Hieronder de vergelijking tussen de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Inleiding: De genoemde vormen zijn voor starters de enige vormen die sinds 01-01-2013 leiden tot renteaftrek. Andere vormen, of combinaties, bijvoorbeeld met aflossingsvrij, zijn toegestaan, maar leiden tot het volledig niet aftrekbaar zijn van de gehele lening. Dat is veelal niet de bedoeling. De besparing die dan gerealiseerd wordt qua aflossingsvorm wordt geheel teniet gedaan vanwege het ontbreken van renteaftrek. Doelstelling van het kabinet was om de renteaftrek te beperken. Hieronder staat hoe zij dat hebben bewerkstelligd. Er is nog een keuzemogelijkheid qua aflosvorm, maar deze is zeer beperkt t.o.v. de periode van voor 01-01-2013. De annuïteitenhypotheek. Een annuïteit is een lastig woord en daarnaast voor velen ook een lastig begrip. Een annuïteit is een rekenkundig bepaald getal. De gegevens die bepalend zijn voor het berekenen van dit bedrag zijn: -
De hoogte van het af te lossen bedrag (de hoofdsom) De rente De looptijd
De annuïteit zorgt ervoor dat na de looptijd de hoofdsom precies op 0 uitkomt. De lening is volledig afgelost. Dit is fiscaal verplicht om rente-aftrek te mogen genieten. Ook waarborgt de berekende annuïteit dat alle verschuldigde rente betaald wordt. Er wordt iedere periode (maand) eenzelfde bedrag betaald. Bruto wel te verstaan. Er gaat dus iedere maand hetzelfde bedrag van de betaalrekening af. Om de annuïteitenhypotheek te begrijpen moet het verband tussen de te betalen rente, aflossing en de rente-aftrek duidelijk worden gemaakt: Het zit als volgt: De eerste maand heb je de annuïteit voldaan, dus het berekende bedrag. Dit bestaat uit rente en aflossing. Omdat je dus hebt afgelost betaal je de maand erna minder rente. Er is immers minder geleend. Wanneer je hetzelfde bedrag een maand later afgeschreven ziet worden, dan zal dus een groter deel ter beschikking staan voor aflossing. De maand erna betaal je weer meer minder rente en meer aflossing. Dit gaat zo de gehele looptijd door. Met andere woorden: door de aflossingen betaal je steeds minder rente. Omdat je steeds minder rente betaalt, krijg je steeds minder terug van de belasting. Immers, niet de aflossing is aftrekbaar, maar de rente is aftrekbaar. Er is een schema waarneembaar waarbij steeds sneller wordt afgelost. Immers, als er steeds minder rente betaald wordt, zal het aflossingsdeel van de annuïteit steeds groter worden wanneer je steeds (verplicht) hetzelfde (bruto) bedrag betaalt aan de geldverstrekker.
Hieronder een voorbeeld van een annuïteitenhypotheek met een hoofdsom van 250.000, een looptijd van 30 jaar, een rente van 4,5% en een WOZ-waarde van 250.000. Ik ga tevens uit van een fiscaal voordeel van 42%. Het eerste overzicht is bedoeld om te laten hoe de netto lasten gedurende de looptijd toenemen.
De toelichting op de overzichten: In de eerste kolom staat de hoogte van de hypotheek na afloop van het jaar. Als aanvangsjaar is 2013 gekozen. De annuïteit bedraagt 1.267 per maand. Dit is het bedrag dat iedere maand van de rekening wordt afgeschreven. Er wordt hier uitgegaan van een gelijke rente gedurende de gehele periode van de hypotheek. Vaak wordt er geen rentevaste periode gekozen van 30 jaar. De rente kan dus veranderen gedurende de looptijd. Na aanpassing van de rente zal de annuïteit worden herberekend. Het is duidelijk dat bij een hogere rente er meer lasten zijn en bij een lagere rente er minder lasten zijn. De hoogte van de te betalen rente neemt af, de aflossing neemt toe, de netto lasten nemen ook toe. Het verschil tussen de bruto lasten en netto lasten is het fiscale voordeel. Hieruit valt te concluderen dat de rente aftrek afneemt. Dit is logisch, want er wordt immers ook minder rente betaald. Er wordt uitgegaan van een gelijke WOZ-waarde gedurende de gehele looptijd. De WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente waarin je woont. De genoemde stijging in de laatste kolom is t.o.v. het voorgaande jaar. Duidelijk is dat de stijging van de netto lasten jaar op jaar zeer gering is. Veelal is de inflatie hoger. Lonen worden vaak aangepast aan de inflatie. Daarnaast is het gebruikelijk dat er ook andere loonstijgingen zijn. De lasten blijven dan relatief gelijk of worden lager t.o.v. het toegenomen inkomen. Anders gezegd: bij de berekende stijging van de lasten zullen bij een normale ontwikkeling van het inkomen en de inflatie de lasten steeds minder zwaar op het inkomen drukken. De betaalbaarheid van de annuïteitenhypotheek is op basis van het bovenstaande, indien de aannames juist zijn, ook op langere termijn betaalbaar. T.o.v. de hieronder staande lineaire hypotheek is het zo dat de lasten toenemen. Echter, de lasten nu zijn lager. Het geld nu is meer waar dan in de toekomst. Dit door de werking van inflatie. Het is altijd mogelijk om vrijwillig aanvullend af te lossen. De boetevrije aflossing is bij iedere geldverstrekker minimaal 10% van de oorspronkelijke hoofdsom. In dit voorbeeld mag er dus jaarlijks 25.000 netto worden afgelost. Dit is een zeer groot bedrag. De gevolgen van een extra aflossing zijn dat daarna de annuïteit herberekend wordt op basis van de nieuwe resterende hoofdsom en dus dat de nieuwe bruto en netto lasten omlaag gaan. Een annuïteitenhypotheek omzetten naar lineair is makkelijker dan andersom. . Mijn mening is dat het verstandig is om te kiezen voor een annuïteitenhypotheek t.o.v. een lineaire hypotheek. Is er de wens om in het begin versneld af te lossen, doe dat dan zelfstandig aan het einde van het jaar. Verplicht jezelf niet tot onnodig hoge lasten wanneer dat niet nodig is. Je weet nooit wat er gebeurt in de komende jaren. Denk hierbij aan het krijgen van kinderen, minder werken, ontslag, minder gaan verdienen etc.
De lineaire hypotheek. Deze hypotheekvorm is iets eenvoudiger dan de annuïteitenhypotheek. De hoofdsom (lening) wordt gedurende de looptijd in gelijke delen per periode afgelost. Dit zorgt er ook voor dat aan het einde van de looptijd er geen hypotheek meer over is. Aan het begin is de hoofdsom nog hoog. Over deze hoge hoofdsom wordt uiteraard rente in rekening gebracht. De aflossing is gelijkmatig verdeeld over de looptijd. Omdat de hoofdsom hoog is en de aflossing (t.o.v. de annuïteitenhypotheek) ook is het zo dat de netto lasten van de hypotheek (aanzienlijk) hoger zijn dan bij de annuïteitenhypotheek (bij aanvang). Hieronder een overzicht van het verloop van de lineaire hypotheek. De uitgangspunten die er zijn gehanteerd zijn dezelfde als die zijn gehanteerd bij het voorbeeld van de annuïteitenhypotheek.
De toelichting op de overzichten staat hieronder. De maandlasten zijn aflopend. Dit kan interessant zijn wanneer de verwachting is dat de maandlasten in de toekomst, na rekening te houden met inflatie en inkomensverhogingen, slecht betaalbaar zijn. De aanvangslasten zijn fors hoger dan de maandlasten bij een annuïteitenhypotheek. Hetgeen eerder was beschreven bij de annuïteitenhypotheek t.a.v. extra aflossen geldt ook voor de lineaire hypotheek. Hier zal echter het periodiek te betalen aflossingsbedrag opnieuw worden vastgesteld en niet de annuïteit (berekende rente en aflossing). De hoofdsom neemt sneller af dan bij de annuïteitenhypotheek. Dit is logisch, omdat er sneller meer wordt afgelost. Het totale fiscale voordeel is door de versnelde aflossing ook minder over de gehele looptijd. Er wordt per saldo minder geleend, door de snellere aflossing bij aanvang en dus wordt er ook minder terug ontvangen van de betaalde rente. Het zwaartepunt van de maandlasten zit aan het begin. De werking van inflatie is dan nog niet echt heel groot. Dit is een nadeel t.o.v. de annuïteitenhypotheek. Immers, 100 Euro nu betalen is een stuk meer qua koopkracht dan 100 Euro betalen over 30 jaar, uitgaande van inflatie. Het moge duidelijk zijn dat ik voorstander ben van de (relatieve) flexibiliteit van de annuïteitenhypotheek. Ik vind het zelf in veel gevallen niet verstandig om je (onnodig vanuit fiscaal perspectief) vast te leggen op een aflossingsschema dat minder zwaar kan zijn. Met voldoende discipline kan er voor worden gekozen om extra geld af te lossen wanneer dat gewenst is, Wanneer het in bepaalde jaren niet goed uitkomt, dan kun je ervoor kiezen om dit niet te doen. Veelal zie je dat bij een gezinsplanning er niet alleen sprake zal zijn van hogere maandlasten vanwege het hebben van kinderen, maar ook dat het inkomen bij een of beide partners (indien van toepassing) zal afnemen, Een lineaire hypotheek is dan relatief duur. Wel dient te worden opgemerkt dat de toekomstige lasten, wanneer de kinderen het duurste zullen zijn (uitgaande van studiekosten etc.) hoger zijn bij een annuïteitenhypotheek. Echter, dit is op basis van de huidige waarde van geld. Wanneer de werking van inflatie wordt meegenomen, dan valt vast te stellen dat de toekomstige lasten lager zullen zijn dan de lasten bij aanvang. Dit o.b.v. bijvoorbeeld een verwacht inflatiepercentage van 2%. Ter indicatie staat als afsluiting een tabel met het overzicht van de historische inflatiecijfers van Nederland.
CPI staat voor Consumenten Prijs Index, hetgeen de inflatie bepaalt. M.a.w. met welk percentage stijgen gemiddeld de prijzen per jaar. Hier worden ieder jaar dezelfde uitgangspunten voor gehanteerd om een zuivere vergelijking te krijgen. Hierbij merk ik tevens op dat een hoofddoelstelling van de ECB (Europese Centrale Bank) is dat binnen het Eurogebied als geheel en in de lidstaten afzonderlijk de inflatie onder de 2% per jaar ligt.
Ik leg deze vormen graag uit in een persoonlijk gesprek, zodat er weloverwogen een keuze kan worden gemaakt tussen de verschillende vormen. Ook kan en zal ik laten zien wat de invloed is van renteveranderingen en van extra aflossingen.
