Jaarverslag
2010 1
2
Inhoud Voorwoord 3
1
Belangrijke ontwikkelingen
5
2 De klant 11 2.1 Verhuur woningen 12 2.2 Specifieke doelgroepen 17 2.3 Wonen, welzijn en zorg 17 2.4 Keuzevrijheid klanten 20 2.5 Klanttevredenheid 21 3 Vastgoed 23 3.1 Bestaande vastgoedportefeuille 24 3.2 Nieuwbouw 25 3.3 Aankoop 26 3.4 Verkoop 26 3.5 Herstructurering 26 3.6 Onderhoud 27 3.7 Renoveren 27 3.8 Duurzame energiemaatregelen 28 4 Leefbaarheid: gevarieerde wijken, vitale stad 31 4.1 Gevarieerde wijken 32 4.2 Vitale stad 35 4.3 Uitgaven leefbaarheid 36 5 Betrokkenheid van belanghebbenden bij beleid en beheer 39 5.1 Betrokken huurders 40 5.2 Strategisch akkoord met de gemeente Venlo 42 5.3 Overige belanghebbenden 42
3
6 De organisatie 45 6.1 Bestuurlijke organisatie 46 6.2 Bedrijfsorganisatie 46 7 Financieel beleid 51 7.1 Presteren naar vermogen 52 7.2 Resultaatontwikkeling 54 7.3 Vermogensontwikkeling 56 7.4 Waardering vastgoed 58 7.5 Ontwikkeling bedrijfsvoering 60 7.6 Treasury 62 7.7 Financiële continuïteit 63 7.8 Financiële kengetallen 65 7.9 Verkorte geconsolideerde jaarrekening 66 8
Verslag ondernemingsraad
71
9 Overige gegevens 75 9.1 Verbindingen 76 9.2 Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum 79 9.3 Meldingsplichtige besluiten 79 9.4 Verklaring bestuur inzake besteding middelen en resultaatbestemming 79 Accountantsverklaring 81
Voorwoord 4
5
Niet alleen de corporatie zelf heeft een gedaanteverwisseling ondergaan. Ook de besturen van beide corporaties namen per 31 december 2010 afscheid. Per 1 januari ben ik aangesteld als directeur-bestuurder van Woonwenz. Hoewel 2010 in het teken van de fusie stond, heeft de woningstichting uiteraard ook in dit verslagjaar weer haar steentje bij kunnen dragen aan de volkshuisvesting. Dat we op het goede spoor zitten, bewijst het feit dat we ruimschoots voldoen aan de eisen die Europa en de Nederlandse regering aan de woningcorporaties stellen. 93% van onze woningen wordt toegewezen aan de doelgroep hetgeen ruim boven het percentage van 90% ligt dat de regering ons opdraagt. Ook onze bedrijfsvoering is gezond, waardoor de continuïteit van de huisvesting is gegarandeerd. Dat is in de huidige tijd niet meer vanzelfsprekend. Ook de corporaties hebben in hun bedrijfsvoering last van tegenvallende verkoopcijfers van huizen. Daarnaast zullen de verhuurders in Nederland collectief worden belast met een heffing van 750 miljoen euro. Door evenwichtig financieel beleid zijn wij evenwel in staat om deze lastige tijden te doorstaan.
2010 was een jaar waar we verder hebben gebouwd aan onze toekomst. Die toekomst zit in de projecten die de komende jaren worden opgeleverd en de extra investeringen die we ten behoeve van de leefbaarheid doen. Wij hebben niet alleen in stenen geïnvesteerd. De leefbaarheid in onze wijken hebben we in 2010 naar een hoger plan getild. Doelgerichte investeringen zoals inzet van buurtcoördinatoren en de start van enkele pilots op het gebied van wonen, welzijn en zorg worden gecontinueerd. Naast de subjectieve beleving van een betere leefomgeving komt dit ook terug in objectieve gegevens zoals de afname van het aantal verhuizingen en klachten met betrekking tot bijvoorbeeld overlast. Als nieuwe directeur-bestuurder kijk ik met veel vertrouwen naar de toekomst, omdat in 2010 en de voorgaande jaren een stevig fundament voor Woonwenz is gelegd. Frank van Engelen Directeur-bestuurder Woonwenz
Jaarverslag 2010 Voorwoord
Het jaar 2010 was een bijzonder jaar voor Woningstichting Venlo-Blerick. In december tekenden de besturen van Woningstichting VenloBlerick en Woningstichting Arcen en Velden het fusiebesluit. Daarmee hief Woningstichting Arcen en Velden zichzelf op en ging zij samen met Woningstichting Venlo-Blerick. Samen heten beide corporaties per 1 januari 2011 Woonwenz, woningcorporatie sinds 1907.
Belangrijke ontwikkelingen 2010 6
1 7
en
Op 21 december 2009 tekenden Woningstichting Venlo-Blerick en Woningstichting Arcen en Velden een intentieovereenkomst voor fusie. Het fusietraject ging van start. Er heeft een due diligence onderzoek plaatsgevonden, uitgevoerd door Ernst & Young, waaruit geen hindernissen tot fusie voortkwamen. Ook is tijdens het fusietraject een ruimhartig sociaal statuut opgesteld in overleg met de OR van Woningstichting Venlo-Blerick, de medewerkers van Woningstichting Arcen en Velden en de vakbonden. Daarnaast is er uitgebreid overleg geweest met de huurdersverenigingen van Woningstichting VenloBlerick en Woningstichting Arcen en Velden. Helaas was Huurdersvereniging Arcen, Lomm en Velden niet overtuigd van een meerwaarde van fusie. Dankzij een uitgebreide uitleg van de besturen van Woningstichting Arcen en Velden en Woningstichting Venlo-Blerick over de meerwaarde van fusie en met name de isolatie-maatregelen die Woonwenz wil nemen in vele woningen in de dorpen Arcen, Lomm en Velden, hebben de leden van de Huurdersvereniging Arcen, Lomm en Velden alsnog ingestemd met de fusie. Na een positieve uitkomst van het due diligence onderzoek, een positief advies van de huurdersvereniging Arcen, Lomm, en Velden, de Huurdersbelangenvereniging Venlo-Blerick e.o., het Centraal Fonds Volkshuisvesting en gemeente Venlo en een vastgesteld sociaal statuut kon de fusie tussen Woningstichting Venlo-Blerick en Woningstichting Arcen en Velden worden voltooid.
Bestuurswisseling
Op 15 maart 2010 heeft de directeur-bestuurder van Woningstichting Venlo-Blerick, Arnold Van Hoof, bekend gemaakt dat hij tot het besluit is gekomen om per 1 januari 2011 zijn functie te beëindigen. In 2011 moeten er namelijk belangrijke vernieuwingen plaatsvinden, zoals het opstellen van een nieuw ondernemingsplan en het maken van strategische meerjarenafspraken met de gemeente Venlo. De heer Van Hoof heeft aangegeven deze visie- en organisatieontwikkelingen over te willen laten aan een nieuwe directeur die ook de verantwoordelijkheid kan nemen voor de uitvoering van deze afspraken. Een delegatie van de Raad van Toezicht is gestart met een wervingsprocedure in samenwerking met een wervingsbureau. Aan de hand van gesprekken met de heer Van Hoof, de Raad van Toezicht, het MT en een inbreng van de Ondernemingsraad is een profielschets opgesteld. Tot ieders tevredenheid heeft dit geleid tot de aanstelling van Frank Van Engelen als directeur-bestuurder van Woonwenz per 1 januari 2011.
Jaarverslag 2010 Belangrijke ontwikkelingen 2010
Fusie Woningstichting Venlo-Blerick Woningstichting Arcen en Velden
Naamswijziging 8
Na een lang proces, waarin onze medewerkers mee hebben gedacht, is gekozen voor de nieuwe naam Woonwenz. Deze naam maakt duidelijk waar wij voor staan: Wonen enzovoorts, Wonen en Meer. Immers, onze activiteiten houden niet op bij het bieden van een dak boven het hoofd van onze huurders. Daarbij komt dat wij de komende jaren nog intensiever willen investeren in klantgericht werken. Maatwerk wordt steeds belangrijker, nu mensen meer te kiezen hebben en het aantal inwoners van Venlo niet meer groeit. De WENS van de klant wordt leidend waar het gaat om bouwprojecten, stadsvernieuwing en leefbaarheid. De rechtstreekse voorloper van Woonwenz is de Venlosche Bouwvereeniging uit 1907, een van de oudste corporaties in Nederland en de oudste van de regio Noord-Limburg. De missie uit die tijd was het bieden van huisvesting voor “de braave maar minder bemiddelde arbeider”. Ondanks dat onze taken nu veel breder zijn, is Woonwenz nog altijd trouw aan dit ideaal. Als pay-off is daarom gekozen voor: woningcorporatie sinds 1907.
Overheidsmaatregelen
• Vogelaarheffing Het vorige Kabinet, ‘Kabinet-Balkenende IV’, wees in Nederland 40 zogenaamde krachtwijken aan waar, gelet op achterstandsituaties, extra geïnvesteerd diende te worden. Er was in het regeerakkoord geen budget gereserveerd. De benodigde middelen zouden substantieel door corporaties met woningbezit buiten die 40 wijken opgebracht moeten worden. Het kabinet stelde de zogenaamde Vogelaarheffing in. Woningstichting Venlo-Blerick wordt aangeslagen voor circa € 330.000 per jaar. Wij vinden het fundamenteel onjuist te moeten bijdragen aan investeringen van andere corporaties die deze bijdragen in merendeel niet nodig hebben. Bovendien kunnen wij geen enkele invloed uitoefenen op de investeringen waarvoor onze bijdragen gebruikt worden. Wij hebben dan ook bezwaar aangetekend tegen de Vogelaarheffing 2008 en 2009. Wij staan daarin niet alleen. Ruim 200 corporaties hebben
eveneens een dergelijk bezwaar ingediend. In 2010 heeft de Rechtbank het beroep van de corporaties tegen de Vogelaarheffing gegrond verklaard en heeft alle heffingsbesluiten vernietigd. De Rechtbank is van oordeel dat de heffing niet in overeenstemming is met de Europese regelgeving betreffende staatssteun. Het CFV heeft aangekondigd in hoger beroep te gaan bij de Raad van State. Tegen de Vogelaarheffing 2010 is inmiddels ook een bezwaar ingediend. • Europa Europa wordt steeds belangrijker in de praktijk van corporaties. Meer en meer hebben kaderstelling en regelgeving uit Brussel invloed op de woningcorporaties in Nederland. Het gaat dan om onderwerpen als staatssteun, Europese aanbesteding, mededinging en bijvoorbeeld bouwregelgeving. De ministeriële regeling “Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting” treedt per 1 januari 2011 in werking. Met deze interim regeling geeft Nederland op onderdelen uitwerking aan het Besluit van de Europese Commissie rondom bestaande en nieuwe staatssteun en de Nederlandse woningcorporaties. Op andere onderdelen vindt de komende tijd nog nadere uitwerking plaats. Conform deze regeling is bepaalde staatssteun toegestaan als ten minste 90 procent van de vrijkomende huurwoningen tot de toeslaggrens wordt verhuurd aan huishoudens met een maximaal inkomen van € 33.614. Staatssteun blijft mogelijk voor maatschappelijk vastgoed, maar het moet boven een drempelbedrag Europees worden aanbesteed. Aangezien Woningstichting Venlo-Blerick in 2010 al voldeed aan de 90%-norm, lijkt het vooralsnog geen grote veranderingen teweeg te brengen. Eind 2010 is onze financieringsportefeuille doorgelicht en begin 2011 wordt een beleid opgesteld over de woningtoewijzing, gerelateerd aan deze nieuwe regelgeving. Ook wordt in 2011 onderzocht wat de impact van deze regelgeving voor Woonwenz betekent op lange termijn.
Woonwenz: Wonen ENZovoorts, Wonen en Meer...
Krimpdiscussie
De behoefte aan nieuwe woningen in Venlo neemt af. De bevolking stabiliseert. De laatste vijf jaar is er zelfs sprake van een jaarlijkse geringe afname. Beperkte groei van de woningvoorraad is nog wel nodig door de gezinsverdunning. Rond 2026 wordt ook daar het omslagpunt bereikt. De omvang van de doelgroep woningzoekenden waar de woningstichting zich primair op richt, daalt naar verwachting eveneens rond 2026. In Tabel 1 zijn belangrijke cijfers afgebeeld die wij hanteren voor ons Strategisch Voorraadbeheer.
2010
2020
2030
100.444
99.540
96.040
Aantal huishoudens
44.960
47.259
47.517
Aantal eenpersoonshuishoudens
15.236
16.843
17.292
Aantal meerpersoonshuishoudens
29.724
30.416
30.225
Aantal huishoudens onder huurtoeslaggrens
13.712
14.955
14.437
Aantal huishoudens boven huurtoeslaggrens
31.248
32.304
33.080
Aantal inwoners
Bron: Primos ©, ABF Research B.V. Delft Tabel 1
Nu er een kentering komt in de groei dient er meer kritisch naar de bestaande woningvoorraad gekeken te worden. Ongunstig is dat de omvangrijke bouwstromen uit de jaren ´60 en ´70 van de vorige eeuw in relatief korte
9
Belangrijke ontwikkelingen 2010
- Het regeerakkoord kondigt een heffing aan voor woningverhuurders (ook commerciële) als bijdrage aan de huurtoeslag. Onvermijdelijk gaat die fors ten koste van miljarden aan investeringen van corporaties in bijvoorbeeld woningbouw, energiebesparing en wijkaanpak. - Huurders van een corporatiewoning krijgen het recht hun woning tegen een redelijke prijs te kopen. - Het inflatievolgend huurbeleid wordt voor de grootste groep huurders (beneden € 43.000) voortgezet. Aan huurder met een inkomen boven € 43.000 mag een huurverhoging van 5% + inflatie worden berekend. Hieruit blijkt dat de investeringscapaciteit van woningcorporaties de komende vier jaar verder zal worden beperkt. De exacte impact is nog onbekend, aangezien het beleid nog niet is doorgevoerd.
Prognose gemeente Venlo
Jaarverslag 2010
• Kabinet Op 30 september 2010 bereikten de Tweede Kamerfracties van VVD en CDA het regeerakkoord, dat als motto heeft ‘Vrijheid en verantwoordelijkheid’. Het regeerakkoord is de leidraad voor het beleid van het kabinet-Rutte-Verhagen. Het regeerakkoord bevat ingrijpende wijzigingen voor woningcorporaties. De belangrijkste hiervan zijn:
10
tijd, pakweg tussen 2010 en 2030, gedateerd raken. Omvangrijke sloop van deze complexen is niet haalbaar vanwege de financiële onmogelijkheid om vervangende nieuwbouw met lage huren te realiseren. Een nieuw Strategisch Voorraadbeleid is opgezet en naar aanleiding hiervan is in 2010 gestart met een analyse van een aantal woningcomplexen, vooral portieketagewoningen, op hun toekomstige marktpositie. Aan komende meerjarenramingen voor sloop, onderhoud en herbestemming zal een continu actueel gehouden Strategisch Voorraadbeheer ten grondslag liggen. In 2010 heeft Woningstichting Venlo-Blerick overleg gehad met de Commissie-Deetman, een commissie onder voorzitterschap van oud-minister Wim Deetman, die de provincie Limburg adviseerde over het treffen van maatregelen voor de krimp van de bevolking. Tijdens dit overleg heeft Woningstichting Venlo-Blerick samen met andere gesprekspartners rondom het thema wonen, aangegeven dat problemen rondom krimp zijn te voorkomen door samen te werken, kansen te benutten, te redeneren vanuit kwaliteiten, flexibiliteit te creëren en leegstand te voorkomen.
Interne veranderingen
In 2009 heeft Woningstichting Venlo-Blerick een eerste stap gezet naar een klantgerichtere organisatie door het uitvoeren van het project “Klantgericht mutatieproces”.
Het proces is vanuit de klant gedefinieerd en horizontaal georganiseerd en zodoende op een efficiënte en effectieve manier ingericht. Dit project is in 2010 opgeleverd. In 2010 is gestart met het project Klantenservice, waardoor een tweede stap is gezet in het klantgericht werken. Hierbij is een centrale klantenservice opgericht waar een klant terecht kan met alle mogelijke klantvragen via diverse kanalen. De nieuwe Klantenservice kan alle klantvragen op een eenduidige manier afhandelen en heeft een dusdanige bezetting dat de bereikbaarheid zal worden verbeterd. In 2011 wordt bezien hoe de Klantenservice nog beter kan worden ingezet voor onze klanten. Het project Klantgericht werken wordt hiermee vervolgd. Daarnaast is in 2010 ook aandacht besteed aan de verbinding tussen de ondernemingsdoelstellingen en de bijdrage daarin van elke medewerker. Het gaat hierbij om het meten en belonen van de arbeidsprestatie in het belang van het bedrijf, waardoor een belangrijke stap is gezet in de ontwikkeling naar een resultaatgerichte cultuur. Vanuit deze gedachtegang zijn wij in 2010 gestart met het invoeren van een nieuwe resultaatgerichte beoordelingscyclus. Alle medewerkers en leidinggevenden zijn getraind in deze nieuwe manier van beoordelen, waarbij 2010 werd beschouwd als proefjaar. In 2011 wordt de nieuwe resultaatgericht beoordelingscyclus definitief ingevoerd.
Financieel en inhoudelijk volledig op koers
Evaluatie Strategisch Akkoord gemeente Venlo
JBelangrijke ontwikkelingen 2010
Deze evaluatie heeft voor het eerst pas plaatsgevonden in december 2010. Hieruit bleek dat Woningstichting VenloBlerick zowel financieel als inhoudelijk volledig op koers van de afspraken lag. Echter is er ook aan aantal projecten die minder goed zijn verlopen dan beoogd. In paragraaf 5.2 wordt de voortgang van het Strategisch Akkoord nader toegelicht.
11 Jaarverslag 2010
In oktober 2007 sloten de Venlose woningcorporaties een Strategisch Akkoord (STRAK) met de gemeente Venlo, waarin de afspraak werd gemaakt dat de corporaties een substantieel deel van hun vermogen zouden inzetten voor de stad. Dit was gebaseerd op gezamenlijke en bilaterale afspraken voor de periode 2007-2011 over maatschappelijke activiteiten en investeringsprojecten. Hierbij is de afspraak gemaakt dat een jaarlijkse evaluatie zou plaatsvinden die zowel bestuurlijk en met de gemeenteraad inhoudelijk besproken diende te worden.
De klant
12
2 13 Jaarverslag 2010
In de huidige woningmarkt richten wij
toenemend kritischer en divers in culturele
ons eveneens op de middeninkomens. Wij
opvattingen en sociaal-economische positie.
verhuren
Als woningstichting zijn we pas tevreden als de
prijssegment boven de sociale huurprijs, via
klant dit ook is. Onze kerntaak is en blijft het
onze dochteronderneming Maesteyn. Door
bieden van goede huisvesting aan met name die
deze verbreding van ons aanbod bevorderen wij
groepen mensen die daartoe op eigen kracht
gevarieerde woningbouw in buurten en wijken
niet in staat zijn. Aan deze klanten verhuren wij
en brengen wij ontbrekende woningen op de
het overgrote deel van ons bezit. Wij streven
markt die voor deze doelgroep betaalbaar zijn.
er naar dat de woonlasten voor deze klanten betaalbaar blijven. Aandachtspunt hierbij vormt de toenemende wettelijk opgelegde eisen aangaande energiebesparende maatregelen en de stijgende energielasten.
middeldure
woningen,
in
het
De Klant
De klanten die van ons woningen huren zijn
14
2.1
Verhuur woningen
2.1.1
Betaalbare woningvoorraad
Eind 2010 hadden wij 6.551 betaalbare huurwoningen (doelstelling STRAK minimaal 6.000). In Tabel 2 is een overzicht van het aantal woningen naar huurprijs uiteengezet. Woningen naar huurprijs* Goedkoop (< € 357,37)
31-12-2010
31-12-2009
1.386
1.681
Middelduur (€ 357,37 - € 548,18)
5.165
5.007
Betaalbare woningvoorraad
6.551
6.6d88
Duur (€ 548,18 - € 647,53)
232
169
Geliberaliseerd (> € 647,53)
120
115
Woningen uit exploitatie genomen (huurprijs € 0)
119
144
7.022
7.116
Totale woningvoorraad
* De hier gehanteerde huurprijsgrenzen zijn overgenomen uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en gelden per 1 juli 2009. Tabel 2
In 2010 werd 93% van de vrijkomende huurwoningen verhuurd aan huishoudens met een inkomen tot € 33.000 per jaar (doelstelling minimaal 90%). Dit is afgebeeld in Tabel 3. Belastbaar inkomen
Aantal opnieuw verhuurde woningen
Minder dan € 33.000 Meer dan € 33.000 Totaal
445 36 *481
* Betreft het aantal verhuringen inclusief verhuringen via Maesteyn BV Tabel 3
2.1.2
Huurverhoging 2010
De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2010 was gelijk aan de inflatie over 2009 en bedroeg 1,2% (maximale landelijke huurverhoging 1,2%). De verdeling van de huurverhoging over de woningen is uiteengezet in Tabel 4.
Wij vinden het onze taak om de kosten van wonen voor deze doelgroep betaalbaar te houden
Percentage huurverhoging per 01-07-2010
Woningen sociale verhuur verhuurmarktgerichte verhuur
Woningen marktgerichte verhuur Totaal aantal woningen
41
257
1,2%
6.319
479
6.798
3,5%
*6
0
6
6.541
520
**7.061
Totaal
* Deze huurstijging betreft de verhuur aan een zorginstelling waarmee contractueel vaste huurverhogingen zijn afgesproken. **Exclusief 48 woningen met een huurprijs van € 0. Deze woningen zijn uit exploitatie genomen, vanwege sloopplannen en/of herstructurering. Tabel 4
In 2010 is één bezwaarschrift binnengekomen tegen de huurverhoging. Dit is nog in behandeling bij de huurcommissie.
2.1.3
Reduceren overige woonlasten
Voor een grote groep van onze huurders nemen de woonlasten een aanzienlijk deel van het besteedbaar inkomen in beslag. Wij vinden het onze taak om de kosten van wonen voor deze doelgroep betaalbaar te houden. Niet alleen de huurprijs is bepalend voor de hoogte van de woonlasten, maar in toenemende mate zijn ook overige woonlastencomponenten van groot belang. Een integraal landelijk beleid en toezicht op de ontwikkeling van totale woonlasten, is helaas niet voorhanden. Een aantal woonlastencomponenten is door ons niet te beïnvloeden, zoals gemeentelijke heffingen, energieprijzen en de verzekeringspremies. Wel achten wij de servicekosten, de kosten van huurdersonderhoud en het energieverbruik door ons beïnvloedbaar. Met name op deze drie terreinen voeren wij een voor huurders prijsdrukkend beleid.
Reduceren servicekosten Ook in 2010 is het reduceren van servicekosten en de daarmee gepaard gaande administratieve lastenverlichting een aandachtspunt geweest. Wij streven er naar om servicekosten die niet of moeilijk zijn te herleiden tot individuele gebruikers en servicekosten van financieel beperkte omvang, onder te brengen in de algemene bedrijfskosten. In wezen zijn deze kosten onlosmakelijk verbonden met de verhuur van de woning. In 2010 is aan alle bewoners, van de complexen waar in het bedrag servicekosten een financiële bijdrage verdisconteerd was voor de buurtbeheerder, de mogelijkheid geboden om hiervan af te zien. Om dit te realiseren moest 70% van de bewoners van het complex akkoord gaan met deze reductie in geld en in service en komt de buurtbeheerder alleen nog in het complex indien daartoe aanleiding is. Indien de servicekosten buurtbeheerder gehandhaafd wordt, bezoekt de buurtbeheerder een vastgestelde tijdsduur per week het complex. Van deze dienstverlening hebben vier complexen gebruik gemaakt.
De klant
216
Jaarverslag 2010
0,0%
15
16
Reduceren huurdersonderhoud Kleine reparaties, die volgens de huurwetgeving ten laste van de huurder komen, leiden vaak tot onbegrip bij de huurders. De onvrede die hieruit voortkomt, hebben wij in één keer weggenomen door een belangrijk deel van dit kleine huurdersonderhoud op onze kosten uit te voeren. Enkele voorbeelden van klein huurdersonderhoud zijn reparaties aan sanitaire onderdelen en hang- en sluitwerk van binnendeuren, verstoppingen van binnen- en buitenriolering en het vegen van ventilatiekanalen. Een overzicht van het klein huurdersonderhoud is opgenomen in Tabel 4.
Aantal reparaties klein huurdersonderhoud Kosten klein huurdersonderhoud
2010
2009
2.506
2.234
€ 209.662
€ 203.942
Tabel 4
Reduceren energieverbruik Door het aanbrengen van individuele meters in woningcomplexen met een collectieve CV-installatie betaalt de huurder naar rato van het eigen verbruik. De ervaring leert dat het totale verbruik hierdoor afneemt. Dit heeft een positief effect op de woonlasten en ook op het milieu. In 90 woningen met een collectieve CV-installatie zijn in het afgelopen jaar collectieve meters omgezet naar individuele meters. In het Strategisch Akkoord is opgenomen om de energieprestaties van circa 1600 woningen te verbeteren door het eerder dan gepland vervangen van de individuele cv-ketel. In 2010 zijn in totaal 537 cv-ketels regulier en vervroegd vervangen, waardoor de gemiddelde leeftijd van cv-ketels is verlaagd van 21 jaar naar 17 jaar. De vervroegde vervanging leidt tot een substantiële verlaging van de woonlasten voor de huurders.
Naast de investeringen die de woningstichting doet om het energieverbruik te verlagen, zijn ook de huurders zelf betrokken bij het besparen van energie. Het Energieplatform heeft het programma “Beter Peter“ ontwikkeld met als doelstelling om in samenwerking met huurders die hieraan deelnemen een jaarlijkse energiebesparing van minimaal 10% te realiseren. In 2010 is aan huurders in de stadsdelen Venlo en Blerick de mogelijkheid geboden om gedurende 2 jaar te werken aan een dergelijk persoonlijk actieplan. In paragraaf 3.7 wordt het gebruikt van duurzame energiemaatregelen nader toegelicht.
2.1.4 Woningtoewijzing
Om de verbreding van de klantenkring helder te positioneren heeft Woningstichting Venlo-Blerick een organisatorische scheiding aangebracht tussen de segmenten sociale verhuur en marktgerichte verhuur. In 2006 is voor de marktgerichte verhuur de aparte vennootschap Maesteyn BV opgericht. Bij Maesteyn BV is sprake van selectie, gericht op marktconforme huurvoorwaarden en verbreding van de klantenkring. Woningstichting Venlo-Blerick blijft zich richten op de primaire doelgroep met een jaarinkomen beneden € 33.000. In 2010 zijn in totaal 481 woningen verhuurd, waarvan 4 nieuwbouwwoningen. Het reguliere mutatiecijfer bedraagt 6,7% en is lager dan in 2009 (7,4%). Het aantal verhuringen per marktvenster is af te lezen in Tabel 5. Verhuur woningen 2010 Nieuwbouw
Woningstichting Venlo-Blerick
Maesteyn BV
Totaal
0
4*
4
Bestaande bouw
441
36
477
Totaal
441
40
481
* Dit betreft nieuwbouwwoningen die in 2010 zijn opgeleverd Tabel 5
Verhuur naar leeftijd Van de verhuringen vindt 59% plaats aan huurders jonger dan 40 jaar (58% in 2009). Dit is nog steeds een belangrijke groep, die voor een groot deel bestaat uit (her)starters op de woningmarkt. Als gevolg van de vergrijzing vindt ook een groot deel van de verhuringen plaats aan huurders ouder dan 60 jaar. In 2010 werd 18% van de woningen verhuurd aan deze doelgroep (20% in 2009). De verhuur naar leeftijd is afgebeeld in Figuur 1. Verhuur naar leeftijd
Figuur 1
Verhuur naar samenstelling huishouden De woningverhuur vindt voor het grootste deel (84%) plaats aan huishoudens van één of twee personen. De gemiddelde huishoudgrootte bij nieuwe verhuringen is van 1,55 in 2009 gestegen naar 1,64 in 2010. De verhuur naar samenstelling van het huishouden is afgebeeld in Figuur 2. Verhuur naar samenstelling huishouden
Figuur 2
17 Jaarverslag 2010 De klant
Bij de woningtoewijzing wordt door Woningstichting VenloBlerick gebruik gemaakt van het aanbodmodel. Urgent woningzoekenden krijgen voorrang bij de toewijzing. Indien er geen urgent woningzoekende kandidaat is, wordt met de woning geadverteerd in een huis-aan-huis blad en op onze website. Bij iedere woningtoewijzing wordt het belang van de zittende huurders in de buurt afgewogen tegen het belang van de individuele woningvrager. In gebieden waar de leefbaarheid ernstig onder druk staat, vindt in bepaalde gevallen maatwerk plaats. Dit wordt verder toegelicht in Hoofdstuk 4.1.4.
2.1.5 18
Overige verhuurcijfers
Eind 2010 bedroeg de gemiddelde huur, als percentage van de maximaal redelijke huur 69,1%. Hiermee ligt de relatieve huurprijs op een lager niveau als landelijk (71,5% in 2009). Absoluut gezien ligt de gemiddelde maandhuur per woning van € 417 in 2010, hoger dan het landelijk gemiddelde van 2009 (€ 411). Evenals in 2009 is het aantal ontruimingen lager dan de jaren daarvoor. Dit heeft te maken met de individuele, directe en vroegtijdige benadering van betrokkenen. De huurderving wegens leegstand is afgenomen ten opzichte van 2009. Deze ontwikkeling is het resultaat van een herdefinitie van het mutatieproces. Leeggekomen woningen worden nu eerder opnieuw verhuurd. Er was in 2010 geen structurele leegstand door gebrek aan vraag. Een overzicht van alle overige verhuurcijfers, deels met een landelijke vergelijking, is af te lezen in Tabel 6. Corporatie in Perspectief Huur in procenten van de maximaal redelijke huur Gemiddelde maandhuur per huurwoning in € Mutatiegraad Huurachterstand in % van de jaarhuur Huurderving in % van de jaarhuur Overige kengetallen verhuur Aantal huurharmonisaties Gemiddelde huurharmonisatie in € Vordering vertrokken huurders in € Dotatie dubieuze debiteuren in € Aanzegging tot ontruiming Ontruimingen Gemiddelde huurstijging in procenten * Kengetallen afkomstig uit rapportage “Corporaties in perspectief 2010” van CFV Tabel 6
2010
2009
landelijk 2009*
69,1
71,3
71,5
417 6,8% 0,7 0,7
401 7,7% 0,5 1,1
411 8,4% 1,2 1,5
2010 421 36 607.000 164.000
2009 444 46 506.000 149.000
30 15 1,16
39 24 2,5
Samenwerking in wonen, welzijn en zorg om vergrijzing te faciliteren
Partnerinstelling
2.2
Specifieke doelgroepen
22 5
Dichterbij
Begeleid wonen voor verstandelijk beperkten
54
Mensana
Begeleid wonen voor psychiatrische patiënten Resocialisatie exgedetineerde vrouwen
48
Fokus
Aangepaste woningen voor meervoudig gehandicapten
15
Gemeente Venlo
Huisvesting woonwagenbewoners
46
Begeleid wonen voor lichamelijk beperkten Huisvesting lichamelijke Pluryn Werkenrode en/of verstandelijke gehandicapten Totaal
14
Exodus
Tenslotte hebben we 17 asielzoekers gehuisvest in opdracht van de gemeente Venlo (taakstelling: 19).
SGL
Wonen, welzijn en zorg
De steeds verdergaande (dubbele) vergrijzing stelt veel eisen aan producten die nodig zijn, om wonen en leven van ouderen goed te faciliteren. Daarvoor is intensieve samenwerking tussen partners in wonen, welzijn en zorg nodig. De gemeente Venlo heeft daartoe voor de periode 2008-2012 een leidraad opgesteld voor het integraal handelen op deze terreinen. Daarvan afgeleid vinden een aantal activiteiten plaats waaraan de woningstichting met veel initiatief deelneemt.
6
4 214
Tabel 7
Partnerinstelling
Stichting Wel.kom Blijf van mijn Lijf
Omschrijving project
Wonen op Proef (WOP) Begeleid wonen vrouwen Blijf van mijn Lijf huis Stichting Doortocht Huisvesting bewoners Doortocht Jongeren Informatie Huisvesting op verzoek Punt van JIP Mensana Huisvesting bewoners Mensana Exodus Huisvesting bewoners Exodus Totaal Tabel 8
Aantal personen 6 7 1 6 1 2 23
19
De klant
Leger des Heils Domus Stichting Doortocht Sociaal pension
Ook helpen we partnerinstellingen aan huisvesting om tijdelijk begeleid wonen te faciliteren, met als doel om uiteindelijk zelfstandig te wonen. In 2010 hebben we één persoon geholpen, die een begeleidingstraject heeft afgerond. Een overzicht van het aantal personen dat in 2010 via een begeleid wonen traject of op verzoek van een partnerinstelling door ons is gehuisvest, is afgebeeld in Tabel 8.
2.3
Aantal woonlocaties
Jaarverslag 2010
In totaal exploiteren wij 214 permanente woongelegenheden voor bijzondere aandachtsgroepen. Daarnaast is in 2010 een locatie in onderzoek genomen voor permanente huisvesting van begeleid wonen. In Tabel 7 is een overzicht opgenomen van deze activiteiten voor bijzondere aandachtsgroepen.
Omschrijving project
2.3.1 Woningvoorraad 20
De bestaande woningvoorraad is in 2010 volledig getoetst aan een opgesteld kader, waaraan een woning minimaal moet voldoen om geschikt te zijn voor bewoners die een meer of mindere zorgvraag hebben. Hierdoor is er per woning duidelijk wat er ontbreekt om de woning aan het kader te laten voldoen en kan vanaf 2011 worden bepaald welke woningen geschikt gemaakt kunnen worden voor bewoning met zorg. Indien er bij een individuele bewoner sprake is van lichamelijke beperkingen, anticiperen wij daarop door het aanbrengen van woningaanpassingen op grond van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Ook zijn een aantal nieuwbouwinitiatieven ondernomen die specifiek gericht zijn op het terrein van wonen, welzijn en zorg, zie Tabel 9. Project
Programma
Planning
Crescendo, Venlo-CentrumZuid
42 zorgappartementen, 74 huurappartementen, ca. 1600 m2 zorginfra, 5 groepswoningen, ca. 90 parkeerplaatsen (i.s.m. De Zorggroep)
Oplevering gepland in 2011
Hertogin Isabella, Venlo-Oost Wachtpoststraat, Venlo-Centrum
61 woonzorgappartementen, Oplevering ca. 275m2 welzijnsruimte gepland in 2011 Oplevering 17 zorgappartementen, gepland in 5 groepswoningen met 2012 ontmoetingsruimte
Kloosterstraat, Velden
13 zorgappartementen, praktijkruimte
Onder de Wieën, Blerick
55 zorgappartementen en 7 groepswoningen
Tabel 9
Oplevering gepland in 2012 Oplevering gepland in 2014
Ook overige nieuwbouw realiseren wij voor een belangrijk deel op een dusdanige wijze, dat bewoners zo lang mogelijk zelfstandig in hun woning kunnen blijven wonen. Bij grondgebonden woningen kiezen wij, zoveel als mogelijk, voor een volledig woon- en leefprogramma op de begane grond. De locatie ten opzichte van voorzieningen en een levensloopbestendige woonomgeving, zijn daarbij belangrijke aandachtspunten.
2.3.2
Huizen van de Wijk
De woningstichting heeft in het verleden in veel complexen zogenaamde ontmoetingsruimtes gerealiseerd, waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten en in een aantal gevallen gebruik kunnen maken van geïndiceerde dagbesteding. In Tabel 10 zijn de ontmoetingsruimtes en ruimtes met dagbesteding weergegeven. Ontmoetingsruimtes
Ruimtes met dagbesteding
D’n Baand ‘t Sprungske Veerpaerdjes Casinopark Maria Regina Tegelseweg De Houtsnip
Ruysdonck 5-sprong Keijsershof Julianaflat
Tabel 10
Naast de hierboven genoemde fysieke activiteiten heeft de woningstichting eerste stappen gezet om tot realisatie van een Multifunctionele accommodatie in het gebied “boven op de berg” in Venlo-Oost te komen. In het gebied Casinoweg, Ericaweg, Leutherweg wordt een Huis van de Wijk voorzien, samen met een basisschool. Het huis van de wijk wordt gerealiseerd door de woningstichting. De school wordt gerealiseerd door de gemeente Venlo.
2.3.3
Venlo Droom
Door Proteion, Dichterbij, De Zorggroep, Gemeente Venlo, Zorgkantoor Noord- en Midden-Limburg, Wel.kom en Woningstichting Venlo-Blerick is in 2010 met veel energie gewerkt aan een innovatieve beweging die Venlo Droom heet. Venlo Droom stelt zicht tot doel om Wonen, Welzijn en Zorg niet meer aanbodgestuurd, maar vraaggestuurd vorm te geven. Dit betekent dat er hordes genomen moeten worden, zoals het afschaffen van diverse regels, de klant en niet de professional stuurt, samenwerken binnen de piketpalen van marktwerking, et cetera. Globale doelen zijn een grotere betrokkenheid van burgers en daardoor grotere klanttevredenheid bij invulling van klantwensen en een bezuiniging van kosten door onder andere het voorkomen van professionele doublures en door echte samenwerking. In 2011 starten de eerste pilotprojecten en worden de eerste resultaten gemeten.
2.3.4 Prestaties woningaanpassingen
Op basis van de WMO-regeling kunnen huurders een beroep doen op de gemeente voor de financiering van noodzakelijke woningaanpassingen. Indien de noodzaak is aangetoond, zorgen wij voor het aanbrengen van de aanpassing(en) en de gemeente voor de financiering. Sinds 2007 kunnen huurders kleine woningaanpassingen rechtstreeks bij ons aanvragen. Het betreft voorzieningen zoals een mengkraan, verhoogd toilet of douchebeugel. Omdat voor deze voorzieningen geen medische indicatie meer nodig is, kunnen de aanpassingen sneller en tegen lagere kosten gerealiseerd worden. In Tabel 11 is af te lezen dat wij in 2010 op 342 adressen nieuwe woningaanpassingen hebben gerealiseerd en op 95 adressen onderhoud hebben uitgevoerd aan woningaanpassingen. In totaal is hiervoor een bedrag van € 327.065 uitgegeven. Overzicht woningaanpassingen Aantal adressen met een nieuwe woningaanpassing Aantal adressen met onderhoud aan woningaanpassingen Totale uitgaven woningaanpassingen Tabel 11
2010
2009
342
376
95
101
€ 327.065
€ 549.771
21 Jaarverslag 2010 De klant
In 2010 en 2011 wordt in het kader van bezuinigingen binnen de AWBZ en WMO gezocht naar mogelijkheden om de functionaliteit van bestaande en nieuwe ontmoetingsruimtes te optimaliseren, door bijvoorbeeld de doelgroep te verbreden en vrijwilligers een voornamere rol te laten spelen. Hierdoor kunnen personeelskosten van zorgmedewerkers worden teruggedrongen. Ieder Huis van de Wijk in Venlo zal naast maatwerkactiviteiten op verzoek van burgers in ieder geval drie functies aanbieden: • dagbesteding/ontmoeting • training en begeleiding van vrijwilligers • informatievoorziening op de terreinen Wonen, Welzijn en Zorg
2.4 22
Keuzevrijheid klanten
Keuzevrijheid is een groot goed. Zowel de klant als de organisatie is echter niet gebaat bij een wildgroei aan mogelijkheden. De keuzevrijheid die wij bieden, heeft betrekking op de kwaliteit van de woning, het aanbod van woningen aan woningzoekenden, de contractvorm en de dienstverlening. Uitgangspunt is dat wij vastgoedgerelateerde diensten aanbieden en waar mogelijk verwijzen naar samenwerkingspartners die aanvullende diensten aanbieden (bijvoorbeeld een klussendienst, zorgaanbieders e.d.). Ons doel is om het huidige niveau van keuzevrijheid voor de klant te handhaven en we breiden deze vrijheid alleen uit indien de klant daar structureel om vraagt. Prestaties 2010 • Er is een overleg opgestart om met vertegenwoordigers van allochtone ouderen en een daarop gespecialiseerde zorginstelling te komen tot een specifiek aanbod van vastgoed met bijbehorende zorg voor deze doelgroep. Naar verwachting zal dit initiatief, onder ander voor wat betreft locatie, verder worden uitgewerkt in 2011. Door het initiatief worden de keuzemogelijkheden, voor de traditioneel bij de cultuur horende mantelzorg of zelfstandig wonen, vergroot; • Er is een project opgeleverd waarbij 12 toekomstbestendige ruime woningen in de koopsector zijn gerealiseerd voor hoger opgeleide starters. Een speciale hypotheekvorm en door de woningstichting mogelijk gemaakte lagere aanvangslasten zorgen voor een aantrekkelijk woonproduct. Hierdoor wordt aan starters de mogelijkheid geboden om zich te binden aan de stad Venlo;
• Op basis van geïnventariseerde woonwensen is in 2009 gestart met de herstructurering van de woonwagenlocatie Hagerhofweg. Deze pilot houdt in dat de bewoners kunnen kiezen uit behoud van de huidige eigendoms-woonwagen, plaatsing van een chalet in huur, koop of huurkoop of een stenen woonvorm. Ook kunnen de bewoners kiezen voor huur of koop van de bijbehorende standplaats. Uitgangspunt is normalisatie van wonen. Eind 2010 was door alle bewoners een herstructureringsovereenkomst getekend. Op basis daarvan is de uitkomst van het herstructureringsproces, dat 4 standplaatsen met bijbehorende woonvorm in eigendom overgaan aan de bewoners, 3 standplaatsen met bijbehorende woonvorm op termijn door huur/koop in eigendom overgaan aan de bewoners en 1 standplaats is opgeheven. In het voorjaar 2011 passeren alle notariële aktes en worden de werkzaamheden, die in een ver gevorderd stadium zijn, volledig afgerond. • Op verzoek van de Universiteit Maastricht zijn 9 studentenkamers gerealiseerd aan de Koninginnesingel in Venlo. Bij voldoende behoefte aan studentenhuisvesting is er een mogelijkheid voor 70 tot 80 kamers op deze plek. De locatie leent zich hier uitstekend voor, in het centrum, dichtbij het station en alle voorzieningen. De bedoeling is om in 2011 op de begane grond een studentensociëteit te realiseren. Deze plannen sluiten aan bij de strategische visie 2030 van de gemeente, waarin het binden van jonge mensen aan deze stad, door onder andere het bieden van goede huisvesting en ontwikkelingsmogelijkheden, als doelstelling is geformuleerd.
2.5 Klanttevredenheid In ons ondernemingsplan is opgenomen dat wij de algemene klanttevredenheid willen verhogen naar een gemiddelde score van 7,5. Om de tevredenheid van klanten te meten, nemen wij vanaf 2008 deel aan de Continue Klantcontact Monitor van USP Marketing Consultancy. USP doet continu onderzoek naar de klanttevredenheid van huurders die een bepaald proces hebben doorlopen. Per kwartaal wordt hierover gerapporteerd. Op basis van deze rapportages wordt door ons bekeken waar bijsturingen in processen noodzakelijk zijn.
23 Jaarverslag 2010 De klant
In 2010 is de tevredenheid over de processen ‘nieuwe huurders’, ‘vertrokken huurders’, ‘afhandeling reparatieverzoeken’ en ´geriefsverbeteringen (vervangen keuken/douche/toilet) door USP gemeten. Tabel 12 toont de tevredenheid van onze klanten, afgezet tegen de landelijke scores. De gemiddelde tevredenheid in 2010 over deze processen bedraagt een 7,7. Klanttevredenheid
Venlo-Blerick 2010
Landelijk 2010
Nieuwe huurders
8,0
7,4
Vertrokken huurders
7,3
7,4
Afhandeling reparatieverzoeken
7,7
7,1
Geriefsverbeteringen
7,6
nb
Tabel 12
Vastgoed
24
3 25
Vastgoed
De omvang van de huishoudens van stad en regio laat in alle prognoses op middenlange termijn een dalende tendens zien. Het keerpunt is rond 2026. Dat is dichtbij in relatie met de vastgoedbeslissingen van vandaag. De toename van de woningvoorraad in Venlo dient komende jaren dan ook beperkt te worden tot circa 0,5%. Dit betekent een toename van gemiddeld 220 woningen per jaar. Een grotere uitbreiding van het woningbestand in de stad leidt tot leegstand. Ook de samenstelling van de bevolking verandert. Door een sterke vergrijzing en ontgroening verandert de huishoudsamenstelling en veranderen de woonbehoeften. Door bovenstaande ontwikkelingen kan onze kernvoorraad huurwoningen krimpen tot minimaal 6.000 woningen in 2011. Deze krimp biedt ruimte om diverse wijken een kwaliteitsimpuls te geven door sloop en nieuwbouw van woningen.
In de nieuwbouw van huurwoningen wordt vanwege voorgenoemde ontwikkelingen meer gedifferentieerd in huurprijs en doelgroep en wordt geanticipeerd op marktontwikkelingen, zoals woningtekorten voor (koop)starters, tekorten in het middeldure huursegment, vergrijzing, ontgroening en gezinsverdunning. Het huidige beleid waarbij een grote groep huurders hun huurhuis kunnen kopen wordt de komende jaren voortgezet. De veranderingen in onze portefeuille moeten er toe leiden dat ons aanbod meer gedifferentieerd wordt naar kwaliteit, woonmilieu en prijs en dat de keuzemogelijkheden van klanten toenemen, terwijl de kansen van huishoudens uit onze doelgroep van beleid niet afnemen. In ons ondernemingsplan is opgenomen dat we in wijken waar we een sterke positie hebben bereid zijn om, waar nodig en wenselijk, een bijdrage te leveren aan het realiseren, beheren en eventueel financieren van maatschappelijk vastgoed.
Jaarverslag 2010
Het verhuren en onderhouden van onze woningen zijn kernactiviteiten waar veel van onze medewerkers dagelijks mee bezig zijn. Bij een goed vastgoedbeheer spelen aspecten als woningkwaliteit, klantgerichtheid en efficiency een belangrijke rol. Daarnaast hechten wij grote waarde aan energiebesparing en reductie van CO2-uitstoot.
3.1 26
Bestaande vastgoedportefeuille
Woningstichting Venlo-Blerick had per 31 december 2010 in totaal 7.022 woningen en 1.203 overige verhuureenheden in duurzaam beheer. Een onderverdeling naar type verhuureenheden is afgebeeld in Tabel 13. Aantal verhuureenheden Woningen Grondgebonden woningen Etagewoningen HAT-woningen en kamers Totaal Woningen
31-12- 31-12-2009 2010 3.086 3.783 153 7.022
3.122 3.788 206 7.116
Per saldo is ons bezit in 2010 afgenomen met 94 woningen en 14 overige eenheden. Mutaties 2010 Beginstand Nieuwbouw Aankoop Verkoop Sloop Overigen Eindstand
Woningen Overige verhuur- Totaal eenheden 7.116 1.217 8.333 4 4 8 0 0 0 -44 -15 -59 -54 -2 -56 0 -1 -1 7.022 1.203 8.225
Tabel 14
Overige verhuureenheden Standplaatsen voor woonwagens Woonwagens Winkels en kantoren Garages en parkeerplaatsen Overigen Totaal overige verhuureenheden Totaal
42 11 94 952 104 1.203 8.225
45 11 94 964 103 1.217 8.333
Tabel 13
Alle woningen en overige verhuureenheden zijn eigendom van Woningstichting Venlo-Blerick met uitzondering van de onderstaande eenheden: • 41 woonwagenstandplaatsen en 25 parkeerplaatsen Ruysdonck zijn eigendom van de gemeente Venlo; • Het economisch eigendom van 16 woningen, 33 winkels, 6 kantoren, 1 overige verhuureenheid en 13 antenneopstelplaatsen is in handen van Woonwenz Holding BV. Uit Tabel 14 is af te lezen dat wij in 2010, 44 woningen en 15 andere verhuureenheden hebben verkocht aan particulieren. Hier tegenover staat dat wij 4 nieuwbouwwoningen en 4 overige verhuureenheden aan ons bezit hebben kunnen toevoegen. Er zijn geen woningen of overige verhuureenheden aangekocht en 54 woningen en 2 overige verhuureenheden zijn gesloopt. Daarnaast is er 1 overige verhuureenheid uit exploitatie genomen.
3.2 Nieuwbouw De opgenomen nieuwbouwplannen in het ondernemingsplan zijn allen nog actueel. Wel is er bij een aantal projecten sprake van planvertraging, waardoor deze plannen niet in de ondernemingsplanperiode 2008-2011 worden opgeleverd maar naar alle waarschijnlijkheid pas in 2012. Onderstaand wordt de planning per nieuwbouwproject gespecificeerd, waarbij een verdeling is gemaakt naar opleveringen in 2010, (zie Tabel 15), 2011 (zie Tabel 16) en begrote nieuwbouwprojecten na 2011 (zie Tabel 17). Opgeleverd in 2010 Project
Investering Investeper woning ring totaal (€) (€) St. Martinusstraat, 4 appartementen 202.500 810.000 Venlo-Centrum Hoek 12, 12 koopwoningen 225.000 2.700.000 Venlo-Noord voor starters Totaal 16 vastgoed3.510.000 eenheden Tabel 15
Programma
De stichtingkosten van beide opgeleverde projecten zijn hoger dan € 200.000. Dit zijn echter bewuste keuzes geweest, gericht op de leefbaarheid en vitalisering van de stad. Het project St. Martinusstraat is gerealiseerd op verzoek van de gemeente. Een voormalig drugspand is aangekocht en vervolgens gesloopt om plaats te maken voor 4 stadsappartementen. Dit initiatief heeft een positief effect gehad op de leefbaarheid in de omgeving. Daarnaast zijn koopwoningen voor starters gerealiseerd in het kader van de STRAK afspraken met de gemeente, waardoor aan hoger opgeleide starters de mogelijkheid wordt geboden om zich te binden aan de stad Venlo. Begroot voor 2011
Crescendo, Venlo-Centrum-Zuid Bondsgebouw, Venlo-Centrum Emmastraat, Venlo-Zuid Hertogin Isabella, Venlo-Oost Markies Spinola, Venlo-Oost Totaal begroot 2011
Programma 42 zorgappartementen, 74 huurappartementen, ca. 1600 m2 zorginfra, 5 groepswoningen, ca. 90 parkeerplaatsen (i.s.m. De Zorggroep) 12 appartementen 19 appartementen 61 appartementen en welzijnsruimte 41 appartementen 249 (huur)woningen, diverse overige objecten
Investering (schatting) (€)
27
32.900.000
Jaarverslag 2010 Vastgoed
Project
2.500.000 3.900.000 14.400.000 9.300.000 63.000.000
Tabel 16
Gepland na 2011 Project
Programma
Keizerstraat, Venlo-Centrum Wachtpoststraat, Venlo-Centrum Nedinsco, Venlo-Centrum-Zuid Kloosterstraat, Velden Bremweg, Venlo-Oost Laurentiusplein, Blerick Q4 Blok Bergstraat, Venlo-Centrum Grondgebonden woningen Park Rijnbeek, Venlo-Oost Gezondheidscentrum “Het Withuis”, Venlo-Noord Q4 herontwikkeling Jacobskapel, Venlo-Centrum Straatwand Casinoweg, Venlo-Oost Onder de Wieën, Blerick
commerciële ruimte met bovenwoning 17 zorgappartementen, 5 groepswoningen en ontmoetingsruimte 28 appartementen en voorzieningen 13 appartementen en praktijkruimte 26 levensloopbestendige woningen 18 appartementen en 4 eengezinswoningen 28 stadswoningen 28 parkwoningen zorginfra herontwikkeling monument tot bedrijfsverzamelgebouw multifunctionele accommodatie 55 zorgappartementen en 7 groepswoningen (i.s.m. De Zorggroep) diverse woningen, aan de stadsmuur en Steenen Bolwerck nog niet volledig bekend nog niet volledig bekend nog niet volledig bekend nog niet volledig bekend nog niet volledig bekend nog niet volledig bekend nog niet volledig bekend
Wijkontwikkeling Q4, Venlo-Centrum Herontwikkeling Kloosterkwartier, Venlo-Centrum Kerkhofweg, Venlo-Zuid De Wal, Arcen De Waag, Arcen Henri Dunantstraat, Arcen Oude Heerweg, Velden Venlo-Noord fase II Tabel 17
Oplevering (schatting) 2012 2012 2012 2012 2012 2012-2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014 Tot 2015 Tot 2015 2015 2015 2015 2015 2015 Tot 2020
3.3 Aankoop 28
In 2010 is geen vastgoed aangekocht en zijn geen grondaankopen gedaan.
3.4 Verkoop Al bijna 20 jaar bieden wij een toenemend aantal huurders en andere woningzoekenden de mogelijkheid om een huurwoning te kopen. Wij verkopen de woningen zonder bezwarende bepalingen op basis van de getaxeerde marktwaarde. Huurders van Woningstichting Venlo-Blerick betalen echter geen overdrachtsbelasting en notariskosten. Bij verkoop aan deze groep neemt de woningstichting deze kosten voor haar rekening. Aantal verkochte huurwoningen Tot en met 2010 waren in totaal ruim 3.100 woningen voor verkoop aangewezen. Ons beleid is om uiteindelijk circa 3.400 woningen aan te merken voor verkoop, waardoor bijna 50% van onze huurders de vrije keus heeft tussen huren of kopen. Dit beleid is één van de factoren waardoor de behoefte aan sociale huurwoningen in Venlo langzaam zal verminderen. Huurders die kopen, vragen immers niet meer om een (andere) huurwoning. Een overzicht van de verkochte en de te verkopen huurwoningen is afgebeeld in Tabel 18. Van de 3.100 voor verkoop aangewezen woningen is tot en met 2010 48% verkocht, waarvan ongeveer de helft aan huurders. In 2010 zijn 44 woningen verkocht, terwijl in de begroting was uitgegaan van 58 woningen. Dit is te verklaren door de teruggang van de woningmarkt. De prognose voor 2011 is lager ingeschat. Verkoop aan:
1993 t/m 2007
2008
Huurders
643
51
2009 2010 Prognose 2011 24 17 23
Niet huurders
653
47
33
27
23
Totaal
1.296
98
57
44
46
Tabel 18
Verkoop kavels In Venlo-Oost bieden wij bouwpercelen aan voor nieuwbouw door particulieren. In 1995 is besloten om twee complexen van in totaal 59 kavels met opstal te verkopen, die gekoppeld zijn aan een sloopverplichting van de opstal binnen 3 maanden. De oppervlakte van de kavels varieert van 387 m2 tot 1.230 m2. Dit beleid past goed in het rijksbeleid dat bevordering van het particuliere opdrachtgeverschap nastreeft. Inmiddels zijn 50 van de in totaal 59 kavels al verkocht. In 2010 kwam één kavel vrij voor verkoop. Er zijn in 2010 geen nieuwe kavels verkocht. Verkoop nieuwbouwwoningen In 2010 is door Woningstichting Venlo-Blerick gestart met twee projecten in de verkoopsector. Van de 15 te verkopen woningen zijn in 2010 3 woningen verkocht. Een overzicht van de reeds verkochte nieuwbouwwoningen is in Tabel 19 uiteengezet. Project Hoek 12
Aantal verkoopwoningen 12
Aantal verkochte woningen in 2010 3
Bondsgebouw
3
0
Tabel 19
3.5 Herstructurering In 2010 is gestart met het herbestemmen van het Bondsgebouw, waarbij 53 woningen verdwijnen door verbouw tot 12 appartementen. Om dit te realiseren zijn 31 eenheden gesloopt en worden 22 eenheden verbouwd tot 12 appartementen. Dit is in lijn met de afspraken uit het Strategisch Akkoord, waarin is afgesproken dat de gemeente en de woningstichting zoeken naar alternatieven voor dit gebouw, waarbij handhaving van de gevel mogelijk is.
Goed onderhoud bepaalt in hoge mate het woongenot
3.7 Renoveren Bij renovatie vindt een ingrijpende verbetering of aanpassing van de woning plaats, die verder gaat dan het reguliere onderhoud. Met renovatie bereiken wij in het algemeen een aanzienlijke kwaliteitsverbetering en levensduurverlenging van het vastgoed. Woningrenovatie voeren wij projectmatig en in nauw overleg met de huurders uit. De projecten waarbij in 2010 sprake was van een ingrijpende vernieuwing en herontwikkeling voor andere functies, zijn opgenomen in Tabel 21.
Locatie
Aantal woningen
Koninginnesingel, Venlo-Centrum
40
Johannes Boscostraat, Venlo-Oost
12
Herstructurering Q4, VenloCentrum
19
Project
Venlo-Noord
nb
Tabel 20
Vlinderwoningen, Casco renovatie Venlo-Oost en energiezuinige maatregelen
De sloop van 19 woningen in het gebied Q4 is afhankelijk van de planvorming binnen dit gebied. Daarnaast is het aantal te slopen woningen in de wijk Venlo-Noord onzeker, aangezien ook hier nog onduidelijkheid is over de planvorming.
Metropole, Venlo- Restauratie van Centrum gevel rijksmonument
€ 395.000 Opgeleverd
Koninginnesingel, Realisatie van 9 Venlo-Centrum studentenkamers
€ 88.000 Opgeleverd
3.6 Onderhoud Goed onderhoud bepaalt in hoge mate het woongenot van de huurder en is nodig voor instandhouding van de woningvoorraad. Op basis van de klanttevredenheidsonderzoeken onder zowel nieuwe huurders, zittende huurders en vertrokken huurders kunnen wij concluderen dat huurders doorgaans tevreden zijn met de uitvoering van de dagelijkse onderhoudswerkzaamheden. De alsmaar stijgende onderhoudsuitgaven baren ons daarentegen zorgen. De laatste jaren bemerkten wij vooral een sterke stijging van het niet-planmatig onderhoud. In 2009 is daarom een integrale doorlichting van het mutatieproces op effectiviteit en efficiency uitgevoerd, door een extern adviesbureau en is het mutatieproces in samenwerking met het MT en de medewerkers integraal opnieuw gedefinieerd. Dit heeft geleid tot een verlaging van de uitgaven aan mutatieonderhoud in de afgelopen 2 jaar van 34% in 2010 ten opzichte van 2008.
Maasbreesestraat, Blerick
Tabel 21
Programma
Casco renovatie, energiezuinige maatregelen en opknappen binnenzijdes
Renovatie- Projectkosten status €1.200.000 Opgeleverd
€ 2.880.000
Gestart in 2010, oplevering in 2011
29 Jaarverslag 2010 Vastgoed
Begroot voor 2011 In Tabel 20 is een overzicht opgenomen van complexen waarvoor herstructurering in de komende jaren is begroot. Sloop vindt plaats vanuit het oogpunt van gebiedsontwikkeling, woningmarkt, slechte bouwkundige staat en/of de slechte woonen leefomgeving.
3.8 30
Duurzame energiemaatregelen
Woningstichting Venlo-Blerick hecht een grote waarde aan energiebesparing en reductie van CO2-uitstoot. Drijfveer is aan de ene kant de beheersing van de woonlasten en aan de ander kant de reductie van de milieubelasting.
3.8.1
Duurzame energiemaatregelen bestaande woningvoorraad
Uit de 0-meting van eind 2007 kwam naar voren dat de totale CO2-uitstoot van de woningen van Woningstichting Venlo-Blerick per jaar circa 23.133.000 kg bedraagt. Deze berekening is gebaseerd op de uitgangspunten die het Nibag hanteert bij het vaststellen van het energielabel. Met de uitgevoerde werken in 2010 is een totale vermindering van 1,73% gerealiseerd. De reductie heeft te maken met de werken die zijn uiteengezet in Tabel 22.
Ook streeft de woningstichting ernaar om in 2011 geen woningen meer met energielabel F en G te hebben. De prestaties van 2008, 2009 en 2010 zijn afgebeeld in Tabel 24. Aantal woningen per energielabel Energielabel
2010
2009
2008
Energielabel A
265
13
10
Energielabel B Energielabel C Energielabel D Energielabel E Energielabel F Energielabel G
698 2540 2478 590 415 59
372 2.550 2.428 686 502 112
305 2.376 2.543 747 571 112
Tabel 24
Project
Reductie CO2-uitstoot
(Vervroegde) CV-vervanging Spouwisolatie Kozijnvervangingen/dakisolatie/ isolatieglas/vloerisolatie
circa 234.000 kg (1,01%) circa 124.000 kg (0,54%) circa 41.000 kg (0,18%)
Tabel 22
We streven ernaar om, zoals afgesproken in het STRAK, over de periode 2007 - 2011, gemiddeld 2% per jaar te besparen aan CO2-uitstoot. De prestaties van 2008, 2009 en 2010 zijn afgebeeld in Tabel 23. In deze berekening zijn verkochte woningen niet meegeteld. Jaar
CO2 besparing
2008 2009 2010
4,34% 1,72% 1,73%
Tabel 23
Vanaf 2010 zijn ook de nieuwbouwwoningen die vanaf 1998 zijn gebouwd opgenomen in deze grafiek. Uit de 0-meting van eind 2007 kwam naar voren dat we 710 woningen met een F-label bezaten en 167 woningen met een energielabel G (samen 877 woningen). Eind 2010 hadden we 474 woningen met een energielabel F of G in ons bezit en dit betekent een afname van 140 woningen ten opzichte van 2009. Technisch is het mogelijk om alle woningen die een energielabel F en G hebben op te waarderen tot een hoger label. Er dient echter in het kader van het strategisch voorraadbeheer een bredere afweging gemaakt te worden. Voor het restant van 415 woningen met een F label en 59 woningen met een G label zal dit in 2011 voor deze woningen worden gedaan in combinatie met het woningbezit van de fusiepartner.
3.8.2 Duurzame energiemaatregelen nieuwbouwprojecten
Standaard wordt in nieuwbouwwoningen ten behoeve van ventilatie een Warmte-Terug-Win-installatie toegepast en voor de centrale verwarming worden Hoog Rendement-ketels toegepast. Voor ieder project stellen we ons zelf de vraag of de toepassing van verdere duurzame maatregelen zinvol is. Voor een aantal projecten in voorbereiding zullen er extra investeringen gedaan worden in duurzame energietoepassing. Voor de zorgappartementen en groepswoningen in de Wachtpoststraat, het project Kloosterstraat in Velden en Nedinsco wordt een WKO-installatie toegepast. Dit geldt ook voor Markies Spinola en Hertogin Isabella in Park Rijnbeek en Crescendo waarbij een WKO-installatie in combinatie met een energiedak aangebracht wordt. Crescendo wordt een van de energiezuinigste woongebouwen van Limburg en zal ten opzichte van een traditioneel gestookte c.v.-installatie een reductie op de CO2uitstoot hebben van 101.250 kg/jaar. In Tabel 25 is een overzicht opgenomen van het aantal WKOinstallaties die de afgelopen jaren zijn geïnstalleerd en die in de toekomst worden geïnstalleerd. Complexen met WKO-installaties
Bouwjaar
Keijsershof, Venlo-Noord 5-sprong, Blerick Rutgerus, Blerick Domani en Mariaweide, Venlo-Centrum Crescendo, Venlo-Centrum-Zuid Markies Spinola, Hertogin Isabella, Venlo-Oost Wachtpoststraat, Venlo-Centrum Kloosterstraat, Velden
2006 2007 2008 2008 2011 2012 2012 2012
Tabel 25
3.8.3
Duurzame materialen
In 2006 is Woningstichting Venlo-Blerick als eerste Limburgse woningcorporatie lid geworden van FSC Nederland. Deze afkorting staat voor Forest Stewardship Council Nederland. De verkorte naam is Stichting Goed Hout. Dit lidmaatschap maakte het mogelijk een convenant te tekenen om het gebruik van FSC-gecertificeerde producten te stimuleren. Het gebruik van hout uit goed beheerde bossen wordt wereldwijd beschouwd als een bijdrage aan de oplossing van het probleem van ontbossing en bosdegradatie. Een bewijs van goed bosbeheer is het onafhankelijke keurmerk dat de Forest Stewardship Council kan afgeven. Het FSC-keurmerk biedt de zekerheid dat houtproducten met het FSC-logo voldoen aan de hoogste eisen op het gebied van sociaal, milieuvriendelijk en economisch verantwoord bosbeheer. De ondertekening van het convenant impliceert dat wij in al onze nieuwbouwprojecten en renovatie- of andere onderhoudswerkzaamheden, daar waar wij kiezen voor houtonderdelen, gecertificeerd hout toepassen. Daarnaast maakt de woningstichting alleen gebruik van papier dat is gelabeld met het FSC-keurmerk. Ook steunt Woningstichting Venlo-Blerick sinds 2010 The Borneo Initiative, door middel van deelname aan het Corporatiefonds Borneo. Centraal bij de aanpak van The Borneo Initiative staat dat de houtkapbedrijven die in Borneo tot FSCcertificering over wensen te gaan, worden ondersteund bij het verkrijgen van het FSC-certificaat. Dit gebeurt door een deel van de kosten te vergoeden via een ontwikkeld subsidiemodel en het proces te ondersteunen met deskundigheid. Daartoe mobiliseert The Borneo Initiative zowel de vraag- als aanbodzijde door de keten van houthandel, bouwwereld, concessiehouders, overheden en bosexperts bij elkaar te brengen, te stimuleren en te ondersteunen.
31 Jaarverslag 2010 Vastgoed
Wij stimuleren de plaatsing van individuele meters in bestaande gebouwen waar daar nu nog geen sprake van is. Met individuele meters zijn besparingen tot wel 20% te realiseren, omdat de bewoners kostenbewuster met het verbruik van energie omgaan. Alle nieuwbouwwoningen worden voorzien van een individueel meetsysteem, waardoor iedere bewoner zelf zijn stookgedrag kan bepalen.
Leefbaarheid: gevarieerde wijken, vitale stad 32
4 33
neergang. De veroudering van de bebouwing
paald door de kwaliteit van de woonwijken, ook
en de verhuisstromen van mensen die kiezen
de stad zelf moet een aantrekkelijk vestigings-
voor een wooncarrière elders, brengen wijken
klimaat hebben voor woningzoekenden. Een
vaak in een negatieve spiraal. Dit proces is fu-
goed aanbod aan sociaal-culturele voorzienin-
nest voor de leefbaarheid. Er is ons alles aan
gen dragen daarin in belangrijke mate aan bij.
gelegen om dit proces in de wijken waar wij
Wij vinden dat Woningstichting Venlo-Blerick
substantieel woningen beheren tot stilstand te
belang heeft bij een aantrekkelijke binnenstad
brengen en om te buigen. Dat vergt enorme in-
en daaraan dus ook moet bijdragen. Wij hebben
vesteringen van stadsvernieuwing die tien tot
in onze missie vastgelegd zorg te willen dragen
vijftien jaar volgehouden moeten worden om
voor het realiseren van gevarieerde wijken en
weer voor een generatie een gevarieerde wijk
een vitale stad.
te hebben. Gelet op de intensiteit van inzet die nodig is om succes te bereiken in wijken, concentreren wij ons uitsluitend op de wijken waar wij substantieel aanwezig zijn.
Leefbaarheid: gevarieerde wijken, vitale stad
Een prettig woonklimaat wordt niet alleen be-
Jaarverslag 2010
Elke woonwijk kent een cyclus van opkomst en
4.1 34
Gevarieerde wijken
Een gevarieerde wijk is een wijk met een divers woningaanbod. Teveel van hetzelfde moet voorkomen of doorbroken worden. Daarmee is een belangrijke basis gelegd voor een evenwichtige sociaal-economische samenstelling van de wijkbevolking. Er is echter meer nodig voor een gevarieerde wijk. Sociaal-economische voorzieningen en een goede kwaliteit van de openbare ruimte zijn even belangrijke factoren. Wij voeren onze stadsvernieuwingsactiviteiten consequent uit aan de hand van een analyse van de hele wijk. De daarna uit te voeren gebiedsontwikkeling bevordert via sloop, nieuwbouw, differentiatie in koop en huur én herhuisvestingsactiviteiten een sociaal-economische interventie in de bewonerssamenstelling. Via sociale ingrepen, veelal in samenwerking met andere in de wijk actief zijnde organisaties en bewonersgroepen, streven wij tevens naar onder meer participatie en een prettige sfeer in de wijk. Wij hebben in het verslagjaar diverse activiteiten ontplooid die direct of indirect in belangrijke mate hebben bijgedragen aan de leefbaarheid in onze wijken. 4.1.1 Project buurtcoördinatoren Per oktober 2007 heeft Woningstichting Venlo-Blerick twee buurtcoördinatoren in dienst genomen. Deze medewerkers zijn het eerste aanspreekpunt voor wijkbewoners die vragen, opmerkingen of ideeën hebben. Ook pakken de coördinatoren samen met de huurders initiatieven op om de buurt leefbaarder te maken én te houden. Beide buurtcoördinatoren hebben een eigen kantoortje in de aandachtswijken Venlo-Noord en Venlo-Oost. Wij hebben het project volgens afspraak in 2010 geëvalueerd. De resultaten van de inzet van de beide buurtcoördinatoren is zinvol en effectief gebleken. In 2010 is het project beëindigd en zijn de functies in de staande organisatie ondergebracht. In het verslagjaar hebben de buurtcoördinatoren namens Woningstichting Venlo-Blerick in samenwerking met wijkbewoners, gemeente en maatschappelijke instanties onder andere aan de volgende zaken een belangrijke bijdrage geleverd:
• De organisatie van diverse buurtfeesten, waaronder de Burendag 2010 in Venlo-Noord en Venlo-Oost, de Straatspeeldag in De Ruit, het Casinofeest voor de bewoners van de Leutherhook en een zomerfeest in het gebied rondom de Witte Woningen. Deze activiteiten zijn allemaal in samenwerking en deels onder regie van de bewoners zelf geïnitieerd en hebben met name tot doel bewoners op een prettige wijze met elkaar in contact te brengen; • Medewerking en ondersteuning bij de aanleg van een voetbalveld in Venlo-Noord; • Onder regie van Gilde Opleidingen is een bijdrage geleverd aan het project de Leerbon, waarmee bewoners uit de buurt De Ruit gratis cursussen kunnen volgen, zoals Nederlands, omgaan met instanties e.d.; • Diverse bewonersinitiatieven zijn ondersteund en opgepakt, zoals de aanleg van speeltuinen in de buurt De Ruit, de ontwikkeling van enkele buurtwebsites en de verfraaiing van straten in de Ruit en Leutherhook met bloemen en planten; • Samen met de basisschool en het wijkoverleg is een graffitiproject opgepakt, waarbij een bouwlocatie in VenloNoord aangekleed werd met kunstwerken van de leerlingen; • Samen met diverse partijen, waaronder een basisschool en de stichting Fairliefd is een project uitgevoerd om de Millenniumdoelen bekend te maken onder kinderen. Kinderen hebben daarvoor een groot bouwbord gemaakt, geïnspireerd op de Millenniumdoelen, dat de bouwlocatie van een project van Woningstichting Venlo-Blerick siert; • Er zijn diverse activiteiten voor en met kinderen in de wijken georganiseerd, zoals knutseluurtjes en opschoonacties; • Samen met bewoners zijn diverse schoonmaakacties in de wijken georganiseerd; • In samenwerking met het Limburgs Landschap en Woningstichting Venlo-Blerick zijn zogenaamde Wilgwams gemaakt door leerlingen van een basisschool. Deze kunstwerken hadden tot doel om meer mensen, en kinderen in het bijzonder, kennis te laten maken met de Venlose maasoevers en hen respect bij te brengen voor dit stukje natuur aan de rand van de stad.
Gevarieerde wijken; evenwichtige sociaaleconomische samenstelling van de wijkbevolking
4.1.4 Woningtoewijzing als leefbaarheidsinstrument Bij de woningtoewijzing gebruiken wij het aanbodmodel. Urgent woningzoekenden krijgen voorrang bij de toewijzing. Indien er geen urgent woningzoekende kandidaat is, wordt met de woning geadverteerd in een weekblad en op onze website. Bij iedere woningtoewijzing wegen wij het belang van de zittende huurders in de buurt af tegen het belang van de individuele woningvrager. In gebieden waar de leefbaarheid ernstig onder druk staat, passen wij in bepaalde gevallen maatwerk toe. Bijvoorbeeld in het gebied ‘De Ruit’ in Venlo-Oost. Ook hier adverteren wij met praktisch alle woningen, maar toewijzing vindt niet plaats op basis van volgordecriteria maar strikt op basis van woonen leefstijl. Uit de reagerende kandidaten maken wij een selectie, die ter advies voorgelegd wordt aan een bewonerswerkgroep in dit gebied.
35
Leefbaarheid: gevarieerde wijken, vitale stad
4.1.3 Project Sociale Stijging In 2010 is aan het ‘ achter de voordeur-project’ Sociale Stijging dat reeds liep in de buurt De Ruit in Venlo-Oost, de buurt Leutherhook toegevoegd. Daarmee is het projectgebied uitgebreid met 175 woningen. Het project is een samenwerking tussen diverse maatschappelijke instellingen onder regie van Woningstichting Venlo-Blerick en de gemeente Venlo en heeft tot doel om middels gesprekken bij de mensen thuis verborgen problemen op de terreinen van onder andere werk, inkomen, opvoeding, wonen en opleiding op te sporen. Middels een goede samenwerking tussen diverse instanties, worden bewoners vervolgens geholpen met hun specifieke vraag. Een tweede doel van het project is het bevorderen van participatie van buurtbewoners. In de wijk worden, onder andere door de buurtcoördinator, diverse activiteiten georganiseerd om de
leefbaarheid te bevorderen (zie ook punt 4.1.1). In 2010 heeft een tussenevaluatie van het project plaatsgevonden. Hieruit bleek dat sinds de start van het project het aantal mutaties in de buurt is gedaald met 24% en het aantal reacties op vrijgekomen woningen met 70% is gestegen. Uit gegevens van de politie blijkt bovendien dat het aantal meldingen van overlast en andere criminaliteit met 70% is gedaald in Venlo-Oost.
Jaarverslag 2010
4.1.2 Stadsvernieuwing Venlo-Noord fase 1 afgerond In 2010 rondde Woningstichting Venlo-Blerick met de bouw van 12 koopwoningen na ruim 15 jaar de stadsvernieuwing van het zuidelijk gedeelte van Venlo-Noord af (fase 1). De afgelopen jaren zijn hier ruim 1.000 huishoudens verhuisd en honderden woningen gesloopt. Ook zijn tientallen woningen omgezet van huur naar koop. De inspanningen hadden tot doel om meer variatie aan te brengen in de wijk. In combinatie met diverse sociale projecten, zoals het meermalen bekroonde project ‘Respect in de Wijk’ en de inspanningen van de buurtcoördinator van Woningstichting Venlo-Blerick in de wijk, is de leefbaarheid de afgelopen jaren enorm toegenomen. In 2010 zijn wij tevens gestart met een woonwensenonderzoek onder onze huurders is het gebied fase 2 van Venlo-Noord. De komende jaren zetten wij de gebiedsontwikkeling door in dit gedeelte van de wijk. Enkele jaren geleden heeft de woningstichting besloten vrijgekomen woningen in dit gebied niet meer te verhuren. Om de leefbaarheid niet negatief te beïnvloeden hebben wij in 2010 als proef de lege woningen dichtgezet met plexiglas. Hierdoor is het niet meer mogelijk de woningen binnen te dringen, maar wordt het aanzien van de straten niet aangetast, iets wat met het gebruikelijke plaatwerk wel gebeurt.
36
4.1.5 Project Meidoornstraat In 2010 rondde Woningstichting Venlo-Blerick de fysieke ingrepen in het complex aan de Meidoornstraat af. In dit complex is al jaren sprake van leefbaarheidsproblemen. In samenwerking met een bewonerswerkgroep zijn diverse sociale en fysieke ingrepen uitgevoerd. In 2010 hebben wij op fysiek vlak onder andere beveiligingscamera’s gemonteerd, preventieve maatregelen tegen inbraak genomen, onaangename hoeken en gangen in het gebouw aangepast en opnieuw geschilderd. Daarnaast is er extra toezicht op het gebouw door een buurtbeheerder van de woningstichting en hebben wij diverse activiteiten voor en met de bewoners georganiseerd om elkaar te leren kennen. Door deze activiteiten werd het voor bewoners gemakkelijk elkaar aan te spreken op negatief woongedrag. De komende jaren zal er blijvend extra aandacht zijn voor dit complex. 4.1.6 Samen optreden Woningstichting Venlo-Blerick is constant aanwezig in de wijken. Het rechtstreekse contact met de bewoners is een belangrijke basis voor de ontwikkeling van wijken. Huisbezoek, spreekuur in wijksteunpunten en sociale controle op het terrein van leefbaarheid, gebruiken we als middelen om (noodzakelijke) acties te ondernemen. We trekken hierin op met diverse instanties, zoals de gemeente, politie, zorg- en welzijnsinstanties, bewonerswerkgroepen en wijkoverleggen. In 2010 participeerden wij onder andere in handhavingsprojecten in samenwerking met de gemeente en politie, zorgden wij voor het (mede) bemensen van wijkinformatiepunten en zetten wij onze buurtbeheerders in om controle te houden op de leefbaarheid. • Bewonerscommissies Ook bewoners in onze wijken worden gestimuleerd om in hoge mate mee te denken en mee te doen in de verbetering van hun woon- en leefomgeving. In 2010 zijn er opnieuw diverse bewonerswerkgroepen gestart. Sommige bewonerswerkgroepen zijn zelfs formeel onder de Overlegwet aan het werk. Dit stelt eisen aan vertegenwoordiging en verantwoording, maar geeft ook faciliteiten en rechten zoals vormen van medezeggenschap. In 2010 ondersteunden wij concreet 28 bewonerscommissies in diverse complexen.
• Gedeelde verantwoordelijkheid In de samenwerking met andere partijen kijken we niet primair onder wiens verantwoordelijkheid bepaalde leefbaarheidsaspecten vallen, maar wie deze het beste kan oplossen. De leefbaarheid van een wijk wordt immers bepaald door diverse zaken, zoals sociale cohesie tussen bewoners, toegang tot zorg- en welzijnsinstellingen, de gemeenschappelijke woonomgeving, het beperken van overlast en het verhogen van de veiligheidsbeleving. Wanneer instanties samen met bewoners een gezamenlijke verantwoordelijkheid voelen voor al deze aspecten, kan dit voor alle partijen, inclusief de wijk als geheel, grote voordelen opleveren. Deze verregaande samenwerking heeft onder andere geleid tot het opstarten van twee pilots in 2010 op het gebied van Wonen, Welzijn en Zorg, de projecten ‘Huis van de Wijk’ en ‘VenloDroom’ (zie Hoofdstuk 2 voor meer informatie over deze projecten). Ook participeerden wij in 2010 in het gemeentelijk project Buurtbemiddeling, waarmee geprobeerd wordt om buren die problemen met elkaar hebben in een vroeg stadium bij elkaar te brengen. • Overlast vroegtijdig signaleren Onze aanwezigheid in de wijken en de samenwerking met andere partijen leidt er ook toe dat wij signalen van leefbaarheidsproblemen eerder krijgen en accurater kunnen handelen. Ook in 2010 kwamen bij ons weer gevallen van overlast binnen. Daarvan konden wij er vele, vaak met hulp van samenwerkingspartners, zelf oplossen. In een aantal gevallen was de overlast zo weerbarstig, dat een juridische procedure als ultiem middel werd ingezet. In één situatie is vóór de rechterlijke uitspraak overeengekomen dat de huurder de woning zou verlaten. In 10 gevallen werd een vonnis gewezen; in 2 situaties werd de ontruiming daadwerkelijk uitgevoerd, in 5 gevallen koos de huurder ervoor om zelf de sleutels vóór de ontruiming in te leveren, in 1 geval was er sprake van een kostenveroordeling, in 1 geval was er sprake van een uitgestelde ontruiming en in 1 geval werd een afwijzend vonnis gewezen. Overigens vragen wij bij geconstateerde hennepteelt zonder uitzondering een ontruimingsvonnis aan bij de kantonrechter. Dit voor ons al jaren geldende beleid is in 2010 onderschreven door het ondertekenen van het convenant drugsoverlast met de gemeente Venlo en de Venlose woningcorporaties.
Vitale stad; bijdragen aan de sociaal-culturele kwaliteit van de stad
4.2
Vitale stad
Leefbaarheid: gevarieerde wijken, vitale stad
4.2.1 Binnenstad-Noord In het noordelijk deel van de binnenstad hebben wij de afgelopen jaren panden aangekocht, waaronder monumenten, om deze een permanente nieuwe functie te geven voor de wijk. De leefbaarheid in dit deel van de stad is enorm toegenomen. In 2005 kochten wij het drugspand Sint Martinusstraat 17/17a aan omwille van de leefbaarheid. Dit pand is vervolgens gesloopt om plaats te maken voor 4 stadsappartementen. Deze appartementen leverden wij in 2010 op. Met dit fors onrendabele project heeft de woningstichting in belangrijke mate bijgedragen aan de leefbaarheid voor de aangrenzende woonbebouwing, waar we actief zijn in stadsvernieuwing en woningen verhuren. In hetzelfde gebied is Woningstichting Venlo-Blerick in 2010 gestart met de transformatie van het voormalige vakbondsgebouw tot 12 appartementen voor huur en koop. In het Bondsgebouw werden tot voor enkele jaren geleden kamers verhuurd. Na jaren van overlast voor de buurt en tenslotte een grote brand in het complex, besloten wij in 2009 het complex volledig te restaureren, oude elementen zoals glas in lood terug te brengen en er appartementen voor de sociale huur en koop in te realiseren. Het ‘ nieuwe’ Bondsgebouw wordt medio 2011 opgeleverd.
37 Jaarverslag 2010
Woningstichting Venlo-Blerick wil een bijdrage leveren aan de sociaal-culturele kwaliteit van de stad. Vanwege ons omvangrijke woningbezit in Venlo hebben wij hierbij een direct belang. Onze bijdrage ligt vooral in investering in maatschappelijk vastgoed dat de stad mooier en completer maakt, waarbij wij ons in de binnenstad concentreren op de gebieden Binnenstad-Noord, Q4 en het Kloosterkwartier.
4.2.2 Kloosterkwartier In 2009 rondden Woningstichting Venlo-Blerick en de gemeente Venlo de herstructurering van het Kloosterkwartier fase 1 af. In 2010 werd gestart met de voorbereidingen voor fase 2 in dit gebied. Het Kloosterkwartier moet een rustig woongebied worden in de binnenstad, met hoven en pleinen, maatschappelijke voorzieningen en kleinschalige horeca. In 2010 startten wij de voorbereidingen voor de sloop van een aangekocht, voormalig overlastgevend, café. Op die plek realiseren wij in 2011 een nieuwe horecagelegenheid met een bovenwoning en groot terras, passend in het pittoreske straatje en binnen de visie voor het Kloosterkwartier.
38
4.2.3 Venlo Studentenstad In het Kloosterkwartier startte Woningstichting Venlo-Blerick in 2010 met de realisatie van studentenkamers in de flats aan de Koninginnesingel. Deze plannen maken deel uit van een grotere visie om Venlo aantrekkelijker te maken voor studenten. Wij werken daarin samen met onder andere VenloPartners, Fontys Hogescholen, de Universiteit Maastricht en diverse participanten uit het bedrijfsleven. Wij hebben in 2010 tevens aangeboden om een leegstaande ruimte in de plint van de flats aan de Koninginnesingel ter beschikking te stellen voor een studentensociëteit. In 2011 wordt daarvoor het huurcontract gesloten met een stichting waarin drie studentenverenigingen actief zijn. In samenwerking met verschillende partners wil de woningstichting ervoor zorgen dat er voor de toekomst voldoende ‘high potentials’ in de stad gevestigd zijn. Door studenten in een vroeg stadium aan Venlo te binden en vervolgens te zorgen voor een goed arbeidsklimaat, kan dit op termijn van grote betekenis zijn voor de vitaliteit van de stad. Wij gaan ons de komende jaren dan ook intensief bezighouden met de doelgroep studenten. In 2011 verwachten wij de studentensociëteit en diverse studentenkamers te kunnen opleveren. 4.2.4 Sponsorbeleid Met een gericht sponsorbeleid wil Woningstichting VenloBlerick bijdragen aan de vitaliteit van de stad. Wij richten ons daarbij vooral op culturele zaken/initiatieven en activiteiten in de wijken waar wij actief zijn. In 2010 is € 110.676 aan sponsoruitgaven besteed. Een overzicht van de gesponsorde activiteiten is opgenomen in Tabel 26.
4.3
Uitgaven leefbaarheid
In 2010 heeft Woningstichting Venlo-Blerick aan buurtbeheer en overige leefbaarheidsactiviteiten in buurten en wijken € 704.000 uitgegeven. Deze bedragen betreffen alleen de direct toegerekende kosten aan leefbaarheid en zijn dus exclusief de inzet van medewerkers in projecten en investeringen in leefbaarheidsbevorderende nieuwbouw- of renovatieprojecten.
Overzicht sponsoring 2010
39
Leefbaarheid: gevarieerde wijken, vitale stad
Tabel 26
Boekje Floddergats Mercato Mondial Project pinksterpicknick Venlo-Noord Limburgs Landschap The Borneo Initiative Project police for one day Jocus Ride for the Roses (ism Toon Hermans Huis) Floriade (vriend) Project Limburgs Landschap Venlo-Noord Harmonie St. Caecilia De Buun Boekwerk J. Vonk Glazenier Fortissimo Prix Dominique Cantate kamerkoor Nach van ut Limburgs Leed Expositie Lisa Holden Concertpodium Domani Ouverture Tegenwind Franciscuskoor Leonardo project
Jaarverslag 2010
Limburgs Museum (deelname sponsorclub) Stichting werken met Eric en Cindy Kiwanis Club (actie Straolende Sterren) Stichting Venlonaer van ut Jaor Berden Voorjaarsloop Architectuur café Ziekentriduüm Venlo-Noord BikeBuddyChallenge (doel Toon Hermans Huis) Oud Limburgs Schuttersfeest Venloop (ter beschikking stelling kantoorpand) Cruyff court Toon Hermans Huis Venlo (viering 10-jarig bestaan) Terres des Hommes Stichting Bevordering Kinderwelzijn Multiculturele kookclub Werkgroep Warras (benefietevenement) SVB Gala Worteletruuj Zomerparkfeest Special Olympics Stichting Dansa Venlo-Noord VAC Scopiasloop
Betrokkenheid van belanghebbenden bij beleid en beheer 40
5 41 Jaarverslag 2010
Daarnaast wordt in 2011 een onderzoek
als maatschappelijke onderneming en het
opgestart naar de wijze waarop we wijken en
realiseren van gerechtvaardigde verwachtingen
maatschappelijke organisaties uitvoeriger de
door de (maatschappelijke) omgeving ‘dwingt’
mogelijkheid kunnen bieden om inspraak te
tot
hebben op het beleid en beheer.
adequate
participatie.
verankering Woningstichting
en
effectieve
Venlo-Blerick
laat op veel verschillende niveaus haar belanghebbenden
meepraten
over
haar
beleid en beheer. De huurders en gemeente Venlo spelen een belangrijke rol in deze betrokkenheid.
Betrokkenheid van belanghebbenden bij beleid en beheer
Het hybride karakter van woningcorporaties
5.1 42
Betrokken huurders
Onze huurders zijn prominente belanghouders, aangezien zij het bestaansrecht van onze organisatie vormen. Via overleg met de huurders, hun huurdersorganisatie en verschillende bewonersprojectgroepen betrekt Woningstichting Venlo-Blerick hen bij het beleid en beheer. Met de huurdersorganisatie wordt het algemene beleid besproken. Bewonersprojectgroepen worden gehoord en betrokken bij specifieke projecten als renovatie en activiteiten om de leefbaarheid in hun woonomgeving te bevorderen. 5.1.1 Huurdersorganisatie De relatie tussen de woningstichting en de huurdersorganisatie is geformaliseerd in de samenwerkingsovereenkomst met de Huurdersbelangenvereniging Venlo-Blerick e.o. (HBV). Naast haar oorspronkelijke functie van belangbehartiger voor individuele huurders, fungeert de HBV voor ons als huurdersorganisatie. Bij de HBV zijn ruim 3.200 huurders van Woningstichting Venlo-Blerick aangesloten. De relatie tussen Woningstichting Venlo-Blerick en de huurdersorganisatie is goed en beide partijen hebben vertrouwen in elkaar. Steeds wordt in open dialoog met respect en begrip voor elkaars standpunten gediscussieerd. In 2010 heeft de huurdersorganisatie ons geadviseerd inzake het huurbeleid 2010, het meerjarenhuurbeleid 2010-2014, de huurverhoging voor geriefsverbeteringen per 1 januari 2011 en het vernieuwde woningtoewijzingssysteem WMS dat in 2011 wordt ingevoerd. Daarnaast is er intensief overleg geweest over de fusie, waarvoor de huurdersorganisatie een positief advies heeft gegeven. Als sluitstuk op de huurdersparticipatie van de huurdersorganisatie neemt een bestuurslid zitting in onze interne klachtencommissie. Daar worden klachten van huurders besproken en beoordeeld. De huurdersorganisatie participeert hierin vanuit het belang van de klant. Deze maximale transparantie wordt door de huurdersorganisatie en door ons zeer gewaardeerd en biedt de huurdersorganisatie rechtstreeks invloed op het beleid van klachtenafhandeling.
5.1.2 Huurdersbelangenvereniging Venlo-Blerick e.o. Naast eigen inkomsten uit de contributie, krijgt Huurdersbelangenvereniging Venlo-Blerick e.o. subsidies. De subsidie die Woningstichting Venlo-Blerick in 2010 aan de HBV beschikbaar heeft gesteld, bedroeg: 1. € 2,09 per huurder die lid is van de HBV; 2. € 1,73 per woning; 3. nieuwe lidmaatschappen 206 huurders (€ 1.236); 4. de huur en energiekosten van het kantoorpand (€ 20.618). In het verslagjaar was de totale bijdrage € 41.808. Als cadeau aan de HBV hebben wij in 2007 in het kader van haar 100-jarig jubileum elke nieuwe huurder een jaarlidmaatschap van de HBV aangeboden op onze kosten. In het kader van het Ondernemingsplan is besloten om deze aanbieding voor tenminste de duur van het Ondernemingsplan (2008 2011) voort te zetten. In het kader van de fusie is toegezegd dat ook aan de huurders van de fusiepartner een jaarlidmaatschap van de HBV wordt aangeboden. 5.1.3 Bewonersprojectgroepen Een directe actie als wij starten met concrete plannen voor straten of wijken, is het instellen van een begeleidingsgroep van bewoners. Omdat de huurders de “experts” en belanghouders zijn op woongebied, kunnen zij zich, vanzelfsprekend in samenspraak met de corporatie, als geen ander inzetten voor het verbeteren van het woon- en leefklimaat in en rond hun woning. Dat geldt natuurlijk niet alleen voor woningen waarvoor wij concrete plannen hebben. Ook in gebieden waar de werkzaamheden al klaar zijn of waarvoor we geen directe plannen hebben, zijn bewoners vaak actief in werkgroepen. Desgewenst kunnen de werkgroepen zich laten bijstaan door de huurdersbelangenvereniging. Vooral de woon- en leefomgeving zijn onderwerp van overleg. Waar dat mogelijk en zinvol is, participeren wij ook in deze bewonersgroepen. In een aantal van deze groepen werken ook andere partners mee, zoals gemeente Venlo, Stichting Wel. kom en de politie. In de overlegorganen proberen we steeds in een open dialoog met de bewoners, tegemoet te komen aan hun wensen of concrete oplossingen te bieden voor eventuele problemen.
Onze huurders zijn de prominente belanghouders
43
Betrokkenheid van belanghebbenden bij beleid en beheer
De resultaten van het overleg met bewonerswerkgroepen zijn naar tevredenheid van de bewonerswerkgroepen. In december 2010 hebben in een feestelijke middagbijeenkomst circa 125 vrijwilligers van de werkgroepen ervaringen kunnen uitwisselen en Woningstichting Venlo-Blerick heeft hen bedankt voor hun inzet.
5.1.4 Geschillencommissie We proberen het zoveel mogelijk te voorkomen, maar soms heeft een bewoner toch een klacht over het handelen of de vermeende nalatigheid van onze medewerkers of over andere personen die namens ons optreden. Wij streven ernaar alert en adequaat op klachten te reageren. Openheid en helderheid over het door ons in bepaalde situaties te voeren beleid staan daarbij voorop. Mocht een bewoner niettemin vinden dat we niet voldoende hebben gereageerd of de klacht niet hebben opgelost, dan moet er toch een oplossing komen. Daarom participeert Woningstichting Venlo-Blerick in de Regionale Geschillencommissie van woningcorporaties in Noorden Midden-Limburg. Als wij er met een huurder niet zijn uitgekomen, dan kan de huurder daar met zijn/haar probleem terecht en om advies vragen. Het advies van de geschillencommissie is bindend. In 2010 heeft één huurder een klacht over Woningstichting Venlo-Blerick bij de Regionale Geschillencommissie ingediend. Deze klacht is in december 2010 gedeeltelijk gegrond verklaard. Vanaf 1 januari 2011 is het secretariaat van de Regionale Geschillencommissie in handen van Woonwenz.
Jaarverslag 2010
In 2010 participeerde Woningstichting Venlo-Blerick in: • Bewonerswerkgroepen/-commissies: 5-sprong, Renaissance, Mariënhoven, Jan Vermeer/Vincent van Gogh-flats, Akkerwinde, Enfastaate, Postflat, Ottohof, Casinoflat, Casinopark, Vastenavondkamp-Noord, Gelreveste, Dr. Poelsplein e.o., Bakkersstraat e.o., Witte woningen, Craneveld-Hogeweg, Oodestaate, Rutgerusgang, Maria Regina, Rijks HBS, omwonenden Bondsgebouw, Maasbreesestraat, Keizershof, Julianaflat, Beemdenstaate, Klokkengietersstraat, Loyolastraat, Johannes Boscostraat; • Beheercommissies ontmoetingsruimtes: ’t Sprungske, d’n Baand, De Houtsnip, Casinopark, Veerpaerdjes, Ruysdonck, Maria Regina; • Diverse wijkoverleggen (thema’s volkshuisvesting en leefbaarheid); • Werkgroep Molukse Gemeenschap.
44
5.2
Strategisch Akkoord met de gemeente Venlo
In 2007 sloten de gemeente Venlo en de Venlose woningcorporaties een strategisch akkoord (STRAK), waarin een stevige samenwerking werd afgesproken om de hoge ambities voor stadsvernieuwing, wonen en leefbaarheid, culturele- en sociale stijging van de bewoners en duurzaamheid in Venlo te realiseren. Afspraken tussen de gemeente en de 3 gezamenlijke corporaties Om de gemaakte afspraken te monitoren, daar waar nodig bij te stellen en te borgen, werd afgesproken dat er jaarlijks een evaluatie zou plaatsvinden die zowel bestuurlijk als met de gemeenteraad inhoudelijk besproken diende te worden. Deze evaluatie, heeft voor het eerst pas plaatsgevonden in december 2010. Hierdoor is het nakomen van afspraken, eventueel noodzakelijk bijsturen van afspraken en gebruik maken van voortschrijdend inzicht niet tijdig besproken. Dit heeft nadelig gewerkt tussen partijen. Bilaterale afspraken Elke corporatie heeft met de gemeente Venlo inhoudelijke afspraken gemaakt over activiteiten en projecten, daar waar nodig en van toepassing met financiële paragraaf. Eind 2010 bleek, dat Woningstichting Venlo-Blerick zowel financieel als inhoudelijk volledig op koers van de afspraken lag. Van de begrote projecten/activiteiten van 147 miljoen euro werd tot en met 2009 reeds 95 miljoen euro gerealiseerd. Deze prestatie is geleverd ondanks nieuwe en bestaande extra heffingen door het Rijk, die ontstaan zijn na het tot stand komen van het STRAK in 2007. Enkele projecten gingen minder goed dan beoogd. In het centrumgebied Q4 is door de gemeente een gewijzigde visie vastgesteld, die de bouwvoornemens in het Blok Bergstraat op losse schroeven zette. Ook de onzekerheid over de toekomst van de Jakobskapel en de onzekere bereidheid van particuliere investeerders om het gebied van het voormalige stadskantoor ter hand te nemen, had geen positieve invloed op de start van de bouw. Inmiddels wordt getracht om het project
vlot te trekken, waarbij uitgangspunt is, dat de bouw niet start voordat een particuliere investeerder bekend is en er indien nodig geanticipeerd is op de te realiseren kwaliteit en kwantiteit in het aanpalende gebied. In het stadsvernieuwingsgebied Kloosterkwartier is een koerswijziging opgetreden. De opstelling van andere vastgoedpartijen in het gebied heeft geleid tot een andere vastgoedstrategie. Belangrijk onderdeel hiervan is de intrekking van het sloopbesluit voor de appartementen aan de Koninginnesingel. Deze appartementen worden in de toekomst gerenoveerd en deels reeds in het voorjaar van 2011 geschikt gemaakt voor huisvesting van studenten. De financiële vertaling van de STRAK-afspraken vindt plaats met de zogenaamde transparantiemethodiek, zie ook hoofdstuk 7.
5.3
Overige belanghebbenden
Uit gesprekken en enquêtes met overige belanghouders blijkt dat belanghouders wensen te participeren op themaniveau en binnen de reeds bestaande overlegstructuren. Om die reden en op basis van jarenlange ervaringen in stadsvernieuwing kiezen wij voor een maatschappelijke verankering die gebaseerd is op aanwezigheid in wijk en stad op een zodanige wijze, dat dagelijkse beïnvloeding door onze omgeving mogelijk is. Daarnaast besteed de woningstichting extra aandacht aan de participatie van wijken en maatschappelijke organisaties. Wijken Momenteel vindt er overleg plaats met de wijkoverleggen, echter geen structureel overleg. Uit een onderzoek, dat in 2007 heeft plaatsgevonden onder 14 belanghebbenden, is gebleken dat wijkoverleggen behoefte hebben aan een regelmatig terugkerende bijeenkomst waarbij een breed scala aan onderwerpen aan bod komt. Om aan die vraag voor participatie te voldoen wordt in 2011 onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van het betrekken van de wijken bij beleid en beheer.
Betrokkenheid van belanghebbenden bij beleid en beheer
Overige Naast de huurders van Woningstichting Venlo-Blerick, de Gemeente Venlo, de wijkoverleggen en maatschappelijke organisaties bestaat er nog een breed scala van belanghebbenden waarvan de woningstichting geen directe invloed verlangt, bijvoorbeeld eigenaren van vastgoed rondom eigendommen van de woningstichting, media, culturele instellingen, zakelijke partners et cetera. Met deze groep overige belanghebbenden zal alleen overleg gevoerd worden als er concrete activiteiten plaatsvinden waarbij zij betrokken zijn. Alle belanghebbenden zijn altijd van harte welkom om in gesprek te treden met de woningstichting. Voor de geïnteresseerden is een algemene uitnodiging beschikbaar op de website van de woningstichting, www.woonwenz.nl.
45 Jaarverslag 2010
Maatschappelijke organisaties Momenteel vindt er op tactisch/strategisch niveau overleg plaats met maatschappelijke organisaties indien er (nieuw) bouwprojecten en/of stadsvernieuwingsactiviteiten plaatsvinden waarbij zij betrokken zijn. Daarnaast vindt er intensief overleg plaats met deze belanghebbenden middels de wijkgerichte aanpak, het zorgoverleg en de (regionale) plantafel wonen welzijn zorg. Uit een onderzoek dat in 2007 heeft plaatsgevonden onder 14 belanghebbenden is gebleken dat maatschappelijke organisaties ad hoc betrokken willen worden bij de bedrijfsvoering van de woningstichting, waarbij alleen de onderwerpen aan bod komen waarmee zij direct verbonden zijn. Om aan die vraag voor participatie te voldoen wordt in 2011 een onderzoek opgestart, gericht op mogelijkheden om maatschappelijke organisaties te betrekken bij beleid en beheer.
De organisatie
46
6 47 Jaarverslag 2010
door
ons
beoogde
maatschappelijk
ondernemerschap vraagt om een hechte organisatie van professionals die staan voor de kwaliteit van hun werk. Het managementteam draagt gezamenlijk de bedrijfsverantwoordelijkheid. Het is juist in deze ondernemingsperiode van belang om kennis en ervaring die aanwezig is bij een oudere generatie medewerkers te borgen. Zij moeten het als hun verantwoordelijkheid zien om hiervoor te zorgen. Met versterking van de bedrijfscultuur en het in de praktijk brengen van leren, kan de organisatie zich verder ontwikkelen.
De organisatie
Het
6.1 48
Bestuurlijke organisatie
In 2010 hebben zich geen wijzigingen voorgedaan in onze bestuurlijke organisatie. De statuten van Woningstichting VenloBlerick zijn per 31 december 2010 gewijzigd in het kader van de fusie met Woningstichting Arcen en Velden. De bestuurlijke organisatiestructuur van Woningstichting Venlo-Blerick is afgebeeld in Figuur 3. Raad van Toezicht
Regionale geschillencommissie
Bestuur/directie
Huurdersorganisatie
Werkorganisatie
Projectgroepen
Huurders
Figuur 3
6.1.1 Bestuur/directie Statutair is bepaald dat de directie ook het bestuur vormt. De heer ing. A.P.A.W. van Hoof (63 jaar) was in 2010 directeur-bestuurder van Woningstichting Venlo-Blerick. Hij werkte sinds 1 november 1991 bij de woningstichting. Per 1 januari 2011 is zijn functie overgenomen door de heer drs. F.C.M. van Engelen (43 jaar). Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor: • de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; • de strategie; • de financiering; • het beleid; • de organisatie • de resultatenontwikkeling; • het beleid ten aanzien van de deelnemingen.
Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Toezicht. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de Raad van Toezicht tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van zijn taak. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningstichting. Het bestuur rapporteert hierover en bespreekt de interne risicobeheersings- (en controle)systemen met de Raad van Toezicht.
6.2 Bedrijfsorganisatie Het aantal fulltime equivalenten (fte) per 31 december 2010 is: 78,6 (31 december 2009: 83,6). Een fte is een volledige werkweek van 36 uur. De organisatiestructuur per 31 december 2010 is afgebeeld in Figuur 4. Raad van Toezicht
Directeur-bestuurder
Strategie en innovatie
Control
Dienst Nieuwbouw Figuur 4
Dienst Beheer
Bestuursdienst
Dienst Wonen
Dienst Financiën
Onze medewerkers zijn het gezicht van de organisatie
Directeur-bestuurder Controller Strategie en innovatie Bestuurssecretaris/ Hoofd bestuursdienst Directeur Beheer Hoofd dienst Wonen Hoofd dienst Financiën Hoofd dienst Nieuwbouw
• Integriteit: handhaven van algemene of professionele, sociale en ethische normen en waarden, ook bij druk van buitenaf om hiervan af te wijken • Samenwerken: bijdragen aan het gezamenlijke resultaat door een optimale afstemming met anderen • Initiatief: verantwoordelijkheid nemen om problemen in het werk te signaleren en op te lossen, verbeteringen in te voeren en kansen te benutten • Klantgerichtheid: een hoge prioriteit geven aan tevredenheid van klanten en collega’s en aan het verlenen van service of hulp en daarnaar handelen • Resultaatgerichtheid: zich blijven richten op het afgesproken resultaat of het gestelde doel, ook bij problemen, tegenslagen, tegenwerking of afleidingen Per functie worden drie additionele competenties benoemd.
A. van Hoof (voorzitter) R. van Tilburg J. Leunissen H. van Rooij J. Görtz E. Pater J. Lenssen P. Renkens
Per 1 januari 2011 is de functie van directeur-bestuurder en voorzitterschap van het managementteam overgedragen aan de heer F. van Engelen. 6.2.1 Personeel Onze medewerkers zijn het gezicht van de organisatie, zij maken het bedrijf. Een goed Human Resource Management is essentieel voor welbevinden en prestaties. Om de wensen van de medewerkers beter te leren kennen, is in 2008 een medewerkerstevredenheidsonderzoek uitgevoerd. De resultaten van dat onderzoek zijn gebruikt als onderlegger voor het in 2008 geformuleerde nieuwe personeelsbeleidsplan. Basis kenmerken uit het nieuwe personeelsbeleidsplan (dat sinds februari 2009 van kracht is) zijn sterke onderlinge betrokkenheid tussen medewerkers, een efficiënte, transparante, zakelijke en doelgerichte organisatie en een sturing op resultaatgerichtheid. Dat betekent onder meer een scherpere taakverdeling, minder ongeorganiseerd overleg en meer beslisruimte voor medewerkers en leidinggevenden. Een dergelijke cultuuromslag is nodig om verder uit te groeien tot een klant- en maatschappijgeoriënteerde onderneming en voor een balans tussen rentmeesterschap en ondernemerschap. Dat betekent ook ruimte voor fouten en het nemen van verantwoorde risico’s, het terugdringen van de controlecultuur ten gunste van een doelgerichte cultuur en een verbetering van de interne communicatie en de hierbij ondersteunende instrumenten. Het betekent tevens een leiderschapsstijl die gericht is op coachen en stimuleren.
Personeelsbestand Op 1 januari 2010 waren 80 medewerkers voor onbepaalde tijd in dienst (van wie 22 in deeltijd): 32 vrouwen en 48 mannen; en 12 medewerkers hadden op die datum een overeenkomst voor bepaalde tijd. Gedurende het verslagjaar werden 6 arbeidsovereenkomsten voor bepaalde tijd omgezet in een contract voor onbepaalde tijd; met 1 nieuwe medewerker werd een nieuw dienstverband aangegaan; met 1 medewerker werd de tijdelijke arbeidsovereenkomst als corporate trainee met een jaar verlengd. Drie medewerkers traden uit dienst (twee met een vast dienstverband en één met een tijdelijk dienstverband). Daarnaast maakte in 2010 twee medewerkers gebruik van de vroegpensioenregeling. Op 31 december 2010 telde het personeelsbestand 83 medewerkers voor onbepaalde tijd (van wie 24 in deeltijd): 34 vrouwen en 49 mannen; en 5 medewerkers voor bepaalde tijd. Aan het einde van het verslagjaar was er een vacature voor een medewerker financiën. De gemiddelde leeftijd van alle medewerkers was per 31 december 2010 43,4 jaar (2009: 44,9 jaar). Het aantal dienstjaren van de medewerkers met een dienstverband voor onbepaalde tijd bedroeg per 31 december 2010 gemiddeld 15,2 jaar (2009: 15,8 jaar).
49
De organisatie
Woningstichting Venlo-Blerick heeft in 2010 vijf competenties benoemd die voor elke functie binnen de organisatie van toepassing zijn. Deze bedrijfscompetenties zijn:
Jaarverslag 2010
Samenstelling managementteam Het managementteam was tot 31 december 2010 als volgt samengesteld:
50
Informatie aan personeel Tijdens de traditionele nieuwjaarsbijeenkomst is het personeel geïnformeerd over de resultaten van het afgelopen jaar en de beleidsvoornemens voor het komende jaar. Het personeel wordt voornamelijk via intranet geïnformeerd over actuele nieuwsfeiten. Belangrijke besluiten in het managementteam krijgt het personeel direct te ‘horen’ via managementteam verslagen die op intranet worden geplaatst. Daarnaast worden sinds 2009 structureel integrale personeelsbijeenkomsten georganiseerd. Ziekteverzuim Het totale verzuimpercentage bedroeg in 2010: 3,9% (2009: 3,2%). Het gemiddelde aantal ziekmeldingen per werknemer bedroeg 1,2 (2009: 1,0). Scholing/stage We stimuleren het volgen van cursussen en opleidingen. In het verslagjaar is in totaal € 47.556 geïnvesteerd in scholing van onze medewerkers. Wij gaven studenten de mogelijkheid werkoriëntatie en ervaring op te doen bij ons, waarvan gebruik is gemaakt door een student van Gilde Opleidingen, Middenkaderopleiding Bouwtechniek. Welbevinden We besteden veel aandacht aan het welbevinden van onze medewerkers. In geval van ziekte nemen we geen afwachtende houding aan, maar benaderen we de zieke collega actief en bezien we of wij actief kunnen interveniëren in het herstel. We schakelen daarbij, steeds in overleg met de werknemer en bedrijfsarts, als dat wenselijk is, externe partijen in, zoals re-integratiebedrijven. In het Personeelsbeleidsplan 2009-2011 is opgenomen dat alle medewerkers in de gelegenheid worden gesteld om op kosten van Woningstichting Venlo-Blerick eens per drie jaar een arbeidsgeneeskundig onderzoek te laten doen. In 2010 is dit medisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek, een combinatie van een medisch onderzoek en een vragenlijst, dienen als basis voor het samenstellen van een groepsrapportage. De groepsrapportage wordt besproken
met de directie en als de uitslagen daartoe aanleiding geven, zullen passende maatregelen worden genomen. In het kader van het Arbobeleid is in 2009 een risico inventarisatie en evaluatie uitgevoerd, om te onderzoeken of het werk gevaar kan opleveren of schade kan veroorzaken aan de gezondheid van de medewerkers. Dit heeft geleid tot een plan van aanpak, waarin de gesignaleerde risico’s zijn vermeld en welke verbeterpunten worden aangepakt. De verwachting is dat de activiteiten uit dit plan van aanpak in 2011 zijn afgerond. Daarnaast zijn in de afgelopen jaren vele medewerkers opgeleid tot BHV’ers en worden jaarlijkse herhalingscursussen gevolgd. In totaal beschikken we nu over 29 BHV’ers. Ook hebben in 2010 alle betrokken werknemers van de diensten beheer en nieuwbouw een VCA cursus gevolgd. De werkplekken van de medewerkers zijn ook verbeterd. Het vervangen van de bureaustoelen is afgerond, alle beeldschermen zijn vervangen en er is een regeling voor een beeldschermbril uitgewerkt. Ook stimuleren we zo veel als mogelijk dat werknemers in beweging blijven. We bieden al jaren de mogelijkheid om tegen gereduceerd tarief en met een tegemoetkoming van de werkgever te fitnessen, waarvan in 2009, 18 medewerkers gebruik hebben gemaakt. In 2010 hebben we medewerkers de gelegenheid geboden om deel te nemen aan de Venloop (hardlopen over 10 of 21 kilometer), waarbij de kosten van deelname werden vergoed en kleding werd gesponsord. Hiervan maakten 14 collega’s gebruik. Voor 2011 wordt de gelegenheid eveneens geboden om deel te nemen aan de Venloop. 6.2.2 Ondernemingsraad In het verslagjaar hebben de directeur-bestuurder en de ondernemingsraad 4 maal regulier vergaderd en één keer extra. Als vast agendapunt werden ARBO-aangelegenheden en CAOaangelegenheden besproken. Daarnaast zijn onderstaande actuele thema’s besproken: • uitwerking regelingen personeelsbeleidsplan; • uitwerking procedure werving en selectie • introductieprogramma nieuwe medewerkers • beeldschermwerk
• uitwerking regeling individueel loopbaanbudget CAO; • project Klantenservice; • erkenning leerbedrijf Fundeon; • fusie Woningstichting Arcen en Velden.
In 2011 wordt een nieuw systeem voor woonruimteverdeling in gebruik genomen. Dit systeem is qua inrichting voorbereid op de uitdagingen in de Venlose woningmarkt voor de komende jaren. Daarnaast gaan de opzichters komend jaar werken met mobiele apparatuur voor de ondersteuning van het inspectie proces. Ook is er in 2011 aandacht voor het verder verbeteren van de klantinformatie op onze website en de digitalisering van de klantenservice. Tot slot gaat een nieuw informatiebeleidsplan de kaders aangeven voor de ontwikkelingen op ICT gebied voor de komende jaren.
De organisatie
6.2.3 Informatiebeleid Een goede informatiehuishouding ondersteunt de organisatie bij het realiseren van haar doelstellingen. Een goede inrichting van onze informatiesystemen maakt het mogelijk dat er klantgericht en projectgericht gewerkt kan worden, dat interne werkprocessen efficiënter verlopen en dat er actuele en betrouwbare bedrijfsinformatie en klantinformatie voorhanden is. De afgelopen jaren zijn al de nodige stappen gezet om de werkprocessen, waar nodig, te ondersteunen en te optimaliseren met een ICT oplossing. Bedrijfsprocessen zijn en worden verder geperfectioneerd op basis van uitkomsten uit continue klantmetingen en eisen die gesteld worden door onze interne en externe omgeving. Het primaire systeem werd de afgelopen jaren eveneens verder geperfectioneerd en aangevuld met ondersteunende systemen: een financiële meerjarenplanning, een systeem voor meerjarenonderhoudsplanning, een systeem voor VVE-beheer, een woningcartotheek en zogenaamde workflows ter ondersteuning van het mutatieproces. In 2010 zijn chronologisch de volgende onderdelen van de informatiehuishouding van Woningstichting Venlo-Blerick vernieuwd:
51 Jaarverslag 2010
Het overleg tussen OR en directeur-bestuurder vindt steeds plaats in een open sfeer met respect voor elkaars standpunten en verantwoordelijkheden. De Ondernemingsraad informeert het personeel periodiek over onderwerpen van overleg en stelt een eigen jaarverslag op. In hoofdstuk 8 vindt u het verslag van de Ondernemingsraad over het verslagjaar.
• Vanaf 1 januari 2010 worden alle binnenkomende facturen ingescand en digitaal verwerkt. Het gehele fiatteringproces gebeurt middels een systeem voor digitaal factureren. • De vaste telefoons en de daarbij horende interne telefooncentrale zijn vernieuwd. • De interne server infrastructuur is geheel vernieuwd. Op twee locaties in het hoofdgebouw aan de Molenbossen staan nu virtuele servers. Op elke locatie zorgt een zogenaamd SAN voor de opslag van onze mappen en mailboxen. • Alle desktop pc’s zijn vernieuwd. Medewerkers hebben de beschikking over lcd breedbeeldschermen waardoor beeldschermwerk een stuk aangenamer is geworden. Op de nieuwe pc’s heeft iedereen de beschikking over Windows 7 en Office 2007. • In 2010 zijn vier uniforme printers in gebruik genomen. Op elk van deze machines kunnen medewerkers terecht voor het ophalen van prints of het maken van kopieën. • Na de zomer is in het kader van de fusie ook het nodige aan ICT werk verricht. Zo’n operatie is vergelijkbaar met de overgang naar een nieuw primair systeem. De twee meest in het oog springende activiteiten zijn: • het converteren van alle basisgegevens van huurders en woningen van Woningstichting Arcen en Velden naar het primaire systeem van Woningstichting Venlo-Blerick • Het samengaan van de websites van Woningstichting VenloBlerick en Woningstichting Arcen en Velden in de website van Woonwenz. Verder raakt een fusie alle systemen en applicaties, omdat er nieuwe gebruikers, klanten, leveranciers of adressen bijkomen.
Financieel beleid
52
7 53
financiële
bedrijfsvoering
Door deze bijstelling beogen wij de komende
de
jaren een (gemiddeld) positief resultaat te
opeenstapeling
realiseren. Voor 2010 was in de begroting
van overheidsmaatregelen, door Europese
nog uitgegaan van een verlies. Uiteindelijk
regelgeving
tegenvallende
heeft Woningstichting Venlo-Blerick in 2010
verkoopresultaten komen de kasstromen en
een positief resultaat gerealiseerd van € 3,95
de vermogenspositie onder druk te staan en
miljoen. Dit positieve financiële resultaat
droogt de investeringbron steeds verder op. De
wordt veroorzaakt door meevallers bij de
corporatie als “revolving fund” is hierdoor uit
aanbesteding van nieuwbouw en onderhoud.
balans geraakt.
Daarnaast is een aantal begrote onrendabele
In de periode 2007 tot en met 2009 is
toppen al in 2009 ten laste van het resultaat
het eigen vermogen door onze ambitieuze
gebracht, waardoor deze niet meer drukken op
maatschappelijke inzet met circa € 36
het resultaat van 2010. Met recht kan gezegd
miljoen afgenomen. Ondanks deze enorme
worden dat wij in 2010 onze financiële bakens
vermogensinzet hebben wij nog steeds een
hebben verzet om zo ook in de toekomst
gezonde financiële balans. Om ook op de
financieel gezond te kunnen blijven presteren
langere termijn financieel gezond te blijven is
naar vermogen.
woningcorporaties belangstelling.
staat
Door
en
de
door
volop
in
de begroting voor de komende jaren echter fors bijgesteld.
Financieel beleid
van
Jaarverslag 2010
De
7.1 54
Presteren naar vermogen
Om duidelijkheid te scheppen in de beschikbare middelen én over de maatschappelijke besteding ervan hebben de Venlose corporaties met de gemeente in het Strategisch Akkoord afgesproken om gebruik te gaan maken van de Transparantiemethodiek. Op basis van de Transparantiemethodiek wordt de herkomst en besteding van middelen ten behoeve van maatschappelijk uitgaven door de corporaties inzichtelijk gemaakt. Een uitgebreide toelichting op de methodiek is te vinden in de publicaties van de SEV (www.sev.nl). Afgesproken is dat de Venlose corporaties jaarlijks de transparantiesystematiek actualiseren en opnemen in hun jaarverslag. Het actuele Transparant Schema over de periode 2007-2010 vindt u in Tabel 27 terug.
Het Transparant Schema laat zien dat Woningstichting VenloBlerick in 2007 t/m 2010 in totaliteit ruim € 115 miljoen heeft besteed aan verliesgevende maatschappelijke uitgaven in de gemeente Venlo. Door deze maatschappelijke bestedingen onderscheiden wij ons nadrukkelijk van commerciële vastgoedbeleggers. Omdat deze financieel onrendabele bestedingen voor de continuïteit van het vastgoedbezit niet strikt noodzakelijk zijn, zal een vastgoedbelegger deze maatschappelijke bestedingen achterwege laten en de daarmee gemoeid gaande bedragen als winst uitkeren aan haar aandeelhouders. In december 2010 heeft voor het eerst een evaluatie van het Strategisch Akkoord plaatsgevonden. Hieruit is geconcludeerd dat Woningstichting Venlo-Blerick zowel financieel als inhoudelijk volledig op koers van de afspraken ligt. Wel is er een aantal projecten dat minder goed is verlopen dan beoogd, waardoor bij deze projecten vertraging is ontstaan. Door deze vertraging zal de realisatie van deze projecten naar verwachting uitlopen tot na 2011. In paragraaf 5.2 van dit jaarverslag is de evaluatie van het Strategisch Akkoord nader toegelicht.
Transparant Schema Woningstichting Venlo-Blerick 2007-2009 (in €) Cumulatief 2007-2010 STRAK 2007-2011
Realisatie procentueel
34.564.000 14.796.000 24.332.000 1.087.000 38.743.000 113.522.000
88% 114% 107% 113% 54% 81%
Besteding middelen Wijk- en buurtaanpak Betaalbaarheid inkomensdoelgroep Bijzondere doelgroepen & Maatschappelijke opvang Stadsontwikkeling Duurzaamheid/energiebesparing Inflatie toevoeging EV Heffing Investeringsfonds (40 wijken) Integrale VPB-heffing Totaalbedrag
33.890.563 43.913.363 2.813.700 14.318.175 7.490.025 10.148.076 1.045.000 2.227.000 115.845.902
39.063.000 67.717.000 6.563.000 18.948.000 11.200.000 11.521.000 4.000.000 PM 159.012.000
87% 65% 43% 76% 67% 88% 26% 73%
Tekort budget einde periode
-24.118.056
- 45.490.000
53%
Tabel 27
Financieel beleid
30.444.229 16.800.990 26.020.963 1.231.461 21.005.203 -3.775.000 91.727.846
55 Jaarverslag 2010
Herkomst middelen Rendement over eigen vermogen Rentevoordeel nieuwe leningen Winst verkoop huurwoningen Winst verkoop koopwoningen Verkoopkorting Huurpotentie (verschil markthuur -80% en feitelijke huur) Vermogensafname door wijziging uitgangspunten bedrijfswaarde Totaalbedrag
7.2 Resultaatontwikkeling 56
7.2.1 Ontwikkeling geconsolideerd resultaat ten opzichte van begroting Het resultaat ten opzicht van de begroting is uiteengezet in Tabel 28. Resultatenrekening (x € 1.000)
Realisatie 2010
Begroting 2010
Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende goederen Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten
36.315 1.914 0 -180 640 535 39.224
35.968 2.235 0 0 782 95 39.080
Afwijking realisatie vs. begroting 347 -321 0 -180 -142 440 144
Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Salarissen Sociale Lasten Onderhoud Leefbaarheid Vogelaarheffing Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten
-768 -204 -3.850 -1.143 -12.270 -704 -345 -5.855 -25.139
-542 -13.702 -3.728 -1.102 -13.726 -769 -388 -6.485 -40.442
-226 13.498 -122 -41 1.456 65 43 630 15.303
Rentebaten Rentelasten Totaal rentebaten / rentelasten
911 -6.304 -5.393
839 -6.406 -5.567
72 102 174
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
8.692
-6.929
15.621
Belastingen Buitengewone baten en lasten
-1.725 0
-2.171 0
446 0
Resultaat na belastingen voor mutatie actuele waarde
6.967
-9.100
16.067
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
-3.017
269
-3.286
Resultaat na belastingen na mutatie actuele waarde
3.950
-8.831
12.781
Tabel 28
7.2.2 Toelichting grote afwijkingen realisatie versus begroting Grote afwijkingen (> € 500.000) ten opzichte van de begroting worden hieronder toegelicht:
57 Jaarverslag 2010
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De afwijking van de begroting heeft betrekking op de projecten die zijn opgenomen in Tabel 29.
- 2.563 - 1.566 - 2.323 - 1.622 0 - 3.947 - 1.129 - 552 0
2.563 1.566 2.323 1.622 - 100 1.418 575 357 3.174
Totaal
-13.702
13.498
-204
Verschil 2010
Tabel 29
Onderhoud De onderhoudskosten zijn circa 1,5 miljoen lager dan begroot. De verdeling naar de verschillende investeringsstromen is afgebeeld in Tabel 30. Onderhoudskosten (x € 1.000) Planmatig onderhoud Niet-planmatig onderhoud Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud Periodiek Onderhoud Woningaanpassingen Overige Totaal Tabel 30
Realisatie 2010
7.545
Begroting 2010
9.040
Verschil 2010
1.495
2.052 1.286 1.180 4.518
1.895 1.428 1.198 4.521
-157 142 18 3
207
165
-42
12.270
13.726
1.456
Financieel beleid
Waardeverandering nieuwbouw Realisatie 2010 Begroting 2010 (x € 1.000) Emmastraat Afwaardering in 2009 Bondsgebouw Afwaardering in 2009 Laurentiusplein Afwaardering in 2009 Kerkhofweg Afwaardering in 2011 “Blijf” Joh. Boscostraat - 100 Bremweg - 2.529 Hoek 12 - 554 Copa Cabana - 195 Terugname voorgaande jaren 3.174
58
Uit deze specificatie van de onderhoudskosten is af te leiden dat het verschil met name wordt veroorzaakt door het planmatig onderhoud. Het verschil tussen de realisatie en begroting van planmatig onderhoud kan worden verklaard door een afname van het aantal aanvragen voor geriefsverbetering, positieve aanbestedingsresultaten onder andere veroorzaakt door het lagere BTW tarief op arbeid, invoering van het strategisch voorraadbeleid en het vervallen van enkele onderhoudsopdrachten. Overige bedrijfslasten De stijging van de overige bedrijfslasten wordt met name veroorzaakt door een tweetal niet begrote projecten. Het betreft de inrichting van de nieuwe klantenservice (€ 159.000) en de kosten in verband met de fusie (€ 221.000).
7.3 Vermogensontwikkeling 7.3.1 Ontwikkeling eigen vermogen Door het positieve resultaat in 2010 is het eigen vermogen voor het eerst sinds jaren weer toegenomen. Omdat het totale vermogen ongeveer gelijk is gebleven is de solvabiliteit iets toegenomen van 39% naar 41%. De ontwikkeling van het vermogen in de periode 2007-2010 is afgebeeld in Figuur 5. In de meerjarenbegroting van de fusiecorporatie Woonwenz is vanaf 2011 een structureel (gemiddeld) positief resultaat als doelstelling opgenomen. De solvabiliteit zal hierdoor de komende jaren nagenoeg overeenkomen met het huidige niveau. Ontwikkeling vermogen 2007-2010
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa De mutatie actuele waarde is het saldo van de mutaties in de bedrijfswaarde zoals afgebeeld in Tabel 31. Mutatie actuele waarde materiële vaste activa 2010 (x €1.000) A. Autonome ontwikkeling B. Mutaties rentabiliteitswaarde correctie C. Mutaties door wijziging (des)investeringsbeleid D. Mutaties in beleidsparameters E. Mutaties in exploitatiebeleid Mutatie actuele waarde materiële vaste activa in 2010
3.761 -1.106 -5.703 8.200 -8.169 3.017-
Tabel 31
In de begroting wordt alleen rekening gehouden met de autonome ontwikkeling (A) en de mutaties in de rentabiliteitswaardecorrectie (B). De autonome ontwikkeling wijkt licht af van de begroting vanwege een iets andere berekeningssystematiek. De overige mutaties hebben betrekking op onvoorziene beleidswijzigingen en aanpassingen van marktparameters gedurende het jaar. Voor een uitgebreide toelichting op de ontwikkeling van de bedrijfswaarde in 2010 wordt verwezen naar paragraaf 7.4.1.
Figuur 5
7.3.2 Ontwikkeling leningenportefeuille Ultimo 2010 had de leningenportefeuille (langlopend) een nominale waarde van € 144.846.000. De marktwaarde van de portefeuille bedroeg € 152.403.000 en is, rekeninghoudend met looptijd en aflossingswijze, gebaseerd op de actuele marktrente ultimo 2010 (gemiddeld 4,03%). De ontwikkeling van de totale leningportefeuille is samengevat in Tabel 31.
Jaarverslag 2010 Financieel beleid
Ontwikkeling leningportefeuille 2010 in € Saldo leningenportefeuille per 1 januari 2010 Reguliere aflossingen c.q. bijschrijvingen klimleningen Vervroegde aflossingen Aangetrokken leningen (gestort in 2010) Saldo leningenportefeuille per 31 december 2010
59
129.465.000 - 9.335.000 - 284.000 25.000.000 144.846.000
Tabel 31
7.3.3 Ontwikkeling liquiditeitspositie Een prognose van de liquiditeit van voor de periode 2010-2015 is opgenomen in Tabel 32. liquiditeitenprognose 2010-2015 (x € 1.000) Beginstand Verhuurbedrijf Verkoopresultaat Investeringen Aflossen leningen Aangetrokken leningen VPB & heffingen Mutatie werkkapitaal Eindstand Tabel 32
WVB 2010 Woonwenz 2011
Woonwenz 2012
Woonwenz 2013 Woonwenz 2014
Woonwenz 2015
34.336 9.359 5.669 -23.011 - 9.619 25.000 - 1.499 - 2.626
37.988 8.543 5.205 -65.271 -10.284 -213 -
-24.032 10.494 4.877 -41.330 -6.125 -35 -
-56.151 11.402 4.827 -32.786 -4.956 -1.035 -
-78.699 12.685 4.886 -15.743 -2.264 -5.375 -
-84.510 14.207 4.835 -11.870 -2.382 -5.375 -
37.609
-24.032
-56.151
-78.699
-84.510
-85.095
60
In 2010 zijn de investeringen niet langer volledig intern gefinancierd uit de opbrengsten van het verhuurbedrijf en het verkoopresultaat. Door de (in het verleden) aangetrokken leningen is de liquiditeitspositie in 2010 echter toch nog verder gegroeid. De liquiditeitenprognose van de fusiecorporatie Woonwenz voor 2010-2015, in Tabel 32, laat zien dat de bedrijfsactiviteiten als gevolg van de investeringen in nieuwbouw ook de komende jaren niet volledig intern gefinancierd kunnen worden. Tot halverwege 2011 hebben wij desondanks te maken met tijdelijke liquiditeitsoverschotten door de vertraging van nieuwbouwprojecten waarvoor in de afgelopen jaren reeds financiering is aangetrokken. Deze liquiditeitsoverschotten worden belegd middels (internet)spaarrekeningen en deposito’s.
A. Toelichting autonome ontwikkeling Deze jaarlijkse mutatie wordt veroorzaakt door het feit dat het verhuurde vastgoed een jaar ouder wordt. Het effect hiervan is tweeledig. De in de bedrijfswaarde ultimo 2009 opgenomen kasstromen voor 2010 zijn gerealiseerd en dus niet meer langer opgenomen in de bedrijfswaarde (verlaging bedrijfswaarde). Daarnaast komen de kasstromen voor de resterende levensduur een jaar dichterbij (verhoging bedrijfswaarde). Per saldo bedraagt de autonome ontwikkeling € 3,8 miljoen positief.
7.4
C. Toelichting mutaties door wijziging (des)investeringsbeleid De mutatie in het (des)investeringsbeleid heeft betrekking op een neerwaartse bijstelling in de meerjarenbegroting van de te verkopen huurwoningen in de komende vijf jaren. In totaal bedraagt de verandering in de bedrijfswaarde door wijzigingen in het (des)investeringsbeleid € 5,7 miljoen negatief.
Waardering vastgoed
Woningstichting Venlo-Blerick waardeert haar vastgoed tegen bedrijfswaarde. Deze waarderingsgrondslag maakt inzichtelijk wat wij, op basis van ons uitgezette beleid, in de toekomst gaan verdienen. In de bedrijfswaarde wordt ons strategisch voorraadbeleid vertaald naar toekomstige verdiencapaciteit, waardoor het financiële effect van beleidskeuzes direct zichtbaar wordt in de waardering van het vastgoed.
B. Toelichting mutaties in rentabiliteitswaardecorrectie In 2010 zijn geen nieuwe leningencontracten afgesloten. De mutatie in 2010 van € 1,1 miljoen negatief heeft betrekking op de lopende contracten.
7.4.1 Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde is het afgelopen jaar afgenomen met circa € 6,6 miljoen van € 254,846 miljoen naar € 248,255 miljoen. De totale mutatie in de bedrijfswaarde gedurende 2010 is samengevat in Tabel 33. Mutatie bedrijfswaarde 2010 A. Autonome ontwikkeling B. Mutaties rentabiliteitswaarde correctie C. Mutaties door wijziging (des)investeringsbeleid D. Mutaties in bezit (nieuwbouw, aankoop, verkoop, sloop) E. Mutaties in beleidsparameters F. Mutaties in exploitatiebeleid Afname van de bedrijfswaarde in 2010 Tabel 33
3.761.000 - 1.106.000 - 5.703.000 - 3.574.000 8.200.000 - 8.169.000 - 6.591.000
Wij waarderen tegen bedrijfswaarde
D. Toelichting mutaties in bezit De mutatie in de bedrijfswaarde door wijzigingen in het bezit is toegelicht in Tabel 34.
-5.489.000 1.915.000 -3.574.000
Tabel 34
E. Toelichting mutaties in beleidsparameters Met uitzondering van de disconteringsfactor is bij de berekening van de bedrijfswaarde uitgegaan van de vastgestelde WSW-parameters. De jaarlijkse stijging van de onderhoudsuitgaven waarmee wordt gerekend is hierdoor gewijzigd van 3,5% naar 3,0%. Hierdoor heeft een mutatie in de bedrijfswaarde plaatsgevonden van € 8,2 miljoen positief. Met betrekking tot de disconteringsfactor is gekozen voor een bestendige gedragslijn. In de bijgestelde disconteringsvoet door het WSW wordt onvoldoende rekening gehouden groei van de risico-opslag die banken in rekening brengen. Wanneer hier mee rekening wordt gehouden vinden wij een minimaal rendement van 6% op lange termijn noodzakelijk om de financieringslasten te kunnen blijven betalen. Een overzicht van de gehanteerde beleidsparameters is afgebeeld in Tabel 35. Belangrijkste beleidsparameters 1. Huurstijging jaar 1 jaar 2-5 vanaf jaar 6 2. Lastenstijging Onderhoudsuitgaven Overige variabele lasten 3. Disconteringsfactor Tabel 35
7.4.2 WOZ-waarde vastgoed In het kader van de wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) wordt jaarlijks door de gemeente de WOZ-waarde vastgesteld. De WOZ-waarde gaat uit van de fictie dat een object vrij van huur en gebruik verkocht kan worden. Omdat een woningcorporatie het merendeel van haar woningen continu verhuurt en haar bezit niet totaal kan verkopen, betreft het een puur fictieve waarde. Per waardepeildatum 1 januari 2010 bedraagt de WOZ-waarde 2011 van ons vastgoed circa € 889 miljoen (1 januari 2009: 892 miljoen). De daling van de gemiddelde prijs van ons bezit en de daling als gevolg van verkopen wordt gecompenseerd door een toename van nieuwbouw waaronder Crescendo en Park Rijnbeek.
Jaarrekening 2010
Jaarrekening 2009
WSW-parameters
1,5% 2,0% 2,0%
1,2% 2,0% 2,0%
Corporatiebeleid Corporatiebeleid 2,0%
3,0% 3,0% 6,0%
3,5% 3,0% 6,0%
3,0% (eerste vijf jaar corporatiebeleid) 3,0% (eerste vijf jaar corporatiebeleid) 5,25%
61 Jaarverslag 2010 Financieel beleid
Mutaties in bezit 2010 Verkoop woningen Nieuwbouw (na aftrek onrendabele top) Totaal
F. Toelichting mutaties in exploitatiebeleid Het meerjaren financiële exploitatiebeleid wordt jaarlijks geactualiseerd op basis van de actuele meerjarenbegroting en het actuele strategisch voorraadbeleid. In 2010 heeft dit geleid tot een mutatie van € 8.169.000 negatief. De mutatie wordt veroorzaakt door een lagere ingerekende huurprognose voor 2011 en door een hogere inrekening van de toekomstige bedrijfskosten.
62
7.5
Ontwikkeling bedrijfsvoering
In 2010 hebben we voor de tweede keer deelgenomen aan de WoonBench; een bedrijfsvergelijking van 18 woningcorporaties waarbij de financiële en operationele prestaties van 2009 zijn vergeleken. De resultaten van deze bedrijfsvergelijking zijn in Figuur 6 per themascore afgebeeld.
7.5.1 Onderhoudskosten Uit een aantal kengetallen die deel uit maken van de operationele bouwsteen blijkt dat de onderhoudslasten van de woningstichting hoog zijn ten opzichte van andere corporaties. Dit blijkt ook uit de bedrijfsvergelijking Corporatie in Perspectief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, zie Tabel 36. Resultaten Corporatie in Perspectief in €
Woningstichting Gemiddelde Venlo-Blerick Corporatie 2009 in Perspectief 2009 (landelijk) Onderhoudskosten per VHE 1.604 1.445 Mutatieonderhoud per VHE 226 205 Klachtenonderhoud per VHE 235 325 Planmatig onderhoud per VHE 1.143 915 Tabel 36
Figuur 6
De resultaten uit Figuur 6 hebben geleid tot een eindscore van 7,4, waarmee de beste score is behaald van alle deelnemers. Ondanks dat we erg tevreden zijn met deze uitslag, betekent dit niet dat er geen verbeterpunten zijn voor de woningstichting.
Dit is een reden waarom het mutatieproces integraal opnieuw is gedefinieerd en een strategisch voorraadbeleid is opgesteld. In 2009 en 2010 zijn veranderingen doorgevoerd, waardoor de kosten al aanzienlijk lager zijn dan voorgaande jaren. Het mutatie-onderhoud is in 2010 verder gedaald tot € 1,3 miljoen (2008: € 2 miljoen) en ook het planmatig onderhoud is lager. Ook in 2011 zal de ontwikkeling van de onderhoudskosten een belangrijk aandachtspunt blijven.
7.5.2 Organisatiekosten Ondanks dat de organisatiekosten de afgelopen jaren sterk zijn gestegen, zijn deze in vergelijking met andere corporaties laag. Dit blijkt uit de bedrijfsvergelijking Corporatie in Perspectief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en wordt ook bevestigd door de prestatie van de woningstichting in de Woonbench, zoals afgebeeld in Tabel 37.
Jaarverslag 2010
Woningstichting Venlo-Blerick 2009
Aantal FTE per 100 VHE Huisvestigingskosten per FTE in € Automatiseringskosten per FTE in € Advieskosten per 1000 VHE in € Tabel 37
7.5.3 Rentekosten De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt per ultimo 2010 4,59% (2009: 4,62%). Om het renterisico (gedeeltelijk) af te dekken zijn de afgelopen jaren verschillende leningen aangetrokken met een uitgestelde stortingsdatum. Het gemiddelde rentepercentage van deze aangetrokken langlopende leningen ligt onder de rentemissie van 4,5%. Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille is hierdoor de afgelopen jaren gedaald.
0,68 7.291 9.893 25.573
Gemiddelde Woonbench 2009 0,72 8.375 9.420 63.153
Financieel beleid
Resultaten WoonBench
63
7.6 Treasury 64
Het sturen op kasstromen heeft de afgelopen jaren een steeds belangrijkere positie gekregen in de planning- & controlcyclus. Desondanks blijft de timing van de kasstromen die gepaard gaan met verkopen en investeringen moeilijk exact te voorspellen. Om te kunnen anticiperen op een eventuele bijstelling van de plannen wordt de liquiditeitsbegroting regelmatig geactualiseerd en besproken in de treasurycommissie. Afdekking van het renterisico gebeurt op het moment dat de zekerheid in timing en financieringsbehoefte van nieuwbouwprojecten groeit. Een optimale spreiding, zowel in looptijd als het moment van aantrekken, is het belangrijkste uitgangspunt bij de afdekking. Het renterisico dat Woningstichting Venlo-Blerick in enig jaar mag lopen, is vastgesteld op maximaal 15% van de omvang van het rentedragend vreemd vermogen. Het renterisico heeft in 2010 de 15 procent niet overschreden. In 2010 zijn drie eerder afgesloten leningen opgenomen voor in totaal 25 miljoen euro. Onze liquiditeitenprognose geeft aan dat de komende jaren aanvullende financiering nodig is om de ambitieuze nieuwbouwactiviteiten te financieren. Een overzicht van de opgenomen leningen in 2010 is afgebeeld in Tabel 38. Storting d.d. 01-04-2010 01-09-2010 01-12-2010 Totaal Tabel 38
Bedrag in € 10.000.000 5.000.000 10.000.000 25.000.000
Geldgever
Looptijd NWB NWB NWB
Type lening
20 jr. fixe 6 jr. fixe 11 jr. fixe
Einde looptijd 01-04-2030 01-09-2016 01-12-2021
Rente 4,90% 4,66% 4,86%
Financiële continuïteit voor middellange termijn is gewaarborgd
7.7
Financiële continuïteit
De financiële continuïteit van woningcorporaties op de langere termijn is echter somberder. Door de opeenstapeling van overheidsmaatregelen, door Europese regelgeving en door tegenvallende verkoopresultaten is de corporatie als “revolving fund” uit balans geraakt. Zie Figuur 7. Solvabiliteit (obv exploitatiewaarde)
Ontwikkeling Solvabiliteit Woonwenz
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Solvabiliteit
41%
40%
40%
39%
38%
39%
Tabel 39
Figuur 7
Een globale eigen financiële doorkijk laat zien dat het voor Woonwenz niet mogelijk is om de huidige omvang van het woningbezit in stand te houden en tegelijkertijd te blijven voldoen aan de minimumeisen voor solvabiliteit en ICR. De doorkijk laat ook zien dat Woonwenz als gevolg van de voorgenomen heffing uit het regeerakkoord op langere termijn zelfs bij een krimp van de woningvoorraad door verkoop en sloop niet aan haar minimale financiële eisen kan blijven voldoen. In het in 2011 op te stellen nieuwe ondernemingsplan zal duidelijk worden wat de sombere financiële realiteit van vandaag betekent voor het lange termijnbeleid van de woningstichting.
65 Jaarverslag 2010 Financieel beleid
Op basis van de eerste meerjarenbegroting van de fusiecorporatie Woonwenz zullen de solvabiliteit en Interest Coverage Rate (ICR) in de periode 2011 tot en met 2015 boven het vastgestelde minimum blijven, waardoor de financiële continuïteit voor de middellange termijn is gewaarborgd.
7.7.1 Ontwikkeling solvabiliteit Om de financiële continuïteit te kunnen waarborgen is de vermogenspositie van belang. Voor de monitoring van de vermogenspositie is het solvabiliteitspercentage het belangrijkste kengetal. Dit percentage is sterk afhankelijk van de waarderingsgrondslag. Wij gaan in ons financiële beleid uit van de waarderingsgrondslag bedrijfswaarde voor het vastgoed en rentabiliteitswaarde voor de leningenportefeuille. Het solvabiliteitsminimum is door ons vastgesteld op 25%. Ontwikkeling solvabiliteit fusiecorporatie Woonwenz 20112015 De verwachte ontwikkeling van de solvabiliteit voor de middellange termijn is afgebeeld in Tabel 39.
66
7.7.2 Ontwikkeling ICR Om de continuïteit te garanderen dient bovendien de Interest Coverage Ratio (ICR) structureel hoger dan of gelijk aan 1 te zijn. De ICR wordt berekend door de kasstromen uit het verhuurbedrijf te delen door de kasstromen uit rente + aflossing (fictie is jaarlijks 2% aflossen op leningenportefeuille). Ontwikkeling ICR fusiecorporatie Woonwenz 2011-2015 De verwachte ontwikkeling van de ICR voor de middellange termijn is afgebeeld in Tabel 40. Ontwikkeling ICR Woonwenz
2010
2011
2012
2013
2014
2015
ICR (incl. 2% aflossingsfictie)
1,9
1,4
1,5
1,4
1,2
1,3
Tabel 40
7.7.3 Externe toetsing Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) toetsen jaarlijks onze financiële positie. Beide partijen baseren hun toets op de verantwoordingsinformatie over het voorgaande jaar en de financiële prognosegegevens voor de 5 daaropvolgende jaren. Bij de toetsing wordt bekeken of onze huidige plannen voor de komende 5 jaar betaalbaar zijn. Oordeel CFV Het CFV heeft de verantwoordingsinformatie over 2009 en de financiële prognosegegevens 2010-2014 in 2010 getoetst. Het CFV heeft geconcludeerd dat het vermogen op balansdatum 31 december 2009 groter is dan het voor onze corporatie vastgestelde risicobedrag, hetgeen tot het oordeel “voldoende solvabiliteit” leidt. Op basis van de financiële prognosegegevens 2010-2014 heeft het CFV een A1-oordeel afgegeven, hetgeen betekent dat onze voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie. De financiële prognosegegevens zoals opgesteld door het CFV zijn afgebeeld in Tabel 41.
In % balan- BovenOndergrens stotaal grens CFV CFV Volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2009 Volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2014
45,7
Nvt.
Nvt.
30,9
40,4
18,3
Tabel 41
Oordeel WSW Ook het WSW heeft onze financiële positie in 2010 beoordeeld. Op basis van deze beoordeling concludeert het WSW dat de woningstichting onveranderd kredietwaardig is.
7.8
Financiële kengetallen
Kengetallen
Overige Materiële vaste activa (x € 1.000) Langlopende schulden (x € 1.000) Bedrijfswaarde (x € 1.000) WOZ-waarde (x € 1.000) Gemiddelde rentevoet leningen
2008
2007
40,6 1,9 5,8 3,1 3,0 125.523 17.876 30.890 4.399
39,4 2,1 4,2 -10,5 -2,7 121.573 17.041 49.086 6.881
47,6 2,0 2,4 -10,4 -3,4 134.355 18.650 31.273 4.341
53,4 2,1 0,7 -6,4 -1,7 148.261 19.853 24.405 3.268
3.950 563
-12.782 -1.792
-13.906 -1.930
-9.477 -1.269
258.521 144.846 248.255 889.000 4,59%
265.582 129.465 254.846 891.600 4,62%
258.278 109.828 246.996 909.000 4,77%
268.963 97.547 253.198 935.520 5,01%
67
Financieel beleid
Jaarresultaat Jaarresultaat (x € 1.000) Jaarresultaat per woning
2009
Jaarverslag 2010
Vermogenspositie Solvabiliteit (EV/TV) ICR (incl. 2% aflossingsfictie) Liquiditeit (current ratio) Rentabiliteit EV Rentabiliteit TV Eigen Vermogen (x € 1.000) Eigen Vermogen per woning Voorzieningen (x € 1.000) Voorzieningen per woning
2010
68
7.9
Verkorte geconsolideerde jaarrekening
7.9.1
Geconsolideerde Balans per 31 december 2010
ACTIVA VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Roerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Wooninvesteringsfonds Leningen u/g Latente belastingvordering VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Venlo Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen TOTAAL P.M. Nog te ontvangen leningen
31-12-2010
31-12-2009
(x € 1.000)
(x € 1.000)
248.255 268 5.582 4.416 258.521
254.846 367 6.507 3.862 265.582
531 3.276 130 2.611 6.548
660 3.423 0 2.884 6.967
1.308
0
270 174 1.356 3.020 4.820
252 476 407 781 1.916
37.609
34.336
308.806
308.801
0
25.000
69
VOORZIENINGEN Voorziening nieuwbouw- en herontwikkelingsprojecten Voorziening latente belastingverplichting LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid Leningen overige geldgevers
KORTLOPENDE SCHULDEN Crediteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
TOTAAL P.M. Met financiers overeengekomen leningen
31-12-2009
(x € 1.000)
(x € 1.000)
125.523
121.573
26.373 4.517
46.759 2.327
Financieel beleid
EIGEN VERMOGEN Overige reserves
31-12-2010
Jaarverslag 2010
PASSIVA
0 144.846
415 129.050
144.846
129.465
1.517 1.996 357 3.677 7.547
1.495 3.814 237 3.131 8.677
308.806
308.801
0
25.000
7.9.2
Geconsolideerde Winst- en verliesrekening 2010
70 Resultatenrekening
31-12-2010
31-12-2009
(x € 1.000)
(x € 1.000)
36.315 1.914 0 -180 640 535 39.224
35.616 2.082 9 -1.032 690 237 37.602
-768 -204 -3.850 -1.143 -12.270 -704 -6.200 -25.139
-671 -28.403 -3.732 -1.126 -11.982 -1.172 -6.128 -53.214
911 -6.304 -5.393
1.000 -5.558 -4.558
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
8.692
-20.170
Belastingen Buitengewone baten en lasten
-1.725 0
-2.321 0
Resultaat na belastingen voor mutatie actuele waarde materiële vaste activa
6.967
-22.491
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
-3.017
9.709
Resultaat na belastingen na mutatie actuele waarde materiële vaste activa
3.950
-12.782
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende goederen Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Overige bedrijfslasten Rente Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
7.9.3
Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2010 71 31-12-2010
31-12-2009
(x € 1.000)
(x € 1.000)
Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten van overig
38.229 155 535
37.698 164 237
Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen overig
-5.682 -12.270 -6.215
-5.542 -11.982 -6.128
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
14.752
14.447
Ontvangen interest Betaalde interest
911 -6.304
1.000 -5.558
Kasstroom uit operationele activiteiten
9.359
9.889
Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa
-23.011 5.669 130 147
-18.235 7.055 -147 0
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-17.065
-11.327
Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden
25.000 -9.619
30.000 -10.363
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
15.381
19.637
Mutatie in het werkkapitaal
-4.402
3.904
3.273
22.103
Mutatie liquide middelen
Jaarverslag 2010 Financieel beleid
Kasstroomoverzicht
Verslag ondernemingsraad 72
Ondernemingsraad fusiecorporatie Woonwenz
8 73
In het verslagjaar heeft de directeur-bestuurder
de medewerkers goed te vertegenwoordigen
vier keer formeel overleg gevoerd met de OR
en het bevorderen van een goed overleg tussen
en een maal een extra overleg betreffende de
directeur-bestuurder en werknemers. De OR
voorgenomen fusie. Eenmaal heeft de OR zijn
wil hiermee een schakelfunctie vervullen en
jaarverslag in een vergadering met de Raad
een bijdrage leveren aan het zo goed mogelijk
van Toezicht toegelicht. Daarnaast heeft de OR
functioneren van de onderneming. Kernwoorden
zevenmaal onderling overleg gevoerd.
daarbij zijn een open informatie uitwisseling, wederzijds vertrouwen en een constructieve relatie.
Jaarverslag 2010 Verslag ondernemingsraad
De ondernemingsraad (OR) stelt zich ten doel
74
De belangrijkste gespreksonderwerpen tijdens deze overleggen waren: Fusie met Woningstichting Arcen en Velden Het proces om te komen tot een fusie met Woningstichting Arcen en Velden is in het verslagjaar regelmatig op de agenda geplaatst. Uiteindelijk is dit proces tot een goed einde gebracht maar dit is niet zonder slag of stoot gegaan. De ondernemingsraad werd in het overleg met de directeur-bestuurder voortdurend op de hoogte gehouden en heeft een positief advies afgegeven. Het sociaal plan is diverse malen besproken waarbij de werknemersorganisaties zich nadrukkelijk, met de hun door de wet en de CAO gegeven rol, hebben geprofileerd. De ondernemingsraad heeft zich sterk gemaakt voor aanpassing van de werkgelegenheidsgarantie, zodanig dat deze gelijk gesteld werd voor alle medewerkers waarvan de functie wijzigt als gevolg van de fusie. Onder dit hoofdstuk is ook de naamgeving van de fusiecorporatie behandeld. Alle medewerkers konden hun voorkeuren aangeven en een zelf bedachte naam aandragen. Op intranet werden de tien best scorende namen gepubliceerd waarna, na zorgvuldige screening op een aantal belangrijke wensen, de naam Woonwenz werd gekozen. Werving nieuwe directeur/bestuurder Nadat Arnold van Hoof te kennen had gegeven om per 31 december 2010 na bijna 20 jaar zijn functie als directeurbestuurder te beëindigen, werd de ondernemingsraad vroegtijdig door de nieuwe voorzitter van de Raad van Toezicht betrokken bij de selectieprocedure voor een nieuwe directeurbestuurder. Na een consultatie van het personeel werd door de ondernemingsraad een profielschets opgesteld. Na toelichting van deze profielschets en een uitvoerig overleg met het selectiebureau werd de ondernemingsraad betrokken bij een interview/kennismakingsgesprek met de beoogde nieuwe directeur-bestuurder. De ondernemingsraad was na dit gesprek unaniem van mening dat de heer Frank van Engelen een uitstekende kandidaat was om Arnold van Hoof als directeurbestuurder op te volgen en adviseerde aldus positief.
CAO/werkafspraak individueel loopbaanontwikkelingsbudget Als uitvloeisel van de nieuwe CAO Woondiensten 2009-2010 werd na bestudering van de definitieve CAO-teksten een werkafspraak gemaakt om beleidsregels vast te stellen. Hiervoor werd een notitie opgesteld om toe te lichten hoe deze regeling bij onze woningstichting zal worden toegepast. Tevens is de procedure van goedkeuring en kostendeclaratie besproken. Voor de gevallen waar niet direct duidelijk is of een aanvraag aan de voorwaarden voldoet, is een interne adviescommissie in het leven geroepen die de directeur-bestuurder in deze zaken adviseert. De OR is in deze commissie vertegenwoordigd. Vaststelling werving en selectie en introductie nieuwe medewerkers In het Personeelsbeleidsplan 2009-2011 is het kader omschreven waarbinnen de instroom van nieuwkomers plaatsvindt. Omdat het werven en selecteren van een nieuwe medewerker geen vanzelfsprekende zaak is, is vooraf met de ondernemingsraad besproken hoe een nieuwe procedure werving en selectie kon worden opgesteld en aan welke voorwaarden die moest voldoen. Door deze inbreng van de OR was vaststelling naderhand nog slechts een formaliteit. Project klantenservice In het voorgaande jaar is een eerste stap gezet naar een klantgerichtere organisatie door het uitvoeren van het project “klantgericht mutatieproces”. De invoering van het project Klantenservice is een vervolgstap om klantgerichter te gaan werken. Door instelling van één klantcontactcentrum komen hier alle klantcontacten via balie, telefoon, email en/of internet binnen. In het klantcontactcentrum zal met behulp van een zogenaamde kenniskast de centrale afhandeling van klantvragen direct en optimaal kunnen plaatsvinden. De doelstelling is dat slechts bij specifieke vragen waar het klantcontactcentrum geen raad mee weet, de klant doorverbonden wordt met een specialist in de backoffice.
Evaluatie proefperiode beoordelingscyclus (plangesprekken) In het kader van het versterken van de cultuur van Woningstichting Venlo-Blerick is als doelstelling opgenomen om ondernemerschap, resultaatgerichtheid en betrokkenheid op medewerkersniveau uit te bouwen. Dit heeft geleid tot een nieuwe beoordelingscyclus bestaande uit een drietal stappen te weten plangesprek, functioneringsgesprek en beoordelingsgesprek. De ervaringen met betrekking tot het voeren van de plangesprekken in 2010, leverden een aantal knelpunten op. Feitelijk is gebleken dat het nog te vroeg is voor een evaluatie van de cyclus. Afgesproken is dat er nog verbeteringen nodig zijn waardoor het proces verder geprofessionaliseerd wordt. SMART formuleren van afspraken en benoemen van de bij de functies behorende competenties zijn daarbij aandachtspunten.
De zetels werden in het verslagjaar door hieronder genoemde personen bezet: Harold Baur (voorzitter) Gé van Heijster (secretaris) Edmond Janssen Maril van de Perre Lilian de Groot – Kleuskens
75
Verslag ondernemingsraad
Regeling beeldschermwerk Op basis van het Arbobesluit hebben werkgevers een aantal verplichtingen met betrekking tot beeldschermwerkzaamheden. Middels deze regeling worden werknemers in de gelegenheid gesteld om onder voorwaarden een speciale beeldschermbril aan te schaffen op kosten van de werkgever. De OR heeft ingestemd met deze regeling.
Achterbancommunicatie De OR maakt actief gebruik van de mogelijkheid om, op de snelste manier, via intranet de medewerkers te informeren. Verslagen van overlegvergaderingen met de directeur-bestuurder worden, naast inhoudelijke informatie over actuele zaken, op het intranet van de woningstichting gepubliceerd. De ondernemingsraad informeert het personeel periodiek over onderwerpen van overleg en stelt een eigen jaarverslag op.
Jaarverslag 2010
Arbodienstverlening Zoals ieder jaar spreekt de ondernemingsraad zich uit over de offerte van de dienstverlening door Arboned in het kader van de arbeidsomstandighedenwet. Als consequentie van de bovengenoemde Risico Inventarisatie- en Evaluatie is aan de werknemers een preventief medisch onderzoek aangeboden.
Overige gegevens
76
9
77 Jaarverslag 2010 Overige gegevens
9.1 Verbindingen 78
Een overzicht van de verbindingen van Woningstichting Venlo-Blerick per 31 december 2009 is opgenomen in Figuur 8. Fusie WVB Holding B.V. met WVB Vastgoedbelegging B.V. Om de verbindingenstructuur te vereenvoudigen werd op 30 december 2010 de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid WVB Holding B.V. gefuseerd met de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid WVB Vastgoedbelegging B.V., waarbij WVB Holding B.V. de verkrijgende vennootschap is en WVB Vastgoedbelegging B.V. de verdwijnende vennootschap. Tevens werd op 30 december 2010 de naam van WVB Holding B.V. gewijzigd in Woonwenz Holding B.V. De financiële gegevens van de verdwijnende vennootschap WVB Vastgoedbelegging B.V. zijn in de jaarrekening van de verkrijgende vennootschap Woonwenz Holding B.V. verantwoord met ingang van 1 januari 2010. De activiteiten van beide vennootschappen zijn in 2010 niet gewijzigd.
Naamswijziging en statutenwijziging WVB Vastgoedontwikkeling B.V. Op 30 december 2010 werd de besloten vennootschap WVB Vastgoedontwikkeling B.V. van naam gewijzigd in Woonwenz Energie B.V. Daarnaast werd per 30 december een gedeeltelijke statutenwijziging toegepast. Evenals in de voorgaand jaren hebben in deze vennootschap in 2010 geen activiteiten plaatsgevonden. Het is de bedoeling dat de vennootschap in de toekomst onder andere warmte/koude installaties voor gebouwen van de woningcorporatie gaat exploiteren. Door de bovengenoemde wijzigingen is de verbindingenstructuur per 31 december 2010, zoals afgebeeld in Figuur 9. Sinds 1 januari 2008 vormen alle verbindingen gezamenlijk met Woningstichting Venlo-Blerick (WVB) een fiscale eenheid voor zowel BTW als Vennootschapsbelasting (VPB).
Woningstichting Venlo-Blerick
100% WVB Vastgoedbelegging B.V.
100% WVB Holding B.V.
100% Maesteyn B.V.
Figuur 8
100% WVB Vastgoedontwikkeling B.V.
Stichting Woonwenz 100% Woonwenz Holding B.V. 100% Maesteyn B.V. Figuur 9
100% Woonwenz Energie B.V.
79
Overige gegevens
Maesteyn B.V. Eveneens op 30 december 2005 is Maesteyn B.V. opgericht. Woonwenz Holding B.V. is de bestuurder en enige aandeelhouder van Maesteyn B.V. Maesteyn B.V. is opgericht voor de exploitatie van registergoederen in de meest ruime zin des woords, waaronder de aanen verkoop en verhuur van registergoederen, projectontwikkeling en het beheer van de registergoederen. Het geplaatst en gestort aandelenkapitaal bedraagt € 18.000. Daarnaast bestaat een rekeningcourantkredietfaciliteit tussen Maesteyn B.V. en Woningstichting Venlo-Blerick. Maesteyn B.V. is het marktvenster van de woningstichting voor de verhuur van de middeldure huurwoningen en bedrijfsruimten. De woningstichting blijft eigenaar van alle woningen en bedrijfsruimten. Ultimo 2010 beheert Maesteyn B.V. 524 woningen en 391 overige verhuureenheden in opdracht van Woningstichting Venlo-Blerick. Daarnaast beheert Maesteyn B.V. 16 woningen en 40 commerciële panden van Woonwenz Holding B.V. Alle diensten van Maesteyn B.V. worden intern doorbelast tegen kostprijs. Omdat Maesteyn BV in 2010 alleen diensten heeft verleend binnen het concern is het jaarresultaat van Maesteyn zowel fiscaal als commercieel nihil.
Jaarverslag 2010
Woonwenz Holding B.V. (voorheen WVB Holding B.V.) Woonwenz Holding B.V. is op 30 december 2005 opgericht voor de exploitatie van registergoederen in de meest ruime zin des woords, waaronder begrepen aan- en verkoop en verhuur van registergoederen, projectontwikkeling en beheer van de registergoederen. Bij overeenkomst d.d. 17 december 2008 is door Woningstichting Venlo-Blerick het economisch eigendom van haar antenneopstelplaatsen overgedragen aan Woonwenz Holding B.V. Deze antenneopstelplaatsen zijn in 2010 in beheer geweest bij Woonwenz Holding B.V. Door de fusie met WVB Vastgoedbelegging B.V. heeft de vennootschap het economisch eigendom van 40 commerciële panden en 16 appartementen verkregen. Woonwenz Holding B.V. is houdster van 100% van de aandelen van Maesteyn B.V. en 100% van de aandelen van Woonwenz Energie B.V.
80
Woonwenz Energie B.V. (voorheen WVB Vastgoedontwikkeling B.V.) Op 28 december 2007 is WVB Vastgoedontwikkeling B.V. op gericht. Op 30 december 2010 werd de naam gewijzigd in Woonwenz Energie B.V. en zijn de statuten gedeeltelijk gewijzigd. Woonwenz Holding B.V. is bestuurder en enige aandeelhouder van de Woonwenz Energie B.V. Het geplaatst en gestort aandelenkapitaal bedraagt € 18.000. In 2010 hebben in deze BV geen activiteiten plaatsgevonden. Een overzicht van de oprichtingsdata van de BV’s, de aandeelhouders, de vermogenspositie en het resultaat van 2010 is afgebeeld in Tabel 42. Verenigingen van Eigenaren Woningstichting Venlo-Blerick maakt deel uit van de volgende verenigingen van eigenaren: • Vereniging van eigenaars appartementen Herman Gorterstraat 1 tot en met 35 (oneven nummers) te Venlo; • Vereniging van eigenaars appartementen Herman Gorterstraat 37 tot en met 59 (oneven nummbers) te Venlo; • Vereniging van eigenaars appartementen Herman Gorterstraat 61 tot en met 83 (oneven nummers) te Venlo; • Vereniging van eigenaars appartementen Herman Gorterstraat 85 tot en met 115 (oneven nummers) en Drie Decembersingel 181 tot en met 215 (oneven nummers) te Venlo; • Vereniging van eigenaars gebouw Appelbesstraat 2 tot en met 56 (even nummers) te Venlo; • Vereniging van eigenaars gebouw Tegelseweg 138 tot en met 166 (even nummers), 160A tot en met 166A (even nummers) en nummer 162B te Venlo; • Vereniging van eigenaars gebouw Regentessestraat/Antoniusstraat te Venlo; • Vereniging van eigenaars appartementengebouw Laurentiusstraat 8 tot en met 56 (even nummers) te Venlo-Blerick; • Vereniging van eigenaars appartementencomplex Pepijn te Venlo-Blerick; • Vereniging van eigenaars gebouw Gelreplein/Veldenseweg te Venlo; • Vereniging van eigenaars flatgebouw De Rijnhorst; • Vereniging van eigenaars gebouw Veestraat 7 tot en met 41 (oneven nummers); • Vereniging van eigenaars gebouw Veestraat 43 tot en met 77 (oneven nummers); • Vereniging van eigenaars gebouw Staringstraat 1 tot en met 12 te Venlo; • Vereniging van eigenaars gebouw Staringstraat 13 tot en met 24 te Venlo; • Vereniging van eigenaars gebouw Staringstraat 25 tot en met 36 te Venlo; • Vereniging van eigenaars “Renaissance” gelegen aan de Kerkhofweg nummer 5 tot en met 27 (oneven nummers) en 15a tot en met 23a (oneven nummers) te Venlo; • Vereniging van eigenaars appartementengebouw Nieuwstraat 23.
Naam Verbinding
Tabel 42
Tussen de balansdatum en het vaststellen van dit jaarverslag hebben zich geen ontwikkelingen voorgedaan die van invloed zijn op het verslagjaar.
9.3
Meldingsplichtige besluiten
Bij MG-circulaire 2006-6 is de regeling betreffende de zogenaamde meldingsplichtige besluiten als bedoeld in artikel 11d van het Besluit Beheer Sociale Huursector nader uitgewerkt en zijn eerdere circulaires ter zake (bijvoorbeeld MG 2002-6) buiten werking gesteld. In 2010 zijn er geen meldingsplichtige besluiten genomen.
9.4
Verklaring bestuur inzake besteding middelen en resultaatbestemming
Het bestuur van Woningstichting Venlo-Blerick verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting en dat het resultaat conform de statutaire doelstelling van de corporatie zal worden aangewend in het belang van de volkshuisvesting. Venlo, mei 2011 Frank van Engelen directeur-bestuurder
Overige gegevens
9.2 Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum
81 Jaarverslag 2010
Woonwenz Holding B.V. Maesteyn B.V. Woonwenz Energie B.V
Oprichtingsdatum Kapitaalbedrag WVB Eigen vermogen ultimo 2010 Resultaat 2010 (direct + indirect) 30 december 2005 100% € 12.268.000 € 986.000 30 december 2005 100% € 18.000 €0 28 december 2007 100% € 11.358 € -1.634
Accountantsverklaring
82
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: Woningstichting Woonwenz
Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van een samenvatting van de gecontroleerde jaarrekening in overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven in de toelichting van de geconsolideerde jaarrekening 2010 van Woningstichting Venlo-Blerick. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de samengevatte jaarrekening op basis van onze werkzaamheden, uitgevoerd in overeenstemming met Nederlands Recht, waaronder de Nederlandse Standaard 810, “Opdrachten om te rapporteren betreffende samengevatte financiële overzichten”. Oordeel Naar ons oordeel is de samengevatte geconsolideerde jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten consistent met de gecontroleerde geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Venlo-Blerick per 31 december 2010 en in overeenstemming de grondslagen zoals beschreven in de toelichting van de geconsolideerde jaarrekening 2010 van Woningstichting Venlo-Blerick. Eindhoven, 30 mei 2011 Ernst & Young Accountants LLP w.g J.P. Lemmens RA
Accountantsverklaring
De samengevatte jaarrekening bevat niet alle toelichtingen die zijn vereist op basis van artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het kennisnemen van de samengevatte jaarrekening kan derhalve niet in de plaats treden van het kennisnemen van de gecontroleerde geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Venlo-Blerick.
Jaarverslag 2010
Bijgesloten samengevatte jaarrekening, bestaande uit de samengevatte geconsolideerde balans per 31 december 2010 en de samengevatte geconsolideerde winst-en-verliesrekening zijn ontleend aan de gecontroleerde geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Venlo-Blerick (per 1 januari 2011 opgegaan in de nieuwe fusiestichting Woonwenz). Wij hebben een goedkeurend oordeel verstrekt bij die jaarrekening in onze controleverklaring van 30 mei 2011. Desbetreffende jaarrekening en deze samenvatting daarvan, bevatten geen weergave van gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden sinds de datum van onze controleverklaring van 30 mei 2011.
83
84
85
Woonwenz Molenbossen 618 5923 AJ Venlo-Blerick
86
www.woonwenz.nl Postbus 337 5900 AH Venlo
[email protected] t 077 389 3131 f 077 382 7951
Openingstijden ma-do 8.00-17.00 uur vrij 8.00-12.00 uur
