Incentives: Een zichzelf in stand houdend systeem? Een studie naar de rol en de werking die incentives vervullen binnen de Nederlandse kantorenmarkt

Incentives: Een zichzelf in stand houdend systeem? Een studie naar de rol en de werking die incentives vervullen binnen de Nederlandse kantorenmarkt.

drs. O.R. Swagerman Masterproof MRE Amsterdam School of Real Estate November 2010

Incentives: Een zichzelf in stand houdend systeem? Een studie naar de rol en de werking die incentives vervullen binnen de Nederlandse kantorenmarkt.

Masterproof ter afronding van de postdoctorale opleiding Master of Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) te Amsterdam. Titel : Incentives: Een zichzelf in stand houdend systeem? Auteur : drs. Oscar R. Swagerman Jaargang : 2008 - 2010 ste 1 Begeleider ASRE : drs. G.A. Vos 2de Begeleider ASRE : prof. dr. P. van Gool MRICS Datum : 22 november 2010    

2

Voorwoord Voor u ligt de masterproof die ik heb geschreven ter afronding van de postdoctorale MREopleiding die ik de afgelopen jaren met veel genoegdoening heb gevolgd aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Wanneer een onderwerp voor het schrijven van de masterproof gekozen dient te worden, staat je als student een breed scala aan actuele issues op de vastgoedmarkt tot de beschikking. Zelf ben ik inmiddels bijna 8 jaar als commercieel vastgoedadviseur werkzaam binnen de (Amsterdamse) kantorenmarkt. Een onderwerp in het verlengde van de kantorenmarkt ligt hierbij derhalve voor de hand. Ik ben gedurende voornoemde periode bij de nodige kantoorruimtetransacties betrokken geweest. Bij al deze transacties speelden incentives een substantiële rol bij de totstandkoming van de transactie. Anders gezegd, ik ken geen kantorenmarkt zonder incentives. Nu is algemeen bekend dat de kantorenmarkt door een moeilijke fase gaat echter, in sommige situaties bereiken de incentives een dusdanig hoog niveau dat ik me begon af te vragen hoe lang dit systeem, van kunstmatig ondersteunen van huurprijzen, nog kan doorgaan. Daarnaast lijkt het systeem van incentives een zichzelf in stand houdend systeem op het moment dat een marktconforme huurprijs dient te worden afgegeven voor een kantoorgebouw. De vraag lijkt dus opportuun of incentives ooit weer uit de kantorenmarkt zullen verdwijnen. Tevens viel mij op dat er veel wordt gepubliceerd over huurprijzen, maar dat deze publicaties vaak weinig betekenisvol en weinig zinvol zijn indien geen additionele vermelding wordt gemaakt omtrent het incentiveniveau. Immers, de gepubliceerde huurprijzen zijn contractuele huurprijzen, echter deze reflecteren niet de realiteit van de markt. Deze masterproof betreft een verkennende studie naar de rol en de werking die incentives vervullen op de Nederlandse kantorenmarkt. Daarnaast komen de leegstandsproblematiek en de huurprijsdefiniëring uitgebreid aan bod. Er bestaat over het onderwerp incentives weinig wetenschappelijke publicatie. Dit was voor mij mede aanleiding om voor dit onderwerp te kiezen. Met deze materproof heb ik geprobeerd een bijdrage te leveren aan de discussie over incentives en getracht het geheel van leegstand, incentives en huurprijzen beter inzichtelijk te maken. Tot slot wil ik dit voorwoord gebruiken om Gerjan Vos te bedanken voor zijn constructieve feedback en input op de vele conceptversies die vooraf zijn gegaan aan deze masterproof. Daarnaast wil ik CB Richard Ellis danken voor het feit dat zij mij in de gelegenheid hebben gesteld deze studie te volgen.

drs. O.R. Swagerman Amsterdam, november 2010    

3

   

4

Samenvatting Momenteel bevinden wij ons wederom in zware tijden als het gaat om de actuele situatie op de Nederlandse kantorenmarkt. De leegstand bedraagt op dit moment circa 14% en dit percentage zal de komende jaren verder oplopen. In de 20 belangrijkste kantoorgebieden kan circa een derde van deze leegstand als structureel worden aangemerkt. Het leegstandsprobleem is inmiddels een maatschappelijk probleem geworden. Deze (structurele) leegstand wordt op dit moment hevig bevochten met zogenaamde incentives, maar deze incentives bereiken in bepaalde situaties dusdanig hoge niveaus dat de vraag opduikt waar de grens ligt. Je kunt op dit moment gerust stellen dat er een ongezonde situatie bestaat als het gaat om de combinatie huurprijzen en de huurincentives. De huurprijzen worden cosmetisch in stand gehouden door deze te ondersteunen met substantiële tegemoetkomingen (incentives). Deze zogenaamde incentives zorgen voor een vertekenend beeld op de Nederlandse kantorenmarkt. Publicaties en marktrapporten over huurprijsontwikkelingen dienen derhalve met de nodige zorg te worden bestudeerd om te achterhalen wat de werkelijke situatie is. In Nederland kent men feitelijk geen (nominale) huurprijsontwikkeling, maar is het de ontwikkeling van de onderliggende huurincentive die huurontwikkeling op de kantorenmarkt dicteert. Door deze situatie lijkt een zichzelf in stand houdend systeem te ontstaan: Marktconformiteit wordt uitgedrukt in een huurprijs in combinatie met een huurincentive in plaats van het benoemen van een marktconforme effectieve huurprijs. De probleemstelling die in deze masterproof is uitgewerkt betreft het standpunt dat de vastgoedsector zou moeten innemen omtrent de rol en de werking van incentives om een bijdrage te leveren voor een gezondere kantorenmarkt in de toekomst en een meer eenduidige definitie van het begrip marktconforme huurprijs kan worden gedefinieerd. Dit is bewerkstelligd door de theorie te bestuderen evenals een praktijkonderzoek te verrichten. In bovengenoemde probleemstelling spelen feitelijk 3 belangrijke kernwoorden: De eerste is de leegstandsproblematiek (=de kantorenmarkt), de tweede is huurprijsdefiniëring (= eenduidige definitie van het begrip marktconforme huurprijs) en als derde de incentiveproblematiek (= de rol en de werking van incentives). Leegstand: De Nederlandse kantorenmarkt kampt sterker dan ooit met een hardnekkig leegstandsprobleem. De leegstand bedraagt op dit moment circa 14% en dit percentage zal de komende jaren verder oplopen. Actief ingrijpen is op dit moment echt noodzakelijk. Het voormalige kabinet heeft hiertoe reeds een eerste aanzet toe gedaan.

   

5

Aanbeveling 1: Private vastgoedpartijen evenals de overheid zullen zich actief moeten gaan inzetten om enerzijds verdere verslechtering op de kantorenmarkt te voorkomen en vervolgens de leegstand terug te dringen. Naast voornoemde maatregelen kan worden gedacht aan fiscale stimulering bij transformatie. Tevens zal het idee van het werken met een grondbank, waarbij beleggers hun slechte posities kunnen inbrengen, verder moeten uitgewerkt. Eveneens kan worden gedacht aan het substantieel terugbrengen van de kantorengebieden. Als van de 10 kantoorgebieden er bijvoorbeeld 4 succesvol zijn, zet dan in op deze gebieden en probeer geleidelijk door middel van integrale gebiedstransformatie de slechte kantorengebieden af te bouwen. Feitelijk het clusteren van kwalitatief goede kantoorgebieden met een sterke focus op kwaliteit, het verhogen van het voorzieningenniveau en ruimte voor kleinschaligheid. Verder zal bij de bestaande voorraad verder moeten worden ingezet op duurzaamheid. Tenslotte zullen diverse accountmanagers moeten worden benoemd per regio die namens de overheid verantwoordelijk worden en ook afgerekend kunnen worden voor de naleving van de gemaakte afspraken. Het nieuwe kabinet zal dit verder daadkrachtig moeten uitbouwen en voortzetten. Huurprijs: Er kan op dit moment niet anders worden geconcludeerd dan dat de huurprijzen op de Nederlandse kantorenmarkt ondoorzichtig en intransparant zijn. Deze intransparantie is de resultante van een constructie waarbij huurprijzen kunstmatig worden ondersteund waardoor Nederland geen nominale huurprijsontwikkeling kent. Voor de Nederlandse kantorenmarkt in het algemeen geldt dat voor nieuwbouw kantoorruimte de huurprijs de afgelopen 5 jaar een vlakke ontwikkeling heeft laten zien. Voor de bestaande kantoorruimte geldt eigenlijk een vergelijkbaar beeld. Daarnaast toont zowel de theorie alsook de praktijk aan dat er binnen de vastgoedmarkt geen eenduidige definitie bestaat van het begrip marktconforme huurprijs. Een marktconforme huurprijs zou een huurprijs moeten zijn die de werkelijkheid en realiteit van de markt reflecteert, eigenlijk een soort effectieve huurprijs. Aanbeveling 2: Er kan geconstateerd worden dat er op dit moment op de Nederlandse kantorenmarkt niet een eenduidige definitie van het begrip marktconforme huurprijs bestaat wat leidt tot een ondoorzichtige en intransparante markt. Door het ontbreken van een goede definitie ontstaat de behoefte om dit te veranderen. De marktpartijen geven aan wel te begrijpen wat er met het begrip effectieve huurprijs wordt bedoeld en daarnaast ook een voorkeur uit te spreken om met een effectieve huurprijs te willen werken. In mijn beleving is er binnen de kantorenmarkt in Nederland dus dringend behoefte aan een goede huurprijsdefiniëring die de realiteit en de werkelijkheid van de kantorenmarkt reflecteert. Dit is mogelijk door het begrip marktconforme effectieve huurprijs voor kantoorruimte te introduceren. Onderstaand zal een omschrijving van dit begrip worden gegeven:

   

6

Marktconforme effectieve huurprijs: Een marktconforme effectieve huurprijs voor kantoorruimte is een huurprijs per vierkante meter per jaar die tussen huurder en verhuurder na onderhandeling tot stand komt uitgaande van een optimale marketing, een willige markt en verhuur aan de meestbiedende gegadigde, exclusief BTW, exclusief servicekosten en exclusief parkeerplaatsen. Deze huurprijs dient te zijn verschoond van incentives en reflecteert de realiteit van de huidige kantorenmarkt en is derhalve een marktconforme huurprijs. Zoals blijkt uit bovenstaande definitie maken incentives dus geen onderdeel meer uit van de definitie. De hamvraag is vervolgens: Hoe kan het werken met een effectieve kantoorruimte huurprijs worden geïntroduceerd in de huidige kantorenmarkt? Immers, het huidige systeem is een combinatie van huurprijs en incentive. Dit zal geleidelijk moeten gaan, het is een systeemverandering die tijd nodig zal hebben en breed door de sector gedragen zal moeten worden. Er zal mijn inziens een 2-sporenbeleid gevoerd moeten worden. Enerzijds zal verder en daadkrachtig moeten worden gehandeld om de leegstand verder terug te dringen. Immers, incentives worden hoofdzakelijk veroorzaakt door een sterk ontwrichte marktsituatie, zoals deze op dit moment waarneembaar is op de Nederlandse kantorenmarkt. Anderzijds zullen geleidelijk aan de huurprijzen verder neerwaarts moeten worden bijgesteld, dit geldt ook voor de toplocaties. Het neerwaarts bijstellen van de kantoorruimtehuurprijzen is natuurlijk een pijnlijke zaak voor de beleggers en de financiers. Echter, de vraag is over een beter alternatief bestaat. In de huidige situatie worden huurprijzen cosmetisch ondersteund wat leidt tot vertroebeling in de waarderingen van kantoorgebouwen. De huidige, vaak niet realistische prijzen, leiden er dan ook toe dat het transactie niveau achterblijft. Aanbeveling 3: Een derde aanbeveling heeft betrekking op de publicaties van de huurprijzen voor kantoorruimte in Nederland. Zoals in deze masterproof is aangegeven leiden de huidige publicaties van huurprijzen tot onzinnige en betekenisloze conclusies. Immers, er worden wel appels met appels vergeleken, maar de appels zijn verrot. In onderstaande figuur is een fictief voorbeeld gegeven van de wijze waarop op dit moment huurprijzen worden gepubliceerd. Deze gepubliceerde huurprijzen zijn contractuele huurprijzen waarbij geen rekening is gehouden met incentives. Zoals gezegd reflecteren onderstaande publicaties niet de realiteit van de markt en zijn dus weinig nuttig. 225 200 175 Huurprijs

150 125 100 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 H1

Figuur a. Huidige weergave van de huurprijs in verschillende publicaties.

   

7

Tot het moment dat de effectieve huurprijzen gangbaar zijn op de kantorenmarkt dient in mijn optiek in het vervolg de publicatie van huurprijzen anders te worden weergegeven. In onderstaande figuur is goed zichtbaar dat naast de gepubliceerde en contractuele huurprijsontwikkeling, die dus weinig fluctueert, vervolgens de onderliggende incentive ontwikkeling dient te worden toegevoegd waardoor uiteindelijk ook een weergave gegeven kan worden van de marktconforme effectieve huurprijzen die de realiteit van de markt weergeeft. 225

200

175

Huurprijs Incentive

150 Effectieve Huurprijs 125

100 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 H1

Figuur b. Realistische weergave van de huurprijs.

In een ideale situatie zal uiteindelijk louter de effectieve kantoorruimtehuurprijs worden gepubliceerd zoals weergegeven in onderstaande voorbeeldfiguur.

225 200 175 Effectieve Huurprijs

150 125 100 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 H1

Figuur c. Toekomstige weergave van de huurprijs.

Incentives: Het gebruikmaken van incentives is de afgelopen decennia in de kantorenmarkt geslopen en is sinds het ontstaan feitelijk niet meer uit de markt verdwenen. Het zit tussen de oren van de diverse marktpartijen genesteld. De verwachting is dan ook dat incentives niet meer uit de kantorenmarkt zullen verdwijnen. Kijkend naar de economic leasing cycle van S. Bond bevindt de Nederlandse kantorenmarkt zich op dit moment in een recessie, waarbij incentiveniveaus verder zullen toenemen. De volgende (toekomstige)fase van de kantorenmarkt zal een situatie zijn waarin de economie zich begint te herstellen. In deze fase zal het leegstandsniveau op haar dieptepunt komen te zitten en vervolgens zullen de incentives hun maximale grens bereiken. Daarna zullen de huurprijzen mogelijk hun dieptepunt bereiken.    

8

Uit het praktijkonderzoek wat ten behoeve van deze masterproof is uitgevoerd blijkt dat de contractuele huurprijzen voor gemiddeld 24% worden ondersteund door incentives en derhalve liggen de werkelijke, effectieve huurprijzen dus gemiddeld 24% onder de markt. Aanbeveling 4: De verwachting voor de nabije toekomst is dus dat de incentives verder zullen toenemen waarna uiteindelijk een daling van de huurprijzen het gevolg zal zijn. Op het moment dat de huurprijzen richting dieptepunt gaan zal er nog steeds een deel van de huurprijs worden ondersteund met incentives, de werkelijkheid is dus nog slechter. De aanbeveling naar de sector is om op dat moment ook de incentives uit de markt te laten verdwijnen door nog iets meer pijn te nemen als de huurprijzen toch al dalen. Vanaf dat moment is het wellicht mogelijk om met effectieve huurprijzen te gaan werken. Dit wordt natuurlijk een uitdaging gezien het feit dat deze daling van de huurprijzen directe gevolgen zal hebben voor de waarderingen van kantoorgebouwen. Dit kan mogelijk worden ondervangen door aanpassingen door te voeren in de waarderingsmethodieken. Anderzijds zal vanaf dat moment de kantorenmarkt transparanter zijn en dichter bij de realiteit staan. Deze gezondere situatie die dan ontstaat kan mogelijk een opstuwend effect teweegbrengen op het transactievolume omdat de waarderingen dichterbij de realiteit komen te staan en beleggers over het algemeen transparante markten prefereren.

   

9

Inhoudsopgave Voorwoord Samenvatting Hoofdstuk 1

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 5

Hoofdstuk 6

Hoofdstuk 7

3 5-9 Probleemanalyse 1.1. Inleiding 1.2. Doelstelling 1.3. Afbakening 1.4. Probleemstelling 1.5. Onderzoeksmethodiek 1.6. Hoofdstukindeling

11 12 12 12 12-13 13

De kantorenmarkt 2.1. Huidige stand van zaken 2.2. Kantorenleegstand 2.3. Trends 2.4. Toekomstbeeld 2.5. Subconclusies hoofdstuk 2

14-15 15-18 18-21 21-22 22

Het fenomeen incentives 3.1. De incentive nader gedefinieerd 3.2. Soorten incentives 3.3. Incentives en de taxatiepraktijk 3.4. Incentives en financiële verslaggeving 3.5. Incentives en fiscaliteit 3.6. Incentives en juridische issues 3.7. Transparantie & overheidsregulering 3.8. Subconclusies hoofdstuk 3

23 24-26 27-28 28-32 32-34 34 34-37 37

De huurprijs en incentives 4.1. De huurprijs 4.2. De huurprijs & incentives 4.3. Incentives calculeren 4.4. Subconclusies hoofdstuk 4

38-43 43-53 53-54 55

Incentives in de praktijk 5.1. Bespreking uitkomsten mailing 5.2. Bespreking uitkomsten diepte interviews 5.3. Subconclusies hoofdstuk 5

56-63 63-69 70

De incentive geanalyseerd 6.1. Verschillen tussen theorie & praktijk 6.2. Overeenkomsten tussen theorie & praktijk 6.3. Subconclusies hoofdstuk 6

73-75 75-76 77

Conclusies & aanbevelingen 7.1. Conclusies en aanbevelingen

78-83

Literatuurlijst Geraadpleegde websites Bijlagen 1 2 3 4 5

   

4 Taxatieberekeningen voor 5-jaar scenario 4 Taxatieberekeningen voor 4-jaar scenario Lijst van personen voor diepte interviews Lijst van personen voor mailing Vragenlijst voor mailing

84-85 86 88-91 92-95 96 97-98 99 10

Hoofdstuk 1

Probleemanalyse.

1.1. Inleiding. “De gemiddeld gewogen huurprijzen zijn vorig jaar met ongeveer 3,5% gedaald. Gecorrigeerd voor inflatie dalen de huurprijzen zelfs nog sterker. Toch is dat in een deel van de markt niet op het eerste oog merkbaar. Via incentives blijven de contracthuren kunstmatig op peil.” 1 Op het moment van schrijven bevinden wij ons wederom in zware tijden als het gaat om de actuele situatie op de Nederlandse kantorenmarkt. Er is sinds enkele jaren sprake van jaarlijks teruglopende opnameniveaus en tegelijkertijd een toename van het kantorenaanbod. Het kantorenaanbod heeft een, in het bijzonder in specifieke kantoren deelmarkten, verontrustend hoog peil bereikt, temeer omdat een aanzienlijk deel al langere tijd leeg staat en hierdoor als structureel aanbod moet worden gekwalificeerd. Deze (structurele) leegstand wordt op dit moment hevig bevochten met zogenaamde incentives, maar deze incentives bereiken in bepaalde situaties dusdanig hoge niveaus dat de vraag opduikt waar de grens ligt evenals waar het in de toekomst naar toe zal gaan. Je kunt op dit moment derhalve gerust stellen, zeker voor een aantal specifieke kantoorlocaties binnen de kantorenmarkt Groot Amsterdam, dat er een ongezonde situatie op de kantorenmarkt begint te ontstaan als het gaat om de combinatie tussen de huurprijs en de huurincentive. De huurprijzen worden cosmetisch in stand gehouden door deze te ondersteunen met substantiële tegemoetkomingen (incentives) richting de eindgebruiker / huurder. Het feit dat de onderliggende huurprijs kunstmatig hoog wordt gehouden kan leiden tot hogere volatiliteit. Voornoemde zal als extra risico kunnen worden geclassificeerd en zal onwenselijk kunnen zijn voor een bepaald type beleggers. Echter, vanuit de kant van de belegger zijn er ook argumenten te noemen om juist in onzekere tijden het boekwaardeverlies / afwaardering uit stellen en deze ”tijdelijk” op te vangen door middel van incentives. Deze incentives kunnen onder andere huurvrije periodes betreffen, maar ook zogenaamde lump sum betalingen (een bedrag ineens) / huurkortingen / bijdragen in de inrichtingskosten of een combinatie van voornoemde mogelijkheden. Deze zogenaamde incentives zorgen voor een vertekenend beeld op de Nederlandse kantorenmarkt. Publicaties en marktrapporten over huurprijsontwikkelingen dienen derhalve met de nodige zorg te worden bestudeerd om te achterhalen wat de werkelijke situatie is. In Nederland kent men feitelijk geen (nominale) huurprijsontwikkeling, dit overigens in vergelijking met andere Europese steden. In Nederland ziet men dus eigenlijk dat de ontwikkeling van de onderliggende huurincentive de huurontwikkeling op de kantorenmarkt dicteert. Door deze situatie lijkt een zichzelf in stand houdend systeem te ontstaan: Marktconformiteit wordt uitgedrukt in een huurprijs in combinatie met een huurincentive in plaats van het benoemen van een effectieve huurprijs. De vraag is of dit een zorgelijke ontwikkeling is of dat men de markt zijn werk moet laten doen en dat de markt uiteindelijk vanzelf weer in gezonde balans komt.                                                              1

   

 FGH Bank, Trends kantorenmarkt 2008. 11

1.2. Doelstelling. De doelstelling van deze masterproof is het inzichtelijk maken van de werking alsmede de rol die incentives vervullen binnen de Nederlandse kantorenmarkt om te onderzoeken op welke manier de Nederlandse kantorenmarkt weer evenwichtiger kan worden en vervolgens tot een duidelijke definiëring te komen van het begrip effectieve huurprijs. 1.3. Afbakening. In beginsel lijkt het een relevante vraag of dit systeem, namelijk het cosmetisch ondersteunen van huurprijzen wat zich in Nederland voordoet, iets typisch Nederlands is. Derhalve leek het aanvankelijk interessant om een internationale studie te verrichten om te onderzoeken hoe men in andere Europese landen met dit fenomeen omgaat. Echter, na consultatie van verscheidene vastgoedprofessionals bleek dat het kunnen bemachtigen van de relevante data een zware opgave zou zijn. Immers, de kantorenmarkt is een intransparante markt waar taxateurs en onderzoekers worstelen om accurate cijfers te verkrijgen. Het verkrijgen van relevante data is in Nederland is dus lastig, laat staan als de data uit het buitenland moeten worden bemachtigd. Er is derhalve niet gekozen voor een internationaal vergelijk. Vervolgens is dan de vraag of je het onderwerp belicht op nationaal danwel regionaal niveau. Aangezien het verstrekken van incentives zich op praktisch elke (kantoren)deelmarkt in Nederland voordoet, lijkt een nationale visie relevant. Echter, de Amsterdamse kantorenmarkt is nog steeds de grootste kantorenmarkt in termen van vraag-, aanbod- en voorraadcijfers en derhalve kunnen uit deze regionale markt interessante conclusies komen. Resultante is een nationale studie ondersteund met conclusies uit de Amsterdamse kantorenmarkt. Tenslotte komen incentives zowel in koop- als in huurtransacties voor. Uiteindelijk ligt de focus van deze masterproof op de huurmarkt, echter enkele koopincentives zullen eveneens worden besproken. 1.4. Probleemstelling. De probleemstelling die in deze masterproof zal worden uitgewerkt, luidt: Welk standpunt zou de vastgoedsector moeten innemen omtrent de rol en de werking van incentives om een bijdrage te leveren aan een gezondere kantorenmarkt voor de toekomst en een meer eenduidige definitie van het begrip marktconforme huurprijs kan worden gedefinieerd? 1.5. Onderzoeksmethodiek. De onderzoeksmethodiek van deze masterproof bestaat uit een theoretisch kader alsmede een praktijkonderzoek. Het theoretische kader wordt gevormd door verbinding te zoeken met de literatuur die is geschreven over de onderwerpen (structurele)leegstand, (effectieve)huurprijzen en incentives. Allereerst zal aan de hand van J. Grootendorst een beschrijving van het begrip huurprijs worden gegeven evenals een beknopte uiteenzetting omtrent de relatie tussen markthuur en marktwaarde. Vervolgens zal aan de hand van 2 zogenaamde key articles het fenomeen incentives worden besproken in relatie tot de huurprijs. Er wordt een paper van S. Bond besproken waarin de effectieve huurprijs, het mechanisme van markthuurprijsaanpassing evenals de leasing cycle aan de orde komen. Hierop aansluitend volgt een uiteenzetting, opgesteld door Koppels en Keeris over de relatie tussen    

12

leegstand, incentives en effectieve huurprijzen. Het theoretische kader wordt afgesloten door een beschrijving van een onderzoek uitgevoerd door Van Meeuwen waarin de afwijking tussen gepubliceerde- en werkelijke huurprijzen wordt weergeven alsmede een alternatieve effectieve huurprijsberekening. Het praktijkonderzoek is tweedelig. Enerzijds is een vragenlijst opgesteld die in de vorm van een mailing naar een 50-tal beleggers, adviseurs en overige vastgoeddeskundigen is verzonden. Vervolgens zijn een 10-tal diepte interviews afgenomen met diverse specialisten op het gebied van juridische-, fiscale, boekhoudkundige en taxatieproblematiek. In de onderstaande figuur is schematisch weergeven hoe het onderzoek van deze masterproof is opgebouwd: BOUWSTENEN

  • • •

   

Omschrijving actuele situatie kantorenmarkt; Omschrijving fenomeen incentives; Werking van huurprijsmechanisme;

  THEORIE  

            PRAKTIJK

Theoretische basis over huurprijzen, incentives en leegstand.

De visie en standpunten  van de   sector omtrent     incentives.

ANALYSE De verschillen en   overeenkomsten     en    tussen theorie   praktijk.

  Onderzoeksvorm:

Onderzoeksvorm:

Theorie & Praktijk

  Literatuuronderzoek.

Diepte interviews.

komen samen.

   

Figuur 1. Structuur van de masterproof.

1.6. Hoofdstukindeling. In hoofdstuk 2 wordt aangevangen met een schets van de actuele ontwikkelingen op de Nederlandse kantorenmarkt. In dit hoofdstuk wordt de leegstandsproblematiek geanalyseerd alsmede de trends benoemd die op dit moment op de kantorenmarkt waarneembaar zijn. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een blik naar de toekomst. Vervolgens zal in hoofdstuk 3 worden begonnen met het beschrijven van het fenomeen incentives. In dit hoofdstuk wordt eveneens onderzocht hoe de taxatiepraktijk en de accountantswereld omgaat met incentives. Tevens zullen fiscale- en juridische kwesties worden besproken. Dit hoofdstuk zal worden afgesloten met een bespreking over transparantie en overheidsregulering. In hoofdstuk 4 zal vervolgens de verbinding met de literatuur plaatsvinden. Diverse onderzoeken zullen worden besproken. Hoofdstuk 5 staat in teken van hoe de sector (praktijk) aankijkt tegen het fenomeen incentives en dit zal worden onderzocht middels een mailing alsmede diepte interviews. In hoofdstuk 6 zal een analyse volgen waarbij theorie en praktijk worden samengebracht en de overeenkomsten en verschillen aan de orde komen. Het laatste hoofdstuk 7 zal de conclusie vormen waarin tevens een aantal aanbevelingen volgen voor de sector.    

13

Hoofdstuk 2

De Kantorenmarkt.

Inleiding In dit hoofdstuk zal een aantal onderwerpen worden besproken die de lezer een beknopt beeld zullen geven van de huidige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt alsmede de actuele leegstandsproblematiek, waarbij tevens naar de structurele component wordt gekeken. Vervolgens wordt gekeken naar de trends die op dit moment kunnen worden gesignaleerd alsmede een blik naar de toekomst van de Nederlandse kantorenmarkt. 2.1. Huidige stand van zaken. Voor de invulling van onderhavige paragraaf alsmede paragraaf 2.2 heeft een diepte interview plaatsgevonden met R. Bak. Het algemene beeld van de Nederlandse kantorenmarkt is over het algemeen nog somber. Er zijn op dit moment weinig tekenen van structureel herstel te bespeuren. De kantorenmarkt in Nederland is in de eerste helft van 2010 verder verslechterd wat tot uitdrukking komt in steeds schevere vraag- en aanbodverhoudingen. Zoals later in deze paragraaf zal worden besproken, is het aanbod van direct beschikbare kantoorruimte verder toegenomen en vervolgens de vraag verder teruggelopen. De bekende kloof tussen beiden marktkrachten is dus verder vergroot. Op moment van schrijven heeft Nederland een kantorenvoorraad van circa 47.5 miljoen vierkante meter. Een kantoor wordt door R. Bak gedefinieerd als: Een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is, of te gebruiken is, voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijk zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gehouden 2 . Daarnaast wordt het begrip voorraad door R. Bak gedefinieerd als: Het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde kantoren. Ook kantoren die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de kantorenvoorraad gerekend 3 . Wanneer de huidige kantorenleegstand in Nederland van circa 6.5 miljoen vierkante meter wordt gedeeld door deze kantorenvoorraad komt een leegstandsniveau voor de Nederlandse kantorenmarkt van circa 13.8% tot uitdrukking in zowel de koop- als huursfeer 4 . De opname van kantoorruimte was de eerste helft van 2010 circa 15% lager dan dezelfde periode in 2009 5 . Dit wordt primair verklaard door het terugvallen van de vraag en niet, zoals                                                              2

 Bak, R.L., Kantoren in cijfers 2009.

3

 Bak, R.L., Kantoren in cijfers 2009. 

4

 Wolters, M., Cijfers CB Richard Ellis, 1ste helft 2010. 

5

 Cijfers R.L. Bak, 2010. 

 

   

14

soms wordt gesuggereerd, door het ontbreken van beschikbaar aanbod. Uit cijfers van de NVM blijkt dat de teruggang in vraag voornamelijk betrekking heeft op de bestaande bouw en dat de vraag naar nieuwbouw niet verder is verslechterd. Voornoemde houdt verband met het feit dat kantoorgebruikers een duurzame werkomgeving prefereren. Over het algemeen is dit eenvoudiger te realiseren door voor een nieuwbouwlocatie te kiezen dan een verouderd pand te laten renoveren. Verder blijkt uit cijfers van R. Bak, uitgevoerd voor de NVM, dat het aanbod in de eerste helft van 2010 met circa 5% is toegenomen tot ongeveer 6.5 miljoen vierkante meter. Ook hier geldt weer dat het voornamelijk de bestaande –en gedateerde kantoorgebouwen op B-locaties zijn die het moeten ontgelden.

Figuur 2. Opname van kantoorruimte naar toestand, R.L. Bak , 2010.

Figuur 3. Aanbod van kantoorruimte naar toestand, R.L. Bak 2010.

2.2. Kantorenleegstand. Zoals uit de voorgaande paragraaf naar voren komt, kampt de Nederlandse kantorenmarkt, sterker dan ooit te voren, met een hardnekkige leegstandsproblematiek. Het acceptabele leegstandsniveau van 5% (frictieleegstand) staat in schril contrast met de huidige 13.8% die op dit moment op de kantorenmarkt beschikbaar is. Onder frictieleegstand wordt verstaan de leegstand die voortkomt uit bedrijfsverhuizingen.    

15

Men rekent hiertoe achtergelaten kantoorruimte die maximaal één jaar leegstaat. Het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst voor de achtergelaten ruimte wordt niet als probleem gezien. Frictieleegstand wordt ook wel een mutatieleegstand genoemd en bedraagt circa 5% 6 . In deze cijfers is niet verwerkt dat er ook nog nodige ‘verborgen’ vierkante meters beschikbaar zijn bij bedrijven die deze overtollige vierkante meters aanhouden in de verwachting deze over enkele jaren weer nodig te hebben. Een gezond aanbodniveau zou dus eigenlijk circa 2.1 miljoen vierkante meter moeten bedragen (5% van 47.5 miljoen vierkante meter). Het huidige aanbod betreft echter ruim drie keer zo veel, circa 6.5 miljoen vierkante meter. Uit cijfers van R. Bak blijkt verder dat in 15 jaar tijd het aanbod van leegstaande kantoren is toegenomen van circa 2.2 miljoen vierkante meter tot de huidige circa 6.5 miljoen vierkante meter. In dezelfde periode is daarnaast de totale kantorenvoorraad toegenomen van circa 33 miljoen vierkante meter tot de huidige circa 47.5 miljoen vierkante meter. Vijftien jaar geleden was de leegstand derhalve circa 6.5% (2.2/33) en op moment van schrijven dus 13.8% (6.5/47,5). In onderstaande figuur is dit beeld duidelijk zichtbaar.

Figuur 4. Kantorenvoorraad in gebruik en leegstand, R.L. Bak / EIB / 2010.

Deze forse toename in leegstand is overigens wel te verklaren. De internethype, die eind jaren negentig haar hoogtepunt bereikte, heeft bouwers en ontwikkelaars er toe bewogen om op forse schaal nieuwbouw op risico te realiseren. Voornoemde, in combinatie met een sterke appetijt van beleggers voor goed verhuurd vastgoed, heeft er mede toe geleid dat veel bedrijven zijn gelokt naar deze nieuwbouw. Dit ging vaak gepaard met het verstrekken van grote incentives die mogelijk waren door de goede beleggingsmarkt. De marges voor ontwikkelaars / bouwers was destijds dermate goed (gedreven door de relatief lage bouwkosten in combinatie met een goede beleggingsmarkt en lage rente) dat een deel van die marge aan de eindgebruiker kon worden ‘terug gegeven’ in de vorm van incentives.                                                              6

   

 Gool van P., e.a., Onroerend goed als belegging, 2007.  16

De bedrijven die vertrokken naar deze nieuwbouw lieten vervolgens hun oude gebouwen achter voor de leegstand. Daarnaast hebben verschuivingen in de werkgelegenheid alsmede het ruimtegebruik er toe geleidt dat er uiteindelijk toch minder behoefte aan vierkante meters bestond dan aanvankelijk werd aangenomen. Algemeen bekend is dat deze twee factoren (werkgelegenheid gedreven door economie & ruimtegebruik) direct bepalend zijn voor de vraag naar kantoormeters, waarover later meer. Toch is leegstandsproblematiek geen nieuw fenomeen voor de kantorenmarkt. Echter, er is inmiddels wel een hardnekkige variant op de leegstand ontstaan onder de naam structurele leegstand. De component structureel aanbod verschilt per (kantoren)deelgebied, maar in de 20 belangrijkste kantoorgebieden, die samen goed zijn voor circa 4 miljoen vierkante meter aanbod, kan circa een derde als structureel worden aangemerkt (interview R. Bak). De definitie van structurele leegstand lijkt op het oog simpel. Uit voornoemd interview met R. Bak blijkt dat hij een tijdsduur van 3 jaar hanteert. Volgens Bak is sprake van structureel aanbod indien in een kantoorgebouw gedurende drie achtereenvolgende jaren steeds dezelfde hoeveelheid vierkante meters wordt aangeboden. Echter, er zijn meerdere factoren die er toe kunnen leiden dat ook in situaties waarin een gebouw nog niet langer dan 3 jaar leegstaat toch als structureel kan worden aangemerkt. Het gaat te ver om in dit onderzoek hier uitgebreid op in te gaan, maar te denken valt aan een situatie waarbij een kantoorgebouw korter dan 3 jaar leegstaat maar op een dusdanig slechte locatie of in dusdanig slechte conditie opdat er binnen afzienbare tijd geen nieuwe gebruiker voor lijkt gevonden. Oorzaken voor structurele leegstand lijken voornamelijk te zijn gelegen in de factoren veroudering, slechte bereikbaarheid, matige functionaliteit, slecht imago en een onaantrekkelijk vestigingsklimaat 7 .Uit onderstaande figuur blijkt dat Amsterdam op dit moment de gemeente is met de meeste structurele leegstand.

Figuur 5. Structurele leegstand van kantoren, R.L. Bak / NVM in Business / 2010.

Het is dus niet verwonderlijk dat de politiek zich op dit moment actief zal moeten bemoeien met deze problematiek. Want hoewel het in eerste instantie een probleem voor de beleggers                                                              7

 Boef, M., den Ouden J.,“Op sommige locaties helft aanbod van kantoren structureel”., VGM augustus 2010. 

 

   

17

lijkt (afwaardering en huurderving) zal het uiteindelijk ook, door verloedering van bepaalde gebieden, tot een maatschappelijk probleem leiden. Dit heeft er mede toe geleid dat voormalig demissionair minister Huizinga van VROM medio 2010 een onderzoek heeft laten uitvoeren over deze problematiek door het Economisch Bureau voor de Bouwnijverheid. Dit onderzoek heeft tot een aantal actiepunten geleid waarover meer in paragraaf 4. 2.3. Trends. Als het gaat om trends op de Nederlandse kantorenmarkt dan zijn feitelijk de trends op de arbeidsmarkt (werkgelegenheid) en de trends van het ruimtegebruik per werknemer direct bepalend. Deze trends zullen dan ook beknopt in deze paragraaf aan de orde komen. Daarnaast zijn de trends die bij de eindgebruikers van kantoormeters actueel zijn natuurlijk interessant om te vermelden. De eindgebruiker bepaald immers toch hoe het product (lees: kantoorgebouw) van de toekomst er uit dient te zien. De vastgoedbank FGH geeft elk jaar haar visie op de trends van de kantorenmarkt. Voor de kantorenmarkt 2010 ziet FGH de onderstaande trends 8 : 1. Veel banen verdwenen in 2009; Daling van het aantal banen uiteindelijk toch minder dan verwacht, echter kantoorhoudende sectoren zijn conjunctuurgevoelig en daardoor hard getroffen. 2. Opname extreem laag, aanbod naar historisch hoogtepunt; Opname 2009 was de laagste sinds midden jaren tachtig. Tegelijkertijd werd speculatieve nieuwbouw aan de markt opgeleverd. 3. Structurele leegstand blijft toenemen; Verschuiving van probleem voor de belegger naar probleem voor de maatschappij. Collectief aanpakken door private- en overheidspartijen noodzakelijk. 4. Nieuwbouw kantoren richting dieptepunt; Toekomstige nieuwbouw zal door vervangingsvraag worden gestuwd en niet door uitbreidingsbehoefte. 5. Incentives nemen toe, huurprijzen ondoorzichtiger; FGH geeft aan dat door het verstrekken van substantiële huurkortingen het steeds lastiger wordt om de reële huurprijsontwikkeling inzichtelijk te krijgen. 6. Kwantitatief verzadigingsniveau van kantoormeters lijkt bereikt; Stijging van kantoorwerkgelegenheid vlakt af en staat vervolgens onder druk. Een verder krimpende beroepsbevolking en gebruik van flexibele werkplekken zorgen voor verdere druk.                                                              8

   

 FGH vastgoedbericht 2010, trends Kantorenmarkt 2010.  18

Als we kijken naar de belangrijkste trends die op dit moment plaatsvinden op de arbeidsmarkt is het boek De toekomst werkt, mens en bedrijf in 2020 9 , geraadpleegd. De trends die in voornoemde publicatie worden besproken, kunnen als volgt kort worden samengevat: 1. Verzorgingsstaat gaat over in participatiemaatschappij; Maatschappelijke ontwikkeling. Door vergrijzing, individualisering en immigratie is de verzorgingsstaat onder druk komen te staan. Individuen hechten aan hun eigen, vrije domein en aan zelfstandigheid. Een participatiemaatschappij kenmerkt zich door individuen die zich vrij en zelfstandig bewegen in zelfverkozen netwerken. 2. Meer baanwisselingen; Deze trend is al duidelijk waarneembaar in de ICT- en Mediasector. In deze sectoren wordt al veel gewerkt met losse arbeidscontracten en mensen die werken vanuit zelfstandig ondernemerschap (zzp-constructies). Niet langer een levenlang onderdak bij één werkgever. 3. Vergrijzing biedt kansen; In sommige geografische delen van Nederland zal door vergrijzing een grotere vraag naar arbeidskrachten ontstaan (vervangingsvraag). 4. Upgrading van opleidingseisen; Gedreven door de snelle technologische ontwikkelingen en concurrentie van arbeidskrachten uit het buitenland zal het verder verhogen van het kennisniveau essentieel blijven. 5. Verdere tertiairisering; Verdere verschuiving van de werkgelegenheid naar de dienstensector in Nederland. 6. Flexibiliteit; Toenemen van de vraag naar mobiel en flexibel personeel. Een andere belangrijke peiler voor de opname van kantoormeters is het vierkante metergebruik per werknemer. Dit was jarenlang een dalende trend. Opvallend is dat deze trend zich lijkt te stabiliseren. Als het dus gaat om een efficiëntieverbetering in het vierkante metergebruik lijkt, op basis van de huidige gebruikswijze, de bodem in zicht 10 . Dit kan worden verklaard door het gebruikmaken van flexibele kantoorconcepten, de toenemende populariteit van thuiswerken en automatisering.                                                              9

 Genabeek van J., De toekomst werkt, mens en bedrijf in 2020.TNO 2007. 

10

 Twijnstra Gudde, “De economische crisis voorbij?”, Nationaal Kantorenmarktonderzoek 2010. 

 

   

19

Verder is het natuurlijk zo dat kantoorgebouwen die redelijk recent zijn opgeleverd aan strikte efficiencyeisen voldoen die door de kantoorgebruiker worden gesteld. Wanneer wordt gekeken naar de trends die op dit moment bij de gebruikers van kantoorruimte actueel zijn, kunnen deze ruwweg worden onderverdeeld in drie hoofdcategorieën, te weten: 1. Efficiëntieverbetering; 2. Duurzaamheid; 3. Flexibiliteit; 1. Efficiëntieverbetering. Dit betekent feitelijk het zoeken naar besparingen op de huisvestingskosten. Dit is de laatste jaren al actueel door een afname van het aantal medewerkers alsmede het onderzoeken of bepaalde kantoorlocaties kunnen worden afgestoten danwel geconsolideerd kunnen worden. Huisvestingskosten zijn voor kantoorgebruikers altijd belangrijk, maar in het licht van de huidige economische neergang actueler dan ooit. Over het algemeen is verhuizen voor een kantoorgebruiker duurder dan het overeenkomen van nieuwe voorwaarden en condities voor het huidige kantoorgebouw. Enkele jaren geleden lag dit anders; in de toenmalige sterke beleggingsmarkt kon een gedeelte van de ontwikkelwinst als tegemoetkoming aan een kantoorhuurder worden verstrekt. Heronderhandeling van de vigerende huurovereenkomst ligt in deze tijd dus voor de hand, wat minder verhuisbewegingen tot gevolg heeft. Een trend die direct verband houdt met voornoemde efficiëntieverbetering is het zogenaamde “Nieuwe Werken”. Het nieuwe werken is er op gericht om de kantoorgebruiker efficiënter te laten werken en hiermede de benodigde kostenbesparingen te realiseren. Dit kan onder andere door het vergroten van de flexibiliteit in de breedste zin van het woord en het terugdringen van de mobiliteitskosten, door bijvoorbeeld meer te werken op plekken anders dan het kantoor. Uit het Nationaal Kantorenmarktonderzoek 2010 opgesteld door Twijnstra Gudde komt verder naar voren dat de kantoorgebruiker van nu een aantal kernwoorden belangrijk vindt, te weten: klein, flexibel en kwalitatief hoogwaardig. Daarnaast gaat het volgens de kantoorhuurder van nu om elkaar te ontmoeten, maar ook te ontspannen, kennis te delen en samenwerking. 2. Duurzaamheid. Duurzaamheid lijkt het toverwoord van de laatste jaren, analoog aan het zogenaamde ‘cradleto-cradle’ principe van de buitenlandse architecten McDonaugh en Braungart. Het uitgangspunt hierbij is dat afval als voedsel bezien moet worden. Duurzaamheid wordt gretig als marketingstool gebruikt door ontwikkelaars om huurders te enthousiasmeren voor de aanhuur van een nieuw kantoorgebouw. Ook het verduurzamen van bestaande kantoren is aan de orde van de dag. Op deze manier kunnen de kantoren in de markt worden gepositioneerd als maatschappelijk verantwoord. Concreet betekent duurzaamheid: energiezuinige gebouwen, gebouwen die een hogere bezettingsgraad toestaan en flexibel indeelbare ruimten.

   

20

3. Flexibiliteit. De eindgebruiker van nu wenst flexibiliteit in de breedste zin van het woord en kan dit ook eisen omdat al geruime tijd sprake is van een zogenaamde ‘huurdersmarkt’, waarin huurders de voorwaarden en condities van de huurovereenkomst bepalen. Deze flexibiliteit uit zich bijvoorbeeld in de lengte van het huurcontract. Daar waar het in het verleden standaard was om een 5-jarige huurovereenkomst af te sluiten, wensen huurders thans dikwijls een ’breakmogelijkheid’ na 2 of 3 jaar. Maar ook flexibiliteit ten aanzien van uitbreiding- en inkrimpingsmogelijkheden zijn actueel. 2.4. Toekomstbeeld. Een van de wetenschappelijke studies die in het verleden is uitgevoerd om de toekomst van de Nederlandse kantorenmarkt in beeld te brengen, betreft de studie opgesteld door Dewulf en De Jonge Toekomst van de kantorenmarkt 1994 – 2015 11 . Na verdere bestudering van deze studie blijkt dat deze op dit moment ver van de realiteit staat, wat niet zo gek is voor een publicatie van 15 jaar geleden. De technologische revolutie uit de tweede helft van de jaren negentig en de kredietcrisis hebben duidelijk hun sporen achtergelaten op de huidige kantorenmarkt. Er wordt in voornoemde studie onder andere gewezen op een frictieleegstand niveau in 2015. Dat is iets waar we nu alleen maar van kunnen dromen. Wat rest om een blik in de toekomst te werpen, is de marktkennis van vastgoeddeskundigen te raadplegen en recentere studies te raadplegen die weliswaar een lager academisch gehalte hebben maar wel realistischer zijn. De algehele tendens uit de diverse rapporten van makelaarsorganisaties is dat aan de ene kant het aanbod verder zal toenemen en tegelijkertijd de opname verder zal terugzakken. Dit impliceert dat de situatie op kantorenmarkt in de toekomst alleen nog maar nijpender zal worden. Daarnaast signaleert het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) dat de Nederlandse bevolkingsgroei verder aan het teruglopen is en dat voor de korte termijn tot middenlange termijn zelfs een afname wordt verwacht. Dit zal, zoals eerder besproken, van directe invloed zijn op de kantorenmarkt. Voornoemde is een duidelijke trendbreuk met het verleden toen feitelijk altijd sprake was van groei en uitbreidingsvraag 12 . Al enige tijd is eerder sprake van een vervangingsvraag dan een uitbreidingsvraag. Marktpartijen en overheid zijn het er inmiddels wel over eens dat verder zal moeten worden gekeken naar verduurzaming van de huidige voorraad en verdere onttrekking van kantoorgebouwen waarvoor nooit meer een kantoorgebruiker voor zal worden gevonden. Ook zal de kantorenmarkt van de toekomst een omgeving zijn waar wonen, werken winkelen en ontspannen geïntegreerd zal moeten worden. De monotone kantoorgebieden zoals SchipholRijk en Amsterdam Sloterdijk zijn steeds minder in trek bij kantoorruimtegebruikers, waarbij                                                              11  Dewulf, G., Jonge de H., De Toekomst van de Kantorenmarkt 1994-2015, Technische Universiteit Delft, 1994, Delft.  12

   

 Eichholz, P., Economisch Statistisch Bulletin, 2002.  21

kantoorgebieden zoals de Amsterdamse Zuidas en het Arenagebied van Amsterdam Zuidoost juist gebieden zijn die in de belangstelling staan. Dit zijn dan ook de gebieden waar de kantoorgebruiker niet alleen kan werken, maar ook een veelvoud aan andere faciliteiten tot zijn beschikking heeft. Verder constateer ik een behoefte naar kleinschaligheid en kwaliteit. De trend is om fysiek minder op kantoor aanwezig te zijn, maar de tijd die men op kantoor doorbrengt moet nuttig een aangenaam zijn. Er lijkt in ieder geval één ding zeker. Ook in de toekomst zal de Nederlandse kantorenmarkt met leegstand te maken blijven hebben. In paragraaf 2 kwam aan de orde dat op dit moment ook vanuit de politiek actie wordt ondernomen. Voormalig demissionair minister van VROM Huizinga heeft door het EIB een onderzoek laten uitvoeren 13 waaruit enkele acties uit naar voren komen. Ten eerste wordt er op korte termijn een regel van kracht dat alleen nieuwe kantoren gebouwd mogen worden als duidelijk is aangetoond dat er voor de specifieke gebruiker geen alternatieven voor handen zijn. Daarnaast zal het zogenaamde Besluit Omgevingsrecht worden verruimd. Dit besluit ziet op de mogelijkheid om gebouwen tijdelijk een andere bestemming te geven. Dit besluit zal worden verruimd van 5 tot 10 jaar. Tevens zal de minister met de sector (overheden, ontwikkelaars en beleggers) in gesprek treden om een gezamenlijk plan van aanpak op te stellen. Tenslotte zal het ministerie van VROM samen met de gemeente Amsterdam en de provincie Utrecht een aantal pilots verkennen hoe leegstaande kantoren eenvoudiger naar woningen kunnen worden getransformeerd 14 . 2.5. Subconclusies hoofdstuk 2. •

•

•

•

De algehele stemming op de kantorenmarkt is nog somber. Er is sprake van een verder dalend opnameniveau en tegelijkertijd een stijgend aanbodniveau. Dit resulteert voor de Nederlandse kantorenmarkt in een leegstandspercentage van circa 14% en dit percentage loopt naar verwachting op korte termijn verder op. De leegstand concentreert zich voornamelijk in de bestaande bouw. In de 20 belangrijkste kantoorgebieden kan circa een derde als structureel aanbod worden aangemerkt. De belangrijkste trends op dit moment zijn: Kwantitatief verzadigingsniveau kantoormeters lijkt bereikt, toename structurele leegstand, huurprijzen ondoorzichtig en stijgende incentives. Daarnaast is een duidelijke trend bij eindgebruikers waarneembaar naar efficiëntieverbetering, duurzaamheid en flexibiliteit. Bemoeienis van met name private partijen, maar zeker ook van de overheid is noodzakelijk. Reden voor het voormalige Ministerie van VROM om een aantal regels te versoepelen en een actieplan te onderschrijven. Het nieuwe kabinet zal dit verder moeten uitbouwen en voortzetten. De toekomst: voornamelijk vervangingsvraag, verduurzaming van de voorraad, focus op kwaliteit, verhogen van voorzieningenniveau en kleinschaligheid.

                                                             13

 Zuidema, M., Elp van M., Kantorenleegstand, probleemanalyse en oplossingsrichtingen, EIB, juni 2010. 

14

 Persbericht Ministerie van VROM, “Huizinga onderzoekt leegstand kantoren”, 28 april 2010. 

   

22

Hoofdstuk 3

Het fenomeen incentives.

Inleiding. In dit hoofdstuk wordt het fenomeen incentives verder beschreven en uitgediept. De achtergrond, de determinanten en de verschillende soorten komen aan bod evenals enkele voor- en nadelen per soort incentive voor huurder danwel belegger. Voorts volgt een calculatieopzet belicht vanuit de taxatiepraktijk. Tevens wordt gekeken naar de visie van de accountant ten aanzien van incentives alsmede enkele fiscale- en juridische issues die mogelijk kunnen spelen. Ter afsluiting van dit hoofdstuk komt de transparantie en overheidsregulering aan bod. 3.1. De incentive nader gedefinieerd. Een incentive, in algemene zin, wordt door de vrije internet encyclopedie Wikipedia en door Groot Woordenboek Van Dale op onderstaande manier omschreven. “In economics and sociology, an incentive is any factor (financial or non-financial) that enables or motivates a particular course of action, or counts as a reason for preferring one choice to the alternatives. It is an expectation that encourages people to behave in a certain way. Since human beings are purposeful creatures, the study of incentive structures is central to the study of all economic activity (both in terms of individual decision-making and in terms of co-operation and competition within a larger institutional structure). Economic analysis, then, of the differences between societies (and between different organizations within a society) largely amounts to characterizing the differences in incentive structures faced by individuals involved in these collective efforts. Ultimately, incentives' aim to provide value for money and contribute to organizational success.” (www.wikipedia.org) “Beloning of andere stimulans waarmee men iemand een prikkel geeft om extra zijn best te doen.” (Van Dale, 2010) Binnen de kantorenmarkt heeft het begrip incentive een marginaal andere betekenis. Het gaat nog steeds om een stimulans of prikkel, echter is deze er niet op gericht om een persoon beter te laten functioneren. Het gaat voornamelijk om een transactie tussen belegger en huurder tot stand te laten komen en wordt hierbij feitelijk als oliemiddel gebruikt. Incentives werden begin jaren tachtig voor het eerst op de Nederlandse kantorenmarkt gebruikt en konden oplopen tot circa 30% (Hordijk, 2005). In het begin van de jaren negentig was het eveneens gebruikelijk om incentives te gebruiken, toen weliswaar oplopend tot circa 20%. Over 2009 rapporteert makelaar Boer Hartog Hooft een gemiddeld incentiveniveau van circa 17% 15 . Het gebruik van incentives is dus feitelijk in de markt gekropen en sinds dit ontstaan niet meer uit de markt verdwenen (Hordijk, 2005). Het is dus inmiddels een gegeven dat incentives moeten worden verstrekt, echter de hoogte van de incentive houdt direct verband met de vraag en aanbod situatie op de kantorenmarkt en derhalve de leegstandniveaus.                                                              15

   

 Boer Hartog Hooft, We’re Amsterdam 2009.  23

Ook de bijzondere omstandigheden van de transactie zijn sterk bepalend. Elke transactie tussen eindgebruiker en belegger is een unieke transactie! 3. 2. Soorten incentives. Er is binnen het gehele scala aan incentivemogelijkheden een aantal verschillende soorten te onderscheiden, welke onderstaand beknopt worden beschreven. Dit zijn de meest voorkomende vormen, echter deze lijst is niet limitatief. 1. Huurvrije periode; 2. Inrichtingsbijdrage; 3. Turn-keyoplevering; 4. Geen wederopleveringsverplichting; 5. Indexatie / servicekosten aftoppen; 6. Éénmalige geldbijdrage ter vrijer besteding; 7. Innemen van huidige huurverplichting; 8. Verhuiskostenvergoeding; 9. Claim op vrijkomende ruimte in het kantoorgebouw; 10. Reclamerechten; 1. Huurvrije periode. De incentive die door verhuurders het meest wordt gehanteerd, is de huurvrije periode. Het woord zegt het al, in deze periode is huurder aan verhuurder geen huur verschuldigd. Gedurende deze huurvrije periode is huurder wel het voorschotbedrag aan servicekosten aan verhuurder verschuldigd. Voornoemde is gelegen in het feit dat de doorlopende exploitatie van het kantoorgebouw niet per huurder afzonderlijk kan worden geactiveerd danwel gedeactiveerd. Een huurvrije periode hoeft niet noodzakelijkerwijs aaneengesloten te worden verstrekt. Verhuurder kan wegens cashflow matige motieven er de voorkeur aan geven om de huurvrije periode over een langere periode uit te smeren waardoor er dus toch op bepaalde (begin)momenten een kasstroom bij de verhuurder binnenkomt. Voor startende ondernemers strekt de huurvrije periode als voordeel voor het enigszins dekken van de aanloopkosten. Zekerheidsstelling voor de verhuurder in verband met faillissementsrisico verdient hierbij bijzondere aandacht. 2. Inrichtingsbijdrage. Een tweede veel voorkomende incentive betreft de inrichtingsbijdrage die vanuit verhuurder aan huurder ter beschikking wordt gesteld. Los van eventuele boekhoudkundige implicaties, waarover meer in paragraaf 3.4, prefereren verhuurders soms deze vorm omdat vaak als voorwaarde wordt gesteld dat huurder de inrichtingsbijdrage in het gebouw zal investeren. Voornoemde leidt er mogelijk toe dat huurder een langere afschrijvingstermijn zal hanteren waardoor een vroeg vertrek onaantrekkelijker wordt gemaakt. Punt van aandacht bij deze vorm is of de inrichtingsbijdrage al dan niet dient te worden vermeerderd met BTW alsmede of huurder danwel verhuurder eigenaar wordt van het inrichtingspakket. Deze fiscale- en juridische issues worden besproken inde paragrafen 3.5 en 3.6.    

24

3. Turn-key oplevering. Een andere veelvoorkomende incentive betreft het zogenaamd turn-key opleveren van de te verhuren ruimte aan huurder. Het idee is dat huurder samen met verhuurder het gewenste opleveringsniveau afstemt en dat verhuurder dit vervolgens voor haar rekening (en risico) uit laat voeren. Verhuurder kan aan deze incentive-vorm de voorkeur geven vanwege een mogelijk grote inkoopkracht van diverse inrichtingszaken die ook voor andere objecten uit de beleggingsportefeuille moeten worden ingekocht. Een enigszins regelmatig gebruikte truc van verhuurders is om (een deel van) deze investering te versleutelen in de huurprijs, waardoor een boven marktconforme huurprijs wordt afgesloten die mogelijk interessant kan zijn voor de waardering alsmede de jaarlijkse CBS- indexatie. 4. Geen wederopleververplichting. Verhuurder en huurder zijn contractueel vrij om af te spreken wat men wenst. Een wederopleververplichting voor de huurder is een contractsbepaling die een verhuurder doorgaans wenst op te nemen in het huurcontract. Voornoemde houdt in dat indien huurder het gehuurde aan het einde van de huurperiode verlaat huurder de ingebrachte inrichtingszaken weer dient te verwijderen. Verhuurder is zich bewust van het feit dat het maar zeer zelden voorkomt dat een reeds ingerichte kantoorruimte door een nieuwe huurder kan worden betrokken. De inrichting is vaak zeer huurderspecifiek. Echter, aan deze verwijdering van het inrichtingpakket zijn voor de huurder kosten verbonden. Een duimregel leert dat deze éénmalige kosten gemiddeld tussen de € 60 – € 80 per vierkante meter liggen, exclusief BTW. Wanneer huurder contractueel kan bedingen dat hij aan het einde van de huurperiode de inrichtingszaken niet hoeft te verwijderen, levert dit voor huurder dus een besparing op van het aantal gehuurde vierkante meters vermenigvuldigt met de verwijderingprijs per vierkante meter. 5. Aftoppen van indexatie / servicekosten. Een aantal contractuele bepalingen van het ROZ model huurovereenkomst 2003 16 is van semidwingende aard. Dit wil zeggen dat enkel ten faveure van huurder kan worden afgeweken. Zo wordt de huurprijs jaarlijks geïndexeerd volgens de berekeningen van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Echter, huurder kan met verhuurder bedingen dat deze indexatie slechts tot een bepaalde hoogte zal worden doorgevoerd. Tegenwoordig ziet men ook het volledig uitsluiten van indexatie voorkomen, echter dit heeft een dusdanig nadelig effect voor de verhuurder in het kader van inflatiedekking dat huurder zich beter op andere onderhandelpunten kan richten. Het spreekt voor zich dat een dergelijke afspraak een kostendempende factor is voor de huurder. Hetzelfde geldt voor het aftoppen van de servicekosten, waarbij dient opgemerkt dat deze afspraak voor de verhuurder wel een inspanningsverplichting geeft om het kantoorgebouw duurzaam en kostenefficiënt te exploiteren. Verhuurder zal hier positief in moeten staan gezien het feit dit de concurrentiepositie van het kantoorgebouw alleen maar ten goede komt, zowel financieel alsook maatschappelijk verantwoord.                                                              16

   

 Standaard model voor kantoorruimte opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken, www.roz.nl.  25

6. Éénmalige geldbijdrage ter vrijer besteding. Deze incentive variant spreekt voor zich. Huurder krijgt een geldbijdrage die hij al dan niet gebruikt voor de inrichting van het gehuurde. Huurder is vrij om de geldbijdrage naar keuze in te vullen. Zoals eerder benoemd zal verhuurder toch wensen aan te sturen op een besteding van het bedrag in het gehuurde. 7. Innemen van huidige huurverplichting. Een andere variant die besproken dient te worden betreft de mogelijkheid van verhuurder om de huurverplichtingen, die huurder mogelijk nog heeft op zijn voormalige kantoorlocatie, in te nemen. Hierbij dient verhuurder de huurverplichting van de voormalige locatie van huurder in de boeken op te nemen. Voordeel voor verhuurder kan zijn gelegen in het feit dat vanaf het begin van het huurcontract er huurpenningen worden ontvangen voor het nieuwe kantoor waarde huurder zich vestigt. 8. Verhuiskostenvergoeding. Deze vorm is redelijk vergelijkbaar met de éénmalige geldbijdrage ter vrijer besteding. Huurder ontvangt van verhuurder een vergoeding die kan worden aangewend om de verhuiskosten te compenseren. 9. Claim op vrijkomende ruimte in het kantoorgebouw. Dit is een toekenning aan de huurder dat mocht er in de toekomst kantoorruimte binnen het complex beschikbaar komen dat deze ruimte vervolgens eerst aan huurder zal moeten worden aangeboden. Als huurder op dat moment aangeeft geen behoefte heeft aan uitbreiding is verhuurder vervolgens vrij deze ruimte aan derden te verhuren. Met deze incentive geeft de verhuurder dus een stuk flexibiliteit weg ten faveure van huurder. 10. Reclamerechten. Voor sommige kantoorruimtegebruikers is het hebben van een naamsaanduiding aan de gevel van het kantoorgebouw een belangrijke wens. Gezien het feit er bijvoorbeeld in bepaalde kantorenparken in Amsterdam een gemeentelijke bepaling van kracht is dat een kantoorgebouw maximaal twee naamsaanduidingen mag hebben, dient verhuurder er zich van te vergewissen dat hij dit dus niet ongelimiteerd kan doen. Het al dan niet kunnen uitonderhandelen van reclamerechten houdt derhalve sterk verband met het metrage dat huurder ten opzichte van het totale metrage van het gebouw wil huren. In een sterke huurdersmarkt laten verhuurders zich toch soms verleiden om voor een relatief klein metrage een reclamerecht weg te geven. De mogelijke lastige onderhandelingen met toekomstige huurders laat zich raden. In aanvulling op de hierboven genoemde incentives is soms ook sprake van zogenaamde incentives onder de tafel, zoals geld, horloges, auto’s en dergelijke. Deze vorm van incentives worden in deze masterproof niet verder besproken maar de lezer dient er wel kennis van te nemen dat deze er ook zijn, zij het meer in het informele circuit.    

26

3.3. Incentives en de taxatiepraktijk. Incentives houden de taxatiepraktijk al jaren bezig. Immers, de taxateur kijkt voor een belangrijk deel naar de huurprijzen en juist deze huurprijzen worden dus vaak cosmetisch ondersteund waardoor referenties uitermate goed geanalyseerd moeten worden om het gebruik van vervuilde data te voorkomen. Om een goed beeld te krijgen wat de invloed van incentives is op de waarde van een kantoorgebouw is een diepte interview gehouden met K. van Vilsteren, Senior Consultant Valuation Advisory bij CB Richard Ellis in Amsterdam. Uit dit interview is naar voren gekomen dat het interessant is om een aantal scenario’s te analyseren waarbij incentives op telkens een verschillende manier worden toegepast. Incentives betekent in deze analyse een huurvrije periode. De onderliggende taxatieberekeningen zijn in de bijlagen 1 en 2 achterin deze masterproof terug te vinden. Er is een 4-tal scenario’s geanalyseerd waarbij 2 waardepeildata zijn bepaald. Voor de 1ste peildatum is als fictief voorbeeld 30 juni 2010 vastgesteld. De 2de peildatum is exact 1 jaar later, 30 juni 2011. De reden om voor deze opzet te kiezen is het inzichtelijk maken wat er gebeurt met de waarde op moment dat de huurvrije periode (gedeeltelijk) is verlopen. Bij deze analyse zijn een aantal simplistische aannames gemaakt, te weten: • 5- jarige huurovereenkomst; • Solitair kantoorgebouw van 2.500 m²; • 1 huurder; • Huurprijs van € 200 per vierkante meter per jaar, excl. BTW. • Totaal te verstrekken incentive van 12 maanden huurvrij; De 4 scenario’s die zijn doorgerekend behandelen de incentive telkens op een andere manier. Scenario 0: Een basisscenario met geen huurvrij. Scenario 1: 12 maanden huurvrij welke geheel wordt genoten in 1ste huurjaar. Scenario 2: 12 maanden huurvrij gelijkelijk verdeeld over de huurperiode. Scenario 3: Huurprijs 20% lager in plaats van huurvrij.

Waarde uitkomsten

Peildatum 30-06-2010

0 (basis)

1

2

3

5.996.000

5.543.000

5.599.000

5.626.000

Peildatum 30-06-2011 5.972.000 5.972.000 5.643.000 5.670.000 Figuur 6. Waarde-uitkomsten voor 4 scenario’s uitgedrukt in Euro’s, CB Richard Ellis, 2010.

Onderstaand zullen de scenario’s stap voor stap kort worden toegelicht. Als eerste is een basiswaardering uitgevoerd voor het solitaire kantoorpand waarbij geen incentive is verstrekt. Zoals uit bovengenoemde figuur blijkt is de waarde medio 2010 circa € 5.996.000. Gezien het kortere huurcontract dat nog resteert na 1 jaar, medio 2011, is de waarde marginaal gedaald en het rendement iets gestegen.    

27

Bij scenario 1 wordt de incentive van 12 maanden huurvrij geheel genoten in 1ste huurjaar. Er wordt dus direct gecorrigeerd voor de huurvrije periode. Hierdoor wordt een correctiepost opgenomen in jaar 1, gelijk aan de contante waarde van 1 jaarhuur. Een jaar later, medio 2011, is de huurvrije periode verlopen en stijgt de waarde van het kantoorgebouw. Vervolgens wordt bij scenario 2 de huurvrije periode van 12 maanden evenredig verdeeld over de huurperiode. Dit betekent dat ieder jaar een gedeelte van de incentive wordt gecorrigeerd op de waarde. De correctiepost is in jaar 1 het hoogst en daalt daarna per jaar. Door afname van de correctiepost stijgt de waarde geleidelijk. Dit is duidelijk gemaakt in onderstaande formule. n I rt P0 = ∑ t t =1 (1 + rr ) Waarin: P0

= Contante waarde van de toekomstige Huurvrije perioden

Irt

= netto reële kosten van huurvrij op t=0

n

= Huurvrije periode in jaren

t

= 1…n

rr

= reële disconteringsvoet

Bij het laatste scenario, wordt de incentive gecorrigeerd in de huurprijs. De bruto huurprijs wordt dus 20% lager. Dit betekent dat het object de aankomende 5 jaren dus 20% onderverhuurd is. Hierdoor zal ieder jaar de onderverhuurcorrectie minder worden, waardoor het object vervolgens elk jaar in waarde zal stijgen. Dit scenario lijkt op scenario 2, maar nu worden de bruto huurinkomsten op een lager niveau geïndexeerd. Tevens is de kans aanwezig dat bij een verlenging na 5 jaar, de verlenging plaats zal vinden op het lagere bruto huurniveau, waardoor het object wederom 5 jaar is onderverhuurd. Zoals uit deze berekeningen blijkt, maakt het voor de waardering dus wel degelijk uit hoe de incentive wordt verwerkt. In het begin heeft scenario 3 (de incentive corrigeren op de huurprijs) de hoogste waardering. In jaar 2 heeft scenario 1 (de huurvrije periode is verlopen) de hoogste waardering. De huurvrije periode is dan een “sunk cost” en komt niet meer voor in de waardering. Er dient door de belegger dus een goede afweging gemaakt te worden op welk moment een hogere waardering tot uitdrukking moet komen. Hierop kan dan vervolgens bepaald worden om de incentive (huurvrije periode) ineens te verstrekken danwel te corrigeren op de huurprijs. 3.4. Incentives en financiële verslaggeving. In deze paragraaf wordt op basis van een diepte-interview op kwalitatieve wijze data verzameld betreffende incentives en financiële verslaggeving.    

28

Er is gekozen voor dataverzameling middels een interview om meer diepergaande informatie, opinies en kennis te verzamelen van dit onderwerp. Het interview heeft mondeling plaats gevonden waarbij relatief veel (open)vragen zijn geformuleerd. Hierdoor is de mogelijkheid tot doorvragen vergroot om voldoende informatie te verzamelen. Door het interview mondeling af te nemen is de kans op non-respons geminimaliseerd. Derhalve wordt beknopt besproken welke plek incentives innemen binnen de financiële verslaggeving. Hiertoe is een interview gehouden met de heer J. van Eijk (Manager Assurance Advisory Business Services Ernst & Young Accountants LLP in Amsterdam). Er volgt eerst een algemeen stuk over de artikelen binnen de International Financial Reporting Standards (IFRS) die zien op incentives. Vervolgens wordt zowel voor verhuurder alsmede voor huurder aangeven hoe de incentives in de balans en de verlies –en winstrekening verwerkt moeten worden alsmede de daaraan voorafgaande noodzakelijke journaalposten. Algemeen Volgens de IFRS, die van toepassing zijn op alle beursgenoteerde ondernemingen, geldt dat men voor bepalingen inzake incentives dient terug te vallen op het SIC 15 (Operationele leases - Incentives), de IAS 17 (Leaseovereenkomsten) voor zowel verhuurder als huurder en de IAS 40 (Vastgoedbeleggingen) voor de verhuurder. De IASB staat voor International Accounting Standards Board, dit is een onafhankelijk internationaal orgaan belast met het opzetten van standaarden voor jaarverslagen en jaarrekeningen. De IASB is verantwoordelijk voor het opzetten en beheren van de internationale standaarden voor financiële verslaglegging: IAS (International Accounting Standards) en IFRS (International Financial Reporting Standards). Interpretaties van IAS en IFRS worden ontwikkeld door de IFRS Interpretations Committee. De Interpretations Committee verving de voormalige Standing Interpretations Committee (SIC) in maart 2002. In de SIC-15 is het volgende bepaald: “All incentives for the agreement of a new or renewed operating lease should be recognised as an integral part of the net consideration agreed for the use of the leased asset, irrespective of the incentive’s nature or form of the timing of payments.” Met andere woorden huurkortingen en huurvrije perioden zijn een correctie op de totale huur gedurende het gehele huurcontract. De incentives worden gezien als kosten en deze moeten op een zogenaamde “straight-line” basis van de huurinkomsten worden afgetrokken. Indien er onzekerheid omtrent de uiteindelijke inbaarheid van huurpenningen in verband met verstrekte huurvrije periode bestaat, dient een zogenaamd reguliere debiteurenvoorziening te worden opgenomen. Gedurende de looptijd van het huurcontract is er dus sprake van een overlopende actiefpost op de balans van de verhuurder. Deze overlopende actiefpost vormt echter een integraal onderdeel van de marktwaarde van het investeringsobject indien de marktwaarde benadering wordt toegepast. De marktwaarde wordt immers bepaald op basis van dezelfde huurstromen. Dit heeft een bijzonder gevolg in de resultatenrekening.    

29

In de jaren waarin sprake is van een huurkorting of huurvrije periode zal de ontvangen huur aangepast worden tot de gemiddelde huur over de contractperiode. Een zelfde bedrag zal als afwaardering van het onroerend goed in de resultatenrekening worden gepresenteerd. Een omgekeerd effect vindt plaats in de jaren waarin geen sprake is van een huurkorting of een huurvrije periode. Indien de kostprijsbenadering wordt toegepast zal wel een afzonderlijke overlopende actiefpost worden gepresenteerd die de huurinkomsten gedurende de looptijd van het contract gelijkmatig verspreid 17 . Belegger In onderstaand voorbeeld is weergegeven op welke wijze de belegger de incentive boekhoudkundig dient weer te geven op basis van IFRS. De volgende parameters zijn bij dit voorbeeld gehanteerd: • 5-jarige huurovereenkomst; • Jaarhuur van 100; • 12 maanden huurvrij, geheel in het 1ste jaar; Cashflowoverzicht Jaar 0 1 2 3 4 5 Cashflow 0 100 100 100 100 Straightline 80 80 80 80 80 Geactiveerde incentive 100 80 60 40 20 0 Figuur 7. Cashflowoverzicht boekhoudkundige verwerking incentive, Ernst & Young 2010.

Totaal 400 400

Onderstaand wordt middels journaalposten en balansen weergegeven wat de effecten van de boekhoudkundige verwerking heeft voor de belegger. Journaalposten: Jaar 1

Jaar 2

Herwaardering vastgoedbelegging Huurinkomsten

80

Aan

Geactiveerde incentive Vastgoedbelegging

80

Aan

Debet Credit

Vastgoedbelegging Herwaardering vastgoedbelegging

20 20

Debet Credit Credit

Bank Huurinkomsten Geactiveerde incentive

100

80

80

80 20

                                                             17

 Ommeren van W.H.E., Syllabus Financiële Verslaggeving, in het kader van de MRE-opleiding, pag. 56. 

 

   

30

Balans: Balans (t=0) -----------------------------------------------------------------------------Marktwaarde 2.000 | Eigen vermogen 200 | Vreemd vermogen 1.800 -------- | -------2.000 2.000 ===== ===== Balans (t=1) -----------------------------------------------------------------------------Marktwaarde 1.920 | Eigen vermogen 200 Incentive 80 | Vreemd vermogen 1.800 -------- | -------2.000 2.000 ===== ===== Balans (t=2) -----------------------------------------------------------------------------Marktwaarde 1.940 | Eigen vermogen 200 Incentive 60 | Vreemd vermogen 1.800 -------- | -------2.000 2.000 ===== =====

Figuur 8. Schematische weergave boekhoudkundige behandeling incentives verhuurder, Ernst & Young 2010.

De huurkortingen en/of huurvrije perioden heeft voor de belegger een effect op zijn balans en winst- en verliesrekening. Enerzijds heeft de huurkorting een effect op de waardering van zijn vastgoedbelegging, de huurkorting heeft een negatief effect op de waardering van de vastgoedbelegging (Zie balans t=1) welke tegelijkertijd een overlopend actief creëert (‘geactiveerde incentive). Anderzijds hebben huurkortingen en/of huurvrije perioden een boekhoudkundig effect op de winst- en verliesrekening. IFRS wil het effect van de huurkortingen en/of huurvrije perioden tot uitdrukking brengen over de gehele periode van het leasecontract en wijkt hierdoor van de feitelijk kasstromen af. Dit is het zogenaamde ‘straight-line’ van de huurinkomsten. Huurder Voor de huurder is de verwerkingswijze van de huurincentive in eerste instantie afhankelijk van de wijze van de lease: operational- of financial lease. In de vastgoedmarkt is de meest gehanteerde vorm van huren de zogenaamde operational lease, derhalve wordt deze wijze van lease hieronder nader uitgewerkt. Operational lease vanuit oogpunt van huurder is niet opgenomen in IAS 17, voor de verwerking van deze wijze van lease dient IAS 37 ‘Voorzieningen, voorwaardelijke verplichtingen en voorwaardelijke actief’ te worden gehanteerd. De huurovereenkomst wordt onder IFRS (en derhalve IAS 37) gezien als een voorwaardelijke verplichting en dient derhalve alleen te worden toegelicht in de jaarrekening van de huurder (zogenaamde offbalance verplichting). Voor de boekhoudkundige verwerking bij de huurder van de    

31

huurkortingen en/of huurvrije periode betekent dit dat aansluiting is bij de kasstromen die er aan ten grondslag liggen. Rekeninghoudend met dezelfde parameters als hierboven bij de beleggers gehanteerd, betekent dit dat in jaar 1 geen huurlasten worden verantwoord in de jaarrekening van de huurder (in overeenstemming met de huurkorting) en in jaar 2 wordt onderstaande journaalpost geboekt: Huurlasten Aan Bank

100 100

De hierboven genoemde boekhoudkundige verwerking voor de huurder heeft geen impact op de balans van de huurder en voornamelijk een impact op de winst- en verliesrekening. In het kader van leases dient wel opgemerkt te worden dat de IASB een nieuwe ontwerprichtlijn heeft uitgebracht (17 augustus 2010). De IASB is voornemens deze effectief in te laten gaan in 2013 of later. In deze ontwerprichtlijn verdwijnt het verschil tussen operational – en financial lease. De richtlijn beoogt hiermee primair een halt tot te roepen aan off-balance constructies. De wijzigingen hebben grote invloed op de verslaggeving door de huurder omdat in de ontwerprichtlijn is opgenomen dat in tegenstelling tot de huidige richtlijn alle huurcontracten op de balans moeten worden opgenomen met daartegenover een leaseverplichting. Door het in de balans verwerken van alle huurcontracten (en derhalve huurkortingen en/of huurvrije periode) zal een belangrijke balansverlenging plaatsvinden door afname van de solvabiliteit. Incentives (huurkortingen en/of huurvrije periode) hebben op dit moment voornamelijk impact op de financiële verslaggeving van de verhuurder. IFRS geeft duidelijke richtlijnen op welke wijze de huurkortingen en/of huurvrije periode dienen te worden verwerkt. De huurkortingen en/of huurvrije perioden hebben voor de beleggers een effect op zijn balans en winst- en verliesrekening. In de nabije toekomstige (ontwerprichtlijn) kunnen incentives mogelijk ook effecten hebben op de financiële verslaggeving van huurders. 3.5. Incentives en fiscaliteit. Voor de invulling van deze paragraaf is een diepte interview afgenomen met Ton Oostenrijk, partner van fiscaal- en juridisch advieskantoor Rechtstaete in Amsterdam. De eerste situatie waarbij de incentives de fiscale praktijk raken, is bij het verstrekken van een zogenaamde inrichtingsbijdrage richting de huurder. In de praktijk is de vraag vaak of deze inrichtingsbijdrage al dan niet met BTW vermeerderd dient te worden. Dit speelt bijvoorbeeld wanneer de huurder, volledig dan wel deels, BTW- onbelaste prestaties verricht in het gehuurde. Een voorbeeld zal het een en ander mogelijk verduidelijken:

Voorbeeld Verhuurder komt met huurder een huurovereenkomst overeen met daarin opgenomen, onder de Bijzondere Bepalingen, dat huurder van verhuurder een inrichtingsbijdrage zal ontvangen van € 100.000. Op moment dat huurder voor minimaal 90% BTW-belaste prestaties verricht    

32

in het gehuurde, volgt de BTW het regime van de huurovereenkomst en dient de inrichtingsbijdrage van, in casu € 100.000, derhalve te worden vermeerderd met BTW. De huurder kan simpel gezegd voor € 100.000 aan de kantoorinventaris aanschaffen. De verhuurder zal vervolgens, nadat van huurder de factuur voor de inventaris is ontvangen, € 119.000 aan huurder overmaken die vervolgens de factuur aan de leverancier kan voldoen. Echter, indien huurder geen, of deels BTW-belaste prestaties verricht in het gehuurde, zal de huurovereenkomst niet voorzien in een reguliere BTW-situatie. Deze situatie dient zich onder andere voor bij huurovereenkomsten die worden afgesloten met banken, verzekeraars, overheidsinstellingen en overige niet BTW-plichtige huurders. Over de huur kan dan geen BTW in rekening worden gebracht. De huur dient te worden vermeerderd met een nader te bepalen zogenaamde BTW-compensatie. Indien huurder dus geen BTW kan verrekenen kan huurder van verhuurder geen factuur laten betalen van € 100.000 + € 19.000 BTW, wat als gevolg heeft dat huurder voor slechts € 84.033 (100.000 / 1.19) aan kantoorinventaris kan aanschaffen wanneer de inrichtingsbijdrage niet zorgvuldig wordt geformuleerd. Immers, over voornoemde € 84.033 zal door de leverancier van de kantoorinventaris BTW in rekening worden gebracht welke huurder niet kan verrekenen en vormt dus een netto kostenpost voor huurder. Dit voorbeeld laat zien dat wanneer er een incentive wordt overeengekomen in de vorm van een inrichtingsbijdrage en de huurder kan vervolgens geen BTW verrekenen, huurder er zich van dient te vergewissen dat duidelijk wordt afgesproken welk bedrag wordt bedoeld. Als de niet BTW-plichtige huurder een inrichtingsbijdrage van € 100.000 wenst te ontvangen, zal in de huurovereenkomst derhalve een inrichtingsbijdrage van € 119.000 overeen moeten worden gekomen en derhalve dus niet € 100.000. Een andere situatie waarbij incentives binnen de fiscaliteit aan de orde komen, is opnieuw de situatie waarin een huurder geen BTW kan verrekenen. Huurder zal dan aan verhuurder een BTW-compensatie moeten betalen. Verhuurder kan er voor opteren om huurder een zogenaamde annuïteitenlening te verstrekken ter vergoeding van de te betalen BTWcompensatie. Op moment dat verhuurder een relatief laag rentepercentage voor deze lening hanteert, kan voornoemde dus wel degelijk kwalificeren als een incentive richting de huurder. Tenslotte kan het voor een eigenaar interessant zijn om in het kader van de Wet WOZ de hoogte van de incentives aantoonbaar te maken. Het aantoonbaar maken van de incentives leidt tot een lagere WOZ- waarde. Voornoemde zal een drukkend effect hebben op de belastingen en mogelijk hogere fiscale afschrijvingen in het kader van de Wet Werken aan Winst.

   

33

3.6. Incentives en juridische issues. Ten behoeve van onderhavige juridische paragraaf is gekozen voor een diepte interview met Lonne Rooseboom, werkzaam bij Loyens & Loeff in Amsterdam. In het algemeen geldt dat de huur- en verhuur van kantoorruimte wordt geregeld in boek 7 BW (Burgerlijk Wetboek), artikel 201 tot en met artikel 231. Van de voormelde artikelen is slechts artikel 230a van dwingend recht, met andere woorden er kan niet van worden afgeweken. Partijen hebben bij het overeenkomen van een huurcontract met betrekking tot kantoorruimte dus veel contractvrijheid zonder verdere wettelijke termijnen en zonder wettelijke regels met betrekking tot bijvoorbeeld opzegging en beëindiging.

Derhalve zijn partijen (huurder en verhuurder) dus vrij om te af te spreken wat men wil. Dit heeft dus ook betrekking op de hoogte van en het vermelden van de incentives. Het is dan ook gebruikelijk om de overeengekomen incentives tussen huurder en verhuurder op te nemen onder de zogenaamde Bijzondere Bepalingen in het standaard ROZ- model voor kantoorruimte 2003. Deze bepalingen betreffen alle bepalingen die afwijken van het standaard huurcontract voor kantoorruimte zoals opgesteld door ROZ. Dit betekent dat de afspraak omtrent incentives voor zowel huurder als verhuurder volledig transparant is. Een enkele keer wordt de incentive in een zogenaamde side letter benoemd. Dit is in principe niet onwettelijk, immers de wijze waarop de voorwaarden van een huurovereenkomst worden vastgelegd is vormvrij. De enige juridische implicaties die kunnen opduiken bij het overeenkomen van incentives is wanneer er een incentive wordt verstrekt in de vorm van een inrichtingspakket danwel een turn-key oplevering. Hierbij is van belang wat partijen afspreken omtrent het eigendom (Boek 5 BW) van de roerende zaken die zijn danwel worden ingebracht in de gehuurde ruimte. 3.7. Transparantie en overheidsregulering. Wanneer wordt gesproken over transparantie binnen de vastgoedsector in het algemeen en voor de kantorenmarkt in het bijzonder is eigenlijk de vraag in hoeverre de verschillende partijen die actief zijn op deze markt beschikken over, of toegang hebben tot dezelfde, informatie. Immers, als betrokken partijen beschikken over dezelfde informatie ontstaat een transparante en doorzichtige situatie. Wanneer een markt transparant is wordt ook wel gesproken over een zogenaamde efficiënte markt. Eind jaren zestig heeft professor Eugene Fama een theorie ontwikkeld die beter bekend is onder de naam Efficiënte Markt Hypothese 18 . Deze theorie wordt veel gebruikt in de financiële wereld om te bepalen of alle informatie en verwachtingen al dan niet in de prijs van een aandeel zitten verwerkt.  Een van de belangrijkste conclusies van de theorie is dat het onmogelijk is om structureel betere beleggingsresultaten te behalen dan gemiddeld, behalve door geluk. Alle bekende informatie in de markt is reeds in de prijzen verwerkt en toekomstige ontwikkelingen zijn onvoorspelbaar. Als er nieuws bekend gemaakt wordt, zullen alle actoren in de markt hun verwachtingen aanpassen. Sommigen zullen te optimistisch zijn en anderen te pessimistisch,                                                              18

   

 Fama, E., Efficient Capital Markets: A Review of Theory and Empirical Work, Journal of Finance 1970.  34

maar de markt als geheel zal altijd gelijk hebben volgens deze hypothese. Binnen deze marktefficiëntietheorie zijn 3 varianten te onderscheiden: • • •

Zwakke vorm; Semistringente vorm; Stringente vorm;

De marktefficiëntie in zwakke vorm verwijst naar de afwezigheid van mogelijkheden om buitengewone rendementen te behalen op basis van historische informatie. In de zwakke vorm van marktefficiëntie wordt er vanuit gegaan dat de huidige prijs van effecten de best mogelijke en dus de juiste prijs is. Bij marktefficiëntie in semistringente vorm wordt er vanuit gegaan dat nieuwe informatie in een zeer korte periode volledig in de prijs zal worden verwerkt. Informatievoorsprong is alleen mogelijk wanneer iemand over voorkennis beschikt. De marktefficiëntie in sterke vorm stelt dat niemand in staat is een buitengewoon rendement te halen, ook niet de mensen die over voorkennis beschikken. Kijkend naar bovengenoemde theorie kan dus worden geconcludeerd dat wanneer markten volledig efficiënt zijn er dus ook volledige transparantie bestaat. Kijkend naar de Nederlandse kantorenmarkt kan niet anders worden geconcludeerd dat deze niet transparant is ondanks verwoede pogingen van onderzoeksinstituten, researchafdelingen van makelaarsorganisaties en vakbladen (Property NL & Vastgoedmarkt) om steeds meer transacties te publiceren en data te verzamelen. De verklaring voor het feit dat de kantorenmarkt niet transparant is heeft sterk te maken met de verschillende belangen van de diverse actoren. Er zijn partijen op markt actief die zich hardmaken voor het verbeteren van deze transparantie, echter tegelijkertijd zijn er ook partijen actief die juist gebaat zijn bij deze intransparantie. Vervolgens is er een trend in de markt dat bij het afsluiten van transacties steeds minder informatie bekend wordt gemaakt over bijvoorbeeld huurprijzen. Daarnaast blijft een ander zeer belangrijk onderwerp onvermeld, namelijk die van de hoogte van de incentives. Daar waar bij huurprijzen misschien nog enige transparantie is waar te nemen, heerst bij de verschillende incentive niveaus vaak volledige duisternis. Onderstaand volgt een beschrijving van welke belangen de diverse actoren binnen de kantorenmarkt al dan niet hebben bij transparantie. De actoren zijn: • Belegger; • Eindgebruiker; • Adviseur; • Ontwikkelaar; • Overheid; • Financier; • Taxateur; • Researcher;    

35

Allereerst lijkt bij de belegger een soort van paradox aanwezig tussen enerzijds gebaat te zijn bij transparantie en anderzijds ook weer niet. De belegger is gebaat bij transparantie omdat uit onderzoek is gebleken 19 dat met name internationale beleggers een volwassen, open en transparante markt prefereren boven een ondoorzichtige markt. Echter, aan de andere kant is de belegger niet gebaat bij het inzichtelijk maken van afgesloten transacties. In het bijzonder als het gaat om het verstrekken van incentives. Een ondoorzichtige markt geeft de belegger ook de mogelijkheid om informatievoorsprong op te bouwen met als doel een beter rendement te realiseren. Immers, door het verstrekken van incentives kan de huurprijs cosmetisch in stand worden gehouden en derhalve dus ook vaak de boekwaarde. Derhalve zie je dus dat als het beleggers gaat om te investeren in markten en dus voornemens zijn kantoorgebouwen te acquireren een transparante markt wenselijk is, maar dat op moment het gebouw eenmaal in portefeuille is er vervolgens niet wordt mee gewerkt aan het inzichtelijk maken van transacties. Je zou dus kunnen zeggen dat de belegger zich in zijn eigen been schiet. De eindgebruiker zal uiteindelijk alleen gebaat zijn bij een transparante markt. Hij wil immers weten of de totale prijs die hij betaald voor zijn huisvesting marktconform is. De adviseur heeft mijn inziens, net als de belegger, zowel baat als last van intransparantie. Enerzijds is de adviseur gebaat bij intransparantie want hij kan dan zijn grootste toegevoegde waarde, te weten marktkennis, volledig uitnutten. In een volledige transparante markt zal de rol van de adviseur een stuk kleiner en minder gevraagd zijn. Echter, bij een transparante markt zal er meer vraag en aanbod zijn en dit zal een positieve invloed hebben op het aantal transacties. Ook bij de ontwikkelaar vinden we deze tegenstrijdigheid. Ontwikkelingsactiviteiten dragen een grote mate van risico met zich mee. Enerzijds kan men door te profiteren van marktimperfecties het rendement, zonder extra risico, verhogen. Anderzijds draagt het vergroten van marktkennis (meer transparantie) bij tot het verlagen van risico. 20 De overheid zal enkel baat hebben bij transparantie. Immers, een intransparante markt werkt ook fraude in de hand. Daarnaast hecht de overheid grote waarde aan inzichtelijkheid in de juiste waarde van de geregistreerde eigendommen onder andere voor het heffen van diverse belastingen Ook de financier is enkel gebaat bij een doorzichtige markt.

                                                             19

 Jones Lang Lasalle rapportage 2008, Real Estate Transparancy. 

20

 Meeuwen van R.M., Hoe inzichtelijk zijn de huurtransacties op de kantorenmarkt in Nederland? pag. 9, UvA, 2008. 

   

36

Vervolgens spreekt voor zich dat de taxateur en de researcher voorkeur hebben voor een duidelijk inzicht in de markt. De taxateur maakt veelvuldig gebruik van referentietransacties maar wat zijn deze referenties waard op moment dat deze vervuild zijn. 3.8. Subconclusies hoofdstuk 3.

•

• •

•

•

• •

   

Het gebruikmaken van incentives is de afgelopen decennia in de kantorenmarkt geslopen en zijn sinds het ontstaan niet meer uit de markt verdwenen. Het zit tussen de oren van de diverse marktpartijen genesteld. De huurvrije periode alsmede de inrichtingsbijdrage zijn de meest bekende en eveneens meest voorkomende vorm van incentiveverstrekking. Incentives hebben een duidelijke impact op vastgoedwaardering. De uiteindelijke impact is afhankelijk van welke incentive wordt gebruikt en hoe deze wordt verstrekt. Wanneer de incentive een huurvrije periode betreft is de waardering aan het begin van de huurovereenkomst het hoogst wanneer de huurprijs wordt gecorrigeerd voor de incentive. Indien later wordt getaxeerd en de incentive is inmiddels verstreken geeft dat de hoogste waarde weer. De huurvrije periode is dan een sunk cost en komt niet meer voor in de waardering. Incentives hebben op dit moment voornamelijk impact op de financiële verslaggeving van de verhuurder. De incentive heeft voor de verhuurder effect op zijn balans en winst- en verliesrekening. In de toekomst kunnen incentives mogelijk ook effect hebben op de financiële verslaggeving van huurders. Hiertoe is reeds een ontwerprichtlijn opgesteld, die mogelijk in 2013 van kracht wordt. De fiscale aspecten komen tot uitdrukking bij het al dan niet van toepassing zijn van BTW op het inrichtingspakket, lage rente op lening ten behoeve van BTWcompensatie alsmede belastingen gelieerd aan de WOZ- waarde. De juridische implicaties bij het verstrekken van incentives beperken zich vooralsnog tot Boek 5 BW als het gaat om de eigendomssituatie van een inrichtingspakket. De Nederlandse kantorenmarkt is een intransparante markt. Voor een aantal partijen (belegger, adviseur, ontwikkelaar) is deze intransparantie deels wenselijk. Dit terwijl vanuit de taxatiepraktijk alsmede uit de onderzoekshoek een sterke voorkeur voor meer transparantie bestaat.

37

Hoofdstuk 4

De huurprijs en incentives.

Inleiding. In dit hoofdstuk wordt verbinding gezocht met de literatuur die is geschreven omtrent de onderwerpen leegstand, huurprijzen en incentives. Allereerst volgt een beschrijving van het begrip huurprijs en de verschillende definities die in de markt door elkaar heen worden gebruikt evenals een beknopte uiteenzetting omtrent de relatie tussen markthuur en marktwaarde. Vervolgens zal aan de hand van 2 zogenaamde key articles het fenomeen incentives worden besproken in relatie tot de huurprijs. Allereerst wordt een paper van S. Bond besproken waarin de effectieve huurprijs, het mechanisme van markthuurprijsaanpassing alsmede de leasing cycle aan de orde komen. Hierop aansluitend volgt een uiteenzetting, opgesteld door Koppels en Keeris over de relatie tussen leegstand, incentives en een effectieve huurprijs. Tenslotte wordt in dit hoofdstuk een onderzoek door Van Meeuwen besproken waarin de afwijking tussen gepubliceerde- en werkelijke huurprijzen wordt weergeven alsmede een alternatieve effectieve huurprijsberekening. 4.1. De huurprijs. De huurprijs vervult een belangrijke rol voor de diverse actoren die op de kantorenmarkt actief zijn. Zo gebruiken de belegger en de taxateur de huurprijs ondermeer door deze te kapitaliseren om tot een waardebepaling te komen. De overheid gebruikt de huurprijs onder andere voor de bepaling van de WOZ- waarde, van waaruit weer diverse belastingen kunnen worden afgeleidt. Voor de eindgebruiker vervult de huurprijs primair de functie van kostenpost.

Echter, er circuleren in de markt te veel definities van huurprijzen en/of huurwaardebegrippen. Vervolgens worden deze huurprijsbegrippen zonder probleem door elkaar heen gebruikt. Het resultaat is dat moeilijk vast te stellen is welke huurprijs daadwerkelijk wordt bedoeld. Een vergelijk tussen huurprijzen lijkt in dat verband onmogelijk en zinloos. Onderstaand een beknopte opsomming van de diverse huurprijsbegrippen die circuleren: 1.

Huurprijs;

2.

Actuele Bruto-huurprijs;

3.

Netto-huurprijs;

4.

Contractuele huurprijs;

5.

Effectieve huurprijs;

6.

Nominale- en Reële huurprijs;

7.

Markthuurprijs;

8.

All-in huurprijs;

   

38

Professor Keeris heeft in Vastgoedbeheer Lexicon een aantal van deze begrippen zorgvuldig trachten te formuleren 21 . De huurprijzen worden in voornoemd naslagwerk als volgt gedefinieerd: Ad.1. Huurprijs. “De prijs welke bij huur en verhuur van een vastgoedobject de huurder aan de verhuurder verschuldigd is voor het enkele gebruik en genotsrecht van het ter beschikking gestelde vastgoed, dan wel de overeengekomen gedeelten daarvan, exclusief eventuele BTW, servicekosten, betaling in verband met overbouwfinanciering van huurderspecifieke inrichtingsvoorzieningen, betalingen voor goodwill, overnamekosten e.d.” Ad.2. Actuele bruto-huurprijs. “De op het betreffende moment geldende bruto-huur op jaarbasis, gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de huurders in het vastgoedobject.” Ad.3. Netto-huurprijs. “Het totaal aan huuropbrengsten op basis van het theoretische huurniveau, na correctie voor de huurderving en afgeboekte huren over de beschouwde periode.” Ad.4. Contractuele huurprijs. “De hoogte van de huur zoals vastgesteld bij het aangaan van de betreffende huurovereenkomst en welke als zodanig in het huurcontract is neergelegd, geldend voor het moment van aanvang van de overeengekomen huurtermijn tot het bepaalde moment van eerste huurverhoging.” Ad.5. Effectieve huurprijs. “De voor eventueel verleende huurconcessies gecorrigeerde actuele bruto-huurprijs.” Ad.6. Nominale- en Reële huurprijs. Deze huurprijs wordt niet door Keeris gedefinieerd, maar kan worden beschouwd als de actuele bruto-huurprijs al dan niet gecorrigeerd voor inflatie. Waarbij de reële huurprijs dan uiteraard is gecorrigeerd voor inflatie. Ad.7. Markthuurprijs. “De benaming voor de verkregen jaarhuur voor het betreffende vastgoedobject, dan wel – afhankelijk van de context- welke op dat moment in de markt behaald zou kunnen worden volgens opgave van de taxateur per m² v.v.o. op bepaalde eenheid, uitgaande van een optimale marketing, een willige markt en verhuur aan de meestbiedende gegadigde, excl. BTW en servicekosten, alsmede afgaande op verstrekte overeenstemmende verhuurcondities van vergelijkbare vastgoedobjecten in de betreffende concurrerende submarkt.”                                                              21

   

 Keeris, W.G., Vastgoedbeheer Lexicon, 2001.  39

Ad.8. All in-huurprijs. Deze huurprijs wordt eveneens niet door Keeris gedefinieerd maar kan omschreven worden als een totale huurcomponent welke huurder aan verhuurder dient te voldoen inclusief alle bijkomende kosten, zoals servicekosten, voorzieningen, parkeren, (receptie)faciliteiten en dergelijke. Zoals uit bovengenoemde uiteenzetting blijkt is het begrip huurprijs niet eenduidig te definiëren. Essentieel is echter wel op moment dat wordt gesproken over huurprijzen alsmede wanneer huurprijzen met elkaar worden vergeleken, of worden gebruikt voor berekeningen, goed en duidelijk aangegeven dient te worden welke huurprijs wordt bedoeld. In de navolgende bespreking wordt met huurprijs de gepubliceerde en contractuele huurprijs bedoeld. Echter, het slechts benoemen en definiëren van de huurprijs reflecteert niet de realiteit van de markt. In het bijzonder in een neergaande markt wordt de huurprijs, soms substantieel, cosmetisch ondersteund met incentives die als tegemoetkoming aan huurders worden verstrekt. Er zijn diverse argumenten te bedenken om dit doen waarover in hoofdstuk 3 reeds uitvoerig is gesproken. De resultante van een constructie waarbij huurprijzen worden ondersteund is dat Nederland geen nominale huurprijsontwikkeling kent. Het is feitelijk de onderliggende incentive-ontwikkeling die de markt dicteert. In onderstaande grafieken wordt bevestigd dat de gemiddelde huurprijzen van zowel bestaande alsook van nieuwe kantoorruimte, met name vanaf 2005, weinig fluctueren. Het feit dat huurprijzen niet of slechts marginaal dalen zou kunnen impliceren dat het ergste van de economische crisis voor bij is. Een diepergaande analyse is echter op zijn plaats.

Figuur 9. Gemiddelde huurprijzen van nieuwe kantoorruimte, R.L. Bak 2010.

   

40

Figuur 10. Gemiddelde huurprijzen van bestaande kantoorruimte, R.L. Bak 2010.

Verder is het zo dat het fenomeen van incentives een zichzelf in stand houdend systeem betreft. Dit komt onder andere tot uitdrukking bij het bepalen van marktconformiteit. Op moment dat voor kantoorgebouwen een huurprijs moeten worden bepaald waartegen het object in de markt zal worden aangeboden, is het gangbaar (lees: noodzakelijk) om naast een huurprijs te benoemen vervolgens direct een toevoeging te maken dat er vervolgens de nodige incentives dienen te worden verstrekt om de afgegeven huurprijs ook daadwerkelijk te kunnen realiseren. De vraag die rijst is dan ook of de incentives ooit uit de kantorenmarkt zullen verdwijnen of dat ze tot in lengte van dagen zullen worden gebruikt en dat marktconformiteit dus een combinatie betreft tussen de huurprijs en een incentive. Het is derhalve zaak om marktrapporten en publicaties met de nodige voorzichtigheid te bestuderen, zoals blijkt uit een melding op de internetsite van het Amsterdamse AT5: Huurprijzen kantoorruimte stabiel “Door de economische recessie zijn de huurprijzen van kantoorruimte in Europese steden gedaald met gemiddeld 15,4% ten opzichte van vorig jaar. Dit in tegenstelling tot de Amsterdamse kantoorruimten. Dat blijkt uit een woensdag vrijgegeven rapport van bedrijfsmakelaar Jones Lang LaSalle. Moskou is de hardste daler met maar liefst 30%. Amsterdam komt er juist goed vanaf in dit rapport. Hier bleven de huurprijzen stabiel. Opvallend is wel dat er in de stad veel leegstand is van kantoorruimten 22 .”

Zoals eerder besproken vervult de huurprijs een belangrijke rol binnen de kantorenmarkt. Zoals bekend bestaat de waarde van een kantoorgebouw uit een direct- en een indirect rendement. Het indirecte rendement heeft betrekking op de procentuele verandering van de waarde gedurende de exploitatieperiode die wordt bezien, feitelijk het verschil tussen de                                                              22

 AT5 publicatie Zakelijk, 9 augustus 2009. 

 

   

41

marktwaarde aan het einde van de beschouwingsperiode en de verkrijgingspijs. Het directe rendement wordt bepaald door de huuropbrengsten gedurende een periode als percentage van de marktwaarde aan het begin van de periode te berekenen 23 . De markthuur is daardoor een zeer belangrijke determinant van het totale rendement en dus ook voor de waarde, waarbij de markthuur een resultante is van de huurprijs in combinatie met een huurincentive. Voor de berekening zowel het directe rendement alsook van het indirecte rendement is een goede afbakening van het begrip huurprijs derhalve essentieel. Er bestaat dus een belangrijke relatie tussen de markthuur en de marktwaarde. Volgens de inkomensbenadering is de waarde van een onroerend goed gelijk aan de contante waarde van de toekomstige netto huuropbrengsten. In de literatuur heeft J. Grootendorst aangetoond dat wanneer de contracthuur ieder jaar wordt aangepast aan de markthuur, de berekening er als volgt uit komt te zien; P○ = R○ / r - g P○ R○ r g

= de waarde van het onroerend goed op tijdstip t = 0. = de netto huuropbrengst van het 1ste jaar. = netto rendementseis. = groei van de netto huuropbrengst. (=gemiddeld constant)

Het gaat dus om het contant maken van de netto huuropbrengst tegen een voor de belegger acceptabele rendementseis waarbij de netto huuropbrengst tevens jaarlijks groeit. Deze g is derhalve de inflatie waarmee de huur wordt geïndexeerd. Belangrijk hierbij is derhalve wat de definitie is van netto huuropbrengst, die in enkele paragrafen hiervoor is gegeven. Daarnaast zegt Grootendorst dat hij bij zijn formule er vanuit gaat dat de contracthuur wordt aangepast aan de markthuur. De volgende vraag is dus wat de definitie is van markthuur en hoe de contracthuur aan deze markthuur kan worden aangepast, want zoals bekend wordt de contracthuur aangepast aan de CBS cijfers voor inflatie, echter is dit in mijn beleving niet evenredig aan de markthuur. De markthuur is afhankelijk van verschillende factoren. Belangrijk is welke variabelen van invloed zijn op de markthuur. Volgens Grootendorst zijn de navolgende determinanten van invloed op de markthuur van kantoorruimte: 1. De gemiddelde markthuur op de regionale kantorenmarkt; 2. De kwaliteit van het pand; 3. De kwaliteit van de locatie;

                                                             23

 Grootendorst, J., De markthuur op kantorenmarkten in Nederland, Universiteit van Amsterdam, 1989, pag. 1930. 

 

   

42

4. Het door de gebruiker verwachte verschil tussen de opbrengsten van de dienstverlening en de overige kosten van de overige productiefactoren om deze dienst te verlenen. In mijn beleving is de kwaliteit van het kantoorgebouw en de locatie waar het onroerend goed zich bevindt zeker van invloed op de huurprijs, waarbij de locatie waarschijnlijk nog wel de grootste invloed heeft. Ook is, zoals genoemd onder punt 4, het voorzieningenniveau dat in het kantoorgebouw wordt aangeboden mede bepalend voor de hoogte van de huurprijs. Echter, een punt van kritiek op de theorie van Grootendorst is denk ik op zijn plaats. In mijn optiek is de gemiddelde markthuur op de regionale kantorenmarkt slechts zeer gering van invloed op de huurprijs. Er zijn, alleen al binnen de regionale kantorenmarkt van Amsterdam, substantiële verschillen tussen de verschillende kantoorlocaties en bovendien aanzienlijke huur- en kwaliteitsverschillen binnen kantoorlocaties zelf. Neem bijvoorbeeld Amsterdam Zuidoost waar rondom het Arena- gebied contractuele huurprijzen (exclusief incentives) worden gerealiseerd van rond de € 200 per vierkante meter per jaar, waarbij in het mindere deel de prijzen eerder rond de € 100 - € 120 per vierkante meter liggen. Een ander kantoorgebied waar grote (inter)regionale verschillen zijn te vinden is op de prestigieuze Amsterdamse Zuid-as waar in het topsegment transacties worden afgesloten rond de € 400 per vierkante meter, terwijl 300 meter verderop huurprijzen worden gerealiseerd van circa € 225 per vierkante meter, beiden exclusief incentives. 4.2. De huurprijs en incentives. In deze paragraaf zal aan de hand van 2 key articles de relatie tussen de huurprijs en incentives nader worden besproken. Deze deels buitenlandse key articles betreffen: 1. Rental valuations with inducements, an update., van S. Bond; 2. Office vacancy types and lease incentives., van P.W. Koppels & W.G. Keeris;

1. Rental valuations with inducements, an update. S. Bond; In dit artikel, uit de Journal of Property Valuation & Investment 24 , maakt Sandy Bond inzichtelijk hoe een effectieve huurprijs kan worden berekend. Voorts bespreekt zij de zogenaamde markthuurprijsaanpassingsclausule als incentive-vorm en de implicaties hiervan. Tenslotte zal aan de hand van de economic leasing cycle een blik op de Nederlandse kantorenmarkt worden geworpen om te bepalen waar wij nu staan met de huurprijzen en incentives. Bond begint haar artikel met het beschrijven van de methodiek hoe een incentive moeten worden behandeld. Het komt neer op het berekenen van de contante waarde van de incentive, uitgedrukt in euro’s, gerekend over de gehele periode van het huurcontract gebruik makend van een passende disconteringsvoet om vervolgens de contracthuur te corrigeren om zo tot een effectieve huur te komen.                                                              24  Bond, S., Rental valuations with inducements: An update: where are we and where are we headed, (pp.7-18)  

   

43

De formule is als volgt: EAV = SAV – (I / a*ň*k) EAV = Effectieve jaarlijkse huur; SAV = Contractuele jaarlijkse huur; I = Geld equivalent (contante waarde) van de incentive; 1 / aňk = Annuïteitfactor a voor n contractjaren, tegen een disconteringsvoet k; Aan de hand van onderstaand voorbeeld zal deze formule worden toegelicht. In dit voorbeeld zijn de navolgende aannames gemaakt: • Contractuele jaarhuur van € 150.000 (1.000 m² * € 150/ m²); • Contractduur 5 jaar (n = 5); • Incentive 18 maanden huurvrij; • Rekenrente van 8 procent (k = 0,08); De incentive in jaar 2, te weten 6 maanden, is voor 1 jaar contant gemaakt derhalve (75.000 / 1,08). Effectievehuurprijs berekening S. Bond Incentive jaar 1 Incentive jaar 2

150.000 69.444

Totale incentive

219.444

1 1 1 1 1

SAV I a*n*k

1,08 1,08 1,08 1,08 1,08

1 2 3 4 5 a*n*k

0,926 0,857 0,794 0,735 0,681 3,993 150.000 219.444 3,993

EAV € 95.039 Figuur 11. Effectieve huurprijsberekening S. Bond.

Deze berekening laat dus uiteindelijk een afgeronde effectieve huurprijs zien van € 95 per m² per jaar, te vermeerderen met BTW (= 95.039 / 1.000). Vervolgens behandelt Bond het fenomeen van een ratchet clause, wat in het Nederlands neerkomt op een zogenaamde markthuurprijsaanpassing. Een markthuurprijsaanpassing kan tussen verhuurder en huurder contractueel worden overeengekomen.    

44

Het idee is dat, op een tussen verhuurder en huurder te bepalen moment, de op dat moment geldende huurprijs wordt getoetst aan de markthuurprijs. Deze markthuurprijs dient dus te zijn gecorrigeerd voor incentives. Het opnemen van een markthuurprijsclausule kan zowel voor huurder als voor verhuurder profijtelijk te zijn, echter volledig afhankelijk hoe de markt zich ontwikkelt. Een argument voor een verhuurder om een dergelijke clausule op te nemen in de huurovereenkomst kan gelegen zijn in het feit dat wanneer er een huurperiode wordt overeengekomen van 5 + 5 jaar, waarbij de huurder een huurdersoptie heeft. In een dergelijke situatie kan alleen de huurder opzeggen na 5 jaar. Indien de clausule wordt opgenomen staat verhuurder nog de mogelijkheid open om na 5 jaar de op dat moment geldende huur aan de markt te laten toetsen en uiteraard alleen gebruik te maken van de markthuurprijsaanpassing als de markthuur de op dat moment geldende huur (= rent passing) overstijgt. Belangrijk hierbij is dus een eenduidige definitie te hebben van wat de markthuurprijs dan is. De uiteindelijke formulering van een markthuurprijsaanpassingsclausule verdient bijzondere aandacht. Een zuivere markthuurprijsaanpassingsclausule laat de mogelijkheid open om de huurprijs zowel naar boven als ook naar beneden bij te stellen. Echter, er wordt contractueel nog wel eens opgenomen dat de aangepaste huurprijs die wordt overeengekomen nimmer lager zal zijn dan de op dat moment geldende huurprijs. Dit is voor huurder natuurlijk een vervelende clausule, echter voor verhuurder van essentieel belang voor rendementsontwikkeling van het kantoorgebouw. Het niet overeenkomen van voornoemde clausule kan voor de huurder dus worden aangemerkt als een soort incentive. Op moment dat geen markthuurprijsaanpassingsclausule, waarbij de huurprijs alleen omhoog kan, wordt opgenomen is verhuurder in een dalende markt dus genoodzaakt om huurprijzen naar beneden bij te stellen op moment dat het huurcontract kan worden herzien. Bond verklaard in haar artikel dat markthuurprijsaanpassingsclausules die alleen omhoog kunnen worden bijgesteld dus een dempende werking hebben op de huurniveaus. Wanneer de huurprijzen bijvoorbeeld over een bepaalde periode zijn gedaald met 15% en er is een markthuurprijsaanpassing overeengekomen die alleen omhoog kan worden bijgesteld, is de huurprijs die vervolgens door huurder wordt betaald dus 15% boven de markt. Het gaat er dus om wat het uiteindelijke voordeel is voor verhuurder bij het hebben van een markthuurprijsaanpassing die alleen omhoog kan ten opzichte van het niet opnemen van een dergelijke clausule. Als dit verschil gekwantificeerd wordt, kan deze waarde dus worden bezien als de waarde van de incentive voor huurder. Het navolgende voorbeeld moge het een en ander verduidelijken. In dit voorbeeld zijn de navolgende aannames gemaakt: • 6-jarige huurovereenkomst; • Markthuurprijsaanpassingsmogelijkheid na 3 jaar; • Een contractuele jaarhuur van € 4.800; • Verwachte daling van de markt van 20% in de komende 3 jaar; • Een rekenrente van 8%    

45

Stap 1. Wel markthuurprijsaanpassing. In onderstaand voorbeeld wordt de contante waarde van de huursom na 6 jaar berekend op basis van een contract waarin een markthuurprijsaanpassingsclausule is opgenomen waarbij de huurprijs alleen naar boven kan worden bijgesteld. Contante waardeberekening bij Markthuurprijsaanpassing Jaar 1 2 3 4 Contracthuur 4.800 4.800 4.800 4.800 CW-factor 1,08 1,17 1,26 1,36 CW 4.444 4.115 3.810 3.528 Totale CW Figuur 12. Contante waardeberekening bij wel markthuurprijsaanpassing.

5 4.800 1,47 3.267

6 4.800 1,59 3.025 22.190

Stap 2. Geen Markthuurprijsaanpassing. De vraag is wat vervolgens de waarde is wanneer geen markthuurprijsaanpassing is opgenomen en de contracthuur derhalve aan het begin van jaar 4 met 20% naar beneden moet worden bijgesteld. Ten eerste is de contante waarde van de 1ste 3 huurjaren berekend en vervolgens is deze vermeerderd met de contante waarde van de huurjaren 4 tot en met 6. Contante waardeberekening bij geen Markthuurprijsaanpassing Jaar 1 2 3 4 Contracthuur 4.800,00 4.800,00 4.800,00 3.840,00 CW-factor 1,08 1,17 1,26 1,36 CW 4.444 4.115 3.810 2.823 Totale CW 12.370 Som Figuur 13. Contante waardeberekening bij geen Markthuurprijsaanpassing.

5 3.840,00 1,47 2.613

6 3.840,00 1,59 2.420 7.856 20.226

Het verschil tussen beiden situaties is dus € 1.964 (= 22.190 – 20.226), wat neerkomt op 8,9%. In een opgaande markt, welke gepaard kan gaan met hoge inflatiecijfers, zullen huurders over het algemeen wat minder moeite hebben met een markthuurprijsaanpassing omdat de markthuur ook is gestegen en het dus redelijk voor de hand ligt dat er een hogere huur zal moeten worden betaald. Echter, in een dalende markt wordt de huurder geconfronteerd met een substantieel hogere huurprijs die moeten worden betaald dan de geldende markthuur. Zoals al eerder is opgemerkt is een belangrijke vraag hoe de markthuur wordt bepaald. Als bij de bepaling van de markthuurprijs rekening wordt gehouden met incentives, die gangbaar zijn voor die specifieke situatie, dient het belang van voornoemde constructie ook weer niet overschat te worden.

   

46

De figuur op de volgende bladzijde geeft deze redenering schematisch weer, waarbij Rachteted staat voor het gebruikmaken van wel een markthuurprijsaanpassing alleen omhoog en Unratcheted een situatie reflecteert waarin deze bepaling niet wordt opgenomen.

= 3.840

Figuur 14. Schematische weergave van het verschil tussen wel en geen markthuurprijsaanpassingsclausule.

Vervolgens introduceert Bond de zogenaamde economic leasing cycle. In deze economic leasing cycle wordt de hele cyclus van de kantorenmarkt doorlopen. De stappen in deze cyclus zullen hieronder stap voor stap beknopt worden besproken waarna er een vertaalslag kan worden gemaakt waar de Nederlandse kantorenmarkt op moment van schrijven zich ongeveer zou moeten bevinden. Dit is interessant aangezien dan duidelijk wordt hoe huurprijzen en incentiveniveaus zich de komende periode waarschijnlijk zullen gaan ontwikkelen. 1. Boom. De cyclus start met een zogenaamde boom-situatie waarin sprake is van een gezonde kantorenmarkt (= frictieleegstand) met goed gefundeerde huurprijzen en er, ingegeven door een sterke vraag vanuit de gebruikerskant, geen noodzaak is voor het verstrekken van incentives. 2. Bubble burst. De volgende stap is dat de hoogconjunctuur op het punt van omslaan staat echter, er nog steeds sprake is van een gezonde markt. De krappe kantorenmarkt leidt tot stijgende huurprijzen wat vervolgens weer een toename van nieuwbouwactiviteiten tot gevolg heeft. 3. Corporate collapse. Vervolgens ontstaat een situatie waarin het bedrijfsleven en de economie een stap terug moeten doen. Dit resulteert onder meer in een afnemende vraag van kantorenmeters met als resultante een overaanbodsituatie op de kantorenmarkt.

   

47

4. Inactivity. Door deze overaanbodsituatie, in combinatie met beleggers die vooralsnog weigeren om te zakken met de huurprijzen, ontstaan de incentives in de markt. De beleggers beconcurreren elkaar vervolgens met incentives om de huurders naar zich toe te trekken. 5. Recession. Vervolgens ontstaat er een laagconjunctuur en zal het niet langer afdoende zijn om incentives te verstrekken. Het verstrekken van incentives zal gepaard moeten gaan met een verlaging van de huurprijzen, wat in deze fase overigens nog niet gebeurt. Vervolgens zal, ingegeven door de bekende varkenscyclus, de in nieuwbouw gestarte projecten, opgeleverd worden aan de markt wat een verdere druk veroorzaakt op de aanbodsituatie en de huurniveaus.

Incentives komen in de kantorenmarkt.

Figuur 15. The Economic Leasing Cycle, S. Bond. Hier bevindt zich de Nederlandse kantorenmarkt. 6. Recovery commenced. In de volgende fase trekt de economie weer gestaag aan en lijkt het leegstandsniveau zich op de bodem te stabiliseren.

7. Hesistant recovery. Naarmate de economie verder versterkt, zullen incentive niveaus inmiddels hun magische grens hebben bereikt. Hierin ontstaat een interessante situatie waarin incentives inmiddels dusdanig hoge vormen hebben aangenomen dat beleggers de incentives simpelweg niet meer kunnen betalen. Er zal onder andere rente en aflossing aan de vastgoedfinancier moeten worden voldaan en de belegger kan het zich niet langer veroorloven om bijvoorbeeld de eerste 2 huurjaren geen huurinkomsten te hebben. Er ontstaat voor de belegger derhalve een cashflowprobleem. Vervolgens is er nog maar één manier om de huurders toch te enthousiastmeren voor het kantoorpand en dat is de huurprijs te verlagen.

   

48

8. Strong recovery. De sterke economie zal vervolgens de vraag naar arbeidsplaatsen en kantoor vierkante meters verder doen toenemen. Het zullen in deze fase, welke duidelijk een huurdersmarkt betreft, voornamelijk de kwalitatief hoogwaardige gebouwen zijn die weer nieuwe huurders kunnen verwelkomen. Deze kwalitatief goede gebouwen zijn door dalende huurprijzen in combinatie met substantiële incentives een interessant alternatief geworden met als gevolg dat de technische verouderde gebouwen op minder goede locaties zullen worden achtergelaten, waar uiteindelijke de structurele leegstand zal ontwikkelen. 9. Overall recovery. Vervolgens zal de markt weer krapper worden en zullen nieuwbouwactiviteiten weer worden opgestart. Dit gaat hand in hand met weer stijgende huurniveaus met vaak gelijkblijvende incentives. Kijkend naar de economic leasing cycle van Bond bevindt de Nederlandse kantorenmarkt zich op dit moment in een recessie, waarbij incentiveniveaus verder toenemen. De volgende (toekomstige)fase, met de klok mee, zal een situatie waarin de economie zich begint te herstellen. In deze fase zal het leegstandsniveau op haar dieptepunt komen te zitten en vervolgens zullen de incentives de maximale grens bereiken. Daarna zullen de huurprijzen hun dieptepunt bereiken. Dit is een interessante fase. Het lijkt zo te zijn dat op dat moment niet zozeer de incentives weer gaan afnemen bij gelijkblijvende lage huurprijzen, maar dat als eerste wordt gezocht om toch weer om hoog te gaan met de huurprijzen, desnoods bij gelijkblijvende hoge incentives. In deze situatie zullen de incentives maar moeilijk uit de markt verdwijnen. Onderstaand volgt het 2de key article wat zal worden besproken. 2. Office vacancy types and lease incentives. P.W. Koppels & W.G. Keeris; In 2006 hebben Koppels en Keeris een paper opgesteld ten behoeve van de European Real Estate Society Conference in Weimar 25 . In deze paper wordt middels een zogenaamde Rental Adjustment Equation (Huuraanpassingsvergelijking) gezocht naar mogelijke relaties tussen de leegstandsproblematiek, incentives en de effectieve huurprijzen. In dit onderzoek wordt met behulp van een drietal hypotheses getest in hoeveree deze situatie van toepassing is op de Amsterdamse kantorenmarkt. Er is in dit onderzoek gekozen voor Amsterdam omdat dit de meest volwassen commercieel onroerendgoedmarkt van Nederland is, wat het verzamelen van data vergemakkelijkt. Voorts is gekozen voor een regionale verdieping (Amsterdam) in plaats van een landelijke studie omdat een regionale studie tot meer betekenisvolle resultaten leidt door de sterke locale dynamiek van de markt: A mixed spatial auto regression analysis of the data pooled over time indicates that the regional office vacancy effect is stronger than the national office vacancy effect in both downtown and sub-urban office markets. (Hanink, 1996)                                                              25

 Koppels P.W., Keeris W.G., Office vacancy types and lease incentives. Exploration by means of the rental adjustment equation, 2006. 

   

49

Koppels en Keeris beginnen met de vaststelling dat, ook al in 2006, ondanks de oplopende leegstandspercentages, de nominale huurniveaus stabiel blijven. Zij spreken over een paradoxale situatie van enerzijds een grote vraag naar goed verhuurde kantoorobjecten op de beleggingsmarkt met stabiele nominale huurniveaus en vervolgens anderzijds een substantieel leegstandsprobleem. Als we kijken naar het fenomeen leegstand is het belangrijke onderscheid te maken tussen enerzijds normale leegstand, ofwel frictieleegstand en anderzijds structurele leegstand. Een van de hypotheses die in de publicatie van Koppels en Keeris wordt onderzocht is of huurprijsschommelingen accurater kunnen worden gemeten wanneer de structurele component van de leegstand buiten beschouwing wordt gelaten. Hierover later meer. De hypotheses die in de paper werden getest zijn de navolgende; 1. De correlatie tussen leegstand en de effectieve huur zal worden verhoogd als de structurele component van de leegstand buiten beschouwing wordt gelaten; 2. Incentives worden gebruikt om korte termijn prijsschommelingen op te vangen en correleren daardoor zonder tijdsvertraging met de leegstand; 3. Effectieve huur, dus gecorrigeerd voor incentives, correleert sterker met leegstandsveranderingen dan nominale huur; Aan de hand van onderstaande formule zijn deze hypotheses onderzocht. Rental adjustment equation : (Huuraanpassingsvergelijking) (Rt – Rt-1) / Rt-1 = λ (Vn – Va) => ΔR = λ (Vn – Va) R λ Vn Va

= Effectieve huur; = Correctiefactor; = Normaal / Frictieleegstand; = Werkelijke leegstand;

Zoals uit de formule valt af te leiden wordt de effectieve huur berekend door een correctiefactor los te laten op het verschil tussen werkelijke -en frictieleegstandcijfers. De frictieleegstand wordt op 5% gesteld. Om de relatie tussen leegstandspercentages en huurprijsfluctuaties inzichtelijk te krijgen, wordt enkelvoudige lineaire regressie toegepast. Het gaat te ver om in deze masterproof deze exacte berekeningen en methodieken te bespreken. De conclusies die uit het onderzoek komen zijn primair van belang. De figuur hieronder illustreert nogmaals de relatie tussen schommelingen in leegstandsniveaus en correcties op de effectieve huurprijzen.    

50

Duidelijk zichtbaar in de grafiek is dat wanneer de leegstand toe neemt dit direct een dalend effect heeft op de effectieve huurprijs.

Figuur 16. Huuraanpassingsproces, Koppels & Keeris, 2006.

Het belang van het gebruiken van effectieve huurprijzen wordt duidelijk geïllustreerd door onderstaande figuren. In onderstaande figuur is de nominale huurprijsontwikkeling te zien van 1983 tot en met 2005. Wat duidelijk opvalt, is dat vanaf ruwweg 2000 de gemiddeld gewogen huurprijzen per m² redelijk stabiel zijn gebleven. Dit zijn de cijfers die vaak worden gepubliceerd maar die de lezer dus eigenlijk niks vertellen.

Figuur 17. Amsterdam Nominal rent- time series, Koppels & Keeris, 2006.

Als vervolgens de nominale huurprijzen worden gecorrigeerd voor incentives komt een heel ander beeld naar voren namelijk die van toch wel significant dalende huurprijzen, zie onderstaande figuur.    

51

Figuur 18. Amsterdam Real rent- time series, Koppels & Keeris, 2006.

Uit het onderzoek komen een aantal interessante conclusies naar boven. De 1ste hypothese die is onderzocht levert onderstaande bevestiging op: Î De correlatie tussen leegstand en de effectieve huur zal worden verhoogd als de structurele component buiten beschouwing wordt gelaten.

Uit de correlatie analyses die zijn uitgevoerd blijkt dat de correlatie tussen effectieve huurprijzen en leegstandsniveaus aanzienlijk hoger is wanneer de structurele leegstand niet wordt meegenomen in de leegstandscijfers. De gedachte hierbij is dat deze structurele leegstand soms dermate hardnekkig is dat er waarschijnlijk nooit meer een kantoorgebruiker voor gevonden zal worden en dat het derhalve niet relevant is om deze mee te nemen in de berekeningen. Uit de analyse blijkt dat de tijdsvertraging tussen de leegstandspercentages en de huurprijsaanpassing bevestigen dat beleggers over het algemeen niet bereid zijn om de huurprijs aan te passen op moment er fluctuaties optreden in de leegstandsniveaus. Anders dan de huurprijsniveaus worden incentives gebruikt om korte termijn prijsschommelingen op te vangen en daardoor een sterke correlatie zonder tijdsvertraging hebben met het leegstandsniveau. De 2de hypothese levert eveneens en interessante conclusie op, namelijk: Î Incentives worden gebruikt om korte termijn prijsschommelingen op te vangen en correleren daardoor zonder tijdsvertraging met de leegstand.

De correlatieanalyse is uitgevoerd tussen incentives en leegstandspercentages waarbij verschillende tijdsvertragingen (time-lags) zijn gebruikt. Wat bleek is dat de sterkste correlatie werd gevonden wanneer de leegstandspercentages zonder tijdvertraging werden    

52

uitgevoerd. De huurniveaus, zoals openbaar gemaakt door diverse makelaarsorganisaties, reageren met een tijdsvertraging van gemiddeld 2 jaar op schommelingen in de leegstandsniveaus, dit terwijl incentives zonder tijdvertraging reageren. Voornoemde geldt als onderbouwing voor de tweede hypothese. Î Effectieve huur, dus gecorrigeerd voor incentives, correleert sterker met leegstandsveranderingen dan nominale huur.

De 3de hypothese kon niet worden aangetoond. 4.3. Incentives calculeren. In 2008 heeft R.M. Van Meeuwen een onderzoek gedaan naar hoe inzichtelijk de huurtransacties zijn op de kantorenmarkt in Nederland. Deze studie is verricht in het kader van het afstuderen aan de Universiteit van Amsterdam 26 .

Na de bespreking van het begrip marktwaarde: Marktwaarde is het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld 27 en de standaard waarderingsmethodieken wordt door Van Meeuwen een aanvang gemaakt met het begrip effectieve huur. Van Meeuwen begint eveneens met de referentie naar het artikel van S. Bond, zoals besproken in paragraaf 4.2, waarbij de jaarlijkse contracthuur wordt gecorrigeerd voor incentives om tot een effectieve huur te komen. Echter, om tot een meer nauwkeurige benadering van een effectieve huurprijs te komen heeft Van Meeuwen onderzoek uitgevoerd waarbij ook, naast het contant maken van de huurincentives, rekening wordt gehouden met inflatie. In voornoemd onderzoek zijn circa 460 huurcontracten in de periode 1997 tot en met 2007 geanalyseerd. Deze contracten vertegenwoordigen een totaal metrage van circa 700.000 m² kantoorruimte.

                                                             26

 Meeuwen van R.M., Hoe inzichtelijk zijn de huurtransacties op de kantorenmarkt in Nederland? UvA, 2008. 

27

 Berkhout T.M., Hordijk A.C., International Valuation Standards en de Nederlandse waarderingsstandaarden: definities, vergelijkingen en implementaties, 2008.

   

53

Uit dit onderhavige onderzoek heeft van Meeuwen een formule weten te destilleren, die als volgt luidt: Effectieve huurprijs:

((Totale contracthuur – Incentive * 1,03 ^ (contractduur / 2)) / contractduur) Vierkante meters Totale contracthuur = Contracthuurprijs per m² * vierkante meters * contractduur; Incentive = Contant gemaakte totale incentive uitgedrukt in euro’s; 1,03 = Een door trial and error gekomen getal, mede gebaseerd op inflatie en disconteringsvoet; Interessant is nu om deze formule lost te laten op het voorbeeld dat is behandeld naar aanleiding van het artikel van Bond uit de vorige paragraaf. Nog even de gegevens waarmee is gerekend met de formule van Bond. • • • • •

Contractuele jaarhuur van € 150.000 (1.000 m² * € 150/ m²); Contractduur 5 jaar (n = 5); Incentive 18 maanden huurvrij; Contante Waarde incentive € 219.444 Rekenrente van 8 procent (k = 0,08);

De incentive in jaar 2, te weten 6 maanden, is voor 1 jaar contant gemaakt derhalve 75.000 / 1,08. Als bovenstaande gegevens worden ingevoerd in de formule van Van Meeuwen leidt tot onderstaande situatie: ((750.000 – 219.444 * 1,03 ^ (5 / 2)) / 5) 1.000 = € 102 per m² per jaar, excl. BTW. Wanneer bovenstaande gegevens in de formule van Bond worden ingevoerd komt daar een effectieve huurprijs uit van € 95 per m² per jaar. Tussen beide formules zit een afwijking van circa 8% (102 -95 /95). Dit verschil kan niet worden verklaard door het gebruik maken van indexaties. Beiden laten de indexatie buiten beschouwing. Het verschil moet zitten in het feit dat Van Meeuwen in zijn data de inflatie heeft meegenomen evenals het feit dat de correctiefactor van 1,03 een door trial and error verkregen getal betreft. Deze formule heeft van Meeuwen doorberekend in de dataset en hij komt tot de conclusie dat gemiddeld de gepubliceerde huurprijzen ruim 12% hoger liggen dan de werkelijke huurprijzen met als meest waarschijnlijke oorzaak de beleggingswaarde hoger te doen laten lijken dan deze in werkelijkheid is.    

54

4.4. Subconclusies hoofdstuk 4.

• •

• •

• •

• • •

•

   

Het begrip martkconforme huurprijs wordt niet eenduidig gedefiniëerd. De resultante van een constructie waarbij huurprijzen worden ondersteund is dat Nederland geen nominale huurprijsontwikkeling kent. Het is feitelijk de onderliggende incentive-ontwikkeling die de markt dicteert. Koppels en Keeris stellen vast dat, ook al in 2006, ondanks de oplopende leegstandspercentages, de nominale huurniveaus stabiel blijven. Het fenomeen van incentives is een zichzelf in stand houdend systeem. Dit komt onder andere tot uitdrukking bij het bepalen van marktconformiteit. Bond heeft een formule ontwikkeld om de effectieve huurprijs te berekenen. Het komt neer op het berekenen van de contante waarde van de incentive, uitgedrukt in euro’s, gerekend over de gehele periode van het huurcontract gebruik makend van een passende disconteringsvoet om vervolgens de contracthuur te corrigeren om zo tot een effectieve huur te komen. Het mechanisme van markthuurprijsaanpassing kan ook als incentive worden genoemd. Kijkend naar de economic leasing cycle van Bond bevindt de Nederlandse kantorenmarkt zich op dit moment in een recessie, waarbij incentiveniveaus verder toenemen. De volgende (toekomstige)fase zal een situatie waarin de economie zich begint te herstellen. In deze fase zal het leegstandsniveau op haar dieptepunt komen te zitten en vervolgens zullen de incentives de maximale grens hebben bereikt. Daarna zullen de huurprijzen hun dieptepunt bereiken. Op dat moment zouden de incentives uit de markt kunnen verdwijnen, maar waarschijnlijk blijven ze op peil om de huurprijzen te kunnen laten stijgen bij een opleving. De correlatie tussen effectieve huurprijzen en leegstandsniveaus is aanzienlijk hoger wanneer de structurele leegstand niet wordt meegenomen in de leegstandscijfers. Incentives worden gebruikt om korte termijn prijsschommelingen op te vangen en correleren daardoor zonder tijdsvertraging met de leegstand. Gemiddeld de gepubliceerde huurprijzen liggen ruim 12% hoger dan de werkelijke huurprijzen met als meest waarschijnlijke oorzaak de beleggingswaarde hoger te doen laten lijken dan deze in werkelijkheid is. De formule voor de berekening van een effectieve huurprijs die Van Meeuwen heeft ontworpen houdt, in tegenstelling tot de formule van Bond, wel rekening met inflatie.

55

Hoofdstuk 5

Incentives in de praktijk.

Inleiding. In dit hoofdstuk wordt het fenomeen van incentives op de kantorenmarkt nader besproken zoals dit in de praktijk door de marktpartijen / de sector wordt ervaren. De onderzoeksmethodiek voor dit hoofdstuk bestaat uit een maling met een vragenlijst die is opgesteld en verstuurd naar een 50-tal adviseurs, beleggers, researchers en overige vastgoeddeskundigen. Voor de volledige lijst van ondervraagden alsmede de vragenlijst zelf verwijs ik graag naar de bijlagen 3,4 en 5 achter in de masterproof. Er is voor de mailing bewust gekozen voor een gelijke verdeling van open- en gesloten vragen om op die manier respondenten bij de gesloten vragen een gerichte keuze te laten doen om hierdoor ook statistische aannames te kunnen maken. Tegelijkertijd een gelijk aantal aan open vragen om de respondenten de mogelijkheid te geven eigen creativiteit in de antwoorden in te brengen. Van de 50 vragenlijsten die zijn verstuurd naar de respondenten zijn er 36 beantwoord en geretourneerd. De zogenaamde repsonse rate op deze mailing is derhalve ruim 70% wat ik beschouw als voldoende draagvlak om een gefundeerde analyse op te maken. Voorts dient nog te worden opgemerkt dat de vragenlijst die is gebruikt om de rol en werking van de incentives inzichtelijk te maken een momentopname betreft. De vragenlijst is eind oktober 2010 verstuurd en de antwoorden geven derhalve de situatie weer van dat moment. Het tweede deel van de onderzoeksmethodiek voor deze masterproof is tot stand gekomen door een 10-tal diepte interviews die zijn afgenomen. Een aantal van deze interviews is reeds in voorgaande hoofdstukken / paragrafen behandeld, zoals de relatie tussen incentives en de taxatiepraktijk (§ 3.3), de boekhoudkundige implicaties van incentives (§ 3.4), de fiscaliteit (§ 3.5) alsmede de juridische issues (§ 3.6). De overige diepte interviews en onderwerpen die aan de orde zijn gekomen worden voorts in dit hoofdstuk onder paragraaf 5.2 verder besproken. Deze diepte interviews betreffen open vragen waarin dieper wordt ingegaan in wat voor de betreffende persoon de actuele issues zijn op het gebied van incentives. Voor de diepte interviews is derhalve niet met een vragenlijst gewerkt. 5.1. Bespreking uitkomsten mailing. In deze paragraaf zullen de uitkomsten van de verstuurde mailing / vragenlijst worden besproken. De eerste 5 vragen van de vragenlijst betreffen gesloten vragen. De eerste vraag die in de mailing werd gesteld is de onderstaande.

¾

Gesloten vraag: Bij gemiddeld hoeveel (kantoor) huurovereenkomsten bent u als marktpartij per jaar betrokken? □ 1 – 10

□ 11 – 20

□ 21 – 30

□ > 30

Deze vraag is gesteld om al dan niet te kunnen vaststellen of voor dit onderzoek een voldoende hoeveelheid aan huurovereenkomsten als onderlegger heeft gediend om een gefundeerd antwoord te kunnen verkrijgen.    

56

Jaarlijkse betrokkenheid van aantal huurovereenkomsten 11%

1 - 10

26% 54%

11 - 20 21 - 30 >30

9%

Figuur 19. Jaarlijkse betrokkenheid van aantal huurovereenkomsten, 2010.

Zoals uit bovenstaande figuur blijkt, is meer dan de helft van de ondervraagde beleggers en adviseurs betrokken bij meer dan 30 huurovereenkomsten per jaar wat in ieder geval aantoont dat er voldoende huurovereenkomsten zijn geanalyseerd om vervolgens een gefundeerd antwoord op te geven op de vervolgvragen van de mailing. Vervolgens is in het kader van deze masterproof natuurlijk de hamvraag wat bij het afsluiten van deze huurovereenkomsten gemiddeld het incentiveniveau is wat is verstrekt. Het gaat hierbij nadrukkelijk over het incentiveniveau dat wordt verstrekt bij het aangaan van een huurovereenkomst met nieuwe huurder die nog niet in het kantoorgebouw is gevestigd. Incentiveniveaus die worden verstrekt op moment dat een verhuurder met huurder een nieuwe huurovereenkomst heronderhandeld is andere discussie waarover later meer. De onderzoeksvraag die in dit kader is gesteld, luidt:

¾

Gesloten vraag: Wat is bij deze huurovereenkomsten het gemiddelde incentiveniveau op basis van een 5-jarige huurovereenkomst? □ 0 - 6 maanden □ 7 - 12 maanden

□ 13 - 16 maanden □ 17 - 20 maanden

□ 21 – 24 maanden □ > 24 maanden

Gemiddeld procentueel incentiveniveau 37%

5% 16%

30%

24%

Figuur 20. Gemiddeld procentueel incentiveniveau o.b.v. nieuwe 5-jarige huurovereenkomst, 2010.

   

57

Zoals blijkt uit bovenstaande figuur bevindt zich in 95% (de uitkomsten bij 16%, 24% en 30%) van de afgesloten nieuwe huurovereenkomsten het incentiveniveau zich tussen 16% en 30%, waarbij in bijna de helft (47%) van de afgesloten huurovereenkomsten de incentive gemiddeld 24% bedraagt. Indien het gewogen gemiddelde van deze antwoorden wordt berekend komt hier een incentivepercentage van circa 23% uit. Incentive* 0–6 7 – 12 13 – 16 17 – 20 21 – 24 Totaal

Korting 5% 16% 24% 30% 37%

Response 1 9 17 8 1 36

% 3 25 47 22 3 100%

* In maanden huurvrij o.b.v. een nieuwe 5-jarig huurovereenkomst. Figuur 21. Gemiddeld % incentiveniveau o.b.v. nieuwe 5-jarige huurovereenkomst, 2010.

Vervolgens was de vraag aan de respondenten hoe de huurprijs zich volgens hen de afgelopen 5 jaar heeft ontwikkeld. Slechts 6% van de respondenten heeft aangegeven een stijgende tendens waar te nemen. Ook bij deze vraag ziet circa 95% van de respondenten eerder een stabiel tot dalende tendens, waarbij het onderscheid tussen een stabiliserende ontwikkeling en een dalende ontwikkeling ongeveer gelijk is. Slechts een marginale meerderheid, 50% ten opzichte van 44%, ziet een stabilisatie van de huurprijs over de afgelopen 5 jaar. Gesloten vraag: Wat is volgens u de tendens van de contractuele huurprijs over de afgelopen 5 jaar?

¾

□ Dalend

□ Stabiel

□ Stijgend

18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Dalend Stabiel Stijgend

Figuur 22. Tendens contractuele huurprijs afgelopen 5 jaar, 2010.

   

58

De hypotheses die in de 4de vraag is getest, is of incentives op een gegeven moment te duur worden, waardoor de huurprijs zal gaan dalen. Gesloten vraag: Op een gegeven moment zullen incentives mogelijk een dusdanig hoog niveau bereiken dat verhuurders de incentives simpelweg niet meer kunnen betalen. Om concurrerend te blijven zal de contractuele huurprijs per definitie moeten dalen. Ziet u deze tendens al terug in de markt?

¾

□ Ja

□ Nee

□ Anders, namelijk …

14 12 10 8 6 4 2 0

Ja

Nee

Anders

Figuur 23. Zal de contractuele huurprijs dalen omdat beleggers incentives niet meer kunnen betalen?, 2010.

Bijna de helft van de respondenten (47%) geeft aan deze trend in de markt terug te zien. Ruim 15% van de ondervraagden geeft aan dat deze vraag niet met ja of nee kan worden beantwoord (categorie anders). Deze respondenten zien eerder dat de incentive wordt uitgesmeerd over de huurperiode waardoor er toch cashflow is in de eerste huurjaren. Een andere interessante vraag is of incentives uiteindelijk weer uit de markt zullen verdwijnen. Op deze vraag geeft bijna driekwart van de ondervraagden aan dat dit waarschijnlijk niet het geval is. De incentives zitten klaarblijkelijk zo diep tussen de oren genesteld en horen blijkbaar bij de karakteristieken van de Nederlandse kantorenmarkt.

   

59

Gesloten vraag: Verwacht u dat het systeem van incentive verstrekking in de toekomst weer uit de markt zal verdwijnen?

¾

□ Ja

□ Nee

□ Anders, namelijk …

25 20 15 10 5 0

Ja

Nee

Anders

Figuur 24. Zullen incentives in de toekomst weer uit de markt verdwijnen?, 2010.

¾

Open vraag: Wat is voor u reden voor het doen verstrekken / adviseren van incentives?

Op bovengenoemde vraag was het meest gegeven antwoord dat beleggers dit primair doen om de huurprijs cosmetisch hoog te houden en hierdoor een afwaardering van het vastgoed uitstellen / voorkomen door het “tijdelijk” verstrekken van incentives. De incentives fungeren in deze dus als een dempende factor. De incentive zou éénmalig moeten zijn en in verlengingsperiode niet meer gegeven hoeven te worden. Na het aflopen van de incentive is de waarde hoger dan wanneer structureel lagere huurprijs overeen was gekomen, over deze uitspraak meer in hoofdstuk 6. Voornoemde met het geloof dat de markt zich uiteindelijk weer herstelt, waardoor liever een éénmalig verlies wordt genomen dan een afwaardering. Echter, zoals op dit moment duidelijk wordt staat het tijdelijke karakter van de incentives nogal onder druk. Een antwoord wat ook frequent werd gegeven is dat incentives als oliemiddel fungeren voor het komen tot een verhuurtransactie. Een van de respondenten gaf zelfs aan dat het verstrekken van incentives de enige mogelijkheid is om tot een marktconforme transactie te komen. Dit gaat niet helemaal op omdat er natuurlijk de mogelijkheid is tot het verlagen van de huurprijs. Voorts werd vaak genoemd dat het verstrekken van incentives wordt gedreven doordat de concurrentie dit ook doet, om bijvoorbeeld een kwaliteitsverschil tussen kantoorgebouwen te compenseren waardoor dus eigenlijk een zichzelf in stand houdend systeem ontstaat. Daarnaast werd aangegeven dat incentives kunnen dienen voor het dekken van de verhuiskosten/ aanloopkosten waardoor dus een lagere totale contante waarde van de nieuwe huurverplichting tot uitdrukking komt. Tevens wordt gezegd dat taxateurs het gebouw lager waarderen indien een lagere huurprijs overeen wordt gekomen.    

60

¾

Open vraag: Wat is volgens u de definitie van een marktconforme huurprijs?

De antwoorden die op deze vraag zijn gegeven onderstrepen mijn constatering in hoofdstuk 4 waarbij werd opgemerkt dat er niet een eenduidige definitie van een marktconforme huurprijs voor de kantorenmarkt bestaat. De antwoorden lopen sterk uiteen. Er wordt gesproken over gemiddelde huurprijzen al dan niet exclusief incentives. Daarnaast wordt de begrippen bruto en netto kriskas door elkaar heen gebruikt. Wat de meeste respondenten wel noemen in de definitie van een marktconforme huurprijs zijn de incentives. Iedereen is het er dus wel over eens dat het sec noemen van een huurprijs weinig betekenisvol is. Een ander aspect is dat veel ondervraagden ook noemen dat de incentives over de huurprijs uitgesmeerd dient te worden en derhalve de huurprijs jaarlijks te corrigeren voor een evenredig deel van de incentives. Tevens wordt nog genoemd dat het verstrekken van incentives die dienen om het kwaliteitsniveau van het kantoorgebouw te verhogen niet als incentives in relatie met de huurprijs moeten worden meegenomen. De zogenaamde upgrading van het kantoorpand wordt gezien als iets wat in ieder geval gedaan moet worden om niet als structureel aanbod te kwalificeren. De incentives komen hier dus nog bovenop. Dan de vraag of de sector gebaat is met een systeem van effectieve huurprijzen. ¾

Open vraag: Binnen de literatuur bestaat een aantal methodieken om een effectieve huurprijs te bereken. Dit is een huurprijs gecorrigeerd voor incentives. Denkt u dat de markt of uw rol als (adviseur / belegger) gebaat zal zijn bij een systeem van effectieve huurprijzen?

Het merendeel van de respondenten geeft aan de voorkeur te geven aan het werken met een effectieve huurprijs omdat incentives een vervuilende werking zouden hebben. Het rekenen met effectieve huurprijzen haalt de lucht uit de markt en zorgt voor meer transparantie. Meer transparantie leidt tot meer mobiliteit bij huurders, efficiënter vastgoedbeleid bij corporates en meer handelsvolume bij beleggers. Buitenlandse beleggers dreigen de Nederlandse kantorenmarkt minder interessant te vinden aldus een van de researchers, terwijl dit tegelijkertijd wordt tegengesproken door een van de adviseurs. Enkele adviseurs en beleggers geven aan niet altijd voordeel te hebben bij deze transparantie. Hierbij geldt de paradox zoals deze is besproken in hoofdstuk 2. Tevens wordt aangegeven dat het de waardering van kantoorgebouwen ten goede zal komen, omdat de huidige marktsituatie een verkeerd beeld geeft van de werkelijke waarde van het onroerend goed. Een aantal beleggers en adviseurs geeft aan reeds met effectieve huurprijzen te werken opdat de belegger exact weet wat de netto huurinkomsten zijn en de eindgebruiker exact kan vaststellen hoeveel de huurlasten betreffen.

   

61

Tenslotte stelt een ontwikkelaar de vraag of het systeem van effectieve huurprijzen een remmend effect zal hebben op de nieuwbouw van kantoorruimte. Sommige kantoorontwikkelingen zullen niet meer renderend kunnen worden gerealiseerd wat mogelijk zal kunnen leiden tot een opwaarts effect op de nieuwbouw huurprijzen.

¾

Open vraag: Welke trends ziet u als marktpartij op dit moment als het gaat om incentiveverstrekking?

Over het algemeen wordt aangegeven dat er zich een tweedeling in de markt aandient, namelijk die tussen de goede- en de slechte locaties. Op de B-locaties ziet men de incentives momenteel nog verder toenemen, terwijl op de A- locaties incentives lijken te stabiliseren en in bepaalde gevallen zelfs lijken te dalen. Dit is bijvoorbeeld het geval op de Zuidas waar wordt verwacht dat gezien de gemiddelde opname van de afgelopen jaren het aanbod de komende 2 tot 3 jaar zal opdrogen wat tot een krappere markt met marginale incentives zal leiden. Verder wordt aangegeven dat er steeds meer creativiteit van beleggers en adviseurs wordt verlangd wat leidt tot meer customised incentives, welke volledig zijn toegesneden op de wensen en eisen van de huurder. Alles wordt in de strijd gegooid van gratis shuttlebussen en taxivergoedingen tot indexatieaftopping en zelfs het uitsluiten van indexaties in het geheel. Feitelijk alles ten faveure van huurder. Daarnaast wordt gewezen op een verdere zekerheidstelling van huurder voor de incentives die worden verstrekt door de verhuurder. Dit houdt verband met het soms niet geringe faillissementsrisico bij startende ondernemingen. Een aantal ondervraagden geeft aan dat zolang er geen afboeking bij beleggers plaats zal vinden, de incentives onverminderd hoog zullen blijven. Sterker nog, slechte locaties worden zelfs met incentives niet meer verhuurd. Een ontwikkelaar ziet de incentives voor nieuwbouw afnemen vanwege minder hoge (lees: opgepompte) huren. ¾

Open vraag: Ziet u alternatieven voor het systeem van incentiveverstrekking?

Meer volatiliteit in de huurprijzen en dus de waarderingen, alleen waneer dit breed door de markt wordt gedragen. Als incentives lang genoeg blijven bestaan zal de roep om een structurele aanpassing van de waarderingmethodiek steeds luider worden. Als de taxatiemethodiek wordt aangepast zal het geen verschil meer maken of er al dan niet incentives worden gebruikt danwel een lagere huurprijs. Dit zal leiden tot een lagere huurprijs want dit leidt tot een stabielere kasstroom. Voorts wordt nog gesteld dat het openbaar maken van incentives weinig zinvol zal zijn. Dit zal niet leiden tot het verdwijnen van incentives uit de markt, het is tussen de oren genesteld bij zowel beleggers en ontwikkelaars alsook bij huurders.    

62

Een van de ondervraagden noemt het heffen van belasting door de fiscus over incentives als prikkel om de incentives uit de markt te laten verdwijnen. Afschaffen is alleen mogelijk wanneer beleggers de pijn nemen en gaan afboeken. Dit maakt vervolgens de weg vrij voor aanbodsanering waardoor incentives en leegstand mogelijk vanzelf zullen verdwijnen. Een van de respondenten noemt het voorbeeld van winkelhuren met een periodieke markthuurprijsaanpassing, hierbij wordt gekeken naar de huurprijsontwikkeling van de 5 voorliggen jaren van herziening. Hierdoor ontstaat een evenwichtiger prijsniveau. Incentives zullen altijd blijven maar voorbehouden aan lange huurtermijn. Een aantal respondenten geeft aan back to basics te willen, waarbij de effectieve huur de markthuur zou moeten reflecteren. Ook het verbeteren en verduurzamen van de bestaande kantorenvoorraad wordt genoemd. Daarnaast geeft een van de respondenten aan momenteel regelmatig te onderhandelen over de mogelijke besparing op de servicekosten alsmede een aftopping hiervan. Tevens wordt de rol van de overheid genoemd. De overheid zal zeer kritisch moeten kijken naar de gronduitgiftes en mogelijke omzetting van functies, waarvoor later meer in het diepte interview met Rene Buck. Ook wordt een systeem genoemd waarbij de huurder jaarlijks een beloning / incentive achteraf ontvangt als hij in het gebouw gehuisvest blijft. 5.2. Bespreking uitkomsten diepte interviews. In onderhavige paragraaf zal beknopt de belangrijkste bevindingen uit de diepte interviews worden besproken. Zoals reeds aangegeven in paragraaf 1 zijn een 10-tal deskundigen geraadpleegd over hun visie over de rol die incentives vervullen binnen de Nederlandse kantorenmarkt. Een aantal diepte interviews is reeds verwerkt in hoofdstuk 3, de resterende zullen onderstaand worden besproken. Bij deze interviews is geen gebruik gemaakt van een vragenlijst juist om de deskundigen vrij over het onderwerp te kunnen laten praten en de nadruk te laten op hun vakgebied. De volledige lijst van deskundigen die zijn geraadpleegd is terug te vinden in bijlage 3, de deskundigen die in deze paragraaf zullen worden besproken, betreffen:

• • • •

Paul Wanders, advocaat bij Boekel de Nerée; Rene Buck, eigenaar advieskantoor Buck Consultants International: Paul Oudeman, kantorenloods voor de Gemeente Amsterdam: Frank van Blokland, directeur van de belangenorganisatie voor institutionele beleggers IVBN;

Het gesprek met P. Wanders was tweedelig. Enerzijds is gesproken over zijn rol als vastgoedadvocaat in relatie tot zijn juridische advisering bij transacties waar incentives aan de orde komen. Anderzijds is gesproken hoe hij als eindgebruiker en kantoorruimte huurder Boekel de Nerée aankijkt tegen het fenomeen incentives.

   

63

Als advocaat is Wanders primair betrokken bij koop- en verkooptransacties. In dit verband is een rechtzaak tegen een ontwikkelaar aan de orde gekomen. De ontwikkelaar had de incentives niet in het huurcontract opgenomen maar in een side letter. In principe is dit niet onwettig, partijen zijn immers vrij om hetgeen men wenst overeen te komen. Echter, op moment dat een kantoorgebouw wordt verkocht is het volgens de conformiteitseis, art. 17 Boek 7 BW, verplicht dat koper zich een goed beeld kan vormen omtrent het gehele beleggingsobject inclusief de financiële onderbouwing van de vraagprijs. De incentives hebben natuurlijk wel degelijk een prijsdrukkend effect op de waarde. Op moment dat de incentives zoals afgesproken in de side letter niet worden genoemd, zou koper in de veronderstelling kunnen zijn dat de prijs die is overeengekomen de markt reflecteert, hetgeen dus niet het geval was. De uitspraak was uiteindelijk dat de ontwikkelaar deze side letter dus niet achter mocht houden. Een andere situatie, die in het verlengde van de vorige situatie ligt is de volgende. Op moment dat een ontwikkelaar met een huurder tot afspraken omtrent een nieuwe huisvesting wenst te komen, zullen incentives aan de orde komen. Een niet onwettig gehanteerde methode is om twee overeenkomsten op te maken, te weten een samenwerkingsovereenkomst alsmede een huurovereenkomst. De truc is dat vervolgens de incentives, bijvoorbeeld in de vorm van een inrichtingspakket in de samenwerkingsovereenkomst worden gestopt. Dit heeft als resultaat dat de huurovereenkomst een overeenkomst betreft zonder verdere incentives. De uiteindelijk belegger /koper krijgt alleen de onderliggende huurovereenkomst te zien. Wat is afgesproken tussen de ontwikkelaar en de huurder blijft verder buiten beschouwing. Een belegger dient zich er dus van te vergewissen dat er mogelijk in het verleden overige afspraken zijn geweest die mede hebben geleid tot de prijsvorming van de huurovereenkomst. Als eindgebruiker geeft Wanders het voorbeeld hoe een organisatie met een partnerstructuur om kan gaan met incentives wanneer een huurverplichting wordt aangegaan danwel wordt heronderhandeld. Het is niet ondenkbaar dat een organisatie met een partner structuur de incentives die het ontvangt, omdat bijvoorbeeld een heronderhandeling heeft plaatsgevonden of de organisatie laat een nieuw kantoorgebouw ontwikkelen, onder de bestaande partners verdeeld. Dit leidt er toe dat de partners die bij het sluiten van de transactie partner zijn, aanspraak kunnen maken op een substantieel persoonlijk extraatje. Dit kan voor partners die zich enkele jaren later aansluiten nadelig zijn. Wanders pleit als eindgebruiker er dan ook voor om de incentive te ontvangen in een uitgesmeerde variant gedurende de totale looptijd van het huurcontract. Een andere situatie die echter niet uitvoerig met de heer Wanders is besproken, is de situatie waarin een ontwikkelaar is betrokken die zittend huurders middels substantiële incentives beweegt voortijdig het gehuurde te verlaten om vervolgens hun intrek te nemen in een nieuw door deze ontwikkelaar te ontwikkelen kantoorgebouw. Deze transactie kan voor een ontwikkelaar financieel interessant zijn omdat de ontwikkelwinst bij mogelijke verkoop van het nieuw verhuurde kantoorgebouw beduidend hoger kan zijn dan de incentives die aan de    

64

huurder dienen te worden verstrekt 28 . In deze situatie betaalt de huurder de huur door aan de oude eigenaar, welke vervolgens door de ontwikkelaar weer werd vergoed. De eigenaar van het achtergelaten kantoorgebouw vorderde vervolgens dat de huurder het gehuurde in gebruik diende te houden, onder verwijzing naar de exploitatieverplichting die huurder heeft, welke overigens is opgenomen onder de algemene bepalingen van het ROZcontract. De eigenaar voerde aan dat het vertrek van de huurder en de aldus ontstane leegstand zou leiden tot een negatieve uitstraling en de verhuurbaarheid van het kantoorgebouw zou kunnen bemoeilijken en mogelijk zou kunnen leiden tot een negatieve spiraal met het vertrek van andere huurders, waardoor de beleggingswaarde wordt aangetast. De rechter oordeelde dat deze werkwijze door de ontwikkelaar niet kan worden geaccepteerd. Huurder dient zich hiervan dus te vergewissen. In de hiernavolgende paragrafen wordt het interview met Rene Buck uitgewerkt. Buck adviseert voornamelijk eindgebruikers bij het maken van locatiebeslissingen. Met Buck is onder andere gesproken over de rol van de overheid, het uitdrukken van marktconformiteit en of het systeem van incentivevestrekking überhaupt een issue is. Voormalig demissionair minister Huizinga is medio 2010 voortvarend aan de slag gegaan en heeft door het EIB een flitsonderzoek laten uitvoeren over de status van de Nederlandse kantorenmarkt wat heeft geresulteerd in een 4 punten programma, zie paragraaf 2.4. Echter, we hebben in Nederland inmiddels het kabinet Rutte en de vraag is hoe dit programma nu wordt voortgezet. Immers, het ministerie van VROM bestaat in die hoedanigheid niet meer en is vervangen door het ministerie van Infrastructuur en Milieu onder leiding van minister Schultz- van Haegen. Dit ministerie dient toe te zien op een gebalanceerd ruimtelijk beleid met derhalve een goed functionerende kantorenmarkt. Er heerst enig scepticisme of de voortvarende aanpak van Huizinga in het nieuwe kabinet kan worden doorgezet. Vooralsnog staat in het regeerakkoord het navolgende omtrent de ruimtelijke ordening: Ruimtelijke Ordening In de ruimtelijke ordening vindt een integrale afweging plaats van verschillende belangen waarbij de besluitvorming zo transparant mogelijk gaat plaatsvinden en zo dicht mogelijk bij degenen die het direct aangaat. Het kabinet komt met voorstellen de ruimtelijke ordening meer over te laten aan provincies en gemeenten. Het toezicht en de regie op het gebied van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting gaat naar de provincies 29 . Er zal dus meer verantwoordelijkheid komen te liggen bij de lagere overheden. De rol van de overheid is hierin soms wel opvallend. Iedereen roept dat er schaarste moet worden gecreëerd onder andere door een zeer gematigd gronduitgifte beleid te voeren. Vervolgens lees je in de krant:                                                              28

 Bijkerk, J.J., Vastgoedjournaal september 2008. 

29

 www.rijksoverheid.nl/regering/het-kabinet/regeerakkoord.

   

65

Deloitte trekt naar Zuidas 30 . Ondanks de bouwstop voor nieuwe kantoren die de gemeente Amsterdam eerder deze maand heeft aangekondigd, begint volgende week de bouw van een nieuw, 40.000 vierkante meter groot, kantoorcomplex aan de Zuidas.

De kantoren die Deloitte, en overigens ook AKD, achterlaten liggen in kantorendeelgebied Sloterdijk. Nu al behoort de kantorenleegstand op Sloterdijk tot de hoogste van de regio. Deloitte en AKD zullen hun voormalige locaties ergens in 2013 verlaten, dus Sloterdijk kan zijn borst nat maken. Opmerkelijk is overigens dat bij de aankondiging van de bouwstop wethouder Maarten van Poelgeest liet weten in gesprek te willen gaan met bedrijven die nieuwbouwplannen hebben om te voorkomen dat de leegstand verder toeneemt. Als reactie op deze onderhavige nieuwbouw liet de gemeente weten dat de plannen inmiddels in een dusver gevorderd stadium waren terecht gekomen dat er niet meer kon worden ingegrepen. Een ander recent artikel is eveneens voer voor discussie: Leegstand in kantoren betekent nog geen bouwstop. De gemeente Haarlemmermeer is niet van plan om projectontwikkelaars te ontmoedigen om nieuwe kantoren binnen de eigen regio te realiseren ondanks een meer dan gemiddeld hoge leegstand. “Je moet voorkomen dat je als gemeente op slot raakt. De schoorsteen moet wel blijven roken. Nederland dient wel aantrekkelijk te blijven voor internationale eindgebruikers”, zegt Arthur van Dijk, wethouder economische zaken van de gemeente Haarlemmermeer. 31

Dit artikel is afkomstig van de website www.vastgoedjournaal.nl. Deze website geeft tevens de mogelijkheid om een reactie te plaatsen. Zo reageerde R.L. Bak met: “Dat was natuurlijk te verwachten. Reken maar dat er nog meer gemeenten zijn die deze beleidslijn gaan volgen. Zeg maar dag tegen het overleg tussen overheid en beleggers om de leegstand een halt toe te roepen.” Echter, het aanpakken van de problematiek op de kantorenmarkt, en hiermee direct samenhangend de incentive-problematiek, zal geld gaan kosten. Hier zit nu ook juist het probleem, zowel de overheid alsmede het bedrijfsleven is op dit moment zeer gericht op bezuinigingen, aldus R. Buck. De vraag is of de overheid danwel de private partijen hiervoor moeten opdraaien. Buck is van mening dat de overheid puur een faciliterende- en stimulerende rol moet spelen. Je kunt de belastingbetaler niet opzadelen met het kapitaalverlies wat onder andere wordt veroorzaakt door afwaarderingen van commercieel vastgoed.                                                              30

 Deloitte trekt naar Zuidas, Het Parool, 27 oktober 2010.

31

 Dijk van A., Leegstand in kantoren betekent nog geen bouwstop., Vastgoedjournaal 4 november 2011.

   

66

Dit kapitaalverlies is het risico wat verdisconteert zou moeten zitten in de jaren dat er veel geld verdiend is. Nu moet de rekening betaald worden en dat zal dan dus ook door de private partijen moeten worden gedaan, aldus Buck. Ook zou de overheid bijvoorbeeld in de fiscale sfeer wat meer ruimte en stimulatie kunnen geven voor het omzetten van kantoorruimte naar andere functies. Vervolgens is kort gesproken over marktconformiteit. Volgens Buck zou een marktconforme huurprijs een reële vergoeding moeten reflecteren voor de stichtingskosten te vermeerderen met een bepaalde opslag. Op de vraag of het verstrekken van incentives een probleem is gaf Buck aan dat dit wel degelijk zo is. Kijk naar bijvoorbeeld de beleggingen van pensioenfondsen. De pensioenfondsen beleggen met de pensioenpremies van de werknemers. Dit geld wordt onder andere in kantoorgebouwen geïnvesteerd. Het behoeft geen betoog dat in deze kantoorbeleggingen de nodige lucht zit, welke deels kan worden verklaard door het gebruikmaken van incentives. Op moment dat de afboeking / afwaardering zal plaatsvinden, zal aan de pensioengerechtigden uitgelegd moeten worden dat de waarde van hun belegging toch een stuk lager is dan aanvankelijk werd aangenomen. Vervolgens is gesproken met Paul Oudeman. Oudeman is kantorenloods namens het Ontwikkelingsbedrijf van de Gemeente van Amsterdam (OGA). De taak van de kantorenloods is de leegstand op de kantorenmarkt terug te dringen. De ambitie van de kantorenloods is om jaarlijks circa 100.000 vierkante meter kantoorruimte te transformeren naar functies als wonen, hotels en voorzieningen. De kantorenloods is het eerste aanspreekpunt voor private partijen. Aanvankelijk was de aandacht vooral gerichte op individuele kantoorpanden, echter de focus verschuift naar de herontwikkeling van grootschalige kantoorlocaties omdat het leegstandsprobleem steeds hardnekkiger wordt, aldus Oudeman. De focus ligt daarbij op het doorbreken van het monofunctionele karakter. De afgelopen 4 jaar heeft de Oudeman met zijn team circa 115.000 vierkante meter kantoorruimte omgezet naar andere functies. Zoals het voormalige GVB-kantoor in het oude scheepvaarthuis in Amsterdam. Dit is omgezet naar een hotel (Amrath). Wat opvalt, is dat met name de omzetting naar hotels plaatsvindt. Op dit moment zit nog circa 200.000 vierkante meter in de pijplijn voor transformatie. Ook Oudeman ziet zijn rol bij het wegwerken van de leegstand voornamelijk als faciliterend en stimulerend. Verzuilde planologie zal moeten worden onderbroken. Op dit moment onderzoekt Oudeman op welke wijze een betere afstemming kan plaatsvinden tussen belegger en gemeente. In de basis ziet de vastgoedketen er als volgt uit: Gemeente

Ontwikkelaar

Financier

Belegger

Oudeman probeert nu met name de contacten met de belegger, als laatste in de keten, en de gemeente te verbeteren.    

67

Ook oppert Oudeman het idee om te werken met een soort grondbank. Beleggers van panden met structurele leegstand kunnen praten met Oudeman over het inbrengen van moeilijke locaties. Als dit gezamenlijk van de grond komt, kan de gemeente een heel gebied aanpakken. De beleggers komen dan mogelijk in aanspraak voor een nieuw stuk grond op een betere locatie als compensatie voor het inbrengen van de oude locatie. Zo kunnen mogelijk kansloze kantoorgebieden worden teruggeven worden aan de natuur of andere functies en kunnen de kantoren zich clusteren in gebieden waar de randvoorwaarden voor een goed werkklimaat aanwezig zijn. Het laatste interview dat heeft plaatsgevonden is afgenomen met Frank van Blokland, directeur van de IVBN. De IVBN is belangenbehartigingsorganisatie voor institutionele beleggers in Nederlands vastgoed. De 31 leden hebben gezamenlijk voor circa € 60 miljard aan Nederlands onroerend goed, waarvan circa 6 miljoen vierkante meter belegt in kantoren. Van Blokland begint door te wijzen op een recent opgestelde publicatie 32 door de IVBN waarbij de kantorenmarkt in drieën is opgedeeld, zie figuur op de volgende bladzijde. Het topsegment beslaat ongeveer 20% tot 30% van de markt, het middensegment 60% tot 70% en de onderkant van de kantorenmarkt 10% tot 20%. Vooral het grote middensegment, de zogenaamde inwisselbare locaties waar het de huurder waarschijnlijk niet veel uitmaakt of hij in gebouw A of gebouw B gehuisvest zit, ziet de IVBN het grootste dilemma opdoemen. Van Blokland geeft voorts aan dat het kantorenbezit van de IVBN- leden zich voornamelijk in het topsegment bevindt en dat het probleem van leegstand en incentives zich vooralsnog voor deze categorie lijkt te beperken. Echter, door toenemende leegstand in het middensegment zal de concurrentie toenemen. Wanneer het topsegment met leegstand wordt geconfronteerd en er is tegelijkertijd veel leegstand in het middensegment zal dit toch druk geven op de huurniveaus en een opwaarts effect op de incentives hebben.

Figuur 25. Onderverdeling kantorenmarkt in 3 segmenten, IVBN, 2010.

                                                             32

 IVBN Visie: Op een duurzaam kantorenbeleid: Doorgaan of Duurzaam, 2010.

 

   

68

Doorgaan op de oude voet met toevoeging van vierkante meters of een stap naar verduurzaming door een daadwerkelijk voorraadbeleid. Willen we in 2020 niet met een forse groei van leegstand worden geconfronteerd, dan zal er volgens Van Blokland serieus invulling moeten worden gegeven aan de verduurzaming van de voorraad, zowel door de overheid als door marktpartijen. De IVBN wil hier een voortrekkersrol in gaan vervullen.

Figuur 26. Voorraad- en leegstandsprognoses tot 2020, IVBN, 2010.

Als er niet wordt ingegrepen kan de leegstand op de kantorenmarkt in 2020 oplopen tot circa 14 miljoen vierkante meter. Gemeenten moeten stoppen met het uitgeven van grond en er zal een regionaal afgestemd kantorenbeleid ontwikkeld moeten worden. Hierbij zal de keuze voor nieuw vastgoed de saldobenadering van positieve en negatieve effecten op duurzaamheid in een gemeente of regio moeten worden toegepast. IVBN wil dat vanuit het Rijk, provincies en gemeenten in onderling overleg met eigenaren/ beleggers een kantorenbeleid gevoerd gaat worden. Hiertoe dient een regionale accountmanager worden aangewezen die toeziet op de naleving van de gemaakt doelstellingen.

   

69

5.3. Subconclusies hoofdstuk 5.

•

• •

• •

•

•

•

•

•

   

In 95% van de afgesloten nieuwe huurovereenkomsten bevindt zich het incentiveniveau tussen 16% en 30%, waarbij in bijna de helft (47%) van de afgesloten huurovereenkomsten de incentive gemiddeld 24% bedraagt. circa 95% van de respondenten erkent een stabiele tot dalende tendens in de huurprijsontwikkeling over de afgelopen 5 jaar. Bijna de helft van de respondenten (47%) geeft aan een trend in de markt te zien waarbij incentives op een gegeven moment een dusdanig niveau bereiken dat de incentives niet meer kunnen worden betaald en dat vervolgens de huurprijs zal moeten dalen. De verwachting is dat incentives niet meer uit de kantorenmarkt zullen verdwijnen. Het merendeel van de respondenten geeft aan de voorkeur te geven aan het werken met een effectieve huurprijs omdat incentives een vervuilende werking zouden hebben. Op de B-locaties ziet men de incentives momenteel nog verder toenemen, terwijl op de A- locaties incentives lijken te stabiliseren en in bepaalde gevallen zelfs lijken te dalen. Beleggers dienen zich bewust te zijn van het feit dat incentives mogelijk ook in samenwerkingsovereenkomsten tussen ontwikkelaar en eindgebruikers worden gestopt. Dit komt niet tot uitdrukking in de huurovereenkomst. Huurders dienen zich er van te vergewissen dat zij een exploitatieverplichting hebben om de huidig gehuurde ruimte in gebruikt te houden en dus niet gemakkelijk kunnen zwichten voor grote incentives op alternatieve locaties. Verantwoordelijkheid van Ruimtelijke Ordening komt bij lagere overheden te liggen. Een actievere houding ten aanzien van gronduitgifte en mogelijke fiscale facilitering is noodzakelijk. De huidige regering geeft dit signaal vooralsnog niet af. Omzetten van kansloze kantoren vindt voornamelijk plaats richting hotels. Nieuwe initiatieven bijvoorbeeld door het werken met een grondbank dienen verder te worden onderzocht om integrale gebiedstransformatie mogelijk te maken. De sector, waaronder IVBN, zet in op verduurzaming van de huidige voorraad en pleit voor het aanstellen van een accountmanager die namens de overheid verantwoordelijk wordt voor de naleving van gemaakte afspraken om de kantorenmarkt problematiek op te lossen.

70

Hoofdstuk 6

De incentive geanalyseerd.

Inleiding Hoofdstuk 6 staat in het teken van de analyse van de incentive. Kijkend naar de probleemstelling, zoals in hoofdstuk 1 gedefinieerd, spelen er feitelijk 3 belangrijke kernwoorden in deze probleemstelling die gebruikt kunnen worden om antwoord te geven op de probleemstelling, te weten: • • •

Leegstandsproblematiek; Huurprijsdefiniering; Incentiveproblematiek;

Deze 3 hoofdcategorieën zullen ook terugkomen in het hiernavolgende hoofdstuk 7 inzake de conclusies en aanbevelingen. Na de beschrijving van de bouwstenen van deze masterproof (omschrijving van de kantorenmarkt, omschrijving van de incentives alsmede de werking van het huurprijsmechanisme) van deze masterproof is in hoofdstuk 4 aangevangen met het theoretische kader omtrent incentives. Zoals eerder aangegeven bestaat er betrekkelijk weinig wetenschappelijke publicatie omtrent het fenomeen incentives. Dit was ook mede aanleiding om dit onderwerp te onderzoeken. Vervolgens is in hoofdstuk 5 de praktijkkant omtrent dit onderwerp onderzocht en beschreven middels een mailing alsmede diverse diepte interviews. In dit hoofdstuk staat de analyse centraal waarbij theorie en praktijk naast elkaar worden gelegd. Om de structuur van dit hoofdstuk goed helder te krijgen is op de volgende bladzijde een overzicht te vinden welke onderwerpen hebben gediend voor het theoretische kader en welke onderwerpen vervolgens aan de orde zijn gekomen bij het praktijkonderzoek. Vervolgens is een opsomming gemaakt van de onderwerpen die zowel theoretisch alsmede praktisch zijn behandeld. Deze overlappende onderwerpen zullen in dit hoofdstuk aan de orde komen. De overige onderwerpen die alleen theoretisch danwel allen praktisch zijn belicht komen terug in hoofdstuk bij de conclusies en aanbevelingen. In dit hoofdstuk worden hoofdstuk 4 en hoofdstuk 5 feitelijk naast elkaar gelegd om te analyseren of hetgeen uit het literatuurgedeelte komt verschilt danwel overeenkomt met hetgeen de markt of de sector vindt omtrent incentives.

   

71

In het theoretische kader van hoofdstuk 4 zijn hoofdzakelijk de onderstaande hoofdonderwerpen besproken: THEORETISCH KADER 1. Huurprijsdefiniering & Huurprijsontwikkeling; 2. Incentives; 3. Effectieve huurprijzen; 4. Martkhuurpijsaanpassing; 5. Economic Leasing cycle; 6. Huuraanpassingsvergelijking; 7. Correlaties tussen leegstand enerzijds en effectieve huur + incentives anderzijds; Als toevoeging is in hoofdstuk 2 nog theorie behandeld over: 8. Leegstandsproblematiek; 9. Trends kantorenmarkt; In het praktijkgedeelte van hoofdstuk 5 zijn hoofdzakelijk de onderstaande hoofdonderwerpen besproken: PRAKTISCH KADER 1. Huurprijsdefiniering & Huurprijsontwikkeling; 2. Incentives (motivatie, trends & alternatieven); 3. Effectieve huurprijzen; 4. Leegstandsproblemtiek 5. Trends kantorenmarkt; Als toevoeging is in hoofdstuk 3 nog praktijk behandeld over: 6. Waarderingsproblematiek; 7. Fiscaliteit; 8. Juridische issues; 9. Boekhoudkundige implicaties; OVERLAP ONDERWERPEN THEORIE & PRAKTIJK 1. Huurprijsdefiniering & Huurprijsontwikkeling; 2. Incentives; 3. Effectieve huurprijzen; 4. Leegstandsproblematiek; 5. Trends kantorenmarkt; De 5 bovengenoemde onderwerpen zullen dehalve in dit hoofdstuk worden geanalyseerd in die zin dat wordt gekeken waar de overeenkomsten en verschillen zitten.    

72

6.1. Verschillen tussen theorie en praktijk. Huurprijzen Het eerste verschil tussen de theorie en de praktijk heeft betrekking op de ontwikkeling van de gepubliceerde en contractuele huurprijzen, derhalve niet rekening houdend met incentives, over de afgelopen 5 jaar. Alvorens werd aangevangen met onderhavig onderzoek was mijn overtuiging dat deze huurprijs een vlakke ontwikkeling zou laten zien. Deze overtuiging was gebaseerd op mijn praktijkervaring alsmede de publicaties omtrent huurprijzen onder andere van R. Bak. Nu is dit deels het geval, maar deels ook niet. Derhalve ligt bij het eerste verschil tussen theorie en praktijk het beeld iets genuanceerder.

Wanneer naar de grafieken van R. Bak wordt gekeken (figuur 9 & 10, blz. 34-35) wordt onderscheid gemaakt tussen de huurprijsontwikkeling voor bestaande- en nieuwe kantoorruimte voor de vier grote kantoorsteden in Nederland (Amsterdam, Den Haag, Utrecht & Rotterdam). Nieuwe kantoorruimte is nog niet eerder in gebruik geweest en kan derhalve als nieuwbouw worden gekwalificeerd. Bestaande kantoorruimte betreft de secundaire markt. Wat naar voren komt uit de grafiek voor de nieuwe kantoorruimte is dat de huurprijsontwikkeling voor Amsterdam vlak is geweest vanaf 2006, waarbij voor de overige 3 steden de huurprijsontwikkeling van 2005 vlak was. Voor wat betreft de nieuwe kantoorruimte is in ieder geval de afgelopen 5 jaar geen sprake geweest van een daling, eerder nog een kleine stijging voor Amsterdam van 2005 naar 2006. Mijn aanname over de vlakke ontwikkeling gaat voor de categorie nieuwe kantoorruimte derhalve op. Voor de bestaande kantoorruimte ligt de situatie iets genuanceerder. Voor de regio Amsterdam liet de huurprijs vanaf 2005 tot 2007 een stijgend beeld zien. Feitelijk vanaf 2008 laat de huurprijsontwikkeling een vlakke tendens zien, stabiliserend rond € 185 per vierkante meter. De regio Den Haag is vergelijkbaar als het gaat om een stijgend verloop tot 2007, echter daarna een correctie naar beneden en daarna stabiliserend rond de € 165 per vierkante meter. Echter, de huurprijsontwikkeling in de steden Utrecht en Rotterdam zijn feitelijk vlak sinds 2001 en schommelen rond de € 150 per vierkante meter. Uit de praktijkanalyse kwam naar voren dat de respondenten een stabiele tot dalende tendens waarnamen van de huurprijs over de afgelopen 5 jaar, waarbij de meerderheid zich uitsprak voor de stabiele variant. Nu is dit waar voor wat betreft de situatie voor de nieuwbouwmarkt. Echter, voor de bestaande kantoorruimte zit er toch wel een verschil tussen de verschillende steden. Van een daling, of beter gezegd kleine correctie, was alleen in de regio Den Haag sprake. Amsterdam laat wel een vlak verloop zien vanaf 2008, maar kende daarvoor een opleving. Dus de cijfers laten enkele enkele jaren geleden licht stijgend en later stabiel verloop zien terwijl de respondenten eerder een stabiel tot dalend verloop zagen. Uit de theorie (grafieken) komt dus naar voren dat voor de bestaande kantoorruimte de huurprijzen geen vlak verloop hebben laten zien de afgelopen 5 jaar. De praktijk geeft echter een stabiel verloop en zelfs een tendens naar dalend aan en vormt derhalve het 1ste verschil.    

73

Incentives Een tweede verschil of nuance tussen de theorie en de praktijk ziet op de incentiveniveaus en de verschillen tussen gepubliceerde huurprijzen en werkelijke huurprijzen. In 2008 komt van Meeuwen tot de conclusie dat gemiddeld de gepubliceerde huurprijzen ruim 12% hoger liggen dan de werkelijke huurprijzen met als meest waarschijnlijke oorzaak de beleggingswaarde hoger te doen laten lijken dan deze in werkelijkheid is. Met gepubliceerde huurprijzen bedoeld van Meeuwen de contractuele huurprijzen die tussen huurder en verhuurder zijn overeengekomen en derhalve exclusief incentives. Deze contractuele huurprijzen worden vervolgens aan de markt kenbaar gemaakt bij de vermelding van de transactie en vervolgens gepubliceerd. De term werkelijke huurprijzen, die van Meeuwen gebruikt, is misschien wat onduidelijk. Ik ga er van uit dat van Meeuwen met werkelijke huurprijzen de effectieve huurprijzen bedoeld. Met andere woorden, een marktconforme huurprijs. Een marktconforme huurprijs is de contractuele huurprijs gecorrigeerd voor incentives. Dat is immers de werkelijkheid of de realiteit. Uit de publicatie van Boer Hartog Hooft van 2009 kwam aar voren gekomen dat het gemiddelde incentive niveau voor de Amsterdamse kantorenmarkt circa 17% bedroeg over 2009, wat dus wel een momentopname betrof. Uit deze masterproof komt onder ander naar voren dat er toch meer lucht in de huurprijzen zit dan de door van Meeuwen onderzochte 12% en de door Boer Hartog Hooft gepubliceerde 17%. Voornoemde valt mede te verklaren dat er ruwweg 2 jaar verschil zit in het onderzoek van van Meeuwen en onderhavige masterproof. Daarnaast is een belangrijk verschil dat het onderzoek van van Meeuwen is gebasseerd op een tijdsreeks van 1997 tot en met 2007, dit terwijl onderhavige masterproof, zoals reeds eerder besproken, een momentopname van oktober 2010 betreft. In deze masterproof is aangetoond dat contractuele huurprijzen voor gemiddeld 24% worden ondersteund door incentives en derhalve liggen de werkelijke huurprijzen, om met van Meeuwen te spreken, dus 24% boven de markt. Incentiveniveau’s, voor zover theoretisch onderbouwd, worden sterk beïnvloed door de conjunctuur en zijn derhalve sterk momentafhankelijk. De incentiveniveaus vormen momenteel een stijgende tendens en bedragen gemiddeld 24%. Dit is substantieel hoger dan over 2009 en hoger dan over de tijdsreeks 1997-2007. Een derde verschil tussen de theorie en de praktijk heeft te maken met het al dan niet hanteren van een effectieve huurprijs. In hoofdstuk 4 is zowel de methodiek van S. Bond alsmede de methodiek van van Meeuwen besproken. Beide hebben een formule bedacht om van de contractuele huurprijs naar een effectieve huurprijs te komen, waarbij van Meeuwen tevens nog corrigeert voor inflatie. Het merendeel van de respondenten geeft aan op dit moment nog niet met effectieve huurprijzen te werken, maar wel de voorkeur heeft voor het werken met een effectieve huurprijs, omdat incentives een vervuilende werking hebben.

   

74

De sector werkt slechts sporadisch met effectieve huurprijzen. Het zijn voornamelijk gebruikers en beleggers die intern werken met een effectieve huurprijs. Naar de markt toe wordt nog niet gecommuniceerd met effectieve huurprijzen. Tenslotte benoemt de theorie, in de vorm van een paper van S. Bond, nog een alternatieve incentive-vorm, namelijk het niet overeenkomen tussen huurder en verhuurder van een markthuurprijsaanpassingsclausule die alleen omhoog kan worden bijgesteld. Deze incentive komt in de praktijk zelden voor. Het is voor de verhuurder belangrijk voor de waardeontwikkeling van het kantoorgebouw dat de huurprijzen worden geïndexeerd. In deze (huurders)markt beschikt de huurder over een scala van onderhandelingspunten en huurder kan zich dus beter richten op de onderhandelingspunten die verhuurder wat minder zeer doen. 6.2. Overeenkomsten tussen theorie en praktijk. Effectieve – en marktconforme huurprijs Naast enkele verschillen die uiteraard bestaan tussen theorie en praktijk zijn er ook de nodige overeenkomsten te destilleren. Zo is in het theoretische kader in hoofdstuk 3 beschreven dat er op dit moment een zeer brede definitielijst bestaat van verschillende huurprijsbegrippen. Dat is op zich geen probleem, je kunt immers voor elk begrip een definitie opstellen. Echter, het feit dat er binnen de kantorenmarkt voor het begrip huurprijs zoveel verschillende varianten bestaan, maakt het een ondoorzichtig geheel wat de transparantie niet ten goede komt. Ook maakt het, zoals eerder gezegd, de publicatie van huurprijzen soms weinig zinvol en betekenisvol. Uit het praktijkonderzoek komt dit beeld heel sterk naar voren. Bij de vraag naar wat een goede definitie is van een marktconforme huurprijs zijn een veelvoud aan varianten beschreven. In het volgende hoofdstuk met conclusies en aanbevelingen zal getracht worden een duidelijke definiëring te geven met daarbij tevens een aanbeveling wordt gegeven voor de sector.

Er bestaat in de theorie evenmin als binnen de sector geen eenduidige definitie van de begrip marktconforme huurprijs. Incentives Een andere overeenkomst die zowel uit de literatuur naar boven komt en eveneens door de respondenten werd onderschreven, is dat de algehele gedachte is dat incentives, sinds de introductie in de kantorenmarkt begin jaren tachtig, waarschijnlijk niet meer uit de kantorenmarkt zullen verdwijnen. Voornoemde behoeft enige toelichting. Op zich is het verstrekken van een kleine hoeveelheid incentives niet noodzakelijk een probleem. Echter, mede aanleiding voor dit onderzoek is het feit dat incentives op een gegeven moment dusdanig hoge vormen gaan aannemen dat het evenwicht volledig wordt verstoord. De vraag is dan welk incentiveniveau nog acceptabel is om niet als probleem te kwalificeren. Mijn gedachte is dat er altijd een soort bandbreedte moet zijn waarbinnen de markt tot een transactie kan komen.

   

75

Zo zou je wellicht kunnen beweren dat een incentiveniveau van 3 maanden huurvrij (5% korting) op een 5- jarige huurovereenkomst als acceptabel is te benoemen. Immers, ook in andere sectoren moet er een zekere bandbreedte van onderhandelingsruimte bestaan om tot een transactie te komen. Daarnaast zal een korting van 5% de marktverhoudingen ook niet verstoren. Zowel theoretisch (Hordijk, 2005) als binnen de sector is de overtuiging dat incentives op de midden lange termijn waarschijnlijk niet uit de kantorenmarkt zal verdwijnen. Leegstand & Incentives Een derde overeenkomst die naar boven komt is dat voor het middensegment van de kantorenmarkt de incentiveniveaus de komende jaren verder zullen toenemen gedreven door verder verlechterende marktomstandigheden. In de economic leasing cycle, zoals besproken in paragraaf 4.2, wordt deze gedachte bevestigd. De incentiveniveaus worden toch sterk gedreven door de vraag- en aanbodverhoudingen alsmede de leegstandssituatie. De verwachting is dat de leegstand de komende jaren verder zal oplopen en derhalve ook de incentives. Deze gedachte werd ook door de respondenten uit het praktijkonderzoek onderschreven. Incentives zullen de komende jaren verder toenemen. Voornoemde praktijksituatie houdt ook verband en onderstreept de theoretische hypothese die door Koppels en Keeris is onderzocht waaruit naar voren komt dat incentives worden gebruikt om korte termijn prijsschommelingen op te vangen, maar nog belangrijker direct correleren zonder tijdsvertraging op mutaties in de leegstand. Het eerste gedeelte van deze hypothese gaat niet volledig op. Incentives werden aanvankelijk wel ingezet om korte termijnprijsschommelingen op te vangen, echter waren de prijsschommelingen niet van korte duur waarmee het tijdelijk karakter van de incentives onderuit wordt gehaald.

   

76

6.3. Subconclusies hoofdstuk 6.

•

•

•

• • • • •

   

Voor de Nederlandse kantorenmarkt in het algemeen geldt dat voor nieuwbouw kantoorruimte de huurprijs de afgelopen 5 jaar een vlakke ontwikkeling heeft laten zien. Amsterdam is uitzondering met nog een stijging in de jaren 2005 en 2006. voorde bestaande kantoorruimte geldt eigenlijk een vergelijkbaar beeld: ook hier geldt voor Amsterdam nog een stijging voor de jaren 2005 en 2006, terwijl Den Haag in 2007 een correctie naar beneden heeft gehad. Dus de cijfers laten enkele enkele jaren geleden licht stijgend en later stabiel verloop zien terwijl de respondenten eerder een stabiel tot dalend verloop zagen. Er zit toch meer lucht in de huurprijzen dan de door van Meeuwen onderzochte 12%. Voornoemde valt mede te verklaren dat er ruwweg 2 jaar verschil zit in het onderzoek van van Meeuwen en onderhavige masterproof. In deze masterproof is aangetoond dat contractuele huurprijzen voor gemiddeld 24% worden ondersteund door incentives en derhalve liggen de werkelijke huurprijzen, om met van Meeuwen te spreken, dus 24% boven de markt. Het merendeel van de respondenten geeft aan op dit moment nog niet met effectieve huurprijzen te werken, maar wel de voorkeur heeft voor het werken met een effectieve huurprijs, omdat incentives een vervuilende werking hebben. De in theorie bedachte incentive-vorm van het niet overeenkomen van een markthuurprijsaanpassing die alleen omhoog kan, wordt in de praktijk zelden gebruikt. Zowel de theorie alsook de praktijk toont aan dat er in de markt geen eenduidige definitie bestaat van het begrip marktconforme huurprijs. De kans dat incentives uiteindelijk weer uit de kantorenmarkt zal verdwijnen is uiterst klein. Incentives zullen de komende jaren verder toenemen. Incentives correleren direct en zonder tijdsvertraging op mutaties in de kantorenleegstand.

77

Hoofdstuk 7

Conclusies & Aanbevelingen.

Inleiding. In dit hoofdstuk worden de conclusies en aanbevelingen gepresenteerd als afsluiting van deze masterproof. In deze masterproof is getracht een antwoord te geven op de onderstaande probleemstelling: Welk standpunt zou de vastgoedsector moeten innemen omtrent de rol en de werking van incentives om een bijdrage te leveren aan een gezondere kantorenmarkt voor de toekomst en een meer eenduidige definitie van het begrip marktconforme huurprijs kan worden gedefinieerd? Zoals reeds benoemd in het vorige hoofdstuk spelen in bovengenoemde probleemstelling feitelijk 3 belangrijke kernwoorden: De eerste is de leegstandsproblematiek (=kantorenmarkt), de tweede is huurprijsdefiniëring (= eenduidige definitie van het begrip marktconforme huurprijs) en als derde de incentive-problematiek (= de rol en de werking van incentives). Er is in dit hoofdstuk derhalve voor een structuur gekozen waarbij stap voor stap de belangrijkste conclusies worden getrokken parallel aan de chronologische opbouw van deze masterproof. Vervolgens zal na elke conclusie een aanbeveling worden geformuleerd voor de vastgoedsector. 7.1. Conclusies. Onderstaand zal aan de hand van de 3 kernwoorden (Leegstand, Huurprijs en Incentive) zoals hierboven geformuleerd een conclusie worden getrokken alsmede een aanbeveling volgen.

Leegstand: • De Nederlandse kantorenmarkt kampt sterker dan ooit met een hardnekkig leegstandsprobleem. De leegstand bedraagt op dit moment circa 14% en dit percentage zal de komende periode verder oplopen. De leegstand concentreert zich voornamelijk in de bestaande bouw. In de 20 belangrijkste kantoorgebieden kan circa een derde als structureel worden aangemerkt. Het leegstandsprobleem is inmiddels een maatschappelijk probleem geworden. Actief ingrijpen is op dit moment echt noodzakelijk. Het voormalige kabinet heeft hiertoe reeds een eerste aanzet toe gedaan. Kort samengevat: 1. Alleen nieuwe kantoren ontwikkelen als duidelijk is aangetoond dat er voor de specifieke gebruiker geen alternatieven in de bestaande bouw voor handen zijn. 2. Verruiming Besluit Omgevingsrecht van 5 naar 10 jaar, waardoor gebouwen tijdelijk een andere bestemming kunnen krijgen. 3. De minister zal met de sector (overheden, ontwikkelaars en beleggers) in gesprek gaan en een gezamenlijk plan van aanpak opstellen. 4. Ministerie van Milieu & Infrastructuur zal samen met de gemeente Amsterdam en de provincie Utrecht een aantal pilots verkennen hoe leegstaande kantoren eenvoudiger naar woningen kunnen worden getransformeerd..    

78

Aanbeveling 1: Private vastgoedpartijen alsmede de overheid zullen zich actief moeten gaan inzetten om enerzijds verdere verslechtering te voorkomen en vervolgens de leegstand terug te dringen. Naast voornoemde maatregelen kan worden gedacht aan fiscale stimulering bij transformatie. Tevens zal het idee van het werken met een grondbank, waarbij beleggers hun slechte posities kunnen inbrengen, verder moeten uitgewerkt. Tevens kan worden gedacht aan het substantieel terugbrengen van de kantorengebieden. Als van de 10 kantoorgebieden er bijvoorbeeld 4 succesvol zijn, zet dan in op deze gebieden en probeer geleidelijk door middel van integrale gebiedstransformatie de slechte kantorengebieden af te bouwen. Feitelijk het clusteren van kwalitatief goede kantoorgebieden met een sterke focus op kwaliteit, het verhogen van het voorzieningenniveau en ruimte voor kleinschaligheid. Verder zal bij de bestaande voorraad, mede ingegeven door vervangingsvraag, verder moeten worden ingezet op duurzaamheid. Tenslotte zullen diverse accountmanagers moeten worden benoemd per regio die namens de overheid verantwoordelijk worden en ook afgerekend kunnen worden voor de naleving van de gemaakte afspraken. Het nieuwe kabinet zal dit verder daadkrachtig moeten uitbouwen en voortzetten. Huurprijs: • Er kan op dit moment niet anders worden geconcludeerd dan dat de huurprijzen op de Nederlandse kantorenmarkt ondoorzichtig en intransparant zijn. Voor een aantal partijen (beleggers, adviseurs, ontwikkelaars) is deze intransparantie deels wenselijk. Dit terwijl vanuit de taxatiepraktijk alsmede uit de onderzoekshoek een sterke voorkeur voor meer transparantie bestaat. Deze intransparantie is de resultante van een constructie waarbij huurprijzen kunstmatig worden ondersteund waardoor Nederland geen nominale huurprijsontwikkeling kent. Koppels en Keeris stellen in 2006 eveneens vast dat ondanks de oplopende leegstandspercentages, de nominale huurniveaus in Nederland stabiel blijven. Voor de Nederlandse kantorenmarkt in het algemeen geldt dat voor nieuwbouw kantoorruimte de huurprijs de afgelopen 5 jaar een vlakke ontwikkeling heeft laten zien. Amsterdam is uitzondering met nog een stijging in de jaren 2005 en 2006. Voor de bestaande kantoorruimte geldt eigenlijk een vergelijkbaar beeld: ook hier geldt voor Amsterdam nog een stijging voor de jaren 2005 en 2006, terwijl Den Haag in 2007 een correctie naar beneden heeft gehad. Daarnaast toont zowel de theorie alsook de praktijk aan dat er binnen de vastgoedmarkt geen eenduidige definitie bestaat van het begrip marktconforme huurprijs. Een marktconforme huurprijs zou een huurprijs moeten zijn die de werkelijkheid en realiteit van de markt reflecteert, eigenlijk een soort effectieve huurprijs. S. Bond heeft een formule ontwikkeld om deze effectieve huurprijs te berekenen. Het komt neer op het berekenen van de contante waarde van de totale incentive, uitgedrukt in euro’s, gerekend over de gehele periode van het huurcontract gebruik makend van een passende disconteringsvoet om vervolgens de contracthuur pro rato te corrigeren om zo tot een effectieve huur te komen.    

79

De formule voor de berekening van een effectieve huurprijs is verder door ontwikkeld door Van Meeuwen die, in tegenstelling tot de formule van Bond, ook rekening met inflatie houdt. Het merendeel van de respondenten uit de mailing geeft aan op dit moment nog niet met effectieve huurprijzen te werken, maar wel de voorkeur heeft voor het werken met een effectieve huurprijs, omdat incentives een vervuilende werking hebben. Aanbeveling 2: Er kan geconstateerd worden dat er op dit moment op de Nederlandse kantorenmarkt niet een eenduidige definitie van het begrip marktconforme huurprijs bestaat wat leidt tot een ondoorzichtige en intransparante markt. In de literatuur wordt het begrip martconforme huurprijs niet gedefinieerd. Door het ontbreken van een goede definitie ontstaat de behoefte om dit te veranderen. Het begrip effectieve huurprijs wordt wel in de literatuur gedefinieerd, zoals opgesteld door Keeris. De marktpartijen hanteren echer uiteenlopende definities. De marktpartijen geven aan wel te begrijpen wat er met het begrip effectieve huurprijs wordt bedoeld en daarnaast ook een voorkeur uit te spreken om met een effectieve huurprijs te willen werken. In mijn beleving is er binnen de kantorenmarkt in Nederland dus dringend behoefte aan een goede huurprijsdefiniëring die de realiteit en de werkelijkheid van de kantorenmarkt reflecteert. Dit is mogelijk door het begrip marktconforme effectieve huurprijs voor kantoorruimte te introduceren. Onderstaand zal een omschrijving van dit begrip worden gegeven: Martkconforme effectieve huurprijs: Een marktconforme effectieve huurprijs voor kantoorruimte is een huurprijs per vierkante meter per jaar die tussen huurder en verhuurder na onderhandeling tot stand komt uitgaande van een optimale marketing, een willige markt en verhuur aan de meestbiedende gegadigde, exclusief BTW, exclusief servicekosten en exclusief parkeerplaatsen. Deze huurprijs dient te zijn verschoond van incentives en reflecteert de realiteit van de huidige kantorenmarkt en is derhalve een marktconforme huurprijs.

Zoals blijkt uit bovenstaande definitie maken incentives dus geen onderdeel meer uit van de definitie. De hamvraag is vervolgens: Hoe kan het werken met een effectieve kantoorruimte huurprijs worden geïntroduceerd in de huidige kantorenmarkt? Immers, het huidige systeem is een combinatie van huurprijs en incentive. Dit zal geleidelijk moeten gaan, het is een systeemverandering die tijd nodig zal hebben en breed door de sector gedragen zal moeten worden. Er zal mijn inziens een 2-sporenbeleid gevoerd moeten worden. Enerzijds zal verder en daadkrachtig moeten worden gehandeld om de leegstand verder terug te dringen.    

80

Immers, incentives worden hoofdzakelijk veroorzaakt door een sterk ontwrichte marktsituatie, zoals deze op dit moment waarneembaar is op de Nederlandse kantorenmarkt. Anderzijds zullen geleidelijk aan de huurprijzen verder neerwaarts moeten worden bijgesteld, dit geldt ook voor de toplocaties. Het neerwaarts bijstellen van de kantoorruimtehuurprijzen is natuurlijk een pijnlijke zaak voor de beleggers en de financiers. Echter, de vraag is of er een beter alternatief bestaat. In de huidige situatie worden de huurprijzen cosmetisch ondersteunt wat tot vetroebeling leidt in de waarderingen van kantoorgebouwen. De huidige, vaak niet realistische prijzen, leiden er dan ook toe dat het transactie niveau achterblijft. Aanbeveling 3: Een derde aanbeveling heeft betrekking op de publicaties van de huurprijzen voor kantoorruimte in Nederland. Zoals in deze masterproof is aangegeven leiden de huidige publicaties van huurprijzen tot onzinnige en betekenisloze conclusies. Immers, er worden wel appels met appels vergeleken, maar de appels zijn verrot. Daarnaast worden de huurprijsbegrippen kriskas door elkaar heen gebruikt. In onderstaande figuur is een fictief voorbeeld gegeven van de wijze waarop op dit moment huurprijzen worden gepubliceerd. Deze gepubliceerde huurprijzen zijn contractuele huurprijzen waarbij geen rekening is gehouden met incentives. Op basis van onderstaande methodiek worden regelmatig door partijen die wat verder van de kantorenmarkt af staan de conclusie getrokken dat de kantorenmarkt nog redelijk stabiel is. De partijen die actief zijn in de markt weten echter wel beter. Zoals gezegd reflecteren onderstaande publicaties niet de realiteit van de markt en zijn dus weinig nuttig.

225 200 175 Huurprijs

150 125 100 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 H1

Figuur 26. Huidige weergave van de huurprijs in verschillende publicaties.

Tot het moment dat de effectieve huurprijzen gangbaar zijn op de kantorenmarkt dient in mijn optiek in het vervolg de publicatie van huurprijzen anders te worden weergegeven. In onderstaande figuur is goed zichtbaar dat naast de gepubliceerde en contractuele huurprijsontwikkeling, die dus weinig fluctueert, vervolgens de    

81

onderliggende incentive ontwikkeling dient te worden toegevoegd waardoor uiteindelijk ook een weergave gegeven kan worden van de effectieve huurprijzen die de realiteit van de markt weergeeft. 225

200

175

Huurprijs Incentive

150 Effectieve Huurprijs 125

100 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 H1

Figuur 27. Realistische weergave van de huurprijs.

In een ideale situatie zal uiteindelijk de effectieve kantoorruimtehuurprijs worden gepubliceerd zoals weergegeven in onderstaande voorbeeldfiguur.

225 200 175 Effectieve Huurprijs

150 125 100 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 H1

Figuur 28. Toekomstige weergave van de huurprijs.

Incentives: • Het gebruikmaken van incentives is de afgelopen decennia in de kantorenmarkt geslopen en is sinds het ontstaan feitelijk niet meer uit de markt verdwenen. Het zit tussen de oren van de diverse marktpartijen genesteld. De verwachting is dan ook dat incentives niet meer uit de kantorenmarkt zullen verdwijnen. Op de B-locaties ziet men de incentives momenteel nog verder toenemen, terwijl op de A- locaties incentives lijken te stabiliseren en in bepaalde gevallen zelfs lijken te dalen. Kijkend naar de economic leasing cycle van S. Bond bevindt de Nederlandse kantorenmarkt zich op dit moment in een recessie, waarbij incentiveniveaus verder    

82

zullen toenemen. De volgende (toekomstige)fase van de kantorenmarkt zal een situatie zijn waarin de economie zich begint te herstellen. In deze fase zal het leegstandsniveau op haar dieptepunt komen te zitten en vervolgens zullen de incentives hun maximale grens bereiken. Daarna zullen de huurprijzen mogelijk hun dieptepunt bereiken. In deze masterproof is aangetoond dat er toch meer lucht in de huurprijzen zit dan de door van Meeuwen onderzochte 12% afwijking tussen gepubliceerde huurprijzen en de werkelijke huurprijzen. Voornoemde valt mede te verklaren dat er ruwweg 2 jaar verschil zit in het onderzoek van van Meeuwen en onderhavige masterproof alsmede het feit dat het onderzoek van van Meeuwen betrekking heeft op de tijdsreeks 1997 tot en met 2007 en deze masterproof een momentopname betreft. Uit het praktijkonderzoek wat ten behoeve van deze masterproof is uitgevoerd blijkt dat de contractuele huurprijzen voor gemiddeld 24% worden ondersteund door incentives en derhalve liggen de werkelijke, effectieve huurprijzen dus gemiddeld 24% onder de markt. Aanbeveling 4: De verwachting voor de nabije toekomst is dus dat de incentives verder zullen toenemen waarna uiteindelijk een daling van de huurprijzen het gevolg zal zijn. Op het moment dat de huurprijzen richting dieptepunt gaan zal er nog steeds een deel van de huurprijs worden ondersteund met incentives, de werkelijkheid is dus nog slechter. De aanbeveling naar de kantorenmarkt is om dat moment ook de incentives uit de markt te laten verdwijnen door nog iets meer pijn te nemen als de huurprijzen toch al dalen. Vanaf dat moment is het wellicht mogelijk om met effectieve huurprijzen te gaan werken. Dit wordt natuurlijk een uitdaging gezien het feit dat deze daling van de huurprijzen directe gevolgen zal hebben voor de waarderingen van kantoorgebouwen. Anderzijds zal vanaf dat moment de kantorenmarkt transparanter zijn en dichter bij de realiteit staan. Deze gezondere situatie die dan ontstaat, kan mogelijk een opstuwend effect teweegbrengen op het transactievolume om de waarderingen dichterbij de realiteit komen te staan.

   

83

Literatuurlijst Archer , W.R. (1997): The nature of Office Market Heterogeneity: Empirical Evidence and Implications for Market Forecasting. RERI Working Paper No. 62. AT5 publicatie Zakelijk, 9 augustus 2009. Bak, R.L., Kantoren in cijfers 2009. Berkhout T.M., Hordijk A.C., International valuation standards en de Nederlandse waarderingsstandaarden: definities, vergelijkingen en implementaties, 2008. Bijkerk, J.J., Vastgoedjournaal september 2008. Boef, M., den Ouden J.,“Op sommige locaties helft aanbod van kantoren structureel”., VGM augustus 2010. Boer Hartog Hooft, We’re Amsterdam 2009.  Boissevain, H. (2002), Bouwen aan rendement. Vastgoed binnen de beleggingsportefeuille. Amsterdam: Het Financiële Dagblad. Bond, S., Rental Valuations with Inducements: An update: where are we and where are we headed, (pp.7-18) Brounen D., & Eichholtz P.M.A. (2004), Vastgoedmarkt kraakt onder demografische druk. Economisch Statistische Berichten (ESB), nr. 4430. Brown G.R., Estimating Effective Rents, Journal of Property Finance, 1995 nr. 2, p. 33-42. Dewulf, G., Jonge de H., De Toekomst van de Kantorenmarkt 1994-2015, Technische Universiteit Delft, 1994, Delft.  Dijk van A., Leegstand in kantoren betekent nog geen bouwstop, Vastgoedjournaal 4 november 2011. Di Pasquale, D. & Wheaton, W.C. (1992), The Market for Real Estate Assets and Space: a Conceptual Framework. Real Estate Economics. DTZ (2010a), Nederland compleet: Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt. DTZ (2010b), Vertrouwen golft: De markt voor beleggingen in Nederlands commercieel onroerend goed. DTZ (2010c), Het aanbod veroudert: De Nederlandse markt voor kantoorruimte. Economisch Instituut voor de Bouw (1992), Kantoren in gebruik, EIB: Amsterdam. Eichholtz, P. (2002), Meer kantoren dan banen, Economisch Statistisch Bulletin, 87e jaargang, nr. 4389, pagina 899, 13 december 2002. Fama, E., Efficient Capital Markets: A Review of Theory and Empirical Work, Journal of Finance 1970. FGH Bank (2010), FGH Vastgoedbericht 2010: FOCUS op een Nieuwe realiteit. FGH Bank, Trends kantorenmarkt 2008. Grootendorst J., De Markthuur op kantorenmarkten in Nederland, 1996, Proefschrift universiteit van Amsterdam en Tinbergeninstituut, Proefschrift. Genabeek van J., TNO 2007, De toekomst werkt, mens en bedrijf in 2020.

   

84

Gool van, P., e.a., Onroerend goed als belegging, 2007. IFRS in your pocket, Deloitte, 2010. IVBN Visie: Op een duurzaam kantorenbeleid: Doorgaan of Duurzaam, 2010. Jones Lang LaSalle rapportage 2008, Real Estate Transparency. Journal of Property Valuation and Investment, Volume 12 Issue 2, 1994 Articles: - Rental Valuations With Inducements: An update: where are we and where are we headed, Sandy Bond (pp.7-18) - Lease Incentives and Effective Rents: A Decapitalisation Model., Rodney l. Jefferies (pp. 21-42) - The legal Implications of rent free periods at Rent Review., Sandy Murdoch, Neil Crosby (pp.43-50) - Capital Valuation Implications of Rent-free periods., Neil Crosby, Sandy Murdoch (pp.51-64) John D. Benjamin, J. Sa-Aadu, James D. Shilling, Influence of Rent Differentials on the choice between Office Rent Contracts with and without relocation. Gool, P. van, G.M. ten Have (2006), Luchtbellen in vastgoedwaarderingen door verkeerd gebruikte taxatiemethoden, Property Research Quarterly, Maart, p. 18-25 (2006). Keeris, W.G., Vastgoedbeheer Lexicon, 2001. Koppels P.W., Keeris W.G., Office vacancy types and lease incentives. Exploration by means of the rental adjustment equation, 2006. Meeuwen van R.M., Hoe inzichtelijk zijn huurtransacties op de kantorenmarkt in Nederland?, Scriptie Master of Real Estate Finance, Universiteit van Amsterdam, 2008. NVM (2010), Stand van zaken: Nederlandse kantorenmarkt. Ommeren van W.H.E., Syllabus Financiële Verslaggeving, in het kader van de MRE-opleiding, pag. 56. Patric H. Hendershott, Real Effective Rent Determination: Evidence from the Sydney office market, Journal of property Research, Volume 12, Issue 2 Summer 1995, page 127-135. Patric H. Hendershott, Kane e.J.: U.S. Office market values during the past decade: How distorted have appraisals been? Real Estate Economics, 1995 No. 2 p.101-116. P.W. Koppels, W.G. Keeris, Office vacancy types and lease incentives. Exploration by means of the rental adjustment equation, 2006. PropertyNL, diverse edities 2009-2010. Persbericht Ministerie van VROM, “Huizinga onderzoekt leegstand kantoren”, 28 april 2010. Remøy (2010), Out of Office: A Study on the Cause of Office Vacancy and Transformation as a Means to Cope and Prevent, proefschrift, Technische Universiteit Delft: Delft. Sirman C.F., Miller, Norman G., Real Estate Finance, Spring 1997, Vol. 14 Issue 1, p78,6p. Tse R., Lag Vacancy, Effective rents and optimal lease term, Journal of Property Investment and Finance 1999. Twijnstra Gudde, “De economische crisis voorbij?”, Nationaal Kantorenmarktonderzoek 2010. Vastgoedmarkt, diverse edities 2009 – 2010. Zuidema, M., Elp van M, Kantorenleegstand, Probleemanalyse en oplossingsrichtingen, EIB, juni 2010. Zuidema, M.V. (2006), Vraag naar kantoren tot 2015, EIB: Amsterdam.

   

85

Geraadpleegde websites www.vastgoedkennis.nl www.reading.ac.uk www.vastgoedmarkt.nl www.cbre.nl www.propertynl.com www.wikipedia.org www.gemeentebelastingen.amsterdam.nl www.vastgoedmonitor.nl www.cbs.nl www.cpb.nl www.ivbn.nl www.roz.nl www.eib.nl www.at5.nl www.vastgoedjournaal.nl

   

86

Bijlagen Bijlage 1:

4 Taxatie berekeningen / methodieken voor 5 jaar;

Bijlage 2:

4 Taxatie berekeningen / methodieken voor 4 jaar;

Bijlage 3:

Lijst van personen voor diepte interviews;

Bijlage 4:

Lijst van personen / bedrijven voor de mailing;

Bijlage 5:

Vragenlijst ten behoeve van de mailing;

   

87

BIJLAGE 1: 4 Taxatie berekeningen / methodieken voor 5 jaar; 5 jaar - Base

   

88

Scenario 1 – 5 jaar

   

89

Scenario 2 – 5 jaar

   

90

Scenario 3 – 5 jaar

   

91

BIJLAGE 2: 4 Taxatie berekeningen / methodieken voor 4 jaar; Base – 4

   

92

Scenario 1 – 4 jaar

   

93

Scenario 2 – 4 jaar

   

94

Scenario 3 – 4 jaar

   

95

BIJLAGE 3: Diepte interviews;

PRAKTIJK Interviews

10 x

1. Ton Oostenrijk

Rechtstaete 020 - 573 03 60 [email protected]

Fiscaal

Afgerond

2. Lonne Rooseboom

Loyens & Loeff 020 – 578 578 5

Juridisch

Afgerond

3. Kees van Vilsteren

CBRE 020 – 626 26 91

Taxateur

Afgerond

4. Jeffrey van Eijk

Ernst & Young 88 – 407 1000

Accountant

Afgerond

5. Marcel Van Schuppen

Breeast 020 – 570 3 570

Belegger

Afgerond

6. Frank van Blokland

IVBN Sector 070 – 3000 371 Westeinde 28 Voorburg [email protected]

7. Paul Oudeman

OGA-Kantorenloods Gemeente 020 – 552 6111 [email protected]

Afgerond

8. Rudolf Bak

Bak Consultancy 06 – 22 6985 13

9. Paul Wanders

Boekel de Neree Eindgebruiker Afgerond 020 - 795 39 53 [email protected]

10. Rene Buck

Buck Consultants Adviseur BCI 024 – 379 0222 [email protected]

   

Researcher

Afgerond

Afgerond

Afgerond

96

BIJLAGE 4: Mailing respondenten (50 x) 20 Adviseurs: CBRE

Rudolf de Boer + Daan Kuijper + Hank Noordhuis Roy Bosboom

JLL

Sander van Winterswijk + Martijn Smits + Maarten Tieleman 020- 5405 405

DTZ

Mees Besselaar + Wouter Winkel + Vincent Huizinga

Cushman Wakefield

Riens van der Waals + Boris Ziermans 020 – 800 2000

Van Gool Elburg

Job Neyzen & Hans Gosewehr

Savills

Richard Willekes + Eppo Danser 020 – 301 2000

Colliers

Jaqueline van Woerkom 020 – 675 75 00

Solved.

Olivier van Gool + Erik Tijsma 020 – 6 70 80 90

NL Real Estate

Fred Rikken + Serge Wuts 020 – 707 3000

20 Beleggers: Kroonenberg Groep

Paul Bremmer + Olaf Nieuwenhuis 020 – 5788 788

Achmea Vastgoed

Rick Christiaans 020 – 606 5600

Philips Pensioenfonds Sipke Gorter 0800-0231501

   

Uni-Invest

Henno van Eijk + Daan van der Veen 0800 -8644 683

ING REIM

Jaap Snellen + Rens van der Schoor 06 150 181 43

Maarsen Groep

Maarten Muisson + Gerard Kohsiek 020 – 540 7400

Ping Properties

Erwin Bakker + Bart van Eerd 020 - 564 04 20

Breevast

Pytrick Ferwerda 020 – 570 3 570

Oppenheim / IVG

Gijs Albada Jelgersma + Floris Spronk 020-7960796 97

De Groene Groep

Arend den Boef 010-4403000

AXA REIM

Robbert Jan van Baal +31 20 795 1900

Vastned

Tom Coenen 010-2424300

Cortona

Remko Dickhaut 020-6623191

Schiphol Real Estate

Kim de Munnik Pieter van der Horst 020-6012888

5 Researchers: CBRE JLL

Machiel Wolters Ruben Langbroek 020 – 5 405 405

Cushman Wakefield

Dirk Sosef 020 – 800 2000

Savills

Jeroen Jansen 020 – 301 2000

Dynamis

Mark de Graaf 0900-1133311

5 Overig:

   

COD

Gert Wim Bos (Ontwikkelaar) 020-6623623

Bak Consultancy

Rudolf Bak

EIB

Zuidema Matthieu Zuidema, e-mail bekend.

Grontmij

Sander Groot

98

BIJLAGE 5: Mailing respondenten; 1.

Bij gemiddeld hoeveel (kantoor) huurovereenkomsten bent u als marktpartij per jaar betrokken? □ 1 – 10

2.

□ 13 - 16 maanden □ 17 - 20 maanden

□ 21 – 24 maanden □ > 24 maanden

□ Stabiel

□ Stijgend

Op een gegeven moment zullen incentives mogelijk een dusdanig hoog niveau bereiken dat verhuurders de incentives simpelweg niet meer kunnen betalen. Om concurrerend te blijven zal de contractuele huurprijs per definitie moeten dalen. Ziet u deze tendens al terug in de markt? □ Ja

5.

□ > 30

Wat is volgens u de tendens van de contractuele huurprijs over de afgelopen 5 jaar? □ Dalend

4.

□ 21 – 30

Wat is bij deze huurovereenkomsten het gemiddelde incentiveniveau (omgerekend in maanden huurvrij), op basis van een 5-jarige huurovereenkomst? □ 0 - 6 maanden □ 7 - 12 maanden

3.

□ 11 – 20

□ Nee

□ Anders, namelijk …

Verwacht u dat het systeem van incentiveverstrekking in de toekomst weer uit de markt zal verdwijnen? □ Ja

□ Nee

□ Anders, namelijk …

6.

Wat is voor u reden voor het doen verstrekken / adviseren van incentives?

7.

Wat is volgens u de definitie van een marktconforme huurprijs?

8.

Binnen de literatuur bestaat een aantal methodieken om een effectieve huurprijs te bereken. Dit is een huurprijs gecorrigeerd voor incentives. Denkt u dat de markt of uw rol als (adviseur / belegger) gebaat zal zijn bij een systeem van effectieve huurprijzen?

9.

Welke trends ziet u als marktpartij op dit moment als het gaat om incentiveverstrekking?

10.

Ziet u alternatieven voor het systeem van incentiveverstrekking?

   

99

   

100