Het begint met regionale prestatieafspraken
Wim van den Engel Beleidsmedewerker Wonen en Stedelijke Vernieuwing Gemeente Dordrecht
Hoe is dit ontstaan in de Drechtsteden?
Samenwerking gemeente en corporatie op breed terrein: Bod aan de samenleving van gezamenlijke corporaties en lange traditie in samenwerking, daarnaast aanpak particuliere woningvoorraad gemeente Concreet: Verkoop- en verhuurbaarheid van woningen “de Omslag”
Waarom prestatieafspraken met corporaties over particulier bezit? Invloed op leefbaarheid en verloedering, ook van corporaties Steeds meer gemengde complexen door verkoopprogramma en nieuwe problemen ontstaan in ’60 en ’70 complexen Integrale aanpak is veel sterker Voorkomen van nieuwe herstructureringswijken
Welke inhoud? Particuliere eigenaar blijft verantwoordelijk Op hoofdlijnen afspraken maken en daardoor massa creëren! Samen voorlichting geven, waardoor toekomstige problemen voorkomen worden Concrete vragen stellen aan corporaties en belang inzichtelijk maken
Prestatieafspraken, en dan? •
Alleen papieren afspraken…. in de praktijk elkaar vinden en problemen/oplossingen bedenken…maar intenties zijn uitgesproken!
•
Voor alle partijen out of the box denken
Toekomstige ontwikkelingen?
Gedetailleerde prestatieafspraken particuliere woningvoorraad: Alleen met onderhoudscontract Niet in kwetsbare wijken verkopen Alleen aan eigenaar-bewoners!
Anders creëren we nieuwe herstructureringswijken met alleen maar individuele eigenaren!
Verval van een winkelstraat:
AANPAKKEN
Gemeente Schiedam Ruud van Workum www.markum.nl
DE BINNENSTADSAANPAK Verval van een winkelstraat: aanpakken
Fysiek Omzet Gebouwen, straten en pleinen Schoon en heel Bereikbaar
Cultuur Historie Water
Aantrekkelijk
Komen en blijven Werk
Sociaal cultureel Winkelen Kunst en cultuur Evenementen Eten en drinken Veilig
Economie Ondernemen
wonen
toerisme
overheid
Gemeente Schiedam
DE PROBLEMEN Verval van een winkelstraat: aanpakken
▪ ▪ ▪ ▪
Leegstand van winkels Verloedering van straatbeeld Slecht onderhoud panden Weinig investeringsbereidheid Gemeente Schiedam
DE DOELEN Verval van een winkelstraat: aanpakken
▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Panden verbeteren Uitstraling winkelstraten verbeteren Wonen in en boven winkels Het historische karakter binnenstad versterken Lifestyle ondernemers aantrekken Bijdrage aan beter functioneren centrum Gemeente Schiedam
DE AANPAK Verval van een winkelstraat: aanpakken
▪ Aanpak van deur tot deur ▪ Met zoet (subsidies) en zuur (aanschrijving) ▪ Hoogstaat, Broersveld actief, andere straten passief ▪ Aanpak van casco’s met goedkope leningen ▪ Met wonen boven en/of in winkels ▪ Met lifestyle en gevelaanpak Gemeente Schiedam
DE RESULTATEN 2008-2011 Verval van een winkelstraat: aanpakken
• • • • • • •
53% van de 197 panden is oké Beeldkwaliteit en casco’s verbeterd 53 woningen en 38 nieuwe opgangen 50 panden hebben nieuwe investerende eigenaren € 1 subsidie levert investering van € 6 23 lifestyle ondernemers aangetrokken, 15 zijn er nog Leegstand in verbeterde panden is lager (10% om 36%) Gemeente Schiedam
VOOR EN NA 1 Verval van een winkelstraat: aanpakken
Gemeente Schiedam
VOOR EN NA 2 Verval van een winkelstraat: aanpakken
Gemeente Schiedam
VOOR EN NA 3 Verval van een winkelstraat: aanpakken
Gemeente Schiedam
VOOR EN NA 4 Verval van een winkelstraat: aanpakken
Gemeente Schiedam
Funderingsherstel moet Willeke Koops Beleidsmedewerker, Gemeente Zaanstad
Bewoners
Nr 12
Nr 10
Nr 8
Gemeente
Vragen • Hoe bereik je de witte vlek tussen stimuleren en handhaven? • Is er een oplossing voor eigenaren zonder geld? • Hoe verleid je eigenaren tot sparen voor woningonderhoud? • Zijn er nieuwe financieringsconstructies te verzinnen? • Hoe kun je verschillende vormen van particuliere woningverbetering (onder- en bovengronds) handig verbinden? • Hoe krijg je bewoners georganiseerd & gemotiveerd? • Wat voor rol spelen partijen als makelaars, corporaties, banken, hypotheekverstrekkers?
Collectief particulier opdrachtgeverschap bij particuliere woningverbetering?!
Anne-Jo Visser Programmaregisseur
Pagina 2 van 4
CPO: nieuwbouw
Pagina 2 van 4
Bestaande bouw: VVE, sociale huur
Pagina 2 van 4
Bestaande bouw: Een Blok Stad
Pagina 2 van 4
Bestaande bouw: kluspanden
Pagina 2 van 4
Bestaande bouw: Sloop-nieuwbouw eigen woning
Pagina 2 van 4
Hobbels Eigendomsrecht Financiering casco
Pagina 2 van 4
Kansen: meer investering, meer sociale samenhang Bewoners: samen sta je sterk Banken: financier casco en collectief Bouwers: biedt maatwerk in collectief Bestuurders: achtervang financiering, goedkope lening, flexibel en pro-actief
Pagina 2 van 4
Naar een effectief gemeentelijk instrumentarium voor particuliere woningverbetering 23-4-2012
Delft University of Technology
Challenge the future
ir. Milly Tambach, Onderzoeksinstituut OTB
Rollen particuliere woningeigenaar en gemeente bij PWV* Particuliere woningeigenaar Verantwoordelijk voor kwaliteit woning. Foto (Zuiderzeewijk): Tambach, 2011
Gemeente Woningwet: gemeente moet toezicht houden op kwaliteit woningvoorraad, die niet onder ‘Bouwbesluitniveau bestaande woningen’ mag komen. Uitblijvende kwaliteitsinvesteringen particuliere woningvoorraad kunnen negatief effect op leefbaarheid, waarde en imago straat en buurt hebben = aanleiding tot gemeentelijk ingrijpen. * PWV = Afkorting in deze presentatie voor ‘Particuliere Woningverbetering’
ir. Milly Tambach, Onderzoeksinstituut OTB
31
PWV beleidsinstrumenten gemeente ‘in theorie*’ (1) Informatieoverdracht (bv. over kwaliteit woning; advies; ondersteuning)
Voorbeeld 1
(2) Financiële middelen (bv. subsidies, laagrentende lening)
(3) Wettelijke voorschriften (bv. Handhaving Woningwet met ‘aanschrijving als stok achter de deur’)
(4) maar ook: Samenwerking
Voorbeeld 2
(bv. met woningcorporaties, makelaars, banken etc.) * Zie bv. Derksen en Schaap, 2007 Lokaal Bestuur, Reed Business bv, ’s-Gravenhage
ir. Milly Tambach, Onderzoeksinstituut OTB
32
Voorbeeld 1 Laagrentende lening in 2 wijken Laagrentende SVn-lening Ambitie gemeente: driekwart doelgroep wijk 1 (773 particuliere woningen) maakt gebruik van deze lening.
Ondersteunend team Gemeentelijk project en werkt vanuit stadhuis (frontoffice) Ondersteunt particuliere eigenaren sociaal, financieel (leningaanvragen) en technisch en geeft hen advies (backoffice).
Prestatieafspraken Woningcorporatie en gemeente nemen initiatief tot opknappen particulier woningbezit. Corporatie stelt € 100.000 beschikbaar voor nieuwe werkwijze projectteam (ooit als stichting opgericht op initiatief corporatie en gemeente).
PWV Website & Inloopmarkt ir. Milly Tambach, Onderzoeksinstituut OTB
33
Voorbeeld 1 Laagrentende lening in 2 wijken Effectiviteit (oktober 2007 – juni 2011): • 4,7% doelgroep wijk 1 (en 0,3% wijk 2: lening sinds januari 2011 aangeboden; doelgroep wijk 2 zijn 917 particuliere woningen) kon gebruik maken van laagrentende lening, • 5,7% doelgroep wijk 1 (en 0% wijk 2) heeft woning gerenoveerd, • Totaal 39 renovaties gefinancierd met laagrentende lening en 13 renovaties zelf gefinancierd (waarvan één deels zelf en deels met laagrentende lening).
Effectiviteit afhankelijk van onder meer: • • • •
Financiële situatie particuliere woningeigenaren, (Informatie over) tijdsduur dat de laagrentende lening wordt aangeboden, Benader-, communicatie- en ondersteuningswijze particuliere woningeigenaren, Keuzemogelijkheden verbetermaatregelen voor particuliere woningeigenaren, … ir. Milly Tambach, Onderzoeksinstituut OTB
34
Voorbeeld 1 Laagrentende lening in 2 wijken Kosteneffectiviteit voor gemeente: • Beheerkosten revolverend fonds & rentederving (gedekt via € 3,5 miljoen rijkssubsidie voor verstrekken laagrentende leningen), • € 150.000 per jaar structureel aan menskracht voor ondersteunend team, • Waardebehoud verbeterde (ook qua uitstraling) particuliere woningen.
Kosteneffectiviteit voor particuliere eigenaren: • Hypotheken en leningen te grote woonlast voor zelfstandige woningverbetering, • Meeste particuliere eigenaren komen niet voor laagrentende lening in aanmerking, • Motieven eigenaar-bewoners, te investeren in: a) gevelrenovatie: verbetering uiterlijk woning, besparen op onderhoudskosten, b) energetische verbetering: besparing op energiekosten. ir. Milly Tambach, Onderzoeksinstituut OTB
35
Voorbeeld 2 Samenwerking gemeente & woningcorporaties bij PWV in buurt ‘X’ Integrale aanpak particulier & sociaal woningbezit in buurt ‘X’? Nog niet, want: • Versnipperd bezit • Verschillende belangen en verwachtingen • Ontbrekend bewustzijn van noodzaak tot & gevoel van urgentie voor integrale aanpak particulier èn sociaal woningbezit in deze buurt • Geen juridisch bindende prestatieafspraken over rol woningcorporaties bij PWV en over fysieke kwaliteit te verkopen sociale woningen
Gezamenlijk belang?
Waardebehoud woningbezit & buurt! ir. Milly Tambach, Onderzoeksinstituut OTB
36
Intervisiewerkplaats PWV Naar een effectief gemeentelijk instrumentarium voor particuliere woningverbetering!
ir. Milly Tambach, Onderzoeksinstituut OTB
37
2011Bruto jaarinkomen modaal € 32.500,-Huur Energie Totaal woonlasten
€ 650,-€ 190,-- (2000 m3 & 3500 kWh) € 840,--
2020 Bruto jaarinkomen (met inflatie EU norm) € 38.840,-- (119%) Huur (2,25%) Energie (7%) Totaal woonlasten
€ 812,-€ 349,-€1.161,-- (138%)
2025 Bruto jaarinkomen (met inflatie EU norm) € 42.883,-- (132%) Huur (2,25%) Energie (7%) Totaal woonlasten
€ 918,-€ 490,-€1.408,-- (167%)
Uw Keuze……. “Energie totaal rekening aan het energiebedrijf, bij 7% stijging per jaar” 2000 m3 gas en 3600 kWh electra
5 jaar
10 jaar
15 jaar
Gas
€ 8.050
€ 19.943
€ 35.180
Electra
€ 4.025
€ 9.671
€ 17.590
€ 12.075 € 29.614
€ 52.770
of
“Energiesprong” Samenhangende pakket van maatregelen, Toekomstige verplichting energierekening contant maken middels een financiering of eigen middelen.
Innovators schilisolatie
Hoger & Universitair onderwijs
Interbankair financieel innovatie team Innovators afgiftesystemen
Sensor technologie
Henk Seinen
Innovators energiebron
Schil isolatie: kap + isolatie / reflectie Rc = 5 drowa chips koudebrug oplossing
NO REGRET
Afgifte, Low H2O unit Oxygen Home control
CV
Bron Warmtepomp
Technisch Economisch Concept
Bouwtechnisch Financiële instellingen financiërings bereidheid Eindverbruiker investeringsbereidheid
Bouwkundig Technisch
Financieel
Activeren VvE . middel of doel ? Oscar König directeur Steeds
kwaliteit beheer afhankelijk van overtuigd enthousiast
plichtsgetrouw onwillig
ervaren
bereid tot sparen
motivatie
capabel
vermogend
capaciteit
geld met inkomen
handig onwetend
met schuld
kwaliteit beheer = capaciteit x motivatie x geld
Onderhoud of ….. ? onwetend handig capabel ervaren
onwillig plichtsgetrouw overtuigd enthousiast
met schuld met inkomen vermogend bereid tot sparen
kwaliteit beheer = capaciteit x motivatie x geld capaciteit
ervaren
motivatie
enthousiast
geld
bereid tot sparen
kwaliteit beheer = capaciteit x motivatie x geld capaciteit
ervaren
motivatie
onwillig
geld
bereid tot sparen
Activeren VvE C opstarten VvE benoemen bestuurder collectieve opstalverzekering rekening VvE openen maandelijkse bijdrage vaststellen MJOP leveren
M
G
Wanneer gaat het knellen? capaciteit
nieuwe eigenaar (vertrek voorzitter) motivatie
matige interesse in onderhoud casco geld
bouwdepot is voor nieuwe keuken
capaciteit
motivatie
geld
Proces van stimuleren De aanpakker maakt het verschil promotor binnen de VvE
Maatwerk in het proces • Persoonlijk contact, met oog voor individuele agenda • Aanvullen op ontbrekende aspecten • Leren waarderen • Leren beheren • Stroomlijnen besluitvorming
Middelen van stimuleren C proces van stimuleren goedgekeurde MJOP (professionele) bestuurder advies laagrentende lening subsidie aanschrijving
M
G
Middelen om niveau te borgen C informatie vóór de koop kwaliteitssteekproeven gecertificeerde bestuurder certificering vve (controle)
M
G
Het leereffect van een stimuleringsproces is even belangrijk als de opgeknapte woningen.
Erik Pereboom
Bijna 20 jaar betrokken als bouwer bij projectmatige renovatie- en onderhoudstrajecten
Meeliften particuliere eigenaren grootschalige renovaties
Ervaringen Heechterp Schieringen Leeuwarden Vogelaar/krachtwijk 1250 woningen 80 % corporatie hoogbouw/laagbouw/stempeling
Meeliften met 110 laagbouwwoningen Initiatief gemeente, corporatie en bouwbedrijf Duurzaamheidsfocus naar label B Woningverbetering ook Verbeteren leefbaarheid wijk
Acties Modelwoning Informatie-avonden Persoonlijke uitnodigingen Brochure Transparante prijsvorming Energieadvies en subsidies Website
Resultaat
Veel belangstelling op info-avonden 35% Veel “maatwerk” offertes Meer comfort als duurzaamheid Teleurstelling over financiering en subsidies Uiteindelijk: 1 woning naar label B
Statement
Welke zijn de randvoorwaarden voor het succesvol meeliften van particulieren bij grote duurzaamheids- en onderhoudstrajecten
Dorine Putman-Devilee
Particuliere woningverbetering in een krimpdorp 19-04-2012
Projectleider Aantrekkelijk Oostburg
Marlou Boerbooms energie ambassadeur
niemand wil verliezen-waarde creatie
Premie !!
bewoners en ondernemers bijeen
100 unieke mensen
Gezocht ambtenaren met lef die durven loslaten
Omslag van stenen naar mensen
Mooie instrumenten, maar waarom doen bewoners dan niet mee? Frank Wassenberg
Den Haag, 19 april 2012
[email protected]
Aanbod en vraag PWV • Aanbod: Volle gereedschapskist: bouwadvies, keuring, laagrentende leningen, subsidies, revolving funds, bouwbureau, ondersteuning, besparingsberekeningen, etc. • Vraag: Bewoners doen niet mee. Willen ze niet? Kunnen ze niet? Zien ze het niet? Besteden ze het niet? Onderkennen ze het niet? Prioriteren ze het niet?
73
Doen mensen mee? • Leeuwarden, energie: 100 woningen, 30 kwamen, 14 offerte, 4 uitvoering. • Dordrecht, PWV: 140 woningen, 50 interesse, paar offertes • Lelystad, PWV: 5% gebruikt subsidieregeling. 30% budget verbruikt. • Lelystad, PWV: 5% gebruikt goedkope lening (ipv 75%) • Den Haag: 13 reacties op wijkoproep. 9 adviezen, 3 uitgevoerd • Almere: corporatie investeert €50.000. Kopers konden meeliften; niemand. Zelfs gratis deel werd geweigerd. • Het kanon en de mug
74
Oplossingen? • • • • • • • • •
Gunstiger leningen? Meer subsidies? Beter advies? Grotere rol corporaties, banken, gemeenten? Scherper onderzoek? Energiegunstiger oplossingen? Grotere labelsprongen? VvE’s optuigen? Flexibeler eigendomsvormen?
75
Oplossingen? Ligt het accent nu niet te veel op het instrument en de organisatie?
76
Kijk meer naar bewoners Niet de oplossing, maar: • Denk vanuit bewoners • Nodig uit, stimuleer, faciliteer • Ontzorg het gedoe • Zoek de buur. Stimuleer blok- of straatoplossingen • Wortel en stok. Dus ook: handhaaf! • Borg de bodem. • Koop miskopers op Uitdaging: Zoek in een andere hoek!
77
Te Woon • • • • • •
Keuzevrijheid Gemengd eigendom Verkopen onder voorwaarden Korting Terugkopen In vve goede mjop Peter van Hemmen, Woonbron
Onderhoud en verbetering • • • •
Corporatie maakt onderhoudsplan Eigenaren liften mee met onderhoud Eigenaren liften mee met verbetering Eigenaren liften mee met duurzaamheid
• Kostenbesparend door grootschalige inkoop
Inkopen in vve • • • • •
Corporatie koopt appartementsrecht Corporatie wekt vve tot leven Corporatie stimuleert eigenaren Corporatie levert kwaliteit Woning kan in TeWoon weer verkocht worden
TeWoon toekomstgericht • Corporatie koopt altijd terug, dus blijft eigenbelang hebben • Corporatie blijft altijd lid vve
TeWoon voorwaarde voor invoeren kooprecht?
Liever daden dan woorden Particuliere woningverbetering 19 april 2012
Liever daden dan woorden, particuliere woningverbetering, Els Molenaar, OTB 19 april 2012
Liever daden dan woorden, particuliere woningverbetering, OTB 19 april 2012
Superpromoters ... Betrokken burgers …die hun enthousiasme delen …en anderen beïnvloeden
Liever daden dan woorden, particuliere woningverbetering, OTB 19 april 2012
Superpromoterblindheid 1. Focus op verbeteren 2. Focus op burgers die zich niet aan de afspraken houden 3. Enthousiasme is naïef
Liever daden dan woorden, particuliere woningverbetering, OTB 19 april 2012
Burgerinitiatieven •
• • •
• • •
Iedereen die de Nederlandse nationaliteit heeft en ouder dan 18 jaar is, kan een burgerinitiatief indienen. U kunt uw initiatiefvoorstel zelf of samen met anderen indienen. U dient duidelijk op te schrijven wat het doel van uw voorstel is, waarom en hoe u dit doel denkt te kunnen bereiken. Uw voorstel moet vergezeld gaan van tenminste 40.000 steunbetuigingen mét naam, adres en geboortedatum van personen ouder dan 18 jaar en met de Nederlandse nationaliteit. Deze gegevens worden steekproefsgewijs schriftelijk gecontroleerd; na de steekproef worden ze vernietigd. Uw voorstel moet verder aan de volgende regels voldoen: Uw voorstel is nieuw: de laatste twee jaar is het onderwerp niet in de Tweede Kamer aan de orde geweest. Uw voorstel gaat over een onderwerp waarover de Tweede Kamer beslist, dus over een kwestie die de rijksoverheid en níet een andere overheid aangaat en géén privékwestie is. Uw voorstel mag niet indruisen tegen in ons land diep gewortelde normen en waarden. Uw voorstel gaat niet over de Grondwet, de belastingen of de begrotingswetten. Behandeling burgerinitiatieven De Commissie voor de Verzoekschriften en de Burgerinitiatieven behandelt alle ingekomen burgerinitiatieven. De commissie beoordeelt of uw voorstel aan de voorwaarden voldoet. Om vast te stellen of de bijgevoegde handtekeningen van kiesgerechtigden zijn, doet de commissie een steekproef. Enkele honderden mensen van uw lijst krijgen een brief van de Tweede Kamer met het verzoek om een kopie van paspoort of ander identiteitsbewijs.
Niet zenden.....
Liever daden dan woorden, particuliere woningverbetering, OTB 19 april 2012
Maar luisteren en kijken
Liever daden dan woorden, particuliere woningverbetering, OTB 19 april 2012
Liever daden dan woorden, particuliere woningverbetering, OTB 19 april 2012
Liever daden dan woorden, particuliere woningverbetering, OTB 19 april 2012
Event social media De waarde
Analyzer
Superpromoters: • Zijn opbouwend,het zijn co-creaters • Zijn oprecht • Onafhankelijk • Leren je wat je goed doet • Creëren toegevoegde waarde • Sociaal kapitaal
Liever daden dan woorden, particuliere woningverbetering, OTB 19 april 2012
De daden • Maak het doel duidelijk • Zoek de bright spots • Neem barrières weg • Maak kleine stappen • Stimuleer kopieergedrag
Tot slot... Denk niet: ‘wat kan de superpromoter voor mij doen?’ Maar: ‘wat kan ik doen voor de superpromoter?
Liever daden dan woorden, particuliere woningverbetering, OTB 19 april 2012
