Hart voor Tilburg
Tiwos beleidsplan 2007-2011
Versie: 29 maart 2007
Inhoudsopgave Voorwoord .............................................................................................................................................................................................. 1 Samenvatting ...................................................................................................................................................................................... 3 Deel A 1. Strategische oriëntatie ....................................................................................................................................................... 7 2. Maatschappelijke context en positionering Tiwos .................................................................................. 9 Deel B 3. Tiwos als maatschappelijk ondernemer ........................................................................................................15 4. De Klant Centraal ................................................................................................................................................................18 5. Leefbare buurt ........................................................................................................................................................................21 6. Vastgoedbeheer ...................................................................................................................................................................24 7. Organisatie .................................................................................................................................................................................27 8. Financien .....................................................................................................................................................................................30 9. Samenwerking ........................................................................................................................................................................32 Deel C I. Meerjarenontwikkeling kengetallen ....................................................................................................................37 II. Investeringsoverzicht 2007-2011 .........................................................................................................................38 III. Overzicht strategische opdrachten en SMART doelen...................................................................39
Voorwoord Hart voor Tilburg is het produkt van een inspirerend proces. Meer dan ooit kregen we ideëen en feedback van onze belanghouders. Daarvoor zijn we ze zeer dankbaar. Zonder de vele originele en enthousiaste bijdragen zou dit beleidsplan er heel anders uit hebben gezien. En dat is mooi. Het laat zien dat wij ons laten leiden door de ontwikkelingen in de maatschappij, wat nodig is en waar behoefte aan is. En wij zullen dat bij de uitwerking van onze plannen zo blijven doen, in contact en samenwerking met onze belanghouders en onze omgeving. In het jaar 2006 hebben we met een groot aantal belanghouders en betrokkenen gepraat over onze taakopvatting voor de komende 5 jaar. Is onze missie toekomstbestendig? Wat zijn onze belangrijkste opdrachten. Waar moeten wij ons op concentreren? Het werkgebied van een corporatie wordt steeds breder. Niet alleen de zorg voor goede woningen en leefbaarheid, maar ook het leveren van een bijdrage aan het welzijn van buurtbewoners zien wij steeds meer als onze zaak. Ideeën en wensen van ruim 70 personen of organisaties werden verwerkt in dit beleidsplan. Begin 2007 werd het nieuwe beleidsplan ‘Hart voor Tilburg’ goedgekeurd en van positief advies voorzien door de Raad van Toezicht, de huurdersbelangenorganisatie en de ondernemingsraad. Het beleidsplan werkt onze opvatting over maatschappelijk ondernemerschap en onze rol daarin expliciet uit. Wat wij u hier alvast willen meegeven is dat onze taakopvatting ruimer is geworden en dat heeft geleid tot een vernieuwde missie. Het bieden van ruimte om te leven in de meest brede betekenis van het woord wordt steeds belangrijker in ons handelen en daartoe zal onze samenwerking zich verder uitstrekken dan de tot nu toe meest voor de hand liggende partners. Wij staan klaar om de 13 strategische opdrachten die wij voor de komende jaren hebben geformuleerd vorm te geven. Wij vragen iedereen die daar belang bij heeft om ons te blijven voorzien van ideëen en feedback en vooral om samen met ons de uitdaging aan te gaan. Wij gaan voor Tilburg: de Schônste Stad van ’t Láánd. Tot slot willen wij iedereen die heeft bijgedragen aan de totstandkoming van het nieuwe beleidsplan daarvoor hartelijk bedanken. Wij hebben het zeer gewaardeerd.
Rob Suurmeijer Directeur/bestuurder
Otto van der Meulen Directeur/bestuurder
1
2
Samenvatting Het Tiwos beleidsplan voor de periode 2007-2011 schetst de keuzes van Tiwos en de antwoorden op de ontwikkelingen en trends. Met de vernieuwde missie Wonen naar wens, ruimte om te leven _________________________________________________________________
Met bijzondere aandacht voor hen die dat nodig hebben Partner in samenwerking Actief, creatief en betrokken Financieel sociaal en solide _________________________________________________________________
wordt uiting gegeven aan de oprechte wens om bewoners van Tiwosbuurten ruimte te geven zich te ontwikkelen en deel te nemen aan de maatschappij vanuit de overtuiging dat dit bij zal dragen aan de leefbaarheid in het algemeen. Dat is dan ook naast het bieden van kansen en mogelijkheden voor de doelgroep het hoofddoel voor de komende periode. De doelgroepen van Tiwos onderscheiden zich door hun financiële mogelijkheden, hun behoefte aan extra aandacht of de fase in hun wooncarrière. Een grondige analyse van de relevante maatschappelijke ontwikkelingen en trends in combinaties met de eigenschappen van Tiwos leidt tot een aantal strategische opdrachten voor de komende periode. Deze zijn onderverdeeld in 7 hoofdstukken Het hoofdstuk Tiwos als maatschappelijk ondernemer laat zien dat Tiwos haar maatschappelijke verantwoordelijkheid serieus neemt, zich daardoor laat leiden bij beslissingen en daar ook duidelijk verantwoording over aflegt. De centrale positie van de klant komt tot uitdrukking in de ambities slaagkansen te bieden tegen redelijke prijzen, het optimaliseren van de dienstverlening, het bieden van keuzemogelijkheden en het intensieve contact met de individuele en de collectieve klant. Waar het leefbaarheid betreft, ziet Tiwos voor zichzelf een zeer actieve, signalerende, verbindende en faciliterende rol weggelegd, waarbij wij bereid zijn ook buiten de standaard paden te treden. Hier wordt de samenwerking gezocht, worden partners en bewoners betrokken, uitgedaagd en geactiveerd. Hier spreekt de ambitie, het idealisme, het enthousiasme, maar ook de realiteit. Ook als het om vastgoed gaat is de ambitie groot. Flinke plannen en een aanzienlijke investeringsopgave. Er wordt gebouwd aan de buurten en voor de buurten. De voorraad wordt ververst, er wordt geïnvesteerd in de kwaliteit van het vastgoed. We zetten in op herstructurering, nieuwbouw en een goed onderhoudsbeleid. De organisatie wordt steeds professioneler. Het masterplan 1 organisatieontwikkeling geeft richting aan het proces om tot een PICO bello Tiwos te komen, zowel intern als extern. En,...we laten meer en beter aan de buitenwereld zien wat we doen. Op financieel gebied heeft Tiwos haar zaken beter onder controle. Gezien de investeringsplannen wordt gefocust op risicomanagement en het ‘in control’ blijven over de financiële processen. Er is geen sprake van vermogensovermaat. Integendeel, om de investeringsopgave ook op termijn te kunnen realiseren is het vermogen onvoldoende en zullen ook andere maatregelen worden ingezet. Wij realiseren ons dat wij onze ambities nooit alleen kunnen waarmaken. Wij werken intensief samen met onze bewoners en partners in de regio. En wij nodigen ze uit om ons te laten weten hoe wij bij kunnen dragen aan een prettige en leefbare samenleving in ‘de Schônste Stad van ’t Láánd’: Tilburg.
1
PICO: Professioneel, Interactief, Collegiaal en Ondernemend
3
Met dit beleidsplan geven wij aan dat Tiwos er is voor Tilburg, haar buurten en haar bewoners. We kiezen niet voor maximalisatie van huuropbrengsten of het genereren van veel vermogen, we investeren in de wijken, denkend vanuit de belangen van de bewoners. We zien graag dat onze bewoners meedenken, betrokken zijn en hun ideëen met ons delen. Wij nemen ook onze verantwoordelijkheid om op de lange termijn de financiële gezondheid van de organisatie te garanderen. Dat betekent dat wij niet aan alle wensen kunnen voldoen, wel zorgen we voor een integere belangenafweging. Over dit alles leggen wij graag zo duidelijk mogelijk verantwoording af.
4
Deel A
6
1. Strategische oriëntatie Het denken over een ondernemingsplan nodigt uit om een stapje terug te gaan en opnieuw naar het doel van de organisatie en haar activiteiten te kijken. Ontwikkelingen en situaties van de afgelopen tijd passeren nog eens de revue en nieuwe mogelijkheden en verbindingen ontstaan. Wat zijn onze drijfveren, hoe kijken we tegen ontwikkelingen aan en voor wie doen we het allemaal? In dit ondernemingsplan schetsen wij voor de komende 5 jaar ons antwoord op een aantal basale vragen. Wat we willen bereiken, waarom we dat belangrijk vinden en hoe we dat gaan aanpakken. Missie We hebben onze missie eens goed onder de loep genomen. Hoewel de ‘vorige’ missie ons nog best aansprak, waren we het erover eens dat ontwikkelingen om ons heen om een accentverschuiving vragen. Maakten we jaren geleden de stap van aanbieder van woningen naar aanbieder van wonen. Nu blijkt ook wonen te eng geworden. Om echt leefbare buurten te houden en krijgen, hebben de bewoners ruimte nodig om te leven en om zich te ontwikkelen. Natuurlijk staan we voor een kwalitatief goede woning. Maar daarnaast zien we voor Tiwos een nog actievere rol weggelegd om de leefbaarheid en het welzijn in onze buurten goed te houden en te verbeteren. We willen een stimulerende en verbindende rol spelen richting andere maatschappelijke partijen die nodig zijn om de (vaak) complexe leefbaarheidskwesties aan te pakken. Daarvoor is naast wonen, ook werk, inkomen, onderwijs en zorg nodig. We willen dat ook meer tot uitdrukking laten komen in onze missie. Wonen naar wens, ruimte om te leven _________________________________________________________________ Met bijzondere aandacht voor hen die dat nodig hebben Partner in samenwerking Actief, creatief en betrokken Financieel sociaal en solide _______________________________________________________________ Onze doelgroepen Een dak boven je hoofd is de bodem in je bestaan. Dan kun je groeien. Vanuit de overtuiging dat alle mensen recht hebben op goede woon- en leefomstandigheden zijn wij er voor die mensen die dat niet (geheel) zelfstandig voor elkaar krijgen. De noodzaak daartoe kan voortkomen uit een financiële of een sociale reden. “Met bijzondere aandacht voor hen die dat nodig hebben” geeft onze missie aan. Wij zien verschillende redenen waarom mensen een steuntje in de rug kunnen gebruiken. Vanuit het financiële perspectief onderscheiden wij drie doelgroepen. Onze primaire 2 doelgroep bestaat uit mensen die met hun inkomen recht hebben op huurtoeslag . Huishoudens met een inkomen hoger dan 1,5 maal modaal zijn in staat op eigen kracht aan woonruimte te komen en behoren tot onze tertiaire doelgroep. Onze secundaire doelgroep zit daar net tussenin. Een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en 1,5 maal modaal is te hoog voor de huurtoeslag en te laag voor de commerciële markt. Juist deze groep heeft last van de armoedeval. Ook deze groep heeft recht op betaalbaar wonen en ook voor deze mensen zetten wij ons maatschappelijk kapitaal in. Wij zijn er ook voor mensen met een extra zorgbehoefte. We denken dan bijvoorbeeld aan senioren, dak- en thuislozen en mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking.
2
De primaire doelgroep met een inkomen tot € 25.000, de secundaire doelgroep tussen € 25.000 en € 45.000 en de tertiaire doelgroep met een inkomen hoger dan € 45.000 (prijspeil 2006) 7
Tot slot kiezen wij er nadrukkelijk voor om speciale aandacht te schenken aan starters op de woonmarkt, voor zover zij daarbij steun nodig hebben. Starters ervaren zowel op de sociale huurmarkt als op de koopmarkt problemen. Zij hebben te weinig inschrijfduur om voor een huurwoning in aanmerking te komen of er is te weinig financiële basis om te kunnen kopen. Vaak kan worden volstaan met een eenmalige of tijdelijke ondersteuning. Ook voor hen is Tiwos er. Hoofddoelen Wij zien twee hoofddoelen die als een rode draad door het beleidsplan lopen. Alle andere doelen zijn dienstbaar aan deze 2 hoofddoelen. Wij bieden kansen en mogelijkheden voor onze doelgroepen Wij dragen substantieel bij aan de leefbaarheid en de ontwikkeling van onze buurten en de bewoners daarvan Kernwaarden We hebben ook de interne missie heroverwogen. We kwamen tot de conclusie dat we met een aantal kernwaarden heel goed kunnen aangeven hoe wij willen werken, zowel intern als extern. Deze waarden zijn samen te vatten in de term PICO bello: Professioneel (resultaatverantwoordelijk, prestatiegericht, kwaliteit, aanspreekcultuur, flexibel, afspraak is afspraak) Interactief: inzicht in eigen rol en bijdrage in geheel (kennen en erkennen van wederzijdse afhankelijkheid en overeenkomstig handelen, actieve communicatie in en over samenwerking) Collegiaal (open, informeel, samenwerking, dienstverlenend, betrokken, in vertrouwen, met respect en waardering) Ondernemend (oplossingsgericht, ontwikkeling en groei, durf en lef, innovatie en creativiteit) Algemene uitgangspunten van beleid Naast de keuzes die wij gemaakt hebben met betrekking tot onze missie, onze doelgroepen en onze manier van werken hanteren we een aantal uitgangspunten die wij belangrijk vinden en die ons handelen bepalen. Wij zijn er om hen te ondersteunen die dat nodig hebben. Hebben zij ons niet (meer) nodig, dan dringen wij ons niet op en zetten wij onze middelen ergens anders in. ‘’(On)gelijke monniken, (on)gelijke kappen’’ ofwel oplossingen op maat waar nodig. Wij respecteren de verantwoordelijkheid van andere partijen. Daarbij gaan wij er wel van uit dat zij die ook nemen. Wij zullen, onze missie en hoofddoelen in gedachten houdend, onze partners uitnodigen en uitdagen deze verantwoordelijkheid samen met ons in te vullen. Wij gaan problemen niet uit de weg, wij dragen bij aan de oplossing. Daarbij zoeken wij actief en creatief naar mogelijkheden om het ‘onmogelijke’ haalbaar te maken. Daar waar bestaande afspraken, wet- of regelgeving ons belemmeren in het realiseren van onze doelstellingen zoeken wij grenzen op, gaan wij het gesprek aan en proberen wij alsnog tot oplossingen te komen. Wij zijn voor lokale en regionale ontwikkeling en groei en zijn voorstander van lokale/regionale aanbesteding van ons werk. Wij willen juist de lokale en regionale werkgelegenheid en economie stimuleren omdat dat ons inziens ten goede komt aan de leefbaarheid in de regio. Wij zetten in op groei en ontwikkeling om in samenwerking resultaten neer te zetten. Vertrekpunt daarbij zijn de aanwezige kwaliteiten van mensen en organisaties in het maatschappelijk krachtenveld. Het gaat dan om kwaliteiten van de bewoners van onze woningen en buurten maar ook van onze partners en onze medewerkers.
8
2. De maatschappelijke context en positionering Bij de totstandkoming van dit beleidsplan heeft een groot aantal maatschappelijke ontwikkelingen, maar ook lopende afspraken en de ervaringen die wij de afgelopen jaren hebben opgedaan als input gediend voor de strategische keuzes die wij maken. Met de directeur van het Sociaal Cultureel Planbureau bespraken we maatschappelijke trends en wat deze trends voor wonen zouden kunnen gaan 3 betekenen . 'De sociale- en leefbaarheidsproblemen zullen de komende decennia toenemen, met name als de participatie van bepaalde groepen achterblijft’, zo waarschuwt het SCP nog in september 2006. We noemen hier De Grote maar ook De Andere Beweging, de rapporten en aanbevelingen van Winsemius, de commissies de Boer, Leemhuis, Winter en Schilder met betrekking tot in- en extern toezicht, transparantie, medezeggenschap en verantwoording. Andere relevante ontwikkelingen zijn het landelijke huurbeleid, de slechte aansluiting van de huur- op de koopmarkt, het gebrek aan doorstroming, het scheefwonen, de moeilijkheden voor starters, het toenemende aantal 1- en 2 persoonshuishoudens, de vergrijzing (liever verzilvering) van de bevolking, maar ook de sociale problematiek die grote invloed heeft op het prettig wonen in buurten en wijken. In diverse (thema)bijeenkomsten met de Raad van Toezicht en de huurdersbelangenorganisatie kwamen bovenstaande zaken aan de orde in relatie tot Tiwos en de toekomst. De resultaten van onder andere het woonbehoefteonderzoek dat in 2004 werd uitgevoerd en het Rigo onderzoek naar de kwantitatieve ontwikkeling van de doelgroep in Tilburg zijn als onderleggers gebruikt voor het Convenant Wonen 20054 2010 dat Tiwos samen met de collega corporaties, het SBO en de gemeente Tilburg afsloot. In dat convenant hebben we een aantal afspraken vastgelegd met betrekking tot de kernvoorraad, nieuwbouw, verkoop, leefbaarheid, bewonersparticipatie en samenwerking. 5
SWOT leidt tot strategische opgaven Het resultaat van de inventarisatie van ontwikkelingen, kansen en bedreigingen die vanuit de omgeving op ons afkomen hebben we gelegd naast de sterke en minder sterke eigenschappen van Tiwos als organisatie. Uiteindelijk zijn wij tot een aantal strategische opdrachten gekomen die in de hierna volgende hoofdstukken worden gepresenteerd en toegelicht. Deze strategische opdrachten sluiten aan bij de 3 primaire en 3 secundaire bedrijfsprocessen zoals we die ook in het voorgaande beleidsplan hanteerden. Als primair proces gelden: Klant centraal, Leefbare buurt en Vastgoedbeheer. De secundaire processen zijn Organisatie, Financiën en Samenwerking. Omdat de maatschappelijke context en relevantie van onze werkzaamheden steeds meer aandacht krijgt is dit onderwerp in een apart hoofdstuk opgenomen. De maatschappij Aan de ene kant zien we een maatschappij die zich verhardt, waarin sprake is van verdergaande individualisering met steeds minder sociale cohesie. De overheid trekt zich terug op een aantal belangrijke taakgebieden. Aan de andere kant zien we de groep mensen groeien die financiële, maatschappelijke of sociale hulp kan gebruiken. Vaak zijn juist deze mensen aangewezen op een corporatiewoning en op ondersteuning van maatschappelijke dienstverleners op diverse terreinen. Professionele dienstverlening en samenwerking tussen betrokken partijen wordt steeds belangrijker. Gelukkig onderkennen onze partners in het maatschappelijk
3
Bedoeld worden hier de 5 I’s: Individualisering, Internationalisering, Informalisering, Informatisering en Intensivering. 4 Stedelijk Bewoners Overleg 5 SWOT = Strengths (sterke eigenschappen Tiwos), Weaknesses (zwakke eigenschappen Tiwos), Opportunities (kansen vanuit omgeving), Threats (bedreigingen vanuit omgeving) 9
middenveld deze ontwikkelingen ook en zien ook zij hierin hun medeverantwoordelijkheid. Dit biedt kansen om tot nieuwe verbindingen te komen. Onze sector staat volop in de aandacht en de samenleving heeft behoefte aan meer inzicht in het werk en de prestaties van maatschappelijk ondernemers en corporaties in het bijzonder. De klant Het is voor steeds meer mensen moeilijk om een passende woning te vinden die ook nog financieel haalbaar is. Het landelijke huurbeleid leidt tot onzekerheid. Er zijn te weinig betaalbare woningen, niet alleen voor de lage maar ook voor de middeninkomens. Er is sprake van stagnatie op de woonmarkt. Doorstromers kunnen niet verder in hun wooncarrière en starters komen laat aan bod. Het aantal kleine huishoudens groeit, waarvan een groot deel behoefte heeft aan (ouderen)zorg in de nabije omgeving. De groep mensen die een steuntje in de rug nodig heeft wordt steeds groter, ook buiten de in de wet vastgelegde doelgroep. De knelpunten staan hoog op de agenda zowel in de lokale als de landelijke politiek. Daardoor is er ruimte om experimentele huur- en koopvormen te introduceren, om zo de doelgroepen beter te kunnen bedienen. Er is veel creativiteit op dit gebied en wij zien kansen om de komende jaren hiermee aan de slag te gaan. De leefbaarheid Onze maatschappij verandert en zo ook de bevolkingssamenstelling van onze buurten. De toenemende diversiteit in levensfase, leefstijl, gezinssamenstelling of 6 culturele achtergrond levert in bepaalde buurten wrijving op . Soms raakt de balans zoek en ontstaan serieuze problemen. Er is veel goede wil en aandacht voor leefbaarheidskwesties van zowel bewoners, corporaties als andere professionele dienstverleners. Tiwos heeft haar organisatie hierop ingericht met onder andere een gespecialiseerd team leefbaarheid en de wijkgerichte benadering. Van het totale personeelsbestand van Tiwos is zo’n 20 % direct bezig met leefbaarheid, zowel in preventieve als oplossende zin. Wij realiseren ons dat wij niet de algehele leefbaarheidssituatie alleen op kunnen lossen. Wel gaan wij ons uiterste best doen om hieraan substantieel bij te dragen. Wij zien voor ons een signalerende en stimulerende rol weggelegd. Wij willen een schakel en intitiator zijn om tot nieuwe samenwerkingsverbanden en vernieuwende oplossingen te komen. Het vastgoed Men wenst vooral meer ruimte en flexibiliteit met betrekking tot gebruik en inrichting 7 van de woning dan voorheen . Kwaliteits- en duurzaamheidseisen worden steeds hoger. In relatie tot de woonlasten is ook het energieverbruik een hot item. Daartegenover staat dat het steeds moeilijker is om bouwlokaties te vinden en dat de investeringen in grond en bouw zodanig hoog zijn dat flinke onrendabele toppen moeten worden opgevangen. Het blijft zoeken naar de balans tussen kwaliteit, duurzaamheid en betaalbaarheid. De Organisatie Verantwoording, transparantie, presteren en professionaliseren als maatschappelijk ondernemer staan voorop. Het maatschappelijk rendement zichtbaar en meetbaar maken is de opdracht voor de komende jaren. De Samenwerking De positie van belanghouders wordt steeds essentiëler. Zij krijgen een steeds nadrukkelijkere rol bij de beleidsvorming- en verantwoording. De samenwerking en het overleg met huurders wordt intensiever. De sociale problematiek in buurten is zodanig complex dat deze alleen in nauwe samenwerking met betrokkenen en (nieuwe) partners zowel binnen als buiten het woon-zorgtaakveld kunnen worden aangepakt. Daar waar anderen hun
6 7
We zien hier de effecten van Individualisering, Internationalisering en Informalisering terug Hier zien we de 4e en 5e I terug: de Intensivering en Informatisering; men wil meer in huis kunnen doen. 10
verantwoordelijkheid niet (kunnen) nemen moeten alternatieve oplossingen worden bedacht. De Financiën Hoewel er gigantische bedragen nodig zijn om de investeringsopgave in de sector op te pakken is er een reële dreiging dat de vermogensovermaat de sector uit zal vloeien omdat het tot op heden amper mogelijk lijkt onderling het matchingsprincipe voldoende vorm te geven. Dat is voor Tiwos een mogelijke bedreiging voor het waarmaken van haar ambities.
Tiwos in Tilburg Qua grootte is Tiwos de tweede corporatie van Tilburg met ongeveer 8.500 verhuureenheden (± 25% van het totaal corporatieaanbod) en een verantwoordelijkheid voor toch zo’n 35 kilometer straatwand in Tilburg, BerkelEnschot en Udenhout. Wij hebben toelating in de gemeenten van het voormalige samenwerkingsverband Midden Brabant: Waalwijk, Dongen, Gilze en Rijen, Goirle, Hilvarenbeek, Loon op Zand en Oisterwijk. Hoewel we geen concrete plannen hebben richting uitbreiding naar deze gemeenten sluiten wij activiteiten in die richting niet uit als dat bij zou dragen aan de strategische opdrachten zoals die in dit meerjarenbeleidsplan worden gepresenteerd. Tiwos heeft het relatief oudste bezit van Tilburg, grotendeels binnen de ringbaan gelegen, vooral veel grondgebonden woningen, een waardevolle combinatie. Onze herstructureringsopgave en het groot onderhoud richt zich de komende planningsperiode met name op het vooroorlogs en vroegnaoorlogse bezit. In de periode na 2011 verschuift dit naar onze complexen uit de jaren 60, 70 en 80. Verkenningen en voorbereidingen daarvoor worden waar nodig al in deze planningsperiode opgepakt. Wij zijn één van de grootste en actiefste bouwers van Tilburg. Voor de komende 5 jaar bestaan al definitieve plannen voor ruim 2.700 woningen met een investering 8 van totaal € 153 miljoen . In herstructureringsprojecten slopen we 520 woningen, zetten daar 524 nieuwbouwwoningen voor terug (waarvan 209 woonzorgeenheden) en plegen we aan 408 woningen groot onderhoud/renovatie. Bovenop de herstructureringsprojecten investeren we nog eens in 50 woonzorgeenheden en 64 nieuwbouw koop- en huurwoningen en zullen nog ruim 1.200 woningen groot onderhoud ondergaan. We rekenenen op nog eens € 15 miljoen aan investeringen voor 3.500 woningen die naar verwachting een of meerdere deelverbeteringen of woonprodukten krijgen. Daarnaast hebben we nog voor zo’n € 124 miljoen projecten in voorbereiding. Dat zijn nog eens ongeveer 550 nieuwbouw huur- en 230 nieuwbouw koopwoningen. Tiwos staat in Tilburg bekend als echt sociaal verhuurder met hart voor de bewoners. Dat komt onder andere doordat wij al sinds jaar en dag onderaan de lijst staan als het gaat om het huurprijsniveau. Medio 2006 hebben we een gemiddelde huur van € 9 355 en heeft nog steeds 98% van ons bezit een huurprijs die lager is dan de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag. Het komt óók doordat Tiwos altijd veel belang hecht aan contact en overleg met bewoners en steeds in het belang van die bewoners probeert te handelen. Daarin gaat Tiwos soms, op eigenzinnige wijze, verder dan een ander. Met een uitgebreid netwerk en altijd op zoek naar nieuwe mogelijkheden zijn wij een actieve, aanwezige speler in Tilburg, altijd bereid om zaken (mee) op te pakken en te investeren in wonen naar wens en ruimte om te leven.
8 9
Voor een schematisch overzicht verwijzen wij naar de bijlage II in deel C. Dat is gemiddeld 61% van de maximale huur. Landelijk is dit 71%. 11
12
Deel B
14
3. Tiwos als maatschappelijk ondernemer Ons motto Midden in de maatschappij
Typisch Tiwos Dit motto geeft weer waar Tiwos staat. Tiwos voelt zich betrokken bij maatschappelijke problemen, heeft daar dagelijks mee te maken en wil bijdragen aan oplossingen. Alle mensen hebben recht op goede woon- en leefomstandigheden. Wij hebben een behoorlijk maatschappelijk kapitaal tot onze beschikking dat wij inzetten om ons steentje daaraan bij te dragen. Dan denken wij niet alleen aan de woningen die wij beheren, maar ook aan de rol die wij spelen in het lokale krachtenveld en de lokale economie. Als actief deelnemer in stedelijke processen kunnen wij invloed uitoefenen op de werk- en handelwijze van onze leveranciers en partners in wonen en kunnen wij samenwerkingsvormen initiëren en faciliteren. Maatschappelijk verantwoord ondernemen betekent voor ons werken aan 10 oplossingen voor maatschappelijke knelpunten waarbij wij bereid zijn risico’s te nemen en investeringen te doen waar anderen dat niet willen of kunnen. Dat wil niet zeggen dat wij automatisch alles overnemen. Per situatie bekijken we of wij de meest aangewezen partij daarvoor zijn. Maatschappelijk ondernemen betekent voor ons ook dat wij in contact zijn met onze belanghouders en dat we samenwerken met onze partners en dat we alert zijn op ontwikkelingen en daar vroegtijdig op inspelen. Ondernemen betekent ook ruimte voor initiatief en risico’s nemen. Daar hoort bij dat het dus ook wel eens mis kan gaan. Wij voelen ons geroepen om duidelijk en transparant te zijn over de inzet van onze middelen en de daarmee bereikte resultaten. Onze uitgangspunten voor maatschappelijke investeringen Tiwos zet haar maatschappelijk kapitaal (eventueel onrendabel) in ten behoeve van de primaire en secundaire doelgroep met gezinsinkomens tot anderhalf maal modaal. Tiwos is ook bereid onrendabel te investeren in oplossingen voor doelgroepen die bijzondere aandacht en begeleiding vereisen, zoals bijvoorbeeld woonzorgvoorzieningen, dak- en thuislozenopvang of verslavingszorg. Investeringen die gericht zijn op huishoudens uit de tertiaire doelgroep (inkomen hoger dan anderhalf maal modaal) hebben als doel geld op te brengen ter compensatie van onrendabele investeringen elders en zijn in principe winstgevend of minimaal kostendekkend. In het belang van de leefbaarheid en het bevorderen van een gemengde sociale samenstelling kunnen hierover afwijkende keuzes worden gemaakt. Wij onderschrijven de uitgangspunten zoals die in de Aedescode en de daaraan gekoppelde governancecode zijn weergegeven. Dit alles komt samen in onze strategische opdracht voor de komende jaren SO 1 _________________________________________________________________
10
Wij nemen onze verantwoordelijkheid als maatschappelijk ondernemer in wat wij doen, in wat wij laten zien en in hoe wij ons verantwoorden _________________________________________________________________
Zie SWOT analyse in Hoofdstuk 2
15
door a. maatschappelijk relevante investeringen te doen. Wij verkennen met en bij onze partners de behoefte aan huisvesting voor bijzondere doelgroepen. Wij stellen ons proactief op in de samenwerking met Traverse, de Twern, de Bocht, het RIBW, Stichting Thuishoven, IMW, de thuiszorg, Novadic Kentron, Amarant, GGZ en andere maatschappelijke dienstverleners. Wij benutten de mogelijkheden tot samenwerking en spannen ons in om de nodige woonvoorzieningen te kunnen aanbieden. b. initiatieven en ondernemers te steunen die onderlinge betrokkenheid en verbondenheid van bewoners in buurten bevorderen. Wij maken initiatieven mogelijk die bijdragen aan maatschappelijke ontwikkeling en leefbaarheid en die direct raakvlakken hebben met en effect hebben voor onze doelgroepen. Tiwos kent een hulpprogramma met al dan niet doorlopende of terugkerende steun voor projecten in het buitenland die zich direct richten op wonen en welzijn. c. maatschappelijk werkgeverschap. Vanuit de betrokkenheid bij de samenleving en armoedeproblematiek in het bijzonder, bieden wij (meeloop)stageplaatsen aan. Aan aannemers met wie wij samenwerken wordt gevraagd te werken met leerlingen op bouwplaatsen of om buurtbewoners voor bepaalde werkzaamheden in te huren. Op dit vlak verkennen wij de komende periode nieuwe mogelijkheden. d. ons maatschappelijk rendement duidelijker aantoonbaar en inzichtelijk te maken. Op een praktisch haalbare manier proberen wij onze maatschappelijke input, output en het effect daarvan inzichtelijk te maken. Bij de start van projecten zullen wij vooraf duidelijk maken wat de te verwachten maatschappelijke meerwaarde is. e. een professionele en doelmatige maar vooral ook sociale en solide bedrijfsvoering. In ons dagelijks werk staan wij continue in contact met de maatschappij. Ook in de komende periode vragen we weer aan diverse partijen uit de samenleving feedback te geven op ons handelen. De resultaten daarvan worden gebruikt als input voor het continue organisatie ontwikkelingsproces. We hanteren hierbij de doorlopende klanttevredenheidsonderzoeken, het imago onderzoek en een visitatie. f. belanghouders te betrekken in het beleidsproces. In overleg met belanghouders geven wij vorm aan de gewenste mate van betrokkenheid in de voorbereiding, uitvoering en evaluatie van ons werk.
16
Onze maatschappelijke afspraken _________________________________________________________________ In 2007 hebben wij de behoefte aan woonruimte voor bijzondere doelgroepen in Tilburg geïnventariseerd en waar mogelijk afspraken met partners gemaakt over de realisatie daarvan. In 2008 is de haalbaarheid van deze projecten in kaart gebracht. In 2011 hebben wij minstens 3 projecten op dit terrein gerealiseerd. Per jaar steunen wij minimaal 5 nieuwe initiatieven van actieve bewoners(groepen) die bijdragen aan leefbaarheid en maatschappelijke ontwikkeling van buurt. Wij bieden per jaar minimaal 4 personen de gelegenheid om bij Tiwos werkervaring op te doen in de vorm van een stage. Wij maken onze aannemers en partners erop attent dat wij willen bijdragen aan de ontwikkeling van de buurten en wijken. Wij vragen hen jaarlijks in totaal 8 stageplaatsen of werkervaringsplaatsen voor bewoners uit de wijk te realiseren. Vanaf het jaarverslag 2007 wordt het maatschappelijk rendement van Tiwos expliciet en meetbaar opgenomen in de verantwoording. In 2008 hebben wij het visitatieproces afgerond 11 In 2008 voeren wij het imago onderzoek uit De klanttevredenheidsonderzoeken worden doorlopend uitgevoerd via de service monitor Per 2008 voldoen wij aan de normen van de governance code en voorzover wij daar niet voor kiezen, lichten wij dat duidelijk toe. De kwaliteit en transparantie van de Tiwos jaarverslagen moet tot de top 25 behoren _________________________________________________________________
11
Overwogen wordt om dit als onderdeel van het visitatieproces mee te nemen
17
4. Klant centraal Ons motto Ja mits, in plaats van Nee, tenzij
Typisch Tiwos In het hoofdstuk strategische oriëntatie schetsten wij onze doelgroepkeuze, waarbij in het algemeen geldt dat wij er zijn voor die mensen die niet (geheel) zelfstandig in hun woonruimte kunnen voorzien. Dat betekent dat wij ons concreet richten op onze 12 inkomensgerichte primaire, secundaire en, in mindere mate, tertiaire doelgroepen , maar ook op mensen met een extra zorgbehoefte en starters. Volgens cijfers uit Rigo onderzoek zal de primaire ingekomensgerelateerde doelgroep tot 2010 in Tilburg licht dalen. Dit beeld wordt bevestigd door de lichte afname van het aantal ingeschreven woningzoekenden en de constatering dat het aantal actief woningzoekenden daalt. Bij de kwantitatieve afspraken binnen het convenant wonen is hiermee rekening gehouden. Hoewel de wachttijden in het geheel genomen lang blijven, zien we een lichte stijging van de slaagkans voor actief woningzoekenden. Naast de individuele klant kennen we ook collectieve klanten aan wie we complexgewijs verhuren. Het gaat dan om professionele instellingen die de zorg en begeleiding bieden aan onze doelgroep met een extra zorgbehoefte. De bijdrage van Tiwos richt zich op het leveren en beheren van het vastgoed en desbetreffende instantie neemt de zorg en begeleiding voor haar rekening. De behoefte aan woonruimte en de rol die Tiwos hier verder in kan spelen is onderwerp van gesprek met de potentiële partners. Wij zijn zeker bereid hierin te investeren en de financiële (on)mogelijkheden die daarbij horen te bespreken. Wonen naar wens Wij handelen vanuit de wens en behoefte van onze klant en onze doelgroepen. Wij vinden het belangrijk in contact te zijn met onze klantgroepen en kennis te hebben van hun behoeften, ook van de toekomstige klant. Wij verkennen actief, denken in oplossingen in plaats van problemen en zoeken naar creatieve mogelijkheden om tegemoet te komen aan de wens van de klant. En voor zover we niet geheel tegemoet kunnen komen aan die wens zijn we daar duidelijk over. Dit alles komt samen in onze strategische opdrachten voor de komende jaren SO 2 _________________________________________________________________
Wij bieden onze doelgroepen slaagkansen tegen redelijke prijzen _________________________________________________________________
In het algemeen door a. een gematigd huurprijsbeleid. Wij zoeken de balans tussen een voor onze doelgroepen betaalbaar prijsniveau en de vanuit continuïteitsoverwegingen benodigde middelen. Voor starters door 13 b. woningen specifiek te gaan labelen, c. het wegnemen of verminderen van bestaande drempels voor koop of huur en de klant te laten kiezen uit verschillende huur- en koopvarianten. Keuze uit diverse contractvormen.
12
Zie voor toelichting hoofdstuk 1. Dit zal binnen het woonruimteverdeelsysteem Wiz moeten worden gerealiseerd. Hierbij is Tiwos afhankelijk van medewerking van de gemeente en collega corporaties.
13
18
Voor primaire en secundaire doelgroep door d. 75% van ons bezit bereikbaar te houden voor huishoudens die recht hebben op huurtoeslag met een huur onder de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag, e. de afspraak met betrekking tot de kernvoorraad dat Tiwos per eind 2009 minimaal 6.395 woningen met een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens aanbiedt. Hiervan valt 80 % (5.116) ook onder de eerste aftoppingsgrens. Met deze dubbele afspraak garanderen wij ook voor de toekomst ons aandeel in de Tilburgse kernvoorraad, f. huur- en koopalternatieven aan te bieden (zie ook c). Voor tertiaire doelgroep door g. ook in het wat luxere en duurdere segment woningen aan te bieden. Voor mensen met een extra zorgbehoefte door h. in contact te treden met potentiële samenwerkingspartners op dit terrein, de specifieke woonbehoefte daarvan te inventariseren en waar mogelijk te realiseren. Bestaande contacten worden voortgezet en zo nodig verder uitgebouwd. SO. 3 _________________________________________________________________
Wij optimaliseren de dienstverlening aan de klant _________________________________________________________________
door a. toegankelijk en bereikbaar te zijn voor onze klanten, zowel fysiek en telefonisch als met persoonlijke aandacht en een klantvriendelijke en klantgerichte benadering. Wij monitoren onze prestaties op dit vlak. b. de inrichting van een ontmoetingsruimte die uitnodigt om kennis te maken met de produkten en activiteiten van Tiwos en die de gelegenheid biedt om op een prettige manier te overleggen over gepaste oplossingen en mogelijkheden, c. een uitgebreide informatievoorziening aan de klant, niet alleen via de traditionele manier, maar ook via internet en informatiezuilen in de ontmoetingsruimte. De cartotheek biedt goed inzicht in de indeling en grootte van de woningen, d. het klantvolgsysteem waarmee onze medewerkers de contacthistorie en gemaakte afspraken met al onze klanten snel kunnen opzoeken en iedereen correct te woord kunnen staan, e. ook daar waar een woonzorgservicezone nog niet gerealiseerd is of kan worden bij te dragen aan oplossingen om zorg vlakbij of aan huis te realiseren, f. het onderwerp ‘wonen’ actief vorm te geven binnen de WMO o.a. bij het Loket Z SO. 4 _________________________________________________________________
Wij bieden de klant keuzemogelijkheden _________________________________________________________________
door a. het aanbieden van diverse woonprodukten, die het wonen prettiger en veiliger maken, b. het aanbieden van voldoende variatie in woningen, buurten en prijsklassen. Men kan bij Tiwos terecht voor huur en koop, zowel nieuwbouw als bestaande woningen, in de laagste prijscategorie en de wat hogere, voor lange of kortere termijn,
19
c. voldoende woningen uit bestaande voorraad beschikbaar te stellen voor verkoop. 14 Met de in het convenant wonen aangegane inspanningsverplichting om 525 corporatiewoningen uit bestaand bezit in Tilburg te verkopen in de periode 20052010 is de jaarlijkse verkoopdoelstelling gemiddeld 105 woningen. Eind 2006 leert de realiteit dat dit een zeer ambitieuze doelstelling is. Wij zetten in op minimaal 100 te verkopen woningen in 2007. Vanaf 2008 gaat het om tenminste 60 15 woningen per jaar .
SO. 5 _________________________________________________________________
Wij komen en blijven in contact met onze huurders zowel individueel als collectief _________________________________________________________________
door a. het bieden van diverse mogelijkheden om mee te praten en invloed uit te oefenen op de activiteiten en produkten van Tiwos. Op Tiwos organisatieniveau wordt met de Huurders Belangen Organisatie overlegd die op haar beurt het huurdersplatform als achterban kent. Op buurt- en complexniveau hebben we contact met comité’s en klankbordgroepen bij bijvoorbeeld onderhoudsprojecten en herstructurering. Waar bewoners dat wenselijk vinden kunnen zij zich organiseren om via het wijkteam in nauw contact met Tiwos te blijven. b. het doorlopend meten en monitoren van de klanttevredenheid. c. voldoende tijd te nemen voor en aandacht te schenken aan de wensen en ideëen van de klant. Tiwos neemt tijd voor bewoners, ook als zij niet georganiseerd zijn. Onze buurtbeheerders, huismeesters, leefbaarheidsconsulenten, vakmannen en opzichters zijn te vinden in de buurt, maar ook onze wijkconsulenten, woonmakelaars en incassomedewerkers staan klaar voor onze klant. Onze ‘klant centraal’ resultaten _________________________________________________________________ Per 2008 is 50 % van het verkoopaanbod uit bestaand bezit bereikbaar voor 16 tweeverdienende starters met een prijs tot € 170.000 e Eind 2010 hebben wij minimaal 6.395 woningen met een huur onder 2 e aftoppingsgrens, waarvan minimaal 5.116 onder de 1 aftoppingsgrens In 2007 maken 100 klanten gebruik van de mogelijkheid een Tiwoswoning uit 17 bestaand bezit te kopen. Vanaf 2008 zijn dat jaarlijks 60 klanten. Elk jaar krijgen zo’n 1.200 huurders via de service monitor de gelegenheid hun mening te geven over de dienstverlening van Tiwos Het percentage klanten dat aangeeft tevreden te zijn over de algemene dienstverlening moet hoger zijn dan 85% In 2007 is het Klantvolgsysteem operationeel In 2007 experimenteren wij met koop- en huurvarianten. Na evaluatie worden de geschikte varianten gefaseerd vanaf 2008 aangeboden In 2007 wordt een pilot woonprodukten in 3 buurten uitgevoerd. Na evaluatie in 2007 wordt besloten of dit vanaf 2008 Tiwosbreed ingezet kan worden _________________________________________________________________
14 De totale inspanningsverplichting voor de Tilburgse corporaties is 1750 woningen voor de periode 20052010. Het Tiwos aandeel hierin is 525. 15 Hiermee zal het beoogde aantal van 525 waarschijnlijk in 2011 worden behaald. 16 Prijspeil 2006 17 Na 2007 is het effect van zittende huurders die de woning kopen weggeëbd en zijn we voor het aanbod deels afhankelijk van de mutatie in het voor verkoop bestemde bezit
20
5. Leefbare buurt Ons motto Buurten in balans
Typisch Tiwos Makelaars roepen het al jaren. Er zijn drie dingen belangrijk bij het kiezen van een woning: lokatie, lokatie en lokatie. Zonder het belang van de prijs en kwaliteit te willen onderschatten is het een feit dat de woonomgeving een overheersende rol speelt bij het al dan niet prettig wonen. Wonen naar wens omvat wonen in een leefbare buurt. Het woongenot van onze huurders staat bij ons bovenaan op de prioriteitenlijst en leefbaarheid is bij ons een zeer belangrijk werkveld, dat dwars door alle afdelingen en werkprocessen heen een punt op de agenda is. Wij voelen ons medeverantwoordelijk voor de leefbaarheid in de wijken. Wij investeren actief met alle ons beschikbare middelen om de leefbaarheid in de buurten op peil te houden en waar nodig te verbeteren. Wij stimuleren bewoners en partners in wonen tot een actieve en constructieve aanpak. Indien nodig nemen wij daarin een leidende rol ook al zou die verder gaan dan alleen de zogenaamde kerntaken van een corporatie. In schrijnende situaties vinden wij het geoorloofd ook buiten de meest logische en gangbare paden te treden. Wij spreken mensen aan op ongewenst gedrag, maar stimuleren en steunen vooral goede initiatieven. Wij respecteren de rol en taakopvatting van andere partijen in Tilburg. Ook bewoners nemen hun verantwoordelijkheid en zorgen voor de buurt. Wij zien dat een groot deel van onze bewoners daartoe heel goed in staat is en in veel buurten gaat het goed en leeft men heel prettig samen. In die buurten zijn de activiteiten dan ook vooral gericht op het behouden en waar mogelijk verbeteren van de contacten en samenhang in de wijk. In andere buurten verandert veel en hebben bewoners behoefte aan samenwerking en hulp om een nieuwe balans te vinden. Wij spreken uit dat wij er zijn, dat wij openstaan voor samenwerking en nodigen anderen uit om ook ons te benaderen en aan te spreken. Dat wil niet zeggen dat wij ons afwachtend opstellen. Integendeel, leefbaarheid in onze buurten gaat ons na aan het hart en wij zijn altijd alert op situaties waar onze inzet, ook in preventieve sfeer, nuttig kan zijn. Ruimte om te leven Wij zijn ervan overtuigd dat de leefbaarheid in buurten sterk kan verbeteren als de bewoners uitzicht hebben op werk, opleiding en inkomen. Als zij in hun eigen tempo kunnen werken aan de ontwikkeling en inzet van hun capaciteiten. Een zinvolle dagbesteding draagt bij aan het welzijn en welbevinden van mensen en als gevolg daarvan de leefbaarheid in een buurt. Tiwos wil bijdragen aan de kwaliteit van leven in de buurten. Het aanbieden van wonen gaat dan niet ver genoeg. Wij hebben in een aantal buurten veel bezit. Onze bewoners rekenen op ons. Wij willen met partners in de buurten kansen en mogelijkheden bieden aan de bewoners. Wij willen sociale netwerken versterken. Het gaat hier om: Kansen om buurtbewoners te ontmoeten Kansen om te werken, zich te ontwikkelen en nieuwe ervaringen op te doen Kansen om zelf bij te dragen aan een prettige woonomgeving Wij kunnen dit organiseren en zullen anderen mobiliseren om hieraan mee te doen. Wij beseffen maar al te goed dat onze wensen en idealen op dit vlak zeer ambitieus zijn. Wij kunnen dit niet alleen en sommige kwesties zijn moeilijk te beïnvloeden. Toch spannen wij ons in om hier, voor en met onze bewoners en partners, er uit te halen wat er in zit.
21
Onze strategische opdracht voor de komende jaren SO. 6 _________________________________________________________________
Wij werken aan toekomstbestendige en leefbare buurten. Wij koesteren het goede, wij bestrijden de achteruitgang van de leefbaarheid en wij dragen actief bij aan de verbetering van die leefbaarheid. _________________________________________________________________
door a. het identificeren van probleem- en risicogebieden en het opzetten en implementeren van leefbaarheidsactieplannen met een samenhangend geheel aan maatregelen en het verder uitwerken en optimaliseren van buurtplannen als (preventief) instrument, b. actief deel te nemen en bij te dragen aan samenwerkingsverbanden zoals, buurtregie en Symfonie, c. sociale makelaardij via de inzet van het team leefbaarheid dat in 2007 van start gaat. d. in te spelen op ontwikkelingen in en eigenschappen van de buurten en het nemen van gepaste maatregelen zowel op collectief als op individueel niveau. Onze medewerkers hebben daartoe de gereedschapskist sociaal beheer tot hun beschikking. Daarnaast gaan wij andere instrumenten verkennen die kunnen worden ingezet tbv leefbaarheid. Instrumenten die worden overwogen zijn onder andere de mogelijkheden via woonruimteverdeling, verkoop- en / of huurprijsbeleid, doorstroom- en woningruil, coöptatie en sociale herstructurering. Omdat ook buurten een eigen karakter hebben geven we woningzoekenden goede informatie over de leefstijlen in de buurt, zodat zij goed kunnen inschatten of zij zich daar thuis zullen voelen. e. samen te werken. Wij zoeken grenzen op in de samenwerking en dagen onszelf en anderen uit om de hiaten op te vullen. Wij bouwen het huidige netwerk uit met organisaties op o.a. het gebied van werk, inkomen en opleiding. Wij organiseren en mobiliseren coalities en samenwerkingsverbanden om leefbaarheid en welzijn in buurten te verbeteren. Wij sluiten samenwerkingsovereenkomsten af waarin de wederzijdse inspanningsverplichtingen vastgelegd worden. Doel hiervan is dat bewoners van onze buurten mogelijkheden hebben om actief deel te nemen aan de maatschappij via werk, opleiding of anderszins. f. te werken aan levensloopbestendige buurten. Wij streven ernaar dat in elke buurt een mix bestaat van woningen die geschikt zijn voor 1- en 2 persoonshuishoudens, voor gezinnen en voor senioren. Ook zorgen we voor variatie in prijsklasse en eigendomsvorm. Zo kunnen mensen die betrokken zijn bij een buurt daarin blijven wonen, ook als de woonwensen in de loop van de tijd veranderen. g. te stimuleren dat bewoners leefbaarheidsproblemen oppakken en indien nodig bij Tiwos melden. Wij kunnen dan gezamenlijk tot een oplossing komen. Wij zien graag dat bewoners met ideëen ter bevordering van de leefbaarheid in de wijk naar ons komen. We willen aanwezige talenten opsporen en aanspreken en nieuwe vormen van samenwerking met de buurt verkennen. Er kan vaak meer dan bewoners denken. Wij denken mee en faciliteren. h. te zorgen voor voldoende toezicht en aanspreekpunten in de buurten en complexen. De huismeesters en buurtbeheerders bestrijken vrijwel het gehele Tiwosbezit. In overleg met bewoners wordt bekeken of aanvullende maatregelen nodig zijn. i. het volgen en meten van de bewonerservaring met de leefbaarheid in hun buurt, het bespreken van de resultaten met bewoners en het ondernemen van actie waar nodig. j. het voorkomen en/of oplossen van financiële problemen bij huurders via de samenwerkingsovereenkomst die wij hebben met bureau schuldhulpverlening en 22
onze eigen incasso beleid. Bewoners kunnen in een vroeg stadium bij ons terecht om financiële problemen voor te zijn. Wij denken mee. k. illegale bewoning op te sporen en te bestrijden. In schrijnende situaties zoeken wij naar passende oplossingen voor de betreffende personen. Onze ‘leefbaarheid’ resultaten _________________________________________________________________ Iedere bewoner van Tiwos heeft een aanspreekpunt voor leefbaarheidszaken, per 2007 heeft Tiwos een vrijwel dekkend netwerk van buurtbeheerders of huismeesters e In 2007 wordt het 2 leefbaarheids onderzoek Lemon uitgevoerd. In 2010 volgt e het 3 onderzoek. Afhankelijk van de resultaten worden in overleg met bewoners en partners eventuele vervolgacties ingezet. Met name in gebieden waar wij flink hebben geïnvesteerd in herstructurering verwachten wij een stijging ten opzichte van eerdere onderzoeken. In 2007 zijn de risicogebieden geïnventariseerd en benoemd. Vanaf 2008 hebben wij voor elk risicogebied een leefbaarheidsactieplan als uitwerking van het buurtplan In 2008 is het aantal huurders met huurachterstand / betalingsproblemen gedaald met 10% ten opzichte van 2007. Voor de jaren 2009 en 2010 zetten wij in op een daling van nog eens 5%. Dankzij bemiddeling van Tiwos gaan per 2009 jaarlijks minimaal 25 bewoners aan het werk of starten met een opleiding. Uiterlijk eind 2008 is er duidelijkheid over bruikbare instrumenten om de instroom, doorstroom en uitstroom in een buurt te beïnvloeden en worden deze toegepast. Leefbaarheid is een centraal onderwerp in al onze herstructurerings- en nieuwbouwplannen. Wij houden zichtbaar rekening met de gewenste variatie in woningtypen, eigendomsvormen, huurcategorieën en onze doelgroepen van beleid. In 2010 hebben wij minimaal 300 huurders, die zich actief inzetten voor leefbaarheid, woongenot of belangenbehartiging. _________________________________________________________________
23
6. Vastgoedbeheer Ons motto Bouwen aan de buurt, bouwen voor de buurt
Typisch Tiwos 18 Eind 2006 heeft Tiwos bijna 8.200 woningen in Tilburg. Het bezit is relatief oud; 44 % van de woningen stamt uit de periode van voor de oorlog en de wederopbouw. Een deel van de vooroorlogse woningen en buurten voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. Dat betekent dat we een flinke opgave hebben om ervoor te zorgen dat ook dat bezit aan onze kwaliteitsnormen blijft voldoen. Wij willen een gevarieerd woningaanbod zodat er voor elk wat wils is. Mensen hebben recht op goed wonen, ongeacht hun levensfase of eventuele financiële of lichamelijke bijzonderheden. We zijn één van de grootste investeerders in de stad als het om nieuwbouw, herstructurering en groot onderhoud gaat. In de periode 2007-2011 zijn ruim 2.700 woningen betrokken bij sloop, nieuwbouw of groot onderhoud voor in totaal zo’n € 153 miljoen. Daarnaast is er nog een aantal projecten waarvan, omdat ze nog in de voorbereidende fase zitten, de investeringen nog niet opgenomen zijn in de genoemde € 153 miljoen. Het gaat dan bijvoorbeeld om de projecten GroeseindHoefstraat, nieuwbouw Jeruzalem, Koningsoord en Zeeheldenbuurt Midden. Deze 19 zogenaamde "zachte" investeringsprojecten zullen in totaal voor ongeveer nog zo’n € 124 miljoen aan investeringen vergen voor ongeveer 550 nieuwbouw huur en 230 nieuwbouw koopwoningen. Als we kijken naar de gevolgen van de maatschappelijke trends die door het SCP worden geconstateerd, blijft er een groeiende behoefte aan woningen bestaan, zal de ruimtebehoefte per woning groter worden en zullen aanpassingen in en van de woning aan veranderende omstandigheden steeds meer wenselijk zijn.Voor het groeiend aantal 1- en 2 persoonshuishoudens heeft Tiwos een prima geschikt bezit; relatief klein en goedkoop, grotendeels grondgebonden en voor een flink deel binnen de ringbanen. Dat is onze kracht en dat koesteren we. We spannen ons in om de goede laagbouwwoningen te behouden door groot onderhoud en aanpassing aan de woonwensen van deze tijd. Ook spannen we ons in om bij nieuwbouwprojecten zo veel mogelijk laagbouw te realiseren. Buurten in balans betekent voor ons vastgoedbeleid ook dat in de buurten voor elke fase in een wooncarriére geschikte woningtypen aanwezig zijn.
Onze strategische opdracht voor de komende jaren SO. 7 _________________________________________________________________
Wij vernieuwen en verversen onze voorraad en zorgen voor voldoende variatie in ons woningbezit. _________________________________________________________________
door a. herstructurering; het gaat hier om nieuwbouw, groot onderhoud en renovatieprojecten in de projecten Uitvindersbuurt / Zeeheldenbuurt West, Goirke West, Groeseind Hoefstraat (in samenwerking met WonenBreburg), Westerpark, Oostertuin, Wichmanstraat en Jeruzalem. Vanzelfsprekend bieden wij bewoners
18
Inclusief garages, bedrijfsruimtes, woonwagens en standplaatsen heeft Tiwos ruim 8600 verhuureenheden. 19 De aantallen en bedragen kunnen nog wijzigen.
24
b.
c.
d.
e.
daarbij de gelegenheid tot participatie in de projecten en volgen wij de afspraken zoals die gemaakt zijn in het stedelijk convenant herstructurering. nieuwbouw. In de periode 2007-2011 bouwen we minimaal 244 huurwoningen en 135 koopwoningen. Van genoemd aantal behoort 77% van de huurwoningen tot de kernvoorraad. nieuwbouw woonzorg: In de periode 2007-2011 bouwen we minimaal 259 woonzorgeenheden. Bij herstructurering Zonnehof gaat het om 42 huurappartementen, 30 koopappartementen 20 woonzorgeenheden ten behoeve van amarant en 65 verpleeg- en verzorgplaatsen. De overige 102 eenheden zijn verspreid over een zestal kleinere projecten. actief te blijven zorgen voor mogelijkheden om te bouwen. Wij zijn voortdurend alert op potentiële bouwlokaties en beoordelen de haalbaarheid en mogelijkheden daarvan zodat we daar desgewenst snel op in kunnen spelen. ervoor te zorgen dat anderen ons zien als partner in projectontwikkeling
SO. 8 _________________________________________________________________
In stand houden en verbeteren van de kwaliteit bestaand bezit. _________________________________________________________________
door a. Een degelijk onderhoudsbeleid. Naast het hierboven genoemde groot onderhoud dat vaak onderdeel is van herstructeringsplannen onderscheiden wij: Planmatig onderhoud: de woningen van Tiwos krijgen elke 6 jaar een op de omstandigheden van het complex afgestemde onderhoudsbeurt. Mutatieonderhoud: bij mutatie maken wij de woning in orde voor de nieuwe bewoner. Voor zover mogelijk wordt de nieuwe bewoner in een vroeg stadium hierbij betrokken. Reparatieverzoeken: op verzoek van de klant worden storingen verholpen of schades gerepareerd. Woonprodukten: indien gewenst brengt Tiwos bepaalde woonprodukten aan in 20 een woning. Het deltaplan deelverbeteringen voorziet in een ‘inhaalslag” met het aanbieden en realiseren van de mogelijke deelverbeteringen met name op het gebied van sanitair en electra. Gezien de grote variatie in ons bezit zijn wij, inmiddels doordrongen van de onmogelijkheid daarvan, van het idee afgestapt dat we één uniforme kwaliteitsmaat zouden moeten ontwikkelen. Op bepaalde onderdelen is het wel mogelijk om uitspraken voor het gehele bezit te doen. Voor specifieke complexen zal per doelgroep, buurt of type woning de kwaliteitsnorm worden bepaald. b. Het aanbieden van politie keurmerk. Met betrekking tot veiligheid spreekt het convenant wonen over een inspanningsverplichting om in een aantal te selecteren buurten de woningen en woonomgeving zoveel mogelijk te laten voldoen aan het Politie Keurmerk Veilig Wonen. Tiwos ziet inbraakpreventie als gezamenlijke verantwoordelijkheid met bewoners en reserveert budget om PKVW aan bewoners aan te bieden op basis van een gezamenlijke investering.
20
Deelverbeteringen zijn onderdeel van de beschikbare woonprodukten.
25
SO. 9 _________________________________________________________________
Als maatschappelijk ondernemer neemt Tiwos ook haar verantwoordelijkheid op het gebied van duurzaamheid. Het is dan ook vanzelfsprekend dat bij alle bouw-en onderhoudsactiviteiten de omgeving en het milieu de aandacht krijgen die zij verdienen. _________________________________________________________________
door a. deelname aan het energieconvenant b. deelname aan projectgroep ontwikkeling duurzaamheidsbarometer bestaand bezit. In samenwerking met de Stichting Natuur en Milieu werkt Tiwos met een aantal andere corporaties aan de ontwikkeling daarvan. c. het uitvoeren van een energieprestatie advies voor het gehele bezit en het Tiwoskantoorgebouw, conform de afspraken uit het energieconvenant d. de nadere uitwerking van een duurzaamheidsbeleid e. bij de toekomstvisie voor onze complexen zoveel mogelijk levensduurverlengende maatregelen te treffen en sloop slechts als uiterste oplossing in te zetten. Indien toch tot sloop overgegaan wordt, zorgen wij voor optimaal hergebruik van daartoe geschikte materialen en een verantwoorde verwerking van het sloopafval.
Onze vastgoed resultaten _________________________________________________________________
In de periode 2007-2011 leveren wij minimaal 244 nieuwbouw huurwoningen op In de periode 2007-2011 leveren wij minimaal 135 nieuwbouw koopwoningen op In de periode 2007-2011 leveren wij minimaal 259 woonzorgeenheden op In de periode 2007-2011 krijgen 1.600 woningen groot onderhoud en renovatie In de periode 2007-2011 werken wij volgens de jaarlijkse onderhoudsplanning conform begroting In de periode 2007-2011 bieden wij jaarlijks aan 400 huurders de gelegenheid om een deelverbetering door te laten voeren in het kader van het deltaplan deelverbeteringen. Over de periode 2007-2011 krijgen per jaar gemiddeld 300 woningen het certificaat PKVW Eind 2008 hebben wij voor het gehele bezit een Energie Prestatie Advies Eind 2008 is het duurzaamheidsbeleid opgesteld In 2009 hebben we inzicht in duurzaamheid bestaand bezit conform opgestelde duurzaamheidsbarometer _________________________________________________________________
26
7. Organisatie Ons motto Professionaliseren met een hart
Typisch Tiwos Tiwos is zowel ambitieus en idealistisch als realistisch. Een organisatie die dan ook nooit klaar zal zijn met ontwikkelen en groeien. Sinds jaar en dag is onze insteek om de kwaliteit van ons werk continue te verbeteren. Wij gebruiken diverse instrumenten om te bepalen of wij nog op de goede koers zitten. Waren wij jaren geleden één van de eerste corporaties die zich liet visiteren, wij hebben ook regelmatig een medewerkerstevredenheidsonderzoek waarin onze medewerkers hun mening kunnen geven over een aantal aspecten van het werken bij Tiwos. Onze relaties worden periodiek benaderd voor ons terugkerende imago onderzoek en onze klanten krijgen de gelegenheid om hun mening over onze dienstverlening kenbaar te maken via de zogeheten service monitor. Als flexibele en lerende organisatie nemen wij de informatie die hieruit komt serieus en gaan er vervolgens mee aan de slag. Wij bieden daarvoor ook de ruimte aan onze medewerkers; ruimte om initiatieven te nemen, ruimte om te experimenteren, ruimte om te groeien en dus ook ruimte om (af en toe) een fout te maken. Wij zien mogelijkheden om de organisatie nog verder te professionaliseren. In 2006 is een masterplan organisatieontwikkeling vastgesteld, zodat Tiwos ook in de toekomst goed zal kunnen inspelen op het totaal aan eisen, wensen en doelstellingen. Het masterplan vormt de basis voor een aantal trajecten op het gebied van cultuur, leiderschap, personele ontwikkeling en organisatorische afstemming in de planning & controlcyclus. Tiwos medewerkers hebben grote affiniteit en betrokkenheid met de doelgroepen. Ze kunnen zich verplaatsen in hun situatie en zijn bereid om te blijven meedenken en verantwoordelijkheid te nemen voor het werk dat gedaan moet worden. Uitzonderlijke situaties vragen om een bijzondere aanpak en initiatief en creativiteit worden dan ook gewaardeerd, uiteraard binnen de daarvoor uitgestippelde kaders en bevoegdheden.
Onze strategische opdracht voor de komende jaren SO. 10 _________________________________________________________________
Verdere professionalisering en ontwikkeling van de organisatie. _________________________________________________________________
door a. In 2007 te starten met de vernieuwde afdeling woonbeheer b. de implementatie van het masterplan organisatieontwikkeling met projecten op het gebied van: besturing, planning & control. Medewerkers kennen en nemen hun verantwoordelijkheden en weten waar ze aan toe zijn. Het ontwikkelen van adequate management informatie en de optimalisering en afstemming van de diverse onderdelen van de planning & control cyclus zijn hier onderdeel van. De strategische opdrachten uit dit ondernemersplan worden doorvertaald naar afdelings- en activiteitenplannen. De terugkoppeling over de voortgang daarvan komt terug in de relevante managementrapportages. cultuurverandering. Het is bij iedereen duidelijk wat wel en niet des Tiwos is. Er zijn afspraken over hoe de Tiwos normen en waarden worden uitgedragen naar klanten en relaties. De kernwaarden PICO bello vormen de basis van het
27
cultuurtraject. Het cultuurtraject richt zich op organisatie-, afdelings- en individueel niveau. Met name de I(nteractie) en de C(ollegialiteit) bepalen het persoonlijke welbevinden van medewerkers op de werkplek. Als goed en betrokken werkgever vinden wij het heel belangrijk dat medewerkers Tiwos als een fijne, veilige en uitdagende werkomgeving beschouwen. Wij voelen ons er mede verantwoordelijk voor dat onze medewerkers ‘lekker in hun vel’ en op de juiste plek zitten. leiderschap. Leidinggevenden hebben de mogelijkheid voor coaching en begeleiding bij het continue ontwikkelen van leidinggevende vaardigheden en capaciteiten. De principes van het normeren, faciliteren en coachen worden alom gebruikt. Competentiemanagement wordt geïntroduceerd en we hanteren een duidelijke en rechtvaardige prestatiegerichte beoordelings- en functioneringsmethodiek. ontwikkeling medewerkers. Als goed werkgever voelen wij ons betrokken bij het welzijn van onze medewerkers. Wij bieden onze medewerkers mogelijkheden om te groeien en faciliteren ze daarbij. Eigen initiatief is belangrijk en wordt op prijs gesteld. Medewerkers worden gestimuleerd om een POP, een persoonlijk ontwikkelplan op te stellen. c. te blijven leren als organisatie en actief feedback te organiseren op onze activiteiten: ook in de komende planperiode blijven wij meten hoe onze prestaties ervaren worden. Eerder noemden we het onderzoek naar klanttevredenheid, het periodieke imago onderzoek en de geplande visitatie. Ook zal Tiwos een medewerkerstevredenheidsonderzoek uit (laten) voeren. d. het beschikbaar stellen van de juiste informatie om contacten met de klant correct en snel af te handelen en het werk adequaat uit te voeren. Het digitale archief, de cartotheek en het klantvolgsysteem dienen als hulpmiddel in het dagelijkse werk van onze medewerkers. Omdat het huidige primaire systeem nog slechts tijdelijk ondersteund zal worden zal in de planningsperiode een omschakeling naar de opvolger van Wocas/X ofwel een ander software pakket uitgevoerd worden. SO. 11 _________________________________________________________________
Wij werken aan het optimaliseren van het imago van Tiwos _________________________________________________________________
door a. meer en betere externe toelichting van ons beleid, de keuzes die wij maken, onze werkgebieden, de projecten en successen. b. betrouwbaar en transparant te blijven werken c. inzichtelijk te maken wat onze bijdrage aan de maatschappij is d. sponsoring van initiatieven die een raakvlak hebben met onze missie, onze doelgroepen of onze strategische opgaven.
28
Onze ‘organisatie’ resultaten _________________________________________________________________ vanaf 2008 is de nieuwe Planning & Control cyclus operationeel uit het medewerkerstevredenheidsonderzoek blijkt dat minimaal 80 % van onze medewerkers tevreden is over de Tiwosbedrijfscultuur PICO leidinggevenden hanteren een resultaatgerichte managementstijl per 2008 in 2008 voeren wij het medewerkerstevredenheidsonderzoek uit per 2009 is de vernieuwde functionerings-, beoordelings- en beloningssystematiek operationeel (inclusief persoonlijk ontwikkelplannen) 21 het ziekteverzuim ) blijft onder 4 % op jaarbasis uiterlijk 2011 is het primair systeem vernieuwd relaties weten wat ons werkveld is en zijn op de hoogte van onze beleidskeuzes en onze resultaten Uit imago onderzoek blijkt dat 85% van de relaties Tiwos een betrouwbare partner vindt _______________________________________________________________
21
excl zwangerschapsverlof
29
8. Financien Ons motto Verdienen waar het kan. Verliezen waar het moet
Typisch Tiwos Tiwos behoort sinds jaar en dag tot de wat ‘minder rijke’ corporaties. Dat betekent niet dat wij onze ambities op het gebied van bouwen aan wonen temperen. Wij hebben een taak in Tilburg en wij willen die ook realiseren. Wij zijn dan ook zeer actief in het zoeken naar mogelijkheden om de financiering van onze investeringen op een verantwoorde en duurzame manier te regelen. Duurzaam in die zin dat wij ook op de langere termijn aan onze financiële en onze investerings- en onderhoudsverplichtingen kunnen blijven voldoen. Immers, ook over 20 jaar is onderhoud nodig aan onze woningen en is er behoefte aan verversing van de voorraad. Wij zetten diverse instrumenten in om het financieringsvraagstuk op te lossen. Wij zetten ons maatschappelijk kapitaal in om de ambities uit dit ondernemingsplan te realiseren. Daar waar we knelpunten tegenkomen gaan we op zoek naar oplossingen. Financiële overwegingen, hoe belangrijk ook, zijn in principe volgend aan volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling. Dat wil niet zeggen dat wij onverantwoord omgaan met de middelen die wij hebben en alle verliezen voor lief nemen. Het wil wel zeggen dat wij, indien wij dat maatschappelijk verantwoord achten en een bijdrage zien aan onze doelstellingen, bereid zijn om verliezen te nemen. Onze strategische opdracht voor de komende jaren SO. 12 12 _________________________________________________________________
Wij zorgen voor de continue financierbaarheid van onze volkshuisvestelijke ambities en investeringen. _________________________________________________________________
door a. ‘in control’ te zijn met betrekking tot financiële processen en risico’s. Alleen al volgens de plannen die eind 2006 definitief waren investeren wij de komende 5 jaar zo’n € 153 miljoen in herstructurering, nieuwbouw en groot onderhoud. We hebben nadrukkelijk aandacht voor risicobeheersing rondom nieuwbouw- en onderhoudsprojecten. b. actief op zoek te gaan naar matchingsmogelijkheden c. actief treasury beleid. Op basis van de concreet ingerekende investeringsplannen eind 2006 zal onze leningenportefeuille tussen 2007 en 2011 toenemen van € 209 miljoen naar € 280 miljoen eind 2011. De jaarlijkse rentelasten zijn enorm. Wij zijn continue alert op mogelijkheden om de financieringslasten te verlagen. d. actief fiscaal beleid. e. de jaarlijkse verkoopdoelstelling te halen. Door bestaande woningen te verkopen bieden wij niet alleen betaalbare woningen op de Tilburgse koopmarkt aan, die met name voor de lagere en middeninkomens bereikbaar zijn, maar krijgen we ook middelen binnen om onze investeringen te financieren. Door de flinke investeringsopgave die wij ons tot doel stellen zijn de huuropbrengsten alleen niet meer voldoende om in toekomst solvabel te blijven.
30
Onze financiële prestaties _________________________________________________________________ De solvabiliteit blijft hoger dan of gelijk aan het minimaal noodzakelijk 22 weerstandsvermogen zoals vastgesteld door CFV De operationele kasstromen zijn de eerste vijf jaar per saldo groter dan 0 23 De financieringsruimte is minimaal gelijk aan de normstelling van het wsw ) Het renterisico blijft onder de 15% De jaarrekening 2006 wordt opgemaakt op basis van 2 waarderingsgrondslagen; historische kostprijs en bedrijfswaarde. Vanaf de jaarrekening 2007 en de begroting 2008 hanteren wij de bedrijfswaarde als grondslag voor de waardering van de activa. _______________________________________________________________
22 Wij baseren het risicoprofiel op de methodiek zoals die door het Centraal Fonds Volkshuisting wordt gehanteerd. Daarbij wordt rekening gehouden met risico’s op het gebied van o.a. de afhankelijkheid van verkopen, projecten en herstructurering, treasury en de reguliere bedrijfsvoering. 23
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw: anno 2006 was de norm 85% van de bedrijfswaarde
31
9. Samenwerking Ons motto 1 plus 1 is 3
Typisch Tiwos Tiwos heeft samenwerking hoog in het vaandel staan. Wij zijn ervan overtuigd dat we vooral moeten doen waar we goed in zijn. En daarbij komen we ook situaties tegen die we niet alleen kunnen of willen oplossen. Wij erkennen de professionaliteit en expertise van anderen en zoeken actief partners om onze doelstellingen op het gebied van wonen naar wens en ruimte om te leven te realiseren. Wij zoeken inspiratie en uitdaging bij anderen en hopen dat ook aan onze partners te kunnen bieden. Wij houden rekening met belangen buiten onze organisatie. In onze samenwerking gaan wij zo nodig verder dan alleen de traditionele taken van een corporatie. Wij zien flexibele samenwerkingsvormen ingericht naar de situatie en de behoefte van het moment als mogelijkheid om te groeien. Wij hebben geen groeistrategie in de zin van fusie. Lopende samenwerkingsverbanden Tiwos zit sinds jaar en dag in een groot aantal samenwerkingsverbanden en er zijn in de loop van de tijd ook enkele belangrijke convenantsafspraken gemaakt. We noemen hier het Convenant Wonen waarin prestatie afspraken met de gemeente Tilburg, het SBO en collega corporaties werden gemaakt. Met dezelfde partners werden ook het hennepconvenant en het herstructureringsconvenant over rechten en verplichtingen rondom herstructurering afgesloten. Verder zijn er diverse afspraken en samenwerkingsovereenkomsten met bureau schuldhulpverlening, Symfonie, buurtregie, TBVwonen, WonenBreburg, St. Lambertus / de Kreite en Laurentius Wonen, Traverse, de Twern, het IMW en het RIBW Onze opdracht voor de komende jaren SO. 13 _________________________________________________________________
Wij verkennen samen met (potentiële) partners het nut en de noodzaak tot intensieve(re) samenwerking. Wij laten zien dat wij een betrouwbare partner zijn en dat wij iets te bieden hebben. Wij activeren partners en spreken ze aan op hun verantwoordelijkheid. _________________________________________________________________
door a. nadere kennismaking met mogelijk nieuwe partners, met name op het gebied van inkomen, werk en opleiding, zowel op stedelijk als op wijk- en buurtniveau. Wij verkennen actief de mogelijk overlappende belangen en werkgebieden en de eventuele meerwaarde van samenwerking. Waar dat zinvol is sluiten wij samenwerkingsovereenkomsten en komen wij tot concrete prestatie afspraken. In eerste instantie verkennen wij onze mogelijke verdere bijdrage aan de doelstellingen van Traverse, de Bocht en het RIBW. In tweede instantie gaan wij mogelijk ook met anderen aan tafel. b. gelegenheden te creëren om partners uit het maatschappelijk middenveld te ontmoeten. Een voorbeeld daarvan is het stadsdebat dat wij jaarlijks samen met de andere Tilburgse corporaties organiseren. c. voortzetting en verdieping van de samenwerking met de wat meer voor de hand liggende partners zoals de gemeente Tilburg en de collega corporaties in Tilburg. Jaarlijks evalueren we de afspraken die we maakten in het convenant wonen. In 2009 zal een nieuw convenant worden voorbereid. We willen niet alleen op bestuurlijk niveau nauw in contact blijven met onze partners, maar stimuleren ook dat vanuit andere geledingen uit de organisaties contacten worden onderhouden.
32
Tiwos is een partner die _________________________________________________________________ graag samenwerkt op onderwerpen van gezamenlijk belang zich actief opstelt en meedenkt bereid is om waar dat nodig is mee te gaan in oplossingen die niet direct voor de hand liggen bereid is te investeren zowel in tijd als in geld _________________________________________________________________
33
34
Deel C
36
I.
Meerjarenontwikkeling kengetallen (uitgangspunten begroting 2007)
Vastgestelde norm uitgangspunten 2007
begroting
prognose
prognose
prognose
prognose
2007
2008
2009
2010
2011
Solvabiliteit (totale reserves)
minimaal 10%
11,9%
10,2%
10,5%
11,5%
13,2%
Solvabiliteit (o.b.v. vrije reserves)
minimaal 10%
6,6%
5,6%
6,3%
7,2%
8,9%
11.258
17.762
1.344
-9.990
9.079
Kasstroom norm. bedrijfsuitoefening Renterisico
maximaal 15%
3,6%
7,0%
7,6%
6,6%
3,5%
Financieringsruimte
minimaal 10%
15,5%
13,9%
11,8%
10,9%
12,4%
8.545
8.522
8.504
8.363
8.174
Aantal verhuureenheden
Definities bovenstaande kengetallen: • Solvabiliteit (totale reserves) = Eigen vermogen (ABR) / Totaal vermogen * 100% • Solvabiliteit (o.b.v. vrije reserves) = Overige reserves (eigen vermogen excl. bestemmingsreserve) / Totaal vermogen * 100%. Dit is de solvabiliteit als ook de onrendabele toppen van de "zachte" investeringsprojecten (middels de bestemmingsreserve) in de MJP worden opgenomen. • Kasstroom normale bedrijfsuitoefening = kasstroom uit operationele activiteiten gecorrigeerd met de positieve kasstroom uit de verkoop van woningen • Renterisico = saldo van de renteaanpassingen en herfinancieringen per jaar / saldo van de leningportefeuille • Financieringsruimte = (Materiële vaste activa -/- Financieringen lang) / Materiële vaste activa * 100%
NB
Bij de overgang naar waardering volgens bedrijfswaardemethodiek zullen de kengetallen woren geëvalueerd en indien nodig zullen vastgestelde normen worden aangepast.
37
II. Investerinsoverzicht 2007-2011 Dit investeringsoverzicht onderscheidt zogenoemde ‘harde’ plannen die al voorbij de Definitief Ontwerp fase zijn en de ‘zachte’ plannen. Laatst genoemde plannen zijn nog niet in de meerjarenprognose doorberekend.
Projecten
2007-2011
2007-2011
concreet = bijlage 1
"zacht" = bijlage 3
Aantal Sloop bij herstructurering
Bedrag Aantal *
521
Bedrag *
225
Herstructurering Nieuwbouw huurwoningen
189
€
21.091.000
234
€
34.687.000
Nieuwbouw koopwoningen
126
€
16.788.000
286
€
51.908.000
32
€
5.337.000
552
€
91.932.000
Nieuwbouw woonzorgeenheden**
209
€
33.554.000
Groot onderhoud/renovatie
408
€
34.759.000
932
€
106.192.000
50
€
4.680.000
Nieuwbouw woonzorgeenheden Projectontwikkeling overig Nieuwbouw huurwoningen
55
€
344.000
123
€
14.631.000
Nieuwbouw koopwoningen
9
€
1.152.000
108
€
17.299.000
64
€
1.496.000
231
€
31.930.000
1234
€
40.066.000
7.423.000
Regulier groot onderhoud Deelverbeteringen Deltaplan
745
€
Individueel
1308
€
6.540.000
Warmwatervoorzieningen
1500
€
1.500.000
3553
€
15.463.000
0
€
5833
€
167.897.000
783
€
123.862.000
Totaal investeringen Tiwos
cf MJP B'2007
waarvan: Nieuwbouw huur
244
€
21.435.000
357
€
49.318.000
601
€
70.753.000
Nieuwbouw woonzorg
259
€
38.234.000
32
€
5.337.000
291
€
43.571.000
69.207.000
Nieuwbouw koop
135
€
17.940.000
394
€
Overigen Totaal
5195
€
90.288.000
0
€
5833
€
167.897.000
783
€
123.862.000
529
€
87.147.000
5195
€
90.288.000
6616
€
291.759.000
* bedrag is opgenomen bij het betreffende investeringsproject ** zowel huur als koop
38
III.
Overzicht SMART doelen per hoofdstuk
Onze maatschappelijke afspraken 1
In 2007 hebben wij de behoefte aan woonruimte voor bijzondere doelgroepen in Tilburg geïnventariseerd en waar mogelijk afspraken met partners gemaakt over de realisatie daarvan.
2007 2008 2009 2010 2011 X x
In 2008 is de haalbaarheid van deze projecten in kaart gebracht.
2 3 4
In 2011 hebben wij minstens 3 projecten op dit terrein gerealiseerd. Per jaar steunen wij minimaal 5 nieuwe initiatieven van actieve bewoners(groepen) die bijdragen aan leefbaarheid en maatschappelijke ontwikkeling van buurt. Wij bieden per jaar minimaal 4 personen de gelegenheid om bij Tiwos werkervaring op te doen in de vorm van een stage. Wij maken onze aannemers en partners erop attent dat wij willen bijdragen aan de ontwikkeling van de buurten en wijken. Wij vragen hen jaarlijks in totaal 8 stageplaatsen of werkervaringsplaatsen voor bewoners uit de wijk te realiseren. Vanaf het jaarverslag 2007 wordt het maatschappelijk rendement van Tiwos expliciet en meetbaar opgenomen in de verantwoording.
x x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x x x
x
x
x
x
x
x
x
x x
x
x
x
x
x
x
x
5 6 In 2008 hebben wij het visitatieproces afgerond 7 In 2008 voeren wij het imago onderzoek uit
8 De klanttevredenheidsonderzoeken worden doorlopend uitgevoerd via de service monitor
x
Per 2008 voldoen wij aan de normen van de governance code en voorzover wij daar niet voor kiezen lichten wij dat duidelijk toe.
9 10 De kwaliteit en transparantie van de Tiwos jaarverslagen moet tot de top 25 behoren
Onze ‘klant centraal’ resultaten 11 12 13 14
Per 2008 is 50 % van het verkoopaanbod uit bestaand bezit bereikbaar voor tweeverdienende starters met een prijs tot € 170,000 Eind 2010 hebben wij minimaal 6.395 woningen met een huur onder 2e aftoppingsgrens, waarvan minimaal 5.116 onder de 1e aftoppingsgrens In 2007 maken 100 klanten gebruik van de mogelijkheid een Tiwoswoning uit bestaand bezit te kopen. Vanaf 2008 zijn dat jaarlijks 60 klanten. Elk jaar krijgen zo’n 1200 huurders via de service monitor de gelegenheid hun mening te geven over de dienstverlening van Tiwos Het percentage klanten dat aangeeft tevreden te zijn over de algemene dienstverlening moet hoger zijn dan 85%
15 16 In 2007 is het Klantvolgsysteem operationeel
x x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
In 2007 experimenteren wij met koop- en huurvarianten. Na evaluatie worden de geschikte
17 varianten gefaseerd vanaf 2008 aangeboden 18
In 2007 wordt een pilot woonprodukten in 3 buurten uitgevoerd. Na evaluatie in 2007 wordt besloten of dit vanaf 2008 Tiwosbreed ingezet kan worden
19
Iedere bewoner van Tiwos heeft een aanspreekpunt voor leefbaarheidszaken, per 2007 heeft Tiwos een vrijwel dekkend netwerk van buurtbeheerders of huismeesters
Onze ‘leefbaarheid’ resultaten 20 In 2007 wordt het 2e leefbaarheids onderzoek uitgevoerd. In 2010 volgt het 3e onderzoek. Afhankelijk van de resultaten worden in overleg met bewoners en partners eventuele vervolgacties ingezet. Met name in gebieden waar wij flink hebben geïnvesteerd in herstructurering verwachten wij een stijging ten opzichte van eerdere onderzoeken.
21 In 2007 zijn de risicogebieden geïnventariseerd en benoemd.
x
x x
x
x
x
x
x
x
x
Vanaf 2008 hebben wij voor elk risicogebied een leefbaarheidsactieplan als uitwerking van
22 het buurtplan
25
In 2008 is het aantal huurders met huurachterstand / betalingsproblemen gedaald met 10% ten opzichte van 2007. Voor de jaren 2009 en 2010 zetten wij in op een daling van nog eens 5%. Dankzij bemiddeling van Tiwos gaan per 2009 jaarlijks minimaal 25 bewoners aan het werk of starten met een opleiding. Uiterlijk eind 2008 is er duidelijkheid over bruikbare instrumenten om de instroom, doorstroom en uitstroom in een buurt te beïnvloeden.
26
en worden deze toegepast Leefbaarheid is een centraal onderwerp in al onze herstructurerings- en nieuwbouwplannen. Wij houden zichtbaar rekening met de gewenste variatie in woningtypen, eigendomsvormen, huurcategorieën en onze doelgroepen van beleid.
23 24
x x
x x
x
x
x
x
x
x
x
x
39
2007 2008 2009 2010 2011
Onze vastgoed resultaten 27 28 29 30 31 32
In de periode 2007-2011 leveren wij minimaal 244 nieuwbouw huurwoningen op In de periode 2007-2011 leveren wij minimaal 135 nieuwbouw koopwoningen op In de periode 2007-2011 leveren wij minimaal 259 woonzorgeenheden op In de periode 2007-2011 krijgen 1600 woningen groot onderhoud en renovatie In de periode 2007-2011 werken wij volgens de jaarlijkse onderhoudsplanning conform begroting In de periode 2007-2011 bieden wij jaarlijks aan 400 huurders de gelegenheid om een deelverbetering door te laten voeren in het kader van het deltaplan deelverbeteringen.
33 Over de periode 2007-2011 krijgen per jaar gemiddeld 300 woningen het certificaat PKVW 34 Eind 2008 hebben wij voor het gehele bezit een Energie Prestatie Advies 35 Eind 2008 is het duurzaamheidsbeleid opgesteld
x x x x
x x x x
x x x x
x x x x
x x x x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x x x
x
x
x
x
x
x
In 2009 hebben we inzicht in duurzaamheid bestaand bezit conform opgestelde
36 duurzaamheidsbarometer
x
Onze ‘organisatie’ resultaten 37 vanaf 2008 is de nieuwe Planning & Control cyclus operationeel
x
uit het medewerkerstevredenheidsonderzoek blijkt dat minimaal 80 % van onze medewerkers tevreden is over de Tiwosbedrijfscultuur PICO
38 39 leidinggevenden hanteren een resultaatgerichte managementstijl per 2008 40 in 2008 voeren wij het medewerkerstevredenheidsonderzoek uit
x x x
per 2009 is de vernieuwde functionerings-, beoordelings- en beloningssystematiek
41 operationeel (incl POP) 42 het ziekteverzuim ) blijft onder 4 % op jaarbasis 43 uiterlijk 2011 is het primair systeem vernieuwd
x
x
x x
x
x x
x
x
x
x
x
relaties weten wat ons werkveld is en zijn op de hoogte van onze beleidskeuzes en onze
44 resultaten 45 Uit imago onderzoek blijkt dat 85% van de relaties Tiwos een betrouwbare partner vindt
x
Onze financiële prestaties De solvabiliteit blijft hoger dan of gelijk aan het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen zoals vastgesteld door CFV
46 47 De operationele kasstromen zijn de eerste vijf jaar per saldo groter dan 0 48 De financieringsruimte is minimaal gelijk aan de normstelling van het wsw ) 49 Het renterisico blijft onder de 15% 50
De jaarrekening 2006 wordt opgemaakt op basis van 2 waarderingsgrondslagen; historische kostprijs en bedrijfswaarde. Vanaf de jaarrekening 2007 en de begroting 2008 hanteren wij de bedrijfswaarde als grondslag voor de waardering van de activa.
x x x x
x x x x
x x x x
x x x x
x x x x
x
x
x
x
x
40
