Hotelbeleid Schiedam. Eindrapport

h

Hotelbeleid Schiedam

Eindrapport

Verantwoording

Titel

:

Hotelbeleid Schiedam

Subtitel

:

Projectnummer

:

Referentienummer

:

Revisie

:

Datum

:

24 april 2008

Auteur(s)

:

Tjeerd Tromp, Willemijn Streutker

E-mail adres

:

[email protected], [email protected]

Gecontroleerd door

:

Paraaf gecontroleerd

:

Goedgekeurd door

:

Paraaf goedgekeurd

:

Contact

:

241531

Grontmij | Marktplan De Molen 36 – 40 Postbus 119 3990DC Houten T. 030 634 4700 F. 030 635 0070 [email protected] www.grontmijmarktplan.nl

Pagina 2 van 28

Inhoudsopgave

1 1.1 1.2 1.3 1.4

Hotelbeleid Schiedam................................................................................................... 5 Aanleiding..................................................................................................................... 5 Uitgangspunten ............................................................................................................ 6 Opdrachtformulering en leeswijzer ............................................................................... 7 Totstandkoming nota .................................................................................................... 7

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.8.1 2.8.2 2.8.3 2.9

Marktanalyse ................................................................................................................ 8 Hoteltypen en normering .............................................................................................. 8 Beschrijving huidig hotelaanbod................................................................................... 8 Regionale hotelmarkt Schiedam................................................................................... 8 Afbakening relevante hotelmarkt Schiedam ............................................................... 10 Historische ontwikkeling relevante concurrentie......................................................... 11 Resultaten hotellerie Schiedam en relevante markt ................................................... 11 Resultaten hotellerie Nederland ................................................................................. 12 Vraaggeneratoren in Schiedam.................................................................................. 13 Toeristische aantrekkingskracht en promotie ............................................................. 13 Sauna Thermen Holiday............................................................................................. 13 Hotelbehoefte zakelijke markt .................................................................................... 14 Conclusies marktanalyse............................................................................................ 15

3 3.1 3.2 3.3 3.3.1 3.3.2 3.4 3.5

Vooruitzichten............................................................................................................. 16 Algemene trends en ontwikkelingen........................................................................... 16 Plannen voor uitbreiding hotelaanbod ........................................................................ 17 Ontwikkelingen vraagzijde Schiedam......................................................................... 18 Toeristische markt (toeristisch individueel en toergroepen) ....................................... 19 Zakelijke markt (zakelijk individueel en zakelijke groepen) ........................................ 19 Conclusies .................................................................................................................. 20 Marktruimte voor uitbreiding ....................................................................................... 20

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Beleids- en ontwikkelingsstrategie ............................................................................. 24 Beleidsinzet 2015 ....................................................................................................... 24 Beleidsdoelstellingen.................................................................................................. 24 Uitbreiding van het hotelaanbod................................................................................. 25 Diversificatie en groei ................................................................................................. 25 Ontwikkelingsstrategie en checklist............................................................................ 26 Instrumentarium.......................................................................................................... 28 Nawoord

Bijlage 1:

Hoteloverzicht Schiedam en omstreken

Bijlage 2:

Checklist hotelinitiatieven

Bijlage 3:

Uitgangspunten marktruimteberekening

Pagina 3 van 28

, Revisie Pagina 4 van 28

1

Hotelbeleid Schiedam

1.1

Aanleiding

De gemeente Schiedam wordt al enige tijd geconfronteerd met een toenemende interesse vanuit de markt om hotels in Schiedam te gaan ontwikkelen/exploiteren. Het toeristische beleid van de gemeente bevat geen paragraaf over verblijfsrecreatie en het horecabeleidsplan is gericht op cafés en restaurants. De gemeente heeft daarom behoefte aan een beleidskader waarbinnen plannen voor nieuwe hotels kunnen worden getoetst. Het huidige hotelaanbod in Schiedam is beperkt in omvang en mist veelzijdigheid. Naast het Novotel (136 kamers, 4-sterren, gelegen aan de snelweg A20) bestaat het overige huidige aanbod uit twee kleinschalige aanbieders. De toeristische markt van Schiedam in opbouw. Twee jaar geleden begon de toeristische campagne gericht op het aantrekken van meer dagbezoekers aan Schiedam. De gemeente werkt hier samen met haar toeristische partners aan. Marketingtools die bij deze campagne zijn ingezet zijn onder andere de site www.ontdekschiedam.nu, een winkelgids, een horecagids en advertentie- en folderacties binnen en buiten Schiedam. Het historische centrum van Schiedam is in vele opzichten goed behouden gebleven. De historische positie van de stad als centrum van jeneverstokerij is nog goed herkenbaar. De stad kent momenteel nog vijf stokerijen, onder andere Nolet, dat onder andere exporteert naar Noord Amerika en dat kan rekenen op interesse van Amerikaanse bezoekers. Het merk ‘Ketel One’ is import wodkamerk nummer 3 in de Verenigde Staten. Een uitbreiding van (aantrekkelijke) hotelcapaciteit kan een impuls zijn om dagtoeristen te verleiden tot (weekend)verblijf in Schiedam. Daarbij kan het in Schiedam gelegen Thermen Holiday sauna & beautycenter een aanvullend bezoekmotief zijn voor het toeristische verblijfsbezoek. Schiedam heeft enkele tientallen multinationale en andere internationaal opererende bedrijven binnen haar gemeentegrenzen. Voor de behoefte aan hotelaccommodatie wordt momenteel zowel in Schiedam bedrijven maken gebruik van het aanwezige hotel binnen de gemeente maar wijken ook vaak uit naar hotels in Rotterdam of omliggende gemeenten. Zakelijk gezien is de uitdaging voor Schiedam om de zakelijke gasten meer te ‘verleiden’ om in eigen stad te overnachten. Buurstad en metropool Rotterdam timmert hard aan de weg en is van invloed op zowel de zakelijke verblijfsmarkt als de toeristische. De aanwezigheid van Rotterdam kan voor Schiedam zowel een positieve als een negatieve factor in vormen. Schiedam heeft de potentie om haar toeristische product verder op te bouwen. In dit licht is een logische volgende stap het verleiden van de dagbezoeker om in Schiedam te komen blijven overnachten en zijn of haar verblijf aan Schiedam hierdoor te verlengen. Een makkelijke opgave zal dit niet zijn. Door de bescheiden toeristische rol die Schiedam van oudsher speelt is het aantal dagtoeristen nog relatief beperkt en mist de stad een toeristische traditie waardoor er geen volwaardig toeristisch aanbod tot stand is gekomen. Bovendien moet Schiedam vechten om een plaatsje in de hiërarchie te krijgen van toeristische bestemmingen in Zuid Holland. Andere kleine steden zoals Leiden of Delft staan hoger in deze hiërarchie.

Pagina 5 van 28

Hotelbeleid Schiedam

Bovengenoemde toeristische en zakelijke ontwikkelingen in Schiedam en haar regio spelen allemaal een rol in de opbouw van de verblijfsmarkt in de stad. De invloed van deze marktontwikkelingen komen in dit beleidsrapport uitgebreid aan bod. 1.2

Uitgangspunten

Markt is leidend Uitgangspunt voor hotelbeleid Schiedam zijn het vraag-aanbod ontwikkelingen en perspectieven in de markt. Marktpartijen bepalen immers uiteindelijk of en in welke mate hotelontwikkelingen en –investeringen in Schiedam plaatsvinden. De gemeente schept hiervoor de voorwaarden. Voornamelijk met behulp van het ruimtelijk ordeningsinstrumentarium. Hiermee kunnen hotelontwikkelingen kwantitatief (omvang, grootte) en locationeel (waar wel en waar niet) sturen. In kwalitatieve zin (welk soort hotels) heeft de gemeente Schiedam nauwelijks formele (dat wil zeggen qua wet- en regelgeving) sturingsmogelijkheden. Op dit punt kan Schiedam vooral door middel van samenwerking en overleg met marktpartijen tot een optimale invulling van het hotelaanbod komen. Juist daarom is een helder, op de marktrealiteit gebaseerd en voor marktpartijen berekenbaar gemeentelijk beleid noodzakelijk. Het doel van het hotelbeleid is daarom niet alleen reguleren, maar vooral ook faciliteren en stimuleren. Exploitanten en (potentiële) investeerders uitnodigen tot vernieuwing en uitbreiding. En hen op een zorgvuldige, maar tegelijkertijd ook transparante en snelle wijze begeleiden bij planbeoordeling en planrealisatie. Lange-termijn visie De conjunctuurgevoeligheid van zowel de hotelmarkt als de vastgoedmarkt is dermate groot dat hotelbeleid een lange termijn visie moet hebben om effectief te zijn. Verder heeft locatieontwikkeling veelal een lange voorbereidings- en proceduretijd, dit in onder andere merkbaar bij de ontwikkelingslocatie Schieveste. De horizon van hotelbeleid Schiedam is daarom 2008-2015. Schiedam in de regio Groot-Rotterdam Bij het onderzoek voor hotelbeleid Schiedam is gebleken dat ontwikkelingen in de regio, met name in Rotterdam, belangrijk zijn voor de verblijfsmarkt. De ontwikkelingen in de regio zijn daarom in het opstellen van het hotelbeleid en de beleidsafwegingen meegewogen. Waar nodig zijn de ontwikkelingen in vraag en aanbod in de regio daarom in de analyses betrokken. Definitie ‘hotel’ Een definitie van een hotel die gemeenten voor bestemmingsplannen vaak hanteren is: ‘een bedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse’. Campings worden door hun afwijkende vorm en bedrijfsvoering niet tot het onderwerp van deze beleidsnota gerekend. Bed & Breakfast accommodaties (B&B) daarentegen weer wel. Hoewel voor dergelijke voorzieningen in woonhuizen in bestemmingsplannen geen bestemming “hotel” nodig is, en geen hotelvergunningen. B&B voorzieningen vormen een weliswaar klein, maar wel kleurrijk en aantrekkelijk onderdeel van het totale kameraanbod voor (zakelijke) toeristen in de stad. Met name voor de Schiedamse binnenstad kunnen meer B&B’s haalbare en aantrekkelijke alternatieven vormen voor de uitbreiding van verblijfsaccommodatie. De hotelmarkt is in ontwikkeling waardoor nieuwe hotelvormen ontstaan.Ook deze relatief nieuwe hotelvormen worden tot deze beleidsnota gerekend. Categorieën bedrijven richten zich op nieuwe marktsegmenten zijn bijvoorbeeld zorghotels, die zorg en verblijf combineren, of bedrijven die “extended stay” faciliteiten bieden. Het betreft bedrijven die grotere kamers, meestal in ieder geval een zitkamer en een slaapkamer, aanbieden voor een langer verblijf dat kan variëren van enkele weken tot bijvoorbeeld wel een jaar. Indien dergelijke bedrijven ook maaltijden en dranken verstrekken is duidelijk sprake van een hotelbedrijf in de zin van de genoemde definitie. Indien echter sprake is van

Pagina 6 van 28

Hotelbeleid Schiedam

accommodaties met zogenaamde self catering voorzieningen (een pantry of eenvoudige keukenhoek), kan ook worden gesproken van een bijzondere woonvorm. In dat geval zou er geen sprake zijn van een hotelfunctie. Extended stay is meestal gericht op projectmatig werkende zakelijke gebruikers. 1.3 Opdrachtformulering en leeswijzer Grontmij | Marktplan heeft voor de gemeente Schiedam heeft het hotelbeleid voor de stad opgesteld. Ten eerste is bij de opstelling van belang hoe de lokale en regionale hotelmarkt in elkaar zit. Ten tweede is gekeken naar vooruitzichten voor de lokale hotelmarkt en zijn deze vooruitzichten gebruikt voor een berekening van bandbreedte van marktruimte voor nieuwe hotels. Vervolgens is een beleidsstrategie uitgewerkt. Leeswijzer Voor het hotelbeleid zijn de onderstaande ingrediënten per hoofdstuk in kaart gebracht. Marktanalyse (H2) • een analyse van het huidige hotelaanbod in Schiedam en de regio; • inzicht in de huidige vraag naar verblijfsaccommodaties in Schiedam en de regio, zowel voor de zakelijke als de toeristische markt. Vooruitzichten (H3) • een beschrijving van trends en ontwikkelingen in de nationale hotellerie; • ontwikkelingslocaties in Schiedam; • plannen voor nieuwe hotels in Schiedam en de relevante hotelmarkt; • vooruitzichten voor de segmenten in Schiedam; • een berekening van de toekomstige marktruimte (ofwel, waar zijn mogelijkheden in welk marktsegment/doelgroep). Beleidsinzet en instrumentarium (H4) • een beleids- en ontwikkelingsstrategie (ruimtelijk, kwalitatief, kwantitatief) ten aanzien van hotelaccommodaties in Schiedam, ten einde de economische functie van de stad te versterken; • een checklist voor hotelinitiatieven op basis van de gekozen ontwikkelingsstrategie. 1.4

Totstandkoming nota

In het kader van de opdracht zijn de volgende werkzaamheden verricht: • deskresearch voor onder andere het opstellen van de beschrijving van de Schiedamse markt en omgeving, evenals voor het opstellen van een overzicht van de trends en ontwikkelingen in de hotellerie; • gesprekken met sleutelpersonen uit de toeristische branche en hotelwereld uit Schiedam om meer feeling te krijgen met de marktsituatie ter plekke; • telefonische enquete onder 15 grote bedrijven in Schiedam om inzicht te krijgen in wensen, behoeften en ontwikkelingen ten aanzien van de zakelijke markt; • expertmeeting; Deze is gehouden om de mogelijke ontwikkelingsrichtingen voor het hotelbeleid te toetsen bij verschillende experts met kennis van de Schiedamse markt. Deelnemers aan de expertmeeting waren afkomstig van de gemeente Schiedam, Novotel Schiedam, Horeca Nederland, VVV Schiedam, Thermen Holiday Sauna & Beauty Centre, de acquisiteur binnenstad en een afgevaardigde van het centrummanagement.

Pagina 7 van 28

2

Marktanalyse

2.1 Hoteltypen en normering In 2003 is in Nederland een nieuw hotelclassificatiesysteem ingevoerd: de Nederlandse Hotel Classificatie (NHC). Dit systeem is verplicht en bedoeld om de gast een goed inzicht te geven in het Nederlandse hotelaanbod. Een hotel in Nederland kan 1 tot en met 5 sterren toegekend krijgen en wordt ingeschreven met deze categorieaanduiding in het Hotelclassificatie-register. De aanduiding 'hotel' is beschermd en mag alleen worden gevoerd als het hotel minimaal is ingedeeld in categorie '1 ster'. Volgens dit systeem moet een hotel voldoen aan minimumeisen. In alle categorieën bestaan deze uit basisnormen. Daarnaast moeten hotels uit de categorieën 2 tot en met 5 sterren een aantal punten behalen. Daarmee worden de individuele extra kwaliteiten (voorzieningen, faciliteiten en services) van het hotel beloond. In de keuze van deze extra kwaliteiten is het hotel vrij. De extra services en faciliteiten van het hotel worden gemeten aan de hand van een puntensysteem. Door de vrije keuze aan extra kwaliteiten ontstaat vanaf de categorie ‘2-sterren’ de mogelijkheid om je als hotel te onderscheiden in de markt. Bijvoorbeeld een hotel met extra faciliteiten gericht op de zakelijke markt. 2.2 Beschrijving huidig hotelaanbod Schiedam beschikt momenteel over een beperkt aanbod hotelkamers. Het huidige aanbod bestaat uit het Novotel (134 kamers, 4-sterren, gelegen aan de snelweg A20), een middenklasse hotel met 30 kamers en een klein 1-ster hotel met acht kamers. Ook zijn er enkele locaties die Bed& Breakfast aanbieden. Het totale kameraanbod in 2007 was 169 kamers (bron: Horeca in Cijfers, Bedrijfschap Horeca). 2.3 Regionale hotelmarkt Schiedam De regionale hotelmarkt bestaat uit acht gemeenten, aan de oostkant van Rotterdam, die binnen een kwartier, twintig minuten met de auto vanuit Schiedam te bereiken zijn. Deze reistijd komt overeen met een schil rondom Schiedam van 10-20 km. Op deze manier bekeken wordt het regionale aanbod uit afgebakend tot 4.419 kamers (0 tot en met 5 sterren, Horeca in Cijfers 2007). Schiedam speelt momenteel een bescheiden rol op de lokale hotelmarkt met 4,0% van het lokale aanbod. Schiedam is de vijfde lokale markt na Rotterdam, Delft, Vlaardingen en Spijkenisse. Rotterdam is vanzelfsprekend de meest dominante markt in het regionale aanbod, met een aandeel van 74%, ofwel 3.026 kamers. Delft is de tweede regionale markt met 500 kamers. In het gebied (Midden Delftland) direct ten noorden van Schiedam is nauwelijks aanbod aanwezig. Aan de zuid-westkant van Schiedam liggen steden als Maassluis en Vlaardingen. Vlaardingen biedt, met het Deltahotel en twee 3-sterren hotels momenteel iets meer kwaliteit en variatie dan Schiedam. Via snelweg A20 en de A4 tunnel wordt Schiedam verbonden met de gemeenten ten zuiden van De Maas. Spijkenisse is in dit gebied de enige gemeente met een substantieel aanbod.

Pagina 8 van 28

Marktanalyse

De onderstaande figuur geeft de opbouw en spreiding van de lokale markt aan. Figuur 2.1

Regionaal aanbod hotelmarkt

3

6

2 5

4

1

7

8

9

De nummers in de bovenstaande figuur corresponderen met de nummering van deelmarkten in tabel 2.1:

Tabel 2.1

1 2 3 4 5

deel-hotelmarkten rondom Schiedam die gezamenlijk regionaal aanbod vormen

Gemeente Schiedam Rotterdam Delft Vlaardingen Maassluis

Aantal kamers 169 3.126 500 217 17

6 7 8 9

Gemeente Midden-Delfland Rozenburg Spijkenisse Albrandswaard Totaal

Aantal kamers 4 17 191 8 4.249

Bron: Horeca in Cijfers 2007

Bijzondere hotelproducten zijn er op deze regionale markt voor Schiedam niet veel. De meerderheid van het aanbod bestaat uit 3- en 4-sterren hotels die primair op de zakelijke markt gericht zijn. Opvallende hotels in de regio zijn: • The Westin Rotterdam. Het enige 5-sterren hotel in de regio met 231 kamers. Gevestigd in het multifunctionele Millenniumgebouw nabij Rotterdam CS, waar ook kantoren in gevestigd zijn.

Pagina 9 van 28

Marktanalyse

• Hilton Rotterdam is het grootste hotel in de regio met 254 kamers. In de NHC is het Hilton achteruit gegaan van 5 naar 4-sterren.

• Delft heeft in de oude binnenstad een aantal kleine en charmante 3-sterren hotels. Een

voorbeeld is Hotel Johannes Vermeer (25 kamers, 3-sterren), dat is gethematiseerd naar de bekende schilder.

Zie bijlage 1 voor het overzicht van het regionale hotelaanbod. Afbakening relevante hotelmarkt Schiedam 2.4 De gast met bestemming Schiedam overweegt een verblijf in de stad zelf maar kiest soms voor een hotel in Rotterdam of Vlaardingen. Dit is vastgesteld op basis van interviews en de afgenomen enquêtes met de lokale zakelijke markt. Direct aangrenzend aan Schiedam liggen Vlaardingen en Rotterdam. Het aantal hotels in Vlaardingen is weliswaar beperkt, maar het aanbod is zeker concurrerend. De belangrijkste accommodaties in Vlaardingen zijn namelijk een IBIS-hotel (3-sterren) en het luxe en conceptueel goed uitgedachte Deltahotel (4 sterren) met exclusieve kamers en kwalitatief hoogstaande vergaderfaciliteiten. Het aanbod in Rotterdam is omvangrijk en gevarieerd. Tabel 2.2

Samenstelling aanbod in relevante hotelmarkt Schiedam Hotels Kamers

Vlaardingen Hotels Kamers

Rotterdam Hotels Kamers

Geen sterren 1-3 sterren 4-sterren 5-sterren

2 0 1 0

35 134 -

0 2 1 0

139 78 -

19 27 12 1

399 676 1.820 231

Totaal

3

169

3

217

59

3.126

Bron: Horeca in Cijfers 2007

Figuur 2.2

Verdeling naar aantal kamers per sterrenklasse relevante hotelmarkt

Meerdaagse leisure bezoekers voor Thermen Holiday kunnen kiezen uit arrangementen die zijn opgesteld met Novotel Schiedam, Westin Rotterdam of Hilton Rotterdam. Zakelijke bezoekers met bezoekmotief Schiedam kiezen vaak voor het Novotel Schiedam (zie enquête zakelijke markt paragraaf 2.8.2). Er wordt echter ook voor projectmedewerkers gereserveerd in de

Pagina 10 van 28

Marktanalyse

driesterren hotels in Vlaardingen of voor directieleden in de 4- en 5-sterren hotels van Rotterdam. De relevante hotelmarkt voor Schiedam is daarom afgebakend tot de kamers van alle hotels in Schiedam (169) en Vlaardingen (217) en de 4- en 5-sterrenhotels van Rotterdam (2.015). In totaal zijn dit 2.437 kamers (per 01-01-08, bron: Bedrijfschap Horeca). 2.5

Historische ontwikkeling relevante concurrentie

Zowel in Schiedam als in Vlaardingen heeft het aanbod zich de laatste 10 jaar niet of nauwelijks ontwikkeld. Wel is het verkoopoppervlak in Vlaardingen uitgebreid, waarschijnlijk door uitbreiding met zaal- of restaurantruimte. 1

De ontwikkeling van Rotterdam geeft een gemengd beeld. Door het verdwijnen van kleinere hotels en de toevoeging van enkele grotere is het aantal kamers sterk gestegen (meer dan 30%). Het totale aantal hotels is echter afgenomen; evenals het verkoopoppervlak, dat licht daalt. Het beeld voor Nederland toont aan, net zoals Rotterdam, dat schaalvergroting een duidelijke ontwikkeling is geweest in de hotellerie de laatste tien jaar. Aantal kamers en verkoopoppervlakte zijn duidelijk gegroeid, terwijl het totaal aantal hotels juist daalde. Tabel 2.3

Historische ontwikkeling hotels / kamers relevante concurrentie 1997-2007 Aantal kamers 1997

2002

2007

Schiedam Vlaardingen Rotterdam

169 169 217 217 2.400 3.087 Nederland 82.218 90.807 Bron: Horeca in Cijfers 2007 Tabel 2.4

169 217 3.126 98.065

Aantal hotels Verschil 19972007 0,0% 0,0% 30,3% 19,3%

1997 3 3 67 2.859

2002 3 3 70 2.895

2007 3 3 59 2.819

Verschil 19972007 0% 0% -12% -1%

Historische ontwikkeling verkoopoppervlakte relevante concurrentie 1997-2007 Verkoopoppervlakte hotelsector

969 1.439

969 1.439

894 1.959

Verschil 1997-2007 -7,7% 36,1%

17.427 748.380

17.863 829.202

17.136 913.481

-1,7% 22,1%

1997 Schiedam Vlaardingen Rotterdam Nederland Bron: Horeca in Cijfers 2007

2002

2007

2.6 Resultaten hotellerie Schiedam en relevante markt De Schiedamse hotelmarkt is momenteel te klein om geanonimiseerde gemiddelde resultaten te kunnen verzamelen. Duidelijk is dat het grootste hotel, Novotel Schiedam, een gezonde exploitatie heeft en meerdere doelgroepen bediend. Naast de lokale en toeristische markt (bezoekers Thermen) ontvangt het hotel veel bezoekers die niet specifiek voor Schiedam komen. Dit zijn bezoekers die het Novotel gebruiken vanwege haar goede bereikbaarheid, ligging en faciliteiten, bijvoorbeeld reizigers die vliegen via Rotterdam Airport of training- en cursusgroepen.

1

Om een goed beeld van de ontwikkeling van Rotterdam te geven is uitgegaan van het volledige hotelaanbod.

Pagina 11 van 28

Marktanalyse

Vanwege de binding binnen de Accorketen verwijst Novotel Schiedam bij een volledige bezetting haar gasten door naar Ibis Vlaardingen. Novotel had in 2007 regelmatig een volledige bezetting. Ook voor Vlaardingen zijn geen cijfers bekend. De Rotterdamse hotelmarkt presteerde in 2006 beduidend beter dan het Nederlandse gemiddelde (zie volgende paragraaf). Rotterdamse hotels behaalden in 2006 een bezettingsgraad van 70% en een gemiddelde kameropbrengst van € 101,-- (bron: Hosta). De ontwikkeling van de Rotterdamse hotelmarkt in termen van aantal overnachtingen is de laatste 8 jaar veel sneller gegaan dan in heel Nederland, een duidelijk teken dat de Rotterdamse markt dynamisch van aard en volop in ontwikkeling is. Rotterdam heeft in de eerste drie kwartalen van 2007 een groei van ruim 15 procent in hotelovernachtingen gerealiseerd ten opzichte van 2006. Op 16 december 2007 werd de miljoenste overnachting behaald in de stad. Dit is drie jaar eerder dan verwacht, in eerdere prognose werd er nog van uitgegaan dat dit aantal in 2010 zou worden behaald. Tabel 2.5

Ontwikkeling aantal overnachtingen 1998-2006, Rotterdam vs. Nederland

1998

2003

2006

Verschil 19982006

Rotterdam

684.700

685.900

956.400

39,7%

Nederland

27.618.100

27.182.200

31.759.300

15,0%

De gemiddelde groei in het aantal overnachtingen in de periode 1998-2006 voor Rotterdam was 4,3% tegen een gemiddelde groei in Nederland van 1,8%. 2.7 Resultaten hotellerie Nederland De ontwikkeling van hotelresultaten in Nederland (buiten Amsterdam en Schiphol) toont de grilligheid van de hotellerie aan. De regio Amsterdam is niet meegenomen in de cijfers omdat in deze regio resultaten worden gehaald die gemiddeld ruim hoger zijn dan in andere delen van Nederland. Resultaten van belangrijke hotelparameters zijn gevoelig voor schommelingen in economische conjunctuur. Uit de ontwikkeling in kamerbezetting en gemiddelde kameropbrengst van 2000-2007 is in grote lijnen de conjunctuur af te lezen: 2000-2002 (goede economische ontwikkeling), economische stagnatie in 2003 en 2004 en herstel in de jaren hierna.

Pagina 12 van 28

Marktanalyse

Tabel 2.6

Behaalde resultaten Nederlandse hotels 2000-2006 (betreft hotels buiten Amsterdam en Schiphol)

2000 Kamerbezetting (in %) Kameropbrengst (in €) RevPAR* (in €)

2001

68,1 77 53

63,9 80 51

2002

2003

63,1 87 55

58,0 83 48

2004 60,7 82 50

2005 62,9 80 51

2006 65,8 86 56

Verschil in % 20052006 +4,6% +7,5% +9,8%

Bron: Hosta. *) ‘RevPAR’ betekent opbrengst per beschikbare kamer, ofwel bezettingsgraad x gemiddelde kameropbrengst.

Verwachtingen hotelresultaten voor 2007 en 2008 Nederlandse hoteliers (buiten Amsterdam en Schiphol) verwachten voor dit jaar en volgend jaar een verdere verbetering op alle fronten van de resultaten, zoals de onderstaande tabel laat zien. Tabel 2.6

Verwachtingen Nederlands hotels (ex. Amsterdam en Schiphol) voor 2007 en 2008 2007

Bezettingsgraad (in %) Gemiddelde kamer-opbrengst (in €) Yield (in €) Bron: Hosta.

2.8

Vraaggeneratoren in Schiedam

2.8.1

Toeristische aantrekkingskracht en promotie

2008 67,2 90 60

68,5 92 63

In 2006 is Schiedam gestart met de promotiecampagne “Ontdek Schiedam.nu”, waarmee de belangrijkste toeristische trekkers, de oude binnenstad en bijbehorende historie (molens jeneverstokerij, grachten en vervoer over het water), musea (waaronder het gedistilleerd museum en het Stedelijk Museum, winkelareaal en het horeca aanbod onder de aandacht gebracht wordt. Onderzoeksresultaten over het effect van deze campagne zijn vooralsnog niet voorhanden, maar duidelijk is dat het aantal bezoekers aan de binnenstad (zowel nationaal als internationaal afkomstig) groeit. Het aantal toeristische dagbezoeken ligt momenteel op circa 1,3 miljoen, gerealiseerd door circa 400.000 bezoekers. Van deze bezoekers komt verreweg het grootste gedeelte (69% in 2005 en 76% in 2006) uit de provincie Zuid Holland. Het belangrijkste bezoekmotief is funshoppen, gevolgd door bezoek aan familie/ vrienden. Het toeristisch bezoek van inwoners buiten de provincie en internationaal is nog in ontwikkeling. De bekendheid van het museale aanbod van musea, de Oudhollandse historische binnenstad en het grote aantal monumenten dat de stad rijk is moet nog groeien. 2.8.2 Sauna Thermen Holiday Een belangrijke toeristische voorziening is de Sauna Thermen Holiday. Deze is sinds 2005 geopend. Het complex trekt jaarlijks circa 100.000 bezoekers. Hieruit vloeien 3.000 overnachtingen voort als gevolg van arrangementen.

Pagina 13 van 28

Marktanalyse

De thermen biedt in samenwerking met drie hotels een 2- daags arrangement aan met één overnachting. Voor de drie hotels in kwestie, Novotel Schiedam, Deltahotel Vlaardingen en Hilton Rotterdam is bewust gekozen. De verblijfgast kan een heldere keuze maken tussen verblijf dichtbij de thermen (het Novotel ligt op een loopafstand van 5 minuten) of een combinatie met een bezoek aan de stad Rotterdam. Vooralsnog is de interesse voor het overnachten in Schiedam veel minder in trek dan de overnachting in Rotterdam. Ook het Delta Hotel met haar luxe en onderscheidende aanbod haalt veel overnachtingen weg van de Schiedamse hotelmarkt. Omdat Wellness een groeiende aandacht onder de Nederlandse bevolking geniet, verwacht De Thermen het aantal verkochte arrangementen in 2008 flink te kunnen opvoeren. Nieuwe meerdaagse arrangementen zullen worden ontwikkeld waarbij ook bekende Rotterdamse attracties zoals het casino, Diergaarde Blijdorp en de Euromast betrokken worden. 2.8.3 Hotelbehoefte zakelijke markt Onder 15 grote bedrijven in Schiedam en de directe regio, is een telefonische enquête uitgevoerd. Het doel van de enquête was om meer inzicht te krijgen in de hotelbehoefte van de zakelijke markt, het vraag- en boekingspatroon en mogelijke knelpunten bij hotelboekingen. Hieronder zijn beknopt de resultaten weergegeven. Deze resultaten, de opinie van de zakelijke markt over de hotelsituatie in Schiedam en omgeving, geven een vrij gemengd beeld aan. Keuze van hotels Het Novotel is een duidelijke favoriet bij lokale bedrijven. Gegeven de korte afstanden waarop andere hotels in de omgeving liggen is het niet verbazend dat van een breder aantal hotels regelmatig gebruik wordt gemaakt. Hotels die door de Schiedamse bedrijven het meest worden genoemd zijn: • Novotel • Delta Hotel Vlaardingen • Ibis Vlaardingen • Westin Rotterdam Beschikbaarheid van hotelruimte Op de vraag of bedrijven wel eens problemen hebben met het maken van hotelboekingen kwamen duidelijk verschillende antwoorden. In de categorie tot enkele honderden boekingen (= beperkte behoefte) was de bijna unanieme mening dat er in Schiedam voldoende aanbod is en dat er zelden problemen zijn met boekingen. Ook noemden sommigen de eenvoudige mogelijkheid om uit te wijken naar het nabij gelegen Delta Hotel of Ibis Vlaardingen, waar vaak nog op korte termijn kamers beschikbaar zijn. Bij de drie bedrijven met meer dan 1.000 boekingen per jaar worden juist wel regelmatig problemen ervaren met hotelboekingen. Beurzen en congressen worden genoemd als oorzaak voor volle hotels in Schiedam of de regio. Mening over lokaal en regionaal aanbod De mening van de contactpersonen werd gepolst over de kwaliteit van gebouw, service, beschikbaarheid, variëteit voor hotels in Schiedam en hotels in Groot-Rotterdam en reisafstand bij de hotels. Over het algemeen kan gesteld worden dat de tevredenheid over het aanbod in Groot-Rotterdam wat positiever is dan de tevredenheid over het Schiedamse aanbod. Hoewel de meerderheid Schiedam op alle parameters als ‘goed’ beoordelen, is een minderheid kritisch over de aspecten gebouw, beschikbaarheid en variëteit. Faciliteiten en keuzecriteria Een restaurant, bar, vergaderfaciliteiten en internet wordt door bedrijven als nuttige cq. essentiële voorzieningen beschouwd voor een hotel. Fitness en een zwembad zijn minder belangrijk. De Schiedamse bedrijven maken hun keuze voor een hotel in de eerste plaats op basis van de geboden prijs-kwaliteitverhouding en de korte reisafstand van kantoor naar hotel. In enkele gevallen wordt de opgebouwde relatie met het hotel als keuzecriterium genoemd.

Pagina 14 van 28

Marktanalyse

De meeste hotels hebben een redelijk ruim budget beschikbaar per hotelovernachtingen. Bedrijven die aangeven bij voorkeur gebruik te maken van 3-sterren hotels hebben een budget van €75,-- €125,--. Bedrijven die voor luxe hotels kiezen hebben een budget dat uiteenloopt van €125,-- tot boven de €200,--. Bij veel bedrijven wordt onderscheid gemaakt in type hotel per werknemer. Voor een directielid wordt vaak uitgeweken naar een 5-sterren hotel in Rotterdam terwijl andere werknemers vaak lokaal worden ondergebracht . Het ‘binnenhouden’ van deze 5-sterren overnachters in Schiedam door het realiseren van een luxe vijfsterren hotel wordt niet als realistisch beschouwd. Deze categorie zakelijke klanten vraagt juist ook om de dynamische en grootstedelijke omgeving die Rotterdam te bieden heeft. 2.9 •

•

•

•

•

Conclusies marktanalyse Het aanbod in Schiedam is de laatste 10 jaar onveranderd en bestaat uit één groter hotel (Novotel) en twee kleinere hotels. Naar verhouding is de groei van het aanbod daarmee achtergebleven bij de aanbodontwikkeling in Rotterdam en heel Nederland Het totaal aantal overnachtingen bestaat voor een groot deel uit zakelijke overnachtingen. Het gevolg hiervan is een hoge bezetting door de week en een lagere bezetting in het weekend. Een opvallende conclusie uit de telefonische enquête zakelijke markt was dat bedrijven met relatief weinig boekingen weinig tot gen problemen hebben bij het boeken van hotelkamers. Bedrijven met relatief veel boekingen, meer dan 1.000 per jaar, ondervinden wel vaker problemen met het boeken van hotelkamers. De relevante hotelmarkt waar een gast die Schiedam als bezoekmotief heeft doorgaans uit kiest bestaat uit het Novotel in Schiedam, de hotels in Vlaardingen of de 4- en 5sterren hotels in Rotterdam. De toeristische markt is nog in opbouw in Schiedam. Toeristen zijn onbekend met het aanbod van de stad. Het gros van de overnachtingen in dit marktsegment wordt momenteel gerealiseerd door gasten van Thermen Holiday Sauna en Beauty Centre.

Pagina 15 van 28

3

Vooruitzichten

3.1

Algemene trends en ontwikkelingen

De hotelbranche is sterk in ontwikkeling. Relevante trends en ontwikkelingen die zich op (inter)nationaal niveau voordoen en die daarmee ook van invloed zijn op vraag- en aanbodzijde van de Schiedamse markt, zijn: Trends in vraag • Revolutie in reisgedrag Een aantal factoren heeft er voor gezorgd dat het moderne toeristische reisgedrag radicaal is veranderd in de laatste paar jaar. Het (toeristische) reisgedrag is impulsiever geworden door een combinatie van de volgende factoren: - toename van welvaart en besteedbaar inkomen; - vergrijzing. De gemiddelde leeftijd van de bevolking stijgt structureel. Jongere ouderen hebben een veel actiever levenspatroon dan vroeger. Reizen en op vakantie gaan maakt hier een belangrijk deel van uit; - de gemiddelde leeftijd dat mensen kinderen krijgen ligt in Nederland steeds hoger. Een grote groep twintigers en jonge dertigers heeft nog geen gezin en heeft veel tijd om zich te richten op carrière en hobby’s, waaronder reizen; - de opkomst van budget vliegmaatschappijen maakt goedkoop vliegen mogelijk en de opkomst van het boeken via internet geeft de consument de mogelijkheid eenvoudig en zelfstandig hotels (reizen) te boeken. Zelfs kort voor een te maken trip. (n.b. dit geldt voornamelijk voor korte vakanties). Combinatie van de bovengenoemde factoren heeft gezorgd voor een revolutie in reisgedrag en een groeiende behoefte aan hotelkamers. De boekingstermijnen voor zowel vlucht- als hotelreserveringen worden gemiddeld steeds korter.

• Luxe en kwaliteit (culinair en wellness)

Het aantal gasten in het toeristische segment dat behoefte heeft aan kwaliteit in faciliteiten en dienstverlening bij een hotelverblijf stijgt. De consument heeft meer ervaring, is steeds meer bereisd en stelt steeds hogere eisen aan de accommodatie en aan de omgeving. Bij gebruik van hotels is de culinaire kwaliteit en aanwezigheid van wellness belangrijker geworden. Zowel de interesse in en de bereidheid om hier geld aan uit te geven zijn de laatste jaren duidelijk toegenomen. Ook meer algemene ‘lifestyle’ aspecten worden belangrijker bij hotelkeuze; bijvoorbeeld uitstraling, comfort en voorzieningen op de kamer.

• Nieuwe bezoekmotieven en -momenten

Vanuit steeds meer verschillende motieven (niet alleen voor een zakelijk bezoek, congres of vakantie) en op steeds weer andere momenten gaat de consument in een hotel overnachten: bij een familiefeest, om files te vermijden, in het kader van een bedrijfsincentive of –activiteit, of omdat er een aantrekkelijk arrangement aangeboden wordt. Een hotelovernachting wordt hierdoor steeds “gewoner”, waardoor de vraag wordt gestimuleerd.

Trends in aanbod • Aanbod algemeen: schaalvergroting, ketenvorming en professionalisering In Nederland heeft een gemiddeld hotel 37 kamers, de omvang zal de komende jaren verder

Pagina 16 van 28

Vooruitzichten

stijgen door de toetreding van grotere hotels op de hotelmarkt. Meer dan 50% van alle hotels in Nederland heeft tegenwoordig één of andere vorm van ketenbinding. Veel zelfstandige hotels hebben zich de afgelopen jaren aangesloten bij franchise formules als Hampshire of Best Western. Het aandeel van de kamers in het 3- tot en met 5sterrensegment bedraagt inmiddels circa 72%. In 2004 is verder de Nederlandse Hotel Classificatie (NHC) van start gegaan om de classificatie van de hotels meer in overeenstemming te brengen met de kwaliteitsperceptie van de gasten. • Opkomst Bed and Breakfast (B&B) Elke trend kent een tegentrend. Bed and Breakfast is sterk in opkomst in Nederland. Het gaat om particuliere huishoudens die één of meerdere kamers in hun huishouden als verblijfplaats aanbieden. In 2008 wordt in Nederland een toename verwacht van 1.275 nieuwe B&B adressen (bron: Misset Horeca). •

Necessity beds en experience beds

De termen ‘necessity bed’ (noodzakelijk bed) en ‘experience bed’ (ervaringsbed) worden gebruikt om een sterren onafhankelijke tweedeling aan te geven in hoteltypen. Het necessity bed is een gebruiksgoed dat wordt gekozen vanwege de basisbehoefte overnachten. De bijbehorende hotelkamer moet voldoen aan voorwaarden als veiligheid, hygiëne, basisuitrusting en -comfort. Vaak is een necessity bed te vinden in ketenhotels met een uniform standaardproduct. Een experience bed daarentegen wordt gekozen vanwege speciale kenmerken die toegevoegde waarde bieden. Dit kan zijn een uitzonderlijke service of luxe of een uitzonderlijk hotelgebouw (historisch of juist ultramodern).

Verwacht wordt dat deze tweedeling tussen necessity beds en expercience beds de hotelmarkt de komende jaren belangrijker wordt. Tegelijkertijd zal het hotelaanbod minder voorspelbaar worden. Nieuwe hotelconcepten kunnen bijvoorbeeld een mix zijn van een 1sterren kameroppervlak met een 5-sterren uitrustingsniveau. Hierdoor wordt het moeilijker om nieuwe hotelplannen te beoordelen op basis van de standaarden uit het verleden (zoals de sterrenclassificatie). Voor het beleid leidt dit tot een gewijzigd afwegingskader. Hotelinitiatieven zullen meer individueel bezien moeten worden.

• Opkomst van bijzondere formules en concepten

Nieuwe formules en concepten in de hotellerie vormen internationaal een trend. Voorbeelden zijn casinohotels, health en/of wellness hotels, congreshotels, golfhotels, zorgen kraamhotels (gekoppeld aan ziekenhuizen, zelfstandig of als nevenexploitatie van een regulier hotel), sporthotels, stadionhotels, et cetera. In het rijtje nieuwe formules mag niet de opkomst van de ‘pod-hotels’, ofwel middenklasse design hotels ontbreken. Dit zijn hotels die geïnspireerd zijn op (kleine) Japanse appartementen en vliegtuigcabines. Innovatieve kameroplossing met gebruik van technologie en design worden gecombineerd in een relatief kleine kamer. Voorbeelden van dit soort nieuwe concepten zijn het Nederlandse Citizen M en Qbic en het Engelse Yotel.

3.2

Plannen voor uitbreiding hotelaanbod

Zowel in Schiedam als in de omliggende gemeenten zijn diverse harde en minder harde initiatieven met betrekking tot hotelontwikkelingen. Vooral in het voor Schiedam relevante marktgebied van Rotterdam (de 4- en 5-sterren hotels, zoals afgebakend in paragraaf 2.4) De meest relevante initiatieven in Schiedam zelf zijn: • de voormalige bioscoop De Monopole; onlangs heeft de gemeente (eigenaar) voor het pand ‘De Monopole’ een partij gekozen die de twee bovenverdiepingen van het pand gaan renoveren tot kleinschalig thematisch klasse hotel (14 kamers). Op de begane grond komt een grand café, waarschijnlijk van de keten Dudok. • de ontwikkelingen in de directe omgeving van station Schiedam Centrum, waaronder Schieveste en de daarin geplande hotelontwikkeling. In het bestemmingsplan voor

Pagina 17 van 28

Vooruitzichten

Schieveste is namelijk ruimte voor hotels met in totaal 7.900m2 bvo (circa 120 - 150 kamers) opgenomen. Minder concreet, maar wel relevante potentiële ontwikkelingslocaties zijn: • het monumentale pand De Mouterij; • ontwikkelingslocatie UTO gebied (een aantal van de typerende panden van de destilleerderij worden gerenoveerd en zijn mogelijk geschikt voor een hotelfunctie). Ook in Vlaardingen is sprake van hotelinitiatieven, zij het minder concreet. Het betreft een kleinschalig stadshotel in een oud pand in de binnenstad en een groter hotelplan binnen het bedrijventerrein Vijfsluizen. Bij dit laatste hotel zal een bovenlokaal verzorgingsgebied het uitgangspunt zijn. In Maassluis staan op enkele aanvragen voor Bed& Breakfast accommodaties na, geen actuele hotelontwikkelingen op stapel. Zoals kan worden verwacht is de grootste planvoorraad voor nieuwe hotels te vinden in Rotterdam. Wat direct opvalt in Rotterdam is de lange doorlooptijd voordat plannen daadwerkelijk worden gerealiseerd. Vele plannen zijn langer dan vijf jaar in een plan- en vergunningfase. Door deze lange doorlooptijd zat in de berekeningen van OBR nog een marktruimte van 340 kamers (per juli 2007). De volgende plannen in Rotterdam zijn zowel hard als relevant voor Schiedam te noemen, in totaal gaat het om 1.054 kamers. Tabel 3.1 Relevante harde plannen voor hotelprojecten in Rotterdam 2008-2015 Locatie/projecten in Rotterdam Classifi(Mogelijk) Verwachte jaar Mogelijke catie aantal opening exploitant (*=ster) kamers (ontwikkelaar) Hotel Domina, tussen airport en 3* / 4* 200 2009 / 2010 Domina (Italiaanse CS keten) Hotel Holiday Inn / Holiday Inn 3* / 4* 128 2010/2011 IHG Express, De Blaak Van der Valk De Boompjes 5* 130 2011 / 2012 Van der Valk Chicago, Kop van Zuid 4* 150 2011 / 2012 Westcord Hofplein 19 4* 180 2013 / 2014 Movenpick Project “De Rotterdam”, Kop van $* 266 2014 / 2015 NH Hotels Zuid Bron: OBR, Diverse media

Naast de bovengenoemde harde plannen zijn er talrijke initiatieven voor nieuwe hotels die minder hard zijn. Voorbeelden zijn het Congreshotel Brienenoordeiland met 180 kamers, Hotel Delftseplein/ CS, Tropicana, Hotel op SS Rotterdam, Hotel Zalmhaven/ Willemsplein en hotel Wijnhaven. Exacte gegevens over de daadwerkelijke realisatie van deze hotelontwikkelingen zijn niet voorhanden, plannen zijn nog niet vergevorderd. Rotterdam werkt momenteel aan een actualisatie van de hotelplannen en hun hotelbeleid. Zeker is, dat de Rotterdamse hotelmarkt een krapte kent en dat er daarmee sprake zal blijven van voldoende ontwikkelingsmogelijkheden voor hotelinitiatieven. Ook Delft werkt aan hoteluitbreiding, deze plannen zijn niet direct concurrerend voor de Schiedamse markt. In Delft wordt buiten het centrum gebouwd aan een IKEA-hotel gebouwd (125 kamers) en een Chinees hotel (80 kamers). In de binnenstad wordt het Hotel de Kok grondig verbouwd en uitgebreid tot 80 kamers. 3.3 Ontwikkelingen vraagzijde Schiedam De marktsegmenten van de Schiedamse hotelmarkt zijn de zakelijke en toeristische bezoeken aan de stad.

Pagina 18 van 28

Vooruitzichten

3.3.1 Toeristische markt (toeristisch individueel en toergroepen) Schiedam is één van de Oudhollandse steden. Het heeft een historische binnenstad, vele monumentale gebouwen en enkele spraakmakende musea. De verschillende waterlopen in en om de stad zijn toeristisch-recreatief gezien zeer aantrekkelijk. Kortom, het ontbreekt de stad dus niet aan potentie. Het benutten van de toeristische potentie wordt vooralsnog in de weg gestaan door gebrek aan naamsbekendheid en het hardnekkige imago van laag opgeleide arbeidersstad dan van kwalitatief slecht aanbod. Met de nieuwe promotiecampagne “Ontdek Schiedam.nu” hoopt men de naamsbekendheid te vergroten. Tevens zet de stad in op de organisatie van enkele evenementen en op het verbinden van diverse toeristische initiatieven in de stad. Ook het wegwerken van de leegstand in de binnenstad is momenteel een speerpunt. Last but not least zet de gemeente in op de oprichting van een nieuwe Stichting Promotie Schiedam, waarmee op alle fronten versterking van naam en aanbod tot stand moet worden gebracht en waarmee de bezoekersstroom (zakelijk en toeristisch) zal moeten stijgen. Een groot deel van de toeristische verblijfsmarkt wordt gerealiseerd door de sauna Thermen Holiday (zie vorig hoofdstuk). Het aantal verblijven in het kader van een weekendje Schiedam is nog in opbouw. De komende jaren zal Schiedam moeten werken aan het uitbouwen van het dagtoerisme en, in het kielzog hiervan, de opbouw van het toeristische verblijf. Het verbeteren van het winkelareaal, het diversificeren van het horeca aanbod, het uitbreiden van het toeristisch-recreatieve aanbod in de vorm van arrangementen en vervolgens het actief promoten van dit alles biedt kansen voor uitbreiding van overnachtingen op toeristisch vlak, zij het op kleine schaal. Het toevoegen van kleinschalige, bijzondere hotels in de binnenstad zal dan ook zeker een verrijking zijn voor het toeristische product van Schiedam. Ook de komst van het Urban Entertainment Centre in Schieveste biedt kansen, maar zal geen substantiële toename van het aantal verblijfstoeristen met zich meebrengen. Een grotere impuls ten aanzien van toeristische overnachtingen in de stadrand is mogelijk door in te spelen op de wensen ten aanzien van transit-faciliteiten naar Rotterdam Airport. 3.3.2 Zakelijke markt (zakelijk individueel en zakelijke groepen) Schiedam heeft een gevarieerd bedrijfsleven met een aantal zeer grote, international georiënteerde, multinationals. Een overzicht over de omvang van de zakelijke markt (gemeten naar hotelovernachtingen) in Schiedam kan slechts worden geschat. De zakelijke vraag in Schiedam spreidt zich over Schiedam zelf, Rotterdam en gaat voor een klein deel naar Vlaardingen. Het zakelijke segment is de belangrijkste markt voor de drie bestaande hotels in Schiedam. Door de structurele stroom van zakelijke overnachtingen is het gedurende meerdere jaren mogelijk geweest om een gezonde bezettingsgraad van tussen de 60% en 70% te halen (gelijk aan, of in de buurt van, de gemiddelde bezettingsgraad voor hotels buiten Amsterdam en Schiphol). De twee kleine hotels in de stad huisvesten voornamelijk werknemers uit het havengebied, het Novotel heeft zakelijke boekingen voor alle (management) lagen. Ook het Ibis en Campanile hotel in Vlaardingen met hun 3-sterren classificatie zijn belangrijke spelers in deze markt. Het aantal ‘destination’ overnachtingen (de grote bedrijven in de regio die mensen elders uit Nederland op bezoek krijgen) genereert het meeste overnachtingen. Toch zijn ook de buitenlandse gasten goed voor ruim 1/3 van de boekingen. Naast deze categorie zakelijke overnachtingen zijn er zakelijke groepen (congresbezoekers of groepen voor trainingen of opleidingen). Deze markt is in Schiedam klein, omdat er in de gemeente geen grote en/of onderscheidende congreslocatie is. Alleen als er in Rotterdam een groot congres plaatsvindt, leidt dit tot een stijging van de bezetting in de Schiedamse hotels, omdat er op dergelijke momenten sprake is van ondercapaciteit op de Rotterdamse hotelmarkt. 2

Kenmerkend voor de Zuid Hollandse regio is de ontwikkeling van de extended stay . Wanneer zich grote projecten voordoen in bijvoorbeeld de Rotterdamse havens, dan stijgt de vraag naar goedkopere (maar wel goede!) overnachtingsmogelijkheden voor projectmatige werkende havenarbeiders. 2

Zakelijke overnachtingen, aaneensluitend voor minimaal een week oplopend tot enkele maanden

Pagina 19 van 28

Vooruitzichten

Mogelijke kansen voor groei van het zakelijk segment zijn de volgende ontwikkelingen: • aanleg van de Tweede Maasvlakte; • groei aantal vluchten Rotterdam Airport (en de groei van zakelijk / toeristisch bezoek dat hiermee samenhangt); • realisatie van het kantorenpark Schieveste en bedrijventerrein Vijfsluizen bij Vlaardingen.

3.4 Conclusies Op basis van de verrichtte werkzaamheden voor het opstellen van een hotelbeleid Schiedam zijn de volgende conclusies te trekken: Met betrekking tot het ‘product Schiedam’: • Schiedam werkt hard aan het verbeteren van haar imago. Voortzetting van deze inspanningen zal het toeristische product (waartoe ook horeca en detailhandel behoren) zeker ten goede komen. • Verbeteringen in de verblijfskwaliteit is essentieel voor Schiedam. Het gaat dan om de bredere ontwikkeling van het (bijzonder) winkelaanbod (met name de opwaardering van de Hoogstraat), horeca, terrassen en restaurants, watervervoermogelijkheden (fluisterboot). Een upgrade van deze faciliteiten komt, na de Schiedamse bewoners, ook ten goede aan toeristische bezoekers. • Met de verbetering van het toeristisch product wordt het tot stand brengen van 2-daagse toeristische arrangementen interessant. Met betrekking tot de hotelmarkt in Schiedam: • Met name op toeristische markt zijn er kansen voor bijzondere ‘ experience’ hotels in de binnenstad. Experience hotels in de binnenstad kunnen voorzien in een toeristische behoefte voor korte trips naar Schiedam (midweek of weekend). Arrangementen zijn een middel om deze markt op te bouwen. In dit geval genereert aanbod ook vraag; het ‘gat in de markt’ tussen het 130 kamers tellende Novotel en de 2 kleinere hotels in de stad wordt hiermee opgevuld. • Kansen voor de zakelijke markt liggen niet in het luxe segment. De doelgroep van de vijfsterrenmarkt gaat niet alleen voor het luxe hotel aanbod naar Rotterdam, maar bovenal voor de naam, de entourage en de grootstedelijke atmosfeer. • Kansen in de markt: - overnachtingen in het kader van weekendje Schiedam; - extended stay; - transit overnachtingen (generator). • De stad Rotterdam is een belangrijke factor in de ontwikkeling van de Schiedamse hotelmarkt, zowel beperkend als stimulerend. Het aantal overnachtingen is de laatste acht jaar elk jaar gemiddeld meer dan 4% gegroeid en er zijn legio plannen voor nieuwe hotels in Rotterdam. 3.5 Marktruimte voor uitbreiding Voor de periode tot 2015 is doorgerekend welke uitbreidingsruimte er is voor het aantal hotelkamers van de relevante markt. Hierbij is gebruik gemaakt van twee economische ontwikkelingsscenario’s: een optimistisch scenario en een behoudend scenario. Door een relatief lange termijn te nemen, beperken we de invloed van conjuncturele schommelingen en wordt meer rekening gehouden met de veelal wat langere ontwikkelingstijd van nieuwe hotels cq. hotellocaties. In bijlage 3 is beschreven hoe en op basis van welke uitgangspunten deze marktruimteberekening is opgebouwd. Aan de berekening liggen zoals te doen gebruikelijk bij toekomstramingen, enkele aannames ten grondslag.

Pagina 20 van 28

Vooruitzichten

Het uitgangspunt voor de berekeningen is het aantal van 624.500 totaal verkochte kamers in 3 2007 (bron: CBS). Dit correspondeert met ongeveer 811.500 overnachtingen . Tabel 3.2

Samenvatting groeiverwachtingen (uitgedrukt in aantal verkochte kamers, afge ronde getallen) per scenario Schiedam / Rotterdamse regio

Groei per jaar gemiddeld Totale marktgroei Verkochte kamers

Optimistisch (hoog) Bandbreedte groei overnachtingen 2008- 2015 6,4%

Behoudend (laag) 3,2%

Totale groei overnachtingen 2008-2015

45%

27%

Totaal aantal verkochte kamers in 2007

624.500

624.500

Totaal aantal verkochte kamers in 2015

908.800

794.000

Een gemiddelde kamerbezetting van 62.5% wordt in de markt als gangbare minimale norm gehanteerd voor een rendabele hotelexploitatie. Op basis hiervan kunnen we het maximaal haalbare aantal hotelkamers voor de regio Schiedam / Rotterdam voor 2015 bepalen. In het optimistische marktscenario is er naast de bestaande harde plannen ruimte voor nog eens 150 nieuwe hotelkamers. In het behoudende scenario is het marktbeeld anders. Door de bestaande harde plannen wordt de totale berekende ruimte tot 2015 grotendeels benut, hoewel er tot en met 2011 nog wel beperkte mogelijkheden (voor 22 kamers) zijn voor kameruitbreiding. Tabel 3.3

Ontwikkeling hotelmarkt Schiedam / Rotterdamse regio per scenario, uitgedrukt in kamers Positief (hoog)

Beginsituatie 2007

Schiedam Relevante markt*

169 2.437

Behoudend (laag)

169 2.437

Schiedam 333 333 Relevante markt* 3.655 3.655 2015 Maximale marktruimte 150 22 relevante markt* *) Inclusief Schiedam en met toevoeging van de harde plannen voor de periode 2008-2015 aan de markt De aanwezige marktruimte wordt met name verbruikt door de vele Rotterdamse (harde) plannen. Opvallend is dat over de komende vier jaar (2008-2011) de marktruimte gemiddeld veel groter is dan in de vier jaar hierna (2012-2015). In de periode 2012-2015 komen de grotere projecten die in Rotterdam spelen op de markt. In de twee navolgende grafieken is het effect van de realisatie van de bestaande uitbreidingsplannen zichtbaar gemaakt. Van 2009-2014 stijgt het aantal overnachtingen voor het wenselijk marktniveau door de marktentree van diverse nieuwe projecten. Het aantal verkochte kamers zal op een structureel hoger niveau moeten liggen. De bezettingsgraad zal eerst dalen en zich daarna moeten herstellen doordat de markt zich aanpast aan de nieuwe situatie, hetgeen zichtbaar is vanaf 2014.

3

De algemeen gehanteerde verhouding tussen het aantal gerealiseerde overnachtingen en het aantal verkochte

kamers is 1.3.

Pagina 21 van 28

Vooruitzichten

Figuur 3.1

Historische en scenario’s verwachte ontwikkeling vraag hotelmarkt Schiedam en regio 2008-2015

Figuur 3.2

Wenselijke en scenario bezettingsgraden 2008 -2015 hotelmarkt Schiedam en Rot terdamse regio

Op basis van de toekomstverwachting voor de relevante markt en de ontwikkeling van de Schiedamse markt wordt een selectief uitbreidingsbeleid voor Schiedam voorgesteld. Bovenop de bestaande harde zijn er mogelijkheden aanwezig voor verdere uitbreiding van het Schiedamse hotelaanbod, indien de markt zich blijvend gunstig ontwikkelt. Er liggen met name kansen voor kwalitatief hoogwaardig en onderscheidend hotelaanbod in of nabij het centrum van de stad. •

•

•

• •

Het belangrijkste nieuwe hotelplan voor Schiedam (op Schieveste) betekent een verdere uitbreiding van het aantal necessity beds, herkenbare hotelproducten met name gericht op de zakelijke markt. Om te groeien naar een meer gediversifieerde en volwassen hotelmarkt, die in balans is, zijn meer, niet-ketengebonden, experience hotels nodig. De relevante hotelmarkt is dynamisch van aard en vertoont een duidelijke en constante groei. Schiedam moet en kan meegroeien, als dit niet gebeurt dan zullen in de toekomst nog meer gasten met verblijfsdoel Schiedam ‘wegvloeien’ naar concurrerend aanbod in de omliggende gemeenten. Een nieuwe hotelmarkt in Schiedam, primair gericht op leisure en voornamelijk gelegen in de oude binnenstad, heeft kritische masse nodig om gezond te kunnen functioneren en om marketinginspanningen te rechtvaardigen. Nieuwe ontwikkelingen worden vooral verwacht in de historische binnenstad. De gemeente is de laatste tijd geconfronteerd met plannen van ondernemers voor nieuwe hotels. Kennelijk zijn er dus ondernemers die ook de potentie zien van hotellerie

Pagina 22 van 28

Vooruitzichten

•

in Schiedam. Het vinden van ondernemers, met name de exploitanten, is een essentiële randvoorwaarde om tot groei van de hotelmarkt in Schiedam te komen. Met deze ondernemers moet om de tafel gegaan worden om proactief aan de slag te gaan Een aantal kleinere, aantrekkelijke hotels in de binnenstad kan aanvullende synergie bieden voor de verdere opbouw en uitstraling van de binnenstad.

Bij een selectief uitbreidingsbeleid past een marktruimte van 80-100 hotelkamers, waarmee de Schiedamse hotelmarkt mee kan worden uitgebreid tot de periode 2015. De bestaande harde plannen in Schiedam (Schieveste en Monopole) zijn hierin niet meegeteld. Randvoorwaarde is dat het om bijzondere hotels gaat met experience beds. De marktruimte voor necessity beds wordt gebruikt met de komst met het hotel bij Schieveste. Meer, verdergaande initiatieven voor zakelijke (necessity) hotels kunnen alleen vanuit de bovenlokale marktruimte verantwoord worden. De strategische ligging en goede bereikbaarheid van diverse Schiedamse locaties kunnen hiertoe uitnodigen. Over de relatief lange termijn van zeven jaar (tot en met 2015) en in absolute zin is het geen enorme uitbreiding, mede gegeven de hierboven geformuleerde argumenten om hoteluitbreiding toe te staan.

Pagina 23 van 28

4

Beleids- en ontwikkelingsstrategie

4.1 Beleidsinzet 2015 Momenteel heeft de gemeente Schiedam geen hotelbeleid. De noodzaak hiertoe is er wel, omdat de vraagontwikkeling in de hotellerie in het algemeen ruimte biedt, omdat de stad potentie heeft, omdat er locaties zijn die gebaat zijn bij cq. geschikt zijn voor hotelontwikkeling en omdat er belangstelling is bij marktpartijen. De komende jaren kunnen de hotelmarkt in Schiedam dus de ruimte geven om selectief uit te breiden. De beleidsinzet richt zich op een langere planperiode, tot 2015. Enerzijds omdat we rekening moeten houden met het tempo waarin hotel- en locatieontwikkelingen plaatsvinden; anderzijds omdat we de markt de tijd moeten geven om zich in te stellen op uitbreiding van het hotelaanbod. Dat betekent een gezonde en geleidelijke marktontwikkeling waarin uitbreiding van het aanbod van nieuwe markten zich succesvol kan ontwikkelen en waarin de bestaande hotelbedrijven van de marktgroei kunnen profiteren. 4.2 Beleidsdoelstellingen Schiedam heeft een eigen marktdynamiek, maar is ook onlosmakelijk verbonden met de omliggende hotelmarkten. De kwaliteit, aanbod en marktbereik van hotels buiten Schiedam hebben invloed op de lokale markt. Met name lokale zakelijke bezoekers, maar ook meerdaagse bezoekers aan Thermen Holiday, vloeien voor een deel weg naar hotels in buurgemeenten. Het gaat dan om de luxere hotels in Rotterdam (bijvoorbeeld Westin en Hilton) maar ook hotels in Vlaardingen waar jaarrond doorgaans voldoende aanbod is. Richting 2015 zijn op basis van het voorgaande enkele hoofdbeleidsdoelstellingen geformuleerd: 1. 2. 3. 4. 5.

Stimuleren uitbreiding van het aantal hotelbedrijven en kamers in Schiedam. Richtinggevend hiervoor is een bandbreedte van in ieder geval 80 tot 100 kamers (naast de aanwezige harde plannen) in de periode tot 2015. Zorgen voor een evenwichtige marktontwikkeling, zodanig dat de vraag en het hotelaanbod zich geleidelijk tot een wenselijk hoger niveau ontwikkelen. Uitbreiding en groei van de hotelmarkt mag niet ten koste gaan van de bestaande hotelbedrijven. We willen de bestaande hotelbedrijven faciliteren in hun functioneren en in hun groei. Diversificatie in het hotelaanbod is van belang om de zakelijke markt en de toeristische markt optimaal te kunnen bedienen. Voor beide marktsegmenten zal hotelontwikkeling mogelijk zijn. Gegeven de conjunctuurgevoeligheid van de hotelmarkt, de complexiteit van locatieontwikkeling, de noodzaak van zorgvuldige en integrale beleidsafwegingen en de aard van het ten dienste staande beleidsinstrumentarium (planologisch-juridisch sturen op omvang en locatie kan wel, maar sturen op tempo en type hotel kan nauwelijks), is een pro-actieve opstelling ten opzichte van hotelplannen- en investeringen het streven.

Aan deze hoofddoelstellingen ligt een concrete beleids- cq. ontwikkelingsstrategie ten grondslag. Deze biedt een richtsnoer voor de volgende beleidsvragen: • Welk type hotelkamers kunnen en mogen er in Schiedam worden toegevoegd? • Op welke locaties? • Hoe hierop te sturen?

Pagina 24 van 28

Beleids- en ontwikkelingsstrategie

4.3 Uitbreiding van het hotelaanbod Ten eerste faciliteert de gemeente Schiedam de bestaande harde plannen voor de stad. Dit zijn De verbouwing van de Monopole (14 kamers) en de hotelontwikkeling bij Schieveste. Ten aanzien van het hotel bij Schieveste is het gemeentelijk standpunt duidelijk. In totaal wordt hier conform het bestemmingsplan 7.900 m2 bvo ruimte voor hotels toegestaan (circa 120-150 kamers). Als dit project nog groter wordt zou het een dominante positie kunnen krijgen in Schiedam, hetgeen een aantal nadelige consequenties kan hebben voor de stad: • Marktomstandigheden voor bestaande hoteliers worden moeilijker, de kansen op een negatieve prijsspiraal stijgen bijvoorbeeld; • Andere, kleinschalige en wenselijke hotelinitiatieven in de stad (voor experience hotels in de binnenstad) komen moeilijker van de grond. Voor de beleidsperiode 2008–2015 is een verdere uitbreiding van in ieder geval 80 tot 100 kamers mogelijk. Deze uitbreiding is mogelijk doordat wij uitgaan van een marktgroei in het aantal overnachtingen. Deze groei is mogelijk als de versterking van het toeristisch aanbod plaatsvindt (zie onderstaande tabel) en als in de zakelijke markt vooral wordt ingezet op de groei van kantoorlocaties en de transitmarkt naar Rotterdam Airport . Verdergaande initiatieven moeten overwegend door een regionale bril worden gezien.

Randvoorwaarden groei toeristische overnachtingen: • terugbrengen leegstand in binnenstad en versterken aanbod retail, met name het Noordelijk deel van de Hoogstraat • versterken citymarketing en gebruik maken van Rotterdam Marketing in het kader van Groot Rotterdam • opzetten meerdaagse toeristische arrangementen (bijvoorbeeld: bezoek Thermen in combinatie met museumbezoek Schiedam of, bezoek historisch en cultureel Schiedam in combinatie met het moderne architectuur aanbod in Rotterdam) • gebruik maken van identiteit (geschiedenis Jenever, waterrijke gebied). • kwaliteitsslag en diversificatie in horeca

4.4 Diversificatie en groei Diversiteit en groei in het hotelaanbod is het streven. Niet beoordeeld op basis van de traditionele sterrenclassificatie (nieuwe hotelconcepten laten zich heden ten dage niet meer zo goed op deze wijze typeren), maar op basis van ‘necessitybeds’ ( goed, degelijk, zakelijk) versus experiencebeds‘ (extra’s en een stukje beleving zijn van belang). Zowel voor necessitybeds als voor experiencebeds kan de mate aan luxe- en daarmee het prijsniveau- nog wel degelijk variëren. Voor beide segmenten is, zoals hiervoor omschreven, groei mogelijk. Hierbij valt de opmerking te maken dat met de komst van het hotel op Schieveste en de huidige aanwezige hotels in Schiedam en omstreken, in het aanbod van necessitybeds tot 2012 voldoende is voorzien. De verdere uitbreidingsmogelijkheid na 2012 in dit segment is van vele factoren afhankelijk (conjunctuur, gevestigde hotels, grootschalige planontwikkeling als de Tweede Maasvlakte), daarom geven wij hier in deze fase geen concrete invulling aan. Wel kan worden opgemerkt dat vestiging van dergelijke hotels bij voorkeur in de stadranden en nabij ontsluitingswegen zal plaatsvinden. De oude binnenstad is niet geschikt voor een grootschalig necessity hotel. Ten aanzien van het aantal experiencebedden is geen harde doelstelling te formuleren, de marktruimte van 80-100 kamers tot 2015 is echter wel maatgevend. De marktdynamiek zal uiteindelijk bepalen of en in welke mate dergelijke hotels en ook Bed & Breakfasts zich in de stad zullen vestigen. Om te kunnen beoordelen of sprake is van een experiencehotel, is de volgende matrix te hanteren.

Pagina 25 van 28

Beleids- en ontwikkelingsstrategie

Tabel 4.1 Tabel voor selectie experience hotels

1.

Criterium ligging

Positieve score centrumlocatie, buitengebied

Negatieve score stadsrandlocatie, bedrijventerrein formulebouw

2.

pand

3. 4.

concept inrichting

5. 6.

uitstraling serviceniveau

historisch of anderszins uniek onderscheidend, uitzonderlijk herkenbaar en voorspelbaar bijzonder, one of a kind volgens richtlijnen hotelketens bijzonder, one of a kind standaard persoonlijk en hoogwaardig standaard

In markttechnische zin zijn, los van situaties waarin bestaande ondernemingen zouden willen uitbreiden, vooral ontwikkelingslocaties interessant die: • voldoende groot zijn voor de gewenste ontwikkeling; • goed bereikbaar zijn (gelegen aan de hoofdinfrastructuur); • goede (vooral voldoende) parkeerfaciliteiten bieden; • een goede zichtbaarheid bieden; • gesitueerd zijn in hetzij een aantrekkelijke leisureomgeving (zoals de binnenstad), hetzij een zakelijk vestigingsmilieu (in een kantorenpark bijvoorbeeld); • financieel haalbaar zijn. Brengen we bovenstaande factoren in relatie met de Schiedamse markt, dan resteren in Schiedam twee relevante locaties, namelijk de binnenstad en Schieveste. Kenmerken locatie binnenstad: Vestigingsgebied voor toeristisch aanbod (in brede zin, dus retail, horeca, recreatieve voorzieningen en dergelijke). Kans voor ontwikkeling experience hotels in bestaande, vrijkomende, karakteristieke panden (bijvoorbeeld de Mouterij), evenals mogelijkheden voor B&B. Kenmerken Schieveste: Hoogstedelijke ontwikkelingslocatie met een goede auto- en OV bereikbaarheid. Grootschalige kantoren-, woon en leisurelocatie, hoogwaardige architectuur en ruimtelijke inrichting. Uitstekende vestigingslocatie voor necessity hotelaanbod. 4.5 Ontwikkelingsstrategie en checklist De ontwikkelingsstrategie is gericht op het benutten van kansen voor uitbreiding van verblijfsrecreatie in Schiedam. Deze zijn gesignaleerd in het vorige hoofdstuk en behelsen, kort samen gevat: experience hotels in de binnenstad, extended stay en transit overnachtingen die worden gegenereerd door Rotterdam Airport (zie paragraaf 3.4). De ontwikkelingsstrategie is in de onderstaande tabel samengevat, waarna een toelichting is gegeven op de typen hotels en de referentieprojecten. Het is niet wenselijk om een spreiding van de nieuwe kamers over de type hotelproducten aan te geven, dit zou te regulerend werken. Wel is te zeggen dat de minimale eenheid voor de genoemde hotelproducten vrij laag is; meerdere nieuwe hotels per categorie is dus in principe mogelijk.

Pagina 26 van 28

Beleids- en ontwikkelingsstrategie

Tabel 4.2 Type hotelproduct Experience hotels

Bed and Breakfast Extended stay

Overzicht ontwikkelingsstrategie hotelmarkt Schiedam 2008-2015 Wenselijke locatie en gebouw Centrum, rand centrum Voorbeeldgebouwen: Molen, oude sodafabriek en stoomgemaal Bij voorkeur centrum

Doelgroep

Prijsniveau

Toeristisch

€ 50,-- - € 175,--

Bij voorkeur centrum, perifeer is mogelijk in aantrekkelijke wijk

Primair zakelijk Secundair: toeristisch

Hangt af van verblijfsduur en aantal kamers

Primair:toeristisch € 75,-- - € 300,-Secundair: zakelijk

Referentieproject - Vuurtorenhotel, Harlingen - Hotel Botticelli, Maasricht Chambres en Ville, Utrecht ’t Leidsche Veem, Rotterdam

Bijzondere ‘ experience’ hotels. Er liggen kansen om verblijfsbezoekers aan te trekken die de rijke historie van Schiedam willen proeven en ervaren. Met name oude pakhuizen of één van de oude molensin de binnenstad, maar bijvoorbeeld ook het stoomgemaal of de oude sodafabriek, zijn aangewezen locaties voor bijzondere en aantrekkelijke experience hotels in de stad. In een molen zijn slechts enkele kamers te realiseren. De exploitatie hiervan zou daarom het beste kunnen worden gegund aan een bestaande horecaondernemer in Schiedam die de juiste visie en kwaliteiten bezit om dit op zich te nemen. Voorbeeldprojecten: Hotel Botticelli Maastricht en het Vuurtorenhotel in Harlingen. Hotel Botticelli is een succesvol 3-sterren hotel in Maastricht met 18 kamers. Het is gevestigd in e het voormalig onderkomen van een 18 eeuws wijnhandelaar en bevat veel originele details. De kamerprijzen zijn vanaf €100,--. Het vuurtoren hotel in Harlingen wordt ook wel ‘het kleinst hotel van Europa’ genoemd. De vuurtoren bevat een badetage en een torenkamer die als (enige) slaapkamer dienst doet. De prijs voor een overnachting bedraagt €279,--. Figuur 4.2

Voorbeeldprojecten voor Schiedam. Links: Hotel Botticelli Maastricht en rechts Vuurtorenhotel Harlingen.

Extended stay: hotelappartementen gericht op delen van de zakelijke markt. In het bijzonder de, gespecialiseerde, projectmatig werkende medewerkers die voor een aantal weken in de regio Schiedam (met name haven- of industrieel gericht) moeten verblijven. Voorbeeldproject: ’t Leidsche Veem op de Kop van Zuid te Rotterdam. Een gerenoveerd pakhuis met één- tot en met driekamerappartementen gericht op de zakelijke markt Er kan

Pagina 27 van 28

Beleids- en ontwikkelingsstrategie

zowel een familie (ex-pats) of één meerdere werknemers worden gehuisvest. Initiatief van Stadswonen dat werd geopend in augustus 2005. (Luxe) B&B: kleinschalige, hoog-kwalitatieve Bed and Breakfast is momenteel sterk in opkomst in Nederland. In Schiedam kan deze hotelvorm in de relatief dichtbebouwde binnenstad, of op aantrekkelijke locaties elders in de stad, met minimale aanpassingen worden opgestart. Voorbeeldproject: Chambres en Ville, Utrecht. Telt twee luxe gastenkamers. Persoonlijke aandacht en een informele en vriendelijke sfeer staan voorop bij deze stijlvolle B&B. Figuur 4.2

Voorbeeldprojecten Schiedam (2). Links: ’t Leidsche Veem in Rotterdam (extended stay) en rechts Chambres en Ville (luxe B&B in Utrecht).

Om initiatieven voor nieuwe hotelprojecten in Schiedam te beoordelen kan de ‘checklist nieuwe hotelinitiatieven’ (bijlage 2) worden toegepast. Deze is met name gericht op het structureren van initiatieven van kleinere (mogelijk startende) ondernemers. Aan de hand van de checklist kan de gemeente inschatten hoe ver de ondernemer is gevorderd in de planvorming voor het hotelinitiatief, en aansluitend hierop hoe eventueel geassisteerd worden door de gemeente om tot een compleet plan te komen dat in procedure kan worden gebracht. 4.6 Instrumentarium Op hotelontwikkeling is een uitgebreid kader met regelgeving van toepassing. Eerder in deze nota zijn de inzet van de gemeente Schiedam op het gebied van citymarketing al genoemd. Hieronder staan de overige mogelijkheden die de gemeente zal inzetten om ontwikkelingen op de hotelmarkt te faciliteren.

• Bestemmingplan en horecabeleidsplan

Het hotelbeleid Schiedam is aanvullend op bestaande bestemmingsplannen en het horecabeleid voor de stad. Het bestemmingsplan voor de binnenstad is vastgesteld in 2003. In dit bestemmingsplan staan hotels niet specifiek vermeld. Voor nieuwe hotelinitiatieven in de binnenstad zal dus een vrijstellingsprocedure gevolgd moeten worden, waarbij voorrang zal worden gegeven bij plannen voor experience beds. Het Horecabeleidsplan Schiedam handelt met name over café’s en restaurants. • Monumentensubsidies en vastgoedfonds Schiedam heeft een subsidieregeling voor monumenten en een vastgoedfonds om vastgoed en verblijfsklimaat in de stad in kwaliteit te verhogen. Medio 2007 werd het vastgoedfonds van € 10 miljoen opgezet ten behoeve van vastgoedprojecten in de binnenstad. Met dit fonds kunnen eigenaren en nieuwe ondernemers over de streep getrokken worden die willen investeren in een face lift van winkelpuien en gevels, het herstel van panden en het realiseren van woningen boven winkels. Ook partijen die een hotel willen ontwikkelen in de Schiedamse binnenstad kunnen aanspraak maken op dit

Pagina 28 van 28

Beleids- en ontwikkelingsstrategie

fonds, bijvoorbeeld ter renovatie van het pand of als bijdrage aan de onrendabele top in de exploitatie.

• Parkeerbeleid

In Schiedam geldt voor hotels momenteel geen parkeernorm. In de grote steden van Nederland wordt met de parkeernorm voor hotels zeer verschillende omgegaan. In Amsterdam-centrum bijvoorbeeld is een eis dat per kamer ook één parkeerplaats wordt toegevoegd bij nieuwbouw. In Den Haag is daarentegen geen parkeernorm voor nieuwe hotels aangemerkt. De westelijke binnenstad van Schiedam kampt, algemeen gesproken, met een parkeerprobleem. Er is te weinig capaciteit om de auto’s van bezoekers aan dit deel van de binnenstad op te vangen. De gemeente zoekt naar oplossingen voor parkeerprobleem. Voor Schiedam zal een hotelontwikkeling in de binnenstad in ieder geval moeten aangeven hoe zij het parkeergebruik van gasten zien. Verwacht wordt dat nieuwe plannen voor hotels in de binnenstad met name experience hotels zullen zijn. Dit soort hotels trekt met name toeristische gasten aan, waarvan bekend is dat er makkelijker om wordt gegaan met parkeren op afstand. Voor een deel van het zakelijk segment zullen experience hotels echter ook aantrekkelijk zijn. Zakelijke gasten zijn doorgaans veeleisender op parkeergebied dan toeritische gasten. Voor zakelijke gasten speelt de factir tijd een belangrijke rol en daarom is een parkeerplaat bij of nabij het hotel van groot belang. Veel binnenstedelijke hotels in andere steden hebben een contract met een nabij gelegen parkeergarage om permanent gebruik te maken van een aantal plaatsen.

• Bed & Breakfast (B&B) met behoud van woonbestemming

Op het gebied van B&B heeft het college in Schiedam besloten dat geen procedures doorlopen hoeven worden bij verhuur van maximaal vier bedden en bewoning door de exploitant. B&B valt in dat geval gewoon onder de woonbestemming. Een verdere verruiming van dit beleid is in Schiedam niet te verwachten. • Erfpacht Grond in het centrum van Schiedam wordt in erfpacht uitgegeven door de gemeente. Erfpacht is daarom ook een extra middel voor de gemeente om, voorwaardenscheppend, invloed uit te oefenen op vastgoedontwikkelingen in de binnenstad. • Overbewoning en kamerverhuur Kamerverhuur (bijvoorbeeld als pension) valt te definiëren als korte of langere termijn verhuur van accommodatie, in een pand zonder hoofdbewoner en zonder restauratieve of andere voorzieningen. B&B en hotelactiviteiten liggen, geredeneerd volgens deze definitie, dus in het verlengde van kamerverhuur. Kamerverhuur aan Oost Europese arbeidsmigranten heeft in Schiedam, maar ook in veel nadere Nederlandse gemeenten, de nodige overlast opgeleverd. Omdat kamerverhuur vrij eenvoudig seperaat te identificeren is van B&B en hotellerie is het ook mogelijk er aparte wetgeving voor te maken. Het college van B&W in Schiedam heeft besloten om de groei van het aantal kameverhuurbedrijven in Schiedam te reguleren. In buurten waar sprake is van overlast, bijvoorbeeld in Centrum, Oost en Zuid, komen er geen nieuwe kamerverhuurders meer bij. In andere buurten is een grens van 10% gesteld. Verder kunnen kamerverhuurbedrijven zich niet meer in portiek- en flatwoningen vestigen. Schiedam een speciale indicator ontwikkeld om overbewoning tegen te gaan: de ‘overbewoningscore’. Deze is gebaseerd op een aantal overlastfactoren, die in het tweejaarlijkse Leefbaarheidsonderzoek van het Grotestedenbeleid worden onderzocht.

Pagina 29 van 28

Beleids- en ontwikkelingsstrategie

Nawoord Schiedam heeft dagbezoekers en verblijfsbezoekers steeds meer te bieden. In de stad kan een bezoeker kiezen uit allerlei uiteenlopende activiteiten, die variëren van het maken van een stadswandeling of het bezoeken van een museum tot een compleet verzorgd thermenbezoek bij Sauna Thermen Holiday. De verblijfskwaliteit wordt ondersteund door bijvoorbeeld aantrekkelijke horeca en een divers winkelaanbod. Als de huidige positieve trend in Schiedam zich doorzet, kunnen zowel horeca as winkelaanbod in Schiedam verder in kwaliteit verbeteren. De city marketing voor Schiedam (ontdek Scheidam nu!) wordt verder geprofessionaliseerd en aan de samenwerking met Rotterdam op dit gebied wordt nader vorm gegeven. Door een helder hotelbeleid wil de gemeente faciliteren en aan de markt duidelijk maken dat er in Schiedam ook op hotelgebied mogelijkheden zijn voor groei. De gemeente wil de markt ruimte geven om op mooie plekken in de stad bijzondere, merendeels kleinschalige, hotels te ontwikkelen die passen bij de maat en het karakter, de ‘couleur locale’, van Schiedam. Er liggen vooral kansen voor bijvoorbeeld luxe Bed and Breakfast, kleine design hotels of hotels in bijzondere panden, waarbij gebruik wordt gemaakt van de historische kwaliteiten van (panden in) de binnenstad. Richting 2015 zet Schiedam daarom in op een groei van deze bijzondere, ‘experience hotels’. Tevens zijn er mogelijkheden voor hotelproducten gericht op der zakelijke markt voor wat langer verblijf (extended stay). Beleidsinstrumenten die de gemeente zal inzetten om de groei in het aantal experience hotels te bevorderen zijn onder andere een vastgoedfonds, (wijziging van) bestemmingsplannen en het erfpachtinstrument.

Pagina 30 van 28

Bijlage 1

Hoteloverzicht Schiedam en omstreken

Bijlage 1: Hoteloverzicht Schiedam en omstreken

Hotelaanbod in Schiedam en directe omgeving (circa < 10 km) Het aantal kamers dat is genoemd in bijlage 1 kan afwijken van de totalen zoals vermeld in tabel 2.1 (regionaal aanbod Schiedam). Deze kleine afwijking is te verklaren omdat opgave van het aantal kamers per hotel ( bron voor bijlage 1) licht afwijkt van de opgave van Bedrijfschap Horeca (bron tabel 2.1). Schiedam Naam

Ster

Prijzen €

Capaciteit bedden

Overige aanbod

Novotel R’dam-Schiedam

4

89-130, excl. ontbijt

134 2persoonskamers

Vergaderzalen 7

136 bedden

Vergadercapaciteit 200 Diner 175 buitenzwembad

Hotel-Restaurant RIjnmond

Hotel cafe The Windmill

2

-

75 (1p), incl. ontbijt

5 1p- kamers

Vergaderzalen 2

95 (2p)

28 2-kamers

Vergadercapaciteit 150

61 bedden

Diner 200

35 (1p) incl. ontbijt

-

45 (2p) Loogiesch

35 p.p.p.n., incl..

Een appartement en

ontbijt

een kamer

-

125, inclusief ontbijt

2 kamers

-

Naam

Ster

Prijzen €

Capaciteit bedden

Overige aanbod

Deltahotel

4

157 excl. ontbijt

8 1pers kamers

Vergaderzalen 6

199--215 incl. ontbijt

60 2pers kamers

Vergadercapaciteit 250

Suites tot 400

10 suites

Ark Elselina

-

-

Vlaardingen

148 bedden IBIS Hotel R’dam-

3

Vlaardingen

79-89 (1p), incl. ontbijt

90 kamers

Vergaderzalen 5

77-97 (2p)

139 bedden

Vergadercapaciteit 200

54-75, excl. ontbijt

50 kamers 2 pers

Vergaderzaal 1

8 kamers 3 / 4 pers

Vergadercapaciteit 40

93 bedden

Diner 55

Diner 100 Campanile Vlaardingen

3

Bijlage 1: Hoteloverzicht Schiedam en omstreken (Vervolg 1)

ROTTERDAM Hotel

Bedden

kamers

Rackrate

Ster

West

22

15

€ 60,00

0

Ege

15

9

€ 60,00

0

Short Stay Accomodation

36

9

€ 15,00

0

De Klipper

28

8

€ 22,50

0

De Mafkees

145

3

€ 13,00

0

NJHC

120

25

€ 21,00

0

Rustiek

28

13

€ 41,00

1

Hotel Bagatella

30

16

€ 60,00

1

Hotel Benelux

32

16

€ 50,00

1

International

17

9

€ 40,84

1

Astoria

23

13

€ 49,00

1

Heemraad

20

10

€ 43,11

1

Waldor

24

14

€ 60,00

1

Orion

27

15

€ 45,00

1

Holland

28

14

€ 70,32

1

Amar

54

24

€ 62,00

1

Floris

50

24

€ 80,00

1

De Gunst

35

16

€ 70,00

1

Infante

32

18

€ 80,00

2

180

90

€ 73,85

2

7

4

€ 60,00

2

Alexander

15

7

€ 110,00

2

Bienvenue

23

10

€ 50,00

2

Baan

28

16

€ 120,00

2

De Sluiskop

60

40

€ 56,72

2

Home Hotel Van Straaten

Euro Hotel

112

56

€ 105,00

3

Hotel Martime

180

115

€ 71,50

3

Bazar

30

18

€ 61,00

3

Ocean Paradise

36

28

€ 80,00

3

King's Garden

45

23

€ 88,49

3

Milano

52

25

€ 75,00

3

Commerce

54

34

€ 80,00

3

Emma

54

24

€ 99,00

3

Breitner

58

36

€ 86,22

3

Van Walsum

61

29

€ 85,00

3

Hotel Wilgenhof b.v.

65

30

€ 75,00

3

Campanile Rotterdam oost

100

47

€ 58,00

3

De Beer Europoort

119

78

€ 94,00

3

Bastion Hotel

170

80

€ 91,00

3

Tulip Inn Rotterdam

174

108

€ 98,00

3

Eden Savoy

188

94

€ 148,00

3

Novotel

540

202

€ 117,00

4

Grandhotel Rotterdam

118

64

€ 83,94

4

New York

144

72

€ 112,99

4

Holiday Inn Rotterdam

150

100

€ 237,33

4

Best Western Rotterdam

196

98

€ 159,00

4

Best Western Pax Hotel

240

124

€ 88,00

4

Hotel Inntel Rotterdam

300

149

€ 134,00

4

Bilderberg Parkhotel

352

189

€ 193,00

4

Golden Tulip Hotels

421

215

€ 199,00

4

Hilton Rotterdam

300

254

€ 139,00

5

The Westin

462

231

€ 315,00

5

Bijlage 1: Hoteloverzicht Schiedam en omstreken (Vervolg 2)

Hotelaanbod rondom Schiedam (circa 10 tot 20 km)

DELFT Naam

Ligging, omschrijving

Ster

Kamers

Campanile Hotel

Aan snelweg

3

95

Hotel Leeuwenbrug

Centrum

3

36

Best Western Museumhotel

Nabij centrum langs uitvalsweg

4

66

Hotel Coen

Centrum

3

40

Hotel De Ark

Centrum

4

38

Hotel De Plataan

Centrum

3

30

Les Compagnons Grand

Centrum

3

20

Les Compagnons

Centrum

2

16

Museumhotel

Centrum

4

50

Hotel de Vlaming

Centrum

3

12

Hotel Johannes Vermeer

Centrum

3

24

Juliana

Nabij centrum

3

25

Herberg de Emmauspoort

Centrum

3

23

Dutch hotel

Buiten Delft nabij uitvalswegen

3

40

Bridges House Hotel

Centrum

3

10

Hotel De Kok

Centrum

3

28

Hotel de Koophandel

Centrum

3

25

Bed & Breakfast Soul Inn

Nabij centrum

Geen

13

‘t Raedthuys

Centrum

1

7

Willem van Oranje

Centrum

Geen

2

Naam

Ligging, omschrijving

Ster

Kamers

Hotel Piet Hein

Centrum, bij NS-station

1

9

9De Bosuil

B&B. Kamer bij particulier

-

1

Hotel-cafe Kreta

Centrum, wel goed bereikbaar

Canal

MAASSLUIS

9

Spijkenisse Naam

Ligging

Ster

Kamers

Hotel Carlton/ Oasis

Buiten Spijkenisse

4

130

Midden Delftland geen hotelaccommodaties aanwezig

Bijlage 2

Checklist hotelinitiatieven

Bijlage 2: Checklist hotelinitiatieven

1. Basisgegevens project Adres: Bestaand pand / nieuwbouw Aantal kamers: Aantal vergaderzalen: Overige faciliteiten: Aantal parkeerplaatsen: Classificatie (aantal sterren): 2.Conceptomschrijving Omschrijving concept: Positionering op Schiedamse hotelmarkt Aansluiting keten of reserveringssysteem? 3. Financiering a. Opzet stichtingskosten onderverdeeld naar: • Kosten grond • Kosten bouw / verbouwing • Kosten inrichting • Overige kosten b. Verwachte financiering van het project; financieringsstructuur Heeft u business partners? Hoe is de opzet van uw bedrijf? Verwachte investering eigen vermogen ( € en als percentage stichtingskosten) Investeerder of partners: risicodragend vreemd vermogen ( € en als percentage stichtingskosten) Bank: verschaffer van vreemd vermogen ( € en als percentage stichtingskosten) 4. Verwachte resultaten Exploitatieprognose en onderbouwing 5. Ervaring in de hotellerie en horeca Werkervaring in de horeca / hotellerie Ervaring in het opzetten van bedrijven / projectontwikkeling

Bijlage 3

Uitgangspunten marktruimteberekening

Bijlage 3: Uitgangspunten marktruimteberekening

De verwachtingen per segment en de onderliggende economische ontwikkelingen zijn in de onderstaande tabel vertaald naar een positief en een behoudende groeiverwachting per segment (uitgedrukt in aantal verkochte kamers) per jaar in de periode 2008-2015. Deze groeiverwachtingen wordt gebruikt voor de scenarioanalyse voor ontwikkeling van de hotelmarkt van 2008-2015. Tabel 1

Verwachte marktgroei hotelmarkt Schiedam / regio Rotterdam 2008-2015 in % van het aantal verkochte kamers

Positief (in %) Zakelijk 2008 2009 2010 2011 2012-2015

5,0 5,0 0,0 5,0 6,5

Toeristisch

2,0 2,0 0,0 4,0 6,5

Behoudend (in %) Gemiddeld

3,9 4,0 0,0 4,7 6,5

Zakelijk

3,0 3,0 0,0 4,0 4,0

Toeristisch

2,0 2,0 0,0 3,5 3,5

Gemiddeld

0,0 3,8 3,8

Voor 2009 wordt voor beide scenario’s rekening gehouden met een ‘ 0-jaar’ groei. Dit komt overeen met de realiteit; ergens in de periode 2008-2015 zal een jaar (of misschien meerderen) voorkomen waarin 0% groei of zelfs een ‘negatieve’ groei voorkomt. De totale verwachte marktgroei zal in de periode 2008-2015 naar verwachting schommelen tussen de 0% en 6,5%. De groeiprojectie voor het positieve scenario in de periode 2008-2015 komt gemiddeld per jaar neer op een groei van 4,8%. De groeiprojectie voor het behoudende scenario in die periode bedraagt 3,1%. In de marktgroeicijfers is het autonome marktpotentieel meegenomen van nieuw te openen hotels in Schiedam en Rotterdam. Uit ervaring met hotelmarktonderzoek blijkt dat elk nieuw hotel in de markt een bepaald eigen deel gasten toevoegt; het autonome markpotentieel. Een nieuw hotel heeft in de meeste gevallen een boekingssysteem waar het bij aangesloten is, verricht (met of zonder de keten) eigen marketingactiviteiten en is soms gericht op bijzondere doelgroepen. Uitgangspunten marktruimteberekening De marktruimteberekening voor Schiedam / regio Rotterdam is een indicatieve berekening die aangeeft welke bandbreedte (uitgedrukt in aantal kamers) in marktruimte er is voor nieuwe hotels in de periode 2008-2015. De volgende uitgangspunten liggen aan de marktruimteberekening ten grondslag.

•

• Basisjaar Het basisjaar voor de scenarioberekeningen is 2007. Op basis van de marktinformatie en interviews is voor het relevante marktgebied een gemiddelde bezetting van 70,2% naar voren gekomen. • Marktgroei per segment De marktruimte is berekend aan de hand van de groeiverwachtingen van de twee basissegmenten toerisme en zakelijk. Uitwerking is gebeurd op basis van een behoudend (laag) scenario en een positief (hoog) scenario. Per scenario is de verwachte groei in de vraag naar overnachtingen per segment geprognosticeerd, op basis van ontwikkeling van de belangrijkste vraaggeneratoren per segment. • Harde hotelplannen worden meegeteld De hotelplannen in Schiedam, Vlaardingen en Rotterdam (voor harde hotelplannen met 3sterren of meer) waarvan de kans op realisatie groot is worden meegeteld als toekomstig aanbod. Deze harde plannen worden dus niet meegeteld in de berekende marktruimte. Voor een aantal van deze plannen is het bestemmingsplan al goedgekeurd. Voor de periode 20082015 is rekening gehouden met realisatie van de volgende projecten:

Bijlage 3: Uitgangspunten marktruimteberekening (Vervolg 1)

Locatie/projecten

Monopole Schiedam Schieveste Hotel Domina, tussen airport en CS, Rotterdam Hotel Holiday Inn / Holiday Inn Express, De Blaak Rotterdam Van der Valk De Boompjes R’dam Chicago, Kop van Zuid R’dam Hofplein 19, R’dam Project “De Rotterdam”, Kop van Zuid Totaal harde plannen 2008-2015

Classificatie (*=ster) n.b. 4* 3* / 4*

(Mogelijk) aantal kamers 14 150 200

Verwachte jaar opening

3* / 4*

128

2010

Mogelijke exploitant (ontwikkelaar) n.b. Burgfonds Domina (Italiaanse keten) IHG

5* 4* 4* $*

130 150 180 266

2011 2012 2013 2014

Van der Valk Westcord Movenpick NH Hotels

2010 2012 2010

1.218 kamers

• Gezonde marktbezetting Een gezonde marktbezetting is de bezettingsgraad die gemiddeld behaald zou moeten worden zodat een ruime meerderheid van de hotels een gezonde exploitatie kan behalen. De bezettingsgraad is een van de vele parameters die de werking van een hotelmarkt aangeven, en het bedrijfsresultaat is ook samengesteld uit inkomsten van diverse departementen (naast kamersopbrengsten de voedsel- en drankeninkomsten, de zaalinkomsten en overige inkomsten). De bezettingsgraad is echter wel de belangrijkste parameter in de hotellerie. De hoogte van de gezonde marktbezetting is besproken met hotelondernemers. Op basis hiervan kwam een bandbreedte van tussen de 60% en 65% naar boven als ondergrens. In de scenario analyse is daarom gewerkt met een bezettingsgraad van 62,5%. Dit uitgangspunt is gebaseerd op jarenlange ervaring in de analyse van Winst- en Verliesrekeningen van hotels. Op basis van deze ervaringen kan gesteld worden dat de meeste hotels een redelijke kans hebben op een winstgevende exploitatie, bij deze gemiddelde bezettingsgraad van de markt.