Ing. C.H. (Cor) van Zadelhoff RT RM
Beëdigd rentmeester NVR, gecertificeerd taxateur en makelaar bij Overwater Rentmeesterskantoor BV in Strijen
Agrarische erfpacht Agrarische erfpacht, een alternatieve financiering voor de grondgebonden landbouwbedrijven en een stabiele inkomstenstroom voor de lange termijn belegger. De agrarische ondernemer en de belegger weten elkaar steeds beter te vinden. Door de schaalvergroting in de landbouw is er een grotere kapitaalsbehoefte bij de agrarische ondernemer. Waar voorheen het motto gold: 'boerenland in boerenhand', zien we steeds vaker dat grond primair gezien wordt als productiemiddel voor de ondernemer. Anderzijds zien we beleggers zoals goede doelen stichtingen, maar ook pensioenfondsen en verzekeraars die inzien dat het beleggen in landbouwgrond een goed alternatief kan zijn voor obligaties, die mede door de lage rente minder aantrekkelijk zijn geworden. Voor de particuliere belegger is een belegging in box 3 alleen interessant indien de belasting in verhouding is met de inkomsten die hier tegenover staan. Of het belastingplan 2016, dat op 23 december 2015 is aangenomen door de Eerste Kamer, ongewijzigd stand houdt, is de vraag. Voor de grotere vermogens wordt uitgegaan van een rendement van 5,5% en belast tegen 30% geeft dit een effectieve belastingdruk van 1,65% van het vermogen. Uitgaande van een direct rendement van 2% is dat dan niet aantrekkelijk. Hierna ga ik in op de vormen van erfpacht zoals deze in de agrarische sector worden toegepast alsmede de overwegingen van de erfpachter en de belegger om voor de agrarische erfpacht te kiezen.
1. Erfpacht Erfpacht is een zakelijk recht. De erfpachter heeft in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de eigenaar gedurende de duur van het erfpachtrecht. Het recht van erfpacht is geregeld in boek 5, titel 7 BW en telt 16 artikelen (85 tot en met 100). Het grote voordeel van erfpacht is dat partijen veel contractsvrijheid hebben en hierdoor maatwerk overeen kunnen komen. Dit heeft ook tot gevolg dat er veel verschillende bepalingen overeengekomen worden en contractvergelijking niet altijd goed mogelijk is.
1
Specifiek voor agrarische erfpacht geldt dat contracten voor een periode langer dan 25 jaar afgesloten dienen te worden om niet onder de werking van het pachtrecht te vallen. In grote lijnen kunnen we de agrarische erfpacht onderverdelen in twee categorieën: a. de erfpachtfinanciering en b. de erfpachtbelegging. a. Erfpachtfinanciering Onder de erfpachtfinanciering wordt in de praktijk de erfpachtovereenkomst als lening verstaan. De erfpachter kan op vooraf bepaalde momenten, vaak na verloop van een aantal jaren, of expliciet op een te benoemen moment en na ommekomst van de erfpachtperiode het erfpachtgoed (het bloot eigendom) kopen. Dan vervalt het erfpachtrecht en wordt de erfpachter eigenaar van de grond. Vaak kan de erfpachter dan kopen tegen een vooraf overeengekomen rekenformule die gekoppeld is aan de canon. Hierdoor is voor beide partijen, de erfpachter en de erfverpachter, op het moment dat gebruik gemaakt wordt van het kooprecht inzichtelijk voor welke koopsom de erfpachter het goed kan kopen. Deze vorm van erfpacht heeft zeker ook fiscale voordelen voor de erfpachter bij de huidige wet- en regelgeving. De erfpachter kan er fiscaal voor kiezen de grond als ware het zijn eigendom op de balans te houden. En aan de andere zijde een schuld ter grootte van de terugkoopsom te boeken. Op het moment dat de canon wordt verhoogd, zal ook de terugkoopsom hoger worden. Fiscaal gezien wordt dan de schuld groter op het terugkoopmoment. Deze toename van de schuld kan fiscaal leiden tot een extra aftrekpost omdat er een reservering getroffen wordt (ten laste van het inkomen) om de grond terug te kunnen kopen. Op deze wijze wordt een deel van de grond betaald van het 'bruto inkomen' en niet van het netto inkomen. Deze vorm is voor de erfpachter bij de huidige wet- en regelgeving dan ook zeker interessant te noemen als er winst gerealiseerd wordt. De terugkoopsom van de grond zal nimmer hoger zijn dan de werkelijke vrije waarde, omdat een erfpachter dan niet tot aankoop zal overgaan. Hierdoor zal een reservering om terug te kunnen kopen ook nooit meer mogen bedragen dan de werkelijke vrije waarde. Bij financieringserfpacht kunnen zich op het moment dat de erfpachter gebruik kan maken van de terugkoopmogelijkheid de navolgende situaties voordoen. 1. De berekende koopsom is lager dan de vrije waarde. 2. De berekende koopsom is gelijk aan de vrije waarde. 3. De berekende koopsom is hoger dan de vrije waarde. In de eerste twee situaties zal de erfpachter in beginsel gebruikmaken van zijn koopmogelijkheid. En in de derde situatie, indien de berekende koopsom hoger is dan de vrije waarde zal de erfpachter dit niet doen. De eigenaar zal in dit geval ook niet een transactie met een derde kunnen doen, ervan uitgaande dat er geen partij te vinden is die meer betaalt dan de waarde. Dit is vaak ook een reden dat in de erfpachtovereenkomst wordt opgenomen dat de koopsom maximaal gelijk is aan de vrije waarde. Op het moment dat de grondprijsstijging meer bedraagt dan de vooraf overeengekomen indexering is er dus een mogelijkheid dat de erfpachter het bloot eigendom zal kunnen kopen voor een voor hem aantrekkelijke koopsom.
2
Het mogelijke voordeel dat de erfpachter hiermee verkrijgt, heeft voor de belegger als resultaat dat hij voor erfpachtfinancieringen een hoger rendement, zijnde een hogere canon, kan vragen dan voor erfpachtbeleggingen. De erfpachtbelegging beschrijf ik hierna. b. Erfpachtbelegging Bij de erfpachtbelegging wordt geen terugkoopformule opgenomen/overeengekomen, gebaseerd op de geïndexeerde canon. Wel zien we bij deze vorm dat een kooprecht overeengekomen kan worden, bijvoorbeeld op het einde van de erfpachtperiode tegen een percentage van de dan geldende marktwaarde. Voor de erfpachter wordt deze vorm anders fiscaal verwerkt dan de erfpachtfinanciering. Bij deze vorm wordt op de balans opgenomen, het door de erfpachter betaalde opstaprecht: het verschil tussen de vrije waarde en de koopsom die de belegger betaalt voor het bloot eigendom. Dit verschil, dat dus is betaald om het erfpachtrecht te verkrijgen, wordt door de erfpachter geactiveerd en afgeschreven in de periode dat het erfpachtrecht loopt. 2. Overwegingen voor een agrariër om te kiezen voor erfpacht Al een groot aantal jaren zien we dat het aantal land- en tuinbouwbedrijven in Nederland afneemt. Zo waren er in 1950 nog 410.000 land- en tuinbouwbedrijven in Nederland, in 2000 was het aantal gedaald tot onder de 100.000 en 15 jaar later in 2015 tot 63.000. In de periode 2000 tot en met 2015 is de gemiddelde oppervlakte cultuurgrond behorende bij de melkveebedrijven en akkerbouwbedrijven gestegen met circa 35%. (Bron: CBS). Deze veranderingen zijn ingegeven door verbeterde technieken, zoals in de jaren vijftig van de vorige eeuw de overgang van het paard naar een trekker en de komst van de melkmachine. En in de eenentwintigste eeuw zet deze technische vooruitgang nog steeds door en is naar mijn mening weer in een stroomversnelling geraakt. Hierbij denk ik onder andere aan GPS, precisielandbouw, de komst van de melkrobot en nog tal van veranderingen waardoor er efficiënter gewerkt wordt en de productiviteit per arbeidskracht toeneemt. Dit laatste heeft ook tot gevolg dat de landbouwbedrijven steeds groter worden en daardoor ook kapitaalsintensiever. Voor de agrarische ondernemer vaak ook een reden om spreiding aan te brengen in de wijze waarop het bedrijf gefinancierd is. Een erfpachtrecht kan bijdragen aan een spreiding van de lasten, waarbij ook fiscale motieven een rol kunnen spelen. In mijn dagelijkse praktijk kom ik verschillende motieven van agrarische ondernemers tegen om te kiezen voor een erfpachtrecht. Enerzijds betreft het ondernemers die groeien en de uitbreiding gefinancierd willen zien op basis van erfpacht. Hierbij gaat het dan om langdurige gebruikszekerheid van de grond met vaak een mogelijkheid van verlenging of koop na ommekomst van de erfpachtperiode. Er is een relatief lage financieringslast omdat een canonpercentage thans varieert van 2 tot 2,8% van de investering die gedaan wordt door de belegger. Verder zijn er fiscale voordelen te behalen door te reserveren of af te schrijven. Het verkrijgen van een zakelijk recht heeft als voordeel dat dit als onderpand kan dienen bij een hypotheekrecht. Ook is er de mogelijkheid om het erfpachtrecht te verkopen omdat dit een zakelijk recht is. Hiermee onderscheidt erfpacht zich van pacht wat een persoonlijk recht is. Anderzijds komen we ook ondernemers tegen die kiezen voor erfpacht, omdat ze binnen een afzienbare periode hun bedrijf willen afbouwen en de huidige grondprijzen hoog vinden. 3
Deze partijen kiezen voor erfpacht omdat ze nu circa 70% van de huidige vrije waarde ontvangen alsmede een erfpachtrecht verkrijgen waarbij het canonpercentage relatief laag is. De gedachte hierachter is dat indien de rente gaat stijgen het financieren van de grond lastiger wordt en de grondwaarde wel eens zou kunnen gaan dalen. Het is daarbij nog maar de vraag of de waarde van het erfpachtrecht ook gaat dalen. Door een verhoging van de rente zal ook het canonpercentage stijgen voor nieuw af te sluiten erfpachtfinancieringen. Hierdoor zullen de bestaande erfpachtcontracten betaalbaarder worden. Het erfpachtrecht kan dus wel eens in waarde toenemen indien de rente stijgt en de grond in waarde daalt. Ook dat is ondernemen en risico's beperken. De keuze van de agrariër om te kiezen voor erfpacht in plaats van pacht is gelegen in het feit dat erfpacht een zakelijk recht is waarbij partijen ten opzichte van (reguliere) pacht meer afspraken op maat kunnen maken en er geen prijstoets is van de canon waardoor er voor de belegger een acceptabel rendement op zijn investering te verkrijgen is. De agrariër ziet hierdoor dat de investering in een erfpachtrecht wat lager is dan de investering in een pachtrecht (het verschil tussen de verpachte en vrije waarde). Verder is een erfpachtrecht te belasten met hypotheek omdat dit een zakelijk recht is en een pachtrecht niet. Hierdoor is het verkrijgen van een erfpachtrecht beter financierbaar dan een pachtrecht, ervan uitgaande dat de pachtdruk, het verschil tussen de verpachte waarde en de vrije waarde door de pachter opgebracht dient te worden. Indien we erfpacht vergelijken met geliberaliseerde pacht dan zien we vaak bij geliberaliseerde pacht dat het om overeenkomsten gaat korter dan zes jaar om niet onder de prijstoets te vallen en daardoor gebonden te zijn aan een maximale pachtsom. Bij erfpacht zien we juist dat het om contracten gaat van zesentwintig jaar of langer om niet onder het pachtrecht te vallen. Hierdoor is erfpacht duurzamer voor de agrariër. Juist door het sluiten van overeenkomsten voor een langere periode geeft dit continuïteit voor de ondernemer. Als er naast de investeringen in grond ook geïnvesteerd wordt in gebouwen is het zeer wenselijk om dit te doen voor een langere periode. Verder zien wij dat er ook niet altijd een keuze is tussen erfpacht of geliberaliseerde pacht. Op het moment dat er geen belegger te vinden is die genegen is de vrije waarde te betalen voor de grond om deze vervolgens geliberaliseerd te verpachten, dan wel een grondeigenaar die genegen is zijn grond geliberaliseerd te verpachten, dan zal deze vorm al afvallen. De continuïteit en het beperkte aanbod van geliberaliseerde pacht geeft vaak een voorkeur vanuit de agrarische ondernemer voor een erfpachtrecht. 3. Beleggen in agrarisch vastgoed Beleggen in landbouwgrond staat in de belangstelling doordat beleggers zoeken naar zekere beleggingen met een laag risicoprofiel. Daarnaast worden partijen getriggerd door de mondiale toenemende vraag naar (hoogwaardig) voedsel waarvoor landbouwgrond nodig is. Het beleggen in specifiek Nederlandse landbouwgrond onderscheidt zich van de Europese en de mondiale markt doordat: a. Er meestal alleen in grond en niet in een onderneming wordt belegd met het bijbehorende lagere risicoprofiel. b. De Nederlandse rechts- en kadastrale systemen zich qua zekerheid positief onderscheiden. c. Een belegging in Nederlandse landbouwgrond in het algemeen meer liquide is dan die in een buitenlandse onderneming. 4
Vaak zien we ook dat partijen gevoel hebben bij landbouwgrond. Grond is een concreet bezit. Er komt niet meer bij, je kunt ernaar kijken, overheen lopen en er groeit een gewas op. Een belegging in landbouwgrond wordt over het algemeen gezien als veilig met een zeer laag risico met het daarbij behorende rendement. Over de afgelopen tientallen jaren is gemiddeld jaarlijks een rendement behaald dat 3,6% hoger is dan de inflatie (Bron: LEI). Het lage risicoprofiel wordt mede veroorzaakt door de volgende punten. Bij landbouwgrond kennen we geen leegstand. Er is altijd wel een gebruiker te vinden. De kans op teniet gaan, is zeer gering. Indien voor de grond een andere bestemming wordt aangegeven dan agrarisch zal altijd minimaal de agrarische waarde vergoed worden en bij een lucratievere bestemming zal een hogere waarde dan de agrarische waarde vergoed worden. Er zijn geen onderhoudskosten, geen verzekeringspremies en het beheer is goedkoop. Partijen hebben veel contractvrijheid en kunnen specifieke erfpachtvoorwaarden overeenkomen waardoor er maatwerk geleverd kan worden. Voor de belegger geldt dat er een direct rendement is, zijnde de jaarlijkse canon. Deze is waardevast omdat de canon geïndexeerd wordt. Daarnaast is er indirect rendement. Dit bestaat bij de erfpachtbelegging uit twee componenten, namelijk de waarde aangroei van bloot eigendom naar vol eigendom in de periode dat het erfpachtrecht loopt en de waardeverandering van de grond. Bij erfpachtfinanciering is het indirect rendement het verschil tussen de aankoopsom en de koopsom bij terugkoop door de erfpachter. Op het moment dat we een belegging in landbouwgrond vergelijken met obligaties, dan zien we in beide gevallen een direct rendement. Bij erfpacht gaat het om de belegging in landbouwgrond waarbij de canon geïndexeerd wordt. Er is waarde aangroei naar vol eigendom en er is sprake van waardeontwikkeling. Deze waardeontwikkeling kan schommelen en kan dus ook twee kanten op gaan. Voor obligaties geldt dat het bij het huidige lage renteniveau nog maar zeer de vraag is of deze hun nominale waarde behouden in de loop van de jaren. Zeker als de rente gaat stijgen, zal de nominale waarde kunnen dalen. Voor partijen die willen beleggen in landbouwgrond zijn er verschillende mogelijkheden. Zo kan er direct belegd worden in een locatie die verworven wordt, maar ook door het verwerven van aandelen van partijen die beleggen in landbouwgrond, zoals Beleggingsmaatschappij "Rhoon, Pendrecht en Cortgene" BV. Deze beleggingsmaatschappij heeft ook als doelstelling jaarlijks 2% dividend over de balanswaarde uit te keren. Een belegging in landbouwgrond is minder liquide dan aandelen of obligaties en dient daarom gezien te worden als een belegging op lange termijn. De huidige agrarische grondmarkt en de ontwikkelingen in de landbouw bieden voor de agrarische ondernemers en de beleggers kansen om elkaar te vinden en hier op basis van maatwerk een ieders doelstelling te behalen. Het tot stand brengen van erfpachtovereenkomsten is, zoals hiervoor gezegd, maatwerk en specialistenwerk. Uw rentmeester kan hierbij een belangrijke rol vervullen. Agrarische erfpacht heeft toekomst voor zowel de agrarische ondernemer als voor de lange termijn beleggers.
5
