Het Stadshuus. Bidbook voor de gemeenteraad van Lochem

Het Stadshuus

Bidbook voor de gemeenteraad van Lochem

Aanleiding Op maandag 13 oktober 2014 heeft de Raad van de gemeente Lochem een amendement aangenomen, waarin staat: De werkgroep Stadshuus verzoeken om binnen twee maanden (uiterlijk 13 december 2014) het ingediende plan Stadshuus nader uit te werken, met in elk geval: - een onvoorwaardelijk bod op het pand Markt 3; - een onderbouwde raming van de verbouwkosten; - een onderbouwd exploitatieplan. Dit verzoek van de gemeenteraad kwam niet uit de lucht vallen. De Werkgroep Stadshuus heeft in de periode hieraan voorafgaand duidelijk gemaakt dat er behoefte is aan en draagvlak is voor een Kulturhus in de stad Lochem. De werkgroep heeft de handschoen opgepakt en in korte tijd de plannen uitgewerkt en verder geconcretiseerd. Dit heeft geleid tot het voorliggende bidbook, waarin u kunt lezen dat Het Stadshuus een haalbaar initiatief is, gedragen door de Lochemse bevolking en door Lochemse organisaties. Een lange termijn, financieel gezonde exploitatie van het gebouw is mogelijk. De definitieve afspraken en contracten kunnen pas afgesloten worden, nadat de gemeente besloten heeft het gebouw aan dit burgerinitiatief te verkopen. Het bidbook bestaat uit 4 gedeelten: 1. De basis, waarin uiteen wordt gezet hoe Het Stadshuus ontstaan is. In de titels van de verschillende hoofdstukken zijn termen gebruikt uit de plantenwereld. We willen hiermee aangeven dat Het Stadshuus een organisch gegroeid idee is, passend in de huidige tijd. Dit in tegenstelling tot planmatige, van hogerhand uitgedachte ingrepen in de maatschappij. 2. De organisatie, waarin de contouren worden geschetst van de opbouw organisatie. 3. De financiën, waarin is doorgerekend hoe een gezonde financiële exploitatie in de komende 15 jaren mogelijk is. 4. Het bod, waarin een toelichting gegeven wordt op het bod, dat uitgebracht wordt.

Bidbook Het Stadshuus te Lochem, ALGEMEEN GEDEELTE

bladzij 2

Inhoud Aanleiding...........................................................................................................................................2 Inhoud ................................................................................................................................................3 Samenvatting......................................................................................................................................4 Doelstelling .........................................................................................................................................7 De basis ..............................................................................................................................................8 De voedingsbodem voor Het Stadshuus ..........................................................................................9 Het klimaat in de gemeente Lochem ............................................................................................. 11 Het ontkiemen van het idee voor Het Stadshuus ........................................................................... 11 Wortels in de samenleving ............................................................................................................ 13 De biotoop rond Het Stadshuus zorgt ervoor dat Het Stadshuus goed zal gedijen ......................... 14 De symbiose tussen de zakelijke en de sociaal-culturele sector ..................................................... 16 De vruchten van Het Stadshuus..................................................................................................... 17 De organisatie................................................................................................................................... 19 Duurzaamheid .............................................................................................................................. 20 De entiteit van Het Stadshuus ....................................................................................................... 21 Organisatiestructuur ..................................................................................................................... 22 PR, imago, website en promotie.................................................................................................... 24 De financiën...................................................................................................................................... 25 Verhuur van ruimtes in Het Stadshuus .......................................................................................... 26 Berekening van servicekosten en consumpties .............................................................................. 28 Financiering .................................................................................................................................. 29 Raming van de gebouwkosten....................................................................................................... 31 Raming van de aanpassingen, vernieuwingen en vervangingen ..................................................... 32 Exploitatieoverzicht ...................................................................................................................... 34 Mogelijke fondsen ........................................................................................................................ 38 Het bod............................................................................................................................................. 39 Bod op Markt 3 ............................................................................................................................. 40 Overdracht.................................................................................................................................... 40 Anti speculatiebeding en exit-strategie ......................................................................................... 40 Optie: startsubsidie door de gemeente ......................................................................................... 41 Colofon ............................................................................................................................................. 43


bladzij 3

Samenvatting De werkgroep Het Stadshuus heeft naar aanleiding van de motie in de gemeenteraad d.d. 13 december 2014 in korte tijd het bidbook gemaakt voor Het Stadshuus. Het Stadshuus stelt zich ten doel het gebouw Markt 3 te beheren en gebruiken als een Kulturhus. 1

De basis voor Het Stadshuus.

In de afgelopen decennia zijn er in de stad Lochem maatschappelijke ontwikkelingen geweest, die een goede voedingsbodem gevormd hebben voor de realisatie van een Kulturhus. De belangrijkste zijn: Etalage van de toekomst, verplaatsing van het gemeentehuis, afbraak van de Garve, economische crisis, toename van de ZZP-ers, leegstaande winkels in de stad, participatie samenleving, opkomst van Kulturhusen. (blz. 9) Het bestuurlijk klimaat is gunstig voor een goede ontwikkeling van Het Stadshuus. In 2011 heeft de gemeente Lochem de toekomstvisie 2030 “Lochem verbindt prachtig” uitgebracht. Het is wonderwel hoe Het Stadshuus past binnen deze visie van de gemeente. Aan de meeste agendapunten uit de visie draagt Het Stadshuus op positieve bij: sterkere kernen, maatschappelijk ondernemen, werk, werk, werk, duurzamer, lef in wonen, recreatie versterkt, meer cultuur. (blz 11) De wijze waarop het idee voor Het Stadshuus gegroeid is, karakteriseert het belang van dit burgerinitiatief. Het bijzondere is, dat het niet met een voorop gezet doel is gestart, maar dat het zich autonoom ontwikkeld heeft, onafhankelijk van de regie die de gemeente voert ten aanzien van het Kulturhusbeleid in de gemeente Lochem. (blz. 11) In de aanloop naar het Raadsbesluit d.d. 13 oktober jl. heeft de initiatiefgroep afgetast wat het draagvlak in Lochem voor de ontwikkeling van het Kulturhus is. Dit heeft in korte tijd geleid tot: 1.224 handtekeningen onder de petitie van de Lochemse bevolking 23 steunbetuigingen van organisaties en ZZP-ers 424 reacties op de poll van de Stentor (80 % vóór) 192 reacties op de poll van Mooi Lochem (100 % vóór) (blz. 13) Het Stadshuus is een initiatief dat staat temidden van andere initiatieven in Lochem, die elkaar versterken en met elkaar samenwerken. Met verschillende organisaties is contact en samenwerking gezocht en gevonden: Lochemse Kunstfactor, Lochem 3.0, LochemEnergie, Stichting Welzijn Lochem, Scholen, Historisch genootschap Lochem, Laren, Brachem, Bibliotheek, Kinderknooppunt, Buurt Onderhouds Bedrijf, Muzehof Centrum voor de Kunsten. (blz. 14) Voor het Stadshuus is de samenwerking tussen zakelijke en niet-zakelijke dienstverlening het uitgangspunt. Net als bij een symbiotische samenwerking is de verhuur aan organisaties, die een marktconforme huur betalen, noodzakelijk om andere organisaties tegen redelijke vergoeding, of zelfs gratis, gebruik te laten maken van het gebouw. Omgekeerd dragen die andere huurders (zoals de Lochemse Kunstfactor, de kledingbank, etc.) bij aan een positief imago van de zakelijke huurders. (blz. 16) Wanneer Het Stadshuus goed tot ontwikkeling komt, zal het de nodige vruchten afwerpen: Vruchten voor de maatschappelijke organisaties in Het Stadshuus; Vruchten voor de zakelijke organisaties in Het Stadshuus; Vruchten voor de binnenstad; Vruchten voor het toerisme; Vruchten voor kunstminnend Lochem; Vruchten voor de gemeente Lochem. (blz. 17) 2

De organisatie van Het Stadshuus.

De duurzaamheid van Het Stadshuus is op vier manieren te beschouwen: Duurzaam, door samenwerking met Lochemse organisaties; Duurzaam, door vernieuwende Bidbook Het Stadshuus te Lochem, ALGEMEEN GEDEELTE

bladzij 4

energiebesparingsmogelijkheden; Duurzaam, door betrokkenheid van de Lochemers; Duurzaam, door een goede business case. (blz. 20) Het vinden van een passende juridische entiteit is een behoorlijke opgave voor de werkgroep. Daarbij is gebruik gemaakt van de kennis en ervaring van LochemEnergie. Na besluitvorming door de gemeenteraad zal deze entiteit ingericht worden door middel van het afsluiten van de juiste aktes bij de notaris. Het eigendom van het gebouw wordt ondergebracht bij een B.V.. Er wordt een Coöperatieve Vereniging Het Stadshuus opgericht, die het beheer van het gebouw regelt. Er wordt een gebruikersoverleg ingericht, dat adviseert aan de Coöperatieve Vereniging. (blz. 21) De Coöperatie Het Stadshuus heeft een eenvoudige organisatie structuur, waarin één betaalde kracht werk onder de verantwoordelijkheid van het bestuur. Deze persoon stuurt vrijwillige coördinatoren aan, die elke verantwoordelijk zijn voor een deel van de werkzaamheden binnen Het Stadshuus. De uitvoerende vrijwilligers voeren hun werkzaamheden uit in overleg met de betreffende coördinator. (blz. 22) De promotie voor Het Stadshuus wordt op een moderne en media-gerichte wijze uitgevoerd. Zowel de mensen als de techniek zijn hierop ingesteld. (blz .26) 3

De financiën van Het Stadshuus

Centraal in de exploitatieopzet van het gebouw staat de mogelijke huuropbrengst. Het is cruciaal dat deze opbrengst voldoende is om een sluitende exploitatie te krijgen. Uit drie verschillende rekenmodellen is te concluderen, dat de te verwachten huuropbrengst voor het gebouw, bij volledige benutting, zal liggen tussen € 90.000 en € 105.500. In de exploitatieberekeningen gaan we uit van een maximale, jaarlijkse huuropbrengst van € 90.000. Er is rekening gehouden met onderbezetting in 3 aanloopjaren, respectievelijk 40%, 50%, 75%. Daarna gaan we uit van een maximale bezetting van 90%. (blz. 26) Naast de huur betalen de gebruikers van Het Stadshuus ook servicekosten. Door middel van deze servicekosten dragen de huurders elk een evenredig deel bij aan de voorzieningen in het gebouw. Door middel van een omslag per vierkante meter worden de kosten van gas, elektra en schoonmaak als servicekosten in rekening gebracht. Daarnaast worden consumpties in rekening gebracht. (blz. 28) De B.V. die het gebouw koopt en beheert, zal over de nodige financiële middelen uit verschillende bronnen moeten kunnen beschikken. Met deze middelen moet het mogelijk zijn om de totale eigenaarslasten te voldoen en de noodzakelijke vernieuwingen en vervangingen uit te voeren. In het voortraject hebben diverse personen zich bereid getoond om partner te worden of een lening te verstrekken. Wanneer het plan afgerond is, zal actief geworven worden onder Lochemers, om een financiële inbreng te leveren. We vertrouwen er op dat op die manier voldoende intentieverklaringen binnenkomen, om een substantieel deel van de financiële middelen te verkrijgen. De Coöperatie Het Stadshuus, die het gebouw huurt van de B.V., zal de gebruikslasten voor het gebouw moeten kunnen voldoen aan de B.V. en de overige exploitatielasten moeten kunnen betalen. Als het gebouw volledig operationeel is zullen de structurele inkomsten circa € 137.000 per jaar zijn. (blz. 29) De B.V. koopt het gebouw en draagt zorg voor de noodzakelijke verbouwingen veranderingen en vernieuwingen. Na ampel beraad heeft de werkgroep besloten om een bod uit te brengen tegen het symbolische bedrag van € 1. De B.V. zal het gebouw op minimale wijze aanpassen, verbouwen en vernieuwen. Te denken is daarbij aan achterstallig onderhoud, aanbrengen van dakisolatie, herstel van airco's, gevelverfraaiing, vloerbedekking vervangen, ventilatie verbeteren, entree aanpassen, lichtinstallaties vervangen, etc. De B.V. zal in eerste instantie een aandelenkapitaal moeten hebben van € 130.000. Dit wordt bijeen gebracht door particulieren, die bereid zijn een aandeel te nemen in de ontwikkeling van het Kulturhus. In de exploitatieopzet is er van uit gegaan, dat het kapitaal binnen Bidbook Het Stadshuus te Lochem, ALGEMEEN GEDEELTE bladzij 5

15 jaar terug wordt betaald aan deze personen. Ook de Coöperatie zal over een startkapitaal moeten beschikken om de eerste aanloopjaren met een gedeeltelijke huurbezetting op te vangen. Dit kapitaal zal € 60.000 groot moeten zijn. Ook voor dit bedrag zal een beroep gedaan worden op Lochemse inwoners om een bedrag uit te lenen aan de Coöperatie. Deze leningen worden na 10 jaar ineens afgelost. (blz. 31) In eerste instantie wordt gedacht aan de volgende aanpassingen, die door de B.V. gedaan moeten worden: aankoop van het pand, actualiseren van de keuken; achterstallig onderhoud, dakisolatie, airco’s, gevels en entree; vloerbedekking; jaarlijks onderhoud en vervanging. Aanpassingen die door de Coöperatie, de gebruiker van het gebouw gedaan worden zijn: lichtinstallatie; koffieautomaten; brand en beveiliging; aanschaf inventaris. (Blz. 32) Op basis van een gedetailleerd overzicht van de reëel te verwachten inkomsten en uitgaven zijn uitgebreide berekeningen gemaakt. Om de financiële haalbaarheid over langere termijn te beoordelen is de exploitatie doorgerekend voor een periode van 15 jaren. (beschikbaar op aanvraag) Uit de overzichten is te lezen dat een gezonde financiële exploitatie mogelijk is. (blz. 34) Voor burgerinitiatieven zoals Het Stadshuus bestaat de mogelijkheid om een beroep te doen op verschillende fondsen. Deze fondsen kunnen pas aangesproken worden als er een concreet projectvoorstel aan ten grondslag ligt. Dit kan pas in een volgende fase plaatsvinden, nadat de gemeente de koop van het gebouw aan Het Stadshuus gegund heeft. In de exploitatieopzet is daarom geen rekening gehouden met eventuele inkomsten uit subsidies en fondsenwerving. (blz. 38) 4

Het bod

In overeenstemming met de beschrijvingen in het bidbook en gezien het maatschappelijk belang van dit burgerinitiatief en rekening houdend met de onvergelijkbaarheid met commerciële initiatieven wordt een bieding gedaan voor het bedrag van EEN EURO. (blz. 40) Na de goedkeuring door de raad zullen de contouren uit het bidbook uitgewerkt worden. De inschatting is, dat circa 6 maanden na het raadsbesluit alle noodzakelijke handelingen en voorbereidingen afgerond kunnen zijn. Op dat moment kan de overdracht van het gebouw daadwerkelijk plaatsvinden. (blz. 40) Een belangrijk aspect met betrekking tot het gebouw is de opdracht van de gemeenteraad om te voorkomen dat het gebouw gebruikt gaat worden voor speculatieve doeleinden. Vanuit twee invalshoeken geeft Het Stadshuus hiervoor garanties. Vanuit de B.V. die het gebouw van de gemeente koopt en vanuit een beding in de koopakte van het gebouw. (blz. 40) In de voorgaande berekeningen is steeds van uitgegaan dat de gemeente geen subsidie geeft. Over de periode van 15 jaar is dan een gezonde financiële exploitatie van Het Stadshuus te maken. Na 15 jaar zijn dan alle private bijdragen van de Lochemers aan dit burgerinitiatief terugbetaald. De werkgroep Het Stadshuus vindt het sierlijker wanneer de burgers hun financiële bijdragen aan dit burgerinitiatief binnen een periode van 10 jaren terug krijgen. Hiervoor zijn -uitgaande van de bestaande exploitatieopzet- nieuwe berekeningen gemaakt. (Op verzoek beschikbaar) Het zou Het Stadshuus zeer welgevallig zijn als de gemeente haar waardering voor dit burgerinitiatief om ook in de kern Lochem een Kulturhus op te richten tot uiting brengt door een startsubsidie van € 90.000 ter beschikking te stellen. (blz. 41)


bladzij 6

Doelstelling Het Stadshuus wil een Kulturhus zijn. Het Kennisknooppunt Kulturhus omschrijft het als volgt: Mensen centraal Waar mensen samen komen, gebeurt iets. Daar draait het om bij een Kulturhus. Nederland is al meer dan 10 jaar vertrouwd met het Kulturhus-concept. Kulturhus is een Scandinavisch begrip en staat voor een veelzijdig gemeenschapscentrum, waarbij meer wordt gedeeld dan alleen de voordeur. Vergaande samenwerking tussen participanten is de sleutel naar een goed Kulturhus. In 2000 is het concept geïntroduceerd in Overijssel, waarna het zich als een olievlek over Nederland heeft verspreid.

Een Kulturhus is een voorziening onder één of meerdere daken in een dorp of stadswijk. Participanten in een Kulturhus hebben een gezamenlijke visie over de rol van de voorziening in de stad, het dorp of de wijk. Een gezamenlijk beheer en een gezamenlijke programmering zijn daarin de basis. Binnen een Kulturhus worden inventieve verbindingen gelegd tussen organisaties en verenigingen. Dit levert meerwaarde op. Het Kulturhus is een belangrijke ontwikkeling op het gebied van vitaliteit in dorpskernen en stadswijken.

In de statuten van Het Stadshuus zal het doel beknopt en algemeen beschreven worden, zodat het meerjarig van kracht kan blijven. Deze doelstelling is: Het Stadshuus stelt zich ten doel het gebouw Markt 3 te beheren en te gebruiken als een Kulturhus. Bij de uitwerking van de doelstelling zal er aandacht zijn voor de volgende punten:  In het Kulturhus bevinden zich zowel zakelijke als niet-commerciële organisaties onder één dak.  Zakelijke voorzieningen maken het mede mogelijk dat niet-commerciële voorzieningen tegen een gereduceerd tarief kunnen participeren.  Tussen de participanten van het Kulturhus is samenwerking en er is een gezamenlijke visie op de rol van voorzieningen in Lochem.  De participanten zijn betrokken bij een gezamenlijk beheer en een gezamenlijke programmering. Bidbook Het Stadshuus te Lochem, ALGEMEEN GEDEELTE

bladzij 7

De basis In dit deel wordt uiteen gezet hoe Het Stadshuus ontstaan is. In de titels van de verschillende hoofdstukken zijn termen gebruikt uit de plantenwereld. We willen hiermee aangeven dat Het Stadshuus een organisch gegroeid idee is, passend in de huidige tijd. Dit in tegenstelling tot planmatige, van hogerhand uitgedachte ingrepen in de maatschappij.

1 De huiskamer van de stad

2 Nieuwe dynamiek in de stad

Bidbook Het Stadshuus te Lochem, DE BASIS

bladzij 8

De voedingsbodem voor Het Stadshuus In de afgelopen decennia zijn er in de stad Lochem maatschappelijke ontwikkelingen geweest, die een goede voedingsbodem gevormd hebben voor de realisatie van een Kulturhus. De belangrijkste zijn: Etalage van de toekomst Met dit plan was het de bedoeling om een nieuw, dynamisch hart van Lochem te creëren tussen de Berkel en het Twentekanaal. Daar zou het DOK komen, een combinatie van gemeentehuis, schouwburg en De Garve. Deze voorzieningen zouden vanuit het stedelijk gebied overgebracht worden naar het industrieterrein, dat herontwikkeld wordt. Het was een ambitieus plan, dat paste binnen de visie van voortgaande groei van Lochem. De praktijk bleek weerbarstiger, wat er uiteindelijk toe geleid heeft, dat alleen het gemeentehuis op de bestemde plaats is gekomen. Verplaatsing van het gemeentehuis Het gemeentehuis is buiten de stad geplaatst. Dit heeft tot gevolg gehad dat de reuring die verbonden is aan een gemeentehuis, ook naar buiten het centrum is verplaatst. Daarbij is te denken aan de werkplekken voor ambtenaren; het bezoek aan de gemeentelijke balie; de vergaderingen die gehouden worden; de raads- en commissievergaderingen, etc. Het centrum van Lochem is hierdoor een stuk minder levendig geworden. Afbraak van De Garve Ontwikkelingen in het welzijnswerk en de planning m.b.t. gebouwen van de gemeente Lochem hebben ertoe geleid dat De Garve is afgebroken. Vele groepen op sociaalcultureel gebied maakten gebruik van deze accommodatie. Het professionele welzijnswerk is ondergebracht bij Stichting Welzijn Lochem. De organisaties, die gebruik maakten van het gebouw De Garve, moesten hun heil elders zoeken. Verspreid over Lochem heeft men nieuwe, vaak ook tijdelijke, onderkomens gevonden. Economische crisis De economische crisis heeft er mede toe geleid, dat de dynamiek van Lochem achteruit is gegaan. De Lochemse ondernemers kregen het, net als elders in het land, moeilijk en konden minder betekenen voor de sociaal-culturele initiatieven in de stad. Terwijl de sociaal-culturele initiatieven juist meer behoefte hadden aan ondersteuning vanuit het bedrijfsleven en vanuit de overheid. Door deze wisselwerking vervloog ten dele het elan, waar Lochem juist zo trots op was. Toename ZZP-ers


bladzij 9

Het aantal ZZP-ers is sterk toegenomen. Veel voormalige werknemers gaan aan de slag als zelfstandige. Veelal vanuit hun eigen huis. Dit kan ertoe leiden dat men vanuit een eenzame positie probeert om werk te verrichten. Sociale contacten, collegiale consultatie, samenwerken, gezamenlijk aanbesteden, etc. worden hierdoor moeilijker. De behoefte aan een plek waar men elkaar kan ontmoeten, groeit hierdoor. Leegstaande winkels in de stad In juni 2014, hartje zomer, kende Lochem een 35-tal leegstaande winkelpanden. Deze leegstand maakt het centrum minder aantrekkelijk voor het winkelende publiek. De Lochemse ondernemers zien met argusogen de eventuele komst van nieuw, extra winkelvloeroppervlak tegemoet. De middenstand heeft veel meer behoefte aan nieuwe dynamiek en reuring in de binnenstad. De huidige trends binnen detailhandelsland zijn gericht op recreatief winkelen en beleving.

Participatiesamenleving In 2013 werd in de troonrede gesteld, dat de klassieke verzorgingsstaat langzaam maar zeker verandert in een participatiesamenleving. "Wanneer mensen zelf vorm geven aan hun toekomst, voegen zij niet alleen waarde toe aan hun eigen leven, maar ook aan de samenleving als geheel", werd er als uitleg aan toegevoegd. Enerzijds is de ontwikkeling van Het Stadshuus hiervan een voorbeeld; anderzijds wil Het Stadshuus ruimte bieden aan personen en groepen om zich verder te ontwikkelen en om hun actieve rol in de samenleving op te pakken. Opkomst van Kulturhusen In de gemeente Lochem is momenteel in bijna elke kern een Kulturhus of een vergelijkbare accommodatie. Men ziet in dat voor de leefbaarheid en vitaliteit van een kern een algemene voorziening, van waaruit het verenigingsleven en de sociale cohesie gestimuleerd worden, van groot belang is. In de hoofdkern Lochem ontbreekt echter een dergelijke voorziening. LOCHEM - Het college van B & W van de gemeente Lochem stelt de gemeenteraad voor, een eenmalige investeringsbijdrage beschikbaar te stellen voor het realiseren van ontmoetingspunten in Epse, Exel en Harfsen.


bladzij 10

Het klimaat in de gemeente Lochem Het bestuurlijk klimaat is gunstig voor een goede ontwikkeling van Het Stadshuus. In 2011 heeft de gemeente Lochem de toekomstvisie 2030 “Lochem verbindt prachtig” uitgebracht. Het Stadshuus past zeer goed binnen deze visie van de gemeente. Op nagenoeg elk agendapunt van deze visie scoort het initiatief van Het Stadshuus positief: 1. Sterkere kernen: vanuit een burgerinitiatief nemen bewoners van de stad zelf het heft in handen en werken plannen uit. Er is vanuit de bevolking veel ondersteuning en belangstelling voor het initiatief. Op deze manier ontstaat er een sterkere stad. 2. Maatschappelijk ondernemen: dit wordt gestimuleerd door in het gebouw de ruimtes voor ZZP-ers en start-ups te combineren met de sociale en culturele initiatieven. De op te richten Coöperatie is zelf een vorm van een maatschappelijke onderneming. Bovendien wil Het Stadshuus extra mogelijkheden bieden aan personen die afstand hebben tot de arbeidsmarkt. 3. Werk, werk, werk: we bieden ZZP-ers ruimte en zorgen voor een vruchtbare omgeving om contacten te kweken en te onderhouden. De start-ups kunnen vanuit deze startplek doorgroeien naar ondernemingen, die in Lochem werkgelegenheid bieden. 4. Duurzamer: in het plan is bijzondere aandacht besteed aan de verschillende vormen van duurzaamheid, waaraan het initiatief voldoet. Het Stadshuus wil een voorbeeld worden van energiezuinige herontwikkeling van een „oud” gebouw. Hiertoe zal nauw samengewerkt worden met LochemEnergie. 5. Lef in wonen: hoewel Het Stadshuus geen directe huisvesting biedt aan inwoners, is het wel een bijzondere voorziening, die het wonen in Lochem aantrekkelijker maakt. De pretentie om uit te groeien tot de huiskamer van de stad geeft al aan dat deze ontwikkeling gezien moet worden in het verlengde van het private wonen. 6. Toonaangevende agribusiness: op dit vlak zal Het Stadshuus een beperkte rol kunnen spelen. Hooguit een faciliterende rol bijvoorbeeld bij de biologische en/of streekmarkten in Lochem 7. Recreatie versterkt: hierover is in het plan ruimschoots geschreven. Vanuit het gebouw kan informatievoorziening aan toeristen geregeld worden en er komen slechtweervoorzieningen in de vorm van tentoonstellingen en een museale functie. 8. Meer cultuur: het is evident dat Het Stadshuus bijdraagt aan meer cultuur. De samenwerking met De Muzehof, de Lochemse Kunstfactor en de kunstenaars, die artelierruimte huren, zijn hiervan sprekende voorbeelden.

Het ontkiemen van het idee voor Het Stadshuus Bidbook Het Stadshuus te Lochem, DE BASIS

bladzij 11

De wijze waarop het idee voor Het Stadshuus gegroeid is, karakteriseert het belang van dit burgerinitiatief. Het bijzondere is, dat het niet met een voorop gezet doel is gestart, maar dat het zich autonoom ontwikkeld heeft, onafhankelijk van de regie die de gemeente voert ten aanzien van het Kulturhusbeleid in de gemeente Lochem. De start van deze ontwikkeling ligt bij de Lochemse Kunstfactor, die op 21 december 2013 het voormalige gemeentekantoor anti-kraak in gebruik mocht nemen ten behoeve van haar activiteiten. In eerste instantie was het pand vooral bedoeld als expositieruimte. Ondertussen hebben meer dan 75 exposanten hiervan gebruik gemaakt. Enkele kunstenaars hebben ruimtes in het gebouw benut als tijdelijke atelierruimte en hebben workshops en cursussen gegeven. De toeloop op het gebouw en de deelname aan de cursussen leidde ertoe dat velen de weg naar de Lochemse Kunstfactor vonden. Het gebouw kreeg een aanzuigende werking en diverse organisaties zagen mogelijkheden om het gebouw te benutten.  Tijdens de Kunstroute en bij Living Lochem werd het gebouw onderdeel van de manifestaties.  Er kwamen grote activiteiten, zoals: netwerkbijeenkomst van Kunstweb; de Kinderboekenweek; Beursvloer van de Lochemse Uitdaging; Examenklassen van het Staring College; Duurzaam Energie-ontbijt; Burendag; FitArt; combinaties met muziekuitvoeringen in de kerk en de synagoge, etc.  Verschillende organisaties maken gebruik van de accommodatie: koor Popcorn; Centrum voor de Kunsten De Muzehof; Move-on; Compassiegroep; Historisch Genootschap; LOV; Stichting Levende Namen; Boekpresentaties; LochemEnergie, etc.  Ook vonden diverse ZZP-ers en kunstenaars hun weg naar dit gebouw en zouden er hun vaste stek willen hebben. Deze onverwachte ontwikkelingen met betrekking tot de accommodatie overviel de personen van de Lochemse Kunstfactor. Het fenomeen werd gezamenlijk met betrokken personen in de Lochemse samenleving besproken, waarna er een initiatiefgroep werd opgericht. De conclusie van deze initiatiefgroep is, dat er kennelijk behoefte is aan een Kulturhus in Lochem. Vervolgens is deze initiatiefgroep in vliegende vaart aan de slag gegaan, om in zeer korte tijd een globale projectbeschrijving te maken en een bod uit te brengen op het voormalige gemeentekantoor. Ondertussen werd duidelijk dat er voor een Kulturhus een nieuwe juridische entiteit moet komen, waarbij de Lochemse Kunstfactor niet meer leidend is. De Lochemse Kunstfactor wordt dan één van de gebruikers van het op te richten Stadshuus. Sinds de gemeenteraad op 13 oktober 2014 bij amendement besloten heeft, dat de plannen voor Het Stadshuus verder geconcretiseerd moeten worden, is er een werkgroep gevormd. Deze werkgroep is voortvarend aan de slag gegaan om een en ander nader uit te werken, zodat dit bidbook op 13 december 2014 afgerond kan worden. Daarbij is vanuit de gemeente ambtelijke betrokkenheid en medewerking toegezegd.


bladzij 12

Wortels in de samenleving In de aanloop naar het Raadsbesluit d.d. 13 oktober jl. heeft de initiatiefgroep afgetast wat het draagvlak in Lochem voor de ontwikkeling van het Kulturhus is. Dit heeft in korte tijd geleid tot: 1.224 handtekeningen onder de petitie van de Lochemse bevolking 23 steunbetuigingen van organisaties en ZZP-ers 424 reacties op de poll van de Stentor (80 % vóór) 192 reacties op de poll van Mooi Lochem (100 % vóór) De steun die de bewoners van Lochem hebben gegeven, was erg belangrijk om de Gemeenteraad te overtuigen van het belang van het idee. Het heeft ertoe geleid dat de Raad aan de initiatiefgroep gevraagd heeft om het idee verder uit te werken en te concretiseren. Vanuit de Lochemse samenleving wordt met belangstelling uitgekeken naar de verdere uitwerking van de plannen. Daarom zal dit plan, tegelijkertijd met het indienen bij de gemeente, ook bekend gemaakt worden bij de Lochemse samenleving. De werkgroep wil in haar communicatie zo open mogelijk zijn. Nadat de gemeenteraad in januari 2015 heeft besloten dat Het Stadshuus er mag komen, kan weer verder gewerkt worden aan het uitbouwen van het draagvlak. Dan zal het geconcretiseerd worden door:  Leden van de coöperatie in te schrijven.  Personen te vinden, die geld lenen aan de coöperatie.  Personen te vinden, die financieel participeren in de B.V.  Contracten aan te gaan met de gebruikers.

3 Belangstelling van de mensen op straat


bladzij 13

De biotoop rond Het Stadshuus zorgt ervoor dat Het Stadshuus goed zal gedijen Een biotoop is de natuurlijke omgeving waarin een plant of dier kan leven en zich kan voortplanten. Het Stadshuus is een initiatief dat staat temidden van andere initiatieven in Lochem, die elkaar versterken en met elkaar samenwerken. Met verschillende organisaties is contact en samenwerking gezocht en gevonden. Lochemse Kunstfactor De intensieve samenwerking met de Lochemse Kunstfactor wordt na de oprichting van Het Stadshuus gecontinueerd. Deze organisatie krijgt een centrale positie in het geheel: De Lochemse Kunstfactor huurt enkele ruimtes en krijgt de gelegenheid om in de algemeen toegankelijke ruimtes en zalen exposities te houden. Het Stadshuus verbindt zich sterk met kunst en met allerhande kunstuitingen van de Lochemse bevolking. Lochem 3.0 Lochem 3.0 beoogt de gemeente Lochem weer op de kaart te zetten en samenwerkingen tussen allerlei instanties, gericht op promotie van Lochem, van de grond te tillen. In feite is de komst van Het Stadshuus al een concrete invulling van samenwerking in de stad Lochem. Het brengt nieuw elan in de stad. Naast deze inhoudelijke koppeling is ook een fysieke koppeling mogelijk, bijvoorbeeld wanneer kantoor- of baliefuncties van Lochem 3.0 ruimte(s) moeten krijgen. LochemEnergie Met LochemEnergie zal worden samengewerkt om het gebouw energiezuiniger te maken en om mogelijkheden te zoeken nieuwe vormen van energieopwekking te verbinden aan het gebouw. Hiermee kan het een voorbeeld worden van meervoudig rendement: energiebesparing, slimme verlichting, toename van leden voor LochemEnergie, financiële bijdrage vanuit LochemEnergie, etc. Stichting Werkatelier Met het Werkatelier zijn contacten gelegd, om te bespreken op welke wijze Het Stadshuus een rol kan krijgen in de toeleiding van personen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Daarbij is te denken aan samenwerking in het dagelijks beheer van het gebouw en aan samenwerking bij het verrichten van de noodzakelijke, bouwkundige aanpassingen. Stichting Welzijn Lochem Stichting Welzijn Lochem heeft in haar ondersteuningsbrief aangegeven dat ze veel belang heeft bij de realisatie van Het Stadshuus. Veel van de activiteiten die door de Stichting worden uitgevoerd, kunnen goed gebruik maken van de in het gebouw aanwezige ruimten. Daarbij valt te denken aan jeugd- en jongerenwerk, kledingbank, medicijnenbank, Bidbook Het Stadshuus te Lochem, DE BASIS

bladzij 14

vergaderingen, etc.. Scholen In het afgelopen jaar hebben de scholen in de gemeente Lochem goed gebruik gemaakt van de extra mogelijkheden die Het Stadshuus hen biedt en de mogelijkheid om op inspirerende manier met kunst in aanraking te komen. Activiteiten, die elders niet konden plaatsvinden, konden hier gerealiseerd worden. De ambiance, de mogelijkheden, de kosten en de sfeer van het gebouw waren aanleiding om samenwerking met Het Stadshuus te zoeken. Historisch Genootschap Lochem Laren Barchem Het Historisch Genootschap Lochem Laren Barchem wil minimaal 100 m2 ruimte huren, ter inrichting van een historische presentatie. Om de kosten van inrichting en de huur te kunnen betalen, zal met een toegangstourniquet gewerkt worden. Hierin kunnen bezoekers € 1 doen, om binnen te komen. Bij gebleken succes kan in de volgende jaren overlegd worden over een uitbreiding. Bibliotheek Ook de bibliotheek heeft samenwerking met Het Stadshuus gezocht, om tijdens de Kinderboekenweek honderden kinderen een leuke middag te bezorgen. Kinderknooppunt Met het kinderknooppunt wordt samenwerking gezocht. Ook om te bespreken welke oplossingen Het Stadshuus kan bieden als deze activiteit nieuw onderkomen nodig heeft als ze moeten stoppen met hun anti-kraak gebruik van de huidige accommodatie.

Buurt Onderhouds Bedrijf Met het buurtonderhoudsbedrijf zijn contacten gelegd voor het gebied van het beheer en de inrichting van het gebouw. functie op het gebied van herintreding biedt samenwerking perspectieven.

samenwerking op Vanwege haar met de BOB goede

Muzehof, Centrum voor de Kunsten De Muzehof was de eerste professionele organisatie die gebruik maakte van de accommodatie Het Stadshuus. Deze organisatie had geen onderdak meer in Lochem en heeft voor de muziekeducatie diverse ruimtes in gebruik genomen. Graag wil de Muzehof in de toekomst blijven samenwerken met Het Stadshuus.


bladzij 15

De symbiose tussen de zakelijke en de sociaal-culturele sector Eén van de kenmerken van het Kulturhus is dat het een combinatie is van verschillende voorzieningen in één gebouw, waarin samenwerking de sleutel is. Vaak worden zowel nietcommerciële als zakelijke dienstverlening onder één dak geplaatst. In de provincie Overijssel, de bakermat van het Kulturhus-concept in Nederland, wordt het als volgt omschreven: een openbaar toegankelijke voorziening, waarin diensten worden aangeboden op minimaal drie van de gebieden van welzijn, sport, cultuur, educatie, zorg, maatschappelijke dienstverlening en commerciële dienstverlening. Voor Het Stadshuus is de samenwerking tussen zakelijke en nietzakelijke dienstverlening het uitgangspunt. Net als bij een symbiotische samenwerking is de verhuur aan organisaties, die een marktconforme huur betalen, noodzakelijk om andere organisaties tegen redelijke vergoeding, of zelfs gratis, gebruik te laten maken van het gebouw. Omgekeerd dragen die andere huurders (zoals de Lochemse Kunstfactor, de kledingbank, etc.) bij aan een positief imago van de zakelijke huurders. In het dagelijks verkeer in het gebouw kan deze samenwerking tot onverwachte kruisbestuivingen leiden. De omvang van het gebouw en de wijze van indeling maken het mogelijk om deze symbiotische samenwerking aan te gaan. Het voormalige gemeentekantoor is daarin uniek in Lochem.

4 Ruimte bieden aan ZZP-ers en Start-ups


bladzij 16

De vruchten van Het Stadshuus Wanneer Het Stadshuus goed tot ontwikkeling komt, zal het de nodige vruchten afwerpen. Het betreft vruchten op velerlei terreinen. Vruchten voor de maatschappelijke organisaties in Het Stadshuus Verschillende maatschappelijke organisaties die momenteel in diaspora leven, krijgen weer onderdak en nog wel op de plaats die hen toekomt, in het hart van Lochem. Het Stadshuus creëert weer een plek, waar burgerinitiatieven, saamhorigheid, gemeenschapszin, etc. een plaats kunnen krijgen. Van onderop hebben burgers en organisaties het initiatief opgepakt om een positieve draai te geven aan gemeenschapsinitiatieven. Vruchten voor de zakelijke organisaties in Het Stadshuus Met het inrichten van ZZP-plekken, flexplekken en kantoorruimtes krijgen ZZP-ers en startende bedrijven gelegenheid om tot ontwikkeling te komen op een representatieve locatie in Lochem. De ZZP-ers kunnen naar behoefte gebruik maken van de faciliteiten, met elkaar in contact treden en samenwerkingsverbanden aangaan. Mogelijk kunnen de ZZP-ers ook werkzaamheden verrichten voor Het Stadshuus. Vruchten voor de binnenstad Door de aanwezigheid van Het Stadshuus ontstaan er ontwikkelingen die positief zijn voor de binnenstad van Lochem. Allereerst komt er meer reuring in de stad, wat hard nodig is voor een vitaal winkelbestand. Het Stadshuus draagt ertoe bij dat de huidige trend bij het winkelen, extra aandacht voor beleving en publieksfuncties, ook in Lochem gestalte krijgt. Er komt een soort huiskamerfunctie voor de Lochemse bevolking. Het centrum van Lochem wordt weer wat aantrekkelijker en dat is in deze economisch moeilijke tijden van groot belang. De LOV juicht deze ontwikkeling van harte toe. Daarnaast zien we dat er feitelijk meer personen in de binnenstad komen. De Lochemse Kunstfactor heeft het afgelopen jaar méér dan 1.000 bezoekers per maand getrokken. Daarbij realiseren de huidige en toekomstige gebruikers een toenemend aantal bezoekers. Deze publiekstrekkende functie maakt ook dat het minder stil op straat is. Vruchten voor het toerisme In Lochem ontbreekt het ondermeer aan (slecht weer-) voorzieningen voor toeristen. Het Stadshuus voorziet hierin op twee manieren: door de exposities van kunstenaars en door de museale tentoonstelling van het Historisch Genootschap. Daarnaast is op de begane grond een aantrekkelijke balie met tafel en stoelen en een “kunstwinkel” aanwezig, waar belangstellenden allerlei informatie kunnen krijgen en een kopje koffie of thee kunnen drinken. Vruchten voor kunstminnend Lochem Lochem staat te boek als gemeente waarin een groot aantal (semi-) professionele kunstenaars wonen. Deze kunstenaars krijgen in Het Stadshuus een prachtige etalage voor hun kunst(uitingen). Het afgelopen jaar heeft bewezen dat de Lochemse Kunstfactor een stimulerende kracht kan zijn achter de ontwikkelingen binnen de kunst in Lochem. Met de komst van de nieuwe organisatie Het Stadshuus krijgt de Lochemse Kunstfactor de handen weer vrij om zich op haar oorspronkelijke doelstelling toe te leggen en haar werkzaamheden voor de kunst in Lochem verder uit te bouwen. Bidbook Het Stadshuus te Lochem, DE BASIS

bladzij 17

Vruchten voor de gemeente Lochem Met Het Stadshuus krijgt de gemeente Lochem een burgerinitiatief in de stad Lochem, dat voor nieuwe dynamiek in de binnenstad zorgt. Verschillende knelpunten op het gebied van accommodaties worden hierdoor opgelost en er ontstaat nieuw elan. Het Stadshuus wil graag regelmatig bestuurlijk overleg met de gemeente om samen een optimaal maatschappelijk rendement te bereiken.

5 Het Stadshuus is een geschenk voor Lochem

6 Belangstelling voor het initiatief Bidbook Het Stadshuus te Lochem, DE BASIS

bladzij 18

De organisatie. In dit deel wordt de organisatieopbouw van Het Stadshuus uiteen gezet.

7 Samenwerken met de Muzehof

8 Stage van leerlingen van het Staringcollege

Bidbook Het Stadshuus te Lochem, DE OGANISATIE

bladzij 19

Duurzaamheid De duurzaamheid van Het Stadshuus is op vier manieren te beschouwen: Duurzaam, door samenwerking met Lochemse organisaties In het hoofdstuk over de biotoop waarin Het Stadshuus gedijt, is duidelijk gemaakt dat Het Stadshuus functioneert te midden van een groot aantal maatschappelijke organisaties waarmee samengewerkt wordt. Deze inbedding tussen en samenwerking met Lochemse organisaties versterkt de duurzaamheid van dit initiatief. Duurzaam, door vernieuwende energiebesparingsmogelijkheden Met LochemEnergie en installateurs en Opgewekt Lochem is contact gezocht om te bezien of er mogelijkheden zijn om Het Stadshuus een proeftuin te laten zijn voor vernieuwende mogelijkheden m.b.t. energiebesparing. Op deze manier kan LochemEnergie, in samenwerking met installateurs, het gebouw gebruiken om nieuwe ontwikkelingen uit te proberen. Het gebouw kan zo een voorbeeldfunctie zijn voor andere openbare en particuliere gebouwen krijgen. Duurzaam, door betrokkenheid van de Lochemers Het idee voor het Kulturhus is vanuit behoefte uit de Lochemse samenleving geboren. Het ontbreken van zo’n voorziening was de aanleiding. Het Stadshuus koestert het belang dat de Lochemse samenleving heeft bij deze voorziening. Dit komt tot uiting in de organisatie-inrichting, door middel van een coöperatie, en tevens in de actieve betrokkenheid van de participerende verenigingen, stichtingen en personen bij Het Stadshuus. Duurzaam, door een goede business case De continuïteit van het initiatief staat of valt bij de business case. Uit het voorliggende plan blijkt dat een financieel gezonde bedrijfsvoering voor Het Stadshuus mogelijk is.

Bidbook Het Stadshuus te Lochem, DE ORGANISATIE

bladzij 20

De entiteit van Het Stadshuus Het vinden van een passende juridische entiteit is een behoorlijke opgave voor de werkgroep. Daarbij is gebruik gemaakt van de kennis en ervaring van LochemEnergie. Na besluitvorming door de gemeenteraad zal deze entiteit ingericht worden door middel van het afsluiten van de juiste aktes bij de notaris. Eigendom van het gebouw Het eigendom van het gebouw wordt ondergebracht bij een B.V. Dit blijkt de enige rechtsvorm te zijn waarmee in de huidige situatie gewerkt kan worden. Een stichting of vereniging bezit op dit moment geen kapitaal waarmee het gebouw gekocht zou kunnen worden en waarmee de nodige vernieuwingen en vervangingen uitgevoerd kunnen worden. Ook verstrekt de bank geen hypotheek aan een stichting of vereniging als er geen eigen vermogen is, of als dit vermogen negatief is. Via een B.V. kunnen investeerders, waaronder de Coöperatieve Vereniging Het Stadshuus, risicodragend privékapitaal inbrengen en kan eventueel het onderpand voor de bank geregeld worden. Er wordt sluitend geregeld dat de B.V. het gebouw niet bestemt voor speculatiedoeleinden en dat de Coöperatieve Vereniging in de loop der tijd de particuliere aandeelhouders uitkoopt, zodat de Coöperatie uiteindelijk de enige aandeelhouder van de B.V. is. Het jaarlijkse dividend van de particuliere aandeelhouders is gemaximaliseerd op 4% van het ingelegde kapitaal. Gebruik van het gebouw Er wordt een Coöperatieve Vereniging Het Stadshuus opgericht, die het beheer van het gebouw regelt. Aan personen die de petitie hebben ondertekend m.b.t. het initiatief Het Stadshuus, aan Lochemers en aan belanghebbende organisaties zal gevraagd worden lid te worden van deze Coöperatie. Uit hun midden zal het bestuur van de Coöperatie gekozen worden. Deze Coöperatieve Vereniging Het Stadshuus zal van meet af aan aandeelhouder in de B.V. zijn. Het doel van de Coöperatie zal zijn:  Aandeelhouder zijn in de B.V.  Afdragen van voldoende huurpenningen aan de B.V.  Zorg dragen voor voldoende bezetting van het gebouw en onderlinge afstemming tussen gebruikers.  Zorg dragen voor voldoende financiële middelen, zodat het gebouw uiteindelijk geheel overgenomen kan worden van de B.V. Gebruikers van het gebouw De Coöperatie Het Stadshuus zal met gebruikers van het gebouw contracten afsluiten, waarin over en weer de rechten en plichten geregeld zijn en waarin de huur van de ruimtes vastgesteld wordt. Er wordt een gebruikersoverleg ingericht, dat adviseert aan de Coöperatieve Vereniging. Investeerders

Coöperatieve Vereniging beheert het gebouw B.V. bezit het gebouw

Leden

huurcontract

Bestuur


Gebruik van het gebouw

bladzij 21

Organisatiestructuur De Coöperatie Het Stadshuus heeft een eenvoudige structuur.

leden Coöperatie

bestuur Coöperatie

vrijwilligers ondersteuning

coördinator incidenteel verhuur

financiële administratie

Regisseur

coördinator techniek

coördinator schoonmaak

specifieke technici

(vrijwillige) schoonmakers

coördinator PR

7 dagcoördinatoren

vrijwillige gastpersonen

Leden van de coöperatie Binnen een coöperatie is de ledenvergadering het hoogste orgaan. Elke belangstellende Lochemer kan lid worden van de Coöperatie Het Stadshuus. Tevens kunnen rechtspersonen die in Lochem gevestigd zijn en/of rechtspersonen die gebruik maken van Het Stadshuus lid worden. Elk lid heeft binnen de coöperatie gelijke rechten. Men heeft stemrecht als de contributie á € 30 betaald is. De leden benoemen het bestuur van de coöperatie en stellen het beleid van de coöperatie vast. Bestuur van de coöperatie Het bestuur bestaat uit 5 personen; ervaren bestuurders met daadkracht. Het bestuur is verantwoordelijk voor een goede uitvoering van het beleid, legt beleidsplannen voor aan de ledenvergadering en legt in de ledenvergadering verantwoording af over het gevoerde beleid. Het bestuur heeft regelmatig een bestuurlijk overleg met de gemeente. Het bestuur wordt ondersteund door de regisseur en geeft tevens sturing aan de regisseur. Het bestuur functioneert onafhankelijk van de gebruikers van het gebouw. Staffunctie financiële administratie De financiële administratie is een staffunctie, die uitgevoerd wordt door een gekwalificeerde vrijwilliger. De administratie zorgt voor de boekhouding, regelt de BTW-afdracht, en bewaakt de Bidbook Het Stadshuus te Lochem, DE ORGANISATIE

bladzij 22

begrotingsontwikkeling. De administratie doet haar werkzaamheden in nauw overleg met zowel de regisseur als met de penningmeester van het bestuur. Staffunctie vrijwilligersondersteuning Gezien het grote aantal vrijwilligers dat betrokken is bij de werkzaamheden van Het Stadshuus wordt er ook een stafafdeling vrijwilligersondersteuning ingesteld. Dit is vergelijkbaar met een afdeling personeelszaken. Deze functie heeft taken op het gebied van werving, aanname, coaching, functioneringsgesprekken en ontwikkelen en uitvoeren van het vrijwilligersbeleid (waaronder: verzekering, onkostenvergoedingen, deskundigheidsbevordering, attentiebeleid, scholing, doorstroming, etc.). De vrijwilligersondersteuning adviseert zowel de regisseur als het bestuur. Regisseur De regisseur is de verbindende schakel tussen het bestuur en de vrijwillige coördinatoren. Derhalve heeft de regisseur bijzondere kwaliteiten ten aanzien van:  beleidsadvisering naar het bestuur en het vertalen van beleid in uitvoering;  representatie en externe contacten;  Het aansturen en motiveren van vrijwilligers; teamvorming; omgaan met het spanningsveld tussen betaalde kracht en vrijwilliger;  het signaleren van knelpunten en het vinden van adequate oplossingen en ontwikkelen van passende routines en procedures;  visie op het kwaliteitsbeleid;  het zorgen voor continuïteit bij uitval. De regisseur is de enige betaalde kracht in Het Stadshuus. In eerste instantie gaan we uit van aanstelling van een gekwalificeerde kracht voor circa 20 uur per week. Coördinatoren Er worden verschillende vrijwillige coördinatoren aangesteld, die verantwoordelijk zijn voor een deelaspect van Het Stadshuus. Afhankelijk van hun taak kunnen deze coördinatoren zelfstandig hun werkzaamheden uitvoeren of in samenwerking met enkele andere vrijwilligers hun werkzaamheden uitvoeren. De coördinatoren worden aangestuurd en begeleid door de regisseur. In specifieke gevallen kan de coördinator, in overleg met de regisseur, externe professionals inhuren. Uitvoerende vrijwilligers De uitvoerende vrijwilligers voeren hun werkzaamheden uit in overleg met de betreffende coördinator.


bladzij 23

PR, imago, website en promotie De promotie voor Het Stadshuus wordt op een moderne en media-gerichte wijze uitgevoerd. Zowel de mensen als de techniek zijn hierop ingesteld. Vrijwilligers zullen geselecteerd worden op hun natuurlijke uitstraling met betrekking tot dienstverlening. Voor hun werkzaamheden kunnen ze ondersteuning krijgen door middel van cursussen, die de nodige professionele instrumenten aanreiken om in de praktijk van Het Stadshuus optimaal te kunnen functioneren. Een en ander wordt geregeld in het vrijwilligersbeleid dat nog zal worden opgesteld. Het Stadshuus zal gebruik maken van internet. Er komt een eigen, actief te beheren website met:  een levend overzicht van activiteiten;  een boekingssysteem voor bijeenkomsten waarin bezoekers op eenvoudige wijze ruimtes kunnen reserveren;  collectie-inzicht van exposerende kunstenaars  doorklikken naar kunstenaars;  een in- en extern sociaal media circuit voor bezoekers, coöperatieleden, deelnemers, etc., om bij wijze van spreken, anderen te laten vertellen wat er allemaal is en hoe interessant en leuk het allemaal is.

9 werken aan een goed plan


bladzij 24

De financiën. In dit deel zijn de toelichtingen opgenomen op de financiële kanten van Het Stadshuus.

10 elke ruimte wordt goed benut

Bidbook Het Stadshuus te Lochem, DE FINANCIËN

bladzij 25

Verhuur van ruimtes in Het Stadshuus Centraal in de exploitatieopzet van het gebouw staat de mogelijke huuropbrengst. Het is cruciaal dat deze opbrengst voldoende is om een sluitende exploitatie te krijgen. Met de huidige indeling van het gebouw kent het gebouw de volgende karakteristieken: Totaal aantal Niet-verhuurbare Verhuurbare Verhuurbare Etage ruimtes ruimtes ruimtes oppervlakte in m2 Zolder 14 7 7 305 Verdieping 19 5 14 477 Begane grond 9 3 6 295 Kelder 9 4 5 283 TOTAAL 51 19 32 1.360 De totale, verhuurbare oppervlakte is dus ongeveer 1.360 m2. In onderstaande plattegronden zijn de verhuurbare oppervlakten roze ingekleurd.

kelder

begane grond

verdieping

zolder

Bij het berekenen van de mogelijke huuropbrengst zijn we uitgegaan van een drietal modellen: 1. De bedragen optellen die de verschillende, nu bekende, potentiële huurders bereid zijn te betalen. 2. De huuropbrengst berekenen van de verhuurbare ruimtes tegen een vaste vierkante metervergoeding/-prijs. 3. De huuropbrengst berekenen van de verhuurbare ruimtes tegen een marktconforme en een ideële huurvergoeding/-prijs. Bij elk van de modellen is ook een virtuele toewijzing van de ruimtes aan de verschillende huurders gemaakt, teneinde te bezien of er ook een reële indeling te maken is. Model 1: bekende huurverzoeken Momenteel hebben verschillende gegadigden, vanuit verschillende sectoren belangstelling voor het vast huren van ruimtes in Het Stadshuus. Samengevat leidt dit tot het volgende overzicht: Sector Wensen Huur op jaarbasis Educatie 4 ruimten 11.250 Sociaal-cultureel 4 ruimten 12.500 Cultuur-historisch 100 m2 5.000 Zakelijke dienstverlening 4 ruimtes 15.600 Bidbook Het Stadshuus te Lochem, DE FINANCIËN

bladzij 26

ZZP 3 ruimtes 7.200 Kunst 1 ruimte 3.000 SUBTOTAAL 18 ruimten 50.000 Als Het Stadshuus het gebouw van de gemeente kan kopen, is er vanuit de medische sector ook belangstelling om een deel van het gebouw te benutten. Medische sector 1 deel 40.000 TOTAAL 90.000 Model 2: Verhuurbare ruimtes tegen een marktconforme prijs verhuren De totale oppervlakte is 1.360 m2. In het rekenvoorbeeld gaan we er van uit dat 2/3 deel aan vaste gebruikers verhuurd kan worden. 1/3 deel is bestemd voor incidentele verhuur. Voor incidentele verhuur wordt een dagdeelvergoeding gevraagd, die voor sociaal-culturele organisaties acceptabel is. Gerekend is met een gemiddelde bezetting van 10 dagdelen per week á € 40,=. Soort gebruiker Vierkante meters Huurprijs Jaaropbrengst 2 Vaste huurders 900 € 95 per m € 85.500 Incidentele huur 450 € 400 per week € 20.000 TOTAAL 1.350 € 105.500 Model 3: Bij het verhuren van de ruimtes onderscheid maken tussen marktconforme huurprijzen voor zakelijke, sociale en culturele dienstverlening, huurprijzen voor ideële organisaties en incidentele huur Soort gebruiker Vierkante meters Huurprijs Jaaropbrengst Vaste huurders 600 € 95 per m2 € 57.000 marktconform Vaste huurders 400 € 50per m2 € 20.000 ideëel Incidentele huur 350 € 400 per week € 20.000 TOTAAL 1.350 € 97.000 Conclusie: Uit de drie verschillende rekenmodellen is te concluderen, dat de te verwachten huuropbrengst voor het gebouw, bij volledige benutting, zal liggen tussen € 90.000 en € 105.500. In de exploitatieberekeningen gaan we uit van een maximale, jaarlijkse huuropbrengst van € 90.000. Er is rekening gehouden met onderbezetting in 3 aanloopjaren, respectievelijk 40%, 50% en 75%. Daarna gaan we uit van een maximale bezetting van 90%.

11 Kunst in de ruimtes van Het Stadshuus


bladzij 27

Berekening van servicekosten en consumpties Naast de huur betalen de gebruikers van Het Stadshuus ook servicekosten. Door middel van deze servicekosten dragen de huurders elk een evenredig deel bij aan de voorzieningen in het gebouw. Door middel van een omslag per vierkante meter worden de kosten van gas, elektra en schoonmaak als servicekosten in rekening gebracht. Daarnaast worden consumpties in rekening gebracht. Schoonmaak Het schoonmaken van het gebouw wordt op verschillende manieren geregeld: A Noodzakelijke schoonmaak van het sanitair Deze schoonmaak wordt uitbesteed aan een professioneel schoonmaakbedrijf. De jaarlijkse kosten hiervoor, inclusief de kosten voor afvalverwerking, bedragen € 4.000. Deze kosten worden aan de huurders doorberekend. B Schoonmaak van de centrale en openbare ruimten Deze schoonmaak zal door vrijwilligers uitgevoerd worden of door personen die in het kader van herintreding en arbeidsritme werkervaring willen opdoen bij Het Stadshuus. C Schoonmaak van de vast verhuurde ruimten Desgewenst kan de huurder het werk laten uitvoeren tegen een gemiddelde vergoeding van € 15,= per week door het schoonmaakbedrijf of door de personen die de centrale ruimtes schoonmaken. Deze schoonmaak moet door de huurder zelf geregeld en betaald worden. Consumpties Het gebruik van koffie en thee wordt in het gebouw door de gebruikers zelf geregeld. Dat betekent dat er op centrale plaatsen voldoende koffie, thee, etc., en kannen en kopjes aanwezig zijn waar de huurders zelf gebruik van kunnen maken. Voor de koffie en thee wordt per persoon per dagdeel € 1,50 in rekening gebracht. Men mag er dan onbeperkt gebruik van maken. Er wordt gebruik gemaakt van FairTrade producten. Met de vaste huurders worden, afhankelijk van hun situaties, individuele afspraken gemaakt. Met incidentele huurders wordt per keer afgerekend op basis van het aantal bezoekers. Uitgaande van een gemiddeld bezoekersaantal van 15 personen per incidentele verhuur en van 10 dagdelen verhuur per week zal hierdoor jaarlijks ongeveer € 8.000 ten gunste komen van de exploitatie van Het Stadshuus. Kosten voor gas en elektra De begrootte kosten hiervoor zijn € 30.820. Het is de bedoeling om door middel van energiebesparende maatregelen dit bedrag te verlagen. Het voordeel wordt gebruikt om van de benodigde aanpassingen te financieren. Berekening omslag Het verhuurbare oppervlak van de ruimtes in Het Stadshuus is circa 1.360 m2 groot. Voor deze ruimtes functioneren de voorzieningen in het gehele gebouw. De omslag per m 2 zal daarom berekend worden op basis van de totale huishoudelijke en schoonmaakkosten, gedeeld door 1.360. Dit komt neer op een bedrag van € 40.180 : 1360 = € 29,50 per m2. Daarnaast betalen de vaste huurders, in overleg, een vast bedrag voor consumpties per maand, op basis van het aantal consumptiegebruikers maal € 1,50 per dagdeel.


bladzij 28

Financiering Financiën van de B.V. De B.V. die het gebouw koopt en beheert, zal over de nodige financiële middelen uit verschillende bronnen moeten kunnen beschikken. Met deze middelen moet het mogelijk zijn om de totale eigenaarslasten te voldoen en de noodzakelijke vernieuwingen en vervangingen uit te voeren. De middelen kunnen uit een drietal bronnen komen: a. Van de aandeelhouders in de B.V., die elk een financiële inbreng leveren. b. Van leningen van betrokken Lochemers aan de B.V. c. Van hypothecaire leningen bij een bank: Verschillende zaken moeten goed geregeld zijn: d. Spreiding van het risico over meerdere aandeelhouders en personen. e. Rechten en plichten van de B.V. goed regelen f. De aandeelhouders van de B.V. krijgen jaarlijks een dividend van maximaal 4% op het ingelegde geld. g. Bij aanvullende financieringsbehoefte kan een hypothecaire lening bij de bank worden aangegaan. Vinden van partners en leningverstrekkers In het voortraject vóór de Raadsvergadering van 13 oktober 2014 hebben diverse personen zich bereid getoond om partner te worden of een lening te verstrekken. Wanneer het bidbook afgerond is, zal met deze personen opnieuw contact gezocht worden en zal actief geworven worden onder Lochemers, om een financiële inbreng te leveren. We vertrouwen er op dat op die manier voldoende intentieverklaringen binnenkomen, om een substantieel deel van de financiële middelen te verkrijgen. Wanneer de gemeente besloten heeft om Het Stadshuus een kans te geven, zal met deze personen verder gesproken worden, om te bekijken hoe hun intentie omgezet kan worden in een daadwerkelijke bijdrage. Financiering van de Coöperatie De Coöperatie Het Stadshuus, die het gebouw huurt van de B.V., zal de gebruikslasten voor het gebouw moeten kunnen voldoen aan de B.V. en de overige exploitatielasten moeten kunnen betalen. Als het gebouw volledig operationeel is zullen de structurele inkomsten circa € 137.000 per jaar zijn. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: a. Contributie van de leden van de Coöperatieve Vereniging Het Stadshuus: a. Lochemers wordt gevraagd lid te worden van de Coöperatie. De jaarlijkse contributie bedraagt € 30. Elk kwartaal krijgen de leden een Nieuwsbrief en één maal per jaar is er voor hen een bijzondere activiteit. b. Gezien de belangstelling bij de petitie verwachten we dat ongeveer 300 personen (dat is ca. 40% van de personen die hun email-adres gegeven hebben) lid willen worden. Totaal maximaal€ 9.000 per jaar. b. Verhuur van de ruimtes in Het Stadshuus: a. In het hoofdstuk Verhuur is de berekening uiteengezet. Totaal maximaal € 90.000 per jaar. Bidbook Het Stadshuus te Lochem, DE FINANCIËN

bladzij 29

c. Servicekosten a. In het hoofdstuk service en consumpties is de berekening uiteen gezet. De servicekosten worden in rekening gebracht. Totaal maximaal € 40.000 per jaar. d. Opbrengst van gebruik koffie en thee: a. In het hoofdstuk service en consumpties is de berekening uiteengezet. Totaal maximaal € 8.000 per jaar. e. Samenwerking met LochemEnergie: a. Aan onze leden vragen we om lid te worden van LochemEnergie. De bonus van € 25 per lid, die LochemEnergie krijgt van Eneco, wordt dan doorgegeven aan Het Stadshuus. b. We schatten in dat 150 personen op deze manier lid worden van LochemEnergie. Totaal maximaal € 3.750 per jaar.

32 Zalen beschikbaar voor vele doelen


bladzij 30

Raming van de gebouwkosten De B.V. koopt het gebouw en draagt zorg voor de noodzakelijke verbouwingen veranderingen en vernieuwingen. De koopprijs Over de koopprijs heeft de werkgroep Het Stadshuus uitvoerig nagedacht. Verschillende overwegingen kwamen daarbij naar voren. In hoofdzaak waren deze de volgende:  De benodigde financiën voor dit burgerinitiatief worden opgebracht worden door een aantal particulieren uit de Lochemse samenleving. Het is niet acceptabel dat enkele particulieren in de gemeenschap financieel zwaar belast worden ten behoeve van het algemeen belang.  De business-case voor Het Stadshuus moet zo ingericht worden dat de particulieren, die financieel hun nek uitsteken ten gunste van het algemeen belang, binnen redelijke termijn hun inbreng terug kunnen krijgen.  Het burgerinitiatief heeft de intentie om weinig effect te hebben op de gemeentebegroting en wil derhalve een prijs te bieden in de buurt van de boekwaarde van het gebouw.  Het bod dat Het Stadshuus uitbrengt op het gebouw is op generlei wijze vergelijkbaar met het bod dat een projectontwikkelaar uit brengt: o Een ideëel burgerinitiatief wil en kan niet op de prijs concurreren met een commercieel aanbod van een projectontwikkelaar. o De sociale en maatschappelijke ontwikkeling, die Het Stadshuus en haar gebruikers realiseren, zijn van een geheel andere orde dan een bouwkundige ontwikkeling van een projectontwikkelaar  Binnen een regievoerende gemeente kan de raad naar eigen inzicht bestemming geven aan de gebouwen die de gemeente in bezit heeft, ten gunste van de maatschappelijke ontwikkelingen die de gemeente voor ogen heeft. Na ampel beraad heeft de werkgroep besloten om een bod uit te brengen tegen het symbolische bedrag van € 1. Aanpassen, verbouwen vernieuwen van het gebouw De B.V. zal het gebouw op minimale wijze aanpassen, verbouwen en vernieuwen. Hierbij is te denken aan achterstallig onderhoud, aanbrengen van dakisolatie, herstel van airco's, gevelverfraaiing, vloerbedekking vervangen, ventilatie verbeteren, entree aanpassen, lichtinstallaties vervangen, etc. Omtrent deze aanpassingen bestaan verschillende onzekerheden:  Verschillende kleine aanpassingen in het gebouw zijn, passend binnen de bestaande gebruiksvergunning, reeds uitgevoerd met het oog op veiligheid en brandveiligheid. Nadat het nieuwe, concrete gebruiksplan gereed is, zal op basis van een nieuwe gebruiksvergunning opnieuw een (brand-)veiligheidsscan uitgevoerd moeten worden en zullen op grond daarvan de nodige aanpassingen gedaan moeten worden.  Als vanuit de medische sector een deel van het pand gehuurd wordt, moet afgesproken worden hoe dit in het Kulturhus gaat functioneren. De verschillende opties die bestaan, kunnen pas uitgewerkt en geconcretiseerd worden als duidelijk is of de gemeenteraad het pand gunt aan het burgerinitiatief Het Stadshuus.  Getracht wordt om een provinciale bijdrage te krijgen voor de aanpassingen van het Kulturhus. Deze bijdrage is maximaal 50% van de verbouwkosten en maximaal € 100.000,=. Omdat op voorhand geen zekerheid gegeven kan worden over deze bijdrage, is hier in de huidige ramingen geen rekening mee gehouden.  Via verschillende fondsen zijn o.a. inrichtingssubsidies tot enkele 10.000-den euro’s te verkrijgen. Hierbij geldt eveneens dat pas zekerheid gegeven kan worden, nadat een concreet plan is ingediend en er een formele toezegging door het fonds is gedaan. Met mogelijke bijdragen uit fondsen is in de exploitatie nog geen rekening gehouden. Bidbook Het Stadshuus te Lochem, DE FINANCIËN

bladzij 31

Startkapitaal van de B.V. Al met al zal de B.V. in eerste instantie een aandelenkapitaal moeten hebben van € 130.000. Dit wordt bijeen gebracht door particulieren, die bereid zijn een aandeel te nemen in de ontwikkeling van het Kulturhus. In de berekeningen van de exploitatieopzet zal het vanaf het 4e jaar mogelijk worden dat de Coöperatie aandelen van de particulieren over kan nemen, zodat in het 15e jaar het gehele aandelenkapitaal in handen is van de Coöperatie. De huurpenningen die de Coöperatieve Vereniging Het Stadshuus moet voldoen aan de B.V. zijn gebaseerd op een dividend van 4%. De intentie is dat de coöperatie na verloop van tijd de enige aandeelhouder van de B.V. wordt. Dan keert de Coöperatie geen dividend meer uit Het startkapitaal voor dit burgerinitiatief wordt bijeen gebracht door privépersonen uit de Lochemse samenleving. In de exploitatieopzet is er van uit gegaan, dat het kapitaal binnen 15 jaar terug wordt betaald aan deze personen. Als de gemeente bereid is om –zoals bij andere Kulturhusen in de gemeente Lochem- een startbijdrage van € 95.765 te geven, dan ziet de exploitatie van het burgerinitiatief er een stuk eenvoudiger uit. Startkapitaal van de Coöperatie Ook de Coöperatie zal over een startkapitaal moeten beschikken om de eerste aanloopjaren met een gedeeltelijke huurbezetting op te vangen. Dit kapitaal zal € 60.000 groot moeten zijn. Ook voor dit bedrag zal een beroep gedaan worden op Lochemse inwoners om een bedrag uit te lenen aan de Coöperatie. Deze leningen worden na 10 jaar ineens afgelost.

13 Bijeenkomst in kunstzinnige omgeving

Raming van de aanpassingen, vernieuwingen en vervangingen Bidbook Het Stadshuus te Lochem, DE FINANCIËN

bladzij 32

In eerste instantie wordt gedacht aan de volgende aanpassingen: Aanpassingen die door de B.V., eigenaar van het gebouw gedaan moeten worden A. Koop van het pand á € 1 B. Actualisering van de keuken á € 17.500 C. Achterstallig onderhoud, waarvoor in het eerste jaar hiervoor een bedrag van € 10.000 gerekend wordt. D. Dakisolatie: hoewel in het inspectierapport staat dat zowel de schuine als platte daken geïsoleerd zijn, rekenen we er op dat dit verbeterd kan worden. In overleg met LochemEnergie zal bekeken worden hoe de uitgaven, die hiervoor gedaan moet worden, terugverdiend kunnen worden uit de verlaging van de stookkosten. E. Airco’s. de bestaande installatie is vanwege het afvoeren van de verboden koelvloeistoffen deels ontmanteld. De installatie moet weer operationeel gemaakt worden. De investering hiervoor bedraagt het eerste jaar € 20.000 en in het tweede jaar € 10.000. F. Gevels en entree: om het gebouw een passende uitstraling te geven worden de gevels en de entree aangepast. In eerste instantie wordt hiervoor een beperkt budget gereserveerd van € 30.000 in het eerste jaar en € 12.500 in het tweede jaar. (Bij eventuele toekenning van een subsidie kan extra in deze aanpassing worden geïnvesteerd) G. Vloerbedekking: het eerste jaar moet de vloerbedekking schoongemaakt worden Dat zal een eenmalig bedrag van € 5.000 vergen. Jaarlijks zal een reservering voor vervanging van de vloerbedekking worden opgenomen. Gerekend wordt met 150 m2 á € 50 is € 7.500 per jaar. H. Jaarlijks onderhoud en vervanging: Deze post bestaat zowel uit de kosten voor het onderhouden van de voorziening als een reservering voor vervanging van de voorzieningen. De totaalpost is € 37.500 groot en bestaat uit de volgende onderdelen:  Onderhoud algemeen en onvoorzien € 13.500  Schilderwerk € 3.500  Vloerbedekking € 7.500  Dakbedekking € 2.500  Glaswerk, zinkwerk, afdekkingen € 2.000  Riolering € 1.500  C.V.-installatie € 2.000  Airco-installatie € 3.000  Lift € 2.000 Aanpassingen die door de Coöperatie, de gebruiker van het gebouw, gedaan worden I. Lichtinstallatie: de lampen worden vervangen door energiezuinige lichtbronnen. In overleg met LochemEnergie wordt gekeken of de verlaging van de elektriciteitsrekening benut kan worden om de investeringskosten te dekken. Zekerheidshalve wordt toch een jaarlijkse post voor afschrijving in rekening gebracht van € 750. J. Koffieautomaten: we gaan uit van één automaat per verdieping. De totale kosten voor aanschaf en aanleg worden geraamd op € 5000. K. Brand en beveiliging: voor aanpassing en actualisatie van de bestaande beveiligingsinstallatie wordt een investering van € 2.500 gerekend. L. Aanschaf inventaris: hoewel al veel inventaris via de Lochemse Uitdaging is verkregen wordt voor het eerste jaar een extra investering van € 5.000 voorzien. In de daarop volgende jaren rekenen we met een jaarbedrag van € 1.000.


bladzij 33

Exploitatieoverzicht Op basis van een gedetailleerd overzicht van de reëel te verwachten inkomsten en uitgaven zijn uitgebreide berekeningen gemaakt. Op de navolgende bladzijden zijn de samenvattende overzichten van de B.V en van de Coöperatie weergegeven. In de begroting van inkomsten en uitgaven is geen rekening gehouden met mogelijke subsidies of sponsorbijdragen. Ten aanzien van de verhuuropbrengsten van Het Stadshuus gaan we in de eerste jaren uit van een onderbezetting. De verwachting is dat de huuropbrengst het eerste jaar 40% kan zijn van de maximale opbrengst, het tweede jaar 50% en in het derde jaar 75% en in volgende jaren 90% van de maximale huuropbrengst. Om de financiële haalbaarheid over langere termijn te beoordelen is de exploitatie doorgerekend voor een periode van 15 jaar. (beschikbaar op aanvraag) In de exploitatieoverzichten is rekening gehouden met een rekenrente van 4% en een inflatiecorrectie van 2%. Het beoogde jaarlijkse bedrag voor vervanging, vernieuwing en reservering (€ 37.500) wordt vanaf het tweede jaar gekort met een structureel bedrag van € 2.500. Uit de overzichten is te lezen dat dan een gezonde financiële exploitatie mogelijk is.

14 Aandacht voor details


bladzij 34

De uitgaven en inkomsten van de B.V. in de eerste 6 jaar

UITGAVEN B.V.

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Jaar 5

jaar 6

dividend aan aandeelhouders rente aan de bank aflossing bij bank investeringen in het gebouw accountantskosten TOTAAL UITGAVEN

0 0 0 107.501 1.000 108.501

0 0 0 63.250 1.020 64.270

0 0 0 39.015 1.040 40.055

10.400 0 0 37.295 1.061 48.757

10.400 0 0 38.091 1.082 49.574

10.400 0 0 38.903 1.104 50.407

INKOMSTEN B.V.

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Jaar 5

jaar 6

inleg aandeelhouders lening bij de bank huuropbrengst door coöperatie TOTAAL INKOMSTEN

130.000 0 19.000 149.000

0 0 23.256 23.256

0 0 35.582 35.582

0 0 52.424 52.424

0 0 51.416 51.416

0 0 50.346 50.346

RESULTAAT B.V.

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Jaar 5

jaar 6

totaal inkomsten totaal uitgaven TOTAAL RESULTAAT

149.000 108.501 40.499

23.256 64.270 -41.014

35.582 40.055 -4.474

52.424 48.757 3.667

51.416 49.574 1.842

50.346 50.407 -61

40.499

-515

-4.989

-1.322

520

459

VERLOOP B.V.

vervanging, vernieuwing, reservering 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

vervanging, vernieuwing, reservering

In de eerste 3 jaar worden extra aanpassingen in het gebouw uitgevoerd. Daarna is er jaarlijks een vast (geïndexeerd) bedrag voor vervanging, vernieuwing en reservering.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

huuropbrengst door coöperatie 60.000

50.000 40.000 30.000

huuropbrengst door coöperatie

20.000 10.000

In de eerste 3 jaren draagt de Coöperatie slechts gedeeltelijk huur af aan de B.V.. In de daarop volgende jaren wordt dit verrekend, waarna vanaf het 11e jaar het vaste (geïndexeerde) huurbedrag wordt afgedragen.

0

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15


bladzij 35

dividend aan aandeelhouders 12.000 10.000 8.000 6.000

dividend aan aandeelhouders

4.000 2.000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 140000 120000 100000

kapitaal Coöperatie

80000 60000

kapitaal aandeelhouders

40000 20000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

De eerste drie jaren wordt het dividend op rekening courant geplaatst, waarna het in de jaren 4,5,6 volledig wordt uitgekeerd. Vanaf het 4e jaar neemt de Coöperatie aandelen over en zal de dividenduitkering aan de aandeelhouders navenant lager worden. In het 4e jaar begint de Coöperatie met het uitkopen van de aandeelhouders. Op deze manier zullen in het 15e jaar alle aandeelhouders uitgekocht zijn en is de Coöperatie nog de enige aandeelhouder van de B.V..

De inkomsten en uitgaven van de Coöperatie in de eerste 6 jaar

UITGAVEN COÖPERATIE

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Jaar 5

jaar 6

rente en aflossing vreemd vermogen vervanging en vernieuwing huurvergoeding aan de B.V. reparaties, inventaris water, riolering, vuilafvoer schoonmaak toiletten en ruimtes Gas, elektra Personeelskosten Administratie/boekhouding Promotie verzekeringen en abonnementen belastingen overkopen aandelen TOTAAL UITGAVEN

3.000 18.250 19.000 2.000 1.500 9.360 32.200 20.800 2.500 2.500 6.650 1.220 0 118.980

3.000 1.750 23.256 2.040 1.530 9.547 32.844 21.216 2.550 2.550 6.783 1.244 0 108.311

3.000 1.750 35.582 2.081 1.561 9.738 33.501 21.640 2.601 2.601 6.919 1.269 0 122.242

7.800 1.750 52.424 2.122 1.592 9.933 34.171 19.866 2.653 2.653 7.057 1.295 0 143.315

12.400 1.750 51.416 2.165 1.624 10.132 34.854 20.263 2.706 2.706 7.198 1.321 0 148.534

12.000 1.750 50.346 2.208 1.656 10.334 35.551 20.668 2.760 2.760 7.342 1.347 0 148.724

INKOMSTEN COÖPERATIE

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Jaar 5

jaar 6

vreemd vermogen 75.000 Huuropbrengst 36.000 Koffie en thee 3.200 Servicekosten 16.624 contributie leden coöperatie 9.000 Bidbook Het Stadshuus te Lochem, DE FINANCIËN

0 45.900 4.000 21.196 9.000

0 70.227 6.000 32.429 9.000

0 85.958 7.200 39.693 9.000

0 0 87.677 89.431 7.200 7.200 40.487 41.297 9.000 9.000 bladzij 36

bijdrage Lochem Energie TOTAAL INKOMSTEN

3.750 143.574

3.750 83.846

3.750 121.406

3.750 145.601

3.750 148.114

3.750 150.678

RESULTAAT COÖPERATIE

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Jaar 5

jaar 6

opbrengsten kosten RESULTAAT

143.574 118.980 24.594

83.846 108.311 -24.465

121.406 122.242 -836

145.601 143.315 2.286

148.114 148.534 -420

150.678 148.724 1.954

24.594

129

-707

1.579

1.159

3.113

VERLOOP COÖPERATIE

In de aanloopjaren zal slechts een gedeeltelijke bezetting van het gebouw gerealiseerd kunnen worden. Uiteindelijk wordt rekening gehouden met een bezetting van 90%.

In nevenstaande grafiek wordt weergegeven hoe de inkomsten (blauw) en uitgaven INKOMSTEN (rood) begroot UITGAVEN worden en wat in de loop der jaren VERLOOP het cumulatief saldoverloop (groen)zal zijn. De dip in inkomsten 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 in de eerste 3 jaar komt door de onderbezetting. Bij de uitgaven wordt gelijke tred gehouden met de inkomsten. De huurafdracht aan de B.V. wordt daarom in de eerste jaren in rekening courant geplaatst. De top bij de uitgaven in jaar 10 wordt veroorzaakt door de aflossing van de lening van € 60.000, die in het eerste jaar is aangegaan. In het 15e jaar worden de laatste aandelen van de B.V. overgekocht. Hierdoor zal vanaf jaar 16 jaarlijks extra financiële ruimte (ca € 22.000 per jaar) komen bij de Coöperatie. 200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 -20.000


bladzij 37

Mogelijke fondsen Voor burgerinitiatieven zoals Het Stadshuus bestaat de mogelijkheid om een beroep te doen op verschillende fondsen. Deze fondsen kunnen pas aangesproken worden als er een concreet projectvoorstel aan ten grondslag ligt. Dit kan pas in een volgende fase plaatsvinden, nadat de gemeente de koop van het gebouw aan Het Stadshuus gegund heeft. In de exploitatieopzet is daarom geen rekening gehouden met eventuele inkomsten uit subsidies en fondsenwerving. De meest gangbare fondsen voor kulturhusen zijn: Provincie Gelderland Subsidieregeling Leefbaarheid en gemeenschapsvoorzieningen (Titel 5.5 van de Regeling subsidieverordening Vitaal Gelderland) Regio Achterhoek Mogelijk t.z.t. via de regio een bijdrage vanuit “landelijk krimpgeld” voor leegstaande gebouwen Oranjefonds Website http://www.oranjefonds.nl/ VSB Fonds Website http://www.vsbfonds.nl/ Fundatie Van den Santheuvel Sobbe Website http://www.fundatiesobbe.nl/ Prins Bernhard Cultuurfonds Website: http://www.prinsbernhardcultuurfonds.nl/ Stichting Steunfonds Madurodam Website http://www.madurodam.nl/ Nationaal Jeugd Fonds (Jantje Beton) Website http://www.jantje-beton.nl/ Interreg 2014-2020 Website www.rvo.nl/subsidies-regelingen/interreg-2014-2020 Lochemse fondsen Binnen de gemeente Lochem zijn diverse fondsen waarop Het Stadshuus mogelijk een beroep kan doen.


bladzij 38

Het bod In dit onderdeel staan de zaken, betreffende het bod dat uitgebracht wordt.

15 Met aandacht bezig zijn

Bidbook Het Stadshuus te Lochem, HET BOD

bladzij 39

Bod op Markt 3 Namens de op te richten B.V. en Coöperatieve Vereniging Het Stadshuus, wordt een bod uitgebracht op het pand Markt 3. In overeenstemming met de beschrijvingen in het bidbook en gezien het maatschappelijk belang van dit burgerinitiatief en rekening houdend met de onvergelijkbaarheid met commerciële initiatieven wordt een bieding gedaan voor het bedrag van EEN EURO.

Overdracht De werkgroep Het Stadshuus heeft in zeer korte tijd de contouren voor het burgerinitiatief neergezet, zodat tijdig een verantwoord bidbook ingediend kan worden. Met dit bidbook is uiteen gezet hoe de organisatie er uit moet zien en is berekend dat het een duurzaam financieel gezonde organisatie is. Na de goedkeuring door de Raad zullen de contouren uitgewerkt worden. De inschatting is, dat circa 6 maanden na het raadsbesluit alle noodzakelijke handelingen en voorbereidingen afgerond kunnen zijn. Op dat moment kan de overdracht van het gebouw daadwerkelijk plaatsvinden.

Anti speculatiebeding en exit-strategie Een belangrijk aspect met betrekking tot het gebouw is de opdracht van de gemeenteraad om te voorkomen dat het gebouw gebruikt gaat worden voor speculatieve doeleinden. Vanuit twee invalshoeken geeft Het Stadshuus hiervoor garanties. Vanuit de B.V. die het gebouw van de gemeente koopt. De B.V. wordt specifiek opgericht om het gebouw te kopen ten behoeve van het verhuren aan de Coöperatie. Dit zal in de statuten geregeld worden. Daarin zal ook bepaald worden dat de aandeelhouders, die geld steken in het gebouw, een maximaal rendement van 4% per jaar op de inleg van hun kapitaal krijgen. Tevens zal geregeld worden dat het gebouw, met inachtneming van het voorgaande, aan de Coöperatie zal overgaan. De Coöperatie is één van de aandeelhouders van de B.V.. De overige aandeelhouders trekken zich terug uit de B.V., als hun inleg met een rendement van ten hoogste 4% aan hen is terugbetaald. Op deze manier wordt de Coöperatie uiteindelijk vanzelf de eigenaar van het gebouw, zonder dat daarvoor opnieuw overdrachtsbelasting betaald moet worden. Vanuit een beding in de koopakte van het gebouw. In de koopakte komt het beding, dat bij eventuele verkoop van het gebouw de gemeente het recht van eerste koop heeft. De prijs die de gemeente dan voor het gebouw betaalt, komt overeen met het bedrag, dat nodig is om de op dat moment resterende aandeelhouders (exclusief de Coöperatie) uit te kopen en de mogelijke schulden van de B.V. te voldoen. Aangezien de B.V. geen schulden maakt (afgezien van calamiteiten), is het maximale risico derhalve € 130.000 verhoogd met het uit te keren dividend.

4 Oefenen voor de uitvoering Bidbook Het Stadshuus te Lochem, HET BOD

bladzij 40

Optie: startsubsidie door de gemeente In de voorgaande berekeningen is er steeds van uitgegaan dat de gemeente geen subsidie geeft. Over een periode van 15 jaar is dan een gezonde financiële exploitatie van Het Stadshuus te realiseren. Na 15 jaar zijn dan alle private bijdragen van de Lochemers aan dit burgerinitiatief terugbetaald. De periode van 15 jaar wordt echter als een probleem ervaren, dat mogelijke betrokkenen zal weerhouden om zo’n langdurige overeenkomst aan te gaan. De werkgroep Het Stadshuus vindt het sierlijker, wanneer de burgers hun financiële bijdragen aan dit burgerinitiatief binnen een periode van 10 jaren terug krijgen. Hiervoor zijn -uitgaande van de bestaande exploitatieopzet- nieuwe berekeningen gemaakt. (Op verzoek beschikbaar) Het financieringsprobleem van Het Stadshuus wordt vooral veroorzaakt door de dip in inkomsten, die ontstaat vanwege de huurderving door onderbezetting in de eerste jaren. Wanneer deze huurderving gecompenseerd zou worden leidt dit tot een veel betere oplossing. De huurderving is respectievelijk € 45.000 in het 1e jaar; € 36.720 in het 2e jaar en € 14.045 in het 3e jaar. In totaal dus € 95.765 in deze eerste 3 jaren. Wanneer dit bedrag gecompenseerd zou worden leidt dat tot de volgende investeringen vanuit de Lochemse bevolking: 1. Ten behoeve van de B.V. , die eigenaar is van het gebouw en die de nodige aanpassingen en vervangingen in het gebouw realiseert, zal dan vanuit de Lochemse gemeenschap een aandelenkapitaal van € 120.000 ingebracht moeten worden. Deze aandelen kunnen in 10 jaar overgekocht worden door de Coöperatie. 2. Ten behoeve van de Coöperatie, die het gebouw als kulturhus beheert , zal dan vanuit de Lochemse gemeenschap een lening van € 30.000 ingebracht moeten worden. Deze leningen kunnen dan vanaf jaar 5 tot en met jaar 10 in gelijke porties van € 5.000 afgelost worden. In de navolgende grafieken wordt zichtbaar wat de effecten zijn van deze mogelijkheid. 140000 120000 100000 kapitaal Coöperatie

80000 60000

In het 3e jaar begint de Coöperatie om een deel van de aandelen over te kopen, zodat in het 10e jaar alle aandelen in bezit van de Coöperatie zijn.

kapitaal aandeelhouders

40000 20000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112131415

dividend aan aandeelhouders 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0

De uitbetaling van het dividend aan de aandeelhouders zal navenant snel afnemen.

dividend aan aandeelhouders

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15


bladzij 41

200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

INKOMSTEN UITGAVEN VERLOOP

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Omdat in het 10e jaar alle schulden van de Coöperatie zijn afgelost en alle aandelen zijn overgekocht, ontstaat dan een situatie, waarbij er meer inkomsten dan uitgaven zijn. (Structureel € 23.000) De Coöperatie kan dan er voor kiezen om de huur aan de gebruikers te verlagen of om bijzondere aanpassingen aan het gebouw te realiseren.

Het zou Het Stadshuus zeer welgevallig zijn als de gemeente haar waardering voor dit burgerinitiatief om ook in de kern Lochem een Kulturhus op te richten, tot uiting brengt door hiervoor een startsubsidie van € 95.765 ter beschikking te stellen.

17 Muziekles


bladzij 42

Colofon De afbeeldingen in de tekst zijn gevonden op internet. De foto’s die een impressie geven van de activiteiten in Het Stadshuus, zijn gemaakt door Janneke Aalbers. De tekst van dit bidbook is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de Werkgroep Het Stadshuus. Werkgroep Het Stadshuus: Annelies Bontekoe Bernadette Massop Ed Bontekoe Ewout van Roon Focko De Zee Hans Drijsen Jacqueline De la Rie Justen Bontekoe Mart Schouten Wil Phillipsen Adviseurs Nico Groen Wilma Heesen Comité van Aanbeveling Annet van Wiechen. Klassiek archeoloog, samensteller en presentator van diverse kunsten geschiedenisbijeenkomsten. Tanja Abbas. Bestuurskundige en betrokken bij de Achterhoek Jacobus Trijsburg. Oud directeur van Gelders Erfgoed en huidige voorzitter Lochemse VVV. Hans Thoma. Directeur-eigenaar van Thoma-groep Willem Knijnenburg. Stichting Mooi Lochem, Belangenvereniging Stadsgezicht Berkeloord, oudeigenaar van uitgeverij Dirk Scholten. Eigenaar eetcafé Scholten en exploitant van het restaurant Het Raedthuys. A.L. Snijders. Gelauwerd schrijver van het zeer korte verhaal. Jan Brunshorst Directeur bij Kreunen Bouw Jaap Nijstad Kunsthistoricus, die de kunstsector inspireert met kennis, inventiviteit en gewone handenarbeid. Daarbij wordt het Lochemse niet vergeten. Norbert Kunst Dirigent en theatermaker Willem Beens Klinisch Fysicus, eigenaar van galerie-beeldentuin 15A Hetty de Wit Coördinator Lochemse Uitdaging, waaronder een onmisbare samenwerking met de Lochemse Kunst Factor.


bladzij 43

Het Stadshuus. Bidbook voor de gemeenteraad van Lochem

Recommend Documents