M200315
Huisvesting MKB in zicht Ondernemers van het MKB-Beleidspanel laten de kenmerken van hun locatie zien
drs. Wilma van Rijt
Zoetermeer, 23 januari 2004
Huisvesting MKB in zicht De bedrijfshuisvesting blijkt binnen de strategische bedrijfsvoering van ondernemingen nog steeds een ondergeschoven kind te zijn. Dit geldt met name voor MKBondernemingen. Te vaak wordt de bedrijfshuisvesting vertaald in kosten die als gegeven moeten worden beschouwd. Te weinig wordt de bedrijfshuisvesting gezien als de sleutel tot succes van de onderneming en als een kostenpost die wel degelijk geoptimaliseerd kan worden. In een tijd waarin velen op de kleintjes moeten letten, het aanbod van mogelijke locaties toeneemt en een kwart van de MKB-ondernemingen plannen heeft om te verbouwen of te verhuizen, is meer aandacht voor de bedrijfshuisvesting van het MKB op z’n plaats. Die aandacht begint bij een inventarisatie van de kenmerken van de locaties en de bedrijfspanden van het MKB. Diversiteit naar sectoren, maatwerk naar levensfase van de bedrijven en complexiteit van vestigingsplaatseisen kenmerken de huisvesting van het MKB.
1
Aandacht voor bedrijfshuisvesting gevraagd
De locatie, het gebouw, de inrichting en de uitstraling hiervan, dragen in belangrijke mate bij aan het succes van de onderneming. Grote ondernemingen zien in het algemeen bedrijfshuisvesting dan ook als een belangrijk onderdeel van hun strategie. Maar hoe zit het met de kleine en middelgrote ondernemingen? De meerderheid van de Nederlandse MKB-ondernemers onderstreept het belang van de huisvesting. Illustratief hiervoor is het feit dat driekwart van de MKB-ondernemers een bewuste afweging maakt tussen huren en kopen, en het feit dat de helft van de MKBondernemers bij huisvestingsvraagstukken als verhuizing en verbouwing andere partijen inschakelt, waaronder architect, gemeente, bank, accountant en makelaar (Rabobank Nederland, 2003). Toch geeft slechts 49% van het MKB aan dat de locatie een bewuste keuze is geweest, 1 bij 33% ‘kwam het toevallig zo uit’ en bij 14% ‘viel er niets te kiezen’ . En dit mag verbazingwekkend en vanuit bedrijfseconomisch oogpunt zorgwekkend genoemd worden. Na de personeelskosten vormt bedrijfshuisvesting immers de grootste kostenpost voor de ondernemers. Bovendien zorgt bedrijfshuisvesting ook voor ‘opbrengsten’ in de zin van een optimalisering van efficiënt ruimtegebruik en bereikbaarheid, kostenbesparingen door mogelijk collectief gebruik van voorzieningen, creëren van financiële mogelijkheden (corporate real estate management) en optimalisering van de uitstraling op klanten, zakenpartners en medewerkers. Op dit moment loopt ruim één op de vier MKB-ondernemers rond met plannen om iets aan de bedrijfshuisvesting te veranderen. Op dit moment neemt ook - vanwege het economische klimaat - het aanbod van kantoren, winkels en bedrijfshallen sterk toe en
1
2
De keuzevrijheid voor MKB-ondernemingen is onder meer afhankelijk van het gemeentelijke beleid en de invloed die men hierop kan uitoefenen: Voert de gemeente een specifiek MKB-locatiebeleid? Biedt de gemeente ruimte voor het MKB in de ontwikkelingsfase van bouwprojecten? Hoe sterk is het grootbedrijf in de gemeente? Is het MKB georganiseerd op lokaal of regionaal niveau?
staan de vastgoedprijzen onder druk. Het is voor MKB-ondernemers en hun adviseurs juist nu dé tijd om de bedrijfshuisvesting eens onder de loep te nemen. Deze minirapportage geeft de huidige situatie van MKB-ondernemingen weer. Zij gaat in op hun bedrijfspanden (type en omvang), locaties (type en eisen) en vervolgens op de kosten- en opbrengstenkant van het aspect bedrijfshuisvesting. De gegevens zijn gebaseerd op een peiling onder de ruim 1.600 ondernemers van het MKB-Beleidspanel van EIM, aangevuld met gegevens uit recent verrichte studies door derden. Binnenkort komen nog meer gegevens over MKB-locaties beschikbaar, onder andere over hoe de ondernemers hun locatie ervaren en hoe zij eventuele knelpunten oplossen.
2
MKB-bedrijfspanden
Het leeuwendeel van de bedrijven behoeft huisvesting voor het uitvoeren van hun activiteiten. Voor sommige bedrijven geldt dit niet, waaronder de ambulante handel en een deel van de transportsector. Zij opereren vanuit de openbare ruimte. Typering Bedrijfshuisvesting kan verschillende vormen aannemen. Doorgaans worden vier categorieën onderscheiden, te weten: bedrijfshal, kantoorruimte, winkelruimte en bedrijf aan huis. In bedrijfshallen zijn bedrijven gevestigd die zich bezighouden met de productie en distributie van fysieke goederen. Kantoren zijn voornamelijk in gebruik bij bedrijven in de dienstverlening. De detailhandel maakt gebruik van winkelruimten. Winkelruimten worden ook benut door diverse branches in het ambacht en de dienstverlening, zoals bijvoorbeeld schoenherstellers, stomerijen, kappers, reisbureaus en uitzendbureaus. Van alle MKB-bedrijven heeft 21% het bedrijf aan huis. Het woonhuis is als bedrijfsruimte vooral in trek bij kleine bedrijven (<10 werknemers) en bedrijven die jonger zijn dan 10 jaar. Van de ‘buitenshuis’ opererende MKB-bedrijven beschikt het merendeel over een zelfstandig pand. De overige zijn gevestigd in een bedrijfsverzamelgebouw (=12% van alle MKB-bedrijven). Zie figuur 1. Het bedrijfsverzamelgebouw is onder kleine bedrijven iets populairder dan onder middelgrote bedrijven (10-100 werknemers). figuur 1
Typering MKB-bedrijfspanden (in % van het totaal aantal MKB-bedrijven)
zelfstandig bedrijfspand
bedrijfsverzamelgebouw
woonhuis
anders
Bron: EIM MKB-Beleidspanel, 2003.
3
Omvang De gemiddelde omvang van de bedrijfshuisvesting in het MKB bedraagt ruim 2.000 m² bvo. Er is een grote variatie rondom dit gemiddelde. Uit tabel 1 blijkt dat MKB-bedrijven in de sector vervoer, opslag en communicatie met gemiddeld ruim 4.000 m² bvo het grootste beslag op de ruimte leggen. De sector verhuur en zakelijke diensten volgt met circa 3.600 m² bvo. De sector overige dienstverlening gebruikt met circa 350 m² bvo de minste ruimte. tabel 1
Gemiddelde omvang van de bedrijfshuisvesting in het MKB per sector (in m² bvo)
Sector
m² bvo
Industrie
1.640
Bouwnijverheid
1.050
Reparatie, groot- en detailhandel
1.350
Logies
2.990
Vervoer, opslag en communicatie
4.190
Financiële instellingen
1.010
Verhuur en zakelijke diensten
3.670
Overige dienstverlening
360
Bron: EIM MKB-Beleidspanel, 2003.
3
MKB-locaties
Voor iedere sector een ‘eigen’ plaats Van alle MKB-bedrijven bevindt ruim een derde (36%) zich in een binnenstad of dorpskern. Ongeveer eenzelfde aantal MKB-bedrijven (31%) is gevestigd aan de rand van de stad. De overige bedrijven zijn buiten de bebouwde kom (21%) of in de overige wijken (9%) gevestigd. Afhankelijk van de aard van de producten en diensten die een bedrijf voortbrengt, variëren de eisen die aan de locatie worden gesteld. De verscheidenheid aan eisen is af te leiden uit figuur 2, waarin per sector het type locatie is weergegeven. De sector vervoer hecht over het algemeen veel belang aan een goede bereikbaarheid over de snelweg. De sector industrie heeft te maken met milieuoverlast en wetgeving hieromtrent. Beide sectoren worden derhalve minder vaak in de binnenstad of dorpskern aangetroffen, maar vaker aan de rand van de stad en buiten de bebouwde kom. Financiële instellingen en horeca/logies prefereren juist een centrale ligging met grote bezoekersstromen en een goede bereikbaarheid, ook per openbaar vervoer. Ongeveer de helft van de financiële instellingen in het MKB bevindt zich dan ook in de binnenstad of dorpskern. Voor bedrijven in de vervoerssector is dit bij slechts een op de vijf het geval.
4
figuur 2
Typering MKB-locaties (in % van het aantal MKB-bedrijven in de betreffende sector)
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Industrie
Bouw
binnenstad/dorpskern
Handel
Logies
rand van stad
Vervoer overige wijken
Fin. instellingen
Verhuur, zak.d.
Overige d.
buiten bebouwde kom
anders
Bron: EIM MKB-Beleidspanel, 2003.
Eisen aan de locatie Welke eisen stellen MKB-bedrijven tegenwoordig aan hun locatie? Rabobank Nederland heeft dit onlangs door NIPO laten inventariseren en kwam tot de volgende top-10: 1 bereikbaarheid per auto en parkeermogelijkheden (44%); 2 voldoende ruimte om bedrijfsactiviteiten uit te voeren (25%); 3 uitstraling van het pand (18%); 4 bereikbaarheid per openbaar vervoer (17%); 5 locatie/ligging: centraal gelegen, woon/werkafstand (15%); 6 nabijheid van klanten (10%); 7 huisvestingskosten (10%); 8 imago van de buurt (9%); 9 nabijheid van voorzieningen (8%); 10 zichtbaarheid van locatie en pand (7%). Bereikbaarheid en beschikbare ruimte zijn hier nummer 1 en 2, hetgeen al jaren het geval is. Opvallend is het feit dat ‘uitstraling van het pand’ en ‘imago van de buurt’ hoog scoren. Dit duidt op een (toenemend) groot belang van sfeer en veiligheidsaspecten bij de keuze van de bedrijfshuisvesting. In het lopende EIM-onderzoek naar MKB-locaties besteden wij hier expliciet aandacht aan.
4
Kosten en opbrengsten
Huren of kopen Huisvesting kan in eigendom zijn of worden gehuurd. Leaseconstructies komen slechts in enkele gevallen voor. Van de MKB-bedrijven heeft 55% het bedrijfspand in
5
eigendom, terwijl 40% het bedrijfspand heeft gehuurd. Bedrijven van 5 jaar of ouder hebben vaker een kooppand (68%) dan bedrijven die jonger zijn (49%). Andersom hebben bedrijven die jonger zijn dan 5 jaar vaker een huurpand (49%) dan bedrijven die ouder zijn (28%). figuur 3
Huur, koop of lease (in % van het totaal aantal MKB-bedrijven)
Eigendom
Gehuurd
Beide
Anders
Bron: EIM MKB-Beleidspanel, 2003.
De keuze om te kopen of te huren wordt door het MKB in het algemeen weloverwogen gedaan, gelet op het feit dat men veelal de hulp van specialisten inroept. Het treft immers de totale financiële situatie van het bedrijf en iedere ondernemer heeft zo zijn eigen doelstellingen op dit vlak (oudedagsvoorziening, bedrijfsopvolging, groeipad in de tijd, emotionele motieven, etc.). Kosten van bedrijfshuisvesting Hieronder volgen enkele feiten die een indicatie geven over de kosten die met bedrijfshuisvesting gemoeid gaan: − De kosten van het huren van bedrijfsruimte bedragen gemiddeld 30% en die van kantoorruimte gemiddeld 67% van de totale bedrijfskosten van ondernemingen (Rabobank Nederland, 2003). − In West-Nederland liggen de huurprijzen voor bedrijfsruimte tussen € 40 en € 130, in Zuid-Nederland tussen € 35 en € 95, in Oost-Nederland tussen € 35 en € 85 en in Noord-Nederland tussen € 30 en € 75 per m² bvo. De huurprijzen voor kantoorruimte liggen een factor 1,5 tot 2 hoger (Rabobank Nederland, 2003). − Vastgoed in eigendom maakt ruim een kwart van de totale activa van het Nederlandse bedrijfsleven uit (Brounen e.a., 2003). − Grond en bedrijfsruimten nemen 18% van de totale investeringen van bedrijven in vaste activa voor hun rekening (CBS, 2000). − Meer dan de helft van de ondernemingen heeft geen inzicht in de waarde van het vastgoed, waardoor ze zich vaker ruimer huisvesten dan strikt noodzakelijk (BCI, 2001). De prijselasticiteit van de vraag naar bouwgrond voor bedrijven is laag (-0,01 tot –0,02). Met andere woorden: een prijsverlaging met 10% leidt tot een toename van de vraag met slechts 0,1 tot 0,2% (Harveren e.a., 1999). Het mag duidelijk zijn dat meer bewustwording en aandacht voor de ‘opbrengsten’kant van het verhaal geen overbodige luxe is. MKB-ondernemers zouden zich regelmatig de vragen moeten stellen: Gebruik ik alle meters wel efficiënt? Wat is de waarde van mijn pand? Is (deels) verhuren een optie? Hoe liggen de huurprijzen hier in vergeleken met soortgelijke locaties? Betaal ik niet te veel? Zijn er elders in de gemeente betere locaties? Wat levert de deelname aan collectieve voorzieningen van het bedrijventerrein en/of het bedrijfsverzamelgebouw mij op?
6
‘Opbrengsten’ van bedrijfshuisvesting Hieronder volgen een paar voorbeelden van mogelijke ‘opbrengsten’ (a.g.v. kostenbesparingen of efficiënter ruimtegebruik) van bedrijfshuisvestingsbeleid: − Vestiging in een bedrijfsverzamelgebouw brengt vaak kostenvoordelen met zich mee, omdat een aantal bedrijfskosten verdeeld kan worden over meer ondernemingen. Bijvoorbeeld de kosten van receptie, restaurant, vergaderruimten, afvalophaal en parkeergelegenheid. − Op sommige locaties in ons land wordt het instrument van omzetgebonden huren gehanteerd, waarbij de huren vastgesteld worden aan de hand van de gerealiseerde omzet. Het bevordert het zelfstandig ondernemerschap en de aantrekkingskracht van (winkel)gebieden. Het fenomeen staat echter nog in de kinderschoenen en heeft nog vele haken en ogen. − Het komt regelmatig voor dat het bedrijfspand in eigendom is van een holding en dat deze het pand verhuurt aan het dochterbedrijf. In de detailhandel zien we steeds vaker dat grote retail-/franchiseorganisaties een aparte vastgoedpoot oprichten en professioneel managen. Met de opbrengsten daarvan worden andere bedrijfsactiviteiten gefinancierd. − Sommige ondernemers in de detailhandel bezitten monumentale panden op Alocaties in de binnensteden, terwijl hun bedrijf bedrijfseconomisch gezien niet voldoende oplevert. Voor hen kan het verhuren van het pand (en de bedrijfsactiviteiten elders voorzetten of stopzetten) vaak meer opleveren dan het bedrijf op dezelfde voet voorzetten. − Ondernemers die vanuit hun woonhuis opereren, kunnen de veelal hogere huisvestingskosten van een apart bedrijfspand uitsparen.
7
