Ibetaning BERUHAZASSZERVEZO TANÁCSADÓ ES INGATLANKÖZVETÍTŐ KFT
Ingatlanforgalmi szakvélemény a Budapest, XI. kerület Bartók Béla út 32. — 4999 helyrajzi szám alatti ingatlanon lévő közös tulajdonú ( XXXIII ) földszint 2. szám alatti szolgálati lakás, és a földszint 3. és 5. szám alatti magántulajdonú lakások forgalmi értékének meghatározására
-41 Készült: 3 példányban A szakvélemény 8 oldalt tartalmaz Budapest, 2009. december 14.
Budapest, Xl. kerület Bartók Béla út 32. — 3 db lakás
■
betaning BERUHA7ASSZERVEZO, TANÁCSADÓ ES INGATLANKOZVETITO KFT
1
ÉRTÉKTANUSÍTVÁNY a Budapest, Xl. kerület Bartók Béla út 32. — 4999 helyrajzi szám alatti ingatlanon lévő közös tulajdonú ( XXXIII ) földszint 2. szám alatti szolgálati lakás, és a földszint 3. és 5. szám alatti magántulajdonú lakások forgalmi értékéről A vizsgált lakások esetében minimálisan és maximálisan kifizethető forgalmi értéket 2009. decemberi árszinten és 2010 I. negyedévben is alkalmazhatóan:
E 1 1 1
Lakások Földszint 2. Földszint 3. Földszint 5. Összesen
Minimális érték 11 827 200 Ft 4 815 360 Ft 15 417 600 Ft 32 060 160 Ft
Maximális érték 14 184 324 Ft 6 149 354 Ft 18 490 279 Ft 38 823 957 Ft
összegben állapítjuk meg. ( természetesen a 19 m 2-es lakás esetében lehet, hogy ezt sem fogadják el, így ott célszerű lehet esetleg nagyobb méretű önkormányzati bérlakás felajánlása )
Az érték meghatározás tételes részletezését ( az értéknövelő és csökkentő tényezők felsorolását, a helyszíni szemle tapasztalatait és az összehasonlító adatokat ), a Megbízó által feltett forgalmi érték meghatározására vonatkozó számításokat a részletes értékelés tartalmazza. Jelen értéktanúsítványban szereplő összeg összefoglaló érték, amely a reálisan becsült piaci forgalmi értékeken alapulnak, figyelembe véve a vizsgált ingatlan állapotát, infrastrukturális ellátottságát, valamint a hasonló ingatlanok esetében az ingatlanpiacon ténylegesen megvalósult értékesítések áradatait. Az értéktanúsítványban szereplő értékadat reálisan felhasználható bármilyen célú üzleti megállapodás lefolytatásához és a Megbízó eladási döntésének megalapozásához, azonban a tényleges forgalmi értéket csak piaci versenyeztetéssel lehet megállapítani.
1
A jelen értéktanúsítványban szereplő forgalmi érték 90 napig érvényes, ezen időszak elteltével azt egy aktualizáló nyilatkozattal felül kell vizsgálni, azonban egy éven túl pedig csak az ingatlanpiacon bekövetkezett változások figyelembevételével új szakvéleménnyel módosítható. Budapest, 2009. december 14.
Rernényi Krisztina
BETANING KFT.
Ingatlanforgaltri szakértő Ingatlanközvetítő Eng. sz.: 01839/97 1152 Budapest, Attila u. 18/2.
i141 Budapest.
Mogyoródi út 136,a Ndós7árn 11898906-2-42 Gaál Lászlóné Betaning Kft ügyvezető építészmérnök okl. ingatlangazdálkodó
Reményi Krisztina építészmérnök ingatlanforgalmi szakértő eng. szám: 01839/97
Budapest, XI. kerület Bartók Béla üt 32. — 3 db lakás
4
betaning BFRUHAZASSZERVEZO TANÁCSADÓ ES INGATLANKOZVETITO KFT A MEGBÍZÁS CÉUA A Budapest-Főváros XI. kerület ÚJBUDA Önkormányzat Polgármesteri Hivatal Városüzemeltetési Igazgatóság ( 1113. Budapest, Bocskai út 39-41 ) 2009 december 9-én megbízta a Betaning Kft-t ( 1141. Budapest, Mogyoródi út 136/a. ) a XI. kerület Bartók Béla út 32. — 4999 helyrajzi számú ingatlanon lévő Társasházi közös tulajdonú ( XXXIII ) szám alatti földszint 2. szolgálati lakás és magántulajdonú földszint 3. és 5. szám alatti lakások forgalmi értékének meghatározásával. Az ingatlanforgalmi szakvéleményt a megbízásnak megfelelően készítettük el 3 példányban.
ELŐZMÉNYEK A megbízást követően a Budapest-Főváros XI. kerület ÚJBUDA Önkormányzat Polgármesteri Hivatal Városüzemeltetési Igazgatóság képviseletében Bukor László Polgármesteri Tanácsadó átadta az Önkormányzat által beszerzett alábbi iratokat: • •
Társasház alapító okirat földszinti alaprajza Tulajdoni lapok
Ezt követően 2009. december 11-én helyszíni szemlét tartottunk a vizsgált ingatlanon, amelyen a Megbízó képviseletében Bukor László Polgármesteri Tanácsadó, míg a Megbízott képviseletében Reményi Krisztina építészmérnök vett részt. A bejárás során tanulmányoztuk a rendelkezésünkre bocsátott dokumentumokat, illetve szemrevételezéssel megvizsgáltuk az ingatlan állapotát és elhelyezkedését. A bejáráson szakértő a jelenlegi állapotok rögzítése érdekében fényképfelvételeket készített, amelyeket a szakértői véleményben szerepeltetünk.
Az ingatlan elhelyezkedése a közlekedési kapcsolatokkal Budapest, XI. kerület Bartók Béla út 32. — 3 db lakás
Ibetaning
BERUHAZASSZERVEZO, TANÁCSADÓ ES INGATLANKÖZVETÍTŐ KFT
Az ingatlan az Újbuda Önkormányzat által tervezett „Kulturális Sugárút" részét képezné, amelyben jelenleg is működik az Önkormányzatnak egy galériája, illetve tervezi a földszinti részek megvásárlását további kulturális célú helyiségek kialakítása érdekében. Az épület külső és belső homlokzat felújítása jelenleg befejezés alatt áll.
Az aszfaltozott kapubejáró és az udvar felől megközelíthető lakásokba a bejutás nem volt biztosított ( az Önkormányzat szándéka, hogy ezen lakásokat megszerezze, de egyenlőre nem szeretné, ha a tulajdonosok erről tudomást szerezzenek ).
(
A lakás jelenleg irodaként funkcionál, komfortos kialakítású
Budapest. XI. kerület Bartók Béla út 32. — 3 db lakás
betaning BERUHÁZÁSSZERVEZŐ, TANÁCSADÓ ÉS INGATLANKÖZVETÍTŐ KFT. A vizsgált lakás a földszint 2. szám alatti szolgálati lakás közös tulajdonban van és XXXIII. számon szerepel, alapterülete: 55,84 m2. A lakás a kapubejáróból nyíló ajtón át közelíthető meg, egy szobájának ablaka az utcára, míg a másik szoba, konyha ablaka pedig a belső udvarra nyílik.
A vizsgált lakás vonatozásában felújítandó állapotot feltételeztünk.
A lakás komfortos kialakítású A vizsgált lakás a földszint 3. szám alatti lakás magántulajdonban van, alapterülete: 19 m2. A lakás a hátsó udvarra vezető átjáróból nyíló ajtón át közelíthető meg, egy szobájának ablaka a belső udvarra nyílik. A vizsgált lakás vonatozásában felújítandó állapotot feltételeztünk. Szakmailag nézve az Önkormányzat ezt a lakást nem tudja megszerezni, mert ilyen kisméretű ( 19 m2 ) lakás nem létezik az ingatlanpiacon, és ennek megfelelően ennek ellenértékeként annyi pénz nem ajánlható fel, hogy abból önálló lakás megvásárolható lenne, így az önkormányzat célszerűen vagy egy nagyobb lakást tud felajánlani csereként, vagy egy önkormányzati bérlakást természetbeni kártalanításként, amely a későbbiekben megvásárolható. Budapest, XI. kerület Bartók Béla út 32. — 3 db lakás
betaning BERUHAZASSZERVEZO, TANÁCSADÓ ÉS INGATLANKÖZVETÍTŐ KFT
A lakás komfortos kialakítású A vizsgált lakás a földszint 5. szám alatti lakás magántulajdonban van, alapterülete: 73 m2. A lakás a hátsó udvarra vezető átjáróból nyíló ajtón át közelíthető meg, két szobájának ablaka a hátsó belső udvarra, míg a konyha a légudvar felé nyílik. A vizsgált lakás vonatozásában felújítandó állapotot feltételeztünk.
Összehasonlító adatokból számítható fajlagos forgalmi érték: A vizsgált ingatlanban lévő üzlethelyiségek és lakások esetében elérhető forgalmi értéket 380-450.000,- Ft/m2 súlyozott átlagértékében 430.000,- Ft/m 2-ben határoztam meg. Szakmai tapasztalatom alapján ezen a területen a felépítmények értékének 70 %-ában határozható meg a földszinti lakások ára, amely 301.000,- Ft/m 2 . Ezt követően a felújítandó állapot miatt további 15 °/0 csökkentéssel 255.850,- Ft/m 2 árral számolhatunk, mint felső érték. A szolgálati lakás vonatkozásában további 10 % csökkentést alkalmaztam a Társasház alapító okirat módosítási költségei miatt, és a hátsó udvarra nyíló ablakú földszint 5. esetében is, míg a 19 m2-es lakás esetében a kis méret miatt 15 % növelést alkalmaztam. A vizsgált lakásingatlanok 2009. decemberi becsült tehermentes forgalmi értéke az összehasonlító adatok módszere alapján jelenlegi feltételezett felújítandó műszaki állapotukban:
1
Lakások Földszint 2. Földszint 3. Földszint 5. Összesen
Alapterület 56 m 2 19 m2 73 m2
Fajlagos érték 255.850,- Ft/m 2 255.850,- Ft/m 255.850,-Ft/m2
-
, Érté kmódosító 90 % 115 % 90%
Budapest. XI. kerület Bartók Béla üt 32. — 3 db lakás
12 894 840 Ft 5 590 322 Ft 16 809 345 Ft 35 294 507 Ft
1 betaning BERUHÁZASSZFRVFZ0 TANÁCSADÓ ES INGATLANKOZVETITO KFT Hozamszámítással számítható forgalmi érték: Jelen esetben a Társasházi tulajdonú lakás irodaként van bérbe adva 60.000,- Ft/hó bérleti díjért. A lakások vonatkozásában ennek megfelelően 1.100,- Ft/m 2/hó bérleti díjjal lehet számolni, amely szerint az alábbi lakásértékek szám íthatók a kömyékre jellemző 16 éves megtérüléssel:
Lakások
Alapterület
Bérleti díj
Értékmódosító
56 m 2 2 19 m 73 m 2
1.100,- Ft/m ‚'hó 1.100 , - Ft/m 2 /hó 1.100,- Ft/m 2/hó
100 % 120 % 100 %
Földszint 2. Földszint 3. Földszint 5.
11 827 200 Ft 4 815 360 Ft 15 417 600 Ft
Összesen
32 060 160 Ft
Összefoglalás: A Betaning Kft és szakértői által megállapított értékek közül mindkét érték helyes, az elfogadható 10 %-on belüli eltérést ( 9,2 $370 ) mutatnak.
2009. decemberi értékek 35 294 507 Ft 32 060 160 Ft 33 677 334 Ft
Összehasonlító adatokból számított forgalmi érték Hozamszámítással számítható forgalmi érték
Átlagérték
Ennek megfelelően a vizsgált lakások esetében az alábbi forgalmi értékeket tartjuk felajánlhatónak a jelenlegi tulajdonosok számára 2009. decemberi árszinten és 2010. I. negyedévben az összehasonlító adatok 10 %-os növelésével a megállapodás érdekében:
Lakások
Minimális érték
Földszint 2. Földszint 3. Földszint 5. Összesen
Maximális érték
11 827 200 Ft 4 815 360 Ft 15 417 600 Ft
14 184 324 Ft 6 149 354 Ft 18 490 279 Ft
32 060 160 Ft
38 823 957 Ft
Célszerű első körben a minimális, vagy a közeli érték felajánlása és ezt követően érdemes emelni a maximális értékig. Budapest, 2009. december 14.
11
BETAN1NG KFT. 1141 Budapest. Mogyoródi út 1361a. Adószám: 11898906-2-42
Gaál Lászlóné Betaning Kft ügyvezető építészmémök okl. ingatlangazdálkodó
Rernényi Krisztina
Ingatlanforgalmi szakértő Ingatlanközvetítő Eng. sz.: 01839/97 1152 Budapest, Attila u. 18/2.
Reményi Krisztina építészmérnök ingatlanforgalmi szakértő eng. szám: 01839/97
4".\ Budapest, XI. kerület Bartók Béla út 32. — 3 db lakás
betaning BERUHAZASSZFRVEZO TANÁCSADÓ ES INGATLANKÖZVETÍTŐ KFT
Mellékletek
Budapest, XI. kerület Bartók Béla út 32. — 3 db lakás
▪
FROM 130).Xl.PM. Hi~".T.1
(wecl>0.,
TAKARNET Fölaivatali Információs Rendszer
[FAKAlt!El v5.1.1
8 2008 10:03/ST. 8:58/N...7600000850 P 2
https://www4.takarnet.huitknetibetekintes5_p.hrsz_s6?sid----0404200. .
XI0N242
I'el haszriáló:
r--
(Fülépés)]
Budapesti 1. slurui Körzeti földhivatal Budapest. Xl.,Budafoki út 59. 1519 PL : 415.
Munkapéldány Csak belső használatra, ügyfélnek nem adható!
t.
2009.12.09
A int
BUDAPEST M.KER. Belterillet 499910/A/3 helyrajzi szám
Kere
1111 BUDAPEST XI.KER. Bartók Béla út 32. földszint. ajtó:5.
CZer /3 /
I. rész 1. Az egyéb önálló ingatlan adatai: terület szobák száma megnevezés m2 egész/fél üzlethelyiség 23 Bejegyző határozat: lakás 73 Pejegyzó határozat: 999998/1910/
0 0 2 0
látó
hasm I-31 D.
eszmei hányad
tulajdoni forma
Xl.K1 heltel 4999,
állami törlö határozat: magán 164/10000
(1111 BUI). XI.K1 Bánó
2. •
Társasház Az alapító okirat szerint hozzátartozó mellékhelyiségek.
32.f. Háló haszn
•
H. rész
HlID. XI.K1 hehe]
1. tulajdoni hányad: 1/1 törlő határozat: 146350/1994/1994.06.23 bejegyző határozat, érkezesi idő: 111964/1990/X.11./ törlő határozat: 146350".94/144.06.23 jogoim: Államosítás 4741/1952. jogcim: Eredeti felvétel jogállás: tulajdonos név: MAGYAR ÁLLAM - -
4999, (1111 BUD. XI.K1 Barté 32. Is
2. hányad: 0/0 törlő határozat: 146350/1994/1994.06_23 bejegyzó határozat, érkezési idő: 15666/1978.V1.1.1 jogcím: jogállás: kezelő név: Xl. ÉS XXII. KER. INGATLANKEZELő VÁLL. 1115 BUDAPEST XI.KERII! Bogyó utca 8.
öss:
tűnő határozat: 146350/199'1994.06.23 1
k Súgó
• 4Ir
3. tulajdoni hányad: 1/1 törlő határozat: 64866/1/2009/08.11.14 bejegyzó határozat, érkezési idő: 146350/1994/1994.06.23 törlő határozat: 64866/1/2009/08.11.14 jogcím: vétel jogállás: tulajdonos név : Hajdú Imre szül. 1922 a.név : Tóth Borbála : 1111 BUDAPEST XI.KER. Bartók Céla út 32 földszint 5 cím
4. tulajdoni hányad: 1/3 bejegyző határozat, érkezési idő: 64866/1/2009/08.11.1.4 jogcim: törvényes öröklés a utalás: IT /3. jogállás: tulajdonos : Hajdú Ferenc Károly név szul. : 1950 a.név : Nagy Márta cím : 107"? BUDAPEST VII.KER. Rotterbiller utca 5/ C.fsz.4
5. tulajdoni hányad: 1/3 bejegyzé határozat, érkezési idő: 64866/1/2009/08.11.14 jogoim: törvényes öröklés utalás: II /3. J■-•"")
1
2009.12.09. 8:49
FROM D. X I . M. H i vs34-t I
KARNET Földhivatali Információs Rendszer
(44.i)Dec 8 20013 1 : 03 IST .
: 51B 'No . 74300000850 P 3
https://www4.takarnel.huitIcnet/betelcintes5_p hrsz_s6?sic1=040,1200.
jogállás: tulajdonos név : Stász Mátyásné Hajdu Márta Ildikó szül. : 1953 a.név : Nagy Márta cim : 2220 VECSÉS Fő út 185/C 1/3
6. tulajdoni hányad: 1/2 bejegyző határozat, érkezési idő: 64866/1/2009/08.11.14 jogcim: tOrvényes öröklés utalás: 11 /3. jogállás: tulajdonos név : Házi Mihályné sz.név: Hajdu Éva szül. ; 1955 a.név : Nagy Márta cím : 1115 BUDAPEST XI.KER Ballogi Mer utca 6.11/1
III. rész 1. bejegyzó határozat, érkezési idő; 64866/1/2009/08.11.14 C)zvegyi haszonélvezeti jog a részre. utalás: II /4-6. jogosult: név : Hajdu imréné sz.név: Nagy Mára szül. : 1921 a.név : Kedves Borbála cim
: 1111 BUDAPEST XI.KER. Bartók Béla út 32.tsz./5
Tulajdoni lap vége
t
2009.12,09. 8:49
FROM 13.,. X I . F • IKI
<
i is■ I a. 1
De,
9 2009 1 0 : 0ST. e:
./N.. 7130.00009150 P
4
https://www4.takarnet.hultkrietibetekintes5_p.lirsz s6?sid=0404200...
TAKARNET Földhivatáli Információs Rendszer
IfAKAKNET v5. I . I
Felhas-cnáló:
X10N212 (kilépés)
Budapesti 1. számú körzeti Földhivatal Budapest, Xl.,Budafoki út 59. 1519 Pf. : 415. [---
Munkapéldány Csak belső használatra, ügyfélnek nem adható! 2009.12.09 A
BUD.APEST \IKER. Belterület 4999/0/.AJ2 helyrajzi szám
tik
Nrc; Kerc
1111 BUDAPEST XI.KER.
Bartók Béla üt 32. földszint. ajtó:3.
szeri' [kW1
I. rész
laszn 1. Az egyéb őnálló ingatlan adatai. megnevezés terü1et szobák száma egész/fél m2
raktár
32
Bejegyző határozat: lakás 19 Bejegyző határozat: 999998/1910/
eszmei hányad
tulajdoni forma
XLKI beim
0 C
állami törló határozat: magán 43/10000
0 1
4999, 0111 131)D. XIX) Banó
2. Társasház
32. Es
Az alapító okirat szerint hozzátartozó mellékhelyiségek.
rész Súgó 1. tulajdoni hányad: 1/1 törló határozat: 146093/1994/1994.06.23 bejegyző határozat, érkezési idő: 111964/199C./X.11./ törlő határozat: 146093/1994/1994.06.23 jogcim: Államosítás 4741/1952. jogcim: Eredeti felvétel jogállás: tulajdonos név: MAGYAR ÁLLAM cím: - 2.
hányad: 0/0
törló határozat: 146093/1994/1994.06.23 bejegyző határozat, érkezési idő: 15666/1978/V1.1./ törló
határozat: 146093/1994/1994.06.23
jogcím: jogállás: kezelő név: XI. ÉS XXII. KER. INGATLANKEZEIA VALL. cím: 1115 BUDAPEST XI.KER. Bogyó utca 8.
torlő határozat: 203874/2/1999/99.07.27 3 tulajdoni hányad. 1/1 bejegyzó határozat, érkezési idő: 146093/1994/1994.06.23 /őrlő határozat: 203874/2/1999/99.07.27 jogcím: vétel jogállás: tulajdonos név : Kovács Piroska szin. : 1946 a.név Deli Rózsa cím : 1111 BUDAPEST XI.KER. Bartók Béla út 32 földszint 3
4. tulajdoni hányad: 1/1
trió határozat: 61356/1/2003/03.02.06
bejegyző 'határozat, érkezési idő: 203874/2/1999/1999.07.2-i
törló határozat: 61356/1/2003/03.02.06 joacím: vétel utalás: II /3. jogállás: tulajdonos név : Szalai Klára sz01. : 1975 a.név : Bérces Klára : 1033 BUDAPEST III.KER. Búza utca 10. II/2 cím
5. tulajdoni hányad: 1/2 belegyzó határozat, étkezési idő: 61356/1/2003/03.02.06 jogcím: vétel
2009.12.09. 8:49
FROM 13.›. XI . H. H i ma t I
13 2008 1 0: 04 /S T.
< Weell
: 543 /N.. 7113 00000 5 C, 1. 5
https://www4.takarnet.huitknet/betekintes5j).hrsz_s6?sid=0404200..
TAKARNET Föl diiivatali Információs Rendszer
utalás: Ti /4.
jogállás: tula-Aonos : Mészáros Tamás név szül. : 1974 a.név : Bece Karolin : 1011 BUDAPEST I.KER Hunyadi J. út 3.fsz.3 cím
6. tulajdoni hányad: 1/2 bejegyzó határozat, érkezésí idő: 6136/1/2003/03.02.0E jogcím: vétel utalás: II /4. jogállás: tulajdonos : Mészáros Éva név sz.név: Braun Éva szül. : 1966 a.név : Braun Rozália : 1011 BUDAPEST cím
I.KER.
Hunyadi J. út 3.fsz.3
III. rész • bejegyző határozat, érkezés.'. idő: 203E74/2/1999/1999.0-/.27 törlő határozat: 259409/1/2002/02.10.03 holtig tartó haszonélvezeti jog utalás: :: /4. jogosult: név : Szalai Imréné sz.név: Bérczes Klára szül. : 1943 a.név Czigányik Szidónia Cím : 1033 BUDAPET: III.KER. Búza utca 10. II. 2.
2. bejegyző határozat, érkezési idő: 42667/1/2003/03.01.20 törló határozat: Tulajdonjog fenntartással jogosult: név : Mészáros Tamás szül. : 1974
61356/1/2003/03.02.06
történt eladás
a.név : Bece Karolin cím 1011 BUDAPEST 1.KER. Hunyadi J. út 3.fsz.3
3. bejegyző határozat, érkezési idő: 42667/1/2003/03.01.20 tOrlő határozat: 61356/1/2003/03.02.06 Tulajdonjog fenntartással történt eladás jogosult: név : Mészáros Éva sz.név: Braun Éva szül. : 1966 a.név : Braun Rozália
cím
: 1011 BUDAPEST IKER. Hunyadi J. út 3.fsz.3
Tulajdoni lap vége
2
2009.12.09. 8:49
MM MM MIN
GNI =I =II INNI
MIN MM 111111111
MM MI MI Mi MM DM
(tt'.
pcsohaZ Fsz.3.
Szoba 17,95 m"›
Fsz 4
w+11-3
PI.P2t
16,88rnz 1,61
Labor
31, 52m 2
E/0„.,tr 55 02 rn
Rekta'r 17,41m 1
