Huurmarktrapportage
De huurmarktcijfers over het 2e kwartaal 2015 Ger Hukker (NVM) & Jean-Paul Rouwette (VGM NL)
22 september 2015
Inhoud 1. Waarom deze cijfers 2. Hoe ziet de huursector in Nederland eruit? 3. Beeld van de portefeuille van NVM en VGM NL 4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) a) Onder liberalisatiegrens
b) Boven liberalisatiegrens 5. Het middensegment huur in kaart 6. De huurmarkt voor gestoffeerde en gemeubileerde woningen 2
1. Waarom deze cijfers • Het brengen van transparantie op de vrije huurmarkt • Huuraanbod en vraag in-transparant • Huurtransacties in-transparant • Huurbemiddeling in-transparant • Gelijkwaardig kennisniveau bij vraag en aanbodzijde is voorwaarde voor goed functionerende huurmarkt • Marktcijfers dragen bij tot professionalisering van de markt.
• Informatiegebrek draagt mede bij aan onterechte imago van huren als secundair woonproduct t.o.v. koopwoning • Actualiteit m.b.t. het vlot trekken van de woningmarkt voor met name
de middeninkomens. 3
1. Waarom deze cijfers Vooruitlopend op deze cijfers al ingezet op transparantie van de huurmarkt middels: • Betere informatie voorziening tijdens verhuur o.a. via funda door vermelding van specifieke huur gerelateerde informatie en
uniformeren van definities. • Inzet op transparant maken van positie verhuurbemiddelaar t.o.v. huurder.
Genoemde initiatieven zijn gezamenlijk door NVM en VGM NL opgepakt vanuit de gezamenlijke visie dat er in de huursector nog veel te winnen valt. Goede transparante informatie ligt daarbij aan de basis. 4
1. Waarom deze cijfers Vooruitblik: • Ambitie om tot frequente cijfers te komen conform de kwartaalrapportages van de NVM over de koopmarktontwikkelingen. • Huurmarkt is echter zeer divers en versplinterd een groeimodel is derhalve absolute onderdeel van ons lange termijnplan. • Uniformeren en automatiseren van data verzameling moet bijdragen aan een versnelde rapportage na elk kwartaal/half jaar.
Dit alles opdat vraag- en aanbodzijde als mede verhuurprofessionals in een gelijkwaardig en transparant speelveld opereren en de vrije sector huurwoning aan interesse wint.
5
2. Huursector Nederland
6
2. Transparantie op de huurmarkt Schatting marktaandeel NVM en VGM NL Werkgebied makelaars en vastgoedmanagers in de huurmarkt: - corporatiebezit (niet-gereguleerd bezit) - beleggers (gereguleerd + niet-gereguleerd bezit) Totale portefeuille NVM en VGM NL: 910.000
huurwoningen
28% van de totale huurmarkt (3,2 miljoen huurwoningen) Verhuisbewegingen per jaar ca. 91.000 (gemiddelde mutatiegraad 10%) Marktaandeel huurtransacties NVM en VGM NL: ca 44%
7
3. Beeld van de portefeuille huurtransacties Er zijn verschillen tussen de data van verschillende partijen: • Datum waartoe huurtransactie behoort: • NVM: datum van ondertekening huurcontract • VGM NL: ingangsdatum van afgesloten huurovereenkomst • Woonoppervlakte: • NVM: volgens NEN2580 • VGM NL: volgens NEN2580, tenzij…
8
3. Beeld van de portefeuille huurtransacties Aantal huurtransacties per kwartaal en verhuurvorm
12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 kaal 201401
201402
gestoffeerd 201403
201404
gemeubileerd 201501
201502
In verhouding relatief weinig gestoffeerd en gemeubileerd (vooral appartementen).
9
3. Beeld van de portefeuille huurtransacties Aantal huurtransacties per provincie naar huurprijsklasse, 2014-Q1 t/m 2015-Q2 16.000 14.000
12.000 10.000
8.000 6.000
4.000 2.000
0 DR
FL
FR
GL
GR
Tot liberalisatiegrens
LM
NB
NH
OV
UT
boven liberalisatiegrens
10
ZL
ZH
3. Beeld van de portefeuille huurtransacties Huurtransacties naar oppervlakte- en huurprijsklasse, 2014-Q1 t/m 2015-Q2 25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0 tot 60 m2
60-80 m2 Tot liberalisatiegrens
80-120 m2
boven 120 m2
Boven liberalisatiegrens
11
4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) • We beginnen met cijfers over ALLE door NVM en VGM NL geregistreerde huurtransacties (zowel onder als boven de liberalisatiegrens)
12
4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) •
Grote lokale verschillen Q2-2015: Doetinchem €6,90/m2 > Amstelveen €13,90/m2
•
Stijging van de gemiddelde m2-prijs ten opzichte van vorig jaar (+1,5%)
•
Gemiddeld 25% van de transacties onder liberalisatiegrens
•
Vooral lagere huurprijzen bij naoorlogse woningbouw (1950-1990)
13
4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) Huurtransacties, alle woningen, kale huur Niveau 2015-Q2
t.o.v. vorig kw.
t.o.v. vorig jr
Aantal huurtransacties
8.974*
-1%
+6%
Huurprijs
€ 870
-0,3%
-0,2%
Huurprijs per m2
€ 9,20
+0,7%
+1,5%
* Voorlopige cijfers.
14
4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) Huurtransacties, alle woningen, kale huur Niveau 2015-Q2
t.o.v. vorig kw.
t.o.v. vorig jr.
Huurprijs
€ 927
+3,9%
+0,1%
Huurprijs per m2
€ 8,10
+2,4%
+2,5%
Huurprijs
€ 833
-3,0%
-0,7%
€ 10,00
+0,3%
+1,4%
Woonhuis
Appartement Huurprijs per m2
15
4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) Gemiddelde m2-huurprijs per kwartaal, kale huur € 11
€ 10
€9
€8
€7
€6
€5 woonhuis 201401
appartement 201402
201403
201404
totaal 201501
201502
16
4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) Gemiddelde m2-huurprijs naar bouwperiode, kale huur
bouwperiode
€ 14
€ 12
€ 10
€8
€6
€4
€2
€0 onbekend
tot 1905
1906-1930
201401
1931-1944
201402
1945-1959
1960-1970
201403
1971-1980
201404
1981-1990
201501
1991-2000
201502
17
2001-2010
2011 en later
4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) M2-Huurprijs per kwartaal per provincie, kale huur, alle woningtypen
regio
€ 12
€ 11
€ 10
€9
€8
€7
€6 DR
FL
FR 201401
GL
GR 201402
LM 201403
NB 201404
NH 201501
OV
UT
201502
18
ZL
ZH
4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) regio
Gemiddelde m2-huurprijs 7 gemeenten, alle woningtypen, kale huur € 16 € 14 € 12 € 10 €8 €6 €4 €2
€0 Amsterdam
Arnhem 201401
Eindhoven 201402
Groningen 201403
Rotterdam
201404
s-Gravenhage
201501
201502
19
Utrecht
4. Cijfers over de huurmarkt (kaal)
Onderscheid: onder en boven liberalisatiegrens
20
4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) COROP-gebieden met relatief meeste transacties boven liberalisatiegrens
Onder liberalisatie
Boven liberalisatie
Nederland
25%
75%
Groot-Amsterdam
7%
93%
Agglomeratie Haarlem
8%
92%
Utrecht
10%
90%
Het Gooi en Vechtstreek
12%
88%
Zuidoost-Noord-Brabant
16%
84% 21
4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) COROP-gebieden met relatief meeste transacties onder liberalisatiegrens
Onder liberalisatie
Boven liberalisatie
Nederland
25%
75%
Oost-Groningen
81%
19%
Zuidoost-Drenthe
64%
36%
Noord-Friesland
56%
44%
Midden-Limburg
51%
49%
Overig Zeeland
49%
51% 22
4. Cijfers over de huurmarkt (kaal) Gemiddelde m2-huurprijs naar oppervlakte- en huurprijsklasse, kale huur 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0
tot 60 m2
60-80 m2 Tot liberalisatiegrens
80-120 m2
boven 120 m2
Boven liberalisatiegrens
23
Huurmarkt (kaal): onder liberalisatiegrens
24
4. Huur (kaal): onder liberalisatiegrens Huurtransacties, onder liberalisatiegrens, huurprijs per m2 Niveau 2015-Q2
t.o.v. vorig kw.
t.o.v. vorig jr
Woningen totaal
€ 8,90
+0,9%
+5,1%
Woonhuis
€ 7,80
+3,4%
+14,7%
Appartement
€ 9,20
+0,0%
+2,4%
25
Huurmarkt (kaal): boven liberalisatiegrens
26
4. Huur (kaal): boven liberalisatiegrens Huurtransacties, boven liberalisatiegrens Niveau 2015-Q2
t.o.v. vorig kw.
t.o.v. vorig jr
Huurprijs
€ 969
+0,7%
+1,0%
Huurprijs per m2
€ 9,30
+0,8%
+0,6%
27
4. Huur (kaal): boven liberalisatiegrens Huurtransacties, boven liberalisatiegrens Niveau 2015-Q2
t.o.v. vorig kw.
t.o.v. vorig jr.
Huurprijs
€ 976
+4,3%
+0,3%
Huurprijs per m2
€ 8,10
+2,2%
+0,9%
Huurprijs
€ 963
+0,7%
+1,0%
€ 10,30
+0,8%
+1,5%
Woonhuis
Appartement Huurprijs per m2
28
4. Huur (kaal): boven liberalisatiegrens Huurtransacties, boven liberalisatiegrens Verdeling naar stedelijkheid Woonhuis
Appartement
Woningen totaal
zeer sterk stedelijk
11%
41%
28%
sterk stedelijk
38%
38%
38%
matig stedelijk
28%
13%
19%
weinig stedelijk
17%
6%
10%
niet stedelijk
7%
2%
4% 29
5. Het middensegment op de huurmarkt
Een analyse van de huurtransacties (kale huur) tussen de liberalisatiegrens en 1000 euro
30
5. Middensegment huurmarkt Huurtransacties, middensegment, huurprijs per m2 Niveau 2015-Q2
t.o.v. vorig kw.
t.o.v. vorig jr
Woningen totaal
€ 8,60
-0,1%
-0,3%
Woonhuis
€ 7,70
+0,6%
+1,7%
Appartement
€ 9,60
+0,1%
+0,0%
31
5. Middensegment huurmarkt Toewijzingsregels sociale huurwoningen: - 80% aan huishoudens met een inkomen tot € 34.911 - 10% aan huishoudens met een inkomen tussen € 34.911 en € 38.950 - 10% aan huishoudens met een hoger inkomen Na 1 januari 2021: - 90% aan huishoudens met een inkomen tot € 34.911 (prijspeil 2015) - 10% aan huishoudens met een hoger inkomen Rekenvoorbeeld: Inkomenseis vrije sector: 4,5 x maandhuur Vanaf de liberalisatiegrens (huurprijs € 711,-) is dus een maandinkomen nodig van € 3.200 en een jaarinkomen van € 41.600 Lage middeninkomens (€ 34.911 tot € 41.600) in de knel: inkomen te hoog voor sociale huurwoning inkomen te laag voor vrije sector komen terecht in koopsector
32
Huur (kaal): Middensegment Recht op huurtoeslag: - Basishuur (de huur die huurtoeslagontvangers minimaal zelf moeten betalen)
Basishuur -
Oudere alleenstaanden
Oudere meerpersoonshuishoudens
229,64
227,82
226,01
Kwaliteitskortingsgrens - € 403,06 (100% vergoeding) Aftoppingsgrens (65% vergoeding)
Aftoppingsgrens -
Huishouden jonger dan 65 jaar
Een- en tweepersoonshuishouden
Meerpersoonshuishouden
576,87
618,24
Liberalisatiegrens - tot 710,68 (40% vergoeding, alleen voor senioren en gehandicapten) 33
5. Middensegment huurmarkt Transacties in het middensegment 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Verhouding middensegment/totaal transacties Verhouding middensegment/boven liberalisatie
34
5. Middensegment huurmarkt Transacties in het middensegment 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Verhouding middensegment/totaal transacties
Verhouding middensegment/boven liberalisatie
35
5. Middensegment huurmarkt
Hoeveel m2 krijg je in het middensegment? 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 DR
FL
FR 201401
GL
GR
201402
LM 201403
NB 201404
NH 201501
OV
UT 201502
36
ZL
ZH
5. Middensegment huurmarkt Hoe is het middensegment verdeeld naar oppervlakte? 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 41-60
61-70
71-80 201401
81-90
91-100 101-110 111-120 121-130 131-140 141-150 151-175 176-200
201402
201403
201404
201501
201502
37
5. Middensegment huurmarkt
Wat betaal je voor een appartement in het middensegment? € 12 € 10 €8 €6 €4 €2 €0
Hoeveel m2 appartement krijg je in het middensegment? 110 100 90 80 70 60 50
201401
201402
201403
201404
201501
201502
201401
201402
201403
38
201404
201501
201502
Huren in het middensegment: Wat is bereikbaar in de steden? Gemeente Amsterdam boven liberalisatie
middensegment
boven middensegment
Stadsdeel Oost
24%
16%
27%
Stadsdeel Zuid
21%
2%
29%
Stadsdeel Nieuw-West Stadsdeel Centrum Stadsdeel West Stadsdeel Zuidoost Stadsdeel Noord
17% 15% 10% 9% 6%
37% 2% 4% 27% 11%
7% 21% 12% 0% 4%
39
Huren in het middensegment: Wat is bereikbaar in de steden? Gemeente ‘s-Gravenhage boven liberalisatie
middensegment
boven middensegment
Wijk 42 Ypenburg
26%
31%
15%
Wijk 28 Centrum
9%
7%
14%
Wijk 26 Bezuidenhout Wijk 40 Wateringse Veld Wijk 11 Duinoord Wijk 44 Leidschenveen Wijk 38 Laakkwartier en Spoorwijk
9% 8% 4% 4% 4%
5% 10% 2% 5% 5%
18% 4% 10% 2% 0%
40
Huren in het middensegment: Wat is bereikbaar in de steden? Gemeente Rotterdam boven liberalisatie
middensegment
boven middensegment
Wijk 01 Rotterdam Centrum
32%
28%
43%
Wijk 14 Prins Alexander
17%
19%
15%
Wijk 10 Feijenoord Wijk 08 Kralingen-Crooswijk Wijk 12 IJsselmonde Wijk 16 Hoogvliet Wijk 06 Hillegersberg-Schiebroek
14% 11% 8% 6% 4%
10% 13% 11% 9% 3%
24% 5% 0% 0% 7%
41
Huren in het middensegment: Wat is bereikbaar in de steden? Gemeente Utrecht boven liberalisatie
middensegment
boven middensegment
Wijk 09 Leidsche Rijn
56%
62%
37%
Wijk 10 Vleuten-De Meern
15%
14%
20%
Wijk 04 Noordoost Wijk 08 Zuidwest Wijk 07 Zuid Wijk 05 Oost Wijk 01 West
7% 5% 3% 3% 3%
7% 3% 3% 3% 2%
8% 13% 5% 5% 6%
In het centrum van de gemeente Utrecht hebben NVM en VGM NL praktisch geen transacties in het geliberaliseerde deel van de huurmarkt.
42
Huren in het middensegment: Wat is bereikbaar in de steden? Gemeente Arnhem boven liberalisatie
middensegment
boven middensegment
Wijk 24 Schuytgraaf
27%
29%
9%
Wijk 08 Velperweg en omgeving
15%
14%
26%
Wijk 19 Vredenburg en Kronenburg Wijk 17 Malburgen Oost (Noord) Wijk 09 Alteveer en Cranevelt Wijk 02 Spijkerkwartier Wijk 01 Centrum
14% 11% 7% 4% 4%
16% 12% 5% 4% 3%
0% 4% 26% 9% 7%
43
Huren in het middensegment: Wat is bereikbaar in de steden? Gemeente Eindhoven boven liberalisatie
middensegment
boven middensegment
Wijk 16 Stadsdeel Strijp
22%
23%
18%
Wijk 11 Stadsdeel Centrum
21%
16%
48%
Wijk 14 Stadsdeel Woensel-Zuid Wijk 15 Stadsdeel Woensel-Noord Wijk 12 Stadsdeel Stratum Wijk 17 Stadsdeel Gestel Wijk 13 Stadsdeel Tongelre
18% 15% 11% 9% 3%
20% 16% 12% 9% 3%
8% 13% 6% 5% 2%
44
Huren in het middensegment: Wat is bereikbaar in de steden? Gemeente Groningen boven liberalisatie
middensegment
boven middensegment
Wijk 07 Stadsparkwijk
18%
17%
21%
Wijk 01 Schilders- en Zeeheldenwijk
17%
17%
18%
Wijk 03 Korrewegwijk Wijk 02 Oranjewijk Wijk 06 Herewegwijk en Helpman Wijk 00 Binnenstad Wijk 04 Oosterparkwijk
15% 14% 9% 8% 7%
16% 15% 8% 7% 7%
5% 5% 16% 10% 7%
In Groningen zit het vrije sectorgedeelte vooral in de wijken rondom het centrum. In de binnenstad is het beperkt.
45
5. Middensegment huurmarkt • Met meer huurwoningen in het middensegment: • Bevordering van de doorstroming • Goed functionerende woningmarkt koop en huur • Voor middeninkomens lastig om een geschikte woning te vinden: • Strengere toelatingseisen voor corporaties • Strengere regels voor hypotheekfinanciering • Huurwoningen in het middensegment nodig voor: • Verkrijgen van de benodigde arbeidsmobiliteit • Behoud van welvaart • Huisvesting van steeds meer ouderen 46
5. Middensegment huurmarkt • Meer aandacht voor vrije sector huur van gemeenten nodig: • Bij opstellen woonvisie rekening houden met vrije sector huur • Grondprijzen splitsen voor sociale huur, vrije sector huur en koopsector • Liberalisatiegrens verlagen naar aftoppingsgrens • Huurprijzen betaalbaar voor middeninkomens • Huursector in het middensegment interessant voor beleggers
47
6. Analyse gestoffeerd en gemeubileerd • De huurmarkt voor gestoffeerde en gemeubileerde panden beperkt zich veelal tot enkele gebieden • De vijf gemeenten met meeste transacties (2014-Q1 t/m 2015-Q2) o ‘s-Gravenhage (1943) o Amsterdam (1587) o Rotterdam (342) o Wassenaar (270) o Delft (259)
48
6. Gestoffeerd en gemeubileerd
Huurtransacties, m2-prijzen, gestoffeerd/gemeubileerd Niveau 2015-Q2
t.o.v. vorig kw.
t.o.v. vorig jr
Gestoffeerd
€ 13,30
+4,8%
+7,4%
Gemeubileerd
€ 15,50
-2,7%
+4,8%
49
6. Gestoffeerd en gemeubileerd
Gemiddelde huurprijs per kwartaal
Gemiddelde m2-huurprijs per kwartaal
€ 1.600
€ 17 € 16 € 15 € 14 € 13 € 12 € 11 € 10 €9 €8 €7 €6
€ 1.400 € 1.200 € 1.000 € 800 € 600 gestoffeerd 201401
201402
201403
gemeubileerd 201404
201501
201502
gestoffeerd 201401
201402
gemeubileerd
201403
50
201404
201501
201502
6. Gestoffeerd en gemeubileerd Huurtransacties, m2-prijzen, gestoffeerd & gemeubileerd Niveau 2015-Q2
t.o.v. vorig kw.
t.o.v. vorig jr
‘s Gravenhage
€ 13,90
-4,4%
+2,9%
Amsterdam
€ 21,60
+3,0%
+6,1%
Rotterdam
€ 12,20
+1,1%
+2,5%
Wassenaar
€ 15,50
+8,8%
-2,3%
Delft
€ 14,70
+6,9%
+4,2% 51
6. Gestoffeerd en gemeubileerd
Gemiddelde huurprijs 5 gemeenten, alle woningtypen, gestoffeerd & gemeubileerd
Gemiddelde m2-huurprijs 5 gemeenten, alle woningtypen, gestoffeerd & gemeubileerd
€ 3.600
€ 25
€ 3.100
€ 20
€ 2.600
€ 15
€ 2.100
€ 10
€ 1.600
€5
€ 1.100 € 600
€0 Amsterdam
201401
201402
Delft
201403
Rotterdam
201404
s-Gravenhage
201501
Wassenaar
201502
Amsterdam
201401
Delft
201402
Rotterdam
201403
Wassenaar kent veel verhuurde eengezinswoningen. Amsterdam heeft de hoogste m2-prijs.
52
s-Gravenhage
201404
201501
Wassenaar
201502
Bedankt voor uw aandacht Ger Hukker (NVM) en Jean-Paul Rouwette (VGM NL) 53
