Het betrekken van institutionele beleggers bij nieuwe gebiedsuitdagingen van voormalige defensieterreinen

Afstudeerscriptie MSRE

Te Koop door Vrede Het betrekken van institutionele beleggers bij nieuwe gebiedsuitdagingen van voormalige defensieterreinen.

Auteur: Opleiding : Instelling: Datum: Begeleiders:

Jeroen Puik [email protected] Master of Science in Real Estate) Gebieds- en vastgoedontwikkeling Amsterdam School of Real Estate 28 augustus 2014 e Dr. F. de Vor (1 lezer) e Prof. dr. E. Nozeman (2 lezer)

Te koop door vrede

VOORWOORD

Daar ligt hij dan. Mijn scriptie. Het is een mooie leerzame reis geweest, die ik zeker niet heb willen missen. Er zijn heel veel mensen die ik wil bedanken. Om te beginnen de tien gesprekspartners van mijn onderzoek. Namelijk Sander Breugelmans, Ruud Hogenes, René Janssen, Nabil Omari, Fred van Oostveen, Paul Tankink, Hans Touw, Ton Wesseling, Micha Wijngaarde en Hans Vermeeren. Met hen heb ik plezierige en open gesprekken gehad. Verder wil ik mijn twee scriptiebegeleiders bedanken. Ten eerste Friso de Vor - als begeleider vanuit de ASRE die mij heeft geholpen met de structuur van het onderzoek en de vereisten vanuit de ASRE. Als tweede lezer heeft Ed Nozeman waardevolle feedback gegeven op het resultaat. Vanuit de ASRE ben ik in contact gebracht met Victor van Haeren. Victor heeft in het verleden voor een institutionele belegger gewerkt en is momenteel betrokken bij een ontwikkeling op een voormalig militair terrein. Met deze kennis heeft hij mij inhoudelijk kunnen helpen. Tevens heeft hij als goede sparringpartner gefungeerd. Ook wil ik mijn werkgever Corio en mijn collega's mede dank zeggen. Door hen is het mede mogelijk gemaakt dat ik de MSRE opleiding heb kunnen afronden. Niet onbelangrijk waren Philip en Ted. Met hun kennis van het schrijven van grote stukken tekst en door het stellen van kritische vragen over de door mij geleverde arbeid, hebben een positieve bijdrage geleverd aan het eindresultaat. Maar het meeste wil ik mijn vriendin Miriam en onze kinderen Stijn en Myrthe bedanken. Bedankt voor jullie geduld en uithoudingsvermogen. Ik weet dat het niet altijd even gemakkelijk was. Ik zal nu echt meer tijd voor jullie hebben! En Stijn... die boomhut gaat er echt komen!

De foto's op de omslag en tussen de hoofdstukken in het verslag zijn gemaakt tijdens een bezoek aan de gebiedsontwikkeling van Nieuw Hembrug. De foto's laten zien welke uitdagingen er liggen, maar ook dat er hoop gloort. Er wordt verhuurd en er wordt gebouwd. De deur staat open, al is er nog heel veel werk te verzetten.

2

Te koop door vrede

SAMENVATTING

De algehele gebiedsontwikkelingen zitten op slot door gebrek aan financiers en eindafnemers. Zo ook voor ontwikkelingen op voormalige militaire terreinen. Vanuit de vakliteratuur wordt al een tijd gewezen richting de institutionele belegger. Zijn zij degene die de stilgevallen gebiedsontwikkeling vlot kunnen trekken? Tijd om te gaan onderzoeken of er een match te vinden is tussen gebiedsontwikkelingen op voormalige militaire terreinen en de institutionele belegger als afnemer. Uiteindelijk is uit dit onderzoek gebleken dat er zeker kansen zijn, maar dat de basis mager is. Over de institutionele belegger is weinig bekend. Wat tijdens het onderzoek naar voren komt, is dat deze beleggersgroep vooral op zoek is naar duidelijk voorspelbare rendementen. Rendementen die gebaseerd zijn op kasstromen. Uiteindelijk is dit ook logisch, wanneer het doel van de institutionele belegger onder de loep wordt genomen. Het zijn ondernemingen die zich beroepsmatig bezighouden met de belegging van middelen die hen door derden om uiteenlopende redenen zijn toevertrouwd. Vaak ter afdekking van diverse soorten pensioen- en verzekeringspolissen. Is er een match te vinden in de zoektocht van de institutionele belegger naar voorspelbare kasstromen en de investering in direct vastgoed op voormalige militaire terreinen? Om die vraag te beantwoorden, is er onderzoek gedaan naar welke specifieke aspecten de (her)ontwikkeling van militaire terreinen karakteriseren en wat dit betekent voor de betrokkenheid van institutionele beleggers voor het verwerven van het directe vastgoed. Uit het onderzoek naar de specifieke aspecten van deze voormalige militaire terreinen wordt duidelijk dat:      

Het om een zeer divers aanbod aan terreinen en bebouwingen gaat, die niet allemaal geschikt zijn voor institutionele bekleggers als eindbelegger. Er nog ruimtelijke vrijheden zitten in de plannen van ontwikkelingen op voormalige militaire terreinen. Vanuit de sectorale vraag vanuit de institutionele belegger, kan hier op gestuurd worden. Het voormalig gebruik te kwalificeren is als industrieel en dit risico's van bodemverontreiniging met zich mee brengt. Dit is een serieus risico voor elke toekomstige gebruiker. Locaties liggen veelal in oostflank van Nederland en op perifere locaties. Dit zijn niet de locaties die de institutionele belegger zoekt. De rijke militaire historie door de aanwezigheid van oude monumentale gebouwen goed als gebiedsidentiteit te gebruiken is bij ontwikkelingen op voormalige militaire terreinen. Het hebben van een gebiedsidentiteit als een vliegwiel zal werken voor een ontwikkeling. Het hebben van monumentale panden is dus zeker een meerwaarde voor een gebied.

Vanuit de specifieke aspecten van (her)ontwikkeling van militaire terreinen en het onderzoek naar de beleggingsbehoefte van institutionele beleggers komen een aantal bevindingen en aanbevelingen naar voren dat voor een match tussen deze twee kan zorgen.    

Het zo vroeg mogelijk identificeren van beleggingsrisico's en het transparant prijzen daarvan door de verkopende partij zal processen bespoedigen. Door toevoeging van de sectoren kantoren, woningen en/of winkels zal het sneller mogelijk zijn om institutionele beleggers aan zich te binden. Dit zijn de sectoren waar binnen zij voornamelijk actief zijn. Door het inbouwen van meerdere afrekenmomenten tussen koper en verkoper is het beter mogelijk om risico's tussen deze twee partijen te delen. De oude monumentale gebouwen en identiteit van het gebied zal voor de institutionele belegger niet de reden zijn voor het binden aan een dergelijke ontwikkeling.

3

Te koop door vrede

   



Geen monumentaal vastgoed maar nieuwbouw aanbieden aan de institutionele belegger. Bij monumentale panden liggen kansen vooral bij particuliere koopwoningen en eventueel huurwoningen van woningcorporaties. Voor verwerving en onderhoud van monumentaal vastgoed zijn diverse subsidies mogelijk. Ondersteun de eindbelegger in het ondoorzichtige woud aan mogelijke subsidies. De verkoopopgave van voormalige militaire terreinen is niet duidelijk en maar deels bekend bij de institutionele belegger. Nu is het nog: onbekend maakt onbemind. Zorg voor de juiste begeleiders in dit verkoopproces, die de taal van beide partijen spreekt. Er zijn niet veel institutionele beleggers in Nederland. Schieten met hagel is dus niet nodig. Identificeren de mogelijk individuele belegger die bij een ontwikkeling zou passen is zeer goed mogelijk.

En boven alles moet de verkoper zich realiseren dat de institutionele belegger op zoek is naar voorspelbare rendementen. Om de institutionele belegger aan zich te binden zal de verkopende partij - in de huidige kopersmarkt - daar dan ook rekening mee moeten houden.

4

Te koop door vrede

INHOUDSOPGAVE VOORWOORD ......................................................................................................................................................... 2 SAMENVATTING ...................................................................................................................................................... 3 INHOUDSOPGAVE ................................................................................................................................................... 5 1 INLEIDING ............................................................................................................................................................. 8 1.1 Aanleiding ..................................................................................................................................................... 8 1.2 Probleemstelling ........................................................................................................................................... 9 1.3 Doelstelling.................................................................................................................................................... 9 1.4 Vraagstelling .................................................................................................................................................. 9 1.5 Onderzoeksopzet .......................................................................................................................................... 9 1.6 Relevantie ................................................................................................................................................... 11 1.7 Leeswijzer .................................................................................................................................................... 11 2 GEBIEDSONTWIKKELING EN MILITAIRE TERREINEN .......................................................................................... 13 2.1 Inleiding ....................................................................................................................................................... 13 2.2 Gebiedsontwikkeling ................................................................................................................................... 13 2.3 Militaire terreinen ....................................................................................................................................... 14 2.3.1 Achtergrond militaire terreinen .......................................................................................................... 15 2.3.2 Verkocht wegens vrede ....................................................................................................................... 16 2.3.3 RVOB.................................................................................................................................................... 17 2.4 Monumentale status ................................................................................................................................... 18 2.5 Conclusie ..................................................................................................................................................... 19 3 INSTITUTIONELE BELEGGERS ............................................................................................................................. 22 3.1 Wie zijn de institutionele beleggers? .......................................................................................................... 22 3.1.1 Oriënterende gesprekken.................................................................................................................... 22 3.1.2 De institutionele belegger nader bekeken .......................................................................................... 23 3.3 Investeringsgrondslagen ............................................................................................................................. 24 3.4 Acquisitieproces .......................................................................................................................................... 26 3.5 Waardebepaling onroerend goed ............................................................................................................... 27 3.6 Betrokkenheid bij gebiedsontwikkeling ...................................................................................................... 28 3.7 Betrokkenheid bij militaire terreinen .......................................................................................................... 32 3.8 Monumentale status ................................................................................................................................... 32 3.9 Conclusie ..................................................................................................................................................... 34 3.9.1 Verwervingsproces institutionele belegger ......................................................................................... 34 3.9.2 Gebiedsontwikkelingen (op voormalige militaire terreinen) .............................................................. 35 4 BELEGGERS EN MILITAIRE TERREINEN IN DE PRAKTIJK ...................................................................................... 38 4.1 Doorslaggevende factoren .......................................................................................................................... 38 4.2 Casestudy .................................................................................................................................................... 39 4.2.1 Meervoudige casestudy ...................................................................................................................... 39 4.2.2 Selectie cases ....................................................................................................................................... 40 4.3 Conclusie ..................................................................................................................................................... 42

5

Te koop door vrede

5 EXPERT INTERVIEWS .......................................................................................................................................... 46 5.1 Inleiding ....................................................................................................................................................... 46 5.2 Interviews .................................................................................................................................................... 46 5.3 Bevindingen ................................................................................................................................................. 46 5.4 Conclusie ..................................................................................................................................................... 48 6 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ..................................................................................................................... 50 6.1 Eindconclusie............................................................................................................................................... 50 6.1.1 Karakteristieken van militaire terreinen ............................................................................................. 50 6.1.2 Betrokkenheid institutionele beleggers .............................................................................................. 51 6.2 Aanbevelingen ............................................................................................................................................. 51 6.3 Reflectie ...................................................................................................................................................... 52 REFERENTIES ......................................................................................................................................................... 54 BIJLAGEN ............................................................................................................................................................... 58 Bijlage A Verkocht wegens vrede ...................................................................................................................... 59 A.1 Scoringstabel .......................................................................................................................................... 59 A.2 Vergelijking oorspronkelijk gebruik........................................................................................................ 63 A.3 Vergelijking soort nieuwe eigenaar ........................................................................................................ 63 A.4 Vergelijking soort gebruik bebouwing in nieuwe situatie ...................................................................... 64 A.5 Hergebruik of sloop ................................................................................................................................ 64 A.6 Gebruik onroerend goed bij private partijen ......................................................................................... 64 Bijlage B Leden IVBN en hun activiteiten in direct vastgoed ............................................................................ 65 B.1 Activiteiten per lid IVBN ......................................................................................................................... 66 B.2 Sectorale spreiding IVBN leden .............................................................................................................. 67 B.3 Verdeling naar in direct vastgoed belegd vermogen totale portefeuille ............................................... 68 Bijlage C Interview verslagen ............................................................................................................................ 69 C.1 Gespreksverslagen verkennende interviews over ontwikkelingen op militaire terreinen..................... 70 C.2 Gespreksverslag verkennend interview met institutionele belegger..................................................... 73 C.3 Gespreksverslagen interviews voor De Boreel case ............................................................................... 76 C.4 Gespreksverslagen interviews voor de Ripperda kazerne case ............................................................. 78 Bijlage D Meervoudige casestudy ..................................................................................................................... 80 D.1 Case 1: Nieuw Hembrug te Zaandam ..................................................................................................... 81 D.2 Case 2: De Boreel te Deventer ............................................................................................................... 88 D.3 Case 3: Riperda kazerne ......................................................................................................................... 93 Bijlage E Expert interviews ................................................................................................................................ 96 E.1 Standaard vragenlijst .............................................................................................................................. 97 E.2 Verslagen expert interviews ................................................................................................................. 103

6

Te koop door vrede

Kijken door een gebroken ruit. (Gebouw 155 te Hembrug)

7

Te koop door vrede

1 INLEIDING

1.1 Aanleiding In het verleden zijn er door het Ministerie van Defensie diverse terreinen op militair strategische plaatsen in Nederland opgezet en gebruikt. Deze terreinen zijn deels bebouwd. Sinds het einde van de Koude Oorlog zijn de taken van Defensie veranderd; hierdoor raken steeds meer van deze terreinen buiten gebruik. De overheid is bezig om deze terreinen - zoals zij het zelf noemen - terug te geven aan de gemeenschap. Het Rijksvastgoed en Ontwikkelbedrijf (RVOB) speelt een belangrijker rol bij de dispositie van deze terreinen (RVOB, 2013). Deze teruggave-opdracht is zeer uitgebreid en complex. De individuele projecten zijn in omvang en complexiteit als gebiedsontwikkelingen te kwalificeren. Reden om het fenomeen gebiedsontwikkeling onderdeel te laten zijn van dit onderzoek. Verder is het aanbod van de (komende) te koop staande terreinen en gebouwen zeer divers, met elk zijn specifieke uitdagingen. Van solitaire zendmastinstallatie tot fortificatie, van mobilisatiemagazijn tot vliegbasis. Wat deze opgave extra interessant maakt in vergelijking met andere gebiedsontwikkelingen, is dat deze terreinen vaak geen bestemmingsplan hebben voordat zij worden ingelijfd in een gemeente. Zij vallen alleen onder de geldende regionale structuurvisies (Kadaster, 2013; Nieuw Hembrug, 2013; Wijngaarde, 2013). Dit geeft planologisch veel flexibiliteit voor de ontwikkelaar, maar mogelijk ook onduidelijkheid voor toekomstige afnemers. Nog een opvallend punt binnen deze grote verkoopopgave is een aanzienlijk aandeel monumentaal vastgoed. Aan de ene kant geeft dergelijk vastgoed beperkingen in het gebruik en geeft het kosten bij realisatie en exploitatie. Aan de andere kant geven deze oude gebouwen meteen een sfeer en beleving aan een gebied. Het geeft historie aan een plek. Bij volledige nieuwbouw zal het altijd nog een tijd duren voordat er 'historie' in een gebied komt. Een belangrijk aspect is de mate van vervuiling van deze terreinen. Door het intensieve gebruik van wapens en voortuigen op de terreinen kunnen er aanzienlijke verontreinigingen zijn, vergelijkbaar met industrieel gebruik. Zolang er geen daadwerkelijke volledige sanering is geweest, blijft dit onduidelijkheid geven. Een sprekend voorbeeld daarvan is de ontwikkeling van Nieuw Hembrug in Zaanstad. Er was in het verleden een vermoeden van vervuiling door mosterdgas. Uiteindelijk bleef de schade beperkt tot 'alleen maar' asbest. Voor verschillende partijen was dit in het verleden alleen al reden om voortijdig af te haken bij ontwikkeling van dit gebied (Wijngaarde, 2013). Een laatste punt van aandacht binnen de verkoopopgave is de eigendomssituatie. Deze ligt bij één partij, de overheid. Aan de ene kant geeft dit veel vrijheid en mogelijkheid tot slagvaardigheid. Aan de andere kant heeft het Rijk twee petten op, van regelgever én ontwikkelaar. Ook zou de vraag kunnen worden gesteld of de Staat de kennis en kunde in huis heeft om alle terreinen op de juiste wijze te vervreemden. Bij elkaar genomen kan daar een spanningsveld ontstaan (De Zeeuw, 2013). Bovengenoemde punten zijn niet de enige uitdaging voor het Rijk. Ook het vinden van geïnteresseerde beleggers voor grotere delen van ontwikkelingen is een punt van aandacht, zeker binnen de huidige financiële situatie (Wijngaarde, 2013). Kijkend naar de omvang van het vrijkomende vastgoed en de wens van het Rijk om geen eigen vastgoed meer te hebben, is de vraag vanuit deze opgave hoe er institutionele beleggers kunnen worden verbonden aan dergelijke herontwikkelingen. Dit soort afnemers maakt het mogelijk met in een beperkt aantal transacties de verkoopopgave te realiseren. Om te achterhalen of de institutionele belegger een mogelijke kandidaat koper is voor een deel van de teruggave opgave, zal onderzocht moeten worden wat zijn belangrijkste drijfveren zijn en hoe hij te werk gaat.

8

Te koop door vrede

Ook zal er onderzocht moeten worden of er een match is tussen het aanbod van voormalig militair onroerend goed en de vraag naar passende beleggingsobjecten vanuit de institutionele beleggers.

1.2 Probleemstelling Er is een groot aantal militaire terreinen in Nederland dat niet meer in gebruik is. De Nederlandse overheid wil deze teruggeven aan de maatschappij. Er is een grote verscheidenheid en diversiteit aan terreinen. Een deel van deze terreinen zal aan commerciële partijen kunnen worden verkocht. Een specifieke groep van kandidaatkoper is de institutionele belegger. Het is momenteel onduidelijk hoe de institutionele beleggers betrokken kunnen worden bij deze ontwikkeling, zodat zij een bijdrage kunnen leveren aan deze teruggave-opdracht.

1.3 Doelstelling Het onderzoek kent een tweeledige doelstelling:  

In kaart brengen van belemmeringen of specifieke kenmerken die zich voordoen bij (gebieds) ontwikkelingen van militaire terreinen. Inzicht verkrijgen in hoe institutionele beleggers aankijken tegen de beleggingskarakteristieken van de ontwikkeling van militaire terreinen, rekening houdende met hun rendementseisen.

Door inzichten te krijgen in deze twee doelstellingen wordt het mogelijk voor de betrokken actoren (zoals het RVOB) om te komen tot een optimale inzet van institutionele beleggers bij ontwikkelingen van voormalige militaire terreinen.

1.4 Vraagstelling Bovenstaande leidt tot de volgende vraagstelling: Welke specifieke aspecten karakteriseren de (her)ontwikkeling van militaire terreinen en wat betekent dit voor de betrokkenheid van institutionele beleggers voor het verwerven van het directe vastgoed? Om te komen tot een antwoord op deze vraag, zullen de volgende deelvragen worden beantwoord:     

Wat zijn recente ontwikkelingen ten aanzien van gebiedsontwikkeling? Wat zijn de kenmerken van ontwikkelingen op voormalige militaire terreinen? Hoe verloopt het verwervingsproces van direct vastgoed bij een institutionele belegger? Hoe staan institutionele beleggers in het algemeen tegenover gebiedsontwikkelingen en herontwikkelingen op militaire terreinen in het bijzonder? Wat zijn doorslaggevende factoren voor institutionele beleggers voor verwerving van (militaire) gebiedsontwikkelingen?

1.5 Onderzoeksopzet Er is beperkt relevant onderzoek beschikbaar met betrekking tot de onderzoeksvraag en de deelvragen. Vanwege de omvang en complexiteit van de ontwikkelingen op militaire terreinen, ontwikkelingen op de financiële markt en de diversiteit aan beleggers, zal dit onderzoek getypeerd moeten worden als een verkennend kwalitatief onderzoek.

9

Te koop door vrede

Tijdens het onderzoek bleek dat de betrokkenheid bij gebiedsontwikkelingen (in het algemeen) van de beleggersgroep in het verleden niet inzichtelijk is gemaakt. Dergelijke inzichten zouden zeker bruikbaar zijn geweest voor dit onderzoek. Een laatste beperking is het gebrek aan transparantie bij de institutionele belegger waar en hoe zij precies actief zijn in de markt van direct vastgoed. Door beleggers te identificeren die wel actief zijn binnen gebiedsontwikkelingen en deze te bestuderen, zouden hier inzichten kunnen worden gevonden die een bijdrage konden leveren bij dit onderzoek. De beperkte aanwezigheid aan informatie over de institutionele belegger is dan ook een reden geweest om nader onderzoek te doen naar de IVBN leden. Een vereniging die de belangen behartigd van deze groep beleggers. Er is bij het onderzoek uitgegaan van losstaande acquisities. Wanneer er meerdere complexen door één belegger aangekocht worden (een zogenoemd "mandje") ontstaat er een andere dynamiek en dat heeft gevolgen voor de te maken investeringskeuzes. Bij het onderzoek zijn een aantal fasen doorlopen. In Theorie figuur 1 zijn deze schematisch weergegeven. Allereerst zijn er verkennende interviews gehouden Inventarisatie 1 2 Bestaande literatuur  specifieke kenmerken aan zowel de 'vraag' als aan de 'aanbod' zijde. Door  gebiedsontwikkeling van ontwikkelingen op  verkoop van voormalige deze gesprekken te voeren kan er duiding worden militaire terreinen militaire terreinen  denkwijze van gegeven aan de denkwijze van institutionele  institutionele beleggers institutionele beleggers beleggers voor wat betreft acquisities van (militaire) gebiedsontwikkelingen. De verkennende gesprekken zijn gevoerd aan de hand van een vooraf, door de interviewer bepaalde themalijst. Dit om verschillende onderwerpen aan bod te laten komen die vanuit de voorbereiding relevant leken. In de gesprekken is vrijheid gelaten om af te wijken van het format.

Doorslaggevende factoren

Casestudies

Op basis van de bevindingen uit de verkennende interviews is er literatuuronderzoek gedaan met Expert interviews betrekking tot gebiedsontwikkeling, de verkoop van voormalige militaire terreinen en institutionele beleggers. Dit heeft geleid tot een aantal inzichten, die vertaald zijn in zeven doorslaggevende factoren Conclusies en aanbevelingen die spelen bij investeringsbeslissingen. Om deze factoren te verifiëren is er een meervoudige Figuur 1: Onderzoeksopzet casestudie uitgevoerd. Deze study gaat in op drie ontwikkelingen van voormalige militaire terreinen in Nederland. Vanuit deze meervoudige casestudy is aanvullende informatie gekomen, die deels door middel van deskresearch verder is aangevuld. De drie studies zijn geselecteerd op een aantal kenmerken. Uiteraard betreft het een ontwikkeling op een voormalig militair terrein. Uit de literatuurstudie is gebleken dat sectorale spreiding van de portefeuille bij een institutionele belegger een belangrijk onderdeel is van zijn ondernemingsplan. Om vanuit zoveel mogelijk invalshoeken het onderzoek te doen, is de keuze gemaakt om een ontwikkeling op een bedrijventerrein, een winkellocatie en een met woningen nader te bekijken. Bij de keuze van de woningontwikkeling is specifiek gekozen voor een ontwikkeling waaraan een woningcorporatie heeft deelgenomen. Dit is in het verleden een type partij gebleken die zeer actief is binnen gebiedsontwikkelingen. Mogelijk dat deze beleggersgroep inzichten kan geven die kunnen worden toegepast bij de institutionele beleggers. 1 2

Gesprek met P. Tankink, zie 3.1.1 en bijlage C.2. Gesprekken met M. Wijngaarde, zie bijlage C.1.

10

Te koop door vrede

Op basis van de kennis en ervaringen die zijn opgedaan in de verkennende interviews en literatuurstudie zijn verwachtingen - doorslaggevende factoren voor institutionele beleggers voor verwerving van (militaire) gebiedsontwikkelingen - geformuleerd. Vervolgens zijn deze verwachtingen getoetst door middel van een meervoudige casestudy. Uiteindelijk zijn de verwachtingen op hun robuustheid getoetst middels vier 3 4 individuele expert interviews aan de hand van een gestructureerde vragenlijst . Bij de selectie van de geïnterviewden is er wederom bewust voor gekozen om sectoraal brede vertegenwoordiging te hebben van de respondenten. Uiteindelijk heeft de hele set aan informatie geleid tot de conclusies op de onderzoeksvraag van deze scriptie.

1.6 Relevantie Er ligt momenteel nog een aanzienlijke uitdaging als het gaat om de verkoop en ingebruikname van militaire objecten. Een deel ervan is nog in handen van de centrale overheid, andere zijn reeds overgedragen aan een gemeente. Het is het streven van de overheid om deze terreinen terug te geven aan de gemeenschap. Uiteraard zal dit op een evenwichtige wijze moeten geschieden. Overheden zijn op zoek naar partners die op duurzame wijze kunnen participeren in de teruggave-opdracht aan de gemeenschap. Deze scriptie zal een bijdrage leveren als het gaat om inzicht te verschaffen in:   

de soort opgave van ontwikkelen op militaire terreinen; de specifieke risico's die bij dergelijke ontwikkelingen en hoe daar mee omgegaan kan worden denkwijzen van institutionele beleggers waarop verkopende partijen kunnen inspelen

Dit onderzoek biedt handvatten voor 'verkoopzijde' om de institutionele belegger te betrekken bij de herontwikkeling van voormalig militair terreinen. Tevens houdt het de institutionele belegger een spiegel voor. Naast deze bovenstaande maatschappelijke relevantie is er een wetenschappelijke relevantie te identificeren. Door dit onderzoek is er theorie toegevoegd over institutionele beleggers en hun betrokkenheid bij gebiedsontwikkelingen, theorie die nog maar beperkt voorhanden is.

1.7 Leeswijzer Deze scriptie bestaat uit zes hoofdstukken. In het eerste hoofdstuk is onderbouwd wat het onderwerp van onderzoek is en hoe het onderzoek wordt uitgevoerd. In het tweede hoofdstuk wordt ingezoomd op de 'aanbodzijde'. Belangrijke vragen die aan bod komen zijn: wat is gebiedsontwikkeling, wat voor soort militaire terreinen betreft het en wat is de belangrijkste speler in deze verkoopopgave. In het daaropvolgend hoofdsstuk wordt de institutionele belegger - als mogelijke 'vragende zijde' - uitgelicht. In het vierde hoofdstuk worden de doorslaggevende factoren voor institutionele beleggers voor verwerving van (militaire) gebiedsontwikkelingen geïdentificeerd. Deze worden vervolgens geverifieerd middels een meervoudige casestudy, waarbij 3 cases worden onderzocht. In hoofdstuk 5 worden de verwachtingen van het onderzoek op hun robuustheid getoetst middels vier expert interviews. Uiteindelijk komen er in het laatste hoofdstuk de conclusies en bevindingen.

3 4

Gesprekken met S. Breugelmans, N. Omari, H. Touw en H. Vermeeren, zie bijlage E.2. Zie bijlage E.1.

11

Te koop door vrede

Nieuwe nuts en data voorzieningen in een oude omgeving. (Hembrug)

12

Te koop door vrede

2 GEBIEDSONTWIKKELING EN MILITAIRE TERREINEN

2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de eerste twee deelvragen van deze scriptie:  

Wat zijn recente ontwikkelingen bij gebiedsontwikkeling? Wat zijn de kenmerken van ontwikkelingen op voormalige militaire terreinen?

Middels literatuurstudie is er onderzoek gedaan naar de algemene ontwikkelingen bij gebiedsontwikkelingen. Wat zijn de trends en daarmee het referentiekader van betrokken partijen? Vervolgens is er onderzoek gedaan naar gebiedsontwikkelingen van voormalige militaire terreinen. Het is daar de vraag welke specifieke aspecten deze ontwikkelingen karakteriseren. Vooral de ervaringen die zijn opgedaan met betrekking tot de verkoop van de objecten. Ook zal er kort gekeken worden naar het RVOB, als de belangrijkste partij aan de verkoopzijde.

2.2 Gebiedsontwikkeling Sinds de economische crisis aanving - eind 2007 - is er een verandering gekomen in de manier van werken bij gebiedsontwikkelingen. Was er voorheen een integrale werkwijze, tegenwoordig gaat het om een zogenaamde organische manier van werken. Het verschil tussen beide wijzen van ontwikkelen zit niet alleen in de schaal. De integrale werkwijze kenmerkt zich door grootschalige projecten, waarbij in één keer - op projectmatige basis - gewerkt wordt naar een eindbeeld. Wat grootschalig betekent, wordt niet precies gedefinieerd in de literatuur. Kenmerkend is dat de gemeente een actieve en risicodragende rol heeft en grote, professionele ontwikkelaars zijn betrokken. Er is een duidelijke start van de realisatie van het project en na voltooiing een overdracht naar het beheer. Bij de integrale werkwijze is de samenwerking tussen publieke en private partijen belangrijk. De organische ontwikkeling wordt gekenmerkt door kleinschaligheid en fasering. Hierdoor zijn realisatie en beheer vervlochten. De betrokken ontwikkelaars zijn kleiner en zelfs eindgebruikers raken nauwer betrokken bij het ontwikkelproces. De gemeente heeft in dit soort processen een faciliterende rol. De belangrijkste rol ligt bij de private partijen, als het gaat om het dragen van risico (Buitelaar & Van der Wouden, 2012; Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2012).

Gebiedsontwikkeling 3.0 Maar gebiedsontwikkelaars kunnen nog een stap verder gaan. Door het Ministerie van Infrastructuur en Milieu is het document 'Investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl Handreikingen voor samenwerking en verdienmodellen 'opgesteld, waarin die stap wordt omschreven. Het departement is van mening dat 'we' naar een gebiedsontwikkeling 3.0 aan het gaan zijn. Deze vorm van ontwikkelen kenmerkt zich vooral door het kijken naar zo genaamde 'stromen' binnen de uiteindelijke exploitatie van een gebied na herontwikkeling. Een begrip waarbinnen het leveren van extra diensten valt. Denk aan het leveren van diensten op het gebied van bijvoorbeeld energie, ICT, afval en Facility Management. Dergelijke diensten zijn niet alleen een service voor de eindgebruiker, ze kunnen ook zorgen voor een rendement ten gunste van de herontwikkeling (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2012).

13

Te koop door vrede

Gons Als vervolg op 'Investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl' heeft hetzelfde ministerie 'Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl (Gons): eerste stappen in de praktijk' (2014) geschreven. Wat opvalt is dat deze nieuwe publicatie een aanzienlijke herhaling is van zetten uit de vorige publicatie. Wat nog meer opvalt is dat er alleen gesproken wordt over investeerders in algemene zin en deze niet per soort benaderd. Is het vinden van investeerders niet het probleem van de huidige tijdgeest? En daarom een belangrijk onderdeel van het antwoord op de vraag hoe gebiedsontwikkelingen vlotgetrokken kunnen worden. Ook ontbreekt in het stuk de onderbouwde redenen waarom deze investeerders meedoen. Het woord belegger komt maar twee keer voor in het hele stuk. Het komen tot concrete voorbeelden en ideeën hoe de gebiedsontwikkeling vlot getrokken moet gaan worden ontbreken. (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2014)

Ontslakken Het thema gebiedsontwikkelingen blijft in de afgelopen jaren een gewillig thema voor betrokken partijen. Begin 2013 is er een praktijkcongres over gebiedsontwikkeling geweest. Daar werd gepleit voor het vereenvoudigen ('ontslakken') van regelgeving. Op het congres werd het rapport 'Ontslakken' van de Actieagenda Bouw gepresenteerd. Voorzitter van het actieteam is Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft. In het rapport staan een dertigtal wenken, die te maken hebben met de regelgeving en hoe de gemeentes deze interpreteren. De wenken zijn gericht aan de gemeenten (Actieteam Ontslakken Gebiedsontwikkeling, 2013). Naast regelgeving moeten ook gebiedsontwikkelingsplannen, naar mening van het actieteam, veel minder worden uitgewerkt. Om kleine investeerders aan boord te krijgen, zijn een stip op de horizon en een globaal pad hoe daar te komen veel belangrijker. In het oude gebiedsontwikkeling ziet De Zeeuw de planvorming als een stapeling van lokale en sectorale ambities. Volgens hem moeten niet eerst alle plannen op detail gepland en uitonderhandeld worden, maar dienen zij stap voor stap te worden gerealiseerd (Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft, 2013).

Financiering Gelijk aan de bovenstaande ontwikkeling van werkwijze, is er ook een beweging te zien welke partij de gebiedsontwikkelingen voorfinanciert. Was in het verre verleden de gemeente en de ontwikkelaar de risicodrager, ligt tegenwoordig deze risico dragende rol alleen bij de ontwikkelaars. Door gebrek aan financieringsmogelijkheden voor de ontwikkelaars zijn de gebiedsontwikkelingen anno nu nagenoeg tot stilstand gekomen (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2012).

2.3 Militaire terreinen Militaire terreinen zijn een aparte categorie binnen gebiedsontwikkelingen. In deze paragraaf wordt ingegaan op de spelers, de achtergrond van het onroerend goed, specifieke problemen van deze terreinen en wat er bekend is over ontwikkelingen in het verleden. Door te kijken naar de verkopende partij en de proposities die zij aanbieden, kunnen punten naar voren komen die meegenomen moeten worden in het verkoopproces.

14

Te koop door vrede

Als voorbereiding op de literatuurstudie is er gesproken met de commercieel leider van de ontwikkeling van 5 het voormalig militairterrein Hembrug. Dit heeft inzicht gegeven in de complexiteit van de verkoopopgave van de overheid. Tevens heeft het richting gegeven aan het onderzoek.

2.3.1 Achtergrond militaire terreinen De Nederlandse krijgsmacht bestaat al meerdere eeuwen. De diverse onderdelen van de krijgsmacht kennen een andere ontstaansgeschiedenis. De Marine kent zijn oorsprong bij de verdediging van de handelsbelangen van de Republiek van de Zeven Verenigde Nederlanden in de Gouden Eeuw. De Landmacht is ontstaan in de tijd van de Tachtigjarige Oorlog (1568-1648). De Koninklijke Luchtmacht is in 1913 opgericht, aan de vooravond van de Eerste Wereldoorlog. Sinds enkele eeuwen is de Nederlandse krijgsmacht actief en zijn er terreinen in gebruik genomen waarop bouwsels zijn verrezen. Van eenvoudige opslagloodsen tot zware en gecompliceerde fortificaties. In de periode tot en met de Koude Oorlog is de Nederlandse krijgsmacht alleen maar uitgebreid en gemoderniseerd. In die jaren is er bijna alleen maar bijgebouwd. Een aanzienlijk aantal gebouwen dateert van voor 1950 en is nog altijd in gebruik. Na de Koude Oorlog zijn de taken van de krijgsmacht veranderd. Van landverdediging naar vredespolitie. Daarnaast is de dienstplicht afgeschaft. Ook zijn er nieuwe technologieën, die weer leiden tot een ander gebruik van terreinen en gebouwen. Al met al is de behoefte van de Krijgsmacht naar onder andere oefenterreinen, kazernes, depots en fabrieken afgenomen. Dit heeft geresulteerd in een herbestemming en verkoop van meerdere terreinen en gebouwen die overbodig zijn geworden voor het uitvoeren van de taken van de krijgsmacht (Ministerie van Defensie, 2013).

Oude gebruik terreinen Inzoomend op de definitie van een militair terrein kan worden gesteld dat een militair terrein een terrein is dat gebruikt wordt voor de uitvoering van de taken van de krijgsmacht. In dichtbevolkte landen als Nederland levert het vinden van geschikte militaire terreinen grote problemen op. Van oudsher werden hiervoor natuurgebieden gebruikt. In de publicatie 'Verkocht wegens vrede' van de Dienst Landelijke Gebieden (2011) is te zien voor welke diverse doeleinden deze militaire terreinen werden gebruikt. De belangrijkste soorten terreinen zijn:      

Vliegbasis: een militaire basis met een of meer landingsbanen. Kazerne/basis/kamp/fort: gebouwen waarin soldaten zijn gehuisvest, eventueel met versterkte ommuring MOB complex: terrein waar goederen opgeslagen zijn voor een mobilisatielegereenheid (Munitie) Magazijn Complex (MMC): terrein waar voorraden voor actieve eenheden zijn opgeslagen Oefenterrein: (veelal) een natuurgebied waar militairen oefenen Er zijn ook kleinere locaties verspreid door het land. Het gaat hier vooral om bebouwing die wordt gebruikt voor communicatie.

Uit bovenstaande kan al worden opgemaakt dat er een grote diversiteit is aan terreinen als het gaat om omvang, gebruik, bebouwing en verspreiding door het land. Bij het benaderen van een mogelijke koper zal hier zeker rekening mee moeten worden gehouden.

5

Gesprekken met M. Wijngaarde, zie bijlage C.1.

15

Te koop door vrede

2.3.2 Verkocht wegens vrede In het verleden zijn verscheidene voormalige militaire terreinen verkocht en herontwikkeld. 'Rendementen uit het verleden, bieden geen garantie voor de toekomst', zo heet het in de financiële wereld, maar er kunnen wel lessen uit worden geleerd. Vraag is dus of er ontwikkelingen in het verleden zijn geweest die inzichten kunnen geven in houding en gedrag van de institutionele belegger. Tijdens het onderzoek is gebleken dat er geen rapporten bekend zijn waaruit de volledige verkoopopgave van de overheid blijkt. Ook ontbreekt een samenvattend overzicht van reeds gerealiseerde verkopen. Er is één rapport waaruit een deel van de omvang en complexiteit van de verkoop van voormalige militaire terreinen naar voren komt. Het gaat om het rapport `Verkocht wegens vrede' (2011). In dit rapport is voor elk terrein een korte beschrijving van de (bijna) gerealiseerde nieuwe bestemming en de stand van zaken te vinden. Voor enkele terreinen is het herbestemmings- en verkoopproces nog niet afgerond ten tijde van het opstellen van het rapport.

Dit rapport is gebaseerd op PrOMT. PrOMT staat voor Project Ontwikkeling Militaire Terreinen, een samenwerkingsproject van de Dienst Landelijk Gebied (DLG) en het RVOB gestart in 2005. Een project waarbij 53 voormalige militaire terreinen een nieuwe bestemming moesten krijgen. Voor nagenoeg alle terreinen is inmiddels een nieuwe bestemming gevonden. De dagelijkse samenwerking met RVOB is daarom beëindigd. DLG voerde het project uit in opdracht van het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie (Dienst Landelijke Gebieden, 2013). In 2011 is het rapport afgerond. In bijlage A.1 is een samenvatting te vinden van het oorspronkelijke rapport. Vervolgens is deze data bewerkt om tot een beter algemeen inzicht te komen van deze data.

Eerste bevindingen In het rapport zijn veel soorten terreinen en gebouwen terug te vinden. Veel van de gebouwen lijken oud en versleten. Daarnaast is er ook veel groen - met ecologische waarde - waar rekening mee moet worden gehouden. Uiteindelijk liggen de 53 terreinen voornamelijk buiten de stedelijke bebouwing. Hierdoor is vermoedelijk toch gekozen voor terugbrengen in de oorspronkelijke staat. De staat en status die het ook had voordat er een militair terrein van werd gemaakt. Opvallend is dat een deel van de militaire geschiedenis zichtbaar wordt gehouden. Zo wordt een deel van de bebouwing behouden en blijft de oude wegenstructuren (ontdaan van asfalt) bestaan.

Analyse van data De 53 terreinen hebben een totaal oppervlak van Figuur 2: In rapport 'Verkocht wegens vrede' besproken terreinen 2.176 hectare (1 ha is 10.000 m²) en liggen verspreid (bron: Verkocht wegens vrede) over het hele land (zie figuur 2). Wel is een duidelijke concentratie te zien aan de Oost flank van ons land. Dit lijkt een logisch gevolg, gezien de oorsprong van dreigingen uit het verleden.

16

Te koop door vrede

De terreinen hebben in het verleden diverse doeleinden gehad. Het gaat om (munitie) magazijnen, mobilisatiecomplexen, oefenterreinen, verbindingscentra, zendcentrales, fortificaties en vliegvelden (bijlage A.2). Toch zijn in het onderzoek niet alle nog te ontwikkelen terreinen opgenomen. Zo ontbreken bijvoorbeeld vliegkamp Valkenburg, vliegveld Soesterberg, de kazerne en oefenterreinen bij Ede, De Boreel in Deventer, het Marine Etablissement Amsterdam en Hembrug in Zaandam. Het is niet duidelijk waarom deze terreinen buiten de reikwijdte van het onderzoek zijn gebleven, aangezien deze terreinen ook in een groene omgeving staan. Andere terreinen die voor 2005 zijn verkocht, vallen ook buiten dit rapport. Militaire terreinen zijn voornamelijk locaties die, voordat zij getransformeerd waren naar hun militaire functie, een agrarische of natuurbestemming hadden. Meer dan de helft van de betreffende terreinen heeft in de nieuwe situatie een zogenoemde groene functie gekregen. Omgerekend naar oppervlak gaat het zelfs om 80 procent van het totaal (bijlage A.4.). De verhouding tussen private en publieke eigenaars slaat duidelijk uit ten gunste van publieke partijen (circa 70 procent) (bijlage A.3.). In drie gevallen hebben de gronden nog geen nieuwe eigenaar en in een kwart van de gevallen is er geen sprake van bebouwing. Bij twee situaties wordt nog gezocht naar een afnemer van het onroerend goed. Interessant voor dit onderzoek is het (her)gebruik door de private partijen aan wie het onroerend is verkocht. Vooral wanneer het gaat om de sectoren wonen, kantoren, winkels en bedrijfsruimten. De sectoren waar de institutionele beleggers het meeste in zijn vertegenwoordigd (zie hoofdstuk 3). Dit is in 7 van de 16 verkopen aan private partijen het geval (zie bijlage A.6). In vijf gevallen wordt er wonen ontwikkeld en in twee gaat het om bedrijfsruimten (bijlage A.6). Met uitzondering van één geval gaat het allemaal om sloop/nieuwbouw ontwikkelingen. En in deze uitzondering gaat het maar om één woning. Vanwege het beperkte aantal transacties, de verandering in gebruik en de onvergelijkbaarheid van de objecten is het in het kader van dit onderzoek niet mogelijk geweest de gehanteerde waarde van de bebouwing te analyseren en te gebruiken in de analyse.

Toekomstige ontwikkelingen Het is de vraag in hoeverre 'Verkocht wegens vrede' representatief voor de ontwikkelingen van voormalige militaire objecten in verleden en in toekomst is. Grote objecten als Valkenburg, Soesterberg en Ede staan er niet op. Hier zullen mogelijk aanzienlijke aantallen woningen worden gerealiseerd. Een voor institutionele beleggers interessante sector. Er is geen literatuur voorhanden die de toekomstige opgave exact inzichtelijk maakt. Het rapport 'Verkocht wegens vrede' (2011) maakt wel duidelijk hoe groot en breed de opgave van de overheid was en is.

2.3.3 RVOB Inmiddels is er inzicht gekomen in de aard van de verkoopopgave. In dit deel zal nader onderzoek worden gedaan naar een belangrijke partij aan de verkoopzijde. Het RVOB is de partij die de verkoop begeleidt van het militaire vastgoed van de overheid. Zij treedt op voor de belangen van het Rijk wanneer het gaat om beheer, (her)ontwikkeling, acquisitie en dispositie. Ook heeft zij een rol bij gebiedsontwikkelingen waar het Rijk een deel van de posities heeft. Binnen het RVOB zijn er twee directies, één voor vastgoed en één voor ontwikkeling. Deze splitsing van directie heeft een historische achtergrond. In het verleden zijn namelijk de organisaties Domeinen Onroerende Zaken en het Gemeenschappelijk Ontwikkel Bedrijf (GOB) samengevoegd tot het RVOB. Het RVOB realiseert ruimtelijke en financiële doelen voor het Rijk door (gebieds)ontwikkeling, beheer en aanen verkoop van rijksgronden en -gebouwen. De voornaamste kerntaken van het RVOB zijn het ontwikkelen van beleid met betrekking tot overtollige onroerende zaken van de Staat, faciliteren van andere departementen bij

17

Te koop door vrede

alle vastgoedgerelateerde vraagstukken, beheren van onroerende zaken en verkoop van overtollige onroerende zaken. In opdracht van de departementen vertegenwoordigt het RVOB het Rijk bij complexe gebiedsontwikkelingen waar meerdere rijksbelangen en functies (wonen/werken, infrastructuur en groen) samenkomen (RVOB, 2013).

Slagkracht Een punt van aandacht voor het RVOB komt vanuit de het literatuuronderzoek. Heeft de overheid wel voldoende kennis in huis voor een dergelijke verkoopopgave? Dit is een vraag die bij institutionele beleggers leeft. Dit probleem komt ook ter sprake in het jaarboek 2013 van de Wim Drees Stichting. Met name het niet hebben van voldoende projecten, waardoor er niet voldoende expertise aangetrokken kan worden, noemt De Zeeuw als een probleem in het stuk over de overheidsfinanciën (De Zeeuw, 2013). Tevens noemt De Zeeuw het niet hebben van een financiële balans, als een probleem voor het RVOB. Dat betekent dat de organisatie geen vastgoed in eigendom heeft. In een eerdere publicatie van De Zeeuw schrijft hij de voorganger van het RVOB - het Gemeenschappelijk Ontwikkelbedrijf (GOB) - eenzelfde beperking toe. (De Zeeuw, 2007) In beide stukken gaat hij niet verder in op de reden waarom het 'niet hebben van een balans' een probleem is. Vermoedelijk doelt De Zeeuw op dat het GOB/RVOB voor iedere beslissing weer een mandaat moet halen, waardoor het weinig slagkracht heeft.

Niet alleen het RVOB Niet alleen het RVOB, maar ook gemeenten hebben te maken met gebiedsontwikkelingen en een verkoopopgave van voormalig militaire terreinen. Vanuit de data uit het rapport 'Verkocht wegens vrede' (2011) blijkt ook een aantal ontwikkelingen bij gemeenten en private ontwikkelaars te liggen. Hier is de grond overgedragen aan deze partijen. De terreinen die nog niet ontwikkeld zijn, hebben voor gemeenten een zelfde probleemstelling als het RVOB.

2.4 Monumentale status Uit de analyse van de verkoopopgave van voormalige militaire objecten is zien dat een aanzienlijk aantal panden, die bij deze verkoopopgave behoren, een monumentale status hebben. Maar ook bij gebiedsontwikkelingen in het algemeen komt deze uitdaging voor. Reden om dit in een aparte paragraaf te benoemen. Het is goed om stil te staan bij de achtergrond en gevolgen van deze status. Vooral de uiteindelijke gevolgen voor een eindafnemer zijn van belang voor een verkoper, wanneer deze inzicht wil hebben in wat de kopende partij beweegt. In deze paragraaf zal ingegaan worden op wat monumenten zijn.

Soorten monumenten Er zijn drie niveaus van vaststellen van monumentale status: gemeentelijk, provinciaal en rijksniveau. Een monument is een gebouw dat door cultuurhistorische waarde en schoonheid van belang is voor het betreffende vaststellingsniveau. Afhankelijk van het vaststellingsniveau zijn er ook verschillende wettelijke regelgeving waar rekening mee moet worden gehouden (Rijksoverheid, 2014). In geval van het voormalige militaire onroerend goed zal het nagenoeg altijd gaan om rijksmonumenten.

18

Te koop door vrede

Vaststellen rijksmonumentale status Een rijksmonument wordt op ministerieel niveau vastgesteld. De procedure rond het vaststellen van een monumentenstatus is vastgelegd in de Monumentenwet 1988. Daarin valt te lezen waaraan een monument globaal moet voldoen en hoe de vaststellingsprocedure verloopt. Uiteindelijk komt er een vermelding in het kadaster en de registratie bij de Rijksdienst voor Cultureel erfgoed. In de wet is verder te vinden hoe de procedure verloopt bij wijziging, sloop of verwijdering van het monument. Hier is een rol weggelegd voor de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (bij monumenten van archeologische waarde), Burgemeester & Wethouders en Gemeenteraad. Mocht als gevolg van een weigering van een vergunning schade ontstaan bij de vergunningaanvrager, dan wordt een schadebeoordelingscommissie ingeschakeld door de Minister. Ook biedt de wet mogelijkheden voor subsidies en specifieke uitkeringen. De hoogte en duur van eventuele uitkeringen worden door de Minister bepaald. De wet geeft de Minister ruimte om te bepalen wat wel en niet kan worden geoormerkt als monument dat in aanmerking komt voor een uitkering. Een laatste punt van aandacht bij de monumentenwet is de duur van de subsidie. Voor diegene die de subsidie krijgt is de duur van de subsidie onduidelijk. De periode dat een subsidie verstrekt wordt is eindig en zal daarna iedere keer weer opnieuw vastgesteld moet worden (Monumentenwet, 1988).

Meerwaarde? Monumenten hebben niet alleen nadelen (extra kosten), maar ook voordelen die kunnen worden gebruikt bij bijvoorbeeld een gebiedsontwikkeling. Wanneer er een nieuwbouwontwikkeling is, zal vaak de opmerking zijn dat het gebied nog eenzijdig en saai is. Door de aanwezigheid van een aantal oude gebouwen - tussen de 6 aansluitende nieuwbouw - ontstaat er meteen een historische gebiedsidentiteit. Het is de vraag of dat zal leiden tot hogere afnameprijzen; uiteindelijk zijn deze een resultante van vraag en aanbod.

2.5 Conclusie In dit hoofdstuk zijn antwoorden gekomen op de eerste twee deelvragen van dit onderzoek ten aanzien van recente ontwikkelingen bij gebiedsontwikkeling en de kenmerken van ontwikkelingen op voormalige militaire terreinen.

Gebiedsontwikkeling In het verleden was een gebiedsontwikkeling een publiek-private samenwerking, waarbij de risico's gezamenlijk werden gedragen. Door teruglopende gemeentelijke budgetten is de risicodragende publieke rol nagenoeg gestopt. Deze is meer faciliterende geworden. De overheid is nu op zoek naar partijen die de ontwikkelingen wel kunnen financieren.

Voormalige militaire terreinen De verkoopopgave van voormalig militair vastgoed is divers. Van kleine zendmast tot zware fortificatie van soms twee eeuwen terug. Gebieden die teruggeven gaan worden aan de natuur en plekken waar commerciële ontwikkelingen tot stand kunnen komen. Bij ontwikkelingen van voormalig militair vastgoed gaat het veelal om grote gebieden. Dit gaat in tegen de ontwikkeling die te zien is bij gebiedsontwikkelingen. De schaalgrootte van de gebiedsontwikkelingen is juist aan het verkleinen.

6

Gesprekken met M. Wijngaarde, zie bijlage C.1.

19

Te koop door vrede

Bij sommige partijen is de vraag gerezen in hoeverre het Rijk wel uitgerust is om deze opgave tot een goed einde te brengen. Daarom is het voor het Rijk zaak om aan kandidaat kopers te laten zien dat de overheid wel de juiste partij is voor deze opgave.

Monumentaal vastgoed De aanwezigheid van monumentaal vastgoed bij gebiedsontwikkelingen en de effecten er van op de ontwikkeling is een punt van aandacht. Binnen de verkoopopgave van voormalig militair vastgoed is ook monumentaal vastgoed. Voor de ene partij is het meerwaarde en voor de andere alleen maar kosten. Kan dit monumentale vastgoed worden ingezet als unique selling point en daardoor meerwaarde creëren?

20

Te koop door vrede

Bewaken van de gebiedsidentiteit. (Geschutskoepel op gebouw 336 te Hembrug)

21

Te koop door vrede

3 INSTITUTIONELE BELEGGERS

In het vorige hoofdstuk is onderzoek gedaan naar de aanbodzijde van de verkoopopgave van militaire terreinen. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de mogelijke verwervende partij: de institutionele belegger. De volgende twee deelvragen staan daarbij centraal:  

Hoe verloopt het verwervingsproces van direct vastgoed bij een institutionele belegger? Hoe staan institutionele beleggers in het algemeen tegenover gebiedsontwikkelingen herontwikkelingen op militaire terreinen in het bijzonder?

en

Vanuit de theorie over gebiedsontwikkelingen komt naar voren dat er gezocht wordt naar investeerders van deze ontwikkelingen. (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2013). Mogelijk dat de institutionele belegger als een van de mogelijke investeerders kan zijn van komende gebiedsontwikkelingen. Voor de ontwikkelingen van voormalige militaire terreinen zou deze groep van beleggers ook een mogelijke kandidaat koper zijn. Reden om deze groep nader te onderzoeken.

3.1 Wie zijn de institutionele beleggers? Om een basis te leggen naar het inzicht in deze beleggersgroep is er eerst gesproken met twee directieleden 7 van institutionele beleggers. Deze gesprekken geven een eerste inzicht in de denkwijze van deze beleggers en draagt bij tot het krijgen van 'richting' in het onderzoek.

3.1.1 Oriënterend gesprek Wanneer de formulering van de onderzoeksvraag een probleem is, kan door middel van een oriëntatiefase en literatuurstudie vooraf inzicht worden verkregen (Baarda en de Goede, 2006). Omdat er beperkte literatuur te vinden is over de institutionele belegger, is er gekozen om vooraf aan het formuleren van de onderzoeksvraag een oriënterend gesprek te voeren met een expert. De gesprekspartner is Paul Tankink van Corio. Corio is een middelgrote internationale belegger in winkelvastgoed met hoofdzetel in Nederland. Het gesprek is gevoerd in een open en plezierige sfeer op het kantoor van de respondent en heeft een uur geduurd.

Eerste kennismaking met dé institutionele belegger Tijdens het oriënterend gesprek komt naar voren dat de institutionele belegger een risicomijdende organisatie is. De voorspelbaarheid van het rendement is misschien wel belangrijker dan het rendement zelf. Dit geldt ook wanneer zij een object verwerven. Een voorbeeld van dit risicomijdende gedrag is de eis van minimaal 70 procent verhuurd bij afname van een verwerving. Deze eis heeft ook weer tot gevolg, dat (vaak) een institutionele belegger alleen maar als afnemer aan het einde van het traject betrokken is. Zij willen graag duidelijke verwervingscondities. Condities die nog niet vroeg in het project kunnen worden afgegeven. Uiteindelijk bepaalt het huurovereenkomst de waarde en het 'directe rendement' van het te verwerven object. Doordat de huurovereenkomst het uitgangspunt is, zal de institutionele belegger ook minder snel toegevoegde waarde zien in gebiedsontwikkeling. Waar een woningcorporatie nog publieke taken heeft en daar ook in moet investeren, zal een commerciële belegger geen prikkel vinden in het vinden van waardevermeerdering buiten 7

Gesprek met P. Tankink, zie bijlage C.2.

22

Te koop door vrede

zijn eigen organisatie. Een ander voorbeeld is de zogenaamde onrendabele top als gevolg van de monumentale status van een gebouw. De onrendabele top is het negatieve verschil tussen de gemaakte investering en de contant gemaakte waarde van het object. Door meerkosten in realisatie en onderhoud (ten op zichten van nieuw vastgoed) als gevolg van de monumentale status. Denk daarbij aan specifieke eisen van gebruik van materialen. Relatief dure materialen ten opzichte van moderne goedkopere materialen. Deze kosten zullen er voor zorgen dat het object rendement negatief beïnvloed wordt. Tijdens het gesprek komt ook naar voren dat er sectorale beperkingen zijn als het gaat om kansrijke ontwikkelingen, zeker binnen het huidige economische klimaat. Maar ook als het gaat om een overschot aan vastgoed binnen bepaalde sectoren. Vooral de sector woningen wordt gezien als de meest kansrijke categorie binnen het vastgoed. Een andere aangedragen punt is de ruimtelijke ordening. De overheid zal vanaf een hoger abstractieniveau naar ontwikkelingen moeten kijken, wanneer het gaat om ruimtelijke ordening. Het bestaan van tekorten en overschotten aan vastgoed kunnen beter op een hoger abstractie niveau worden vastgesteld, dan alleen vanuit een gemeentelijk niveau. Zo lang elke wethouder een aansprekende vastgoedontwikkeling op zijn palmares wil hebben, zal er ongecontroleerd uitgebreid worden, wat uiteindelijk tot leegstand zal leiden. Als laatste punt kan nog worden genoemd dat onbekend onbemind maakt. De gesprekspartner is deels bekend met komende ontwikkelingen op voormalige militaire terreinen. De projecten Soesterberg en Valkenburg zijn wel bekend. Er is zeker onduidelijkheid over de ontwikkelopgave van voormalige militaire objecten Een actieve benadering vanuit de verkoper zal zeker noodzakelijk zijn. Het gesprek was meer dan opbouwend en hebben een zekere richting gegeven in dit onderzoek voor wat 8 betreft de behandelde thema's.

3.1.2 De institutionele belegger nader bekeken Na het oriënterende gesprek is er deskresearch gedaan naar het IVBN. Het IVBN staat voor de Vereniging van Institutionele Beleggers Vastgoed Nederland (IVBN). Reden voor deze keuze is de beperkte literatuur over de achtergrond van de institutionele belegger in het algemeen. Door inzicht te krijgen in de leden van de IVBN, zal de verdere basis worden gelegd in de inzichten over het fenomeen de institutionele belegger. De hoofddoelen van het IVBN zijn kennisuitwisseling, belangenbehartiging en stimulering van direct en indirect vastgoed in Nederland. De nadruk ligt op Nederlandse ondernemingen. Wanneer de partij buitenlandse wortels heeft, dient deze organisatie minimaal 3 jaar een kantoor in Nederland te hebben (IVBN, 2013). Niet alleen de leden van de IVBN zijn de institutionele beleggers. Er zijn institutionele beleggers die niet zijn aangesloten bij de IVBN. Algemeen gesteld horen pensioenfondsen, verzekeraars en beleggingsinstellingen tot deze groep van beleggers. Dit zijn ondernemingen die zich beroepsmatig bezighouden met de belegging van middelen die haar door derden om uiteenlopende redenen zijn toevertrouwd. Veel ter afdekking van diverse soorten pensioen- en verzekeringspolissen.

Wie zijn lid van de IVBN Wie zijn nu die IVBN leden? Wat is hun achtergrond? De websites van IVBN en de aangesloten leden leveren hierover informatie. Voor dit onderzoek zijn met name belegd vermogen, sectorale spreiding, omvang en geografische spreiding interessant. Deze veronderstelling is gedaan op basis van de oriënterende gesprekken. Ook is hun houdingen ten opzichten van gebiedsontwikkeling uit openbare informatie wellicht af te leiden.

8

De auteur van deze scriptie geeft indien gewenst nadere toelichting op gemaakte keuzes in de oriëntatiefase. In deze verkennende fase is met meerdere experts gesproken. Van alleen het gesprek met Tankink is een verslag opgenomen in dit verslag.

23

Te koop door vrede

Het huidige aantal leden van de IVBN is een beperkte lijst, met momenteel dertig aangesloten organisaties. In de afgelopen jaren zijn er ook een aantal wisselingen geweest. Dit komt naar voren uit de diverse jaarstukken van de IVBN. Wanneer de leden individueel worden geanalyseerd, dan is het moeilijk om hun exacte activiteiten in direct vastgoed vast te stellen. Portefeuille samenstelling en omvang zijn echter niet overal transparant vastgelegd. Tijdens de analyse komt naar voren dat transparantie nog steeds niet volledig is doorgedrongen in het vastgoed. Na uitgebreide controle van de websites en direct toegankelijke jaarstukken van de leden van de IVBN, komt naar voren dat bij 30 procent van de leden het belegd vermogen in direct vastgoed niet vast te stellen is. Ook is bij bijna 27 procent de sectorale spreiding niet zichtbaar en bij bijna 7 procent de geografische (wereldwijd) spreiding niet. Dit zijn beperkende factoren voor de analyse. Toch zijn de cijfers uit de inventarisatie meer dan illustratief over de achtergrond van de institutionele belegger. In bijlage B zijn de scorelijsten van de analyse te vinden.

Sectoren Duidelijk wordt wel dat de leden in veel sectoren van het Nederlandse vastgoed zijn vertegenwoordigd. Wat opvalt is dat de sectoren winkels, woningen en kantoren het sterkst vertegenwoordigd zijn. Een duidelijke reden voor deze voorkeur wordt niet gegeven. Bedrijfspanden zijn maar beperkt aanwezig in de portefeuilles. Vanuit de gevoerde gesprekken komt naar 9 voren dat het verhoogde wederverhuurrisico bij toekomstige leegstand zou meespelen. Daarnaast is locatie ook een risico. Bedrijfspanden zijn afhankelijk van mobiliteitsinfrastructuur. Toekomstige ontwikkelingen zijn moeilijk in te schatten. Bij woningen, winkels en kantoren zijn beide risico's lager. Er moeten wel een paar kanttekeningen worden gezet bij de samenstelling van het vastgoed. Zo hebben veel beleggers ook parkeren in hun portefeuille, maar is dit hoofdzakelijk ondersteunend ten opzichte van het andere vastgoed. Een voorbeeld is het parkeren bij winkels. Er komen ook twee locatie gebonden scores voor. Het betreft hier vastgoed eigenaren die maar op één soort locatie eigendom hebben (Schiphol en NS).

Belegd vermogen Over het totaal belegd vermogen in direct vastgoed is geen representatieve uitspraak te doen. Bij dertig procent is niet vast te stellen wat het belegd vermogen is. In tabel B.3.. is te zien dat bij bijna de helft van de fondsen een belegd vermogen is tussen de een en tien miljard Euro.

Geografische spreiding Alle fondsen zijn in Nederland actief. In hoeverre zij in bepaalde regio's binnen Nederland actief zijn, is niet vanuit de jaarverslagen te achterhalen. Wel zullen hier beperkingen zijn als het gaat om kandidaat kopers. Vanuit de gevoerde gesprekken is naar voren gekomen dat fondsen zich vooral richten op de Randstad van 10 Nederland.

3.3 Investeringsgrondslagen Na deze eerste kennismaking met de institutionele belegger wordt er in dit hoofdstuk dieper in gegaan op de manier hoe deze belegger zijn verwervingskeuzes maakt. Door inzicht te krijgen hierover, ontstaat de mogelijkheid voor een verkopende partij op de behoeften van de kopende partij te anticiperen.

9

Gesprek met P. Tankink, zie 3.1.1 en bijlage C.2. Gesprek met P. Tankink, zie 3.1.1 en bijlage C.2.

10

24

Te koop door vrede

Voordat er echter ingegaan wordt op het verwervingsproces van de institutionele belegger, is er gekeken naar de investeringsgrondslagen van de institutionele belegger. Uit de oriënterende gesprekken is naar voren gekomen dat de institutionele belegger een risicomijdende organisatie is. Wordt dit bevestigd vanuit de theorie? Om te begrijpen hoe institutionele beleggers denken en handelen, is het verstandig om iets dieper in te gaan op de theoretische onderbouwing die ten grondslag ligt aan het vak. Twee boeken zijn daarbij invloedrijk. Omdat ze mogelijk ook van belang kunnen zijn bij de beslissing om al dan niet in een voormalig militair object te investeren, is het verstandig ze kort te analyseren.

Onroerend goed als belegging Het boek 'Onroerend goed als belegging' (2007) is door Van Gool, Brounen, Jager en Weisz geschreven omdat er een behoefte bestond aan professionalisering binnen de vastgoedsector. Het boek geeft een heldere samenvatting wat beleggers bezighoudt en wordt gezien als een standaardwerk. De institutionele belegger wordt door de schrijver in het algemeen gezien als de meest professionele beleggersgroep. Waarom belegt de belegger? Volgens Van Gool et al. is de doelstelling van de institutionele belegger het beheren van vermogen om toekomstige verplichtingen te kunnen voldoen. Denk daarbij aan uitkeringen van pensioenen en lijfrente. Het is dus belangrijk dat er vanuit het belegde vermogen een voorspelbare cashflow wordt gegenereerd. Nadeel van het beleggen in direct vastgoed is dat het een niet liquide belegging is. Verkoop kost veel tijd en inspanning. Vele malen meer dan bijvoorbeeld aandelen van een AEX genoteerd fonds. In het algemeen zijn de beleggingsdoelstellingen van de institutionele belegger:       

rendement (direct en indirect); beleggingshorizon (hoe lang); mate van liquiditeit, risico en financiering met vreemd vermogen; de samenhang van de beleggingsresultaten met doelstelling en verplichtingen van de belegger; de beleggingsmix; omvang belegd vermogen; ethische vraagstukken.

Ook van belang voor de institutionele belegger is om de resultaten van de investering te kunnen meten en vergelijken (Van Gool et al., 2007). Alles is bij de institutionele belegger uiteindelijk gericht op financieel rendement. Alleen het laatste punt - ethische vraagstukken - lijkt daarin een afwijking. Sinds de bouwfraude zaak is hier binnen het vastgoed meer aandacht voor gekomen. Het genereren van een financieel rendement is echter leidend. De institutionele belegger belegt namelijk het vermogen van bijvoorbeeld pensioenfondsen en verzekeraars. Het rendement uit de beleggingen worden gebruikt voor de financiële verplichtingen richting de polishouders van de pensioenfondsen en verzekeraars.

Essenties van het beleggen In 'Essentials of Investments' wordt door Bodie , Kane en Marcus (2013) verder ingegaan op de beslissingen van institutionele beleggers. Volgens Bodie zijn deze niet vast te leggen in algemene formules. Dat is een gevolg van de diverse stakeholders en regelgeving waar zij mee te maken hebben. Toch zien de schrijvers wel dat de principes achter beslissingen nagenoeg uniform zijn. Bij de samenstelling van een portfolio zal een institutionele belegger een aantal doelstellingen en voorwaarden hebben. De doelstellingen zijn daarbij de rendementseisen en het risicoprofiel. Tot de voorwaarden horen liquiditeit, investeringshorizon, regelgeving, belastingen en eventuele unieke ethische eisen. Ook Bodi et al. (2013) bevestigen dat het financiële rendement

25

Te koop door vrede

leidend is bij de keuzes van de institutionele belegger. Het hebben van toegevoegde waarde vanuit ethische vraagstukken is dit niet. (Bodie et al., 2013).

Riskmanagement Naast deze twee publicaties over investeringsgrondslagen is het ook goed om stil te staan bij risicobeheersing. Risicobeheersing is een van de belangrijkste zaken waar een institutionele belegger mee bezig is. Risico's zijn zaken die een institutionele belegger graag inzichtelijk maakt. Voor hen is namelijk voorspelbaarheid van het rendement op de investering van zeer groot belang. Het is dan ook een proces dat door zijn hele organisatie loopt. Zoals in de publicatie 'Het Riskmanagement van Institutionele beleggers' van de IVBN (2010) te lezen is, zijn in de diverse lagen - van operationeel tot en met strategisch niveau - van de organisatie processen vastgelegd (IVBN, 2011). De door diverse lagen geïdentificeerde risico's zullen meegenomen worden in de beoordeling van de uitkomst van deze berekening en zullen worden opgenomen in het investeringsvoorstel van het te verwerven object. 11

In de uiteindelijke DCF berekening voor een aan te kopen object worden de verwachte in- en uitgaande kasstromen van een project samengebracht. Bij deze verwachte kasstromen worden diverse risico's inzichtelijk gemaakt die daar invloed op kunnen hebben (Van Gool et al., 2007). Deze risico's zijn punten waar een verkopende partij op kan sturen. Risico's kunnen afgekocht of doorgelegd worden op een dusdanige wijze dat dit het nadelige effect ervan dempt of zelfs helemaal weghaalt.

3.4 Acquisitieproces De vastgoedmarkt is de afgelopen jaren een kopersmarkt. Was het voor 2008 de verkoper die bepalend was voor het proces en de voorwaarden, nu Is het de koper die bepalend is. Aangezien de vraagstelling van dit onderzoek is gesteld vanuit de verkopende partij, is het voor deze verkoper van belang om te zien hoe het acquisitieproces van de kopende partij werkt. De belegger doorloopt een aantal stappen in de verwerving van een object. Vaak hebben institutionele beleggers een eigen afdeling acquisitie. Dit maakt het makkelijk de juiste persoon te vinden binnen een organisatie. Wel zal de verkopende partij zich moeten realiseren dat de acquisitiemanager een poortwachter is, en geen beslisser. In het boek 'Handboek Vastgoedmanagement' van Vermeulen en Wieman (2010) wordt aangegeven dat de volgende stappen - binnen de meeste vastgoedorganisatie - te herkennen zijn, wanneer het gaat om het verwerven van vastgoed. In tabel 1 worden deze stappen geïdentificeerd en toegelicht (Vermeulen & Wieman., 2010).

11

Discounted Cash Flow (DCF) is het contant maken van toekomstige kasstromen naar het heden.

26

Te koop door vrede

Fasen

Toelichting

Identificatie

Vanuit diverse kanalen komen de proposities binnen bij de organisatie.

Beoordelen

De propositie wordt beoordeeld aan de hand van het portefeuille beleidsplan. Wanneer deze voldoende aansluiten bij dit plan, dan gaat de kopende partij over naar de volgende fase.

Letter of intent (LOI)

De kandidaat koper komt tot een aantal basis afspraken die bij een koop horen. In dergelijke voorovereenkomsten staan zaken als de omschrijving project, de prijs, het tijdpad en de ontbindende voorwaarden. Voor een LOI is geen vaste format die gehanteerd wordt.

Due dilligence

De koper gaat onderzoeken of de door de verkopende partij aangeleverde informatie correct is. Er zal daarbij gekeken worden naar alle details van bijvoorbeeld huurovereenkomsten en service overeenkomsten met leveranciers.

Investeringsvoorstel (IV)

Deze wordt opgesteld door de koper en hierin staat alle voor de koop relevante informatie. Het IV zal aan de directie van de belegger worden aangeboden ter goedkeuring.

Levering

Wanneer er overeenstemming is tussen partijen zal de levering van het vastgoedobject volgen.

Overdracht

Overdracht van alle originele documenten aan de koper.

Nazorg

Bij de kopende partij zal iemand aangewezen worden om de afwikkeling van het koopproces te bewaken.

Tabel 1: Fasen binnen het acquisitieproces van een belegger (bron: Vermeulen & Wieman., 2010)

Vooral de identificatie- en beoordelingsprocessen zullen soms op een andere manier vorm krijgen. Er zijn voldoende voorvallen bekend waarbij wordt afgeweken van het portefeuillebeleidsplan. Het zal dus voor de verkopende partij belangrijk zijn om met de juiste persoon in gesprek te komen, wanneer er afwijkingen zijn tussen het aanbod en het portefeuillebeleidsplan van de kandidaat koper.

3.5 Waardebepaling onroerend goed Een punt binnen het acquisitieproces om bij stil te staan is hoe partijen omgaan met waarde van onroerend goed. Er zijn diverse manieren om te kijken naar waarden. Voor de institutionele belegger zal deze gebaseerd zijn op de te verwachten kasstromen in relatie tot een interne discontovoet. Bij de kasstromen wordt ook rekening gehouden met de kosten die voortvloeien uit het aantrekken van vreemd vermogen (Van Gool, 2012). Bij het bepalen van de marktwaarde zal doorgaans gebruik worden gemaakt van de DCF methode. Met deze methode worden toekomstige kasstromen contant gemaakt naar heden. Hiermee bepaalt de belegger zijn maximale prijs (Vlek, 2011). De gehanteerde interne discontovoet is een optelling van het risicovrije rendement met diverse opslagen voor algemeen risico bij beleggen in vastgoed, sectorale risico's van het vastgoed en objectspecifieke risico's. Hoe hoger de gehanteerde rentevoet, hoe lager er uiteindelijk betaald kan worden voor een mogelijke verwerving (Van Gool, 2012).

27

Te koop door vrede

De institutionele belegger zal niet kijken naar de stichtingskosten. Wanneer de stichtingskosten hoger zijn dan de door de belegger berekende contante waarde van het project, dan zal deze belegger het verschil niet willen bijpassen. Reden hiervoor is dat dit een negatief effect zal hebben op zijn eigen - minimaal gewenste discontovoet.

3.6 Betrokkenheid bij gebiedsontwikkeling In het voorgaande deel is inzichtelijk gemaakt hoe de basisprincipes werken bij de institutionele belegger, maar hoe kijkt deze groep naar het fenomeen gebiedsontwikkeling? De mate waarin Institutionele beleggers betrokken zijn bij gebiedsontwikkeling is echter tot op heden niet in Nederland onderzocht. Het is hierdoor moeilijk een historisch beeld te krijgen van achtergronden en ervaringen. Wel is duidelijk dat er in de afgelopen 2 jaar een duidelijke lobby is geweest richting de institutionele beleggers om deze te betrekken bij gebiedsontwikkelingen. In diverse publicaties (Grontmij, 7 maart 2013; Grontmij, 5 juni 2013; Grontmij, 17 juni 2013; Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2012; Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft, 2013) worden mogelijke kansen toegelicht. Zijn die kansen er ook als het gaat om het betrekken van institutionele beleggers bij de verkoopopgave van voormalig militair terreinen?

Van integraal naar organisch In hoofdstuk 2 is reeds gesproken over de ontwikkelingen binnen het werkgebied van de gebiedsontwikkeling. Een daarvan is de verschuiving van een integrale naar organische werkwijze. De integrale methode lijkt te passen bij de institutionele belegger. Deze is risicomijdend en wil graag een duidelijk afgekaderd product, tegen van te voren bepaalde verwervingsvoorwaarden. Zij zien het liefst dat afspraken vastgelegd zijn middels een turnkey overeenkomst, met van te voren vastgelegde eisen (voornamelijk op basis van volume en rendement). Dit alles is mogelijk binnen een de integrale werkwijze. Vanuit de verkennende gesprekken wordt dit ook 12 bevestigd. Bij organische ontwikkelingen kunnen de door de institutionele belegger gevraagde garanties door de ontwikkelaar vaak niet worden afgeven of op een pas later tijdstip. Hierdoor is het dus moeilijker om institutionele beleggers (zeker) vroegtijdig aan boord te krijgen.

Rendementsgedreven Volgens de praktijkleerstoel voor Gebiedsontwikkeling zien institutionele beleggers beperkingen bij een gebiedsontwikkeling, omdat zij zichzelf duidelijke rendementseisen opleggen. Particuliere beleggers en corporaties worden gezien als partijen die beter passen bij gebiedsontwikkeling 3.0 (Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft, 2011). De vraag is of een institutionele belegger überhaupt iets kan met 3.0 gebiedsontwikkeling. Voor hen is de huursom van belang, die uiteindelijk bepalend is voor toekomstige kasstromen en de waarde van het object. Genoemde voorbeelden bij gebiedsontwikkeling zijn allemaal servicekosten gerelateerd. Deze kosten berekent de belegger één-op-één door aan de eindgebruiker. Doordat een deel van de lagere kosten worden gebruikt voor het rendement van de ontwikkeling, zal de gebruiker en daarmee ook de belegger daar minimaal van kunnen profiteren. Zoals Peek, een van de opstellers van het document, zelf aangeeft, zal de winst vanuit deze stromen in de exploitatie zitten (Peek, 2012).

12

Gesprek met P. Tankink, zie 3.1.1 en bijlage C.2.

28

Te koop door vrede

Weinig data Tijdens dit onderzoek is gebleken dat er geen publicaties te vinden zijn met daarin overzichten van alle gebiedsontwikkelingen uit heden en verleden in Nederland, met daarin ook de namen van uiteindelijke afnemers. Alleen de paper van Kristel van Dam ('Leisure en Gebiedsontwikkeling') uit het jaar 2008 is een overzicht te vinden met daarin 66 gebiedsontwikkelingen waarin leisure een onderdeel is van de ontwikkeling. Door de beperkt toegankelijke data is het moeilijk om valide uitspraken te doen over bovenstaande bevindingen. Ook de betrouwbaarheid heeft zijn grenzen, doordat data niet altijd even transparant óf aanwezig is. Toch zijn het interessant om de data te analyseren. Wat is de huidige stand van zaken met betrekking tot deze projecten die toen nog niet in uitvoering waren? Zijn er patronen te herkennen die kunnen helpen bij het selecteren van mogelijk kandidaat afnemers van voormalig militair vastgoed? In een bijlage van het onderzoek van Van Dam (2008) staat een overzicht van gebiedsontwikkelingen in Nederland in verschillende fase van realisatie. Een aantal van deze projecten is inmiddels gerealiseerd, maar bij een aantal is de ontwikkeling nog steeds niet in de realisatiefase aangekomen. Wanneer lijst nader bekeken wordt, komt naar voren dat maar vier institutionele beleggers op de lijst voorkomen van betrokken partijen. Dit zijn wel partijen met een eigen ontwikkelafdeling. In hoeverre andere institutionele beleggers afnemers van deze projecten zijn, wordt niet duidelijk uit dit overzicht. Vraag blijft in hoeverre dergelijke beleggers actief participeren in gebiedsontwikkelingen. Ten tijde van het verschijnen van het onderzoek was 68 procent van de genoemde projecten nog niet in de bouwfase. Nader onderzoek leert ons dat in de afgelopen 5 jaar niet veel veranderd is aan de projecten die ten tijde van het schrijven van deze De auteur van deze scriptie geeft indien gewenst nadere toelichting op gemaakte keuzes in de oriëntatiefase. In deze verkennende fase is met meerdere experts gesproken. Van het gesprek met Tankink is een verslag opgenomen in dit scriptieverslag. scriptie nog niet werden gerealiseerd. Gebruik makend van de internetsites van de betreffende gemeentes en ontwikkelaars, is onderzoek gedaan naar de status van de 66 ontwikkelingen eind 2013. Aanvullend is gezocht in de artikelen database van het Informatie- en Kenniscentrum voor de Ruimtelijke Ordening (IKC RO, 2013). Deze zoektocht was niet altijd even makkelijk, maar heeft geresulteerd in een aanvulling van de tabel van Van Dam (2008). In het overzicht van Van Dam (2008) staan in totaal 66 projecten. Van deze 66 projecten waren er in 2008 21 met de status 'in aanbouw'. Inmiddels is 57,1 procent van deze projecten gereed. Van alle projecten hebben inmiddels tien andere ook de status 'in aanbouw' dan wel 'gereed' gekregen. Toch goed om te zien – in de huidige nieuwe financiële werkelijkheid - dat bijna de helft van alle in 2008 onderzochte projecten inmiddels in uitvoering is gekomen. Uiteindelijk hebben elf projecten het niet gehaald. Hierbij is de ontwikkelaar failliet gegaan, is er een ontbinding van de ontwikkelovereenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar of is er bezwaar gekomen tegen de plannen en hebben deze plannen de publiekrechtelijke procedure niet gehaald. Bij veertien projecten (21,2 procent) zijn institutionele beleggers zichtbaar betrokken. Het kan hier gaan om ontwikkelende beleggers, dan wel alleen afnemende beleggers. Tot institutionele beleggers worden in dit geval ook de activiteiten van Bouwinvest en Bouwfonds geteld. De ontwikkelafdelingen van deze bedrijven zijn wel een andere entiteit en ontwikkelen bovendien niet alleen voor zichzelf. Wanneer naar het belegd vermogen gekeken wordt van deze zes institutionele beleggers, dan lijkt op te vallen dat het gaat om partijen met een belegd vermogen tussen de 1 en 10 miljard Euro. Groot genoeg om mee te gaan in de (vaak) lange termijn van gebiedsontwikkeling, maar zeker niet te groot. Wat is de belangrijkste les uit dit onderdeel van het onderzoek? Projecten waaraan institutionele beleggers deelnemen, lijken vaker tot ontwikkeling te komen. De reden hiervan is niet duidelijk geworden.

29

Te koop door vrede

Kansen? Sinds de economische crisis eind 2007 is losgebarsten, is het aantal ontwikkelingen dat daadwerkelijk in uitvoering komt afgenomen. Feit is dat banken momenteel weinig risico nemen en dat beleggers te maken hebben met een steeds verder verslechterende loan-to-value (de verhouding vreemd vermogen ten opzichten van het totale belegd vermogen) bij beleggers. Zoals eerder in deze paragraaf aangegeven zijn er diverse publicaties die kansen zien voor gebiedsontwikkelingen in relatie tot de institutionele belegger. Drie van de publicaties die in het oog springen zijn geschreven door de Grontmij. Deze publicaties geven ook de algemene teneur weer van andere publicaties. In een publicatie uit maart 2013 wordt ingegaan op publiek-private samenwerkingen. Institutionele beleggers kunnen de vreemd-vermogensdelen financieren voor de publieke partij. Een voorbeeld in de publicatie is de financiering van de Rijksweg N33. Deze is gefinancierd door pensioenuitvoerders APG en PGGM (Grontmij, 7 maart 2013). Het gaat hier echter om de financiering en niet om de verwerving van direct vastgoed. In juni van datzelfde jaar gaat Grontmij weer in op de mogelijkheid om institutionele beleggers te betrekken bij gebiedsontwikkelingen. Grontmij ziet dat de gebiedsontwikkelingen eigenlijk te complex zijn voor institutionele beleggers, zowel procesmatig als inhoudelijk. Daarnaast zijn wet en regelgeving te rigide voor hen, aangezien er rekening moet worden gehouden met lange termijn rendementen. Grontmij is echter van mening dat de Nederlandse institutionele belegger daarbovenop te weinig gebiedsvisie heeft. Als voorbeeld wordt hier de High Tech Campus van Eindhoven gegeven. Deze is uiteindelijk met behulp van een buitenlandse institutionele belegger gerealiseerd. Een goed product met goede gebiedsmarketing en beheer (de gebiedsmanager) zouden de Nederlandse institutionele belegger eerder moeten gaan verleiden tot een experiment (Grontmij, 5 juni 2013). In het derde artikel haalt Grontmij de mate van verregaande samenwerking en gezamenlijke investeringen aan in de gebiedsontwikkeling. Door de sterke samenwerking binnen de gemeenschap, ontstaat er niet alleen een sterke sociaal rendement, ook financieel. Dit zou voor de institutionele belegger een reden moeten zijn om in dergelijke investeringen te stappen (Grontmij, 17 juni 2013).

Misschien toch geen kansen? Maar ziet Grontmij hier wel de juiste kansen? In het eerste geval gaat het om een lening aan de Staat voor het realiseren van een stuk snelweg. In het tweede geval wordt aangegeven dat een buitenlandse belegger een bepaald product wel zag zitten. De vraag die bij deze case niet wordt beantwoord, is of de gebiedsvisie of het rendement uiteindelijk doorslaggevend is geweest voor deze belegger. Was het uiteindelijk niet dat deze belegger tevreden was met een lager rendement of een onzeker verloop van het rendement op zijn geïnvesteerd kapitaal dan Nederlandse beleggers? En in het laatste geval wordt sociaal rendement ingebracht. Dit laatste is voor de institutionele belegger echter geen drijfveer, zoals reeds eerder is waargenomen. Een ander signaal kan gevonden worden in een publicatie uit 2011. Daar ziet Friso de Zeeuw een aantal neptrends in het vakgebied van de vastgoed- en gebiedsontwikkeling. Een ervan is dat de institutionele belegger een grotere rol gaat spelen bij deze ontwikkelingen. Vooral de mogelijke sociale verplichting van de pensioenfondsen legt hij naast zich neer. Wel ziet hij een kleine kans. Als voorbeeld noemt hij de verkoop van duurdere sociale huurwoningen aan institutionele beleggers. Op die manier komt er weer financiële lucht voor de corporatie, die daar mee in de risicovollere gebiedsontwikkeling kan stappen. Iets dat de naar stabiliteit zoekende institutionele belegger niet kan (De Zeeuw, 2011).

30

Te koop door vrede

Begrip tussen vraag en aanbodzijde De MSRE scriptie van Olivia Yuen gaat in op vraag over gronduitgifte door gemeenten in directe relatie met institutionele beleggers. Er zijn hier duidelijke raakvlakken met het onderzoek van Yuen en dit onderzoek naar hergebruik van voormalig militaire terreinen. In het onderzoek van Yuen wordt vooral gekeken naar een optimalisatie van het proces. De schrijver komt uiteindelijk in het stuk met een aantal aanbevelingen als het gaat om transparantie van gegevens, begrip voor elkaars achtergrond, samenwerking op lange termijn en overheidsbeleid in relatie tot woningen (Yuen, 2013). Waar de schrijver in haar betoog aan voorbij gaat is de achtergrond van het late moment van instappen door de institutionele beleggers. Het late instappen wordt wel gezien, maar niet verklaard. Toch gaat het hier om een essentieel punt.

In het buitenland Ook wordt in het buitenland naar de institutionele belegger gewezen als mogelijke redder van de gebiedsontwikkeling. In een recent onderzoek door Carlo Sturm, is in samenwerking met Grontmij, onderzoek gedaan naar wat zij noemen: Integrated Community Development. Ontwikkelingen (vooral binnenstedelijke ontwikkelingen) door ontwikkelende vastgoedbeleggers zouden in Amerika succesvol zijn. Door hun kennis van ontwikkelen en beleggen en hun lange-termijnstrategie komen gebiedsontwikkelingen van de grond. Dit soort beleggers weet gemeenschap, gebiedsmanagement en gebouwen aan elkaar te binden en realiseert projecten via een bottom-up benadering, waarbij private en publieke partijen elkaar weten te vinden (Grontmij, 10 maart 2014). Het is hier de professionele achtergrond van de institutionele belegger die als bindende kracht werkt voor de gebiedsontwikkeling. Uiteindelijk is het ook hier weer de veronderstelling dat bij de ontwikkelende belegger het geld aanwezig is en de behoefte in het betreffende project te stappen.

Reële opties Vanuit voorgaande zijn maar beperkte kansen waar te nemen. Zijn er misschien andere methoden om de institutionele belegger aan een ontwikkeling te binden? Hoe kan deze belegger betrokken raken bij gebiedsontwikkelingen, wanneer de nieuwe manier van werken bij gebiedsontwikkelingen niet aansluit bij zijn manier van werken? Een van de nieuwste ontwikkelingen binnen het vastgoed, is het gebruik maken van reële opties. Zou hier een sleutel liggen? De mogelijkheid van het gebruiken van reële opties is nog een relatief onbekend fenomeen binnen de vastgoedsector. Zeker als het gaat om de toepassing bij gebiedsontwikkelingen. In de MSRE scriptie 'Flexibiliteit in gebiedsontwikkeling' door Michiel Bots wordt onderzoek gedaan naar de toepassingsmogelijkheden van reële opties binnen het gemeentelijk grondbeleid. Reële opties komen oorspronkelijk voort uit de aandelensector en maken het mogelijk om diverse kansen in een project beter te waarderen. Iets dat niet mogelijk is binnen een standaard DCF berekening. In zijn slotconclusie geeft Bots aan dat de reële optie eigenlijk niet toepasbaar is binnen een gebiedsontwikkeling. Probleem is daar het recht tot zelfrealisatie. Daarnaast zijn er een aantal beperkingen binnen een gebiedsontwikkeling, die effect hebben op de berekening. Het gaat hier om punten die te maken hebben met flexibiliteit in de ontwikkeling en de mogelijkheid om afspraken vast te leggen. Maar op het moment dat het eigendomsrecht en ontwikkelrecht los van elkaar komen te staan, ziet Bots zeker kansen (Bots, 2012). De institutionele belegger is een rekenaar. Hij of zij zal beslissingen rekenkundig onderbouwen. De reële optie zal - vooralsnog - alleen gebruikt worden om kansen inzichtelijk te maken. Uiteindelijk zijn het de DCF en andere standaard berekeningen die zullen worden gebruikt. Toch is er een mogelijke kans, aangezien eigendom

31

Te koop door vrede

en ontwikkelrecht van de voormalige militaire terreinen vaak volledig bij dezelfde partij liggen binnen één gebied.

3.7 Betrokkenheid bij militaire terreinen Er zijn geen data voorhanden waaruit direct af te leiden is dat institutionele beleggers betrokken zijn bij gebiedsontwikkelingen van militaire terreinen. Vanuit het rapport 'Verkocht wegens vrede' (2011) zijn aanknopingspunten te vinden waarom er geen betrokkenheid is.

Verkocht wegens vrede Wat uit 'Verkocht wegens vrede' (2011) naar voren komt is dat een aanzienlijk deel van het vastgoed een sociaal-maatschappelijk karakter krijgt, na transformatie. Wat is de reden hiervan? In hoeverre is dit soort vastgoed interessant voor de institutionele belegger? Vastgoedwaarde en maatschappelijke waarde zijn verschillend. Dit lijkt veelal de reden te zijn dat (institutionele) beleggers minder snel geneigd zijn in sociaalmaatschappelijk vastgoed te stappen. In geen van de gevallen is er een institutionele belegger als afnemer geïdentificeerd binnen het onderzoek. Het is de vraag in hoeverre 'Verkocht wegens vrede' (2011) representatief voor de ontwikkelingen van voormalige militaire objecten in verleden en in toekomst. Grote objecten als Valkenburg, Soesterberg en Ede staan er niet op. Hier zullen bijvoorbeeld woningen worden gerealiseerd. Dit zal mogelijk op een schaal zijn die interessant is voor institutionele beleggers. In één geval (Tilburg) zou er een grote winkelcentrum worden gerealiseerd. Mogelijk dat hier een institutionele belegger als afnemer zou zijn opgestaan. Uiteindelijk is dit project gesneuveld tijdens een lokaal referendum. Vanuit figuur 1 in paragraaf 2.3.2. komt een mogelijke reden naar voren waarom de institutionele belegger niet betrokken is bij de ontwikkelingen op voormalig militair vastgoed. Bij bestudering van de kaart wordt duidelijk dat de militaire terreinen voor een groot deel in het oosten zijn gesitueerd. Ook is duidelijk dat veel van de objecten in een landelijke omgeving staan. Institutionele beleggers leggen hun focus vaak meer op de verstedelijkte gebieden in het westelijk deel van Nederland. Dat is de plek zijn waar nog groei zal komen (Tordoir, 2005). Hier is dus - deels - een mismatch tussen vraag en aanbod.

3.8 Monumentale status Toch zijn er andere punten aan te wijzen waar een mismatch is tussen vraag en aanbod. Monumentaal vastgoed is nog zo'n punt. Uit de analyse over wat er binnen de verkoopopgave van voormalige militaire objecten opvalt is de aanwezigheid van panden met monumentale status. In het vorige hoofdstuk is ingegaan wat monumentaal vastgoed is. In het volgende deel zal het effect monumentale status - en de daar aan te koppelen begrip duurzaamheid - voor de eindbelegger besproken worden.

Duurzaamheid Gebiedsontwikkeling is - zeker bij hergebruik van oud vastgoed - duurzaam. Nu is duurzaamheid inmiddels een containerbegrip geworden en daardoor niet altijd even duidelijk wat er onder valt. Toch is het een fenomeen dat constant in ontwikkeling is en dat aandacht nodig heeft. Wat hier precies onder valt en waar de aandacht zou moeten liggen, komt in het stuk 'Duurzame Gebiedsontwikkeling: Doe de Tienkamp!' van H2 Ruimte (2011) naar voren. De behoefte om te verduurzamen is een nog steeds actueel thema. Voor de institutionele belegger is het noodzakelijk om beleggers aan zich te binden. Om de duurzame activiteiten inzichtelijk te maken heeft een groot aantal institutionele beleggers een

32

Te koop door vrede

13

CSR jaarverslag. Bij vastgoedontwikkelingen van voormalig militair vastgoed zal duurzaamheid zeker een rol moeten spelen, wil zij institutionele beleggers aan zich binden. In de publicatie van H2 Ruimte wordt de stelling geponeerd dat duurzaamheid als een 'tienkamp' moet worden gezien en dat niet op één onderdeel goed gescoord moet worden. Er dient een evenwichtige verdeling te zijn voor de punten people, planet en profit om tot een voor alle partijen duurzame ontwikkeling te komen. Daarbij moet rekening worden gehouden met een aantal thema's. Deze zijn: bodem, water, stedelijk groen, natuur en landschap, energie, mobiliteit en transport, gezondheid en veiligheid, (gebieds)historie en identiteit, transformatie en ruimtegebruik, economische vitaliteit, flexibiliteit, sociale vitaliteit en beheer. Door zowel eigen- als maatschappelijk belang in het oog te houden, kan een duurzame ontwikkeling worden gerealiseerd (H2 Ruimte, 2011).

Gevolg op waarde bij monumentale status Hergebruik van oud vastgoed heeft dus zeker een toegevoegde waarde voor de institutionele belegger vanuit het oogpunt van duurzaamheid. Maar zoals uit het eerdere onderzoek is gebleken, heeft waarde en de voorspelbaarheid van deze waarde een zeer grote invloed op het handelen van de institutionele belegger. Wanneer het standaardwerk 'Taxatieleer Vastgoed' nageslagen wordt op monumentaal vastgoed, dan komen eigenlijk voornamelijk negatieve gevolgen naar voren wat betreft de taxatiewaarde. Als nadelen worden genoemd dat er niet verbouwd mag worden zonder toestemming van de gemeente en dat onderhoud/renovatie 10 tot 20 procent duurder is dan bij vergelijkbare panden zonder monumentale status. Als voordelen worden genoemd het mogen voeren van het monumentenschildje, periodieke bouwkundige rapporten vanuit Monumentenwacht, de mogelijkheid tot subsidies en tegen lagere rente kunnen lenen (van Arnhem, Berkhout en ten Have, 2013). De laatste twee voordelen kunnen interessant zijn voor een belegger. Subsidies verlagen de onderhoudskosten. Uiteraard is wel de vraag hoe lang overheden deze subsidies blijven verstrekken. Daarnaast kan een lagere rente interessant zijn. De institutionele belegger haalt zijn geld immers ook deels op middels leningen. Het is echter de vraag of de genoemde korting groter is dan institutionele beleggers door hun eigen volume al kunnen verkrijgen. Uit het werk van Van Arnhem et. al. blijkt dat kortingen en subsidies alleen echt interessant zijn voor woningeigenaren. Zijn er misschien andere kansen als gevolg van de monumentale status? Een belangrijk punt bij een waardebepaling is de huurwaarde die bij een object hoort. De vraag is in hoeverre de huurwaarde wordt beïnvloed door het hebben van een monumentenstatus. Is het in het geval van commercieel gebruik van vastgoed niet uiteindelijk de verwachte omzet van een bedrijf, die leidt tot een maximaal te kunnen betalen huursom? Zullen de opbrengsten stijgen op het moment er gewerkt wordt vanuit een monumentaal pand? Voor huurwoningen zal vanuit het woningenwaardestelsel extra punten worden toegekend aan woningen met een monumentale status. Belangrijkste reden voor deze extra punten zouden gewildheid en bijzondere kwaliteit zijn (Besluit huurprijzen woonruimte, 2012). Dit heeft dus alleen effect op woningen en niet voor bedrijfsruimten. Bij bedrijfsruimten zijn twee regimes van kracht. Die voor Winkelruimte en Horeca en voor overige bedrijfsruimten. Bij huurovereenkomsten voor Winkelruimte en Horeca is spraken van een toetsingsmogelijkheid voor huurder en verhuurder (de zgn. huurprijsherziening mogelijkheid). Daarbij wordt er gekeken naar vergelijkbare ruimten en hun huurprijs en hoe deze zich verhouden tot elkaar. De monumentale status heeft daarbij geen invloed. Bij overige bedrijfsruimten is van een dergelijke toetsing geen sprake en geldt de afgesproken huur gedurende de contractperiode. Hoogstens een af te spreken jaarlijkse indexatie is mogelijk. Het is hier dus puur de marktwerking en de kostenstructuur van een bedrijf die bepalend zijn voor de hoogte van de huur die de huurder wil en kan betalen. 13

Corporate Social Responsibility, vergelijkbaar met de Nederlandse term Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO).

33

Te koop door vrede

Monumentaal vastgoed kent ook nadelen bij hergebruik als het gaat om indeling en stramien maat die niet perse bij deze tijd horen. In de case van De Boreel heeft de ontwikkelaar duidelijk problemen met het vinden van een huurder voor de begane grond van het monumentale hoofdgebouw. Dit zou volgens de beheerder terug te voeren zijn op de indeling van de ruimte en de vele kolommen die er zijn. Deze beperkingen in een ruimte heeft gevolgen voor het netto verhuurbaar oppervlak (nvo). Er zal een groter verschil zijn met het bruto verhuurbaar oppervlak (bvo) dan bij nieuwbouw. Normaal gesproken wordt bij het verhuren de vermenigvuldiging gemaakt tussen bvo maal een huurprijs per vierkante meter om tot een jaarhuurprijs te komen. Een ander nadeel van het hebben van oude gebouwen is de energetische waarde hiervan. In het verleden lag de nadruk niet op dit punt. Tegenwoordig is het hebben van een energielabel zelfs verplicht. Voor de nieuwe gebruikers zal de energieconsumptie zeker een punt zijn, aangezien dit gevolgen heeft voor hun exploitatielasten. Voor institutionele beleggers zal het ook van belang zijn. In hun CSR doelstellingen zijn dit soort punten opgenomen.

Waardebepaling van te verwerven objecten Wanneer er een verschil van mening is tussen belegger en ontwikkelaar over de hoogte van (toekomstige) huurstromen, dan zal dit een negatief effect hebben op de waarde van het object en daarmee ook het verkoopproces. Wanneer ontwikkelaar dusdanig veel vertrouwen heeft in de huur en waarde ontwikkeling van een object, dan zouden daar afspraken over gemaakt kunnen worden. Door een tweede afrekenmoment af te spreken, kan een positieve waarde ontwikkeling ten gunste komen van de ontwikkelaar. Vanuit de diverse gevoerde gesprekken (Tankink, 2013; Jansen, 2014) komt dit naar boven als een gebruikelijke methode. Per saldo ziet het er echter niet goed uit voor het monumentale vastgoed in relatie tot de institutionele belegger.

3.9 Conclusie Vanuit de hoofdvraag zijn twee deelvragen geformuleerd met betrekking tot de institutionele belegger en zijn houding ten opzichten van gebiedsontwikkelingen (op voormalige militaire terreinen).

3.9.1 Verwervingsproces institutionele belegger De deelvraag met betrekking tot het verwervingsproces gaat dieper dan alleen dat proces. De vraag 'Hoe werkt en verloopt het verwervingsproces van direct vastgoed bij een institutionele belegger?' is te beperkt. Gebleken is dat er verder gekeken moet worden, het achterliggende proces, om het verwervingsproces te doorgronden. De volgende bevindingen komen baar voren:

Dé institutionele belegger bestaat niet Er is een aantal vaste punten waar een institutionele belegger naar kijkt bij een acquisitie. Maar hoe zij het vastgoed waarderen (letterlijk en figuurlijk) verschilt per belegger. Bijvoorbeeld verschillen in maatvoering en sectorale spreiding zorgt voor een heel andere dynamiek. Wel zal in een portefeuillebeleidsplan van de individuele belegger de grondslagen aan welke voorwaarden een vastgoedobject moet voldoen, zijn vastgelegd. Bij het zoeken naar kandidaat kopers is dit een punt van aandacht.

34

Te koop door vrede

Waardegedreven Van alle kanten wordt bevestigd dat de institutionele belegger waardegedreven is: er dient een minimaal rendement te worden gerealiseerd. Maar nog veel belangrijker is de voorspelbaarheid van het rendement. De waarde van vastgoed is voor een institutionele belegger relatief eenvoudig om vast te stellen. Basis is daarbij de huurwaarde die het object genereert. Wanneer deze huurwaarde lager is dan de vraagprijs, dan zal de institutionele belegger geneigd zijn om af te haken.

Risicomijdend Als het gaat om het (niet) nemen van risico, dan lijkt dit een zeer belangrijke factor voor de institutionele belegger te zijn. Bijvoorbeeld een minimale mate van verhuurd zijn van het object telt mee. Deze moet minimaal de waarde van 70 procent te hebben. Het betreft hier een ongeschreven wetmatigheid. Dit gecombineerd met de lengte (duur) van het contract, de betrouwbaarheid van de huurder en de potentiële up/down van de huurwaarde zijn voor de institutionele beleggers de basis van een aankoopbeslissing.

Sectoraal vastgoed De institutionele belegger heeft zijn pijlen vooral gericht op transparant vastgoed in de sectoren woningen, kantoren en winkels. Door toevoeging van deze drie sectoren bij ontwikkelingen zal het sneller voor de verkopende partij om institutionele beleggers aan zich te binden.

Omvang te verwerven vastgoed Vanuit de analyse is niet naar voren gekomen of er een minimale omvang is van een te verwerven project door de verschillende beleggers. De minimale omvang zou een indicatie kunnen zijn voor de selectie criteria van de verschillende beleggers.

Acquisitieproces Het is van belang voor de kopende partij, om alle relevante informatie aangeleverd te krijgen. De belegger zal hiervoor een uitgebreide checklist hebben, met punten die onderzocht en in een later stadium uiteindelijk aangeleverd zullen moeten worden. Hoe completer het dossier, hoe duidelijker de afnemer uiteindelijk zijn risico kan bepalen. Een risico dat uiteindelijk belangrijk is voor het vaststellen van de maximale kapitalisatiefactor over de huurwaarde die de belegger bereid is te willen betalen. Hoe meer risico's zijn afgedekt, hoe hoger deze kapitalisatiefactor.

3.9.2 Gebiedsontwikkelingen (op voormalige militaire terreinen) Op de vraag hoe de institutionele beleggers in het algemeen tegenover gebiedsontwikkelingen en herontwikkelingen op militaire terreinen in het bijzonder staat is een eenduidig antwoord. De Nederlandse institutionele belegger lijkt nog niet klaar voor de gebiedsontwikkelingen in ons land. Dergelijke investeerders concentreren zich op huurstromen en de waarde daarvan. Bij de gebiedsontwikkelingen van nu zit een deel van de waarde in een sociaal rendement. Mogelijk dat er ook een misvatting is over de financiële draagkracht van de Nederlandse institutionele beleggers bij de opstellers van stukken die de kansen duiden. Is er wel financiële draagkracht bij deze beleggers? Als gevolg van dalende taxatiewaarden van vastgoed dat reeds in bezit is, daalt de loan-to-value en daarmee ook de mogelijkheid voor de belegger om vreemd vermogen op te halen op de financiële markten.

35

Te koop door vrede

Van groot- naar kleinschalig Bij gebiedsontwikkeling is de trend waarneembaar van grootschalig naar kleinschalige projecten. Dat levert problemen op voor samenwerking tussen ontwikkelaars en institutionele beleggers. Waren er in het verleden nog aanknopingspunten voor dergelijke investeerders om aan te haken, binnen de huidige manier van ontwikkelen zijn steeds vaker afwezig. Nieuwe werkwijzen lijken niet aan te slaan bij de onderzochte doelgroep. Het enige directe aanknopingspunt om een institutionele belegger te interesseren lijkt het duurzame karakter van een gebiedsontwikkeling te zijn.

Institutionele beleggers zijn geen gebiedsontwikkelaars Uit het onderzoek komt naar voren dat de institutionele belegger in het algemeen niet als de partij wordt gezien bij de moderne (organische) gebiedsontwikkeling. Dit wordt gesterkt vanuit de gevoerde gesprekken met institutionele beleggers. Ook hier komt naar voren dat institutionele beleggers op zoek zijn naar zekerheid. Deze kunnen binnen de organische gebiedsontwikkeling alleen maar op een laat tijdstip worden gegeven of met veel risico voor de ontwikkelaar. Toch is er een aantal institutionele beleggers dat in het verleden betrokken is geweest bij gebiedsontwikkelingen. Wanneer wij deze beleggers analyseren, dan komt een groep van middelgrootte beleggers naar voren met een belegd vermogen van tussen de 1 en 10 miljard Euro. Ook hebben deze beleggers een eigen ontwikkelafdeling. Verder onderzoek is op dit punt niet gedaan.

Monumentenstatus heeft geen waarde voor bedrijfsmatig vastgoed De kans op aanwezigheid van monumenten is bij gebiedsontwikkelingen aanwezig. Een monumentale status zal op basis van regelgeving geen extra waarde toevoegen aan een object. Afnemers van onroerend goed hebben juist te maken met extra kosten en de onzekerheid van subsidies. Dit heeft een negatief effect op de waarde. Een monumentale status zal voor bedrijfsruimten geen extra huurwaarde opleveren. Hoogstens bij gewildheid van een locatie, zal bij marktwerking een positief effect hebben op een huurwaarde. Alleen bij woningcorporaties bestaat de mogelijkheid om de zogenaamde onrendabele top te waarderen als gevolg van hun sociaal-maatschappelijke functie.

Duurzaamheid In het maken van handvatten voor de verkopende partijen van voormalig militair vastgoed dient aandacht te worden besteed aan duurzaamheid. In de huidige mindset van institutionele beleggers staat dit sinds een aantal jaren hoog op de eisenlijst wanneer het gaat om het verwerven van nieuwe projecten. Vanuit de klanten van de institutionele beleggers is deze vraag namelijk groot. Zonder hier aan te voldoen, zullen de investeringen in fondsen – mogelijk – afnemen.

Bedrijventerreinen Vanuit de analyse van ontwikkelingen van voormalige militaire terreinen in verleden en toekomst zijn - naast sociaal-cultureel vastgoed - de sectoren woningen en bedrijventerreinen dominant vertegenwoordigd. Vanuit de activiteiten van de IVBN leden komt naar voren dat de sector bedrijventerreinen een lage vertegenwoordiging heeft bij institutionele beleggers. Hier lijkt een mismatch te zijn.

36

Te koop door vrede

De ontwikkeling komt op gang. (Hembrug)

37

Te koop door vrede

4 BELEGGERS EN MILITAIRE TERREINEN IN DE PRAKTIJK

In dit hoofdstuk komt de laatste deelvraag van dit onderzoek aan bod: 

Wat zijn doorslaggevende factoren voor institutionele beleggers voor verwerving van (militaire) gebiedsontwikkelingen?

Eerst zullen de bevindingen vanuit de hoofdstukken twee en drie vertaald worden naar deze doorslaggevende factoren. Vervolgens zullen deze geverifieerd worden door middel van een meervoudige casestudys.

4.1 Doorslaggevende factoren Vanuit de literatuurstudie in combinatie met de gevoerde gesprekken komen de volgende drie belangrijkste conclusies naar voren:   

in beginsel is de institutionele belegger geen gebiedsontwikkelaar; rendement is de belangrijkste drijfveer voor de institutionele belegger; risico's en daar aan gekoppelde kasstromen moeten voorspelbaar zijn.

Dat in het verleden deze beleggersgroep is gaan participeren in gebiedsontwikkelingen zal voornamelijk een opportunistische achtergrond hebben. Als gevolg van de doelstellingen van deze beleggersgroep gaat het voorspelbare rendement voor alles. Dit is een belangrijke reden waarom zij ook niet in het begin van een ontwikkeling - wanneer de kaders nog niet duidelijk zijn - participeren. Er zijn in het begin nog te veel onduidelijkheden over toekomstige kasstromen. De volgende zeven doorslaggevende factoren bij verwerving van voormalig militair vastgoed door institutionele beleggers zijn geïdentificeerd. 1. Investeringsmogelijkheden

In welke mate heeft de belegger voldoende beschikbaar vermogen om nieuwe verplichtingen aan te gaan. Het hebben van voldoende vermogen of de mogelijkheid dit aan te trekken is een basis voorwaarde voor het verwerven van direct vastgoed. Het programma van de ontwikkeling moet voldoende geformaliseerd zijn en risico's duidelijk inzichtelijk gemaakt, voordat de belegger zich formeel gaat binden.

2. Beoordeling van investering

Vanuit het ondernemingsplan worden mogelijke investeringen beoordeeld. De investering moet binnen dit plan passen. Risico's zijn inzichtelijk gemaakt en zijn voorspelbaar.

3. Huurders

Er dienen voldoende solvabele huurders getekend hebben voor de ontwikkeling, wil de belegger gaan participeren in de ontwikkeling.

4. Bodemverontreiniging

Bodemverontreiniging is een risico, wat onderdeel is bij het gebruiken van voormalig militair vastgoed. De risico's er van moet inzichtelijk zijn gemaakt, voordat de belegger zich gaat binden.

38

Te koop door vrede

5. Monumentale panden

Monumentaal vastgoed heeft geen toegevoegde waarde voor een institutionele belegger en deze belegger is niet bereid hier extra voor te betalen. Zijn voorkeur gaat uit naar nieuwbouw. Het voordeel van nieuwbouw is bijvoorbeeld beperkt risico's wat onderhoud betreft, heeft geen beperkingen door indeling van een gebouw en energetische waarden zijn conform de tegenwoordig gestelde eisen.

6. Sectorale spreiding

Een institutionele belegger zal niet afwijken van de in zijn ondernemingsplan vastgestelde sectorale spreiding van de portefeuille.

7. Waarde van vastgoed

De waarde voor institutionele beleggers is gerelateerd aan kasstromen. Voorspelbaarheid van huurwaarden en exploitatiekosten zijn daar bij leidend. Hier moet duidelijkheid in zijn, voordat deze belegger zich gaat binden aan een ontwikkeling.

Tabel 2: Doorslaggevende factoren voor institutionele beleggers voor verwerving van (militaire) gebiedsontwikkelingen

Deze zeven doorslaggevende factoren zijn meteen de verwachtingen vanuit het onderzoek als het gaat om ontwikkelingen van voormalige militaire objecten en de mogelijke betrokkenheid van institutionele beleggers als verwerver van het directe vastgoed voor deze ontwikkelingen. Deze verwachtingen zullen in dit hoofdstuk geverifieerd worden middels een meervoudige casestudy.

4.2 Casestudy Zoals aangegeven zijn de bevindingen van het onderzoek – de doorslaggevende factoren – middels een meervoudige casestudy geverifieerd. In het eerste deel van deze paragraaf zal er een toelichting zijn op deze onderzoeksmethode. In het volgende deel zal de selectie van de drie cases worden toegelicht en volgt de achtergrond van de cases. De volledige uitwerking van de cases zijn te vinden in de bijlage D.

4.2.1 Meervoudige casestudy In dit onderzoek wordt gebruik gemaakt van de meervoudige casestudy. De methode van de casestudy is een paraplu, waaronder onderzoek door middel van interviews, enquêtes, observaties en de bestudering van literatuur (primaire bron) kan plaatsvinden om een diepgaand beeld te schetsen van een probleem. Daarnaast kan deze manier van onderzoek ideeën en hypotheses genereren. Bij de gemaakte keuzes van cases wordt er vanuit gegaan dat door dit explorerende onderzoek zichtbaar gemaakte verschijnselen bij andere cases op dezelfde wijze reageren. Door de gekozen werkwijze is het mogelijk de casestudy vaker te dupliceren. Uiteindelijk geldt voor een onderzoek hoe vaker iets wordt bevestigd, hoe hoger de waarde van de resultaten (Baarda, De Goede en Teunissen, 2005). De casestudy worden aangepakt zoals institutionele beleggers een investeringsvoorstel zouden maken. Bijvoorbeeld wanneer deze een complex (of een deel er van) zouden willen verwerven. De structuur van het investeringsvoorstel is zoals vastgelegd in het boek 'Handboek Vastgoedmanagement' (Vermeulen & Wieman, 2010) gehanteerd (zie hoofdstuk 3). In een investeringsvoorstel wordt er systematisch gekeken naar een te verwerven object. Daarbij zal de belegger uiteindelijk een eigen vast format hanteren. In het boek van Vermeulen en Wieman (2010) wordt een volgorde weergegeven. Deze volgorde is in de studies gevolgd. Door het object op deze wijze te benaderen worden de uitdagingen binnen de drie cases inzichtelijk gemaakt. De opzet van het investeringsvoorstel is geschreven vanuit de asset manager van de institutionele belegger, die in de regel verantwoordelijk is voor de aan- en verkoop van onroerend goed binnen een portefeuille. Dit voorstel gaat naar een investeringscommissie, die het voorstel vervolgens toetst aan de voor acquisities

39

Te koop door vrede

geldende uitgangspunten en op grond daarvan al dan niet het voorstel formeel accepteert en/of vraagt om aanvullende informatie alvorens een definitief besluit kan worden genomen. In de casestudy zal er alleen worden ingegaan op de wijze hoe het object wordt beoordeeld. Per belegger zal er anders naar een aantal zaken gekeken worden, zoals in het portefeuillebeleidsplan zijn vastgelegd. Elke belegger zal de risico's anders waarderen. Dit levert een beperking op voor de generaliseerbaarheid van het onderzoek.

4.2.2 Selectie cases Er zijn in totaal drie cases bestudeerd. Het Hembrug terrein in Zaanstad, winkelcentrum De Boreel in Deventer en de Ripperda kazerne in Haarlem. Er is voor deze drie cases gekozen omdat het gaat om ontwikkelingen op voormalige militaire terreinen. Er is daarnaast sprake van drie objecten uit verschillende sectoren. Nieuw Hembrug vertegenwoordigt commercieel vastgoed (niet winkels), De Boreel is een winkelontwikkeling en de Ripperda kazerne geldt vooral als een woningontwikkeling. Vanuit het vooronderzoek is gebleken dat afwijken van een in het ondernemingsplan vastgelegde sectorale spreiding niet snel zal geschieden. Om zo breed mogelijk te kunnen beschouwen in dit onderzoek, is er daarom gekozen om op basis van sectorale spreiding breed te selecteren. Er is ook bewust gekeken naar de afnemers bij De Boreel en Ripperda kazerne. Bij maar weinig ontwikkelingen van militair vastgoed zijn grotere beleggers als afnemers van het vastgoed betrokken. In deze twee gevallen is dit wel zo. In het eerste geval is er een institutionele belegger als afnemer. In het tweede geval een corporatie. De corporatie heeft het volume een institutionele belegger, maar deels andere doelstellingen. Mogelijk dat er bij de corporatie inzichten gevonden kunnen worden, die gebruikt kunnen worden bij het beantwoorden van de centrale vraag van dit onderzoek.

Nieuw Hembrug te Zaandam De ontwikkeling Nieuw Hembrug is de aanleiding van deze scriptie. De eigenaar van deze ontwikkeling is op zoek naar eindbeleggers en kijkende naar de omvang van de uitdaging, zou deze mogelijk bij een institutionele 14 belegger passen naar mening van de commercieel leider. 15

Dit investeringsvoorstel is voor een ontwikkeling die zich nog in een begin fase bevindt. Probleem dat daarbij naar voren komt, is dat er nog veel onduidelijkheid bestaat over hoe dit project er uiteindelijk uit zal zien, welke huurders er zich zullen vestigen en tegen welke condities. Wat het interessante is aan het project Nieuw Hembrug is dat heel veel facetten vanuit het werkgebied van de gebiedsontwikkeling in deze case samenkomen. Het terrein ligt op het zuidelijkste punt van Zaanstad en ligt op de plek waar de Zaan in het Noordzeekanaal uitkomt. Het is daarmee centraal gelegen aan de noordzijde van de Metropoolregio Amsterdam. Hembrug maakt deel uit van de Stelling van Amsterdam, die op de lijst staat van het UNESCO Werelderfgoed. Het Hembrugterrein is in 1895 in gebruik genomen door het Ministerie van Defensie als munitiefabriek. In het verleden is het gebruikt voor de productie van wapens en munitie en als mobilisatiepark. Het terrein is tot de jaren tachtig in gebruik geweest bij Defensie. Eurometal heeft daarna tot 2003 de productie van wapens en munitie voortgezet (Projectbureau Nieuw Hembrug, 2013). Op het Hembrugterrein staan momenteel 120 gebouwen, waarvan er een vijftigtal de status van monument bezitten. Het terrein wordt momenteel herontwikkeld door het RVOB tot bedrijventerrein met bedrijven in de 14 15

Gesprekken met M. Wijngaarde, zie bijlage C.1. Volledige uitwerking case in bijlage D.1.

40

Te koop door vrede

creatieve sector. Daarnaast moet er ruimte komen voor publieksevenementen (Projectbureau Nieuw Hembrug, 2013). Het RVOB, de provincie Noord-Holland en de gemeente Zaanstad zijn gezamenlijk betrokken bij de herontwikkeling van het Hembrugterrein. Dit is vastgelegd in een afsprakenkader Ontwikkelkader Nieuw Hembrug uit 2011 (Rijksvastgoed- en ontwikkelbedrijf, Gemeente Zaanstad en Provincie Noord-Holland, 2011). Eind 2013 is een kleine reeks monumentale gebouwen wind- en waterdicht gemaakt. Tevens is het mosterdgasonderzoek voltooid en zijn de eerste dertig gebouwen aangesloten op nutsvoorzieningen (energie, water, riolering). Eind 2013 zijn de eerste gebouwen door nieuwe ondernemers betrokken. Dit is een eerste aanzet voor de gehele ontwikkeling. De toekomstige gebruikers van het terrein zullen gezocht worden in de sectoren met creativiteit en innovatie. Het sfeervolle en historische karakter van de munitiefabriek zullen worden gehandhaafd om als kapstok te fungeren van het gebiedsimago (Projectbureau Nieuw Hembrug, 2013).

De Boreel te Deventer 16

De tweede case heeft betrekking op een woon-, winkel- en uitgaanslocatie in de binnenstad van Deventer. Het maken van deze analyse was moeilijker dan de case Hembrug. Informatie is beperkter aanwezig dan in de 17 eerste study. Voordeel in dit geval is dat tijdens het onderzoek gesproken kon worden met zowel de belegger 18 als beheerder van het complex. Dit heeft gezorgd voor voldoende inzichten in deze case. Alvorens in te gaan op de inhoud van deze case, is het goed om stil te staan bij de werkwijze in het geval van deze case. In eerste instantie is er voor deze case een werkbezoek gemaakt bij het object. De vanuit de beheerder aangestelde centermanager van het object heeft tijdens dit bezoek een toelichting gegeven op het project. De daarop gemaakte analyse was uiteindelijk een handvat voor een interview met een asset manager van de huidige eigenaar van de winkels en uitgaansgelegenheden. In bijlage C.3 is een samenvatting te vinden van dit gesprek. Een deel van dit interview is verwerkt in de definitieve versie van de casestudy. De Boreel in Deventer is een centrum dat onderdeel uit maakt van het kernwinkelapparaat (KWA) van de stad Deventer. Het staat op de grond van de voormalige militaire kazerne De Boreel. De ontwikkeling bestaat deels uit sloop/nieuwbouw, maar ook uit het hergebruik van het markante hoofdgebouw van de kazerne. Vroeger werd de kazerne gebruikt bij de keuring van dienstplichtige soldaten. De gebouwen op dit complex stonden sinds 1997 leeg. Het uit 1847 daterende hoofdgebouw is een Rijksmonument. Het terrein ligt naast het historische Bergkwartier van Deventer (bekend van het jaarlijks terugkerende Dickens Festijn) en is op loopafstand van het centrum van de stad. De ontwikkelaar was de Deventer projectontwikkelaar DC Vastgoedontwikkeling. (Rene Greve Internet Marketeer, 2014; DC Vastgoed, 2014). Het terrein is inmiddels in exploitatie. Recent is de laatste (derde) fase is opgeleverd. In hoofdlijn bestaat dit project uit een aantal grootschalige winkels, horeca faciliteiten, een bioscoop en kleinschalige winkels die een link vormen richting de oude binnenstad. Boven de winkels bevinden zich nog een aantal appartementen. De belegger Altera is tevreden over dit eigendom (R. Hogenes, 2014).

Ripperda kazerne te Haarlem De ontwikkeling van de Ripperda kazerne is een samenwerking tussen de gemeente Haarlem, Stichting SHDH 19 (verzorgingshuis), Slokker Vastgoed en Ymere. Het complex was vroeger de locatie van militaire Ripperda kazerne en is gelegen aan de noordzijde van Haarlem. Oorspronkelijk huisveste zij een cavaleriegarnizoen op een gebied van 9,2 hectare.

16

Volledige uitwerking case in bijlage D.2. Gesprek met R. Hogenes, zie bijlage C.3. en D.2. 18 Gesprek met T. Wesseling, zie bijlage C.3. en D.2. 19 Volledige uitwerking case in bijlage D.3. 17

41

Te koop door vrede

Bij het bepalen van deze derde case hebben de volgende punten meegespeeld:     

het betreft een voormalige militair object; er is monumentaal vastgoed hergebruikt; het effect van wonen en ontwikkeling op voormalig militair vastgoed; hoe gaat een corporatie om met gebiedsontwikkelingen; verschillende functies in uiteindelijk gebruik.

Het project bestaat al langer dan Ymere in zijn huidige vorm. De rechtsvoorgangers van Ymere zijn hier al bij betrokken geweest. Het kazerneterrein is na het vertrek van de militairen in 1999 verkocht aan de gemeente Haarlem. In eerste instantie is het gebruikt als asielzoekerscentrum. In 2000 zijn eerder genoemde partijen begonnen met de ontwikkeling, om in 2005 te beginnen met de realisatie (Van Oostveen, 2014). Uitgangspunten van deze gebiedsontwikkeling zijn te vinden in de brochure 'Neprom-prijs voor locatieontwikkeling 2011 – inzending Ripperda kazerne' (Gemeente Haarlem, Ymere en Slokker Vastgoed, 2011):    

het aanwezige cultureel erfgoed op een duurzame wijze weer in gebruik nemen; het bieden van een nieuwbouwlocatie van verpleeghuis Oversparne; autoluw maken van het winkelgebied aan de Cronjéstraat; creëren van woningen.

Uiteindelijk is in 2012 het grootste deel van de ontwikkeling opgeleverd. De kwaliteit van het project wordt als zeer goed ervaren. Een laatste fase is echter nog niet gerealiseerd. In het huidige economische klimaat blijft het moeilijk om woningen aan particulieren te verkopen. Vooral een koppeling tussen de koop van een woning met de koop van een parkeerplaats bemoeilijkt de verkoop. De ontwikkelcombinatie is nog steeds voornemens om deze laatste fase te realiseren. Er wordt overwogen om de laatste fase niet aan particulieren, maar aan één belegger te verkopen (van Oostveen, 2014).

4.3 Conclusie In paragraaf 4.1 is gekomen tot zeven doorslaggevende factoren bij verwerving van voormalige militaire terreinen door institutionele beleggers. Deze factoren zijn de bevindingen van dit onderzoek. Vanuit de meervoudige casestudy is gezocht naar verificatie van de bevindingen.

Investeringsmogelijkheden Vanuit de cases is niet naar voren gekomen in hoeverre er voldoende kapitaal in de markt is bij de institutionele beleggers, wanneer het gaat om verwerving van vastgoed. Wel is duidelijk dat in twee gevallen nog gezocht wordt naar een afnemer en dat eerdere kandidaat kopers zijn afgehaakt als gevolg van risico's. Het gaat hier om de cases Hembrug en Ripperda kazerne. Bij beide ontwikkelingen is de ontwikkelaar in gesprek geweest met institutionele beleggers. Tot op heden zijn de diverse kandidaten afgehaakt. In het geval van Hembrug zijn kandidaat kopers afgehaakt op onduidelijkheden over de bodemgesteldheid (bodemverontreiniging). Daarnaast zijn er ook nog onduidelijkheden over de uiteindelijke programmering en huurders (Wijngaarde). Bij de Ripperda kazerne is het probleem de verplichting tot afname van een parkeerbox bij de koop van een woning. De parkeergarage is gebouwd om plek te bieden aan bewoners van de Ripperda ontwikkeling en bezoekers van het winkelgebied aan de Cronjéstraat. Voor de koopwoningen geldt een automatische koppeling voor het afnemen van een parkeerplaats in de gemeentelijke garage. Deze koppeling maakt de woningen te

42

Te koop door vrede

duur, waardoor er geen huurders of kopers gevonden kunnen worden (risico). Door deze koppeling te maken was het voor de gemeente wel mogelijk om de parkeergarage te realiseren. Met de huidige moeizame woningenmarkt is gebleken dat de dure parkeerplaatsen een belemmering is geworden voor nieuwe transacties. Dit heeft tot gevolg dat de laatste fase van het project nog steeds niet is gerealiseerd doordat er nog geen investeerder is gevonden (Van Oostveen en Janssen).

Beoordeling van investering Als het gaat om de betrokkenheid door institutionele beleggers wordt ook een beperking gezien. Deze beleggers zijn in staat om - bij de beoordeling van de investering - elke belegging kapot te rekenen (Janssen, 2014). Een goed voorbeeld waar de belegger naar zou kijken zijn de aangeboden contracten. In de case van Hembrug komt naar voren dat de omschrijving van het servicekosten pakket te summier is en dat daar een risico ontstaat voor de afnemer. Servicekosten die niet omschreven staan in de huurovereenkomst, zijn ook niet te verhalen op de huurder. Dit heeft tot gevolg dat er extra kosten ontstaan voor de exploitatie, wat weer een negatief gevolg heeft voor de Contante Waarde van een project. Dit is een onzekerheid voor de eindbelegger (Hembrug). In het geval van De Boreel worden ook bezwaren gezien in de beoordeling van de investering. Zo is de indeling van het monumentale pand een dusdanige belemmering, dat verhuring moeilijk zou blijven. Ook is de ligging van het object ten opzichten van de binnenstad een belemmering. De eindbelegger realiseert zich echter dat in het huidige economisch klimaat een dergelijke ontwikkeling nooit van de grond was gekomen (Hogenes, 2014).

Huurders De beoordeling hoe een ontwikkeling verhuurd is, blijkt afhankelijk te zijn van de aard van het vastgoed. Vooral bij winkelvastgoed worden strenge eisen neergelegd als het gaat om de achtergrond van de huurders. Bij de case De Boreel is duidelijk dat wijze van verhuren belangrijk is voor de institutionele belegger. De volgende punten zijn van belang, wanneer het gaat om een nieuwe verwerving:   

geen single tenant; minimaal 70 procent verhuurd; een gezonde mix van huurders.

Door niet te kiezen voor single tenant ontwikkelingen probeert Altera het verhuurrisico te verkleinen. Het zelfde geldt ook voor de huurgarantie en gezonde mix aan huurders. Dit zijn traditionele manieren om het verhuurderrisico te verkleinen (Hogenes, 2014). In het geval van de case Hembrug is er nog maar een zeer beperkt aantal huurders bekend. Dit geeft onzekerheden. Er is niet bekend of dit een reden is voor beleggers om niet in gesprek te gaan (Wijngaarde, 2013). Bij de Ripperda kazerne was Ymere naast ontwikkelaar ook deels afnemer van de woningen, voor de parkeergarage en het verpleeghuis waren ook al afnemers. Hier was geen huurderrisico. De koopwoningen zijn op basis van risico gebouwd. Iets dat past binnen het tijdbeeld van de ontwikkeling (Janssen, 2014; Van Oostveen; 2014).

Bodemverontreiniging Bij de case Hembrug is de bodemverontreiniging een reden geweest voor kandidaat kopers om af te haken (Wijngaarde, 2013). In de andere twee cases was bodemverontreiniging geen grote issue en zijn deze zonder problemen opgelost. Vooral (mogelijke) extreme vervuiling lijkt een showstopper te zijn.

43

Te koop door vrede

Monumentale panden Monumentale panden in een ontwikkeling blijken zeker nadelen te hebben voor de afnemer. De analyse van Hembrug leert dat de huurprijzen aan de bovenkant van de huidige markt zitten. Navraag leert dat de hoogte is gebaseerd op de unieke locatie en gebouwen. De monumentale status zou een waardevermeerderend effect hebben volgens de ontwikkelaar. Een institutionele belegger zal deze mening niet delen. In de case van De Boreel komt naar voren dat er spraken kan zijn van bouwkundige beperkingen in hergebruik van monumentale vastgoed. Het is bij De Boreel moeilijk om een tweede gebruiker te vinden van de begane grond en eerste verdieping van het monumentale gebouw van de ontwikkeling, ondanks dat het project toch al weer ruim 3 jaar operationeel is. Naast bouwkundig is ook zichtbaarheid een probleem. De mogelijkheid voor de huurder om te laten zien waar hij zit, zijn maar zeer beperkt. Dit is voor een aantal kandidaat huurders reden geweest om niet op deze locatie te huren (De Boreel). Er is in het geval van de Ripperda kazerne door de ontwikkelaars Ymere en Slokker Vastgoed bewust voor gekozen om het monumentale vastgoed te gebruiken voor koopwoningen. Daar zorgt de meerwaarde van de monumentale status ook werkelijk voor een hogere prijs. Deze hogere koopprijs is weer nodig om de kosten te dekken die bij de ontwikkeling hoort van monumentaal vastgoed. Bij de corporatie heeft het de voorkeur om met nieuw vastgoed te werken. Een belangrijke factor is daarbij de energetische waarden van nieuwbouw ten opzichten van renovatie vastgoed (Ripperda kazerne). Bij deze case komt een extra risico naar voren als het gaat om monumentaal vastgoed. Uit ervaring komt naar voren dat het voor een aannemer onmogelijk is om vooraf een prijs af te geven voor een renovatie van een monument. Dit zal gedaan moeten worden op basis van nacalculatie (Janssen, 2014).

Sectorale spreiding De mate waarin een institutionele belegger zich houdt aan de in het ondernemingsplan vastgelegde sectorale spreiding is niet bevestigd vanuit de cases. Wel worden er sectorale beperkingen gezien bij toekomstige ontwikkelingen. Er zal goed op branchering gelet moeten worden en op welke locatie dit gebeurt (Hogenes, 2014).

Waarde van vastgoed Vanuit de case De Boreel wordt bevestigd dat de waarde van het vastgoed - voor institutionele beleggers - is gerelateerd aan kasstromen. Voorspelbaarheid van huurwaarden en exploitatiekosten zijn daarbij leidend (Hogenes, 2014).

44

Te koop door vrede

Monumentaal vastgoed moet voldoen aan huidige gebruikseisen. (Gebouw 419 te Hembrug)

45

Te koop door vrede

5 EXPERT INTERVIEWS

5.1 Inleiding Uit de voorgaande hoofdstukken zijn een aantal deelconclusies naar voren gekomen. In het vorige hoofdstuk heeft dit geresulteerd in zeven doorslaggevende factoren die van belang zijn voor een institutionele belegger en waar een verkopende partij rekening mee dient te houden, willen zij deze belegger als kandidaat-koper interesseren voor een propositie. Deze zijn in een meervoudige casestudy geverifieerd. Na de voorgaande stappen lijkt duidelijk te worden hoe de institutionele belegger denkt en acteert. De bevindingen zijn echter gebaseerd op een beperkt aantal waarnemingen. Het is zaak om deze bevindingen te toetsen bij een aantal respondenten om daarmee de robuustheid van het onderzoek te vergroten. Hiervoor is een gestructureerd vraaggesprek opgezet, die zijn voorgelegd aan beslissingsnemers bij institutionele beleggers. Bij een gestructureerd interview wordt de geïnterviewde vragen gesteld aan de hand van een vaste vragenlijst. Er zijn meerdere nadelen aan deze wijze van interviewen. Een ervan is dat geen volledig gebruik wordt gemaakt van de kennis van de geïnterviewde (Baarda et al., 2005).

5.2 Interviews Er is gesproken met vier centrale personen bij institutionele beleggers die nauw betrokken zijn bij de acquisitie door deze ondernemingen. Gesproken is met:    

Sander Breugelmans Vice President Transactions Officer bij Prologic, Nabil Omari Hoofd grondzaken en gebiedsontwikkeling bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance, Hans Touw Directeur Assetmanagement bij Vesteda Investementmanagement en 20 Hans Vermeeren Managing Director Group Retail Operations bij Wereldhave.

Bij het bepalen van de organisaties, waar de respondenten voor werken, is rekening gehouden met de sectorale spreiding van de verschillende fondsen. Zoals eerder aangegeven is vanuit het onderzoek gebleken dat de sector waar de belegger actief is, zeer bepalend is voor de denkwijze van deze beleggersgroep. Er is ook getracht om een interview te houden bij de grote beleggers, daar is echter negatief geantwoord op het verzoek tot een gesprek. De interviews duurden elk niet meer dan een uur. Ze zijn voor de helft op het kantoor van de respondent gevoerd en voor de helft op een in Nederland centrale locatie in een restaurant. Alle gesprekken zijn in een goede en open sfeer verlopen. De vragenlijst is opgesteld volgens de opbouw van de zeven doorslaggevende factoren. De volledige vragenlijst is in de bijlage E.1 opgenomen.

5.3 Bevindingen In het algemeen worden de zeven doorslaggevende factoren onderschreven door de respondenten. Er worden wel nuances aangebracht. Vooral wanneer er buitengewone mogelijkheden zich voordoen, wil de institutionele belegger van het risicomijdende pad afwijken.

20

Zie bijlage E.2. voor de verslagen van deze interviews.

46

Te koop door vrede

Investeringsmogelijkheden Alle respondenten geven aan dat er investeringen gedaan kunnen worden door hun organisaties. De achtergrond van deze investeringsslagkracht kent twee oorzaken. Bij twee gevallen is er een duidelijk aanbod aan nieuwe investeerders in de fondsen, waardoor zij kunnen investeren (Breugelmans en Omari). Bij de andere twee belegger hebben een reorganisatie gezorgd dat zij weer in staat zijn om te investeren (Touw en Vermeeren). Bij de helft van de respondenten is wel een terughoudendheid te horen als het gaat om de snelheid waar dit mee zal gaan gebeuren (Omari en Vermeeren).

Acquisitie kans voor institutionele belegger van voormalig militair vastgoed

Investeringsmogelijkheden van de institutionele belegger

Beoordeling van investering

Sectorale spreiding

Beoordeling van investering Huurders

De institutionele belegger is op zoek naar zekerheid en is in een economisch moeilijke periode nog meer risicomijdend dan dat zij al normaal zijn. Het zit in hun DNA dat risico's benoemd moeten worden en worden doorgelegd aan een andere partij (Omari). De waardering van de in de vragenlijst benoemde kwaliteiten (omgeving, locatie, functie, ruimtelijk, commercieel, technisch en huurders) worden divers beantwoord. De kwaliteit locatie is de hoogst scorende.

Huurders

Monumentaal vastgoed

Bodemverontreiniging

Waarde van vastgoed

Go / No go

De bevinding wordt hier bevestigd, maar ook Figuur 3: Doorslaggevende factoren genuanceerd. Er komt bijvoorbeeld naar voren dat de huurgarantie een achterhaald middel is voor de ontwikkelaar om garanties af te geven. Er wordt uitgegaan van de eigen kracht van de onderneming. Een alternatief voor de huurgarantie is het inbrengen van extra afrekenmomenten (Vermeeren). Er ontstaat voor de verwerver de mogelijkheid om marktgericht invulling te geven aan de ontwikkeling. Een andere nuance is voor de woningbelegger. Daar biedt de leegstand zelfs kansen, de waarde van lege woningen is hoger dan deze verhuurde staat (Touw).

Bodemverontreiniging Tijdens het gesprek met Prologis wordt een nuance aangebracht in de bevindingen over bodemverontreiniging. Prologis is een partij die gewend is om op moeilijkere plekken te ontwikkelen. Doordat zij op locaties bouwen waar eerder industriële activiteiten zijn geweest of waar land is gecreëerd door gebruik te maken van havenslib, is het voor hen noodzakelijk gebleken een eigen team te hebben dat zich bezighoudt met bodemverontreiniging. Door het probleem een centrale plek te geven in de organisatie is er genoeg kennis en kunde aanwezig om het probleem beheersbaar te maken (Breugelmans). Voor woningen is de bodemverontreiniging echter totaal geen optie, hier zal volledig gesaneerd moeten zijn (Touw).

47

Te koop door vrede

Monumentale panden Vanuit de expert interviews wordt bevestigd dat het monumentale vastgoed voor extra kosten zorgt, die niet verdisconteerd kunnen worden in de huur van commercieel vastgoed. Het heeft een nadelig effect het objectrendement. Vanuit het woningperspectief worden zeker kansen gezien (Omari en Touw). Bij koopwoningen is er een positief effect op de koopprijs, waardoor hogere ontwikkelkosten afgedekt kunnen worden. Voor de overige sectoren worden geen kansen gezien voor de institutionele belegger, die vanuit zijn achtergrond rendementsgericht is. Een andere reden voor een afwijkende houding ten opzichten van monumentaal vastgoed zijn de beperkingen die het gebouw geeft in zijn indeling en oppervlak (Breugelmans).

Sectorale spreiding De institutionele belegger zal niet afwijken van de in het ondernemingsplan vastgelegde sectorale spreiding van de portefeuille. Wel wordt er gekeken naar andere sectoren om deze mogelijk toe te voegen aan de sectorale spreiding van de onderneming. Echter zal het ondernemingsplan aangepast moeten worden, wil de institutionele belegger substantieel afwijken van de vastgelegde sectorale spreiding.

Waarde van vastgoed Vanuit de doelstellingen die een institutionele belegger heeft (dekken van toekomstige aanspraken) is het behalen van een zo voorspelbaar mogelijk rendement leidend. Wanneer de ontwikkelaar kan zorgen voor een langere voorspelbaarheid van het te verwachten rendement, dan zal dit een positief hebben op de kans tot verwerving door de institutionele belegger. Een vraag die bij gebiedsontwikkeling gesteld moet worden, is waar de waarde van de ontwikkeling valt? Is dit bij het individuele gebouw of bij een gebied of misschien wel een groter gebied. Als voorbeeld wordt de Westergasfabriek in Amsterdam gegeven. Hier is de toegevoegde waarde (cultuur en creativiteit) voor de stad Amsterdam zeer groot. Er wordt betwijfeld of deze waarde terug te vinden is in de individuele panden (Omari).

5.4 Conclusie De bevindingen van dit onderzoek worden door de respondenten in het algemeen bevestigd. Wel zijn er verschillende nuances die niet perse bij alle interviews naar voren komen. Hiermee wordt een beperking van het onderzoek bevestigd. Er zijn verschillen per belegger. Dit geeft beperkingen aan de reproduceerbaarheid van het onderzoek. De institutionele belegger is selectief als het gaat om verwerven. Investeringsmogelijkheden bestaan vooral bij logistiek vastgoed en woningen. Afwijkingen van de sectorale spreiding worden niet verwacht. Verhuurrisico en risico's als gevolg van monumentale status en bodemverontreiniging hebben zeker de aandacht. Wel wordt gezocht naar creatieve oplossingen om hier mee om te gaan. Bij blijvende onduidelijkheid over deze thema's ontstaat de behoefte bij de belegger om deze af te laten dekken door de verkopende partij. Mocht dit niet mogelijk zijn, dan zal de belegger in een aantal gevallen afhaken. Bij allen zijn de huurwaarde en kasstromen bepalend voor de waarde. Voorspelbaarheid zijn ook zeer belangrijk factor voor deze beleggersgroep.

48

Te koop door vrede

De deur staat open, al is er nog heel wat werk te verzetten. (Gebouw 155 te Hembrug)

49

Te koop door vrede

6 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

Aan het begin van dit onderzoek is de hoofdvraag van dit onderzoek geformuleerd. Welke specifieke aspecten karakteriseren de (her)ontwikkeling van militaire terreinen en wat betekent dit voor de betrokkenheid van institutionele beleggers voor het verwerven van het directe vastgoed?

6.1 Eindconclusie In deze paragraaf zal antwoord komen op de hoofdvraag. Aangezien deze vraag uit twee delen bestaat, is het antwoord ook gesplitst.

6.1.1 Karakteristieken van militaire terreinen Bij voormalig militair vastgoed komen een aantal punten naar voren die de ontwikkelingen op militair vastgoed karakteriseren:

Divers en ruim aanbod aan terreinen Er is een zeer ruim en divers aanbod aan terreinen. Door de diversiteit zal niet elk terrein geschikt zijn voor institutionele bekleggers als eindbelegger.

Voormalig gebruik te kwalificeren als industrieel De terreinen zijn intensief gebruikt. Dit brengt risico's van bodemverontreiniging met zich mee. Dit is voor elke toekomstige gebruiker een risico. Institutionele beleggers hebben een lange termijn visie als het gaat om haar vastgoed. Dit heeft tot gevolg dat zij bodemverontreiniging zwaarder zullen wegen.

Locaties liggen veelal in oostflank van Nederland en perifere locaties De meeste militaire objecten liggen veelal aan de oostflank van Nederland en hebben een perifere locatie. Vanuit de theorie is gebleken dat de institutionele belegger juist haar pijlen heeft gericht op het westelijke deel van Nederland en op centrale high traffic locaties. Er is op basis van locatie maar een beperkte match te vinden met de vraag naar vastgoed van de institutionele belegger.

Rijke (monumentale) militaire historie als gebiedsidentiteit Op veel terreinen is oude bebouwing aanwezig. Een deel daar van heeft een monumentale of beschermde status. Deze oude gebouwen geven vanzelf een identiteit en sfeer aan een gebied. Toch zijn het niet deze oude gebouwen en identiteit die de institutionele belegger zal binden aan een dergelijke ontwikkeling. Het is uiteindelijk de voorspelbaarheid van het rendement die dit zal doen.

Ruimtelijke vrijheden Er zijn bij een aantal ontwikkelingen nog ruimtelijke vrijheden. Deze vrijheden zijn een kans als het gaat om de sectorale vraag vanuit de institutionele belegger, waarop de aanbieder van het terrein kan anticiperen.

50

Te koop door vrede

6.1.2 Betrokkenheid institutionele beleggers In het onderzoek zijn zeven doorslaggevende factoren geïdentificeerd. Naast verificatie van deze factoren in een meervoudige casestudy (hoofdstuk 4) zijn deze ook op hun robuustheid getoetst in expert interviews (hoofdstuk 5). In de voorgaande twee hoofdstukken zijn de doorslaggevende factoren ruim aan bod gekomen. De belangrijkste punten ten aanzien van het tweede deel van de onderzoeksvraag, de betrokkenheid van institutionele beleggers bij het verwerven van direct vastgoed op ontwikkelingen van militaire terreinen, zijn:

Investeringsmogelijkheden Investeringsmogelijkheden zijn er meer dan verwacht. Toch is er terughoudendheid bij de belegger. Er wordt kritisch gekeken naar ontwikkelingen. Door de kritische houding ontstaat de mogelijkheid dat projecten onnodig doodgerekend worden.

Identificeren en afdekken van risico's Institutionele beleggers stappen in een ontwikkeling wanneer er duidelijkheid is over risico's en wanneer deze afgeprijsd zijn. Het gaat hier om de factoren huurders, bodemverontreiniging en monumentaal vastgoed. Bij gebiedsontwikkelingen kunnen deze risico's vaak pas op een later tijdstip inzichtelijk gemaakt worden. Dit is een belangrijke reden voor het beperkte aandeel institutionele beleggers met eigendom binnen een gebiedsontwikkeling. Het zo vroeg mogelijk identificeren van risico's en het transparant prijzen van de risico's door de verkopende partij zal processen bespoedigen.

Sectoraal aanbod Door toevoeging van de sectoren kantoren, woningen en/of winkels bij een ontwikkeling zal het sneller mogelijk zijn om institutionele beleggers aan zich te binden. Dit zijn de sectoren waar zij binnen actief zijn. Toch is de beleggersgroep zich er van bewust dat er niet meer onbeperkt bijgebouwd kan worde in de sectoren winkels en kantoren.

Waarde van vastgoed De waarde van vastgoed voor de institutionele belegger is gerelateerd aan verwachte kasstromen. De verwervingsprijs zal niet hoger dan de contant gemaakte kasstromen. Een sociaal rendement zal geen toegevoegde waarde hebben.

En vooral... De institutionele belegger is waarde gestuurd en wil zekerheid hebben over voorspelbare rendementen. Wanneer deze zekerheid over rendementen verschaft kan worden bij een te koop staand object, dan zal er zeker interesse ontstaan bij deze beleggersgroep.

6.2 Aanbevelingen Er is weinig ervaring met institutionele beleggers als het gaat om ontwikkelingen op voormalig militair vastgoed. Daardoor wordt het moeilijk om alleen vanuit deze ervaringen inzichten op te doen. Wanneer er breder gekeken wordt bij gebiedsontwikkelingen in het algemeen en deze gecombineerd wordt met informatie vanuit deze beleggersgroep, dan zijn er een aantal aanbevelingen:

51

Te koop door vrede

Inbouwen van meerdere afrekenmomenten Wanneer er een verschil is tussen de prijs die de kandidaat koper wil betalen en de vraagprijs door de ontwikkelaar, dan kunnen over dit verschil afspraken worden gemaakt. De kopende partij verwerft tegen een prijs die nabij de door hem veronderstelde waarde ligt. Na een af te spreken termijn wordt er gezamenlijk opnieuw naar de marktwaarde gekeken. Vervolgens vindt er een herberekening plaats op de verwervingsprijs. Door deze constructie te kiezen kan de mogelijke onrendabele top van een project een plek krijgen. Verkopende partij zal uiteraard wel duidelijke afspraken moeten maken over hoe het vastgoed wordt onderhouden gedurende deze periode. Een institutionele belegger heeft een lange adem en kan daar door lang wachten op een mogelijke up.

Geen monumentaal vastgoed maar nieuwbouw aanbieden De monumentale status is geen toegevoegde waarde voor een institutionele belegger. Door hoge kosten van ontwikkelen zal monumentaal vastgoed niet tegen een marktconforme waarde worden aangeboden. Bij monumentale panden liggen kansen bij particuliere koopwoningen en huurwoningen van woningcorporaties.

Gebruik monumenten voor gebiedsidentiteit Het hebben van een gebiedsidentiteit zal als een vliegwiel werken voor een ontwikkeling. Het zal aantrekkelijker worden om er als gebruiker te vestigen. Door deze aantrekkende kracht zal er sneller duidelijkheid komen over de huurders van een gebied. Dit maakt risico's voor een institutionele belegger sneller duidelijk.

Borgen van subsidies Voor verwerving en onderhoud van monumentaal vastgoed zijn diverse subsidie mogelijk. Ondersteun de eindbelegger in het ondoorzichtige woud aan mogelijke subsidies. Wanneer hier duidelijke afspraken gemaakt kunnen worden over de hoogte en vooral de duur ervan, dan zou dit een pluspunt zijn voor de verwervende partij. Dit heeft namelijk een positief effect op de DCF berekening.

Goede communicatie De verkoopopgave is niet duidelijk en maar deels bekend bij de institutionele belegger. Het breed informeren van de potentiële kopers over de mogelijkheden op voormalige militaire terreinen is een eerste stap in de goede richting. Nu is het nog: onbekend maakt onbemind. De te zenden boodschap naar de aparte doelgroep van de institutionele belegger zal moeten aansluiten bij de wensen van deze beleggersgroep.

Identificeren van de individuele belegger Het aantal institutionele beleggers is beperkt. Het is dus goed mogelijk om individuele kandidaat kopers te identificeren en individueel te benaderen. Kennis van de markt is daar voor de verkopende partij van cruciaal belang om ook zelf een maximaal rendement te behalen.

6.3 Reflectie Er ontbreekt fundamenteel onderzoek naar deze beleggersgroep en vooral hoe deze groep zich gedraagt. Dit is dan ook de reden dat dit onderzoek een kwalitatief onderzoek is geworden. Een verkenning naar het huidige discours van de institutionele belegger, ingegeven vanuit een duidelijk afgekaderde vraagstelling.

52

Te koop door vrede

Uiteindelijk is het schrijven van deze scriptie een reis geworden van vinden van informatie. Informatie die niet kant en klaar op de plank ligt. Door eerst de oriënterende gesprekken was het mogelijk de richting te krijgen bij de literatuurstudie. Door de verificatie van de bevindingen middels de meervoudige casestudy is bevestiging en aanvulling gekomen op het theoretisch kader. De uiteindelijke expert interviews hebben verder bijgedragen aan betrouwbaarheid en validiteit van het onderzoek. Dat dit onderzoek een aanmerkelijke onderbouwing heeft, zal de lezer snel vast kunnen stellen. Toch zijn er beperkingen in het onderzoek. Naast beperkte literatuur is ook gebleken dat er geen institutionele belegger exact hetzelfde is. Toch zijn de uitkomsten zeker goede handvaten voor het geval de verkoper van voormalig militair vastgoed institutionele beleggers wil verleiden tot een aankoop. De vraag is uiteindelijk ook in hoeverre de bevindingen van dit onderzoek te generaliseren zijn. De behoefte bij de institutionele belegger naar voorspelbare rendementen zal altijd bestaan. Dat is zeker een generaliseerbare bevinding. De manier hoe de verschillende institutionele beleggers daar mee omgaat is aan verandering onderhevig. Een sprekend voorbeeld is de harde eis dat een ontwikkeling minimaal voor 70 procent verhuurd moest zijn, voordat de belegger over gaat tot afname. Deze eis lijkt minder hard te worden. Er wordt bij alle geïnterviewden gezocht naar alternatieve oplossingen.

Aanbeveling In aansluiting op de vorige alinea over generaliseerbaarheid, komt de volgende aanbeveling naar voren. Bij het onderzoek is uitgegaan van de rationeel denkende institutionele belegger. De vraag is of deze ook rationeel denkende mens ook daadwerkelijk bestaat. Worden wij allemaal niet beïnvloed door een set aan veronderstellingen die effect hebben op ons handelen? Geven we de een onbekend maar klein risico niet onbewust te veel gewicht in een beslissing? Of juist andersom: is de wens soms niet iets te veel de vader van de gedachte? Nobelprijswinnaar Daniel Kahneman heeft een aantal verhandelingen geschreven onder andere over het feilbare denken. Na het lezen van een van zijn boeken bekroop mij de gedachte dat in relatie tot voorgeprogrammeerde veronderstellingen over risicobeheersing mogelijke kansen over het hoofd worden gezien. Dit zal zeker mogelijkheden moeten geven voor een vervolgonderzoek.

53

Te koop door vrede

REFERENTIES

Publicaties Actieteam Ontslakken Gebiedsontwikkeling (2013). Ontslakken van gebiedsontwikkeling. Wenken voor sneller, goedkoper en flexibeler acteren. Delft: Actieagenda bouw. Arnhem, P.C. van, Berkhout, T.M. & Have, G.GM. ten (2013). Taxatieleer vastgoed 1 (6e druk). Groningen: Noordhoff Uitgevers. Baarda, D.B., de Goede, M.P.M. & Teunissen, J. (2005). Basisboek kwalitatief onderzoek: Handleiding voor het e opzetten en uitvoeren van kwalitatief onderzoek (2 volledig herz. druk). Groningen: Wolter-Noordhoff. Baarda, D.B. & Goede, M.P.M. de (2006). Basisboek methoden en technieken: Handleiding voor het opzetten en e uitvoeren van kwantitatief onderzoek (4 herz. druk). Groningen: Wolter-Noordhoff. Bodie, Z., Kane, A., & Marcus, A.J. (2013). Essentials of investments (9th ed. - Global edition, 2013). New York: McGraw-Hill. Bots, M. (2012) Flexibiliteit in gebiedsontwikkeling. Een onderzoek naar de toepassingsmogelijkheden van reële opties binnen het gemeentelijk grondbeleid. Amsterdam: ASRE. Buitelaar, E. & Wouden, R. van der (2012), Binnenstedelijk en organisch. RO Magazine (jaargang 30 nummer 6) blz. 12-15. Den Haag: Louise Bos Colliers International en Dienst Belastingen Amsterdam (2011). We're Amsterdam 2011 - Rapportage bedrijfsruimten/kantoorruimten. Amsterdam: Colliers en gemeente Amsterdam. Dam, K.C. van (2008). Leisure & Gebiedsontwikkeling. Amsterdam: ASRE. Dienst Landelijke Gebieden. Ministerie van Economische zaken, Landbouw en Innovatie (2011). Verkocht wegens vrede. Een overzicht van de 53 herontwikkelde militaire terreinen. Den Haag: Dienst Landelijk Gebied. e

Gerritsen, S. (2009). Schrijfgids voor Economen (3 herz. druk). Bussum: Countinho. Gool, P. van, Brounen, Jager, D. & Weisz, R.M. (1993). Onroerend goed als belegging (vierde geheel gewijzigde druk, 2007). Groningen: Noordhoff Uitgevers. Gool, P. van (2012, 13 februari). MSRE Investeringsanalyse 2012-I: College sheets Cashflows en problemen. Amsterdam: ASRE. Grontmij (2013, 7 maart). Publiek Private Samenwerkingen beleggers. Opgevraagd op 22 oktober 2013 van www.grontmij.nl.

aantrekkelijk

voor

institutionele

Grontmij (2013). Institutionele belegger als financiële motor voor gebiedsontwikkeling?! samenvattend verslag van inspiratiesessies tijdens Provada 2013. Opgevraagd op 22 oktober 2013 van www.grontmij.nl. Grontmij (2014, 10 maart). Integrated community development biedt perspectief voor gebiedsontwikkeling en vastgoedmarkt in Nederland. Opgevraagd op 12 maart 2014 van www.grontmij.nl Grontmij (2013, 17 juni). Kansen in vastlopende gebiedsontwikkeling in Nederland. Opgevraagd op 22 oktober 2013 van www.grontmij.nl H2 Ruimte (2011). Duurzame Gebiedsontwikkeling TU Delft

gebiedsontwikkeling:

54

doe

de

tienkamp!

Delft:

Praktijkleerstoel

Te koop door vrede

IVBN (2011). Het Riskmanagement van Institutionele beleggers. Voorburg: IVBN Ministerie van Binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties (2012). Besluit huurprijzen woonhuizen. Besluit van 13 oktober 2012 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met woonruimte in beschermd monument en beschermd stads- en dorpsgezicht). 's-Gravenhage: Ministerie van Binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties. Ministerie van Infrastructuur en milieu (2014). Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl: eerste stappen in de praktijk. Van Vinken naar Vonken. 's-Gravenhage: Ministerie van Infrastructuur en milieu. Ministerie van Infrastructuur en milieu (2012). Investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl Handreikingen voor samenwerking en verdienmodellen. 's-Gravenhage: Ministerie van Infrastructuur en milieu. Ministerie van Justitie (1988). Monumentenwet. 's-Gravenhage: Ministerie van Justitie Peek, G.J. (2012). Introductie Gebieds- en Vastgoedontwikkeling: fasering en definities. College sheets MSRE.dd 3 september 2012. Amsterdam: ASRE Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft (2011). Gebiedsontwikkeling in een andere realiteit: Wat nu te doen? Handreiking voor de praktijk. Delft: Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft (2013). Persbericht 15 maart 2013: Gebiedsontwikkeling is toe aan ontslakkingskuur: sneller, goedkoper en flexibeler acteren. Delft: Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft. Tordoir, P. (2005). Stad en welvaart. Beleid voor de nieuwe stedelijke economie. Den Haag: Kenniscentrum Grote Stedenbeleid Vermeulen, M.E. & A.H.M. Wieman (2010). Handboek Vastgoedmanagement (1e druk), Groningen: Noordhoff Uitgevers. Vlek, P.J. (2011). Investeren in vastgoed, grond en gebieden. (2e druk): Hfd 2, Vlaardingen: Management Producties. Yuen, O. (2013). Grondtransacties voor beleggershuur. Amsterdam: ASRE Zeeuw, F. de (2007). De engel uit het marmer. blz. 35. Delft: TU Delft Zeeuw, F. de (2013). Jaarboek Overheidsfinanciën 2013 Wim Drees Stichting voor Openbare Financiën, blz. 188189. 's Gravenhage: Wim Drees Stichting voor Openbare Financiën Zeeuw, F. de (2011). Neptrends in vastgoed- en gebiedsontwikkeling. Building Business uitgave augustus 2011 blz. 38-41. Zandvoort: Building Business.

Gebruikte websites Dienst Landelijke Gebieden (2013, www.ontwikkelingmilitaireterreinen.nl.

2

november).

Opgevraagd

op

2

november

2013

van

Kadaster (2013, 15 juni). Opgevraagd op 15 juni van www.ruimtelijkeplannen.nl. Ministerie van Defensie (2013, 12 oktober). Opgevraagd op 12 oktober 2013 van www.defensie.nl. Nieuw Hembrug (2013, 29 december). Opgevraagd op 29 december 2013 van www.nieuwhembrug.nl. Rijksvastgoed- en Ontwikkelbedrijf (RVOB) (2013, 15 juni). Opgevraagd op 15 juni 2013 van www.rvob.nl. Rijksoverheid (2014, 26 juni). Monumenten en erfgoed archeologie. Opgevraagd op 26 juni 2014 van www.rijksoverheid.nl

55

Te koop door vrede

Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) (2013, 13 oktober). Opgevraagd op 13 oktober 2013 van www.ivbn.nl. Wijngaarde, vastgoedconcepten voor werken en wonen (30 oktober 2013). Opgevraagd op 30 oktober 2013 van: www.wijngaarde.nl

Literatuurlijst bij Casestudy Hembrug Gemeente Zaanstad (2011). Raadsinformatiebrief Hembrugterrein. Zaanstad: gemeente Zaanstad Porter, M.E. (1998). Clusters and the new economic of competition. Harvard Business Review, november december 1998. Projectbureau Nieuw Hembrug (2013). Factsheets deelprojecten. Openbare inschrijving 'Parels Hembrug. Zaandam: RVOB. Projectbureau Nieuw Hembrug (2013). Openbare inschrijving 'Parels Hembrug. Zaandam: RVOB Rijksvastgoed- en ontwikkelbedrijf (2012). Plan van aanpak ontgravingonderzoek mosterdgas en andere chemische strijdmiddelen Hembrugterrein in Zaanstad. Rotterdam: Arcadis Rijksvastgoed- en ontwikkelbedrijf, Gemeente Zaanstad en Provincie Noord-Holland (2011). Ontwikkelkader Nieuw Hembrug. Metropolitaan monument vol buitenkansen. Zaanstad: RVOB Rijksvastgoed- en ontwikkelbedrijf, Gemeente Zaanstad en Provincie Noord-Holland (2012). Afsprakenkader Nieuw Hembrug. Zaanstad: Gemeente Zaanstad Rijksvastgoed- en ontwikkelbedrijf, Gemeente Zaanstad en Provincie Noord-Holland (2011). Beeldkwaliteitplan Hefbrugterrein. Rotterdam: Palmbout Urban Landscapes RO Magazine (september 2009). Special Hembrug. Den Haag: ROM Smits, M.G.J. (2012). RVOB Café gebiedsbranding. Gebieden beleven. Den Haag: RVOB Vastgoedmarkt (2012). Afsprakenkader voor herontwikkeling. Planvorming van Hembrugterrein staat op de rails. Den Haag: BIM Media

Literatuurlijst bij casestudy de Boreel Altera Vastgoed (2014). Opgevraagd op 1 april 2014 van www.alteravastgoed.nl Aventus regionaal opleidingen centrum (2014). Opgevraagd op 6 april 2014 van www.aventus.nl CBRE (2014). Basis object gegevens De Boreel. Afgegeven op 4 april 2014. DC Vastgoed (2014). Opgevraagd op 6 april 2014 van www.dcvastgoed.nl Locatus (2014, 6 april). Passantentelling van september 2013. Opgevraagd op 6 april 2014 van www.locatusonline.com Q-Park (2014). Opgevraagd op 13 april 2014 van www.q-park.nl Rene Greve Internet Marketeer (2014). Opgevraagd op 13 april 2014 van www.renegreve.nl

Literatuurlijst bij casestudy Ripperda kazerne Google (2014). Opgevraagde op 31 mei 2014 van www.maps.google.com Slokker Vastgoed (2014). Opgevraagd op 31 mei 2014 van www.slokkervastgoed.com

56

Te koop door vrede

Ymere (2014). Opgevraagd op 31 mei 2014 van www.ymere.nl Gemeente Haarlem, Ymere en Slokker Vastgoed (2011). Brochure Neprom-prijs voor locatieontwikkeling 2011 inzending Ripperda kazerne Haarlem.

Interviews Oriënterende gesprekken Tankink, P. (2013). Interview gehouden met de heer P. Tankink, CDO bij Corio Nederland BV, gehouden op 2 december 2013 te Amsterdam.

Vraaggesprekken voor meervoudige casestudy Hogenes, R. (2014). Interview met R. Hogenes over De Boreel, Sector Manager Retail bij Altera Vastgoed NV, gehouden op 8 april 2014 te Amstelveen. Janssen, R. (2014). Interview met de heer R. Janssen over de Ripperda kazerne, directeur bij Slokker Vastgoed, gehouden op 17 juni 2014 te Huizen. Oostveen, F. van (2014). Interview met F. van Oostveen over de Ripperda kazerne, projectontwikkelaar bij Ymere, gehouden op 4 juni 2014 Wesseling, T. (2014). Interview met T. Wesseling over De Boreel, Centermanager bij CBRE shopping center management, gehouden op 28 februari 2014 te Deventer. Wijngaarde, M. (2013). Interview gehouden met de heer M. Wijngaarde over Nieuw Hembrug, commercieel leider ontwikkeling Hembrug, gehouden op 9 september 2013 en 31 maart 2014 te Amsterdam.

Expert interviews Breugelmans, S. (2014). Interview gehouden met de heer S. Breugelmans, Vice President Transactions Officer bij Prologic, gehouden op 6 juni 2014 te Amsterdam. Omari, N. (2014). Interview gehouden met de heer N. Omari, Hoofd grondzaken en gebiedsontwikkeling bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance, gehouden op 6 juni 2014 te Sassenheim. Touw, H. (2014). Interview gehouden met de heer H. Touw, Directeur Assetmanagement bij Vesteda Investementmanagement, gehouden op 8 juli 2014 te Amsterdam. Vermeeren H. (2014). Interview gehouden met de heer H. Vermeeren, Managing Director Group Retail Operations bij Wereldhave, gehouden op 30 juni 2014 te Amsterdam.

57

Te koop door vrede

BIJLAGEN

58

Te koop door vrede

Bijlage A Verkocht wegens vrede A.1 Scoringstabel Deze tabel is een analyse van het rapport Verkocht Wegens vrede. Nadruk ligt daarbij op wat er is gebeurd met de originele bebouwing en of er eventueel nieuwe bebouwing is gerealiseerd.

59

Te koop door vrede

Terrein nr

Complexnaam

Opp. in hectare

Aantal terreinen

Voormalig gebruik

Nieuw gebruik terrein

Bebouwing

Verkocht / overgedragen aan

Nieuw Functie bebouwing

Sloop of hergebruik

Verkocht / overgedragen aan

Opmerkingen

1

Dongen

1,74

1

MOB complex

Natuur

Privaat

Eigenaar naast gelegen bos

Wonen

Hergebruik

Privaat

Particulier

Dienstwoning los verkocht

2

Loon op Zand

6,57

1

MMC

Natuur

Publiek

EHS

Natuur

Hergebruik en sloop

Publiek

EHS

Deels sloop / deels onderdeel natuur geworden

3

Tilburg

18,50

1

MOB complex

Rode functie (invulling nog niet vastgesteld)

Publiek

Provincie Noord-Branbant

Gemengd

Onbekend

Publiek

Provincie Branbant

4

HeeschBernheze

17,90

1

MOB complex

Natuur/recreatie

Publiek

EHS - Staatsbosbeheer

Natuur

Hergebruik en sloop

Publiek

Staatsbosbeheer

Deels sloop / deels onderdeel natuur geworden

5

Nistelrode

6,43

1

MC

Natuur/recreatie

Publiek

EHS

Natuur / recreatie

Sloop

Publiek

EHS

Sloop

6

Zeeland

13,25

1

Natuur/recreatie

Publiek

EHS

Natuur

Sloop

Publiek

EHS

Sloop

7

Rips-Oploo

17,90

1

Natuur/recreatie

Publiek

EHS

Natuur

Sloop

Publiek

EHS

Sloop

Recreatiewoningen

MOB complex MOB complex

Natuur / recreatie

Hergebruik en sloop

Privaat

EHS

Natuur / recreatie

Sloop

Publiek

EHS

Sloop

Publiek

EHS - gemeente

Natuur

Sloop

Publiek

EHS - gemeente

Sloop / Onduidelijk wat gemeente met grond wil gaan doen.

recreatie/ landbouw

Publiek

gemeente

Recreatie agrarisch

Hergebruik en sloop

Publiek

gemeente

deels sloop / bestaande bouw

Kamp

Natuur/recreatie

Publiek

EHS

Natuur

Sloop

Publiek

EHS

Sloop

1

MC

Natuur/recreatie

Publiek

EHS - gemeente

Cultureel

Hergebruik

Publiek

EHS - gemeente

23 gebouwen / hergebruik / museum

1

MOB complex

Natuur/recreatie

Publiek

EHS

Natuur

Sloop

Publiek

EHS

Sloop / Staat natuurterrein

1

Fort

Natuur/recreatie

Publiek

EHS

Sociaal

Hergebruik

Publiek

EHS

Uit 1618 / COA

1

MOB complex

Natuur/recreatie

Publiek

EHS

Natuur

Sloop

Publiek

EHS

Sloop

Privaat

Donderboerboerkamp BV

Cultureel

Hergebruik

Privaat

Private onderneming

Gebouwen verhuren aan culturele instellingen

Baarle Nassau

19,03

1

MC

Natuur/recreatie

Privaat

Stichting Recreatie Landschap

9

Spoordonk

19,23

1

MOB complex

Natuur/recreatie

Publiek

10

Elsendorp

17,74

1

MMC

Natuur/recreatie

11

Erp

4,93

1

MC

12

Gilze

12,37

1

13

Wanroij

12,69

14

Valkenswaard

17,55

15

Isabellakazerne

7,41

Schaijk

18,53

Invulling nog niet vastgesteld / rode functie

Privaat - Stichting Recreatie & Landschap

8

16

Noord-

&

/

deels

te

hergebruik

koop

als

17

Donderen

23,87

1

MMC

Natuur/landbouw/s ociaal

18

Balloerveld

369,36

1

OT

Natuur/recreatie

Publiek

EHS - Staatsbosbeheer

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

19

Nieuw-Balinge

18,90

1

MMC

Natuur

Privaat

Staatsbosbeheer

Cultureel

Hergebruik

Publiek

St Joodse werkkampen en St Militair erfgoed

Museum

20

Anloo

192,00

1

OT

Natuur/recreatie

Publiek

EHS - Staatsbosbeheer

Natuur

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

Bebouwing betreft stormbaan, granaatbaan, schietbaan, etc. Deze worden weer onderdeel van natuur.

60

Te koop door vrede

Terrein nr

Complexnaam

Opp. in hectare

Aantal terreinen

Voormalig gebruik

Nieuw gebruik terrein

Verkocht / overgedragen aan

Opmerkingen

n.v.t.

n.v.t.

Onbekend

EHS

Sociaal

Hergebruik

Onbekend

Zorginstelling

Grondbedekte bunkers

Privaat

Kaas groothandel

Commercieel

Hergebruik

Privaat

Kaas groothandel

Grondbedekte bunkers

Agrarisch

Hergebruik

Privaat

Eerste recht van terugkoop door plaatselijke agrariër

Bebossing mag niet gekapt worden

Natuur/recreatie

Publiek privaat

Stegerveld

13,32

1

MMC

Natuur

Bruineveld

13,79

1

MMC

Natuur

23

Verkocht / overgedragen aan

n.v.t.

OT

22

Sloop of hergebruik

n.v.t.

1

Havelte Oost

Nieuw Functie bebouwing

EHS - Staatsbosbeheer, natuurmonumenten & deels privaat verkocht

510,00

21

Bebouwing

/

24

Beckum

0,89

1

ZC

Natuur/landbouw

Privaat

Eerste recht van terugkoop door plaatselijke argrarier

25

Twekkelo

0,89

1

ZC

Onbekend

Onbekend

Voorwaarden mbt EHS

Onbekend

Onbekend

Onbekend

Moet wel binnen grenzen bestemmingsplan

26

Scherpenberg

14,83

1

MMC

Natuur/recreatie

Publiek privaat

EHS en golfbaan

Natuur / recreatie

Sloop

Publiek / privaat

EHS en golfbaan

Privaat

Nog niet bekend

Gemengd

Sloop

Privaat

Particulier / Veluwse Stoom Maatschappij

Wonen / cultureel

Vertraging in verkoopproces

/

27

Veldhuizen

13,56

1

MOB complex

Rode functie (invulling nog niet vastgesteld)

28

Wilp

16,14

1

MOB complex

Natuur/recreatie

Onbekend

EHS

Onbekend

Onbekend

Onbekend

Onbekend

29-34

Het Groote Veld

56,83

6

OT

Natuur/recreatie

Publiek

EHS

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

35-36

Kamp Koningsweg Noord & Zeven Provincien

16,78

2

Kazerne

50% rood / 50% groen

Publiek

Moet nog worden

37

Alverna

20,09

1

MOB complex

Natuur/recreatie

Privaat

38-39

Kop van Deelen

26,63

2

Kazerne

Natuur/recreatie

40

De Dellen

87,04

1

OT

Natuur

41

Gorsselse Heide

106,95

1

OT

42

Vliegveld Bergen

75,42

1

43

Egmond

7,13

44

Bergen

45

Bussum

ingevuld

50% groen en 50% rood / Ontwikkeling die natuur / cultureel erfgoed / wonen / werken moet combineren

Gemengd

Hergebruik en sloop

Publiek

Moet nog ingevuld worden

EHS - Staatsbosbeheer

Wonen

Sloop

Privaat

2 ondernemers

Publiek

EHS

Sociaal

Hergebruik

Privaat

Jeugdzorg

Publiek

EHS

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

Natuur

Publiek

EHS

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

Vliegveld

Natuur

Publiek

EHS

Natuur

Hergebruik

n.v.t.

n.v.t.

Bunkers blijven onderdeel natuur

1

MC

Natuur

Publiek

Gemeente

Commercieel

Hergebruik

Privaat

Onbekend nog

Bedrijventerrein

16,50

1

MOB complex

Natuur

Publiek

Gemeente

Gemengd

Sloop

Privaat

Onbekend nog

Wonen / landgoederen / zorg / cultuur / educatie /recreatie

11,50

1

MOB complex

Natuur

Publiek

Gemeente

Wonen

Sloop

Privaat

Exclusieve woningbouw

61

gehandhaafd

-

Te koop door vrede

Terrein nr

Complexnaam

Opp. in hectare

Aantal terreine n

Voormalig gebruik

Nieuw gebruik terrein

Bebouwing

Verkocht / overgedragen aan

Nieuw Functie bebouwing

Sloop of hergebruik

Verkocht / overgedragen aan

Opmerkingen

286,00

1

OT

Natuur/recreatie

Publiek

EHS - Staatsbosbeheer

Natuur

Hergebruik

n.v.t.

n.v.t.

Bebouwing betreft deel Atlantikwall, bunkers, schietbanen, etc. Deze zullen weer onderdeel worden van natuur.

0,68

1

VC

Natuur

Publiek

Gemeente

Sociaal

Hergebruik

Privaat

Onbekend nog

Sociaal maatschappelijk gebruik

14,00

1

MMC

Natuur

Publiek

EHS - gemeente

Commercieel

Hergebruik

Privaat

Opslag

17,58

1

Fort

Natuur

Publiek

Gemeente

Onbekend

Hergebruik

Onbekend

Onbekend nog

8,53

1

MMC

Natuur/recreatie

Publiek

EHS

Natuur

Sloop

Publiek

Natuur

Everdingen

11,15

1

Fort

Natuur

Publiek

Gemeente

Onbekend

Hergebruik

Onbekend

Onbekend nog

52

Rhenen

13,63

1

OT

Natuur

Publiek

EHS

Natuur

Hergebruik

Publiek

n.v.t.

53

Meinweg

0,57

1

ZC

Natuur

Privaat

Chemelot

Natuur

Sloop

Privaat

Chemelot

2.176,33

53

46

Waalsdorp

47

Oegstgeest

48

Benschop

49

Honswijk

50

Austerlitz

51

TOTAAL

Afkortingen COA = Centrum Opvang Asielzoekers MC = Magazijn Complex MMC = Munitiemagazijncomplex MOB = Mobilisatie OT = Oefen Terrein VC= Verbindingscentrum ZC = Zend Centrale EHS = Ecologische Hoofd Structuur

62

Onderdeel Waterlinie

Nieuwe

Hollandse

Onderdeel Nieuwe Hollandse Waterlinie Bunkers blijven gehandhaafd onderdeel natuur

Te koop door vrede

A.2 Vergelijking oorspronkelijk gebruik Oud gebruik Magazijn Complex (MC) Munitiemagazijn Complex (MMC) Mobilisatie Complex (MOB) Oefenterrein (OT) Verbindingscentrum (VC) Zendcentrale (ZC) Fort / kazerne / kamp Vliegveld Totaal (in hectare) Gemiddeld oppervlak per terrein

Opp.

1)

50,21 131,55 202,39 1.621,81 0,68 2,35 91,92 75,42 2.176,33 41,06

% totaal aantal 2,3% 5 6,0% 9 9,3% 13 74,5% 13 0,0% 1 0,1% 3 4,2% 8 3,5% 1 53

A.3 Vergelijking soort nieuwe eigenaar Nieuwe eigenaar Publiek Privaat Publiek / privaat Onbekend N.v.t. Totaal

Terrein Bebouwing 1) Opp. % Opp. aantal % aantal aantal % aantal 1.508,71 69,3% 39 73,6% 19 35,8% 112,44 5,2% 9 17,0% 15 28,3% 524,83 24,1% 2 3,8% 1 1,9% 30,35 1,4% 3 5,7% 5 9,4% 0,0% 0 0,0% 13 24,5% 2.176,33 53 53

1) Oppervalkte in hectare

63

Te koop door vrede

A.4 Vergelijking soort gebruik bebouwing in nieuwe situatie Nieuw gebruik

Aantal

% aantal

Natuur Natuur / recreatie Wonen Recreatie / agrarisch Gemend Cultureel Sociaal Commercieel Agrarisch Geen nieuwe bebouwing Nog onbekend Totaal

14 4 3 1 5 3 5 3 1 10 4 53

26,4% 7,5% 5,7% 1,9% 9,4% 5,7% 9,4% 5,7% 1,9% 18,9% 7,5% 100,0% 1)

aantal Groene bestemming Rode bestemming Nog onbekend Totaal

30 19 4 53

% aantal Opp. % Opp. 56,6% 1893,48 87,0% 35,8% 237,09 10,9% 7,5% 45,76 2,1% 100,0% 2176,33 100,0%

1) Oppervlak in hectare

A.5 Hergebruik of sloop aantal Hergebruik Sloop Hergebruik en sloop Onbekend n.v.t. (natuur blijft natuur) Totaal

% aantal 18 15 6 3 11 53

34,0% 28,3% 11,3% 5,7% 20,8%

A.6 Gebruik onroerend goed bij private partijen aantal Wonen Recreatie Sociaal Maatschappelijk Agrarisch Bedrijfsruimte Totaal

5 2 6 1 2 16

% aantal 31,3% 12,5% 37,5% 6,3% 12,5%

64

Te koop door vrede

Bijlage B Leden IVBN en hun activiteiten in direct vastgoed

65

Te koop door vrede

B.1 Activiteiten per lid IVBN Belegger

Soort vastgoed

Waar

Aberdeen Asset Management Altera Vastgoed NV

Niet benoemd

Wereld

Woningen Winkels Kantoren Bedrijfspanden Woningen

Nederland

2,7 Website

31/12/12

Indirect vastgoed

Wereld

33,4 Website

Juli 2013

Winkels Winkels/kantoren

Nederland Nederland

1,2 Maand Factsheet 0,3 ASR Vastgoed Vermogensbeheer 45,0 Website

31/07/13

Amvest APG Asset Management ASR Vastgoed Vermogensbeheer

Nederland

AXA Real Estate Niet benoemd Investment Managers Nederland B.V. Blue Sky Group Pensioenuitvoerder voor 5 fondsen. Verschillend per fonds het aandeel direct vastgoed. Vb KLM cabinepersoneel

Wereld

Bouwfonds Investment Management

Woningen Winkels Parkeren Communicatie infrastructuur Agrarisch Woningen Winkels Kantoren Niet benoemd

Wereld

Bouwinvest Real Estate Investment Management CBRE Global Investors Corio NV

2)

Belegd Bron vermogen 1) vermogen 21,0 Aberdeen groepsoverzicht 1,7 Website

Nederland

Wereld

2,7 Jaarverslag 2012 2,6 2,5 66,7 CBRE Global investors factsheet 7,6 Website Key figures

Europa Nederland

3)

Nederland

1,0 0,3

Timeos MN

Niet benoemd

Generali Vastgoed

31/12/12

31/12/12

0,15 Focus pensioenfonds Aug 2013 magazine 5,7 Corporate brochure 30/6/13

Winkels

Delta Lloyd Vastgoed

Q3 2013

3)

Winkels (Woningen) Woningen Winkels Kantoren Woningen Winkels Kantoren Niet benoemd

Dela Vastgoed

Per

3)

Nederland

3)

2)

3)

Wereld

3)

1) Alleen in direct vastgoed. In miljard Euro. Opgave conform eigen website of verslag op website 2) Geografische spreiding niet benoemd 3) Aandeel direct vastgoed niet vermeld in jaarverslag / website

66

30/12/12

30/06/13 31/12/12

Okt 2011

Te koop door vrede

NEWOMIJ

Nieuwe Steen Investments NV

NS Stations

PGGM

Woningen Winkels Kantoren Bedrijfspanden Woningen Winkels Kantoren Bedrijfspanden Stationslocaties (ook bijbehorende winkels en kantoren)

Nederland

1)

2)

Europa

Nederland

3)

1,9 Tussentijdsbericht NSI 30 september 2013

Q3 2013

3)

11,3 Jaarrekening

31/12/12

Q-Park

Parkeren

Europa

4,6 Jaarrekening

31/12/12

Redevco Nederland BV Schiphol Real Estate BV SPF Beheer BV

Winkels

Europa

6,3 Website

31/03/13

Vliegveld locaties

Nederland Italië Nederland

1,6 Website

31/12/11

Winkels Woningen Kantoren Woningen

Stienstra Beleggingen BV Syntrus Achmea Real Woningen Estate & Finance Winkels Kantoren Zorgvastgoed Unibail - Rodamco Winkels Kantoren Exhibitieterreinen VastNed Retail Winkels

Nederland

Vesteda

Woningen

Wereldhave NV

Winkels Kantoren

Wereld

Jaarverslag

31/12/12

3)

9,8 Keyfacts website

2013

Europa

30,5 Half year report

30/06/13

Europa

16,6 Jaarverslag

31/12/12

Nederland

4,0 Jaarverslag

31/12/12

Europa

1,8 Half year report

30/06/13

B.2 Sectorale spreiding IVBN leden Sector Winkels Woningen Kantoren Bedrijfspanden Parkeren Locatie gebonden Agrarisch Zorgvastgoed Exhibitieterreinen Communicatie infrastructuur 1) Niet benoemd

3)

Aantal % 16 53,3% 13 43,3% 11 36,7% 3 10,0% 2 6,7% 2 6,7% 1 3,3% 1 3,3% 1 3,3% 1 3,3% 8 26,7%

1) Niet benoemd in jaarverslag of op website

67

Te koop door vrede

B.3 Verdeling naar in direct vastgoed belegd vermogen totale portefeuille Belegger

Belegd vermogen 66,70

1

CBRE Global Investors

2

AXA Real Estate Investment Managers Nederland B.V.

45,00

3

APG Asset Management

33,40

4

Unibail - Rodamco

30,50

5

Aberdeen Asset Management

21,00

6

VastNed Retail

16,60

7

PGGM

11,30

8

Syntrus Achmea Real Estate & Finance

9,80

9

Bouwinvest Real Estate Investment Management

7,80

10 Corio NV

7,60

11 Redevco Nederland BV

6,30

12 Bouwfonds Investment Management

5,70

13 Q-Park

4,60

14 Vesteda

4,00

15 Amvest

2,70

16 Nieuwe Steen Investments NV

1,90

17 Wereldhave NV

1,80

18 Altera Vastgoed

1,70

19 Schiphol Real Estate BV

1,60

20 Delta Lloyd Vastgoed

1,30

21 ASR Vastgoed Vermogensbeheer

1,20 1)

22 Blue Sky Group

-

23 Dela Vastgoed

-

24 Generali Vastgoed

-

25 Timeos

-

26 MN

-

27 NEWOMIJ

-

28 NS Stations

-

29 SPF Beheer BV

-

30 Stienstra Beleggingen BV

-

1) Bij diverse beleggers is niet vast te stellen wat hun belegd vermogen is in direct vastgoed.

Belegd vermogen

2)

%

groter dan 10 miljard

23,3%

tussen 1 en 10 miljard

46,7%

Kleiner dan 1 miljard

0,0%

Niet bekend

30,0%

2) in Euro's.

68

Te koop door vrede

Bijlage C Interview verslagen

69

Te koop door vrede

C.1 Gespreksverslagen verkennende interviews over ontwikkelingen op militaire terreinen Interview met M. Wijngaarde te Amsterdam op 9 september 2013. Om meer inzicht te krijgen in de vraagstelling, is er een interview geweest met Micha Wijngaarde. Hij is commercieel leider voor het Hembrug project. Het betreft een verkennend interview om nader kennis te maken en kaders van het onderzoek helder te krijgen. Het gesprek is thuis bij de respondent gehouden en duurde 2 uur. Wijngaarde is zelfstandig ondernemer die voor het Hembrug project werkt in opdracht van het RVOB. Zoals op zijn website is te lezen, heeft hij zich gespecialiseerd in de herontwikkeling van oude gebouwen. Naast Hembrug houdt hij zich bezig met Aan de Overkant (een ontwikkeling van woningcorporatie Eigen Haard) en de Majellakerk (een ontwikkeling samen met het Nederlands Filharmonisch Orkest, gemeente Amsterdam, Stadsherstel in opdracht van Eigen Haard). Beide projecten zijn in Amsterdam (Wijngaarde, 2013). In voorbereiding op dit gesprek is er een literatuurstudie geweest naar de achtergronden van het project Hembrug. Tevens is er in de voorbereiding een projectbezoek geweest om een beter beeld te krijgen van het project Hembrug. 

Hoe is de organisatiestructuur van het projectteam Hembrug?

Het projectteam bestaat uit een tweehoofdige projectleiding. Namens het RVOB is Peter Vermeer projectleider en houdt zich voornamelijk bezig met de meer technische zaken van het project. Micha Wijngaarde is de commerciële projectleider. Beiden rapporteren samen direct aan Rik Bauer, de directeur ontwikkelingen van het RVOB. 

Hoe is de samenwerking tussen de gemeentes Zaandam en Amsterdam?

Het gebied valt binnen de gemeentegrenzen van Zaandam. Het is deze gemeente die het bestemmingsplan zal maken. Echter moet er rekening worden gehouden als gevolg van de milieuzones vanuit het havengebied van Amsterdam. Hierdoor bestaat nauwe samenwerking tussen beide. Beide gemeentes hebben een gezonde aandacht voor het gebied. 

Welke partijen zijn nog meer betrokken bij Hembrug?

De commerciële- en bouwactiviteiten gaan momenteel nog volledig vanuit RVOB. Het RVOB gaat alleen in gesprek met makelaars / aannemers / ontwikkelaars, indien deze partijen met een concrete partij (huurder of koper) komen. Tijdens de Provada van 2014 moet het project Hembrug gelanceerd worden. 

Is er weerstand tegen jullie plannen voor Hembrug?

Vanuit andere projecten rond Amsterdam is zeker aandacht voor de activiteiten bij Hembrug. Zo is er het Nieuw Bruynzeel door Converse DC van 50.000 m² (www.conversedc.nl) en Sugar City door Cobraspen Vastgoedontwikkeling van 110.000 m² terreinoppervlak (www.sugarcity.com), waar ook aanzienlijke gebiedsontwikkelingen aan staan te komen. Alle partijen vissen deels in dezelfde vijver van afnemers. Er wordt dus zeker met argusogen naar elkaar gekeken. 

Hoe is het gesteld met de infrastructuur van het gebied?

Deze moest nog volledig worden aangelegd. Momenteel is de aannemer bezig met de aanleg er van. Er was bijvoorbeeld geen elektra, omdat het voorheen een munitiefabriek/depot was. Elektriciteit en munitie gaan niet goed samen. Ook de ontsluiting van het terreinmoet nog worden gerealiseerd. Er wordt ook vooruit gedacht. Voor eventuele ICT faciliteiten worden mantelbuizen aangelegd, zodat bij ingebruikname van gebouwen, de bestrating niet steeds opengebroken hoeft te worden. 70

Te koop door vrede



Is er spraken van veel bodemverontreiniging?

De vervuiling leek in eerste instantie veel erger. In eerdere berichten leek er spraken te zijn van zware chemische vervuiling door mosterdgas. Na grondig onderzoek bleek dit uiteindelijk niet het geval te zijn. Nu is alles onder controle. Het is voornamelijk asbest dat aandacht nodig heeft en wat voor extra kosten zorgt. 

Is er sprake van veel historische gebouwen en wat is het effect op de ontwikkeling?

Er zijn veel historische gebouwen op het Hembrugterrein. Van de ruim 120 zijn er 50 cultureel erfgoed. Voor 19 van deze gebouwen is er voor renovatie direct budget beschikbaar. Voor anderen wordt budget verwacht, op het moment er huurders zijn. Het is hierdoor geen financieel probleem. Het geeft juist een extra dimensie aan het gebied. 

Wat voor bestemmingsplan heeft het gebied?

Momenteel is het nog bestemmingsplanvrij. Er is wel een bestemmingsplan in de maak, waarbij rekening zal worden gehouden met de visie van het project. 

Er is gevraagd hoe de traditionele belegger beter betrokken kan worden bij het Hembrugterrein. Wat is de reden van de vraag? Zijn partijen reeds actief benaderd? Op wat voor wijze? Wordt het actief vermarkt? Welke verkoop / verhuuracties hebben jullie tot op heden gedaan?

In het verleden is het RVOB met beleggers in gesprek geweest. Door onduidelijkheden - en daarmee risico's over het terrein (vooral de mate van vervuiling), zijn partijen afgehaakt. Inmiddels is een duidelijke visie neergelegd. Daarnaast zijn de eerste delen van het terrein recent gesaneerd en aangesloten op nutsvoorzieningen. De eerste twee verhuringen zijn gerealiseerd van kleinschaligere ruimtes. Deze nieuwe huurders krijgt momenteel een eerste recht tot koop. Probleem is momenteel wel dat eindgebruikers van de bank alleen maar een beperkte financiering kunnen krijgen. Alleen wat zij zelf nodig hebben. Hierdoor kunnen zij geen extra ruimte verwerven voor eventuele toekomstige groei. Het RVOB probeert wel clusters van huurders te creëren, om die per ca. 10.000 m2 te kunnen verkopen. Hiervoor zijn nog geen gesprekken geweest met afnemers. 

Ligt hier een vooraf geformuleerde verkoopstrategie aan ten grondslag?

Momenteel ligt de focus op het operationeel krijgen van het terrein. Voor RVOB is dit een pilot voor het nieuwe ontwikkelen van dergelijke projecten. Momenteel ligt de nadruk van de focus op de vervuiling in het gebied en het kadastraal splitsen (het terrein is momenteel verdeel in maar drie kadastrale percelen). 

Welke visie heeft het RVOB momenteel over het gebied?

De (voorlopige) verdeling van het gebruik is: 25 procent:

publieksfuncties zoals musea, bezoekerscentrum, restaurant en een hotel. Ook ruimte voor evenementen. Hiervoor wil het RVOB ook funderingen gaan gebruiken die nog in het gebied liggen. Moet een samenwerking komen binnen het gebied. Het moet een publiek karakter krijgen. Verder een art & event center staat op de verlanglijst.

30 procent: bedrijven voornamelijk op gebied design (ontwerp, productie en tentoonstelling) 30 procent productie Voor het resterende deel van het terrein is nog geen bestemming vastgelegd. Ook woningen is nog een mogelijke toevoeging aan het project. Jammer genoeg kunnen de woningen niet aan het water worden gerealiseerd. Deze locatie ligt namelijk binnen de milieuzones die veroorzaakt worden door de industrie aan de Amsterdamse zijde van de Noordzeekanaal.

71

Te koop door vrede

Het RVOB kijkt momenteel voornamelijk naar gebruikers die meer dan 400 m² kunnen huren. Dit is namelijk de minimale te realiseren maat unit in de gebouwen. Eventueel een bedrijvenverzamelgebouw zou ook nog gerealiseerd kunnen worden. 

Is het plan (of delen ervan) financieel haalbaar? Zijn er exploitatie tekorten? Kunnen die gedekt worden door RVOB of andere subsidies?

Volgens van Wijngaarde is het project haalbaar. Momenteel ligt de focus op de goed verhuurbare gebouwen. Vanuit de gerealiseerde projecten wordt een risicobuffer aangelegd. Dit om onrendabele projecten alsnog te kunnen realiseren.

Interview met M. Wijngaarde te Amsterdam op 21 maart 2014. Naar aanleiding van de literatuurstudie is nog een aantal vragen naar boven gekomen. Deze zijn in een apart tweegesprek aan de orde gekomen. Voor de case Hembrug zijn onderstaande twee van belang. Dit tweede gesprek is gevoerd op een kantoor van de heer Wijngaarde en duurde een half uur. 

In de gehanteerde contracten zijn de service kosten maar beperkt omschreven en zijn er geen handvatten om het pakket aan te passen. Kan hier nadere toelichting op worden gegeven?

Wijngaarde ziet hier dezelfde problemen. De oorzaak ligt in de lange aanlooptijd van het project en de reeds aanwezige gebruikers. Wijngaarde is het ook eens met de andere aanpak van een service kosten pakket dat lijkt op dat van een winkelcentrum. Door de integrale aanpak en mogelijke toekomstige veranderingen, zal er meer flexibiliteit gezocht moeten worden in de contracten. De huidige aanpak past meer bij die van een solitair bedrijfspand.



Liggen de gehanteerde vraagprijzen van de 'Parels van Hembrug' niet te hoog ten opzichten van referentiepanden in de directe omgeving?

Door een rijke historie van een gebied en het hebben van markante gebouwen zal een meerwaarde worden gecreëerd. Wel zal een gebruiker die meerwaarde moeten zien, wil dit resulteren in een hogere huursom. Het vraagt specifieke kennis en kunde om monumentale panden te kunnen verhuren. Van Wijngaarde ziet hier geen bezwaren.

72

Te koop door vrede

C.2 Gespreksverslag verkennend interview met institutionele belegger Interview met P. Tankink (Corio Nederland BV) te Utrecht op 2 december 2013. Bij het verkennende interview is eerst een korte introductie gegeven: Momenteel komen gebiedsontwikkelingen moeizaam tot niet van de grond. Grootste probleem is dat ontwikkelaars wegvallen en/of dat er onvoldoende kapitaal is vanuit banken om de ontwikkeling voor te financieren. Gemeentes hebben deze draagkracht ook niet meer. Dit is reden voor menig betrokkene in de gebiedsontwikkeling om naar de institutionele beleggers te kijken. Veelal zit hier geld, maar hebben zij ook voldoende kennis en lange termijn visie om een gebiedsontwikkeling te dragen en een ingeslagen pad voldoende te verdedigen? Deze partijen kijken verder dan hun vastgoed, iets dat eigenaar/gebruikers vaak niet doen. Voorbeelden van deze signalen zijn te vinden in een aantal publicaties vanuit de TU Delft (Friso de Zeeuw), Ministeries (bijvoorbeeld de handreikingen gebiedsontwikkelingen) en Facton (scriptie Hegeman, 2013). Concreet wordt daarbij niet ingegaan op wat er nodig zal zijn om deze institutionele beleggers te overtuigen van de toegevoegde waarde voor hun portefeuille, wanneer zij meedoen aan gebiedsontwikkelingen. Voor mij reden om een aantal interviews te houden met institutionele beleggers, om meer begrip te krijgen voor hun keuzes om wel of niet te participeren in een gebiedsontwikkeling. Paul Tankink is hoofd vastgoedontwikkeling bij Corio Nederland (CNL). Corio is een vastgoedbeleggingsfonds dat gespecialiseerd is in winkelvastgoed. CNL is onderdeel van het Europese Corio NV (CNV). Dit AEX genoteerde vastgoedfonds is gespecialiseerd in winkelvastgoed en heeft naast Nederland centra in Duitsland, Frankrijk, Spanje, Italië en Turkije. Sinds een aantal jaar is Corio zich volledig aan het toeleggen op - wat zij noemt Favourite Meeting Places. Plekken waar bezoekers samenkomen voor meer dan alleen winkelen. Het totaal belegd vermogen van Corio is 7,6 miljard Euro. Het gesprek is gevoerd op het kantoor van de heer Tankink en duurde een uur. Corio is niet alleen eigenaar, het bedrijf heeft een actief beleid wat betreft haar vastgoed. Beheer en vastgoedontwikkeling behoren ook tot de activiteiten. Hierdoor zijn - nagenoeg - alle specialisaties binnen het vastgoed vertegenwoordigd in de organisatie. Paul Tankink is CDO voor CNL en is verantwoordelijk voor Corio Vastgoed Ontwikkel BV (CVO), het ontwikkelvehikel van CNL. CVO houdt zich bezig met herontwikkelen van eigen centra en verwerven van nieuwe objecten. Als gevolg van de FBI status van Corio was dit voorheen niet mogelijk. Sinds 2008 kan Corio deze taken zelf volledig - van A tot Z - verrichten. 

Is Corio ooit betrokken geweest bij gebiedsontwikkelingen?

Corio is betrokken bij een van de grootste gebiedsontwikkelingen van Nederland, in het centrum van Utrecht: het grootste deel van Hoog Catherijne is van Corio. Dit complex is een aparte BV binnen CNL. Doordat winkels altijd een belangrijke speler zijn in een gebiedsontwikkeling kunnen volgende ontwikkelingen in en rond eigendom van Corio onder de noemer gebiedsontwikkeling vallen: Pieter Vredeplein in Tilburg (verbinding tussen station en binnenstad), Stadshart Almere, Arena Boulevard in Amsterdam en Leidsche Rijn Centrum te Utrecht. Maar ook heeft Corio in verband met het verdedigen van haar belang gereageerd op sommige ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld de ontwikkeling van de Megamall bij Tilburg (op een voormalig militair terrein). Uiteindelijk is dit laatst genoemde project gestopt door een referendum.

73

Te koop door vrede



Aan welke criteria moet een verwerving voldoen?

De belangrijkste vraag is of er markt is voor het betreffende product. Om een project te beoordelen op zijn levensvatbaarheid start Corio een projectteam. Binnen dit PT zijn nagenoeg alle disciplines van Corio aangesloten. Een minimaal te behalen rendement is leidend. Uiteindelijk zijn risicoprofiel en rendement op het geïnvesteerd vermogen de belangrijkste vragen die moeten worden beantwoord. Bij turnkey afname is de 70 procent verhuurd een belangrijke eis. De beoordeling van projecten zijn steeds intensiever. Een reden daar van is dat de doorgaande groei, die we hebben gehad sinds de jaren tachtig, is gestopt. 

Zijn hier instructies over in het selectieproces?

De processen bij Corio zijn vastgelegd in structurele handleidingen. Deze worden doorlopen wanneer er een mogelijke acquisitie wordt beoordeeld. Vanuit een breed georiënteerd projectteam wordt er vanuit alle disciplines binnen Corio naar het vraagstuk gekeken. Het projectteam komt uiteindelijk met een investeringsvoorstel naar de directie van de business unit. Wanneer deze akkoord is, gaat het voorstel naar de directie van de holding en Raad van Commissarissen. 

Waarom wel/niet meedoen aan gebiedsontwikkelingen?

Kijkende naar de diverse sectoren zal dit verschillend zijn: Kantoren:

dit zal nog lang duren voordat er weer kantoren toegevoegd kunnen worden. Er is momenteel een overaanbod. Tankink ziet daarbij ook nog het probleem van het Nieuwe Werken.

Winkels:

deze zijn laag cyclisch. Na herstel van de markt, zal het nog een aantal jaren duren voordat deze sector daar weer van gaat proberen.

Woningen: Tankink ziet hier een licht herstel en zeker kansen voor de nabije toekomst voor realisatie van nieuw onroerend goed. 

Waarom zijn weinig institutionele beleggers betrokken bij gebiedsontwikkelingen?

Als gevolg van het risicomijdend gedrag van deze beleggers. Deelnemen zal deze beleggersgroep alleen doen, wanneer het niet anders kan. Een voorbeeld is het complexe ontwikkeltraject van het centrumgebied van Utrecht. Hier moest uiteindelijk Corio zelf het winkelgebied gaan ontwikkelen. 

Wat hebben institutionele beleggers nodig om betrokken te raken bij gebiedsontwikkelingen?

Gebiedsontwikkelingen zijn interessant wanneer de belegger al aanwezig is in een gebied en het zijn vastgoed moet opwaarderen of uiteraard wanneer er zich een echte kans voordoet. Van belang zal zijn dat de belegger een duidelijk eindbeeld krijgt gepresenteerd en dat er duidelijke verwervingscondities zijn (en deze vooraf gefixeerd zijn). Dan verwacht Tankink dat beleggers betrokken kunnen raken bij een gebiedsontwikkeling. Met fixeren bedoelt Tankink vooral zaken als: BAR, NAR, huurhoogte en termijnen van overeenkomsten. Het risico van de ontwikkeling komt daardoor wel (nagenoeg) volledig bij de ontwikkelaar. Tankink vraag zich wel af hoe het RVOB presteert als ontwikkelaar. Vraag is of zij voldoende netwerk en kennis/kunde in de organisatie hebben om complexe gebiedsontwikkelingen uit te voeren en in de markt te zetten. Vraag is dan ook of de overheid als ontwikkelaar moet gaan acteren?

74

Te koop door vrede



Hoe zie institutionele beleggers de toekomst van vastgoedontwikkelingen en gebiedsontwikkelingen in het bijzonder?

Er is de afgelopen zes jaar een grote kaalslag geweest onder ontwikkelaars in Nederland. Grote ontwikkelingen blijven uit. Er is een overschot in productie en een lage vraag hiernaar. De toekomst ziet er volgens Tankink uit dat alles kleinschalig zal zijn, met een hoge kwaliteit en gerealiseerd door een steeds professionelere organisatie. Tankink ziet momenteel dat er een interessante discussie gaande is over van te voren afgesproken rendementen. Mocht de belegger een hoger rendement hebben in de uiteindelijke exploitatie, dan kan er worden afgesproken dat een deel weer teruggaat naar de ontwikkelaar. Hij verwijst daarbij naar uitingen van het Nationaal Renovatie Platform. 

Hoe moeten de institutionele beleggers veranderen wil groep wel meekunnen gaan binnen gebiedsontwikkeling?

Financiering blijft een moeilijk punt. Door afwaarderingen is de loan-to-value (verhouding leningen staat tot belegd vermogen) onder druk komen te staan bij veel vastgoedondernemingen. Hierdoor is het voor hen moeilijk (onmogelijk) om nieuw vermogen aan te trekken voor nieuwe aankopen. Dit zal dus eerst op orde moeten komen, voordat er weer kan worden geïnvesteerd. Stelling van bijvoorbeeld De Zeeuw (uit de introductie) is dus wat Tankink betreft veel te vroeg.

75

Te koop door vrede

C.3 Gespreksverslagen interviews voor De Boreel case Interview en rondleiding met T. Wesseling (CBRE) te Deventer op 28 februari De heer Wesseling is de commercieel beheerder van het object. Hij is werkzaam voor CBRE shopping centre management. Dit is een onderdeel van het grotere CBRE. CBRE beheert het object De Boreel in opdracht van eigenaar Altera Vastgoed. Het gesprek is gevoerd in een lokale restauratie faciliteit. De totale afspraak duurde 3 uur. De bevindingen van het gesprek zijn verwerkt in de case van De Boreel. Verwijzingen in de case zijn opgenomen, wanneer de data afkomstig is vanuit het gesprek met de heer Wesseling.

Interview met R. Hogenes (Altera Vastgoed BV) te Amstelveen op 8 april 2014 Geïnterviewde en interviewer kennen elkaar beroepsmatig. In het verleden meerdere malen hebben zij overleg gehad voor twee objecten in Alphen aan den Rijn. Het gesprek is gehouden op het kantoor van Altera Vastgoed en duurde ruim een uur. Hogenes gaat in het gesprek eerst in op de vraagstelling van de scriptie en geeft daarna een toelichting op de ontwikkeling van winkelcentrum De Boreel te Deventer. Dit centrum is eigendom van Altera Vastgoed BV (Altera). Het betreft een gebiedsontwikkeling op een voormalig militair terrein en is daarmee interessant voor deze scriptie. Als leidraad voor het interview, wordt een van te voren - door interviewer - gemaakt format investeringsvoorstel gebruikt. 

Hoe is Altera gefinancierd?

Altera is volledig met aandelenkapitaal gefinancierd. Er wordt hoogstens in het begin van een project kortstondig - met vreemd vermogen gefinancierd. Verder is het een open-end fonds. Het heeft 85 objecten in bezit met een vermogen van circa 750 miljoen Euro. 

Kunt u toelichting geven op de verwerving van De Boreel door Altera in 2006?

Altera had een groeidoelstelling naar 1 miljard Euro belegd vermogen in direct vastgoed. De markt was in de periode van verwerving van De Boreel zeer vraaggedreven. Het aantal nieuwe projecten dat op de markt kwam, was beperkt. In eerste instantie zou het Boreelgebouw worden ingevuld door Jan des Bouvrie met een home / fashion invulling, naar voorbeeld van Het Arsenaal. Dit is echter nooit van de grond gekomen. Er is een beperkt aantal grotere winkeleenheden in de binnenstad van Deventer. De Boreel voorziet in deze behoefte. Er is wel een afstand tot de binnenstad. Doordat er een goed bronpunt is met de strategisch gelegen parkeergarage, functioneert De Boreel als een aanloopstraat naar de binnenstad. Het centrum is door restauratieve faciliteiten en bioscoop zeker multifunctioneel. Er wordt momenteel ook door Altera gekeken naar een beter gebruik van het plein. Hierdoor zal er meer levendigheid komen in het gebied. Doel is om er een verblijfslocatie van te maken. Momenteel is Bever Zwerfsport de enige detailhandelhuurder in fase 2 (het oude kazerne gebouw). Het is de vraag of er nog een andere retailer wordt gevonden voor de andere (leegstaande) helft van het gebouw. Door de indeling van deze ruimte is deze ruimte niet geschikt voor elke huurder. Daarnaast is er maar beperkte mogelijkheid voor uitstraling op de gevel van een retailer. Dit als gevolg van welstandseisen. Ook horeca zal beperkt mogelijk zijn als gevolg van de monumentale status en daarmee beperkingen in aanpassingen in het gebouw.

76

Te koop door vrede

Ook ligt het centrum te veel uit de loop om te kunnen profiteren van de synergie met de binnenstad. Nu de verdiepingen van tweede fase goed verhuurd zijn (kantoren), wordt er ook onderzocht of er een kantoorgebruiker kan worden gevonden voor het leegstaande begane gronddeel van deze fase. 

Wat zijn de basis voorwaarden voor Altera, als het gaat om een mogelijke verwerving van een object?

De markt is momenteel zeer beperkt. Kantoren, winkels en hotels zijn nagenoeg verzadigde markten. Woningen zijn nog wel een optie. De basis vereisten zijn eigenlijk eenvoudig: o o o o 

Geen single tenant. Minimaal 70 procent verhuurd. Een gezonde mix van huurders. Oftewel een goede basis aan solide huurders en deze aangevuld met lokale helden voor couleur locale. Het rendement.

Zijn er specifieke afspraken, die binnen de huidige tijdsgeest, niet meer gemaakt zouden moeten worden?

Er zal in de toekomst anders moeten worden omgegaan met een huurgarantieperiode. Direct na oplevering is het de ontwikkelaar er veel aan gelegen dat het leegstaande ruimten alsnog verhuurd gaan worden. Op een gegeven moment zullen voor de ontwikkelaar de kosten hoger worden dan wat het extra oplevert bij de eindafrekening van het project. Ondertussen zit er nog de extern beheerder tussen. Deze zal in beeld komen na verlopen van de huurgarantieperiode en zal dus dan pas in actie komen. Hoe er precies invulling moet worden gegeven aan het alternatief op de huurgarantie, is nog niet duidelijk. Een goede mogelijkheid is de leegstand direct tegen een lager factor af te rekenen bij oplevering. Verder is de vastgoed markt aan het veranderen van 'alleen stenen' naar een marketing benadering. Er moet worden gezorgd voor een juiste mix van activiteiten bij een object. Tijdens het interview komt naar voren dat de tijdsgeest belangrijk is op het moment dat er een verwerving plaats vindt. In de hoogconjunctuur van 2006 is er anders gekeken naar het object dan in 2014 het geval zou zijn geweest. Als afsluitende opmerking wordt gegeven dat we in het vastgoed minder opportunistisch moeten zijn. Goed moeten letten op branchering en waar we bijbouwen. Er zullen keuzes moeten worden gemaakt. Hiermee voorkomen we dat er nog meer overschotten ontstaan.

77

Te koop door vrede

C.4 Gespreksverslagen interviews voor de Ripperda kazerne case Interview met F. van Oostveen (Ymere) op 4 juni 2014 te Amsterdam Het gesprek is gevoerd met de heer Fred Oostveen van Ymere. Gesproken is Op het kantoor van de heer Oostveen en duurde een uur. De heer van Oostveen is daar projectontwikkelaar. In die rol is hij ook betrokken geweest bij het project de Ripperda kazerne, vanaf het moment dat de overeenkomsten voor de totstandkoming van de ontwikkeling zijn getekend tussen partijen. De informatie vanuit het interview zijn integraal opgenomen in de casestudy. Daarnaast heeft de heer van Oostveen een kopie gegeven van de inschrijving voor de Neprom-prijs voor locatieontwikkeling 2011. In dit document zijn veel van de uitgangspunten van deze ontwikkeling te vinden. Tijdens het gesprek valt het de interviewer op dat Ymere alleen maar nieuwbouw delen heeft verworven bij de ontwikkeling van de Ripperda kazerne. Van Oostveen kan niet aangeven of Ymere hier bewust voor heeft gekozen. Wel komt in het gesprek verder naar voren dat Ymere bij toekomstige ontwikkelingen terughoudend zal zijn, wanneer het gaat om verwerven van monumentaal vastgoed. Door de hogere kosten van gerenoveerd monumentaal vastgoed, wordt de onrendabele top te groot voor de corporatie. Voor wat betreft de waarde van het onroerend goed gaat het ook bij een woningcorporatie om de huurwaarde vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Vanuit de sociale verplichting die een corporatie heeft, is het mogelijk om meer kosten te maken dan de marktwaarde van het object. Deze zogenaamde onrendabele top zal kunnen oplopen tot ongeveer €20.000 per woning.

Interview met R. Janssen (Slokker Vastgoed) op 17 juni 2014 te Huizen De heer Janssen is directeur bij Slokker Vastgoed en is vanaf het begin betrokken geweest bij de ontwikkeling van de Ripperda kazerne. Het gesprek is gehouden op het kantoor van de respondent en duurde een uur. Er is al lange tijd goed contact en samenwerking tussen Slokker Vastgoed en Ymere (en diens rechtsvoorgangers). Vanuit deze samenwerking hebben partijen zich in het verleden ingeschreven op de door de gemeente Haarlem uitgeschreven prijsvraag voor de Ripperda kazerne. Bij de vraag wat het effect is geweest van de monumentale status op een dergelijke ontwikkeling geeft de heer Janssen aan dat de kosten van een dergelijke ontwikkeling zeker twee maal duurder is, dan wanneer er nieuwbouw wordt gerealiseerd. Vooral wanneer het gaat om Rijksmonumenten. Uiteindelijk zijn het vooral de extra arbeidslasten, die deze extra kosten voor een belangrijk deel veroorzaken. Een ander nadeel bij monumentaal vastgoed is dat er onduidelijk is wat er bij de renovatie aan onvoorziene zaken naar boven komt. Op de Ripperda was er bijvoorbeeld spraken van verschillende bouwkundige kwaliteiten. Maar tussentijdse aanpassingen (in de voorgaande decennia) aan het gebouw hebben ook hun effect. Dit alles maakt het niet mogelijk om een vaste prijs af te spreken met de bouwer. Er zal dus altijd op basis van nacalculatie gewerkt moeten worden. Dit heeft weer gevolg voor de voorspelbaarheid van de bouwkosten en het uiteindelijke resultaat van de ontwikkeling. Verder ziet Janssen nog andere nadelen bij monumentaal vastgoed. Het aansluiten bij de hedendaagse comforteisen is er zeker ook een. Daarnaast sluit de indeling van ruimten niet altijd aan bij het nieuwe gebruik. Dit geeft veel zoekwerk (en daarmee kosten) bij het maken van de plannen. Wat Janssen betreft zal het bij een ontwikkeling van (Rijks)monumenten de koper moeten gaan om het behoud van het betreffende onroerend goed. Het rendement alleen zal nooit voldoende zijn. Met vervuiling van gronden heeft de ontwikkelcombinatie geen last gehad. De afspraken met de gemeente waren daarin duidelijk. Bouw en woonrijp maken lag volledig bij de gemeente. Het effect van eventuele vervuilingen op het bouwrijp maken zijn niet bij Janssen bekend.

78

Te koop door vrede

Uit de gesprekken met van Oostveen (2014) komt naar voren, dat de koppeling tussen aankoop van een woning met de verplichte aankoop van een parkeerplaats in de parkeergarage nu ten nadelen werkt op het realiseren van de laatste fase van de ontwikkeling op de Ripperda kazerne. Het is dan ook de vraag of dergelijke koppelingen verstandig zijn. Als tegen argument geeft Janssen (2014) aan dat door deze koppeling de parkeergarage wel gerealiseerd kon worden. Hierdoor is er meer ruimtelijke kwaliteit binnen de ontwikkeling, maar ook op de Cronjéstraat. Wel had er beter rekening moeten worden gehouden met het effect van beide ontwikkelingen (woningen en parkeren) op elkaar. De koppeling had bijvoorbeeld meegenomen moeten worden in de grondprijsafspraken. Vooral de hoge service kosten hebben een effect op de prijs die kopers willen betalen voor de woningen. Dit zijn jaarlijks terugkomende kosten voor de gebruiker. Er moet niet vergeten worden in welke tijdsgeest de ontwikkeling tot stand is gekomen. Waren in die tijd dergelijke kosten geen probleem voor gebruikers, nu is dat wel het geval. Op de vraag hoe Janssen staat tegenover institutionele beleggers is hij helder. Deze beleggersgroep is in staat om een goede ontwikkeling kapot kan rekenen. Dit als gevolg van het op rendement sturende mechanisme achter dit type organisatie. Het is ook niet de meest betrouwbare partner. Het komt te vaak voor dat in de verkenningsfase om veel aanpassingen en extra ontwerp aanpassingen wordt gevraagd. Dit zorgt voor extra kosten. Te vaak gebeurt het dat de belegger afhaakt (wanneer zij het weer kapot hebben gerekend) en waardoor de ontwikkelaar met deze extra kosten blijft zitten. Verder heeft een institutionele belegger een duidelijk eindproduct voor ogen nodig, voor dat zij willen en kunnen instappen. Dit past niet bij complexere ontwikkelopgaven (zoals gebiedsontwikkelingen). Wat Janssen betreft is het alleen mogelijk wanneer de institutionele belegger gaat mee participeren in het risico. Dat op die basis een goede en transparante samenwerking wordt aangegaan. Wel is het van belang bij dit soort samenwerking, dat van te voren de afspraken duidelijk op papier zijn gezet. Als laatste wordt er nog gesproken over de mogelijkheid om een tweede afrekenmoment in te bouwen, nadat het project is opgeleverd en een aantal jaren in gebruik is. Dit is voor Slokker geen nieuw fenomeen. Omdat in het verleden er na vastlegging van een contract het uiteindelijke rendement beter werd, was hier vanuit de afnemer geen vraag naar, aangezien zij dan moesten bijbetalen. Nu de wereld er anders uit ziet, snapt Janssen dat deze manier van afrekenen ook voor de belegger interessant wordt.

79

Te koop door vrede

Bijlage D Meervoudige casestudy

80

Te koop door vrede

D.1 Case 1: Nieuw Hembrug te Zaandam Deze case wordt geschreven vanuit het oogpunt van een fictieve institutionele belegger, die de overweging maakt om een terrein, dan wel een deel er van, te verwerven. In de voorbereiding met het gesprek met de 21 commercieel leider van het project is uitgebreid onderzoek gedaan naar de situatie bij Hembrug. Het betreft een ontwikkeling die vol in de schijnwerpers staat van Zaanstad, Amsterdam, de provincie en andere overheden. Hierdoor is er een overdaad aan beschikbare informatie.

Omschrijving van het te verwerven object Naam project Gemeente Oppervlak terrein Bebouwd oppervlak Verkopende partij

: : : : :

(Nieuw) Hembrug zal onderdeel worden van gemeente Zaandam 42,5 Ha 100.000 m² Rijks Vastgoed en Ontwikkel Bedrijf (RVOB)

Het terrein ligt op het zuidelijkste punt van Zaanstad en ligt op de plek waar de Zaan in het Noordzeekanaal uitkomt. Het is daarmee centraal gelegen aan de noordzijde van de Metropoolregio Amsterdam. Hembrug maakt deel uit van de Stelling van Amsterdam, die op de lijst staat van het UNESCO Werelderfgoed. Het Hembrugterrein is in 1895 in gebruik genomen door het Ministerie van Defensie als munitiefabriek. In het verleden is het gebruikt voor de productie van wapens en munitie en als mobilisatiepark. Het terrein is tot de jaren tachtig in gebruik geweest bij Defensie. Figuur 4: Metropoolregio Amsterdam (bron: amsterdam.nl) Eurometal heeft daarna tot 2003 de productie van wapens en munitie voortgezet (Projectbureau Nieuw Hembrug, 2013). Op het Hembrugterrein staan momenteel 120 gebouwen, waarvan er een vijftigtal de status van monument bezitten. Het terrein wordt momenteel herontwikkeld door het RVOB tot bedrijventerrein met bedrijven in de creatieve sector. Daarnaast moet er ruimte komen voor publieksevenementen (Projectbureau Nieuw Hembrug, 2013). Het RVOB, de provincie Noord-Holland en de gemeente Zaanstad zijn gezamenlijk betrokken bij de herontwikkeling van het Hembrugterrein. Dit is vastgelegd in een afsprakenkader (RVOB, Gemeente Zaanstad en Provincie Noord-Holland, 2011). Eind 2013 is een reeks monumentale gebouwen wind- en waterdicht gemaakt. Tevens is het mosterdgasonderzoek voltooid en zijn de eerste dertig gebouwen aangesloten op nutsvoorzieningen (energie, water, riolering). Eind 2013 zullen de eerste gebouwen door nieuwe ondernemers betrokken worden. De toekomstige gebruikers van het terrein zullen gezocht worden in de sectoren met creativiteit en innovatie. Het sfeervolle en historische karakter van de munitiefabriek zullen worden gehandhaafd om als kapstok te fungeren van het gebiedsimago (Projectbureau Nieuw Hembrug, 2013). Door de lange periode dat het terrein niet meer is gebruikt, is er spraken van een verval. Het RVOB heeft voor een deel van de 50 panden reeds budget om deze te restaureren (Wijngaarde, 2013).

21

Gesprekken met M. Wijngaarde, zie bijlage C.1. 81

Te koop door vrede

Vanuit project factsheets (Projectbureau Nieuw Hembrug, 2013) blijkt dat onderstaande huurders is aangeboden: Huurprijs Servicekosten Exterieur Interieur

: : : :

aan kandidaat

€ 65,00 /m² per jaar € 8,50 / m² per jaar Wind- en waterdicht Casco

Het is mogelijk om een hoger opleverniveau af te spreken, dit zal echter wel worden verrekend in de huurprijs. In het volgende deel zal gekeken worden naar het huurprijsniveau en de geleverde servicekosten (Wijngaarde, 2013).

Analyse huurprijsniveau Volgens het projectteam van Hembrug lijkt gevoelsmatig de gevraagde huurprijs laag voor de Amsterdam Metropool regio. Daarbij geeft de commercieel leider van het projectteam aan dat kopers en huurders zich zullen moeten realiseren dat de panden in casco staat verkeren en niet geïsoleerd zijn. Er zullen aanzienlijke investeringen moeten worden gedaan in de vorm van isolatie en installaties. De verwachting is dan ook dat afhankelijk van het gebruik - de huurlasten voor gebruikers gelijk Figuur 5: Luchtfoto van het Hembrugterrein (bron: RVOB) zullen zijn aan regionale gemiddelden (Wijngaarde, 2013). Wanneer er naar de daadwerkelijke markthuren wordt gekeken in de Metropoolregio, dan zijn deze voor kantoorruimten €100 - €125 en bij bedrijfsruimten €35 - €55 per vierkante meter per jaar voor de gemeente Zaandam. Wanneer er dieper de gegevens wordt gedoken, volgt onderstaande overzicht: Bedrijfsruimte Zaanstad

Westpoort

2)

Zaanstad

1)

Westpoort

2)

22

€35 - € 55

€40 - €65

€100 - €125

€100 - €175

23

2.361.000

1.741.000

371.000

424.000

254.000

56.000

95.000

Huurprijs

Voorraad

24

Aanbod

Kantoren

1)

192.000

Tabel 3: aanbod bedrijfsruimte en kantoren (bron:

1)

Colliers International (2011) en 2) Dienst Belastingen Amsterdam (2011).

Conform de 'Handleiding Grondprijs Benadering' van de gemeente Amsterdam wordt tot een bedrijfsruimte gerekend vastgoed dat naar constructie en inrichting wordt gebruikt voor productie, groothandel, transport, opslag, reparatie en/of onderhoudswerkzaamheden. Van bedrijfsruimte is sprake als 70 procent of meer van het bruto vloeroppervlak wordt gebruikt als bedrijfsruimte. Wat ook naar voren komt uit deze handleiding is dat Amsterdam de Westpoort ziet als een krimpgebied (Gemeente Amsterdam, 2013).

22

Huurprijs per vierkante meter per jaar. In vierkante meters verhuurbaar vloer oppervlak. 24 In vierkante meters verhuurbaar vloer oppervlak. 23

82

Te koop door vrede

Bovengenoemde prijzen zijn gemiddelden voor betreffende gebieden. Dit zegt niets over de staat van het gebouw, energetische waarden, vervuilingen, et cetera. Van de gemeente Zaanstad is een dergelijk transparant overzicht niet voorhanden. Op basis van de handleiding uit Amsterdam en de marktrapportage van Colliers wordt daarom de stelling ingenomen dat de door het projectteam Hembrug gehanteerde huurprijzen aan de hoge kant zijn. Het feit dat de panden (deels) een monumentale status hebben, zal effect hebben op de gebiedsidentiteit en daarmee de verhuurbaarheid, maar niet direct op de te realiseren huurprijs.

Analyse Service Kosten In het servicekostenpakket zitten de volgende elementen: terreinschoonmaak, gladheidbestrijding, elektriciteit (algemene ruimten), terreinbeveiliging, afvalinzameling, terreinmanagement, legionellabestrijding en daarnaast 5% administratiekosten (Projectbureau Nieuw Hembrug, 2013). Bij de calculatie in de bijlage van de aanbieding van de 'Parels van Hembrug' komt naar voren dat de daadwerkelijke kosten begroot zijn op €8,84 per m² per jaar. Dit is €0,34 per m² per jaar hoger dan het gehanteerde voorschot, zoals omschreven in Figuur 6: Gerenoveerde bedrijfshal op Hembrug (bron: J. Puik) de factsheets van de Parels. Dit is een risico voor een eigenaar. Verder zal bij een gedeeltelijke ingebruikname van het terrein de kosten per vierkante meter hoger kunnen liggen. Vraag is daarbij op wie deze meerkosten afgewenteld kunnen worden. Hier zullen bij verwerving afspraken over moeten worden gemaakt. Een substantieel deel van de kosten zijn extra kosten voor de ondernemers op het terrein als gevolg van het parkmanagement. Deze kosten zouden gebruikers niet hebben wanneer zij zich zouden vestigen op bijvoorbeeld naastgelegen terreinen Westpoort (Amsterdam) en Westerspoor/Zuiderhout (Zaanstad). Kijkende naar de begroting zijn alleen de kosten voor afvalinzameling, kosten die uit het parkmanagement gehaald zouden moeten worden om de kosten voor dit beheer inzichtelijk te maken. Per saldo gaat het dan om €7,42 per vierkante meter per jaar aan extra lasten, ten opzichte van andere bedrijventerreinen in de directe omgeving. Er zal nog wel een inhoudelijke analyse moeten worden gemaakt naar de berekende voorschotten. Ontwikkelaars hebben de neiging deze te laag in te schatten. Wanneer deze inderdaad te laag blijken te zijn, zijn er onvoldoende handvatten in de gebruikte huurovereenkomsten om dit te corrigeren. In de standaard huurovereenkomst staat namelijk alleen een verwijzing naar een bijlage met bovengenoemde opsomming van kostenposten (artikel 5). In artikel 4.7 is wel te zien dat het bedrag een voorschot van door verhuurder te 25 maken kosten is. Voor de verwerving zal dit aangepast moeten worden.

Objectanalyse In de volgende figuur is samengevat hoe de diverse kwaliteiten gewogen en gewaardeerd worden. Ook het punt in hoeverre deze beheersbaar zijn is meegenomen. Onder de figuur staat de toelichting op hoe tot deze scoring is gekomen.

25

De standaard huurovereenkomst is niet in dit onderzoek bijgevoegd. Het betreft de versie die in de bijlage zat van het document 'Openbare inschrijving Parels Hembrug' (2013). 83

Te koop door vrede

Kwaliteit

Wegingsfactor

Beoordeling

Omgeving

(%)

(1-10)

5%

Score

Beheersbaar

9

0,45

(J / N)

N

Locatie

30 %

7

2,1

N

Functie

5%

5

0,25

J

Ruimtelijk

5%

7

0,35

N

20 %

9

1,8

J

Technisch

5%

8

0,4

J

Huurders

30%

6

1,8

J

Commercieel

Totaal

100 %

7,15

Tabel 4: Objectanalyse Hembrug

De objectkwaliteiten zijn onderverdeeld in zes categorieën. Per categorie wordt er gekeken naar drie punten. Ten eerste de wegingsfactor, dit is de mate van belangrijkheid van de kwaliteit in de totale waardering van het object. Verder de daadwerkelijke waardering voor de betreffende kwaliteit. Als laatste de mate van beheersbaarheid. Omgeving Omgeving heeft voor een productiebedrijf eigenlijk geen toegevoegde waarde. Het is prettig, maar zal niet bepalend zijn voor de productie. Het zou echter wel een toegevoegde waarde kunnen hebben voor de marketingstrategie van een huurder. Bij Hembrug is gekozen voor een branchering die past bij de creatieve sector. Vanuit dit oogpunt heeft de omgeving daarom een beperkte wegingsfactor meegekregen. Hembrug is gelegen op een groene locatie met een aansprekende historie. De geschiedenis is goed zicht- en voelbaar in het gebied en biedt daarmee een extra demensie. Voor de door het ROVB ingeslagen pad van de gebiedsidentiteit zal het belangrijk zijn om dit te waarborgen. De vijftig monumentale objecten op het terrein zijn de rode draad van deze identiteit (RVOB, Gemeente Zaanstad en Provincie Noord-Holland, 2011; RO Magazine, 2009). Door een goed park management zal de identiteit bewaakt kunnen worden. Van belang zal zijn dat belegger voldoende zeggenschap en sturing krijgt in het behoud van de gebiedsidentiteit.

Figuur 7: Renovatie van een gebouw op Hembrug (bron: J. Puik)

Locatie Uiteindelijk is de locatie (geografisch gezien) de belangrijkste factor voor een onderneming. Het zal bepalend zijn voor de mate van succes. Het is bepalend voor productiekosten en mogelijkheid tot aantrekken van personeel (Tordoir, 2005). Voor vastgoed is een oude stelregel: locatie, locatie, locatie. Om deze reden heeft deze factor dan ook de extra zware weging gekregen. Ondanks de centrale ligging van het object in de Metropoolregio Amsterdam is de afstand tot de snelweg niet optimaal, zeker door verbindingsweg (N516) tussen snelweg en locatie. Deze weg is ook een belangrijke verbinding voor bedrijventerreinen Westerspoor/Zuiderhout en een aanzienlijk deel van de inwoners van Zaanstad. Dit leidt regelmatig tot congestie op deze weg.

84

Te koop door vrede

Daarnaast werkt de ligging ten opzichte van het Noordzeekanaal tegen. Verkeer zal via tunnels naar Amsterdam moeten reizen. De ontsluiting richting de zuidzijde van de Amsterdam Metropoolregio is wel sterk verbeterd met de komst van de Tweede Coentunnel. In de tweede helft van 2014 zal het daadwerkelijke effect merkbaar worden, wanneer de Eerste Coentunnel is gerenoveerd. Een sterke verbetering van de bereikbaarheid zal een pontverbinding naar Amsterdam CS zijn. Vooral voor forenzen vanaf de zuidzijde van het IJ zal dit een duidelijke verbetering geven van de reistijd van woon-werkverkeer met het openbaar vervoer. Samenvattend kan worden gesteld dat Hembrug redelijk goed bereikbaar is met de auto. Wanneer met het openbaar vervoer wordt gereisd, is het laatste deel van de reis echter minder makkelijk. Hier zullen bezoekers aangewezen zijn op taxi's. Wat betreft fietsverkeer is het terrein redelijk bereikbaar. Een snelle Figuur 8: Eerste panden zijn inmiddels verhuurd op Hembrug (bron: J. Puik) bootverbinding met Amsterdam CS zou zeker een verbetering zijn, wat betreft de bereikbaarheid vanaf Amsterdam. Vervoermiddel

Toelichting

Auto

Vanaf snelweg A8 is het 3,6 km naar het Hembrugterrein via een redelijk drukke weg. Ook via de S101 vanaf Amsterdam met de pont bereikbaar. (Google maps)

Openbaar vervoer

Station Zaandam ligt op 2,5 km afstand. (Google maps) Er is een busverbinding die 1 keer per uur gaat. (9292ov.nl)

Fiets

Vanaf centrum Zaandam is het ca. 10 minuten fietsen. Vanaf Amsterdam Centraal station is de reistijd met de fiets 36 minuten. (Google maps)

Pont

Er is een pont verbinding tussen de noord en zuid kant van het Noordzeekanaal. De Hempont vaart 24 uur per dag met 1 pont van de Nieuwe Hemweg in het Westelijk Havengebied naar de Hemkade in Zaandam. Voetgangers en langzaam verkeer worden gratis overgezet, auto's en vrachtwagens moeten betalen. (9292ov.nl)

Tabel 5: Vervoersmogelijkheden naar Hembrug

Functie Voor vijftig objecten op het terrein staan de contouren en indeling vast, aangezien zij de status van Rijksmonument hebben. Deze gebouwen staan verspreid over het terrein. Voor toekomstige nieuwbouw levert dit beperkingen op in vorm en uitstraling. En daarmee beperkingen voor toekomstige gebruikers. Ruimtelijk De ruimtelijke status van het terrein is zeker belangrijk, aangezien dit bepalend is voor de huurders. Aangezien verandering erin een moeizaam en lang proces is, heeft dit punt een lage wegingsfactor. Het bestemmingsplan voor het Hembrugterrein is nog niet vastgesteld. Uiteindelijk zal Hembrug onder de gemeente Zaanstad vallen. In een convenant tussen RVOB, gemeente Zaanstad en de Provincie Noord-Holland zijn de uitgangspunten wel bepaald (RVOB, Gemeente Zaanstad en Provincie Noord-Holland, 2012).

85

Te koop door vrede

Het huidige concept bestemmingsplan richt zich op creatieve bedrijvigheid, leisure en toerisme. Het is daarbij voor de toekomst denkbaar dat wonen hier aan toegevoegd gaat worden. Het ontwikkelkader biedt ruimte en flexibiliteit om in te spelen op een gefaseerde ontwikkeling (Gemeente Zaandam, 2011; Vastgoedmarkt, 2012; Smits, 2012). Commercieel De gekozen branchering biedt een zekere mate van flexibiliteit. Echter hebben creatieve industrie en horeca wel hun beperkingen. Horeca is de laatste jaren veelvuldig gebruikt als middel om gebouwen te transformeren. Het is de vraag of de rek er niet uit is bij deze sector. De creatieve sector kent zijn risico's als het gaat om betalingsgedrag. Te vaak worden deze twee sectoren gebruikt om een ontwikkeling 'te redden'. Het is de vraag of zij dit ook daadwerkelijk doen? Genoemde punten zijn zeker een risico, echter kennen duidelijke signalerings- en sturingsmogelijkheden vanuit het actieve parkmanagement. Hierdoor zal het risico beheersbaar zijn. Technisch Gebouwen zijn op structurele wijze gerenoveerd en voldoen aan de huidige bouwbesluiten. Hierdoor vallen eventuele risico's voor extra kosten weg bij toekomstige verbouwingen en onderhoud. Energetisch zijn de panden in een slechte staat. Beperkte tot geen isolatie. Huurders zullen zelf voor isolatie en warmte huishouding moeten zorgen (Wijngaarde, 2013). Verbouwingen van Rijksmonumenten zijn altijd vergunningsplichtig. Hierdoor altijd hogere onderhoudskosten. Mogelijke subsidies buiten beschouwing gelaten. Aangezien deze ook niet gegarandeerd zijn, zullen deze ook niet in calculaties meegenomen kunnen worden. Huurders De kwaliteit van de huurders en de interactie die zij op elkaar hebben is voor een groot deel de basis van het succes. Het concept van deze elkaar versterkende interactie is verwoord in de clusterstrategieën van Michael Porter (Porter, 1998). Dit is dan ook de reden dat de wegingsfactor van deze kwaliteit hoog is.

Figuur 9: Ketelhuis Hembrug (bron: J. Puik)

Ook kredietwaardigheid van de ondernemers zal voor een acquisitie van belang zijn bij waardering van dit punt. Door het ontbreken van huurders bij Hembrug, kan hier nog geen uitspraak over worden gedaan.

Due diligence Technisch onderzoek De bebouwing is gedateerd. Door een grondige restauratie is echter een authentieke schil ontstaan, die winden waterdicht is. Door huurders zullen intern aanpassingen gemaakt moeten worden, zodat het voor hen het gewenste binnenklimaat ontstaat. Verder is het terrein volledig van nieuwe nuts aansluitingen voorzien. Deze 86

Te koop door vrede

waren voorheen nauwelijks aanwezig. Als gevolg van de grondige aanpak zijn de komende 10 jaar beperkte 26 27 Capex en Opex onderhoudsposten te verwachten. Door de monumentale status van een aantal objecten, zullen bij groot onderhoud of renovatie wel extra aandacht en kosten ontstaan. Deze worden geraamd op 20 procent boven op de normale kosten. Milieukundig onderzoek Het Hembrugterrein is een voormalig defensieterrein waar de productie en het testen van munitie heeft plaatsgevonden en wapens zijn vervaardigd. Uit (historisch) onderzoek is gebleken dat in de bodem van het Hembrugterrein mogelijk resten mosterdgas en andere chemische strijdmiddelen voorkomen. Op tien plaatsen is daar structureel onderzoek naar gedaan (RVOB, 2012). Daaruit is gebleken dat er geen chemische bestrijdingsmiddelen zijn aangetroffen. Tijdens het due dillegence onderzoek zal een kopie van dit onderzoek overhandigd en op zijn waarde onderzocht moeten worden. Er zal door de leeftijd van de gebouwen mogelijk ook asbest aanwezig zijn. Waar reeds is verbouwd, zullen rapportages moeten worden overhandigd waaruit de sanering blijkt. Daarnaast zal er van de nog niet gerenoveerde panden een inventarisatie gemaakt moeten worden.

26 27

Capital expenditures - kosten ten lasten van de balans Operational expenditures - kosten ten lasten van de exploitatie van een object 87

Te koop door vrede

D.2 Case 2: De Boreel te Deventer Deze case is gemaakt op basis van deskresearch en een werkbezoek op locatie met de centrummanager van CBRE BV (de externe beheerder) van het object. Vervolgens zijn de bevindingen van deze case besproken met 28 de betrokken asset manager van Altera Vastgoed BV. Uit de eigen beoordeling komt tijdens het laatste gesprek naar voren dat De Boreel tijdens de hoogtijdagen op de vastgoedmarkt is gekocht. Dat was tevens een periode waarin een tekort aan nieuwe projecten bestond. Het is de vraag of een institutionele belegger dit object in 2014 zou verwerven. Dit wordt bevestigd door de gesprekspartner. Nadruk op deze case ligt vooral op punten die niet aan de orde komen in het eerdere onderzoek naar case voor Hembrug.

Inleiding Deze paragraaf bevat de analyse van het door Altera verworven object winkelcentrum De Boreel in Deventer. Dit centrum maakt onderdeel uit van het kernwinkelapparaat (KWA) van de stad Deventer. Het staat op de grond van de voormalige militaire kazerne De Boreel. De ontwikkeling bestaat deels uit sloop/nieuwbouw, maar ook uit het hergebruik van het markante hoofdgebouw van de kazerne. Vroeger werd de kazerne Figuur 10: Artist impression van De Boreel gezien vanaf zijde binnenstad (bron: Altera Vastgoed) gebruikt bij de keuring van dienstplichtige soldaten. De gebouwen op dit complex stonden sinds 1997 leeg. Het uit 1847 daterende hoofdgebouw is een Rijksmonument. Het terrein ligt naast het historische Bergkwartier van Deventer (bekend van het jaarlijks terugkerende Dickens Festijn) en is op loopafstand van het centrum van de stad. De ontwikkelaar was de Deventer projectontwikkelaar DC Vastgoedontwikkeling (Rene Greve Internet marketeer, 2014; DC Vastgoed, 2014).

Uitgangspunten voor acquisitie Visie en beleid Altera Vastgoed sector winkels Altera ziet dat winkelvastgoedmarkt historisch als sterk gereguleerd vanuit de overheid. Zij zien fijnmazigheid en relatieve schaarste in de winkelvastgoedmarkt. Door de komst van internet en veranderende bestedingspatronen staat de detailhandelmarkt wel onder druk. Door een blijvende aantrekkingskracht van primaire en dominante winkelgebieden, blijft Altera in deze winkelgebieden mogelijkheden zien om te blijven investeren. Niet alleen hoofdwinkelgebieden, maar ook stadsdeelcentra en buurtwinkelcentra behoren, mits dominant, tot de kanshebbers.

28

Zie bijlage C.3. 88

Te koop door vrede

Geografische ligt de focus op grote steden (met minimaal 150.000 m2 winkelareaal) en op kernen met meer dan 25.000 inwoners. Daar naast moeten de gebieden wel een bovengemiddelde bevolkingsgroei (Altera Vastgoed, 2014). Zoekprofiel acquisitie Altera Altera heeft duidelijk geformuleerd naar wat voor objecten zij zoekende is, wanneer het gaat om verwerving. In volgende tabel zijn deze punten verwerkt (Altera Vastgoed, 2014). Waar Type centrum

Filialisering Duurzaamheid

Zoekprofiel door heel Nederland hoofdcentra, zoals de binnenstad met voldoende omvang, verzorgingsgebied en wervende kwaliteit: (geïntegreerde) aanvullende centrumprojecten en individuele A-1 winkelpanden stadsdeel- en wijkcentra: goede bereikbaarheid, juiste branchering en beperkte concurrentie (ook herontwikkeling) supermarktpanden van voldoende omvang met ruime parkeergelegenheid, ook op buurt/wijkniveau perifere detailhandel (PDV/GDV): nabijheid stedelijk knooppunt, voldoende concentratie, goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid parkeergarages voor zover van strategische waarde als bronpunt ten behoeve van het winkelcircuit op portefeuilleniveau een evenwichtige spreiding van huurders tussen grootwinkel/filiaalbedrijf en midden- en kleinbedrijf sterke accenten op concrete duurzaamheidbevorderende aspecten

Tabel 6: Zzoekprofiel Altera Vastgoed

Het project De Boreel past op basis van hiervoor genoemde binnen de visie en het beleid van Altera Vastgoed.

Omschrijving van het te verwerven object Sector Naam complex Adres Plaats

: : : :

Winkels, parkeren, kantoren De Boreel Boreelplein Deventer

Aard blok Soort winkelvoorziening Verhuurbaar oppervlak Gemiddeld bouwjaar Aantal contracten Grootste huurder

: : : : : :

Winkelcentrum Stadscentrum ca 32.000 m2 2006, 2011 en 2013 21 ( plus 2 m.b.t. parkeren en 11 m.b.t. kantoren) Media Markt, Krijco amusement, HealthCity en Jumbo (CBRE, 2014)

Aantal parkeerplaatsen Tarief

: :

687 € 1,00 per 29 minuten € 7,50 per dag (Q-Park, 2014)

Tarief binnenstad

:

€ 2,50 per uur Op een aantal perifere posities wordt goedkoper parkeren aangeboden (tussen €1,00, € €1,60 en €2,00 per uur).

89

Te koop door vrede

Vastgoedproject De Boreel is een multifunctioneel centrum voor winkelen, werken, wonen en ontspanning. Het gebied is gelegen in hartje van de stad Deventer (Overijssel). Het project is in 3 fases gebouwd. De Boreel is in 3 fasen gebouwd. De volgende 3 fasen zijn te identificeren: Fase 1: Parkeergarage, Oostwand

Noord-

en

In september 2005 is met de bouw gestart, de opening van de nieuwbouw (fase 1) Figuur 11: Parkeertariefzones Deventer (bron: gemeente Deventer) vond plaats eind september 2007. Deze fase is volledig verhuurd. Het horeca gedeelte is leeg, maar verhuurd aan huurder Krijco. Het restaurant heeft eerder invulling gehad. Als gevolg van het vertrek van de onderhuurder is deze ruimte leeg komen te staan. Fase 2: Kazerne in 2012 is het historische kazernegebouw opgeleverd. Het bestaat uit meerdere bouwlagen. De onderste twee hebben een detailhandelsbestemming en de bovenste een kantoorbestemming. Echter is tot op heden alleen Bever Zwerfsport gevonden als huurder. Het gebouw is gereed voor verhuur. Fase 3: Pikeursbaan en Houtmarkt De derde fase van de plannen bestaat uit renovatie van de Houtmarktschool (kantoren) en nieuwe bebouwing aan de Pikeursbaan (winkels en woningen), die een logische overgang tussen de historische binnenstad en De Boreel vormen. Dit deel is volledig verhuurd (Wesseling, 2014). Omvang: Ca. 16.000 m2 grootschalige winkelruimte, ca 10.000 m2 leisure (horeca, family entertainment centre, bioscoop), 30 woningen alsmede 700 Figuur 12: Pikeursbaan en Houtmarkt (bron: Altera Vastgoed) parkeerplaatsen (CBRE, 2014).

Marktanalyse De Boreel heeft een sterke regionale aantrekkingskracht door de aanwezigheid van sterke formules als Jumbo, Mediamarkt en Telstar Sport. Verder is het gelegen aan de invalsweg richting de binnenstad, waarlangs al het verkeer vanuit het zuiden komt, inclusief verkeer afkomstig van de A1. Bezoekersaantallen KWA :

9,7 miljoen Hiermee staat Deventer op de 23ste plaats van de 141 door Locatus getelde locaties.

90

Te koop door vrede

Pentratiegraad

:

Het drukste punt van Deventer is Kleine Bisschopstraat 41. Dit is nabij de C&A. De penetratiegraad is hier 82 procent. Dit percentage geeft aan hoeveel hoeveel bezoekers van het totaal, langs dit punt komen. De gemiddelde penetratiegraad van de binnenstad is 23 procent. Voor De Boreel wordt geen apart cijfer gegeven.(Locatus online, 2014)

Figuur 13: Hoofdbranchering binnenstad Deventer (bron: Locatus Online)

In bovenstaande figuur is te zien hoe de verdeling is van hoofdbranchering in de binnenstad van Deventer. Met de komst van De Boreel (Boreelplein op de kaart) is er een toevoeging van grootschalige winkelruimte. Hier was een tekort aan in de oude binnenstad.

Figuur 14: Bezoekstromen binnenstad Deventer (bron: Locatus Online)

In bovenstaande figuur is te zien waar het zwaartepunt ligt van de bezoekersstromen in de binnenstad van Deventer. Duidelijk is te zien dat De Boreel (Boreelplein op de kaart) op een afstand ligt van de binnenstad. Aan de passantenaantal kan worden opgemaakt dat De Boreel als aanloopstraat functioneert .

91

Te koop door vrede

Uit de zaterdagtelling door Locatus wordt dit beeld van aanloopstraat versterkt (Locatus online, 2014). Het object is gelegen naast Aventus een ROC met vestigingen in Deventer, Apeldoorn en Zutphen. In totaal heeft deze school 20.000 leerlingen en 1.200 medewerkers. Het aantal dat in Deventer zit is niet bekend (Aventus regionaal opleidingen centrum, 2014). Uit een tabel vanuit de verkooppuntverkenner van Locatus, wordt tevens de aanloopstraat functie duidelijk. Zij classificeert de locatie als B2. In dezelfde tabel zijn tevens de metrages zichtbaar, zoals deze door Locatus zijn waargenomen. Het betreft hier een minder nauwkeurige meeting. Volgens Locatus heeft het oorspronkelijke deel van het centrum van Deventer 55.000 m² aan winkelvloeroppervlak. Met De Boreel is daar 14.000 aan toegevoegd. Deze metrages zijn niet gebaseerd op een NEN meeting (Locatus online, 2014).

Objectanalyse Aan de hand van een aantal kwaliteiten wordt het object geanalyseerd. Deze kwaliteiten zijn omgeving, locatie, functie, ruimtelijk, commercieel, technische staat en huurders. Een belangrijke vraag is of de eigenaar invloed heeft op deze punten. Figuur 15: Aantal passanten op zaterdag (bron: Locatus Online)

Tijdens het interview met Hogenes (2014) komt naar voren dat de tijdsgeest belangrijk is op het moment dat er een verwerving plaats vindt. In de hoogconjunctuur van 2006 is er anders gekeken naar het object dan in 2014 het geval zou zijn geweest. Voor de institutionele belegger Altera zal volgens Hogenes (2014) nu de nadruk komen te liggen op punten als:    

geen single tenant; minimaal 70 verhuurd verhuurd; een gezonde mix van huurders. Oftewel een goede basis aan solide huurders en deze aangevuld met lokale helden voor een 'couleur locale'; en boven alles het rendement.

Figuur 16: Artist Impression De Boreel (bron: Altera Vastgoed)

92

Te koop door vrede

D.3 Case 3: Riperda kazerne De Ripperda kazerne is een gebiedsontwikkeling aan de noordzijde van Haarlem. Met dit plan wordt volgens Ymere vanuit een oogpunt van ruimtelijke kwaliteitsbeleid en monumentenzorg een optimale invulling gegeven aan de nieuwe bestemming van de Ripperda kazerne als stedelijk woon-, werk en verblijfsgebied (Ymere, 2014). Bij het maken van de keuze van deze case hebben de volgende punten meegespeeld:  het betreft een voormalige militair object;  er is monumentaal vastgoed hergebruikt;  het effect van wonen en ontwikkeling op voormalig militair vastgoed;  hoe gaat een corporatie om met gebiedsontwikkelingen;  verschillende functies in uiteindelijk gebruik. Er is beperkte literatuur over deze case beschikbaar. Om meer inzicht te krijgen is daarom is er eerst gesproken met twee centrale figuren van deze ontwikkeling. Aan de ene kant met afnemer en ontwikkelaar Ymere (Fred van Oostveen, betrokken bij de ontwikkeling vanaf moment tekenen overeenkomst) en aan de andere kant 29 ontwikkelaar Slokker Vastgoed (René Janssen). Het project Ripperda kazerne is er een die zijn oorsprong kent van voor dat het huidige Ymere. De rechtsvoorganger van Ymere is hier al bij betrokken geweest. Het kazerneterrein is na het vertrek van de militairen (in 1999) verkocht aan de gemeente Haarlem. In eerste instantie is het Figuur 17: Logo ontwikkelingcombinatie (bron: absoluut gebruikt als Asiel Zoekers Centrum. In 2000 is de designers ) ontwikkelcombinatie gestart met de voorbereiding van het project, om in 2005 te beginnen met de realisatie. De laatste fase van een aantal nieuwbouwdelen is nog niet gestart.

Uitgangspunten voor acquisitie Uitgangspunten van deze gebiedsontwikkeling zijn geweest:    

Het aanwezige cultureel erfgoed op een duurzame wijze weer in gebruik nemen. Het bieden van een nieuwbouwlocatie van verpleeghuis Oversparne. Autoluw maken van het winkelgebied aan de Cronjéstraat. Creëren van woningen.

Door de samenwerking tussen de partijen gemeente Haarlem, Stichting SHDH (verzorgingshuis), Slokker Vastgoed en Ymere ontstond de mogelijkheid dit allemaal te realiseren op een gebied van 9,2 hectare aan de Noordzijde van Haarlem. De volgende verdeling van taken is daarbij gebruikt:     

29

De gemeente was verantwoordelijk voor bouw en woonrijp maken (grondexploitatie). Zij hebben ook de parkeergarage van 1.000 parkeerplaatsen ontwikkeld. Deze was nodig voor de bewoners van het complex en het autoluw maken van de Cronjéstraat. De woningen zijn ontwikkeld door de ontwikkelmaatschappij Ripperda (Ymere en Slokker Vastgoed). De sociale huurwoningen zijn afgenomen door Ymere. De koopwoningen zijn verplicht afnemer van een parkeerplaats in de garage.

Zie bijlage C.4. 93

Te koop door vrede



SHDH heeft het nieuwe verzorgingshuis Oversparne ontwikkeld (Brochure Neprom-prijs voor locatieontwikkeling 2011, 2011).

Reden voor de ontwikkeling was het verbeteren van de kwaliteit van het betreffende gebied en het toevoegen van bezit voor Ymere. De ontwikkeling past goed in het tijdsbeeld van toen (Van Oostveen, 2014).

Figuur 18: Artist impression Ripperda kazerne (bron: Ymere)

Omschrijving van het door Ymere verworven object Naam project Gemeente Oppervlak terrein Verkopende partij

: : : :

Ripperda kazerne Haarlem 9,2 Ha gemeente Haarlem

Het complex was vroeger de locatie van militaire Ripperda kazerne en is gelegen aan de noordzijde van Haarlem. Oorspronkelijk huisveste zij de cavalerie garnizoen. Dit is terug te vinden in een aantal stalgebouwen, een smederijgebouw en een manage. In samenwerking met gemeente Haarlem, Verpleeghuis Oversparne en Slokker Vastgoed heeft Ymere hier 298 koopwoningen, 79 sociale huurwoningen, 5 vrije sector huurwoningen, een kinderdagverblijf, een parkeergarage (800 plaatsen) en een verpleeghuis (90 bedden) gerealiseerd. De sociale huurwoningen zijn tegen een marktconforme koopprijs afgenomen door Ymere. Zij hebben hierdoor een hogere waarde betaald (ca. € 20.000), dan het op basis van verwachte huurstromen waard is. Deze onrendabele top in een corporatieproject is gebruikelijk. Het terrein is strategisch gelegen aan noordzijde binnenstad (Brochure Neprom-prijs voor locatieontwikkeling 2011 inzendig Ripperda , 2011). De afstand tot NS station Haarlem is 0,75 kilometer en op minder dan 2 kilometer van de binnenstad (Grote Markt). De locatie is strategisch gelegen nabij de N200 (verbindingsweg tussen Bloemendaal en A9 ter hoogte Amsterdam) en de N208 (verbindingsweg tussen A9 ter hoogte IJmuiden en A44 nabij Sassenheim) (Google maps, 2014).

Figuur 19: Locatie Ripperda kazerne (bron: Google)

94

Te koop door vrede

Marktanalyse Als doelgroep van de koopwoningen waren hoger opgeleiden uit de Amsterdam regio. Uiteindelijk hebben zij slecht gereageerd op het aanbod koopwoningen door het ontbreken van buitenruimte. Het project is volledig verhuurd dan wel verkocht. Door het negatieve marktsentiment komt de laatste fase echter niet van de grond. De ontwikkelcombinatie is momenteel aan het onderzoeken of deze laatste fase via een institutionele belegger verkocht kan worden. De bestaande koppeling met parkeren bemoeilijkt dit wel. (Van Oostveen, 2014).

Objectanalyse Ymere heeft alleen maar nieuwbouw projecten op het complex. Het is op basis van de aanwezige gegevens uitspraken te doen over de gevolgen van het monumentale vastgoed, wanneer het gaat over bouw- en onderhoudskosten. Bij de bepaling van het type te realiseren woningen zijn vooral de beperkingen vanuit het monumentale vastgoed naar voren gekomen. Niet elk type woning was te realiseren. In de ontwerpfase zijn veel varianten de revue gepasseerd (Van Oostveen, 2014). Nadelig voor de verkoop van de woningen uit de laatste fasen van het project, was de koppeling van kopen van een parkeerplaats (€23.000). De kosten koper zijn daarbij nog normaal. De service kosten vanuit de garage (€80,- per plaats per maand) zijn vooral een belemmering gebleken. De grondprijs is vooraf residueel benaderd. Uiteindelijk is de verwachting dat de ontwikkelmaatschappij deze ontwikkeling met een verlies zal afsluiten. Ymere had tijdens deze ontwikkeling 2 verschillende petten. Naast eindafnemer van de woningen, zijn zij ook ontwikkelaar geweest. De woningen zijn inmiddels opgeleverd en in gebruik genomen. Ymere is zeer tevreden over de kwaliteit van het project.

Figuur 20: Oude ansichtkaart van Ripperda kazerne (bron: www.hoofdgebouwripperda.com)

Door de actieve deelname van de gemeente, hebben zij de volledige grondtransactie uitgevoerd. Het is voor Ymere niet inzichtelijk in welke mate er spraken is van bodemverontreiniging en welke invloed dit had op de ontwikkeling (van Oostveen, 2014).

95

Te koop door vrede

Bijlage E Expert interviews

96

Te koop door vrede

E.1 Standaard vragenlijst Onderstaande gestructureerde vragenlijst is gehanteerd bij de toetsende interviews met sleutelfiguren bij institutionele beleggers. Achtergrond respondent en organisatie Naam organisatie Naam respondent Positie in organisatie Soort institutionele belegger Totaal belegd vermogen Datum interview

Investeringsmogelijkheden De nieuwe financiële werkelijkheid heeft tot gevolg gehad dat vraag en aanbod van onroerend goed omlaag gegaan is. Het is interessant om te zien welke opname u vanuit uw organisatie verwacht als het gaat om onroerend goed. Toelichting:

Beoordeling van investering Bij het beoordelen van een investeringsvoorstel wordt er gekeken naar diverse factoren, welke het object raken in relatie tot de eigen investeringsgrondslagen. Kwaliteit

Waardeer onderstaande tabel naar hoe het investeringsvoorstel door u gewaardeerd zal worden.

Wegingsfactor (%)

Omgeving

Wat ontbreekt in deze lijst voor u?

Locatie Functie Ruimtelijk Commercieel Technisch Huurders Totaal

Hoe staat u tegenover ontwikkelingen op militaire terreinen? Ziet u risico's of kansen? Welke? Aanvullingen

97

100 %

Te koop door vrede

Huurders Bij het verwerven van een nieuw object zal er naar de bezetting van het object worden gekeken. De volgende vragen gaan over de soort huurders. Wanneer een object deels verhuurd is aan voor belegger onbekende spelers, dan heeft dit een negatief effect op de aankoop beslissing? Om welke reden? Wanneer ja, hoeveel mag er maximaal verhuurd worden aan onbekende spelers: Wanneer het object volledig verhuurd is aan onbekende spelers welke na een volledige en grondige audit zijn zij allen kredietwaardig bevonden, dan zal dit de beslissing positief dan wel negatief beïnvloeden. 1. Welke huurder heeft u liever (neem bijvoorbeeld een unit van 500-1000m2): Inditex (Zara, Massimo Dutti, etc.) of de lokale speler Van Dort Mode. Beide 5+5 jaar contract. Inditex heeft een 10% lagere huur. 2. Zelfde als 1 maar nu zelfde huurniveau, maar met break clause voor Zara. Hoeveel procent dient er minimaal verhuurd te zijn, voordat u zich juridisch wil conformeren voor de aankoop van een object? Om welke reden kan hier afgeweken worden? Hoe staat u tegenover het fenomeen huurgarantie? Sommige beleggers klagen wel eens over de huurgarantie wanneer deze tegen het einde loopt. In zo'n laatste (vaak jaar) is er voor geen van de partijen een prikkel om wat te doen. Past huurgarantie nog wel in een tijd dat er marketing gericht gekeken wordt naar de invulling in plaats van de prijs? Aanvullingen

98

Te koop door vrede

Bodemverontreiniging Bij hergebruik van terreinen waar in het verleden mensen hebben gewoond of gewerkt, zal (nagenoeg) altijd spraken zijn van vervuiling. De volgende vragen gaan over grond vervuiling in relatie tot een aankoopbeslissing. Heeft u zelf ooit bij een verwerving te maken gehad met bodemverontreiniging. Wat voor effect had dit op de verwerving.

Door grondig onderzoek naar terrein en bebouwing is de mate van vervuildheid voor 100% vast te stellen.

Ja

Alle vervuiling dient verwijdert te worden

Ja

Nee

Nee Wanneer deze niet verwijdert dient te worden, dan moet deze in kaart zijn gebracht.

Ja

Het verwijderen is voor rekening van de ontwikkelaar en kan niet verrekend worden met de koper.

Ja

Bij aanwezige twijfel over de mate van vervuiling, dan kan dit reden zijn om af te haken als kandidaat koper.

Ja

Wanneer nee: Wanneer het risico van vervuiling - tot een bepaalde termijn - door de ontwikkelaar gedragen wordt, dan verdwijnt de reden om niet te verwerven.

Ja

Ik zal nooit OG kopen bodemverontreiniging in zit.

Ja

waar

Nee

Nee

Nee

Nee

mogelijke

Nee

Aanvullingen

99

Te koop door vrede

Monumentale panden De komende paar vragen gaan over monumentale status van een pand en de effecten van een dergelijke status op een verwerving. Heeft u zelf ooit bij een verwerving te maken gehad met monumentale status. Wat voor effect had dit op de verwerving. De waarde van vastgoed wordt mede bepaald door een monumentale status. Zo ja, met welk percentage

Ja Nee Percentage:

Monumentale status heeft een negatief effect op de waarde van mijn onroerend goed.

Ja Nee

Toelichting Indien ja, geef de reden aan

Beperkingen in indeling Beperkingen in gebruik Beperkingen in reclame uitingen Verhoogde onderhoudskosten

Monumentaal vastgoed onderhoudskosten.

heeft

extra

hoge

Niet waar Waar en wel met ca. .....%

Monumentaal vastgoed heeft vaak een slecht energielabel. Wat zijn de eisen vanuit uw onderneming op dit punt. Wat voor effect heeft dit op een beslissing? Voor verwerving en onderhoud van monumentaal vastgoed zijn subsidies beschikbaar. Hoe heeft het bestaan van deze subsidies effect op een keuze? Deze subsidies hebben vaak een beperkte geldigheidsduur. Wanneer hier garanties over gegeven zouden moeten worden, over welke termijnen zouden we het dan hebben? Aanvullingen

100

Te koop door vrede

Sectorale spreiding Mijn fonds kent sectorale afbakening bij direct vastgoed

Ja Nee

Sectorale vertegenwoordiging direct vastgoed

Sector Woningen Kantoren Winkels Bedrijfshallen Overige: .............

Spreiding (in%)

Aangeven de sectorale spreiding van de totale huidige portefeuille. Aanvullingen

101

Te koop door vrede

Waarde van vastgoed Factor Huurwaarde Huurgroei potentie Marktconforme kapitalisatie factor Monumentale status Bodemverontreiniging (gesaneerd, maar met aanwezige kans op meer vervuiling)

De waarde van vastgoed wordt bepaald door een aantal factoren. Geef de mate aan in naast staande tabel.

Mate

100% Aangeven met een waarde in procenten. Een negatief effect mag met een negatief percentage gewaardeerd worden, zolang de som van de punten 100% is. Wat is voor u de belangrijkste indicator voor de huurpotentie groei?      

Demografische ontwikkeling Potentie van het gebied Verhogen van footfall Bereikbaarheid met auto Bereikbaarheid met OV Eventuele andere variabelen?

Is dit verschillend per sector? Recent is er een verslag gekomen van Jones Lang Lasalle over de risico's van natuurgeweld en de kosten die dit met zich mee brengt voor vastgoed. In hoeverre anticipeert uw organisatie op deze ontwikkeling. Aanvullingen

102

Te koop door vrede

E.2 Verslagen expert interviews E.3.1 Interview 1: S. Breugelmans - Prologis Achtergrond respondent en organisatie Naam organisatie

Prologis

Naam respondent

Sander Breugelmans

Positie in organisatie

Vice President Transaction Officer

Soort institutionele belegger

Eigenaar, verhuurder en ontwikkelaar van logistiek vastgoed. Betreft een aan NYSE genoteerd fonds. Het heeft een fbi status. Hierdoor beperkingen in risicodragende activiteiten. Prologis heeft diverse fondsen. In alle fondsen is deels Prologis deelnemer, verder wordt het fonds gevuld met inbreng door institutionele beleggers.

Totaal belegd vermogen

45 Miljard wereldwijd in direct vastgoed. 1,5 Miljard in Nederland

Datum interview

6 Juni 2014 te Amsterdam op kantoor respondent

Investeringsmogelijkheden De nieuwe financiële werkelijkheid heeft tot gevolg gehad dat vraag en aanbod van onroerend goed omlaag gegaan is. Het is interessant om te zien welke opname u vanuit uw organisatie verwacht als het gaat om onroerend goed. Toelichting

Prologis richt zich op landen met een goede economische ontwikkeling. Zij richt zich vooral op landen met een goede importsector. Vanuit de import is de behoefte aan goede distributie kanalen het grootst. Een goed voorbeeld is China. Sinds de groeiende middenklasse is de vraag naar import groter geworden in China. Sinds dat moment is China ook interessant voor een bedrijf als Prologis. Prologis richt zich alleen op logistiek vastgoed. Ook verwerven van grond met mogelijkheid tot bouwen logistiek onroerend goed behoort tot de mogelijkheden. De vraag is vooral naar centra groter dan 20.000 m². Alleen voor een klein deel naar de vraag naar logistiek vastgoed is kleiner dan dit oppervlak. Betreft in dat geval (voornamelijk) stadsdistributiecentra (ca. 20% van de vraag). Momenteel is er ook een grote vervangingsvraag bij

103

Te koop door vrede

de distributie centra. Bij verwerving kijkt Prologis ook naar oude panden, om deze te herontwikkelen. Vaak gaat het dan om sloop / nieuwbouw. Prologis levert een casco pand voorzieningen aan haar huurders.

met

basis

Door fbi status is er weinig ruimte voor risico dragende activiteiten. Voor dit soort activiteiten zijn echter wel dochterondernemingen opgericht. Voor de komend 5 tot 10 jaar staan de lichten op groen. Institutionele beleggers hebben deze vastgoedtak ontdekt. Hierdoor voldoende mogelijkheden om steeds nieuwe fondsen op te bouwen. Beoordeling van investering Bij het beoordelen van een investeringsvoorstel wordt er gekeken naar diverse factoren, welke het object raken in relatie tot de eigen investeringsgrondslagen. Waardeer onderstaande tabel naar hoe het investeringsvoorstel door u gewaardeerd zal worden.

Kwaliteit Omgeving

Wegingsfactor (%) Ondergeschikt

Locatie

70

Functie Ruimtelijk Commercieel

Evenredig verdeeld

Technisch Huurders Hoe staat u tegenover ontwikkelingen op militaire terreinen?

Aanvullingen

Staat hier open voor. Logistiek vastgoed staat regelmatig op 'slechte' locaties. Met bijvoorbeeld bodemverontreiniging heeft Prologis vaker mee te maken. Kijkende naar het door Prologis gewenste minimale oppervlak van een pand, zal oude bebouwing (vaak) niet interessant zijn.   



104

Locatie is is wel belangrijk bij nieuwe verhuur. Omgeving is ondergeschikt. Huurders hebben initieel wel effect op de verwervingsprijs. Door makkelijke verhuurbaarheid wordt er momenteel ook leegstaand vastgoed opgekocht. Ontsluiting en mobiliteit zijn erg belangrijk. Gelegen bij weg, spoor en luchthaven zijn belangrijk.

Te koop door vrede

Momenteel veel geld beschikbaar op markt voor verwerven van logistiek vastgoed. Redenen zijn:   

vraag naar dit vastgoed; ondervertegenwoordiging bij beleggers in sectorale spreiding; waarde up van OG bij bestemmingswisseling.

Huurders Bij het verwerven van een nieuw object zal er naar de bezetting van het object worden gekeken. De volgende vragen gaan over de soort huurders. Wanneer een object deels verhuurd is aan voor belegger onbekende spelers, dan heeft dit een negatief effect op de aankoop beslissing?

De huurder heeft vooral effect op de waarde. Bij omvallen van een huurder ontstaan alleen maar kansen.

Wanneer het object volledig verhuurd is aan onbekende spelers welke na een volledige en grondige audit zijn zij allen kredietwaardig bevonden, dan zal dit de beslissing positief dan wel negatief beïnvloeden.

Hangt volledig van de locatie af. In het algemeen is de kracht van de huurder niet het belangrijkste.

Hoeveel procent dient er minimaal verhuurd te zijn, voordat u zich juridisch wil conformeren voor de aankoop van een object?

In het algemeen single tenant objecten. Prologis koopt ook leegstaande panden. Geen beperkingen hier.

Hoe staat u tegenover het fenomeen huurgarantie?

Prologis is een actieve belegger. Heeft ook een eigen property management team en eigen verhuurmanagers. Laat daarom ook liefst huurgaranties afkopen. Hierdoor eerder mogelijk om zelf eventuele problemen op te lossen.

Bodemverontreiniging Bij hergebruik van terreinen waar in het verleden mensen hebben gewoond of gewerkt, zal (nagenoeg) altijd spraken zijn van vervuiling. De volgende vragen gaan over grond vervuiling in relatie tot een aankoopbeslissing. Heeft u zelf ooit bij een verwerving te maken gehad met bodemverontreiniging. Wat voor effect had dit op de verwerving.

Vaak

Toelichting

Logistieke centra staan vaak op locaties met vervuiling. Een voorbeeld is een havengebied met

105

Te koop door vrede

waar met opgespoten slib land is gecreëerd. 30

Ook ontwikkeld Prologis op brownfields. Ook in deze gevallen heeft men te maken met vervuiling door eerder gebruik. Bodemverontreiniging kent allemaal technische oplossingen. Bijvoorbeeeld het zorgen voor een goede deklaag en het blijven monitoren. Prologis heeft een eigen team dat continue met dit soort problemen bezig is. Monumentale panden De komende paar vragen gaan over monumentale status van een pand en de effecten van een dergelijke status op een verwerving. Heeft u zelf ooit bij een verwerving te maken gehad met monumentale status. Wat voor effect had dit op de verwerving.

Niet in Nederland. In Los Angeles heeft Prologis 2 monumentale panden. Is niet ideaal. De panden zijn verouderd, hebben beperkingen in hoogte en maatvoeringen.

De waarde van vastgoed wordt mede bepaald door een monumentale status.

Nee

Monumentale status heeft een negatief effect op de waarde van mijn onroerend goed.

Ja. Door beperkingen in gebruik.

Indien ja, geef de reden aan

Beperkingen in indeling. Beperkingen in gebruik.

Monumentaal vastgoed onderhoudskosten.

heeft

extra

hoge

Niet specifiek besproken, aangezien het oude onroerend goed niet echt een oplossing is voor Prologis.

Monumentaal vastgoed heeft vaak een slecht energielabel. Wat zijn de eisen vanuit uw onderneming op dit punt. Wat voor effect heeft dit op een beslissing?

Niet specifiek besproken, aangezien het oude onroerend goed niet echt een oplossing is voor Prologis.

Voor verwerving en onderhoud van monumentaal vastgoed zijn subsidies beschikbaar. Hoe heeft het bestaan van deze subsidies effect op een keuze?

Niet specifiek besproken, aangezien het oude onroerend goed niet echt een oplossing is voor Prologis.

Sectorale spreiding Mijn fonds kent sectorale afbakening bij direct vastgoed

30

Ja

Brownfields zijn verouderde (bedrijven)terreinen die door (mogelijke) bodemverontreiniging niet spontaan tot herontwikkeling komen. 106

Te koop door vrede

Sectorale vertegenwoordiging direct vastgoed

Sector

Spreiding (in%)

Woningen Kantoren Winkels Bedrijfshallen Overige: logistiek

100

De sectorale spreiding van onze portefeuille kent momenteel een afwijking van de in het ondernemingsplan vastgestelde verdeling.

Nee

Toelichting

Prologis zoekt logistiek vastgoed vanaf 10.000 m², maar eerder 20.000 m² en groter. Door specifieke eisen aan gebouwen verwerft deze partij alleen maar indien sloop/nieuwbouw mogelijk is of wanneer er niet bebouwde grond is.

Waarde van vastgoed De waarde van vastgoed wordt bepaald door een aantal factoren. Geef de mate aan in naast staande tabel.

De huurwaarde en potentie daar van zijn de belangrijkste factoren als het gaat om de waarde van het vastgoed. Als gevolg van het (vaak) specifieke gebruik van een object wordt de herbouwwaarde meegenomen bij de waarde bepaling.

Wat is voor u de belangrijkste indicator voor de huurpotentie groei?

Bereikbaarheid en groei van import door een land.

Recent is er een verslag gekomen van Jones Lang Lasalle over de risico's van natuurgeweld en de kosten die dit met zich mee brengt voor vastgoed. In hoeverre anticipeert uw organisatie op deze ontwikkeling.

Niet mee bekend.

Aanvullingen

Kijkende naar de te betalen huurprijzen, staat het logistiek onderaan wat betreft huurwaarde. Bij een bestemmingswissel zal de huurwaarde - en daarmee de totale waarde - altijd stijgen.

107

Te koop door vrede

E.2.2 Interview 2: N. Omari - Syntrus Achmea Real Estate & Finance Achtergrond respondent en organisatie Naam organisatie

Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Naam respondent

Nabil Omari

Positie in organisatie

Hoofd Grondzaken & Gebiedsontwikkeling Lid van acquisitie Commissie

Soort institutionele belegger

Vermogensbeheerder

Totaal belegd vermogen

6 Miljard in direct vastgoed

Datum interview

6 Juni 2014 te Sassenheim in een restaurant

Investeringsmogelijkheden De nieuwe financiële werkelijkheid heeft tot gevolg gehad dat vraag en aanbod van onroerend goed omlaag gegaan is. Het is interessant om te zien welke opname u vanuit uw organisatie verwacht als het gaat om onroerend goed. Toelichting

Syntrus Achmea heeft momenteel veel koopkracht. Een belangrijke reden is dat Syntrus Achmea geen ongebruikte ontwikkelposities heeft die drukken op balans. Door schaarste op de afnemersmarkt zijn er kansen ontstaan voor Syntrus Achmea. Zij kan scherpe eisen stellen aan ontwikkelaars en acquisities. Syntrus Achmea neemt haar projecten turnkey af.

Beoordeling van investering Bij het beoordelen van een investeringsvoorstel wordt er gekeken naar diverse factoren, welke het object raken in relatie tot de eigen investeringsgrondslagen. Waardeer onderstaande tabel naar hoe het investeringsvoorstel door u gewaardeerd zal worden.

Het is moeilijk om deze lijst apart te scoren. Daarvoor lopen de verschillende facetten teveel in elkaar over. Uiteindelijk gaat het om locatie-locatielocatie. Voor 70% zal hier de nadruk liggen bij het beoordelen van een investeringsvoorstel.

Hoe staat u tegenover ontwikkelingen op militaire terreinen?

Zelf is geïnterviewde in het verleden betrokken geweest bij de verkoop van voormalige militaire terreinen.

Ziet u risico's of kansen? Welke?

Het probleem zit vooral in de ruimtelijke vraag. Hoe gaat de gemeente hier mee om. In het verleden teveel gegaan vanuit een omzetgedreven

108

Te koop door vrede

(grondverkopen) inslag. Hierdoor niet voldoende gekeken naar vraag. Huurders Bij het verwerven van een nieuw object zal er naar de bezetting van het object worden gekeken. De volgende vragen gaan over de soort huurders. Wanneer een object deels verhuurd is aan voor belegger onbekende spelers, dan heeft dit een negatief effect op de aankoop beslissing?

Graag ziet geïnterviewde een gezonde mix aan huurders.

Wanneer het object volledig verhuurd is aan onbekende spelers welke na een volledige en grondige audit zijn zij allen kredietwaardig bevonden, dan zal dit de beslissing positief dan wel negatief beïnvloeden.

Voor Sytntrus Achmea zal de voorkeur liggen bij de Inditex-achtige huurder. Dit is een trekker en zal voor een positief effect zorgen voor de overige panden. In beide gevallen antwoord geïnterviewde hetzelfde.

1. Welke huurder heeft u liever (neem bijvoorbeeld een unit van 500-1000m2): Inditex (Zara, Massimo Dutti, etc.) of de lokale speler Van Dort Mode. Beide 5+5 jaar contract. Inditex heeft een 10% lagere huur. 2. Zelfde als 1 maar nu zelfde huurniveau, maar met break clause voor Zara. Hoeveel procent dient er minimaal verhuurd te zijn, voordat u zich juridisch wil conformeren voor de aankoop van een object?

Bij woningen is geen minimaal percentage. Syntrus Achmea gaat daar vooral uit van haar eigen kracht. Wel is te zien dat afnemers van hun producten hier om vragen. Daar is de behoefte aan duidelijkheid van toekomstige kasstromen. Het kan betekenen dat zij niet verder gaan met een dergelijk project. Er zal de behoefte zijn voor het afdekken van risico's.

Hoe staat u tegenover het fenomeen huurgarantie?

Het bij de ontwikkelaar neerleggen van het risico voor eerste verhuur is een concept waar Syntrus Achmea nog steeds achter staat.

Bodemverontreiniging Bij hergebruik van terreinen waar in het verleden mensen hebben gewoond of gewerkt, zal (nagenoeg) altijd spraken zijn van vervuiling. De volgende vragen gaan over grond vervuiling in relatie tot een aankoopbeslissing. Toelichting

Hierop is één duidelijk antwoord. Zolang het risico doorgelegd kan worden, is er geen probleem.

109

Te koop door vrede

Monumentale panden De komende paar vragen gaan over monumentale status van een pand en de effecten van een dergelijke status op een verwerving. Heeft u zelf ooit bij een verwerving te maken gehad met monumentale status. Wat voor effect had dit op de verwerving.

In het verleden heeft respondent gewerkt voor een van de voorgangers van het RVOB. Hij is goed op de hoogte van de opgave van deze dienst. Alleen interessant in geval van ontwikkelingen met woningen.

De waarde van vastgoed wordt mede bepaald door een monumentale status. Zo ja, met welk percentage.

Ja, maar alleen in geval van woningen. Hangt van elke situatie af. Is niet in één percentage te vatten.

Monumentale status heeft een negatief effect op de waarde van mijn onroerend goed.

Alleen niet bij woningen. Bij ander vastgoed zal het mogelijk een negatief effect hebben op de huurinkomsten, door hogere service kosten.

Indien ja, geef de reden aan

Beperkingen in zichtbaarheid en reclame uitingen wordt spontaan genoemd. Na een kort gesprek worden de punten indeling en verhoogde onderhoudskosten genoemd.

Monumentaal vastgoed onderhoudskosten.

heeft

extra

hoge

Waar. Is niet bekend met een eventueel gemiddeld percentrage.

Monumentaal vastgoed heeft vaak een slecht energielabel. Wat zijn de eisen vanuit uw onderneming op dit punt. Wat voor effect heeft dit op een beslissing?

Duurzaamheid hoort bij de ambities van de pensioenfondsen.

Voor verwerving en onderhoud van monumentaal vastgoed zijn subsidies beschikbaar. Hoe heeft het bestaan van deze subsidies effect op een keuze?

Niet besproken. Vanuit de institutionele beleggers is vooral vraag naar nieuw vervaardigd vastgoed, zeker wanneer het om bedrijfsmatig vastgoed gaat.

Sectorale spreiding Mijn fonds kent sectorale afbakening bij direct vastgoed

Er is een duidelijke sectorale spreiding van het vastgoed vastgelegd. Afwijkingen zullen niet snel gemaakt worden.

110

Te koop door vrede

Sectorale vertegenwoordiging direct vastgoed

Getallen zijn een schatting. Sector Woningen Kantoren Winkels Bedrijfshallen Overige:

Spreiding (in%) 60 20 10 10

De sectorale spreiding van onze portefeuille kent momenteel een afwijking van de in het ondernemingsplan vastgestelde verdeling.

Nee

Aanvullingen

Er worden kansen gezien in zorgvastgoed. Bij bedrijfspanden wordt momenteel het belang afgebouwd.

Waarde van vastgoed Factor Huurwaarde Huurgroei potentie Marktconforme kapitalisatie factor Monumentale status Bodemverontreiniging

De waarde van vastgoed wordt bepaald door een aantal factoren. Geef de mate aan in naast staande tabel.

Mate Ja Ja Ja Alleen bij woningen Risico altijd doorleggen

Wat is voor u de belangrijkste indicator voor de huurpotentie groei?

Respondent kijkt vooral naar binnen de locatie. Hoe beter zichtbaar, hoe beter de groeikansen.

Recent is er een verslag gekomen van Jones Lang Lasalle over de risico's van natuurgeweld en de kosten die dit met zich mee brengt voor vastgoed. In hoeverre anticipeert uw organisatie op deze ontwikkeling.

Was niet bekend met de publicatie. Uit de reactie van de respondent is op te maken dat dit nog geen directe issue is. In de reactie wordt ook aangegeven dat dit eerder een probleem voor verzekeraars is.

Aanvullingen

Een vraag die bij gebiedsontwikkeling gesteld moet worden is waar de waarde van de ontwikkeling valt. Is dit bij het individuele gebouw of bij een gebied of misschien wel een groter gebied. Als voorbeeld wordt de Westergasfabriek in Amsterdam gegeven. Hier is de toegevoegde waarde voor de stad Amsterdam zeer groot. Het is de vraag of deze waarde terug te vinden is in de individuele panden.

111

Te koop door vrede

E.3.3 Interview 3: H. Touw - Vesteda Achtergrond respondent en organisatie Naam organisatie

Vesteda Investment Management

Naam respondent

Hans Touw

Positie in organisatie

Directeur Assetmanagment

Soort institutionele belegger

Vesteda is de fondsmanager van het grootste onafhankelijke woningbeleggingsfonds in Nederland: Vesteda Residential Fund FGR. Aan het einde van het derde kwartaal van 2013 bestond de portefeuille uit ongeveer 24.000 woonhuizen. Vesteda Residential Fund FGR heeft het profiel van een 'Core' beleggingsfonds (INREV-classificatie). Er wordt uitsluitend geïnvesteerd in woningen of in woning gerelateerd vastgoed. Vesteda richt zich vooral op het midden huursegment (€700-€1.000 per maand en voor Amsterdam met een bovengrens van €1.300) In de portefeuille heeft het een zeer klein aandeel in commercieel onroerend goed.

Totaal belegd vermogen

€ 3.6 Miljard

Datum interview

8 Juli 2014 te Amsterdam op kantoor respondent.

Investeringsmogelijkheden De nieuwe financiële werkelijkheid heeft tot gevolg gehad dat vraag en aanbod van onroerend goed omlaag gegaan is. Het is interessant om te zien welke opname u vanuit uw organisatie verwacht als het gaat om onroerend goed. Toelichting:

In 2008 is de keerzijde gekomen bij Vesteda en is er een zware reorganisatie opgezet welke in 2010 vorm heeft gekregen. Nadruk bij de reorganisatie lag op herfinanciering, redemptie en dividend uitkeren. Van een focus op projectontwikkeling en exploitatie is er meer focus op de beleggersfuncties. Bij het uitdrogen van de pijplijn is de ontwikkeltak verdwenen. Nadruk ligt nu op turnkey, waarbij er wel actief wordt gesproken en gestuurd met de ontwikkelaar. Per jaar moet er voor 150 miljoen aan verversing zijn van het vastgoed. Dit betekend dat per jaar voor 150 miljoen uit de bestaande portefeuille wordt verkocht en voor hetzelfde bedrag een nieuwe portefeuille wordt verworven. Voor het verwerven van extra woningen zal nieuw kapitaal aangetrokken moeten worden. Te verwerven objecten hoeven niet perse

112

Te koop door vrede

nieuw vastgoed te zijn. Beoordeling van investering Bij het beoordelen van een investeringsvoorstel wordt er gekeken naar diverse factoren, welke het object raken in relatie tot de eigen investeringsgrondslagen. Waardeer onderstaande tabel naar hoe het investeringsvoorstel door u gewaardeerd zal worden.

Zie aanvullingen. Bij de investering bij woningen zijn deze punten van ondergeschikt belang.

Wat ontbreekt in deze lijst voor u? Hoe staat u tegenover ontwikkelingen op militaire terreinen?

Positief, zolang de courantheid en verhuurbaarheid goed is.

Ziet u risico's of kansen? Welke? Aanvullingen

Bij te verwerven vastgoed wordt eerst gekeken naar het rendement en het bruto/netto traject en de 31 ontwikkeling van deze cijfers. Daarna de potentie om te kunnen uitponden (o.a. in verband met het verversen van de portefeuille). Verder speelt risicomanagement een rol, punten als verhuurbaarheid, juridisch en planologische ontwikkelingen zijn daarbij belangrijk. Opvallend is de melding dat nieuwbouw niet perse noodzakelijk is, dat deze alleen nodig is voor het verjongen van de portefeuille

Huurders Bij het verwerven van een nieuw object zal er naar de bezetting van het object worden gekeken. De volgende vragen gaan over de soort huurders. Wanneer een object deels verhuurd is aan voor belegger onbekende spelers, dan heeft dit een negatief effect op de aankoop beslissing? Om welke reden? Wanneer ja, hoeveel mag er maximaal verhuurd worden aan onbekende spelers: Wanneer het object volledig verhuurd is aan onbekende spelers welke na een volledige en grondige audit zijn zij allen kredietwaardig bevonden, dan zal dit de beslissing positief dan wel negatief beïnvloeden. Hoeveel procent dient er minimaal verhuurd te zijn, voordat u zich juridisch wil conformeren voor de aankoop van een object?

Bij woningen is dit altijd het geval. Van belang is dat van de huurders bekend is wat zij verdienen (salarisstrook) en dat er geen vermelding is in het klachtenregister. Bij een verwerving worden de huurderdossiers niet per stuk doorgenomen. Dit is wel in geval van commercieel onroerend goed (COG). Bij beoordeling van de huurderdossiers zijn de gestelde inkomensvereisten van belang en dient de afgesproken procedure te zijn doorlopen.

Belangrijker is om te weten waarom het project deels leeg staat. Afhankelijk van de reden, wordt de keuze gemaakt om te verwerven.

Om welke reden kan hier afgeweken worden? 31

Bruto/netto traject zijn huurinkomsten van een object minus kortingen en leegstand in verhouding tot de directe aan het object gerelateerde lasten. 113

Te koop door vrede

Hoe staat u tegenover het fenomeen huurgarantie? Sommige beleggers klagen wel eens over de huurgarantie wanneer deze tegen het einde loopt. In zo'n laatste (vaak jaar) is er voor geen van de partijen een prikkel om wat te doen.

Een lege (niet verhuurde) woning heeft voor Vesteda een hogere waarde, dan wanneer deze woning wel verhuurd is. Het is hierdoor beter en tegen een hogere prijs uitpondbaar.

Past huurgarantie nog wel in een tijd dat er marketing gericht gekeken wordt naar de invulling in plaats van de prijs? Aanvullingen

Bij een woningenbelegger als Vesteda is het proces van kopen, exploiteren en op het juiste moment verkopen (wanneer het object een maximale groei heeft doorstaan) belangrijk.

Bodemverontreiniging Bij hergebruik van terreinen waar in het verleden mensen hebben gewoond of gewerkt, zal (nagenoeg) altijd spraken zijn van vervuiling. De volgende vragen gaan over grond vervuiling in relatie tot een aankoopbeslissing. Heeft u zelf ooit bij een verwerving te maken gehad met bodemverontreiniging. Wat voor effect had dit op de verwerving.

Geen

Door grondig onderzoek naar terrein en bebouwing is de mate van vervuildheid voor 100% vast te stellen.

Nee

Alle vervuiling dient verwijdert te worden

Formeel niet, maar wel nodig in verband met een positief imago van de woningen.

Wanneer deze niet verwijdert dient te worden, dan moet deze in kaart zijn gebracht.

Ja, maar zal volledig verwijderd moeten worden.

Het verwijderen is voor rekening van de ontwikkelaar en kan niet verrekend worden met de koper.

Ja. Of is voor rekening van de vervuiler. Moet uiteraard wel goed geborgd worden in de koopovereenkomst.

Bij aanwezige twijfel over de mate van vervuiling, dan kan dit reden zijn om af te haken als kandidaat koper.

Ja, in relatie tot woningen.

Wanneer nee: Wanneer het risico van vervuiling - tot een bepaalde termijn - door de ontwikkelaar gedragen wordt, dan verdwijnt de reden om niet te verwerven.

Nee - geen vervuiling in relatie tot woningen.

Ik zal nooit OG kopen bodemverontreiniging in zit.

Ja

waar

mogelijke

Aanvullingen

114

Te koop door vrede

Monumentale panden De komende paar vragen gaan over monumentale status van een pand en de effecten van een dergelijke status op een verwerving. Heeft u zelf ooit bij een verwerving te maken gehad met monumentale status. Wat voor effect had dit op de verwerving.

Ja. Bij verwerving is de cashflowprognose van belang. Zolang deze prognose maar passend is, maakt het niet uit of het vastgoed oud of nieuw is. Bij doorvragen is gebleken dat er - voor zover bij respondent bekend - geen monumentaal vastgoed aanwezig is in de portefeuille van Vesteda. Een reden hiervoor was niet aanwijsbaar.

De waarde van vastgoed wordt mede bepaald door een monumentale status.

Ja, alleen als het extra rendement oplevert.

Zo ja, met welk percentage Monumentale status heeft een negatief effect op de waarde van mijn onroerend goed.

Ja Nee

Toelichting Indien ja, geef de reden aan

Beperkingen in indeling Beperkingen in gebruik (materialen) Beperkingen in reclame uitingen is niet van toepassing bij woningen. Verhoogde onderhoudskosten

Monumentaal vastgoed onderhoudskosten.

heeft

extra

hoge

Monumentaal vastgoed is onderhoudsintensief.

Monumentaal vastgoed heeft vaak een slecht energielabel. Wat zijn de eisen vanuit uw onderneming op dit punt. Wat voor effect heeft dit op een beslissing?

Het monumentale vastgoed moet naar een acceptabel energielabel gebracht kunnen worden. Momenteel is de eis vanuit Vesteda dat de energielabel gemiddeld C moet zijn. Voor 2018 is het doel een gemiddelde van label B.

Voor verwerving en onderhoud van monumentaal vastgoed zijn subsidies beschikbaar. Hoe heeft het bestaan van deze subsidies effect op een keuze?

Zo lang mogelijk is van belang. Zeker als deze subsidies nodig zijn voor een positieve cashflow berekening.

Deze subsidies hebben vaak een beperkte geldigheidsduur. Wanneer hier garanties over gegeven zouden moeten worden, over welke termijnen zouden we het dan hebben? Aanvullingen Sectorale spreiding Mijn fonds kent sectorale afbakening bij direct vastgoed

Ja

115

Te koop door vrede

Sector Woningen Kantoren Winkels Bedrijfshallen Overige:

Sectorale vertegenwoordiging direct vastgoed

Spreiding (in%) Ca 97% Ca 3%

Totaal ca. 40.000 m² commercieel onroerend goed Aangeven de sectorale spreiding van de totale huidige portefeuille. Aanvullingen

Er wordt ook gekeken naar woon-zorgcomplexen. Daar de moeilijkheid met wie de huurder is. Vesteda wil alleen dat de huurovereenkomsten op naam van de bewoner staan. Tijdens het interview worden er een aantal voorbeelden genoemd. Uiteindelijk heeft Vesteda deze niet verworven.

Waarde van vastgoed Factor Huurwaarde Huurgroei potentie Marktconforme kapitalisatie factor Monumentale status Bodemverontreiniging

De waarde van vastgoed wordt bepaald door een aantal factoren. Geef de mate aan in naast staande tabel.

Wat is voor u de belangrijkste indicator voor de huurpotentie groei?      

Demografische ontwikkeling Potentie van het gebied Verhogen van footfall Bereikbaarheid met auto Bereikbaarheid met OV Eventuele andere variabelen?

Mate

Niet Niet

De locale ontwikkelingen zijn hier van belang. Vooral als het gaat om bestemmingsplannen en ontwikkeling van faciliteiten (winkels, etc.). Geografisch ligt de nadruk op de Randstad, Brabant en Nijmegen/Arnhem. Maar Vesteda sluit interessante ontwikkelingen buiten deze gebieden niet uit.

Is dit verschillend per sector? Recent is er een verslag gekomen van Jones Lang Lasalle over de risico's van natuurgeweld en de kosten die dit met zich mee brengt voor vastgoed. In hoeverre anticipeert uw organisatie op deze ontwikkeling.

Niet besproken

Aanvullingen

Een lege woning heeft een stijgend effect op de waarde. 32

33

34

Er wordt gekeken naar de NAR /BAR /IRR van het complex. Leegstand heeft een positief effect op de IRR.

32

Bruto Aanvangsrendement Netto Aanvangsrendement 34 Internal Rate of Return 33

116

Te koop door vrede

E.3.4 Interview 4: H. Vermeeren - Wereldhave Achtergrond respondent en organisatie Naam organisatie

Wereldhave

Naam respondent

Hans Vermeeren

Positie in organisatie

Managing Director Group Retail Operations

Soort institutionele belegger

Open end fund. Genoteerd aan van NYSE Euronext in Amsterdam (AMX). Wereldhave richt zich op winkelcentra in Noordwest-Europa en duurzame kantoren in Parijs. In overeenstemming met de retail structuren in de kernlanden België, Nederland en Finland richt Wereldhave zich op winkelcentra die top-of-mind zijn in verzorgingsgebieden met minimaal 100.000 inwoners binnen tien minuten reistijd.

Totaal belegd vermogen

1.8 Miljard Euro

Datum interview

30 Juni 2014 te Amsterdam in een lokaal restaurant.

Investeringsmogelijkheden De nieuwe financiële werkelijkheid heeft tot gevolg gehad dat vraag en aanbod van onroerend goed omlaag gegaan is. Het is interessant om te zien welke opname u vanuit uw organisatie verwacht als het gaat om onroerend goed. Toelichting:

Recent is circa een derde van de portefeuille verkocht. Hierdoor is de loan-to-value weer op orde gekomen. In totaal is voor 1.2 miljard verkocht. Daarvan is 400 miljoen gebruikt voor schuld inlossen en 400 miljoen acquisitie kapitaal. Ongeveer de helft daarvan is inmiddels ingezet. Toch een terughoudendheid waar te nemen als het gaat om de investeringsbereidheid. Vermeeren geeft aan dat in het algemeen er een beperkt aanbod is aan te koop staande winkelcentra en een beperkt aanbod om te kunnen financieren.

117

Te koop door vrede

Beoordeling van investering Bij het beoordelen van een investeringsvoorstel wordt er gekeken naar diverse factoren, welke het object raken in relatie tot de eigen investeringsgrondslagen.

Wat ontbreekt in deze lijst voor u?

Hoe staat u tegenover ontwikkelingen op militaire terreinen? Ziet u risico's of kansen? Welke?

Omgeving

Wegingsfactor (%) 15

Locatie

30

Functie

0

Ruimtelijk

20

Commercieel

15

Technisch

0

Huurders

20

Totaal

100 %

Kwaliteit

Waardeer onderstaande tabel naar hoe het investeringsvoorstel door u gewaardeerd zal worden.

Negatief. In het algemeen te perifeer. Alleen een Marine Etablissement in Amsterdam zou een kans zijn. Tilburg - waar de Megamall moest komen - had een verkeerde ligging. Mogelijk interessesant zoude de wijkwinkelcentra bij de ontwikkelingen op de voormalige militaire vliegvelden zijn. Echter niet voor Wereldhave. Daar ligt de focus op centra van minimaal 20.000 m² met een belegde waarde van 50 miljoen Euro. De institutionele belegger zoekt geen exceptioneel rendement. Vooral het uitsluiten van risico is van belang. Voorspelbaarheid is een zeer belangrijke factor. Dat was het ook al voor de crisis. Het is ook de vraag of de institutionele belegger wel klaar is voor de gebiedsontwikkelingen anno nu.

Aanvullingen

Vermeeren geeft aan dat 'functie' alleen maar winkels betreft, daarom geen score.

Huurders Bij het verwerven van een nieuw object zal er naar de bezetting van het object worden gekeken. De volgende vragen gaan over de soort huurders. Wanneer een object deels verhuurd is aan voor belegger onbekende spelers, dan heeft dit een negatief effect op de aankoop beslissing? Om welke reden? Wanneer ja, hoeveel mag er maximaal verhuurd worden aan onbekende spelers:

Wordt zeker meegenomen in de beoordeling van een investering. Tussen de 10 en 20 procent van de ondernemers zouden onbekende spelers mogen zijn. Vermeeren ziet dit zelfs als een kans. Deze ondernemers brengen in de eerste plaats ondernemerschap naar een winkelcentrum. Daarnaast zorgen zij ook voor de couleur locale, waarmee een centrum zich kan onderscheiden.

118

Te koop door vrede

Wanneer het object volledig verhuurd is aan onbekende spelers welke na een volledige en grondige audit zijn zij allen kredietwaardig bevonden, dan zal dit de beslissing positief dan wel negatief beïnvloeden. 1. Welke huurder heeft u liever (neem bijvoorbeeld een unit van 500-1000m2): Inditex (Zara, Massimo Dutti, etc.) of de lokale speler Van Dort Mode. Beide 5+5 jaar contract. Inditex heeft een 10% lagere huur. 2. Zelfde als 1 maar nu zelfde huurniveau, maar met break clause voor Zara.

Hoeveel procent dient er minimaal verhuurd te zijn, voordat u zich juridisch wil conformeren voor de aankoop van een object? Om welke reden kan hier afgeweken worden?

Wat Vermeeren betreft is deze vraag niet compleet. Van belang is om te weten op basis waarvan de verwerving plaats vindt. Is er een afrekening op basis van yield, dan gaat de voorkeur uit naar het goedkopere contract. Is de koopsom vast, dan zou hij gaan voor de hoogst betalende. Verder geeft hij aan dat voor een partij als Inditex wel tot 20% extra zou willen betalen. In de tweede case ziet hij dit als een korter contract. Dit zal alleen mogelijk zijn op het moment er ook concessies worden gedaan in de prijs door de ontwikkelaar. Bij opening van een centrum moet minimaal 90 procent van de winkels zijn verhuurd. Mocht dit niet lukken, dan zal er een alternatief plan moeten komen. Bijvoorbeeld door te faseren. Voor Vermeeren is het normaal dat er na twee jaar een tweede afrekening plaats vindt. Indien na drie jaar een ruimte nog steeds niet is verhuurd, zal de waarde nihil zijn.

Hoe staat u tegenover het fenomeen huurgarantie? Sommige beleggers klagen wel eens over de huurgarantie wanneer deze tegen het einde loopt. In zo'n laatste (vaak jaar) is er voor geen van de partijen een prikkel om wat te doen.

Vermeeren ziet dit als alleen maar heen en weer schuiven van geld. Het heeft geen waarde voor hem.

Past huurgarantie nog wel in een tijd dat er marketing gericht gekeken wordt naar de invulling in plaats van de prijs? Bodemverontreiniging Bij hergebruik van terreinen waar in het verleden mensen hebben gewoond of gewerkt, zal (nagenoeg) altijd spraken zijn van vervuiling. De volgende vragen gaan over grond vervuiling in relatie tot een aankoopbeslissing. Heeft u zelf ooit bij een verwerving te maken gehad met bodemverontreiniging. Wat voor effect had dit op de verwerving.

In het verleden heeft Vermeeren te maken gehad met vervuiling door olie/benzinestations. Vervuiling heeft een effect op de prijzen. Ook ziet hij hierin een showstopper.

Door grondig onderzoek naar terrein en bebouwing is de mate van vervuildheid voor 100% vast te stellen.

Nee

Alle vervuiling dient verwijdert te worden

Nee

Wanneer deze niet verwijdert dient te worden, dan moet deze in kaart zijn gebracht.

Ja

Het verwijderen is voor rekening van de ontwikkelaar en kan niet verrekend worden met de koper.

Ja

119

Te koop door vrede

Bij aanwezige twijfel over de mate van vervuiling, dan kan dit reden zijn om af te haken als kandidaat koper.

Ja

Wanneer nee: Wanneer het risico van vervuiling - tot een bepaalde termijn - door de ontwikkelaar gedragen wordt, dan verdwijnt de reden om niet te verwerven.

Niet van toepassing

Ik zal nooit OG kopen bodemverontreiniging in zit.

Nee

waar

mogelijke

Aanvullingen

Zo lang dat het risico duidelijk is en op de juiste wijze is geprijsd. Dan zal het geen probleem zijn.

Monumentale panden De komende paar vragen gaan over monumentale status van een pand en de effecten van een dergelijke status op een verwerving. Heeft u zelf ooit bij een verwerving te maken gehad met monumentale status. Wat voor effect had dit op de verwerving.

In Finland heeft geïnterviewde te maken met een verwerving van een centrum met een beschermde status. Dit heeft geen effect gehad op de verwerving.

De waarde van vastgoed wordt mede bepaald door een monumentale status. Zo ja, met welk percentage

Ja, het heeft geen prijseffect. Betreft wel een showstopper.

Monumentale status heeft een negatief effect op de waarde van mijn onroerend goed.

Afhankelijk van de situatie.

Toelichting Indien ja, geef de reden aan

Alle genoemde redenen worden aangehaald als valide.    

Monumentaal vastgoed onderhoudskosten.

heeft

extra

hoge

Beperkingen in indeling Beperkingen in gebruik Beperkingen in reclame uitingen Verhoogde onderhoudskosten

Waar, met 25 procent.

Monumentaal vastgoed heeft vaak een slecht energielabel. Wat zijn de eisen vanuit uw onderneming op dit punt. Wat voor effect heeft dit op een beslissing?

Wereldhave heeft geen energielabel als eis. Het zal wel een prijseffect hebben.

Voor verwerving en onderhoud van monumentaal vastgoed zijn subsidies beschikbaar. Hoe heeft het bestaan van deze subsidies effect op een keuze?

Geen effect.

Deze subsidies hebben vaak een beperkte geldigheidsduur. Wanneer hier garanties over gegeven zouden moeten worden, over welke termijnen zouden we het dan hebben?

120

Te koop door vrede

Sectorale spreiding Mijn fonds kent sectorale afbakening bij direct vastgoed

Ja

Sector Woningen Kantoren Winkels Bedrijfshallen Overige:

Sectorale vertegenwoordiging direct vastgoed

Aanvullingen

Spreiding (in%) 0 10 90 0 0

Als vreemde eend in de bijt heeft Wereldhave duurzame kantoren in Parijs. Deze geeft een goed rendement, daar door is er geen noodzaak om deze van de hand te doen.

Waarde van vastgoed Factor Huurwaarde Huurgroei potentie Marktconforme kapitalisatie factor Monumentale status Bodemverontreiniging

De waarde van vastgoed wordt bepaald door een aantal factoren. Geef de mate aan in naast staande tabel.

Wat is voor u de belangrijkste indicator voor de huurpotentie groei?      

Demografische ontwikkeling Potentie van het gebied Verhogen van footfall Bereikbaarheid met auto Bereikbaarheid met OV Eventuele andere variabelen?

Mate 20 30 50 0 0

In volgorde van importantie:   

Potentie van een gebied Verhogen van footfall Demografische ontwikkelingen

Is dit verschillend per sector?

De andere factoren zijn voor hem niet van belang. Als belangrijkste ziet Vermeeren echter een niet benoemde factor: omzet in de winkels. Vermeeren geeft aan dat de volgorde van de indicatoren verschillend zijn per sector.

Recent is er een verslag gekomen van Jones Lang Lasalle over de risico's van natuurgeweld en de kosten die dit met zich mee brengt voor vastgoed. In hoeverre anticipeert uw organisatie op deze ontwikkeling.

Vermeeren ziet dit als een probleem dat momenteel te verzekeren is. Verzekeringen maken maar een klein deel uit van de operationele kosten. Een verdubbeling zal maar zeer beperkt effect hebben op het totale rendement. Er wordt momenteel nog niet actief op geanticipeerd. Wel vanuit de eigen kennis en kunde zijn dit punten die meegenomen worden in een acquisitie.

121

Te koop door vrede

Gerenoveerde loods. (Hembrug)

122