HAALBAARHEIDSSTUDIE Nieuwbouw basisschool St. Jan te Leenderstrijp
Opdrachtgever Gemeente Heeze-Leende Jan Deckersstraat 2 5590 GA HEEZE
Huisvestingsconsultancy Laride, Hart voor huisvesting Bastion 58 5509 MJ VELDHOVEN tel. 040-2348000 fax. 040-2341550
Projectnummer: 173.08 Datum: 6-2-2008 Opgesteld door: Ir. J.R. Reinarz, Projectmanager
Alle informatie in deze rapportage is zorgvuldig opgesteld door of namens, dan wel tot stand gekomen op initiatief en voor rekening van Laride Bouwmanagement en moet als vertrouwelijk worden beschouwd. Niets uit deze rapportage mag, zonder uitdrukkelijke toestemming van Laride Bouwmanagement, worden gedupliceerd, dan wel aan derden ter inzage worden verstrekt.
Ref.nr. : 173.08/38201/JR/AvA Pagina 1 van 8
INHOUDSOPGAVE
1
INLEIDING ..................................................................................................................................... 3
2
UITGANGSPUNTEN EN RANDVOORWAARDEN .......................................................................... 4
3
STUDIE ........................................................................................................................................... 5
4
3.1
Inventarisatie functies ...................................................................................................... 5
3.2
Ruimtelijk / stedenbouwkundig ..................................................................................... 6
3.3
Financieel ........................................................................................................................... 6
3.4
Planning.............................................................................................................................. 6
CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ............................................................................................. 7
BIJLAGEN: Bijlage 1
: Kadastrale gegevens
Bijlage 2
: Foto’s
Bijlage 3
: Bestemmingsplan
Bijlage 4
: Studie architect
Bijlage 5
: Kosten
Bijlage 6
: Planning
Bijlage 7
: Rooster bezetting gymzaal
Ref.nr. : 173.08/38201/JR/AvA Pagina 2 van 8
1 INLEIDING
Voor basisschool Sint Jan gelegen aan de Sint Jan Baptistalaan 1 te Leenderstrijp is enkele jaren geleden onderzocht welke maatregelen nodig zijn om ervoor te zorgen dat het gebouw voor de toekomst geschikt zal zijn voor het huisvesten van de huidig aanwezige onderwijsgroepen. De daarbij berekende verbouwingskosten zijn dermate hoog gebleken dat de gemeenteraad van Heeze-Leende heeft besloten een alternatief te laten onderzoeken waarbij het huidige schoolgebouw vervangen wordt door nieuwbouw. Naar aanleiding van dit besluit heeft de gemeente Heeze-Leende aan Laride opdracht gegeven om een studie te verrrichten naar de haalbaarheid van het realiseren van een nieuw schoolgebouw voor basisschool Sint Jan waarbij het wenselijk wordt geacht een combinatie met het bestaande gymzaalgebouw aan te gaan (synergievoordelen). Op basis van voorliggende rapportage hebben betrokkenen inzage in de haalbaarheid van het plan en daarbij horende parameters. Partijen worden geacht op basis van deze informatie besluitvorming te laten plaatsvinden. De inhoud van de studie hebben wij als volgt gedefinieerd: • Inventarisatie van gebruiksfuncties • Ruimtelijke en stedenbouwkundige analyse • Schetsontwerpstudie (architect) • Financiële analyse • Globale planning.
Ref.nr. : 173.08/38201/JR/AvA Pagina 3 van 8
2 UITGANGSPUNTEN EN RANDVOORWAARDEN •
Het nieuwe schoolgebouw vervangt het bestaande schoolgebouw en komt te liggen op het perceel van het huidige schoolgebouw/het huidige gymzaalgebouw. Het bestaande schoolgebouw wordt verwijderd.
•
Het nieuwe schoolgebouw dient evenals het huidige schoolgebouw vier onderwijsgroepen te huisvesten. Omdat verwacht wordt dat het leerlingenaantal in de toekomst zal teruglopen is het wenselijk dat het nieuwe gebouw beschikt over de nodige flexibiliteit om andere (maatschappelijke) gebruiksfuncties te huisvesten (meerwaarde).
•
Het nieuwe gebouw dient bij voorkeur een combinatie aan te gaan met het bestaande gymzaalgebouw zodat synergievoordelen kunnen worden verkregen.
•
Het nieuwbouwplan dient te passen in het geldende bestemmingsplan om langlopende vrijstellingsprocedures te voorkomen.
•
Het nieuwbouwplan dient zo te worden ontworpen dat de bestaande school gedurende de bouw in bedrijf kan blijven en tijdelijke huisvesting wordt voorkomen.
•
In het ontwerp van het nieuwe gebouw dient rekening te worden gehouden met het huidige en toekomstige onderwijsconcept.
•
Als beeldkwaliteitkader voor het schoolontwerp wordt het principe van functionele kwaliteit gehanteerd waarbij het architectuurbeeld goed dient aan te sluiten bij de huidige omgeving.
•
Voor de uitwerking van het onderzoek zijn deels door de gemeente Heeze-Leende aangeleverde gegevens gehanteerd.
Ref.nr. : 173.08/38201/JR/AvA Pagina 4 van 8
3 STUDIE
3.1 Inventarisatie functies Het nieuwe schoolgebouw zal primair gebruikt worden door basisschool Sint Jan. Ten behoeve van deze basisschool dient het nieuwe schoolgebouw vier groepen te huisvesten. Kenmerkend voor het bestaande schoolgebouw is dat dit gebouw onvoldoende ruimte biedt voor het huidige onderwijsconcept. In het nieuwe gebouw moeten ruimtes aanwezig zijn waarin op verschillende manieren tegelijk met meerdere personen (teamteaching) onderwijs kan worden gegeven. Het gaat daarbij om activiteiten als het geven van instructies op maat, het voeren van coachinggesprekken, het samenwerken van kinderen in kleiner groepsverband, het uitvoeren van muziekopdrachten, het persoonlijk begeleiden, ect. Om een beeld te krijgen van de activiteiten die momenteel in het bestaande gymzaalgebouw plaatsvinden is een rooster met bezetting van de gymzaal opgevraagd bij de gemeente Heeze-Leende. Deze is opgenomen in Bijlage 7. Uit het rooster blijkt dat het gymzaalgebouw niet intensief gebuikt wordt. Door de nieuwbouw met het bestaande gymzaalgebouw te combineren ontstaat er een multifunctioneel gebouw waarbij de school, met kleine aanpassingen van het bestaande gymzaalgebouw, de aanwezige ruimte in het gymzaalgebouw beter kan benutten. Anderzijds zullen enkele (maatschappelijke) activiteiten die nu nog plaatsvinden in het gymzaalgebouw een betere huisvesting kunnen vinden in het nieuwe schoolgebouw. Er blijkt daarbij vooral behoefte te zijn aan een gemeenschappelijke ruimte met keukenvoorziening en enkele aangrenzende ruimten voor het houden van vergaderingen/besprekingen. In het multifunctionele gebouw zal tevens ruimte voor een speellokaal voor de kleuters aanwezig moeten zijn. Momenteel spelen de kleuters in de bestaande gymzaal, maar deze wordt als te groot ervaren. Daarnaast kan een nieuwe gemeenschappelijke ruimte mogelijk deeltijd gebruikt worden als peuterspeelzaal. Navraag bij een aanbieder van kinderopvang (Korein) heeft uitgewezen dat in verband met de geplande brede school in Leende het aanbieden van kinderopvang in Leenderstrijp vooralsnog niet kansrijk wordt geacht.
Ref.nr. : 173.08/38201/JR/AvA Pagina 5 van 8
3.2 Ruimtelijk / stedenbouwkundig De locatie is door ons bezocht en geanalyseerd. Op basis van de locatiekwaliteiten en het beoogde programma is een stedenbouwkundig model ontwikkeld waarbij de omgevingskwaliteiten maximaal worden gerespecteerd. Volgend uit het bestemmingsplan mag het nieuwe gebouw hoogstens 8,0 meter zijn. Een deel van het terrein grenzend aan de Strijperstraat is aangemerkt als waardevol ensemble. Als onderdeel van deze haalbaarheidstudie is door de architect een stedenbouwkundige ontwerpschetsstudie uitgevoerd. Het resultaat hiervan is opgenomen in Bijlage 4. Nadrukkelijk wordt gesteld dat dit ontwerp niet met gebruikers is gecommuniceerd omdat deze schets slechts tot doel heeft te onderzoeken of een dergelijke ontwikkeling zou passen binnen de gestelde kaders. In deze hoedanigheid is het ontwerp in Bijlage 4 niet meer dan een schetsontwerp welke in nader overleg met de gebruikers voor wijziging vatbaar is. 3.3 Financieel Ter onderbouwing van de financiële haalbaarheid zijn in Bijlage 5 de totale stichtingskosten berekend. De realisatie van het nieuwe schoolgebouw, met een bruto vloeroppervlak van circa 625 m2, vereist een totaalinvestering van € 1.300.262,- incl. BTW. In de raming van de stichtingskosten is een boekwaarde van € 70.000,- voor de bestaande school opgenomen. Tevens is in de raming een post van € 100.000,- opgenomen voor aanbrengen van wijzigingen en het opfrissen van het bestaande gymzaalgebouw. Het betreft de wijzigingen die op de tekening van variant B zijn aangegeven, opgenomen in Bijlage 4. Omtrent de inbreng van de grond en eventuele verrekeningen dienen nadere afspraken te worden gemaakt. Daarbij dienen fiscale consequenties tijdig te worden onderzocht. 3.4 Planning Ter indicatie is in de bijlage een concept planning toegevoegd. De doorlooptijd van het ontwerpproces inclusief bouwvoorbereiding schatten wij op circa tien maanden. De doorlooptijd van de uitvoering is circa zes maanden. In aanmerking nemende dat er in april een besluit zou kunnen worden genomen waarmee het project kan worden opgestart zou het nieuwe gebouw nog voor de schoolvakantie van 2009 kunnen worden opgeleverd.
Ref.nr. : 173.08/38201/JR/AvA Pagina 6 van 8
4 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN Met de voorliggende rapportage kan de besluitvorming over de haalbaarheid van een nieuw te bouwen school voor basisschool Sint Jan te Leenderstrijp plaatsvinden. Op basis van de stedenbouwkundige studie wordt geconcludeerd dat een nieuw schoolgebouw ter vervanging van het bestaande schoolgebouw kan worden gerealiseerd binnen de kaders van het bestemmingsplan en zodanig dat tijdens de bouw het bestaande schoolgebouw in bedrijf kan blijven zodat tijdelijke huisvesting kan worden voorkomen. Daarbij zal het nieuwe schoolgebouw worden gecombineerd met het bestaande gymzaalgebouw zodat er in zijn geheel een multifunctioneel gebouw met meerwaarde ontstaat. De stichtingskosten voor het realiseren van een nieuwe school met vier groepen en een bruto oppervlak van 625 m2 bedragen in totaal (incl. BTW) € 1.300.262,- In dit bedrag zijn de boekwaarde en de sloopkosten van het bestaande schoolgebouw meegenomen en is er een bedrag van € 100.000,- opgenomen voor het aapassen van het bestaande gymzaalgebouw zoals weergegeven op de tekening van variant B (Bijlage 4). De nieuwbouwschool is een investering voor de komende 40 jaar. Deze investering kan worden afgewogen tegen de investering om het bestaande schoolgebouw re renoveren. De kosten voor renovatie (incl. groot onderhoud) die enige jaren geleden in opdracht van de gemeente Heeze-Leende zijn geraamd bedragen circa € 575.000,- (incl. BTW). Voor een juiste vergelijking met de variant nieuwbouw dient de hiervoor genoemde post voor het aanpassen van het bestaande gymzaalgebouw te worden opgeteld waarmee het totale bedrag voor de variant renovatie bestaande schoolgebouw op circa € 700.000,- (incl. BTW) uit zou komen. Opgemerkt dient te worden dat de investering bij renovatie sneller zal zijn afgeschreven dan de 40 jaar die voor nieuwbouw wordt gehanteerd. Daarnaast zullen de onderhoud- en exploitatiekosten bij een verder gebruik van het bestaande schoolgebouw hoger zijn dan bij een eventuele nieuwbouw. Bovendien komt een investering om het gymzaalgebouw op te knappen (aan te passen) in het geval van de combinatie met nieuwbouw tot een multifunctionele accommodatie beter tot zijn recht dan wanneer deze voor een afzonderlijk gymzaalgebouw wordt aangewend. Een mogelijkheid om de investering voor de nieuwbouw deels te financieren is de vrijgekomen grond na sloop van de bestaande school te verkopen. De mogelijkheden om op deze grond te ontwikkelen zijn echter beperkt om dit deel volgens het bestemmingsplan een waardevol ensemble bevat. Ref.nr. : 173.08/38201/JR/AvA Pagina 7 van 8
Naast de financiële afweging die tussen nieuwbouw en renovatie kan worden gemaakt, biedt het realiseren van nieuwbouw de volgende voordelen: •
De nieuwbouwschool is maatwerk op het gewenste onderwijsconcept en biedt voldoende mogelijkheden om in te spelen op toekomstige ontwikkelingen.
•
In het nieuwbouwplan wordt een volwaardige gemeenschappelijke ruimte gecreëerd die naast het gebruik door de school ook plaats biedt voor ontmoeting en activiteiten van omwonenden waarmee de sociale cohesie in het dorp wordt versterkt.
•
Door de nieuwbouw met de bestaande gymzaal te combineren ontstaat er synergie: er vindt een betere benutting van aanwezige ruimten zowel in het bestaande gymzaalgebouw als in de nieuwbouw plaats. Voor de huidige gebruikers van beide gebouwen ontstaan meer gebruiksmogelijkheden.
•
Door de nieuwbouw met de bestaande gymzaal te combineren ontstaat er een multifunctioneel gebouw met meerwaarde voor het gehele dorp Leenderstrijp voor nu en in de toekomst.
Ref.nr. : 173.08/38201/JR/AvA Pagina 8 van 8
