Gezamenlijke Huurdersorganisaties Portaal t.a.v. het secretariaat ASW / Team Wonen Hooigracht 12 2312 KS Leiden
Datum 14-1-2015 Betreft Adviesaanvraag Jaarlijkse huurverhoging 2015 Ons kenmerk 140114 Behandeld door Yvonne Brugmans
Geachte bestuursleden van de Huurdersbelangenverenigingen, Hierbij ontvangt u de adviesaanvraag rond de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2015. Zoals al met u gecommuniceerd is tijdens het najaarsoverleg zijn we voornemens om dit jaar, conform huurbeleid, de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren, met voor de lage en midden inkomens een kleine verlaging ten opzichte van de maximaal toegestane huurverhoging. In deze brief schetsen we de context van de huurverhoging van 2015 en eindigen met de concrete adviesaanvraag. ‘Spelregels’ vanuit de overheid Minister Blok heeft op 28 oktober 2014 in een brief aan de Tweede Kamer laten weten dat de huursombenadering een jaar later ingaat en wel per 2016. Het kabinet zal in het voorjaar van 2015 een voorstel tot invoering van de huursombenadering naar de Tweede Kamer sturen. Dit betekent dat voor de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2015 de huidige inkomensafhankelijke huurverhoging gehandhaafd blijft. Concreet heeft de overheid de volgende huurverhoging per inkomensgroep vastgesteld:
1,5% plus inflatie voor laagste huishoudinkomens tot 34.229 euro; 2,0% plus inflatie voor middeninkomens van 34.229 euro tot 43.786 euro; 4,0% plus inflatie voor hoogste inkomens boven 43.786 euro.
Het inflatiepercentage voor 2014 is uitgekomen op 1%. Bovengenoemde inkomensgrenzen betreffen het peiljaar 2013. De ingangsdatum van het nieuwe woningwaarderingsstelsel is uitgesteld tot 1 oktober 2015. Dit betekent dat de invoering van het nieuwe woningwaarderingsstelsel de huurverhoging van 2015 niet in de weg zit. Uitgangspunten inkomensafhankelijke huurverhoging Portaal Lagere verhuurdersheffing en vervallen saneringssteun Op dit moment hebben we te maken met enkele financiële tegenvallers en meevallers in de begroting van 2015. Wat opvalt: De netto ontvangen huur valt lager uit, met name door gemiste huurinkomsten. Dit levert extra uitgaven op van 5,3 miljoen;
Portaal Groepskantoor Postbus 2211 3500 GE Utrecht Bezoekadres Beneluxlaan 9 Utrecht Algemeen T 0318 898 989 E
[email protected] I www.portaal.nl Stichting Portaal Handelsregister Utrecht Nr. 30038487
Blad 2 van 7
De onderhoudslasten vallen hoger uit door verwijderen van asbest. Dit levert extra uitgaven op van 3 miljoen; De verhuurdersheffing valt lager uit door lagere WOZ waarden. Dit levert extra inkomsten op van 2,7 miljoen; De saneringssteun vervalt in 2015. Dit levert extra inkomsten op van 6,2 miljoen; De rente is lager onder andere door de inzet van liquide middelen, een lagere marktrente, het afwikkelen van derivaten en de lagere financieringsbehoefte. Dit levert extra inkomsten op van 7 miljoen.
Wij hebben het doorvoeren van de inkomensafhankelijke huurverhoging altijd gekoppeld aan de extra uitgaven die we hebben als gevolg van de verhuurdersheffing en de saneringssteun. Aangezien deze uitgaven voor 2015 meevallen, zien we ruimte om dit jaar de huurverhoging niet op de maximale percentages door te voeren. Lage en middeninkomensgroepen Als we kijken naar de betaalbaarheid dan zien we dat met name de lage en middeninkomens het op het gebied van betaalbaarheid het meest moeilijk hebben. Hierbij hebben we ons gebaseerd op het rapport ‘Betaalbaarheid van het wonen’ door de VNG en Rigo (juni 2014), het rapport ‘Kwetsbare woningmarkten’ door het Planbureau voor de leefomgeving (Rigo) en het onderzoek ‘Betaalbare woonlasten’ door het Nibud in opdracht van Portaal (2012). Daarnaast heeft u ons ook meerdere malen gewezen op de betaalbaarheidsproblemen van deze groepen. Voorstel huurverhoging 2015 Portaal Gezien de financiële meevallers van de verhuurdersheffing en de saneringssteun, gekoppeld aan de lage en middeninkomens die op het gebied van betaalbaarheid het lastig hebben, stellen we voor om de huurverhoging voor deze groepen met 0,5% te verlagen ten opzichte van de toegestane maxima. Aangezien uit de genoemde onderzoeken niet blijkt dat de hoogste inkomensgroep problemen heeft op het gebied van betaalbaarheid, en deze doelgroep ook andere huisvestingsmogelijkheden heeft naast de sociale huurvoorraad, stellen we voor deze doelgroep geen lager huurverhogingspercentage te geven dan maximaal is toegestaan. Dit levert voor de huurverhoging per 1 juli 2015 het volgende voorstel op:
1,0% plus 1% inflatie voor de laagste huishoudinkomens tot 34.229 euro; 1,5% plus 1% inflatie voor de middeninkomens van 34.229 euro tot 43.786 euro; 4,0% plus 1% inflatie voor de hoogste inkomens boven 43.786 euro.
Resultante van bovenstaande uitgangspunten Het overgrote deel van de huurwoningen (98%) betreft sociale huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Voor deze woningen wordt de huurprijs voor de huishoudens met een inkomen tot 43.786 euro afgetopt op de liberalisatiegrens van 710,68 euro. Voor de huishoudens met een inkomen boven de 43.786 euro, kan de huur door de liberalisatiegrens heen stijgen.
Blad 3 van 7
Voor de sociale huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens (enkele tientallen), wordt de netto huurprijs afgetopt op de maximale huurprijs, conform woningwaarderingsstelsel. Dit geldt voor alle inkomensgroepen. Een klein deel van de huurwoningen (2%) betreft vrije sectorwoningen en heeft een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Voor deze woningen is de huurverhoging conform de Algemene Huurvoorwaarden, gekoppeld aan de consumenten prijsindex, tenzij anders is opgenomen in het huurcontract. Algemene uitzonderingen t.a.v. bovenstaande uitvoeringsregels Woningen waarvoor een sloopbesluit is genomen, krijgen geen huurverhoging. Woningen waarvoor in het tijdvak van 1 juli van het lopende jaar tot 1 juli van het volgende jaar naar verwachting een sloopbesluit genomen gaat worden, krijgen een huurverhoging op basis van het inflatiepercentage. Dit zijn algemene uitgangspunten, waarbij lokale uitspraken van deze beleidslijn kunnen afwijken; Bij nieuwbouwwoningen die worden opgeleverd na 1 januari 2015, wordt de huur verhoogd met het basishuurpercentage. In een aantal gevallen is er bij de bouw specifieke afspraken gemaakt over de jaarlijkse huurverhogingen voor de eerste jaren na oplevering. Als dit het geval is dan worden deze afspraken gevolgd; Woningen zonder woningwaardering krijgen een huurverhoging van het basishuurpercentage; Woningen waarbij in het contract specifieke afspraken staan, krijgen een huurverhoging conform deze afspraken. Dit geldt bijvoorbeeld voor woningen die volgens de methodiek ‘huurvast’ worden verhuurd. Ook zijn er woningen waarvoor andere data van de jaarlijkse huurverhoging gelden dan 1 juli; Bedrijfsruimten krijgen huurverhoging op basis van de consumenten prijsindex (cpi) gebaseerd op de meest recente tijdsbasis (of volgens het contract); Bejaardenhuizen e.d. krijgen een huurverhoging volgens het contract; Garages, bergingen en parkeerplaatsen krijgen een huurverhoging op basis van de consumenten prijsindex (cpi) gebaseerd op de meest recente tijdsbasis. Huurders van monumenten krijgen een inkomensafhankelijke huurverhoging tot aan de liberalisatiegrens of de maximaal redelijke huur indien die lager is dan de liberalisatiegrens. Daarnaast houden we ook bij monumenten rekening met de hoogte van het inkomen. Dit inkomen bepaalt immers of de huur boven de liberalisatiegrens kan doorstijgen of wordt afgetopt. De regio specifieke uitzonderingen zijn in de bijlage opgenomen. Bezwaar huurverhoging In de brief van de jaarlijkse huurverhoging wordt de huurder gewezen op de mogelijkheid om bezwaar te maken op de huurverhoging en wordt doorverwezen naar onze website en telefonische klantenservice. De criteria waarop een bezwaar wordt getoetst, zijn hetzelfde als in 2014. Voor huurders die te maken hebben met een inkomensdaling als gevolg van werkloosheid, pensioen, overlijden van de partner, vertrek van inwonende kinderen en/of medehuurders en scheiding, gelden de volgende regels:
Blad 4 van 7
als het inkomen meer was dan 43.786 euro, en nu tussen de 34.229 en 43.786 euro is, dan wordt de huurverhoging aangepast van 4,0% + inflatie naar 1,5% + inflatie; - als het inkomen meer was dan 43.786 euro, en nu minder is dan 34.229 euro, dan wordt de huurverhoging aangepast van 4,0% + inflatie naar 1,0% + inflatie; - als het inkomen tussen de 34.229 en 43.786 euro was, en nu minder is dan 34.229 euro, dan wordt de huurverhoging aangepast van 1,5% + inflatie naar 1,0% + inflatie. Alle gevallen die niet binnen bovenstaande criteria passen, worden doorgestuurd naar de commissie schrijnende gevallen. Ook de gevallen die binnen de bovengenoemde criteria vallen, maar waarvan we vinden dat de situatie aandacht behoeft, worden doorgestuurd naar de commissie. De commissie behandelt deze gevallen zonder vaste criteria, dit is maatwerk. -
Tot slot monitoren we de huurprijsontwikkeling en maken de ontwikkelingen van de huurprijzen zichtbaar in de monitor huurbeleid. De nieuwe update van de monitor zal in het voorjaar van 2015 aan u worden verstrekt. Adviesaanvraag Wij vragen u advies uit te brengen op de voorgenomen richting van de huurverhoging 2015. Wij verzoeken u om uiterlijk 25 februari uw advies uit te brengen aan ondergetekende. Mocht u nog vragen of opmerkingen hebben, dan kunt u contact opnemen met Yvonne Brugmans via 06-52420925 of
[email protected]. Met vriendelijke groet,
Ir. L.H. Keijts Voorzitter Raad van Bestuur Portaal
Blad 5 van 7
Bijlage Regionale uitzonderingen op de huurverhoging 2015 Regiobedrijf Leiden: Geen huurverhoging voor de volgende woningen vanwege sloopbesluit: o Zeeheldenbuurt, complex 3007. Alleen de 107 woningen (8 woningen in de Oosterstraat 7 t/m 13a, 98 woningen in de Zijlsingel 47A t/m 60A, Evertsenstraat 31A t/m 48A, Van Speykstraat 1 t/m 42, Munnikenstraat 1A en 1B, Trompstraat 25 t/m 31) krijgen geen huurverhoging. De overige 258 woningen krijgen wel een huurverhoging. Daarnaast krijgt 1 woning/bedrijfsruimte in complex 3008, Oosterstraat 5A ook geen huurverhoging. Geen huurverhoging bij de huurcommissiezaken. Centraal wonen Gortestraat, complex 3032.Hier geldt meestal aftopping bij 1 of 2 woningen. Leeftijd van de huurder speelt hierbij ook een rol. Geen huurverhoging voor Cruquiuslaan 136 in verband met afspraken met RotsVast inzake gemeubileerde verhuur. Alle BOG en vastgoed verhuurd aan zorginstellingen krijgen een huurverhoging conform het huurcontract. Regiobedrijf Arnhem: Geen huurverhoging voor de volgende woningen vanwege sloopbesluit: o Complex 1332 (Snippendaalseweg 26, Arnhemsestraatweg 58) worden nu tijdelijk verhuurd via Alvast Beheerpanden St Marten; complex 1333 (van Hasseltstraat 10, Hommelseweg 137, Nijhoffstraat 40A) vanwege verkoop/kluswoning. Voor zover deze nog verhuurd zijn in juli 2015 Complex 1219 (Nijhoffstraat 7, 13 t/m 27, 63 t/m 73, 8 t/m 40, Hommelseweg 111 en 113). Geen huurverhoging i.v.m. achterstallig onderhoud. De verwachting is dat Nijhoffstraat 7, 71, 73 en Nijhoffstraat 18 t/m 28 al voor 1-7-2015 uit beheer/exploitatie zijn. Complex 1219 (Hommelseweg 153 t/m 165) geen huurverhoging i.v.m. achterstallig onderhoud en toekomstige bestemming onduidelijk. Middenweg 68: geen brief (is samengevoegd met 66) Niet-daeb woningen. Max 10% van onze woningen. Hier vragen we 100% max red, of de markthuur als deze afwijkt van 100% max red. Uitzonderingen niet woningen 2015 Complex 1202 (parkeerplaatsen Velperpoortlangstraat) : geen huurverhoging i.v.m. verhuurbaarheid, als de huur hoger dan € 75,- is. Complex 1211 (parkeerplaatsen Langstraat): geen huurverhoging i.v.m. verhuurbaarheid. Complex 1338 (parkeerplaatsen Koningstraat): geen huurverhoging i.v.m. verhuurbaarheid. Complex 1219 (Hommelseweg 167): geen huurverhoging i.v.m. achterstallig onderhoud en toekomst pand is nog onduidelijk. Complex 1286 en 1288 (bergingen Presikhaaf west): geen huurverhoging i.v.m. sloopbesluit. Woningen zijn voor 1-7-2015 gesloopt.
Blad 6 van 7
Complex 1387 Oosterwolde in Velp: verhoging conform contract (vast bedrag wordt niet geïndexeerd + instandhoudingsbijdrage en onderhoudsvergoeding wordt wel geïndexeerd). Buiten regulier proces houden. Stedumhof (complex 1308) bergingen: geen huurverhoging. Vaste prijs van € 5,00 voor berging. Geen brief (berging hoort bij woning). Waterstraat: alleen nummer 82 huurverhoging (bejaardenhuis/verzorgingshuis op 1 contract) Weerdjesstraat 168: Huurkortingen
Regiobedrijf Nijmegen Sloopwoningen in de volgende complexen / straten geen huurverhoging: Asterstraat, Hatertseveldweg, Leliestraat, Resedastraat, Kwartelstraat, Nieuwe Nonnendaalseweg, Nieuwe Nonnendaalsedwarsstraat, Oude Nonnendaalseweg en Spreeuwenstraat. Woningen in de volgens straten complexen krijgen het cpi% (en is niet inkomensafhankelijk): Pater van Meursstraat, Waterstraat, Danielsweg, Broerdijk, Generaalsmutsstraat, Varenstraat, Lavendelstraat, Distelstraat en Parkdwarsstraat. Regiobedrijf Utrecht Complexen met sloopbesluit (of renovatiebesluit) Woningen waarvoor een sloopbesluit is genomen krijgen geen huurverhoging. Het project Oudegeinlaan betreft deels sloop en deels renovatie. Voor het gehele project is afgesproken om de huren niet te verhogen. Complexnummer As Kanaleneiland 4079 / 327 4080 / 328A 4080 / 328B West 4053 / 301 Oudegeinlaan 4122 / 516A 4122 / 516B 4122 / 516C 4123 / 517
Naam complex
Voorstel huurverhoging
Bernadottelaan (C,D) 15 vhe’s Monnetlaan (2x7 entrees) 112 vhe’s Monnetlaan (2x4 entrees) 104 vhe’s
0% 0% 0%
Th. a Kempisweg 72 vhe’s
0%
Oude Geinlaan e.o. (3-4 hoog) 220 vhe’s Oude Geinlaan (maisonnettes) 30 vhe’s Oude Geinlaan (galerij) 20 vhe’s De Wierslaan 17 vhe’s
0% 0% 0% 0%
Individuele woningen VHE-nummer 161469, Ds. van Schuylenburglaan 8, Tienhoven. VHE-nummer 161466, Ds. van Schuylenburglaan 3, Tienhoven. Beide vhe’s zijn tijdelijk verhuurd, afspraak is geen huurverhoging te vragen. Contracten met zorgpartijen Complexnummer Naam complex 4109 / 502 Tolsteeg verzorging, Utrecht
Reden uitzondering Huurcontract verlengd voor 1 jaar tot 15 sept, huurverhoging 0%
Blad 7 van 7
Bedrijfsruimten Met betrekking tot de huurverhoging van de bedrijfsruimten die door Groenrand Wonen werden beheerd, zijn door de jaren heen verschillende methoden gebruikt. Twee gebruikte methoden zijn de CPI-jaarmethode (huurverhogingspercentage is hetzelfde als inflatie) en de CPI-maandmethode. In de huidige standaardcontracten van Portaal is de CPI-maandmethode de voorgeschreven methode voor de huurverhoging van bedrijfsruimten. Dat betekent dat de volgende contracten een uitzondering zijn: Adres Bovenpolder 80 Bovenpolder 126
Bovenpolder 120 Marschallaan 14
Naam/Beschrijving De Pijler, Dienstencentrum, St. De haar St. De Rijnhoven, Zorginfrastructuur Parkeerplaatsen Veldhof St. huiskamer Gemeente Utrecht
aantal 1
HVH-methode volgens contract CPI-jaar
1
CPI-jaar
35 1 1
CPI-jaar CPI-jaar Geen huurverhoging
Uitzonderingen grondafspraken/erfpacht In Leidsche Rijn, Vleuten De Meern en een enkel recent gebouwd complex in de overige wijken van Utrecht is in de grond- en erfpachtovereenkomst vastgelegd dat de huur maximaal e gelijk is aan óf de 2 aftoppingsgrens óf de vrije sector grens. Met het streefhuurbeleid wordt hier rekening mee gehouden door de woningen af te toppen. Ook met de huurverhoging worden de woningen afgetopt indien ze door de huurverhoging boven de afspraak uit stijgen. Regiobedrijf Eemland - Complex 2247 Achter de Kamp. 15 woningen zijn bestemd voor jongeren. De netto huur wordt afgetopt op de maximale huurgrens voor jongeren. - De woningen waarvoor een Huur op Maat contract is afgesloten en waarbij de netto huur > dan de liberalisatiegrens. Deze mensen betalen een marktconforme huurprijs. De huurverhoging wordt dan ook niet bepaald op basis van het inkomen. De huurverhoging is gelijk aan de vrijesector woningen namelijk inflatievolgend.
