Het vliegwiel komt weer op gang

Een uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars • Jaargang 9 • nr 3 • april 2015 • zie ook: www.nvm.nl

Jan van Baars, algemeen directeur Wonen van ABN AMRO:

‘Het vliegwiel komt weer op gang’ ABN AMRO heeft vorig jaar op het gebied van hypotheken sterk geprofiteerd van de aantrekkende woningmarkt. En ook de eerste drie maanden van 2015 zijn voor dé bank gunstig verlopen. “Wat wij merken, is een duidelijke stijging van het aantal hypotheekaanvragen”, zegt Jan van Baars, algemeen directeur Wonen van het bankbedrijf. “Dat is vorig jaar gebeurd en we zien dat ook terug in de eerste drie maanden van 2015. Na zoveel jaren is het fijn dat het nu allemaal weer wat positiever is.” ABN AMRO heeft ook geconstateerd dat de woningmarkt het vooral in de grote steden erg goed doet. Jan van Baars: “Dat is overduidelijk. In Amsterdam, Groningen, Utrecht en Haarlem trekt de markt nadrukkelijk aan. Dat is eerder gebeurd dan in de rest van het land. Overigens trekt de markt nu bijna overal wel aan. Maar de Nederlandse woningmarkt is niet zo homogeen, als we denken. Een prijsstijging van 1 procent in 2014 is een gemiddelde. Je hebt regionale verschillen, stedelijk en ruraal. En daar binnen zijn er ook weer verschillen. Er is de startersmarkt en de sector met vrijstaande woningen.

De Nederlandse hypotheekmarkt is dus heterogeen. Maar wat we hebben gezien, is dat de markt het eerst in die grote steden weer tot bloei kwam.”

Doorbraak Volgens Van Baars is het toegenomen consumentenvertrouwen ‘de doorbraak’ voor de gunstige woningmarkt geweest. “De recessie heeft een jaar of zes, zeven geduurd en er zijn hele grote groepen Nederlanders die, gelukkig, financieel ongeschonden uit de recessie zijn gekomen. Die hebben hun inkomen en baan behouden. Maar zij hebben het de afgelopen jaren niet aangedurfd

om de stap te zetten die zij in het verleden wel gezet zouden hebben. Steeds meer Nederlanders krijgen nu weer vertrouwen om het eerste huis te gaan kopen of door te stromen van een rijtjeshuis naar een twee-onder-eenkap woning. Het begint allemaal bij het consumentenvertrouwen. Als het gevoel goed is, ga je op zoek. Het vliegwiel komt nu weer op gang. In het eerste kwartaal waren er wekelijks bijna 25 procent meer hypotheekaanvragen. Dat duidt erop dat de markt weer verder aantrekt.” Lees verder op pagina 3

Meindert Smallenbroek: ‘Iedereen heeft het over het energielabel’

2

Voorgoed afscheid van de energierekening

7

SintJan Kloosterburen gaat de krimp te lijf

7

Rubrieken Makelen in een veranderende markt 4 Faits divers

5

De eerste woning van Pernille La Lau 8 In de kantlijn: het Jaarbeursplein in Utrecht

8

voorwoord

Een wat rustiger vaarwater voor de woningmarkt De woningmarkt is in het eerste kwartaal van 2015 in een wat rustiger vaarwater terecht gekomen. Het aantal transacties stijgt nog steeds, maar de prijzen lijken zich te stabiliseren. Het eerste kwartaal was wel het beste eerste kwartaal sinds het uitbreken van de financiële crisis in 2008 en dat is heel goed nieuws. Het aantal transacties is in de eerste drie maanden van 2015 met bijna 19 procent gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal van 2014, zo maakten wij op 9 april bekend. Daar staat wel een afname van bijna 17 procent tegenover ten opzichte van het laatste kwartaal van 2014. Maar dat was dan ook een uitzonderlijk goed kwartaal. Bovendien daalt het aantal verkopen altijd in het eerste kwartaal. De daling van 16,9 procent is vergelijkbaar met het gemiddelde van andere eerste kwartalen.

Meindert Smallenbroek, directeur Bouwen ministerie BZK:

‘Iedereen heeft het over het energielabel’ Het vernieuwde en voorlopige energielabel, dat mensen krijgen toegestuurd, is een bewustwordingsinstrument. Mensen worden hiermee bewust van de energieprestatie van hun woning. Dit is een groot verschil met het eerdere energielabel, stelt Meindert Smallenbroek, tot 1 mei directeur Bouwen bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Hij geeft toe dat er in de afgelopen maanden enkele aanloopproblemen bij de introductie van het vernieuwde energielabel zijn geweest, maar hij verwacht dat die zullen worden opgelost. “We zitten er bovenop.”

‘Met de herbestemming van een gebouw wordt een stad een stukje mooier’

Woningwaarde Smallenbroek: “De NVM stelde ook voor dat het label wat moest gaan doen met de waarde van de woning. Als transparant is wat de energieprestatie is van de woning, dan moet dat van invloed zijn op de waarde van de woning. Ze keken volgens mij ook met een schuin oog naar de kantorenmarkt, waar dit al lang het geval is. Een kantoor met een heel slecht energielabel wordt niet meer verhuurd. Daar willen huurders niet meer in. Het definitieve label is uiteindelijk veel simpeler en goedkoper geworden, met een internettool, waarbij je dingen kunt aanklikken en aanpassen. Uiteindelijk kom je zo uit op een definitief label uit. Met een goed label is je woning ook meer waard.”

Voor het eerst sinds tijden kan nu wellicht sprake zijn van enigszins rustiger vaarwater: het kabinet heeft zijn belangrijkste maatregelen voor de woningmarkt kunnen realiseren en in principe zijn er op korte termijn geen verkiezingen. Maar er kunnen nog vraagtekens geplaatst worden bij wat de samenstelling van de Eerste Kamer definitief gaat worden en hoe het kabinet hierin meerderheden kan vinden. Dit bijvoorbeeld in het licht van de voorgenomen herziening van het belastingstelsel. Hoewel het kabinet stelt niet van plan te zijn hierbij ook nogmaals de fiscale behandeling van de eigen woning uitvoerig tegen het licht te willen houden daarin is deze regeringstermijn namelijk al ingegrepen -, ontstaat wel onzekerheid. Zo lijkt bijvoorbeeld niet uit te sluiten dat aan de hand van verruiming van het gemeentelijk belastinggebied de onroerendezaakbelasting (OZB) zal toenemen. Ook is van belang hoe zal worden omgegaan met belastingheffing op opgebouwd vermogen, nu huizenkopers in toenemende mate worden geacht eerst te sparen voor een eigenwoning. De NVM denkt hierover mee met ambtelijk en politiek Den Haag. Zorgen blijven ook in de huurmarkt, omdat de mensen die echt een sociale huurwoning nodig, hebben die vaak niet op korte termijn kunnen huren. Er zijn lange wachtlijsten, het middensegment huur ontbreekt en de doorstroming komt daardoor maar niet echt op gang. Ondanks deze onzekerheden verwacht ik dat het komende jaar de positieve tendens zal doorzetten. Ik denk dat er dit jaar 5 tot 10 procent meer woningtransacties zullen plaatshebben dan in 2014 en dat de gemiddelde prijsstijging tussen de 2,5 en 3 procent zal liggen. Maar ook hier geldt dat het herstel zich lang niet in alle regio’s van Nederland zal voordoen. Ger Hukker, voorzitter NVM

Meindert Smallenbroek, directeur Bouwen ministerie BZK: “Met een goed label is je woning ook meer waard.”

Het eerdere energielabel is in 2008 geïntroduceerd. Dat was echter geen succes, omdat het onvoldoende maatschappelijk en politiek draagvlak had. “Het label was bij de verkoop van een woning verplicht, alleen hield niemand zich hieraan”, legt Smallenbroek uit. “We hadden ook geen sanctie. Vervolgens is er een nieuwe Europese richtlijn gekomen, die bepaalde dat er wel een sanctie moest komen. De verkoper moest bijvoorbeeld bij het ontbreken van een energielabel beboet worden. Of – en daar koos Nederland toen voor – zonder energielabel zou de overdracht bij de notaris niet door gaan. De Tweede Kamer vond die sanctie echter te hoog en stemde het wetsvoorstel af. We zijn vervolgens weer helemaal aan de voorkant begonnen. Aan het hernieuwde overleg met alle stakeholders heeft de NVM een heel goede bijdrage geleverd.” Volgens Smallenbroek moest de Nederlandse overheid wel met een oplossing komen, omdat de richtlijn van Brussel moest worden nageleefd. “We zijn toen tot de conclusie gekomen dat we het label veel meer als een bewustwordingsinstrument

Wie is Meindert Smallenbroek? Meindert Smallenbroek is momenteel werkzaam als directeur Bouwen binnen het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, maar verandert binnenkort van baan en ministerie. Hij wordt met ingang van 1 mei 2015 directeur Energie en Omgeving bij het ministerie van Economische Zaken. Hij heeft zich de afgelopen jaren ingezet voor het aanjagen van onderwerpen als woningbouw, transformatie, energiebesparing en subsidiëring.

2

moesten neerzetten. Het moest een label zijn, waar partijen echt iets aan hebben. Het voorlopige label, dat iedereen krijgt opgestuurd, is geen Europese verplichting, maar dient als bewustwordingsinstrument. Via dit voorlopige label worden mensen bewust gemaakt van de energieprestatie van hun eigen woning. Het komt voort uit het Energieakkoord dat in 2013 gesloten is.”

De Rijksoverheid stuurde begin dit jaar vijf miljoen brieven met gratis energielabels naar huiseigenaren. Deze megaoperatie verliep niet helemaal probleemloos, met name door ICT-problemen. Niet alle woningen bleken in de database aanwezig te zijn. Sommige media repten zelfs over een ‘chaos’. “Het is een heel grote en complexe operatie geweest”, zegt Smallenbroek. “Maar we zijn nog steeds ‘in control’. Ik heb onlangs het hele managementteam van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland over de vloer gehad. Dat is de uitvoeringsclub voor dit soort operaties. We hebben geconstateerd dat het hier en daar nog kraakt en piept. Maar we zitten er wel bovenop. Positief geformuleerd: het label is wel gaan leven. Iedereen heeft er over.” Inmiddels zijn er sinds begin dit jaar al 150.000 definitieve energielabels toegekend.

Bestaande bouw Smallenbroek is bijna zes jaar directeur Bouwen geweest. Volgens hem is er de afgelopen jaren veel veranderd in de bouwsector. “Zes jaar geleden lag de focus heel erg op de nieuwbouw. Hoe krijgen we nieuwbouw door de crisis heen? We hebben de afgelopen tijd geconstateerd dat de crisis in de nieuwbouw ook een nieuwe werkelijkheid is. We zullen nooit meer aan de 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar komen. De uitdaging zit nu heel erg in de bestaande bouw. Hoe je die geschikt kunt maken voor functies in de toekomst. Dat de transformatie en het voortdurend doortransformeren van gebouwen steeds meer normaal wordt. Een voorbeeld is het oude ministerie van BZK in Den Haag, dat getransformeerd wordt in voor een deel koop- en huurappartementen en voor een ander deel in ruimte voor de Universiteit van Leiden. Een oud en lelijk gebouw wordt herbestemd tot een mooi, nieuw complex. Daar schiet niet alleen de gebruiker iets mee op, maar ook de stad Den Haag. De stad wordt zo een stukje mooier.” Smallenbroek constateert ook dat in de bouwsector de vraagkant veel bepalender is geworden. “Waar vroeger, in de tijd van Vinex maar ook daarvoor, de bouw van bovenaf gestuurd werd, wordt er nu veel meer vraaggericht gebouwd. Dat heeft te maken met crisis, maar ook met het feit dat Nederlanders veel rijker zijn geworden. Ze accepteren geen eenheidsworst meer.”

‘Er wordt nu veel meer vraaggericht gebouwd’

Vervolg van pagina 1 Jan van Baars ziet dat het aflossen van de hypotheekschuld en het meebrengen van eigen geld steeds normaler wordt bij huizenbezitters en bij huizenkopers. “De Nederlandse woonconsument lost veel meer af dan hij in het verleden heeft gedaan. Voor elke nieuwe hypotheek, die verstrekt wordt, is de norm veranderd. Je krijgt alleen nog maar hypotheekrenteaftrek als je annuïtair aflost. Maar wij merken ook, net als andere hypotheekverstrekkers, dat klanten vrijwillig gaan aflossen. Een groot deel van de hypotheken is aflossingsvrij. Maar dat wil niet zeggen dat je nooit meer hoeft af te lossen. Klanten zien dat ook en maken vrijwillig veel meer gebruik van de mogelijkheid om te gaan aflossen. Hierdoor is onze hypotheekportefeuille, autonoom, de afgelopen jaren geleidelijk aan gedaald.”

interview

‘De tijd dat je helemaal geen eigen geld meer hoeft mee te brengen, is voorbij’ De insteek van de nieuwe campagne van ABN AMRO is dan ook dat we mensen bewust maken dat een huis meer kost dan de aanschafprijs.”

Restschuld Sinds kort kunnen klanten van andere banken, die aanhikken tegen een restschuld, hun schuld bij ABN AMRO meefinancieren in een nieuwe hypotheek. Voor hun eigen klanten hadden zij deze mogelijkheid al. “Ongeveer 30 procent van onze klanten heeft een hypotheek, die onder water staat. Veel van deze klanten hebben zes tot zeven jaar recessie achter de rug en die is nagenoeg aan hun deur voorbij gegaan. Met één uitzondering en dat is de waarde van hun woning. Hoe help je deze klantengroep door te

‘Het begint allemaal bij het consumentenvertrouwen’

Van Baars geeft jongeren, die later van plan zijn om een huis te kopen, de tip mee om te gaan sparen. “Ik vind het verstandig en verantwoord om al op jonge leeftijd voor je eerste huis geld opzij te leggen. Als je het een aantal jaren volhoudt om een paar duizend euro per jaar te sparen, dan kom je een heel eind. De tijd dat je helemaal geen eigen geld meer hoeft mee te brengen, is voorbij.

ABN AMRO één van grootste hypotheekverstrekkers ABN AMRO behoort tot de top van de hypotheekverstrekkers in ons land. De markleider is de Rabobank, op korte afstand gevolgd door ABN AMRO. “Wij hebben 900.000 hypotheekklanten. Dat is ongeveer 23 procent van alle Nederlanders met een hypotheek”, zegt Jan van Baars. “Ons markaandeel lag in de eerste maanden van 2015 rond de 20 procent.”

Hypotheekrentes Op 23 maart berichtte het programma TROS Radar dat de banken sinds de financiële crisis van 2008 extra winsten op hypotheken zouden hebben gemaakt. Bovendien zouden de hypotheekrentes in Nederland hoger zijn dan in de ons omringende landen. Het programma baseerde zich op cijfers van de Universiteit van Amsterdam. Van Baars heeft van de uitzending kennis genomen, maar wil er niet te veel woorden aan besteden. “In het verleden hadden we heel slechte marges op hypotheken. Dat heeft zich de afgelopen jaren wat genormaliseerd. Dat is de situatie van vandaag. We kunnen hier heel lang bij stilstaan, maar dat doe ik liever niet. Wat is de rente die op dit moment gangbaar is? Als je op dit moment de hypotheekrente 10 jaar vast zet, heb je een rente van 2,6 of 2,7 procent. Het nominale tarief dat je betaalt (voor aftrek van belasting) is historisch laag. Dat is heel prettig als je een starter op de woningmarkt bent.”

Jan van Baars, directeur Wonen bij ABN AMRO: “Al op jonge leeftijd moet je voor je eerste huis geld opzij leggen.”

stromen? We hebben nadrukkelijk gewacht op het moment dat het ook zinvol is om iets te doen en dat was eind vorig jaar toen het vertrouwen in de woningmarkt positief werd. We hebben toen besloten om dit vertrouwen te ondersteunen. Als het financieel verantwoord is, zijn wij bereid om de restschuld mee te financieren.” Volgens Van Baars is er veel interesse voor de regeling, ook van klanten van andere banken.

‘Als het financieel verantwoord is, zijn wij bereid om de restschuld mee te financieren’

NVM-directeur Annie van de Riet:

‘Invloed hebben in Brussel is cruciaal’ Aan de wieg van wet- en regelgeving staan en als Europese vastgoedbranche met één mond invloed uitoefenen in ‘Brussel’. De NVM maakt er werk van. Nu er één organisatie van makelaars in de Europese Unie actief is – CEPI-CEI -, kan de NVM de vinger strak aan de pols houden. “De dossiers die internationaal spelen, zijn belangrijk voor onze vereniging”, zegt NVM-directeur Annie van de Riet, die als portefeuillehouder de Nederlandse belangen in Europa bewaakt en de vergaderingen van CEPI bijwoont. Afgelopen maand kreeg de fusie tussen de European Council of Real Estate Professions (CEPI) and the Confédération européenne de l’Immobilier (CEI) zijn beslag. De samengevoegde brancheorganisatie – opererend onder de naam European Association of Real Estate Professions (CEPI-CEI) vertegenwoordigt 32 nationale belangenverenigingen met in totaal ruim 300.000 aangesloten leden. De fusie is een lang gekoesterde wens van NVM-lid Frans Burgering, die vanaf 2005 vier jaar lang voorzitter was van CEPI.

April 2015

Marktomstandigheden De NVM wil graag helemaal aan het begin van een Europees wetgevingstraject betrokken zijn. Van de Riet: “Voor een deel kunnen we die lobby zelf voeren, maar het is ook heel goed om aangesloten te zijn bij de organisatie die daar op is gespecialiseerd. Daarom hechten wij aan het lidmaatschap van CEPI. Dat hebben we de afgelopen jaren een beetje low profile gedaan, omdat de focus door de slechte marktomstandigheden vooral op interne zaken lag. We zijn vooral bezig geweest met onze eigen Nederlandse markt en onze leden. Nu de crisis wegebt, erkennen we meer het belang dat internationale dossiers van invloed zijn op onze sector. Daar gaan we ons dus meer op oriënteren.”

Taxeren

Europese dossiers In toenemende mate worden vastgoeddossiers allereerst in Europa ‘bepaald’. “Makelen en taxeren is een lokale aangelegenheid, maar wij zien dat steeds vaker wetgeving die in Brussel gemaakt wordt van invloed is op het werk van makelaars en taxateurs”, zegt Van de Riet. “Dat noodzaakt ons om breder te kijken als NVM en de dossiers op Europees niveau in de gaten te houden.”

Een goed voorbeeld daarvan is volgens de NVM-directeur het energielabel. “Dat is ook geïnitieerd vanuit Brussel. In Brussel wordt dan wetgeving bedacht. Vervolgens wordt dat nationaal ingevuld. Het is dan goed om bij de bron je stem al te laten gelden voeren en niet pas als in Brussel de kaders zijn vastgesteld.”

NVM-directeur Annie van de Riet: “Het is goed om bij de bron je lobby uit te voeren en niet pas als in Brussel de kaders zijn vastgesteld.”

Naast het energielabel is taxeren een dossier dat vooral een Europese dimensie heeft, via het EVS en IVS. “Internationaal zijn er steeds meer regels voor taxateurs. Onze leden gaan ook meer internationaal werken, of werken voor opdrachtgevers die verlangen dat er volgens deze internationale standaarden wordt gewerkt”, meent Van de Riet. “Daarom is het belangrijk dat we nauw betrokken zijn en ook lid zijn van de Europese taxateurskoepel Tegova zodat we er het beste uit kunnen halen voor onze leden”

3

Serie

MAKELEN IN EEN VERANDERENDE MARKT In deze serie vertellen makelaars over hoe ze met ondernemerschap, innovaties, klantbenadering en nieuwe diensten succesvol opereren in deze veranderende markt. In dit achttiende deel een gesprek met Lana Goutsmits-Gerssen van Gerssen & Donkersloot Makelaars uit Geldermalsen. Dit makelaarskantoor is anderhalf jaar geleden ontstaan uit een samengaan tussen twee makelaarskantoren. Hierdoor is de dynamiek binnen het kantoor toegenomen en wordt de markt optimaal bediend.

MAKELEN IN EEN VERANDERENDE MARKT

Lana Goutsmits-Gerssen: “Mensen durven weer te kopen zonder specifieke reden. Gewoon om hun droom achterna te gaan.”

“In de crisis is ons kantoor gehalveerd, qua mensen en qua opdrachten, terwijl het werk wel heel intensief was. Twee jaar geleden ben ik met een ‘concullega’ uit het dorp het gesprek aangegaan en hebben we onderzocht hoe we dit samen konden oplossen. Dat heeft ervoor gezorgd dat wij in augustus 2013 onze kantoren hebben samengevoegd. Daarmee is de dynamiek in het kantoor teruggekomen. Zo hebben wij de presentatie professioneel uitbesteed, waardoor de mogelijkheden op funda beter zijn. We brengen een nieuwsbrief uit en zijn heel actief met de Open Huizendag. Daarnaast organiseren we twee keer per jaar een Wooncafé waar mensen op een laagdrempelige manier in contact kunnen komen met een hypotheekadviseur, een bank en een notaris.“

Het werk toen en nu

De markt toen en nu

Visie op de toekomst

“Voor de crisis was er veel meer dynamiek in het kantoor, er waren heel veel leuke momenten. Een woning kwam in de verkoop en werd na een redelijke termijn weer verkocht. Er kwamen veel mensen op kantoor langs om de koopaktes te tekenen. Blije kopers, blije verkopers. Die blije momenten zijn aanzienlijk verminderd en nu heb je in plaats daarvan veel meer overlegmomenten met je opdrachtgever over de strategie. Er is weinig vraag maar veel aanbod. Hoe zorg je ervoor dat die koper die uit zoveel huizen kan kiezen, het huis koopt van jouw opdrachtgever? Dat is een hele verandering in de dagelijkse werkzaamheden. Je bent dus net zo druk, misschien wel drukker dan vroeger, maar meer met onderhoud van de portefeuille, dan met het verloop ervan.”

“Ook de markt is in de crisis veel minder dynamisch geworden. Vorig jaar begon die dynamiek terug te komen en nu vindt er weer een kleine verschuiving plaats naar meer verkoopmomenten. Daarnaast zijn de klanten veranderd. Voorheen nam men makkelijker de beslissing om te verhuizen. Mensen die altijd al de wens hadden om naar een boerderijtje te verhuizen, deden dat ook. In de crisis zag je dat er meer verhuisd werd om een reden: verandering van baan, arbeidsongeschiktheid, scheiding enz. Wat je nu merkt, is dat mensen inzien dat de rente goed is en dat niet alleen hun huis, maar ook een huis dat ze zouden willen aankopen beter betaalbaar is geworden. Ze durven weer te kopen zonder specifieke reden. Gewoon om hun droom achterna te gaan.”

“De toekomst van ons kantoor zie ik heel positief in. Door de stap die wij anderhalf jaar geleden gezet hebben, is de dynamiek veel meer toegenomen dan wij verwacht hadden. In deze groeiende markt merk ik dat ons kantoor daardoor ook harder groeit. Dat geldt ook voor de woningmarkt. Het aantal verkopen neemt toe en ik hoop dat er steeds meer bewustzijn komt bij verkopers dat het heel belangrijk is om je huis goed te prijzen. Daarnaast zie ik duidelijk kansen voor aankoopbegeleiding. Er is wel steeds meer besef bij mensen dat een aankoopmakelaar van waarde kan zijn, maar dat besef zou wat mij betreft flink mogen groeien. Door gebruik te maken van de persoonlijke contacten die je maakt bij bezichtigingen en door inzet van sociale media, nieuwsbrieven en succesverhalen kun je die mensen over de streep trekken.”

‘De dynamiek is terug’

Stefan Groot, wetenschappelijk medewerker CPB:

‘Met nvM-data kun Je eFFecten precIeZer Inschatten’ De NVM-database is een ‘ontzettend rijke databron’. Ze bevat allerlei kenmerken, die je ook op funda ziet. Zoals het aantal kamers, het type woning en zelfs de aanwezigheid van een cv-ketel. Je kunt hierdoor bij onderzoeken de effecten van bepaalde omstandigheden preciezer inschatten, meent Stefan Groot, wetenschappelijk medewerker van het Centraal Planbureau (CPB). Groot is binnen het CPB de contactpersoon met de NVM. Ook is hij lid van de zogeheten Klankbordgroep, die de kwartaalcijfers van de NVM voorbereidt. “Ik spreek Frank Harleman regelmatig. Die is van NVM Data en Research.” Volgens Groot lopen er momenteel diverse projecten met NVM-data. “Ik heb hier in het verleden ook mee gewerkt, en diverse andere collega’s werken nog steeds met NVM-data aan projecten. Het is best wel een intensieve samenwerking.”

gegevens. Eén ging over de effecten van de opening van de Westerscheldetunnel. Er is hierbij naar een aantal economische factoren gekeken, waaronder de ontwikkeling van de huizen- en grondprijzen. Uit de studie bleek dat deze prijzen in Zeeuws-Vlaanderen stagneerden rond de opening van de tunnel in 2003. De crisis die begon in 2008 hebben ze echter juist goed doorstaan in vergelijking met andere regio’s in Zeeland en andere delen van Nederland.”

Westerscheldetunnel Groot: “Er zijn recent verschillende onderzoeken gepubliceerd, waarbij gebruik is gemaakt van de NVM-

4

Ondernemen met nieuwe diensten

CPB-medewerker Stefan Groot: “Het is best wel een intensieve samenwerking met de NVM.”

Een ander onderzoek van het CPB ging over de effecten van gedwongen verkopen op prijzen van woningen. De opbrengst bij een gedwongen verkoop bleek ruim 5 procent lager dan bij vergelijkbare reguliere verkopen. Verder is onderzocht of er een effect is op de verkoopprijs van woningen in de buurt. “Dat effect bleek echter klein in vergelijking met bevindingen uit eerdere, Amerikaanse studies”, zegt Groot.

Precies Volgens Groot zijn de gedetailleerde data van de NVM, microdata, zeer bruikbaar voor wetenschappelijk onderzoek. “Als je met macrodata werkt, kan het voorkomen dat je het verkeerde effect schat. Omdat de NVM-data zo gedetailleerd zijn, kun je effecten preciezer inschatten. Binnen het CPB doen wij veel aan hedonische prijsregressies. Dat is het uiteenrafelen van een woningprijs in de bijdragen van de verschillende woningkenmerken aan de prijs en het gedeelte van de prijs die aan de locatie toe te rekenen is. Dat kan alleen met microdata, omdat je alleen hierbij die woningkenmerken hebt.”

‘NVM-data zijn heel gedetailleerd’

Het CPB is momenteel bezig met een onderzoek naar het effect van de verlaging van de NHG-grens op transactieprijzen en volumes van huizenverkopen. “Dat is typisch iets waar je NVM-data voor nodig hebt. Je wilt niet alleen kijken naar prijseffecten, maar ook naar het type woningen dat verkocht wordt. Daarvoor heb je dus die gedetailleerde data nodig”, aldus Groot.

De vermogensopbouw van Nederlandse huishoudens is bijzonder. Dat geldt dan met name voor eigenaarbewoners. Omvangrijke vermogens en veel schulden. Voor veel individuele huishoudens is dat een balansverlenging. Zowel vermogen als schulden. Kan dat niet beter worden georganiseerd? Onlangs heeft De Nederlandsche Bank daarover een boeiend rapport gepubliceerd: De vermogensopbouw van huishoudens: is het beleid in balans? Twee dossiers komen hier samen. Die van de pensioenvoorziening en die van de woningfinanciering. zowel wat betreft premie als wat betreft de hoogte van het pensioen, dient zich als alternatief aan.

Dubbele vermogensopbouw In de koopsector is in 2013 voor nieuwe hypotheken annuïtaire of lineaire aflossing in 30 jaar geïntroduceerd als voorwaarde voor de aftrekbaarheid van de hypotheekrente. Huishoudens zijn niet verplicht de lening volledig af te lossen, zie de zogenaamde Blok-hypotheek, maar niet aflossen zonder aftrekbaarheid van

CoLUMn

Er zijn veel pleidooien om het pensioenstelsel te hervormen. De doorsneepremie, die ertoe leidt dat er geen rechtstreekse relatie is tussen premiebetaling en pensioenopbouw, roept steeds meer weerstanden op. Een bezwaar is onder meer dat het niet gemakkelijk is om een deel van het opgebouwde pensioenvermogen een andere bestemming te geven. Bijvoorbeeld voor het aflossen van een deel van de hypotheek om weer boven water te komen. Een meer geïndividualiseerde opbouw van het pensioen,

de rente is onaantrekkelijk. De koopstarters bouwen dus een vermogen in de eigen woning op. Na 30 jaar is de woning volledig afgelost, als voor het gemak verhuizingen naar duurdere woningen buiten beschouwing blijven. We hebben dus een stelsel van dubbele vermogensopbouw: via de pensioenopbouw en via de hypothecaire aflossing. Is dubbel niet te veel? Een startend huishouden zou een deel van zijn pensioenpremie kunnen inzetten voor de aflossing van zijn hypotheek. Dit impliceert een grotere individuele vrijheid om besparingen in zetten. Niets tegen meer individuele keuzevrijheid, maar is de eigen woning wel een aantrekkelijke belegging? Als op pensioendatum minder regulier pensioen is opgebouwd, is de eigen woning dan beschikbaar als pensioenpot?

CoLUMn

koopwonIng als pensIoenpot?

liquide maken en tegelijk in dezelfde woning blijven wonen, levert weinig extra pensioen op. Verhuizen naar een goedkopere woning maakt wel opgebouwd vermogen vrij. Het lastige van deze optie is dat ouderen niet graag verhuizen. Een verhuisdwang organiseren omdat er te weinig pensioen is opgebouwd lijkt me geen aanlokkelijk perspectief. Laten we eerste alle consequenties goed op een rij zetten, voordat we ondoordacht de eigen woning tot een pensioenpot maken. Een woning is vooral om in te wonen, niet om op te eten.

Johan Conijn, buitengewoon hoogleraar Woningmarkt Universiteit van Amsterdam, verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate

Mij lijkt dat de eigen woning een wankele pensioenvoorziening is. Het begint al met het feit dat het rendement van de eigen woning laag is. Het directe rendement is er amper of niet omdat de eigenaarbewoner de fictieve netto inkomsten uit de eigen woning in de praktijk niet gaat herbeleggen. Verder is het indirecte rendement, dat voortvloeit uit de waardeverandering van de woning, onzeker en vermoedelijk in de verdere toekomst met de bevolkingskrimp niet al te hoog.

Twijfelachtig Er is nog een andere reden om de eigen woning als een twijfelachtig pensioenpotje te beschouwen. Het is niet eenvoudig om het in de woning opgebouwde vermogen te verzilveren. Het vermogen

FAitS diverS

‘Een woning is vooral om in te wonen, niet om op te eten’

sMalste huIs ter wereld gebouwd In warschau In Warschau is onlangs ’s werelds smalste huis gebouwd. 122 centimeter op zijn breedst, slechts 72 op zijn smalst meet deze Poolse woning. Het huis, ontworpen door architect Jakub Szczesny, bevat alles wat een huis nodig heeft: wc, douche, keuken, bed, bank. Alles is heel klein uitgevoerd, passend bij de grootte van het huis. Het bed is eenpersoons en de ijskast heeft relatief weinig ruimte. Naar verluidt doet het kleine huis echter niet claustrofobisch aan, anders dan je wellicht zou verwachten. Hoewel het huis oorspronkelijk was bedoeld als kunstproject, is het huis ook een interessante ontwikkeling in de stedenbouw. Critici waren aanvankelijk sceptisch over de bouw. Een kavel van slechts anderhalve meter breed zou te smal zijn voor huizenbouw. “Onmogelijke architectuur” noemden ze dat. Dat het huis nu toch functioneel is, biedt een boeiende kijk op de mogelijke toekomst van stedelijk wonen.

Kritiek Dat is precies de gedachte die de ontwerper wil opwekken. Het huis is bedoeld als kritiek op het tekort aan huizen in Warschau en andere Poolse steden. De architect wil aantonen dat ook kleine kavels bruikbaar zijn voor bewoning.

April 2015

Op dit moment woont er een Joodse schrijver in het huis, dat als tijdelijk onderkomen voor kunstenaars, schrijvers en architecten fungeert. Het huis is ook bedoeld als herinnering aan het Warschau van tijdens de Tweede Wereldoorlog. In de oorlogsjaren werden grote delen van de stad vernietigd. Na de oorlog werden de huizen weer opgebouwd. De twee huizen waar dit nieuwe, smalste huis tussenin staat, zijn symbool voor die geschiedenis: het ene huis is van het vooroorlogse type dat nauwelijks nog bestaat, het andere huis is van het moderne soort dat de stad nu in groten getale kent.

FAITS DIVERS

Verschrikking

De drie huizen bevinden zich in een wijk die ten tijde van de oorlog de grootste

Joodse wijk van Warschau was. Door ondervoeding, ziekte, opstand tegen de bezetter en deportaties naar concentratie- en vernietigingskampen daalde het aantal inwoners, voornamelijk Joden, van 450.000 tot 37.000. Ook aan die verschrikking willen de ontwerpers herinneren.

5

interview

Thomas Heijdendael, partner financieel adviesbureau Finance Ideas:

‘De vraag op de huurmarkt is waar het aanbod is’ Buitenlandse vastgoedbeleggers hebben zich vorig jaar geroerd op de huurwoningmarkt. Zo kocht het Duitse Patrizia in 2014 5500 huurwoningen van corporatie Vestia. En het Britse Round Hill Capital deed het hoogste bod op bijna 4000 sociale woningen van het in nood verkerende opkoopfonds Wooninvesteringsfonds (WIF). Is dit de grote doorbraak van buitenlandse vastgoedbeleggers op de Nederlandse huurwoningenmarkt? Dat is zeer de vraag, meent Thomas Heijdendael, partner bij het financieel adviesbureau Finance Ideas in Utrecht. Er is namelijk waarschijnlijk te weinig aanbod voor de buitenlandse beleggers. Minister Stef Blok (Wonen) is een groot voorstander van een groter marktaandeel van buitenlandse beleggers op de Nederlandse huurmarkt (sociale en vrije sector). Beleggers moeten in het gat springen dat corporaties achterlaten. De laatste jaren waren de omstandigheden ook gunstig voor die beleggers, stelt Heijdendael, die optreedt als financieel adviseur van ondernemingen en instellingen die actief zijn in de vastgoedsector, voornamelijk voor corporaties en institutionele beleggers. “De Nederlandse woningmarkt heeft door de economische crisis een correctie gehad. Prijzen van bestaande koopwoningen zijn met 20 tot 25 procent gezakt. Huren hebben

het tegenovergestelde gedaan en zijn in crisisperiode met 20 tot 25 procent gestegen.”, zegt Heijdendael. “Dat is een interessant instapmoment voor beleggers. Op de koopwoningmarkt heeft een correctie plaatsgevonden, maar het onderliggende verdienmodel bij de huurwoningen is door de huurverhogingen verbeterd. Eigenlijk ligt het aantrekkelijke instapmoment al anderhalf jaar terug, omdat de prijzen van de koopwoningen in de tussentijd weer omhoog zijn gegaan. Maar de fundamentals van de Nederlandse woningmarkt lijken voor buitenlandse beleggers de komende tien tot vijftien jaar aantrekkelijk.”

‘Eigenlijk ligt het aantrekkelijke instapmoment al anderhalf jaar terug’

Wakker Toch is het zeer de vraag of de vraag van buitenlandse beleggers wel aanhoudt, omdat er momenteel te weinig aanbod van huurwoningen is. “Je ziet nu veel interesse van buitenlandse partijen. De Nederlandse partijen zijn hierdoor ook weer wakker geworden. Die willen nu weer uitbreiden in woningbeleggingen. Er is dus veel kapitaal beschikbaar. De vraag is alleen waar het aanbod is. Om een markt te maken heb je natuurlijk vragers en aanbieders nodig. Wat je nu ziet, is dat het aanbod van de Nederlandse huurwoningmarkt beperkt is. Corporaties bezitten momenteel zo’n 70 procent van de huurwoningmarkt. Daarnaast heb je de private en institutionele beleggers, die huurwoningen in bezit hebben. Op dit moment heeft geen enkele partij de wens om grootschalig te verkopen. Het zit er daarom wel in dat zo’n Thomas Heijdendael, partner bij het financieel adviesbureau Finance Ideas: “De Nederlandse beleggers zijn weer wakker geworden.”

Verzet tegen aankoop woningen De aankoop van woningen door het Duitse Patrizia en het Britse Round Hill Capital is niet door iedereen enthousiast ontvangen. Patrizia vindt kritische gemeenten op haar pad. Die maken zelfs de gang naar de rechter om de verkoop tegen te gaan. Daarnaast zijn tientallen woningcorporaties boos over de voorgenomen verkoop van de huurwoningen door opkoopfonds WIF aan Round Hill. WIF wil de woningen verkopen, omdat het in acute geldnood verkeert. De woningcorporaties die verzet aantekenen zijn van mening dat de situatie bij het WIF op een andere manier opgelost kan worden dan door middel van een verkoop. De gemeenten zijn van mening dat de woningen in handen van Nederlandse corporaties (hadden) moeten blijven, omdat die een gematigd huurbeleid hebben en de woningen tot de sociale woningvoorraad dienen te blijven behoren. Thomas Heijdendael vindt het verzet van de gemeenten en corporaties begrijpelijk, maar het heeft ook deels te maken met ‘koudwatervrees’. “Onbekend maakt onbemind. Ze hebben een positiever beeld over de verkoop aan een Nederlands pensioenfonds dan aan een buitenlandse investeerder. Het is de onbekendheid met de partijen en de achterliggende structuren. De buitenlandse fondsen kopen de woningen voor het rendement. Dat is gerechtvaardigd. Dat doen Nederlandse fondsen ook. Maar huurdersverenigingen of gemeenten vrezen dat dit maken van rendement neerkomt op ‘maximale huur, minimale kosten’. Ik kan me het gevoel bij die gemeenten en huurdersverenigingen goed voorstellen, maar als je woningen verkoopt aan een private partij, dan zal die partij altijd het rendement willen optimaliseren.”

buitenlandse partij over een paar jaar hier weggaat, omdat dit bedrijf hier geen zaken meer kan doen. Ze stappen dan over naar een ander land.” Volgens Heijdendael heeft ook de verhuurdersheffing nog geen grote invloed op het verkoopgedrag van de corporaties. “Corporaties hebben op andere manieren geld bespaard of inkomsten verhoogd om aan die heffing te voldoen. Er is dus geen acute financiële noodzaak om woningen van de hand te doen.”

Leo Bosch, kwartiermaker NVM Nieuwbouw:

‘NVM-nieuwbouwspecialist in vroeg stadium inschakelen’ Ontwikkelaars gaan in het beginstadium van een nieuwbouwproject wel langs bij een architect, technisch adviseur of een jurist, maar slaan een NVM-nieuwbouwspecialist vaak over. Ten onrechte, meent Leo Bosch, kwartiermaker NVM Nieuwbouw. “Ontwikkelaars kunnen veel profijt trekken van het inschakelen van een NVM-nieuwbouwspecialist. Woningen gaan direct de verkoop in en ze worden ook direct verkocht”, zegt Bosch. NVM-nieuwbouwspecialisten zijn NVM-makelaars die ontwikkelaars tijdens de gehele procedure, vanaf de initiatieffase, rond een nieuwbouwproject van dienst kunnen zijn. Ze kunnen bijvoorbeeld aangeven hoe het project het beste op de markt afgestemd kan worden. Dit is ook gunstig voor de kwaliteit van de nieuwbouw en daarmee de woningvoorraad. “Voor de crisis waren niet alle ontwikkelaars meer geïnteresseerd in de kwaliteit van de woningen. Het project werd toch wel verkocht”, meent Bosch. “De makelaar kwam er op het laatste moment bij en mocht alleen maar verkopen. Het gevolg was dat we nu nieuwbouw hebben, die eigenlijk niet gebouwd had mogen worden. Woningen zonder buitenruimte en kamertjes waar je helemaal niets aan hebt. De ontwikkelaar zou er goed aan doen, als hij in een vroeg stadium contact zou zoeken met een adviseur als de NVM-nieuwbouwspecialist. Die

kent de markt en kan adviseren aan wat voor soort woningen behoefte is. Dit doet hij op basis van lokale kennis, van zowel de woningmarkt als de consument. Hierdoor is de ontwikkeltijd kort. De woningen gaan direct de verkoop in en ze worden ook verkocht. Dat is gunstig voor de ontwikkelaar.”

nieuwbouw, die eigenlijk niet gebouwd had mogen worden.”

Meer zichtbaar

moet onder meer geslaagd zijn voor een test en beschikken over referenties uit de voorgaande jaren.”

Volgens Bosch wil de NVM nu de nieuwbouwspecialisten meer zichtbaar maken, zodat het voor ontwikkelaars duidelijk wordt

Nog niet overal herstel

wie zij kunnen inschakelen. “Niet elke NVM-makelaar kan de ontwikkelaar bij nieuwbouw adviseren en daarom heb je een bepaalde groepsherkenning nodig. We hebben nu een systeem opgezet waarvoor makelaars - die aangemerkt willen worden als NVM-nieuwbouwspecialist - zich kunnen aanmelden. Ze moeten wel aan een viertal voorwaarden voldoen. De specialist

Je ziet nog niet in elk segment een herstel’ 6

Leo Bosch, kwartiermaker NVM Nieuwbouw: “We hebben nu

Bosch ziet een herstel van de verkoop van nieuwbouw, al geldt dit nog niet voor elk gebied. “In Amsterdam is de markt weer booming, maar er zijn gebieden waar de nieuwbouw nog helemaal niet lekker loopt. En ook zie je nog niet in elk segment een herstel. De markt voor vrijstaande woningen in het duurste segment moet bijvoorbeeld nog aantrekken. De potentiële kopers hiervan wonen op dit moment ook nog in een heel dure woning en die moet ook eerst verkocht worden”, aldus Bosch.

ACtUeeL

Voorgoed afscheid van de energierekening Geen cent meer voor je energie betalen. Dat klinkt voor veel Nederlanders als een mooie droom. Toch is dit haalbaar, als verhuurders of eigenaar-bewoners meedoen aan het innovatieprogramma Energiesprong. Om ‘nul-op-de-meter-woning’ te realiseren, moeten er natuurlijk wel energiebesparende maatregelen in de woning worden uitgevoerd. Taxateurs en makelaars zijn hierbij ook betrokken, omdat het onderdeel ‘energiebesparende maatregelen’ per 1 juli 2015 in het modeltaxatierapport wordt opgenomen. Om inzicht te krijgen in de woningwaarde in relatie tot de energiebesparende maatregelen, worden er zogeheten velddagen georganiseerd. NVMagazine liep in maart een dag mee in Wageningen. De dag in Wageningen werd ingeleid door Roland van der Klauw, directeur van NRG031. Deze organisatie ondersteunt onder meer lokale initiatieven op het gebied van energiebesparing. Hij ging in op de financiële gevolgen van de nul-op-de-meter-woning. “Bij huurders gaat de huur omhoog, maar dat is minder dan de energiekosten. Ze houden dus geld over”, zei Van der Klauw. “ En het is niet voor elke woningeigenaar weggelegd. Als je besluit tot een nul-opde-meter-woning moet je huis niet dik onder water staan en je moet ook over een redelijk inkomen beschikken.” Hij wees er ook op dat de flinke investering pas na geruime tijd terugverdiend kan worden. Na Van der Klauw kwam Sebastiaan Roggeveen, beleidsmedewerker van de NVM, aan het woord over de Energiebesparingstool. “Dit is een handige rekenkundige methode, waarmee door de taxateur uitgerekend kan worden hoeveel met bepaalde maatregelen bespaard kan worden”, zei Roggeveen.

Energieneutraal Na een toelichting op het nul-op-de-meter concept van bouwbedrijf Plegt Vos ging het gezelschap van ongeveer dertig personen op ‘veldonderzoek’ naar twee woningen in de Kamperfoeliestraat en Tarthorst in Wageningen. In de Kamperfoeliestraat ging het om een koopwoning, die binnenkort aan de hand van een concept van Plegt Vos helemaal energieneutraal zal worden gemaakt. Er worden prefab gebouwschillen met zonnepanelen (dak) en een ventilatiesysteem (gevels) geplaatst. In de Tarthorst was er een presentatie van het aannemersbedrijf Reinbouw. In deze woning komt onder meer driedubbel glas en een installatie die zorgt voor de ruimteverwarming, -koeling en het warmtapwatergebruik. Ook gaan de muren op een ingenieuze manier warmte afscheiden.

Waardebepaling Twee lokale taxateurs hadden vooraf de marktwaarde in de huidige staat voor beide woningen bepaald en daarvan een taxatierapport opgesteld. Na het bekijken van de woningen kenden de aanwezige taxateurs een waarde toe aan de woning in de toekomstige staat, dus na de uitvoering van de maatregelen. De waardebepaling mondde uit in een gemiddelde waardestijging van 23.400 euro voor de Kamperfoeliestraat en 14.800 euro voor de Tarthorst. Volgens de Stroomversnelling Koopwoningen mag de investering maximaal 45.000 euro bedragen, maar bij de voorbeelden in Wageningen ligt dit bedrag nog fors hoger. Door opschaling en technologische vernieuwing dalen de kosten.

Energiesprong De organisatie Platform31 voert tot eind 2015 het innovatieprogramma Energiesprong uit in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Doel van het programma is om op grote schaal te komen tot ‘energienotaloze’ gebouwen: woningen, kantoren, winkels, gebouwen van zorginstellingen. De NVM en de andere makelaarsorganisaties VBO Makelaar en VastgoedPRO hebben in samenwerking met Energiesprong en verschillende financiële instellingen afgelopen jaar deelgenomen aan het project Woningwaarde. Hierbij stond het implementeren van de (meer-)waarde van energiebesparende maatregelen bij de waardebepaling van een woning in de nieuwe modeltaxatie 2015 centraal.

Een deel van de taxateurs voor de woning in Kamperfoeliestraat.

Energiebesparende voorzieningen financieren via hypotheek Het is bij een aantal geldverstrekkers mogelijk om energiebesparende voorzieningen onder bepaalde voorwaarden via de hypotheek te financieren. Dat mag tot 106 procent (in plaats van 103 procent) van de woningwaarde. Bij de inkomenstoetsing, waarmee wordt bepaald hoeveel men mag lenen, blijven investeringen voor energiebesparing tot maximaal 9.000 euro buiten beschouwing. Voorwaarde is wel dat het bruto jaarinkomen minimaal 32.000 euro is. Ook moet er een energieprestatiegarantie zijn afgegeven voor minimaal tien jaar. De volgende energiebesparende maatregelen kunnen vaak worden meegefinancierd:

• • • •

HR-ketel Warmtepomp Zonneboiler Zonnecellen

‘Bij huurders gaat de huur omhoog, maar dat is minder dan de energiekosten.’

sIntJan kloosterburen gaat de krIMp te lIJF Omdat in Kloosterburen – een dorp in Noord-Groningen, aan de waddenkust –voorzieningen als gevolg van krimp dreigden te verdwijnen, ontstond een opmerkelijk initiatief: SintJan. Dit initiatief op het oudste kloosterterrein van de provincie Groningen heeft als doel de leefbaarheid van het dorp te versterken. “Wij halen in dit plan overal de schotten tussenuit, en verbinden”, aldus Anne Hilderink van SintJan. Anne Hilderink is de initiator en ontwikkelaar van SintJan Kloosterburen. “Toen we in 2003 de dorpsvisie opstelden, zagen we dat unieke kansen die specifiek bij deze plek horen niet werden gegrepen.” De plek waar het om draait, is het terrein van het voormalige kloostercomplex midden in het dorp, Olde Klooster. Hier bevinden zich twee kerken, een middeleeuwse kloosterboerderij en een zorginstelling in een parkachtig landschap. “We hebben onze stichting opgericht in 2006, toen een groep mensen met een verstandelijke beperking graag in Kloosterburen wilden wonen”, vertelt Hilderink. “Voor hen hebben we een dagbesteding opgezet in de middeleeuwse boerderij.”

Herbestemming De aanpak van SintJan focust op wonen, werken, zorg en cultuur. Zo krijgt zowel de kerk als de middeleeuwse kloosterboerderij een herbestemming in het plan. “Verder zijn we van de parkachtige tuin weer een productietuin aan het maken in de traditie van de kloostertuinen, zodat je echt streekproducten ontwikkelt”, aldus Hilderink. Maar ook de bibliotheek, die zou verdwijnen, heeft hier een plekje gevonden en wordt gerund door vrijwilligers. Daarnaast is sinds 2013 wonen voor gehandicapten opgezet, verbonden met ouderenzorg.

‘Iedere plek heeft zijn unieke kansen’ April 2015

Maar er is ook aandacht voor duurzame vernieuwing. Zo is het gebouw van de zorginstelling oud en inefficiënt. Hilderink: “Op die plek willen we nieuwbouw ontwikkelen die energieneutraal is. De hele opzet is om zo zelfvoorzienend mogelijk te zijn. We noemen het sublieme eenvoud, dus in de traditie van die plek. Maar wel van zo’n kwaliteit dat het marktwerking heeft. Iedereen kan daar straks wonen, jong en oud. Indien nodig met ondersteuning.”

zichzelf gefinancierd. De bibliotheek met de aanwezige middelen. Voor de kloostertuin hebben we fondsen geworven. En verder organiseren we ieder jaar de SintJansmarkt. Dit jaar vindt deze plaats op 20 juni tegelijk met de feestelijke opening van de kloostertuin Hof van Heden. Op zo’n dag heb je inkomsten uit de horeca. Alles wat we zelf kunnen regelen, regelen we zelf en anders zoeken we fondsen.”

Financiering

SintJan wil vooral ook een kenniscentrum zijn, besluit Hilderink. “Belangrijk is dat we een centrumplek zijn in de provincie en vanuit onze kennis nieuwe ontwikkelingen genereren. Want ook voor andere krimpdorpen kan dit werken. Wij hebben dat kloosterterrein, maar eigenlijk heeft iedere plek wel zijn unieke kansen.”

Financiering komt van diverse bronnen. “De zorg wordt voor een groot deel door

Meer informatie over SintJan Kloosterburen: www.sintjankloosterburen.nl Anne Hilderink: “Alles wat we zelf kunnen regelen, regelen we zelf en anders zoeken we fondsen.”

• • • •

Spouwmuurisolatie Dakisolatie Vloerisolatie HR++ beglazing

coloFon NVMagazine is een periodieke uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM. NVMagazine biedt nieuws, achtergronden en opinies uit de wereld van onroerend goed in de markten wonen, business en agrarisch & landelijk vastgoed. Uitgever NVM, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein, T: 030 608 5185 Hoofdredactie Roeland Kimman ([email protected]) Bladmanagement & eindredactie PACT Public Affairs Redactie Liesbeth Kramer, Daan Keij, Sander Schilders, Peter Westhof Fotografie Eric Veenhuyzen, PACT Public Affairs, Nick van Ormondt, Wies van Lotringen, Sicco van Grieken, René van den Burg Vormgeving & opmaak Koos in Vorm Druk & distributie MediaCenter Rotterdam Abonnementen NVMagazine wordt toegezonden aan personen die beroepsmatig bij de vastgoedsector betrokken zijn. Aanvragen voor een (gratis) abonnement en adreswijzigingen kunnen worden gericht aan de uitgever. Overname van artikelen uitsluitend toegestaan na toestemming van de hoofdredactie.

7

Serie

Presentatrice, coach en trainer Pernille La Lau:

‘Verdiep je goed in de financieringsvorm voor je huis’ Pernille La Lau: “De eerste woning die ik gekocht heb, is mijn huidige woning. Dit huis in de regio Amsterdam was onderdeel van een nieuwbouwproject. Toen ik me inschreef voor dit huis in 2007, moest je echt geluk hebben om die woning te krijgen. Er waren heel veel inschrijvingen op. Toen ik de kans kreeg, heb ik dan ook niet lang getwijfeld over de aankoop. Het is ook zo’n leuk straatje. Bovendien ging het hier om een kleinschalig nieuwbouwproject met slechts zeven huizen. Een klassiek huis met een trapgevel maar dan nieuw gebouwd, dus best bijzonder. Ziel Ik woonde hiervoor in een heel oud pand en dat had zo z’n charme. Een heel nieuw huis is ook heel fijn, maar ik vond het wel belangrijk dat het huis een ziel zou krijgen. Daarom ik gekozen voor zoveel mogelijk warme, zachte kleuren en een rustige basis. Daarnaast hebben we de tijd genomen bij de inrichting. Want vaak is het zo dat je een huis helemaal van tevoren inricht, terwijl als je er dan eenmaal in gaat wonen de looproute toch heel anders blijkt te zijn. Dus we hebben een aantal basisdingen geplaatst en zijn er eerst gaan wonen. Daarna zijn we gaan kijken hoe we de ruimten het beste konden ontwikkelen en inrichten.

Financiering Ik heb met mijn hypotheekadviseur overlegd over de financieringsvorm. Je moet je goed inlezen, maar dat is

In de rubriek ‘Mijn eerste woning’ komen bekende Nederlanders aan het woord over de aankoop van hun eerste woning. Waarom werd de woning gekocht, hoe verliep de aankoop en hoe werd de woning gefinancierd? En welk advies wil de BN’er potentiële kopers van een huis meegeven? In dit achttiende deel het verhaal van presentatrice en coach Pernille La Lau die haar eerste woning in de regio Amsterdam heeft gekocht.

natuurlijk ook mijn vak. Ik kwam dan ook goed beslagen ten ijs, mede door vrienden die ook in de bouw zitten. Zo wist ik precies waar ik op moest letten bij de contracten. Kopen zie ik eigenlijk als een goede investering voor de langere termijn. Ik heb in mijn leven ook vaak genoeg gehuurd. Maar ik vond het met de kinderen erbij toch ook heel prettig om een koopwoning te hebben en iets waar we letterlijk en figuurlijk op kunnen bouwen. Je hebt bovendien niet te maken met prijsstijgingen zoals bij huur.

Gevoel Tegen mensen die nu voor het eerst een woning gaan kopen zou ik willen zeggen: verdiep je goed in de financieringsvorm voor je huis. Toen ik mijn huis kocht, leenden de banken je met gemak zes keer je jaarinkomen. Maar dat wilde ik helemaal niet, ik vond dat niet realistisch. Ik wilde dat ze het uitrekenden op basis van drie keer en niet alleen met een rendement van 8 procent maar ook van 4 procent. Dat vonden ze toen raar. Schroom ook niet om door te vragen als zaken onduidelijk zijn. Let daarnaast goed op je gevoel. Voelt de verplichting die ik nu aanga nog prettig, kan ik nog slapen? Of levert dit mij juist veel stress op? En als ik straks minder wil gaan werken of als de gezinssituatie verandert, kan ik dan nog in dat huis blijven wonen? Voor de een voelt een bepaald risico goed, voor de ander helemaal niet. Maar dat kan nooit iemand anders voor jou bepalen.”

‘Het is belangrijk dat een huis een ziel krijgt’

in de KAntLiJn

Mijn eerste woning

Presentatrice en coach Pernille La Lau: “Ik heb niet lang getwijfeld over de aankoop.”

MetaMorFose JaarbeurspleIn In levendIge ontMoetIngsplek Het Jaarbeursplein, aan de westkant van het Utrechtse Centraal Station, was tot dusver een wat winderige doorgangsroute naar de Jaarbeurs en het Beatrixtheater. Het plein had heel weinig uitstraling. Dit gaat de komende jaren echter veranderen. In het kader van de herinrichting van het Utrechtse stationsgebied wordt het Jaarbeursplein straks een levendige ontmoetingsplek. Het Jaarbeursplein is in 1969 geopend. Het is aangelegd op het terrein van de voormalige Sijpesteijnkazerne. Via dit plein kreeg station Utrecht CS een ingang aan de westzijde. Het wordt nu over een paar jaar een groot plein waar mensen elkaar ontmoeten. Het zal geschikt zijn voor grote manifestaties en evenementen, maar ook voor dagelijks gebruik. Door de combinatie van woningen, kantoren, horeca, winkels en entertainment wordt het een veel levendiger plein dan het nu is.

Het parkeren van je fiets doe je voortaan in de grote, geautomatiseerde fietsenstalling onder de trappen. Auto’s buigen van het plein af of rijden naar de ondergrondse parkeergarage onder het plein. Wat overblijft is een groot plein waar voornamelijk voetgangers en voor een deel ook fietsers gebruik van maken. Net als langs de Utrechtse grachten krijgt het plein een stevige boombeplanting met een rijke variëteit aan soorten.

Garage Onder het Jaarbeursplein komt een meerlaagse ondergrondse garage, die plaats biedt aan 761 auto’s. De garage moet de Jaarbeurspleingarage vervangen, die enkele jaren geleden is afgebroken om plaats te maken voor de tijdelijke eindhalte van de tram. Als de bouw voltooid is, zal de gemeente eerst de exploitatie zelf op zich nemen, om vervolgens te zoeken naar een bedrijf dat de garage wil overnemen. In de buurt van het Jaarbeursplein komt ook een megabioscoop en een groot 3/4-sterren hotel. Een filiaal van Holland Casino komt er waarschijnlijk niet, omdat het gokbedrijf in financiële problemen verkeert.

8

Tour de France De werkzaamheden rond het plein hebben al voor een deel plaatsgevonden. Naast de parkeergarage zijn de sporthal, de Jaarbeurstraverse en de ruimtes hieromheen gesloopt. De nieuwe stationshal en het Stadskantoor zijn hiervoor in de plaats gekomen. De ingang Stationsplein west is inmiddels geopend, evenals de fietsenstalling. In juli a.s. start de Tour de France op het Jaarbeursplein. Het gebied wordt nu omgetoverd in een echt ‘Tourplein’. Daarna worden de werkzaamheden op het plein gestart. De verwachting is dat het nieuwe Jaarbeursplein in 2018 klaar is.