inhoudsopgave 1 jaarrekening 25 Balans 26 Exploitatierekening 28 Algemene toelichting 29

jaarverslag 2011

woningstichting heteren

jaarverslag 2011

inhoudsopgave

1

algemeen

3

Jaarverslag 4 Volkshuisvestingsverslag 10 Kengetallen 22 jaarrekening

25

Balans 26 Exploitatierekening 28 Algemene toelichting

29

overige gegevens

33

Verklaring van de directeur-bestuurder

34

Verklaring van de Raad van Commissarissen

35

Controleverklaring 44 Bijlage: Overzicht verhuureenheden

46

1

algemeen


jaarverslag 2011

Jaarverslag Algemeen Voor Woningstichting Heteren kenmerkt het verslagjaar 2011 zich met name door de verkoop van 9 huurwoningen en de bouw van de eerste fase van project Liefkenshoek te Heteren. De landelijke recessie bleef ook zichtbaar bij Woningstichting Heteren. Deze recessie zorgde wederom voor stijgende huurachterstanden. In 2011 is hier veel tijd aan besteed. Prestatieafspraken Op 4 juli 2011 is met de gemeente Overbetuwe het document ‘Wonen is meer dan alleen stenen!’ getekend, waarin de prestatieafspraken voor de periode 2011 tot 2015 staan verwoord. Het doel van prestatieafspraken is om handen en voeten te geven aan de uitvoering van gemeentelijke woonbeleid en de strategische plannen van Woningstichting Heteren. Dit vanuit de overtuiging dat de gemeente en Woningstichting Heteren elkaar nodig hebben om gezamenlijke doestellingen op het brede gebied van wonen te bereiken. Met de prestatieafspraken binden de gemeente en Woningstichting Heteren zich aan deze gezamenlijke opgaven en leggen ze de onderlinge verhoudingen en verantwoordelijkheden vast, voor een constructieve samenwerking nu en in de toekomst. Er zijn vijf gezamenlijke ambities benoemd als kader voor de afspraken. 1) Corporatie en gemeente zien elkaar als natuurlijke partner voor het beantwoorden van woon-vraagstukken binnen de dorpen 2) Ze willen mensen de kans bieden binnen de dorpen de wooncarrière te doorlopen 3) Ze geven aandacht aan leefbaarheid en samenhangende dorpsgerichte ontwikkeling 4) Ze willen mensen die een steuntje in de rug nodig hebben een realistische kans bieden binnen de dorpen te blijven wonen 5) Ze geven aandacht aan duurzaamheid en energiebesparende maatregelen, zowel voor nieuwbouw als in de bestaande woningvoorraad De Woerden Herveld Project De Woerden Herveld is in het eerste kwartaal van 2005 volledig opgeleverd. Om deze woningen betaalbaar te maken voor starters, is toentertijd besloten lid te worden van de stichting ‘Koopgarant’. De woningen kunnen door de koper met een korting worden gekocht. Indien de koper in de toekomst weer verkoopt, moet hij dit doen aan Woningstichting Heteren. Woningstichting Heteren ontvangt dan een percentage van de meer- of minderwaarde. Dit systeem is zeer goed aangeslagen en het grootste deel van de woningen is dan ook onder de ‘Koopgarant’-voorwaarden verkocht. In 2011 zijn er 3 woningen te koop aangeboden aan, en dus aangekocht door Woningstichting Heteren. Eind 2011 zijn er in De Woerden Herveld nog 13 woningen met ‘Koopgarant’. Julianaweg Heteren In het centrum van Heteren, binnen de zogenaamde uitbreidingscontouren, zijn in 2006 diverse onbebouwde kavels gekocht, met een totale oppervlak van ruim 20.000 m2. De gemeente heeft in het verleden reeds meerdere malen haar medewerking tot ontwikkeling toegezegd. Op één van de gronden van project Julianaweg Heteren is een loon- en grondverzetbedrijf gevestigd. Een ander deel van de gronden van Woningstichting Heteren aan de Julianaweg te Heteren is in 2009 door de gemeente Overbetuwe overgenomen, teneinde hier een sporthal/zalencentrum te bouwen, in het kader van het eerder genoemde project ‘Heteren Centrum’. In totaal heeft de gemeente 2.649 m2 overgenomen. In de overeenkomst van 24 juni 2009 is echter wel opgenomen dat de gemeente Overbetuwe op 31 december 2009 of binnen afzienbare tijd daarna een onvoorwaardelijke koopovereenkomst met de eigenaar van het loon- en grondverzetbedrijf zou sluiten. Woningstichting Heteren heeft deze voorwaarde opgenomen in de overeenkomst, teneinde het loon- en grondverzetbedrijf zo snel mogelijk naar het industrieterrein Poort van Midden-Gelderland Zuid te laten verplaatsen. Zodoende kan zo snel mogelijk met de ontwikkeling van de grond aan de Julianaweg Heteren begonnen worden. Mocht de gemeente deze onvoorwaardelijke koopovereenkomst met het loon- en grondverzetbedrijf niet voor 31 december 2009 of binnen afzienbare tijd daarna sluiten, dan diende de gemeente een nabetalingsregeling aan Woningstichting Heteren te voldoen van € 100 per m2, totaal dus € 264.900. Aangezien de gemeente nog geen onvoorwaardelijke overeenkomst had gesloten, claimde Woningstichting Heteren de nabetalingsregeling, inclusief bijkomende kosten. Daarnaast is in de overeenkomst bedongen dat de gemeente een boete moet betalen voor iedere dag dat zij te laat is met betalen. Aangezien de gemeente de overeenkomst en nabetalingsregeling

4


jaarverslag 2011

anders interpreteert, heeft Woningstichting Heteren besloten middels een rechtszaak tegen de gemeente duidelijkheid te krijgen over de uitleg van de overeenkomst. De rechtszaak heeft in 2011 gespeeld. Op 20 juli 2011 heeft de rechtbank het vonnis uitgesproken. De rechtbank heeft de gemeente Overbetuwe veroordeeld om aan de Woningstichting Heteren een bedrag te betalen van € 268.900, te vermeerderen met rente. Daarnaast is de gemeente Overbetuwe veroordeeld in het betalen van de proceskosten. In eerste instantie heeft de gemeente besloten om in hoger beroep te gaan, maar uiteindelijk heeft de gemeente toch besloten het hoger beroep in te trekken. Hiermee is deze kwestie afgerond. De gemeente heeft de sporthal/zalencentrum reeds gerealiseerd. Gezien het feit dat er tot op heden nog steeds het loon- en grondverzetbedrijf is gevestigd, kan er op dit moment geen grootschalige ontwikkeling plaatsvinden op de gronden. Er dient namelijk rekening te worden gehouden met de milieucirkel van het bedrijf. Op dit moment voert Woningstichting Heteren zowel met de gemeente als met Gerritsen gesprekken om te komen tot verplaatsing van Gerritsen en realisatie van woningbouw op de grond aan de Julianaweg. Korte Molenstraat Driel In Driel heeft Woningstichting Heteren in 2006 een oud bedrijfspand met 2 woningen erin aangekocht. In 2008 is besloten dat samen met de gemeente Overbetuwe een brede visie opgesteld zal worden van geheel Driel-Oost, waar ook het genoemde pand in ligt. Uit deze visie zal moeten blijken wat de nieuwbouwmogelijkheden zijn. In 2010 is hierover wederom overleg gevoerd, en besloten het Dorpsontwikkelingsplan (DOP) af te wachten. Dat DOP is in 2010 opgesteld door onder andere de Dorpsraad Driel. Na diverse overleggen met de gemeente Overbetuwe is gebleken dat de door Woningstichting Heteren beoogde nieuwbouw niet gewenst is door de gemeente, gezien vanuit stedenbouwkundig oogpunt. Om te voorkomen dat er nog verdere kosten gemaakt worden, is besloten het pand in de verkoop te zetten. Rozenpad Heteren Het project Rozenpad bestaat uit 2 complexen. 1 complex, bestaande uit 11 ruime appartementen is sinds eind 2007 verhuurd. Het andere complex bestaat uit 8 royale en luxe koopappartementen. Al snel was er 1 appartement verkocht, maar tot eind 2011 was dat ook nog steeds het enige appartement dat was verkocht. Gezien de slechte economische situatie en de sterk teruglopende woningmarkt, is eind 2011 besloten alle 7 nog te koop staande woningen opnieuw te laten taxeren, en vervolgens de rapporten te laten valideren door het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI). Hieruit is naar voren gekomen dat alle appartementen te duur waren en dus te hoog in de boeken stonden. Besloten is om conform de taxatierapporten in totaal € 350.492 (Vrij Op Naam) af te boeken. Deze afboeking naar de reële waarde heeft direct effect gehad, want in de eerste maanden van 2012 zijn er 3 appartementen verkocht. Dit betekent dus dat er op dit moment nog 4 appartementen te koop staan. De appartementen zijn momenteel gereed, op het aanbrengen van de keuken, badkamer en toilet na. De toekomstige kopers hebben zodoende nog inspraak over de afwerking en kleuren van de keuken, badkamer en toilet. In 2010 zijn er wel enkele appartementen voorzien van een keuken, verschillende badkamers en toiletten, teneinde de potentiële kopers te laten zien wat de mogelijkheden zijn voor de inrichting. Erfstraat 4 t/m 10 Randwijk Het project waar Woningstichting Heteren direct mee aan de slag is gegaan op basis van het Dorpsontwikkelingsplan Randwijk, is het realiseren van betaalbare huurappartementen voor senioren. Op dit moment zijn er slechts 9 huurwoningen voor senioren in heel Randwijk (totaal ongeveer 500 woningen). Senioren zijn derhalve bijna altijd gedwongen uit het dorp, waar ze hun hele leven al wonen, te vertrekken. Een tendens waar de bevolking van Randwijk en Woningstichting Heteren een einde aan willen maken. Derhalve is ook in 2011 verder gegaan met de planontwikkeling van de herstructurering van 4 grondgebonden bejaardenwoningen (project Erfstraat 4 t/m 10 Randwijk). In 2011 zijn de 4 bejaardenwoningen op die locatie gesloopt. Op basis van een stedenbouwkundige visie voor deze locatie en een gemeentelijk programma van eisen is opdracht verleend door Woningstichting Heteren aan een ontwerpbureau. Dit heeft geresulteerd in ontwerp, waarbij in een boerderijachtig complex 9 appartementen voor senioren gesitueerd zijn. Uiteindelijk is een bestemmingsplanwijziging aangevraagd, met een bouwvergunning. Nadat het College B&W akkoord was gegaan, is uiteindelijk op 20 maart 2012 door de gemeenteraad besloten om het rapport zienswijzen en het bestemmingsplan ongewijzigd vast te stellen. Indien er geen beroep wordt ingesteld, zal het bestemmingsplan onherroepelijk zijn. Daarna zal de bouwvergunning verleend worden en kan gestart worden met de bouw.

5


jaarverslag 2011

Zodra deze bouw gerealiseerd wordt, zullen andere locaties in Randwijk herontwikkeld worden. De huurders die daar wonen, kunnen dan (tijdelijk) geherhuisvest worden in het nieuwe complex. Liefkenshoek Heteren Nadat de overeenkomst voor de realisatie en de grondtransactie tussen Stichting Samen Zorgen en Woningstichting Heteren is gesloten begin 2011, is begonnen met de sloopwerkzaamheden en bouw. Omdat het pand van Stichting Samen Zorgen nog bewoond is, dient er gefaseerd gebouwd te worden. Hiervoor is een bouwteam in het leven geroepen. Hierin nemen de bouwkundige aannemer Kuijpers Bouw Heteren en voor de technische installaties de combinatie Lammerink installatie Groep uit Ootmarsum en Spiek & de Vries uit Andelst deel. Eigendomssituatie De overdracht van het bestaande zorgcentrum Liefkenshoek (opstallen en grond) aan Woningstichting Heteren heeft juridisch begin 2011 plaatsgevonden. De betaling door Woningstichting Heteren aan Stichting Samen Zorgen van € 891.000 is op 9 maart 2012 gebeurd, op het moment van de oplevering van de eerste fase. Fase 1 De oplevering van de eerste fase heeft op 9 maart 2012 plaatsgevonden. Uiteindelijk is deze oplevering iets later geworden dan gepland was, maar is wel geschied naar ieders tevredenheid. Na de oplevering heeft Stichting Samen Zorgen 6 weken de tijd gekregen om deze eerste fase in te huizen. De bewoners van het resterende oude deel van het pand zijn overgehuisd, zodat na 6 weken het laatste deel gesloopt kan worden en begonnen kan worden met de bouw van de tweede en tevens laatste fase. De verwachting is dat rond de zomer van 2013 dit tweede deel opgeleverd wordt. In totaal zullen er dan 24 verpleegeenheden en 48 verzorgeenheden gerealiseerd zijn. Irisstraat Heteren De bouw van project Irisstraat Heteren is in 2010 afgerond, geheel volgens planning. In juni 2010 zijn de 19 ruime appartementen opgeleverd in het gebouw ‘De Iris’. 1 appartement is direct verhuurd aan een huurder, die op deze locatie woonde voor de sloop van de 7 grondgebonden bejaardenwoningen. De overige 18 appartementen zijn direct verhuurd aan Stichting Samen Zorgen. Deze Stichting, waar verzorgingshuis Liefkenshoek onder valt, gebruikt deze appartementen voor de tijdelijke huisvesting van senioren. Gedurende ongeveer 3 jaar zal hiervan gebruik gemaakt worden. Dit is ongeveer de bouwtijd van het nieuwe Liefkenshoek, dat overigens ook door Woningstichting Heteren gerealiseerd gaat worden. Zodra na 3 jaar de tijdelijke bewoners eruit gaan, zal over gegaan worden op verhuur op de vrije markt, waarbij het uitgangspunt is dat minimaal de helft op de sociale huurmarkt verhuurd zal worden. De appartementen worden daarnaast bij voorkeur aan senioren toegewezen. Strategisch Voorraad Beleidsplan Op basis van het Strategisch Voorraad Beheer 2008 zijn woningen gelabeld voor de verkoop. Alle zittende huurders van de gelabelde woningen zijn aangeschreven en tot een maximum van 40 in 2011 kregen de mogelijkheid om de woning te kopen. Hierbij konden zij kiezen voor 10% korting op de taxatiewaarde, of de woning tegen de taxatiewaarde te kopen, maar dan wel Vrij-Op-Naam. Hierbij zijn de koopkosten voor rekening van Woningstichting Heteren. Indien de huurders niet willen of kunnen kopen, zal deze woning bij mutatie op de vrije markt worden verkocht, zonder korting. In 2011 heeft geen enkele zittende huurder van deze aanbieding gebruik gemaakt. Alle huurwoningen zijn op de vrije markt verkocht. Woningstichting Heteren verkoopt woningen om liquiditeit en boekwinst te genereren. Hiermee zal Woningstichting Heteren de diverse nieuwbouwprojecten financieren.

6


jaarverslag 2011

In totaal zijn er in 2011 9 huurwoningen daadwerkelijk verkocht. Het betreffen hier de volgende adressen: Zwaluwstraat 2 te Heteren De Haantjes 10 te Heteren Patrijsstraat 32 te Driel Beemdhof 36 te Heteren Tullekenshof 1 te Heteren Nachtegaalstraat 10 te Heteren Olieakkerstraat 55 te Heteren Fazantstraat 31 te Driel Nachtegaalstraat 15 te Heteren De totale verkoopprijs bedroeg € 1.418.000. De boekwinst is € 1.224.282. De keuze welke woningen worden verkocht, is gemaakt op basis van het Strategisch Voorraad Beleidsplan (SVB) 2008. Het SVB 2008 is onder andere met de huurdersvereniging DHR besproken en door DHR goedgekeurd. Het SVB is erop gericht om een optimale aansluiting te verkrijgen tussen de woonproducten en de wensen en behoeften van huidige en toekomstige klanten. Er wordt gekeken naar landelijke en regionale ontwikkelingen en hoe Woningstichting Heteren daarop in kan springen. Ook wordt het eigen beleid behandeld, en zullen verschillende nieuwbouwplannen worden toegelicht. Uiteindelijk wordt er gestreefd naar een duidelijk overzicht waarin de huurwoningen allemaal voorzien zijn van labels. Deze labels bestaan uit labels ‘bouwkundige strategie’ (consolideren, slopen, onderzoeken en dergelijke), ‘doelgroep’ (gezinnen, jongeren, alleenstaanden, senioren en gehandicapten) en ‘exploitatievorm’ (verhuur of verkoop). Woningstichting Heteren wil door middel van dit SVB aangeven wat haar ambities de komende tien jaar zijn met betrekking tot de gewenste klanten en gewenste woningvoorraad. Het SVB is te beschouwen als een basisdocument, dat Woningstichting Heteren steeds verder wil uitbouwen. Er zal regelmatig een evaluatie plaatsvinden, gevolgd door een eventuele aanpassing van dit SVB. Persoonlijke begeleiding Iets wat Woningstichting Heteren al vele jaren hoog in het vaandel heeft staan, is de persoonlijke begeleiding van de huidige huurders van de te slopen huurwoningen. Het bericht dat een huurder uit de woning moet, omdat er nieuwbouw voor terug moet komen, komt altijd ongewenst en vindt geen enkele huurder fijn. Een onzekere tijd breekt aan en uiteraard heeft elke huurder zeer veel vragen hoe verder te gaan. Vanaf het begin is één vaste medewerker van Woningstichting Heteren betrokken bij de voorgenomen nieuwbouw. Deze medewerker blijft tot het eind betrokken bij het project, als vast aanspreekpunt voor de huidige huurders. Periodiek worden de huurders volledig op de hoogte gebracht van de voortgang en tijdsplanning. De huidige huurders ontvangen uiteraard de wettelijke verhuisvergoeding van Woningstichting Heteren. Daarnaast krijgt iedere huurder een ‘terugkeergarantie’. Dit betekent dat iedere huurder de eerste keuze heeft om terug te keren naar het nieuw te bouwen complex. Omdat uit ervaring is gebleken dat de huurders vooral opzien tegen het verhuizen, is besloten dat Woningstichting Heteren de kosten betaalt van het verhuizen van alle spullen naar de nieuwe woning. Of later vanuit de tijdelijke woning weer terug naar de nieuwe woning. Denk hierbij aan de kosten van een verhuiswagen en mankracht om de verhuisdozen uit de oude woning naar de nieuwe woning te brengen. Deze extra maatregelen, buiten de wettelijke verplichtingen, worden als zeer prettig ervaren door de huurders. Financiële beheersbaarheid Zoals hiervoor aangegeven, is er een relatief grote nieuwbouwportefeuille. Dit betekent dat er meerdere onrendabele investeringen gedaan moeten worden. Om de financiële beheersbaarheid optimaal te houden, is ook in 2011 veel aandacht besteed aan de begroting en de te verkopen bestaande woningen. De accountant heeft Woningstichting Heteren hierbij geadviseerd. Er dient nog wel een treasurystatuut opgesteld te worden. Dit zal in 2012 gebeuren samen met diverse andere maatregelen in het kader van de governancecode en Aedescode.

7


jaarverslag 2011

Ook in 2011 hebben de corporaties weer te maken gekregen met de extra uitgaven voor de (werkzaamheden voor) integrale belastingplicht voor Vennootschapsbelasting en de zogenaamde heffing voor Saneringssteun en Projectsteun. Door deze heffingen vloeit er meer geld dan voorheen uit de sociale huursector, hetgeen de liquiditeitsposities van corporaties verder onder druk zet. Woonwinkel In 2006 is de Woonwinkel in gebruik genomen. Indien de huurder een verouderde keuken, badkamer of toilet heeft, kan deze huurder in de Woonwinkel kiezen uit diverse mogelijkheden ter vervanging. Zo kan bij een keuken worden gekozen uit meerdere kleuren werkbladen, kleuren kastjes, breedtes en modellen van kastjes, handgrepen, kranen, afzuigkap, kookplaat en wandtegels. Tegen geringe huurverhogingen of directe betaling van de kosten is uitbreiding van de huidige keuken mogelijk. Bij een badkamer kan gekozen worden uit diverse kranen en douchestangen, meerdere kleuren wand- en vloertegels en toiletten. Ook bij een toilet kan gekozen worden uit diverse kleuren wand- en vloertegels en toiletten. De huurders reageren zeer positief op de geboden mogelijkheden. Ook in 2011 is weer vele malen gebruik gemaakt van de Woonwinkel. Wooninfo De nieuwsbrief ‘Wooninfo’ voor de huurders van Woningstichting Heteren is in 2011 wederom 4 keer verschenen. In de Wooninfo worden allerlei nuttige tips en informatie voor de huurders vermeld. Onderwerpen die in 2011 in de Wooninfo stonden waren onder andere informatie over de inkomenseisen voor woningzoekenden, de diverse nieuwbouwplannen, buitenschilderwerk, huurtoeslag, verplaatsing van een AED en diverse tips voor de woning i.v.m. het jaargetijde op dat moment en tegen woninginbraak. Daarnaast kreeg de huurdersvereniging DHR in iedere uitgave de ruimte om haar verhaal te doen aan de huurders. Financiële positie De financiële positie van Woningstichting Heteren is het afgelopen jaar nagenoeg gelijk gebleven. In het verslagjaar werd een huurverhoging van 1,3% in rekening gebracht. Bestuur Per 1 juli 2002 is de heer R.A. Maatman in loondienst bij Woningstichting Heteren. Sinds 1 augustus 2003 is de heer R.A. Maatman directeur-bestuurder van Woningstichting Heteren. De organisatie heeft een tweelagenstructuur. Toezicht bestuur, Raad van Commissarissen Op grond van artikel 27 van het Besluit Beheer Sociale Huursector moet de toegelaten instelling haar jaarrekening door een deskundige laten controleren. Deze controle is uitgevoerd door GIBO Registeraccountants B.V., die ook een goedkeurende controleverklaring heeft afgegeven, welke is toegevoegd aan de jaarrekening. Conform de statuten wordt het toezicht op de directeur-bestuurder uitgeoefend door de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen bestaat per 31 december 2011 uit: Naam De heer P.Th.A.M. Mulder Mevrouw J. van de Kuit-Elands De heer mr. P.M.C. van Bussel De heer P.A. Schrijver De heer T.J. Niels

Functie Voorzitter Vice-voorzitter Lid (huurdersvertegenwoordiging) Lid Lid (huurdersvertegenwoordiging)

Datum aftreden 31 december 2015 31 december 2014 31 december 2014 31 december 2013 31 december 2015

Op 27 oktober 2004 is de Stichting Belangenbehartiging Huurders Woningstichting Heteren opgericht. Het bestuur bestaat uit de heer mr. P.M.C. van Bussel (voorzitter), de heer T.J. Niels (secretaris) en de heer R.A. Maatman (penningmeester). Vanuit deze stichting zijn de vertegenwoordigers van de huurders vertegenwoordigd in de Raad van Commissarissen. Tussen de directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen vond in het verslagjaar regelmatig overleg plaats.

8


jaarverslag 2011

De heer P.Th.A.M. Mulder heeft in 2011 wederom als gedelegeerd commissaris gefungeerd. Hij adviseerde het werkapparaat vooral op het gebied van nieuwbouw, op basis van zijn jarenlange ervaring op dit werkgebied. Met de huurdersvereniging Driel Heteren Randwijk, DHR, is periodiek overleg gevoerd. Onderwerpen waarover gesproken werd, waren onder andere de jaarlijkse huurverhoging, groot onderhoud, het huurbeleid, het jaarverslag 2010 en de begroting. Begin 2011 is er een nieuwe samenwerkingsovereenkomst door beide partijen ondertekend. In 2011 heeft Woningstichting Heteren ruim € 9 per woning bijgedragen aan de huurdersvereniging. Organisatie Woningstichting Heteren is als lid aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties. Tevens is Woningstichting Heteren lid van MKW, platform voor woningcorporaties tot 5.000 verhuureenheden. De uitvoerende werkzaamheden werden verricht door het werkapparaat van Woningstichting Heteren vanuit het kantoor aan de O.L. Vrouwestraat 39 te Heteren, alwaar ook het secretariaat van Woningstichting Heteren is gevestigd. De Raad van Commissarissen is lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). De afdeling Technische Dienst Nieuwbouw is in een nevenvestiging ondergebracht. Het pand was reeds in eigendom van Woningstichting Heteren en is verbouwd tot volwaardig kantoor voor deze afdeling. De gedelegeerd Commissaris, directeur-bestuurder, Projectleider Nieuwbouw en Opzichter Nieuwbouw zijn gezamenlijk zeer actief met de diverse nieuwbouwprojecten en hebben wekelijks overleg over de voortgang van de diverse projecten. Per 31 december 2011 heeft Woningstichting Heteren 9 medewerkers (8,06 fte) in loondienst, waaronder 1 directeur-bestuurder (1 fte).

9


jaarverslag 2011

Volkshuisvestingsverslag Alle activiteiten van een woningcorporatie moeten volgens het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) ten dienste staan van de zes kerntaken. Hierover moet achteraf verantwoording worden afgelegd. Deze zijn: 1. Huisvesten van de primaire doelgroep 2. Kwalitatieve instandhouding van het woningbezit 3. Betrekken van huurders bij beheer en beleid 4. Financiële continuïteit 5. De leefbaarheid van buurten en wijken 6. Wonen en zorg Bij het beschrijven van de onderwerpen die in het verslagjaar aandacht kregen wordt deze indeling aangehouden.

1. HUISVESTEN VAN DE PRIMAIRE DOELGROEP Woningbezit Aan het einde van het boekjaar beschikte Woningstichting Heteren over 842 woningen, 61 garages, 2 bedrijfspanden, 4 standplaatsen voor woonwagens en 1 woonwagen. In het boekjaar werden 9 woningen verkocht en 4 gesloopt. Daarnaast werd 1 woning en 1 bedrijfspand uit de verhuur gehaald. Het woningbezit van Woningstichting Heteren (per dorp) en naar woningtype is als volgt samengesteld: Woningtype

Eengezinswoning HAT-woning Seniorenwoning Standplaatsen Woonwagen Totaal

Heteren

Driel

Randwijk

Herveld

Elst

Zetten

Totaal

263 20 52 4 1 340

304 18 46 0 0 368

107 4 5 0 0 116

12 0 0 0 0 12

1 0 0 0 0 1

0 0 10 0 0 10

687 42 113 4 1 847

Huurprijzen Per 1 januari 2011 zijn door de overheid de huurprijsklassen aangepast. Op basis van deze indeling ziet het overzicht van het aantal huurders per huurprijsklasse er per 31 december 2011 als volgt uit: Huurprijsklasse

< € 361,66 € 361,67-€ 517,64 € 517,65-€ 554,76 € 554,77-€ 652,52 > € 652,53 Totaal

Heteren

Driel

Randwijk

Herveld

Elst

Zetten

Totaal

31 239 38 18 9 335

43 316 6 3 0 368

22 89 4 1 0 116

0 4 8 0 0 12

0 0 1 0 0 1

0 10 0 0 0 10

96 658 57 22 9 842

Bovenstaande huurprijzen zijn kale huurprijzen. Hiermee wordt bedoeld de huurprijs exclusief de servicekosten voor glasverzekering, rioolontstopping en dakgotenreiniging. Service Voor alle huurders is het mogelijk deel te nemen aan een pakket van “woondiensten”. Voor geringe bedragen kan men zich verzekeren tegen glasbreuk, schoonmaken van de dakgoten en verstopping van afvoeren en riolen. Schades en verstoppingen kunnen 24 uur per dag worden gemeld en worden zonodig direct verholpen. Het onderhoud van de centrale verwarming is inbegrepen bij de kale huurprijs van de woning.

10


jaarverslag 2011

Onderstaand een overzicht van de deelname door huurders aan de diverse “woondiensten”: Dienst

Glasverzekering Schoonmaken dakgoten Rioolontstoppingsfonds

2011 Abs 829 783 842

2011 % 98% 92% 100%

Percentage deelnemers 2010 2009 % % 98% 97% 93% 95% 99% 99%

2008 % 95% 91% 99%

2007 % 96% 95% 99%

Woningtoewijzing Vrijkomende huurwoningen worden toegewezen conform de regels van de Regionale Huisvestingsverordening, welke is vastgesteld op 21 december 2006 in de KAN-raad. Dit houdt in dat de woningen verdeeld worden middels het Entree-aanbodmodel. Als rangordecriteria gelden woonduur voor doorstromers en inschrijftijd voor starters. De garages blijven toegewezen worden op de ‘oude’ manier. Op balansdatum stonden er 12 zoekenden voor een garage ingeschreven. Indien meerdere personen reageren op de advertentie voor de garage, bepaalt de inschrijftijd wie de garage toegewezen krijgt. Het woningaanbod Het aantal huuropzeggingen in 2011 bedroeg 52 (2010: 71). De vrijgekomen woningen werden weer verhuurd of te koop aangeboden afhankelijk van het label zoals aangegeven in het Strategisch Voorraad Beheer. In het afgelopen boekjaar werden 9 woningen verkocht en 4 woningen gesloopt. Daarnaast werd 1 woning en 1 bedrijfspand uit de verhuur genomen. De mutatiegraad is in het afgelopen boekjaar weer gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar en bedraagt 6,2%. De ontwikkeling van de mutatiegraad in het tijdvak 2007 – 2011 is als volgt: Jaar 2011 2010 2009 2008 2007

Mutatiegraad 6,2% 8,3% 5,2% 5,5% 6,0%

Vergelijking Vraag - Aanbod Het aantal woningzoekenden dat in 2011 aan een bestaande woning werd geholpen, bedroeg 38 (2010: 27). In totaal hebben 2.405 woningzoekenden gereageerd op een woning van Woningstichting Heteren. Van deze groep waren 1.198 actief woningzoekenden. Dit houdt in dat zij meerdere malen op aangeboden woningen reageren. De reacties waren afkomstig uit de volgende gemeenten. Gemeente Overbetuwe Renkum Lingewaard Arnhem Nijmegen Buiten de stadsregio Overig Totaal

Reacties 617 202 104 601 245 427 209 2.405

Actieven 236 78 59 331 145 227 122 1.198

Verhuringen 19 1 1 3 1 6 2 33

Vrijkomende huurwoningen worden toegewezen conform de regels van de Regionale Huisvestingsverordening, welke is vastgesteld op 21 december 2006 in de KAN-raad. In deze verordening worden alleen de woningen tot de tweede aftoppingsgrens verantwoord.

11


jaarverslag 2011

De reacties naar leeftijd waren als volgt. Leeftijd T/m 23 jaar 24 t/m 54 jaar 55 jaar en ouder Totaal

Actieven 147 964 87 1.198

Reacties 255 2.009 141 2.405

Verhuringen 0 23 10 33

De onderstaande tabel geeft de verhuringen naar klantsoort weer, waarbij valt op te merken dat in het afgelopen boekjaar 71,4% van de aangeboden woningen toegankelijk waren voor urgenten. Hoofdmodel Aantal

Doorstromer

Starter

20

8

Sociaal-medisch urgentie 5

Nultrede 0

Het aantal woningen dat jaarlijks beschikbaar komt in verhouding tot het aantal woningzoekenden blijft laag, zodat de spanning op de woningmarkt onverminderd groot blijft. Evenals in de voorgaande jaren sluit het aanbod van eengezinswoningen niet aan op de vraag, maar er blijft ook een groot tekort aan woningen voor ouderen, jongeren en vooral alleenstaanden. Huurtoeslag In het afgelopen jaar werd voor 155 huurders de huurtoeslag via Woningstichting Heteren verrekend. In het jaar 2010 werd aan 175 huurders huurtoeslag toegekend. Het aantal dat via Woningstichting Heteren verloopt is daarmee verder gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar. Jaar 2011 2010 2009 2008 2007

Aantal huurders 155 175 192 208 217

Aandachtsgroepen Huisvesting ouderen en gehandicapten Om ouderen zolang mogelijk zelfstandig te kunnen laten wonen, verleent Woningstichting Heteren medewerking bij het aanpassen van woningen. Tevens wordt gestreefd naar uitbreiding van het aantal woningen dat voor ouderen geschikt is. De gerealiseerde multifunctionele woningen zijn geschikt voor bewoning door ouderen en worden in principe uitsluitend toegewezen aan personen van 55 jaar en ouder en aan gehandicapten.Het uitgangspunt tot op heden bij nieuwbouw is voor Woningstichting Heteren dat er gebouwd wordt voor senioren. Hierdoor ontstaat er een doorstroming, waarbij de senioren woningen achterlaten, die eventueel door starters bewoond kunnen worden. Hierdoor wordt met de realisatie van 1 woning 2 doelgroepen bediend. Huisvesting van asielzoekers In 2011 werden 4 woningen aan de gemeente Overbetuwe beschikbaar gesteld ten behoeve van de huisvesting van asielzoekers. In totaal woonden hier 10 asielzoekers.

12


jaarverslag 2011

2. KWALITATIEVE INSTANDHOUDING VAN HET WONINGBEZIT Onderhoud In 2011 werd € 1.948.222 aan onderhoud uitgegeven. De ontwikkeling van de kosten voor onderhoud in de afgelopen 5 jaar zijn weergegeven in onderstaande tabel: Jaar 2011 2010 2009 2008 2007

Kosten onderhoud in € 1.948.222 1.951.085 2.119.354 2.649.396 1.464.242

De verdeling over de verschillende soorten onderhoud is als volgt: Soort onderhoud: Cyclisch onderhoud; Ten laste van de voorziening onderhoud: Niet cyclisch onderhoud; Klachten-, mutatie- en contractonderhoud ten laste van de exploitatierekening: Totaal

Bedrag in € 1.092.893

855.329 1.948.222

Cyclisch onderhoud Cyclisch onderhoud is het onderhoud dat moet worden uitgevoerd met een regelmaat van 2 jaar of meer. Aanleiding voor het uitvoeren van dit onderhoud wordt gevonden in de meerjarenplanning onderhoud. Voorbeelden zijn het vervangen, renoveren en saneren van asbest van daken, schilderwerk, vervangen van dakgoten en buitendeuren, voegwerkzaamheden enz. Niet cyclisch onderhoud Het niet cyclisch onderhoud is het onderhoud dat ieder jaar terugkomt. Hierbij kan een onderscheid gemaakt worden in klachtenonderhoud, mutatieonderhoud en contractonderhoud. Klachtenonderhoud/contractonderhoud Het aantal reparatieverzoeken in de afgelopen 5 jaar blijkt uit onderstaand overzicht: Jaar 2011 2010 2009 2008 2007

Aantal reparatieverzoeken 746 880 917 873 1.179

Gemiddeld aantal reparatie-verzoeken per woning 0,88 1,02 1,05 0,98 1,31

In bovenvermelde geregistreerde klachten zijn de meldingen voor glasbreuk, cv-storing of rioolverstopping niet meegenomen, omdat het onderhoud hiervan op contractbasis is uitbesteed. Van de genoemde drie soorten contractonderhoud komt het onderhoud van de centrale verwarming voor rekening van Woningstichting Heteren. De twee andere soorten worden deels verrekend via de service-kosten. Indien blijkt dat dezelfde klachten meerdere keren terugkomen, wordt bekeken of groot onderhoud deze klachten kan voorkomen, waardoor de structurele klachten verdwijnen.

13


jaarverslag 2011

Mutatieonderhoud Dit onderhoud wordt uitgevoerd ten tijde van een bewonerswisseling. Van de gelegenheid wordt gebruik gemaakt om noodzakelijk geachte vernieuwingen te doen. Uitgangspunt is dat de huur/kwaliteitsverhouding van alle woningen van Woningstichting Heteren in eenzelfde verhouding staat. Tevens is er naar gestreefd dat het een systeem wordt dat eenvoudig uit te leggen is richting huurders. Dit betekent dus dat de leeggekomen woning indien nodig grondig gerenoveerd wordt, dusdanig dat de huur verantwoord omhoog kan, binnen de sociale huurprijzen. Geriefverbeteringen In 56 woningen zijn, op verzoek van de huurder, 65 geriefverbeteringen uitgevoerd. Hiervoor is in totaal € 116.410 uitgegeven. Het aantal geriefverbeteringen in de afgelopen 5 jaar is weergegeven in onderstaand overzicht: Jaar 2011 2010 2009 2008 2007

Aantal geriefverbeteringen 65 75 76 112 97

Totaalbedrag in € 116.410 136.522 164.067 202.158 779.901

De geriefverbeteringen zijn kostendekkend in de huur doorberekend. Milieu Woningstichting Heteren heeft zich in toenemende mate op bescherming van het milieu gericht. Daartoe wordt steeds meer gebruik gemaakt van milieuvriendelijke producten, zoals bijvoorbeeld onderhoudsarme aluminiumkozijnen en mos-sedum daken. Verder worden bij nieuwbouw of renovatie isolatievoorzieningen aangebracht aan dak, vloeren of muren en wordt gebruik gemaakt van dubbel glas. Ook wordt bij het project De Woerden te Herveld gebruik gemaakt van het milieuvriendelijke aardwarmte. Deze zogenaamde warmte-pompen zullen ook toegepast worden in nieuwbouwproject Liefkenshoek Heteren. Met de gemeente Overbetuwe zijn afspraken gemaakt dat bij nieuwbouwprojecten (mits financieel haalbaar) gebouwd wordt volgens het KAN-convenant Duurzaam Bouwen. Hierin is het milieuaspect zeer nadrukkelijk aanwezig. In 2008 is het energieprestatie certificaat en de bijbehorende energielabel voor alle huurwoningen bepaald. Het certificaat en label brengen de energieprestatie van een woning in beeld. Hiermee wordt dus direct inzicht verkregen in de ‘prestatie’ van de woning op het gebied van energieverbruik en eventuele mogelijkheden tot besparing. Bij toekomstig onderhoud / renovatie van de woning kan hiermee rekening gehouden worden. Woningstichting Heteren vindt energieprestatie en het besparen van energie(kosten) belangrijk. Het bewust omgaan met energie heeft een toegevoegde waarde voor Woningstichting Heteren, maar zeker ook voor de huurders. Daarom is in 2011 besloten om EPA View aan te schaffen. Dit is een programma dat aansluit op de huidige automatisering van Woningstichting Heteren. Inmiddels hebben diverse medewerkers cursussen gevolgd om met dit programma te kunnen werken. Binnen dit programma kunnen mutaties in het energieprestatie certificaat en de bijbehorende energielabel doorgevoerd worden. De opzichter van Woningstichting Heteren wordt opgeleid om advies te geven en te bepalen wat het label is.

14


jaarverslag 2011

3. BETREKKEN VAN HUURDERS BIJ BEHEER EN BELEID Voorlichting De nieuwsbrief ‘Wooninfo’ voor de huurders van Woningstichting Heteren is in 2011 wederom 4 keer verschenen. In de Wooninfo worden allerlei nuttige tips en informatie voor de huurders vermeld. Onderwerpen die in 2011 in de Wooninfo stonden waren onder andere informatie over de inkomenseisen voor woningzoekenden, de diverse nieuwbouwplannen, buitenschilderwerk, huurtoeslag, verplaatsing van een AED en diverse tips voor de woning i.v.m. het jaargetijde op dat moment en tegen woninginbraak. Daarnaast kreeg de huurdersvereniging DHR in iedere uitgave de ruimte om haar verhaal te doen aan de huurders. Participatie Woningstichting Heteren onderkent dat de huurdersvereniging DHR een goede bron van informatie is om een zo goed mogelijk inzicht te krijgen in de kwaliteit van de dienstverlening en de wensen van de huurders en dat deze een positieve bijdrage kan leveren aan de kwaliteit van de dienstverlening. Dit is ook het afgelopen jaar weer gebleken. In 2011 vond wederom diverse malen overleg plaats met de huurdersvereniging. Namens de woningstichting voerde de Teamleider Algemeen gesprekken met het bestuur van de huurdersvereniging. In 2011 heeft Woningstichting Heteren € 9,13 per woning bijgedragen aan de huurdersvereniging DHR. Klachtencommissie Woningstichting Heteren is lid van de Klachtencommissie Woningcorporaties te Arnhem. In 2011 is twee maal een klacht ingediend door een huurder. In beide gevallen is Woningstichting Heteren in het gelijk gesteld en de huurder in het ongelijk. Overleg gemeente In 2011 heeft regelmatig overleg plaatsgevonden met de gemeente Overbetuwe. Tijdens deze besprekingen is onder andere gesproken over het in de gemeente Overbetuwe geldende volkshuisvestingbeleid, vertaald in de Woonvisie 2010 – 2015. Met dit beleid heeft Woningstichting Heteren rekening gehouden bij het uitvoeren van haar werkzaamheden. In navolging van de Woonvisie is op 4 juli 2011 met de gemeente Overbetuwe het document ‘Wonen is meer dan alleen stenen!’ getekend, waarin de prestatieafspraken voor de periode 2011 tot 2015 staan verwoord. Het doel van prestatieafspraken is om handen en voeten te geven aan de uitvoering van gemeentelijke woonbeleid en de strategische plannen van Woningstichting Heteren. Dit vanuit de overtuiging dat de gemeente en Woningstichting Heteren elkaar nodig hebben om gezamenlijke doelstellingen op het brede gebied van wonen te bereiken. Met de prestatieafspraken binden de gemeente en Woningstichting Heteren zich aan deze gezamenlijke opgaven en leggen ze de onderlinge verhoudingen en verantwoordelijkheden vast, voor een constructieve samenwerking nu en in de toekomst. Er zijn vijf gezamenlijke ambities benoemd als kader voor de afspraken. 1) Corporatie en gemeente zien elkaar als natuurlijke partner voor het beantwoorden van woon-vraagstukken binnen de dorpen 2) Ze willen mensen de kans bieden binnen de dorpen de wooncarrière te doorlopen 3) Ze geven aandacht aan leefbaarheid en samenhangende dorpsgerichte ontwikkeling 4) Ze willen mensen die een steuntje in de rug nodig hebben een realistische kans bieden binnen de dorpen te blijven wonen 5) Ze geven aandacht aan duurzaamheid en energiebesparende maatregelen, zowel voor nieuwbouw als in de bestaande woningvoorraad Daarnaast is in 2011 veelvuldig overleg geweest over de diverse nieuwbouwprojecten en alles dat hiermee direct of indirect te maken heeft, zoals het geschil dat Woningstichting Heteren met de gemeente had aangaande de nabetalingsregeling bij project Julianaweg Heteren.

15


jaarverslag 2011

4. FINANCIËLE CONTINUÏTEIT Het financiële beleid is gericht op het waarborgen van de financiële continuïteit en het realiseren van de sociale doelstelling. Jaarresultaat Het jaarresultaat bedraagt in 2011 € 81.579 negatief. In 2010 werd een positief resultaat behaald van € 2.139.009 en in 2009 werd een positief resultaat behaald van € 766.203. De afname van het jaarresultaat 2011 ten opzichte van 2010 van € 2.220.588 kan met name worden verklaard door: - een afname van de boekwinst verkoop activa van € 2.742.099; - een toename van de lonen en salarissen van € 13.191; - een toename van de sociale lasten van € 10.924; - een afname van de afschrijvingen van € 12.458; - een afname van de waardeveranderingen van € 433.278; - een toename van de lasten onderhoud van € 50.302; - een afname van de overige bedrijfskosten van € 38.428; - een afname van het renteresultaat van € 49.155. Het resultaat over het boekjaar 2011 is als volgt te herleiden (x € 1.000): Begroot 2011 4.461 63 0 2.351 11 6.886

Werkelijk 2011 4.395 70 4 1.224 14 5.707

Werkelijk 2010 4.348 65 19 3.966 18 8.416

Afschrijving Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Totaal lasten

716 2.516 1.971 5.203

728 2.079 2.272 5.079

740 2.029 2.719 5.488

Rentebaten Rentelasten Buitengewone baten Buitengewone lasten

9 - 848 0 0

35 - 787 0 0

26 828 0 0

Resultaat voor belasting

844

- 124

2.126

Belasting Jaarresultaat

0 844

- 43 -81

- 13 2.139

Omschrijving Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Boekwinst verkoop Overige bedrijfsopbrengsten Totaal opbrengsten

De huren zijn in het kader van de huursombenadering per 1 juli 2011 met 1,3% verhoogd. De overheidsbijdragen bestaan uit bijdragen voor woningaanpassingen en bijdragen in het kader van de BWSregeling. De afschrijvingen zijn bepaald aan de hand van de waarderingsgrondslagen. De lasten onderhoud hebben betrekking op een bedrijfseconomische normstorting, verhoogd met de werkelijke kosten wegens niet cyclisch onderhoud en klachten-, mutatie- en contractonderhoud. De overige bedrijfslasten hebben betrekking op belastingen, verzekeringen, contributie en bestuurskosten.

16


jaarverslag 2011

De buitengewone baten en lasten hebben in hoofdzaak betrekking op incidenteel voorkomende bedrijfsactiviteiten. Meerjarenprognose De financiële meerjarenraming wordt jaarlijks geactualiseerd. De meest recente aanpassing vond plaats in 2011, gebaseerd op de tussentijdse cijfers per 31 augustus 2011. De specificaties zijn gebaseerd op de navolgende uitgangspunten: - stijging huur 2012 tot en met 2016: 1,5%; - stijging huur vanaf 2017: 2%; - stijging variabele kosten: 2,25%; - de kosten van het onderhoud zijn gebaseerd op de meerjarenbegroting; - activering van de onderhoudskosten, welke een levensduurverlengend karakter hebben, voor zover de bedrijfswaarde dit toelaat. In 2011 is een huurverhoging van 1,3% gerealiseerd en in 2012 zal een huurverhoging van 2,3% worden gerealiseerd. Bedrijfsbegroting (x € 1.000) Jaar Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Saldo Rentebaten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Belastingen Buitengewone baten Buitengewone lasten Jaarresultaat

2011 Werk. 5.707 5.079 628

2011 Begr. 6.886 5.203 1.683

2012

2013

2014

2015

2016

6.562 3.268 3.294

6.052 4.472 1.581

6.441 3.700 2.741

6.530 3.740 2.790

5.950 3.860 2.089

35 787

9 848

8 928

8 1.031

4 1.109

7 1.097

11 1.086

- 124 - 43 0 0 -81

844 0 0 0 844

2.375 0 0 0 2.375

558 0 0 0 558

1.636 0 0 0 1.636

1.700 24 0 0 1.676

1.014 81 0 0 934

In bovenstaande begroting is rekening gehouden met investeringen en/of desinvesteringen op korte termijn, voor zover te voorzien. Prognose verloop eigen vermogen (x € 1.000) Jaar Stand begin boekjaar Jaarresultaat Stand einde boekjaar

2011 7.009 - 81 6.928

2012 6.928 2.375 9.303

2013 9.303 558 9.861

2014 9.861 1.636 11.497

2015 11.497 1.676 13.173

2016 13.173 934 14.107

Prognose verloop voorziening onderhoud (x € 1.000) Jaar Stand begin boekjaar Af: Onderhouds-uitgaven Af: Vrijval

2011 2.195 1.093 37

2012 2.059 978 33

2013 2.058 995 33

2014 2.056 1.017 33

2015 2.049 1.408 33

2016 1.669 1.041 33

Bij: Dotatie Stand einde boekjaar

994 2.059

1.010 2.058

1.026 2.056

1.043 2.049

1.061 1.669

1.079 1.674

17


jaarverslag 2011

Balansprognose (x € 1.000) Jaar Materiële vaste activa Financiële vaste activa

2011 28.760 19

2012 32.034 15

2013 40.407 11

2014 40.068 7

2015 41.606 2

2016 40.889 0

Eigen vermogen Voorzieningen Langlopende schulden Werkkapitaal

6.928 5.275 19.718 - 3.142

9.303 2.966 23.218 - 3.438

9.861 2.920 27.230 407

11.497 2.598 26.328 - 348

13.173 2.218 26.253 - 36

14.107 1.683 25.408 - 309

In het kader van de financiële continuïteit zijn diverse keuzes van Woningstichting Heteren van belang. Hieronder volgt een nadere toelichting van een aantal keuzes. Uitgangspunt bij nieuwbouwplannen is dat de uiteindelijke onrendabele top van de huurwoningen volledig gefinancierd dient te worden door winst op koopwoningen binnen hetzelfde project en/of verkoop van bestaand bezit. Langlopende leningen worden alleen aangetrokken t.b.v. herfinanciering van aflopende leningen, of ter financiering van nieuwbouw van verhuureenheden. Ten behoeve van andere uitgaven worden tot op heden geen langlopende leningen aangetrokken. Om bij het aantrekken van leningen toekomstige renterisico’s zoveel mogelijk te spreiden, wordt gevarieerd in looptijden, rekening gehouden met de actuele rentestand en de vervalkalender. Het jaarresultaat wordt toegevoegd aan de algemene bedrijfsreserve. Deze reserve is bestemd voor bestedingen op het gebied van volkshuisvesting binnen het werkgebied van Woningstichting Heteren. Algemene Bedrijfsreserve en Voorzieningen De ontwikkeling van de Algemene Bedrijfsreserve en Voorzieningen in de afgelopen 5 jaar wordt duidelijk uit onderstaande tabel. Jaar 2011 2010 2009 2008 2007

Alg. Bedrijfsreserve (x € 1.000) 6.928 7.009 4.870 4.104 3.920

Voorzieningen (x € 1.000) 5.275 4.620 4.623 4.464 5.288

Totaal (x € 1.000) 12.203 11.629 9.493 8.568 9.208

De som van de algemene bedrijfsreserve en voorzieningen is in het afgelopen jaar toegenomen. Jaarlijkse huurverhoging De huurverhoging per 1 juli 2011 bedroeg 1,3%. In 2010 bedroeg de huurverhoging 1,2%. Per 1 juli 2012 wordt de huur verhoogd met 2,3%. Huurderving Leegstand komt in het bezit van Woningstichting Heteren nauwelijks voor. Over het jaar 2011 bedroeg deze 0,37% (2010: 0,47%). Een vrijkomende woning werd aansluitend verhuurd of op de vrije markt verkocht. Leegstand is niet voor 100% te voorkomen. Door continue aanscherping van de mutatieprocedure en door het inkorten van de periode waarin woningen soms noodzakelijkerwijs leeg moeten blijven voor onderhoudswerkzaamheden, wordt getracht de periode van leegstand steeds verder te beperken.

18


jaarverslag 2011

De ontwikkeling van de huurderving als gevolg van mutatie leegstand in de periode 2007 - 2011 blijkt uit onderstaande tabel: Jaar 2011 2010 2009 2008 2007

Huurderving, absoluut in € 16.692 20.685 15.872 22.554 38.820

Huurderving, in procenten 0,37% 0,47% 0,36% 0,52% 0,91%

Huurachterstand De huurachterstand van alle zittende en vertrokken huurders bedraagt 1,21% van de jaarhuur (2010 1,18%). Bij de cijfers dient te worden opgemerkt dat sprake is van een momentopname. De cijfers geven de stand aan op 31 december van het boekjaar. Te allen tijde is er een strakke bewaking van de huurachterstanden. Hierbij staat echter het sociale karakter voorop. Doel is te voorkomen dat huurders in problemen kunnen raken door een oplopende achterstand. De ontwikkeling van de huurachterstand in de afgelopen 5 jaar is weergegeven in onderstaande tabel:

Jaar 2011 2010 2009 2008 2007

Huurachterstand zittende en vertrokken huurders, absoluut in € in % van de jaarhuur 54.570 1,21% 52.670 1,18% 46.019 1,05% 41.758 0,95% 47.594 1,11%

De belangrijkste oorzaak voor de stijging van de achterstand is gelegen in de economische recessie.

5. DE LEEFBAARHEID VAN BUURTEN EN WIJKEN Het BBSH geeft geen sluitende definitie van leefbaarheid. Daarom wordt in het volgende volstaan met een opsomming van activiteiten die Woningstichting Heteren heeft ontplooid. Woningstichting Heteren heeft uiteraard belang bij de instandhouding en verbetering van een goed woon- en leefmilieu. Het gaat niet alleen om de woning in een goede staat te houden en met een redelijke huur, het gaat ook om de veiligheid, de kwaliteit van de woonomgeving en de aanwezigheid van voldoende voorzieningen. Woningstichting Heteren is al vele jaren actief op dit terrein. Hierbij kan gedacht worden aan een project met een huismeester, inbraakwerende maatregelen, activiteiten ter bevordering van de betrokkenheid van buurtbewoners, het verbeteren van achterpaden of de aanpassing van groenvoorzieningen. In het afgelopen boekjaar is er wederom bijgedragen in diverse kosten die de leefbaarheid direct en indirect verbeteren. DOP Randwijk Een grote bijdrage aan de leefbaarheid is gedaan met de opzet en financiering van het DOP Randwijk. In Randwijk is in 2006 op kosten en initiatief van Woningstichting Heteren begonnen met het opzetten van een Dorpsontwikkeling Plan, kortweg DOP. Door middel van een belevingsonderzoek en een identiteitsonderzoek is een toekomstplan voor Randwijk tot 2020 opgesteld. Niet alleen woningbouw is hierin onderzocht, maar ook andere leefbaarheidsaspecten, zoals het hele dorp, voorzieningen in en om het dorp, bedrijven in de kern, vervoer in en om het dorp, de openbare ruimte, het sociale leven, ontspanning, toerisme en de dorpsraad. Door middel van een klankbordgroep, waarin gemeentelijke raadsleden, de dorpsraad Randwijk, de huurdersvereniging DHR, burgers en andere maatschappelijk betrokken partijen zitten, werd tussentijds steeds gepolst hoe bepaalde signalen uitgelegd moeten worden en of bepaalde ideeën realistisch zijn. In 2007 is het DOP afgerond en aan de gehele bevolking gepresenteerd. Gezien de zeer grote opkomst op de informatiedag, is gebleken dat het onderzoek bij de bevolking leefde. Met de laatste opmerkingen vanuit de bevolking, is het rapport in 2008 definitief gemaakt. Hierna is het rapport aan de gemeenteraad van de gemeente Overbetuwe aangeboden.

19


jaarverslag 2011

Uit de onderzoeken zijn diverse conclusies getrokken. Om het dorp tot 2020 leefbaar te houden, dienen diverse zaken aangepakt te worden. Hiervoor zijn in het rapport ook aanbevelingen / dorpsprojecten benoemd. De Dorpsraad Randwijk zal deze projecten oppakken en verder gaan uitwerken, samen met de rest van de bevolking van Randwijk. Daar waar nodig / mogelijk zal Woningstichting Heteren haar verantwoording nemen en zaken oppakken / stimuleren. Een eerste project dat Woningstichting Heteren heeft opgepakt is de planontwikkeling van het project Erfstraat 4 t/m 10 te Randwijk. Hier zijn inmiddels 4 woningen gesloopt en zullen 9 luxe sociale huurappartementen teruggebouwd worden. Overleg met de huurdersvereniging Leefbaarheid is onderwerp van overleg met de huurdersvereniging DHR. Knelpunten in de woonomgeving kunnen worden doorgesproken met de afvaardiging van huurders. Zo is de afgelopen jaren gesproken over groenvoorziening, het draagvlak van voorzieningen in relatie tot de locatie voor nieuwbouw, vervangende nieuwbouw, verkeersveiligheid en sociale veiligheid (verlichting achterpaden bij woningen). Ook zijn in overleg met de huurdersvereniging de laatste slechte achterpaden opnieuw bestraat. Project Cunera Het “beschermd wonen” project Cunera in Driel bestaat uit 18 wooneenheden voor ouderen. Er zijn voorzieningen aangebracht die niet alleen voor de bewoners zelf, maar ook voor de omwonenden van belang zijn, zoals een centrale ontmoetingsruimte, waar activiteiten worden georganiseerd die ook van belang zijn voor de oudere bewoners uit de buurt. Woningstichting Heteren stelt uren beschikbaar ten behoeve van het project Cunera. Daarnaast financiert Woningstichting Heteren middels een uitzendbureau de huismeester van de Cunerahof. Contact gemeente/politie Zonodig is er overleg met de bewoners over sociale problematiek in buurten die leidt tot overlast. Deze gesprekken met de bewoners, de gemeente en zonodig met de wijkagent, worden als positief ervaren. Samen met de wijkagent zijn er wederom diverse gesprekken geweest n.a.v. burenoverlast en andere klachten. Ook neemt Woningstichting Heteren deel aan het vangnet overleg binnen de gemeente Overbetuwe. Hierin zijn alle maatschappelijke hulporganisaties binnen de gemeente vertegenwoordigd. Problemen met of bij huurders kunnen tijdens deze overleggen vertrouwelijk worden besproken, waarna gezamenlijk mogelijke oplossingen worden besproken en uitgevoerd. In 2008 hebben de gemeente Overbetuwe en gemeente Lingewaard het project ‘Buurtbemiddeling’ opgestart. Die aanpak hiervan houdt in, dat getrainde vrijwilligers gaan bemiddelen in conflicten tussen buren of buurtgenoten. Zo kan voorkomen worden dat kleinere conflicten escaleren. De reden voor deze buurtbemiddeling is, dat er steeds meer meldingen van buurtoverlast binnenkomen in Overbetuwe en Lingewaard. De partijen die hieraan meewerken zijn naast de gemeenten onder andere Lingewaard Wonen, Woningstichting Valburg, Vivare, de politie en uiteraard Woningstichting Heteren. Burenruzies beginnen heel vaak met kleine problemen, die gemakkelijk uitgroeien tot grote conflicten. Het woongenot wordt ernstig aangetast en de conflicten kunnen leiden tot strafbaar gedrag en een gang naar de rechter. Buurtbemiddeling richt zich erop problemen tussen buren vroeg aan te pakken. Grote ruzies kunnen dan mogelijk nog in de kiem gesmoord worden. Een projectleider coördineert het project, bouwt een netwerk van vrijwilligers op, is aanspreekpunt voor de organisaties die meedoen en doet de eerste intake van conflicten. Hij valt onder een neutrale instelling: NIM Maatschappelijk Werk. De buurtbemiddelaars lossen niet zelf de problemen op, zij begeleiden de buurtgenoten die problemen hebben om met elkaar de oplossingen te zoeken. Het gaat dan bijvoorbeeld om overlast door geluid, huisdieren, stank, rommel of pesterijen. Buurtbemiddeling is niet geschikt als het gaat om problemen als gevolg van gebruik van alcohol of drugs of van psychiatrische problemen. In 2011 heeft Woningstichting Heteren via 2 meldingen gebruik gemaakt van de Buurtbemiddeling.

20


jaarverslag 2011

6. WONEN EN ZORG De centrale formulering van het prestatieveld wonen en zorg is dat een corporatie moet bijdragen aan het volgens redelijke wensen tot stand brengen van huisvesting van ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding behoeven (art. 12b lid 1 BBSH). Liefkenshoek Heteren Nadat de overeenkomst voor de realisatie en de grondtransactie tussen Stichting Samen Zorgen en Woningstichting Heteren is gesloten begin 2011, is begonnen met de sloopwerkzaamheden en bouw. Omdat het pand van Stichting Samen Zorgen nog bewoond is, dient er gefaseerd gebouwd te worden. Hiervoor is een bouwteam in het leven geroepen. Hierin nemen de bouwkundige aannemer Kuijpers Bouw Heteren en voor de technische installaties de combinatie Lammerink installatie Groep uit Ootmarsum en Spiek & de Vries uit Andelst deel. Eigendomssituatie De overdracht van het bestaande zorgcentrum Liefkenshoek (opstallen en grond) aan Woningstichting Heteren heeft juridisch begin 2011 plaatsgevonden. De betaling door Woningstichting Heteren aan Stichting Samen Zorgen van € 891.000 is op 9 maart 2012 gebeurd, op het moment van de oplevering van de eerste fase. Fase 1 De oplevering van de eerste fase heeft op 9 maart 2012 plaatsgevonden. Uiteindelijk is deze oplevering iets later geworden dan gepland was, maar is wel geschied naar ieders tevredenheid. Na de oplevering heeft Stichting Samen Zorgen 6 weken de tijd gekregen om deze eerste fase in te huizen. De bewoners van het resterende oude deel van het pand zijn overgehuisd, zodat na 6 weken het laatste deel gesloopt kan worden en begonnen kan worden met de bouw van de tweede en tevens laatste fase. De verwachting is dat rond de zomer van 2013 dit tweede deel opgeleverd wordt. In totaal zullen er dan 24 verpleegeenheden en 48 verzorgeenheden gerealiseerd zijn. Woonkeur In het in 2010 opgeleverde nieuwbouwproject Irisstraat Heteren heeft Woningstichting Heteren nagenoeg volledig rekening gehouden met Woonkeur. Woonkeur is een certificaat dat kan worden afgegeven aan nieuwbouwwoningen met ruim voldoende woontechnische kwaliteit: zo kent een woning met Woonkeur een hoog niveau aan gebruikskwaliteit, inbraak- en sociale veiligheid, valveiligheid, toegankelijkheid en flexibiliteit. De eisen van Woonkeur behoeden de individuele consument voor ontwerpfouten die nu of in de toekomst ongemak kunnen opleveren. Woonkeur zorgt ook voor latere generaties: een Woonkeurwoning biedt hen een flexibeler en beter bruikbare woning. Woningstichting Heteren onderkent de voordelen van Woonkeur, maar ziet ook in dat deze Woonkeur zorgt voor een onevenredige lastenverzwaring. Woningstichting Heteren heeft er dan ook voor gepleit om op gemeentelijk niveau een standaard / keur af te spreken, waar alle ontwikkelaars zich aan dienen te houden. De gemeentelijke Woonvisie spreekt een kwaliteitsambitie uit door de ontwikkeling van een Overbetuws keurmerk voor nieuwbouw. Een hoge kwaliteitsambitie betekent een stapeling van kwaliteitseisen en dus ook een stapeling van meerkosten. Corporaties en gemeente onderzoeken samen de mogelijkheden voor een pilotproject waar kwaliteitsambities als levensloopgeschikt bouwen en duurzaamheid samengaan met goedkope vormen van wonen.

21


jaarverslag 2011

Kengetallen Kwaliteit woningbezit (in €) Jaar Niet cyclisch onderhoud per VE Cyclisch onderhoud per VE

2011 1.017 1.298

2010 934 1.345

2009 1.222 1.219

2008 1.364 1.609

2007 934 696

2011 n.v.t. 38 38 155

2010 n.v.t. 71 71 175

2009 n.v.t. 35 35 192

2008 n.v.t. 47 47 208

2007 1.104 58 58 217

2011 96 715 31 842

2010* 110 718 28 856

2009* 144 717 7 868

2008** 149 737 5 891

2007*** 157 735 6 898

Verhuur Jaar Woningzoekenden Aantal aanbiedingen Aantal verhuringen Huurmatigingen Aantal huurders per huurprijscategorie Jaar Goedkoop (< € 361,66) Betaalbaar (€ 361,67 - € 554,76) Duur (> € 554,77) Totaal

*) Het aantal huurders in 2010 en 2009 is berekend op basis van andere waarden. In dit jaar gold als “goedkoop” een huur van minder dan € 357,37, als “betaalbaar” gold een huur tussen € 357,38 en € 548,18 en als “duur” gold een huur van meer dan € 548,19. **)Het aantal huurders in 2008 is berekend op basis van andere waarden. In dit jaar gold als “goedkoop” een huur van minder dan € 348,99, als “betaalbaar” gold een huur tussen € 348,99 en € 535,33 en als “duur” gold een huur van meer dan € 535,33. ***) Het aantal huurders in 2007 is berekend op basis van andere waarden. In dit jaar gold als “goedkoop” een huur van minder dan € 343,49, als “betaalbaar” gold een huur tussen € 343,49 en € 526,89 en als “duur” gold een huur van meer dan € 526,89. Verhuur en incasso Jaar Huurachterstand huurders in % Huurderving (totaal) in % huren/vergoedingen

2011 1,21 0,37

2010 1,18 0,47

2009 1,05 0,36

2008 0,95 0,52

2007 1,11 0,91

2011 2,89 20,48 - 1,18 2,21

2010 1,46 23,22 30,51 10,13

2009 2,64 18,19 20,40 6,67

2008 0,54 15,16 4,47 3,16

2007 0,44 14,55 - 47,69 - 4,17

Financiële continuïteit Jaar Current ratio Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totaal vermogen

22


jaarverslag 2011

Kengetallen per verhuureenheid (in €) Jaar Eigen vermogen Voorzieningen Dotaties aan voorzieningen Bedrijfslasten Exploitatieresultaat Rentebaten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belasting Buitengewone baten Buitengewone lasten Vennootschapsbelasting Jaarresultaat

2011 8.227 6.256 1.180 6.032 747 41 935

2010 8.188 5.397 1.142 6.412 3.420 30 967

2009 5.611 5.326 1.109 5.712 1.782 10 914

2008 4.606 5.010 744 4.911 1.029 3 869

2007 4.366 5.889 2.851 6.259 - 1.243 23 822

- 148 0 0 - 51 - 97

2.483 0 0 - 16 2.499

878 0 0 -5 883

163 0 0 - 43 206

- 2.042 0 0 0 - 2.104

Bij de berekening voor 2011 is 842 woningen als basis genomen (2010: 856).

23

jaarrekening


jaarverslag 2011

Balans per (na verwerking resultaatbestemming)

Activa Bedragen in euro’s _________________________ Vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen

2011 ___________________________

2010 ___________________________

19.366.493

19.997.505

447.980 __________

470.779 __________ 19.814.473

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Bedrijfsgebouwen en –terreinen Andere vaste bedrijfsmiddelen Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

20.468.284

872.743

916.038

111.009

116.591

7.486.888 __________

3.896.630 __________ 8.470.640

Financiële vaste activa Leningen u/g Overige vorderingen

0 19.073 __________

0 22.855 __________

Vlottende activa Voorraden Activa bestemd voor verkoop Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Belastinglatentie Overige vorderingen en overlopende activa

4.929.259

19.073

22.855

2.693.403

2.031.164

38.973

35.798

0 42.675

2.748 0

60.423 __________

179.133 __________

Liquide middelen

26

142.071

217.679

2.679.569

2.510.041

__________

__________

33.819.229 ==========

30.179.282 ==========


jaarverslag 2011

31 december Passiva Bedragen in euro’s _________________________ Eigen vermogen Kapitaal Overige reserves

2011 ___________________________

2010 ___________________________

154 6.927.398 __________

154 7.008.977 __________ 6.927.552

Voorzieningen Onrendabele investeringen nieuwbouw Onderhoud Belastinglatentie Jubilea

3.200.000 2.058.611 0 9.079 __________

2.415.771 2.194.847 0 9.079 __________

Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen en overige schulden Kortlopende schulden Aflossingsverplichting langlopende schulden Schulden aan leveranciers en handelskredieten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende passiva

7.009.131

5.267.690

4.619.697

19.717.659

13.563.137

245.479

3.641.702

785.017

363.941

248.992

47.309

626.840 __________

934.365 __________

27

1.906.328

4.987.317

__________

__________

33.819.229 ==========

30.179.282 ==========


jaarverslag 2011

Exploitatierekening Bedragen in euro’s _________________________

2011 ___________________________

2010 ___________________________

Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten

4.394.691 69.513 4.562 14.195 __________

4.348.011 65.318 18.368 17.985 __________

Boekwinst verkoop activa

Totaal opbrengsten Lonen en salarissen Sociale lasten en pensioenlasten Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lasten onderhoud Overige bedrijfskosten

4.449.682

1.224.282

3.966.381

__________

__________

5.707.243

8.416.063

362.284

349.093

168.595

157.671

727.673

740.131

1.188.669 2.079.681 551.722 __________

1.621.947 2.029.379 590.150 __________

Som der kosten

Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

4.482.961

5.078.624 __________

5.488.371 __________

628.619

2.927.692

914

1.060

33.766

24.645

- 787.553 __________

- 827.733 __________

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting

Jaarresultaat

28

- 752.873 __________

- 802.028 __________

- 124.254

2.125.664

- 42.645 __________

- 13.345 __________

- 81.579 ==========

2.139.009 ==========


jaarverslag 2011

Algemene toelichting Waarderingsgrondslagen Onroerende zaken in exploitatie Waardering geschiedt tegen historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde, verminderd met annuïtaire afschrijving. Op grond wordt niet afgeschreven. Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van het saldo van de kasstromen met de toekomstige inkomsten en uitgaven tijdens de resterende economische levensduur van de investering. Er is sprake van een positieve bedrijfswaarde, hetgeen betekent dat de huidige investeringen zullen worden terugverdiend. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is uitgegaan van meerdere complexen. De complexen zijn geclusterd op basis van bouwjaren binnen een periode van tien jaar. Uitgangspunten bedrijfswaardeberekening: - Huurverhoging 2012 tot en met 2016: 1,5% - Huurverhoging na 2016: 2,0% - Huurdervingspercentage: 0,7% - Variabele lastenontwikkeling 2012 tot en met 2016: 2,0% - Variabele lastenontwikkeling na 2016: 3% - Rentevoet: 5,25% - Onderhoudskosten op basis van de meerjaren onderhoudsplanningen tegen een genormeerd bedrag van: € 1.641 per woning (index: 3,0%) - Restwaarde: historische aanschafwaarde van de grond met een minimum waardering van € 15.000 per kavel Groot onderhoud/woningverbetering Geriefsverbeteringen worden geactiveerd onder de onroerende zaken in exploitatie. Voor planmatig cyclisch onderhoud wordt een voorziening gevormd. Kleine onderhoudslasten worden direct ten laste van de exploitatie geboekt. Overige materiële vaste activa Onroerende zaken in ontwikkeling Waardering geschiedt tegen werkelijke kosten (inclusief betaalde rente), onder aftrek van eenmalige subsidies. Kantoorpand Waardering geschiedt tegen historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde, verminderd met lineaire afschrijving, op basis van een levensduur van 20 jaar. Andere vaste bedrijfsmiddelen Bedrijfsinventaris Waardering geschiedt tegen historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde, verminderd met lineaire afschrijving. De afschrijvingspercentages variëren van 20 tot 33,3 procent. Vervoermiddelen Waardering geschiedt tegen historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde, verminderd met lineaire afschrijving, op basis van een levensduur van 5 jaar en een restwaarde van 10% van de aanschafwaarde. Voorraden De activa bestemd voor verkoop worden gewaardeerd tegen de werkelijk bestede kosten en de bijkomende kosten waaronder loonkosten personeel en rente vreemd vermogen, rekening houdend met duurzame bijzondere waardeverminderingen.

29


jaarverslag 2011

Vorderingen De overige vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor oninbaarheid. Belastinglatenties Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden en de omvang en het tijdstip van afwikkeling van de latentie betrouwbaar kan worden geschat. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en hebben overwegend een langlopend karakter. Voor verkoopwoningen binnen een termijn van vijf jaar bestaat een tijdelijk verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van de voor verkoop aangewezen woningen. Fiscaal wordt er (na 2012) een herinvesteringsreserve gevormd voor de verkochte woningen. Daarnaast heeft Woningstichting Heteren het gehele woonbestand voor verkoop aangemerkt maar worden niet alle woningen verkocht. Hierdoor is niet betrouwbaar aan te geven voor welke woningen een latentie gevormd dient te worden, het verschil tussen de commerciële en fiscale waardering van de verschillende woningen loopt sterk uiteen. Hierdoor zijn het tijdstip waarop dit tijdelijke verschil tot uitdrukking komt en de omvang van de latentie niet betrouwbaar te schatten. Daarom is voor de voor verkoop aangewezen woningen voorzichtigheidshalve geen belastinglatentie opgenomen. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening onderhoud De voorziening onderhoud dient ter egalisatie van het cyclisch onderhoud over de resterende levensduur. Dit onderhoud betreft werkzaamheden met een regelmaat van meer dan 2 jaar. De bedoelde werkzaamheden betreffen het planmatig onderhoud aan de woning. De benodigde dotatie aan de voorziening onderhoud is op basis van het Strategisch Voorraad Beheer. De prognose inzake de kosten van het toekomstig onderhoud wordt periodiek herbeoordeeld. Dit kan tot bijstelling leiden van de benodigde dotatie. Bij de berekening van de kosten van het toekomstig onderhoud is rekening gehouden met een verwachte prijsontwikkeling van 3,0% conform de parameters gebruikt door het WSW. Pensioenvoorziening De pensioenregeling van Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) mag op grond van de richtlijnen voor de jaarverslaggeving gekwalificeerd worden als een toegezegde bijdrage regeling. In principe is de pensioenregeling een toegezegde pensioenregeling, echter de volgende omstandigheden zijn bepalend voor het standpunt van SPW te concluderen dat er sprake is van een toegezegde bijdrage regeling. 1) Woningstichting Heteren heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. 2) Er bestaat geen objectieve sleutel voor het toerekenen van een proportioneel aandeel in positieve of negatieve risico’s aan aangesloten werkgevers, aldus SPW. Voorziening jubilea De voorziening jubileumuitkeringen heeft betrekking op toekomstige uitkeringen met betrekking tot jubileumuitkeringen, zoals opgenomen in de CAO-Woondiensten. De voorziening is gewaardeerd tegen de waarde van de toekomstige uitkeringen of aanspraken over de tot en met balansdatum verstreken dienstjaren, rekening houdend met de specifieke inhoud van de regeling. De blijfkans is gebaseerd op ervaringscijfers.

30


jaarverslag 2011

Grondslagen van resultaatbepaling Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de netto-omzet en alle hiermee verbonden kosten en andere aan het verslagjaar toe te rekenen kosten. De kosten en lasten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde waarderingsgrondslagen. Winsten worden verantwoord in het jaar waarin de diensten zijn verricht. Verliezen welke hun oorsprong vinden in het boekjaar worden in aanmerking genomen zodra deze voorzienbaar zijn. Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van verkrijgingprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de annuïtaire methode, dan wel de lineaire methode, op basis van de geschatte economische levensduur. De afschrijvingspercentages (annuïtair) bedragen voor: Woningen en woongebouwen Garages Projectmatige woonverbetering / warmwaterinstallatie Woningaanpassingen / geriefverbeteringen Glasisolatie Dakramen Douches / badkamer Toilet Keuken

50/40 jaar 50 jaar 25 jaar 20 jaar 10 jaar 15 jaar 20 jaar 20 jaar 15 jaar

Lasten en onderhoud Hieronder vallen kosten voor het jaarlijks terugkerend onderhoud. De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Buitengewone baten en lasten Hieronder worden die posten opgenomen die niet uit normale bedrijfsactiviteiten voortkomen. Vennootschapsbelasting Berekening belastbaar bedrag over het jaar Winst volgens de commerciële jaarstukken Af: boekwinst verkoop huurwoningen (fiscaal nihil) Bij: afschrijving sociale huurwoningen Bij: afschrijving onroerende zaken niet zijnde woningen Bij: afschrijving bedrijfsgebouwen en -terreinen Af: fiscale afschrijving project Irisstraat Bij: kosten ‘leefbaarheid’ fiscaal niet aftrekbaar Bij: bijdrage projectsteun CFV (Vogelaarwijken) niet aftrekbaar Bij: fiscaal niet geaccepteerde dotatie onrendabele top Af: meer onderhoudskosten ivm ontbreken voorziening Af: fiscaal geen vrijval niet voorziene kosten meterkasten Bij: fiscaal beperkt aftrekbare kosten Af: investeringsaftrek Fiscaal belastbaar bedrag

31

2010 2.139.009 - 3.966.381 596.755 21.340 86.107 - 7.333 11.225 51.395 1.606.835 - 173.210 - 51.300 7.971 - 4.535 _________ 317.878 ========

2011 - 124.254 - 1.224.282 580.476 22.799 84.556 -15.051 29.034 52.074 784.229 - 99.399 - 36.837 7.628 - 13.274 _________ 47.700 ========


jaarverslag 2011

Verliezen 2007 (na verrekening € 5.015 met winst 2006) Verliezen 2008 Verliezen 2009 Fiscaal belastbaar bedrag 2010 Verliezen t/m 2010 Fiscaal belastbaar bedrag 2011 Verliezen t/m 2011 Totale latentie 20%

32

- 94.742 - 150.387 - 333.822 317.878 - 261.073

- 261.073 47.700 - 213.373 _________ - 42.675 42.675 ========

overige gegevens


jaarverslag 2011

Verklaring van de directeur-bestuurder Het jaarverslag 2011 geeft een weergave van onze woningstichting en biedt voldoende informatie voor zowel de interne als externe beeld- en besluitvorming. Het bestuur van Woningstichting Heteren verklaart hierbij dat alle uitgaven in het boekjaar 2011 zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting en dat de baten uitsluitend zijn bestemd voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting en daartoe alleen worden aangewend ter uitvoering van de statutaire doelstellingen. Voor zover bekend en voor zover kan worden ingeschat, bestaat er geen risico dat de jaarrekening afwijkingen zou kunnen bevatten van materieel belang als gevolg van fraude. Het jaarverslag over het boekjaar 2011 is in de vergadering van de Raad van Commissarissen van 29 mei 2012 vastgesteld. Heteren, 29 mei 2012

R.A. Maatman, directeur-bestuurder Woningstichting Heteren

34


jaarverslag 2011

Verklaring van de Raad van Commissarissen In 2011 heeft een verdere professionalisering van good governance plaatsgevonden binnen Woningstichting Heteren. De Raad erkent het grote belang van good governance en transparantie en in de diverse vergaderingen in 2011 was dit wederom een terugkerend onderwerp. Besef toezichtstaak De Raad van Commissarissen houdt toezicht op en voelt zich verantwoordelijk voor diverse onderwerpen. Strategie De visie en beleidsdoelstellingen van Woningstichting Heteren zijn afgeleid van de 6 kerntaken waarover Woningstichting Heteren verantwoording dient af te leggen conform het BBSH. 1.

Huisvesten van de primaire doelgroep Per 31 december 2011 bezit Woningstichting Heteren 842 huurwoningen. 754 woningen vallen qua huurprijs onder € 517,64 (eerste aftoppingsgrens). Dit is bijna 90%. De visie van Woningstichting Heteren is om minimaal 80% van het woningbezit binnen deze eerste aftoppingsgrens te houden. Hierdoor is deze voorraad bereikbaar voor de primaire doelgroep. Daarnaast is er een zeer grote vraag naar woningen binnen het woningbestand van Woningstichting Heteren. Om aan deze groeiende vraag tegemoet te komen, heeft Woningstichting Heteren meerdere nieuwbouwplannen, waardoor de voorraad de komende jaren zal groeien. Hierover zijn op hoofdlijnen ook afspraken gemaakt met de gemeente Overbetuwe in de prestatieafspraken. 2. Kwalitatieve instandhouding van het woningbezit Een voorraad die bereikbaar is voor de primaire doelgroep is belangrijk, maar even belangrijk is de kwalitatieve instandhouding van deze voorraad. Jaarlijks dient er een dusdanig onderhoud uitgevoerd te worden, zodat de kwalitatieve instandhouding van de voorraad gewaarborgd is. 3. Betrekken van huurders bij beheer en beleid Jaarlijks vindt er meerdere malen overleg plaats met de huurdersvereniging DHR. Woningstichting Heteren onderkent dat de huurdersvereniging DHR een goede bron van informatie is om een zo goed mogelijk inzicht te krijgen in de kwaliteit van de dienstverlening en de wensen van de huurders en dat deze een positieve bijdrage kan leveren aan de kwaliteit van de besluitvorming. Daarom heeft Woningstichting Heteren ook in 2011 ruim € 9 per woning bijgedragen aan de huurdersvereniging DHR. 4. Financiële continuïteit Voor de kosten van het werkapparaat, onderhoud, renovatie en nieuwbouw op dit moment en in de toekomst dienen voldoende financiële middelen aanwezig te zijn. Hiervoor worden financiële (meerjaren)prognoses opgesteld. Uitgangspunt bij nieuwbouwplannen is dat de uiteindelijke onrendabele top van de huurwoningen volledig gefinancierd dient te worden door winst op koopwoningen binnen hetzelfde project en/of verkoop van bestaand bezit. Er worden geen overige normen gesteld aan financiële bestuursvoorstellen. Per individueel voorstel wordt naar de financiële kant gekeken en wordt een besluit genomen. Per individueel voorstel wordt ook het bedrijfsrisico beoordeeld. Gestreefd wordt dat het bedrijfsresultaat voor belastingen uit gewone bedrijfsuitoefening, waaronder voornamelijk verhuur van woningen, positief is. Incidentele uitgaven worden hierbij buiten beschouwing gelaten. Om bij het aantrekken van leningen toekomstige renterisico’s zoveel mogelijk te spreiden, wordt gevarieerd in looptijden en rekening gehouden met de actuele rentestand en de vervalkalender. 5. De leefbaarheid van buurten en wijken Wonen vindt niet alleen plaats in de woning, maar ook om de woning heen. Woningstichting Heteren voert hierover regelmatig overleg met de gemeente Overbetuwe, om eventueel gezamenlijk de leefbaarheid te verbeteren. Daarnaast neemt Woningstichting Heteren jaarlijks een budget op in de begroting, te besteden aan leefbaarheid.

35


6.

jaarverslag 2011

Wonen en zorg Naast wonen wordt ook zorg steeds belangrijker. Middels WMO en andere aanpassingen aan woningen werkt Woningstichting Heteren zoveel mogelijk mee aan de verbetering van de zorg aan de huurders. In 2011 zijn wederom zeer veel besprekingen gevoerd met zorginstelling Stichting Samen Zorgen in het werkgebied van de Woningstichting. In 2011 is gestart met de bouw van fase 1 van Liefkenshoek. Deze fase is op 9 maart 2012 opgeleverd. Woningstichting Heteren draagt zorg voor het wonen, de zorginstelling draagt zorg voor de zorg.

Het financiële beleid Voor de kosten van het werkapparaat, onderhoud, renovatie en nieuwbouw op dit moment en in de toekomst dienen voldoende financiële middelen aanwezig te zijn. Hiervoor worden financiële (meerjaren)prognoses opgesteld. Uitgangspunt bij nieuwbouwplannen is dat de uiteindelijke onrendabele top van de huurwoningen volledig gefinancierd dient te worden door winst op koopwoningen binnen hetzelfde project en/of verkoop van bestaand bezit. Er worden geen overige normen gesteld aan financiële bestuursvoorstellen. Per individueel voorstel wordt naar de financiële kant gekeken en wordt een besluit genomen. Per individueel voorstel wordt ook het bedrijfsrisico beoordeeld. Langlopende leningen worden alleen aangetrokken t.b.v. herfinanciering van aflopende leningen, of ter financiering van nieuwbouw van (toekomstige) verhuureenheden. Ten behoeve van andere uitgaven worden tot op heden geen langlopende leningen aangetrokken. Om bij het aantrekken van leningen toekomstige renterisico’s zoveel mogelijk te spreiden, wordt gevarieerd in looptijden en rekening gehouden met de actuele rentestand en de vervalkalender. Op dit moment is er een relatief grote nieuwbouwportefeuille. Dit brengt met zich mee dat er grote investeringen gedaan dienen te worden de komende jaren. Teneinde vooraf een overzicht te krijgen van de financieringsbehoefte voor de komende jaren, is in 2009 een extra module aangeschaft bij het automatiseringssysteem SG van Woningstichting Heteren. Deze module zorgt dat er een taakstellende begroting per nieuwbouwproject opgesteld kan worden, waarbinnen het project gerealiseerd dient te worden. De directeur-bestuurder legt deze begroting voor aan de Raad, waarna de Raad de goedkeuring verleent. Tussentijds kan middels deze module verantwoording worden afgelegd aan de Raad over de financiële voortgang van het project. Daarnaast koppelt de module alle opgevoerde projecten aan elkaar, zodat corporatiebreed een overzicht ontstaat van de financieringsbehoefte. De liquiditeitsbehoefte zal dan weer meewegen bij de vaststelling van het aantal te verkopen huurwoningen. Gestreefd wordt dat het bedrijfsresultaat voor belastingen positief is. Incidentele uitgaven worden hierbij buiten beschouwing gelaten. Er dient nog een treasurystatuut te worden vastgesteld. Dit zal in 2012 geschieden. De realisering van de volkshuisvestelijke taken Alle activiteiten van Woningstichting Heteren moeten volgens het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) ten dienste staan van de zes kerntaken. Hierover moet achteraf verantwoording worden afgelegd. Deze zijn: 1. Huisvesten van de primaire doelgroep 2. Kwalitatieve instandhouding van het woningbezit 3. Betrekken van huurders bij beheer en beleid 4. Financiële continuïteit 5. De leefbaarheid van buurten en wijken 6. Wonen en zorg Bij het besluitvormingsproces worden immer deze 6 kerntaken in ogenschouw genomen. Bij de strategie en visie van de Raad van Commissarissen, zoals hierboven beschreven, zijn ook deze 6 kerntaken als uitgangspunt genomen.

36


jaarverslag 2011

Governance Good governance is en blijft een speerpunt van de gehele Woningstichting Heteren. Derhalve is in 2008 contact gezocht met de brancheorganisatie Aedes. Hierop volgend is een uitgebreid overleg geweest tussen de heer mr. A. Luijten (senior beleidsadviseur Aedes en secretaris commissie Winter), directeur-bestuurder R.A. Maatman en de Raad. Mr. A. Luijten heeft vanuit zijn kennis, opgedaan in de overleggen van commissie Winter, Woningstichting Heteren in grote lijnen getoetst aan de governancecode. Geconcludeerd werd dat Woningstichting Heteren reeds grotendeels voldeed aan de Governancecode, maar dat hier en daar verbeteringen nodig waren. De Raad had reeds vooraf al aangegeven volledig te willen voldoen aan de uitgangspunten van deze code. Mr. A. Luijten heeft vervolgens geadviseerd een onafhankelijk adviseur in te huren, die Woningstichting Heteren kan begeleiden met het proces om te voldoen aan de uitgangspunten van de code. De Raad heeft besloten KPMG Advisory N.V. in te huren als adviseur. In 2008 hebben meerdere gesprekken plaatsgevonden over de implementatie van de Aedescode en Governancecode. Dit heeft geresulteerd in een directiestatuut, een reglement voor de Raad van Commissarissen, een profielschets voor de RvC. Acties die nog ondernomen dienen te worden zijn het opstellen van een informatiekalender en een treasurystatuut. Alle gegevens ten behoeve van de Governancecode zijn op de website van Woningstichting Heteren geplaatst, www.wst-heteren.nl. In 2011 is tijdens de vergaderingen van de Raad van Commissarissen verder gesproken over good governance. Begin 2012 is aan Raeflex de opdracht gegeven om de visitatie uit te voeren. Deze visitatie zal voor 1 juli 2012 afgerond zijn. Toezichtskader Tijdens iedere vergadering van de RvC brengt de directeur-bestuurder zijn besluiten ter tafel van de Raad. De Raad neemt vervolgens het besluit hiermee in te stemmen of de besluiten van de directeur-bestuurder af te keuren. In 2011 zijn alle besluiten van de directeur-bestuurder unaniem door de RvC goedgekeurd. De directeur-bestuurder heeft geregeld de Raad van Commissarissen op de hoogte gehouden of de werkelijke uitgaven van de diverse nieuwbouwprojecten nog binnen de begroting vallen, en zo niet, waarom de uitgaven de begroting hebben overtroffen. Werkwijze In 2011 is de Raad 4 maal bijeen gekomen. Naast de Governancecode en Aedescode is er gesproken over het jaarverslag en de jaarrekening 2010, de begroting, belangrijke aan- en verkopen en diverse periodieke voortgangsrapportages. Tijdens de vergadering van de Raad lichten de directeur-bestuurder of de voorzitter van de Raad de diverse onderwerpen uitgebreid toe. Indien nodig is een externe deskundige bij de vergaderingen aanwezig. De Raad stelt eventuele extra vragen om extra inzicht in het onderwerp te krijgen. Daarnaast wordt de financiële kant van het onderwerp toegelicht door de directeur-bestuurder. Vervolgens neemt de Raad een besluit. Alle genomen besluiten in 2011 zijn door de volledige Raad gesteund. Er zijn gedurende het verslagjaar geen veranderingen geweest in de werkwijze van de Raad. Wel is besloten om in 2011 bij besluitvorming over zaken waar de gedelegeerd Commissaris bij betrokken is geweest, deze gedelegeerd Commissaris niet nader te horen over het te nemen besluit. Dit gebeurde in 2010 en voorgaande jaren al slechts sporadisch, maar vanaf 2011 dus geheel niet meer. Vanwege de kennis en ervaring van de commissaris mr. P.M.C. van Bussel is besloten dat de voorzitter P.Th.A.M. Mulder en mr. P.M.C. van Bussel gezamenlijk de kerncommissie Financiën zullen vormen. Concreet houdt dit in dat diverse financiële vraagstukken voor de algemene vergadering van de gehele Raad van Commissarissen vooraf door de kerncommissie uitgebreid besproken worden. Daar wordt dieper ingegaan op de financiën, waarna verslag wordt gedaan in de gehele RvC op hoofdlijnen. Besluitvorming omtrent het financiële onderwerp geschiedt dan in de RvC.

37


jaarverslag 2011

Tijdens het samenstellen en controleren van het jaarverslag is er regelmatig contact met de accountant. Dit contact is vooral met de Teamleider Financiën en de directeur-bestuurder. Daarnaast is er aan het eind van de controle een overleg tussen de Teamleider Financiën, de directeur-bestuurder, de accountant en de voorzitter van de Raad van Commissarissen. Ook is er nog overleg met de kerncommissie Financiën. Tijdens deze overleggen worden de bevindingen besproken, welke vervolgens door de accountant ook in de gehele Raad besproken worden. De accountant voert ook jaarlijks een interim-controle uit. De werkzaamheden bestaan uit het controleren van de tussentijdse 8-maandcijfers. Daarnaast wordt bij complexe financiële vraagstukken ook overleg gevoerd met de accountant. Zelfanalyse Ook in 2011 heeft er een zelfevaluatie binnen de Raad plaatsgevonden. Geconcludeerd is dat wederom het huidige functioneren van de Raad als geheel en van iedere afzonderlijke Commissaris naar ieders tevredenheid is. De directeur-bestuurder is niet bij deze evaluatie betrokken. Werving en selectie In het verslagjaar is geen sprake van nieuwe benoemingen. Er is in het verleden wel een profielschets voor eventuele nieuwe Commissarissen gemaakt. Integriteit Meerdere malen per jaar vindt er overleg plaats met de accountant. Gesproken wordt onder andere over de governancecode, Aedescode, tussentijdse cijfers, jaarrekening, toekomstvisie en nieuwbouwplannen en de daarmee samenhangende (financiële) risico’s. 2 maal per jaar vindt ook overleg plaats tussen de directeur-bestuurder en de brancheorganisatie Aedes. Er heeft in 2011 geen transactie plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen van leden van het bestuur en/of Raad van Commissarissen hebben gespeeld die van materiële betekenis waren voor de corporatie en de leden van het bestuur en/of de Raad van Commissarissen. De Raad verklaart vervolgens van oordeel te zijn dat alle leden van de Raad volledig onafhankelijk opereren binnen de Raad. Verantwoording Raad van Commissarissen De belangrijkste besluiten die de Raad van Commissarissen heeft genomen in 2011 op een rijtje: • • • • • • • • • • •

Goedkeuring van de begroting 2012. Goedkeuring jaarverslag 2010 en verlenen decharge voor het gevoerde beleid aan de directeur-bestuurder. Akkoord gaan met de verkoop van Beemdhof 37 Heteren voor € 350.000 kosten koper. Akkoord gaan met de verkoop van het resterende deel van de grond aan de Breekenhof te Driel voor € 4,80 per m2. Totaal 7.047 m2. Goedkeuring van de ondertekening van de prestatieafspraken met de gemeente Overbetuwe. Goedkeuring met de herfinanciering van een langlopende lening, groot € 3.400.000. Akkoord gaan met de afboeking van in totaal € 17.000 op de VON-prijzen van nieuwbouwproject RozenStaete en vervolgens akkoord gaan met de nieuwe taxatiewaarde van de panden in project RozenStaete en de correctie ter grootte van € 533.000 in de jaarrekening 2011. Akkoord gaan met het stopzetten van nieuwbouwproject Korte Molenstraat Driel en met de verkoop van het pand. Herbenoeming commissaris Th. Niels voor de periode van 4 jaar en is derhalve aftredend per 31 december 2015. Herbenoeming commissaris P. Mulder voor de periode van 4 jaar en is derhalve aftredend is per 31 december 2015. Tevens blijft P. Mulder deze periode voorzitter van de RvC. Akkoord gaan met het afsluiten van 2 nieuwe leningen a. Groot € 3.000.000, looptijd 10 jaar, ingang 1-12-2011, rente 3,10%, fixe. b. Groot € 3.500.000, looptijd 10 jaar, ingang 2-5-2012, rente 3,17%, fixe.

38


jaarverslag 2011

Personalia Directeur-bestuurder Naam: Geslacht: Geboortedatum: Nevenfuncties: Werkzaam in huidige functie: Werkzaam bij organisatie:

R.A. Maatman Mannelijk 16 april 1975 Geen 24 juli 2003 1 juli 2002

Commissarissen Naam: Geslacht: Hoofdfunctie: Relevante nevenfunctie: Geboortedatum: Datum eerste benoeming: Datum herbenoeming: Datum aftreden: Lidmaatschap evt. commissie: Expertise:

P.Th.A.M. Mulder Mannelijk Voorzitter Gedelegeerd commissaris nieuwbouw 16 januari 1940 24 juli 2003 31 oktober 2007 en 13 december 2011 31 december 2015 Kerncommissie Financiën Nieuwbouw

Naam: Geslacht: Hoofdfunctie: Relevante nevenfunctie: Geboortedatum: Datum eerste benoeming: Datum herbenoeming: Datum aftreden: Lidmaatschap evt. commissie: Expertise:

J. van de Kuit-Elands Vrouwelijk Vice-voorzitter N.v.t. 24 oktober 1950 24 juli 2003 4 juli 2006 en 12 oktober 2010 31 december 2014 N.v.t. All-round


Mr. P.M.C. van Bussel Mannelijk Lid Vennoot accountantskantoor VWG Nijhof te Arnhem Vertegenwoordiging huurders 7 januari 1965 24 juli 2003 16 december 2006 en 12 oktober 2010 31 december 2014 Kerncommissie Financiën Financiën, wet- en regelgeving, controle

Naam: Geslacht: Hoofdfunctie: Relevante nevenfunctie: Geboortedatum: Datum eerste benoeming: Datum herbenoeming:

P.A. Schrijver Mannelijk Lid N.v.t. 28 april 1932 24 juli 2003 18 oktober 2005 en 20 oktober 2009

39


jaarverslag 2011

Datum aftreden: Lidmaatschap evt. commissie: Expertise:

31 december 2013 N.v.t. All-round


T.J. Niels Mannelijk Lid Vertegenwoordiging huurders 15 mei 1945 24 juli 2003 31 oktober 2007 en 13 december 2011 31 december 2015 N.v.t. All-round, belangenbehartiging huurders

Rooster van aftreden Naam De heer P.Th.A.M. Mulder Mevrouw J. van de Kuit-Elands De heer mr. P.M.C. van Bussel De heer P.A. Schrijver De heer T.J. Niels

Functie Voorzitter Vice-voorzitter Lid (huurdersvertegenwoordiging) Lid Lid (huurdersvertegenwoordiging)

Datum aftreden 31 december 2015 31 december 2014 31 december 2014 31 december 2013 31 december 2015

Op 27 oktober 2004 is de Stichting Belangenbehartiging Huurders Woningstichting Heteren opgericht. Het bestuur bestaat uit de heer mr. P.M.C. van Bussel (voorzitter), de heer T.J. Niels (secretaris) en de heer R.A. Maatman (penningmeester). Vanuit deze stichting zijn de vertegenwoordigers van de huurders vertegenwoordigd in de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen is lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Deze is in 2002 opgericht om toezichthouders van woningcorporaties te ondersteunen, te adviseren en de algemene belangen te behartigen. Daarmee wil de VTW het intern toezicht op woningcorporaties versterken, waar nodig in samenwerking met andere organisaties in de corporatiebranche zoals Aedes, WWI, CFV, Woonbond, SEV en WSW. De VTW streeft hierbij naar een excellent toezichthouderschap: de uitoefening van intern toezicht door integere en deskundige toezichthouders met een onafhankelijke en kritische houding tegenover het bestuur. Verantwoording van het beleid rondom Commissarissen honorering Ieder lid van de Raad ontvangt een bruto vergoeding van € 6.000 per jaar voor de verrichte werkzaamheden als Commissaris. Hierin wordt geen onderscheid gemaakt naar de functie, nevenfunctie of expertise. Eventuele onkosten die een Commissaris maakt in het kader van zijn of haar rol als Commissaris, kunnen worden gedeclareerd bij Woningstichting Heteren. Er wordt geen vaste onkostenvergoeding toegekend. De heer P.Th.A.M. Mulder is gedelegeerd Commissaris. Hij adviseert, ondersteunt, controleert en houdt toezicht op de werkzaamheden van de afdeling Nieuwbouw. Gezien de relatief grote nieuwbouwportefeuille is besloten dat vanwege zijn ervaring de heer P.Th.A.M. Mulder de vele projecten van Woningstichting Heteren volledig zal begeleiden. Daarnaast ontvangt de heer Mulder een vergoeding voor zijn wekelijkse extra overleggen met de directeurbestuurder over de normale gang van zaken. De heer P.Th.A.M. Mulder ontvangt een brutovergoeding per uur van € 55 voor zijn gedelegeerde werkzaamheden. Deze vergoeding per uur is al jaren ongewijzigd.

40


jaarverslag 2011

In onderstaande schema staan de vergoedingen 2011: Naam P.Th.A.M. Mulder J. van de Kuit-Elands Mr. P.M.C. van Bussel P.A. Schrijver T.J. Niels

Functie Voorzitter Vice-voorzitter Lid Lid Lid

Vergoeding in € 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000

Omdat er binnen de RvC 1 persoon (de heer P.Th.A.M. Mulder) een vergoeding ontvangt buiten de Commissarisvergoeding van € 6.000, wordt in het jaarverslag 2011, mede op grond van titel 9, art. 383 Burgerlijk Wetboek, niet verder ingegaan op de bedragen van de vergoeding. Verantwoording van het beleid rondom de bestuurdersbeloning Bij de beloning van de directeur-bestuurder wordt gebruik gemaakt van de adviesregeling van de Commissie Izeboud. In het kader van de Aedescode en Governancecode is in 2009 aan KPMG Advisory N.V. opdracht gegeven een advies op te stellen over de beloning van de directeur-bestuurder, conform de commissie Izeboud. KPMG Advisory N.V. heeft geconcludeerd dat de directeur-bestuurder in functiegroep E ingedeeld dient te worden. Hierbij is gekeken naar onder ander de dynamiek van het vastgoed, het aantal verhuureenheden en de positie in het krachtenveld. Het beloningspakket bestaat uit een totaal vast inkomen. Er is geen variabele bezoldiging. De Raad is tevreden over de goede werkzaamheden van de directeur-bestuurder. Aan de directeur-bestuurder wordt een auto van de werkgever beschikbaar gesteld. Daarnaast ontvangt de directeur-bestuurder maandelijks een vaste onkostenvergoeding conform de commissie Izeboud. Er zijn geen bijzondere afspraken gemaakt aangaande pensioen of regelingen voor vervroegd uittreden. Omdat het bestuur uit 1 persoon bestaat, wordt in het jaarverslag 2011, mede op grond van titel 9, art. 383 Burgerlijk Wetboek, niet verder ingegaan op de bedragen van de bestuursbeloning. Er wordt voldaan aan wet- en regelgeving en de beloning valt binnen het gestelde maximum van de ministersvergoeding. Werkgeversrol van de Raad van Commissarissen De Raad is toezichthouder op het bestuurlijk functioneren en vormt een klankbord voor de directeur-bestuurder. De voorzitter van de Raad van Commissarissen heeft wekelijks overleg met de directeur-bestuurder over de algemene gang van zaken binnen Woningstichting Heteren. De Raad heeft gezamenlijk aangegeven dat de voorzitter binnen deze wekelijkse overleggen ook regelmatig het functioneren van de directeur-bestuurder zal beoordelen en daar waar nodig zal aangeven hoe e.e.a. verbeterd zou kunnen worden. In 2011 heeft de Raad gezamenlijk het functioneren van de directeur-bestuurder besproken. Met de directeur-bestuurder is onder andere gesproken over de diverse onderwerpen binnen de Governancecode, zoals integer handelen en alle risico’s daaromtrent. Hieruit is gebleken dat hier geen problemen zijn. Geconcludeerd werd dat alle leden van de RvC tevreden zijn over het functioneren van de directeur-bestuurder. Het functioneren van de directeur-bestuurder past volledig binnen het vastgestelde bestuursreglement. De arbeidsvoorwaarden passen daarnaast ook volledig binnen de Izeboud-regeling. Als prestatie-eis voor 2012 is gesteld dat de directeur-bestuurder hetzelfde presteert als 2011. Er is in 2011 geen directeur-bestuurder benoemd of ontslagen, en derhalve is er ook geen interim-directeur aangesteld.

41


jaarverslag 2011

Verantwoording aan belanghouders Woningstichting Heteren onderkent de volgende belanghouders: • • • • • • • • •

Huurdersvereniging DHR Gemeente Overbetuwe Stadsregio KAN Provincie Gelderland Ministerie BZK Centraal Fonds Volkshuisvesting Waarborgfonds Sociale Woningbouw Diverse financiële instellingen Dorpsraden diverse dorpen

Sommige dialogen zijn wettelijk geregeld (VROM, CFV, WSW, gemeente Overbetuwe), andere overleggen vinden tijdens de normale bedrijfsprocessen plaats (huurdervereniging DHR, diverse financiële instellingen, dorpsraden, gemeente Overbetuwe, stadsregio KAN en de provincie Gelderland). In de prestatieafspraken met de gemeente Overbetuwe is vastgelegd dat er jaarlijks een Woonforum georganiseerd zou worden, waarin een terugkoppeling / verantwoording naar de belanghouders zal plaatsvinden.

42


jaarverslag 2011

Verklaring De Raad van Commissarissen van Woningstichting Heteren heeft ingevolge artikel 17 van de statuten de door het werkapparaat van Woningstichting Heteren opgemaakte jaarverslaggeving in casu het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening door GIBO Registeraccountants B.V. laten onderzoeken en heeft kennis genomen van de afgegeven goedkeurende controleverklaring. Aan de jaarverslaggeving over het boekjaar 2011 heeft de Raad zijn goedkeuring verleend. De Raad spreekt zijn waardering uit over de organisatie en het behaalde resultaat. De Raad verleent decharge aan de directeur-bestuurder voor het gevoerde beleid in 2011. Heteren, 29 mei 2012 Namens de Raad van Commissarissen

P.Th.A.M. Mulder, voorzitter

43


jaarverslag 2011

Aan de Raad van Commissarissen van Woningstichting Heteren te Heteren

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de, in dit jaarverslag in het hoofdstuk “jaarrekening” opgenomen jaarrekening 2011 van Woningstichting Heteren te Heteren gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2011 en de winst-en-verliesrekening over 2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Besluit beheer socialehuursector. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting Heteren per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel a, van het Besluit beheer sociale-huursector melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk

44


jaarverslag 2011

Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG 2010-03 en MG 2011-02, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04. Arnhem, 5 juni 2012 GIBO Registeraccountants B.V. Was getekend drs. A.F.J. van der Velden RA

45


jaarverslag 2011

Bijlage Overzicht verhuureenheden Adm. nr. complex Registratie nr. rijk

Adres

Huisnummer

Woonplaats

Woningen

Tot.

1

V. 1844

Dorpsstraat

34 en 36

Driel

2

2

2

V. 388

Julianastraat

5

Randwijk

1

1

4

V. 4109

Leedjes Nijburgsestraat

4 17 t/m 31

Driel Randwijk

1 8

9

Achterstraat Achterstraat Leedjes Leedjes Leedjes Nijburgsestraat

1 en 3 9 9 13 t/m 19 23 9 t/m 15

Heteren Heteren Driel Driel Driel Randwijk

2 1 1 4 1 4

13

Fazantstraat Fazantstraat Fazantstraat Fazantstraat Fazantstraat Fazantstraat Julianastraat Julianastraat Kerkstraat Kievitstraat Kievitstraat Kievitstraat Koekoekstraat Korte Molenstraat Merelstraat Merelstraat Nachtegaalstraat Nachtegaalstraat Nachtegaalstraat Nachtegaalstraat Nachtegaalstraat Nachtegaalstraat Patrijsstraat

3 7 t/m 11 15 en 17 25 en 27 33 8 t/m 22 2 13 en 15 26 t/m 30 1 5 en 7 2 t/m 8 5 13 t/m 21 1 t/m 7 2 en 6 2 en4 8 12 t/m 16 20 en 24 1 t/m 5 17 t/m 19 4 t/m 8

Driel Driel Driel Driel Driel Driel Randwijk Randwijk Randwijk Driel Driel Driel Heteren Driel Driel Driel Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Driel

1 3 2 2 1 8 1 2 3 1 2 4 1 5 4 2 2 1 3 2 3 2 3

58

Beatrixstraat Beatrixstraat Bernhardstraat Gruttoplein Julianastraat Patrijsstraat Spechtstraat Spechtstraat Spechtstraat Spechtstraat Zwaluwstraat

1 t/m 11 18 t/m 36 3 t/m 7 1 t/m 7 19 12, 22 en 24 1 t/m 7 17 en 19 2 t/m 8 16 t/m 30 3 t/m 9

Randwijk Randwijk Randwijk Driel Randwijk Driel Driel Driel Driel Driel Heteren

6 10 3 4 1 3 4 2 4 8 4

7

8

10

V. 3855

MSV. 616

MSV. 378

Subtotaal

46

49 132


jaarverslag 2011

Adm. nr. complex Registratie nr. rijk

Adres

Huisnummer

Woonplaats

Woningen

Tot.

11

Beatrixstraat Beatrixstraat Korte Molenstraat Leeuwerikstraat Lijsterstraat Lijsterstraat Merelstraat Patrijsstraat Spechtstraat Spechtstraat Spechtstraat Zwaluwstraat Zwaluwstraat Zwaluwstraat

2 t/m 16 13 en 25 27 t/m 31 19 en 21 1 t/m 15 17 t/m 25 8 t/m 12 34 t/m 36 9 t/m 15 21 t/m 25 10 t/m 14 4 t/m 8 16 t/m 22 19 en 21

Randwijk Randwijk Driel Heteren Driel Driel Driel Driel Driel Driel Driel Heteren Heteren Heteren

8 7 3 2 8 5 3 2 4 3 3 3 4 2

57

Bernhardstraat Lijsterstraat Lijsterstraat Patrijsstraat Tulpenstraat Zwaluwstraat Zwaluwstraat

35 en 37 4 t/m 8 10 t/m 18 26 t/m 30 17 t/m 21 10 t/m 14 17

Randwijk Driel Driel Driel Heteren Heteren Heteren

2 3 5 3 3 3 1

20

Bernhardstraat Eijkmanstraat Eijkmanstraat Eijkmanstraat Eijkmanstraat Gruttoplein Gruttoplein Hyacintenstraat Hyacintenstraat Irisstraat Lijsterstraat Lijsterstraat Lijsterstraat Lijsterstraat Narcissenstraat Past. Nuystraat L. Pasteurstraat Tulpenstraat Tulpenstraat Tulpenstraat Tulpenstraat

19 t/m 31 1 t/m 13 17 en 21 6 t/m 10 14 t/m 28 2 6 en 8 3 t/m 13 15 t/m 19 7 t/m 13 20 t/m 32 36 29 t/m 41 45 t/m 59 1 t/m 5 9 t/m 19 8 t/m 22 1 t/m 15 4 t/m 6 12 16 t/m 22

Randwijk Driel Driel Driel Driel Driel Driel Heteren Heteren Heteren Driel Driel Driel Driel Heteren Driel Driel Heteren Heteren Heteren Heteren

7 7 2 3 8 1 2 6 3 4 7 1 7 8 3 6 8 8 3 1 4

15

16

MSV. 379

MSV. 270

MSV. 781

Subtotaal

47

99 308


jaarverslag 2011


Adres

Huisnummer

Woonplaats

Woningen

Tot.

24

Anemoonstraat Anemoonstraat Ausemsstraat Ausemsstraat Dahliastraat Dahliastraat Kon. Emmastraat Kon. Emmastraat Eijkmanstraat Eijkmanstraat Eijkmanstraat Eijkmanstraat V/d Hoonaardstraat V/d Hoonaardstraat Hyacintenstraat Hyacintenstraat Hyacintenstraat Irisstraat Irisstraat Kerkstraat Leliestraat Leliestraat Pasteurstraat Petersstraat Petersstraat Poelmanstraat Poelmanstraat Poelmanstraat Poelmanstraat Ranonkelstraat Ranonkelstraat De Rauwendaal De Rauwendaal Wilhelminastraat

1 t/m 13 2 t/m 14 42 48 t/m 62 1 t/m 35 2 t/m 30 1 t/m 19 2 t/m 10 23 t/m 37 41 47 t/m 51 30 t/m 40 7 t/m 23 28 t/m 42 2 t/m 8 18 t/m 22 26 t/m 40 1 t/m 5 6 t/m 10 46 t/m 56 1 t/m 15 2 t/m 16 3 t/m 27 1 t/m 9 2 t/m 10 3 t/m 11 15 2 t/m 6 10 t/m 26 2 en 4 8 t/m 14 5 t/m 19 6 t/m 20 4 t/m 12

Heteren Heteren Driel Driel Heteren Heteren Randwijk Randwijk Driel Driel Driel Driel Driel Driel Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Randwijk Heteren Heteren Driel Driel Driel Driel Driel Driel Driel Heteren Heteren Heteren Heteren Randwijk

7 7 1 9 18 15 10 5 8 1 3 6 9 8 4 3 8 3 3 6 8 8 13 5 5 5 1 3 9 2 4 8 8 5

218

Narcissenstraat De Vriesstraat

57 9

Heteren Elst

1 1

2

De Hul De Nijstad De Slikkenburg

2 t/m 6 1 t/m 5 14 en 16

Driel Driel Driel

3 3 2

8

De Hul De Hul De Nijstad De Nijstad De Nijstad De Slikkenburg De Slikkenburg

1 t/m 13 8 en 22 13 21 14 t/m 16 2 t/m 12 1 t/m 9

Driel Driel Driel Driel Driel Driel Driel

7 8 1 1 2 6 5

30

Kon. Emmastraat Kon. Emmastraat Wilhelminastraat

12 t/m 22 21 1 t/m 17

Randwijk Randwijk Randwijk

6 1 9

28

29

30

31

MSV. 1086

MP. 48490

MP. 50393

MV. 3340

MP. 51645

Subtotaal

48

16 582


jaarverslag 2011


Adres

Huisnummer

Woonplaats

Woningen

Tot.

32

Eijkmansstraat Eijkmansstraat Eijkmansstraat Eijkmansstraat V/d Hoonaardstr. Rijnstraat Rijnstraat

53 57 t/m 61 65 en 67 50 3 83 93 en 95

Driel Driel Driel Driel Driel Driel Driel

1 3 2 1 1 1 2

11

Beemdhof Beemdhof Beemdhof Beemdhof De Haantjes De Haantjes De Haantjes Olieakkerstraat Olieakkerstraat Olieakkerstraat Olieakkerstraat Olieakkerstraat

11 en 13 14 32 33 2 14 t/m 24 28 1 t/m 11 23 29 t/m 35 43 47 t/m 53

Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren

2 1 1 1 1 6 1 6 1 4 1 4

29

Beemdhof Beemdhof De Bouwert Olieakkerstraat

15 t/m 19 16 t/m 20 34 t/m 42 14 t/m 22

Heteren Heteren Heteren Heteren

3 3 5 5

16

De Bouwert De Bouwert De Bouwert De Bouwert De Haantjes De Haantjes Olieakkerstraat Olieakkerstraat Olieakkerstraat

1 7 t/m 11 19 en 21 51 t/m 57 50 en 52 56 2 en 4 8 12

Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren

1 3 2 4 2 1 2 1 1

17

Achterstraat Achterstraat Achterstraat

27 35 43

Heteren Heteren Heteren

1 1 1

3

Beemdhof Beemdhof

21 t/m 29 22 t/m 30

Heteren Heteren

5 5

10

De Haantjes De Haantjes

58 t/m 72 43 t/m 65

Heteren Heteren

8 12

20

Pr. Bernhardstraat Pr. Bernhardstraat

16 t/m 24 28 en 32

Randwijk Randwijk

5 2

33

34

35

36

37

38

39

MV. 3975

MV. 4470

MV. 4470

MV. 4586

MV. 4732

MV. 4937

MVAT. 246

MV. 5130

Subtotaal

49

7 695


jaarverslag 2011


Adres

Huisnummer

Woonplaats

Woningen

Tot.

41

MPAT. 639

Lemstrastraat

1 t/m 19

Driel

10

10

42

MWNW. 6227

Voorsteeghstraat Reuvekampstraat Ausemsstraat

1 en 7 42 t/m 48 66 t/m 76

Driel Driel Driel

2 4 6

12

Voorsteeghstraat Voorsteeghstraat Reuvekampstraat Reuvekampstraat

4 10 en 12 26 34 t/m 38

Driel Driel Driel Driel

1 2 1 3

7

43

MWNW. 6397

45

MPNH. 60308

Tullekenshof

9 en 11

Heteren

2

2

46

MPNH. 60558

Tullekenshof

10 t/m 20

Heteren

6

6

47

MPNH. 60668

Reuvekampstraat

27 t/m 33

Driel

4

4

48

MPNH. 61064

Cunerahof

4 t/m 38

Driel

18

18

49

SH. 002 SH. 001

De Morel Wilhelminastraat

1 t/m 15 16 t/m 22

Driel Randwijk

8 4

12

Vicarie Vicarie

2 t/m 16 34 t/m 64

Heteren Heteren

8 16

24

‘t Höfke Dorpswei

5 t/m 15 6 t/m 16

Herveld Herveld

6 6

12

Akeleistraat Akeleistraat Akeleistraat Akeleistraat Akeleistraat Akeleistraat

2A t/m 2E 2G 4A t/m 4E 4G en 4H 6A t/m 6E 6G

Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren Heteren

5 1 5 2 5 1

19

Rozenpad Rozenpad

2 t/m 6 10 t/m 24

Heteren Heteren

3 8

11

Beatrixstraat Beatrixstraat Beatrixstraat Beatrixstraat

1a t/m 1e 1m en 1n 1p 1r en 1s

Zetten Zetten Zetten Zetten

5 2 1 2

51

53

56

57

60

Totaal aantal woningen

50

10 842


jaarverslag 2011

Garages Adm. nr. Complex 50

Registratie nr. rijk Geen

Adres

Nummer

Woonplaats

Aantal garages

Kon. Emmastraat Dahliastraat Irisstraat Lijsterbesstraat De Nijstad G. Petersstraat Poelmanstraat Kerkstraat

A t/m E A t/m K A t/m E A t/m R A t/m E A t/m G A t/m F A t/m D

Randwijk Heteren Heteren Heteren Driel Driel Driel Randwijk

Adres

Nummer

Woonplaats

Achterstraat Beemdhof

6a 37

Heteren Heteren

Adres

Nummer

Woonplaats

Standplaatsen Boterhoeksestraat

16 t/m 22

Heteren

4

Woonwagen Boterhoeksestraat

20

Heteren

1 5

5 11 5 18 5 7 6 4 61

Totaal

Bedrijfspanden Adm. nr. Complex 52


Aantal 1 1 2

Totaal

Standplaatsen en woonwagens Adm. Nr. Complex 54


Totaal

51

Aantal

Woningstichting Heteren

Bezoekadres:

Onze Lieve Vrouwestraat 39

Heteren Postadres:

Postbus 10

6666 ZG Heteren

Telefoon:

026 - 479 04 90

Fax:

026 - 479 04 99

E-mail: [email protected] Internet: www.wst-heteren.nl

inhoudsopgave 1 jaarrekening 25 Balans 26 Exploitatierekening 28 Algemene toelichting 29

Recommend Documents