INFORMATIE MEMORANDUM Monumentaal wonen in voormalig theater ‘De Teerstoof’ Nieuwstraat 12 te Schiedam
Ooms Makelaars Taxaties B.V. Postbus 24040 3007 DA ROTTERDAM tel. 010 424 88 88 fax 010 424 88 89 www.ooms.com
Maon Vastgoedadvies Achterdijk 25 3161 EA Rhoon tel. 06-230 495 18 www.maon.nl
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
Inhoudsopgave Inhoudsopgave ...................................................................................................................................... 2 1. Inleiding .............................................................................................................................................. 3 2. Complexbeschrijving ........................................................................................................................ 3 3.Kadastrale informatie......................................................................................................................... 4 4. Locatie en bereikbaarheid ................................................................................................................ 4 5.1. Erfpacht ....................................................................................................................................... 6 6. Wijze van oplevering ......................................................................................................................... 7 7. Milieuaspecten ................................................................................................................................... 7 7.1. Specifieke bodemonderzoeksresultaten ..................................................................................... 7 7.2. Archeologie ................................................................................................................................. 7 7.3. Ondergrondse tanks................................................................................................................... 8 8. Ontwerp bestemmingsplan .............................................................................................................. 9 9. Verkoop procedure.......................................................................................................................... 11 9.1. Kijkdagen .................................................................................Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 10.Contactgegevens............................................................................................................................ 12 Bijlage 1: Foto's ................................................................................................................................... 13
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
2
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
1. Inleiding Het Informatie Memorandum (IM) heeft betrekking op de verkoop van het voormalig theater de ‘Teerstoof’ aan de Nieuwstraat 12 te Schiedam.
De verkoper, gemeente Schiedam, heeft besloten om van het in dit IM beschreven vastgoed over te gaan tot verkoop. Ooms Makelaars Taxaties B.V. en Maon Vastgoedadvies zullen het verkoopproces begeleiden.
Met dit IM beogen wij een potentiële koopkandidaat vrijblijvend te informeren over de essentialia van de onderhavige onroerende zaak. Het aanbieden van deze vrijblijvende informatie laat onverlet de onderzoeksplicht die op de potentiële koopkandidaat rust.
Voor zover
bekend bij de gemeente Schiedam is de eigenaar van het achterliggende
perceel
(Nieuwstraat 18, Kadastraal bekend gemeente Schiedam sectie B nummer 3629, bestaande uit een voormalige timmerwerkplaats met opslagruimte) bereid om het perceel
geheel of gedeeltelijk te
verkopen ten behoeve van de herontwikkeling van de Nieuwstraat 12. De verkoop van het betreffende perceel behoort niet tot de openbare verkoop van de Nieuwstraat 12 te Schiedam. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met de heer P.A. Oosthoek van v.d. Tempel Vastgoed BV, tel: 010-2733940, email:
[email protected]
Voor een compleet overzicht van de beschikbare informatie verwijzen wij u naar de website: www.digitender.nl
2. Complexbeschrijving Het gebouw aan de Nieuwstraat 12 is een Rijksmonument en ligt in het van rijkswege aangewezen Beschermd Stadsgezicht van Schiedam, het pand is gebouwd in 1815.
Het betreft een herenhuis (XIXa) van parterre en twee verdiepingen met de breedte van vijf vensterassen. De deuromlijsting heeft een rijke uitmonstering van gesneden consoles en guirlandes, Lodewijk XVI-stijl. Het object is nog voorzien van de oorspronkelijke deuren met gesneden kalf en gesneden bovenlicht. De vensters hebben hardstenen dorpels en zesruitsschuiframen met gerende middenstijlen.
Het pand is als laatst in gebruik geweest als theater en als zodanig ook ingericht.
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
3
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
3.Kadastrale informatie Kadastrale aanduiding: Grootte: Omschrijving kadastraal object: Locatie: Publiekrechtelijke beperking:
Schiedam B3419 6are 66 ca. (666 m2) WONEN MET BEDRIJVIGHEID Nieuwstraat 12, 3111 JP te Schiedam Rijksmonument, op basis van monumentenwet 1988
4. Locatie en bereikbaarheid Het gebouw is gelegen nabij de Lange Haven van Schiedam. Met de auto is het gebouw gemakkelijk te bereiken via de A20. In de Nieuwstraat zelf geldt eenrichtingsverkeer. Verder zijn er verschillende tramhaltes in de omgeving te vinden, hiervandaan is het nog vijf minuten lopen tot de Nieuwstraat 12. In de Lange Kerkstraat wordt wekelijks een markt georganiseerd met meer dan 160 kramen. Deze gezellige markt is op loopafstand te bereiken. Schiedam is een stad die veel waarde hecht aan haar historische achtergronden. Zo zijn er in de binnenstad de hoogste molens van de wereld te bezichtigen, branderijen en mouterijen, kortom alle gebouwen die over zijn van de jeneverindustrie.
Figuur 1: Locatie aanduiding Nieuwstraat 12 te Schiedam
Bron: Google Maps
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
4
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
4.1. Parkeernorm
Ontwikkelingen in de stad, zoals de herontwikkeling van dit object, kunnen er toe leiden dat de parkeerdruk stijgt. Om de stijging van de parkeerdruk te voorkomen, is er in de Bouwverordening van de gemeente Schiedam hiertoe een artikel opgenomen. Hoofddoel van dit artikel (2.5.30) is dat een aanvrager van een (omgevings)vergunning er alles aan doet om een eventuele stijging van de parkeerdruk als gevolg van de omgevingsvergunning op eigen terrein op te vangen.
In het ‘beleid Toepassing Verordening op de parkeerbijdrageregeling en parkeernormen’ is een tabel bijgevoegd. In deze tabel staan voor de diverse functionaliteiten de bijbehorende parkeernorm genoemd.
De Nieuwstraat 12, behoort tot het gebied ‘centrum’. De vorige invulling van dit object was Sociaal Culturele Voorziening filmhuis/theater. De bijbehoorde parkeerdruk van deze invulling kan vertaald worden in 16 parkeerplaatsen. Deze oude druk, 16, mag van de nieuwe parkeerdruk worden afgetrokken. Immers bestond deze druk al binnen dit gebied. Meer informatie kunt u vinden in het stuk ‘beleid Toepassing Verordening op de parkeerbijdrageregeling en parkeernormen’. In dit beleid zijn ook de parkeernormen voor verschillende functies opgenomen, de manier waarop de eventuele stijging van de parkeerdruk (de parkeereis) wordt berekend en de mogelijke alternatieven voor het oplossen van parkeren op eigen terrein.
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
5
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
5. Eigendomssituatie 5.1. Erfpacht Onder het thans geldende gronduitgiftebeleid kan overdracht uitsluitend plaatsvinden door middel van uitgifte in erfpacht, en wel voor een looptijd van 99 jaar. Hiertoe wordt de uiteindelijk overeengekomen 'koopsom' opgesplitst in een deel voor de opstal en een deel voor de grondcomponent. Grondcomponent, canon, afkoop van de canon De grondcomponent is op voorhand bepaald op € 165.000,-. Bij de vestiging van de erfpacht kan de gegadigde kiezen tussen periodieke betaling van canon of afkoop van de canon. De aanvangscanon bedraagt 5,5% van € 9.075,- per jaar, welk bedrag in twee gelijke delen halfjaarlijks achteraf in rekening wordt gebracht. Conform de toepasselijke Algemene erfpachtvoorwaarden Schiedam 2004 zal deze canon na 10 jaar worden herzien. Afkoop van de canon is mogelijk voor een periode van maximaal 50 jaar tegen betaling van een bedrag gelijk aan 100% van de grondwaarde. Indien gekozen wordt voor afkoop van de canon dient bij de vestiging van de erfpacht, derhalve ten tijde van het tekenen van notariële akte, deze afkoopsom te worden betaald. Afkoop van de canon is ook na de vestiging van de erfpacht mogelijk en wel voor een periode van maximaal 50 jaar. De afkoopsom wordt dan bepaald als 100% van de op dat moment getaxeerde grondwaarde. Opstalcomponent Het meerdere boven de grondcomponent tot de koopsom is de opstalcomponent. Deze dient ten tijde van het tekenen van notariële akte te worden betaald. Overdrachtsbelasting De geboden koopsom is 'kosten koper'. Dit betekent onder meer dat rekening dient te worden gehouden met het betalen van overdrachtsbelasting. Gemakshalve kan er vanuit worden gegaan dat deze wordt berekend op 6% over de 'koopsom', ongeacht of sprake is van de keuze voor canonbetaling of afkoop van de canon. Feitelijk is in het geval van keuze voor canonbetaling sprake van 6% over de som van de opstalvergoeding en het zeventienvoud van de aanvangscanon. In geval van keuze voor afkoop van de canon bedraagt deze 6% over de som van de opstalvergoeding en de afkoopsom (totaal dus 6% over de 'koopsom'). Hier zit dus een klein verschil tussen.
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
6
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
6. Wijze van oplevering Het pand wordt opgeleverd in de staat waarin het zich thans bevindt, leeg en vrij van huur.
7. Milieuaspecten Op basis van onze bodemkwaliteitskaart is de algemene verwachting dat de locatie in een gebied ligt dat gemiddeld licht tot matig is verontreinigd met zware metalen en/of PAK (teerachtige stoffen). Deze mate van bodemverontreiniging levert geen gevaar op voor volksgezondheid en milieu maar kan bij herinrichting wel beperkingen met zich meebrengen. Benadrukt wordt dat het gaat om een gemiddelde concentratie wat inhoud dat de grond plaatselijk ook niet of zelfs sterk verontreinigd kan zijn met deze parameters. Oorzaak van de aanwezige verhoogde gehaltes is het feit dat de locatie deel uitmaakt van een gebied dat in de negentiende eeuw reeds bebouwd was. De bodemkwaliteit is hier beïnvloed door een jarenlang menselijk gebruik waardoor de grond vaak is bijgemengd met (bouw)puin, huishoudelijk afval en/of verbrandingsresten. Dergelijk verhoogde achtergrondconcentraties zijn niet ongewoon en komen voor in vrijwel alle oud stedelijke wijken in Nederland. Het verontreinigingbeeld kan plaatselijk echter sterk variëren. 7.1. Specifieke bodemonderzoeksresultaten Uit gemeentelijk bodemarchief blijkt dat op bovenstaande locatie in 2008 een historisch onderzoek is uitgevoerd om na te gaan of op de locatie activiteiten hebben plaatsgevonden die verdacht zijn op het veroorzaken van bodemverontreiniging. Uit het historisch onderzoek blijkt dat op de locatie in de periode 1964 tot 1990 een offsetdrukkerij gevestigd is geweest. Bij deze activiteit worden vloeistoffen gebruikt die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken als ze in de bodem terecht komen. De kans hierop wordt klein geacht omdat de activiteit altijd op een gesloten verharding heeft plaatsgevonden. Onderzoek naar bodembedreigende activiteiten is niet noodzakelijk. 7.2. Archeologie In
het
bestemmingsplan
is
een
archeologieparagraaf
opgenomen.
Het
doel
van
de
archeologieparagraaf is regels te stellen om het archeologisch erfgoed te behouden en niet te vernietigen door ongecontroleerde graafwerkzaamheden. De archeologieparagraaf vormt het toetsingskader voor de aanvraag van (graaf)werkzaamheden (al dan niet ten behoeve van het realiseren van een bouwwerk).
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
7
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
7.3. Ondergrondse tanks Uit het gemeentelijk tankarchief (betreft alleen particuliere HBO-tanks) van de gemeente Schiedam is gebleken dat op de locatie geen tank is geregistreerd.
Meer informatie alsmede een offerte van EMN Milieutechnisch Adviesbureau voor bodemsaneringwerkzaamheden is te vinden op de website www.digitender.nl onder het menu ‘milieu’.
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
8
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
8. Ontwerp bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan is “Binnenstad 2003”. Op grond van artikel 13 van de planvoorschriften is de bestemming van het object: "Maatschappelijke doeleinden"
Op dit moment wordt het bestemmingsplan binnenstad 2003 herzien. Het voorontwerp bestemmingsplan heeft reeds ter inzage gelegen bij de gemeente Het ontwerp bestemmingsplan ‘Binnenstad 2014’ dateert van 6 januari 2014. Conform artikel 26 van
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
9
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
Ontwerp bestemmingsplan heeft de locatie enkele bestemming wonen. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.
wonen;
b.
bed & breakfast;
Figuur 2: Ontwerp bestemmingsplan plankaart ‘Binnenstad 2014’.
Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl
De bovenstaande en in de bijlage verstrekte gegevens, betreffende de bestemming zijn verstrekt door de gemeente Schiedam.
Voor de overige bepalingen verwijzen wij u naar de website www.ruimtelijkeplannen.nl
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
10
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
9. Verkoop procedure Alle beschikbare informatie is te vinden op de website www.digitender.nl. Hier kun u zich eenmalig kosteloos inschrijven. Op de website worden tevens eventuele kijkdagen aangekondigd en meer informatie omtrent de verkoopprocedure.
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
11
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
10.Contactgegevens Alle beschikbare informatie is te vinden op de website www.digitender.nl.
Ooms Makelaars Taxaties B.V. Postbus 24040 3007 DA ROTTERDAM
Maon Vastgoedadvies Achterdijk 25 3161 EA Rhoon
mevrouw drs. C.S. Kooijman RMT/RT MRICS email:
[email protected]
De heer V.J. Zuidam RMT email:
[email protected]
tel. 010 424 88 88 fax 010 424 88 89 www.ooms.com
tel. 06-230 495 18 www.maon.nl
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
12
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
Bijlage 1: Foto's
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
13
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
14
Openbare verkoop Nieuwstraat 12 ‘De Teerstoof’ te Schiedam
9-7-2014
Disclaimer: Deze informatie is niet bedoeld als aanbod, Door aanvaarding van de vermelde condities of het uitbrengen van een daarvan afwijkend aanbod worden onze opdrachtgever(s) en wij niet gebonden, ook niet tot het doen van een tegenaanbod.
15
