Infor ma tieboek Vrije Woningbouwkavels
1
Hoek van Holland
2
Hoek van Holland
1
Inleiding ……………………………………………………@
2
Bebouwingsregels ………………………………………….@
3
Algemeen …………………………………………………..@
4
Wie legt wat aan ………………………………………..@
5
De Bouwvergunning ……………………………………@
6
Koop en levering van grond ……… ………………….@
7
Start met bouwen ………………………… …………..@
8
Websites ………………………………………………...@
9
Adressen ………………………………………………...@
De gemeente Rotterdam heeft aan de Stationsweg te Hoek van Holland nog 10 kavels beschikbaar voor het bouwen van een woning. Aan de Stationsweg liggen totaal 15 kavels met een kaveloppervlakte tussen 600-1100 m². Separaat aan dit informatieboek is een overzicht met kaveltekeningen / prijzen beschikbaar. De vrije kavels maken deel uit van het project Waterwegcentrum dat o.m. de bouw omvat van circa 1.200 nieuwe woningen en toeristische recreatieve voorzieningen zoals hotels, (strandgerelateerde) winkels, horeca en museale attracties in een aantrekkelijke buitenruimte. Voor de uitwerking van de plannen vormen de unieke kwaliteiten van Hoek van Holland de basis: het kilometers lange strand, de rust en de natuur, maar ook de dynamiek van de scheepvaart op de Nieuwe Waterweg en industriële bedrijvigheid aan de overkant. Met betrekking tot een aanvraag in het kader van de Omgevingsvergunning wordt op dit moment gewerkt aan het gebiedsbestemmingsplan “Waterwegoevers” waarin de Stationsweg is opgenomen. Vaststelling van het gebiedsbestemmingsplan wordt begin 2012 verwacht. Dit houdt in dat niet eerder gestart kan worden met de bouw van de woning dan medio juli 2012. Voor het ontwikkelingsgebied Waterwegcentrum is in het kader van de Wet Geluidhinder een procedure doorlopen voor het vaststellen van hogere waarde Industrielawaai. Op 4 november 2002 zijn hogere waarden industrielawaai voor circa 1000 woningen vastgesteld gebaseerd op de plankaart van het eerder opgestelde ontwerpbestemmingsplan Hoek van Holland aan Zee Ten behoeve van de ontwikkeling van het Waterwegcentrum en de bescherming van de vergunde rechten van de bedrijven op de Maasvlakte en in het Europoortgebied, zijn tussen de gemeente en de bedrijven aanvullende afspraken gemaakt. Deze afspraken zijn vastgelegd in het “Afsprakenkader WWC” d.d. 20 april 2004. Onderdeel van deze afspraken is het goed informeren van kopers over de toegestane geluidsproductie van de bedrijven. Tevens is in het kader van de Wet Geluidhinder een procedure doorlopen voor het vaststellen van een hogere grenswaarde industrielawaai. Het akoestisch onderzoeksrapport
3
Hoek van Holland
d.d. 7 september 2004 waarin o.a. de grenswaarden voor industrielawaai en wegverkeerslawaai zijn vermeld is voorhanden. Nieuwe bewoners wonen straks op een prachtige locatie met goede voorzieningen (die ook nader onder de aandacht gebracht mogen worden). Het is wel zo dat de woonlocatie in de “milieuaandachtszone” ligt. In dit gebied en in de omgeving daarvan wordt intensief gewerkt. Bij de huidige industriële activiteiten en bij toekomstige industriële ontwikkeling kan er daarom soms sprake zijn van milieuhinder. Omdat Hoek van Holland als “munitie verdacht gebied” is aangemerkt, heeft er een Explosieven onderzoek plaatsgevonden. Ook hiervan is een rapport (d.d. 10 oktober 2003) inclusief Vrijwaring aanwezig. Ligging en begrenzing Het projectgebied ligt westelijk van het dorpscentrum. Richting het strand ligt het bijzondere woongebied Oude Hoek, met de karakteristieke witte woningen aan het Seinpad en de rijtjeshuizen op de locatie Strandweg Zuid. Aan de zuidzijde ligt het Fort en vrijstaande bebouwing. De achterkant van het gebied wordt begrensd door het spoor. In het oosten, tussen de Cruquiusweg en de Havenweg ligt de woningbouwlocatie Berghaven Noord. Hier komen in 2011 / 2012 naar verwachting 24 woningen te staan.
Bebouwingsregels op hoofdlijnen
Welstandstoets Voor de Stationsweg Hoek van Holland geldt dat het ontwerp van de woning, de architectuur, moet passen bij de omgeving en het karakter van Hoek van Holland. De bebouwing moet het recreatieve beeld van Hoek van Holland versterken (badlocatie). Gewenst is een moderne interpretatie van het omschreven beeld (villa’s). De huizen moeten alzijdig een uitnodigend beeld hebben. De bouwaanvraag zal worden getoetst aan de Welstandsparagraaf voor Waterwegcentrum Oost, mei 2006. Voor de Stationsweg houdt het Welstandsbeleid in detail o.a. het volgende in: Relatie met de bebouwing: • De bebouwing versterkt het karakter van het kustdorp Oude Hoek. • De bebouwing moet het recreatieve beeld van de badlocatie Hoek van Holland versterken. • Langs de Stationsweg ontstaan geen grote gevelvlakken. Gebouwen op zich: • De architectuur moet passen bij de omgeving en het karakter van Hoek van Holland en mag modern zijn. • De huizen moeten alzijdig een uitnodigend beeld hebben. Detaillering, materiaal en kleurgebruik: • Kleur en materiaalgebruik vrij maar moet passen bij het karakter van Hoek van Holland. • De detaillering is hoogwaardig en getuigt van degelijkheid. • Géén toepassing van donker of zonwerend glas. Bebouwing Per kavel is het bouwen van één woning met een aan- uit- of bijgebouw toegestaan. Tevens bestaat de mogelijkheid om een woning met een (beperkte) praktijkruimte/atelier te bouwen. Bebouwingsveld Het bebouwingsveld is dat deel van de kavel waarbinnen de bebouwing geplaatst mag worden. Per kavel wordt de positie van het bebouwingsveld vastgelegd.
Bebouwingsveld
4
Hoek van Holland
De gebouwen die als vergunningsvrij zijn aangemerkt zijn niet aangegeven. • Alle bebouwing dient binnen het bebouwingsveld geplaatst te worden. Dit geldt ook voor uitstekende delen zoals balkons, luifels en carports. Ook dakoverstekken en dakgoten dienen geheel binnen het bebouwingsveld gesitueerd te worden. • Indien een gebouw minder dan 2 meter van de kavelgrens c.q. de naastgelegen woning wordt gebouwd, is het conform artikel 50 van het Burgerlijk Wetboek niet toegestaan in het gebouw aan die zijde draaiende raampartijen aan te brengen en doorzichtig glas te plaatsen. • Uitstekende delen tot maximaal 0.50 meter hoeven niet meegenomen te worden bij de berekening van het bebouwd oppervlak. Vanaf 0.50 meter wordt de overschrijding van uitstekende delen meegeteld bij de bepaling van het aantal bebouwde m². • Bebouwing volledig onder maaiveld mag buiten het bebouwingsveld worden gesitueerd; hierbij dient voldoende afstand tot de kavelgrens te worden gehouden zodat het eventuele ontstane hoogteverschil op eigen terrein kan worden opgelost. Voor elke kavel is een limiet vastgesteld van de maximaal te bebouwen oppervlakte met maximaal 1200 m³. Per kavel is op de tekening het maximaal te bebouwen oppervlak aangegeven. Bouwhoogte De bebouwingshoogte geeft de maximale hoogte aan. De toegestane hoogte voor 2 bouwlagen is 6.00 meter. Uiteraard bestaat de mogelijkheid om verdiept te bouwen, c.q. onder maaiveld. Zowel een plat dak als een hellend dak is toegestaan. Indien de woning wordt uitgevoerd met een kap is de max. nokhoogte 8,5 meter, de minimale goothoogte is 3 meter. Het dak mag niet meer dan 0,5 meter overstek hebben.
Bouwhoogten
Parkeren Op elke kavel dienen minimaal twee parkeerplaatsen/opstelplekken voor auto’s gerealiseerd te worden. Dit mogen carports of open plaatsen zijn. De opstelplaatsen in garages worden hierbij niet meegerekend. Op de tekening in de bijlage is de bandbreedte aangegeven van de inritconstructie waarbinnen de inrit kan worden aangelegd. De maximale breedte van deze inrit bedraagt 3.00 meter. Indien u een carport wenst te bouwen, kan deze: • onder vergunningsvrije bouwwerken vallen en dan is in het besluit vergunningsvrije bouwwerken geregeld waar de carport mag staan; of • deel uitmaken van de aanvraag en dient u deze bij uw aanvraag voor de Omgevingsvergunning in te tekenen. Vergunningvrije bouwwerken Soms heeft u geen omgevingsvergunning nodig voor bouw of verbouw, bijvoorbeeld bij gewoon onderhoud of als u een kleine dakkapel aan de achter van de woning wil. Met de Vergunningcheck van Omgevingsloket online kunt u snel nagaan of een vergunning nodig is. U kunt ook brochures downloaden via www.rotterdam.nl/ omgevingsvergunning. Voor deze plannen is het wel nodig om de voorwaarden uit het bestemmingsplan te controleren. Valt uw bouwwerk niet binnen de voorwaarden uit het bestemmingsplan, dan moet u toch toestemming vragen. ProRail Voor wat betreft het bouwen binnen de invloedssfeer van ProRail (11 meter), wordt verwezen naar de eisen die ProRail stelt aan het bouwen binnen dit deel (pagina 6).
Parkeren
5
Hoek van Holland
Algemeen
Voortuin De kavels en bebouwingsvelden zijn zo gesitueerd dat alle woningen een voortuin hebben die aansluit op de Stationsweg. De woning dient binnen het aangegeven bebouwingsveld gesitueerd te worden zoals aangegeven op de kaveltekening. Afhankelijk van het type kavel (de voorgevel rooilijn ligt vast) is de diepte van de voortuin variërend van 7 meter, 10 meter, 13 meter en 16 meter.
Bodemgeschiktheidsverklaring Er is door de gemeente onderzoek gedaan naar de geschiktheid van de bodem voor deze woningbouwlocatie. Bij ondertekening van de koopovereenkomst en ontwerpakte maakt de bodemgeschiktheidsverklaring onderdeel uit van de bijlagen.
Verkeersontsluiting Het gebied sluit aan op de locatie “Strandweg Zuid”. Vanaf de Stationsweg volgt de doorlopende route de Fortweg en het Seinpad. De aansluiting op de Strandweg zal komen te vervallen. Op onderstaande tekening is de toekomstige situatie weergegeven. Openbare ruimte De Stationsweg zal opnieuw worden ingericht. Een voorstel hiertoe zal tot uitdrukking komen in een Inrichtingsplan (IP) dat door de dS+V wordt gemaakt en door de Deelgemeente Hoek van Holland wordt vastgesteld. Het aanlegniveau en het beheerniveau worden uitgevoerd conform de Rotterdamse Standaard. Naar verwachting wordt het IP medio 2011 vastgesteld.
Voortuinen
Peil De locatie is buitendijks gelegen. Om het beeld te verduidelijken is in onderstaande tekening een dwarsdoorsnede van de Stationsweg, c.q. de Kavel en de Spoorzone, weergegeven. De toekomstig vast te stellen uitgiftepeilen tussen de openbare weg en de kavels zijn afhankelijk van ligging van de kavels aan de Stationsweg. Invloedsfeer ProRail Zoals op bovenstaande tekening is aangegeven wordt het perceel ter plaatse van dat deel van de kavel welke onder de invloedsfeer van ProRail valt, opgeleverd op de thans aanwezige hoogte, dit is circa. 1,00 meter onder het toekomstige uitgiftepeil aan de Stationsweg.
6
Hoek van Holland
Verkeersontsluiting
Wie legt wat aan
Uitwegvergunning De gemeente Rotterdam heeft voor haar rekening de vergunning voor het maken van een inritconstructie aangevraagd. Binnen de op kaveltekening aangegeven bandbreedte kan de eigenaar een inrit van max. 3 meter breed aangeven. Bij de aanvraag voor een Omgevingsvergunning dient u de inrit binnen deze bandbreedte aan te geven. De gemeente zal vervolgens deze inrit op het definitieve inrichtingsplan beoordelen. Bij de definitieve aanleg van de buitenruimte zal de gemeente de inrit definitief aanleggen conform het goedgekeurde inrichtingsplan. Riolering Ten behoeve van de vrije woningbouwkavels zal een gescheiden rioolsysteem worden aangelegd. Het vuilwater zal via het riool afgevoerd worden naar de afvalwater- zuiveringsinstallatie (AWZI). Het schone water c.q. hemelwaterafvoer van de daken zal worden aangesloten op een separaat nog aan te leggen speciaal drainagesysteem in de Stationsweg. Voor de aansluiting op het riool (vuil water) en de aansluiting op het riool (hemelwater) vanaf de perceelsgrens het openbare gebied in, dient een vergunning te worden aangevraagd bij de afdeling Waterhuishouding van Gemeentewerken Rotterdam. Het Hoogheemraadschap van Delfland is beheerder van de AWZI en zal een verontreinigingsheffing opleggen.
7
Hoek van Holland
De Eigenaar dient zelf zorg te dragen voor: • de aanleg van de aansluiting op het hoofdriool (inclusief vergunning); • de erfafscheiding tussen de percelen; • de bouwaansluitingen voor water en elektra; en • de overige aanvragen voor huisaansluitingen/nutsvoorzieningen. De hiermee gepaard gaande kosten zijn voor rekening van de eigenaar. U dient er rekening mee te houden dat u minimaal 8 à 10 weken voor oplevering van uw woning de definitieve aansluitingen aanvraagt. Voor het aanvragen van alle nutsvoorzieningen dient uw huisnummer en postcode bekend te zijn. Tuin- en Erfafscheidingen De erfafscheiding en beplanting dienen door de eigenaren van de percelen aangebracht te worden. Gezien het karakter van Hoek van Holland worden de toekomstige eigenaren verzocht de erfafscheiding tussen de percelen dusdanig in te richten dat er een beeld ontstaat van beplanting en transparante steunmiddelen voor het groeien van deze beplanting tot maximaal 1,8 meter.
De Omgevingsvergunning
Besluiten, verordeningen en vergunningen Bij de bouw van een woning moet worden voldaan aan de regels van de Woningwet en het Bouwbesluit. In de Woningwet staat onder andere dat er gebouwd moet worden conform het bestemmingsplan. Alle bouwkundige eisen waaraan uw bouwplannen minimaal moeten voldoen staan in het bij deze wet behorende Bouwbesluit. Daarnaast geldt er per gemeente een bouwverordening. In de Rotterdamse Bouwverordening is onder meer vastgelegd hoe de procedure voor het verkrijgen van toestemming om te bouwen geregeld is.
voor de levering van de grond rekening gehouden met de bezwarentermijn.
Indiening van de Omgevingsvergunning Voor het bouwen van een woning dient een Omgevingsvergunning aangevraagd te worden. Voor alle gebouwen geldt dat er voldaan moet worden aan het Bouwbesluit, de Rotterdamse Bouwverordening, het bestemmingsplan en een Welstandtoets. Als u een Omgevingsvergunning aanvraagt zal uw bouwplan getoetst worden aan deze beleidskaders.
De bouwinspecteur Bij de afdeling Vergunningen van de dS+V zijn verschillende bouwinspecteurs werkzaam. De bouwinspecteur voor Hoek van Holland is uw directe contactpersoon. Bij vragen kunt u contact met hem opnemen.
De aanvraag dient u in bij de dS+V, afdeling Vergunningen van de gemeente Rotterdam. De Omgevingsvergunning wordt gedaan op basis van uw definitieve bouwplan. De daarvoor in te dienen stukken staan omschreven in het bijbehorende aanvraagformulier dat u kunt downloaden via www.rijksoverheid.nl. Algemene informatie Omgevingsvergunning Op pagina 13 vindt u informatie omtrent de aanvraag en verlening van de Omgevingsvergunning. Betaling van leges Voor het in behandeling nemen van een Omgevingsvergunning moeten leges worden betaald. De hoogte van het bedrag wordt volgens een vaststaand schijventarief bepaald. Wie verleent Omgevingsvergunning Uw vergunning wordt (bij geen bezwaar) verleend door de deelgemeente Hoek van Holland. De afdeling Vergunningen dS+V houdt namens de gemeente toezicht op het naleven van de genoemde regels. Aantekenen van bezwaar Tegen een verleende Omgevingsvergunning kan bij de deelgemeente Hoek van Holland gedurende de bezwarentermijn (6 weken na bekendmaking) bezwaar worden ingediend tegen de verleende Omgevingsvergunning. Ook tegen het weigeren van een Omgevingsvergunning kan binnen de bezwarentermijn bezwaar worden aangetekendIn verband met bezwaarmogelijkheden van overige belanghebbenden, wordt
8
Hoek van Holland
Informatie aan derden Alle bouwaanvragen en vergunningverleningen worden in de huisaan huisbladen van de deelgemeente Hoek van Holland. Ook kunt u bij het Informatiecentrum van de dS+V navraag doen welke aanvragen voor een Omgevingsvergunning er lopen en welke Omgevingsvergunningen er door de deelgemeente zijn afgegeven.
Geotechnisch onderzoek Uw bouwer/architect moet geotechnisch onderzoek (sonderingen) doen naar de draagkracht van de grond en zo nodig naar de z.g. verticale bodemstabiliteit (bij diepe ontgravingen). De uitvoering van sonderingsonderzoeken moet vooraf afgestemd worden met Gemeentewerken Rotterdam, Werf Hoek van Holland. Vergunningaanvraag bij ProRail Eind 2004 is de nieuwe Spoorwegwet van kracht geworden. In deze wet zijn bepalingen opgenomen over de aanleg, beheer, toegankelijkheid en het gebruik van spoorwegen. Voor gronden die grenzen aan deze spoorwegen zijn de artikelen 19, 20 en 21 van deze wet van toepassing. In Art.19 is de bepaling opgenomen dat het verboden is zonder vergunning van Onze Minister gebruik te maken van hoofdspoorwegen en de daarnaast gelegen gronden anders dan anders waartoe deze zijn bestemd. Indien er werken worden uitgevoerd, welke vallen onder Art.19 lid 1, dient er te allen tijde vergunning te worden aangevraagd. In Art. 20 is de invloedzone van de hoofdspoorweg bepaald. In de situatie van de vrije kavels geldt de grens 11 meter, deze 11 meter wordt gemeten vanuit het hart van het buitenste spoor richting kavel. Op de lotingtekening is een deel van het op de kavel rustende beheersgebied van ProRail gearceerd aangegeven. In Art. 21 zijn de overige bepalingen opgenomen. Indien u geconstateerd heeft dat u een vergunningsvrij bouwwerk wenst te bouwen, betekent dit niet dat er in de zone van 11 meter zonder vergunning van ProRail mag worden gebouwd. Er zal altijd
een beoordeling van ProRail volgen als er voornemens zijn de strook te gaan gebruiken, anders dan waartoe deze is bestemd. De wettelijke vergunningstermijn bedraagt 8 weken. Indien u in het gearceerde beheersgebied van ProRail beplanting wenst aan te brengen, dient u er rekening mee te houden dat ongecontroleerd aanbrengen van beplantingen niet is toegestaan. Zo zijn de bladeren van een beperkt aantal bomen een risico voor het spoor. In een aanvraag zal aangegeven moeten worden om welke soort beplanting het gaat.
9
Hoek van Holland
Hoogheemraadschap Delfland Indiening van aanvraag keurvergunning Omdat de locatie in een buitendijks gelegen gebied ligt (zeewering) is een vergunningsaanvraag bij het Hoogheemraadschap van Delfland noodzakelijk. Op het moment dat u uw Omgevingsvergunning aanvraagt bij de gemeente Rotterdam, dient u ook een aanvraag voor een keurvergunning bij Hoogheemraadschap Delfland in te dienen. Aan deze vergunningverlening zijn legeskosten verbonden. Bij het ontwerp van de woning dient u er rekening mee te houden dat de begane grond van uw woning op minimaal 7.00 +NAP dient te worden aangelegd.
Koop en levering van de grond
De gemeente Rotterdam geeft de grond voor woningbouw uit in eigendom. De Algemene Voorwaarden voor de verkoop en levering van onroerende zaken van de gemeente Rotterdam (2007) zijn van toepassing op de koop en levering van de onroerende zaak.
Bovenbedoelde bepalingen zullen nader uitgewerkt worden in de Koopovereenkomst. In de Koopovereenkomst is geen ontbindende voorwaarde opgenomen voor het niet verkrijgen van een hypotheek.
Aanmelding en Registratie U maakt uw belangstelling voor een woningbouwkavel kenbaar door het opsturen van een aanmeldingsformulier waarna u een bevestiging ontvangt dat u geregistreerd bent voor een vrije woningbouwkavel. Op het moment dat uw registratiekosten op de rekening van het OBR is gestort, ontvangt u de informatie over de vrije kavels.
De Gemeente behoudt zich het recht voor om de procedures aan te passen. Op het moment dat de informatie voor een loting wordt verzonden kan dit mogelijk afwijken van het hiervoor gestelde.
Indien u een optie wenst op een van de vrije woningbouwkavels, dient u dit schriftelijk aan het Ontwikkelingsbedrijf kenbaar te maken. De optie wordt voor 1 maand verstrekt en stelt u in de gelegenheid na te gaan of het bouwen van een woning op een vrije woningbouwkavels voor u financieel haalbaar is. Op het moment dat u over wenst te gaan tot het sluiten van een koopovereenkomst dient u dit schriftelijk aan het Ontwikkelingsbedrijf kenbaar te maken. De Koopovereenkomst Na ontvangst van het verzoek tot het sluiten van een Koopovereenkomst, ontvangt u binnen 1 à 2 weken na ontvangst van uw verzoek, de door de gemeente opgestelde koopovereenkomst. In de Koopovereenkomst is ondermeer bepaald dat: • de Algemene Voorwaarden voor verkoop en levering van onroerende zaken van Rotterdam (2007) van toepassing zijn; • koper binnen 9 maanden een aanvraag voor een omgevingsvergunning moet indienen; • koper een kopie van de bevestiging van de aanvraag van de omgevingsvergunning dient toe te zenden aan het OBR: • zoals aangegeven in de koopovereenkomst zal uiterlijk 15 maanden later de levering van de kavel zal plaatsvinden op voorwaarde dat de omgevingsvergunning (vrijwel) onaantastbaar is. Voor de vervulling van die voorwaarde zullen partijen in ieder geval de voor de verlening van de omgevingsvergunning geldende bezwarentermijn in acht nemen. De koper ontvangt verder tijdig voor de levering een factuur. Het op die factuur vermelde bedrag moet op de kwaliteitsrekening van de notaris gestort worden; • de eigenaar terstond na de datum van verlijden van de akte van levering dient te starten met de bouw en deze met bekwame spoed ononderbroken voort dient te zetten en te voltooien (artikel 13.1 onder sub b de Algemene Voorwaarden), met inachtneming van de door de gemeente vastgestelde Afspraken bij de bouw van de woning inclusief de Werkterreinregels. Rekening houdend met deze voorwaarde dient u uw aannemer/bouwer van deze voorwaarde op de hoogte te stellen in verband met het plannen van de datum start bouw; • nadat de Eigenaar aan het OBR kenbaar heeft gemaakt dat met de bouw gestart is, zal binnen een maand na deze mededeling de waarborgsom (zonder rente) worden terugbetaald, anders vervalt de waarborgsom aan de gemeente; • de Koopovereenkomst op naam is gesteld en niet overdraagbaar.
10
Hoek van Holland
Voorbeelden van afspraken in genoemde overeenkomsten en akten Anti-speculatiebeding In het kort komt dit beding er op neer dat de toekomstige eigenaar de Onroerende Zaak niet mag overdragen (verkopen) voordat de woning sleutelklaar is opgeleverd. Als dit wel gebeurt, zal de gemeente Rotterdam een boete opleggen, conform de Algemene Voorwaarden. Aflevering grond Het perceel wordt bouwrijp opgeleverd op het peil zoals opgenomen in de Afspraken bij Aflevering. Waarbij het te bebouwen deel van de kavel op minimaal 7.00 +NAP zal worden afgeleverd. Werkterreinregels Om ervoor te zorgen dat de naastgelegen bebouwde en onbebouwde percelen geen hinder ondervinden van uw bouwwerkzaamheden, zijn deze werkterreinregels opgenomen in de Afspraken bij de bouw van de woning en wordt als bijlage aan de Koopovereenkomst en Ontwerp-akte gehecht. De eigenaar (i.c. bouwer/aannemer) zal zich aan deze regels moeten houden. Indien ondanks deze werkterreinregels schadeclaims en/of kosten gemaakt moeten worden, zullen deze kosten worden verhaald op de eigenaar.
U start met bouwen
Tips
Melding aanvang bouwwerkzaamheden Op het moment dat u de omgevingsvergunning krijgt toegezonden wordt een ‘blauwe kaart’ bijgevoegd. Voor het toewijzen van huisnummer/postcode en uitzetten bouwperceel is het van belang dat u deel I van deze kaart tijdig invult en retourneert. Een melding van aanvang van uw bouwwerkzaamheden dient u ook mede te delen aan het Hoogheemraadschap Delfland. De benodigde informatie hiertoe wordt in de aan u verleende vergunning medegedeeld.
Er is de laatste jaren veel geschreven over de voor- en nadelen van het zelf bouwen van een eigen woning. Hieronder een aantal opmerkingen en tips.
Uitzetten bouwperceel Mede in verband met het ondertekenen van de akte en voorbereidende bouwactiviteiten van uw bouwer na levering is het noodzakelijk dat u contact opneemt met de afdeling Landmeten en Vastgoedinformatie van de Dienst Gemeentewerken om na te gaan of er al een datum/tijdstip bekend is wanneer uw bouwperceel wordt uitgezet, zodat u en uw bouwer hierbij aanwezig kunnen zijn. Is dit ondanks toezending van de ‘blauwe kaart’ nog niet het geval (u bent eerder dan de postbode) dan kunt u een afspraak maken voor het uitzetten van het bouwperceel. U dient hiervoor de benodigde bouwtekeningen aan te leveren. Gereedmelding bouwwerkzaamheden Wanneer bekend is dat de bouwer de woning aan u zal opleveren, dient u gebruik te maken van het 2e deel van de ‘blauwe kaart, namelijk de gereedmelding van de bouwwerkzaamheden aan de bouwinspecteur. Bouwverkeer en parkeren Voor de verkeersafwikkeling tijdens de bouwperiode is het noodzakelijk dat de bouwers hun bouwketen en bouwmaterialen uitsluitend op de kavels zelf plaatsen. Overtollige grond nadat de bouw gerealiseerd is U dient vooraf met uw bouwer een afspraak te maken voor het afvoeren van overtollige grond nadat de bouw gereed is. De kosten van afvoer en verwerking van de overtollige grond, welke gemeld moet worden bij de Grondbank Rotterdam, komt voor rekening van de eigenaar. Indien de kavel opgehoogd wordt, komen de kosten voor aanvoer van grond tevens voor rekening van de eigenaar.
Aannemer Zorg dat u tijdig een aannemer/bouwer contracteert. Architect Neem een goede architect in de arm en overleg samen met hem/ haar én de stedenbouwkundige van de gemeente Rotterdam uw plannen voordat u uw bouwaanvraag bij de bouwinspecteur indient. De architect is de deskundige die de technische gegevens voor de aannemer op papier zet. Hij zorgt er ook voor dat de bouwtekeningen inclusief alle benodigde bijlagen bij de bouwinspecteur worden ingediend. U wordt geadviseerd gelijktijdig met het inschakelen van een architect ook een bouwer/aannemer te contracteren zodat de bouwkosten parallel lopen met uw wensen en het door u berekende financiële budget. Begeleiding tijdens de bouw Ga na in hoeverre u een bouwadviseur wenst in te huren. Dit kan kostenbesparend werken op het totaal van het proces. Deze adviseur wordt dan voor u de contactpersoon naar de bouwer/ aannemer en tussen architect en bouwer/aannemer. De adviseur zorgt ervoor dat het door u gewenste ontwerp ook daadwerkelijk volgens plan wordt uitgevoerd. Mochten er tussentijds problemen rijzen, dan is hij/zij de aangewezen persoon om deze voor u (en in overleg met u) op te lossen. Gratis advies bij aankoop van een kavel Bij aankoop van een kavel kunt u, behalve een compact overzicht waarin stap voor stap de belangrijkste fases bij het ontwerpen en bouwen van uw eigen woning worden uitgelegd, gratis advies krijgen. De gemeente Rotterdam heeft hiervoor een afspraak gemaakt met Urbannerdam. In de periode tot de bouwaanvraag kunt u minimaal drie keer door Urbannerdam benaderd worden voor gratis advies met betrekking tot de bouw van uw woning op de kavel. Bij het sluiten van de koopovereenkomst kunt u aangeven of u hiervan gebruik wenst te maken. Buitenbrievenbus nodig ja of nee Indien de af te leggen afstand van de openbare weg naar uw woningbrievenbus meer dan 10 meter bedraagt, bent u wettelijk verplicht om een buitenbus te plaatsen. Deze bus moet zo dicht mogelijk bij de rijbaan staan of hangen. U mag zelf bepalen hoe deze bus eruit ziet, als deze maar voldoet aan de eisen die staan beschreven in het Besluit brievenbussen (staatscourant 1988, 252). Buren Maak zo snel mogelijk kennis met uw buren. Wellicht kunt u op sommige punten samenwerken. Hypotheek In veel hypotheekaanvragen zal de hypotheekbank een medische verklaring verlangen, voordat tot een hypotheekverstrekking wordt overgegaan. In verband met uw planning i.c. de in de koopover-
11
Hoek van Holland
U start met bouwen
(vervolg)
eenkomst vastgelegde datums, dient u er rekening mee te houden dat de uitslag van een medische keuring wellicht langer op zich laat wachten dan u had voorzien. Ook met betrekking tot de aanvraag en acceptie van een hypotheekofferte dient u rekening te houden met de gemaakte afspraken (tijdstip van levering) die in de koopovereenkomst zijn overeengekomen. De hypotheek wordt gevestigd nadat de levering van de Onroerende Zaak heeft plaatsgevonden. Indien de acceptatiedatum van de hypotheek-offerte ligt voor het tijdstip van de definitieve datum van levering , zal naar alle waarschijnlijkheid de hypotheek-offerte verlengd moeten worden; de kosten voor verlenging komen voor rekening van de toekomstige eigenaar. Levering van de Onroerende Zaak zal niet eerder plaatsvinden dan nadat de bezwarentermijn (6 weken) van de Omgevingsvergunning verstreken is en de vergunningverlening (vrijwel) onaantastbaar is Informatieboekje U ontvangt bij toezending van de koopovereenkomst een extra exemplaar van het informatieboekje. Een dringend advies aan u: zorg dat u 1 exemplaar van het informatieboekje aan uw architect en/of aannemer ter hand stelt. Dit kan mede voorkomen dat op een later tijdstip problemen ontstaan; veel belangrijke civieltechnische informatie is namelijk in dit informatieboekje opgenomen. Planning Voordat met de feitelijke bouw begonnen kan worden, wort een planning gemaakt. Probeer zo min mogelijk van deze planning af te wijken. Tussentijdse uitvoerings- en planningswijzigingen vergroten de kans op hogere kosten. Verkrijgen van uw huisnummer Nadat de bouwtekening is verleend, geeft de bouwinspecteur deze gegevens door aan het secretariaat. Voor het verkrijgen van uw huisnummer is het belangrijk dat u deel 1 van de ‘blauwe kaart’ toezendt aan de Gemeente. Zodra bekend is wanneer u start met de bouw krijgt u per brief uw huisnummer toegezonden. Verkrijgen van uw postcode Voor het verkrijgen van de bij uw huisnummer behorende postcode, dient start bouw bekend te zijn. Nadat u uw start bouw heeft doorgegeven, verstrekt de dS+V uw huisnummer aan TNT Post. Hier kunt u uw postcode opvragen. U dient er wel rekening mee te houden dat deze gegevens maar 1x per maand bijgewerkt worden.
12
Hoek van Holland
Nutsvoorzieningen
Tijdelijke aansluitingen Voor de bouw van uw woning dient u tijdig, minimaal 13 weken voor start bouw, via www.aansluitingen.nl een bouwaansluiting (tijdelijke aansluiting) aan te vragen. Omdat u niet tijdig over een definitieve postcode en huisnummer kan beschikken gebruikt u als bouwlocatie een postcode en huisnummer uit de omgeving. Bij de te selecteren diensten selecteert u zowel water als elektriciteit. Bij het opmerkingen invulveld omschrijft u duidelijk dat door het ontbreken van een vastgestelde postcode en huisnummer u een ander postcode en huisnummer heeft gebruikt om de aansluiting aan te vragen. U dient een korte omschrijving te geven waar de kavel zich bevindt t.o.v. het gekozen postcode en huisnummer. In dit invul-veld geeft u ook aan dat u de bouwaansluiting later wil gebruiken als definitieve aansluiting, d.m.v. het laten verplaatsen van de bouwaansluiting. Hiervoor dient u een tekening van de woning met de locatie van de meterkast bij te voegen. U dient bij de aanvraag 2 tekeningen mee te sturen: • Situatietekening van de bouwlocatie. Op deze tekening dient de locatie van de bouwaansluiting (zowel water als elektra) duidelijk te zijn aangegeven; • Situatietekening van de toekomstige woning. Daarop dient te locatie van de toekomstige meterkast te zijn aangegeven. Het is mogelijk om de bouwaansluiting (water en elektra) later te laten verplaatsen naar een definitieve aansluiting. Hierbij geldt alleen als eis dat de aansluitwaarde van de bouwwater aansluiting en bouwstroom overeenkomen met de capaciteit van de definitieve aansluiting. Defintieve aanslutingen Tijdens de bouwwerkzaamheden dient tijdig, minimaal 13 weken voor de oplevering, een definitieve aansluiting te worden aangevraagd. Hier dient u wel de juiste vastgestelde postcode en huisnummer te vermelden. Bij het opmerkingen veld vermeldt u dat u de aanwezige bouwaansluiting, met bijbehorend offerte nummer van het water en bijbehorend offerte nummer en EAN-code van het elektra, wil laten verplaatsen als definitieve aansluiting. Hierbij dient u weer de situatietekening van u woning met de locatie van de meterkast mee te sturen. Vraag de bouwaansluiting gelijk aan met de Omgevingsvergunning.
Algemene informatie over de Omgevingsvergunning van de gemeente Rotterdam
Sinds 1 oktober 2010 is een groot aantal vergunningen en meldingen vervangen door één vergunning: de omgevingsvergunning. Dit is geregeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het gaat om vergunningen die te maken hebben met bouwen, milieu, monumenten, natuur en ruimte. Zo verdwijnen bijvoorbeeld de kapvergunning, de bouwvergunning en de sloopvergunning. Deze gaan op in de omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning vraagt u aan via www.omgevingsloket.nl. De omgevingsvergunning maakt het voor u makkelijker om een complete toestemming te krijgen. Of dat nu voor het bouwen van een garage, het slopen van een woning, het kappen van een boom of het ontwikkelen van een petrochemisch bedrijf is, u hebt maar één vergunning nodig: de omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning vraagt u met één aanvraagformulier bij één loket aan. De gemeente behandelt uw aanvraag voor alle aangevraagde werkzaamheden in één procedure en u ontvangt één omgevingsvergunning, met eisen die maar op één manier zijn uit te leggen. Op deze vergunning is vervolgens ook maar één keer bezwaar en beroep mogelijk. Hebt u een vergunning nodig? Op www.omgevingsloket.nl kunt u, via de vergunningcheck, snel opzoeken of u voor uw plannen een vergunning nodig hebt. Dit doet u door het beantwoorden van een aantal vragen. Hebt u een vergunning nodig, dan stelt het systeem op basis van uw antwoorden uw persoonlijke digitale aanvraagformulier samen. U vult het formulier in, voegt de benodigde bijlagen toe en dient uw aanvraag in. Plan bespreken met de gemeente Hebt u een complex plan of een plan in strijd met het bestemmingsplan en wilt u dat bespreken voordat u uw vergunningsaanvraag indient, dan kunt u vooroverleg aanvragen. Tijdens dit vooroverleg bespreekt u uw plannen met een adviseur van gemeente Rotterdam. Op basis van dit overleg kunt u uw vergunningaanvraag goed en volledig (met de benodigde bijlagen) invullen en indienen. De Gemeente kan uw vergunningaanvraag dan sneller afhandelen, zodat u sneller beschikt over de benodigde vergunning. Aan het vooroverleg zijn geen kosten verbonden. De gemeente Rotterdam adviseert u dringend om in ieder geval een vooroverleg aan te vragen bij een vergunningaanvraag die betrekking heeft op milieu of monumenten. Bij deze werkzaamheden dient namelijk een groot aantal bijzondere bijlagen ingediend te worden. Daarnaast kan de inhoudelijke beoordeling van de plannen er toe leiden dat aanvullende gegevens nodig zijn om uw aanvraag in behandeling te nemen. Vergunningaanvraag digitaal indienen U kunt uw aanvraagformulier en de bijlagen digitaal indienen. Digitaal indienen van uw vergunningsaanvraag is de beste manier om uw omgevingsvergunning aan te vragen. De voordelen zijn: • Het invullen van het digitale formulier is eenvoudiger. Het digitale vragenformulier wordt op maat samengesteld en helpt
13
Hoek van Holland
u uw aanvraag zo volledig mogelijk in te vullen. Hierdoor kan de gemeente uw vergunningaanvraag sneller behandelen. • U kunt uw aanvraag op ieder gewenst tijdstip indienen. • U kunt volstaan met een digitale verzending van alle gegevens, zodat u zich de kosten en de tijd van het afdrukken en verzenden van tal van tekeningen kunt besparen. Voor het digitaal aanvragen hebt u een DigiD-account nodig. DigiD staat voor Digitale Identiteit; het is een landelijk systeem waar de overheid en dus ook de gemeente Rotterdam gebruik van maakt. Door te werken met DigiD blijven uw gegevens vertrouwelijk en kan de overheid zien wie u bent. DigiD vervangt de schriftelijke handtekening. Hebt u geen DigiD-code, dan kunt u deze aanvragen op www.digid.nl. Vergunningaanvraag schriftelijk indienen Wilt u toch liever een schriftelijke aanvraag doen, dan kunt u het aanvraagformulier printen vanaf www.omgevingsloket.nl. U kunt het formulier ook ophalen bij de stadswinkels. Voor het schriftelijk indienen van uw aanvraag maakt u een afspraak op www.rotterdam.nl/ langskomen of via het gemeentelijk informatienummer 14010. Wat zijn de kosten? Alleen voor de behandeling van het deel van uw aanvraag dat betrekking heeft op bouwen, slopen en brandveilig gebruik, betaalt u leges. De gemeente Rotterdam stuurt u hiervoor een factuur toe. De actuele tarieven kunt u vinden op www.rotterdam.nl. Termijnen Aanvragen, zoals eenvoudige bouwplannen, kappen en slopen volgen een reguliere procedure. De beslistermijn is daarbij 8 weken, gerekend vanaf de ontvangstdatum van de aanvraag. Deze termijn kan eenmalig met 6 weken verlengd worden. Lukt het de gemeente niet om binnen deze termijn een beslissing te nemen, dan is de gevraagde vergunning van rechtswege (automatisch) verleend. Houdt u hierbij wel rekening met de bezwaartermijn van 6 weken. Complexere aanvragen, zoals vergunningplichtige milieuactiviteiten of plannen die niet in het bestemmingsplan passen, doorlopen een uitgebreide procedure. De beslistermijn is daarbij 6 maanden. Ook deze termijn kan eenmalig met 6 weken verlengd worden. Wanneer deze termijnen worden overschreden, wordt de vergunning echter niet automatisch verleend. Nadat u een aanvraag heeft ingediend, ontvangt u een ontvangstbevestiging. Hierin staat welke procedure voor uw aanvraag in principe van toepassing is. Mocht deze procedure wijzigen, dan stelt de gemeente u hiervan op de hoogte.
Websites
www.eigenhuis.nl . De site van de Vereniging Eigen Huis, dé consumentenorganisatie voor (aanstaande) woningeigenaren. U kunt hier ook het boekje Zelf een Eigen Huis Bouwen bestellen. www.architect.nl De site van de Bond van Nederlandse Architecten. Hier wordt u hulp geboden bij het zoeken naar een architect. Verder krijgt u inzicht in de rol van de architect bij het bouwproces. Nederland telt ca. 2.000 architectenbureaus waarvan er ruim 1.600 bij de BNA zijn aangesloten. www.dutcharchitecture.nl De digitale architectuurgids van Nederland, geeft aan de hand van foto’s een overzicht van stromingen en ontwikkelingen in de Nederlandse architectuur en stedenbouw vanaf 1850 tot nu. www.nai.nl De site van het Nederlands Architectuur Instituut in Rotterdam. Het NAI is een culturele instelling waar op verschillende manieren aandacht wordt besteed aan architectuur, stedenbouw en ruimtelijke ordening. www.nirov.nl De site van het Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Huisvesting. www.nvob.nl De site van het Nederlands Verbond van Ondernemers in de Bouwnijverheid. Dit is Nederlands grootste ondernemersorganisatie in de bouw. Er zijn ruim 4.000 bouwbedrijven verspreid over het hele land bij het NVOB aangesloten. www.particulieropdrachtgeverschap.nl Site voor mensen die net als u zelf gaan bouwen. www.politiekeurmerk.nl Voor het opvragen van brochures Politiekeurmerk veilig wonen www.rotterdam.nl Legeskosten: alleen voor de behandeling van het deel van uw aanvraag dat betrekking heeft op bouwen, slopen en brandveilig gebruik, betaalt u leges. De gemeente Rotterdam stuurt u hiervoor een factuur toe. De actuele tarieven kunt u via de website vinden. www.rotterdam.nl/ www.rotterdam.nl//tekst:koepelnota_welstand_rotterdam Hier kunt u de volledige beschrijving van de Koepelnota Welstand inzien. www.rotterdam.nl/omgevingsvergunning Nadere informatie over de omgevingsvergunning. www.vastgoed.nl De site met belangrijke vastgoedonderwerpen in Nederland, met links naar diverse onderdelen welke te maken hebben met bouwen.
14
Hoek van Holland
www.wonen.nl De site van de dS+V van de gemeente Rotterdam. Hier wordt een totaaloverzicht van het wonen in Rotterdam gegeven.
Adressen
Aanvragen van gas- en elektra-aansluiting Eneco, afdeling Nieuwe Aansluitingen: 0900-1426 www.huisaansluitingen.nl Aanvraag huisnummer dS+V Telefoon: (010) 489 50 08 Het huisnummer wordt pas verstrekt als uw Omgevingsvergunning verleend is. Aanvragen postcode TNT Post Telefoon: (058) 233 33 33 (is pas bekend nadat gemeente uw huisnummer heeft doorgegeven) Aanvragen rioolaansluiting Gemeentewerken Rotterdam Afdeling Waterhuishouding Groep Riolen Telefoon: (010) 489 61 65 of via internetpagina www.gw.rotterdam.nl Aanvragen vuilcontainers Voor de vuilnisinzameling krijgen alle bewoners 3 minicontainers: 1 voor normaal huishoudelijk afval, 1 voor papierafval en 1 voor GFT. Zodra bekend is wanneer u daar gaat wonen kunt u deze schriftelijk, telefonisch of via internet aanvragen bij de Roteb, daarna worden de containers zo spoedig mogelijk bezorgd. Adres: Roteb, Postbus 10902, 3004 BC Rotterdam Telefoon: (010) 245 80 00 www.roteb.rotterdam.nl onder het kopje afval regels en vervolgens minicontainers. Aanvragen kabel, etc. Via internetpagina www.upc.nl, telefoon: 0800-1872 of een andere leverancier. Aanvragen wateraansluiting www.huisaansluitingen.nl Afdeling Landmeten en Vastgoedinformatie Productie-eenheid Landmeten, de heer E. Blonk Europoint III, 10e etage, Galvanistraat 15 3029 AD Rotterdam Telefoon: (010) 489 46 57 Gemeentewerken Rotterdam, Werf Hoek van Holland Postadres: Postbus 6633, 3002 AP Rotterdam Bezoekadres: Prins Hendrikweg 56 3151 AE Hoek van Holland dS+V Afdeling Vergunningen, dhr. W. Blok, telefoon: (010) 489 49 51 Afdeling Stedenbouw, dhr. J.J. Dekker, telefoon: (010) 489 51 52
15
Hoek van Holland
Hoogheemraadschap Delfland Bezoekadres: Phoenixstraat 32 2611 AL Delft Telefoon: (015) 260.81.08 www.hhdelfland.nl Een vergunning kunt u aanvragen bij: Hoogheemraadschap Delfland Sector Vergunningen en Handhaving van Team Keurbeheer Postbus 3061 2601 DB Delft Team Keurbeheer: (015) 270 18 39. ProRail Regio Randstad Zuid Milieu en Juridisch Beheer Postbus 2625 3000 CP Rotterdam Bezoekadres: Gebouw Katshoek 2e etage Heer Bokelweg 161 te Rotterdam Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam Dhr. Drs. J.H. de Bièvre, Projectmanager, telefoon: (010) 489 52 57 Mw. J.M.H. Huigen, Vastgoedmedewerker, telefoon: (010) 489.41.12
Uitgave van: Gemeente Rotterdam, Ontwikkelingsbedrijf Afdeling Gronduitgifte Opmaak: dS+V, afdeling Communicatie Druk: Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam Oplage: 250 exemplaren Deze brochure is met zorg samengesteld maar voor de juistheid kan door de gemeente Rotterdam, Ontwikkelingsbedrijf, geen aansprakelijkheid worden aanvaard, noch kan aan de vermelde informatie en gegevens enig recht worden ontleend. Februari 2011
16
Hoek van Holland
