info Dossier : Sociale huisvesting en microkrediet : samen werken aan emancipatie NOVEMBER-DECEMBER 2012 N r

Nr

66 NOVEMBER-DECEMBER 2012 Informatiemagazine over de Brusselse sociale huisvesting

SLRB - BGHM

info Dossier : Sociale huisvesting en microkrediet : samen werken aan emancipatie En ook : • De Waalse Code vAN DE Huisvesting en HET DuurzaME wonen • WELKOM bij Floréal • Observatiecentrum van de huurprijzen 2011

BGHM-info BGHM-Info is een publicatie van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij ■ Verantwoordelijk uitgever en hoofdredacteur : Yves Lemmens wnd. Directeur-generaal Jourdanstraat 45-55 1060 Brussel Tel. : 02/533.19.11 http ://www.bghm.irisnet.be ■ Redactieleiding : Marie-Noëlle Livyns Tel. : 02/533.19.92 [email protected] ■ Begeleidingscomité : Alain Adriaensen Lutgart Decoster Xavier Leroy Marie-Noëlle Livyns Michel Simon Daniel Termont Luciane Tourtier Jo Van Cleven ■ Drukwerk : Pascal Houzé Edition & Imprimerie SA ■ Vertaling : FIBEMA bvba D/2012/5637/107 De BGHM zet zich in voor de bescherming van het leefmilieu en dit informatiemagazine werd gedrukt op gerecycleerd papier.

De overname van teksten en illustraties is enkel toegestaan na schriftelijke toestemming van de redactie en de auteur en mits de bron alsook de naam van de auteur vermeld worden. De gepubliceerde artikels geven enkel de mening weer van de auteur(s).

2

Inhoud nummer 66 : Het editoriaal artikel van de hoofdredacteur ................................ 3 • Een Kwaliteitscharter voor de BGHM ( Marie-Noëlle Livyns )................................ 4

Dossier: Sociale huisvesting en microkrediet: samen werken aan emancipatie • Microkrediet: « Hier krijg je krediet » ( Marie-Noëlle Livyns ) ................................. 5 • B erg van Barmhartigheid : je juweel naar de lommerd dragen, redt je van de uitsluiting ( Chantal Schmit ) ................................................................................ 7

Technieken en methodes Het Waalse Wetboek van de Huisvesting en het Duurzame wonen • ( Luc Laurent )....................................................................................................... 9 • H et Observatiecentrum van de huurprijzen van het Brusselse private huurwoningenbestand – Enquête 2011 ( Marie-Noëlle Livyns ).......................... 14 • H et PSC « Hunderenveld » werkt mee aan het project « META-TAGS » ( David Vanhoolandt )......................................................................................... 14 • N a een jaar : een eerste gewestelijke balans van de EPB-certificaten door Leefmilieu Brussel ( David Deweer ).................................................................... 16 • H oe huurders en kandidaat-huurders bij Floréal worden verwelkomd ( Daniel Remacle )................................................................................................18 Varia • De huurprijs + energiefactuur drukken! ( Thibaud De Menten )......................... 20 • Inwijding van de nieuwe kantoren van GEBRUWO............................................ 22 • Verlaagd BTW-tarief van 6 % voor de GOMB-woningen : even opfrissen.......... 23 Publicaties ....................................................................................... 24

den. » « Iedereen moet ondernemer kunnen wor Muhammad Yunus e instelling voor hter van de Grameen Bank, de eerst Econoom uit Bangladesh en opric de Vrede op zijn naam. voor lprijs Nobe de hij ef schre microkrediet. In 2006

aan onze lezers Om de ecologische impact van het magazine te beperken, kunt u in plaats van een gedrukt exemplaar ook een elektronische versie ontvangen. Stuur hiervoor een e-mailbericht met uw precieze personalia naar [email protected]. Met dank voor uw medewerking.

BGHM-INFO | 66 | NOVEMBER-DECEMBER 2012

Het editoriaal artikel van de hoofdredacteur

SLRB - BGHM

E

en dak boven je hoofd en een job in een duurzame omgeving banen de weg naar emancipatie!

Ik merk trouwens dat de tijdens onderhavige regeerperiode opgerichte Alliantie Werkgelegenheid-Leefmilieu ( waarbij ook huisvesting betrokken is ) één van de vele mogelijkheden vormt van die essentiële ( uit )wegen zoals werkgelegenheid, huisvesting en leefmilieu. Vooral in tijden van crisis kunnen die drie basiselementen van een rijk en waardevol maatschappelijk leven al snel aanleiding geven tot een dagelijkse strijd. Naast de dagelijkse initiatieven die wij met betrekking tot bouw en renovatie van sociale woningen nemen, moet onze inzet geïnspireerd blijven door creativiteit en verbeeldingskracht. Geen enkele mogelijkheid om het welzijn van de kwetsbaarste Brusselaars te verbeteren, mag over het hoofd worden gezien. Eén van die mogelijkheden is het microkrediet waarop wij in dit 66ste nummer van BGHM-Info de schijnwerpers richten. Jawel, microkrediet kan ook onze sociale huurders aanbelangen ! Het ( door vertrouwenswaardige instellingen toegekende ) professionele microkrediet is een klein krediet dat wordt toegekend aan mensen die door de traditionele banken de deur werden gewezen. Dankzij dat microkrediet kunnen zij een zelfstandige beroepsactiviteit beginnen. Wij hadden een ontmoeting met Patrick Sapy, directeur van microStart, een vzw die sinds kort in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest actief is. In het kader van de in het teken van microkrediet geplaatste Middag van de sociale huisvesting van 21 juni jongstleden deed de heer Sapy een oproep aan de directeurs-zaakvoerders van de OVM’s : « Vertel jullie huurders over microkrediet !!! » Aan de andere kant van de spiegel vinden wij de Berg van Barmhartigheid. Je gaat naar de lommerd waar je in ruil voor geld een voorwerp in pand geeft. Dat bedrag wordt met betrekking tot het pand zo goed mogelijk geschat en zo wordt iemand in geldnood op het nippertje nog gered. In tijden van crisis is deze openbare instelling een laatste reddingsboei die mensen van de uitsluiting vrijwaart. Voor zover dit nog nodig is, herinnert Etienne Lambert, directeur van de beroemde instelling die kantoor houdt in de Sint-Gisleinsstraat, ons aan het ultieme nut van de gereglementeerde pandjeshuisleningen die de Berg van Barmhartigheid verstrekt. In tijden van crisis is het ene samenwerkingsverband al interessanter dan het andere en de Brusselse sociale huisvesting mag dan ook niet afwezig zijn op de plaatsen waar er over werkgelegenheid en krediet wordt gesproken! Ik wens u veel leesplezier toe. • Yves Lemmens, wnd. Directeur-generaal

BGHM-Info vindt u ook op onze internetsite: www.bghm.irisnet.be / Publicaties / BGHM-info www.bghm.irisnet.be/site12/bghm/publicaties/artikels


3

Een Kwaliteitscharter voor de BGHM : 14 verbintenissen voor een economisch houdbare, maatschappelijk rechtvaardige en ecologisch duurzame Brusselse sociale huisvesting « De opdrachten van de BGHM voltrekken zich in een ethisch kader van solidariteit en menselijk respect »

biedt van alle verbintenissen die een instantie zich betreffende dienstverleningskwaliteit vooropstelt.

De beheersovereenkomst van niveau 1 tussen de BGHM en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bepaalt in artikel 10 de uitwerking van een zogenaamd kwaliteitscharter. Op institutioneel vlak hoort het charter thuis in een aanpak die gericht is op alle gebruikers van de BGHM. Wij denken aan de OVM’s, de sociale huurders en kandidaat-huurders. Wat management betreft, schetst het charter de geest waarin de personeelsleden van de BGHM horen te werken. Een kwaliteitscharter is niet zomaar een document. Het is het document bij uitstek dat als referentie geldt en dat een overzicht

4

Om ervoor te zorgen dat het charter goed wordt begrepen en de goedkeuring van de werknemers wegdraagt, heeft de BGHM het document aangegrepen om alle personeelsleden samen te brengen. Het kwaliteitscharter is dan ook het resultaat van een raadpleging die gedurende meer dan een jaar bij het BGHM-personeel plaatsvond.

gesteld om met de Brusselse sociale huisvesting te kiezen voor een economisch houdbare, maatschappelijk rechtvaardige en ecologisch duurzame aanpak. Het Kwaliteitscharter van de BGHM is beschikbaar op de website van de Instelling: www.bghm.irisnet.be

• Marie-Noëlle Livyns, BGHM

Via 14 verbintenissen die de BGHM voor ogen houdt, geeft het kwaliteitscharter een overzicht van alle opdrachten (die voortvloeien uit de wetteksten zoals de beheersovereenkomst) in het kader van een klantgerichte aanpak. Via die 14 verbintenissen dragen de BGHM en haar personeel bij tot een kwaliteitsvolle openbare dienstverlening. Alles wordt in het werk


DOSSIER Sociale huisvesting en microkrediet : samen werken aan emancipatie Microkrediet kan interessant zijn voor sociale huurders! Het door Nobelprijswinnaar voor de Vrede Muhammad Yunus bekendgemaakte microkrediet is geen bankkrediet zoals een ander. Het gaat om een klein kredietbedrag dat wordt toegekend aan mensen die omwille van hun persoonlijke situatie geen krediet meer kunnen krijgen bij een klassieke bankinstelling. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen een consumptiekrediet en een ondernemingskrediet. Hierna gaan wij dieper in op twee concrete voorbeelden van twee zeer verschillende vormen van microkrediet : het microkrediet dat bestemd is om je eigen onderneming op te richten ( via het voorbeeld van de coöperatieve bank « microStart » ) en het pandjeshuiskrediet van de Berg van Barmhartigheid. In beide gevallen gaat het om : emanciperen, begeleiden, ontsnappen aan de uitsluiting.

Microkrediet : « Hier krijg je krediet » Ik heb afgesproken met Patrick Sapy, de directeur die zijn instelling zelf beschrijft als de bank van de allerarmsten. Microstart is ondertussen iets meer dan een jaar in Brussel actief en beschikt momenteel over twee agentschappen. Eentje in Sint-Gillis en een ander in Schaarbeek. Het doel : professionele microkredieten verstrekken aan mensen die traditionele banken de deur wijzen : werkzoekenden, leefloners… Patrick Sapy vindt dat « kansarmen het vertrouwen waard zijn ».

Tekst en uitleg : « Onze bank financiert en begeleidt kansarmen ( werkzoekenden of OCMW-steuntrekkers ) bij hun project om een zelfstandige economische activiteit te ontplooien ».

microStart : een sociale onderneming voor professioneel microkrediet Microstart heeft haar maatschappelijke zetel aan het Bethlehemplein in Sint-Gillis en staat zodoende in rechstreeks contact met de straat waar de dagelijkse realiteit van de kwetsbaarste Brusselaars zich afspeelt.


MicroStart is niet uit het niets ontstaan. Het is een sociale onderneming die voortvloeit uit een lange microkredietpraktijk waarop het Franse moederhuis kan bogen. Dat Franse moederhuis is de Adie ( Association pour le Droit à l’Initiative Economique ) die samenwerkt met de Europese Unie ( Progress microfinance ) en de bank BNP Paribas Fortis.

5

bij de start en de ontwikkeling van hun project. Daarvoor kunnen wij op een team van vrijwilligers rekenen ».

Het professioneel microkrediet heeft de volgende kenmerken : • L eningen tussen 500 euro en 10.000 euro

De door microStart gesteunde ondernemingsprojecten gaan van de opening van een snackbar via kleine dienst- of transportfirma’s tot de start van een naaiatelier.

• E en leningstermijn tussen 6 en 36 maanden • E én enkele interestvoet van 8,25 % • E en persoonlijke en collectieve begeleiding « microStart is een sociale onderneming die zich voor het algemeen belang inzet », zegt Patrick Sapy. Vergeet niet dat « 16 % van onze klanten amper kan lezen, schrijven of rekenen. Dat betekent niet dat zij niet kunnen ondernemen. Het ontbreekt hen echter vaak aan een bank die hen vertrouwt, die op hen toestapt en zich aan hen aanpast. Wij vragen geen enkel businessplan. Nog belangrijker is dat wij de kandidaat-ondernemers begeleiden

6

De meeste door microStart gefinancierde projecten zijn succesvol. Patrick Sapy : « 97 % van de aangegane leningen wordt terugbetaald. Armen betalen dus wel degelijk af ». Volgens de directeur van microStart stroomt er heel wat potentieel ondernemerschap door de Brusselse aderen. Het is dus niet uitgesloten dat nieuwe microkredietagentschappen hun deuren tijdens de komende maanden zullen openen. MicroStart stelt echter vast dat het reglementair kader voor kansarmen vaak niet echt ondernemingsvriendelijk is. Zo valt het vervangingsinkomen weg en moet er bij de start

van een eigen zaak sociale bijdragen worden betaald. Allemaal hindernissen die samen met de betrokken stakeholders genomen moeten worden. Tot slot wijst de directeur van microStart ons erop dat er in Frankrijk heel wat samenwerkingsverbanden werden opgericht tussen de sector van de sociale verhuurders en de microfinancieringssector ( voorlichting van de huurders, flyers ter attentie van de huurders in bestuurslokalen … ). Waarom het experiment dan niet in Brussel uitproberen ? De oproep is bij deze gedaan.

• Marie-Noëlle Livyns, BGHM

www.microstart.be Tel : 32 2 888 61 00 Fax : 32 2 888 61 01


Berg van Barmhartigheid : je juweel naar de lommerd dragen, redt je van de uitsluiting De Berg van Barmharigheid bevindt zich in het hart van een Brusselse volkswijk en is de plek waar je een juweel, meubel of ander voorwerp in pand kan geven en daarvoor een krediet kan toegewezen krijgen. Het krediet wordt zo goed mogelijk berekend en kan iemand van de gewisse armoede redden! Is de Berg van Barmhartigheid dan echt de laatste reddingsboei vooraleer de uitsluiting dreigt ? Etienne Lambert is in de sociale huisvestingssector geen onbekende. Hij was één van de eerste sociaal afgevaardigden die de BGHM kwamen vervoegen en samen met de diverse diensten van de Instelling en de openbare vastgoedmaatschappijen stond hij in voor de invoering van het systeem van de meervoudige inschrijving. Etienne zocht steeds de realiteit van het werkveld op en ging na zijn functie bij de BGHM voor de Stad Brussel werken waar hij instond voor de coördinatie van het grootstedenbeleid en de wooncoördinatie van de hoofdstad opvolgde. Eind 2006 werd hij kabinetschef van Schepen Mohamed Ouriaghli en nam hij het roer van een plan voor de productie van 1.000 woningen in 6 jaar tijd voor de Stad Brussel. Etienne is het schoolvoorbeeld van de harde werker en houdt van uitdagingen. Sinds december 2011 is hij Directeur-generaal van de Berg van Barmhartigheid, een atypische financiële instelling die BGHM-Info vandaag graag aan u voorstelt!

Met een zekere aarzeling ten aanzien van de naam « Berg van Barmhartigheid » ging ik ter plaatse voor een ontmoeting met de nieuwe Directeur-generaal van dienst. Groot was dan ook mijn verbazing toen ik een wondermooi gebouw binnenstapte dat alles wegheeft van een moderne bankinstelling.

Dag Etienne. Betekent je benoeming als Directeurgeneraal van de Berg van Barmhartigheid niet dat je je van de sociale huisvesting afwendt ? Helemaal niet! De Berg van Barmhartigheid is de oudste kredietinstelling van ons land. Het is een openbare instelling zonder winstoogmerk, die iedereen een redelijke toegang tot krediet wenst te verschaffen. Een doel dat kan tellen in tijden dat bankinstellingen met de dag huiverachtiger worden. Net zoals de sociale huisvesting gaat het om een


openbare instelling die actief is in een sector die voor het grootste deel geprivatiseerd is en dus geconfronteerd wordt met stakeholders die er een heel andere logica op nahouden. Bij de Berg van Barmhartigheid kijken wij uit naar netwerking, samenwerkingsverbanden en de uitbouw van andere openbare beleidsinstrumenten. Ik vind het bijvoorbeeld belangrijk dat bewoners in de sociale huisvestingssector weten dat wij hier over een bijzonder klantvriendelijk instrument beschikken waarmee mensen vrijwel onmiddellijk een lening wordt toegewezen als zij met financiële problemen worden geconfronteerd. Denk maar aan een huurlastensupplement dat plots in de brievenbus valt, een huurwaarborg die samengesteld moet worden, enz… Wij lenen geld, maar vragen niet waarvoor het geld moet dienen. Wij stellen evenmin vragen over de persoonlijke situatie van de ontlener en eisen ook geen garantie of borg. Van administratieve rompslomp is er geen sprake. Je moet alleen je identiteitskaart voorleggen en een voorwerp met persoonlijke

7

waarde in bewaring geven. De Berg van Barmhartigheid houdt dat voorwerp gedurende de volledige leningstermijn in bewaring.

Wat kan je in pand geven ? Wij hanteren drie criteria. De waarde van het in bewaring gegeven voorwerp moet ten minste 30 euro bedragen. Ten tweede aanvaarden wij enkel goederen die in goede omstandigheden bewaard kunnen worden ( zo zijn wij van tapijten afgestapt na een vlooieninvasie ) en tot slot moet het voorwerp een vaste waarde behouden ( bijgevolg geen gsm’s, computers, enz. ). In de meeste gevallen geven onze deskundigen onmiddellijk een richtinggevende prijs op, die het voorwerp in een openbare verkoop zou opbrengen. Op basis van die raming bepalen wij het maximumbedrag dat wij kunnen lenen. In zeer zeldzame gevallen waarin onze eigen experts niet zeker zijn, doen wij een voor de klant GRATIS beroep op externe deskundigen. Vandaag de dag wordt in 97 % van de gevallen juwelen in pand gegeven.

Kan je het profiel van de « pandjesgever » schetsen ? Er is geen typeprofiel. In deze crisistijd kan iedereen ertoe genoopt zijn om bij ons een voorwerp in bewaring te geven in ruil voor een geldsom. Dagelijks krijgen wij ongeveer 200 klanten over de vloer. Een tiental ervan klopt voor de eerste maal bij ons aan. Al wie onverwachts geld nodig heeft, kan snel iets in pand geven zonder zijn persoonlijk patrimonium via een verkoop te hoeven verminderen. Vergeet niet dat wij een bank zijn zoals een ander. Laat dat dus duidelijk zijn. Alleen ons sociaal beheer onderscheidt ons van de rest. Als een huurder van een sociale woning het moeilijk heeft om een afrekening of een waarborg te betalen, is onze instelling naast alle andere bestaande beleidsinstrumenten een oplossing om schuldenlast te vermijden. Tegen een kleine interest betaalt de Berg

8

van Barmhartigheid immers een som geld uit die gelijk is aan de waarde van wat er in pand wordt gegeven. Zo hebben wij klanten die aan het einde van de maand een voorwerp in pand geven en op die manier over een som geld beschikken om de eindjes aan elkaar te knopen. Aan het begin van de volgende maand komen zij mits de betaling van 1 of 2 euro interest hun in pand gegeven voorwerp dan opnieuw ophalen.

Ben je zeker dat je het in pand gegeven voorwerp terugkrijgt ? Leningen worden verstrekt voor een periode van zes maanden. De jaarlijkse interestvoet beloopt 6,5 %. Dat is dus 3,25 % voor 6 maanden. Aan het einde van de zes maanden kan je het in pand gegeven voorwerp terugkrijgen mits betaling van het kapitaal plus de interesten. Je kan het pand ook in bewaring laten en kiezen voor een nieuwe periode. Op dat moment stijgt de interestvoet tot 10,5 %. Je mag ook niet vergeten dat de goederen met een superbeveiligd systeem worden bewaard en dat klanten tijdens de lopende leningsperiode hun in pand gegeven voorwerp desgewenst ook kunnen bekijken. Als iemand zijn interesten niet meer terugbetaalt of beslist om zijn pand niet meer af te lossen, verwittigt de Berg van Barmhartigheid drie weken vóór het voorwerp voor de openbare verkoop wordt opgelijst. Een andere wetenswaardigheid is dat de pandgever tot op de laatste minuut, zelfs tijdens de verkoop, zijn goed kan recupereren zolang het maar niet werd toegewezen. Maar zelden komt het zover. In 95 % van de gevallen betalen de klanten hun interesten uit vrees hun pand kwijt te raken. Nu alle banken hun klanten van de loketten wegjagen en hen richting automaten, telefoontoestel en PC Banking uitsturen, vinden onze verrichtingen meestal aan het loket plaats en mét de glimlach er bovenop. Uiteraard zijn het onze openbare verkopen waarmee wij uit onze

kosten komen. Bij de verkoop van een voorwerp betaalt de verkoper ons 10 % kosten en de koper is ons 20 % kosten verschuldigd. Jaarlijks organiseren wij 30 openbare verkopen en zes bijzondere verkopen voor de mooiste voorwerpen. Ongeacht de oorsprong van de verkoop, vrijwillig of niet, gaat de opbrengst van de verkoop, zegge het verschil tussen het toewijzingsbedrag en het met de interesten en kosten vermeerderde oorspronkelijke leningsbedrag, naar de pandgever van het voorwerp.

Heb je nog wensen, Etienne ? Huurders van sociale woningen hebben vaak een laag inkomen en krijgen het door de huidige crisis hard te verduren. Ik zou hun graag duidelijk maken dat zij een schuldenlast kunnen vermijden zonder hun kostbare voorwerpen te moeten verkopen. De Berg van Barmhartigheid kan als openbare bank met een sociaal karakter een oplossing bieden. In geval van geldnood kan een juweel of een ander voorwerp tegen een lage kost in pand worden gegeven. Tot slot zegt een bezoek soms meer dan een lange uitleg. De Berg van Barmhartigheid nam deel aan openmonumentendag en je kunt ons ook op aanvraag een bezoek komen brengen. Om geld te lenen, kan je dus terecht bij De Berg van Barmhartigheid. Openingsuren : op maandag van 10 u tot 15.30 uur en van dinsdag tot vrijdag van 8.30 u tot 15.30 u Openbare verkopen – Gewone verkoop : op dinsdag om 13 u – Buitengewone verkoop op zaterdag om 13 u Data en catalogi on line op www.bergvanbarmhartigheid.be • Interview door Chantal Schmit Sociaal afgevaardigde, BGHM


TECHNIEKEN EN METHODES Het Waalse Wetboek van de Huisvesting en het Duurzame wonen : een aanzienlijke hervorming De Waalse Huisvestingscode werd middels het decreet van 29 oktober 1998 ( B.S. van 04/12/1998 tweede editie ) ingevoerd. Het was het moment waarop Wallonië zich echt om huisvesting als materie bekommerde, want voorheen baseerde het Gewest zich, behoudens enkele specifieke aanpassingen, op het federale Wetboek uit 1970. De Code uit 1998 was allesbehalve een loutere omzetting van bestaande teksten. De tekst zorgde voor de samensmelting van instanties en initiatieven tot een samenhangend geheel onder de noemer van het recht op menswaardig wonen waarbij de woning een omgeving is waarin personen en gezinnen wonen, zelfstandig leven en tot ontplooiing komen ( art. 2 ). Tegelijkertijd wou de Code ook streven naar sociale samenhang door de renovatie van het patrimonium aan te moedigen en het woningaanbod in de woonkernen te diversifiëren en uit te breiden. De tekst werd snel achterhaald door maatschappelijke evoluties, de behoeften en evoluties in de sector en de drang naar goed bestuur. Doorheen de jaren zorgden meer dan vijftien decreten voor aanpassingen, wijzigingen en aanvullingen met betrekking tot precieze punten ( de rookmelders, bijvoorbeeld ) en ook tot ruimere gebieden, zoals het decreet van 15 mei 2003 die de rol toevoegde van de Waalse Kredietmaatschappij en van de Sociale kredietloketten en waarbij aan het Woningfonds van Wallonië opdrachten werden toevertrouwd betreffende coördinatie, advies, financiering en controle van de Agentschappen voor sociale huisvesting, de buurtregieën en de verenigingen ter bevordering van de huisvesting.

Het decreet van 9 februari 2012, dat op 1 juli van hetzelfde jaar in werking is getreden ( B.S. van 9 maart 2012 ) vormt nu een aanzienlijke en eenvormige hervorming. Aanzienlijk, want door huisvesting open te stellen voor duurzaam wonen, wordt de tekst wezenlijk gewijzigd ( punt 1 ).

sten en uitrustingen, die aan de materiële voorwaarden voldoet die nodig zijn voor, enerzijds, de aanpassing van een woning door de bewoner, vooral in termen van toegankelijkheid en aanpassingsvermogen en, anderzijds, het beheer van de bewoningskostprijs door energie-efficiëntie en de gebruikte materialen.

Eenvormig, want de verandering heeft betrekking op talrijke domeinen. Dat geldt voor de gezondheid van de woningen, de verplichte herhuisvesting en het begrip van de “woning die niet ligt in een gebied zoals bepaald in artikel 44, § 2 van het Wetboek” ( punt 2 ) en verder nog de maatregelen betreffende het openbaar woningbestand, de Waalse Huisvestingsmaatschappij ( SWL ) en de Openbare huisvestingsmaatschappijen ( SLSP’s ).

Het begrip toegankelijkheid verwijst naar externe ( parkings, toegangswegen ) en interne kenmerken ( trappenhuizen, liften, … ) die worden bedoeld door het Waals Wetboek van Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Patrimonium en Energie.

1. De Huisvestingscode verruimt en wordt het Wetboek van de Huisvesting en het Duurzame wonen

Op basis van het nieuwe artikel 13 quater van het nieuwe Wetboek zullen de criteria op het gebied van duurzaam wonen betrekking hebben op drie aspecten, zegge de zopas aangehaalde toegankelijkheid en aanpasbaarheid, en daarbij nog de energieprestatie als derde criterium. De inhoud ervan wordt door de Regering bepaald.

De drievoudige dimensie van duurzame ontwikkeling, zegge op gebied van leefmilieu, economie en samenleving, betekent voor onze maatschappij een essentiële inzet. Het bijkomende streefdoel van het duurzame wonen wordt in artikel 2 van het Wetboek als volgt geformuleerd : ‘door een gezonde woning na te streven, die toegankelijk is voor allen en die weinig energie gebruikt’. Deze bekommernis sluit aan op dat perspectief en er is dan ook terecht sprake van het Waalse Wetboek van de Huisvesting en het Duurzame wonen. Het begrip duurzaam wonen, wordt trouwens precies gedefinieerd : gezonde levensplaats, dicht bij dien-


Het begrip aanpasbaarheid heeft betrekking op een woning die wordt omgebouwd tot een woning aangepast aan de specifieke behoeften van een persoon met beperkte beweeglijkheid.

Om van de huidige en toekomstige woningen een duurzaam woningbestand te maken, zal er uiteraard tijd nodig zijn. Het is natuurlijk niet de bedoeling om alle woningen van de ene op de andere dag duurzaam te maken. Een deel ervan zou hierdoor immers ongeschikt kunnen worden. Vandaar dat er uitdrukkelijk wordt bepaald dat de niet-naleving van de normen niet kan leiden tot het opleggen van werken of tot het verbod om de woning te gebruiken. Het is de bedoeling dat de mogelijkheid wordt gegeven om tegemoet-

9

komingen van het Gewest toegewezen te krijgen om aan die criteria te voldoen. Die tegemoetkomingen worden bepaald door de nieuwe artikelen 22 ter voor de energieprestatie en 22 quater van het Wetboek voor de toegankelijkheid en de aanpasbaarheid ( in hoofde van het gezinshoofd en in functie van de handicap van één van de gezinsleden kan de aanpasbaar geworden woning luidens artikel 18 van het Wetboek in voorkomend geval een tegemoetkoming voor de aanpassing genieten ). Dergelijke tegemoetkomingen, meer bepaald betreffende energieprestatie, bestaan echter al. Denk maar aan energie- en woonpremies of ecopacks. Die tegemoetkomingen worden nu versterkt door die nieuwe bepalingen die in het Wetboek worden ingevoegd. Er weze aangestipt dat duurzaam wonen vrijwel uitsluitend gedefinieerd wordt door de materiële voorwaarden ervan. De beheersing van de bewoningskostprijs ( niet van de woning ) wordt voorgesteld als het resultaat van de energie-efficiëntie en de gebruikte materialen. Zoals blijkt, slaat de toegankelijkheid dus niet terug op de financiële toegankelijkheid. Die financiële toegankelijkheid zit echter ook in het richtveld van het Wetboek. Hiervoor moeten wij naar artikel 2 §2 van het Wetboek betreffende de terbeschikkingstelling van woningen die bij voorrang bestemd zijn voor gezinnen met een laag inkomen en in een precaire toestand verkeren. Die financiële toegankelijkheid blijkt uit de bepalingen betreffende de huurprijsberekening naargelang de middelen en de gezinslast en ook uit de bepaling waarbij de hypothecaire interestvoeten lager liggen dan de percentages op de markt. Er kan echter gedacht worden dat de in artikel 2 § 1 ingevoegde nieuwe bepaling waarin over duurzaam wonen wordt gesproken als een woning die « toegankelijk is voor allen » betrekking heeft op de betaalbaarheid voor iedereen, zeg maar de financiële toegankelijkheid als doel

10

heeft ( en dus niet enkel verwijst naar de tot de technische kenmerken beperkte definitie ). Uiteindelijk staan wij voor een verandering die bij wijze van aansluiting op de uitdaging van deze eeuw nieuw licht werpt op het beleid betreffende huisvesting EN duurzaam wonen.

2. Van de politie van de ongezonde woningen naar woonkwaliteit en rekening houden met de bewoner De strijd tegen de ongezonde woningen, de zogenaamde « krotten » was een constante in het huisvestingsbeleid en gaat terug naar de hygiënistische oorsprong van de volkshuisvesting. Er werd vooral gespeurd naar « onaanvaardbare » woningen, maar de gevolgen konden op minder aandacht rekenen. Er werd gesproken over de politie van de ongezonde woningen. De hervorming van 2012 luidt het einde in van die vooral repressieve logica. Voortaan wordt de problematiek van de gezondheidscriteria eerder beschouwd vanuit een voortdurende verbetering van de gebouwen. Er wordt daarbij rekening gehouden met de werkelijke staat en de diversiteit ervan. De bewoner wordt evenmin over het hoofd gezien als deze uit zijn woning moet worden gezet als gevolg van een door de Burgemeester uitgevaardigd bewoningsverbod. Die evolutie blijkt uit diverse maatregelen. a. De eerste maatregel was reeds van toepassing in de loop van de regeerperiode en wordt uiteengezet in het Besluit van de Waalse Regering van 30 augustus 2007 tot vaststelling van de minimale gezondsheidsnormen, de overbevolkingsnormen en houdende de in artikel 1, 19° tot 22°bis van de Waalse Huisvestingscode bedoelde begripsomschrijvingen ( B.S. 30 oktober 2007 ). Artikel 19 van dat besluit bepaalt immers een mogelijke afwijking waar-

mee er kan worden vanuit gegaan dat een woning aan de criteria voldoet, omdat de door de enquêteur vastgestelde gebreken niet ernstig zijn en enkel kunnen worden verholpen aan de hand van werken die niet in verhouding staan tot het beoogde resultaat. Dat betekende als het ware al meteen het einde van een maatregel waardoor « correcte » en behoorlijke woningen uit het woningenbestand werden geweerd. b. Die afwijkingsmogelijkheid had echter met een tekortkoming af te rekenen. Er was immers voor geen basis gezorgd in de gewestelijke wet, zegge het decreet. Die hindernis werd nu weggewerkt dankzij een in artikel 4 van het nieuwe Wetboek ingevoegde bepaling waarmee de Regering wordt gemachtigd om de voorwaarden te bepalen waarin een woning met één of verscheidene tekortkomingen betreffende de door de Regering vastgelegde minimumgezondheidscriteria als ongezond wordt beschouwd. Dankzij deze maatregel kan een woning niet alleen in het woningenbestand worden behouden, maar kunnen mensen hiermee ook onderdak worden verschaft overeenkomstig hun verzuchtingen van het moment. Deze versoepeling sluit uiteraard niet uit dat er woningen helemaal niet aan de criteria voldoen en dat de Burgemeester genoopt is om na een onderzoeksprocedure waarbij precieze regels in acht worden genomen, het bewoningsverbod uitvaardigt. Op dat moment treedt een nieuw systeem in werking. c. Aan de hand van de hervorming van 9 februari 2012 werden er dus een heel aantal bepalingen in het Wetboek ingevoegd en één daarvan gaat over de in artikel 7 bepaalde verplichting in hoofde van de Burgemeester om de uit huis gezette bewoner uiterlijk op het moment van de uithuiszetting een herhuisvesting voor te stellen. Het gaat niet om een resultaatverplichting ( waardoor de herhuisvesting daadwerkelijk zou moeten plaatsvin-


den ), maar om de verplichting om de procedure toe te passen. Deze procedure vindt plaats volgens de in het Wetboek bepaalde stappen en beperkingen. De Burgemeester moet eerst een oplossing in zijn gemeente zoeken. Hierbij dient hij een bepaalde volgorde in acht te nemen waarbij telkens bij een bepaalde instantie moet worden aangeklopt bij ontstentenis van de voorgaande ( transitwoning, woningen die door een openbare huisvestingsmaatschappij ( SLSP ) aan een OCMW of een instelling met sociale doelstellingen worden verhuurd, woningen van een sociaal vastgoedagentschap ( AIS ), opvangstructuren ). Als de zoektocht op niets uitdraait en nadat de Waalse Huis vestingsmaatschappij heeft nagegaan of alle nodige stappen werden gezet, gaat de Instelling zelf naar een op het grondgebied van de betreffende provincie beschikbare woning op zoek. Hierbij wordt een analoge volgorde in acht genomen. De privéhuurwoningen komen hierbij op de voorlaatste plaats. In dat kader roepen de nieuwe artikelen 13 bis en 13 ter van het Wetboek een Gewestelijk herhuisvestingsfonds in het leven waarmee de huur van dergelijke privéwoningen worden gefinancierd ( verwar dat fonds niet met het in artikel 172 bedoelde Gewestelijk Solidariteitsfonds dat bestemd is om de in moeilijkheden verkerende SLSP’s te helpen ). De eis, in de veronderstelling dat deze op alle vlakken gerechtvaardigd is, « Geen uithuiszetting zonder herhuisvesting » geldt hier als « Geen uithuiszetting zonder dat alle stappen werden gezet om de herhuisvesting te verzekeren ». Concreet gaat het hier om een aanzienlijke stap voorwaarts, aangezien een uithuisgezette persoon tot hiertoe enkel kon rekenen op een beslissing van iemand die niet onverschillig

wou zijn of wou getuigen van goede wil. Ofwel was het al dan niet overduidelijk de bedoeling om arme of ongewenste personen te verplaatsen. d. Het laatste stukje van de puzzel die wij hier in de schijnwerpers plaatsen, maakt deel uit van het nieuwe artikel 22 bis van het Waalse Wetboek van Huisvesting en Duurzame wonen. Hiermee krijgt het Gewest de mogelijkheid om een tegemoetkoming toe te kennen aan gezinnen die in precaire toestand verkeren en die « een woning die niet ligt in een gebied zoals bepaald in artikel 44 § 2 » oprichten of verbeteren 1. In het dagelijkse Franse taalgebruik verwijzen « logement » et « habitation » naar dezelfde realiteit. Dat is niet het geval in de Franse versie van het Wetboek. Het begrip « logement », woning in het Nederlands, wordt in artikel 1 3° precies gedefinieerd : het gebouw of het gebouwgedeelte dat structureel bestemd is om bewoond te worden door één of verscheidene gezinnen. De Franse versie van het Wetboek wijkt door het gebruik van het woord « habitation » af van de Franse titel ervan, in ieder geval toch wat de gebruikelijke woordenboekbetekenis betreft, aangezien een « habitation » volgens het Wetboek een woning is die niet in een gebied van permanente bewoning of in een door de Regering vastgesteld gebied ligt of betrekking heeft op verplaatsbare woningen die door nomaden gebruikt worden ( in dat geval kan het Gewest overeenkomstig artikel 44 § 2 van het Wetboek ook instaan voor de uitrustings- en inrichtingskosten ). Voortaan kan de Regering krachtens het Wetboek de minimale normen betreffende bewoning en veiligheid bepalen waaraan voornoemde « woningen » moeten voldoen. Volgens de memorie van toelichting die aan het ontwerp vooraf gaat, is het de bedoeling om rekening te

houden met alternatieve of vernieuwende manieren van wonen. Het gaat hier om minimale criteria op het gebied van bewoonbaarheid en veiligheid van de woningen die zich onderscheiden van de criteria betreffende gezondheid en overbevolking van de woningen. Een en ander onderscheidt zich ook van de criteria betreffende toegankelijkheid, aanpasbaarheid en energieprestaties die kenmerkend zijn voor het duurzame wonen. Het komt er dus op aan die criteria goed van elkaar te onderscheiden. Het kan enigszins verbazing opwekken dat de in onderhavig punt vermelde uiteenlopende maatregelen allemaal onder dezelfde noemer werden geplaatst : de door het Wetboek bepaalde mogelijkheid om af te wijken van de gezondheidscriteria en het besluit dat in die mogelijkheid voorziet, het principe van de herhuisvesting bij de uitzetting uit een onbewoonbaar verklaarde woning, de tegemoetkomingen voor woningen die niet liggen in een gebied zoals bepaald in artikel 44 § 2 van het Wetboek en onderworpen zijn aan andere minimumvoorwaarden. Het komt mij voor dat die maatregelen in dezelfde geest tot stand kwamen en aansluiten op één en dezelfde ratio legis, zegge mensen in staat stellen zich overeenkomstig hun realiteit te huisvesten door ruimte te laten voor creativiteit en zelfs enige onzekerheid. Een overweging die gestoeld is op de idee dat mensen ook zelf moeten weten waar zij willen wonen en zodoende mogelijkheden scheppen. De mogelijkheid om in een enigszins ongezonde woning te trekken, de mogelijkheid om herhuisvest te worden, de mogelijkheid om een tegemoetkoming te krijgen voor een woning die als dusdanig niet kan worden beschouwd. De auteurs van het Wetboek mogen voor hun durf gewaardeerd worden, aangezien alles overal elders, en het

1 In de Franse tekst van het Wetboek staat letterlijk : « habitation qui n’est pas un logement » en bijgevolg wordt er een onderscheid gemaakt tussen « habitation » en « logement ». Dat semantische verschil wordt in de Nederlandse vertaling « een woning die niet ligt in een gebied zoals bepaald in artikel 44 § 2 » niet gemaakt. Om de relevantie van de door de auteur van onderhavig artikel gemaakte commentaar bij het Wetboek niet verloren te laten gaan, werden beide termen in zijn artikel in het Frans bewaard. Een mogelijke vertaling van beide begrippen ( woning en woonvertrek, bijvoorbeeld ) zou met betrekking tot die commentaar zinloos zijn en nergens op slaan, aangezien het in de Nederlandse versie van het Wetboek niet terug te vinden is.


11

Wetboek ontsnapt hieraan trouwens zelf ook niet, stuk gereglementeerd en vastgezet wordt. Tegelijkertijd gaat dit vooral niet zonder risico voor woningen die er geen zijn en die enkel betrekking hebben op beperkte perimeters noch voor gezinnen die in een kwetsbare situatie verkeren. Het risico bestaat dat er woningen « met verschillende snelheden » ontstaan. Dat er met andere woorden sprake is van « armlastige woningen voor armlastige bewoners ». Ik schreef hierover al eerder in een andere context in verband met de huurtoelage van het Woningfonds van Wallonië. Als je dingen wil veranderen, is spanning nooit ver weg en het strekt de nieuwe tekst tot eer die spanning niet uit de weg te zijn gegaan door baan te ruimen voor initiatieven.

3. Openbare huisvesting Laten wij nu even kijken naar het deel dat in het bijzonder aan openbare huisvesting gewijd is, met name de initiatieven van de Waalse Huisvestingsmaatschappij ( SWL ) en de openbare huisvestingsmaatschappijen ( SLSP’s ). Dat deel vloeit rechtstreeks voort uit het originele, op participatie gestoelde initiatief uit februari 2010 van de Waalse minister voor Huisvesting. Dat initiatief vond plaats tijdens het eerste halfjaar van 2010 en had betrekking op 22 workshops die talrijke stakeholders en betrokken partijen, verantwoordelijken en veldwerkers in Wallonië bijeenbrachten. Die workshops hebben aanleiding gegeven tot een waaier aan ideeën en voorstellen. Aangezien het om heuse werkvergaderingen ging, werden zij uitvoerig samengevat door het Agentschap Alter en werden zij door ondergetekende en Alain Malherbe in perspectief geplaatst. De diverse instanties en adviseurs konden van het document kennis nemen. Op basis hiervan en als gevolg van een initiatief van de Waalse Minister voor Huisvesting keurde de Waalse Regering op 16 december 2010 een oriëntatienota goed houdende 110

12

maatregelen om de Huisvestingscode ( in het Nederlands voortaan Wetboek genoemd ) op basis van vijf basispijlers te hervormen. De laatste pijler, met betrekking tot de aanpassing van het Wetboek aan de nieuwe realiteiten, werd aan de hand van bovengenoemde punten besproken. De vier andere pijlers : de huurder in het kader van openbare huisvesting centraal plaatsen, het woningaanbod verbeteren, de actiemiddelen uitbouwen en de doeltreffendheid van de openbare huisvestingssector en het imago van de openbare huisvesting verbeteren om de sector dynamischer te maken. Voornoemde basispijlers zijn allemaal even belangrijk en het is onmogelijk om ze in onderhavig artikel allemaal te bespreken. Wij leiden er belangrijke elementen met betrekking tot twee maatregelen uit af. a. Laten wij eerst even kijken naar de manier waarop gestalte wordt gegeven aan de plaats van de huurder in de openbare huisvesting. In dat verband krijgen de openbare huisvestingsmaatschappijen twee nieuwe opdrachten : het onthaal van de huurders op het moment dat zij hun intrek in hun woning nemen en de informatie van de leden van het Adviescomité van huurders en eigenaars ( de CCLP’s ), wat noodzakelijk is voor de uitoefening van de bevoegdheden ervan ( artikel 131, 1° bis en 10° ter ). Hoewel het onthaal van de huurders vanzelfsprekend lijkt, achtte de Wetgever het niettemin nodig om het uitdrukkelijk als opdracht te vermelden. In de memorie van toelichting wordt aangegeven dat de maatschappij het gezin bij de intrek in de woning formeel onthaalt. Tevens wordt hierin vermeld dat de eerste contacten en het eerste jaar waarin een woning wordt gebruikt, van cruciaal belang zijn voor de totstandkoming van goede relaties tussen huurder en maatschappij. In dat verband moet er ook voor een specifieke opvolging worden gezorgd.

De uitbouw van de rol van de adviescomités van huurders en eigenaars beoogt eveneens de plaats van de huurder in het systeem te verzekeren. In dat verband stijgt het aantal vertegenwoordigers van die adviescomités in de raad van bestuur van de openbare huisvestingsmaatschappijen van één naar twee ( artikel 148 §1 van het Wetboek ). Zodra het wordt opgericht, moet het adviescomité van huurders en eigenaars een programma vaststellen van de acties die het gaat ondernemen. Dat programma wordt aan de maatschappij toegestuurd. Met het oog op de verwezenlijking van deze acties, is het betrokken bij het beheer en de activiteiten van de buutregie. Het stelt de huurders en eigenaars in kennis van zijn activiteiten en van de adviezen die het uitbrengt. Bovendien wordt het adviescomité door de maatschappij ingelicht over de intrek van nieuwe huurders, zodat het kan instaan voor hun onthaal ( artikel 156 van het Wetboek ). Al die maatregelen geven de vertegenwoordigers van de bewoners nieuwe actiemiddelen en sporen de CCLP’s tegelijkertijd aan om mensen aan te moedigen. Dat zal van de leden heel wat burgerlijke inzet vragen en hen ertoe aanzetten om zich te laten opleiden. Dat kan op termijn alleen maar vruchten afwerpen voor het welzijn en de sociale samenhang in de wijken. Ander aspect van die pijler : het feit dat de SLSP’s luidens het nieuwe artikel 131 bis verplicht zijn om een sociale referent aan te werven die moet instaan voor een verband met de plaatselijke sociale actoren om de huurders een sociale begeleiding aan te bieden. Een aantal maatschappijen deed al een beroep op maatschappelijk werkers om de huurders klantgericht te benaderen en de leefkwaliteit van de bewoners te verbeteren. Andere vonden dan weer dat hun opdracht er hoofdzakelijk, of zelfs enkel en alleen, in bestaat een onderdak aan de rechthebbenden te bieden.


De hervorming van het Wetboek bepaalt het principe van de sociale begeleiding voor alle vastgoedoperatoren waarop het wetboek betrekking heeft. Deze dimensie vonden wij al terug bij de AIS’s ( Sociale Vastgoedagentschappen ) en de APL’s ( Verenigingen voor de bevordering van de huisvesting ) en bij het Woningfonds van Wallonië zowel op het vlak van sociale en technische begeleiding van de leners als wat de huurhulp betreft waarbij er sprake is van multidisciplinaire teams waartoe ook maatschappelijk werkers behoren. Die dimensie doorkruist nu dus ook het Wetboek volgens de definitie die hieraan wordt gegeven in het nieuwe artikel 1, 11 ter. Voor de SLSP’s betekent dit echter geen opdracht waarmee zij worden belast, aangezien het Waalse Gewest de verplichting om een sociale referent aan te werven, financieel ten laste neemt. Tot slot onthouden wij, wat de beleidslijn betreffende de plaats van de huurder( s ) aangaat, dat het hele huurwoningenbestand toegankelijk is voor alle inkomenscategorieën die in het Wetboek worden vermeld en gedefinieerd. Het gaat dus niet alleen om gezinnen die in een kwetsbare situatie verkeren of over een laag inkomen beschikken, maar eveneens om gezinnen met een middeninkomen. Wat dat betreft, zorgt deze verandering voor de toepassing van het nieuwe in artikel 2 van het Wetboek bepaalde streefdoel betreffende de sociale mix. Tot hiertoe konden middenklassegezinnen enkel aanspraak maken op middenklassewoningen. Aangezien de relevantie van die woningcategorie kwam te vervallen, werd deze in de verschillende bepalingen waarin hiervan sprake was, geschrapt. Het

was weliswaar helemaal niet de bedoeling om de ogen te sluiten voor de problemen waarmee middenklassegezinnen kampen om een behoorlijke woning te vinden. Alle inkomenscategorieën werden bijgevolg ingedeeld in afzonderlijke percentages voor de toegang tot een woning. b. Het tweede aspect van de hervorming waarop wij hier de schijnwerpers richten, heeft betrekking op nieuwe opdrachten die naast voornoemde aan de SLSP’s worden toevertrouwd. Die opdrachten hebben enerzijds te maken met het actieveld ervan en anderzijds met het kadaster van de beheerde woningen. De verrichtingen die de maatschappijen mogen uitvoeren, worden bepaald in artikel 131, 2°bis en 8°bis. Het gaat om alle vastgoedverrichtingen, inclusief het ontwerp, de opzet en de opvolging van vastgoedprojecten voor eigen rekening en ook dezelfde taken voor de gehele of gedeeltelijke oprichting van woningen voor andere openbare actoren. Deze nieuwe formulering van hun opdracht zal hen in staat stellen om initiatieven te nemen om sociale woningen op te richten en tegelijkertijd te zorgen voor collectieve uitrustingen en diverse types kantoren en zodoende een heuse functionele mix in de hand te werken. De andere opdracht, die wordt bepaald in artikel 131, 10°, heeft betrekking op het uitvoeren en bijhouden van het kadaster van de door hun beheerde woningen. In artikel 1, 37° wordt dat kadaster gedefinieerd als het informatiesysteem dat de samenstelling en de bijwerking van gegevens betreffende de onroerende staat van de beheerde woningen beoogt.

heerde woningen uit te voeren en bij te houden ( artikel 88, 8° ). De oppuntstelling van dat kadaster was al goed gevorderd, maar het principe en de werkingsmodaliteiten zijn nu in het Wetboek ingevoegd. Het kadaster moet ervoor zorgen dat de maatschappijen een prognose kunnen maken van hun onderhoud en renovatie en er ook de kostprijs en de impact op hun rekening van kunnen evalueren. Het is tevens de bedoeling dat hiermee kan worden gepeild naar de behoeften van de hele sector en naar de bedragen die in de gewestbegroting moeten worden vastgelegd. Andere aspecten van de hervorming, zowel betreffende openbare huisvesting ( zoals de samenstelling van de toewijzingscomités met aanwezigheid van twee maatschappelijk werkers die de vennoten niet vertegenwoordigen, de overdracht van de auditopdrachten naar het Gewest, … ) of andere ( zoals de woonkernen, … ) kunnen nog wijzigingen ondergaan. BGHM-Info zal hier zeker nog op terugkomen, aangezien voor een groot aantal teksten nog uitvoeringsbesluiten moeten worden genomen. Zo zal de tijd de concrete draagwijdte van die grote hervorming van het Waalse Wetboek van de Huisvesting en het Duurzame wonen moeten duidelijk maken en moeten uitmaken of de beloften van de vooropgestelde vooruitgang werden

De SWL kreeg de opdracht om het kadaster van de door de SLSP’s be-


13

Het Observatiecentrum van de huurprijzen van het Brusselse private huurwoningenbestand– Enquête 2011 In het kader van de aan het Observatiecentrum voor de Huisvesting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ( ondergebracht bij de BGHM ) toevertrouwde werkzaamheden vindt een jaarlijkse enquête plaats onder de noemer « Observatiecentrum van de huurprijzen ». De enquête zorgt voor een kijk op de evolutie van het Brusselse private huurwoningenbestand en ondersteunt de besluitvorming ter zake. De enquête die op donderdag 20 september jongstleden tijdens een Middag van de Huisvesting aan bod kwam, had betrekking op een steekproef van 3.138 huurprijzen die in 2011 door Brusselse huurders effectief voor hun woning als hoofdverblijfplaats op de private huurwoningmarkt waren betaald.

De enquête vond tussen 1 mei 2011 en 15 november 2011 plaats en heeft niet alleen betrekking op de huurprijs van de woning en de intrinsieke kenmerken ervan ( type, grootte, comfortpeil … ), maar ook op de huurder en diens sociaaldemografische kenmerken ( relatie met de woning, woonmobiliteit,… ). In de editie 2011 van de enquête werd ook specifiek de nadruk gelegd op de Brusselse sociale verhuurkantoren ( SVK’s ) die als tussenpersoon tussen eigenaar en sociale huurders op de privé-huurwoningmarkt actief zijn. Het was de bedoeling om hiermee een vergelijking te maken tussen de via dat instrument beheerde woningen en de woningen die op de “klassieke” manier op de privé huurwoningmarkt worden verhuurd.

Het Observatiecentrum van de huurprijzen sluit af met gemeentefiches waarin per gemeente van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt gefocust op de situatie op de huurwoningmarkt. Tijdens de Middag van de Huisvesting van afgelopen 12 september stelde Marie-Laurence De Keersmaecker als ontwerpster van die enquête de grote trekken van de editie 2011 en de besluiten ervan aan ons voor. Het Observatiecentrum van de huurprijzen 2011 kan gratis op de website van de BGHM worden gedownload : www.bghm.irisnet.be • Marie-Noëlle Livyns, BGHM

Het PSC « Hunderenveld » werkt mee aan het project « META-TAGS » Het project META-TAGS vond tussen januari en april 2012 plaats. Het project was het resultaat van de samenwerking tussen drie fotografen van de vzw Brussels’Eyes, drie groepen van vijf jongeren ( tussen de vijf en zeventien jaar oud en afkomstig uit het noorden, het centrum en het zuiden van Brussel ) en een straathoekwerker van drie partnerverenigingen ( PSC « De Toekan », de vzw PAJ ( Prévention Animation Jeunesse ) en het PSC « Hunderenveld » ) en stelde ( van 6 april tot en met 1 mei 2012 )

14

in de Sint-Gorikshallen foto’s tentoon van professionele en amateurfotografen.

fotografische landschap, de visuele codes ervan, het verhaal van een plaats, van tijd en ruimte.

« De jonge deelnemers kregen een digitale camera in de handen gestopt en werden gestimuleerd om zo ongedwongen mogelijk foto’s te nemen, de straathoekwerker daarbij te betrekken, na te denken over de wijk en hieraan via het fotografische medium uiting te geven. Het was dus de bedoeling om ons de wijk, het territorium, het patrimonium te doen ontdekken via een werk dat gericht is op het

« De fotografen van Brussels’ Eyes behoren tot een andere generatie. Zij verkennen al lang de code van de stad en trachten die te begrijpen. Deze verbazende alchemie, die zeker langdurige gevolgen zal hebben, smeedt op het eerste gezicht een weliswaar stedelijke identiteit, maar vooral een identiteit van gebieden en menselijke horizonten. Misschien komt er een nieuwe verbondenheid met de stad, een


vreedzamere manier van leven en een ander soort van zelfrespect en respect voor de andere uit voort. De jonge fotografen leerden ons ook dat er geen « goede » of « slechte » fotografie bestaat. Zolang de foto maar oprecht is. » ( Jos Tontlinger van Brussels’ Eyes. ) Het team van het « Project voor Sociale Cohesie Hunderenveld » ( PSCH ) was onmiddellijk voor het project META-TAGS gewonnen. Vooral de openheid ervan sprak de teamleden aan. Het project sloot immers aan op de vraag waarmee het PSCH reeds lang met de bewoners vanuit diverse standpunten in de weer is : Hoe beleef jij je buurt ? De idee om een groep van vijf jonge bewoners van de wijk « Hunderenveld » de mogelijkheid te bieden om met een fototoestel door hun buurt te trekken en hun gevoelens vrij en ongedwongen op de gevoelige plaat te leggen, leek ons niet alleen origineel, maar sloot volgens ons ook aan op wat ons eigenlijk bezighoudt. In die zin waren en zijn de foto’s van de deelnemers in ruime mate getuigen van die vrijheid, van die bijzondere « blikken » op bepaalde, op zijn minst uiteenlopende plekken. Op het eerste gezicht brengen die opnames of foto’s ons sowieso oog in oog met die « waarheid » : de blik op een woonwijk, een straat, een buurt of een gemeente is nooit « collectief », maar steeds « uniek ». Aan de hand van die unieke blik kijkt het individu met zijn geschiedenis en zijn belevenissen. « Het project META-TAGS verbaasde ons eerst, want kunstenaars stappen gewoonlijk niet op die manier op ons af. Of toch niet op zo’n ongedwongen manier. Voor een keertje opende de buitenwereld zich voor de wijk. Het klikte trouwens

zeer snel tussen ons. Alles leek zeer snel vlot te gaan. De fotografen namen ons in vertrouwen en gaven ons vertrouwen. Plots waren wij op ons gemak en kregen het gevoel dat wij mochten laten zien wat het betekent om je wijk te fotograferen. Het is gewoon niet normaal hoe ik de wijk met dat fototoestel in mijn handen plotsklaps anders begon te bekijken. Ik stond stil bij ontelbare details waarvoor ik eerder amper aandacht had. Ik stond er gewoon zelf van te kijken. Vandaag betrap ik mijzelf erop hoe ik het decor dat tijdens mijn verplaatsingen aan mij voorbijtrekt, opnieuw op die manier bekijk. Onvoorstelbaar. Wij stonden ook versteld van de kwaliteit van de foto’s en van de tentoonstelling. Wij hadden nooit verwacht dat de resultaten er zo goed zouden uitzien. Het minste dat je kan zeggen, is dat zij ons ernstig hebben genomen! » ( Een jonge bewoner en « fotograaf » van de Hunderenveldwijk. ) • David Vanhoolandt Coördinateur PSCH


15

Na een jaar : een eerste gewestelijke balans van de EPB-certificaten door Leefmilieu Brussel Het energieprestatiecertificaat van gebouwen of EPB-certificaat werd in mei 2011 voor de verkoop van woningen en in november van datzelfde jaar voor de verhuur van woningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ingevoerd. Het EPB-certificaat moet kandidaat-kopers of -huurders in staat stellen de energieprestaties van alle op de markt beschikbare woningen met elkaar te vergelijken. Nu het certificaat een jaar wordt toegepast, is het belangrijk om even terug te komen op enkele essentiële punten die de reglementering kenmerken :

De verplichtingen Eigenaars die een woning te koop of te huur aanbieden, moeten een EPB-certificaat laten opstellen vooraleer zij de woning op de markt aanbieden. Het resultaat van het EPB-certificaat, zegge de energieklasse gaande van A t/m G en het CO2-uitstootpeil, moet immers bij alle bekendmakingen voor de woning worden meegedeeld ( affiches, aankondigingen, Internet,… ). De manier waarop die informatie moet worden verstrekt, vindt u op de website van Leefmilieu Brussel : www.bruxellesenvironnement.be/ certificatPEB. Bij elk bezoek moet de eigenaar een kopie van het EPBcertificaat aan de kandidaat-kopers of –huurders kunnen bezorgen.

Het gebouw onder de loep Het gaat hier wel degelijk om de energieprestatie van het gebouw. Het is immers de bedoeling dat het EPB-certificaat ervoor zorgt dat de

16

energieprestatie niet meer beoordeeld wordt op basis van de facturen van de gewezen bewoner en diens energiegedrag, maar op de kwaliteiten van het gebouw zelf in termen van isolatie, technische installaties, compactheid, oriëntatie, enz. Het heeft immers geen zin om aan de hand van facturen het verbruik van een woning waarin een werkende vrijgezel woont, te vergelijken met een woning waarin een gezin gehuisvest is. Dankzij het EPBcertificaat behoort die fout tot het verleden. Om tot een gestandaardiseerd resultaat te komen dat voor alle woningen vergelijkbaar is, wordt er rekening gehouden met uiteenlopende hypotheses : • e en hypothetisch minimaal comfort wordt in aanmerking genomen voor de verwarmingstemperatuur, de ventilatie en de behoefte aan sanitair warm water; • d e berekeningsmethode houdt rekening met een gemiddeld klimaatjaar op basis van de opmetingen van de 20 voorbije

jaren die werden opgetekend door het Koninklijk Instituut voor Meteorologie; • e r wordt geen rekening gehouden met leegstand van de woning. Eigenaars die een EPB-certificaat laten opstellen, hoeven zich dus niet te verbazen over een verschil tussen het resultaat van het EPB-certificaat en het verbruik dat uit de facturen blijkt. Het gaat hier per slot van rekening helemaal niet over het gedrag van de gebruiker. Bovendien wordt het resultaat van het EPB-certificaat uitgedrukt in kWh primaire energie per m² en per jaar. Een standaard conversiefactor die rekening houdt met de verbruikte brandstof wordt toegepast om de primaire energie te bekomen. In België, bijvoorbeeld, moet er om 1 kWh elektriciteit te produceren en te leveren, stroomopwaarts gemiddeld 2,5 kWh primaire energie worden verbruikt ( aardolie, gas, kernenergie, steenkool, windenergie, ... ). Indien de eigenaar alleen

Een eerste balans in cijfers Ondertussen werden meer dan 40.000 EPB-certificaten in het kader van verkopen en verhuren opgesteld en dat betekent dus dat de reglementering goed wordt opgevolgd. Meer dan 700 certificateurs volgden één van de door Leefmilieu Brussel erkende opleidingen en vroegen hun erkenning om als EPB-certificateur aan de slag te gaan. Na deze startfase hield Leefmilieu Brussel zich met betrekking tot de EPB-problematiek in 2012 vooral bezig met het toezicht op de kwaliteit van het werk van de certificateurs en werd er nagegaan of de eigenaars of hun tussenpersonen de bekendmakingsverplichtingen naleven.


elektriciteit verbruikt om zich te verwarmen, wordt zijn verwarmingsverbruik met een factor 2,5 vermenigvuldigd.

Het bezoek van de certificateur Om het EPB-certificaat op te stellen, brengt de certificateur een bezoek aan de woning om de energiekenmerken ervan na te gaan. Die ge-

gevens worden dan in de software waarover de certificateur beschikt, ingevoerd. Hij kan zich hiervoor baseren op een visuele inspectie of eventueel op verantwoordingstukken. De aanvaarde verantwoordingsstukken vindt u terug op de website van Leefmilieu Brussel : www.bruxellesenvironnement.be/ certificatPEB. Indien er geen bewijsstukken zijn en er geen mogelijkheid is tot visuele inspectie, bijvoorbeeld


voor isolatie, houdt de software rekening met standaardwaarden. Die waarden zijn ongunstig en hebben een negatief effect op het eindresultaat. Eigenaars wordt dus aangeraden om al hun bewijsstukken vóór het bezoek van de certificateur bijeen te zoeken.

• David Deweer, Leefmilieu Brussel

17

Hoe huurders en kandidaat-huurders bij Floréal worden verwelkomd Bij de ondertekening van de huurovereenkomst Floreal is een middelgrote coöperatieve huurdersvennootschap en kan profijt trekken uit haar situatie die door het adagio « small is beautiful » wordt gekenmerkt. Zo heeft de directie nog de tijd om de kandidaat-huurder te verwelkomen op het moment dat de stap naar het huurdersstatuut wordt gezet, namelijk bij de ondertekening van de huurovereenkomst. Die ondertekening volgt op het voorbereidende werk dat de verhuurdienst van de maatschappij verricht bij de toewijzing van de woning en de voorbereiding van die ondertekening. De kandidaat in kwestie krijgt eerst het ontwerp van huurovereenkomst samen met de huurreglementering toegestuurd om beide documenten op voorhand te kunnen doornemen. De Directeur-zaakvoerder legt één en ander aan de huurder uit : • d e historische context van de coöperatieve huurdersvennootschappen om zodoende duidelijk te maken waarom er op aandelen van de maatschappij moet worden ingetekend ( dat is niet alleen nodig om de ingewikkelde juridische termen uit te leggen, maar ook om de identiteit van de maatschappij en haar plaats in de geschiedenis toe te lichten ). Die uitleg gaat vooraf aan de ondertekening van het deelgenotenregister, een wettelijke formaliteit die moet worden vervuld alvorens de huurovereenkomst wordt ondertekend ; • h et typekarakter van de door de BHR 1 aangenomen huurovereen1. Brusselse Hoofdstedelijke Regering.

18

de afstand van verhaal ten opzichte van de huurder; met een klein schema ter ondersteuning ); – art. 25 : gezinssamenstelling en eventuele wijziging ervan. • D e zin van de plaatsbeschrijving bij de inhuurneming, de vrijmaking van de energiemarkt, het verbod op schotelantennes op woningen in de gemeente, ... komst. Samen met de huurder gaat de Directeur-zaakvoerder de persoonlijke gegevens in de overeenkomst na om mogelijke vormfouten te verbeteren alvorens de huurovereenkomst wordt geregistreerd ; • e nkele belangrijke artikelen van de huurovereenkomst. Hierbij probeert de Directeur-zaakvoerder de ratio legis in heldere bewoordingen uit te leggen : – art. 2 : huurovereenkomst betreffende een woning die als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt; effectieve bewoning van de woning ; – art. 15 : uitleg van de algemene reglementering via een gedetailleerde uiteenzetting van het huurprijsberekeningsblad waarbij er niet alleen gesproken wordt over de algemene huurprijsberekeningswijze, maar ook over de inkomenscoëfficiënt, de verminderingen, de diverse maxima waaronder de NHW ( normale huurwaarde ), de jaarlijkse verplichting om onontbeerlijke documenten in te dienen, betaling van de huurprijs... – art. 22 : verzekeringen ( uitleg over de clausule betreffende

• h et cadeau dat je als deelgenoot krijgt : met het oog op de harmonisatie en als welkomstgeschenkje levert en plaatst de OVM het deurbel- en brievenbusplaatje; • d e welkomstmap « Onthaal vademecum » met nuttige brochures en folders die door onze sociaal assistente van de DMBSH wordt overhandigd en van commentaar voorzien. Te dezer gelegenheid stelt zij ook haar diensten voor en verwijst zijn naar de bestaande contacten met de externe diensten.

Onthaal met betrekking tot sociale begeleiding Onze door de DMBSH gedetacheerde sociaal assistente belegt dus een tweede onthaalvergadering. De sociaal assistente houdt zich in de eerste plaats bezig met de herkenningspunten waarnaar de nieuwe huurder zonder twijfel op zoek zal moeten gaan. Zij gaat na of de huurder iets van de gemeente afweet, hoe het staat met de inschrijving bij de dienst bevolking en of alles geregeld is met de school als het gezin eventueel schoolplichtige kinderen telt.


Zij kijkt ook of de nieuwkomers zich in de buurt kunnen situeren ( plan van de wijk ) en of zij kunnen omspringen met de administratieve verplichtingen ( afgezien van de regels die met hun lange wachttijd voor een woning gepaard gingen ). Zij gaat ook dieper in op praktische vragen met betrekking tot huisvesting : verhuizing, diverse technische aansluitingen, adviezen betreffende ventilatie ( gebruik van, onder andere door de BGHM uitgegeven, informatiemateriaal ). Zij snijdt ook diverse domeinen aan zoals het contacteren en in contact blijven met onze diensten, de verzekeringen, de betaling van de huurprijs, de dag waarop het huisvuil op straat moet worden gezet, het onderhoud van de stookketel

en eventueel van de tuin, de relaties met buren...

de inlichtingen of om een en ander opnieuw uitgelegd te krijgen.

Zij probeert een vertrouwensrelatie op te bouwen zodat problemen sneller opgelost kunnen worden en het gezin naar gespecialiseerde diensten kan worden doorverwezen als er eventueel sprake is van specifiekere problemen.

Huurders kunnen iedere ochtend vanaf 8 uur aankloppen bij het onthaalsecretariaat van de maatschappij. Voor ingewikkelder themadossiers kunnen zij op dinsdag- of donderdagvoormiddag voor een persoonlijk gesprek met de betrokken dienst afspreken.

De permanenties

Buiten de kantooruren ( 8u-12u en 13u-16.30u ) wordt een antwoordapparaat ingeschakeld en tijdens weekends en feestdagen staat het daartoe aangeduide OVM-personeel in voor een technische waakdienst die de binnengekomen oproepen om de twee uur raadpleegt.

Zowel de directeur-zaakvoerder als de sociaal assistente leggen er de nadruk op dat het in geval van problemen sowieso belangrijk is om met de OVM steeds in contact te blijven via haar vier diensten : verhuurdienst, sociale, technische en boekhoudkundige dienst. Huurders zijn steeds welkom voor aanvullen-


• Daniel Remacle Directeur-Zaakvoerder Floréal

19

VARIA De huurprijs + energiefactuur drukken ! heel wat mensen zouden die huurprijzen immers onbetaalbaar zijn en blijven en dat geeft tot allerhande beperkingen aanleiding. Denken wij maar in termen van gezondheidszorg.

Over energiefacturen

De Equipes populaires organiseerden begin dit jaar, op 12 januari om precies te zijn, een colloquium in het Brussels Parlement om er te spreken over hun voorstellen om het recht op een behoorlijke woning op de private huurmarkt uit te bouwen. Zij werden er te dezer gelegenheid verwelkomd door de Voorzitster van het Parlement.

Over huurprijzen De Brusselse private huurwoningenmarkt kampt eerst en vooral met een drievoudig « economisch » probleem. Ten eerste lopen de huurprijzen van woningen met gelijkaardige kenmerken te vaak sterk uiteen. Dat geldt vooral voor kleine woningen. Ten tweede houdt de huurprijsevolutie niet altijd verband met een verbetering van de woningkwaliteit. Heel wat woningen voldoen niet aan de gezondheidsnormen. Ten derde zijn de huurders vragende partij voor werken waarmee het energieverbruik wordt beperkt ( problemen met ramen, vochtigheid, isolatie, warmwatertoestel… ), maar in de huurprijs wordt met de energieprestatie van de woningen geen rekening gehouden. Het enige criterium dat in dat verband wordt gehanteerd, is de aanwezigheid van thermostatische kranen of een kamerthermostaat. En zelfs met « redelijke huurprijzen » zou een maatschappelijk probleem nog steeds onopgelost blijven. Voor

20

Iedereen weet dat de energiefacturen de pan uitrijzen en het einde is niet in zicht. Steeds meer mensen worden met « energiearmoede » geconfronteerd. Het fenomeen is al lang niet enkel het probleem van de zogenaamde « OCMW-klanten » meer. Door die stijgende vraag hebben de mogelijkheden van de OCMW’s om in de facturen ( en de huurprijzen ) tegemoet te komen, hun grenzen bereikt. De OCMW’s moeten steeds meer kiezen wie zij van de behoeftigen zullen kunnen helpen. En die keuze wordt even moeilijk als de keuze waarmee gezinnen met een laag inkomen worstelen : eet ik of laat ik mij verzorgen ? Betaal ik mijn energiefactuur of mijn huurprijs ? Kortom, met de tegemoetkoming van de OCMW’s wordt het recht op energie niet meer gewaarborgd. De overheid moet ongetwijfeld iets aan de prijs doen ( door de leveringsactiviteit te reguleren, door een solidaire en progressieve tarifering in te voeren ). De federale overheid zou voor de toekenning van het sociaal tarief voor elektriciteit en gas een inkomenscriterium moeten invoeren, zoals dat het geval is voor stookolie. Iedereen voelt echter dat de grenzen zijn bereikt van een systeem waarbij de financiering van de tariefmaatregelen voor sommigen aanleiding geeft tot een prijsstijging voor anderen. Hierdoor komen gezinnen die net boven de vastgestelde inkomensdrempels uitkomen, immers in moeilijkheden. Dat is bijvoorbeeld het geval van de financieringslast van het sociaal tarief dat enkel en alleen door de stijging van het aantal

rechthebbenden in enkele jaren van 30 miljoen naar 130 miljoen euro is gestegen.... En dat is ook het geval van de financiering van het opmerkelijke systeem dat in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werd ingevoerd ter bescherming van de gezinnen die moeilijkheden ondervinden om hun energiefactuur te betalen 1. En de financieringsbron van die sociale maatregelen dreigt snel op te drogen als het aantal kWh vermindert, als gevolg van de verhoopte gevolgen van allerlei energiebesparende beleidslijnen. Om te vermijden dat het systeem in de problemen komt, moet het renovatiebeleid ter verbetering van de energieprestatie van de woningen bijgevolg toegespitst worden op gezinnen met een laag inkomen.

Over energiebesparing Het is precies ook hier dat het schoentje wringt. Door het renovatiebeleid ter verbetering van de energieprestatie van de woningen stijgen de ongelijkheden wat de energiebetaalbaarheid betreft. Er bestaan dan wel fiscale maatregelen die onder nog meer ongelijkheid gebukt gaan ( zoals pensioensparen ), maar op de belastingkredieten ( of wat er nog van overblijft ) voor energiebesparende investeringen wordt door gezinnen met een laag inkomen amper een beroep gedaan. En uit het gebruik van de gewestpremies blijkt duidelijk dat vooral eigenaars die investeringen doen in plaats van verhuurders of huurders. Een heel ander verhaal wordt verteld in de brochures van Leefmilieu Brussel -BIM 2 waarin de premies en de sociale groene leningen worden voorgesteld. In die brochures worden de ogen gesloten voor de hindernissen die huurders moeten nemen om van hun verhuurder gedaan te krijgen dat werken die de energiefactuur verminderen 3, worden uitgevoerd... De verpletterende meerderheid van


adviesaanvragen die bij de verenigingen van het « woonnetwerk » binnenlopen, komt van eigenaars-bewoners. Verhuurders vragen zelden een advies aan, terwijl huurders die in ongezonde woningen verblijven de grootste moeilijkheden ondervinden om werken uitgevoerd te zien, terwijl die nochtans noodzakelijk zijn om die woningen conform te maken.

Voldoen de voornemens van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering aan onze verwachtingen ? De grote lijnen van het hervormingsontwerp van de Brusselse Huisvestingscode ter bestrijding van ongezonde woningen, stak ons een hart onder de riem. In tegenstelling tot wat in het Waalse Gewest het geval is, lijkt de Brusselse Staatssecretaris voor Huisvesting niet van plan te zijn om de gezondheidsnormen strenger te maken door er bijkomende energieprestatiecriteria aan toe te voegen waardoor nog meer woningen gesloten zouden moeten worden en het dertigtal ambtenaren van de Gewestelijke Huisvestingsinspectiedienst onder de werkdruk gebukt zou gaan. Wij staan achter de maatregelen die de inspectiedienst in staat stellen zijn werking toe te spitsen op de echt problematische gevallen door het aantal bezoeken op eigen initiatief op te voeren ( in het bijzonder aan de nog te verhuren woningen ) en door de klachten te behandelen, die werden ingediend door kandidaathuurders of huurders van ongezonde woningen die hun woning uiteindelijk verlieten. Wat de huurprijsomkadering betreft, lijkt het ontwerp van de Regering ons duidelijk onvoldoende. Het ontwerp strekt ertoe de onroerende voorheffing te verminderen voor verhuurders die tegen een huurprijs verhuren die lager is dan de vastgestelde waarden

die gemoduleerd zijn in functie van de wijk, het aantal slaapkamers, de grootte van de woning, de aanwezigheid van een groene ruimte, het aantal garages of een badkamer... en van thermostatische kranen 4. Een positief punt is dat het ontwerp van de regering 5 een referentiehuurprijs definieert en de huurprijsverschillen tussen twee woningen met gelijkaardige kenmerken probeert te verminderen. Dat ontwerp houdt echter ook een ontmoediging in om het huurwoningenbestand te renoveren ( met het oog op de verbetering van de energieprestaties ervan ). Om uit zijn kosten te geraken, zal een verhuurder die de energieprestaties van zijn woning heeft verbeterd een huurprijs vragen die duidelijk hoger ligt dan de referentiehuurprijs. Dat betekent dat hij zijn fiscaal voordeel zal verliezen. Tot slot biedt het systeem slechts een zeer indirect antwoord op de sociale problematiek. Niets garandeert immers dat de woningen met een aldus verlaagde huurprijs daadwerkelijk aan gezinnen met een laag inkomen zullen worden aangeboden. Vandaar dat onze voorkeur uitgaat naar een systeem waarbij een huurtoelage wordt uitgekeerd aan verhuurders die een referentieprijs in acht nemen.

Voor de onmiddellijke toekomst kijken wij uit naar een paritaire huurcommissie die ermee wordt belast een referentierooster op te stellen, dat niet enkel rekening houdt met de thans door de markt gevaloriseerde criteria en die een advies verstrekt over de redelijkheid van de uit een renovatie ter verbetering van de energieprestatie voortvloeiende huurprijs ( -stijging ). Wij vragen dat de sociale verhuurkantoren en de gemeenteregies 6 het rooster toetsen. Tot slot vragen wij dat de stuk of dertig personeelsleden die de plaatselijke energiehuizen binnenkort zullen aanwerven, dossiers kunnen openen die aan die paritaire commissie worden voorgelegd. Zodoende zullen de komende Brusselse ordonnanties ter reglementering van de huurcontracten de energiehuizen in staat stellen om hun adviezen over renovatiewerken ter verbetering van de energieprestaties aan alle gezinnen te verstrekken en niet alleen aan eigenaars-bewoners van eengezinswoningen. • Thibaud De Menten, Equipes populaires de Bruxelles [email protected]

1 Zie het artikel van Sandrine Meyer in nummer 39 van december 2011 van « Points de Repères » : « Défendre nos droits sur les marchés du gaz et de l’électricité » op verzoek beschikbaar bij www.equipespopulaires.be. 2 Hierin lezen wij « Geen probleem voor de huurders ». 3 Z ie Artikel van Eric Devuyst, verschenen in Politique nr. 70, mei-juni 2011 « Economies d’énergie : des mesures bien ciblées ? ». 4 Zie het verslag 2010 van het Brusselse « Observatiecentrum van de huurprijzen » gepubliceerd door het Observatiecentrum voor de Huisvesting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. 5 Bepaald in de Brusselse gewestelijke beleidsverklaring. 6 Momenteel houdt het door die Brusselse stakeholders gebruikte rooster enkel rekening met het aantal slaapkamers.


21

Inwijding van de nieuwe kantoren van GEBRUWO Openbare vastgoedmaatschappij ( OVM ) GEBRUWO in enkele cijfers :

bewoners

nationaliteiten

woningen

Op 8 mei jongstleden wijdde Gebruwo in aanwezigheid van iets meer dan 150 aanwezigen ( BGHMvertegenwoordigers, verenigingen, huurders, personeelsleden…. ) haar nieuw kantoorgebouw met collectieve ruimten in. Het gebouw ligt aan de Versailleslaan 130 en is niet alleen dienstig als kantoorruimte, maar biedt ook onderdak aan « het Huis van de huurders ». In de twee grote zalen op de benedenverdiepingen kunnen immers activiteiten plaatsvinden. Partners en huurders van GEBRUWO beschikken er over aangename ruimten om bestaande of nog uit te werken evenementen te organiseren.

±

medewerkers

oorspronkelijk waren : woningen. Na de werkzaamheden kunnen 9 woningen te huur aangeboden worden. Ter gelegenheid van de inwijding van die nieuwe kantoren werden ook de nieuwe website van Gebruwo www.lorebru.be/nl/ en het nieuwe logo aan het publiek voorgesteld.

De grootste zaal ( 175 m² ) biedt plaats aan 160 personen en wordt uitgerust met tafels en stoelen, een semi-industriële keuken en audiovisueel materiaal. De kleinste zaal ( 94 m² ) kan dienst doen als studieruimte : taallessen, bijlessen, conferenties… De komende maanden worden de voormalige kantoren van GEBRUWO verbouwd tot wat ze

22


Verlaagd BTW-tarief van 6 % voor de GOMB-woningen : even opfrissen Het Brussels parlement keurde destijds een ordonnantie goed waarbij een definitie van het sociaal huisvestingsbeleid in de Huisvestingscode werd bepaald. Die tekst werd in het Belgisch Staatsblad van 10 augustus 2011 gepubliceerd. Het gaat om de ordonnantie van 20 juli 2011 tot wijziging van de ordonnantie van

17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode en teneinde het sociale huisvestingsbeleid te omschrijven.

treden en waarvan de woningen bij de federale overheid een verlaagd BTW-tarief van 6 % kunnen genieten.

Deze wijzigende tekst strekte ertoe de openbare huisvestingsinstanties te definiëren die in het kader van het sociale huisvestingsbeleid in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest op-

Door die ordonnantie wordt de GOMB op voet van gelijkheid geplaatst met de sociale huisvestingsinstanties ( BGHM en OVM’s ) en het Woningfonds.


23

PUBLICATIES Die prijs beliep 341.113 euro in Brussel en ‘slechts’ 120.237 euro in Henegouwen. Als een gezin een eigen woning koopt, vertegenwoordigt de kostprijs van de woning 41 % van het beschikbare inkomen. Wanneer de lening is afbetaald, beloopt de verhouding tussen de kostprijs van de woning en dat inkomen nog slechts 16 %. De Belgische gezinnen besteden maandelijks gemiddeld 699 euro aan huisvesting. Dat is bijna een derde van hun beschikbaar maandelijks inkomen.

« Bakstenen in cijfers » Kerncijfers in bouw, vastgoed en huisvesting 2012 FOD Economie, Algemene directie Statistiek en Economische informatie In het kader van Batibouw 2012 stelde de Algemene directie Statistiek en Economische informatie de brochure «Bakstenen in cijfers. Kerncijfers bouw, vastgoed en huisvesting » voor. In het eerste halfjaar van 2011 ging een woonhuis voor gemiddeld 185.737 euro van de hand.

24

Vastgoed is niet alleen een kwestie van kosten. Voor heel wat arbeiders en ondernemingen is het ook een inkomen. Van de op 30.09.2011 780.220 BTW-belastingplichtige ondernemingen behoorde 13,5 %, dat zijn er 10.456, tot de bouwsector. Die sector omvat de meest uiteenlopende bedrijven en vakgebieden. Hiertoe behoren immers zowel vastgoedontwikkelaars als bedrijven die gebouwen en wegen bouwen, gebouwen slopen, gebouwen van een dak voorzien en deze afwerken, zoals loodgieterij, schilderwerken, enz. Een werknemer in de sector verdient gemiddeld 2.689 euro per maand.

« Jaarverslag 2011 » Bestuur Economie en Werkgelegenheid van het Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Het Bestuur Economie en Werkgelegenheid is één van de zes besturen van het Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het bestuur is gericht op duurzame economische ontwikkeling en werkgelegenheid in het Gewest. Het verslag gaat onder andere over economische inspectie, buitenlandse handel en bedrijfssteun en vertelt het verhaal over projecten op lange termijn die in 2011 hun beslag kenden.


« Iris Info nr. 53

« Leefmilieu Brussel

juni 2012 », speciaal nummer

News nr. 17 » ( juni-juli-augustus 2012 )

Het personeelsblad van het Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest nr. 53 stelt een interview voor met Christian Lamouline, de nieuwe secretarisgeneraal van het Ministerie. In dit speciale nummer vindt u ook een overzicht van de opdrachten en uitdagingen van de besturen van het Ministerie.

In nummer 17 van het driemaandelijkse informatiemagazine van Leefmilieu Brussel worden de schijnwerpers gericht op het label « Ecodynamische onderneming » dat de vitaliteit en de vooruitgang op het gebied van leefmilieu van de Brusselse bedrijven beloont. Voor meer info : www.bruxellesenvironnement.be/ecomanagement

« Overzicht van het kantorenpark nr. 29 » ( februari 2012 ), BROH en GOMB Hoe staat het met de leegstand van kantoren in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ? Het team van het Overzicht van het kantorenpark van het Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wijst op tegenstrijdige signalen : het leegstandspercentage blijft jaar na jaar stabiel, en was eind 2011 zelfs gedaald, maar kantoren blijven steeds langer leegstaan. Diepgaande analyses die het inkijken meer dan de moeite waard zijn.


25

Brusselse Gewestelijke HuisvestinGsmaatscHappij

SLRB - BGHM

JaaRveRslag

2011

« Overzicht van de productieactiviteiten nr. 1 »

« Jaarverslag 2011 »

( februari 2012 ), BROH en GOMB Een nieuw instrument ter aanvulling van het Overzicht van de kantoren en van het Overzicht van de handel dat een beter inzicht biedt in de productieactiviteiten waartoe de industriële, ambachtelijke en audiovisuele sectoren behoren. De analyse heeft ook betrekking op de logistieke activiteiten. De logistiek bedient immers de groothandel. In het 1e nummer van het Overzicht van de productieactiviteiten wordt gepeild naar de omvang van het vastgoedbestand en van de activiteiten van die sectoren. Er wordt een vergelijking gemaakt tussen om en bij de vijftien jaar activiteiten : van 1997 t/m 2011.

Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij Het jaarverslag van de BGHM probeert een getrouwe weergave te zijn van de diversiteit en omvang van de vakgebieden van de Instelling. Naast dit overzicht van haar activiteiten, publiceert de BGHM ook haar jaarrekening in een afzonderlijk document en in nog een ander worden alle statistieken betreffende de gewestelijke sociale huisvestingssector gebundeld. Dat laatste deel van de collectieve werking binnen de BGHM weerspiegelt de steeds noodzakelijke en verder uitgebouwde samenwerking met de 33 Openbare Vastgoedmaatschappijen die in het veld actief zijn. Alle informatie vindt u op de website van de BGHM ( www.bghm.irisnet.be ).

26


info Dossier : Sociale huisvesting en microkrediet : samen werken aan emancipatie NOVEMBER-DECEMBER 2012 N r

Recommend Documents