Hoofdstuk I. Van Service naar Kosten 3 I-1 Inleiding 3 I-2 Samenstelling van de werkgroep Servicekosten 5

INHOUD

bladzijde

Hoofdstuk I. I-1 I-2

Van Service naar Kosten Inleiding Samenstelling van de werkgroep Servicekosten

Hoofdstuk II. II-1 II-2 II-3

Algemene beschouwingen Inleiding Definiëring van enkele begrippen Burgerlijk Wetboek A Onderhoud B Appartementen Huurprijzenwet woonruimte en overige wettelijke regelingen m.b.t. servicekosten Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14 Het voorschotbedrag Geschillen over servicekosten All-in prijs

12 12 18 19 20 23 25

Hoofdstuk III. III-1 III-2 III-3

Hoogte van de servicekosten Inleiding Hoogte en ontwikkeling van de stookkosten Hoogte en ontwikkeling van de bijkomende kosten

27 27 28 28

Hoofdstuk IV. IV-1 IV-2

Componenten van de servicekosten Inleiding Kosten die verband houden met individuele en collectieve levering van: water, gas, olie en elektriciteit A. Water B. Gas C. Olie D. Elektriciteit Stookkosten Opbouw van de stookkosten

31 31

II-4

II-5 II-6 II-7

IV-3 IV-3.1

3 3 5 7 7 7 9 9 10

31 31 32 33 33 33 34

Rapport Van service naar kosten

IV-3.2 IV-3.3

Ministerie van VROM

mei 1984

Systemen van woonruimteverwarming Het doorberekenen van stookkosten A Individuele verwarmingsinstallaties B Collectieve verwarmingsinstallaties 1. Warmtemeters 2. Wettelijke regeling m.b.t. warmtemeters 3. Stadsverwarming 4. Kostentoerekening Meubilering en stoffering Overige leveringen en diensten A. Beheer- en administratiekosten B. Collectieve antenne-installatie C. Huismeester D. Omzetbelasting - B.T.W. E. Onderhoud tuinen en groenstroken F. Installaties (boiler/geiser, serviceabonnement) G. Verlichting gemeenschappelijke ruimten H. Onroerend-goedbelasting J. Parkeervoorzieningen K. Glasschade (premie glasverzekering/glasschadefonds) L. Rioolrecht M. Ontstopping van leidingen en rioleringen (ontstoppingsfonds) N. Derving van servicekosten door leegstand O. Onderhoud gemeenschappelijke ruimten P. Schoorsteenvegen Q. Verstrekken van vuilniszakken en containerverhuur R. Wassen van ruiten

35 37 37 38 39 39 40 40 43 44 44 51 53 55 57 58 59 59 60 61 63 64 64 66 67 67 67

Hoofdstuk V.

Samenvatting

68

Hoofdstuk VI.

Aanbevelingen

73

Hoofdstuk VII.

Bijlagen 1. Aanzet beheersing servicekosten 2. Circulaire van 24 april 1946, nr. 2989 M/P.c. 3. Tekst artikelen 12, 13 en 14 Huurprijzenwet woonruimte 4. Verdeelsleutels voor servicekosten 5. Model servicekostenoverzicht 6. Resolutie omzetbelasting, 27-4-1979, nr. 279-6164 7. Lijst van ontvangen commentaren 8. Literatuurlijst

75 75 78 80 81 83 85 86 87

IV-4 IV-5

2

Hoofdstuk I

VAN SERVICE NAAR KOSTEN Inleiding Met dit rapport is getracht een bijdrage te leveren aan het oplossen van in de praktijk gerezen problemen die zich voordoen bij het in rekening brengen van de kosten van de door de verhuurder verleende service aan de huurders. De problemen die zich met betrekking tot de zogenaamde servicekosten voordoen hebben de laatste jaren - mede in het grotere kader van de totale woonlastenproblematiek - steeds meer aandacht gekregen. Er zijn enkele factoren te noemen welke deze toegenomen belangstelling kunnen verklaren. Als eerste factor kan worden genoemd het feit dat het aantal huurders dat met servicekosten wordt geconfronteerd enorm is toegenomen, dit mede als gevolg van de in de zestiger jaren op grote schaal gerealiseerde hoogbouwcomplexen die een hoge graad van servicegevoeligheid hebben. Deze vorm van woningbouw brengt noodzakelijkerwijs een zekere mate Van serviceverlening door de verhuurder met zich mee, welke niet valt binnen de sfeer van gebruik van de woonruimte (onder andere het schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimten). Onderzoek heeft uitgewezen dat ongeveer de helft van alle huurders van woonruimte servicekosten betaalt. In absolute aantallen uitgedrukt komt dit neer op circa 1,4 miljoen huurders. Een tweede factor is het feit dat de servicekosten sinds het begin van de zeventiger jaren een steeds groter deel van de totale woonlasten zijn gaan uitmaken. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het feit dat de stookkosten, welke onderdeel vormen van de servicekosten, sinds de oliecrisis van 1973 zeer sterk gestegen zijn. In het kader van de - als gevolg van de slechter wordende sociaaleconomische omstandigheden noodzakelijke - beheersing van de woonlasten wordt dan ook steeds meer belangstelling getoond voor de servicekostenproblematiek. De toegenomen mondigheid van de huurder(s), op het gebied van de servicekosten, vormt een derde factor. Deze mondigheid vloeit onder andere voort uit het feit dat huurders zich zijn gaan verenigen in belangenorganisaties waardoor meer informatie en deskundigheid ter beschikking is gekomen van de huurders. Een vierde factor tenslotte kan zijn het servicekostenoverzicht, dat verhuurders op grond van de Huurprijzenwet woonruimte jaarlijks aan huurders moeten verstrekken. Een duidelijk overzicht van de in rekening gebrachte kosten komt enerzijds tegemoet aan de gestegen belangstelling van de huurder met betrekking tot de betalingsverplichting van de boven de kale huurprijs in rekening gebrachte kosten, anderzijds wordt de huurder door het overzicht als het ware met de neus op de kosten gedrukt. Als gevolg van de toegenomen aandacht voor de servicekosten, welke met name van de kant van de huurders komt, zijn de geschillen welke zich tussen huurder en verhuurder met betrekking tot de servicekosten voor doen in aantal toegenomen. De huurcommissies en kantonrechters zien zich geplaatst voor een nog steeds toenemend aantal servicekostengeschillen. Het grote probleem dat zich in de praktijk bij de beslechting van de servicekostengeschillen voordoet is het feit dat de regels zoals deze in de Huurprijzenwet woonruimte met betrekking tot de servicekosten zijn gegeven te vaag zijn. De Huurprijzenwet woonruimte geeft wel normen aan voor de kosten welke als servicekosten in rekening mogen worden gebracht (de werkelijke of redelijk geschatte kosten dan wel de wettelijk toegestane of redelijke kosten). De wet geeft echter niet altijd een duidelijk antwoord op de vraag of prestaties van de verhuurder geacht moeten worden te zijn gelegen binnen de sfeer de enkele gebruikgeving van de woonruimte dan wel moeten worden aangemerkt als leveranties en diensten in de zin van artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte. Daarnaast ontbreekt ook een wettelijke regeling over de wijze waarop de verdeling


Ministerie van VROM

mei 1984

van de kosten van bepaalde leveranties en diensten (zoals bedoeld in artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte), zowel tussen de huurders onderling als tussen de huurder(s) en verhuurder, zal plaatsvinden. De hierboven geschetste vaagheid is één van de oorzaken dat de procedures bij de huurcommissies en kantonrechters doorgaans zeer arbeidsintensief en tijdrovend zijn. De onduidelijkheid die er is ten aanzien van bovengenoemde aspecten van de servicekosten, alsmede de vele verschillende opvattingen die er, al dan niet gevoed door justitiële oordeelsvorming, op het gebied van de servicekosten zijn ontstaan, hebben aanleiding gegeven tot het vormen van een werkgroep binnen het departement van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. De werkgroep kreeg de opdracht enige duidelijkheid te brengen in de servicekostenproblematiek en een poging te doen om, met name met betrekking tot bovengenoemde aspecten, oplossingen aan te dragen. Vanuit deze opdracht heeft de werkgroep een drieledige doelstelling opgesteld: • Er dient een duidelijke afbakening te komen tussen prestaties van de verhuurder, waarvoor de huurder door middel van de "kale" huurprijs betaalt en overeengekomen prestaties van de verhuurder waarvoor de huurder door middel van in rekening gebrachte servicekosten een afzonderlijke vergoeding betaalt. • Er dienen aanvullende normeringen te komen voor de door te berekenen vergoedingen. Van een dergelijke normering kan een preventieve werking uitgaan. • Door middel van het ordenen van de servicekosten moet een zo groot mogelijke uniformiteit worden bereikt, zowel in de wijze waarop de hoogte van de servicekosten wordt vastgesteld en de verdeelsleutels worden gehanteerd als in de wijze waarop de servicekosten naar de huurders toe worden gepresenteerd. Na ruim een jaar voorbereiding heeft de werkgroep in de zomer van 1982 een conceptrapport uitgebracht. Aan een aantal belanghebbenden en deskundigen op het gebied van huur en verhuur is het conceptrapport voor commentaar toegezonden (een lijst van de door de werkgroep ontvangen reacties en commentaren is als bijlage 7 bij dit rapport gevoegd). De werkgroep spreekt bij deze haar erkentelijkheid uit voor de vele goede door de verschillende instanties ingezonden bijdragen, welke op onderdelen van het conceptrapport hebben geleid tot een nadere verdieping en bijstelling. Bij de bestudering van de servicekostenproblematiek bleek een nadere beperking van het onderwerp noodzakelijk. In het definitieve rapport dat thans voor U ligt wordt in hoofdzaak ingegaan op de servicekostenproblematiek bij zelfstandige woonruimte. Ten aanzien van onzelfstandige woonruimte is door de werkgroep "Kamerhuren" in 1981 reeds uitvoerig gerapporteerd. Daarbij zijn ook enige aanbevelingen gedaan inzake de servicekostenproblemen die zich bij kamerverhuur kunnen voordoen. Het feit dat dit servicekostenrapport zich toespitst op de servicekosten bij zelfstandige woonruimten wil overigens niet zeggen dat dit rapport - op onderdelen - geen goede leidraad zou kunnen vormen bij de huur en verhuur van onzelfstandige woonruimten, waar sprake is van servicekosten. Een tweede beperking welke de werkgroep zichzelf heeft opgelegd is het buiten beschouwing laten van de problematiek van de specifieke serviceflats en verzorgingstehuizen. Deze beperking bleek noodzakelijk omdat er bij specifieke serviceflats en verzorgingstehuizen geen sprake is van huur en verhuur, maar van in zijn algemeenheid 'verzorgingsovereenkomsten", waarbij de nadruk ligt op de verzorging en het enkele gebruik van woonruimte van ondergeschikt belang is. In het rapport zijn de resultaten verwerkt van het servicekostenonderzoek dat in opdracht van het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en milieubeheer door Bureau Veldkamp te Amsterdam is uitgevoerd. In de bijlagen van dit rapport is onder andere een model servicekostenoverzicht opgenomen dat als specificatie kan dienen voor de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de leveran-

4


Ministerie van VROM

mei 1984

ties en diensten, zoals bedoeld in artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte. Het gebruik van het modeloverzicht zal kunnen leiden tot meer inzicht bij de huurder in de hoogte en samenstelling van de in rekening gebrachte servicekosten. Voorts zijn in een bijlage praktische suggesties opgenomen die een aanzet kunnen geven tot een betere beheersing van servicekosten. Het is te hopen dat dit rapport een bijdrage levert aan een betere beheersing van de woonlasten in het algemeen en de servicekosten in het bijzonder.

I.2 Samenstelling van de werkgroep Servicekosten De werkgroep Servicekosten is samengesteld uit medewerkers van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. De voorzitter:

- mr. J.B.A.M. Leushuis, werkzaam bij de Directie Rijkssteun Volkshuisvesting en Huurzaken, afdeling Huurzaken;

Het secretariaat:

- mr. L.H.M. Buckers - H.J.A. Jansen, beiden werkzaam bij de Directie Rijkssteun Volkshuisvesting en Huurzaken, afdeling Huurzaken;

De leden:

- mr. B.P. Bolkenstein, werkzaam bij de Centrale Directie Juridische zaken; - G. Bout, secretaris van de Huurcommissies in de ressorten Harderwijk en Apeldoorn; - F.A. de Bruijn, werkzaam bij de Centrale Directie Juridische Zaken; - C. Eenhoorn, werkzaam bij de Accountantsdienst; A.J.H. van `t Hoff, werkzaam bij de Directie Rijkssteun Volkshuisvesting en Huurzaken, afdeling Woningcorporaties; - ir. W.G. Hulshof, werkzaam bij de Directie Onderzoek, afdeling Sociaal~Economisch Onderzoek; - ing. M.W. Lamboo, werkzaam bij de Directie Onderzoek, afdeling Sociaal-Economisch Onderzoek; - F.A. van Liempt, † was werkzaam bij de Centrale Directie Juridische Zaken, onderafdeling Huurrecht; - ir. W.T. van Rij, werkzaam bij de Directie Beleidscoördinatie en Financiën, hoofdafdeling Beleidscoördinatie; - A.H. Schouten, secretaris van de Huurcommissies in de ressorten Rotterdam, Schiedam en Brielle; - mr. A.L. Triep, werkzaam bij de Directie Rijkssteun Volkshuisvesting en Huurzaken, hoofdafdeling Financiering woningbouw; - W.C.C. Wildenberg,

5


Ministerie van VROM

mei 1984

werkzaam bij de Directie Rijkssteun Volkshuisvesting en Huurzaken, afdeling Huurzaken. Tekstverwerking: - mw. H. de Beer, en mw. H.J. Krul Correctie: - A. Hegge

6


Ministerie van VROM

mei 1984

Hoofdstuk II. ALGEMENE BESCHOUWINGEN II-1 Inleiding Na definiëring van algemeen gebruikte begrippen die veelvuldig voorkomen in dit rapport, wordt ingegaan op de wettelijke regelingen met betrekking tot de servicekosten. Hierbij komen uiteraard de Huurprijzenwet woonruimte en het Burgerlijk Wetboek aan de orde. Vervolgens wordt een aparte paragraaf gewijd aan de betaling van servicekosten door middel van voorschotbedragen. Daarna wordt een overzicht gegeven van de geschillen die kunnen optreden over de servicekosten. Tot slot van dit hoofdstuk wordt ingegaan op de zogenaamde all-in prijs. II-2 Definiëring van enkele begrippen Bij velen bestaat verwarring over de inhoud en reikwijdte van de definities die in de Huurprijzenwet woonruimte zijn gegeven voor: woonruimte, prijs en huurprijs. Om een duidelijk onderscheid te kunnen maken tussen de kosten die voortvloeien uit het enkele gebruik van het gehuurde en de levering van goederen en diensten (serviceverlening), is een nadere toelichting op bedoelde definities gewenst. Hieronder vindt u de omschrijving van enkele voor een juiste toepassing van de Huurprijzenwet woonruimte belangrijke begrippen. A. Woonruimte: gebouwd onroerend goed dat een zelfstandige woning vormt of een tot bewoning bestemd gedeelte van een gebouwd onroerend goed, een en ander met zijn onroerende aanhorigheden. Onder onroerende aanhorigheden van een woning worden verstaan voorzieningen welke naar hun aard (a) of door overeenkomst (b) deel uitmaken van het gehuurde. a. voorzieningen die feitelijk dan wel juridisch onlosmakelijk met de woning verbonden zijn, zijn naar hun aard onroerende aanhorigheden van de woning. Hierbij kan gedacht worden aan: trappehuis, galerij, vuilstortkoker, lift, hydrofoor en C.V.-ketel. b. Daarnaast is het mogelijk (al dan niet uitdrukkelijk) overeen te komen dat het gebruik van woonruimte ook het gebruik omvat van de onroerende voorzieningen die tot het complex behoren, zoals: gemeenschappelijke tuinen, groenstroken, parkeerterreinen of recreatievoorzieningen. De vergoeding voor het gebruik van deze voorzieningen behoort deel uit te maken van de huurprijs. B. Prijs: het geheel van verplichtingen welke de huurder tegenover de verhuurder bij of ter zake van huur en verhuur van woonruimte op zich neemt. Deze verplichtingen zijn op geld waardeerbaar. Met betrekking tot de prijs kan men een drietal componenten onderscheiden, te weten: - huurprijs (kale huur); - overige betalingsverplichtingen, zoals bedoeld in artikel 12, 13 en 14 Huurprijzenwet woonruimte; (servicekosten, zie hoofdstuk II-4 en bijlage)

7


Ministerie van VROM

mei 1984

- in de praktijk voorkomende kosten welke doorgaans eenmalig zijn, zoals: contractkosten, overnamekosten, kosten van verhuur en waarborgsom. C.

Huurprijs: (kale huur) de prijs welke bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van woonruimte.

D.

Servicekosten: onder servicekosten worden verstaan alle kosten welke krachtens de huurovereenkomst boven de (kale) huurprijs aan de huurder voor leveringen en diensten in rekening mogen worden gebracht, te weten: 1. De werkelijke kosten voor het gebruik van water en gas, elektriciteit of andere energie. Is het verbruik niet per woonruimte te meten, dan mogen de naar redelijkheid geschatte kosten via een verdeelsleutel in rekening worden gebracht. Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat hierin ook de stookkosten zijn begrepen. 2. De vergoeding voor het gebruik van meubilering en stoffering. 3. Bijkomende kosten: de volgens wettelijke voorschriften toegestane of als redelijk aan te merken vergoeding voor: a. het gebruik van roerende goederen; b. de door de verhuurder geleverde diensten.

Voorbeelden hiervan zijn: schoonhouden gemeenschappelijke ruimten glazenwassen schoorsteenvegen afvoer van vuilnis huismeester verlichting gemeenschappelijke ruimten onderhoud gemeenschappelijke tuinen/groenstroken. Indien de betalingsverplichting van de huurder er een is waarbij de verhuurder optreedt als ontvanger van gelden ten behoeve van derden en deze verplichting bovendien niet voortvloeit uit de overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte, dan kan niet gesproken worden van een betalingsverplichting als bedoeld in artikel 12 van de Huurprijzenwet woonruimte. Voorbeelden hiervan zijn: gemeentelijke heffingen, zuiveringsheffing, contributie van de CAI, enz. E.

Beheer: de zorg voor het onroerend goed met het oog op de bestemming van dat onroerend goed en wel door instandhouding en behoorlijk gebruik.

Instandhouding omvat onder andere onderhoud, beveiliging en verzekering van het onroerend goed.

8


Ministerie van VROM

mei 1984

II-3 Burgerlijk Wetboek A Onderhoud In het Burgerlijk Wetboek heeft de wetgever aangegeven welke de verplichtingen zijn van huurder en verhuurder met betrekking tot het onderhoud van het gehuurde. In dit kader zijn de hieronder vermelde artikelen van belang: De artikelen 1586 en 1587 van het Burgerlijk Wetboek bepalen onder meer dat de verhuurder verplicht is het verhuurde aan de huurder te leveren in een goede staat van onderhoud. Voorts is de verhuurder verplicht gedurende de huurtijd aan het verhuurde alle reparaties te (laten) verrichten welke noodzakelijk zijn, met uitzondering van die reparaties waartoe de huurder verplicht is. In de artikelen 1619 en 1620 van het Burgerlijk Wetboek geeft de wetgever aan welke onderhoudswerkzaamheden behoren tot de verplichtingen van de huurder en welke tot die van de verhuurder. Artikel 1619, eerste lid, van het Burgerlijk wetboek, vermeldt dat geringe en dagelijkse reparaties voor rekening van de huurder zijn. Alle niet-geringe en niet-dagelijkse reparaties zijn - voor zover artikel 1619 en artikel 1620 niet anders bepalen - derhalve voor rekening van de verhuurder. Wat moet onder geringe en dagelijkse reparaties worden verstaan? Hierop geeft artikel 1619, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, een eerste antwoord. Dit artikel geeft een opsomming van zaken die, indien zij niet nader in de huurovereenkomst zijn geregeld, als geringe en dagelijkse reparaties moeten worden aangemerkt en tot de verplichting van de huurder behoren, waarin mede wordt begrepen hetgeen door het plaatselijk gebruik als zodanig wordt bepaald. Voor wat verder onder geringe en dagelijkse reparaties verstaan kan worden zij verwezen naar de circulaire d.d. 24 april 1946, nr. 2989 M/PC, van de toenmalige Minister van Openbare Werken en Wederopbouw, welke circulaire als bijlage 2 bij dit rapport is gevoegd. Deze circulaire, die uitsluitend betrekking heeft op woningen van toegelaten instellingen en gemeenten, en die, gezien het gestelde in de circulaire MG 75-34, d.d. 30 september 1975 nog immer van kracht is, somt ten aanzien van de verdeling van onderhoudsverplichtingen tussen huurder en verhuurder een aantal onderhoudsvoorzieningen op, die naar wettelijke en traditionele opvatting voor rekening van de huurder komen. Zo vermeldt eerstgenoemde circulaire, dat voor rekening van de huurder komen: de kosten van witten, binnenschilderwerk en behangen van de woning, het vervangen van gebroken ruiten, het hang- en sluitwerk van ramen en deuren en het onderhouden van waterleidingkranen, alsmede het treffen van kleine voorzieningen aan electrische installaties (deurbellen, schakelaars en contactdozen). Overige verplichtingen van de huurder zijn het schoonhouden en ontstoppen van goten, gootstenen, vaste wastafels, en w.c.'s, alsook het onderhoud van de tuin en het jaarlijks vegen van de schoorsteen. In de circulaire MG 75-34, d.d. 30 september 1975, staat dat het door de verhuurder verstrekken van behangselpapier een door de tijd achterhaalde zaak is en dat behangselpapier daarom door de huurder zelf bekostigd moet worden. Dat geldt overigens niet voor het eerste behang in een nieuwbouw- of renovatiewoning dat voor rekening van de verhuurder komt. Al het overige onderhoud en reparatiewerk moet kennelijk worden aangemerkt als niet-geringe en nietdagelijkse reparaties en dient derhalve voor rekening van de verhuurder te komen. Artikel 1619, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt, dat geringe en dagelijkse reparaties niettemin ten laste van de verhuurder komen, indien deze door de vervallen toestand van het verhuurde of door overmacht noodzakelijk zijn geworden. Artikel 1620 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt, dat het schoonhouden van putten, regenbakken en secreten ten laste van de verhuurder komt, indien het tegendeel niet bedongen is. In het tweede

9


Ministerie van VROM

mei 1984

lid van artikel 1620 is bepaald, dat het schoonhouden van de schoorsteen, indien dit niet nader tussen partijen is geregeld, ten laste van de huurder komt. In tegenstelling tot hetgeen in dit artikel is bepaald, vermeldt de circulaire d.d. 24 april 1946, dat het schoonhouden en ontstoppen van putten, regenbakken en privaten ten laste van de huurder komt. Bovenvermelde artikelen zijn bepalingen van regelend recht. Dit betekent dat partijen de vrijheid hebben bij overeenkomst van die bepalingen af te wijken. Deze vrijheid heeft in de praktijk onder meer tot gevolg, dat verhuurder en huurder overeenkomen, dat onderhoudsverplichtingen die volgens de hiervoor genoemde wettelijke bepalingen ten laste van de huurder komen, door de verhuurder worden overgenomen, en dat de daaruit voortvloeiende kosten via de servicekosten in rekening worden gebracht. Het komt ook voor dat verhuurders, gebruikmakend van de vrijheid welke eerdergenoemde artikelen van regelend recht hen bieden, trachten bij overeenkomst een groot deel van hun verplichtingen te verschuiven naar de huurder(s). Indien en voor zover dit aanleiding mocht geven tot bedingen, waarbij ten behoeve van de verhuurder enig niet-redelijk voordeel is overeengekomen, staat voor de huurder de toetsingsmogelijkheid open, zoals vermeld in artikel 6 van de Huurprijzenwet woonruimte. Zo'n onredelijk beding zou bijvoorbeeld kunnen zijn, dat bij overeenkomst de verplichtingen van het niet dagelijks onderhoud overgaan op de huurder, doch dat de uitvoering daarvan plaatsvindt door de verhuurder, die de daaruit voortvloeiende kosten via de, servicekosten in rekening brengt aan de huurder (zie voor een nadere toelichting op de toepassing van artikel 6 Huurprijzenwet woonruimte: hoofdstuk II-5 inzake het voorschotbedrag). Indien de huurder onderhoudsverplichtingen van de verhuurder op zich heeft genomen, dient hiermee met het bepalen van de hoogte van de huurprijs rekening te worden gehouden. Immers de Memorie van Toelichting van de Huurprijzenwet woonruimte (Kamerstuk 14175, nr. 3, blz. 30) vermeldt, dat een andere verdeling van de onderhoudsverplichtingen dan die welke voortvloeit uit de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, bij het bepalen van de huurprijs in aanmerking genomen moet worden. B Appartementen Volgens artikel 875a, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek wordt onder het begrip appartementsrecht verstaan: a) Een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken. b) De bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden, om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Ten aanzien van appartementsrechten gelden wettelijke in het Burgerlijk Wetboek opgenomen bepalingen waaraan de bewoners/eigenaren van appartementen zich moeten houden. Zo moet de splitsingsakte een reglement bevatten, waartoe geacht worden te behoren de bepalingen van een nauwkeurig aangeduid modelreglement, dat is overgeschreven in de openbare registers. Dit reglement is verbindend voor de appartementseigenaar en diens rechtverkrijgenden. Voorts is iedere bewoner/eigenaar van een appartement van rechtswege lid van de vereniging van eigenaren die het beheer voert over de gemeenschappelijke ruimten van het complex. Deze vereniging van eigenaren kan onder andere in een algemene vergadering bepalen, welke kosten gezamenlijk en welke individueel door de eigenaren van de afzonderlijke appartementen dienen te worden opgebracht. De vereniging is bevoegd om er op toe te zien dat de afzonderlijke appartementseigenaren hun verplichtingen nakomen welke uit de wet, het reglement en/of bij algemene stemmen aangenomen besluiten voortvloeien. Tevens kan, indien de verplichtingen niet nagekomen worden, in rechte hiertegen worden opgetreden.

10


Ministerie van VROM

mei 1984

Besluiten van de vergadering van eigenaren kunnen onder bepaalde voorwaarden door iedere appartementseigenaar ter vernietiging bij de kantonrechter worden voorgedragen. De huurcommissie is niet bevoegd een advies over de servicekosten van een eigenaar/bewoner van een appartement uit te brengen, aangezien in die gevallen geen sprake is van een overeenkomst van huur en verhuur. Een appartementseigenaar is evenwel ingevolge artikel 875m, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek bevoegd het gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven, met inbegrip van medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. Indien een appartementswoning is verhuurd, dan is omtrent het gebruik, beheer en onderhoud ingevolge de eerste volzin van het tweede lid van artikel 875m van het Burgerlijk Wetboek het in artikel 875e, eerste lid, sub d, bedoelde reglement op de huurder van toepassing. Ingevolge de tweede volzin van artikel 875m, kan het reglement bepalen dat ook andere voorschriften van dat reglement dan die met betrekking tot het gebruik, het beheer of het onderhoud op de huurder van toepassing zijn. Dit betekent, dat eventuele boetebepalingen van het reglement op de huurder van toepassing kunnen zijn en dat van de huurder kan worden verlangd, dat hij zich jegens de vereniging als borg verbindt voor de verplichtingen welke de appartementseigenaar heeft ten opzichte van de vereniging. De huurder is aan een eventuele, na het totstandkomen van de huurovereenkomst overgeschreven reglementbepaling, niet gebonden; tenzij hij daarin heeft toegestemd. Weigert de huurder zijn toestemming of spreekt hij zich niet uit, dan kan ingevolge het derde lid van artikel 875m van het Burgerlijk wetboek iedere appartementseigenaar aan de kantonrechter verzoeken dat die reglementbepaling ten aanzien van de huurder komt te gelden. Ten aanzien van besluiten van de vergadering van eigenaars geldt ingevolge artikel 876c, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek, dat iedere appartementseigenaar de huurder kan vragen te verklaren of hij bereid is de door de vergadering gegeven regel na te leven. Is de huurder daartoe niet bereid of verklaart hij zich niet, dan kan de kantonrechter op verzoek van iedere appartementseigenaar beslissen dat die regel ten aanzien van de huurder komt te gelden. Overigens is in het modelreglement een bepaling opgenomen, dat een huurder het gebruik slechts kan verkrijgen, indien hij een verklaring heeft getekend, dat hij het reglement en het huishoudelijk reglement, alsmede een besluit van de vergadering van eigenaren, als bedoeld in artikel 876c zal naleven. Die verklaring houdt tevens in, - zo bepaalt het reglement - dat deze geacht wordt ook betrekking te hebben op besluiten en bepalingen, die eerst na die verklaring worden vastgesteld, tenzij een beroep op die bepalingen jegens de huurder in strijd zou zijn met de goede trouw. Het vorenstaande betekent, dat de huurder van een appartementswoning mogelijk verplichtingen dient na te komen, welke geacht moeten worden te behoren tot de sfeer van het enkele gebruik van de woonruimte. Dergelijke verplichtingen welke een betaling anders dan in geld kunnen inhouden, kunnen voor de huurder aanleiding zijn tot een voorstel tot huurprijswijziging, i.c. -verlaging. Zie in dit verband de Memorie van Toelichting op de Huurprijzenwet woonruimte (Kamerstuk 14175, nr. 3, blz. 30). Ingeval een borgtocht wordt verlangd, bepaalt het modelreglement reeds dat de huurder nimmer meer verschuldigd is dan een bedrag dat overeenkomt met de geschatte maandelijkse huurwaarde van het desbetreffende privé-gedeelte. Het reglement beoogt met deze bepaling dat de borgtocht geen ernstige benadeling van de huurder tot gevolg heeft. Gezien de regelen van het Burgerlijk Wetboek, welke betrekking hebben op appartementsrechten, kunnen aan een huurder van een appartementswoning derhalve verplichtingen worden opgelegd, die niet expliciet in de tussen hem en de verhuurder/appartementseigenaar gesloten overeenkomst zijn

11


Ministerie van VROM

mei 1984

opgenomen. De vraag of de huurder ten aanzien van deze verplichtingen een verhaalsrecht heeft op zijn verhuurder is in zijn algemeenheid niet te beantwoorden. Bij de beantwoording van de vraag wat de betalingsverplichting van de huurder van een appartementswoning is met betrekking tot de servicekosten als bedoeld in artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte, zijn naast de huurovereenkomst mode bepalend, de verplichtingen welke de huurder op grond van de wettelijke regelen met betrekking tot appartementsrechten moet nakomen. Op grond van laatstgenoemde regels kunnen door de vereniging van appartementseigenaren aan de huurder kosten in rekening worden gebracht die geen deel uitmaken van de kosten als bedoeld in artikel 12, eerste lid van de Huurprijzenwet woonruimte. II-4 Huurprijzenwet woonruimte en overige wettelijke regelingen met betrekking tot servicekosten De wetgever geeft in afdeling 3 van Hoofdstuk II (de artikelen 12, 13 en 14) van de op 1 juli 1979 in werking getreden Huurprijzenwet woonruimte (Staatsblad 1979-15) regels met betrekking tot de "overige betalingsverplichtingen" (de servicekosten). De letterlijke tekst van de artikelen 12, 13 en 14 is als bijlage opgenomen in hoofdstuk VII (zie bijlage 3). In het nu volgende worden achtereenvolgens de artikelen 12, 13 en 14 van commentaar voorzien. Artikel 12: eerste lid Alvorens op de tekst van artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte in te gaan moet eerst worden opgemerkt dat de wetgever bij de regeling van de servicekosten zoals deze is neergelegd in de artikelen 12, 13 en 14 van de Huurprijzenwet woonruimte, als uitgangspunt heeft genomen dat de verlening van service nimmer een zelfstandige inkomstenbron voor de verhuurder mag zijn. Het eerste lid van artikel 12 vervult een dubbele functie: (1) in de eerste plaats geeft het een voorwaarde voor het in rekening brengen van servicekosten en (2) in de tweede plaats is het prijsnormerend. 1. Als voorwaarde voor het in rekening brengen van servicekosten geldt dat de overeenkomst van huur en verhuur meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte. Anders gezegd: slechts voor de service die is overeengekomen mag men servicekosten in rekening brengen. Dit betekent enerzijds dat de leveringen en diensten die zijn overeengekomen, verplicht door of vanwege de verhuurder dienen te worden verricht, respectievelijk verleend, en dat de huurder verplicht is de vergoedingen voor de overeengekomen leveringen en diensten te betalen. Anderzijds is de verhuurder niet tot presteren van niet-overeengekomen leveringen en diensten verplicht, net zomin als de huurder verplicht is tot het betalen van vergoedingen voor leveringen en diensten welke niet zijn overeengekomen. De omvang van het servicepakket wordt in beginsel bepaald door de overeenkomst. Er zijn echter twee grenzen waarbinnen de contractanten moeten blijven. Ten eerste kunnen tot het servicepakket nooit zaken behoren die vallen onder het enkele gebruik van de woonruimte (zie definities). Ten tweede mag er tussen de leveringen en/of diensten enerzijds en de huurverhouding anderzijds niet een te ver verwijderd verband bestaan. (Voorbeeld: wanneer in een huurovereenkomst tevens wordt voorzien in reisbemiddeling door de verhuurder, dan staat die service in een te ver verwijderd verband tot de huurverhouding). Wanneer er onvoldoende verband is tussen de overeenkomst van huur en verhuur en de overeengekomen service is er feitelijk sprake van twee verschillende overeenkomsten. Alleen op die inzake de huur en verhuur is de Huurprijzenwet woonruimte van toepassing. 2.Onder sub a en sub b van het eerste lid van artikel 12 worden voor de verschillende categorieën van leveringen en diensten normen gegeven met betrekking tot de verschuldigde vergoeding, te weten:

12


a.

b.

Ministerie van VROM

mei 1984

voor het gebruik van water en van gas, elektriciteit of andere energie de werkelijk kosten of, indien en voor zover technische voorzieningen voor het meten van dat verbruik ontbreken, de naar redelijkheid geschatte kosten. voor het gebruik of medegebruik van meubelen of stoffering alsmede voor het overige de vergoedingen, welke hiervoor ingevolge wettelijke voorschriften mogen worden berekend of, voor zover deze voorschriften ontbreken, de vergoedingen welke hiervoor als redelijk zijn aan te merken.

ad a. Voor de hierboven genoemde leveringen gelden dus als norm de werkelijke kosten en bij het ontbreken van meetapparatuur de naar redelijkheid geschatte kosten. De werkelijke kosten als norm voor de prijs vormen een duidelijk en in de praktijk eenvoudig te hanteren begrip. Over het algemeen zullen partijen (huurder en verhuurder) het over deze kostencomponent wel eens zijn. Indien en voor zover technische voorzieningen voor het meten van het verbruik van water, gas, elektriciteit of andere energie ontbreken, dienen de naar redelijkheid geschatte kosten in rekening te worden gebracht. Bedoelde technische voorzieningen ontbreken onder meer bij duplexwoningen en woningen in oude stadswijken. Omtrent de vraag welke berekeningsmethode kan worden gehanteerd, wordt verwezen naar hoofdstuk IV-2 en IV-3. Een probleem doet zich voor wanneer er een discrepantie ontstaat tussen de in rekening gebrachte werkelijke kosten en de kosten die als redelijk zijn te beschouwen. Zolang de verhuurder de werkelijke door hem gemaakte kosten in rekening mag brengen bij de huurder bestaat de mogelijkheid dat zijn werkelijke kosten op een onredelijk hoog niveau liggen. Er bestaat voor de verhuurder, afgezien van het feit dat lage servicekosten de verhuurbaarheid verhogen, immers geen enkele noodzaak de kosten zo laag mogelijk te houden zolang hij deze zonder enige restrictie aan de huurder mag doorberekenen. Met name bij energiekosten kan het feit dat verhuurder aan de verwarmingsinstallatie slecht onderhoud pleegt ertoe leiden dat het verbruik hoger is en daardoor de kosten hoger zijn dan het geval is als voornoemde installatie periodiek wordt onderhouden. Teneinde het hierboven geschetste probleem op te lossen verdient het aanbeveling artikel 12 van de Huurprijzenwet woonruimte aan te passen in die zin dat in het eerste lid, onder a, een koppeling tot stand wordt gebracht tussen de werkelijke kosten en de redelijke kosten, zodanig dat ook de werkelijke kosten op hun redelijkheid kunnen worden getoetst. Op basis van indicatieve verbruikscijfers bij een aantal woningtypen c.q. vergelijkingsmateriaal dat is verkregen bij identieke woningen, kan de huurcommissie zich een oordeel vormen omtrent de redelijkheid van de gemaakte kosten. Mocht aan de hand van deze gegevens blijken dat de kosten die de verhuurder aan de huurder in rekening brengt voor het energieverbruik niet redelijk zijn dat moet de huurcommissie de mogelijkheid krijgen zulks uit te spreken, tenzij de verhuurder aan de hand van een recent keuringsrapport van de installatie kan aantonen dat de installatie in goede staat van onderhoud verkeert.

Ad b. Voor de hier genoemde leveringen en diensten geldt de norm van de vergoedingen die op grond van wettelijke voorschriften mogen worden berekend. Ook hier geldt bij ontbreken van die voorschriften de redelijkheid als norm (de als redelijk aan te merken vergoedingen). Anders dan onder a. wordt hier gesproken over vergoedingen in plaats van kosten. Het begrip vergoedingen is hier gekozen omdat de kosten van de onder b. genoemde service niet of nauwelijks exact te bepalen zijn. Zou men hier ook werken met het criterium van de werkelijke

13


Ministerie van VROM

mei 1984

kosten dan ontstaan er grote problemen, omdat de werkelijke kosten niet bepaald kunnen worden. Zelfs de vraag wat wel en wat niet precies tot de kosten van de hier bedoelde service behoort kan vaak niet goed beantwoord worden. Om geschillen omtrent exacte kostenbepaling te voorkomen heeft men hier het ruimere begrip vergoedingen genomen. Een discrepantie tussen de vergoedingen welke volgens wettelijke voorschriften mogen worden berekend en de vergoedingen welke redelijk zijn, zal in de regel niet mogelijk zijn gezien het feit, dat de wettelijke voorschriften een vermoeden van redelijkheid geven. De thans geldende relevante prijsvoorschriften geven slechts regels betreffende de relatieve prijsstijgingen. In het navolgende zal dan ook geen aandacht worden besteed aan de mogelijkheden van maximum- en minimumprijzen. Voor zover er prijsvoorschriften van toepassing zijn, is het de verhuurder niet toegestaan zijn vergoedingen voor de levering van diensten, bedoeld in artikel 12, eerste lid, onder b met meer dan het wettelijke toegestane maximum te verhogen, tenzij de verhuurder een ontheffing heeft gekregen van de minister van Economische Zaken. Overtreding van een prijsmaatregel is een strafbaar feit. Voor wat betreft de overtreding van de prijsvoorschriften, heeft de Hoge Raad in het verleden een overeenkomst nietig verklaard. De huurwet kende wettelijke conversie: in plaats van de afgesproken, te hoge prijs, gold die, welke maximaal was toegestaan. Het geldend prijsvoorschrift is de Prijsbeschikking goederen en diensten, die elk jaar opnieuw wordt vastgesteld (laatstelijk 24 december 1982, nr. 1282/I/6284; Prijsbeschikking goederen en diensten 1983). In principe gelden in 1984 geen prijsvoorschriften voor de dienstverlenende sector. Indien echter mocht blijken dat de gemiddelde prijsstijging de 1 b 2 procent overschrijdt, kan alsnog een prijsbeschikking worden afgegeven. De Prijzenwet blijft echter gehandhaafd (Nederlandse Staatscourant 27 december 1983, nr. 251). In tegenstelling tot het onder a. gesignaleerde geval waar de verhuurder er geen belang bij zou kunnen hebben de kosten van door derden verrichte leveranties en diensten zo laag mogelijk te houden, omdat hij de (werkelijke) kosten mag doorberekenen aan de huurders, zal, in het geval dat er prijsvoorschriften gelden, de verhuurder er op toe moeten zien dat hem geen bedrag in rekening wordt gebracht waarvan de verhoging in strijd is met de prijsvoorschriften; hij mag immers het in strijd met de prijsvoorschriften tot stand gekomen en in rekening gebrachte bedrag niet doorberekenen aan de huurder(s). Zou de verhuurder bijvoorbeeld voor door derden geleverde diensten in enig jaar f 100,- per maand betalen, dan kan hij deze in het eerste jaar doorberekenen aan de huurders. Als de derde zijn prijs in het volgende jaar met 20% verhoogt en de maximaal toegestane prijsstijging is 5%, dan moet de verhuurder de 20% prijsstijging aanvechten, omdat hij anders 15% van de prijsverhoging voor eigen rekening moet nemen en dus met een strop van f 15,- per maand per huurder zit. Hij kan immers slechts 5% verhoging doorberekenen aan zijn huurders. De prijsvoorschriften werken hier dus als een extra zekerheid voor de huurder voor zover het de verhuurder verplicht alert te zijn op de prijsverhogingen welke hem door derden in rekening worden gebracht. De huurder zal bij het beoordelen van het kostenoverzicht er goed op moeten letten dat daar waar prijsvoorschriften gelden, de stijging van de prijs die voor bepaalde leveringen wordt betaald aan een maximum gebonden is. De maximaal toegestane prijsverhoging moet per servicekostenpost berekend worden. Dat wil zeggen, dat iedere post op zich niet meer mag stijgen dan de maximaal toegestane prijsstijging. Dit kan met name voor de post administratiekosten tot problemen leiden. In Hoofdstuk IV-5 zal op die problematiek nader worden ingegaan. Vergoedingen waarop prijsvoorschriften van toepassing zijn, kunnen op grond van het feit dat de bestaande prijsvoorschriften slechts betrekking hebben op relatieve prijsverhogingen, toch op hun redelijkheid worden getoetst. Ook al is door de verhuurder gehandeld in overeenstemming met de wettelijke prijsvoorschriften en is dus stipt de maximaal toegestane prijsverhoging in acht genomen dan behoeft dit nog niet in te houden, dat de oorspronkelijke overeengekomen vergoeding (basisbedrag), waarover de verhoging heeft plaatsgevonden, op zich redelijk is in verhouding tot de verrichte dienstverlening.

14


Ministerie van VROM

mei 1984

Op dit basisbedrag ze1f zijn geen prijsvoorschriften van toepassing en dus kan dit bedrag op zijn redelijkheid worden getoetst. Wanneer de huurcommissie om advies wordt gevraagd inzake de redelijkheid van in artikel 12, eerste lid, onder b, bedoelde vergoedingen, kan zij met inachtneming van de prijsvoorschriften zich uitspreken over de redelijkheid van de vergoeding. Zij kan tot de conclusie komen, dat, ondanks het feit dat de prijsvoorschriften in acht zijn genomen, de in rekening gebrachte vergoeding onredelijk is omdat het basisbedrag te hoog is vastgesteld. Wanneer de verhuurder het in rekening gebrachte bedrag van het ene op het andere jaar verhoogt met meer dan het toegestane percentage van de prijsstijging dan behoeft deze in rekening gebrachte vergoeding niet altijd onredelijk te zijn. In dergelijke gevallen kan het oorspronkelijk overeengekomen bedrag te laag zijn geweest. De huurcommissie kan dan het in rekening gebrachte bedrag redelijk achten maar zal tevens moeten vaststellen dat de prijsverhoging die de verhuurder heeft berekend, in strijd is met de prijsvoorschriften. Wil de verhuurder met betrekking tot de door hem verleende diensten toch komen tot een bijstelling ineens naar het redelijke kostenniveau, dan zal hij zich moeten wenden tot de minister van Economische Zaken ten einde een ontheffing te vragen van het geldend prijsvoorschrift. Ter verduidelijking van het bovenstaande worden hierna twee voorbeelden gegeven. Verhuurder brengt een basisbedrag van f 105,- per maand in rekening en verhoogt dit bedrag in het 2e en 3e jaar met respectievelijk 4% en 5% overeenkomstig het prijsvoorschrift. In het 4e jaar wordt de huurcommissie om advies gevraagd. De huurcommissie gaat na of het in rekening gebrachte bedrag redelijk is. II De verhuurder brengt een basisbedrag van f 90,- in rekening en verhoogt dit bedrag in het 2e jaar met 4% overeenkomstig het prijsvoorschrift. In het 3e jaar brengt de verhuurder f 108,20 in rekening. De verhuurder gaat hiertoe over omdat de kosten van de verleende service extra gestegen zijn (bijv. loonkosten). In het 4e jaar wordt de huurcommissie om advies gevraagd. De huurcommissie gaat wederom na of het in rekening gebrachte bedrag redelijk is. Wil de verhuurder toch zijn prijs tot het redelijke niveau verhogen dan zal hij aan de minister van Economische Zaken ontheffing moeten vragen van het in de prijsvoorschriften genoemde maximale prijsstijgingspercentage. Bij een afwijzing door de minister kan de verhuurder nog beroep instellen bij het College van Beroep voor het Bedrijfsleven. Uit het bovenstaande blijkt dat ook als er prijsvoorschriften gelden een redelijkheidstoetsing mogelijk is. In de praktijk zullen bij de toetsing van de in artikel 12, eerste lid, onder b, bedoelde vergoedingen veel meer facetten een rol spelen; zo kan onder meer een wisseling van het overeengekomen servicepakket de hoogte van het in rekening gebrachte bedrag beïnvloeden. Het bovenstaande dient dan ook slechts als leidraad, die als ondersteuning kan dienen voor de huurcommissie(s) en de kantonrechter bij de toetsing van servicekosten. In artikel 12, eerste lid, onder b, treffen we ook nog de bepaling aan betreffende de vergoedingen voor het gebruik van meubelen en stoffering. Deze bepaling is in grote lijnen overgenomen uit de Huurwet (artikel 9). Wat tot de categorie van "het overige" behoort, kan zeer uiteenlopend van aard zijn. In de paragraaf II-2 is een definitie gegeven van de bijkomende kosten met enkele voorbeelden. Met name hier wordt er nogmaals op gewezen dat de categorie bijkomende (service) kosten in de zin van artikel 12, eerste lid, onder b, begrensd wordt; door de voorwaarde dat tussen de service en de huurverhouding niet een te ver verwijderd verband mag bestaan. De redelijkheid is het beslissende criterium bij de bepaling van de hoogte van de servicekosten. Een belangrijke vraag die artikel 12, eerste lid, oproept is: wat is redelijk? Een alles omvattend antwoord kan op die vraag niet worden gegeven. Per servicecomponent zal moeten worden vastgesteld wat, rekeninghoudende met alle omstandigheden van het geval, redelijk is. Daarbij kunnen vergelijkende onderzoeken en mogelijk ook dit rapport een belangrijke rol spelen. Tevens zal bij de redelijkheidstoetsing rekening moeten worden gehouden met het door de wetgever gehanteerde uitgangspunt dat servicekosten voor de verhuurder geen zelfstandige inkomstenbron mogen zijn. Het

15


Ministerie van VROM

mei 1984

redelijkheidscriterium zal uiteindelijk moeten worden ingevuld door de huurcommissie en de rechter. Tot slot een schematisch overzicht van artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte. 1 -A kosten

-werkelijke -redelijke

Servicekosten --B vergoedingen

- door prijsvoorschriften bepaald - Redelijke

2 werkelijk

redelijk

prijsvoorschriften

Sub A / kosten

Sub B / vergoedingen

Bij ontbreken Bij ontbreken technische meet- prijsvoorschrift voorzieningen en Water/energie Water/energie Meubelen / Meubelen / stoffestoffering ring overige service overige service

Artikel 12: tweede lid Het tweede lid van artikel 12 verplicht de verhuurder om de huurder elk jaar een naar de soort uitgesplitst overzicht te verstrekken van de in rekening gebrachte kosten als bedoeld in het eerste lid, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Het tijdvak, waarop het overzicht betrekking heeft, mag niet langer zijn dan twaalf maanden te rekenen vanaf het einde van het tijdvak waarover het laatste overzicht werd verstrekt. Hiermee wordt beoogd de huurder in staat te stellen ieder jaar te beoordelen of de hem in rekening gebrachte servicekosten voldoen aan de bepalingen van het eerste lid. Daarvoor zou een nietgespecificeerde afrekening niet voldoende zijn. Vandaar het voorschrift van specificatie en van vermelding van de wijze van berekening. (In bijlage 4 wordt een schematische weergave gegeven van de diverse berekeningswijzen). Het tijdvak van ten hoogste twaalf maanden en de aansluiting daarvan aan het voorafgaande tijdvak openen voor de verhuurder de mogelijkheid om het overzicht jaarlijks na het afsluiten van het boekjaar te verstrekken. Het hier bedoelde overzicht kan bovendien van belang zijn als de huurder aanspraak maakt op individuele huursubsidie. Het modeloverzicht dat als bijlage in dit rapport is opgenomen kan partijen tot voorbeeld dienen (bijlage 5). Naast de algemene wettelijke regeling zoals vermeld in artikel 12, tweede lid van de HPW waarbij verhuurders verplicht zijn jaarlijks een servicekostenoverzicht aan huurder(s) te verstrekken, vermeldt zowel het "Besluit toegelaten instellingen" als het "Besluit geldelijke steun volkshuisvesting" die verplichting nogmaals voor respectievelijk toegelaten instellingen (woningcorporaties) en gemeenten. Op grond van artikel 30 van het Besluit toegelaten instellingen (Staatsblad 1976, nr. 469) dienen toegelaten instellingen huurders van haar woningen in de gelegenheid te stellen zich uit te spreken over onderwerpen van beheer en beleid ter zake van die woningen die voor de huurder van wezenlijk belang kunnen zijn. Als zodanig wordt daaronder verstaan de verhoging van de prijs voor bijkomende leveringen en diensten. Bovendien vermeldt artikel 31, tweede lid van genoemd Besluit, dat de toegelaten instelling aan de huurders van haar woningen en aan de bewoners van haar woongebouwen jaarlijks een overzicht van de kosten van het verrichten van leveringen en diensten moet verstrekken.

16


Ministerie van VROM

mei 1984

Dezelfde bepalingen die betrekking hebben op gemeenten zijn opgenomen in artikel 6, achtste en negende lid van het "Besluit geldelijke steun volkshuisvesting" (Staatsblad 1965, nr. 589), laatstelijk gewijzigd bij Koninklijk Besluit van 17 augustus 1976 (Staatsblad 470). De minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer kan op grond van beide genoemde Besluiten nadere regelen stellen omtrent de wijze waarop aan bovenvermelde verplichting van toegelaten instellingen en gemeenten uitvoering moet worden gegeven. Dergelijke regelen zijn tot dusver niet gegeven. Artikel 12: derde lid Het derde lid van artikel 12 verplicht de verhuurder om de huurder het in het tweede lid bedoelde overzicht ook te verstrekken bij beëindiging van de huurovereenkomst over het tijdvak dat op het tijdstip van die beëindiging is verstreken sedert het einde van het tijdvak waarover laatstelijk een overzicht is verstrekt. Dit lid heeft tot doel te bewerkstelligen dat de huurder bij de beëindiging van de huurovereenkomst definitief weet hoeveel hij aan servicekosten aan de verhuurder nog verschuldigd is, of van de verhuurder zal terug ontvangen. In de praktijk is gebleken, dat het in het bijzonder voor de grote verhuurders administratieve problemen kan opleveren indien zij aan een vertrekkende huurder het gespecificeerde overzicht eerder moeten verstrekken dan aan de blijvende huurders. Met het oog hierop is op dit punt een wetswijziging in voorbereiding, waarbij de termijn waarbinnen het overzicht bij beëindiging van de huurovereenkomst moet worden verstrekt, wordt bepaald op uiterlijk zestien maanden (Tweede Kamer, zitting 1981-1982, nr. 17431). Deze termijn zal het mogelijk maken aan de vertrekkende huurder de specificatie op hetzelfde tijdstip toe te zenden als aan de zittende huurders. Artikel 12: vierde lid Het vierde lid van artikel 12 schrijft voor, dat het in het tweede en derde lid bedoelde overzicht uiterlijk vier maanden na het tijdvak waarop het betrekking heeft, wordt verstrekt. Er is geen directe sanctie verbonden aan het niet (of niet tijdig) verstrekken van het overzicht. Ingeval de verhuurder het overzicht niet (of niet tijdig) verstrekt, kan de huurder zich op grond van het bepaalde in artikel 13 tot de huurcommissie wenden met het verzoek om advies uit te brengen over zijn betalingsverplichting met betrekking tot de in artikel 12 bedoelde kosten. Ingevolge het bepaalde in artikel 29 van de "Wet op de huurcommissies" zal de verhuurder aan het door de huurcommissie in te stellen onderzoek zijn medewerking moeten verlenen. Het derde lid van laatstgenoemd artikel stelt het weigeren van die medewerking strafbaar. Naast de mogelijkheid die de huurcommissie heeft op grond van artikel 29 van de Wet op de huurcommissies, inzage en het nemen van afschrift te vorderen van boeken en andere zakelijke bescheiden, kan de commissie bij gebrek aan medewerking van de kant van de verhuurder ook bij de toeleverings- en nutsbedrijven de vereiste gegevens opvragen teneinde mede aan de hand van die gegevens een advies te kunnen uitbrengen. Als de commissie niet langs andere weg alle gegevens over het gehele servicekostenpakket aan de weet kan komen zal zij vermoedelijk uitgaan van schattingen. Deze schattingen zullen over het algemeen aan de voorzichtige kant zijn waardoor de verhuurder het risico loopt dat het advies met betrekking tot de betalingsverplichting op een lager bedrag zal uitkomen dan de door verhuurder werkelijk gemaakte kosten. De nalatige verhuurder zal nadien in een - eventueel door de huurder in gang te zetten - kantongerechtprocedure tot vaststelling van de betalingsverplichting ten aanzien van de serviceverlening wel met de vereiste gegevens voor de dag moeten komen, wil hij er qua gemaakte kosten niet bij inschieten.

17


Ministerie van VROM

mei 1984

Behalve het vorenstaande biedt het recht de huurder nog een andere mogelijkheid om van de verhuurder af te dwingen dat hij het in het tweede en derde lid van artikel 12 bedoelde overzicht verstrekt. De Huurprijzenwet woonruimte bevat namelijk regels van dwingend recht. Dit betekent dat partijen de verplichtingen welke uit deze regels voortvloeien - voor zover van toepassing - dienen na te komen. Mocht de verhuurder nalatig zijn in de nakoming van zijn uit die regels voortvloeiende verplichtingen, dan kan de huurder in een gerechtelijke procedure vorderen, dat de verhuurder alsnog voor een nader te bepalen tijdstip het desbetreffende overzicht verstrekt, onder verbeurte van een bepaalde dwangsom, voor het geval de verhuurder nalatig mocht blijven. Ten slotte heeft de huurder nog een mogelijkheid om de verhuurder er toe te brengen het bedoelde overzicht te verstrekken. In een tijd van stijgende kosten zal na verloop van tijd het in rekening gebrachte voorschot voor de servicekosten niet meer toereikend zijn om de kosten te dekken van de te verlenen service. Indien de verhuurder nalatig blijft in de verstrekking van een overzicht zoals bedoeld in het tweede lid van artikel 12, kan een huurder weigeren in te stemmen met een voorstel tot verhoging van dat voorschot. De huurder kan stellen dat vorenbedoeld voorstel van de verhuurder eerst op zijn redelijkheid kan worden beoordeeld nadat onder andere een overzicht over het voorgaande tijdvak is verstrekt. Het reeds overeengekomen voorschotbedrag zal huurder moeten blijven betalen (zie Hoofdstuk II-5: het voorschotbedrag). Is nu het vorenstaande ook van toepassing als de verhuurder heeft bedongen dat hij het voorschotbedrag eenzijdig kan wijzigen? Redelijkerwijs kan een verhuurder zich niet op een dergelijk beding beroepen als hij zelf nalaat een servicekostenoverzicht te verstrekken. Ofschoon een directe sanctie een positieve invloed kan hebben op de bereidheid van de verhuurder om een overzicht ex artikel 12 te verstrekken, zal de werkgroep een voorstel hieromtrent achterwege laten. De werkgroep is namelijk van mening dat, wil een sanctie aan zijn doel beantwoorden, deze door de huurder op eenvoudige wijze moet kunnen worden toegepast. De werkgroep is tot de conclusie gekomen dat binnen het systeem van de Huurprijzenwet woonruimte aanvaardbare sancties slechts via juridisch-technisch ingewikkelde constructies mogelijk zijn. Artikel 13 Artikel 13 draagt de huurcommissie op "desverzocht aan de huurder, aan de verhuurder of aan beiden een met redenen omkleed schriftelijk advies uit te brengen over de vraag, welke de betalingsverplichting van de huurder is met betrekking tot de in artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte, bedoelde kosten." De huurcommissie zal daarbij nagaan of de leveranties en diensten waarvoor de kosten in rekening zijn gebracht tussen huurder en verhuurder zijn overeengekomen. Voorts zal worden beoordeeld of de opgevoerde kostenposten kunnen worden aangemerkt als kosten in de zin van vorenaangehaald artikel. In dit verband is de vraag van belang of de desbetreffende kosten wel of niet geacht moeten worden te zijn gelegen in de sfeer van het enkele gebruik van de woonruimte. Indien er sprake is van kosten die vallen binnen de sfeer van het enkele gebruik van woonruimte kunnen deze niet worden aangemerkt als kosten in de zin van artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte. Deze kosten kunnen dientengevolge niet als zodanig aan de huurder in rekening worden gebracht. De huurcommissie zal eveneens nagaan of de in rekening gebrachte kosten de werkelijke kosten zijn en/of de vergoedingen als redelijk kunnen worden aangemerkt in verhouding tot de verrichte leveranties en diensten. Voorts dient te worden nagegaan of de hoogte van die in rekening gebrachte kosten in overeenstemming is met eventueel van toepassing zijnde prijsvoorschriften (zie hoofdstuk II-5). De kwaliteit van de verrichte leveranties en diensten is doorgaans door de huurcommissie moeilijk te beoordelen. Voor zover één der partijen niet het tegendeel heeft aangetoond of dat anderszins is gebleken, zal ervan worden uitgegaan dat de kwaliteit van de verrichte leveranties en diensten in

18


Ministerie van VROM

mei 1984

overeenstemming is met hetgeen partijen zijn overeengekomen en in redelijke verhouding staat tot de in rekening gebrachte kosten. Het zal voor de huurcommissie in zijn algemeenheid moeilijk zijn vast te stellen of de overeengekomen prestaties in feite ook (daadwerkelijk en volledig) zijn geleverd. Het ontbreekt de huurcommissie aan bevoegdheden om aan één der partijen ter zake een dwingende bewijsvoering op te leggen. Dit neemt niet weg dat bij het ontbreken van voldoende gegevens de huurcommissie aan partijen kan verzoeken nadere gegevens te verstrekken. Wordt na een advies van de huurcommissie de kantonrechter verzocht de betalingsverplichting van de huurder vast te stellen, dan kan die - gezien diens bevoegdheden daartoe - onderzoeken in hoeverre hetgeen door partijen werd overeengekomen ook is nagekomen. Tot 1 juli 1979 kon men zich op grond van artikel 11 van de Huurwet tot de toenmalige huuradviescommissie wenden met het verzoek een advies uit te brengen omtrent de betalingsverplichting ten aanzien van de in artikel 9 van de Huurwet bedoelde servicekosten. Bij inwerkingtreding per 1 juli 1979 van de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op de huurcommissies (Staatsblad 1979, nr. 16) is de Huurwet op woonruimte niet meer van toepassing (zie artikel 1 , eerste lid van de Huurwet zoals deze luidt per 1 juli 1979). In artikel 3 van de Wet op de huurcommissies zijn de taken van de huurcommissies ter zake van huur en verhuur van woonruimte omschreven. In het derde lid van voornoemd artikel staat vermeld dat de huurcommissies de taken verricht die haar bij of krachtens de Huurwet (Staatsblad 1950, nr. 452) zijn opgedragen. Laatstbedoelde taken hebben evenwel géén betrekking op woonruimte. Aangezien noch de Huurprijzenwet woonruimte noch de Wet op de huurcommissies een overgangsbepaling kent die taken toekent aan de huurcommissie met betrekking tot de uitvoering van de Huurwet voor wat betreft woonruimte, moet geconcludeerd worden dat de huidige huurcommissies niet bevoegd zijn nieuwe verzoeken in behandeling te nemen omtrent de betalingsverplichting van huurders over periode(n) van vóór 1 juli 1979. Indien de huurder van oordeel is dat hij voor een periode gelegen voor 1 juli 1979 méér betaald heeft dan de werkelijke en/of redelijke kosten dient de huurder bij geschil hieromtrent met zijn verhuurder, zich rechtstreeks te wenden tot de kantonrechter met een vordering op grond van onverschuldigde betaling (artikel 1395 Burgerlijk Wetboek). Artikel 14 biedt de huurder en/of de verhuurder de mogelijkheid zich schriftelijk tot de kantonrechter te wenden met het verzoek te verklaren wat de betalingsverplichting van de huurder is met betrekking tot de in artikel 12, eerste lid, bedoelde kosten. Een afschrift van het advies van de huurcommissie moet bij het verzoek worden gevoegd. De griffier van het kantongerecht zendt een afschrift van de beslissing in de vorm van een beschikking aan de huurcommissie. Tegen deze beschikking van de kantonrechter staat hoger beroep noch beroep in cassatie open, met uitzondering van cassatie in het belang van de wet. Tot slot wordt nog het volgende opgemerkt. Het komt voor dat in huurovereenkomsten een bepaling is opgenomen dat een accountant of notaris zal zorgdragen voor de opstelling van een servicekostenoverzicht en dat tevens de door deze functionaris vastgestelde kosten c.q. vergoedingen voor partijen bindend zullen zijn. Ten aanzien van bedoelde contractuele bepalingen moet in zijn algemeenheid geoordeeld worden dat een dergelijke vaststelling voor partijen geen bindende kracht kan hebben. Immers de Huurprijzenwet woonruimte kent voor wat betreft de vaststelling van de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de in artikel 12, eerste lid, bedoelde kosten slechts aan de huurcommissie en de kantonrechter bevoegdheden toe. Ingevolge artikel 37 van de Huurprijzenwet woonruimte kan de toepasselijkheid van de bepalingen van deze wet niet bij overeenkomst worden uitgesloten of beperkt. Dit betekent dat bij twijfel of geschil omtrent de vraag wat de betalingsverplichting van de huurder is met betrekking tot de in artikel 12, eerste lid, bedoelde kosten, ieder der partijen zich, niettegenstaande eventuele contractuele bepalingen als hiervoor bedoeld, op grond van artikel 13 tot de huurcommissie en vervolgens op grond van artikel 14 tot de kantonrechter kan wenden.

19


Ministerie van VROM

mei 1984

II-5 Het voorschotbedrag Hoewel in de wettelijke bepalingen van de Huurprijzenwet woonruimte het begrip "voorschot" niet wordt genoemd, is in de praktijk het werken met voorschotbedragen een normaal en algemeen aanvaard verschijnsel. Het werken met voorschotbedragen vloeit voort uit het feit dat het van tevoren vaststellen van de totale servicekosten per huurder per jaar niet mogelijk is. Er zijn tal van omstandigheden die van invloed zijn op de hoogte van de kosten en die van jaar tot jaar kunnen verschillen. Zo zal een strenge winter tot hogere stookkosten en dus hogere servicekosten leiden, terwijl een zachte winter de stookkosten zal drukken. Om nu de verhuurder niet voor grote financieringsproblemen te stellen - omdat hij pas nadat bekend is wat de servicekosten zijn het bedrag bij de huurder in rekening kan brengen - wordt bij overeenkomst afgesproken dat, vooruitlopend op de definitieve vaststelling van de servicekosten, de huurder de servicekosten zal betalen door middel van een maandelijks voorschotbedrag met aan het einde van het jaar een afrekening. Het maandelijks betalen van een voorschotbedrag is op zich wel een verplichting welke de huurder tegenover de verhuurder bij of ter zake van huur en verhuur op zich neemt, maar het is geen zelfstandige betalingsverplichting in de zin van de Huurprijzenwet woonruimte. De huurder verplicht zich om op een bepaalde wijze, namelijk door betaling van een maandelijks voorschotbedrag, zijn betalingsverplichting met betrekking tot de in artikel 12 van de Huurprijzenwet woonruimte bedoelde kosten na te komen. Het betalen door middel van maandelijkse voorschotbedragen moet contractueel overeengekomen worden. Partijen zullen daarbij tevens de hoogte van het voorschotbedrag moeten vaststellen. Het verdient aanbeveling om bij het bepalen van het voorschotbedrag te streven naar een zo dicht mogelijke benadering van de te verwachten werkelijke kosten ten einde bij de jaarlijkse afrekening de verrekening met de huurders tot een minimum bedrag te beperken. Indien aan de hand van de gegevens uit het overzicht, dat de verhuurder ex art. 12, tweede lid Huurprijzenwet woonruimte dient te verstrekken, blijkt dat het totaal van het in een periode te betalen voorschotbedrag aanzienlijk afwijkt van de over dezelfde periode te betalen servicekosten kunnen de huurder en de verhuurder overeenkomen dat het voorschotbedrag wordt bijgesteld. Voor het wijzigen van het voorschotbedrag is –voor zover partijen niet anders zijn overeengekomen- overeenstemming tussen partijen noodzakelijk. Een eenzijdige verhoging van het voorschotbedrag zonder instemming van de huurder heeft dan ook geen rechtsgevolgen. De huurder is in dat geval niet verplicht het door de verhuurder (eenzijdig) verhoogde bedrag te betalen. Anderzijds kan de huurder niet zonder instemming van de verhuurder er toe overgaan een lager voorschotbedrag te betalen dat naar de mening van de huurder meer in overeenstemming is met de werkelijke kosten. Doet de huurder dit toch, dan komt hij zijn contractuele verplichtingen niet na en kan de verhuurder nakoming vorderen, eventueel met schadevergoeding. In het uiterste geval kan verhuurder ontbinding van de overeenkomst vorderen op grond van wanprestatie. De ontbinding zal echter op bovengenoemde grond niet snel worden uitgesproken. Aannemelijk is dat de kantonrechter de huurder de gelegenheid biedt om alsnog het resterende bedrag te voldoen. Het is mogelijk dat het overeengekomen voorschotbedrag excessief hoog is in verhouding tot het vermoedelijk werkelijk verschuldigde bedrag. In de huurovereenkomst kan bepaald zijn dat de verhuurder éénzijdig de hoogte van het voorschotbedrag mag vaststellen; vervolgens kan de verhuurder het bedrag excessief hoog vaststellen. Voor de huurder zijn er weinig mogelijkheden om zich hiertegen effectief te verzetten. Een beroep op artikel 13 of 14 van de Huurprijzenwet woonruimte is niet mogelijk gelet op het feit dat in die artikelen gesproken wordt over de betalingsverplichting met betrekking tot de kosten als bedoeld in artikel 12, eerste lid van de Huurprijzenwet woonruimte. Het betalen door middel van een voorschotbedrag is slechts een betalingswijze en geen betalingsverplichting in de zin van artikel 12 van de Huurprijzenwet woonruimte.

20


Ministerie van VROM

mei 1984

De mogelijkheid die artikel 6 van de Huurprijzenwet woonruimte geeft om het excessief hoge voorschotbedrag buiten medewerking van de verhuurder om tot een redelijk bedrag terug te brengen, is beperkt. Op grond van artikel 6, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte kan de huurder zich beroepen op de nietigheid van het beding waarbij het voorschot bedrag is vastgesteld of waarbij de verhuurder bedongen heeft dat hij eenzijdig de hoogte van het voorschotbedrag kan bepalen. De huurder kan, op grond van het beginsel van nietigheid, een lager voorschotbedrag gaan betalen. Gaat de huurder hiertoe over dan loopt hij het risico dat achteraf blijkt dat er geen sprake is van een nietig beding als bedoeld in artikel 6 van de Huurprijzenwet woonruimte en dat hij dus zijn contractuele verplichtingen niet is nagekomen. De huurder doet er dan ook verstandig aan om, in het geval hij van mening is dat er sprake is van een (gedeeltelijk) nietig beding, aan de kantonrechter een zogenaamde verklaring voor recht te vragen. Hij moet daarbij vragen om vaststelling van de gedeeltelijke nietigheid van het voorschotbedrag en wel voor zover het overeengekomen bedrag het redelijke bedrag te boven gaat. Een dergelijke uitspraak van de rechter geeft de huurder de zekerheid dat er inderdaad sprake is van een (gedeeltelijk) nietig beding. Wanneer de huurder zich met een beroep op artikel 6 van de Huurprijzenwet woonruimte verzet tegen een te hoog voorschotbedrag, moet hij aantonen dat de verhuurder een onredelijk voordeel geniet. Dat de verhuurder voordeel heeft bij een hoog voorschotbedrag zal op redelijk eenvoudige wijze kunnen worden aangetoond, maar op zichzelf is voordeel voor de verhuurder nog geen grond voor nietigheid. De huurder moet ook de onredelijkheid van het door de verhuurder genoten voordeel aantonen. Dit laatstgenoemde bewijs zal vaak erg moeilijk te leveren zijn. Bedingen waarbij de verhuurder eenzijdig het voorschotbedrag kan vaststellen zijn niet gewenst. Dit soort bedingen bevatten het potentiële gevaar dat het voorschotbedrag te hoog zal worden vastgesteld. Bovendien wordt iedere zeggenschap van de huurder uitgeschakeld, hetgeen op gespannen voet staat met de strekking van de Huurprijzenwet woonruimte. De mogelijkheid van artikel 6 van de Huurprijzenwet woonruimte om excessief hoge voorschotbedragen tegen te gaan is om bovengenoemde reden te beperkt. Het verdient dan ook aanbeveling dat in de Huurprijzenwet woonruimte een bepaling wordt opgenomen waarin staat vermeld dat een beding in de huurovereenkomst volgens welke het de verhuurder is voorbehouden eenzijdig het voorschotbedrag vast te stellen, nietig is. Het werken met voorschotbedragen brengt met zich mee dat er aan het einde van de overeengekomen periode (ten hoogste 12 maanden) een afrekening dient plaats te vinden op basis van de in die periode betaalde voorschotbedragen enerzijds en het werkelijk verschuldigde bedrag aan servicekosten anderzijds. Dit vloeit eveneens voort uit artikel 12, tweede lid Huurprijzenwet woonruimte. De afrekening kan plaatsvinden aan de hand van het overzicht dat de verhuurder ingevolge artikel 12, tweede lid, van de Huurprijzenwet woonruimte, jaarlijks moet opstellen. In de praktijk hebben zich twee methoden van afrekenen ontwikkeld: 1. Jaarlijkse verrekening van de betaalde voorschotten: dit kan zowel ten voordele als ten nadele van de huurder uitvallen. Om teleurstellingen (ingeval de huurder een bedrag moet bijbetalen over het afgelopen jaar) zoveel mogelijk te voorkomen, is het zaak om de voorschotbedragen vooraf zo nauwkeurig mogelijk te schatten. De bedragen aan servicekosten zijn voor bestaande woningen veelal vrij exact vooraf te calculeren, daar deze kosten vaak bestaan uit vaste posten en de leveringen en diensten veelal afgesloten zijn op contractbasis. Bovendien zijn op de jaarlijkse verhoging van vele componenten de prijsvoorschriften van toepassing. Voor nieuwbouwwoningen ligt dit met name in de eerste jaren veel moeilijker. Bij deze woningen zijn nog geen ervaringscijfers bekend, dus moet men bij de calculatie veel meer van schattingen uitgaan.

21


Ministerie van VROM

mei 1984

Anders ligt het voor het vooraf bepalen van het gas- en olieverbruik voor de centrale verwarming. Het spreekt vanzelf dat het juiste verbruik nooit precies is te voorspellen. Het voorschotbedrag kan gebaseerd zijn op het verbruik van de afgelopen periode, terwijl in verband met een mogelijke strenge winter een zekere toeslag van 10% gehanteerd kan worden, waardoor de kans op bijbetalen aanmerkelijk wordt verlaagd. Bij de berekening kan ook nog rekening worden gehouden met het feit dat in januari tot en met juni ongeveer anderhalf maal zoveel gas/olie verbruikt wordt als in juli tot en met december. Voor de nieuwbouw en ook voor de bestaande woningvoorraad waarin isolatie is aangebracht, ligt het voorspellen van energieverbruik duidelijk gecompliceerder. Hier zal moeten worden uitgegaan van ervaringscijfers. Door allerlei factoren, zoals bijvoorbeeld ligging, mate van isolatie, bouwvorm etc., blijft het vooraf calculeren van het energieverbruik problematisch. De werkgroep acht bovenstaande methode een juiste wijze van afrekenen. 2. Fondsvorming per servicepost; de te betalen voorschotten worden jaarlijks aangepast op grond van het saldo van een fonds en de te verwachten prijsontwikkelingen. Bij dit systeem vindt er dus géén jaarlijkse afrekening van overschotten en tekorten plaats. Deze methode is in zijn algemeenheid in strijd met de strekking van artikel 12 van de Huurprijzenwet woonruimte. Bij fondsvorming worden aan de huurder immers niet de werkelijke of redelijk geschatte kosten dan wel de wettelijke toegestane of redelijke vergoeding in rekening gebracht. Bij deze wijze van afrekenen bestaat onvoldoende verband tussen de verleende service en de bijdrage aan het fonds. De huurder verliest het overzicht over zijn individuele servicekosten zoals bedoeld in artikel 12 van de Huurprijzenwet woonruimte. Bovendien kan deze methode bij wisseling van huurders tot onbillijkheden leiden. Ondanks deze bezwaren is de werkgroep van mening dat fondsvorming onder bepaalde omstandigheden niet afgewezen moet worden. Daartoe zal het fonds aan een aantal voorwaarden moeten voldoen, te weten: a. fondsvorming moet een aanwijsbaar voordeel inhouden voor de huurder(s); b. de gelden en opbrengsten uit het fonds worden slechts gebruikt ten behoeve van uitgaven die het doel van het fonds betreffen; c. de verhuurder dient zijn huurder(s) te informeren over de omvang van het fonds en de betalingen die daaruit plaatsvinden. De werkgroep denkt hierbij in het bijzonder aan fondsen welke dienen als dekking van schade ontstaan door het intreden van een onzeker voorval. Een dergelijk fonds, bijvoorbeeld een glasschadefonds, treedt in de plaats van een verzekering bij een verzekeringsmaatschappij en onder andere als gevolg van het ontbreken van een winststreven bij de verhuurder kan de bijdrage van de huurders aan het fonds beduidend lager zijn dan de premie die de verzekeringsmaatschappij in rekening zou brengen. Er zijn uiteraard meer afrekeningwijzen mogelijk die in overeenstemming zijn met de bedoeling van de Huurprijzenwet woonruimte. Voor alle afrekeningen geldt dat de huurder ermee moet instemmen. Over de wijze waarop eventuele geschillen die zich kunnen voordoen moeten worden afgehandeld, gaat de volgende paragraaf. II-6 Geschillen over servicekosten In tegenstelling tot de gedetailleerde regeling in de Huurprijzenwet woonruimte over de beoordeling van de kwaliteit van de woonruimte, de redelijkheid van wijzigingen in de huurprijs alsmede de redelijkheid van de (kale) huurprijs meende de wetgever ten aanzien van een regeling over de service-

22


Ministerie van VROM

mei 1984

kosten met enkele dwingende bepalingen te kunnen volstaan. In de praktijk blijkt dat er onder meer door het ontbreken van duidelijke afspraken in het huurcontract of door onenigheid bij de interpretatie van artikel 12 van de Huurprijzenwet woonruimte, vrij gemakkelijk verschillen van mening ontstaan die verband houden met de serviceverlening en/of met de daaraan verbonden kosten. Als meest voorkomende oorzaken voor het ontstaan van meningsverschillen kunnen worden genoemd: a. de aard van de opgevoerde posten in het servicepakket; b. de omvang van het servicepakket; c. de prijs van het servicepakket; d. de kwaliteit van het servicepakket; e. verschil in benaderingswijze tussen huurder en verhuurder. ad a. De aard van de opgevoerde posten in het servicepakket Een meningsverschil kan ontstaan over de aard van een door de verhuurder als servicekosten opgevoerde post; omdat de huurder van mening is dat die post geen serviceverlening betreft, doch als een verplichting van de verhuurder is aan te merken, waarvoor de vergoeding geacht moet worden reeds in de (kale) huurprijs te zijn begrepen. In de praktijk komt het voor dat verhuurders, hetzij om een sluitende exploitatie te bereiken hetzij om extra rendement te verwerven, via de servicekosten exploitatielasten aan de huurders in rekening brengen die betrekking hebben op voorzieningen die deel uitmaken van de woonruimte en de daaronder begrepen onroerende aanhorigheden. Meestal betreft dit dan (een gedeelte van) de onderhoudskosten van de centrale verwarmings-, de warmwater- en de liftinstallaties. Het woord onderhoud wordt daarbij dan vaak - al dan niet opzettelijk vervangen door inspectie, controle, schoonhouden, smeren en dergelijke, doch in feite kan het dan normaal onderhoud betreffen dat uit de (kale) huurprijs dient te worden gedekt. Ook de zogenaamde "servicecontracten' of "serviceabonnementen" kunnen in dit verband worden genoemd. Ten aanzien hiervan rijst namelijk de vraag, of en zo ja, in hoeverre de verhuurder ten behoeve van de huurder(s) méér presteert dan waartoe hij reeds ingevolge het Burgerlijk Wetboek jegens laatstgenoemde verplicht is. In hoofdstuk IV, paragraaf 5-F wordt hier nog op teruggekomen. ad b De omvang van het servicepakket Een tweede mogelijkheid tot het ontstaan van een meningsverschil kan verband houden met de omvang van het servicepakket. Huurder en verhuurder kunnen van mening verschillen over de vraag, of een bepaalde levering of dienst nu wel of niet deel uitmaakt van het overeengekomen servicepakket en in verband daarmede over de vraag of de huurder er wel of niet een vergoeding voor is verschuldigd. Indien er een meningsverschil ontstaat over de omvang van het servicepakket zal de overeenkomst beslissend zijn. Hieruit blijkt al het grote belang van een duidelijke en zo volledig mogelijke omschrijving van het servicepakket in de huurovereenkomst. Daarmee komt voor de verhuurder vast te staan waartoe hij zich ten opzichte van zijn huurder heeft verplicht en voor de huurder wat hij van de verhuurder mag verwachten. Slechts die service, die tussen partijen is overeengekomen en ook daadwerkelijk is geleverd of verricht kan aan huurder in rekening worden gebracht. Dit geldt niet voor de administratiekosten; deze zijn inherent aan de serviceverlening, en behoeven derhalve niet contractueel overeengekomen te worden (zie Hoofdstuk IV-5A). Regelmatig wordt in de huurovereenkomst bedongen dat de verhuurder eenzijdig het servicekostenpakket kan wijzigen. De werkgroep is van mening dat wijzigingen in het overeengekomen servicekostenpakket alleen plaats zouden mogen vinden als deze de instemming hebben van zowel huurder als verhuurder. De werkgroep stelt zich dan ook op het standpunt dat in het algemeen door middel van een dwingende wetsbepaling behoort te worden tegengegaan dat in huurcontracten be-

23


Ministerie van VROM

mei 1984

palingen worden opgenomen die ertoe strekken de verhuurder in staat te stellen eenzijdig de huurovereenkomst te wijzigen. ad C De prijs van het servicepakket Meningsverschillen kunnen ook ontstaan over de vraag, of de voor de overeengekomen leveringen en diensten berekende prijs in overeenstemming is met hetgeen daaromtrent is bepaald in artikel 12, eerste lid. Meningsverschillen over de prijs kunnen in het algemeen worden opgelost door het geven van inzage door de verhuurder van alle desbetreffende bescheiden en zonodig door het geven van een toelichting op de reeds wettelijk voorgeschreven wijze van berekening. De verhuurder zou na het aflopen van met derden gesloten contracten voor leveringen en diensten, moeten onderzoeken of andere bedrijven of instellingen dezelfde leveringen en/of diensten van gelijke kwaliteit tegen een voordeliger prijs kunnen uitvoeren. Daartoe kan de verhuurder bij verschillende bedrijven offertes opvragen om tot een zo gunstig mogelijke prijs te komen. Het is wenselijk dat de huurders hierbij mede worden betrokken. ad d De kwaliteit van het servicepakket Voorts kan de oorzaak van het meningsverschil zijn gelegen in de kwaliteit van de geleverde prestaties, die bijvoorbeeld naar de mening van de huurder beneden het peil ligt dat hij redelijkerwijs mag verwachten. Te denken valt hierbij ondermeer aan de kwaliteit en/of frequentie van het schoonmaken, onvoldoende bereikbaarheid of servicebereidheid van de huismeester, verwaarlozing van woonomgeving, levering van te veel of te weinig warmte, enzovoorts. In het algemeen kunnen dergelijke meningsverschillen in de overlegsfeer worden opgelost. Voor sommige problemen zal een individuele klacht, bij de verhuurder ingediend, reeds voldoende zijn, terwijl voor andere problemen een actie van meer - zo mogelijk alle - huurders gezamenlijk eerder tot het gewenste resultaat zal leiden. Overigens zal het voor de verhuurder - al is hij nog zo welwillend - niet altijd mogelijk zijn om het alle individuele huurders volledig naar de zin te maken.

ad e Verschil in benaderingswijze tussen huurder en verhuurder Ten slotte kan de oorzaak van verschillen van mening zijn te wijten aan de instelling en het daaruit voortvloeiende gedrag van zowel de huurder als de verhuurder. 1. De huurder verwachtingen die de huurder heeft, respectievelijk de eisen die hij ten aanzien van de serviceverlening stelt, kunnen hoger zijn dan redelijk is; - hij realiseert zich onvoldoende, dat het bewonen van een flatwoning anders is dan het bewonen van een eengezinswoning; - hij vergeet, dat de huismeester er niet alleen voor hem is; - hij acht de servicekosten veel te hoog, doch verliest daarbij uit het oog, wat hij er voor krijgt; - hij realiseert zich onvoldoende dat de energie- en andere prijzen zijn gestegen en nog steeds blijven stijgen; Dit lijstje kan uiteraard met diverse andere voorbeelden worden uitgebreid. 2. De verhuurder (hieronder dient mede te worden verstaan de beheerder) -

de verhuurder treedt autoritair op tegen de huurders;

24


-

Ministerie van VROM

mei 1984

hij vindt dat de huurders het liefst gratis zouden willen wonen en toch nooit tevreden zijn; hij vindt dat de huurders altijd wel iets hebben aan te merken; de verhuurder reageert niet of nauwelijks op gegronde klachten of redelijke verlangens van de huurders; de verhuurder-beheerder verschuift zich achter de eigenaar van de woningen; hij tracht huurders te intimideren door te dreigen met opzegging, uitzetting of andere gerechtelijke stappen.

Ook dit lijstje geeft slechts enkele voorbeelden en is voor uitbreiding vatbaar. Voor de zojuist vermelde punten, die kunnen leiden tot meningsverschillen tussen huurders en verhuurders zijn nauwelijks aanbevelingen te geven. Wederzijds begrip voor elkaars problemen moet groeien. Daarvoor zou een overlegstructuur goede mogelijkheden kunnen bieden. II-7 All-in prijs Bij een all-in prijs zijn de kale huurprijs en de overige betalingsverplichtingen dusdanig met elkaar verweven tot -één prijs dat daaruit niet meer kan worden afgeleid welke bedragen huurder en verhuurder voor de genoemde onderdelen zijn overeengekomen. Het duidelijk onderscheid dat de wetgever maakt in de Huurprijzenwet woonruimte ontbreekt bij een all-in prijs. Deze onduidelijke situatie is ongewenst, aangezien deze de uitvoering van de Huurprijzenwet woonruimte op dit punt frustreert; uitgaande van het onderscheid tussen (kale) huurprijs en overige betalingsverplichtingen geeft de Huurprijzenwet woonruimte aan op welke wijze het bedrag van deze componenten kan worden bepaald. Een gevolg van het ontbreken van het onderscheid in (kale) huurprijs en overige betalingsverplichtingen bij een all-in prijs is dat de verhuurder of huurder geen voorstel tot wijziging van de huurprijs kan doen op de door de wet voorgeschreven wijze. Wil men namelijk een rechtsgeldig aanbod kunnen doen, dan is het noodzakelijk dat het (kale) huurprijsbestanddeel bekend is (zie de vormvereisten van artikel 19 van de Huurprijzenwet woonruimte). Hoewel de wetgever, zoals hierboven ook is vermeld, duidelijk heeft beoogd dat er een onderscheid dient te worden gemaakt in huurprijs en servicekosten stelt artikel 13 van de Huurprijzenwet woonruimte dit niet als voorwaarde indien huurder of verhuurder wil weten welke de betalingsverplichting is met betrekking tot de in artikel 12, eerste lid, bedoelde kosten. Naar het oordeel van de werkgroep kan de huurcommissie zich dan ook niet aan een verzoek omtrent het uitbrengen van een advies dienaangaande onttrekken door zich onbevoegd te verklaren. Ofschoon aan het uitbrengen van een dergelijk advies praktische bezwaren kleven zou de commissie bijvoorbeeld aan de hand van rekeningen van de verhuurder kunnen nagaan, welke leveringen en diensten ten behoeve van de huurder zijn verricht. De huurcommissie moet eveneens nagaan of deze leveringen en diensten ook met de huurder overeengekomen zijn. Onttrekt de verhuurder zich aan het ter hand stellen van gegevens aan de commissie, dan bestaat de mogelijkheid tot het vorderen van inzage door de voorzitter van de huurcommissie en het nemen van afschrift van boeken en andere bescheiden. Een en ander is vervat in artikel 29 van de Wet op de huurcommissies. Stuit deze laatste mogelijkheid ook op uitvoeringstechnische problemen of zijn deze gegevens bij verhuurder niet voor handen dan zou de huurcommissie wellicht aan de hand van de situatie ter plaatse en eventueel op grond van ter beschikking staande gegevens van vergelijkbare objecten, schattenderwijs te zake een advies kunnen uitbrengen. Wanneer de commissie met behulp van een der bovengeschetste mogelijkheden of anderszins de servicekosten heeft bepaald en hierover een advies aan huurder en/of verhuurder heeft uitgebracht, rijst de vraag of dat wat na aftrek van de servicekosten van de all-in prijs overblijft, als kale huurprijs mag worden aangemerkt. Het overeenkomen van all-in huren brengt grote onduidelijkheden met zich mee en zou derhalve aan banden moeten worden gelegd.

25


Ministerie van VROM

mei 1984

Gedacht zou kunnen worden aan het ontwerpen van een wettelijke regeling, waarbij het overeenkomen van all-in prijzen wordt tegengegaan. Het tegengaan van het overeenkomen van all-in huren kan echter alleen doelmatig werken indien hierop een sanctie wordt gesteld. In dit kader zou overwogen kunnen worden dat, indien er sprake is van een all-in prijs en niet duidelijk blijkt welke bedragen als (kale) huurprijs en servicekosten door partijen zijn overeengekomen, van rechtswege wordt bepaald dat de kale huurprijs in een dergelijk geval bijvoorbeeld f 20,- per maand zal bedragen. De Huurprijzenwet woonruimte zou moeten worden aangevuld in die zin dat de kale huur wordt gesteld op f 20,- per maand, indien de verhuurder blijft weigeren aan te geven wat het huurprijsbestanddeel dan wel het servicekostenbestanddeel is, nadat in eerste instantie de huurder en in tweede instantie de huurcommissie aan de verhuurder heeft verzocht om de prijs binnen een daarvoor in de Wet gestelde termijn te specificeren. Het restant zou dan als servicekosten kunnen worden aangemerkt.

26

Hoofdstuk III HOOGTE EN ONTWIKKELING VAN DE SERVICEKOSTEN; ENIGE ONDERZOEKSRESULTATEN Inleiding In de inleiding van dit rapport is reeds opgemerkt dat aan bijna de helft van alle huurders servicekosten in rekening worden gebracht. Verder blijkt uit onderzoek dat bij 18,5% van de huurwoningenvoorraad 1) (dit zijn + 520.000 woningen) een bedrag aan stookkosten in de servicekosten is opgenomen. Uitgesplitst naar meergezins- en eengezinswoningen blijkt dat bij circa 440.000 meergezinswoningen en bij circa 80.000 eengezinswoningen stookkosten via de servicekosten worden verrekend. (peildatum 1 juli 1982) Laatstgenoemde cijfers zijn ontleend aan de uitkomsten van een enquête, die het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) houdt na het ingaan van de jaarlijkse huurverhoging. Deze zogenaamde woonkostenenquête onder circa 11.000 huurwoningen volgt de ontwikkeling van de kale huren en sinds 1979 van de servicekosten. De enquête verschaft informatie over de hoogte van de stookkosten en het totaal bedrag aan bijkomende kosten. Over servicekostencomponenten als kookgas, water, elektriciteit en meubilering of stoffering geeft de woonkostenenquête geen gedetailleerde informatie. Deze componenten worden derhalve buiten beschouwing gelaten. Voor een meer gedetailleerd inzicht in de servicekosten wordt verwezen naar een onderzoek naar de hoogte, de opbouw en de ontwikkeling van de servicekosten en de opinies daaromtrent van huurders en verhuurders 2) Allereerst wordt in paragraaf III-2 ingegaan op de hoogte en ontwikkeling van de stookkosten. Daarna worden in paragraaf III-3 de hoogte en ontwikkeling van de bijkomende kosten beschreven. 1) buiten beschouwing zijn gebleven: bejaardenoorden, woonwagens, woonschepen, e.d. 2) genoemd onderzoek is uitgevoerd door Bureau Veldkamp te Amsterdam (1982). Het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer heeft van dit onderzoek een samenvatting uitgegeven die verkrijgbaar is bij de Directie Voorlichting en Externe Betrekkingen. III-2 Hoogte en ontwikkeling van de stookkosten Hoogte van de stookkosten De stookkosten zijn in tabel 1 uitgesplitst naar het aantal vertrekken en het woningtype. Voor de goede orde zij opgemerkt dat de cijfers betrekking hebben op de gemiddelde stookkosten die de huurder via de servicekosten aan de verhuurder betaalt. Tabel 1 Gemiddelde stookkosten (gld/maand) per 1 juli 1982 type woning Aantal vertrekken 1-3 4 5 6

meergezinshuis 110 127 134 158

Totaal (gewogen) 128 Bron: Woonkostenenquête C.B.S.

eengezinshuis 116 131 137 148

Totaal (gewogen) 111 127 134 156

135

130


Ministerie van VROM

mei 1984

Uit de tabel blijkt dat de gemiddelde stookkosten per 1 juli 1982 f 130,- per maand bedroegen. Het bedrag is afhankelijk van het aantal vertrekken en het woningtype. Tussen de diverse categorieën verhuurders zijn geen opmerkelijke verschillen vast te stellen. Ontwikkeling van de stookkosten Om de explosieve ontwikkeling van het gemiddeld bedrag dat de huurder aan de verhuurder voor stookkosten betaalt te illustreren zijn in tabel 2 de bedragen opgenomen over de periode 19791982. Tabel 2 Jaar 1979 1980 1981 1982

Ontwikkeling van de stookkosten en de kale huur Stookkosten index Kale huur gld/maand gld/maand 76 100 244 98 129 264 118 155 289 130 171 317 Bron: woonkostenenquête C.B.S.

index 100 108 118 130

De cijfers spreken voor zich. Binnen vier jaar zijn de stookkosten met meer dan 70% gestegen. Tevens is in tabel 2 de kale huurprijsontwikkeling weergegeven. Hieruit blijkt dat de (kale) huurprijsontwikkeling duidelijk is achtergebleven bij de stookkostenontwikkeling. III-3 Hoogte en ontwikkeling van de bijkomende kosten Hoogte van de bijkomende kosten Ten aanzien van de hoogte van de bijkomende kosten kunnen grote verschillen optreden wanneer onderscheid wordt gemaakt naar woningtype (eengezins- en meergezinswoning), bouwjaar, categorie verhuurder (woningcorporatie, (semi)overheid, institutionele en particuliere belegger) en (kale) huurprijsklasse. Tabel 3 Gemiddeld bedrag aan bijkomende kosten, uitgesplitst naar woningtype op 1 juli 1982 Woningtype

gld./mnd.

Eengezinswoning Meergezinswoning

15,50 40,-

Totaal (gewogen)

27,50

Uit tabel 3 blijkt dat bij eengezinswoningen het bedrag aan bijkomende kosten lager ligt dan bij meergezinswoningen. Dit omdat het servicepakket bij de laatste categorie woningen over het algemeen veel omvattender is. Tabel 4: Gemiddeld bedrag aan bijkomende kosten uitgesplitst naar categorie verhuurders op 1 juli 1982. Categorie verhuurder

gld./mnd.

28


Ministerie van VROM

Woningbouwvereniging (semi)overheid 1) Institutionele belegger 2) Andere particulieren

24,18,50 56,29,50

Totaal (gewogen)

27,50

mei 1984

Ongeacht de opbouw en kenmerken van het woningbestand en de omvang en de samenstelling van het pakket aan bijkomende kosten blijkt dat de institutionele beleggers gemiddeld meer in rekening brengen dan andere categorieën verhuurders. Tabel 5: Gemiddeld bedrag aan bijkomende kosten, uitgesplitst naar bouwjaar (peildatum 1 juli 1982) Bouwjaar

gld./mnd.

Vooroorlogse woningen 1945-1959 1960-1969 1970-1975 Vanaf 1976

11,17,50 31,37,35,50

Totaal (gewogen)

27,50

1) Hiertoe behoren bijvoorbeeld Rijk, provincie, gemeente en waterschap. 2) Hieronder vallen bijvoorbeeld verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen. Bij woningen die gebouwd zijn na 1960 is een toename waar te nemen van de bijkomende kosten ten opzichte van woningen die gebouwd zijn voor 1960. Een verklaring hiervoor is dat vooral in de zestiger jaren de hoogbouw een enorme vlucht heeft genomen. Juist de hoogbouw brengt veel bijkomende kosten met zich mee. Na 1975 is er echter een lichte afname te constateren. Het is aannemelijk dat de oorzaak ligt in het feit dat er steeds minder hoogbouw wordt gebouwd, waardoor het gemiddelde wordt gedrukt. Bovendien wordt er bij nieuwbouw in toenemende mate gezocht naar bouwtechnische oplossingen ter beperking van de servicekosten c.q. bijkomende kosten (zie overigens ook Bijlage 1: "Aanzet beheersing servicekosten"). Tabel 6: Gemiddeld bedrag aan bijkomende kosten, uitgesplitst naar (kale)-huurprijsklasse per 1-7-1982. (kale) huurprijsklasse in guldens per maand lager dan 100 100-200 200-300 300-400 400-500

gemiddelde bijkomende kosten gld./maand. 8,15,21,32,35,50

29


Ministerie van VROM

hoger dan 500

43,50

totaal (gewogen)

27,50

mei 1984

Tabel 6 toont aan dat naarmate de (kale)-huurprijs hoger wordt, dit gepaard gaat met een hoger bedrag aan bijkomende kosten. Tot slot kan nog worden opgemerkt dat men zich goed moet realiseren dat alle gepresenteerde bedragen gemiddelden zijn en dat uitschieters zowel naar boven als naar beneden heel goed mogelijk zijn. Ontwikkeling van de bijkomende kosten in de periode. van 1 juli 1979-1 juli 1982. Het gemiddeld bedrag aan bijkomende kosten is in de periode 1979-1982 niet gestegen. Er is zelfs sprake van een lichte afname van f 28,- in 1979 tot f 27,50 in 1982. De oorzaken van deze afname zijn reeds bij tabel 5 aangegeven. In tegenspraak hiermee is echter de ontwikkeling van de bijkomende kosten van institutionele beleggers (bedrijven). In 1979 brachten zij nog gemiddeld f 47,50 in rekening, in 1982 is het bedrag al gestegen tot gemiddeld f 56,- per maand. Bij woningbouwverenigingen is wel een afname te constateren, namelijk van f 26,50 in 1979 tot f 24,- in 1982. Voor de overige categorieën verhuurders is het gemiddelde bedrag ongeveer gelijk gebleven.

30


Hoofdstuk IV

Ministerie van VROM

mei 1984

COMPONENTEN VAN DE SERVICEKOSTEN

IV-1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de afzonderlijke componenten van de servicekosten. De gehanteerde volgorde stemt overeen met de indeling zoals die is beschreven in de Huurprijzenwet woonruimte artikel 12, eerste lid. Allereerst wordt aandacht besteed aan de kosten van collectieve levering van water, gas, olie en elektriciteit. Daarna wordt een aparte paragraaf gewijd aan de stookkosten. Na de behandeling van de vergoedingen van meubilering en stoffering worden tot slot enkele afzonderlijke componenten, geanalyseerd, die veelvuldig als servicekosten in rekening worden gebracht. De volgorde voor de beschrijving van deze kostencomponenten is willekeurig gekozen. Het kan voorkomen dat verschillende van de hieronder te bespreken componenten elkaar gedeeltelijk overlappen (bijvoorbeeld de componenten onderhoud gemeenschappelijke ruimte en het wassen van ruiten). De huurder zal er bij de jaarlijkse afrekening van de servicekosten op moeten letten dat de kosten niet dubbel in rekening worden gebracht (bijvoorbeeld loonkosten voor onderhoud gemeenschappelijke ruimte terwijl de huismeester de werkzaamheden uitvoert en dit apart in rekening wordt gebracht). Uitgangspunt bij de beoordeling van de verschillende door de verhuurder verrichte leveranties en diensten is, dat deze niet vallen binnen de sfeer van het enkele gebruik van de woonruimte. Leveranties en diensten die wel binnen de sfeer van het enkele gebruik van de woonruimte vallen, zijn geen servicekosten in de zin van artikel 12, eerste lid Huurprijzenwet woonruimte. De kosten voor dergelijke werkzaamheden zijn voor rekening van de verhuurder en dienen uit de (kale) huurprijs te worden bestreden. Als bovengrens voor de verschillende in rekening te brengen servicekosten geldt, dat tussen de verleende service en het gebruik van de woning niet een te ver verwijderd verband mag bestaan (zie hoofdstuk II-4). Bij de beantwoording van de vraag of bepaalde kosten als servicekosten in rekening mogen worden gebracht bij de huurder, speelt tevens de wettelijke verdeling van de onderhoudsverplichting tussen huurder en verhuurder een rol (zie hoofdstuk II-3). Zoals in de inleiding van hoofdstuk I reeds is opgemerkt wordt hier nogmaals gewezen op het feit dat de werkgroep zich tot doel heeft gesteld om voor de afzonderlijke servicekostencomponenten richtlijnen voor de berekening van de kosten op te stellen. Deze richtlijnen c.q. aanbevelingen dienen derhalve niet te worden gezien als voorschrift. IV-2 Kosten die verband houden met individuele en collectieve levering van: water, gas, olie en elektriciteit A. Water Het waterverbruik wordt bepaald door gebruikmaking van drie methodes, te weten: 1. individuele bemetering; 2.

collectieve bemetering;

3.

overige bepaling van het waterverbruik.

ad 1 Individuele bemetering

31


Ministerie van VROM

mei 1984

Bij individuele bemetering beschikt iedere wooneenheid over een eigen verbruiksmeter. Bij deze bemeteringsmethode worden de kosten van het waterverbruik rechtstreeks door het waterleidingbedrijf zonder tussenkomst van de verhuurder aan de huurder in rekening gebracht. Daarnaast kan de verhuurder nog extra waterkosten doorberekenen. Deze kosten hebben dan betrekking op het waterverbruik ten behoeve van gemeenschappelijke doeleinden, zoals bijvoorbeeld waterverbruik voor schoonmaakdoeleinden, c.v., plantsoenen, en dergelijke. Het spreekt voor zich dat deze kosten veelal voorkomen bij meergezinswoningen. Het is aan te bevelen het verbruik ten behoeve van gemeenschappelijke doeleinden te verdelen naar rato van het aantal woningen. Voor deze verdeelsleutel is gekozen omdat iedere woning evenveel profijt heeft van de serviceverlening. ad 2 Collectieve bemetering Bij collectieve bemetering zijn een aantal wooneenheden aangesloten op een centraal meetpunt. Aangezien het niet mogelijk is het verbruik per woning te registeren dient voor de verdeling van de kosten een verdeelsleutel te worden gehanteerd. De volgende verdeelsleutels kunnen hierbij worden onderscheiden: - het aantal woningen - de oppervlakte - de gezinsgrootte De verdeling van het waterverbruik over het aantal woningen lijkt het meest voor de hand liggen. Bij identieke woonruimten behoeft dit dan ook niet op problemen te stuiten. Veelal is sprake van woonruimten van ongelijke grootte. In zo'n situatie leidt een dergelijke verdeelsleutel tot ongewenste resultaten. Deze verdeelsleutel is om zijn te beperkte bruikbaarheid niet te verkiezen. Een rechtvaardige verdeling is een doorberekening op basis van de gezinsgrootte. Hiervoor is een gedegen administratie en een mutatiecontrole noodzakelijk; wat met zich mee brengt dat de administratiekosten onnodig verhoogd zouden worden. Op grond daarvan is deze verdeelsleutel niet aan te bevelen. Het waterverbruik doorberekenen op basis van oppervlakte is hier de minst slechte methode. ad 3 Overige bepaling van het watergebruik In een aantal gemeenten (o.a. Utrecht, Amsterdam, Rotterdam) is het regel dat een vast bedrag voor waterverbruik via de verhuurder wordt doorberekend. Dit bedrag wordt naast de (kale) huurprijs in rekening gebracht. Jaarlijks vindt een procentuele aanpassing van het bedrag plaats. Verrekening op basis van de werkelijk gemaakte kosten blijft achterwege. Het bedrag voor waterverbruik is gebaseerd op de oppervlakte van de woonruimte én wordt niet op enigerlei wijze bemeterd. Het is duidelijk dat bij deze wijze van doorberekening de werkelijk afgenomen hoeveelheid water geen rol speelt en de kostenberekening hierop dan ook niet is gebaseerd. Opgemerkt wordt dat niet de verhuurders, doch de waterleidingbedrijven verantwoordelijk zijn voor de toepassing van deze methode. Wellicht zou het aanbrengen van meters, daar waar dit realiseerbaar is, het meest te verkiezen zijn. N.B. Hydrofooninstallatie In relatie tot het waterverbruik dient tevens vermeld te worden de hydrofooninstallatie. Deze komt voornamelijk voor bij hoogbouw en bewerkstelligt een voldoende druk in het leidingnet. Deze installatie maakt deel uit van het onroerend goed. De kosten van de installatie en de onderhoudskosten worden uit de (kale) huurprijs bestreden.

32


Ministerie van VROM

mei 1984

De stroomkosten van de installatie mogen onder de post levering van elektriciteit aan de huurder worden doorberekend. B. Gas Het gasverbruik kan evenals het waterverbruik en het hierna te noemen elektriciteitsverbruik zowel individueel als collectief worden bepaald. Bij de individuele gasaansluiting (dat wil zeggen er is een gasverbruikmeter in de woning aanwezig) worden de kosten rechtstreeks aan de huurder in rekening gebracht door het energiebedrijf. Deze kosten vallen dus buiten het kader van de servicekosten. Bij blokverwarming wordt het gasverbruik collectief bepaald en moeten, indien geen warmtemeters aanwezig zijn, de kosten via een verdeelsleutel over de bewoners worden verdeeld. Kortheidshalve wordt hiervoor verwezen naar de paragraaf IV-3.3. Daar wordt de gehele problematiek van het collectieve gasverbruik uitvoerig beschreven. Naast het gasverbruik voor verwarming, zijn er ook woningcomplexen waarbij het gasverbruik voor kookdoeleinden collectief wordt bepaald. Het verdient aanbeveling het collectief gasverbruik voor kookdoeleinden om te slaan naar het aantal woningen. Gebleken is dat gasverbruik voor kookdoeleinden nauwelijks afhankelijk is van de grootte van de woningen en het gezin. C. Olie De kosten verband houdende met het olieverbruik kunnen indien de huurder de beschikking heeft over een eigen olietank rechtstreeks aan de huurder in rekening worden gebracht door de leverancier. Indien meer woningen worden verwarmd door een gemeenschappelijke verwarmingsunit zullen de kosten van het olieverbruik moeten worden omgeslagen. Voor het overige is het gestelde onder het hoofdstuk IV-3.3 (Het doorberekenen van stookkosten) eveneens voor olie van toepassing. D. Electriciteit Vooral bij meergezinswoningen (flats) vindt vaak collectieve bemetering van het electriciteitsverbruik plaats; het verbruik in de woningen alsmede het verbruik voor gemeenschappelijke doeleinden, zoals: liftinstallaties, pompen van centrale verwarming en verlichting van gemeenschappelijke ruimten (hallen, galerijen, kelderruimten, et cetera) wordt op één meter geregistreerd. Bovendien bevinden zich veelal aansluitpunten in kelderboxen en hallen die op deze meter zijn aangesloten. Aanbevolen wordt de verrekening van het electriciteitsverbruik aan de individuele huurder als volgt uit te voeren: Het geschatte aandeel van het verbruik binnen de woningen wordt naar rato van het vloeroppervlak van de woning omgeslagen. Indien tevens electrisch wordt gekookt dient hiervoor afzonderlijk een forfaitair bedrag afgesplitst te worden dat per woning wordt omgeslagen. Het geschatte aandeel van het electriciteitsverbruik voor gemeenschappelijke doeleinden wordt eveneens per woning omgeslagen. Uiteraard verdient het aanbeveling dat het electriciteitsverbruik binnen de woningen individueel bemeterd en afgerekend wordt. IV-3 Stookkosten Thans vormen de stookkosten verreweg de belangrijkste post van het gehele servicekostenpakket. Het gemiddelde bedrag dat aan stookkosten betaald moet worden is aanzienlijk hoger dan het gemiddelde totaal van alle verdere bijkomende kosten die in de servicekosten zijn opgenomen. De enorme stijging van de servicekosten in de afgelopen jaren is dan ook voornamelijk veroorzaakt door de prijsstijgingen van energie, zie hoofdstuk III. IV-3.1

Opbouw van de stookkosten

33


Ministerie van VROM

mei 1984

Belangrijk voor de opbouw van de stookkosten is het onderscheid in individuele en collectieve verwarmingssystemen. Bij individuele verwarming beschikt elke woning over een eigen stookunit terwijl bij collectieve verwarming meer woningen zijn aangesloten op één centrale stookunit (bijv. blok-, wijken stadsverwarming). Het zal duidelijk zijn dat het verwarmingssysteem directe gevolgen heeft voor het aantal stookkostencomponenten dat een verhuurder in rekening kan en zal brengen. Op deze wijze van doorberekening, te onderscheiden naar individuele en collectieve verwarming, wordt in de onderstaande tekst nader ingegaan. De stookkosten kunnen worden opgesplitst in vaste en variabele kostencomponenten. De vaste kostencomponenten bestaan uit de volgende posten: - de kapitaallasten, zoals rente en afschrijving - de kosten als gevolg van het vervangen van onderdelen - de kosten als gevolg van het onderhouden van de installatie (inclusief onderhoudsabonnementen). De genoemde vaste kosten mogen niet in de servicekosten worden doorberekend. Deze zijn begrepen in de (kale) huurprijs. Deze benaderingswijze is onafhankelijk van het toegepaste verwarmingssysteem (individueel/collectief). Voor beide systemen geldt dus een identieke gedragslijn. Een uitzondering vormt de doorberekening van de kosten van aanvullende serviceverlening in het kader van het onderhouden van liften c.v.-installatie(s). De kosten van aanvullende serviceverlening, dat wil zeggen: buiten de normale werkuren om, mogen wel in de servicekosten worden doorberekend. Deze kosten moeten echter in een redelijke verhouding staan tot de kosten van de extra service. De reparatiekosten als zodanig mogen niet in rekening worden gebracht, aangezien deze kosten voor de verhuurder zijn. Alleen de extra personeelskosten in de vorm van onregelmatigheidstoeslag mogen in de servicekosten worden doorberekend (zie ook "service-abonnementen" blz…. ). De variabele kostencomponenten bestaan doorgaans uit de kosten die verband houden met: a. het olie- c.q. gasverbruik b.

het water en electriciteitsverbruik

c.

het vegen van de schoorsteen

d.

het dagelijks toezicht op de C.V.

De doorberekening van de variabele stookkostencomponenten vindt als volgt plaats: 1. bij individuele verwarming De vier onderscheiden variabele stookkostencomponenten worden bij individuele verwarming in het algemeen rechtstreeks door de huurder verrekend met de betreffende leverancier. De activiteiten vallende onder punt c. en d. kan de bewoner in principe zelf uitvoeren waardoor de kosten hiervan nihil zijn. Komen partijen echter overeen dat één of meer van de vermelde componenten bijv. het schoorsteenvegen door de verhuurder wordt verzorgd, dan mogen de kosten hiervan in de servicekosten aan de huurder worden doorberekend. 2. bij collectieve verwarming Alle genoemde variabele stookkostencomponenten worden door de desbetreffende leveranciers rechtstreeks aan de verhuurder in rekening gebracht die op zijn beurt deze kosten via de servicekosten aan de huurder doorberekent. Aangezien ten aanzien van de doorberekening onduidelijkheden bestaan volgt hieronder een beschouwing van de afzonderlijke componenten: ad a het olie c.q. gasverbruik

34


Ministerie van VROM

mei 1984

Het doorberekenen van de kosten verband houdende met het olie- of gasverbruik vindt in de praktijk plaats op basis van verdeelsleutels. Gezien de omvang van deze problematiek is in dit rapport een aparte paragraaf opgenomen waarin nader op de warmteverbruiksverdeling wordt ingegaan. Hierbij zij verwezen naar hoofdstuk IV-3.3. ad b het water en electriciteitsverbruik De kosten van het water- en het electriciteitsverbruik van de verwarmingsinstallatie dienen te worden toegerekend aan de component stookkosten. Als voor dit verbruik geen aparte meters beschikbaar zijn dient het totale water- en energieverbruik met een geschat aandeel te worden verlaagd dat de werkelijke kosten zo dicht mogelijk benadert. Voor deze wijze van doorberekening is gekozen omdat het uit een oogpunt van kosteninzicht noodzakelijk is bepaalde kostensoorten toe te rekenen aan de daarvoor in aanmerking komende kostencomponent. Wordt dit nagelaten dan verdwijnt het inzicht in de werkelijke kosten van de exploitatie. ad c het vegen van de schoorsteen De kosten als gevolg van het periodiek vegen van de schoorsteen mogen in de stookkosten worden doorberekend. ad d het dagelijks toezicht op de C.V. Indien een huismeester het dagelijks toezicht houdt op de collectieve verwarming dienen de daarmee verband houdende kosten te worden doorberekend in de stookkosten. Deze gedragslijn brengt met zich mee dat de vergoeding voor deze activiteiten afgezonderd moet worden van de overige taken van een huismeester. Het motief hiervoor is conform het geformuleerde onder ad b. IV-3.2 Systemen van woonruimteverwarming Ten aanzien van de woonruimteverwarming zijn er twee vormen op te noemen, te weten: 1. individuele verwarming 2. collectieve verwarming a. blok/wijkverwarming b. stadsverwarming In het onderstaande wordt ingegaan op de voor- en nadelen van de onderscheiden verwarmingsmethoden, waarna in paragraaf IV-3.3. de doorberekening van de stookkosten nader wordt bezien. ad 1 Individuele verwarming De voordelen van een individuele c.v.-installatie zijn duidelijk: - de bewoners kunnen zelf de duur van het stookseizoen bepalen alsmede de temperatuur regelen. Hierdoor hebben de bewoners direct invloed op de hoogte van de stookkosten; - bij individuele verwarming is het niet noodzakelijk met behulp van een verdeelsleutel de stookkosten over de diverse woningen te verdelen. Indien deze vorm van warmtevoorziening een bijdrage levert aan de beheersing van de totale woonlasten zal zij gestimuleerd moeten worden. Wel moet de kanttekening worden geplaatst dat bij hoogbouw (dat wil zeggen hoger dan vier bouwlagen) individuele verwarming moeilijk toepasbaar is. Een en ander wordt veroorzaakt door de technische problemen die optreden bij het installeren van individuele verwarmingsketels in hoogbouw.

35


Ministerie van VROM

mei 1984

ad 2 Collectieve verwarming a Blokverwarming/wijkverwarming Zowel blok- als wijkverwarming gaat uit van centrale stookunits die zorgdragen voor de verwarming van meerdere woningen. De centrale stookunit wordt gestookt op gas, olie of kolen. Een aantal argumenten pleit in vergelijking met individuele verwarming voor blok- c.q. wijkverwarming, te weten: investering in de apparatuur kan relatief lager zijn -

minder schoorstenen

-

minder apparaten staan in de woning. Dit bespaart ruimte en geeft minder hinder

-

bij individuele bemetering in combinatie met verbeteringen aan het rendement van de installaties zijn besparingen in geld bereikbaar.

Tegenover deze voordelen staan met name bij een aantal oudere installaties een aantal nadelen. Deze nadelen zijn: hoger energieverbruik in vergelijking met individuele verwarming. Oorzaken hiervoor kunnen zijn: de verwarmingsinstallatie is op de grootste vraag afgestemd; de woning en de bewoners die veel warmte vragen bepalen de temperatuur van de gehele verwarming; vaak slechte aanpasbaarheid van blok-/wijkverwarming aan de individuele behoeften waardoor het wel erg moeilijk wordt gemaakt zuinig te stoken; het in veel gevallen lage ketelrendement; de leidingverliezen en gemiddeld veel stookuren; energiebesparende maatregelen hebben minder effect op de stookkosten dan bij individuele verwarming, althans wanneer deze niet gepaard gaan met het invoeren van individuele meet- en betere regeltechniek; bij wanbetaling van de huurder is het moeilijk de warmteleverantie stop te zetten. Als de ver huurder als tussenpersoon optreedt draagt deze het financiële risico. -

het zuinig zijn met energie is bij niet individueel bemeterde installaties minder direct individueel merkbaar, aangezien de kosten volgens een verdeelsleutel over de op de stookunit aangesloten verbruikers worden omgeslagen. Er bestaat echter de mogelijkheid om een aantal van de bezwaren tegen collectief verwarmde woningen op te heffen. Het aanbrengen van individuele regelmogelijkheden en bemetering waardoor de bewoner meer invloed kan uitoefenen respectievelijk zicht heeft op de stookkosten, het verbeteren van het distributienet en het verbeteren van het rendement van de ketels, kunnen ertoe leiden dat collectief gestookte installaties voor de bewoners lagere stookkosten opleveren. In het kader van het Nationaal Isolatie Plan worden deze maatregelen subsidiabel gesteld. Bij moderne collectieve verwarmingssystemen zijn eerder genoemde voorzieningen meestal al aangebracht, waardoor de bezwaren dan ook niet gelden. Bij bestaande collectieve verwarmingsinstallaties waarvoor de hiervoor aangegeven nadelen gelden, gaat de voorkeur uit naar het optimaliseren van de collectieve installaties. Optimalisering zal in de meeste gevallen tot geringe meerkosten leiden en een hoog rendement opleveren. Indien dit niet mogelijk is zal geleidelijke vervanging van blok- en wijkverwarming door individuele verwarming gewenst zijn. De term geleidelijk heeft in dit geval betrekking op de financiële haalbaarheid van de hier bedoelde vervangingsactiviteit. In veel gevallen zal de vervanging vanuit economisch gezichtspunt op korte termijn niet mogelijk zijn en veelal tot extra kosten leiden. Ten aanzien van de nieuwbouw neemt de werkgroep geen uitgesproken standpunt in. Hierbij gelden andere investeringsbedragen en zullen de rendementen van de verschillende opties ook anders liggen.

36


Ministerie van VROM

mei 1984

Wel dient in de nieuwbouw bij collectieve verwarming gekozen te worden voor individueel bemeterde en hoogwaardige installaties. b Stadsverwarming Uit het oogpunt van brandstofbesparing verdient de stadsverwarming de nodige aandacht. De restwarmte c.q. afvalwarmte die bij electriciteitscentrales en industrieën vrijkomt, kan effectief worden gebruikt om woningen te verwarmen. In rapporten worden energiebesparingspercentages genoemd die liggen tussen de 30% en 50% in vergelijking met individuele verwarming. Naast dit voordeel kleven er bezwaren aan deze vorm van gecentraliseerde verwarmingssystemen, te weten: - hoge investeringen door onder andere transport van warmte over relatief grote afstanden; - relatief grote investeringsrisico's doordat men zich voor vele tientallen jaren vastlegt. Daarbij wordt bij de opzet van stadsverwarmingprojecten uitgegaan van een groot aantal onzekere factoren, zoals de bouwstromen over ± 10 jaar, de energieprijsontwikkeling en de rentetarieven waardoor er (ook volgens de Nederlandse Energie Ontwikkelings Maatschappij) nog veel onzekerheid bestaat over de termijn waarop en de mate waarin stadsverwarmingprojecten kostendekkend kunnen opereren. Hierbij is ook van belang dat bij stadsverwarming de bewoners toegezegd krijgen aan energiekosten niet meer te betalen dan in vergelijkbare gasgestookte woningen; - aangeslotenen worden veelal gedwongen over te stappen op electrisch koken, hetgeen bij de opwekking aanmerkelijk meer energie vergt, waardoor het koken voor de gebruiker duurder is; in de tarifering is getracht hiervoor compensatie te geven. De haalbaarheid van stadsverwarming zal dan ook steeds in concrete situaties bezien moeten worden. Stadsverwarming zal aantrekkelijk moeten zijn in verband met woningbouwprogramma's, tarifering, investeringen, energieprijsontwikkeling en dergelijke. Samenvattend kan worden gesteld dat stadsverwarming in het kader van de energiebesparing een zinvolle bijdrage kan leveren aan het terugdringen van het energieverbruik. Indien stadsverwarming wordt toegepast mag een gebruiker die op een stadsverwarmingssysteem is aangesloten niet meer betalen dan een gebruiker die de beschikking heeft over een individueel verwarmingssysteem. In de aanbevelingen van de Vestin (vereniging exploitanten van stadsverwarming in Nederland) wordt een dergelijke constructie aangegeven. IV-3.3 Doorberekenen van stookkosten Bij de doorberekening van de kosten van warmtelevering dient onderscheid gemaakt te worden tussen de drie genoemde woonruimteverwarmingsmethoden (zie hoofdstuk IV-3.2). Dit omdat elke methode specifieke verdeelsleutels kent om te komen tot naar redelijkheid geschatte kosten. In het onderstaande wordt nader op de stookkostenproblematiek ingegaan. A. Individuele verwarmingsinstallaties De energiekosten worden bij individuele verwarming direct met de energieleveranciers verrekend en vallen derhalve buiten het bestek van dit rapport. B. Collectieve verwarmingsinstallaties Indien woningen zijn aangesloten op een blok- of wijkverwarmingssysteem of een stadsverwarmingssysteem verdient het aanbeveling om de kostentoedeling voor het energieverbruik te baseren op het individueel gemeten energieverbruik met behulp van warmtemeting. Indien dit niet mogelijk is zullen andere verdeelsleutels moeten worden toegepast. B.1 Warmtemeters Voor de toepassing van individuele bemetering is één van de volgende systemen aan te brengen.

37


Ministerie van VROM

mei 1984

a. Verdampingsmeter en electronische verhoudingsmeters Door de gunstige kostprijs van deze meters worden deze in de bestaande woningbouw vrijwel uitsluitend toegepast. Bij beide systemen worden op alle radiatoren meters gemonteerd. In de verdampingsmeters bevindt zich een speciale vloeistof. Ten gevolge van de radiatorwarmte verdampt een gedeelte van deze vloeistof, hetgeen een maat is voor het warmteverbruik. De verdampingsmeters zijn in feite verhoudingsmeters. De door de radiator afgegeven hoeveelheid warmte wordt in relatie gebracht tot de totale warmteafgifte van het gehele verwarmingssysteem. Het totaal aantal geregistreerde schaaldelen wordt afgezet tegen het totaal energieverbruik, waardoor een prijs per schaaldeel kan worden berekend. De meting houdt wel rekening met de grootte van het verwarmend oppervlak maar verdisconteert ongunstige beïnvloeding door buren of ongunstige situering niet. Echter met het laatstgenoemde wordt vaak rekening gehouden door het gemeten warmteverbruik met een geschat aandeel te verminderen. Bovendien is de verdampingsmeter gevoelig voor temperatuursbeïnvloeding door bijvoorbeeld grote verwarmingsbuizen in de buurt van de radiator. Met name bij complexen waarbij de verdeelleidingen onder of door de woningen lopen kan dit tot problemen leiden. Ook dit wordt door middel van correctiefactoren bijgesteld. Uit onderzoek uitgevoerd door de afdeling warmte- en koudetechniek van TNO is gebleken dat het vrijwel ondoenlijk is de werking van de verdampingsmeter te beïnvloeden teneinde een lager bedrag aan stookkosten te betalen. Manipulatie leidt veelal tot hogere in plaats van lagere stookkosten. Naast de verdampingsmeters zijn recent ook electronische verhoudingsmeters verkrijgbaar. Deze meters worden evenals de verdampingsmeter op de radiatoren bevestigd en per radiator afgelezen. De berekening van het energieverbruik en de kostenverdeling geschiedt op dezelfde wijze als bij verdampingsmeters. De mogelijkheden van electronische verhoudingsmeters zijn echter aanzienlijk groter dan die van verdampingsmeters. Naast de op de radiator af te lezen meters, zijn (duurdere) systemen in de handel waarbij per woning of zelfs voor een geheel complex per woning het energieverbruik op een centrale uitleeseenheid kan worden opgenomen. b. Caloriemeter/doorstroommeter De caloriemeter meet zowel de doorstromende waterhoeveelheid als het temperatuurverschil van het verwarmingswater van de aanvoer- en afvoerleiding. In zeer veel gevallen is deze meter niet in de gebruikelijke collectieve verwarmingsinstallaties toe te passen, omdat de aanvoer- en afvoerleiding van de C.V. van de woning dicht bij elkaar moeten liggen en ongesplitst de woningen moeten inrespectievelijk uittreden. Aan deze voorwaarden wordt in de praktijk bijna nooit voldaan, waardoor dit systeem nauwelijks toepassing vindt. Deze bemeteringstechniek zal door de relatief hoge kostprijs in de sociale woningbouw voorlopig nog niet veel worden toegepast. Er zijn echter ontwikkelingen te melden waaruit kan worden afgeleid dat op termijn toepassing van deze bemeteringstechniek concurrerend zal worden voor de verdampingsmeter. Wellicht zal deze techniek in verband met de ijkbaarheid t.z.t. in het kader van de Wet energiebesparing toestellen in de nieuwbouw moeten worden toegepast. c. Electronische temperatuurmeter Bij deze meting wordt elke 8 minuten het temperatuurverschil binnen/buiten van elke woning door middel van temperatuurvoelers electronisch gemeten en centraal geregistreerd. De verhouding van de totalen is een maat voor de verhouding in het warmteverbruik.

38


Ministerie van VROM

mei 1984

In tegenstelling tot systemen die reageren op de temperatuur binnen en buiten de woning is de meting niet afhankelijk van de ligging van de woning. Compensatieregelingen zijn uit dien hoofde niet nodig. Deze bemeteringstechniek houdt echter het risico in dat geen verschil in energieverbruik wordt gemeten tussen bewoners die normaal of overvloedig ventileren of anderszins door hun gedrag het energieverbruik beïnvloeden. Aangezien deze techniek geen relatie legt tussen het gemeten energieniveau in de woning en de werkelijk verbruikte energie zal deze techniek niet goed toepasbaar zijn in het kader van de "Wet energiebesparing toestellen" op grond waarvan individuele warmtemeting verplicht zal worden. De beschreven methoden van individuele warmteverbruikmeting brengen een aantal consequenties met zich mee die in ogenschouw dienen te worden genomen voordat wordt besloten om tot enig systeem van warmtemeters over te gaan. Bij gemeenschappelijke verwarmingsinstallaties, waarbij het warmteverbruik individueel wordt gemeten, is het aanbrengen van een drukregeling voor een constante drukopbouw gewenst. Als deze niet aanwezig is, is het aanbrengen van een acceptabele temperatuurregeling (thermostatische radiatorventielen) gewenst. Dit brengt extra kosten met zich mee die verhaald kunnen worden op de huurder. Tevens zal de huurder de aanwezigheid en onderhoud van meters dienen te bekostigen naast de opname van het energieverbruik. Hier staat tegenover dat door middel van warmtemeters de huurder direct invloed kan uitoefenen op de hoogte van zijn warmteverbruik, waardoor de stookkosten aanzienlijk verminderd kunnen worden. In een aantal onderzoekprojecten is gebleken dat het energieverbruik na plaatsing van warmtemeters na een reeks van jaren met 17 á 20% daalde. Bij de keuze voor een van de behandelde individuele meetsytemen zal veelal door de omstandigheden en kosten worden bepaald welk systeem de voorkeur geniet. Factoren als nauwkeurigheid, betrouwbaarheid en een goede afleesbaarheid verdienen echter ook de nodige aandacht. De individuele warmtemeting vormt bij collectieve verwarming de basis voor de meest betrouwbare verdeelsleutel om tot een rechtvaardige verdeling van de kosten voor energieverbruik te komen. Toepassing van warmtemeters wordt gestimuleerd in het Nationaal Isolatie Programma in combinatie met rendementsverbetering, leidingisolatie en isolatie van de woning. In het kader van het Nationaal Isolatie Programma wordt voorlichtingsmateriaal uitgegeven gericht op huurders zowel als verhuurder over alle in dit programma voorkomende subsidiabel voorzieningen. Inlichtingen zijn te verkrijgen bij het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en milieubeheer, Directie Voorlichting en Externe Betrekkingen. B.2 Wettelijke regelingen met betrekking tot warmtemeters De Tweede Kamer heeft het wetsontwerp wet energiebesparing toestellen (Tweede Kamerzitting 1981-1982, 17251) in behandeling. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur welke bij dit wetsontwerp hoort, kan aan degene die warm tapwater of warmte in enige vorm ten behoeve van ruimteverwarming levert of toevoert, de verplichting worden opgelegd om in de aangegeven gevallen de kosten van het verbruik in een gebouw of gedeelte daarvan in rekening te brengen op basis van het gemeten verbruik in dit gebouw of gedeelte daarvan. De eigenaar en de gebruiker van een woning dienen de nodige medewerking te verlenen met het oog op het nakomen van een dergelijke verplichting. Warmtemeters, aangebracht op verwarmingsradiatoren worden beschouwd als roerende zaken. De kosten verbonden aan de warmtemeting, waaronder begrepen de installatie en aanschaf van de meters, kunnen in de servicekosten verrekend worden. B.3 Stadsverwarming

39


Ministerie van VROM

mei 1984

Voor wat betreft de tariefstelling bij stadsverwarming luidt het regeringsstandpunt dat de aangeslotene op stadsverwarming niet duurder uit mag zijn dan iemand, die onder overigens gelijke omstandigheden zijn woning verwarmt door middel van het meest voor de handliggende moderne centrale verwarmingsalternatief. Dit laat onverlet de mogelijkheid bij de prijsstelling van stadverwarming naar beneden af te wijken. Genoemd 'niet meer dan"- principe wordt regelmatig getoetst en eventueel bijgesteld naar aanleiding van de ontwikkelingen met betrekking tot het gehanteerde alternatief, bijvoorbeeld verandering van het referentiepunt in verband met rendementsverbetering van centrale verwarmingsketels. Indien het rendement van de in de woningbouw toegepaste ketels wordt verhoogd, en daarmee de stookkosten worden verlaagd, dan zullen ook de tarieven van de stadsverwarming moeten worden bijgesteld. Bij de meest recente stadsverwarmingprojecten wordt reeds individuele bemetering toegepast. B.4 Kostentoerekening Bij levering van warmte aan woningen en woongebouwen die zijn aangesloten op één gemeenschappelijke c.v.-installatie of een stadsverwarmingsnet met één meetpunt voor primair energieverbruik, zijn een aantal verdeelsleutels denkbaar. De volgende verdeelsleutels zijn aan te geven: In eerste instantie gaat de voorkeur uit naar het individueel meten van het energieverbruik. Bij toepassing van individuele bemetering is de volgende kostentoerekening denkbaar: 1. toepassing van individuele bemetering waarbij in de kostentoerekening correctiefactoren worden toegepast in verband met het extra energieverbruik in kop- en dakwoningen. 2. toepassing van individuele bemetering waarbij in de kostentoerekening geen correctiefactoren worden toegepast. Indien geen individuele bemetering is of kan worden toegepast zijn de volgende verdeelsleu tels denkbaar: 3. naar rato van het aantal woningen (bij gelijke woningen) 4. naar rato van het verwarmend oppervlak (de grootte van de radiatoren bij nagenoeg gelijke woningen) 5. naar rato van het verwarmend oppervlak, waarbij het verwarmend oppervlak van de radiatoren van de hoofdwoonvertrekken (woonkamer plus keuken) voor 150% worden meegeteld. Indien individuele bemetering niet toepasbaar is, verdient deze verdeelsleutel de voorkeur. ad 1. toepassing van individuele bemetering waarbij correctiefactoren worden toegepast voor de ligging van de woning Aan de toepassing van individuele bemetering waarbij correctiefactoren worden toegepast voor de ligging van de woning ligt een solidariteitsgedachte ten grondslag; extra energiegebruik voor kopof dakwoningen wordt gecompenseerd. De individuele beïnvloedbaarheid van de stookkosten is echter wel veilig gesteld. In hoeverre deze correctiefactoren bij individuele bemetering in geval van inwerkingtreding van de algemene maatregel van bestuur in het kader van de Wet energiebesparing toestellen (Hierop is reeds ingegaan onder B.2: wettelijke regelingen met betrekking tot warmtemeters.) kunnen worden gehandhaafd, wordt nog nader onderzocht. ad 2.

toepassing van individuele bemetering waarbij in de kostentoerekening geen correctiefactoren worden toegepast

Deze regeling, waarbij de energiekosten direct gekoppeld zijn aan het energieverbruik, wordt bij de meeste nu toegepaste systemen voor individuele bemetering niet gehanteerd.

40


Ministerie van VROM

mei 1984

Toepassing van deze kostentoerekening creëert een situatie die overeenkomt met het individueel stoken van de woning. De bewoner betaalt de werkelijke afgenomen energie-equivalent. Aangezien het wenselijk is dat bij de afrekening van de stookkosten de situatie bij individueel gestookte woningen zoveel mogelijk wordt benaderd, wordt de voorkeur uitgesproken voor individuele bemetering, waarbij geen correctiefactoren worden toegepast voor de ligging van de woning. Het niet toepassen van correctiefactoren voor ongunstig gelegen woningen zal bij inwerkingtreding van de Wet energiebesparing toestellen in de vorm zoals die momenteel bij de Tweede Kamer is ingediend niet tot problemen behoeven te leiden. In West-Duitsland, waar nu reeds individuele bemetering wettelijk is voorgeschreven, worden genoemde correctiefactoren niet toegepast. Bij het vaststellen van de aan de huurder door te berekenen component van het energieverbruik zal bij toepassing van beide verdeelsleutels (1 en 2) rekening moeten worden gehouden met het energieverlies van de gemeenschappelijke installatie. De kostentoerekening op basis van de warmtemeting kan pas geschieden -na aftrek van energieverbruik tengevolge van warmte-afgifte van verdeelleidingen, verwarming van gemeenschappelijke ruimten en het stookrendement van de ketel. In de meeste gevallen zal dit rond de 30% van het totale energieverbruik zijn. Deze component van de energiekosten zal volgens de verdeelsleutel die onder ad 5 wordt behandeld, moeten worden doorberekend. ad 3. omslag van de energiekosten naar rato van het aantal woningen Deze verdeelsleutel is bij woningen die niet individueel bemeterd zijn en qua inhoud en aantal vertrekken gelijk zijn acceptabel. De solidariteitsgedachte is hier ver doorgevoerd. Woningen, die zich aan de rand van het complex bevinden (eind-, dak- en begane-grondwoningen) en die bij individueel gestookte installaties relatief hogere stookkosten hebben, zullen bij toepassing van deze verdeelsleutel hetzelfde stookkostenaandeel hebben als de overige woningen. Individuele verschillen in het energieverbruik ten gevolge van verschillend stookgedrag bij de diverse bewoners worden in het geheel niet tot uitdrukking gebracht. ad 4.

omslag van de energiekosten naar rato van het verwarmend oppervlak van de radiatoren in de betreffende woningen

Deze verdeelsleutel is voor gelijke woningen als onder punt 3 en voor iets in grootte verschillende woningen met een gelijk aantal vertrekken acceptabel. Hier geldt dat door de stookkosten om te slaan naar het verwarmend oppervlak van de radiatoren, de bewoners in de kop-, dak- en beganegrondwoningen hogere stookkosten zullen hebben dan de overige bewoners in het complex omdat in de randwoningen over het algemeen grotere radiatoren geplaatst zijn. Individueel stookgedrag kan ook hier alleen via individuele bemetering tot uitdrukking worden gebracht. ad 5.

omslag van de energiekosten naar rato van het verwarmend oppervlak (v.o.) van de radiatoren, waarbij het v.o. van de radiatoren in de hoofdwoonvertrekken voor 150% wordt meegerekend

Indien niet individueel bemeterde woningen die in afmeting en/of aantal vertrekken verschillen op één verwarmingssysteem zijn aangesloten, zijn de verdeelsleutels 3 en 4 niet toepasbaar. Uit onderzoeksgegevens over het energieverbruik per vertrek bij woningen die zijn voorzien van verdampingsmeters (NWR 1980) blijkt dat het energieverbruik in de hoofdwoonvertrekken

41


Ministerie van VROM

mei 1984

(woonkamer en keuken) gemiddeld per vierkante meter vloeroppervlak meer dan 100 tot 150% hoger is dan in de overige vertrekken. Dit verschijnsel doet zich zowel voor in de gestapelde- als in de eengezinsbouw. Een en ander is te verklaren uit het feit dat veel gebruikers van woningen geen of weinig behoefte hebben aan het verwarmen van de slaapvertrekken. Bij het gebruik van individuele bemetering komt dit echter sterker tot uitdrukking dan zonder toepassing van individuele bemetering. Bij het vaststellen van een verdeelsleutel voor de energiekosten bij woningcomplexen met in grootte verschillende woningen zal hiermee dan ook rekening moeten worden gehouden. De volgende verdeelsleutel verdient bij deze complexen dan ook de voorkeur: Bij het vaststellen van het totale verwarmend oppervlak van de radiatoren per woning, wordt het verwarmend oppervlak van de radiatoren in de woonkamer en keuken voor 150% meegerekend, de overige radiatoren worden éénmaal meegerekend. De verdeelsleutelberekening is dan als volgt: v.o. woonkamer v.o. keuken v.o. overige vertrekken toerekeningsfactor totaal

: ….. x 1,5 = ….. : ….. x 1,5 = ….. : ….. x 1 = ….. : .….

Door het v.o. van een bepaald type woning te delen door het totaal bij elkaar opgetelde v.o. van alle woningen wordt de toerekeningsfactor per woningtype verkregen. Door deze 'toerekeningsfactor te vermenigvuldigen met de totale stookkosten voor het complex woningen worden de stookkosten per woning bepaald. Rekenvoorbeeld: woning type a (10 woningen) v.o. woonkamer v.o. keuken v.o. overig toerekeningsfactor woning type b (10 woningen) v.o. woonkamer v.o. keuken v.o. overig toerekeningsfactor

10 m2 x 1,5 = 15 m2 2 m2 x 1,5 = 3 m2 8 m2 x 8 m2 26 m2 x 10 = 260

10 m2 x 1,5 = 15 m2 2 M2 x 1,5 = 3 m2 12 m2 x 12 m2 30 m2 x 10 = 300 totaal v.o. complex 560

De kostentoerekening is als volgt: woning a: 26/560 x stookkosten woning b: 30/560 x stookkosten Het toepassen van deze verdeelsleutel verdient de voorkeur in al die gevallen dat er sprake is van verschillen in afmetingen of aantal vertrekken tussen de betrokken woningen onderling. Het blijft echter een feit dat toepassing van de drie laatstgenoemde verdeelsleutels op geen enkele wijze een redelijk inzicht geeft in de individuele afwijkingen van het gemiddelde stookgedrag. Bij individuele bemeterde woningen blijkt, onder invloed van individueel stookgedrag, de afwijking van de gemiddelde stookkosten meer dan 50% te bedragen.

42


Ministerie van VROM

mei 1984

IV-4 Meubilering en stoffering Hoewel het in gebruik of in medegebruik geven van meubels en/of stoffering bij zelfstandige woonruimte weinig voorkomt, wil de werkgroep hieraan toch enige aandacht besteden. In artikel 12, lid 1, onder b. van de Huurprijzenwet woonruimte is bepaald dat voor het gebruik of medegebruik van meubelen of stoffering een vergoeding hiervoor ingevolge wettelijke voorschriften mag worden doorberekend,' of voor zover deze voorschriften ontbreken, de vergoeding welke hiervoor als redelijk is aan te merken. Onder de werking van de Huurwet, die met ingang van 1 juli 1979 voor woonruimte buiten werking is gesteld, gold als vergoeding een bedrag berekend naar een percentage van 20% per jaar van de verkoopwaarde op het ogenblik van ingebruikgeving. Na een periode van 5 jaar diende de vergoeding opnieuw te worden berekend naar 20% per jaar van de verkoopwaarde op dát tijdstip en zo telkens na een periode van 5 jaar. Een dergelijk voorschrift is niet opgenomen in de Huurprijzenwet woonruimte omdat ten tijde van indiening van deze wet het voorschrift geen recht zou doen aan de praktijk. Bovendien gold als ander argument dat het voorschrift door algemene normen van de Prijzenwet, dan wel door de norm van 'als redelijk aan te merken vergoedingen", vervangen zou kunnen worden. Gebleken is echter dat men in de praktijk niet goed raad weet met het bepalen van een redelijke vergoeding voor het gebruik van meubilering en stoffering. Met betrekking tot de vraag, welke vuistregel kan worden gehanteerd bij in gebruik gegeven goederen is onder meer gedacht aan het geven van een bepaalde minimum- en maximumwaarde voor goederen die in gebruik zijn gegeven. De nadelen hiervan zijn dat men nooit een volledige opsomming kan geven van goederen die worden meeverhuurd. Bovendien blijft de bepaling van de minimum- en maximumwaarde een subjectief gegeven. Voorts is overwogen of het bepalen van een redelijke vergoeding zou kunnen geschieden op basis van annuïteiten. Het grote probleem hierbij is echter dat de levensduur van de in gebruik gegeven goederen zal moeten worden vastgesteld. Vooraf is moeilijk te schatten hoe lang goederen meegaan; dit is mede afhankelijk van het feit of deze al of niet intensief worden gebruikt. Een algemene vuistregel die toepasbaar is op elke stoffering en/of meubilering kan niet worden gegeven. Aan partijen dient in eerste instantie te worden overgelaten welke vergoeding zij voor het gebruik van meubels en/of stoffering overeen willen komen. Mochten de meningen van partijen zo zeer uit elkaar liggen dat zij niet tot een vergoeding van de in gebruik te geven goederen kunnen komen, dan zou in die gevallen wellicht de 20% norm, zoals deze voor woonruimte gold onder de Huurwet, uitkomst kunnen bieden. Uitgangspunt hierbij is dat een bedrag dat 20% van de verkoopwaarde bedraagt op het moment van ingebruikgeving van de goederen, als vergoeding aan huurder in rekening wordt gebracht. Bij voor de eerste keer in gebruik gegeven goederen zou deze verkoopwaarde gelijkgesteld kunnen worden met de aanschafwaarde van het goed. Gaat het om tweedehands of reeds langer in gebruik zijnde meubilering of stoffering dan is het redelijk dat er uitgegaan wordt van de dagwaarde van het goed. Bij het vorenstaande dient echter wel opgemerkt te worden dat de 20% norm tot een onredelijke vergoeding kan leiden daar waar vaststaat dat antieke goederen worden meeverhuurd. Bij het sluiten van de huurovereenkomst zou, wanneer er sprake is van ingebruikgeving van meubels en/of stoffering een volledig gespecificeerde en door beide partijen te ondertekenen inventarislijst van alle meeverhuurde roerende goederen dienen te worden opgemaakt. IV-5 Overige leveringen en diensten (de zogenaamde bijkomende kosten)

43


Ministerie van VROM

mei 1984

A. Beheer- en administratiekosten 1. Algemeen Aan iedere bedrijfsvoering zijn werkzaamheden verbonden, waarvan de kosten niet direct in het eindprodukt (goederen of diensten) kunnen worden teruggevonden, maar die niettemin noodzakelijk zijn om inkoop, produktie en verkoop op doelmatige wijze voortgang te doen vinden. Dergelijke kosten betreffen het bestuur en het toezicht en de daarbij noodzakelijke aantekeningen, zowel met betrekking tot de bedrijfsvoering als geheel als de verschillende fasen die daarbij kunnen worden onderscheiden. Deze kosten kunnen worden samengevat onder het begrip "beheer en adminstratie' en dienen dekking te vinden in de verkoopprijs van het produkt (lees: woongenot). 2. Woningexploitatie Ook aan de exploitatie van woningen zijn kosten van beheer en administratie verbonden, die in de prijs van het eindprodukt (woongenot) door huurder(s) dienen te worden vergoed ("kale" huurprijs). Met betrekking tot de woningexploitatie kunnen ondermeer de volgende werkzaamheden voorkomen die tot het begrip 'beheer en administratie" worden gerekend: a. Algemene leiding - directie en secretariaat b. Interne diensten met betrekking tot de kantoorruimte en dergelijke - huisvesting, huishoudelijk dienst c. Personeelszaken - werving, begeleiding, ontslag van personeel d. Financieel-economische zaken boekhouding registratie van het vermogen en de mutaties daarin, controle op de juistheid van te betalen rekeningen panden – administratie complexen – administratie huren - administratie loon - administratie - opstellen van financiële begrotingen - opstellen van financiële verantwoordingen - bemoeiingen met belastingen en verzekeringen e. Verhuur- en bewonerszaken - toewijzing en huuropzegging - verzorging van huurcontracten - contacten met huurders De kosten van deze werkzaamheden worden veelal als algemene kosten van beheer en administratie beschouwd. Daarnaast kunnen specifieke kosten van beheer en administratie zijn verbonden aan: f. Onderhoudswerkzaamheden

44


Ministerie van VROM

mei 1984

- planning en begroting - administratie - voorbereiding tot uitvoering - toezicht op de uitvoering g. Nieuwbouw-, verbouw- en renovatieplannen, en dergelijke - planning en begroting - administratie - voorbereiding en ontwikkeling - toezicht op de uitvoering - financiële afwikkeling h. Bijkomende leveringen en diensten - periodieke planning en begroting - administratie - voorbereiding - toezicht De hierboven onder a. tot en met g. genoemde kosten van beheer en administratie maken geen deel uit van de servicekosten. De onder h. genoemde kosten van beheer en administratie vormen een kostenverhogende factor bij de (directe) kosten van de leveringen en diensten. 3. Beheer en administratiekosten in verband met de levering van goederen en diensten Bij de bouw van meergezinswoningen (bijvoorbeeld flatgebouwen) maar ook wel van complexen eengezinswoningen worden veelal en de laatste jaren in toenemende mate voorzieningen getroffen die uitgaan boven het beschikbaar stellen van woonruimte in engere zin, zoals o.a. schoonhouden gemeenschappelijke ruimten, glazenwassers, huismeester, verlichting gemeenschappelijke ruimten, onderhoud gemeenschappelijke tuinen/groenstroken. Deze voorzieningen dienen in het algemeen ter verhoging van het wooncomfort. Indien deze voorzieningen kunnen worden beschouwd als onroerende aanhorigheden (centrale verwarmings- en liftinstallaties bijvoorbeeld) behoren de exploitatiekosten, voor zover die vergelijkbaar zijn met exploitatiekosten van de woning in engere zin (afschrijving, rente, onderhoud, beheer) normaliter te worden bestreden uit de opbrengst van de (kale) huurprijs. Hierboven is reeds vermeld dat aan de servicekosten specifieke kosten van beheer en administratie zijn verbonden. Aan de administratieve behandeling worden hogere eisen gesteld dan aan, bijvoorbeeld, normale onderhoudskosten van de gebouwen, omdat de servicekosten jaarlijks, gedetailleerd naar kostensoort, met alle huurders dienen te worden verrekend. Voorts kunnen, ter financiering van de betalingen door de exploitant, maandelijkse voorschotten van de huurders worden gevraagd. Het bovenstaande heeft jaarlijks ondermeer de volgende extra administratieve werkzaamheden tot gevolg: - vaststelling van voorschotbedragen, op basis van de begroting voor het volgende jaar. Registratie van de servicekosten per kostensoort. opstelling van een gedetailleerde verantwoording voor de huurders. Bereken ing van het aandeel per huurder en per kostensoort. (Veelal verschillende 'verdeelsleutels") Berekening van het verschil tussen het kostenaandeel en de betaalde voorschotten per huurder (afrekening). Behandeling van vragen over de afrekeningen. Incasso (eventueel terugbetalen) van verschillen.

45


Ministerie van VROM

mei 1984

voorts zal voor behandeling van meningsverschillen met de huurders over de afrekeningen veelal een beroep moeten worden gedaan op de algemene leiding waardoor ook haar taak wordt verzwaard. 4. Vergoeding voor beheer- en administratiekosten in verband met de levering van goederen en diensten Afgezien van de vraag of een dergelijke vergoeding in een huurcontract behoort te worden overeengekomen - de vergoeding wordt inherent geacht aan het overeengekomen servicekostenpakket en behoeft derhalve niet expliciet te worden overeengekomen - is het redelijk dat de verhuurder voor de extra kosten van beheer en administratie ten gevolge van de bijkomende leveringen en diensten, een vergoeding ontvangt. Bovendien geeft artikel 12, eerste lid, onder b van de Huurprijzenwet woonruimte de wettelijke mogelijkheid om een redelijke vergoeding voor de kosten verbonden aan het administreren van de leveringen en diensten aan huurder(s) door te berekenen. Deze extra kosten zouden kunnen worden vastgesteld op basis van het aantal werkuren dat daarmee is gemoeid. Doordat de extra kosten echter in feite samenlopen met de algemene kosten verbonden aan het beheer en administratie is een juiste afsplitsing op uren-basis praktisch niet uitvoerbaar. In de praktijk wordt het verband tussen serviceverlening en beheer- en administratiekosten gelegd door middel van een percentage van de (directe) servicekosten, veelal gesteld op 5%. Hiermee wordt aangesloten bij de vergoedingsregeling die de Nederlandse Vereniging van Makelaars aan zijn leden adviseert, namelijk een percentage van 3 tot 6, afhankelijk van de hoogte van de te incasseren bedragen. Bovendien is er aan de hand van ter beschikking staande gegevens gebleken dat in de sociale huursector gemiddeld een percentage van 5% wordt gehanteerd ten aanzien van de doorberekening van administratiekosten. Een dergelijke procentuele vergoeding moet worden gezien als vergoeding voor de totale extra beheer- en administratiekosten van de exploitant, echter uitsluitend in het kader van de verleende leveringen en diensten. De hoogte van de beheer- en administratiekosten per soort servicekosten kan variëren naar de aard daarvan: a. Voor de service die door eigen personeel wordt uitgevoerd (bijvoorbeeld schoonmaak, huismeester) kan niet worden volstaan met doorberekening van loon, sociale lasten en andere directe kosten. Deze bedragen dienen te worden verhoogd met een aandeel in de algemene beheer- en administratiekosten, die zijn verbonden aan het in dienst hebben van personeel. Bij uitbesteding van dergelijke werkzaamheden aan derden dienen prijsafspraken en dergelijke met bedrijven te worden gemaakt, vragen van huurders te worden behandeld en de ontvangen rekeningen te worden gecontroleerd op uitvoering van het werk en de overeengekomen prijzen. Hiervoor is eveneens een toeslag voor algemene beheer- en administratiekosten nodig. b. De verwerking van maandelijkse rekeningen van derden veroorzaakt meer werk voor de administratie dan kwartaal- en jaarrekeningen. c. De (jaarlijkse) toerekening aan de bewoners van bijvoorbeeld verwarmingskosten is in het algemeen bewerkelijker dan die van bijvoorbeeld schoonmaakkosten. Het gevolg van een jaarlijks gelijkblijvend vergoedingspercentage is, dat bij stijging van de servicekosten het vergoedingsbedrag evenredig toeneemt. - Indien de kostenstijging verband houdt met stijging van het algemene loon- en prijspeil is een evenredige verhoging van de vergoeding voor beheer- en administratiekosten aanvaardbaar. De ex-

46


Ministerie van VROM

mei 1984

ploitant wordt immers met betrekking tot de beheer- en administratiekosten eveneens met deze stijgingen geconfronteerd. - Evenredige verhoging is minder aanvaardbaar, indien de servicekosten toenemen door uitzonderlijke prijsstijgingen van enkele bestanddelen van de servicekosten (energie bijvoorbeeld). Met betrekking tot de stijging van energieprijzen is een enkele beheerder er reeds toe overgegaan de vergoeding voor beheer- en administratiekosten bij het gasverbruik als vast percentage van de gaskosten te verlaten. In plaats daarvan wordt voor de gaskosten het vergoedingsbedrag, dat op basis van het gebruikelijke percentage voor 1978 was vastgesteld, voor de volgende jaren verhoogd overeenkomstig CBS-indexcijfers van loonkosten. Hierbij wordt opgemerkt dat de stijging van de gasprijs reeds voor 1978 inzette, namelijk na de "oliecrisis" in 1973. De gasprijs was in 1978 ten opzichte van 1972 gestegen van 13 ct. tot 29 ct. per m3 (= 123%). In dezelfde periode was het loonindexcijfer toegenomen met 79%. Hieruit volgt dat de vergoeding voor beheer- en administratiekosten voor het gasverbruik bij een gelijkblijvend percentage (i.c. 5%) in dezelfde periode sterker was toegenomen dan het loonpeil. Uit het bovenstaande blijkt dat een kostendekkende vergoeding voor beheer en administratiekosten niet exact kan worden vastgesteld. Voor een (jaarlijkse) aanpassing van de vergoeding aan het loon- en prijspeil verdient indexering aanbeveling boven de toepassing van jaarlijks gelijkblijvende vergoedingspercentages. Daarvoor is het nodig uit te gaan van een redelijke vergoeding in een basisjaar. Uitgaande van de in 1972 gebruikelijke vergoeding (het jaar voor de oliecrisis) kunnen de vergoedingen voor de volgende jaren worden berekend op basis van het eerdergenoemde CBS-"indexcijfer van de zogenaamde - regelingslonen per week/maand voor alle werknemers inclusief vakantietoeslag en dergelijke". Indien het indexcijfer voor 1972 wordt gesteld op 100 blijkt de verdere ontwikkeling te zijn als volgt: 1973 - 112 1977 - 169 1981 - 200 1974 - 128 1978 - 179 1982 - 213 1975 - 144 1979 - 188 1983 1976 - 157 1980 - 195 1984 Hieruit volgt dat het vergoedingsbedrag voor beheer- en adminstratiekosten voor 1982 kan worden gesteld op 213/100 (1) x dat voor 1972. Om tot een hanteerbaar vergoedingspercentage te komen kan gebruik worden gemaakt van indexcijfers van lonen en prijzen. a. Voor zover het verloop van de hoogte van servicekosten in belangrijke mate wordt bepaald door het algemene loonniveau, zoals schoonmaak- en huismeesterkosten, kan het in 1972 gebruikelijke vergoedingspercentage ongewijzigd blijven. Gesteld kan worden dat zowel deze servicekosten als de kosten van beheer en administratie door dit loonniveau worden beïnvloed. De berekening van het vergoedingspercentage is dan als volgt: Voorbeeld: 1972 loonindex 100 1982 loonindex 213 Servicekosten Beheer en adm. kosten, bedrag:

f 100,-

f 213,-

f

f 10,65

5,-

Het percentage aan be-

47


heer- en adm. kosten bedraagt:

Ministerie van VROM

5%

mei 1984

5%

NB. de hierboven en hierna gebruikte verwijstekens bij de percentages vestigen uitsluitend de aandacht op de onderlinge samenhang van die cijfers. b Voor de servicekosten, zoals met name de energiekosten waarvan het prijsverloop door andere factoren wordt bepaald dient de berekening onder a. te worden aangepast aan het verloop van die factoren, bv. aan het verloop van de prijzen van aardgas, waarvan de m3-prijs in 1981 bijna 6 x zo hoog was als in 1972. Het prijsverloop van het huishoudelijk energieverbruik kan worden ontleend aan de gegevens van het C.B.S., gebruikt bij de berekening van de prijsindexcijfers van de gezinsconsumptie voor werknemersgezinnen" volgens de C.B.S.-uitgave "Maandstatistiek van de prijzen". Het basisjaar voor deze indexcijfers is thans 1975, vóór 1975 was dit 1969. Door omrekening van de reeks met het basisjaar 1969 tot die met het basisjaar 1975, zijn vergelijkbare indexcijfers verkregen voor de jaren 1969 tot en met 1982. Het prijsverloop is als volgt: gas 1969=100 1969 100 1972 102 1975 137 1977 1978 1979 1980 1981 1982

1975=100 73 74 100 123 142 155 184 237 278

1982 t.o.v. 1972 278/74=3,76

electriciteit 1969=100 1975=100 100 62 116 72 162 100 122 125 130 150 174 191 191/72=2,65

Energie (combinatie) 1969=100 1975=100 100 64 110 71 156 100 123 135 144 170 211 240 240/71=3,38

c. Rekening houdend met dit prijsverloop kan het vergoedingspercentage voor beheer en administratiekosten als volgt worden berekend:

Gaskosten: Beheer- en adm. Kosten, bedrag: Het percentage Beheer- en adm.kosten

Electriciteitskosten Beheer- en adm. Kosten, bedrag: Het percentage Beheer- en adm.kosten

1972 F 100,-

1982 Geindex. (x 3,76) (2) ƒ 376,-

F 5,-

Geindex. (x 2,13) (1) ƒ 10,65

5%

2,8% (= 5 x 213(1)/376(2))

1972 F 100,-

1982 Geindex. (x 2,65) ƒ 265,-

F 5,-

Geindex. (x 2,13) ƒ 10,65

5%

4% (= 5 x 213/265)

48


Ministerie van VROM

mei 1984

De prijsindexcijfers voor energie (1982 3,38 x 1972) betreffen een combinatie van verbruiken van gas en elektriciteit, zoals die in 1969 respectievelijk 1975 gemiddeld voorkwam. Daar de combinatie bij afzonderlijke woningcomplexen van deze gemiddelden kan afwijken, verdient gebruik van het gepubliceerde energie-prijs-indexcijfer voor deze berekeningen geen aanbeveling. Stookolie (HBO I) Het prijsverloop hiervan kan worden ontleend aan de CBS uitgave "Maandstatistiek van de prijzen, bijvoegsel'. Hoewel hierin het verloop van de producentenprijzen (binnenland) wordt gegeven, kan worden aangenomen dat de consumentenprijs voor deze olie ongeveer eenzelfde verloop vertoont. In de statistiek is als basisjaar 1975 (= 100) gebruikt. Met behulp van prijsopgaven van het CBS voor de jaren 1972 tot 1975 is het volgende prijsverloop in indexcijfers berekend: 1972 45 1975 100 1977 111 1978 107 1979 147 1980 213 1981 264 1982 281 1982 t.o.v. 1972: 281/45 = 6,24(4) Overeenkomstig de berekeningswijze voor het vergoedingspercentage bij de gas- en electriciteitskosten, kan het percentage alleen voor beheer- en administratiekosten in 1982 over de kosten van stookolie worden berekend op 5 x 213(1)/624(4) = 1,7% Hierbij wordt opgemerkt dat de hierboven onder c berekende percentages slechts kunnen worden gebruikt voor de vergoeding van beheer- en administratiekosten over de kosten van de genoemde soorten energie. voor de overige servicekosten kan in het algemeen het in 1972 gebruikte percentage (hier gesteld op 5) worden aangehouden. d. De algemene formule voor berekening van het "nieuwe" vergoedingspercentage pn, uitgaande van het "oude" percentage po, is dus, bij een loonindexcijfer il en een prijsindexcijfer voor de desbetreffende soort servicekosten ip, als volgt: pn = po x il/ip Bij het samenstellen van bovenstaande formule aan de hand van loon- en prijs-indexcijfers is geen rekening gehouden met een eventuele verbetering van de arbeidsproductiviteit zoals deze o.a. bereikt zou kunnen worden door inschakeling van geautomatiseerde apparatuur. De kosteneffecten daarvan zijn zeer moeilijk meetbaar en komen derhalve in de formule niet tot uitdrukking. Indien het beheer en de administratie van de servicekostenposten door een tussenpersoon wordt verricht die B.T.W.-plichtig is, dient deze de over de beheer en administratiekosten verschuldigde omzetbelasting (B.T.W.) aan de eigenaar in rekening te brengen. De eigenaar/verhuurder brengt de door hem betaalde vergoeding (incl. B.T.W.) in rekening aan de huurders.

49


Ministerie van VROM

mei 1984

Indien de eigenaar beheer en administratie zelf verzorgt, bestaat deze B.T.W.-plicht niet (zie verder hoofdstuk IV.5.D: Omzetbelasting) Prijsvoorschriften In het voorgaande is voorbijgegaan aan het feit, dat op de administratiekosten de wettelijke prijsvoorschriften van toepassing zijn. De geldende prijsvoorschriften welke van toepassing zijn op administratiekosten geven regels met betrekking tot relatieve prijsverhogingen. De verhuurder handelt in overeenstemming met de prijsvoorschriften, indien hij de vergoeding, welke hij in het voorafgaande tijdvak aan zijn huurder(s) in rekening heeft gebracht, vermeerdert met niet meer dan de wettelijk toegestane verhoging. Het probleem hierbij is, zoals reeds eerder is gesteld, dat het zogenaamde basisbedrag niet in ogenschouw wordt genomen en dat dit basisbedrag in geen verhouding tot de gemaakte kosten kan staan. De werkgroep heeft daarom gekozen voor de hierboven omschreven rekenmethode. Of het "nieuwe" vergoedingspercentage, zoals dit op bovenstaande wijze berekend kan worden, ook daadwerkelijk in rekening mag worden gebracht is echter wel afhankelijk van de vraag of de stijging van de administratiekosten in absolute cijfers uitgedrukt niet hoger is dan het vastgestelde maximale prijsstijgingspercentage. Een voorbeeld kan het bovenstaande verduidelijken: Volgens de omschreven rekenmethode is het verloop van de administratiekosten voor electriciteit als volgt:

Electriciteitskosten Beheer en adm. Kosten Percentage Prijsvoorschriften * Zie blz. loonindexcijfer

1972 F 100,F 5,5%

1979 F 180,F 9,36 (5x188*/180)=5,2% f 9,36

1980 F 208,F 9,75 (5x195*/208)=4,7% f 9,68

3,5%

In 1980 zou dus voor het beheer en de administratie van de levering van electriciteit een bedrag van f 9,75 in rekening mogen worden gebracht. Stel dat de prijsbeschikking een prijsstijging van maximaal 3,5% toe staat voor 1980. Uitgaande van de administratiekosten in 1979 (f 9,36) mag dus in 1980 maximaal f 9,68 worden berekend. De prijsvoorschriften gelden hier dus als maximum. Hoewel in het voorbeeld de verschillen marginaal zijn kan de afwijking aanzienlijk groter zijn. De gegeven rekenmethode zal in de regel dus leiden tot een redelijk bedrag aan administratiekosten. Dit aldus verkregen - als redelijk aan te merken bedrag kan echter lager uitvallen doordat prijsvoorschriften een geringere stijging van het absolute bedrag aan administratiekosten toestaan.

IV-5.B. Collectieve antenne-installatie Wellicht ten overvloede zij eerst opgemerkt dat kabeltelevisie de in het spraakgebruik ingeburgerde benaming is voor de distributie van radio- en televisieprogramma's.

50


Ministerie van VROM

mei 1984

Onderscheid dient gemaakt te worden in twee systemen, namelijk de gemeenschappelijke antenneinrichting (GAI) en de centrale antenne-inrichting (CAI). Het eerste systeem, de GAI, is voornamelijk gericht op eigen kring (in besloten sfeer) en bestemd voor het doorgeven of overbrengen van omroepprogramma's naar ten hoogste 100 woningen of, onder bepaalde technische voorwaarden, meer dan 100 woningen. Mede door de technische ontwikkelingen deed later een antenne-inrichting van lokale omvang haar intrede, namelijk de centraleantenne-inrichting of CAI, die meer mogelijkheden biedt. Een eigenaar van een GAI die woningen exploiteert, heeft in het verleden indien bij de aanvang van de exploitatie van deze woningen direct gebruik kon worden gemaakt van deze installatie- veelal in de kale huurprijs van deze woningen een bedrag opgenomen voor dekking van de jaarlijkse vaste lasten. Bovendien int hij een vergoeding ter dekking van de op deze installatie betrekking hebbende jaarlijkse variabele lasten. Deze bestaan voornamelijk uit stroomkosten en doorberekening hiervan vindt plaats in de servicekosten. Indien vorenbedoelde voorziening na de aanvang van de exploitatie van de woningen werd aangebracht, had dit meestal in de praktijk geen huurverhoging tot gevolg maar is in de vergoeding voor servicekosten een bedrag verdisconteerd voor dekking van de jaarlijkse vaste en variabele lasten (zoals bijvoorbeeld onderhoud en stroomverbruik). Voor woningen van derden, aangesloten op dezelfde GAI, wordt als regel voor dekking van de aanschaf- en aanlegkosten een entreesom geheven en moeten de eigenaren of huurders jaarlijks of maandelijks een vergoeding betalen voor dekking van de variabele lasten. De ontwikkelingen op het gebied van de distributie van radio- en televisiesignalen gaven in het begin van de zeventiger jaren aanleiding deze voorziening te gaan zien als een vorm van service aan de burgers welke wel kostendekkend moest zijn. Dit heeft voor de woningen, waarvan de stichtingskosten worden gefinancierd met rijksvoorschotten, geleid tot het ministeriële besluit om met ingang van 1 januari 1973 voor de aanleg- en aanschafkosten van antenne-installaties geen financieringsmiddelen meer beschikbaar te stellen en de exploitatie hiervan als een op zichzelf staande zaak te beschouwen, die zowel wat de vaste- als de variabele lasten betreft selfsupporting behoort te zijn. sinds 1 januari 1973 wordt voor de aansluiting op een antenne-installatie voor bouwkundige voorzieningen per woning een vast bedrag van f 100,- in de stichtingskosten opgenomen en in de huurprijs verdisconteerd. Bij vervanging van de gemeenschappelijke antenne-installatie kan de huurprijs niet verhoogd worden. Is er echter tevens sprake van uitbreiding c.q. verbetering van de installatie, waardoor het woongerief geacht kan worden te zijn gestegen, dan is het toegestaan de huurprijs te verhogen met een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de kosten van uitbreiding. De verhoging van de huurprijs dient tevoren met de huurders overeengekomen te worden. Voorts mag de verhoogde huurprijs niet uitgaan boven die, welke gelet op de kwaliteit van de woonruimte ten hoogste als redelijk aan te merken is. Het vorenstaande is geregeld in artikel 10 van de Huurprijzenwet woonruimte. Bij omschakeling van een gemeenschappelijk antenne-installatie op een centrale antenne-installatie kan zich de situatie voordoen dat de verhuurder, die op grond van de gesloten huurovereenkomst verplicht is tot signaallevering via een G.A.I. ten behoeve van enkele huurders die geen aansluiting op de C.A.I. wensen, de bestaande G.A.I. in stand moet houden. De verplichting van de verhuurder tot het onderhouden van een G.A.I. waarop een woning is aangesloten, vloeit ook voort uit het bepaalde in artikel 1586, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek. Wenst slechts een gering aantal huurders handhaving van de bestaande voorziening, dan kan bij het bereiken van het einde van de levensduur van de installatie de vraag rijzen of redelijkheid en billijkheid gebieden, dat de verhuurder de G.A.I. -wellicht tegen hoge kosten- dient te vernieuwen, te meer daar op dat moment een beter alternatief al aanwezig is. Hierover kan desgewenst het oordeel van de rechter gevraagd worden.

51


Ministerie van VROM

mei 1984

Een probleem bij de omschakeling van G.A.l. naar C.A.I. is dat in bepaalde gevallen in de huurprijs een bedrag ter dekking van vaste kosten (annuiteitslasten) van de G.A.I. blijft opgenomen. Een door de huurders op grond van de afstoting van de G.A.I. ingediend verzoek tot verlaging van de huurprijs kan voor wat betreft woningen van toe gelaten instellingen en gemeenten slechts worden ingewilligd in situaties waar de woningkwaliteit daartoe aanleiding geeft. Het is deze verhuurders niet toegestaan anders dan op grond van de woningwaardering de huurprijs te verlagen. Dit verbod tot huurverlaging in de sociale sector hangt samen met de financiële band tussen deze verhuurders en het Rijk en is gebaseerd op het 'Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting" en het "Besluit Geldelijke Steun Volkshuisvesting". De huurprijs van deze woningen heeft zich zodanig ontwikkeld dat het na verloop van tijd niet meer mogelijk is in de huur een bestanddeel aan te wijzen dat dient ter dekking van de aanlegkosten van de G.A.I. Het staat de huurder vrij om de verhuurder te verzoeken de huurprijs te verlagen met het overeengekomen bedrag voor de G.A.I., indien wordt overgegaan op C.A.I. of in het geval de G.A.I. is afgeschreven. Bij niet gesubsidieerde huurwoningen heeft de verhuurder de vrijheid om op dit verzoek in te gaan. Indien de eigenaar van de woningen voor de oude, reeds afgeschreven G.A.I.installatie een afkoopsom ontvangt, is het redelijk dat deze som beschikbaar wordt gesteld aan de betrokken huurders of dat verrekening plaatsvindt met het verschuldigde bedrag voor de nieuwe installatie. Het kontrakt tot levering van een C.A.I.-signaal kan door de huurder gesloten zijn met ofwel een kabelexploitant danwel de verhuurder. In het verleden kwam het regelmatig voor dat de kabelexploitant en de verhuurder in één persoon verenigd waren. Mede als gevolg van de nota van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening d.d. 23-3-1982 waarin de wens tot uitdrukking kwam dat woningbouwcorporaties niet langer de verantwoordelijkheid voor de aanleg en exploitatie van antenne-inrichtingen op zich nemen, zijn verhuurders ertoe overgegaan hun werkzaamheden op dit terrein te beeindigen. Indien de huurder en de verhuurder zijn overeengekomen dat de verhuurder zorg draagt voor de levering van het C.A.I.-signaal, maakt de prijs die de huurder hiervoor betaalt (abonnementsgeld) onderdeel uit van de servicekosten. Wanneer de huurder met een kabelexploitant, niet zijnde de verhuurder, een contract heeft gesloten, is de betaling van het abonnementsgeld geen overige betalingsverplichting als bedoeld in artikel 12 Huurprijzenwet woonruimte. Deze kabelexploitant zal, alvorens tot aansluiting van kabeltelevisie te mogen overgaan, toestemming nodig hebben van de verhuurder.

IV.5.C. Huismeester Het komt bij meergezinswoningen nogal eens voor dat een huismeester aanwezig is; de kosten van de werkzaamheden van de huismeester worden aan de betrokken huurders via de servicekosten in rekening gebracht. De taken van een huismeester kunnen per complex meergezinswoningen zeer verschillen, waardoor ook de hoogte van de kosten die zijn verbonden aan een dergelijke functionaris per complex verschilt. Om als huurder inzicht te krijgen in de redelijkheid van de hoogte van deze kostenpost, is het noodzakelijk dat een omschrijving van het takenpakket van de huismeester tesamen met het huurkontrakt bij de aanvang van de verhuring aan de huurder wordt verstrekt.

52


Ministerie van VROM

mei 1984

Thans is het in de praktijk gebruikelijk, door middel van een bepaling in het huurcontract -hoewel niet in alle gevallen terecht- alle kosten van de huismeester, zoals: salaris, woonkosten, telefoonkosten, enz. volledig over het aantal woningen voor gelijke delen om te slaan. Overigens mag er van worden uitgegaan dat bij de vaststelling van het salaris van de huismeester met de eventuele woonkosten rekening is gehouden. Niet altijd blijkt dat - gelet op de taakomschrijving van de huismeester alle werkzaamheden redelijkerwijs ten laste van de huurder komen. Een zo nauwkeurig mogelijk opgestelde functieomschrijving biedt de gelegenheid een zorgvuldige afweging per taak te bewerkstelligen zodat tot een voor partijen aanvaardbare lastenverdeling kan worden gekomen. Hierbij valt te denken aan een percentagegewijze verdeling van de bestede tijdseenheid in relatie tot het totale tijdsbestek op weekdan wel maandbasis. Een dergelijke verdeling, welke slechts een globaal karakter zou kunnen hebben, doet recht aan de veelal bestaande, feitelijke situatie. Bij het bepalen van de hoogte van de vergoeding per woning voor de aanwezigheid van een huismeester bij een complex woningen is, naast de hem gestelde taken, het gegeven van belang, voor hoeveel woningen de huismeester de zorg heeft. Het is duidelijk, dat deze vergoeding per woning een belangrijk verschil te zien zal geven als deze kosten voor huismeester over bijvoorbeeld 300 woningen of slechts over 100 woningen worden omgeslagen. Een normgetal in dit verband voor zowel de sociale als de particuliere sector is niet aan te geven. Bij de beoordeling van de totale post huismeester dient tevens acht geslagen te worden op onderdelen welke reeds onder een andere benaming aan de huurders via de servicekosten in rekening worden gebracht. Deze onderdelen zullen slechts eenmaal in het servicekostenpakket onder een post kunnen worden ondergebracht en aan de huurders worden doorberekend. Als werknemer in dienst van de verhuurder wordt de functie van huismeester gekenmerkt door zowel specifieke werkzaamheden ten dienste en gerieve van huurders alsook van de verhuurder of taken welke het belang van beiden in belangrijke mate betreffen. De kosten van de werkzaamheden van de huismeester welke het woongenot betreffen, komen in het algemeen ten laste van de huurder. Voorbeelden hiervan zijn: het verzorgen van de afvoer van vuilnis het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimten postverzorging voor huurders tijdens hun afwezigheid. Voorbeelden van werkzaamheden waarvan de kosten voor rekening van de verhuurder komen, zijn: - (onderhouds)werkzaamheden in opdracht van de verhuurder voor derden verricht - het optreden als informant naar verhuurder over de bewoningsaspecten (problemen huurders onderling, enzovoorts) alsmede de onderhoudstoestand van de meergezinswoningen - het bijhouden van een logboek met betrekking tot bijvoorbeeld lift en centrale verwarmingsinstallatie. Naast taken welke in de belangensfeer van een der partijen door de huismeester worden verricht zijn er werkzaamheden denkbaar welke in beider belang worden gedaan. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan: - het aannemen van klachten van de huurder over het gehuurde. - het optreden als tussenpersoon tussen huurder en verhuurder. - voorlichting geven over huisregels van het gehuurde.

53


Ministerie van VROM

mei 1984

Indien de huismeester door ziekte of verlof niet aanwezig is, dient de verhuurder voor vervanging zorg te dragen. In de kostenpost voor huismeester behoort een bedrag te zijn begrepen voor sociale voorzieningen waaronder: premie ziektewet, W.A.O., etc., alsmede een bedrag voor verlofdagen en vakantiegeld. In beginsel behoeft verhuurder derhalve geen extra kosten te maken indien hij onverhoopt voor vervanging zorg moet dragen. Mogelijkerwijze zijn er meer taakaspecten dan hiervoor opgesomd; het bovengestelde is niet limitatief bedoeld. Uit vorenstaande overwegingen ten aanzien van de verschillende mogelijke taakaspecten van een huismeester, moge blijken dat het niet reëel is dat zonder meer alle op de post huismeester drukkende kosten, ten laste van de huurders worden gebracht. Het komt in de praktijk voor dat verhuurders vrijwel alle kosten met betrekking tot de post huismeester aan de huurders doorberekenen, ook die kosten die niet afgewenteld mogen worden op de huurders. Een gedegen taakomschrijving kan dan dienen als uitgangspunt voor het naar redelijkheid bepalen van de kostenverdeling. Hierbij kan aan de hand van weging en toedeling van de verschillende onderdelen van het takenpakket van de huismeester een globale verdeling (een verdeelsleutel waarbij valt te denken aan een benadering in percentages) van de totaal-kosten van een huismeester naar partijen worden gemaakt.

IV.5.D. Omzetbelasting - Belasting Toegevoegde Waarde 1. Algemeen Omzetbelasting is een rijksbelasting die wordt geheven bij ondernemers over de opbrengst (omzet) van door hen geleverde goederen en/of verrichte diensten. De hiervoor vaak gebruikte afkorting B.T.W. (belasting toegevoegde waarde) betreft het systeem van heffing van de omzetbelasting (O.B.). De belasting wordt in het algemeen geheven bij alle ondernemers, werkzaam in de achtereenvolgende fasen van het productie- en distributieproces, die de goederen en diensten doorlopen voor aflevering aan de consument. Iedere ondernemer in deze keten van bewerkingen betaalt omzetbelasting over zijn omzet en krijgt de omzetbelasting terug, die hij bij de inkoop van grondstoffen of over andere gemaakte kosten heeft betaald. Het verschil tussen de inkoopprijzen en andere kosten enerzijds en de opbrengsten bij verkoop anderzijds wordt in dit verband "toegevoegde waarde" genoemd. Door het stelsel van betalen en terugontvangen betaalt de ondernemer per saldo omzetbelasting over de "waarde" die hij aan zijn produkt heeft "toegevoegd". Omdat zowel de bij verkoop ontvangen als de bij inkoop betaalde omzetbelasting (voorbelasting genoemd) met de belastingdienst wordt verrekend, vormt deze belasting geen opbrengst- of kostenfactor voor de ondernemer; hij treedt slechts op als tussenpersoon bij het incasseren van omzetbelasting ten behoeve van het rijk. De eindverbruiker betaalt, evenals de ondernemer, omzetbelasting in zijn aankopen en verdere kosten maar mist, als niet-ondernemer, verrekeningsmogelijkheid met de belastingdienst. 2. Tarieven Het omzetbelastingtarief bedraagt met ingang van 1 januari 1984 in het algemeen 19 procent. Voor een groot aantal leveringen en diensten genoemd in tabel I van de Wet Omzetbelasting bedraagt het tarief met ingang van genoemde datum 5 procent. Dit betreft onder meer voedingsmiddelen, artike-

54


Ministerie van VROM

mei 1984

len van culturele waarde, artikelen van medische aard, voor agrarische doeleinden en vele andere leveringen en diensten. Met betrekking tot gas en olie gold tot 1 april 1978 het 4%-tarief. Per dezelfde datum is dit tarief verhoogd tot 18%, behalve bij gebruik voor tuinbouwdoeleinden; daarvoor geldt nog het lage tarief. Voor water geldt onveranderd het lage O.B.-tarief. Voorts kent de Wet nog een nul-tarief voor goederen die worden verhandeld in het internationale verkeer. Artikel 11 van de Wet op de omzetbelasting bevat nog een groot aantal leveringen en diensten die geheel van omzetbelasting zijn vrijgesteld, zoals: medische diensten, onderwijs, en vele diensten op financieel en sociaal gebied enz. 3. Huurprijzen, servicekosten en omzetbelasting De Wet op de Omzetbelasting (van 1968) kent vele bijzondere regelingen, uitzonderingen en vrijstellingen. De verhuur van onroerend goed (gebouwen) is in het algemeen vrijgesteld van omzetbelasting. 3.1. Bedrijfspanden Voor bedrijfspanden geldt hierbij als bijzondere regeling dat huurder en verhuurder gezamenlijk aan de Inspecteur kunnen verzoeken om ontheffing van deze vrijstelling van omzetbelasting. Na verkregen toestemming kan de verhuurder de in zijn aankoopprijs van het pand begrepen O.B.voorbelasting van de belastingdienst terugvragen. Hierdoor kan de huurprijs over een lagere waarde worden berekend, maar wordt vervolgens met de normale omzetbelasting verhoogd. De huurder/ondernemer kan deze omzetbelasting weer van de belastingdienst terugvragen tezamen met de bij zijn overige kosten betaalde omzetbelasting. 3.2. Woonpanden voor woonpanden is ontheffing van de vrijstelling niet mogelijk. De huurder betaalt dus als nietondernemer een huurprijs inclusief O.B.-voorbelasting. Deze huurprijs wordt niet verder met omzetbelasting belast. 3.3. Omzetbelasting (B.T.W.) en servicekosten Bij resolutie van 27 april 1979, nr. 279-6164, in dit rapport weergegeven in bijlage 6, heeft de minister van Financiën bepaald dat de eigenaar/verhuurder van woonruimte ten aanzien van in eigen beheer uitgevoerde serviceverlening geen B.T.W. verschuldigd is. Deze vrijstelling geldt niet in geval de eigenaar/verhuurder het beheer heeft overgedragen aan een derde. In dit laatste geval bestaat er een contractuele verhouding tussen de eigenaar/verhuurder en de derde die als beheerder optreedt. De derde (beheerder) levert zijn diensten, die bestaan uit het verlenen van service aan huurders, aan de verhuurder. Op grond van het feit dat juridisch gezien de derde aan de verhuurder levert kunnen de werkzaamheden van die derde fiscaal niet gerekend worden tot de categorie van diensten en leveringen die vrijgesteld zijn van het B.T.W.-regiem. De vergoeding die de derde (beheerder) voor de door hem verrichte werkzaamheden bij de verhuurder in rekening brengt, is op de normale wijze belast met B.T.W.; de derde (beheerder) draagt de B.T.W. af aan de fiscus.

55


Ministerie van VROM

mei 1984

Zelfs wanneer de derde (beheerder) de vergoeding voor de hem verrichte werkzaamheden rechtstreeks in rekening brengt bij de huurders is hij B.T.W. plichtig. De contractuele band tussen derde (beheerder) en verhuurder blijft in dit laatste geval bestaan waardoor juridisch en fiscaal gezien de derde (beheerder) levert aan de verhuurder. De minister van Financiën stelt dat in dit geval de derde (beheerder) deze vergoeding in rekening brengt namens de eigenaar/verhuurder. De eigenaar/verhuurder mag de bij hem in rekening gebrachte B.T.W. als werkelijk gemaakte kosten voor de serviceverlening in rekening brengen bij de huurders. Door de derde (beheerder) de vergoeding rechtstreeks bij de huurder in rekening te laten brengen, voldoet de verhuurder aan zijn betalingsverplichtingen jegens de derde (beheerder). Op de regel dat B.T.W. verschuldigd is voor serviceverlening die de verhuurder niet in eigen beheer uitvoert wordt een uitzondering gemaakt voor het beheer dat gevoerd wordt door samenwerkingverbanden van toegelaten instellingen. Artikel 11, letter u van de Wet tot omzetbelasting 1968 en daaruitvolgend artikel 9b van het uitvoeringsbesluit omzetbelasting bepalen dat de kosten van beheerdiensten die samenwerkingsverbanden van toegelaten instellingen ten behoeve van de aangesloten leden verrichten van B.T.W. zijn vrijgesteld.

IV.5.E. Onderhoud tuinen en groenstroken De aanwezigheid van groenvoorzieningen bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van de woonomgeving. Zowel de huurder als de verhuurder hebben er belang bij dat de woonwijk wordt opgesierd door tuinen, groenstroken, plantsoentjes en speelweiden. Ten aanzien van tuin en groenstroken die deel uitmaken van het gehuurde kan onderscheid gemaakt worden tussen groenvoorzieningen waarover uitsluitend de afzonderlijke huurder kan beschikken en groenvoorzieningen welke bij de huurders in gemeenschappelijk gebruik zijn. Groenstroken waarover de huurder een individueel gebruiksrecht heeft, treft men dikwijls aan in de vorm van een voor of achter een eengezinswoning gelegen tuin. De strook grond rondom de woning maakt als onroerende aanhorigheid deel uit van het gehuurde en de prijs welke hiervoor is verschuldigd is opgenomen in de (kale) huurprijs. De verplichting van de verhuurder gaat niet verder dan het enkel ter beschikkng stellen van een strook grond, het opbrengen van teelaarde en het aanbrengen van erfafscheiding. Overeenkomstig de gang van zaken bij de inrichting van het huis, zijn ook de kosten van de aanleg van de eigen tuin voor rekening van de huurder. Hetzelfde geldt voor de kosten van tuinonderhoud welke eveneens sterk beinvloed worden door de individuele wensen van de huurder. Gemeenschappelijke tuinen en groenstroken zijn veelal gelegen rondom gestapelde laagbouwcomplexen en flatgebouwen. Het ontbreekt de huurders van de woningen in het complex doorgaans aan zeggenschap omtrent de inrichting en het gebruik van deze groenvoorziening. Op grond van de huurovereenkomst zal zowel de aanleg als het onderhoud worden uitgevoerd door of namens de verhuurder. Aangezien ook gemeenschappelijke tuinen en groenstroken gerekend worden tot de onroerende aanhorigheden van het complex en de aanleg van onroerende voorzieningen niet beschouwd kan worden als een levering of dienst in de zin van artikel 12 Huurprijzenwet woonruimte, dienen de kosten verbonden aan het opbrengen van teelaarde en het aanbrengen van erfafscheiding, eerste beplanting en andere onroerende voorzieningen uit de kale huurprijs te worden bestreden. Voor wat betreft het onderhoud van het gemeenschappelijk groen staat de werkgroep op het standpunt dat werkzaamheden als bijvoorbeeld snoeien, spitten, grasmaaien, onkruidbestrijding en herbeplanting zijn te beschouwen als gering en dagelijks onderhoud waarvan de kosten als servicekosten aan de huurder mogen worden doorberekend.

56


Ministerie van VROM

mei 1984

Werkzaamheden welke zijn aan te merken als groot-onderhoud, zoals herbestrating en het herstellen en vervangen van speelwerktuigen vallen daarentegen onder de onderhoudsverplichtingen van de verhuurder. Ten aanzien van de kosten verbonden aan de bestrijding van grondverzakking wordt er op gewezen dat, voor zover de verhuurder niet op grond van zijn verplichtingen tot het doen van noodzakelijke reparaties reeds gehouden is de ophogingskosten voor zijn rekening te nemen, artikel 1588, lid 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de verhuurder moet instaan voor alle gebreken van het verhuurde goed, welke het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder dat gebrek tijdens de aanvang van de huur niet gekend hebben. Aangezien de grond tot het verhuurde goed moet worden gerekend en verzakking van deze grond een gebrek is dat het gebruik van het verhuurde goed verhindert, behoort de aldus noodzakelijk geworden ophoging tot de onderhoudsverplichtingen van de verhuurder. De kosten van het ophogen kunnen derhalve niet als bijkomende kosten ex. art. 12 Huurprijzenwet woonruimte in rekening worden gebracht. Partijen hebben in beginsel de vrijheid overeen te komen dat gebreken als bedoeld in artikel 1588 van het Burgerlijk Wetboek voor risico van de huurder zijn. Het is echter vaste rechtspraak dat de verhuurder zijn aansprakelijkheid ex. artikel 1588 niet kan uitsluiten voor gebreken aan het gehuurde die ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst bij hem bekend dan wel te voorzien waren. IV.5.F. Installaties Een in de woonruimte of in het wooncomplex aanwezige installatie welke aard en nagelvast aan het gebouw is verbonden dan wel volgens verkeersopvattingen bestemd is om het gehuurde duurzaam te dienen is niet langer een zelfstandige zaak maar moet worden beschouwd als bestanddeel van de woning of zijn onroerende aanhorigheden. Net zomin als het voor de verhuurder mogelijk is een aparte vergoeding te bedingen voor een bestanddeel van de woonruimte is het mogelijk voor de aanwezigheid van een onroerende installatie een vergoeding in de servicekosten op te nemen. Het door de verhuurder ter beschikking stellen van een roerende installatie zoals wasmachine of fornuis, is daarentegen een levering of een dienst die ligt boven het enkele gebruik van woonruimte. Het zakenrechtelijk karakter van de installatie, roerend of onroerend, blijkt dus van belang bij de beantwoording van de vraag of de huurder de kosten van aanschaf, installeren en instandhouding van de installatie dient te betalen via een bedrag dat is opgenomen in de kale huurprijs of door middel van een vergoeding in de servicekosten. Gesteld kan worden dat ondermeer de volgende installaties in het algemeen zijn aan te merken als zaken die naar hun aard onroerend zijn. - liften - centrale verwarmingsinstallaties - mechanische ventilaties - hydrofoor - vuilstortkoker, comprimater - bliksembeveiliging - huistelefoon/intercom Evenals de verhuurder zorg draagt voor de instandhouding van de eigenlijke woning heeft hij een instandhoudingsplicht ten aanzien van de tot het onroerende goed behorende installaties. Uitgezonderd de geringe en dagelijkse reparaties (artikel 1619, lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, zie ook hoofdstuk II-3) is het onderhoud, waaronder begrepen de keuringskosten, voor rekening van de verhuurder. Van belang hierbij is wat wordt verstaan onder geringe en dagelijkse reparaties.

57


Ministerie van VROM

mei 1984

Volgens de werkgroep is alleen dan van gering en dagelijks onderhoud sprake als de werkzaamheden naar traditionele opvattingen voor rekening van de huurder komen dan wel door de huurder zelf op eenvoudige wijze kunnen worden uitgevoerd. Onderhoud aan technisch ingewikkelde installaties die zich bovendien veelal buiten het bereik van de huurder bevinden zal slechts zelden als gering en dagelijks zijn aan te merken. Reparatie-, verzorgings- en vervangingswerkzaamheden alsmede eventueel verplicht gestelde periodieke keuringen behoren tot de verplichtingen van de verhuurder. Zij dienen uit dien hoofde betaald te worden uit de opbrengsten van de exploitatie van het onroerend goed. Boiler/geiser De boiler of geiserinstallatie wordt over het algemeen niet als wezenlijk bestanddeel van het onroerend goed beschouwd. In veel gevallen wordt de boiler of geiser gehuurd van de verhuurder of rechtstreeks van het betrokken nutsbedrijf. In de laatste situatie betaalt de huurder aan het nutsbedrijf het verschuldigde bedrag. wanneer de warmwatervoorziening wordt gehuurd van de verhuurder kunnen de aanschaf-, onderhouds- en keuringskosten die aan de installatie zijn verbonden in de servicekosten worden opgenomen. Wanneer de boiler of geiser is gecombineerd met de c.v.-installatie, wordt zij geacht onlosmakelijk met het onroerend goed te zijn verbonden en dienen evenals bij de eerdergenoemde installaties, de aanleg- en onderhoudskosten te worden bestreden uit de opbrengst van de (kale) huurprijs. Service-abonnement Ten behoeve van onderhoudsgevoelige installaties, met name liften en c.v.installaties, worden naast onderhoudscontracten eveneens service-abonnementen afgesloten. Laatstgenoemde abonnementen voorzien erin dat opgetreden storingen snel en adequaat worden verholpen. Aangezien de verhuurder reeds op grond van zijn onderhoudsverplichting gehouden is tot reparatie en er geen reden bestaat om voor snel uitgevoerde reparaties een vergoeding van de huurder te bedingen, kan alleen de aanvullende service voor doorberekening in aanmerking komen, te weten: de zekerheid voor de huurder dat storingen aan de lift of de c.v. ook na kantooruren of in de weekenden worden opgeheven. (meer)kosten van de avond-, nacht- en weekendservice kunnen dan ook servicekosten in rekening worden gebracht. De meerkosten mogen echter niet meer bedragen dan de onregelmatigheidstoeslag op de gemaakte arbeidsuren buiten de normale werktijden om. IV-5.G.

Verlichting gemeenschappelijke ruimten

Bij verlichting in gemeenschappelijke ruimten denken we in de eerste plaats aan portaal- en portiekverlichting, alsmede aan verlichting in trappehuizen en galerijen. Deze verlichting staat onder andere de bewoner ten dienste om zich 's avonds en 's nachts gemakkelijk naar zijn eigen woonruimte te begeven. De energiekosten alsmede de kosten van de vervanging van lampen en T.L-starters kunnen aan de betrokken huurders doorberekend worden door middel van de servicekosten. Opgemerkt moet worden dat de kosten voor de verlichtingsinstallatie zélf (armaturen, leidingen, schakelaars) niet door middel van de servicekosten in rekening mogen worden gebracht bij de huurder. Het betreft hier bestanddelen van het onroerend goed waarvan de kosten dienen te worden bestreden uit de (kale) huurprijs.

58


Ministerie van VROM

mei 1984

Voor wat betreft de te hanteren verdeelsleutel kan worden opgemerkt dat het thans algemeen gebruikelijk en volgens de werkgroep redelijk is dat de kosten per woning in gelijke bedragen worden omgeslagen. IV.5.H. Onroerend-goedbelasting 1. Algemeen In 1971 is een (gemeentelijke) onroerend-goedbelasting ingevoerd met het doel een verruiming van het gemeentelijk belastinggebied tot stand te brengen. Daartegenover komen een aantal belastingen te vervallen, waarvan de opbrengst geheel of gedeeltelijk ten goede aan de gemeenten kwam, zoals grond-, personele-, straat-, bouwterreinbelasting en belasting op vermakelijkheden. De onroerend-goedbelasting wordt geheven van de volgende natuurlijke- dan wel rechtspersonen: a. de zakelijk gerechtigden tot een onroerend goed (meestal de eigenaren); b. de gebruikers van een onroerend goed (zoals de huurders). Aan beide categorieën rechthebbenden worden afzonderlijk aanslagen opgelegd en de invordering daarvan berust bij de rijksbelastingdienst. 2. Bijzondere gevallen a. Met betrekking tot de 'gebruikersbelasting' wordt, bij gebruik van het onroerend goed door iemand aan wie een deel van het gebruik is afgestaan, degene door wie dat gebruik is afgestaan als gebruiker van het geheel beschouwd. Een voorbeeld hiervan is een hoofdbewoner bij verhuur van al dan niet gemeubileerde kamers. Deze regel gaat echter niet op voor gedeelten van onroerend goed die als zelfstandig belastingobject worden beschouwd, zoals appartementen in een flatgebouw. De gebruikers (huurders) van appartementen ontvangen dus als regel afzonderlijke aanslagen voor het gebruikersgedeelte van de onroerend-goedbelasting. b. Indien een deel van het onroerend goed wordt gebruikt door verschillende bewoners, anders dan onder punt 2a genoemd, kan de gebruikersbelasting worden opgelegd aan de natuurlijke- of rechtspersoon die dit (collectieve) gebruik heeft mogelijk gemaakt dan wel daarvoor verantwoordelijk is (eigenaar of exploitant). In dit verband wordt gedacht aan verzorgingstehuizen of (gedeelten van) serviceflats, tehuizen voor studenten of voor buitenlandse werknemers en andere gevallen waarin het niet mogelijk is een hoofdgebruiker aan te wijzen. In bovenstaande bijzondere gevallen zal de gebruikersbelasting met betrekking tot bedoelde ruimten die door de hoofdbewoner dan wel eigenaar/exploitant is verschuldigd, mogelijk kunnen worden omgeslagen over de kamerhuurders of gebruikers van die ruimten. Hierbij wordt opgemerkt dat het eigenaren-aandeel in de belasting tot de normale exploitatie van het onroerend goed behoort en als zodanig niet voor afzonderlijke doorberekening aan de gebruikers in aanmerking komt. 3. De gemeenten zijn bij het hanteren van de bepalingen in de genoemde bijzondere gevallen in grote mate autonoom. Hierdoor is het mogelijk dat verschillende gemeenten in gelijksoortige gevallen verschillende beslissingen nemen. Het verdient daarom aanbeveling om in geval van doorberekening van

59


Ministerie van VROM

mei 1984

onroerendgoedbelasting door een verhuurder aan de huurder(s) , daarover inlichtingen in te winnen: in eerste instantie bij de verhuurder en daarna (eventueel) bij de gemeente. Indien deze en andere belastingen of heffingen rechtstreeks door de huurder aan de heffende instantie kunnen worden betaald, verdient het aanbeveling hier ook zoveel mogelijk toepassing aan te geven om op deze wijze de kosten die de verrekening via de verhuurder met zich brengt te drukken. IV.5.J. Parkeervoorzieningen In de praktijk kan worden geconstateerd dat sommige huurders voor de aanwezigheid of het onderhoud aan een parkeervoorziening een bedrag betalen via de servicekosten dan wel een zogenaamde gebruiksvergoeding verschuldigd zijn. Voor het antwoord op de vraag of het geoorloofd is een apart bedrag in rekening te brengen voor het gebruik van een parkeervoorziening is allereerst van belang of de parkeervoorziening is aan te merken als een onroerende aanhorigheid van de woning. Een onroerende aanhorigheid van de woning is een voorziening welke naar haar aard of door overeenkomst deel uitmaakt van het gehuurde. Parkeervoorzieningen zijn naar hun aard altijd onroerende zaken. De vraag is dus of parkeervoorzieningen ook altijd aanhorigheden zijn van de woning. Het antwoord op deze laatste vraag hangt in belangrijke mate af van de feitelijke omstandigheden. Indien de parkeervoorziening kan worden beschouwd als een zelfstandig object van huur en verhuur dan kunnen partijen ten aanzien van het gebruik van de parkeervoorziening een afzonderlijke overeenkomst (los van de huurovereenkomst) sluiten of in de huurovereenkomst bepalen dat de parkeervoorziening deel uitmaakt van het gehuurde (dus als aanhorigheid moet worden beschouwd). Is de parkeervoorziening niet als zelfstandig object van huur en verhuur te beschouwen dan behoort de voorziening tot het gehuurde en is dan een aanhorigheid van de woning. Wanneer de parkeervoorziening een aanhorigheid van de woning is dan is de vergoeding voor het gebruik van die parkeervoorziening opgenomen in de (kale) huurprijs. Voor zover de parkeervoorziening niet behoort tot de onroerende aanhorigheden van de woning kan voor het gebruik een gebruiksvergoeding worden bedongen. Het zal duidelijk zijn dat deze vergoeding niet behoort tot de betalingsverplichting ex artikel 12, eerste lid van de Huurprijzenwet woonruimte. Schematisch: Parkeervoorziening zelfstandig object van huur/verhuur

niet-zelfstandig object van huur/verhuur • Afzonderlijke over- • In huurovereenkomst aanhorigheid van eenkomst de woning • Aanhorigheid van de • geen aanhorigheid van woning de woning Afzonderlijke vergoeding vergoeding in (kale) huurprijs (niet in de servicekosten)

Praktijken waarbij de huurder bij het aangaan van de overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte gehouden is tevens een afzonderlijke overeenkomst betreffende het gebruik van de parkeervoorziening aan te gaan (zgn. koppelverhuur) zijn ongewenst.

60


Ministerie van VROM

mei 1984

Huurders kunnen namelijk op deze wijze gedwongen worden een door hen niet gewenste parkeerruimte te huren. Op grond van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat voor parkeerterreinen die zijn gelegen rondom een wooncomplex en bij de huurders in gemeenschappelijk gebruik zijn, geen vergoeding naast de kale huurprijs kan worden gevraagd. Hetzelfde geldt voor de bij een woning behorende individuele parkeervoorziening zoals garage of carport waarvan de overeenkomst tot gebruik deel uitmaakt van de huurovereenkomst. Slechts indien het huren van de parkeervoorziening los staat van de huurovereenkomst van woonruimte kan een gebruikvergoeding in rekening worden gebracht.

IV.5.K. Glasschade (Premie glasverzekering, glasschadefonds). Ingevolge artikel 1619 van het Burgerlijk Wetboek komen kosten van eventueel herstel van vensterglas, zowel binnens- als buitenshuis - indien niet anders is overeengekomen - voor rekening van de huurder, tenzij er sprake is van overmacht of de schade voortvloeit uit de slechte onderhoudstoestand van de woonruimte. In laatstgenoemde gevallen zijn de kosten voor rekening van de verhuurder. Onder buitenshuisglas kan mede worden verstaan het glas dat in de gemeenschappelijke ruimten aanwezig is. In veel gevallen heeft de verhuurder ten behoeve van de huurders voorzieningen getroffen voor het herstel van eventuele glasschade. We kunnen het volgende, niet limitatieve, onderscheid maken ten aanzien van mogelijke, door de verhuurder getroffen voorzieningen: 1) De verhuurder herstelt alle glasschade en brengt de kosten in rekening bij de huurders. Dit kan eventueel door middel van een voorschotbedrag per maand. Aan het einde van ieder jaar vindt dan verrekening plaats (zie Hoofdstuk II.5). 2) De verhuurder heeft ten behoeve van de huurders een collectieve glasverzekering afgesloten. De daarvoor verschuldigde premie kan bij de huurders in rekening worden gebracht door middel van de servicekosten. Het komt voor dat de verhuurder een meerjarig verzekeringscontract (b.v. voor 5 jaar) heeft afgesloten, waardoor hij een zekere premiekorting geniet. Indien hij daarbij de premie voor die 5 jaar vooraf en ineens is verschuldigd en in de volgende 5 jaren van de huurders terugontvangt, houdt dit voor de verhuurder een zekere rentederving in. In dat geval is het redelijk dat de genoemde premiekorting ten gunste van de verhuurder blijft. In die gevallen dat een differentiatie van de verzekeringspremie per woning naar rato van glasoppervlakte en bijkomende risicofactoren problematisch is en tot extra -kosten kan leiden acht de werkgroep het aanvaardbaar dat de kosten in gelijke bedragen per woning worden omgeslagen. 3) De verhuurder heeft geen glasverzekering bij een derde (verzekeringsmaatschappij) afgesloten, maar treedt min of meer zelf als verzekeraar op door het risico van glasschade voor zijn rekening te nemen. Aan de huurders wordt door middel van de servicekosten een (jaarlijkse) bijdrage in rekening gebracht. De verhuurder vormt van deze bijdragen een glasschadefonds. Zoals reeds in hoofdstuk II.5 is opgemerkt vormt het glasschadefonds één van de weinige fondsen die naar het oordeel van de werkgroep kan worden toegestaan.

61


Ministerie van VROM

mei 1984

De huurder zal er op moeten toezien dat de hem in rekening gebrachte bijdrage voor dit risico niet hoger is dan de premie die voor hetzelfde risico aan een verzekeringsmaatschappij zou zijn verschuldigd. In het geval de bedragen van glasschade de huurdersbijdragen overtreffen zal de verhuurder geen aanvullende bijdrage aan de huurders kunnen vragen. Omgekeerd zal hij, indien de bijdragen de glasschaden overtreffen, ook niets aan de huurders behoeven terug te betalen; een dergelijk verschil mag hij naar de mening van de werkgroep reserveren voor ongunstige jaren. Tot slot kan worden opgemerkt dat de kosten van de glasschade verhaald kunnen worden op de veroorzaken van de schade. Deze verhaalsmogelijkheid geldt zowel ten aanzien van derden als ten aanzien van de huurder(s) c.q. verhuurder.

IV.5.L. Rioolrecht Op grond van de Gemeentewet kunnen gemeenten van de eigenaar of de gebruiker dan wel van beiden een belasting heffen wegens het gebruik van onder meer het gemeentelijk riool c.q. rioleringsstelsel. Deze heffing (niet te verwarren met de oude rioolbelasting) komt voor onder verschillende benamingen zoals rioolrecht, rioolafvoerrecht, rioolretributie en dergelijke. In de praktijk doet zich de vraag voor of de eigenaar verhuurder deze heffing - in het vervolg rioolrecht te noemen - indien die van hem wordt geheven, aan de huurder in rekening mag brengen als een aparte vergoeding naast de kale huur. Dat wil dus zeggen, of de eigenaar-verhuurder dit rioolrecht als een servicekostenpost aan de huurder in rekening mag brengen. Tot voor kort waren de meningen hieromtrent niet eensluidend. Er bestonden standpunten voor en tegen doorberekening van het rioolrecht aan de huurder. Ten aanzien van bovenbedoelde vraag heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 10 oktober 1980, reg.nr. 5429 (R. v.d. W. 1980, nr. 28-114) een uitspraak gedaan. In vorenvermeld arrest vernietigde de Hoge Raad, naar aanleiding van een desbetreffend verzoek tot cassatie in het belang der wet, de beschikking van 6 maart 1979, nr. Rep. 3719/78, Rol 2070/78 (bekort gepubliceerd in de Praktijkgids 1979, nr. 1423) van de kantonrechter te Rotterdam. Onder vigeur van de Huurwet had de kantonrechter te Rotterdam in die beschikking beslist, dat doorberekening aan de huurder van het van de eigenaar-verhuurder geheven rioolrecht overeenkomstig artikel 9, eerste lid, aanhef onder d. was toegestaan. De Hoge Raad daarentegen was van mening dat het rioolrecht dat op grond van de desbetreffende verordening van de gemeente Rotterdam van de eigenaar van een onroerend goed wordt geheven, niet ligt buiten de sfeer van "het enkele gebruik van het onroerend goed' als bedoeld in artikel 9, lid 1, Huurwet. Dit betekent derhalve dat doorberekening in de servicekosten van het van de eigenaarverhuurder geheven rioolrecht, volgens de Hoge Raad niet is toegestaan, aangezien dit recht moet worden geacht te zijn begrepen in de "kale' huurprijs. Aangezien er geen verschil bestaat tussen "het enkele gebruik" bedoeld in artikel 9, lid 1 van de Huurwet en "het enkele gebruik" bedoeld in artikel 12, lid 1, van de Huurprijzenwet woonruimte en voorts ook de definities van de begrippen "prijs" en "huurprijs" in de beide genoemde wetten gelijk luiden, is voor de toepassing van laatstgenoemde wet dit arrest van de Hoge Raad van belang. De Hoge Raad heeft in zijn arrest tevens melding gemaakt van de mogelijkheid dat de gemeentelijke verordening bepaalt dat het rioolrecht van de huurder wordt geheven. In dat geval dient die heffing door de huurder te worden gedragen. Laatstbedoelde huurder verkeert dan in een ongunstiger positie, dan de huurder in een gemeente waar het rioolrecht van de eigenaarverhuurder wordt geheven.

62


Ministerie van VROM

mei 1984

De Hoge Raad acht dit verschil een gevolg van de door de wetgever aanvaarde mogelijkheid van uiteenlopende gemeentelijke belastingheffingen. Een en ander laat overigens onverlet de mogelijkheid dat, in geval het rioolrecht wordt geheven van de huurder, de huurovereenkomst een bepaling bevat op grond waarvan de verhuurder verplicht is het bedrag van de aanslag voor zijn rekening te nemen en aan de huurder te vergoeden (HR 5 oktober 1966, nr. 15.623). Naar mag worden aangenomen is door het arrest van de Hoge Raad van 10 oktober 1980 een einde gekomen aan de tot dusver ten aanzien van het rioolrecht bestaande onduidelijkheid. Overigens blijft in de praktijk de mogelijkheid bestaan dat bij gemeentelijke verordening is bepaald dat een rioolrecht wordt geheven van de bewoner van de woning. De huurder heeft in zo'n situatie een zelfstandige betalingsverplichting ten opzichte van de gemeente.

IV.5.M Ontstopping van leidingen en rioleringen Het komt regelmatig voor dat in de huurovereenkomst is bepaald dat het ontstoppen van de afvoerleidingen en de riolering een verplichting van de huurder is, welke door de verhuurder wordt overgenomen tegen een door de huurder te betalen vergoeding. Voor zover het ontstoppen is te beschouwen als gering en dagelijks onderhoud, bijvoorbeeld het ontstoppen van de gootsteen, is het toegestaan dat de verhuurder, indien hij ook dit soort verstoppingen opheft, daarvoor een vergoeding krijgt; dit voor zover partijen een en ander zijn overeengekomen. Behoort het ontstoppen tot de onderhoudsverplichtingen welke volgens de wettelijke regeling voor de verhuurder zijn, bijvoorbeeld het ontstoppen van het hoofdriool in een flatgebouw, dan kan de verhuurder weliswaar, op grond van de bestaande kontraktsvrijheid, in de huurovereenkomst bedingen dat deze onderhoudsverplichtingen voor de huurder zijn, maar de huurder zal dan voor het op zich nemen van die onderhoudsverplichtingen compensatie moeten krijgen in de (kale) huurprijs. Het is in strijd met het systeem en de bedoeling van de Huurprijzenwet woonruimte wanneer onderhoudsverplichtingen, welke volgens de wettelijke regeling rusten op de verhuurder (in casu die ontstoppingswerkzaamheden van afvoerleidingen en riolen welke niet als geringe en dagelijkse reparaties worden aangemerkt) , bij overeenkomst worden overgebracht op de huurder en vervolgens weer worden overgenomen door de verhuurder, tegen een door de huurder te betalen vergoeding (zie hoofdstuk II-3). Op deze wijze zou de verhuurder allerlei kosten voor onderhoud, welke uit de (kale) huurprijs dienen te worden bestreden, kunnen overhevelen naar de servicekosten. Ontstoppingsfonds In de praktijk komt het voor, dat de huurder d.m.v. een bijdrage aan het ontstoppingsfonds betaalt voor het ontstoppen van leidingen en rioleringen. Reeds eerder is gesteld, dat fondsvorming in het algemeen in strijd is met de Huurprijzenwet woonruimte. Slechts onder bepaalde voorwaarden is fondsvorming mogelijk (zie hoofdstuk II-5). Een ontstoppingsfonds voldoet niet aan die voorwaarden. Resumerend kan gesteld worden, dat vergoedingen voor het ontstoppen slechts in de servicekosten mogen worden doorberekend, indien het ontstoppen behoort tot het gering en dagelijks onderhoud. Voor de meeste ontstoppingen geldt echter, dat de verhuurder de kosten hiervan dient te bestrijden uit de (kale) huurprijs. Voor zover er vergoedingen door middel van de servicekosten mogen worden berekend zal de verhuurder die vergoedingen jaarlijks moeten verrekenen; Fondsvorming is niet mogelijk.

63


Ministerie van VROM

mei 1984

IV.5.N. Derving van servicekosten door leegstand De servicekosten betreffen in het algemeen voorzieningen ten behoeve van de gezamenlijke huurders van woningen (soms ook winkels) in meergezinshuizen of andere woningcomplexen. De kosten van deze collectieve voorzieningen worden veelal door de verhuurder of beheerder betaald en aan de huurders doorberekend. Bij de te hanteren methode van doorberekening wordt niet altijd rekening gehouden met incidenteel leegstaande woningen, omdat de hoogte van de totale servicekosten meer wordt bepaald door de grootte van het complex, dan door het aantal bewoonde woningen daarin. Een gevolg hiervan is dat aan leegstaande woningen mede een aandeel in de collectieve servicekosten wordt toegerekend. Dit aandeel is echter niet inbaar en vormt als zodanig een verlies voor de eigenaar/verhuurder, vergelijkbaar met derving van (kale) huur door leegstand. Bij de calculatie van de (kale) huurprijs van woningen (ook van gesubsidieerde woningen) is het gebruikelijk rekening te houden met mogelijke huurderving door leegstand door middel van een toeslagpercentage; In veel gevallen 2%. Een dergelijke toeslag-vooraf voor het risico van leegstandverliezen is bij doorberekening van servicekosten niet toelaatbaar, omdat in principe niet meer aan de huurders mag worden doorberekend dan de werkelijke kosten. Bepaalde servicekosten zoals schoonmaken, verlichting, glasverzekering, huismeester, stookkosten, et cetera, blijven bij incidentele leegstand doorlopen. Het is redelijk dat de verhuurder in beginsel de bedoelde servicekosten die hij ten behoeve van de gezamenlijke huurders heeft betaald, doorberekent. In dergelijke gevallen kan het bedrag achteraf aan de huurders worden doorberekend. Teneinde het incidentele karakter tot uitdrukking te brengen zal aan deze doorberekening een maximum moeten worden verbonden van 2% van het totaal van de geleverde goederen en diensten voor de afgelopen periode. Dit percentage komt overeen met de eerder genoemde toeslag voor derving van (kale) huur door leegstand. De verhuurder zal bij doorberekening van leegstandsverliezen wel de werkelijke derving moeten aantonen; door b.v. op het publikatiebord te vermelden welke woningen wanneer hebben leeg gestaan. Er zijn twee methoden van doorberekening. 1. Een methode is omslag van de totale servicekosten over de verhuurde woningen. Deze methode is bruikbaar indien aan alle verhuurde woningen eenzelfde aandeel in de servicekosten kan worden toegerekend. Voor een complex van 100 woningen bijvoorbeeld: Volledig verhuurd f. 100.000

Onvolledig verhuurd f. 100.000

aantal verhuurde maanden in het complex (volledig 100 x 12)

1.200

1.175 *

aandeel per verhuurde maand (f 100.000 : 1200 resp. 1175)

f. 83,33

f 85,11

Servicekosten

* In totaal 25 maanden leegstand

64


Ministerie van VROM

mei 1984

Deze methode wordt gecompliceerder indien bij de toerekening rekening moet worden gehouden met de verschillen in grootte van de woningen en/of andere onderlinge verschillen. Het kostenaandeel per verhuurmaand is dan niet voor alle woningen gelijk. De totale servicekosten zouden dan eerst moeten worden vastgesteld per groep vergelijkbare woningen, waarna voor iedere groep bovenstaande berekening kan worden uitgevoerd. Deze methode is in het algemeen slecht hanteerbaar. 2. De tweede methode kan met de volgende voorbeelden worden aangegeven: Bij f 100.000 servicekosten zijn de verliezen door leegstand gesteld op respectievelijk f 1000, f 2000 en f 3000. a. Totale servicekosten b. af: derving

f 100.000

f 100.000

f 100.000

f

f

f

C. blijft: ontvangen

f 99.000

1.000 (1%)

2.000 (2%)

f 98.000

3.000 (3%)

f 97.000

Bedragen die doorberekend mogen worden, waarbij een maximum van 2% wordt gehanteerd: Verlies doorberekenbaar in procenten van de totale servicekosten: verlies voor verhuurder per saldo

F 1.000

f 2.000

F 3.000

1% = f 1.000

2% = f 2.000

2% = f 2.000

f-

f-

f 1.000

In het bovenstaande is maximaal 2% doorberekend. Bij overschrijding van deze norm blijft het meerdere ten laste van de verhuurder. Als verdeelsleutel kan een omslag naar rato van het aantal woningen worden toegepast. Derving door wanbetaling In de praktijk komt het wel eens voor dat huurders na beëindiging van de huurovereenkomst nalaten de achterstallige vergoeding voor serviceverlening te betalen. In dat geval heeft de verhuurder de mogelijkheid om een vordering in te stellen bij de in gebreke gebleven huurder. Door de verhuurder geleden verliezen aan servicekosten wegens wanbetaling behoren niet doorberekend te worden aan de overige huurders. Indien een verhuurder deze schulden niet meer kan invorderen, behoort deze oninbaarheid tot het ondernemersrisico van de verhuurder. IV.5.O.

Onderhoud gemeenschappelijke ruimten

In de kale huur zijn vergoedingen begrepen voor de uitvoering van het onderhoud aan de woning dat uit hoofde van de wet voor rekening van de verhuurder komt, te weten de niet-dagelijkse en niet-geringe reparaties. Dit onderhoud strekt zich mede uit tot de gemeenschappelijke ruimten die zijn te beschouwen als onroerende aanhorigheden, zoals: entree, trappehuis, galerij, en dergelijke. De verhuurder mag de kosten voor bedoeld onderhoud aan gemeenschappelijke ruimten niet doorberekenen aan de huurders in de vorm van servicekosten. Voor zover tussen huurder en verhuurder is overeengekomen dat de verhuurder zorg draagt voor het gering en dagelijks onderhoud aan gemeenschappelijke ruimten, kunnen de kosten hiervan via de servicekosten aan de huurders worden doorberekend. Hierbij kan gedacht worden aan werkzaamheden als schoonmaken en het verrichten van kleine reparaties aan bijvoorbeeld schakelaars, drukknoppen en sloten.

65


Ministerie van VROM

mei 1984

Ingevolge art. 1600 van het Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor alle schade aan de woning en haar onroerende aanhorigheden, tenzij hij zijn onschuld kan bewijzen. Alvorens de verhuurder eventuele kosten in rekening brengt moet hij echter wel eerst de huurder(s) aansprakelijk stellen. De verhuurder kan de herstelkosten verhalen op degene die de vernielingen heeft aangericht. Is dit niet mogelijk, bijvoorbeeld doordat de dader onbekend is, dan zullen de kosten uit de kale huur moeten worden bestreden. IV.5.P. Schoorsteenvegen Artikel 1620, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt. dat het schoonmaken van de schoorsteen voor rekening is van de huurder tenzij door partijen anders is overeengekomen. Indien het vegen van de schoorsteen door of namens de verhuurder wordt verricht zijn de kosten van deze werkzaamheden veelal begrepen in de post verwarmingskosten of stookkosten. Deze methode verdient de voorkeur: huurders betalen op deze wijze immers overeenkomstig het gebruik dat gemaakt wordt van de schoorsteen. IV.5.Q. Verstrekken van vuilniszakken en containerverhuur Bij sommige woningcomplexen worden door de verhuurder vuilniszakken verstrekt of containers ter beschikking gesteld waarin de bewoners van het complex hun huisvuil kunnen deponeren. Wanneer zulks is overeengekomen mag de verhuurder een vergoeding voor deze levering of dienst doorberekenen in de servicekosten. Het verdient aanbeveling de kosten die aan deze service zijn verbonden in gelijke bedragen per woning om te slaan. IV.5.R.

Wassen van ruiten

Indien tussen partijen is overeengekomen dat de verhuurder zorg draagt voor het wassen van ruiten van de woning of in gemeenschappelijke ruimten en/of ramen die voor de huurder niet - of moeilijk - bereikbaar zijn, mogen de kosten die aan deze werkzaamheden zijn verbonden in de servicekosten worden opgenomen. Het is redelijk dat bij de toerekening van de kosten differentiatie plaatsvindt naar rato van ruitoppervlakte per woning. Voor glas in gemeenschappelijke ruimten is een omslag per woning in gelijke bedragen de meest aangewezen methode. De vergoeding voor een glazenwassers-installatie die door de aard van de bouw noodzakelijk is en die voor blijvend gebruik is aangebracht, behoort te zijn opgenomen in de kale huurprijs.

66


Hoofdstuk V

Ministerie van VROM

mei 1984

SAMENVATTING

Hoofdstuk I: Inleiding In de inleiding wordt een korte uiteenzetting gegeven over de doelstelling van het rapport, alsmede de werkwijze welke de werkgroep heeft gevolgd. Beoogd wordt om door het opstellen van richtlijnen te komen tot afbakening, uniformiteit en normering van de servicekosten. De werkgroep heeft in juli 1982 een concept-rapport uitgebracht en naar aanleiding van de commentaren van belanghebbenden en deskundigen is het concept aangepast en heeft het rapport zijn definitieve vorm gekregen. Hoofdstuk II: Algemene beschouwingen In dit hoofdstuk worden de begrippen gedefinieerd, welke veelvuldig in het rapport voorkomen, en voor een juiste toepassing van de Huurprijzenwet woonruimte van belang zijn. Vervolgens wordt het probleem van de servicekosten bezien vanuit de juridische invalshoek. Daarbij worden de uitgangspunten geformuleerd welke in acht moeten worden genomen bij de bepaling welke kosten als servicekosten kunnen worden aangemerkt. De volgende uitgangspunten kunnen worden onderscheiden: in de eerste plaats behoren alle kosten welke vallen binnen de sfeer van het enkele gebruik van het onroerende goed niet tot de servicekosten, in de tweede plaats is mede beslissend voor de vraag of bepaalde kosten in de servicekosten mogen worden opgenomen, de wettelijke verdeling van de onderhoudsverplichtingen tussen huurder en verhuurder. Het derde uitgangspunt is dat tussen de door de verhuurder geleverde goederen en diensten enerzijds en de huurverhouding anderzijds niet een te ver verwijderd verband mag bestaan. Volgens de wettelijke verdeling van de onderhoudsplichten, zoals deze in het Burgerlijk Wetboek is weergegeven, is het gering en dagelijks onderhoud voor rekening van de huurder, het overige onderhoud komt voor rekening van de verhuurder. Van deze wettelijke verdeling mag door partijen worden afgeweken. Specifieke problemen doen zich voor bij de huur van een appartement. De wettelijke regels die gelden voor appartementen, blijken op een aantal punten niet overeen te stemmen met de regels van het huurrecht. Verder worden de relevante artikelen uit de Huurprijzenwet woonruimte besproken. Uit een analyse van artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte blijkt dat het artikel een dubbele functie vervult: in de eerste plaats geeft het een voorwaarde voor het in rekening brengen van servicekosten en in de tweede plaats is het prijsnormerend. Na enige beschouwingen over de overige leden van artikel 12 van de Huurprijzenwet woonruimte, wordt aandacht besteed aan de procedure betreffende een advies over en vaststelling van de betalingsverplichting ex artikel 12 van de Huurprijzenwet woonruimte. Voorts wordt in dit hoofdstuk aandacht besteed aan de zogenaamde voorschotbedragen en allinprijzen. Dikwijls is in de huurovereenkomst vastgelegd dat de verhuurder eenzijdig het voorschotbedrag vaststelt. Het verdient aanbeveling bij wettelijke regeling te bepalen dat een dergelijke beding nietig is. Het hanteren van all-in-prijzen staat op gespannen voet met het systeem van de Huurprijzenwet woonruimte. Om het gebruik van all-in-prijzen tegen te gaan en een specificatie van het door de verhuurder in rekening gebrachte bedrag af te dwingen, wordt voorgesteld een sanctie in te voeren waarbij de (kale) huurprijs wordt gefixeerd op f 20,-, indien zo'n specificatie niet wordt gegeven.

67


Ministerie van VROM

mei 1984

Hoofdstuk III: Hoogte en ontwikkeling van de servicekosten In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de hoogte en ontwikkeling van de servicekosten. Onderscheid wordt gemaakt tussen de stookkosten en de overige servicekosten (bijkomende kosten). Aan de hand van een aantal onderzoeksgegevens wordt een beeld gegeven van de gemiddelde hoogte en ontwikkeling van de stookkosten en de bijkomende kosten. De gemiddelde stookkosten per 1 juli 1982 bedroegen f 130,- per maand. Het bedrag is afhankelijk van het aantal vertrekken en het woningtype. De stookkosten hebben een explosieve ontwikkeling doorgemaakt. In de periode 1979-1982 zijn de stookkosten met meer dan 70% gestegen. Ten aanzien van de hoogte van de bijkomende kosten kunnen grote verschillen optreden wanneer onderscheid wordt gemaakt naar woningtype, bouwjaar, categorie verhuurder en (kale) huurprijsklasse. Het gemiddelde bedrag aan bijkomende kosten is in die periode licht gedaald van f 28,- in 1979 tot f 27,50 in 1982. Hoofdstuk IV: Componenten van de servicekosten In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de afzonderlijke componenten van de servicekosten. Met inachtneming van de in hoofdstuk II geformuleerde uitgangspunten worden de verschillende (meest voorkomende) door de verhuurder verrichte leveranties en diensten beoordeeld. Aangegeven wordt of de kosten van bepaalde leveranties en diensten al dan niet als servicekosten in rekening mogen worden gebracht. Getracht is redelijke en eenvoudige rekenregels op te stellen. IV-2/3: a. Energiekosten Aan de orde komen: individuele verwarming en collectieve verwarming/stadsverwarming. Bij collectieve verwarming wordt het belang van de individueel meetbare en afrekenbare energiekosten benadrukt. Indien individuele bemetering wordt toegepast, wordt de voorkeur uitgesproken voor kostentoerekening waarbij geen rekening wordt gehouden met de ligging van de woning. Woningen die aan de kopgevels of onder het dak liggen zullen bij deze kostentoerekening hogere energiekosten krijgen dan gunstiger gelegen woningen. Deze kostentoerekening komt het meest overeen met de kosten bij individueel gestookte woningen. Indien geen individuele bemetering aanwezig is, wordt de voorkeur uitgesproken voor kostentoerekening op basis van het verwarmend oppervlak van de radiatoren. Aangezien de hoofdwoonvertrekken relatief het hoogste energieverbruik voor hun rekening nemen dient bij het vaststellen van de verdeelsleutels het verwarmend oppervlak van de radiatoren in de woonkamer en keuken voor 150% te worden meegerekend. Evenals bij individueel bemeterde of gestookte woningen zullen bij deze kostentoerekening de bewoners van kopwoningen relatief meer betalen dan bewoners van gunstig gelegen woningen. IV-2/3: b. Gasverbruik voor kookdoeleinden De kosten van het gasverbruik voor kookdoeleinden dienen naar rato van het aantal woningen te worden omgeslagen. IV-2/3: c. Electriciteitsverbruik Het geschatte aandeel van het electriciteitsverbruik in de woningen dient naar rato van het vloeroppervlak van de woning te worden omgeslagen. Indien tevens electrisch gekookt wordt dient hiervoor een forfaitair bedrag per woning te worden omgeslagen.

68


Ministerie van VROM

mei 1984

Het geschatte aandeel van het electriciteitsverbruik voor gemeenschappelijke doeleinden dient per woning te worden omgeslagen. IV-2/3: d. Waterverbruik Individueel waterverbruik dient naar rato van het vloeroppervlak te worden omgeslagen. Collectief waterverbruik (c.v., autowassen, collectieve tuinbesproeiing, schoonmaken etc.) dient per woning te worden omgeslagen. IV-4: Meubilering en stoffering Bij de kostentoerekening voor meubilering en stoffering wordt aanbevolen om uit te gaan van de ééns per vijf jaar vast te stellen verkoopwaarde en daarvan jaarlijks 20% in de servicekosten door te berekenen. Bij conflicten wordt deze benadering thans reeds zonder problemen door de HC's gevolgd. IV-5 A. Beheer- en administratiekosten Indien in de servicekosten geen bedrag begrepen voor de levering van energie wordt voor de administratiekosten 5% van de totale servicekosten redelijk geacht. Wanneer ook energie tot het pakket van leveringen en diensten, dient voor de bepaling van de administratiekosten voor de energiecomponent een lager vergoedingspercentage te worden gehanteerd, afhankelijk van het loonindexcijfer en het prijsindexcijfer van de energiecomponent. Er moet in dat geval dus een splitsing worden gemaakt tussen de energiecomponent en de overige servicecomponenten. De algemene formule voor berekening van het 'nieuwe' vergoedingspercentage (pn), uitgaande van het oude percentage (po), is bij een loonindexcijfer (il) en een prijsindexcijfer voor de desbetreffende soort servicekosten (ip) als volgt: pn = po x il/ip

IV-5 B. Collectieve antenne-installatie Gemeenschappelijke antenne-installatie: (GAI). De vaste kosten van deze installatie vallen onder de kale huur van de woning. De variabele kosten (energie) zullen naar rato van het aantal woningen moeten worden omgeslagen. Indien een GAI wordt omgebouwd tot een centrale antenne-installatie, is de verhuurder niet verplicht om de eventueel vrijkomende exploitatiekosten in mindering te brengen op de huur. De kosten voor een centrale antenne-installatie kunnen zowel direct met het toeleverende bedrijf als via de verhuurder worden afgerekend. IV-5 C. Huismeester Bij het doorberekenen van de kosten van de huismeester in de servicekosten, zal een redelijk inzicht moeten worden verschaft in de aard van de werkzaamheden van de huismeester. Hierbij moet worden aangegeven welk deel van de werkzaamheden wordt verricht ten behoeve van de verhuurder, en welk deel ten behoeve van de huurder. Gedacht kan worden aan het verstrekken van een functie-omschrijving aan de huurder. De kosten die voor rekening van de verhuurder zijn mogen niet worden doorberekend in de servicekosten. Kostentoedeling naar de huurders toe dient naar rato van het aantal woningen te geschieden. IV-5 D. Omzetbelasting (B.T.W.)

69


Ministerie van VROM

mei 1984

In het algemeen is bij de doorberekening van servicekosten geen B.T.W. verschuldigd. Indien de verhuurder beheerdiensten door derden laat verrichten wordt over de door de beheerder in rekening gebrachte kosten wel B.T.W. geheven. De verhuurder mag deze B.T.W. aan de huurders doorberekenen. Voor beheerskosten van samenwerkingsverbanden van toegelaten instellingen geldt een B.T.W.vrijstelling. IV-5 E. Onderhoud groenstroken en tuinen De kosten van het onderhoud aan groenstroken en tuinen die bij een bepaald complex woningen behoren kunnen in de servicekosten worden opgenomen en naar rato van het aantal woningen worden omgeslagen. De kosten voor aanleg en groot onderhoud (verzakking) zijn voor rekening van de verhuurder. IV-5 F. Installaties Onderhoud Onderhoudskosten, waaronder begrepen keuringskosten, van onroerende installaties als; lift, c.v.installatie, mechanische ventilatie, hydrofoor en huistelefoon/intercorn zijn begrepen in de kale huurprijs en mogen niet in de servicekosten worden doorberekend. voor zover een service-abonnement tevens een extra service (b.v. 24-uursservice) inhoudt, mag de extra service wel aan huurders als servicekosten in rekening worden gebracht. Boiler of geiser Voor zover de boiler of geiser kan worden beschouwd als zijnde geen onroerende aanhorigheid van de woning, kunnen de kosten hiervan worden doorberekend in de servicekosten. Indien in de warmwaterlevering wordt voorzien door een gecombineerde centrale verwarmingsinstallatie of door een collectieve installatie vallen de kosten echter volledig onder de kale huur en zijn alle kosten (inclusief onderhoud) voor de verhuurder. IV-5 G. Verlichting gemeenschappelijke ruimten De kosten van het dagelijkse onderhoud van deze voorziening (vervanging van lampen en TLstarters) kunnen evenals het energieverbruik als servicekosten aan de huurders worden doorberekend. De kosten dienen naar rato van het aantal woningen te worden omgeslagen. Vervanging van armaturen en dergelijke is voor rekening van de verhuurder. IV-5 H. Onroerendgoed belasting Het eigenaarsgedeelte behoort niet tot de servicekosten doch behoort tot de normale exploitatie van het onroerend goed en is als zodanig in de kale huurprijs verdisconteerd. Het gebruikersdeel dragen huurders rechtstreeks af aan de Rijksbelastingdienst ten gunste van de gemeente.

IV-5 J. Parkeervoorzieningen Voor parkeervoorzieningen welke zijn te beschouwen als een onroerende aanhorigheid van de woning, is de vergoeding verdisconteerd in de kale huurprijs. Voor een parkeervoorziening die zelfstandig verhuurd kan worden, kunnen partijen een aparte overeenkomst sluiten dan wel bepalen dat de parkeervoorziening tot het gehuurde behoort. In de servicekosten kunnen nooit kosten voor de parkeervoorziening worden opgenomen. Of de parkeer-

70


Ministerie van VROM

mei 1984

voorziening een aanhorigheid is hangt af van de feitelijke omstandigheden waarbij ligging en aard van de parkeervoorziening een belangrijke rol spelen. IV-5 K. Glasschade De kosten voor eventueel herstel van vensterglas, zowel binnen- als buitenshuis komen, indien niet anders is overeengekomen, voor rekening van de huurder. Indien verhuurder ten behoeve van de huurder(s) een collectieve glasverzekering heeft afgesloten, is het redelijk dat de kosten hiervan aan huurder(s) via de servicekosten worden doorberekend. Is er sprake van een glasschadefonds dan kan verhuurder in het geval dat de glasschade de huurdersbijdragen overtreft de huurder(s) geen aanvullende bijdrage in rekening brengen. IV-5 L. Rioolrecht Gemeenten kunnen bij verordening een rioolrecht heffen van de verhuurder en/of de huurder. Wordt dit recht geheven van de verhuurder dan moet, blijkens een arrest van de Hoge Raad, dit recht geacht worden te zijn begrepen in de (kale) huurprijs. Wordt daarentegen het recht van de huurder geheven dan is blijkens vorenbedoeld arrest, de huurder deze heffing verschuldigd. IV-5 M. Ontstopping van leidingen en rioleringen Vergoedingen voor het ontstoppen van leidingen en rioleringen mogen slechts in de servicekosten worden doorberekend, indien het ontstoppen behoort tot het gering en dagelijks onderhoud. Een ontstoppingsfonds is in strijd met de bedoeling van artikel 12 van de Huurprijzenwet woonruimte. IV-5 N. Derving van servicekosten door leegstand Derving van servicekosten door tijdelijke leegstand van woningen mag worden doorberekend aan de huurders. Deze kostenderving moet aantoonbaar zijn en mag voor niet meer dan 2% van de totale servicekosten worden doorberekend. IV-5 0. Onderhoud gemeenschappelijke ruimten Het gering en dagelijks onderhoud van gemeenschappelijke ruimten komt voor rekening van de huurders en mag als servicekosten in rekening worden gebracht indien is overeengekomen dat deze werkzaamheden door of namens de verhuurder worden uitgevoerd. Het overige onderhoud is voor rekening van de verhuurder. Schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimten behoort tot het dagelijks onderhoud en de kosten hiervan mogen eveneens als servicekosten in rekening worden gebracht. IV-5 P. Schoorsteenvegen Het schoorsteenvegen is, tenzij door partijen anders is overeengekomen, voor rekening van de huurder (d.w.z. in de servicekosten). IV-5 Q. Verstrekken van vuilniszakken en containerverhuur Kosten verbonden aan het verstrekken van vuilniszakken en het ter beschikking stellen van een container mogen naar rato van het aantal woningen in gelijke delen aan de huurders via de servicekosten worden doorberekend. IV-5 R. Wassen van ruiten De kosten die voortvloeien uit het wassen en zemen van ruiten behorende tot het gehuurde mogen via de servicekosten aan huurder in rekening worden gebracht. De kosten die betrekking hebben op het wassen van de ruiten van de gemeenschappelijke ruimten, dienen per woning te worden omgeslagen. Voor het wassen van de ruiten van de individuele woningen is het redelijk dat bij toerekening van de kosten rekening wordt gehouden met het totale glasoppervlak van de woning.

71


Ministerie van VROM

mei 1984

Hoofdstuk VI Aanbevelingen 1 De verhuurder dient een zo gedetailleerd mogelijke omschrijving van het servicepakket in de huurovereenkomst op te nemen. Het modeloverzicht dat als bijlage in dit rapport is opgenomen, kan hiertoe eventueel als voorbeeld dienen. 2 Verhuurders behoren open te staan voor suggesties van huurders met betrekking tot voordelige offertes als het gaat om leveringen en/of diensten door derden. 3 Het dagelijks toezicht van de huismeester op de centrale verwarmingsinstallatie alsmede de kosten van water- en elektriciteitsverbruik van de verwarmingsinstallatie dienen te worden toegerekend aan de component stookkosten. 4 Het aanbrengen van individuele stookinstallaties waarbij individueel kan worden afgerekend, moet, indien dit een bijdrage levert aan de beheersing van de woonlasten, worden bevorderd. 5 Bij een collectieve verwarmingsinstallatie in bestaande woningen dient het aanbrengen van individuele bemetering eveneens zoveel mogelijk te worden bevorderd. 6 Het toepassen van individuele bemetering in combinatie met rendementsverbetering, leidingisolatie en isolatie van de woning kan een bijdrage leveren aan de energiebesparing en kan geldelijk voordeel voor de huurder opleveren. Dit dient daarom zoveel mogelijk te worden gestimuleerd. 7 Als individuele bemetering ontbreekt verdient de verdeelsleutel op basis van het verwarmend oppervlak van de radiatoren verre de voorkeur boven andere in de praktijk toegepaste verdeelsleutels. Het verwarmend oppervlak in de hoofdvertrekken wordt voor 150% meegerekend. 8 Bij het sluiten van de huurovereenkomst zou, wanneer er sprake is van ingebruikgeving van meubels en/of stoffering een volledig gespecificeerde en door beide partijen te ondertekenen inventarislijst van alle meeverhuurde roerende goederen dienen te worden opgemaakt. 9 Een wijziging van de vergoeding voor beheer- en administratiekosten dient te zijn afgestemd op een wijziging van het algemene loon- en prijspeil. 10 Bij aanwezigheid van een huismeester dient ten behoeve van de huurders bij de overeenkomst een volledige taakomschrijving van zijn werkzaamheden te worden gevoegd. 11 De verdeelsleutels die in bijlage 4 zijn opgenomen verdienen bij de kostentoerekening van de diverse serviceposten de voorkeur. 12 wijziging van artikel 12, eerste lid, sub a van de Huurprijzenwet woonruimte in die zin dat een koppeling tot stand wordt gebracht tussen de werkelijke kosten en de redelijke kosten. 13 In de Huurprijzenwet woonruimte een bepaling opnemen waarin staat vermeld dat een beding in de huurovereenkomst volgens welke het de verhuurder is voorbehouden eenzijdig een voorschotbedrag vast te stellen, nietig is.

72


Ministerie van VROM

mei 1984

14 Aanvulling van artikel 12 van de Huurprijzenwet zodanig dat de verhuurder op straffe van een sanctie gedwongen wordt onderscheid te maken tussen de huurprijs en de servicekosten.

73


Ministerie van VROM

mei 1984

Hoofdstuk VII BIJLAGEN Bijlage 1. AANZET BEHEERSING SERVICEKOSTEN In deze bijlage wordt enige aandacht besteed aan de beheersing van de kosten voor leveringen en diensten. Daarbij kan men onderscheid maken naar oplossingen van zuiver bouwtechnische aard en mogelijkheden welke huurder(s) en verhuurder hebben tot het leveren van een kostenbeperkende bijdrage. Hierna zal op beide mogelijkheden nader worden ingegaan. Bouwtechnische oplossingen Bij het zoeken naar bouwtechnische oplossingen voor de beperking van de hoogte van de kosten voor leveringen en diensten moet gedacht worden aan aanpassingen in de bouwwijze. Hierbij moet onderscheid worden gemaakt tussen bestaande bouw en nog te realiseren bouwplannen. De mogelijkheden van de te treffen voorzieningen zullen sterk bepaald worden door dit onderscheid. a) Vóór de totstandkoming van bouwprojecten Als een bouwproject nog gestart moet worden kan reeds in de ontwerpfase rekening gehouden worden met de 'service-gevoeligheid' van het te realiseren bouwplan. In die fase is er nog alle ruimte om binnen het kader van de wettelijke maatregelen te komen tot de verwezenlijking van een project met zo laag mogelijke kosten voor leveringen en diensten. De werkgroep denkt daarbij onder meer aan de volgende concrete mogelijkheden, waarbij zij zich ervan bewust is dat een aantal van de genoemde mogelijkheden reeds min of meer gebruikelijk is bij de realisatie van nieuwbouwplannen. Allereerst dienen energiebesparende maatregelen daarbij de aandacht te krijgen. Hierbij valt te denken aan: - isolatie dak en gevels; - minder ramen, geen schuifpuien en beperking glasoppervlak, waarbij gestreefd dient te worden naar weinig draaiende en schuivende ramen en deuren; - geen open trap en geen vide (balkon vanaf de 1ste verdieping) in de woonkamer; - C.V.-ketel (zo mogelijk individueel) met verhoogd rendement + leidingisolatie; - tijdschakelaars waardoor verwarming of warmwatervoorziening slechts op door huurder gewenste tijdstippen aanslaan; - meer gebruik maken van passieve zonne-energie en rekening houden met de windrichting (indien mogelijk); - meer toepassen van lokaal verwarmde vertrekken, een haard in het hoofd/woonvertrek; - geen verhoogde plafonds in woon- en slaapvertrekken. Naast de besparende maatregelen voor de stookkosten kan ook op andere componenten van het servicekostenpakket bij bouwplannen daadwerkelijk een besparing gerealiseerd worden. Hierbij valt te denken aan gestapelde bouw en beperkte hoogbouw van maximaal vier woonlagen. Daarbij zou teruggekeerd moeten worden naar de trappehuizen waar hooguit acht wooneenheden op uitkomen. Deze bouwwijze maakt liften overbodig, heeft slechts een beperkte schoonmaakoppervlakte en levert ook betrekkelijk weinig elektriciteitskosten op voor verlichting van de gemeenschappelijke ruimten, zeker als men daarnaast nog gebruik maakt van het daglicht en van een tijdschakelaar. Voor de bij de hoogbouw aanwezige gemeenschappelijke groenstroken valt te denken aan opsplitsing in en uitgifte van kavels voor volkstuintjes, etc. aan de individuele bewoners. (Wellicht zou een aantal bewoners zelf voor het onderhoud zorg kunnen dragen door zelf te maaien, te snoeien, te

74


Ministerie van VROM

mei 1984

spitten, etc.). Tenslotte moeten bij de realisatie van nieuwbouwplannen op een doelmatiger wijze minder servicegevoelige voorzieningen worden aangebracht. Hierbij valt onder meer te denken aan toepassing van een zodanige bouwwijze dat een huismeester overbodig wordt. b)

Bestaande bouw

Ook bij de bestaande bouw zijn servicekostenbesparende maatregelen denkbaar. Hierbij dient evenwel een nadrukkelijke afweging gemaakt te worden tussen de te plegen investering en het op te leveren voordeel. De hierna aan te stippen mogelijkheden leiden in het algemeen tot een positief resultaat bij de eerder genoemde afweging. Bij de gerealiseerde bouwvormen heeft men te maken met een aantal beperkingen en met veelal kostenverhogende technische problemen. Toch zijn de navolgende voorzieningen zeker het overwegen waard: - het aanbrengen van warmte-isolatie aan dak, gevels, vloeren en ramen. - het afsluiten van open trappen; - het goed afdichten van naden en kieren met tochtwerende voorzieningen; - het plaatsen van CV-ketels met een verhoogd rendement of een HR-ketel bij vervanging van afgeschreven units; (daarbij kan men tevens kiezen voor de meest gunstige energievorm). - het goed onderhouden en bijstellen van de (collectieve) verwarmingssystemen. - verbetering van het rendement van collectief gestookte verwarmingsinstallaties door toepassing van rookgascondensators; - leidingisolatie en betere meet- en regelapparatuur; - aanbrengen van individuele bemetering; - bij galerijflats bezien of galerijverlichting niet een onderdeel kan worden van het lichtnet van de openbare weg; - meer gebruik maken van energie-arme lampen en een herindeling van de aangebrachte verlichting, waarbij gedacht kan worden aan vermindering van het aantal armaturen; - toepassen/aanbrengen van materialen in gemeenschappelijke ruimten welke minder schoonmaakgevoelig zijn en minder vuilaantrekkend zij n; - met betrekking tot het gemeenschappelijk groen valt ook hier te denken aan uitgifte van kavels (zoveel mogelijk rekening houden met onderhoudsgevoeligheid van de beplanting). Naast servicebeperkende voorzieningen welke in het bouw-technische vlak liggen valt er nog te denken aan mogelijkheden waarbij huurder en verhuurder al dan niet gezamenlijk een bijdrage kunnen leveren aan het beperken van de hoogte der kosten. Allereerst worden de kosten waar de verhuurder in belangrijke mate zijn invloed kan aanwenden, nader bekeken. - De verhuurder is degene die met de leveranciers de contracten afsluit voor de te verrichten leveringen of diensten. Wettelijk gezien kan hij deze kosten doorberekenen aan de huurder. Van de verhuurder mag verwacht worden dat hij aan prijsvergelijking doet, daarbij tevens kritisch kijkend of alle diensten of leveringen wel strikt noodzakelijk zijn (zie ook hoofdstuk II-6). Zonodig pleegt hij hiertoe overleg met desbetreffende huurders. Naast prijsbeheersing en prijsvergelijking, kan ook meer aan actieve voorlichting op dit terrein in de richting van de huurder gedaan worden. Daarbij zou het accent kunnen liggen op die mogelijkheden waarbij de huurder zelf een actieve rol kan spelen. De verhuurders zouden plaatselijk ook meer naar afstemming van hun servicepakket moeten streven. Hierdoor kunnen de kosten worden gedrukt.

75


Ministerie van VROM

mei 1984

De verhuurders kunnen, mits zij zich verenigen, bij de diverse leveranciers als zodanig hogere kortingen bedingen. Dit geldt in dezelfde mate ten aanzien van door derden te verrichten diensten. Het overdragen van eigendom en/of beheer van wooncomplexen tussen verhuurders met het doel te komen tot een per wijk of regio geconcentreerd bezit zou eveneens kunnen leiden tot een besparing van de servicekosten. Immers, in het geval complexen van woningen van een verhuurder verspreid liggen over een groot gebied dan brengt dit meer kosten met zich dan wanneer die wooncomplexen dicht bij elkaar liggen. Liggen de wooncomplexen van een verhuurder namelijk dicht bij elkaar dan kan bijvoorbeeld bespaard worden op het aantal huismeesters. Bovendien kan het voordeel opleveren in de schoonmaakkosten van de wooncomplexen omdat per tijdseenheid meer werkzaamheden verricht kunnen worden. - Van huurderszijde zou de bijdrage kunnen liggen in de sfeer van het zelf doen van diensten. De meest voor de hand liggende activiteiten zijn daarbij: zelf schoonhouden van en onderhoud plegen in de gemeenschappelijke ruimten (vervanging lampen, kleine herstelwerkzaamheden) en onderhoud aan de gemeenschappelijke groenvoorziening.

76


Ministerie van VROM

mei 1984

Bijlage 2

OFFICIEELE BEKENDMAKINGEN VEREENIGING VAN NEDERLANDSCHE GEMEENTEN 1946

O.B. No. 1492

XI.22

ONDERHOUDSBELEID BIJ DE EXPLOITATIE VAN WONINGWETWONINGEN CIRCULAIRE van den Minister van Openbare Werken en Wederopbouw van 24 April 1946, no. 2989 M/P.e., afdeeling Volkshuisvesting, aan de gemeentebesturen. In verband met de eischen welke in de toekomst aan de onderhoudsfondsen van woningwetcorporaties zullen worden gesteld, moge ik het navolgende onder de aandacht van Uw College brengen. Een rationeel onderhoudsbeheer verbindt aan zich den eisch tot begrenzing der onderhoudswerken naar kosten en omvang. Treedt bij de grootere werken de kostenfactor meer direct op den voorgrond, ten aanzien van de kleinere reparaties zal een ongebreidelde omvang op den duur eveneens van niet te onderschatten beteekenis zijn. Ook voor een met Rijkssteun werkende woningbouwcorporatie geldt uiteraard dit algemeene gezichtspunt. Niettemin is in deze richting de ervaring opgedaan, dat men zich aangaande den aard en de frequentie der kleinere werken in vele gevallen geen voldoende rekenschap heeft gegeven van de gevolgen daarvan. Deze zijn niet "een van onmiddellijke financieele beteekenis en uit dien hoofde een belemmering voor het op peil houden van het onderhoudsfonds, doch zij ontnemen tevens den huurders in meer of mindere mate een prikkel tot zorgzame bewoning, waardoor weer nieuwe lasten kunnen ontstaan. De bewoners vinden bij de te ver gaande coulance van de zijde der woningbouwcorporaties al te gemakkelijk den weg naar bevrediging van allerlei wenschen op het terrein van de onderhoudsaangelegenheden, neigen daardoor tot overdrijving in hun vermeende eischen en kunnen ten slotte een tegenstrijdigheid van belangen veroorzaken, welke uit een oogpunt van oordeelkundig beheer met alle middelen dient te worden voorkomen. Juist in dezen tijd is het van het grootste belang, dat zoowel de verhuurder als de huurder zich bewust zijn van hun verantwoordelijkheid te dezen, opdat straks bij verruiming van de materiaalpositie en verbeterde arbeidsverhoudingen, voor de noodzakelijke tot dusverre onuitgevoerde meer belangrijke werken, de noodige middelen in het onderhoudsfonds aanwezig zijn. Het is derhalve noodzakelijk, dat de huurders tot op zekere hoogte rechtstreeks betrokken worden bij het onderhoud. Met het oog daarop mogen de navolgende aanwijzingen dienen. De omvang van de verplichtingen der huurders in dit opzicht behoort vooraf, bij voorkeur schriftelijk, duidelijk te worden vastgesteld. Ofschoon een niet voor alle omstandigheden geldend schema kan worden verstrekt aangaande de draagwijdte van het aandeel der bewoners, komen naar wettelijke en traditioneele opvatting de hieronder genoemde onderhoudswerken in het algemeen in aanmerking om voor rekening der huurders te worden gelaten. De wijze waarop dit geschiedt, kan van bestuurswege voor ieder geval afzonderlijk worden beoordeeld. 1.

Het witten of sausen tijdens den duur der bewoning.

2.

Het behangen idem, waarvoor het papier vanwege de woningbouwcorporaties volgens een nader hunnerzijds te ontwerpen regeling zou kunnen worden verstrekt.

77


Ministerie van VROM

mei 1984

3.

Het vervangen van gebroken ruiten.

4.

De kleine reparaties aan het hang- en sluitwerk van deuren, ramen en eventueel luiken en blinden.

5.

Het onderhoud van waterleidingkranen, alsmede het treffen van voorzieningen aan of ten gevolge van bevroren waterleidingen.

6.

Het schoonhouden of ontstoppen van putten, regenbakken, goten, gootsteenen en privaten.

7.

Het treffen van kleine voorzieningen aan electrische installaties.

8.

Het maken van raamhorren, alsmede de werkzaamheden tot afweer of tempering van het zonlicht.

9.

De aanleg en het onderhoud der bij de woningen behoorende tuinen, waarbij het knippen der afscheidingshagen.

10.

Het vegen der schoorsteenen, ten minste éénmaal per jaar.

11.

Alle herstellingen, voor zooverre hiervoor nog niet genoemd, welke het gevolg zijn van grove nalatigheid, slordigheid, onreinheid of ruwe bewoning.

Ik verzoek Uw College het vorenstaande ter kennis van de besturen der in Uw gemeente gevestigde woningbouwcorporaties te brengen. Uw medewerking ter bereiking op korten termijn van het met deze circulaire beoogde doel, zal ik ten zeerste op prijs stellen. Ik acht een loyale medewerking van de vereenigingsbesturen in verband met de geboden bezuiniging op de onderhoudsuitgaven dermate urgent, dat bij gebleken nalatigheid te dezen hiermede bij de vaststelling van de jaarlijksche bijdragen rekening zal worden gehouden. De Minister van Openbare Werken en Wederopbouw, Voor den Minister, De Secretaris-Generaal, H. MOUTON.

78


Ministerie van VROM

mei 1984

Bijlage 3

Staatsblad van het Koninkrijk der Nederlanden Jaargang 1979

15 Wet van 18 januari 1979, houdende regelen met betrekking tot de prijzen bij huur en verhuur van woonruimte (Huurprijzenwet woonruimte)

Artikel 12 1. indien een overeenkomst van huur en verhuur meer omvat dan het enkele gebruik van woonruimte, is de prijs die voor het enkele gebruik daarvan, vermeerderd met ten hoogste: a. voor het gebruik van water en van gas, elektriciteit of andere energie de werkelijke kosten of, indien en voor zover technische voorzieningen voor het meten van dat verbruik ontbreken, de naar redelijkheid geschatte kosten; b. voor het gebruik of medegebruik van meubelen of stoffering alsmede voor het overige de vergoedingen, welke hiervoor ingevolge wettelijke voorschriften mogen worden berekend of, voor zover deze voorschriften ontbreken, de vergoedingen welke hiervoor als redelijk zijn aan te merken. 2. De verhuurder verstrekt de huurder eik jaar een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in rekening gebrachte kosten als bedoeld in het eerste lid, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Het heeft betrekking op een tijdvak van ten hoogste twaalf maanden verstreken sedert het einde van het tijdvak, waarover het laatste overzicht werd verstrekt. 3. Bij beëindiging van een overeenkomst van huur en verhuur als in het eerste lid bedoeld, verstrekt de verhuurder de huurder een overzicht als in het tweede lid bedoeld, over het tijdvak dat op het tijdstip van die beëindiging is verstreken sedert het einde van het tijdvak waarover laatstelijk een overzicht is verstrekt. 4. Een overzicht als bedoeld in het tweede of derde lid wordt uiterlijk vier maanden na het tijdvak waarop het betrekking heeft verstrekt. Artikel 13 1. De huurcommissie brengt desverzocht aan de huurder of aan de verhuurder of aan beiden, een met redenen omkleed schriftelijk advies uit over de vraag, welke de betalingsverplichting van de huurder is met betrekking tot de in artikel 12, eerste lid, bedoelde kosten. De wederpartij van de verzoeker ontvangt afschrift van het advies. 2. Artikel 10, derde en vierde lid, is van overeenkomstige toepassing. Artikel 14 1. 'De huurder en de verhuurder kunnen zich ieder schriftelijk wenden tot de kantonrechter, in wiens kanton de woonruimte is gelegen met verzoek te verklaren, welke de betalingsverplichting van de huurder is met betrekking tot de in artikel 10, eerste lid, bedoelde huurprijs of de in artikel 12, eerste lid, bedoelde kosten. 2. Een afschrift van een advies, als bedoeld in artikel 10, tweede lid, of in artikel 13, eerste lid, wordt bij het verzoek gevoegd. 3. Artikel 28, tweede en derde lid, is van toepassing.

79

Rapport Van service naar kosten SERVICEKOSTEN: OVERZICHT VERDEELSLEUTELS Bijlage 4

Kostenonderdeel

Servicekosten andere toeOmslag naar deling rato van het aantal woningen

1. Energiekosten - stookkosten

x

x

Naar rato van het vloeroppervlak

x

Jaarlijks 20% van de taxatiewaarde

x

GeIndexeerd percentage van de servicekosten

x

3. Electriciteitsgebruik: • Individueel • Kookdoeleinden • collectieve voorzieningen 4. Watergebruik: • individueel • voor collectief gebruik 5. Meubilering en stoffering

nadere toelichting

- Bij toepassing warmtemeters naar rato van het gemeten verbruik. - Zonder warmtemeters naar rato van het gemiddeld energieverbruik voor vergelijkbare woningen: op basis van verwarmend oppervlak van de radiatoren; radiatoren in woonkamer en keuken tellen voor 150% Indien niet apart bemeterd, door toepassing van een forfaitair bedrag. Naar rato van het vloeroppervlak woning. Door toepassing van een forfaitair bedrag

x

2. – kookgas

x x

x

6. Beheer en administratie

9.Gemeenschappelijke groenstroken: • Onderhoud • Aanleg

mei 1984

te bekostigen uit: kale huur

7. Collectieve antenneinstallatie: • gemeenschappelijk systeem • centraal antennesysteem 8. Huismeester

Ministerie van VROM

Veelal rechtstreeks te betalen aan beheerder (CAl) x x x

Alleen de tijdsbesteding ten behoeve van huurders welke niet ten laste van de verhuurder is, mag worden doorberekend

x x

81

Rapport Van service naar kosten SERVICEKOSTEN:OVERZICHT VERDEELSLEUTELS

10. Installaties: • onderhoud/serviceabonnement lift en c.v. • aanvullend serviceabonnement

12. Mechanische ventilatie, hydrofoor, intercom e.d.

x

x

x x

x

naar glasoppervlak of in gelijke bedragen per woning fondsvorming toegestaan indien niet duurder dan verzekering

x

x x x

16. Derving servicekosten door leegstand 17. Onderhoud gemeenschappelijke ruimten • onderhoud/herstel • schoonmaken

vervolg

x

x

15. Onstopping van leidingen en rioleringen • onderhoud/herstel • klein en dagelijks onderhoud

mei 1984

x

11. Boiler/geiser • individueel • collectief/gecombineerd met c.v.

13. Verlichting gemeenschappelijke ruimten • vervanging armaturen, leidingen en schakelaars • vervanging lampen en starters 14. Glasschade • verzekering • eigen risico

Bijlage 4

Ministerie van VROM

Tot maximaal 2 % van de totale servicekosten

x x

18. Schoorsteenvegen 19. Vuilniszakken/containerverhuur

x

20. Ruiten wassen • per woning • collectieve ruimten

x

x

Individueel

x

Naar rato van het glasoppervlak

82


Ministerie van VROM

mei 1984

Bijlage 5 SERVICEKOSTEN - JAAROVERZICHT

ENERGIE/WATER (bij collectieve meters) Gasverbruik centr. Verw./warm water Huishouding/overige Electriciteitsverbruik Waterverbruik Olieverbruik Totaal Toeslag beheer en adm.k. ------% Totaal energie/water

(model) Centr. Koken Verw.

Water

lift

Elect.verbr. woningen Ventilatie Hydrofoor

gem. ruimten tuin e.d.

— x

x — x x x x x x

x x — — x x x

x — x x x x x x

x — — x x x

x x x x

x — — — — — — —

— — — -

— x — — — —

x — x — — — -

x x x x

— — — —

x x x x

x

x

BIJLAGE 5 Individ. gem. Woningen antenne

Totaal bedrag

— x x x

— -

— x x x x

x x x x x x x x

-

— — x x — x x x

— — — x x x

— — — -

x x x x x x x

x x x x

x x x x

x x x x

x x x x

x x x x

x x x x

x

x

x

x

x

x

x

m2 opp.

aant. won.

m2 opp.

aant. Won.

BIJKOMENDE KOSTEN Diensten van derden Abonnement extra service x Geiser/boiler Tuinonderhoud Lampen, tl—starters e.d. Vuilnisafvoer Schoonmaak Ramenwassen Glasverzekering Huismeester Salaris (bruto incl. vrij wonen) Sociale lasten Telefoon Overige Totaal Aandeel huurders Totaal Toeslag beheer en adm. k.————% Totaal bijkomende kosten TOTAAL SERVICEKOSTEN VERDEELSLEUTEL voor toerekening aan woningen

x x x x x = f —,—

verw. Opp. aant. won. Radiat.

x

m2 opp. of aant. Won. aant. Won. (aansluiting en)

83


Ministerie van VROM

mei 1984

SERVICEKOSTEN – TOEREKENING (model) Bedragen en aantallen zijn fictief (100 woningen) Kostengroep Centrale verwarming Koken (warm) water Lift Electr. won. ventilatie/hydrofoor Gemeensch. ruimten/tuin Woningen (vuilafvoer, glas, etc.) Gemeensch. antenne Totaal servicekosten Verlies door leegstand, stel 1%

Jaarbedrag totaal Verdeelsleutel m2 verw. Opp. aant. won. m2 vloer aant. won. m2 vloer aant. won. aant. won.

f 50.000,— 25.000,— “ 10.000,— “ 5.000,— 5.500,— 2.500,— “ 1.000,— “ 1.000,— f 100.000,— 1.000,—

aant. Won

Aandeel voor één willekeurige woning (gehele jaar verhuurd) Kostengroep

Centrale verwarming: verw.o. .woonk.+ keuken verw. opp. Overige Koken (warm) water Lift Electr. woningen ventilatie/hydrofoor Gemeensch. ruimten/tuin Woningen (vuilafvoer, glasverz. enz.) Gerneensch. Antenne Verlies door leegstand (aandeel f 1.000,—) totaal aandeel servicekosten Af: Betaalde voorschotten (stel f 80,— p. mnd.) Verschil, bij te betalen

Toerekening aantal eenheden 5.000 100 10.000 100 10.000 100 100

100

bedrag per eenh. 10,— 250,— 1, 50,— 0,55 25,— 10,—

10,—

Kostenaandeel

.

aantal eenheden 18x1,5= 27 m2 ) 23x1= 23m2 )50 m2 1 won 100 m2 vloeropp. 1 won. 100 m2 vloeropp. 1 won. 1 won. 1 won. 1 won.

per eenheid F 10,-

totaal F 500,-

250,1,50,0,55 25,10,10,-

250,100,50,55,25,10,10,1.000,10,1.010,960,50,-

10,-

84


Ministerie van VROM

mei 1984

Bijlage 6 Omzetbelasting met betrekking tot servicekosten woonpanden Resolutie Ministerie van Financiën, d.d. 27 april 1979, nr. 279-6164, betreffende servicekosten omzetbelasting. Heffing van de omzetbelasting kan achterwege blijven over de vergoeding van zogenaamde servicekosten, welke in de huurprijs van woningen is begrepen. In het algemeen dienen hier onder te worden verstaan periodiek te samen met de huur verschuldigde bedragen, die betrekking hebben op prestaties die nauw samenhangen met het huurgenot van de woning. In veel gevallen vindt met betrekking tot bedoelde bedragen nog een jaarlijkse afrekening plaats. Als voorbeelden van servicekosten kunnen worden genoemd vaste of variabele kosten wegens: centrale verwarming; lift; hydrofoor; centraal antennesysteem; portiekverlichting; waterverbruik; onderhoud trappehuizen; onderhoud gemeenschappelijke tuin; schoorsteenvegen; glasverzekering; huur geiser/boiler/douche/mengkraan; huur ingebouwde wasmachine/centrifuge/lavet; huur ingebouwde koelkast; huur jaloezieën; huismeester/portier. Het ontmoet geen bezwaar, dat een overeenkomstig standpunt wordt ingenomen bij de verhuur van andere panden dan woningen, voor zover althans ter zake van die verhuurder de vrijstelling van artikel 11, eerste lid, letter b, van de Wet op de Omzetbelasting 1968 wordt genoten. Uiteraard brengt zulks met zich, dat dan geen aanspraak op aftrek van voorbelasting dient te worden gemaakt. Bij verhuur waarop bedoelde vrijstelling niet van toepassing is, dienen ook de daarop betrekking hebbende servicekosten in de heffing van omzetbelasting te worden betrokken. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt tussen prestaties welke aan het tarief van 18% en prestaties welke aan het tarief van 4% zijn onderworpen. Met betrekking tot assurantiekosten kan artikel 4, letter b, van het Uitvoeringsbesluit omzetbelasting 1968 toepassing vinden. Met het vorenstaande dient rekening te worden gehouden van 1 januari 1979 af.

85


Ministerie van VROM

mei 1984

Bijlage 7

Naar aanleiding van het voorlopige rapport ‘Van service naar kosten” dat in juli 1982 verscheen, ontving de werkgroep van onderstaande instellingen en personen een reactie.

Bewonerscommissie “De Drie Zichten”, Leiden Bouwkundig adviesbureau “Bouwhulp’, Eindhoven Consumentenbond De heer A.J. van Dijk, secretaris van de Huurcommissie in de ressorten Eindhoven, Boxmeer en Helmond. Gemeente ‘s-Gravenhage Huurdersvereniging ‘Hendrix’, Amsterdam Kring van Gerechtssecretarissen bij de Kantongerechten Landelijk Ombudsteam Stadsvernieuwing (LOS) Landelijk overleg Bewoners Studentenhuizen (LOBS) ministerie van Economische Zaken De heer mr. J.A. de Mol, rijksuniversiteit Groningen Nationale Woningraad Nederlandse Bond van Makelaars in onroerende goederen Nederlands Christelijke Instituut voor Volkshuisvesting Nederlands Verbond van Huurders Overleg voorzitters Huurcommissies De heer N.E.J. Piret, Amsterdam Raad voor Onroerende Zaken Stichting Architecten Onderzoek wonen en woonomgeving, Amsterdam Stichting voor Studentenhuisvesting, Amsterdam Vereniging van Nederlandse Gemeenten Woningstichting ‘Hertog Hendrik van Lotharingen”, Eindhoven

86


Ministerie van VROM

mei 1984

Bijlage 8 Literatuurlijst Alkmaarse Huurders Overkoepeling

Lentemaand 1981

Woonlastenonderzoek in Alkmaar, deel 4, servicekosten

Alkmaarse Huurders Overkoepeling

Rapport van kosten naar service

lentemaand 1983 Berichten over Stadsvernieuwing. E. Hasselaar

Energiebewust renoveren noodzakelijk

uitgave Ministerie VenRO, nr. 3, 1980 Beta, jrg. 17, 10 november 1981,

Vergelijking gasverbruik in woningen

blz. 8-9 Bouw nr. 23, 8 november 1980

H. Korbee Bouwcentrum mg. G. de Vries, rapportnummer

Blokverwarming in gerenoveerde woningen drijft stookkosten op De invloed van individuele bemetering op het brandstofverbruik bij centraal verwarmde woningen.

1977/1979, jan. 1979 Bouwwereld nr. 25, 19 december 1980

Warmtekosten flatgebouwen nu beter te verdelen

Bouwwereld, nr. 9, 24 april 1981

C.V.-ketels met minstens 90% rendement

G. v. Veen Consumentengids, nr. 2, februari 1981, blz. 79

Rioolrecht niet via servicekosten

Consumentengids, december 1982

Servicekosten vormen onduidelijk deel van woonlasten

Consumentengids, februari 1983

Huurderskosten, een handvat

Derde beheerskostenonderzoek woning-

beheer en administratiekosten

corporaties NWR + NCIV, juli 1982 Financieel Economisch Magazine,

Verhitte discussie over stadsverwarming

7 februari 1980 Financieel overheidsbeheer, nr. 10,

De verhouding tussen klant en openbaar nutsbedrijf

1981, mevr. E. Dil-Stork Financieel overheidsbeheer, nr. 10,

1981, H.J.T. Blom, blz. 451-461

De nieuwe algemene voorwaarden voor de levering van energie

Hulshof,W.G. Ministerie van VenRO, september 1981

Hoogte en ontwikkeling van de servicekosten in de periode 1979-1980

Industriebond FNV en Konsumentenkontakt, 1981

Onderzoekverslag woonlasten

Intermediair, jrq. 16, nr. 49, 5 december 1980

Het besparen van energie in de woning

F.A. Kense Intermediair, jrg. 17, nr. 12, 30 maart 1981, B.J. Verhage

De thermostaat een graadje lager ...

Jurisprudentie Huurrecht

o.a. jurisprudentie over servicekosten

mrs. F.T. Oldenhuis en J.G. Idsardi, 1983 Koopkracht, februari 1980

Servicekosten voor huurders moeilijk te controleren

Koopkracht juni 1983

Onredelijke huurkontrakten

LEK bulletin, nr. 4, mei 1981 blz. 17-21

Besparing op huishoudelijk energieverbruik

87


Ministerie van VROM

mei 1984

M.G.-circulaire 83-24, Ministerie van V.R.O.M. Individuele huursubsidie in relatie tot servicekosten Nationale Woningraad

Vooronderzoek naar het energiebesparend effect van de toepassing van warmteverdelingsmeters en de invloed daarop van de verrekening der energiekosten

NWR 08-293-202

Nederlandse Energie Ontwikkelingsmaatschappij, Stadsverwarmingstarieven september 1980 Praktijkgids nr. 9, 1982

Mr. B. v.d. Bergh en Mr. H. Ruesink

Servicekosten, een beschouwing over artikel 12 Huurprijzenwet Woonruimte

Stichting woon-energie, Gouda 1980

Stookkosten Spaarndammerbuurt

TNO, ing. W. Adam, dec. 1978

Vergelijking van het energieverbruik bij toepassing van handgeregelde radiatorafsluiters en van thermostatische radiatorafsluiters

Vastgoed, nr. 5, mei 1980, blz. 143

Derving mag onderdeel servicekosten zijn

Veldkamp marktonderzoek bv, januari 1982

Servicekosten, hoogte, opbouw en ontwikkeling

Volkshuisvesting, 1980, nr. 9, blz. 279-287

Bijkomende kosten, niet bijkomstig

Piet van Gemeren Volkshuisvesting, nr. 1, 1981

Bijkomende kosten in de sociale woningbouw

H. Pluckel, blz. 17-22

Volkshuisvesting nr. 2, 1981

Ontwerper

kan helpen

bijkomend

kosten te drukken Volkshuisvesting nr. 3, 1981

Stadsverwarming: voorwaarden, moge

J. Dolhal, B. Duhoux

lijkheden en vraagtekens

Volkshuisvesting nr. 10, 1981

Speciaal tarief voor kollectief

T. Heijnen, blz. 306-307

stoken nodig

Volkshuisvesting nr. 12,

1982

Wat heet service

H. Smulders en T. Heynen Wetsontwerp 17251

Wet Energiebesparing Toestellen

Ministerie van Economische Zaken Woningraad nrs. 17, 18 en 20, 1982

Reparaties “verhalen of betalen”

Mw. L. Otto Woningraad nr. 20, 1982

J. van der Molen en H.J. Bontius

Servicekosten kunnen worden aangepakt via de H.P.W.

Woningraad extra nr. 24

Organisatie en planning van het onderhoud

88

Hoofdstuk I. Van Service naar Kosten 3 I-1 Inleiding 3 I-2 Samenstelling van de werkgroep Servicekosten 5

Recommend Documents