Nota Hotelbeleid Gemeente Noordwijk 2010 – 2015
“Van Zimmer naar suite”
Voorwoord HOTELS HOREN BIJ NOORDWIJK Noordwijk is een plaats waar wordt gewoond, gerecreëerd en gewerkt, een plaats waar die drie elkaar nadrukkelijk versterken en niet in de weg zitten. Bewoners en bezoekers beleven de kenmerkende diversiteit dagelijks. Met een aangenaam leefklimaat als resultaat. Zo heeft iedereen ‘baat bij de badplaats’. Als badplaats onderscheidt Noordwijk zich immers van andere badplaatsen: stijlvol, charmant en ingetogen. Het tegendeel van een eenheidsworst. Geen wonder dus dat ons hotelbeleid daar eveneens van getuigt. Zoals ook blijkt uit de titel ‘Van Zimmer naar suite’. Het uitgebreide hotelaanbod maakt Noordwijk tot een unieke verblijfslocatie aan de kust. Luxe, gemak en comfort zijn de verbindende elementen, maar met de kanttekening dat de gasten die op verschillende niveaus kunnen beleven. In de congresmarkt neemt Noordwijk een onverminderd sterke positie in. Een positie om te behouden en te versterken. Wervende woorden, maar nog steeds op de realiteit gebaseerd. En natuurlijk spreekt er ook ambitie uit, een doel om naar te streven. Want zonder dat er sprake is van een neerwaartse spiraal, is in de toeristische functie wel een negatieve trend zichtbaar. Deels conjunctureel van aard, maar voor een deel ook structureel. De markt is sterk veranderd. In het toerisme is het zwaartepunt verlegd naar een korter verblijf met meer luxe (‘beter dan thuis’). Ondanks haar rijke toeristische traditie beschikte de gemeente Noordwijk nog niet over een hotelbeleid. De Hotelnota voorziet dan ook in een belangrijke behoefte. Zij is gebaseerd op de ‘Toekomstvisie Noordwijk 2025’ en is een uitwerking van het actieprogramma uit de Sociaal Economische Visie. Daarin staat dat Noordwijk in 2015 in totaal 1.000.000 overnachtingen moet accommoderen, inclusief recreatiehuisjes en campings. Hiervan zijn 570.000 hotelovernachtingen. Alle reden om onze positie te bepalen: waar staan we en waar willen we heen? Met als uitgangspunt de trend om te buigen in de richting van bovengenoemde doelen. Ter voorbereiding op de Hotelnota is een nulmeting verricht. Om inzicht te krijgen in de huidige hotelmarkt, waaronder de pensions. Onder andere vragen als het precieze aantal kamers en de verdeling van sterren worden hierin beantwoord. In de Hotelnota staan toeristen centraal, maar bewoners hebben eveneens hun belangen. Want hotels horen bij Noordwijk en hebben een grote invloed op hun omgeving. Dit vraagt om flexibiliteit. Een gezond hotelbedrijf fleurt de woonomgeving beslist op. Leegstand of verpaupering heeft daar echter een meer dan evenredige nadelige invloed op. Waar dat dreigt moet tijdig ingrijpen mogelijk zijn, bijvoorbeeld door een functieverandering. Elders zijn misschien geschikte plekken waar onder voorwaarden een nieuwe hotelfunctie mogelijk is. Het gemeentebestuur zal met deze nota in de hand de Noordwijkse hotelsector helpen om vandaag maar zeker ook morgen de unieke positie vast te houden en waar het kan te versterken.
Leendert de Lange Wethouder economische zaken, promotie en toerisme januari 2010
2
INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1.
INLEIDING .............................................................................................6
1.1
Wat is er aan de hand?............................................................................................6
1.2
Sociaaleconomische visie Noordwijk aan Zee ..............................................................7
1.3
Leeswijzer .............................................................................................................8
HOOFDSTUK 2
ANALYSE VAN HET HUIDIGE HOTELAANBOD ..........................................9
2.1
Opbouw huidig hotelaanbod naar segment .................................................................9
2.2
Ontwikkeling van het hotelaanbod en overnachtingen ..................................................9
2.3
Trendmatige ontwikkeling tot 2015.........................................................................12
HOOFDSTUK 3
NAAR EEN OPTIMAAL HOTELAANBOD IN 2015 ......................................15
3.1
De trends ............................................................................................................15
3.2
De ambitie ...........................................................................................................15
3.3
Het optimale hotelaanbod naar segment...................................................................16
3.3.1 3.3.2
Gezonde bezettingsgraad en opvang van seizoenspieken ...................................17 Streefgetallen en ijkpunten............................................................................17
3.4
Schaalgrootte ......................................................................................................17
3.5
Nieuwe hotelconcepten .........................................................................................18
3.7
Locaties ..............................................................................................................19
3.10 Een aantrekkelijke hotelomgeving............................................................................22 3.10.1 3.10.2 3.10.3 3.10.4 3.10.5 3.10.6
Voorzieningen voor seizoensverlenging ...........................................................22 Evenementen ..............................................................................................22 Voorzieningen .............................................................................................23 Bereikbaarheid.............................................................................................23 Parkeergelegenheid ......................................................................................23 Openbare ruimte .........................................................................................23
3.11
Marketing en arrangementontwikkeling .................................................................23
3.12
Samenwerking...................................................................................................24
3.13
De rol van de gemeente Noordwijk ......................................................................25
3.13.1 3.13.2.
Faciliteren .....................................................................................................25 Regisseren…………………………………………………………………………………………26
HOOFDSTUK 4
TOETSINGSKADER...............................................................................29
4.1
Algemeen……………………………………………………………………………………………….29
4.2
Segment .............................................................................................................29
3
4.3
Schaalgrootte ......................................................................................................29
4.4.
Doelgroepen en nieuwe hotelconcepten ..................................................................29
4.5
Locaties ..............................................................................................................29
4.6
Beeldkwaliteit ......................................................................................................30
4.7
Bestemmingswijziging ..........................................................................................30
Bijlage 1. Overzicht van de hotels in Noordwijk ..................................................................32 Bijlage 2. Expertinterviews.............................................................................................33 Bijlage 3. Bijeenkomst hoteliers .......................................................................................34 Bijlage 4. Enquête hoteliers .............................................................................................36 Bijlage 5. Enquête intermediairs .......................................................................................38 Bijlage 6. Bijeenkomst wijkverenigingen van 11 januari 2010 ...............................................39 Bijlage 7. Bijeenkomst hotelbranche van 11 januari 2010 ....................................................41
4
5
HOOFDSTUK 1.
1.1
INLEIDING
Wat is er aan de hand?
Noordwijk heeft een sterk imago en een lange historie als stijlvolle badplaats. Wat voorheen een vissersdorp was, waar de bomschuiten door paarden het strand op werden getrokken en de vis op pleinen werd verhandeld, ontstonden rond 1860 hotels en pensions die al snel een grote groep trouwe bezoekers naar Noordwijk trokken. Sindsdien kennen de inwoners van Noordwijk maatschappelijke en financiële betrokkenheid bij het toerisme. Op dit moment is één op de vijf Noordwijkers werkzaam in de toeristische sector en is de lokale economie van Noordwijk voor een kwart van de werkgelegenheid daarvan afhankelijk1. Het totale volume aan (directe) bestedingen uit dag- en verblijfstoerisme in Noordwijk bedraagt anno 2006 ruim € 160 miljoen. Ruim 60% hiervan wordt binnen het verblijfstoerisme verdiend, vooral in de hotelsector. De toeristeneconomie in Noordwijk draagt voor 30% bij aan de totale omvang van toeristische bestedingen in alle Zuid-Hollandse kustplaatsen. Noordwijk is dan ook nog steeds een belangrijke speler binnen het kusttoerisme in Nederland en neemt een koppositie in als het gaat om het nationale en internationale congrestoerisme.
In de afgelopen jaren is het toerisme sterk veranderd en dat heeft ook zijn weerslag gehad op deze sector in Noordwijk. Door het enorme aanbod, de snelle reismogelijkheden en de relatief lage prijzen staat de wereld letterlijk open voor de moderne toerist. De tijd dat een vakantie op het Noordwijkse strand een vanzelfsprekendheid was, is dan ook voorbij. Het aantal hotelovernachtingen in Noordwijk inclusief het congrestoerisme bedroeg in het topjaar 2002 nog 570.000 en is teruggelopen naar 510.000 in 2008. De toerist van vandaag maakt verre reizen en wil in zijn vrije tijd iets beleven. Hij wil op z’n minst hetzelfde niveau aan voorzieningen als thuis, maar liever nog genieten van luxe en comfort in een prettige omgeving. Door de vergrijzing, het hoge welvaartsniveau en gunstiger arbeidstijden gaan mensen steeds vaker, maar korter op vakantie. 1
Bron: Sociaaleconomische visie Noordwijk aan Zee
6
Om hierop in te spelen moet de toeristische sector en de detailhandel in Noordwijk zich continu vernieuwen. Die vernieuwingsslag is de afgelopen periode in Noordwijk goeddeels achterwege gebleven. Vooral het lagere segment van een- en tweesterrenhotels heeft het erg moeilijk. Het lagere segment trekt geen congresbezoekers en richt zich uitsluitend op de vrijetijdsmarkt van toeristen. Doordat men tegenwoordig kortere vakanties boekt, loopt het aantal overnachtingen in dit segment hard terug. Er wordt dan ook nauwelijks meer geïnvesteerd in voorzieningen, in upgrading van de kamers en in het onderhoud van het hotel. Dat komt het imago van Noordwijk niet ten goede. Een aantal hotels in het lagere segment is inmiddels verkocht of verhuurd aan uitzendbureaus voor tijdelijke arbeidskrachten, voornamelijk uit Polen. Dit wordt door de betreffende hoteliers gezien als oplossing voor de terugloop van verblijfstoeristen in Noordwijk. De verhuur van kamers aan arbeidskrachten vormt namelijk een vaste inkomstenbron en brengt weinig personeelslasten met zich mee. Dit heeft tot gevolg dat deze hotels in de praktijk geen onderdeel meer uitmaken van het toeristisch aanbod. Het huisvestingsvraagstuk van buitenlandse werknemers valt echter buiten de scope van deze nota en krijgt aandacht in andere beleidsdocumenten. Uit gesprekken met ondernemers blijkt voorts dat de investeringen op het gebied van brandveiligheid ten koste gaan van de budgetten voor onderhoud en upgrading van het hotel. Door de hoge vastgoedprijzen voor woningen is het voor een hotelier met exploitatieproblemen vaak lucratiever om een hotel om te bouwen tot bijvoorbeeld appartementencomplex. De vraag is hoe de gemeente zich ten aanzien van deze ontwikkelingen moet opstellen. Tegenover deze min of meer negatieve tendens mogen we ook constateren dat enkele ondernemers de wens hebben geuit om nieuw hotels te bouwen. Zij verzoeken de gemeente om daartoe ontwikkellocaties aan te wijzen. De gemeente Noordwijk wil met een beleid voor de hotelsector het tij doen keren. Zij wil voorwaarden scheppen voor het juiste aanbod van hotelcapaciteit om de negatieve spiraal te doorbreken en het aantal hotelovernachtingen weer omhoog te brengen naar een niveau van 570.000 per jaar.
1.2
Sociaaleconomische visie Noordwijk aan Zee
De eerste stappen naar een hotelbeleid zijn gezet met de Sociaaleconomische visie Noordwijk aan Zee van december 2007. Daarin kiest Noordwijk voor kwalitatieve groei om zo de charmante, stijlvolle en ingetogen badplaats te ontwikkelen. De ruimtelijke uitwerking van de Sociaaleconomische visie is vertaald in de Ruimtelijke Structuurvisie 2025 en de Integrale ruimtelijke visie Noordwijk Zeewaardig. Het ruimtelijk beleid is hiermee vastgesteld. De nota hotelbeleid gaat in op hoe dit ruimtelijke beleid zich verhoudt tot het hotelaanbod in Noordwijk. In de Sociaaleconomische visie is een actieplan opgenomen. Daarin wordt bezien welke maatregelen er kunnen worden getroffen om investeringen in hotels te genereren. Op enkele plaatsen is bedrijfsbeëindiging en bestemmingswijziging desondanks de meest voor de hand liggende keuze. Om het verlies aan hotelkamers te compenseren gaat de gemeente tevens actief op zoek naar locaties en exploitanten voor nieuw te realiseren hotels, aldus de Sociaaleconomische visie.
Deze visie formuleert de volgende uitgangspunten voor het hotelbeleid. - Bij de vestiging van nieuwe hotels dient zo veel mogelijk rekening te worden gehouden met het ‘voorkeursgebied voor nieuwe recreatieve hotels’. Bovendien geldt dat, als er binnen dit voorkeursgebied mogelijkheden ontstaan voor nieuwe gebouwen of bestemmingen, de mogelijkheid van een hotelbestemming altijd moet worden afgewogen. - Individuele bedrijfseconomische omstandigheden alleen kunnen nooit een reden zijn voor bestemmingsverandering.
7
-
-
Bestemmingsveranderingen kunnen bij uitzondering plaatsvinden indien er, naast specifieke bedrijfseconomische omstandigheden, sprake is van ruimtelijke motieven voor een andere bestemming of indien kan worden vastgesteld dat binnen de randvoorwaarden van de locatie geen goede hotelexploitatie meer mogelijk is. Het aantal hotelkamers in Noordwijk aan Zee mag op voorhand niet verder dalen. Dit impliceert dat er ruimte gevonden moet worden voor een nieuw hotel ter compensatie van bedrijfsbeëindigingen van enkele recreatieve hotels.
Deze uitgangspunten van de Sociaaleconomische visie worden in deze nota verder uitgewerkt en dus gepreciseerd. Daarbij wordt ook aandacht gegeven aan knelpunten als bijvoorbeeld dubbelbestemmingen.
1.3
Leeswijzer
Op basis van deze uitgangspunten van de Sociaaleconomische visie en op basis van een nadere analyse van de ontwikkelingen in het toerisme en de hotelsector wordt in deze nota het hotelbeleid van Noordwijk voor de periode 2010 – 2015 uiteengezet. Hoofdstuk 2 analyseert het huidig hotelaanbod en de ontwikkelingen die zich daarin de afgelopen periode hebben voorgedaan. Hoofdstuk 3 verkent de trends in het hotelwezen en formuleert een ambitie voor Noordwijk. Die ambitie wordt uitgewerkt naar segmentering van het hotelaanbod, de schaalgrootte, hotelconcepten en locaties. Daarnaast beschrijft dit hoofdstuk wat nodig is voor een aantrekkelijke hotelomgeving en de noodzaak van marketing en arrangementontwikkeling. Het hoofdstuk gaat dieper in op de samenwerking tussen de hoteliers, de gemeente en de Stichting Noordwijk Marketing en diept de rol van de gemeente uit. Het vierde en laatste hoofdstuk ontleent aan hoofdstuk 3 de toetsingscriteria die de gemeente hanteert bij de aanvragen voor de vestiging van nieuwe hotels, de uitbreiding van bestaande hotels en bij aanvragen voor bestemmingswijzigingen van hotels.
8
HOOFDSTUK 2 2.1
ANALYSE VAN HET HUIDIGE HOTELAANBOD
Opbouw huidig hotelaanbod naar segment
De gemeente Noordwijk telt 41 hotels. Ruim een derde van het totale kameraanbod is van viersterren niveau. Het leeuwendeel van de Noordwijkse hotels is gevestigd in Noordwijk aan Zee. Het Noordwijkse hotelaanbod is qua niveau hoger dan in tien concurrerende Noordzee badplaatsen in Nederland en België; geen enkele andere badplaats beschikt verhoudingsgewijs over meer vijf- en viersterrenhotels dan Noordwijk. Het Noordwijkse hotelaanbod is bovendien het meest grootschalige. Illustratie 1. Hotelaanbod van Noordwijk, april 2009
Classificatie
Aantal hotels
Aantal kamers
Marktaandeel op basis van hotels
Marktaandeel klassen op basis van kamers
5 sterren 4 sterren 3 sterren 2 sterren 1 sterren Overig
2 9 16 3 1 10
438 559 396 68 39 117
5% 22% 39% 7% 2% 25%
27% 35% 25% 4% 2% 7%
Totaal
41
1.617
100%
100%
Bron:gemeente Noordwijk
Van de in totaal 41 hotels, zijn er 31 geclassificeerd volgens de Nederlandse Hotel Classificatie. De categorie Overig bevat ongeclassificeerde hotels, waaronder pensions, jeugdhotels en jeugdherbergen. De één- en tweesterren hotels vormen samen met pensions en jeugdherbergen het budget segment. Het middensegment wordt gevormd door hotels met een drie- tot viersterren classificatie. De betere viersterren hotels en de vijfsterren hotels vormen het luxe segment. Met 35% van het totale kameraanbod is het viersterren segment in Noordwijk het beste vertegenwoordigd. Ook het vijfsterren segment en het driesterren segment zijn goed vertegenwoordigd met een marktaandeel van respectievelijk 27% en 25%.
2.2
Ontwikkeling van het hotelaanbod en overnachtingen
In de periode 1999-2008 is het aantal Noordwijkse hotels en kamers gedaald met respectievelijk 31 en 16%. Net als elders in Nederland zijn vooral kleinschalige hotels verdwenen. Daarmee tekent zich de tendens tot schaalvergroting af. In Noordwijk is het aantal hotels per saldo jaarlijks met circa 4% afgenomen en het aantal kamers met circa 2%. In Nederland is het aantal hotels per saldo op hetzelfde peil gebleven en het aantal kamers per saldo jaarlijks toegenomen met circa 2%. De ontwikkeling van het aanbod aan hotelcapaciteit is in Noordwijk in het afgelopen decennium dus achtergebleven bij de landelijke ontwikkeling.
9
Illustratie 2. Ontwikkeling aantal hotels en kamers Noordwijk 1998-2008
Bron: Bedrijfschap Horeca & Catering, 2009 Bron: Bedrijfschap Horeca & Catering, 2009
In het tweesterren segment zijn de afgelopen jaren de hotels in Noordwijk vrijwel geheel verdwenen. Ook het aantal hotels in de categorie Overig is in die periode afgenomen. Het aantal hotels in de overige segmenten ( 5sterren, 4sterren, 3sterren en 1 ster) kende de afgelopen tien jaar nauwelijks tot geen verandering.
Illustratie 3. Ontwikkeling overnachtingen Noordwijk 2001-2008
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
5 sterren 4 sterren 3 sterren 2 sterren 115.526 118.170 118.263 76.242 137.678 149.199 117.064 67.453 130.332 157.143 109.010 62.098 129.781 146.179 95.999 55.419 119.744 141.211 98.325 55.275 128.527 147.700 111.109 47.216 131.753 155.383 107.661 47.288 132.787 152.706 103.141 40.785
1 ster 34.546 33.323 29.701 23.991 21.133 23.524 21.772 18.392
Overig 67.154 64.429 53.790 60.347 63.456 69.780 65.771 65.481
Totaal 529.901 569.146 542.074 511.716 499.144 527.856 529.628 513.292 -
Bron: Gemeente Noordwijk, 2009
Het totaal aantal overnachtingen tussen 2001 en 2008 laat conjuncturele schommelingen zien. Na 570.000 overnachtingen in het topjaar 2002 neemt het aantal overnachtingen af tot 500.000 overnachtingen in 2005 om vervolgens weer toe te nemen tot 530.000 overnachtingen in 2007. De top in 2007 ligt wel aanzienlijk lager dan in 2002. Die conjuncturele ontwikkeling is in vrijwel alle segmenten zichtbaar. In het een- en tweesterrensegment daarentegen is sprake van een structureel afnemende tendens in het aantal overnachtingen.2
2 Het aantal overnachtingen is geteld aan de hand van de afdracht van toeristenbelasting. De overnachtingen door werknemers van bedrijven en uitzendbureaus zijn daarbij inbegrepen.
10
Illustratie 4. Ontwikkeling overnachtingen Noordwijk 2001-2008 per segment
180.000 160.000 140.000
5*
120.000
4*
100.000
3*
80.000
2*
60.000
1*
40.000
Overig
20.000
20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08
0
Van de overnachtingen is de herkomst qua doelgroep statistisch niet vastgelegd. Volgens deskundigen is de verdeling zakelijk/toeristisch de afgelopen jaren sterk veranderd. Waar voorheen het merendeel van de overnachtingen door toeristen werd gerealiseerd, nemen tegenwoordig de zakelijke overnachtingen de overhand. Noordwijk neemt een unieke plaats in op de congresmarkt. Twee vijfsterrenhotels in de nabijheid van strand, zee en duinen en een groot aanbod van vier sterren hotels zorgt ervoor dat we een hoofdrol spelen op het gebied van de internationaal middelgrootte congressen. Bij het drie sterren segment geldt dat een aantal hotels zowel de zakelijke gasten als de toeristen herbergen. Vooral de drie sterren hotels hebben plannen om uit te breiden met kamers of vergaderfaciliteiten om zich op zowel de zakelijke als de leisuremarkt te kunnen richten. De verhouding zakelijk/toeristisch is momenteel naar schatting 55 om 45. De gemiddelde kamerbezetting van de drie- vier- en vijfsterren hotels in Noordwijk is structureel lager dan die in Nederland. Dit vanwege de versterkte seizoensinvloed die kenmerkend is voor de hotelbezetting in een badplaats. In de zomerperiode ligt de zakelijke markt stil en blijft de toeristenmarkt over. De trend in deze markt is dat men weliswaar wat vaker, maar korter op vakantie gaat. Men gaat niet meer voor een periode van twee weken op vakantie, maar twee keer een weekend of een midweek. Dit zorgt ervoor dat de bezettingspercentages lager uitvallen. Illustratie 5. Ontwikkeling indicatieve* kamerbezetting Noordwijk 2001-2008
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
5 sterren 51% 51% 47% 47% 43% 47% 48% 48%
4 sterren 48% 61% 60% 56% 54% 56% 59% 62%
3 sterren 60% 60% 56% 51% 52% 57% 55% 62%
* Uitgangspunten zijn het Noordwijkse ervaringscijfer van gemiddeld 1,9 bedden per kamer en het landelijke ervaringscijfer van gemiddeld 1,4 gasten per kamer.
11
Bron: Gemeente Noordwijk, 2009 Bewerking: HTC, 2009
In Nederland realiseren de drie- en vijfsterren hotels in de periode 2004-2007 over het algemeen een hogere kamerbezetting dan de viersterren hotels. De vijf- vier- en driesterren hotels in Noordwijk realiseren in 2007 een gemiddelde kamerbezetting die respectievelijk 27, 17 en 21 procentpunten onder het Nederlands gemiddelde ligt.
Illustratie 6. Kamerbezetting Nederland 2004-2007
2004 2005 2006 2007
5 sterren 69% 74% 77% 75%
Classificatie 4 sterren 3 sterren 65% 68% 68% 69% 71% 74% 71% 76%
< 100 62% 65% 67% 70%
Aantal kamers 100-150 151-250 63% 72% 68% 74% 72% 78% 71% 77%
> 250 69% 71% 73% 74%
Bron: Horwath, 2005-2008
Uit een nadere analyse van de kamerbezetting in Noordwijk in de periode 2001-2008 blijkt echter dat de driesterren hotels in de maanden juli en augustus nauwelijks tot geen ruimte hebben voor extra vraag uit de markt. Een hogere bezettingsgraad kan in het driesterrensegment dus alleen worden behaald met seizoensverlenging.
Illustratie 7. Gemiddelde kamerbezetting per maand 2001-2008 naar hotelsegment
Bron: Gemeente Noordwijk, 2009 Bewerking: HTC, 2009
2.3
Trendmatige ontwikkeling tot 2015
Zoals gezegd is de hotelmarkt cyclisch van aard en over het algemeen nauw gerelateerd aan economische groei. De opwaartse cyclus in de hotelmarkt duurt gemiddeld 6 a 7 jaar. De lengte van de cyclus kan variëren van 3 tot 11 jaar, maar voor 70% van de markten duurt de cyclus 5 tot 8 jaar. De grafiek van de 8 jaar durende groeicyclus van de Noordwijkse hotelmarkt laat zien dat het aantal overnachtingen tussen 2002 en 2005 sneller afneemt dan het aanbod. Hierdoor is overcapaciteit ontstaan en zijn lagere bezettingen gerealiseerd. In 2006 en 2007 neemt het aantal overnachtingen weliswaar toe, maar het aantal overnachtingen komt niet meer op het in 2002 behaalde hoogste niveau.
12
In de neerwaartse cyclus is het aantal overnachtingen in Noordwijk gedaald van 570.000 in 2002 naar 500.000 in 2005. In de opwaartse cyclus is het aantal overnachtingen gestegen naar 530.000 in 2007 om vervolgens weer af te nemen naar 510.000 in 2008.
Illustratie 8. Cyclus hotelkamers en -overnachtingen Noordwijk
Bronnen: Bedrijfschap Horeca & Catering, 2009 en Gemeente Noordwijk, 2009
Voor 2009 wordt een verdere daling van het hotelbezoek verwacht. Het aantal hotelgasten in Nederland was in 2008 al ruim 700.000 lager dan een jaar eerder. Dit komt neer op een daling van 3,8 procent. De gemiddelde bezettingsgraad van hotels in Nederland is in 2008 met ruim 4% gedaald3. De resultaten bevestigen nogmaals de sterke mate waarin de hotellerie afhankelijk is van de economische ontwikkelingen. Het NBTC verwacht in 2009 4% minder bezoekers uit het buitenland dan in 2008. Toen kwamen er 10,2 miljoen toeristen naar ons land. Dat is 7% minder dan in 2007. In voor de Nederlandse hotels belangrijke landen als de Verenigde Staten en Duitsland wordt al gesproken over een economisch herstel: voor de VS zou dit eind 2009 kunnen plaatsvinden en in Duitsland mogelijk al eerder. Verwacht wordt dat dan ook de neergang in de Nederlandse hotellerie zal zijn gekeerd en dat in 2010 en 2011 de bezettingsgraden opnieuw zullen stijgen. Door de afschaffing van de vliegtax zal de meetingsector naar verwachting groeien. Nederland wordt hierdoor aantrekkelijker, omdat de vluchten voor congresdeelnemers goedkoper worden. Vooralsnog verwacht de World Tourism Organisation in Europa een jaarlijkse groei in toerisme van 3,1% tot 2020. De negatieve verwachtingen voor de hotelsector voor 2009 sluiten aan op de prognoses van het Centraal Planbureau, dat voor Nederland een economische krimp van 3,5% voorspelt. Voor 2010 verwacht het CPB nog een lichte daling van 0,25%. De meest recente verwachtingen voor de nationale economische groei voor de periode tot en met 2015 liggen op het niveau van 2%. Deze verwachtingen zijn echter uitgesproken vóór de kredietcrisis die eind 2008 is opgetreden. Op basis van deze ontwikkelingen én de historische economische groeicijfers kan voor de periode tot en met 2015 als uitgangspunt een gemiddelde economische groei van 1,5% gehanteerd worden. 3
Horwath HTL en het Centraal Bureau voor Statistiek
13
Bij succesvolle inspanningen aan zowel de vraag- als aanbodzijde van de Noordwijkse hotelmarkt kan in 2015 een cumulatieve groei in het aantal overnachtingen verwacht worden van circa 8%. Het aantal overnachtingen van circa 510.000 in 2008 zou met 40.000 kunnen stijgen circa 550.000 overnachtingen in 2015. Het aantal overnachtingen in het een- en tweesterrensegment zal naar verwachting teruglopen van 60.000 in 2008 naar 10.000 overnachtingen of minder in 2015. Dat betekent dat de stijging met 40.000 overnachtingen in de totale sector tezamen met de terugloop van 50.000 overnachtingen in het lagere segment een toename van 90.000 overnachtingen inhoudt voor de overige segmenten van de Noordwijkse hotellerie. Met 550.000 overnachtingen in 2015 is echter nog niet het topniveau van 2002 met 570.000 overnachtingen geëvenaard. Voor deze meer dan trendmatige verwachtingen zijn extra inspanningen nodig. Daarover gaat het volgende hoofdstuk.
14
HOOFDSTUK 3 3.1
NAAR EEN OPTIMAAL HOTELAANBOD IN 2015
De trends
De Noordwijkse hotelsector zal meer dan in het verleden het geval was, moeten inspelen op de trends in de markt, wil zij haar marktaandeel behouden en vergroten. In de toeristische en zakelijke markt zijn de volgend trends en ontwikkelingen waarneembaar: • er is behoefte aan diversiteit, duidelijkheid en authenticiteit in hotelaanbod; • er is een grotere behoefte aan luxe, comfort, gemak en belevingswaarde; • de vraag naar budgethotelkamers neemt verder af; • men is meer op de gezondheid gericht en heeft behoefte aan spa- en wellness faciliteiten; • er is een grotere behoefte aan (ont)spanning, avontuur, natuur en “fun”; • er wordt veel belang gehecht aan vrije tijd en het bewust beleven daarvan; • men gaat vaker en korter met vakantie; • congressen duren korter (één à tweedaagse congressen in plaats van meerdaags); • zakenreizigers zijn merktrouw en blijven doorgaans gebruik maken van luxe accommodaties; • de vraag van zakelijke reizigers zal minder snel toenemen dan die van leisure reizigers doordat meer zakelijke reizigers hightech alternatieven voor reizen zoeken om tijd en kosten te besparen. Noordwijk wil inspelen op deze trends teneinde de negatieve ontwikkelingen, waarvan sinds de eeuwwisseling sprake is, te kunnen ombuigen.
3.2
De ambitie
De ambitie is het weer op peil brengen van het aantal overnachtingen tot op het hoogste niveau van het afgelopen decennium. Dat niveau werd in 2002 bereikt met 570.000 overnachtingen. Aldus is het streven om van circa 510.000 overnachtingen in 2008 te groeien naar circa 570.000 in 2015. Deze ambitie past uitstekend binnen die van de Sociaaleconomische visie Noordwijk aan Zee, waarin het totaal aantal overnachtingen van congresgangers en toeristen, dus niet alleen in hotels maar ook in vakantiehuizen en op kampeerterreinen, weer op het peil van het jaar 2000 wordt gebracht. Dat wil zeggen naar 1.000.000 overnachtingen in 2015. Noordwijk heeft verder de ambitie om te vernieuwen en te investeren, zodat stagnatie in noodzakelijke investeringen in hotels en winkels en gaten in de bebouwingsstructuur tot het verleden behoren. Dit alles binnen hoogstaande stedenbouwkundige randvoorwaarden en passend binnen de Noordwijkse stijl. De unieke concentratie van congreshotels doet Noordwijk onderscheiden van andere badplaatsen aan de Noordzee en vormt een belangrijke bron van werkgelegenheid. De congreshotels versterken het imago en de identiteit van Noordwijk als kwaliteitsbadplaats met een internationale uitstraling. Er is ruimte om de dynamiek in deze sterke sector te accommoderen met uitbreidingen of verbouwingen. In samenspraak met de eigenaren van hotels die de toeristische functie in de loop der jaren hebben verloren, wordt gekeken naar nieuwe bestemmingsmogelijkheden die passen binnen het karakter van de omgeving. Hierbij wordt het verlies aan hotelcapaciteit zoveel mogelijk gecompenseerd binnen het toeristische kerngebied. Door in te spelen op marktinitiatieven behoudt een substantieel deel van alle hotels in Noordwijk hun hotelfunctie, komen nieuwe hotels tot stand op de ontwikkellocaties en neemt zodoende het aantal kamers toe. Ook het lager segment geldt als onderdeel van het gevarieerd aanbod. Ondanks de teruglopende bezettingspercentages in dit segment en de wens van enkele hoteliers om een andere bestemming voor de locatie zal vanuit de gemeente Noordwijk vanuit een positieve houding de hoteliers faciliteren in de exploitatie van dit lager segment. Noordwijk richt zich in haar toeristische marketingactiviteiten op de korte vakanties en lange weekeinden voor tweeverdieners, al dan niet met kinderen, en op actieve 50-plussers. Er is een
15
gevarieerd aanbod aan recreatieve hotels en er zijn niet alleen restaurants maar ook uitgaansgelegenheden voor deze groepen. Naast de marketingactiviteiten gericht op de toeristenmarkt wordt ook gewerkt aan de destinatie Noordwijk voor de zakelijke markt. Noordwijk is tweede congresplaats van Nederland en dankzij diverse initiatieven vanuit sales en marketing zijn hotels steeds meer in de gelegenheid om zowel de zakelijke markt als de toeristen te interesseren. Teneinde het optimale hotelaanbod te bereiken, dienen de segmentering en schaalgrootte, de hotelconcepten en de locaties van de hotels in Noordwijk meer in overeenstemming te worden gebracht met de marktvraag.
3.3
Het optimale hotelaanbod naar segment
Het optimale Noordwijkse hotelaanbod in 2015 bestaat voornamelijk uit drie-, vier-, en vijf sterrenhotels. Om de te kunnen inspelen op de toekomstige vraag dient er een beperkte uitbreiding en een sterke kwaliteitsverbetering van het huidige hotelaanbod plaats te vinden. Het huidige hotelaanbod van ruim 1.617 kamers dient te worden uitgebreid met circa 230 kamers naar circa 1850 kamers in 2015. Het huidige hotelaanbod dient zowel te worden vernieuwd als verbeterd. Er moeten nieuwe hotelconcepten in de vorm van bijzondere themahotels en hotelappartementen worden gerealiseerd. Tevens dient de kwaliteit van de huidige hotelkamers te worden verbeterd. De kamers dienen meer comfort en beleving te bieden.
Illustratie 9. Optimaal hotelaanbod Noordwijk 2015
Optimaal aantal kamers Marktaandeel (afgerond) in %
Aantal kamers in 2009
Marktaandeel in %
Wijziging aantal kamers(indicatie)
Wijziging in %
4 sterren
438 559
27% 35%
0 210
0% 38%
440 770
24% 42%
3sterren
396
25%
120
30%
510
27%
2 sterren
68
4%
- 30
- 44%
40
2%
1ster
39
2%
- 40
- 100%
0
0%
Overig
117
7%
- 30
- 26%
90
5%
Totaal
1.617
100%
230
14%
1850
100%
Classificatie
5 sterren
Bron: Gemeente Noordwijk Bewerking: HTC, 2009
De wijzigingen in het aantal kamers per segment is geschat op basis van de volgende uitgangspunten voor het optimale aanbod. • • •
Er lijkt nauwelijks ruimte voor uitbreiding van de vijf sterren congreshotels. De bestaande vijfsterren hotels zijn cruciaal voor de status van Noordwijk als internationale congresplaats en dienen door de gemeente als zodanig bejegend te worden. Marktverkenning wijst uit dat er ruimte is voor nieuwe vestiging van congreshotels op viersterenniveau. Marktverkenning wijst verder uit dat er ruimte is voor nieuwe vestiging van kleinschalige bijzondere hotels, bij voorkeur op vier- en eventueel op driesterren niveau.
16
• •
Zo is ook gebleken dat er voldoende ruimte is voor uitbreiding en nieuwe vestiging van grootschalige toeristische familiehotels en hotelappartementen, bij voorkeur op drie- en eventueel op viersterren niveau. Er is sprake van een natuurlijk verlies aan hotelkamers in het budget segment op één en tweesterren niveau, zoals blijkt uit illustratie nr 4 op pag.10
De verwachting is dat deze negatieve trend zich verder zal doorzetten. De constatering van dit gegeven betekent niet dat de gemeente Noordwijk geen waarde hecht aan het één- en twee sterrensegment. Net als de andere segmenten maakt ook het één en twee sterrensegment gebruik van de inspanningen van de gemeente op het gebied van subsidiëring van evenementen en marketingorganisatie Noordwijk Marketing. 3.3.1 Gezonde bezettingsgraad en opvang van seizoenspieken Uit een nadere analyse van de kamerbezetting in de periode 2001-20084 blijkt dat in de maanden juli en augustus in de driesterren hotels nauwelijks tot geen ruimte is voor extra vraag uit de markt. Dit is een onwenselijke situatie. Het kunnen beantwoorden aan seizoensafhankelijke vraag door middel van de uitbreiding van de hotelcapaciteit is van groter belang dan het realiseren van een verhoogde gemiddelde bezettingsgraad. Het is echter wel wenselijk de met de opvang van seizoenspieken gepaard gaande uitbreiding van hotelcapaciteit binnen de perken te houden en te verbinden aan een verwachting van gemiddeld 60% kamerbezetting in Noordwijk. 3.3.2 Streefgetallen en ijkpunten De genoemde optimale aantallen kamers per segment in 2015 zijn richtinggevende streefgetallen. De streefgetallen kunnen in de komende jaren worden bijgesteld op basis van veranderingen in de economische groeiverwachting en het aantal overnachtingen. Ook staan zij onder invloed van de toekomstige aanvragen voor hotelontwikkelingen en toekomstige vraagveranderingen van gasten. Het formuleren van een optimaal hotelaanbod kan daarom beschouwd worden als het schieten op een bewegend doel. Desalniettemin is de verdeling van het aantal kamers over de sterrencategorieën een belangrijke streefverdeling en een ijkpunt waarop wij eenvoudig kunnen monitoren met behulp van reeds geregistreerde statistieken.
3.4
Schaalgrootte
De gasten van de hotellerie in Noordwijk hebben behoefte aan zowel grote als kleine hotels. Grotere hotels zijn doorgaans in staat een efficiënte bedrijfsvoering neer te zetten in een concept dat aansluit bij de behoeften van grote aantallen hotelgasten. Kleine hotels zijn doorgaans in staat een geheel eigen en flexibele bedrijfsvoering neer te zetten die, vaak met een persoonlijke benadering, inspeelt op de specifieke behoeften van individuele hotelgasten. Hoewel er in het algemeen een verdere schaalvergroting zal plaatsvinden, dient de Noordwijkse hotellerie te bestaan uit een mix van zowel grotere als kleine hotels. De trend naar schaalvergroting kan onverminderd worden voortgezet teneinde een optimalisering van de bedrijfsresultaten mogelijk te maken. Ketenhotels noemen vaak een kameraantal van minimaal 100 kamers als basis voor een gezonde hotelexploitatie. De tegenovergestelde trend naar kleinschaligheid dient echter ook te worden verankerd in de hotelstructuur. Themahotels met bijvoorbeeld 20 kamers hebben op diverse plaatsen in Nederland hun bestaansrecht bewezen.
Het is raadzaam om bij hotelontwikkelingsplannen als vereiste te stellen dat inzicht wordt gegeven in de huidige en toekomstige kritieke prestatie-indicatoren van de bedrijfsvoering. De belangrijkste daarvan is een minimaal kamerbezetting van 60%. Met een dergelijke randvoorwaarde voor uitbreidingsplannen wordt een ongebreidelde groei van bepaalde segmenten tegengegaan.
4
Zie paragraaf 2.2., illustratie 7.
17
3.5
Nieuwe hotelconcepten
De doelgroepen van de hotellerie in Noordwijk bestaan uit congresgangers, tweeverdieners en actieve 50-plussers. De doelgroep van de congresgangers wordt reeds bediend via de congreshotels. Voor de tweeverdieners en de actieve 50-plussers kan dit nog worden versterkt. In Noordwijk zijn bijzondere hotels welkom met Noordwijkse merkwaarden als stijlvol, charmant en ingetogen rondom Noordwijkse thema’s als actief, ontspanning en cultuur. Dit houdt in dat er behoefte is aan boutiquehotels rondom sport, boutiquehotels met thema’s als wellness, kuur, zorg en ontspanning en boutiquehotels rond kunst en cultuur. Hierbij valt te denken aan bollenlodges, een historisch ‘zilveren kruis’ hotel, hotelvilla’s, vissersdorphotels, accommodaties tegen natuurgebieden aan, et cetera, et cetera. Tevens is er in Noordwijk ruimte voor stijlvolle toeristische (familie)hotels en hotelappartementen. Hotelontwikkelingen met nieuwe hotelconcepten dienen zich te kunnen onderscheiden in een breed scala aan overnachtingsmogelijkheden. De nieuwe hotelconcepten concurreren immers niet alleen met hotels, maar ook met bed & breakfast bedrijven en verblijfsrecreatieve accommodaties, zoals campings en recreatiewoningen. De gemeente wil de ontwikkeling van de bed en breakfast bedrijven nauwkeurig monitoren, aangezien deze bedrijven als het ware de kraamkamer vormen voor juist dat deel van de hotellerie dat Noordwijk verder wenst te ontwikkelen.
3.6 Brandveiligheid In het afgelopen jaar heeft de brandweer van Noordwijk brandpreventieve controles uitgevoerd in alle hotels van Noordwijk. Hun bevindingen zijn genoteerd en in een schrijven aan de hoteliers meegedeeld. Dit schrijven bevatte tevens een overzicht van maatregelen die binnen een bepaalde periode moeten worden gerealiseerd. Hierbij is rekening gehouden met de mate waarin sprake is van een acuut gevaarsrisico, de praktische realiseerbaarheid van de maatregel en de algemene redelijkheid. In overleg met de afdeling Noordwijk van de Koninklijke Horeca Nederland is half oktober een bijeenkomst gepland om de regelgeving en consequenties op het gebied van brandveiligheid met elkaar door te spreken. Tijdens deze bijeenkomst is besproken dat het de voorkeur verdient om een aantal zaken collectief uit te voeren. Op dit moment ligt er een uitgewerkt voorstel om collectief 31 bestaande brandmeldinstallaties en ontruimingsinstallaties te toetsen. Deze toetsing heeft tot doel om te kijken of de bestaande brandmeldinstallaties overeenkomstig de voorschriften uit het gebruiksbesluit te certificeren zijn. Daarnaast zal ook de kwaliteit van de bestaande ontruimingsinstallaties collectief worden beoordeeld. Het streven van de afdeling brandweerzaken is erop gericht om in het eerste kwartaal van 2010 alle bestaande hotels en pensions in Noordwijk te laten voldoen aan de wettelijk vereiste voorschriften.
18
3.7
Locaties
Het leeuwendeel (88%) van de Noordwijkse hotels is gevestigd in Noordwijk aan Zee. Van de 41 hotels bevinden zich er 36 in Noordwijk aan Zee, drie in Noordwijk Binnen en twee in het buitengebied. De Koningin Wilhelmina Boulevard vormt een hotelconcentratiegebied met veelal grootschalige hotels. Enkele kleinschalige hotels bevinden zich nabij natuur en culturele instellingen.
Het optimale aanbod zal niet alleen per segment, schaalgrootte en concept moeten corresponderen met de vraag, maar ook naar locatie. Het is van belang de juiste logiesvorm op de juiste locatie te organiseren. De locatie is immers een belangrijk onderdeel van het hotelconcept en bepaalt voor een belangrijk deel de kwaliteit. De gasten van de hotellerie in Noordwijk hebben een uiteenlopende behoefte aan locaties. Er is zowel vraag naar A- locaties voor ‘mainstream’ hotelbezoek als bijzondere locaties voor ‘buiten de gebaande paden’ hotelbezoek, voor een echte belevenis. Beide locatievormen dienen verder te worden ontwikkeld in samenhang met de omgeving. In Noordwijk zouden nieuwe vestigingen van hotels in principe plaats moeten vinden binnen de hotelzones en hotellocaties zoals die zijn aangewezen in de Sociaaleconomische visie Noordwijk aan Zee en in de Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig. De voorkeurlocaties en ontwikkelgebieden voor hotels zoals aangewezen in de Sociaaleconomische visie Noordwijk aan Zee corresponderen over het algemeen met de vraag. Er bestaat weinig animo voor een sterkere verbinding van Noordwijk Binnen met Noordwijk aan Zee via bijvoorbeeld een hotelontwikkeling bij het Bollenbad. De Noordwijkse hotellerie is en blijft sterk gericht op locaties aan en nabij zee.
19
Illustratie 11. Gewenste en mogelijke hotelzones en locaties binnen Noordwijk
In de Sociaaleconomische visie van december 2007 is reeds het voorkeursgebied voor hotels aangegeven. In de Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig zijn ontwikkelgebieden aangewezen voor Noordwijk aan Zee : het Palaceplein inclusief Gat van Palace, het Vuurtorenplein en het Wantveld.
Illustratie 12. Ontwikkelgebieden in Noordwijk Aan Zee
Bron: Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig, 2009
20
De ontwikkelgebieden voor nieuwe hotels zijn een uitwerking van het voorkeursgebied uit de Sociaaleconomische visie en zijn vastgesteld in de Integrale ruimtelijke visie Noordwijk Zeewaardig. Alle ontwikkellocaties zijn geschikt voor hotelontwikkeling als is er een voorkeur voor het Palaceplein, inclusief het Gat van Palace, Ook het gebied rondom de vuurtoren wordt geschikt bevonden. Het Wantveld wordt als B-locatie aangemerkt. Goede bereikbaarheid van de locaties is van belang evenals parkeergelegenheid bij het hotel. De Koningin Wilhelmina Boulevard dient verder door te groeien als het hotelconcentratiegebied met veelal grootschalige hotels. Het vormt de basis voor een evenwichtige toeristische gebiedsontwikkeling in Noordwijk. Het Palaceplein inclusief Gat van Palace is een absolute A – locatie is als het gaat om strandbeleving, uitzicht op zee en middenin alles wat het verblijf in een badplaats met zich meebrengt. Op dat centrale punt met een hoge dichtheid aan activiteiten tussen winkelgebied in en rond de Hoofdstraat en de horeca van de Koningin Wilhelmina Boulevard, is ruimte voor een groter toeristisch hotel van minimaal 140 kamers. Dit hotel maakt onderdeel uit van en moet passen in het kwaliteitsprogramma voor dit gebied. Naast een hotel wordt ruimte geboden aan een chique winkelpromenade, een grand café en aan een bijzonder restaurant, dat zich in elk geval zal moeten onderscheiden van de overige horeca op de Koningin Wilhelmina Boulevard. Het strand, het Vuurtorenplein en de ruimte rondom de vuurtoren worden op dit moment al gebruikt voor culturele evenementen. De Muze draagt als culturele ontmoetingsplek voor inwoners en gasten van Noordwijk bij aan het culturele karakter van dit gebied rondom de Vuurtoren. Dit kan versterkt worden door enkele, wat kleinschaliger hotels, type strandvilla, nabij de vuurtoren te ontwikkelen. Denk aan lifestyle achtige hotels waarbij uitstraling, comfort maar vooral persoonlijke benadering en gastvrijheid van belang zijn. Op het Wantveld is ruimte voor hotelappartementen in het 3+ segment. Hier zal vooral nadruk gelegd moeten worden op de uitstraling van een dergelijke voorziening. In tegenstelling tot de appartementencomplexen die vooral in de zeventiger jaren werden gebouwd, zal voor deze toeristische voorziening aansluiting gezocht moeten worden bij de typologie van woningbouw in de nabijheid van of op het Wantveld zelf. Ook een zorghotel behoort tot de mogelijkheden in dit gebied dankzij de nabijheid van natuur, rust en ruimte en het woonzorgcentrum Groot Hoogwaak.
21
Naast de aangewezen voorkeurlocaties en ontwikkelgebieden wordt de Zeereep als interessante vestigingslocatie aangemerkt. Er bestaat een latente behoefte onder hoteliers en investeerders aan locaties dichterbij de natuur, zoals aan de rand van natuurgebieden. Daarom zou incidenteel ruimte kunnen worden geboden aan kleinschalige hotels zoals een hotelvilla in de Zuid, een strandhotel op de Zeereep of een ecohotel, een groen duinhotel aan de rand van het duingebied dat speciaal gericht is op wandelaars, fietsers en andere mensen die graag de hele dag in de natuur verblijven. Maar ook een bloembollenhotel tussen de bollenvelden en een vissershotelletje in het vissersdorp vallen in deze categorie.
3.8 Beeldkwaliteit Om initiatiefnemers een idee te geven van de bouwstijl en sfeer die past bij de gewenste uitstraling van charmante badplaats, is de zogenaamde Noordwijkse Stijl omschreven en vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan van Noordwijk aan zee . De belangrijkste elementen zijn de verticale geledingen bij panden en de wens ten aanzien van kapconstructies. Verder zal de hotelbebouwing moeten passen binnen het karakter van de omgeving. Dit kan zijn villabouw, vrijstaande bebouwing of bebouwing met een stedelijk karakter en een dichtere structuur. Niet alleen voor ontwikkellocaties maar ook voor de rest van Noordwijk wordt aansluiting gezocht bij de omgeving ter versterking van het gebied. Hotels zijn vaak beeldbepalende gebouwen en het is nadrukkelijk niet de bedoeling om markante, beeldbepalende bebouwing uit te sluiten. Naast het hotelgebouw zelf zal ook de aansluiting op de openbare ruimte aantrekkelijk moeten zijn. Blinde muren, massale bouwblokken zonder enig reliëf moet worden vermeden. Afscheidingen en groenvoorziening dienen kwaliteit uit te stralen en onderdeel uit te maken van het geheel.
3.9
Bestemmingswijziging
In algemene zin wordt er zoveel mogelijk naar gestreefd om de hotelfunctie te handhaven. Echter dankzij de marktontwikkelingen in het hotelaanbod zijn er situaties denkbaar waarbij niet alleen nieuwe hotels ontstaan maar waar ook hotels verdwijnen. De functiewijziging van de bestemming hotel naar woonbestemming is in een aantal situaties denkbaar. 3.9.1. Dubbelbestemming Op dit moment zijn de hotels in Noordwijk over het algemeen als hotel bestemd. In een aantal gevallen is er sprake van een zogenaamde dubbelbestemming. Vaak luidt de bestemming dan hotel/woondoeleinden. Het verzoek om een hotel te verbouwen tot woonhuis of te slopen en woningen te bouwen zal op grond van een dubbele bestemming in principe moeten worden gehonoreerd. Om in de toekomst ervoor te zorgen dat de dubbele bestemming vervalt en alleen de hotelbestemming overblijft zal een dergelijke planologische beperking in een nieuw bestemmingsplan moeten worden opgenomen. Het wijzigen van beleid in nieuwe bestemmingsplannen brengt met zich mee dat dit beleidsvoornemen ruimschoots van te voren bekend moet worden gemaakt conform de wettelijke eisen. Vanuit de uitgangspunten van de hotelnota wordt voorgesteld een verdere specifieke beleidsmatige uitwerking te maken voor het opnemen van deze beleidswijzigingen in de nieuwe bestemmingplannen. 3.9.2. Bestemmingswijziging bij het lager segment. Onder lager segment worden één en twee sterren hotels en de categorie overig verstaan. De hotelbestemming zal afhankelijk van segment en locatie bij voorkeur worden gehandhaafd of liever nog vernieuwd. Maar dit is niet altijd mogelijk. Immers het verlies aan capaciteit in het één en tweesterren segment en de categorie overig is een gevolg van het marktmechanisme. Bestemmingswijziging is acceptabel wanneer aan de
22
randvoorwaarden van beeldkwaliteit en inpassing in de omgeving wordt voldaan. Dit betekent dus dat de nieuwe bestemming woning niet meteen inhoudt dat er een appartementencomplex kan ontstaan. Als dit niet inpasbaar is in de omgeving zal hiervoor geen toestemming worden gegeven. Het volume van het hotel zal dus ook niet automatisch terug kunnen komen in de nieuw te bouwen woning of appartementencomplex. Het is ook van belang dat de nieuwe bestemming éénduidig in het bestemmingsplan wordt vastgelegd. Als de bestemming wijzigt van hotel naar woning zal alleen de bestemming ‘woondoeleinden’ in het bestemmingsplan terugkomen. 3.9.3. Bestemmingswijziging bij het hoger segment In het hoger segment en op de gewenste hotellocaties wordt vastgehouden aan de hotelbestemming. Indien een hotel in het hoger segment bij gebrek aan uitbreidingsmogelijkheden op de oude locatie een nieuwe locatie vindt, kan een bestemmingswijziging voor de oude locatie worden overwogen. In een aantal gevallen wordt gecompenseerd in een nieuwe vorm of nieuw concept. Ook in deze omstandigheden kan een bestemmingswijziging voor de oude locatie worden overwogen. Het uitgangspunt voor bestemmingswijzigingen op oude hotellocaties is dat binnen de gegeven mogelijkheden de levensvatbare hotelcapaciteit wordt behouden en zo mogelijk versterkt. Voor wat betreft de indeling van hotels in het hoger segment geldt de huidige classificatie. Bij wijziging van bijvoorbeeld hoger naar lager segment zal uit worden gegaan van de classificatie zoals weergegeven in deze nota.
3.10 Een aantrekkelijke hotelomgeving Een optimaal hotelaanbod alleen biedt onvoldoende basis voor een versteviging van de concurrentiepositie van de Noordwijkse hotels en de beoogde stijging van het aantal overnachtingen naar 570.000 in 2015. Belangrijke randvoorwaarden zijn enerzijds het vergroten van de aantrekkelijkheid van de hotelomgeving. In de structuurvisie en de Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig zijn de kaders vastgelegd voor de uitwerking van de kwaliteit van de openbare ruimte. Een andere randvoorwaarde is het uitvoeren van marketing- en salesactiviteiten. Gasten komen niet naar Noordwijk voor een overnachting, maar voor een overnachting aan zee en de beleving die daarbij hoort. De hotelomgeving is daarom minstens zo belangrijk als de kamer en de voorzieningen van een hotel. Noordwijk aan Zee is in feite een deelproduct van het hotel. Tijdens een bijeenkomst met de hoteliers uit Noordwijk zijn onderwerpen aangedragen en besproken. Ter verbetering van de hotelomgeving kunnen slechtweer voorzieningen, evenementen, algemene voorzieningen, bereikbaarheid, parkeergelegenheid en openbare ruimte bijdragen aan een sterkere concurrentiepositie van de Noordwijkse hotels en de daarvan afgeleide Noordwijkse economie. 3.10.1 Voorzieningen voor seizoensverlenging Noordwijk dient mogelijkheden te creëren voor seizoensverlenging. Seizoensverlenging is het meest kansrijke middel om het aantal overnachtingen in de Noordwijkse hotellerie te vergroten. Een manier om structureel aan seizoensverlenging te doen bestaat uit het creëren van overdekte vrijetijdsvoorzieningen. Uit de expertmeeting met de hoteliers zijn hier een aantal ideeën voor aangedragen. Gedacht wordt aan een casino, een tropisch zwembad, wellness voorzieningen, een kinderspeelparadijs, een attractiepark of een multifunctionele hal. 3.10.2
Evenementen
Een manier om meer incidenteel aan seizoensverlenging te doen is het organiseren van evenementen. Daarnaast kunnen evenementen ook gedurende het seizoen de aantrekkelijkheid van Noordwijk vergroten. De evenementen moeten dan uiteraard worden georganiseerd overeenkomstig de positionering van Noordwijk - actief, ontspanning en cultuur - en de merkwaarden stijlvol, charmant, ingetogen en exclusief ( in de zin van bijzonder). Naast het zandsculpturenfestival valt hierbij te denken aan kitesurfing, wellness, open ateliers, et cetera. De evenementen dienen zowel buiten als binnen te worden georganiseerd en zorgvuldig te worden
23
geprogrammeerd en gecommuniceerd via een evenementenkalender. De gemeente Noordwijk heeft haar evenementenbeleid vast gelegd in de nota “ Noordwijk bezoeken is een evenement”. 3.10.3
Voorzieningen
De meest geëigende manier om de hotelomgeving aantrekkelijker te maken ligt in het verbeteren van het algemene voorzieningenniveau. Het product Noordwijk wordt verbeterd door zowel meer variëteit als kwaliteit aan te brengen in het aanbod van de detailhandel, horeca, cultuur, sport en ontspanning. Net als bij evenementen geldt ook voor voorzieningen dat ze passen in de positionering en merkwaarden van Noordwijk. Met haar cultuur- en sportbeleid en met haar ruimtelijke visies en daarvan af te leiden bestemmingsplannen biedt de gemeente ruimte voor het verhogen van het algemene voorzieningenniveau. 3.10.4
Bereikbaarheid
Een oude hotelwet zegt dat het in de hotellerie allemaal om de locatie draait. En daarmee draait het in de hotelomgeving ook allemaal om bereikbaarheid. De mogelijkheden om de bereikbaarheid van Noordwijk te vergroten liggen op velerlei fronten; van eenvoudigweg een goede bestrating en een planning van gemeentelijke werkzaamheden op de weg afgestemd op het seizoen, tot meer complexe uitdagingen als de verbreding van de toevoerroutes en een verbetering van de ketenmobiliteit. Ook de noordelijke ontsluiting van de Greenport Bollenstreek zal bijdragen aan een grotere bereikbaarheid van Noordwijk. Van groot belang is de bereikbaarheid van Noordwijk voor reizigers van en naar Schiphol. Om de toestroom van deze reizigers te vergemakkelijken worden diverse mogelijkheden onderzocht en overwogen. 3.10.5
Parkeergelegenheid
In het verlengde van een goede bereikbaarheid is ook een goede parkeergelegenheid een noodzakelijke randvoorwaarde voor een succesvolle hotellerie. De parkeergelegenheid in Noordwijk dient niet alleen voor de dagtoerist, maar ook voor de verblijfstoerist te worden geoptimaliseerd. Vanuit diverse hoeken worden vele creatieve oplossingen aangedragen voor een verbetering van de parkeermogelijkheden. Genoemd worden een grote parkeergarage in het centrum van Noordwijk aan Zee, parkeerkelders in de ontwikkelingsgebieden Wantveld en Vuurtorenplein en een overlooplocatie. Naast een nieuw parkeerbeleid voor de gemeente als geheel ontwikkelen wij ook een parkeerstrategie voor Noordwijk aan Zee. 3.10.6
Openbare ruimte
De openbare ruimte is de geëigende plek om de identiteit van een badplaats uit te dragen. Een aantrekkelijke openbare ruimte stelt Noordwijk in de gelegenheid bij de bezoeker het imago van een stijlvol Noordwijk te creëren. Om de identiteit en het imago van Noordwijk te laten samenvallen is een kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte noodzakelijk. Tijdens de bijeenkomst met de hoteliers zijn ideeën aangedragen voor kwaliteitsverbetering in het toeristisch kerngebied. Een van die ideeën is het aanbrengen van een informatiepunt en zitpartijen op de Koningin Wilhelmina boulevard. Ook wandelpaden en ondergrondse parkeermogelijkheden aanbrengen was een suggestie .In meer abstracte zin valt te denken aan zon- en wind beschutting en materialengebruik. Vanzelfsprekend zijn in het verlengde van de openbare ruimte ook de inrichting van de bebouwde en natuurlijke omgeving van belang. In het kielzog van de ruimtelijke visies, werkt de gemeente Noordwijk aan de verdere verhoging van de ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte.5
3.11
Marketing en arrangementontwikkeling
Marketing en activiteiten op het gebied van arrangementontwikkeling vormen belangrijke randvoorwaarden voor de versteviging van de concurrentiepositie van Noordwijk en de
5
Tijdens een bijeenkomst van Noordwijkse hoteliers zijn enkele van de bovengenoemde oplossingsrichtingen voor het vergroten van de aantrekkelijkheid van de hotelomgeving verder uitgewerkt met concrete suggesties. De resultaten van die bijeenkomst zijn opgenomen in bijlage 3.
24
Noordwijkse hotellerie. Daartoe is in 2008 de Stichting Noordwijk Marketing in het leven geroepen als samenwerkingsorgaan tussen gemeente en bedrijfsleven van Noordwijk. Noordwijk Marketing heeft elf projecten opgezet op het gebied van locatie, kwaliteit van het aanbod, imago en onderzoek & communicatie. De activiteiten zijn vooral gericht op branding en promotie. De citymarketing van Noordwijk vindt plaats onder de noemer Hollands Finest Beach. Het huidige aanbod wordt beter verpakt en gecommuniceerd via de eigen website. Daarnaast richt men zich op de promotie van evenementen. Om echt succesvol te zijn en meerwaarde te bieden voor de hotellerie dient Noordwijk Marketing zich verder toe te leggen op activiteiten op het gebied van arrangementontwikkeling Er dienen meer actief toeristische en zakelijke arrangementen in de markt te worden gezet. Hierin is de stichting overigens afhankelijk van het mandaat van de hoteliers en van de financiële middelen die hoteliers en gemeente beschikbaar stellen. Een en ander kan verder worden vormgegeven op basis van de best practices van het Amsterdams Toerisme en Congres Bureau (ATCB). Voorts dient Noordwijk Marketing zich sterker toe te leggen op regionale, nationale (NBTC) en internationale samenwerking.
3.12
Samenwerking
Samenwerking tussen hoteliers, gemeente Noordwijk en Stichting Noordwijk Marketing is een noodzakelijke randvoorwaarde voor succes. Een eerste verantwoordelijkheid voor het optimaliseren van het hotelaanbod (paragraaf 3.3 tot en met 3.6 hiervoor) ligt bij de hoteliers. De gemeente heeft de eerste verantwoordelijkheid voor het waar mogelijk faciliteren van deze particuliere initiatieven en voor het vergroten van de aantrekkelijkheid van de hotelomgeving (paragraaf 3.7). Noordwijk Marketing heeft zijn eerste verantwoordelijkheid liggen bij het uitvoeren van marketing- en salesactiviteiten. Het verstevigen van de Noordwijkse concurrentiepositie kan alleen worden bereikt als de direct belanghebbenden niet alleen hun eigen bijdragen leveren, maar ook samenwerken in de bijdragen van de andere partijen. Op dit moment is het inzicht in het belang van de samenwerking groeiende. Hoteliers, de gemeente en Noordwijk Marketing komen regelmatig bij elkaar om activiteiten te ontwikkelen en op elkaar af te stemmen om vanuit één visie de doelgroepen aan te spreken en te interesseren voor Noordwijk. Hieronder volgt een overzicht van samenwerkingsmogelijkheden. Nadrukkelijk zij opgemerkt dat het overzicht niet volledig is. Hotelondernemers • Investeren in hotelexploitaties; • Actieve marketing en arrangementontwikkeling voor (potentiële) gasten, via bijvoorbeeld het overtreffen van verwachtingen; • Samenwerken onder hotelondernemers, via bijvoorbeeld doorverwijzingen met goede prijsafspraken; • Samenwerken met Noordwijk Marketing door de voeding met ideeën en de verstrekking van een mandaat in arrangementontwikkeling; • Samenwerken met de locale bevolking, via bijvoorbeeld een buurtborrel, een nieuwsbrief, het aantrekkelijk aanbieden van voorzieningen, het organiseren van exposities van locale kunstenaars, et cetera; • Samenwerken met de gemeente door actief de dialoog te zoeken, bijvoorbeeld via de accountmanager hotels; Gemeente Noordwijk • Faciliteren van de hotellerie in enge zin via de formulering en uitvoering van hotelbeleid; • Faciliteren van de hotellerie in brede zin via de formulering en uitvoering van flankerend beleid zoals evenementenbeleid en parkeerbeleid.
25
• • • • •
Samenwerken met andere gemeenten, bijvoorbeeld via kennisuitwisseling over het hotelbeleid; Samenwerken met provincie en rijk, bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van de ketenmobiliteit, de uitbreiding van het openbaar vervoer, de verbreding van toevoerroutes, de verkrijging van (Europese) subsidies; Samenwerken met de hotelondernemers, via bijvoorbeeld een accountmanager hotels; Samenwerken met Noordwijk Marketing, via bijvoorbeeld financiële middelen voor arrangementontwikkeling en onderzoeksactiviteiten gericht op kennisopbouw via statistieken over de hotels, de gasten en de concurrentie; Samenwerken met inwoners, bijvoorbeeld via informatieverstrekking en consultatie;
Stichting Noordwijk Marketing • Marketing en activiteiten op het gebied van arrangementontwikkeling. • Samenwerken met regionale, nationale (NBTC) en internationale intermediairs; • Samenwerken met de hotelondernemers, via bijvoorbeeld workshops om salesideëen te genereren en de kwaliteit van het ondernemerschap te vergroten; • Samenwerken met de bewoners, via bijvoorbeeld een nieuwsbrief, een jaarlijks bewonersevenement, een Noordwijk loyaliteitskaart; • Samenwerken met de gemeente, via bijvoorbeeld input voor en monitoring van flankerend beleid;
3.13
De rol van de gemeente Noordwijk
De gemeente wil het goede voorbeeld geven voor versteviging van de samenwerking. De rol van de gemeente Noordwijk diepen we daarom verder uit. Gemeenten kunnen in algemene zin kiezen voor het (1) faciliteren (2) regisseren en (3) initiëren van het hotelaanbod. De gemeente Noordwijk combineert bij voorkeur het faciliteren en het regisseren van marktpartijen in de hotellerie. Het initiëren van hotelaanbod is in principe niet wenselijk, aangezien hiermee de werking van het vrije marktmechanisme kan worden verstoord. 3.13.1
Faciliteren
Het faciliteren van het hotelaanbod kan op velerlei manieren vorm krijgen. Noordwijk kiest voor de volgende opties. Accountmanager hotels De gemeente heeft een vaste, centrale contactpersoon aangesteld; een zogenaamde accountmanager hotels. Deze begeleidt hoteliers en ontwikkelaars door de gemeentelijke organisatie en fungeert als kennispunt voor markt en gemeentelijke partijen. Ook spant hij zich in om het kwaliteitsniveau van de huidige hotelbedrijven te stimuleren, het aantal hotelinitiatieven te stimuleren en binnen de gemeente pleitbezorger te zijn voor de hotelfunctie. Gemeentelijke procedures worden transparant gemaakt, zoals bestemmingswijzigingen, Programma’s van Eisen, monumentenzorg, welstand, parkeernorm, hotelvergunning, bouwvergunning en erfpacht. Snelle procedures De gemeente laat procedures zo snel mogelijk doorlopen, gecoördineerd door de accountmanager hotels. Initiatiefrijk handelen De gemeente gaat vroegtijdig in gesprek met hoteliers die plannen hebben voor bedrijfsbeëindiging, sloop, uitbreiding, splitsing, verbouwing et cetera om de consequenties van de plannen al in de voorbereidende fase helder te laten zijn en verrassingen en vertragingen te voorkomen. Evenzo, hoewel de grond in eigendom van de gemeente beperkt is, gaat de gemeente vroegtijdig in gesprek met ontwikkelaars over de grondprijs om de financiële consequenties al in de ontwerpfase van hotelinitiatieven helder te laten zijn en met herontwerpen
26
gepaard gaande vertragingen te voorkomen. Communicatie De gemeente communiceert hotelontwikkelingen en de positieve effecten hiervan tijdig en in samenwerking met de marktpartijen aan bewoners. Informatie De gemeente voorziet hoteliers en andere marktpartijen actief van actuele informatie over in voorbereiding zijnde relevante beleidsnotities, hotelbeleid, beschikbare locaties, et cetera. 3.13.2 Regisseren In de regisserende rol is de gemeente Noordwijk richtinggevend en vervult zij een afstemmende, stimulerende, actieve en waar nodig een conflictbemiddelende rol bij de ontwikkeling van hotelproducten en projecten. Een actieve inzet van de gemeente Noordwijk maakt het mede mogelijk om het optimale hotelaanbod op de aangewezen locaties te realiseren. De mogelijkheden van gemeentelijke sturing kennen een grote bandbreedte en variëren van verboden en geboden tot stimuleringsmaatregelen. Ze komen achtereenvolgens aan de orde. Bestaande bestemmingsplannen Hotels zijn in bestemmingsplannen in de regel als aparte bestemming opgenomen. Dit betekent dat een gewenste hotelvestiging moet passen in de vigerende bestemming. Het merendeel van de bestaande hotels is als zodanig bestemd. Een aanpassing van het bestemmingsplan is nodig wanneer een ontheffing, voorheen vrijstelling, verleend moet worden om een vestiging mogelijk te maken. Het aantal locaties waar een hotelbestemming wel is opgenomen, maar niet is gerealiseerd, is schaars. Dit betekent dat bijna elk nieuw initiatief met welke andere bestemming dan ook planologische medewerking van de gemeente vereist. Nieuwe bestemmingsplannen In nieuwe bestemmingsplannen wordt per plan bekeken hoe rekening wordt gehouden met hotelvestigingen. Dat kan door deze hetzij als bestemming op te nemen, hetzij door het opnemen van wijzigingsbevoegdheden of ontheffingsmogelijkheden, voorheen vrijstellingsmogelijkheden. De wijzigingsbevoegdheden en ontheffingsmogelijkheden spelen het beste in op voortdurend wijzigende (markt)omstandigheden. Een hotelbestemming op enigerlei wijze regelen in het bestemmingsplan kan ook een stimulerende werking hebben op de markt. Bij het maken van nieuwe bestemmingsplannen wordt rekening gehouden met de gewenste structuur door het ‘wegbestemmen’ van bepaalde locaties, waarbij een overgangsregeling van toepassing is. Om in de toekomst te zorgen dat de dubbelbestemming hotel/woondoeleinden komt te vervallen zal een dergelijke planologische beperking in een nieuw bestemmingsplan moeten worden opgenomen. Vanuit de uitgangspunten van de nota hotelbeleid zal een nadere specifieke beleidsmatige uitwerking moeten worden gemaakt. Dit beleidsvoornemen zal vervolgens ruimschoots van te voren bekend gemaakt worden voordat deze veranderingen in de nieuwe bestemmingsplannen kunnen worden opgenomen. Overigens is het in bestemmingsplannen niet mogelijk om het kwaliteitsniveau of de classificatie dwingend op te leggen. Aangezien sommige categorieën hotels een minimumvolume eisen, is hierop alleen indirect enige invloed uit te oefenen via de bestemmingsbepaling.
Hotelappartement versus woonappartement in bestemmingsplan In de moderne bestemmingsplannen wordt een hotel omschreven als een bedrijf (dat wil zeggen er moeten bedrijfsmatige activiteiten plaatsvinden), dat in hoofdzaak bestaat uit het tijdelijk verstrekken van nachtverblijf (voor toeristische en zakelijke overnachtingen) en waarbij het verstrekken van voedsel en dranken daaraan ondergeschikt is. Ter vergelijking: een restaurant wordt omschreven als een bedrijf gericht op het verstrekken voor gebruik ter plaatse van al dan niet ter plaatse bereide etenswaren alsmede het verstrekken van alcoholische dranken, waarbij het accent ligt op het ter plaatse nuttigen van deze etenswaren.
27
Binnen de hotelfunctie worden de begrippen hotelkamer en hotelappartement gebezigd. Wat is nu het (juridische) onderscheid tussen beide begrippen? Eigenlijk bestaat er geen onderscheid. Een hotelkamer is een kamer waar men de nacht kan doorbrengen, doorgaans een 2 of 3 persoonskamer. Een hotelappartement is doorgaans een opgepluste hotelkamer. Een hotelappartement heeft een kitchenette om zelf te kunnen koken, een zitkamer die doorgaans groter dan een hotelkamer, vaak 2 slaapkamers in plaats van één, een terras of balkon, luxe badkamer en bevindt zich vaak op de begane grondlaag, al dan niet met tuintje. Kortom meer privacy, maar toch de service van het hotel erbij zoals dagelijks opgemaakte bedden, ontbijtbuffet etc. Als bij de behandeling van bouwplannen de indruk bestaat dat er geen sprake is van hotelappartementen, maar van woonappartementen, dan dient de aanvrager meer duidelijkheid over het bouwplan dienen te verschaffen. Mocht dit geen soelaas bieden dan resteert de gemeente niets anders dan een voorwaarde bij een ontheffing of projectbesluit op te nemen dat de ontheffing is verleend of het projectbesluit is genomen voor een hotelfunctie en niet voor een woonfunctie. Mocht in de praktijk blijken dat een pand toch niet in overeenstemming met de bestemming wordt gebruikt, kan het middel bestuursdwang worden ingezet. Via de publieksrechtelijke weg wordt dan van de eigenaar geëist dat hij de functie van het hotel in overeenstemming brengt met het bestemmingsplan op straffe van een dwangsom. Bij handhaving op bestemming zijn de eigendomsverhoudingen niet relevant, noch op het moment van indiening van de bouwaanvraag, noch op het moment na vergunningverlening. Zo kan zelfs indien de eigenaar reeds voorafgaand aan de bouw de splitsing van de appartementen bij de notaris vast heeft laten leggen, gehandhaafd worden op de bestemming indien de appartementen als koopappartementen voor een woonfunctie aangeboden worden. Compensatie van bedden Zoals eerder gezegd brengt de algemene welvaartstijging met zich mee dat toeristen en congresbezoekers hogere eisen stellen dan een- en tweesterren hotels doorgaans bieden. Het zijn dus met name de hotels in dit segment die hun functie verliezen en om een bestemmingswijziging vragen. Hotelcapaciteit op peil houden betekent dan vermindering van de beddencapaciteit in de een- en tweesterren hotels en vergroting van het aantal bedden in de categorie drie of meer sterren. Dankzij de ontwikkelgebieden in Noordwijk aan Zee waar hotels in het midden en hoger segment kunnen ontstaan wordt het verlies aan bedden in het lager segment meer dan voldoende gecompenseerd. Afhankelijk van de plek waar het hotel in het lagere segment staat, kan functiewijziging van het gebouw of bestemmingswijziging van de grond plaatsvinden. Bij functiewijziging van het voormalig hotelgebouw of bij bestemmingswijziging van de grond is compensatie van de hotelcapaciteit gewenst. Het is echter de vraag of die compensatie geleverd kan worden door de eigenaar van het betreffende hotel. De eigenaar heeft niet voor niets redenen om de functie van het gebouw of de bestemming van de grond te wijzigen. Als de hoteleigenaar zijn eigendom verkoopt is niet a priori zeker dat de nieuwe eigenaar wel in staat is de verloren hotelcapaciteit te compenseren. Die zekerheid kan nooit worden geboden. Compensatie op het niveau van de individuele eigenaar levert ook andere beperkingen. Kan hij bijvoorbeeld wel de gronden verwerven op de plek waar de gemeente hotels op hun plaats acht? De mogelijkheid om de gewenste compensatie c.q. nieuwe hotelcapaciteit op de juiste plek te realiseren wordt aanzienlijk groter als de koppeling met de eigenaar van een individueel hotel als beleidslijn wordt losgelaten. De argumentatie daarvoor zijn de volgende. In de eerste plaats kan de gewenste plek voor nieuwe hotelontwikkeling onbelemmerd in de markt gezet worden. Met gewenste plek worden in deze nota in het bijzonder de locaties Palaceplein inclusief Gat van Palace, Vuurtorenplein en Wantveld bedoeld, maar andere locaties binnen de hotelzone zijn uiteraard ook mogelijk. In de tweede plaats kan op die gewenste plek de beste bieding uit de markt gehaald worden. En ten derde wordt alle schijn van overtreding van Europese aanbestedingsregels vermeden.
28
Voor de plaatsbepaling van nieuwe hotels is zo in principe de hele hotelzone als keuzepalet in beeld. Voor de keuze van een aanbieder zijn alle aanbieders in Europa in beeld en kan door marktwerking de beste bieding worden gekozen. Gronduitgifte Aangezien de gemeente Noordwijk maar op enkele ontwikkellocaties eigen grond bezit, kan het instrument van grondprijsbeleid slechts beperkt worden ingezet. Met grondprijsbeleid kan invloed worden uitgeoefend op de categorie en classificatie van een hotelvestiging. Voor de grondwaardebepaling volgt de gemeente marktconforme berekeningsmethoden. Hotels in de lagere marktsegmenten zullen de relatief hoge grondprijzen in Noordwijk doorgaans niet kunnen opbrengen. Financiële compensatieregelingen Vanuit de wens de hotelcapaciteit op peil te houden is onderzocht6 hoe compensatieregelingen, zoals principes van verevening in financiële zin en de ‘ruimte voor ruimte’-regeling kunnen worden ingezet. Het onderzoek is met name gericht geweest op de mogelijkheden binnen de grondexploitatiewetgeving. Onderzocht is hoe de gemeente de waardevermeerdering die ontstaat na het wijzigen van de hotelbestemming in een woonbestemming, zou kunnen aanwenden voor het op peil houden van het hotelaanbod. De conclusie van het onderzoek is dat financiële compensatie bij waardevermeerdering niet valt onder de noemer van een bijdrage aan de ruimtelijke ontwikkeling, noch onder bovenplanse verevening of kostenverhaal via het exploitatieplan. Een verzoek om financiële compensatie in deze bestemmingswijzigingen zal gezien worden als baatafroming. Daarvoor bestaat geen juridische basis. Subsidies Subsidies of bijdragen van overheden kunnen bijna uitsluitend worden gebruikt voor randvoorwaardelijke maatregelen ter stimulering van gewenste hotelvestigingen, zoals de herinrichting van de openbare ruimte. Zo zijn er gebieden die voor Europese toeristische stimuleringssubsidies in aanmerking komen. Het verstrekken van gemeentelijke subsidies aan hotels is omstreden vanwege de interventie in het marktmechanisme met staatssteun en wordt derhalve niet gebezigd.
6
Compensatiemogelijkheden op basis van de Afdeling Grondexploitatie Wro van bureau Overwater
29
HOOFDSTUK 4
TOETSINGSKADER
Bij aanvragen of verzoeken tot vestiging, uitbreiding of functieverandering wordt per geval afgewogen of de ontwikkeling wenselijk is. Bij de afweging dient deze hotelnota als toetsingskader. Dit kader dient als richtlijn en geeft aan hoe de gemeente initiatieven op het gebied van vestiging, uitbreiding of functieverandering van hotels toetst.
4.1 • •
•
Eerste randvoorwaarde voor medewerking aan verzoeken tot vestiging, uitbreiding of functieverandering is het maken van een kwaliteitsslag. Sturing op segment kan daarvan deel uitmaken. Tweede randvoorwaarde voor medewerking aan verzoeken tot vestiging, uitbreiding of functieverandering is dat inzicht wordt gegeven in de huidige en toekomstige kritieke prestatie-indicatoren van de bedrijfsvoering, in het bijzonder de verwachte gemiddelde kamerbezetting. Nieuwe initiatieven dienen een positieve bijdrage te leveren aan het profiel van Noordwijk: stijlvol, ingetogen en charmant.
4.2 • •
•
• • • •
Schaalgrootte
Schaalgrootte is als zodanig geen toetsingscriterium. Initiatieven waarvoor bestemmingsplannen moeten gewijzigd, worden beoordeeld aan een bedrijfsplan, waaronder een verwachte bezettingsgraad van 60%, zodat het initiatief bedrijfseconomisch verantwoord is.
4.4. •
Segment
Initiatieven voor nieuwbouw dienen bij voorkeur plaats te vinden in het drie- en viersterren segment. Nieuwe initiatieven waarvoor bestemmingsplannen moeten worden gewijzigd dienen te zijn voorzien van een bedrijfsplan waaruit blijkt dat een verwachte gemiddelde kamerbezetting van 60% wordt gehaald. zodat daarmee overaanbod in een bepaald segment wordt voorkomen. Verlies van hotelcapaciteit in het één en twee sterrensegment is een niet te stoppen ontwikkeling en daarmee acceptabel.
4.3 •
Algemeen
Doelgroepen en nieuwe hotelconcepten
De doelgroep congresbezoekers is van bijzonder groot belang. Dankzij deze bezoekers heeft Noordwijk een hoogstaande positie verkregen op de congresmarkt in Noordwijk. Deze positie moet met zorg worden bewaakt en ondersteund. Bij vergroting van de hotelcapaciteit gaat de voorkeur uit naar het bedienen van de doelgroep tweeverdieners en actieve vijftigplussers. De voorkeur gaat uit naar nieuwe hotelconcepten met merkwaarden als stijlvol, ingetogen rondom Noordwijkse thema’s als actief, ontspanning en cultuur. Er is ruimte voor stijlvolle toeristische familiehotels en hotelappartementen. Nieuwe hotelconcepten dienen zich te onderscheiden van het bestaande hotelaanbod en aan te sluiten op de doelgroep tweeverdieners en actieve vijftigplussers.
4.5 Locaties • Hotels dienen in principe te worden gevestigd binnen de voorkeurgebieden en hotelzones in Noordwijk. De voorkeurlocaties zijn Palaceplein, Gat van Palace, Vuurtorenplein en Wantveld
30
• •
• • • • • •
alsmede de Koningin Wilhelmina boulevard en de Koningin Astrid boulevard De hotelzones zijn weergegeven in illustratie 11. Het plan wordt beoordeeld in relatie tot de stedelijke, landschappelijke, cultuurhistorische en milieuaspecten van de locatie. Ook de leefbaarheid van de omgeving is van groot belang en mag niet in gevaar worden gebracht door hotelontwikkelingen. De Koningin Wilhelmina Boulevard is vanwege de ligging en ruimte bij uitstek geschikt voor grootschalige hotels. Ook de Koningin Astrid boulevard is geschikt voor hotels, maar niet voor grootschalige hotels aangezien deze boulevard een geheel andere uitstraling heeft en grenst aan een villawijk waarin vooral vrijstaande bebouwing voor komt. Rond de vuurtoren is ruimte voor kleinschalige hotels die het culturele karakter van het gebied versterken. Het Wantveld is een locatie bij uitstek voor hotelappartementen in het drie plus segment en voor zorghotels. Er is incidenteel ruimte voor locaties dichtbij de natuur, zoals de Zeereep, op het strand en aan de rand het noordelijk en zuidelijk duingebied. Hotelontwikkeling is toegestaan volgens bestemmingsplan. Het hotel dient goed bereikbaar te zijn. Parkeren dient te gebeuren op eigen terrein of anderszins te worden opgelost.
4.6 • • • • •
Hotelfuncties ondersteunen de specifieke badplaatsidentiteit van Noordwijk. De beeldkwaliteit van nieuwbouw moet passen binnen de Noordwijkse stijl zoals deze is vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan van Noordwijk. Hotelgebouwen dienen te beschikken over onderscheidend vermogen en een bijdrage te leveren aan de kwaliteit van de omgeving. De hotels dienen ruimtelijk inpasbaar te zijn en te passen binnen het karakter van de omgeving. De bebouwing en buitenruimte moet optimaal georiënteerd worden op de omgeving (met uitzicht en privacy, in de opbouw van reliëf en zichtlijnen) en een aantrekkelijke aansluiting op de openbare ruimte krijgen (toegang, terrassen, erfafscheiding, tuininrichting).
4.7 • • • •
•
Beeldkwaliteit
Bestemmingswijziging
In algemene zin wordt er zoveel mogelijk naar gestreefd om de hotelfunctie te handhaven. In de voorkeur- en ontwikkelgebieden is functieverandering van hotelfunctie naar woningen of appartementen in principe niet toegestaan. Het omgekeerde - van woonfunctie naar hotel wordt in beginsel positief ontvangen. Bij dubbelbestemming hotel/woondoeleinden zal de functiewijziging van hotel naar woondoeleinden in principe moeten worden gehonoreerd. Bij bestemmingswijziging dient rekening te worden gehouden met de potentie van de kavel of het pand. Indien in de nieuwe situatie de mogelijkheid bestaat tot het uitbreiden en verbeteren van de hotelfunctie kan deze uitbreiding of verbetering worden gestimuleerd als dit een meerwaarde heeft voor de exploitatie van het hotel en de ruimtelijke structuur in het gebied. Bestemmingswijziging in het lager segment is acceptabel wanneer aan de randvoorwaarden van beeldkwaliteit en inpassing in de omgeving wordt voldaan. Hotels die in aanmerking willen komen voor bestemmingswijziging zijn dikwijls ontstaan door geleidelijke uitbreiding. De ruimtelijke consequentie van uitbreiding werd geaccepteerd vanwege het toeristisch belang. Waar dat toeristisch belang verdwijnt, wordt ook de inpassing anders ( strenger ) beoordeeld. In principe gaan hotels bij bestemmingsverandering terug naar de overheersende bebouwing in de directe omgeving, rekening houdend met landschappelijke kenmerken. Hotels die een bestemmingswijziging willen naar woning(en) zullen daarom slechts toestemming krijgen indien het volume wordt beperkt in de richting van het volume dat er oorspronkelijk - voor de uitbereidingen van het hotel – was.
31
•
•
•
In het hoger segment en op de gewenste hotellocaties wordt vastgehouden aan de hotelbestemming. Indien een hotel in het hoger segment bij gebrek aan uitbreidingsmogelijkheden op de oude locatie een nieuwe locatie vindt, kan een bestemmingswijziging voor de oude locatie worden overwogen. In een aantal gevallen wordt gecompenseerd in een nieuwe vorm of nieuw concept. Ook in deze omstandigheden kan een bestemmingswijziging voor de oude locatie worden overwogen. Het uitgangspunt voor bestemmingswijzigingen op oude hotellocaties is dat binnen de gegeven mogelijkheden de levensvatbare hotelcapaciteit wordt behouden en zo mogelijk versterkt. Voor wat betreft de indeling van hotels in het hoger segment geldt de huidige classificatie. Bij wijziging van bijvoorbeeld hoger naar lager segment zal uit worden gegaan van de classificatie zoals weergegeven in deze nota. Bestemmingswijziging is acceptabel wanneer aan de randvoorwaarden van beeldkwaliteit en inpassing in de omgeving wordt voldaan. Dit betekent dus dat de nieuwe bestemming woning niet meteen inhoudt dat er een appartementencomplex kan ontstaan. Als dit niet inpasbaar is in de omgeving zal hiervoor geen toestemming worden gegeven. Het volume van het hotel zal dus ook niet automatisch terug kunnen komen in de nieuw te bouwen woning of appartementencomplex. Plantoetsing vindt plaats aan de volgende criteria. o De vorm en uitstraling van het pand. Het karakter en de uitstraling van een pand zijn mede bepalend om al dan niet functieverandering te kunnen toepassen. Plannen voor functieverandering dienen zo veel mogelijk aan te sluiten bij het profiel van het gebied waarop zij betrekking hebben. o Is er sprake van sloop of behoud van het bestaande pand? De bouwtechnische staat van een pand, of de detonerende werking van een pand, kan aanleiding zijn tot het toestaan van functieverandering. Door nieuwbouw of renovatie kan de omgeving profiteren van functieverandering. Moedwillig nalaten van onderhoud zal niet worden gehonoreerd. o De toename of afname van overlast. Overlast als gevolg van functieverandering dient te worden geminimaliseerd. In de parkeerbehoefte dient op eigen terrein te worden voorzien. De verkeersafwikkeling moet passen binnen de directe omgeving en de verkeersoverlast dient te worden beperkt tot een minimum. Ook activiteiten behorende bij de nieuwe functie (lawaai, licht, geur) dienen geen overlast te veroorzaken bij de directe omgeving. o Welke functie wordt gerealiseerd en past deze binnen de ruimtelijke structuur? De functieverandering dient een aantoonbaar positief effect te hebben op de omgeving, al dan niet door het stellen van randvoorwaarden door de gemeente. Voorwaarde is dat niet in de omgeving passende of detonerende bebouwing gesaneerd wordt.
32
Bijlage 1. Overzicht van de hotels in Noordwijk Huidig hotelaanbod april 2009
Naam hotel Grand-Hotel Huis ter Duin Hotels van Oranje Hotels van Oranje Alexander hotel De Baak Seaside Golden Tulip Noordwijk - De Duinen Golden Tulip Noordwijk Beach Palace Hotel Prominent Inn Villa de Duinen Het HogerHuys Heeren van Noortwyck Hotel Astoria Hotel Zonne Hotel Lekker Hotel De Koningshof Hotel Royal Hightop Hotel Hotel De Admiraal Hotel Golfzicht Hotel Clarenwijck Hotel Alwine Hotel Belvedere Fletcher Badhotel N’wijk Strandhotel Hotel Hof van Holland Hotel Pirombo Hotel De Ossewa Hotel Aan Zee Hotel Mitchbi Hotel de Branding ( nu Voor Even) The Flying Pig Beach Hostel Pension De Zonnester Pension Pimpernel Pension Kristina Pension ‘t Ankertje Pension Maaike Pension Schuilenburg Pension De Driesprong Stayokay Zeemotel Zeezicht
Adres K. Astridboulevard 5 K. Wilhelminaboulevard 20-31 K. Wilhelminaboulevard 20-32 Oude Zeeweg 63 K. Astridboulevard 23 Duinweg 117-119 K. Wilhelminaboulevard 8 Picképlein 8 K. Wilhelminaboulevard 4 Oude Zeeweg 74 Emmaweg 25 Quarles van Uffordstraat 81 Emmaweg 13 Rembrandtweg 17 Rembrandtweg 7 Golfbaan 66 Voorstraat 76 Prins Hendrikweg 19 Quarles van Uffordstraat 81 Golfweg 15 K. Astridboulevard 46 Jan van Henegouwenweg 7 Beethovenweg 5 Julianastraat 32 Parallelboulevard 300 Voorstraat 79 Oude Zeeweg 22 Duinweg 7 Parallel Boulevard 206 Quarles van Uffordstraat 84 Rembrandtweg 26 Parallel Boulevard 208 Prins Bernhardstraat 23 Prins Bernhardstraat 21 Oude zeeweg 44 Golfbaan 72 Quarles van Uffordstraat 96 Groeneveld 15 Quarles van Uffordstraat 4 Langevelderlaan 45 Erasmusweg 20
Totaal
41 hotels
Aantal kamers Aantal bedden Categorie 254 500 5 184 368 5 80 160 4 62 120 4 100 156 4 41 78 4 82 160 4 120 240 4 33 68 4 9 18 4 32 61 4 29 64 3 35 60 3 30 50 3 16 32 3 12 32 3 16 30 3 17 32 3 27 51 3 24 50 3 29 57 3 23 45 3 34 63 3 30 55 3 29 51 3 33 66 3 12 22 3 15 30 2 40 80 2 13 21 2 39 49 1 12 49 15 9 6 10 10 18 6 9 5 10 2 4 12 21 28 140 27 97 1.617
3.313
Hotel Duinlust, Koepelweg 1 werd ten tijde van het onderzoek grondig verbouwd en was gesloten. Daar op dit moment nog niet duidelijk was hoeveel kamers er na de verbouwing zouden terugkomen is dit hotel niet in het overzicht meegenomen.
33
Bijlage 2. Expertinterviews Als onderdeel van dit onderzoek zijn interviews gehouden met wethouders, eigenaren/managers van hotels, brancheorganisaties en hotel vastgoed ontwikkelingsbedrijven. Interviews zijn gehouden van april 2009 tot juni 2009. De volgende personen zijn geïnterviewd: • • • • • • • • • • • • • • • • • •
De heer L. de Lange (Gemeente Noordwijk, wethouder Economische zaken, promotie en toerisme ) De heer T. van Rijnberk (Gemeente Noordwijk, wethouder Ruimtelijke Ordening) De heer L. Flinkerbusch (Noordwijk Marketing) De heer H. Hoogervorst (Koninklijk Horeca Nederland) De heer G. Vonk (Wijkvereniging de Zuid – Zuidduinen) De heer J. Liethof (Hotels van Oranje) De heer S. Stokkermans (Huis ter Duin) De heer G. Goemaat (HogerHuys hotel) De heer A. van der Wiel (Projectontwikkelaar) De heer K. van der Most (Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen) Mevrouw A. Goslinga (Kwaliteitsteam Noordwijk Zeewaardig) De heer S. Hendriks (Noordwijk Marketing – Disney Europe Benelux) De heer A. Barendsen (Vastgoedontwikkeling Bilderberg hotels) De heer H.M. Vonk (Holland Property Group) De heer P. Buzink (Rabo Vastgoed BV) De heer J. van Beek (NH De Leeuwenhorst) De heer E. de la Croix (Palace hotel) De heer A. Balk (Alexander hotel)
34
Bijlage 3. Bijeenkomst hoteliers In het kader van dit onderzoek is op 25 mei 2009 een hotelieravond georganiseerd, waarvoor alle vertegenwoordigers van de Noordwijkse hotellerie zijn uitgenodigd. Met behulp van de nominale groepstechniek zijn die avond knelpunten/kansen en oplossingen/acties geïdentificeerd met betrekking tot de hotelsituatie in Noordwijk. De belangrijkste uitkomsten zijn: Knelpunten • Nr 1 (slecht weer) voorzieningen / evenementen • Nr 2 wet en regelgeving (vergunning etc) • Nr 3 parkeren / bereikbaarheid OV + wegen • onderlinge samenwerking • teruglopende uitstraling • support inwoners neemt af • veranderende vraag / concurrentie (kort verblijf/steden+buitenland) • beperkte uitbreidingsmogelijkheden • beperkte personeelswoonruimte in Noordwijk Oplossingen Ad 1. Voorzieningen / evenementen • Noordwijk Marketing & gemeente Noordwijk o Evenementenorganisatie (zandsculpturen) o Inclusief huidig aanbod beter verpakken + communiceren • Muzetheater met vol weekprogramma • Casino • Pier • Zeehaven • Attractiepark • Winkelaanbod verbeteren • Hoofdstraat overdekken • (Overdekte) combinatie speeltuin / zwembad • Groot en verblijfsgericht multifunctioneel complex o Duikbak, Kartbaan, Indoor ski o Klimmuur, Squash / tennisbanen, Indoor beach volleybal o Bioscoop o Rollerdisco o Kinderspeeltuin, Kinderboerderij o Tropisch zwembad • Evenementenhal o Locatie Vuurtorenplein / MLC o Spelen o Sport o Muziek o Evenementen o Beurzen •
Aantrekkelijke, betere boulevard o Centraal infopunt o Zitpartijen o Kiosken o Naar voorbeeld van de Efteling
35
10 stemmen 9 stemmen 8 stemmen 4 stemmen 4 stemmen 2 stemmen 1 stem
Ad 2. Wet en regelgeving • Hotelbeleid en visie aangeven • Betere behandeling: sneller, betere terugkoppeling, meer inzicht in wat wel en niet kan in bestemmingsplannen, vertragingstactieken proberen tegen te gaan • Niet voorop willen lopen qua brandveiligheid • Communicatie over regelgeving verbeteren • Eén aanspreekpunt • Flexibele openingstijden Ad 3. Parkeren / bereikbaarheid • Grote parkeergarage in het centrum • Ontwikkelen inclusief parkeerkelders, zoals Wantveld en Vuurtorenplein • Groot parkeerterrein, gratis vervoer per bus of leuke shuttletrein naar de kust • Proef zomermaanden parkeren • Gratis parkeren voor verblijfstoerist voor de deur; kaarten aan hotels verstrekken op basis van kameraantal • Boetesysteem: na 5 minuten beboeten met gele/rode kaartensysteem • Vanuit A44 via Voorhout of Tjalmaweg via Valkenburg 4 baanswegen aanleggen • Bestrating makkelijker maken • Slim plannen van werkzaamheden: in hoogseizoen geen hekken en afzettingen
36
Bijlage 4. Enquête hoteliers Als onderdeel van dit onderzoek zijn steekproefsgewijs korte telefonische enquêtes gehouden onder vertegenwoordigers van Noordwijkse hotels. Primaire doelstelling was om de historische en toekomstige ontwikkeling van de verdeling tussen de zakelijke en toeristische overnachtingen te achterhalen. Dit in het kader van het vaststellen van het optimale aanbod. De enquêtes zijn gehouden in mei 2009 bij één hotel in het tweesterren segment, vier hotels in het driesterren segment en twee hotels in het viersterren segment. De belangrijkste uitkomsten zijn: 1. • • • • • •
Wat 4* : 4* : 3* : 3* : 3* : 2* :
is de verdeling tussen toeristische en zakelijke overnachtingen? 90% toeristisch – 10% zakelijk 40% toeristisch – 60% zakelijk 50% toeristisch – 50% zakelijk 80% toeristisch – 20% zakelijk 70% toeristisch – 30% zakelijk 2x 100% toeristisch – 0% zakelijk
2. • • • •
Wat 3* : 3* : 3* : 3* :
is de verdeling zakelijk individueel en zakelijk groep? 100% individueel – 0% groep 30% individueel – 70% groep 67% individueel – 33% groep 80% individueel – 20% groep
3. Hoe is deze verdeling verlopen vanaf 2002? (per jaar?) (toeristisch, zakelijk, groep, individueel) • Gelijk gebleven 6x • Laatste 4-5 jaar meer zakelijk 4. Hoe verwacht u dat deze verdeling zich ontwikkelt en/of over vijf jaar zal zijn? (per jaar?) • Zal gelijk blijven 3x • 10% meer zakelijke overnachtingen 2x 5. • • • • • • •
Hoe kan het dat het aantal totale overnachtingen in Noordwijk al jarenlang daalt? Samenloop van omstandigheden Veranderingen in de maatschappij Parkeertekort en parkeerkosten Toeristenbelasting is te hoog Het ontbreken van een leuke attractie Noordwijk is niet goed gepromoot De gemeente is te duur
6. • • •
In welk segment heeft deze daling zich volgens u voorgedaan? Toeristisch 2x Zakelijk individueel 2x Zakelijk groep 3x
7. Welk verloop kende de bezettingsgraad van 2002 tot 2008 in uw hotel? Hoger, lager, gelijk? • Lager 1x • Gelijk 4x • Hoger 2x
8. Hoe verklaart u dit? • Goede prijs
37
• • • • • • •
Goed netwerk Geluk Geen verklaring Slechte staat van het hotel Gaat slechter in Noordwijk in het algemeen Goede prijs – kwaliteit verhouding Klein hotel, zitten hierdoor snel vol
9. • • •
Welke veranderingen hebben zich voorgedaan in de segmenten is uw hotel? 1 respondent geeft aan minder toeristisch en meer zakelijk 5 respondenten geven aan deze verdeling gelijk is gebleven 1 respondent geeft aan dat de vraag vanuit de zakelijke markt (groep) is afgenomen
10. Wat was de bezettingsgraad precies? • Seizoensbedrijf 80% - 100% • Naar beneden van 2002 tot 2005, vanaf 2006 omhoog. Gemiddelde bezetting 60% 70% • 85% • Bezettingsgraad gezakt vanaf 2002. Momenteel 84,3% • 84% 11. a) Is er volgens u ruimte voor uitbreiding? • Nee 1x • Ja 5x • Ja, op lange termijn 1x 11. b) Hoeveel kamers en in welke sterren segmenten? • 30-40 kamers driesterren segment • 50-100 kamers in het driesterren segment • 200 kamers drie- of viersterren segment • 60-80 kamers in het viersterren segment • 130-140 kamers in het viersterren segment • 30-60 kamers in het één- of tweesterren segment 12. Zijn er andere zaken die u wilt noemen als input voor het hotelbeleid en een toekomstig hotelaanbod? • Hotel stopt vanwege wet- en regelgeving vanuit de gemeente. Er blijven geen hotels over wanneer het huidige beleid wordt voortgezet. • Noordwijk Marketing moet zich noodzakelijk op (buitenlands) toerisme richten. • Noordwijk moet internationaal op de kaart gezet worden. De ligging nabij Amsterdam moet hierin ook gepromoot worden. • De regelgeving groeit de ondernemers boven het hoofd. • Noordwijk moet niet te luxe worden, maar een gezonde mix tussen de segmenten zijn.
38
Bijlage 5. Enquête intermediairs Voor dit onderzoek zijn zes telefonische enquêtes gehouden onder gerenommeerde zowel zakelijke als toeristische intermediairs in Nederland. De belangrijkste uitkomsten van de telefonische enquêtes zijn hieronder kort beschreven: •
Alle ondervraagden hebben een positief tot zeer positief beeld bij Noordwijk. Voornamelijk de Hotels van Oranje, Huis ter Duin en het Palacehotel roepen een associatie op met Noordwijk.
Congresbureaus • De ondervraagden geven aan dat slechts sporadisch gebruik wordt gemaakt van de Noordwijkse hotellerie, te weten één tot twee maal per jaar. • De ondervraagden geven aan veelal congressen te organiseren in goed bereikbare en centraal in Nederland gelegen plaatsen, zoals Utrecht, Rotterdam en Amersfoort. Ligging nabij een NS station is een grote pré. • Een andere reden die wordt genoemd om geen congressen in Noordwijk te organiseren is het budget. Noordwijk is met haar hoogwaardige aanbod voornamelijk geschikt voor luxe congressen. Dit sluit niet aan bij de wensen van de opdrachtgevers. • De ligging wordt zowel als sterk punt als zwak punt benoemd. Sterk is de ligging aan zee, minder sterk is de beperkte bereikbaarheid met zowel de auto als het openbaar vervoer. • Een van de ondervraagden geeft aan dat Noordwijk door de ligging aan het strand een goede locatie is om vergaderingen te organiseren. • Een van de ondervraagden is zeer positief over de ligging van Noordwijk, de belangrijkste reden hiervoor is de goede bereikbaarheid van en naar Schiphol. Ook wordt Noordwijk een badplaats met klasse genoemd met een groot onderscheidend vermogen. • De ondervraagden geven allemaal dat de Noordwijkse hotellerie een goede mix moet zijn tussen zakelijk en toeristisch. Deze twee groepen zijn goed te combineren en een mix zorgt normaliter voor een hogere bezetting. • De veranderingen die de ondervraagden graag zouden zien in Noordwijk zijn beperkt. Een van de congresbureaus heeft behoefte aan meer hotels in het driesterren segment. Voor de grootte van deze hotels is geen voorkeur, de gewenste grootte is voornamelijk afhankelijk van de activiteiten. • Een van de ondervraagden ziet graag hotels met hotels in Noordwijk waarin persoonlijke aandacht, gezelligheid en een thuiskomgevoel voorop staan. Qua grootte wordt er ook hier geen voorkeur uitgesproken, wel wordt nogmaals benadrukt dat persoonlijke aandacht van groot belang is. Toeristische bureaus • De ondervraagden in het toeristische segment geven de goede mix tussen de verschillende segmenten in de hotellerie als sterk punt. • Als reden waarom Noordwijk niet wordt bezocht noemen de ondervraagden het slechte weer en het ontbreken van een aanbod in totale resortmogelijkheden. • De ondervraagden geven aan dat het lastig om de concurrenten van Noordwijk te benoemen. Concurrenten die worden genoemd zijn alle Nederlandse badplaatsen, maar ook buitenlandse badplaatsen en het Groene Hart. • Een van de ondervraagden geeft aan dat een hotel moet worden bijgebouwd in het zuidelijke deel van Noordwijk. Dit zou bij voorkeur een drie- of viersterren hotel moeten zijn met circa 40 kamers en gericht op de toeristische sector. • Een van de ondervraagden geeft aan dat het huidige hotelaanbod meer dan adequaat is en dat daarom niet bijgebouwd moet worden. De nadruk moet liggen op het verbeteren van de huidige hotels. • Een van de ondervraagden geeft aan dat voornamelijk gericht moet worden op marketing in het laagseizoen, om ook dan de hotels goed te kunnen vullen.
39
Bijlage 6. Bijeenkomst wijkverenigingen van 11 januari 2010 Aanwezig: Dhr. J. Schröder, Stichting belangenbehartiging Noordduinen Mevr. Vd Jagt namens het bewonersplatform Koningin Wilhelmina boulevard Dhr. vd Hoek namens het bewonersplatform Koningin Wilhelmina boulevard Dhr Vonk namens wijkvereniging De Zuid Mevr. Visser- Danser namens wijkvereniging De Zuid Dhr. Van Herwaarden namens wijkvereniging De Zuid dhr.De Lange, wethouder gemeente Noordwijk mw. Van Leeuwen, senior beleidsmedewerker Economie en Toerisme dhr. Van Hameren, senior beleidsmedewerker Economie en Toerisme De heer de Lange heet de aanwezigen welkom. Alvorens de conceptnota door het college zal worden behandeld (zij hebben uiteraard de conceptversie al wel ontvangen) wil de wethouder met zowel de bewoners van Noordwijk als de branche zelf de nota doorspreken. De aanwezigen hebben de conceptnota samen met de uitnodiging ontvangen en de wethouder presenteert de beleidsvoorstellen uit de nota. Mevr. Vd Jagt heeft opgemerkt dat er in de dienstverlening na de wijziging van VVV naar Noordwijk Marketing wijzigingen zijn opgetreden die niet altijd in positieve zin hebben uitgepakt. Verder vraagt ze zich af waarom Noordwijk wil vasthouden aan de hotels terwijl de bewoners van de appartementen aan de boulevard ook een rol spelen in de economie van Noordwijk. De wethouder geeft aan dat Noordwijk een badplaats van oudsher is en dat de bewoners door de jaren heen altijd samen hebben geleefd met de toeristen. Een deel van de bewoners hebben hier een bron van inkomsten aan en hebben er bij tijd en wijle ook in minder positieve zin mee te maken. Dankzij de toeristen in Noordwijk kunnen bewoners ook genieten van de vele faciliteiten en evenementen die er niet waren geweest als we geen badplaats waren. Het is daarentegen niet wenselijk dat de bewoners van Noordwijk de hotels als hinderlijk ervaren en overlast hebben van bezoekers. Wijkvereniging De Zuid is blij dat er geen appartementen bijkomen maar dat de gemeente Noordwijk op locaties waar hotels komen te vervallen niet zonder meer appartementengebouwen toestaat. Vooral de inpasbaarheid van de nieuwbouw van woningen is van belang. Het karakter van met name de villawijk De Zuid wordt versterkt door op de plaats waar hotels verdwijnen geen appartementen maar villa’s te laten verschijnen. Verder geeft Wijkvereniging De Zuid aan dat de gemeente Noordwijk moet oppassen voor te grote concentraties van overlast in bepaalde gebieden. Bewoners van de Zuid zijn bang dat de grote hotels in Noordwijk te veel invloed zouden krijgen. Nieuwbouw moet vooral de kwaliteit van de omgeving ten goede komen. Dhr vd Hoek geeft aan dat vooral de laad- en loshaven op de Parallel boulevard bij de Hotels van Oranje een onveilige verkeerssituatie oplevert. Hij pleit verder voor de leefbaarheid van de omgeving van hotels en overige horeca. Wethouder De Lange geeft aan dat dit in de toekomstige plannen moet worden meegenomen. Dhr Schröder geeft aan dat bij de huidige dubbelbestemmingen op de Koningin Wilhelmina boulevard weliswaar de functiewijziging van hotels naar woonappartementen niet kan worden tegengegaan maar pleit ervoor dit in de toekomst anders op te nemen in de bestemmingsplannen. Wethouder de Lange geeft aan dat nieuwe hotels met name zullen worden gebouwd op die plaatsen die als ontwikkelgebieden zijn aangewezen en dat het hier om uitsluitend de hotelbestemming zal gaan en dat in de nota Hotelbeleid zal worden opgenomen dat in de nieuwe bestemmingsplannen zoveel mogelijk moet worden voorkomen dat er dubbelbestemmingen worden opgenomen. Vanuit wijkvereniging De Zuid wordt ook gepleit voor het loslaten van het huidige volume bij de functiewijziging van hotels naar woonbestemming. Met andere woorden: als een hotel komt te
40
vervallen zal het volume van het hotel niet automatisch teruggebouwd kunnen worden in de vorm van woonappartementen. Zowel het bewonersplatform als de wijkvereniging geven aan het zeer te waarderen in een dergelijk vroeg stadium te worden betrokken bij de besluitvorming rond de nota. Over het algemeen is men tevreden over de manier waarop bewoners worden betrokken bij de planvorming en de wijze waarop men contact heeft met de gemeente. Met name de heer Schröder gaf aan benieuwd te zijn naar de reactie van de branche op de nota en heeft ook gebruik gemaakt van de uitnodiging van de wethouder om bij deze bijeenkomst aanwezig te zijn.
41
Bijlage 7. Bijeenkomst hotelbranche van 11 januari 2010 Verslag van de informatiebijeenkomst over de conceptnota Hotelbeleid 2009-2015 Aanwezig: dhr. L.A.W. de Lange, wethouder gemeente Noordwijk mw. S. van Leeuwen, senior beleidsmedewerker Economie en Toerisme dhr. J. van Hameren, senior beleidsmedewerker Economie en Toerisme De heer De Lange opent de bijeenkomst om 20.00 uur en heet iedereen welkom. Bij een eerdere bijeenkomst is toegezegd dat de nota tijdig met de afgevaardigden uit de hotelsector, de Noordwijkse Ondernemersvereniging en de Koninklijke Horeca, afdeling Noordwijk zou worden besproken en dat gebeurt nu, nog voordat de nota in het college is behandeld. Met de drie betrokken wijkverenigingen is eerder op de dag overleg gevoerd. De nota zal op 12 januari 2010 in het college en in februari 2010 in de raadscommissie worden behandeld. Vervolgens geeft de heer De Lange een presentatie over de nota. Voor de inhoud hiervan wordt verwezen naar de bijlage. De nota Hotelbeleid is vooral gericht op het formuleren van heldere kaders met duidelijke beelden waar toekomstige groei te vinden is. De gemeente wil medewerking verlenen aan kwaliteitsverbetering van het horeca-aanbod in Noordwijk en zorgen dat het toetsingskader voor toekomstige plannen nadrukkelijk zichtbaar wordt. De heer Liethof ( Hotels van Oranje )merkt op dat de opkomst niet in verhouding staat tot de kwaliteit van de nota. Hij maakt de wethouder een compliment over het stuk. Verder geeft hij aan blij te zijn met de aanstelling van een hotelaccountmanager. Er is echter een aantal zorg- en aandachtspunten. Zo is het opmerkelijk dat er weinig nieuwe aanwas van buitenaf komt. Het product Noordwijk heeft de laatste jaren geen grote slagen gemaakt. Het is zaak om te kijken hoe het product sterker kan worden gemaakt. De horecaondernemers moet gezamenlijk werken aan het vergroten van de markt in Noordwijk en met plannen komen. Op dit moment is het aanbod groter dan de vraag en dat is zorgwekkend. De heer Stokman ( Hotel Astoria) vindt het een mooie nota maar hij mist bij de expertinterviews vertegenwoordigers van de hotels met drie of minder sterren. Is de uitbreiding van Wantveld op het parkeerterrein voorzien? Zo nee, wat gaat er dan met het parkeerterrein gebeuren? Wethouder De Lange antwoordt dat hij met alle hoteliers heeft kennisgemaakt. Hij heeft zelf de meeste hotels bezocht en de kamers gezien. Daarnaast heeft er een eerdere bijeenkomst plaatsgevonden, zodat hij een goed beeld heeft gekregen. De plannen voor het Wantveld zijn nog niet uitgewerkt. Voor het parkeerterrein zijn allerlei ideeën, maar er is nog niets concreet. Het zou een goede locatie zijn voor hotelappartementen. Wel staat vast dat er geen parkeergelegenheden verloren mogen gaan. De heer Mol (Hotels van Oranje) vraagt hoe de horecaondernemers met elkaar een krachtige marketing kunnen ontwikkelen om de kwaliteitsslag te gaan maken. Wellicht is hierin ook een rol voor de gemeente weggelegd om vooral sturing te geven aan de bewinkeling, die te wensen overlaat. Wethouder De Lange antwoordt dat naast het hotelbeleid nog zes programma’s in het sociaaleconomisch beleid zijn opgenomen, waaronder de branchering. Er wordt gekeken hoe het winkelaanbod in de Hoofdstraat en de Kerkstraat kan aansluiten bij de gewenste uitstraling. Het is een goede zaak dat de gemeente in gesprek is met de winkeliers en vastgoedeigenaren. De mogelijkheid om een soort centrummanager aan te stellen wordt op dit moment bestudeerd. De
42
Noordwijkse ondernemersvereniging heeft zelf aangegeven iets aan de puien van de winkels te willen doen. Dat is een goede zaak, want de lokale overheid kan zaken faciliteren, maar de winkelbranche moet zelf met initiatieven komen. De opmerkingen die de bewoners maakten tijdens de bijeenkomst met de wijkverenigingen zullen in de nota worden verwerkt. Zoals verwacht kwamen er opmerkingen over de overlast van de horeca, maar in een druk gebied zullen de hoteliers rekening moeten houden met de bewoners en de bewoners moeten zich realiseren dat zij in een drukbezochte kustplaats wonen. De heer De Lange dankt de aanwezigen voor hun komst en hun inbreng en sluit de bijeenkomst om 21.00 uur.
43
