Inhoud van de toelichting

toelichting

Inhoud van de toelichting 1. Inleiding

blz. 3

2. Gebiedsbeschrijving 2.1. Zuid-Beijerland 2.2. Bouwlocatie

5

3. Beschrijving geldend bestemmingsplan en afwijking 3.1. Geldend bestemmingsplan 3.2. Afwijking van het bestemmingsplan

7

4. Planologische realiseringsmogelijkheden 4.1. Rijksbeleid 4.2. Provinciaal/regionaal beleid 4.3. Gemeentelijk beleid 5. Milieu 5.1. Externe veiligheid 5.2. Luchtkwaliteit 5.3. Bodem 5.4. Geur 5.5. Geluid 5.5.1. Industrielawaai/spoorweglawaai 5.5.2. Wegverkeerslawaai 5.6. Overig

5 5

7 8 9 9 9 10 13 13 13 14 14 14 14 14 15

6. Verkeer en waterhuishouding 6.1. Verkeer 6.2. Waterhuishouding 6.3. Kabels/leidingen

17 19 19

7. Archeologie en cultuurhistorie

21

8. Natuur

23

9. Juridische planbeschrijving 9.1. Opzet regels 9.2. Bestemmingsregels

25

10. Uitvoerbaarheid 10.1. Economische uitvoerbaarheid 10.2. Inspraak en overleg 10.2.1. Inleiding 10.2.2. Inspraakreacties 10.2.3. Gemeentelijke reactie 10.2.4. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro 10.2.5. Conclusie

27

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

17

25 25

27 27 27 28 28 30 30

255.14878.00

2

Inhoud van de toelichting

11. Motivering en procedure 11.1. Motivering 11.2. Procedure

31 31 31

Bijlagen: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Tekening omgeving bouwperceel. Kadastrale tekening. Risicokaart provincie Zuid-Holland. Gegevens Natuurloket/conclusies vleermuizenonderzoek. Verslag inspraakavond. Brieven overleginstanties.

255.14878.00


3

1. Inleiding

HW Wonen te Oud-Beijerland heeft de gemeente Korendijk verzocht medewerking te verlenen aan het bouwplan tot het oprichten van 26 woningen aan de Nassaustraat/Gravin Sabinastraat te Zuid-Beijerland. De gemeente is bereid de gevraagde medewerking te verlenen via het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan voor het bouwperceel. Het perceel is kadastraal bekend gemeente Zuid-Beijerland, sectie C nummers 2091, 2741 en 2742 en heeft een oppervlakte van 2.576 m . De kadastrale tekening van het perceel, alsmede een tekening met daarop aangegeven de omgeving, zijn als bijlage 1 en 2 bij deze onderbouwing gevoegd. Op dit moment zijn op het perceel een kerkgebouw en enkele woningen aanwezig. Het geldende bestemmingsplan 'Kern Zuid-Beijerland' van de gemeente Korendijk, staat de realisering van het bouwplan niet toe. Ter voorbereiding van het opstellen van deze toelichting is de situatie ter plaatse in ogenschouw genomen. Tevens is informatie ingewonnen bij de gemeente Korendijk.

.

bouwperceel

Zicht op plangebied


255.14878.00

4

Inleiding

255.14878.00


2. Gebiedsbeschrijving

2.1.

5

Zuid-Beijerland

Het dorp Zuid-Beijerland is gesticht in 1615, het jaar waarin de polder Klein Zuid-Beijerland werd ingedijkt. De structuur van Zuid-Beijerland wordt bepaald door een langgerekte lintstructuur met dijkbebouwing, bestaande uit de Molendijk en de Dorpsstraat. De bebouwing op de dijk is met name gesitueerd aan de zuidzijde. De kerk is aan de buitenzijde van de dijk gesitueerd achter de dijkbebouwing. Aan de noordzijde is er sprake van afwisselend bebouwing onderaan en bovenaan de dijk. De eerste uitbreidingen zijn ontstaan aan de zuidzijde van de dijk. Middels twee wegen, die loodrecht op de dijk zijn gesitueerd, worden de woonbuurten ontsloten. Deze wegen worden voornamelijk door lintbebouwing begeleid. Buiten de noordgrens van de woonwijken bevindt zich een klein bedrijventerrein. De nieuwste uitbreidingen vinden plaats aan de zuidzijde van de kern, waarbij de Koninginneweg de belangrijkste structuurdrager is. Ten oosten van de kern ligt het dijklint Schenkeldijk. Deze bebouwingsconcentratie bestaat uit dijkbebouwing die aan de buitendijkse kant is gesitueerd1).

2.2. Bouwlocatie Het onderhavige bouwperceel is gesitueerd op de hoek van de Nassaustraat en de Gravin Sabinastraat in de bebouwde kom van Zuid-Beijerland. Tussen de historische bebouwing aan het zuidelijker gelegen dijklint en de bedrijfs- en sportterreinen aan de noordrand van de bebouwde kom ligt een groot gebied dat is ingericht met blokverkavelingen. Binnen de wijk verzorgt een rechtlijnig stratenpatroon voor een overzichtelijke ontsluiting naar de overige gebieden in de kern. Vervolgens sluiten hier een groot aantal secundaire verbindingen op aan2). Ten zuiden en oosten van het bouwperceel zijn woningen aanwezig. Ten westen is de voormalige boerderij Dorpzicht aanwezig, waarin zich thans onder andere een zorgvoorziening, bibliotheek en kinderopvang bevinden. Tegenover het bouwperceel aan de Gravin Sabinastraat zijn woningen en een kledingwinkel aanwezig. Op de onderstaande tekening is de ligging van het plangebied aangegeven.

1) Welstandsnota Korendijk, pagina 41. 2) Welstandsnota Korendijk, pagina 104.


255.14878.00

6

Gebiedsbescchrijving

Tekening omgeving plangebied

255.14878.00


3. Beschrijving geldend bestemmingsplan en afwijking

7

3.1. Geldend bestemmingsplan Voor het onderhavige perceel geldt het bestemmingsplan 'Kern Zuid-Beijerland'. Dit bestemmingsplan is op 14 april 1998 vastgesteld door de gemeenteraad van Korendijk en op 17 juli 1998 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland. Uit de plankaart blijkt dat voor het aan de orde zijnde perceel aan de Nassaustraat de bestemmingen 'Maatschappelijke doeleinden', 'Woondoeleinden' en 'Tuinen' van toepassing zijn. Een gedeelte van de plankaart is hieronder weergegeven.

Plankaart bestemmingsplan 'Kern Zuid-Beijerland'


255.14878.00

8

Beschrijving geldend bestemmingsplan en afwijking

3.2. Afwijking van het bestemmingsplan Het bouwplan voorziet in de bouw van woningen. Deels staat het geldende bestemmingsplan dit toe, deels niet vanwege de aanwezigheid van de bestemming voor maatschappelijke doeleinden. Overigens staat de deels aanwezige woonbestemming alleen grondgebonden woningen toe en niet de in het bouwplan opgenomen appartementen. Het bouwplan is in strijd met het geldende bestemmingsplan. Na het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, kan alsnog medewerking worden verleend aan het bouwplan. Deze toelichting is opgesteld in het kader van het onderzoek naar de mogelijkheid om planologische medewerking te verlenen.

255.14878.00


4. Planologische realiseringsmogelijkheden

9

4.1. Rijksbeleid Nota Ruimte (2005) In de Nota Ruimte is het nationaal ruimtelijk beleid vastgelegd tot 2020. Bovendien bevat het een doorkijk op de langere termijn, namelijk de periode 2020-2030. De Nota Ruimte vervangt de ruimtelijk relevante rijksnota's c.q. de planologische kernbeslissingen (PKB's) behorende bij de Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening Extra (en de Actualisering daarvan in de Vinac) en het Structuurschema Groen Ruimte. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het relatief beperkte oppervlak van Nederland. Meer specifiek richt het kabinet zich hierbij op vier algemene doelen: versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland, bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland, borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden, en borging van de veiligheid. Met de Nota Ruimte heeft het kabinet gekozen voor een dynamisch, op ontwikkeling gericht ruimtelijk beleid. Het accent verschuift daarmee van het stellen van beperkingen naar het stimuleren van ontwikkelingen. Er wordt meer nadruk gelegd op 'ontwikkelingsplanologie' en minder op 'toelatingsplanologie'. Daarnaast is het landelijk beleid gericht op het optimaal benutten van het huidige bebouwde gebied. Met betrekking tot nieuwbouw in stedelijk gebied, voldoet het bouwplan ook aan het nationale uitgangspunt dat een substantieel aantal van de nieuw te bouwen woningen op zogenaamde inbreidingslocaties moet worden gerealiseerd. Bij het zoeken naar nieuwe bouwlocaties wordt het credo gevoerd: 'eerst inbreiden, dan uitbreiden'. In de Nota Ruimte is op nationaal niveau uitgesproken dat het uitgangspunt geldt dat 40% van het totale uitbreidingsprogramma voor woningen in bestaand bebouwd gebied moet worden gerealiseerd. Het bouwplan past binnen de uitgangspunten van de Nota Ruimte.

4.2. Provinciaal/regionaal beleid Streekplan Zuid-Holland Zuid Zuid-Beijerland ligt binnen het plangebied van het Streekplan Zuid-Holland Zuid. Dit streekplan is op 17 mei 2000 vastgesteld door Provinciale Staten van Zuid-Holland. Dit streekplan is op 31 januari 2007 voor de Hoeksche Waard integraal herzien. Blijkens de plankaart ligt op het gebied, waar het bouwperceel onderdeel van vormt, de aanduiding 'Stads- en dorpsgebied'.


255.14878.00

10

Planologische realiseringsmogelijkheden

Ontwerp Structuurvisie De provincie bereidt een structuurvisie voor, het ontwerp ervan is op 22 september 2009 door Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland vastgesteld. Het is het voornemen dat Provinciale Staten medio juni 2010 de structuurvisie vaststellen. In het ontwerp is het bouwperceel opgenomen met als aanduiding 'dorpsgebied'. Verordening Ruimte Gedeputeerde Staten hebben op 22 september 2009 tevens een ontwerp van de Verordening Ruimte vastgesteld. Ook van deze verordening is de vaststelling door Provinciale Staten gepland medio juni 2010. In de Verordening Ruimte worden regels gesteld over de inhoud van bestemmingsplannen en de inhoud van de toelichting van bestemmingsplannen, dit voor zover de provincie Zuid-Holland dit vanuit haar beleidsinvloed relevant vindt. Uit de verbeelding die bij de Verordening is gevoegd, blijkt dat het bouwperceel valt binnen de bebouwingscontour. Structuurvisie Hoeksche Waard In dit bestemmingsplan wordt de bouw van 26 woningen toegestaan. Deze ontwikkeling dient in een bredere regionale context bezien te worden. Deze bredere regionale context is opgenomen in de Structuurvisie Hoeksche Waard. In deze Structuurvisie is een integrale visie gegeven op nieuwe ontwikkelingen in relatie tot de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap. De visie is gericht op een samenhangende en evenwichtige ontwikkeling gericht op versterking van de ruimtelijke kwaliteit, de leefbaarheid en de economische kwaliteit. Binnen de kaders van de genoemde visie dient de verdere ontwikkeling van de Hoeksche Waard en de daarin gelegen kernen vormgegeven worden. De Structuurvisie is voorzien van een uitvoeringsprogramma. Dit uitvoeringsprogramma wordt mede gefinancierd door de bouw van 26 woningen zoals opgenomen in dit bestemmingsplan. Conclusie De ontwikkeling van het bouwplan met woningen past binnen het bestaande en het komende provinciale beleid.

4.3. Gemeentelijk beleid Stedenbouwkundige aspecten De gemeente Korendijk heeft ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkeling van het plangebied randvoorwaarden gesteld ten aanzien van de stedenbouwkundige en esthetische opzet en vormgeving van het bouwperceel en de bebouwing. In hoofdlijn komen de randvoorwaarden hierop neer: in het plangebied moet voldoende ruimte zijn voor kwalitatieve onbebouwde ruimte; de hoogte van de bebouwing mag niet hoger zijn dan 11 m, zodat de nieuwe bebouwing zich goed verhoudt tot de tegenoverliggende bebouwing aan de Nassaustraat; gezien het profiel van de Nassaustraat, moet de gevellijn van de nieuwe bebouwing op minimaal 13 m uit de gevellijn van de tegenoverliggende bebouwing liggen; de gevel van het appartementengebouw aan de Gravin Sabinastraat moet, gezien de hoogte van de bebouwing (drie lagen) minimaal 12 m uit de as van de Gravin Sabinastraat liggen; de uitstraling van de gebouwen, met name de dakvormen, dienen eenvoudig en sober te worden vormgegeven.

255.14878.00



11

Het bouwplan betreft 15 woonzorgunits en 11 seniorenappartementen. De hoofdopzet van het plan betreft twee bebouwingselementen. Beide gebouwen bestaan uit drie bouwlagen. Het gebouw op de hoek van de Gravin Sabinastraat/Nassaustraat betreft twee bouwlagen en een kap, het gebouw in de Nassaustraat heeft een goothoogte die op de 2e bouwlaag begint. Bij de opzet van het bouwplan en de inrichting van het onbebouwde gebied, zijn de hiervoor genoemde stedenbouwkundige randvoorwaarden als uitgangspunt genomen. De opzet van het bouwplan past, zowel qua situering als grootte, in de bestaande stedenbouwkundige opzet van dit deel van de bebouwde kom. Welstand Het bouwplan is voorbesproken met de welstandscommissie. In het definitieve bouwplan is met de opmerkingen van de welstandscommissie rekening gehouden. Bij de indiening van de bouwaanvraag zal het bouwplan voor een definitieve toets aan de welstandscommissie worden voorgelegd. Volkshuisvesting Bij de 4e partiële herziening van het streekplan Zuid-Holland Zuid is het systeem van woningbouwcontingenten vervangen door bebouwingscontouren. Binnen die bebouwingscontouren wordt het uitgangspunt 'migratiesaldo nul' aangehouden. Dit houdt in dat er in nationale landschappen woningen mogen worden gebouwd voor de eigen bevolkingsaanwas. Het migratiesaldo, dat is het verschil tussen de verhuisbewegingen naar en vanuit het nationaal landschap, mag maximaal op nul uitkomen. De realisering van dit woningbouwplan past binnen dit uitgangspunt. Het onderhavige project behelst de realisering van 26 woningen, waarbij er vier eerst worden afgebroken. De vier af te breken woningen betreffen woningen in de goedkope huurklasse. De nieuwbouw bestaat uit 15 woonzorgunits en 11 senioren-koopappartementen. Conclusie Het bouwplan voorziet in het realiseren van woningen in de bebouwde kom van Zuid-Beijerland. Hiervoor is beschreven dat het bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand en stedenbouwkundig goed wordt ingepast. Er wordt voldaan aan de diverse geldende voorwaarden, waardoor het ontwerp van de woning en de algehele situatie als aanvaardbaar kan worden beoordeeld.


255.14878.00

12


255.14878.00


5. Milieu

13

5.1. Externe veiligheid Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) ziet toe op de gevaaraspecten in relatie tot bedrijvigheid. Het is in dit kader van belang om te bezien of er gevaaraspecten aanwezig zijn ten gevolge van de aanwezigheid in de omgeving van bedrijven die vallen onder het Bevi. Er kan worden geconstateerd dat er zich in de directe omgeving geen gevaarzettende ondergrondse leidingen dan wel lpg-stations aanwezig zijn. Hierbij wordt nog verwezen naar de risicokaart van de provincie Zuid-Holland (bijlage 3). Uit deze kaart is op te maken dat er voor het perceel aan de Nassaustraat geen risicovolle zaken aan de orde zijn. Er bevinden zich geen Bevi-inrichtingen in de omgeving van het plangebied. Er is ook geen sprake van (relevant) vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor, water of door buisleiding. Vanuit oogpunt van externe veiligheid kan het bouwplan daarom als aanvaardbaar worden bestempeld.

5.2. Luchtkwaliteit De 'Wet luchtkwaliteit' is op 15 november 2007 (Stb. 2007, 434) in werking getreden en vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. De aanleiding daartoe is de maatschappelijke discussie die ontstond als gevolg van de directe koppeling tussen ruimtelijke ordeningsprojecten en luchtkwaliteit. De directe koppeling had tot gevolg dat veel geplande (en als noodzakelijk of gewenst ervaren) projecten geen doorgang konden vinden in overschrijdingsgebieden. Bovendien moest voor ieder klein project met betrekking tot luchtkwaliteit een uitgebreide toets gedaan worden. Met de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden. De uitvoeringsregels behorend bij de wet zijn vastgelegd in algemene maatregelen van bestuur (AMvB 'Besluit niet in betekenende mate' bijdragen) en ministeriële regelingen ('Regeling Niet in betekenende mate' bijdragen) die gelijktijdig met de 'Wet luchtkwaliteit' in werking treden. Deze AMvB en ministeriële regeling regelen dat bij maximaal 1% verslechtering van de luchtkwaliteit een project zonder meer doorgang kan vinden. Dit is doorgaans het geval bij woningbouwprojecten tot aan ongeveer 500 woningen. Gezien het vorenstaande en gelet op het feit dat er sprake is van de bouw van 26 woningen, staat het aspect luchtkwaliteit het verlenen van de vrijstelling niet in de weg.


255.14878.00

14

Milieu

5.3. Bodem Er is onderzoek ingesteld naar de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem. Uit het onderzoeksrapport van A.J. Schutter GWW/Milieu d.d. november 2008, projectcode 080904 kan worden afgeleid dat de grond geschikt is om te worden gebruikt voor woondoeleinden. In het rapport wordt aanbevolen om tijdens de verwijdering van een aanwezige ondergrondse tank (voorheen gebruikt voor opslag huisbrandolie) de ter plaatse aangetroffen lichte verontreinigingen van de bodem te verwijderen. Bij de verwijdering van de tank zal dit inderdaad worden gedaan.

5.4. Geur Het perceel bevindt zich niet binnen een geur- en/of stankcirkel, waardoor het aspect geur/stank geen belemmeringen oplevert voor de realisering van het bouwplan.

5.5. Geluid Het geluidsaspect is relevant in relatie tot industrielawaai, wegverkeerslawaai en/of spoorweglawaai. Toetsingskader is de Wet geluidhinder en enkele uitvoeringsbesluiten.

5.5.1.

Industrielawaai/spoorweglawaai

Er is geen spoorweg en/of een gezoneerd bedrijfsterrein in de directe nabijheid van het bouwperceel aanwezig.

5.5.2.

Wegverkeerslawaai

Wat betreft wegverkeerslawaai dient op grond van het bepaalde in artikel 82, lid 1 van de Wet geluidhinder te worden bezien of er sprake is van een geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai binnen de voorkeursgrenswaarde Lden van 48 dB. De wegen, waaraan het bouwperceel ligt vormen onderdeel van een gebied dat is aangewezen als een 30 km/h-zone. Om deze reden behoeft geen akoestisch onderzoek te worden ingesteld (artikel 74 lid 2 sub b Wet geluidhinder). In het kader van een goede ruimtelijke ordening kan er sommige gevallen desalniettemin aanleiding zijn om middels akoestisch onderzoek de te verwachten geluidsbelasting in beeld te brengen. Dit geldt bijvoorbeeld als de verkeersbelasting op de betrokken 30 km/h-wegen zodanig hoog is dat deze een geluidsbelasting zou kunnen veroorzaken welke niet aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB zal voldoen (zie: ABRvS 3 september 2003, 200203751). Ook in situaties waarin naast wegverkeerslawaai rekening dient te worden gehouden met industrielawaai, spoorweglawaai of geluidshinder afkomstig van luchtvaartterreinen dient, ook al zou voor elk van deze categorieën afzonderlijk aan de eisen worden voldaan, vanuit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening de gecumuleerde akoestische situatie in beeld te worden gebracht (zie: ABRvS 30 mei 2007, 200602487). Het verkeer op de omliggende wegenstructuur kent een redelijke tot lage intensiteit. Hierbij komt dat in de Nassaustraat ook alleen bestemmingsverkeer komt met een lage verkeersintensiteit. Ook vanwege de 30 km/h-wegen kan een aanvaardbaar verblijfsklimaat ter plaatse van de woningen worden gegarandeerd.

255.14878.00


Milieu

15

5.6. Overig De nieuwe woningen leveren geen milieunadeel op voor de omgeving. In de directe omgeving zijn geen bedrijfsfuncties aanwezig die benadeeld worden door de aanwezigheid van de nieuwe woningen.


255.14878.00

16

Milieu

255.14878.00


6. Verkeer en waterhuishouding

17

6.1. Verkeer De ontsluiting van het bouwperceel vindt plaats via de Nassaustraat. Deze straat en de aanliggende ontsluitende wegen zijn zodanig gedimensioneerd, dat de verkeersbewegingen die de woningen generen via die wegen kunnen worden afgewikkeld. Er is in overleg met de gemeente bezien hoe het bouwplan zich verhoudt tot de parkeernormen uit de landelijk gehanteerde ASVV 2004 van het CROW. Voor de zorgunits kan een norm van 0,3 parkeerplaats per woning worden aangehouden, voor de 11 seniorenwoningen een parkeernorm van 1,8 parkeerplaatsen per woning. Zorgwoningen 15 x 0,3 = Appartementen 11 x 1,8 = Totaal vereist aantal parkeerplaatsen =

4,5; 19,8; 24,3 parkeerplaatsen.

Er verdwijnen 3 woningen. Dit betekent dat al in de daarmee corresponderende behoefte van 3 x 1,4 = 4,2 parkeerplaatsen werd voorzien. Resteert een opgave om 24,3 – 4,2 = 20,1 parkeerplaatsen op eigen terrein aan te leggen. Er worden 22 parkeerplaatsen gerealiseerd in het plangebied en één tegenover het plangebied in de Gravin Sabinastraat. Daarbij komen 2 bestaande parkeerplaatsen te vervallen. Het saldo van de parkeerplaatsen komt daarbij op 21 toe te voegen parkeerplaatsen. Zoals hiervoor berekend, is er een behoefte aan 20,1 parkeerplaatsen (afgerond 21). Er worden derhalve voldoende parkeerplaatsen aangelegd om in de parkeerbehoefte te voorzien. Op de onderstaande tekening zijn de 21 parkeerplaatsen aangegeven.


255.14878.00

18

Verkeer en waterhuishouding

255.14878.00



19

6.2. Waterhuishouding Over de wateraspecten van het bouwplan is in het kader van de watertoets overleg gevoerd met het waterschap Hollandse Delta. De uitkomsten van dat overleg d.d. 23 maart 2009 zijn als volgt. De nieuwe bebouwing wordt aangesloten op het bestaande gemengde rioolstelsel. De lozing van vuil water en van hemelwater zal gescheiden geschieden tot op de erfgrens. Dit is vastgelegd in de anterieure exploitatieovereenkomst. Weliswaar worden beide waterstromen vooralsnog geloosd op hetzelfde gemengde rioolstelsel, echter bij een toekomstige realisering van een gescheiden stelsel kan door de aanwezigheid van twee afvoerleidingen, ook die waterstroom gescheiden worden aangeleverd richting gescheiden rioolstelsel. Op dat moment kan het hemelwater worden afgevoerd naar het schoonwatergedeelte van de riolering. Er wordt circa 450 m² aan dak- en straatverharding toegevoegd in het plangebied. Volgens de vuistregel van 10% watercompensatie, zou dan circa 45 m² moeten worden gecompenseerd binnen hetzelfde polderpeil en bij voorkeur binnen de projectgrenzen. Het compenseren van deze oppervlakte in het plan zelf middels open water is niet gewenst en bovendien niet gepast gezien de beperkte omvang. In onderling overleg is gezocht naar alternatieven, waarbij is besloten om het te compenseren oppervlak toe te voegen aan de compensatieverplichting die Union heeft voor het nabijgelegen project Leliestraat 11 te Zuid-Beijerland. Deze projecten liggen in hetzelfde peilgebied. Voordeel van deze combinatie is dat in de Leliestraat een robuuste voorziening kan worden gerealiseerd op een goed te onderhouden locatie. Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat gezien de toename van verhard oppervlak van meer dan 250 m² nog een separate keurvergunning moet worden aangevraagd.

6.3. Kabels/leidingen In de Nassaustraat is een gemengd rioolstelsel aanwezig. Daarnaast zijn er de gebruikelijke kabels en leidingen van de nutsbedrijven, zoals KPN, elektriciteit, gas etc. aanwezig. Voor het overige zijn er geen belemmerende kabels en leidingen aanwezig. Er zijn in de directe omgeving van het plangebied geen planologisch relevante leidingen aanwezig.


255.14878.00

20


255.14878.00


7. Archeologie en cultuurhistorie

21

Begin 1992 ondertekende Nederland het Verdrag van Valletta/Malta. Daarmee heeft de zorg voor het archeologisch erfgoed een prominentere plaats gekregen in het proces van de ruimtelijke planvorming. Uitgangspunten van het verdrag zijn het vroegtijdig betrekken van archeologische belangen in de planvorming, het behoud van archeologische waarden in situ (ter plaatse) en de introductie van het zogenaamde 'veroorzakerprincipe'. Dit principe houdt in dat degene die de ingreep pleegt financieel verantwoordelijk is voor behoudsmaatregelen of een behoorlijk onderzoek van eventueel aanwezige archeologische waarden. Om de haalbaarheid van de realisatie van het beoogde functiewijziging aan te kunnen tonen is inzicht nodig in de archeologische waarde van het plangebied. Om de archeologische verwachting nader te inventariseren, is door Synthegra een archeologisch onderzoek uitgevoerd1). Conclusie Op basis van het uitgevoerde onderzoek wordt verwacht dat er binnen het plangebied geen archeologische resten in situ aanwezig zijn. Geconcludeerd wordt dat er ten aanzien van het aspect archeologie geen beperkingen zijn voor de beoogde ontwikkeling.

1) Synthegra, Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek, karterend booronderzoek, Nassaustraat te ZuidBeijerland, gemeente Korendijk, projectnummer S090360, februari 2010.


255.14878.00

22

Archeologie en cultuurhistorie

255.14878.00


23

8. Natuur

In het kader van de verscherpte natuurwetgeving dient, voordat ergens ruimtelijke ingrepen plaatsvinden, te worden onderzocht of er belangrijke natuurwaarden voorkomen op een te bebouwen locatie. Op dit moment is op het perceel geheel verhard en in gebruik. Er zijn ter plaatse geen bijzondere natuurwaarden aanwezig. Bestaande gegevens met betrekking tot de flora en fauna zijn geraadpleegd bij het 'Natuurloket'. Uit de gegevens van het Natuurloket blijkt dat het perceel niet is aangewezen overeenkomstig de Habitatrichtlijn, Vogelrichtlijn of Natuurbeschermingswet. Het perceel aan de Nassaustraat vormt geen onderdeel van de Provinciaal Ecologische Hoofdstructuur. Er is geen sprake van een ecologische verbindingszone dan wel een recreatiegebied of een natuurgebied. Voorts zijn geen specifieke natuurwaarden aanwezig op het perceel. Gegevens van het Natuurloket zijn als bijlage 4 opgenomen. Door Ecologisch adviesbureau Van der Goes en Groot is een vleermuisonderzoek ingesteld (rapport G&G Advies 2009). Tijdens het onderzoek zijn geen zomerverblijven of kraamplaatsen van vleermuizen waargenomen. De bomen in het gebied bieden geen mogelijkheden voor vleermuisverblijven. In de kerk en de toren zijn geen overwinterende vleermuizen aangetroffen en er zijn ook geen sporen van gebruik door vleermuizen vastgesteld. De conclusies van het onderzoek zijn eveneens opgenomen in bijlage 4.

bouwperceel

084-418

©© Topografische Topografische Dienst, Dienst, Emmen Emmen

Natuurloket, kilometer vak 084.418


255.14878.00

24

Natuur

Er worden om deze redenen door uitvoering van het bouwplan geen natuurwaarden aangetast.

255.14878.00


9. Juridische planbeschrijving

25

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

9.1. Opzet regels De regels zijn gestructureerd in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de begrippen en de wijze van meten. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. De algemene regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregel.

9.2. Bestemmingsregels In het hoofdstuk bestemmingsregels zijn alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving. Hierna volgt per bestemming een korte toelichting. Wonen Deze bestemming is toegekend aan de appartementengebouwen. Het maximumaantal wooneenheden en de maximale goot- en bouwhoogte zijn op de plankaart aangegeven. Tuin Deze bestemming is toegekend aan de gronden direct grenzend aan de appartementengebouwen (voor zover geen openbaar gebied). Er mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, worden gebouwd. De maximale bouwhoogte is in de regels bepaald. Verkeer - Verblijfsgebied Deze bestemming is toegekend aan het openbaar gebied. Er mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, met een maximale bouwhoogte van ten hoogste 3 m.


255.14878.00

26

Juridische planbeschrijving

255.14878.00


10. Uitvoerbaarheid

27

10.1. Economische uitvoerbaarheid Het bouwplan betreft een particuliere ontwikkeling, waarvan de uitvoering niet ten laste van de publieke middelen komt. Vanuit dit oogpunt bezien wordt het plan als economisch uitvoerbaar geacht. In een door bureau Verhagen te Oud-Beijerland uitgevoerde risicoanalyse planschade is bezien of er aanleiding bestaat om te veronderstellen dat er voor honorering in aanmerking komende verzoeken om planschade zullen worden ingediend. Eventuele planschadeclaims zullen in de exploitatieopzet van HW Wonen worden opgenomen. Om elk risico uit te sluiten zal de gemeente met de initiatiefnemer een planschadeovereenkomst afsluiten. Daarnaast zal de gemeente met initiatiefnemer een samenwerkingsovereenkomst sluiten. In die overeenkomst wordt een anterieure exploitatieovereenkomst geïncorporeerd. Het verhaal van gemeentelijke kosten is op deze wijze geborgd.

10.2. Inspraak en overleg 10.2.1. Inleiding Op 29 juli 2009 is de aanvraag bouwvergunning van de Woonstichting Union (vanaf 1 januari 2010 HW Wonen) ontvangen. De aanvraag bouwvergunning heeft betrekking op het oprichten van 15 woonzorgunits en 11 seniorenappartementen op de gronden gelegen op de hoek van de Nassaustraat en de Gravin Sabinastraat te Zuid-Beijerland, kadastraal bekend gemeente Korendijk, Zuid-Beijerland, sectie C nummers 2091, 2741 en 2742. Het bouwplan past niet in het vigerende bestemmingsplan 'Kern Zuid-Beijerland'. Op 6 november 2009 is de onderbouwing ten behoeve van het voeren van een planologische procedure ontvangen. Op 19 november 2009 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten conform artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) melding te doen van het voornemen het bestemmingsplan te herzien. Voorafgaande aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, heeft het college het plan (bouwplan en onderbouwing) op grond van de Inspraakverordening van de gemeente Korendijk ter inzage gelegd. Op 2 december 2009 is een inspraakavond gehouden (zie bijlage 5). Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro aan de VROM-Inspectie, de provincie Zuid-Holland en het waterschap Hollandse Delta voorgelegd.


255.14878.00

28

Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

10.2.2. Inspraakreacties Op de inspraakavond d.d. 2 december 2009 waren aanwezig namens de gemeente: de heer F. Buitelaar: GBS architecten; de heer J.L. van Driel: wethouder ruimtelijke ordening; de heer M.A. Verschuuren, SteVast Advies en ontwikkeling; mevrouw E.P. van der Stek, beleidsmedewerker afd. Beleid en Projecten. In de zaal waren 14 belangstellenden aanwezig. Bij brief van 9 december 2009, ontvangen 14 december, is één schriftelijke reactie ingediend. De reacties hebben betrekking op: a. de vrees dat de parkeerplaatsen die toebehoren aan het plan in gebruik worden genomen door de bezoekers van Konijnendijk Mode aan de Gravin Sabinastraat; b. de vrees voor schade ten gevolge van het heien; c. de vrees voor schade ten gevolge van het bouwverkeer; d. de vraag of het omdraaien van het eenrichtingsverkeer een optie is; e. de wenselijkheid van een klankbordgroep voor en tijdens de bouw; f. de afstand tussen de woonzorgappartementen en de naastgelegen woning.

10.2.3. Gemeentelijke reactie Ad a. Parkeerproblematiek Indien de vrees terecht blijkt te zijn en de toekomstige bewoners van de appartementen hinder ondervinden doordat zij ten gevolge van het parkeren van bezoekers van Konijnendijk Mode niet van de bij het bouwplan opgenomen parkeerplaatsen gebruik kunnen maken, zal voor dat probleem een oplossing gevonden moeten worden. Daarbij moet gedacht worden aan verkeersmaatregelen die getroffen kunnen worden. Voor de onderhavige planologische procedure is relevant dat het bouwplan voldoet aan de parkeernorm. De mogelijke problemen die kunnen ontstaan zijn geen reden het bouwplan te wijzigen of te weigeren. Indien blijkt dat het wenselijk is verkeersmaatregelen te treffen om het parkeren te reguleren, dan zal op dat moment bekeken worden welke maatregel(en) het meest geschikt is c.q. zijn. Ad b. Vrees voor schade ten gevolge van het heien De aannemer heeft een C.A.R.-verzekering in verband met mogelijke schade tijdens de bouw. Voorafgaande aan de bouw zullen de omliggende woningen door of vanwege HW Wonen worden geïnspecteerd. Op de verzekeringsmaatschappij van de aannemer zal de eventuele schade verhaald moeten worden. Dit is een privaatrechtelijke aangelegenheid tussen de bouwer en degene die schade heeft. De gemeente is daar verder geen partij in. Ad c. Vrees voor schade ten gevolge van het bouwverkeer Grond-, zand- en overige transporten voor de aan- en afvoer van sloop-/bouwmaterialen, bouwketen etc. gedurende de gehele planrealisatie dienen plaats te vinden via de route Noord-Achterweg, Tuinweg, Gravin Sabinastraat, Oranjeweg en/of Van Oldebarneveltstraat v.v. Deze transportroute wordt ingesteld in verband met de verkeersveiligheid en ter bescherming van historische bebouwing/bestrating in de directe omgeving. De Woonstichting dient op de aanvoerroutes een verwijzing naar de bouwlocatie via de genoemde transportroutes te plaatsen. Slechts met uitdrukkelijke toestemming van de gemeente, mag in incidentele gevallen een andere dan genoemde aanvoerroute worden gebruikt. De Dorpsstraat en Nassaustraat zijn ongeschikt voor transporten. Hiervoor zal de gemeente geen uitzonderingen toestaan.

255.14878.00


Uitvoerbaarheid

29

Ad d. Eenrichtingsverkeer De richting loopt van de Gravin Sabinastraat (in) naar de Nassaustraat richting Dorpsstraat. De geslotenverklaring geldt dan vanaf de Dorpsstraat en de Nassaustraat in en pas na de in-/uitrit met het Achterpad. Het Achterpad is nog wel vanaf de Dorpsstraat te bereiken. Bij de besluitvorming is rekening gehouden met de wens van het merendeel van de bewoners van de Nassaustraat die de richting wilden zoals deze nu geldt. Na de inspraakavond, waarvan verslag is gemaakt, is slechts door één bewoner van de Nassaustraat het idee geopperd om de richting van het eenrichtingsverkeer te wijzigen. Omdat ons verder geen klachten bekend zijn over de richting van het verkeer, en wij ook niet verwachten dat de uitvoering van het bouwplan hierin een verandering zal brengen, laten we de situatie zoals deze nu is. Ad e. Klankbordgroep Indien er voldoende behoefte blijkt te bestaan aan het instellen van een klankbordgroep voor en tijdens het bouwproces, dan bestaat de bereidheid zo’n klankbordgroep op te richten. Ad f. De afstand tussen de woonzorgappartementen en de bestaande bebouwing Naar aanleiding van de opmerking over de afstand tussen de bestaande bebouwing en de woonzorgappartementen, heeft de Woonstichting separaat overleg gevoerd met de desbetreffende inspreker teneinde te trachten de problemen weg te nemen. Het bouwplan is geprojecteerd op de erfgrens van het perceel van inspreker. Inspreker heeft aangegeven dat het hun wens is dat gebouwd wordt op de plaats van de oude zijgevel, zodat er voldoende ruimte en lucht overblijft tussen het bouwplan en het eigendom van inspreker. Aangegeven wordt dat de vrees bestaat dat het eigendom in waarde daalt. In dat geval zal schadevergoeding worden geëist. Met betrekking tot de dakkapel in de zijgevel grenzend aan het betreffende perceel wordt verzocht de dakkapel ter hoogte van de badkamer geheel te laten vervallen. Verzocht wordt de dakkapel aan de zijde van de woonkamer te voorzien van matglas en geen te openen deel in het venster. De Woonstichting heeft aangegeven om aan de bezwaren enigszins tegemoet te kunnen komen. Dit betekent dat het pand dat geprojecteerd staat op de erfgrens circa 950 mm opgeschoven kan worden richting de Gravin Sabinastraat, zodat zowel de bouw als het onderhoud uitgevoerd kan worden op eigen terrein. De bestaande haag zal tijdens de bouw mogelijk beschadigd raken, maar na herstel kan deze in de toekomst behouden blijven. Door inspreker is op dit voorstel negatief gereageerd omdat de verschuiving te minimaal wordt gevonden. De kortste afstand tussen de woning van inspreker en de erfgrens bedraagt circa 34 m. De afstand tussen de schuur en de erfgrens bedraagt 3 m. Een grotere verschuiving van het plan is ruimtelijk niet inpasbaar zonder het bouwplan te verkleinen. Omdat de haag (op termijn) behouden kan blijven en gezien de grote afstand tussen de woning en het nieuwbouwplan, achten wij het belang bij het uitvoeren van het bouwplan groter dan het belang van inspreker bij het uitvoeren van een kleiner plan teneinde nog meer ruimte van de erfgrens te creëren. Ingeval van waardevermindering van het eigendom van inspreker, kan een beroep worden gedaan op de mogelijkheid van planschade. Tevens is gesproken over de beglazing van de dakkapellen in de zijgevel op de 2e verdieping welke uitzien op de tuin van inspreker. Achter de linker dakkapel, bezien vanuit de tuin van inspreker, is een badkamer gesitueerd. Achter de rechter dakkapel, bezien vanuit de tuin van inspreker, is een woonkamer gesitueerd. De Woonstichting is bereid om de beglazing in de linker dakkapel te voorzien van matglas welk venster niet te openen is. Dit is echter een aspect dat niet relevant is voor de onderhavige bestemmingsplanprocedure. Bij de verlening van de bouwvergunning dient dit aspect getoetst te worden aan het Bouwbesluit en de Welstandsnota.


255.14878.00

30

Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

Conclusie naar aanleiding van de inspraakreacties Behoudens de inspraakreactie genoemd onder f met betrekking tot de afstand van het bouwplan tot de erfgrens, hebben de overige reacties betrekking op de uitvoering van het bouwplan. De inspraakreactie met betrekking tot de afstand tot de erfgrens heeft geleid tot een verschuiving van het bouwplan. De overige inspraakreacties leiden niet tot een wijziging van het plan dan wel zijn het aspecten die bij de verdere uitvoering van het plan aan de orde zullen komen.

10.2.4. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro Op 20 november 2009 zijn het bouwplan en de ruimtelijke onderbouwing op grond van artikel 1.3.1 Bro en artikel 3:12 Awb ter kennisgeving naar de VROM-inspectie, de provincie Zuid-Holland en het waterschap Hollandse Delta gestuurd. Naar aanleiding van deze kennisgeving hebben de diensten gereageerd in het kader van het vooroverleg artikel 3.1.1 Bro. De VROM-Inspectie geeft bij brief van 15 december 2009 (20090072816/25423-PJA-ZW) aan dat de betrokken rijksdiensten, gelet op de nationale belangen uit de Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid (RNRB, TK 2007-2008,31500 nr. 1), geen aanleiding hebben tot het maken van opmerkingen. De directeur van de directie Ruimte en Mobiliteit van de provincie Zuid-Holland geeft bij brief van 21 december 2009 aan dat het beleid conform het per 1 juli 2008 vormgegeven interimbeleid, bestaande uit de streekplannen en de Nota Regels voor Ruimte, is. Met betrekking tot de archeologie wordt de kanttekening gemaakt dat daarover nog geen oordeel is gevormd in verband met het lopende vooronderzoek. Tevens wordt geadviseerd de plantoelichting te wijzigen in de zin dat het streekplan Zuid-Holland Zuid van 17 mei 2000 op 31 januari 2007 voor de Hoeksche Waard integraal is herzien. Gemeentelijke reactie: het bestemmingsplan wordt daarop aangepast. Het waterschap Hollandse Delta geeft bij brief van 30 november 2009 (SPbl/U 0908653) aan dat zij adviseren om hemelwater van dakverhardingen af te voeren naar het gemengde rioolstelsel. Gemeentelijke reactie: Aan dat advies wordt in de anterieure exploitatieovereenkomst vorm gegeven. Dit zal in de plantoelichting ook worden aangegeven. Op 23 december 2009 is het voorontwerpbestemmingsplan voor de volledigheid nogmaals toegezonden in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro. De provincie en het waterschap hebben bij monde van de behandelend ambtenaren verwezen naar hun eerdere adviezen. De VROM-Inspectie geeft bij brief van 17 februari 2010 (20100009760-PJA-ZW) aan dat de betrokken rijksdiensten, gelet op de nationale belangen uit de Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid (RNRB, TK 2007-2008,31500 nr. 1), geen aanleiding hebben tot het maken van opmerkingen. De brieven van de genoemde instanties zijn opgenomen in bijlage 6.

10.2.5. Conclusie Zowel de inspraakreacties als het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro geven geen aanleiding om niet over te gaan tot het volgen van een bestemmingsplanprocedure als bedoeld in artikel 3.8 Wro.

255.14878.00


11. Motivering en procedure

31

11.1. Motivering De gemeente Korendijk wil, met verwijzing naar hetgeen hiervoor in deze toelichting is opgemerkt, meewerken aan het bouwplan. Op het betreffende perceel is op grond van het bestemmingsplan 'Kern Zuid-Beijerland' woon- en bijzondere bebouwing mogelijk, maar op onderdelen wijkt de situering van de bebouwing af van het bestemmingsplan. Het plan past wel binnen de ruimtelijke en planologische uitgangspunten van het Rijk, provincie en gemeente. Het bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand. Herontwikkeling van het perceel biedt de kans om een goede stedenbouwkundige situatie ter plaatse te handhaven. De woningen die worden gerealiseerd voorzien in de behoefte aan woonruimte.

11.2. Procedure De gemeente Korendijk zal ten behoeve van deze ruimtelijke ontwikkeling een procedure starten die moet leiden tot het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan voor het bouwperceel. Het ontwerpbestemmingsplan zal gedurende een periode van zes weken ter inzage worden gelegd, waarbij eenieder de gelegenheid krijgt geboden om een zienswijze in te dienen. Eventueel ingediende zienswijzen zullen worden beoordeeld. Als na beoordeling van eventuele zienswijzen, blijkt dat er nog steeds aanleiding bestaat om de medewerking te verlenen, kan het bestemmingsplan worden vastgesteld.


255.14878.00

Inhoud van de toelichting

Recommend Documents