INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING KENSCHETS PLANGEBIED Ruimtelijke structuur Functionele structuur Milieu-aspecten 21

INHOUDSOPGAVE

Blz.

1.

INLEIDING

1

2.

KENSCHETS PLANGEBIED 2.1. Ruimtelijke structuur 2.2. Functionele structuur 2.3. Milieu-aspecten

5 5 19 21

3.

BELEIDSKADER 3.1. Streekplan Zuid-Holland West 3.2. Gemeentelijk beleid

23 23 23

4.

ONTWIKKELINGSVISIE 4.1. Ontwikkelingen op basis van bestaand beleid 4.2. Nieuwe ontwikkelingen 4.3. Beeldkwaliteit 4.4. Sociale veiligheid

27 27 33 37 44

5.

CONSEQUENTIES VOOR HET MILIEU 5.1. Weg- en railverkeerslawaai 5.2. Bodemkwaliteit

45 45 47

6.

BEHEERVISIE/JURIDISCHE PLANOPZET 6.1. Algemeen 6.2. Beschrijving in hoofdlijnen 6.3. Wonen 6.4. Tuinen 6.5. Garageboxen en parkeren 6.6. Maatschappelijke doeleinden 6.7. Bedrijven 6.8. Kantoren 6.9. Openbare ruimte 6.10. Waardevolle elementen 6.11. Enkele bijzondere juridische aspecten 6.12. Handhaving van het bestemmingsplan

49 49 49 50 52 53 53 54 56 56 58 58 59

7.

MAATSCHAPPELIJKE HAALBAARHEID 7.1. Inspraak, ex artikel 6a WRO 7.2. Overleg, ex artikel 10 Bro 7.3. Procedure, ex artikel 23 WRO 7.4. Economische uitvoerbaarheid

61 61 66 74 78

Oostlaan plangrens

spoorlijn met NS-station

Stationsstraat

Klapwijkseweg

Kerkweg

Julianalaan

Emmastraat

L. de Colignystraat

W. de Zwijgerlaan

Korteweg

Wilhelminasingel Industrieweg

Europalaan

Nijverheidsweg Koningshof

Oranjelaan

ligging plangebied

1 1.

INLEIDING

Aanleiding Het grootste deel van het woongebied Dorp is in de periode na de tweede wereldoorlog gerealiseerd. Dorp heeft echter een langere geschiedenis. Tot op de dag van vandaag worden er in het gebied nieuwe woningen gebouwd. Omdat de woonwijk een groot aantal jaren bestaat neemt het aantal aanvragen voor bouwvergunningen toe. Voor het gebied gelden meerdere bestemmingsplannen waardoor het planologische systeem versnipperd is. Hierdoor biedt het een onvoldoende kader voor het voeren van een eenduidig beheerbeleid. Daarnaast ontstaat op een aantal locaties de behoefte aan nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden. In de geldende bestemmingsplannen is niet altijd de daarvoor gewenste (planologische) ruimte aanwezig. Doel van dit bestemmingsplan is om te komen tot een eenduidige regeling voor de wijk. Van startnotitie tot toelichting In eerste instantie is voor het woongebied een startnotitie opgesteld om te komen tot een duidelijke ontwikkelings- en beheervisie voor de wijk. De startnotitie heeft voor eenieder terinzage gelegen. De startnotitie vormt het begin van het op te stellen nieuwe bestemmingsplan voor het woongebied Dorp; de notitie is nagenoeg integraal in de toelichting opgenomen. Plangebied en vigerende plannen Het plangebied omvat het grootste deel van de bestaande woonwijk "Dorp". De begrenzing van het plangebied is op nevenstaande afbeelding weergegeven. Het gebied wordt aan de noordzijde grofweg begrensd door de Stationsstraat en het centrumgebied van Pijnacker, aan de oostzijde valt de spoorlijn Rotterdam - Den Haag nog binnen het plangebied. Aan de zuidzijde van het plangebied ligt de grens aan de noordzijde van de Oranjelaan en de woonwijk Koningshof; aan de westzijde strekt het plangebied zich uit tot aan het kassengebied langs de Europalaan. Het plangebied is ruim 46 hectare groot. Momenteel gelden voor het betreffende gebied de volgende bestemmingsplannen: • "Plan in onderdelen", vastgesteld op 31 januari 1947; Dit plan betreft de regeling van de bebouwing in de Stationsstraat en omgeving in de kern van Pijnacker. • "Koningshof 1972", vastgesteld op 18 oktober 1973; In dit bestemmingsplan is de woonbebouwing en de overige voorzieningen, inclusief bedrijven, geregeld voor het gebied ten oosten van de Europalaan, ten zuiden van de Wilhelminasingel en ten westen van de Hofpleinlijn. • "Veilingterrein", vastgesteld op 26 april 1984; Op basis van dit bestemmingsplan zijn op het voormalige veilingterrein bijna 400 nieuwe woningen gerealiseerd. • "Kerkweg en omgeving", vastgesteld op 28 april 1977; In dit bestemmingsplan zijn voor een smal gebied ten oosten van de Europalaan, met daarin opgenomen delen van de Stationsstraat, Emmastraat en de West- en Oostlaan, diverse nieuwbouwmogelijkheden juridisch geregeld evenals aangetroffen afwijkende situaties.

bestemmingsplan dorp 2003

toelichting

2 • "Gemeentekantoor en omgeving", vastgesteld op 21 december 1995. Op basis van het betreffende bestemmingsplan is de nieuwbouw van het gemeentekantoor en een appartementencomplex en kantoren mogelijk gemaakt. Opzet van de toelichting In de toelichting wordt een kenschets gegeven van het plangebied. Daarbij wordt onder andere aandacht geschonken aan ruimtelijke aspecten als de bebouwings-, verkeers- en groenstructuur en de kwaliteit van de openbare ruimte. Daarnaast wordt aandacht geschonken aan functionele aspecten, zoals wonen, werken en voorzieningen. Vervolgens wordt ingegaan op het aanwezige beleidskader. In de daarop volgende ontwikkelingsvisie worden de ruimtelijke en functionele voorwaarden geformuleerd waarbinnen de voorziene ontwikkelingen zich dienen af te spelen. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen ontwikkelingen op basis van bestaand beleid en nieuwe ontwikkelingen. In de beheervisie wordt ten slotte aangegeven hoe de bestaande en gewenste functioneel ruimtelijke opbouw van het plangebied wordt geregeld. Deze visie vormt in feite de juridische basis voor het bestemmingsplan.


toelichting

5 2.

KENSCHETS PLANGEBIED

2.1.

Ruimtelijke structuur

2.1.1.

Historische ontwikkeling Pijnacker is ontstaan in een polderlandschap ten noorden van Rotterdam. De aanwezige hoofdrichtingen in het landschap hebben bij de ontwikkeling van Pijnacker een belangrijke rol gespeeld. De ontwikkeling van Pijnacker vond plaats tussen 2 belangrijke noord-zuidroutes. Hierin ligt een belangrijke reden waarom in de ruimtelijke structuur de oost-westrichting minder dominant aanwezig is. De geschiedenis van Pijnacker begint in het Oude Dorp. In de 12e eeuw bestaat Pijnacker slechts uit een kerk aan het Koningshof en wat huizen die om deze kerk zijn gegroepeerd. Vanuit deze kleine kern liepen wegen naar Nootdorp, Berkel en Rodenrijs en Oude Leede. In de 15e eeuw wordt, ter hoogte van de huidige Oost en Westlaan, de Pijnackersche Vaart gegraven. Door deze ontwikkeling kreeg het Oude Dorp een tegenhanger in de vorm van bebouwing langs de vaart; de Laanwijk. Via de noordzuid gelegen Kerkweg groeien de beide kernen geleidelijk naar elkaar toe. Een belangrijk impuls voor de ontwikkeling van Pijnacker was de komst van een spoorlijn met een station aan het begin van deze eeuw. Tot op dat moment had de ontwikkeling van Pijnacker zich geconcentreerd rondom de twee kerken en langs de hoofdroutes; de Kerkweg en de Oostlaan. In de daarop volgende periode tot het eind van de jaren 50 heeft de groei van Pijnacker zich doorgezet in het gebied tussen de Kerkweg en de spoorlijn. Langs de 3 oude hoofdroutes (Kerkweg, Oostlaan en Noordweg) is sprake van voornamelijk vrijstaande bebouwing in een open structuur. In het tussenliggende gebied worden blokken gevormd door stroken eengezinswoningen. In de ruimtelijke structuur zijn twee nieuwe noord-zuidroutes te herkennen; de Emmastraat en de Julianalaan. De zuidgrens van de bebouwing ligt ter hoogte van de Wilhelminasingel. In de jaren 60 groeit Pijnacker nog enigszins. In deze periode wordt voornamelijk een start gemaakt met de bouw van een grootschalige woonwijk boven de Oostlaan; Noord. Door de komst van de wijk Koningshof aan de zuidkant van Pijnacker is opnieuw sprake van een sprongsgewijze groei. De woonwijk Dorp krijgt hiermee aansluiting aan de zuidzijde. Een belangrijke ontwikkeling voor de ruimtelijke structuur van Dorp is de aanleg van de Europalaan aan de westkant. Hierdoor komt de Kerkweg binnen het verstedelijkte gebied te liggen. In 1984 wordt een start gemaakt met de afbraak van het veilingcomplex aan de oostkant van Dorp. In plaats daarvan worden ter plaatse woningen gerealiseerd. Begin jaren 80 is een gedeelte van het industrieterrein Zuid gerealiseerd, evenals de woonbuurt Prinsenhof. Als gevolg van de bouw van de wijk Klapwijk is aan de zuidoostkant van Dorp onder het spoor een fietstunnel gerealiseerd, waardoor het centrum van Pijnacker via Dorp vanuit Klapwijk bereikbaar is geworden.


toelichting

7 Tot op de dag van vandaag vindt een verdere verdichting plaats. Recentelijk is aan de zuid-oostzijde het nieuwe gemeentekantoor verrezen met daaromheen nieuwe bebouwing. De bouw van de woonbuurt Koninginnehof is daarvan het meest recente voorbeeld. 2.1.2.

Bebouwingsstructuur Dorp neemt wat betreft de bebouwingsstructuur binnen Pijnacker een geheel eigen positie in. Doordat Dorp opgebouwd is uit deelgebieden die stammen uit verschillende tijdsperioden heeft de wijk een meer complexe ruimtelijke structuur. Het karakter van het gebied is erg afwisselend. Zoals uit nevenstaande afbeelding blijkt is aan de noorden westkant van de wijk sprake van een relatief gesloten blokstructuur met een variatie in grootte van de woning en een vaak verspringende rooilijn. De Kerkweg en het Koningshof nemen in dit gebied, als oorspronkelijke hoofdontsluitingsroute van het oude lint, een bijzondere plaats in. In het gebied tussen de Kerkweg - Koningshof en de Europalaan komt op een tweetal "inbreidingsplaatsen" vrijstaande “villa-achtige” bebouwing voor van meer recente datum die via de Kerkweg dan wel het Koningshof worden ontsloten. Meer naar het oosten gaat deze blokstructuur langzaam over in een meer open strokenbouw, waarbij rijtjes eengezinswoningen in een strak patroon ten opzichte van elkaar staan gerangschikt. Tussen de Julianalaan en de Emmastraat stammen deze blokken uit de 50-er en 60-er jaren. In de deelgebieden aan de oostzijde van de Emmastraat stamt de bebouwing uit zeer recente tijden, het betreft woonbuurten op het voormalige veilingterrein. De Emmastraat zelf ten slotte behoort tot de oudere invalsroutes van Dorp. Aan de zuidzijde van Dorp is de structuur gefragmenteerd. Woningen op grote kavels, de begraafplaats en een bejaardenverzorgingstehuis geven dit gebied een open en groen karakter. Bovendien ligt in deze zone het nieuwe gemeentehuis en een appartementengebouw. Deze bebouwingsstrook gaat over in de zone langs de spoorlijn, die een zeer uiteenlopende collage van bebouwing biedt. Van zuid naar noord zien we de resterende bedrijven aan de zuidzijde van het voormalige veilingterrein, lage eengezinswoningen in een cluster, twee grote woonflats, en recente woningbouw op het veilingterrein. Daarbij opgeteld het wat rommelige gebied van de stationsomgeving. Het merendeel van de in het gebied aanwezige bebouwing is uitgevoerd in twee lagen met een kap. De aanwezige flats en het verzorgingstehuis bestaan uit 4 lagen. De bebouwing van het gemeentekantoor en het districtskantoor van het (duin)waterleidingbedrijf is eveneens hoger. Het overgrote deel van de bebouwing van Dorp heeft een woonfunctie. Het gaat daarbij voornamelijk om "grondgebonden" eengezinswoningen uit verschillende bouwperioden. Op het oostelijk deel van het voormalige veilingterrein nabij het station èn ter hoogte van het nieuwe gemeentekantoor zijn appartementen gerealiseerd.


toelichting

Legenda: Legenda:

Station Stationen enspoor spoor Samenhangende Samenhangendeprofielen profielen Conflicterende Conflicterenderelaties relaties

stedenbouwkundige aspecten

9

Overige stedenbouwkundige aspecten. Uit het stedenbouwkundig onderzoek wat verricht is naar de wijk Dorp blijken er vele deelgebieden te onderscheiden te zijn. In bepaalde deelgebieden echter is er een duidelijke samenhang te herkennen tussen een route en de daarlangs gelegen bebouwing. De Kerkweg is een voorbeeld van een dergelijk gebied, evenals de Emmastraat en in mindere mate de Willem de Zwijgerlaan. Ten aanzien van deze deelgebieden kan het navolgende worden gemeld: • de Kerkweg neemt als de oorspronkelijke noord-zuidroute een bijzondere plaats in binnen de wijk. Het deelgebied kenmerkt zich door gevarieerde dicht opeenstaande, min of meer vrijstaande bebouwing uit verschillende perioden. Aan de zuidkant van het deelgebied ligt de Protestantse Kerk, omgeven door oudere markante gevels in een parkachtig gebied; • de Emmastraat is eveneens een oude noord-zuidroute. Het meest noordelijk deel is erg smal en als gevolg daarvan stenig ingericht. In het straatprofiel aansluitend daarop naar het zuiden is aan een of beide zijden een groenstrook aangelegd. Het profiel wordt geflankeerd door zeer lange woningbouwblokken in een opvallende baksteenkleur; • de Willem de Zwijgerlaan is de oost-west lopende hoofdroute door de wijk; aan weerszijden begeleidt door een continue rij blokken. De kruising met de Emmastraat wordt markant vormgegeven door enkele winkelpanden op de hoek.


toelichting

Legenda: Legenda:

Doorgaande Doorgaandefietsfiets-en envoetpaden voetpaden Wegen Wegen Woonerven Woonerven Hoofd-ontsluitingswegen Hoofd-ontsluitingswegen Rijrichting Rijrichting Spoorbaan Spoorbaan

verkeersstructuur

11

2.1.3.

Verkeersstructuur Dorp wordt aan de Noordzijde vanaf de Oostlaan ontsloten door de Kerkweg en de Emmastraat en aan de westzijde vanaf de Europalaan door de Korteweg/Willem de Zwijgerlaan en de Oranjelaan. In Dorp is een rechthoekig rasterstructuur ontstaan met enkele noordzuidverbindingen en veel dwarsverbindingen (oost-west). In tegenstelling tot het normale rastermodel heeft dit er in Dorp niet toe geleid dat alle wegen, wat betreft verdeling van het verkeer, gelijkwaardig zijn. Hiervoor is een aantal oorzaken te noemen: • de oudste routes zijn bepalend geweest voor de richting voor nieuwe routes. In Dorp, evenals in de rest van Pijnacker, is duidelijk een noord-zuidoriëntatie zichtbaar. Hierdoor zijn de verplaatsingen in noord-zuidrichting dominanter; • niet alle wegen krijgen ontsluiting op de hoofdstructuur. De spoorlijn vormt een barrière voor doorgaande oost-westverbindingen in de richting van Klapwijkseweg. In de richting van de Europalaan zijn enkel aansluitingen aanwezig ter hoogte van de Korteweg en de Oranjelaan net buiten het plangebied. • de profielen van de verschillende wegen binnen het plangebied zijn niet gelijkwaardig en niet altijd in overeenstemming met de functie. Zo is de Julianalaan (met een breed profiel) een woonstraat, terwijl de Emmastraat of Kerkweg (met een smaller profiel) wegen zijn met een verkeersfunctie. Tegelijkertijd is er ook geen duidelijke sprake van een hiërarchie tussen de verschillende wegen. Hierdoor wordt de routekeuze van de weggebruiker willekeurig en daardoor onoverzichtelijk. Scheiding van verkeer vindt in Dorp op beperkte schaal plaats; fietspaden zijn in het plangebied dan ook nauwelijks aanwezig. Uitsluitend op de omliggende hoofdwegen, de Europalaan en Oranjelaan, wordt het autoverkeer gescheiden van het fietsverkeer. Recentelijk is bij de herinrichting van de Emmastraat een fietspad in de tegenrichting aangelegd. Binnen het plangebied ligt tussen de Oranjelaan en Hoflandstraat, ter hoogte van het verzorgingstehuis, een apart liggend fiets- en voetpad. Ten behoeve van de voetgangers en het fietsverkeer van en naar Klapwijk is, ter hoogte van het kantoor van de woningstichting, een fiets- en voetpad (De Klaproos) met een tunnel onder het spoor door aanwezig. Door de aanwezigheid van verschillende functies in het plangebied en de ligging van het gebied ten opzichte van de rest van Pijnacker kent het gebied een grote diversiteit aan verkeerssoorten. Naast het woonen bedieningsverkeer kent Dorp ook doorgaand verkeer, recreatieverkeer en openbaar vervoer. Al deze verschillende vormen van verkeersbewegingen vinden gewoonlijk tegelijkertijd en niet gescheiden plaats in een ongelijkwaardige rasterstructuur. Hierdoor wordt de verkeerssituatie complex en wordt de verkeersstructuur op sommige plaatsen overbelast. Een ander aspect betreft de aansluiting van Dorp met zijn omgeving. Aan de oostzijde is Dorp afgesloten door de aanwezigheid van de spoorlijn. Een relatie met de andere zijde is niet aanwezig. Het station ligt binnen Dorp, maar de bereikbaarheid vooral vanaf de oostzijde laat te wensen over. Behalve door een fietstunneltje bij het gemeentekantoor is het station slechts via de spoorwegovergang in de Oostlaan bereikbaar.


toelichting

S

S

Legenda: Legenda: Groen Groen Water Water S

Speelvoorzieningen Speelvoorzieningen

groen- en waterstructuur

13 De relatie met het centrum behoeft ook aandacht. Veel is al geregeld in het bestemmingsplan Centrum en in het verkeersplan. Echter ook de functionele ontwikkelingen in het centrum hebben hun invloed op Dorp. Bijvoorbeeld de bewinkeling in de Kerkweg, Julianalaan en de Emmastraat kunnen de stedenbouwkundige structuur beïnvloeden. In de juridische regeling wordt hieraan aandacht besteed. In het stedenbouwkundig onderzoek wordt aanbevolen om de zuidelijke Kerkweg te ontlasten van autoverkeer. Het doet afbreuk aan het cultuur-historische karakter van deze stedenbouwkundige structuur. In het verkeersplan worden inmiddels maatregelen voorgesteld om dat gebied verkeersluw te maken. 2.1.4.

Groenstructuur De groen- en watervoorzieningen in het plangebied beperken zich tot een tweetal groengebieden en een aantal routes die door groen wordt begeleid. In de woonwijk zijn geen grote grasvelden aanwezig, die bovendien dienst doen als trapveld. Ook voor de kleinere kinderen zijn maar op een beperkt aantal plaatsen openbare speelvoorzieningen aanwezig (op de Prins Hendrikstraat ter hoogte van Sophiastraat en in het groengebied ter hoogte van Hoflandstraat). Hoewel de openbare groenstructuur kwantitatief beperkt lijkt, kan niet worden gesteld dat er in het plangebied sprake is van een stedelijke uitstraling. Door het vaak dorpse en open karakter van de bebouwing in oudere delen van het gebied èn door de aanwezigheid van vele en grote voortuinen is er in grote delen van de wijk juist sprake van een rijke groene uitstraling. De groenelementen langs een aantal routes (Kerkweg, Julianalaan, Emmastraat en Louise de Colignystraat) en de groene uitstraling van de Wilhelminasingel dragen hieraan bij. Dichterbij het centrum, rondom de Stationsstraat, krijgt het gebied een meer stenig karakter. Dit wordt met name veroorzaakt door een hogere bebouwingsdichtheid en smallere wegprofielen. De aanwezige grotere groengebieden kunnen als volgt worden beschreven: • Een belangrijk groengebied voor heel Pijnacker is gelegen in de zuidwestelijke hoek van het plangebied, rondom de Dorpskerk. Het bosachtige gebied is als één van de oudste delen van Pijnacker waardevol uit cultuurhistorisch oogpunt. Bovendien heeft het gebied waarde voor de wijk als groengebied met een gevarieerd karakter. Tegelijkertijd kan worden geconstateerd dat door de huidige inrichting een bijzondere plek als de begraafplaats onvoldoende opvalt; • Het tweede groengebied binnen het plangebied is het bibliotheekparkje, ten zuiden van de bibliotheek. Het betreffende gebied heeft, mede door de ligging langs de Wilhelminasingel, goede potenties. De huidige inrichting is aan vernieuwing toe. Door herinrichting van het gebied kan de verblijfswaarde toenemen. Zoals uit het groenbeleidsplan blijkt wordt het begeleidende groen gekenmerkt door een gelijkmatigheid die in sommige gevallen niet bijdraagt aan de hiërarchie van de straatprofielen. Op een aantal plaatsen is geen relatie meer aanwezig tussen het profiel van de weg en de bijbehorende status; daar staan in een te klein profiel te grote bomen of andersom. Op enkele plaatsen is sprake van teveel groen en is het aanwezige groen aan verjonging toe. De bomen langs de Van Brachtstraat zijn inmiddels gerooid. Dorp wordt op diverse plaatsen doorsneden door een aaneengesloten waterstelsel. Het open water heeft zowel een structurerende als bergende functie. Het aandeel is echter relatief gering.


toelichting

X

X

G

R G

X

G R X

G

R

Legenda: Legenda: R G X

Rijksmonumenten Rijksmonumenten Gemeentelijke Gemeentelijkemonumenten monumenten Beeldbepalende panden Gemipte panden

G

Omschrijving: - Rijksmonumenten: Kerkweg 56 woonhuis Kerkweg 88 woonhuis Koningshof 3 kerk, hekwerk, klokkestoel en begraafplaats - Gemeentelijke monumenten: Kerkweg 36 woonhuis Kerkweg 58 woonhuis Kerkweg 86 woonhuis Kerkweg 90 schuur Koningshof 1 pastorie/herenhuis - Beeldbepalende panden: Emmastraat 2-24 woningbouwcomplex Emmastraat 7-25 woningbouwcomplex Kerkweg 70 woonhuis Koningshof 4-10 4-onder-1-kap-woningen

historische opbouw

15

2.1.5.

Cultuurhistorische aspecten Waardevolle bebouwing Vanwege de ontstaansgeschiedenis van Pijnacker is het aantal waardevolle en karakteristieke panden in het plangebied relatief groot. In het plangebied zijn enkele rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten gelegen. Deze zijn gesitueerd langs de Kerkweg en Koningshof. Daarnaast bevindt zich in het gebied een aantal beeldbepalende panden, eveneens langs de Kerkweg en Koningshof. Bovendien kunnen de beide woningbouwcomplexen aan de noordzijde van de Emmastraat als beeldbepalend worden aangemerkt. Deze laatste panden zijn, evenals de reeds aanwezige (gemeentelijke) monumenten, in het kader van het provinciale Monumenten Inventarisatie Project (MIP) geïnventariseerd. Het is de bedoeling dat het MIP gevolgd wordt door een MSP (Monumenten Selectie Project). Aan de hand van het MSP kan de gemeente dan wel het rijk diverse objecten, structuren en gezichten selecteren en registreren. De inventarisatie kan bovendien een bijdrage leveren aan te ontwikkelen beleid van de gemeente en het rijk ten aanzien van de ruimtelijke ordening, stadsontwikkeling en monumentenzorg en als basis voor planologische en stedenbouwkundige afwegingen. Naast inmiddels erkende monumenten of beeldbepalende ("gemipte") panden bevindt zich in het gebied een aantal waardevolle panden of stedenbouwkundige ensembles die de moeite waard zijn om er extra aandacht aan te besteden. Het betreft panden die op karakteristieke locaties staan, en daar een eigen gezicht aan geven. Een waardevol ensemble betreft bijvoorbeeld de twee boerderijen aan de Kerkweg, gelegen aan weerszijden van de singel. Een dergelijk ensemble is markant voor die situatie, heeft in dit geval cultuurhistorische waarde, en zou daarom van zodanig belang zijn voor deze wijk dat een zekere bescherming aan te bevelen is. Een nader te bepalen vorm van beeldkwaliteitsregeling is in dergelijke gevallen een goede richtlijn voor zowel de bewoner als de welstandscommissie. De in het bestemmingsplan Centrum gehanteerde regeling in de voorschriften lijkt voor een minder in het middelpunt gelegen wijk wat te stringent. Voorkomen moet worden dat het eisenpakket voor een individuele woning te hoog wordt terwijl daar geen rechten en vergoedingen zoals die in de monumentenwet verleend worden tegenover staan.


toelichting

Legenda: complex met een redelijke kans op archeologische sporen (bron: Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zuid-Holland, regio Delfland en Schieland, concept 1 februari 2000)

archeologische waarden

17

Archeologie Het grondgebied van Pijnacker was oorspronkelijk een moerassig veengebied, gedeeltelijk bedekt met kleilagen die waren gevormd bij overstromingen vanaf de Maasmond, via het riviertje de Gantel in het Westland. Op de ontstane kreekruggen vestigden zich zo'n 1000 jaar geleden de eerste pioniers. Mogelijk zijn sporen van deze eerste vestigers terug te vinden in de bodem. Op basis van de concept - Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zuid-Holland, regio Delfland en Schieland kan een inzicht worden verkregen wat er vanuit cultuurhistorisch oogpunt belangrijk is en waarom. Voor het gebied rond de Kerkweg wordt, vanuit de onstaansgeschiedenis van Pijnacker, op de archeologische waardenkaart een middelhoge kans op archeologische sporen verondersteld als gevolg van oude geul- en komafzettingen onder het huidige oppervlak. Voor de betreffende gronden wordt bouwplanbegeleiding dan ook noodzakelijk geacht. Uitgangspunt is bescherming van mogelijk aanwezige archeologische waarden. Indien verstoring van deze waarden onvermijdelijk is, dient tijdig een inventariserend bodemonderzoek te worden verricht om de al dan niet aanwezigheid van archeologische sporen en resten, de aard, de omvang en de kwaliteit ervan vast te stellen, eventueel gevolgd door opgravingen.


toelichting

Legenda: Legenda: Wonen Wonen Bedrijvigheid Bedrijvigheid Maatschappelijke Maatschappelijke voorzieningen voorzieningen Gemengde Gemengde voorzieningen voorzieningen

(schematische) functionele opbouw

19

2.2.

Functionele structuur

2.2.1.

Wonen In Dorp bestaat de woningvoorraad voornamelijk uit eengezinswoningen en een aantal meergezinswoningen. Achter het verzorgingstehuis 't Hofland zijn aan de Oranjehof ca 25 aanleunwoningen gerealiseerd. Zoals uit de historische schets is gebleken varieert de leeftijd van de woningen nogal. Het merendeel van de woningvoorraad is afkomstig uit de periode direct na de tweede wereldoorlog. Op het voormalige veilingterrein heeft pas aan het eind van de jaren '80 nieuwbouw plaatsgevonden. Recentelijk zijn de nieuwe appartementen aan de Willem Alexanderstraat opgeleverd evenals de eengezinswoningen aan het Koninginnehof. Het huidige woningaanbod varieert van vrije koopsector tot sociale huur. Ook wat betreft grootte is er sprake van een grote variatie in aanbod. Over het algemeen kan worden geconstateerd dat de algemene onderhoudsstaat van de woningen redelijk tot goed is. Het gebied Centrum/Dorp huisvest ruim 3260 inwoners (ruim 26% van de totale bevolking van Pijnacker). In vergelijking met de totale bevolking is de bevolking van Dorp ouder. Ruim 35% van de inwoners van Dorp is ouder dan 50 jaar (in vergelijking met 28% in heel Pijnacker); hierbij is het aanwezige verzorgingstehuis buiten beschouwing gebleven. Het aandeel van de jongere huishoudens (30-49 jaar) in Dorp blijft in vergelijking met de hele gemeente enigszins achter (respectievelijk 29% en 33%). Het aandeel jeugdigen (0-29 jaar) wijkt niet veel af van het gemiddelde (38% in Dorp en 39% in heel Pijnacker); waarbij moet worden opgemerkt dat in Dorp de kinderen ouder zijn.

2.2.2.

Voorzieningen Dorp kent een aantal voorzieningen die wat verzorgingsniveau betreft de wijk overstijgen. Het gaat hierbij met name om: • het NS-station; • het nieuwe gemeentekantoor; • de brandweerkazerne; • het politiebureau; • het verzorgingstehuis 't Hofland; • de bibliotheek; • de begraafplaats achter de Dorpskerk. Het noordelijke deel van Dorp maakt van oudsher deel uit van het gebied waar de voorzieningen zich bevinden. Daarmee ligt het merendeel van de voorzieningen waarvan gebruik wordt gemaakt buiten het plangebied. In het centrumgebied zijn de meeste winkelvestigingen voor de dagelijkse levensbehoefte gevestigd. Uitsluitend op het noordelijk deel van het de Emmastraat is in het plangebied nog een aantal winkelvestigingen aanwezig (de aloude winkel op de hoek), zoals een kleine buurtsupermarkt, een bakker, een fietsenmaker, een kapper en een wereldwinkel. Langs de Kerkweg zijn showrooms en een kapper aanwezig. De meeste van deze (winkel)vestigingen maken feitelijk deel uit van het uitloopgebied van het aansluitende centrumgebied.


toelichting

20 Binnen het plangebied zijn geen scholen aanwezig. De christelijke basisschool Beatrix is gesitueerd net buiten het plangebied op de hoek van de Julianalaan en de Stationsstraat. Voor openbare scholen of scholen van een andere signatuur zijn de in Dorp wonende kinderen aangewezen op de scholen in Noord en Koningshof. In Dorp worden de voormalige schoolgebouwen aan het Koningshof en Julianalaan momenteel gebruikt als kinderdagverblijf/peuterspeelzaal. In het plangebied is een tweetal kerken gevestigd; een gereformeerde kerk aan de Julianalaan en de nederlands-hervormde dorpskerk aan het Koningshof. Op het gebied van de gezondheidszorg is in het gebied het een en ander aanwezig; twee tandartspraktijken en een aantal fysiotherapie- en logopediepraktijken In het plangebied zijn geen huisartspraktijken gevestigd. Met betrekking tot het openbaar vervoer valt de aanwezigheid van het NS-station direct in het oog. De doorgaande busverbindingen van Connexxion (lijn 120; Delft Pijnacker - Berkel, lijn 121; Delft - Pijnacker - Zoetermeer en lijn 131; Rijswijk - Pijnacker) stoppen in het centrum van Pijnacker. Lijn 131 loopt via de Europalaan en Oranjelaan naar het gemeentekantoor. Door het plangebied rijdt een buurtbus. Deze rijdt gedurende de dagperiode door de verschillende woongebieden in Pijnacker. 2.2.3.

Werken In het plangebied bevindt zich van oudsher een aantal bedrijfsmatige activiteiten. Deze variëren van bedrijfsmatige activiteiten in of rond de woning tot echte bedrijfsvestigingen. De activiteiten in de woningen betreffen bijvoorbeeld een hoveniersbedrijfje en kleine reparatiebedrijfjes, maar ook een pedicure en een schoonheidssalon. Dit soort activiteiten worden verspreid over de wijk aangetroffen. Tegelijkertijd kan een lichte concentratie worden geconstateerd rond de Kerkweg/Koningshof en de Emmastraat. De aanwezige grotere bedrijven hebben zich met name geconcentreerd in het gebied tussen de Kerkweg en Europalaan èn op het terrein rondom het gemeentekantoor: a) het gebied tussen de Kerkweg en de Europalaan: Het betreft onder andere een aantal autodealers, een drukkerij en de inkoopcentrale Kringkoop met kantoor- en praktijkruimten. Het betreft hier historisch gegroeide situaties op het achterterrein van de Kerkweg. Over het algemeen worden deze bedrijven vanaf de Kerkweg of de Korteweg ontsloten. Aan de overzijde van de Kerkweg bevindt zich op het binnenterrein, ter hoogte van de A. Pijnackerstraat, een loodgieter en een tegelzettersbedrijf. b) het terrein rondom het gemeentekantoor (voormalig bedrijfsterrein Zuid): Recentelijk is op het terrein van de gemeentelijke werf het nieuwe gemeentekantoor gerealiseerd. Hierin is een groot aantal van de publieksfuncties ondergebracht. Op het omliggende bedrijfsterrein worden diverse bedrijfsactiviteiten aangetroffen, zoals de brandweer, het kantoor van de woningbouwvereniging, de pakketdienst van de PTT, het districtskantoor van het Duinwaterleidingbedrijf ZuidHolland (inclusief bijbehorende opslagplaats), een autoschadeherstelbedrijf en een schildersbedrijf. Het terrein wordt ontsloten via de Europalaan/Oranjelaan en de Nijverheidsweg.


toelichting

21 2.2.4.

Sociale veiligheid Aspecten als sociale controle, zichtbaarheid en overzichtelijkheid spelen bij sociale veiligheid een grote rol. Gelet op de wijk-kenmerken (aantrekkelijk, veel laagbouw, relatief veel eigen woningen) zal naar verwachting de bereidheid tot sociale controle van de bewoners groot zijn. Er zijn echter diverse plekken in Dorp aan te wijzen waarvan het vermoeden bestaat dat deze als sociaal onveilig kunnen worden bestempeld: • het vrijliggende fietspad langs de Europalaan en Oranjelaan; • de langzaamverkeers-tunnel naar Klapwijk; • het fiets- en voetpad langs het verzorgingstehuis; • het bibliotheekparkje; • enkele achterpaden. Wat betreft de eerste drie plaatsen kan worden geconstateerd dat het centrale langzaamverkeersroutes betreft die de woonwijk ontsluiten. De Europalaan kenmerkt zich door een fietsstrook die buiten de wijk om loopt. Aan de zijde van Dorp wordt de route begeleid door bomen en hoogopgaande onderbegroeiing die het zicht op de omgeving en de achterliggende bebouwing wegneemt. Bovendien wordt de route niet of nauwelijks begeleid door woningen. Zo dat het geval is, betreft het vaak zij- of achtergevels. Tunnels geven vrij snel het gevoel van onveiligheid, zeker als er geen woningen in de buurt zijn van waaruit zicht bestaat op het betreffende gebied. Het fiets- en voetpad langs het verzorgingstehuis wordt slechts ten dele begeleidt door woningen. Hetzelfde geldt voor het gedeelte van de Emmastraat ter hoogte van Prinsenhof. Aan de zijde van Prinsenhof liggen de meeste woningen verstopt achter een hoogopgaande haag en achtergelegen centrale parkeerplaatsen. Aan de overzijde van de straat zijn kantoorgebouwen gesitueerd van waaruit in de avonduren eveneens geen toezicht wordt verwacht. Ten aanzien van het bibliotheekparkje is in een eerder stadium al geconstateerd dat de huidige inrichting aan vernieuwing toe is. Bovendien is geconstateerd dat voor de oudere jeugd in het gebied niet voldoende voorzieningen aanwezig zijn. Een en ander heeft ertoe geleid dat bij de eendenvijver een hangplek voor jongeren is ontstaan. Door anderen wordt de plek daardoor als sociaal onveilig beschouwd en gemeden.

2.3.

Milieu-aspecten Bedrijvigheid binnen het plangebied Op basis van een overzicht van hun bedrijfsactiviteiten zijn de bedrijven in het plangebied ingedeeld in de milieucategorieën zoals opgenomen in de V.N.G.-uitgave "Bedrijven en milieuzonering" (tweede druk, 2001). Deze lijst koppelt de milieufactoren geluid, stank, stof en gevaar van een bedrijf aan de aan te houden afstand tot woonbebouwing. Deze afstanden zijn niet als algemene norm hanteerbaar maar geven een indicatie van de mate van hinder van bedrijven. In het kader van de afgifte van de eventueel benodigde milieuvergunning worden indien nodig aanvullende eisen gesteld aan de bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf om de hinder voor de nabijgelegen woningen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. De fijnere afstemming van de milieu-gevolgen voor de woonomgeving wordt derhalve geregeld in de milieuwetgeving. Daarnaast zal een meer gebiedsgericht milieubeleid ten uitvoer worden gebracht. Dit betekent dat bij het verstrekken van milieuvergunningen meer rekening zal worden


toelichting

22 gehouden met de omgeving van het bedrijf, en dat de voorschriften in de milieuvergunning en eventuele nadere eisen hierop zullen worden afgestemd. De voorkomende kleinschalige kantoren en bedrijven kunnen nagenoeg allemaal worden ingedeeld in de milieu-categorieën 1 of 2. In de bebouwde kom wordt, in een woonbuurt over het algemeen, de milieu-categorieën 1 en 2 als aanvaardbaar beschouwd, met een gewenste afstand tot woonbebouwing van 30 m. Aangenomen mag worden dat de hinder door hun aanwezigheid over het algemeen tot een aanvaardbaar minimum blijft beperkt. Uitzonderingen worden gevormd door de aanwezige autodealers en de uitgeverij in het gebied tussen de Kerkweg en Europalaan èn het aannemersbedrijf, de timmerwerkplaats van de woningbouwvereniging en de zonweringfabriek op het bedrijfsterrein Zuid. Deze bedrijven vallen binnen de milieucategorie 3, met een indicatieve afstand van 100 meter. Deze indicatieve cirkels vallen in principe over een aantal woningen. Zoals echter al eerder is gemeld, wordt de fijnere afstemming van de milieu-gevolgen voor de woonomgeving geregeld in de milieuwetgeving, waardoor ook hier de overlast tot een aanvaardbaar minimum kan worden beperkt. Bedrijvigheid buiten het plangebied Aan de westzijde van het plangebied bevindt zich een kassengebied. Ten opzichte van deze kassen dient over het algemeen een afstand van 25 m in acht te worden genomen. Aan de oostzijde van het plangebied bevindt zich aan de Klapwijksestraat een tweetal bedrijven: • het grondverzetbedrijf Zegwaard. Dit bedrijf wordt gerekend tot milieucategorie 3, met een indicatieve afstand van 100 meter; • het chemisch bedrijf Van der Kooy Pijnacker BV. Het bedrijf bewerkt en verwerkt plantaardige en dierlijke oliën en vetten en verhuurt onder andere grondstoomketels. Op grond van de vervaardiging en raffinage van plantaardige en dierlijke olien wordt het betreffende bedrijf in principe gerekend tot milieucategorie 4, met een indicatieve afstand van 200 – 300 meter in verband met geur- en geluidhinder. Deze indicatieve cirkels vallen in principe over een aantal bestaande woningen in Dorp. Daarbij wordt opgemerkt dat de beide bedrijven zich ook op korte afstand van de woonbebouwing van Klapwijk bevindt. De fijnere afstemming van de milieugevolgen voor de woonomgeving (m.n. Klapwijk en Dorp) is geregeld in de milieuwetgeving, waardoor ook hier de overlast tot een aanvaardbaar minimum kan worden beperkt. Kabels en leidingen Uit inventarisatie blijkt dat door het plangebied geen kabels of leidingen aanwezig zijn die speciale aandacht behoeven in het kader van dit bestemmingsplan. Het straalpad dat over de kern van Pijnacker loopt, valt net buiten het plangebied. In het bestemmingsplan hoeft daarmee geen rekening te worden gehouden.


toelichting

23 3.

BELEIDSKADER

3.1.

Streekplan Zuid-Holland West Het provinciaal beleid is erop gericht de bevolking te concentreren in de Haagse en Leidse stadsregio's. Pijnacker maakt deel uit van de Haagse stadsregio. In het kader van de VINEX uitvoeringsconvenant Haaglanden voor 1995-2005 worden in Pijnacker in de locaties Delfgauw en Pijnacker-Zuid respectievelijk 2400 en 1400 woningen gebouwd. Deze laatste locatie kan na 2004 doorgroeien naar ruim 3000 woningen. De betreffende locaties zijn als zodanig op de streekplankaart aangegeven. Daarnaast worden Pijnacker-West (o.a. ter hoogte van het huidige kassengebied aan de overzijde van de Europalaan) en Pijnacker-Oost als toekomstige ontwikkelingsrichtingen van het stads- of dorpsgebied op de streekplankaart aangegeven. De huidige bebouwde kom van Pijnacker is op de streekplankaart als bestaand stadsen dorpsgebied aangegeven. Ten aanzien van bestaand stadsen dorpsgebied wordt gesteld dat de aanwezige potenties voor verdichting, vernieuwing en herstructurering zoveel mogelijk dienen te worden benut. De karakter- en structuurbepalende niet bebouwde ruimten dienen daarbij te worden gehandhaafd. Daarbij dienen de aanwezige cultuurhistorische waarden in acht te worden genomen. Ten aanzien van het regionale openbaar vervoer wordt, in het kader van het RanstadRail-project, de introductie van een sneltramverbinding op het bestaande tracé (= de Hofpleinlijn) als wenselijk aangemerkt. De ruimtelijke implicaties hiervan zullen voor Dorp gering zijn. Ten aanzien van de hoogwaardige railverbinding Zoetermeer - Rotterdam (ZoRo) wordt in het streekplan ten aanzien van Pijnacker uitgegaan van twee varianten: • het Katwijkerlaantracé (vanaf Rotterdam door Pijnacker over het bestaande tracé en parallel aan de Katwijkerlaan in de richting van Zoetermeer); • het Voorafschepoldertracé (vanaf Berkel ten oosten buiten de bebouwde kom van Pijnacker via de Voorafsche Polder). De beide varianten zijn als nader uit te werken regionale railverbindingen op de streekplankaart aangegeven. De besluitvorming (tracé/Mer-procedure) is nog niet afgerond.

3.2.

Gemeentelijk beleid Structuurvisie (1992) In en rond Pijnacker vinden de komende periode nogal wat ontwikkelingen plaats die behoorlijk ingrijpen in Pijnacker: In de structuurvisie geeft Pijnacker de gewenste ruimtelijke ontwikkeling aan voor de periode tot 2015. Centraal staat hierbij het behoud van het landelijke karakter en een eigentijdse manier van wonen en werken. Bovendien wordt de hervestiging van glastuinbouwbedrijven binnen de gemeentegrenzen ruimtelijk mogelijk gemaakt evenals de nieuwvestiging van niet-agrarische bedrijvigheid. De gemeente wijst in de structuurvisie onder andere het huidige kassengebied ten westen van de Europalaan aan als een van de mogelijke woningbouwlocaties na 2005/2010. In de structuurvisie wordt met betrekking tot de ZoRo-lijn de gemeentelijke voorkeur uitdrukkelijk uitgesproken voor het Katwijkerlaantracé.


toelichting

24 Beleidsplan Verkeer en Milieu (1993) In het Beleidsplan Verkeer en Milieu (BVM) worden de hoofdlijnen van de toekomstige verkeersstructuur van Pijnacker geïntroduceerd. Op basis van gebiedsanalyses, berekeningen en prognoses worden aanbevelingen gedaan voor de afwikkeling van het verkeer in de toekomst. Als aanknopingspunt voor toekomstige ontwikkelingen op het gebied van verkeer wordt in het BVM onderscheid gemaakt tussen verkeersruimten, waar de verkeersfunctie het primaat heeft, en verblijfsgebieden, waar de verblijfsfunctie prioriteit heeft. Dorp wordt daarbij in z'n geheel aangewezen als verblijfsgebied. Het BVM doet dienst als hulpmiddel bij het opstellen van plannen op buurt en straatniveau. Duurzaam bouwen aan de toekomst (november 1994) Milieubewust bouwen heeft tot doel om de milieuschade door bouwen, het gebruik en eventuele sloop van een gebouw zoveel mogelijk te beperken. Dit geldt zowel voor de bouw en het gebruik van het gebouw als voor de inrichting en het beheer ervan. Daarbij is de woonomgeving van belang. De gemeente voert een beleid ten aanzien van duurzaam bouwen, waarvan de uitgangspunten zijn verwoord in de notitie "Duurzaam bouwen aan de toekomst". Rond een aantal milieuthema's kunnen maatregelen worden genomen, zoals energie, water, bodem, natuur en landschap, verkeer en vervoer, afvalpreventie, bouwmaterialen, binnenmilieu en bewoners. Op 26 juni 1997 is de "Maatregelenlijst duurzaam bouwen" vastgesteld. Het gaat hierbij niet alleen om concrete technische uitvoeringsmaatregelen, maar ook om stedenbouwkundige uitgangspunten. Deze lijst wordt minimaal eens in de twee jaar bijgesteld en aangevuld. De meest recente lijst is van toepassing bij: • herinrichting van de openbare ruimte; • nieuwbouw van woningen; • grootschalige renovatie van woningen; • nieuwbouw van utiliteitsbouw. Afhankelijk van de rol die de gemeente in een bouwplan heeft, wordt één van de drie onderscheiden ambitieniveaus gehanteerd. Het (laagste) A-niveau is altijd van toepassing. Bouwaanvragen worden hierop getoetst. Bij werkzaamheden in opdracht van de gemeente geldt een "zelfbinding"; er wordt dan een hoger ambitieniveau nagestreefd. Groenbeleidsplan (november 1997) In het onderhavige beleidsplan is een visie ontwikkeld over het groen en afwegingen gemaakt over inrichting, beheer en onderhoud van de openbare buitenruimte voor een lange termijn. De kwaliteit van de openbare ruimte en het aanzien van de gemeente wordt steeds belangrijker bij de keuze voor wonen, werken en recreëren. De ruimte dient voortdurend te worden aangepast aan de eisen van de tijd, waarbij het ruimtebeslag van verkeer, wonen en werken diep op de openbare groenstructuur ingrijpt. Daarnaast is de inrichting aan “slijtage” onderhevig. Binnen Pijnacker moeten ten aanzien van inrichting, beheer en onderhoud van het openbare groen beslissingen worden genomen. Hierbij dient getoetst te kunnen worden aan een duidelijk geformuleerd groenbeleid. Doel van het Groenbeleidsplan is om de karakteristieke, ruimtelijke, functionele, landschappelijke en ecologische kwaliteitskenmerken van het groen in de gebouwde om-


toelichting

25 geving worden behouden en versterkt. Het plan geeft een richtbeeld (ruimtelijk/functioneel, ecologisch en visueel/ruimtelijk) op basis waarvan prioriteiten kunnen worden gesteld. Pijnacker; stedenbouwkundig onderzoek Noord, Dorp en Koningshof (1997) Door de ruimtelijke ontwikkelingen van Pijnacker, zoals aangekondigd in de structuurvisie, zal in de komende jaren de oppervlakte van de bebouwde omgeving bijna verdubbelen. Deze ontwikkelingen hebben consequenties voor het huidige stedelijke gebied; nieuwbouw zal niet alleen nieuwe bewoners aantrekken, maar ook verhuisbewegingen veroorzaken binnen Pijnacker. Naar verwachting zal dit invloed hebben op de bevolkingssamenstelling in de bestaande wijken. Bovendien zal, als gevolg van de centrumplannen, door een grotere aantrekkingskracht van het vernieuwde centrum het verkeer in Pijnacker toenemen. Tenslotte zal de relatie van het bestaand stedelijk gebied met het buitengebied veranderen. Als gevolg van deze en andere ontwikkelingen is het van belang om inzicht te verkrijgen in de huidige stedenbouwkundige opbouw van Pijnacker. Op deze wijze wordt al in een vroeg stadium inzicht verkregen in de aanwezige potenties en eventuele (mogelijke) knelpunten. In het stedenbouwkundig onderzoek is hieraan een bijdrage geleverd; het betreft hier echter géén beleidsnotitie. In het rapport worden de drie oudste wijken van de kern geanalyseerd; Noord, Dorp en Koningshof. Door middel van verschillende inventarisaties en analyses wordt per wijk de stedenbouwkundige structuur in hoofdlijnen geschetst. Bovendien wordt per wijk een visie ontwikkeld op basis waarvan toekomstige ontwikkelingen zouden kunnen worden gestuurd. Verkeersstructuurplan Dorp (januari 1998) Binnen de gemeente is men er zich van bewust dat, naast de uitbreidingsplannen, nadrukkelijk aandacht dient te worden besteed aan de ontwikkelingen binnen het bestaand stedelijk gebied. Om sturing te kunnen geven aan verdere ontwikkelingen binnen Dorp en een fasering voor toekomstige plannen, is een verkeersstructuurplan opgesteld. In dit plan wordt de verkeerskundige toekomst van Dorp in beeld gebracht. Het is de verkeerskundige uitwerking van de eerder genoemde stedenbouwkundige visie op de wijk Dorp. Het doel van dit plan is dat het gebruikt kan worden als een soort handboek bij het ontwerp van de herinrichtingsplannen voor alle straten in Dorp. Per straat worden uitgangspunten en aanknopingspunten aangeleverd die enerzijds kunnen dienen als inspiratiebron voor een nieuw ontwerp en anderzijds dienen als een checklist ter beoordeling van verschillende ontwerpen. Op basis hiervan zijn principe-ontwerpen opgesteld voor de nog niet heringerichte straten en is er een faseringsplan opgesteld. Recentelijk is de Emmastraat heringericht. Beeldkwaliteitplan Pijnacker; Beleid in hoofdlijnen (augustus 1999) In het ruimtelijke beleid is de laatste jaren de aandacht voor ruimtelijke kwaliteit toegenomen. Het aspect “Beeldkwaliteit” wordt niet langer uitsluitend gezien als een taak gezien van welstand en monumentenzorg. Steeds meer wint de opvatting terrein dat beeldkwaliteit geïntegreerd dient te worden in het ruimtelijke beleid.


toelichting

26 Het beeldkwaliteitbeleid, zoals neergelegd in het bovengenoemde rapport, geeft het beleid in hoofdlijnen voor het te voeren beeldkwaliteitsbeleid weer. De aanbevelingen, uitgangspunten en randvoorwaarden uit de notitie vormen een leidraad voor ontwikkelingen met als doel nieuwe waarden, eigenschappen en bijzonderheden toe te voegen aan de beeldvorming van Pijnacker, dan wel bestaande waardevolle waarden te beschermen. De notitie is een eerste integrale aanzet en geeft een indeling naar aandachtsgebieden, ontwikkelingsgebieden en reguliere gebieden. In het beeldkwaliteitplan wordt een groot deel van het onderhavige plangebied als “aandachtsgebied” aangewezen. Het beeldkwaliteitplan zegt over Dorp onder andere het volgende: • De woonbuurt Dorp heeft voor een groot deel status als aandachtsgebied met betrekking tot welstandstoetsing en toetsing van herinrichtingsplannen voor de openbare ruimte. • Het historische lint, waartoe onder andere de Kerkweg behoort, is aangewezen als aandachtsgebied. Uitwerking is gewenst voor welstandstoetsing. • De Spoorzone is aangewezen als ontwikkelingsgebied, dat vraagt om een integrale aanpak en een visie voor de gehele zone. Voor deze aandachts- en de ontwikkelingsgebieden wijst het beeldkwaliteitplan op het belang van aanvullende beeldkwaliteitskaders, waarnaar in bestemmingsplannen (middels een beschrijving in hoofdlijnen) verwezen kan worden. Overig gemeentelijk beleid In de beleidsnotitie Erfafscheidingen (juli 1997) wordt ingegaan op de problematiek rondom erfafscheidingen. In de notitie worden duidelijke criteria geformuleerd met betrekking tot de regelgeving van het een en ander. In het bestemmingsplan “Prostitutiebeleid Pijnacker”, zoals dit is vastgesteld op 19 december 2000, wordt de nieuwvestiging van seksinrichtingen in Pijnacker gereguleerd. Binnen het onderhavige plangebied wordt de vestiging van een seksinrichtingen niet mogelijk gemaakt.


toelichting

27 4.

ONTWIKKELINGSVISIE In de kenschets is naar voren gekomen dat er in de wijk slechts beperkte mogelijkheden bestaan voor nieuwe ruimtelijke en functionele ontwikkelingen. Over het algemeen kan worden geconstateerd dat de wijk is voltooid. Binnen de ontwikkelingsvisie wordt daarbij een onderscheid gemaakt tussen ontwikkelingen op basis van bestaand (geaccordeerd) beleid en nieuwe ontwikkelingen. Het is daarbij van belang om te bepalen wat de mogelijke veranderingen zouden kunnen zijn, hoe ingrijpend de mogelijke veranderingen zijn en of deze binnen de looptijd van dit bestemmingsplan moeten en kunnen plaatsvinden.

4.1.

Ontwikkelingen op basis van bestaand beleid

4.1.1.

RandstadRail-projecten Het Ministerie van Verkeer en Waterstaat geeft prioriteit aan de realisatie van RandstadRail, een hoogfrequente lightrailverbinding tussen Rotterdam, Pijnacker, Zoetermeer en Den Haag ter verbetering van de kwaliteit van het openbaar vervoer in dit gebied en de ontsluiting van de Vinex-locaties, gebruik makend van bestaande infrastructuur. In september 1998 heeft het Ministerie fase 1 van het project RandstadRail opgenomen in het Meerjarenprogramma Infrastructuur en Transport (MIT). Dit betreft de ombouw van de Hofpleinlijn en de Zoetermeerlijn voor lightrailexploitatie en het in bedrijf nemen van RandstadRail uiterlijk in 2003. In Pijnacker is voor RandstadRail een ongelijkvloerse kruising met de Oostlaan voorzien. Het huidige spoor wordt daarbij verdiept evenals het NS-station dat in noordelijk richting opschuift tot tegen de Oostlaan. Deze ingreep zal leiden tot herinrichting van de stationslocatie en spoorzone deels in het onderhavige plangebied. Ideeën voor herinrichting bevinden zich nog in een verkennende fase. Daarbij moet gedacht worden aan het benutten van de vrijgekomen ruimte voor: • P+R-voorzieningen; • woningen; • voorzieningen, of; • kantoren. De aanbesteding en uitvoering van RandstadRail en de herinrichting van de stationslocatie starten na het projectbesluit van de minister van Verkeer en Waterstaat. Conclusie met betrekking tot het bestemmingsplan Omdat nu nog geen duidelijkheid bestaat omtrent de herinrichting van het vrijkomende gebied, worden de betreffende gronden overeenkomstig het huidig gebruik bestemd. In het kader van het formuleren van een ontwikkelingsvisie wordt er voorlopig vanuit gegaan dat eventuele plannen voor herontwikkeling van het betreffende gebied buiten het perspectief van het nieuwe bestemmingsplan voor Dorp zal plaatsvinden. Mocht duidelijk worden dat er voldoende aanleiding is om het gebied te herontwikkelen dan zal dit plaats dienen te vinden op basis van een partiële planherziening.


toelichting

Legenda: Legenda:

Doorgaande Doorgaandefietsfiets-en envoetpaden voetpaden Verblijfsgebied Verblijfsgebied Erfontsluitingsweg Erfontsluitingsweg Erfontsluitingsweg Erfontsluitingswegmet metbeperkte beperkteverdeelfunctie verdeelfunctie Gebiedsontsluitingsweg Gebiedsontsluitingswegen Rijrichting Rijrichting Spoorbaan Spoorbaan

gewenste verkeersstructuur

29

4.1.2

Herinrichting van de verkeersstructuur In het kader van het landelijke project "Duurzaam Veilig" wordt ook in Pijnacker het gehele wegennet gecategoriseerd op basis van duurzame, d.w.z. structureel veilige principes. Binnen Duurzaam Veilig wordt een indeling gemaakt in: • stroomwegen: deze wegen zijn bedoeld om doorgaand verkeer af te wikkelen; • gebiedsontsluitingswegen: deze wegen zijn bedoeld om gebieden zoals woonwijken, bedrijventerreinen e.d. bereikbaar te maken; • erftoegangswegen: deze wegen zijn bedoeld om "erven" toegankelijk te maken. Op erftoegangswegen wordt de afwikkeling van het autoverkeer ondergeschikt gemaakt aan de overige functies. Binnen het concept van duurzaam veilig wegverkeer mag geen vermenging plaatsvinden van de drie onderscheiden functies. De inrichting van de verschillende categorieen moeten duidelijk van elkaar verschillen. De wegen en kruispunten dienen daarbij zodanig te worden ingericht dat de weggebruikers zich automatisch veiliger gaan gedragen. Op plaatsen waar de verschillende verkeerssoorten elkaar ontmoeten dient de snelheid met behulp van een verkeersdrempel, rotonde of verkeerslichten, te worden teruggebracht. In het Beleidsplan Verkeer en Milieu (BVM) is heel Dorp aangewezen als verblijfsgebied (met uitsluitend erftoegangswegen). Dit betekent dat de intensiteit van het gemotoriseerd verkeer en de rijsnelheid laag dient te zijn. De afstanden binnen de woonwijk en de afstand tot het centrum zijn zo klein dat de verkeersbewegingen bij voorkeur dienen plaats te vinden met de fiets of te voet. Doorgaand autoverkeer dient zoveel mogelijk te worden geweerd; uitsluitend bestemmingsverkeer is mogelijk. Voor het onderhavige plangebied wordt een onderscheid gemaakt tussen: • Gebiedsontsluitingswegen, zoals de Europalaan en de Oranjelaan. Op deze wegen heeft het autoverkeer primaat, zijn de rijsnelheden hoger (50 km/uur) en worden de verschillende verkeersstromen zoveel mogelijk gescheiden. • Erfontsluitingswegen, dit zijn binnen Dorp straten met een lagere maximumsnelheid (30 km/uur), waarvan sommige met éénrichtingsverkeer. Op erftoegangswegen kunnen fietsers en automobilisten gebruik maken van dezelfde ruimte. Een aantal straten is ingericht als woonerf (Van Brachtstraat, Sophiastraat en een gedeelte van de Pr. Hendrikstraat). In het Verkeersstructuurplan voor Dorp wordt een en ander nader uitgewerkt. Er worden streefbeelden geïntroduceerd voor het autoverkeer, voor het fietsverkeer, voor voetgangers en voor het openbaar vervoer en brandweer. Daarbij worden voorstellen gedaan ten aanzien van de herinrichting van de profielen van de diverse wegen binnen de woonwijk. Conclusie met betrekking tot het bestemmingsplan De wegen zullen in het kader van het onderhavige bestemmingsplan conform de bovengenoemde onderverdeling worden ondergebracht in een bestemming met een duidelijke verkeersfunctie of een bestemming met een duidelijke verblijfsfunctie. Bovendien worden de hoofd-fietsroutes als zodanig bestemd. Met het intekenen van de verkeersbestemmingen wordt nadrukkelijk rekening gehouden met de in voorbereiding zijnde herinrichtingsplannen.


toelichting

Herinrichten

Verbeteren Natuur educatie-park

Verbeteren en handhaven Herinrichten

Legenda: Legenda:

Laan/Dreef Laan/Dreef Straat Straatmet metberm berm

Historisch Historischstenig stenig Wijkstraat stenig Wijkstraat stenig

Aaneengesloten Aaneengeslotengroen groen Te verbeteren elementen Te verbeteren elementen

Water Wateren engroen groen Parkachtige Parkachtigeroute route

Spoorbaanbermen Spoorbaanbermen

samenhangende groensferen

31 Door herinrichting van een aantal straten wordt de onderlinge hiërarchie tussen de verschillende typen wegen duidelijk gemaakt. In het verkeersstructuurplan Dorp wordt voor een aantal wegen het gewenste profiel nader uitgewerkt. De herprofilering van wegen behoeft in principe niet in het bestemmingsplan te worden afgedwongen. Er dient echter wel voor gezorgd te worden dat de gewenste herprofileringen mogelijk zijn. De bebouwings- en gebruiksmogelijkheden binnen de betreffende bestemmingen worden op zodanige wijze geformuleerd dat binnen de bestemmingen een voldoende mate aan flexibiliteit aanwezig is. 4.1.3.

Herinrichting van het openbare gebied Het groen in en langs de straten: Ten aanzien van Dorp wordt in het groenstructuurplanvisie het volgende gemeld: • op basis van een thema wordt aan elke wijk in Pijnacker een eigen groenstructuur gegeven. Dit resulteert in Dorp in het thema "Wonen in een Dorp = afwisselende straatbeplanting in een "stenige" omgeving"; • de verschillende wijken dienen te worden ontsloten door groene meer landschappelijke uitvalswegen, zoals Europalaan en Oranjelaan; • de diverse uitvalswegen worden onderling weer verbonden door een "laan" als winkelstraat (Oostlaan); • het historische hart van Pijnacker wordt gevormd door een lindenrijke route (Kerkweg/Koningshof). Per straat of buurt is in de groenstructuuplanvisie bovendien aangegeven wat de meest wenselijke specifieke inrichting en beplanting zou moeten zijn. Bovendien worden vanuit het verkeersstructuurplan eisen gesteld aan de aanwezigheid van groen. Zoals al eerder gemeld is wordt de groene sfeer van de straatprofielen voor een belangrijk deel gevormd door de doorgaans diepe voortuinen. Het is belangrijk voor Dorp om die sfeer te bewaren. Het groen op de plekken: a) Bibliotheekparkje, duidelijke ingreep in het gebied nodig, met daarbij twee opties: • restauratie van het lommerrijke karakter met monumentale bomen, of; • nieuwe krachtige vormgeving met hagen en vormbomen. Vanuit de bibliotheek kan het park eventueel worden gebruikt als expositieruimte (beeldentuin), eventueel in combinatie met een muziektent t.b.v. evenementen. b) Dorpskerk: • het park bij de kerk: door natuurvriendelijk beheer dienen de bestaande natuurlijke kwaliteiten te worden gehandhaafd. Het historische kerkenpad kan daarbij deel uit gaan maken van een wandelroute; • begraafplaats: versterken en beter zichtbaar maken van de aanwezige groene waarden; • rondom verzorgingstehuis het groen uitdunnen (richting Oranjelaan) en de relatie met waterpartij versterken. Daarbij kan een betere overgang worden gecreeerd van de begraafplaats naar het fietspad en bovendien aansluiting worden gemaakt op de natuurlijke bosstrook bij de dorpskerk en de Hoflandstraat. Het pad kan deel uit gaan maken van een groene wandelroute. Het aanwezige open water in Dorp heeft zowel een structurerende als bergende functie. De belevingswaarde van het water is van groot belang. De singels in Dorp hebben


toelichting

32 momenteel veelal harde oevers met weinig oeverbeplanting. Door het stimuleren van de aanleg van ecologische oevers neemt enerzijds belevingswaarde van water toe. Tegelijkertijd draagt dit ook bij aan de verbetering van de waterkwaliteit en de hoeveelheid waterberging. Daarnaast verdient ook de riolering de aandacht. Het is van belang dat neerslagwater van schone oppervlakken niet automatisch op de riolering wordt geloosd maar wordt afgevoerd op het oppervlaktewater. Hiermee worden niet alleen de zuiveringtechnische werken ontlast maar draagt het ook bij aan de verbetering van de waterkwaliteit in het gebied. Conclusie met betrekking tot het bestemmingsplan Het streven naar een heldere eenduidige profilering en het aanbrengen van meer samenhang tussen de verkeersfunctie, de ruimtelijke structuur en groenaanleg zijn zaken die niet direct in een bestemmingsplan kunnen worden geregeld. Het bestemmingsplan kan wel worden benut om bepaalde structurerende groenstroken te garanderen met een bijbehorende groenbestemming. Veel van het aanwezige groen valt echter binnen de verkeersfunctie. Daarom wordt binnen de verkeers- en verblijfsbestemming nadrukkelijk ruimte gereserveerd ten behoeve van groenvoorzieningen. De middenberm van de Julianalaan wordt vanwege de geplande herinrichting eveneens in de verblijfsbestemming opgenomen. Voor Dorp wordt in het Groenbeleidsplan uitgegaan van het groenthema "Wonen in een Dorp". In de inventarisatie en in diverse beleidsstukken is gewezen op de belangrijke rol die de privé-tuinen in Dorp spelen in de groenstructuur. Vanwege de na te streven ruimtelijke structuur worden de voortuinen en zijtuinen specifiek als tuin bestemd en op de plankaart als zodanig (in een groene tint) aangeven. Het structureel aanwezige wateroppervlak in het plangebied wordt als zodanig bestemd; een uitbreiding daarvan binnen het plangebied is op dit moment geen reële mogelijkheid. De waterpartij in het bibliotheekparkje wordt binnen de groenbestemming getrokken om zoveel mogelijk inrichtingsvrijheid te verschaffen; binnen de bestemming “Groen” is de aanleg van water mogelijk. Langs de watergangen is overal een strook met een groen- of tuinbestemming opgenomen om ongewenste bebouwing te voorkomen. Vanwege het conserverende karakter van dit plan wordt in beginsel ook niet uitgegaan van een structurele toename van verharding binnen dit plangebied. Het bestemmingsplan is niet het primaire instrument om de precieze inrichting van de wateroppervlakten te regelen. Daar waar het water wordt begrensd door de openbare groenbestemming is evenwel de aanleg van ecologische/natuurvriendelijke oevers op basis van dit bestemmingsplan zondermeer mogelijk. In breder kader wordt er en zal er verder met het Hoogheemraadschap overleg gevoerd worden omtrent de eventuele noodzaak van uitbreiding van het oppervlaktewater binnen de gemeente. Indien dat overleg tot structureel nieuwe waterpartijen ter uitbreiding van het oppervlaktewater binnen de gemeente voert, dan zullen die in de betreffende bestemmingsplannen worden opgenomen. In dat verband kan ook de wenselijke inrichting worden bezien.


toelichting

33 4.2.

Nieuwe ontwikkelingen

4.2.1.

Bedrijfsterrein rondom het gemeentekantoor Recente ontwikkelingen Het onderhavige bedrijfsterrein is door de tijd heen een vreemde eend in de bijt geworden. In de loop der jaren is het gebied ingekapseld door woongebieden. In het midden van de jaren 80 zijn de activiteiten op het veilingcomplex verplaatst naar Bleiswijk. Het vrijgekomen terrein is daarop met woningbouw opgevuld. Vervolgens zijn de woningen ten zuiden van de A. van Saksenstraat gebouwd. Daarnaast heeft de gemeente op de locatie van het gebouw van de sector ROB en de voormalige gemeentewerf een nieuw gemeentekantoor gerealiseerd. Hiermee kon worden voldaan aan de toegenomen ruimtebehoefte en aan de wens om de diverse diensten te concentreren. Daarbij is de mogelijkheid aangegrepen om voor de directe omgeving van het gemeentekantoor tot een herstructurering te komen. Voor het gemeentekantoor is een nieuw plein gerealiseerd (het Oranjeplein) en ten zuiden van de Industrieweg is een appartementencomplex en een nieuw kantoorgebouw gerealiseerd. Hiermee wordt aangesloten op het kantoorgebouw van de woningbouwvereniging. Nieuwe ontwikkelingen Momenteel resteren van de oorspronkelijke bebouwing nog enkel de bedrijfshallen langs de spoorlijn en het kantoor van het Duinwaterleidingbedrijf Zuid-Holland met het achtergelegen opslagterrein. Met de komst van het gemeentekantoor en de bouw van de appartementen wordt een norm gesteld voor de inrichting van het resterende gebied: a) vanuit de steeds verder oprukkende woonbebouwing wordt een steeds grotere druk verwacht om het gebied te "annexeren" ten behoeve van meer woningen. In het geval van deze optie wordt in principe de huidige situatie geaccepteerd en kan men bij vertrek van aanwezige bedrijven de vrijkomende ruimte verder invullen met woningbouw. b) men zou kunnen stellen dat het gemeentekantoor op deze locatie dient te worden "ondersteund"; de aanwezigheid van o.a. het gemeentekantoor, de woningbouwvereniging en het kantoor van het duinwaterleidingbedrijf geeft voldoende aanknopingspunten om de publieksgerichte (maatschappelijke) functie van het gebied verder uit te bouwen. Hierbij kan worden gedacht aan een arbeidsbureau, uitzendbureaus, RIAGG of bibliotheek. Op het eerste oog lijkt dat hiervoor betrekkelijk weinig mogelijkheden zijn; voor veel van de beoogde functies moet men in Pijnacker al uitwijken naar de omliggende grotere gemeenten als Delft, Den Haag of Zoetermeer; c) voor het betreffende gebied zou men tenslotte kunnen denken aan een combinatie van wonen en werken. Hierbij wordt gedacht aan zogenaamde woon-/werkpanden. Dit zijn ruim opgezette, flexibel indeelbare, woningen, waarin wonen en werken wordt gecombineerd op ruime percelen. Dit kunnen villa's zijn maar ook woningen met een aangebouwde bedrijfsruimte. De bouw van deze panden zou plaats kunnen vinden in combinatie met zeer kleinschalige kantoorcomplexen voor individuele bedrijven in een groene setting.


toelichting

34 Voor het terrein van de voormalige kofferfabriek aan de Industrieweg heeft dit al geleid tot plannen voor de realisatie van een zevental aaneengesloten woningen met uitgebreide mogelijkheden voor ambachtelijke bedrijvigheid aan huis. Conclusie met betrekking tot het bestemmingsplan Het is momenteel nog onduidelijk of de omgeving van het gemeentekantoor in de loop van de planperiode van dit bestemmingsplan zal worden aangepakt. De gemeente voert vooralsnog geen actief verplaatsingsbeleid voor de aanwezige bedrijven. Bovendien is nog geen duidelijkheid over de inrichting van het betreffende gebied. Voor het vrijkomende terrein ter plaatse van de kofferfabriek aan de Industrieweg wordt, middels een directe woonbestemming op de plankaart, rekening gehouden met de realisatie van nieuwe woningen met meer uitgebreide mogelijkheden van (ambachtelijke) bedrijvigheid aan huis. De dienstwoning behorende bij de voormalige kofferfabriek krijgt eveneens een woonbestemming. In het kader van het formuleren van een ontwikkelingsvisie wordt er voorlopig vanuit gegaan dat eventuele plannen voor herontwikkeling van het betreffende gebied buiten het perspectief van het nieuwe bestemmingsplan voor Dorp zal plaatsvinden. Mocht duidelijk worden dat er voldoende aanleiding is om het gehele gebied te herontwikkelen, dan zal dit plaats dienen te vinden op basis van een aparte ontwikkelingsvisie, wellicht in combinatie met een partiële planherziening. De aanwezige bedrijven in het gebied worden daarom (voorlopig) conserverend bestemd, met een beperkte uitbreidingsruimte. 4.2.2.

Het gebied tussen Kerkweg en Europalaan Een tweede ontwikkelingslocatie betreft het gebied tussen de Kerkweg en de Europalaan. Uit de beschrijving van het gebied is duidelijk geworden dat er zich op de achterterreinen meerdere (grotere) bedrijven hebben gevestigd. Door de aanwezige woonbebouwing langs de Kerkweg en de Europalaan worden de betreffende bedrijven ingeklemd. Een aantal van de aanwezige bedrijven betreft in feite volumineuze detailhandelsvestigingen, met name de autodealers (Mitsubishi, Toyota en Peugeot) en de inkoopcentrale Kringkoop kunnen als perifere detailhandelsvestigingen (PDV) worden beschouwd. Deze vorm van bedrijvigheid kenmerkt zich door een relatief grote bedrijfsvloeroppervlakte. Zoals de afbeelding van de bebouwingsstructuur duidelijk laat zien heeft dit geresulteerd in een hoge bebouwingsdichtheid. Voor wat betreft eventuele verdere groei komen de grenzen in het zicht. Eventuele verdergaande uitbreidingswensen zullen daardoor niet gehonoreerd kunnen worden. Een verplaatsing naar één van de twee gemeentelijke bedrijfsterreinen (Boezem en Ruyven) zou wellicht logischer zijn. Voor een tweetal locaties (A Pijnackerstraat 5-7 en Kerkweg 84) heeft dit inmiddels geresulteerd in het inmiddels vrijkomen van de bedrijfsbebouwing. Voor zover bekend zijn er nog geen andere verplaatsingswensen aanwezig. Een mogelijk toekomstig probleem betreft het toeleveringsverkeer. In de huidige situatie dient gebruik te worden gemaakt van de Kerkweg. Zoals uit voorgaande beschrijving is gebleken, bestaan er voor de Kerkweg plannen om het historische karakter van de weg verder uit te bouwen. Een van de consequenties is dat het wegprofiel wordt aangepast en meer in overeenstemming gebracht met de beoogde verkeersluwe historische functie. Dit betekent dat toelevering bij voorkeur zoveel mogelijk via een andere route dient plaats te vinden; direct vanaf de Korteweg. Een en ander houdt bo-


toelichting

35 vendien in dat de vestiging van grotere bedrijven langs de Kerkweg niet aangemoedigd moeten worden. Ontwikkelingslocaties Van twee bedrijven zijn de locaties vrijgekomen. Voor deze locaties zijn nieuwbouwplannen ontwikkeld: aan de Adam Pijnackerstraat 5-7 voor 19 wooneenheden, waarvan een deel als meergezinswoningen, en aan de Kerkweg 84 voor de realisatie van 5 à 7 woningen ontsloten vanaf de Kerkweg. Beide locaties zijn inmiddels gerealiseerd. Voor de andere in de toekomst vrijkomende locaties kan worden gedacht aan: a) het opvullen van de vrijkomende locaties met woningen rondom hofjes. Hiermee wordt in feite aangesloten op de reeds bestaande hofjes die vanaf de Kerkweg worden ontsloten. In het geval van deze optie kan men bij vertrek van aanwezige bedrijven de vrijkomende ruimte verder invullen met woningbouw. b) de combinatie wonen en werken. Hiermee wordt recht gedaan aan het "dorpse" woonkarakter van het gebied. Vandaar dat ook hier wordt uitgegaan van kleinschalige bedrijven met bijbehorende dienstwoning. In tegenstelling tot de omgeving van het gemeentekantoor wordt hier niet gestreefd naar een hoogwaardige invulling; maar naar een meer traditionele invulling. Met andere woorden een woning met bijbehorende kleine bedrijfsruimte. Ten slotte is, naar aanleiding van een ingekomen zienswijze, bij vaststelling van dit bestemmingsplan de mogelijkheid opgenomen om ter plaatse van het perceel Koningshof 92 een grotere woning te realiseren. De goothoogte en hoogte zijn zodanig gekozen dat het kleinschalige karakter van de buurt enigszins behouden kan blijven. Doordat de woning op de perceelsgrens aan de Oranjelaan kan worden gerealiseerd zal hoogstwaarschijnlijk een naastliggend slootje gedempt moeten worden. Het eventueel te vervallen water zal gecompenseerd moeten worden in het naast gelegen stukje groen door bijvoorbeeld eventuele omlegging van het slootje. Conclusie met betrekking tot het bestemmingsplan De beide locaties aan de A. Pijnackerstraat 5-7 en de Kerkweg 84 zijn conform de bouwplannen bestemd. Hierdoor kunnen de bouwplannen hun verdere doorgang vinden. De nieuwbouwmogelijkheid op het perceel aan de Koningshof 92 wordt op de plankaart als recht bestemd. Voor de overige potentiële locaties in het gebied is het nog onduidelijk of in de loop van de planperiode van dit bestemmingsplan een en ander kan worden gerealiseerd. De gemeente voert vooralsnog geen actief verplaatsingsbeleid voor de aanwezige bedrijven. Daarbij is nog geen duidelijkheid over de keuzerichting voor het betreffende gebied. In het kader van het formuleren van een ontwikkelingsvisie wordt er voorlopig vanuit gegaan dat eventuele plannen voor herontwikkeling van de betreffende locaties buiten het perspectief van het nieuwe bestemmingsplan voor Dorp zal plaatsvinden. Mocht duidelijk worden dat er voldoende aanleiding is om een of meerdere locaties te herontwikkelen, dan zal dit plaats dienen te vinden op basis van een aparte ontwikkelingsvisie, wellicht in combinatie met een partiële planherziening. De aanwezige bedrijven worden daarom (voorlopig) conserverend bestemd, met een beperkte uitbreidingsruimte.


toelichting

POORT

KNOOP

HOF

Legenda: Legenda: historisch historisch lint lint entree entree groene groene en en blauwe blauwe drager drager (lineaire (lineaire structuur) structuur) groene groene en en blauwe blauwe drager drager (knooppunt) (knooppunt) route route complex complex ensemble ensemble

beeldkwaliteit: elementen & ensembles

37

4.3.

Beeldkwaliteit De beeldkwaliteitsaspecten hebben een doel als toetsingskader voor de beoordeling van bouwplannen en als hulpmiddel voor de inrichting van de openbare ruimte. Gelet op het conserverende karakter van dit bestemmingsplan zullen de ingediende bouwplannen voornamelijk van particuliere aard zijn en gaat het daarbij meestal om veranderingen aan woningen. Bij het opstellen van kwaliteitsaspecten voor de beoordeling van bouwplannen zal hiermee rekening gehouden moeten worden. Bij de inrichting van de openbare ruimte gaat het om grotere ingrepen. Het Verkeersstructuurplan is reeds uitgevoerd dan wel in uitvoering. Daarnaast geeft het groenbeleidsplan aanwijzingen voor de inrichting. De beeldkwaliteitsaspecten fungeren als integratiekader voor de plannen. Ruimtelijk gezien ontleent een stad of een dorp zijn identiteit aan een aantal kenmerken. Dit is ook voor Dorp het geval. De buurt is gegroeid in verschillende perioden. Die perioden zijn afleesbaar in de architectuur van de bebouwing en van de openbare ruimte. De diversiteit van de architectuur is een gegeven en vraagt volgens de hoofdlijnen van het kwaliteitsbeleid om behoud en versterking. Een zelfde diversiteit in de openbare ruimte zou ten koste gaan van de ervaren samenhang binnen de buurt en de oriëntatiemogelijkheden. Voor de oriëntatie is het evenwel nodig een zekere hiërarchie van ruimten te hebben. Die hiërarchie is aanwezig en zal waar nodig versterkt worden. De elementen waaraan Dorp zijn identiteit ontleent zijn: • het historische lint, de eerste bebouwingsas gevormd door de Kerkweg, de Koningshof en (buiten het plangebied) de Noordweg; • de entrees, bestaande uit de Korteweg/Willem de Zwijgerlaan en (buiten het plangebied) de Oranjelaan; • de routes voor het langzame verkeer, bestaande uit de Julianalaan en de Emmastraat; • de groen- en waterdragers, bestaande uit de knooppunten Dorpskerkpark, het Bibliotheekpark en uit de verbindende lineaire structuren Julianalaan en Wilhelminasingel; • de complexen, bestaande uit de NH-kerk e.o, de bibliotheek en het gemeentekantoor e.o. Op een aantal plaatsen komen drie of meer elementen bij elkaar. Hier liggen kansen om het karakter verder te versterken door het ontwikkelen van ensembles. Het zijn: • de Poort, bestaande uit de entree, delen van het historische lint, van de westelijke route, van het lineaire groen van de Julianalaan en de bibliotheek; • de Knoop, bestaande uit het Bibliotheekpark en delen van de Wilhelminasingel, van de Julianalaan, van het historische lint en van de westelijke route; • de Hof, bestaande uit de NH-kerk, het park eromheen en delen van het historische lint en van de Julianalaan. In het onderstaande wordt een korte kenschets gegeven van de elementen. Daarbij wordt aangegeven welke criteria van belang zijn voor de toetsing van bouwplannen en wat de uitgangspunten zijn voor de herinrichting van de openbare ruimte.


toelichting

38 4.3.1.

Het historische lint Het historische lint kenmerkt zich door een grote diversiteit van bebouwing. De panden vertonen kenmerken van de periode waarin ze gebouwd zijn. De meeste huizen zijn vrijstaand of halfvrijstaand met een variatie in goot- en nokhoogte, woningbreedte en kavelbreedte. Ook de diepte van de voortuinen varieert sterk. De openbare ruimte is voor een groot deel voorzien van een smalle berm, op veel plaatsen doorsneden door inritten. De zichtlijn op de kerk, de dwarsrelaties gevormd door de Wilhelminasingel en de Willem de Zwijgerlaan/ Korteweg en de watergang aan de Koningshof dragen bij aan de beeldkarakteristiek van het lint. Doelstelling is de huidige kwaliteiten van het lint te behouden en te versterken door uit te gaan van diversiteit van de bebouwing en eenheid in de openbare ruimte. Criteria voor de toetsing van bouwplannen zijn dan: • bij kleine wijzigingen aan bestaande panden is de bouwstijl van het betreffende pand uitgangspunt; • bij grote wijzigingen aan bestaande panden dienen stijlelementen uit beide perioden herkenbaar te zijn; • bij nieuwbouw van panden is eigentijdse bouw uitgangspunt, met inachtneming van de maat en de schaal van de omgeving; • de architectuur van de bruggen aan de Koningshof heeft een relatie met de bijbehorende panden; • de architectuur van erfafscheidingen aan de voorzijde heeft een relatie met de bijbehorende panden. Uitgangspunten voor de (her-)inrichting van de openbare ruimte zijn: • de breedte van de rijbaan is in het gehele lint gelijk; • de rijbaan is een continue element en ligt zoveel mogelijk centraal in de openbare ruimte; • eventueel parkeren vindt plaats buiten de rijbaan; • de groene berm wordt toegevoegd aan de verharding; • alle verhardingen liggen op één niveau; • eenheid in de keuze van bestratingsmateriaal en straatmeubilair; • de zichtlijn op de kerk wordt gewaarborgd; • de dwarsrelaties zorgvuldig, maar terughoudend opnemen in het ontwerp.


toelichting

39 Conclusie met betrekking tot het bestemmingsplan. De aanwezige en te versterken diversiteit van bebouwing komt in de plankaart tot uitdrukking in de vorm van de bebouwingsgrenzen en de bouwen goothoogten. De voorschriften voor de bestemming “Verblijfsdoeleinden” scheppen voldoende voorwaarden om te komen tot het beoogde beeld. Middels een beschrijving in hoofdlijnen wordt, voor wat betreft de overwegend op de uiterlijke verschijningsvorm gerichte (kwalitatieve) aspecten, verwezen naar de beschrijving in deze beeldkwaliteits-paragraaf als referentie- en toetsingskader Overigens verdient het overweging de criteria voor de herinrichting van de openbare ruimte ook te gebruiken voor de gedeelten van het historische lint buiten het plangebied. Het gaat dan om het resterende gedeelte van de Kerkweg en de Noordweg. 4.3.2.

De entrees Voor de auto’s zijn er twee toegangen tot de buurt: de Korteweg/Willem de Zwijgerlaan en de Oranjelaan. Ze worden gemarkeerd door rotondes in de Europalaan. De percelen aan weerszijden van de Korteweg zijn onderdeel van ontwikkellocaties (zie paragraaf 4.2.2). De bebouwing aan beide zijden van de Willem de Zwijgerlaan bestaat hoofdzakelijk uit rijtjeswoningen die met de voorgevel naar de straat gericht zijn. De Emmastraat markeert de overgang van entree naar woonstraat door de aanwezigheid van niet-woonfuncties, visuele versmalling van het profiel en gedraaide woonblokken. De openbare ruimte bestaat uit een kaarsrechte straat tussen de rotonde en het spoor. Ook hier is de Emmastraat de overgang naar een ander karakter met openbare groenstroken en haakse parkeerplaatsen. De Oranjelaan heeft in tegenstelling tot de Korteweg/Willem de Zwijgerlaan een groen en laanachtig karakter. De bermen zijn beplant met hoog bosplantsoen en laanbomen. Een visuele scheiding tussen rijbaan en voet- en fietspaden is het gevolg. Hoewel het Stationsplein te beschouwen is als de entree tot de buurt voor treinreizigers, blijft deze ruimte in dit kader buiten beschouwing. De Spoorzone is aangewezen als ontwikkelingsgebied met een integrale aanpak en een visie voor de gehele zone. Het beschrijven van de beeldkwaliteiten van Dorp, dat slechts een klein deel van de Spoorzone beslaat, doet geen recht aan de integrale aanpak.


toelichting

40 Doelstelling is de herkenbaarheid van de buurtentree te versterken door bijzondere aandacht te besteden aan de gevelwanden en door een openbare ruimte die zich onderscheidt van de overige straten. Criteria voor de toetsing van de bouwplannen zijn: • de bedrijven aan de Korteweg presenteren zich met hun representatieve ruimten naar de straat; • de toegangen tot de bedrijven zijn goed zichtbaar vanaf de straat; • de gevels aan weerszijden van de buurtentree worden optisch verhoogd. Uitgangspunten voor de (her-)inrichting van de openbare ruimte zijn: • de rijbaan is (iets) breder dan de overige straten; • eenheid in de keuze van bestratingsmateriaal en straatmeubilair; • de dwarsrelaties zorgvuldig, maar terughoudend opnemen in het ontwerp; • er is hoogteverschil tussen de rijbaan en de trottoirs; • de scheidende werking van het bosplantsoen in de bermen van de Oranjelaan wordt opgeheven. Conclusie met betrekking tot het bestemmingsplan. De voorschriften voor de bestemming “Verblijfsdoeleinden” scheppen voldoende voorwaarden om te komen tot het beoogde beeld. Middels een beschrijving in hoofdlijnen wordt, voor wat betreft de overwegend op de uiterlijke verschijningsvorm gerichte (kwalitatieve) aspecten, verwezen naar de beschrijving in deze beeldkwaliteits-paragraaf als referentie- en toetsingskader 4.3.3.

De routes Het langzame verkeer zal doorgaans gebruik maken van andere routes dan de auto’s. bron- en bestemmingspunten zijn de centrale voorzieningen in de omgeving van de Oostlaan (buiten het plangebied) en gemeentehuis, Dorpskerk, bibliotheek en station (binnen het plangebied). De Julianalaan en de Emmastraat zijn de gebruikte routes. Ze worden medegebruikt door andere verkeerssoorten. De Emmastraat is onlangs heringericht. Doelstelling is de herkenbaarheid van de routes te waarborgen zonder afbreuk te doen aan ander gebruik. Omdat het gaat om informele routes zijn er geen criteria geformuleerd worden voor de toetsing van bouwplannen. Uitgangspunten voor de (her-)inrichting van de openbare ruimte zijn: • de Julianalaan is de route met een groen karakter; • de Emmastraat is de route met een stenig karakter; • de beleving van de route wordt versterkt door continuïteit in de bestrating.


toelichting

41 Conclusie met betrekking tot het bestemmingsplan. De voorschriften voor de bestemming “Verblijfsdoeleinden” scheppen voldoende voorwaarden om te komen tot het beoogde beeld. Middels een beschrijving in hoofdlijnen wordt, voor wat betreft de overwegend op de uiterlijke verschijningsvorm gerichte (kwalitatieve) aspecten, verwezen naar de beschrijving in deze beeldkwaliteits-paragraaf als referentie- en toetsingskader 4.3.4.

De groen- en waterdragers De groene - en ‘natte’ elementen, waaraan Dorp zijn structuur mede ontleent bestaan uit knooppunten (Dorpskerkpark en het Bibliotheekpark) en uit verbindende lineaire structuren (Julianalaan en Wilhelminasingel). Voor de beeldkwaliteit zijn alleen de gedeelten van belang die liggen in de invloedssfeer van de openbare ruimte. De aangrenzende bebouwing ligt over het algemeen met de voorzijde naar het groen en het water. Bij de singel tussen de Kerkstraat en de Europalaan is dat niet het geval. In verband met de zichtrelatie vanaf de Kerkstraat is dit deel onderwerp van beeldkwaliteit. De singel aan de achterzijde van de Louise de Colignystraat ligt tussen particuliere tuinen, is geen onderdeel van openbare beleving en is dan ook niet van belang voor de beeldkwaliteit. Doelstelling is het behouden en versterken van de ruimtelijke samenhang tussen groen en water. Criterium voor de toetsing van de bouwplannen is: • de naar het groen en het water gekeerde gevel wordt beschouwd als representatieve gevel. Uitgangspunten voor de (her-)inrichting van de openbare ruimte zijn: • de lineaire structuren worden als eenheid beschouwd; • eenheid in de keuze van parkmeubilair; • samenhang in het ontwerp van nieuwe kunstwerken, zoals bruggen; • de rij bomen in de groene as van de Julianalaan is leidraad voor de inrichting van de laan; • er wordt een zichtrelatie gerealiseerd tussen de Oostlaan (omgeving oude gemeentehuis) en de groene as Julianalaan. Conclusie met betrekking tot het bestemmingsplan. De voorschriften voor de bestemmingen “Groen” en “Water” scheppen voldoende voorwaarden om te komen tot het beoogde beeld. Langs de watergangen is overal een strook met de bestemmingen groen of tuin opgenomen om ongewenste bebouwing te voorkomen.


toelichting

42 Middels een beschrijving in hoofdlijnen wordt, voor wat betreft de overwegend op de uiterlijke verschijningsvorm gerichte (kwalitatieve) aspecten, verwezen naar de beschrijving in deze beeldkwaliteits-paragraaf als referentie- en toetsingskader 4.3.5.

De complexen De complexen bestaan uit de NH-kerk e.o., de bibliotheek en het gemeentekantoor met zijn omgeving. De omgeving van de NH-kerk is een parkachtig gebied met daarin verspreide gebouwen. Het gebied wordt aan drie zijden begrensd door water, wat ertoe bijdraagt dat het gebied als een zelfstandige eenheid ervaren wordt. De bibliotheek is een gebouw met een beperkte architectonische uitstraling, maar heeft wel een functie voor de gehele gemeente. Het gebied rond het gemeentekantoor is als ontwikkelingsgebied nog niet afgerond (zie paragraaf 4.2.1). Er is nog onvoldoende duidelijkheid over de inrichting van dit gebied. Doelstelling is het behouden, versterken en verder uitbouwen van de herkenbaarheid van de complexen in Dorp. Criteria voor de toetsing van de bouwplannen zijn: • de verschillende functies zijn duidelijk herkenbaar als zelfstandige eenheid binnen het gebied; • het bibliotheekgebouw presenteert zich naar vier zijden als openbaar gebouw. Bij uitbreidingsplannen ligt het accent op het verhogen van het gebouw en markeren van de entree; • bij alle gebouwen is sprake van een geleding van de bouwmassa die de zelfstandigheid van de gebouwen ondersteunt; • de bij de gebouwen behorende parkeerplaatsen op eigen terrein worden zodanig vormgegeven dat de belevingswaarde hoog is als er geen auto’s geparkeerd zijn. Uitgangspunten bij de inrichting van de openbare ruimte zijn: • in het gebied NH-kerk e.o. is eenheid in het groen het bindende element; • in het gebied gemeentehuis e.o. wordt het bindende element gevormd door zorgvuldig ontworpen verhardingen. Conclusie met betrekking tot het bestemmingsplan De voorschriften en de plankaart bieden voldoende mogelijkheden om te komen tot het beoogde beeld. De bouwmogelijkheden worden op de plankaart zodanig begrensd


toelichting

43 dat het beoogde karakter gewaarborgd is. In het gebied rond de NH-kerk zijn grote gedeelten bestemd tot “Groen”. De bibliotheek heeft de mogelijkheid voor een tweede bouwlaag. Middels een beschrijving in hoofdlijnen wordt, voor wat betreft de overwegend op de uiterlijke verschijningsvorm gerichte (kwalitatieve) aspecten, verwezen naar de beschrijving in deze beeldkwaliteits-paragraaf als referentie- en toetsingskader 4.3.6.

De ensembles Bij de ensembles komen meerdere elementen, die voor Dorp belangrijk zijn, bij elkaar. Door een integrale aanpak moet het karakter van de plekken verder versterkt worden. Vaak gaat het dan om samenhang in de maatregelen in de openbare ruimte. Omdat daarvoor geen kant- en klare oplossingen zijn te geven wordt hier volstaan met enkele accenten. Poort In de Poort staat de continuïteit van het historische lint voorop. De Korteweg/Willem de Zwijgerlaan is de ruimte die daarna als continue eenheid behandeld wordt. Het groen van de Julianalaan sluit daar aan weerszijden op aan. De terreininrichting van de bibliotheek is zodanig dat de toegang tot het gebouw zich helder presenteert naar de Willem de Zwijgerlaan. Knoop Ook in de Knoop is het historische lint het te accentueren element. De Julianalaan met de brug over de singel is eveneens een continue lijn. Het groen van de Wilhelminasingel sluit erop aan. Het Bibliotheekpark verzelfstandigt zich ten opzichte van de lineaire structuren (laan en singel), wat in het ontwerp tot uitdrukking gebracht wordt. Hof In de Hof staat het historische lint opnieuw centraal. Het groen rond de kerk wordt als eenheid ingericht. Extra aandacht wordt besteed aan het contrast tussen het stenige lint en de groene kerkomgeving. De rol van de watergangen als scheidend element tussen lint en groen complex komt tot uitdrukking in eenduidig ontwerp en beheer.


toelichting

44 4.4.

Sociale veiligheid Met betrekking tot sociale veiligheid bestaat soms de misvatting dat de oplossing zou moet leiden tot veel open ruimtes met een overdaad aan verlichting. Onverwachte hoeken en spannende routes en ruimtes zouden dan het veld moeten ruimen in het kader van de sociale veiligheid. Dat is echter lang niet altijd nodig. Het gaat erom dat er alternatieven worden geboden. Een route mag best spannend blijven als er maar een (sociaal) veilig alternatief aanwezig is. Over het algemeen kan worden gesteld dat de routes binnen Dorp als redelijke veilig mogen worden beschouwd. In het plangebied grenzen de aanwezige woningen vaak direct aan de straat, wat een zekere sociale controle en daarmee veiligheid met zich brengt. Er wordt echter niet overal gewoond; derhalve wordt er naar gestreefd om de belangrijke langzaamverkeersroutes aan minimaal één zijde te begeleiden door woonfuncties. Vanwege het rasterstructuur zijn er binnen de wijk voldoende keuzemogelijkheden aanwezig voor alternatieve routes. In noord-zuidrichting is het echter moeilijker om lopend of met de fiets een volledig veilige doorgaande route van en naar de woonwijk Koningshof te vinden. Uitsluitend de route Kerkweg/Koningshof wordt begeleidt door woningen. Door het hoogopgaande groen langs de Emmastraat ter hoogte van Prinsenhof terug te snoeien is een groot deel van de onveiligheid weggenomen. Langs de Europalaan is evenals langs de Oranjelaan veel groen verwijderd. Zo ontstaan er meer sociaal veilige doorgaande noord-zuidroutes. Met betrekking tot het bibliotheekparkje kan worden gesteld dat met de herinrichting rekening nadrukkelijk aandacht dient te worden besteed aan het aspect van sociale veiligheid. Met betrekking tot rondhangende jongeren kan een oplossing ook worden gevonden in het aanbieden van een aantrekkelijk alternatief. Conclusie met betrekking tot het bestemmingsplan Sociale veiligheid kan niet in het bestemmingsplan worden afgedwongen. Er dient echter wel voor gezorgd te worden dat de gewenste aanpassingen niet worden verhinderd. De bebouwings- en gebruiksmogelijkheden binnen de betreffende bestemmingen worden op zodanige wijze geformuleerd dat een voldoende mate van flexibiliteit aanwezig is. Er dient naar gestreefd te worden om de belangrijke langzaamverkeersroutes aan minimaal één zijde te begeleiden door woonfuncties. Ook wordt getracht om te bewerkstelligen dat bij de niet-woonfuncties de publieksruimten (kantines ingangspartijen e.d.) zoveel mogelijk zijn georiënteerd op de naastgelegen langzaamverkeersroutes en de hoofdwegen Tot op heden is binnen Pijnacker omtrent sociale veiligheid nog geen algemeen beleid geformuleerd. Bij nieuwe woningbouwlocaties wordt gewerkt met en getoetst aan het "Politiekeurmerk veilig wonen". Hierin wordt op verschillende schaalniveaus richtlijnen en toetsingscriteria gegeven onder andere met betrekking tot de sociale veiligheid. In het geval van nieuwbouw, functieveranderingen en bij herinrichting/herprofilering kan vooralsnog gebruik worden gemaakt van dit keurmerk.


toelichting

45 5.

CONSEQUENTIES VOOR HET MILIEU

5.1.

Weg- en railverkeerslawaai Wegverkeer Met betrekking tot het wegverkeerslawaai kan de Wet geluidhinder, in het kader van een bestemmingsplan, in een aantal gevallen van toepassing zijn. Deze gevallen zijn: a) bij het bestemmen van gronden voor de bouw van nieuwe woningen en andere geluidgevoelige objecten (zoals scholen, ziekenhuizen); b) bij het bestemmen van gronden ten behoeve van de aanleg van een nieuwe (gezoneerde) weg; c) bij de reconstructie van bestaande wegen. In principe bevindt zich langs elke weg een geluidzone. Dit is het gebied waarbinnen de regels van de Wet geluidhinder van toepassing zijn. De zonebreedte aan weerszijden van de weg is afhankelijk van wegtype, ligging binnen of buiten de bebouwde kom en capaciteit van de weg (het aantal rijstroken). Deze zone kan variëren van 200 tot 600 m. Er zijn echter ook wegen zonder een geluidzone. Voor deze wegen behoeft in principe geen rekening te worden gehouden met de bepalingen van de Wet geluidhinder. Het betreft wegen: • waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveaukaart (GNK) vaststaat dat de geluidbelasting, op 10 m uit de as van de meest nabijgelegen rijstrook, 50 dB(A) of minder bedraagt; • waarvoor een maximumsnelheid geldt van 30 kilometer per uur; • die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied. Met uitzondering van de Europalaan en de Oranjelaan zullen alle in het plangebied voorkomende wegen worden ingericht als 30 km/uur-gebied. Het noordelijke deel van de Pr. Hendrikstraat en de Sophiastraat en Van Brachtstraat zijn aangemerkt als woonerf. Daarmee vallen al deze wegen buiten de akoestische onderzoeksplicht. In het kader van dit plan is uitsluitend de eerste situatie (nieuwe woningen en andere geluidgevoelige objecten) aan de orde in de volgende gevallen. Op een drietal plaatsen worden/zijn nieuwe woningen mogelijk gemaakt: • Adam Pijnackerstraat 5-7; 19 wooneenheden, waarvan een deel als meergezinswoningen; • Kerkweg 84/Koningshof; de realisatie van 5 à 7 woningen ontsloten vanaf de Kerkweg, • Industrieweg; ter plaatse van de voormalige kofferfabriek 7 grondbonden woningen. De geluidsproblematiek vanwege wegverkeerslawaai beperkt zich in het geval van Dorp tot (eventuele) geluidhinder op nieuwe (bedrijfs-)woningen als gevolg van het wegverkeer op de Europalaan, de Oranjelaan en de Klapwijkseweg, voor zover de betreffende woningen zijn gelegen binnen de onderzoekszones van deze wegen. De overige wegen in het plangebied zijn immers vrijgesteld van akoestisch onderzoek. Ten behoeve van deze situatie dient derhalve door middel van akoestisch onderzoek de gevelbelasting te worden berekend. Op basis van deze berekeningen moet blijken of en voor welke woningen de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) wordt overschreden. In de gevallen van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde dient bij de


toelichting

46 provincie een verzoek tot het vaststellen van een hogere grenswaarde te worden ingediend: • Adam Pijnackerstraat 5-7 Voor de betreffende woningen is, in het kader van de artikel 19 WRO-procedure, akoestisch onderzoek verricht. Op basis van dit onderzoek zijn, bij besluit van 19 april 1999 (kenmerk dWM/171076A), door de provincie hogere grenswaarden vastgesteld. • Kerkweg 84 / Koningshof De nieuwe woningen worden direct ontsloten door wegen waar een maximumsnelheid geldt van 30 km/uur. Deze wegen zijn op basis van de wetgeluidhinder vrijgesteld van akoestisch onderzoek. Tussen de Europalaan en de betreffende woningen ligt zoveel afschermende woonbebouwing dat zonder uitgebreid akoestisch onderzoek mag worden aangenomen dat voldaan wordt aan de maximaal toegestane geluidbelasting. • Industrieweg (v.m. kofferfabriek) De nieuwe woningen worden direct ontsloten door de Industrieweg waar een maximumsnelheid geldt van 30 km/uur. Deze weg is krachtens de wetgeluidhinder vrijgesteld van akoestisch onderzoek. In het akoestisch onderzoek dient rekening te worden gehouden met de gevelbelasting als gevolg van het wegverkeer op de Klapwijkseweg. Bij vaststelling van het bestemmingsplan is door de gemeenteraad een extra bouwmogelijkheid op de plankaart opgenomen op de hoek van de Oranjelaan en Europaweg, geschikt voor de bouw van ten hoogste één woning. Voor deze locatie is akoestisch onderzoek nodig. Dit gezien de ligging van deze locatie binnen de onderzoekszones van de Oranjelaan en Europaweg. Ten behoeve van deze locatie dient, door middel van akoestisch onderzoek, de gevelbelasting te worden berekend. Uit deze berekeningen moet blijken of en voor welke gevels van de woning de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) wordt overschreden. In geval van overschrijding van de voorkeursgrenswaarde dient bij de provincie een verzoek tot het vaststellen van een hogere grenswaarde te worden ingediend. Deze grenswaarde dient te zijn verleend voordat het bestemmingsplan door gedeputeerde staten wordt goedgekeurd. Spoorweglawaai Ten oosten van het plangebied loopt de spoorlijn Den Haag - Rotterdam. Ook in het kader van het railverkeerslawaai komen de regels van de Wet geluidhinder in ieder geval aan de orde als er sprake is van: a) het bestemmen van gronden voor nieuwe woningbouw en andere geluidgevoelige objecten (o.a. scholen, ziekenhuizen), b) het bestemmen van gronden voor de aanleg van nieuwe spoorwegen; c) bij de reconstructie van bestaande spoorwegen. Uit de gewijzigde zonekaart, behorende bij het Besluit geluidhinder spoorweglawaai blijkt dat de geluidzone voor het betreffende traject 100 m is. Deze zone strekt zich over een deel van plangebied uit. In het kader van het bestemmingsplan is het onderdeel railverkeerslawaai in ieder geval van toepassing op de 7 nieuwe woningen aan de Industrieweg mogelijk gemaakt (situatie a). Ten behoeve van deze situatie is door middel van akoestisch onderzoek


toelichting

47 de gevelbelasting berekend in hoeverre wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 57 dB(A). Ten slotte dient ook te worden gekeken in hoeverre men rekening kan en dient te houden met de gevolgen van het RandstadRail-project (situatie b en/of c). Uit voorlopig onderzoek is echter gebleken dat, hoewel er een toename van het aantal treinbewegingen zal plaatsvinden, dit niet zal leiden tot een toename van het geluid. Dit komt voornamelijk door aanpassingen in het materieelgebruik. 5.2.

Bodemkwaliteit De provincie Zuid-Holland hanteert bij de toetsing van bestemmingsplannen de richtlijn dat, voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan, een verkennend bodemonderzoek dient te worden verricht. Dit onderzoek bestaat uit een historisch onderzoek en, indien sprake is van mogelijke verontreiniging, een aanvullend onderzoek. Bodemonderzoek In het bodemsaneringsprogramma 1997 van de provincie Zuid-Holland zijn bekende verontreinigde locaties opgenomen. Binnen het plangebied bevinden zich geen locaties die zijn opgenomen in dat provinciale saneringsprogramma. In het kader van actief bodembeheer is binnen Pijnacker een bodemregistratiesysteem ontwikkeld. Door het bedrijf De Straat Milieu-adviseurs zijn voor de gemeente de hierbij behorende zoneringskaarten opgesteld. De zoneringskaarten zijn conform de provinciale nota "Spitten met kwaliteit" en het actuele beleid inzake dit thema. De resultaten van het voorafgaand onderzoek en de zoneringskaart zijn weergegeven in het eindrapport "Zoneringskaart gemeente Pijnacker" (d.d. februari 1998). In het kader van het bodemregistratiesysteem is een historisch onderzoek uitgevoerd en is voor het overgrote deel van het onderhavige plangebied waar grondverzet plaats gaat vinden bodemonderzoek uitgevoerd overeenkomstig NVN-5740. De diverse onderzoeken geven een eenduidig beeld van de bodemkwaliteit van de bouwlocaties. Bodemkwaliteit In het bestemmingsplan wordt op een beperkt aantal locaties nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Ten aanzien van de bodemkwaliteit van deze locaties wordt in de zoneringskaart het navolgende vermeld: • De bedrijven gelegen tussen de Kerkweg en Europalaan maken deel uit van de "oude kern Pijnacker (Dorp 1)". In het betreffende gebied liggen eeuwenoude bebouwingen. De grond is hierdoor mogelijk regelmatig opgehoogd met o.a. mest, huisvuil en puin, en derhalve verontreinigd met zware metalen en PAK. In deze intensief gebruikte zone vallen overschrijdingen van de tussengrenswaarden te verwachten. Op basis van de historische gegevens wordt het betreffende gebied geklassificeerd als matig verontreinigd; zone G3. • Het bedrijfsterrein Zuid en het Stationsgebied vallen binnen het gebied "Overig centrum Pijnacker (Dorp 2). De ter plaatse aanwezige bebouwing dateert grotendeels uit deze eeuw. Omdat de bebouwing minder oud is dan in de oude kern (Dorp 1) is de bodemverontreiniging vermoedelijk minder sterk. Op basis hiervan wordt deze zone geklassificeerd als licht verontreinigd; zone G2.


toelichting

48 Vrijkomende licht tot matig verontreinigde grond uit de zones G2 en G3 wordt in principe gezien als afvalstof (secundaire bouwstof) en dus niet als grond, tenzij uit aanvullend chemisch onderzoek blijkt dat de streefwaarden niet worden overschreden. Bouwen en herinrichten Op plaatsen binnen het plangebied waar herinrichting en/of bouwwerkzaamheden zullen worden verricht, zal de bodemkwaliteit geschikt worden gemaakt voor de beoogde bestemming, overeenkomstig het gemeentelijk beleid inzake de Woningwet en het provinciaal beleid.


toelichting

49 6.

BEHEERVISIE/JURIDISCHE PLANOPZET

6.1.

Algemeen In verreweg het grootste deel van het plangebied worden, zoals hiervoor al is aangegeven, geen ingrijpende veranderingen in de functionele en ruimtelijke structuur voorzien. De bestemmingsregeling heeft derhalve een beheerkarakter; de regeling is gebaseerd op artikel 10 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO); direct werkende bestemmingen met een directe bouwtitel; met naar gelang de omstandigheden een beperkte of wat ruimere "vrije" marge. Het plan dient doeltreffend en flexibel te zijn; veranderingen van beperkt belang dienen eenvoudig plaats te kunnen vinden. Tegelijkertijd dient het plan een redelijke mate van zekerheid te bieden omtrent de realiseringsmogelijkheden (rechtszekerheid) én de nodige bescherming te bieden tegen ongewenste, mogelijk schadelijke ontwikkelingen (rechtsbescherming). Het bestemmingsplan hanteert in dat licht de volgende principes: • gebruiks- en bouwmogelijkheden, die naar verwachting geen problemen zullen opleveren op het punt van conflicterende belangen, zijn als recht toegestaan (met op de omstandigheden afgestemde vrije marges en flexibiliteit); • voor gebruiks- en bouwmogelijkheden, die een wezenlijke afwijking of verandering inhouden van wat als recht is toegestaan, en die wél problemen op het punt van conflicterende belangen kunnen opleveren, bevat het plan enkele vrijstellingsbevoegdheden. In veel gevallen bepaalt het plan dat bij de toepassing daarvan "belanghebbenden", via een (korte) publicatie- en bezwarenprocedure, de gelegenheid krijgen om hun "zienswijze" te geven over de toepassing van een dergelijke bevoegdheid in een bepaald geval; voor grotere afwijkingen van het bestemmingsplan zal per geval worden beoordeeld in hoeverre medewerking kan worden verleend op basis van flexibiliteitsbepalingen uit de Wet op de Ruimtelijke Ordening, zoals artikel 19 WRO. In de volgende paragrafen worden de in dit plan voorgestelde bestemmingen en de daarbij behorende regels toegelicht. In principe wordt alleen ingegaan op de onderdelen die, met name op het punt van achterliggende redenen en achtergronden, toelichting behoeven. Aan het slot komen nog enkele bijzondere juridische aspecten aan de orde, onder andere betreffende de toepassing van wijzigingsbevoegdheden en uitwerkingsplichten zonder goedkeuring van gedeputeerde staten, en betreffende de gehanteerde regeling voor de publicatie- en bezwarenprocedure bij vrijstelling, wijziging en uitwerking.

6.2.

Beschrijving in hoofdlijnen De beeldkwaliteitsaspecten, die in dit plangebied van belang zijn, zijn aangegeven in paragraaf 4.3. van deze toelichting. De beschrijving en verbeelding van die aspecten is voldoende concreet om deze als referentie- en toetsingskader te kunnen hanteren bij de toepassing van diverse bevoegdheden door het gemeentebestuur. Het betreft met name het stellen van welstandseisen, het (her)inrichten van openbare buitenruimten, gronduitgifte en andere vormen van medewerking aan de realisering van het plan.


toelichting

50 De beeldkwaliteitsaspecten lenen zich, vanwege hun overwegend kwalitatieve, op de uiterlijke verschijningsvorm gerichte en "nastreving" karakter, niet voor opname in de "harde", direct bindende voorschriften van het bestemmingsplan. Om de beeldkwaliteits-paragraaf als referentie- en toetsingskader toch een zekere "bindendheid" te geven, is in de voorschriften een Beschrijving in hoofdlijnen (BiH) opgenomen. In de Beschrijving in hoofdlijnen is aangegeven dat in ieder geval het gemeentebestuur bij toepassing van de hiervoor aangegeven bevoegdheden toetst aan én (waar mogelijk) uitvoering geeft aan datgene wat in de beeldkwaliteits-paragraaf, paragraaf 4.3 van deze toelichting, is aangegeven. Ten slotte is in de beschrijving in hoofdlijnen aangegeven dat bouwinitiatieven, afhankelijk van de beoogde situering, vóór de formele indiening van de aanvraag om bouwvergunning getoetst worden op de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden en het eventuele belang van die waarden. Op deze wijze wordt aantasting van de in het gebied mogelijk aanwezige archeologische waarden voorkomen. 6.3.

Wonen Dorp is en blijft in eerste instantie een woonwijk. Het is dan ook gewenst de huidige woonfunctie in het gebied te handhaven en waar mogelijk te versterken. Dit betekent dat bij het ontstaan van vrije ruimten in eerste plaats wordt gedacht aan opvulling met woonfunctie of functies die de woonfunctie ondersteunen.

6.3.1.

Hoofdfunctie Wonen Hoewel Dorp in eerste instantie als woonwijk wordt getypeerd kan worden geconstateerd dat ook andere functies dan wonen in de wijk zijn te vinden. Een en ander hangt samen met het "dorpachtige" karakter van het woongebied. De vraag kan worden gesteld in hoeverre de leefbaarheid van een wijk wordt verhoogd door het toelaten van bedrijfsmatige activiteiten aan huis. Steeds vaker wordt een sterkere verwevenheid van wonen en werken bepleit, als een reactie op de alsmaar grootschaliger aanpak van de scheiding van wonen, werken, verkeer en recreatie. De toename van de automobiliteit en het eenzijdige karakter van woonwijken is onder andere het resultaat van het rigide doorvoeren van functiescheiding. Scheiding van functies dient op een kleinschaliger niveau plaats te vinden; het resultaat hiervan is functiemenging binnen een woonbuurt. Met functiemenging kan enerzijds een bijdrage worden geleverd aan het plaatselijke voorzieningenniveau. Anderzijds kan het werken-aan-huis een stimulans geven aan de economische ontwikkelingen. Veel startende ondernemers zijn op deze manier begonnen. Bij de uitbreiding van de activiteiten dient vanzelfsprekend uitgezien te worden naar meer passende huisvesting. In principe wordt positief tegenover deze ontwikkeling gestaan, echter zonder de mogelijke nadelen uit het oog te verliezen. Binnen de ruimtelijk-functionele opzet van bestaande woonwijken zijn de mogelijkheden namelijk doorgaans beperkt. Voorkomen dient te worden dat er overlast voor het wonen ontstaat, omdat bijvoorbeeld het verkeerssysteem en de verkaveling niet inspelen op andere functies en de gevolgen van die andere functies. Dit pleit ervoor om voor Dorp mogelijkheden op te nemen voor bedrijfsmatige activiteiten aan huis, echter wel in voorwaardelijke vorm.


toelichting

51 De bestemmingsregeling De percelen met een woonfunctie, in "pure" vorm of met een zekere bijmenging van andere functies, krijgen de bestemming "Wonen". Het gaat dan om de bebouwde/te bebouwen delen van het perceel; de onbebouwde/niet te bebouwen delen zijn vervat in de bestemming "Tuinen". Op die bestemming wordt in paragraaf 6.3. nader ingegaan. Binnen de woonbestemming wordt op verschillende manieren een zekere mate van bijmenging mogelijk gemaakt: • Kleinschalige beroeps- en bedrijfsactiviteiten aan huis: Kleinschalige beroeps- en bedrijfsactiviteiten aan huis zijn inherent aan de woonfunctie. Daaronder vallen de vanouds zo genoemde “vrije beroepen” maar ook thuiswerkers dienen daar tegenwoordig bij gerekend te worden. In het algemeen gaat het daarbij om praktijk-, kantoor- of atelierruimte aan huis voor (tand-)artsen, advocaten, notarissen, assuradeurs, makelaars en kunstenaars, maar tegenwoordig kunnen veel meer beroepsbeoefenaren vooral ook dankzij moderne techniek al dan niet als zelfstandige (een deel van) hun werkzaamheden vanuit huis uitoefenen. Uit bestendige jurisprudentie blijkt dat dergelijke activiteiten aan huis in principe aanvaardbaar zijn zo lang: - de woonfunctie in het betreffende pand de hoofdfunctie blijft; - de beroeps- of bedrijfsactiviteit wordt uitgeoefend door de hoofdbewoner van de betreffende woning; - de ruimtelijke uitwerking en uitstraling met de woonfunctie in overeenstemming blijft. In het algemeen gaat het om beroepsuitoefening op een zodanig beperkte schaal, dat van enige wezenlijke hinder en/of parkeeroverlast geen sprake kan zijn. • Overige bedrijfsactiviteiten binnen het woongebied: Het woongebied biedt geen ruimte voor industriële vormen van bedrijvigheid; deze horen thuis op een bedrijfsterrein. De in het woongebied voorkomende bedrijfsactiviteiten die, wat betreft aard en omvang, niet meer als inherent aan de woonfunctie kunnen worden beschouwd, zijn via een specifieke aanduiding toegestaan. Het betreft kleinschalige ambachtelijke bedrijven. Kenmerken van ambachtelijke bedrijf zijn: - (overwegend) handmatige productie in zeer kleine hoeveelheden of stuk voor stuk; - productie, bewerking en/of herstel in hoofdzaal rechtstreeks ten behoeve van de uiteindelijke gebruiker; - een persoonlijk element dat door diegene die het ambacht uitoefent in het werk wordt gelegd; - geringe arbeidsverdeling. Voorbeelden zijn reparatiebedrijven (van rijwielen, horloges, radio’s en televisies e.d.), boekbinderij, pottenbakker, lijstenmaker, kapper e.d. Door middel van de aanduiding "ambachtelijk bedrijf toegestaan", zijn de in het gebied aanwezige bedrijfjes, zoals de beide kapsalons, de fietsenmaker en bakker binnen de woonbestemming toegestaan. Aanwezige detailhandelsbedrijven (zoals de buurtsuper, de winkel van de bakkerij en van de fietsenmaker evenals de wereldwinkel langs de Emmastraat en de sanitairhandel aan de Kerkweg) worden


toelichting

52 door middel van de aanduiding "detailhandel toegestaan" eveneens binnen de woonbestemming geregeld. De beide aangeduide functies zijn uitsluitend op de begane grondverdieping van de woning en in de bijbehorende erfbebouwing toegestaan. Op deze wijze wordt aangegeven dat in het betreffende woongebied de woonfunctie het primaat heeft. In de aangeduide situaties mag het terrein binnen de woonbestemming volledig worden bebouwd of overdekt worden ten behoeve van erfbebouwing. 6.3.2.

Aanpassingen aan de woning Over het algemeen kan worden gesteld dat bij het ouder worden van de woning, de wens tot verandering in en aan de woning zal toenemen. In een oudere woonwijk kan een toename van bouwaanvragen worden geconstateerd. Deze hebben over het algemeen betrekking op het uitbreiden van de woonruimte, het luxer maken van de woning of een grotere of nieuwe berging/garage in de achter-, zij- of voortuin. Deze nieuwe wensen hangen voor een groot deel samen met de verandering van levensfase (kinderen uit huis, pensionering e.d.). Het bestemmingsplan dient mogelijkheden te bieden voor veranderde verbouw- en gebruikswensen. Dit betekent echter niet dat de uitbreiding van de woningen ongelimiteerd kan zijn. De ruimte is doorgaans beperkt. Uitbreidingen aan de woning kunnen hinderlijk zijn voor de buren, omdat de ruimte tussen woningen in veel situaties te krap is of wordt. Ook laten de stedenbouwkundige opzet en de architectuur niet elke willekeurige verbouwing of gebruiksverandering toe. De bestemmingsregeling De woning zelf en eventuele uitbreidingen daarvan dienen binnen de op de plankaart aangegeven "woningvlakken" te blijven. Op de plankaart is per woningvlak het type woning aangegeven dat is toegestaan. Voor de onderscheiden woningtypen “aaneen (a)”, “halfvrijstaand (hv)” en “vrijstaand (v)” zijn in de voorschriften standaardmaten opgenomen voor goothoogte en hoogte. In het geval dat deze standaardmaten niet voldoen zijn afwijkende maten op de plankaart aangeduid. De (goot-)hoogtematen op de plankaart prevaleren boven de genoemde maten in de voorschriften. Slechts in beperkte mate kunnen buiten het woningvlak, aan de zij- en achtergevel(s) van de woning, woninguitbreidingen worden gebouwd. In de begripsomschrijving is bepaald dat in een aan de woning aangebouwd bijgebouw ook mag worden gewoond; in vrijstaande bijgebouwen is bewoning uitgesloten. Ten aanzien van het bebouwingspercentage van het bij de woning behorende erf is bepaald dat ten hoogste 40% mag worden bebouwd met een maximum van 50 m².

6.4.

Tuinen Uit de kenschets van Dorp is duidelijk naar voren gekomen dat de tuinen in hoge mate bijdragen aan de groenstructuur van de woonwijk. Het betreft in eerste instantie natuurlijk de tuinen bij de woning, maar ook de groenstroken rondom de nietwoonfuncties. Vandaar dat wordt voorgesteld, om los van de bestemming van de betreffende bebouwing, de gronden gelegen tussen de bebouwing en de openbare weg, zoveel mogelijk als tuin te bestemmen. Op deze wijze wordt het groene karakter van


toelichting

53 de wijk op de kaart beter aangegeven en komt het werkelijke profiel van het openbare gebied tussen de bebouwing beter in beeld. De bestemmingsregeling De bestemming "Tuinen" wordt gelegd op delen van woonpercelen -maar ook percelen met andere functies-, welke in principe onbebouwd en "groen" dienen te blijven. Het gaat daarbij met name om voor- en zijtuinen die nu al vrijwel onbebouwd zijn en die op diverse plaatsen bepalend zijn voor het "dorpse" landschap, o.a. rond de dorpskerk en langs de Kerkweg. In deze bestemming zijn in principe geen gebouwen toegestaan. Een uitzondering wordt gevormd door erkers en ingangspartijen; deze kunnen in (zeer) beperkte mate aan aangrenzende hoofdgebouwen worden gebouwd in de voor- en zijtuin. 6.5.

Garageboxen en parkeren Binnen het gebied is een aantal gezamenlijke garageboxen aanwezig welke niet bij een bepaalde woning behoren. De woonbestemming ligt voor deze bouwwerken niet voor de hand. Vandaar dat de specifieke bestemming "Garageboxen" op deze gronden is gelegd. De gronden voor de geplande woningen aan de Industrieweg zijn specifiek bestemd voor “Parkeerdoeleinden”. Op deze wijze wordt voorkomen dat de ter plaatse toegestane ambachtelijke bedrijvigheid tot parkeeroverlast in de omgeving leidt.

6.6.

Maatschappelijke doeleinden Zoals uit de kenschets blijkt, bevindt zich in Dorp een aantal maatschappelijke voorzieningen: • twee kerken; • begraafplaats; • bibliotheek; • een peuterspeelzaal (voormalig schoolgebouw); • politiegebouw; • gemeentekantoor. Voor deze voorzieningen worden, met uitzondering van de voorgenomen uitbreiding van het gemeentekantoor, geen ingrijpende veranderingen verwacht. In het bestemmingsplan kan derhalve in principe worden volstaan met het positief bestemmen van de aanwezige maatschappelijke voorzieningen, waarbij per voorziening een redelijke uitbreidingsmogelijkheid is gegeven, teneinde zich voldoende te kunnen ontplooien. Enige flexibiliteit in het bestemmingsplan is wenselijk. Mocht binnen de komende 10 jaar blijken, dat een aanwezige maatschappelijke voorziening moet worden verplaatst (of opgeheven), dan dient het zonder herziening van het bestemmingsplan mogelijk te zijn om ter plaatse een andere passende maatschappelijke functie toe te staan (bijvoorbeeld een school in gebruik nemen als peuterspeelzaal). De bestemmingsregeling Binnen de bestemming "Maatschappelijke doeleinden" hebben de meeste voorzieningen een algemene bestemming gekregen: voorzieningen ter zake van religie, verenigingsleven, cultuur, onderwijs, opvoeding, recreatie, gezondheidszorg, bejaardenzorg en openbare en bijzondere dienstverlening. Daar wordt een zekere, "vrije" uitwisseling van functies als recht mogelijk gemaakt. De beide kerken, de begraaf-


toelichting

54 plaats en het trafo-station achter de bibliotheek worden via een specifieke code geregeld. Daar is vestiging van andere soorten maatschappelijke voorzieningen niet gewenst en naar verwachting ook niet aan de orde. Uit oogpunt van regeling in het bestemmingsplan is een meer specifieke bestemming van de meeste voorzieningen niet nodig. Ook vrij ingrijpende functie-veranderingen zijn dus mogelijk, echter de ruimtelijke gevolgen zijn niet groot genoeg om daar een afzonderlijke regeling voor op te nemen. Daar komt bij, dat bij deze voorzieningen vooralsnog geen ingrijpende functie-veranderingen worden verwacht. 6.7.

Bedrijven De bestaande bedrijven op het bedrijfsterrein Zuid en in het gebied tussen de Europalaan en de Kerkweg hebben de bestemming “Bedrijven” gekregen. Uitgangspunt is dat de bestaande bedrijven kunnen worden voortgezet en verder ontwikkeld en dat nieuwe bedrijven zich kunnen vestigen binnen redelijk werkbare en aanvaardbare milieuvoorwaarden; zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan. De bestemmingsregeling De in het plan opgenomen bestemmingsregeling voor de bedrijven komt er in principe op neer dat naarmate de afstand tot woonbebouwing kleiner wordt, qua milieugevolgen “lichtere” bedrijven worden toegestaan; m.a.w. milieuzonering. Om te kunnen bepalen op welke afstand van woonbebouwing, welke bedrijven (bedrijfsactiviteiten) kunnen worden toegestaan, is in het plan gebruik gemaakt van de “Staat van Bedrijfsactiviteiten” uit de publicatie “Bedrijven en milieuzonering”, van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG Uitgeverij, ‘s-Gravenhage tweede druk 2001). Deze Staat is, met een op dit plan toegesneden inhoud en met een nadere toelichting, als bijlage bij de voorschriften opgenomen. De Staat van Bedrijfsactiviteiten beoordeelt bedrijven (bedrijfsactiviteiten) naar soort en omvang op een aantal milieufactoren (o.a. stof, geluid, lucht- en bodemverontreiniging, verkeersaantrekkendheid en visuele hinder). Elk der factoren leidt tot een gewenste minimumafstand tot woningen. De grootste van die minimumafstanden is bepalend voor de categorie waarin het bedrijf wordt ingedeeld: categorie afstand tot woningen (in meters)

1 • 0 m, en • 10 m

2 • 30 m

3 • 50 m, en • 100 m

Gezien de ligging ten opzichte van woningen respectievelijk woongebieden, zijn de meeste bedrijven bestemd voor de in de Staat van Bedrijfsactiviteiten aangegeven milieucategorieën 1 en 2. Het gaat daarbij om bedrijven die uit milieuoogpunt bezien, direct naast of op korte afstand van woningen toelaatbaar zijn. Ook bedrijven uit een hogere milieucategorie, maar die qua aard en gevolgen voor de omgeving wel daarmee kunnen worden gelijkgesteld, zijn met vrijstelling toegestaan. Het betreft een globale, indicatieve toedeling; of een bepaald bedrijf met bepaalde milieugevolgen ook daadwerkelijk op een bepaalde plaats, in een bepaalde omgeving, kan worden uitgeoefend, blijft een zaak van toetsing aan met name de Wet milieubeheer.


toelichting

55 Detailhandel Zelfstandige detailhandelsbedrijven zijn uitgesloten; deze horen thuis in een ‘normaal winkelgebied’. Het voorzieningen-niveau in het centrum en de concurrentieverhoudingen zouden ernstig kunnen worden aangetast, indien zich her en der grotere winkels (bijv. super- of bouwmarkten) zouden kunnen vestigen in relatief grote en goedkope ruimten, op plaatsen die daarvoor met name ruimtelijk niet geschikt zijn. Als recht zijn wel bepaalde vormen van detailhandel op bedrijfsterreinen toelaatbaar. Het betreft in grote lijnen volumineuze detailhandel die qua schaal, omvang van de goederen en mogelijke gevaar-/hinder-aspecten niet passen in een “normaal” winkelgebied. De in het plan opgenomen regeling volgt de richtlijnen die ter zake voortvloeien uit het Rijksbeleid en de provinciale concept-Nota Planbeoordeling 2001. Het gaat bij de bedoelde vormen van detailhandel met name om detailhandel in: • brand- en explosiegevaarlijke stoffen, • detailhandel in zeer volumineuze goederen, zoals auto’s, motoren, boten, caravans, keukens badkamers grove bouwmaterialen en landbouwwerktuigen en • tuincentra. De vestiging van nieuwe grootschalige bouwmarkten en/of meubelbedrijven niet overal op gronden met een bedrijfsbestemming wenselijk geacht in verband met bereikbaarheid en hinder voor de (woon-)omgeving. Daarom wordt nagestreefd dat eventuele nieuwe initiatieven buiten de bestaande/geplande winkelgebieden zich voornamelijk af gaan spelen op een van beide gemeentelijke bedrijfsterreinen (Reesloot en Ruyven). Inkoopcentrale Kringkoop Een uitzondering wordt gevormd door de inkoopcentrale Kringkoop aan de Korteweg. In het bedrijf vindt onder andere in- en verkoop plaats van goederen ten behoeve van de lokale agrarische bedrijven. Op basis van de 1e herziening van het bestemmingsplan “Kerkweg en omgeving” is destijds uitsluitend aan deze specifieke vorm van detailhandel medewerking verleend. Door middel van de aanduiding “detailhandel t.b.v. agrarische bedrijvigheid toegestaan” wordt dit in het onderhavige bestemmingsplan bestendigd. Het is uitdrukkelijk niet wenselijk is dat ter plaatse zich een tuincentrum dan wel bouwmarkt gaat vestigen, de vestiging van een tuincentrum en/of bouwmarkt wordt dan ook specifiek uitgesloten. Op basis van de 1e herziening van het bestemmingsplan “Kerkweg en omgeving” is destijds ook de vestiging van maatschappelijke functies (tandarts, fysiotherapeut e.d.) mogelijk gemaakt aan de zijde van de Korteweg. Deze extra gebruiksmogelijkheid wordt, ter plaatse van de op plankaart voorkomende aanduiding ”maatschappelijke doeleinden toegestaan” in het onderhavige bestemmingsplan gecontinueerd. Zelfstandige kantoren Nieuwe grootschalige zelfstandige kantoren zijn binnen de bedrijfsbestemming in principe niet toelaatbaar; deze zijn uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten weggelaten: • Uitsluitend kleinschalige, lokaal georiënteerde, zelfstandige kantoren zijn toegestaan mits deze zich beperken tot een maximum bruto-vloeroppervlak van 500 m² per vestiging. • Het plan maakt binnen de bedrijfsbestemming wel (kleinere) niet-zelfstandige kantoren (die bij bedrijven behoren), mogelijk tot 50% van de totale vloeroppervlakte van het bedrijf, met een maximum van 2.000 m2.


toelichting

56 Dienstwoningen Bestaande dienstwoningen zijn zonder meer toegestaan; deze worden op de plankaart als zodanig aangeduid. Nieuwe dienstwoningen worden in het bestemmingsplan uitgesloten. 6.8.

Kantoren De bestaande “pure” kantoorgebouwen (accountantskantoor, woningbouwvereniging en duinwaterleidingbedrijf) rond het gemeentekantoor zijn als zodanig bestemd. Bij kantoren zijn dienstwoningen niet mogelijk.

6.9.

Openbare ruimte De openbare (open) ruimten, te weten wegen -en soortgelijke verkeers- en verblijfsruimten-, spoorwegen, water en groen worden zoveel mogelijk als zodanig bestemd. Op de plankaart wordt daarbij rekening gehouden met de geplande herinrichtingsplannen binnen Dorp. Binnen de diverse bestemmingen dienen bovendien voldoende mogelijkheden te worden geboden voor ondergeschikte aanpassingen in de bestaande inrichting.

6.9.1

Verkeer In het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de verkeerssituatie, zoals die is aangegeven in het streefbeeld in het Verkeersstructuurplan Dorp (januari 1998) en het indelingsprincipe van het landelijke project “Duurzaam Veilig”. De herinrichting van de Emmastraat is inmiddels voltooid. Ten behoeve van de Julianalaan, de Bernhardstraat en de Hoflandstraat wordt op de plankaart extra ruimte geboden. Met betrekking tot de overige infrastructuur worden geen omvangrijke herinrichtingen verwacht. De bestemmingsregelingen hoeven slechts in beperkte mate ruimte te bieden voor het nemen van eventuele (ondergeschikte) maatregelen of een eventuele beperkte herinrichting van bepaalde wegen of wegvakken in het plangebied. De bestemmingsregeling Het bestemmingsplan hanteert een driedeling in verkeersbestemmingen: • de gebiedsontsluitingswegen worden bestemd tot "Verkeersdoeleinden". Het betreft binnen het plangebied de volgende wegen en straten: Europalaan en een klein gedeelte van de Oranjelaan. Wegen met de bestemming “Verkeersdoeleinden” mogen niet meer dan twee rijstroken hebben. In het geval van de Europalaan valt niet alleen de weg zelf, de rijbaan, in- en uitvoegstroken e.d., binnen deze bestemming maar ook de vrijliggende fiets- en voetpaden en de tussenliggende bermen. Op de plankaart is voor de Europalaan tevens de as van de weg aangegeven. Op deze wijze wordt duidelijk dat het plan niet voorziet in veranderingen die zouden kunnen worden aangemerkt als "reconstructie in de zin van de Wet geluidhinder". • de erfontsluitingswegen hebben de bestemming "Verblijfsdoeleinden" gekregen. Binnen deze verzamelbestemming zijn, behalve de wegen, ook bermen, trottoirs, fiets- en voetpaden, groenvoorzieningen en parkeerplaatsen opgenomen. Aan eventuele herinrichting van die elementen worden in het plan in principe geen beperkingen opgelegd. Voor eventuele herinrichting in de toekomst kan de normaal,


toelichting

57 gebruikelijke inspraakprocedure toereikend worden geacht en is een nadere regeling in het plan niet nodig. Toepassing van de Wet geluidhinder is hier niet aan de orde, sinds de betreffende wegen als "30 km-gebieden" zijn aangewezen. • de overige fiets- en voetpaden met een bovenwijks en/of doorgaand karakter, worden daar waar deze afzonderlijk/"vrij" zijn gelegen, specifiek bestemd tot "Fiets- en voetpaden". 6.9.2.

Spoorwegen De plannen met betrekking tot RandstadRail vinden grotendeels plaats op of rond het huidige tracé. Omdat nu nog geen duidelijkheid bestaat omtrent de herinrichting van het vrijkomende gebied, worden de betreffende gronden overeenkomstig het huidig gebruik bestemd. Met betrekking tot het onderhavige plangebied wordt vooralsnog aangenomen dat er op eigen terrein voldoende mogelijkheden aanwezig zijn. Mocht duidelijk worden dat er voldoende aanleiding is om het gebied te herontwikkelen, dan zal dit plaats dienen te vinden op basis van een partiële planherziening. De bestemmingsregeling De eigen gronden van de NS krijgen een algemene spoorwegbestemming. In deze bestemming worden alle gronden en voorzieningen betreffende spoorwegen, inclusief het NS-station en de aanwezige dienstwoning, begrepen. Alle aanwezige en benodigde functies en voorzieningen zijn in deze bestemming toegestaan, onder andere de perrons en de onderdoorgang ten behoeve van de langzaamverkeersverbinding naar Klapwijk. De regeling van de bestemming is voldoende globaal om ook in de toekomst voldoende ontwikkelingsmogelijkheden open te houden.

6.9.3.

Water en groen Watergangen en -partijen met een structurele functie voor waterberging en waterhuishouding zijn specifiek bestemd tot “Water”. Binnen de bestemming “Water “ zijn tevens bruggen toegestaan. In het belang van de instandhouding van de aanwezige groenstructuur wordt voorgesteld om deze voorzieningen specifiek te bestemmen tot "Groen". Kleinere groene gebieden, zoals de bermen langs wegen, behalve langs de Europalaan, worden betrokken binnen de verkeersbestemmingen. Binnen de bestemming "Groen" worden tevens fiets- en voetpaden en speelvoorzieningen toegestaan evenals waterpartijen. De waterpartij in het bibliotheekparkje wordt binnen de groenbestemming getrokken om zoveel mogelijk inrichtingsvrijheid te verschaffen.

6.9.4.

Speelvoorzieningen In de kenschets van Dorp (zie ook paragraaf 2.1.4) worden enkele tekorten op het punt van speelvoorzieningen gesignaleerd. In het kader van het bestemmingsplan kan hier niet direct op worden gereageerd. Wel dient het bestemmingsplan de aanleg van deze voorzieningen in ieder geval mogelijk te maken. Daarom zijn binnen de bestemmingen "Groen" en "Verblijfsdoeleinden" ook speelvoorzieningen toegestaan, teneinde de mogelijkheid te scheppen om ter plaatse een speelgelegenheid voor de jeugd te realiseren.


toelichting

58 6.10.

Waardevolle elementen Monumenten en beeldbepalende bebouwing De bescherming van de rijksmonumenten en de gemeentelijke monumenten is afdoende geregeld in het kader van de Monumentenwet 1988 en de gemeentelijke monumentenverordening. Verdere regeling in het bestemmingsplan past niet in de wetssystematiek, leidt tot doublures en mogelijk tot tegenstrijdigheden, en dient dan ook achterwege te blijven. De betreffende monumenten worden op de plankaart aangeduid, doch die aanduiding heeft enkel een signaalfunctie. De beeldbepalende panden worden eveneens aangeduid, ook hier heeft de aanduiding een signalerende werking.

6.11.

Enkele bijzondere juridische aspecten Algemene flexibiliteitsbepalingen Het plan bevat een algemene vrijstellingsbevoegdheid voor met name nutsvoorzieningen van beperkte omvang, voor het afwijken van grenzen indien de werkelijke situatie wat afwijkt van de situatie op de plankaart, en voor beperkte maatafwijkingen. Daarnaast bevat het plan een wijzigingsbevoegdheid, waarmee binnen zekere grenzen, bestemmings-, bouwen aanduidingsgrenzen kunnen worden verschoven, indien daaraan in de praktijk behoefte blijkt te bestaan. Wijzigen zonder goedkeuring Gedeputeerde Staten Krachtens artikel 11, lid 2 WRO, behoeven wijzigingen goedkeuring van gedeputeerde staten, alvorens ze rechtskracht kunnen verkrijgen. Gedeputeerde staten kunnen echter bij goedkeuring van het bestemmingsplan in hun besluit bepalen dat wijzigingen hun goedkeuring niet meer behoeven (artikel 11, lid 7 WRO). Het gaat dan om wijzigingen van "binnengemeentelijke" aard, waarover op voorhand geen uitspraak van Gedeputeerde Staten meer nodig is. In het plan gaat het om dergelijke "binnengemeentelijke" algemene wijzigingen. Het is dan ook redelijk en gewenst dat Gedeputeerde Staten bij goedkeuring van het bestemmingsplan bepalen dat uitwerkingen en wijzigingen hun goedkeuring niet meer behoeven. Overigens zal in geval van "bedenkingen" tegen een wijzigingsbesluit, dat besluit wél aan goedkeuring door Gedeputeerde Staten worden onderworpen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 11, lid 7, Wet op de Ruimtelijke Ordening. Sexinrichtingen als strijdig gebruik In het onderhavige plangebied worden seksinrichtingen niet gewenst geacht; ze zijn dan ook expliciet voor alle bestemmingen als strijdig gebruik aangemerkt. Procedure Afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht De Algemene wet bestuursrecht (Awb) bevat in Afdeling 3.4 een set bepalingen voor de openbare voorbereidingsprocedure van een groot aantal uiteenlopende besluiten, van diverse (overheids-)bestuursorganen. In de gevallen dat die openbare voorbereidingsprocedure niet verplicht is gesteld kan het gemeentebestuur zelf bepalen bij welke besluiten die procedure wordt gevolgd (artikel 3:10, lid 1, van Afdeling 3.4).


toelichting

59 Het onderhavige plan bevat enige vrijstellingsbevoegdheden, die qua "zwaarte" en reikwijdte min of meer directe gevolgen kunnen hebben voor andere belanghebbenden dan de aanvrager van de vrijstelling. Daarbij wordt het volgen van een voorbereidingsprocedure nodig geacht. De voorschriften bepalen ten aanzien van die vrijstellingsbevoegdheden dat de procedure dient te worden gevolgd, die is vervat in Afdeling 3.4 van de Awb. Ook op besluiten tot wijziging, krachtens de in het plan opgenomen algemene wijzigingsbevoegdheden, wordt Afdeling 3.4 van toepassing verklaard, met daarbij de kanttekening dat de periode van terinzagelegging wordt verkort van vier naar twee weken. De procedure-bepalingen in Afdeling 3.4. komen samengevat op het volgende neer: • terinzagelegging aanvraag/ontwerp van het besluit gedurende vier weken, voor hen aan wie de gelegenheid wordt geboden om hun zienswijze naar voren te brengen; • belanghebbenden mogen hun zienswijze naar voren brengen; • tenzij een wettelijk voorschrift anders bepaalt, kan het bestuursorgaan, i.c. het gemeentebestuur, bepalen dat ook anderen, met name: een ieder, hun zienswijze naar voren mogen brengen; • "reclamanten" kunnen binnen de periode van twee weken hun zienswijzen, naar keuze schriftelijk of mondeling, naar voren brengen; • in geval van een besluit op aanvraag, wordt aanvrager zo nodig in de gelegenheid gesteld om te reageren op de naar voren gebrachte zienswijzen; • van hetgeen mondeling naar voren wordt gebracht, wordt een verslag gemaakt (door de gemeente!). 6.12.

Handhaving van het bestemmingsplan Een goed doortimmerd plan maken is één, de uitvoering ervan is twee. Met de vaststelling van het bestemmingsplan zijn de werkzaamheden niet beëindigd. Ook daarna moeten, op het gebied van de handhaving van de in het bestemmingsplan opgenomen spelregels door de verantwoordelijke overheid en de naleving ervan door de betrokken burgers, de nodige stappen worden gezet en activiteiten worden verricht. De gemeente heeft dit onderkend en heeft het voornemen om een Nota Handhavingsbeleid op te stellen. Hierin zal onder andere inzicht worden gegeven in het wettelijk beschikbare handhavingsinstrumentarium ten behoeve van het handhaven van bouwregelgeving en bestemmingsplannen en de (interne) organisatie en coördinatie. Voor succesvolle handhaving dient in ieder geval aan een aantal voorwaarden te worden voldaan: • zorgdragen voor een actueel en handhaafbaar bestemmingsplan Op basis hiervan kunnen ongewenste ontwikkelingen worden geweerd. Alvorens gestart is met het bestemmingsplan heeft een uitgebreide inventarisatie plaatsgevonden waarbij tevens dankbaar gebruik is gemaakt van de bij de betrokken deelnemers aanwezige gedetailleerde kennis van en gegevens omtrent het plangebied. • heldere en overzichtelijke spelregels In het onderhavige plan is vanaf het begin nadrukkelijk gestreefd naar zo groot mogelijke duidelijkheid en overzichtelijkheid. Zowel de burger als de ambtenaar die op de uitvoering van de afgesproken spelregels moet toezien, moet snel inzicht kunnen krijgen in wat er wel niet onder bepaalde voorwaarden is toegestaan in zijn situatie.


toelichting

60

•

•

•

De basis voor handhaving in het plangebied is dan ook primair gelegen in het maken van een duidelijk en overzichtelijk bestemmingsplan, met een heldere plankaart, gevelkaart en toegankelijke voorschriften. bekendheid met spelregels Wanneer een duidelijk plan met overzichtelijke en begrijpelijke spelregels voorhanden is, blijft de opgave bestaan om zowel de gebruikers van het plan als de toezichthouders op het plan voldoende vertrouwd te maken met de spelregels en hun toepassing. Dit vraagt om gerichte voorlichting aan de gebruikers van het plangebied. Er dient een situatie te worden geschapen waarin niet langer het excuus geldt dat men niet wist dat iets wel of niet was toegestaan binnen het gemeentelijk grondgebied. toezicht op naleving van de spelregels Kern van de structurele handhaving is uiteraard een structurele controle. Zonder dat blijft de handhaving een lege huls. Van groot belang is een kenbaar en opvallend controlebeleid. Zijdelings effect is dat daarvan een preventieve werking uitgaat. een goede organisatie en coördinatie van de spelregels Vanuit meerdere sectoren vindt regelmatig een inspectie van het gemeentelijk grondgebied plaats. Hierbij kan winst behaald worden bij de handhaving door enerzijds een goed samenspel binnen het gemeentelijke apparaat en anderzijds een beter samenspel met en vertrouwen bij de gebruikers.


toelichting

61 7.

MAATSCHAPPELIJKE HAALBAARHEID

7.1.

Inspraak, ex artikel 6a WRO Met ingang van 10 mei 2001 heeft het bestemmingsplan "Dorp 2001" gedurende een maand voor eenieder ter inzage gelegen op het gemeentekantoor te Pijnacker, zoals is gepubliceerd in de "Telstar" van 9 mei 2001. De eigenaren/gebruikers van de bijzondere functies in het plangebied zijn ook schriftelijk van de terinzagelegging op de hoogte gesteld. Gedurende de termijn is eenieder in de gelegenheid gesteld schriftelijk zijn zienswijze te geven. Binnen de termijn zijn twee schriftelijke zienswijzen binnengekomen. De schriftelijke reacties zijn integraal opgenomen in de losse bijlage die bij dit bestemmingsplan is gevoegd (zie “bestemmingsplan Dorp 2003, bijlage inspraak, overleg en procedure”, d.d. 27 januari 2003).

7.1.1.

(Bewoners-) Vereniging Koninginnehof (d.d. 5 juni 2001) In haar algemene ledenvergadering van 29 mei 2001 heeft de Vereniging Koninginnehof het Voorontwerp Bestemmingsplan Dorp 2001 besproken. De vereniging vindt het een goede zaak, dat nu voor een belangrijk deel van het centrum van Pijnacker alle bestemmingsplannen en overige ruimtelijke plannen vervangen gaan worden door één alomvattend bestemmingsplan. Dit is noodzakelijk om vanuit één algemene visie de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in dit gebied mogelijk te maken en ongewenste ontwikkelingen te voorkomen. Wij vinden het ook positief, dat nu voor het woongedeelte van onze wijk een geactualiseerd bestemmingsplan komt. In het algemeen is Koninginnehof een plezierige woonwijk. De ligging nabij het centrum van Pijnacker met alle voorzieningen onder bereik, is één van de belangrijkste pluspunten. Maar er zijn ook wel degelijk minpunten: de wijk is buitengewoon compact gebouwd, wat in ieder geval wil zeggen dat openbaar groen betrekkelijk schaars is, terwijl speelvoorzieningen voor de jeugd geheel ontbreken. Voor wat betreft het ernstige tekort aan parkeerruimte in de wijk, hebben wij al meerdere malen –tevergeefs- uw aandacht gevraagd. Rondom de woonwijk is nog een rand van bedrijven gevestigd. Bij de voorbereiding van de wijk Koninginnehof is door deze bedrijven èn door (toen nog) toekomstige bewoners, geconstateerd dat dit in wezen een ongewenste zaak is. Ook in de gemeenteraad is dit punt aan de orde gesteld. Terecht wordt in het voorontwerp dan ook in paragraaf 4.2.1 geconstateerd: "Het onderhavige bedrijventerrein is door de tijd heen een vreemde eend in de bijt geworden". Dit betreft vooral een reeks bedrijven langs de spoorlijn, het opslagterrein van de Waterleiding met opstallen en het bedrijf van Soeterbroek. Toen de wijk Koninginnehof werd gerealiseerd, was het de toekomstige bewoners bekend, dat deze bedrijven er waren en dat er op dat moment geen concrete plannen waren om ook dit gebied te herstructureren. Wij vinden het evenwel een ernstig gemiste kans dat nu in dit voorontwerp en in de ontwikkelingsvisie dit gebied –dat is gelegen binnen het plangebied- feitelijk buiten beschouwing blijft. Gekozen wordt voor een "…conserverende bestemming met beperkte uitbreidingsruimte". Wij hebben de volgende argumenten: • Het gebied is –zoals u ook constateert- een vreemde eend in de bijt geworden en doet daarmee afbreuk aan de kwaliteit van het gehele plangebied. Er wordt afbreuk


toelichting

62

•

•

•

gedaan aan de beeldkwaliteit, het woonklimaat kan verbeterd worden maar ook het bedrijfsklimaat wordt in toenemende mate aangetast. Een conserverende bestemming van bedrijven direct grenzend aan een woonwijk is voor de betrokken bedrijven een sterke beperking van de expansiemogelijkheden, leidt tot milieuhygiënische problemen (dit wordt manifest bij vernieuwing of vervanging van vergunningen) en dat kan vervolgens leiden tot spanningen tussen woonen bedrijfsfuncties. Het "uitroken" van bedrijven is onverdedigbaar vooreen gemeente die zegt te streven naar een gezond economisch klimaat maar kan ook leiden tot verloedering van het gebied. Indien een ondernemer zijn bedrijf verplaatst omdat hij elders meer mogelijkheden voor expansie en vernieuwing van bedrijfsprocessen ziet, kan dit leiden tot leegstand (met alle risico's van vandalisme) dan wel vestiging van allerhande marginale bedrijfjes. De term verloedering is dan zeer op zijn plaats. Het desbetreffende gebied is met name voor woningbouw zeer geschikt, omdat het is gelegen nabij het centrum van het dorp met een goede bereikbaarheid van alle voorzieningen. Dit gebied verdient daarom een beteer bestemming dan te verloederen. De tekst van het voorontwerp maakt duidelijk dat u ook worstelt met deze kwestie. Het is duidelijk dat de conclusie van paragraaf 4.2.1. absoluut niet past bij de rest van deze paragraaf. U geeft aan dat de huidige situatie ongewenst is, vervolgens geeft u een aantal oplossingen om dan vervolgens te constateren dat u nog geen ontwikkelingsvisie hebt.

Om bovengenoemde redenen is de Vereniging Koninginnehof van mening, dat dit gebied ook in deze ontwikkelingsvisie en in dit voorontwerpbestemmingsplan aan de orde moet worden gesteld. Een woonbestemming met voldoende openbaar groen ligt naar onze mening zeer voor de hand. Wij verzoeken u onze reactie te betrekken bij het op te stellen 'verslag inspraak'. Wij wensen gaarne te worden gehoord door de betrokken raadscommissie.

Gemeentelijk commentaar Als hoofddoel van dit bestemmingsplan is nadrukkelijk gesteld het actualiseren van de meestal sterk verouderde bestemmingsregelingen, de opzet daarom bewust conserverend van karakter en gericht op het vastleggen van het huidige gebruik in de bestemmingen. Vanzelfsprekend is wel gekeken naar de mogelijkheden en wenselijkheden van het opnemen van nieuwe ontwikkelingen. Geen daarvan is echter zo uitgesproken dan wel uitgekristalliseerd, dat er èn een duidelijk structuurbeeld voor een specifieke ontwikkeling ligt èn verwacht mag worden dat die ontwikkeling binnen de planperiode van 10 jaar gerealiseerd zal worden. Dit zijn uit een oogpunt van rechtszekerheid voor burgers en bedrijven wel de belangrijkste basisvoorwaarden om opname in een bestemmingsplan als bestemming of zelfs als wijzigingsbevoegdheid te rechtvaardigen. Dit wordt ook met zoveel woorden in de toelichting in onder meer de conclusie van paragraaf 4.2.1 vermeld. Daarbij moet verder bedacht worden dat de meeste van de geschetste ontwikkelingen voor een kleine plaats als Pijnacker van relatief grote betekenis zijn. De wet voorziet inmiddels in goede mogelijkheden tussentijds nieuwe ontwikkelingen in te passen zoals de zelfstandige project-procedure via artikel 19 WRO. Daarbij kan ook de bewonersvereniging in de planontwikkeling betrokken worden. Dit is in gelijkende termen ook zo verwoord in de aangehaalde paragraaf 4.2.1.


toelichting

63 Het is begrijpelijk dat de bewonersvereniging de wenselijkheid van (her)ontwikkeling van de omgeving van het gemeentekantoor aan de orde stelt, het betreft hun directe woonomgeving. In het bestemmingsplan wordt al een drietal mogelijke, verschillende opties genoemd: • resterende bedrijven vervangen door woningbouw zoals door de bewonersvereniging voorgesteld, • resterende bedrijven vervangen door meer publieksgerichte bedrijvigheid, dan wel • resterende bedrijvigheid vervangen door een nieuw te maken combinatie van wonen en werken. Ook in paragraaf 4.2.1 wordt geconcludeerd dat nog niet duidelijk dat de omgeving van het gemeentekantoor in de loop van de planperiode zal worden aangepakt. Zoals gezegd biedt dit te weinig houvast om een bestemming dan wel een wijzigingsbevoegdheid op te nemen. Gezien de noodzaak zo spoedig mogelijk de verouderde plannen te actualiseren is er daarom voor gekozen het bestemmingsplan zoals het er nu ligt in procedure te brengen. Overigens kan er nog op gewezen worden dat voor een deel van dit gebied vrij recent het bestemmingsplan "Gemeentekantoor e.o." van kracht is geworden (medio 1996). Voor het direct aan de woonbebouwing grenzende terrein aan de Industrieweg is inmiddels een bouwplan ontwikkeld voor woningen met wat extra praktijkruimte bedoeld als een afronding van de woonbebouwing aan de Koninginnehof die, los van de eventuele (her)ontwikkeling rond het gemeentekantoor, stedenbouwkundig mogelijk en gewenst is. De bewoners zijn daarover apart geïnformeerd. Deze opzet is alsnog in het bestemmingsplan opgenomen. 7.1.2.

Mevr. A. Kerssen-Veldkamp, Koningshof 92 (d.d. 7 juni 2001) Mijn reactie heeft betrekking op het pand Koningshof 92 en op de daarbij behorende grond. Mijn bezittingen zijn in het voorontwerp verdeeld over drie bestemmingen: tuin (T), woningvlak (v, c, 3/6) en wonen (W). Mijn reactie bestaat uit vijf punten: 1. Mijn pand is aangemerkt als beeldbepalende bebouwing. Tegen deze aanduiding maak ik bij deze bezwaar. Mij is volkomen onduidelijk welke criteria zijn gehanteerd bij de aanwijzing van mijn pand. Ook is het bestemmingsplan niet helder over de consequenties van deze aanduiding. Gaarne krijg ik van u op schrift welke consequenties dit heeft voor mijn pand, want met de willekeur die artikel 4 biedt neem ik absoluut geen genoegen. Voorts ben ik volkomen verrast door deze aanduiding: wanneer had ik als burger kunnen reageren op het Beeldkwaliteitsplan; waarom heeft de gemeente geen overleg met mij gevoerd over deze aanwijzing, het gaat immers slechts om 5 panden die in het gehele bestemmingsplan zo zijn aangeduid. 2. Als ik het goed begrijp mag op mijn grond slechts een woning worden gebouwd binnen het aangegeven woningvlak, hetgeen ongeveer even groot en hoog is als mijn huidige woning. Tegen deze beknotting maak ik ernstig bezwaar. De mogelijkheden om de woning aan te passen aan hedendaagse eisen worden daardoor immers sterk beknot. Dit is mede een gevolg van de sterk terugspringende tuingedeelten aan weerszijden van mijn woning. Volgens mijn informatie zijn de mogelijkheden in het thans geldende bestemmingsplan veel ruimer. De argumentatie waarom de mogelijkheden teruggebracht worden zijn mij uit de toelichting niet duidelijk geworden en deze beknotting vind ik ook onbillijk, omdat bijvoorbeeld niet op andere wijze compensatie wordt geboden. Voor de waardedaling van mijn pand als gevolg van deze gewijzigde bestemming stel ik de gemeente aansprakelijk en zal de schade op de gemeente verhalen.


toelichting

64 Gemeentelijk commentaar Ten aanzien van de samenhangende punten 1 en 2 is het volgende op te merken. Als hoofddoel van dit bestemmingsplan is gesteld het actualiseren van de meestal sterk verouderde bestemmingsregelingen, de opzet is daarom bewust conserverend van karakter en gericht op het vastleggen van het huidige gebruik in de bestemmingen. De mogelijkheden in dit geval zijn zoals bij alle andere afgestemd op het de huidige aanwezige woning. De aanwijzing als beeldbepalend pand vloeit voort uit de inventarisatie van waardevolle panden, die bij het "Beeldkwaliteitplan Pijnacker" (Stichting Dorp, Stad & Land) is gemaakt. De uiteindelijke lijst is door de gemeenteraad vastgesteld, waarbij mogelijkheden zijn geweest om tegen de aanwijzing bezwaar te maken. In het voorontwerp heeft de aanduiding op de plankaart als “beeldbepalend pand” overigens een “signalerende” functie. In de voorschriften is in beschrijving in hoofdlijnen voor het historische lint (zie ook paragraaf 4.3.1. van de toelichting) aangegeven welke kwalitatieve criteria gehanteerd dienen te worden bij het toetsen van bouwplannen. In het kader van de in voorbereiding zijnde welstandsnota zal bekeken worden in hoeverre de aanwijzing tot beeldbepalend pand aanleiding kan zijn tot het stellen van meer specifieke criteria gericht op het behoud van het uitwendig karakter van het gebouw In de reactie wordt verondersteld dat met dit plan de mogelijkheden om de woning Koningshof 92 aan te passen worden beknot. Aangenomen mag worden dat wordt bedoeld, dat de in dit plan aanwezige mogelijkheden worden vergeleken met die in het ter plaatse geldende bestemmingsplan en dat op grond daarvan geconcludeerd moet worden dat er beknot wordt. In dit geval dient er dan te worden vergeleken met het plan "Koningshof 1972", aangezien, zoals mevrouw hierna onder punt 3 ook zelf opmerkt, haar perceel geen deel uitmaakt van het plan "Kerkweg e.o. 1977" zoals dat wel geldt voor de aangrenzende percelen en op grond waarvan de daar aanwezige woningen zijn gebouwd. In het plan "Koningshof 1972" is de woning Koningshof 92 zoals dat wordt genoemd "wegbestemd". In dat plan was sprake van een nieuw te bouwen bouwblok van aaneengesloten woningen langs de weg Koningshof. Dat blok valt maar voor een klein deel binnen het perceel en de huidige woning ligt praktisch geheel buiten dat blok. Als gevolg van de gewijzigde opzet voor de aansluitende percelen in het plan "Kerkweg e.o. 1977" kan die geprojecteerde aaneengesloten bebouwing niet meer gerealiseerd worden. Ten aanzien van de bouwmogelijkheden voor de bestaande woning is daardoor het overgangsrecht van toepassing, hetgeen in grote lijn inhoudt dat de woning maar maximaal 10% van de bestaande afmetingen mag worden uitgebreid. Dat zou kunnen leiden tot een woning van maximaal ca. 360 m3. Ten opzichte van het geldende plan biedt het nieuwe plan een mogelijkheid de woning naar achteren toe bij gelijkblijvende breedte, hoogte en goothoogte nog tot 10 meter diepte uit breiden; een woning met een inhoud van circa 400 m3 behoort dan tot de mogelijkheden. Daarbinnen is heel wel een aan hedendaagse eisen aangepaste woning mogelijk. Ten opzichte van hetgeen onder het overgangsrecht op grond van het geldende bestemmingsplan mogelijk was kan dit niet worden aangemerkt als beknotting. 3. In de tuin van mijn pand kunnen bij mijn weten een aantal woningen gebouwd worden. Indertijd is zelfs getracht mijn eigendom daarvoor te onteigenen. Deze bestem-


toelichting

65 ming is nu vervallen en daartegen maak ik ernstig bezwaar. Volkomen onduidelijk is waarom deze bestemming is gewijzigd; het is toch niet te veel gevraagd dat een particulier over zo'n belangrijke wijziging tevoren wordt ingelicht c.q. in overleg/onderhandeling wordt getreden over de argumentatie. Ook hier speelt vermogensverlies welke ik op de gemeente zal verhalen. Voorts loopt de weg tussen Koningshof 82 en de garages niet door tot aan mijn eigendom, hetgeen in het thans geldende plan wel het geval is.

Gemeentelijk commentaar In principe geldt ten aanzien van deze opmerking hetzelfde als hiervoor. Geldend is ook hier het bestemmingsplan "Koningshof 1972", waar inderdaad een nog een klein deel van een bouwblok op het achterste gedeelte staat getekend. Echter, dit bouwblok ligt maar voor een beperkt deel over het perceel van mevrouw Kerssen, het andere deel ligt buiten haar perceel en voor het overige is het vervallen omdat dat bouwblok niet in het plan "Kerkweg e.o." is overgenomen. Op grond van de geldende bepalingen zijn op het resterende gedeelte praktisch geen aaneengebouwde woningen, die ook nog aan de bouwwetgeving kunnen voldoen, meer mogelijk. Het is dus niet zo dat met dit plan de bouwmogelijkheden zijn vervallen, maar in feite zijn die met het vaststellen van het bestemmingsplan "Kerkweg e.o. 1977" al vervallen. De stedenbouwkundige uitgangspunten van het plan "Koningshof 1972" zijn ook niet meer relevant nu de omgeving op een andere wijze is ingericht. Bezien is wel in hoeverre er nog mogelijkheden zijn alsnog de bouw van één of eventueel meerdere woningen in de achtertuin van Koningshof 92 in dit bestemmingsplan mogelijk te maken. Stedenbouwkundig gezien bestaat er geen aanleiding dit in de gegeven situatie te willen. Een verdere verdichting van het gebied wordt niet meer wenselijk geacht, de beoogde locatie bevindt zich daarnaast aan een achtererf. Een ontsluiting op de Oranjelaan wordt niet wenselijk geacht, terwijl ook geluidsaspecten de nieuwbouw ter plaatse beperken. Al met al wordt het momenteel niet meer wenselijk geacht nog verdere bebouwing toe te laten. 4. Navraag bij de gemeente leerde mij dat telkens geschoven is met de grenzen van bestemmingsplannen en niet meer klip en klaar is, welke ruimtelijke bepalingen thans op mijn gronden van toepassing zijn. Om onnodige discussie te voorkomen verzoek ik u voor mij op papier te zetten met welke ruimtelijke bepalingen ik thans te maken heb. Nu de gemeente mij zo beknot in mijn mogelijkheden, lijkt het mij alleszins redelijk dit verzoek aan u te doen.

Gemeentelijk commentaar De situatie met betrekking tot het geldende bestemmingsplan is reeds aan mevrouw opgestuurd. Overigens is er, zoals wordt veronderstelt, niet geschoven met de grenzen van bestemmingsplannen, omdat dat nu eenmaal niet meer mogelijk is zodra deze plannen zijn vastgesteld en rechtskracht hebben verkregen. Indien er sprake is (geweest) van enige onduidelijkheid in dit geval kan dat enkel betrekking hebben gehad op de geldende bouwmogelijkheden, zoals die hiervoor al zijn uitgelegd. 5. Voorzover dit formeel vereist is gelieve U deze reactie ook te beschouwen als een reactie in het kader van de procedures die gelden voor het verhalen van zogenaamde planschade.


toelichting

66 Gemeentelijk commentaar Een verzoek om planschade, op grond van artikel 49 van de WRO, kan eerst in behandeling worden genomen als een planologische wijziging van kracht is geworden, in dit geval dus formeel pas na het vaststellen en onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. In dit stadium kan op dit aspect dus ook nog niet nader worden ingegaan. Het indienen van een dergelijke claim hoeft overigens niet in te houden dat ook daadwerkelijk schadevergoeding wordt toegekend. Ter informatie kan nog worden opgemerkt dat een dergelijk verzoek formeel aan de raad moet worden gericht. Gelet op de voor mij nog bestaande onduidelijkheden, behoud ik mij het recht voor om in volgende stappen van de procedure ook andere dan bovenstaande punten te berde te brengen.

Gemeentelijk commentaar Voor kennisgeving aangenomen. 7.2.

Overleg, ex artikel 10 Bro In het kader van het overleg ex artikel 10 Bro is d.d. 7 mei 2001 het voorontwerpbestemmingsplan aan de volgende overlegpartners verzonden: 1. Provinciale Planologische Commissie, Provincie Zuid-Holland, c.c. de Dienst Ruimte, Groen en Gemeenten, Postbus 90602, 2509 LP Den Haag; 2. Ministerie van VROM, Inspectie RO West, Postbus 1160, 2001 BD Haarlem; 3. Inspectie Volkshuisvesting Zuid-Holland, Postbus 3254, 2280 GG Rijswijk; 4. Directoraat-generaal Rijkswaterstaat, directie Zuid-Holland, Postbus 556, 3000 AN Rotterdam; 5. Stadsgewest Haaglanden, Postbus 66, 2501 CB Den Haag; 6. Hoogheemraadschap van Delfland, Postbus 3061, 2601 DB Delft; 7. Eneco Energie Delfland, Postbus 516, 2600 AM Delft; 8. Kamer van Koophandel Haaglanden, Postbus 375, 2600 AI Delft; 9. Ondernemersvereniging Pijnacker, Postbus 13, 2640 AA Pijnacker. Navolgend worden, per overlegpartner, de gemaakte open/of aanmerkingen met betrekking tot het plan integraal weergegeven en van gemeentelijk commentaar voorzien. De brieven zijn integraal opgenomen in de losse bijlage die bij dit bestemmingsplan is gevoegd (zie “bestemmingsplan Dorp 2003, bijlage inspraak, overleg en procedure”, d.d. 27 januari 2003).

7.2.1.

Provinciale Planologische Commissie Provincie Zuid-Holland (d.d. 23 juli 2001) Onze commissie besprak bovengenoemd plan in de vergadering van 28 juni 2001. Hierbij berichten wij u onze opmerkingen. 1. INLEIDING Het bestemmingsplan omvat een deel van het oude dorp, inclusief een aantal recentere ontwikkelingen zoals de bouw van het woongebied Koningshof en het gebied van het gemeentekantoor en omgeving. Een vijftal oudere bestemmingsplannen worden door dit plan vervangen. Het betreft een gedetailleerd plan. Het plan is conserverend van aard en biedt geen ruimte aan nieuwe ontwikkelingen.


toelichting

67 2. BEOORDELING 2.1 Bedrijven I In de omgeving van het nieuwe gemeentekantoor is een enigszins verouderd bedrijvengebied aanwezig. In de toelichting wordt door uw gemeente terecht opgemerkt dat de druk naar hoogwaardiger vormen van grondgebruik toeneemt. Er zijn diverse opties die kunnen leiden tot herontwikkeling. Vooralsnog worden door u de bestaande bedrijven geaccepteerd. Deze worden conserverend bestemd. Bij een eventuele herontwikkeling wordt de voorkeur gegeven aan partiële planherziening. De vraag doet zich thans voor of het onderhavige plan daarvoor niet het aangewezen kader biedt. Ons inziens dient namelijk voorkomen te worden dat in de komende jaren herzieningen van kleine omvang worden vastgesteld De desbetreffende zone ligt voorts op vrij korte afstand van het station. Het bestemmingsplan zou, bijvoorbeeld in de vorm van wijzigingsbevoegdheden, aanknopingspunten moeten bieden voor de gewenste en verwachte herontwikkeling. Aan de Stationsweg is voorts momenteel een ruime kavel vrij van bebouwing aanwezig. Deze is in het plan voor bedrijfsdoeleinden bestemd met een bebouwingspercentage van 75%. Het toelaten van een nieuw bedrijf zou een transformatie van het gehele gebied kunnen beïnvloeden. Wij adviseren u het plan in deze aan te passen (A).

Gemeentelijk commentaar Als hoofddoel van dit bestemmingsplan is nadrukkelijk gesteld het actualiseren van de meestal sterk verouderde bestemmingsregelingen, de opzet is daarom bewust conserverend van karakter gericht op het vastleggen van het huidige gebruik in de opgevoerde bestemmingen. Vanzelfsprekend is wel gekeken naar de mogelijkheden en wenselijkheden van het opnemen van nieuwe ontwikkelingen. Geen van de in de toelichting van het bestemmingsplan in dat opzicht aangehaalde opties is echter zo uitgesproken dan wel uitgekristalliseerd, dat er èn een duidelijk structuurbeeld voor een specifieke ontwikkeling ligt èn verwacht mag worden dat die ontwikkeling binnen de planperiode van 10 jaar gerealiseerd zal worden. Uit een oogpunt van rechtszekerheid zijn dat wel de belangrijkste basisvoorwaarden om opname in een bestemmingsplan als bestemming en zelfs als wijzigingsbevoegdheid te rechtvaardigen. Daarbij moet verder bedacht worden dat de meeste van die ontwikkelingen (gedacht kan worden aan bedrijfsuitplaatsing, herstructurering stationsomgeving) voor een kleine plaats als Pijnacker van relatief grote betekenis zijn. Het heeft geen zin om op voorhand ontwikkelingen mogelijk te maken waarvan allerminst zeker is dat die ook zullen plaatsvinden. De wet voorziet inmiddels in goede mogelijkheden tussentijds nieuwe ontwikkelingen in te passen zoals de zelfstandige project-procedure via artikel 19 WRO. Dit is in gelijkende termen ook zo verwoord in de aangehaalde paragraaf 4.2.1. Ten aanzien van de (her)ontwikkeling van de omgeving van het gemeentekantoor zijn wel aanzetten gedaan, in het bestemmingsplan worden al een drietal mogelijke, verschillende opties genoemd: resterende bedrijven vervangen door woningbouw, resterende bedrijven vervangen door meer publieksgerichte bedrijvigheid dan wel resterende bedrijvigheid vervangen door een nieuw te maken combinatie van wonen en werken. Zoals ook wordt geconcludeerd in paragraaf 4.2.1 is geen van de genoemde opties zover uitgekristalliseerd dat het al kan worden gepresenteerd als een gewenste (her)ontwikkeling. Dit biedt onze inziens te weinig houvast om een wijzigingsbevoegdheid op te nemen. Daarom is er gezien de noodzaak zo spoedig mogelijk de verouderde plannen te actualiseren voor gekozen het bestemmingsplan in procedure te brengen. Ook kan hierbij bedacht worden dat voor een deel van dit gebied nog vrij


toelichting

68 recent het bestemmingsplan "Gemeentekantoor e.o." eind 1995 is vastgesteld en medio 1996 werd goedgekeurd. Aan de Industrieweg (niet de Stationsweg) is een terrein braak komen te liggen nadat het bedrijfspand aldaar is gesloopt (hetgeen na verzending van het voorontwerpbestemmingsplan is gebeurd). In het voorontwerp was de bestaande bestemming gehandhaafd omdat nog onvoldoende duidelijkheid omtrent het toekomstig gebruik bestond. Voor dat terrein is inmiddels een bouwplan ontwikkeld voor woningen met wat extra praktijkruimte bedoeld als een afronding van de woonbebouwing aan de Koninginnehof die, los nog van de eventuele (her)ontwikkeling rond het gemeentekantoor, stedenbouwkundig mogelijk en gewenst is. Deze opzet is alsnog in het bestemmingsplan opgenomen. 2.2 Bedrijven II Op de binnenterreinen, ter weerszijden van de Kerkweg, hebben zich in het verleden bedrijven gevestigd. Het gebied heeft voornamelijk een woonkarakter; in een aantal gevallen doen de bedrijven daaraan afbreuk. Wij vragen ons af of uw gemeente - in afwijking van hetgeen u in de toelichting stelt - er toch niet beter aan zou doen zich actiever op te stellen ten aanzien van bedrijfsverplaatsing. Daarbij komt dat een deel van de bedrijven bestaat uit autoreparatie- en verkoopbedrijven, die een verkeersaantrekkende werking hebben. Hetzelfde geldt voor het bedrijf dat aangeduid is als "detailhandel ten behoeve van agrarische bedrijvigheid" (A).

Gemeentelijk commentaar In grote lijn is ten aanzien van de bedrijven bij de Kerkweg en de Korteweg hetzelfde op te merken als ten aanzien van de omgeving van het gemeentekantoor. 2.3 Monument Kerkweg 56 Aan de Kerkweg 56 is een voormalige boerderij aanwezig van monumentale waarde. Oostelijk daarvan bevindt zich het parkeerterrein van een bedrijf (Agrifirm). Krachtens het plan mag dit parkeerterrein - met inachtneming van het bebouwingspercentage - bebouwd worden tot op de perceeIsgrens van de eerder genoemde monumentale boerderij. Dit kan leiden tot een minder gewenste confrontatie van oud en nieuw. Het verdient ons inziens aanbeveling een bebouwingsvrije zone op de kaart aan te geven (A).

Gemeentelijk commentaar Tot voor kort stond waar nu het parkeerterrein is een loods tot vrijwel op de perceelsgrens. Het plan is op de gewijzigde situatie aangepast. 2.4 Buurtwinkels Emmastraat Aan de Emmastraat bevinden zich nog enkele oudere buurtwinkels. Gebleken is dat niet alle winkels, die krachtens het plan zijn toegestaan, aanwezig zijn. Diverse winkels zijn gesloten, of staan op het punt te vertrekken. In het plan heeft deze bebouwing een bestemming voor detailhandelsdoeleinden. Wij adviseren u ten behoeve van de voornoemde situaties een wijzigingsbepaling op te nemen (A).


toelichting

69 Gemeentelijk commentaar Als deze opmerking goed begrepen is wordt geadviseerd een wijzigingsbepaling op te nemen waarmee de aanduiding, dat detailhandel in de betreffende panden is toegestaan, zou kunnen of moeten worden verwijderd. Het wordt wenselijk geacht dat buurtwinkeltjes en qua bedrijvigheid verwante kleine bedrijven zich in dergelijke daarvoor ingerichte panden kunnen blijven vestigen; voor dergelijke bedrijven is elders zoals in het nieuwe centrum vaak geen plaats. Er kan ook niet worden voorbijgegaan aan het feit dat deze pandjes voor dergelijk gebruik zijn ingericht. De hoofdbestemming was en is "Woondoeleinden". Een wijzigingsbepaling om de aanduiding "Detailhandel toegestaan" te kunnen verwijderen wordt noch noodzakelijk noch wenselijk geacht. 2.5 Tegelhandel Ter plaatse van Kerkweg 39 bevindt zich een tegelhandel, benevens handel in badkamers en dergelijke. Krachtens de bestemming overeenkomstig artikel 9 (Bedrijven) van de voorschriften is deze vorm van detailhandel niet toegestaan. Als het uw bedoeling is dit bedrijf ter plaatse te handhaven, dan adviseren wij om de voorschriften beter op het huidige gebruik af te stemmen (A).

Gemeentelijk commentaar Ten aanzien van het bedrijf Kerkweg 39 wordt het aspect "handel" te nadrukkelijk in het advies naar voren gehaald. Het gaat hier om een vestiging van een tegelzettersbedrijf, gespecialiseerd in de aanleg van complete badkamers. Daarvoor is een showroom ingericht in de loods, die voorheen bestemd en in gebruik was als tuincentrum, en is het terrein opnieuw ingericht (en opgeschoond). De verkoop van (c.q. de handel in) tegels aan particulieren is maar van beperkt omvang en wordt beschouwd als een afgeleide van ondergeschikte betekenis ten opzichte van de hoofdactiviteit. Voor de wijziging van het gebruik op het terrein van voorheen het tuincentrum in 1999 is overigens indertijd een verklaring van geen bezwaar ex artikel 19 WRO afgegeven, waarbij deze overwegingen bij het onderliggend voorstel nadrukkelijk zijn vermeld. 2.6 Bedrijfje Emmastraat 25 Aan Emmastaat 25 is een algemene bedrijfsbestemming aangegeven. Uit een oog punt van een goede ruimtelijke ordening zou ons inziens een maatbestemming ter plaatse de voorkeur verdienen (A).

Gemeentelijk commentaar Met deze opmerking wordt ingestemd. Het betreffende pand is inmiddels tot “Wonen” bestemd, overeenkomstig de huidige functie. 2.7 Hoogteregeling in de bestemming 'Wonen" Artikel 5 betreft de bestemming "Wonen". Lid 3 regelt de toegelaten bebouwing. Onder c worden regels gegeven met betrekking tot de toegelaten goot- en (totale) hoogte, waarbij verwezen wordt naar diverse aanduidingen op de plankaart. Bij de categorieën a, hv, en v zijn op de plankaart aanduidingen geplaatst. Verzuimd is echter in de voorschriften te bepalen dat de op de plankaart ingeschreven hoogtematen prevaleren (A). De bestaande bebouwing is in het algemeen bestemd conform de huidige afmetingen. Hierbij geldt dat tamelijk strak vastgehouden wordt aan een toevallig aanwezige situatie. Dat geldt met name plat afgedekte gebouwen. De (totale) hoogte is dan gelijk aan de hoogte van het platte dak.


toelichting

70 Wij geven u in overweging meer flexibiliteit aan te brengen in deze bepalingen (A).

Gemeentelijk commentaar Met betrekking tot het prevaleren van de hoogtematen op de plankaart wordt opgemerkt dat de in de voorschriften opgenomen formulering geen ruimte laat voor enige onduidelijkheid. Bij de betreffende aanduidingen is in de voorschriften de goothoogte en hoogte aangegeven “of zoveel als op de plankaart is aangegeven”. Een en ander zal nader worden uitgelegd in de toelichting. Het is goed mogelijk dat in een enkel geval (en er zijn er maar een paar) de hoogteregeling nog te strikt is toegepast; dit is nogmaals bekeken en waar nodig aangepast. 3. ADVIES Wij verzoeken u met de gemaakte opmerkingen rekening te houden. Voor het overige stemmen wij met het plan in. Wij stemmen tevens in met de afgifte van een specifieke verklaring van geen bezwaar door Gedeputeerde Staten voor het gehele plangebied. Dit advies van de PPC wordt door het college van Gedeputeerde Staten betrokken bij de verdere besluitvorming over het plan.

7.2.2.

Ministerie VROM, Inspectie van de Ruimtelijke Ordening West (d.d. 22 juni 2001) In het kader van het artikel-10 overleg deel ik u mede dat ik vanuit het nationaal ruimtelijk beleid met het bovengenoemd ontwerp-bestemmingsplan kan instemmen. Voor het overige wil ik u graag verwijzen naar het advies van de PPC.

Gemeentelijk commentaar Voor kennisgeving aangenomen. 7.2.3.

Inspectie Volkshuisvesting Zuid-Holland Van de inspecteur is geen reactie ontvangen. Aangenomen wordt dat er geen aanleiding was om op- of aanmerkingen te maken.

7.2.4.

Directoraat-Generaal Rijkswaterstaat, directie Zuid-Holland (d.d. 15 juni 2001) Het plan geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.


Stadsgewest Haaglanden, namens het dagelijks bestuur de portefeuillehouder RO (d.d. 20 juni 2001) Ik constateer dat het plan sterk conserverend en gedetailleerd van karakter is en niet inspeelt op mogelijke ontwikkelingen en kansen voor woningbouw in relatie tot de OVhalte en investeringen van het stadsgewest in Randstadrail. U heeft ervoor gekozen dergelijke ontwikkelingen pas via een partiële herziening mogelijk te maken. Ik geef u dringend in overweging de ruimte rondom de OV-halte globaler of flexibeler te bestemmen en daarbij tevens het nabijgelegen oude bedrijventerrein te betrekken. De woonfunctie zou hiermee versterkt kunnen worden en de plannen voor verbetering van het OV zijn wellicht zonder zware procedures in te passen.


toelichting

71 Gemeentelijk commentaar Zie het gemeentelijk commentaar in paragraaf 7.2.1 onder punt 2.1. 7.2.6.

Hoogheemraadschap van Delfland (d.d. 25 juni 2001) U heeft mij in het kader van het vooroverleg artikel 10 BRO het voorontwerp bestemmingsplan 'Dorp 2001" gezonden. Ik heb -ingevolge mijn bevoegdheid bij het ondermandaatbesluit Delfland van 15 mei 1998- namens dijkgraaf en hoogheemraden enkele opmerkingen op het plan. U geeft aan dat het doel van het plan is te komen tot een eenduidig ruimtelijk beheerbeleid voor de wijk. In het plan worden de diverse functies beschreven waaronder de functie groen en water. In hoofdstuk 2.1.4. Groenstructuur beschrijft u de groen- en watervoorzieningen in het gebied en in hoofdstuk 4.3.4 geeft u de ontwikkelingsvisie aan. Als conclusie met betrekking tot het bestemmingsplan stelt u dat de voorschriften voor de bestemmingen "Groen" en "Water" voldoende voorwaarden scheppen om te komen tot het beoogde beeld. Langs de watergangen is overal een strook groen of tuin opgenomen om ongewenste bebouwing te voorkomen. Waterkwantiteit In het plan geeft u aan dat water een bergende functie heeft maar uit het plan blijkt niet of in het gebied ook daadwerkelijk voldoende berging aanwezig is. Op de plankaart heeft ongeveer 3% van het gebied de bestemming water. Uit de studie naar aanleiding van de wateroverlast is gebleken dat voor een acceptabel risico op wateroverlast in stedelijk gebied een beschikbare hoeveelheid aan waterberging noodzakelijk is van minimaal 325 m3/ha. Met deze normering wordt de relatie gelegd tussen het benodigde oppervlak aan water binnen een waterstaatkundige eenheid en de maximaal toelaatbare peilstijging in het gebied. Gezien de geringe hoeveelheid aan oppervlaktewater binnen de plangrenzen maar ook de lage maaiveldhoogte binnen de gehele waterstaatkundige eenheid wordt naar verwachting niet aan deze norm voldaan. Door verdere uitbreiding van verhard oppervlak binnen het plangebied zal een tekort aan berging toenemen. Waterkwaliteit Ook de belevingswaarde van het water is van belang. De singels in het gebied hebben veelal harde oevers met weinig oeverbeplanting. Door het stimuleren van de aanleg van ecologische oevers neemt enerzijds belevingswaarde van water toe, maar daarnaast draagt dit ook bij aan de verbetering van de waterkwaliteit en de hoeveelheid waterberging. Daarnaast verdient ook de riolering de aandacht. Het is van belang dat neerslagwater van schone oppervlakken niet op de riolering wordt geloosd maar wordt afgevoerd op het oppervlaktewater. Hiermee worden niet alleen de zuiveringtechnische werken ontlast maar het draagt ook bij aan de verbetering van de waterkwaliteit in het gebied. Ook hiervoor is het van belang dat verdeeld over het gebied voldoende water aanwezig is. Naar aanleiding van het voorgaande verzoek ik u: • de toename van verharding binnen de plangrenzen te voorkomen of hiervoor uitbreiding van het bergend wateroppervlak binnen de waterstaatkundige eenheid tegenover te stellen; • meer wateroppervlak op te nemen om ook aan de gestelde veiligheidsnorm van 325 m3 /ha voor waterberging te voldoen; • de aanleg van ecologische oevers te stimuleren;


toelichting

72 •

het oppervlaktewater in het gebied uit te breiden om de lozing van schoon neerslagwater op het oppervlaktewater beter mogelijk te maken en de lozing ervan op de riolering hiermee te verminderen.

Gemeentelijk commentaar Zoals al eerder opgemerkt gaat het hier om een plan met een conserverend karakter. Dat houdt onder meer in dat in beginsel niet kan worden uitgegaan van toename van verharding binnen dit plangebied. Het aanwezige structureel aanwezige wateroppervlak in het plangebied is als zodanig bestemd; een uitbreiding daarvan binnen het plangebied is geen reële mogelijkheid. Het bestemmingsplan is niet het instrument om de precieze inrichting van de wateroppervlakten te regelen. In breder kader wordt er en zal er verder met het Hoogheemraadschap overleg gevoerd worden omtrent de eventuele noodzaak van uitbreiding van het oppervlaktewater binnen de gemeente. Indien dat overleg tot structureel nieuwe waterpartijen ter uitbreiding van het oppervlaktewater binnen de gemeente voert, dan zullen die in de betreffende bestemmingsplannen worden opgenomen. In dat verband kan ook de wenselijke inrichting worden bezien. 7.2.7.

Eneco Energie Delfland, Delft (d.d. 30 juli 2001) Naar aanleiding van uw schrijven d.d. 2 mei 2001 delen wij u mee dat er van onze zijde geen op- of aanmerkingen zijn op het voorontwerp-bestemmingsplan "Dorp 2001".


Kamer van Koophandel Haaglanden, Delft (d.d. 11 juni 2001) Bij brief van 7 mei 2001, kenmerk JS/RvI)/O4471, hebt u de kamer in het kader van artikel 10 van het besluit op de Ruimtelijke Ordening het voorontwerp-bestemmingsplan Dorp 2001 doen toekomen. Graag maak ik van de gelegenheid gebruik een aantal kanttekeningen te plaatsen bij dit bestemmingsplan. Op zich gaat u uit van een conserverende benadering voor de bestemming van dit wat oudere woongebied. Mijn aandacht richt zich in eerste instantie op die delen van het voorontwerp die betrekking hebben op de bedrijven in dit gebied. Op bladzijde 19 van de toelichting gaat u nader in op de milieu-aspekten, met name de milieuvergunningen. U stelt daar bij het verstrekken van milieuvergunningen meer rekening te houden met de omgeving van het bedrijf. Ik wijs u in dat kader op de (oudste) rechten van de bedrijven bij oprukkende woonbebouwing. Aanscherping van milieuvergunningen moet in zeer nauw overleg met de betrokken bedrijven plaats vinden. Ik vertrouw erop dat u in voorkomende gevallen snel tot overleg overgaat.

Gemeentelijk commentaar Met alle in het plangebied gevestigde bedrijven is reeds in het voortraject van dit bestemmingsplan overleg gevoerd. In de toelichting gaat u vervolgens voor twee gebieden nader op de situatie in (bladzijde 30 e.v.). Het bedrijfsterrein rondom het gemeentekantoor en het gebied tussen de Europalaan en de Kerkweg komen aan de orde. Voor beide gebieden geeft u aan dat eventuele plannen voor herontwikkeling buiten het kader van dit bestemmingsplan vallen. U gaat daarbij over tot een conserverende bestemming. Voor het gebied tussen de Euro-


toelichting

73 palaan en de Kerkweg gaat u zelfs wat verder in uw suggesties voor herinvulling maar zet dit niet door in een gewijzigde bestemming. Deze aanpak komt op mij toch wat onbevredigend over. Een wijziging lijkt, gezien de beschrijving van de mogelijkheden wel wenselijk, maar wordt buiten het bestemmingsplan gehouden. De rechtszekerheid van de betrokken bedrijven komt mijns inziens enigszins in het geding. lk geef u in overweging om nader te onderzoeken of het niet beter is om op de onderhavige locaties een wijzigingsbevoegdheid van B&W te leggen met de richting die u wenselijk acht. Dat geeft voor de bedrijven wellicht beter aan in welke richting u denkt. Deze denkrichting moet wel binnen de tijdshorizon van het bestemmingsplan liggen (10 jaar) anders heeft het geen zin.

Gemeentelijk commentaar De conclusie dat de "denkrichting" wel binnen de "tijdshorizon" van het bestemmingsplan moet liggen wordt gedeeld; zie ook het gemeentelijk commentaar in paragraaf 7.2.1 onder punt 2.1. Op bladzijde 51 gaat u nader in op de mogelijkheden voor detailhandel voor genoemde terreinen. Terecht gaat u ervan uit dat detailhandelsbedrijven zijn uitgesloten. lk kan mij hier geheel in vinden en verzoek dan ook om in voorkomende overtredingen corrigerend op te treden.

Gemeentelijk commentaar Het aspect handhaving is formeel geen onderdeel van een bestemmingsplan. In de toelichting is wel een paragraaf omtrent handhaving opgenomen. 7.2.9.

Ondernemersvereniging Pijnacker (d.d. 9 juli 2001) Naar aanleiding van uw brief van 2 mei 2001, verzonden 9 mei 2001, kenmerk JS/RvID/04471, zenden wij u hierbij onze reactie op bovengenoemd voorontwerp. Het plangebied betreft hoofdzakelijk bestaand stedelijk gebied. Wij hebben er waardering voor dat voor dit gebied thans een integrale bestemmingsregeling wordt opgesteld. Het opgestelde plan is conserverend van aard. Op enkele punten wellicht iets te conserverend. Zo wordt in de toelichting op enkele plaatsen gesproken over de kofferfabriek aan de Industrieweg. Vastgesteld kan echter worden dat de bedrijfsvoering van deze onderneming inmiddels is verplaatst naar het Forepark. De opstallen zijn gesloopt. Op dit punt is het plan derhalve niet actueel.

Gemeentelijk commentaar Zie het gemeentelijk commentaar in paragraaf 7.2.1 onder punt 2.1. Wij hebben daarnaast ernstige twijfels over de duurzaamheid van de aldaar nog gevestigde industriële bedrijvigheid. Naar onze mening zou het plan meer visie op de toekomst van dit gebied moeten bevatten. Eventueel zou deze visie juridisch vorm gegeven kunnen worden door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van een meer passende bestemming. Ten behoeve van de realisering daarvan zouden de gevestigde bedrijven actief kunnen worden uitgeplaatst.

Gemeentelijk commentaar Zie het gemeentelijk commentaar in paragraaf 7.2.1 onder punt 2.1.


toelichting

74 Het plan bevat een beschouwing over de aan de Kerkweg gevestigde garagebedrijven. Ondanks het feit dat u aangeeft dat de locatie voor garagebedrijven minder geschikt is, kiest u ervoor deze bedrijven te handhaven. In het plan geeft u tevens aan dat de Kerkweg aangepast dient te worden ten behoeve van een verkeersluwe historische functie. Dit zou op gespannen voet kunnen staan met de bereikbaarheid van deze bedrijven. Wij zijn van mening dat, wanneer er voor wordt gekozen de garagebedrijven op de huidige locaties te handhaven, ook de bereikbaarheid ervan adequaat moet worden vormgegeven. Tot slot plaatsen wij vraagtekens bij de voorgestelde bestemming van het politiebureau. Naar verluidt bestaan er vergevorderde plannen om het politiebureau naar een andere locatie te verplaatsen. Als dit juist is dan zijn andere, meer geschikte bestemmingen voor dit perceel denkbaar (bijvoorbeeld een kantoorbestemming). Eventueel zou daartoe een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 11 WRO kunnen worden opgenomen.

Gemeentelijk commentaar Zie het gemeentelijk commentaar in paragraaf 7.2.1 onder punt 2.1. 7.3.

Procedure, ex artikel 23 WRO Conform de voorgeschreven procedure als bedoeld in artikel 23 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening heeft het ontwerp-bestemmingsplan met ingang van 12 september 2002 gedurende vier weken voor een ieder ter inzage gelegen. Daarvan is melding gemaakt in de Staatscourant van 11 september 2002 en in het plaatselijk verschijnende huis-aan-huisblad Telstar van eveneens 11 september 2002. Daarnaast zijn de indieners van zienswijzen op het voorontwerp middels een aan hen gerichte brief van de terinzagelegging op de hoogte gesteld. Van de voor een ieder openstaande mogelijkheid om binnen de gestelde termijn schriftelijk een zienswijze omtrent het ontwerp kenbaar te maken is in een drietal gevallen gebruik gemaakt; in één geval is een zienswijze ingediend na sluiting van de termijn. Navolgend worden, per reclamant, de gemaakte zienswijze met betrekking tot het ontwerp-bestemmingsplan integraal weergegeven en van gemeentelijk commentaar voorzien. De brieven zijn integraal opgenomen in de losse bijlage die bij dit bestemmingsplan is gevoegd (zie “bestemmingsplan Dorp 2003, bijlage inspraak, overleg en procedure”, d.d. 27 januari 2003).

7.3.1

Mevrouw Kerssen-Veldkamp, Koningshof 92 (d.d. 9 oktober 2002) Omdat mijn eerdere reactie op het voorontwerp van dit bestemmingsplan niet geleid heeft tot enige wijziging, zie ik mij genoodzaakt mij opnieuw tot U te wenden. Mijn reactie heeft betrekking op het pand Koningshof 92 en op de daarbij behorende grond. Mijn bezittingen zijn in het bestemmingsplan verdeeld over drie bestemmingen: tuin (T), woningvlak (v, c, 3/6) en wonen (W). 1.

Op mijn grond kunnen volgens het vigerende bestemmingsplan “Koningshof 1972” drie woningen worden gebouwd. Deze bouwmogelijkheden zijn nu vervallen en daar maak ik ernstig bezwaar tegen. De argumentatie achter deze bestemmingswijziging is in het plan niet aangetroffen; met een separate uiteenzetting van de zijde van de gemeente ben ik het niet eens.


toelichting

75 -

De waarde van mijn grond daalt door deze bestemmingswijziging aanmerkelijk; de financiële consequenties van dit laten vervallen van dit laten vervallen van bouwrechten zal ik op de gemeente verhalen.

Gemeentelijk commentaar De strekking van de zienswijze van mevrouw Kerssen-Veldkamp wijkt niet af van de eerder ingediende zienswijze in het kader van artikel 6a WRO. In beginsel kan verwezen worden naar het gemeentelijk commentaar daarop als weergegeven in paragraaf 7.1.2. van de toelichting op het bestemmingsplan. Ten aanzien van het hier genoemde punt is aanvullend wel het volgende op te merken. In het bestemmingsplan “Koningshof 1972” staat zoals al eerder vermeld nog een klein deel van het bouwblok op het achterste gedeelte getekend. Bij nadere overweging is het niet als redelijk aan te merken de resterende bouwmogelijkheid in zijn geheel weg te laten. In de commissievergadering van 4 februari 2003 is het ontwerp bestemmingsplan Dorp 2003 (destijds “Dorp 2002”) ter behandeling aan de commissie REOI voorgelegd. In deze commissie is een nadere discussie omtrent de invulling van het perceel Koningshof 92 ontstaan. Uit deze discussie is voortgekomen dat gezocht dient te worden naar een passende oplossing voor de invulling van het perceel waarbij er overeenstemming zou zijn met mevrouw Kerssen-Veldkamp ofwel haar vertegenwoordigers en de omwonenden van Koningshof 92 te weten de familie Mooijman, Koningshof 78, de familie Doodeman, Koningshof 90 en de familie Bes-Huitema, Koningshof 80 (verder omwonenden). Het opheffen van het beeldbepalende van het huidige pandje zou hierbij geen probleem zijn. Na overleg is gekomen tot een woningvlak aan de voorzijde van het perceel met afmetingen van 13 meter breed bij 12 meter diep waarbij het woningvlak gelijk loopt met de perceelsgrens aan de Oranjelaan. Er is gekozen voor een goothoogte van 4 meter en een nokhoogte van 7 meter waardoor het kleinschalige karakter van de buurt enigszins behouden kan blijven. Behoud van de beeldbepalendheid is echter niet meer mogelijk gezien het feit dat het nieuwe woningvlak het oude woningvlak omsluit. Door het woningvlak geheel op de perceelsgrens aan de Oranjelaan te plaatsen zal bij realisering van het woningvlak hoogstwaarschijnlijk een naastliggend slootje gedempt moeten worden. Hierbij is dan ook aangegeven dat eventueel te vervallen water gecompenseerd zal worden in het naast gelegen stukje groen door bijvoorbeeld eventuele omlegging van het slootje. 2.

De verbeteringsmogelijkheden voor mijn huidige woning worden in het bestemmingsplan ernstig beknot. Het aangegeven woningvlak is ongeveer even groot en hoog als mijn huidige, uitermate kleine, woning. Tegen deze beknotting maak ik ernstig bezwaar. De mogelijkheden om de woning aan te passen aan hedendaagse eisen worden daardoor immers ernstig beknot. Dit is mede het gevolg van de sterk terugspringende tuingedeelten aan weerszijden van mijn woning. De argumentatie waarom de mogelijkheden teruggebracht worden zijn mij uit de toelichting niet duidelijk geworden en deze beknotting vind ik ook onbillijk, omdat bijvoorbeeld niet op een andere wijze compensatie wordt geboden. Voor de waardedaling van mijn pand en grond als gevolg van deze gewijzigde bestemming stel ik de gemeente aansprakelijk en zal ik schade op de gemeente verhalen.


toelichting

76 Gemeentelijk commentaar Zoals ook eerder opgemerkt is ten aanzien van de bouwmogelijkheden voor de bestaande woning op basis van het bestemmingsplan “Koningshof 1972” het overgangsrecht van toepassing, hetgeen in grote lijn inhoudt dat de woning maar maximaal 10 % van de bestaande afmetingen mag worden uitgebreid. Dat zou kunnen leiden tot een woning van maximaal ca. 360 m³. Ten opzichte van het geldende plan biedt het nieuwe plan een mogelijkheid de woning vergroten tot een diepte van 12 m en een breedte van 13 m. Met een goothoogte van 4 en nokhoogte van 7 m bedrag kan een inhoud van 858 m³ worden verkregen. Daarbinnen is heel wel een aan hedendaagse eisen aangepaste woning mogelijk. Ten opzichte van hetgeen onder het overgangsrecht op grond van het geldende bestemmingsplan mogelijk was kan dit niet worden aan gemerkt als beknotting. 3.

Mijn pand is aangemerkt als een beeldbepalende bebouwing. Dit betekent nog een verdere beknotting ten opzichte van het onder punt 2 gestelde. Tegen deze aanduiding maak ik bezwaar. Mij is onduidelijk welke criteria zijn gehanteerd bij aanwijzing van mijn pand. ook is het bestemmingsplanniet helder over de consequenties van deze aanduiding. Het is toch bevreemdend dat in het vigerende bestemmingsplan “Koningshof 1972” mijn pand nog is wegbestemd en dat het nu opeens waardevol is; waarom ben ik daarover niet tijdig ingelicht. Ook hierover geldt dat ik de eventuele financiële nadelen van deze nieuwe aanduiding op de gemeente zal verhalen.

Gemeentelijk commentaar De aanwijzing als beeldbepalend pand vloeide voort uit de inventarisatie van waardevolle panden, die bij het “”Beeldkwaliteitplan Pijnacker”” (Stichting Dorp, Stad & Land) is gemaakt. De uiteindelijke lijst is door de gemeenteraad vastgesteld, waarbij mogelijkheden zijn geweest om tegen de aanwijzing bezwaar te maken. De aanwijzing van het pand Koningshof 92 als beeldbepalend pand heeft zich derhalve al in een eerder stadium voltrokken. In het voorontwerp als in het ontwerp heeft de aanduiding op de plankaart als “beeldbepalend pand” overigens een “signalerende” functie. In de voorschriften is in de beschrijving in hoofdlijnen voor het historisch lint (zie ook paragraaf 4.3.1. van de toelichting) aangegeven welke kwalitatieve criteria gehanteerd dienen te worden bij het toetsen van bouwplannen. In het kader van de nieuwbouwmogelijkheid op het betreffende perceel komt de aanduiding “beeldbepalend pand” voor het huidige pand Koningshof 92 te vervallen. 7.3.2.

De heer H.J.M. Doodeman, Koningshof 90 (d.d. 9 oktober 2002) Mijn woning Koningshof 90 ligt binnen de begrenzing van genoemd ontwerpbestemmingsplan en heeft daarin de bestemming “Wonen” gekregen. Ook de aan mijn woning gebouwde garage valt binnen die bestemming. De eigendomsgrens van mijn perceel ligt 1 meter ten zuiden van mijn garage. De gronden, direct grenzend aan mijn garage, zijn op de plankaart van het ontwerp-plan aangewezen voor “Tuinen”; deze bestemming kent slechts zeer beperkte bouwmogelijkheden. Ten opzichte van het nu nog vigerende bestemmingsplan “Kerkweg en omgeving” worden mijn bouwmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan beperkt, met name waar


toelichting

77 het betreft de bouwmogelijkheden op bedoelde resterende strook grond naast de garage tot aan de erfgrens. In eerstgenoemd bestemmingsplan heeft die strook grond de bestemming “Eengezinshuizen in gesloten bebouwing (EG)”. Binnen die bestemming zou een verbreding van mijn garage mogelijk zijn. Binnen de regelgeving van het ontwerp Dorp 2002 is een dergelijke verbreding/vergroting niet meer mogelijk. Aangezien er naar mijn mening geen dringende redenen zijn mij die bouwmogelijkheid te ontnemen, verzoek ik u hierbij op de plankaart van het ontwerp-bestemmingsplan Dorp 2002 een wijziging aan te brengen in die zin, dat het bestemmingvlak met de woonbestemming van het woonblok waarin mijn woning is gelegen (in ieder geval dat gedeelte dat direct grenst aan mijn garage) in zuidelijke richting met 1 meter wordt vergroot. Overigens lijkt mij ook logisch dat de begrenzing van het desbetreffende bestemmingsvlak in dit geval samenvalt met de kadastrale erfgrens aan die zijde.

Gemeentelijk commentaar Met deze zienswijze wordt ingestemd. Momenteel zijn er geen steekhoudende argumenten om het bestemmingsplan ”Kerkweg en omgeving” op dit perceel te veranderen. het betreffende deel van het perceel is inmiddels bestemd, overeenkomstig het bestemmingsplan “Kerkweg en omgeving”. 7.3.3.

Railinfrabeheer (d.d. 9 oktober 2002) Wij verzoeken u de begrenzing van de bestemming Spoorwegdoeleinden te wijzigen in die zin dat deze overeenkomt met de eigendomsgrens van Railinfratrust (RIT). Deze gronden hebben primair een functie voor het goed functioneren en de instandhouding van de spoorbaan. Bijgaand bij deze fax zullen kopieën van kadastrale eigendomssituatie binnen het plangebied worden toegezonden. De strook welke grijs is weergegeven betreffen de gronden welke in eigendom zijn van NS Vastgoed. De tussengelegen witte strook geeft het eigendom van Railinfratrust weer. In verband met het kwaliteitsverlies als het gevolg van het verzenden per telefax zal ik de kadastrale tekeningen u ook per post toezenden.

Gemeentelijk commentaar Eigendomsverhoudingen worden niet geregeld in een bestemmingsplan. De wens om de bestemming “Groen” gedeeltelijk te wijzigen in de bestemming “Spoorwegdoeleinden” voor de realisatie van eventuele trafohuisjes en dergelijke onderschrijven wij niet. In de bestemming “Groen” dat zich naast de bestemming ”Spoorwegdoeleinden” bevindt worden andere bouwwerken, waarvan de hoogte niet meer dan 3 meter mag bedragen, toegestaan. Hieronder vallen dus ook trafohuisjes en dergelijke. Verder kunnen er eveneens eventueel fiets- en voetpaden, in- en uitritten en andere, ondergeschikte verhardingen worden gerealiseerd. De bestemmingen zoals die er liggen in het bestemmingsplan “Dorp 2002” zullen der halve het goed functioneren en de instandhouding van de spoorbaan niet hinderen. 7.3.4.

Hoogheemraadschap van delfland (d.d. 1 november 2002) Van het Hoogheemraadschap van Delfland is op 1 november 2002 een zienswijze op het ontwerp-bestemmingsplan “Dorp 2002” binnengekomen. De termijn voor het indienen van zienswijzen liep af op 10 oktober 2002. De zienswijze is dus na de wettelijke termijn binnengekomen en is daarom niet ontvankelijk.


toelichting

78 Ambtshalve is naar aanleiding van de brief nog wel het volgende op te merken. Samengevat wordt door het Hoogheemraadschap met verwijzing naar de zogenaamde “Watertoets”, die verplicht is gesteld om in ruimtelijke plannen water mee te wegen, gesteld dat in het plangebied onvoldoende waterberging aanwezig wordt veronderstelt om welke reden niet met het plan kan worden ingestemd. In de eerdere beantwoording van de zienswijze in het kader van het overleg ex artikel 10 Bro is reeds ingegaan op de opmerkingen van het Hoogheemraadschap. Aan de eerdere beantwoording in paragraaf 7.2.6. van de toelichting kan in dit verband nog het volgende worden toegevoegd. Het gebied van het bestemmingsplan “Dorp 2002” maakt deel uit van een groter stedelijk gebied waardoor de waterbergingsnorm van 325m³/ha over een groter gebied bezien dient te worden. Dat de noodzaak er is om iets met de waterproblematiek te doen wordt onderschreven. Gezien de startovereenkomst Waterbeleid 21e eeuw en bovengenoemde noodzaak wordt er momenteel een waterplan in samenspraak met het Hoogheemraadschap van Delfland gemaakt. Vooruitlopend daarop worden er reeds maatregelen genomen, zoals het plaatsen van een bergbezinkbassin in het plantsoen aan de Wilhelminasingel. 7.4.

Economische uitvoerbaarheid Voor zover de voorgestelde activiteiten financiële consequenties voor de gemeente hebben zal de financiële haalbaarheid worden aangetoond. Deze zal vóór vaststelling van het onderhavige bestemmingsplan als losse bijlage bij dit plan worden gevoegd.


toelichting

INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING KENSCHETS PLANGEBIED Ruimtelijke structuur Functionele structuur Milieu-aspecten 21

Recommend Documents