Het Visitekaartje van Leusden. Masterplan voor de herontwikkeling van 't Spieghel

Het Visitekaartje van Leusden Masterplan voor de herontwikkeling van 't Spieghel

2610 06

Het Visitekaartje van Leusden Masterplan voor de herontwikkeling van 't Spieghel

0711 06

Colofon Deze uitgave is tot stand gekomen in opdracht van de gemeente Leusden, opgesteld door BGSV, Bureau voor Stedebouw en het projectteam Westflank van de gemeente Leusden.

Het projectteam Westflank bestaat uit: Mevr. M. Bakker Dhr. M.J.C.J. Mevr. M. van Burken-Van den Hoek Dhr. J.J. van Hamersveld Mevr. C.A. de Jong Mevr. M.J. op ’t Land Dhr. R. Landman Mevr. P.F.G. McLaughlin Mevr. K. van Vliet Dhr. B.J. Wassink Dhr. J. Westerhof

Rotterdam 7 november 2006

stedenbouwkundige, BGSV Bureau voor Stedebouw Bodevertegenwoordiger VAC Leusden (adviescommissie voor woningbouw en woonomgeving) beleidsadviseur milieu gemeente Leusden planeconoom, DHV Ruimte en Mobiliteit BV projectleider gemeente Leusden vertegenwoordiger VAC Leusden (adviescommissie voor woningbouw en woonomgeving) beleidsadviseur groen gemeente Leusden communicatieadviseur gemeente Leusden stedenbouwkundige, BGSV Bureau voor Stedebouw beleidsmedewerker verkeer gemeente Leusden beleidsmedewerker riolering en waterhuishouding gemeente Leusden

Inhoudsopgave Voorwoord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [5] Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [6]

I. Algemene deel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [9] 1. Ligging in de Westflank, de groene geledingszone . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [11] 2. Doelstellingen en uitgangspunten voor ’t Spieghel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [17] 3. Planconcept ’t Spieghel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [21]

II. Visie op de groene gebieden van ’t Spieghel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [23] 4. Visie op de groene gebieden van ’t Spieghel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [27]

III. De Buitenplaats met omringende woonwerkkavels . . . . . . . . . . . . . . . . . [29] 5. Ontwikkelingsproces . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [31] 6. Het planconcept . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [33] 7. Het programma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [35] 8. Planuitwerking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [37] 9. Beeldkwaliteit

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [43]

10. Financieel raamwerk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [49]

IV. De Plantage met omringende woonwerkkavels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [51] 11. Ontwikkelingsproces . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [13] 12. Het planconcept . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [53] 13. Het programma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [55] 14. Planuitwerking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [57] 15. Beeldkwaliteit

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [59]

16. Financieel raamwerk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [69]

V. Bijlage: technische randvoorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [77]

4

Voorwoord “ Maak een masterplan voor 't Spieghel. Ga daarbij uit van een kwaliteitsimpuls voor het gebied waarbij ruimte ontstaat voor bedrijven, kantoren en woonwerkkavels. Bedrijfshuisvesting bedoeld voor de Leusdense ondernemers. Zorg dat de nieuwe functies goed aansluiten en passen in het omringende landschap van de groene geledingszone en zorg ervoor dat de nieuwe functies passen in de schaal en maat van Leusden. Zorg er tevens voor dat de ontwikkelingen zichzelf kunnen bekostigen. Ga er tot slot van uit dat het gebied tussen het Kwekerspad, Ursulineweg en Randweg door de gemeente zelf ontwikkeld wordt en de plannen tussen Groene Zoom, Ursulineweg en Burg. De Beaufortweg gericht worden op ontwikkeling door een marktpartij.”

Op deze wijze kan de opdracht van de raad van 3 juli 2003 en 2 februari 2005 verwoord worden.

Dit Masterplan is de uitwerking van deze opdracht. Het Masterplan vormt samen met het bijbehorende financiële raamwerk de basis voor enerzijds een verdere ontwikkeling door de gemeente zelf en anderzijds de basis voor afspraken met een ontwikkelende partij. Tevens wordt een totaalbeeld van de ontwikkeling van 't Spieghel geschetst, zodat duidelijk wordt in welk totaalkader de te herontwikkelen deelgebieden geplaatst worden.

Leusden, november 2006

5

Inleiding 't Spieghel ligt in het noord-westen van Leusden en wordt begrensd door De Randweg, Groene Zoom, Heiligenbergerweg en A28. Het gebied maakt onderdeel uit van de groene geledingszone tussen Leusden en Amersfoort. Komende vanaf de A28 vormt 't Spieghel de eerste kennismaking met de gemeente. Van oudsher is 't Spieghel een gebied met kwekerijen, tuinderijen en agrarische bedrijven. Voor de kwekerijen en tuinderijen is in het gebied geen toekomst meer door kleinschaligheid en gebrek aan opvolgers. De gebieden met de kwekerijen en tuinderijen krijgen een nieuwe functie. Door herontwikkeling voor kantoren, bedrijven en woonwerkkavels in een groene omgeving ontstaat er op deze plek een basis voor een duurzame kwaliteit: een visitekaartje voor Leusden. Dit Masterplan vormt een belangrijk tussenstation op weg naar de beoogde herontwikkeling. Niet zomaar een bedrijventerrein, maar bedrijvigheid in een groene geledingszone; in groene kamers. Dit Masterplan geeft aan hoe de gemeente Leusden dit unieke bedrijvengebied wil vormgeven en welke randvoorwaarden zij stelt aan de verdere realisatie. Met dit Masterplan wordt ook een traject afgerond waarbij vooral de gemeente aan zet is geweest: een zoektocht naar de juiste uitgangspunten en wensbeelden. In het vervolg zal het ontwikkelingsproces ook door anderen worden beïnvloed: individuele ondernemers/eindgebruikers en ontwikkelaars. Een heldere opdracht voor de gemeente zelf, voor de ontwikkelaar(s) en de huidige bewoners en ondernemers in het gebied is daarom van belang. In de volgende hoofdstukken wordt het ruimtelijke plan beschreven voor de realisatie van ongeveer 10 ha. aan bedrijfsgebieden. Ook wordt de visie beschreven op het overige deel van 't Spieghel dat het groene kader vormt van deze herontwikkeling.

Leeswijzer Het Masterplan bevat een aantal hoofdstukken die voor 't Spieghel als geheel van toepassing zijn. Daarna wordt ingezoomd op de verschillende onderdelen van 't Spieghel die afzonderlijk behandeld worden. In het algemene deel gaat hoofdstuk 1 in op de Westflank, de groene geledingszone waar 't Spieghel onderdeel van uitmaakt. Deze beschrijving maakt duidelijk op welke wijze het omringende gebied een inspiratie vormt voor 't Spieghel. Hoofdstuk 2 geeft inzicht in de belangrijkste doelstellingen voor 't Spieghel. Hoofdstuk 3 gaat in op het planconcept voor 't Spieghel. In de beschrijving per deelgebied wordt in hoofdstuk 4 eerst de visie gegeven op de gebieden in 't Spieghel die geen onderdeel uitmaken van de herontwikkeling van 't Spieghel. Hoofdstukken 5 tot en met 10 beschrijven de visie op de toekomst van De Buitenplaats en de omringende woonwerkkavels. Het gaat hierbij om het gebied tussen Ursulineweg, Kwekerspad en Randweg. Achtereenvolgens wordt ingegaan op het ontwikkelingsproces (hoofdstuk 5), het planconcept (hoofdstuk 6), het programma (hoofdstuk 7), de planuitwerking (hoofdstuk 8), de beoogde beeldkwaliteit (hoofdstuk 9) en het financiële raamwerk (hoofdstuk 10). De hoofdstukken 11 tot en met 16 beschrijven de visie op de toekomst van De Plantage met aanliggende woningen en woonwerkkavels. Het gaat hierbij om het gebied tussen de Inslag, de Groene Zoom, de achtertuinen van de woningen aan de Burg. De Beaufortweg en de Ursulineweg. De opzet van deze hoofdstukken is dezelfde als bij De Buitenplaats: achtereenvolgens wordt ingegaan op het ontwikkelingsproces (hoofdstuk 11), het planconcept (hoofdstuk 12), het programma (hoofdstuk 13), de planuitwerking (hoofdstuk 14), de beoogde beeldkwaliteit (hoofdstuk 15) en het financiële raamwerk (hoofdstuk 16).

6

Door deze opzet zal de lezer van het hele Masterplan soms meerdere keren min of meer dezelfde informatie te lezen krijgen. Vanwege de gewenste overzichtelijkheid zal de lezer dit voor lief moeten nemen. Het is door deze opzet prima mogelijk de informatie over de Buitenplaats en omliggende woonwerkkavels en De Plantage met omringende woon(werk)kavels afzonderlijk te lezen. Tot slot is in de bijlage een overzicht opgenomen van een aantal belangrijke technische randvoorwaarden bij het plan en de verdere uitwerking. Deze randvoorwaarden gelden voor de beide hiervoor apart onderscheiden deelgebieden.

7

I.

Algemeen deel

Bee k

Lint

Groe ne Z o

om

A2

8

Ontginningsstructuur

Groene kamers Projectie infrastructuur

Landschapsbeelden

bomenrij als scheiding van open gebieden

10

doorzicht met bomenrij

doorzicht tussen bossen

doorzicht naar rand met bebouwing

1

Ligging in de Westflank, de groene geledingszone

De Westflank is een belangrijke schakel tussen de bossen van Den Treek en Lockhorst en de toekomstige recreatie- en natuurgebieden aan de noordwest zijde van Leusden (De Schammer, Bloeidaal en Heerlijkheid Stoutenburg). Verder is de Westflank het visitekaartje van Leusden voor de bezoekers die langs de A28 Leusden-centrum binnen rijden. 't Spieghel vormt het noordelijke deel van de Westflank en is het gebied tussen de Randweg, Groene Zoom, Heiligenbergerweg en A28. De ontwikkelingen in 't Spieghel moeten een natuurlijk onderdeel worden van de Westflank. De Westflank vormt daardoor een belangrijke inspiratiebron voor 't Spieghel en voor het planconcept voor de te herontwikkelen gebieden in het bijzonder.

Westflank Ontwikkelingsgebied ‘t Spieghel

Ontwikkelingsgebied in de Westflank

Landschap Kenmerkend voor de Westflank is dat het de overgang vormt tussen de Utrechtse Heuvelrug en de Gelderse Vallei. De Heiligerberger Beek en het Valleikanaal vormen de basis voor de ontginning vanuit beide landschapstypen. In de Westflank zijn de oude ontginningsstructuren van de Heiligerbergerbeek en de linten uit het weidelandschap van de Gelderse vallei nog herkenbaar terug te vinden. Wie zich door of langs de Westflank begeeft, ondergaat de verrassende vergezichten en doorkijkjes in een landschap dat bestaat uit een afwisseling van open en beplante percelen. Dichte beplante groengebieden, de kleine bossen, wisselen af met open weidegebieden die zicht bieden diep de Westflank in. De Westflank wordt daardoor gekenmerkt door een stelsel van open en gesloten groene 'kamers'. Nieuwe wegen zijn in de vorige eeuw gerealiseerd en hebben, los van de oude landschappelijke structuur, in de Westflank hun plek gekregen. De A28, de Randweg en de Groene Zoom doorsnijden de fijnmazige landschappelijke structuur. Langs de Ursulineweg is het fijnmazige landschap van het weidegebied nog goed herkenbaar aan de langgerekte kavelstructuur van de huidige kassencomplexen van de aanwezige kwekerijen

11

Groen & recreatie

1

2

3 Huidige waterelementen in de Westflank

4

12

Groen en recreatie De Westflank kan primair getypeerd worden als een groen gebied met een veelheid aan relatief kleinschalige groenelementen. Ook de overige functies zijn veelal kleinschalig en divers. De Westflank is een recreatief uitloopgebied aan de westzijde van het dorp. De Ursulineweg, de Beaufortweg, de Heiligenbergerweg en de Driftakkerweg worden intensief gebruikt door fietsers en wandelaars. Er zijn recreatieve voorzieningen zoals het sportveldencomplex, de ijsbaan en een paardenpension aan de Ursulineweg.

Natuur en ecologie Delen van de Westflank herbergen natuur met een hoge ecologische waarde. Het gebied is onder meer van belang voor vleermuispopulaties. De basis hiervoor ligt onder meer in het Lockhorsterbos. De diverse watergebieden (m.n. de IJsbaan) zijn belangrijke foerageerplekken. De delen van 't Spieghel waar aaneengesloten opgaande beplanting staat, functioneren als oriëntatielijnen in noord-zuidrichting voor de verplaatsing van de vleermuispopulatie tussen het Lockhorsterbos en De Schammer. Verder zijn delen van de Westflank van belang als broedplaats voor weidevogels zoals de grutto en de tureluur. Dit geldt onder meer ook voor het zuidelijke deel van 't Spieghel. De ecologische waarde ontleent de Westflank ook aan de mogelijkheden die het biedt aan flora en fauna om zich via het gebied te verplaatsen naar aangrenzende natuurgebieden. Dit geldt overigens in mindere mate voor het deel van 't Spieghel ten noorden en oosten van de Ursulineweg. Dit deel is altijd intensief gebruikt voor bedrijfsmatige doeleinden. De provincie heeft langs de A28 een 50 meter brede zone aangewezen die als ecologische verbinding tussen de Westflank en De Schammer moet gaan functioneren.

Water De Westflank kent een aantal opmerkelijke en aantrekkelijke waterelementen die een recreatieve waarde hebben of kunnen vervullen. Het gaat om het Zwanenwater (de 'krakeling') als onderdeel van de buitenplaats Heiligenberg, de Heiligenbergerbeek en het 'ovaal' van de schaatsbaan. Naast een recreatieve functie heeft het Zwanenwater cultuurhistorische waarde en de Heiligenbergerbeek natuurwaarde. Naast het Zwanenwater heeft 't Spieghel geen belangrijke waterelementen. Een netwerk van smalle sloten en greppels zorgt voor de afwatering van het gebied.

13

Ruimtelijk beeld

1

2

3 Huidige verkeersstructuur in de Westflank

4

14

Verkeer en vervoer Autoverkeer en langzaam verkeer De Westflank wordt omsloten en doorsneden door een aantal belangrijke ontsluitingswegen, namelijk Randweg, Groene Zoom en Heiligenbergerweg. Hierdoor zijn diverse onderdelen van de Westflank via korte routes bereikbaar vanaf de A28, het centrum van Leusden en Amersfoort. Locaties binnen 't Spieghel zijn via de Ursulineweg en de Burg. de Beaufortweg bereikbaar. De ontsluiting maakt sluipverkeer door het gebied onmogelijk. Dit moet ook in de toekomst zo blijven. De hiervoor genoemde routes begeleiden ook het langzaam verkeer. Op de hoofdroutes maken de fietsers gebruik van vrijliggende fietspaden. Kleinmaziger fietsroutes komen in 't Spieghel alleen nog voor op het Kwekerspad. Openbaar vervoer (OV) De Westflank is via de hoofdroutes bereikbaar voor openbaar vervoer. Eén buslijn heeft het eindpunt bij de rotonde op de Randweg en maakt het noord-westelijke deel van 't Spieghel (beperkt) bereikbaar voor openbaar vervoer. De Heiligenbergerweg vormt de centrale OV-as naar Amersfoort en wordt bediend door de lijnen 70,76 en 80.

Milieu Door de Westflank loopt een hogedruk gasleiding van noord naar zuid. Langs de Randweg ligt daarnaast een gasvulpunt voor het tankstation Total. De veiligheidseisen voor met name deze voorzieningen spelen nadrukkelijk een rol bij het te ontwikkelen plan. Luchtkwaliteit en geluidsbelasting zijn twee andere relevante onderwerpen voor het maken van plannen voor 't Spieghel. Daarbij speelt in belangrijke mate de relatie met het verkeer. Meer informatie is in de bijlage terug te vinden.

Cultuurhistorie en archeologie De sfeer en uitstraling in de Westflank wordt in belangrijke mate bepaald door de aanwezigheid van de buitenplaats Heiligenberg en het landgoed Lockhorst, beiden zijn ontstaan in het beekdal van de Heiligenberg. De historie van zowel De Heiligenberg als Lockhorst voert ver terug in de tijd (resp. 1000 en 777 na Chr.). Resten van het voormalige klooster Hohorst zijn teruggevonden achter Huize Heiligenberg. De groene geledingszone kent voor grote delen een middelhoge trefkans op archeologische vondsten. Met name vondsten uit de Steentijd en bewoning vanaf de 11e eeuw kunnen in de ondergrond aanwezig zijn 1.

Ruimtelijk beeld Twee landschapstypen, bos en weidegebied, bepalen het karakter van de Westflank. Door de afwisseling in de aaneenschakeling van open en gesloten gebieden ontstaat een dynamisch ruimtelijk beeld. De dynamiek wordt nog versterkt door de verschillende karakteristieken van laanbeplantingen in het gebied: zowel wilgenlaantjes als eikenlanen staan in hetzelfde gebied. Ook hoogteverschillen dragen bij aan het dynamische beeld: zacht glooiende velden en lager gelegen vlakke weiden wisselen elkaar af. Gebouwen in de Westflank hebben altijd een achtergrond van opgaand groen: het lijkt alsof ze in het groen zijn ingelijst. Dit beeld waarin het groen overheerst en waar de gebouwen ingekaderd worden in een groene omgeving is een bijzondere ruimtelijke kwaliteit van de Westflank. Op dit groene mozaïek kan Leusden trots zijn!. Het vormt de belangrijkste ruimtelijke inspiratiebron voor de nieuwe plannen voor delen van 't Spieghel. Het aantrekkelijke, kleinschalige en landelijke bebouwingsbeeld langs Ursulineweg en Burg. De Beaufortweg vormt een tweede belangrijke ruimtelijke inspiratiebron.

1

Leusden, geschiedenis en architectuur, H. Renes, H. Vlaardingerbroek en L. Wevers, Zeist, 1998 en Standaard archeologische inventarisatie 't Spieghel, sectie archeologie gemeente Amersfoort, F.M.E. Snieder, 2003

15

16

2

Doelstellingen en uitgangspunten voor 't Spieghel

Groene geledingszone: doelstelling en consequenties deelgebieden Belangrijk voor de ontwikkeling van 't Spieghel is de doelstelling om de functie van de Westflank als groene geledingszone te handhaven en zo mogelijk te versterken. Deze doelstelling werkt voor de verschillende delen van 't Spieghel verschillend uit. • Voor het gebied ten zuiden en ten westen van de Ursulineweg is handhaving van de bestaande landschappelijke waarden een belangrijk uitgangspunt. Dit betekent dat uitbreiding van functies die bebouwing nodig hebben hier in principe niet gewenst is. • Het groene karakter van het gebied ten westen van het Kwekerspad wordt de komende jaren versterkt. Doordat de middelen ontbreken voor een actieve aanpak zullen de kansen die zich voordoen zoveel mogelijk benut worden. Uitbreiding van functies die bebouwing nodig hebben, is hier slechts onder bijzondere condities mogelijk en alleen voor zover daarbij een bijdrage aan de groene uitstraling wordt geleverd. • De toekomstige ontwikkelingen tussen Kwekerspad, Ursulineweg, Groene Zoom en Randweg passen bij het karakter van de groene geledingszone. Het hier verrijzende bedrijventerrein is een verbijzondering van de groene geledingszone en daardoor meer dan een gebruikelijk bedrijventerrein. Deze verbijzondering wordt vooral gezocht door hoogwaardige gebouwen te realiseren in een omgeving die is ingepast en aangepast aan het omringende landschap en bestaande bebouwing.

Bedrijfshuisvesting voor lokale ondernemers Leusdense ondernemers die willen verhuizen naar een groter pand en/of bedrijfshuisvesting wensen met een 'eigen gezicht' of die hun woon- en werkplek willen combineren zijn de belangrijkste klanten voor 't Spieghel. Deze vraag is divers van aard. Belangrijke ontbrekende schakel in het aanbod is huisvesting voor kleinschalige ondernemingen die een eigen pand wensen. Daarom wordt gedacht aan kleinschalige bedrijfshuisvesting voor kantoren en bedrijven met een kantoorfunctie én voor ondernemers die wonen en werken onder één dak willen combineren. Deze functies passen ook goed bij de kwaliteit die voor het gebied wordt nagestreefd. Om de bedrijvigheid goed te kunnen combineren met wonen moet deze passen in een woonomgeving.

't Spieghel krijgt kwaliteitsimpuls Voor de Westflank in zijn totaliteit en voor 't Spieghel in het bijzonder is kwaliteisverbetering een belangrijke doelstelling. De kwaliteitsopdracht kan in het kort getypeerd worden als: “ De ontwikkelingen in 't Spieghel moeten bij de Leusdense maat en schaal passen en zorgen voor een zorgvuldig vormgegeven overgang van het stedelijk gebied naar het landelijke gebied. De ontwikkelingen dragen bij aan een goed visitekaartje van Leusden bij de entree vanaf de A28 en zorgen voor het onstaan van een hoogwaardige werkgelegenheidslocatie. De ruimtelijke kwaliteit aan de westzijde van de Groene Zoom verbetert hierdoor. Elementen die passen bij het begrip kwaliteit zijn: ruimte, groene uitstraling, ontbreken van massaliteit en gebruik van hoogwaardige architectuur. “ Bij de planontwikkeling is aandacht voor het borgen van de gewenste kwaliteit essentieel.

17

Capaciteit Randweg vergroten Bij de ontwikkeling van 't Spieghel wordt ook rekening gehouden met vergroting van de capaciteit van de Randweg en het noordelijke deel van de Groene Zoom (tot aan de Larikslaan) en het kruispunt dat beide wegen verbindt. Deze capaciteitsvergroting zorgt voor een betere doorstroming tussen Leusden en de A28. De Randweg en het noordelijke deel van de Groene Zoom krijgen 4 rijstroken; het kruispunt krijgt voldoende rijstroken om ook het verkeer naar het bedrijfsterrein De Horst goed te kunnen afwikkelen.

Ontwikkelingen in 't Spieghel kostendekkend De ontwikkelingen in 't Spieghel moeten voor de gemeente kostendekkend plaatsvinden. Dit is ,gelet op de huidige economische waarde van het gebied en de ontwikkelingsmogelijkheden, geen onmogelijke maar wel een moeilijke opgave. De ontwikkelmarges zijn beperkt, zowel door de kwaliteitseisen alsook door belemmerende objecten (zoals hogedruk gasleiding, gasvulpunt) in het gebied.

Stedenbouwkundige doelstellingen en uitgangspunten Met de (her-)ontwikkeling van 't Spieghel worden ook de volgende doelstellingen nagestreefd: • Landschappelijke karakteristieken van de Westflank komen terug in de het ontwerp van de buitenruimte van 't Spieghel, zoals de groene omlijsting van gebouwen, weiden, bossfeer en diversiteit in laanbeplantingen. • De ruimtelijke opzet maakt bijzondere locaties en eigenheid van bedrijfshuisvesting mogelijk zonder dat dit ten koste gaat van een samenhangend beeld. • Gebouwen, groen en water vormen een positief visitekaartje voor Leusden gezien vanaf de Randweg en Groene Zoom. Hierdoor kunnen ook de ondernemers hun bedrijf naar buiten toe profileren. • Water wordt gebruikt om de aantrekkelijkheid van 't Spieghel als verblijfsgebied te verhogen. • De verkavelingsstructuur, de oriëntatie van de aanwezige kassen en de landelijke sfeer van de Ursulineweg vormt de schakel voor een goede overgang van het bedrijven-/kantorenterrein naar het landschap. • Het wonen in het gebied krijgt een positieve impuls. • Het kleinschalige karakter van het gebied met een afwisseling van functies in het groen moet ook te herkennen zijn in het toekomstige 't Spieghel. • Recreatief gebruik van het gebied wordt zoveel mogelijk bevorderd door een logische aanleg van fietsen wandelpaden. • Aansluiting van het bedrijvengebied op het omringende wegennet vindt gespreid plaats. • Er ontstaat geen sluipverkeer door 't Spieghel. • De aanleg van boomgroepen in het bedrijvengebied vormen de oriëntatielijnen voor vleermuizen.

18

19

Huidige groene kamerstructuur

Nieuwe groene kamerstructuur

Leliegracht

Allee

Krakeling

Ovaal

Nieuwe waterelementen in de Westflank

20

Nieuwe verkeersstructuur in de Westflank

3

Planconcept 't Spieghel

Lint en waterstructuren

Groen en lappendeken

Infrastructurele uitbreidingen

Waterelementen

Het landschap van de Westflank kenmerkt zich door een enorme rijkdom aan landschapselementen en structuren. Het huidige landschap kan in vier lagen uiteen worden gelegd. De eerste laag wordt gevormd door de aanwezige linten- en waterstructuren. Hieroverheen is een lappendeken van groen uitgespreid, de tweede laag. Het groen geleed de ruimte en manifesteert zich als 'groene kamers'. De infrastructurele uitbreidingen kunnen worden opgevat als de derde laag. Het fijnmazige landschap van water en linten dreigt hierdoor te versnipperen. De vierde laag wordt gevormd door de aanwezige landgoedelementen die het landschap voorzien van de nodige allure. Deze lagen spelen opnieuw een rol bij de verdere ontwikkeling van de Westflank en de nieuwbouw in 't Spieghel in het bijzonder. In grote delen van 't Spieghel blijft de huidige lagenstructuur gehandhaafd. Het gaat hierbij om het gebied dat ingesloten wordt door Heiligenbergerweg, A28, Randweg, Kwekerspad, Usulineweg, Burg. de Beaufortweg (aan de oostzijde) en de Groene Zoom. Het groene karakter van dit gebied blijft gehandhaafd of wordt waar, dat mogelijk is, versterkt. In het planconcept voor de gebieden die herontwikkeld worden is het bijzondere karakter van de Westflank, de overgang van de Utrechtse Heuvelrug en de Gelderse Vallei terug te vinden. De bedrijfshuisvesting wordt gerealiseerd in twee kleinschalige groene kamers die elk een eigen karakter hebben, geïnspireerd door de hiervoor aangegeven landschapstypen. De twee kamers worden verankerd in de groenstructuur in de wijdere omgeving door de toevoeging van een 'parklijst'. De parklijst bestaat uit een brede grasberm, een waterloop en een transparante boombeplanting. De parklijst voorziet Leusden tevens van een entree met allure. Naast het groen speelt ook het water een belangrijke rol in de twee te ontwikkelen gebieden. In navolging van de twee al bestaande waterelementen, Het Zwanenwater (de 'krakeling') als onderdeel van de buitenplaats Heiligenberg en het 'ovaal' van de IJsbaan worden twee formele waterelementen toegevoegd. De waterelementen dragen mede de identiteit van het gebied. Tevens voorzien deze waterelementen in de nodige berging en afvoer van oppervlaktewater.

21

Buitenplaats Lint

Lint

Plantage

22

Concept ‘t Spieghel

Concept de buiten plaats

Concept het lint

Concept de Plantage

De ene groene werkkamer, De Buitenplaats, is geïnspireerd door de landgoederen in de Westflank. Een zevental (kleine) Buitens is speels gesitueerd rond de ontsluitingsweg van het gebied. Hier komen kantoren met een hoogwaardige kwaliteit. Glas in combinatie met natuurlijke producten zoals baksteen en hout bepaalt de sfeer van de gebouwen en verwijst naar de typologie van een oranjerie. Eigenheid van de gebouwen in samenhang met de gebruikte materialen zorgen voor een beleving van eenheid. Deze eenheid wordt verder versterkt door een karakteristiek waterelement, de Leliegracht. Deze omsluit het gebied en zorgt voor een natuurlijke veiligheid. De buitenruimte krijgt een bosachtig karakter met grasvelden en typische buitenplaatselementen als rododendrons die de overgang van de weg naar het gebouw vormen. Ook de buitenruimte wordt gekenmerkt door eenheid in uitvoering. Het parkeren wordt aan de ontsluitingsweg gerealiseerd. Hierdoor wordt de verharding optimaal gebruikt en blijft veel ruimte beschikbaar voor groen. De Buitenplaats wordt ontsloten via de te verbreden Randweg en is goed bereikbaar vanaf de A28. De ontsluiting ligt iets westelijker ten opzichte van de huidige rotonde en krijgt een VRI (verkeersregelinstallatie). Ook de huidige bedrijven Eurofleur, SITA en de gemeentelijke milieustraat worden op deze nieuwe ontsluiting aangesloten. De huidige P+R voorziening wordt op een andere locatie in het gebied ingepast. De tweede groene kamer, De Plantage, is geïnspireerd door de oorspronkelijke oost-west gerichte kavels en de bebouwingsstructuur van de kassen. De gebouwen staan haaks op de Groene Zoom in een reeks van 'tuinen'. De gebouwen die langs de Groene Zoom liggen hebben hun oriëntatie op de Groene Zoom en dragen zo bij aan herkenbaarheid, oriëntatie en kwaliteit van de Groene Zoom. Deze gebouwen staan op een zichtlocatie. Boomsingels haaks op de Groene Zoom tussen de gebouwen accentueren de oorspronkelijke langgerekte kavelstructuur. De waterallee begeleidt de ontsluiting van het gebied op de Groene Zoom en geeft deze een bijzonder en kenmerkend karakter. De overgang van De Plantage naar de woningen langs de Burg. de Beaufortweg en de Ursulineweg krijgt de vorm van weidelinten (smalle sloten met weidebloembeplanting). De Plantage biedt huisvesting aan kleine kantoren (direct aan de Groene Zoom), en bedrijven met een kantoorfunctie. Het gebied is zodanig opgezet dat er de nodige flexibiliteit is om op de vraag in te spelen. Parkeren gebeurt op eigen terrein; de ontsluiting vindt plaats via de Groene Zoom. Ook de ontsluiting van De Inslag wordt hierop aangesloten. De ontsluiting wordt aangepast binnen de verbreedde noordelijke kop van de Groene Zoom en voorzien van een VRI. Beide groene kamers worden van de Ursulineweg gescheiden door kleinschalige, individuele bebouwing. Een deel van deze bebouwing bestaat al, namelijk door handhaving van de woonbebouwing direct ten oosten van de Ursulineweg. In dit gebied worden her en der woonwerkkavels toegevoegd. De zone rondom De Buitenplaats wordt volledig opnieuw ingericht met woonwerkkavels. Dit kleinschalige karakter is van groot belang voor een goede aansluiting en inbedding van de Buitenplaats en de Plantage op en in het overige deel van 't Spieghel en de Westflank. De bebouwing van de woonwerkkavels past bij de huidige Ursulineweg en kan tamelijk divers zijn. De bedrijfsruimtes worden of geïntegreerd in het woongedeelte danwel geplaatst aan de achterzijde van de woningen. Eventuele afzonderlijke bedrijfsruimtes krijgen een neutrale kleur zodat het accent op de woning ligt. De woningen en de bedrijfsruimten worden vanaf de Ursulineweg ontsloten.

23

niveau +1

II.

Visie op de groene gebieden van 't Spieghel

26

Groene gebieden van ‘t Spieghel

Zone 1

Zone 2

Zone 3

4

Visie op de groene gebieden van 't Spieghel

't Spieghel bestaat zoals hiervoor al is beschreven globaal uit twee gebieden: een gebied dat herontwikkeld gaat worden als bedrijven-/kantorenlocatie en een gebied dat het groene karakter behoudt of waar het groene karakter versterkt wordt. Voordat in het volgende deel van het Masterplan verder inzoomd wordt op de voorgestane ontwikkelingen in de toekomstige bedrijven-/kantorenlocatie, staat in dit deel de visie op de groene gebieden van 't Spieghel centraal. De harmonie tussen beide gebieden is van belang. De groene gebieden van 't Spieghel maken functioneel onderdeel uit van het buitengebied van Leusden. In zijn algemeenheid zijn de beleidskader voor het buitengebied van toepassing op de groene gebieden van 't Spieghel. Deze beleidskaders worden momenteel vertaald in een nieuw bestemmingsplan Buitengebied. Hoewel de groene delen van 't Spieghel geen onderdeel uitmaken van het bestemmingsplan wordt de uitwerking van dit bestemmingsplan van toepassing geacht op de groene gebieden van 't Spieghel. Een uitzondering is er voor het gebied ten westen van het Kwekerspad. Dit gebied past qua karakteristiek niet in het profiel van het buitengebied. Dit hoofdstuk gaat verder in op de verschillende deelgebieden. De visie op het gedeelte ten westen van het Kwekerspad komt ook in dit hoofdstuk aan de orde.

Zone tussen Heiligenbergerweg en Burg. de Beaufortweg (1) Deze zone kenmerkt zich door een sterk open karakter met laaggelegen weides die door weidevogels gebruikt worden als broedplaats. Deze openheid biedt van de kant van de Groene Zoom én van de Heiligenbergerweg een bijzonder en uniek beeld. Dit beeld moet gehandhaafd blijven. Dit betekent onder meer dat uitbreiding van de bestaande bebouwing aan de zuidkant van de Burg. de Beaufortweg niet wordt toegestaan. Voor wijzigen van de agrarische bestemming wordt aangesloten bij het beleid in het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied. Recent heeft het college vastgesteld dat daarbij in dit deel van 't Spieghel een wijziging naar wonen of wonen met bijzondere doeleinden (bijv. wonen voor verstandelijk gehandicapten) tot de mogelijkheden behoort.

Zone met onderdelen van het rijksmonument De Heiligenberg (2) Tegenover Huize Heiligenberg liggen een tolhuisje, het Zwanenwater en een weiland die alledrie deel uitmaken van het rijksmonument de buitenplaats Heiligenberg. Handhaving van de bijzondere kwaliteiteiten van dit gebied is uitgangspunt. Overigens maakt dit deel wel onderdeel uit van het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied. Dit heeft te maken met de relatie met het hoofdgebouw van de buitenplaats.

Overige zone tussen Ursulineweg en Heiligenbergerweg (3) Het relatief open gebied aan de westzijde van de noord-zuid lopende Ursulineweg blijft gehandhaafd. Hier vindt geen verdere uitbreiding van bebouwing plaats. Het is van belang dat de bestaande bebouwing goed door groen wordt omkaderd. De bebouwingsrand aan de zuidzijde van de Ursulineweg (oost-west) kan her en der met vrijstaande woningen verder worden versterkt. Deze toevoegingen mogen niet leiden tot een beeld van verdere verstening. Dit stelt eisen aan de omvang van de woningen, de onderlinge afstand tussen de woningen en de inbedding in groen. Van groot belang voor dit gebied is dat de van west naar oost lopende groenstructuur aan de zuidzijde van deze woningen wordt versterkt. Voor omvang en aard van de bebouwing is het beleid in het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente en de ruimte-voor-ruimteregeling van de provincie kaderstellend 2. 2

Deze regeling maakt het mogelijk bij de sloop van (voldoende) kassen of stallen compensatie te krijgen in de vorm van één of meer nieuwe woningen.

27

Zone tussen Kwekerspad, Randweg en Driftakkerweg/A28 (4) In dit gebied worden de groene kwaliteiten verder versterkt. Gelet op de huidige economische functies in het gebied, gebeurt dit niet actief en op korte termijn. Echter, kansen die zich voordoen om het gebied in deze richting te laten ontwikkelen worden zo veel mogelijk benut. De verwachting is dat met name bij verbreding van de A28 kansen ontstaan om tot een groener karakter van het gebied te komen. Aanleiding daarvoor is dat de provincie de uitbreiding van de A28 wil laten samengaan met de aanleg van een 50 meter brede ecologische verbindingszone. Het is nog niet bekend wanneer deze beide ingrepen zullen worden uitgevoerd. Wel is duidelijk dat ze een aanzienlijke invloed zullen hebben op de toekomst van dit gebied. Tot die tijd wordt een terughoudend beleid voeren ten aanzien van functieuitbreiding of -wijziging. Gewenste veranderingen worden altijd afzonderlijk maar in samenhang met het overige Spieghel beoordeeld. Uitgangspunten daarbij zijn in ieder geval: • geen functieverandering tenzij dit gepaard gaat met een aanzienlijke impuls in de groenfunctie; • functie-uitbreiding kan alleen wanneer dit plaatsvindt binnen het huidige oppervlak van de gebouwen en in samenhang met een kwalitatieve of kwantitatieve impuls in de groenfunctie.

Zone 4

28

III.

De Buitenplaats met omringende woonwerkkavels

30

5

Ontwikkelingsproces

In dit hoofdstuk beschrijven we het ontwikkelingsproces. Hierbij gaan we met name in op de rol en de verantwoordelijkheden van de verschillende hoofdrolspelers.

Gemeente als gebiedsontwikkelaar De gemeente neemt bij de ontwikkeling van De Buitenplaats de rol van gebiedsontwikkelaar op zich. Dit betekent dat de gemeente alle gronden in het gebied aankoopt en verkoopt in de vorm van kavels. Aan de verkoop van de kavels zijn voorwaarden verbonden voor de individuele ondernemers die zich in De Buitenplaats willen vestigen. Doel van de gemeente is het planconcept met de bijbehorende uitwerking uit dit Masterplan één op één te realiseren door middel van de afspraken en contracten met de individuele ondernemers. De inspanningen van de gemeente zijn er de komende tijd op gericht om de juridische grondslag voor verdere ontwikkeling op basis van een bestemmingsplan en een artikel-19-procedure te realiseren. Grondverwerving is een ander punt waar de gemeente zich actief mee bezig zal houden. Daarnaast bereidt de gemeente het bouwrijp maken van de grond en het uitgiftebeleid voor. Tijdens de fase van het bouwrijpmaken kan de gemeente met de ondernemers die zich in het gebied willen vestigen tot afspraken komen zodat deze de opstalontwikkeling kunnen voorbereiden.

Aanleg, beheer en onderhoud van collectieve private buitenruimte Een belangrijke voorwaarde om tot een duurzame kwaliteit van De Buitenplaats te komen vormt de wijze waarop de collectieve private buitenruimte tot stand komt en wordt beheerd. De gemeente zorgt voor de eerste aanleg zodat ook daadwerkelijk een collectieve buitenruimte ontstaat. Voor de ondernemer is er vervolgens een instandhoudings- en onderhoudsplicht. Voordat de kavels verkocht gaan worden, legt de gemeente vast op welke wijze deze instandhoudings- en onderhoudsplicht inhoud wordt gegeven. Daarbij gaat het om de afweging of ontwikkeling van deze elementen via gemeenschappelijk eigendom van de ondernemers (mandelig eigendom) of individueel eigendom in een vereniging van eigenaren gerealiseerd en gehandhaafd gaat worden. Vooralsnog gaat de voorkeur uit naar een vorm van mandelig eigendom. Vormen van parkmanagement waarin naast het parkeren en groen ook de afvalinzameling, de beveiliging, bewegwijzering, reclameuitingen etc. collectief geregeld kunnen worden, zullen door de gemeente vooraf onderzocht en contractueel geregeld worden. Van groot belang daarbij is dat dergelijke afspraken ook garanties bieden aan de ondernemers die zich in het gebied willen vestigen voor een blijvende kwaliteit en dus waardevastheid van hun onroerend goed. De gemeente bepaalt zoveel mogelijk na overleg met belanghebbende ondernemers de uiteindelijke keuze en opzet.

Borging gebouwde kwaliteit Niet alleen borging van de kwaliteit van de collectieve buitenruimte is van belang, ook borging van de kwaliteit van de gebouwde omgeving. Daarbij zullen diverse middelen worden ingezet. Allereerst is dat de beschrijving van de gewenste beeld-kwaliteit in dit Masterplan. Deze beeld-kwaliteit wordt verder vastgelegd in het bestemmingsplan en de verkoopvoorwaarden. Daarnaast wordt gedacht aan een kwaliteitsinstrument waarbij stedenbouwkundige, welstands- en architectonische expertise bijeen wordt gebracht. Tot slot kan ook invloed worden uitgeoefend door de condities waaronder de kavels verkocht worden. Zo is het denkbaar dat er bij verkoop een ontbindingsclausule wordt opgenomen wanneer het plan naar de mening van de gemeente niet aan de beoogde kwaliteit voldoet danwel dat een kavel eerst in optie wordt gegeven en pas na een passend gebouwontwerp definitief wordt verkocht.

Uitgifte woonwerkkavels De woonwerkkavels worden gerealiseerd door middel van de uitgifte van individuele kavels in combinatie met voorschriften over de realisatie. Het ligt voor de hand om voor de kwaliteitsborging dezelfde instrumenten te hanteren dan voor de gebouwen in De Buitenplaats.

31

Huidige groene kamerstructuur

Nieuwe groene kamerstructuur

Leliegracht

Allee

Krakeling

Ovaal

Nieuwe waterelementen in de Westflank

32

Nieuwe verkeersstructuur in de Westflank

6

Het planconcept

Lint en waterstructuren

Groen en lappendeken

Infrastructurele uitbreidingen

Waterelementen

Het landschap van de Westflank kenmerkt zich door een enorme rijkdom aan landschapselementen en structuren. Het huidige landschap kan in vier lagen uiteen worden gelegd. De eerste laag wordt gevormd door de aanwezige linten- en waterstructuren. Hieroverheen is een lappendeken van groen uitgespreid, de tweede laag. Het groen geleed de ruimte en manifesteert zich als 'groene kamers'. De infrastructurele uitbreidingen kunnen worden opgevat als de derde laag. Het fijnmazige landschap van water en linten dreigt hierdoor te versnipperen. De vierde laag wordt gevormd door de aanwezige landgoedelementen die het landschap voorzien van de nodige allure. Deze lagen spelen opnieuw een rol bij de verdere ontwikkeling van de Westflank en de nieuwbouw in 't Spieghel in het bijzonder. In het planconcept is het bijzondere karakter van de Westflank, de overgang van de Utrechtse Heuvelrug en de Gelderse Vallei terug te vinden. De bedrijfshuisvesting wordt gerealiseerd in twee kleinschalige groene kamers die elk een eigen karakter hebben geïnspireerd door de hiervoor aangegeven landschapstypen. De twee kamers worden verankerd in de groenstructuur in de wijdere omgeving door de toevoeging van een 'parklijst'. De parklijst bestaat uit een brede grasberm, een waterloop en een transparante boombeplanting. De parklijst voorziet Leusden tevens van een entree met allure. Naast het groen speelt ook het water een belangrijke rol in de twee te ontwikkelen gebieden. In navolging van de twee al bestaande waterelementen, Het Zwanenwater (de 'krakeling') als onderdeel van de buitenplaats Heiligenberg en het 'ovaal' van de IJsbaan worden twee formele waterelementen toegevoegd. De waterelementen fungeren als identiteitsdragers. Tevens voorzien deze waterelementen in de nodige berging en afvoer van oppervlaktewater. De ene groene werkkamer, De Buitenplaats, is geïnspireerd door de landgoederen in de Westflank. Een zevental (kleine) Buitens is speels gesitueerd rond de ontsluitingsweg van het gebied. Hier komen kantoren met een hoogwaardige kwaliteit. Glas in combinatie met natuurlijke producten zoals baksteen en hout bepaalt de sfeer van de gebouwen en verwijst naar de typologie van een oranjerie. Eigenheid van de gebouwen in samenhang met de gebruikte materialen zorgen voor een beleving van eenheid. Deze eenheid wordt verder versterkt door een karakteristiek waterelement, de Leliegracht. Deze omsluit het gebied en zorgt voor een natuurlijke veiligheid. De buitenruimte krijgt een bosachtig karakter met grasvelden en typische buitenplaatselementen als rododendrons die de overgang van de weg naar het gebouw vormen. Ook de buitenruimte wordt gekenmerkt door eenheid in uitvoering. Het parkeren wordt aan de ontsluitingsweg gerealiseerd. Hierdoor wordt de verharding optimaal gebruikt en blijft veel ruimte beschikbaar voor groen. De Buitenplaats wordt ontsloten via de te verbreden Randweg en is goed bereikbaar vanaf de A28. De ontsluiting ligt iets westelijker ten opzichte van de huidige rotonde en krijgt een VRI (verkeersregelinstallatie). Ook de huidige bedrijven Eurofleur, SITA en de gemeentelijke milieustraat worden op deze nieuwe ontsluiting aangesloten. De huidige P+R voorziening wordt op een andere locatie in het gebied ingepast.

33

De Buitenplaats wordt van de Ursulineweg gescheiden door kleinschalige, individuele bebouwing. De zone rondom De Buitenplaats wordt volledig opnieuw ingericht met woonwerkkavels. Dit kleinschalige karakter is van groot belang voor een goede aansluiting en inbedding van de Buitenplaats op en in het overige deel van 't Spieghel en de Westflank. De bebouwing van de woonwerkkavels past bij de huidige Ursulineweg en kan tamelijk divers zijn. De bedrijfsruimtes worden of geïntegreerd in het woongedeelte dan wel geplaatst aan de achterzijde van de woningen. Afzonderlijke bedrijfsruimtes krijgen een neutrale kleur zodat het accent op de woning ligt. De woningen en de bedrijfsruimten worden vanaf de Ursulineweg ontsloten.

Buitenplaats Lint

Lint

Plantage

34

Concept ‘t Spieghel

Concept de buiten plaats

Concept het lint

Concept de Plantage

7

Het programma

Omvang en samenstelling bedrijfshuisvesting In De Buitenplaats wordt ca. 15.000 m2 terrein uitgegeven voor hoogwaardige kantoren. Door voorwaarden vanuit externe veiligheid mogen in één kantoorgebouw niet meer dan 50 werknemers werken. Uitgangspunt is dat er 7 kantoren worden gerealiseerd met maximaal 1.500 m2 bvo per gebouw. Hierdoor kan op dit terrein in totaal 10.500 m2 bvo kantoren worden gerealiseerd. Verder is er rondom De Buitenplaats ruimte voor 15.500 m2 terrein voor woon-werkeenheden. De oppervlakte voor de woonwerkeenheden varieert tussen 750 en 1.300 m2. In De Buitenplaats blijft geen van de huidige gebouwen gehandhaafd.

Doelgroepen 't Spieghel wordt ontwikkeld voor Leusdense ondernemers. De gewente kwaliteit en de combinatie van wonen en werken in het gebied vragen om een inperking van het type bedrijven dat zich in 't Spieghel kan vestigen. De VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering” is leidraad bij het bepalen van de vestigingsmogelijkheden. In De Buitenplaats en de omringende woonwerkkavels gaan we uit van bedrijven in milieucategorie 1. Het gaat daarbij vooral om kantoren in de zakelijke en financiële dienstverlening, zoals advocatenkantoren, bedrijven die zich bezighouden met verzekeringen, financieel advies, vastgoedadvies en -ontwikkeling, automatisering etc. én om werkzaamheden die bij de woning worden uitgevoerd zoals kantoor aan huis, schoonheidsspecialiste, (tand)artspraktijk, zelfstandig adviseurs, architectenbureaus etc. Aanvragen voor vestiging in dit deel van 't Spieghel zullen altijd ook nog getoetst worden op de volgende criteria: • Verkeersaantrekkende werking • Tijden waarop de bedrijvigheid wordt uitgevoerd (geen 24-uurs bedrijven) • Bedrijvigheid moet qua aard en omvang overeenkomen met datgene wat onder milieucategorie 1 verstaan wordt.

Duurzaam bouwen en energie De gemeente wil kansen benutten om in nieuwbouw energiebesparing te realiseren en duurzaam bouwen principes toe te passen. De gemeente wil daarmee onder meer een gezond en prettig leefklimaat in de toekomst waarborgen. Dit beleid is vertaald in een aantal uitgangspunten over onder meer de hoogte van EPN, gebruik van materialen en duurzame energievoorzieningen. De technische uitgangspunten voor duurzaam bouwen en energie zijn terug te vinden in de bijlage.

35

1

1

2

De Buitenplaats

36

2

8

Planuitwerking

De Buitenplaats Bebouwing De Buitenplaats bestaat uit zeven Buitens, in maximaal 4 bouwlagen uitgevoerd (maximale hoogte: 12 meter), met een bebouwingsoppervlak op de begane grond van maximaal 420 m2. Het totale bedrijfsvloeroppervlak per Buiten bedraagt maximaal 1500 m2. In De Buitenplaats wordt in totaal een oppervlakte van ca 15.000 m2 uitgegeven. De afbeelding links geeft de situering van Buitens aan. De Buitens die zichtbaar zijn vanaf de Randweg en het Buiten waarop de entree van het gebied gericht is, bepalen in belangrijke mate de kwaliteitsbeleving van het gebied. Aan deze gebouwen worden bijzondere kwaliteitseisen gesteld.

Profiel 1

Profiel 2

37

38

Schema 1 - collectieve buitenruimte

Schema 4 - verkeerstructuur

Schema 2 - rododendrons

Schema 5 - parkeren

Schema 3 - waterstructuur

Schema 6 - zichtlijnen

Groenstructuur Het groen wordt vooral gerealiseerd in de collectieve buitenruimte. De gemeente legt dit aan. Het groen sluit aan bij de beleving van een buitenplaats en heeft enerzijds een bosachtig karakter ter plaatse van de gebouwen en anderzijds grasvelden tussen het gebouw en de ontsluiting en parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen worden omgeven door haagstruweel van rododendrons.

Waterstructuur De Leliegracht, een rechthoekig water rondom De Buitenplaats, voorziet in de behoefte aan extra waterberging. De afwatering vindt plaats in de richting van De Horst en het Valleikanaal. Bestaande afvoersloten worden hierop aangepast.

Ontsluitingsstructuur De Buitenplaats wordt ontsloten via de Randweg. Vanwege de ligging van de hogedruk gasleiding onder de huidige rotonde op de Randweg, wordt de aansluiting op de Randweg verplaatst naar het westen. De rotonde moet vervangen worden door een verkeersregelinstallatie. Verplaatsing van de ontsluiting maakt het ook mogelijk het verkeer voor De Buitenplaats en voor het meer westelijke deel van 't Spieghel (gemeentelijke milieustraat, SITA en Eurofleur) vrij snel te splitsen. De carpoolplaats wordt verplaatst en opnieuw ingericht. De bus die nu zijn eindpunt heeft ter hoogte van het gasvulpunt aan de Randweg, krijgt zijn halteplaats aan het einde van de toegangsweg tot De Buitenplaats. De bezoekers van Total behouden ook in de nieuwe situatie de mogelijkheid om te keren (ter hoogte van de verkeersregelinstallatie). Speciaal voor calamiteitenverkeer is er een tweede uitgang aan de zuidzijde van het gebied. De gebouwen zijn geplaatst rond een centraal gelegen laan die voor de interne ontsluiting zorgt. Langs deze laan wordt geparkeerd. In combinatie met een groene aankleding kunnen op deze manier 170 parkeerplaatsen worden aangelegd. Dit heeft als voordeel dat de laan zelf ook gebruikt kan worden voor het in- en uitsteken van de parkeerplaatsen, waardoor meer ruimte overblijft voor het groen. Fietsers kunnen vanaf de Randweg het kantorengebied bereiken via een fietspad dat doorloopt tot aan de toegang tot De Buitenplaats. De toegankelijkheid voor fietsers vanaf de zuidzijde van de Buitenplaats wordt verzorgd door hetzij de tweede ontsluiting die als calamiteitenontsluiting dienst doet hetzij het Kwekerspad.

Zichtlijnen Een belangrijke zichtlijn vormt de toegang vanaf de Randweg de Buitenplaats in. Deze toegang moet optimaal worden gericht op het kantoor dat aan het einde van deze toegang gerealiseerd wordt. Verder is het aanzicht van De Buitenplaats vanaf de Randweg een bijzondere.

Sferen De combinatie van groen, situering van de gebouwen en de architectuur van de gebouwen zorgt voor de sfeer van een bosachtige buitenplaats.

Veiligheid Doordat het gebied is omsloten met de Leliegracht en toegankelijk is via één weg, zijn er voldoende mogelijkheden de inbraakveiligheid van het gebied te optimaliseren. Aan de zuidkant van de Buitenplaats wordt een tweede ontsluiting verzorgt die alleen dienst doet bij calamiteiten. Bijzondere aandacht voor veiligheid m.b.t. de hogedruk gasleiding, het gasvulpunt (langs de Randweg) en luchtkwaliteit is nodig bij de uitwerking van het plan. 39

De Buitenplaats en omringende woonwerkkavels

40

De Woonwerkkavels Langs de Ursulineweg worden op diverse locaties kavels toegevoegd van ca 750 tot 1300 m2. De kleinere kavels kunnen eventueel vergroot worden naar 1.000 m2. Op deze kavels kunnen woonwerkwoningen worden gerealiseerd. Het betreft vrijstaande woningen waar specifieke werkruimten onderdeel van uitmaken. Losse bedrijfsruimte op de kavel is toegestaan, mits niet hoger dan 4 meter. Het maximaal te bebouwen oppervlak bij een kavel bedraagt 30%. Het maximaal te bouwen volume is twee bouwlagen met een kap (50% van een volledige verdieping). In totaal is er 15.500 m2 terrein beschikbaar voor de ontwikkeling van 14 à 15 woonwerkkavels. Het lint van woonwerkkavels langs de Ursulineweg krijgt een groen karakter doordat de kavels op de zijen achtererfgrenzen beplant worden met ca 3 meter hoog haagstruweel. Aan de voorzijde vormt een sloot de overgang van de voortuinen naar de Ursulineweg. Aan de kant van de weg zal door middel van het gemeentelijke onderhoud een natuurlijke vegetatie ontwikkeld worden. De voortuinen mogen uitsluitend van een groene inrichting worden voorzien. De bebouwing op naast elkaar gelegen kavels mag niet in dezelfde voorgevelrooilijn staan; er moet minimaal 2,50 meter verschil tussen zitten. Dit om het informele beeld van de Ursulineweg te versterken. De ontsluiting van de woonwerkkavels vindt plaats langs de Ursulineweg. Omdat de Ursulineweg zijn kleinschalige karakter behoudt, legt dit beperkingen op aan de aard van de bedrijvigheid. Bijvoorbeeld voor wat betreft de verkeersaantrekkende werking of geluidsoverlast.

41

Vogelvlucht ‘t Spieghel

42

9

Beeldkwaliteit

De ambitie in 't Spieghel is om een nieuw onderdeel aan Leusden toe te voegen met een eigen identiteit en uitstraling. Om dit doel te bereiken is afstemming van de architectuur en de inrichting van de buitenruimte noodzakelijk. Er moet een evenwicht gezocht worden tussen de expressie van het individuele bedrijf en de uitstraling van 't Spieghel als geheel. De mate van zichtbaarheid van het gebouw bepaalt hoe 'zwaar' de beeldkwaliteitseisen voor het gebouw zullen zijn. De gebouwen aan de entree van Leusden (Randweg/ Groene Zoom) zijn het meest bepalend voor de uitstraling van 't Spieghel. Aan de kant van de Ursulineweg is de aansluiting op het landschap en de kleinschalige bebouwing van het lint een belangrijk thema. Het Masterplan en het Bestemmingsplan voor 't Spieghel zijn documenten waarin het beeldkwaliteitsbeleid wordt vastgelegd. Zoals in hoofdstuk 5 al is beschreven wordt met inzet van diverse instrumenten de beoogde kwaliteit geborgd.

De Buitenplaats Inrichting van de kavel De Buitenplaats is gelegen op een zeer representatieve plek aan de entree van Leusden vanaf de A28. De inrichting van de Buitenplaats refereert, zoals de naam al zegt, aan een landgoed. De Leliegracht rondom het gebied en een bosmantel met een open plek in het midden bepalen het beeld. Langs de Randweg zijn twee 'blikvangers' gelegen. Plaatsing gebouw op de kavel Op de tekening is het maximaal te bebouwen oppervlak aangegeven. Rooilijn De harde rooilijnen zijn aangegeven op de tekening. Hierin moet verplicht worden gebouwd. Als een kavel met de achterzijde aan een andere kavel grenst, bedraagt de afstand tot de kavelgrens minimaal 5 meter.

Kavelregels De Buitenplaats maximaal te bebouwen oppervlak

Oriëntatie De oriëntatie wil zeggen de meest representatieve gevel. Deze gevelzijde moet een open, uitnodigende uitstraling hebben, een duidelijke gevelverdeling en aansluiten bij de menselijke maat en schaal. Bij de twee 'blikvangers' ligt de primaire oriëntatie naar de Randweg. Een andere 'blikvanger' ziet men als men het gebied binnen rijdt. De primaire oriëntatie van dit gebouw ligt aan de noordzijde. De overige gebouwen hebben hun primaire oriëntatie aan de open plek.

43

44

Ontsluiting en parkeren De ontsluiting binnen de Buitenplaats vindt plaats door een allee, waaraan de parkeerplaatsen liggen. De parkeerplaatsen worden door de gemeente aangelegd en door de ondernemers zelf onderhouden en beheerd. Inrichting groen De terreininrichting wordt door de gemeente aangelegd. Onderhoud en beheer vindt door de ondernemers zelf plaats. Parkmanagement is hierbij een middel. Veiligheid Het is voor de representatieve uitstraling van het entreegebied niet wenselijk dat er rondom elk individueel gebouw een hek komt te staan. Het terrein wordt zo ontsloten dat al het verkeer via één ingang het park binnenkomt. Collectieve bewaking (Parkmanagement) kan zo gemakkelijk worden ingezet om het terrein te bewaken. De Leliegracht rondom het entreegebied vervangt een hek.

Gebouwen Het architectonische thema dat bij dit deelgebied past is: de oranjerie. Dit refereert aan een landgoed, maar ook aan het vroegere gebruik als tuindersgebied. Glazen gebouwen voegen zich als 'lichte' gebouwen in de groene omgeving. Glas is het hoofdmateriaal dat gebruikt wordt, verder kunnen er andere natuurlijke materialen worden gebruikt als aanvulling, zoals baksteen (in natuurlijke kleuren) of hout. Gevelopbouw De gebouwen zijn opgebouwd uit een duidelijk herkenbare geometrische vorm. Om een relatie met de Plantage te krijgen is een dakoverstek (een hoedje) voorgeschreven. De maximale bouwhoogte is 12 meter. Materiaal- en kleurgebruik Het overheersende materiaal in De Buitenplaats is glas. Dit glas is transparant en niet spiegelend. Aanvullend te gebruiken materialen zijn baksteen in warme, verzadigde kleuren (rood/paars/antraciet (met een natuurlijke uitstraling, geen geglazuurde stenen)) en hout. Reclame uitingen Reclame maakt onderdeel uit van het ontwerp van de gevel. De reclame op de gevel bestaat altijd uit open letters (dus geen lichtbakken). Felle kleurcombinaties, zoals bijvoorbeeld geel-rood, blauw-geel, zwart-geel, blauw-oranje, zijn niet toegestaan. Een collectieve vorm van bewegwijzering vormt tevens een bijdrage aan een hoog kwaliteitsniveau. Ter hoogte van De Buitenplaats en de woonwerkkavels ten noorden van de Ursulineweg bestaat een vleermuizenroute. De vleermuizen zijn lichtgevoelig. Het effect van reclameverlichting op vleermuizen moet nader moeten onderzocht.

45

Woonwerkkavels Ursulineweg Het woonhuis op de woonwerkkavel bepaalt het beeld aan de Ursulineweg en is altijd aan de voorzijde van de kavel gelegen. De ligging van het bedrijfsgedeelte is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de kwaliteit van de bebouwing. Het kantoorgedeelte kan zowel los achter op de kavel als aan het woonhuis vast gesitueerd worden. Daarbij wordt er van uit gegaan dat ontwerp, kleur en materiaalgebruik van het kantoorgedeelte verwantschap heeft met de woning. Eventuele afzonderlijke bedrijfsruimte ligt altijd aan de achterzijde van de kavel. De woonkavels grenzend aan De Buitenplaats worden bij voorkeur gecombineerd met een kantoorfunctie. Dit sluit goed aan bij de hoogwaardige uitstraling van De Buitenplaats.

Inrichting kavel Voor de inrichting van de kavel gelden de volgende regels: • woonhuis aan voorzijde beeldbepalend, eventuele afzonderlijke bedrijfsruimte altijd aan de achterzijde van de kavel • maximaal bebouwingspercentage 30% • minimale diepte voortuin 5 meter, groene inrichting, groene erfafscheiding. • maximaal 40% van de kavelbreedte bebouwen (tot 5 meter achter voorgevelrooilijn) • minimaal 2 meter van de zijerfgrens af bouwen • minimaal 5 meter vanaf de achtererfgrens bouwen • parkeren op eigen terrein. Opstelplekken en garage achter de voorgevelrooilijn. • inrit maximale breedte 3 meter.

46

Gebouw De nokhoogte van de woning bedraagt maximaal 9 meter. Daarbinnen is plaats voor maximaal 2 lagen en een kap. Voor de hoogte van een bouwlaag wordt uitgegaan van 3 meter. Als er afzonderlijke bedrijfsruimte achter op de kavel staat is deze maximaal 4 meter hoog (met eventueel een kap). Voor de architectuur gelden de volgende regels: • altijd een kap. Dit mag ook een lessenaarskap zijn. • de nok staat altijd haaks op de weg • de garage wordt geïntegreerd onder de hoofdkap • hoofdmateriaal baksteen: oranje, rood, bruin, paars. De woning mag ook wit gestuukt of gekeimd zijn.

Kavelregels Woonwerkkavels maximaal te bebouwen oppervlak

47

48

10

Financieel raamwerk

Financieel uitgangspunt voor de ontwikkeling van De Buitenplaats is dat deze voor de gemeente kostendekkend moeten worden gerealiseerd. Daarbij is wel rekening gehouden met de gebruikelijke bijdrage aan het fonds bovenwijks en planontwikkelingskosten. De uitgangspunten en randvoorwaarden in dit Masterplan zijn in een verkaveling vertaald en financieel getoetst. Op basis hiervan is de conclusie gerechtvaardigd dat de ontwikkelingen haalbaar zijn.

49

IV.

De Plantage met omringende woonwerkkavels

52

11

Ontwikkelproces

De markt als ontwikkelaar In De Plantage en bijbehorende woonwerkkavels neemt de gemeente niet de rol van gebiedsontwikkelaar op zich. De gemeente zoekt voor de herontwikkeling van dit gebied een marktpartij. Het is daarbij essentieel dat het gebied als geheel wordt ontwikkeld. Dit betekent dat de gemeente eerst marktpartijen uitnodigt een passende ontwikkelingsbieding op het gebied te doen. Eventuele grondposities worden bij deze bieding in ogenschouw genomen. Op basis van het voorliggende planconcept en -uitwerking formuleert de gemeente een uitnodiging aan marktpartijen tot een ontwikkelingsbieding. Het navolgende planconcept en -uitwerking fungeert daarbij als belangrijke inspiratiebron.

Aanleg, beheer en onderhoud van collectieve private buitenruimte Ook voor delen van De Plantage geldt dat gemeenschappelijkheid in aanleg, beheer en onderhoud van groen en parkeren noodzakelijk is om een duurzame kwaliteit van het gebied te garanderen. De ontwikkelaar moet aantonen dat het gebied ontwikkeld wordt met een hiervoor goed toegeruste juridische constructie. Hierbij kan onder meer aan een vereniging van eigenaren of mandelig eigendom in combinatie met parkmanagement worden gedacht. Het ligt voor de hand te onderzoeken of ook andere voorzieningen zoals veiligheid, afvalinzameling, collectief geregeld kunnen worden. Verder zal van de ontwikkelaar worden gevraagd het uiteindelijke openbare groen aan te leggen. De gemeente is bereid het beheer van dit gebied over te nemen.

Rol gemeente Naast beheerder van de openbare ruimte, heeft de gemeente bij de ontwikkeling zelf een belangrijke rol waar het gaat om het borgen van de beoogde kwaliteit. Door middel van contractvorming en toetsing van bouw- en inrichtingsplannen dwingt de gemeente het beoogde kwaliteitsniveau af. Niet alleen borging van de kwaliteit van de collectieve buitenruimte is van belang, ook borging van de kwaliteit van de gebouwde omgeving. Daarbij worden diverse middelen ingezet. Allereerst is dat de beschrijving van de gewenste beeld-kwaliteit in dit Masterplan. Deze beeld-kwaliteit wordt verder vastgelegd in het bestemmingsplan en de afspraken met de marktpartij. Daarnaast wordt gedacht aan een kwaliteitsinstrument waarbij stedenbouwkundige, welstands- en architectonische expertise bijeen wordt gebracht. Tot slot kan ook invloed worden uitgeoefend door de condities waaronder de kavels verkocht worden. Zo is het denkbaar dat er bij verkoop een ontbindingsclausule wordt opgenomen wanneer het plan naar de mening van de gemeente niet aan de beoogde kwaliteit voldoet danwel dat een kavel eerst in optie wordt gegeven en pas na een passend gebouwontwerp definitief wordt verkocht.

53

Huidige groene kamerstructuur

Nieuwe groene kamerstructuur

Leliegracht

Allee

Krakeling

Ovaal

Nieuwe waterelementen in de Westflank

54

Nieuwe verkeersstructuur in de Westflank

12

Het planconcept

Lint en waterstructuren

Groen en lappendeken

Infrastructurele uitbreidingen

Waterelementen

Het landschap van de Westflank kenmerkt zich door een enorme rijkdom aan landschapselementen en structuren. Het huidige landschap kan in vier lagen uiteen worden gelegd. De eerste laag wordt gevormd door de aanwezige linten- en waterstructuren. Hieroverheen is een lappendeken van groen uitgespreid, de tweede laag. Het groen geleed de ruimte en manifesteert zich als 'groene kamers'. De infrastructurele uitbreidingen kunnen worden opgevat als de derde laag. Het fijnmazige landschap van water en linten dreigt hierdoor te versnipperen. De vierde laag wordt gevormd door de aanwezige landgoedelementen die het landschap voorzien van de nodige allure. Deze lagen spelen opnieuw een rol bij de verdere ontwikkeling van de Westflank en de nieuwbouw in 't Spieghel in het bijzonder. In het planconcept is het bijzondere karakter van de Westflank, de overgang van de Utrechtse Heuvelrug en de Gelderse Vallei terug te vinden. De bedrijfshuisvesting wordt gerealiseerd in twee kleinschalige groene kamers die elk een eigen karakter hebben geïnspireerd door de hiervoor aangegeven landschapstypen. De twee kamers worden verankerd in de groenstructuur in de wijdere omgeving door de toevoeging van een 'parklijst'. De parklijst bestaat uit een brede grasberm, een waterloop en een transparante boombeplanting. De parklijst voorziet Leusden tevens van een entree met allure. Naast het groen speelt ook het water een belangrijke rol in de twee te ontwikkelen gebieden. In navolging van de twee al bestaande waterelementen, Het Zwanenwater (de 'krakeling') als onderdeel van de buitenplaats Heiligenberg en het 'ovaal' van de IJsbaan worden twee formele waterelementen toegevoegd. De waterelementen dragen mede de indentiteit van het gebied. Tevens voorzien deze waterelementen in de nodige berging en afvoer van oppervlaktewater. De Plantage, is naast De Buitenplaats de tweede groene kamer. De Plantage is geïnspireerd door de oorspronkelijke oost-west gerichte kavels en de bebouwingsstructuur van de kassen. De gebouwen staan haaks op de Groene Zoom in een reeks van tuinen. De gebouwen die langs de Groene Zoom liggen hebben hun oriëntatie op de Groene Zoom en dragen zo bij aan herkenbaarheid, oriëntatie en kwaliteit van de Groene Zoom. Hierdoor staan deze gebouwen op een zichtlocatie. Boomsingels haaks op de Groene Zoom tussen de gebouwen accentueren de oorspronkelijke langgerekte kavelstructuur. De waterallee begeleidt de ontsluiting van het gebied op de Groene Zoom en geeft deze een bijzonder en kenmerkend karakter. De overgang van De Plantage naar de woningen langs de Burg. de Beaufortweg en de Ursulineweg krijgt de vorm van weidelinten (smalle sloten met weidebloembeplanting). De Plantage biedt huisvesting aan kleine kantoren (direct aan de Groene Zoom), en bedrijven met een kantoorfunctie. Het gebied is zodanig opgezet dat er de nodige flexibiliteit is om op de vraag in te spelen. Parkeren gebeurt op eigen terrein; de ontsluiting vindt plaats via de Groene Zoom. Ook de ontsluiting van De Inslag wordt hierop aangesloten. De ontsluiting wordt aangepast binnen de verbreedde noordelijke kop van de Groene Zoom en voorzien van een VRI.

55

De Plantage wordt van de Ursulineweg gescheiden door kleinschalige, individuele bebouwing. Een deel van deze bebouwing bestaat al, namelijk door handhaving van de woonbebouwing direct ten oosten van de Ursulineweg. In dit gebied worden her en der woonwerkkavels toegevoegd. Dit kleinschalige karakter is van groot belang voor een goede aansluiting en inbedding van de Plantage op en in het overige deel van 't Spieghel en de Westflank. De bebouwing van de woonwerkkavels past bij de huidige Ursulineweg en kan tamelijk divers zijn. De bedrijfsruimtes worden of geïntegreerd in het woongedeelte danwel geplaatst aan de achterzijde van de woningen. Eventuele afzonderlijke bedrijfsruimte krijgt een neutrale kleur zodat het accent op de woning ligt. De woningen en de bedrijfsruimten worden vanaf de Ursulineweg ontsloten.

Buitenplaats Lint

Lint

Plantage

56

Concept ‘t Spieghel

Concept de buiten plaats

Concept het lint

Concept de Plantage

13

Het programma

Omvang en samenstelling bedrijfshuisvesting In De Plantage wordt ca. 24.100 m2 terrein uitgegeven voor de realisatie van ‘gewone’ kantoren en van bedrijven met een kantoorfunctie. Van dit terrein is 6.00 m2 bestemd voor kleine kantoren (ca. 900 m2 bvo) langs de Groene Zoom. Er wordt in dit gebied een FSI3 gerealiseerd van ca. 0,7 waarbij maximaal 60% bvo bedrijfsmatige activiteiten. Tenminste 40% bvo wordt als kantoorhuisvesting gerealiseerd. Daarnaast wordt ongeveer 6.700 m2 terrein langs de Ursulineweg ingericht als woon-werkkavel. Nabij de Plantage blijft het sportcomplex De Inslag en de bestaande bebouwing (direct) langs de Ursulineweg gehandhaafd.

Doelgroepen ’t Spieghel wordt ontwikkeld voor Leusdense ondernemers. De gewente kwaliteit en de combinatie van wonen en werken in het gebied vragen om een inperking van het type bedrijven dat zich in ’t Spieghel kan vestigen. De VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering” is leidraad bij het bepalen van de vestigingsmogelijkheden. Voor de zone met kleine kantoren langs de Groene Zoom gaan we uit van vestiging van bedrijven uit milieucatogorie 1. Het gaat hierbij om hoogwaardige bedrijvigheid, zoals bijvoorbeeld kantoren in zakelijke en financiële dienstverlening, zoals advocatenkantoren, bedrijven die zich bezighouden met verzekeringen, financieel advies, vastgoedadvies en -ontwikkeling, automatisering. In het overige deel van De Plantage en de woonwerkkavels langs de Ursulineweg is milieucategorie 2 maximaal toelaatbaar. Voorbeelden van bedrijven die tot deze categorie behoren, zijn: kleine drukkerijen en kopieerinrichtingen, sommige soorten van verhuurbedrijven, fabricage van medische apparaten en instrumenten, orthopedische artikelen, optische instrumenten en uurwerken, groothandel, post- en koeriersdiensten, aannemers zonder werkplaats. In dit deel van De Plantage kan ook gedacht worden aan een bedrijfsverzamelgebouw. Aanvragen voor vestiging zullen altijd ook nog getoetst worden op de volgende criteria: • Verkeersaantrekkende werking • Tijden waarop de bedrijvigheid wordt uitgevoerd (geen 24-uurs bedrijven) • Bedrijvigheid moet qua aard en omvang overeenkomen met datgene wat onder milieucategorie 2 verstaan wordt.

Duurzaam bouwen en energie De gemeente wil kansen benutten om in nieuwbouw energiebesparing te realiseren en duurzaam bouwen principes toe te passen. De gemeente wil daarmee onder meer een gezond en prettig leefklimaat in de toekomst waarborgen. Dit beleid is vertaald in een aantal uitgangspunten over onder meer de hoogte van EPN, gebruik van materialen en duurzame energievoorzieningen. De technische uitgangspunten voor duurzaam bouwen en energie zijn terug te vinden in de bijlage.

3

FSI= Floor space index. FSI geeft de verhouding tussen het aantal bvo’s en het aantal m2 terrein weer.

57

6

3 6 5 2

2

1

4

4 De Plantage

Profiel 1 58

1

5

3

14

Planuitwerking

De Plantage Bebouwing De Plantage bestaat uit een serie ‘tuinen’ haaks op de Groene Zoom waarin de bedrijfsgebouwen en kantoren zijn gehuisvest. Er bestaat een onderscheid tussen kleinschalige kantoorgebouwtjes in een openbare ‘tuin’ grenzend aan de Groene Zoom, en bedrijfs- en kantoorbebouwing op één of twee kavels per ‘tuin’ op het binnenterrein. In totaal wordt een gebied van ca. 24.100 m2 uitgegeven. De kavels die aan de Groene Zoom grenzen zijn bestemd voor kleinschalige kantoren, eventueel gecombineerd met kleinschalige bedrijfsruimte. Er zijn zeven kavels direct aan de Groene Zoom. De maximale bebouwingsvlak op de begane grond bedraagt ca 300 m2. De bebouwingshoogte is maximaal ca 10 meter. Per gebouw is maximaal ca 900 m2 bedrijfsvloeroppervlak te realiseren. De maximale breedte van de bebouwing op het binnenterrein bedraagt per kavel 20 meter; de maximale diepte is 60 meter. De maximale bebouwingshoogte is dezelfde als langs de Groene Zoom, namelijk ca 10 meter. Bedrijfsruimtes mogen maximaal 7 meter hoog zijn. De afstanden van de gebouwen tot aan de bestaande woningen aan de Burg. De Beaufortweg en de Ursulineweg maken het niet nodig rekening te houden met een afnemende hoogte van de nieuwbouw in die richting.

Profiel 2

Profiel 3 59

Profiel 4

Profiel 5

60

Profiel 6

61

62

Schema 1 - boomschermen

Schema 2 - haagkamers

Schema 3 - bloesembomen

Schema 4 - haagstruelen

Schema 5 - transparant bomenschermen

Schema 6 - weidelinten

Groenstructuur De groenstructuur in De Plantage kenmerkt zich door een reeks van ‘tuinen’ die door hoogopgaande, zuilvormige boombeplanting haaks op de Groene Zoom, worden gescheiden. De kavels worden op de uiteinden geflankeerd door haagstruwelen. De parkeerplaatsen op de kavel worden omgeven door hagen. Het karakter en de groene sfeer van De Plantage worden verder bepaald door drie bijzondere elementen. Langs de Groene Zoom ontstaat een ‘openbare tuin’. De kavels worden omgeven met hagen met daarin verspreid staande bloesemdragende bomen. De ‘openbare tuin’ is een verwijzing naar de oorspronkelijke functie van tuinderijen/kwekerijen. Het belangrijkste beeldbepalende element van De Plantage is de entree die wordt vormgegeven als een allee. De allee bestaat uit een waterloop aan weerszijden begeleid door een dubbele rij zuilvormige bomen. De overgang naar de aangrenzende kavels langs de Burg. de Beaufortweg en de Ursulineweg wordt gevormd door middel van weidelinten: 4 tot 6 meter brede sloten met weidebloemenbeplanting.

Waterstructuur De Plantage krijgt extra water gecombineerd met groen door de aanleg van de waterallee en de weidelinten.Door aanpassing van de bestaande afvoersloten wordt het water afgevoerd in de richting van de De Horst en het Valleikanaal.

Allee

63

Schema 7 - verkeer

Schema 8 - parkeren

Schema 9 - zichtlijnen

64

Ontsluitingsstructuur De Plantage wordt ontsloten op de Groene Zoom ter hoogte van de Larikslaan. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een verkeersregelinstallatie. Dit betekent dat aansluitingen van wegen binnen De Plantage op deze hoofdontsluiting minimaal 50 meter vanaf het kruispunt moeten liggen. De ontsluitingsstructuur bestaat uit een eenvoudige lus rondom de kavels. Door deze opzet ontstaat er een redelijke mate van flexibiliteit in de uitgifte van de kavels. De verkaveling kan daardoor zo goed mogelijk op de feitelijke vraag worden afgestemd. Deze ontsluitingsstructuur vraagt om kleine kantoren aan de zijde van de Groene Zoom. Daarmee wordt een representatieve uitstraling van De Plantage naar de Groene Zoom bereikt. Zonder deze invulling ontstaat het risico van achterkanten naar de Groene Zoom. Het sportcentrum “De Inslag” krijgt een nieuwe ontsluiting via De Plantage. Het is mogelijk om met de fiets of lopend vanuit de Larikslaan door de Plantage naar de Ursulineweg te gaan. Deze doorsteek functioneert tevens als (tweede) ontsluiting in geval van calamiteiten. De wegen voor de auto’s binnen De Plantage zijn ook bedoeld voor fietsers en wandelaars.

Zichtlijnen De belangrijkste zichtlijnen in de Plantage lopen in oost-westrichting, daarmee refererend aan de oorspronkelijke verkaveling. De belangrijkste zichtlijn loopt over de toegang tot De Plantage met de waterallee en bomenrijen. Het aanzicht van de kantoren langs de Groene Zoom is van belang voor het bereiken van de beoogde kwaliteit.

Sferen Belangrijkste sfeerbepalend element van het deelgebied zijn de boomschermen die repeterend in het plangebied voorkomen. De boomschermen geleden de bedrijfskavels en zorgen voor een groene uitstraling naar buiten. De boomschermen worden verbijzonderd ter hoogte van entree. De bomen worden hier gesitueerd in combinatie met een waterloop. De Allee die zo ontstaat vormt een belangrijke identiteit- en sfeerdrager van De Plantage. De genoemde elementen, boomschermen en waterloop, geven het plangebied de sfeer van een plantage.

Veiligheid Ook in De Plantage zorgt de omkadering met de weidelinten en de auto-toegankelijkheid vanaf de Groene Zoom voor een situtatie die goed beveiligbaar is. Een tweede uitgang uit het gebied in geval van calamiteiten wordt gevormd door het fietspad naar de Ursulineweg. Wel vormt de benodigde bereikbaarheid van De Inslag een aandachtspunt.

65

De Plantage en omringende woonwerkkavels

66

De Woonwerkkavels Langs de Ursulineweg worden op diverse locaties kavels toegevoegd van ca 1.000 m2. Op deze kavels kunnen woonwerkwoningen worden gerealiseerd. Het betreft vrijstaande woningen waar specifieke werkruimten onderdeel van uitmaken. Losse bedrijfsruimte op de kavel is toegestaan, mits niet hoger dan 4 meter. Het maximaal te bebouwen oppervlak bij een kavel bedraagt 30%. Het maximaal te bouwen volume is twee bouwlagen met een kap (50% van een volledige verdieping). In totaal is er ruim 6.700 m2 terrein beschikbaar voor de ontwikkeling van 7 woonwerkkavels. Het lint van woonwerkkavels langs de Ursulineweg krijgt een groen karakter doordat de kavels op de zijen achtererfgrenzen beplant worden met ca 3 meter hoog haagstruweel. Aan de voorzijde vormt een sloot de overgang van de voortuinen naar de Ursulineweg. Aan de kant van de weg zal door middel van het gemeentelijke onderhoud een natuurlijke vegetatie ontwikkeld worden. De voortuinen mogen uitsluitend van een groene inrichting worden voorzien. De bebouwing op naast elkaar gelegen kavels mag niet in dezelfde voorgevelrooilijn staan: er moet minimaal 2,50 meter verschil tussen zitten. Dit om het informele beeld van de Ursulineweg te versterken. De ontsluiting van de woonwerkkavels vindt plaats langs de Ursulineweg. Omdat de Ursulineweg zijn kleinschalige karakter behoudt, legt dit beperkingen op aan de aard van de bedrijvigheid. Bijvoorbeeld voor wat betreft de verkeersaantrekkende werking of geluidsoverlast.

67

Vogelvlucht ‘t Spieghel

68

15

Beeldkwaliteit

De ambitie in 't Spieghel is het toevoegen van een nieuw onderdeel aan Leusden met een eigen identiteit en uitstraling. Om dit doel te bereiken is afstemming van de architectuur en de inrichting van de buitenruimte noodzakelijk. Er zal een evenwicht gezocht moeten worden tussen de expressie van het individuele bedrijf en de uitstraling van 't Spieghel als geheel. De mate van zichtbaarheid van het gebouw zal bepalen hoe 'zwaar' de beeldkwaliteitseisen zullen zijn. De gebouwen aan de entree van Leusden (Randweg/ Groene Zoom) zijn het meest bepalend voor de uitstraling van 't Spieghel. Aan de kant van de Ursulineweg is de aansluiting op het landschap en de kleinschalige bebouwing van het lint een belangrijk thema. Het Masterplan en het Bestemmingsplan zijn documenten waarin het beeldkwaliteitsbeleid wordt vastgelegd. Zoals in hoofdstuk 12 al is beschreven wordt met inzet van diverse instrumenten de beoogde kwaliteit geborgd.

De Plantage Plaatsing gebouw op de kavel Op de tekening is het maximaal te bebouwen oppervlak aangegeven. Bij een bedrijfsgebouw wordt het kantoorgedeelte altijd geplaatst aan de gebouwzijde met de primaire oriëntatie. Rooilijn De harde rooilijnen zijn aangegeven op de tekening. Hierin moet verplicht worden gebouwd. Alle gebouwen staan op één lijn, zodat er een rustig beeld ontstaat. De aangegeven zijgevel rooilijnen zijn de uiterste bebouwingsgrenzen. Dit is geen verplichte rooilijn. Als een kavel met de achterzijde aan een andere kavel grenst, bedraagt de afstand tot de kavelgrens minimaal 5 meter.

Kavelregels Woonwerkkavels maximaal te bebouwen oppervlak

69

Oriëntatie De oriëntatie wil zeggen de meest representatieve gevel. Deze gevelzijde moet een open, uitnodigende uitstraling hebben, een duidelijke gevelverdeling en aansluiten bij de menselijke maat en schaal. De belangrijkste oriëntatie van de gebouwen aan de Groene Zoom ligt ook aan de Groene Zoom. De overige gebouwen zijn in eerste instantie op de interne ontsluitingsweg georiënteerd. Ontsluiting en parkeren Het parkeren vindt plaats op eigen terrein. Voor het parkeren is een zone aangegeven. Inrichting groen Rondom het parkeren in de Plantage wordt aan de voorzijde van het gebouw door de ontwikkelaar of eindgebruiker een groene strakke haag aangeplant. De ondernemer verzorgt verder de bomenschermen tussen de kavels en de haagstruweel aan de flanken. De bloesembomen en de strakke hagen in de strook met kantoren langs de Groene Zoom staan eveneens op eigen terrein. Het onderhoud wordt door de ondernemers zelf uitgevoerd. Collectief onderhoud in de vorm van parkmanagement kan hiervoor een middel zijn. De verspreid staande bomen in de parkstrook, de waterallee en de sloten met weidelinten worden door de gemeente onderhouden. Over de aanleg worden afspraken met de marktpartij(en) gemaakt. Logistiek De opslag van goederen vindt in principe in het bedrijfsgebouw plaats. Veiligheid Het is voor de representatieve uitstraling van 't Spieghel niet wenselijk dat er rondom elk individueel gebouw een hek komt te staan. Het terrein wordt zo ontsloten dat al het verkeer via één ingang het park binnenkomt. Collectieve bewaking (als onderdeel van parkmanagement) kan zo gemakkelijk worden ingezet om het terrein te bewaken. Overigens moet daarbij rekening worden gehouden met de ontsluiting van De Inslag via De Plantage.

Gebouw Gevelopbouw Samenhang wordt verkregen door één sterk element in elk gebouw te laten terugkomen. Daarnaast wordt samenhang gecreëerd langs de Groene Zoom en De Buitenplaats door een gemeenschappelijk element, Hierbij wordt geen architectonische stijl voorgeschreven. De maximale bouwhoogte van een kantoor is 10 meter. De maximale hoogte van afzonderlijke bedrijfsruimte is 7 meter.

70

Het element dat voor alle gebouwen in De Plantage voorgeschreven is, is ‘Het Venster’. Een groot venster op de weg is een bindend element. Het glazen vlak moet minimaal 30% van de gevel beslaan. Het element dat verbindend is voor de gebouwen langs de Groene Zoom en de Buitenplaats is ‘Het Hoedje’. De bovenste laag van het gebouw ligt iets terug (grotendeels glas) en wordt afgedekt door een dak met een overstek van minimaal 0,5m. De wens is om dit ook in de rest van de Plantage toe te passen. Materiaal- en kleurgebruik Overheersende materialen zijn baksteen en glas. Baksteen wordt gebruikt in warme verzadigde kleuren, zoals rood/paars/antraciet (geen geglazuurde stenen). Het glas is transparant en niet spiegelend. Eventuele afzonderlijke bedrijfsruimten hebben het materiaal en de kleur van het belangrijkste gebouw of zijn antracietkleurig. In het laatste geval kunnen ook andere materialen worden toegepast (staal, plaatmaterialen). Reclame uitingen Reclame voor de bedrijven aan de Groene Zoom maakt onderdeel uit van het ontwerp van de gevel. De reclame op de gevel bestaat altijd uit open letters (dus geen lichtbakken). Felle kleurcombinaties, zoals bijvoorbeeld geel-rood, blauw-geel, zwart-geel, blauw-oranje worden niet toegestaan. De wens is om dit ook in de rest van de Plantage toe te passen. Een gezamenlijk systeem van bewegwijzering levert een positieve bijdrage aan de kwaliteit.

71

Kavelregels Woonwerkkavels maximaal te bebouwen oppervlak

72

Woonwerkkavels Ursulineweg Het woonhuis op de woon-werkkavel bepaalt het beeld aan de Ursulineweg en is altijd aan de voorzijde van de kavel gelegen. De ligging van het bedrijfsgedeelte is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de kwaliteit van de bebouwing. Het kantoorgedeelte kan zowel los achter op de kavel als aan het woonhuis vast gesitueerd worden. Daarbij wordt er van uit gegaan dat ontwerp, kleur en materiaalgebruik van het kantoorgedeelte verwantschap heeft met de woning. Eventuele afzonderlijke bedrijfsruimte ligt altijd aan de achterzijde van de kavel.

Inrichting kavel Voor de inrichting van de kavel gelden de volgende regels: • woonhuis aan voorzijde beeldbepalend, afzonderlijke bedrijfsruimte altijd aan de achterzijde van de kavel • maximaal bebouwingspercentage 30% • minimale diepte voortuin 5 meter, groene inrichting, groene erfafscheiding. • maximaal 40% van de kavelbreedte bebouwen (tot 5 meter achter voorgevelrooilijn) • minimaal 2 meter van de zijerfgrens af bouwen • minimaal 5 meter vanaf de achtererfgrens bouwen • parkeren op eigen terrein. Opstelplekken en garage achter de voorgevelrooilijn. • inrit maximale breedte 3 meter.

Gebouw De nokhoogte van de woning bedraagt maximaal 9 meter. Daarbinnen is plaats voor maximaal 2 lagen en een kap. Voor de hoogte van een bouwlaag wordt uitgegaan van 3 meter. Als er afzonderlijke bedrijfsruimte achter op de kavel staat is deze maximaal 4 meter hoog (met eventueel een kap). Voor de architectuur gelden de volgende regels: • altijd een kap. Dit mag ook een lessenaarskap zijn. • de nok staat altijd haaks op de weg • de garage wordt geïntegreerd onder de hoofdkap • hoofdmateriaal baksteen: oranje, rood, bruin, paars. De woning mag ook wit gestuukt of gekeimd zijn.

73

74

16

Financieel raamwerk

Financieel uitgangspunt voor de ontwikkeling van De Plantage is dat deze voor de gemeente kostendekkend moeten worden gerealiseerd. Daarbij is wel rekening gehouden met de gebruikelijke bijdrage aan het fonds bovenwijks en planontwikkelingskosten. De uitgangspunten en randvoorwaarden in dit Masterplan zijn in verkavelingen vertaald en financieel getoetst. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat de ontwikkelingen haalbaar zijn, zij het dat de financiële haalbaarheid deels gevonden moet worden in de opstalontwikkeling. Deze opgave is in de optiek van de gemeente aanvaardbaar.

75

V.

Bijlage: technische randvoorwaarden

Bijlagetechnische randvoorwaarden In deze bijlage wordt verder ingegaan op een aantal punten uit de programmatische en stedenbouwkundige uitwerking. Veelal heeft dit de vorm van nadere eisen of randvoorwaarden. Het gaat hierbij niet om een uitputtende lijst van eisen en randvoorwaarden die bij de verdere uitwerking van het plan gesteld zullen worden. Zo zal bij de verdere uitwerking nog een programma van eisen civieltechnische werken worden opgesteld. Er is in deze bijlage vooral aandacht besteed aan die elementen die bijzonder zijn voor het planconcept, danwel die nadrukkelijk invloed hebben op de ruimtelijke mogelijkheden. Verder is het van belang aan te geven dat de randvoorwaarden in belangrijke mate worden ingegeven door op dit moment geldende wetgeving of lokaal beleid. Gelet op de termijn waarop de herontwikkelingen in ’t Spieghel hun beslag krijgen, moet in het verdere traject van uitwerking flexibiliteit bestaan in het inbrengen van nieuwe wettelijke eisen, richtlijnen of beleid.

Te handhaven elementen In het gebied De Buitenplaats en het daaromheen gesitueerde woonwerkkavels worden geen bebouwingselementen behouden. In het gebied ten zuiden en ten westen van De Inslag (tot aan de Ursulineweg) blijven De Inslag en de woningen direct aan de Ursulineweg gehandhaafd. Overige bebouwing in De Plantage wordt gesloopt. Voor de overige delen van ’t Spieghel bestaan geen plannen tot sloop.

Grondbalans Uitgangspunt is een gesloten grondbalans voor enerzijds De Buitenplaats met omringend woonwerkkavels en anderzijds De Plantage met aanliggende nieuwe woonwerkkavels. Onderzoek moet aantonen of dit op een aanvaardbare wijze kan worden uitgevoerd.

Uitgangspunten voor het parkeren Uitgangspunt voor het parkeren is dat de ondernemer verantwoordelijk is voor voldoende parkeerplaatsen. De hoeveelheid parkeervoorzieningen is daarbij afhankelijk van de uit te voeren activiteit. De volgende parkeernormen dienen als richtlijn: • • • • •

Commerciële dienstverlening Overige kantoorpanden Arbeidsintensieve/bezoekers extensieve Bedrijven Arbeidsextensief bedrijf Woning

3,3 pp/100 m2 bvo 2,0 pp/100 m2 bvo 2,8 pp/100 m2 bvo 1 pp/100 m2 bvo 2 pp op eigen terrein

Het is in de Plantage aan de ontwikkelaar(s) om een voldoende aantal parkeerplaatsen te (laten) garanderen. Bij de uit te geven bouwvergunning zal dit getoetst worden. Verder zal de ontwikkelaar moeten garanderen dat het aantal parkeerplaatsten ook in stand blijft. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een constructie met parkmanagement of een vereniging van eigenaren. De gemeente toetst de houdbaarheid van de gekozen oplossing. Ook bij de ontwikkeling van De Buitenplaats toetst de gemeente of het aantal gerealiseerde parkeerplaatsen toereikend is.

78

Waterberging, waterkwaliteit en riolering Bestaande waterhuishouding Het gebied ’t Spieghel is voor de afwatering nu grotendeels gericht op de Ursulineweg en vandaar in zuidwestelijke richting naar de Heiligenbergerbeek. Het bestaande werkgebied ten westen van het plangebied watert af in de richting van de rijksweg A28, eveneens naar de Heiligenbergerbeek. De waterafvoer van een smalle strook langs de Groene Zoom en de Randweg loopt in noordelijke richting via het stedelijk water in bedrijfsterrein De Horst naar het Valleikanaal. Bestaande riolering De afvoer van de nu aanwezige riolering in het gebied is gericht op een hoofdriool van het bedrijventerrein De Horst, dat langs de westzijde van de Groene Zoom ligt. Dat hoofdriool eindigt in het rioolgemaal ‘De Horst’, gelegen tegenover de Larikslaan. Het gemaal pompt het rioolwater over naar een hoofdriool door de wijken Princenhof en ‘t Ruige Veld. De nu aanwezige riolering in het plangebied bestaat uit verschillende stelseltypen. In de Ursulineweg ligt een drukrioleringssysteem voor het afvalwater. Het regenwater gaat er rechtstreeks naar de bestaande sloten. Bij het sportcentrum De Inslag ligt een beperkt gemengd rioolstelsel; het grootste deel van het regenwater is daar echter al afgekoppeld en gaat rechtstreeks naar de sloot bij de Groene Zoom. Het werkgebied ten westen van De Buintenplaats heeft een verbeterd gescheiden rioolsysteem met regenwateroverstorten op de afwateringsloten richting rijksweg A28. Plan voor riolering en waterhuishouding Er bestaat een sterke samenhang tussen het riolerings- en het watersysteem, vooral vanwege de afvoer van het regenwater. Als algemeen principe bij stedelijke uitbreidingen wordt de trits ‘vasthouden - bergen - afvoeren’ gehanteerd. Het regenwater en het grondwater worden pas afgevoerd buiten het plangebied wanneer er overlast dreigt te ontstaan. Belangrijke criteria daarbij zijn de gewenste drooglegging van het gebied en de genormeerde waterafvoer naar de hoofdafwateringen buiten het plangebied. In het ontwerp zijn deze, in relatie met de bestaande maaiveld- en weghoogtes en het toekomstige verharde oppervlak, bepalend voor de uiteindelijke keuze van aanlegpeilen, waterpeilen en de omvang van waterbergende voorzieningen. Als vuistregel kan worden uitgegaan van een waterbergend oppervlak van maximaal 10%. De riolering wordt in principe uitgevoerd als een gescheiden systeem. Het afvalwater wordt afgevoerd naar het bestaande rioolgemaal ‘De Horst’. Het regenwater afkomstig van sterk vervuilde oppervlakken wordt ook afgevoerd naar het afvalwaterriool. Het overige regenwater gaat al dan niet via een bodempassage naar het oppervlaktewater. Het karakter van de Ursulineweg verandert niet. Voor de strook van bestaande en nieuwe woonwerkkavels wordt het afwateringsstelsel langs de weg gehandhaafd. Hooguit worden de slootprofielen iets aangepast, mits dat het huidige karakter niet aantast. Dit gedeelte van het plangebied blijft voor de afwatering gericht op de Heiligenbergerbeek. Het afvoerende verharde oppervlak neemt niet toe. De vele kassen die nu nog in en buiten deze kavelstrook aanwezig zijn, worden gesloopt. Extra waterberging is voor dit deel van het plangebied niet noodzakelijk. Voor het plangebied buiten de kavelstrook direct langs de Ursulineweg (De Plantage en De Buitenplaats) wordt de afwatering gericht op De Horst en het Valleikanaal. De bestaande afvoersloten langs de Groene Zoom en de Randweg worden aangepast. In de verkaveling wordt voldoende ruimte gemaakt voor de opvang en berging van regenwater. De uiteindelijke keuze van het waterpeil wordt hier sterk bepaald door het bestaande wegpeil van de aanliggende hoofdwegen en het bestaande waterpeil in De Horst.

79

Groen De volgende technische randvoorwaarden gelden bij de verdere uitwerking ten aanzien van groenelementen: • Berm (gazon): minimale vakafmeting zonder obstakels in breedte en in oppervlakte: 1,5 m, 30 m2. • Gazon: minimale vakafmeting zonder obstakels in breedte en in oppervlakte: 2 m, 100 m2. • Weidelinten: minimale vakafmeting zonder obstakels in breedte en in oppervlakte: 3m, 30 m2. • Hagen: minimale vakafmeting zonder obstakels in breedte en lengte: 0,5m x 1,5m. In verband met onderhoud dient de haag toegankelijk te zijn aan alle zijden. Minimale obstakelvrije afmeting ‘onderhoudspad’in breedte: 0,75 m. • Haagstruweel: minimale vakafmeting zonder obstakels in breedte en oppervlakte: 3m, 30 m2. • Bloesembomen: minimale obstakelvrije doorwortelbare ruimte en ruimte voor kroonontwikkeling (kroonprojectie) per boom in lengte en breedte: bomen van de 2e grootte: 7-15m x 7-15m. Boment 3e grootte: afhankelijk van soort 2-5 m x 2-5m. • Slanke zuilvormige bomen: afhankelijk van soort 6-8 mx 6-8m. Minimale onderlinge afstand 5 m. • Bomen 1e grootte: afhankelijk van soort 15-25 m x 15-25m. Minimale onderlinge afstand. • Minimale boomkrans ruimtereservering 2x2m.

Milieu algemeen Door de ligging van het te ontwikkelen gebied (dichtbij wegen, bedrijven en een aantal woningen) is een groot aantal milieu-aspecten van belang. Kaderstellend is de milieuregelgeving, het Milieubeleidsplan 2004-2007, het Plan van aanpak Klimaatbeleid 2004-2008 en het Plan van aanpak Diffuse bronnen 20062010. Voor de milieu-aspecten luchtkwaliteit, geluidsbelasting, externe veiligheid en bodem is onderzoek uitgevoerd om te bekijken of aan de milieuregelgeving kan worden voldaan. Voor een aantal onderdelen is aanvullend onderzoek nodig of moet het onderzoek verder te worden uitgewerkt. De milieucontouren van bestaande bedrijven zijn in kaart gebracht. Voor de nieuw te vestigen bedrijven is aan de hand van de brochure Bedrijven en milieuzonering en de milieucategorie globaal het vestigingsbeleid bepaald (zie paragraaf toelating nieuwe bedrijven in deze bijlage). Voor wat betreft de gebouwen wordt uitgegaan van de principes van duurzaam bouwen. Nader onderzocht wordt of een duurzame energievoorziening in de vorm van een warmtepompsysteem mogelijk is in ‘t Spieghel.

Bodemkwaliteit In het plangebied zijn geen gevallen van ernstige bodemverontreiniging bekend. Een deel van het plangebied is daarop onderzocht, namelijk de percelen die de gemeente in eigendom heeft of nog wil verwerven. Het deel dat door marktpartijen moet worden ontwikkeld is nog niet volledig onderzocht. Het risico voor eventuele bodemvervuiling ligt hier bij de marktpartijen.

Externe veiligheid Algemeen Bij het mogelijk maken van nieuwe functies is het aspect externe veiligheid van groot belang, zeker in een gebied als ‘t Spieghel. Bij ruimtelijke plannen heeft externe veiligheid betrekking op: • Bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid; • Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor en water; • Vervoer van gevaarlijke stoffen via leidingen. Bij het aspect externe veiligheid zijn twee begrippen van belang, te weten: plaatsgebonden risico (grenswaarde) en groepsrisico (oriënterende waarde). De grenswaarde voor het plaatsgebonden risico voor

80

woningen en kwetsbare objecten (zoals kantoorgebouwen en hotels met een brutovloeroppervlak van meer dan 1500 m2 per object) is gesteld op een niveau van 10-6 per jaar. Dat wil zeggen dat de kans op een dodelijke situatie door een ongeval met gevaarlijke stoffen op een bepaalde plek maximaal één op de miljoen per jaar mag zijn. Het groepsrisico heeft betrekking op de kans dat een grotere groep mensen bij een dergelijk ongeval is betrokken. Hiervoor geldt geen grenswaarde, maar een oriënterende waarde en een inspanningsverplichting (het gemeentebestuur heeft bij verandering van het groepsrisico een verantwoordingsplicht). Doorwerking Besluit externe veiligheid inrichtingen Het “Besluit kwaliteitseisen externe veiligheid inrichtingen milieubeheer” (Bevi) is op 27 oktober 2004 in werking getreden. In dit besluit zijn normen voor de maximaal toelaatbare / aanvaardbare risico’s als gevolg van de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen vastgelegd. Woningen worden hierin beschouwd als kwetsbare objecten, kantoren tot 50 werknemers/1500 m2 bvo als beperkt kwetsbare objecten. Ten aanzien van het Plaatsgebonden Risico (PR) gelden voor kwetsbare objecten grenswaarden, voor beperkt kwetsbare objecten gelden richtwaarden. Aan beide waarden dient voor respectievelijk de woonwerkeenheden, als voor de kantoren te worden getoetst. Voor bepaling van het groepsrisico moet gekeken worden of de te ontwikkelen locatie ligt binnen het invloedsgebied van een inrichting waar een gevaarlijke stof aanwezig is. Onder invloedsgebied wordt verstaan een gebied waar volgens de ‘Regeling externe veiligheid inrichtingen’ personen worden meegeteld voor de berekening van het groepsrisico. Analyse plangebied Een aantal bestaande bedrijven in en rond het plangebied met een eventuele risicocontour en het vervoer van gevaarlijke stoffen langs het plangebied zijn in beeld gebracht. In de huidige situatie is er sprake van overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico voor het

81

LPG-tankstation. Dit vanwege de ligging van Hotel Leusden binnen de 150 m. zone van het vulpunt. De Wm vergunning van het LPG-station zal moeten aangepast aan het Bevi . Voor wat betreft de gasleiding wordt nog steeds de circulaire Zonering langs hogedruk-aardgastransportleidingen gebruikt. Aanpassing van de regelgeving wordt op termijn verwacht. Op dit moment is de circulaire nog het toetsdocument. Er is geen duidelijkheid over de wijze waarop de regelgeving aangepast zal worden. De plannen voor ’t Spieghel zijn recent nog voorgelegd aan de Gasunie. De Gasunie heeft schriftelijk gereageerd met de mededeling dat rekening moet worden gehouden met een contour van minimaal 5 meter. In het plan is nu een minimale afstand van de kantoorgebouwen tot de gasleiding opgenomen van 10 meter Indien er definitief voor wordt gekozen om water boven de gasleiding te positioneren dan zal hierover een uitspraak van de Gasunie moeten worden gevraagd.

Geluid: verkeerslawaai De Wet geluidhinder geeft bepalingen waaraan het geluidsniveau op geluidsgevoelige bestemmingen (zoals het woongedeelte van de woon werkeenheden) moet voldoen. De voorkeursgrenswaarde daarbij is 50 dB(A). Het Milieubeleidsplan 2004-2007 bepaalt dat de gemeente Leusden in beginsel geen hogere grenswaarde wil bij nieuw te bouwen woningen. Bij compensatie binnen het plan is een uitzondering mogelijk ter plaatse van de ontsluitingswegen. Het geluidsniveau binnen in de woning dient 35 dB(A) te zijn. Overigens vallen wegen die binnen een 30 kilometer per uur gebied vallen buiten de beoordeling van de Wet geluidhinder. Adviesbureau Grontmij heeft een verkeerskundige beoordeling uitgevoerd (13 januari 2006) waarbij aandacht is besteed aan de geluidsbelasting. Bij het onderzoek is ervan uitgegaan dat de volgende wegen volgens art. 74.1 van de Wet geluidhinder zoneplichtig zijn: A28, Randweg, De Groene Zoom. Op de Ursulineweg en Spieghelweg zal in de toekomstige situatie een 30 km/u regime gaan gelden. Zoals in de wet wordt aangegeven moet worden getoetst in het peiljaar in de situatie 10 jaar na realisatie van het plan. Voor de rijksweg is gerekend met verkeersgegevens van het jaar 2020 en voor het gemeentelijke deel met jaar 2019. Verder is het van belang te weten dat in het onderzoek van het volgende is uitgegaan: zowel de A28 als de Randweg zijn vanwege de toenemende verkeersdruk in 2019/2020 aangepast. Bij de A28 is gerekend met de plusstroken (zes rijstroken: zonebreedte wordt daarom 600 m. aan weerskanten) en de uitbreiding van de Randweg naar vier rijstroken (ofwel een zonebreedte van 350 m.). Uit de toetsing blijkt dat de geluidbelasting bij de geprojecteerde woon-werkeenheden op een aantal waarneemhoogten hoger is dan de voorkeurswaarde (50 dB(A)). De berekende waarden blijven echter onder de maximale grenswaarde van 55 dB(A) in buitenstedelijke situatie (het deel in de zone van de A28) en 65 dB(A) in binnenstedelijke situatie (het deel van de zone van de Randweg). Als gevolg hiervan is nader onderzoek naar geluidreducerende maatregelen vereist. Een onderzoek naar nog stiller asfalt op de rijksweg (daar ligt al stil asfalt: ZOAB) of naar overdrachts-maatregelen langs de A28 is in dit kader niet realistisch. Uit het onderzoek blijkt dat de geluidsreductie die wordt bereikt met een stille asfaltverharding op de Randweg, de overschrijding slechts gedeeltelijk kan wegnemen. De mogelijkheid om via plaatsing van geluidsschermen of –wallen tot voldoende reductie te komen, is niet wenselijk vanwege de stedelijke situatie ter plekke en het geringe aantal woningen dat hiermee afgeschermd moet worden (een schermmaatregel wordt hiermee bovendien onevenredig kostbaar). Gelet op het bovenstaande wordt een hogere grenswaardenprocedure voor de betreffende woningen gevolgd voor een ten hoogst toelaatbare geluidbelasting. Er moet dan echter nog een toetsing van de gevelwering plaats vinden. Hierdoor wordt de maximale binnenhuisbelasting in woningen van 35 dB(A) gewaarborgd.

82

Omdat de verkaveling en de invulling van het plangebied tijdens het onderzoek nog aan verandering onderhevig was, zijn in het rapport tevens de geluidscontouren vastgesteld voor 50, 55, 60 dB(A) vanwege de genoemde wegen.

Vestigingsbeleid nieuwe bedrijven Algemeen Voor het vestigingsbeleid van bedrijven wordt aangesloten bij de methodiek van de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ (geheel herziene uitgave januari 1999). In deze brochure is een bedrijvenlijst opgenomen, die informatie geeft over de milieukenmerken van typen bedrijven. Vervolgens wordt in de lijst op basis van een aantal indicatoren (waaronder geluid, gevaar en verkeer) een indicatie gegeven van de afstanden tussen bedrijfstypen en een rustige woonwijk waarmee gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening kunnen houden. Deze afstand is gebaseerd op de grootste indicatieve afstand van de diverse indicatoren. De lijst is algemeen geaccepteerd als uitgangspunt bij het opstellen van bestemmingsplannen, onder meer in de jurisprudentie van de Raad van State. De milieuzonering is erop gericht een ruimtelijke scheiding aan te brengen tussen milieubelastende en milieugevoelige activiteiten. Meestal gebeurt dit door de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in een plangebied via de planvoorschriften te koppelen aan een zogenaamde staat van bedrijfsactiviteiten dan wel bij een ontwikkeling die voorziet in hindergevoelige functies de indicatieve afstanden tot uitgangspunt te nemen. De lijst mag echter niet ‘klakkeloos’ worden gebruikt. Het is een hulpmiddel om te komen tot een goede afweging voor ruimtelijke ontwikkelingen. Toepassing van de lijst alsmede aanpassing daarvan naar de omgeving moet worden gemotiveerd. Dat geldt ook voor een eventuele ‘correctie’ ten opzichte van de indicatieve afstand. Correctie (bijvoorbeeld in de vorm van een afstandsstap lager) is mogelijk als bijvoorbeeld aantoonbaar sprake is van een afwijkende situatie. Van een afwijkende situatie kan sprake zijn ingeval van een niet-rustige woonwijk of indien uit ervaring is gebleken dat een bepaald bedrijf op een bepaalde indicator minder belastend voor de omgeving is dan waarvan bij het opstellen van de basislijst is uitgegaan. Milieuzonering Op basis van de VNG Brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ moet per milieucategorie een bepaalde afstand tot woningen worden aangehouden.

Bron: VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ (geheel herziene uitgave januari 1999

Gezien de grootte van het bedrijventerrein ’t Spieghel en de aard van de omgeving (gemengd werken en wonen) is gekozen om bedrijven van maximaal milieucategorie 2 toe te staan. Vestigingsbeleid per deelgebied Op ’t Spieghel zijn er vier verschillende typen locaties voor vestiging van nieuwe bedrijven te onderscheiden. Dit zijn: 1. De Buitenplaats 2. Woonwerkkavels rondom de Buitenplaats 3. De Plantage, zichtlocatie aan de Groene Zoom; 4. De Plantage, binnengebied en woonwerkkavels aan Ursulineweg;

83

Per locatie wordt aangegeven welk type bedrijven zich kunnen vestigen: 1. De Buitenplaats In de Buitenplaats wordt in een parkachtige omgevingen een 7-tal kantoorgebouwen gerealiseerd. Gezien de ligging is deze locatie geschikt voor hoogwaardige kantoren in de zakelijke en financiële dienstverlening zoals bijvoorbeeld: advocatenkantoren, verzekeringen, financieel advies, automatisering etc. Toegestaan wordt uitsluitend een kantoorfunctie en maximaal milieucategorie 1. 2. Woonwerkkavels rondom De Buitenplaats Deze woonwerkkavels zijn met name geschikt voor kleinschalige bedrijvigheid met een hoogwaardig karakter. Op de kavels worden vrijstaande woningen gerealiseerd met bedrijvigheid in een bijgebouw. Te denken valt hierbij aan: kantoor aan huis zoals een administratiekantoor, belastingadvies; schoonheidsspecialiste; (tand)artspraktijken; Zelfstandig adviseurs; Architectenbureau; De maximaal toelaatbare milieucategorie is 1 3. De Plantage, zichtlocatie aan de Groene Zoom Deze kavels liggen aan De Groene Zoom. Deze locatie is met name geschikt voor hoogwaardige kantoren in de zakelijke en financiële diensverlening, vergelijkbaar met De Buitenplaats. De maximaal toelaatbare milieucategorie is 1 4. Binnengebied van De Plantage en de woonwerk kavels aan de Ursulineweg Op dit gedeelte van ’t Spieghel is ruimte voor de wat grotere bedrijven die in milieucategorie 2 vallen. Daarnaast is er een aantal kavels aan de Ursulineweg gereserveerd voor een combinatie van wonen en werken; ook op deze kavels wordt milieucategorie 2 toegestaan. In de VNG publicatie Bedrijven en milieuzonering is een lijst opgenomen met bedrijfscategorieën. Een voorbeeld van de bedrijven in milieucategorie 2 die zich kunnen vestigen op dit gedeelte van ’t Spieghel zijn: Kleine drukkerijen en kopieerinrichtingen; Verhuurbedrijven, voor zover deze in cat. 2 vallen; Fabricage van medische apparaten en instrumenten, orthopedische artikelen, optische instrumenten en uurwerken; Groothandel ; Post en koeriersdiensten; Aannemers zonder werkplaats, uitsluitend opslag materialen; Deze lijst is niet uitputtend, maar slechts richtinggevend. Gezien het karakter van ’t Spieghel en de omgeving worden de volgende bedrijfscategorieën uit categorie 2 op voorhand uitgesloten: horeca, (grootschalige) detailhandel zoals bouwmarkten, meubelzaken, autobedrijven en autowasstraten. Aanvragen van bedrijven worden daarnaast getoetst aan de volgende criteria: • verkeersaantrekkende werking, bedrijven die een grote verkeersaantrekkende werking hebben worden

84

niet toegestaan. Het parkeren moet gebeuren op eigen terrein; • 24 uursbedrijvigheid wordt niet toegestaan op ’t Spieghel; • de bedrijvigheid moet qua aard en omvang overeenkomen met hetgeen verstaan wordt onder categorie 2 op grond van de brochure “bedrijven en milieuzonering.

Lucht Doorwerking Besluit luchtkwaliteit 2005 (Blk 05) Op lokaal niveau speelt de problematiek van de luchtkwaliteit een rol, dat wil zeggen de aantasting van de dagelijkse leefomgeving. Concentraties die hoger zijn dan de grenswaarden, zijn hierdoor niet toegestaan. Voor de kwaliteit van de buitenlucht zijn wettelijke eisen vastgesteld. Deze eisen zijn vastgelegd in het Besluit luchtkwaliteit 2005. Analyse plangebied Zowel door de Grontmij (maart 2006) als door DHV (second opinion, mei 2006) is het plan getoetst aan het Blk 05 om na te gaan of nu en in de toekomstige situatie kan worden voldaan aan de luchtkwaliteitsnormen. Geconcludeerd wordt dat op basis van prognoses een overschrijding is vast te stellen van de grenswaarde van stikstofdioxide (NO2) in 2010. Er is in de huidige situatie geen overschrijding van de geldende plandrempel voor stikstofdioxide. Uit de door DHV herziene berekeningen, als gevolg van de nieuwste versie van CAR II (5,0 i.p.v. 4,0), volgt verder dat er geen overschrijding is van de grenswaarde voor fijn stof (PM10). Ten gevolge van herziene achtergrondconcentraties die in heel Nederland zijn vastgesteld is er (voor wat betreft de fijne fractie van de zwevende deeltjes PM10 in de atmosfeer) in Leusden een lagere fijn stof concentratie vastgesteld dan tot nu toe aangenomen. Uit het genoemde onderzoek blijkt dat op basis van de aangehouden prognose voor 2010 niet kan worden voldaan aan de grenswaarde als genoemd in het Blk 05. Voordat wordt overgegaan tot het opstellen van een bestemmingsplan zal de gemeente na moeten gaan of en hoe alsnog kan worden voldaan aan deze grenswaarde. Een aantal scenario’s wordt overwogen (saldobenadering, verbeteren doorstroming).

Duurzaam bouwen en energie • Bij het ontwerp van een bedrijfspand of woonwerkkavels moet gebruik worden gemaakt van de Nationale Pakketten voor duurzaam bouwen. Er is een pakket voor utiliteitsbouw en voor woningbouw. Uitgangspunt is om alle vaste maatregelen en de variabele maatregelen die kostenneutraal zijn uit deze pakketten toe te passen. Het gaat om beperking van materiaalgebruik, gebruik van milieusparende materialen en grondstoffen. Bijvoorbeeld: - bij toepassingen van beton moet beton met 20% grindvervanger toegepast worden; - bij toepassingen van hout in en op de gevel moet duurzaam geproduceerd hout gebruikt worden (bijvoorbeeld FSC-hout). • Daarnaast zijn in het ‘Plan van aanpak diffuse bronnen’ materialen opgenomen (zoals zink, koper en lood) die moet worden vermeden in het ontwerp. In het plan worden ook alternatieven voor deze materialen aangegeven. • Er moet rekening worden gehouden met de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Het milieubeleidsplan gaat uit van een aanscherping van de EPC met 10% voor woningbouw. Uit het plan van Aanpak Klimaatbeleid kan een aanscherping van de EPC van 8% voor bedrijven afgeleid worden. - Voor woningen is in het Bouwbesluit een EPC van 0,8 opgenomen. De aangescherpte EPC is maximaal 0,72. - Voor bedrijven (kantoorfunctie) geldt een EPC van 1,5. De aangescherpte EPC is maximaal 1,38. • Vanuit het Plan van Aanpak Klimaatbeleid worden verdere eisen gesteld aan energiebesparing bij woningen en bedrijven. - In het kader hiervan wordt in het najaar 2006 onderzocht of een duurzame energievoorziening in de vorm van Koude/Warmteopslag mogelijk is in ’t Spieghel. Als dit mogelijk is, wordt dit een eis voor de

85

-

verdere ontwikkeling van het gebied. Het gebruik van passieve zonne-energie bij kantoren en woonwerkeenheden wordt bevorderd. Oververhitting wordt hierbij tegengegaan. Daarnaast wordt de toepassing van zonne-energiesystemen bevorderd: • Bij de indiening van een bouwplan moet aangegeven worden op welke manier een geïntegreerd zonne-energiesysteem op het gebouw kan worden toegepast. • Platte daken moeten geschikt zijn voor installatie van zonne-energiesystemen. • In schuine daken kunnen geïntegreerde zonne-energiesystemen toegepast worden. Bij de indiening van de bouwplannen moet aangegeven worden hoe de installatie van een geïntegreerd zonne-energiesysteem op een schuin dak (eventueel in de toekomst) mogelijk is. De voorstellen hiertoe zullen aan de Welstandscommissie voorgelegd worden.

Afval Bedrijfsafval moet door de bedrijven zelf worden afgevoerd. Dit geldt voor de kantoren op De Buitenplaats en de kantoren / bedrijven op De Plantage. Geadviseerd wordt dat de ondernemers gezamenlijk de afvalinzameling oppakken, b.v. gezamenlijk een contract sluiten met een afvalinzamelaar, geclusterd aanbieden van afval, gezamenlijk een perscontainer aanschaffen of eventueel ondergrondse opslag. Het initatief hiervoor moet van de ondernemers komen. Het afval afkomstig van de woonwerkeenheden is over het algemeen Kantoren, Winkel en Diensten-afval (KWD-afval). Hiervoor gelden vrijwel dezelfde regels als voor particulieren. Tegen betaling van de afvalstoffenheffing plus B.T.W. krijgen de woonwerkeenheden een stortpas.

Grondgebruik Het totale gebied tussen Kwekerspad, Randweg, Groene Zoom, achtertuinen Burg. de Beau-fortweg en Ursulineweg heeft een oppervlakte van 14,9 ha. Hiervan wordt 6,1 ha. uitgegeven voor kantoren, bedrijven en woon-werkkavels. Ongeveer 6,6 ha. wordt in de toekomst verhard met gebouwen, wegen en parkeerplaatsen of is reeds verhard. De oppervlakte waterberging bedraagt ca. 1,6 ha.. De resterende 6,7 ha. is niet verhard en voornamelijk groen.

86

bureau voor ST E D E BOU W

bezoek post

Boompjes 55 Postbus 21639 3001 AP Rotterdam

F

010 240 05 40 010 413 55 74

E

[email protected]

T

w w w. b g s v. n l