Hypotheekvormen Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek lost de geldnemer periodiek gedurende de looptijd van de lening een vast bedrag af. De aflossing verloopt volgens een vast patroon. Door de periodieke aflossingen nemen de restantschuld en de jaarlijks of maandelijks te betalen rentebedragen in de loop der jaren af. Geschikt voor cliënten die hun maandlast willen zien afnemen. Fiscale renteaftrek neemt gedurende de looptijd minder. Ook de geldgever kan een lineaire aflossing verlangen, bijvoorbeeld bij incourante onderpanden, om aldus snel het kredietrisico te doen verminderen. Bij de –gebruikelijke- maandelijkse aflossing achteraf wordt elke maand een vast bedrag van de restanthoofdsom afgeboekt. Daardoor daalt elke maand, gesteld dat het rentepercentage gelijk blijft, het te betalen bedrag aan rente. Voordelen van de lineaire aflossing: - snelle vermogensvorming; - dalende lasten in de loop der jaren: dit is van belang voor geldnemers die op termijn een daling van hun (gezamenlijke) inkomen verwachten; - minder rente verschuldigd over de gehele looptijd in vergelijking met andere aflossingsvormen. Nadelen van de lineaire aflossing - hoge lasten in eerste jaren: hierdoor kan minder geleend worden in vergelijking met andere aflossingsvormen; - beperkt inflatievoordeel: reeds in de eerste jaren van de looptijd wordt relatief veel afgelost waardoor in de tijd minder van de waardevermindering van de hoofdsom kan worden geprofiteerd (uitgaande van inflatiecorrectie in het inkomen) dan bij andere aflossingsvormen; - dalend fiscaal voordeel: zeker voor geldnemers met stijgende inkomens is de lineaire hypotheek fiscaal minder aantrekkelijk dan andere hypotheekproducten.
Annuïteitenhypotheek: Vanwege de hoge aanvangslasten (lineaire) wordt in veel gevallen de voorkeur gegeven aan een vorm die lagere aanvangslasten kent: de annuïteiten hypotheek. Deze aflossingsvorm houdt in dat, bij een gelijkblijvend hypotheekrentepercentage gedurende de looptijd van de lening, de jaarlijkse som van rente en aflossing gelijk blijft. Het vaste jaarlijkse bedrag – de annuïteit – bestaat uit rente en aflossing. Door de periodieke aflossingen daalt de hoofdsom en dus ook het periodiek verschuldigde bedrag aan rente. Omdat rente en aflossing tezamen jaarlijks een onveranderd bedrag vormen (gesteld dat rentepercentage gelijk blijft) wordt het aflossingsbestanddeel jaarlijks groter. Het gevolg hiervan is weer dat de nettolasten stijgt: als rentebestanddeel daalt, neemt de fiscale aftrekmogelijkheid immers navenant af. De berekening van de annuïteit kan op verschillende manieren plaatsvinden: - jaarlijks achteraf (bij een 30-jarige hypotheek zijn er dan 30 jaar annuïteiten) - halfjaarlijks achteraf (bij een 30-jarige hypotheek zijn er 60 halfjaar annuïteiten) - maandelijks achteraf (bij een 30-jarige hypotheek zijn er 360 maandannuïteiten)
Voordelen van de annuïtaire aflossing: - lage (aanvangs)lasten: de geldnemer kan in het algemeen meer lenen dan met een lineaire hypotheek - veel inflatievoordeel: uitgaande van inflatiecorrectie in het inkomen is het inflatievoordeel relatief groot omdat bij deze aflossingsvorm het grootste deel van de aflossing pas tegen het einde van de looptijd wordt betaald. Nadelen van de annuïtaire aflossing: - nauwelijks vermogensvorming in de eerste jaren: bij een rente van 7% is na 10 jaar (op een looptijd van 30 jaar) ongeveer 14% van de hoofdsom afgelost; - toenemende nettolasten in de loop der jaren: het (aftrekbare) rentedeel in de annuïteit wordt immers steeds kleiner; - relatief hoge rentelasten: omdat de hoofdsom bij aanvang minder snel wordt afgelost dan bij de lineaire hypotheek, is in totaal meer rente verschuldigd. Deze rente is overigens wel aftrekbaar.
Hypotheken gecombineerd met een levensverzekering -
geen aflossing gedurende de looptijd waardoor gedurende de looptijd rente betaald wordt over de gehele oorspronkelijke hoofdsom. Betalen van premies voor een kapitaalverzekering gedurende de looptijd en waarvan aan het einde van de looptijd met de uitkering de hypothecaire lening wordt afgelost. De premies kunnen ook uit een premiedepot worden betaald.
Omdat er pas aan het einde van de looptijd wordt afgelost, dient er gedurende de hele looptijd rente over de volledige hoofdsom te worden betaald. Er wordt dus in totaal meer rente betaald dan bij hypotheekproducten waarbij de hoofdsom als gevolg van periodieke aflossingen gedurende de looptijd afneemt. Omdat onder bepaalde voorwaarden de rente van de lening volledig fiscaal aftrekbaar is, blijft in beginsel gedurende de looptijd een optimaal belasting voordeel in stand. De lening wordt dus pas aan het einde van de looptijd- of eventueel eerder bij overlijden van de verzekerde- afgelost met de uitkering van een kapitaalverzekering. Onder bepaalde voorwaarden is de uitkering uit de kapitaalverzekering belastingvrij. We spreken dan van een kapitaalverzekering eigen woning.
Voorwaarden voor een gemaximeerde vrijgestelde uitkering: - in de polis moet zijn bepaald dat de begunstigde de uitkering zal aanwenden ter aflossing van schulden die zijn aangegaan voor de verwerving, het onderhoud of verbetering van de eigen woning; - in de overeenkomst moet ook zijn bepaald dat er tenminste 15 jaar, of tot eerdere overlijden, premies worden voldaan in de bandbreedte 1:10, de looptijd van de verzekering is maximaal 30 jaar - Het moet gaan om een eenmalige uitkering. De uitkering moet toekomen aan de verzekeringnemer, zijn echtgenoot of degene met wie hij duurzaam een huishouding voert; - De kapitaalverzekering moet zijn afgesloten bij een professionele verzekeraar
De vrijstelling gelden t.a.v. de totale uitkering, dat wil zeggen betaalde premies plus rente. Als de uitkering de vrijstelling overschrijdt dan wordt belasting geheven over de rentecomponent.
Voordelen levenhypotheek - maximale renteaftrek gedurende de hele looptijd - de verzekeringnemer deelt mee in de winst van de verzekeraar (bij een winstdelende polis) - constante bruto- en nettolasten gedurende de looptijd (bij gelijkblijvende rente) Nadelen van de traditionele levenhypotheek - onzekerheid omtrent de hoogte van de uitkering op de einddatum - onzekerheid over de hoogte van de afkoopwaarde van de verzekering gedurende de looptijd - slechts onder bepaalde voorwarden kan de uitkering geheel belastingvrij zijn. Tussentijdse beëindiging van de verzekering kan dus grote fiscale gevolgen hebben. Spaarhypotheek Is in wezen niets anders dan hypothecaire leningen op basis van een gemengde verzekering. Het bijzondere van spaarhypotheken is dat de rente die de verzekeringnemer over de spaarpremie vergoed krijgt, in beginsel gelijk is aan de hypotheekrente en dat de hoogte van de verzekeringsuitkering daardoor reeds van tevoren vaststaat. Dit betekent dat indien, bij het ingaan van een nieuwe rentevasteperiode, de hypotheekrente hoger wordt, de rentelasten over de hoofdsom stijgen maar de periodiek (in beginsel maandelijks) te sparen bedragen dalen. Als de hypotheekrente daalt, daalt de rente over het spaarsaldo ook en zal er als gevolg daarvan meer gespaard moeten worden om op het beoogde eindbedrag uit te komen. De koppeling van hypotheekrente en spaarrente leidt ertoe dat bij veranderingen in het rentepercentage de effecten daarvan op de te betalen maandlasten gedempt worden. De koppeling van spaar- en hypotheekrente is het gevolg van een arrangement tussen een geldgever en een verzekeraar, waarbij de verzekeraar de ingelegde spaarpremies belegt bij de geldgever. Een gevolg hiervan is dat de polis, in tegenstelling tot de levenhypotheek, in beginsel niet overdraagbaar is aan een andere geldgever. Onder bepaalde voorwaarden kan wel geruisloos de waarde van een polis worden overgedragen aan een andere verzekeraar zodat de geldnemer met een andere geldgever in zee kan gaan. Deze transactie vereist toestemming van beide verzekeraar en, in verband met de voorwaarden inzake belastingvrijstelling, de belastingdienst. Jaarlijks wordt vaak een opgave van de opgebouwde afkoopwaarde gedaan door de verzekeraar. Het rentepercentage voor spaarhypotheken is over het algemeen 0,2% hoger dan dat voor hypothecaire leningen op basis van annuïteiten. Dit is o.a. het gevolg van de andere provisiestructuur die voor spaarhypotheken geldt. Voordelen spaarhypotheek: - maximale renteaftrek gedurende de hele looptijd
-
-
demping van de effecten van renteveranderingen op de maandlasten: de hypotheekrente is immers gelijk aan de rente die wordt vergoed over de ingelegde spaarpremies zekerheid omtrent de aflossing: op de einddatum wordt (het beoogd deel van) de hoofdsom volledig afgelost de bruto- en nettolasten blijven constant
Nadelen spaarhypotheek - sterke gebondenheid aan één geldgever: oversluiten heeft voor de geldnemer vaak grote negatieve financiële consequenties in zowel fiscale als de verzekeringssfeer; - de hypotheekrente is meestal zo’n 0,2% hoger; - slechts onder bepaalde voorwaarden kan de uitkering geheel belastingvrij zijn.
Beleggingshypotheek Net als de traditionele levenhypotheek en de spaarhypotheek bestaat de beleggingshypotheek uit een aflossingsvrije hypothecaire lening die aan het einde van de looptijd (gedeeltelijk) wordt afgelost met de uitkering van een kapitaalverzekering. De verzekeringnemer (hypotheeknemer) betaalt periodiek (in beginsel maandelijks) rente over de hoofdsom van de lening en premie voor de kapitaalverzekering. De kap.verzekering hoeft bij de beleggingshypotheek, in tegenstelling tot bij de leven- en spaarhypotheek, niet altijd een gemengde verzekering te zijn. De beleggingshypotheek wordt namelijk ook wel aangeboden in combinatie met een kapitaalverzekering bij leven. Bij hypotheekbedragen boven een bepaald percentage van de executiewaarde (bijvoorbeeld 75%, afhankelijk van de geldgever), verplicht de geldgever veelal tot het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering Een belangrijk verschil met de leven- en spaarhypotheek is dat bij de beleggingshypotheek de verzekeringnemer (de geldnemer) zelf kan aangeven bij welke beleggingsinstellingen (beleggingsfondsen of beleggingsmaatschappijen) zijn ingelegde spaarpremies, na aftrek van kosten, worden belegd. De verzekeringnemer draagt zelf het risico over de waarde van zijn beleggingen. De rekenrente is bij deze verzekeringen niet van toepassing. De hoogte van de uitkering aan het einde van de looptijd (de tegenwaarde in euro’s van de beleggingen op dat moment) ligt, in tegenstelling tot bij de spaarhypotheek, niet van tevoren vast. Het is onzeker of de uitkering bij leven voldoende zal zijn om (het beoogde deel van) de hoofdsom van de hypothecaire lening af te lossen. De uitkering bij overlijden (bij een gemengde verzekering) is meestal een vast bedrag waarmee de hoofdsom van de hypothecaire lening geheel of gedeeltelijk kan worden afgelost. De beleggingsinstelling waar in kan worden belegd zijn de beleggingsinstellingen waarover de verzekeraar het beheer voert. Per beleggingsinstelling geeft de geldgever of verzekeraar aan wat het verwachte rendement is en wat het risico is. Meestal geldt dat hoe hoger het verwachte rendement is, hoe hoger het risico. Tegenover een verwacht hoog rendement staat een relatief groter kans, afhankelijk ook van de termijn, dat dit rendement niet gehaald zal worden of zelfs negatief kan zijn. De verzekeringnemer heeft de mogelijkheid om in aandelen of fracties van meerdere beleggingsinstellingen te beleggen of gedurende de looptijd van de verzekering te
switchen van de ene naar de andere beleggingsinstelling. Dit switchen is meestal de eerste (paar) keer per jaar kostenloos. Als de verzekeringnemer vaker wil switchen, dan betaalt hij per transactie een provisie. Unit-linked verzekering: beleggingsinstelling.
mogelijkheid
switchen
Universal-life verzekering: de inleg wordt beleggingsfondsen. Swtchen niet mogelijk.
van
de
ene
naar
de
andere
gestort
in
één
of
meer
(vaste)
Bij een universal-life en unit linked verzekeraar (gecombineerd) kan de verzekeringnemer dus zelf bepalen bij welke beleggingsinstellingen zijn betaalde premies worden belegd. Daarnaast kan hij de hoogte van de premies en het tijdstip, de hoogte en de wijze van uitkeringen aanpassen aan de financiële tekorten respectievelijk overschotten bij de verzekeringnemer. Wanneer dit type verzekering wordt gecombineerd met een hypothecaire lening, ontstaat een hypotheekprodukt met een grote mate van flexibiliteit wat betreft de opbouw van aflossing. De premies voor het spaardeel worden betaald uit het fonds waarin de inleg wordt gestort. De premies voor dit spaardeel moeten, om voor de hierboven besproken fiscale vrijstellingen in aanmerking te komen, voldoen aan de bandbreedte-eis van 1:10. Voordelen van de beleggingshypotheek - de renteaftrek gedurende de hele looptijd is maximaal - de verzekeringnemer bepaalt in zekere mate zelf hoe zijn spaarpremies worden belegd; - de verzekeringnemer profiteert van hoge rendementen op de aandelenmarkten; - de bruto- en nettolasten blijven constant (als het gerealiseerde rendement gelijk is aan het geprognosticeerde rendement).
Nadelen van de beleggingshypotheek - geen zekerheid of aan het einde va de looptijd (een beoogd deel van) de hoofsom van de hypothecaire lening kan worden afgelost; - de verzekeringnemer loopt het risico dat de opgebouwde waarde in zijn polis daalt door sterke koersdalingen op de aandelenmarkten; - de verzekeringnemer moet voldoen aan bepaalde voorwaarden om van een geheel belastingvrije uitkering verzekerd te zijn. De spaarbeleggingshypotheek (hybride hypotheek) De spaarbeleggingshypotheek, ook wel hybride hypotheek genoemd, is een variant op de gewone spaarhypotheek. Het verschil is dat de geldnemer gedurende de looptijd voortdurend de keuze heeft om binnen de verzekering te sparen dan wel te beleggen. De spaarvariant lijkt op een spaarhypotheek, de beleggingsvariant op een beleggingshypotheek. Door deels te beleggen kan de geldnemer in vergelijking met een gewone spaarhypotheek lagere lasten en/of hogere uitkering bewerkstelligen. Uiteraard hangt dit volledig af van het behaalde beleggingsresultaat. Het product is over het algemeen wat meer flexibel dan de spaarhypotheek. Deze flexibiliteit wil in de praktijk nog wel eens wat tegenvallen door de beperkte mogelijkheden bij het switchen en de prijs daarvan. Deze prijs, de kosten, is afhankelijk tussen de contractrente en de actuele rentestand. Door veel geldgevers wordt switchen van een risicovolle beleggingsvariant naar veilige spaarvariant afgeremd d.m.v. een boete. (in de
praktijk blijkt veel switchen voor de geldnemer ook niet zoveel zin te hebben. Enerzijds vanwege de kosten en anderzijds vanwege het feit dat niet ondenkbaar is dat verkeerde keuzes worden gemaakt). De voor- en nadelen van de spaarbeleggingshypotheek zijn in beginsel gelijk aan die van de spaar- en de beleggingshypotheek. De effectenhypotheek. Een hypothecaire lening die aan het einde van de looptijd (gedeeltelijk) wordt afgelost uit de waarde van een effectenportefeuille. Dit product, ook wel ‘zuivere’ beleggingshypotheek genoemd omdat de geldnemer/belegger niet via een verzekering maar rechtstreeks belegt, wordt door verschillende partijen onder verschillende namen op de markt gebracht. De geldnemer/belegger die een effectenhypotheek afsluit, stelt zich tot doel de lening aan het einde van de looptijd geheel of gedeeltelijk af te lossen uit de verkoop van de effectenportefeuille. Bij de aanvang van de looptijd wordt dan ook een zogenaamd doelvermogen (de beoogde uiteindelijke waarde van de portefeuille) vastgesteld, aan de hand waarvan op grond van prognoses de inleg kan worden bepaald. Uiteraard kan gedurende de looptijd de inleg weer worden aangepast aan eventuele gewijzigde omstandigheden. De effectenhypotheek komt voor in verschillende hoedanigheden. - Periodieke inleg; - Eenmalige inleg.
Periodieke inleg Een effectenhypotheek met periodieke, bijvoorbeeld maandelijkse, inleg lijkt het meest op de beleggingshypotheek. Elke periode stort de geldnemer een bedrag op zijn beleggingsrekening. Deze bedragen worden dan door de geldgever belegd naar de voorkeur van de belegger/geldnemer. Gedurende de looptijd van de lening wordt op deze wijze een effectenportefeuille opgebouwd waarmee te zijner tijd de hypothecaire lening geheel of gedeeltelijk kan worden afgelost. T.o.v. de beleggingshypotheek kan deze vorm van de effecten hypotheek voordeliger uitvallen: - op de inleg worden immers geen verzekeringskosten ingehouden terwijl de beleggingskosten in beide gevallen moeten worden voldaan. - Ook de fiscale beperkingen in verband met de eventuele vrijstellingen bij verzekeringen gelden hier niet. Eenmalige inleg De geldnemer stort eenmalig een bedrag. Een belangrijk verschil met periodieke inleg is echter dat de geldnemer de eenmalige inleg d.m.v. van een effectenlening kan meefinancieren. Sinds 1 januari 2001 is echter de aftrekbaarheid van de rente die op een dergelijke lening wordt betaald, geheel afgeschaft. Omdat bij de lening met eenmalige inleg bij aanvang van de looptijd wordt belegd met een relatief groot vermogen is het eventuele rendement hoger dan bij een lening met periodieke inleg. Uiteraard is daardoor bij de eenmalige inleg het beleggingsrisico ook groter. Bij een lening met een eenmalige inleg is het in de regel mogelijk een deel van de overwaarde tussentijds op te nemen. Onder overwaarde wordt in dit verband verstaan de
waarde van de portefeuille die boven een bepaalde, van te voren afgesproken, waardeontwikkeling uitgaat. (bijv. waarde-ontwikkeling boven 8% gemiddeld per jaar). Bij hypothecaire leningen in combinatie met effecten is in het algemeen sprake van een zogenaamd dubbel renterisico. Dit vloeit voort uit het feit dat de koersen van aandelen en obligaties in het algemeen omgekeerd bewegen t.o.v. de rentestand. Bij een stijgende rente heeft de geldnemer/belegger in de regel dus te maken met een dalend beleggingsrendement. Hierin schuilt het genoemde dubbele risico. Aan de andere kant is bij een dalende rente in beginsel sprake van een stijgend rendement op de effectenportefeuille. Stijgende lonen en prijzen zullen in dat geval in de regel zorgen voor een stijgende rente en dalend rendement op effecten. Voordelen van de effectenhypotheek - de renteaftrek gedurende de hele looptijd is bij periodieke inleg maximaal; - bij de eenmalige inleg met geleend geld kan het hefboomeffect zorgen voor eenmeer dan – compensatie van de betaalde rente; - de geldnemer belegt zelf en is dus geen verzekeringskosten verschuldigd; - de verzekeringnemer kan profiteren van hoge rendementen op de aandelenmarkten (tussentijdse opname); - de geldnemer is niet gebonden aan fiscale regels met betrekking tot kapitaalverzekeringen
Nadelen van de effectenhypotheek - geen zekerheid of op de einddatum (een beoogd deel van) de hoofdsom van de hypothecaire lening kan worden afgelost; - de geldnemer loopt, zeker bij eenmalige inleg, een relatief groot risico: cumulatief is er sprake van het risico van waardedaling van de effectenportefeuille, stijging van de rente en wellicht zelfs een daling van de woningprijzen; - bij gefinancierde eenmalige inleg moet de effectenportefeuille van de geldnemer voldoende rendement opleveren om de betaalde rente te compenseren. Aflossingsvrije hypotheek Bij een aflossingsvrije hypothecaire lening lost de geldnemer gedurende de looptijd van de lening niet af. Hierdoor blijft de hoofdsom van de lening gefixeerd. We spreken in dit verband ook wel van een fixe-hypotheek. De geldnemer betaalt ook géén premies voor een gemengde verzekering of een kapitaalverzekering bij leven, om de aflossingsvrije lening t.z.t. mee af te kunnen lossen. Het periodiek te betalen bedrag aan rente verandert niet, tenzij na afloop van een rentevaste periode de hypotheekrente verandert. Hierdoor blijft de hypotheekrenteaftrek maximaal. Een aflossingsvrije constructie is dan ook met name interessant voor mensen met een relatief hoog inkomen Aflossingsvrij betekent natuurlijk niet dat er nooit hoeft te worden afgelost. De geldnemer kan er achter ook voor kiezen de lening pas af te lossen op het moment: - van verkoop van de woning - van overlijden van de geldnemer - dat een effectenportefeuille voldoende waarde heeft. Een aflossingsvrije lening is mogelijk indien de hoofdsom of restanthoofdsom van de lening niet hoger is dan een bepaald percentage van de executiewaarde van de woning (bijvoorbeeld 50%, 60% of 75%).
De aflossingsvrije hypothecaire lening wordt vaak gesloten in combinatie met een andere aflossingsvorm. De geldnemer kan er ook voor kiezen een levensverzekering te sluiten die tot uitkering komt op het moment van overlijden van de geldnemer. Het zal dan gaan om een levenslange kapitaalverzekering bij overlijden op het leven van de geldnemer. Wanneer de totale lasten over de gehele looptijd van een aflossingsvrije lening worden vergeleken met die van hypotheekproducten waarbij op één of andere manier wel wordt afgelost, valt op dat de lasten van de aflossingsvrije lening lager zijn. Als gevolg van (veronderstelde) voortdurende geldontwaarding gedurende de looptijd neemt ook de waarde van de hoofdsom van de oorspronkelijke hypothecaire lening in de tijd af. Gesteld dat de inkomensontwikkeling de inflatie bijhoudt, betekent dit dat het terugbetalen van de oorspronkelijke hoofdsom aan het einde van de looptijd (bijvoorbeeld na 30 jaar), de geldnemer in de regel gemakkelijker afgaat dan op een eerder gelegen moment.
Voordelen van de aflossingsvrije hypotheek: - de renteaftrek is gedurende de hele looptijd maximaal; - de geldnemer is niet gebonden aan de voorwaarden die gelden bij constructies met gemengde verzekeringen; - de (consumptieve) bestedingsruimte van de geldnemer is gedurende de looptijd groter (in geval van aflossing bij verkoop van de woning).
Nadelen van de aflossingsvrije hypotheek - er wordt in totaal veel rente betaald: er wordt immers niet afgelost; - de geldnemer nooit een huis zal krijgen dat geheel vrij is van hypotheek (in geval van aflossing bij verkoop van de woning of bij overlijden van de geldnemer); - de geldnemer loopt het risico dat hij door waardedaling van de woning, ook na verkoop, met een restantschuld blijft zitten.
Overlijdensrisicoverzekering De maandpremie is bij annuïtaire aflossing hoger, omdat de verzekerde hoofdsom bij annuïtaire aflossing gedurende de looptijd van de lening minder snel daalt dan bij de lineaire aflossing.
Nominale rente Is de prijs die wordt betaald voor het lenen van geld danwel die wordt betaald voor het beschikbaar stellen van geld. Deze prijs wordt dan uitgedrukt in een percentage van het geleende of ter beschikking gestelde bedrag. Effectieve rente
Bij de effectieve rente wordt behalve met het nominale rentepercentage ook rekening gehouden met de effecten van eventuele afsluitkosten, het tijdstip van betalingen en het aantal betalingen dat elk jaar moet worden gedaan. Rentevaste perioden Als de woonlasten ten opzichte van het inkomen tegen het maximaal haalbare aan liggen, kan de conclusie worden getrokken dat het de verstandigste keuze is om lange rentevaste perioden te kiezen, bijvoorbeeld 20 of zelfs 30 jaar. In de praktijk blijkt de renteverwachting op korte termijn bij het kiezen voor een bepaalde rentevaste perioden vaak de beslissende factor te zijn. Als de rente laag is, wil de cliënt daar zo lang mogelijk van profiteren en kiest hij meestal voor een lange rentevaste periode. Rentebedenktijdconstructies - de oriëntatiehypotheek/starthypotheek/opstaphypotheek - de 7-, 12- en 17-jaars hypotheekconstructie met rentebedenktijd De oriëntatiehypotheek/starthypotheek/opstaphypotheek Met deze constructie start de geldnemer met een bepaald rentepercentage en heeft hij gedurende twee jaar na afsluiten van de hypothecaire lening de tijd om zich te oriënteren op de duur van de rentevaste periode en op de hoogte van de hypotheekrente. Op het moment dat de geldnemer wil, kiest hij binnen die termijn voor een nieuwe rentevaste periode. De geldnemer kan dit doen wanneer hij vindt dat de rente het gunstigst is. Keuze rentevasteperiode: binnen 2 jaar na aflsuiten. De geldnemer heeft echter maar eenmaal binnen de gestelde termijn de keuze. De 7-, 12-, en 17-jaars hypotheekconstructie met rentebedenktijd Bij de 7-jaars hypothecaire lening staat de rente voor maximaal 7 jaar vast, bij de 12-jaars hypothecaire lening voor maximaal 12 jaar en bij de 17-jaars hypothecaire lening voor maximaal 17 jaar. Na afloop van de 7-, 12- of 17-jaars periode wordt de rente opnieuw vastgesteld. Aan de 7-, 12- en 17-jaars hypothecaire lening is de zogeheten ‘rentebedenktijd’ gekoppeld. Gedurende twee jaar vóór het aflopen van de rentevaste periode van de hypothecaire lening, kan de geldnemer zelf het moment kiezen waarop de nieuwe hypotheekrente voor de volgende rentevaste periode wordt vastgesteld. Rentemiddelingsconstructie De bedoeling van hypothecaire leningen met een rentemiddelingsconstructie is het effect van renteschommelingen gedurende de looptijd te verzachten. Bij de rentemiddelingsconstructie wordt de hoogte van de rente niet eenmaal per bepaalde rentevaste periode herzien, maar wordt ieder jaar een vijfde of een tiende deel van de schuld aangepast aan de marktrente van dat moment. Een toevallig hoge rente heeft dan ook maar voor een 10% of 20% invloed op de maandlasten van het volgende jaar. Rentedrempelconstructie Constructies met een ‘rentedrempel’ vangen renteveranderingen op door te werken met een bandbreedte. Binnen de bandbreedte leiden renteschommelingen niet tot aanpassing van de rente. Als de overeengekomen rente bijvoorbeeld 9% is (we noemen dit de stabiele
rente) en de bandbreedte 2%, wijzigt het te betalen rentepercentage pas als de marktrente op enig moment hoger wordt dan 11% of lager dan 7%; de rente wordt dan aangepast, voor zover de marktrente boven de 11% of onder de 7% komt. Aanpassing vindt niet volledig plaats maar ter grootte van het verschil met de bandbreedte. In feite gaat het hier om een lening met variabele rente, maar door de rentedrempel van 2% wordt het variabele karakter van de rente sterk afgezwakt. Zodra de rente weer binnen de bandbreedte valt, wordt de oorspronkelijke rente weer van kracht. De periode waarvoor de stabielrente geldt, varieert van 10 tot 30 jaar, afhankelijk van de aanbieder. Overstapconstructie Bij overstapconstructie kan de geldnemer (kosteloos) vanuit een bepaalde rentevaste periode of vanuit een variabele-rentesituatie overgaan naar een andere, veelal langere rentevaste periode. Er zijn verschillende varianten: - de geldnemer kiest een hypothecaire lening met een bepaalde, meestal korte rentevaste periode. Tijdens die periode mag de geldnemer zelf het moment bepalen waarop hij de rente voor een langere rentevaste periode wil vastzetten; de geldnemer kiest voor een hypothecaire lening met een variabele rente. Stijgt de marktrente nu boven een bepaalde grens, dan wordt automatisch de rente voor een langere periode vastgezet, of de cliënt nu wil of niet. Ditzelfde geldt voor een daling onder een bepaalde grens, ook dan gaat er een langere rentevaste periode in Het moment van vastzetten is afhankelijk van de afgesproken bodem- c.q. plafondrente en de rente-ontwikkeling. -
Overstapconstructies worden vooral gesloten als de geldnemer verwacht dat het renteniveau dalende is.
Meeneem- en doorgeefconstructie De meeneemconstructie )ook wel aangeduid als doorgeeffaciliteit) houdt in, dat verhuizing het rentepercentage van de bestaande hypothecaire lening kan worden meegenomen naar het nieuwe huis. Ook bestaat wel de mogelijkheid het rentepercentage door te geven aan de koper van de oude woning. De geldnemer dient er rekening mee te houden dat bij deze constructie een nieuw notariële hypotheekakte vereist is. Overbruggingskredieten Het overbruggingskrediet bedraagt maximaal 100% van de executiewarde van het te verkopen pand, verminderd met de daarop rustende hypotheken (restant hoofdsom) .
Benodigde stukken voor een hypotheekaanvraag -
Kopie recente loon/salarisstrook aanvrager(s)* NAW gegevens aanvrager(s), geboorte data* (naw=naam, adres en woonplaats)
-
Beroep aanvrager(s)*, sofinummer(s)* Originele werkgeversverklaring (max. 3 maanden oud) voorzien van stempel en handtekening werkgever (handtekening geplaatst door de stempel heen). Vast of tijdelijk dienstverband (bij tijdelijk dienstverband een originele intentieverklaring van werkgever)* Kopie dagsfschrift bank/giro met bijschrijving netto loon/salaris Huidige woonsituatie* Gegevens onderpand: vov waarde, executiewaarde, eigen grond of erfpacht, adres aan te kopen pand* Indien bekend WOZ waarde onderpand Bouwjaar onderpand* Koopsom en gevraagde lening* Saldo’s lopende financiële verplichtingen* Nationaliteit* (voor nationaliteiten buiten de EU verblijfsvergunning onbepaalde tijd vereist) Burgelijke staat aanvrager(s)* Kopie legitimatiebewijs (meestal alléén paspoort, handtekening en foto duidelijk zichtbaar) Origineel taxatierapport van N.V.M./L.M.V./V.B.O./R.V.T. Rapport mag niet ouder zijn dan 6 maanden en voorzien van een kleuren foto van het onderpand. Bouwkundig rapport volgens NHG-model of door Vereniging Eigen Huis of Bouwkundig Adviesbureau Kopie koopovereenkomst door beide partijen geparafeert. Indien verbouwingskosten meefinanciëren dan de raming van de kosten. Aangeven te verbouwen werkzaamheden.* Verklaring inzake BKR achterstandsnotering •
•
•
Bovenstaande gegevens zijn benodigd voor het aanvragen van de offerte. Aanvragen van offerte duurt gemiddeld 3-4 werkdagen indien de benodigde gegevens bekend zijn. Voor zelfstandigen duurt het uitbrengen van de offerte 3-4 weken. Laat de verkoper en of makelaar rekening houden met dit gegeven. Voor zelfstandigen zijn er 3 volledige jaarrekeningen, kopie-aangifte inkomstenbelasingen en de ontvangen aanslagen van de belastingdienst vereist. Aan de hypotheek wordt vaak een levensverzekering gekoppeld. Let op! Boven de € 150.000 moeten aanvrager(s) medisch gekeurd worden. Ook de verzekerde bedragen van reeds lopende overlijdensrisicoverzekeringen afgesloten in de laatste 3 jaren tellen mee bij het bedrag van € 150.000,--. Beneden dit bedrag volstaat meestal een gezondheidsverklaring. De gezondheidsverklaring op zich kan ook aanleiding geven voor een medische keuring. Medische keuring neemt gemiddeld 3 weken in beslag. Als alle benodigde stukken aanwezig zijn en er is een acceptatieverklaring voor de levensverzekering afgegeven dan duurt het meestal nog 10 werkdagen voordat de stukken bij de notaris zijn. Akte kan dan na 5 werkdagen passeren nadat de stukken van de bank bij de notaris liggen.
Cliënten zijn gescheiden! - Echtscheidingsconvenant/beschikking - Akte van scheiding en deling - Echtscheidingsvonnis - Bewijs van inschrijving van het vonnis Inkomen
Arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd: Het brutoloon moet in beginsel worden verkregen uit een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd waarvan de proeftijd is verstreken. Een in het vooruitzicht gestelde inkomensverhoging mag worden meegenomen indien deze ingaat binnen 6 maanden na het offreren van de lening en blijkens een werkgeversverklaring onvoorwaardelijk is. Ook inkomen uit toekomstig dienstverband kan relevant zijn mits het dienstverband binnen 6 maanden na het offreren van de lening ingaat en het een dienstverband voor onbepaalde tijd zonder proeftijd is. Bij een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd: geldt dat het inkomen daaruit voor de gehele looptijd van de lening in de NHG-toetsing kan worden betrokken indien de werkgever verklaart dat bij ongewijzigde omstandigheden de arbeidsovereenkomst bij beëindiging wordt opgevolgd door een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Flexibele arbeidsrelatie: In de eerste plaats wordt het toetsinkomen in dat geval berekend over het gemiddelde jaarinkomen van de laatste 3 kalenderjaren, op basis van de jaaropgaven van het loon voor de loonbelasting. Het toetsinkomen mag maximaal het inkomen over het laatste kalenderjaar bedragen. In de tweede plaats dient uit een werkgeversverklaring te blijken dat inkomen wordt genoten uit een (flexibele) arbeidsrelatie. Zelfstandigen/dga Voor inkomen uit een zelfstandig beroep of bedrijf geldt voor de berekening van het toetsinkomen een soortgelijke bepaling als bij flexibele arbeidsrelatie: de winst over de laatste 3 kalenderjaren tot maximaal de winst over het laatste kalenderjaar. Aan te leveren de 3 jaarrekeningen, kopie aangiftebiljet belastingdienst over de 3 laatste kalenderjaren, en kopieën van de aanslagen van de belastingdienst over de 3 laatste kalenderjaren. Voor het inkomen uit arbeid van een directeur-grootaandeelhouder (dga) geldt precies hetzelfde.
Naderend pensioen: Bij naderend pensioen moet vanaf het moment dat de aanvragen bij offreren voor personen vanaf 56 jaar rekening wordt gehouden met een afname van het inkomen op het moment dat aanvrager 65 jaar wordt. Bij een voornemen om eerder met pensioen te gaan dient rekening gehouden te worden met de verwachte (extra) inkomensvermindering. Bruto-inkomen : alle vaste inkomensbestanddelen, zoals: - 12 x het bruto maandsalaris - vakantietoeslag - 13e maand - vaste eindejaarsuitkering - alimentatie ten gunste van de aanvrager - fiscale winst uit onderneming - overig inkomen met een vast karakter Op het jaarinkomen moet er lopende financiële verplichtingen (zoals persoonlijke lening, te betalen alimentatie aan de ex-partner) in mindering worden gebracht.
Taxatie-rapport: (niet ouder dan 12 maanden bij NHG) Een taxatierapport is een zo objectief mogelijke waardebepaling, opgesteld door een onpartijdige deskundige (Makelaar beëdigd als taxateur). Het taxatierapport verstrekt de gegevens: - Onderhandseverkoopwaarde, vrij van huur en gebruik (indicatie koopprijs) - Executiewaarde bij eigen gebruik: Vermoedelijke opbrengst van de woning op een publieke veiling bij een gedwongen verkoop. Deze waarde is van belang bij de bepaling van de hoogte van de hypothecaire lening. - De herbouwwaarde: Dit is het bedrag dat nodig is om de woning te herbouwen, wanneer deze bijvoorbeeld door brand verloren zou gaan. Deze waarde is vooral van belang bij het afsluiten van een opstalverzekering voor de woning.
-
Gegevens van de woning: de locatie: straatnaam, huisnummer, woonplaats en gemeente Grond in erfpacht of eigendom (vooral bij bestaande woningen is het van belang om te weten tot wanneer het recht van erfpacht is afgekocht en of de hoogte van de canon). Appartement? Bouwjaar van de woning
Appartementsrecht: Bij het kopen van een flatwoning speelt weer een aantal andere zaken een rol. In feite wordt slechts een deel van het pand gekocht. Het appartementsrecht omvat dus: - een aandeel in de grond - een aandeel in het gebouw - het uitsluitend gebruiksrecht van de desbetreffende flatwoning.
De Koopsom Achter de koopsom staat veelal geschreven k.k. (kosten koper) of v.o.n. (vrij op naam). Deze toevoegingen hebben betrekking op de vraag wie de transportkosten van de akte en de overdrachtsbelasting moet betalen. Bij kosten koper betaalt de koper de transportkosten en de overdrachtsbelasting. Bij vrij op naam worden deze kosten door de verkoper betaald. Bij een nieuw te bouwen woning is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Wel BTW (meestal in de koopprijs begrepen).
Waarborgsom In de koopakte staat meestal een uiterste datum waarop de eigendomsoverdracht moet plaatsvinden. Om te zorgen dat de koper deze verplichting inderdaad nakomt, is het gebruikelijk dat in de koopakte een waarborgsom wordt gevraagd. Dit bedrag meestal 10% van de overeengekomen koopprijs, dient door de koper na ondertekening van de koopakte binnen 14 dagen te worden voldaan aan de notaris. De notaris neemt de waarborgsom in bewaring tot aan het moment van de eigendomsoverdracht. Dit bedrag wordt met de koopprijs verrekend als de eigendomsoverdracht plaatsvindt. In plaats van de waarborgsom te betalen is het ook gebruikelijk een bankgarantie af te geven.
Ontbindende voorwaarden Een voor de koper van groot belang is de voorwaarde die betrekking heeft op de financiëring. Mocht later blijken dat de benodigde hypothecaire lening om welke reden dan ook niet mogelijk is, dan kan hij de woning niet betalen en zo zijn verplichting om het huis af te nemen niet nakomen. Om dit te voorkomen is het verstandig in de koopakte de voorwaarde op te laten nemen dat de overeenkomst ontbonden wordt, wanneer de koper er niet in slaagt een hem passende financiering te vinden. Om zonder kosten onder de koopovereenkomst dient u 2 of 3 schriftelijke afwijzingen van geldverstrekkers vóór het verstrijken van de genoemde datum te overleggen. Doet u dit niet dan zult aansprakelijk gesteld worden voor de schade ten bedrage van de waarborgsom.
Tip Alvorens een koopovereenkomst te ondertekenen laat u eerst uitgebreid informeren naar de mogelijkheden van hypotheekverstrekking, de hoogte van de maximale lening en de mogelijke maandlasten. Hierbij is van belang uw toekomstige inkomensontwikkeling, duur van een tweede inkomen, gezinssamenstelling (opgroeiende kinderen) enz. Naast rente en/of aflossing moet een koper van een huis premie betalen voor de levensverzekering. Aandere kosten voor de eigenaar van een woning naast rente , premie levensverzekering en/of aflossing: - het eigenwoningforfait - premie opstalverzekering - kosten bij aankoop - onderhoudskosten (of VvE-bijdrage) - onroerende-zaakbelasting:eigenarendeel
Aftrekbare kosten van hypothecaire geldlening - afsluitkosten van de geldlening - taxatiekosten - Honorarium notaris transportakte - kosten nationale hypotheekgarantie (NHG) - rente over de hypothecaire geldlening - periodieke betalingen op grond van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming met betrekking tot de eigen woning - rente op lening bestemd voor afkoop van erfpacht of opstalrechten - boeterente - Koopsom voor een hypotheekopvangpolis (premiedeel arbeidsongeschiktheid)
De wet Bevordering Eigen Woningbezit (BEW) Op 1 januari 2001 in werking getreden en die de hogere woonlasten (in vergelijking tot de huur van dezelfde woning) voor huishoudens met een lagere inkomen beoogt te verminderen. Hoogte + verstrekking subsidie afhankelijk van:
-
-
-
de aanvrager is minimal 23-jaar oud, afgelopen 3-jaar geen eigenaar-bewoner geweest, moet de woning zelf gaan bewonen en dient rechtmatig in Nederland te verblijven. Het inkomen: belastbaar inkomen aanvragers tot 65-jaar max. € 17.700 (2003) voor 1-persoonshuishoudens en max. € 23.750 (2003) voor 2-persoonshuishouden. De hypothecaire lening: vier hypotheekproducten zijn toegestaan .Spaar-, de annuiteiten-, de lineaire- en de aflossingshypotheek (tot max. 40% van de totale lening) Rente: minimaal 15 jaar vast Lening: in maximaal 30 jaar voor tenminste 60% afgelost te zijn, NHG verplicht, maximale hypothecaire lening vastgesteld op € 98.997 (2003). De kosten van de woning: Koopprijs + alle bijkomende kosten mag niet meer bedragen dan € 123.500 (2003) Staat van onderhoud van de woning: Taxatie-rapport is vereist wanneer eventuele achterstallige onderhoud op meer dan 10% van de waarde van het huis wordt geschat, dan bouwkundig rapport nodig.
Koophuur Dit een mengvorm tussen kopen en huren: de bewoner huurt het casco en koopt de binnenkant van de woning. Het groot onderhoud blijft op deze manier voor rekening van de verhuurder en met de binnenkant kan de bewoner doen of laten wat hij wil. De binnenkant van de woning is hypothecair te financieren (gelijk een eigen woning) met alle belastingvoordelen van dien. Een gevolg daarvan kan echter zijn dat op één woning hypotheken komen te rusten van twee hypotheekgevers: de verhuurder en de koophuurder. Verkoop door woningcorporaties van huurwoningen aan de bewoners: De prijzen van deze woningen vallen in de regel wat lager uit dan de vrije verkoopwaarde zou doen verwachten. Dit komt omdat de woningen worden verkocht in bewoonde staat ofwel (gedeeltelijk) tegen boekwaarde. De verwachting is dat deze woningen de komende jaren op grote schaal op de koopwoningmarkt terecht (blijven) komen. Sinds 1 oktober 1997 bestaat de Gewenningssubsidieregeling eigen woningbezit, beter bekend als de koopgewenningssubsidie. De subsidie diende om mensen die een huurwoning kopen te kunnen laten wennen aan de hogere woonlasten. Inmiddels is de regeling vervangen door de Wet bevordering eigenwoningbezit (BEW) die een bredere werking heeft.
Het eigenwoningforfait: Een aan de waarde van de woning gerelateerd bedrag dat de eigenaar-bewoner bij zijn inkomen moet optellen en waarover hij dientengevolge inkomstenbelasting moet betalen. Daartegenover staat de aftrek van de (hypotheek)rente en alle eventuele andere kosten i.v.m. de financiering van (onderhoud of verbetering van) de eigen woning.
Kosten bij aankoop: Overdrachtsbelasting 6% bij bestaande woning. Kosten van de notaris en overdrachtsbelasting bij KK en VON. Makelaarskosten (bemiddeling en/of taxatie) komen in beginsel voor rekening van de partij die de makelaar in de arm heeft genomen
Onderhoudskosten. Kosten die gemaakt worden voor de instandhouding van de woning. Periodiekonderhoud als controle/reparatie/vervanging van de CV, schilderbeurten, vervanging van kozijnen en reparatie van rioleringen en dakgoten. Hypotheekconstructies die flexibel inspelen op de vaststelling van rentevaste perioden en/of de effecten van renteveranderingen beogen te beperken/dempen, zijn o.a. de: - rentebedenktijdconstucties - rentemiddelingsconstructies - overstapconstructies - meeneemconstructies
Let op! Aan bovenstaande uitleg kunt u geen rechten ontlenen.
