Fiscale voordelen, subsidies en leningen
Financieel wegwijs in de monumentenwereld
Wonen in een historisch pand is een droom van velen. Niet alleen vanwege de tastbare sporen van het verleden, maar ook vanwege het gevoel deel uit te maken van de bewonersgeschiedenis. Die droom heeft echter reële consequenties: onderhoud is kostbaar. Gelukkig biedt de overheid allerlei regelingen om de conditie van ons cultureel erfgoed op peil te houden. Samen met Jeroen Esselmann en Remco Vos van Nationaal Restauratiefonds zet Herenhuis de belangrijkste financiële regelingen voor u op een rij.
H
Tekst | Didier van Det Fotografie | Nationaal Restauratiefonds – Vincent van den Hoven
‘Historische gebouwen zijn tastbare bewijzen van een rijk en
inzake onderhoud of restauratie van hun monument. Iedere
divers verleden en verdienen het om bewaard te blijven.’ Dit
financiering is maatwerk, is hun ervaring. Elke situatie steekt
is het uitgangspunt van het beleid dat de overheid al jaren
immers anders in elkaar.
hanteert. Eigenaren van historische woonhuizen spelen hierin een belangrijke rol. Zij investeren in onderhoud, herstellen
Rijksmonumenten: fiscale tegemoetkoming
en moderniseren de panden en geven het door aan volgende
Eigenaren van rijksmonumenten – het pand moet hiervoor
generaties. Door panden aan te wijzen als monument genieten
staan ingeschreven in het Rijksmonumentenregister – hebben
deze bescherming en kunnen er aan de eigenaren beperkingen
de meeste mogelijkheden. Om te beginnen kan men de
en verplichtingen worden opgelegd. ‘Daar tegenover staat
onderhoudskosten fiscaal aftrekken. Tot voor kort bestond
een compensatiesysteem in de vorm van belastingvoordelen,
hiervoor een drempelbedrag. Het gevolg was dat eigenaren het
subsidies en leningen met een zeer lage rente’, vertelt Remco
onderhoud uitstelden om een of meerdere jaren later boven
Vos van het Restauratiefonds. Samen met Jeroen Esselmann
die drempel uit te kunnen komen. ‘De maatregel had dus een
adviseert hij particulieren over de financiële mogelijkheden
averechts effect. Terwijl het juist de bedoeling is om eigenaren
22 Herenhuis | november/december 2012
‘De monumenteigenaar wordt gecompenseerd voor de beperkingen en verplichtingen’
november/december 2012 | Herenhuis 23
Revolving Fund Alle beschreven leningen waarmee eigenaren door een lage rente worden gestimuleerd om onderhoud te plegen of duurzame investeringen te doen zijn zogenaamde ‘Revolving Funds’. Deze fondsen zijn veelal door diverse overheden in het leven geroepen. Vanuit
Es ther & E ric
een startkapitaal (meestal door de overheid beschikbaar gesteld) wordt geld uitgeleend. Dit geld komt na verloop van tijd weer terug in het fonds door rente en aflossingen waarvan weer nieuwe leningen kunnen worden verstrekt. Op deze manier is er sprake van ‘gerecycled’ monumentengeld dat vaker ingezet kan worden voor hetzelfde doel.
Rekenvoorbeeld: onderhoud rijksmonument Esther en Eric wonen al jaren met veel plezier in hun rijksmonument. Het is echter
Financiering onderhoudskosten:
tijd voor een grootschalige onderhouds-
Restauratiefonds-hypotheek (70% van onderhoud)
beurt: schilderwerk en groot onderhoud
Looptijd
30 jaar 10 jaar
€ 98.000,-
aan het dak. Ook willen zij hun badkamer
Rentevastheidsperiode
vervangen en een nieuwe verwarmingsketel
Rentepercentage per 21-9-12
plaatsen. Voor de financiering kloppen
Bruto maandbedrag rente en aflossing
€ 340,06
ze aan bij het Restauratiefonds. De
Netto maandbedrag (bij 35% hypotheekrente aftrek)
€ 314,83
1,5%
totale investering bedraagt €180.000,waarvan € 140.000,- aan onderhoud. Het
Het overige bedrag wordt gefinancierd met een:
Restauratiefonds heeft beoordeeld dat de
Annuïteitenlening
waarde van het monument hoog genoeg
Looptijd
30 jaar
is in relatie tot de totale hypotheekschuld.
Rentevastheidsperiode
10 jaar
Ook het inkomen van het echtpaar is
Rentepercentage per 21-9-12
voldoende om de totale financieringslast
Bruto maandbedrag rente en aflossing
€ 409,70
te dragen. Hieruit volgt een voorstel om de
Netto maandbedrag (bij 35% hypotheekrente aftrek)
€ 339,42
€ 82.000,-
4,3%
onderhoudskosten te financieren met een Restauratiefonds-hypotheek en de overige kosten met een annuïteitenlening.
In totaal besparen Esther en Eric maandelijks netto bijna € 100,-* door gebruik te maken van een Restauratiefonds-hypotheek met een lage rente. * Berekening geldt ten opzichte van een annuïteitenhypotheek met een rente van 4,3%, looptijd van 30 jaar.
24 Herenhuis | november/december 2012
te stimuleren periodiek onderhoud te plegen’, aldus Jeroen. Daarom is de regeling recent gewijzigd. ‘Het drempelbedrag vervalt. Vanaf nu is 80 procent van de onderhoud- en restauratiekosten aftrekbaar in box 1. Aftrekbaar zijn alleen de kosten uit werkzaamheden die zijn bedoeld om het pand in bruikbare staat te houden of te herstellen. Kosten voor verbetering, zoals een uitbreiding van het pand, komen niet in aanmerking.’ De Belastingdienst bepaalt welke kosten aftrekbaar zijn.
Rijksmonumenten: Restauratiefonds-hypotheek Voor eigenaren van rijksmonumentale woonhuizen bestaan geen subsidiemogelijkheden. ‘Dit is voorbehouden aan niet-woonhuizen’, aldus Jeroen. ‘Wel kunnen eigenaren van woonhuismonumenten, naast de fiscale tegemoetkoming, een Restauratiefonds-hypotheek afsluiten. Deze hypotheekvorm is tien jaar geleden in het leven geroepen om het (achterstallig) onderhoud van rijksmonumenten te stimuleren. Deze lening wordt verstrekt uit een zogenaamd Revolving Fund, een fonds waarin de overheid een bedrag heeft gestort. Vanuit dit fonds worden de hypotheken gefinancierd. Let wel: het betreft alleen de financiering van onderhoud en restauratie, dus niet de aankoop van een pand. Daarbij gaat het Restauratiefonds er van uit dat de eigenaar zelf ook een duit in het zakje doet. Maximaal 70 procent van de fiscaal aftrekbare onderhoudskosten kan via deze regeling worden gefinancierd.’ Financiering van het resterende bedrag, of kosten voor verbetering kunnen worden meegefinancierd, maar dan tegen een marktconform rentetarief. ‘Achteraf ontvangt de eigenaar van het deel van de onderhoudskosten ook nog een stukje terug van de Belastingdienst’, voegt Jeroen toe.
Aantrekkelijke rente De lage rente maakt deze regeling zeer aantrekkelijk voor rijksmonumenteneigenaren. Het Restauratiefonds hanteert een rente die 5 procent onder de marktrente ligt, met een minimum van 1,5 procent. ‘Een eigenaar die een Restauratiefonds-hypotheek wil aanvragen moet wel wat voorwerk verrichten’, vult Remco aan. ‘Zo moet de gemeente een Omgevingsvergunning hebben afgegeven voor het onderhoud of restauratie. Daarnaast moeten de fiscaal aftrekbare onderhoudskosten zijn vastgesteld door Bureau Monumentenpanden van de Belastingdienst. Deze vastgestelde kosten vormen de basis voor de financiering. Uiteraard wordt de aanvrager door ons getoetst op kredietwaardigheid.’
Gemeentelijke monumenten en beeldbepalende panden ‘Eigenaren van gemeentelijke monumenten of beeldbepalende panden kunnen geen gebruik maken van de gunstige fiscale voorzieningen voor rijksmonumenten. Bovendien zijn de subsidiemogelijkheden vanuit gemeenten de laatste jaren sterk afgebouwd. Toch zijn er ook voor deze groep diverse november/december 2012 | Herenhuis 25
Fiscaal voordeel
Restauratiefondshypotheek
Brim-subsidie
Voor wie Eigenaren van rijksmonumenten
Voor wie Eigenaren van rijksmonumenten
Voor wie Eigenaren van rijksmonumentale
Waarvoor Onderhoud en restauratie
Waarvoor Onderhoud en restauratie
panden, niet-zijnde woonhuizen
Bedrag 80 procent van fiscale
Bedrag Maximaal 70 procent van fiscale
(bijvoorbeeld boerderij, kerk, molen,
onderhoudskosten. Sinds 1 januari 2012
onderhoudskosten. Minimaal € 10.000,-,
landhuis)
is het drempelbedrag vervallen.
maximaal € 300.000,-. De looptijd bedraagt
Waarvoor Sober en doelmatig onderhoud
Vorm Aftrekpost in belastingaangifte
maximaal dertig jaar. De rente ligt 5 procent
Bedrag 50 procent van maximaal subsidiabele
Wat u beslist moet weten
onder de marktrente met een minimum
kosten. Maximaal 1,5 procent van de
• Kosten van verandering en verbetering zijn
van 1,5 procent
herbouwwaarde.
in beginsel niet-aftrekbaar, maar hebben
Vorm Annuïtaire lening. Vast maandbedrag.
Vorm Subsidie op basis van zes jaarlijks
vaak ook een onderhoudsaspect in zich. Laat
U betaalt rente en aflossing.
uit te keren bedragen.
u hiervoor adviseren door een specialist.
Wat u beslist moet weten
Wat u beslist moet weten
• U kunt uw onderhoudskosten vooraf vast
• Omgevingsvergunning noodzakelijk.
• Beoordeling op basis van meerjarig
laten stellen door de Belastingdienst Bureau
• Fiscaal aftrekbare onderhoudskosten
instandhoudingsplan.
Monumentenpanden.
worden vooraf vastgesteld door Bureau
•De regeling zal vanaf 2013 worden
Meer informatie www.belastingdienst.nl,
Monumenten van Belastingdienst.
aangepast. Kleinere bedragen worden
www.restauratiefonds.nl
Meer informatie www.restauratiefonds.nl
verdeeld over meerdere aanvragers. Meer informatie www.cultureelerfgoed.nl Lees op pag. 93 meer over de wijzigingen voor 2013.
Stimuleringsregeling monumenten (SVn)
Regionale Restauratiefondshypotheek
Cultuurfondshypotheek
Voor wie Eigenaren van gemeentelijke
Voor wie Eigenaren van gemeentelijke
Voor wie Eigenaren van gemeentelijke
monumenten of beeldbepalende panden
of provinciale monumenten
monumenten of door gemeente
Waarvoor Restauratie en/of onderhoud
Waarvoor Noodzakelijk en doelmatig
aangewezen beeldbepalend pand
Bedrag Per gemeente zijn de minimum
onderhoud, sober cascoherstel
Waarvoor Noodzakelijk en doelmatig
en maximumbedragen verschillend. Ook de
Bedrag en voorwaarden Per gemeente/regio
onderhoud, sober cascoherstel
looptijd en rentevaste perioden verschillen.
is de hoogte van de subsidiabele kosten
Bedrag Minimaal € 10.000,-, maximaal
Over het algemeen gaat het om leningen
verschillend, evenals het rentepercentage,
€ 100.000,-. Maximale bedrag wordt
waarbij het rentepercentage ruim onder
looptijd en de termijnen. In het algemeen
door gemeente vastgesteld op basis van
de marktrenteniveaus ligt.
ligt het rentepercentage zo’n 4,5 tot 5 procent
subsidiabele kosten. De rente ligt 4,5 procent
Vorm Annuïtaire lening. Maandelijks
onder de markrente, met een minimum
onder de marktrente met een minimum van
vast bedrag aan rente en aflossing.
van 1,5 procent.
1,5 procent. Gedurende de maximale looptijd
Wat u beslist moet weten
Vorm Annuïtaire lening. Vast maandbedrag.
van dertig jaar geldt een vaste rentevoet.
• De aanvraag doet u bij uw gemeente
U betaalt rente en aflossing.
Vorm Annuïtaire lening. Vast maandbedrag.
(meestal afdeling vergunningen/bouwen).
Wat u beslist moet weten
U betaalt rente en aflossing.
• Slechts beperkt aantal gemeenten doen mee.
• Omgevingsvergunning noodzakelijk.
Wat u beslist moet weten
• Iedere gemeente heeft eigen voorwaarden
• Niet in alle gemeenten/provincies mogelijk.
• Omgevingsvergunning noodzakelijk.
en criteria.
Meer informatie www.restauratiefonds.nl
• Momenteel beperkt mogelijk in Overijssel
Meer informatie www.svn.nl
en Utrecht. Niet beschikbaar in Drenthe, Flevoland en Limburg. In overige provincies is momenteel onvoldoende geld beschikbaar. Meer informatie www.restauratiefonds.nl
26 Herenhuis | november/december 2012
In het overheidsbeleid ligt de nadruk op onderhoud mogelijkheden om hun onderhoud of restauratie met een laagrentende lening te financieren.’ Remco doelt op de ‘Cultuurfonds-hypotheek’, diverse ‘regionale Restauratiefondshypotheken’ en ‘stimuleringsregelingen monumenten’. Deze regelingen gaan uit van laagrentende leningen en
Duurzaamheidslening (SVn)
zijn uitsluitend bedoeld voor onderhoud en restauratie. De beschikbaarheid van deze regelingen verschilt per gemeente en provincie alsook de voorwaarden en het leenbedrag. Of
Voor wie Particuliere woningbezitters,
iemand voor een dergelijke regeling in aanmerking komt
monument én niet-monument
dient bij de desbetreffende uitvoeringsinstantie geverifieerd te
Waarvoor Energiebesparende maatregelen
worden. Naast de laagrentende leningen kunnen gemeentelijk
Bedrag Minimaal € 2.500,-, maximaal
monumenteigenaren bij onderhoud of restauratie ook bij
€ 25.000,-. De looptijd bedraagt tien tot
het Restauratiefonds aankloppen voor een marktconforme
vijftien (> € 7.500,-) jaar. De rente ligt
financiering.
3 procent onder de marktrente. Vorm Annuïtaire lening. Maandelijks vast
Niet-monumenten
bedrag aan rente en aflossing.
Ook eigenaren van woningen die niet monumentaal of
Wat u beslist moet weten
beeldbepalend zijn, kunnen in diverse gemeenten gebruik
• De aanvraag doet u bij uw gemeente
maken van regelingen. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting
(meestal afdeling vergunningen/bouwen).
(SVn) beheert financiële regelingen voor bijvoorbeeld
• Slechts beperkt aantal gemeenten doen mee.
funderingsherstel en particuliere woningverbetering. Maar
• Iedere gemeente heeft eigen voorwaarden
men kan ook terecht voor duurzaamheidsleningen voor
en criteria.
bijvoorbeeld isolerende maatregelen, zonnepanelen of een
Meer informatie www.svn.nl
hoogrendement verwarmingsinstallatie. Al deze regelingen gaan uit van een laagrentende lening. De aanvraag geschiedt bij de eigen gemeente.
Reken u niet rijk... In eerste instantie kan het lijken dat er talloze mogelijkheden zijn om het onderhoud of de restauratie van uw pand op een goedkope manier te financieren. Echter, veel lokale of regionale fondsen zijn relatief klein; er is beperkt geld beschikbaar of de beschikbare bedragen zijn op. Omdat ook lokale overheden bezuinigen worden fondsen vaak niet aangevuld en gaat het loket pas weer open als er voldoende geld in kas is. Dit geld komt van ontvangen rentes, afbetalingen en het resultaat van leningen. Wie in aanmerking wil komen voor een lening van een fonds dat op dit moment ‘leeg’ is, kan het beste contact opnemen met de betreffende instantie. In sommige gevallen worden aanvragers op een wachtlijst geplaatst, in andere gevallen dient men de site regelmatig in de gaten te houden.
november/december 2012 | Herenhuis 27
