Ha már elhatározta, hogy eladja az eddig szeretett házát, a következõ teendõi lesznek:

Jantyik Ingatlaniroda - Budapest, Szeged, Békéscsaba, Kecskemét, Szolnok - ingatlan értékbecslés és közvetítés

Hasznos tanácsok

Hogyan adjam el...

Ha már elhatározta, hogy eladja az eddig szeretett házát, a következõ teendõi lesznek:

Érdemes utánanézni, hogy milyen bejegyzések vannak az ingatlan tulajdoni lapján.

Ilyenkor szokott kiderülni, hogy már rég kifizetett kölcsönök miatti jelzálog bejegyzés, oka-fogyott beépítési kötelezettségek &stb. találhatóak az ingatlan tulajdoni lapján.

Több esetben találkoztunk azzal, hogy az évtizedek óta felépült családi házon nem volt lakhatási engedély, vagy a jobbik esetben volt lakhatási engedély, de nem volt térképezve az épület.

Ha már a tulajdoni lapunk rendben van, nem árt azt is eldönteni, hogy mennyiért válunk meg álmaink házától.

A saját elgondolásunkon felül nem árt egy picit körülnézni az ingatlanpiacon, jobb esetben szakember segítségét kérni.

Milliók veszhetnek egy rossz döntésen.

Ha sokkal a piaci ár felett kínálunk, akkor meg se nézik az ingatlant, ha jóval alatta szeretnénk megválni tõle, akkor meg valóban nagyobb összeget veszthetünk a kapkodással.

Próbáljon meg a vevõ fejével gondolkodni!

Eladás elõtti karbantartások, felújítások:

Érdemes-e, vagy sem?

http://www.jantyik-ingatlan.hu

Támogató: Joomla!

Generálás: 9 July, 2016, 13:29


Ezt mindenképpen jól át kell gondolni!.

A beleölt energia és pénz sok esetben fölösleges lehet.

Természetesen egy korrekt korszerûsítéssel járó felújítás jó benyomással bír a vevõ számára, de viszont sok vevõ gondolkozik úgy, hogy inkább egy "rosszabb állapotú lakást" vesznek meg, olcsóbb pénzért, a különbözetett pedig rákölti a saját szája íze szerint.

Hol hirdessem?

Az eladást érdemes szakemberre bízni.

Minden városban több ingatlanközvetítõ is van tele gyakorlott szakemberekkel.

Õk tisztában vannak az aktuális piaci árakkal, s már eleve rendelkezhetnek olyan vevõi körrel, akik az Ön potenciális vevõje lehet.

Nagyon kevés az olyan iroda, ahol nincs beépülve egy jogi szakember (ügyvéd) aki eligazodik a laikus számára kuszának tûnõ jogi útvesztõkben, és õk természetesen a teljes jogi ügyintézést is felvállalják.

Õk azok a személyek, akik mindent elintéznek Ön helyett egy ingatlan vétel-eladásával kapcsolatban.

Milyen szerzõdést kössek a közvetítõvel?

Kizárólagos megbízást adjak?

A kizárólagos megbízás azt jelenti, hogy az Ön ingatlanját csak egy, az Ön számára legszimpatikusabb iroda kínálhatja fel eladásra. Ezt a módozatot szeretik az irodák is, mivel így van értelme költeni a hirdetésre, az ingatlan is hamarabb odakerül egy potenciális vevõ elé.

Számtalan esettel találkoztunk, hogy egy ingatlan egy város összes ingatlanközvetítõjénél fellelhetõ. Ilyenkor aki valódi http://www.jantyik-ingatlan.hu

Támogató: Joomla!



vevõ, természetesen végigjárja az összes közvetítõ irodát, és a keresési paraméterei alapján meg is kapja ugyanannak az ingatlannak az adatait több helyrõl. Ember legyen a talpán aki ezek után kideríti, hogy melyik ingatlanközvetítõnek jár a jutalék. Az eddigi jogi állásfoglalás szerint mindnek, ahonnan a címet a vevõ megkapta. Lehet fizetni, mint a katonatiszt.

A "nem kizárólagost" nem szívesen közvetítik ezért ennek a jutalék százaléka is nagyobb.

Ma már az ingatlanközvetítõk kiadják az ingatlant viszontértékesítésre más ingatlanközvetítõknek és a jutalékon a befogadó és értékesítõ osztozik és nincs jogi csûr-csavar.

A fél kizárólagos azt jelenti, hogy a megbízott és a tulajdonos árulhatja, de más nem, és ennek is vannak idõbeni helyi és árbeli kötöttségei. Ez persze megegyezés kérdése a megbízó és megbízott közt a szerzõdés szerint változik.

A szabadon értékesíthetõ ingatlanok bekerülnek minden ingatlanközvetítõhöz a környéken a jutalékuk magasabb, de eladási esélyük egy közvetítõnél szinte semmi.

Ki-ki maga dönti el, persze, hogy miként szeretné.

A lakás persze eladó!

Ezért&

Oda kell figyelni arra is milyen elsõ benyomás éri a vevõt.

Az elsõ benyomás nagyon fontos! Más szakágakban is szokták mondani, hogy elsõ benyomás csak egyszer van. Ha az negatív, onnan már nehéz feltámaszkodni.

Tehát:

a kert legyen rendben, a lépcsõház felsöpörve, felmosva, amikor a vevõ jön, -persze nem árt, ha mindig így van -, a lakásban friss levegõ legyen, (elõtte nem árt kiszellõztetni). Rend, tisztaság alapvetõen már egy jó benyomást kelthet. http://www.jantyik-ingatlan.hu

Támogató: Joomla!



A vevõt vigyük körbe, mutassunk meg neki mindent, hiszen minden érdekelni fogja, a kérdéseire válaszoljunk õszintén, kimerítõen.

Mi már tudjuk mik a lakás elõnyei, ezeket hangsúlyozzuk, a hátrányait viszont már annyira nem kell, arra rá fog jönni maga is, de azt is tudni kell, hogy a vevõ más értékrend szerint fogja nézni, mint mi.

Amikor az ár kerül szóba, legyünk határozottak. Ne mutassuk ki azt, ha nagyon eladó az ingatlan, ha már megalkudtunk tovább nem szabad dicsérni a házat akkor már visszás hatást érhetünk el vele.

Jogi fogalmak

Melyek az ingatlan terhei és hogyan tehermentesíthetõ egy ingatlan?

Ebben a leírásban csak a leggyakrabban elõforduló terheket említjük meg. Elsõdlegesen is arra kell figyelni, hogy mindig gondosan, és lehetõleg szakértõi segítséggel nézze át a vevõ a tulajdoni lapot, mert minden egyes bejegyzés feletti elsiklás milliókban mérhetõ károkat okozhat.

A vevõt a tulajdonjog átruházásáért és tehermentességéért szavatosság terheli, és ennek megfelelõen a vevõ egyebek mellett tehermentesítést követelhet, az eladó költségére tehermentesítheti az ingatlant, elállhat a szerzõdéstõl vagy kártérítést követelhet. Ez azonban nem jelent teljes biztonságot, ha vita alakul ki, lehet, hogy csak hosszas bírósági eljárást követõen születik megoldás.

A bíróság elõtt a vevõnek kell bizonyítania azt, hogy õ nem tudott a korlátozásról, teherrõl (kivéve a jelzálogjogot, mert ezért az eladó minden esetben szavatossággal tartozik), ráadásul addig nem tud teljes biztonsággal nekilátni az ingatlannal kapcsolatos tervei megvalósításának, amíg folyik az eljárás.

Az ingatlan-nyilvántartásban szereplõ terhek lehetnek különösen:

1.

haszonélvezeti jog,

2.

jelzálogjog,

3.

elidegenítési és terhelési tilalom, valamint


Támogató: Joomla!



4.

telki szolgalmi jog, végrehajtási jog, bányaszolgalmi jog, stb.

Mit kell tudni a haszonélvezeti jogról?

Amennyiben az ingatlant haszonélvezeti jog terheli, általában a haszonélvezõ is szerzõdõ félként szerepel, aki ellenérték fejében lemond a haszonélvezeti jogáról. A haszonélvezõ hozzájárulása egyébként nem szükséges az adásvétel érvényességéhez, viszont holtig tartó haszonélvezet esetében élete végéig használhatja az ingatlant, lakhat abban. A haszonélvezõ haláláig vagy a haszonélvezeti jogról történõ lemondásáig az új vevõ a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát csak akkor gyakorolhatja, ha a haszonélvezõ e jogokkal nem él . Ne higgyünk tehát az olyan kijelentéseknek, hogy "majd egy hónap múlva lemondok a jogomról, vedd meg nyugodtan a házat", mert akkor házunk ugyan lesz, csak éppen nem lakhatunk benne, és rajtunk kívül senki más nem fog megvenni egy haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant. A vételárat vagy annak utolsó részleteit csak a haszonélvezõ lemondó nyilatkozata után fizessük ki.

A jelzálogjog

Ha az ingatlant jelzálogjog terheli, az adásvételi szerzõdés érvényes lesz a terhek fennmaradása mellett is, a jelzálogjog jogosultjának nem kell a hozzájáruló nyilatkozata . A gyakorlat szerint az eladó vállalja, hogy az ingatlant meghatározott idõn belül tehermentesíti, vagy a vevõ az eljáró ügyvédnek adja át a tehermentesítéshez szükséges vételárrészt.

Mindenképpen foglaljuk bele a szerzõdésbe, hogy a terhek milyen összegûek és milyen módon, ki fogja teljesíteni õket. Ez azért is fontos, mert az ingatlan-nyilvántartásban szereplõ összeg általában nem a jogügyletnek, hanem a bejegyzésnek az idõpontjában fennálló tõketartozást tükrözi. A legtöbbször tehát azzal találkozunk, hogy például: 100 000 forint és járulékai erejéig terjed az évekkel korábban akár milliós összegû tartozás biztosítására bejegyzett jelzálogjog. Amennyiben az eladó nem vállalja az ingatlan tehermentesítését, a szerzõdés megkötése elõtt mindig nyilatkoztatni kell a jelzálogjog jogosultját a fennálló tartozásról, hiszen az a bejegyzése óta csökkenhetett (pl. folyamatos, határidõben történõ törlesztés következtében) vagy nõhetett (késedelmes befizetések, kamatok, stb. miatt) . A jelzálogjog jogosultjának megkeresése általában az eladó, illetve az eljáró ügyvéd feladata.

Elidegenítési és terhelési tilalom

Az ingatlan tulajdoni lapján - fõként a jelzálogjogok biztosítékaként - elidegenítési és terhelési tilalommal is találkozhatunk. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tilalom fennállása alatt megkötött szerzõdés semmis. Ez azt jelenti, hogy az ilyen szerzõdéssel nem szerezzük meg a tulajdonjogot, viszont pereskedhetünk, hogy az általunk esetleg már kifizetett vételárat visszakapjuk az eladótól .

Az ilyen kellemetlen szituációk a jelzálogjoggal kapcsolatos eljárással védhetõk ki. Adott esetben nem pusztán a hátralékos összeg kifizetése lehet a megoldás, hiszen például egy öröklési szerzõdést biztosító elidegenítési és terhelési tilalom esetében elõször a leendõ örökösökkel kell megállapodni. Az ingatlan-nyilvántartásban egyébként mindig szerepel az a jog is, amelynek biztosítására a tilalom szolgál. A földhivatalnál is megismerhetõk az ehhez kapcsolódó dokumentumok, ezért utána tudunk járni a pontos feltételeknek. Ezt lehetõleg csak ügyvédi, vagy más szakértõi segítséggel tegyük, mert a feltételek megismerése azt jelenti, hogy tanulmányoznunk kell a tilalom alapjául szolgáló szerzõdéseket, határozatokat, illetve fel kell venni a kapcsolatot a jogosulttal. http://www.jantyik-ingatlan.hu

Támogató: Joomla!



Adásvételi szerzõdés

Az ingatlan adásvételi szerzõdésének formai követelményei

Az ingatlan (építési telek, lakás, ház, termõföld, stb.) értékesítésének legfontosabb formai követelményei:

1.

az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerzõdés csak írásban érvényes;

2. a vevõ tulajdonjogának bejegyzéséhez a szerzõdést ügyvédnek, jogtanácsosnak vagy közjegyzõnek kell ellenjegyeznie.

Ezért óvakodjunk attól, hogy szóbeli megállapodást követõen, illetve egymás közötti néhány papírra vetett sor alapján vételárat vagy vételárrészt fizessünk ki. Az ügyvéd vagy a közjegyzõ nem megdrágítja az eljárást, hanem annak megkerülhetetlen része, ellenjegyzésük nélkül a földhivatal nem fogja bejegyezni a vevõ tulajdonjogát .

Ingatlan adásvételi szerzõdés kötelezõ elemei

A szerzõdés tartalmára vonatkozó elõírások mindegyik esetben azonosak, amelyek közül csak a fontosabbakat emeljük ki, figyelemmel arra is, hogy ezeket az eljáró ügyvédnek, jogtanácsosnak vagy közjegyzõnek kell ellenõriznie .

Az adásvételi szerzõdésnek a tulajdonjog bejegyzéséhez egyebek mellett tartalmaznia kell:

1. a felek meghatározott adatait (magánszemély családi és utónevét, születési évét, anyja nevét, lakcímét, továbbá a személyi azonosítóját; statisztikai számjellel rendelkezõ szervezet megnevezését, székhelyét és törzsszámát, valamint bírósági, illetõleg cégbírósági bejegyzésének számát); 2.

az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám);

3.

a szerzõdõ felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát;

4.

a keltezés helyét és idejét;

5. több lapból álló okirat esetén a szerzõdõ felek, a készítõ és ellenjegyzõ, illetõleg a tanúsító személyek kézjegyét minden lapon.

Mi minõsül adásvételi szerzõdésnek? http://www.jantyik-ingatlan.hu

Támogató: Joomla!



A bíróság már egy minimális tartalmú megállapodást is érvényes adásvételi szerzõdésnek minõsíthet. Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerzõdés érvényes létrejöttéhez elegendõ, ha a szerzõdés tartalmazza:

1.

a felek személyét;

2.

az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánításukat;

3.

az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését.

Ezért fontos, hogy ne higgyük el, ha az ezeket az adatokat tartalmazó néhány sort velünk aláíratók azt állítják, hogy ez még nem adásvételi szerzõdés, hiszen az ennél sokkal hosszabb.

Arra is figyelni kell, hogy sohasem az számít, hogy mi a szerzõdés címe, elnevezése vagy a felek megnevezése, ugyanis minden esetben a jogügylet tartalma határozza meg a felek közötti jogviszonyt. Ha például bérleti szerzõdés cím szerepel, de a bérlõ a megállapodás szerint tulajdonjogot vagy birtokot szerez, az adásvételi szerzõdésnek minõsül. A leggyakoribb példa, hogy vételi jogot alapító vagy kölcsönszerzõdés "címén" adja el a tulajdonos - szándéka ellenére - az ingatlanát.

Néhány fontos tanács

Nem lehet minden eshetõségre felkészülni, de csökkentjük a csalás lehetõségét, ha három fontos szabályt betartunk:

1.

megbízható jogi képviselõt választunk,

2.

minden dokumentumot elolvassunk,

3.

kellõ körültekintést tanúsítunk.

A jogi képviselõ kiválasztása

Nagyon lényeges, hogy megbízható jogi képviselõt válasszunk. A megfelelõ ügyvéd kiválasztása - megbízhatósága és szaktudása miatt - nagyban elõsegíti, hogy zökkenõmentesen bonyolódjon le az ingatlan vásárlása.

A vevõ ragaszkodjon ahhoz, hogy a szerzõdést az általa megbízhatónak tartott jogi képviselõ készítse el, vagy ha az eladó ügyvédje mellett döntenek a felek, az aláírás elõtt mindenképpen nézesse át a szerzõdéstervezetet saját ügyvédjével, és a legapróbb változtatásokat is folyamatosan egyeztesse vele, mert egy szó is teljesen más értelmet adhat a szerzõdésnek. http://www.jantyik-ingatlan.hu

Támogató: Joomla!



Igyekezzünk olyan ügyvédet választani, aki vállalja, hogy a földhivatali eljárásban is segítségünkre lesz, mert ott még több olyan probléma felmerülhet, ami nem kapcsolódik az okiratszerkesztéshez. Sajnos egyre gyakrabban elõfordul, hogy az ügyvéd a szerzõdésben kiköti, hogy csak annak elkészítésére vállalkozik, ezzel leszûkítve a kötelezettségeit és megnövelve a vevõ kockázatát.

A dokumentumok áttanulmányozása és átolvasása

A dokumentumok áttanulmányozását mindig a tulajdoni lappal kezdjük, amelyben megtalálhatjuk az eladó fontosabb adatait (a tulajdonos személye, az ingatlan megnevezése, fõbb adatai, terhei, stb.). Mindig az aktuális tulajdoni lapot nézzük meg, ne elégedjünk meg a leggyakoribban hallott és a közigazgatásban is általában elfogadott harminc napnál nem régebbi állapottal. Az ingatlanon ugyanis akár a szerzõdés aláírásának napján is történhet változás, amely kizárhatja a tulajdonszerzést, vagy hosszas pereskedésre kényszerítheti a vevõt. A legkörültekintõbb ügyvédek még a szerzõdéskötés napján, vagy a vételár kifizetését megelõzõen ellenõrizni szokták az ingatlan-nyilvántartási helyzetet.

A tulajdoni lap mellett fontos információkat tartalmaz társasház esetében a társasház alapító okirata is. Ebbõl tudhatjuk meg azt is, hogy például tartozik-e tároló vagy erkély a lakáshoz. Gyakran elõfordul, hogy a lakásból is elérhetõ erkély az eladó tájékoztatása alapján a lakáshoz tartozik, és csak késõbb derül ki, hogy ezt más is használhatja (közös tulajdonban van), vagy éppen a vevõknek nincs joguk ott tartózkodni. Természetesen ilyenkor az eladó megtévesztette a vevõt, és az eladó pereskedhet a vételár mérséklése vagy az eredeti állapot helyreállítása - a vételár teljes visszafizetése és a tulajdonviszonyok visszaállítása - érdekében. Jobb azonban az ilyen helyzeteket megelõzni, már csak azért is, mert a vevõnek kell a megtévesztést vagy tévedést bizonyítani, ami adott esetben lehetetlennek bizonyulhat.

Gyakran elõfordul, hogy a szerzõdéstervezet átolvasását követõen a végleges szerzõdést már nem olvassa el a vevõ, mivel elhiszi az eladó azon állítását, hogy azon már semmit nem változtattak. Az esetek döntõ részében ez igaz is, de azért, hogy ne fordulhasson elõ - akár véletlen elírás miatt - ennek ellenkezõje, a szerzõdést az aláírása elõtt mindig alaposan át kell tanulmányozni. Pár perc ráfordítással elkerülhetõ pár év pereskedés, vagy az ingatlan elvesztése.

Adás vétel költségei

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) alapján és a kialakult gyakorlat szerint:

1. az eladó viseli az átadással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket (jelzálogjoggal biztosított tartozások kifizetése, stb.), továbbá meghatározott esetekben adófizetési kötelezettsége is van;

2. a vevõ viseli a szerzõdéskötési költségeket (ügyvédi munkadíj, stb.), a visszterhes vagyonátruházási illetéket, továbbá az átvétel és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségeit (ingatlannyilvántartási eljárás illetéke) .


Támogató: Joomla!



A felek eltérhetnek a fenti költségviselési szabályoktól, és megállapodhatnak abban is, hogy az ügyvédet az egyik fél fizeti (ha valamelyik fél ragaszkodik a személyéhez). Azt fontos tudnunk, hogy az eladó nem kötelezhetõ az ügyvédi költség teljesítésére, a vevõ pedig arra, hogy az eladó által kijelölt ügyvédnél készíttesse el a szerzõdést.

Az ügyvédi díj jelenleg az ingatlan szerzõdési értékének 0,5 - 1,5 %-a körül mozog, azonban van egy minimális díjhatár is. Ha például egy 500 000 forintos építési telket vásárolunk, az egyébként 0,5 százalékért dolgozó ügyvéd nem fogja 2500 forintért elkészíteni a szerzõdést, hanem mondjuk 20.000 forintot fog kérni.

Legyen körültekintõ

Hogyan lehet kellõen körültekintõ a vevõ?

Tulajdonjogot csak tulajdonostól, jelen esetben az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett személytõl lehet szerezni. A kellõ körültekintés éppen ezért fõleg az eladóként fellépõ személy azonosítása miatt fontos. Az ügyvédnek és a közjegyzõnek kötelessége a felek személyazonosságáról meggyõzõdnie, de az eladó iratainak megtekintését a vevõnek is ajánljuk.

A hamis dokumentumok gyakori elõfordulása miatt ezek megtekintésével nem mindig lehet kideríteni azt, hogy a tényleges tulajdonossal állunk-e szemben, de gyakran néhány kérdés vagy némi utánjárás elég lehet az azonosításra. Fõként a nagyobb értékû ingatlanok esetében érdemes lehet például a bejelentett lakó- vagy tartózkodási helyén felkeresni, felhívni a tulajdonost.

Miben áll az eladó tájékoztatási kötelezettsége?

Az eladónak kötelessége, hogy az ingatlan lényeges tulajdonságairól és az azzal kapcsolatos fontos követelményekrõl, különösen az adásvétel tárgyát képezõ ingatlanra vonatkozó esetleges jogokról és terhekrõl tájékoztassa a vevõt. Köteles továbbá az ilyen körülményekre, illetõleg jogokra és terhekre vonatkozó okiratokat a vevõnek átadni.

Ha az eladó olyan lényeges körülményekrõl nem tájékoztatja a vevõt, amelyek ismeretében az nem vette volna meg a lakást, a vevõ

1.

a vételár mérséklését követelheti,

2.

elállhat a szerzõdéstõl,

3.

kártérítést követelhet.


Támogató: Joomla!



Mindemellett a bírói gyakorlat szerint az ingatlan-adásvételi szerzõdés megkötése elõtt az ingatlan-nyilvántartás adatai megtekintésének elmulasztása a vevõ kockázata. A vevõ nem kérhet kártérítést sem, ha az ingatlan-nyilvántartás megtekintésével meggyõzõdhetett volna a tényleges állapotról (lásd Bírósági Határozatok - BH- 2000/501. szám).

Területi adatok átszámítása:

1 nöl (négyszögöl) = 3,59665 ~ 3,6 nm (m2)

1 nm (m2) = 0,278036 nöl (négyszögöl)

1 ha (hektár) = 10.000 nm (m2) = 1,73772 kat. hold (kataszteri hold)

1 kat. hold (kataszteri hold) = 1.600 nöl (négyszögöl) = 0,575466 ha (hektár)

1 magyar hold = 1.200 nöl (négyszögöl) = 0,4320 ha (hektár)


Támogató: Joomla!


Ha már elhatározta, hogy eladja az eddig szeretett házát, a következõ teendõi lesznek:

Recommend Documents