Inhoud 2 Voorwoord 4 Vijfjarenoverzicht 5 Profiel 8 Favourite meeting places 10 Bericht Raad van Commissarissen

1

Inhoud 2 Voorwoord 4 Vijfjarenoverzicht 5 Profiel 8 Favourite meeting places 10 Bericht Raad van Commissarissen 12 Top 10–Waarde 13 Top 10–Huurders 14 Verslag van de Raad van Bestuur 22 Aandeelhoudersinformatie en Investor Relations 26 STRATEGie 32 Remuneratierapport 2009 38 Bedrijfsactiviteiten 72 Maatschappelijk verantwoord ondernemen 78 Corporate governance 83 Jaarrekening 2009 88 Vastgoedportefeuille/pijplijn

Dit is een samenvatting van het jaarverslag 2009. Het volledige jaarverslag over 2009 in de Engelse taal, inclusief jaarrekening en verklaring van de accountant, is in gedrukte vorm te verkrijgen ten kantore van Corio of te downloaden op de website van Corio (www.corio-eu.com).

samenvatting Corio ja arversl ag 2009

2

Voorwoord Nadat 2008 een rampzalig jaar is gebleken voor de financiële markten kenmerkte 2009 zich vooral als het jaar van de nasleep. In algemene zin kampte het bedrijfsleven met noodzakelijke herstructureringen. Corio wist door de opgebouwde positie een stabiele koers te handhaven en gaf het hele jaar blijk van enorme veerkracht. Net als bij andere bedrijven was onze balans een belangrijk speerpunt, evenals de noodzaak om tegen aanvaardbare tarieven onze financiering op de langere termijn zeker te stellen. Zelfs voor gerespecteerde ondernemingen, zoals Corio, was dat een hele opgave: de beschikbare financiële middelen op de kapitaalmarkt droogden vrijwel volledig op en wat er wel aan financiering beschikbaar kwam, was kostbaar. Financiering van groei en het veilig stellen van aflossingsschema’s namen dan ook een fors deel van de managementtijd in beslag. Kansen om te acquireren hebben we niettemin scherp in de gaten gehouden en we konden het afgelopen jaar tweemaal toeslaan: medio 2009 kochten we een eersteklas winkelcentrum in het hart van Madrid en later in het jaar werd besloten te proberen de Duitse markt te betreden. In de vastgoedsector zette de rendementstijging door, wat leidde tot een verdere daling van waarden. Als gevolg hiervan was een aantal ondernemingen in de sector genood zaakt met een claimemissie te komen om hun balans te versterken en om het breken van convenanten te voorkomen. Tegen deze achtergrond ging Corio nog intensiever op zoek naar kansen in de markt en analiseerde daarvoor verschillende opties op haar thuismarkten. De verwachting was dat een groot aantal bedrijven met problemen zich op de markt zouden aanbieden, maar dit deed zich niet op grote schaal voor. Onze belangrijkste aankoop in 2009 betrof het Príncipe Pío winkelcentrum, tegen een nettoaan vangsrendement van 7,9%. Deze overname was een goed voorbeeld van een transactie waarbij wij succesvol hebben ingespeeld op de kwakkelende markt. In december maakten wij onze plannen bekend om een deel van de portefeuille van Multi Corporation te verwer ven. Deze plannen hadden betrekking op winkelcentra en ontwikkelingsprojecten – vooral in Duitsland. Door deze transactie ontstaat een nieuwe thuismarkt en kunnen wij in de grootste economie van Europa vaste voet aan de grond krijgen. Tegelijkertijd willen wij met Multi de handen ineenslaan om samen projecten te onwikkelen.

Corio toonde veerkracht in crisistijd dankzij een goede voor bereiding en de kwaliteit van de portefeuille

Ondertussen zagen consumenten in de winkelcentra van Europa zich door de economische neergang genoodzaakt hun koopgedrag te wijzigen. Ze gaven minder uit naarmate de werkloosheid in heel Europa verder toenam en spaarden meer omdat ze niet wisten hoe lang de crisis zou voortduren en hoe ernstig de situatie zou worden. Dat de consument steeds voorzichtiger werd, komt duidelijk tot uiting in de stijgende spaarquote en de toenemende populariteit van discountproducten, terwijl met name duurzame consumptiegoederen zoals meubels en elektronica het zwaar te verduren hadden. De vastgoedsector blijft van oudsher achter bij de reële economie. Huurders kunnen doorgaans de eerste klappen van een dalende omzet opvangen zonder dat hun vermogen om de huur te betalen wordt aangetast. In 2009 leidden de krimpende omzetten op de gehele Europese markt echter al snel tot lagere huurinkomsten, daar de leegstand in alle markten toenam. Deze trend deed zich vooral voor op B-locaties. Corio toonde veerkracht in crisistijd dankzij een goede voorbereiding en de kwaliteit van de portefeuille. Al in 2008 boekten wij grote vooruitgang door het verminderen van onze afhankelijkheid van de financiële markten. Zo hebben wij het ‘committed’ deel van de pijplijn teruggebracht en ervoor gezorgd dat deze volledig was gedekt door beschikbare financiering. Deze lijn hebben wij in 2009 voortgezet door de balans verder te versterken. Wat betreft de operationele inkomsten is Corio erin geslaagd om duurzaam te blijven groeien dankzij de kwaliteit van de portefeuille en de sterke weging in A-locaties, die beter bestand zijn tegen de gevolgen van de economische crisis. Door onze managementaanpak, waarbij wij dichtbij de business blijven die wij managen, zijn wij in staat om snel en flexibel te handelen en om goed te anticiperen op


3

marktontwikkelingen. Als gevolg hiervan zijn de Corio-centra erin geslaagd, vooral op onze grotere markten in Nederland, Frankrijk en Italië, om een relatief sterke like-for-like groei en nieuwe verhuur/huurverlengingen te realiseren vergeleken met de markt als geheel. Zelfs in Spanje en Turkije, die zwaarder getroffen waren door de crisis, deden onze activiteiten het beter dan de markt en realiseeerden wij een hoge bezettingsgraad. De overgrote meerderheid van onze winkelcentra vallen onder de categorie ‘stadscentrum’ of ‘wijkcentrum’. Dit betekent dat ze middenin hun verzorgingsgebied liggen en daarom een hoge koopkrachtbinding kennen. Een aantal van onze centra is ook gericht op ‘mensen op doorreis’ - ze liggen in de buurt van openbaar vervoersknooppunten waardoor hoge bezoekersaantallen verzekerd zijn. Dit is geheel in lijn met het belangrijkste streven van Corio om favoriete ontmoetingsplekken te ontwikkelen en past tevens bij de essentie van ons bedrijf: ervoor zorgen dat bezoekers van onze winkelcentra er langer blijven en weer terugkomen. Wij hebben ons dit jaar vooral ingespannen om de bezettingsgraad op peil te houden. Er zijn extra middelen ingezet voor het aanpassen van de centra aan de behoeften van de consument en voor onze communicatie met huurders. Hiermee wilden wij de nieuwe verhuur/huurverlengingen op een goed niveau houden en een positieve like-for-like groei realiseren. Onze extra inspanningen hebben vruchten afgeworpen: de like-for-like groei bedroeg 1,7% en de bezettingsgraad van de retailportefeuille kwam uit op 96,3%.

Succesvolle financierings activiteiten grootste verworvenheid van 2009

Vanwege de marktomstandigheden hebben we de opbouw van onze eigen ontwikkelings activiteiten in een lager dan gepland tempo opgepakt. Al in 2008 werd duidelijk dat de ontwikkelingspijplijn voorzichtig moest worden herzien. Het was toen niet het juiste moment om uit te breiden, en in 2009 was het al niet anders. De enige projecten in eigen beheer waarmee Corio startte, waren uitbreidingen van bestaande objecten waarbij Corio volledige controle had over de tijdsplanning. Succesvolle financieringsactiviteiten behoren tot de grootste verworvenheden van 2009. Naast het verlengen en afsluiten van kredietfaciliteiten heeft een versnelde bookbuilding (ABB) een bedrag van € 258 miljoen opgebracht. Dankzij deze stap is onze financiële stabiliteit voor de komende jaren verzekerd en zijn wij goed voorbereid om in te spelen op de mogelijkheden die zich voordoen. Ondertussen blijft onze strategie op koers. Ons streven om een ‘pure play’ retailvastgoed bedrijf te worden, die in vooraanstaande winkelcentra investeert en deze runt met een eigen management, blijft overeind. Het doel van Corio om ontwikkelingsprojecten te insourcen speelt hierbij een belangrijke rol. Gezien de huidige marktomstandigheden hebben wij echter besloten om in 2009 voorzichtigheid te betrachten en om te wachten tot de markten weer tot rust zijn gekomen. Ook met betrekking tot ons doel om maximaal 20% van ons kapitaal in de opkomende markten te investeren, zijn wij behoedzaam. In de tweede helft van 2009, toen de financiële markten zich herstelden, werd een geleidelijke kentering in de vastgoedwaarden zichtbaar. Er was eerst in het Verenigd Koninkrijk en later ook in Frankrijk eindelijk sprake van een opwaartse beweging, zij het in eerste instantie slechts op A-locaties. Kort daarna besloten wij in gesprek te treden over de mogelijke aankoop van eersteklas objecten van Multi Corporation in Duitsland. Als de onderhandelingen slagen, zullen wij een nieuwe thuismarkt creëren met onmiddellijke schaalgrootte. Eind 2009 waren wij op basis van exclusiviteit in onderhandeling met Multi Corporation, echter zonder enige garantie dat er overeenstemming zou worden bereikt. Al met al was 2009 een jaar vol uitdagingen en moeilijke besluiten. Daar tegenover stonden kansen die wij hebben benut om duurzame winstgevende groei te borgen. Dankzij de combinatie van een goede uitgangspositie, deskundigheid en teamspirit zijn wij in vele opzichten sterker uit 2009 gekomen. Daarom wil ik graag alle medewerkers van Corio bedanken voor hun inzet en bijdrage en ik kijk uit naar nog een jaar met iedereen – nog een jaar waarin wij ernaar zullen streven om favoriete ontmoetingsplekken te creëren, waar mensen graag samenkomen, de tijd doorbrengen en winkelen. Gerard Groener CEO Corio N.V.


4

Vijfjarenoverzicht (x € mln) Financieel Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten (inclusief servicekosten) Nettohuuropbrengsten Direct resultaat deelnemingen Herwaarderingen (inclusief resultaat uit verkoop) Indirect resultaat deelnemingen

2009

2008

2007

2006

2005

390,8 -53,8 337,0 8,7 -389,7 -5,6

397,9 -51,9 346,0 15,2 -355,4 -96,7

363,1 -46,8 316,3 14,2 552,5 76,9

327,4 -47,7 279,7 15,7 458,5 17,4

315,0 -46,3 268,7 10,4 396,0 29,3

Nettoresultaat Direct resultaat Indirect resultaat

-131,9 218,2 -350,1

-239,6 204,1 -443,7

801,5 203,1 598,4

640,7 197,7 443,0

589,1 201,4 387,7

5.885,5 6.291,2 3.384,1 40,4 3,4 72,16

6.038,7 6.408,4 3.458,5 40,1 2,6 66,25

6.459,7 6.713,4 3.825,8 34,0 3,0 66,25

5.458,6 5.652,5 3.157,7 35,8 4,2 66,25

4.542,9 4.633,7 2.672,1 35,1 4,9 66,25

Bedragen per aandeel (x € 1) Nettoresultaat Direct resultaat Indirect resultaat

-1,83 3,02 -4,85

-3,62 3,08 -6,70

12,10 3,07 9,03

9,67 2,98 6,69

8,89 3,04 5,85

Eigen vermogen voor winstverdeling

44,32

52,20

57,74

47,66

40,33

Dividend

2,65***

2,64***

2,60

2,53

2,45

Hoogste dagelijkse slotkoers Laagste dagelijkse slotkoers Ultimo jaar slotkoers Gemiddelde beursomzet (stuks per dag) Marktkapitalisatie (€ miljard)

49,20 25,87 47,69 300.800 3,6

62,66 30,71 32,89 438.421 2,2

75,19 49,95 55,40 350.634 3,7

61,90 43,66 61,90 175.046 4,1

48,94 41,20 45,90 148.567 3,0

Belegd in vastgoed Totaal activa Eigen vermogen (exclusief geassocieerde deelneming) Leverage (%)* Rentedekkingsratio** Gemiddeld aantal geplaatste aandelen (x mln)

Operationeel Gemiddelde financiële bezettingsgraad retail (%) 96,3 97,7 96,8 97,5 98,3 Like-for-like retail (%) 1,7 4,0 5,9 3,3 3,8 Nieuwe verhuur en huurverlengingen retail, toename in huur (%) 7,2 16,6 18,7 20,9 20,0 Aandeel retail in portefeuille (%) 94 92 83 81 79 1.467.600 1.355.000 1.210.000 1.098.000 1.048.000 Bruto verhuurbaar winkeloppervlak (m2) Pijplijn (€ miljard) 2,3 2,7 3,5 2,1 1,7 Gemiddeld netto theoretisch rendement winkelportefeuille (%) 6,7 6,1 5,7 NA NA * De leverage wordt gedefinieerd als het totaal aan verplichtingen, minus de uitgestelde belastingen en crediteuren, gedeeld door het balanstotaal, onder aftrek van goodwill. ** Rentedekking wordt gedefinieerd als het totaal aan nettohuuropbrengsten en de ontvangen dividenden van geassocieerde deelnemingen, gedeeld door de betaalde (of verschuldigde) rente minus de ontvangen rente, beide over de afgelopen twaalf maanden. *** In contanten of in aandelen.


5

Profiel Genoteerd aan Euronext NYSE in Amsterdam en Parijs FBI en SIIC-regime van toepassing 5 thuismarkten Kritische massa 91 winkelcentra In-house beheer, verhuur en ontwikkeling Dominante winkelcentra Decentraal georganiseerd > lokaal+ Lage leverage: gezonde financiële structuur 468 medewerkers Maatschappelijk verantwoord ondernemen

Corio is een vastgoedonderneming met een focus op retail en is gespecialiseerd in de selectie, ontwikkeling, herontwikkeling en het beheer van winkelcentra. Corio is actief in vijf landen: Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje en Turkije. De aandelen in de vennootschap, een fiscale beleggingsinstelling (FBI) naar Nederlands recht, zijn genoteerd aan Euronext NYSE in Amsterdam en Parijs. In Frankrijk heeft Corio de SIIC-status en het aandeel Corio is sinds maart 2008 opgenomen in de AEX, de index van de 25 meest verhandelde aandelen op de Amsterdamse beurs. Corio streeft ernaar om favoriete ontmoetingsplekken te ontwikkelen: duurzame centra waar mensen graag samenkomen, hun vrije tijd doorbrengen en winkelen – plekken waar ze graag naar terugkeren. Bij het selecteren van investeringen richt Corio zich op winkelcentra die in hun eigen verzorgingsgebied een dominante positie innemen. Met deze projecten bieden wij de consument een compleet pakket (buurt)winkels, restaurants, vrijetijdsbesteding en entertainment, ruimte voor evenementen en een scala van diensten. Het is dan ook op dit gebied – mede dankzij het lokale en professionele management in eigen beheer – dat Corio de meeste waarde kan toevoegen. Naast het kopen en ontwikkelen van winkelcentra, verhuurt en beheert Corio de winkelcentra in de eigen portefeuille. Dit maakt Corio tot een geïntegreerde vastgoedonderneming met een focus op retail. Corio voert een actief investeringsbeleid gericht op waardecreatie. Objecten worden op zorgvuldig gekozen momenten gekocht en verkocht. De kwaliteit van een winkelcentrum wordt bepaald door de kwaliteit van het lokale management en komt tot uitdrukking in de kasstroom. Het succes van de portefeuille van Corio hangt af van de inspanningen van de lokale verhuurders, de managers van de winkelcentra en de ontwikkelaars. Corio hanteert om die reden een sterk gedecentraliseerd bedrijfsmodel: lokale business units in de diverse landen zijn zelf verantwoordelijk voor hun eigen resultaatontwikkeling. Hierdoor kunnen zij sneller inspelen op veranderende behoeften en gewoonten van de consument. De managementteams van de business units overleggen regelmatig met de holding in Utrecht. De operationele portefeuille van Corio werd op 31 december 2009 gewaardeerd op € 5,7 miljard, en bestaat uit investeringen met een bruto verhuurbare oppervlakte (BVO) van 1,5 miljoen m2 in 105 projecten, waarvan 91 winkelcentra. De strategie van Corio is gericht op groei van deze portefeuille door uitbreiding en herontwikkeling van bestaande operationele centra en ontwikkeling en verwerving van nieuwe projecten. In de pijplijnportefeuille zitten investeringen ter waarde van € 2,3 miljard, met een BVO van 0,6 miljoen m2 in 31 projecten. Van deze pijplijn bestaat 45% uit geplande uitbreidingen van bestaande winkelcentra die al in bezit zijn van Corio. Corio heeft ook een desinvesteringsplan. Het voornaamste doel van dit plan is het verkopen van niet-strategische activa zoals de kantoor- en bedrijfsruimten in Frankrijk en de kleinere retailobjecten waar Corio geen waarde meer kan toevoegen. Wanneer de projecten in de pijplijn zijn opgeleverd, krijgt Corio een portefeuille van 100 retailprojecten met een BVO van 2,0 miljoen m2. Winkelcentra zijn dan goed voor 99% van de portefeuille. Bij Corio werken 468 mensen, waarvan 90% in de business units werkzaam is. De leverage bedraagt 40,4% en bestaat voor ongeveer 66% uit vastrentende leningen. Corio wil zowel op de korte als op de lange termijn aan haar verplichtingen kunnen voldoen en voert daarom een conservatief financieringsbeleid. Corio organiseert en beheert de financieringen centraal.


Consumenten bepalen het succes van onze centra. Zij kiezen waar en hoe zij winkelen, hun vrije tijd doorbrengen en elkaar willen ontmoeten.

Retailers staan dicht bij de consu ment. Daardoor weten zij beter dan wie ook waarom mensen onze winkel centra bezoeken, er verblijven en dingen kopen.

Het management van Corio volgt de consument op de voet door voortdurend te meten hoeveel mensen onze winkelcentra bezoe ken en waar en hoe zij hun geld besteden. De stereotiepe con sument bestaat niet. Zijn gedrag wordt gestuurd door zijn persoon lijke voorkeuren en hij is boven dien impulsief. Mensen die winke len hebben andere behoeften dan mensen die hun dagelijkse boodschappen doen, net zoals de toerist naar iets anders op zoek is dan de forens. En mensen die ‘s avonds met vrienden uitgaan hebben weer andere wensen.

Retailers zijn onze belangrijkste zakenpartners. Het is van groot belang dat zij een goed personeelsbeleid hebben, in en rond hun winkels de juiste investeringen doen en dat zij inspelen op de veranderende behoeften en verwachtingen van hun klanten. Hun succes bepaalt het succes van onze winkelcentra. Het management van Corio besteedt veel aandacht aan het selecteren en samenbrengen van huurders. Regelmatig contact met onze retailers geeft ons, naast betrouwbare cijfers, direct inzicht in de mogelijkheden van onze centra. Het spreekt voor zich dat de eigen verhuur en winkelcentrummanagement van Corio in dit bedrijfsmodel van cruciaal belang zijn. Door een grote portefeuille op te bouwen en te investeren in nieuwe ontwikkelingen bieden wij onze huurders bovendien de mogelijkheid om ook in andere regio’s succesvolle bedrijven op te zetten. Dit leidt tot hogere omzetten, een hechtere samenwerking en snellere huurgroei. Om deze kansen maximaal te benutten, richt Corio zich vooral op de grotere, dominante winkelcentra, waar meer mogelijkheden zijn om de retailmix uit te breiden en te herpositioneren en daarmee de resultaten verder te verbeteren.

De omzet van de winkelcentra komt voor ten minste 80% uit het primaire verzorgingsgebied. Om het aanbod te kunnen toesnijden op de behoeften en wensen van de consument, moeten wij weten wie in het gebied wonen en werken. Begrijpen wat mensen bindt en dit inzicht daadwerkelijk gebruiken, is bepalend voor het succes van onze centra, die het hart van de lokale gemeenschap vormen. Wat wij bieden, is meer dan een winkelervaring en strekt zich uit tot aanvullende diensten, functies en evenementen. Er moeten meer momenten worden gecreëerd waarop de buurt, wijk of stad zich verbonden voelt met ons centrum. Hierdoor ontstaat loyaliteit en krijgen wij de kans om de concurrentie naar de kroon te steken en om ons streven naar maatschappelijk verantwoord ondernemen waar te maken.

6

Gemeenten zijn altijd op zoek naar verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving. Stadscentra waar veel functies samen komen, spelen daarin een belangrijke rol. De winkelfunctie is doorgaans de drijvende economische kracht achter verbeteringen in het publieke domein die gemeenten kunnen doorvoeren. Corio biedt oplossingen voor gemeenten die willen investeren in de kwaliteit van het stedelijke gebied. Door eigen marktonderzoek, inzicht in de consument en zijn gedrag, door de grote portefeuille, en door de vermenging van culturen en kennis van verschillende Europese regio’s, is Corio in staat om maximale creativiteit toe te voegen aan de oplossingen die zij biedt. Vanaf het begin betrokken zijn bij deze uitdagingen heeft ook voor Corio voordelen. Uitbreiding van de portefeuille op basis van kostprijs biedt meer mogelijkheden voor toekomstige waardeontwikkeling en goede prestaties dan acquisities in een sterk concurrerende omgeving met bijbehorende hoge prijzen. Bovendien oefent Corio op deze manier vanaf het begin invloed uit op de kwaliteit van het project. Die kwaliteit zien we terug in de mix aan winkeliers, het ontwerp, de dienstverlening en het management. Eigen deskundigheid op het gebied van projectontwikkeling binnen de Corio-organisatie is inmiddels een groot pluspunt.

Mensen bij Corio geven altijd het beste van zichzelf. Ze zijn sterk betrokken bij hun vak en vinden het een voorrecht om dit bij Corio te mogen uitoefenen.

Een goede performance staat of valt met toewijding, en dat is precies de reden waarom Corio voor management in eigen beheer kiest. De managers van de winkelcentra, de verhuurmanagers en projectontwikkelaars werken allemaal samen aan het tot stand brengen van duurzame ontmoe tingsplekken waar mensen graag komen, elkaar ontmoeten, de tijd doorbrengen en weer terugkeren. Hierdoor vormen de winkelcentra van Corio het hart van de lokale gemeenschap. Dit kan alleen als deze managers ook beschikken over de best mogelijke informatie. Deskundigen op het gebied van marktonderzoek, portefeuille analyse en administratie zetten zich in om deze informatie te verzamelen en op transparante wijze beschikbaar te stellen. Corio biedt haar medewerkers vrijheid, en met die vrijheid komt verantwoordelijkheid. Transparan tie en vertrouwen gaan hand in hand en zijn hierbij cruciaal. In deze tijd van informatie overvloed, is kennis nog altijd van groot belang – en vaardigheden nog belangrijker. De open uitwisseling van ideeën, kennis en informatie tussen verschillende disciplines en culturen in Europa gekoppeld aan teamwork spelen bij Corio een steeds grotere rol. En zo verandert de onderneming in een netwerkorganisatie waar gespecialiseerde teams de uit daging aangaan om waarde toe te voegen voor de consument, retailers en voor aandeelhouders.


7

Kerncijfers

2009

2008

360 mln 5.300 1,5 mln m2 96,3%

345 mln 4.800 1,4 mln m2 97,7%

Operationele portefeuille Pijplijn Nettohuuropbrengsten Totale huurgroei (voortgezet) Like-for-like groei retail

€ 5,7 Miljard € 2,3 Miljard € 337,0 mln 6,1% 1,7%

€ 5,8 Miljard € 2,7 Miljard € 346,0 mln 14,0% 4,0%

Direct resultaat Indirect resultaat Nettowinst Beurswaarde Dividend per aandeel NAV NNNAV

€ 218,2 mln -€ 350,1 mln -€ 131,9 mln € 3,6 miljard € 2,65 € 44,32 € 47,14

€ 204,1 mln -€ 443,7 mln -€ 239,6 mln € 2,2 Miljard € 2,64 € 52,20 € 57,98

Bezoekersaantallen Retailcontracten Verhuurbare oppervlakte retail Bezetting retail


8

Duurzame plekken ontwikkelen waar mensen elkaar graag ontmoeten en weer terugkomen: favoriete ontmoetingsplekken. Corio is gespecialiseerd in het ontwikkelen en beheren van winkelcentra. Er is deskundigheid voor nodig om een portefeuille van 91 centra in vijf landen te beheren. De juiste layout en omvang bepalen, de juiste retailers in de arm nemen, voldoende parkeerruimte inruimen en alle overige functies ontwerpen die nodig zijn om mensen te bedienen en bezig te houden, en vooral ook de centra toesnijden op het verzorgingsgebied – dat is waar wij ons elke dag mee bezighouden. Dit alles is nodig, maar niet voldoende. Om een favoriete ontmoetingsplek te ontwikkelen, moeten wij betrokken zijn. Betrokken bij onze consumenten, bij het scheppen van de juiste sfeer, de juiste evenementen, een veilige omgeving, een warm gevoel – om zo een plek te creëren waar mensen graag samenkomen, elkaar

shopping

events

crowds

fun

Food & drink

services


9

ontmoeten, en waarnaar ze weer terugkeren. Hiervoor bestaat geen recept, geen vaste formule. Maar één ding is zeker: mensen gaan waar mensen zijn. Het ontwerpen van die favoriete ontmoetingsplek is telkens anders. Dat hangt af van de stad, de buurt, de mensen. Het vraagt om betrokkenheid, empathie, inspiratie, durf en tegelijk ook betrouwbaarheid – waarden die wij naleven in ons werk. Er is een veelheid aan vaardigheden voor nodig, en het vermogen om de uitdagingen van verschillende invalshoeken te bekijken. Dit leidt automatisch tot samenwerking. Geen enkel succes bij Corio komt voort uit een soloactie – er komt altijd een team aan te pas.

friends

family

leisure

design

style

celebrities


B. Vos (Bas, 1939) Voorzitter Raad van Commissarissen Nederlandse nationaliteit. Eerste benoeming in 2000. Lopende termijn tot 2012.

10

Bericht Raad van Commissarissen Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders

Commissariaten: Voorzitter Tsjechië en Slowakije Fonds, Roemenië en Bulgarije Fonds, Rusland Midcap Fonds en KCM Beleggings-fondsen. Vice voorzitter Koninklijke Reesink N.V. Lid van Middle Europe Real Estate en diverse commissariaten bij niet-beursgenoteerde ondernemingen.

Hierbij bieden wij u het door de Raad van Bestuur opgestelde jaarverslag en de jaarrekening 2009 aan. KPMG Accountants N.V. heeft de jaarrekening gecontroleerd en hierover een goedkeurende accountantsverklaring afgegeven. Wij stellen u voor om de jaarrekening ongewijzigd over te nemen en om conform het voorstel van de Raad van Bestuur voor 2009 een dividend vast te stellen van € 2,65 per aandeel (in contanten of in aandelen). Het dividendbeleid van Corio (zie de website www.corio-eu.com) is erop gericht om minimaal te voldoen aan de vereisten voor fiscale beleggingsinstellingen (FBI’s) en, behoudens bijzondere omstandigheden, om het dividendniveau per aandeel te handhaven en bij voorkeur met de gemiddelde inflatie in de eurozone te verhogen.

Voorzitter Selectiecommissie Lid Auditcommissie

Structuur en werkzaamheden Raad van Commissarissen gedurende 2009

R.A.H. van der Meer (Robert, 1949) Vicevoorzitter Raad van Commissarissen Nederlandse nationaliteit. Eerste benoeming in 2004. Lopende termijn tot 2012. Huidige functies: Hoogleraar Finance, Rijks universiteit Groningen; directeur Lesuut Finance B.V.\P&C B.V., adviseur van het Pensioenfonds Nederlandse Bisdommen en directeur van de Catharijne Stichting, Stichting Von Freiburg, Stichting Corpus en Stichting GITP International. Verder treedt de heer van der Meer op als raads heerplaatsvervanger van de Ondernemingskamer. Commissariaten: European Asset Trust N.V., BNP Paribas OBAM N.V., Kas Bank N.V. en diverse commissariaten bij niet-beursgenoteerde ondernemingen. Voorzitter Auditcommissie

W. Borgdorff (Wim, 1960) Lid Raad van Commissarissen Nederlandse nationaliteit. Eerste benoeming in 2000. Lopende termijn tot 2012. Huidige functie: Managing Partner Fund Investment, AlpInvest Partners N.V. Commissariaten: Lid beleggingsadviescommis sie van BPF Bouw (Bedrijfstakpensioenfonds voor de Bouwenijverheid), lid adviesraad bij Permira I, II, III en IV en Apax IV, V, VI, en VII. Voorzitter Remuneratiecommissie

De organisatie van de Raad van Commissarissen is geheel in lijn met de aanbevelingen van de Nederlandse corporate governance code. Met uitzondering van de heer W. Borgdorff zijn alle commissarissen onafhankelijk in de zin van best practice bepaling III.2.1 van deze code. Volgens de code worden de leden van de Raad van Commissarissen geacht onafhankelijk te zijn als zij niet voldoen aan de afhankelijkheidscriteria die daarin zijn beschreven. De heer Borgdorff is echter directeur van een onderneming waarvan 50% van de aandelen in handen is van het ABP, dat ook meer dan 25% van de aandelen Corio N.V. in bezit heeft. In het verslagjaar hebben de Raad van Commissarissen, de Auditcommissie, de Remuneratiecommissie en de Selectiecommissie hun taken vervuld overeenkomstig de van toepassing zijnde reglementen. Deze kunnen worden gedownload van de website van Corio. De Raad van Commissarissen heeft in 2009 elf keer plenair vergaderd met de Raad van Bestuur. De belangrijkste onderwerpen die werden besproken waren de strategie, investeringen, financiering, risicobeheer, maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO), doelstellingen, controlesystemen, de jaarbegroting en kansen voor de toekomst. Corio heeft tijdens het verslagjaar kapitaal aangetrokken middels een succesvolle aandelenemissie en door het afsluiten van een inflatie-gerelateerde lening. Verder zijn persberichten, kwartaalberichten, halfjaarcijfers en het jaarverslag en de jaarrekening op de daartoe geëigende momenten besproken. De externe accountant heeft de bevindingen van de controles gepresenteerd tijdens de besprekingen van de halfjaarcijfers en de jaarrekening. De Raad van Commissarissen en de Auditcommissie hebben de bevindingen van de uitgevoerde controles met de externe accountant besproken. Er heeft in 2009 enkele malen overleg plaatsgevonden tussen de commissarissen onderling. Buiten aanwezigheid van de Raad van Bestuur werd het functioneren van de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen, zowel als college als individueel, besproken en geëvalueerd. Tijdens deze bijeenkomsten werd ook gesproken over de samenstelling en de portefeuilleverdeling van de Raad van Bestuur, evenals over het op hen van toepassing zijnde remuneratiebeleid. De voorzitter van de Raad van Commissarissen en de voorzitter van de Raad van Bestuur kwamen regelmatig bijeen om algemene zaken bij Corio door te nemen. De presentie van de commissarissen bedroeg 94%. Geen van de leden van de Raad van Commissarissen was regelmatig afwezig bij de besprekingen. Tijdens een werkbezoek aan Frankrijk in november, waar de commissarissen een aantal winkelcentra bezochten, kwam de Raad van Commissarissen voor een extra vergadering bijeen.


11

D.C. Doijer (Derk, 1949)

Samenstelling Raad van Commissarissen en activiteiten commissies

Lid Raad van Commissarissen Nederlandse nationaliteit. Eerste benoeming in 2005. Lopende termijn tot 2013.

De curricula vitae van de leden van de Raad van Commissarissen in de kaders in dit hoofdstuk verschaffen informatie over de samenstelling van alle commissies die door de Raad van Commissarissen zijn benoemd. Elke commissie bestaat uit drie leden van de Raad van Commissarissen. De activiteiten van de commissies zijn hieronder beschreven. De Raad van Commissarissen bestaat in totaal uit vijf leden. Voor twee leden, de heren Doets en Doijer, eindigde in 2009 de benoemingstermijn. De heer Doets is vervangen door een nieuw lid, de heer Beijer, die werd benoemd tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 17 april 2009. De Raad van Commissarissen is de heer Doets zeer erkentelijk voor zijn bijdrage. Tijdens diezelfde vergadering werd de heer Doijer door de Raad van Commissarissen herbenoemd. De Raad van Commissarissen zal in 2010 zijn profiel beoordelen met het oog op de vereisten van de corporate governance code.

Huidige functie: Algemeen Directeur DCD Holding B.V. Commissariaten: Royal Ahold N.V. en diverse commissariaten bij niet-beursgenoteerde ondernemingen. Lid Auditcommissie Lid Remuneratiecommissie Lid Selectiecommissie

G.A. Beijer (Gobert, 1950) Lid Raad van Commissarissen Nederlandse nationaliteit. Eerste benoeming in 2009. Lopende termijn tot 2013. Huidige functie: Onafhankelijk adviseur en Associé bij Boer & Croon. Commissariaten: Staedion (woningcorporatie Den Haag) Lid Selectiecommissie Lid Remuneratiecommissie

Auditcommissie De Auditcommissie kwam in 2009 vier keer bijeen. De belangrijkste onderwerpen op de agenda waren de kwartaalcijfers, de halfjaar- en jaarcijfers, de verklaring van de accountant, de management letters en het jaar¬verslag. De Auditcommissie heeft in het verslagjaar ten minste één keer met de externe accountant overlegd zonder de aanwezigheid van leden van de Raad van Bestuur. Daarbij werd aandacht besteed aan de onderwerpen risicobeheer, treasury, het buitenlands valutabeleid, de financiële resultaten en de positie van de vennootschap. De commissie heeft bovendien de noodzaak van een interne auditor onderzocht, maar acht een dergelijke aanstelling voorlopig niet nodig. Dit onderwerp zal in 2010 opnieuw aan de orde worden gesteld.

Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie kwam in 2009 één keer bijeen om de variabele beloning en de kortetermijn- en langetermijnbonussen van de Raad van Bestuur te bespreken. Nadere informatie over de structuur en achtergrond van het remuneratiebeleid is terug te vinden in het hoofdstuk over het remuneratierapport in dit jaarverslag. Het remuneratierapport is opgesteld door de Remuneratiecommissie en vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Het proces dat in 2009 werd gevolgd, is in overeenstemming met het remuneratiebeleid dat tijdens de Buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 10 december 2004 werd aangenomen, inclusief het wijzigingsvoorstel dat door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 29 april 2008 werd goedgekeurd.

Selectiecommissie De Selectiecommissie kwam in 2009 één keer bijeen om de selectie van de opvolger van de CFO, de heer Haars, te bespreken.

Medewerkers Wij maken graag van deze gelegenheid gebruik om onze erkentelijkheid en dank uit te spreken aan de Raad van Bestuur en medewerkers van Corio voor hun inspanningen gedurende het afgelopen jaar.

Utrecht, 18 februari 2010 De Raad van Commissarissen


Top 10 waarde Jaarultimo

Grand Littoral Marseille Waarde € 333,4 mln Bezoekers 13,0 mln BVO Corio 57.100 m2 Totaal BVO 119.600 m2 Aantal contracten 185 % van totale portefeuille 5,7%

Hoog Catharijne Utrecht Waarde € 317,2 mln Bezoekers 26,0 mln BVO Corio 112.400 m2 Totaal BVO 147.400 m2 Aantal contracten 388 % van totale portefeuille 5,4%

Shopville Le Gru Turijn (incl. Ikea) Waarde € 298,5 mln Bezoekers 10,9 mln BVO Corio 46.500 m2 Totaal BVO 93.000 m2 Aantal contracten 166 % van totale portefeuille 5,1%

Campania Napels Waarde € 278,3 mln Bezoekers 10,2 mln BVO Corio 64.600 m2 Totaal BVO 108.000 m2 Aantal contracten 176 % van totale portefeuille 4,7%

Grand Place Grenoble Waarde € 257,1 mln Bezoekers 8,3 mln BVO Corio 53.800 m2 Totaal BVO 80.000 m2 Aantal contracten 124 % van totale portefeuille 4,4%

1 2 3 4 5

12

Totaal Waarde Bezoekers BVO Corio

€ 2.321,2 mln 107 mln 479.900 m2

Totaal BVO 791.800 m2 Aantal contracten 1.488 % van totale portefeuille Corio 39,4%

Alexandrium Rotterdam Waarde € 241,3 mln Bezoekers 8,5 mln BVO Corio 47.700 m2 Totaal BVO 47.700 m2 Aantal contracten 172 % van totale portefeuille 4,1%

Akmerkez Istanbul (46.9%) Vermogenswaarde Corio € 175,0 m Bezoekers 6,5 mln BVO Akmerkez 33.400 m2 Totaal BVO 33.400 m2 Aantal contracten NB % van totale portefeuille 3,0%

Príncipe Pío Madrid Waarde € 149,8 mln Bezoekers 12,0 mln BVO Corio 28.700 m2 Totaal BVO 28.700 m2 Aantal contracten 115 % van totale portefeuille 2,5%

Mondeville 2 Caen Waarde € 142,4 mln Bezoekers 5,6 mln BVO Corio 15.900 m2 Totaal BVO 93.300 m2 Aantal contracten 72 % van totale portefeuille 2,4%

GrandEmilia Modena Waarde € 128,2 mln Bezoekers 6,2 mln BVO Corio 19.800 m2 Totaal BVO 40.700 m2 Aantal contracten 90 % van totale portefeuille 2,2%

6 7 8 9 10


Top 10 Huurders exclusief omzethuur

Ahold Albert Heijn, Etos, Gall&Gall

Huuropbrengst € 10,4 mln % van totale huuropbrengst 2,6% Aantal contracten 59

PPR Group FNAC, Conforama

Huuropbrengst € 9,8 mln* % van totale huuropbrengst 2,5% Aantal contracten 9

1 2

* € 5,4 retail en € 4,4 bedrijfsruimten

Inditex Zara, Berschka, Stradivarius, Pull & Bear


Hennes & Mauritz Hennes & Mauritz


CSC Computer Sience

Huuropbrengst € 7,6 mln* % van totale huuropbrengst 1,9% Aantal contracten 1 * Alleen kantoren.

3 4 5

13

Totaal Huuropbrengst % van totale jaarlijkse huuropbrengst Aantal contracten

Metro Makro, Metro, Mediamarkt, Saturn


Blokker Blokker, Marskramer, Xenos, Bart Smit, Intertoys


Carrefour Carrefour


Schuitema C1000


Courir Go Sport Courir, Go Sport


€ 66,8 mln 16,8% 267

6 7 8 9 10


14

De Raad van Bestuur G.H.W. GROENER (GERARD, 1958)

J.G. HAARS (JAN, 1951)

F.Y.M.M. FONTAINE (FREDERIC, 1958)

Voorzitter Raad van Bestuur Corio N.V., CEO

Lid Raad van Bestuur Corio N.V., CFO

Lid Raad van Bestuur Corio N.V., CEO Corio France

Benoemingstermijn: 1 mei 2008 tot 1 mei 2012. Nederlandse nationaliteit.

Benoemingstermijn: 1 mei 2007 tot 1 mei 2011. De heer Haars treedt af tijdens de AVA op 23 april 2010. Nederlandse nationaliteit

Benoemingstermijn: 1 mei 2008 tot 1 mei 2012. Franse nationaliteit.

Nevenfuncties: Bestuursvoorzitter Urban Land Institute (ULI) Nederland (sinds 1 januari 2009).

Nevenfuncties: Lid Raad van Commissaris sen van Delta Lloyd N.V., Voorzitter van Delta Lloyd N.V. Auditcommissie, lid Raad van Commissarissen van Ajax N.V.

Nevenfuncties: Bestuurslid CNCC (Conseil National des Centres Commerciaux de France) en FSIF (Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières).


15

Verslag van de Raad van Bestuur Corio blijft zich richten op rendementsgroei uit de winkelportefeuille. Na de verkoop van de Nederlandse kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille in 2008 nam het aandeel van retail in de totale portefeuille toe van 83% naar 92% begin 2009 (naar waarde gemeten), en steeg het verder naar 94% na de verkoop van kantoren in Frankrijk en investeringen in winkelpanden. Corio trotseerde de moeilijke economische omstandigheden en realiseerde een sterke nettohuurgroei bij voortgezette bedrijfsactiviteiten van € 19,3 miljoen in 2009, een toename van 6,1%, en like-for-like groei van 1,8%. Deze toename overtrof onze doelstelling om de groei ten minste gelijke tred te laten houden met de consumentenprijsinflatie van 0,3% in de eurozone en/of een nominale groei van de detailhandelbestedingen in de EU-15 landen, die op gemiddeld 2,0% negatief stond. Voor de financiële markten was 2009 nog steeds allerminst rooskleurig, vooral in de eerste helft van het jaar, wat wederom tot een opwaartse rendementsverschuiving leidde. De sterke huurgroei kon het verlies in waarde door de hogere rendementen compenseren. Toen de rendementen in de tweede helft van het jaar stabiliseerden, werden er weer nettowinsten geboekt. Dankzij de acquisitie van Príncipe Pío in Madrid was Corio España zelfs in staat om voor de tweede helft van het jaar een opwaartse herwaardering te bewerkstelligen. Over het jaar als geheel boekte Corio een negatieve herwaardering van 6,4%, wat neerkwam op € 389,7 miljoen op de totale portefeuille. Wat de pijplijn betreft, blijft voorzichtigheid geboden. Over het jaar als geheel hebben wij drie projecten met een totale waarde van circa € 188 miljoen afgeblazen. Hiertoe werd besloten omdat het profiel en de winstverwachtingen van deze projecten niet meer aan onze vereisten voldeden. Over andere projecten werd opnieuw onderhandeld, en voor een aantal waren de onderhandelingen aan het eind van het jaar nog in volle gang. Voor de afgeronde heronderhandelingen resulteerde dit in een nettoaanvangsrendement van tussen de 50 en 100 basispunten. Het nettoaanvangsrendement van het vaste, toegezegde gedeelte van de pijplijn bedroeg 6,8% vergeleken met 7,1% in 2008.

Direct resultaat (€ mln) 220

De belangrijkste resultaten over 2009 kunnen kort als volgt worden samengevat:

210 200 190

Operationeel

180

Direct resultaat

170 160 150 05

06

07

08

09

Direct en indirect resultaat (€ mln) 1000 750 500 250

De omzetgroei was sterk ondanks het ongunstige economisch klimaat – een toename van 6,9% naar € 218,2 miljoen. Hiermee werd de basis gelegd voor een solide resultaat. De bezettingsgraad was relatief stabiel, maar de operationele kosten stegen iets meer dan in 2008 omdat retailers het zwaar te verduren hadden. Dit kwam vooral tot uiting in de voorzieningen voor dubieuze debiteuren en de niet-terugvorderbare servicekosten, en resulteerde in nettohuuropbrengsten van € 337,0 miljoen. De nettohuurgroei bij retail bedroeg € 21,0 miljoen en werd gerealiseerd met een like-for-like toename van 1,7% (2,9% index, 0,6% nieuwe verhuur/huurverlengingen, 1,9% negatief door andere effecten, voornamelijk leegstand) en 4,7% als gevolg van investeringen en desinvesteringen. Administratieve kosten kwamen hoger uit, op € 35,5 miljoen, vooral door de groei van onze organisaties in Turkije en Italië. Dit bracht de winst voor aftrek van rente en belastingen (EBIT) uit voortgezette bedrijfsactiviteiten op een niveau van € 310,2 miljoen, een toename van 2,4% ten opzichte van 2008.

0

Pijplijn

-250 -500 05

06

07

08

09

Direct resultaat Indirect resultaat

Zeven projecten zijn operationeel geworden en drie projecten werden uit de pijplijn gehaald. De totale waarde van de geannuleerde projecten bedroeg circa € 188 miljoen. Binnen de pijplijn vonden er tussen de verschillende categorieën een aantal bewegingen plaats. Het nettoaanvangsrendement van de pijplijn zal naar verwachting 7,1% bedragen vergeleken met 6,7% in het voorafgaande jaar.


16

MVO vormt al twee jaar een integraal onderdeel van onze strategie

Acquisities

In 2009 deed Corio drie acquisities. Príncipe Pío in Madrid werd in juni voor € 126,5 miljoen gekocht tegen een nettoaanvangsrendement van 7,9%. Daarnaast investeerden wij in twee projecten in Turkije: het Tekira winkelcentrum (resterend 90%) en Teras Park, waar wij ons belang met 11% verhoogden tot een controlerend belang van 51% middels een kapitaaluitbreiding van 22% zonder deelname van de andere aandeelhouder. In december gaven wij het groene licht voor nog een acquisitie in Italië. Corio heeft hiervoor, en voor de investering in Príncipe Pío, de opbrengst uit de versnelde bookbuilding (ABB) gebruikt. Desinvesteringen

In 2009 deed Corio een aantal desinvesteringen in Frankrijk. In lijn met onze strategie om ons voornamelijk te richten op retail, verkochten wij drie kantoorpanden en één logistiek centrum voor in totaal € 63,2 miljoen tegen een rendement van circa 8%. Er resteren nu nog negen projecten met een totale waarde jaarultimo van € 286,9 miljoen. Deze projecten zullen apart worden verkocht. Behalve de desinvestering in Frankrijk heeft Corio in 2009 in Nederland vijf retailprojecten van de hand gedaan voor in totaal € 21 miljoen. Na balansdatum kondigde Corio de verkoop aan van Bordeaux Megastore in Frankrijk voor een bedrag van € 67,3 miljoen.

Waarderingen

60

Intrinsieke waarde voor winstverdeling per aandeel (€ 1)

Gedurende de eerste helft van 2009 stonden de vastgoedwaarden onder grote druk. De opwaartse rendementsverschuiving, die voor een deel werd gecompenseerd door een solide huurgroei, resulteerde in een totale neerwaartse herwaardering van € 389,7 miljoen. De rendementen begonnen in het derde kwartaal te stabiliseren, en er was slechts een lichte neerwaartse herwaardering nodig, wat nog in datzelfde kwartaal weer in een nettowinst resulteerde. Het vierde kwartaal liet een zelfde beeld zien, en er werden bescheiden opwaartse waarderingen geboekt, zelfs in Spanje, waar de acquisitie van Príncipe Pío in het vierde kwartaal tot een positieve waardering leidde.

Maatschappelijk verantwoord ondernemen

50 40 30 20 10 0 05

06

07

08

09

Ons MVO-beleid richt zich in eerste instantie op onze belangrijkste stakeholders, zoals de consument en het milieu, en is in lijn met ons streven om favoriete ontmoetingsplekken te ontwikkelen. Maatschappelijk verantwoord ondernemen vormt al twee jaar een integraal onderdeel van onze strategie en is inmiddels stevig verankerd in onze organisatie, besluitvorming en dagelijkse gang van zaken. Mede dankzij deze inspanningen is Corio opgenomen in de FTSE4Good index en geselecteerd voor opname in het Ethibel Excellence Investment Register. Wij hebben voor de komende jaren ambitieuze doelstellingen geformuleerd, die zijn terug te vinden in het aparte MVO-verslag dat Corio in april 2010 publiceert. Zie voor een samenvatting van ons MVO-beleid het desbetreffende hoofdstuk in dit jaarverslag.


NNNAV (EPRA) per aandeel (€1) 80 70 60 50 40 30 20 10 0 05

06

07

08

09

17

Financiering De markten voor schuldpapier herstelden zich in 2009 en door de groeiende vraag naar (vooral hoogwaardige) bedrijfsobligaties normaliseerden de creditspreads. In de tweede helft van het jaar keerden verschillende traditionele leenproducten zoals bedrijfsobligaties en converteerbare obligaties terug op de markt, maar gedekte vastgoedfinancieringen en bankleningen bleven schaars. Corio is er in 2009 in geslaagd kapitaal aan te trekken door het uitgeven van aandelen en middels leningen. Aandeelhouders kozen ervoor om 63% van het dividend in aandelen te laten uitkeren. Hiervan werd 40% (€ 70 miljoen) toegekend. Kort daarna bracht een versnelde bookbuilding (ABB) € 258 miljoen op. In het derde kwartaal heeft Corio met een Nederlandse inflatie geïndexeerde lening van € 200 miljoen aangetrokken en de looptijd van drie bankleningen voor in totaal € 186,2 miljoen met ongeveer drie jaar verlengd. Wij hadden het gehele jaar de beschikking over een revolving credit facility, die in 2012 afloopt en financieringsruimte biedt van € 600 miljoen. Ultimo 2009 bedroeg het eigen

vermogen (exclusief minderheidsbelang) € 3.384,1 miljoen (ultimo 2008: € 3.458,5 miljoen) ofwel € 44,32 per aandeel (2008: € 52,20). Deze daling kan grotendeels worden toegeschreven aan de neerwaartse herwaardering van onze activa in de loop van het jaar en aan bepaalde desinvesteringen, maar het werd positief beïnvloed door de aandelenemissie. Het balanstotaal daalde van € 6.408,4 miljoen tot € 6.291,2 miljoen. Uitgaande van de ruimte die wordt geboden door de lopende schuldconvenanten en de waarde van de portefeuille eind 2009 bedroeg de potentiële financieringsruimte van Corio € 1,2 miljard (2008: € 1,3 miljard). Deze leencapaciteit is theoretisch en wordt beperkt door de beschikbaarheid van kapitaal en het interne financieringsbeleid. De niet-opgenomen toegezegde kredietfaciliteiten bedroegen € 540 miljoen. Het totaal aan rentedragende leningen inclusief geactiveerde kosten per jaarultimo nam af naar € 2.363,5 miljoen (2008: € 2.467,0 miljoen). Vrij beschikbare liquide middelen bedroegen € 91,2 miljoen. Nieuwe leningen bestonden uit bovengenoemde geïndexeerde lening en een annuïteitenlening ter waarde van € 70,5 miljoen die tot 2019 loopt in relatie met de acquisitie van het Príncipe Pío winkelcentrum.


1000

Looptijd leningen en renteherzieningsdatum (€ mln)

800 600

18

Nettoschuld inclusief swaps ultimo 2009 (€ mln) Kort Lang Totaal*

Vast 5,3 1.553,6 1.558,9 63% *Exclusief geactiveerde financieringskosten.

Variabel 24,6 890,9 915,5 37%

Totaal 29,9 2.444,5 2.474,4 100%

% van totaal 1% 99%

2009 40,4% 4,0%

2008 40,1% 5,1%

2007 34,0% 5,1%

3,4 5,8

2,6 5,7

3,0 6,7

400

De belangrijkste ratio’s jaarultimo 200 0 10 11 12 13 14 15 16 17 18 >18

Leningen Renteherzieningsdatum

Leverage Gemiddelde rente op nettoschuld in het 4e kwartaal Rentedekking Gemiddelde looptijd van leningen (in jaren)

Ultimo 2009 bedroeg de leverage 40,4% (2008: 40,1%) en stond de rentedekking op 3,4 (2008: 2,6). De leverage wordt gedefinieerd als het totaal aan verplichtingen, minus de uitgestelde belastingen en crediteuren, gedeeld door het balanstotaal, onder aftrek van immateriële activa, en mag niet meer bedragen dan 55%.

Rentedekking wordt gedefinieerd als het totaal aan nettohuuropbrengsten en de ontvangen dividenden van minderheidsbelangen, gedeeld door de betaalde (of verschuldigde) rente minus de ontvangen rente, beide over de afgelopen twaalf maanden. De rentedekking moet ten minste 2,2 bedragen. De definities voor zowel 2009 als 2008 zijn gebaseerd op de voorwaarden die gelden op de onderhandse markt in de Verenigde Staten. De definities voor de revolving credit facility zijn afwijkend en minder stringent. De gemiddelde looptijd van leningen nam toe naar 5,8 jaar ultimo 2009 (2008: 5,7 jaar).

Rentegevoeligheid In het vierde kwartaal van 2009 bedroeg de gemiddelde rente op leningen 4,0% (2008: 5,1%). Over het jaar als geheel bedroeg het gemiddelde 4,3% (2008: 5,0%). Het beleid van Corio is om tussen een derde en twee derde van haar leenbehoefte vastrentend te financieren en een gemiddelde financieringstermijn na te streven van ten minste vijf jaar. Uitgaande van de verhouding schuld in relatie met vastgoedbeleggingen waren de vastrentende leningen ultimo 2009 goed voor 66% van de rentedragende schuld van de groep, ofwel 63% zonder deze correctie. Volledig opgenomen als leningen


19

met variabele rente zijn een geïndexeerde lening ter waarde van € 200 miljoen en een lening ten bedrage van € 70,5 miljoen tegen euribor van ten minste 2,65%. De nettofinancieringslasten daalden van € 127,2 miljoen in 2008 naar € 94,9 miljoen als gevolg van het lagere gemiddelde leenbedrag en de lagere rente. In 2010 zal ongeveer € 846 miljoen van de nettoschuld te maken krijgen met een renteherziening; daarvan zal € 495 miljoen halfjaarlijks worden herzien, € 172 miljoen elk kwartaal en € 179 miljoen op maandbasis.

Dividend per aandeel (€ 1) 2,80 2,60 2,40

Valutagevoeligheid

2,20 2,00 05

06

07

08

09

Het valutarisico van Corio komt voort uit de investeringen in Turkije en Bulgarije. De USD investeringen in Akmerkez en Adacenter zijn gedekt door een lening van $ 190 miljoen en door een swapcontract van $ 81 miljoen om te voorkomen dat valutaschommelingen de resultaten van de groep beïnvloeden. De in US dollars luidende huuropbrengsten zijn afkomstig van de winkelcentra Akmerkez en Adacenter in Turkije. Deze investeringen hebben een gezamenlijke waarde van $ 289,2 miljoen. Een waardedaling van de dollar van 10% zou neerkomen op een verlies op deze investeringen van € 18,2 miljoen en op een vermogenswinst op de gecombineerde hedging-instrumenten van € 17,1 miljoen. De investeringen waren per 31 december 2008 gedekt door leningen ter waarde van $ 304 miljoen.

Belastingen De vennootschapsbelasting bedroeg € 3,5 miljoen positief (2008: € 1 miljoen) als gevolg van € 2,8 miljoen negatief op de belastbare winst en de opname van latente belastingvorderingen ten bedrage van € 6,3 miljoen op fiscale verliezen.

Dividend en dividendbeleid De Raad van Bestuur stelt voor om over het jaar 2009 een dividend van € 2,65 (2008: € 2,64) per aandeel uit te keren. Dit komt neer op een uitkeringspercentage van 93% (2008: 86%). De toename van dit percentage weerspiegelt voor een deel de groei van het aantal aandelen. Voorgesteld wordt een dividend in contanten of aandelen naar keuze van de aandeelhouder, binnen de grenzen die de FBI-status van de vennootschap hieraan stelt.

Vooruitzichten In december 2009 maakte Corio in een persbericht bekend op basis van exclusiviteit in onderhandeling te zijn met Multi Corporation met betrekking tot de mogelijke acquisitie van een operationele portefeuille en een ontwikkelingsportefeuille. Zodra deze onderhandelingen zijn afgerond, komen wij met onze vooruitzichten voor 2010.


Favourite meeting places Wat maakt een ontmoetingsplek bijzonder? Daarover hadden wij al een gezamenlijke visie, maar om het zekere voor het onzekere te nemen, vroegen we iedereen bij Corio om ons een foto te sturen van hun favoriete ontmoetingsplek. Onze medewerkers hebben dit op uiteenlopende manieren opgevat, variërend van amusement en rust tot familie en vrienden, van architectuur tot stijl. Wij hebben hun ideeën rond een aantal thema’s gegroepeerd en kwamen er tot ons genoegen achter dat deze thema’s al centraal stonden in de winkelcentra van Corio. Bij de favoriete ontmoetingsplekken van Corio gaat het om familie en vrienden, eten en drinken, vrijetijd, evenementen en natuurlijk vooral ook om winkelen. In dit verslag vindt u een aantal foto’s van favoriete ontmoetings plekken van de medewerkers van Corio. Dit onderwerp bespreken wij vaak als wij samen zijn. Het is waar Corio om draait.

family & friends

20


21


Financiële kalender 2010 18 Februari 2010 (nabeurs)

23 April 2010

jaarresultaten 2010 algemene vergadering van aandeelhouders

27 April 2010

Aandeel gaat ex-dividend

Tot 18 Mei 2010

Keuzeperiode dividend

20 Mei 2010

Betaalbaarstelling dividend 2009

11 Mei 2010

Resultaten eerste kwartaal 2010

(nabeurs)

26 Augustus 2010 (nabeurs)

4 November 2010 (nabeurs)

Halfjaarresultaten 2010 Resultaten eerste negen maanden 2010

22

Aandeelhoudersinformatie en Investor Relations INVESTOR RELATIONS Corio streeft een grote mate van transparantie na bij de communicatie over de financiële situatie van de vennootschap, de strategie en plannen evenals over andere zaken die voor bestaande en potentiële stakeholders van belang kunnen zijn. De Raad van Bestuur en de afdeling Investor Relations hechten eraan om aandeelhouders, stakeholders en andere geïnteresseerde partijen op gelijkwaardige basis, (gelijk)tijdig en op een duidelijke en eenduidige wijze van deze informatie te voorzien. De financiële resultaten worden per kwartaal gepubliceerd, middels een persbericht. Voor de presentatie en toelichting van de jaarcijfers en de halfjaarcijfers worden bijeenkomsten met analisten en de financiële pers georganiseerd. De analistenbijeenkomsten zijn via een webcast en een teleconferentie te volgen. De resultaten over het eerste kwartaal en over de eerste negen maanden worden toegelicht in een teleconferentie die voor iedereen toegankelijk is. Koersgevoelige informatie wordt via een persbericht bekendgemaakt. Voor meer informatie over Corio kunt u contact opnemen met onze afdeling Investor Relations via [email protected], of telefonisch via +31 30 2829343. Naast bovengenoemde reguliere informatievoorziening vindt Corio het belangrijk om haar stakeholders ook op de hoogte te houden van nieuwe ontwikkelingen. Daartoe hebben wij in 2009 een aantal roadshows en property tours georganiseerd en waren wij aanwezig bij diverse conferenties waar analisten en beleggers uitleg kregen over de vennootschap, strategie, werkwijze en activiteiten, en hierover met ons van gedachten konden wisselen.

Corio vindt het belangrijk om haar stakeholders te informeren

Corio ziet erop toe dat de website (www.corio-eu.com) regelmatig wordt bijgewerkt en dat er nieuwe mogelijkheden aan worden toegevoegd. Zo heeft Corio in 2009 een weblog op haar website geplaatst en kunnen websitebezoekers de winkelcentra en kantoren van Corio via Google Earth bezoeken. Met het oog op het vergroten van de toegankelijkheid is het jaarverslag over 2009 tevens beschikbaar in HTML-formaat en Excel.


23

Financiële kalender 2011

Grote aandeelhouders

17 Februari 2011

De Stichting Pensioenfonds ABP is voor zover Corio weet de enige aandeelhouder met meer dan 5% van het geplaatste aandelenkapitaal. Het ABP heeft conform de meldings plicht op 1 november 2006 bij de AFM gemeld 36,59% van het aantal geplaatste aan delen in bezit te hebben. Ultimo 2009 meldde het ABP dat zijn belang in de vennootschap 36,65% bedroeg (ultimo 2008: 36,43%). Zodra een deelneming 5% of meer van het geplaatste kapitaal bedraagt, dient een aandeelhouder dit te melden, en vervolgens opnieuw zodra zijn deelneming een drempelwaarde (5%, 10%, 15%, 20%, 25%, 30%, 40%, 50%, 60%, 75% en 95%) bereikt of overschrijdt of onder een bepaalde drempel waarde zakt. Dit kan het geval zijn als de aandeelhouder aandelen koopt of van de hand doet, dan wel door een toe- of afname van het geplaatste kapitaal van de vennootschap.

(nabeurs)

Jaarresultaten 2010

21 April 2011

Algemene Vergadering van Aandeelhouders

5 Mei 2011

Resultaten eerste kwartaal 2011

(nabeurs)

18 Augustus 2011 (nabeurs)

3 November 2011 (nabeurs)

Halfjaarresultaten 2011 Resultaten eerste negen maanden 2011

Fiscale status Belastingstrategie

De belastingstrategie van Corio is gebaseerd op en ondersteunt de totale strategie van de groep. Corio streeft ernaar om de belastingdruk tot een minimum te beperken teneinde een zo hoog mogelijk rendement te behalen op haar investeringen. Dit houdt niet alleen in dat Corio voortdurend bezig is om haar fiscale positie te heroverwegen, maar betekent ook het toepassen van best practices bij aankopen en verkopen binnen de vastgoedportefeuille. Corio onderzoekt voortdurend de mogelijkheden om, binnen de grenzen van de wet, haar fiscale structuur te optimaliseren. Door de grote verscheidenheid aan belastingsystemen in de landen waarin Corio actief is, kan de optimale belastingstructuur per land verschillen. Als gevolg hiervan bestaat de huidige structuur van Corio uit een mix van belaste en belastingvrije structuren. Geografisch bereik

Corio is momenteel actief in vijf landen: Frankrijk, Italië, Nederland, Spanje en Turkije. In Nederland en Frankrijk maakt Corio gebruik van specifieke belastingregimes (respectievelijk FBI en SIIC) waardoor zij voor bijna de gehele lokale portefeuille effectief 0% belasting over de hiermee samenhangende beleggingswinst verschuldigd is.

Corio maakt in Nederland en Frankrijk gebruik van specifieke belasting regimes, die leiden tot een effectief belastingtarief van 0%]

In Spanje, Italië en Turkije zijn de activiteiten onderworpen aan het normale belastingtarief waarbij weliswaar het effectieve belastingtarief lager kan liggen. Dit hangt af van het gecombineerde effect van de rentelasten, afschrijvingen en overige operationele kosten. Bij deze laatste groep landen onderzoekt Corio overigens ook de mogelijkheden om de activiteiten in een van belasting vrijgesteld regime onder te brengen. Mocht een dergelijk regime passen binnen de lokale investeringsstructuur en in lijn zijn met de totale strategie van Corio, dan zal hier actie op worden ondernomen.


24

Voorwaardelijkheid van speciale belastingregimes

De fiscaalvriendelijke belastingregimes in Nederland en Frankrijk zijn onderhevig aan bepaalde voorwaarden. De belangrijkste voorwaarden voor een FBI zijn beperkingen ten aanzien van de maximum hoeveelheid vreemd vermogen, het maximum percentage aandelen dat aandeelhouders in een FBI mogen houden, de aard van de activiteiten en de uitkeringsverplichting van 100% van de fiscale winst. Corio houdt deze voorwaarden voortdurend in de gaten om te verzekeren dat zij niet worden geschonden en daardoor haar status in gevaar komt. Tegelijkertijd blijft Corio in dialoog met de Nederlandse overheid met het oog op het verbeteren van het bestaande FBI-regime. In Frankrijk gelden soortgelijke voorwaarden voor uitkering van de jaarlijkse winst, met dien verstande dat uitkering over een aantal jaren mag worden uitgesmeerd. Op 1 januari 2007 trad SIIC 4 in werking – dit regime bepaalt dat indien een uiteindelijke aandeelhouder met een belang in Corio van meer dan 10% niet belastingplichtig is, de SIIC 20% belasting dient te betalen over zowel de inkomsten als de gerealiseerde vermogenswinst die samenhangt met het relatieve belang van een dergelijke aandeelhouder in Corio. Corio bestrijdt deze nieuwe wetgeving en beroept zich hierbij op strijdigheid met relevante EU-wetgeving.

Het aandeel Corio staat genoteerd aan NYSE Euronext Amsterdam en Euronext Parijs Aandeel In 2009 steeg de slotkoers van het aandeel Corio van € 32,89 (op 31 december 2008) naar € 47,69 (op 31 december 2009), een toename van 45%. In 2009 werd de laagste slotkoers (€ 25,87) op 9 maart 2009 bereikt; de hoogste koers (€ 49,20) werd op 16 november 2009 bereikt. In 2009 zijn er gemiddeld 300.800 aandelen per dag verhandeld (2008: 438.421 en 2007: 350.634). Dit is lager dan in voorgaande jaren omdat er over het algemeen door hedgdefunds (of kortetermijn beleggers) minder werd belegd in vastgoedaandelen en omdat een aantal beleggers de aandelen vasthield in plaats van voor kortetermijnwinst te gaan.

80 €

Koers en omzet (aantal) Corio aandeel in 2008 en 2009

20.000.000

70 15.000.000

60 50

€

10.000.000

40 30

€

5.000.000

20 aantal aandelen

10 0 J F M A M

2008 2009

J

J A S O N D

0


25

Vijfjarenoverzicht aandeel Corio € Koers jaarultimo Gemiddelde koers Hoogste slotkoers Laagste slotkoers Gemiddeld aantal dagelijks verhandelde aandelen (x miljoen) Dividend Aantal uitstaande aandelen jaarultimo Marktkapitalisatie jaarultimo (x miljard) Vrij verhandelbare aandelen * In contanten of in aandelen.

2009 47,69 37,43 49,20 25,87 300.800 2,65* 76.363.025 3,6 100%

2008 32,89 50,63 62,66 30,71 438.421 2,64* 66.253.702 2,2 100%

2007 55,40 61,08 75,19 49,95 350.634 2,60 66.253.702 3,7 100%

2006 61,90 52,38 61,90 43,66 175.046 2,53 66.253.702 4,1 100%

2005 45,90 45,07 48,94 41,20 148.567 2,45 66.253.702 3,0 100%

Het aandeel Corio N.V. staat genoteerd aan NYSE Euronext Amsterdam en Euronext Parijs en werd op 4 maart 2008 opgenomen in de AEX-index. Het aandeel Corio is opgenomen in verschillende toonaangevende indices, waaronder de European Public Real Estate Association Index, de Global Property Research Index, de Euronext 100 Index en de FTSE4Good.

Kostenratio Volgens de Wet op het financieel toezicht (Wft) zijn beleggingsinstellingen verplicht hun kostenratio’s te rapporteren. Deze verplichting is ingesteld om de beschikbaarheid van heldere en vergelijkbare informatie over kostenniveaus te verzekeren. Met ingang van 2006 en in overeenstemming met de Nadere regeling gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft van de Nederlandse toezichthouder AFM wordt de kostenratio berekend als de totale kosten (exploitatiekosten, algemene kosten en belastingen), exclusief de rentelasten, als percentage van de gewogen gemiddelde intrinsieke waarde over de laatste vijf kwartalen. In 2009 bedroeg de kostenratio van Corio 2,4% (2008: 2,2%).

Dividend Corio keert ten minste één keer per jaar dividend uit. Het doel van het dividendbeleid van Corio is om ten minste te voldoen aan de vereisten voor FBI’s en, bijzondere omstandigheden uitgezonderd, om het dividendniveau te handhaven en dit zo mogelijk te verhogen met de gemiddelde inflatie in de eurozone. In overeenstemming met het voorstel van de Raad van Bestuur stelt de Raad van Commissarissen van Corio over het jaar 2009 een dividend voor van € 2,65 per aandeel, uit te keren in contanten of in aandelen naar keuze van de aandeelhouder en binnen de grenzen die de FBI-status van de vennootschap hieraan stelt (2008: € 2,64 in contanten of aandelen). Dit komt neer op een uitkeringspercentage van circa 93%. Hiermee komt het dividendrendement uit op 5,6% berekend over de slotkoers van 31 december 2009 en 7,1% berekend over de gemiddelde koers in 2009. Het dividendvoorstel wordt op 23 april 2010 aan de AVA voorgelegd. Het dividend wordt op 20 mei 2010 betaalbaar gesteld.


26

Strategie Duurzame plek ken ontwik kelen waar mensen graag samenkomen Duurzame Economie, mens en milieu op elkaar afstemmen Plekken De ideale vaste locatie dient, om succesvol te zijn, financieel, maatschappelijk en milieuverantwoord te zijn. Als een locatie niet aan onze hoge eisen voldoet, verdient deze geen plek in onze portefeuille Ontwikkelen Wij passen ons voortdurend aan de veranderende vereisten van het verzorgingsgebied aan Waar Corio selecteert toplocaties in de belangrijkste steden van Europa, met een focus op de thuismarkten

VISIE Het ontwikkelen van duurzame plekken waar mensen graag samenkomen. Corio is van mening dat winkelcentra bovenal een belangrijke maatschappelijke rol kunnen en moeten vervullen. Onze visie op een winkelcentrum is van een ontmoetingsplek waar mensen zich kunnen ontspannen, met elkaar omgaan, zich thuis voelen en inspiratie opdoen. Wij zijn ervan overtuigd dat het scheppen van de ideale ontmoetingsplek zal leiden tot economische activiteit en succes, mits goed beheerd. Bij het ontwikkelen van dergelijke centra zijn wij ons bewust van het belang om alert te zijn en om in te spelen op de veranderende vereisten die door de mensen in het verzorgingsgebied worden gedicteerd. Het is onze stellige overtuiging dat winkelcentra alleen succesvol kunnen zijn als zij in elk opzicht duurzaam zijn, dat wil zeggen qua locatie, concept, esthetiek, financieën, mens en milieu. Wij creëren en passen ons aan.

MISSIE Bij het realiseren van deze visie streeft Corio ernaar een toonaangevende Europese vastgoedonderneming te zijn. Volgens onze definitie kunnen wij dit bereiken door: • Beleggers toegang te bieden tot hoogwaardig retailvastgoed in kernmarkten op het Europese vasteland; • een voorkeurspartner voor retailers te zijn; • een voorkeurspartner te zijn voor gemeenten bij het ontwikkelen van grootschalige projecten in stadscentra; • op financieel, milieu en maatschappelijk gebied beter te presteren dan de sector; • een onderneming te zijn met een sterk financieel profiel; en • een favoriete werkgever te zijn voor professionals. Corio richt zich in eerste instantie op Europa, een markt met meer dan 700 miljoen inwoners. Op haar thuismarkten streeft Corio ernaar om de winkelervaring van een groeiend aandeel van ruim 250 miljoen (potentiële) klanten te verbeteren en te verrijken. Onze maatschappelijke doelen zijn even belangrijk als onze betrokkenheid bij duurzaamheid, gezond financieel management en winstgevende groei, die ten grondslag ligt aan ons bestaan. Deze doelstellingen gaan goed samen, mits zij goed worden beheerd. Het is onze missie om bij te dragen aan de economische en sociale ontwikkeling van de gebieden waarin wij actief zijn door het opwaarderen van onze centra met het oog op het ontwikkelen van nieuwe, aantrekkelijke voorzieningen, het scheppen van banen en het bevorderen van sociale interactie.

STRATEGIE

Mensen Corio streeft ernaar om aantrekkelijke plekken te creëren voor sociale interactie in een vertrouwde omgeving weg van thuis Graag samenkomen De winkelcentra van Corio zijn favoriete ontmoetingsplekken waar klanten heentrekken om regelmatig samen te komen en te winkelen

Duurzame winkelcentra ontwikkelen: favoriete ontmoetingsplekken waar mensen graag samenkomen, hun vrije tijd doorbrengen en geld uitgeven – plekken waar ze telkens naar terugkeren. Duurzame winkelcentra bieden meer dan alleen winkels. Wij streven bij onze projecten dan ook naar een mix van activiteiten. Toch blijft retail de drijvende kracht achter de resultaten van Corio, goed voor meer dan 90% van de omzet van onze centra. Het succes van een winkelcentrum wordt bepaald door de populariteit in het primaire verzorgingsgebied en dit vereist van ons lokaal management dat zij beschikken over de nodige diepgaande kennis van de plaatselijke omstandigheden en behoeften om kansen en bedreigingen te signaleren en om hier snel op in te spelen. Daarbij realiseert Corio zich dat winkelcentra steeds meer een sociale functie voor de lokale gemeenschap vervullen. Een van de belangrijkste taken van het lokaal management is daarom om consumententrends en -behoeften op de voet te volgen. Even belangrijk is het om nauwe en effectieve samenwerking te bevorderen tussen onze projectontwikkelaars, verhuurmanagers en de managers van de winkelcentra. Dit stelt Corio immers in staat om de optimale retailmix, layout, toegankelijkheid en design te bewerkstelligen en daarmee uiteindelijk om waarde toe te voegen. De centra van Corio worden voortdurend verbeterd en, waar mogelijk, uitgebreid. En bij alles wat wij doen, staat het bedienen van de klant voorop.


27

shoppingdesign crowdsevents Food&drinkfun friendsfamily leisureservices stylecelebrities DE BELANGRIJKSTE ELEMENTEN VAN ONZE STRATEGIE: Onze centra hebben een dominante positie in hun verzorgingsgebied

Wij hebben winkelcentra in eigendom en beheren centra die binnen hun eigen markten als toonaangevend worden beschouwd. Hierdoor trekken wij grote aantallen consumenten uit het verzorgingsgebied. Deze dominante positie versterkt onze relatie met retailers, de lokale autoriteiten en consumenten. Management, verhuur en ontwikkeling doen wij in eigen beheer: hands-on management

Management, verhuur en ontwikkeling vinden allemaal in eigen beheer plaats om in nauw contact te kunnen blijven met de winkelcentra zelf, de retailers en de consumenten in het desbetreffende verzorgingsgebied. Omdat wij dichtbij het vuur zitten, zijn wij in staat om snel en passend te reageren op ontwikkelingen, zoals veranderingen in consumentenvoorkeuren. Lokaal management en exploitatieteams zijn actief betrokken bij het beheer van hun winkelcentrum. Zo worden de bedrijfsactiviteiten van de winkelcentra doorgaans elke maand onder de loep genomen op basis van een aantal prestatieindicatoren (KPI’s) en kan de concurrentiepositie van het centrum en het vermogen om consumenten aan te trekken uit het eigen verzorgingsgebied regelmatig worden getoetst. Ons managementmodel is gedecentraliseerd: ‘lokaal+’

Wij hebben een ‘lokaal+’ managementmodel, waarbij plaatselijke business units op elke thuismarkt hun kennis van de lokale markt combineren met centraal aangestuurde risicobeheersings- en controlesystemen, best practices, deskundige professionele ondersteuning en financiering vanuit het hoofdkantoor. Kritische massa op elke thuismarkt ter ondersteuning van het professionele hands-on management.

Dankzij de opgebouwde kritische massa is Corio in staat om haar positie op de thuismarkten te handhaven en te versterken, is zij een aantrekkelijke partner voor retailers van buiten Europa en kunnen retailers binnen Europa verder groeien. Corio betreedt nieuwe thuismarkten alleen als er de mogelijkheid bestaat om die kritische massa te bereiken, uitgaande van de omvang van de markt en het aantal deelnemers. Insourcen van (her)ontwikkelingsactiviteiten

De organisatie van ontwikkelingsactiviteiten doet Corio in eigen beheer. Hierdoor krijgt Corio de grootst mogelijke invloed op de kwaliteit van haar producten. Door het insourcen van ontwikkelingsactiviteiten groeien de resultaten bij Corio bovendien sneller zonder dat dit het risicoprofiel van de onderneming verandert. Corio is bereid een locatie te ontwikkelen zodra eigendom van de grond goed geregeld is en de bestemming rond is. Bouwkosten zijn altijd aan een maximum gebonden om het risico van begrotingsoverschrijding te voorkomen.


28

Winstgevende groei optimaliseren door een actief aan- en verkoopbeleid

Corio voert een actief beleid van acquisities en desinvesteringen om de kwaliteit van de portefeuille te ondersteunen en om continu waarde te creëren. Maximaal belang van 20% in opkomende markten

De portefeuille van Corio is geografisch verspreid over diverse regio’s in verschillende ontwikkelingsfasen van de retail(vastgoed)markt. Terwijl de stabiele, volwassen markten en groeimarkten ook in de toekomst het overgrote deel van de portefeuille voor hun rekening zullen nemen, streeft Corio ernaar het belang in de opkomende markten geleidelijk te verhogen naar een maximum van 20% van de totale portefeuille en een maximum van 10% per regio. Er is specifiek voor deze verdeling gekozen met het oog op het realiseren van duurzame winstgevende groei en een solide risico-rendementsprofiel. Effectief risicobeheer

Effectief operationeel en financieel risicobeheer staat of valt met het maandelijks rappor teren van KPI’s, maandelijkse bijeenkomsten van de landen-CEO’s en met management- en financiële rapportages op kwartaalbasis door de verschillende business units.

Bij Corio zijn wij ons bewust van de invloed van onze bedrijfs activiteiten op de economie, mens en milieu

Maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO) is opgenomen in het besluitvormingsproces bij Corio

Bij Corio zijn wij ons bewust van de invloed van onze bedrijfsactiviteiten op de economie, mens en milieu. Daarom is MVO opgenomen in het besluitvormingsproces bij Corio, alsook in de dagelijkse bedrijfsvoering en de investerings- en (her)ontwikkelingsactiviteiten.

TOELICHTING BIJ DE STRATEGIE Begin 2008 besloot Corio om de strategie aan te passen en het risico-rendementsprofiel te verbeteren door (i) ontwikkelings- en herontwikkelingsactiviteiten te insourcen, (ii) een actiever investeringsbeleid te voeren, en door (iii) 20% van de portefeuille in de opko mende markten te investeren, met een maximum van 10% per markt, zoals hierboven beschreven. Gezien de ontwikkelingen in 2008 op de financiële markten en de economie als geheel heeft Corio echter besloten – althans voor de korte termijn – om niet de opko mende markten te betreden en om zich in plaats daarvan te richten op kasstroombeheer en op het zorgvuldig evalueren van de pijplijn. Corio is van mening dat de eerste tekenen van herstel op de vastgoedbeleggingsmarkt zichtbaar worden waardoor de onderneming zich weer geleidelijk kan richten op de strategie die begin 2008 is geformuleerd.

MANAGEMENT TECHNIEKEN EN –INSTRUMENTEN Analyse verzorgingsgebied

Corio beheert de winkelcentra actief op basis van haar kennis van de desbetreffende verzorgingsgebieden. Wij gebruiken voor onze analyses passantentellingen voor onze grote en middelgrote winkelcentra en omzetgegevens die de winkeliers zelf aanleveren. De meer kwalitatieve dimensie van een verzorgingsgebied meet Corio met behulp van enquêtes zoals tevredenheidsonderzoeken onder huurders en klanten en via consumentenpanels op internet. Daarnaast geven kwalitatieve gegevens zoals huishoudprofielen meer inzicht in het type huishoudens in het verzorgingsgebied. Deze informatie kan op haar beurt weer worden gebruikt om inzicht te krijgen in het soort klanten dat de winkelcentra bezoekt. De verschillende types huishoudens worden gedefinieerd aan de hand van factoren zoals samenstelling van het huishouden, werk, inkomen en opleiding, het type woning en de ligging ervan, en of het een huur- of koopwoning is. Ook wordt gekeken naar andere gegevens, zoals familieachtergrond en geloof, mediagebruik, waarden en mentaliteit. Deze gegevens worden door Corio zelf geanalyseerd en geven een goed inzicht in het karakter van het winkelcentrum en zijn verzorgingsgebied. De kwaliteit van een winkelcentrum – uitgedrukt in het ontwerp, de mix van huurders en marketing – kan dan, in combinatie met de door Corio zelf ontwikkelde managementformule voor winkelcentra, goed worden afgestemd op het primaire verzorgingsgebied. Deze benadering bevordert de waardeontwikkeling van de portefeuille op de lange termijn.


29

De kwaliteit van winkelcentra meten

Corio heeft een aantal criteria opgesteld om de kwaliteit van individuele winkelcentra in de portefeuille continu te meten. Aan de hand van zes kwalitatieve aspecten wordt de bestaande relatieve kwaliteit van een winkelcentrum gemeten, en negen kwalitatieve aspecten geven de potentiële kwaliteit van een winkelcentrum weer. Deze kwaliteitscriteria komen grotendeels overeen met de criteria die door de sector als geheel worden gebruikt, zoals de criteria die de overkoepelende retailorganisatie ICSC (International Council of Shopping Centres) voor de European Shopping Centre Awards hanteert. Aspecten die meetellen voor de score voor de bestaande kwaliteit zijn, onder andere, kwaliteit van het verzorgingsgebied en van de locatie, bouwkwaliteit, concurrentiepositie, kwaliteit van de huurdersmix en juridische aspecten, waarbij de locatie en kwaliteit van het verzorgingsgebied het zwaarst meetellen. De relatieve locatie is afhankelijk van de ligging van het winkelcentrum ten opzichte van andere concurrerende centra en ten opzichte van potentiële klanten, die samen het potentiële verzorgingsgebied bepalen. De absolute locatie is afhankelijk van de bereikbaarheid en aantrekklijkheid van de onmiddellijke omgeving. Het verzorgingsgebied levert de bezoekers en vormt daarmee de bron van inkomsten van het winkelcentrum. Het is van groot belang dat zowel het fysieke ontwerp van het winkelcentrum als de mix van huurders wat betreft omvang en kwaliteit zijn afgestemd op de consumenten die er komen. Naast criteria voor de bestaande kwaliteit heeft Corio ook voor de potentiële kwaliteit criteria ontwikkeld. Deze omvatten niet alleen de mogelijkheid tot verbouwing, herontwikkeling en uitbreiding, maar ook de mogelijkheden om het winkelcentrum commercieel en op milieugebied te verbeteren. Ontwikkelingsactiviteiten

Het is van groot belang dat zo wel het fysieke ontwerp van het winkelcentrum als de mix van huurders wat betreft omvang en kwaliteit zijn afgestemd op de consumenten die er komen

Het insourcen van (her)ontwikkelingsactiviteiten is in lijn met de verdergaande verticale integratie op de vastgoedmarkt tussen vastgoedeigenaren en projectontwikkelaars. Daarnaast liggen er ook strategische redenen aan ten grondslag. Corio is van mening dat zij door het combineren van (her)ontwikkeling en investeringsactiviteiten beter in staat zal zijn om in te spelen op (her)ontwikkelingskansen op de vastgoedmarkt en om duurzame winkelcentra te ontwikkelen met voorzieningen en een huurdersmix die zijn toegesneden op de consumenten in hun verzorgingsgebieden. Corio is er bovendien van overtuigd dat dit voor investeerders op de lange termijn aantrekkelijk zal zijn. Door het management van (her)ontwikkelingsprojecten van begin tot eind in eigen hand te houden, en verantwoordelijkheid te nemen voor het concept en ontwerp van het winkelcentrum en voor de verhuur kan Corio het project beter sturen en de risico’s effectiever beheersen. Corio loopt bij haar (her)ontwikkelingsprojecten geen enkel risico wat betreft de bestemming van de grond of de bouwkosten. Om deze risico’s te elimineren, besteedt Corio de bouw van (her)ontwikkelingsprojecten uit aan derden en koopt zij de grond pas als de benodigde bestemming is geregeld. Door een wijziging van het belastingregime met betrekking tot FBI’s die in augustus 2007 van kracht werd, mag Corio nu zelf vastgoed (her)ontwikkelen. Met deze activiteiten werd begin 2008 gestart. Een voorwaarde is wel dat de (her)ontwikkelingsactiviteiten beperkt blijven tot de eigen portefeuille van de FBI. Corio mag niet voor derden projecten ontwikkelen. Het overgrote deel van onze pijplijn bestaat op dit moment nog uit turnkey-projecten, dat wil zeggen winkelcentra die onder toezicht van Corio door externe projectontwikkelaars worden gebouwd. Verwacht wordt dat het aantal turnkey-projecten met de tijd zal afnemen. Wij onderscheiden drie ontwikkelingsfasen: het benutten van kansen, de ontwerpen ontwikkelingsfase en de uitvoering. De eerste en laatste fase worden lokaal georganiseerd. De ontwerpen ontwikkelingsfase wordt echter centraal aangestuurd, waarbij gebruik wordt gemaakt van alle kennis die in ons bedrijf aanwezig is, onder de directe leiding van de Chief Development Officer, CDO.



Food & drink

30


31


32

REMUNERATIERAPPORT 2009 Inleiding Het beloningsbeleid van Corio is op 29 april 2008 door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders goedgekeurd. Meer informatie over dat beloningsbeleid is terug te vinden op de website van Corio. Dit rapport geeft een overzicht van de bezoldiging van de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen, en beschrijft hoe het beloningsbeleid voor de Raad van Bestuur in 2009 is toegepast.

Remuneratiebeleid Het remuneratiebeleid heeft tot doel om Corio de mogelijkheid te bieden voor de Raad van Bestuur geschikte bestuurders aan te trekken die beschikken over de nodige managementvaardigheden en die de vereiste achtergrond en ervaring hebben in de vastgoedmarkt. Het beleid dient verder bij te dragen aan de doelstellingen van de onderneming wat betreft performance en winstgevende groei en de leden van de Raad van Bestuur te motiveren en vast te houden door het aanbieden van een concurrerend beloningspakket. De remuneratiecommissie heeft aan het begin van het kalenderjaar de toepassing van het beloningsbeleid besproken voor elk individueel lid van de Raad van Bestuur met volledige verantwoordelijkheid op holdingniveau. In de loop van het jaar is speciale aandacht besteed aan herziening van het beleid voor leden van de Raad van Bestuur met landen verantwoordelijk. De voorstellen van de remuneratiecommissie zijn door de Raad van Commissarissen goedgekeurd.

Remuneratiegrondslagen De remuneratiegrondslagen hebben betrekking op het niveau en de structuur van het beloningspakket voor de Raad van Bestuur.

Niveau van de remuneratiepakketten Om te voldoen aan de doelstellingen van het remuneratiebeleid wordt het niveau van de bezoldiging (zowel het vaste als het variabele gedeelte) afgestemd op het niveau van vergelijkbare Nederlandse en Europese ondernemingen. Om tot een vergelijking te komen, wordt de grootte van de onderneming gezien als maatstaf voor de mate van complexiteit. Bij het vaststellen van de hoogte van het beloningspakket neemt de Raad van Commissarissen de remuneratiepraktijken bij gelijksoortige ondernemingen in overweging en handelt daarnaast in overeenstemming met de bepalingen van de corporate governance code. Als externe vergelijkingsgroep voor de hoogte van het totale beloningspakket heeft Corio een specifieke arbeidsmarktreferentiegroep gedefinieerd. De Raad van Commissarissen herziet de referentiegroep periodiek en past deze indien nodig aan. In het kader van benchmarking worden interne beloningsverschillen nauwlettend bijgehouden. De arbeidsmarktreferentiegroep bestaat onder andere uit vastgoedbeleggingsbedrijven met een focus op retail die in verschillende Europese markten actief zijn (pan-Europese strategie) en uit Nederlandse vastgoedondernemingen van een vergelijkbare omvang en complexiteit. De arbeidsmarktreferentiegroep bestaat voor een groot deel uit beursgenoteerde ondernemingen in de vastgoedsector. De bedrijven die in 2009 deel uitmaakten van de arbeidsmarktreferentiegroep zijn: Deutsche Euroshop Klépierre Mercialys Eurocommercial Properties Liberty International Q-Park Hammerson Redevco Vastned Retail ING Real Estate Unibail-Rodamco Wereldhave Structuur van de remuneratiepakketten

De totale beloning van de leden van de Raad van Bestuur van Corio N.V. bestaat uit een: • basissalaris • kortetermijnbonusplan • langetermijnbonusplan • pensioen en overige secundaire arbeidsvoorwaarden • overeenkomst met afvloeiingsregeling bij einde dienstverband De hoogte van de beloning dient in verhouding te staan tot de operationele en financiële resultaten van de vennootschap – en daarmee tot de koers van het aandeel.


33

Bij het vaststellen van het remuneratiepakket wordt uitgegaan van een gelijke verdeling tussen de vaste en de variabele componenten. Corio wil hiermee een resultaatgedreven pakket bieden in een evenwichtige en gecontroleerde omgeving. Voor het variabele deel geldt dat de langetermijnbonus onder normale omstandigheden een groter deel uitmaakt van de totale remuneratie dan de kortetermijnbonus. De Raad van Commissarissen houdt door middel van scenarioanalyses de uitwerking van het beloningsbeleid bij en stelt vast hoe deze zich verhoudt tot de waardecreatie van Corio, zoals beschreven in best practice bepaling II.2.1 van de Nederlandse corporate governance code. Het beloningsbeleid is integraal van toepassing op de leden van de Raad van Bestuur met volledige holdingverantwoor delijkheid. Voor bestuursleden met primaire verantwoordelijkheid voor een bepaald land, zijn het jaarsalaris, de korte termijnbonus, de hoogte van de langetermijnbonus en de pensioenbijdragen gebaseerd op de lokale beloningsmarkt. De structuur van het langetermijnbonusplan is voor alle bestuursleden identiek. Financiële informatie over de totale kosten van de beloningspakketten van Corio in 2009 is te vinden op pagina 121 van het Engelstalige jaarverslag.

Basissalaris Het jaarsalaris van de Raad van Bestuur is in lijn met de salarissen in de arbeidsmarktreferentiegroep, rekening houdend met de omvang van Corio vergeleken met andere ondernemingen in de referentiegroep als maatstaf voor de mate van complexiteit. Salarisverhogingen worden bepaald door de Raad van Commissarissen, uitgaand van het principe dat het jaarsalaris van een bestuurslid binnen drie jaar na benoeming tot de Raad van Bestuur het referentieniveau bereikt, op voorwaarde dat de persoonlijke prestaties bevredigend zijn. De jaarlijkse evaluatie en aanpassing van het jaarsalaris vindt plaats op 1 mei van elk jaar, waarbij omstandigheden als het persoonlijk functioneren, de resultaten van het afgelopen jaar, de relatieve performance van de vastgoedportefeuille, de eventuele (jaarlijkse) algemene aanpassing van de salarissen bij Corio en – indien het normniveau nog niet door het bestuurslid is bereikt – de doorgroeisystematiek, in ogenschouw worden genomen. In 2009 is het basisjaarsalaris van de leden van de Raad van Bestuur met volledige verantwoordelijkheid op holdingniveau, in lijn met het beloningsbeleid dat voor andere medewerkers geldt, geïndexeerd.

Variabele beloning Ieder lid van de Raad van Bestuur komt in aanmerking voor variabele beloning bij het voldoen aan vooraf afgesproken prestatiecriteria, die zowel de korte- als de langetermijndoelstellingen van Corio ondersteunen. Voor het variabele deel geldt dat de langetermijnbonus doorgaans een groter deel uitmaakt van de totale remuneratie dan de kortetermijnbonus (maximaal 60% van het basissalaris is lange termijn; 40% van het basissalaris is korte termijn) in gevallen waar het functioneren op zowel de lange als de korte termijn ‘volgens de verwachting’ is. De variabele beloning komt overeen met het streven van de onderneming als geheel om zowel goede jaarlijkste bedrijfsresultaten te behalen als aandeelhouderswaarde op de lange termijn, beide met inachtneming van hun risicoprofiel. In het geval van onvoorziene omstandigheden mag de Raad van Commissarissen, voor zover redelijk, de variabele jaarlijkse beloning van leden van de Raad van Bestuur aanpassen. De Raad van Commissarissen heeft de bevoegdheid om bonussen die al zijn toegekend geheel of gedeeltelijk te verlagen, te laten vervallen of terug te vorderen indien later blijkt dat zij ten onrechte zijn toegekend (op grond van onjuiste financiële gegevens of anderszins).

A. Kortetermijnbonusplan Het kortetermijnbonusplan heeft betrekking op de bedrijfsresultaten van de vennootschap en omvat zowel financiële als niet-financiële indicatoren die de waardecreatie bepalen. De jaarlijkse bonus bedraagt bij een performance volgens de verwachtingen (on target) op de korte termijn 40% van het jaarsalaris van een lid van de Raad van Bestuur. De maximaal haalbare kortetermijnbonus bedraagt 60% bij uitmuntende prestaties. De kortetermijnbonus is voor twee derde afhankelijk van de ontwikkeling van het bedrijfsresultaat van Corio en voor een derde van meetbare individuele doelstellingen. Het bedrijfsresultaat bestaat uit ‘direct resultaat’ en ‘toevoegingen aan de pijplijn’. De pijplijn is van belang met het oog op toekomstige omzetgroei. Het functioneren van de bestuursleden in 2008 is aan de hand van de doelstellingen voor dat jaar in 2009 beoordeeld. De doelstellingen voor 2008 en de prestaties aan de hand van de doelstellingen waren als volgt: • de doelstelling voor het direct resultaat was gebaseerd op de begroting voor 2008. De doelstelling werd gehaald; • de doelstelling voor de pijplijn is gehaald nadat de pijplijn succesvol aan de marktomstandigheden werd aangepast; • niet-financiële doelstellingen, waaronder MVO, zijn toegesneden op de specifieke verantwoordelijkheden van individuele bestuursleden en zijn beoordeeld.


34

Na beoordeling en bespreking door de Raad van Commissarissen is een on target bonus van 38,9% toegekend. Dit is de gemiddelde kortetermijnbonus voor leden van de Raad van Bestuur met volledige verantwoordelijkheid op holdingniveau. Financiële informatie over de kortetermijnbonus is te vinden op pagina 121 van het Engelstalige jaarverslag.

B. Langetermijnbonusplan Het langetermijnbonusplan is in 2008 verder uitgewerkt. Onder het Performance Phantom Share Plan worden jaarlijks voorwaardelijke aandelen (units) toegekend. Drie jaar na de datum van toekenning worden de onvoorwaardelijk geworden units in contanten uitbetaald. Het aantal units dat onvoorwaardelijk wordt, hangt af van het totaalrendement voor aandeelhouders dat in de desbetreffende periode van drie jaar door Corio N.V. is behaald vergeleken met het totaalrendement voor aandeelhouders dat door ondernemingen in een vooraf gedefinieerde vergelijkingsgroep is behaald. Het bedrag dat voor de voorwaardelijk geworden units moet worden betaald, is de waarde van de units op de betaaldatum. Units die niet onvoorwaardelijk worden, vervallen. De units vertegenwoordigen de gemiddelde waarde van het aandeel Corio over een periode van drie maanden, beginnend op 1 januari. Met dit driemaandsgemiddelde wordt beoogd de invloed van kortetermijn schommelingen van de koers van het aandeel tot een minimum te beperken. Dit gemiddelde wordt ook gebruikt voor het berekenen van het relatieve totaalrendement voor aandeelhouders van Corio N.V. en van de ondernemingen in de referentiegroep. In het plan is een bepaling opgenomen die verzekert dat koersschommelingen die het gevolg zijn van uitzonderlijke transacties de waarde van de units niet beïnvloeden. Zo wordt bijvoorbeeld in het geval van een overname de waarde van een unit ‘bevroren’ door deze te beperken tot de waarde gemeten over de desbetreffende periode van drie maanden voorafgaand aan de maand waarin de verandering in zeggenschap openbaar wordt gemaakt. De jaarlijkse waarde bij toekenning van de units bedraagt niet meer dan 60% van het jaarlijkse basissalaris zoals bepaald na 1 mei in het jaar van toekenning. Het precieze percentage wordt bepaald door de Raad van Commissarissen en in een individueel contract vastgelegd. Onderstaande schaal is van toepassing bij het bepalen van het aantal units dat onvoorwaardelijk wordt, afhankelijk van het relatieve totaalrendement voor aandeelhouders. Het percentage units dat onvoorwaardelijk wordt varieert van 0% in het geval van een performance onder het gemiddelde van de referentiegroep, tot 150% van het aantal toegekende units in het geval dat Corio binnen de referentiegroep op de eerste plaats staat. De staffel is als volgt vastgesteld: Positie Uitkeringspercentage* 1 150% 2 130% 3 110% 4 90% 5 70% 6-9 0% * Dit percentage heeft betrekking op het aantal units dat (voorwaardelijk) is toegekend drie jaar voorafgaand aan de datum van onvoorwaardelijk worden.

De referentiegroep bestaat uit Corio en acht andere beursgenoteerde vastgoedondernemingen met een focus op retail. De bedrijven die naast Corio N.V. ten behoeve van de toekenningen in 2009 deel uitmaakten van de prestatiereferentiegroep zijn: Deutsche Euroshop Hammerson Liberty International Vastned Retail Eurocommercial Properties Klépierre Unibail-Rodamco Wereldhave De remuneratiecommissie zal de referentiegroep periodiek herzien en indien nodig aanpassen. De Raad van Commissarissen is bevoegd om de voorwaardelijke toekenningen aan te passen indien naar het oordeel van de raad toepassing van het beloningsbeleid onredelijke of onbedoelde gevolgen heeft of de onderliggende financiële resultaten van Corio N.V. niet juist weergeeft. In 2009 zijn voorwaardelijke units over de jaren 2008 en 2009 volgens de regels van het Plan toegekend aan de heer Groener. Andere leden van de Raad van Bestuur krijgen in 2010 units toegekend over de jaren 2008 en 2009.


35

Overzicht van in 2009 toegekende fictieve (phantom) prestatieaandelen over 2008 en 2009 (in 2009 waren alle units voorwaardelijk): Naam G.H.W. Groener G.H.W. Groener

Jaar

Toegekende units (#)

2008 2009

2,549 6,784

Maximum aantal onvoorwaardelijk (#) 3,823 10,177

Waarde op toekenningsdatum (€) 141,215 223,126

Financiële informatie over de toegekende langetermijnbonus is te vinden op pagina 122 van het Engelstalige verslag.

Overzicht van beloning in aandelen in de afgelopen jaren Eind 2009 waren er behalve de in het bovenstaande overzicht genoemde rechten, geen andere uitstaande voorwaardelijke aandelen of aandelenopties.

Pensioen De leden van de Raad van Bestuur kennen elk een individuele pensioenregeling. Op basis van de arbeidsmarktreferentiegroep stelt Corio N.V. aan elk bestuurslid een jaarlijkse bijdrage ter beschikking. Er wordt vanuit gegaan dat leden van de Raad van Bestuur op 65-jarige leeftijd met pensioen gaan. Daarom zijn er geen regelingen overeengekomen voor vervroegde uittreding van de leden van de Raad van Bestuur. De pensioenbijdrage voor de CEO en de CFO is vastgesteld op 20% van het (vaste) jaarsalaris. Meer informatie over de kosten van de pensioenbijdragen voor de vennootschap is te vinden op pagina 121 van het Engelstalige jaarverslag.

Overige secundaire arbeidsvoorwaarden Corio biedt een concurrerend pakket secundaire arbeidsvoorwaarden voor leden van de Raad van Bestuur, in lijn met de voorwaarden die voor andere medewerkers gelden. Onder deze secundaire arbeidsvoorwaarden vallen onder meer ongevallenverzekering, arbeidsongeschiktheidsregelingen, een leaseauto en een bestuurdersaansprakelijkheids verzekering. Corio N.V. verstrekt geen leningen aan de leden van de Raad van Bestuur.

Arbeidsovereenkomst en afvloeiingsregeling Het geheel aan arbeidsvoorwaarden voor leden van de Raad van Bestuur wordt vastgelegd in een arbeidsovereenkomst. Bestuursleden worden benoemd voor een periode van vier jaar. Indien het contract tussentijds beëindigd wordt door de vennootschap is de ontslagvergoeding beperkt tot maximaal een jaarsalaris. Indien dit onredelijk wordt geacht, heeft het bestuurslid in kwestie recht op een ontslagvergoeding gelijk aan twee jaarsalarissen.

Wijzigingen in de samenstelling van de Raad van Bestuur Er hebben zich in 2009 geen wijzigingen voorgedaan in de samenstelling van de Raad van Bestuur.

Beloningsbeleid en toepassing in de komende jaren Corio N.V. had per de publicatiedatum van dit jaarverslag geen voornemen tot wijziging van het beloningsbeleid. Verwacht wordt dat toepassing van het beloningsbeleid in 2010 in overeenstemming zal zijn met 2009.

Remuneratie van de Raad van Commissarissen De bezoldiging van de Raad van Commissarissen is in de AVA van 23 april 2007 vastgesteld voor minimaal drie jaar. Sinds 1 mei 2007 zijn de jaarlijkse vergoedingen als volgt: € 40.000 voor de voorzitter, € 35.000 voor de vicevoorzitter en € 30.000 voor elk ander lid. In 2007 kwam dit overeen met het bezoldigingsniveau bij vergelijkbare vastgoedondernemingen. In 2010 wordt voor wat betreft de remuneratie van de Raad van Commissarissen deelgenomen aan een benchmark. Daarnaast ontvangen de leden van de Raad van Commissarissen een vergoeding voor de commissievergaderingen (audit-, remuneratie- en selectiecommissie). Per vergadering wordt een bedrag van € 1.000 vergoed voor een commissielid en € 1.500 voor de voorzitter van de betreffende commissie. In het geval dat commissievergaderingen aansluitend aan een vergadering van de Raad van Commissarissen worden gehouden en van korte duur zijn, komen deze vergaderingen niet voor vergoeding in aanmerking. De vergoedingen van de Raad van Commissarissen staan los van het resultaat van Corio. Leden van de Raad van Commissarissen komen niet in aanmerking voor aandelen in de vennootschap als onderdeel van hun remuneratie. Financiële informatie over het bezoldigingsniveau in 2009 is te vinden op pagina 121 van het Engelstalige jaarverslag. Namens de remuneratiecommissie Wim Borgdorff, voorzitter



leisure

36


37


38

BEDRIJFSACTIVITEITEN Inleiding In 2009 heeft Corio zich nog sterker op retail gericht. Het aandeel van retail in de totale portefeuille nam toe naar 94% (2008: 92%) als gevolg van de verkoop van diverse kantoor- en bedrijfsruimten en de acquisitie van een aantal dominante winkelcentra. Eind 2009 was de spreiding van de vastgoedportefeuille over de belangrijkste thuismarkten: Nederland 33% (2008: 33%), Frankrijk 32% (34%), Italië 18% (19%), Spanje 10% (8%) en Turkije 7% (6%). De verdeling van de vastgoedportefeuille, inclusief het Corio-aandeel in joint ventures in Frankrijk en Italië en geassocieerde deelnemingen in Turkije, was als volgt: Verhuurbare oppervlakte (x 1,000 m2) Jaarlijkse huuropbrengsten** (€ mln) 2009 2008 2009 2008 1.468 1.355 374,3 356,5 117 140 28,0 35,7 86 94 4,6 5,9 1.671 1.589 406,9 398,1

Retail* Kantoren Bedrijfsruimten Totaal* Investeringen in vastgoed in ontwikkeling* Totaal* 1.671 1.589 * inclusief geassocieerde deelnemingen. ** in de huur over 2008 zijn ook parkeergelden opgenomen.

Geografische spreiding naar waarde (%) 100 80 60 40 20 0 05

06

07

Nederland Frankrijk Italië

08

09

Spanje Turkije

Sectorspreiding naar waarde (%) 100

406,9

398,1

Bezettingsgraad (%) 2009 2008 95 97 97 95 79 100 95 97

95

97

2009 5.357 283 51 5.691 195

Waarde (€ mln) 2008 5.321 395 61 5.777 262

5.886

6.039

In 2009 is circa 113.000 m2 bruto verhuurbare oppervlakte aan de winkelportefeuille toegevoegd. Jaarlijkse huuropbrengsten stegen als gevolg van indexering en andere huurverhogingen in de bestaande portefeuille, renovaties, en het saldo van acquisities en desinvesteringen in de winkelportefeuille. De belangrijkste acquisities en inbedrijfname van nieuwe projecten waren Príncipe Pío in Madrid (Spanje) ter waarde van € 131,6 miljoen (totale waarde; Corio heeft hierin een belang van 95%), de acquisitie van Tekira in Tekirdag (Turkije) van € 66,3 miljoen en de verhoging van het belang in Teraspark in Denizli (Turkije) van 40% naar 51%, ofwel € 67,1 miljoen (totale waarde; Corio heeft een belang van 51%). Daarnaast namen de theoretische jaarlijkse huuropbrengsten toe als gevolg van de oplevering van de renovaties van delen van Middenwaard in Heerhugowaard, ‘t Circus in Almere en De Mare in Alkmaar (Nederland), Capteor in Orgeval en Les Portes de Chevreuse in Cognières (Frankrijk). Het IKEA-gebouw in Turijn is verplaatst van de operationele naar de ontwikkelingsportefeuille. Naast de hieronder beschreven activiteiten op de thuismarkten bezit Corio ook land in Sofia (Bulgarije), waar een winkelcentrum met een BVO van circa 48.000 m2 kan worden gebouwd. Corio heeft de realisatie van dit project, gelet op de huidige marktomstandigheden, uitgesteld. De verwachte investering is daarom niet opgenomen in de pijplijn. De kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille is in 2009 met circa 30,000 m2 BVO afgenomen door de verkoop van een aantal kantoren en bedrijfsruimten in Frankrijk. Slechts drie kantoren met een totale BVO van 51.600 m2 die van strategisch belang zijn voor de winkelportefeuille in Nederland zijn nog in bezit van Corio. Corio is van plan de objecten in de Franse kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille met een totale BVO van 138.200 m2 de komende jaren op individuele basis te verkopen. Naast de hieronder beschreven activiteiten op de thuismarkten bezit Corio kantoren in Boblingen (Duitsland) met een BVO van 13.700 m2. Ook dit vastgoed wordt niet als strategisch beschouwd.

80 60 40 20 0 05

06

07

Retail Kantoren Bedrijfsruimten

08

09

MARKT De Europese economie belandde eind 2008 in een diepe recessie. Vooral in het vierde kwartaal van 2008 en het eerste kwartaal van 2009 was er sprake van een sterke vertraging van de economische groei. Vanaf het derde kwartaal van 2009 stabiliseerde


39

de situatie: de eurozone klom officieel uit de recessie. Het herstel van de groei kwam voor sommigen eerder dan verwacht en werd geholpen door de uitzonderlijke monetaire en fiscale maatregelen die deel uitmaakten van de economische herstelplannen. De jaarlijkse groei van het BBP was voor 2009 als geheel nog steeds 4,0% negatief, een ongeëvenaarde krimp in de geschiedenis van de eurozone. Met uitzondering van de overheidsuitgaven, die met 2,4% toenamen, waren alle componenten van het BBP negatief vergeleken met 2008. Vooral de investeringen (-10,6%), samen met zowel de import (-11,1%) als de export (-13,6%) vertoonden in 2009 een scherpe daling. De consumentenbestedingen namen ook af, zij het op meer bescheiden schaal – met 0,9%. De arbeidsmarkt is gezien de recessie in het afgelopen jaar aanzienlijk verslechterd, wat resulteerde in een stijging van de werkloosheid in de eurozone naar een ongeëvenaard niveau van 9,4%, na in 2008 het laagste niveau ooit (7,5%) te hebben bereikt. Vanaf eind 2008 heeft de vermindering van de inflatie doorgezet, waarmee over 2009 in de eurozone een gemiddelde van 0,3% werd bereikt. Tegen deze achtergrond daalde de omzet van de detailhandel in de EU-15 vanaf 2008 met 2,0%. Reëel namen de detailhandelsverkopen af met 1,3%. Evenals in 2008 presteerden voedingsmiddelen beter dan de non-food sector en de sector gezondheid en persoonlijke verzorging deed het uitzonderlijk goed. Na in 2008 een forse deuk te hebben opgelopen, nam het consumentenvertrouwen in de loop van 2009 weer toe, al voerden de pessimisten nog altijd de boventoon. Op de Europese retailvastgoedmarkt tekende zich in 2009 een verdergaande polarisatie af tussen eersterangs en tweederangs winkellocaties. Toplocaties konden de crisis beter doorstaan dan tweederangs winkellocaties, en de kloof tussen het leegstandspercentage en het huurniveau van beide soorten locaties werd in 2009 groter.

RETAIL Retail (per land, ultimo 2009) Nederland Frankrijk Italië 601 411 183 Verhuurbare oppervlakte (x 1.000 m2) Bezettingsgraad (financieel) % 98% 92% 99% Waarde operationele portefeuille (€ mln) 1.818 1.595 1.007 Total jaarlijkse huuropbrengsten (€ mln)* 125,3 104,1 64,7 208 253 354 Jaarlijkse huuropbrengsten/m2 per jaar (€) * Jaarlijkse contractuele huur per 31 december 2009 plus de markthuurwaarde voor onverhuurde ruimte.

Spanje 131 92% 574 44,6 340

Turkije 142 94% 362 35,6 250

Totaal 1,468 95% 5.356 374,3 255

De jaarlijkse huuropbrengsten van de winkelportefeuille (exclusief geassocieerde deelneming) namen toe naar € 374,3 miljoen eind 2009. De huuropbrengsten stegen voor een deel als gevolg van het saldo van acquisities en desinvesteringen en voor een deel door indexering en nieuwe en herziene huurcontracten. Nettohuuropbrengsten (€ mln) thuismarkten Nederland Frankrijk Italië Spanje Turkije* Totaal * Exclusief resultaten van geassocieerde deelnemingen.

2009 112,6 87,6 63,5 32,3 8,5 304,5

2008 114,8 77,1 60,3 28,5 3,2 283,9

% -1,9% 13,6% 5,3% 13,3% 165,6% 7,3%

De nettohuuropbrengsten stegen in 2009 met 7,3% (2008: 14,6%) naar € 304,5 miljoen. Deze toename van € 20,6 miljoen kan grotendeels worden toegeschreven aan acquisities. De acquisities, waaronder Príncipe Pío in Madrid in juni 2009, het Grand Littoral winkel centrum in Marseille in maart 2008, de IKEA-vestiging naast Shopville Le Gru in Turijn in december 2008, en begin 2009 Tekira in Tekirdag, droegen € 15,9 miljoen bij aan de net tohuuropbrengsten. De oplevering van nieuwe winkelcentra of uitbreidingen en renovatiepro jecten zoals het Pieter Vreedeplein in Tilburg en Quais d’Ivry in Ivry-sur-Seine (beide in 2008) hadden per saldo een positief effect van € 6,9 miljoen op de huuropbrengsten in 2009. Tegelijkertijd ging € 6,5 miljoen in nettohuuropbrengsten verloren door desinvesteringen.


Geografische spreiding retail naar waarde (%) 100 80 60 40

40

Nettohuuropbrengsten retail (like-for-like) (€ mln) Thuismarkten Nederland Frankrijk Italië Spanje Totaal

2009 105,6 64,6 62,0 26,3 258,5

2008 104,5 60,9 60,2 28,6 254,2

% 1,1% 6,1% 3,0% -8,0% 1,7%

De nettohuurgroei van de bestaande retailobjecten in zowel 2008 als 2009 (like-for-like) bedroeg 1,7% (2008: 4,0%). Dit was hoger dan de gemiddelde consumentenprijsindex van 0,3% voor de eurozone en de nominale groei in detailhandelbestedingen, die in de EU-15 op 2,0% negatief stond.

20 0 05

06

Nederland Frankrijk Italie

07

08

09

Spanje Turkije

De hoogste nettohuurgroei werd in Frankrijk gerealiseerd

Opbouw nettohuuropbrengsten (like-for-like) (€ mln) Thuismarkten Nederland Frankrijk Italië Spanje Totaal

Indexering 2,2 5,9 2,1 0,8 2,9

Verlenging en nieuwe verhuur 0,1 1,2 0,9 0,6 0,6

Overige

Totaal

-1,3 -1,0 – -9,3 -1,9

1,0 6,1 3,0 -7,9 1,7

De hoogste nettohuurgroei werd in Frankrijk gerealiseerd als gevolg van de relatief hoge indexering en hoge nieuwe verhuur/huurverlengingen. De groei is in Nederland van oudsher relatief laag door de huurwetgeving die de aanpassing naar markthuur niet direct mogelijk maakt. De totale op omzet gebaseerde huuropbrengsten bedroegen 0,9% van de theoretische huur. In Spanje werden de like-for-like nettohuuropbrengsten, ondanks goede nieuwe huurcontracten en verlengingen, negatief beïnvloed door een combinatie van een grotere leegstand en hogere operationele kosten. Nieuwe verhuur en huurverlengingen retailportefeuille Thuismarkten Nederland

Frankrijk

Italië

Spanje

Totaal

Nieuwe verhuur Huurverlengingen Totaal Nieuwe verhuur Huurverlengingen Totaal Nieuwe verhuur Huurverlengingen Totaal Nieuwe verhuur Huurverlengingen Totaal Nieuwe verhuur Huurverlengingen Totaal

% van totaal 3,8 2,1 5,9 2,7 4,2 6,9 4,0 8,0 12,0 4,3 6,4 10,7 3,7 4,4 8,1

Huurverhoging (%) -2,5 8,2 1,3 23,0 12,9 16,8 10,6 5,5 7,2 4,4 8,2 6,6 6,0 8,1 7,2

Turkije is niet in de tabel opgenomen omdat het een relatief nieuwe activiteit is.


41

Afhankelijk van de huurwaarden (of markthuurwaarde) en omzetgroei in de winkelcentra kunnen de huren worden verhoogd of huurders worden vervangen wanneer het huurcon tract afloopt. De verhoging komt bovenop de indexering die al heeft plaatsgevonden. In 2009 werd 8,1% (2008: 8,1%) van de jaarlijkse huuropbrengsten gegenereerd door nieuwe verhuur or verlengingen, en dit resulteerde in een verhoging van 7,2% (2008: 16,6%) van de contractuele huur. Het lagere groeicijfer in vergelijking tot 2008 weerspiegelt de economische recessie in 2009.

30

Afloop huurcontracten retailportefeuille naar huurwaarde (%)

25

Gemiddelde bezettingsgraad (EPRA) retailportefeuille

20 15 10 5

Leegstand In onderhandeling 2010 2011 2012 2013 2014 2015 >2015 Geen einddatum

0

100

De afloopdatum van huurcontracten in retail was goed gespreid over de jaren, en slechts een relatief klein percentage (8%) komt in 2010 in aanmerking voor huurverlenging of nieuwe verhuur.

Geografische spreiding naar waarde kantoren

In % Nederland Frankrijk Italië Spanje Turkije Totaal retail

2009 98,4 93,9 99,1 93,0 92,2 96,3

2008 98,8 96,2 98,9 95,6 95,8 97,7

Nederland en Italië kenden ultimo 2009 een hoge bezettingsgraad. De lagere bezetting in Frankrijk kan voor een groot deel op het conto worden geschreven van de herstructurering van Grand Littoral in Marseille, La Galerie in Mulhouse en Quais d’ Ivry in Ivry-sur-Seine. De dalende bezetting in Spanje kan vooral worden verklaard door de optimalisering van de huurdersmix in de winkelcentra. Bijna 1% van de leegstand was het gevolg van strategische leegstand.

Kantoren De kantorenportefeuille besloeg eind 2009 slechts 5% van de totale portefeuille. Van deze kantoren bevond 79% zich in Frankrijk, vooral in de regio rond Parijs.

80

Nettohuuropbrengsten uit kantoren

60

(€ mln) Thuismarkten Nederland Frankrijk Duitsland Totaal

40 20 0 05

06

Duitsland Frankrijk Nederland

07

08

09

2009 6,5 21,3 0,4 28,2

2008 27,3 22,2 0,1 49,6

% -76,2% -4,1% NR -43,1%

De nettohuuropbrengsten daalden voornamelijk als gevolg van de verkoop van de Nederlandse kantorenportefeuille in 2008.

BEDRIJFSRUIMTEN De bedrijfsruimteportefeuille bestaat uit slechts drie objecten in Frankrijk. In 2009 heeft Corio één bedrijfsruimtelocatie in Frankrijk verkocht.

Nettohuuropbrengsten Nettohuuropbrengsten uit bedrijfsruimten (€ mln) Thuismarkten Frankrijk

2009 4,1

2008 6,0

% -30,7%

FNAC in Massy heeft het huurcontract verlengd voor een vaste periode van negen jaar.


42

Operationele en beheerskosten De operationele kosten van de voortgezette bedrijfsactiviteiten stegen in 2009 met € 6,9 miljoen (14,7%) naar € 53,8 miljoen. Ook als percentage van de theoretische huur zijn de operationele kosten toegenomen van 12,4% in 2008 naar 12,9% in 2009. Deze toename hing vooral samen met de hogere erfpacht (Príncipe Pío in Madrid), een verhoging van de voorziening voor dubieuze debiteuren en de hogere niet-terugvorderbare servicekosten als gevolg van de huidige en verwachte economische omstandigheden. De operationele kosten als percentage van de theoretische opbrengsten verschillen aanzienlijk van land tot land. Operationele kosten als % van de theoretische huur Nederland Frankrijk Italië Spanje Turkije Totaal

2009 16,3 8,7 7,8 16,1 29,8 12,9

2008 15,7 7,2 7,7 13,6 41,8 12,3

De hogere percentages in Nederland, Spanje en Turkije hangen vooral samen met de erfpachtkosten. Exclusief deze kosten zou het percentage voor Corio in 2009 10,9% bedragen (2008: 10,7%). In Frankrijk en Italië wordt een groot deel van de operationele kosten aan de huurders doorberekend. Beheerskosten namen ook toe, met € 5,5 miljoen naar € 35,5 miljoen in 2009. Als percentage van de theoretische huur stegen de beheerskosten van 7,9% in 2008 naar 8,5% in 2009. Deze toename kan grotendeels worden verklaard door de hogere personeelskosten, de lagere aan derden doorberekende kosten en de lagere geactiveerde kosten.


43

WAARDERINGEN Beleggingsmarkt De Europese commerciële vastgoedbeleggingsmarkt vertoonde in 2009 een licht, aanhoudend herstel na een van de ernstigste financiële crises in de geschiedenis. Het vertrouwen van beleggers is sinds het historische dieptepunt begin 2009 verbeterd en de meeste economieën krabbelen weer voorzichtig omhoog. In het tweede kwartaal vertoonden de investeringsvolumes in commercieel vastgoed in Europa het begin van herstel, met een toename van 12,5%, van circa € 11,5 miljard in het eerste kwartaal naar € 13 miljard in het tweede kwartaal. Dit momentum werd in het derde kwartaal vastgehouden, toen een volume van circa € 17,5 miljard werd bereikt – een stijging van 35% – en duurde voort tot in het vierde kwartaal, toen het investeringsvolume € 26 miljard bedroeg. Ondanks een totaal investeringsvolume in 2009 van bijna € 70 miljard – een duidelijk teken van een positiever sentiment – waren de volumes over het jaar als geheel nog altijd meer dan 40% lager dan in het jaar ervoor en bereikten zij zelfs het laagste niveau sinds 2001. De ontwikkelingen op de diverse markten lieten een gemengd beeld zien: de hernieuwde belangstelling onder beleggers was vooral duidelijk op markten die de grootste prijscorrecties hadden ondergaan, zoals Londen, Madrid, Barcelona en Parijs. In het laatste kwartaal van 2009 bedroegen vastgoedinvesteringen in Europa € 4,5 miljard, een toename op kwartaalbasis van bijna 60% en het hoogste niveau sinds eind 2008. Over 2009 als geheel stond het transactievolume op circa € 12 miljard, een daling van meer dan 30% vergeleken met 2008. West-Europa nam het overgrote deel van de investeringen in retail voor zijn rekening (95%). In Centraal- en Oost-Europa was nog sprake van een slappe markt daar de meeste investeerders zich primair op de binnenlandse of kernmarkten van Europa richtten. Op het Europese vasteland bereikte het totale investeringsvolume in retail ruim € 7 miljard, een daling van meer dan 40% ten opzichte van het jaar ervoor. Toch trok de markt tegen eind 2009 weer aan. De volumes stonden in het vierde kwartaal op € 2,5 miljard, bijna 40% hoger dan in het derde kwartaal van 2009. Daar de mogelijkheid van schuldfinanciering op de meeste Europese markten nog beperkt bleef, maakten veel van de grotere dealmakers de succesvolle overstap naar vendor financiering. Het Verenigd Koninkrijk, Duitsland, Italië, Spanje en Frankrijk domineerden de retailbeleggingsmarkt in Europa, met elk ruim € 1 miljard aan verrichte transacties. In Nederland bleef het transactievolume net onder € 1 miljard, en waren er geen transacties van meer dan € 100 miljoen. Duitsland was de actiefste markt op het Europese vasteland, goed voor 20% van de totale investeringen. Winkelcentra waren in 2009 het meest gewild onder investeerders, en dan nog altijd met name de eersteklas locaties op de Westerse kernmarkten. Opvallende transacties in 2009 waren de acquisitie in het tweede kwartaal door Pramerica van het ‘Le 31’ winkelcentrum in Lille voor ongeveer € 160 miljoen, de overname door Corio van 95% van het winkelcentrum Príncipe Pío in Madrid van Colonial voor een bedrag van € 126,5 miljoen en de acquisitie door Orion van Plenilunio Park in Madrid van Banif voor circa € 235 miljoen, eveneens in het tweede kwartaal.

Taxatieprocedures en methoden De operationele portefeuille en de ontwikkelingsportefeuille van Corio worden iedere drie maanden getaxeerd. Alle taxatieprocedures zijn in overeenstemming met IFRS en alle externe taxaties worden verricht conform de taxatiestandaarden van het Red Book van de Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) en de internationale standaarden van de International Valuation Standard Committee (IVSC). Externe taxaties vinden twee keer per jaar plaats, op 30 juni en 31 december, voor alle operationele beleggingsobjecten die huuropbrengsten genereren en voor alle grondobjecten. Projecten in ontwikkeling worden getaxeerd tegen marktwaarde halverwege het jaar en aan het eind van het jaar.


44

De externe taxaties worden verricht door onafhankelijke gecertificeerde taxateurs met erkende en relevante professionele kwalificaties en ervaring met de locatie en de vastgoedcategorie die getaxeerd wordt. Corio verschaft de taxateur zoveel mogelijk informatie opdat de taxateur een verantwoorde taxatie kan verrichten. Elke deelportefeuille van Corio wordt door ten minste twee onafhankelijke taxateurs getaxeerd, per land en per sector, indien deze meer dan € 250 miljoen waard is en/of uit meer dan vijf objecten bestaat. Er dient ten minste een keer in de vijf jaar te worden overgestapt op een andere taxateur. De externe taxateurs van de portefeuille van Corio zijn CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield, DTZ, Eva, Jones Lang LaSalle, PriceWaterhouseCoopers, RCG Expertise, Simonelli, TSKB en Weatherall. Om de onafhankelijkheid van de taxateurs te waarborgen, mogen de taxatievergoedingen niet direct aan de waarde van de objecten gekoppeld zijn.

Elke deelporte feuille van Corio wordt door ten minste twee onafhankelijke taxateurs getaxeerd, per land en per sector

De gebruikte waarderingsmethodes zijn de contante waarde-methode en de directe kapitalisatie-methode, waarbij de parameters met betrekking tot huur, rendementen en discontovoeten gebaseerd zijn op vergelijkbare en huidge markttransacties. Objecten met een waarde van minder dan € 25 miljoen kunnen worden getaxeerd op basis van de contante waarde-methode, over een periode van 15 jaar, of de uitgebreide directe kapitalisatie-methode, of beide, afhankelijk van wat de taxateur voor het project het meest geschikt acht. Taxatie van vastgoed met een waarde van meer dan € 25 miljoen dient echter altijd gebruik te maken van beide methoden. In alle gevallen dienen referentietransacties voor zowel markthuur als rendement in het taxatierapport te worden opgenomen. Voor de ontwikkelingsprojecten is gebruik gemaakt van een residuele waardemethode. De residuele waarde wordt berekend door de geschatte resterende bouwkosten af te trekken van de marktwaarde van het object bij oplevering. Interne taxaties worden elk jaar op 31 maart en 30 september verricht door de plaatselijke business units in overleg met de afdeling strategy & investment management van Corio N.V. alsook door medewerkers die ervaren zijn in het taxeren van vastgoed. De interne taxatiemethode is gebaseerd op de directe kapitalisatie-methode waarbij de waarde van de meest recente externe taxatie wordt bijgesteld aan de hand van recente en relevante veranderingen in marktparameters, zoals rendementen en (markt)huur en/of veranderingen in het object zelf (bezetting, huur). Indien zich in de markt geen belangrijke veranderingen hebben voorgedaan, hetzij wat betreft huur of rendementen danwel in het object zelf, worden de meest recente externe taxaties alleen aangepast op grond van veranderingen van kwartaal op kwartaal in huuropbrengsten door indexering, nieuwe verhuur en huurverlengingen.

Wijzigingen in de waarde van de portefeuille In 2009 daalde de waarde van de operationale vastgoedportefeuille van € 5.562,9 miljoen naar € 5.516,0 miljoen. Deze daling is het saldo van een neerwaartse herwaardering van € 371,2 miljoen enerzijds en anderzijds nettoacquisities (€ 235,9 miljoen), investeringen (€ 33,6 miljoen), consolidatiewijzigingen (€ 30,8 miljoen), het in bedrijf nemen van ontwikkelings- en herontwikkelingsprojecten (€ 116,7 miljoen), desinvesteringen (€ 91,5 miljoen negatief) en valutaverschillen (€ 1,1 miljoen negatief). De waarde van de vastgoedportefeuille in ontwikkeling, met inbegrip van land, daalde van € 247,5 miljoen naar € 194,5 miljoen. Deze daling weerspiegelt een bijzondere waardevermindering van € 22,4 miljoen, een positieve herwaardering van projecten in ontwikkeling van € 3,8 miljoen, investeringen in pijplijnprojecten van € 72,8 miljoen, een daling van € 162,9 miljoen door de inbedrijfname van projecten (waarvan € 72,4 miljoen betrekking heeft op Les Portes de Chevreuse in Coignières, dat in het derde kwartaal in bedrijf werd genomen), een stijging van € 46,2 miljoen als gevolg van het verplaatsen van de IKEA-vestiging in Turijn naar de ontwikkelingsportefeuille en andere saldomutaties, waaronder geactiveerde rente van in totaal € 7,1 miljoen. Per 1 januari 2009 is de herziene IAS40 aangenomen, waarin staat dat ontwikkelingsprojecten tegen reële waarde moeten worden getaxeerd. Het netto-effect hiervan was € 2,4 miljoen, en is verantwoord als directe eigen vermogensmutaties.


45

Herwaardering van de portefeuille in 2009 (exclusief geassocieerde deelneming) (€ mln) Operationeel Retail Kantoren Bedrijfsruimten Totaal operationeel Operationeel (%) Ontwikkeling Retail Kantoren Bedrijfsruimten Totaal ontwikkeling Ontwikkeling (%) Totaal Retail Kantoren Bedrijfsruimten Totaal herwaardering Totaal %

Nederland

Frankrijk

Italië

Spanje

Turkije

-94,3 -18,2

-98,0 -33,4 -5,8 -137,2 -6,9%

-72,2

-40,1

-10,5

-112,5 -5,7% -0,7

-0,7 -1,1% -95,0 -18,2 -113,2 -5,5%

-2,5 1,5 0,1 -0,9 -2,5% -100,5 -31,9 -5,7 -138,1 -6,8%

Duitsland Bulgarije

1,3 -72,2 -6,7%

-40,1 -6,5%

-10,5 -5,3%

1,3 11,0%

-8,5

-7,6

-0,8

-8,5 -17,1%

-7,6 -15,7%

-0,8 -6,4%

-80,7

-40,1

-18,1

-0,8 1,3

-80,7 -7,1%

-40,1 -6,5%

-18,1 -7,3%

0,5 1,9%

Totaal

Totaal %

-315,1 -50,3 -5,8 -371,2 -6,3%

-5,7% -15,1% -10,2% -6,3%

-20,1 1,5 0,1 -18,5 -8,7%

-10,2% 10,7% 6,0% -8,7%

-335,2 -48,8 -5,7 -389,7 -6,4%

-5,9% -14,0% -10,0% -6,4%

Herwaardering van de operationele portefeuille De herwaardering van de operationele portefeuille over 2009 bedroeg -6,3%. Dit was het totaalsaldo van negatieve herwaarderingen van € 406,0 miljoen, € 7,0 miljoen aan verliezen op verkopen en positieve herwaarderingen van € 41,8 miljoen. In absolute termen betroffen de positieve herwaarderingen met name winkelcentra in Nederland (€ 16,3 miljoen totaal, inclusief ‘t Circus in Almere met € 14,3 miljoen), Frankrijk (€ 6,0 miljoen totaal, inclusief Galerie de l’Espace du Palais in Rouen met € 2,9 miljoen en Passage Provence Opera in Parijs met € 1,1 miljoen) en Spanje (Príncipe Pío in Madrid met € 18,2 miljoen). De sterkste negatieve herwaarderingen werden opgetekend voor de grootste winkelportefeuilles in Nederland (€ 109,0 miljoen negatief), Frankrijk (in totaal € 104,0 miljoen negatief) en Spanje (€ 58,3 miljoen negatief). Relatief gezien ging het hierbij vooral om strategische kantoorgebouwen in Nederland (26,5% negatief) en voor verkoop aangehouden kantoren en bedrijfsruimten in Frankrijk (resp. 13,2% en 10,2% negatief). De negatieve herwaarderingen hingen met name samen met stijgende marktrendementen op de vastgoedmarkt in het eerste halfjaar van 2009. Het tweede halfjaar werd het dieptepunt gepasseerd en bedroegen de negatieve herwaarderingen minder dan -2%. Het netto theoretisch rendement van de totale operationele portefeuille steeg met 60 basispunten, van 6,1% ultimo 2008 tot 6,7% eind 2009. Het tweede halfjaar van 2009 steeg het gemiddelde netto theoretisch rendement licht, waardoor het percentage ultimo 2009 onveranderd bleef op 6,7%. Tegenover de herwaardering van de operationele portefeuille als gevolg van de stijgende marktrendementen stonden ten dele hogere huuropbrengsten en overige inkomsten, met uitzondering van de winkelportefeuille in Spanje en Turkije en kantoren en bedrijfsruimten in Frankrijk. In de like-for-like portefeuille zou de herwaardering voor de totale portefeuille 8,4% negatief zijn geweest in plaats van het uiteindelijke percentage van 6,7% (dat wil zeggen, zonder het positieve effect op de waarderingen van de netto inkomsten van 1,7%).


46

Waardering van operationele portefeuille (exclusief geassocieerde deelnemingen) Nettomarktwaarde (€ mln) 31-12-2009 31-12-2008

€ mln

Herwaardering* %

Like-for-like herwaardering** Rendementseffect € mln % % waardering***

Effect netto inkomsten %

Retail Nederland 1.817,3 1.839,5 -94,3 -4,9% -97,4 -5,3% -8,3% 3,0% Frankrijk 1.595,2 1.601,0 -98,0 -5,8% -83,2 -5,2% -7,7% 2,5% Italië 1.007,3 1.124,7 -72,2 -6,7% -72,2 -6,7% -8,7% 2,0% Spanje 574,4 480,8 -40,1 -6,5% -58,3 -12,1% -9,1% -3,0% Turkije**** 187,5 61,4 -10,5 -5,3% -3,5 -8,6% -1,1% -7,5% Totaal 5.181,8 5.107,4 -315,1 -5,7% -314,6 -6,3% -8,2% 1,9% Kantoren Nederland 50,4 71,6 -18,2 -26,5% -18,2 -26,5% -37,3% 10,8% Frankrijk 219,3 311,1 -33,4 -13,2% -29,1 -11,7% -12,1% 0,4% Duitsland 13,5 12,2 1,3 11,0% 1,3 11,0% 8,2% 2,8% Totaal 283,2 394,8 -50,3 -15,1% -46,0 -14,0% -16,6% 2,6% Bedrijfsruimten Frankrijk 51,0 60,7 -5,8 -10,2% -4,7 -8,4% 6,3% -14,7% Totaal 51,0 60,7 -5,8 -10,2% -4,7 -8,4% 6,3% -14,7% Totaal 5.516,0 5.562,9 -371,2 -6,3% -365,2 -6,7% -8,4% 1,7% operationeel * Herwaarderingen van acquisities zijn bepaald ten opzichte van de reële marktwaarde. Herwaarderingen van verkopen zijn berekend op basis van de gerealiseerde verkoopprijs. ** Herwaarderingen voor de like-for-like portefeuille zijn inclusief alle objecten die zowel in het vierde kwartaal van 2008 als in het vierde kwartaal van 2009 in de portefeuille zaten en exclusief deelnemingen. *** Het netto inkomsteneffect in de waardering is berekend op basis van de wijziging in de netto theoretische huur per de waarderingsdatum van de objecten (dat wil zeggen, de contractuele huur op jaarbasis plus de omzetgerelateerde huur en overige inkomsten, plus markthuur voor leegstand na aftrek van operationele kosten). Met tijdelijke kortingen wordt rekening gehouden in de waardering van de objecten maar deze tellen niet mee bij de berekening van de netto inkomsten. **** De waarden en herwaarderingen voor Turkije zijn exclusief deelnemingen.

Rendementen De nettorendementen van de winkelportefeuille stegen in 2009 gemiddeld met 60 basispunten. Deze stijging trad vooral op in de twee eerste kwartalen van het jaar. In het tweede halfjaar vormde het toenemende investeringsvolume een positieve impuls voor de nettoaanvangsrendementen in de markt. Na de forse rendementsaanpassingen van de tweede helft van 2008 en de eerste helft van 2009 zijn de investeringsrendementen voor winkelcentra het tweede halfjaar van 2009 gestabiliseerd. De activiteiten in Spanje waren goed voor verreweg de grootste rendementsaanpassingen in de winkelportefeuille. Het netto theoretische aanvangsrendement van de operationele portefeuille is het eerste halfjaar met 70 basispunten gestegen ten opzichte van jaarultimo 2008. In de tweede helft van 2009 stabiliseerden de door rendementsaanpassingen ingegeven waardecorrecties: na een van de grootste verschuivingen in het totaalrendement (180 basispunten) in Europa in de periode 2008-2009 kregen investeerders weer wat oog voor vastgoed op A-locaties. Inclusief de verwerving van het eersteklaswinkelcentrum Príncipe Pío bereikte het gemiddelde netto theoretisch rendement van de portefeuille in Spanje een niveau van 7,2% ultimo 2009, waarmee de portefeuille in Spanje in totaal met 170 basispunten is gegroeid. De stijging van rendementen in Nederland, Frankrijk en Italië was in 2008 en 2009 gedempter en vergelijkbaar in alle drie de landen. In Nederland steeg het netto theoretisch aanvangsrendement van de operationele portefeuille het eerste halfjaar met 30 basispunten. Daar kwamen de tweede helft nog 10 basispunten bij. In combinatie met de 40 basispunten van 2008 is de totale rendementsverschuiving daarmee op 80 basispunten uitgekomen. In zowel Frankrijk als Italië ging het rendement het eerste halfjaar van 2009 met 50 basispunten omhoog en bleef in de tweede helft een verdere stijging van belang uit. De totale rendementsverschuiving voor 2008 en 2009 bedroeg hiermee 90 basispunten in Frankrijk en 80 basispunten in Italië. In Frankrijk lagen de rendementen op winkelcentra lager op het hoogste punt van de markt, waardoor de opwaartse correctie net iets hoger uitpakte dan in Italië. Referentietransacties


47

voor eersteklas gevestigde winkelcentra waren er in 2009 echter amper in Frankrijk. Rendementen in de nog altijd in ontwikkeling zijnde Italiaanse winkelmarkt stegen in 2009 harder dan in 2008. Die rendementen begonnen pas het laatste kwartaal van 2008 toe te nemen, later dan in de andere thuismarkten van Corio. Eerst stegen de rendementen van de B-locaties, later ook gevolgd door de A-locaties, zij het in mindere mate dan elders in Europa. De rendementen op de Turkse portefeuille waren niet volledig vergelijkbaar met die in andere landen in 2009 vanwege de voortdurende veranderingen in de samenstelling van die portefeuille. De neerwaartse rendementsverschuiving in Turkije van het eerste halfjaar van 2009 had te maken met de toevoeging van Teras Park en Tekira aan de portefeuille vastgoedbeleggingen. Het totaalrendement inclusief deelnemingen bleef in 2009 stabiel: 8,0%. De totale stijging voor 2008 en 2009 kwam daarmee uit op 220 basispunten. Likefor-like (alleen Adacenter en 365 dus) nam het rendement in 2009 met 50 basispunten toe van 9,5% tot 10,0%. Waardering operationele portefeuille: gewogen gemiddeld netto theoretisch rendement* (exclusief geassocieerde deelnemingen) 31-12-2009

30-06-2009

31-12-2008 2009

Verschil in basispunten Eerste halfjaar 2009

Retail Nederland 6,6% 6,5% 6,2% 40 30 Frankrijk** 6,4% 6,4% 5,9% 50 50 Italië 6,1% 6,1% 5,6% 50 50 Spanje*** 7,2% 7,2% 6,5% 70 70 Turkije**** 8,3% 8,5% 8,9% -60 -40 Totaal 6,6% 6,5% 6,0% 60 50 Kantoren Nederland***** 11,1% 8,9% 7,8% 330 110 Frankrijk 8,5% 7,7% 7,6% 90 10 Duitsland 9,1% 10,0% 9,8% -70 10 Totaal 9,0% 8,0% 7,7% 130 30 Bedrijfsruimten Frankrijk 8,6% 10,8% 9,3% -70 150 Totaal 8,6% 10,8% 9,3% -70 150 Totaal Corio 6,7% 6,7% 6,1% 60 60 * Het netto theoretisch rendement (NTR) wordt berekend als een outputcijfer op basis van de volgende formule: NTR = netto theoretische huur /nettowaarde op de open markt Netto theoretische huur = de contractuele huur op jaarbasis + de op omzet gebaseerde huur en overige inkomsten + markthuur bij leegstand -/- operationele kosten. ** Het niet afgeronde rendement op de winkelportefeuille in Frankrijk steeg licht door de toevoeging aan de portefeuille vastgoedbeleggingen van Les Portes de Chevreuse. *** Het ‘like-for-like’ netto theoretisch rendement (exclusief Príncipe Pío) bedroeg het vierde kwartaal van 2009 7,2%. **** Voor Turkije is de geassocieerde deelneming Akmerkez niet meegenomen in de rendementsberekening. Wordt Akmerkez wel meegenomen, dan was de NTR in Turkije ultimo 2009 onveranderd op 8,0%. ***** De waardering van de Nederlandse kantoorportefeuille wordt ten dele beïnvloed door de geplande kapitaalinvesteringen, terwijl de eventuele toegevoegde waarde (nog) niet volledig tot uitdrukking komt.


48

Herwaardering van de ontwikkelingsportefeuille De herwaardering van de ontwikkelingsportefeuille was in 2009 8,7% negatief. Dit was in overeenstemming met de verdere toename van de risicopremies voor ontwikkelingsprojecten in de markt. Waardering ontwikkelingsportefeuille Nettomarktwaarde (€ mln) 31-12-2009 Retail Nederland Frankrijk Italië Spanje Turkije Bulgarije Totaal Kantoren Frankrijk Totaal Bedrijfsruimten Frankrijk Totaal Totaal ontwikkelingsportefeuille

31-12-2008

Herwaardering (€ mln)

%

64,3 17,6 41,2 1,5 40,7 12,6 177,9

74,9 95,6 3,6 1,3 43,6 13,5 232,6

-0,7 -2,4 -8,5 – -7,6 -0,9 -20,1

-1,1% -12,1% -17,1% – -15,7% -6,4% -10,2%

15,6 15,6

14,0 14,0

1,5 1,5

10,7% 10,7%

1,0 1,0 194,5

0,9 0,9 247,5

0,1 0,1 -18,5

6,0% 6,0% -8,7%

Het saldo bijzondere waardeverminderingen van € 18,5 miljoen bestond hoofdzakelijk uit negatieve herwaarderingen van ontwikkelingsprojecten in Turkije van in totaal € 7,6 miljoen (ontwikkelingsprojecten winkelcentra in Malatya € 7,1 miljoen negatief en Tarsus € 0,5 miljoen negatief), in Italië het voormalige pand van IKEA in Turijn (€ 8,5 miljoen negatief vanwege de lopende herontwikkeling), in Frankrijk (met name grond: Côte de Nacre in Caen, € 1,9 miljoen negatief) en in Nederland (waaronder het Metropole-project in Almere met in totaal € 0,6 miljoen negatief ). De positieve herwaarderingen betroffen projecten in Frankrijk (Bureaux de Nacre NXP in Caen, € 1,9 miljoen) en Nederland (vooral nieuw Hoog Catharijne, € 1,3 miljoen). In Spanje hebben geen herwaarderingen van ontwikkelingsvastgoed plaatsgevonden. Overige wijzigingen in de boekwaarde komen tot uitdrukking in de voortgaande investeringen in (her)ontwikkelingsprojecten. 800

Pijplijn (€ mln)

Pijplijn Inleiding

700 600 500 400 300 200 100

31-12-2009 31-12-2008

>2013

2013

2012

2011

2010

2009/reeds betaald

Reeds betaald

0

Corio werkt voortdurend aan de versterking van de winkelportefeuille en daarmee ook van het totaalrendement. We verbeteren het risicoprofiel van de portefeuille door onze vastgoedobjecten selectief op te knappen, te renoveren en uit te breiden, alsmede door nieuwe ontwikkelingsprojecten te starten en gepaste overnames en desinvesteringen te doen. Ondanks de beperkte beschikbaarheid van eersteklas retailvastgoed en de dominante positie op de zeer concurrerende thuismarkten had Corio ultimo 2009 toch 31 projecten in de pijplijn. Die pijplijn bestaat uit eigen (her)ontwikkelings- of turnkeyprojecten, die worden onderverdeeld in de vaste of variabele pijplijn, naar gelang de status van het project. In tegenstelling tot projecten in de vaste pijplijn is er met projecten in de variabele pijplijn een voorwaarde of termijn gemoeid waaraan de partijen nog moeten voldoen. Aan projecten in de variabele pijplijn zit dus een element van onzekerheid voor wat betreft de timing, bijvoorbeeld omdat er eerst een vergunning moet komen alvorens men met de bouw kan beginnen. Investeringen in bestaande operationele projecten worden alleen tot de vaste of variabele pijplijn gerekend als ze naar verwachting extra inkomsten voor dat project genereren. Hieronder vallen dus niet de kapitaalinvesteringen die de kwaliteit van een object verbeteren maar naar verwachting geen extra inkomsten opleveren.


49

Om nog meer inzicht te bieden in de mate waarin we ons op een pijplijnproject hebben vastgelegd, hebben we in 2009 een nadere onderverdeling van de pijplijn geïntroduceerd: committed, deferrable en waivable (gecomitteerd, uitstelbaar en annuleerbaar). De diverse definities van de onderverdeling van de pijplijnprojecten zijn aan het einde van dit verslag te vinden. Projecten worden continu geëvalueerd op basis van het risico-rendementsprofiel in het licht van de wijzigende marktomstandigheden enerzijds en de (lange)termijnstrategie van Corio anderzijds. In verband met deze evaluatie zijn in 2008 en 2009 twee projecten in Frankrijk en drie in Turkije geschrapt en uit de pijplijn gehaald. Over één project in Frankrijk is opnieuw onderhandeld. Dat project kan tegen aanzienlijk betere voorwaarden in 2010 weer in de pijplijn terugkomen. Door de omstandigheden en lange (aan)looptijden van dit soort winkelprojecten en de bedragen die daarmee gemoeid zijn, kunnen de opleveringsdata en daarmee tevens het verwachte rendement elk moment veranderen. Corio evalueert continumogelijkheden, die als project in de pijplijn opgenomen kunnen worden.

Overzicht pijplijn De verdeling van de pijplijnprojecten ultimo 2009 was al volgt (naar categorie en al geïnvesteerde bedragen): Overzicht pijplijn (€ mln) Totaal al geïnvesteerd Totaal excl. betaalde bedragen Totale investering % van totaal

Fixed committed 121,2 581,5 702,7 31%

Fixed deferrable 15,1 41,9 57,1 3%

Variable deferrable 114,3 1,126,0 1.240,3 54%

Waivable 1,3 263,5 264,8 12%

Totaal 252,0 2.013,0 2.265,0 100%

Projecten in de fixed committed en fixed deferrable pijplijn zijn ultimo 2009 fors gedaald, van € 1,1 miljard op 31 december 2008 (inclusief € 136,4 miljoen al geïnvesteerd) naar € 760 miljoen (inclusief € 136 miljoen al geïnvesteerd). De vaste pijplijn bestaat uit 19 projecten, waarvan er 6 nieuw zijn en 13 er een herontwikkeling betreffen. In de loop van 2009 zijn er drie projecten geannuleerd en zijn diverse projecten in de operationele portefeuille opgenomen, onder andere Les Portes de Chevreuse in Coignières, Tekira in Tekirdag en ‘t Circus in Almere. In Italië zijn de uitbreiding van vier bestaande winkelcentra en de ontwikkeling van een nieuw winkelcentrum overgedragen van de variabele naar de vaste pijplijn. Per 31 december 2009 bedroeg het rendement op totale kosten van de projecten in de vaste pijplijn 6,9% ( = geschatte nettohuuropbrengsten als percentage van de investeringen, na aftrek van financieringskosten en beheerkosten). Corio neemt geen risico’s met bestemmingsplannen of de bouw, waardoor het daadwerkelijke rendement alleen wordt beïnvloed door de huuropbrengsten en/of de financieringskosten. Overzicht top 10 vaste pijplijn projecten Land

Stad

Project

Type

Turkije Bursa* Anatolium Ontwikkeling Italië Venetië Marghera Ontwikkeling Nederland Nieuwegein Cityplaza Herontwikkeling Italië Busnago Globo III Uitbreiding Turkije Tarsus Tarsu Ontwikkeling Nederland Spijkenisse Stadsplein en Kolkplein Ontwikkeling Nederland Zoetermeer Oosterheem Herontwikkeling Nederland Rotterdam Nesselande Ontwikkeling Nederland Heerhugowaard Middenwaard Herontwikkeling Nederland Utrecht H.C. de Vredenburg Ontwikkeling Totaal * Turnkeyproject, totale investering kan onder invloed van de feitelijke huuropbrengsten veranderen.

Totale Investering (x € mln) 183,3 145,5 116,9 52,6 50,5 37,6 32,1 30,9 28,4 17,2 695,0

Aanvullend ontwikkeld (in m2) 83.800 30.000 51.200 8.400 27.100 11.900 12.000 10.000 7.800 5.800 248.000

Totaal m2 bij oplevering 83.800 30.000 80.300 30.300 27.100 11.900 12.000 10.000 38.300 72.800 396.500

Verwachte opening 2010 2012 2011/2013 2011 2011 2011 2012 2010 2011 2012


50

Projecten in de variable deferrable en waivable pijplijn vertegenwoordigden per 31 december 2009 een totale investering van € 1,5 miljard (2008: € 1.6 miljard), inclusief € 116 miljoen (2008: € 73,6 miljoen) reeds geïnvesteerd. De pijplijn bestond uit 12 projecten, waarvan er drie nieuw waren en negen een herontwikkelingsproject. Het rendement op de totale kosten zoals hierboven gedefinieerd bedroeg ultimo 2009 7,4%. Volgens de onderverdeling van de pijplijn naar de mate van commitment waren er ultimo 2009 projecten toegezegd voor een totaalbedrag van € 760 miljoen (inclusief € 136,4 miljoen al geïnvesteerd), kon er € 1,3 miljard aan projecten worden uitgesteld, zowel vast als variabel (inclusief € 129,4 miljoen al geïnvesteerd) en was het mogelijk om projecten ten bedrage van € 265 miljoen te annuleren (inclusief € 1,3 miljoen al geïnvesteerd). Het onderpand voor de bedragen die Corio al in annuleerbare projecten heeft geïnvesteerd (bankgaranties) is verschaft door de projectpartners van Corio. Indien het project wordt geannuleerd, zal de betreffende partij Corio de al gedane investering moeten vergoeden. De al geïnvesteerde bedragen in de eigen (her)ontwikkelingen van Corio vormen een onderdeel van de ontwikkelingsportefeuille en worden verantwoord in de geconsolideerde balans van Corio als ‘investeringen in vastgoed in ontwikkeling’.

Corio is continu actief op de markt voor nieuwe acquisities en nieuwe ontwikkelings projecten

De al geïnvesteerde bedragen in alle pijplijnprojecten zijn niet gelijk aan de bedragen onder ‘vastgoed in ontwikkeling’ in de balans, om de volgende redenen: • investeringen in turnkeyprojecten vallen onder overige posten in de balans (en wel onder ‘vooruitbetalingen’), maar zijn niet gerangschikt onder vastgoed in ontwikkeling; • de al geïnvesteerde bedragen in pijplijnprojecten worden in de geconsolideerde balans van Corio tegen reële marktwaarde verantwoord; • grond wordt wel tegen reële marktwaarde onder ‘beleggingen in vastgoed in ontwikkeling’ verantwoord. Veel van die grond betreft potentiële retailprojecten of uitbreidingen van bestaande centra. Corio heeft diverse stukken grond in haar bezit, waaronder een potentieel retailproject in Bulgarije, twee stukken grond voor kantoren en twee voor winkelprojecten in Frankrijk en een voor een retailproject in Italië. De waarde van die grond was ultimo 2009 respectievelijk € 12,6 miljoen, € 25,4 miljoen en € 38,0 miljoen, 39% van de totale investering in vastgoed in ontwikkeling. Deze projecten vallen niet onder de pijplijn omdat ze, met uitzondering van het project in Italië (nog) niet in ontwikkeling zijn. Laatstgenoemd project, dat vorig jaar is verworven, is momenteel in herontwikkeling en genereert geen inkomsten. De twee voor kantoren bestemde stukken grond worden te zijner tijd verkocht in overeenstemming met de strategie van Corio. In de waarderingsparagraaf wordt een overzicht gegeven van het vastgoed in ontwikkeling.


51

In de onderstaande tabel worden de wijzigingen in de portefeuille als gevolg van de toevoeging aan de pijplijnprojecten weergegeven. Uitgangspunt in de tabel is dat de kantoren en bedrijfsruimten in Frankrijk in 2012 zijn verkocht. Vooral de portefeuilles van Italië en Nederland worden met pijplijnprojecten versterkt. Corio is continu actief op de markt voor nieuwe acquisities en nieuwe ontwikkelingsprojecten. Investeringen in projecten naar opleverdatum

Retail Nederland Frankrijk Italië Spanje Turkije* Totaal Kantoren Nederland Frankrijk Duitsland Totaal Bedrijfsruimten Frankrijk Totaal * Inclusief deelnemingen.

Portefeuille ultimo 2009

Oplevering naar 2014


%

Oplevering naar 2020


%

1.817 1.595 1.007 574 363 5.357

366 68 293 22 340 1.089

2.183 1.663 1.301 596 703 6.446

33% 26% 20% 9% 11% 99%

646

2.830 1.663 1.830 596 703 7.622

37% 21% 24% 8% 9% 99%

50

1%

50

1%

50

1%

50

1%

6.496

100%

7.672

100%

50 219 13 283 51 5.691

1.089

530

1.176

1.176


100

Sectorspreiding naar waarde Nederland (%)

52

Nederland Corio Nederland heeft door actief winkelcentrum- en verhuurbeheer de gemiddelde bezettingsgraad van de operationele winkelportefeuille (omvang: € 1.817 miljoen) op een hoog niveau van 98,4% weten te handhaven (2008: 98,8%). De like-for-like nettohuurgroei van de winkelportefeuille (exclusief parkeren) was 1,2%.

80 60 40

De bezettingsgraad van de operationele kantorenportefeuille van € 50,4 miljoen steeg naar 95,3% (2008: 89,2%)

20 0 05

06

07

08

09


April: opening ‘t Circus, een winkelcentrum in hartje Almere van 26.900m2 BVO, dat was verworven in oktober 2009. Waarde ultimo 2009: € 42,3 miljoen. Juli: opening opgeknapt Cassandraplein in Eindhoven (4.400m2 BVO). September: opening opgeknapt De Mare in Alkmaar (10.500m2 BVO). Oktober: uitbreiding Cityplaza in Nieuwegein, een project van Multi/ING; object wordt bij oplevering door Corio verworven. Totale uitbreiding kost naar verwachting € 117 miljoen. November: opening van nieuw winkelcentrum Nesselande in Rotterdam; project zal begin 2010 door Corio worden verworven voor € 30 miljoen. December: start bouw Vredenburg in Utrecht; start herontwikkeling Hoog Catharijne.

December start herontwikkeling Hoog Catharijne

MARKT Als een van de meest open economieën van Europa kon Nederland de wereldwijde financieel-economische crisis niet ongeschonden doorkomen. Als reactie op de crisis heeft de overheid diverse herstelmaatregelen getroffen. De maatregelen waren gericht op de gebieden die het hardst door de crisis zijn getroffen: de koopkracht van gezinnen, particuliere en overheidsbestedingen en ontslagbescherming. De overheidsbestedingen zijn daardoor in 2009 met 3,1% gestegen ten opzichte van 2008. In combinatie met een herstel van de wereldhandelsvolumes hebben deze maatregelen eind 2009 geleid tot een hervatting van de groei, na zes achtereenvolgende kwartalen negatieve groei. Ondanks


53

de opleving is het BBP in 2009 met 4,0% gedaald, de ernstigste krimp in decennia. Nederland liep vooral door de dalende wereldhandel zware averij op, zoals wel blijkt uit de negatieve handelscijfers: zowel de export als de import daalde, met respectievelijk 8,4% en 8,9%. De werkloosheid behoort nog altijd tot de laagste in Europa maar is in 2009 wel gestegen naar 4,9% (2008: 3,9%). De inflatie (HICP) is ruim gehalveerd tot 1,0% (2008: 2,2%), maar nog altijd hoger dan het gemiddelde in de eurozone. De winkelomzetten hadden eveneens te lijden onder de crisis en krompen met 4,3%. Het volume van de winkelverkopen daalde met 4,2%. De voedingsmiddelensector deed het beter dan non-food: in die laatste categorie ging alleen de sector gezondheid en verzorging tegen de trend in met een groei van de omzet. Onder druk van de recessie groeide in het Nederlandse retailklimaat de kloof tussen A- en B-locaties. De vraag naar A-locaties bleef goed op peil: dit segment van de markt had niet in dezelfde mate last van leegstand en dalende markthuren als sommige B-locaties. Financieel sterke winkeliers speelden op de omstandigheden in: zij betraden nieuwe markten en/of vergrootten hun marktaandeel. Winkelhuren op eersteklaslocaties bleven dan ook stabiel.

RETAIL Portefeuille en waardering

branchespreiding Nederland (%)

De waarde van de winkelportefeuille in Nederland (inclusief investeringen) daalde tot € 1.881,7 miljoen ultimo 2009, van € 1.914,4 miljoen het jaar daarvoor. Er is in totaal € 81,9 miljoen in de portefeuille en de pijplijn geïnvesteerd. De investeringen in de ope rationele portefeuille betroffen met name het Alexandrium in Rotterdam (€ 2,0 miljoen). De pijplijninvesteringen van € 61,9 miljoen kwamen vooral terecht in Middenwaard in Heerhugowaard (€ 19,7 miljoen), De Mare in Alkmaar (€ 18,3 miljoen), ‘t Circus in Almere (€ 6,0 miljoen, Metropole in Almere (€ 3,4 miljoen), Cassandraplein in Eindhoven (€ 3,2 miljoen) en Maaswijk in Spijkenisse (€ 3,4 miljoen). In de loop van het jaar zijn ‘t Circus in Almere, het opgeknapte Cassandraplein in Eindhoven en het opgeknapte De Mare in Alkmaar in gebruik genomen, evenals delen van Middenwaard in Heerhugowaard. Corio heeft voor € 21,4 miljoen aan kleine retailobjecten verkocht, waaronder Hollantlaan/Drommedarislaan (€ 9,6 miljoen) en Zuidhaven in Zevenbergen (€ 3,2 miljoen). De waardering van de operationele portefeuille is met € 94,3 miljoen neerwaarts bijgesteld, een verlaging met 5,7% ten opzichte van de boekwaarde ultimo 2009, voor herwaardering. Waardestijgingen bedroegen in totaal € 16,3 miljoen, waardedalingen € 109,0 miljoen en het verlies op desinvesteringen kwam uit op € 1,6 miljoen. De aanvangsrendementen in de Nederlandse winkelportefeuille stegen met gemiddeld 40 basispunten, waardoor het netto theoretisch rendement van de Nederlandse winkelportefeuille ultimo 2009 naar 6,6% was gestegen, van 6,2% ultimo 2008. Het netto theoretisch rendement is het laatste halfjaar met 10 basispunten toegenomen, een indicatie dat de rendementen stabiliseren.

Huren en bezettingsgraad Voedingsmiddelen & tabak Restaurants & bars Mode Auto’s Huishoudelijke apparatuur/doe-het-zelf Cultuur, cadeaus en vrije tijd Gezondheid & persoonlijke verzorging Services Amusementsdiensten Supermarkten/hypermarkten Warenhuizen Speciaalverhuur

De theoretische huur van de Nederlandse winkelportefeuille daalde met 0,9% naar € 137,4 miljoen. Het eerste volledige jaar dat Pieter Vreedeplein in Tilburg in bedrijf was, in combinatie met de heropening van Cassandraplein in Eindhoven en De Mare in Alkmaar, boden enig tegenwicht voor het effect van de desinvestering van een aantal kleine retailprojecten in 2008 en 2009. In 2009 zijn in de Nederlandse portefeuille in totaal 76 nieuwe huurcontracten en 42 huurverlengingen getekend, met een huurstijging van per saldo 1,3%. Teken van de economische neergang was dat het huurverlengingsproces langer in beslag nam: huurders probeerden de beslissing zo lang mogelijk voor zich uit te schuiven. Huurders zetten zich schrap voor een mogelijk langdurigere periode van lagere omzetten in de komende jaren. De belangrijkste achterliggende factoren voor de nogal trage huurstijgingen waren de lagere basishuur in Villa ArenA en omzetgerelateerde huurovereenkomsten. In de meeste andere winkelcentra wist Corio de markthuur te handhaven. Er is een aantal op omzet


54

gebaseerde overeenkomsten gesloten, onder andere met Zara op het Pieter Vreedeplein in Tilburg. Overige inkomsten (vooral kiosken), bleven stabiel met € 0,4 miljoen. De gemiddelde financiële EPRA bezettingsgraad is in 2009 licht gedaald: 98,4%. De strategische leegstand is toegenomen door de renovatie van Cityplaza in Nieuwegein en Hoog Catharijne in Utrecht. Huurderving door leegstand was beperkt, een blijk van de relatieve veerkracht van de Nederlandse portefeuille. De like-for-like nettohuurgroei van vastgoedobjecten in de portefeuille in 2008 en 2009 kwam 1,3% hoger uit (2008: 3,6%). Dit lag onder het indexeringscijfer van 2,0% en was te wijten aan hogere leegstand, lagere huuropbrengsten uit Villa ArenA en dalende parkeerinkomsten.

Bezoekersaantallen en omzet De bezoekersaantallen in Nederlandse winkelcentra zijn de afgelopen paar jaar stabiel gebleven. In 2009 was sprake van een geringe daling met 1-2%, in overeenstemming met de markt als geheel. De regio Rotterdam leverde een uitmuntende bijdrage, met name Alexandrium en Kopspijker in Spijkenisse. De eerstgenoemde zag de huuropbrengsten met 13% toenemen en trok 1,2 miljoen meer bezoekers met het succesvolle Zara en Primark. Negatieve bijdragen kwamen voor rekening van Cityplaza, waar door de renovatie de huuropbrengsten met 5% onderuit gingen en het aantal bezoekers met 450.000; Emmapassage, huuropbrengsten 8% lager en 350.000 minder bezoekers, deels door werkzaamheden aan de ringweg. De huuropbrengsten bij Villa ArenA leverden 8% in en de bezoekersaantallen daalden met 110.000: de consument bespaarde met het oog op de economische crisis op grote woonverbeteringsaanschaffen.

Pijplijn Corio Vastgoed Ontwikkeling, de volle projectontwikkelingsdochter van Corio in Nederland, heeft op dit moment zes objecten in aanbouw: • Heerhugowaard-Middenwaard (M3 en M5) • Nieuwegein-Cityplaza (uitbreiding) • Spijkenisse-Stadsplein • Rotterdam-Nesselande (open en begin 2010 opgeleverd aan Corio) • Utrecht-NHC De Vredenburg • Hoofddorp-Paradijs De totale pijplijn in Nederland bedraagt € 1,0 miljard (2008: € 940 miljoen), waarvan € 121,8 miljoen (2008: € 127,8 miljoen) al is geïnvesteerd. Die pijplijn bestaat uit een vast en een variabel deel van respectievelijk € 276 miljoen (2008: € 378 miljoen) en € 736 miljoen (2008: € 562 miljoen). Hiervan is 27% toegezegd, kan 53% worden uitgesteld en is 20% annuleerbaar. In 2009 zijn de volgende projecten in bedrijf genomen: De Mare in Alkmaar, ‘t Circus in Almere, een deel van het project Middenwaard in Heerhugowaard en het kleine project Maaswijk in Spijkenisse. Er zijn twee projecten overgegaan van de vaste naar de variabele pijplijn. De renovatie van Hoog Catharijne zit hoofdzakelijk in de variabele pijplijn in afwachting van een geactualiseerd (hoger) investeringsbedrag. Zodra een uitbreiding of herontwikkeling van een bepaald onderdeel van start gaat, wordt dat deel overgeheveld naar de vaste pijplijn, zoals het geval is met de uitbreiding van Vredenburg.

Kantoren Corio heeft een kleine strategische kantorenportefeuille met een waarde van € 50,4 miljoen. De like-for-like nettohuuropbrengsten stegen in 2009 met 28,5%, vooral door de verhuur van lege kantoorruimte aan nieuwe huurders. De gemiddelde financiële EPRA bezettingsgraad kwam daardoor uit op 95,3%, in vergelijking met 89,2% in 2008. De nettohuuropbrengsten van de like-for-like Nederlandse kantorenportefeuille stegen van € 5,0 miljoen ultimo 2008 naar € 6,4 miljoen ultimo 2009.


100

Sectorspreiding naar waarde Frankrijk (%)

55

Frankrijk Corio France wist in 2009 de bezettingsgraad van de operationele winkelportefeuille van € 1.595,2 miljoen op een niveau van 93,9% te houden (2008: 96,2%). De like-for-like nettohuuropbrengsten groeiden met 6,1%. De bezettingsgraad van de operationele kantorenportefeuille van € 219,3 miljoen bleef hoog met 99,6%; van de operationele bedrijfsruimte portefeuille van € 51,0 miljoen was de bezettingsgraad 84,6%.

80 60 40

Januari: beheer Grand Littoral in Marseille overgedragen aan management Corio ter plaatse.

20 0 05

06

07

08

09


Juni: verkoop van het kantoorgebouw Toulatria in Toulouse (8.800m2 BVO) en bedrijfsruimte Compans (7.600m2 BVO) voor € 22,2 miljoen. Juni: opening van belangrijkste huurders Castorama, Conforama en Boulanger (36.200m2 BVO) in retailpark Les Portes de Chevreuse in Coignières. Juli: verkoop van kantoorgebouw BCEOM Montgolfier in Guyancourt voor € 10,4 miljoen (5.000m2 BVO). December: verkoop van het kantoorgebouw Frères Peugeot in RueilMalmaison voor € 30,6 miljoen (17.600m2 BVO).

Juni Opening in juni van belangrijkste huurders in retailpark Les Portes de Chevreuse in Coignières

MARKT Ondanks de daling van de economische groei in het vierde kwartaal van 2008 en het eerste kwartaal van 2009 (beide met -1,4% op kwartaalbasis) heeft Frankrijk als een van de eerste Europese landen de groei weer hervat, namelijk al in het tweede kwartaal van 2009, toen een BBP-groei van 0,3% op kwartaalbasis werd genoteerd. De economie bleek veerkrachtig door de sterke balansen in zowel het bedrijfsleven als de bankensector. De Franse overheid stimuleerde het herstel met fiscale en monetaire maatregelen, waar vooral de kwakkelende auto-industrie van heeft geprofiteerd. Voor een deel vanwege de omvang van de steunmaatregelen was de recessie minder ernstig dan in veel buurlanden en in de eurozone als geheel. Het BBP daalde in 2009 met 2,2%, minder dan het gemiddelde voor de EU. De binnenlandse vraag hield in Frankrijk goed stand, een van de weinige landen van Europa waar dat het geval was. De particuliere bestedingen vertraagden weliswaar aanmerkelijk, maar bleven positief op 0,8%. Dat


56

het land in de Europese context de storm relatief goed doorstond, was niet iets waarvan de arbeidsmarkt profiteerde: het werkloosheidspercentage van 9,4% in 2009 (2008: 7,8%) was in overeenstemming met het gemiddelde in de eurozone. De inflatie lag in 2009 gemiddeld op 0,1% (2008: 3,2%) en in sommige maanden was er zelfs sprake van een geringe deflatie. Ondanks de groei van de consumentenbestedingen daalden de detailhandelsverkopen met 1,6% ten opzichte van het voorgaande jaar; in volume bedroeg de krimp 0,7%. De vraag naar winkelruimte bleef relatief goed, het zwakkere economische klimaat ten spijt. Er was sprake van enige verzwakking, maar nieuwe winkelopeningen en winkeliers die de markt op wilden of wilden uitbreiden, waren er ook nog. De nadruk ligt op het vinden van goede locaties en net als in Nederland leidt dat tot een grotere kloof tussen A- en B-locaties. Er was in 2009 enige neerwaartse druk op de huren en lokkertjes om huurders over de streep te trekken, werden gangbaarder.

RETAIL Portefeuille en waardering De waarde van de winkelportefeuille in Frankrijk daalde van € 1.696,5 miljoen eind 2008 naar € 1.612,8 miljoen ultimo 2009. Retail was goed voor 85% van de Franse portefeuille. Er was in totaal € 12,7 miljoen in de portefeuille en de pijplijn geïnvesteerd. Investeringen in de operationele portefeuille betroffen hoofdzakelijk Les Portes de Chevreuse in Coignières (€ 11,1 miljoen). Les Portes de Chevreuse in Coignières is in 2009 in bedrijf genomen. Het retailpark ging al in juni van start met de eerder dan verwachte opening van de belangrijkste trekkers Boulanger, Conforama en Castorama. De megastore in Bordeaux is in januari 2010 verkocht voor € 67,3 miljoen. Er is tot verkoop besloten omdat Corio zich meer wil richten op winkelcentra met meer groeipotentieel. In het gebouw in het centrum van Bordeaux zitten vier grote huurders.

Branchespreiding Frankrijk (%)

De operationele portefeuille heeft een neerwaartse herwaardering van € 98,0 miljoen ondergaan, een verlaging van de boekwaarde met 5,9% ultimo 2009, voor herwaardering. De opwaartse herwaarderingen bedroegen in totaal € 6,0 miljoen, de neerwaartse € 104,0 miljoen. De aanvangsrendementen zijn in het algemeen met 40 à 60 basispunten gestegen, waardoor het netto theoretische rendement van de Franse winkelportefeuille steeg van 5,9% ultimo 2008 naar 6,4% ultimo 2009. In het tweede halfjaar zijn de rendementen niet verder opgeschoven, een teken dat de markt stabiliseert.

Huren en bezettingsgraad

Voedingsmiddelen & tabak Restaurants & bars Mode Auto’s Huishoudelijke apparatuur/doe-het-zelf Cultuur, cadeaus en vrije tijd Gezondheid & persoonlijke verzorging Services Amusementsdiensten Supermarkten/hypermarkten Warenhuizen Speciaalverhuur

De theoretische huur van de Franse winkelportefeuille steeg met 17,1% naar € 107,4 miljoen (2008: € 91,7 miljoen). De toename kwam vooral op het conto van de toevoeging van Les Portes de Chevreuse aan de portefeuille (€ 4,3 miljoen) en het feit dat Grand Littoral in Marseille voor het eerst een volledig jaar in de Corio-stal meedraaide. (Grand Littoral is in maart 2008 aangekocht voor € 5,6 miljoen.) Andere factoren die bijdroegen: het eerste volledige jaar van Capteor in Orgeval en nieuwe eenheden in Charras in Courbevoie, alsook de heropening van Quais d’Ivry in Ivry-sur-Seine in 2008 en overige inkomsten van diverse centra. De huurindexering van 3,85% kwam het resultaat eveneens ten goede. Positief voor de ontwikkeling van de theoretische huur waren tevens de nieuwe verhuur en huurverlengingen. Bij de nieuwe verhuur van 2009 waren het belangrijkst: GrandPlace, Centre Deux, Nice TNL, Mondeville2, Grand Littoral en La Grande Porte. De belangrijkste huurverlengingen werden overeengekomen in Centre Deux, Mondeville 2, Quais d’Ivry en Grand Littoral. In de loop van 2009 zijn in totaal 37 nieuwe verhuurovereenkomsten en 35 huurverlengingen getekend. Gemiddeld is met die nieuwe verhuur en huurverlengingen een verhoging van 16,8% gerealiseerd. De overige huuropbrengsten in 2009 bedroegen 1,6% van de theoretische huur (1,2% in 2008). De omzetgerelateerde huur was in 2009


57

0,9% van de theoretische huur, 1,3% lager dan in 2008. De daling had met name te maken met de moeilijke economische omstandigheden, waardoor onze huurders in 2009 minder omzet draaiden. De gemiddelde financiële EPRA bezettingsgraad daalde naar 93,9% (2008: 96,2%). De hogere reële leegstand werd met name veroorzaakt door de recessie, het vertrek van huurders in Quais d’Ivry in Ivry-sur-Seine, Art de Vivre in Orgeval (meubelcentrum) en Marques Avenue in Cholet. De strategische leegstand steeg eveneens, naar 1,6%. Dit hing vooral samen met de geplande herstructurering van Grand Littoral in Marseille en de Monoprix-vestiging in La Galerie in Mulhouse. Het totale percentage leegstand en huurvrij bedroeg 8,8% van de theoretische huur (2008: 7,3%). De huurvrije component daalde in 2009 licht ten opzichte van 2008. De nettohuuropbrengsten stegen in 2009 met 13,9% naar € 87,6 miljoen. De like-forlike nettohuurgroei van objecten die zowel in 2008 en in 2009 in de portefeuille zaten, bedroeg 6,1% (2008: 7,3%), ruim hoger dan de gemiddelde inflatie in Frankrijk van 0,1%. Behalve indexering droegen de volgende factoren bij: overige inkomsten (vooral uit Mondeville2 en Nice TNL), minder dubieuze debiteuren (Centre Deux) en minder huurvrij-toekenningen (Metz Megastore en Mayol in Toulon). Tegenover deze positieve ontwikkelingen stonden ten dele ook negatieve groei in Passage Provence Opera (vooral ook door overige inkomsten in de vergelijkbare periode), leegstand in La Galerie in Mulhouse door herstructurering en de effecten van de economische crisis in Galerie de l’Espace du Palais in Rouen.

Bezoekersaantallen en omzet De bezoekersaantallen in de Franse portefeuille worden gemeten voor 12 winkelcentra, die gezamenlijk 57% van de winkelportefeuille vertegenwoordigen. Die winkelcentra zijn in 2009 door 54 miljoen mensen bezocht, wat zou betekenen dat er in de hele Franse winkelportefeuille circa 95 miljoen bezoekers zijn geweest, een daling met 4,3% ten opzichte van 2008. Relatief beter waren de scores van Nice TNL, Mondeville2, Côte de Nacre en Centre Deux. Verhoudingsgewijs slechter verging het La Galerie in Mulhouse, waar een herstructurering gaande is, La Grande Porte in Montreuil en Galerie de l’Espace du Palais in Rouen. De cumulatieve omzet tot en met oktober 2009 was 3,4% lager bij 89 centra, die tezamen goed zijn voor 48% van de winkelportefeuille. Een beter dan gemiddelde prestatie werd opgetekend bij Nice TNL, Centre Deux en Laval Mayenne. La Grande Porte en Les Trois Moulins zijn het hardst door de economische neergang getroffen. De gemiddelde kostenratio van de bezetting was een gezonde 9,3%.


58

Pijplijn Eind 2009 had Corio France twee projecten in de variabele pijplijn, met een waardering van € 68 miljoen (2008: € 283 miljoen) waarvan € 14,5 miljoen (2008: € 114,0 miljoen) al geïnvesteerd. Beide projecten kunnen indien nodig worden uitgesteld. Er zijn in 2009 geen nieuwe projecten aan de pijplijn toegevoegd, maar er zijn er wel twee uit de pijplijn gehaald (totale investering: circa € 103 miljoen). De voorwaarden waren gezien de verslechterende markt niet langer interessant. Corio krijgt mogelijk een gelegenheid om het project onder betere voorwaarden nogmaals in overweging te nemen. Het retailproject Les Portes de Chevreuse in Coignières is opgeleverd en in bedrijf genomen.

Kantoren Corio heeft in Frankrijk een kleine kantorenportefeuille met een totale waarde van € 219,3 miljoen (2008: € 311,1 miljoen). De waarde van de portefeuille is gedaald als gevolg van de verkoop van Toulatria in Toulouse, BCEOM Montgolfier in Guyancourt en Frères Peugeot in Rueil-Malmaison (totaal: € 59,3 miljoen) en een negatieve herwaardering van € 33,4 miljoen. De nettohuuropbrengsten van de Franse kantorenportefeuille daalden van € 22,4 miljoen in 2008 naar € 21,3 miljoen in 2009 door de verkoop van de hierboven genoemde objecten. Like-for-like gingen de nettohuuropbrengsten met 4,8% omhoog, hoofdzakelijk dankzij indexering (8,8% kosten bouwindex) en de verhuur van leegstaande ruimte aan nieuwe huurders. De gemiddelde financiële EPRA bezettingsgraad kwam daarmee uit op 99,6% in 2009 (2008: 98,9%).

Bedrijfsruimten

Corio heeft in Frankrijk tevens een kleine bedrijfsruimteportefeuille met een totale waarde van € 51 miljoen (2008: € 60,6 miljoen). De waarde van de portefeuille is ten opzichte van 2008 gedaald als gevolg van negatieve herwaarderingen van € 5,8 miljoen en de verkoop van Compans in Toulouse voor € 3,8 miljoen. De like-for-like nettohuuropbrengsten daalden met 29,7%. Dit viel met name toe te schrijven aan de huurverlenging van FNAC Massy, met een nieuw huurcontract van negen jaar tegen een lager huurniveau, en aan de leegstand van Paris Sud Bretigny. De EPRA bezettingsgraad is hierdoor gedaald van 99,1% in 2008 naar 84,6% eind 2009.


100

Sectorspreiding naar waarde Italië (%)

59

ITALië Corio Italia wist de bezettingsgraad van de operationele winkelportefeuille (omvang: € 1.007,3 miljoen) op een hoog niveau te houden: 99,1% tegen 98,9% in 2008. De like-for-like nettohuuropbrengsten van de winkelportefeuille groeiden met 3,0%.

80 60

Juni: Corio Italia won de IPD Europroperty Award op basis van het driejaarsrendement van Corio tot en met december 2008.

40 20

Juni: Shopville Le Gru won de ICS Solal Marketing Award in de categorie alternatieve inkomsten voor de campagne ‘New Horizons besides the Budget’.

0 05

06

07

08

09

Retail

Juni: Shopville Gran Reno won de ICS Solal Marketing Award in de categorie verkooppromotie voor de campagne ‘Reality in Car’.

Juni: Shopville Gran Reno wint ICSC Solal Marketing Award in de categorie verkoop promotie voor de campagne ‘Reality in Car‘] MARKT Ondanks de lage schulden van Italiaanse gezinnen en de beschutting tegen de financiële crisis die het relatief solide financiële stelsel bood, kromp de Italiaanse economie toch sterk. De economische bedrijvigheid was al merkbaar aan het vertragen toen de financiële crisis het eerste kwartaal in ernst toenam. Per saldo heeft de economie in Italië in 2009 meer dan de meeste andere landen in de eurozone ingeleverd: een krimp van 4,8% tegen -1,0% in 2008. Het reële BBP won het tweede halfjaar van 2009 weer wat aan kracht en werd het derde kwartaal weer positief. De ernst van de productiekrimp zorgde niettemin voor de grootste BBP-daling in decennia en de belangrijkste samenstellende delen van de BBP-groei lagen allemaal onder het gemiddelde van de eurozone. Import en export hadden het beide zwaar te verduren en daalden met respectievelijk 16,1% en 20,1%. Ook de consumenten bestedingen (-1,7%) en de kapitaalinvesteringen (-12,8%) droegen bij aan de sterke BBP-daling. Het werkloosheidspercentage lag daarentegen onder het gemiddelde van het eurogebied op 7,9% in 2009, terwijl de inflatie afnam van 3,5% in 2008 naar 0,8%. De omzet van de winkelverkopen daalde met 1,8% (1,5% in volume). De huurgroei, die al jaren in een gezond tempo doorging, stabiliseerde onder invloed van de recessie. De sector winkelcentra heeft zich als geheel redelijk goed ontwikkeld in de afgelopen jaren. Er is nog altijd belangstelling voor nieuwe ruimte. Nieuwe partijen kunnen toetreden naarmate er nieuwe oppervlakte beschikbaar komt die voldoet aan de


60

behoeften van moderne retailformules. De interesse in de meeste A-locaties is ondanks de recessie alleen maar toegenomen. De huren op B-locaties zijn daarentegen wat verzwakt.

Portefeuille en waardering De waarde van de winkelportefeuille in Italië daalde van € 1.128,3 miljoen ultimo 2008 naar € 1.048,5 miljoen ultimo 2009. Hiervan was in totaal € 0,5 miljoen geïnvesteerd in de portefeuille en de pijplijn. Er zijn in 2009 geen nieuwe objecten in bedrijf genomen of verkocht. De in 2008 verworven IKEA-winkel in Shopville Le Gru is overgegaan van de operationele portefeuille naar de pijplijn. Het is de bedoeling het gebouw te renoveren en zo Shopville Le Gru als winkelbestemming en favoriete ontmoetingsplek in Turijn te versterken. De operationele portefeuille heeft een neerwaartse herwaardering van € 72,2 miljoen ondergaan, een verlaging van de boekwaarde met 6,7% ultimo 2009, voor herwaardering. Alle herwaarderingen waren negatief. Branchespreiding ITalië (%)

De aanvangsrendementen zijn in het algemeen met gemiddeld 50 basispunten gestegen, waardoor het netto theoretisch rendement van de Italiaanse winkelportefeuille is gestegen van 5,6% ultimo 2008 naar 6,1% ultimo 2009. In het tweede halfjaar zijn de rendementen niet verder opgeschoven, een teken dat de markt stabiliseert.



De totale theoretische huur kwam in 2009 uit op € 70,2 miljoen, een toename met 6,0% ten opzichte van 2008. Positieve factoren waren onder meer de verwerving van de IKEA-winkel (€ 1,7 miljoen) en indexering, zij het dat deze lager was dan in 2008. Huurovereenkomsten waren in 2009 geïndexeerd voor een inflatie van 2,1%, tegen 2,6% in 2008. Negatief was het ontbreken van nieuwe ontwikkelingsprojecten of herontwikkelingen die in 2009 in gebruik werden genomen. Eveneens gunstig voor de ontwikkeling van de theoretische huur waren nieuwe verhuur en huurverlengingen, met name in Il Maestrale in Senigallia en Campania in Napels, dat na het eerste jaar voor het eerst aan een fase huurverlengingen begon en van de gelegenheid gebruik maakte om het aanbod te optimaliseren. Corio Italia kon voor 12,0% van de overeenkomsten de huren met 7,2% verhogen, ondanks de lastige marktomstandigheden. De bijdrage van de omzetgerelateerde huur aan de huuropbrengsten is ten opzichte van 2008 gedaald. In 2009 was de omzetgerelateerde huur als percentage van de theoretische huur 1,5%, tegen 1,6% in 2008. Overige inkomsten daalden met 24,5% naar € 1,8 miljoen. De gemiddelde financiële EPRA bezettingsgraad bedroeg 99,1% (2008: 98,9%). De stijging werd vooral veroorzaakt door de verhuur van een aantal grote winkeleenheden in de loop van 2008. In dat jaar was de leegstand veelal strategisch, terwijl er in 2009 sprake was van reële leegstand. De verhuurstrategie van Corio is om een mix van huurders te handhaven die voor de consument in het verzorgingsgebied interessant is. In voorkomende gevallen ondersteunt Corio daartoe de marge van de huurder door een huurvrije periode in te lassen. De like-for-like nettohuurgroei van objecten die zowel in 2008 als in 2009 in de portefeuille zaten, bedroeg 3,0% (2008: 3,3%). Dit was hoger dan de gemiddelde inflatie in Italië van 0,8% en ook hoger dan de indexering van 2,1%.

Bezoekersaantallen en omzet De bezoekersaantallen in de Italiaanse portefeuille worden gemeten voor 6 winkelcentra, die gezamenlijk 91% van de winkelportefeuille vertegenwoordigen. In 2009 zijn die


61

winkelcentra door 44 miljoen mensen bezocht, een stijging met 0,5% ten opzichte van 2008. Voor de Italiaanse portefeuille van Corio komt dit neer op een totaal aantal bezoekers van 48 miljoen. Dat cijfer is vooral bepaald door de toename van het aantal bezoekers in Campania (+11%) in het tweede jaar dat dit winkelcentrum draaide. Bezoekersaantallen gingen eveneens omhoog in Il Maestrale, terwijl de andere winkelcentra daarentegen te kampen hadden met licht lagere bezoekersaantallen. Ondanks de economische omstandigheden is de cumulatieve omzet tot en met november met 4% gestegen in de winkelcentra van Corio Italia. De gemiddelde kostenratio van de bezetting (huur en servicekosten ten opzichte van de omzet) van de Italiaanse winkelcentra kwam uit op een solide 10,6%. Het jaar 2009 werd gekenmerkt door een zeer positieve start in januari. De succesvolle uitverkoop compenseerde het negatieve effect van een magere decemberperiode in 2008 en stagnerende bezoekersaantallen en omzetten in alle volgroeide activiteiten. Bij Campania was sprake van een substantiële omzetstijging, typerend voor succesvolle regio-overschrijdende winkelcentra.

Pijplijn De totale pijplijn van retailprojecten in Italië daalde van € 909 miljoen ultimo 2008 naar € 823 miljoen ultimo 2009, waarvan respectievelijk € 13,2 miljoen en € 24,4 miljoen al is geïnvesteerd. De vaste pijplijn ging van nul naar € 228 miljoen omdat vijf projecten van variabel naar vast zijn opgeschoven. Dat zijn: de uitbreiding van bestaande projecten Globo, Città Fiera, Shopville Le Gru en Shopville Gran Reno en de nieuwe ontwikkeling Marghera. Ten bate van de uitbreiding van Shopville Le Gru heeft Corio vorig jaar de IKEA-winkel verworven. Na een periode van huuropbrengsten van IKEA is de winkel nu beschikbaar voor herontwikkeling. De verhuuractiviteit verloopt goed. Het nieuwe project is een turnkey-ontwikkelingsproject met een bruto verhuurbare oppervlakte van circa 30.000m2 in Marghera, een voorstad van Venetië.


100

Sectorspreiding naar waarde Spanje (%)

62

SPAnje Corio España’s operationele winkelportefeuille (waarde: € 574,4 miljoen) had in 2009 last van het zwakkere economische klimaat. De bezettingsgraad daalde daardoor licht naar 93,0% en de like-for-like nettohuuropbrengsten waren 7,9% negatief. De recessie bood echter ook kansen: Corio kocht het winkelcentrum Príncipe Pío in Madrid.

80 60 40

Januari: Corio España toegelaten als lid van de green building council.

20

Mei: ruim 14.000 mensen kwamen naar Maremagnum om samen de finale van de UEFA Champions League (tussen Barcelona en Manchester United) te zien.

0 05

06

07

08

09

Retail

Juni: verwerving van 95% van de aandelen van Príncipe Pío voor € 126,5 miljoen, een winkelcentrum in hartje Madrid van 28.700m2 BVO. Oktober: overeenkomst over de sluiting van de laatste twee disco’s in Maremagnum, waardoor de bovenverdieping van het winkelcentrum kan worden herontwikkeld.

Mei ruim 14.000 mensen zagen de finale van de UEFA Champions League in Maremagnum

MARKT Spanje viel als een van de eerste landen ten prooi aan de recessie: de kredietcrisis viel samen met het uiteenspatten van een economische zeepbel in de binnenlandse economie die al lang op knappen stond. Spaanse gezinnen hadden zich stevig in de schulden gestoken en de huizenmarkt was oververhit. Het economische aanpassingsproces is in Spanje derhalve al sinds de tweede helft van 2008 gaande. Was de BBP-groei in 2008 nog positief met 0,9%, in 2009 kromp de economie met -3,7%. Een belangrijke factor hierin was de binnenlandse vraag, die in 2009 sterk daalde door de sterk lagere kapitaalinvesteringen (-15,3%) en de particuliere bestedingen (-5%). De fors lagere import is tevens een signaal van teruglopende binnenlandse vraag. Spanje zag zich geconfronteerd met een groot verlies aan arbeidsplaatsen, met name in de bouw, waar één op de vier banen verdween. Het werkloosheidspercentage schoot in 2009 omhoog naar 18,1% (2008: 11,3%). De langdurige werkloosheid is in Spanje altijd relatief hoog geweest, maar ditmaal was het cijfer het hoogst van het eurogebied. Alleen in de jaren negentig van de vorige eeuw was de werkloosheid in Spanje nog hoger. De consumentenprijzen in Spanje zijn over het geheel genomen in


63

2009 licht gedaald: inflatie was 0,3% negatief en deflatie stak de kop op. Nominaal krompen de detailhandelsverkopen dus meer (-6,5%) dan reëel (-5,1%). De recessie was ook voelbaar in de sector winkelcentra. Sommige winkeliers hadden het zwaar door de dalende bezoekersaantallen en detailhandelsverkopen, en de leegstand is toegenomen. In de Spaanse detailhandel wordt de strategie dan ook nog eens goed tegen het licht gehouden, met veel aandacht voor uitbreidingsplannen en de gewenste locaties. In combinatie met de hogere toevoer (er zijn de afgelopen twee jaar juist nogal wat projecten in bedrijf genomen) is de vraag verzwakt en de leegstand zoals gezegd gestegen. Vastgoedeigenaars bieden hier en daar huurvrije periodes en voor nieuwe huurovereenkomsten gelden lagere huren. Kortom, de huurniveaus staan onder druk.

Portefeuille en waardering De waarde van de portefeuille van Corio España steeg van € 482,1 miljoen eind 2008 naar € 575,9 miljoen ultimo 2009. De toename was vooral te danken aan de overname van Príncipe Pío in juni. De operationele portefeuille is daarmee met € 132 miljoen uitgebreid (volledige waarde, Corio heeft 95% van de aandelen verworven). Príncipe Pío is een winkelcentrum met een bruto verhuurbare oppervlakte van 28.700m2 in hartje Madrid en bevindt zich boven op een druk trein- en metrostation. Er is in 2009 in totaal € 2,3 miljoen in de portefeuille en pijplijn geïnvesteerd. Tegenover de hogere waarde van de portefeuille stonden deels negatieve herwaarderingen van € 40,1 miljoen, een verlaging van de boekwaarde van 6,5% ultimo 2009, voor herwaar dering. De waardeverlagingen bedroegen per saldo € 58,3 miljoen. De waardetoename van € 18,3 miljoen viel volledig toe te schrijven aan de herwaardering van Príncipe Pío.

Branchespreiding Spanje (%)

De aanvangsrendementen stegen in het algemeen met gemiddeld 70 basispunten, waardoor het netto theoretisch rendement van de Spaanse portefeuille toenam van 6,5% ultimo 2008 naar 7,2% ultimo 2009. In het tweede halfjaar zijn de rendementen niet verder opgeschoven, een teken dat de markt stabiliseert. De waarderingen werden daarnaast negatief beïnvloed door de daling van de markthuren. Het huureffect op de waarderingen was 3,0% negatief.



De theoretische huuropbrengsten in Spanje bedroegen € 43,4 miljoen, een toename van 23,6% (€ 8,3 miljoen) ten opzichte van 2008. De toename was vooral te danken aan de overname van Príncipe Pío in juni, die € 7,4 miljoen bijdroeg aan de theoretische huur. Zonder Príncipe Pío zou de toename in 2009 2,6% hebben bedragen. Indexering en nieuwe verhuur en huurverlengingen droegen bij aan het positieve effect. Per saldo is 10,7% van de theoretische huur of nieuw of verlengd. Er is daarmee een huurverhoging van 6,6% gerealiseerd. In Maremagnum en Las Huertas was sprake van belangrijke nieuwe verhuur. In Ruta de la Plata heeft een kleine renovatie van 650m2 tot een huurverhoging van 18% geleid bij de nieuwe verhuur. De nettohuuropbrengsten zijn met 13,1% gestegen en ook deze toename viel grotendeels toe te schrijven aan de overname van Príncipe Pío. Het positieve effect werd echter ten dele tenietgedaan door een groeiende leegstand. De EPRA bezettingsgraad is afgenomen van 95,6% in 2008 naar 93% in 2009. De strategische leegstand bleef daarentegen op hetzelfde niveau. De grootste stijging van de leegstand werd gemeld in Gran Turia, Sexta Avenida, Las Huertas en El Ferial. Eind 2009 keerde het tij en liep de leegstand weer enigszins terug. Vrije huur ging in de loop van 2009 eveneens licht omhoog naar 2,3% van de theoretische huur, in vergelijking met 1,6% in 2008. De omzetgerelateerde huur daalde met € 0,8 miljoen naar € 0,4 miljoen, deels vanwege de afname in omzetgerelateerde huur in Maremagnum. De reden was dat de omzetgerelateerde huur van 2008 van dit winkelcentrum ook voor een deel de omzetgerelateerde huur van 2007 bevatte. Overige inkomsten bedroegen in totaal € 4,9 miljoen, inclusief parkeerinkomsten, tijdelijke verhuur (zoals kiosken), sleutelgeld en door huurders betaalde boetes voor het voortijdig beëindigen van hun huurovereenkomst. De like-for-like nettohuuropbrengsten daalden met 7,9% door de hogere leegstand en de daarmee samenhangende hogere niet verhaalbare kosten.


64

Bezoekersaantallen en omzet In 2009 zijn er bijna 60 miljoen mensen in de Spaanse winkelcentra van Corio geweest, 4% minder dan het jaar daarvoor. Die terugval is met name te wijten aan de economische recessie. De winkelcentra in de binnensteden -- Príncipe Pío in Madrid, met meer dan 12 miljoen bezoekers, en Maremagnum in Barcelona, met bijna 11 miljoen bezoekers -- waren de meest bezochte winkelcentra in de Spaanse portefeuille. Bij Maremagnum lagen de bezoekersaantallen 1,3% hoger dan in 2008. Andere winkelcentra die ook in 2008 al in de portefeuille voorkwamen, ondervonden de gevolgen van de recessie en kregen te maken met dalende bezoekersaantallen. De zwakste prestatie werd door Las Huertas geleverd. In overeenstemming met de lagere bezoekersaantallen is ook de omzet bij de huurders gedaald. Van september 2008 tot september 2009 is de omzet met 8,5% afgenomen (behalve bij Príncipe Pío). De gemiddelde kostenratio van de bezetting bedroeg 12% voor de hele Spaanse portefeuille. Dat niveau is voldoende.

Pijplijn De pijplijn met (her)ontwikkelingsprojecten in Spanje had in 2009 een omvang van € 22 miljoen (2008: € 15 miljoen), waarvan er tot dusverre € 4,3 miljoen (2008: € 0,8 miljoen) al is geïnvesteerd. De uitbreiding van het winkelcentrum in La Loma in Jaen valt nog onder de vaste pijplijn, maar het project is inmiddels wel uitgesteld. De herontwikkeling van de bovenverdieping van Maremagnum viel ultimo december 2009 onder de variabele pijplijn. Na het vertrek van de discohuurders is Corio begonnen met het herontwerp en de nieuwe verhuur van die verdieping, die een bruto verhuurbare oppervlakte heeft van circa 2.800m2. De werkzaamheden beginnen zodra de vereiste vergunningen binnen zijn.


100

Sectorspreiding naar waarde Turkije(%)

65

TURKije Corio Türkiye’s bezettingsgraad van de operationele winkelportefeuille (omvang: € 362,5 miljoen, inclusief Akmerkez van € 175,0 miljoen) was 92,2%.

80

Februari: Corio Türkiye heeft haar belang in het regionale winkelcentrum Teras Park in Denizli verhoogd van 40% naar 51% (29.900m2 BVO).

60 40

April: Corio Türkiye heeft de resterende aandelen in het winkelcentrum Tekira in het centrum van Tekirdag (29.900m2 BVO) gekocht en daarmee haar belang verhoogd naar 100%. De totale waarde van het winkelcentrum bedroeg bij de acquisitie € 67,6 miljoen.

20 0 05

06

07

08

09

Retail

November: heropening van de gerenoveerde delen van winkelcentrum Teras Park in Denizli. December: Corio Türkiye heeft een ontbindingsovereenkomst getekend inza ke de ontwikkelingsprojecten Akasya (7%-belang) en Akkoza (25%-belang) omdat Corio liever zelf het beheer en de verhuur van projecten in handen heeft. Bij minderheidsbelangen is dat per definitie niet het geval.

november heropening van de gerenoveerde delen van winkelcentrum Teras Park

MARKT Turkije heeft de afgelopen jaren een goede BBP-groei gerealiseerd en veelal beter gepres teerd dan veel Europese markten. Het land profiteerde van de sterke internationale vraag en de solide productiebasis voor de Europese markt. Ook Turkije kon echter niet aan de recessie ontsnappen: de crisis was hier vooral via de handels- en financiële kanalen voel baar. In 2009 is het bruto binnenlands product per saldo dan ook gekrompen met 5,8% (2008: +0,9%). Door de structurele hervormingen was de uitgangspositie van Turkije echter goed en is de veerkracht verbeterd, waardoor een volledige financiële crisis kon worden vermeden. De Turkse overheid is de crisis te lijf gegaan met een aantal mone taire en fiscale maatregelen. Dit heeft enige verlichting gebracht en vooral ook een rem gezet op de daling van de particuliere bestedingen (-4,9%), de belangrijkste aanjager van de economische bedrijvigheid in Turkije. In zowel de investeringen als de import- en exportcijfers liepen de verliezen in 2009 tot in de dubbele cijfers, respectievelijk -20,6%, -19,6% en -10,4%. De werkloosheid is als onvermijdelijk gevolg van de recessie gestegen. Het werkloosheidspercentage kwam in 2009 bijna 4 procent hoger uit op 13,5% (2008:


66

9,8%). De inflatie is na een aantal jaren boven het streefdoel van de Turkse centrale bank in 2009 tot onder dat cijfer van 7,5% gezakt en kwam uit op 6,5%. De sector winkelcentra ondervond nadelige gevolgen van de volatiliteit van de Turkse markt. Winkeliers vielen ten prooi aan de recessie, waardoor bij Corio zowel de bezettingsgraad als de huurniveaus onder druk kwamen. Er werd minder in winkelcentra besteed in combinatie met een concurrentie die steeds heviger werd. De detailhandel had daarnaast ook last van valuta-effecten, omdat de huren in euro’s of Amerikaanse dollars worden betaald terwijl men de inkomsten in Turkse lira verdient. Nieuwe huurcontracten kennen dan ook vaak een gefaseerde renteverhoging of bevatten een omzetgerelateerde component. Om het valuta-effect voor bestaande winkeliers enigszins te verzachten, gaf Corio wel tijdelijke kortingen. In het huidige economische klimaat is de vraag nu vooral geconcentreerd op de interessantste locaties. Nieuwe marktpartijen hebben de uitbreidingsplannen in de ijskast gezet en namen een afwachtende houding aan. Een flink aantal had bovendien moeite om de financiering voor uitbreiding rond te krijgen. Op eersteklaslocaties leken de winkelhuren ultimo 2009 echter te stabiliseren.

Portefeuille en waardering De waarde van de winkelportefeuille in Turkije (inclusief geassocieerde deelnemingen) was ultimo 2009 toegenomen tot € 403,2 miljoen, van € 333,4 miljoen ultimo 2008. Hiervan was in totaal € 7,8 miljoen in de portefeuille en de pijplijn geïnvesteerd. De investeringen in de operationele portefeuille hadden hoofdzakelijk betrekking op Teras Park in Denizli (€ 2,9 miljoen). De investeringen in de pijplijn bedroegen € 4,6 miljoen. Corio heeft in de loop van 2009 het winkelcentrum Tekira in het centrum van Tekirdağ in bedrijf genomen. In totaal was met de verwerving van dit winkelcentrum een bedrag van € 67,6 miljoen gemoeid, op basis van een vooraf vastgesteld brutorendement van 8,9%. Op verzoek van de hypermarkt is het winkelcentrum, met een bruto verhuurbare oppervlakte van 29.900 m², in november 2008 vervroegd open gegaan. De operationele portefeuille heeft een neerwaartse herwaardering van € 10,5 miljoen ondergaan, een verlaging van 5,3% op de boekwaarde ultimo 2009 voor herwaardering. Alle herwaarderingen waren negatief.


Branchespreiding Turkije (%)

67

De rendementen op de Turkse portefeuille waren niet volledig vergelijkbaar met die in andere landen in 2009, vanwege de lopende veranderingen in de samenstelling van de portefeuille in Turkije. De neerwaartse rendementsverschuiving in Turkije van het eerste halfjaar van 2009 had te maken met de toevoeging van Teras Park en Tekira aan de portefeuille vastgoedbeleggingen. Het totaalrendement inclusief geassocieerde deelnemingen is in 2009 met 10 basispunten gestegen van 8,0% naar 8,1%. Dit kwam boven op een totale stijging voor 2008 van 220 basispunten, waardoor de totale toename in 2008 en 2009 230 basispunten bedroeg. Like-for-like (alleen Adacenter en 365 dus) nam het rendement in 2009 met 50 basispunten toe van 9,5% tot 10,0%.



De nettohuuropbrengsten van de Turkse winkelportefeuille stegen met 57%, van € 5,4 miljoen naar € 8,5 miljoen. De toename is hoofdzakelijk te danken aan de overname van winkelcentra Teras Park (€ 1,6 miljoen) en Tekira (€ 3,0 miljoen) en het feit dat het in mei 2008 overgenomen winkelcentrum Adacenter in 2009 voor het volle jaar meetelde (€ 0,9 miljoen). Geen enkel object is heel 2008 en 2009 in bedrijf geweest, waardoor er nog geen like-for-like gegevens beschikbaar zijn. De indexering in de Turkse portefeuille bedroeg 3% in zowel 2008 als 2009. De nettohuuropbrengsten voor Teras Park zijn nog altijd betrekkelijk laag: het winkelcentrum maakt een moeilijke periode door. De door Corio Türkiye uitgevoerde opknapbeurt sinds in februari 2009 de zeggenschap is overgenomen, begint effect te sorteren en het winkelcentrum verbetert langzaam maar zeker. Het directe resultaat uit geassocieerde deelnemingen daalde naar € 8,7 miljoen, van € 15,2 miljoen eind 2008. Dat resultaat betreft vrijwel alleen Akmerkez. Akmerkez realiseerde in 2009 een resultaat van € 8,7 miljoen, een daling ten opzichte van de € 13,9 miljoen die voor 2008 werd opgetekend. Behalve dat de huurniveaus door de marktomstandigheden onder druk stonden, werd het directe resultaat van Akmerkez vooral ook negatief beïnvloed door de renovatie en de vertraging in de afronding van de renovatie. Het resterende directe resultaat uit geassocieerde deelnemingen betreft Adacenter en Teras Park: Corio heeft in het tweede kwartaal van 2008 de resterende aandelen gekocht en het winkelcentrum overgeheveld naar de operationele portefeuille. Er zijn in 2009 in totaal 125 huurverlengingen en gevallen van nieuwe verhuur gerealiseerd, hoofdzakelijk bij 365 en Teras Park. De totale huuropbrengsten uit hoofde van nieuwe contracten zijn met 42,1% gedaald. In 365 stonden de huren onder druk omdat de huur op contracten die in 2007 zijn afgesloten door de economische omstandigheden in combinatie met lokaal overaanbod boven de markthuur uitkwam. Als onderdeel van de herstructurering van Teras Park is een aanzienlijk aantal contracten verlengd of was er sprake van nieuwe verhuur. Corio Türkiye is verder bezig met de omzetting van all-in contracten naar huurovereenkomsten met aparte servicekosten. Op de meeste nieuwe contracten zijn gefaseerde huurverhogingen van toepassing. De overige huuropbrengsten zijn met € 0,1 miljoen (32,7%) gedaald, van € 0,3 miljoen in 2008 naar € 0,2 miljoen in 2009. De omzetgerelateerde huur als percentage van de theoretische huur is in 2009 gestegen van 0,9% naar 5,3%. Dat hogere percentage weerspiegelt de overname van Teras Park en de hogere huurovereenkomsten met minimum garantie en omzetgerelateerde huurbepalingen – een reactie op de lagere basishuren als gevolg van de economische crisis. De gemiddelde financiële EPRA bezettingsgraad is gedaald van 95,8% naar 92,2%. De reële leegstand als percentage van de theoretische huur bedroeg 7,8% in 2009 en 4,2% in 2008, hoofdzakelijk als gevolg van de toevoeging van Tekira en Teras Park aan de portefeuille. Het duurt altijd even voordat nieuwe of opgeknapte winkelcentra positie veroveren. De bezettingsgraad van winkelcentrum Tekira was per jaarultimo gestegen naar 95%. Teras Park is geherstructureerd en de bezetting is toegenomen tot 94% per jaarultimo 2009. Er was in Turkije in de loop van 2009 geen sprake van strategische


68

leegstand. Huurvrij was in 2009 goed voor 13,4% van de theoretische huur (2008 8,1%). De economische crisis is duidelijk voelbaar in dit hogere cijfer, dat vooral voor rekening kwam van de winkelcentra Adacenter en 365. De huur is daar relatief hoog omdat deze veelal is overeengekomen in de betere tijden (2007). De omzet is in het vierde kwartaal licht hersteld en Corio Türkiye probeert de kortingen te reduceren.

Bezoekersaantallen en omzet De bezoekersaantallen kwamen in 2009 naar schatting uit op 17,5 miljoen. Dat cijfer is opgebouwd uit Adacenter, 365, Teras Park en Tekira. Ter vergelijking: Adacenter, 365 en Teras Park telden in 2008 9,5 miljoen bezoekers. In juni 2008 kwam 365 er in de portefeuille bij. Like-for-like zijn de bezoekersaantallen in 2009 met 4% gestegen ten opzichte van 2008. Uit de verdeling naar winkelcentrum blijkt een sterke performance van Adacenter (+11%), goede ontwikkelingen bij 365, dat op basis van een vergelijking tussen de tweede helft van 2008 en de eerste helft van 2009 een stijging van 19% boekte, en een zwakkere prestatie van Teras Park: -7%. Adacenter en 365 hebben

Totale omzet huurders Adacenter, Tekira, 365 en Teras Park 9% omhoog%

het eerste volle exploitatiejaar achter de rug en worden inmiddels als ´gevestigd´ aangemerkt. De daling bij Teras Park heeft te maken met het opknapproces en de bouwwerkzaamheden. De totale omzet die er door de huurders van Adacenter, Tekira, 365 en Teras Park is geboekt, steeg in 2009 met 9% ten opzichte van 2008. Het omzetniveau was vergelijkbaar in alle vier de winkelcentra. Gemeten naar omzet per vierkante meter lag de prestatie van Teras Park echter onder het gemiddelde. Net als bij de bezoekersaantallen had dit vooral te maken met het opknappen van het winkelcentrum.


69

De gemiddelde kostenratio van de bezetting bedroeg 19% voor Adacenter (exclusief Carrefour) en voor 365 16%.

Pijplijn De totale waarde van de pijplijn in Turkije is met € 220 miljoen afgenomen van € 566 miljoen ultimo 2008 (inclusief € 117,5 miljoen al geïnvesteerd) naar € 340 miljoen inclusief € 87,0 miljoen al geïnvesteerd. Dit betekent een daling met 39% ten opzichte van eind 2008. Corio Türkiye heeft in december een ontbindingsovereenkomst getekend inzake de ontwikkelingsprojecten Akkoza (25%-belang) en Akasya (7%-belang), waarmee naar schatting respectievelijk € 73,4 miljoen en € 11,4 miljoen aan investeringen gemoeid zou zijn. De uitbreiding van het belang van Corio in twee pas ontwikkelde projecten is ultimo 2008 in de pijplijn terechtgekomen. Beide projecten hebben zich in 2009 volgens plan ontwikkeld. Corio Türkiye heeft in februari haar aandeel in Teras Park met 11% verhoogd naar 51%. De betaalde vergoeding bedroeg in totaal € 9,9 miljoen. In 2009 is tevens het belang in Tekira in Tekirdag verhoogd naar 100%. Voor Tekira bedroeg

het totaalbedrag van de vergoeding € 38,0 miljoen. Van de totale pijplijn eind 2009 zijn er twee projecten (totaal geschatte investering: € 234 miljoen) opgenomen in de vaste pijplijn en behoorde een project van circa € 106 miljoen tot de variabele pijplijn. Twee projecten (oftewel 50%) kunnen worden uitgesteld, maar het winkelcentrum Anatolium in Bursa wordt naar verwachting in het tweede kwartaal van 2010 opgeleverd.



events

70


71


72

Maatschappelijk verantwoord ondernemen Corio publiceert in april 2010 een apart MVOverslag

Bij Corio zijn we er ons van bewust dat onze bedrijfsactiviteiten effect hebben op de economie, de samenleving en het milieu. Maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO) vormt dan ook een integraal onderdeel van de organisatie en strategie op de lange termijn. Dit heeft consequenties, niet alleen voor de besluitvorming omtrent de dagelijkse activiteiten maar ook voor onze investeringen. MVO is dan ook opgenomen in het investeringsbeleid van Corio en we hebben het volste vertrouwen dat onze benadering waarde toevoegt voor het bedrijf en haar stakeholders. Dankzij deze MVO-strategie en benadering is Corio opgenomen in de FTSE4Good Index Serie en is tevens geselecteerd voor opname in het Ethibel EXCELLENCE Investment Register. Corio wil in haar winkelcentra een duurzame en favoriete ontmoetingsplaats bieden aan de consument. Wij willen dat onze medewerkers hun werkplek eveneens als favoriete ontmoetingsplek zien. Het vinden van een goed evenwicht tussen milieu, maatschappij en economie wordt in besluitvormingsprocessen van alle stakeholders steeds belangrijker. Om die reden zorgen wij voor een stevige verankering van de MVO-visie in onze winkelcentra, de Corio-organisatie en de besluitvorming. Bij Corio doorbreken we de zogenoemde circle of blame, het fenomeen dat vastgoedpartijen de noodzaak voor duurzaamheid onderkennen maar naar elkaar wijzen als het aankomt op het nemen van de eerste stap in de toepassing van het MVO-beleid in de dagelijkse activiteiten.


73

Het vinden van een goed evenwicht tussen milieu, maatschappij en economie wordt in besluit vormings processen van alle stakeholders steeds belangrijker In 2009 hebben we de volgende MVO-bouwstenen geformuleerd. Bouwstenen die we bezig zijn te integeren in het dagelijks management van onze winkelcentra en op onze werkplek.

Gemeenschap

Bijdragen aan het welzijn van de lokale gemeenschap, onze (toekomstige) bezoekers en consumenten door een gevoel van ‘ergens bij horen’ te creëren, een favoriet ontmoetingspunt in het hart van de gemeenschap te bieden.]

Huurders

Streven naar tevreden huurders door ze proactief te betrekken bij aspecten als milieu en gezondheid en veiligheid en door te luisteren naar specifieke behoeften en hun uitdagingen.

We hebben de verantwoordelijkheid om bij te dragen aan gezonde en veilige leefomstandigheden in de gemeenschappen waarin we werkzaam zijn. We zetten ons dan ook in voor de vermindering van ons verbruik van natuurlijke hulpbronnen (zie hieronder) en houden bij de bepaling van ons beleid aangaande gezondheid- en veiligheidszaken, de huurdersmix, dienstverlening en activiteiten rekening met de visie van de consument. Als belangrijke pijler van ons beheer van winkelcentra organiseren we regelmatig evenementen en activiteiten, met een speciale nadruk op onderwijs en duurzaamheidsaangelegenheden. We doen consumenten, bezoekers en de lokale bevolking daar een groot plezier mee. Onze bijdrage voegt waarde toe aan de gemeenschap, creëert loyaliteit en versterkt uiteindelijk ook onze naam en reputatie. Onze business unit in Italië is al jaren zeer actief binnen de gemeenschap. In 2009 is die betrokkenheid nog verder uitgebouwd met klanttevredenheidsonderzoeken waarin specifieke MVO-vragen waren opgenomen over maatschappelijke en milieuvoorkeuren. Er zijn in de Italiaanse winkelcentra al diverse evenementen en fondsenwervingsacties georganiseerd, waarvan de opbrengsten terecht zijn gekomen bij lokale goede doelen zoals een kinderziekenhuis en een weeshuis. We hebben graag tevreden en gemotiveerde huurders. We willen inspelen op hun behoeften en stellen voor onszelf in dit opzicht jaarlijks streefdoelen vast. Over onze prestaties ten opzichte van die streefdoelen brengen we jaarlijks verslag uit, een proces waarbij we tevens onze stakeholders betrekken. We zijn zo transparant mogelijk over MVOkwesties die ook onze huurders aangaan en communiceren met hen op bijeenkomsten, via nieuwsbrieven, onze website en ons jaarverslag. In het streven de huurovereenkomsten


74

van Corio ‘groener’ te maken, werken we samen met onze huurders aan MVO-kwesties en leggen we waar mogelijk strategieën en gegevens naast elkaar. In 2009 heeft Corio Nederland een rondetafelbijeenkomst belegd met de tien belangrijkste huurders om meer inzicht te verwerven in de specifieke behoeften en problemen van die huurders, waaronder ook MVO-punten. Het werd een vruchtbare bijeenkomst, die we jaarlijks willen herhalen.

Leveranciers

Verankeren van duurzaamheid in onze relatie met leveranciers. Introduceren of combineren van MVO-strategieën en op die manier duurzaam innoveren met bestaande leveranciers; MVO-eisen stellen aan nieuwe leveranciers en zo verantwoordelijkheid in de bedrijfskolom bevorderen.]

Medewerkers

Favoriete ontmoetingsplekken scheppen voor onze medewerkers, de basis van ons succes.]

Milieu

Geven om het milieu door het milieueffect van onze activiteiten te verminderen, daarvoor verantwoording af te leggen en door het milieubewustzijn van alle betrokken partijen te verhogen.]

Wij zijn van mening dat als we samen met onze bestaande leveranciers werken aan verantwoorde werkwijzen we ook verderop in de bedrijfskolom verschil kunnen maken. Aan nieuwe leveranciers stellen we de eis dat ze een deel van onze gedragscode ondertekenen en op die manier proberen we onze visie over verantwoordelijk milieugedrag en verantwoorde arbeid over te brengen. Door middel van officiële klachtenprocedures willen we een verantwoordelijkere en transparantere relatie met al onze leveranciers ontwikkelen. We zien dit als een belangrijke stap in de realisatie van betrouwbare zakelijke relaties en duurzame innovatie. Corio España is in 2009 gekomen met aanbevelingen voor milieugedrag voor leveranciers en helpt hen waar mogelijk met de naleving van de Corio-regels. De MVO-due diligence voor leveranciers werd geactualiseerd en er is een klachtenprocedure gekomen om de betrokkenheid bij de leveranciers op dit gebied te vergroten. Corio wil talent aantrekken en behouden. Om onze medewerkers te helpen hun volledige potentieel te ontwikkelen, bieden we zowel op het werk als daarbuiten opleidings- en scholingsmogelijkheden. We willen het leiderschap binnen het management en Corio als geheel (verder) ontwikkelen en zo de naam van Corio op de vastgoedmarkt en onze reputatie als werkgever versterken en verbeteren. Corio heeft in 2009 op holdingniveau een directeur Human Resources aangetrokken die een concernbreed internationaal HR-beleid ontwikkelt voor al onze medewerkers. Met dat beleid, dat in 2010 wordt geïmplementeerd, legt Corio een zeer hoge standaard vast, die als uitgangspunt kan dienen voor het HR-beleid dat verder aan de lokale behoeften en werkwijzen wordt aangepast. Het streven is om een overkoepelende ontwikkelingsregeling te scheppen waarin de Corio-medewerker gedijt. Er zijn in 2009 binnen het bedrijf diverse MVObewustzijnsverhogende maatregelen genomen; we vinden namelijk dat MVO binnen het bedrijf net zo serieus moet worden genomen als daarbuiten. We kunnen moeilijk onze stakeholders MVO-eisen opleggen als wij deze zelf niet naleven. In de gedragscode van Corio zijn daarom ook milieu- en arbokwesties opgenomen, bijvoorbeeld het bewust gebruiken van natuurlijke hulpbronnen (energie) en duidelijke communicatie over ethiek en waar Corio precies voor staat. Er is daarnaast een MVO-sharepoint in het leven geroepen voor alle medewerkers die zich met het onderwerp bezighouden, een elektronische database met gegevens die meerdere jaren teruggaan (o.a. het milieueffect van onze winkelcentra). Dat sharepoint dient daarnaast als communicatie-instrument en hulpmiddel voor de uitwisseling van kennis en ervaring binnen het bedrijf. Corio zet zich in voor het terugdringen van de productie van CO2, energie, water en afval in haar winkelcentra. Het streven daarbij is om de kwaliteit van leven van het verzorgingsgebied te verhogen. We willen het gebruik van natuurlijke hulpmiddelen eveneens reduceren: dat is goed voor de planeet en goed voor het eigen kostenplaatje. De voorgenomen besparingen, die we in nauwe samenwerking met onze huurders realiseren, gelden zowel de openbare ruimte als de verhuurde gebieden van de winkelcentra. We willen samen met deze stakeholders tot duurzame winkelcentra komen. Ook willen we elk jaar onze ecologische voetafdruk verder verkleinen. Behalve diverse technische faciliteiten zijn daarvoor ook investeringen en een ruimdenkende benadering van (her)ontwikkeling onontbeerlijk. Naar aanleiding van een milieu-audit in 2008 heeft Corio France in 2009 vervolgactie ondernomen door het gebouwbeheersysteem aan te passen. Er zijn onder andere elektronische meters geïnstalleerd die real time kunnen worden gevolgd. Als onderdeel van de strategie van Corio om met BREEAM certificering te werken, hanteert Corio France inmiddels een BREEAM Good als basisvereiste voor nieuwe projecten. Corio Türkiye is in 2009 eveneens begonnen met de beoordeling van nieuwe ontwikkelingsprojecten en bestaande investeringen volgens het BREEAM-systeem. Er zijn


75

daarnaast gedetailleerde documentatie en een stappenplan opgesteld om de ratings te verbeteren.

MVO in 2010 en daarna Corio heeft maatschappelijk verantwoord ondernemen hoog in het vaandel en wil het op de middellange termijn graag beter doen dan de concurrentie op dit terrein. We zijn er van overtuigd dat door doelen te stellen en onze voortgang regelmatig te meten, alsook door proactief met onze stakeholders in gesprek te gaan en te blijven, we de voortdurende verbetering waarnaar wij streven kunnen realiseren die onze algehele prestaties op een hoger plan tillen, ten bate van onze mensen, onze planeet en onze winstontwikkeling. Ons voornemen is om over relevante MVO-terreinen zo transparant mogelijk te zijn naar onze stakeholders, beleggers, huurders, leveranciers, medewerkers en alle andere partijen die belang hebben bij Corio. Transparant zijn we in ons jaarverslag, in de samenvattingen in onze kwartaalberichten en op onze website. Ons MVO-beleid en onze MVO-doelstellingen worden op holdingniveau bepaald en bijgeslepen door de afdeling Strategie op basis van markten stakeholder-analyses en feedback uit de lokale activiteiten in de business units, waar elk land over een eigen, actieve MVO-commissie beschikt.

We onder kennen de noodzaak voor transparantie bij de bewaking van de MVOprestaties

We onderkennen de noodzaak om de MVO-prestaties transparant te maken en ook te meten. We hebben voor de komende jaren dan ook ambitieuze doelstellingen geformuleerd. Die doelstellingen stellen ons in staat om de uitdagingen die er voor ons liggen op het gebied van milieu en maatschappij aan te kunnen terwijl we tegelijkertijd ook voor onze economische belangen zorgen. We willen duurzame waarde creëren door het formuleren van doelstellingen voor de korte en (middel)lange termijn. Onze doelstellingen zijn te vinden in ons aparte MVO-verslag 2009 dat in april 2010 voor het eerst wordt gepubliceerd. Dat verslag is samengesteld in overeenstemming met de GRI 3.0-standaard, wat de efficiëntie van onze verslaglegging ten goede komt en onze stakeholders meer inzicht biedt in onze MVO-benadering en -prestaties.



Shopping

76


77


78

Corporate governance Inleiding In dit hoofstuk beschrijft Corio de corporate governance-structuur van de vennootschap en haar naleving van de geactualiseerde Nederlandse corporate governance code (hierna: de Code). De Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen zijn verantwoordelijk voor het opstellen en de naleving van een juiste corporate governance-structuur binnen Corio. Dit wordt als apart discussieonderwerp voorgelegd aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 2010, zoals aanbevolen door de Corporate Governance Code Monitoring Committee (de commissie Frijns). Corio heeft de nieuwe eisen van de herziene Code geïmplementeerd. In die gevallen waarin de vennootschap in 2009 afwijkt van principes en/of best practice bepalingen, of voornemens is om in 2010 daarvan af te wijken, zal zij de redenen voor deze niet-naleving toelichten volgens het ‘past toe of leg uit’-principe. Voor zover niet anders blijkt uit dit hoofdstuk heeft de vennootschap de voor haar van toepassing zijnde principes en best practice bepalingen nageleefd en zal zij dat ook blijven doen in 2010. Op de website (www.corio-eu.com) is een checklist te vinden waaruit is af te lezen in welke mate Corio op dit moment de principes en best practice bepalingen naleeft. Tevens wordt hier een overzicht gegeven van de corporate governance-structuur van de vennootschap.

Raad van Bestuur De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het bestuur van de vennootschap. Dit betekent dat de Raad van Bestuur verantwoordelijk is voor het realiseren van de bedrijfsdoelstellingen, het bepalen van de bedrijfsstrategie en het -beleid en voor de daarmee samenhangende ontwikkeling van de resultaten. De Raad van Bestuur is hiervoor verantwoording verschuldigd aan de Raad van Commissarissen en de Raad van Commissarissen heeft op zijn beurt weer een verantwoordingsplicht jegens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De Raad van Bestuur bestaat uit ten minste twee bestuurders, die door de Raad van Commissarissen worden benoemd nadat eerst het advies van de Ondernemingsraad is ingewonnen en de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op de hoogte is gesteld. De Raad van Commissarissen kan tevens een van de bestuurders benoemen tot voorzitter van de Raad van Bestuur, wat bij Corio inderdaad is gebeurd. De Raad van Commissarissen bepaalt het aantal bestuurders. Leden van de Raad van Bestuur worden benoemd voor een periode van maximaal vier jaar en hun zittingstermijn eindigt vier jaar nadat ze zijn benoemd, op de dag van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, tenzij ze eerder aftreden. De Raad van Bestuur bestaat sinds 2008 uit drie leden, namelijk de heer G. Groener (CEO), de heer J. Haars (CFO) en de heer F. Fontaine. De heer Haars heeft op 4 december aangegeven met pensioen te willen en zal bij de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 23 april 2010 zijn functie van CFO neerleggen. Corio is direct na de aankondiging op zoek gegaan naar een opvolger en hoopt deze zo snel mogelijk te kunnen benoemen. Het beloningsbeleid voor de Raad van Bestuur is op 29 april 2008 vastgesteld door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, op voordracht van de Raad van Commissarissen. Meer informatie is elders in dit jaarverslag te vinden in het remuneratierapport. Tegenstrijdige belangen tussen de vennootschap en leden van de Raad van Bestuur worden zo veel mogelijk vermeden. In 2009 hebben zich geen voorvallen voorgedaan waar tegenstrijdige belangen in het spel waren.

Raad van Commissarissen De rol van de Raad van Commissarissen is om toezicht uit te oefenen op het beleid van de Raad van Bestuur en op de algemene ontwikkelingen binnen de vennootschap en de daarmee samenhangende activiteiten, alsmede om de Raad van Bestuur met advies bij te staan. De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van de eigen prestaties en bestaat uit ten minste drie leden. De leden van de Raad van Commissarissen worden (her)benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op voordracht van de Raad van Commissarissen. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders en de Ondernemingsraad mogen personen voordragen voor benoeming tot de Raad van Commissarissen. Leden van de Raad van Commissarissen treden op zijn laatst af per de eerste Algemene Vergadering van Aandeelhouders vier jaar na de datum van hun (her)benoeming. Een lid van de Raad van Commissarissen heeft maximaal twaalf jaar zitting in de raad. Het beloningsniveau van de leden van de Raad van Commissarissen wordt bepaald door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De Raad van Commissarissen heeft uit zijn leden een audit- , selectie- en remuneratiecommissie benoemd. De taakopdracht van deze commissies is om voorbereidende werkzaamheden uit te voeren als onderdeel van het besluitvormingsproces van de Raad van Commissarissen. Er zijn voor iedere commissie specifieke regels opgesteld, die zijn terug te vinden op de website van Corio (www.corio-eu.com). De Raad van Commissarissen bespreekt in 2010 het profiel van de raad op basis van de eisen van de Code. Corio streeft ernaar iedere vorm van feitelijke of ogenschijnlijke tegenstrijdige belangen tussen de vennootschap en leden van de Raad van Commissarissen te vermijden. In 2009 was er geen sprake van tegenstrijdige belangen. In overeenstemming met de Wet op het financieel toezicht (Wft) en het Burgerlijk Wetboek (BW) worden eventuele transacties tussen de vennootschap en verbonden partijen, inclusief de leden van de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen


79

en grootaandeelhouders vermeld in de toelichting op de jaarrekening. In 2009 heeft één transactie tussen de vennootschap en een onderneming met een direct belang plaatsgevonden.

Secretaris van de vennootschap De Raad van Commissarissen wordt ondersteund door de secretaris van de vennootschap. De secretaris van de vennootschap ziet erop toe dat de juiste procedures worden gevolgd en dat de Raad van Commissarissen handelt in overeenstemming met de wettelijke en statutaire verplichtingen, en met de van toepassing zijnde regels voor deugdelijk ondernemingsbestuur.

Aandeelhouders Algemene vergaderingen van aandeelhouders worden ofwel door de Raad van Bestuur ofwel door de Raad van Commissarissen belegd. Er wordt ten minste eenmaal per jaar een Algemene Vergadering van Aandeelhouders gehouden waarop het jaarverslag wordt besproken, de jaarrekening wordt goedgekeurd, wordt beslist over de bestemming van de winst, de goedkeuring van het door de Raad van Bestuur gevoerde beleid (décharge van bestuurders) en van het door de Raad van Commissarissen uitgevoerde toezicht (décharge van commissarissen) in stemming worden gebracht, en waarop er over benoemingen bij vacatures en over eventuele andere zaken besluiten worden genomen. De goedkeuring van de aandeelhouders is noodzakelijk voor besluiten met een aanmerkelijke invloed op de vennootschap en haar risicoprofiel. In overeenstemming met de statuten van de vennootschap zal/zullen de Raad van Bestuur en/of de Raad van Commissarissen tevens door aandeelhouders op de agenda geplaatste moties voorleggen aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Houders van aandelen met een totale nominale waarde van ten minste € 10 miljoen kunnen de Raad van Bestuur en/of de Raad van Commissarissen verzoeken om een Algemene Vergadering van Aandeelhouders bijeen te roepen. Aandeelhouders hebben het recht op het uitbrengen van één stem voor elk aandeel dat ze in bezit hebben en kunnen indien nodig bij volmacht stemmen. Besluiten van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden genomen met een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten nadrukkelijk een grotere meerderheid voorschrijven. Om aandeelhouders die per volmacht wensen te stemmen voldoende gelegenheid te bieden om een grondige analyse uit te voeren, worden de agenda en de daarmee samenhangende documentatie op z’n laatst 15 kalenderdagen voor de Algemene Vergadering van Aandeelhouders beschikbaar gesteld via de website en op het bezoekadres van Corio. De Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen voorzien de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van alle vereiste informatie, tenzij een zwaarwegend belang van de vennootschap iets anders voorschrijft.

Externe accountant De externe accountant wordt benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De Raad van Commissarissen doet daartoe een voordracht, waarbij zowel de auditcommissie als de Raad van Bestuur advies uitbrengen aan de Raad van Commissarissen. De bezoldiging van en de opdrachtverlening tot het uitvoeren van niet-controlewerkzaamheden door de externe accountant worden goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op voordracht van de auditcommissie en na overleg met de Raad van Bestuur. De externe accountant brengt over zijn controlebevindingen van de jaarrekening gelijktijdig verslag uit aan de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen. De externe accountant kan over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De externe accountant woont daartoe deze vergadering bij en is daarin bevoegd het woord te nemen. De inhoud van de jaarrekening is de primaire verantwoordelijkheid van de Raad van Bestuur. In 2009 hebben de Raad van Bestuur en de auditcommissie het functioneren van de externe accountant uitgebreid geëvalueerd. Op voordracht van de Raad van Commissarissen en behoudens de goedkeuring van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 23 april 2010 zal KPMG Accountants N.V. (KPMG) worden herbenoemd voor de controle van de jaarrekening voor 2010.

Toezichthouders Het financieel toezicht wordt in Nederland uitgeoefend door De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). DNB is verantwoordelijk voor het prudentieel toezicht, hetgeen inhoudt dat DNB erop toeziet dat partijen op de financiële markten aan hun financiële verplichtingen kunnen voldoen. De AFM is verantwoordelijk voor het gedragstoezicht dat zich richt op de vraag of deelnemers aan de financiële markten correct behandeld en juist geïnformeerd worden. Per 19 juni 2006 heeft de AFM Corio een vergunning uit hoofde van de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb) verleend. Door de invoering van de Wft op 1 januari 2007 is de vergunning met ingang van voornoemde datum van rechtswege overgegaan in een Wft-vergunning.

Reglementen en beleid Corio streeft ernaar handel met voorwetenschap in aandelen en andere financiële instrumenten in de zin van de Wft te voorkomen. Om dit te waarborgen heeft de vennootschap een Compliance Code opgesteld voor de medewerkers van Corio en een Reglement Beleggingen voor de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen. Er zijn naast de Corporate


80

Compliance Officer ook op het niveau van de business units compliance officers benoemd. De Corporate Compliance Officer brengt over deze zaken jaarlijks verslag uit aan de voorzitter van de Raad van Bestuur. Daarnaast omvat het beleid van Corio onder andere de gedragscode, die in 2009 is herzien met als uitgangspunt dat de nieuwe code nog beter recht zou moeten doen aan de missie, visie en waarden van Corio en waarin de grondbeginselen zijn opgenomen die van toepassing zijn op de wijze waarop Corio en haar medewerkers zich horen te gedragen. Corio heeft daarnaast een klokkenluiderregeling. De medewerker kan zijn vermoeden van een misstand melden bij zijn leidinggevende en/of een lokale vertrouwenspersoon. In 2009 waren er geen meldingen uit hoofde van de klokkenluiderregeling. Voor meer informatie over de diverse reglementen en het beleid bij Corio kunt u terecht op www.corio-eu.com.

Communicatiebeleid en bilaterale contracten met aandeelhouders Anders dan op feitelijkheden worden analistenrapportages en taxaties van analisten niet vooraf door de vennootschap beoordeeld, van commentaar voorzien of gecorrigeerd.. De vennootschap verricht geen handelingen die de onafhankelijkheid van analisten ten opzichte van de vennootschap en vice versa aantasten. De vennootschap spant zich in om de deelname van en communicatie met de internationale beleggingswereld steeds te verbeteren door alle belangrijke nieuwe informatie onmiddellijk te verspreiden met gebruikmaking van de diensten van een distributeur van persberichten en door deze persberichten en andere belangrijke informatie tevens via haar website te verstrekken. Corio heeft beleid opgesteld ten aanzien van bilaterale contracten met (potentiële) aandeelhouders. Het beleid staat op de website ( www.corio-eu.com).

Nadere informatie in de zin van artikel 10 overnamerichtlijn Corio heeft een maatschappelijk kapitaal van € 1.200.000.000 verdeeld in 120.000.000 aandelen met een nominale waarde van € 10. Per aandeel kan één stem worden uitgebracht. Op basis van de wettelijke regeling inzake melding van zeggenschap in ter beurze genoteerde vennootschappen heeft Stichting Pensioenfonds ABP (ABP) een deelneming in Corio van 36,59% op basis van een melding van substantiële deelneming per 1 november 2006. Een wijziging van een substantiële deelneming hoeft niet te worden gemeld tenzij de drempelwaarde van 40% of 30% wordt bereikt of overschreden, dan wel wanneer een deelneming onder deze drempel waarden zakt. ABP heeft Corio geïnformeerd dat het belang van ABP in de vennootschap ultimo 2009 36,65% bedroeg. Corio is een structuurvennootschap. Dat houdt in dat de leden van de Raad van Bestuur door de Raad van Commissarissen worden benoemd na kennisname van het advies van de Ondernemingsraad en na kennisgeving aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Leden van de Raad van Bestuur kunnen door de Raad van Commissarissen worden ontslagen na kennisname van het advies van de Ondernemingsraad maar niet voordat de Algemene Vergadering van Aandeelhouders over het voorgenomen ontslag is gehoord. Commissarissen worden op voordracht van de Raad van Commissarissen benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders en de Ondernemingsraad kunnen aan de Raad van Commissarissen de benoeming van bepaalde personen aanbevelen. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders kan het vertrouwen in de Raad van Commissarissen opzeggen bij volstrekte meerderheid van uitgebrachte stemmen die ten minste een derde van het geplaatste kapitaal vertegenwoordigen. Een dergelijke motie is reden voor het onmiddellijke ontslag van de Raad van Commissarissen. De Ondernemingskamer van het Gerechtshof te Amsterdam kan daarnaast ook op verzoek van de vennootschap, een afgevaardigde van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders of de Ondernemingsraad een individueel lid van de Raad van Commissarissen op juridische gronden ontslag aanzeggen. Corio is een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal als bedoeld in artikel 2:76a Burgerlijk Wetboek. Dit betekent dat de bestuurders met goedkeuring van de Raad van Commissarissen bevoegd zijn tot uitgifte en inkoop van aandelen. Een besluit tot statutenwijziging, ontbinding, juridische fusie en juridische splitsing kan door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders slechts worden genomen op voorstel van de Raad van Commissarissen. In de langlopende leningovereenkomsten van Corio is de bepaling opgenomen dat de geldverstrekkers bij een wijziging van de zeggenschap bij Corio de mogelijkheid hebben de verstrekte leningen vervroegd op te eisen. Dit zou onder meer het geval kunnen zijn na een overname.

Risicomanagement en interne beheersingssystemen Inleiding

Corio stuurt haar bedrijfsactiviteiten aan vanuit een holding, die onder leiding staat van de Raad van Bestuur en de volgende functies omvat: Investor Relations, Public Relations, Strategy & Asset Allocation, Treasury, Finance & Control, Legal & Compliance, Information Management, Tax, Risk Management en Human Resources. De feitelijke bedrijfsvoering valt uiteen in vijf business units, die direct gekoppeld zijn aan de landen/regio’s waarin Corio actief is. De business units zijn binnen hun eigen werkgebied verantwoordelijk voor alle operationele functies. Corio is sterk decentraal georganiseerd en kan daardoor snel en adequaat reageren op veranderende marktomstandigheden, kansen benutten en risico’s vroegtijdig signaleren. De bedrijfsprocessen zijn naar lokale omstandigheden en inzichten ingericht. Het management is volledig in huis georganiseerd, waardoor marktinformatie snel en ongefilterd wordt opgepakt. Dat geldt voor de primaire processen zoals aan- en verkoop,


81

verhuur en beheer van de winkelcentra alsook voor de ondersteunende processen. Het management van de business unit bewaakt de effectiviteit en efficiency van deze processen. Aan de holding wordt op maandelijke basis gerapporteerd over KPI’s en op kwartaalbasis over de afgelopen periode en de forecast voor de rest van het jaar. Deze rapportages zijn gebaseerd op goedgekeurde jaarbegrotingen en investeringsvoorstellen en zijn in overeenstemming met de Corio accounting manual. Risico assessment

Corio beschikt over een gestructureerd en proactief risicomanagementsysteem. De vennootschap heeft een risicobeheer singsraamwerk ontwikkeld op basis van de richtlijnen van het Committee of Sponsoring Organizations van de Treadway Commission (COSO). In dat raamwerk ligt de nadruk op de materiële strategische, operationele, compliance en financiële verslagleggingsrisico’s. Alle business units en de holding doorlopen aan de hand van dit raamwerk een systematisch proces waarmee de risico’s en beheersing daarvan worden gesignaleerd en geëvalueerd. Waar nodig wordt de beheersing van de risico’s verbeterd. Het management van iedere business unit ondertekent jaarlijks een zogenoemde letter of representation (LOR). Deze LOR omvat naast verklaringen over de financiële rapportage ook verklaringen ten aanzien van risicobeheer, maatschappelijk verantwoord ondernemen, integriteit, naleving van de gedragscode, het handboek voor de verslaglegging, en andere weten regelgeving. Daarnaast wordt een gezamenlijke LOR afgegeven door de holdingfuncties. Door deze processen zijn de risico’s en verbeterpunten voor de interne beheersing transparant. Er kunnen zich echter altijd omstandigheden voordoen waarin niet eerder gesignaleerde risico’s aan het licht komen of waarin de impact van de gesignaleerde risico’s ernstiger is dan eerder werd ingeschat. De strategie wordt jaarlijks in overleg met de Raad van Commissarissen door de Raad van Bestuur geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Besluiten zijn gebaseerd op de strategie en worden door de Raad van Bestuur goedgekeurd. In bijzondere gevallen, die nader zijn omschreven in het reglement voor de Raad van Bestuur, is de goedkeuring vereist van de Raad van Commissarissen. Alle besluitvorming van de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen wordt vastgelegd in notulen. Op basis van de strategische pijlers die de risicobereidheid van Corio reflecteren, worden kansen en belangrijke bedrijfsrisico’s in kaart gebracht en worden de bedrijfsdoelstellingen en de -strategie geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Een beschrijving van het werkterrein van Corio, de ontwikkelingen in de markt, het effect daarvan op de strategie en de manier waarop Corio daarop inspeelt, is te vinden in het aparte hoofdstuk over strategie in dit jaarverslag. Informatie over de financieringsstructuur en de belangrijkste ratio’s staat in het bestuursverslag. In de tabel wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste risico’s en de beheersing daarvan. Op de risico management-pagina’s van de website wordt gedetailleerder ingegaan op de risico’s van onder andere asset and property management, financiering, information management en compliance. Risico Liquiditeits- en (her)financieringsrisico

(Des)investerings- en (her)ontwikkelings risico Kredietrisico huurders

Fiscaal risico Fraude en misstatements

Maatschappelijke en milieurisico’s

Ethiek en integriteit

Beheersing Periodieke rapportage van de financieringsstructuur en belangrijkste ratio’s op basis van het financieringsbeleid Bewaking financieringsruimte en hefboom Cashflow forecasting Cashpooling systeem Continu beheer portefeuille en pijplijn Voortdurende stress testing van convenanten aan de hand van de betreffende variabelen Voorstellen inzake alle (des)investeringen en (her)ontwikkelingen inclusief gevoeligheidsanalyse Kwartaal rapportages op basis van jaarbegrotingen en goedgekeurde investeringsvoorstellen, inclusief forecasting Toetsen huurders op kredietwaardigheid Verkrijgen deposits of garanties Ouderdomsanalyse en follow-up Voortdurend bewaken van de naleving van de lokale belastingwetten en fiscale status Rapporteren en bewaken fiscale posities Bepalen toon en cultuur Geïmplementeerd beheersingskader inclusief functiescheiding, toegangsbeheersing en vier-ogen principe binnen betalingsprocedures CSR-beleid, -doelstellingen en periodieke rapportage CSR-commissies op het niveau van zowel de business units als de groep Samenwerking, organiseren van evenementen en regelmatig contact met de lokale gemeenschap en andere stakeholders Gedragscode Screening van medewerkers Screening van contractpartijen Klokkenluidersregeling


82

In de loop van 2009 is een strategisch project van start gegaan met een looptijd van 5 à 7 jaar. Het doel van het project is om de ideale toekomstige IT-structuur voor Corio duidelijk in kaart te brengen. Op basis van de conclusies van dit project en de aflopende overeenkomst met de huidige leverancier van het vastgoedbeheersysteem, is Corio begonnen met een proces voor systeemselectie. De business units implementeren hun systeem lokaal en stemmen dit af op de lokale vereisten. Zij zijn verantwoordelijk voor een efficiënte en effectieve implementatie, maar kunnen daarbij wel rekenen op de ondersteuning van de centrale afdeling Information Management. Een overkoepelende stuurgroep bewaakt de voortgang van de business units en de kosten ten opzichte van de goedgekeurde begrotingen, en ziet erop toe dat de uitkomsten in overeenstemming zijn en blijven met de conclusies van het strategisch project. Het project gaat gefaseerd lopen bij de diverse business units. Het niet overal gelijktijdig invoeren bevordert de uitwisseling van best practices.

Verklaringen In control verklaring

Gekozen is voor een benadering van risicobeheer die wezenlijke fouten in de financiële verslaglegging moet helpen voorkomen en waarmee tekortkomingen in het beheer van strategische, operationele en juridische/toezichtsrisico’s tijdig worden gesignaleerd en gemitigeerd. De systemen voor risicobeheer en interne controle reduceren de risico’s tot een acceptabel niveau maar sluiten beoordelingsfouten in de besluitvorming, menselijk falen, de opzettelijke ontduiking van beheersprocessen door medewerkers of derden, dan wel onvoorziene omstandigheden niet volledig uit. De aanwezigheid en effectiviteit van deze systemen bieden derhalve geen absolute garantie dat de doelstellingen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Het in 2009 uitgevoerde risicomanagementproces wordt jaarlijks herhaald, waarbij voortdurend aandacht wordt geschonken aan de implementatie van actieplannen en de bewaking van de effectieviteit van de risicobeheersingsmaatregelen. De Raad van Bestuur is van mening dat de systemen van Corio voor risicomanagement en interne controle voldoen aan de standaarden en best practice bepalingen van de Nederlandse corporate governance code. Deze systemen zijn gedurende het verslagjaar redelijk effectief gebleken en bieden derhalve een redelijke mate van zekerheid dat de financiële verslaglegging geen misstatements van materieel belang bevat. Verklaring uit hoofde van artikel 5:25c van de Wet op het financieel toezicht (Wft)

De Raad van Bestuur verklaart dat voor zover hem bekend (i) de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de activa, de passiva, de financiële positie en de winst- en verliesrekening van Corio en de gezamenlijk in de consolidatie opgenomen ondernemingen, (ii) dat het jaarverslag een getrouw beeld geeft omtrent de toestand op de balansdatum en de gang van zaken gedurende het boekjaar van Corio en van de met Corio verbonden ondernemingen waarvan de gegevens in haar jaarrekening zijn opgenomen, en dat in het jaarverslag de wezenlijke risico’s waarmee de uitgevende instelling wordt geconfronteerd, zijn beschreven. Besluit Corporate Governance

De verklaringen zoals vereist uit hoofde van het Besluit Corporate Governace worden gepubliceerd op de website van Corio (www.corio-eu.com).


83

Kerncijfers 2009


84

Geconsolideerde winst- en verliesrekening (€ mln) Brutohuuropbrengsten

2009 390,8

2008 364,7

Servicekosten Servicekosten doorbelast aan huurders Nettoservicekosten

-74,6 65,0 -9,6

-52,5 44,2 -8,3

Exploitatiekosten

-44,2

-38,7

Nettohuuropbrengsten

337,0

317,7

Opbrengst van verkopen Boekwaarde verkopen Resultaat op verkopen

84,5 -91,5 -7,0

114,8 -117,6 -2,8

45,6 -428,3 -382,7

38,0 -374,6 -336,6

-35,5

-30,2

-4,8

0,1

-93,0

-51,8

-108,0 13,1 -94,9

-147,6 20,4 -127,2

Waardevermindering goodwill

-9,2

-13,4

Resultaat geassocieerde deelnemingen

3,1

-81,4

-194,0

-273,8

-2,8 64,3 61,5

-1,8 23,5 21,7

-132,5

-252,1

–

12,5

Nettowinst

-132,5

-239,6

Nettowinst toekomend aan: Aandeelhouders Minderheidsbelang

-131,9 -0,6

-239,6 –

-1,83 -1,83 -1,83

-3,81 -3,62 -3,62

Positieve herwaarderingen Negatieve herwaarderingen Netto herwaardering beleggingen in vastgoed Beheerskosten Overige resultaten Resultaat voor financieringslasten Financieringslasten Financietingsbaten Nettofinancieringslasten

Nettowinst voor belasting Belastingen lopend jaar Uitgestelde belastingen Belastingen over het resultaat Nettowinst voortgezette bedrijfsactiviteiten Nettowinst beëindigde bedrijfsactiviteiten

nettowinst per aandeel (€) - nettoresultaat voortgezette bedrijfsactiviteit per aandeel - nettoresultaat per aandeel - verwaterd nettoresultaat per aandeel


85

Direct en indirect resultaat (€ mln) Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten (inclusief nettoservicekosten) Nettohuuropbrengsten Beheerskosten Direct bedrijfsresultaat Resultaat geassocieerde deelnemingen Direct resultaat voortgezette bedrijfsactiviteiten voor interest en belastingen Directe resultaat beëindigde bedrijfsactiviteiten Directe resultaat voor interest en belastingen Netto financieringslasten Belastingen lopend jaar Directe resultaat Minderheidsbelang Directe resultaat (exlusief minderheidsbelang)

2009 390,8 -53,8 337,0 -35,5 301,5 8,7 310,2 – 310,2 -94,9 3,5 218,8 0,6 218,2

2008 364,7 -47,0 317,7 -30,2 287,5 15,2 302,7 28,6 331,3 -127,2 – 204,1 – 204,1

Herwaardering beleggingen Netto verkoopresultaat beleggingen Resultaat geassocieerde deelnemingen (indirect) Latente belastingverplichtingen Netto overige resultaten Indirect resultaat voortgezette bedrijfsactiviteiten Indirect resultaat beëindigende bedrijfsactiviteiten Indirect resultaat Minderheidsbelang Indirect resultaat (exclusief minderheidsbelang)

-382,7 -7,0 -5,6 58,0 -14,0 -351,3 – -351,3 -1,2 -350,1

-336,6 -2,8 -96,6 21,7 -13,3 -427,6 -16,1 -443,7 – -443,7

Totaal resultaat (inclusief minderheidsbelang)

-132,5

-239,6

Resultaat toekomend aan: Aandeelhouders Minderheidsbelang

-131,9 -0,6

239,6 –

72.161.258

66.253.702

3,02 -4,85 -1,83

3,08 -6,70 -3,62

Gewogen gemiddeld aantal aandelen Resultaat per aandeel (€) op basis gewogen gemiddeld aantal aandelen Direct resultaat per aandeel Indirect resultaat per aandeel Net Result

Dit overzicht bevat additionele informatie, welke niet valt onder de primaire overzichten en niet onder de huidige IFRS regelgeving.


86

Geconsolideerde balans voor winstverdeling (€ mln) Activa Beleggingen in vastgoed Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling Investeringen in geassocieerde deelnemingen Overige investeringen Immateriële vaste activa Materiële vaste activa Uitgestelde belastingvorderingen Totaal vaste activa

31 december 2009

31 december 2008

5.516,0 194,5 175,0 0,7 64,0 5,6 20,6 5.976,4

5.562,9 247,5 221,3 56,4 49,5 5,3 13,4 6.156,3

123,9 99,7 91,2 314,8

139,2 102,1 10,8 252,1

Totale activa

6.291,2

6.408,4

Eigen vermogen Geplaatst kapitaal Agioreserve Overige reserves Nettowinst boekjaar Totaal eigen vermogen toe te rekenen aan de aandeelhouders van Corio N.V. Minderheidsbelang Totaal eigen vermogen

763,6 1.039,7 1.712,7 -131,9 3.384,1 35,7 3.419,8

672,5 903,0 2.122,6 -239,6 3.458,5 – 3.458,5

Passiva Rentedragende lange leningen en schulden Personeelsregelingen Voorzieningen Uitgestelde belastingverplichtingen Totaal langlopende passiva

2.325,6 0,6 1,9 251,3 2.579,4

2.362,9 0,8 2,4 288,0 2.654,1

Rentedragende korte leningen en schulden Overige passiva Totaal kortlopende passiva

29,9 262,1 292,0

96,8 199,0 295,8

Totale passiva

2.871,4

2.949,9

Totaal eigen vermogen en passiva

6.291,2

6.408,4

Overige vorderingen Overige investeringen Liquide middelen Totaal vlottende activa


87

Geconsolideerd kasstroomoverzicht (€ mln) Operationele activiteiten Nettowinst voor belastingen Aanpassingen voor: Resultaat geassocieerde deelnemingen Nettofinancieringslasten Afschrijvingen/Amortisaties Ongerealiseerde herwaarderingen Gerealiseerde resultaten op verkopen Mutatie overige vorderingen Mutatie overige schulden Mutatie voorzieningen en personeelsregelingen Financieringsbaten Financieringslasten Betaalde belastingen Kasstroom uit operationele activiteiten

2009

2008*

-194,0

-261,3

-3,1 94,9 11,6 382,7 7,0 -5,8 -40,2 -0,8 6,0 -100,9 -2,8 154,6

81,4 127,2 12,0 336,6 18,3 45,0 -23,6 -0,5 5,2 -139,5 -1,8 199,0

Investeringsactiviteiten Opbrengsten van verkoop Opbrengsten van verkoop geassocieerde deelnemingen Opbrengsten van verkoop beeindigende activiteiten Aankopen beleggingen in vastgoed Aankoop groepsmaatschappijen en geassocieerde deelnemingen Investeringen beleggingen in vastgoed Overige investeringen Investeringen beleggingen in vastgoed in ontwikkeling Investeringen in materiële vaste activa Dividend ontvangsten Kasstroom uit investeringsactiviteiten

111,5 8,7 – – -102,9 -35,6 10,4 -79,9 -4,7 9,2 -83,3

105,5 – 632,4 -480,9 -71,3 -115,0 -68,8 -152,6 -2,8 10,5 -143,0

Financieringsactiviteiten Uitgifte aandelen Opname rentedragende leningen en schulden Aflossing rentedragende leningen en schulden Betaalde dividenden Kasstroom uit financieringsactiviteiten

254,0 476,2 -616,1 -105,0 9,1

– 678,0 -563,6 -172,3 -57,9

Netto mutatie liquide middelen 80,4 Liquide middelen per 31 december 10,8 Liquide middelen per 31 december 91,2 * Kasstroom uit investeringsactiviteiten in 2008 zijn gereclassificeerd. De reclassificatie is gerelateerd aan aankoop groepsmaatschappijen en geassocieerde deelnemingen voor een totaal bedrag van € 65.1 miljoen.

-1,9 12,7 10,8

Dit is een samenvatting van het jaarverslag 2009. Het volledige jaarverslag over 2009 in de Engelse taal, inclusief jaarrekening en verklaring van de accountant, is in gedrukte vorm te verkrijgen ten kantore van Corio of te downloaden op de website van Corio (www.corio-eu.com).


88

Vastgoed portefeuille Totaal waarde (€ mln)

Jaar van aankoop

BouwBruto ver- Jaarhuur jaar/ huurbare op(€ mln) renovatie pervlakte (m2)

Parkeer inkomsten (€ mln)

Bezettingsgraad

Nederland RETAIL Alkmaar

De Mare

Almelo Almere

Schelfhorst Centrum

Alphen aan den Rijn Amersfoort Amstelveen Amsterdam Amsterdam Amsterdam Arnhem Bergschenhoek Delft Dordrecht Dordrecht Eindhoven Emmen Enschede Epe Goirle Groningen Haarlem Heerhugowaard Heerlen Hoofddorp Leek Leiderdorp Maastricht Nieuw Vennep Nieuwegein

De Aarhof Emiclaer Groenhof Reigersbos (erfpacht) ArenA Arcade (erfpacht) Villa ArenA (erfpacht) Presikhaaf De Vlashoeck Martinus Nijhofflaan Sterrenburg Slangenburg Cassandraplein De Weiert Eschmarke Veluwepoort De Hovel Vinkhuizen Soendaplein - supermarkt Middenwaard Corio Center Het Paradijs Liekeblom Meubelplein Leiderdorp Franciscus Romanus Getsewoud Cityplaza

Oegstgeest Purmerend Rijswijk Rotterdam Spijkenisse Spijkenisse Tegelen Tilburg

Lange Voort Weidevenne In de Bogaard Alexandrium I (erfpacht) Maaswijk Kopspijker (erfpacht) Kerkstraat Centrum

Utrecht Utrecht Utrecht Veldhoven Velsen Wateringen Zeist Zwolle

Springweg Parkeergarage Hoog Catharijne (erfpacht) Parkwijk-Leidsche Rijn City Passage Velserbroek Vliethof Belcour Stadshagen

Europaboulevard 26-28, 314-316, 461465, Europaplein 1 c.a. Binnenhof 1-49 Stadhuisplein/Stationsstraat c.a./ Grote Markt ca. De Aarhof 1 -99 Emiclaerhof/De Beurs/Het Masker Groenhof 113-164 Reigersbos 3 -196 ArenA Boulevard 51 -77 ArenA Boulevard 2 -242 Hanzestraat 1-225 c.a. Vlashoeck 2-40 Martinus Nijhofflaan 1-19 P.A. de Kokplein 93-173 Slangenburg 5 -9 Cassandraplein Baander 165 Eschmarke Sternpassage/Gruttersplein De Hovel 19 c.a. Diamantlaan/Steenlaan Soendaplein 18 Middenwaard 1-129/Parelhof 80-108 Corio Center 3 -46 Muiderbos 56 -242 De Schans / De Dam Elisabethhof 1,4,8,9 Franciscus Romanusweg 2 Händelplein 1-209 Plein/Passage/Markt/Boogstede/ Raadstede Irislaan 45-99/Lange Voort 1-24, 11-41 Weidevenne In de Bogaard J 5-J 67 Poolsterstraat 3-177 c.a. Hadewychplaats 2-62 Nieuwstraat 105-211 Kerkstraat 1 -81 Pieter Vreedeplein/Emmapassage 1-29/ Heuvelstraat 36-38 Parkeergarage Strosteeg Stationsstraverse c.a. Verlengde Houtrakgracht 301 -421 Meent 1-83/Meiveld 174 Galle Promenade / Ster Bastion 4 -66 Vliethof 1-16, 57-62, 87-94 Emmaplein 1-29, 210-252 c.a. Wade 1

1984

2005

10.500

2,31

100%

1975 1986

2000 2009

6.700 26.900

1,02 6,73

99% 99%

1974 1993 1972 1984 2000 2001 1967 2004 1971 1983 1980 1965 1999 2008 2005 1973 2003 1996 1974 1998 1986 1988 1986 1981 2002 1983

1992 1993 1992 2004 2000 2001 1987 2004 1987 1993 1980 2009 1999 2008 2005 2007 2003 1996 2009 1998 1986 1988 2002 2004 2002 1983

11.100 19.700 6.700 12.500 4.100 50.400 31.900 4.100 3.800 13.100 100 4.400 2.700 2.700 5.800 5.200 9.100 3.200 30.500 18.400 6.000 4.500 13.800 8.700 7.800 29.100

3,17 4,33 1,54 2,65 0,55 5,67 4,59 0,89 0,81 2,59 0,01 0,56 0,47 0,48 1,12 1,05 1,38 0,55 6,67 3,79 1,13 0,64 1,22 0,89 1,55 7,35

99% 98% 100% 99% 100% 95% 97% 100% 100% 94% 100% 98% 100% 100% 97% 99% 100% 100% 99% 98% 99% 100% 100% 100% 100% 97%

2000 2006 1963 1984 1996 1988 1992 1991

2006 2006 2002 2002 2009 1988 1992 2008

14.600 8.100 19.800 46.300 6.100 5.000 2.800 33.800

2,91 1,78 5,01 14,05 1,17 1,02 0,47 6,98

1974 1973 2004 1995 1992 1989 1996 2004

2000 1996 2004 1995 1992 1997 1996 2004

– 67.000 5.500 7.400 8.700 4.200 6.900 11.500

– 16,33 1,20 2,21 1,67 0,84 1,50 2,46

0,57

1,81

0,20 2,64 7,23

100% 100% 100% 99% 94% 93% 95% 100%

96% 100% 100% 95% 100% 86% 100%


89

Totaal waarde (€ mln)

KANTOREN Almere Stationade Rotterdam Alexandrium I Utrecht Hoog Catharijne (erfpacht) Totaal Nederland Retail Totaal Nederland Offices TOTAAL nederland

Stationsplein 5, 35-41 Poolsterstraat 145 Hoog Catharijne

Jaar van aankoop

1986 1984 1973


1986 2006 1996

1.817,3

4.800 1.400 45.400 601.200

0,63 0,20 7,33 125,30

50.4

51.600

8,15

1.867,8

652.800

133,46


12,46

Bezettingsgraad

100% 100% 90% 98% 91%

12,46

98%

FranKRIJK RETAIL Bordeaux Brie-Comte-Robert Caen Caen Cherbourg Cholet Coignières Colmar Courbevoie Grenoble Issy-les-Moulineaux Ivry-sur-Seine Laval Marseille Metz Montreuil Mulhouse Nice Orgeval Orgeval Parijs Rouen Sainte-Genevièvedes-Bois Saint-Etienne Toulon

Bordeaux Megastore Brie-Comte-Robert (33% Corio-belang) C.C. Mondeville 2 C.C. Côte de Nacre C.C. Cotentin Marques Avenue Cholet

54,58,60 Rue Ste Catherine ZI LA Haie Passart

RN 13 Caen 1-5 Avenue du Maréchal Juin RN 13- 50470 La Glacerie La Séguinière-Zone de la Mernardière Rue du Bocage Les Portes de Chevreuse Route National 10 Galerie des Clefs 15-17 Rue Des Clefs C.C. Charras Rue Baudin C.C. Grand Place 55,63 Grand Place C.C. Les Trois Moulins 3 Alleé Sainte Lucie 92130 C.C. Quais d'Ivry 30 Boulevard Paul Vaillant Couturier C.C. La Mayenne 46 Avenue de Latre de Tassigny ZAC La Grivonniere C.C. Grand Littoral 11 av St Antoine ZAC Saint-Andre Metz Megastore Rue Serpenoise C.C. La Grande Porte 235 Rue Etienne Marcel La Galerie 37-39,54 Rue du Sauvage C.C. Nice TNL 15 bd du general Delfino C.C. Art de Vivre Route National 13 Capteor 2050 Route des Quarante Sous 78630 Passage Provence Opéra 92-98 Rue de Provence & /31 - 34 Rue Joubert Galerie de L'Espace du Palais Rue Saint-Lo La Croix Blanche Rue des Petits Champs C.C. Centre Deux C.C. Mayol (40% Corio-belang)

1 -7 Rue des Docteurs Charcot Rue du Murier

2001 2001

2003 1988

16.700 2.300

3,57 0,23

100% 100%

1994 1999 2001 2006

1995 1970 1989 2005

15.900 30.200 6.000 7.100

7,75 3,61 2,68 1,74

100% 99% 92% 90%

2009 2001 2006 1998 2001 2001 2001

2009 1996 1973 2001 1992 2008 1999

36.200 5.000 6.600 53.800 7.400 29.600 7.200

4,69 0,53 1,67 14,42 3,69 6,37 2,48

79% 75% 95% 96% 97% 88% 95%

2008 2001 2001 2001 1996 2005 2008 1999

2007 1918 1991 1989 2002 1975 2008 1991

57.100 13.100 6.200 13.700 17.400 20.600 8.600 2.200

19,95 1,72 3,16 2,01 5,72 4,07 0,92 1,19

86% 100% 92% 65% 99% 95% 83% 99%

1993 2001

1998 1986

9.400 6.600

2,21 1,08

81% 100%

1979 1994

1995 1990

24.000 7.600

5,62 2,97

93% 100%


90


KANTOREN Courbevoie Echirolles Grenoble Guyancourt Nanterre Puteaux Rueil-Malmaison bedrijfsruimten Brétigny Clamart Massy Totaal Frankrijk retail Totaal Frankrijk kantoren Totaal Frankrijk bedrijfsruimten TOTAL FRANKRIJK

Le Balzac Le Stratège Amplitude et Millipore, Parc des Sangliers MB 9 Le Kupka (40% Corio-belang) Clair de Ville Paris sud Brétigny Newton TNT FNAC Warehouse

Jaar van aankoop



Bezettingsgraad

10 Place des Vosges La Défense 15,17,19 Ave. S. Allende 38130 1 Rue Jacques Monod

1988 1999 2000

2000 1999 2002

15.200 1.400 10.600

7,56 0,14 2,43

100% 34% 100%

65 rue des 3 Fontanot 14 rue Hoche La Défense 7

1990 1990

2000 1992

9.200 5.700

3,19 2,11

100% 100%

8-10 Rue Henri Sainte Claire Deville

2000

1991

10.600

3,32

100%

Zac de la Maison Neuve Rue du Poitou 91220 3 Avenue Newton ZAC du Pérou 2-32 Rue des Champarts

2002

2002

19.400

0,96

0%

2006 1998

2006 1998

1.595,2

10.600 56.000 410.500

0,41 3,20 104,06

100% 100% 92%

219.3

55.200

18,75

99%

51.0

86.000

4,57

79%

1.865,5

548.700

127,38

93%

italIË RETAIL Bologna Busnago Napels Modena Senigallia Turijn Udine

Shopville Gran Reno Globo I - II Campania GrandEmilia Il Maestrale Shopville Le Gru Città Fiera (49% Corio-belang)

Via M. Monroe, 2 Casalecchio di Reno Via Italia, 197 A1 - Uscita Caserta Sud S.S. 87 Loc. Aurno Via Emilia Ovest, 1480 S.S. 16 Adriatica Nord, 89 Via Crea, 10 Grugliasco Via A. Bardelli, 4 Martignacco

TOTAL ITALY

2001 2004 2006

1993 2006 2007

12.800 21.900 64.600

6,18 7,14 17,97

100% 100% 99%

2001 2003 2001 2007

1996 1999 1994 2007

19.800 7.300 32.900 23.500

8,39 2,40 17,03 5,63

99% 99% 99% 94%

182.800

64,74

99%

1.007,3

SPANJE RETAIL Barcelona Cáceres Irun Jaén Madrid Madrid Madrid Palencia Parla Valencia TOTAAL SPANJE

Maremagnum (erfpacht) Ruta de la Plata Txingudi La Loma Gran Via de Hortaleza Sexta Avenida Príncipe Pío (95% Coriobelang / erfpacht) Las Huertas El Ferial Gran Turia

Moll de Spanya 2ª Pta. Edif. Maremagnum C/Londres 1 Barrio de Ventas 80 Ctra. Bailén Gran Via Hortaleza s/n Avenida de la Victoria, 2 Pº de la Florida s/n

2006

2005

19.000

5,74

2000 1999 2000 2001 2000 2009

1993 1997 1991 2001 2007 2004

8.400 9.900 9.700 6.000 16.000 28.700

2,71 2,80 2,35 3,74 5,42 12,35

Avenida de Madrid 37 C/Pinto s/n Pza. de Europa s/n

2000 2000 2001

1989 1995 2000

6.500 8.400 18.200 130.800

1,36 2,72 5,43 44,62

574,4

1,63

98%

0,37 1,44

98% 95% 95% 93% 92% 96%

3,44

78% 87% 78% 92%


91


Jaar van aankoop



Bezettingsgraad

turkIJE RETAIL Adapazarı Ankara Denizli Istanbul Tekirdağ Total Turkey (inclusief deel nemingen) Total Turkey (exclusief deel nemingen)

Adacenter 365 (erfpacht) Teras Park (51% Corio-belang) Akmerkez (47% Corio-belang) Tekira

Yeni sakarya Cad. No:244-54200 Erenler Birlik Mah. 428.cad. No:41 Yildiz/ Cankaya 55 Sok.No.1 Yenisehir/Denizli

2007 2008

2007 2008

23.400 27.800

3,53 5,65

96% 95%

2007

2009

45.500

3,92

91%

2005

2008

15.700

17,77

95%

2009

2008

362,5

29.900 142.300

4,70 35,57

94% 94%

187,5

126.600

17,79

94%

13,5

13.700 13.700

1,15 1,15

89% 89%

5.356,8

1.467.600

374,28

283,2 51,0 5.691,0

117.500 86.000 1.671.100

28,06 4,57 406,92

Nispetiye Cad. Akmerkez AVM 34337 Etiler Hukumet cad. No:304 59100 Merkez

Duitsland KANTOREN Böblingen TOTAAL DUITSLAND totaAl Totaal retail (inclusief deel nemingen) Totaal kantoren Totaal bedrijfsruimten TOTAAL (inclusief deel nemingen)

Ronda Haus

Calwer Straße 7

1994

1984

15,89

95%

15,89

97% 79% 95%


92

Pijplijn Nederland

Heerhugowaard Hoofddorp Nieuwegein Rotterdam Spijkenisse

Spijkenisse Utrecht Zoetermeer Totaal Nederland fixed Totaal Nederland variable deferrable Totaal Nederland waivable TOTAAL Pijplijn Nederland

Project

Status

Type

Additionele m²

Totale m²

Reeds geïnvesteerd (€ mln)

Totale Investering (€ mln)

Verwachte oplevering

Middenwaard Paradijs Cityplaza Nesselande Stadsplein en Kolkplein De Kopspijker H.C. De Vredenburg Oosterheem

Fixed Committed Fixed Committed Fixed Committed Fixed Committed Fixed Committed

Herontwikkeling Herontwikkeling Herontwikkeling Ontwikkeling Ontwikkeling

7.800 1.100 51.200 10.000 11.900

38.300 7.100 80.300 10.000 11.900

17,5 2,2 3,6 27,1 21,5

28,4 7,1 116,9 30,9 37,6

2011 2010 2011/ 2013 2010 2011

Fixed Committed Fixed Committed Fixed Committed

Herontwikkeling Ontwikkeling Herontwikkeling

1.300 5.800 12.000 101.100 85.400 36.100 222.600

6.300 72.800 12.000 238.700 157.300 51.000 447.000

0,1 4,4 0,5 76,9 43,4 1,3 121,6

5,8 17,2 32,1 276,0 536,5 199,8 1,012,3

2011 2012 2012

– 18.700 – 18.700

– 55.500 – 55.500

– 14,5 – 14,5

– 68,0 – 68,0

Frankrijk

Totaal Frankrijk fixed Totaal Frankrijk variable deferrable Totaal Frankrijk waivable TOTAAL Pijplijn FRANkrijk

Italië

Busnago Venetië Turijn Udine Bologna Totaal Italië fixed Totaal Italië variable deferrable Totaal Italë variable waivable TOTAAL Pijplijn ITALië

Spanje

Jaén Barcelona Totaal Spanje fixed Totaal Spanje variable deferrable Totaal Spanje variable waivable TOTAAL Pijplijn SPAnje

Globo III Marghera Le Gru II Città Fiera Gran Reno

Fixed Committed Fixed Committed Fixed Committed Fixed Committed Fixed Committed

Uitbreiding Ontwikkeling Herontwikkeling Uitbreiding Uitbreiding

8.400 30.000 13.900 6.200 1.200 59.700 115.000 11.000 185.700

30.300 30.000 46.800 54.100 14.000 175.200 115.000 11.000 301.200

1,1 0,5 0,3 0,0 0,5 2,4 22,0 – 24,4

52,6 145,5 9,6 17,1 3,5 228,3 529,6 65,0 822,9

2011 2012 2011 2010 2010

La Loma Maremagnum

Fixed Committed Fixed Deferrable

Extension Herontwikkeling

4.900 2.800 7.700

14.600 21.800 36.400

1,0 3,3 4,3

15,3 6,6 21,8

2011 2010

7.700

36.400

4,3

21,8


Turkije

Bursa Tarsus Totaal Turkije fixed Totaal Turkije variable deferrable Totaal Turkije waivable TOTAAL Pijplijn Turkije Totaal fixed Totaal variable deferrable Totaal waivable TOTAAL PIJPLIJN

93

Project

Status

Type

Anatolium Tarsu

Fixed Committed Fixed Deferrable

Ontwikkeling Ontwikkeling

Additionele m²

Totale m²

Reeds geïnvesteerd (€ mln)

Totale Investering (€ mln)

Verwachte oplevering

83.800 27.100 110.900 54.000 – 164.900

83.800 27.100 110.900 54.000 – 164.900

40,8 11,8 52,6 34,4 – 87,0

183,3 50,5 233,8 106,2 – 340,0

2010 2011

279.400 273.100 47.100 599.600

561.200 381.800 62.000 1.005.000

136,4 114,3 1,3 252,0

759,8 1.240,3 264,8 2.264,9


Grondlocaties

94

PERCEEL

Frankrijk

Caen Caen Clamart Grenoble TOTAAL FRANkrijk

Italië

Turijn TOTAAL ITALië

Bulgarije

Sofia TOTAAL BULGARije

TOTAAL GRONDLOCATIES

Totale waarde (x € mln)

Bureaux de Nacre NXP Land Mondeville Le Newton, Clamart Land Echirolles, Grenoble

6,9 9,6 8,7 0,2 25,4

Le Gru II

38,0 38,0

Land Corio Lulin

12,6 12,6 76,0


95

VOORBEHOUD TOEKOMSTGERICHTE INFORMATIE De samenvatting van het jaarverslag 2009 bevat op de toekomst gerichte mededelingen met betrekking tot de financiële positie, plannen en doelstellingen, activiteiten en de marktomstandigheden waarin de vennootschap opereert. Toekomstgerichte verklaringen en prognoses houden naar hun aard, risico’s en onzekerheid in, aangezien ze betrekking hebben op gebeurtenissen en omstandigheden die zich in de toekomst al dan niet zullen voordoen. De werkelijke resultaten en ontwikkelingen kunnen afwijken van de verwachtin gen onder invloed van factoren zoals een wijziging in de strategie, invloed van de concur rentie, wijziging in de economische omstandigheden, wijziging in de weten regelgeving en algemene renteniveaus. Euronextcode/ISIN-code NL0000288967 Fondscode 28896 Bloomberg CORA NA Reuters COR.AS Datastream H:VIB

Vragen Voor vragen kunt u contact opnemen met de afdeling Investor Relations: [email protected] or +31 (0) 30 282 93 43 CORIO N.V.

Jacobsweerd, St. Jacobsstraat 200, 3511 BT Utrecht Postbus 8243, 3503 RE Utrecht, Nederland T +31 (0) 30 234 64 64, F +31 (0) 30 281 72 33 E [email protected], I www.corio-eu.com CORIO NEDERLAND

Jacobsweerd, St. Jacobsstraat 200, 3511 BT Utrecht Postbus 8243, 3503 RE Utrecht, Nederland T +31 (0) 30 234 64 64, F +31 (0) 30 233 35 78 E [email protected], I www.corio-eu.com CORIO FRANCE

Tour Exaltis, 61, rue Henri Régnault 92075 Paris La Défense cedex, Frankrijk T +33 (0) 1 474 53 000, F +33 (0) 1 474 55 850 E [email protected], I www.corio-eu.com CORIO ITALIA Vormgeving en art direction: Member Since, Heemstede Fotografie: Bas Losekoot, Amsterdam Corio, Utrecht Dit is een samenvatting van het jaarverslag 2009. Het volledige jaarverslag over 2009 in de Engelse taal, inclusief jaarrekening en verklaring van de accountant, is in gedrukte vorm te verkrijgen ten kantore van Corio of te downloaden op de website van Corio (www.corio-eu.com). Dit jaarverslag verschijnt niet in gedrukte vorm.

Via Fabio Filzi 25/a 20124 Milaan, Italië T +39 026 69 63 49, F +39 026 69 77 11 E [email protected], I www.corio-eu.com CORIO ESPAÑA

C/ María de Molina, 40–8a plta 28006 Madrid, Spanje T +34 91 426 17 77, F +34 91 435 56 44 E [email protected], I www.corio-eu.com CORIO TÜRKIYE

Kanyon Ofis Blok Kat:18 Büyükdere Cad. No:185 Levent – İstanbul-34394 –Turkije T +90 (0) 212 371 30 00, F +90 (0) 212 353 54 40 E [email protected], I www.corio-eu.com

Inhoud 2 Voorwoord 4 Vijfjarenoverzicht 5 Profiel 8 Favourite meeting places 10 Bericht Raad van Commissarissen

Recommend Documents