Huurderssyndicaat
jaarverslag 2012
p. 1
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2012
p. 2
Strategische Doelstelling 1 ELKE HUURDER IS EEN VOLWAARDIGE PARTNER IN DE ONDERHANDELINGEN MET ZIJN VERHUURDER. OPERATIONEEL DOEL 1.1 HET HUURDERSSYNDICAAT BEREIKT DE MEEST KWETSBARE HUURDERS Het Huurderssyndicaat kiest in hoofdzaak voor verbreding (kwetsbare huurders) en verdieping (vorming personeel). Ons aantal adviesgevers/sters ligt op 4,30 FTE (31.12.2012). Aantal dossiers op 31.12.2012: 1.938 Dit is per personeelslid 451 dossiers Voor deze dossiers deden we 6.637 interventies, dit is een gemiddelde van 3,42 per dossier. Dossiers # 1.938
Contacten 6.637
Het aantal leden op 31.12.2012 is 2.125. Huur privé sociaal niet bekend Totaal
Aantal Leden 1.502 62 561 2.125
Sociale huur vertegenwoordigt 4% van het totaal
sociaal 4%
privé 96%
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2012
p. 3
Leden Individuele leden Via collectief abonnement Totaal
Aantal leden 2.080 45 2.125
45 organisaties gingen een collectief lidmaatschap aan. Dit wil zeggen dat ze lidkaarten aankopen aan verminderde prijs ten behoeve van hun leden/cliënten. Evolutie van het aantal collectieve leden.
50 45 45 40
40
2007
2008
40
38
38
39
2009
2010
2011
35 30 25
20 15 10 5 0
2012
Het Huurderssyndicaat geeft een eerste advies gratis aan huurders van Beringen, Diepenbeek, Genk, Hasselt, Leopoldsburg, Neerpelt en Sint-Truiden. Met deze Gemeenten/OCMW hebben we een convenant waarbij de Gemeente/OCMW het gederfd lidgeld compenseert. De volgende tabel geeft een overzicht van de betalende en gratis leden per gemeente.
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2012
p. 4
Woonplaats AALST ALKEN ANTWERPEN ARENDONK AS BALEN BASSENGE BERINGEN BILZEN BOCHOLT BORGLOON BREE DE HAAN DIEPENBEEK DIEST DILSEN-STOKKEM DISON GEEL GEETBETS GENK GENT GINGELOM HALEN HAM HAMONT-ACHEL HASSELT HECHTEL-EKSEL HEERS HELECINE HERK-DE-STAD HEUSDEN-ZOLDER HOESELT HOUTHALENHELCHTEREN KESSEL-LO KINROOI KORTESSEM KORTRIJK LAAKDAL LANAKEN LANDEN LEOPOLDSBURG LINT LOMMEL LUMMEN
Huurderssyndicaat
Aantal Leden
Betalende Leden 1 1 17 16 2 2 1 22 21 1 1 1 1 76 37 70 64 26 13 10 8 35 27 1 1 59 35 7 7 48 38 1 1 1 6 5 309 183 1 2 2 11 10 17 11 10 9 370 187 21 20 4 1 1 13 13 50 46 12 12 67 1 15 11 1 5 64 4 64 1 42 13
65 1 13 11 1 3 54 3 29 1 39 13
Woonplaats MAASEIK MAASMECHELEN MEERHOUT MEEUWENGRUITRODE MERBES-LE-CHATEAU MIDDELKERKE MOL NEERPELT NIEUWERKERKEN OPGLABBEEK OVERPELT PEER RETIE RIEMST SCHERPENHEUVELZICHEM SINT-TRUIDEN TESSENDERLO TIENEN TONGEREN VISE VOEREN WELLEN ZELZATE ZONHOVEN ZONNEBEKE ZOUTLEEUW ZUTENDAAL
Aantal Betalende Leden Leden 58 54 91 75 1 1 14 1 1 6 28 9 19 18 12 1 33
14 1 4 16 6 19 16 11 1 29
1 108 35 1 76 1 8 9 1 64 1 5 22
50 33 1 54 1 4 6 1 57 1 3 17
Gemeenten met een eerste gratis advies: Beringen, Diepenbeek, Hasselt, Genk, Leopoldsburg, Neerpelt, Sint-Truiden blijkt het verschil tussen betalende en nietbetalende leden opvallend groot. Dit toont aan dat deze formule onze drempel meetbaar verlaagt.
jaarverslag 2012
p. 5
Met het aantal uren (zitdagen, centrale zetel, afdeling West-Limburg) dat we momenteel “open” zijn overschrijden we ruim het minimum vereist aantal in het erkenningsbesluit. (beschikbaarheid) actie 1.1.1 Het Huurderssyndicaat zorgt voor korte territoriale afstand (bereikbaarheid)
Zitdagen op 31.12.2012 Hoofdzetel Hasselt Dilsen-Stokkem Genk Maaseik Neerpelt Sint-Truiden Tongeren
maandag dinsdag maandag donderdag dinsdag donderdag dinsdag woensdag
18u00 – 21.00 uur 13u00 – 16.00 14u00 – 16.00 09u00 – 12.00 13u30 – 16.00 13u30 – 16.00 09u00 – 12.00 13u30 – 16.00
Afdeling West-Limburg Beringen dinsdag Ham vrijdag Tessenderlo donderdag vrijdag Leopoldsburg donderdag
16u00 – 19.00 09u00 – 12.00 13u30 – 16.00 09u00 – 12.00 09u00 – 12.00
De zitdag in Ham werd per 31.12.2012 stopgezet wegens gebrek aan belangstelling. Aantal bezoekers per adviesplaats Adviesplaats Genk Hasselt Herk de Stad Sint-Truiden Leopoldsburg Halen Neerpelt Telefoon Huisbezoek E-mail Dilsen-Stokkem
Aantal Leden 349 1.001 3 75 72 3 86 4 2 8 104
Tongeren Beringen Brief Lummen Tessenderlo Internet Huurambassadeur Ham Maaseik niet bekend Totaal
66 63 35 1 41 16 1 12 39 144 2.125
Internet: aangemeld via on-line inschrijving via onze website Huurambassadeur: cursus die we geven gericht op kort geschoolden Vanwege het lage cijfer in Herk-de-Stad, Lummen, Halen en Ham hebben we deze zitdagen gestopt. De drie eerste in het begin van het jaar, Ham vanaf 31.12.2012.
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2012
p. 6
Actie 1.1.2 Het aandeel kwetsbare huurders in ons ledenbestand verhoogt. (groeien in de breedte, bereikbaarheid)
Laaggeschoolden Allochtonen Vervangingsinkomen Eenoudergezinnen Eerste huurders
2010 31,80 21,60 47,20 23,90 niet gemeten
Diploma 1.lager (middelbaar) 2.hoger middelbaar 3.hoger onderwijs 4.niet ingevuld
2011 38,50 24,50 47,40 24,60 id.
2012 35,00 25,50 48,00 21,43 id.
streefdoel 40% 25% 50% 25% 15%
Aantal % (van ingevuld) 597 35 820 48,1 289 16,9 232
Activiteit
Aantal % (van ingevuld) Arbeider 488 26,6 Bediende 347 18,9 Kaderlid 5 0,3 Ambtenaar 48 2,6 Zelfstandige 48 2,6 vrij beroep 2 0,1 werkzoekende uitkeringsg. 275 15 werkzoek. niet-uitkeringsg. 1 0,1 OCMW bestaansminimum 44 2,4 OCMW andere toelagen 3 0,2 invalide/gehand/ziekte-uitk. 230 12,5 pensioen (ook brug- en vervr.) 258 14,1 Student 25 1,4 Huisvrouw 27 1,5 geen inkomen 14 0,8 Andere 18 1 niet ingevuld 105 Nationaliteit Belg bij geboorte Belg door naturalisatie Andere nationaliteit niet ingevuld
Huurderssyndicaat
Aantal % (van ingevuld) 1.404 74,60 169 9,00 310 16,50 55
jaarverslag 2012
p. 7
Huishouden Aantal % (van ingevuld) 1.eenoudergezin 153 21,43 2.koppels met kinderen 156 21,85 3.alleenstaand zonder kinderen 294 41,18 4.koppels zonder kinderen 111 15,55
Leeftijd <40 >=40 en < 65 >=65 niet ingevuld
Aantal % (van ingevuld) 513 43,50 515 43,70 150 12,70 760
We houden een registratie bij van “Eerste huurders” doch ons registratieprogramma maakt daarvan (nog) geen automatische statistiek aan Om de meest kwetsbare huurders te bereiken bewandelt het Huurderssyndicaat diverse paden
Indicatoren Kennismakingszitdagen bij InZet (thuisdiensten) in Tongeren op 03/04. We hielden een gratis consult voor de medewerksters van de thuiszorgdienst in Zuid-Limburg. Bedoeling was om de thuisverzorgsters te informeren zodat ze hun patiënten konden ondersteunen. Er zijn echter maar enkele gegadigden opgedaagd. Overeenkomsten met gemeenten We hebben een overeenkomst met Steden/Gemeenten/OCMW waarbij huurders uit die gemeente hun eerste advies gratis krijgen: Stad/Gemeenten: Diepenbeek, Genk, Hasselt, Neerpelt, Sint-Truiden OCMW: Leopoldsburg. Eerste Advies Gratis Volledig Lid Geworden Aantal Ja Ja 244 Ja Nee 569 Nee Ja 1.312 Totaal 2.091 In de gemeenten met een contract is 5 op 10 leden, op die manier gratis lid. In de andere gemeenten zijn slechts 1,5 op de 10 leden gratis lid. Het systeem blijkt dus wel degelijk te werken.
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2012
p. 8
Project Outreach We merken dat huurders van Turkse en Marokkaanse origine de weg naar het Huurderssyndicaat maar moeilijk vinden. Onze traditionele bekendmaking gaat ook aan hun voorbij omdat zij de media die wij gebruiken niet bekijken. We besloten daarom een outreach-actie te ondernemen. We hebben reeds twee Turkse medewerksters in dienst, die deze groep kan bereiken. Voor de Marokkaanse groepen wierven we twee deeltijdse Arabisch sprekende medewerksters aan.
Outreach naar Turkse groepen 13/09 Kolderbos, Wijkcentrum: informatie aan groepje van 3 bewoonsters 23/09 Waterschei, vereniging Avrasya met 15 deelneemsters, ook enkele verhuurders. Thema’s: huursubsidie, Nieuw Dak, herstellingen 06/11 Winterslag, vrouwengroep van de moskee. 25 aanwezigen. Thema’s Nieuw Dak, vochtproblemen in de wijk 26/11 Winterslag Vrouwencentrum, 5 aanwezigen. Thema’s: Nieuw Dak, vochtproblemen 06/12 Maasmechelen Buurthuis, 10 aanwezigen. Thema’s Maaslands Huis, onvriendelijke behandeling. Het buurthuis gaat een wijkcomité starten. Outreach naar Marokkaanse groepen Houthalen, Jeugdwelzijnswerk. Tijdens de wekelijkse vrouwenfitness kregen wij de kans om de werking bekend te maken. We legden uit wie we zijn en wat ons werk inhield. Heel spontaan kwamen ook de vragen. De vrouwen waren erg geïnteresseerd en vonden het een goed initiatief. Houthalen, vrouwenfeest: we legden op elke tafel foldertjes. Op het einde van de avond waren ze allemaal meegenomen. Mensen stelden vragen en vonden het interessant. Er waren wel veel mensen die al een huis gekocht hadden, dus het was voor hun niet zozeer van toepassing, maar wel voor hun zonen en dochters. Maasmechelen, Vrouwenwerking moskee El Islam Maasmechelen couscousdag met Meryame Kitir, 200 aanwezigen. We gingen van tafel tot tafel voor individuele gesprekken.
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2012
p. 9
Vormingsaanbod. Bree,19/01 5de Kantoor Sint Augustinus Hasselt, 26/04 OCMW’s Limburg studiedag van Stad Hasselt Hasselt, 03/05 VDAB, moeilijk plaatsbare werklozen Maasmechelen, 03/05 Basiseducatie Limino, cliënten in budgetbegeleiding Maaseik, 18/10 Basiseducatie Limino. Werving huurders van Ons Dak voor de visitatie. Hasselt, 06/11, gevangenis; Ham, OCMW, 08/02 Voor laag geschoolde huurders: details zie bij het hoofdstuk “Huurambassadeurs” Publieksacties Gent, 22/09 Open Forum dag: voorzitten panel huurdiscriminatie Hasselt, 01/10 Campagne WelZijnsZorg, startdag Sint-Truiden, 07/10, Open bedrijvendag OCMW St-Truiden Ieders Stem telt: overleg op RIMO 10/01; 29/03; aktiedag Genk 2/02; 13/06
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2012
p. 10
TVL: 27/01 Naar aanleiding van een klacht van huurders die geweigerd werden omwille van een rookverbod in huurwoningen, nodigde TV Limburg ons uit voor toelichting. We kregen geen enkele rechtstreekse reactie naar aanleiding van deze uitzending.
Infonamiddag Ons Centrum Leopoldsburg 13/02 Dit is een zelforganisatie waar Armen het woord nemen. We bereikten 10 personen, waarvan er achteraf 3 het brevet Huurambassadeur haalden. Overleg CAW Genk 11/06 Betreffende de rol van het Huurderssyndicaat in precaire woonsituaties. Bleek dat ze vooral vragen kregen ivm weekend-eenzaamheid. Jury eindwerk stagiairs: Hasselt 12/06; 20/06;26/06; Heverlee: 22/06 Inburgering Limburg, stand terugkomdag voor cursisten op 14/12 in het CC Hasselt.
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2012
p. 11
DAG VAN DE HUURDER Onze derde Dag van de Huurder ging in 2012 door in het Dennenhof op het domein Bokrijk op 22 juli. Naar gewoonte heeft deze dag drie onderdelen Politiek
Samen eten
Ontspanning Alle deelnemers konden dankzij onze samenwerking met Horizont vzw gratis binnen in het Openluchtmuseum. Zij maakten er allemaal gebruik van.
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2012
p. 12
actie 1.1.3 Het Huurderssyndicaat onderzoekt drempelverlagende methodieken naar specifieke doelgroepen.
We vernemen nog te vaak dat de drempel naar het Huurderssyndicaat te hoog is (moeilijk vindbaar, moeilijk telefonisch bereikbaar, …). We gaan op zoek naar academisch geschoolde onderzoekers die ons op deze vraag een antwoord kunnen helpen bieden. Indicatoren - Er zijn geen projecten ingediend. - We hebben een eigen project “Outreaching” opgestart. Zie boven. actie 1.1.4 Het Huurderssyndicaat staat de meest kwetsbare kandidaat huurders bij in hun zoektocht naar een woning. (beschikbaarheid)
De stagiairs op het Huurderssyndicaat krijgen o.m. als opdracht om kandidaat huurders te helpen bij het zoeken naar een woning. Deze actie leidt eveneens tot vaststellingen inzake discriminatie op de private huurmarkt o.m. op basis van zgn. ras, geaardheid, gezinstoestand, leeftijd, inkomen. Deze observaties geven we door aan de meldpunten van Hasselt en Genk (naargelang waar ze zich voordoen). In samenwerking met deze meldpunten beslissen we welk gevolg we aan deze observaties zullen geven. Deze actie leidt eveneens tot observaties van de hoge financiële drempels op de private huurmarkt. Deze tendens begint nu ook al in de sociale huurmarkt. Er is nog steeds een enorm tekort aan betaalbare huurpanden die voldoende woonkwaliteit bieden. Verhuurders kunnen zich permitteren om zeer kieskeurig te zijn zodat de meest kwetsbare huurder volledig aan zijn lot en de spelingen van de vrije markt is overgeleverd. Indicatoren 1.1.4 - Kencijfers van bereikte kandidaat huurders o We deden 199 interventies voor kandidaat huurders. Bij deze interventies zijn de talloze telefoons naar verhuurders niet inbegrepen. Omwille van de massale discriminatie op de huurmarkt vonden we slechts voor een drietal cliënten op die manier een woning. - Overzicht van observaties ivm discriminatie - werd nog niet geregistreerd Onze ervaring is dat zo goed als ALLE woningen geweigerd worden aan ons cliënteel, dat uitsluitend bestaat uit alleenstaanden, buitenlanders, OCMW-cliënten of een combinatie van deze drie. - Verslag van samenwerking met de meldpunten discriminatie We hadden op dit vlak geen structurele samenwerking in 2012.
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2012
p. 13
Actie 1.1.5 Ons prijzenbeleid is drempelverlagend (betaalbaarheid)
Het huidig systeem van lidgelden, gekoppeld aan het WIGW of Omnio-statuut bij de mutualiteit blijft behouden of zal worden aangepast zodra een beter systeem kan ingevoerd worden. Gratis advies Vaak geven we advies aan mensen die nog niet zijn aangesloten. Indicatoren 1.1.5 Overzicht van - De tarieven en de eventuele wijzigingen. o Basislidgeld is 15 Euro. Daarvoor krijgen de leden onbeperkt advies, typebrieven en aanvragen voor een woningonderzoek. Het abonnement op het Huurdersblad is in het lidgeld inbegrepen. Volledig dossierbeheer kunnen de leden krijgen voor € 50 per jaar. Voor huurders met een basishuurprijs vanaf € 700/maand komt dit verhoogd lidgeld op 10% van 1 maand basishuur. Houders van WIGW of Omnio-statuut bij de ziekenkas krijgen 50% korting op dit verhoogd lidgeld: 211 leden maakten daarvan gebruik. o De gratis adviezen We geven vaak een eerste advies via telefoon of per mail. In 2012 gebeurde dit 534 maal. Deze cliënten werden NIET opgenomen in ons ledenbestand en WEL in de contactnames. De onderwerpen waarover deze huurders ons contacteerden waren: - Algemene informatievragen 30,67 % - Duur en opzegging contract 26,21 % - Herstellingen 20,45 % - Financieel 19,89 % - Procedures 2,79 %
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2012
p. 14
o Eerste advies gratis Met Hasselt, Genk, Sint-Truiden, Leopoldsburg, Neerpelt, Halen, Lummen, Herk-de-Stad, Beringen en Diepenbeek heeft het Huurderssyndicaat een overeenkomst waarbij elke huurder uit deze gemeente recht heeft op een eerste gratis advies. Eerste Advies Volledig Lid Gratis Geworden Ja Ja Ja Nee Nee Ja Totaal
Aantal 244 569 1.312 2.091
Er waren in 2012 813 leden die genoten van dit eerste gratis advies. Van deze groep werden er 244 betalend lid. De andere 1.312 leden betreft verlengingen of aansluiting zonder eerste gratis advies. Alle gratis adviezen samen lopen in 2012 op tot: Hulp bij zoeken naar woning 199 Gratis advies aan niet-leden 534 1te gratis advies aan leden 813 Totaal aantal gratis adviezen 1.546
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2012
p. 15
OPERATIONEEL DOEL 1.2 HET HUURDERSSYNDICAAT BEREIKT OOK MINDER KWETSBARE HUURDERS actie 1.2.1 Het Huurderssyndicaat communiceert ook via de pers. (bereikbaarheid)
Gezien “Algemene bekendheid” zowat de meest aangegeven manier is waarop de leden met ons in contact komen, moeten we aan de algemene pers de nodige aandacht besteden. Doel is om elk jaar minstens één keer prominent aanwezig te zijn in veelgelezen bladen. Indicatoren 1.2.1 Overzicht van Huurderssyndicaat in de media
Publieksactie in Genk
Groep huurders uit woonblok in Genk
Interview op TV Limburg
Reportage Gouden Baksteen op TV Limburg
Persconferentie over foute informatie in boek
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2012
p. 16
We publiceren maandelijks onze coördinaten in de kleine annonces “Te Huur” van Hebbes.
actie 1.2.2 Medewerkers/sters volgen bijscholing in specifieke vakgebieden (begrijpbaarheid, bruikbaarheid)
Met de medewerkers/sters spreken we een vormingstraject af. Dat kan gericht zijn op het behalen van een (hoger) diploma. In de budgettering is een loonsverhoging daarvoor voorzien. Het kan ook gericht zijn op ad hoc vaardigheden als vorming geven, leren omgaan met de meest kwetsbaren, voeren van hulpverleningsgesprekken, softwarepakketten … dus enkel professioneel relevante bijscholingen naargelang de functioneringsgesprekken dat aangeven. Indicatoren 1.2.2 Overzicht van gevolgde bijscholingen - Antwerpen, VOB 13/03 - Brussel, Vl.Parlem. 25/04 - Hasselt, 10/05 - Brussel 15/05 - Heusden, Prov.Limb. 25/06 - Leuven, Prov. Vl.Brab.05/10 - Hasselt, VMM 09/10 - Leuven, VHP 28/11 - Leuven, VHP 03/12 - Hasselt, on line 13/12 - Geel, Thomas More 07/12
Sociale huur Boek Mieke Vogels Vochtbestrijding Huurprijsregulering Binnenkant van de armoede Kleinschalig wonen Info verbruik drinkwater Woningkwaliteit Private huur, terugkomdag Gebruik Windows 8 Waarderend coachen
In het kader van ons kwaliteitsbeleid gebeurde nog:
Teambuilding: 15/06 september: functioneringsgesprekken met voorzitter november: functioneringsgesprekken met Coördinator
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2012
p. 17
Operationeel doel 1.3 Openbare besturen krijgen degelijk huuradvies actie 1.3.1 Het Huurderssyndicaat adviseert OCMW- en Gemeentelijke diensten. (bereikbaarheid, beschikbaarheid, betaalbaarheid)
Volgens ons erkenningsbesluit gaan we in op adviesvragen van openbare besturen. Voorrang wordt daarbij gegeven aan vragen tbv. hun cliënten die met een huurprobleem zitten. Ook andere (ver)huurvragen nemen we op in zoverre we aan de hand van een dossier voldoende gedocumenteerd zijn. Indicatoren 1.3.1 Overzicht van - OCMW of steden/gemeenten die beroep deden op deze dienst We gaven in 2012 gratis advies aan 36 openbare besturen.
Actie 1.3.2 Het Huurderssyndicaat geeft vorming aan openbare diensten
(bruikbaarheid, bereikbaarheid) Omdat de huurdersbonden niet ongelimiteerd adviespunten kunnen uitbouwen, zullen ze de komende jaren actiever inspelen op de lokale besturen in hun regio. Daarom zullen de huurdersbonden vormingen promoten t.a.v. lokale besturen zodat OCMW’s, Woonloketten, Woonwinkels,… een eerstelijnsadvies inzake huurproblemen aan hun cliënteel kunnen aanbieden. Indicatoren 1.3.2. Overzicht van vormingssessies aan en andere samenwerkingsmodaliteiten met deze diensten -
Hasselt, Stad Hasselt, PRIC Hasselt, OCMW’s regio Genk, Stad Hasselt , Stad en OCMW
Huurderssyndicaat
26/01 17/04 26/04 14/06 22/11
Meldpunt discriminatie Noodopvang asielzoekers Update private huur Interview HIVA Huisvesting vluchtelingen
jaarverslag 2012
p. 18
Strategische Doelstelling 2 HET WOONBELEID HOUDT REKENING MET DE BEHOEFTEN VAN HUURDERS MET SPECIALE AANDACHT VOOR DE MEEST KWETSBAREN
De huurdersbonden zijn geen geïsoleerde organisaties maar opereren binnen een lokaal netwerk van doorverwijzende en samenwerkende instanties. Niet alleen bevordert deze netwerkvorming de kennis van het lokale werkveld/woonbeleid en vergroot de samenwerking het draagvlak, de inbedding en bekendheid van de huurderdsbond. Een nauwe samenwerking met andere diensten en instanties komt ook de (zwakke) huurder ten goede. Het spreekt dan ook voor zich dat de huurdersbonden de komende jaren hun bestaande netwerken en samenwerkingsverbanden zullen behouden dan wel verder uitdiepen en uitbreiden. Voor de volgende 5 jaren is ons speerpunt HUUR IS TE DUUR In dit kader zullen we extra opkomen voor - Meer en betere kwaliteitscontrole op woningen o Woningisolatie moet opgenomen worden in de minimumnormen. We worden steeds vaker geconfronteerd met verhuurders die weigeren om hun woningen te isoleren, terwijl de huurder voor de stookkosten moet opdraaien. Gezien de hoge huren en de hoge brandstofprijzen komen de meest kwetsbare huurders daardoor extra in de problemen. o Vocht en schimmelproblemen moeten zwaarder doorwegen in de minimumnormen. Nu zijn CO-, elektrocutiegevaar en stabiliteitsproblemen de enige punten waarop de inspectie een strafscore van 15 kan geven. Intussen is het wetenschappelijk komen vast te staan dat schimmel in de woning ook tot ziekten en zelfs tot de dood kan leiden. Het is dus geen luxe om dit gebrek een score van 15 toe te kunnen kennen. Op die manier kan het ook vlotter aangegrepen worden voor een onbewoonbaarverklaring met mogelijke huurcompensatie tot gevolg. -
Huursubsidie o iedereen die in aanmerking komt voor sociale huur doch nog privaat huurt moet een recht verwerven op huursubsidie gekoppeld aan kwaliteitsnormen voor de woning.
Onze acties zijn vooral gericht op het Lokaal en Provinciaal bestuursniveau om op die manier dingen te realiseren die als voorbeeld voor Vlaanderen kunnen dienen. Om deze voorbeeldfunctie op Vlaams/Belgisch vlak een duwtje te geven werken we samen met onze collega huurdersbonden (en andere nationaal georganiseerde drukkingsgroepen).
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2012
p. 19
OPERATIONEEL DOEL 2.1 HET HUURDERSSYNDICAAT KAN TERUGVALLEN OP EEN BREED NETWERK
actie 2.1.1 Bestaande netwerken onderhouden
Onze bestaande samenwerking met organisaties als RIMO Limburg, de Verenigingen waar armen het woord nemen, het Limburgs Sociaal Forum, Stebo, Welzijnszorg, CAW’s, Meldpunten Discriminatie, Werkgroepen Vluchtelingen … blijven we koesteren. actie 2.1.2 Nieuwe partnerschappen opbouwen
We startten een samenwerking op met het ACW van Limburg. Dit kadert in de uitbouw van een beweging van private huurders. Een eerste actie was een planningsgesprek met het ACW van Bilzen op 17/12. Daaruit resulteerde een plan om de cursus “Huurambassadeur” in te richten. Deze vergadering gaf ook aanleiding tot een ruimer overleg met het bestuur van ACW Limburg. Actie 2.1.3 Beleidscontacten leggen
De samenwerking met Provinciale en Lokale diensten en beleidsmakers houden we levend door onze adviesfunctie en door op hen beroep te doen in dossiers binnen hun beleidsdomeinen. Indicatoren 2.1.1-3 Overzicht van - Gezamenlijke acties en de partners daarin Ieders stem telt - Adviesverlening aan en inschakeling van beleidsverantwoordelijken o 11 december Visitatie Ons Dak Ons Dak, Maaseik Op dezelfde dag viel ook de visitatie bij cv Nieuw Sint-Truiden, waar we wegens personeelstekort niet konden aanwezig zijn. We wisten overigens wel dat er enkele huurambassadeurs waren ingeschreven om de commissie te woord te staan. o Afspraken met Ons Dak: 28/02 en 30/05. Naar aanleiding van onze nieuwe zitdag in Maaseik zijn twee keer bij SHM Ons Dak ontvangen waarbij hun procedures, gecertificeerd in ISO 9001, werden uit de doeken gedaan. o Afspraken met SHMs va Limburg: 16/10 We werden uitgenodigd door het Limburgs Woonplatform de 9 SHM’s nl) om afspraken te maken inzake klachtenbehandeling. De coördinator en de voorzitter zijn op de afspraak ingegaan. Qua organisatie hebben we hen geïnformeerd - over het nieuwe Vlaamse Huurdersplatform (ipv VOB), de andere Huurdersbonden met hun provinciale zetel en 1 onderafdeling per provincie. - over onze financiering: ¾ van onze omzet komt van het Vlaams Gewest en de rest uit een 10-tal andere bronnen: lidgeld, projecten, Maribel, contracten met gemeenten. - we hebben hen ook ons systeem van lidgeld nog eens uitgelegd.
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2012
p. 20
Over de onderlinge samenwerking hebben we volgende punten op tafel gelegd: - Wij zijn er voor de huurders. We onderzoeken gevallen in het licht van het voordeel voor de huurder. We informeren ons steeds eerst bij de SHM en desgevallend ook bij de Toezichthouders. We beperken rechtszaken tot een minimum. - Er is nood aan een interne regulering bij de SHMs. We komen excessen tegen zoals een vordering van 30.000 Euro huur”schade” bij vertrek van een sociale huurder. Ook worden er vaak kosten voor herstellingen tlv verhuurder aan de huurder aangerekend. Dit bezoedelt het blazoen van elke SHM. - Nu zitten we precies in een situatie van huurder tegen SHM, terwijl beide partijen slachtoffer zijn van het Vlaams beleid dat geen fondsen vrijmaakt voor meer sociale woningen en dat de SHM rond moet komen met de huurgelden. Op die manier wordt de SHM behandeld als een private onderneming terwijl de opdracht sociaal is. We moeten op zoek naar een gezamenlijke strategie waarbij huurder en verhuurder samen op het beleid wegen. Zeker nu er een heroriëntering van het woonbeleid mogelijk is bij de regionalisering in 2014, die vandaag aan de onderhandelingstafels wordt vorm gegeven - Wij vinden dat er te hoge uitgaven voor zitpenningen gebeuren.
. -
Netwerking PHL, Hasselt, Groen
06/12 05/06
Interview student rechtspraktijk Panellid Debat met Mieke Vogels
SAMENWERKING MET COLLEGA HUURDERSBONDEN BINNEN HET VOB OVH-Beleid Het OVH-beleid is samengesteld uit een afvaardiging van de erkende huurdersbonden, aangevuld met een vertegenwoordiging van de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen die zonder stemrecht aan de vergadering kan participeren wanneer federale huurthema’s aan bod komen. OVH-beleid is bevoegd voor: - beleidsmateries m.b.t. de regelgeving over sociale en private huur; - beslissingen tot samenwerking met VOB en andere huurdersbonden met impact op de werking van de betrokken organisaties; - beslissingen met een belangrijke financiële impact. Daarbij ligt de nadruk sterk op visievorming. Beleidsdossiers die gemeenschappelijk zijn met andere werksoorten binnen het VOB, worden opgevolgd in gemeenschappelijke VOBwerkgroepen (dossier huursubsidie, renovatiepremie enz.). OVH-beleid vergaderde in het eerste deel van 2012 op 16.02, 03.05 en 14.06 Coördinatorenoverleg Op de agenda van het Coördinatorenoverleg staat de praktische uitvoering van de taken die door de huurdersbonden gezamenlijk kunnen opgenomen worden. Deze vergadering komt, uitgezonderd in de vakantiemaanden, ongeveer om de zeven à acht weken samen. Ze wordt bijgewoond door minstens één personeelskracht (liefst de coördinator) per erkende Vlaamse huurdersbond. De data van overleg in de eerste 8 maanden van 2012 waren 09.02, 22.03 en 31.05.
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2012
p. 21
Werkgroep juristen De werkgroep juristen is samengesteld uit 1 medewerker van iedere huurdersbond en ten minste de jurist bij iedere huurdersbond. De werkgroep juristen bespreekt relevante rechtspraak (al dan niet gepubliceerd), rechtsleer en nieuwe wetgeving. De rechtspraak en rechtsleer wordt ingevoerd in een gemeenschappelijke databank inzake huurwetgeving. Daarnaast kan de werkgroep juristen ook gemeenschappelijke modelbrieven voor de huurdersbonden uitwerken. Tenslotte kan op dit platform ook een gemeenschappelijke aanpak voorgesteld worden rond concrete knelpunten. Op termijn zal de databank via intranet ter beschikking worden gesteld aan de medewerkers van huurdersbonden en meewerkende advocaten van huurdersbonden. Er is namelijk afgesproken dat in de toekomst de veelheid aan juridische informatie (werkgroep juristen, werkgroep huur, Huurdersbond Nieuwsflitsen, Helpdesk, Coördinatorenoverleg) meer gesystematiseerd moet verzameld worden met het oog op een gebruiksvriendelijker ontsluiting. De werkgroep juristen kwam in het eerste deel van 2012 samen op 19.04. Werkgroep sociale huur De werkgroep sociale huur is samengesteld uit telkens een vertegenwoordiger van de huurdersbonden die gespecialiseerd is in regelgeving inzake sociale huur. Op de werkgroep wordt de regelgeving, de interpretatie op grond van rechtspraak, rechtsleer of interpretatie door toezichthoudende administratie (VMSW en nu het Departement RWO) behandeld. Ook worden concrete casussen behandeld en tracht men te komen tot een gemeenschappelijke houding ten aanzien van mogelijke knelpunten. De werkgroep sociale huur vergaderde in de eerste jaarhelft van 2012 enkel op 13.03. Werkgroep huur De werkgroep huur van Huurdersbond Oost-Vlaanderen vergadert iedere derde maandagavond (behalve tijdens de vakantiemaanden) over casussen, rechtspraak en rechtsleer inzake huur of aanverwante thema’s. De coördinator van de huurdersbonden neemt hieraan deel. De verslagen van deze werkgroep worden ter beschikking gesteld van alle huurdersbonden. Werkgroepen en bijzondere thema’s Registratieverwerking De werkgroep rond het registratieprogramma van de HBen (HB-Regi) zocht opnieuw (financieel) haalbare alternatieven. We kregen nieuwe offertes binnen van Zerosen, Recomatics en Qurius. De werkgroep organiseerde een demonstratie voor de betrokken HB-medewerkers om de offertes van Zerosen en Recomatics voor te stellen (27.04). Op basis hiervan bespraken de HBen binnen hun eigen bestuursorganen welke offerte zij prefereerden. Als resultaat kwam Zerosen uit de bus. Met hen werden de contractuele besprekingen opgestart en begin juli vond een eerste bespreking met Zerosen en de stuurgroep plaats. Qua timing werd realistisch ingeschat dat een volledige ontwikkeling en oplevering niet zou lukken tegen het einde van het jaar. Daarom werd de ontwikkeling gespreid over 2 jaar. Bedoeling is dat midden 2013 de ganse oplevering voltooid is, inclusief migratie van data, testfase en opleidingen. De stuurgroep kwam in 2012 samen op 15.03 en 9.07.
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2012
p. 22
Overleg Huurdersbonden / Vlaams Huurdersplatform september - december 2012 Omwille van de organisatorische hervormingen van het VOB, werden ook de overleg- en vergaderstructuren herbekeken binnen de organisatie. Het vroegere OVH-Beleid – het beleidsoverleg van de huurdersbonden – werd vervangen door een beleidsgroep die enkele keren per jaar samenkomt en waaraan ook de geïnteresseerde bestuurders van de verschillende huurdersbonden kunnen aan deelnemen. Het coördinatorenoverleg krijgt gaandeweg een wat andere invulling: enerzijds meer aandacht voor thema’s die raken aan de werking en organisatorische ontwikkelingen van de huurdersbonden, anderzijds worden hier ook inhoudelijke standpunten voorbereid die daarna desgevallend op de raad van bestuur van het VHP kunnen worden gebracht. In dat opzicht vervangen de bestuursvergaderingen van het VHP enigszins de vroegere OVH-Beleidvergaderingen. Zowel binnen het bestuurlijk als het sectoroverleg in het VHP wordt steeds naar consensus gestreefd. Daarbij wordt er aandacht gegeven aan de verhouding tussen de standpunten en de stem van het VHP, naast standpunten vanwege de huurdersbonden en deze van VIVAS. Coördinatorenoverleg Op de agenda van het Coördinatorenoverleg staat de praktische uitvoering van de taken die door de huurdersbonden gezamenlijk kunnen opgenomen worden. Deze vergadering komt, uitgezonderd in de vakantiemaanden, ongeveer om de 7 à 8 weken samen. Ze wordt bijgewoond door minstens één personeelskracht (liefst de coördinator) per erkende Vlaamse huurdersbond en de regionale steunpunten. Het coördinatorenoverleg kwam in de laatste 4 maanden van 2012 samen op 04.10 en 13.12 Werkgroep juristen De werkgroep juristen is samengesteld uit 1 medewerker van iedere huurdersbond en ten minste de jurist bij iedere huurdersbond. De werkgroep juristen bespreekt relevante rechtspraak (al dan niet gepubliceerd), rechtsleer en nieuwe wetgeving. De rechtspraak en rechtsleer wordt ingevoerd in een gemeenschappelijke databank inzake huurwetgeving. Daarnaast kan de werkgroep juristen ook gemeenschappelijke modelbrieven voor de huurdersbonden uitwerken. Tenslotte kan op dit platform ook een gemeenschappelijke aanpak voorgesteld worden rond concrete knelpunten. Op termijn zal de databank via intranet ter beschikking worden gesteld aan de medewerkers van huurdersbonden en meewerkende advocaten van huurdersbonden. Er is namelijk afgesproken dat in de toekomst de veelheid aan juridische informatie (werkgroep juristen, werkgroep huur, Huurdersbond Nieuwsflitsen, Helpdesk, Coördinatorenoverleg) meer gesystematiseerd moet verzameld worden met het oog op een gebruiksvriendelijker ontsluiting. Zie hiervoor ook deel 2 m.b.t. de Nieuwsmails. De werkgroep juristen kwam in het laatste deel van 2012 samen op 09.11. Het Huurderssyndicaat is in deze werkgroep vertegenwoordigd door Tiziano ROMEO.
Huurderssyndicaat
jaarverslag 2012
p. 23
Werkgroep sociale huur De werkgroep sociale huur is samengesteld uit telkens een vertegenwoordiger van de huurdersbonden die gespecialiseerd is in regelgeving inzake sociale huur. Op de werkgroep wordt de regelgeving, de interpretatie op grond van rechtspraak, rechtsleer of interpretatie door toezichthoudende administratie (VMSW en nu het Departement RWO) behandeld. Ook worden concrete casussen behandeld en tracht men te komen tot een gemeenschappelijke houding ten aanzien van mogelijke knelpunten. De werkgroep sociale huur vergaderde in het najaar van 2012 enkel op 7.12. Het Huurderssyndicaat is hierin vertegenwoordigd door Anke SMEETS en Tiziano ROMEO. Werkgroep huur De werkgroep huur van Huurdersbond Oost-Vlaanderen vergadert iedere derde maandagavond (behalve tijdens de vakantiemaanden) over casussen, rechtspraak en rechtsleer inzake huur of aanverwante thema’s. De juridisch beleidsmedewerker van het VHP neemt hieraan deel. De verslagen van deze werkgroep worden ter beschikking gesteld van alle huurdersbonden. Ad hoc werkgroep: Registratieverwerking De werkgroep rond het registratieprogramma van de HBen (HB-Regi) zocht opnieuw (financieel) haalbare alternatieven. We kregen nieuwe offertes binnen van Zerosen, Recomatics en Qurius. De werkgroep organiseerde een demonstratie voor de betrokken HB-medewerkers om de offertes van Zerosen en Recomatics voor te stellen (27.04). Op basis hiervan bespraken de HBen binnen hun eigen bestuursorganen welke offerte zij prefereerden. Als resultaat kwam Zerosen uit de bus. Met hen werden de contractuele besprekingen opgestart en begin juli vond een eerste bespreking met Zerosen en de stuurgroep plaats. Qua timing werd realistisch ingeschat dat een volledige ontwikkeling en oplevering niet zou lukken tegen het einde van het jaar. Daarom werd de ontwikkeling gespreid over 2 jaar. Bedoeling is dat midden 2013 de ganse oplevering voltooid is, inclusief migratie van data, testfase en opleidingen. De stuurgroep kwam in het najaar van 2012 nog samen op 29.11. Het Huurderssyndicaat is vertegenwoordigd in deze werkgroep door Toon MACHIELS Beheer van het VHP Overzicht van de samenstelling en de vergadermomenten in 2012 Elke natuurlijke persoon, rechtspersoon of organisatie die de doelstellingen van VHP onderschrijft kan lid worden. Van de leden wordt verwacht dat ze streven naar de realisering van het Recht op Wonen. De leden van het VHP zijn, conform de statuten, wooninitiatieven of natuurlijke of rechtspersonen die raakvlakken met de huisvestingssector en meer bepaald de huursector vertonen en opkomen voor de belangen van (kandidaat-)huurders. Vanuit die optiek werd er niet voor gekozen om de algemene vergadering van het VHP te beperken tot vertegenwoordigers van de huurdersbonden en VIVAS. In navolging van het brede platform dat het VOB trachtte te vormen binnen z’n bestuursorganen, werd ook voor de nieuwe samenstelling van het VHP gekozen voor een bredere blik en overlegtafel. Daarom werd er gekozen om, naast vertegenwoordigers van de huurdersbonden en VIVAS met een globaal zwaarder gewicht in de AV, ook vertegenwoordigers aan te duiden vanuit het opbouwwerk, de armenverenigingen, het minderhedenforum, welzijnswerk, woonwinkels en SVK’s. Daarnaast kunnen aanvullend ook deskundigen (natuurlijke personen) worden gevraagd om lid te worden van de vzw Huurderssyndicaat
Jaarverslag 2012
p. 24
Algemene Vergadering De leden van het VHP vormen samen de algemene vergadering. Organisaties en/of personen kunnen toetreden tot de vzw volgens de procedure die bepaald is in de statuten. De algemene vergadering kan de statuten wijzigen, de beheerders benoemen en afzetten, de begroting en de rekeningen goedkeuren, de vereniging ontbinden en leden uitsluiten. Achteraan vindt u de ledenlijst zoals goedgekeurd door de algemene vergadering van 26 juni 2012 Raad van bestuur Samenstelling Raad van bestuur De algemene vergadering kiest onder haar leden een raad van bestuur. Hierbij worden effectieven en plaatsvervangers aangeduid. Op de algemene vergadering van 26 juni 2012 werden volgende bestuurders aangesteld: Namens VIVAS: Rita Van Hecke, Etienne Luyten Namens Samenlevingsopbouw: Luc Joos Namens Steunpunt Algemeen Welzijnswerk: Sara Waelbers Namens Vlaams Netwerk van verenigingen waar armen het woord nemen (nu: Netwerk tegen Armoede) Thijs Callens Namens de Huurdersbonden Katty Van Belleghem, Maria (Wiske) Van Damme, Veerle Ryckx, Toon Machiels Deskundigen Thomas (Tom) Raes (voorzitter), Paul Pataer (ondervoorzitter)Vergadermomenten. De Raad van Bestuur van het VHP vergaderde in 2012 op volgende data: 20.09, 22.11 en 20.12, telkens van 9u.30 tot 12u.30. Traditioneel behandelt de Raad van Bestuur de bestuursonderwerpen van het VHPen de beleidsontwikkelingen inzake woonbeleid. Telkens wordt aan de hand van een gedocumenteerde voorzet ook een inhoudelijk discussiepunt behandeldWerkgroepen in de schoot van de Raad van BestuurAd hoc kunnen werkgroepen worden opgericht rond bestuurs- of beleids-onderwerpen die verdieping, een standpuntbepaling, … vereisen. Deze werkgroepen worden voor een wel-bepaalde duur en met een afgebakende doelstelling opgericht in de schoot van de Raad van Bestuur. In 2012 waren er geen werkgroepwerkzaamheden1.3 Dagelijks bestuurSamenstellingDe voorzitter, de ondervoorzitter en de secretaris-penningmeester nemen, in voorkomend geval, het dagelijks bestuur waar, evenals twee gewone leden. Er moet minstens één vertegenwoordiger –bestuurder namens de erkende huurdersbonden in het dagelijks bestuur zetelen.
Huurderssyndicaat
Jaarverslag 2012
p. 25
OPERATIONEEL DOEL 2.2 BELEIDSVERANTWOORDELIJKEN HOREN DE STEM VAN HET HUURDERSSYNDICAAT actie 2.2.1 Uitreiking Gouden Baksteen
Minstens om de twee jaar reikt het Huurderssyndicaat een prijs uit aan een bestuur, organisatie of persoon die zich verdienstelijk heeft getoond op het vlak van huisvesting van kwetsbare burgers. Indicatoren 2.2.1 - De laureaat en reden van toekenning. In 2012 heeft het Huurderssyndicaat de Gouden Baksteen uitgereikt aan Luc Goossens, prof. em. aan de Universiteit Antwerpen. We willen hem daardoor erkennen voor zijn onverdroten inzet voor de huurder, vooral door zijn publicatie “Maak van de huurder de koning van de woningmarkt” naar aanleiding van de regionalisering van het woonbeleid in 2014. Hij deed zijn ideeën uiteen op onze studienamiddag van 29 mei in het Cultuurcentrum van Hasselt.
Huurderssyndicaat
Jaarverslag 2012
p. 26
actie 2.2.2 Procesfonds
Het Huurderssyndicaat reserveert een budget om huurders bij te staan bij het inleiden van juridische procedures die een precedent kunnen scheppen in de toepassing van huurwetten. Nieuw: rollend procesfonds. Het Huurderssyndicaat heeft besloten om voor geselecteerde huurders met een WIGW- of Omnio-statuut de advocaatkosten voor te schieten. De selectie houdt rekening met de haalbaarheid van de zaak. Met de huurder wordt een contract opgesteld waarbij de voorgeschoten worden terugbetaald indien de zaak gewonnen wordt door de huurder. Indicatoren 2.2.2 -
Overzicht van de gevoerde procedures o Tegen Kempisch Tehuis. Een groep bewoners van wijken in Bocholt kregen bij hun verhuis naar een wisselwoning bij renovatiewerken een hogere huurprijs aangerekend dan in hun reguliere woning. Gezien in het Nieuwe Sociale Huurbesluit deze verhoging verboden is stelden we beroep in tegen deze verhoging. De Vrederechter van Bree stelde de huurders over heel de lijn in het gelijk. Het Kempisch Tehuis heeft laten weten te berusten in het vonnis. o Tegen Limburgse Wooncentrale Een huurder verlangde van de Limburgse Wooncentrale dat zijn huurwaarborg van 3 maanden huur (zijnde 2.325 Euro) in een andere vorm zou belegd worden dan bij Korfina. De LWC weigerde dit en de huurder weigerde het contract met Korfina te ondertekenen. De Vrederechter van Hasselt heeft gevonnist dat de huurder geen gelijk krijgt omdat waarborg en huurcontract als 1 geheel dienen beschouwd te worden en dat er dus geen sprake kan zijn van koppelverkoop. We gaan tegen dit slechte vonnis in hoger beroep. o Tegen private verhuurder van woonblok in Genk. Een woonblok op Nieuwe Kempen in Genk vertoont al jaren gebreken inzake lift, verlichting, vocht… De eigenaar verkoopt de hele blok en de nieuwe verhuurder probeert een huurverhoging op te leggen, o.m. met dreiging met fysiek geweld. Alle huurders sluiten aan bij het Huurderssyndicaat en we kunnen die verhoging afwenden. We maken van alle appartementen een verslag van de toestand, opgemaakt door de dienst Wonen van de Stad Genk. Daarop geeft de verhuurder aan alle bewoners een collectieve opzeg wegens verbouwingswerken. Omdat deze opzeg niet voldoende gestaafd is en ook geen gedetailleerde opgave bevat van de uit te voeren werken betwisten we de opzeg bij de Vrederechter en roepen de hulp van de Burgemeester in, want er dreigen 29 buitenlandse gezinnen tegelijk op de private huurmarkt terecht te komen in Genk. De Vrederechter heeft echter de blok in zijn geheel ongeschikt verklaard en alle moesten bewoners er uit. De huurders zijn zwaar gedesillusioneerd en haken een na een af. Er is dus geen
Huurderssyndicaat
Jaarverslag 2012
p. 27
hoger beroep aangetekend. Interventies: Bewonersverg 2/2 (25 leden); 19/03; 3/05; 10/05; 15/05; Vredegerecht 27/03; Overleg politiek 24/05; Huisbezoeken 9/06; Audiëntie bij burgemeester 11/06; Piket 28/06;
o In het Rollend Procesfonds zijn geen procedures ingeleid.
Huurderssyndicaat
Jaarverslag 2012
p. 28
actie 2.2.3 Dag van de huurder
Het Huurderssyndicaat organiseert minstens om de twee jaar een “dag van de huurder”. Op die dag kunnen huurders elkaar ontmoeten en in discussie gaan met beleidsverantwoordelijken. Indicatoren 2.2.3 - Verslag van de dag van de huurder Zie inhoudelijk verslag in punt 1.1.2
-
Afspraken gemaakt in de discussies We hebben de politici laten weten dat we de regionalisering van het woonbeleid actief zullen opvolgen en hen afspraak gegeven op de partijsecretariaten.
Huurderssyndicaat
Jaarverslag 2012
p. 29
actie 2.2.4 Huurambassadeurs
We werken aan de oprichting van een belangengroep van private huurders onder de noemer “Huurambassadeurs”. Deze werking wordt gestuurd door een interne stuurgroep bestaande uit de voorzitter een beheerder en twee medewerkers. Dit groepje kwam bijeen op 25/9. Daarop is overeengekomen dat we deze werking proberen uit te breiden via het bestaande middenveld. In 2012 wierven we leden via een opleiding “Private huur” in een cursus over drie halve dagen, gekoppeld aan een toets en aflevering van brevetten aan de geslaagden. Tongeren: twee cycli 09/01; 18/01; 25/01; toets 8/02 26/09; 10/10; 17/10/ geen toets/
8 deelnemers; 4deelnemers
Genk 9/02; 16/02; 23/02: toets 8/02 en 5/04 10 deelnemers Houthalen Warm Hart 07/03;14/03;21/03 toets 12/04
10 deelnemers
Limino Genk 10/05;24/05;31/05;toets 31/05
5 deelnemers
Huurderssyndicaat
Jaarverslag 2012
p. 30
Samenwerking ACW We vroegen een overleg aan bij de Limburgse voorzitter Carien Neven. We zaten met haar en haar staflid “Wonen”, Anton Gerits samen op 8/10. Daaruit resulteerde een eerste ontmoeting met de afdeling Bilzen op 17/12 samen met een huurambassadeur. Afspraak werd gemaakt voor de organisatie van een cursus Huurambassadeur voor de Bilzerse ACW-leden. actie 2.2.5 Memoranda opstellen
Bij elke verkiezing stelt het Huurderssyndicaat een memorandum op toegespitst op het beleidsniveau in kwestie. Daarbij zal het Huurderssyndicaat zich baseren op de memoranda van het VOB en de gezamenlijke huurdersbonden. Indicatoren 2.2.4 -
De memoranda. We werkten onze “Bewegingspoot” verder uit via de cursus Huurambassadeurs (zie aldaar). We maakten in 2012 geen eigen memoranda op: we hielpen bij de verspreiding van de eisenbundels van “Ieders Stem Telt”.
Huurderssyndicaat
Jaarverslag 2012
p. 31
CIJFERS Vanaf dit jaar geven we onze “top 10” weer op een aangepaste wijze. De opzeg door huurder en verhuurder groeperen we nu. Vorige jaren werden deze categorieën opgesplitst volgens de reden/modaliteiten van de opzeg waardoor er een scheeftrekking was in onze statistieken.
Herstellingen door verhuurder Huurwaarborg Algemene informatie Kosten en Lasten Opzeg door huurder Opzeg door verhuurder Vocht en schimmel Plaatsbeschrijving Minimumnormen Indexberekening
2012
2011
2010
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1 3 4 5 2 10 6 9 7 8
1 2 4 3 nieuw 8 7 nieuw 9
Duur en opzegging Onderhuur-overdracht Opzegging eigen betrekking (VH) Opzeg verbouwingswerken (VH) Opzeg VH met vergoeding Opzeg VH zonder vergoeding Opzeg huurder met vergoeding Opzeg huurder zonder vergoeding Ongeldige opzeg door verhuurder Contractbreuk samenwoners Voortijdige beëindiging huurder Overlijden Verlenging buitengewone omstandigheden Termijn van respijt Vervreemding - verkoop Minnelijke beëindiging Onwettige uithuiszetting
Huurderssyndicaat
2009
2008
2007
1 2 7 3
2 1 6 3
1 4 3 2
9 10
5 -
9 -
8
8
5
Aantal 9 38 42 22 86 337 307 152 26 69 8 30 4 64 103 16
Jaarverslag 2012
p. 32
Herstellingen Aantal Minimumnormen 184 Vocht en schimmel 334 Onbewoonbaarverklaring 72 Ongeschiktverklaring 71 Herstellingen door verhuurder 916 Herstellingen door huurder 29 Verbeteringswerken door verhuurder 25 Verbeteringswerken door huurder 6 Mingenot 51 Renovatiecontract 2 Contractuele afwenteling herstellingen op huurder 29 Financieel Waarborg Ingebrekestelling van VH m.b.t. waarborg Kosten en lasten Onroerende voorheffing Vermindering onroerende voorheffing Verzekeringen Huurprijsindexering Onrechtmatige huurprijsindexering Huurprijsherziening nieuwe omstandigheden Huurprijsherziening verbeteringswerken Onrechtmatige huurprijsherziening Huurprijswijziging zelfde H (kort C.) Huurprijswijziging wisseling H (kort C.) Achterstallige huurgelden Kosten immobiliënkantoor/commissie
Aantal 564 154 655 22 6 20 160 12 13 5 30 5 1 71 8
Geschil / Procedure Minnelijke schikking Ontbinding lastens verhuurder Ontbinding lastens huurder Verzoekschrift Dagvaarding Betekening vonnis Uitvoering vonnis
Aantal 106 10 9 32 15 17 25
Huurderssyndicaat
Jaarverslag 2012
p. 33
Algemeen Algemene informatie Belastingen Kandidaat huurder sociale woning Nalezen nieuwe huurovereenkomst Plaatsbeschrijving Rustig huurgenot Huursubsidie Andere toelagen Woning zoeken
Aantal 678 3 37 41 194 67 41 11 199
Dossierbehandeling Typebrief meegegeven Brief opgesteld Brief zal opgesteld worden Contact met verhuurder Doorverwezen naar advocaat Bureau voor consultatie en verdediging Contact met dienst Huisbezoek Plaatsbeschrijving Indexberekening Advies gegeven
Aantal 206 367 650 311 138 19 440 34 10 13 4.246
Huurderssyndicaat
Jaarverslag 2012
p. 34
PERSONEEL, BEHEER De Raad van Bestuur vergaderde in 2012 op 27/01; 13/02 (AV), 29/02; 23/03; 23/04; 29/05; 25/06; 20/08; 25/9; 19/11; 5/12 (uitzonderlijke AV met de Huurambassadeurs ivm regionalisering woonbeleid) en op 19/12 Maakten op 31.12.2012 deel uit van onze Raad van Bestuur LINGIER Jef, Houthalen, voorzitter BERGANS Jan, Beringen REMANS Magda, Tongeren BERGERS Felix, As MONACHESI Gianmario, Genk JANSSEN Robert, Genk ABROUGUI Boutina, Sint-Truiden Onze Algemene Vergadering bestaat uit de werkende leden aangevuld met VAN HAGENDOREN Mieke, Diepenbeek SZEKELI Laszlo, Maasmechelen ANDERSEN Berit, Lanaken SCHOEMANS Mariëlla, Leopoldsburg De personeelsequipe van het Huurderssyndicaat bestond op 31.12.2012 uit MACHIELS Toon, coördinator SCHROOTEN Gerty, adviesgeefster SMEETS Anke, adviesgeefster EGILMEZ Emel, adviesgeefster JANS Joris, adviesgever ROMEO Tiziano, adviesgever VAN DE VOORDE Ilse, bediende/boekhouding IŞIK Güler, administratief bediende BOUSSAIDA Farida, interieurverzorging CLAESSENS Rachel, adviesgeefster MANTI Naïma, outreaching AZIZE Naoual, outreaching Vrijwilligers LEESEN An, boekhoudster CEULEMANS Peter, ICT TRIPPAS Sara, cartoons
In memoriam
Stagiairs die passeerden in 2012 EL MARCHOUH Fatima, maatschappelijk werk CASULA Fabio, maatschappelijk werk ONLEN Sara, maatschappelijk werk MONACHESI Salvatore, maatschappelijk werk CLAESSENS Rachel, rechtspraktijk AKDOGAN Nejmi, rechtspraktijk Huurderssyndicaat
Jaarverslag 2012
In 2012 moesten we afscheid nemen van Mr Justin Orij, die in talloze zaken optrad voor onze leden. Hij overleed veel te vroeg op 13 januari 2012.
p. 35
