IDENTITEIT als KATALYSATOR i gebiedsontwikkeling in bi d t ikk li
Lunchlezing Ruimtelijk Planbureau
Willem Sulsters WSA Stedelijke Ontwikkeling bv 30 november b 2006
Inhoud
Identiteit als drager van betekenis + relaties Transformatieopgave:
van kwantitatief naar kwalitatief ontwikkelen
Methode gebiedsontwikkeling Identiteit & Branding van gebieden Casus ggebiedsontwikkelingg Mariahoeve,, Den Haagg
Bureau WSA Stedelijke Ontwikkeling bv WSA Stedelijke Ontwikkeling BV is actief in procesmanagement van gebiedsontwikkeling en planontwikkeling op verschillend schaalniveau. • Management stedelijke ontwikkeling en herstructurering Proces- en programma management • Advies en visievorming gebiedsontwikkeling Gebiedsvisies • Stedenbouwkundig ontwerp en onderzoek Stedenbouwkundige scenario’s PvE en planvorming • Architectonische modellen Locatie / haalbaarheid / gebouwontwerp • Interim management Gedelegeerd opdr. geverschap, contractvorming, projectorganisatie • Innovatie I ti en onderzoek d k WSA heeft o.a. gewerkt aan de grootschalige binnenstedelijke gebieden: Transvaal en Mariahoeve (Den Haag), De Banne en Overtoomse Veld (Amsterdam) Hoogvliet en Nieuwe Westen (Rotterdam)
Identiteit als l drager d van betekenis b t k i + relaties l ti Belevingseconomie, identificatie & leefstijlen
iden·ti·teit (de ~ (v.)) 1 gelijkheid van naam en persoon 2 (~en) dat wat eigen is aan een persoon => eigenheid, i h id iindividualiteit, di id lit it kl kleur, personaliteit, lit it persoonlijkheid 3 [wisk.] [wisk ] vergelijking die voor alle waarden van de daarin voorkomende veranderlijke grootheden geldig is
‘Hollands glorie in Turkije’, plan voor een toeristenenclave
Identiteit, imago en reputatie van een gebied of merkidentiteit
Reputatie
Imago
Identiteit
Opgave gebiedstransformatie van kwantitatief naar kwalitatief ontwikkelen
Van kwantitatief naar kwalitatief aanbod?
Van kwantitatief naar kwalitatief aanbod?
Transformatie opgave
Het bestaand veld van stedelijke fragmenten vormt de context voor een herkenbare variatie in vestigingsmilieus. vestigingsmilieus De lokale transformatiestrategie moet een kwalitatieve marktvraag van burgers en ondernemingen verbinden met de lokale gebiedsidentiteit.
RPB Notie I: De prijs van de Plek RPB Notie II: bouw koopwoningen op plek van de vraag!
Stedelijk veld & stedelijke fragmenten
Stedelijk Veld + Stedelijke Fragmenten Een tegenstelling
Op (inter)nationaal niveau staan locaties en programma’s in direct onderling verband via gedrags en leefpatronen en specifieke functie binnen het dagelijks leven. (‘global village’)
Tegelijkertijd kan ‘de stad’ begrepen worden als cluster van stedelijke fragmenten met elk een eigen herkenbare identiteit (‘urban fragments’)
Zuidvleugel als stedelijk veld van fragmenten
Mental Mapping Zuidvleugel, seminar I&B 2006
Concept Tapijtmetropool, 1988
Aanbod vanuit Stedelijke Fragmenten
In de dagelijkse realiteit komt betekenis van gebieden voort uit herkenbare verschillen tussen stedelijke fragmenten en -milieus en niet uit een bestuurlijke ‘indeling’ indeling van territorium. De locatie bepaalt sterk de economische waarde. Het aanbod moet aan de fragmenten g worden g gerelateerd.
Specificatie programma Van kwantitatief naar kwalitatief
?
Programma
VRAAG Transformatie opgave Integratie van programma’s in context &
?
AANBOD
Profilering (branding) van fragmenten
CONTEXT Context analyse Analyse gebiedsidentiteit fragmenten
Gebiedsidentiteit
Analyse actoren
Stedelijk veld/ netwerk
Geprofileerde woonmilieus
Identiteit & Branding van gebieden
Methodisch kader Identiteit & Branding van gebieden
Gebiedsontwikkeling vanuit identiteit Gebiedsontwikkeling vanuit identiteit zoekt de optimale match tussen kenmerken van de locatie, product en consument
• aansluiting ontwerp op wens klant -> betere afzet • sterk wijkkarakter -> betere marktpositie in regio • wensen klant vertaald -> grotere woontevredenheid
Gebiedsontwikkeling vanuit identiteit geeft rendement op • productniveau (afzetmogelijkheid, identificatie) en gebied ((wijkprofiel, j p g gebiedsmarketing) g) •g
D relatie De l ti ttussen product, d t consumentt en locatie l ti
Identiteit & Branding van gebieden
Gebiedsinteger
gebiedsvisie en ontwikkeling vanuit identiteit en kernwaarden
Keuzemogelijkheden
differentiatie woonmilieus op basis van verschil in beleving en leefstijlen
Integraal
gelijkwaardigheid fysiek, sociaal, cultureel, economisch en bestuurlijk
Procesgericht g
verwerven van draagvlak, g , gedeelde g visie,, zelfsturing binnen samenwerkingsverbanden
Samenwerkingsproject Staedion / Woonbron ondersteund door Ministerie VROM (IPSV 2003)
4 Pilotgebieden
Rotterdam
Hoogvliet
Mariahoeve
NieuweWesten
Schipperskwartier
Onderdelen aanpak Identiteit & Branding
I Gebiedsvisie
I Gebiedsidentiteit / Branding
I Marktonderzoek/ marktpositionering
I
Onderzoek gebiedskarakteristiek
Onderdeel analyse gebiedskarakteristiek Identiteit & Branding van gebieden
Het procesonderdeel p onderzoek en analyse gebiedskarakteristiek is gericht op een verklarende analyse van de huidige aspecten van de identiteit van het gebied.
Onderdeel marktonderzoek
Identiteit & Branding van gebieden
Het onderdeel ‘marktonderzoek’ is gericht op onderzoek naar de waardering, voorkeuren en leefstijl van huidige bevolking en/ of niet-bewoners.
Onderdeel Branding
Identiteit & Branding van gebieden
Het procesonderdeel ‘branding’is gericht op het interactief bepalen van de gebiedsidentiteit via het benoemen van de kernwaarden van een gebied. Dit gebeurt via branding-sessies met uiteenlopende deelnemers, die alle een binding met het gebied hebben.
Onderdeel gebiedsvisie
Identiteit & Branding van gebieden
In het onderdeel gebiedsvisie wordt een samenhangende toekomstvisie en ontwikkelingsstrategie g g voor het g gebied gebaseerd op het procesresultaat. Het vormt een kader voor de richting van projecten binnen verschillende werkvelden k ld en van verschillende hill d gebiedspartners, gericht op sectorale en specifieke versterking van de gebiedsidentiteit leidraad is.
Geprofileerde woonmilieus
gebiedsvisie
Identiteit & Branding van gebieden
Gebiedsontwikkeling vanuit identiteit; 3x rendement Maatschappelijk rendement •
g vraag g en aanbod woningmarkt; g ; verhoogd g woongenot g Betere aansluiting
•
Versnelling stedelijke ontwikkeling; zelfsturing organisaties als co-producenten
Politiek rendement •
Sociale stabiliteit
•
Vertrouwen in lokaal bestuur vanuit nieuwe verhoudingen en vitale coalities
Financieel rendement •
g ((bestaand en nieuw p programma) g ) Toename vastgoedwaarde
•
Risicoreductie via gericht aanbod; vergroting marktinteresse
•
Verbeterd investeringsklimaat (lokale economie)
Casus Mariahoeve,, Den Haag g
Mariahoeve, Den Haag
Procesontwerp gebiedsvisie Mariahoeve Onderzoeksfase
Onderzoek ruimtelijk/ historisch
Branding
Branding sessies
Gebiedsvisie
Workshops
Onderzoek Wijkeconomie / voorzieningen Bewonersonderzoek: Woontest / gesprekken Mental mapping
Onderzoek Identiteit Mariahoeve
Branding
Agenda toekomstvisie
Gebiedsthema’s & Leefmilieus
Kernwaarden & brandsheet
Resultaat workshops Analyse y & advies
TABULA RASA
Mariahoeve rond 1955
Besloten karakter buurten
Groen hart in elke buurt
Parkeren Autobereikbaarheid Sporthal / zwembad Wijk- en dienstencentrum Speelplaatsjes, trapveldjes Gezondheid: huisarts, wijkverpleging Scholen, onderwijs
Beter dan g gemiddeld: openbare ruimte en voorzieningen
OV-bereikbaarheid Winkelcentrum Park, plantsoen, vijver Uitgaan: restaurant, grand cafe De veiligheid bij u in de straat De leefbaarheid bij u in de straat Grootte van de woning Type woning Grootte buitenruimte Uitrustingsniveau Staat van onderhoud Architectuur of stijl van de woning Technische kwaliteit van de woning
Wat maakt Mariahoeve aantrekkelijk?
Slechter dan gemiddeld: woning en leefbaarheid
divers 13%
20%
17%
13%
individu
groep
22%
gelijksoortig Wie wonen in Mariahoeve?
15%
divers
status
ontmoeting
individu
groep
privacy
beschutting
gelijksoortig Verschillende betekenissen: openbaar groen
Mental mapping; beleving
Leefmilieukaart - zacht
Conclusie onderzoeken: gebiedsthema’s
Kernwaarden Mariahoeve
Proces opstelling toekomstvisie TOEKOMSTVISIE Inventarisatie woningvoorraad
Strategisch voorraadbeleid
Uitwerking I&B in documenten
Ruimtelijk programmatische studies
Ontwikkelingsvisie
Vitale coalities
Ontwikkeling Toetsingskader
Agenda Toekomstvisie Mariahoeve
Samenwerking vanuit gebiedsidentiteit Corporatie
Corporatie
Corporatie
Vastgoedeigenaren
Zorgaanbieders Religieuze instellingen
Management
Identiteit
Bewoners vertegenwoordiging Bedrijfsleven Soc M instellingen g
Stadsdeel MT
OCW Onderwijs
ka·ta·ly·sa·tor (de ~ (m.)) 1 [scheik.] stof die een chemisch proces bespoedigt of vertraagt zonder zelf te veranderen 2 (~en/~s) datgene wat een proces of verloop bevordert 3 apparaat in motorvoertuigen dat de uitlaatgassen zuivert
IDENTITEIT als KATALYSATOR in gebiedsontwikkeling
WSA Stedelijke Ontwikkeling BV Lunchlezing Ruimtelijk Plan Bureau
November 2006 WSA Stedelijke Ontwikkeling BV
Contactpersoon: Ir. Willem Sulsters Pelgrimsstraat 5b 3029BH Rotterdam T +31 (0)10 244 74 14 F +31 (0)10 244 74 15 M
[email protected] W www wsa nl www.wsa.nl KvK 24393355 BTW 0586.21.726.B01
