Haalbaarheidsonderzoek Renovatieplan Gemeentehuis

Datum:

5 september 2012

Opdrachtgever:

Gemeente Cranendonck College van Burgemeesters & Wethouders Postbus 2090 6020 AB Budel

Auteur

ir. R.H.M.A. Verheijden

Projectnummer:

080926

Versie:

01

Pagina’s:

14

Bijlage(n):

2

Haalbaarheidsonderzoek “Renovatieplan Gemeentehuis” Gemeente Cranendonck

Bouwaccent B.V. | Primulalaan 44 | Postbus 167 | 5580 AD Waalre | T 040 222 34 44 | F 040 222 35 55 www.bouwaccent.nl | [email protected] | Gemeente Cranendonck Deurne 170862232 | K.v.K. Eindhoven 17081101 | BTW nr. 806069375

INHOUD Pagina 1.

Aanleiding / inleiding ...................................................................................... 2

2.

Gebouwanalyse 2.1. Ligging ..................................................................................................... 4 2.2. Gebouwstaat............................................................................................. 4

3.

Schetsontwerp 3.1. Implementatie werkplekconcept “Het Nieuwe Werken” (HNW) ........................ 6 3.2. Uitgangspunten renovatieplan ..................................................................... 8 3.3. Schetsontwerp .......................................................................................... 8 3.4. Bouwbesluit ........................................................................................... 10 3.5. Tijdelijke huisvesting ............................................................................... 10

4.

Financieel 4.1. Raming investeringskosten ....................................................................... 11

5.

Risicoanalyse 5.1. Technische risico’s ................................................................................... 5.2. Planologische risico’s................................................................................ 5.3. Juridische risico’s..................................................................................... 5.4. Tijdsrisico’s besluitvorming & planning ................................................... 5.5. Financiële risico’s.....................................................................................

6.

12 12 12 12 12

Conclusies en aanbevelingen......................................................................... 13

Bijlagen: -

04-09-2012

Schetsontwerp capaciteitsstudie t.b.v. Gemeentehuis Cranendonck, d.d. 04-09-2012 Raming investeringskosten, d.d. 05-09-2012

Rapportage renovatieplan 2012-09-05

Pagina 1 van 14

1.

AANLEIDING / INLEIDING Aanleiding Onafhankelijk adviesbureau “Bouwaccent B.V.” uit Waalre heeft in opdracht van het College van Burgemeesters en Wethouders van de Gemeente Cranendonck (in de periode 2009 – 2011 met diverse tussenposen) een uitgebreid huisvestingsonderzoek uitgevoerd teneinde te komen tot een toekomstbestendig gemeentehuis. In het op 19 april 2011 verschenen onderzoeksrapport zijn de diverse huisvestingsscenario’s in beeld gebracht, variërend van scenario’s die zich toespitsen op een volledig centrale huisvesting tot en met alternatieven die voorzien in een decentrale huisvesting verdeeld over meerdere locaties in de Gemeente Cranendonck. Op basis van (politiek bestuurlijke) afwegingen door de “Stuurgroep Gemeentehuis” zijn uiteindelijk vijf scenario’s op hoofdlijnen inzichtelijk en vergelijkbaar gemaakt op onder meer de aspecten: inpasbaarheid (ruimtelijk) programma van eisen, gebaseerd op een traditioneel werkplekconcept omvang van de totale investeringskosten inschatting van de jaarlijkse exploitatiekosten planningsconsequenties Mede op basis van genoemde aspecten heeft het College van Burgemeester & Wethouders een gedegen afweging gemaakt en is er gekozen voor het scenario “sloop/nieuwbouw”. Deze keuze is op 11 oktober 2011 door de Gemeenteraad van Cranendonck bekrachtigd. Op 13 december 2011 is in de Gemeenteraad een motie aangenomen tegen onder meer de afwegingen uit, de onderbouwing en kwaliteit van het onderzoeksrapport. De periode tot en met april 2012 is gebruikt om de door de Gemeenteraad geformuleerde vragen en twijfels nader te onderzoeken en gedetailleerd te onderbouwen. Op onder meer het onderzoeksrapport van Bouwaccent is een second opinion gevraagd bij een onafhankelijk bouwkostenadviesbureau. In de raadsinformatiebijeenkomst d.d. 24 april 2012 heeft het College van B&W een eerste reactie gegeven op de motie van de Gemeenteraad. Deze reactie bestond uit de voorlopige uitkomsten van de diverse nadere onderzoeken en second opinions. In de informatiebijeenkomst d.d. 19 juni 2012 zijn de definitieve uitkomsten en resultaten van de onderzoeken gepresenteerd en toegelicht ten overstaande van Gemeenteraadsleden, leden van de actiegroep “behoud het gemeentehuis Cranendonck” en overige belanghebbenden. Het College van B&W heeft daarbij onder meer haar waardering uitgesproken over de kwaliteit en inhoud van het onderzoeksrapport en de bijbehorende adviezen die ten grondslag hebben gelegen aan de besluitvorming van oktober 2011. De motie van de Gemeenteraad is middels genoemde acties en terugkoppelingen uitgevoerd.

Inleiding Onlangs heeft het College van B&W aan de Gemeenteraad aangekondigd dat zij haar eerdere besluit voor “sloop/nieuwbouw” in heroverweging heeft genomen om (mede als gevolg van het huidige tijdsgewricht, de van overheidswege opgelegde gemeentelijke bezuinigingen en de resultaten van het cultuurhistorisch onderzoek naar de architectonische waarde van het bestaande gemeentehuis) wellicht alsnog te kiezen voor de variant van “renovatie van het bestaande Gemeentehuis”. Het College van B&W heeft aan de “Stuurgroep Gemeentehuis” opdracht gegeven om de herontwikkelingsmogelijkheden in beeld te brengen, passend binnen de door de Gemeenteraad gegeven financiële kaders. Het betreft een maximale totale investering van € 4,2 miljoen (exclusief BTW).

05-09-2012


Pagina 2 van 14

De “Stuurgroep Gemeentehuis” heeft Bouwaccent B.V. verzocht om hiervoor een haalbaarheidsstudie uit te voeren in de vorm van een renovatieplan. Doel van de studie is om de mogelijkheden en onmogelijkheden (zowel in ruimtelijk fysieke alsook in financiële zin) in beeld te brengen. Aangezien het renovatiescenario in de in het verleden uitgevoerde onderzoeken reeds uitgebreid omschreven en geraamd is op substantieel hogere stichtingskosten (ten opzichte van hetgeen nu beschikbaar wordt gesteld), zijn er in het ontwerp- en ontwikkelingstraject door de “Stuurgroep Gemeentehuis” kwantitatieve en/of kwalitatieve keuzes gemaakt waarbij bijstelling van het oorspronkelijk vastgestelde Ruimtelijk Programma van Eisen plaatsgevonden heeft. Wijzigingen in het Ruimtelijk Programma van Eisen zijn het gevolg van de voorgestelde keuze voor het werkplekconcept “Het Nieuwe Werken” (HNW). Uit de totale gemeentelijke personeelsformatie dienen 138 medewerkers gehuisvest te worden. Uit het beeldend schetsontwerp is gebleken dat er door toepassing van HNW een aanzienlijke overcapaciteit te realiseren is, die op nader te bepalen wijze ingezet kan worden voor de huisvesting van sociaal maatschappelijke functies. Het schetsontwerp heeft enerzijds inzicht gegeven in de mate waarin het gewijzigde programma van eisen inpasbaar is en anderzijds verschaft het inzicht in de omvang en complexiteit van de verbouwing/renovatie. Parallel aan het opstellen van het schetsontwerp is de financiële haalbaarheid in beeld gebracht in de vorm van raming investeringskosten, waarbij elementenbouwkosten-begrotingen telkens onderdeel zijn. De ruimtelijke en financiële resultaten zijn in voorliggende onderzoeksrapportage vervat en nader gedetailleerd met een inventarisatie van de risico’s. De onderzoeksrapportage “Renovatieplan Gemeentehuis” wordt ter besluitvorming in volgorde voorgelegd aan de Stuurgroep Gemeentehuis, het College van B&W en de Gemeenteraad van Cranendonck.

Bouwaccent B.V. Ir. R.H.M.A. Verheijden Waalre, 5 september 2012

05-09-2012


Pagina 3 van 14

2.

GEBOUWANALYSE

2.1.

Ligging Het bestaande gemeentehuis is gelegen aan het Capucijnerplein 1 in Budel, te midden in het kernwinkelgebied van de Gemeente Cranendonck. De locatie kenmerkt zich door een menging van een supermarkt, winkels, horeca, wonen, dienstverlening en kantoren. De gemeentelijke huisvesting is redelijk goed bereikbaar per auto, vanaf A2-afslag “Budel” op ca. 10 autominuten. Op openbaar terrein bevinden zich zowel aan de voor- als aan de achterzijde van het gebouw de nodige aantallen parkeerplaatsen (blauwe zone) en een afgesloten fietsenstalling. Per openbaar vervoer is de locatie goed bereikbaar de bushalte bevindt zich nabij het gemeentehuis.

2.2.

Gebouwstaat Het gemeentehuis is opgebouwd uit twee bouwdelen en telt 3 en resp. 4 bouwlagen. Het oorspronkelijke gebouw dateert van omstreeks 1967 en in 1978 is aan de linkerzijde een vleugel aangebouwd bestaande uit vier bouwlagen. De totale oppervlakte van het gemeentehuis behelst ca. 3.850 m2 BVO. Onder een deel van het oorspronkelijke gebouw (rechter voorzijde) is een kruipruimte gesitueerd die slecht toegankelijk is. Het complex kent geen kelder. Een deel van de begane grond is momenteel ingericht als frontoffice en telt naast een open wachtruimte ook een vijftal balies, welke tegelijkertijd voor de desbetreffende medewerker dienst doet als werkplek gedurende een aantal vaste tijden van de dag. Het resterende deel van het gebouw is in gebruik als backoffice voor de ambtelijke en bestuurlijke werkorganisatie van de gemeente. Het pand oogt gedateerd en is tot op heden redelijk tot goed onderhouden. Er hebben diverse tussentijdse verbouwing plaatsgevonden. Vanuit het herontwikkelingsperspectief zijn in het bijzonder de volgende aspecten onderzocht: Kwaliteit van de gevels, zowel open als gesloten gevelelementen. Kwaliteit van het dak. Constructieve mogelijkheden en beperkingen. Bouwfysische eigenschappen. Kwaliteit van de elektrotechnische en werktuigbouwkundige installaties (W en E). Op hoofdlijnen bestaat het gebouw uit de navolgende kernelementen: Gevels:

Traditioneel in metselwerk uitgevoerd opgebouwd uit buitenmetselwerk, (beperkte) luchtspouw en binnenmetselwerk (100 / 50 / 200 mm) Gevels zijn niet-geïsoleerd en hebben een slechte thermische kwaliteit

Ramen/kozijnen: Stalen kozijnen met (verouderde/gedateerde) isolerende beglazing. Vloeren:

Nagenoeg alle constructieve vloeren zijn opgebouwd in beton, met uitzondering van enkele vloeren op de zolderverdieping (hout). De vloerafwerking is sterk verschillend; toepassing van grindvloer, vloerbedekking, tegels, hout en linoleum.

Plafonds:

Op slechts enkele plaatsen zijn verlaagd systeemplafonds toegepast Het merendeel van de plafonds zijn uitgevoerd als zichtbeton (constructievloer in het zicht, weliswaar geschilderd) volgens het architectuurprincipe van architect Jan de Jong.

05-09-2012


Pagina 4 van 14

Wanden:

De binnenwanden zijn uitgevoerd in (schoon) metselwerk of in systeemwanden

Deuren:

Het merendeel van de binnendeuren is van hout; Enkele met kunststof-afgewerkte deuren (opgenomen in de systeemwand)

Interieur:

De kwaliteit van het interieur is redelijk tot goed, echter sterk gedateerd

Dak:

Toepassing van zowel platte als hellende dakvlakken; Alle dakvlakken zijn niet-geïsoleerd

Constructie:

Betonnen constructie met een kolommenstructuur; Hoofddraagconstructie is technisch in goede staat

Asbest:

Er heeft geen asbestinventarisatie plaatsgevonden, de verwachting (gelet op de leeftijd van de bouwdelen) is dat er wel asbest aanwezig zal zijn, met name in leidingkokers en –schachten. De inventarisatie kan op basis van een uitgebreid destructief onderzoek pas plaatsvinden tijdens de verbouwingswerkzaamheden.

Bouwfysica:

De bouwfysische eigenschappen van het bestaande complex voldoen niet meer aan de hedendaagse eisen die het Bouwbesluit anno 2012 stelt. Er is sprake van een lage thermische kwaliteit, beperkte geluidsisolatie, lage Rcwaarde, slechte energiezuinigheid, lage energie-prestatie-coëfficiënt (EPC).

Installaties:

De elektrotechnische en werktuigbouwkundige installaties zijn gedateerd, sterk verouderd en voldoen niet aan de hedendaagse eisen en wensen op gebied van comfort en energiezuinigheid.

Voor een integrale en uitgebreide technische toelichting wordt verwezen naar de “Technische Rapportage Gemeentehuis te Budel” opgesteld door Bouwaccent B.V., d.d. 31-08-2012.

05-09-2012


Pagina 5 van 14

3.

SCHETSONTWERP

3.1.

Implementatie werkplekconcept “Het Nieuwe Werken” (HNW) “Het Nieuwe Werken” wordt als werkplekconcept sinds 2010/2011 op grotere schaal toegepast bij bedrijven, organisaties en (semi-)overheidsinstellingen. Daarvoor werden allerlei vormen van flexibel werken toegepast en HNW is gebaseerd op een nieuw type arbeidsorganisatie die: 1.

Medewerkers in staat stelt onafhankelijk van tijd en plaats te werken;

2.

Medewerkers consequent aanstuurt op resultaten en dit ook als zodanig periodiek meetbaar weet te maken;

3.

Zorgt dat medewerkers vrij toegang hebben tot en gebruik kunnen maken van kennis, ervaring en ideeën, zowel intern (dus binnen de organisatie) alsook extern;

4.

Grotendeels gebaseerd is op flexibele arbeidsrelaties in de vorm van flexibele arbeidsverhoudingen en/of contractvormen.

Het werkplekconcept kan op hoofdlijnen verdeeld worden in drie pijlers: “bricks”, “bytes” en “behaviour”. De “bricks” (stenen, huisvesting, fysieke werkplekken, faciliteiten) en de “bytes” (infrastructuur data en telefonie, netwerk, inlogmogelijkheden en digitalisering) zijn beide “harde” componenten. “Behaviour” betreft de samenvatting van het cultuur- en gedragsverandering, de wijze van werken, de wijze van aansturing en type werkorganisatie. Laatst genoemde pijler wordt gezien als een “zachte” factor. De pijler “bricks” richt zich op de huisvesting en de faciliteiten die binnen een organisatie aanwezig moeten zijn om medewerkers optimaal te kunnen laten werken. Er worden in HNW diverse werkplektypen onderscheiden, w.o.: Verstelbare werkplek Cockpitwerkplek (stilteplek, vaak in de vorm van cocon) Aanlandwerkplek Werkplek voor open overleg Werkplek voor gesloten overleg Overlegplek fauteuils, bank en in nissen Onderstaand enkele referentiebeelden die verschillende werkplektypen illustreren.

05-09-2012


Pagina 6 van 14

In het traditionele werkplekconcept waarbij iedere medewerker een “eigen” werkplek heeft, worden nagenoeg alle werkzaamheden uitgevoerd op de betreffende “eigen” werkplek. Bij HNW daarentegen wordt de keuze voor een werkplektype volledig afgestemd op de werkzaamheden die uitgevoerd moeten worden (geconcentreerd werken, formeel overleg, informeel overleg, etc.).

05-09-2012


Pagina 7 van 14

Het belangrijkste basisprincipe van HNW is dat een medewerker aan de hand van zijn activiteiten c.q. zijn agenda van die betreffende dag, een keuze maakt voor welk type werkplek(ken) er gekozen wordt op die dag. Ingegeven door de werkzaamheden kan de ene medewerkers vervolgens de gehele dag op dezelfde werkplek blijven, terwijl een collega die dag bijvoorbeeld vier keer wisselt van werkplek omdat hij/zij zijn werkzaamheden dan optimaal kan uitvoeren.

3.2.

Uitgangspunten renovatieplan Bij het opstellen van het schetsontwerp voor het renovatieplan zijn, mede op basis van een uitgebreide inventarisatie ter plaatse, de navolgende functionaliteiten benoemd die in de ruimtelijke capaciteitsstudie gewijzigd, verbeterd en geoptimaliseerd worden. Het betreft hier de navolgende uitgangspunten:

3.3.

Behoud architectonische waarde bestaand pand, in ieder geval aan de buitenzijde en bij voorkeur zoveel als mogelijk ook aan de binnenzijde. Pand is een ontwerp van architect Jan de Jong onder het stijlregime van de “Bossche school”;

Daglicht inbrengen in middenbeuk van het frontoffice-deel;

Optimaliseren van bestaande bruto/netto-verhouding van het complex door het creëren van extra werkplekken in ruil voor verkleinen van algemene ruimten (verkeers- en installatieruimten);

Moderniseren van het interieur met respect voor de architectonische elementen;

Creëren van een professionele, doch sobere en doelmatige uitstraling, zowel in frontals in backoffice;

Creëren van eenduidigheid in vloer-, wanden plafondafwerking;

Verhogen duurzaamheid in het bestaande gebouw;

Verbeteren EPC-waarde.

Schetsontwerp Om te komen tot een ruimtelijke invulling is een team van professionals geformeerd die de afgelopen periode gewerkt hebben aan de inhoudelijke invulling en onderbouwing van voorliggend ruimtelijk schetsontwerp (BIJLAGE 1). De firma Aarts & Co (interieurontwerpers & -leveranciers) heeft de implementatie van het werkplekconcept HNW in het schetsontwerp verzorgd. Wouters Adviesbureau heeft de bestaande situatie en het nieuw voorgestelde ruimtelijk ontwerp beoordeeld en doorgerekend vanuit de specialismen: constructie, brandveiligheid en bouwfysica. Spierings Bouwkostensupport heeft input geleverd aan de raming investeringskosten door het opstellen van elementenbegrotingen alsmede het leveren van een bijdrage in het financieel haalbaar maken van het renovatieplan. Genoemde partijen hebben gewerkt onder regie van Bouwaccent B.V. die verantwoordelijk is voor zowel het ruimtelijk schetsontwerp als voor de integrale raming investeringskosten. Het proces is door Bouwaccent volledig in samenwerking met de gemeentelijk projectleider doorlopen. Een aantal elementen uit het schetsontwerp worden onderstaand op hoofdlijnen nader toegelicht:

Scheiding tussen front- en backoffice, waarbij bij beide meer daglicht gecreëerd is door toepassing van een centrale vide midden in het gebouw.

In de vide is een nieuwe lift opgenomen die alle verdiepingen met elkaar verbindt.

05-09-2012


Pagina 8 van 14

De voormalige houten trap is vervallen (vanwege vide/lift) en aan de rechterzijde is tegen de buitengevel aan een nieuw (nood)trappenhuis geprojecteerd.

In het frontoffice bevinden zich onder meer: Receptiebalie Balies (3 of 4 stuks) Representatieve wachtruimte Spreekkamers (4 stuks, waarvan er 3 stuks ook toegankelijk zijn vanuit het backoffice) Toegang tot het sanitaire gedeelte met daarin opgenomen gescheiden heren- en damestoiletten Afsluitbare toegang tot lift Afsluitbare entree tot backoffice

Op de eerste verdieping is (naast de reguliere werkplekken van HNW) ook het “bestuurscentrum” gevestigd met daarin opgenomen: Raadszaal multifunctionele ruimte die ook inzetbaar is voor huwelijken, recepties en jubilea. Daarnaast is er in de inrichting rekening gehouden dat het meubilair op eenvoudige wijze aangepast kan worden voor kleine, middelgrote en grote vergaderingen alsmede dienst kan doen als werkplek voor medewerkers. Kamer burgemeester, gekoppeld aan vergaderkamer die ook multifunctioneel gebruikt kan worden door medewerkers. Kamer gemeentesecretaris, gekoppeld aan vergaderkamer die ook multifunctioneel gebruikt kan worden door medewerkers. Kamer griffier Wethouders-vleugel. Deze zou bij voorkeur volgens de methode van HNW ingericht kunnen worden met een diversiteit aan werkplekopstellingen. Mocht er echter besloten worden om de wethouders een eigen werkkamer te geven dan is dat ruimtelijk ook haalbaar (zie alternatieve invulling in BIJLAGE 1).

Op de tweede verdieping is (naast de reguliere werkplekken van HNW) een bedrijfsrestaurant gepositioneerd dat tussen 12.00 – 14.00u dienst doet als lunchruimte. Daarvoor en daarna kan deze ruimte multifunctioneel gebruikt worden als werkplek voor medewerkers of als informele overleg- en vergaderruimte.

De volledige derde verdieping wordt ingericht als reguliere werkplekken van HNW. De vloeren kapconstructie van de huidige archiefruimte op zolder worden beiden “opgehoogd” om op een dergelijke wijze een efficiënt en optimaal indeelbaar vloerveld te creëren.

De gemeentelijke formatie van de te huisvesten medewerkers bedraagt 138 personen (102 fte’s). Uitgaande van een gemiddelde flexfactor die bij het werkplekconcept HNW op veel plaatsen toegepast wordt ter grootte van 70%, zijn er in totaliteit 97 werkplekken benodigd om de formatie te kunnen huisvesten. Het schetsontwerp voorziet in een ruimtelijke invulling waarbij alle werken vergaderplekken bínnen het bestaande casco gerealiseerd kunnen worden. Uit de capaciteitsstudie blijkt dat de navolgende werkplekaantallen te behalen zijn:

Individuele werkplekken Cockpitwerkplekken Aanlandwerkplekken

116 stuks 18 stuks 30 stuks

Open overlegplekken Gesloten overlegplekken

30 stuks 110 stuks

In bovenstaande telling zijn de informele overlegplekken die gerealiseerd worden in de fauteuils, banken en in nissen niet opgenomen. Zoals al eerder aangegeven is het mogelijk om, geheel en uitsluitend als gevolg van het gebruik van het werkplekconcept HNW, een overcapaciteit te realiseren.

05-09-2012


Pagina 9 van 14

Deze overcapaciteit is in het voorliggende schetsontwerp bijvoorbeeld als volgt tot uitdrukking te brengen: 1.

Volledige vrijspelen van de 3e verdieping, in totaliteit ca. 523 m2 BVO óf

2.

3.4.

Combinatie van de ruimten op de begane grond en de 2e of 3e verdieping in de linkervleugel vrijspelen, in totaliteit ca. 460 m2 BVO

Bouwbesluit De ruimtelijke invulling is op hoofdlijnen getoetst aan het bouwbesluit. Op alle aspecten van het bouwbesluit (constructief, brandveiligheid, toiletruimte, toegankelijkheid en daglicht) is het schetsontwerp haalbaar. Ten behoeve van daglichttoetreding behoeft volgens het bouwbesluit geen extra voorzieningen te worden aangetroffen, doch qua belevening is het raadzaam om de voorgestelde vide (gekoppeld aan een forse toename van daglichttoetreding via het dakvenster) te realiseren.

3.5.

Tijdelijke huisvesting De verbouwing van het Gemeentehuis zou qua uitvoering op een tweetal wijzen kunnen geschieden. 1.

Uitvoering in één bouwfase. Hierbij zal tijdelijke huisvesting noodzakelijk zijn om alle medewerkers elders huisvesting te bieden. De bouw kan dan optimaal worden uitgevoerd. De doorlooptijd is het korst en er is geen sprake van overlast. Medewerkers kunnen gedurende de verbouwing efficiënt en effectief doorwerken. Kosten van de totale tijdelijke huisvesting (inclusief verhuizing e.d.) zijn geraamd op € 475.000,-- exclusief BTW.

2.

Gefaseerde uitvoering. Indien geopteerd wordt voor het voorkomen van tijdelijke huisvesting, dan zal er in het bestaande gemeentehuis “schuifruimte” moeten worden gevonden. Dat betekent dat bepaalde bouwdelen verbouwd worden terwijl er in andere bouwdelen “doorgewerkt” wordt. Het creëren van schuifruimte wordt vanuit ruimtelijk oogpunt haalbaar geacht, echter dit uitvoeringsscenario leidt tot diverse verhuis- en schuifoperaties van medewerkers binnen het gebouw en daarnaast leidt het tot een enorme overlast. Overlast als gevolg van geluid, bereikbaarheid en stof, die zal leiden tot vermindering van efficiency op het werk, verlaging van arbeidsproductiviteit en derhalve tot kosten. Een inschatting van deze kosten is op dit moment nog niet te maken. Ingeval een verbouwingsplan uitgewerkt is met daarin opgenomen de fasering dan kunnen de daarmee samenhangende kosten begroot worden.

05-09-2012


Pagina 10 van 14

4.

FINANCIEEL

4.1.

Raming investeringskosten De ruimtelijke studie is door Bouwaccent B.V. financieel in beeld gebracht in de vorm van een integrale raming investeringskosten. Spierings Bouwkostensupport heeft op de elementen bouwkundig, constructief, W-installatie en E-installatie de onderbouwing hiervoor aangereikt in de vorm van elementenbegrotingen. De raming investeringskosten is opgebouwd uit de navolgende componenten:

Grondkosten

daarin opgenomen een boekwaarde voor het bestaande gemeentehuis ter grootte van € 0,--

Bouwkosten

effectieve bouwkosten op basis van het schetsontwerp en de “uitgangspunten renovatie”

Bijkomende kosten

legeskosten omgevingsvergunning, overige kosten van vergunningen en ontheffingen

Inrichtingskosten

de totale inrichting w.o.: vloerafwerking, stoffering, vast timmerwerk, los meubilair en werkplekinrichtingen

Directiekosten

het totaal van honoraria van alle ontwerpende partijen (w.o.: bouwontwikkeling, projectmanagement, (interieur)architect, constructeur en installatieadviseurs)

Rente tijdens de bouw

conform de gemeentelijke richtlijnen zijn de rentekosten niet opgenomen in de investeringsraming, maar worden deze meegenomen in de (lopende) exploitatie

Onvoorzien

er is rekening gehouden met een percentage van 1,5% onvoorzien tijdens de planontwikkeling en 2,0% tijdens de uitvoering om onverwachte uitvoeringsrisico’s te kunnen dekken

De totale raming investeringskosten van het schetsontwerp bedraagt € 4.672.421,-- inclusief indexeringen, echter exclusief BTW, prijspeil 1 september 2012 (BIJLAGE 2).

05-09-2012


Pagina 11 van 14

5.

RISICOANALYSE

5.1.

Technische risico’s Behalve de aanwezigheid en eventuele omvang van de asbestsanering worden geen andere ontwikkelen uitvoeringsrisico’s verwacht dan de gebruikelijke, waarop de raming investeringskosten gebaseerd is.

5.2.

Planologische risico’s Bestemmingsplanrisico’s: geen bijzonderheden ten aanzien van de uitgewerkte studie omdat deze volledig binnen de bestaande gebouwcontouren blijft.

5.3.

Juridische risico’s Juridische risico’s: geen bijzonderheden.

5.4.

Tijdsrisico’s Besluitvorming en planning Voorgesteld wordt om, uitgaande een positief bestuurlijke besluitvorming in het College van Burgemeester en Wethouders en de Gemeenteraad, de navolgende planning na te streven voor wat betreft besluitvorming, planontwikkeling en uitvoering:

5.5.

Besluitvorming College van B&W: Raadsinformatie gemeenteraad: Behandeling Raadscommissie: Besluitvorming Gemeenteraad:

11 18 16 30

september 2012 september 2012 oktober 2012 oktober 2012

Start planontwikkeling: Opstellen definitief schetsontwerp: Voorlopig / definitief ontwerp: Technisch ontwerp: Prijs- en contractvorming: Uitvoeringsgereed ontwerp:

1 november 2012 november – december 2012 januari – februari 2013 maart – april 2013 mei – juni 2013 mei – augustus 2013

Start bouw: Bouwtijd (verbouwing in één fase) Oplevering / ingebruikname:

augustus 2013 12 maanden juli 2014

Financiële risico’s In de raming investeringskosten (BIJLAGE 2) is de complete renovatie van het Gemeentehuis in beeld gebracht, uitgaande van een sleutelklare oplevering (dus inclusief o.m. interieur, inrichting en meubilair. Er zijn door de “Stuurgroep Gemeentehuis” tot op heden nog geen concessies gedaan aan de onder artikel 3 lid 2 genoemde “uitgangspunten renovatie”. In de financiële onderbouwingen is echter wél rekening gehouden met realistische maar scherpe kostenkengetallen die in de aanbestedingsmarkt van dit moment haalbaar blijken te zijn. Indien bovengenoemde planning gevolgd wordt zal er géén sprake zijn van een financieel risico. Mocht de benodigde positief bestuurlijke besluitvorming echter vertraagd worden al dan niet in combinatie met het vertragen van bovengenoemde ontwikkelen uitvoeringsplanning, dan ontstaat er wellicht wél een financieel risico. Het is namelijk niet in te schatten hoe de markt zich de komende jaren zal ontwikkelen. Mocht de markt weer aantrekken dan zouden de gehanteerde kostenkengetallen mogelijk onder druk komen te staan. Als vanzelfsprekend zal een verdere verzwakking van de markt in het voordeel werken van de totale stichtingskosten.

05-09-2012


Pagina 12 van 14

6.

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN Gemeente Cranendonck heeft Bouwaccent B.V. gevraagd om de haalbaarheid te onderzoeken van de renovatie van het bestaande gemeentehuis. Op basis van voorliggend haalbaarheidsonderzoek kunnen de volgende conclusies en aanbevelingen benoemd worden: 1.

Het huidige gemeentehuis is niet meer geschikt als huisvesting voor medewerkers en voldoet niet meer aan geldende wet- en regelgeving (w.o. Arbo) alsmede aan gewenst comfort.

2.

Om het pand weer te laten voldoen aan de hedendaagse eisen ten aanzien van onder meer arbeidsomstandigheden, klimaat en comfort, dienen forse bouwkundige, werktuigbouwkundige en elektrotechnische ingrepen te worden gedaan. Het aanpassen van de thermische gebouwschil (buitenmuren en daken) alsmede het compleet vernieuwen van installaties is hierbij onoverkoombaar.

3.

Ruimtelijk is het haalbaar om binnen de bestaande gebouwcontouren huisvesting te realiseren ten behoeve van de gewenste gemeentelijke formatie (138 medewerkers / 102 fte’s) onder de uitdrukkelijke en enige voorwaarde dat het huidige traditionele werkplekconcept verruild wordt tegen het werkplekconcept van Het Nieuwe Werken (HNW).

4.

HNW a. b. c.

5.

Geadviseerd wordt om bij het implementeren van het werkplekconcept HNW professionele ondersteuning in te schakelen voor de (zachte) pijler “Behaviour” omdat er een compleet gewijzigde werkorganisatie en –mentaliteit nodig is (ten opzichte van hetgeen nu aanwezig) om HNW te kunnen laten slagen.

6.

Het renovatieplan is uitvoerbaar met respect voor en met behoud van de cultuurhistorische architectuurwaarden van het gebouw (architectuur van Jan de Jong, volgens de “Bossche-school”-architectuurprincipes).

7.

Het renovatieplan kan in één uitvoeringsfase of fasegewijs uitgevoerd worden. Bij een uitvoering in één fase is tijdelijke huisvesting elders noodzakelijk om de medewerkers goed en efficiënt te kunnen laten doorwerken. De kosten van tijdelijke huisvesting bedragen € 475.000,-- (exclusief BTW).

is gebaseerd op een nieuw type arbeidsorganisatie alsmede op de drie pijlers: Bricks Bytes Behaviour

Ingeval gekozen wordt voor een fasegewijze uitvoering, zal er diverse malen “geschoven” moeten worden met werkplekken en medewerkers. Hieraan zijn ook kosten verbonden, echter deze zijn op dit moment nog niet in te schatten daar er nog geen gefaseerd uitvoeringsplan beschikbaar is. Daarnaast zal een gefaseerde uitvoering onherroepelijk leiden tot overlast van geluid, stof en bereikbaarheid/logistiek. Een verminderde werkprestatie van medewerkers zal hiervan het gevolg zijn. 8.

05-09-2012

Het voorliggende integrale renovatieplan is niet haalbaar binnen het beschikbare budget à € 4.200.000,-- (exclusief BTW). De totale raming investeringskosten bedraagt (naar boven afgerond) € 4.673.000,-- (exclusief BTW, prijspeil 1 september 2012).


Pagina 13 van 14

9.

Het voorliggend schetsontwerp wat gebaseerd is op HNW, laat een overcapaciteit zien die mogelijk ingezet kan worden voor andere sociaal-maatschappelijk en/of commerciële functies. Daarentegen is het ook mogelijk om de overcapaciteit uit het renovatieplan te schrappen wat zal leiden tot een directe kostenreductie op de totale renovatieinvestering. De omvang hiervan is begroot op € 200.000 tot 300.000,-- (exclusief BTW) uitgaande dat de voorgestelde upgrading/kwaliteitsverbetering van onder meer de thermische kwaliteit van het totale gemeentehuis wél doorgezet wordt. De ontstane “overcapaciteit” wordt echter niet voorzien van afwerking en inrichting.

10.

Met uitzondering van een tijds- en financieel risico dat zich zou kunnen voordoen gedurende het vervolgtraject, zijn de overige risico’s inzichtelijk en beheersbaar.

Bouwaccent B.V. Ir. R.H.M.A. Verheijden Waalre, 5 september 2012

05-09-2012


Pagina 14 van 14

Haalbaarheidsonderzoek Renovatieplan Gemeentehuis

Recommend Documents