Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
1
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
2
JAARVERSLAG 2013
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
3
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
4
Strategische Doelstelling 1 ELKE HUURDER IS EEN VOLWAARDIGE PARTNER IN DE ONDERHANDELINGEN MET ZIJN VERHUURDER. OPERATIONEEL DOEL 1.1 HET HUURDERSSYNDICAAT BEREIKT DE MEEST KWETSBARE HUURDERS Het Huurderssyndicaat kiest in hoofdzaak voor verbreding (kwetsbare huurders) en verdieping (vorming personeel). Ons aantal adviseurs ligt op Aantal dossiers op 31.12.2013: Dit is per personeelslid Voor deze dossiers deden we dit is een gemiddelde van
5,10 FTE (31.12.2013). 1.765 ingeschreven als lid 1.091 niet ingeschreven als lid 560 dossiers 7.338 interventies, 2,57 per dossier. 1.439 per adviseur Dossiers Lid 1.765 GL 1.091 Tot 2.856
Contacten 6.247 1.091 7.338
Het aantal leden op 31.12.2013 is 1.984. Huur privé sociaal niet bekend Totaal
Aantal Leden 1.536 55 393 1.984
Sociale huur vertegenwoordigt 3,46% van het totaal We merken dat het totaal aantal leden tegenover vorig jaar met 200 is gedaald. Misschien heeft dit te maken met de verhoging van het lidgeld. We merken in elk geval een steeds toenemende terughoudendheid bij huurders om lidgelden te betalen. Het is wellicht ook in die trant dat het aantal gratis adviezen aan niet-leden dit jaar opgelopen is van 534 naar 1.091. Deze gratis leden zullen in de toekomst meer en meer ingegeven worden in het ledenbestand, zeker nu er vanaf 2014 een centraal registratiesysteem in voege treedt.
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
5
Leden Individuele leden Via collectief abonnement Totaal
Aantal leden 1.896 88 1.984
45 Organisaties gingen een collectief lidmaatschap aan. Dit wil zeggen dat ze lidkaarten aankopen aan verminderde prijs ten behoeve van hun leden/cliënten. Evolutie van het aantal collectieve leden. 50 45
45
2012
2013
45 40 40
38
38
39
2009
2010
2011
35 30 25
20 15 10 5 0 2008
Het Huurderssyndicaat geeft een eerste advies gratis aan huurders van Beringen, Diepenbeek, Genk, Hasselt, Leopoldsburg, Neerpelt en Sint-Truiden. Met deze Gemeenten/OCMW hebben we een convenant waarbij de Gemeente/OCMW het gederfd lidgeld compenseert. Diepenbeek heeft zijn contract opgezegd en deze service stopt voor hen dan ook per 31.12.2013. De volgende tabel geeft een overzicht van de betalende en gratis leden per gemeente.
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
6
Woonplaats ALKEN ANTWERPEN ARENDONK AS BALEN BEGIJNENDIJK BEKKEVOORT BERCHEM BERINGEN* BILZEN BOCHOLT BORGLOON BREE DIEPENBEEK* DIEST DILSEN-STOKKEM GEEL GEETBETS GENK* GENT GINGELOM GLABBEEK HALEN HAM HAMONT-ACHEL HASSELT* HECHTEL-EKSEL HEERS HERENTALS HERK-DE-STAD HEUSDEN-ZOLDER HOESELT HOUTHALENHELCHTEREN KINROOI KORTESSEM LAAKDAL LAKEN LANAKEN LANDEN LEOPOLDSBURG* LEUVEN LIEGE LOMMEL LONDERZEEL
Huurderssyndicaat
Aantal Leden
Betalende Leden 5 5 1 1 1 26 21 1 1 1 1 1 1 1 80 36 74 65 14 3 15 14 29 25 40 25 6 6 28 24 1 1 1 1 273 168 1 10 5 1 7 7 10 8 10 7 387 198 8 7 5 3 1 1 16 13 52 42 12 11 92 7 17 6 1 63 2 44 2 1 29 1
60 7 16 4 1 57 2 19 1 27
Woonplaats LUMMEN MAASEIK MAASMECHELEN MEEUWENGRUITRODE MOL NEERPELT* NIEUWERKERKEN OPGLABBEEK OVERPELT PEER RIEMST SCHERPENHEUVELZICHEM SINT-TRUIDEN* TESSENDERLO TIELT-WINGE TONGEREN TREMELO TURNHOUT VISE VOEREN WELLEN WESTERLO ZELZATE ZONHOVEN ZONNEBEKE ZOUTLEEUW ZUTENDAAL
Aantal Betalende Leden Leden 16 14 46 40 92 85 18 1 18 4 18 12 24 28
18 1 11 2 15 12 23 23
1 122 37 1 70 1 1 1 3 3 1 1 60 1 2 16
1 53 33 1 52 1 1 3 1 1 53 1 2 15
Gemeenten met een eerste gratis advies: Beringen, Diepenbeek, Hasselt, Genk, Leopoldsburg, Neerpelt, Sint-Truiden blijkt het verschil tussen betalende en nietbetalende leden opvallend groot. Dit toont aan dat deze formule onze drempel meetbaar verlaagt.
jaarverslag 2013
7
Met het aantal uren (zitdagen, centrale zetel, afdeling West-Limburg) dat we momenteel “open” zijn overschrijden we ruim het minimum vereist aantal in het erkenningsbesluit. (beschikbaarheid) actie 1.1.1 Het Huurderssyndicaat zorgt voor korte territoriale afstand (bereikbaarheid)
Zitdagen op 31.12.2013 Hoofdzetel Hasselt Dilsen-Stokkem Genk Maaseik Neerpelt Sint-Truiden Tongeren
maandag dinsdag maandag donderdag dinsdag donderdag dinsdag woensdag
18u00 – 21.00 uur 13u00 – 16.00 14u00 – 16.00 13u00 – 16.00 13u30 – 16.00 13u30 – 16.00 09u30 – 12.00 13u30 – 16.00
Afdeling West-Limburg Beringen dinsdag Tessenderlo donderdag Leopoldsburg donderdag Houthalen woensdag
16u00 – 19.00 13u30 – 16.00 (tot 31.12.2013) 09u30 – 11.30 09u30 – 12.00
De zitdag in Tessenderlo werd per 31.12.2013 stopgezet wegens gebrek aan belangstelling. Aantal bezoekers per adviesplaats Adviesplaats Beringen Brief Dilsen-Stokkem E-mail Genk Halen Ham Hasselt Hasselt avond Hasselt dinsdag Heusden
Aantal Leden 77 22 55 9 282 1 3 841 22 24 1
Houthalen Huisbezoek Internet Leopoldsburg Lummen Maaseik Neerpelt Sint-Truiden Tessenderlo Tongeren
Totaal
31 19 5 50 1 31 47 83 34 59
1.697
Internet: aangemeld via on-line inschrijving via onze website
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
8
Actie 1.1.2 Het aandeel kwetsbare huurders in ons ledenbestand verhoogt. (groeien in de breedte, bereikbaarheid)
Laaggeschoolden Allochtonen Vervangingsinkomen Eenoudergezinnen
2011 38,50 24,50 47,40 24,60
2012 35,00 25,50 48,00 21,43
Diploma 1.lager (middelbaar) 2.hoger middelbaar 3.hoger onderwijs 4.niet ingevuld
2013 28,50 27,70 48,00 20,77
streefdoel 40% 25% 50% 25%
Aantal % (van ingevuld) 429 770 306 260
28,5 51,2 20,3
Ons doel om het aantal laaggeschoolden op 40% van onze leden te brengen bereiken we niet. Volgens de Limburgse Welzijnsmonitor stroomt slechts 50% van de jongeren door naar het hoger onderwijs en dat % blijft tamelijk constant. Activiteit
Aantal % (van ingevuld)
Arbeider Bediende Kaderlid Ambtenaar Zelfstandige vrij beroep werkzoekende uitkeringsg. werkzoek. niet-uitkeringsg. OCMW bestaansminimum OCMW andere toelagen invalide/gehand/ziekte-uitk. pensioen (ook brug- en vervr.) Student Huisvrouw geen inkomen Andere niet ingevuld
385 283 2 55 47 2 237 2
23,2 17 0,1 3,3 2,8 0,1 14,3 0,1
48 2 282 249 22 16 13 16 104
2,9 0,1 17 15 1,3 1 0,8 1
Qua inkomenssituatie bereiken we huurders met een vervangsinkomen voldoende. Binnen de groep werkenden vertegenwoordigen de arbeiders ongeveer de helft. Dit kunnen we stabiel houden over de voorbije jaren.
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
9
Nationaliteit Belg bij geboorte Belg door naturalisatie Andere nationaliteit niet ingevuld
Aantal % (van ingevuld) 1229 171 298 67
72,4 10,1 17,6
Dit jaar overtreffen we ons doel om minstens 25 % allochtonen te bereiken. Dit zou kunnen te maken hebben met de outreachcampagne die we vorig en dit jaar hielden naar Turkse en Marokkaanse huurders. Onze stagiaire Jana heeft eens een onderzoekje gedaan naar onze cliënten met allochtone roots.
De cijfers van 2013 tonen aan dat 27,70 % van de huurders in het ledenbestand van het huurderssyndicaat van allochtone afkomst is. In dit cijfer zitten zowel leden met een vreemde nationaliteit als genaturaliseerde Belgen. In een nieuwe statistiek van het huurderssyndicaat is dit cijfer voor 2013 opgesplitst. Hierbij werd het aantal Belgen vergeleken met het aantal allochtonen en Belgen met allochtone afkomst op basis van de achternaam. Hieruit bleek dat 27% van het aantal betalende leden allochtoon of van allochtone afkomst is. Voor de dossiers met het ‘eerste advies gratis’ komt dit cijfer op 36%. In totaal is 29% van de dossiers van leden met allochtone achtergrond. Het verschil is misschien niet spectaculair, maar het hoge aantal bij de categorie “1ste advies gratis” wijst o.i. op een financiële drempel bij allochtone huurders om zich aan te sluiten bij het Huurderssyndicaat.
Huishouden Aantal % (van ingevuld) 1.eenoudergezin 156 20,77 2.koppels met kinderen 136 18,12 3.alleenstaand zonder kinderen 323 43,01 4.koppels zonder kinderen 136 18,11 We gaan op zoek naar milieus waar we eenoudergezinnen kunnen bereiken. Leeftijd <40 >=40 en < 65 >=65 niet ingevuld
Huurderssyndicaat
Aantal % (van ingevuld) 495 43,70 476 42,00 162 14,30 760
jaarverslag 2013
10
Om de meest kwetsbare huurders te bereiken bewandelt het Huurderssyndicaat diverse paden
Indicatoren Kennismakingszitdagen Zie bij Project Outreach op volgende pagina Overeenkomsten met gemeenten We hebben een overeenkomst met Steden/Gemeenten/OCMW waarbij huurders uit die gemeente hun eerste advies gratis krijgen: Stad/Gemeenten: Genk, Hasselt, Neerpelt, Sint-Truiden. Diepenbeek stopt per 31.12 OCMW: Leopoldsburg. Eerste Advies Gratis Volledig Lid Geworden Aantal Ja Ja 247 Ja Nee 539 Nee Ja 1.199 Totaal 1.985 In de gemeenten met een contract is 50% van de leden op die manier gratis lid. In de andere gemeenten zijn slechts 15 % van de leden gratis lid. Het systeem blijkt dus wel degelijk te werken. Project Outreach We merken dat de zwakste huurders de weg naar het Huurderssyndicaat maar moeilijk vinden. Onze traditionele bekendmaking gaat ook aan hun voorbij omdat zij de media die wij gebruiken niet bekijken. We besloten daarom een outreach-actie te ondernemen. De mogelijke middens waar wij de meest kwetsbare huurders kunnen vinden zijn (vanuit onze ervaring): Verenigingen waar armen het woord nemen, Welzijnsschakels, federaties van allochtonen, scholen voor Beroeps- en Technisch onderwijs, Basiseducatie, Sociale economiebedrijven, Inburgering/Huizen van het Nederlands, gehandicaptenverenigingen, buurtwerken, Vincentiusverenigingen In 2012 legden we de focus op Turkse en Marokkaanse organisaties. In 2013 keken we naar andere, meer diverse, potentiële doelgroepen, die de weg naar het Huurderssyndicaat niet tijdig vinden. Allochtonen 19/02 Vluchtelingenwerk Hasselt 09/04 Buurthuis Klein Spanje Maasmechelen (sociale huurders Maaslands Huis) 22/04 Outreaching Turkse Unie, Beringen 27/04 Nieuwe Volksbond: Organisatie van Albanezen in Tongeren 13/06 Vluchtelingenwerk Hasselt 12/09 Outreach bij Onthaalbureau Limburg 19/11 Vluchtelingenwerk Hasselt 30/05 Outreaching Moeder Cafe (Turkse Unie)
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
11
We sloten een samenwerking af met ACW Limburg om via hun kanalen private huurders te bereiken. We kwamen met hen samen op 25/01 Actie Werkgroep C-Wonen ACW, Hasselt 25/02 ACW Limburg contracten bij isolatie door huurder 25/03 ACW Genk isolatie voor huurders 0 aanwezigen 26/03 ACW Bilzen, basisles huur 27/09 ACW Limburg overleg 09/12 ACW stand op Limburgse beleidsdag ACW sloot zich ook aan bij het platform 1/3 is de MAX, zie verder. We maakten afspraken met organisaties die laaggeschoolden bereiken. Bij hun doelpubliek geven we een introductie over woninghuur, gecombineerd met praktisch huuradvies aan de aanwezigen. 19/01 5de Kantoor Sint Augustinus Bree 19/02 Randstad Houthalen-Helchteren 08/03 Basiseducatie Noord-Limburg 14/03 Jongerenwerking Maasmechelen 19/03 Basiseducatie Limino Maasmechelen 03/05 VDAB, moeilijk plaatsbare werklozen, Hasselt 03/05 Basiseducatie Limino, cliënten in budgetbegeleiding, Maasmechelen 22/05 Leergroep Randstad Rondpunt Genk 18/10 Basiseducatie Limino, Maaseik (werving huurders van Ons Dak voor de visitatie). 07/11 Basiseducatie Limino Maasmechelen 10/12 Leergroep Randstad Houthalen Gehandicapten We belegden een overleg met de directeur van de Regenboog te Genk die tevens voorzitter is van het Limburgs Overleg Gehandicapten om een voorstelling van ons werk te organiseren voor de verenigingen van gehandicapten. Het Limburgs Overleg is echter niet op onze vraag ingegaan. 16.01 Regenboog Genk Sociale economie Een stagiaire van de sociale school van Heverlee start in 2014 een project bij het Huurderssyndicaat voor outreaching naar deelnemers in de sociale economiebedrijven. Ter voorbereiding daarvan deden we enkele proefsessies bij de Wroeter (Aktiviteitencentrum). 07/10 deelnemers de Wroeter, Kortessem 16/12 deelnemers de Wroeter, Kortessen Verenigingen waar armen het woord nemen 21/01 Anker, Heusden-Zolder Vincentiusvereniging 16/10 St Vincentius Kortessem 04/11 St Vincentius Kortessem
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
12
actie 1.1.3 Het Huurderssyndicaat onderzoekt drempelverlagende methodieken naar specifieke doelgroepen.
We vernemen nog te vaak dat de drempel naar het Huurderssyndicaat te hoog is (moeilijk vindbaar, moeilijk telefonisch bereikbaar, …). Ons opzet was om met hogescholen een samenwerking aan te gaan om dit te onderzoeken en te remediëren. De zoektocht naar gegadigden heeft niets opgeleverd. We hebben daarom zelf onze actie-onderzoeken opgestart: Maaseik: via non-users onderzoek De nieuwe zitdag in Maaseik wordt relatief weinig bezocht. Omdat we slechts 2 zitdagen hebben in het Maasland kiezen we ervoor om die van Maaseik volgens de regels van de kunst te promoten. Onze stagiaire Naoual zet samen met de collega’s een non-users-onderzoek op. Met de resultaten daarvan zullen een voorstel opmaken voor de Raad van Bestuur. Sociale economie: via gratis dienstverlening Naar de doelgroepmedewerkers in de sociale economiebedrijven van Limburg zetten we een outreachcampagne op, uitgevoerd door een nieuwe stagiaire. Deze campagne zal gebeuren via het aanbieden van gratis huuradvies aan groepen medewerkers. Indicatoren - Er zijn geen projecten ingediend bij externe instanties. - We hebben onze eigen projecten “Outreaching” opgestart: Maaseik, Sociale Economie. actie 1.1.4 Het Huurderssyndicaat staat de meest kwetsbare kandidaat huurders bij in hun zoektocht naar een woning. (beschikbaarheid)
We hebben deze dienstverlening afgebouwd. We merkten dat we zo goed als geen succes boekten en dat we daardoor enkel maar overdreven verwachtingen schiepen. Indicatoren 1.1.4 NVT
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
13
Actie 1.1.5 Ons prijzenbeleid is drempelverlagend (betaalbaarheid)
Het huidig systeem van lidgelden, gekoppeld aan het WIGW of Omnio-statuut bij de mutualiteit blijft behouden of zal worden aangepast zodra een beter systeem kan ingevoerd worden. Gratis advies Vaak geven we advies aan mensen die nog niet zijn aangesloten. Indicatoren 1.1.5 Overzicht van - De tarieven en de eventuele wijzigingen. o Basislidgeld is verhoogd van 15 naar 17 euro, na afspraak met de andere huurdersbonden. Daarvoor krijgen de leden onbeperkt advies, typebrieven en aanvragen voor een woningonderzoek. Het abonnement op het Huurdersblad is in het lidgeld inbegrepen. Volledig dossierbeheer kunnen de leden krijgen voor € 54 per jaar. Voor huurders met een basishuurprijs vanaf € 750/maand komt dit verhoogd lidgeld op 12% van 1 maand basishuur. Houders van WIGW of Omnio-statuut bij de ziekenkas krijgen 50% korting op dit verhoogd lidgeld: leden maakten daarvan gebruik. o De gratis adviezen We geven vaak een eerste advies via telefoon of per mail. In 2013 gebeurde dit 1.091 maal. Deze cliënten werden NIET opgenomen in ons ledenbestand en WEL in de contactnames. De onderwerpen waarover deze huurders ons contacteerden waren: - Algemene informatievragen 37,48 % - Duur en opzegging contract 26,52 % - Herstellingen 17,50 % - Financieel 16,76 % - Procedures 1,75 %
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
14
o Eerste advies gratis Met Hasselt, Genk, Sint-Truiden, Leopoldsburg, Neerpelt, Halen, Lummen, Herk-de-Stad, Beringen en Diepenbeek heeft het Huurderssyndicaat een overeenkomst waarbij elke huurder uit deze gemeente recht heeft op een eerste gratis advies. Diepenbeek heeft de convenant opgezegd per 31.12.2013. Eerste Advies Volledig Lid Gratis Geworden Ja Ja Ja Nee Nee Ja Totaal
Aantal 247 539 1.199 1.985
Er waren in 2013 786 leden die genoten van dit eerste gratis advies. Van deze groep werden er 247 betalend lid. De andere 1.199 leden betreft verlengingen of aansluiting zonder eerste gratis advies. Alle gratis adviezen samen lopen in 2013 op tot: Hulp bij zoeken naar woning Gratis advies aan niet-leden 1te gratis advies aan leden Totaal aantal gratis adviezen
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
15
OPERATIONEEL DOEL 1.2 HET HUURDERSSYNDICAAT BEREIKT OOK MINDER KWETSBARE HUURDERS actie 1.2.1 Het Huurderssyndicaat communiceert ook via de pers. (bereikbaarheid)
Gezien “Algemene bekendheid” zowat de meest aangegeven manier is waarop de leden met ons in contact komen, moeten we aan de algemene pers de nodige aandacht besteden. Doel is om elk jaar minstens één keer prominent aanwezig te zijn in veelgelezen bladen. Indicatoren 1.2.1 Overzicht van Huurderssyndicaat in de media
We publiceren maandelijks onze coördinaten in de kleine annonces “Te Huur” van Hebbes.
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
16
actie 1.2.2 Medewerkers/sters volgen bijscholing in specifieke vakgebieden (begrijpbaarheid, bruikbaarheid)
Met de medewerkers/sters spreken we een vormingstraject af. Dat kan gericht zijn op het behalen van een (hoger) diploma. Het kan ook gericht zijn op ad hoc vaardigheden als vorming geven, leren omgaan met de meest kwetsbaren, voeren van hulpverleningsgesprekken, softwarepakketten … dus enkel professioneel relevante bijscholingen naargelang de functioneringsgesprekken dat aangeven. Indicatoren 1.2.2 Gevolgde vormingen Volgende vormingssessies werden bijgewoond door één of meerdere medewerkers van het Huurderssyndicaat. 14/01 25/01 29/01 05/02 21/03 26/03 28/03 23/04 16/05 23/05 04/06 10/06 09/09 24/09 17/10 22/11 24/10 12/12 12/12 16/12
Conflicthantering, Huurderssyndicaat Hasselt Recht op wonen, naar een resultaatsverbintenis, FU St-Louis, Brussel Voorstelling Brussel advies Vlaamse Woonraad* Psycho-sociaal welzijn op het werk, IDEWE, Hasselt Coaching in een diverse omgeving, KruispuntMI Brussel Studiedag Sociale Huur VHP Berchem Coaching in een diverse omgeving, KruispuntMI Brussel Studiedag Sociale Huur VHP Berchem Coaching in een diverse omgeving, KruispuntMI Brussel voorstelling boek Dedecker, Garant, Antwerpen * Studiedag Sociale Huur VHP Berchem Uithuiszettingen sociale huur, VMSW, Provinciehuis Hasselt kennismaking CAD/CAW Hasselt Studiedag Sociale Huur VHP Berchem Infodag Sociale Huur, Wonen Vlaanderen, Nieuwe registratiesysteem van de Huurdersbonden Huuradvies Fintro, Hasselt Kennismaking gevangenis Hasselt Woonfiscaliteit, Milleniumdoelen, Brussel Woonkwaliteit, voorstelling boek huurdersbond Vlaams Brabant
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
17
In het kader van ons kwaliteitsbeleid
Om de interne verhoudingen en kwaliteit van het werk te verhogen doorliepen we een traject waarbij team en Raad van Bestuur intens betrokken waren. Op 29.04 en 06.05 hield het team een brainstorm over elk van deze twee onderwerpen. Op 5 juni kwamen team en Raad van Bestuur bijeen om de afspraken te maken en de formaliseren. Het betreft afspraken over: - controle op uitgaande brieven via een buddy-systeem en door de Coördinator, - dossierbespreking op het wekelijks team en jaarlijks met de advocaten - kennismakingsbezoeken op de Vredegerechten samen met leden - extra activiteiten voor minder drukke periodes - standaardisering van de intake - aanstelling van een vertrouwenspersoon voor het personeel in de Raad van Bestuur - aandachtspunten voor evaluatie- en functioneringsgesprekken - versoepeling van de glij- en werktijden - beperking van over- en onderuren.
3 beheerders, 7 personeelsleden en 1 moderator leggen samen het verbetertraject vast
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
18
Operationeel doel 1.3 Openbare besturen krijgen degelijk huuradvies actie 1.3.1 Het Huurderssyndicaat adviseert OCMW- en Gemeentelijke diensten. (bereikbaarheid, beschikbaarheid, betaalbaarheid)
Volgens ons erkenningsbesluit gaan we in op adviesvragen van openbare besturen. Voorrang wordt daarbij gegeven aan vragen tbv. hun cliënten die met een huurprobleem zitten. Ook andere (ver)huurvragen nemen we op in zoverre we aan de hand van een dossier voldoende gedocumenteerd zijn. Indicatoren 1.3.1 Overzicht van - OCMW of steden/gemeenten die beroep deden op deze dienst We gaven in 2013 gratis advies aan 51 openbare besturen. Actie 1.3.2 Het Huurderssyndicaat geeft vorming aan openbare diensten
(bruikbaarheid, bereikbaarheid) Omdat de huurdersbonden niet ongelimiteerd adviespunten kunnen uitbouwen, zullen ze de komende jaren actiever inspelen op de lokale besturen in hun regio. Daarom zullen de huurdersbonden vormingen promoten t.a.v. lokale besturen zodat OCMW’s, Woonloketten, Woonwinkels,… een eerstelijnsadvies inzake huurproblemen aan hun cliënteel kunnen aanbieden. Indicatoren 1.3.2. Overzicht van vormingssessies aan en andere samenwerkingsmodaliteiten met deze diensten 07/02 18/02 19/02 16/05 23/05 22/10 05/11 19/11
OCMW Houthalen-Helchteren, Sociale Dienst, vorming huur Woonloketten Limburg, Provinciehuis Hasselt PHL Rechtspraktijk gastles OCMW Hechtel-Eksel, Sociale Dienst, vorming huur OCMW’s, Provinciehuis Limburg PHL Rechtspraktijk, gastles Gevangenis Hasselt, interne en externe sociale diensten Focusgroep outreach van straathoekwerk Genk
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
19
Strategische Doelstelling 2 HET WOONBELEID HOUDT REKENING MET DE BEHOEFTEN VAN HUURDERS MET SPECIALE AANDACHT VOOR DE MEEST KWETSBAREN
De huurdersbonden zijn geen geïsoleerde organisaties maar opereren binnen een lokaal netwerk van doorverwijzende en samenwerkende instanties. Niet alleen bevordert deze netwerkvorming de kennis van het lokale werkveld/woonbeleid en vergroot de samenwerking het draagvlak, de inbedding en bekendheid van de huurderdsbond. Een nauwe samenwerking met andere diensten en instanties komt ook de (zwakke) huurder ten goede. Het spreekt dan ook voor zich dat de huurdersbonden de komende jaren hun bestaande netwerken en samenwerkingsverbanden zullen behouden dan wel verder uitdiepen en uitbreiden. Voor de volgende 5 jaren is ons speerpunt HUUR IS TE DUUR In dit kader zullen we extra opkomen voor - Meer en betere kwaliteitscontrole op woningen o Woningisolatie moet opgenomen worden in de minimumnormen. We worden steeds vaker geconfronteerd met verhuurders die weigeren om hun woningen te isoleren, terwijl de huurder voor de stookkosten moet opdraaien. Gezien de hoge huren en de hoge brandstofprijzen komen de meest kwetsbare huurders daardoor extra in de problemen. o Vocht en schimmelproblemen moeten zwaarder doorwegen in de minimumnormen. Nu zijn CO-, elektrocutiegevaar en stabiliteitsproblemen de enige punten waarop de inspectie een strafscore van 15 kan geven. Intussen is het wetenschappelijk komen vast te staan dat schimmel in de woning ook tot ziekten en zelfs tot de dood kan leiden. Het is dus geen luxe om dit gebrek een score van 15 toe te kunnen kennen. Op die manier kan het ook vlotter aangegrepen worden voor een onbewoonbaarverklaring met mogelijke huurcompensatie tot gevolg. -
Huursubsidie o iedereen die in aanmerking komt voor sociale huur doch nog privaat huurt moet een recht verwerven op huursubsidie gekoppeld aan kwaliteitsnormen voor de woning.
Onze acties zijn vooral gericht op het Lokaal en Provinciaal bestuursniveau om op die manier dingen te realiseren die als voorbeeld voor Vlaanderen kunnen dienen. Om deze voorbeeldfunctie op Vlaams/Belgisch vlak een duwtje te geven werken we samen met onze collega huurdersbonden (en andere nationaal georganiseerde drukkingsgroepen).
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
20
OPERATIONEEL DOEL 2.1 HET HUURDERSSYNDICAAT KAN TERUGVALLEN OP EEN BREED NETWERK
actie 2.1.1 Bestaande netwerken onderhouden
Onze bestaande samenwerking met organisaties als RIMO Limburg, de Verenigingen waar armen het woord nemen, het Limburgs Sociaal Forum, Stebo, Welzijnszorg, CAW’s, Meldpunten Discriminatie, Werkgroepen Vluchtelingen … blijven we koesteren. Daarom waren we aanwezig bij: 05/03 Broodje basiseducatie: voorstelling Genk 30/04 inleefmoment armoede, RIMO, Hasselt 30/04 Receptie opening Balieplein Genk 28/05 inleefmoment armoede, RIMO, Houthalen 16/10 startdag Welzijnszorg Hasselt 24/10 VMSW vorming voor nieuwe bestuurders, Hasselt 18/11 RIMO 20 jaar, Zolder 25/11 denkdag sociaal beleid Gemeente en OCMW Genk 27/11 Feestelijke Opening Universiteit voor het Maatschappelijk Belang, UHasselt Jury eindwerk stagiairs: 21/06 Eindwerk KHLeuven 14/06 Eindwerk PXL Hasselt We organiseerden twee publieksacties 09/12 soep op de stoep voor Welzijnszorg 14/07 Dag vd Huurder Bokrijk actie 2.1.2 Nieuwe partnerschappen opbouwen
We startten een samenwerking op met het ACW van Limburg. Dit kadert in de uitbouw van een beweging van private huurders. Via deze weg waren aanwezig op 17/09 startdag ACV Sint-Truiden 25/09 startdag ACV Limburg 27/09 vorming ACV militanten Limburg 09/12 startdag ACW Limburg
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
21
actie 2.1.3 Beleidscontacten leggen
De samenwerking met Provinciale en Lokale diensten en beleidsmakers houden we levend door onze adviesfunctie en door op hen beroep te doen in dossiers binnen hun beleidsdomeinen. Indicatoren 2.1.1-3 Overzicht van Gezamenlijke acties en de partners daarin 1/3 is de MAX
Het Huurderssyndicaat nam het initiatief om de adviezen van de Vlaamse Woonraad inzake de woonbonus te verspreiden onder een breed netwerk. Bedoeling is om de politieke besluitvorming daarrond zoveel mogelijk in het voordeel van de private huurders te oriënteren. Intussen schaarden in Limburg alleen zich volgende partners achter de platformtekst: ABVV Limburg, ACLI, ACV Limburg, ACW Limburg, AIF, BBTK Limburg, Bronsgroen, CAW Limburg, De Brug Hasselt, De Sfeer, De Wroeter, De Draaischijf, DOMO Vzw, Gastama, Hoger Op, Huurderssyndicaat, Internationaal Comité, Jeugdwelzijnswerk Meulenberg, Limburgs Sociaal Forum, Nieuwe Volksbond, Ons Centrum, Onder Dak, Open Hart, RIMO Limburg, Trefpunt Armoede, Warm Hart, Wasda Genk, vzw Welzijn en Welzijnszorg Limburg. De campagne gaat onder de slogan 1/3 is de MAX, meer subsidies voor meer huurders. Bedoeling is dat geen enkele private huurder nog meer dan 1/3 van zijn inkomen aan woonkost zou moeten spenderen. 04/12 Eerste platformvergadering 12/06 Goedkeuring platformtekst met persconferentie en TV-debat 28/09 Aankoop publiwagentje dat Limburg rondreist 08/10 Overleg met netwerk Armoede over samenwerking op 17/10 17/10 Actiedag 17 oktober, beklimming Ambiorix
Debat TVL met Steven Vandeput NV-A
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
22
De reizende werfdoek
Bij de Sfeer in Genk
de Nieuwe Volksbond in Tongeren
en vzw Welzijn in Kermt
Onze poging om Ambiorix aan te kleden met onze T-shirt van 1/3 is de MAX Praktijktest Onze stagiaire Evelien Doms deed haar stage en maakte haar eindwerk over discriminatie op de private huurmarkt. Zij organiseerde met de collega’s een praktijktest per telefoon waarbij we toetsten of er ook in Limburg een discriminatie gebeurt op etnische gronden. 31/01 Startvergadering samen met de meldpunten discriminatie van Hasselt en Genk en het CGKR 15/03 Stuurgroep 14/05 Stuurgroep 25/06 Persconferentie De resultaten die we vonden waren iets afwijkend van de Vlaamse bevindingen van het Minderhedenforum in 2012. Ook bij ons kreeg 25% van de kandidaten geen afspraak kreeg bij een eerste telefonische vraag. Meestal ging het om een weigering van de allochtone kandidaat terwijl de autochtone wel een afspraak kreeg. Evenwel stootten we ook op “omgekeerd” racisme: allochtone kandidaten die een afspraak kregen bij een verhuurder die geen autochtone kandidaten aanvaardde. Zonder het te bedoelen stootten we ook op een geval van een verhuurder die beide kandidaten weigerde omdat ze een kind hadden.
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
23
Evelien en de collega’s doen 100 telefoons.
Evelien stelt de resultaten voor op TVL
Adviesverlening aan en inschakeling van beleidsverantwoordelijken 51 Openbare diensten contacteerden ons per mail of telefoon voor advies, dat wordt gratis verstrekt. We organiseerden 12 vormingssessies bij Openbare Besturen, sommigen op hun vraag, anderen op ons eigen initiatief, cfr §1.3.2 Deelname aan de visitaties bij de SHM, als welzijnspartner. - Maaslands Huis 23/04 - Woonzo 03/10 - Cordium 29/11
SAMENWERKING MET COLLEGA HUURDERSBONDEN BINNEN HET VOB
Overzicht van de samenstelling en de vergadermomenten in 2013 1.1 Algemene Vergadering De leden van het VHP vormen samen de algemene vergadering. Organisaties en/of personen kunnen toetreden tot de vzw volgens de procedure die bepaald is in de statuten. De algemene vergadering kan de statuten wijzigen, de beheerders benoemen en afzetten, de begroting en de rekeningen goedkeuren, de vereniging ontbinden en leden uitsluiten. Achteraan vindt u de ledenlijst zoals goedgekeurd door de algemene vergadering van 7 maart 2013. 1.2 Raad van bestuur Vergadermomenten De Raad van Bestuur van het VHP vergaderde in 2013 op volgende data: 21.02, 7.03, 25.04, 20.06, 19.09 en 21.11, telkens van 9u.45 tot 12u30. Traditioneel behandelt de Raad van Bestuur de bestuursonderwerpen van het VHP en de beleidsontwikkelingen inzake woonbeleid. Telkens wordt aan de hand van een gedocumenteerde voorzet ook een inhoudelijk discussiepunt behandeld. 1.3 Dagelijks bestuur
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
24
Vergadermomenten Het dagelijks bestuur kwam in 2013 samen op 7.02, 18.04, 6.06, 5.09 en 7.11.
Overleg & ervaringsuitwisseling 1.1 Coördinatorenoverleg Op de agenda van het Coördinatorenoverleg staat de praktische uitvoering van de taken die door de huurdersbonden gezamenlijk kunnen opgenomen worden. Deze vergadering komt, uitgezonderd in de vakantiemaanden, ongeveer om de 7 à 8 weken samen. Ze wordt bijgewoond door minstens één personeelskracht (liefst de coördinator) per erkende Vlaamse huurdersbond en de regionale steunpunten. Het coördinatorenoverleg kwam in 2013 samen op 14.02, 18.04, 20.06, 26.09 en 5.12. 1.2 Werkgroep juristen De werkgroep juristen is samengesteld uit 1 medewerker van iedere huurdersbond en ten minste de jurist bij iedere huurdersbond. De werkgroep juristen bespreekt relevante rechtspraak (al dan niet gepubliceerd), rechtsleer en nieuwe wetgeving. De rechtspraak en rechtsleer wordt ingevoerd in een gemeenschappelijke databank inzake huurwetgeving. Daarnaast kan de werkgroep juristen ook gemeenschappelijke modelbrieven voor de huurdersbonden uitwerken. Tenslotte kan op dit platform ook een gemeenschappelijke aanpak voorgesteld worden rond concrete knelpunten. Op termijn zal de databank via intranet ter beschikking worden gesteld aan de medewerkers van huurdersbonden en meewerkende advocaten van huurdersbonden. Er is namelijk afgesproken dat in de toekomst de veelheid aan juridische informatie (werkgroep juristen, werkgroep huur, Huurdersbond Nieuwsflitsen, Helpdesk, Coördinatorenoverleg) meer gesystematiseerd moet verzameld worden met het oog op een gebruiksvriendelijker ontsluiting. De werkgroep juristen kwam in 2013 samen op 21.03, 7.06, 13.09 en 13.12. 1.3 Werkgroep sociale huur De werkgroep sociale huur is samengesteld uit telkens een vertegenwoordiger van de huurdersbonden die gespecialiseerd is in regelgeving inzake sociale huur. Op de werkgroep wordt de regelgeving, de interpretatie op grond van rechtspraak, rechtsleer of interpretatie door toezichthoudende administratie (VMSW en nu het Departement RWO) behandeld. Ook worden concrete casussen behandeld en tracht men te komen tot een gemeenschappelijke houding ten aanzien van mogelijke knelpunten. De werkgroep sociale huur vergaderde in 2013 op 01.03, 21.06 en 07.12. 1.4 Werkgroep huur De werkgroep huur van Huurdersbond Oost-Vlaanderen vergadert iedere derde maandagavond (behalve tijdens de vakantiemaanden) over casussen, rechtspraak en rechtsleer inzake huur of aanverwante thema’s. De juridisch beleidsmedewerker van het VHP neemt hieraan deel. De verslagen van deze werkgroep worden ter beschikking gesteld van alle huurdersbonden. 1.5 Beleidsgroep huurdersbonden De beleidsgroep ‘vervangt’ of is de opvolger van het vroegere OVH-Beleid. Op deze beleidsgroep worden voorstellen inzake regelgeving huur samengebracht en besproken. In principe zijn steeds de coördinatoren van de huurdersbonden uitgenodigd, alsook de geïnteresseerde bestuurders van de respectievelijke raden van bestuur van de verschillende huurdersbonden. In 2013 kwam de beleidsgroep samen op volgende data: 31.01, 30.05 en 24.10. 1.5 Beleidsgroep huurdersbonden
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
25
De beleidsgroep ‘vervangt’ of is de opvolger van het vroegere OVH-Beleid. Op deze beleidsgroep worden voorstellen inzake regelgeving huur samengebracht en besproken. In principe zijn steeds de coördinatoren van de huurdersbonden uitgenodigd, alsook de geïnteresseerde bestuurders van de respectievelijke raden van bestuur van de verschillende huurdersbonden. In 2013 kwam de beleidsgroep samen op volgende data: 31.01, 30.05 en 24.10. 1.6 Ad hoc werkgroepen Registratieverwerking De ontwikkeling van het nieuwe gecentraliseerde registratieprogramma van de huurdersbonden (HB-Regi) werd gespreid over 2 jaar. De planning was dat midden 2013 de ganse oplevering voltooid zou zijn, inclusief migratie van data, testfase en opleidingen. Zoals dat meestal gaat bij dergelijke IT-projecten liep de planning enigszins uit en werd o.a. via de stuurgroep de opvolging gecontinueerd. De stuurgroep kwam in 2013 samen op 22.01, 20.02, 18.03, 29.04, 24.06, 16.10 en 10.12.
Vormingen Vormingsaanbod 2013 In 2013 werd een meerdaagse vorming sociale huur georganiseerd voor de huurdersbonden: • 26.03 – 22 deelnemers (Antwerpen) • 23.04 – 25 deelnemers (Antwerpen) • 4.06 – 25 deelnemers (Antwerpen) • 24.09 – 24 deelnemers (Antwerpen)
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2013
26
Groepsinschrijvingen Naast vormingen die door het VHP zelf worden georganiseerd en/of gegeven, al dan niet bijgestaan door externe deskundigen of huurdersbondmedewerkers vanuit een specifieke expertise – verspreiden we ook informatie over externe studiedagen en vormingen naar de huurdersbonden. Interessante of vooral relevante studiedagen waarvoor echter een erg hoge deelnameprijs wordt gevraagd, zijn vaak financieel niet haalbaar voor de huurdersbonden. Om hier enigszins aan tegemoet te komen, tracht het VHP in dergelijke gevallen een groepsinschrijving te voorzien waardoor de deelnamekost toch enigszins voor alle deelnemers wordt beperkt. Zo werd onder meer een groepsinschrijving georganiseerd voor de studiedag rond ’15 jaar Vlaamse Wooncode’, georganiseerd door Die Keure op 7.02.2013. Via huurdersbond Antwerpen werd ook voor de studiedag rond kwaliteitsrecht (Die Keure) een groepsinschrijving georganiseerd (11.12.2013). De zware inschrijvingskost kon op die manier voor iedereen toch (beperkt) worden gedrukt.
OPERATIONEEL DOEL 2.2 BELEIDSVERANTWOORDELIJKEN HOREN DE STEM VAN HET HUURDERSSYNDICAAT actie 2.2.1 Uitreiking Gouden Baksteen
Minstens om de twee jaar reikt het Huurderssyndicaat een prijs uit aan een bestuur, organisatie of persoon die zich verdienstelijk heeft getoond op het vlak van huisvesting van kwetsbare burgers. Indicatoren 2.2.1 - De laureaat en reden van toekenning. De Raad van Bestuur van het Huurderssyndicaat heeft zich gebogen over mogelijke kandidaten voor de trofee 2013. Er traden in 2013 geen echte kandidaten op de voorgrond en het Huurderssyndicaat besliste om geen Gouden Baksteen uit te reiken.
actie 2.2.2 Procesfonds
Het Huurderssyndicaat reserveert een budget om huurders bij te staan bij het inleiden van juridische procedures die een precedent kunnen scheppen in de toepassing van huurwetten. Nieuw: rollend procesfonds. Het Huurderssyndicaat heeft besloten om voor geselecteerde huurders met een WIGW- of Omnio-statuut de advocaatkosten voor te schieten. De selectie houdt rekening met de haalbaarheid van de zaak. Met de huurder wordt een contract opgesteld waarbij de voorgeschoten worden terugbetaald indien de zaak gewonnen wordt door de huurder. Indicatoren 2.2.2 -
Overzicht van de gevoerde procedures o Tegen Limburgse Wooncentrale We waren vorig jaar van plan een beroep in te stellen tegen een slecht vonnis van de Vrederechter van Hasselt I inzake een huurwaarborg van 3 maanden belegd bij Korfina. Omdat de betrokken huurder echter om beroepsredenen verhuisde uit Hasselt viel onze zaak zonder voorwerp. o Tegen Limburgse WoonCentrale, Hasselt, en Marvy, Genk. De LWC en Marvy hebben een omweg georganiseerd om toch nog dossierkosten aan de huurders aan te rekenen. LWC laat elke kandidaat-huurder een papier ondertekenen waarop o.m. “facultatieve diensten” worden besteld. In hun burelen hangt een prijslijst uit waarop die diensten getarifeerd staan aan 110 euro. Bij de ondertekening van het huurcontract worden hun die kosten dan aangerekend voor diensten als “doorgeven van meterstanden, opsturen geregistreerd huurcontract, bemiddeling bij plaatsbeschrijving,…”. O.i. allemaal activiteiten die een noodzakelijk onderdeel zijn van de opdracht als immokantoor.
Huurderssyndicaat
Jaarverslag 2013
p. 28
Marvy probeert het fiksen via een artikel in het huurcontract waar deze activiteiten worden betiteld als “diverse dienstverlening”. Zij factureren die aan 140 euro. Wij hebben deze praktijken overgemaakt aan FOD Financiën. Op 10/09 kwamen de inspecteurs met ons bijeen voor overleg. Afgesproken werd om betreffende de LWC zoveel mogelijk dossiers over te maken met huurcontracten die opgesteld zijn na 1.1.2013. Betreffende Marvy komen alle dossiers in aanmerking omdat zij nog geen verwittiging gehad hadden. o In het Rollend Procesfonds zijn geen procedures ingeleid. Dit heeft ermee te maken dat we dit fonds enkel aanspreken ten voordele van huurders die genieten van een WIGW of Omnio-statuut bij hun ziekenkas. Vaak hebben deze huurders recht op pro deo rechtsbijstand. actie 2.2.3 Dag van de huurder
Het Huurderssyndicaat organiseert minstens om de twee jaar een “dag van de huurder”. Op die dag kunnen huurders elkaar ontmoeten en in discussie gaan met beleidsverantwoordelijken. DAG VAN DE HUURDER Naar gewoonte heeft deze dag drie onderdelen Politiek Bokrijk op 14 juli 2013 Anderhalf uur spraken Brigitte Smets(Spa-schepen in Hasselt), Hendrik Verbrugge (NVA-provincieraadslid) en Katrijn Coenjaerts (Groen-schepen in Overpelt) met de 50 huurders op onze Dag van de Huurder. CD&V en Open-VLD stuurden hun kat.
Huurderssyndicaat
Jaarverslag 2013
p. 29
Wordt 1/3 de MAX ? Alleen Groen gaat volmondig akkoord. “Dit kadert volledig in het voorstel Vogels,” luidt het. Brigitte Smets treedt Groen bij dat de woonbonus in de toekomst nog enkel zal kunnen voor de eerste woning en dus niet langer voor buitenverblijven. Hendrik Verbrugge zegt dat de NVA fundamenteel voorstander is van de woonbonus. Katrijn Coenjaerts laat duidelijk verstaan dat we de rijken niet moeten blijven steunen terwijl armen zich blauw betalen voor een huurwoning. (Applaus) Hendrik Verbrugge opteert eerder voor een verhoging van het aanbod van private huurwoningen via een vermindering van successierechten. Katrijn Conjaerts waarschuwt voor huurprijsstijging als de huursubsidies uitgebreid worden. Daarom moeten maxima gekoppeld worden aan de richthuurprijzen van de Huurschatter. Brigitte Smets komt regelmatig bij mensen die te veel huur moeten betalen en daardoor in moeilijkheden komen. Daarom pleit ze voor een verzekering voor huurders die plotse betalingsproblemen kan helpen overbruggen. En de sociale huur ? “Te weinig sociale woningen! To little to late!” klinkt het vanuit de zaal. Hendrik Verbrugge wil meer inzetten op de SVK’s. “Met meer sociale woningen los je het probleem niet op.” Katrijn Coenjaerts is het idee van meer verhuring via SVK’s goed gezind, maar stelt dat het SVK van Vlaanderen onvoldoende middelen krijgt om uit te breiden. Huurder: koning op de woonmarkt “Een huursubsidie die gekoppeld is aan de kwaliteit van de woning kan dus geweigerd worden voor slechte woningen. Moet daarom de huurder niet vanzelf het recht hebben om de subsidie die hij misloopt te verhalen op de verhuurder?” De politici vinden dit een goed voorstel. Het is goed om de huurder te beschermen, maar waarschuwt Hendrik Verbrugge “pas op om het evenwicht niet te verstoren, eisen van de huurders kunnen tegeneisen uitlokken van verhuurderszijde.” Katrijn Coenjaerts roept de andere partijen op om in het Vlaams Parlement een wetgevend initiatief te nemen waardoor erfgenamen een vermindering van successierechten krijgen als ze gedurende meer dan 9 jaar hun geërfd pand blijven verhuren. Samen eten
Huurderssyndicaat
Jaarverslag 2013
p. 30
Ontspanning Alle deelnemers konden dankzij onze samenwerking met Horizont vzw gratis binnen in het Openluchtmuseum. Zij maakten er allemaal gebruik van.
Indicatoren 2.2.3 - Verslag van de dag van de huurder -
Afspraken gemaakt in de discussies We hebben de politici laten weten dat we de regionalisering van het woonbeleid actief zullen opvolgen en hen afspraak gegeven op de partijsecretariaten.
actie 2.2.4 Huurambassadeurs
We werken aan de oprichting van een belangengroep van private huurders onder de noemer “Huurambassadeurs”. Ook in 2013 wierven we leden via een opleiding “Private huur” over drie halve dagen, gekoppeld aan een toets en aflevering van brevetten aan de geslaagden. Beringen: een cyclus 6/6; 13/6; 27/03 Draaischijf Beringen, vereniging waar Armen het Woord nemen Samenwerking ACW De samenwerking met ACW heeft nog niet geleid tot een opleidingsgroep als Huurambassadeur. actie 2.2.5 Memoranda opstellen
Bij elke verkiezing stelt het Huurderssyndicaat een memorandum op toegespitst op het beleidsniveau in kwestie. Daarbij zal het Huurderssyndicaat zich baseren op de memoranda van het VOB en de gezamenlijke huurdersbonden. Indicatoren 2.2.4 - De memoranda. We werkten onze “Bewegingspoot” verder uit via de cursus Huurambassadeurs (zie aldaar) en 1/3 is de MAX. We maakten voor deze campagne een eigen memorandum op. We voegen het in bijlage. Huurderssyndicaat
Jaarverslag 2013
p. 31
Huurderssyndicaat
Jaarverslag 2013
p. 32
CIJFERS Vanaf dit jaar geven we onze “top 10” weer op een aangepaste wijze. De opzeg door huurder en verhuurder groeperen we nu. Vorige jaren werden deze categorieën opgesplitst volgens de reden/modaliteiten van de opzeg waardoor er een scheeftrekking was in onze statistieken.
Herstellingen door verhuurder Opzeg door huurder Huurwaarborg Kosten en Lasten Algemene informatie Plaatsbeschrijving Vocht en schimmel Opzeg door verhuurder Indexberekening Minnelijke schikking Minimumnormen
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 /
1 5 2 4 3 8 7 6 10
1 2 3 5 4 9 6 10 8
1 nieuw 2 3 4 7 8 9
1
2
1
2 3 7 10 9 8
1 3 6 5 8
4 2 3 9 5
9
7
Duur en opzegging Onderhuur-overdracht Opzegging eigen betrekking (VH) Opzeg verbouwingswerken (VH) Opzeg VH met vergoeding Opzeg VH zonder vergoeding Opzeg huurder met vergoeding Opzeg huurder zonder vergoeding Ongeldige opzeg door verhuurder Contractbreuk samenwoners Voortijdige beëindiging huurder Overlijden Verlenging buitengewone omstandigheden Termijn van respijt Vervreemding – verkoop Minnelijke beëindiging Onwettige uithuiszetting
Huurderssyndicaat
nieuw
Aantal
Jaarverslag 2013
5 55 13 13 74 303 393 66 37 84 11 50 2 81 112 32
p. 33
Herstellingen Aantal 44 Minimumnormen 245 Vocht en schimmel 26 Onbewoonbaarverklaring 49 Ongeschiktverklaring 921 Herstellingen door verhuurder 23 Herstellingen door huurder 14 Verbeteringswerken door verhuurder 13 Verbeteringswerken door huurder 43 Mingenot 1 Renovatiecontract 18 Contractuele afwenteling herstellingen op huurder Financieel
Aantal 677 75 725 12
Waarborg Ingebrekestelling van VH m.b.t. waarborg Kosten en lasten Onroerende voorheffing Vermindering onroerende voorheffing Verzekeringen Huurprijsindexering Onrechtmatige huurprijsindexering Huurprijsherziening nieuwe omstandigheden Huurprijsherziening verbeteringswerken Onrechtmatige huurprijsherziening Huurprijswijziging zelfde H (kort C.) Huurprijswijziging wisseling H (kort C.) Achterstallige huurgelden Kosten immobiliënkantoor/commissie
Geschil / Procedure Minnelijke schikking Ontbinding lastens verhuurder Ontbinding lastens huurder Verzoekschrift Dagvaarding Betekening vonnis Uitvoering vonnis
Huurderssyndicaat
11 47 172 15 12 12 32 9 98 10
Aantal 117 6 6 39 10 9 34
Jaarverslag 2013
p. 34
Algemeen Algemene informatie Belastingen Kandidaat huurder sociale woning Nalezen nieuwe huurovereenkomst Plaatsbeschrijving Rustig huurgenot Huursubsidie Andere toelagen Woning zoeken
Aantal
Dossierbehandeling Typebrief meegegeven Brief opgesteld Brief zal opgesteld worden Contact met verhuurder Doorverwezen naar advocaat Bureau voor consultatie en verdediging Contact met dienst Huisbezoek Plaatsbeschrijving Indexberekening Advies gegeven
Aantal 199 363 566 328 106 9 357 40 33 17 4.218
Huurderssyndicaat
547 10 40 67 269 72 45 1
Jaarverslag 2013
p. 35
PERSONEEL, BEHEER De Raad van Bestuur vergaderde in 2013 op 2.01; 15.3 AV; 9.4; 06.05; 05.06 samen met personeel; 10.09; 8.10; 12.11; 10.12 Maakten op 31.12.2013 deel uit van onze Raad van Bestuur LINGIER Jef, Houthalen, voorzitter BERGANS Jan, Beringen REMANS Magda, Tongeren BERGERS Felix, As MONACHESI Gianmario, Genk ABROUGUI Boutina, Sint-Truiden Onze Algemene Vergadering bestaat uit de werkende leden aangevuld met SZEKELI Laszlo, Maasmechelen ANDERSEN Berit, Lanaken SCHOEMANS Mariëlla, Leopoldsburg De personeelsequipe van het Huurderssyndicaat bestond op 31.12.2013 uit MACHIELS Toon, coördinator SCHROOTEN Gerty, adviesgeefster SMEETS Anke, adviesgeefster EGILMEZ Emel, adviesgeefster JANS Joris, adviesgever ROMEO Tiziano, adviesgever VAN DE VOORDE Ilse, bediende/boekhouding IŞIK Güler, administratief bediende BOUSSAIDA Farida, interieurverzorging CLAESSENS Rachel, adviesgeefster AZIZE Naoual, adviesgeefster Vrijwilligers LEESEN An, boekhoudster SCHOLBERG Thierry, ICT PEETERS Sanne, huisstijl Stagiairs die passeerden in 2013 DE BACKER Xandra Alternatief, kantoor DOMS Evelien, MAD Thomas Moore Geel SHADANPOUR Majid kantoor FERNANDES Steve, MAD KHL Heverlee ULGAR Büsra, rechtspraktijk PHL
Huurderssyndicaat
Jaarverslag 2013
p. 36
Bijlage
PROBLEEMSTELLING: TE HUUR IS TE DUUR De private huurmarkt is het vergeten broertje in ons woonbeleid. Toch stellen er zich ernstige problemen: zowel naar kostprijs als naar kwaliteit van de woningen.
Gemiddeld besteedbaar inkomen na betaling woonkost (huur, hypotheekaflossing)i
Private huurders hebben na betaling van de huur nog 1.003 Euro per maand te besteden. Sociale huurders 756 Euro Eigenaars hebben na betaling van de leninglast 1.403 Euro Eigenaars zonder lening hebben 1.233 Euro Let op: huurders hebben daarvoor gemiddeld 5,2 woonkamers, de eigenaars gemiddeld 7. Merk op: de inkomens die we hier vermelden zijn gemiddelden. Het relatief hoge aantal private huurders met een hoog inkomen kan de indruk wekken dat 1.003 Euro per maand geen problematische situatie hoeft te zijn. In het volgende hoofdstuk concentreren we ons op de 20 en 30% armste huurders onder hen.
Armoederisicoii
Private huurders 27,40% zit onder de armoedegrens na betaling woonkost Sociale huurders 38,60% Eigenaars 7,80% Er zijn in Vlaanderen 126.810 huurders die in armoede leven omdat ze moeten huren op de private markt. Het meest frappante inzake private woninghuur is wel het hoge aandeel van het inkomen dat naar woonkost gaat.
Woonkostiii
Private huurders 39,20% betaalt MEER dan 30% van het inkomen aan huur Sociale huurders 12,20% Eigenaars 6,80% Er zijn in Vlaanderen 181.422 huishoudens die meer dan 30% van hun inkomen aan (private) huur moeten besteden. In welke staat de privaat verhuurde woningen verkeren blijkt uit volgende tabel Staat van de woning (synthese-index op basis van de bevraging) Vlaams Gewest 2005 Goed Matig Slecht Zeer slecht Private huurder 45,90 35,20 16,10 2,70 Sociale huurder 56,10 32,40 10,20 1,30 Eigenaar 71,20 22,20 6,30 0,30 (Bron: Woonsurvey 2005) Huurderssyndicaat
Jaarverslag 2013
p. 37
Omdat voor eigendomsverwerving en voor sociale woningen al ondersteuningsprogramma’s bestaan willen we met onze campagne de private huurders mee op het voorplan plaatsen. We doen dat onder het motto “1/3 is de MAX”: we willen voorkomen dat private huurders meer dan 1/3 van hun inkomen aan huur moeten betalen. BELEIDSVOORSTEL We beginnen met te stellen dat een woonbeleid slechts kan slagen als er een evenwicht is tussen private huur, sociale huur en eigendom (bouwen, kopen, renoveren). Voor kwetsbare groepen is een sterk uitgebouwde sociale huurmarkt een noodzakelijk instrument in het woonbeleid, en niet alleen voor hen. We stellen vast dat sociale huur in Vlaanderen slechts 6% uitmaakt van het woonpatrimonium. Dat is veel en veel te laag. Als we kijken naar onze buurlanden (Duitsland 26%, Nederland 36%, Engeland 24%, Frankrijk 17%)iv zal Vlaanderen nog een forse inhaalbeweging moeten maken. Het platform schaart zich achter de doelstelling van 75.000 extra sociale huurwoningen, zoals geformuleerd door de Decenniumdoelen 2017. De realiteit is echter dat intussen duizenden huurders aangewezen zijn op de private huurmarkt. In onze probleemstelling maakten we duidelijk dat deze groep financieel ook kwetsbaar is in het Vlaamse woonbeleid. Het (federale) woonbeleid heeft (via fiscale voordelen) immers altijd sterk (eenzijdig) ingezet op de eigendomsverwerving. Resultaat is dat in België 75 – 80% eigenaar is van de woning. Doel van onze campagne ‘1/3 is de MAX’ is het nodige financiële evenwicht te scheppen voor de private huurders door de invoering van een ruimere huursubsidie, los van wachtlijsten in de sociale huur of van verhuisbeweging van onaangepast naar aangepast huis (zoals vandaag nog altijd geldt). We kijken daarvoor naar een herschikking van de middelen bij de regionalisering van het woonbeleid vanaf 2014. Om richtgetallen te geven over de hoogte van de huursubsidie en inkomensgrenzen waaronder die toegekend kunnen worden baseren we ons op de zgn. “budgetmethode”v. Deze methode berekent het beschikbaar inkomen dat overblijft na betaling van de huur. De toe te kennen huursubsidie wordt dan zodanig berekend dat het betrokken huishouden niet onder de armoededrempel duikt wegens te hoge woonkosten. Inkomensdeciel
Mediaanvi inkomen (€/maand)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
694 917 1.091 1.239 1.400 1.550 1.800 2.157 2.700 3.400
Huurderssyndicaat
Mediaan huursubsidie (betaalbaarheidskloof, Euro/mnd) 375 317 125 50 82 (-33) (-90) (-416) (-856) (-1.656) Jaarverslag 2013
% huishoudens met huursubsidie 10 10 10 3,5 5,5 5,9 3,5 0 0 0
Aantal huishoudens met huursubsidie 46.281 46.281 46.281 16.198 25.455 27.306 16.198 0 0 0 p. 38
Theoretisch zouden er dus 224.000 huurders (huishoudens) in aanmerking komen voor een huursubsidie. Voor de eerste 2 decielen (= 20% armste huishoudens) gaat het om 92.562 huishoudens. Het blijkt ook dat het juist deze huurders zijn die de hoogste betaalbaarheidskloof hebben. Een veralgemeende huursubsidie voor deze groep vereist een budget van 384 miljoen Euro per jaar. Dit bedrag stemt overeen met het advies van de Vlaamse Woonraad, het officiële adviesorgaan van de Vlaamse Regering. ter vergelijking: via de woonbonus wordt er momenteel bijna 1,5 miljard besteed aan fiscale voordelen voor kopers/bouwers, zonder rekening te houden met hun inkomen of de grootte van hun woning. Het voordeel van deze methode is dat ze rekening houdt met de huurkost en dat de bijkomende woonkost (energie, water) verrekend is in het overblijvend besteedbaar budget. Op die manier valt de tussenkomst in de woonkost ten laste van het woonbeleid. Als er correcties moeten gebeuren in de andere woonkosten kunnen die door de andere departementen opgenomen worden. Uitbetaling huursubsidie De huursubsidie komt toe aan de huurder. Ingeval er huurachterstal ontstaat kan de verhuurder een vorderingsrecht krijgen op de huursubsidie. Hij kan tevens aanspraak maken op de overbruggingsregeling die wordt ingevoerd via het huurgarantiefonds. Onze campagne richt zich dus ook tot verhuurders: een hogere solvabiliteit van hun huurders is ook in hun voordeel. Welke is de maximum huurprijs die recht geeft op huursubsidie. We zijn voorstander van een huurprijsregulering om het prijsopdrijvend effect van een huursubsidie tegen te gaan. Een aanzet daartoe vinden in de prijzen die opgegeven worden in de huurschatter (https://www.woninghuurprijzen.be/). Deze schatter houdt rekening met de ligging van het huis en de grootte ervan naargelang de behoefte van de betrokken huurder. Om te voorkomen dat een huurder een subsidie zou toegekend krijgen voor een te groot huis stellen we voor dat de maximumhuurprijzen die recht geven op een huursubsidie afhankelijk worden van de rationele bezetting (maximale grootte van het huis naargelang de grootte van het gezin, zoals nu al gangbaar bij toewijzing van een woning in de sociale huur). Momenteel komen verhuurder en huurder in ‘vrije’ onderhandeling tot een huurprijs. Beide partijen kunnen achteraf steeds tot een correctie komen op basis van gebreken aan de woning. Desnoods via de wooninspectie en/of de rechtbank. WONINGKWALITEIT Woningen die privaat verhuurd worden scoren het laagst als het gaat om de kwaliteit 1 op 5 privaat verhuurde woningen wordt als slecht/zeer slecht ervaren door de huurder. Het kan niet de bedoeling zijn dat het Vlaams Gewest met huursubsidie krotten zou subsidiëren. Daarom zijn wij voorstander van een woningcontrole bij elke aanvraag tot huursubsidie. Blijkt de woning niet te voldoen aan de Vlaamse Wooncode, dan wordt de te betalen huur verminderd met de gederfde huursubsidie, tot dat de woning conform is.
Huurderssyndicaat
Jaarverslag 2013
p. 39
BESCHERMING HUURDERS Om te voorkomen dat huurders hun subsidie niet (durven) aanvragen omdat ze zouden kunnen opgezegd worden door de verhuurder pleiten we voor een onmiddellijke afschaffing van de tijdelijke huurcontracten (enkel een niet-hernieuwbaar contract van 1 jaar kan bespreekbaar zijn). In het kader van een verhoogde woonzekerheid pleiten we eveneens voor een verlenging met telkens 9 jaar na de eerste periode van 9 jaar (ipv de huidige 3 jaar) Wij pleiten overigens voor een automatisch toekenning van de huursubsidie. Met een goed werkend systeem van registratie van huurcontracten, vlot toegankelijk voor de Vlaamse administratie, moet dit haalbaar zijn. i
WINTERS Sien (ed) Hoe betaalbaar is wonen in Vlaanderen?, Steunpunt Ruimte en Wonen, Leuven, 2009, p. 73 Vormingplus belegt een vormingscyclus in het voorjaar van 2014. Sien Winters zal gevraagd worden om haar bevindingen te komen voorstellen. ii ib. pag. 75 iii ib. iv ECODHAS 1996 geciteerd in: Hervorming Vlaamse Huursubsidie: een druppel op een hete plaat ?, VOB, Berchem, 2006 v WINTERS, o.c. pag. 75 - 80 vi Mediaan: het middelste getal in een rij. Door de mediaan te gebruiken hebben extreme hoge of lage waarden minder invloed dan bij gebruik van het rekenkundig gemiddelde.
Huurderssyndicaat
Jaarverslag 2013
p. 40
