inhouds opgave 1 Inhoudsopgave pagina 1 2 Kerncijfers 2 3 Profiel 3 4 Organisatie en bestuur 4 5 Bericht van de raad van commissarissen 5

12 jaarverslag jaarverslag

tweeduizend twaalf

De horizon laat ruimte zien

inhouds opgave hoofdstuk

pagina

1

Inhoudsopgave

2

Kerncijfers

2

3

Profiel

3

4

Organisatie en bestuur

4

5

Bericht van de raad van commissarissen

5

6

Verslag van de directie

6

7

Jaarrekening 2012

12

1

7.1

Geconsolideerde Balans per 31 december 2012

12

7.2

Geconsolideerde Winst- en verliesrekening 2012

14

7.3

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012

15

7.4

Toelichting algemeen

16

7.5

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2012

18

en de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2012 Fiscale positie

25

7.7

Vennootschappelijke Balans per 31 december 2012

26

7.8

Vennootschappelijke Winst- en verliesrekening 2012

27

7.9

Toelichting op de vennootschappelijke balans per 31 december 2012

28

7.6

en de vennootschappelijke winst- en verliesrekening 2012 7.10 Overige gegevens 7.11 8

Accountantsverklaring

Overzicht vastgoedportefeuille

35 36

38

1

2

Kerncijfers

Resultaten (x € 1.000)

2012

2011

Bruto huuropbrengsten

€

11.867

€

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

€

6

€

11.784 3

Gerealiseerde waardemutaties

€

3

€

4

Bedrijfskosten

€

2.661-

€

2.558-

Rentelasten en soortgelijke kosten

€

4.458-

€

4.228-

Belastingen direct beleggingsresultaat

€

872-

€

817-

Direct beleggingsresultaat

€

3.885

Ongerealiseerde waardemutaties

€

Belastingen indirect beleggingsresultaat

€

Indirect beleggingsresultaat

Resultaat na belastingen

€

4.188

18.519-

€

14.887-

2.315

€

1.861

€

16.204-

€

13.026-

€

12.319-

€

8.838-

Balans (x € 1.000) Beleggingsobjecten

€

142.174

€

Eigen vermogen

€

30.064

€

42.383

Externe financieringen

€

108.035

€

107.391

Gemiddeld rentepercentage

Aantal geplaatste aandelen (€ 1,= nominaal)

4,12% a)

33.427.180

156.382

4,07% a)

33.427.180

Bedragen per aandeel van € 1 Intrinsieke waarde per aandeel

€

0,90

€

1,27

Fondsperformance Totaal rendement

-29,0%

Direct rendement

9,2%

8,2%

-38,2%

-25,4%

Indirect rendement

a) Gemiddeld hoofdsom gewogen renteniveau per ultimo boekjaar

2

-17,3%

3

Profiel

Inside Investments N.V. Inside Investments is een naamloze vennootschap naar Nederlands recht, statutair gevestigd te IJsselstein, kantoor houdend aan de Utrechtsestraat 7a te IJsselstein. De thans van kracht zijnde statuten zijn vastgesteld op 2 september 2010 bij notariële akte verleden voor mr. J. Kemper, notaris te Rotterdam. Inside Investments is opgericht 2 oktober 2000. Destijds is op 28 augustus 2000 een ministeriële verklaring van geen bezwaar verleend onder nummer NV84256.

Kapitaal Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bestaat uit 67.350.000 aandelen van € 1. Het aantal uitgegeven aandelen bedraagt 33.472.180. Er worden geen aandelen door de vennootschap zelf gehouden. Alle aandelen, met uitzondering van de aandelen die de vennootschap zelf houdt, zijn gelijkelijk winst-en stemgerechtigd. Inside Investments N.V. is ingeschreven in de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Utrecht onder nummer 08022253.

Doelstelling De aanleiding tot het initiëren van Inside Investments N.V. is het opbouwen van een kwalitatief hoogwaardige vastgoedportefeuille, welke concurrerend is met vergelijkbare – al dan niet beursgenoteerde – fondsen. Daarbij wordt een optimale spreiding nagestreefd, zowel voor wat betreft locatie (regionale spreiding) als marktsegment (sectorale spreiding).

3

4

Organisatie en bestuur

De statutaire directie van Inside Investments N.V. wordt gevormd door Side Management B.V. Tot de taken van de directie behoren onder meer: -

Het voeren van de dagelijkse leiding over de onderneming, waaronder beheer van onroerende zaken ; Het voeren van de administratie ; Het opstellen van begrotingen ; Het opstellen van de jaarrekening en het jaarverslag ; Het informeren van de aandeelhouders en de raad van commissarissen ; Het uitvoeren van besluiten die door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zijn genomen.

Voorts kent de vennootschap een raad van commissarissen, die belast is met het toezicht op het beleid en de algemene gang van zaken in de vennootschap.

Personalia Statutaire directie

Side Management B.V. - Posthoven Beheer B.V. (Drs. C. Post) - Menlé Vastgoed B.V. (A.J.W. Overhorst)

Raad van commissarissen

-

Adres

Inside Investments N.V. Utrechtsestraat 7a 3401 CS IJsselstein (Ut)

Ing. P. de Munnik (voorzitter) N. Nieuwenhuijs (vice-voorzitter) Ir.drs. R.B. Albrecht G.S. Huisman A.G.J. Korteweg

Tel Fax E-mail Website

4

030 - 686 81 40 030 - 687 72 50 [email protected] www.insideinvestments.nl

5

Bericht van de raad van commissarissen Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders Hierbij bieden wij u de jaarrekening 2012 van Inside Investments N.V. aan. Met de door de directie, Side Management B.V. gepresenteerde en door Ernst & Young gecontroleerde jaarrekening kunnen wij ons verenigen. Wij stellen u voor de jaarrekening dienovereenkomstig vast te stellen. Gelet op de huidige marktomstandigheden en in het streven de continuïteit van Inside Investments N.V. te waarborgen hebben wij ons genoodzaakt gezien het besluit van de directie om het dividend over het jaar 2012 te passeren goed te keuren. Er is gedurende het jaar 2012 frequent overleg gevoerd tussen de directie en de leden van de raad van commissarissen. Daarbij is er naast vele andere relevante aspecten uitvoerig stilgestaan bij de, in de huidige marktomstandigheden zo reëel mogelijke, waardebepalingen van de vastgoedportefeuille en noodzakelijke aanpassingen daarvan. Bovendien is gedurende alle vergaderingen de te volgen strategie van de onderneming uitgebreid besproken.

IJsselstein, maart 2013

Raad van commissarissen

5

6

Verslag van de directie

2012 In het kort • Huurinkomsten stijgen van € 11,8 mln. naar € 11,9 mln. • Stijging direct resultaat (na belastingen) van 8,2% naar 9,2% • Direct operationeel resultaat voor belastingen daalt licht van € 5,0 mln. naar € 4,8 mln. • Forse afwaardering vastgoed door taxatie/indexatie van € 17,9 mln. (2011: € 13,9 mln.) • Totaal resultaat na belasting - € 12,3 mln. (2011: - € 8,8 mln.) • De liquiditeitspositie heeft zich verbeterd • Leegstand stijgt, maar blijft beperkt tot circa 11% • Revitalisering in Aalsmeer en Beverwijk afgerond • Bijgestelde plannen voor Lelystad zijn aangevangen

2012 Economische crisis, zeker ook in het vastgoed! Begin 2013 zijn wij geconfronteerd met de berichten dat Nederland voor de derde keer in 4 jaar in een recessie is beland. Dit is gebaseerd op de cijfers van het CBS. Vooral door het gedaalde consumentenvertrouwen, achterblijvende investeringen door bedrijven en de overheid die bezuinigt, zijn de bestedingen en het nationaal inkomen in 2012 gedaald. De situatie op de vastgoedmarkt is zelfs nog ernstiger dan de situatie van de algemene economie. De vastgoedmarkt wordt geconfronteerd met dalende huizenprijzen, teruglopende winkelomzetten, lagere kantoorhuren, oplopende leegstand en zeer moeilijke financieringsmogelijkheden. Door deze ontwikkelingen staan de waarderingen van vastgoed sterk onder druk. Dit heeft veel, aan Inside Investments vergelijkbare, fondsen in problemen gebracht. Kortom: zeer uitdagende marktomstandigheden, waarin het beleid van de vennootschap steeds meer gericht zal zijn op het in stand houden van de liquiditeitspositie van het fonds. Wij herhalen hetgeen wij ook in 2011 hebben uitgesproken: Het genereren van cash flow zal de komende jaren de belangrijkste doelstelling zijn. Inside Investments N.V. heeft in 2012 de waardering van de vastgoedportefeuille wederom negatief moeten bijstellen. In overleg met de accountant zijn in eerste instantie een drietal objecten getaxeerd die de afgelopen jaren grondig zijn verbouwd, dan wel geheel zijn gerevitaliseerd. Dit betreft de panden: Winkelcentrum Wijkerbaan te Beverwijk, Bloemenlust te Aalsmeer en winkelcentrum Lage Land te Rotterdam. Daarnaast hebben interne deskundigen van Ernst & Young drie panden geselecteerd voor een nadere review, waarin de plausibiliteit van de waarderingen werd getoetst. Dit betreft de Waagpassage te Lelystad, Frankeneng te Ede en het Buikslotermeerplein te Amsterdam. Uit voorzichtigheidsoverwegingen heeft na bovengenoemde afwaarderingen nog een algemene afwaardering van de totale portefeuille (voor de niet-getaxeerde panden) plaatsgevonden van 8,8% van de kantoren, 5,6% van de bedrijfsruimtes en 0,8% van de winkels. Deze percentages zijn gebaseerd op de ROZ/IPD index. De woningen in Steenbergen zijn afgewaardeerd naar de huidige verkoopwaarde.

6

Recapitulerend hebben de volgende afwaarderingen van het vastgoed plaatsgevonden: Door taxaties van Beverwijk, Lage Land en Aalsmeer

€ 5,9 mln.

Door review Ernst & Young (Lelystad, Ede en Amsterdam)

€ 5,6 mln.

Door algemene afwaardering volgens index

€ 6,1 mln.

Aanpassingen Steenbergen

€ 0,3 mln. € 17,9 mln.

Momenteel heeft de huidige portefeuille van € 142,2 mln. (na afwaardering) per einde boekjaar een waardering die overeenkomt met 10,6 x de theoretische jaarhuur van € 13,5 mln. De directie is van mening dat dit overeenkomt met de conservatieve gehanteerde waarderingsgrondslagen van het fonds. Eind 2012 heeft de totale beleggingsportefeuille een leegstand van circa 11%, zowel gebaseerd op huurwaardes als op verhuurbare meters. Dit betekent dat door leegstand een huurderving plaatsvindt van € 1,5 mln. per jaar. De werkelijk te ontvangen jaarhuur bedraagt € 12 mln. De leegstand, ondanks de stijging, wordt in de markt nog steeds als laag beschouwd. De directie besteedt veel tijd en aandacht aan het invullen van deze leegstand en natuurlijk aan het voorkomen van nieuwe leegstand. De stijging van de leegstand is voornamelijk het gevolg van een aantal faillissementen van huurders en het nog niet in zijn geheel ingevuld krijgen van de ruimtes in de nieuw opgeleverde winkelcentra Wijkerbaan te Beverwijk en Lage Land te Rotterdam. Ook de later in dit verslag besproken wijziging van de visie ten aanzien van Lelystad heeft een stijging van de leegstand tot gevolg. Voor 2013 wordt enerzijds een stijging van de leegstand verwacht door het vertrek van de huurder in Ede. Anderzijds verwachten wij dat de leegstand in Lelystad na de asbestsanering aanzienlijk zal verminderen. Per saldo verwachten wij een kleine toename van de leegstand in 2013 (ervan uitgaande dat er geen huurders failleren). De marktrente blijft nog steeds op een historisch laag niveau. Wel is merkbaar dat de banken hun winstmarge en liquiditeitsopslag verhogen. Per einde boekjaar bedraagt het gemiddeld rentepercentage op onze totale leningenportefeuille 4,12% (2011: 4,07%). Aangezien de directie verwacht dat de rente en de inflatie over een aantal jaren zal gaan stijgen, zal het beleid van de vennootschap hierop aangepast worden. Dit heeft erin geresulteerd dat het variabele deel van onze portefeuille is teruggebracht van 30% naar 13%. Het directe operationele resultaat heeft zich in 2012 goed ontwikkeld en bedroeg 9,2% (2011: 8,2%). Dit hoge percentage is enerzijds te danken aan een goed operationeel resultaat, maar is ook het gevolg van de daling van het eigen vermogen als gevolg van de afwaarderingen.

Bedragen * € 1.000

Opbrengsten uit beleggingen Exploitatiekosten Algemene kosten Totaal bedrijfskosten Operationeel saldo Financiële baten en lasten Operationeel saldo na rente

2012

2011

2010

2009

11.867 1.979 682 2.661 9.206 4.452 4.754

11.784 1.878 680 2.558 9.226 4.225 5.001

11.431 1.955 626 2.581 8.850 4.134 4.716

11.697 2.212 643 2.855 8.842 4.113 4.729

Het indirecte resultaat bedroeg in 2012: - 38.2% (2011 -25,4%). Dit negatieve resultaat wordt veroorzaakt door het afschrijven van de aankoopkosten en door de hiervoor reeds genoemde afwaarderingen. De aankoopkosten zijn ultimo 2012 nagenoeg afgeschreven.

Ontwikkelingen in de beleggingsportefeuille Gedurende het jaar 2012 heeft zich in de bestaande vastgoedportefeuille een aantal meldenswaardige ontwikkelingen voorgedaan. Woonboulevard Eijerkamp te Zutphen

Per saldo bedroeg de fondsperformance in 2012: - 29,0 % (2011 -17,3%). De intrinsieke waarde van het aandeel bedraagt ultimo 2012 € 0,90 (2011 € 1,27).

Fondsontwikkelingen In 2012 zijn er geen nieuwe aandeelhouders toegetreden, middels uitgifte van aandelen. A.J.W. (Arjan) Overhorst heeft aangegeven in verband met het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd (pas) per 1 oktober 2013 terug te treden als directeur van Inside Investments. Directie en raad van commissarissen onderzoeken hoe de nieuwe situatie adequaat ingevuld kan gaan worden. Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van oktober 2012 is de raad van commissarissen uitgebreid met twee personen te weten: de heer G.S. (Gerrit) Huisman en de heer A.G.J. (Ton) Korteweg. Na het faillissement van Redema Beheer heeft Side Management B.V. een nieuwe beheerder voor de vastgoedportefeuille. Het beheer is overgegaan naar EPM Actys. Het Redema personeel, werkzaam voor de Inside portefeuille, is mee overgegaan naar EPM Actys waardoor de kennis en kunde van de portefeuille is behouden. De hiermee verkregen korting op het beheer van de portefeuille is doorgegeven middels een verlaging van het tarief tussen Inside Investments N.V. en Side Management B.V. (korting op jaarbasis voor Inside Investments: € 67.500).

De directie van Eijerkamp heeft aan SNS Bank en Inside de uitkomsten van een strategische heroriëntatie gepresenteerd. Door het lage consumentenvertrouwen en lage mutatiegraad op de woningmarkt, heeft Eijerkamp tal van maatregelen moeten nemen. De directie van Inside Investments heeft daarom op dit moment geen directe aanleiding te twijfelen aan de continuïteit van deze belangrijkste huurder, maar houdt wel de vinger aan pols. Ede De huurovereenkomst met Toyota Material Handling is verlengd tot 31 juli 2013, waarna de huurder dit pand definitief zal verlaten. Wij onderzoeken verschillende mogelijkheden om dit pand opnieuw ingevuld te krijgen (zoals splitsing), waarbij desinvesteren ook tot de mogelijkheden behoort. Vooralsnog gaat de directie ervan uit dat ultimo 2013 dit pand tot extra leegstand zal leiden. Maastricht Het aflopende contract met Boston Scientific is marktconform verlengd met 9 jaar, waarbij de huurder iedere 3 jaar een break optie heeft. Venray Invulling van dit leegstaande pand is tot op heden nog niet gelukt. Wel is middels tijdelijke verhuur van tijd tot tijd een gedeelte van de fabriekshal opgevuld. De laatste maanden is er wel wat meer beweging, hetgeen geresulteerd heeft in een lopende concrete huuraanbieding. Amsterdam

Directie en raad van commissarissen zijn zich bewust van een denkbaar compliance probleem dat er zou kunnen bestaan doordat twee leden van de raad van commissarissen ook een (indirect) belang hebben in Side Management B.V. Dit is op de twee Algemene Vergaderingen van Aandeelhouders in 2012 en vergaderingen van de raad van commissarissen uitvoerig besproken, en heeft continu de aandacht van directie en raad van commissarissen.

Het gebouw aan het Buikslotermeerplein is momenteel nagenoeg in zijn geheel verhuurd (leegstand winkel van 100 m2). De door Fortis verlaten ruimte is ingevuld door Vries en Vet Entertainment middels een 15 jarig huurcontract tegen een iets betere huurprijs. Oplevering heeft in 2012 plaatsgevonden. Het huurcontract van City Box is definitief opgezegd, waardoor iets meer leeg-

7

stand dreigt. Wij hebben goede hoop dit pand weer snel helemaal verhuurd te hebben, mede gezien het feit dat dit pand door extra onderhoud er weer goed bijstaat. Almere Wij zijn erin geslaagd een van de twee panden (396 m2) tegen marktconforme voorwaarden te verhuren, waardoor de leegstand is opgelost.

Houten In 2012 is er in overleg met de huurder Eneco de CV- en luchtbehandelings-installaties vervangen c.q. gereviseerd. Dit zal leiden tot een aanmerkelijke besparing van de servicekosten voor deze huurder, waarbij de uitstraling van het pand (zoals het plaatsen van zonnepanelen) meer in overeenstemming komt met de gewenste uitstraling van de huurder. Winkelcentrum Lage Land te Rotterdam.

Naarden Bij dit pand is er een langlopende leegstand van 550 m2. Er wordt onderhandeld met een bestaande huurder om dit tegen voor hem zeer gunstige voorwaarden in gebruik te nemen. Van externe partijen is er helemaal geen interesse. Utrecht, St. Jacobsstraat In dit multi-tenant pand hebben er afgelopen jaar beperkt mutaties plaatsgevonden. De huurder van de kelderruimte kon niet meer aan zijn betalingsverplichting voldoen, waardoor deze ruimte (417 m2) nu leeg staat. Kerkrade Wij zijn er het afgelopen jaar in geslaagd om de leegstand in dit bedrijfsverzamelgebouw terug te brengen van ca. 70% naar 35%. Dit is gerealiseerd door voor de huurder een aantrekkelijke huurprijs te vragen. Huis ter Heide Door het faillissement van de grootste huurder hebben wij nog steeds op deze locatie te maken met een leegstand van in totaal 1.290 m2. In 2013 en 2014 expireren geen huurcontracten. De entree, toiletten en de gevel zijn aangepast aan deze tijd, waardoor wij trachten in 2013 nieuwe huurders aan ons te binden. Aalsmeer De verbouwing van het hoofdkantoor en de distributiehallen van Perry Sport is helemaal afgerond en betaald. Ook zijn de parkeerplaatsen en de gevelbeplating aangepast. Per 15 september 2011 is het nieuwe 10 jarige huurcontract ingegaan, echter Perry Sport maakt op dit moment geen gebruik van het kantoorgedeelte. Perry onderzoekt nog hoe en in welke mate zij het pand wil gaan gebruiken. Perry Sport heeft overigens aan al haar huurbetalingsverplichtingen voldaan. In 2012 zijn wij erin geslaagd het huurcontract met Chimpy Champ (kinderspeelparadijs) te verlengen tot 2021 tegen iets betere voorwaarden (na onze investeringen in gevelbeplating en parkeerplaatsen). De totale huurstroom op deze oude bloemenveilinglocatie bedraagt momenteel € 1,08 mln. Eén huurder heeft wel veel moeite om aan zijn betalingsverplichting te voldoen en aangegeven dat discontinuïteit dreigt.

8

Ultimo 2012 stond er nog 607 m2 van de in totaal 3.692 m2 leeg. In januari 2013 is er 125 m2 ingevuld en voor de resterende winkelmeters wordt met verschillende partijen gesproken. Winkelcentrum Wijkerbaan te Beverwijk In 2012 heeft de definitieve oplevering plaatsgevonden van dit winkelcentrum. Alle betalingen (met uitzondering van de laatste onderhoudstermijn) zijn voldaan. De nieuwe Albert Heijn is gekozen tot de beste AH in Nederland. In 2012 hebben we Big Bazar (onderdeel van het Blokker concern) als nieuwe huurder weten binnen te halen. Dit zal ongetwijfeld na de opening half februari 2013 leiden tot extra traffic en meer aantrekkingskracht voor de andere winkeliers. Van de totale oppervlakte van het winkelcentrum te weten 7.007 m2 staat nu nog 1.553 m2 leeg. Winkelcentrum de Gordiaan te Lelystad Voor de Gordiaan zijn wij afgelopen jaar een nieuwe weg ingeslagen. De oorspronkelijke samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Lelystad, gebaseerd op het plan van Webscon (v/h Redema Consultants) is in goed overleg beëindigd. Ook de daarna gesloten samenwerking met Multi Vastgoed heeft niet geleid tot een concreet plan. De directie heeft nu besloten om aan de bestaande locatie opnieuw invulling te gaan geven (met het gebruik van verschillende concepten en tijdelijke contracten), waarbij de ontwikkelpotentie voor de toekomst wel in stand wordt gehouden. Vooralsnog moet eerst het asbest in het winkelcentrum worden verwijderd. De kosten hiervan, inclusief het weer opnieuw brandwerend maken, zijn begroot op ca. € 0,5 mln. De asbestsanering is aangevangen, waarbij beoordeeld wordt welke ruimte prioriteit heeft. Het totale project heeft momenteel, na de reeds beschreven afwaardering, een boekwaarde van bijna € 5,5 mln., waarvan € 4,7 mln. met hypothecaire schuld gefinancierd. Woningen te Steenbergen Van de 8 eengezinswoningen is er in 2012 één woning verkocht en begin 2013 zijn er 5 woningen verkocht, waarmee de hypotheek hierop is afgelost. Momenteel zijn er nog 2 verhuurde, niet hypothecair belaste woningen in bezit.

De financiële ratio’s van Inside hebben zich als volgt ontwikkeld:

Financiering De banken die Inside Investments N.V. financieren zijn als volgt verdeeld: Bedrag ING Bank ABN AMRO (incl. Fortis) SNS Bank Van Lanschot Bankiers FGH

€ 33,6 mln. (plus r/c faciliteit van € 0,9 mln.) € 26,5 mln. € 39,8 mln. € 0,1 mln. (r/c faciliteit van € 0,9 mln.) € 8,0 mln.

Totaal

€ 108,0 mln. (2011: € 107,4 mln.)

In 2012 is in totaal in de panden (met name Beverwijk en Aalsmeer) een bedrag van € 4,4 mln. geïnvesteerd. Er is ook één woning in Steenbergen verkocht. De totale netto investering van € 4,3 mln. is extra gefinancierd. In 2012 is € 3,7 mln. afgelost. Per saldo is het bedrag aan opgenomen leningen toegenomen met € 0,6 mln. tot € 108 mln. In 2012 zijn de leningen die expireerden bij ING Bank, ABN AMRO en FGH Bank onder normale condities gecontinueerd, met soms enigszins hogere aflossingen. SNS Bank daarentegen probeert op allerlei manieren de rentemarge te verbeteren en de aflossingsafspraken te veranderen, ook voor de leningen die niet expireren. Tot op heden heeft dit niet geleid tot extra aflossingen, maar wel tot een hoger rentepercentage van leningen waarvan de rentelooptijd expireerde. In 2013 expireren er verschillende looptijden van leningen bij de SNS Bank, ING Bank en ABN AMRO. Vooralsnog verwacht de directie dat de leningen gecontinueerd zullen worden binnen de lopende afspraken die met de financiers reeds zijn gemaakt. Wij hopen dat de nationalisatie van SNS Bank een positieve ontwikkeling zal hebben op de gesprekken over verlenging. De looptijd van de renteperioden is als volgt: 2012

2011

Variabel <1 jaar <2 jaar <3 jaar <4 jaar <5 jaar Langer dan 5 jaar

€ € € € € € €

13,8 mln. 19,0 mln. 3,3 mln. 39,8 mln. 5,9 mln. 22,5 mln. 3,8 mln.

€ 32,5 mln. € 11,3 mln. € 14,7 mln. € 3,4 mln. € 34,8 mln. € 6,0 mln. € 4,6 mln.

Totaal

€ 108,0 mln.

€ 107,4 mln.

Uit voorgaande blijkt onder meer dat in 2012 een groter gedeelte van onze leningen voor een langere periode (maar daarmee ook samenhangend een iets hoger rentepercentage) is vastgezet. Wij proberen hiermee een verwachte rentestijging enigszins voor te zijn. Vooral 2015 wordt een belangrijk jaar omdat in dat jaar veel leningen expireren (o.a. Zutphen en Lelystad). In het kader van de gesprekken met financiers wordt meer en meer gestuurd op financiële kerngetallen die een beeld geven van de liquiditeits- en vermogenspositie.

2012

2011

2010

2009

Solvabiliteit

20,8%

26,9%

31,7% 31,8%

Liquiditeit, current ratio

0,72

0,5

0,46

1,13

Loan to value

75%

69%

63%

64%

Interest coverage ratio

2,07

2,18

2,14

2,15

De solvabiliteit is gedaald, hetgeen een directe relatie heeft met de verwerking van het verlies (inclusief afwaardering) over 2011 en 2012. De solvabiliteit is onder het niveau gekomen dat in zijn algemeen als wenselijk wordt beschouwd, echter het hindert ons (nog) niet in de bedrijfsvoering. Belangrijker is de ontwikkeling van de kasstromen. De current ratio van 0,72 is laag ten opzichte van de veelal gehanteerde norm van ruim 1. Hierbij dient nog te worden opgemerkt dat de aflossingsverplichtingen van de leningenportefeuille 2013 ad € 3,6 miljoen onder de langlopende schulden zijn verantwoord. Wel kan worden beschikt over ca. € 1 miljoen vooruitbetaalde huren en over een rekening courant faciliteit van in totaal € 1,8 mln. De ontwikkeling van de liquiditeit verdient onze permanente aandacht. Het risico voor de liquiditeit zit niet meer zodanig in aangegane verplichtingen voor herontwikkelingen en investeringen, maar meer in het risico dat huurders hun verplichtingen niet kunnen nakomen. De loan to value (LTV) steeg in de afgelopen jaren. Dit betekent dat een groter deel van de activa met langlopende schulden is gefinancierd. Dit is verklaarbaar vanuit de ontwikkelactiviteiten, omdat de uitgaven die in de afgelopen jaren zijn gedaan grotendeels extern zijn gefinancierd. Daarnaast is de boekwaarde van de activa door de afwaardering gedaald, waardoor dit kengetal stijgt. De door Inside gedane aflossingen hadden een dalend effect op de LTV. De interest coverage ratio schommelt rond de 2. Deze ratio geeft aan in welke mate Inside in staat is om vanuit de operationele activiteiten aan haar renteverplichtingen kan voldoen. Hiervoor wordt het operationele resultaat (voor afwaardering activa) gedeeld door de rentelasten. Een goede balans tussen rente en operationele activiteiten is van cruciaal belang voor de toekomstige exploitatie, omdat de vastgoedmarkt voorlopig moeilijk in beweging lijkt te komen. Bankiers sturen bij de beoordeling van hun leningenportefeuille steeds meer op dit kengetal.

Vooruitzichten 2013 In 2013 zal er verder uitvoering worden gegeven aan het plan om Lelystad weer (tijdelijk) verhuurbaar te krijgen. Hiertoe dient de asbestsanering te worden voltooid, waarna nieuwe invulling aan de leegstaande ruimtes moet worden gegeven. De nieuw te ontstane leegstand in Ede is ook een zeer belangrijke uitdaging voor 2013, wat een latente risicofactor kan gaan vormen. Verder zal de directie veel aandacht besteden om bestaande huurders te ondersteunen om zodoende nieuwe leegstand te beperken. Veel zal ook afhangen hoe de algemene wereldeconomie zich zal gaan ontwikkelen. Als de economie niet herstelt, ontstaat een groter risico op wanbetaling en moeten verdere afwaarderingen niet worden uitgesloten. Daarom is het nu nog te vroeg om een concrete uitspraak te doen voor de verwachtingen van 2013. Uitgangspunt voor het beleid in 2013 zal blijven de instandhouding van de cash flow van de portefeuille, en de strakke beheersing van de kosten van het fonds.

9

ters niet de totale hypotheek hoeven af te lossen maar de helft, echter dan vervalt wel het belastingvoordeel.

De vastgoedmarkt per sector in 2012/2013 De woningmarkt De onzekerheid op de woningmarkt lijkt op dit moment haar hoogtepunt te bereiken en dat geldt voor zowel de kopers- als de huurdersmarkt. Overheidsmaatregelen en -plannen treffen de corporaties vanwege voorgenomen verhuurdersheffingen waardoor onderhoud in de knel zal komen. Huurders zullen door de kabinetsplannen opgezadeld worden met extra inkomensafhankelijke huurverhogingen tussen de 1% en 4% bovenop de jaarlijkse inflatieverhoging. De zogenaamde “scheefhuurders” worden onevenredig belast in de hoop dat men doorstroomt naar duurdere woningen. De heffing geldt niet alleen voor woningcorporaties maar ook voor gereguleerde woningbeleggingen van particuliere- en institutionele beleggers. Wie onder de liberalisatiegrens van € 665,- zit en meer dan 10 woningen bezit, is de klos. De effecten zijn merkbaar; diverse projecten waaronder de broodnodige studentenwoningen worden geschrapt dan wel uitgesteld. Er zijn momenteel veel te weinig private huurwoningen in het middensegment. Koopwoningen zijn te duur en amper financierbaar voor huurders die de stap willen maken van huren naar kopen. De extra behoefte aan vrije sectorhuurwoningen (nu slechts 3% van het woningbestand) is inmiddels gegroeid naar circa 20.000 eenheden per jaar. Van de totale woningvoorraad in ons land is 42% sociale woningen en 55% koopwoningen. De stagnatie vormt al met al een niet te onderschatten bedreiging voor de bouwsector, die juist als aanjager van de economie, de aangewezen sector is om het vertrouwen te herstellen. Het is jammer dat de overheid niet bij machte is de juiste maatregelen te treffen die de vastgoedsector nodig heeft om een nieuw en stimulerend fundament te leggen onder de economie van vastgoedinvesteringen. Dit geldt niet alleen voor de woningmarkt. Een andere grote tegenvaller is dat de verliezen op grondposities steeds grotere vormen aannemen. Miljarden euro’s worden en moeten nog worden afgeschreven, omdat allerlei projecten niet meer uitgevoerd kunnen worden. Zeker 30 Nederlandse gemeenten zitten in de problemen met als resultaat dat zij onder verscherpt toezicht komen. Extra bezuinigingen, en in veel gemeenten buiten proportionele verhogingen van de lokale onroerende zaakbelasting, zijn het gevolg. De uitwerking van de verlaagde overdrachtsbelasting op koopwoningen en de tijdelijk tot 1 juli 2013 verhoogde hypotheekgarantie van € 350.000,- heeft de extra koopimpuls slechts kort beïnvloed. Overigens het garantievermogen van het Waarborgfonds bedraagt inmiddels € 782 mln. In 2012 zijn er slechts circa 50.000 bouwvergunningen voor woningen uitgegeven waarvan de helft ten behoeve van de koopsector. In 2012 hebben kopers gemiddeld € 226.700 voor hun bestaande koopwoning betaald. Een daling van 5,6% ten opzichte van 2011. De verkoop van goedkope corporatie woningen steeg, wat een prijsdrukkend effect had van € 4.000,-. Zonder dit effect zou de gemiddelde verkoopprijs in 2012 zijn uitgekomen op € 230.700,derhalve 9% lager dan het jaar ervoor. Op zich zijn er prima kansen nu een koopwoning te kopen vanwege de lage overdrachtsbelasting, daling van de koopsom en de lagere rente. Echter de verkoop van het eigen huis stagneert en de leenquote is verlaagd omdat er in 30 jaar afgelost zou moeten worden. Er wordt door de overheid een variant uitgewerkt waardoor star-

10

De prijzen van bouwkavels zijn in 10 jaar met 250% gestegen terwijl de CAO lonen en materiaalprijzen slechts met 50% toenamen. De grondprijs is een te groot deel van de totaalprijs geworden. Er zijn hier en daar inmiddels gemeenten die de meterprijzen naar beneden bijstellen. In de toekomst zal het aanbod nog veel beter afgestemd moeten worden op de individuele wensen en eisen van de bewoners. Te vaak en te veel schrijven overheden voor wat “goed” zou zijn voor de bewoners. Daardoor is de planrealisatie doorgeschoten met de architectuur, woningdifferentiatie, dichtheid, stedenbouwkundige opzet e.d. Kortom, nu het diffuse beeld van alle bedreigingen en inschattingsfouten door overheid en private marktpartijen zo langzamerhand helder wordt, bestaat de kans dat binnen redelijke termijn duidelijkheid ontstaat waar alle marktpartijen aan toe zijn en kan de weg ingeslagen worden naar de toekomst. Wellicht soberder, maar duidelijk en ontdaan van alle verlammende onzekerheden.

De winkelmarkt De detailhandelssector heeft in 2012 met ongeveer eenzelfde omzet als in 2011 (€ 84 miljard) een zeer mager jaar achter de rug. De supermarkten realiseerden een omzetgroei van slechts 1,1 %. Dit is de laagste groei sinds 2005. De prijzen voor levensmiddelen lagen circa 2,8% hoger dan het jaar ervoor. Daar waar andere retailsectoren hun omzet zagen dalen, profiteren supermarkten ervan dat de consument traditioneel niet snel bezuinigt op voedingsmiddelen. De supermarkt is dan ook een steeds meer gewilde belegging vanwege de stabiliteitsfactor. Door de komst van de megasupermarkten en vergroting van de kleinere supermarkten, is het assortiment veel breder geworden. Dit heeft versneld geleid tot afname van de overige foodbranches, zoals o.a. groentewinkels en slagerijen. Zij verdwijnen uit het straatbeeld. Viszaken en bakkerijwinkels wisten hun afname beperkt te houden. Behalve drogisterijen hebben alle non- foodzaken wederom forse omzetdalingen moeten incasseren. Doe-het-zelf winkels, woninginrichtingszaken, textielsupermarkten en mode algemeen kregen de grootste klappen te verduren. De consument beknibbelt op haar uitgaven, shopt voor de laagste prijzen en raakt steeds meer thuis in het internetwinkelen. Daarnaast versterkt de toenemende werkloosheid het negatieve omzetbeeld. Veel retailers hebben de verhoogde BTW maar niet doorbelast om verdere omzetverlaging te voorkomen. De koopkracht zal ook dit jaar zeker nog dalen met naar schatting 0,75%. Onophoudelijk slecht nieuws werkt heel duidelijk op het uitgavepatroon en keuzes van de consument. Ook de internetwinkels maken een kentering mee. Ook hier worden prognoses bijgesteld, echter het staat buiten kijf dat de nieuwe realiteit is dat online /offline succesvol is, mits een heldere en consistente keuze van doelgroep en afstemming van het product (assortiment), prijs en personeel wordt gemaakt. In 2012 werd een omzet behaald van circa € 9,9 miljard, een stijging van ongeveer 10%. Voor 2013 wordt voor Nederland een groei van 22% verwacht. Ahold heeft inmiddels Bol.com ingelijfd voor € 350 mln. waarmee de klanten de producten via drie verkoopkanalen geleverd kunnen krijgen; namelijk via winkel, internet en via een netwerk van afhaalpunten. De toenemende internetverkoop snoept omzet bij de winkels weg; daarom dwingen de grote Europese retailers extra huurkortingen af bij de beleggers. Steeds vaker halen online consumenten hun

aankopen op in de fysieke winkel. Toch zijn kenners ervan overtuigd dat internet winkelen de fysieke winkelmarkt beperkt bedreigd. De consument blijft behoefte houden aan de koopbeleving (voelen, ruiken, zien) en de kick van het koopmoment gecombineerd met “lekker winkelen”. Het planvolume voor Nederlandse winkelcentrumprojecten is vorig jaar met 20% afgenomen. Rond de 2 mln. m2 stond op stapel. Veel plannen worden geschrapt omdat huurders en investeerders het laten afweten. Veel slecht lopend winkelvastgoed moet uit de markt worden genomen en de nieuwbouw moet beperkt worden. De markt zal zich uiteindelijk toch zelf reguleren. De aanloopwinkelstraten laten een toenemend beeld zien van leegstand en verloedering. Transformatie van bestemming naar bijvoorbeeld wonen, ambacht, cultuur en diensten verheelt de malaise niet van deze (overigens altijd al) kwetsbare binnenstedelijke plekken. Behalve de grotere wijkwinkelcentra, stadsdeelcentra zal de aandacht van de consumenten steeds meer gericht zijn op de grote stedelijke centra met historie en een grote variëteit aan extra’s in de vorm van theaters, musea, historisch stratenpatronen, horecapleinen, vermaak en een mix van warenhuizen, speciaalzaken, parkeren en alle vormen van openbaar vervoer. Beleving is het motto. De grote steden zijn de winnaars. Op A1 stand zijn de huurprijzen nog steeds licht stijgende dan wel hetzelfde. De in hiërarchie lagere centrumgebieden en ondersteunende winkelcentra voelen de druk van lagere huren en desinteresse van voornamelijk de non food formules en het niet verkrijgen van financiering van ondernemers door de banken. Crowdfunding biedt hier en daar enig soelaas. Veel GDV en PDV locaties (< 20.000 m2), waarvan er veel te veel zijn ontwikkeld in te kleine verzorgingsgebieden, ondervinden een toenemende leegstand. Provinciale overheidsregulering van locaties had al jaren geleden beleid moeten zijn. Nu lost de markt het zelf op met uitsluitend verliezers.

De kantorenmarkt In de meeste kantorenregio’s in Nederland wordt momenteel het kantorenbeleid geherformuleerd. Een betere afstemming tussen vraag en aanbod speelt daarin een rol. In het kantorenconvenant wordt aangeraden groei-, balans-, krimp- en transformatielocaties aan te wijzen. Zo kan het aanwijzen van een locatie als krimpgebied consequenties hebben voor aanwezige grondposities. Bestaande plannen in stand houden kan soms verstandig zijn om grote schadeposten te voorkomen. Transformatie van leegstaande kantoren naar hotelkamers, (studenten) woningen en zorginstellingen is een oplossing waarbij het verzadigingspunt echter relatief snel wordt bereikt. Net als de marktpartijen, lijkt de overheid zich onvoldoende bewust te zijn geweest van het ontstaan van het overaanbod in de kantorenmarkt. In plaats van een meer restrictief ruimtelijk beleid is juist een stimulerend uitgiftebeleid gevoerd. Het financiële belang stond voorop; concurrentie en het ontbreken van coördinatie tussen gemeenten in combinatie met de gretigheid van aannemers, ontwikkelaars en ruime financieringsmogelijkheden hebben uiteindelijk tot dit huidige resultaat geleid. Alleen binnen het segment “creatieven en netwerkers” zit nog groei. Voor deze gebruikers zijn goede ontmoetings- en horecafaciliteiten enorm belangrijk. Aanbieders als Spaces, Regus, WTC en Van der Valk spelen hier goed op in. De “kantoorcommune” begint ook bij zowel corporaties en ZZP-ers als trend zichtbaar te worden. Veel kennis en voorzieningen worden gedeeld.

De landelijke opname in 2012 is, ondanks een stijging van kantoorbanen met 0,3% gedaald met 12% tot 1,2 mln. m2. Het aanbod steeg met 4,9% tot 7,9 mln. m2 en de leegstand is met 5% toegenomen tot 7,2 mln. m2. Maar liefst 14,6 % van de totale kantorenvoorraad van 49,1 mln. m2 staat leeg. Het begrip kansrijk (16% / 1,3 mln. m2), kans hebbend (49% / 3,8 mln. m2) en kansarm (35% / 2,8 mln. m2) laat zien dat kansarm ten opzichte van vorig jaar met 7% is toegenomen. Criterium hierbij is een leegstandsperiode van meer dan 3 jaar. Het kansrijke aanbod is verkleind doordat er weinig kansrijk aanbod op de markt is gekomen. De huurprijzen staan hierdoor uiteraard onder druk. Wederverhuur gaat gepaard met lagere huurprijzen, en veelal extra investeringen om het interieur te actualiseren. Onderbouwing van de servicekosten, vooral voor wat betreft energieverbruik en de aanwezigheid van energiearme installaties is überhaupt een must om het gewenste huurniveau te bereiken. Gemeenten zijn gedwongen de plannen voor de komende jaren bij te stellen. De totale korte termijn planreductie bijvoorbeeld in Amsterdam en omstreken bedraagt circa 1 mln. m2 en 210 hectare bedrijvenlocaties (sinds 2005 circa 6,4 mln. m2). Niettemin is er een structureel overaanbod van kantoorruimte in deze regio, ondanks herbestemming en een lichte stijging van de kantorenopname in Amsterdam in het Centrum en het deelgebied Zuidoost. Duidelijk mag zijn dat op lange termijn marktkrachten voor meer evenwicht gaan zorgen. Lagere prijzen ontmoedigen nieuwbouwontwikkeling. Dalende bezettingsgraden van bestaande kantoren en technische veroudering stimuleren onttrekking uit de markt. Dit kost veel tijd. Zowel de (semi)overheid als de financiële instellingen en organisaties, zoals ANWB, VVV, KvK, zullen door centralisatie en verkleining van de organisatie de komende jaren eveneens veel meters aan de leegstand toevoegen. Niettemin zijn er kansen voor nieuwe kantoren, mits zij voldoen aan criteria die vandaag de dag gesteld worden. De huurder moet vooraf bekend zijn, de locatie gelegen in of bij de grote steden, 1e klas bereikbaar met diverse vormen van openbaar vervoer, aansprekende architectuur, flexibel verhuurbaar, energiearm /duurzaam. Evident is dat de meeste aandacht van de markt gericht is op de vier grote steden en een beperkt aantal grote provinciale steden.

De bedrijfsruimtemarkt Op de bedrijfsruimtemarkt is het aanbod ten opzichte van een jaar geleden met 3,3% gedaald tot 9,3 mln. m2. De totale opname laat met 2,8 mln. m2 een daling van 6,5% zien. Toch komt het opnameniveau nog steeds exact overeen met de gemiddelde opname over de periode 2005 tot 2012. Regionaal zijn ook in 2012 weer verschillen zichtbaar. Grote bedrijfsruimtetransacties worden voornamelijk in het Zuiden van Nederland gesloten. De grootse transacties waren in Son (52.000 m2), Eindhoven (45.000 m2) en Venray (Microsoft 40.000 m2). Logistieke dienstverleners spelen een steeds grotere rol bij de opname van bedrijfsruimte. Bovendien zijn zij steeds vaker geïnteresseerd in zogenaamde build-to-suit objecten. Opvallend is ook de toename van kortlopende contracten en de flexibele opstelling van de aanbieders met betrekking tot groei- en krimpwensen “on demand” van de logistieke sector.

IJsselstein, maart 2013 Directie Side Management B.V.

11

7.1

Geconsolideerde Balans per 31 december 2012 na verwerking voorstel resultaatbepaling

Activa

toelichting

31-12-2012

31-12-2011

€

€

Vaste Activa Beleggingen in onroerende zaken

7.5.1

142.173.966

156.382.265 142.173.966

156.382.265

Vlottende Activa Vorderingen en overlopende activa

7.5.2

Liquide middelen

490.838

459.439

1.679.886

911.337

Totaal activa

2.170.724

1.370.776

144.344.690

157.753.041

Verdeling vastgoedportefeuille 2012

Winkelruimte

35%

Woonruimte 43% Bedrijfsruimte

Kantoorruimte 21%

12

1%

Passiva

toelichting

31-12-2012

31-12-2011

€

€

Eigen Vermogen Geplaatst kapitaal

7.5.3

33.427.180

33.427.180

Agio

7.5.4

6.586.080

6.586.080

Herwaarderingsreserve

7.5.5

362.670

2.209.215

Algemene Reserve

7.5.6

10.311.940 -

160.070 30.063.990

42.382.545

Voorzieningen

7.5.7

3.209.531

5.212.051

Langlopende schulden

7.5.8

108.035.268

107.390.536

Kortlopende schulden en overlopende passiva

7.5.9

3.035.901

2.767.909

144.344.690

157.753.041

Totaal passiva

Verdeling vastgoedportefeuille 2011

Winkelruimte

35%

Woonruimte 43% Bedrijfsruimte

Kantoorruimte 21%

1%

13

7.2

Geconsolideerde Winst- en verliesrekening over 2012

toelichting

2012

2011

€

€

Opbrengsten uit beleggingen Huuropbrengsten Overige opbrengsten

11.866.917

11.783.894

-

200 11.866.917

11.784.094

Waarde mutaties Gerealiseerde waardemutaties

7.5.12

Ongerealiseerde waardemutaties

7.5.13

3.485

4.474

18.518.681 -

14.887.88018.515.196 -

14.883.406 -

Overige bedrijfskosten Exploitatiekosten

7.5.14

1.999.488 -

1.878.114-

Algemene kosten

7.5.15

661.669 -

680.3592.661.157 -

2.558.473 -

9.309.436 -

5.657.785 -

Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

7.5.16

Rentelasten en soortgelijke kosten

7.5.17

Resultaat voor belastingen Belastingen

Resultaat na belastingen

14

7.5.18

5.863

3.337

4.458.118 -

4.228.7604.452.255 -

4.225.423 -

13.761.691 -

9.883.208 -

1.443.136

1.043.656

12.318.555 -

8.839.552 -

7.3

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

2012

2011

€

€

Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat na belastingen Mutatie voorzieningen Toename / Afname vorderingen Afname / Toename kortlopende schulden Mutatie aandelenkapitaal Mutatie agio Herwaardering materiële vaste activa

12.318.555 2.002.520 31.399 267.992 18.518.681

8.839.552 1.458.048 451.688 608.642 64.516 35.483 14.887.880

4.434.199 -

4.533.325 -

Kasstroom uit operationele activiteiten

4.434.199

4.533.325

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvestering in materiële vaste activa

4.447.588 137.206

11.630.285 137.206

4.310.382 -

11.493.079 -

123.817

6.959.754 -

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Afname / toename langlopende schulden minus aflossingen

644.732

7.243.383

Toename / afname geldmiddelen

768.549

283.629

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Uitgekeerd dividend

15

7.4

Algemene toelichting Op de rechtspersoon is van toepassing het jaarrekeningregime voor middelgrote ondernemingen als bedoeld in artikel 2:396 BW. Rapportering vindt plaats op basis van toepassing van het regime voor middelgrote ondernemingen. De geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening zijn beide opgesteld in overeenstemming met titel 9 Boek 2 BW.

Activiteiten

beheren en exploiteren van onroerend goed alsmede de financiering daarvan. Inside Investments N.V. is statutair gevestigd te IJsselstein, Utrechtsestraat 7a

Consolidatie De balans en winst- en verliesrekening in deze rapportage betreffen de geconsolideerde cijfers van Inside Investments NV, Bloemenlust Vastgoed Aalsmeer B.V. en Pantarhei B.V.

De activiteiten van Inside Investments N.V. en haar groepsmaatschappijen betreffen met name het verkrijgen, vervreemden,

7.4.1

Grondslagen van waardering van activa en passiva Beleggingen in onroerende zaken

Vorderingen en overlopende activa

De beleggingen in onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde.

De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Voor eventuele oninbaarheid wordt een voorziening getroffen.

De beleggingen zijn in dit verband te onderscheiden in beleggingsvastgoed en (her-) ontwikkelingsvastgoed. Voor beleggingsvastgoed vindt de berekening van de actuele waarde plaats door de actuele huur (bij leegstand te vermeerderen met de ingeschatte jaarhuur rekening houdende met leegstandskosten) te vermenigvuldigen met de oorspronkelijke aankoopfactor exclusief aankoopkosten. Indien marktomstandigheden daartoe aanleiding geven wordt de factor hierop aangepast.

Vooruitbetaalde rente De kosten van het herfinancieren van leningen worden geactiveerd en afgeschreven over de looptijd van de nieuwe rentevastperiode van de desbetreffende lening.

Voorzieningen Bij (her-)ontwikkelingsvastgoed vindt de berekening van de actuele waarde plaats door de verkrijgingsprijs te vermeerderen/verminderen met het geprognosticeerde ontwikkelingsresultaat waarbij rekening gehouden wordt met de bijbehorende ontwikkelingsrisico’s. In beginsel wordt jaarlijks circa éénderde van de portefeuille getaxeerd door externe deskundigen. De transactiekosten en overdrachtsbelasting bij aankoop worden separaat van de beleggingen in onroerende zaken geactiveerd en in 5 jaar afgeschreven.

Voorziening latente belastingverplichtingen Deze voorziening betreft latent verschuldigde vennootschapsbelasting over het verschil tussen de commerciële en fiscale waardering van de materiële vaste activa, berekend tegen de contante waarde van het nominale belastingtarief. Ultimo het verslagjaar bedraagt dit percentage 12,5%.

Overige activa en passiva Alle overige posten in de balans worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

Zowel gerealiseerde als ongerealiseerde waardemutaties worden in de winst-en verliesrekening verantwoord. Ten laste van de vrije reserves wordt een herwaarderingsreserve gevormd.

7.4.2

Grondslagen van resultaatbepaling Onder netto-omzet wordt verstaan de opbrengst uit leveringen van goederen en diensten aan derden onder aftrek van kortingen en dergelijke en van over de omzet geheven belastingen. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen van waardering toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden verant-

16

woord in het jaar waarin de goederen zijn geleverd c.q de diensten zijn verricht. De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten.

Dolderseweg 2, Huis ter Heide

17

7.5

7.5.1

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2012

31-12-2012

31-12-2011

€

€

Beleggingen in onroerende zaken Het verloop van het onroerend goed in exploitatie kan als volgt worden weergegeven: Stand per 1 januari Investeringen Desinvesteringen Afschrijving geactiveerde aankoopkosten Herwaardering

156.382.265 4.447.588 137.206 636.899 17.881.782 -

159.777.066 11.630.285 137.206 1.031.435 13.856.445 -

Stand per 31 december

142.173.966

156.382.265

218.690 85.723 186.425

88.773 122.179 248.487

490.838

459.439

7.5.2

Vorderingen en overlopende activa

7.5.2.1

Debiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende activa en overige vorderingen

7.5.2.2 7.5.2.3

Alle vorderingen en overlopende activa, uitgezonderd een bedrag van € 136.637 hebben een resterende looptijd van minder dan een jaar.

7.5.2.1

Debiteuren Te ontvangen huren Debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren

7.5.2.2

218.690

88.773

85.723 -

122.179

85.723

122.179

35.349 136.637 14.439

35.349 183.484 29.654

186.425

248.487

Overlopende activa en overige vorderingen Vooruitbetaalde erfpacht Vooruitbetaalde rente Overige vorderingen en transitoria

18

170.767 3.104 85.098 -

Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Omzetbelasting

7.5.2.3

227.640 51.410 60.360 -

Eigen Vermogen 7.5.3

Geplaatst kapitaal Het geplaatste kapitaal bedroeg oorspronkelijk € 13.470.760 bestaande uit 13.470.760 aandelen van € 1,= Ultimo 31 december 2012 bedroeg het geplaatste kapitaal € 33.427.180 bestaande uit 33.427.180 aandelen van € 1,= Hiervan worden geen aandelen door de vennootschap zelf gehouden. Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bestaat uit 67.350.00 aandelen van € 1,=

7.5.4

7.5.5

31-12-2011

€

€

Agio Stand per 1 januari Dotatie i.v.m. uitgifte en plaatsing nieuwe aandelen

6.586.080 -

6.550.597 35.483

Stand per 31 december

6.586.080

6.586.080

Herwaarderingsreserve Stand per 1 januari Herwaardering onroerend goed Stand per 31 december

7.5.6

31-12-2012

2.209.215 1.846.545 362.670

8.907.931 6.698.716 2.209.215

Algemene Reserve Stand per 1 januari Bij: uit resultaatbestemming

160.070 12.318.555 -

2.300.906 8.839.552 -

Mutatie herwaarderingsreserve (per saldo) Verkoop aandelen

12.158.485 1.846.545 -

6.538.646 6.698.716 -

Stand per 31 december

10.311.940 -

160.070

19

7.5.7

Voorzieningen

7.5.7.1

Voorziening latente belastingverplichtingen

31-12-2012

31-12-2011

€

€

Deze voorziening is gevormd als het gevolg van verschillen in commerciële en fiscale waardering van de onroerende zaken

7.5.8

Stand per 1 januari Bij : Aanpassing voorgaand jaar Af : Vrijval i.v.m herwaardering onroerend goed Bij: Dotatie i.v.m. fiscale afschrijvingen Bij: Dotatie i.v.m. onderhoudsvoorziening Af: Vrijval i.v.m. verkoop onroerend goed Bij: Dotatie vorming HIR

5.212.051 3.479 2.314.833 301.742 6.475 8.087 8.704

6.670.099 116.966 1.860.985 247.705 37.707 7.980 8.539

Stand per 31 december

3.209.531

5.212.051

31-12-2012

31-12-2011

€

€

Langlopende schulden De externe financieringen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Hypothecaire leningen met een looptijd < 1 jaar Hypothecaire leningen met een looptijd > 1 jaar - < 5 jaar Hypothecaire leningen met een looptijd > 5 jaar

Stand per 1 januari Nieuw opgenomen financieringen Tussentijdse en eindaflossing Stand per 31 december

20

3.597.592 86.453.616 17.984.060

2.926.252 78.321.636 26.142.648

108.035.268

107.390.536

107.390.536 4.342.910 3.698.178 108.035.268

100.147.153 16.151.159 8.907.776107.390.536

Onderpand

Vervaldatum

Oorspronkelijke hoofdsom

Rentepercentage

Saldo

Aflossing 2013

01-12-15

22.689.011

4,250%

19.996.472

226.896

Zutphen

01-12-15

4.084.022

Euribor + 1,75%

3.405.054

40.840

Utrecht/Ede/Venray/Almere

01-04-17

9.234.450

4,95%

8.990.100

325.800

Zwolle/Zwolle/Utrecht

01-09-17

8.051.386

4,10%

7.992.986

350.400

Amsterdam

01-10-18

6.800.000

Euribor + 0,90%

5.712.000

272.000

Zutphen

Lelystad

01-12-15

5.593.750

4,250%

4.684.765

139.848

Aalsmeer

01-12-15

4.500.000

4,250%

3.622.500

135.000

5,100%

2.577.582

216.556

+1,0%

1.971.682

99.832

Aalsmeer

01-12-15

3.028.500

Oldenzaal

01-07-18

2.495.800

Euribor Euribor

* 01-07-13

1.200.000

Rotterdam

31-03-13

4.500.000

Naarden

01-07-13

3.300.000

3,95%

2.755.500

99.000

Maastricht

01-10-14

3.910.000

4,100%

3.250.000

120.000

Arnhem

03-09-15

5.600.000

3,400%

4.718.000

500.000

Huis ter Heide

01-01-18

3.000.000

5,350%

2.568.130

90.920

Huis ter Heide

01-01-18

1.250.000

5,350%

1.250.000

-

Zutphen

01-12-32

1.750.000

Euribor +2,25%

1.487.500

52.500

Den Bosch

01-04-18

6.000.000

4,780%

5.190.000

180.000

01-11-13

4.500.000

4,683%

4.500.000

-

Houten

01-11-18

1.000.000

Euribor + 1,45%

600.000

100.000

Rotterdam

01-04-15

6.100.000

5,260%

5.825.500

183.000

Rotterdam

01-04-15

1.000.000

4,40%

977.500

30.000

Beverwijk

01-10-16

6.000.000

4,800%

5.865.000

180.000

Beverwijk

01-01-17

5.500.000

3,670%

5.500.000

165.000

Steenbergen

01-01-14

700.000

Euribor + 2,16%

470.000

-

108.035.268

3.597.592

Kerkrade

Houten

Stand per 31 december

+ 2,5%

119.997

-

6,000%

4.005.000

90.000

* rekening-courant faciliteit In 2013 lopen 4 financieringen af voor een totaalbedrag van € 11,2 miljoen. Verstrekte zekerheid : hypothecaire inschrijving op de onroerende zaken.

21

7.5.9

Kortlopende schulden en overlopende passiva

7.5.9.1

Krediteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva en overige schulden

7.5.9.2

31-12-2012

31-12-2011

€

€

423.476 77.328 2.535.097

995.143 38.278 1.734.488

3.035.901

2.767.909

64.770 12.558

26.892 11.386

77.328

38.278

667.090 240.137 983.323 321.453 179 138.037 185.236

18.275 82.512 972.210 259.023 82.713 240.752 79.003

Alle kortlopende schulden en overlopende passiva hebben een resterende looptijd van minder dan een jaar.

7.5.9.1

Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Omzetbelasting Loonheffing

7.5.9.2

Overlopende passiva en overige schulden Investeringsverplichting Nog te betalen onderhoudskosten Vooruitontvangen huren Waarborgsommen Nog af te rekenen servicekosten Te betalen rente Overige overlopende passiva

2.535.097

1.734.488

7.5.10 Niet in de balans opgenomen regelingen Inside Investments N.V. vormt met ingang van 9 juni 2006 een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met Bloemenlust Vastgoed Aalsmeer BV en Pantarhei B.V. Op grond daarvan is Inside Investments N.V. hoofdelijk aansprakelijk voor belastingschulden van de fiscale eenheid als geheel. Inzake de onroerende zaken Buikslotermeerplein te Amsterdam, Winkelcentrum Lage Land en Bovenstraat te Rotterdam is sprake van erfpacht met een looptijd tot resp. 2016, 2039 en eeuwigdurend. De erfpachtcanon voor 2013 bedraagt € 97.792,Ten behoeve van de verstrekte hypothecaire leningen zijn de huurpenningen verpand. Financiële instrumenten Financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen kostprijs indien sprake is van een effectieve koppeling tussen het instrument en de bijbehorende lening (hedge-accounting). Indien het derivaat niet-effectief is, vindt waardering tegen reële waarde plaats. De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winst- en verliesrekening verwerkt. Bij Inside is ultimo 2012 sprake van effectieve derivaten en deze worden gewaardeerd tegen kostprijs. De marktwaarde ultimo 2012 is € -228.311 (negatief).

7.5.11 Overige informatie Personeelsbestand Bij de vennootschap waren gedurende 2012 geen personeelsleden in dienst (2011:0)

22

7.5

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012 31-12-2012

31-12-2011

€

€

Waardemutaties 7.5.12 Gerealiseerde waardemutaties Gerealiseerd door verkoop

3.485

4.474

3.485

4.474

7.5.13 Ongerealiseerde waardemutaties Afschrijving aankoopkosten Herwaardering beleggingen in onroerende zaken

636.899 17.881.782 -

1.031.435 13.856.445 -

18.518.681 -

14.887.880 -

Overige bedrijfskosten 7.5.14 Exploitatiekosten Verzekeringen Zakelijke- en gemeentelijke lasten Erfpacht Bijdrage v.v.e. Beheervergoeding Side Management B.V. Onderhoudskosten Courtage Taxatiekosten Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Niet verrekenbare omzetbelasting Promotionele bijdrage Eijerkamp Juridische kosten/incassokosten Leegstandskosten eigenaar Initiële projectkosten Overige exploitatiekosten

104.249 256.364 97.793 14.874 355.105 788.954 99.259 27.310 24.740 40.426 3.847 195.511 20.000 20.536

96.748 260.454 97.789 16.170 405.458 401.458 50.834 7.000 13.825 46.315 239.772 56.058 135.533 50.700

1.999.488

1.878.114

478.334 29.000 26.878 26.694 71.420 1.526 9.704 6.720 5.950 5.443

476.534 30.900 11.464 59.858 65.648 3.441 10.920 7.994 6.505 7.095

661.669

680.359

7.5.15 Algemene kosten Managementvergoeding Side Management B.V. Accountant ** Belastingadviezen Overige adviezen Commissarissenvergoeding Notariskosten Representatiekosten / vergaderingen Drukwerk Reclame- en promotiekosten Overige algemene kosten

**) De accountantskosten hebben betrekking op de dienstverlening door Ernst & Young Accountants LLP en betreffen de controle van de jaarrekening.

23

31-12-2012

31-12-2011

€

€

Financiële baten en lasten

7.5.16 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Overige rentebaten

5.863

3.337

5.863

3.337

4.434.731 13.387 10.000

4.223.651 2.309 2.800

4.458.118

4.228.760

7.5.17 Rentelasten en soortgelijke kosten Rente hypothecaire leningen Overige rentelasten Afsluitprovisie

7.5.18 Belastingen Vennootschapsbelasting Mutatie latente belastingverplichtingen herwaarderingen Mutatie latente belastingverplichtingen

24

559.383 2.314.833 312.314

414.392 1.860.985 402.937

1.443.136-

1.043.656 -

7.6

Fiscale positie

Inside Investments N.V. vormt met ingang van 9 juni 2006 een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met Bloemenlust Vastgoed Aalsmeer BV en Pantarhei B.V. Het belastbare bedrag per 31 december 2012 is als volgt berekend €

€

Resultaat voor belastingen volgens winst- en verliesrekening

13.761.691 -

Ongerealiseerde waardemutaties/ Gerealiseerde waardemutaties Fiscaal hogere boekwinst verkoop onroerend goed Fiscaal hogere afschrijvingen Vorming Herinvesteringsreserve Dotatie onderhoudsvoorziening

18.518.681 64.698 2.414.251 68.183 51.793 16.049.152

Belastbaar bedrag

2.287.461

De hierover verschuldigde vennootschapsbelasting bedraagt: 20,00% over € 200.000 25,00% over € 2.087.461

40.000 521.865

Totaal te betalen vennootschapsbelasting 2012

561.865

Verschuldigde vennootschapsbelasting ultimo 2012 In de balans ultimo 2012 is een bedrag opgenomen van € 85.723,= voor nog te ontvangen vennootschapsbelasting. Het verloop van deze fiscale positie is als volgt weer te geven:

Stand per 01-01-12 2010 2011 2012

Ontstaan

Betaald/ Ontvangen

238.598 265.490-

196.370198.852 561.865 -

238.598264.866 645.730

26.892-

559.383-

671.998

Stand per 31-12-12 196.370 198.228 83.865 85.723

25

7.7

Vennootschappelijke Balans per 31 december 2012 na verwerking voorstel resultaatbepaling

Activa

toelichting

31-12-2012

31-12-2011

€

€

Vaste Activa Beleggingen in onroerende zaken

7.9.1

122.493.978

134.939.632

Financiële vaste activa

7.9.2

26.321.421

26.983.312 148.815.399

161.922.944

Vlottende Activa Vorderingen en overlopende activa

7.9.3

Liquide middelen

Passiva

500.072

428.554

1.593.624

653.183 2.093.696

1.081.737

150.909.095

163.004.681

31-12-2012

31-12-2011

€

€

Eigen vermogen Geplaatst kapitaal Agio Herwaarderingsreserve Algemene Reserve

26

7.9.4

33.427.180 6.586.080 362.670 10.311.940-

33.427.180 6.586.080 2.209.215 160.070 30.063.990

42.382.545

Voorzieningen

7.9.5

2.651.590

3.857.879

Langlopende schulden

7.9.6

95.032.186

94.885.759

Kortlopende schulden en overlopende passiva

7.9.7

23.161.329

21.878.498

150.909.095

163.004.681

7.8

Vennootschappelijke Winst- en verliesrekening over 2012

toelichting

2012

2011

€

€

Opbrengsten uit beleggingen Huuropbrengsten Overige opbrengsten

10.213.331 -

10.365.266 200 10.213.331

10.365.466

Waarde mutaties Gerealiseerde waardemutaties Ongerealiseerde waardemutaties

7.9.8 7.9.9

3.485 16.190.220-

4.474 14.011.34016.186.735-

14.006.866 -

Overige bedrijfskosten Exploitatiekosten Algemene kosten

7.9.10 7.9.11

1.808.731661.415-

1.587.749678.9432.470.146-

2.266.692 -

8.443.550-

5.908.092 -

Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

7.9.12 7.9.13

Resultaat voor belastingen Resultaat deelnemingen

Belastingen Resultaat na belastingen

6.059 4.791.241-

3.320 4.804.9904.785.182-

4.801.670 -

13.228.732 -

10.709.762 -

661.891 -

7.9.14

526.824

13.890.623 -

10.182.938 -

1.572.068

1.343.386

12.318.555-

8.839.552 -

27

7.9

Toelichting op de vennootschappelijke balans per 31 december 2012

Algemeen De jaarrekening van Inside Investments N.V. is opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De geconsolideerde groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde. Voor de grondslagen van waardering van de overige activa en passiva wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening. Hetzelfde geldt ten aanzien van de methode van resultaat bepaling.

7.9.1

Beleggingen in onroerende zaken Het verloop van het onroerend goed in exploitatie kan als volgt worden weergegeven:

7.9.2

31-12-2012

31-12-2011

€

€

Stand per 1 januari Investeringen Desinvesteringen Afschrijving geactiveerde aankoopkosten Herwaardering

134.939.632 3.881.752 137.206 636.883 15.553.317 -

140.915.257 8.172.921 137.206 1.031.435 12.979.905 -

Stand per 31 december

122.493.978

134.939.632

Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waarop invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de waarderingsgrondslagen zoals die gelden voor deze jaarrekening. Voor een overzicht van de hieronder begrepen deelnemingen wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2012. Het verloop van de post deelnemingen in groepsmaatschappijen is als volgt:

Deelnemingen Stand per 1 januari Resultaat deelnemingen Stand per 31 december

28

31-12-2012

31-12-2011

€

€

26.983.312 661.891 -

26.456.488 526.824

26.321.421

26.983.312

7.9.3

7.9.3.1 7.9.3.2 7.9.3.3

Vorderingen en overlopende activa

Debiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende activa en overige vorderingen

31-12-2012

31-12-2011

€

€

215.909 85.723 198.440

57.889 122.178 248.487

500.072

428.554

Alle vorderingen en overlopende activa, uitgezonderd een bedrag van € 136.637 hebben een resterende looptijd van minder dan een jaar.

7.9.3.1

Debiteuren Te ontvangen huren Debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren

7.9.3.2

215.909

57.889

85.723 -

122.178

85.723

122.178

35.349 136.637 22.704 3.750

35.349 183.484 29.654

198.440

248.487

Overlopende activa en overige vorderingen Vooruitbetaalde erfpacht Vooruitbetaalde rente Nog te verrekenen servicekosten Overige vorderingen en transitoria

7.9.4

68.942 2.249 13.302-

Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Omzetbelasting

7.9.3.3

211.732 51.440 47.263 -

Eigen Vermogen Het eigen vermogen en resultaat volgens de enkelvoudige jaarrrekening zijn gelijk aan het eigen vermogen en resultaat volgens de geconsolideerde jaarrekening. Voor een toelichting op de posten wordt verwezen naar de toelichting in de geconsolideerde jaarrekening.

29

7.9.5

7.9.5.1

Voorzieningen

31-12-2012

31-12-2011

€

€

Voorziening latente belastingverplichtingen Deze voorziening is gevormd als het gevolg van verschillen in commerciële en fiscale waardering van de onroerende zaken.

30

Stand per 1 januari Bij : Dotatie i.v.m herwaardering onroerend goed Bij : Dotatie i.v.m. fiscale afschr. / HIR / voorziening onderhoud

3.857.879 2.023.777817.488

5.222.813 1.751.418386.484

Stand per 31 december

2.651.590

3.857.879

Winkelcentrum Wijkerbaan, Beverwijk

7.9.6

31-12-2012

31-12-2011

€

€

3.033.036 74.015.090 17.984.060

2.391.696 66.351.415 26.142.648

95.032.186

94.885.759

Stand per 1 januari Nieuw opgenomen financieringen Tussentijdse en eindaflossing

94.885.759 3.287.550 3.141.123 -

90.183.348 7.591.798 2.889.387-

Stand per 31 december

95.032.186

94.885.759

Langlopende schulden De externe financieringen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Hypothecaire leningen met een looptijd < 1 jaar Hypothecaire leningen met een looptijd > 1 jaar - < 5 jaar Hypothecaire leningen met een looptijd > 5 jaar

Onderpand

Zutphen Zutphen Utrecht/Ede/Venray/Almere Zwolle/Zwolle/Utrecht Amsterdam Lelystad Oldenzaal Kerkrade Rotterdam Naarden Maastricht Arnhem Huis ter Heide Huis ter Heide Zutphen Den Bosch Houten Houten Beverwijk Beverwijk Steenbergen

Verval datum

Oorspronkelijke hoofdsom

01-12-15 01-12-15 01-04-17 01-09-17 01-10-18 01-12-15 01-07-18 01-07-13 31-03-13 01-07-13 01-10-14 03-09-15 01-01-18 01-01-18 01-12-32 01-04-18 01-11-13 01-11-18 01-10-16 01-01-17 01-01-14

22.689.011 4.084.022 9.234.450 8.051.386 6.800.000 5.593.750 2.495.800 1.200.000 4.500.000 3.300.000 3.910.000 5.600.000 3.000.000 1.250.000 1.750.000 6.000.000 4.500.000 1.000.000 6.000.000 5.500.000 700.000

Stand per 31 december

Rentepercentage

4,250% Euribor + 1,75% 4,95% 4,10% Euribor + 0,90% 4,250% Euribor +1,0% Euribor + 2,5% 6,000% 3,95% 4,100% 3,400% 5,350% 5,350% Euribor +2,25% 4,780% 4,683% Euribor + 1,45% 4,800% 3,670% Euribor + 2,16%

Saldo

Aflossing 2013

19.996.472 3.405.054 8.990.100 7.992.986 5.712.000 4.684.765 1.971.682 119.997 4.005.000 2.755.500 3.250.000 4.718.000 2.568.130 1.250.000 1.487.500 5.190.000 4.500.000 600.000 5.865.000 5.500.000 470.000

226.896 40.840 325.800 350.400 272.000 139.848 99.832 90.000 99.000 120.000 500.000 90.920 52.500 180.000 100.000 180.000 165.000 -

95.032.186

3.033.036

Verstrekte zekerheid : hypothecaire inschrijving op de onroerende zaken.

31

7.9.7

Kortlopende schulden en overlopende passiva 31-12-2012

31-12-2011

€

€

Krediteuren 7.9.7.1 7.9.7.2 7.9.7.3

Belastingen en premies sociale verzekeringen Rekening courant groepsmaatschappijen Overlopende passiva en overige schulden

365.789 77.329 20.285.356 2.432.855

781.300 38.278 19.550.538 1.508.382

23.161.329

21.878.498

64.771 12.558

26.892 11.386

77.329

38.278

667.090 209.329 943.749 313.492 138.037 18.019 143.139

8.275 72.917 807.943 251.061 240.752 16.750 52.568 58.116

2.432.855

1.508.382

Alle kortlopende schulden en overlopende passiva hebben een resterende looptijd van minder dan een jaar.

7.9.7.1

Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Omzetbelasting Loonheffing

7.9.7.2

Rekening courant groepsmaatschappijen Deze post betreft schulden aan groepsmaatschappijen die deel uitmaken van de groep, waarvan Inside Investments N.V. als houdstermaatschappij optreedt. Gedurende het boekjaar is over het saldo van de rekeningencourant 5% interest berekend (2011: 5%).

7.9.7.3

Overlopende passiva en overige schulden Investeringsverplichting Nog te betalen onderhoudskosten Vooruitontvangen huren Waarborgsommen Te betalen rente Rekening courant EPM Nog te verrekenen servicekosten Overige overlopende passiva

32

7.9

Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2012 31-12-2012

31-12-2011

€

€

Waardemutaties 7.9.8

Gerealiseerde waardemutaties Gerealiseerd door verkoop

7.9.9

3.485

4.474

3.485

4.474

Ongerealiseerde waardemutaties Afschrijving aankoopkosten Herwaardering beleggingen in onroerende zaken

636.899 15.553.321 -

1.031.435 12.979.905 -

16.190.220 -

14.011.340 -

Overige bedrijfskosten 7.9.10 Exploitatiekosten Verzekeringen Zakelijke- en gemeentelijke lasten Erfpacht Bijdrage v.v.e. Beheervergoeding Side Management B.V. Onderhoudskosten Courtage Taxatiekosten Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Niet verrekenbare omzetbelasting Promotionele bijdrage Eijerkamp Juridische kosten/incassokosten Initiële projectkosten Leegstandskosten eigenaar Overige exploitatiekosten

91.865 221.281 94.297 10.037 306.457 673.832 89.959 15.603 33.959 40.293 3.847 20.000 187.055 20.246

84.769 235.281 94.297 11.333 357.232 343.415 28.711 7.000 63.51845.980 239.772 39.925 117.117 46.435

1.808.731

1.587.749

478.334 29.000 26.878 26.694 71.420 1.526 9.704 6.720 5.950 5.189

476.534 30.900 11.464 59.858 65.648 3.109 10.920 7.994 6.505 6.011

661.415

678.943

7.9.11 Algemene kosten Managementvergoeding Side Management B.V. Accountant Belastingadviezen Overige adviezen Commissarissenvergoeding Notariskosten Representatiekosten / vergaderingen Drukwerk Reclame- en promotiekosten Overige algemene kosten

33

31-12-2012

31-12-2011

€

€

Financiële baten en lasten 7.9.12 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Overige rentebaten

6.059

3.320

6.059

3.320

3.784.158 983.712 13.371 10.000

3.804.523 991.375 6.292 2.800

4.791.241

4.804.990

7.9.13 Rentelasten en soortgelijke kosten Rente hypothecaire leningen Rente rekening courant groepsmaatschappijen Overige rentelasten Afsluitprovisie

7.9.14 Belastingen Vennootschapsbelasting Mutatie latente belastingverplichtingen herwaarderingen Mutatie latente belastingverplichtingen

Winkelcentrum Lage Land, Rotterdam

34

168.479 2.023.777283.230

21.548 1.751.418386.484

1.572.068-

1.343.386-

7.10

Overige gegevens

Statutaire resultaatbestemmingsregeling

De resultaatbestemming vindt plaats overeenkomstig artikel 26 van de statuten. Hierin is het volgende bepaald: De directie bepaalt, met goedkeuring van de raad van commissarissen, welk gedeelte van de winst wordt gereserveerd. Het dan resterende bedrag wordt naar verhouding van het geplaatst nominaal kapitaal als dividend uitgekeerd aan de aandeelhouders. De vennootschap kan aan de aandeelhouders en eventuele andere gerechtigden tot uitkering van de winst slechts uitkering doen voor zover haar eigen vermogen groter is dan het bedrag van het gestorte en opgevraagde kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. Uitkering van winst geschiedt na de vaststelling van de jaarrekening, waaruit blijkt dat zulks geoorloofd is.

Resultaatbestemming Aan de algemene vergadering van aandeelhouders wordt voorgesteld het negatieve resultaat over 2012 groot € 12.318.555,= te onttrekken aan de algemene reserve.

35

7.11

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2012 van Inside Investments N.V. te IJsselstein gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2012 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het op¬zetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap, Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Inside Investments N.V. per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.

Arnhem, 12 maart 2013

Ernst & Young Accountants LLP

w.g. drs. W. van Olst RA

36

Velperweg 37 , Arnhem

37

8

Overzicht vastgoedportefeuille

Zutphen

Woonboulevard Eijerkamp

De woonboulevard omvat een 3-tal gebouwen, en is verhuurd aan Woonboulevard Eijerkamp B.V. In 2014 bestaat Eijerkamp 85 jaar. Eijerkamp richt zich in zijn aanbod van meubels en woon- accessoires hoofdzakelijk op het midden en hogere marktsegment en vertegenwoordigt diverse woonstijlen.Tevens zijn in het complex o.a. BCC en Carpetright gevestigd.

Venray

Energieweg 19

Het is een functioneel vrijstaand bedrijfsgebouw. Dit bedrijfspand is gebouwd in 1985 op bedrijventerrein Smakterheide. Het geheel bestaat uit een 2 laags kantoorruimte en een bedrijfshal. In dit pand is er leegstand. Dit pand staat ook te koop.

Jaarhuur (op basis van 31-12-2012) Jaarhuur (op basis van 31-12-2012) Huuroppervlakte m2

Huuroppervlakte m2

35.000m2

Aankoopdatum

Aankoopdatum

sept. 2000

Expiratiedatum

Expiratiedatum

31-12-22

Perceeloppervlakte

circa € 175.000

797m2 kantoor en 3.060m2 bedrijfshal

Perceeloppervlakte

29-10-01 84 are, 50 ca.

3 ha., 39 are, 65 ca.

Ede

Frankeneng 53-55

Almere

Operetteweg 7-9

Het object bestaat uit twee gekoppelde bedrijfsgebouwen. De panden zijn gebouwd in 1989/1992. Het complex is verhuurd aan Toyota Material Handling BV, dat actief is op het gebied van fabricage, verkoop en service van interne transportmiddelen met name palletwagens en vorkheftrucks. Het huurcontract is opgezegd.

Dit betreft twee kantoor/bedrijfspanden met ruime parkeervoorzieningen. Bouwjaar 2000, gelegen op 1.853 m2 eigen grond. Beide panden (in twee bouwlagen) hebben een verhuurbaaroppervlak van circa 400m2. Het eerste gebouw is verhuurd aan Nijs Vastgoed Beheer B.V. Het tweede gebouw is verhuurd tot 31 maart 2015 aan THL Travel.

Jaarhuur (op basis van 31-12-2012)

Jaarhuur (op basis van 31-12-2012)

Huuroppervlakte m2

€ 398.919

kantoor en bedr.ruimte van in totaal 5.777 m2

Huuroppervlakte m2

€ 100.033 791 m2

Aankoopdatum

03-08-01

Aankoopdatum

01-04-06

Expiratiedatum

31-07-13

Expiratiedatum

31-3-2015 en 15-9-2015

Perceeloppervlakte

38

€ 2.200.000

73 are, 54 ca.

Perceeloppervlakte

18 are, 53 ca.

Zwolle

Dr. Stolteweg 60-66

Kantoorgebouw op zichtlocatie nabij stadion en ziekenhuis. Het gebouw dateert uit de eind tachtiger jaren en is eind 2004 intern geheel gemoderniseerd. Hierbij is tevens topkoeling aangebracht. Het pand is geheel verhuurd aan N.I.C. B.V. Het gebouw is flexibel in te delen en geschikt voor deelverhuur. Het huurcontract is opgezegd.

Jaarhuur (op basis van 31-12-2012) Huuroppervlakte m2

Buikslotermeerplein 406-434

Kantoorgebouw in drie bouwlagen met een totaal huuroppervlak van 3.745m2. In het gebouw zijn o.a. gevestigd: makelaarskantoor Van de Steege, accountantskantoor Van Hier BV, ING Bank, Orthocenter, Eveline Schot Notarispraktijk, De Vries en Vet Entertainement, een kapper en een uitzendbureau. Het gebouw, dateert uit de tachtiger jaren, is strategisch gelegen en vormt een onderdeel van het zeer bekende goed draaiende winkelcentrum Amsterdam-Noord.

€ 345.253 2.199 m2 kantoorruimte

Aankoopdatum

01-01-05

Expiratiedatum

01-01-15

Perceeloppervlakte

Amsterdam

27 are, 43 ca.

Jaarhuur (op basis van 31-12-2012) Huuroppervlakte m2

3.798 m2

Aankoopdatum

20-06-05

Expiratiedatum

de eerste 30-9-2013 en de laatste 30-11-2026

Perceeloppervlakte

Utrecht

Zeehaenkade 30

Dit object bestaat uit een kantoorruimte in twee bouwlagen en een bedrijfsmagazijnruimte. Het gedeeltelijk uit 1990 en gedeeltelijk uit 1999 daterende gebouw is gelegen op het kantoren/bedrijvenpark Kanaleneiland-Zuid nabij de rijksweg A12. Sinds 1 oktober 2008 langjarig verhuurd aan het Leger des Heils. Jaarhuur (op basis van 31-12-2012) Huuroppervlakte m2 Aankoopdatum Expiratiedatum Perceeloppervlakte

€ 521.729

3.410 m2 kantoor en 1.852m2 bedrijfsruimte

€ 866.508

erfpacht 20 are, 26 ca.

Beverwijk

Winkelcentrum Wijkerbaan

Dit multifunctionele winkelcentrum Wijkerbaan is in 2012 grootschalig gerenoveerd. Huurders, zoals Albert Heijn, Aldi, Blokker, Big Bazar en een aantal lokale ondernemers in de food en non-food sector, vormen samen een volledig wijkwinkelcentrum. Het omliggende gebied wordt in de aankomende jaren gerenoveerd in samenwerking met de gemeente Beverwijk en de woningcorporatie. Er is nog winkelruimte beschikbaar. Jaarhuur (op basis van 31-12-2012)

€ 1.370.888

01-08-03

Huuroppervlakte m2

30-09-18

Aankoopdatum

09-06-06

75 are, 70 ca.

Expiratiedatum

de eerste 22-05-2016 en de laatste 27-6-2022

Perceeloppervlakte

7.007 m2 winkels

92 are, 86 ca.

39

Lelystad

Winkelcentrum Gordiaan

Het object betreft een verouderd winkelproject gelegen in het kernwinkelgebied in het stadshart van Lelystad. Het project leent zich op termijn voor omvangrijke (her)ontwikkelingsmogelijkheden. Hieromtrent is er een nauwe samenwerking met de gemeente. Jaarhuur (op basis van 31-12-2012) Huuroppervlakte m2

circa € 631.000 8.432 m2 winkels

Aankoopdatum

09-06-06

Expiratiedatum

Diversen

Perceeloppervlakte

58 are, 94 ca.

Rotterdam

Winkelcentrum Lage Land

Dit wijkwinkelcentrum is eind 2011 grootschalig gerenoveerd en maakt onderdeel uit van het grootschalig Wijkwinkelcentrum ‘t Lage Land. Huurders als Albert Heijn, Kruidvat, Dirck III en Ako vormen naast de kapper, bloemist, café en kledingatelier een aantrekkelijk aanbod. Momenteel is er nog 607 m2 niet ingevuld.

Steenbergen

Woningen Noorddonk, Oostende, Oude Saag

Dit object betreft 7 traditionele eengezinswoningen met een gemiddelde huur van euro 550 p/mnd. Bij het leegkomen van de woningen zullen de woningen worden verkocht.

Jaarhuur (op basis van 31-12-2012) Aankoopdatum

09-06-06

Expiratiedatum

geen termijn

Perceeloppervlakte

diversen

Oldenzaal

Nijverheidsstraat 28

Dit object betreft een disctributiecentrum in twee lagen. Het gebouw dateert uit 1980. Het is volledig verhuurd aan TNT Fashion Logistics. Het huurcontract is opgezegd maar binnenkort gesprek over verlenging. Jaarhuur (op basis van 31-12-2012)

Jaarhuur (op basis van 31-12-2012) Huuroppervlakte m2

3.693 m2 winkels

Aankoopdatum

09-06-06

Expiratiedatum

de eerste 31-10-2015 en de laatste 3-3-2021

Perceeloppervlakte

40

circa € 759.958

32 are, 7 ca.

€ 46.359

Huuroppervlakte m2

Huuroppervlakte m2

€ 394.430

17.500 m2 waarvan 1.050 m2 kantoor

Aankoopdatum

09-06-06

Expiratiedatum

01-04-14

Perceeloppervlakte

1 ha., 15 are, 46 ca.

TE KOOP/ TE HUUR

Frankeneng 53-55, Ede

41

Kerkrade

Klarenanstelerweg 5

Dit object betreft een kantoren / bedrijfshallencomplex in twee bouwlagen gelegen aan de rand van Kerkrade op industrieterrein Dentgenbach. Het gebouw dateert uit 1990 en is gericht op logistieke bedrijven voor op- en overslag. Rondom is voldoende parkeergelegenheid. De bedrijfshallen zijn voorzien van loading-docks. Het gebouw is momenteel niet geheel verhuurd. Jaarhuur (op basis van 31-12-2012) Huuroppervlakte m2

Aalsmeer

Oosteinderweg

Op deze locatie bevindt zich het voormalige bloemenveilingcomplex te Aalsmeer en bestaat uit een distributiecentrum, leisure activiteiten en twee bedrijfswoningen. Huurders zijn Perry Sport, The Beach en kinderparadijs Chimpie Champ waarmee langjarige huurovereenkomsten zijn afgesloten. Het pand van Perry Sport is in 2012 grootschalig gemoderniseerd. In 2012 zijn de gevels van Chimpie Champ en The Beach gerevitaliseerd.

circa € 222.138 circa 5.931 m2

Jaarhuur (op basis van 31-12-2012) Huuroppervlakte m2

totaal 22.033 m2

Aankoopdatum

09-06-06

Expiratiedatum

de eerste 31-10-2013 en de laatste 30-11-2017

Aankoopdatum

09-06-06

1 ha.

Expiratiedatum

de eerste 01-01-2021 en de laatste 01-01-2023

Perceeloppervlakte

Perceeloppervlakte

Rotterdam

Bovenstraat 224

4 ha., 54 are, 12 ca.

Rotterdam

Zuiddiepjeskade 36

Dit multifunctionele object bestaat uit bedrijfs-/opslagruimte alsmede aanpandige kantoren gelegen op een klein bedrijventerrein aan de voet van de Van Brienenoordbrug. Het pand dateert uit 2001 en is geheel verhuurd aan Pontmeijer Rotterdam BV.

Het bedrijfspand, bestaande uit een kantorengedeelte, opgetrokken in drie bouwlagen en een aangebouwde bedrijfshal, welke uit één bouwlaag bestaat en gelegen is op een klein bedrijventerrein aan de voet van de Van Brienenoordbrug. Het pand is langjarig verhuurd aan De Combi Groep.

Jaarhuur (op basis van 31-12-2012)

Jaarhuur (op basis van 31-12-2012)

Huuroppervlakte m2

€ 356.835 4.812 m2 bedrijfsruimte

Huuroppervlakte m2

Aankoopdatum

13-06-07

Aankoopdatum

Expiratiedatum

30-05-15

Expiratiedatum

Perceeloppervlakte

42

€ 1.077.013

82 are, 2 ca.

Perceeloppervlakte

€ 163.861

933 m2 kantoor- en 557 m2 bedrijfsruimte 13-06-07 12-11-19 altijddurend recht van erfpacht 40 are, 60ca.

Zwolle

Bloemendalstraat 7

Dit object betreft een karakterstiek monumentaal kantoorpand gesitueerd in het centrum van Zwolle. Opgetrokken in drie bouwlagen. In 2006 geheel gerenoveerd aan de wensen van de huurder. Dit pand is geheel verhuurd aan Dommerholt Advocaten. Jaarhuur (op basis van 31-12-2012) Huuroppervlakte m2

€ 234.174 1.420 m2 kantoor

Aankoopdatum

29-06-07

Expiratiedatum

01-07-14

Perceeloppervlakte

Maastricht

7 are, 32 ca.

Gaetano Martinolaan 50

Naarden

Rijksweg 79

Op zichtlocatie aan de rijksweg A1 gelegen kantoor/bedrijfsruimte waarin 2 huurders zijn gevestigd. Gebouw dateert uit de jaren ‘80. Het gebouw is momenteel niet geheel verhuurd.

Jaarhuur (op basis van 31-12-2012)

€ 231.315

Huuroppervlakte m2

2.395 m2

Aankoopdatum

23-07-07

Expiratiedatum

31-05-2018 en 30-09-2016

Perceeloppervlakte

39 are, 30 ca.

Utrecht

St. Jacobsstraat 6-8

Dit kantoorgebouw dateert uit 1998 en bestaat uit 5 bouwlagen. Het object is gelegen aan de zuidzijde van Maastricht en goed bereikbaar via zowel het openbaar vervoer als de rijksweg A2. Parkeren is mogelijk in de kelder alsmede rondom op eigen terrein. Huurder is BSC International (medische apparatuur).

Klassiek kantoorgebouw in 5 bouwlagen daterend uit de jaren 60, gelegen in het hart van de binnenstad van Utrecht. De begane grond is verhuurd aan ING Bank. De verdiepingen aan o.a. Gemeente Utrecht, BSG Contact Utrecht, Infraflex en Vergelijk.nl. De kelder staat leeg.

Jaarhuur (op basis van 31-12-2012)

Jaarhuur (op basis van 31-12-2012)

Huuroppervlakte m2

€ 365.000 2.518 m2

Huuroppervlakte m2

€ 741.251 4.023 m2 kantoor

Aankoopdatum

23-07-07

Aankoopdatum

23-07-07

Expiratiedatum

30-06-21

Expiratiedatum

de eerste 31-07-2013 en de laatste 1-1-2017

Perceeloppervlakte

14 are, 86 ca.

Perceeloppervlakte

5 are, 85 ca.

43

Gaetano Martinolaan 50, Maastricht

44

Arnhem

Velperweg 37

Modern kantoorgebouw in 5 bouwlagen, bouwjaar 1996, op goede locatie in Arnhem. Dit pand is geheel verhuurd aan ABN AMRO en IF Technology (ingenieursbureau). Jaarhuur (op basis van 31-12-2012) Huuroppervlakte m2

€ 547.078

Huis ter Heide

Dolderseweg 2

Het betreft een tweetal – vrijwel identieke – karakteristieke kantoorgebouwen welke bestaan uit drie bouwlagen gelegen nabij de rijksweg A28. Er is voldoende parkeergelegenheid rondom op eigen terrein. Beide gebouwen zijn multi-tenant en hebben in totaal 1.290 m2 leegstand.

3.471 m2 kantoor

Aankoopdatum

03-09-07

Expiratiedatum

31-12-2016 en 31-12-2017

Perceeloppervlakte

28 are, 60 ca.

Jaarhuur (op basis van 31-12-2012) Huuroppervlakte m2

2.580 m2 kantoor

Aankoopdatum

07-12-07

Expiratiedatum

de eerste 13-12-2014 en de laatste 30-11-2020

Perceeloppervlakte

Den Bosch

Graaf van Solmsweg 111

Dit object is gelegen aan de afslag 46 van de rijksweg A59 op bedrijventerrein De Rietvelden in ‘s-Hertogenbosch. Het betreft een kantoor-bedrijvencomplex geheel verhuurd aan Benier BV, onderdeel van de Kaak Groep, welke een wereldspeler is op het gebied van ontwerp en productie broodbaklijnen. Dit pand heeft 2.597 m2 kantooren 7.100 m2 bedrijfsruimte.

72 are, 84 ca.

Houten

Meidoornkade 15-19

Kantoor-bedrijvencomplex bestaande uit een tweetal gebouwen strategisch gesitueerd op een zichtlocatie aan de A27 in Houten noord. Verhuurd aan Kofax (wereldmarktleider scanapparatuur en software) en aan Eneco Holding. Parkeerfaciliteiten zijn zeer ruim bemeten. Op dit moment staat 966 m2 kantoorruimte leeg. Jaarhuur (op basis van 31-12-2012)

Jaarhuur (op basis van 31-12-2012) Huuroppervlakte m2 Aankoopdatum Expiratiedatum Perceeloppervlakte

€ 628.484

€ 367.223

Huuroppervlakte m2

€ 781.723

4.752 m2 kantoor en 2.139 m2 bedrijfsruimte

7.100 m2 bedrijfsruimte en 2.597 m2 kantoor

Aankoopdatum

03-11-08

01-04-08

Expiratiedatum

01-04-2015 en 01-06-2018

31-03-18

Perceeloppervlakte

1 ha, 28 are, 80 ca.

1 ha, 35 are, 24 ca.

45

12

Utrechtsestraat 7a 3401 CS IJsselstein

tel.: 030 - 68 68 140 fax: 030 - 68 77 250

[email protected] www.insideinvestments.nl