Hart voor Tilburg. Inleiding 4. Hoofdstuk 1 Hart voor Tilburg: de context van ons werk 5

’08

Jaar verslag Tiwos

1

Hart voor Tilburg

Inleiding

4

Hoofdstuk 1 Hart voor Tilburg: de context van ons werk

5

Hoofdstuk 2 Tiwos als maatschappelijk ondernemer

9

2.1

Wat spraken we voor 2008 af?

10

2.2

Maatschappelijk rendement en waardering maatschappelijke bijdrage

11

2.3

Visitatie

11

2.4

Sponsoring en giften

17

2.5

Aedescode en governance code

18

Hoofdstuk 3 De klant centraal

19

3.1


20

3.2

Slaagkansen bieden tegen een redelijke prijs

21

3.3

Verhuur

22

3.4

Optimale dienstverlening aan onze klanten

22

3.5

Keuzemogelijkheden voor onze doelgroep

23

3.6

In contact blijven met onze huurders

24

Hoofdstuk 4 Leefbare buurten

27

4.1


28

4.2

Leefbaarheidsprojecten

29

4.3

Sociaal beheer

32

4.4 Tiwos als sociale makelaar

32

4.5

33

Sociaal en actief incassobeleid

Hoofdstuk 5 Vastgoedbeheer

35

5.1


36

5.2

Ontwikkeling van de voorraad

37

5.3

Het vernieuwen en verversen van ons bezit

38

5.5

Met het oog op duurzaamheid

42

Hoofdstuk 6 De organisatie

43

6.1


44

6.2

Professionalisering en ontwikkeling van de organisatie

44

6.3

Optimaliseren van het imago

48

Hoofdstuk 7 Financiën

49

7.1

Financiële situatie algemeen

50

7.2


51

7.3 Jaarresultaat 2008 ten opzichte van de begroting 2008

2

51

7.4 Ontwikkeling bedrijfswaarde 2008

51

7.5 Ontwikkeling financiële kengetallen 2008-2013

53

7.6 Treasury

54

7.7 Vennootschapsbelasting

55

7.8 Nevenstructuur

55

7.9 Deelnemingen

56

7.10 Planning en control cyclus

57

7.11 Risicomanagement

57

Jaar verslag Tiwos

Hoofdstuk 8 Samenwerking

59

8.1


60

8.2

Zorg en welzijn

60

8.3

Werk, inkomen en opleiding

60

8.4

Samenwerking met corporaties en de gemeente

62

8.5

Overige samenwerkingsverbanden

63

8.6

Belanghoudersparticipatie

63

Hoofdstuk 9 Verslag van de Ondernemingsraad

65

Hoofdstuk 10 Verslag Raad van Toezicht

67

10.1 Algemeen

68

10.2 Samenstelling Raad van Toezicht

68

10.3 Honorering Raad van Toezicht

69

10.4 Integriteit

69

10.5 Verslag van de werkzaamheden van de Raad van Toezicht in 2008

70

10.6 Zelfevaluatie Raad van Toezicht

71

10.7 Jaarverslag 2008

72

10.8 De Toekomst

72

Noten

73

Kengetallen en feiten

74

Bijlage Tabellen bij volkshuisvestingsverslag 2008

79

Jaarrekening 2008

89

’08

3

Hart voor Tilburg

Inleiding Met gepaste trots presenteren wij u ons jaarverslag 2008. Een jaar waarin Tiwos zich nog meer ontwikkeld heeft tot een professionele en sociale volkshuisvester. Een jaar ook dat we afsloten met een hele goede én leerzame visitatie. We scoorden niet alleen gemiddeld een 7,8 maar hebben ook een paar nuttige aanbevelingen gekregen. Met de realisatie van ons ambitieuze beleidsplan “Hart voor Tilburg” liggen we goed op koers en er is weer een aantal prachtige projecten opgeleverd. Hoewel we een relatief groot verloop onder het personeel hebben gezien zijn de prestaties en de werksfeer weer goed geweest. Een zeer betrokken en bekwame Raad van Toezicht heeft ons goed geadviseerd, het nodige tegenspel geboden en de juiste beslissingen genomen. We zitten thans midden in een wereldomvattende crisis. Voor vele woningeigenaren is de verkoop van de woning een groot probleem. De doorstroming naar nieuwbouw stagneert daardoor. Maar ook voor onze huurders zijn het onzekere tijden: houd ik mijn werk, vinden mijn kinderen na school een baan, wordt mijn pensioen bevroren? De crisis werkt ook door in de (hele lage) inflatie waarbij de overheid een inflatievolgend huurbeleid voorschrijft. Een lichtpuntje voor onze huurders. Maar voor ons als bedrijf een forse financiële aderlating. Daar komt de integrale VPB en de Vogelaarheffing nog bij. We moeten dan ook zeer kritisch kijken naar onze leencapaciteit en dus naar onze op stapel staande projecten. Gelukkig hebben we geen rentedragende bouwgrond in bezit noch (vele) projecten met een forse verkoopopgave. Voorop blijft staan, nu en in de toekomst, het belang van onze huurders. Het werken aan goede, schone en veilige buurten, aan goede huizen, aan sociale saamhorigheid. Met collega-corporaties en de gemeente maken we afspraken over armoedebestrijding, het afmaken van de schoolopleiding van de kinderen en het streven naar het principe: “in elk huishouden is er in ieder geval één inkomen uit arbeid”. Wij zijn er ons elke dag weer van bewust dat wij ons werk alleen kunnen doen dankzij de inzet van en samenwerking met onze vele samenwerkingspartners in Tilburg, onze huurders en de zeer actieve Huurders Belangen Organisatie, onze Raad van Toezicht en niet in de laatste plaats onze betrokken medewerkers die er elke dag weer voor gaan. Hartelijk dank allemaal voor alle inzet en betrokkenheid, voor de ideeën en kritiek, voor de volhardendheid en het enthousiasme. Laten we er in 2009 ook weer met zijn allen voor gaan.

Rob Suurmeijer

directeur bestuurder

4

Otto van der Meulen directeur bestuurder

Jaar verslag Tiwos

’08

Hart voor Tilburg: de context van ons werk

5

Hart voor Tilburg

1 Hart voor Tilburg: de context van ons werk Voorafgaand aan de ontwikkeling van ons beleidsplan ‘Hart

kunnen gebruiken. Dat kunnen financiële of sociale redenen

voor Tilburg’ voor de periode van 2007 tot 2011 spraken we

zijn. Wij richten ons op de inkomensgerelateerde doelgroep

met ruim 70 personen en organisaties over onze taakopvat-

en daarbinnen ook op starters en mensen met behoefte aan

ting, onze belangrijkste opdrachten en de grenzen van ons

extra zorg en aandacht. Maar we zijn er ook gewoon voor

werkgebied. Steeds meer vinden we dat ons werk verder gaat

mensen die bewust voor een huurwoning kiezen en niet (of

dan goede woningen en leefbaarheid alleen. Het welzijn van

nog niet) willen kopen.

buurtbewoners wordt meer en meer onderdeel van ons werk. Dat strookt overigens prima met de aandachtsvelden van het BBSH en de aanvullende eisen en wensen die de overheid aan ons stelt.

Het doel...

In het beleidsplan Hart voor Tilburg is alles terug te leiden tot twee hoofddoelen. Alle andere doelen zijn daarvan afgeleid. ˘ Wij bieden kansen en mogelijkheden voor onze doelgroe-

De opmerkingen en ideeën van onze belanghouders hebben gezorgd voor een typisch Tiwos beleidsplan. We laten ons leiden door wat er gebeurt in de maatschappij, wat nodig is en waar behoefte aan is. Dat bleek één van onze sterke punten tijdens de visitatie: hoe wij de samenwerking met en betrokkenheid van belanghouders vormgeven. En wij zullen

˘ Wij dragen substantieel bij aan de leefbaarheid en de

ontwikkeling van onze buurten én de bewoners daarvan.

Van meerjarenbeleid naar dagelijks werk

We hebben een planning & controlcyclus ontwikkeld die

dat bij de uitwerking van onze plannen zo blijven doen, in

duidelijk laat zien of we onze ambities ook echt waarmaken.

contact en in samenwerking met onze belanghouders en

De strategische opdrachten en SMART1* doelstellingen uit

onze omgeving.

Hart voor Tilburg worden elk jaar door onze wijkteams ver-

Wonen naar wens, ruimte om te leven

taald naar de wijkplannen. Hierin staan de concrete maatregelen en projecten in de wijken. De consequenties van deze

Wij zijn ervan overtuigd dat ‘prettig wonen’ slechts één van

wijkplannen komen terug in de afdelingsplannen en werken

de bouwstenen is om prettig te leven. Mensen hebben ruimte

door naar het jaarlijkse Tiwos-activiteitenplan en natuurlijk

nodig om te leven én om zich te ontwikkelen. Een zinvolle

de begroting.

dagbesteding draagt bij aan welzijn en welbevinden. Dat

Driemaal per jaar maken wij via trimesterrapportages de

betekent dat er aandacht moet zijn voor werk, inkomen, on-

balans op en sturen zonodig bij. Daarnaast geven we via het

derwijs en zorg. De leefbaarheid in buurten kan sterk verbete-

jaarverslag zo helder en transparant mogelijk weer wat we

ren als mensen ‘prettig leven’. Natuurlijk horen kwalitatief

van onze plannen hebben waargemaakt. We gaan daarbij

goede woningen daar gewoon bij. Daar ligt onlosmakelijk een

uiteraard ook in op de voornemens die we niet hebben waar-

taak voor Tiwos. Maar wij vatten onze taak een stuk ruimer

gemaakt.

op. De woningen zijn geen doel op zich, maar een middel. Onze missie geeft dat duidelijk aan:

Wonen naar wens, ruimte om te leven

Verantwoording, openheid en transparantie

De intentie van ons jaarverslag is transparantie en verantwoording naar buiten toe. Om te kijken of we op de goede

˘

Met bijzondere aandacht voor hen die dat nodig hebben

weg zitten zonden we in 2008 ons jaarverslag in voor de

˘

Partner in samenwerking

‘Glazen Huis’ prijs. De beoordelingscommissie nomineerde

˘

Actief, creatief en betrokken

het jaarverslag van Tiwos samen met 4 andere jaarverslagen

˘

Financieel sociaal en solide

voor ‘Het Glazen Huis’. We waren ook één van de drie genomi-

Voor wie ...

6

pen.

neerden voor de themaprijs ‘Inzicht in maatschappelijk rendement’. De jury prees in dit kader de manier waarop Tiwos

Vanuit de overtuiging dat alle mensen recht hebben op goede

maatschappelijk rendement zichtbaar maakt door een ver-

woon- en leefomstandigheden zijn wij er voor mensen die

binding te leggen tussen behaald maatschappelijk resultaat

dat niet (geheel) zelfstandig voor elkaar krijgen. Wij zien

(output) en de daarvoor gemaakte kosten (input). De opmer-

verschillende redenen waarom mensen een steuntje in de rug

kingen uit het rapport namen we ons ter harte om dit jaar-

* voor voetnoten zie pagina 88

Jaar verslag Tiwos

’08

verslag verder te verbeteren. Het enige kritiekpunt was de

echter de leesbaarheid van het uitgebreide jaarverslag ten

wat sobere opmaak van het jaarverslag. Omdat ons uitge-

goede komt hebben we hier dit jaar meer aandacht aan be-

breide jaarverslag slechts naar een zeer kleine groep relaties

steed. We proberen ook dit jaar weer de balans te vinden

gaat leek dit ons uit tijden geldbesparing de beste optie.

tussen openheid en leesbaarheid. Hierdoor is dit jaarverslag

Ons uitgebreide relatiebestand ontvangt jaarlijks een lees-

misschien wat langer geworden dan oorspronkelijk gewenst,

bare verkorte versie van het jaarverslag. Omdat de opmaak

maar wel informatief.

Otto van der Meulen, directeur/ bestuurder Tiwos, over de nominatie voor het Glazen Huis:

“We vinden het niet meer dan normaal om ons zo duidelijk en goed mogelijk te verantwoorden naar belanghouders in het bijzonder en de maatschappij in het algemeen. We zijn daarin soms nog zoekende naar de meest geschikte aanpak. We denken dat we een goed systeem hebben bedacht om ons maatschappelijk rendement voor het voetlicht te brengen en deden mee aan het Glazen Huis om dat te toetsen. Het feit dat we vorig

jaar genomineerd zijn voor deze prijs geeft aan dat we in ieder geval op de goede weg zijn en daar zijn we natuurlijk heel blij mee. Toch heb ik ook mijn vraagtekens bij het nut van zo’n prijs. We hebben afgelopen zomer onze belanghouders 5 dagen lang een ansichtkaart gestuurd met daarop steeds per thema een overzicht welke ambities we wel en niet gehaald hadden. We hebben dat afgesloten met een vouwblad met de hoofdpunten van ons jaarverslag. Op basis daarvan zijn we met een groot aantal belanghouders gaan praten. Daaruit bleek dat de meesten ons vouwblad wel hadden gelezen, maar dat bijna niemand een volledig jaarverslag leest. En ook in onze ansichtkaarten hadden maar weinig mensen zich verdiept. Dat persoonlijke gesprek werkte daarentegen veel beter. Als het dus gaat om verantwoording afleggen aan de maatschappij, is het nog maar de vraag of een jaarverslag het geschikte middel is.”

Leeswijzer De hoofdstukindeling in dit jaarverslag is identiek aan die in het beleidsplan Hart voor Tilburg en het activiteitenplan 2008. Elk hoofdstuk begint met een korte weergave van de stand van zaken rondom de afgesproken SMART-doelen en gaat vervolgens nader in op de geleverde inspanningen en behaalde resultaten in 2008. Daarnaast laten we in dit jaarverslag ook een aantal belanghouders aan het woord over hun ervaring met de samenwerking met Tiwos.

7

Hart voor Tilburg

8

Jaar verslag Tiwos

’08

Midden in de maatschappij

9

Hart voor Tilburg

2 Tiwos als maatschappelijk ondernemer

Tiwos voelt zich betrokken bij maatschappelijke problemen en wil bijdragen aan oplossingen. We zijn daarbij bereid risico’s te nemen en investeringen te doen waar anderen dat niet willen of kunnen.

Maatschappelijk ondernemen betekent voor ons ook dat wij in contact zijn met onze belanghouders, dat we samenwerken met partners en dat we alert zijn op ontwikkelingen en daar vroegtijdig op in-

spelen. Daarnaast willen wij duidelijk en transparant zijn over de inzet van onze middelen en de daarmee bereikte resultaten.

2.1 Wat spraken we voor 2008 af? Strategische opdracht We nemen onze verantwoordelijkheid als maatschappelijk ondernemer in wat we doen, in wat we laten zien en in hoe wij ons verantwoorden. De huisvestingsbehoefte voor bijzondere doelgroepen is in 2007 geïnventariseerd; in 2008 en verder zullen wij deze actief invullen en in gesprek blijven om eventuele wijzigingen in behoefte tijdig en goed in beeld te krijgen. De haalbaarheid van woonruimteprojecten voor bijzondere doelgroepen in Tilburg is in kaart gebracht. We hebben minimaal 5 initiatieven van actieve bewonersgroepen ondersteund, die bijdragen aan de leefbaarheid en maatschappelijke ontwikkeling van de buurt. We hebben minimaal 4 personen de gelegenheid gegeven om bij Tiwos werkervaring te kunnen opdoen in de vorm van een stage. Onze aannemers en partners hebben 8 stageplaatsen of werkervaringsplaatsen voor bewoners uit onze wijken gerealiseerd.

10



RIBW, Kompaan Jongeren, Vadercentrum, Voedselbank, Universiteit voor buitenlandse masterstudenten, Feniks, Novadic Kentron (begeleid wonen), Traverse dienstencentrum en KIO2, dotspot opvang verslaafde prostituees, AMA-woningen



In 2008 hebben we de Voedselbank gehuisvest. Verder hebben we via de reguliere contingentaanvragen cliënten gehuisvest van Traverse, Kompaan, Veiligheidshuis, De Bocht, RIBW, BBW en statushouders (regulier en generaal pardonregeling).



Tiwos ondersteunde onder andere de theemiddag in de Kruidenbuurt, Kleur je Wijk, de Zorgvlied rommelmarkt, kerstmarkt in Noord en het project sluitplaten in de Juristenbuurt waarbij scholieren van het 2College een rol speelden.



In totaal heeft Tiwos in 2008 9 stagiairs gehad. Bij Post en Archief zijn 2 medewerkers gedetacheerd via Diamant-groep en bij de kantine 1 persoon via Amarant. Zij doen diverse ondersteunende werkzaamheden. 60 Fontys HBO studenten gebruikten Tiwos als leerproject voor de opleiding communicatie.

x

Sinds 2007 wordt standaard in de bestekken opgenomen dat de aannemer stage-/werkervaringsplaatsen moet opnemen in het project. Die plaatsen zijn in principe voor Tiwos-huurders uit de wijk waarin het project plaatsvindt. Afgelopen jaar hebben we geen plaatsen kunnen invullen. Ook niet na het beschikbaar stellen van de plaatsen voor alle inwoners van Tilburg die stage-/ werkervaring willen opdoen. Er zijn diverse redenen waarom dit niet lukt: iedere werkloze zit al in een begeleidingstraject van het UWV-CWI en de gemeente, of heeft een traject achter de rug. Daarnaast vinden we nauwelijks mensen die we kunnen voordragen voor een stage. De samenwerking op dit punt met aannemers krijgt van twee kanten moeilijk vorm. Aannemers willen wel, maar liefst door detachering vanuit Tiwos. Begeleiding ligt dan bij ons. De vorm waarin we deze doelstelling willen realiseren moet daarom verder worden uitgewerkt.

We voeren doorlopend klanttevredenheidsonderzoeken uit via de servicemonitor.



In 2008 hebben 946 huurders deelgenomen aan de servicemonitor. Er waren 2.418 huurders aangeschreven, een respons van 39%. In 2007 was de respons 38%, bij 2.300 huurders.

Vanaf het jaarverslag van 2007 wordt het maatschappelijke rendement expliciet en meetbaar opgenomen in de verantwoording.



In paragraaf 2.2 staat een impressie van de maatschappelijke investeringen die we in 2008 hebben gedaan en het rendement hiervan.

Jaar verslag Tiwos

We hebben het visitatieproces afgerond.

’08



Ecorys heeft de maatschappelijke visitatie voor Tiwos uitgevoerd. Tiwos komt uit de maatschappelijke visitatie naar voren als een goed tot zeer goed presterende corporatie. Met drie 8-en, één 9 en een 6 scoren we gemiddeld een 7,8. Een score om trots op te zijn.

We hebben het imago-onderzoek uitgevoerd.



Het imago-onderzoek is uitgevoerd. Op alle onderdelen scoorden we boven de vastgestelde norm van 3,5. Bij huurders ligt het overall gemiddelde van alle onderdelen op 3,67 en bij stakeholders op 3,63. Met een aantal aandachtspunten en verbeteracties gaan we in 2009 aan de slag.

We voldoen aan de normen van de governance code. Voorzover wij daar niet voor kiezen, lichten we dat duidelijk toe.



De bepalingen in de governance code worden onderschreven. Daar waar dit niet het geval is wordt dit uiteengezet met het ‘leg uit of pas toe’ principe. Deze informatie is te vinden op onze website.

De kwaliteit en transparantie van de Tiwosjaarverslagen behoort tot de top 25.



Tiwos behoorde tot de top 5 van deelnemende corporaties. Voor de themaprijs ‘inzicht in maatschappelijke prestaties’ behoorden we tot de top 3.

 gehaald, x niet gehaald,  nog niet afgerond, maar wel gestart in 2008

2.2 M aatschappelijk rendement en waardering maatschappelijke bijdrage

maatschappelijke investeringen circa € 15.208.000.

We zetten maatschappelijke kapitaal in om onze ambities

nomen in de berekening van de directe maatschappelijke

waar te maken. Daarbij zijn we bereid om onrendabel te in-

investeringen) levert in de toekomst mogelijk nog gedeelte-

vesteren. We vinden het belangrijk helder en transparant

lijk rendement op voor Tiwos, aangezien Tiwos meedeelt in de

duidelijk te maken wat onze maatschappelijke inzet is, welke

waarde-ontwikkeling van de woningen (dus zowel positief als

doelstellingen we proberen te behalen én welke middelen en

negatief).

De € 131.000 korting gegeven in KoopGarant (welke is meege-

instrumenten we daarvoor gebruiken. We gaan hierbij uit van het:

Daarnaast heeft Tiwos in 2008 circa € 5.900.000 onrendabel

˘ ‘tellen’: aan de hand van betrouwbare, maar makkelijk

geïnvesteerd in nieuwbouw van 25 woningen en renovatie

meetbare indicatoren kunnen de maatschappelijke effec-

van 86 woningen (44% van het investeringsbedrag en gemid-

ten van een investering in cijfers uitgedrukt worden,

deld ruim € 53.000 per woning). Gezien de kleine aantallen

en

nieuwbouw en het bijzondere karakter van het project in

˘ ‘vertellen’: door te vragen aan en te luisteren naar de

Jeruzalem (86 woningen in een buurt in Tilburg met belang-

maatschappij kunnen de maatschappelijke effecten van

rijke historische waarde) geeft een vergelijking met het lan-

een investering uitgedrukt worden.

delijke gemiddelde als benchmark een onvolledig beeld.

We betrekken onze belanghouders bij het maken van keuzes

We voelen ons verantwoordelijk voor de uitstraling van de

rondom maatschappelijk investeren. Daarnaast is maatschap-

stad, waardoor we ook de nodige aandacht besteden aan de

pelijk rendement een belangrijk criterium binnen het afwe-

architectuur en het behoud van projecten met een historische

gingskader voor (beleids)beslissingen. Dit zal in 2009 verder

waarde.

vorm krijgen binnen het projectmatig werken en de projectvoorstellen die worden gebruikt om projecten te initiëren. Met het overzicht in tabel 1 worden de maatschappelijke investeringen en rendementen uit 2008 geconcretiseerd en toegelicht.

Zie voor meer toelichting de tabel op bladzijde 13.

2.3 Visitatie

Om een onafhankelijke beoordeling van onze prestaties te krijgen en te zien waar we nog verder kunnen verbeteren

De totale maatschappelijke investering van Tiwos in 2008 is

hebben we ons in 2008 laten visiteren. Eind 2008 kregen we

circa € 6.515.000. Deze investering bestaat uit € 3.423.000

hiervan het rapport van onderzoeksbureau Ecorys. Tiwos

aan directe maatschappelijke investeringen en € 3.092.000

wordt hierin getypeerd als een goed presterende, sociale

huurderving (ten opzichte van de gemiddelde corporatie in

corporatie, met een duidelijke wil om te presteren. Gemiddeld

Nederland met een huur van 72% van de maximale huurprijs).

scoren we een 7,8. Voor het presteren naar eigen ambities en

Ten opzichte van een commercieel verhuurder (die zich wat

doelstellingen, governance en presteren volgens belanghou-

betreft huurstelling zal richten op 100% van de maximale

ders scoort Tiwos 3 maal een 8. Eén van de subonderdelen, de

huurprijs) is de huurderving € 11.785.000, en zijn de totale

wijze waarop we het overleg met belanghouders georgani-

11

Hart voor Tilburg

seerd hebben, scoorde zelfs een 10. Vooral de prestaties op het

teert veel in renovatie, nieuwbouw en maatschappelijke pro-

gebied van leefbaarheid, betaalbaarheid van woningen en

cessen maar het behoud van voldoende financieringsmoge-

herstructurering worden goed gewaardeerd. Voor het preste-

lijkheden is een uitdaging voor de komende jaren. Belangrijke

ren naar lokale opgaven laat Tiwos een goede inzet en goede

aandachtspunten zijn het opstellen van het Strategisch Voor-

prestaties zien op alle gemaakte afspraken. We kregen hier-

raadbeleid en een kader voor nieuwbouw en het verbeteren

voor een 9. Het presteren naar vermogen en efficiëntie is voor

van de efficiency rondom projectontwikkeling. Het volledige

verbetering vatbaar. Tiwos krijgt hiervoor een 6. Tiwos inves-

visitatierapport is terug te vinden op www.tiwos.nl.

presteren volgens belanghouders

cijfer

presteren naar opgaven

cijfer

telefonische bereikbaarheid

6,8

beschikbaarheid woningen

8

bijdrage van prestaties aan de verwachtingen

7,5

betaalbaarheid woningen

7

8

bekendheid met belanghouders

leefbaarheid en veiligheid

9

transparantie naar belanghouders

8,5

bouwproductie

9

betrekken van belanghouders bij beleid

8,5

herstructurering

9

8

duurzaamheid en energie

9

eindcijfer

presteren naar eigen ambities en doelstellingen

cijfer

eindcijfer

9

presteren naar vermogen en efficiëntie

cijfer

overleg met belanghouders

10

vermogenprestatie

tiwos als maatschappelijk ondernemer

9

visie t.a.v. het beoogd economisch rendement op het vermogen

6

de klant centraal

8,1

bedrijfsvoering

6

leefbare buurten

8,3

eindcijfer

vastgoedbeheer

7,1

organisatie

8,3

financiën

7,9

samenwerking met derden

8,7

eindcijfer

8

presteren op het gebied van governance

Business unit manager Bouwen en Wonen bij Ecorys Vastgoed:

directeur/bestuurderTiwos

maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden

8

“ECORYS Vastgoed heeft in 2008 de maatschappelijke visitatie uitgevoerd bij Tiwos. Gedurende het visitatieproces is gebleken dat Tiwos een ondernemende en creatieve corporatie is. Hart voor Tilburg is niet alleen de titel van het beleidsplan, maar is ook duidelijk in de corporatie

“Een maatschappelijke onderneming is te vergelijken met andere ondernemingen, zoals een bv of nv: die hebben aandeelhouders en daarbij staat kapitaal centraal. Een maatschappelijke onderneming heeft belanghouders en daarbij staat maatschappelijk rendement centraal.

Daarover leg je verantwoording af en daar betrek je belanghouders bij. Visitatie zou voor alle maatschappelijke ondernemingen moeten gelden. Het zou zelfs doorgetrokken moeten worden naar banken en verzekeringswezen als je kijkt naar de gevolgen van de kredietcrisis! Het jaarlijks accountantsverslag geeft enig inzicht, maar dat is sterk op cijfers gericht en niet op prestaties en of je wel de goede dingen doet. Laat staan wat je van plan bent te doen en of je dat ook waarmaakt”

12

cijfer 8

en haar medewerkers terug te vinden.”

Rob Suurmeijer,

6

de corporatie heeft de borging van de kwaliteit van het intern toezicht vastgelegd

eindcijfer

Christine Oude Veldhuis,

6,5

8

Jaar verslag Tiwos

Tabel 1

’08

Overzicht maatschappelijke investeringen en het rendement in 2008

Maatschappelijke investering

Doel maatschappelijke investering

Kosten maatschappelijke investering (input)

Gerealiseerde resultaat van maatschappelijke investering (output)

Wij bieden onze doelgroepen slaagkansen tegen redelijke prijzen

1

Niet-gerealiseerde huurinkomsten woningen

Het bieden van betaalbare woonruimte voor de primaire en secundaire doelgroep door: 75% van ons bezit bereikbaar te houden voor huishoudens die recht hebben op huurtoeslag met een huur onder de aftoppingsgrens van de huurtoeslag en Per eind 2009 minimaal 6.3951 woningen onder de tweede aftoppingsgrens te hebben, waarvan 80% (5.116) onder de eerste aftoppingsgrens.

Niet-gerealiseerde huurinkomsten komen voort uit het feit dat Tiwos een maatschappelijke verhuurder is, en geen commerciële verhuurder die voor zijn bezit streeft naar een marktconforme huur vraagt. De marktconforme huur is de maximale huur op basis van de WWS-punten. De niet-gerealiseerde huurinkomsten van € 11.785.000 zijn opgebouwd uit: Het verschil tussen werkelijke huur en streefhuur (de streefhuur komt overeen met die van de gemiddelde corporatie in Nederland. Hiermee blijven we ruim voldoen aan onze maatschappelijke taak, welke o.a. geborgd is in lokale afspraken): € 3.092.000 Het verschil tussen streefhuur en maximale huur (oftewel het verschil in strategie tussen Tiwos en een commercieel verhuurder): € 8.693.000 De totale derving uitgaande van een marktconforme huur van 72% van maximaal redelijk bedraagt € 3.092.000 en uitgaande van 100% € 11.785.000.

In 2008 is 96% van de woningen van Tiwos goedkoop of bereikbaar, waarmee de afspraken, zoals die in het Convenant Wonen zijn vastgelegd, ruimschoots worden gehaald. Om de gestelde doelstellingen ten aanzien van het bieden van betaalbare woonruimte voor de primaire en secundaire doelgroep te kunnen realiseren, heeft Tiwos de streefhuur vastgesteld op gemiddeld 72% van de maximaal redelijke huur. Tiwos zit hier met een gemiddelde huur van 63,7% van de maximale huur ruim onder.

Project bijzondere huisvesting (2e kansbeleid)

Het voorkomen van huisuitzetting. Tiwos werkt hierin samen met de Tilburgse woningcorporaties (ook wel interventie genoemd)

€ 19.000

Tiwos heeft een samenwerkingsovereenkomst met WonenBreburg, TBV Wonen, de gemeente en de stichting voor maatschappelijke opvang Traverse voor de ondersteuning van een preventieve begeleide woonvorm. Traverse heeft voor interventie een capaciteit van 50 plaatsen. In 2008 zijn er 24 mensen vanuit team interventie van Traverse begeleid of zitten nog in begeleiding.

Verhuur maatschappelijk vastgoed en zorgvastgoed

Het bieden van huisvesting aan organisaties met een maatschappelijke doelstelling en aan zorgorganisaties.

€ 154.110. De onrendabele verhuur aan zorgorganisaties is door het specifieke karakter van het vastgoed niet becijferd.

In 2008 heeft Tiwos vhe’s beschikbaar gesteld of onrendabel verhuurd aan Moedercentrum De Parel, Stichting Voedselbank, de Twern, de politie, kunstpodium T, De Wever, Gemeente Tilburg, St. Beheer Begeleid Wonen, St. Huisvesting Remigranten en een centrum voor buitenlandse vrouwen. Traverse huurt 2 panden met in totaal 166 vhe’s ten behoeve van maatschappelijke opvang. Het exploitatieresultaat hiervan wordt in een fonds gestort ten behoeve van toekomstige onderhoudslasten. Daarnaast verhuurt Tiwos 294 vhe’s aan zorgorganisaties Thuishoven, Amarant, De Wever, Zwijssenstichting, ASVZ en Prisma.

Afspraak zoals die is opgenomen in het Convenant Wonen

13

Hart voor Tilburg





Sociale koopconstructies: korting van 10% op de taxatiewaarde bij verkoop woning aan de zittende huurder

Het bieden van betaalbare woonruimte voor onze doelgroep, specifiek voor starters.

De kosten van het geven van 10% korting aan zittende huurders bedragen € 263.000

Tiwos heeft in 2008 88 woningen verkocht, waarvan 65 woningen onder € 168.100 (definitie starterswoning volgens gemeente). 15 van de 17 met korting verkochte woningen vallen onder deze definitie.

Sociale koopconstructie: KoopGarant

Het bieden van betaalbare woonruimte voor onze doelgroep.

Er is € 131.000 korting gegeven in het kader van KoopGarant. In ruil voor de gemiddelde korting van 23% deelt Tiwos voor 34,5% in de waarde-ontwikkeling mee (alle verkochte woningen waren nieuwbouw, waarbij de factor 1,5 bedraagt), positief danwel negatief .

6 koopwoningen in complex Rijghpark zijn met Koopgarant verkocht

Springplankhypotheek (samen met de Rabobank)

Koopstarters die het moeilijk hebben op de woningmarkt aan een woning helpen.

Geen kosten, doordat er in 2008 geen gebruik van is gemaakt. Per afgesloten springplankhypotheek zijn de kosten voor Tiwos 10% van de koopsom.

Kopers kunnen voor max. 20% van het aankoopbedrag een renteloze en aflossingsvrije lening krijgen. Deze lening wordt aangepast naarmate het inkomen stijgt. In 2008 waren voor koopwoningen van Tiwos de koopprijzen al vrij laag: gemiddeld € 157.856. Dit betekent dat we met deze voorraad, zeker in combinatie met een springplankhypotheek, de ondergrens van onze doelgroep koopstarters (€ 28.000) bereiken. Ten opzichte van 2006 (73) en 2007 (99) zijn de verkopen licht afgenomen naar 88 in 2008, ook zonder de springplankhypotheek hebben we dus nog steeds starters aan een koopwoning kunnen helpen.

Wij nemen onze verantwoordelijkheid op het gebied van duurzaamheid Investeringen in duurzaamheid en energiebesparing

Het bevorderen van energiebesparing ten behoeve van milieu en huurder.

Deze zijn verwerkt in projectkosten

Dakisolatie en HR++ glas bij dak c/q kozijnvervanging zijn in het standaard onderhoudsbeleid opgenomen, zonder directe kosten voor de huurder. Dit levert voor de huurder een besparing op op de stookkosten en minder CO-2 uitstoot ten behoeve van het milieu

Ontwikkeling duuurzaamheids- barometer

Inzicht krijgen in de duurzaamheid van de woningvoorraad en op voorraadniveau duurzaamheidsdoelen stellen en prestaties meten.

€ 18.000

Inzicht in de duurzaamheid van onze woningvoorraad.

Toepassing Accoya hout in groot onderhoud Juristenbuurt

Door het gebruik van duurzame materialen het milieu minder te belasten.

€ 935.000 extra kosten.

Accoya hout is duurzaam gekapt en heeft dezelfde eigenschappen als tropisch hardhout. De kozijnen van Accoya hout zijn onderhoudsarm en worden kant-en-klaar geleverd waardoor de kozijnen binnen een halve dag geplaatst kunnen worden en de bewoners weinig overlast hebben.

14

Jaar verslag Tiwos




’08


We bieden de klant keuzemogelijkheden Onrendabele (deel van de) investeringen in Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW), Verrijkt Wonen en domotica/ opplussen.

Het aanbieden van woonproducten die het kwaliteitsniveau in de woning vergroten en het wonen prettiger en veiliger maken.

€ 289.000 (PKVW € 154.000 en Verrijkt Wonen € 135.000)

Aanpassingen in het kader van PKVW worden meegenomen binnen planmatig onderhoud. Er zijn bij 267 woningen verbeteringen aangebracht. 36 woningen zijn daadwerkelijk voorzien van het certificaat veilige woning van het PKVW, ruim 250 huurders hebben gebruik gemaakt van Verrijkt Wonen.

We vernieuwen en verversen onze voorraad en zorgen voor voldoende variatie in ons woningbezit Onrendabele investeringen in nieuwbouw (incl. investeringen in monumentale gebouwen)

Het bieden van betaalbare woonruimte voor de primaire en secundaire doelgroep.

Onrendabele investeringen in nieuwbouw zorgen maatschappelijk vastgoed

Het aanbieden van woonruimte/bedrijfsruimte aan doelgroepen met een extra zorgbehoefte.

Onrendabele investeringen groot onderhoud

Het bieden van een kwalitatief goede woning tegen een betaalbare prijs.

Circa € 1.200.000. Dit komt overeen met circa 31% van het investeringsbedrag.

In 2008 heeft Tiwos financieel 25 nieuwbouwhuurwoningen opgeleverd. Deze huurwoningen zijn wat betreft huurprijs gericht op de primaire doelgroep. De onrendabele investering bedraagt gemiddeld € 48.000 per woning.

In 2008 is geen zorg- of maatschappelijk vastgoed opgeleverd.

Circa € 4.700.000. Dit komt overeen met circa 50% van het investeringsbedrag.

In 2008 heeft Tiwos financieel 86 eengezinswoningen Jeruzalem (totaal renovatieproject: 254 woningen) opgeleverd. Deze huurwoningen zijn wat betreft huurprijs gericht op de primaire doelgroep. De onrendabele investering bedraagt gemiddeld € 55.000 per woning.

We komen en blijven in contact met onze huurders zowel individueel als collectief Ondersteunen Huurders Belangen Organisatie (HBO)

Democratisering huurders en het bevorderen belangenvertegenwoordiging

€ 21.000

Tiwos heeft onder andere het lidmaatschap van de Woonbond, de HBO-bijeenkomsten en PR middelen van de HBO bekostigd.

Producten/ dienstverlening individuele huurders

Het voordelig aanbieden van diensten op het brede terrein van wonen en deelname aan de samenleving.

€ 81.000

Zo’n 8.000 huurders hebben een eindejaarsgeschenk en een kortingspas ontvangen, 12 huurders hebben vanwege 50-jaar huurderschap drie maanden huur ontvangen en 36 nieuwe huurders ontvingen een bibliotheekpas.

Collectieve zorgverzekering

Door bemiddeling van Tiwos biedt zorgverzekeraar VGZ aan Tiwos-huurders 6 tot 10% korting op de verzekeringspremies

€ 48.000 - € 106.000

Ruim 531 polissen met 793 verzekerden werden afgesloten met een korting tussen de € 90 en € 200 op jaarbasis op de premies voor de zorgverzekering.

Imago onderzoek en onderzoek naar telefonische bereikbaarheid

Het betrekken van huurders als belanghouder bij het bepalen van de kwaliteit van dienstverlening van Tiwos

Binnen onderzoeksopzet is de benadering van huurders meegenomen, en daarmee niet als afzonderlijk onderdeel

Binnen het imago-onderzoek en telefonische bereikbaarheid die Tiwos in 2008 heeft onderzocht hebben onze klanten een prominente stem. Hiermee hebben zij rechtstreeks invloed op de resultaten en de acties die hieruit voortvloeien. Het online instrument wat hiervoor is ingezet wordt in 2009 tevens ingezet voor het opzetten van online klantenpanels.

15

Hart voor Tilburg Maatschappelijke investering




We werken aan leefbare buurten en dragen actief bij aan verbetering van die leefbaarheid Zorghuis (voormalig St. Symfonie)

Het oplossen van individuele probleem- en overlastsituaties.

€ 35.000,-

In 2006 is op initiatief van stichting Symfonie Bemoeizorg Tilburg opgezet. Dit is in de loop van 2008 opgegaan in het Zorghuis, een initiatief van de gemeente Tilburg. In 2008 stonden 292 klanten ingeschreven, waarvan 43 in 2008 zijn aangemeld. Eind 2008 zijn 161 casussen afgesloten, waarvan 53,8% in een zorgtraject terecht is gekomen. 51 meldingen bleken onterecht. 109 personen bevinden zich nog in de caseload van de bemoeizorg.

Sponsoring en giften

Ondersteuning van (bij voorkeur) lokale initiatieven die ten goede komen aan de leefbaarheid in de wijken en/of onze primaire doelgroep

€ 40.000

In 2007 heeft Tiwos ruim 30 initiatieven ondersteund en daarmee een bijdrage kunnen leveren aan de leefbaarheid en het welzijn van onze doelgroep.

We werken aan leefbare buurten en dragen actief bij aan verbetering van die leefbaarheid Ariënsfonds

Het bieden van financiële ondersteuning aan mensen die alleen komen te staan en het op eigen kracht niet redden. Daarnaast richt het fonds zich op ondersteuning van initiatieven die onderlinge betrokkenheid in een buurt bevorderen of een bijdrage leveren aan de oplossing van (individuele) woonproblematiek.

€ 15.000,-

Het Ariënsfonds is afhankelijk van giften. Tiwos heeft zich garant gesteld voor een jaarlijkse maximale bijdrage van € 20.000.

Tiwos Hulpactie

Het ondersteunen van kleinschalige projecten in ontwikkelingslanden.

€ 17.000

Tiwos heeft in 2007 het initiatief ondersteund van broeder Gerard. Dit initiatief biedt onderdak en ondersteuning aan straatmeisjes in Haiti.

Inzet personeel ten behoeve van leefbaarheid en investeringen in leefbaarheid en activiteiten/ ondersteunen lokale initiatieven

Het bevorderen van de leefbaarheid in de buurten van Tiwos

€ 1.328.000 waarvan € 1.102.000,aan personeelskosten (19% van de formatie) en € 226.000 aan Sociaal Beheer. Dit betekent dat Tiwos per woning € 177 heeft uitgegeven aan leefbaarheid (o.b.v 7.500 woningen in exploitatie)

Leefbaarheidsonderzoek (Lemon) toont aan dat de beleving van onze wijken over het algemeen, ten opzichte van 2004 stabiel is gebleven. Er is geen duidelijke vooruitgang, maar ook zeker geen achteruitgang.

We nemen onze verantwoordelijkheid als maatschappelijk ondernemer Stageplekken creëren

Het aanbieden van (meeloop) stageplaatsen vanuit de betrokkenheid bij de samenleving en armoedeproblematiek in het bijzonder

€.15.200 aan stagevergoeding. Daarnaast steekt Tiwos tijd en energie in de begeleiding van stagiairs, om ze een breed beeld te geven van het werken bij een corporatie

Tiwos heeft in 2008 9 stageplekken gecreëerd.

Foundershipovereenkomst Contour

Het ondersteunen van de vrijwilligersorganisatie voor een periode van drie jaar waarbij de middelen voortkomend uit het Founderschip worden aangewend voor activiteiten op het gebied van maatschappelijk betrokken ondernemen.

€ 1.400 ( de kosten van de inzet van personeel: 33 medewerkers x 2 uur x het gemiddelde uurloon van Tiwosmedewerkers à € 21,-).

Een medewerker van Tiwos zet zich 4 uur in. Deze krijgt hiervoor van Tiwos 50% terug in vrije tijd. 33 medewerkers van Tiwos hebben kennisgemaakt met de ambulante zorgverlening van zorgorganisatie Amarant, tuinonderhoud gedaan en cliënten begeleid bij een uitje.

16

Jaar verslag Tiwos



Schuldhulpverlening

Het voorkomen dat huurders in financiële problemen komen door het ontstaan van huurschuld en het voorkomen van huisuitzettingen.

Kosten maatschappelijke investering (input) € 12.000

’08

Gerealiseerde resultaat van maatschappelijke investering (output) Tiwos heeft een overeenkomst met het bureau schuldhulpverlening van de gemeente Tilburg. Tiwos betaalt de consulent die schuldhulpverlening begeleidt. In 2008 heeft Tiwos 19 huurovereenkomsten ontbonden in verband met huurachterstand. In 4 gevallen is de overeenkomst wegens zowel huurachterstand als overlast ontbonden. Ten opzichte van 2007 (29) is er een daling te zien, zowel in aantal als in de totale huurachterstand in % van de brutohuur.

We nemen onze verantwoordelijkheid als maatschappelijk ondernemer Voorschieten huurtoeslag

Het voorkomen dat huurders in financiële problemen komen doordat de huurtoeslag niet op tijd wordt uitgekeerd (preventieve werking ten aanzien van ontstaan huurschuld).

De kosten bedragen alleen de gemiste rente op voorgeschoten bedragen. Daarnaast loopt Tiwos risico door het voorschieten, als huurders de huurtoeslag niet rond krijgen.

Tiwos heeft in 2008 naar schatting voor 100 huurders de overbrugging verzorgd tussen het moment van huren en het moment van huur. Het gemiddelde bedrag is niet bekend. Dit bedrag wordt na een aantal maanden terugbetaald.

Deelname aan Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg

Het behoud en herstel van (vervallen) cultuurhistorische en monumentale panden in Tilburg.

In 2007 heeft Tiwos in de SOM geïnvesteerd. De SOM heeft op dit moment nog voldoende financiële middelen.

Ten behoeve van de SOM is in totaal € 800.000 beschikbaar gesteld. In 2008 zijn 4 panden aangekocht. Deze panden worden opgeknapt zodat ze weer bewoond kunnen worden.

Maatschappelijke OntwikkelingsMaatschappij (MOM)

Het leveren van een substantiële bijdrage aan de ontwikkeling van een duurzaam woon- en leefklimaat op wijkniveau; een wijksamenleving waarin bewoners zich kunnen ontplooien en waarin ze kunnen blijven wonen, ook indien zich een behoefte aan begeleiding, ondersteuning of zorg voordoet.

In 2008 is met name tijd en energie gestoken in de ontwikkeling van de MOM

Eind 2008 is de MOM-manager aan de slag gegaan om bestaande initiatieven te verknopen en waar nodig nieuwe initiatieven in de Kruidenbuurt en Groeseind-Hoefstraat te initiëren.

2.4 Sponsoring en giften

We zien voor Tiwos een actieve rol weggelegd om de leef-

In 2008 hebben we 32 van de 52 sponsorverzoeken die we

baarheid en het welzijn in onze buurten goed te houden en

binnenkregen gehonoreerd. Het ging daarbij om een totaal-

te verbeteren. Dit doen we onder andere door sponsoring en

bedrag van ongeveer € 40.000. We leverden onder andere

donaties. Het sponsorbeleid heeft als primair doel kansen en

een financiële bijdrage aan het initiatief van Traverse om

mogelijkheden te bieden aan onze doelgroepen, de onder-

samen met daken thuislozen een Hulphond te adopteren, en

linge betrokkenheid en verbondenheid van bewoners in buur-

aan het door GGZ opgezette Kwartiermakersfestival 2008

ten te bevorderen en bijdragen aan maatschappelijke ontwik-

voor productie en uitgave van het boek “Koken zonder poen” .

keling en leefbaarheid voor onze doelgroepen. De sponsorini-

Daarnaast steunden we het centrum voor Buitenlandse Vrou-

tiatieven moeten een raakvlak hebben met onze missie, doel-

wen die als maatschappelijke organisatie en als huurder van

groep of strategische opgaven en een meerwaarde hebben

Tiwos de buren uitnodigden voor de Iftar (maaltijd gedurende

voor minimaal één van de volgende doelgroepen:

de vastenmaand) om wederzijds nader kennis te maken. Ook steunden we Stichting Leergeld financieel en met mankracht

˘ bestaande klanten van Tiwos op wijk/buurt- of complex-

niveau

en hebben we de Foundershipovereenkomst met Contour en het donateurschap van Stichting Vincentius gecontinueerd.

˘ inwoners van de gemeente Tilburg ˘ specifieke doelgroepen zoals senioren, starters, gehandi-

Met Hulpactie Tiwos ondersteunen we kleinschalige projec-

capten, minder bedeelden et cetera

ten in ontwikkelingslanden. In 2008 hebben we € 9.800 ge-

˘ woningzoekenden (huurders en kopers)

schonken aan Broeder Gerard voor de reparatie van het dak

˘ lokale stichtingen, verenigingen en comités

van de armenschool. Dit was vernield door de 3 orkanen die

˘ relatienetwerken

het afgelopen jaar Haïti teisterden. Kinderen die niet naar

17

Hart voor Tilburg

Marja Wittenbols,

coördinator Stichting Leergeld Tilburg over de samenwerking met Tiwos in 2008:

“Ik heb in twee hoedanigheden te maken gehad met Tiwos in het afgelopen jaar. Als coördinator van stichting Leergeld Tilburg was ik blij verrast met het initiatief van Tiwos om onze organisatie onder de aandacht te brengen bij hun bewoners. Er is een vrolijke ansichtkaart gemaakt om mensen te informeren hoe en wanneer ze gebruik kunnen maken van Leergeld en over mogelijk vrijwilligerswerk. Daarnaast heeft Tiwos ons een mooie financiële

ondersteuning gegeven om ons werk te doen. Als medewerker van Stichting De Vonk heb ik voor de beheerders van wooncomplexen, vakmannen en leefbaarheidsconsulenten de workshop Armoede onder de Loep gegeven om alerter te worden op armoedesignalen en beter door te verwijzen naar hulpverlening en voorzieningen in de stad. Ik was verrast en gerustgesteld door de verhalen van de deelnemers over hun zorg over en inzet voor bewoners die in grote financiële problemen zitten en zich geen raad meer weten. Het sociale gezicht van Tiwos uit zich toch vooral in hun woorden en daden. Veel complimenten.”

gen. Uitgebreide informatie over de holdingstructuur is te

school konden gaan misten ook hun dagelijkse, vaak enige,

vinden in het jaarverslag.

schoolmaaltijd. Ook schonken we € 7.200,- aan Stichting Het Goede Doel – Malawi voor hun dorpenprojecten.

˘ De onderwerpen van artikel III.6.5 (delegatie lid van RvT)

en III 6.6 (waarneming bestuurstaken door lid RvT) heeft

2.5 Aedescode en governance code

Tiwos in statuten geregeld.

Als lid van Aedes onderschrijft Tiwos de Aedes-, en bijbehorende governance code, maar wel met een eigen lijn. Voor alle eisen en criteria die in genoemde codes zijn opgenomen hebben we bekeken in hoeverre wij daar aan voldoen, of wij daar aan willen voldoen en van welke criteria wij bewust zullen afwijken. Bij 8 eisen is geconcludeerd dat wij niet conform de standaard zullen handelen, omdat wij dit, bewust, anders hebben opgelost. Voor een compleet overzicht van de analyse,

˘

IV2.4 aanvullende opdrachtverstrekking aan externe accountant door bestuur hoeft niet goedgekeurd te worden door RvT, wordt gezien als verantwoordelijkheid bestuur.

˘ IV 3.1 Het

werkplan van de interne accountant wordt

gezien als verantwoordelijkheid bestuur. ˘ V.2.3 RvT hoeft

niet voltallig aanwezig te zijn op vergade-

ringen belanghebbenden. ˘ V.2.4 m.b.t. het

plaatsen van verslagen van bijeenkomsten

de openstaande acties en de criteria waarvan wij afwijken,

met belanghebbenden op internet achten wij het infor-

verwijzen we naar het speciaal daartoe ingerichte deel op

meren van belanghebbenden voldoende.

onze website www.tiwos.nl. We volstaan hier met de vermelding dat wij afwijken op de onderstaande onderwerpen.

Conform de Aedes,- en governance code hebben we een integriteitscode en klokkenluidersregeling. Deze zijn te vinden op

˘ II.1.2 aan RvT ter goedkeuring voorleggen van e. beëindi-

ging arbeidsovereenkomst aanmerkelijk aantal werknemers en f. ingrijpende wijziging arbeidsomstandigheden bij ingrijpend aantal werknemers. De RvT ziet dit als be-

Integriteit in de praktijk

In 2008 hebben we één situatie meegemaakt waarbij door

voegdheid van bestuur/directie met informatieplicht aan

een medewerker van Tiwos de integriteitsregels overtreden

RvT vooraf.

werden. We hebben daarop passende maatregelen getroffen.

˘ II.2.1 benoeming bestuurder maximaal 4 jaar; dit

kan

Uit deze situatie bleek dat de interne controlemechanismen

problemen opleveren bij werving kwalitatief goede be-

in combinatie met de alertheid van onze medewerkers goed

stuurder en ‘prijsopdrijvend’ werken.

werkten. Dit voorval maakte het belang duidelijk van het

˘ III 2.2 onafhankelijkheidscriteria leden RvT; g. RvT ziet

geen reden om huurders van Tiwos hiervan uit te sluiten en h. over de relatie met aan Tiwos gerelateerde instellin-

18

www.tiwos.nl.

thema als gespreksonderwerp, zowel bij werving en selectie als bij dagelijkse samenwerking.

Jaar verslag Tiwos

’08

Ja, mits in plaats van Nee tenzij

19

Hart voor Tilburg

3 De klant centraal

Tiwos handelt vanuit de wens en behoefte van de klant. We denken hierbij in oplossingen in plaats van problemen. En als we niet geheel aan de behoefte van de klant tegemoet kunnen komen, proberen we daar duidelijk over te zijn. We vergroten slaagkansen door redelijke prijzen voor onze

woningen te blijven vragen. Maar ook door variatie te bieden in woningen, buurten en prijsklassen. Daarnaast onderzoeken we specifieke woonbehoeften van mensen met een extra zorgvraag en zijn we actief in het contact met onze individuele en collectieve klant.

3.1 Wat spraken we voor 2008 af? Strategische opdracht We bieden onze doelgroepen redelijke slaagkansen tegen redelijke prijzen Per 2008 is 50% van het verkoopaanbod uit bestaand bezit bereikbaar voor tweeverdienende starters met een prijs tot € 170.000,- k.k. Eind 2010 hebben wij minimaal 6.395 woningen met een huur onder 2e aftoppingsgrens. Eind 2010 hebben wij minimaal 5.116 woningen onder de 1e aftoppingsgrens.



In 2008 zijn er 85 woningen (88 verhuureenheden) verkocht met een gemiddelde verkoopprijs van € 157.856,-. 78% van de verkochte woningen was onder de € 170.000.

 

Met eind 2008 7.176 woningen onder de 2e aftoppingsgrens zitten we hier ruim boven. Met 6.793 woningen eind 2008 zitten we hier ruim boven.

Strategische opdracht We optimaliseren de dienstverlening aan de klant Het percentage klanten dat tevreden is over de kwaliteit van dienstverlening is minimaal 85%.

Strategische opdracht We bieden de klant keuzemogelijkheden Verkoop van 100 woningen uit bestaand bezit tegen een betaalbare prijs (tot € 170.000,- k.k.).

x x

We zitten met 84,2% van onze klanten die aangeven tevreden te zijn over onze dienstverlening net onder de norm. In 2007 was dit 82%

In 2008 hebben we ruim 370 huurders aangeschreven met de mogelijkheid hun huurwoning te kopen, eventueel met een SpringPlank Hypotheek van de Rabobank. Dit heeft tot 85 verkopen uit bestaand bezit geleid in 2008, waarvan 18 woningen aan zittende huurders verkocht zijn en 67 aan derden. 66 van de 85 woningen hadden een verkoopprijs lager dan € 170.000,- Met de opkomende crisis in de 2e helft van 2008 zijn we hierover niet ontevreden.

In 2007 experimenteerden wij met koopen huurvarianten. Na evaluatie worden de geschikte varianten gefaseerd vanaf 2008 aangeboden.



Tiwos heeft besloten niet met huurvarianten te gaan werken omdat dit in het huidige huurbeleid niks toevoegt voor onze huurders. Wel werken we inmiddels met koopvarianten: Koopgarant, Springplankhypotheek en 10% korting voor zittende huurder op de marktprijs.

In 2007 is een pilot woonproducten in 3 buurten uitgevoerd. Na evaluatie wordt besloten of dit vanaf 2008 Tiwos-breed ingezet kan worden.



In 2008 is er een implementatietraject in gang gezet om woonproducten aan te bieden bij groot onderhoud projecten en op individuele basis.

Strategische opdracht We komen en blijven in contact met onze huurders zowel individueel als collectief Ongeveer 1200 klanten hebben via de servicemonitor hun mening kunnen geven over de dienstverlening van Tiwos.

20



35% (2.418) van onze huurders heeft de servicemonitor ontvangen. 946 huurders hebben er aan deelgenomen.


Jaar verslag Tiwos

3.2 Slaagkansen bieden tegen een redelijke prijs

’08

In ons beleidsplan Hart voor Tilburg hanteren we drie doel-

In 2008 was 95,7% van onze woningen bereikbaar. Dit wil

groepen: de primaire doelgroep met een inkomen tot

zeggen dat ze een huur hebben tot en met € 535,33. Van deze

€ 25.000, de secundaire doelgroep met een inkomen tussen

groep valt 37,8% in de huurcategorie goedkoop (een huur tot

€ 25.000 en € 45.000 en de tertiaire doelgroep met een inko-

en met € 348,99).

men hoger dan € 45.000 (prijspeil 2008). We vinden het be-

In het Convenant Wonen3 is met betrekking tot de kernvoor-

langrijk om de primaire (en secundaire) doelgroep slaagkan-

raad4 afgesproken dat de corporaties gezamenlijk eind 2009

sen te bieden tegen redelijke prijzen. We hanteren dan ook

minimaal 25.900 woningen beschikbaar hebben voor de

een gematigd huurprijsbeleid. In 2008 was de werkelijke huur

doelgroep die recht heeft op huurtoeslag (dat wil zeggen met

gemiddeld 63,7% van de maximale huur. Daarmee betalen

een huurprijs die gelijk of lager is dan de tweede aftoppings-

Tiwos-huurders per jaar gezamenlijk bijna € 18 miljoen min-

grens van de huurtoeslag). Het daaruit voortvloeiende aan-

der huur (exclusief het eventuele effect van huurtoeslag op

deel van Tiwos hierin is 6.395 woningen. Eind 2008 zitten we

de te betalen huur) dan wat volgens het WWS systeem als

hier met 7.176 woningen ruim boven. De prognose is dat we

maximaal redelijk voor ons totaalbezit wordt beschouwd. We

ook per eind 2009 aan de afspraak zullen voldoen.

zoeken de balans tussen een voor onze doelgroepen betaalbaar prijsniveau en de vanuit continuïteitsoverwegingen

Huurverhoging

benodigde middelen. We willen 75% van ons bezit bereikbaar

De maximale huurverhoging per 1 juli 2008 is door VROM

houden voor huishoudens die recht hebben op huurtoeslag.

vastgesteld op 1,6%, conform het inflatiepercentage 2007.

In de praktijk is dat percentage veel hoger. Daarnaast beste-

Gemiddeld verhoogde Tiwos de huren van haar woningen

den we specifiek aandacht aan starters op de koopmarkt door

met 1,48% wat neerkomt op een gemiddelde huurverhoging

betaalbare koopwoningen aan te bieden met bijvoorbeeld

per woning van € 5,38 per maand. De gemiddelde huur van

een bijzondere koopvorm. Om spoedzoekers meer kansen te

het hele woningbezit is eind 2008 € 386.

bieden onderzoekt Tiwos samen met de andere Tilburgse corporaties hoe zij het toewijzingssysteem voor sociale huur-

In 2008 zijn er twee klachten binnengekomen bij de huur-

woningen kunnen aanpassen. Er wordt gekeken naar een

commissie, in beide gevallen heeft de huurcommissie geen

aanpassing van het aanbodmodel dat nu in Tilburg geldt.

uitspraak hoeven doen omdat Tiwos al actie had onderno-

Spoedzoekers die nog niet lang ingeschreven staan, geen

men. In één geval was er onterecht een huurverhoging door-

urgentiegeval zijn, maar wél met spoed een sociale huurwo-

berekend na het uitvoeren van onderhoud en in één geval

ning zoeken kunnen hierdoor een eerlijke kans krijgen. In

was er onterecht huurverhoging berekend bij een te slopen

2009 wordt dit verder uitgewerkt.

woning.

Tabel 2 Verschuiving tussen goedkope, bereikbare, middeldure en dure voorraad Categorie

Voorraad per 31-12-2008

% van de totale voorraad

Voorraad per 31-12-2007

% van de totale voorraad

Goedkoop < € 348,99

2.833

37,8 %

2.998

39,5 %

Bereikbaar ≤ € 499,51 1 en 2 persoonshuishouden (1e aftoppingsgrens huurtoeslag)

3.960

52,8 %

3.924

51,7 %

Bereikbaar ≤ € 535,33 > 3 persoonshuishouden (2e aftoppingsgrens huurtoeslag)

383

5,1 %

379

5,0 %

Subtotaal sociale huur

7.176

95,7 %

7.301

96,2 %

Middelduur ≤ € 631,73

170

2,3 %

137

1,8 %

Duur > € 631, 73 (geliberaliseerd)

154

2,0 %

154

2,0 %

Totaal

7.500

100 %

7.592

100 %

21

Hart voor Tilburg

3.3 Verhuur

Between-Us, adviesbureau voor effectief maatschappelijk

Woning in Zicht

grootste woningcorporaties. Tiwos scoorde slecht op vind-

ondernemen, onderzoek gedaan naar de websites van de 50

Voor de woonruimteverdeling werkt Tiwos samen met de

baarheid, gebruikersvriendelijkheid, informatie, en interactivi-

andere Tilburgse corporaties in de stichting Woning in Zicht.

teit en eindigde in dit onderzoek op een 36e plaats. Omdat

Bij dit systeem bepaalt de inschrijftijd de toewijzing van een

steeds meer huurders het internet gebruiken om zich te laten

woning. In juni 2008 is het registratie- en informatiesysteem

informeren slaan we bij de verbetering van onze website acht

voor woningzoekenden interactiever geworden. Via de web-

op de opmerkingen uit dit onderzoek. In 2008 is hiermee een

site kunnen woningzoekenden meer informatie vinden over

begin gemaakt, halverwege 2009 zal de website volledig

het woningaanbod (de woning en de woonomgeving) en bij-

vernieuwd zijn.

voorbeeld een eigen zoekprofiel bepalen en onderhouden. In het komend jaar wordt het woonruimteverdeelsysteem verder

Klantvolgsysteem

ontwikkeld en het registratiesysteem daarop aangepast.

Met het KlantVolgSysteem Ewocus hebben onze medewerkers inzicht in alle klantcontacten, correspondentie en afspra-

Inschrijvingen

ken met bewoners. De werkvoorraad van medewerkers en

Woningzoekenden schrijven zich sinds 2008 in bij het geza-

afdelingen kan op deze manier goed bewaakt worden. Ge-

menlijke woonruimteverdeelsysteem en niet meer bij de

middeld worden 40 klantcontacten vastgelegd per dag, waar-

afzonderlijke corporaties. Hierdoor zijn alleen nog de geza-

van 68,5% de volgende dag is afgehandeld.

menlijke gegevens van de deelnemende corporaties beschikbaar.

Woongerelateerde diensten We maken het onze bewoners graag wat makkelijker. Daarom

Op 31 december 2008 staan er 37.119 woningzoekenden inge-

hebben we in 2008 de volgende woongerelateerde diensten

schreven bij Woning in Zicht, waarvan 17 urgent woningzoe-

aangeboden:

kenden. De gemiddelde registratieduur bedraagt 58,8 maanden. 31 december 2008 stonden er 174 woningzoekenden gere-

˘

Bibliotheekpas

gistreerd met extra inschrijfduur. Het totaal aantal door Tiwos

In 2008 is er aan 100 nieuwe huurders een bibliotheekpas

toegewezen woningen (exclusief tijdelijke verhuur) was 854.

uitgereikt, 36 daarvan zijn geactiveerd voor gebruik. Aan de personen die hun pas nog niet geactiveerd hebben is een herinneringsbrief gestuurd. In 2009 gaan we een andere

De aanbiedingsgraad5 voor Tiwos-woningen in 2008 is ten opzichte van 2007 gedaald van 3,7 naar 2,3. De mutatiegraad

methode van het uitreiken van pasjes hanteren om het ge-

voor Tiwos-woningen is met 11,3% ongeveer gelijk gebleven.

bruik van de pasjes te stimuleren.

6

De geschoonde mutatiegraad is iets gestegen van 6,3% in 7

2007 naar 6,8% in 2008.

3.4 Optimale dienstverlening aan onze klanten Telefonische bereikbaarheid In 2008 hebben we onderzoek gedaan naar onze telefonische

˘

Collectieve zorgverzekering

Eind 2008 kregen onze huurders weer de mogelijkheid om via Meeus met extra korting een zorgverzekering af te sluiten. Door collectieve afspraken is een korting mogelijk van 6 tot 10%. 793 huurders (op 531 polissen) maakten gebruik van dit aanbod, met kortingen variërend van € 90 tot € 200.

bereikbaarheid. Ten opzichte van het onderzoek uit 2004 is met name de bereikbaarheid van het front-office (call-center)

˘

verbeterd. Dit hangt vooral samen met een verbeterde bezet-

In december 2007 hebben alle huurders bij het eindejaarsge-

ting van het call-center. Verder geeft de klant aan dat hij zich

schenk een kortingspas ontvangen die geldig is voor 2008. De

welkom voelt en weet met wie hij spreekt. In 2009 zal de

kortingspas geeft allerlei kortingen bij doe-het-zelf-zaken,

aandacht uitgaan naar verbetering van de bereikbaarheid van

wooninrichtingswinkels, een bioscoop en twee restaurants.

de back-office en de bereikbaarheid van Tiwos buiten kan-

Ook elke nieuwe huurder ontving in 2008 een kortingspas.

toortijden.

Het bleek voor de bedrijven ondoenlijk om bij te houden hoe

Website Begin 2008 heeft USP Marketing consultancy samen met

22

Kortingspas

vaak de pas gebruikt wordt. Blijkbaar loopt het goed want van de zeven bedrijven die in 2008 aan de kortingspas meededen, doen er 5 weer mee in 2009.

Jaar verslag Tiwos

’08

3.5 Keuzemogelijkheden voor onze doelgroep

Daarnaast bleek dat corporaties die deze huurproducten

Om de keuzemogelijkheden van onze doelgroepen te vergro-

hadden gevoerd weinig enthousiast waren. De producten

ten bieden we alternatieve koopconstructies aan. Daarnaast

werden niet of nauwelijks afgenomen.

kan het aanbod van diverse woonproducten het wonen prettiger en veiliger maken.

Koopvarianten

Te Woon Nu duidelijk is welke koopvarianten Tiwos haar klanten wil bieden kan gestart worden met een pilot voor Te Woon. Hier-

We willen ‘Wonen naar Wens’ invulling geven door het bieden

bij kiest de klant welke contractvorm wordt toegepast voor

van de keuzemogelijkheid aan de klant om een woning te

zijn/haar woning. Voor 14 appartementen in het Rijghpark

gaan huren of kopen. In de tweede helft van 2007 en de eer-

werd deze variant als experiment toegepast. Naast Koopga-

ste helft van 2008 hebben we diverse koopvarianten ontwik-

rant kan de klant ook kiezen voor koop tegen 100% van de

keld. Dit heeft de onderstaande resultaten opgeleverd. In

marktwaarde of huur. Het gaat hierbij om een eenmalige

2009 gaan verder met de uitkomsten van deze onderzoeken.

keuze. Aan de hand van de ervaringen die worden opgedaan

Huidige beschikbare koopvarianten ˘ Koop door zittende huurder tegen 90% marktwaarde. In

bij dit project wordt in 2009 bekeken of bredere inzet van Te Woon wenselijk is.

2008 zijn er 18 woningen verkocht aan zittende huurders

Huurgewenning

met 10% korting.

Bij het monitoren van het convenant Wonen 2005-2010 over

˘ Koopgarant: een vorm van maatschappelijk gebonden

het jaar 2007 spraken we met de andere corporaties en de

eigendom waarbij een korting wordt verleend op de

gemeente af om de huurgewenningsregeling voor huurders

koopprijs in ruil voor het delen van de waardeontwikke-

van Tiwos in het herstructureringsproject Groeseind/Hoef-

ling bij verkoop. In 2008 zijn 6 (van de in totaal 85 ver-

straat te evalueren. Uit de evaluatie bleek dat, volgens de

kochte) woningen verkocht met de Koopgarantregeling.

huidige regeling, er voor vrijwel geen van de huurders van

˘ Rabobank-SpringPlank Hypotheek: bedoeld voor huurders

Tiwos in Groeseind/Hoefstraat een reële kans bestaat dat zij

die anders vanwege financiële redenen net geen huis

in aanmerking komen voor huurgewenning. We pasten daar-

kunnen kopen. De kern van deze hypotheek vormt het

om in overleg met de andere corporaties voor de huurders

SpringPlankfonds. Dit is een fonds waarin Tiwos bij de

van Tiwos in het herstructureringsproject Groeseind/Hoef-

verkoop van een huurwoning geld stort. De hoogte van

straat de regeling aan. Daarnaast wordt recht op terugkeer

het bedrag dat daarin gestort wordt, wordt berekend op

door Tiwos belangrijk gevonden. Om terugkeer optimaal te

basis van het inkomen van de bewoner, de prijs van het

faciliteren zullen diegenen die noodgedwongen eerst naar

huis, het bedrag dat men daarvoor moet lenen en de

een andere woning buiten het plangebied verhuizen, het

maandlasten die daaruit voortkomen. Het SpringPlank-

recht krijgen om de resterende huurgewenning (indien van

fonds vult het verschil aan tussen wat men moet betalen

toepassing) voor deze tijdelijke woning mee te nemen naar

en wat men kan betalen. Elke 3 jaar wordt het inkomen

de nieuwe woning binnen het plangebied.

van de koper getoetst en het te betalen maandbedrag

˘

eventueel aangepast. Omdat hier in 2008 geen gebruik

Woonproducten

van is gemaakt wordt de Springplankhypotheek in 2009

Woonproducten zijn veranderingen en/of verbeteringen aan

geëvalueerd.

de woning die leiden tot een verhoging van het kwaliteitsni-

Koop door koper uit de ‘markt’ tegen 100% marktwaarde.

veau en die het wonen prettiger en veiliger maken. Denk

Verkende huurproducten ˘ Huurvast

(waarbij de huur voor een x-aantal jaar wordt

hierbij aan extra voorzieningen in keuken, douche of toilet. Sommige aanpassingen zijn op kosten van Tiwos, andere aanpassingen worden doorberekend in de maandelijkse huur.

bevroren in ruil voor een wat hogere aanvangshuur) en

Deze woonproducten worden aangeboden in verschillende

Huurzeker (waarbij het percentage waarmee de huur de

kwaliteiten, die beschreven zijn in een kwaliteitskaart. Hierin

komende jaren verhoogd wordt, wordt vastgelegd) zijn

wordt de basiskwaliteit van een woning omschreven en

eind 2007 onderzocht. Begin 2008 werd duidelijk dat

wordt ook bepaald welk afwerkingsniveau nagestreefd wordt

deze producten niets toevoegen voor onze klant vanwege

bij nieuwbouw en op de momenten dat er aan de woningen

het vanuit de overheid gematigde huurbeleid. Voor de

technisch onderhoud noodzakelijk is. In 2008 is deze kaart, na

komende jaren is immers in het regeerakkoord afgespro-

overleg met de Huurders Belangen Organisatie, aangepast

ken dat de jaarlijkse huurverhoging inflatievolgend is.

aan hedendaagse eisen en geïmplementeerd.

23

Hart voor Tilburg

3.6 In contact blijven met onze huurders

HBO krijgt de gelegenheid om via de maandelijkse Tiwos-

Overleg met onze huurders

hoogte te stellen van de activiteiten van de HBO.

pagina in de stadskrant Tilburgse Koerier de achterban op de

In 2005 is de Huurders Belangen Organisatie (HBO) opgericht. In 2006 tekenden Tiwos en de HBO de samenwerkingsover-

Er zijn in 2008 drie HBO-Platformbijeenkomsten gehouden. In

eenkomst. In deze overeenkomst is onder andere opgenomen

dit Platform zitten vertegenwoordigers van alle buurten waar

dat:

Tiwos bezit heeft. Onderwerpen die aan de orde zijn gekomen

˘ Tiwos de HBO als gesprekspartner erkent

voor alle onder-

zijn energiebesparing, leefbaarheid en de visie van de Tilburg-

werpen van beheer en beleid die voor huurders van be-

se politiek op sociale huur. Tijdens de huurdersvergadering is

lang zijn;

de uitslag van de Leefbaarheidsmonitor gepresenteerd.

˘ Tiwos activiteiten van de HBO ondersteunt

in financiële We kunnen stellen dat de samenwerking tussen de HBO en

en materiële zin; ˘ de HBO overlegt

met en advies uitbrengt aan Tiwos over

Tiwos van beide zijden als nuttig en prettig wordt ervaren.

wijzigingen in beleid en beheer; ˘ de HBO het

recht heeft 2 leden van de Raad van Toezicht

overleg gehad met bewonerscommissies, bewonerscomités

bindend voor te dragen; ˘ Tiwos de HBO moet

Naast overleg met de HBO hebben we in 2008 weer geregeld

informeren over onder andere sloop-,

en klankbordgroepen. Hierbij willen we steeds meer de diepte ingaan door naast de noodzakelijke overleggen over o.a.

toewijzings- en huurbeleid.

groot onderhouds- en herstructureringsprojecten ook in Met het bestuur van de Huurders Belangen Organisatie is afgesproken dat we jaarlijks een aantal vaste agendapunten

gesprek te gaan over de leefbaarheid in het algemeen.

bespreken en een aantal onderwerpen bepalen die nadere

Klanttevredenheid

aandacht zullen krijgen. De vaste onderwerpen voor de 5

In 2008 kreeg 35% (2.418) van onze klanten de mogelijkheid

vergaderingen met de directie zijn de jaarlijkse huurverho-

om via de servicemonitor, het klanttevredenheidsonderzoek

ging, de jaarverslagen van Tiwos en het HBO, de uitgangspun-

van Tiwos, hun mening te geven over de dienstverlening van

ten voor het opstellen van de begroting en de begroting zelf.

Tiwos. 84,2% van de respondenten geeft aan tevreden te zijn

Daarnaast is er maandelijks overleg tussen het dagelijks

over de algemene dienstverlening van Tiwos (82% in 2007);

bestuur van de HBO en de manager beleid & communicatie

net niet de 85% die we in onze SMART-doelstelling hadden

om te bepalen welke actuele onderwerpen relevant zijn om

geformuleerd.

te bespreken in het bestuur of tijdens Platformbijeenkom-

In 2009 willen we onderzoeken welke onderdelen van onze

sten. Op Platformbijeenkomsten zijn uit elke buurt 2 verte-

dienstverlening onze klanten echt belangrijk vinden. Ook

genwoordigers aanwezig in de rol van klankbordgroep van

bekijken we de mogelijkheid om de servicemonitors digitaal

het HBO bestuur. In 2008 werden o.a. de volgende onderwer-

te gaan afnemen. We kunnen de gegevens dan aan klanten

pen besproken: de kwaliteitskaart, woonproducten, woonge-

koppelen, betere nazorg leveren en we krijgen een beter in-

relateerde diensten, de bibliotheekpas voor actieve huurders,

zicht in de resultaten.

kwaliteit van de dienstverlening en het klachtenbeleid. De

De Huurders Belangen Organisatie

over de samenwerking met Tiwos in 2008:

“Het maandelijks overleg met het management van Tiwos bevalt ons zeer goed. We zijn er trots op dat we serieus worden genomen en dat we een goede verstandhouding hebben. We hebben veel inspraak gehad over de kwaliteitskaart. Ons inzicht is toch weer anders dan dat van de medewerkers die de kwaliteitskaart opzetten. Dat maakt dat zo’n overleg ook echt een toegevoegde waarde heeft. De veranderingen die we wilden zien zijn

dan ook allemaal doorgevoerd. Ook juichen we de opstart van het klantenpanel toe. Vanuit de HBO kunnen we dan ook vragen aan huurders voorleggen. Dit kan een grote bron van informatie worden. Een aandachtspunt blijft de communicatie. Zowel intern als één op één naar huurders vinden we dat daar nog verbetering in aangebracht kan worden.”

24

Jaar verslag Tiwos

Klantenpanel

’08

ste aantal klachten (36) wordt gemeld na uitvoering van een

Tiwos zoekt in het kader van belanghoudersbetrokkenheid

reparatieverzoek, daarvan gaan 13 klachten over de kwaliteit

naar aanvulling en versterking van de huidige manieren om

van de werkzaamheden en 12 over het niet nakomen van af-

met huurders in contact te treden. Gekozen is voor een on-

spraken. In 2009 willen we alle klachten, ongeacht hoe ze bin-

line panel vanwege de praktische uitvoering en de mogelijk-

nenkomen via bovenstaande klachtenprocedure laten lopen.

heid om nieuwe klantgroepen te bereiken. De communicatie met huurders via huurdersvertegenwoordiging en inspraak-

In 2008 zijn in totaal acht klachten via de Beklagcommissie

avonden wordt hierdoor versterkt. Het klantenpanel zal be-

bij Tiwos binnengekomen. De Beklagcommissie fungeert

staan uit een groep huurders die zoveel mogelijk overeen-

enerzijds als beroepsinstantie met betrekking tot de toewij-

komt met ons totale klantenbestand. Het panel zal een aan-

zing van urgentie, anderzijds behandelt zij klachten van wo-

tal keer per jaar worden gevraagd deel te nemen aan een kort

ningzoekenden over de woonruimteverdeling.

onderzoekje. Onderwerpen die aan bod kunnen komen zijn

Een klacht was onterecht bij Tiwos terechtgekomen omdat

bijvoorbeeld leefbaarheid, nieuwe diensten, woonwensen,

het geen huurder van Tiwos betrof. Over drie klachten is nog

maar ook communicatiemiddelen zoals onze website. In 2009

geen uitspraak gedaan, in drie gevallen is Tiwos in het onge-

gaat Tiwos het werken met klantenpanels verder uitbouwen,

lijk gesteld en in 1 geval is Tiwos in het gelijk gesteld. De drie

mede in het kader van kwaliteitsmanagement.

gevallen waarover Tiwos in het ongelijk is gesteld hebben

Loyaliteit

allemaal dezelfde inhoud: het zijn allemaal huurders van Tiwos die verhuisd zijn, de adreswijziging is wel doorgevoerd

In 2008 zijn 12 trouwe huurders beloond omdat ze al vijftig

in onze administratie maar niet in het woningzoekendensy-

jaar aaneengesloten een woning van Tiwos huren. Aan ieder

steem waardoor ze de herinnering met de verlengingskosten

van hen is een bedrag van drie maanden netto-huur overge-

niet hebben gehad en daardoor automatisch zijn uitgeschre-

maakt.

ven als woningzoekenden. De inschrijvingen zijn inmiddels

Klachtenafhandeling

hersteld.

Als een klacht schriftelijk en rechtstreeks bij Tiwos binnen-

Als een klant niet tevreden is over de dienstverlening van een

komt, nemen we binnen drie werkdagen contact op met de

corporatie en ontevreden is over de klachtenafhandeling door

klant. Waar mogelijk wordt de klacht binnen 10 werkdagen

de corporatie kan hij zich richten tot de Stedelijke Klachten-

afgehandeld. In 2008 zijn er 78 schriftelijke klachten bij Tiwos

adviescommissie. In 2008 kregen zij 2 klachten over Tiwos

binnengekomen. Van deze 78 klachten zijn er 70 binnen de

binnen (7 in 2007). In één geval is de huurder in het gelijk

gestelde termijn van 10 werkdagen afgehandeld. Het groot-

gesteld, in het andere geval Tiwos.

25

Hart voor Tilburg

26

Jaar verslag Tiwos

’08

Buurten in balans

27

Hart voor Tilburg

4 Leefbare buurten

Tiwos voelt zich mede verantwoordelijk voor een prettige leefbare buurt. Wij koesteren het goede, be-

strijden achteruitgang en dragen actief bij aan verbetering. Buurten in balans noemen we dat. We zijn er sterk van overtuigd dat de leefbaarheid sterk verbetert als bewoners zicht hebben op werk, inkomen of een opleiding. Wij willen dan ook, samen met onze partners, bewoners kansen en mogelijkheden

bieden om elkaar te ontmoeten, om te werken of zich te ontwikkelen. Daarnaast dagen wij bewoners uit om zélf bij te dragen aan een prettige woonomgeving

4.1 Wat spraken we voor 2008 af? Strategische opdracht We werken aan toekomstbestendige en leefbare buurten We hebben een dekkend netwerk van buurtbeheerders en huismeesters en iedere wijk heeft een aanspreekpunt voor leefbaarheidszaken.



Gerealiseerd per 1 maart 2008. Elke bewoner heeft een aanspreekpunt voor leefbaarheid, op individueel niveau is dit de leefbaarheidsconsulent of de buurtbeheerder van de betreffende wijk. Op collectief niveau is dit de wijkconsulent.

We hebben in 2007 een 2e leefbaarheidsonderzoek uitgevoerd (Lemon) en waar mogelijk of nodig worden er vervolgacties uitgezet in 2008.

 

De rapportage is in 2008 in de organisatie uitgezet, geëvalueerd en toegelicht. Acties zijn in de buurtplannen opgezet.



In 2008 is in herstructureringswijk TrouwlaanUitvindersbuurt-Zeeheldenbuurt geïnvesteerd in bewonersparticipatie (opzetten van nieuwe bewonerscommissies). Verder heeft de wijkconsulent in samenwerking met de buurtbeheerder op gebied van leefbaarheid wekelijks spreekuur in de buurt. In herstuctureringswijk Groeseind-Hoefstraat is tevens een infohuis opgericht om bewoners te informeren over de stand van zaken. Verder is er in de herstructureringswijken t.a.v. leefbaarheidszaken intensief contact met de Klankbordgroep en de opbouwwerkers van de Twern en worden er diverse activiteiten ondernomen om de leefbaarheid in de wijk te vergroten en bewoners te ondersteunen.

De risicogebieden zijn geïnventariseerd.

Leefbaarheid is een centraal onderwerp in al onze herstructurerings- en nieuwbouwplannen.

In 2008 is de huurachterstand gedaald met 10% ten opzichte van 2007. Uiterlijk eind 2008 is er duidelijkheid over bruikbare instrumenten om de instroom, doorstroom en uitstroom in een buurt te beïnvloeden.

x 

Tiwos hanteert de door de gemeente jaarlijks vast te stellen veiligheidsurgentiegebieden als referentie voor aanpak van risicogebieden, zoals bv. het uitvoeren van PKVW 8 in de buurt St. Anna dat een hoog percentage inbraken kende. Verder hebben we apart aandacht voor buurten als Groeseind-Hoefstraat, TrouwlaanUitvindersbuurt, Loven, Zorgvlied-zuid en Kruidenbuurt (dit zijn deels al veiligheidsurgentiegebieden).

De huurachterstand is van 1,57% naar 1,45% gedaald, een daling van 7,6%. Dit is in de 2e helft van 2008 opgepakt en loopt door in 2009.


28

Jaar verslag Tiwos

’08

4.2 Leefbaarheidsprojecten

˘ Skaeve Huse

˘ Toewijzingsbeleid Kruidenbuurt

onoplosbaar overlastgevend woongedrag en mag daarnaast

Om ervoor te zorgen dat de overlast in de Kruidenbuurt min-

geen structurele afbreuk doen aan het leefklimaat in de om-

der wordt en er meer rust in de wijk komt hebben de Tilburg-

geving van het project. In het laatste trimester van 2008 is de

se corporaties en de gemeente, in overleg met het Stedelijk

samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente, TBV-Wonen,

Bewonersoverleg Tilburg, afgesproken dat er voorwaarden

WonenBreburg, Tiwos, SMO Traverse, RIBW Midden Brabant,

gesteld worden om in aanmerking te komen voor een huur-

Politie Midden en West Brabant, district Tilburg getekend.

woning in dit gebied. De regeling is in september 2008 inge-

Skaeve Huse is enkel bedoeld voor die uitzonderlijke gevallen

gaan. Er wordt geselecteerd op inkomen uit werk, AOW of

waarbij sprake is van notoir overlastgevend woongedrag en

andere inkomsten, waarbij geldt dat dit inkomen 115% hoger

een aantoonbare noodzaak om het huurcontract te beëindi-

moet zijn dan de geldende bijstandsnorm. Er wordt aan kan-

gen. Hierbij geldt dat alle mogelijke vormen van begeleiding

didaat-huurders gevraagd mee te werken aan een anteceden-

en ondersteuning al uitgeput of geweigerd zijn. Tevens dient

tenonderzoek. Hierna geeft de politie een positief of negatief

opname in een bestaande voorziening in de stad (ondermeer

advies aan de betreffende corporatie. Tiwos krijgt verder niet

voorzieningen van RIBW Midden Brabant en SMO Traverse)

te horen wat de overwegingen van het onderzoek zijn. Als de

niet tot de mogelijkheden te behoren. Het uitsluiten van

corporatie een positief advies krijgt, vindt woningtoewijzing

mensen met dakloosheid als gevolg wordt met deze woon-

plaats. Als het advies negatief is gaan we samen met de wo-

voorziening vermeden.

ningzoekende op zoek naar een geschikte woning in een

Het woonproject Skaeve Huse zal starten op een tijdelijke

andere buurt. Tegelijkertijd bieden we actief begeleiding aan,

locatie voor maximaal 5 jaar. Bij succes zal het project worden

bijvoorbeeld werk- of zorgbemiddeling. Evaluatie zal in 2009

voortgezet op een nieuwe locatie. Het gaat de eerst 5 jaar om

plaatsvinden.

9 wooneenheden.

Realisatie van Skaeve Huse moet een oplossing bieden voor

Samenwerkingsovereenkomst Skaeve Huse getekend Brabants Dagblad 07-11-2008 Jan Hamming: “Slimme formule om overlast in woonbuurten terug te dringen” Zeven partijen hebben deze week de samenwerkingsovereenkomst Skaeve Huse ondertekend. Ook hebben ze afspraken gemaakt over het omgevingsbeheer rond de tijdelijke locatie aan de Apennijnenweg. De betrokken partijen zijn Gemeente Tilburg, WonenBreburg, TBV Wonen, TIWOS, SMO Traverse, RIBW Midden-Brabant en Politie Midden en West Brabant (district Tilburg). Ook wijkbewoners waren aanwezig bij de ondertekening. Wethouder Jan Hamming: “Met het project Skaeve Huse willen we woonoverlast terugdringen in woonbuurten. Tegelijkertijd willen we voorkomen dat de overlastgevers dakloos worden. In Denemarken is daar een slimme formule voor bedacht, die blijkt te werken. Daar zetten ze overlastgevers apart in simpele, vrijstaande containerwoningen. Dat voorbeeld gaan we in Tilburg opvolgen. In het afgelopen jaar hebben we, samen met de partijen en de klankbordgroep, duidelijke afspraken gemaakt. Die zijn nu formeel ondertekend. Dat biedt een stevige basis voor het project.” Naar aanleiding van de bespreking in de commissie Fysiek van 25 augustus 2008, hebben de gemeente en de corporaties nieuwe afspraken gemaakt over de verdeling van de projectkosten. WonenBreburg gaat de containerwoningen verhuren en betaalt een deel van de kosten voor de buurtbeheerder. Johan Dunnewijk, directeur van WonenBreburg: “Een project zoals Skaeve Huse kan alleen samen opgepakt worden. Op die samenwerking mogen we trots zijn. Typisch Tilburgs, samen de schouders er onder. Ik ben ook heel blij dat de klankbordgroep uit de wijk dit project een kans wil geven. Dat verplicht ons om het beheer zo in te richten dat de overlast tot een minimum beperkt blijft. En om adequate maatregelen te nemen als dat onverhoopt niet lukt.” De huidige klankbordgroep gaat over in een monitorgroep. Die gaat een bijdrage leveren aan het voorkomen en bestrijden van woonoverlast. Zodat het project Skaeve Huse goed kan functioneren in de omgeving.

29

Hart voor Tilburg

Een deel van de Gemeentewerf aan de Tatraweg wordt de tijdelijke locatie, voor maximaal vijf jaar. De ontsluiting vindt plaats via de Apennijnenweg. Op de tijdelijke locatie worden negen wooneenheden en één kantoorunit voor de buurtbeheerder gerealiseerd. Omdat dit project niet past in het huidige bestemmingsplan, loopt er een procedure voor tijdelijke vrijstelling van het bestemmingsplan (artikel 17 Wet Ruimtelijke Ordening).

Maatschappelijke Ontwikkelings Maatschappij (MOM)

Woonfraudebeleid

Tiwos is samen met WonenBreburg, TBV Wonen, Thebe

In het Convenant Wonen dat tussen de Tilburgse corporaties

(Thuiszorg), de Twern (Welzijnswerk) en de Wever (ouderen-

en de gemeente is afgesloten, zijn onder andere afspraken

zorg), initiatiefnemer van de MOM. De MOM is in november

gemaakt over de aanpak van woonfraude. Vanaf 2008 mel-

van start gegaan in de Tilburgse wijken Kruidenbuurt en

den huurders hun adreswijzigingen niet meer bij de gemeen-

Groenewoud.

te maar bij de woningcorporatie. De corporaties geven de

Het doel is om de plannen, activiteiten en projecten van de

gegevens, dan door aan de gemeente. Dit is makkelijker voor

deelnemende organisaties in Tilburg te coördineren en ver-

de huurder die dan nog maar op één plek zijn adreswijziging

binden. De MOM gaat geen nieuwe projecten ontwikkelen,

hoeft door te geven en daarnaast wordt zo (verdere) vervui-

maar bestaande projecten met elkaar verbinden zodat ze

ling van de gemeentelijke basisadministratie voorkomen.

elkaar versterken.

Woonfraude bij 190 huizen Brabants Dagblad 31-01-2008 Door Toine van Berkel. Tilburg - De vier Tilburgse woningcorporaties hebben sterke aanwijzingen dat 190 van hun bijna 27.000 sociale huurwoningen illegaal worden onderverhuurd. Ze gaan nader onderzoek doen of die aanwijzingen kloppen. Als de officiële huurders vervolgens niet bereid zijn zelf de huur op te zeggen wordt de rechter ingeschakeld. Het getal van 190 zeer verdachte woningen komt uit een inventariserend onderzoek dat de corporaties en de gemeente hebben laten uitvoeren door bureau MB-All uit Maarssen. Dat verricht veel studies naar woonfraude. “Het onderzoek is uitgevoerd omdat we de sociale huurwoningen zo eerlijk mogelijk willen verdelen. Als woningen illegaal worden doorverhuurd belemmert dat de eerlijke verdeling.” Zegt Corien Markusse van TBV Wonen, tevens voorzitter van het bestuur van Woning in Zicht, het Tilburgse woningtoewijzingssysteem. Bureau MB-All legde met toestemming van de gemeente en corporaties gegevens uit de Gemeentelijke Basisadministratie, klantgegevens van de corporaties en kadastergegevens naast elkaar. Dat leverde aanvankelijk zelfs 709 gevallen van mogelijke woonfraude op. Maar in veel gevallen was er sprake van loos alarm. Bijvoorbeeld omdat mensen weliswaar zowel een koopwoning als een huurwoning bezaten, maar in de nieuwe eigen woning nog aan het verbouwen waren en daarom de huur niet hadden opgezegd. In 190 gevallen staan de seinen werkelijk op geel, oranje of rood en zijn er sterke aanwijzingen op woonfraude. “Die conclusie trekken we op basis van 75 tot 100 indicatoren, maar die wil ik niet noemen.” Zegt Willem-Frederik Metzelaar van MB-All. Om nieuwe woonfraude te voorkomen, hebben gemeente en corporatie afspraken gemaakt over het doorgeven van adreswijzigingen. Bij het verhuizen naar een corporatiewoning hoeft de huurder de wijzingen alleen nog te melden bij de betreffende corporatie en niet meer bij de gemeente.

30

Jaar verslag Tiwos

’08

˘ Leefbaarheidsmonitor (Lemon)

Uitkomsten & communicatie Lemon 2007

ontwikkeling van de buurt ten opzichte van 2004 ook de

In september 2007 is voor de tweede keer de Leefbaarheids-

voorzieningen in de buurt en de veiligheid ‘s avonds hoger. In

monitor (Lemon) onder de Tilburgse bevolking uitgezet. Het

Trouwlaan/Uitvindersbuurt zien we dat naast een positiever

eerste onderzoek vond plaats in 2004. De uitkomsten van

waardering voor de kwaliteit van de woning ook de uitstra-

Lemon 2007 werden begin 2008 bekend. Door de hoge res-

ling van de woning en het veiligheidsgevoel ’s avonds in de

pons was het voor nagenoeg alle buurten mogelijk betrouw-

beleving van de bewoners zijn verbeterd.

bare cijfers en significante verschillen t.o.v. de vorige meting te berekenen. In totaal zijn 242 buurten onderzocht. De resul-

˘ Buurtplannen

taten van Lemon uit 2007 zijn als indicatoren verwerkt in de

Tiwos werkt sinds 2004 met buurtplannen. In 2008 is door

buurtplannen. Wijkconsulenten zijn verantwoordelijk voor de

middel van pilotprojecten een start gemaakt met het werken

acties die hieruit voortkomen. Zo zijn bijvoorbeeld in 2008 de

met een vernieuwd format voor het buurtplan. De belangrijk-

lage veiligheidsgevoelen bij bewoners in Zorgvlied-zuid aan-

ste aanvulling op de bestaande buurtplannen is het expliciet

gepakt door de inzet van extra jongerenwerk in deze buurt.

en uniform opnemen van een toekomstvisie voor de buurt,

Uitkomsten op stads- en wijkniveau

gebaseerd op een confrontatie tussen de ervaringen van de ‘werkvloer’, cijfers over buurt en stad en de beleidsmatige

Ten opzichte van de vorige meting is een aantal opvallende

uitgangspunten. Daarnaast is het format vereenvoudigd en

ontwikkelingen waarneembaar. Over het algemeen zien we,

visueler gemaakt. In het eerste deel van 2009 worden voor de

wanneer we Tilburg als totaal bekijken, een lichte vooruit-

buurten van Tiwos de buurtplannen volgens de nieuwe syste-

gang van de scores. Dit wordt echter bij een aantal aspecten

matiek opgesteld. Dit vormt tevens een belangrijke stap in de

veroorzaakt door de (hogere) scores in de nieuwe buurten die

praktische invulling van strategische vastgoedsturing en de

zijn toegevoegd aan de meting in 2007. Er is vooruitgang

planning & control cyclus.

geboekt op het gebied van fysieke woonomgeving, sociale woonomgeving en veiligheid. De thema’s kwaliteit van de

˘ Hennepconvenant

eigen woning, verlichting, voorzieningen, omgang bewoners,

In 2005 is het Hennepconvenant gesloten tussen de Tilburgse

contacten in de buurt, omgang verschillende etniciteiten,

woningcorporaties, de gemeente, de regiopolitie, het Open-

buurtbetrokkenheid, veiligheid overdag en veiligheid ’s

baar Ministerie Breda, Essent en Traverse, waarin een uni-

avonds worden hierin hoger gewaardeerd. De score op over-

forme werkwijze is afgesproken bij de constatering van be-

last van activiteiten en overlast van vervuiling is significant

drijfsmatige hennepteelt. De partijen uit het convenant wer-

gedaald en daarmee dus negatiever geworden.

ken nauw samen bij het naleven van de gemaakte afspraken.

De Tilburgse aandachtswijken

In 2008 zijn er 18 hennepkwekerijen en 1 drogerij aangetroffen in Tiwos-woningen. Tegen 15 huurders is een procedure

De uitkomsten van Lemon zijn ook interessant waar het de

tot ontruiming opgestart of de betrokkenen hebben vrijwillig

impulswijken van Tilburg betreft. Het gaat hierbij om de wij-

de huur opgezegd. Eén casus is als een schrijnend geval aan-

ken Kruidenbuurt, Stokhasselt, Groeseind/Hoefstraat, Groe-

gemerkt en 2 bewoners hebben een ernstige waarschuwing

newoud, Trouwlaan/Uitvindersbuurt en Jeruzalem. In verge-

gekregen (drogerij was in 2008 nog niet opgenomen in het

lijking met de gehele stad is de totaal score van de aan-

convenant, de andere betrof een kwekerij met 2 planten).

dachtswijken vrijwel consequent lager. Het betreft hierbij

Tiwos heeft bij deze mensen de huurovereenkomst niet ont-

vooral de scores voor fysieke woonomgeving en veiligheid die

bonden, omdat in het huidige Hennepconvenant nog niets is

de totaalscores van de wijk negatief beïnvloeden. Opvallend

opgenomen over hennepknipperijen, -drogerijen en het ver-

is dat de wijken over het algemeen niet zijn verbeterd, maar

vaardigen van xtc. Het convenant zal in 2009 dan ook op dit

stabiel zijn gebleven. De neerwaartse spiraal waarin de wij-

punt aangepast worden. De onderverdeling naar wijken was

ken zich bevonden is daarmee in de beleving van de bewo-

Noord: 2, Oost: 3, West: 5 en Zuid: 9.

ners tot stilstand gekomen. In de wijken Groeseind/Hoefstraat en Trouwlaan/Uitvinders-

˘ Sociaal netwerk in kaart

buurt zijn er positieve veranderingen te zien in buurten waar-

In 2007 heeft Tiwos in beeld gebracht waar haar contacten

in herstructurering heeft plaatsgevonden. In de Hoefstraat

liggen in het sociaal maatschappelijk netwerk van Tilburg. In

zien we dat in deze buurt de beleving van de kwaliteit van de

2008 zijn er met deze partijen duidelijke werkafspraken ge-

woning en de ontwikkeling van de buurt is verbeterd ten

maakt. Zo zijn de contacten met project Buurtbemiddeling

opzichte van 2004. In Groeseind beoordeelt men naast de

versterkt.

31

Hart voor Tilburg

Er worden momenteel 83 huizen door Traverse gehuurd en

herstructureringswijk Groeseind/Hoefstraat. Tot nu toe

daarnaast zijn er nog 24 personen die zelfstandig huren en

hebben zich 8 cursisten aangemeld voor cursussen varië-

door Traverse begeleid worden voor het project bijzondere

rend van computergebruik tot budgetteren.

huisvesting. Tussen Tiwos’ afdeling leefbaarheid en de afde-

˘ In de Kruidenbuurt

hielden we een theemiddag waarbij

ling interventie van Traverse zijn nieuwe duidelijke werkaf-

we bewoners uitnodigden mee te denken over hoe de

spraken gemaakt over de begeleiding (begeleidingscontrac-

Kruidenbuurt verbeterd kan worden. Van de verschillende

ten, samenwerkingsafspraken, kwartaalrapportages en half-

initiatieven worden in 2009 het opknappen van tuinen en

jaarlijkse evaluaties).

het koken voor elkaar en met elkaar uitgevoerd.

Verder is volgens de contingentafspraken Novadic Kentron als

˘ In Jeruzalem zijn in het

kader van het onderhoudsproject

nieuwe partner in beeld gekomen en zijn er afspraken ge-

diverse acties geweest die gericht zijn op ontmoeten en

maakt met het Zorghuis, het Veiligheidshuis, de Bocht, ge-

elkaar leren kennen.

meente Tilburg (statushouders en pardonners), RIBW en IMW.

˘ In diverse wijken hebben we in december Sinterklaas- en

Kerstfeesten georganiseerd voor bewoners.

4.3 Sociaal beheer

˘ Voor alle actieve huurders en eigenaar-bewoners heeft

Onder de noemer sociaal beheer voert Tiwos allerlei activiteiten

Tiwos weer een feestelijke dag georganiseerd.

uit die erop gericht zijn de leefbaarheid in de buurten en wijken op peil te houden en/of te verbeteren. Dit kunnen activi-

In totaal heeft Tiwos in 2008 € 771.000 uitgegeven aan soci-

teiten zijn die gericht zijn op de uitstraling van het bezit, maar

aal beheer. Hieronder valt naast bovengenoemde sociale

ook activiteiten die het prettig wonen in de buurten bevorde-

wijkactiviteiten ook de dienst Verrijkt Wonen, het uitvoeren

ren. In 2008 is 18% van de Tiwos-medewerkers dagelijks bezig

van Politiekeurmerk Veilig Wonen, het belonen van trouwe

met sociaal beheer. Het gaat om huismeesters, buurtbeheer-

huurders en het eindejaarsgeschenk.

ders, leefbaarheidsconsulenten en wijkconsulenten. Een impressie van de activiteiten die Tiwos in 2008 heeft ondersteund ter bevordering van de leefbaarheid:

4.4 Tiwos als sociale makelaar

Tiwos zet zich proactief in om leefbaarheidsproblemen aan te pakken. We werken hierbij veel samen met organisaties als

˘ In de Juristenbuurt

hebben we samenwerking gezocht

Stichting Symfonie, Traverse, politie, GGZ, de Twern en via

met het 2College West om jongeren op een positieve

buurtbemiddeling. Het aantal meldingen van sociale proble-

manier bij de buurt te betrekken. 13 jongeren hebben

men is in 2008 licht gedaald, van 1.494 meldingen in 2007

ontwerpen gemaakt voor beveiligingsplaten voor poorten

naar 1.398 meldingen in 2008. De meeste meldingen gaan

en deze gepresenteerd aan de buurt. Vervolgens zijn de

over geluidsoverlast, vernieling/vervuiling, burenruzie en

ontwerpen door een ontwerpbureau en een architect

illegale bewoning.

uitgewerkt op grote ronde platen, die de komende 1,5 jaar in de Juristenbuurt op de poorten gehangen worden. ˘ Tiwos ondersteunt

samen met TBV Wonen het initiatief

nie van start gegaan maar ressorteert daar vanaf 2009 niet

van buurtbewoners voor de oprichting van een buurtka-

meer onder. Het is nu huisvestelijk ondergebracht bij het

mer. Dit is een woning waarin mensen elkaar kunnen

Zorghuis. De bemoeizorg wordt uitgevoerd door zogenaamde

ontmoeten en samen activiteiten kunnen opzetten. In

kernpartners als GGZ Midden-Brabant, Novadic Kentron,

2008 is hiermee een start gemaakt qua oriëntatie en plan

Traverse en GGD Hart voor Brabant die intensief samenwer-

van aanpak. In 2009 gaat de woning open voor de buurt.

ken met schilpartners als de woningcorporaties, politie, maat-

˘ De samenwerking met

buurtbemiddeling is geïntensi-

schappelijk werkenden en huisartsen. Deze schilpartners

veerd. Hierdoor worden bewoners gestimuleerd om het

signaleren en schakelen Bemoeizorg in bij complexe, meer-

gesprek met elkaar aan te gaan in gevallen van overlast,

voudige probleemsituaties (de zorgwekkende zorgmijders).

etc.

Door deze werkwijze wordt deskundigheid gebundeld en zijn

˘ Op het

Schotelplein is een pilotproject gestart met buurt-

er korte lijnen met de betrokken organisaties. Daarnaast is er

beheer waarbij een groep bewoners zich ontfermt over

coördinatie van complexe hulpvragen, zijn er geen wachtlijs-

het beheer van het speeltuintje en het binnenterrein van

ten en bepaalt de klant zelf het tempo. Een belangrijk onder-

de van der Aastraat.

deel van de aanpak is motiveren en vasthoudendheid. De

˘ In samenwerking met

het ROC Midden-Brabant bieden

we een aantal gratis cursussen aan voor bewoners van de

32

Team Bemoeizorg is in 2006 op initiatief van Stichting Symfo-

ervaringen van Tiwos’ afdeling leefbaarheid zijn erg positief, de aanpak blijkt te werken.

Jaar verslag Tiwos

4.5 Sociaal en actief incassobeleid

’08

Tiwos heeft een sociaal en actief incassobeleid met duidelijke

Een ander speerpunt was samenwerking met de afdeling

regels waarop geen uitzonderingen worden gemaakt. Maar

leefbaarheid om oplopende huurachterstanden te voorko-

Tiwos wil ook een groot scala van financiële regelingen aan-

men door in een vroeg stadium huisbezoeken af te leggen.

bieden aan huurders om daar waar nodig ondersteuning te

Hiervoor is in 2008 een incassoproces opgesteld om de sig-

kunnen bieden. Dit doen we onder andere in samenwerking

naalfunctie van de afdeling huurincasso en de ‘ogen en oren’

met Bureau Schuldhulpverlening, waarmee maandelijks

in de wijk van de afdeling leefbaarheid zo op elkaar af te

overleg plaatsvindt. Door de samenwerking wordt voorko-

stemmen dat de betalingsproblemen van huurders in een

men dat mensen zodanig in de problemen komen dat ze

vroeg stadium opgepikt en opgelost worden. In de tweede

uiteindelijk op straat komen te staan. In 2008 is de samen-

helft van 2008 is daadwerkelijke een begin gemaakt met de

werkingsovereenkomst weer met 3 jaar verlengd. Het aantal

samenwerking met leefbaarheid om dit te kunnen verwezen-

aanmeldingen bij het Bureau vertoont een lichte daling. Dit

lijken.

heeft voor een deel te maken met de inspanningen van Tiwos zelf om het aantal huurders met huurachterstand te verlagen.

In totaal heeft Tiwos in 2008 38 huurovereenkomsten moeten laten ontbinden, 2 minder dan in 2007. De redenen hier-

Een van de speerpunten van het incassobeleid was in 2008 de

voor waren:

verlaging van de huurachterstand, terugdringen van het

- huurachterstand (19 huurovereenkomsten)

aantal deurwaarderszaken en daarbij ook het aantal ontrui-

- huurachterstand en overlast (4 huurovereenkomsten)

mingen. De totale huurachterstand is in 2008 gedaald van

- hennepteelt (15 huurovereenkomsten).

1,57% naar 1,45%. Het aantal ontbindingen wegens huur

Er waren in 2008 geen ontruimingen (in 2007 was er 1 ontrui-

achterstand daalde van 29 in 2007 naar 23 in 2008.

ming).

Sluitplaat

33

Hart voor Tilburg

34

Jaar verslag Tiwos

’08

Bouwen aan de buurt, bouwen voor de buurt

35

Hart voor Tilburg

5 Vastgoedbeheer

We willen een gevarieerd woningaanbod zodat er voor ieder wat wils is. Mensen hebben recht op goed

wonen ongeacht hun levensfase of eventuele financiële of lichamelijke bijzonderheden. Tiwos heeft een relatief oud bezit. We vernieuwen daarom onze voorraad waar nodig en houden de kwaliteit van het bestaande bezit in stand of verbeteren dit. We nemen bij alle bouwen onderhoudsactiviteiten onze

verantwoordelijkheid als het gaat om duurzaamheid. De omgeving en het milieu krijgen de aandacht die zij verdienen.

5.1 Wat spraken we voor 2008 af? Strategische opdracht We vernieuwen en verversen onze voorraad en zorgen voor voldoende variatie in ons woningbezit We bouwen in totaal minimaal 244 huurwoningen in de periode tot en met 2011. We leveren in totaal minimaal 135 koopwoningen op in de periode tot en met 2011. We leveren in totaal minimaal 259 woonzorgeenheden op in de periode tot en met 2011.

  

In 2008 hebben we 64 huurwoningen opgeleverd. Met de productie van 2007 is dat 77% van het meerjarenplan. In 2008 hebben we 67 koopwoningen opgeleverd. Met de productie van 2007 is dat 99% van het meerjarenplan. In 2008 hebben we 15 woonzorgeenheden opgeleverd. Met de productie van 2007 is dat 77% van het meerjarenplan.

Strategische opdracht De kwaliteit van ons bestaande bezit houden we in stand en verbeteren we

Gemiddeld 300 woningen hebben het certificaat Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW) gekregen.

x x

We hebben 400 huurders de mogelijkheid gegeven woonproducten te laten doorvoeren in hun woning.

x

We hebben conform de onderhoudsbegroting onderhoud uitgevoerd.

Het planmatig onderhoud is deels doorgeschoven. Onder andere om te testen of de voorgestelde aanpassingen wel effectief zijn. In totaal zijn er bij 267 (= 89%) woningen PKVW verbeteringen aangebracht. Hiervan zijn er 228 woningen bij planmatig- en grootonderhoud op PKVW -niveau gebracht en 39 huurders hebben zelf PKVW verbeteringen aangevraagd. Van de 267 woningen hebben slechts 36 huurders vervolgens daadwerkelijk het certificaat veilige woningen van het PKVW aangevraagd. In alle woningen die in 2008 opgeleverd worden, zijn woonproducten aangeboden. Het gaat om 66 nieuwbouw huurwoningen en 131 groot onderhoud huurwoningen, samen ca. 200 woningen.

Strategische opdracht We nemen onze verantwoordelijkheid op het gebied van duurzaamheid Bij alle bouwen onderhoudsactiviteiten krijgen de omgeving en het milieu de aandacht die zij verdienen. Eind 2008 hebben wij voor het gehele bezit een Energie Prestatie Advies. Eind 2008 is het duurzaamheidsbeleid opgesteld.

  

Voorbeelden zijn de initiatieven bij het nieuwbouwproject Oostertuin, het onderhoudsproject in de Textielbuurt en de Juristenbuurt. Per 1 januari 2008 was ons gehele bezit gelabeld en zijn de labels bij iedere nieuwe verhuring afgegeven. Eerste aanzet is gemaakt maar door prioritering doorgeschoven naar 2009.


36

Jaar verslag Tiwos

’08

5.2 Ontwikkeling van de voorraad

gesloopt (met name ten behoeve van de ontwikkeling van

Per 31 december 2008 heeft Tiwos 8.595 verhuureenheden in

nieuwbouw in het herstructureringsgebied Groeseind/Hoef-

exploitatie (8.604 in 2007), waarvan 8.402 verhuureenheden

straat). De nieuwbouw, verkoop, sloop en verbouwingen re-

in eigendom, 31 eenheden in Koopgarant en 162 eenheden in

sulteren voor 2008 in een totale afname van het bezit met 9

beheer.

verhuureenheden.

We hebben in 2008 123 nieuwe huurwoningen en 11 garages/

Leegstandskosten

parkeerplaatsen opgeleverd. Verder zijn er 85 Tiwos-wonin-

De totale leegstandskosten van Tiwos t/m december 2008

gen (88 verhuureenheden) verkocht (waarvan 18 woningen

bedragen € 475.000. De verhuurleegstand van de reguliere

aan zittende huurders), en hebben we 75 verhuureenheden

(bereikbare) woningen is € 6.000 onder de begroting geble-

Tabel 3 Ontwikkeling in de voorraad Type verhuureenheden

2008

2007

Mutatie in voorraad 2008 sloop

Eengezinswoningen Appartementen met lift Appartementen zonder lift Duplexwoningen HAT-/studenteneenheden

verkoop

nieuwbouw

Totale mutatie

overige mutatie

5.160

5.267

-66

-73

+28

+4

-107

800

772

-

-8

+36

-

+28

1.065

1.066

-

-1

-

-

-1

243

255

-6

-6

-

-

-12

232

232

-

-

-

-

-

Subtotaal woningvoorraad

7.500

7.592

-72

-88

+64

+4

-92

Verzorgingstehuis met aan-/ inleunwoningen

175

175

-

-

-

-

-

Woonzorgcomplexen

285

285

-

-

-

-

-

65

65

-

-

-

-

-

354

342

-2

-

+1

+13

+12

Woonwagens en standplaatsen Garages en parkeerplaatsen Bedrijfsruimtes

23

25

-1

-

-

-1

-2

8.402

8.484

-75

-88

+65

+16

-82

Woningen en woonzorg

97

38

-

-

+59

-

-

Parkeerplaatsen

10

-

-

-

+10

-

-

Gemeente Tilburg:

-

-

-

-

-

-

-

Woningen

6

6

-

-

-

-

-

49

49

-

-

-

-

-

162

93

-

-

+69

-

+69

8.564

8.577

-75

-88

+134

+16

-13

31

27

-

-

+6

-2

+4

8.595

8.604

-75

-88

+140

+14

-9

Aantal vhe’s in eigendom Beheerpanden: Laurentius Wonen Breda:

Bedrijfsfuncties / garages

Aantal vhe’s in beheer Aantal vhe’s in exploitatie (excl. Koopgarant) Koopgarant Aantal vhe’s in exploitatie (incl. Koopgarant)

37

Hart voor Tilburg

ven. De kosten van onderhoudsleegstand zijn in 2008 behoor-

accommodatie met daarop onze GGZ woningen vordert ge-

lijk afgenomen van € 217.000 in 2007 naar € 147.000 in 2008

staag en zal in de 1e helft van 2009 worden opgeleverd.

(begroot: € 140.000). Van de leegstand in 2008 is € 361.000 ten laste gekomen van

˘ Westerpark

het verkoopresultaat en € 666.000 ten laste gekomen van de

In 2008 is het eerste bouwblok van de flats aan het Wester-

investerings- en sloopprojecten.

park opgeleverd. De overige twee blokken, met daarin onder

Waren de leegstandskosten bij de geliberaliseerde woningen

andere de voorziening voor Turkse ouderen en voor de stich-

begin 2008 nog behoorlijk hoog, deze zijn in het 3e trimester

ting Woondroom worden in de loop van 2009 opgeleverd.

met nog slechts € 15.000,- toegenomen. De verhuur van de woningen in bijvoorbeeld Ensburg en Huize Goirke, waar

Herstructurering

verhuurbevorderende maatregelen zijn genomen, lopen goed,

˘ Groeseind-Hoefstraat

al blijft in deze complexen de mutatiegraad hoog. De wonin-

De ontwikkelingen hebben enige vertraging opgelopen door

gen in Vredeburcht en Kastanjeboom zijn op 2 na verkocht of

aanpassing aan de marktomstandigheden en de gemaxi-

verhuurd.

meerde huur- en koopprijzen van woningen in deze wijk. De

5.3 Het vernieuwen en verversen van ons bezit

voorlopige ontwerpen zijn deels gereed en met de klankbordgroep besproken en de resterende voorlopige ontwerpen

Tiwos is een van de grootste investeerders in de stad als het

zullen in de 1e helft van 2009 afgerond worden. Voor het

gaat om nieuwbouw van woningen, herstructurering en

stedenbouwkundig plan is een bestemmingsplanwijziging

groot onderhoud. Bij deze projecten volgt Tiwos de afspraken

aangevraagd. De herhuisvesting van bewoners verloopt con-

zoals ze gemaakt zijn in het Convenant Wonen en de om-

form planning en de 1e sloopfase is afgerond. Vooruitlopend

gangscode herstructurering. Bewoners krijgen de gelegen-

op de start van de bouw en om stedenbouwkundige aanpas-

heid om te participeren.

singen mogelijk te maken (verleggen van wegen) zijn de

Tiwos bouwt zowel in het sociale en middeldure huurseg-

eerste 66 woningen reeds gesloopt.

ment als in het goedkope en middeldure koopsegment. We

Op sociaal/maatschappelijk gebied is aan bewoners gevraagd

willen hiermee de differentiatie in het woningaanbod vergro-

of ze behoefte hadden aan ondersteuning op het gebied van

ten en meer mogelijkheden voor doorstroming op de woning-

werk, opleiding, gezondheid, opvoeding en /of hun financiële

markt bieden. Het totaaloverzicht van alle projecten die zijn

administratie. Dit ter ondersteuning van de fysieke ingrepen

opgeleverd, in uitvoering of in voorbereiding zijn, is te zien in

in het herstructureringsgebied. Vervolgens zijn in samenwer-

tabel 11 t/m 15 in de bijlagen.

king met het ROC werkervaringsplaatsen gecreëerd en is het leerbonproject opgestart. Met dit traject worden bewoners

Nieuwbouw

gestimuleerd een cursus naar behoefte te volgen (computercursus, cursus opvoeden of een taalcursus).

˘ Oostertuin/Schotelplein

Met de oplevering van 3 woningen en het appartementencomplex aan de Ringbaan Oost medio 2008 is het project afgerond.

˘ Zonnehof

In 2007 waren reeds 26 woningen opgeleverd. Het apparte-

Tiwos is vanaf 2005 samen met de gemeente en het verzor-

mentengebouw is eigendom van Laurentius uit Breda. Deze

gingstehuis plannen aan het maken om het gebied te ver-

appartementen worden door Tiwos beheerd en verhuurd.

nieuwen. In de zomer van 2008 is een definitief ontwerp

Aan de woningen aan de Wichmansstraat is schilrenovatie

afgerond dat door alle partijen werd gedragen. Laurentius

uitgevoerd. De (verouderde) binnenzijde is ongemoeid gela-

zou het plan overnemen met Tiwos als beheerder en verhuur-

ten, zodat de woningen als ‘kluswoning’ verkocht konden

der. Vlak voor de tervisielegging van de plannen in verband

worden. Dit is met succes gebeurd; van de 17 gerenoveerde

met een bestemmingsplanwijziging heeft Laurentius zich

woningen zijn er 9 verkocht in 2008.

teruggetrokken omdat de plannen te duur waren. Dit was voor Tiwos de reden om nog niet de inspraakprocedure in te

˘ Trouwlaan/Uitvindersbuurt

en Zeeheldenbuurt

gaan, maar eerst een optimalisatieslag te maken, waarbij

Het afgelopen jaar zijn 25 huurwoningen opgeleverd. Er zijn

dure elementen zijn geschrapt. Het nieuwe ontwerp zal in

nog 22 huurappartementen in aanbouw, die in de loop van

2009 verder vorm krijgen en op haalbaarheid getoetst wor-

2009 worden opgeleverd. Ook is gestart met de bouw van de

den. Mogelijk komt daarbij een nieuwe partner in beeld.

laatste fase van de woningen in de Zeeheldenbuurt. Deze

38

fase omvat 33 grondgebonden koopwoningen en 18 koopap-

˘ In voorbereiding

partementen. Ook de bouw van de nieuwe multifunctionele

In 2008 zijn de herstructureringsprojecten Zonnehof, Zeehel-

Jaar verslag Tiwos

Projectmanager Jeroen Band

van Tiwos over de grootste herstructureringsopgave in de Tilburgse geschiedenis, Groeseind-Hoefstraat-Pastorieklamp:

’08

“Meer dan de helft van de oorspronkelijke bewoners van de Pietersbuurt is het afgelopen jaar geherhuisvest en de eerste 66 woningen zijn in 2008 gesloopt. Om de leefbaarheid in de wijk te vergroten houden we de woningen zolang mogelijk bewoond door ze tijdelijke te verhuren tot vlak voor de sloop. Ook zetten we extra in op buurtbeheer.

In totaal worden de komende jaren zo’n 640 woningen gesloopt. Daar komen 620 huur- en koopwoningen voor terug. De klankbordgroep, bestaande uit bewoners uit de wijk, is intensief betrokken bij het ontwerpproces van zowel woningen als openbaar gebied. We vinden het erg belangrijk dat zij betrokken zijn bij het project en erachter staan. Bijzonder in het project is het wooncomplex dat we in samenspraak met centraal wonengroep De Stam ontwikkelen. De bewoners hebben hun programma van wensen doorgegeven en daarmee gaan we nu aan de slag. Het wooncomplex wordt een mix van ongeveer 20 huur- en koopwoningen. Naast de sloop en nieuwbouw van woningen wordt ook het openbaar gebied opnieuw ingericht. Het voorlopig ontwerp hiervan is in 2008 gemaakt. In samenspraak met bewoners wordt dit verder ingevuld met speelelementen en begroeiing.”

Eerste opgeknapte flats Westerpark bewoond Brabants Dagblad | donderdag 4 september 2008 |

De eerste flats van de drie gerenoveerde flatgebouwen aan het Westerpark in Tilburg-West zijn deze week opgeleverd. Woonstichting Tiwos is anderhalf jaar geleden begonnen aan de grote renovatieklus waarbij 107 flats onder handen zijn genomen. “De flats komen uit de jaren vijftig. We hebben er soms extra werk aan gehad omdat de flats slechter gebouwd waren dan dat we in eerste instantie hadden verwacht”, stelt Otto van der Meulen, directeur van Tiwos. In een deel van één van de portiekflats komen ook zeventien appartementen voor Turkse ouderen. In het Turkse wooncomplex komt ook een groepsruimte voor gezamenlijke activiteiten. De eerste Turkse bewoners krijgen volgend jaar februari de sleutel omdat er nog enkele werkzaamheden moeten worden uitgevoerd. De flatgebouwen aan het Westerpark hadden voorheen drie woonlagen, maar hebben er een laag bij gekregen. Optoppen heet dat. Ook de laag met garages op de begane grond is vervangen door een woninglaag. De appartementen zijn opgeknapt, anders ingedeeld en groter gemaakt. In de gebouwen zijn ook liften aangebracht. Voorheen zat er alleen een trappenhuis in.

denbuurt Midden en Groeseind-Hoefstraat-Pastorieklamp in voorbereiding. Deze projecten omvatten samen bijna 300

cv-ketels en het aanbrengen van Politie Keurmerk Veilig Wonen;

woningen.

˘ Mutatieonderhoud: bij mutatie maakt Tiwos de woning

Onderhoud

˘ Reparatieverzoeken: op verzoek van de klant

In ons onderhoudsbeleid onderscheiden we: ˘ Groot

onderhoud: dit is vooral het technisch onderhoud

in orde voor de nieuwe huurder; worden

storingen verholpen of schade gerepareerd; ˘ Contractonderhoud: dit

omvat contractmatig preventief-

van de schil van het gebouw, waarbij de bewoners er ook

en storingsonderhoud aan installaties zoals cv, lift, brand-

voor kunnen kiezen hun badkamer, keuken of toilet aan te

meldinstallaties en contractmatig schoonmaak- en groen-

laten passen; ˘ Planmatig onderhoud: de woningen van Tiwos krijgen om

onderhoud van algemene ruimten; ˘ Woonproducten: op verzoek brengt Tiwos bepaalde

de 6 jaar een op de omstandigheden van het complex

woonproducten aan in een woning (zie paragraaf 3.4 voor

afgestemde onderhoudsbeurt. Hierbij valt te denken aan

meer uitleg over de woonproducten).

schilderwerk, dakwerkzaamheden, het vervangen van

39

Hart voor Tilburg

Groot onderhoud

˘ Sint

˘ Juristenbuurt

Dit na-oorlogse complex aan de rand van het herstructure-

In de Juristenbuurt is het groot onderhoudsproject van 212

ringsgebied Groeseind-Hoefstraat wordt gerenoveerd. Om

eengezinswoningen gestart. Naar aanleiding van een succes-

een overgang te creëren tussen de bestaande bouw en de

vol project in 2007 (Textielbuurt) worden de nieuwe kozijnen

nieuwbouw, wordt de renovatie aangegrepen voor een kwali-

gemaakt van de verduurzaamde houtsoort Accoya. De kozij-

teitsverbetering: binnen in de woning door middel van badka-

nen worden kant-en-klaar (beglaasd en geschilderd) vanaf de

mer- keuken- en toiletrenovatie, buiten de woning door het

fabriek aangeleverd. Hierdoor hoeft er op de bouwplaats

reinigen van de gevel, het vernieuwen van het dak (inclusief

weinig meer aan te gebeuren. Binnen één dag worden van

isolatie) en kozijnen (HR++ glas). Verder worden er estheti-

een woning alle oude kozijnen vervangen door nieuwe.

sche accenten aangebracht, o.a. een luifel boven de voordeur.

Er wordt HR++ isolatieglas geplaatst en het dak wordt volle-

De uitvoering start in januari 2009 en de oplevering staat

dig vervangen. Het nieuwe dak wordt voorzien van een isola-

gepland voor augustus 2009.

Janstraat

tiepakket dat voldoet aan de eisen van deze tijd. ˘ F. van Edenstraat ˘ Jeruzalem

De kozijnen van de woningen aan de Frederik van Edenstraat

Het project Jeruzalem is in volle gang; in 2008 zijn 86 wonin-

worden gerenoveerd en geschilderd. Er wordt nieuwe geïso-

gen opgeleverd (waarvan 30 woningen in 2007). Tot en met

leerde beglazing geplaatst. Bij zeven woningen kiezen de

de oplevering van het gehele project in 2010, zijn er nog 168

huurders voor een deelverbetering aan hun badkamer en

woningen te renoveren.

toilet. Deze worden vernieuwd. Daarnaast wordt het dak geïsoleerd en de dakpannen en goten vervangen. Hierbij

˘ Fatima

worden voor een betere brandveiligheid ook extra maatrege-

In 2008 is het groot onderhoud aan de woningen in Fatima

len getroffen tegen brandoverslag.

gestart. Bewoners konden kiezen voor enkele uitbouwvarianten, zodat het woningaanbod meer werd gedifferentieerd.

Planmatig onderhoud

Van deze optie hebben 26 van de 64 bewoners gebruik ge-

In 2008 is aan planmatig onderhoud ca. € 3,3 miljoen uitgege-

maakt. Zij krijgen meer woonoppervlak en gaan hiervoor ook

ven. Hiervoor zijn allereerst de werkzaamheden opgepakt die

meer huur betalen. Van de overige woningen wordt hoofdza-

in 2007 niet zijn uitgevoerd, zoals het vervangen van dakgo-

kelijk de buitenzijde en waar nodig de badkamer, toilet en

ten in Berkel-Enschot en het schilderen van de kamerpanden.

keukenruimte opgeknapt.

Er is schilderwerk uitgevoerd aan woningen in de buurten Reeshof, Westerpark, Het Zand, Uitvindersbuurt en De Reit.

˘ Nazarethstraat

Ook is in een aantal woningen in deze buurten nieuwe hoog-

De uit 1920 stammende woningen aan de Nazarethstraat

rendements CV-ketels geplaatst, omdat de oude CV-ketels

hebben een groot onderhoudsbeurt gekregen, waarbij het

aan vervanging toe waren. De daken van 72 duplexwoningen

dak en de kozijnen zijn vervangen. Deze onderdelen voldoen

in Oerle zijn vervangen, waarbij in de nieuwe situatie het

nu weer aan de eisen van dit moment. Er een hoogrende-

isolatiepakket van het dak is verbeterd.

ments CV ketel geplaatst en het straatbeeld is gemoderni-

Ter verbetering van het binnenmilieu is in één van de drie

seerd door de gevels gedeeltelijk te schilderen, waardoor de

flats aan de Kruidenlaan mechanische ventilatie aangebracht.

woningen een levendigere uitstraling krijgen.

Hiermee is een langslepend ventilatieprobleem naar tevredenheid van de bewoners opgelost. In 2009 worden de an-

˘ Van der Aastraat

e.o.

deelte van de woonzorgcomplexen maatregelen getroffen

stammen uit 1924 en liggen tegenover het herstructurerings-

tegen de legionellabacterie. De overige complexen worden in

project Oostertuin. Zij zijn aan een grondige verbetering toe.

2009 aangepakt.

Het nieuwe plan voorziet in een verbetering van de woning

40

dere twee flats aangepakt. Ten slotte zijn in een groot ge-

De woningen aan de Van der Aastraat en de Ringbaan Oost

op vele vlakken, te weten badkamer-, toilet- en keukenrenova-

Doorgeschoven planmatig onderhoud

tie, vervanging CV ketel, vervanging kozijnen en vervanging

De drainagewerkzaamheden die voor 2008 in de S- en M-

dak. De laatste drie maatregelen zorgen naast een comfort-

buurt in de Reeshof gepland waren zijn doorgeschoven naar

verbetering ook voor verlaging van de woonlasten van de

2009. Er wordt eerst getest of de voorgestelde aanpassingen

bewoners ten gevolge van energiebesparing. De uitvoering

effectief zijn. Dit geldt ook voor de kozijnaanpassingen van de

start in maart 2009. Het werk wordt in het eerste deel van

woningen in de S-buurt.

2010 opgeleverd.

Ook heeft het ontwerp en de bouwvoorbereiding van de dak-

Jaar verslag Tiwos

’08

vervanging in Groenewoud vertraging opgelopen, onder andere

Woonproducten

door gewijzigde regelgeving met betrekking tot brandoverslag,

Bij het planmatig onderhoud van 7 complexen (228 vhe’s) is

waardoor de uitvoering niet in 2008 maar in 2009 zal zijn.

Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW) meegenomen. Ruim

Mutatieonderhoud

253 klanten hebben gebruik gemaakt van Verrijkt Wonen. Verrijkt Wonen is een pakket van producten op het gebied

In 2008 heeft Tiwos bij 526 woningen mutatieonderhoud

van wonen en zorg waarmee huurders langer zelfstandig

uitgevoerd voor een gemiddeld bedrag van € 5.540. In totaal

kunnen blijven wonen. Tiwos biedt dit pakket helemaal gratis

hebben we in 2008 € 2.914.000 uitgegeven aan mutatieon-

aan. Er is geen medische indicatie nodig om voor de voorzie-

derhoud. De mutatiekosten vallen in 2008 € 207,- per mutatie

ningen in aanmerking te komen.

lager uit dan begroot. Ook zijn er 74 minder mutaties ge-

In 2008 zijn de kwaliteitskaart en woonproducten verder

weest dan begroot (526 ten opzichte van de 600). We zijn er

uitgewerkt voor Tiwos-brede implementatie.

dus in geslaagd de stijging van de mutatiekosten om te buigen in een daling. In een aantal buurten zien we duidelijk dat

Woonproducten zijn aangeboden in Jeruzalem, Frederik van

er geregeld echt groot, dus duur, onderhoud nodig is bij mu-

Eedenstraat en Fatima. Bij Fatima heeft ongeveer de helft van

tatie, en dat de mutatiekosten dan ook hoger liggen dan het

de bewoners gekozen voor woonproducten in de vorm van

algemene gemiddelde per mutatie. In deze buurten worden

een uit- of aanbouw van de woning. De bewoners die niet

in woningen vaak binnenrenovaties (vervanging keuken en/of

voor een uitbouw hebben gekozen, hebben op beperkte

badkamer en/of toilet) uitgevoerd.

schaal gebruik gemaakt van de aangeboden woonproducten.

Reparatieverzoeken

De meeste aanpassingen zijn gedaan in het kader van het woonproduct Verrijkt Wonen.

Er is in 2008 veel aandacht besteed aan een kortere doorloop-

In Jeruzalem waren veel woonproducten al opgenomen in het

tijd en juiste gereedmelding van reparatieverzoeken. Het

standaard renovatieplan. Bovenop de aanpassingen tijdens

aantal opdrachten dat niet binnen de afgesproken tijd werd

de renovatie is betrekkelijk veel gebruik gemaakt van woon-

afgehandeld is hierdoor in vergelijking met 2007 met onge-

producten. Het meest gekozen waren een luxere uitvoering

veer de helft gedaald. In 2009 wordt dit voortgezet en wordt

van de keuken en het toepassen van spuitwerk op de wanden.

er onder andere gewerkt aan on-line gereedmelden van repa-

Aan de Frederik van Eedenstraat is zeer beperkt gebruik ge-

ratieverzoeken door aannemers. In 2008 zijn er in totaal 8.778

maakt van de aangeboden woonproducten. Evenals in Fatima

reparatieverzoeken gemeld (10.520 in 2007). Gemiddeld zijn

is in dit project het meeste gebruik gemaakt van het woon-

dat er 732 per maand. De gemiddelde kosten per reparatiever-

product Verrijkt Wonen.

zoek zijn € 206. In totaal hebben we in 2008 € 1.807.000 aan reparatie-onderhoud uitgegeven.

Bouwen aan wonen

De klanttevredenheid op het gebied van reparatieverzoeken,

In 2008 heeft er een uitgebreide evaluatie plaatsgevonden

gemeten met de servicemonitor, laat op het maken van af-

van onze nieuwbouw- en verbouwactiviteiten van de afgelo-

spraken een duidelijke toename in tevredenheid zien van 77%

pen 13 jaar. Vanuit deze notitie ‘Bouwen aan wonen’ is een

in 2007 naar 85% in 2008. De tevredenheid over het tijdstip

discussienotitie voor de Raad van Toezicht en het MT gemaakt

van de afspraak is gestegen van 82% in 2007 naar 88% in

over de ambities van Tiwos over een periode van ongeveer 10

2008. De tevredenheid over het nakomen van afspraken is

tot 15 jaar. De uitkomsten van deze discussie zullen in de

met 81% gelijk gebleven.

eerste helft van 2009 worden uitgewerkt en worden doorver-

Contractonderhoud

taald naar strategische vastgoedsturing.

In 2008 is er € 648.000 uitgegeven aan contractonderhoud.

Strategische vastgoedsturing

Dat is € 23.000,- meer dan begroot. Er zijn nieuwe contracten

In 2008 hebben beleidsadviseurs en vastgoedbeheerders van

afgesloten voor liftonderhoud, verwarmingsinstallaties en

Tiwos een notitie strategische vastgoedsturing opgesteld.

schoonmaak bij de nieuwbouwcomplexen Oostertuin en 4

Hierin zijn de onderdelen van strategische vastgoedsturing,

Gewesten. Glasbewassingscontracten zijn daar waar gewenst

waarover Tiwos al beschikte, geordend, ingekaderd en waar

uitgebreid met de glasbewassing van onbereikbaar bewo-

nodig aangevuld. Tevens is gewerkt aan een aantal onderde-

nersglas. Daarnaast is voor het onderhoud van achterpaden,

len dat nog onvoldoende geborgd is. Het gaat hier om de

wat als pilot in 2007 is begonnen, een contract afgesloten

ambitie van Tiwos over 10-15 jaar en een duidelijk overzicht

met de Diamantgroep. Ook voor het beheer van de EPA’s

van de instrumenten die we hebben ontwikkeld voor het

(Energie Prestatie Advies) en voor het nemen van monsters in

strategisch voorraadbeleid en woonbeleid. Daarnaast is een

het kader van legionellapreventie is een contract afgesloten.

start gemaakt met een nieuwe opzet voor buurtvisies. Al deze

41

Hart voor Tilburg

Textielstraat krijgt C-label Brabants Dagblad 12 januari 2008 Tilburg – Tilburgse woonstichting Tiwos heeft de eerste energielabels uitgedeeld. Een woning in de Textielstraat kreeg het Clabel. Per 1 januari 2008 moeten woningen, ouder dan tien jaar, bij verhuur en verkoop worden voorzien van een Energielabel. Wooncorporaties krijgen officieel uitstel tot 2009, maar Tiwos heeft samen met andere Tilburgse corporaties en de gemeente besloten dit jaar al te starten. De labels zijn gemerkt van A tot G waarbij het A-label het meest energiezuinig is en het G-label het minste. Tiwos is blij met de regel. “Hierdoor worden wij en de bewoners gestimuleerd om huizen zo energiezuinig mogelijk te maken”, zegt Wim van Reen van Tiwos.

onderwerpen zitten al wel in de hoofden van medewerkers,

In het eerste kwartaal van 2009 zal er een up-date van het

maar in 2009 worden ze verder uitgewerkt op papier. Hiermee

labelbestand uitgevoerd worden, waarin alle gegevens van de

wordt een belangrijk aandachtspunt van de visitatie ingevuld.

woningen die groot onderhoud hebben gehad zullen worden

5.5 Met het oog op duurzaamheid

aangepast. ˘ Duurzaamheidsbeleid

˘ Energieconvenant

In 2008 is gestart met het opstellen van het duurzaamheids-

In 2008 is verdere invulling gegeven aan de afspraken uit het

beleid van Tiwos. Vooruitlopend op de definitieve vaststelling

convenant dat de Tilburgse corporaties en de gemeente Til-

in 2009 zijn er al enkele afzonderlijke beleidslijnen geïmple-

burg hebben gesloten. Voorbeelden hiervan zijn het toepassen

menteerd.

van een energieprestatie van 10% lager dan de landelijke eis

Het betreft het standaard toepassen van HR++ isolatieglas bij

bij de nieuw te bouwen woningen in Groeseind-Hoefstraat.

kozijnvervanging en toepassing van dakisolatie bij dakvervan-

Een andere doelstelling was het ‘energiebewust’ maken van

ging. Dit alles wordt zonder huurverhoging voor de zittende

huurders. Hieraan is invulling gegeven door het samenstellen

huurder uitgevoerd. Dit beleid is doorgevoerd in de projecten

en verspreiden van een energiekrant met informatie en ener-

Juristenbuurt en Nazarethstraat. De effecten van de maatre-

gietips. Deze energiekrant is onder ca. 30.000 huishoudens

gelen zullen in de loop van 2009 zichtbaar worden, wanneer

(totale corporatievoorraad Tilburg) verspreid. Ook zijn er vier

Tiwos een up-date van de energielabels heeft laten uitvoeren.

bewonersavonden georganiseerd waar huurders informatie

Verder is in het standaardbestek opgenomen dat er FSC hout

en tips over energiebesparing konden krijgen. In totaal heb-

(of hout met een gelijkwaardig keurmerk) dient te worden

ben ca. 1.100 huurders de markten bezocht. Daarnaast krijgen

toegepast in de bouwprojecten van Tiwos. Om de huisaanne-

huurders bij groot onderhoud een tegoedbon waarmee ze

mers te ondersteunen bij het toepassen van het materiaal, is

voor € 100,- spaarlampen kunnen halen bij een speciaalzaak.

er voor hen een voorlichtingsbijeenkomst georganiseerd door

Ten slotte heeft Tiwos, als voorzitter van het Energieconve-

Tiwos.

nant in 2008, namens de convenantpartners op basis van de ervaringen met de energielabels een brief gestuurd naar de

˘ Duurzaamheidsbarometer

minister van WWI waarin wij onze bedenkingen hebben geuit

In 2008 is de ontwikkeling van het prototype van de duur-

over de bruikbaarheid van het energielabel voor de koppeling

zaamheidsbarometer afgerond. De ontwikkelende partijen,

met het Woningwaarderingsstelsel.

bestaande uit de corporaties SWZ, Woonbron, Het Oosten, Haag Wonen, Tiwos en stichting Natuur en Milieu, hebben

˘ Energielabels

zich verenigd in ‘Stichting Duurzaamheidbarometer’ om de

In 2007 is het bezit geïnventariseerd en zijn voorbereidingen

pilotfase te begeleiden. In deze pilotfase wordt het instru-

getroffen om de labels per 1 januari 2008 uit te geven. De

ment getest door een groep corporaties bestaande uit de

werkzaamheden uit 2007 hebben hun vruchten afgeworpen;

ontwikkelende partijen en geïnteresseerde ‘buitenstaanders’.

het afgelopen jaar is bij iedere nieuwe verhuring of verkoop

In totaal wordt de test uitgevoerd door 10 corporaties.

een energielabel afgegeven. Het betrof in totaal 485 labels.

42

Jaar verslag Tiwos

’08

Professionaliseren met een hart

43

Hart voor Tilburg

6 De organisatie Tiwos is een organisatie die nooit klaar is met ontwikkelen en groeien. We zijn dan ook doorlopend op

zoek naar manieren om ons werk te verbeteren. Dat doen we door visitatie, imago onderzoek en tevre-

denheidsonderzoeken onder onze huurders en medewerkers. En met die informatie gaan we vervolgens serieus aan de slag. Daarnaast willen we nog meer dan voorheen ons beleid, de keuzes die we maken, onze processen en successen communiceren naar onze omgeving.

6.1 Wat spraken we voor 2008 af? Strategische opdracht Als organisatie werken we aan verdere professionalisering en ontwikkeling Vanaf 2008 is de nieuwe Planning & Control cyclus operationeel.



Alles is ingevoerd. Om de voortgang te monitoren ontwikkelden we een hartslagmeter. Deze geeft op inzichtelijke wijze een beeld van de prestaties zoals die zijn vastgelegd in het beleidsplan.

In 2008 voeren wij het medewerkerstevredenheidsonderzoek uit.

  x 

Is uitgevoerd. De resultaten worden begin 2009 bekend gemaakt.

Leidinggevenden hanteren een resultaatgerichte managementstijl per 2008. Het ziekteverzuim is onder de 4% gebleven. Uiterlijk 2011 is het primair systeem vernieuwd.

Hiermee werd in 2008 al op verschillende afdelingen geëxperimenteerd. Er is een cursusprogramma opgesteld voor leidinggevenden. Hiermee wordt in 2009 begonnen. Het ziekteverzuim exclusief zwangerschapsverlof en inclusief langdurig zieken is 6,2%. Zonder langdurig zieken komen we op 2,17%. Volgens planning is dit systeem per 1-1-2009 live gegaan (ruim binnen gestelde termijn).

Strategische opdracht Wij werken aan het optimaliseren van het imago van Tiwos Relaties zijn op de hoogte wat ons werkveld is en zijn op de hoogte van onze beleidskeuzes en resultaten.



Tiwos heeft haar relaties betrokken bij de totstandkoming van het beleidsplan Hart voor Tilburg. Op basis van dit plan is de communicatiestrategie uitgewerkt.


6.2 P rofessionalisering en ontwikkeling van de organisatie

langrijk vinden zijn er 12 gekozen die we gezamenlijk

Tiwos Top: Masterplan Organisatie ontwikkeling

het beoordelingssysteem. Het maken van afspraken en

van het resultaatgericht management en onderdeel van

In 2008 is verder gewerkt aan de implementatie van de on-

het nakomen ervan blijft een aandachtspunt. Ook het

derstaande vier deelprojecten uit het masterplan organisatie-

geven van feedback en bevorderen van samenwerking

ontwikkeling:

tussen diverse organisatie-onderdelen blijft in ontwikke-

a. Het cultuurtraject, PICO (Professionaliteit, Interactiviteit,

ling.

Collegialiteit en Ondernemend) is in de zomer van 2008

44

prioriteit toekennen. Deze 12 punten worden onderdeel

b. Er is een aangepaste voortgangsmonitor ontwikkeld voor

in een ochtendprogramma met alle medewerkers afge-

de Planning & Control cyclus, de zogenaamde hartslag-

rond. Uit de 40 gedragskenmerken die we bij Tiwos be-

meter. De monitor sluit aan op de strategische opdrach-

Jaar verslag Tiwos

’08

ten en doelstellingen uit het beleidsplan en laat op in-

Verloop

zichtelijke wijze de prestaties zien.

In 2008 zijn 24 medewerkers ingestroomd en 27 medewer-

c. In 2008 is verder gewerkt aan de inhoud van het trainings

kers uitgestroomd. Dit is een verloop van ongeveer 25%. Het

programma voor leidinggevenden. Eind 2008 is een pro-

verloop is hoog, zeker ook afgezet tegen de bedrijfstak waar

gramma opgesteld dat in 2009 wordt uitgevoerd.

het verloop onder de 10% ligt. In 2008 zijn met de medewer-

d. Ontwikkeltraject medewerkers: de nieuwe systematiek

kers die “op eigen verzoek” hun dienstverband bij Tiwos heb-

rondom prestatiegericht beoordelen en belonen is vast-

ben opgezegd exit-gesprekken gevoerd. De resultaten hier-

gesteld. 2009 wordt een proefjaar. Het toepassen van

van, de verloopcijfers en het medewerkerstevredenheidson-

deze systematiek is onderdeel van het trainingsprogram-

derzoek zijn belangrijke onderdelen van een nader onderzoek

ma voor leidinggevenden.

dat in 2009 gaat plaatsvinden. Daarbij is de doelstelling het verloop te verminderen.

Personeel en organisatie In januari 2008 zijn we gestart met 105 medewerkers in 95,3

Doorstroom

fte. Er zijn 27 medewerkers uit dienst getreden en we hebben

We willen onze medewerkers kansen bieden om zich te ont-

24 nieuwe medewerkers in dienst genomen. Hierdoor is er

wikkelen. Dat kan door middel van opleidingen maar waar

een lichte daling in de bezetting. Eind 2008 werken er 102

mogelijk proberen we ook eerst intern personeel te werven

medewerkers bij Tiwos (53 mannen en 49 vrouwen), die 94,4

om doorstroom te bevorderen. In 2008 zijn 8 collega’s in zeer

fte vertegenwoordigen. 60% heeft een fulltime dienstver-

wisselende functies doorgestroomd binnen Tiwos. Zo is onder

band. 86 medewerkers hebben een contract voor onbepaalde

andere een call-center medewerker nu medewerker huurin-

tijd en 16 voor bepaalde tijd. Tiwos heeft in 2008 voor €

casso, een mutatieopzichter junior projectleider, het hoofd

800.000 extern personeel ingehuurd, onder andere voor de

secretariaat is nu medewerker herstructurering en een wijk-

implementatie van het nieuwe primaire systeem, om de

consulent is teamleider leefbaarheid geworden.

werkdruk te verlichten en als vervanging voor langdurig zieke medewerkers. In 2007 was dit € 870.000. Een lichte daling

Zoals in het organogram op pagina 46 te zien is zijn de direc-

maar nog steeds een aanzienlijk bedrag.

tieportefeuilles zo verdeeld dat één directeur de primaire

Mariëlla Gaetano,

stroomde in 2008 door van teamleider secretariaat naar medewerker herstructurering:

“Ik ben in 2000 bij Tiwos begonnen als directiesecretaresse en ben een jaar later teamleider secretariaat geworden. Ik heb altijd met plezier gewerkt maar op een gegeven moment was ik toe aan iets anders. Ik miste het klantencontact en had voor mezelf al het besluit genomen om verder te kijken. Tot een collega op de personeelsbijeenkomst een presentatie gaf over haar werk als herstructureringsme-

dewerker. Dat leek me zo’n leuke functie dat ik wel een interne stage wilde lopen. Ik heb toen eerst een gesprek gehad met twee herstructureringsadviseurs en toevallig kwam er diezelfde dag een functie vrij. Ik ben toen nog wel even meegegaan op huisbezoek om te kijken of het me echt aansprak. Daarna heb ik intern gesolliciteerd en ben het dus geworden. De eerste maanden waren best pittig omdat er geen standaard inwerkprogramma was. Ik heb meegekeken met mijn directe collega en opgepakt wat ik op kon pakken. Zo rol je er wel in. Ik kon altijd wel met vragen terecht bij mijn directe collega. Ik ben meegegaan op huisbezoeken, met een wijkconsulent en een opzichter om een goed totaalbeeld te krijgen. Dat ik de organisatie al ken maakt het wel makkelijker. Al doende kom je veel tegen en langzaam vallen de puzzelstukjes op hun plaats. Ik wil nu nog wel een cursus volgen om basiskennis te vergaren. Gelukkig was er snel vervanging voor mijn oude functie, zodat ik me volledig op mijn nieuwe functie kon richten. Ik ben erg blij met mijn overstap. Dit werk heeft mijn wereld verruimd. Ik kom met mensen in contact die ik anders niet zo snel zou ontmoeten. Je brengt natuurlijk niet altijd goed nieuws, maar ik probeer mensen zoveel mogelijk te helpen. En dat geeft voldoening.”

45

Hart voor Tilburg

Monique Marinus,

teamleider P&O Tiwos:

“Als maatschappelijk ondernemer is het vergroten van leefbaarheid in onze wijken een belangrijke doelstelling. We zeggen niet voor niks Wonen naar wens, ruimte om te leven. Om op dit gebied echt wat te kunnen bereiken is bekendheid bij bewoners en in de aanwezige

netwerken van groot belang. Neem onze leefbaarheidsconsulenten, ze weten welke huurders een steuntje in de rug nodig hebben, welke wegen ze moeten bewandelen en hebben de juiste contacten. Als zo’n medewerker vertrekt dan moet zo’n relatie en het daarbij horende vertrouwen weer opnieuw worden opgebouwd. En dat geldt natuurlijk voor meer functies binnen Tiwos. Medewerkers hoeven echt niet voor het leven bij Tiwos te blijven, maar het verloop is de laatste jaren wel erg hoog. Om meerdere redenen bemoeilijkt dat ook het realiseren van onze doelstellingen. Het kost veel tijd aan werving- en selectie, inwerken door collega’s en leidinggevende én het realiseren van een samenwerkingsrelatie in de wijken. Voor ons heeft het terugdringen van het hoge verloop in 2009 daarom ook prioriteit”.

Organogram Tiwos 2008 Raad van Toezicht Tiwos

Directeurbestuurder

Directeurbestuurder

P&O

Woonbeheer

46

Wijkbeheer

Beleid & communicatie

Bedrijfsbeheer

Woonservice

Projectbureau

BIC

BEO

Leefbaarheid

Vastgoedbeheer

Automatisering

FA

Makelaardij

Wijkconsulenten

Secretariaat/ archief/post/ kantine

Jaar verslag Tiwos

’08

processen aanstuurt (Wijk- en Woonbeheer) en de andere

meldingsfrequentie (gemiddeld aantal meldingen per werk-

directeur de ondersteunende afdelingen. De 4 afdelingen

nemer) is in 2008 verder gedaald van 1,35 naar 1,15. Medewer-

worden geleid door een manager. Deze 4 managers en de

kers melden zich dus minder vaak ziek.

directeuren vormen samen het managementteam.

De stijging van het ziekteverzuimpercentage wordt veroor-

Samenwerking tussen de verschillende functies binnen Wijk-

zaakt door de toename van het aantal langdurig zieken. In

en Woonbeheer is organisatorisch geborgd in een wijkteam

overleg tussen leidinggevende, Arbo-dienst en P&O wordt er

waarin beide afdelingen medewerkers afvaardigen. De wijk-

voor langdurig zieken een begeleidingstraject vastgesteld.

consulent stuurt het wijkteam functioneel aan.

Daar waar mogelijk worden langdurig zieken gereïntegreerd, soms in aangepast werk. Eind 2008 hebben 5 langdurig zie-

Samenstelling directie Tiwos

ken het werk weer volledig hervat, is er 1 uit dienst en 1 met

Rob Suurmeijer (1948)

terugwerkende kracht in de WAO geplaatst. Daarnaast is 1

Directeur/ bestuurder sinds januari 1999

medewerker met behulp van het reïntegratiebureau op zoek

Nevenfuncties:

naar een passende baan buiten Tiwos. De overige 3 worden

- Penningmeester van de Stichting Symfonie

eind 2008 nog intensief begeleid.

- Algemeen directeur van Tiwos Holding B.V. Tiwos heeft een persoonlijk gezondheidsbudget van € 500 Otto van der Meulen (1949)

per medewerker, dat op verschillende manieren kan worden

Directeur/ bestuurder sinds januari 1999

ingezet om het welzijn en de gezondheid van de medewer-

Nevenfuncties:

kers te bevorderen. De meest voorkomende toepassing is het

- OBT, bibliotheek voor midden brabant, Bestuurslid 2002-

lidmaatschap van een fitnesscentrum waar een contract mee afgesloten is, maar het budget wordt bijvoorbeeld ook inge-

2003 Lid Raad van Toezicht m.i.v. 2003 - SDW, stichting dag en woonopvang Roozendaal, Lid Raad

zet voor afvalbegeleiding of omgaan met stress. 50 medewerkers en 3 partners van medewerkers hebben in 2008 gebruik

van Toezicht m.i.v. 2007 - Voorzitter bestuur MOM, Maatschappelijke Ontwikkelings-

gemaakt van dit budget voor een totaal bedrag van ongeveer € 21.000.

maatschappij m.i.v. 2008 - Algemeen directeur van Tiwos Holding B.V.

Opleidingen en organisatieontwikkeling

Ziekteverzuim

Binnen Tiwos worden medewerkers gestimuleerd zich te

Het ziekteverzuim exclusief zwangerschap is in 2008 licht

ontwikkelen. In 2008 is er voor € 55.000 in opleidingen en

gestegen van 6 naar 6,2%. In 2008 zijn er 11 medewerkers

cursussen geïnvesteerd. Per fulltime formatieplaats is dat

langdurig (meer dan 40 dagen) ziek geweest. Hiervan waren

ongeveer € 580,-. Er is veel aandacht geweest voor agressie-

er 4 werkgerelateerd en 7 hadden medische gronden. De

training en bedrijfshulpverlening.

Rob Kemper,

Projectleider Itris:

”In 2008 heeft Tiwos het belangrijkste geautomatiseerde systeem vervangen. De leverancier van het nieuwe systeem ViewPoint is Itris en daar ben ik projectleider. Het invoeren van een nieuw systeem is een groot project, waarbij goede samenwerking tussen de medewerkers van Tiwos en die van Itris van

het grootste belang is. Er gaat altijd wel iets verkeerd bij zo’n project en dan moet je samen de schouders eronder zetten om het probleem op te lossen. Dat is in mijn beleving erg goed gelukt. Er is nooit sprake geweest van enige paniek en het resultaat was dat we volgens planning in december het nieuwe systeem konden invoeren. Wat mij is opgevallen, is de openheid van de medewerkers van Tiwos en de prettige omgang onder elkaar en met het team van Itris. De organisatie van een project als dit moet natuurlijk ook worden aangestuurd. Dat gebeurde door de stuurgroep, die zelden langer dan een uur nodig had voor vergaderingen en snel kon beslissen wanneer dat nodig was. Het succes van het project is zeker ook te danken aan de enorme inzet van de projectleider bij Tiwos (Ard Verhoeven) en van Monique de Leeuw, die een vooraanstaande rol heeft gespeeld bij het regelen van de opleidingen. Ik kijk met veel plezier terug op het jaar 2008, waarin Tiwos en Itris hebben laten zien dat het mogelijk is om een automatiseringsproject binnen de geplande tijd en binnen het toegewezen budget af te ronden.”

47

Hart voor Tilburg

Arbeidsomstandigheden

het takenpakket uitgebreid met het beheer van de View-

De werkplekken op de afdeling wijkbeheer, post en archief,

point-omgeving, het nieuwe primaire systeem en de toe-

woonbeheer, woonservice, het call-center en het secretariaat

gangsbeveiliging van ons kantoor.

zijn opnieuw ingericht, rekening houdend met arbo-normen.

Arbeidsvoorwaarden

6.3 Optimaliseren van het imago

In 2008 hebben we een imago-onderzoek uitgevoerd onder

Volgens het CAO-akkoord van 2007 is het loon per 1 januari

huurders, belanghouders en medewerkers

2008 verhoogd met 1,3% en per 1 juli 2008 met 1%. Daarnaast

Door via verschillende methoden data te verzamelen hebben

kregen de medewerkers per 1 juli 2008 een eenmalige uitke-

we geprobeerd zoveel mogelijk aan te sluiten bij de wijze

ring van 0,5% van het jaarsalaris. Alle medewerkers ontvingen

waarop verschillende doelgroepen ( jong/oud) benaderd wen-

eind 2008 een bruto eindejaarsuitkering van € 800 per mede-

sen te worden. Aan het onderzoek deden 375 huurders, 66

werker op fulltime basis. Enkele medewerkers ontvingen nog

belanghouders en 70 medewerkers mee. Medewerkers is

een persoonlijke bonus wegens zeer goed presteren van netto

gevraagd hoe ze inschatten wat onze huurders van ons vin-

€ 500.

den op de diverse imago-onderdelen. De resultaten van dit

ICT-ondersteuning

onderzoek zijn begin 2009 bekend. Alvast een tipje van de sluier:

2008 stond in het teken van de voorbereiding en implemen-

De totaalscore voor imago is zowel onder huurder als onder

tatie van het nieuwe primaire systeem Viewpoint van Itris,

relaties boven de door ons gestelde norm (3,5 op een schaal

waarmee per januari 2009 alle medewerkers van Tiwos zijn

van 1 tot 5). Het imago van Tiwos ligt bij beide doelgroepen

gaan werken. Door de zeer grondige voorbereiding en de

dicht bij elkaar (huurders 3,67; relaties 3,63). Zowel huurders

actieve medewerking en inzet van vrijwel alle medewerkers

als relaties vinden dat ‘servicegericht’ als kracht van Tiwos

en het projectteam van de leverancier is de overgang nage-

beschouwd kan worden. Ze hechten beide belang aan dit

noeg vlekkeloos verlopen. De eerste weken na overgang zijn

onderwerp en geven Tiwos daar een goede score voor. Zowel

de puntjes op de i gezet. Vanzelfsprekend is nog niet alles

bij huurders als bij relaties blijkt dat hoe beter men Tiwos

afgerond. Begin 2009 worden de voorbereidingen voor de

kent, hoe positiever het imago wordt. Oudere huurders heb-

tweede fase in gang gezet.

ben het meest positieve beeld van Tiwos. We onderzoeken in 2009 op basis van deze resultaten of en

Voor automatisering stond 2008 in het teken van het leggen

hoe ons communicatiebeleid aangepast zal worden.

van de basis van de nieuwe virtuele infrastructuur (VMware)

48

waarop de Viewpoint primaire applicatie ingericht kon wor-

Onze activiteiten zijn niet alleen gericht op het verbeteren

den. We introduceerden een nieuw print-, fax- en kopieersy-

van het imago van Tiwos, ook van het imago en de ontwikke-

steem en gingen zo van 19 losse apparaten naar 6 zogeheten

ling van de branche. Voorbeelden hiervan zijn o.a. gastdocent-

‘multifunctionals’. We realiseerden forse kostenbesparingen

schappen, het Fontys studentenproject, de rol en aanwezig-

op mobiele telefonie, printen en energieverbruik. Verder zijn

heid in ‘de andere beweging’ maar ook in Aedes, de dialoog

er voorbereidingen getroffen voor het gebruik van Smartpho-

met huurders en partners en de brede en actieve aanwezig-

nes en de digitale verlofregistratie. Naast de dagelijkse onder-

heid bij diverse bijeenkomsten over de toekomst van en ont-

steuning aan gebruikers, projecten, verbouwingen, etc. werd

wikkelingen in de branche.

Jaar verslag Tiwos

’08

Verdienen waar het kan, verliezen waar het moet

49

Hart voor Tilburg

7 Financiën

Tiwos zet haar kapitaal in om de ambities uit het beleidsplan te realiseren. Daarbij gaan onze volkshuisvestelijke en maatschappelijke ambities boven financiële overwegingen. We lopen niet weg voor risico’s en zijn bereid verliezen te nemen als wij dat maatschappelijk verantwoord vinden. Maar dat betekent

niet dat we onverantwoord met ons kapitaal omgaan. We verdienen ook daar waar het kan. Want net

als iedere andere onderneming moeten we er voor zorgen dat we ook op de langere termijn onze ambities waar kunnen maken.

7.1 Financiële situatie algemeen

komend jaar naar beneden bijgesteld van 100 eenheden naar

Tiwos heeft de afgelopen jaren haar maatschappelijke verant-

70 eenheden. Deze verkopen lopen nu nog redelijk goed aan-

woordelijkheid genomen en ervoor gezorgd dat wijken wer-

gezien dit voornamelijk woningen zijn in het goedkopere

den aangepakt en de leefbaarheid in de wijken werd verbe-

segment. Wij hebben diverse nieuwbouwprojecten in uitvoe-

terd. Grootschalige onderhouds- en herstructureringsprojec-

ring en in ontwikkeling waar een groot aantal koopwoningen

ten in het bestaande bezit en nieuwbouwprojecten in koop

worden gerealiseerd. Het verkooprisico van deze projecten ligt

en verhuur zijn succesvol afgerond. Maar we zijn er nog lang

grotendeels bij externe partijen. De verkoopwoningen waar-

niet. Wij hebben de wens nog veel meer te doen voor onze

over we wel het verkooprisico lopen, bevinden zich overwe-

huurders en de stad Tilburg en dit gaat nog miljoenen euro’s

gend in het lagere segment (verkoopprijs lager dan €200.000).

kosten. De komende 5 jaar willen we circa 1000 nieuwbouw-

In onze scenarioanalyse houden wij er rekening mee dat de

woningen voor een bedrag van € 138 mln. bouwen. In die-

kans bestaat dat niet alle woningen verkocht zullen worden.

zelfde periode willen we aan circa 600 woningen groot on-

Per scenario bepalen we hoe we hierop als Tiwos het beste

derhoud plegen voor totaal € 23 mln. Externe invloeden bren-

kunnen anticiperen om financiële risico’s te beperken.

gen deze “broodnodige” plannen echter in gevaar. Druk op de koopwoningmarkt als gevolg van de economische crisis, het

In 2008 heeft Den Haag de integrale vennootschapsbelasting

kabinetsingrijpen om ons te laten meebetalen aan de 40

ingevoerd voor alle corporaties. Daarnaast hebben de corpo-

probleemwijken middels de Vogelaarheffing, de introductie

raties de eerste rekening ontvangen van de Vogelaarheffing

van de integrale vennootschapsbelasting en het inflatievol-

waar we de komende 10 jaar mee te maken krijgen, als bij-

gend huurbeleid zorgen er samen voor dat onze financie-

drage voor de financiering van de 40 probleemwijken. Twee

ringsruimte beperkt wordt.

overheidsingrepen die nu en in de toekomst een negatief effect hebben op de kasstromen van Tiwos. Zo kost ons de

2008 is economisch een onstuimig jaar geweest. Nadat eerst

Vogelaarheffing de komende 10 jaar circa € 4,5 mln. aan ope-

het financiële systeem ten val is gekomen, is vervolgens de

rationele kasstromen waardoor we in onze wijken voor circa

reële economie hierin meegezogen. Banken zijn steeds min-

€ 13,5 mln. aan sociale investeringen niet kunnen uitvoeren.

der snel bereid financieringen te verstrekken tegen betaal-

50

bare tarieven. Investeringen worden hierdoor uitgesteld

Laagconjunctuur gaat gepaard met een lage inflatie. Voor

waardoor de economie gedeeltelijk stil komt te liggen. Parti-

zowel 2009 als 2010 wordt 1% inflatie verwacht, terwijl dat

culieren houden hun hand op de knip en vooral in de dure

een half jaar geleden nog 2,5% was. Ook de jaren daarna zal

goederen (auto’s en huizen) staan de verkopen en prijzen

de inflatie beperkt zijn. Het kabinet houdt voorlopig vast aan

onder druk. Begin 2009 is Nederland zelfs officieel in een

een inflatievolgend huurbeleid wat een negatief effect heeft

recessie beland en het is nog een groot vraagteken hoe lang

op de financiële positie (lees: kasstromen) van Tiwos. De ge-

het duurt voordat we weer in een opgaande lijn terecht ko-

middelde huur bij Tiwos ligt erg laag en ons beleid is om de

men. Ook Tiwos heeft te lijden onder de slechte situatie op de

huur naar het landelijke gemiddelde op te trekken. Als gevolg

woningmarkt. Ter financiering van onze investeringsplannen

van het inflatievolgend huurbeleid hebben wij de komende

zijn wij grotendeels afhankelijk van de gelden die voortvloei-

jaren onvoldoende middelen in handen om de huren te ver-

en uit de verkoop van (nieuwe) woningen. Onze verkoopprog-

hogen naar het landelijk gemiddelde. De komende 5 jaar

nose van woningen uit het bestaande bezit hebben we voor

lopen we hierdoor circa € 4 mln. mis.

Jaar verslag Tiwos

’08

Aan de ene kant onze sociale taak met haar grote opgave

voorgenomen projecten zullen moeten uitstellen, danwel

(onderhoud, nieuwbouw, herstructurering) die veel vraagt

schrappen, willen we onze financiële continuïteit niet in

van onze kasstromen en aan de andere kant vier externe

gevaar brengen. We zullen moeten prioriteren en keuzes

factoren die een druk leggen op kasstromen, maken dat wij

moeten maken.

7.2 Wat spraken we voor 2008 af? Strategische opdracht We zorgen voor een continue financierbaarheid van onze volkshuisvestelijke ambities en investeringen De solvabiliteit is hoger of gelijk aan het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen volgens het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De operationele kasstromen zijn de eerste 5 jaar cumulatief per saldo groter van 0. De faciliteringsformule van het WSW is minimaal de financieringsbehoefte van Tiwos zodat het totaal aan financiering geborgd wordt door het WSW. Het renterisico is onder de 15% gebleven.

   

De norm op basis van 2006 is 20%, in 2008 is het 26,3% (geconsolideerd) Operationele kasstromen zijn over de periode 2009 – 2013 € 10,2 mln. positief In 2008 hebben we aan de normstelling van het WSW voldaan. Hierdoor staat het WSW borg voor onze totale leningportefeuille. In 2008 was het renterisico maximaal 10,4% .


7.3 J aarresultaat 2008 ten opzichte van de begroting 2008

De netto bedrijfslasten (exclusief onderhouds- en personeels-

Het gerealiseerde vennootschappelijke jaarresultaat 2008 is

van de referentiegroep. De verwachting is dat we in de nieu-

€ 9,7 mln. en is daarmee € 3,9 mln. hoger dan begroot. In

we benchmark boven de referentiegroep uit zullen komen als

tabel 4 worden de verschillen tussen de jaarrekening en be-

gevolg van twee incidentele kostenposten. In 2008 hebben

groting 2008 in het kort toegelicht.

we kosten gemaakt binnen diverse projecten (Korvelse Schijf,

kosten) per verhuurde eenheid bij Tiwos lagen op het niveau

Oostertuin, Berkengaard Traverse, Jeruzalem fase 1, MidwolIn de benchmark 2008 van het CFV, gebaseerd op de jaarreke-

deplein) als gevolg van het stopzetten van projecten (totaal

ning 2007, is het lastenniveau van Tiwos vergeleken met

€ 976 K)* of het betalen van claims (totaal € 928 K). In 2008

vergelijkbare corporaties (referentiegroep ). De onderhouds-

zijn we voor circa € 800 K extra geconfronteerd met hogere

kosten (reparatieverzoeken en mutatieonderhoud) lagen ver

kosten beëindiging exploitatie als gevolg van sloop en het

boven die van de referentiegroep. Het planmatig onderhoud

vroeger uitplaatsen van huurders. Zonder deze incidentele

lag onder de referentiegroep. Op basis van de Tiwos cijfers

kosten is de verwachting dat de netto bedrijfslaten per ver-

2008 waarbij een forse daling van de onderhoudslasten te

huureenheid gelijk zijn aan de referentiegroep.

9

zien is, is de verwachting dat Tiwos in de nieuwe benchmark op de verschillende soorten onderhoudslasten lager zal scoren dan de referentiegroep.

7.4 Ontwikkeling bedrijfswaarde 2008

Het bestaande bezit van Tiwos is gewaardeerd tegen actuele

Het gemiddelde salaris per medewerker lag vorig jaar bene-

waarde (lees: bedrijfswaarde) waarbij alle kasstromen in de

den die van de referentiegroep, terwijl het aantal fulltime

toekomst contant worden tegen 6%. Gedurende het jaar mu-

medewerkers te vergelijken was met de referentiegroep.

teert de bedrijfswaarde als gevolg van het feit dat je in dat jaar

Ondanks het feit dat de salariskosten in 2008 zijn gestegen

kasstromen realiseert die niet meer in je toekomstige kasstro-

als gevolg van uitbreiding formatie en een reguliere CAO

men ingerekend zijn (autonome mutatie). Daarnaast worden

verhoging, is de verwachting dat Tiwos onder de gemiddelde

er gedurende het jaar woningen gesloopt, opgeleverd en ver-

salariskosten van de referentiegroep blijft.

kocht wat de bedrijfswaarde beïnvloedt. Ook hebben externe

* k = € 1.000,-

51

Hart voor Tilburg

Tabel 4 Verschil jaarrekening en begroting 2008 Verschil JR 2008- BEGR 2008 (x € 1.000,-) Verkoop bestaand bezit

Boekwaarde verkocht bezit lager dan begroot

€ 4.000

Verkoop nieuwbouw

Meer woningen in koopgarant verkocht

€-680

Huuropbrengsten

Latere oplevering huurprojecten

€-300

Overige opbrengsten

Diverse kleine overschrijdingen

€-206

Bedrijfsopbrengsten

€ 2.814

Afwaardering projecten

Onderhoudskosten

project Westerpark

€ 2.381

project Zonnehof

€ 2.539

project Groeseind / Hoefstraat

€-3.038

diverse kleinere projecten

€ 1.025

planmatig onderhoud

€ 1.018

dagelijks onderhoud

Overige bedrijfskosten

€-2.907

€ 740

minder uitgaven PKVW

€ 346

overige verschillen

€ 364

kosten beëindiging oude exploitatie

€ 2.368

€-1.239

claims projecten

€-928

kosten beëindiging projecten

€-976

Vogelaarheffing 40 wijken

€-434

lagere organisatiekosten

€ 491

overige verschillen

€ 175

Overige lasten

€ -2911 € 216

Bedrijfslasten

€-3.234

Rentekosten

Minder financiering aangetrokken tegen lagere tarieven dan begroot

Rentebaten

Meer rentebaten op tijdelijke overtollige middelen

€ 560 € 231

Financiële baten lasten

€ 791

Belastingen

vorming actieve latentie te verkopen woningen

€ -74

Resultaat deelnemingen Mutatie actuele waarde

€-286 Zie paragraaf 7.4

€ 3.848

Totaal verschil jaarrekening en begroting

€ 3.859

Tabel 5 Mutatie bedrijfswaarde in het jaar (x € 1.000,-)

BW 2007 Enkelv

Autonome mutatie*

Begroting 2008

€ 297.817

€ 4.239

Jaarrekening 2008

€ 297.817

€ 3.287

€-11.878

€ -952

€-11.878

Verschil

Externe invloeden*

Beleidsparameters*

Opgeleverd

Sloop en verkoop

BW 2008 Enkelv

€ 31.641

€-12.991

€ 320.706

€ 16.679

€ 14.731

€-8.168

€ 312.468

€ 16.679

€ -16.910

€ 4.823

€ -8.238

* Deze mutatie loopt via de winst en verliesrekening onder de post mutatie actuele waarde

invloeden (inflatie, ed.), gewijzigde parameters en beleidskeu-

Externe invloeden

zes invloed op de ontwikkeling van de bedrijfswaarde.

Daling van het inflatie op de kosten zorgt voor lagere uit-

Autonome mutatie

52

gaande kasstromen in de toekomst waardoor de bedrijfswaarde met € 1.597 K stijgt. Een lagere inflatie resulteert

Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door de lagere

direct ook in lagere huurstijging in de toekomst. Hierdoor

onderhoudskosten in de jaarrekening in vergelijking met de

dalen de inkomende kasstromen en dus de bedrijfswaarde

begroting.

met -/- € 11.174 K. Door de lage rente op de kapitaalmarkt

Jaar verslag Tiwos

’08

Vermogensontwikkeling (financiële continuïteit) hebben wij leningen goedkoper af kunnen sluiten dan be-

Het eigen vermogen is met € 9,7 mln. toegenomen tot € 92

groot. Dit laat de bedrijfswaarde € 3.305 K stijgen. In 2008 is

mln. Het eigen vermogen is niet liquide, maar is geïnvesteerd

de bedrijfswaarde met € 5.606 K gedaald als gevolg van min-

in huurwoningen in de gemeente Tilburg. Het is een buffer

der huurharmonisatie door een beperkter aantal mutaties.

voor (toekomstige) onrendabele investeringen en verliezen uit de exploitatie van het bestaande bezit. De stijging van het

Beleidsparameters

eigen vermogen vloeit voort uit de resultaatbestemming.

Het normbedrag aan onderhoudskosten in het 25e exploita-

Voor zogenoemde “zachte” projecten, projecten die in de

tiejaar is naar beneden vastgesteld. In de begroting gingen

initiatief- of voorlopig ontwerpfase zitten, is een bestem-

we van een te hoog bedrag uit. Hierdoor stijgt de bedrijfs-

mingsreserve gevormd. Deze bedraagt ultimo 2008 € 753 K.

waarde met € 21.327 K. Van grote onderhoudsprojecten is het

Deze projecten zijn nog niet ingerekend in de financiële

scenario veranderd waardoor het duurder gaat worden. De

meerjarenprognose.

bedrijfswaarde daalt hierdoor met -/- € 5.608 K. Overige wijDe solvabiliteit stijgt van 24,5% in 2007 naar 26,3% in 2008.

zigingen zorgen nog voor 960 K.

Hiermee blijven we boven de solvabiliteitsnorm van het CFV

Opleveringen

van 20%. Jaarlijks maakt het CFV een risico-inventarisatie en

In 2008 is voor € 16.910 K minder opgeleverd dan begroot. Bij

komt op grond daarvan tot een risicoprofiel dat door het CFV

groot onderhoudsprojecten Veestraat, Juristenbuurt, St-Jans-

vertaald wordt naar een minimale solvabiliteitsnorm.

straat, Vd A-straat, Frederik van Edenstraat en Fatima zijn in 2008 beperkte uitgaven gedaan terwijl deze projecten vol-

Kasstromen (financierbaarheid)

gens de begroting al opgeleverd zouden worden. Dit scheelt

Waar voorheen door onze externe toezichthouders (WSW en

circa -/- € 9.000 K. In de nieuwbouw zouden volgens de

CFV) bij de beoordeling van de financierbaarheid de nadruk

begroting de projecten Westerpark en het Zusterhuis in zijn

werd gelegd op de ontwikkeling van ons vermogen, is sinds

geheel opgeleverd worden. Dit is feitelijk niet het geval waar-

2008 de nadruk komen te liggen op de ontwikkeling van onze

mee de bedrijfswaarde van het bestaande bezit met circa

operationele kasstromen (saldo van de ontvangsten en uitga-

-/- € 8.000 wordt beïnvloed.

ven uit de verhuur van woningen). Zo kunnen wij financieringen onder WSW garantie aantrekken zolang onze operatio-

Sloop en verkoop

nele kasstromen de komende 5 jaar per saldo positief blijven.

Het begrote aantal te verkopen en te slopen woningen is

De operationele kasstromen van een groot aantal corporaties

nagenoeg gerealiseerd. Er zijn echter andere woningen ver-

staan onder druk en zorgen ervoor dat corporaties moeten

kocht dan begroot die een lagere bedrijfswaarde hadden en

bezuinigen op investeringen die sociaal gezien noodzakelijk

die het verschil grotendeel veroorzaken.

zijn. Helaas kan Tiwos zich hieraan niet onttrekken, ondanks

7.5 Ontwikkeling financiële kengetallen 2008-2013

het feit dat ons vermogen van € 92 mln. een beeld oproept alsof we meer dan voldoende middelen hebben om onze

Op basis van onze financiële meerjarenprognose is de ontwik-

investeringen te kunnen financieren. Het vermogen zit in

keling in onze vermogenspositie als volgt:

onze stenen en is niet vrij besteedbaar.

Bedragen x € 1.000,Jaarresultaat

Realisatie 2008

Begroting 2009

Prognose 2010

Prognose 2011

Prognose 2012

Prognose 2013

9.697

17.288

16.017

7.908

3.589

5.460

Eigen vermogen

92.065

110.198

126.215

134.123

137.711

143.171

Totaal vermogen

349.718

374.871

399.147

401.207

398.946

396.947

Solvabiliteit

26,3%

29,4%

31,6%

33,4%

34,5%

36,1%

Operationele kasstromen

21.178

3.810

-12.093

16.864

-4.672

6.325

586

39

2.318

-476

-632

-690

Operationele kasstromen WSW Cumulatieve kasstromen WSW

559

53

Hart voor Tilburg

Borging door het WSW van leningen ter financiering van soci-

terisico bedraagt dan 16%. Dit is het gevolg van een aanzien-

ale investeringen is erg belangrijk voor Tiwos. De huidige

lijke financieringsbehoefte in dat jaar. In 2008 is het grootste

situatie op de kapitaalmarkt maakt deze afhankelijkheid nog

gedeelte van de financieringsbehoefte en het renterisico voor

sterker. Het renteniveau voor financiering zonder WSW bor-

de jaren 2009 en 2010 afgedekt middels gemaakte renteaf-

ging ligt beduidend hoger dan financiering onder WSW garan-

spraken. Op basis van de financiële meerjarenprognose ver-

tie. Het WSW zal overgaan tot borging van financieringen tot

wachten we dat het renterisico zich als volgt ontwikkelt (zie

maximaal 50% van de WOZ-waarde indien de kasstromen

figuur op deze pagina):

(volgens WSW norm) de komende vijf jaar een positief beeld 10

In 2008 hebben we voor een bedrag van € 8 mln. renteaan-

laten zien.

passingen gehad en voor een bedrag van € 12,3 mln. aflossinOp basis van de financiële meerjarenprognose blijkt dat de

gen. In 2008 is € 22,3 mln. aan nieuwe financieringen aange-

som van de kasstromen voor de komende vijf jaar (volgens

trokken. Hiervan was € 6 mln. eind 2008 nog niet gebruikt.

㔀　⸀　　　⸀　　　㐀㔀⸀　　　⸀　　　㐀　⸀　　　⸀　　　㌀㔀⸀　　　⸀　　　㌀　⸀　　　⸀　　　㈀㔀⸀　　　⸀　　　㈀　⸀　　　⸀　　　㄀㔀⸀　　　⸀　　　㄀　⸀　　　⸀　　　㔀⸀　　　⸀　　　　㈀　　㤀

㈀　㄀　

㈀　㄀㄀

㈀　㄀㈀

㈀　㄀㌀

刀攀攀搀猀愀昀最攀搀攀欀琀攀昀椀渀愀渀挀椀攀爀椀渀最猀戀攀栀漀攀昀琀攀刀攀攀搀猀愀昀最攀搀攀欀琀攀爀攀渀琀攀挀漀渀瘀攀爀猀椀攀猀一漀最愀昀琀攀搀攀欀欀攀渀爀攀渀琀攀挀漀渀瘀攀爀猀椀攀猀䘀椀渀愀渀挀椀攀爀椀渀最猀戀攀栀漀攀昀琀攀 ⠀愀昀氀漀猀猀椀渀最攀渀攀渀愀搀搀椀琀椀漀渀攀攀氀⤀ 䴀愀砀椀洀愀愀氀爀攀渀琀攀爀椀猀椀挀漀 ⠀㄀㔀─ ⤀ WSW-norm) circa € 559 K positief is. Vanuit het WSW is een

Dit bedrag staat in deposito bij de geldverstrekker en is vrij

positieve kasstroom een vereiste. Wij zullen dan ook nauwlet-

afroepbaar. In de begroting was € 22,3 mln. opgenomen voor

tend de WSW-norm in de gaten houden.

nieuwe financieringen en daarnaast was de verwachting dat

7.6 Treasury

Begin 2009 is het treasurystatuut formeel vastgesteld. In dit

voor een bedrag van € 8 mln. gebruik gemaakt zou worden van de kredietfaciliteit van de Rabobank. In 2008 is nauwelijks gebruik gemaakt van de (duurdere) kredietfaciliteit.

statuut worden ondermeer de uitgangspunten voor het financierings- en beleggingsbeleid, het rentemanagement,

In 2008 hebben we voor de jaren 2009 en 2010 respectievelijk

cashmanagement, de organisatorische voorwaarden en de

€ 34 mln. en € 26 mln. aan renteafspraken gemaakt. Hiervoor

informatievoorziening vastgelegd.

zijn vier leningen met gespreide storting in 2009 en 2010 afgesloten. Deze financiering is rond gekomen voor de kre-

In het treasurystatuut is ondermeer geregeld dat het renteri-

dietcrisis waardoor we nog tegen erg gunstige voorwaarden

sico in enig jaar niet meer mag zijn dan 15% (norm WSW). Dit

hebben afgesloten. We werden toen nog niet geconfronteerd

betreft dan alleen de bestaande leningen. Naast dit renteri-

met hoge risico-opslagen op de rente door de banken.

sico loopt Tiwos ook nog een risico voor het aantrekken van

54

nieuwe financieringen. Het totale renterisico (inclusief nieuwe

De gemiddelde rentevoet voor de totale leningenportefeuille

financieringen) blijft onder de 15% behalve in 2009. Het ren-

is ultimo 2008 3,91% (2007: 4,58%). Deze daling wordt gro-

Jaar verslag Tiwos

’08

tendeels veroorzaakt doordat ultimo 2008 een aantal grote

1) tussen de corporaties en de belastingdienst. Per 1 januari

leningen tegen Euribor gefinancierd is. In 2009 zal de gemid-

2008 is de VSO 1 opgezegd en zijn woningcorporaties inte-

delde rentevoet hierdoor iets oplopen.

graal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. VSO 1 heeft hiermee plaats gemaakt voor VSO 2 waarin de spelre-

Het WSW borgt maximaal 50% van de WOZ-waarde. Onze

gels van de integrale belastingplicht zijn opgenomen.

huidige WOZ-waarde bedraagt circa € 1.240 mln. Onze financieringsruimte is dan € 620 mln. minus de leningenporte-

In 2008 hebben we alle informatie verzameld die noodzake-

feuille. Voor 2008 is de financieringsruimte ruim € 386 mln.

lijk is voor de aangifte vennootschapsbelasting 2006 en 2007.

Uit de financiële meerjarenprognose blijkt dat de financie-

We hebben er bewust voor gekozen om voor de definitieve

ringsruimte in de toekomst afneemt naar € 318 mln. in 2013.

aangifte in overleg te treden met de belastingdienst. Dit

Reden hiervoor is dat de toekomstige investeringen (groten-

heeft geresulteerd in een aantal discussiepunten. De ver-

deels) gefinancierd worden met vreemd vermogen, waardoor

wachting is dat we begin 2009 vanuit de belastingdienst

de financieringsruimte daalt. De financieringsruimte is echter

hierover voldoende duidelijkheid hebben om de aangifte

ruimschoots voldoende om aan de financieringsbehoefte in

2006 en 2007 te kunnen doen.

de komende jaren te kunnen voldoen. Of we ook daadwerkelijk geborgde financieringen kunnen aantrekken via het WSW

Voor de integrale vennootschapsbelasting 2008 hebben we

is afhankelijk van het saldo van de kasstromen over de ko-

in administratieve zin een aantal aanpassingen moeten door-

mende vijf jaar. Zoals eerder reeds gemeld, moet dit per saldo

voeren die betrekking hebben op het vastleggen van fiscale

positief zijn.

gegevens over projectontwikkeling, openingsbalans, onderhouds- en verbeteringskosten e.d. Eind 2009 willen wij de

7.7 Vennootschapsbelasting

aangifte over 2008 indienen.

Vanaf 1 januari 2006 tot 1 januari 2008 zijn woningcorporaties partieel belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Dit is uitgewerkt in een vaststellingsovereenkomst (VSO

7.8 Nevenstructuur

De nevenstructuur van Stichting Tiwos ziet er als volgt uit:

Stichting Tiwos

Gemeente Tilburg, WonenBreburg, TBV Wonen

100% Tiwos Holding B.V 100% Projectontwikkelaar

Tiwos Projecten B.V.

50%

100% Tirentius B.V.

3 * 25%

25%

Tiwos Triborgh Bouwontwikkeling B.V.

50%

5 aannemers en TBV Wonen

14,29% 12,5%

V.O.F. Ave Maria

Stadsontwikkelings maatschappij Tilburg B.V.

6 * 14,29% 6 * 12,5%

GPT B.V. 12,5%

Triborgh Bouwontwikkeling V.O.F.

41,62%

100%

58,38%

Triborgh Vastgoed B.V.

3 andere partijen*

56,05%

3 projectontwikkelaars

Triborgh Koolhoven B.V. 39,95%

GEM Koolhoven C.V.

Koolhoven Beheer B.V. 4%

55

Hart voor Tilburg

7.9 Deelnemingen Tabel 6 Deelnemingen Tiwos 2008 Naam

Belang

Eigen vermogen 31-12-2008 (x € 1.000)

Jaarresultaat 2008 (x € 1.000)

Verstrekte leningen/R.C. 31-12-2007 (x € 1.000)

Tiwos Holding B.V.

100%

€ -16

€-467

€ 8.930

Tiwos Projecten B.V.

100%

€ -2.980

€-544

-

Tirentius B.V.

100%

€ -5

-

-

Tiwos Triborgh bouwontwikkeling B.V.

100%

€ 3.238

€ 269

-

Tiwos Triborgh bouwontwikkeling V.O.F.

14,3%

€ 1.491

€ 190

-

˘ Tiwos Holding B.V.

ondernemingen, in welke rechtsvorm ook; het verstrekken en

Tiwos is de enige aandeelhouder van Tiwos Holding B.V. De

aangaan van geldleningen, het beheer van en het beschikken

directie van Tiwos en Tiwos Holding B.V. bestaat uit dezelfde

over registergoederen en het stellen van zekerheden, ook

personen. Dat geldt ook voor de Raad van Toezicht van Tiwos

voor schulden van anderen; het verrichten van al hetgeen

en de Raad van Commissarissen van Tiwos Holding B.V.. Doel-

met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk

stelling van Tiwos Holding B.V.: werkzaam zijn in het werkge-

kan zijn, alles in de ruimste zin.

bied van Tiwos, Tilburgse Woonstichting en werkzaam zijn om

Tiwos Triborgh Bouwontwikkeling B.V. neemt samen met TBV

het belang van de volkshuisvesting in het bijzonder ten behoe-

Wonen, vijf aannemers en een projectontwikkelaar deel in

ve van de taakvervulling van Tiwos, Tilburgse Woonstichting.

GTP B.V. Bovengenoemde aandeelhouders en GTP B.V. nemen samen deel in Triborgh Bouwontwikkeling V.O.F. De beoogde

˘ Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg B.V.

doelen van samenwerking zijn: bundeling van kennis en kun-

Tiwos Holding B.V. heeft samen met Gemeente Tilburg, TBV

de van de samenwerkende partijen; het betrekken van markt-

Wonen en Holding WonenBreburg deze besloten vennoot-

partijen bij de herstructureringsopgave; het tot stand bren-

schap opgericht per 31 januari 2008. Doel van deze vennoot-

gen van publiek private samenwerkingsovereenkomst(en)

schap is: het instandhouden, verbeteren, daaronder begrepen

met de gemeente Tilburg gericht op gebiedsgerichte aanpak

de open herbouw, van registergoederen; het ontwikkelen,

zoals bepleit onder de noemer Stad en Milieu en het realise-

financieren en doen uitvoeren van bouw- of herbouwprojec-

ren van nieuwe sociale huurwoningen. Tiwos heeft een bank-

ten; het voor eigen rekening verkrijgen, vervreemden, bezwa-

garantie verstrekt ten gunste van Triborgh Bouwontwikkeling

ren, exploiteren, huren en verhuren van registergoederen; het

V.O.F. voor maximaal € 1.134.451. Triborgh Bouwontwikkeling

verrichten van diensten ten behoeve van derden terzake van

V.O.F. heeft sinds 2001 100% van de aandelen van Triborgh

het aankopen, financieren, verbeteren en exploiteren van regis-

Vastgoed B.V.

tergoederen; het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het besturen van, alsmede het

˘ Koolhoven

(doen) financieren van andere ondernemingen, in welke rechts-

In 2004 heeft Tiwos Triborgh Bouwontwikkeling B.V. samen

vorm ook; het verstrekken en aangaan van geldleningen en het

met de vennoten van Triborgh Bouwontwikkeling V.O.F. de

stellen van zekerheden, ook voor schulden van anderen; het

besloten vennootschap Triborgh Koolhoven B.V. opgericht met

verrichten van alle handelingen welke met het voorgaande in

een geplaatst en gestort aandelenkapitaal van € 18.000.

de ruimste zin genomen geacht kunnen worden in verband te staan, daaruit voort te vloeien of daarvoor bevorderlijk te zijn.

Deze eerder genoemde vennoten en nog drie andere partijen hebben de besloten vennootschap GEM Koolhoven Beheer B.V.

56

˘ Tiwos Triborgh Bouwontwikkeling B.V.

opgericht met een geplaatst en gestort aandelenkapitaal van

Tiwos Holding B.V. is de enige aandeelhouder van Tiwos Tri-

€ 18.000.

borgh Bouwontwikkeling B.V. Doel is het participeren in Tri-

Triborgh Koolhoven B.V., GEM Koolhoven Beheer B.V. en nog

borgh Bouwontwikkeling V.O.F.; het oprichten en verwerven

drie partijen participeren in GEM Koolhoven C.V., die als doel

van, het deelnemen in, het samenwerken met, het voeren van

heeft het risicodragend uitvoeren van de grondexploitatie

de directie over, alsmede het (doen) financieren van andere

van het plangebied Koolhoven.

Jaar verslag Tiwos

’08

˘ Tiwos Projecten B.V.

hebben we een nieuw managementinformatiesysteem ont-

Tiwos Holding B.V. heeft in 2004 de besloten vennootschap

worpen waarbij per trimester middels stoplichtenmethode

Tiwos Projecten B.V. opgericht. Het doel van deze besloten

inzage wordt gegeven in de voortgang van de smart doelstel-

vennootschap is het ontwikkelen en ten uitvoer (doen) leg-

lingen in Hart voor Tilburg.

gen van nieuwbouwprojecten; de aan- en verkoop van onroerende zaken; de exploitatie van onroerende zaken. Tiwos Projecten B.V. exploiteert op totaal 24 woningen, 23 in Huize

7.11 Risicomanagement

Risicomanagement is het in kaart brengen, beoordelen en

Goirke en 1 in Kastanjeboom. 4 eenheden staan per 31-12-

beheersbaar maken van risico’s. Risicomanagement wordt

2008 te koop, 2 in de Maria Mavo en 2 in Kastanjeboom. Het

zowel door Tiwos als door onze stakeholders steeds belangrij-

eigen vermogen van deze vennootschap is € 2,9 mln. negatief.

ker gevonden. Ook in de corporate governance code (‘Code

Tiwos Projecten B.V. participeert samen met Moonen Project-

Tabaksblat’) staat dat corporaties binnen het risicobeheer-

ontwikkeling B.V. in de V.O.F. Ontwikkelingsmaatschappij Ave

sings- en controlesysteem onder meer risicoanalyses dienen

Maria, ieder voor 50%. Deze V.O.F. heeft in Ave Maria 94 wo-

uit te voeren van de operationele en financiële doelstellingen.

ningen met parkeergarage gerealiseerd in 2005. Deze V.O.F.

Risicomanagement is niet alleen belangrijk om te kunnen

zal naar verwachting in 2009 worden opgeheven.

voldoen aan verscherpte maatschappelijke verantwoording. Het is ook een middel om de interne organisatie beter te

˘ Tirentius B.V.

laten functioneren. In 2008 is de nadruk komen te liggen op

Tiwos Holding B.V. heeft in 2005 de besloten vennootschap

de risico’s bij projectontwikkeling. Dit heeft geresulteerd in

Tirentius B.V. opgericht. Het doel van deze besloten vennoot-

een notitie “risicomanagement bij projectontwikkeling”. In

schap is: het, in samenwerking met Laurentius Wonen Breda,

deze notitie is nadruk komen te liggen op de inrichting van

ontwikkelen en ten uitvoer (doen) leggen van nieuwbouw-

het projectontwikkelproces, de beslismomenten hierin en hoe

projecten; de aan- en verkoop van onroerende zaken; de ex-

we omgaan met de inventarisatie en beheersing van project-

ploitatie van onroerende zaken. In 2008 is de exploitatie van

risico’s. In 2009 zullen we geheel conform deze notitie gaan

de warmte -koude opslag in het project Oostertuin in Tiren-

werken.

tius B.V. opgenomen.

7.10 Planning en control cyclus

De financiële en economische crisis is voor Tiwos tevens reden geweest om in 2008 te starten met scenarioanalyses.

Na de ontwikkeling van de nieuwe planning & control cyclus

Hierbij wordt inzichtelijk gemaakt welke financiële gevolgen

in 2007 zijn we in 2008 hiermee aan het werk gegaan. Wijk-

de crisis op Tiwos heeft. In de diverse scenario’s is rekening

teams en afdelingen van Tiwos hebben, afgeleid van de stra-

gehouden met “instortende” woningmarkt, stijging van de

tegische opdrachten en smart doelstellingen zoals die in Hart

financieringsrente en de gevolgen van een langdurige lage

voor Tilburg zijn geformuleerd, hun wijken afdelingsplannen

inflatie en de effecten daarvan op onze huuropbrengsten.

opgesteld. Het geheel hiervan vormt het Tiwos-activiteiten-

Begin 2009 zijn de resultaten van deze scenarioanalyse ge-

plan met de bijbehorende begroting. Gedurende het jaar zijn

reed.

er drie momenten (bij elke trimester) waarop we de voortgang van de plannen gemonitord hebben. Per trimester

In 2008 is in de financiële wereld veel onrust geweest. Ban-

wordt er gerapporteerd over de voorgang van het activitei-

ken vielen om en consumenten en bedrijven dreigden hun

tenplan, de financiële situatie en de bevindingen bij de in-

spaargelden te verliezen. Dit was één van de redenen om nog

terne controle van de voornaamste bedrijfsprocessen. Hier-

eens kritisch naar ons treasurystatuut te kijken. In het ver-

mee houden we gedurende het jaar de vinger aan de pols en

nieuwde treasurystatuut zijn voorwaarden opgenomen waar

komen we niet voor verrassingen te staan.

banken aan moeten voldoen om zaken te kunnen doen met Tiwos. Alleen solide banken met solide beleggings- en finan-

In 2007 maakte we nog gebruik van de balanced scorecard. In

cieringsproducten zijn welkom bij Tiwos. Dit om situaties

het verlengde van de vernieuwde planning & control cyclus

zoals bij Icesave te voorkomen.

57

Hart voor Tilburg

58

Jaar verslag Tiwos

’08

1 plus 1 = 3

59

Hart voor Tilburg

8 Samenwerking 8.1 Wat spraken we voor 2008 af? Strategische opdracht We verkennen samen met (potentiële) partners het nut en noodzaak van samenwerking. We laten zien dat we een betrouwbare partner zijn, activeren partners en spreken ze aan op hun verantwoordelijkheden. We stellen ons op als partner die graag samenwerkt, zich actief opstelt en meedenkt, die bereid is om daar waar nodig verder te gaan in oplossingen die niet direct voor de hand liggen en we zijn bereid te investeren in zowel tijd als in geld.



We hebben in juli een samenwerkingsovereenkomst met ’t Heem ondertekend, werkten mee aan de oprichting van de Maatschappelijke OntwikkelingsMaatschappij (MOM), en we bezochten ongeveer 40 relaties om huidige en toekomstige samenwerking te bespreken en contacten te onderhouden. Verder ondersteunen we Stichting Leergeld en verkennen we met hen de mogelijkheden om iets dergelijks voor volwassenen te organiseren. Bestaande samenwerkingsverbanden zijn gecontinueerd.


8.2 Zorg en welzijn

menlijk loket. Ook in 2009 zal Tiwos zich hard blijven

Tiwos is er ook voor mensen met een extra zorgbehoefte.

maken voor een breed en laagdrempelig loket, waarin

Denk bijvoorbeeld aan senioren, daken thuislozen en men-

wezenlijke diensten van Tiwos worden aangeboden en

sen met een lichamelijk of geestelijke beperking. We hebben

waarvoor verantwoordelijkheden gezamenlijk gedragen

daarom ook in 2008 met diverse zorgen welzijnsorganisa-

worden.

ties de samenwerking opgestart of gecontinueerd. Een impressie van een aantal initiatieven: ˘ In het

Bestuurlijk Overleg Wonen Zorg en Welzijn, waar

Tiwos is ervan overtuigd dat een zinvolle dagbesteding bij-

Tiwos samen met de andere Tilburgse woningcorporaties

draagt aan de leefbaarheid in de wijken. Bewoners hebben

en een aantal zorgpartijen aan deelneemt, is de Maat-

ruimte nodig om zich te kunnen ontwikkelen. Tiwos wil hier

schappelijke Ontwikkelmaatschappij (MOM) verder uitge-

graag bij helpen. Daarom worden al sinds 2007 oriënterende

werkt. De MOM is eind 2008 van start gegaan.

gesprekken gevoerd met tal van organisaties op het gebied

˘ Op de Beursvloer, een initiatief waarbij maatschappelijk

van werk, inkomen en opleiding. Een voorlopige conclusie

organisaties hun vraag en aanbod op elkaar kunnen af-

daaruit is dat er heel veel georganiseerd is in Tilburg om Til-

stemmen, hebben we met Stichting Sensoor afspraken

burgers zonder werk aan de slag te helpen. De mogelijke

gemaakt over het promoten van hun activiteiten. Daar-

toegevoegde waarde van Tiwos bij het zoeken naar werk is

naast steunen we stichting Elimu met materialen.

beperkt. Kennen we in het kader van maatschappelijk werk-

˘ Tiwos bouwt

onder andere een zorgvoorziening voor 40

geverschap een aantal stageplaatsen en bijzondere arbeids-

patiënten van de GGZ Midden-Brabant op de multifuncti-

plaatsen binnen de eigen organisatie, buiten Tiwos is het een

onele accommodatie in de Zeeheldenbuurt.

stuk moeilijker om bewoners richting werk of opleiding te

˘ Met Traverse zijn deels nieuwe duidelijke werkafspraken

gemaakt tussen de afdeling leefbaarheid van Tiwos en de afdeling interventie van Traverse. ˘ Verder is volgens de contingentafspraken Novadic Kentron

als nieuwe partner in beeld gekomen en zijn er afspraken gemaakt met Zorghuis, Veiligheidshuis, de Bocht, gemeente Tilburg (statushouders en pardonners), RIBW en IMW. ˘ In 2008 is verder gesproken met

de gemeente, zorgen

welzijnsorganisaties en andere corporaties over de door-

60

8.3 Werk, inkomen en opleiding

begeleiden. We noemen de (bescheiden) resultaten: ˘ In het

project Groeseind Hoefstraat ontvingen bewoners

leerbonnen die ingeleverd konden worden bij het ROC voor cursussen. ˘ 9 personen liepen stage bij Tiwos, zowel jongere studen-

ten als herintreders in verschillende afdelingen. Hiermee werd hernieuwde of een eerste werkervaring opgebouwd. ˘ We kennen 3 bijzondere arbeidsplaatsen binnen Tiwos via

Diamant en Amarant.

ontwikkeling van Loket Z in het kader van de WMO. Dit

˘ In 2008 dachten we mee in de verdere uitwerking van het

heeft helaas tot op heden nog niet geleid tot een geza-

curriculum van de leergang Leefomgeving aan de nieuwe

Jaar verslag Tiwos

Ralf Embrechts, MOM-manager over de MOM en Tiwos:

’08

“Er is 6 jaar lang gesproken over meer samenwerken en eind 2008 is de Maatschappelijke OntwikkelingsMaatschappij (MOM) van de grond gekomen. Nu ligt de nadruk op ‘niet meer lullen, maar dóen’. De taak van de MOM is om de plannen, activiteiten en projecten van de zes deelnemende organisaties (Tiwos, WonenBreburg, TBV Wonen, Thebe, de Twern en De Wever) te verknopen en te ver-

sterken. Dàt kan het verschil maken voor de bewoners van de wijk. Als je de zes organisaties bekijkt, dan zie je dat ze stuk voor stuk veel energie steken in de wijken. Als je die energie bundelt, komt er vast meer uit. Dat is juist de bedoeling, over elkaars schutting kijken en de zaken verknopen en versterken zodat de huurders, wijkbewoners, zorgbehoevenden en ook de werkers er baat bij hebben. Laat dat nou juist het motto zijn van de MOM: verknopen en versterken. Voordat ik mijn intrek nam in de wijken heb ik Otto van der Meulen, als voorzitter van de MOM, gevraagd of ik tijdelijk een werkplek bij Tiwos kon krijgen. Zo heb ik Tiwos beter en van dichtbij leren kennen. Ik merk heel duidelijk dat ‘Hart voor Tilburg’ hetzelfde is waar de MOM en ook ikzelf voor staan in deze wereld. Het is vanuit dat opzicht ook logisch dat Tiwos een van de geestelijke vaders van de MOM is; het past helemaal bij hun missie om de huurders te emanciperen, om te zorgen dat ze zich goed kunnen voelen in hun huis en hun wijk. En dat is meer dan enkel een huis. Medewerkers van Tiwos herken je aan hun betrokkenheid. De sfeer is goed en iedereen is prettig benaderbaar, voor mij maar ook voor huurders. Dat ervoer ik toen ik met huismeesters en een leefbaarheidsconsulent de wijk in ben geweest. Dan zie je hoe makkelijk ze contacten leggen. Ze weten wat er achter de voordeur speelt. Je ziet hen ook worstelen met de multiproblematiek die ze tegenkomen en de daarbij vaak niet eenvoudige oplossingen. Je hebt als huismeester niet alles in huis om dat de baas te kunnen. Maar signaleren dat is al één. Samenwerken en snel en goed schakelen dat is twee. Als MOM wil ik juist daar, dicht bij de mensen de meerwaarde leveren om ervoor te zorgen dat er de juiste verbindingen naar andere organisaties zijn. Eenvoudige, duurzame en betrouwbare verbindingen maken. Juist met die soms kleine zaken help je hen en daardoor vooral de huurders. En daar gaat het toch om. Tot MOM!”

MBO Business-school in Tilburg, Studio T, bedoeld voor

In ons beleidsplan hebben we als doelstelling opgenomen dat

toekomstige huismeesters, buurtbeheerders en leefbaar-

vanaf 2009 jaarlijks minimaal 25 personen dankzij bemidde-

heidsmedewerkers. De eerste groep studenten zal in

ling van Tiwos aan het werk of aan een opleiding starten. Per

september 2009 beginnen.

eind 2008 hebben we nog onvoldoende helder hoe we dat

˘ 60 HBO-studenten communicatie hebben in 2008 gedu-

kunnen realiseren. Hiermee bestaat het risico dat we deze

rende één semester een stageopdracht gedaan bij Tiwos.

doelstelling niet halen. In de loop van 2009 willen we duide-

Zij hebben onder begeleiding van Tiwos onder andere een

lijk hebben hoe Tiwos hierin een rol kan en wil spelen en

intern communicatieplan, corporate communicatiestrate-

welke meerwaarde Tiwos kan bieden aan haar bewoners en

gie en imago- en doelgroepenonderzoek gedaan.

doelgroep in dit verband.

Olivia Thielman,

55 jaar en sinds september 2008 stagiaire bij Tiwos:

“Ik ben vijf jaar geleden vanuit Bonaire naar Nederland gekomen. In Bonaire had ik een goede baan bij een bank, maar na meer dan 31 jaar bij hetzelfde bedrijf was ik toe aan een nieuwe uitdaging. Hier in Nederland ben ik niet meteen gaan werken. Ik heb eerst voor mijn kleinkinderen gezorgd zodat mijn

zoon zijn studie af kon maken. Toen ik ging solliciteren merkte ik dat er een groot gat zat tussen de ruim 30 jaar werkervaring op Bonaire en de werkervaring die ze hier vroegen. Als je maar vaak genoeg afgewezen wordt omdat je te lang uit de roulatie bent, te oud of te duur bent, dan ga je erg aan jezelf twijfelen. Je zit thuis, hebt weinig te doen en je voelt je dom; ik wist niet meer wat ik kon. Ik heb toen een Empowerment Training bij Bureau Queste gedaan. Via hen ben ik bij Tiwos terecht gekomen voor een snuffelstage om werkervaring op te doen. Ik zit hier nu bijna een half jaar bij de afdeling Post en Archief en heb veel bijgeleerd. Mijn loopbaan op Bonaire begon ook op de Postafdeling, maar toendertijd werd alles handmatig verwerkt, dus had ik geen ervaring met digitale postverwerking. Ik kan nu met de scanner en andere apparatuur overweg. Eenmaal aan het werk komen alle andere vaardigheden ook weer terug. Ik ben erg leergierig, de komende periode hoop ik ook nog stage te lopen bij de financiële administratie. Uiteindelijk hoop ik na dit traject weer een betaalde baan te krijgen. Door dit traject weet ik weer wat ik waard ben.”

61

Hart voor Tilburg

8.4 S amenwerking met corporaties en de gemeente

In 2006 is op initiatief van de gemeente nader invulling gege-

In 2008 hebben we de samenwerking met de gemeente en

over de resultaten en de samenwerking tussen de partijen is

de collega-corporaties voortgezet en verdiept in onderstaan-

geïntensiveerd. Een en ander dient nog wel beter te worden

de initiatieven.

geborgd. Dit is een aandachtspunt voor 2009.

Prestatieafspraken: Convenant Wonen 2005-2010

Energieconvenant

Op 7 juli 2005 hebben de 4 Tilburgse corporaties, het Stedelijk

In 2006 werd het 3e Energieconvenant ondertekend door de

Bewoners Overleg Tilburg en de

Tilburgse woningcorporaties en de gemeente. De invulling

gemeente Tilburg gezamenlijk het Convenant Wonen 2005-

van dit convenant wordt verder besproken in paragraaf 5.5.

ven aan een gezamenlijk armoedebeleid. Men is tevreden

2010 afgesloten. Afgesproken is dat de jaarlijkse monitoring plaatsvindt en wordt vormgegeven in een voortgangsverslag.

Leefbaarheidsprojecten Tiwos heeft samen met de gemeente en de Tilburgse corpora-

Het merendeel van de afspraken ligt goed op schema. Hoewel

ties verschillende projecten op het gebied van leefbaarheid

bijna alle afspraken een realisatietermijn van 5 jaar hebben

opgestart en uitgevoerd. Voorbeelden hiervan zijn de aanpak

(2010), kan uit de gegevens afgeleid worden wat de te ver-

van hennepteelt en het toewijzingsbeleid in de Kruidenbuurt.

wachten realisatie zal zijn aan het einde van de convenantpe-

In hoofdstuk 4 Leefbare Buurten gaan we verder in op deze

riode.

projecten.

De kernvoorraad blijft ruim binnen de afgesproken kaders en de realisatie van het afgesproken aantal sociale huurwonin-

Stadsontwikkelingsmaatschappij (SOM), roepnaam COT

gen zal naar verwachting gehaald worden. De realisatie van

(Centrum Ontwikkeling Tilburg)

deze projecten zal vooral in de laatste jaren van de conve-

Tiwos heeft samen met de Tilburgse corporaties de Stadsont-

nantperiode plaatsvinden. Versnelling van de projecten is niet

wikkelingsmaatschappij opgericht om verpauperde panden

haalbaar gebleken maar de voortgang wordt nauwlettend

en vervuilde terreinen in de Tilburgse binnenstad aan te pak-

gemonitord.

ken. Het aankopen, verbeteren en doorverkopen van deze

Aandachtspunten blijven de beperkte productie van middel-

gebouwen en terreinen is de voornaamste taak van de maat-

dure huurwoningen, de verkoop van sociale huurwoningen,

schappij. In 2008 zijn 2 panden aan de Noordstraat, 1 aan de

de voortgang bij een paar herstructurerings-, transformatie-

Stationsstraat en 1 aan de Girostraat aangekocht. De Stads-

en zorgomgevingsplannen en de huurgewenningsregeling bij

ontwikkelingsmaatschappij is een zelfstandig handelende BV

herstructurering.

met een onafhankelijke directeur en raad van commissaris-

Peter Meijs,

directeur/bestuurder Woon- en Zorgstichting ’t Heem over de samenwerkingsovereenkomst met Tiwos

“We hebben beiden flink wat bezit in Berkel-Enschot en Udenhout. Vanuit de gedachte dat we beter kunnen samenwerken dan elkaar voor de voeten lopen is er in 2003 een intentieovereenkomst gesloten. Daarbij gaat het niet alleen om de sociaal volkshuisvestelijke opgaven, maar ook hoe we beiden tegen de sociaal maatschappelijke ontwikkelingen en opgaven aankijken. Op dat vlak zijn we behoorlijk gelijkgestemd.

De ontmoeting tussen de bestuurders is open en plezierig. Het gaat echt om de inhoud en vanuit die inhoud hebben we elkaar gevonden. In 2008 hebben we de intentieovereenkomst omgezet naar een samenwerkingsovereenkomst. Tekenend voor dit model is dat we elkaar zowel op bestuurlijk als beleidsmatig gebied versterken. Op dat laatste gebied heeft Tiwos door haar grootte toch meer armslag dan wij. Ontmoeten en verbindingen leggen is belangrijk bij de samenwerking. Ondertussen hebben beide managementteams ook contact gelegd met elkaar. Samenwerking is natuurlijk altijd afhankelijk van mensen. Je moet elkaar wat te zeggen hebben. Halen en brengen moet in evenwicht zijn. Met Tiwos klopt dat, het werkt versterkend. De passie, inspiratie en bevlogenheid van Tiwos spreekt ons aan. Ze hebben geen fratsen, staan dicht bij de mensen en doen de dingen waar ze voor staan. Dat begint duidelijk bij de bestuurders en gaat door de hele organisatie heen.”

62

Jaar verslag Tiwos

’08

sen. In 2008 zijn inmiddels twee commissarissen benaderd.

˘ Ariënsfonds

Deze worden in 2009 benoemd en zij wijzen samen een der-

In 1999 is mede op initiatief van Tiwos het Ariënsfonds opge-

de aan.

richt. Het fonds biedt financiële ondersteuning aan mensen

Convenant aanpak hennepteelt

die er alleen voor komen te staan en het op eigen kracht niet redden. Daarnaast richt het fonds zich op ondersteuning van

In 2005 hebben gemeente, politie, Openbaar Ministerie, Es-

initiatieven die onderlinge betrokkenheid in een buurt bevor-

sent en de Tilburgse corporaties het Convenant Aanpak Hen-

deren of een bijdrage leveren aan de oplossing van (individu-

nepteelt afgesloten. Ook in 2008 heeft Tiwos intensief met

ele) woonproblematiek. Het Ariënsfonds is afhankelijk van

de convenantpartners samengewerkt in de bestrijding van

giften.

hennepkwekerijen.

Afstemming en vertegenwoordiging ’t Heem

8.6 Belanghoudersparticipatie

Vorig jaar gaven we al aan dat de uitgebreide betrokkenheid

In 2008 heeft Tiwos met collega-corporatie ‘t Heem een sa-

van onze belanghouders bij de totstandkoming van Hart voor

menwerkingsovereenkomst afgesloten. In het kader daarvan

Tilburg ons zeer goed was bevallen. Daarom formuleerden we

vertegenwoordigt Tiwos in een aantal samenwerkingsver-

in 2007 hoe onze belanghouders nog meer kunnen worden

banden ’t Heem. Voorbeelden hiervan zijn: onderdelen van

betrokken bij ons werk. Met de BelanghoudersBetrokken-

het Convenant Wonen; overleg over Koopstarters; beleids-

heidsMatrix (BBM) gaven we nader vorm aan de verschillende

overleg Woning in Zicht; hennepproblematiek; energieconve-

rollen van onze belanghouders (advies, klankbord, instem-

nant. Er vindt regelmatig overleg plaats tussen de beleidsad-

ming, goed-, of afkeuring, samenwerking in de uitvoering,

viseurs van beide organisaties.

beeldvorming, inventarisatie van wensen en ideeën, informa-

Koopstarters

tievoorziening en verantwoording) We realiseren ons, zowel uit eigen ervaring, maar ook uit reacties van vele relaties, dat

In 2008 is er uitgebreid overleg geweest met de gemeente

jaarverslagen in het algemeen niet gelezen worden. Terwijl

over koopstarters. De gemeente heeft de conclusies van de

iedereen wel aangeeft dat verantwoording en informatie

werkgroep waarin de Tilburgse corporaties waren vertegen-

gewenst is. Omdat we graag met onze belanghouders in

woordigd, gebruikt om haar conclusies en aanbevelingen te

gesprek gaan en blijven over de uitdagingen in ons werk,

formuleren. De gemeente erkent dat voornamelijk de starters

onze successen maar ook de eventuele knelpunten hebben

in de dorpskernen Udenhout en Berkel-Enschot het heel

we in 2008 naast het uitgebreide jaarverslag een verkort

moeilijk hebben op de koopmarkt. De gemeente gaat starters

verslag in 6 delen verstuurd. Doel hiervan was op te vallen in

ondersteunen met SVN-Leningen (stichting Stimulerings-

de stapel jaarverslagen die men in de loop van het jaar bin-

fonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten). Deze zijn

nenkrijgt. Vervolgens hebben we het jaarverslag als aanlei-

voor starters uit de gehele gemeente bedoeld maar met de

ding gebruikt om al onze belanghouders te bezoeken. Tijdens

nadruk op de starters in de dorpen.

de gesprekken kwam niet alleen het werk van Tiwos aan de

8.5 Overige samenwerkingsverbanden ˘ Zorghuis

orde maar vooral ook de huidige en toekomstige samenwerking met de partner in kwestie. Dat heeft veel informatie en vervolgacties opgeleverd. We zijn zeker van plan dit ook weer in 2009 te doen.

Tiwos heeft eind negentiger jaren samen met GGZ, IMW, Traverse en WonenBreburg Stichting Symfonie opgericht. In

Naast deze actie hebben we doorlopend contact met onze

2005 zijn de GGD, de regiopolitie en Novadic Kentron toege-

belanghouders over projecten, een breed scala van onderwer-

treden. Nadien zijn tevens TBV Wonen, het RIBW en de Bocht

pen die in Tilburg in samenwerking met collega corporaties,

toegetreden. De stichting heeft tot doel om individuele pro-

gemeente en/of andere maatschappelijke partners worden

bleem- / overlastsituaties op te lossen. Tiwos draagt jaarlijks

opgepakt, zaken van beleid en uitvoering (met huurders,

bij in de kosten van deze stichting

zowel individueel als collectief). Voorbeelden hiervan staan elders in dit jaarverslag toegelicht.

˘ Stichting Woning in Zicht

De wijze waarop we ons overleg met klantgroepen hebben

Tiwos is deelnemer in de stichting Woning in Zicht. Dit is het

georganiseerd werd in het visitatieproces beoordeeld met

samenwerkingsverband van de Tilburgse woningcorporaties

een 10.

dat invulling geeft aan het Convenant Woonruimteverdeling dat in 1997 is afgesloten met de gemeente.

63

Hart voor Tilburg

64

Jaar verslag Tiwos

’08

Ondernemingsraad

65

Hart voor Tilburg

9 Verslag van de Ondernemingsraad De OR in 2008

met verschillende prioriteitsklasses. Om alle arbotechnische

De OR, bestaande uit Chris Kin, Joey van Osch, Marsha van

verbeteringen door te voeren is er een actieplan opgesteld

Iersel, Judith van Enckevort en Jeroen Band, heeft in 2008 veel

waarmee de OR heeft ingestemd. Een groot aantal zaken is

aandacht besteed aan het ontwikkelen van het OR-team

inmiddels verbeterd waarbij de belangrijkste de werkplekver-

(teambuilding en rolverdeling), de eigen OR-kennis (OR ver-

betering van de afdeling woonservice genoemd mag worden.

diepingscursus) en het vastleggen van afspraken met de

Niet alleen een prettige werkomgeving maar ook nog een

directie. Dit met als doel de onderwerpen die voor het voet-

hele mooie.

licht van de OR komen zo goed en adequaat mogelijk te behandelen. De OR heeft in 2008 aandacht besteed aan een groot aantal uiteenlopende onderwerpen. Hieronder volgen de belangrijkste onderwerpen en een doorkijk naar 2009.

Vernieuwen functionering- en beloningssystematiek

Overige onderwerpen waarbij de OR als adviseur betrokken is geweest: Naast bovenstaande instemmings- en overeenstemmingsplichtige onderwerpen heeft de OR ook haar advies uitgebracht over onder andere de begroting, samenwerkingsverbanden met derden (bijvoorbeeld ’t Heem en de MOM) en het

Dit onderwerp kwam al in 2007 ter sprake en zou in 2008

terugbrengen van het ziekteverzuim en borging van een

verder worden uitgewerkt. De OR heeft meerdere malen haar

goede behandeling van werknemers bij ziekte. In 2009 zal

zorgen uitgesproken over de voortgang. Op aandringen van

hiertoe verder actie worden ondernomen en adviseert de OR

de OR is de invoer van resultaatgericht beoordelen en belo-

bij de keuze voor een nieuwe Arbo-dienst. Voor het nieuwe

nen uiteindelijk uitgesteld en wordt er in 2009 eerst geoe-

primaire systeem kwam de adviesaanvraag in een te laat

fend met het maken van resultaatgerichte afspraken en het

stadium maar de OR is blij dat dit proces zorgvuldig is aange-

conform afspraak voeren van de functionerings- en beoorde-

pakt en goed is verlopen. Er zijn wel afspraken gemaakt met

lingsgesprekken. In 2009 kan de systematiek dan nog verder

de directie over het tijdstip waarop de OR de adviesaanvragen

worden uitgewerkt zodat we in 2010 ook daadwerkelijk met

in een bepaald proces ontvangt.

een proefjaar kunnen starten.

Klokkenluidersregeling en integriteitscode

geweest waarop de OR en directie elkaar beter hebben leren

Twee onderwerpen die nauw met elkaar te maken hebben en

kennen en er met wederzijds respect op een constructieve

om die reden door de OR gelijktijdig zijn behandeld. In over-

wijze is overlegd. Het blijft belangrijk om alle onderwerpen

leg met de OR zijn beide regelingen vereenvoudigd en meer

van verschillende kanten te bekijken en de belangen van

op het ‘lijf van Tiwos’ geschreven. We hebben vooral gelet op

werknemers en de organisatie goed af te wegen. Uiteindelijk

de bescherming van de medewerkers en het voorkomen van

streven zowel OR als directie naar een gezonde organisatie

willekeur. De OR heeft ingestemd met het eindresultaat en

met een prettig werkklimaat.

beide regelingen zijn in de personeelsbijeenkomst gepresen-

Ook in 2009 hopen we op eenzelfde wijze de onderwerpen te

teerd en met name over integriteit is er ook gedebatteerd.

kunnen bespreken. Daarnaast zal de OR zich in 2009 ook

Risico Inventarisatie en Evaluatie (RIE)

66

Los van bovenstaande onderwerpen is 2008 vooral een jaar

focussen op verbeteren van het contact met de achterban en het zichtbaar maken van de OR-activiteiten zodat er een

In 2008 is er door de Arbo-dienst een RIE uitgevoerd en daar-

betere wisselwerking tussen OR en medewerkers kan ont-

uit is een groot aantal verbeterpunten naar voren gekomen

staan.

Jaar verslag Tiwos

’08

Raad van Toezicht

67

Hart voor Tilburg

10 Verslag Raad van Toezicht 10.1 Algemeen

corporatiesector nog niet betrouwbaar in te schatten, maar ver-

In ons verslag over 2007 spraken wij onze zorg uit over de

sterken het gevoel van zorg.

voornemens van de regering die over de corporatiesector wer-

den uitgestort. We vroegen ons af of we met de ons voorgeschotelde maatregelen de verantwoordelijkheden, voortvloei-

10.2 Samenstelling Raad van Toezicht

Met het afscheid van de heer van den Baar ultimo 2007 bestond de

end uit onze toezichthoudende taak, zouden kunnen dragen.

raad uit zeven personen, een aantal dat Tiwos geschikt acht voor de

Desondanks is Tiwos op de ingeslagen weg doorgegaan en

omvang van onze corporatie. Met het oog op het vertrek van de

heeft ambities zoals vastgelegd in het beleidsplan “Hart voor

voorzitter op statutaire gronden eind 2008 en het om dezelfde

Tilburg” verder vorm gegeven. En met succes. Dit blijkt onder

reden aftreden van de heren Rikhof en Stoppelenburg in 2009

meer uit het visitatierapport dat aan het eind van het ver-

heeft de raad besloten uit te zien naar een nieuw lid om de conti-

slagjaar verscheen. Op vrijwel alle onderzochte beleidsvelden

nuïteit te waarborgen. Na unaniem besluit af te zien van een open

kreeg Tiwos een zeer goede beoordeling. En hoewel Tiwos als

wervingsprocedure is middels coöptatie de heer dr. M.L. Wilke be-

een financieel gezonde corporatie wordt beoordeeld, wordt

reid gevonden in de raad zitting te nemen. Aangezien de heer Wilke

een kritische noot gekraakt over het behouden van voldoende

kort daarop is gevraagd ad-interim de functie van gemeentesecre-

financieringsmogelijkheden voor de komende jaren. De ach-

taris in Tilburg te vervullen en gezamenlijk werd geoordeeld dat

tergronden van deze opmerking stoelen uiteraard op meer-

een combinatie van beide functies mogelijk tot een conflict of

dere aspecten, maar de relatie met de vorig jaar uitgesproken

interest zou kunnen leiden, heeft de heer Wilke zich tijdelijk terug-

zorgen mag niet worden veronachtzaamd en vraagt daarom

getrokken. Het is de bedoeling dat hij na afloop van deze a.i. functie

voor de toekomst extra aandacht. Deze urgentie wordt ver-

weer zijn zetel in de raad inneemt (maart 2009). De heer R. van

sterkt door de financiële crisis die zich aan het einde van het

Gurp was in 2008 aftredend en is herkozen. Hij zal vanaf 1 januari

verslagjaar openbaarde. De gevolgen hiervan zijn voor de

2009 voorzitter zijn.

Tabel 7 Leden Raad van Toezicht

68

Naam

Functie

Geb. jaar

(relevante) Nevenfunctie

In functie sinds

Aftreden per

Herbenoeming

J.W. van Spaendonck (m)

Voorzitter

1936

Oud-ondernemingsbestuurder, (is bestuurder bij aantal maatschappelijke organisaties en commissaris bij vennootschappen)

23-08-99*

2008

Nee

P.A. Stoppelenburg (m)

Vicevoorzitter

1939

Oud-sociaal wetenschappelijk (beleids) onderzoeker. Heden incidenteel advieswerk.

23-08-99*

2009

Nee

C.T.M. Verhoof (v)

Lid RvT, Lid Auditcommissie

1952

Directeur zorginstelling (nevenfunctie: lid klachtencommissie St.de Wever)

20-09-04

2010

Ja

R. van Gurp (m)

Namens huurders

1956

Directeur/bestuurder Kompaan (nevenfuncties: voorzitter bestuur RIBW Midden Brabant, lid bestuur stichting Raad van Toezicht Reclassering Nederland, lid Raad van Advies Hospice de Sporen, lid Raad van Toezicht Bibliotheek Midden-Brabant

08-03-04

2008

Ja

H.G.A. Rikhof (m)

Lid

1946

Hoofd vastgoedontwikkeling bij de Dienst Huisvesting van de Technische Universiteit Eindhoven

23-08-99*

2009

Nee

G.J. van Schijndel (m)

Lid RvT en Voorzitter Auditcommissie

1956

CEO CRH & Building Envelope Products (nevenfuncties: lid Raad van Toezicht TheatersTilburg, Penningmeester Bestuur Stichting Steunfonds Katholiek Hoger Onderwijs, Penningmeester Bestuur Stichting Stabat Mater, Secretaris Lions Tilburg)

23-08-99*

2010

Nee

R. Bruijning (m)

Namens huurders

1953

Senior beleidsadviseur gemeente Rotterdam

23-05-05

2011

Ja

*Datum statutenwijziging. Niet van invloed op rooster van aftreden

Jaar verslag Tiwos

’08

De heren Bruijning en van Gurp bezetten de kwaliteitszetels

De wervings-, selectie-, en renumeratiecommissie bestaande

namens de huurders en rapporteerden aan de raad over de

uit de voorzitter en vice-voorzitter voerde het gebruikelijke

uitkomsten van het overleg met de Huurders Belangen Orga-

functioneringsgesprek en de salarisbespreking met bestuur/

nisatie Tiwos.

directie en begeleidde de herbenoeming en benoeming van

Ook in dit verslagjaar fungeerde de heer Rikhof als vertrou-

leden van de raad.

wenspersoon voor de ondernemingsraad en rapporteerde

Mede door de beperkte mutaties is de raad van mening nog

hierover aan onze raad.

steeds te voldoen aan het gestelde in het profiel en voldoen-

In 2008 werd de audit-commissie gevormd door mevrouw

de waarborg te bieden voor professionele deskundigheid met

Verhoof en de heer G.J. van Schijndel. De heer J.A. Scholten is

de gewenste spreiding van disciplines.

adviseur van de raad van Toezicht en neemt ook deel aan de

A.C. vergaderingen. De A.C. bracht voor elk trimesterrapport, de begroting en het concept jaarverslag een prae-advies uit

10.3 Honorering Raad van Toezicht

Omdat uit de uitkomsten van het VTW-advies (Vereniging

aan de raad en voerde overleg met de externe accountant,

van Toezichthouders in Woningcorporaties) bleek dat er een

onder meer over de systeemwijziging in de waarderings-

achterstand was in de honorering van de Raad van Toezicht

grondslagen en het jaarverslag.

van Tiwos heeft de renumeratiecommissie in 2006 voorge-

De volkshuisvestingscommissie bestond uit de heren Rikhof en

steld de vergoedingen in drie jaar te verhogen. Met ingang

van Gurp. Uit de rapportering blijkt dat deze commissie steeds

van 1 januari 2008 is de honorering van de raad: voorzitter

verder vorm weet te geven aan de functie van deze commissie

€ 8.450, vice-voorzitter en leden van AC-commissie € 7.150 en

en haar overleg met de organisatie en de auditcommissie. Na

de leden € 5.850. Eerder is de afspraak gemaakt deze regeling

het aanvaarden van het voorzitterschap zal de heer van Gurp

in 2011 te evalueren. Buiten eventuele kosten voor deelname

zich terugtrekken uit de Volkshuisvestingscommissie en zal

aan externe activiteiten (cursus, congres) worden geen onkos-

zijn plaats worden ingenomen door de heer Bruijning.

ten vergoed.

Tabel 8 Honorering Raad van Toezicht Naam

Functie

J.W. van Spaendonck

Voorzitter

P.A. Stoppelenburg

Vicevoorzitter

€ 7.150

C.T.M. Verhoof

Lid + lid Auditcommissie

€ 7.150

R. van Gurp

Lid namens huurders

€ 5.850

H.G.A. Rikhof

lid

€ 5.850

G.J. van Schijndel

Lid + voorzitter Auditcommissie

€ 7.150

R. Bruijning

Lid namens huurders

Totaal

Honorering € 8.450

€ 5.850

€ 47.450

10.4 Integriteit

ringstatuut, de klokkenluidersregeling en het huishoudelijk

Tiwos en dus ook de Raad van Toezicht laten zich leiden door

reglement voor de Raad van Toezicht.

de governancecode. Op enkele onderdelen, ingegeven door

Er zijn gedurende het verslagjaar geen signalen, intern, noch

statutaire bepalingen of andere interne reglementen, kan het

extern, opgevangen die duiden op het niet naleven van de

begrip “pas toe of leg uit” worden gepraktiseerd. Het hande-

integriteitregels door leden van de raad. Van belangenver-

len binnen Tiwos is mede geënt op de statuten, de eigen

strengeling was geen sprake, zodat de onafhankelijkheid van

gedragscode inzake integriteitbeleid, directie- en mandate-

de leden voldoet aan de bepalingen opgenomen in het profiel.

69

Hart voor Tilburg

10.5 V erslag van de werkzaamheden van de Raad van Toezicht in 2008

de overheidsmaatregelen richting corporaties. Naast de

De raad van toezicht vergaderde in 2008 in totaal 7 maal,

hoging, de heffingen ten behoeve aandachtswijken, het

waarvan een vergadering was gewijd aan een thematisch

veronachtzamen van de lokaal aangegane verplichtingen

onderwerp. De opkomst van de leden was ca. 90 %. Bij de

van corporaties op dit vlak en de invoering van de inte-

vergaderingen zijn steeds bestuur/directie aanwezig en

grale vennootschapbelasting, vormt de voortdurende

wordt standaard de manager beleid & communicatie uitge-

onduidelijkheid over de uitwerking van een deel van deze

nodigd, terwijl, mede afhankelijk van de onderwerpen, de managers bedrijfsbeheer en woon- en wijkbeheer vaak aan-

zorg over effecten van de tot de inflatie beperkte huurver-

maatregelen een permanente ergernis. ˘ Door de overheidsmaatregelen wordt

voor de financiering

wezig zijn. Deze wat bredere opzet van de vergaderingen

van onze verplichtingen en het in stand houden van een

biedt de raad buiten de reguliere informatiestroom de moge-

gezonde kasstroom de verkoop van bestaand bezit steeds

lijkheid voor diepergaand overleg en meer gevoel over de

belangrijker. In het boekjaar tekende zich hierin een nega-

organisatie. Bij een aantal onderwerpen was ook de accoun-

tieve ontwikkeling af. De ontwikkeling van de huizen-

tant uitgenodigd.

markt aan het eind van het boekjaar stemt de raad tot

De besluitvorming, waar in het verslagjaar wederom geen

ongerustheid voor de toekomst.

hoofdelijke stemming voor nodig was, vindt formeel plaats op basis van de statuten en huishoudelijk reglement.

˘ Ten aanzien van een van de beschikbare informatie en

controle systemen: de Balance Score Card, bestond binnen de raad al enige tijd onvrede. In het verslagjaar heeft de

Hieronder een opsomming van de belangrijkere onderwerpen

organisatie een nieuw beoordelingsysteem ontwikkeld en

die werden behandeld:

geïmplementeerd: de “Hartslagmeter”. Met deze rappor-

˘ Het

tering kan op inzichtelijke wijze een breed beeld verkre-

jaar werd gestart met een themabijeenkomst onder

het motto “hoe ziet Tiwos er over 10 tot 15 jaar uit”. Een

gen worden van de prestaties zoals die zijn vastgelegd in

uitdaging om als raad te trachten op deze vraag mede

het beleidsplan. Een wezenlijke verbetering en een goed

een antwoord te geven. Op basis van een aantal stellingen en het beleidsplan “Hart voor Tilburg” werd getracht een evenwichtige richting te vinden tussen het beheer

sie binnen de raad werd in het verslagjaar verder verdui-

van vastgoed en de maatschappelijke en sociale inzet en

delijkt. In de afweging van de inzet van middelen zal deze

tevens de basis te formuleren voor een strategisch voor-

commissie een beoordelende en adviserende rol spelen.

raadbeleid. Deze exercitie heeft bijgedragen aan een nota

Bij de afweging van risico’s kan zij overleg plegen met de

die later in het jaar verscheen: “Bouwen aan Wonen”. De inhoud van deze nota zal het komende jaar opnieuw aan

auditcommissie. ˘ Tijdens het

verslagjaar werd veel aandacht besteed aan

de orde komen om definitieve standpunten te bepalen.

het risicomanagement. Dit heeft geleid tot een systeem

Een onderdeel van de discussie ten aanzien van de afwe-

van gefaseerde en geautoriseerde risicobeoordeling. In de

ging hoog of laagbouw bij nieuwe projecten bevestigde

praktijk zal moeten blijken of dit systeem voldoende

de historische voorkeur van Tiwos voor laagbouw, maar

waarborgen biedt. Er is dan ook afgesproken dat bij de

zal in de toekomst worden bepaald door de vraag van de

trimesterrapportages inzicht in de werking ervan wordt

klant. Ten aanzien van de positie van Tiwos als partij in

gegeven en op welke momenten de raad in kennis wordt

projectontwikkeling werd gepleit voor terughoudendheid en partnerschap, teneinde risico’s te beperken. ˘ De uitkomst

van de mede door de raad gewenste visitatie,

gesteld van afwijkingen. ˘ In aanwezigheid van de accountant

werden de jaarstuk-

ken 2007, het accountantsverslag en de managementlet-

waaraan twee leden van de raad hebben meegewerkt,

ter besproken, na voorbereidende bespreking in de audit-

stemde tot grote tevredenheid. De raad sprak haar com-

commissie. Bij de behandeling werd nog eens vastgesteld

plimenten uit over het resultaat en sloot zich aan bij de

dat de systeemverandering bij de waardebepaling grote

zorg die de mindere score op het vlak van presteren naar

invloed kan hebben op de resultaten en dat dit van de

vermogen en efficiëntie te weeg brengt. Met name aan

leden van de raad een aanpassing bij het beoordelen van

de financierbaarheid van de ambitieuze plannen op lange

de cijfers vraagt. De accountant heeft de raad over dit

termijn zal de raad en de auditcommissie in de toekomst

onderwerp de nodige voorlichting gegeven. Ook het

veel aandacht besteden.

volkshuisvestelijk gedeelte van het verslag werd door de

˘ Het

spreekt vanzelf dat de raad regelmatig en met grote

teleurstelling gesproken heeft over de consequenties van

70

hulpmiddel voor de raad. ˘ De functie en positie van de volkshuisvestelijke commis-

accountant beoordeeld en voorzien van een goedkeurende verklaring.

Jaar verslag Tiwos

˘ Buiten de behandeling van het

jaarverslag heeft de ac-

’08

met de uitgangspunten van de begroting kunnen over-

countant, daartoe uitgenodigd, met de raad en/of de A.C.

dachte keuzes gemaakt worden. Deze afweging is door

overleg gepleegd over het risicomanagement, de begro-

bestuur/directie ook gemaakt in overleg met het ma-

ting 2009, het begrip bedrijfswaarde en de rol die de

nagementteam. Begin van het komende jaar zijn alle

accountant kan vervullen ten aanzien van het integriteit-

projecten op prioriteitsvolgorde gezet en waar nodig

beleid.

doorgerekend. Afgesproken wordt dat de raad direct in

˘ Gelijktijdig met

de behandeling van de trimesterrappor-

het nieuwe jaar een vergadering belegt, waarin het be-

ten werd een inzicht verstrekt over de voortgang van de

stuur gemotiveerd toelicht welke keuzes worden voorge-

implementatie van het masterplan organisatie ontwikke-

steld.

ling. Om het inzicht in de effecten hiervan te vergroten is aan het eind van het verslagjaar een medewerkerstevredenheidsonderzoek (METEO) gestart. De resultaten worden begin 2009 bekend. ˘ In 2008 werd het

˘ Het

informatiebeleidsplan ontwikkelt zich conform de

planning en de conversie verloopt naar wens. ˘ De raad neemt

met vreugde kennis van de nominatie van

Tiwos voor de prijs “het Glazen Huis” voor het jaarverslag

beleid ten aanzien van de contacten

met de belanghouders van Tiwos, zoals dat in het vorige verslag werd beargumenteerd, voortgezet. In het overleg met de vertegenwoordiging van onze huurders kwam

2007 en complimenteert de samenstellers.

10.6 Zelfevaluatie Raad van Toezicht

˘ Samenstelling Raad van Toezicht: zie hiervoor. De heer van

onder meer het huurprijsbeleid aan de orde, waarbij een

Schijndel heeft te kennen gegeven het werk in de audit-

verheldering werd gegeven over de achtergronden en de

commissie moeilijker te kunnen combineren met zijn

praktijk van dit beleid. Tevens werd toegezegd in de toe-

dagelijkse werkzaamheden en wil zich terugtrekken,

komst rekening te houden met de kritische opmerking

echter niet eerder dan nadat voor hem een opvolger is

van de HBO over de gevolgde procedure bij (her-) benoe-

gevonden. De heer Wilke is benaderd en deze heeft inge-

ming van leden van de raad. Het in 2007 geopperde initia-

stemd na zijn terugkeer in de raad de functie van de heer

tief voor een ontmoeting met vertegenwoordigers van

van Schijndel over te nemen. De heer van Gurp beraadt

collega-corporaties in Tilburg kreeg in het verslagjaar

zich op zijn positie als vertegenwoordiger van de huur-

gestalte en de voorzitters hadden een ontmoeting waar ervaringen en visies op volkshuisvestelijk gebied, zowel

ders in relatie met zijn komende voorzitterschap. ˘ De raad heeft

zich de vraag gesteld of zij naar eigen in-

plaatselijk als landelijk, werden uitgewisseld. Hoewel de

zicht naar behoren functioneert, individueel en als collec-

aanwezigen meenden dat dit initiatief navolging ver-

tief. Aan individuele functioneringsgesprekken tussen de

dient, werd afgesproken dit niet te institutionaliseren.

leden van de raad en de voorzitter bestaat geen behoefte.

˘ Samen met

de collega-corporaties en zorgpartners is in

Het staat de leden van de raad altijd vrij het disfunctione-

samenspraak met de gemeente de stichting Maatschap-

ren van een collega bij de voorzitter aan de orde te stellen.

pelijke Ontwikkeling Maatschappij opgericht. De raad

Het gevoel bestaat dat de raad onderling voldoende open

heeft hiermee ingestemd op voorwaarde van een betrok-

en kritisch is en dat zij redelijk tot goed functioneert, wat

kenheid van de gemeente en beëindiging in geval de

niet wil zeggen dat er geen verbeterpunten zijn. Ook de

doelstellingen niet worden gehaald.

samenwerking met bestuur/directie is open, constructief

˘ Met

de raad werd enige malen gesproken over de ontwik-

keling van verkoop bevorderende maatregelen bij het

en voldoende kritisch. ˘ De raad heeft

zo nu en dan het gevoel achter de feiten

vervreemden van bestaand bezit en koopprojecten. De

aan te lopen, vooral waar het gaat om de ontwikkeling

ontwikkelingen op de huizenmarkt bemoeilijken een

van projecten. Dit niet alleen in financiële zin maar ook in

oordeelsvorming.

volkshuisvestelijk opzicht. De afgesproken maatregelen

˘ In de laatste vergadering van het

jaar keurde de raad de

begroting en het activiteitenplan voor 2009 goed. Dit na een uitvoerige gedachtewisseling over alle onzekerheden die op het moment van de behandeling van deze stukken

inzake risicomanagement kunnen hierin verbetering brengen. De raad is zich bewust dat zij hierbij niet op de stoel van de directie moet gaan zitten. ˘ Het

krijgen van een betrouwbaar inzicht in de kwaliteit

spelen. De auditcommissie beveelt dan ook in haar prae-

van de interne organisatie van Tiwos blijft een punt van

advies aan voor de in de begroting aangegeven activitei-

aandacht. Naast de informatie die de directie verschaft

ten prioriteiten te stellen op het vlak van volkshuisveste-

kan het geplande medewerkertevredenheidsonderzoek

lijk, maatschappelijk en financieel rendement. Mochten

signalen opleveren.

zich ontwikkelingen voordoen die niet overeenkomen

˘ Hoewel de raad positief is over het

functioneren van de

71

Hart voor Tilburg

Dimpel van Spaendonck,

voorzitter Raad van Toezicht Tiwos:

“Gedurende een termijn meer dan van drie maal vier jaar, veel te lang volgens de governance-goeroes, heb ik, met veel genoegen, het voorzitterschap van de raad van toezicht van Tiwos mogen vervullen. Startend vanuit een drie lagen structuur een geruisloze overgang naar een veel efficiëntere overlegverhou-

ding tussen bestuur en toezicht. Zonder dat daarbij de kritische instelling van het toezicht verminderde. Kritisch maar constructief op voldoende afstand van het bestuur. De open gedachtewisseling met het bestuur en het managementteam en het over en weer respecteren van inzichten en meningen hebben het mogelijk gemaakt de onvermijdelijke hobbels te slechten en Tiwos te positioneren zoals nu in het actuele beleidsplan “Hart voor Tilburg” is weergegeven. Externe complimenten die Tiwos ontving zullen een stimulans zijn om deze lijn vast te houden. Ik kijk met gepaste schroom trots terug op mijn periode bij Tiwos.”

audit- en volkshuisvestingscommissie en het werk van deze commissies als een wezenlijke steun in haar taak

opgenomen in deze jaarstukken zijn vastgesteld door be-

reidende werkzaamheden de inhoud van de plenaire

stuur/directie en aansluitend goedgekeurd door de raad van

vergaderingen niet uitholt.

toezicht. De jaarstukken zijn voorzien van een goedkeurende

geen behoefte aan aanpassing van het profiel

verklaring van de accountant. De goedkeuring door de raad

voor leden van de raad. Wel zou bij werving nadruk moe-

van toezicht strekt tot décharge van het bestuur/directie voor

ten worden gelegd op het belang van relevante netwer-

het door haar gevoerde beleid. Het resultaat van € 9,7 mln zal

ken.

worden toegevoegd aan het eigen vermogen.

˘ De huidige accountant

is inmiddels voor het derde jaar

actief. De raad is tevreden en ervaart het optreden als open, meedenkend en voorzien van handreikingen. Ook

10.8 De Toekomst

Ten tijden van het opstellen van dit verslag wordt de corpora-

bij de behandeling van de jaarrekening bleek de accoun-

tiewereld nog steeds geplaagd door een aantal onzekerhe-

tant betrokken, wist achtergronden en ging kritische

den, waar aan het einde van het verslagjaar de kredietcrisis

opmerkingen niet uit de weg.

nog bovenop is gekomen. Een situatie, zeker in financieel

˘ Ten aanzien van de in de governance code opgenomen

opzicht, waarin een alert volgen van de ontwikkelingen een

bepalingen inzake de contacten met belanghouders,

vereiste zal zijn. Het recent verschenen visitatierapport geeft

geeft de raad er de voorkeur aan om hierin incidenteel

aan dat Tiwos met haar beleid op de goede weg is. De raad

actief te zijn en als raad gebruik te maken van ons eigen

wil graag het bestuur en alle medewerkers met het resultaat

netwerk. De raad acht het wel van groot belang dat het

van de visitatie feliciteren en vertrouwt erop dat dit lovende

bestuur/directie constructieve contacten onderhoudt met

rapport een stimulans vormt voor iedereen in de Tiwos- orga-

de belanghouders en zal hen daarin waar nuttig onder-

nisatie om op de ingeslagen weg door te gaan. Juist nu de

steunen.

algemene financiële vooruitzichten zorgwekkend zijn, is het

˘ De raad is verheugd over de nominatie voor “Het

Glazen

van groot belang aan de kritische kanttekening in het rapport

Huis”, met name vanwege de positieve beoordeling op

over presteren naar vermogen en efficiëntie extra aandacht

openheid en transparantie.

te geven. Gelet op de hoge score op alle andere prestatievel-

˘ De raad wisselde van gedachte over het

nut en de waarde

den moet het Tiwos lukken om ook deze uitdagingen het

van het lidmaatschap van de VTW, zowel individueel als

hoofd te bieden en het beleidsplan “Hart voor Tilburg” vol-

collectief. Men besloot later op dit onderwerp terug te

gens de plannen verder gestalte te geven, zonder daarbij het

komen.

realisme uit het oog te verliezen. De Raad van Toezicht wenst

˘ Over het

functioneringsgesprek met bestuur/directie

werd verslag gedaan aan de raad. ˘ Het

verslag van deze zelfevaluatie is besproken met

bestuur/directie.

72

De jaarrekening 2008 en het volkshuisvestelijk verslag zoals

ervaart, moet er voor gewaakt worden dat deze voorbe-

˘ Er bestaat

10.7 Jaarverslag 2008

bestuur/directie en alle medewerkers daarbij veel succes.

Jaar verslag Tiwos

’08

Noten 1

Specifiek Meetbaar Acceptabel Realistisch Tijdgebonden

Korte Intensieve Opname

2 3

In 2005 hebben de Tilburgse woningcorporaties, de gemeente Tilburg en het Stedelijke Bewonersoverleg Tilburg het Convenant Wonen 2005-2010 afgesloten. Het vergroten van keuzemogelijkheden, aanboddifferentiatie van woningen en woonomgeving zijn sleutelbegrippen in dit Convenant.

4

Kernvoorraad bestaat uit die woningen met huren onder 1e en 2e aftoppingsgrenzen voor de huurtoeslag.

Dit is het aantal keren dat een woning aangeboden wordt

5

aan een woningzoekende, voordat de woning ook daadwerkelijk geaccepteerd wordt.

73

Hart voor Tilburg

Kengetallen & feiten 2008

2007

2006

laagbouw

5.160

5.267

5.348

middelen hoogbouw

2.340

2.325

2.392

woon/zorgeenheden

460

460

448

overige verhuureenheden

442

432

461

totaal in eigendom

8.402

8.484

8.649

vooroorlogs

1.235

1.325

1.417

wederopbouw

2.371

2.178

2.198

jaren 60 en 70

1.642

1.789

1.975

jaren 80 en 90

1.677

1.755

1.768

nieuwbouw (>2000)

575

545

382

subtotaal woningen in eigendom

7.500

7.592

7.740

woon/zorg eenheden

460

460

448

woonwagens/standplaatsen

65

65

60

garages/bedrijfsruimten

377

367

401

totaal in eigendom

8.402

8.484

8.649

in beheer

162

93

94

sociale huur (< € 632)

64

72

145

dure huur (> € 632)

-

53

37

woonzorg

-

12

43

64

137

225

ikv herstructurering

82

24

69

projectontwikkeling

-

43

50

82

67

119

zittende huurders

20-

22-

43-

bij mutatie

68-

77-

30-

88-

99-

73-

Typering verhuureenheden technisch type

ouderdom

Productiemaatregelen woningbezit opgeleverd nieuwbouw huur

nieuwbouw koop

verkoop huurwoningen

74

Jaar verslag Tiwos

’08

2008

2007

2006


66-

84-

71-

projectontwikkeling

-

-

-

herbestemming bestaand pand

6-

92-

11-

72-

176-

82-


103

65

34

regulier

48

11

7

151

76

41

nieuwbouw huur

151

197

224

nieuwbouw koop

51

82

36

investeringen bestaand bezit

476

317

66

goedkoop (< € 349)

2.833

2.998

3.343

bereikbaar (< € 535)

4.343

4.303

4.179

middelduur (< € 632)

170

137

114

duur (> € 632)

154

154

104

Totaal woningen

7.500

7.592

7.740

gemiddelde huur per maand*

€ 380

€ 370

€ 359

gemiddelde streefhuur per maand*

€ 442

€ 429

€ 421

gemiddeld aantal WWD punten*

135

135

134

huur in % van de maximale huur*

63,7%

63,1%

62,3%

jaarlijkse huurverhoging in %

1,48%

0,99%

2,50%

gemiddelde huur per maand (alle woningen)

€ 386

€ 378

€ 365

dagelijks onderhoud per woning (reparatie en mutatie)

€ 629

€ 687

€ 584

planmatig onderhoud per woning

€ 534

€ 728

€ 207

sociaal beheer/leefbaarheid/woonomgeving per woning**

€ 97

€ 89

€ 69

groot onderhoud per woning (kasstroom)

€ 1.469

€ 1.388

€ 1.096

totaal onderhoud woningen in % van de huursom

59%

65%

47%

sloop

investeringen bestaand bezit

in uitvoering

Aantal woningen naar huurprijsklasse (rekenhuur)

Prijs/kwaliteitverhouding woningbezit woningen onder HT grens (huurtoeslaggrens: < € 632)

Kwaliteit woningbezit

75

Hart voor Tilburg 2008

2007

2006

huuropzeggingen woningen (inclusief kamerverhuur)

848

895

958

nieuwe verhuringen (inclusief kamerverhuur)

814

834

939

mutatiegraad (excl. verkoop, sloop e.d.)

6,8%

6,3%

6,8%

aanbiedingsgraad

2,3

3,7

3,1

huurderving in % netto huursom (excl. verkoop, sloop e.d.)

1,3%

1,8%

1,0%

huurachterstand in % bruto huur

1,5%

1,6%

1,7%

aantal bemiddelingsverzoeken afdeling leefbaarheid

1.398

1.494

580

bedrijfswaarde per woning

€ 39.900

€ 37.600

€ 35.300

WOZ waarde per woning

€ 154.000

€ 138.100

€ 126.000

externe financiering per woning

€ 29.500

€ 27.900

€ 25.000

gemiddelde rente leningenportefueille

3,91%

4,58%

4,62%

groepsvermogen

€ 92.065

€ 82.368

€ 87.000

overige voorzieningen

€ 10.635

€ 17.320

€ 12.399

vreemd vermogen

€ 247.018

€ 238.004

€ 216.627

bedrijfsopbrengsten

€ 42.137

€ 40.895

€ 40.208

bedrijfslasten excl waardeveranderingen

€ 27.603

€ 26.307

€ 19.760

overige waardeveranderingen

€ 3.971

€ 10.975

€ 21.541

kapitaalslasten

€ 8.594

€ 7.926

€ 7.436

belastingen

€ -74

€ 16-

€-

resultaat deelnemingen

€ 190

€ 386

€ 1.148

mutatie reele waarde materiele vaste activa in exploitatie

€ 7.612

€ 690-

€ 51.472-

jaarresultaat (x € 1.000)

€ 9.697

€ 4.632-

€ 58.854-

cash-flow operationele activiteiten

€ 21.758

€ 16.483

€ 4.652-

solvabiliteit

26,3%

24,4%

27,5%

aantal personeelsleden

102

105

98

formatie per 1.000 verhuureenheden

11,9

11,9

10,5

organisatiekosten per verhuureenheid

€ 922

€ 891

€ 811

Verhuur van woningen

Waarde/financiering vastgoed

Balans en Winst- & Verliesrekening (geconsolideerd) balans (x € 1.000)

winst- & verliesrekening (x € 1.000)

Organisatie

* exclusief te slopen woningen, tijdelijke verhuringen ivm herstructurering, bruikleen en onzelfstandige kamerpanden ** alleen de fysieke uitgaven; het bedrag is dus exclusief personele inzet (organisatiekosten)

76

Jaar verslag Tiwos

’08

77

Hart voor Tilburg

78

Jaar verslag Tiwos

’08

Bijlage Tabellen bij volkshuisvestingsverslag 2008 1. Verhuur Tabel 1 Ingeschreven woningzoekenden 2008

Tiwos

% tov totaal corporaties

Totaal corporaties

Aantal inschrijvingen 31-12-2008

*

*

35.249

Waarvan urgent woningzoekend

*

*

37

Waarvan woonwensenkandidaat

*

*

35.212

2007

Tiwos

% tov totaal corporaties

Totaal corporaties

Aantal inschrijvingen 31-12-2007

8.336

25,1%

33.174

Waarvan urgent woningzoekend

4

30,7%

13

Waarvan woonwensenkandidaat

8332

25,1%

33.161

*D oor overgang naar een gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem van de Tilburgse corporaties zijn de cijfers per corporatie niet meer te achterhalen.

Tabel 2 Kengetallen Verhuur 2008

2007

2006

2005

Aanbiedingsgraad

2,3

3,7

3,1

2,2

Mutatiegraad2

11,3%

11,4%

10,2%

11,7%

Mutatiegraad opgeschoond3

6,8%

6,3%

6,8%

8,2%

Leegstandscijfer

1,22%

1,74%

1,03%

0,86%

1

4

Tabel 3 Huuropzegging naar woningtype 2008 Eengezinswoningen Flat Duplex

2007

2006

2005

%

abs

%

abs

%

abs

%

abs

9,6 % 15,2 % 14,8 %

495 300 36

10,2 % 14,2 % 13,3 %

538 277 34

10,9 % 13,5 % 16,2 %

581 238 73

9,6 % 14,4 % 12,0 %

520 232 55

Subtotaal woningen

11,3%

831

11,4%

849

11,8 %

892

10,7 %

807

Kamerpanden

14,0 %

17

38,0 %

46

36,9 %

66

48,4 %

92

Garages/parkeerplaatsen/bedrijfsruimten

13,8 %

52

15,0 %

55

14,3 %

57

8,2 %

32

Woonwagens/standplaatsen

-

-

6,2 %

4

1,7 %

1

6,5 %

4

Wo/zo-complex

0,2 %

1

-

-

-

-

-

-

Gehele bezit

10,7 %

901

11,2 %

954

11,7 %

1.016

10,9 %

935

79

Hart voor Tilburg

Tabel 4 Ontwikkeling aantal verhuringen 2008

2007

2006

2005

Totaal nieuwe verhuringen:

854

885

1.011

818

- woningen

814

806

939

760

- garages/bedrijfsruimten

40

44

71

56

- woonwagens/standplaatsen

-

7

1

2

- kamerpanden

-

28

-

-

- urgentiekandidaten

7

13

13

6

- overige verhuringen

663

776

919

607

- coöptatierecht

-

-

-

-

- maatschappelijke instellingen

1

46

21

40

- garages/bedrijfsruimten

40

44

71

55

- bijzondere verhuringen

120

121

131

134

67

69

63

53

Waarvan aan: 5

waarvan aan herstructureringskandidaten

Tabel 5 Verhuur woongelegenheden 2008

2007

2006

2005

Totaal aantal door Tiwos toegewezen woningen6

854

885

939

760

- aan doelgroep artikel 13 BBSH

647

608

748

520

- aan ouderen (> 65)

60

22

36

48

- aan jongeren (18-23)

40

112

66

81

- aan statushouders

39

18

5

6

1

56

21

40

67

69

63

53

- aan maatschappelijke instellingen / bedrijven - aan herstructureringskandidaten

80

Jaar verslag Tiwos

’08

Tabel 6 Nieuwe verhuringen naar leeftijd en inkomen7 Eenpersoonshuishoudens

Leeftijd

< 65

≥ 65

Inkomen

Huur

Totaal

≤ € 348,99

> € 379,99 ≤ € 499,51

> € 499,51

≤ € 20.599

86

129

19

234

> € 20.600

12

42

100

154

≤ €18.424

7

26

1

34

> € 18.425

2

8

2

12

107

205

122

434

Totaal

Tweepersoonshuishoudens

Leeftijd

< 65

≥ 65

Inkomen

Huur

Totaal

≤ € 348,99

> € 379,99 ≤ € 499,51

> € 499,51

≤ € 27.949

6

41

15

62

> € 27.950

4

6

46

56

≤ € 25.074

2

5

4

11

> € 25.075

-

1

1

2

12

53

66

131

Totaal

Meerpersoonshuishoudens

Leeftijd

< 65

≥ 65

Inkomen

Huur

Totaal

≤ € 339,08*/ € 343,49

≤ € 339,08*/ € 343,49** ≤ € 520,12*/ € 526,89**

≤ € 520,12*/ € 526,89**

≤ € 27.949

-

37

1

38

> € 27.950

-

17

10

27

≤ € 25.074

-

0

0

0

> € 25.075

-

1

0

1

-

55

11

66

Totaal

Tabel 7 Leegstand

Huuropbrengst woningen

2008

2007

€ 36.543.000

€ 35.939.000

absoluut

leegstands -%

absoluut

leegstands-%

Verhuurleegstand woningen

€ 174.000

0,48%

€ 140.000

0,39%

Technische leegstand woningen

€ 147.000

0,40%

€ 217.000

0,60%

Leegstand nieuwbouw woningen

€ 154.000

0,42%

€ 268.000

0,75%

Totaal leegstand woningen

€ 475.000

1,30%

€ 647.000

1,74%

81

Hart voor Tilburg

2. Leefbaarheid Tabel 8 Behandelde bemiddelingsverzoeken naar aard van het verzoek 2008

2007

2006

Burenruzie

131

120

71

Geluidsoverlast

209

332

170

Illegale bewoning

130

150

76

Niet bewonen pand

32

17

30

Vervuiling/vernieling

170

254

145

Hennepkwekerij

75

61

74

Allerlei (o.a. dealadressen en begeleiding)

661

560

14

Totaal

1.398

1.494

580

Tabel 9 Huurincasso 2008

2007

2006

2005

2004

1,45%

1,57%

1,70%

1,71%

1,73%

€ 501.000

€ 498.830

€ 497.232

€ 542.235

€ 514.477

Hiervan: - Deurwaarder - Betalingsregeling

€ 355.569 € 53.403

€ 325.825 € 40.724

€ 329.933 € 20.703

€ 262.580 € 35.314

€ 326.851 € 51.107

Ontruimingsvonnissen8

38

40

64

81

50

Totale huurachterstand in % van moet-huur Absolute huurachterstand van zittende huurders

Tabel 10 Huurtoeslag

82

2008

2007

2006

2005

2004

Aantal huurders dat huurtoeslag ontvangt

2.669

2.765

2.759

3.087

3.143

Percentage van het aantal huurders

33,1%

34,0%

33,7%

38,1%

38,6%

Gemiddeld bedrag

€ 126,53

€ 131,839

€ 139,17

€ 128,36

€ 122,90

Jaar verslag Tiwos

’08

3. Vastgoed Tabel 11 Nieuwbouw huurwoningen 2008 (in DO-fase en verder) Nieuwbouw huurwoningen 2008 (in DO-fase en verder)

Type

Soc. Huur < € 500

1e aftop Huur € 500 - € 535

2e aftop Huur € 535 - € 632

geliber. Huur > € 632

Totaal

Oostertuin (egw)

egw

-

-

-

3

3

Westerpark (app)

app

29

-

7

-

36

Zeeheldenbuurt West Fase G

egw

2

23

-

-

25

Subtotaal opgeleverd

64

Opgeleverd in 2008

In uitvoering 2008 Westerpark

app

55

-

16

-

71

Zeeheldenbuurt West Fase G

app

22

-

-

-

22

Subtotaal in uitvoering

93

In voorbereiding 2008/ in uitvoering vanaf 2009 Zeeheldenbuurt Midden

egw

8

-

-

-

8

Pietersbuurt West

egw

2

-

-

-

2

Pietersbuurt Oost

egw

15

-

-

3

18

Pietersbuurt Noord

egw/app

28

-

-

22

50

Zonnehof

app

24

-

-

8

32

Rosmolen

egw

35

-

-

4

39

Berkengaarde Patiowoningen

egw

14

-

-

-

14

Subtotaal in voorbereiding

163

Totaal nieuwbouw huur

320

Tabel 12 Nieuwbouw/renovatie woonzorgeenheden Nieuwbouw/renovatie Woonzorg eenheden

In uitvoering 2008

Mariastraat, Rijen

19

Zeeheldenbuurt GGZ eenheden

39

In voorbereiding 2008/ in uitvoering vanaf 2009

Zonnehof

66

Goirkestraat 169a

15

Herbestemming kamerpand Stationstraat 45

7

Totaal woonzorg

161

83

Hart voor Tilburg

Tabel 13 Nieuwbouw koopwoningen 2008 (in DO-fase en verder) Nieuwbouw koopwoningen 2008

Type

Sociaal

Middenduur

Duur

Oostertuin app

app

44

-

-

Zeeheldenbuurt West (fase F)

app

22

1

-

Woonzorgappartementen Oostertuin

app

15

-

-

egw/app

14

33

4

Opgeleverd in 2008

In uitvoering 2008 Zeeheldenbuurt West (fase H)

In voorbereiding 2008/in uitvoering vanaf 2009 Zeeheldenbuurt Midden

egw/app

28

31

-

Pietersbuurt West

egw

17

21

15

Pietersbuurt Oost

egw

-

27

6

Pietersbuurt Noord

egw

-

15

6

Rosmolen

egw

-

26

17

Zonnehof

app

-

-

30

Berkengaarde Patiowoningen

egw

-

-

6

140

154

84

Totaal nieuwbouw koop

Tabel 14 Nieuwbouw bedrijfs- of socialeruimtes 2008 (in DO-fase en verder) Nieuwbouw bedrijfs- of sociale ruimtes 2008

m2 (BVO)

In uitvoering 2008

Westerpark (gemeenschapsr. Turkse ouderen)

75

Zeeheldenbuurt West GGZ Zusterhuis

600

In voorbereiding 2008/ in uitvoering vanaf 2009

84

Zonnehof Fysiotherapie

100

Zonnehof Kinderdagverblijf

525

Zonnehof Steunpunt zorg

140

Noordstraat 123/125

200

Totaal nieuwbouw bedrijfsruimtes

1.640

’08

Jaar verslag Tiwos

Tabel 15 Groot onderhoud Groot onderhoud in het kader van herstructurering Opgeleverd in 2008

Wichmanstraat (Oostertuin)

egw

17

Jeruzalem*

egw

86

egw

168

In uitvoering 2008 Jeruzalem* Subtotaal

271

Groot onderhoud regulier

Opgeleverd in 2008

Textielbuurt

egw

32

Houtstraat

app

16

Fatima

egw

64

Nazarethstraat

egw

32

Juristenbuurt

egw

212

In uitvoering 2008

In voorbereiding 2008/uitvoering 2009

Veestraat

egw

29

F. van Edenstraat

egw

22

St. Janstraat

egw

30

Van der Aastraat/Ringbaan Oost

egw

58

Löblaan Berkel-Enschot

egw+dupl

19

Bilderdijkstraat

dupl

17

Fatimastraat (duplexen)

dupl

24

Subtotaal

555

Totaal aantal vhe’s groot onderhoud

826

* Waarvan 30 egw opgeleverd in 2007; het totale project omvat een herstructurering van 254 egw

Tabel 16 Reparatieverzoeken Reparatieverzoeken

Resultaat 2008

Resultaat voorgaande jaren

Totale kosten 2008

Kosten

€ 1.821.000

€ 1.807.000

Begroting

€ 2.230.000

Verschil

€ 409.000

-€ 14.000

€ 395.000

85

Hart voor Tilburg

Tabel 17 Onderhoud t.b.v. reparatieverzoeken per woning en per verzoek

2008

2007

2006

2005

Reparatieverzoeken

€ 1.807.000

€ 2.460.000

€ 2.079.900

€ 2.075.200

Reparatieverzoeken correctie voorgaand boekjaar

€ 257.000

€ 74.000

€ 164.500

-€ 14.300

Reparatieverzoeken na correctie

€ 2.064.000

€ 2.534.000

€ 2.244.400

€ 2.060.900

Aantal vhe’s in eigendom

8.402

8.484

8.648

8.561

Kosten per eenheid

€ 246

€ 299

€ 260

€ 241

Tabel 18 Mutatiekosten per mutatie 2008

2007

2006

2005

2004

Mutatiekosten 10

€ 2.914.000

€ 3.192.000

€ 2.575.000

€ 3.238.000

€ 1.596.000

Mutaties met kosten

526

470

513

583

549

Kosten per mutatie

€ 5.540

€ 6.791

€ 5.020

€ 5.553

€ 2.906

Tabel 19 Contractonderhoud Bedrag

86

Begroting 2008

€ 625.000

Uitgaven 2008

€ 648.000

Verschil (nadelig)

€ 23.000

Jaar verslag Tiwos

’08

4. Organisatie Tabel 20 Ziekteverzuim 2008

2007

2006

2005

2004

% excl. zwangerschapsverlof

6,2 %

6,0 %

5,5 %

3,8 %

5,3 %

% excl. zwangerschapsverlof en excl. landlangdurig zieke medewerkers

2,17 %

3,1 %

3,0 %

-

-

Langdurig zieke medewerkers

11

7

11

3

5

Tabel 21 Ontwikkeling organisatiekosten

Organisatiekosten

Aantal vhe’s

Per vhe

Begroting 2008

€ 8.919.000

8514

€ 1.047

Realisatie 2008

€ 8.045.000

8402

€ 957

Tabel 22 Personeelsmutaties 2008

2007

2006

2005

2004

Fulltime formatieplaatsen structureel

97,8

95,1

86,2

83,06

77,88

Fulltime formatieplaatsen tijdelijk

2,4

5,8

4,9

6,33

-

Ingevulde formatieplaatsen structureel

92,4

91,54

82,93

74,99

78,86

Ingevulde formatieplaatsen tijdelijk

2,4

3,23

4,33

4,33

-

Medewerkers

102

105

97

89

88

- fulltime (%)

60 %

59 %

58 %

56 %

55 %

- parttime(%)

40 %

41 %

42 %

44 %

45 %

- mannen

53

50

47

44

47

- vrouwen

49

55

50

45

41

In dienst

24

29

21

13

9

Uit dienst

27

22

12

12

8

Waarvan (vroeg)pensioen

-

1

-

1

2

waarvan:

waarvan:

In bovenstaande tabel is personeel derden niet meegenomen. Een aantal formatieplaatsen wordt door personeel derden ingevuld. De kosten voor personeel derden bedragen € 800.000 in 2008 (€ 870.000 in 2007).

87

Hart voor Tilburg

Noten 1 Dit cijfer komt tot stand door het totaal aantal aanbiedingen te delen door het aantal via WiZ verwerkte woningen (geadverteerd en niet geadverteerd). Als we alleen naar de geadverteerde woningen kijken dan is de aanbiedingsgraad hoger. De niet geadverteerde woningen worden veel eerder geaccepteerd, omdat we gericht zoeken en/of de woningzoekende niet mag weigeren. 2 Dit is de mutatiegraad voor het bezit excl. kamers, garages, parkeerplaatsen en standplaatsen. 3 Opgeschoond voor verkoop, sloop, ombouw en excl. kamers, garages, parkeerplaatsen en standplaatsen. 4 Dit is de berekende huurderving door leegstand excl. garages en bedrijfsruimten en excl. leegstand in afwachting van verkoop en sloop. 5 De gegevens bevatten dubbeltellingen, hierdoor is het niet mogelijk een totaaltelling te maken. 6 Tussen de doelgroepen zijn overlappingen mogelijk. De cijfers zijn daarom niet op te tellen. 7 Niet meegeteld zijn: bijzondere verhuring (aan stichting/ instelling/bedrijf), bruikleenovereenkomsteen woonwagens/standplaatsen en garages/standplaatsen. Wel meegeteld zijn: tijdelijke overeenkomsten en (on)zelfstandige kamers (zowel tijdelijk als gewoon). 8 Tot en met 2004 werd op grond van overlast en/of huurachterstand tot ontbinding van het huurcontract overgegaan. In 2005 is in het Hennepconvenant afgesproken dat het kweken van hennep ook een reden is om tot ontbinding over te gaan. Dit verklaart de stijging van het aantal ontruimingsvonnissen in 2005. 9 De daling komt doordat vanuit de overheid de basisrekenhuur omhoog is getrokken. Dit was een algemene bezuinigingstaakstelling op de huurtoeslag. 10 Na correctie voorgaande jaren.

88

Hart voor Tilburg. Inleiding 4. Hoofdstuk 1 Hart voor Tilburg: de context van ons werk 5

Recommend Documents