GYŐR MEGYEI JOGÚ VÁROS

KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA Tsz.: 1388.

GYŐR MEGYEI JOGÚ VÁROS

M1 AUTÓPÁLYA – 83. SZÁMÚ FŐÚT MELLETT TERVEZETT KERESKEDELMI PARK TERÜLETÉRE VONATKOZÓAN GYŐR MEGYEI JOGÚ VÁROS TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERVÉNEK MÓDOSÍTÁSA TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI DÖNTÉST MEGALAPOZÓ DOKUMENTUM

2011. november hó

M1 autópálya - 83. számú főút mellett tervezett Kereskedelmi Park területére vonatkozóan Győr MJV Településrendezési Tervének módosítása településfejlesztési döntést megalapozó dokumentum

M1 AUTÓPÁLYA – 83. SZÁMÚ FŐÚT MELLETT TERVEZETT KERESKEDELMI PARK TERÜLETÉRE VONATKOZÓAN A GYŐR MEGYEI JOGÚ VÁROS TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERVÉNEK MÓDOSÍTÁSÁT CÉLZÓ TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI DÖNTÉST MEGALAPOZÓ DOKUMENTUM MEGRENDELŐK:

A.B.F.-IMMO Ingatlanforgalmazó Kft. Székhelye: 1027 Budapest, Frankel Leo u. 5. mgfsz. 5. Képviseli: dr. László Jenő A.B.F.-Immobile Ingatlanforgalmazó Kft. Székhelye: 1027 Budapest, Frankel Leo u. 5. mgfsz. 5. Képviseli: dr. László Jenő

TERVEZŐ: Vezető Tervező:

Irányító tervező:

Felelős tervező:

KASIB Mérnöki Manager Iroda Kft. Székhelye: 1183 Budapest, Üllői út 455. Képviseli: Zajovics András ügyvezető Zajovics András okl. építőmérnök okl. városi közlekedési szakmérnök okl. városép.-városgazd. szakmérnök vezető településrendező tervező TT/1É 01-4075/11, K1d-1-Tell, TE-T-Tell, TH-T-Tell, TV-T-Tell Zorgelné Sin Emília településmérnök városép.-városgazd. szakmérnök TT/1 01-4657/11 Schäffer Tamás okl. településmérnök

Tájrendezés, környezetvédelem, zöldfelületek: Közmű, hírközlés:

Koprda Ildikó okl. táj- és kertépítészmérnök K 01-5171, TT2 01 5171/04, TR 01 5171 Dobrai Béla okl. építőmérnök TE-T, TH-T, TV-T-Tell Rosenheim Ágota építőmérnök

Közlekedés:

Tervező munkatárs:

Gátay Zoltán építőmérnök K1d-1 Kovács Ákos

KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. SZÉKHELY: 1183 Budapest, Üllői út 455. Tel.: 297-1730 , Fax: 290-9191, E-mail: [email protected] DIN EN ISO 9001:2008 szerint, TÜV NORD CERT GmbH által tanúsítva www.kasib.hu

2


TARTALOMJEGYZÉK I.

VIZSGÁLAT .............................................................................................................. 5 1.0. Bevezetés...................................................................................................................... 5 1.1. Tervi előzmények..................................................................................................... 6 2.0.

A hatályos tervekben jelölt területfelhasználási mód megváltoztatásának és a szabályozási terv módosításának célja ......................................................................... 7

3.0. A fejlesztés illeszkedése Győr Megyei Jogú Város fejlesztési dokumentumaihoz ..... 7 3.1. A fejlesztés illeszkedése Győr Megyei Jogú Város célkitűzéseihez........................ 7 3.2. Győr Megyei Jogú Város Integrált Városfejlesztési Stratégia vizsgált terület vonatkozásában ....................................................................................................... 8 3.3. Győr Megyei Jogú Város Településfejlesztési Koncepciója ................................... 9 4.0.

Tulajdonvizsgálat ....................................................................................................... 11

5.0. A vizsgált terület a településrendezési tervek vonatkozásában.................................. 13 5.1. Győr Megyei Jogú Város Településszerkezeti Terve ............................................ 13 5.2. A vizsgált terület területi mérlege .......................................................................... 14 5.3. Győr Megyei Jogú Város Helyi Építési Szabályzata és Szabályozási Terve ........ 14 6.0. Közlekedési vizsgálat ................................................................................................. 18 6.1. A fejlesztési terület jellemzői, hálózati kapcsolatok .............................................. 18 6.2. Közúti kapcsolatok................................................................................................. 18 6.3. Tömegközlekedési hálózat vizsgálat ...................................................................... 19 6.4. Kerékpáros és gyalogos közlekedési hálózat vizsgálat .......................................... 19 7.0. Közműellátás vizsgálat............................................................................................... 20 7.1. Vizi közmű ............................................................................................................. 20 7.1.1. Ivóvíz ellátás ................................................................................................... 20 7.1.2. Szennyvíz elvezetés ........................................................................................ 20 7.1.3. Csapadékvíz elvezetés .................................................................................... 20 7.2. Energia közmű ....................................................................................................... 20 7.2.1. Gázellátás........................................................................................................ 20 7.2.2. Elektromos ellátás........................................................................................... 20 7.3. Távközlés ............................................................................................................... 21 8.0. Táj- és természetvédelmi összefüggések vizsgálata .................................................. 22 8.1. Országos jelentőségű természetvédelmi területek ................................................. 22 8.2. Natura 2000 hálózat ............................................................................................... 22 8.3. Országos Ökológiai Hálózat .................................................................................. 22 8.4. Természeti területek ............................................................................................... 23 8.5. Tervezési terület természeti állapota, táji- természeti értékei ................................ 23 8.6. Tájképi értékek....................................................................................................... 23 9.0. II.

Zöldfelületek vizsgálata ............................................................................................. 24 JAVASLAT............................................................................................................... 25

1.0.

A településrendezési eszközökkel való összhang, illetve módosítási szükségesség a tervezett fejlesztések ismeretében .............................................................................. 25


3


A Győr Megyei Jogú Város Településszerkezeti Terv módosításaira tett javaslatok ............................................................................................................... 25 1.1.1. A javasolt átsorolás területi mérlege .............................................................. 25 1.1.2. Összegzés........................................................................................................ 29 1.2. A Győr Megyei Jogú Város Helyi Építési Szabályzatának és Szabályozási Tervének módosításaira tett javaslatok ................................................................. 29 1.1.

2.0. Környezetalakítási javaslat......................................................................................... 32 2.1. A tervezett fejlesztés bemutatása ........................................................................... 32 2.2. Tervtanácsi vélemény ............................................................................................ 33 3.0. Közlekedési javaslat ................................................................................................... 35 3.1. Közúti kapcsolatok................................................................................................. 35 3.1.1. Javasolt közlekedésfejlesztés .......................................................................... 36 3.2. Parkolás .................................................................................................................. 50 3.3. Tömegközlekedési hálózat javaslat ........................................................................ 50 3.3.1. Nagysebességű vasút ...................................................................................... 50 3.4. Kerékpáros és gyalogos közlekedési hálózat javaslat ............................................ 51 4.0. Közműellátás javaslat................................................................................................. 52 4.1. Vizi közmű ............................................................................................................. 52 4.1.1. Ivóvíz ellátás ................................................................................................... 52 4.1.2. Szennyvíz elvezetés ........................................................................................ 52 4.1.3. Csapadékvíz elvezetés .................................................................................... 53 4.2. Energia közmű ....................................................................................................... 54 4.2.1. Gázellátás........................................................................................................ 54 4.2.2. Elektromos ellátás........................................................................................... 54 4.3. Távközlés ............................................................................................................... 55 5.0. Táj- és természetvédelmi javaslatok .......................................................................... 56 5.1. Tájképi értékek....................................................................................................... 56 6.0. Zöldfelület fejlesztési javaslatok ................................................................................ 58 6.1. Kereskedelmi Park zöldfelületeinek kialakítása .................................................... 58 7.0. III. 

Tervezett fejlesztési javaslatok .................................................................................. 60 MELLÉKLETEK

Kereskedelmi hatástanulmány


4


I. VIZSGÁLAT 1.0. Bevezetés Az A.B.F.-IMMO Ingatlanforgalmazó Kft. és az A.B.F.-Immobile Ingatlanforgalmazó Kft. megbízásából KASIB Kft. készíti, a Győr M1 autópálya és a 83. számú főút ölelésében lévő – a hatályos Szabályozási tervben 02529, 02562 és 02563 sorszámú, különleges bevásárló központi-, és kereskedelmi-szolgáltató építési övezetekbe sorolt – területen tervezett kereskedelmi park telepítésének szándékát bemutató és az ahhoz kapcsolódó fejlesztési elképzeléseket ismertető dokumentációt, a tervezési munka megkezdéséhez szükséges településfejlesztési döntés megalapozásaként. Jelen dokumentáció célja: - összeveti a Beruházó fejlesztési elképzeléseit a Győr MJV hatályos településrendezési eszközeiben rögzítettekkel, rögzíti a településrendezési tervek módosításának szükségességét és annak mértékét, - feltárja a terület hasznosítását befolyásoló körülményeket, korlátokat és feltételeket közlekedési-, és területhasználati szempontból, - megalapozza az Önkormányzat fejlesztési területre vonatkozó településfejlesztési döntését. Győr Megyei Jogú Város rendelkezik elfogadott településrendezési eszközökkel (településfejlesztési koncepció, településszerkezeti terv, valamint helyi építési szabályzat és szabályozási terv). Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló módosított 1997. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban:Étv.) kimondja, hogy ezen elemek módosítását képviselőtestület által kimondott településfejlesztési döntésnek kell megelőznie. Ennek kapcsán jelen tanulmányban külön foglalkozunk a fejlesztés támogatása esetén módosítást igénylő településrendezési eszközökkel, illetve a módosítás irányultságával.

Településfejlesztési döntés: A rendezési tervekben meg kell határozni a városfejlesztési projektek működési feltételeit. Amikor ezek a feltételek nem önkormányzati beruházással, vagy önkormányzati szolgáltatással, de közterületen illetve önkormányzati feladat átvállalásával teljesülnek, akkor a teljesülés bizonyítására a teljesítés alanyaival városfejlesztési megállapodást kell kötni. A megkötött megállapodásokról az építési hatóságot és az önkormányzat érintett szerveit értesíteni kell. Jelen településfejlesztési döntést megalapozó dokumentum támogatása esetén elkészíthető a településszerkezeti terv- és szabályozási terv módosítása az Étv. 9.§-ában rögzített államigazgatási eljárás keretében. A kereskedelmi park szabályozási tervének készítése során kereskedelmi és közlekedési hatástanulmányt kell készíteni. A hatástanulmányban fel kell sorolni azokat a feltételeket, melyek megvalósulása szükséges a tervezett létesítmények megfelelő működéséhez.


5


1.1. Tervi előzmények Győr Megyei jogú Város Közgyűlése 131/2005 (V.5) Kgy. határozatával 2005-ben elfogadta Győr Megyei jogú Város Településfejlesztési koncepcióját. Ezt követően 2006-ban Győr Megyei jogú Város Közgyűlése, 2/2006.(I.19.) Kgy. határozatával elfogadta a jelenleg hatályos Településszerkezeti Tervét, valamint 1/2006.(01.25.) Kgy. rendeletével jóváhagyta a jelenleg hatályos Helyi Építési Szabályzatát és annak mellékletéül a Szabályozási Tervét. Győr Megyei jogú Város Közgyűlése 41/2008. (II.28.) Kgy. határozatával 2008-ban elfogadta Győr Megyei jogú Város Integrált Városfejlesztési Stratégiáját (IVS). A felsorolt tervek alapján készítette el a KASIB Mérnöki Manager Iroda Kft. 2010-ben a Győr M1 autópálya és a 83. számú főút ölelésében lévő – a hatályos Szabályozási tervben 02529, 02562 és 02563 sorszámú övezetekbe sorolt – terület kereskedelmi-szolgáltató célú fejlesztési elképzeléseinek döntés előkészítő, településrendezési tanulmánytervét, amely a jelen településfejlesztési döntést megalapozó dokumentum alapját képezi.


6


2.0. A hatályos tervekben jelölt területfelhasználási mód megváltoztatásának és a szabályozási terv módosításának célja A tervezett fejlesztés területe Győr város központi területétől távol, attól DNy-i irányban, a település szélén elhelyezkedő beépítetlen területen található, amely közvetlenül az M1 autópálya ás a 83. számú főút csomópontja mellett, az autópályától D-DNy-i irányban, a főúttól É-ÉNy-i irányban terül el. A vizsgált területet DNy-ról további tervezett gazdasági, beépítetlen területek határolják. A fejlesztési területtől ÉNy-ra a Holt-Marcal védett természeti területén elhelyezkedő jelentős kiterjedésű, vízfelülettel tagolt üdülőterület, az Achilles park található. A tervezett fejlesztés a gyorsvasút területi érintettségével is számolva: cca. 45 ha, mely előzetes kalkulációk szerint a gyorsvasút területigényével csökkentett, kereskedelmi célú létesítmény telkeinek területe: cca. 34 ha. A tervezett helyszínen a fejlesztő kereskedelmi, szolgáltató épületek, valamint azok kiszolgálásához közlekedési területek és felszíni parkoló felületek kialakítását, illetve ezen épített elemeket ellensúlyozandó növénytelepítések megvalósítását tervezi a szomszédos üdülőterület érzékeny környezeti adottságait figyelembe véve. A tervezet szerint a 83-as út forgalmát kihasználó, a város bevezető szakaszán települő kereskedelmi, szolgáltató épületek (egymást kiegészítő árukínálattal, szolgáltatással) mind látvány, mind pedig forgalomtechnikai vonatkozásban összehangolt, kulturált képet mutatva, a mai kor igényeinek megfelelő környezetben kerülnének elhelyezésre. A 34 ha-os területen tervezett létesítmények: élelmiszer áruház + kisebb kereskedelmi-szolgáltató üzletekkel épületen belül, továbbá az élelmiszer áruház környezetében eltérő profilú szakáruházak, mint: - bútor áruház - sport áruház - barkács áruház - gyorsétterem - autó mosó telepítése tervezett. 3.0. A fejlesztés illeszkedése Győr Megyei Jogú Város fejlesztési dokumentumaihoz 3.1. A fejlesztés illeszkedése Győr Megyei Jogú Város célkitűzéseihez Győr Megyei Jogú Város célkitűzéseit a város Stratégiai programja, Integrált Városfejlesztési Stratégiája, valamint Településfejlesztési koncepciója tartalmazzák. A stratégiai program a város hosszú távú (2007-2013 időszakra vonatkozó) fejlesztési irányvonalait fogalmazza meg, melyben a stratégia alapelveit, célkitűzéseit rögzíti az egyes elemekhez kapcsolt intézkedési javaslatokkal. A tervezett beruházás a stratégia II. prioritási körébe tartozó fejlesztés: Működő gazdaság és fejlődő gazdaság, melyhez tartozó intézkedések: - Győr központi technológiai régió létrehozása,


7

M1 autópálya - 83. számú főút mellett tervezett Kereskedelmi Park területére vonatkozóan Győr MJV Településrendezési Tervének módosítása településfejlesztési döntést megalapozó dokumentum - üzleti infrastruktúra fejlesztése, - turisztikai fejlesztések

- közlekedés és logisztika A felsorolt intézkedési előirányzatok közül a tervezett kereskedelmi célú fejlesztés kizárólag a közlekedéssel hozható kapcsolatba. Ezen intézkedés általános célja: • a logisztikai központ szerep magas szintű betöltése, • a város közlekedési helyzeti előnyének biztosítása, • Győr külső közlekedési infrastruktúrájának fejlesztése, • a közlekedési háttér kutatás és oktatás fejlesztése, • kapcsolódó iparágak fejlődése, szállítmányozással, csomagolással, raktározással foglalkozó cégek letelepedésének segítése. Projekt kiválasztási kritériumok: Elérhetőség javítása, a közlekedési és logisztikai tartalom, környezetvédelmi hatás. Jelen tervezett fejlesztés és az intézkedés egyik általános céljával átfedésben van, amely a Győr külső közlekedési infrastruktúrájának fejlesztését irányozó elő, kapcsolódó közlekedési infrastruktúra fejlesztés részeként 83-as számú főút egy szakaszának 2x2 sávosra történő bővítésével. A Stratégiai program elemei és a tervezett fejlesztések közötti átfedés kimutatható

3.2. Győr Megyei Jogú Város Integrált Városfejlesztési Stratégia vizsgált terület vonatkozásában Győr Megyei Jogú Város 41/2008.(II.28.) Kgy. határozatával elfogadta Győr MJV Integrált Városfejlesztési Stratégiáját (IVS).

Fejlesztési terület

Az IVS szerint az akcióterület a város legnagyobb kereskedelmi területe, ahol további fejlesztések várhatók. Lényegesnek tartja egyfajta vegyes használat ösztönzését munkahelyek, KKV telephelyek létesítésével.

1. ábra: Győr MJV Középtávú Integrált Városfejlesztési Stratégiája

Az IVS a fejlesztési területet a kereskedelmi és logisztikai akcióterület részeként szerepelteti, a Pápai út – Győrújbaráti bekötőút vonala és Ménfőcsanak közti területsáv vonatkozásában a 83. sz. főút mentén, a 2007-2013 projektlistában. Az IVS szerint az akcióterület a város legnagyobb kereskedelmi területe, ahol további fejlesztések várhatók. KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. SZÉKHELY: 1183 Budapest, Üllői út 455. Tel.: 297-1730 , Fax: 290-9191, E-mail: [email protected] DIN EN ISO 9001:2008 szerint, TÜV NORD CERT GmbH által tanúsítva www.kasib.hu

8


Akcióterület megnevezése: 9. Kereskedelmi és logisztikai AT. A Pápai út – Győrújbaráti bekötőút vonala és Ménfőcsanak közti területsáv a 83. sz. főút mentén. Területe: 183 ha, jelenlegi lakossága néhányszor 10 fő A város legnagyobb kereskedelmi területe, további fejlesztések várhatóak. Lényeges lenne egyfajta vegyes használat ösztönzése (munkahelyek, KKV telephelyek létesítése) Projektek 2007-2013 Projekt rövid leírása

Prioritások a városfejl. koncepcióból becsült ktg.

1.

M1 autópálya-83. út csomópont biztonsági 150 mFt fejlesztése

III. Városi szolgáltatások fejlesztése 1. intézkedés: Közlekedési helyzet javítása

2.

Állatvásártéri kereskedelmi fejlesztés

II. prioritás: Működő és fejlődő gazdaság 2. intézkedés: Üzleti infrastruktúra fejlesztése

3.

Metro tömb KKV fejlesztések


4.

Eperföldi KKV terület

5 000 mFt


5.

TESCO-KIKA vasúti megállóhely

100 mFt

III. Városi szolgáltatások fejlesztése 1. intézkedés: Közlekedési helyzet javítása

6.

M1 - 83. út csomóponttól nyugatra eső terület fejlesztése

10 000 mFt

III. Városi szolgáltatások fejlesztése 3. intézkedés: A fejlődést segítő területhasználat

7.

Közterület fásítás

IV. Prioritás: A környezet védelme/ 4. intézkedés: Épített környezet védelme/

Fenti dokumentum szerint a tervezett fejlesztés választott helyszíne az IVS elhatározásaival összhangban áll.

3.3. Győr Megyei Jogú Város Településfejlesztési Koncepciója Győr Megyei jogú Város Közgyűlése 131/2005 (V.5) Kgy. határozatával 2005-ben elfogadta Győr Megyei jogú Város Településfejlesztési koncepcióját. A koncepció elfogadását követően – az abban foglaltak alapján – feltérképezésre került a Településszerkezeti Tervben a kereskedelmi-szolgáltató funkcióra tervezett területek elhelyezkedése, illetve azok telítettsége. Ennek megfelelően Győr Megyei Jogú Város területén a hatályos Településszerkezeti Terv a következő területeket jelöli, a tervezetthez hasonló funkciójú épületekkel és kiegészítő elemeivel: 1.) 2.) 3.) 4.)

1. számú főút – Budai út csomópontjának térsége (fejlesztési terült) 1. számú főút – 14. számú főút csomópontjának térsége (Árkád) 1. számú főút – 81. számú főút csomópontjának térsége (Interspar) 1. számú főút melletti nyugati településkapu (Duna Center) KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. SZÉKHELY: 1183 Budapest, Üllői út 455. Tel.: 297-1730 , Fax: 290-9191, E-mail: [email protected] DIN EN ISO 9001:2008 szerint, TÜV NORD CERT GmbH által tanúsítva www.kasib.hu

9


5.) Szent Imre utca – Szauter utca – Tihanyi utca térsége (Győr Plaza, Praktiker) 6.) M1 autópálya – 1. számú főút csomópontjának térsége 6/a.) Az M1 autópályától K-re lévő terület (Tesco, Decathlon, Family Center) 6/b.) Az M1 autópályától Ny-ra lévő terület (Metro, Brico Store) 6/c.) Az M1 autópályától Ny-ra, a 83. számú főúttól É-ra lévő terület (fejlesztési terület)

2. ábra: Településszerkezeti Tervben kereskedelmi-szolgáltató funkcióra tervezett területek elhelyezkedése

A tervezett fejlesztések volumenére való tekintettel kereskedelmi tanulmány is készült, melyben a helyi igényeknek feltérképezésére alapozottan, a fogyasztói szokások vizsgálatával, illetve a kereskedelmi szférában bekövetkező várható tendenciák prognosztizálásával tesz megállapításokat a tervezett fejlesztések kellő megalapozottságához. A fentiekben ismertetett területek mindegyike beépült, illetve építés alatt áll, így a tervezési terület közeljövőben történő ilyetén felhasználása a koncepcióban megfogalmazottakkal összhangban van, azzal nem ellentétes.

(kivonat a településfejlesztési koncepcióból: ”2. A Győr Megyei Jogú Város Közgyűlése úgy dönt, hogy minden igénynek teret kell engedni a szerkezeti terv módosításával, kivéve a vízbázis”).

10 KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. SZÉKHELY: 1183 Budapest, Üllői út 455. Tel.: 297-1730 , Fax: 290-9191, E-mail: [email protected] DIN EN ISO 9001:2008 szerint, TÜV NORD CERT GmbH által tanúsítva www.kasib.hu


4.0. Tulajdonvizsgálat A településrendezési terv módosítással érintett terület (továbbiakban: tervezési terület) ingatlanjainak listája: Általános jellemzők SRSZ.

HRSZ.

1. 2.

0104/5 0104/6

Terület (m2) 11686 101975

3.

0109/1

5956

4.

0112/1

802

5.

0112/2

45185

6.

0113/1

1387

7.

0114/2

1618

8.

0114/3

7883

magántulajdonos

9.

0114/4

2166

Győr MJV Önkormányzata

10.

0114/5

18680

magántulajdonos

11.

0116/1

5144

magántulajdonos

12.

0116/2

5302

magántulajdonos

13.

0116/3

4384

magántulajdonos

14.

0116/4

9343

magántulajdonos

15.

0116/5

41025

magántulajdonos

16.

0116/6

12920

magántulajdonos

17.

0116/7

18108

magántulajdonos

18.

0118

314


19.

0119/1

2253

magántulajdonos

20.

0119/2

4119

magántulajdonos

21.

0119/3

698

magántulajdonos

22.

0119/4

695

magántulajdonos

23.

0119/5

5127

magántulajdonos

24.

0119/6

4157

magántulajdonos

25.

0119/7

6670

magántulajdonos

Tulajdonos Magyar állam Magyar állam magántulajdonos Győr MJV Önkormányzata Magyar állam Győr MJV Önkormányzata Győr MJV Önkormányzata

Területhasználat Tulajdoni lap szerint

Tényleges

kivett út kivett autópálya

M1 autópálya M1 autópálya felhagyott, beépítetlen szántó terület felhagyott, beépítetlen kivett közút terület kivett út 83. sz. főút felhagyott, beépítetlen kivett közút terület kivett saját használatú felhagyott, beépítetlen út terület felhagyott, beépítetlen szántó terület felhagyott, beépítetlen kivett árok terület felhagyott, beépítetlen szántó terület felhagyott, beépítetlen szántó terület felhagyott, beépítetlen szántó terület felhagyott, beépítetlen szántó terület felhagyott, beépítetlen szántó terület felhagyott, beépítetlen szántó terület felhagyott, beépítetlen szántó terület felhagyott, beépítetlen szántó terület felhagyott, beépítetlen kivett közút terület felhagyott, beépítetlen szántó terület felhagyott, beépítetlen szántó terület felhagyott, beépítetlen szántó terület felhagyott, beépítetlen szántó terület felhagyott, beépítetlen szántó terület felhagyott, beépítetlen szántó terület felhagyott, beépítetlen szántó terület


M1 autópálya - 83. számú főút mellett tervezett Kereskedelmi Park területére vonatkozóan Győr MJV Településrendezési Tervének módosítása településfejlesztési döntést megalapozó dokumentum 26.

0119/8

13271

magántulajdonos

szántó

felhagyott, beépítetlen terület

27.

0120/1

4476


kivett út

kiszolgáló út

28.

01498/3

32929

magántulajdonos

29.

01499

525


30.

01500/1

18085

magántulajdonos

31.

01500/2

14418

magántulajdonos

32.

01500/3

16700

magántulajdonos

33.

01500/4

15694

magántulajdonos

34.

01500/5

19323

magántulajdonos

35.

01500/6

1903


36.

01500/7

22716

magántulajdonos

37.

01500/8

64998

magántulajdonos

38.

01500/9

64644

magántulajdonos

39.

01501

476

40.

01502

741

41.

01503

440

42.

01504

1894

43.

01505

1852

44.

01511/1

2678

Győr MJV Önkormányzata Győr MJV Önkormányzata Győr MJV Önkormányzata Győr MJV Önkormányzata Győr MJV Önkormányzata Győr MJV Önkormányzata

felhagyott, beépítetlen terület kivett saját használatú felhagyott, beépítetlen út terület felhagyott, beépítetlen szántó terület felhagyott, beépítetlen szántó terület felhagyott, beépítetlen szántó terület felhagyott, beépítetlen szántó terület felhagyott, beépítetlen szántó terület felhagyott, beépítetlen kivett árok terület felhagyott, beépítetlen szántó terület felhagyott, beépítetlen szántó terület szántó felhagyott, beépítetlen kivett út terület erdő felhagyott, beépítetlen kivett közút terület felhagyott, beépítetlen gyep (legelő) terület felhagyott, beépítetlen kivett töltés terület felhagyott, beépítetlen kivett töltés terület felhagyott, beépítetlen kivett töltés terület szántó

kivett közút

kiszolgáló út



5.0. A vizsgált terület a településrendezési tervek vonatkozásában A Győr Megyei Jogú Város Közgyűlése a Településszerkezeti Tervét 2/2006. (I.19.) sz. Kgy. határozatával, míg a Helyi Építési Szabályzatát 1/2006.(01.25.) sz. Kgy. rendeletével állapította meg. 5.1. Győr Megyei Jogú Város Településszerkezeti Terve Győr Megyei Jogú Város Településszerkezeti Terve a tárgyi terület autópálya melletti részét „Nagy bevásárlóközpontok területei - különleges terület”-be, a 83. sz. főút mellett fekvő részét „Kereskedelmi, szolgáltató - gazdasági terület”-be, míg az attól északra eső területet „illeszkedés terület”-be sorolja, az Achilles park bekötőútjának vonaláig. A tervezési terület részét képezi az M1 autópálya és a „Nagy bevásárlóközpontok területei - különleges terület” között található "Védő erdőterület" is. Győr hatályos Településrendezési Tervének, illetve annak Győr Területhasználata című alátámasztó munkarészének a „illeszkedési terület” hasznosítására vonatkozó javaslatai a következők: „Ez a szerkezeti terv számba veszi az összes ismert igényt8, törekvést, javaslatot és olyan döntési alternatívát ajánl, mely figyelembe veszi a realitásokat, de ezen belül a város fenntartható fejlődését tekinti a legfontosabbnak. Ez a módszer, noha szokatlan, megfelel az önkormányzat városfejlesztési döntésének, mely szerint: „A beépítésre szánt területeknek csak a tényleges, felhasználási igényeknek megfelelő bővítése lehetséges a tartalékterületek ütemes átsorolásával, utóbbit egyeztetve a tulajdonosi igényekkel.” A Településszerkezeti Terv ütemezett tervlapja az un. illeszkedési területet is gazdasági, kereskedelmi-szolgáltató területbe sorolja. A tervezett fejlesztés az IVS-ben jelölt akcióterületet kereskedelmi üzleti célú és infrastrukturális vonatkozásban is kifejezetté teszi, előkészített projektterv alapján. A tervezési terület szűkebb környezetében, attól észak, északnyugati irányban, a Holt-Marcal kanyarulatának ölelésében található az Achilles-park nevű szabadidőpark és üdülőfalu, amely területfelhasználási módját tekintve "Üdülőházas üdülőterület". Az említett Holt-Marcal területe az "Állóvizek és holtágak medre és partja" területfelhasználási módba tartozik. A tervezési terület délnyugati határát képező 01511/1 hrsz-ú úton túli területek „Kereskedelmi, szolgáltató - gazdasági terület”-be és „illeszkedés terület”-be soroltak. A tervezési területtől délkeleti irányban, a 83. sz. főút túloldalán található, már kiépült kereskedelmi területek „Nagy bevásárlóközpontok területei - különleges terület” területfelhasználási módba tartoznak. A tervezési területet határolja a Településszerkezeti Tervben "Meglévő gyorsforgalmi utak, autópályák, autóutak" jelöléssel az M1 autópálya, valamint "Meglévő országos főutak, városi főforgalmi utak" jelöléssel a 83. sz. főút. A tervezési területet érinti a TSZT tervezett közúti infrastruktúrahálózati elemei közül a "Nagysebességű vasút nyomvonala". Érintett továbbá a 120 kV-os villamos hálózat nyomvonalával és "Régészeti terület határa" jelöléssel.


M1 autópálya - 83. számú főút mellett tervezett Kereskedelmi Park területére vonatkozóan Győr MJV Településrendezési Tervének módosítása településfejlesztési döntést megalapozó dokumentum 3. ábra: TSZT, Nagytávú, általános használat szerinti, tervezett területfelhasználás és ütemezés kivágat

4. ábra: TSZT, Hosszútávú, sajátos használat szerinti, tervezett területfelhasználás, tervezett technikai infrastruktúrák és védelmi területek kivágat

tervezési terület Kbe, Gksz és illeszkedési területek

tervezési terület Kbe és Gksz területek

5.2. A vizsgált terület területi mérlege Területfelhasználási mód* Beépítésre szánt terület Beépítésre nem szánt terület

Külterület

Nagy bevásárlóközpontok területei Kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület Védő erdőterület Közlekedési terület

Összesen:

(ha)

22,56 14,50 4,70 3,15

44,91

5.3. Győr Megyei Jogú Város Helyi Építési Szabályzata és Szabályozási Terve A Szabályozási tervlap és Helyi Építési Szabályzat a Településszerkezeti Tervi előirányzat szerint részletes előírásokat alkot az Achilles park mint üdülő terület, valamint a tervezett gazdasági, kereskedelmi-szolgáltató és különleges bevásárlóközponti területek lehetőség szerinti harmonikus egymás melletti használhatósága érdekében, a területhasználati konfliktusokat megelőzendő. Ennek leglényegesebb eleme a 83. számú főúttal párhuzamosan, a park határával szomszédos feltáró út mellett jelölt telken belüli beültetési kötelezettség, melynek megtartása a fejlesztői szándékkal is megegyezik. A szabályozási terv további elemei: - a terület kiemelt régészeti terület érintettségű, - a fejlesztési terület határában az autópályával párhuzamosan tervezett gyorsvasút helybiztosítása, mint nem beépíthető terület, - a gazdasági kereskedelmi területeket feltáró közterületi útkiszabályozások, - építési övezetek és azok beépítési paraméterei.



Achilles park

szabályozási vonalakkal szabdalt tervezési terület

5. ábra: Szabályozási tervlap kivágat (35a szelvény)

Kereskedelmi, szolgáltató (gazdasági) övezet (Gksz) 40. § (1) A kereskedelmi, szolgáltató övezet elsősorban nem jelentős zavaró hatású, gazdasági tevékenységi célú épületek elhelyezésére szolgál, kivéve a 2500 m2-nél nagyobb árusítóterű kiskereskedelmi épületeket, de megengedve a vásárcsarnokokat. (2) A területen az (1) bekezdésben foglaltakon túl önállóan is elhelyezhető: a) a gazdasági tevékenységi célú épületen belül a tulajdonos, a használó és a személyzet számára szolgálati lakás, b) igazgatási, egyéb irodaépület, c) parkolóház, üzemanyagtöltő, d) sportépítmény. (3) Kivételesen, ha az építmény rendeltetésszerű használata nem korlátozza a szomszédos telkek övezeti előírásoknak megfelelő használatát, beépítését, akkor elhelyezhető a területen: a) egyházi épület, b) oktatási épület, c) egészségügyi épület, d) szociális épület, e) egyéb közösségi szórakoztató épület, f) szálláshely szolgáltató épületek a (4) bekezdésben foglalt feltételekkel. (4) A területen lakóépület csak meglévő lakó, munkásszálló vagy iroda rendeltetésű épület újrahasznosításával helyezhető el, feltéve, ha a környezeti viszonyok a lakófunkció működését nem akadályozzák. Amennyiben a telken csak lakóház és kiegészítő épületei állnak, úgy a lakóépület bővíthető, átépíthető, bontható és újraépíthető, feltéve, ha a korábbi lakásszám nem növekszik. a) Övezeti jele: b) Megengedett legnagyobb telekkihasználtság: c) Beépítési mód:

Gksz03/S/20/40-/120/02-//100; 0,3; szabadonálló;



d) e) f) g) h)

Megengedett legnagyobb beépítettség: Zöldfelület megengedett legkisebb mértéke: Megengedett legnagyobb építménymagasság: Megengedett legnagyobb szintszám: Telek megengedett legkisebb területe:

20 %; 40 %; 12,0 m; 2; 10000 m2

A 02562* sorszámú övezet részletes szabályozási előírásai: A terület csak megfelelő mélységű és részletességű hatásvizsgálattal megalapozott településrendezési szerződés szerint építhető be. „Nagy bevásárlóközpontok és nagykiterjedésű kereskedelmi célú különleges övezet (Kbe) 47. § (1) A nagy bevásárlóközpontok és nagykiterjedésű kereskedelmi célú különleges övezet elsősorban a nagy (>10.000 m2 ) árusítóterű bevásárlóközpontok és nagykiterjedésű kereskedelmi célú létesítmények elhelyezésére szolgál. (2) A területen az (1) bekezdésben foglaltakon túl önállóan is elhelyezhető: a) bármely kiskereskedelmi létesítmény, b) vásár, kiállítás létesítményei, c) kongresszusi épület, d) szórakoztató épület, e) vendéglátó épület, f) irodaépület, g) parkolóház, h) üzemanyagtöltő, i) sportépítmény. (3) Kivételesen, ha az építmény rendeltetésszerű használata nem korlátozza a szomszédos telkek övezeti előírásoknak megfelelő használatát, beépítését, akkor elhelyezhető a területen: a) szállás jellegű épület, b) művelődési épület, c) egyházi épület, d) szociális épület, e) egészségügyi létesítmény, f) telkenként legfeljebb kettő, az övezeti előírásban megengedett legnagyobb építménymagasságot legfeljebb 12 méterrel meghaladó építménymagasságú reklámtorony, g) gazdasági tevékenységi célú épületen belül a tulajdonos, a használó és a személyzet számára szolgálati lakás h) az övezetben megengedett tevékenységekhez. a) b) c) d) e) f) g)

Övezeti jele: Megengedett legnagyobb telekkihasználtság: Beépítési mód: Megengedett legnagyobb beépítettség: Zöldfelület megengedett legkisebb mértéke: Megengedett legnagyobb építménymagasság: Megengedett legnagyobb szintszám:

Kbe03/S/25/40-/120/02-//100; 0,3; szabadonálló; 25 %; 40 %; 12,0 m; 2;



h) Telek megengedett legkisebb területe: 10000 m2 A 02529* sorszámú övezet részletes szabályozási előírásai: A terület csak megfelelő mélységű és részletességű hatásvizsgálattal megalapozott településrendezési szerződés szerint építhető be.



6.0. Közlekedési vizsgálat 6.1. A fejlesztési terület jellemzői, hálózati kapcsolatok A tervezési terület Győr Megyei Jogú Város központi területétől távol, DNy-i irányban helyezkedik el. A területet észak-keleti irányból az M1-es autópálya határolja. Déli, délkeleti irányból a 83. számú főút dél-nyugatról további gazdasági területek, valamint északnyugatról üdülőterület (Achilles Park) határolja. A fejlesztési terület közvetlen közlekedési kapcso-lata a 83 sz. II. rendű főút felöl biztosítható. A 83 sz. II. rendű főút Győr-PápaVároslőd között épült ki északdéli közlekedési folyosót adva, az M1 autópálya és a 8 sz. főút között biztosítva kapcsolatot. 6. ábra: 83-as közúti folyosó (forrás: Pannonway Építő Kft, Jel-Köz Mérnöki iroda Kft által készített tanulmányterv)

6.2. Közúti kapcsolatok A vizsgált terület a 83. számú országos II. rendű főút szelvényezés szerinti bal oldalán található a 69+200 kmsz (Zsigmond király utcai csomópont) és a 70+000 kmsz (M1 autópálya Budapest irányban található felhajtó ága) között. A terület északi határán halad a Budapestet Hegyeshalommal összekötő M1 autópálya, mely Ausztria és Szlovákia felé ad közlekedési kapcsolatot. Az autópályával a 83 sz. főúton keresztül biztosítható közúti kapcsolat a tervezési terület számára. A 83 sz. II. rendű fő hálózati szerepe szerint regionális (Veszprém és Győr-Sopron-Moson megye között), és kistérségi (Ajkai, Pápai, Téti, és Győri kistérségek között) biztosít összeköttetést. A 82 sz. II. rendű főúttal együttesen biztosítja a közlekedési kapcsolatot északnyugat Magyarország és a Balaton között. A Ménfőcsanak mellett lévő terület a 83-as út illetve az ahhoz kapcsolódó úthálózat révén könnyen megközelíthető Győr déli területeiről illetve Győrszemere felöl a 8-as úton, a 8418 sz. úton Koroncó, 8309 sz. úton Tényő és a 8311 sz. úton Győrújbarát térségéből.



A tervezési területtől nyugatra található a Holt-Marcalra települt Achilles park nevű szabadidő és rekreációs terület, melynek közúti kapcsolata jelenleg nem a Közúti műszaki előírásnak megfelelő paraméterekkel kiépített úttal a Gyirmótra bekötő Szent László út felöl biztosított. A 83 sz. II. rendű főút jellemzően 4 m széles sávokkal épült ki. Az M1 től Győr felé eső szakaszon 2x2 sávos kialakítással, míg Pápa felé 2x1 sávos kialakítással. A tervezési terület közvetlen közelében az Autópálya lehajtók valamint a tervezési területet és a szemben lévő kereskedelmi területet feltáró útcsatlakozások osztályozósávos csomópontokként üzemelnek. A keletkező csapadékvíz elvezetése földárkokkal biztosított. Győr irányából egészen a területet feltáró csomópontig kiépült a közvilágítás. 6.3. Tömegközlekedési hálózat vizsgálat A területhez kapcsolódó közvetlen megállóhely nincsen, de mind helyi, mind pedig helyközi Volánbusz közlekedik a területet keletről határoló 83 sz. főúton. A 83 sz. főúton közlekedik a Győr-Pápa közötti távolsági viszonylat, Valamint a 22E jelzésű helyi járat, mely Győr Révai M. úti buszpályaudvar és Ménfőcsanak között közlekedik. Ménfőcsanakra Győr városával 9 helyi járat biztosít kapcsolatot Ménfőcsanak számára, valamint Több helyközi járat is érinti a településrész központját. Ménfőcsanak számára további tömegközlekedési kapcsolatot jelent a Győr-Pápa Vasútvonal, mely két megállóval is rendelkezik a település részen. Ménfőcsanak északi részén Ménfőcsanak felső, míg déli részén Ménfőcsanak vasútállomás található. 6.4. Kerékpáros és gyalogos közlekedési hálózat vizsgálat A 83 sz. II. rendű főút mellett Győr felöl önálló kerékpárút épült ki Gyirmótot a 83 sz. főúthoz kapcsoló Ménfői útig. A meglévő kerékpárút Kerékpáros főhálózati elem, mely tovább épülése után Pápa felé biztosít regionális kapcsolatot. Mivel a tervezési terület külterületi jellegű így gyalogos hálózat járda gyalogút nincsen a területen. Jellemzően a meglévő kismértékű gyalogos forgalom a kerékpárúton zajlik.



7.0. Közműellátás vizsgálat 7.1. Vizi közmű 7.1.1. Ivóvíz ellátás A tervezési terület közelében a ménfőcsanaki Zsigmond király u.- Mérföldkő u. kereszteződésében található a meglévő D110 KMPVC vezeték, valamint a Mérföldkő u. M1 autópálya felöli végén meglévő két oldalról megtáplált D200 KMPVC körvezetékes hálózat. Ezen vezeték a DN300 ivóvíz távvezetékről táplálkozik, a hálózati nyomás 3,5-3,8 bar az üzemeltetői adatszolgáltatás alapján (Győri 10 000 m3 víztároló medence, túlfolyó szint 170,00 mBf, vízoszlop magasság 6 m). 7.1.2. Szennyvíz elvezetés A tervezési terület közelében a Mérföldkő utcában lévő D 160 KGPVC gravitációs csatorna található, melynek befogadója a Mérföldkő utcában meglévő, Pannonvíz ZRt üzemeltetésében lévő szennyvízátemelő. A meglévő szennyvízátemelőből két D200 KPE meglévő szennyvíz nyomóvezeték halad mintegy 2840 m hosszan a befogadóig. A meglévő nyomóvezetékek túlterheltsége miatt további szennyvízzel terhelni nem lehet. A befogadó D500 KGPVC csatorna az Öveges József – Bodócs István utca keresztezésében található. 7.1.3. Csapadékvíz elvezetés A tervezési terület közepén közel É-D irányultsággal meglévő nyílt árok vezet keresztül, mely részben a 83-as számú főközlekedési út csapadékvizeit, részben pedig Ménfőcsanak északi részének csapadékvizeit –a 83-as főutat keresztező D1000 áteresz után- hivatott levezetni a Holt Marcalba. A 83. sz. főút csapadékvíz elvezetését kétoldali vízelvezető árok oldja meg, melyek átereszek révén keresztezik a merőleges utakat.

7.2. Energia közmű 7.2.1. Gázellátás A tervezési terület közelében a Királyszék utca M1 autópálya felöli végén meglévő DN 300 PE középnyomású ellátó hálózat található. A tervezési területen halad keresztül a Földgáz Szállító Zrt. üzemeltetésében lévő Országhatár-Győr DN 700 -75 bar nagynyomású gáztávvezeték. 7.2.2. Elektromos ellátás A terület D - Ny-i sarka felett halad egy 20kV-os szabadvezeték hálózat OTR állomással. A fejlesztési területeket meglévő 120kV-os hálózat is keresztezi a meglévő 20kV-os szabadvezeték hálózata felett. 20 KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. SZÉKHELY: 1183 Budapest, Üllői út 455. Tel.: 297-1730 , Fax: 290-9191, E-mail: [email protected] DIN EN ISO 9001:2008 szerint, TÜV NORD CERT GmbH által tanúsítva www.kasib.hu


A tervezési terület É-i határán lévő Achilles Park villamos energia ellátására 0,4 kV-os hálózat vezet a tervezési terület Ny-i oldalával határos földút mentén. A 83 jelű főúton meglévő kétoldalas közvilágítási hálózat üzemel, melyek a meglévő kihelyezett közvilágítási szekrényekből indulnak. 7.3. Távközlés A tervezési területhez legközelebb a Zsigmond Király utcában meglévő ViDaNeT távközlési kábel húzódik,egyéb távközlési hálózat nincs a területen. Az FGSZ ZRt. üzemeltetésében lévő DN 700 távvezeték nyomvonalával párhuzamosan az FGSZ távvezeték hálózat üzemvitelét kiszolgáló optikai kábel halad. Az autópálya két oldalán a 83 sz. főutat üzemviteli hírközlési kábel ( ÜHK) keresztezi, melyet az Infranet Kft. üzemeltet.



8.0. Táj- és természetvédelmi összefüggések vizsgálata A tervezett Kereskedelmi Park területe nem áll országos és helyi jelentőségű természetvédelmi oltalom alatt, nem ex-lege védett természeti emlék, illetve terület. Nem minősül természeti területnek és nem tartozik a kijelölt természetvédelmi területek közös európai rendszeréhez a Natura 2000 hálózathoz. A terület nem érintett az Országos Területrendezési tervről szóló 2003. évi XXVI. törvény által meghatározott Országos Ökológiai Hálózat által. A vizsgált terület környezetében ugyanakkor értékes, védett természeti területek találhatók. A Rábát és a Holt-Marcalt kísérő vizes élőhelyek láncolata, összefüggő rendszere, többszintű természetvédelmi oltalom alatt áll, s egyben a kijelölt országos ökológiai hálózat magterületét és folyosóját alkotják. 8.1. Országos jelentőségű természetvédelmi területek Ny-i irányban terül el a Pannonhalmi Tájvédelmi Körzet területe, mely mintegy 30 m távolságra helyezkedik el a tervezési területtől. A tájvédelmi körzet, más jelentős természeti értékek mellett, a Rába vízrendszer természeti és táji értékeinek védelmére jött létre, mely részek számos ritka és veszélyeztetett fajnak is otthont ad. 8.2. Natura 2000 hálózat A Natura 2000 területek az európai közösségi jelentőségű természetvédelmi rendeltetésű területek hálózata. A területek helyrajzi számos jegyzékét a 14/2010. (V. 11.) KvVM rendeletben rögzítették. A tájvédelmi körzet Holt-Rába (Holt-Marcal) menti területét teljes egészében lefedi a Natura 2000 hálózat HUFH20011 Uniós azonosító kódú Rába megnevezésű jóváhagyott kiemelt jelentőségű természet-megőrzési (SCI) területe. A fenti Natura 2000 terület túlterjed az országos védettségű terület határán, és végighúzódik a vizsgált terület északi – északnyugati határa közelében – attól mintegy 20 m távolságban. A tervezésbe vont ingatlanok a fenti KvVM rendelet helyrajzi számos jegyzékében sem szerepelnek, legközelebb annak északkeleti sarkánál kb. 5 m távolságra közelítik meg a Natura 2000 területet. Közösségi jelentőségű, a kijelölés alapjául szolgáló élőhelyek a vizsgált területen nem fordulnak elő, közösségi jelentőségű jelölő növényfaj sem a közvetlenül a területen, sem a környéken nem található. A közösségi jelentőségű állatfajok tekintetében a tervezési terület érintettségéről szintén nem beszélhetünk. 8.3. Országos Ökológiai Hálózat Az Országos- és a GyMS megyei Területrendezési Tervekben kijelölt Országos Ökológiai Hálózat elemei a hatályos rendezési tervekben is lehatárolásra kerültek. Győr DNy-i részén az értékes vegetációjú Rába és Holt-Rába menti élőhelyek láncolata lett az ökoháló része. A vizsgált terület nem tartozik az ökológiai hálózatba. A tervezési terület mellett található Pannonhalmi Tájvédelmi Körzet az ökológiai háló magterületként nyilvántartott része, mely nyugati irányban található, és nem határos a vizsgált területtel. A Natura 2000 területek, és a tervezési terület északi szomszédságában fekvő Achilles-park is ökológia folyosóként nyilvántartottak. 22 KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. SZÉKHELY: 1183 Budapest, Üllői út 455. Tel.: 297-1730 , Fax: 290-9191, E-mail: [email protected] DIN EN ISO 9001:2008 szerint, TÜV NORD CERT GmbH által tanúsítva www.kasib.hu


8.4. Természeti területek A tervezéssel érintett ingatlanoknak nincs közvetlen kapcsolata a kijelölt természeti területekkel, melyek a védett területek mellett az Országos Ökológiai Hálózat részét képezik. 8.5. Tervezési terület természeti állapota, táji- természeti értékei A vizsgált területen a földhivatali nyilvántartás szerint az ingatlanok nagy része szántó művelési ágú, a 01502 hrsz-ú ingatlan legelőként szerepel. A közelmúltban a tervezési terület környezetében a kereskedelmi- és szolgáltató funkciók folyamatos térhódításával a mezőgazdasági hasznosítás folyamatosan háttérbe szorult, egyre nagyobb arányúak lettek a parlagon hagyott szántók. Ennek megfelelően az eredeti élőhelyek teljesen átalakultak, zavart kultúrélőhelyekké változtak – az egykori társulások értékesebb foltjai napjainkra a Rába és a Holt-Marcal vízpartjai sávjaira korlátozódtak. Jelenleg a tervezési területen megelőző régészeti feltárások történtek, mely a felszíni rétegek teljes megbontásával járt. A korábban részben művelt, részben felhagyott szántóterületek leromlott növényállománya és állatvilága mára lényegében eltűnt. Védett növényfaj, természetes- és természet-közeli élőhelyek a területen nem találhatók. A napjainkig tartó folyamat következtében, a természetes vegetáció visszaszorult, így táji természeti érték a vizsgált területen nem található. 8.6. Tájképi értékek A Rába és Holt-Marcal védelem alatt álló területei, ökológiai hálózati elemei egyben kiemelkedő tájképi értéket képviselnek. A tervezési terület a felsőbbrendű és a hatályos tervek szerint sem tartozik a tájképvédelem szempontjából kiemelt területek közé. Az eredeti vegetáció eltűnésével, a humán behatás erősödésével, a közlekedési területek térhódításával a terület feltáruló látványa településképileg nem meghatározó, tájesztétikai értékeket nem hordoz.



9.0. Zöldfelületek vizsgálata A tervezési terület hosszabb ideje mezőgazdasági művelés alatt állt Az évszázadok óta folyó intenzív szántóföldi hasznosítás miatt nagy területeken váltották fel a természetes növénytakarót a mezőgazdasági kultúrák. A vizsgált terület környezetében a közlekedési területek, kereskedelmi- és szolgáltató funkciók folyamatos térhódításával a mezőgazdasági hasznosítás is folyamatosan háttérbe szorult, egyre nagyobb arányúak lettek a parlagon hagyott szántók. Az eredeti társulások helyét kultúrnövényekből és gyomokból álló – kevésbé változatos - flóra foglalta el, az eredeti állapotokat a vízrendezés és csatornázás, az utak és töltések építése változtatta meg. A térszínnek és a talajvízviszonyoknak megfelelően spontán felverődött fák és cserjék mellett – a megmaradt egykori fajokkal kiegészülve – zömében egyéves és évelő növényfajokból szerveződött, taposást tűrő gyomjellegű és generalista fajokból álló növényzet volt megtalálható a közelmúltig. A közlekedési utak szegélyén ruderális, taposástűrő és pionír viselkedésű gyomfajok, valamint zavarástűrők növények élnek. Az utakat szegélyező fasorokban jellemző a fehér nyár, a fehér fűz, de a nemesnyár spontán hibridek, ezüstfa, akác, fekete bodza, ezüst juhar példányok is gyakoriak. A rendszeres bolygatás, taposás következtében természetes állapotok teljesen leromlottak. Védett növényfaj nem fordult elő a vizsgálati területen, előfordult azonban néhány árterekre jellemző inváziós növény. A tervezett építési területet a védett természeti területek irányából csaknem teljes szakaszon változó szélességű erdősáv, jellemzően akácos, ill. nemes nyáras) választja el. A vizsgált területtel határos területeken az Achilles-szabadidőpark Holt-Marcal felőli részén a Natura 2000 területen - telepített tölgyes is található. Jelenleg a tervezési területen megelőző régészeti feltárások történtek, mely a felszíni rétegek teljes megbontásával járt, jelenleg sem természetes, sem mesterséges növényborításról nem beszélhetünk. A zöldfelületi rendszert csak vizsgálati területet szegélyező és környező fasorok képviselik. Az út széli fasorokban sok a fehér nyár, a fehér fűz, a nemesnyár jellemzőek. Az Achillespark és a tervezési terület között vezető út menti fasort, kifejlett 50-60 cm törzsátmérőjű nyarak alkotják.



II. JAVASLAT 1.0. A településrendezési eszközökkel való összhang, illetve módosítási szükségesség a tervezett fejlesztések ismeretében Győr Megyei Jogú Város célkitűzéseivel a rendelkezésre álló dokumentációkkal a./ Stratégiai program b./ Integrált városfejlesztési stratégia c./ Településfejlesztési koncepció a tervezett kereskedelmi park kialakítása mind területi elhelyezkedését tekintve, mind pedig funkcióját-, volumenét tekintve összhangban áll, azok módosítását nem teszi szükségessé. Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényben deklarált településrendezési eszközök, mint a a./ Településszerkezeti Terv és annak leírása, valamint b./ a Helyi Építési Szabályzat és Szabályozási Terv tartalmi elemeinek és a fejlesztési célkitűzések összevetésének eredményeképpen a tervezett fejlesztések előmozdíthatóságához, megvalósíthatóságához azok módosítása válik szükségesé. 1.1. A Győr Megyei Jogú Város Településszerkezeti Terv módosításaira tett javaslatok A jelenleg hatályos dokumentum a három, illetve hosszú távon két területfelhasználásra bontja a tervezési területet. A tervezett beruházás azonban egybefüggő, komplexen kezelt területegységet kíván, ezért a Településszerkezeti Terv tagolt területhasználata módosításra szorul, melyet a tervezett kereskedelmi park telepítési kötöttségei tesznek indokolttá. A tervek szerint a külső infrastrukturális feltételek megteremtése már a beruházás megkezdésének időszakában megtörténne, megkönnyítve ezzel a további ingatlanfejlesztések, hasznosítások sorát. Ezt követően a belső infrastruktúra, telekalakítás, épület és parkoló kialakítás egymásra utaltan, komplex rendszerben kerülne kiépítésre. A kötött telepítési rend, illetve annak egységes kezelhetősége megkívánja az egységes különleges bevásárlóközponti területek kijelölését, melyet a tervezett funkciók, valamint azok kiszolgálására létesülő nagy kiterjedésű felszíni parkoló felületek elhelyezhetősége indokol. A területfelhasználás módosításra való igény kizárólag az autópálya melletti Kbe mellett jelölt területtel közvetlenül határos tömbökben jelentkezik, mivel a fejlesztési terület további csatlakozó területei hosszú távon gazdasági kereskedelmi-szolgáltató területbe soroltak a hatályos dokumentumok szerint. 1.1.1. A javasolt átsorolás területi mérlege A tervezési terület érintett ingatlanjainak listája és területi mérlege: Általános jellemzők SRSZ 1.

HRSZ. 0109/1

Terület (m2) 5956

2.

0112/1

802

Módosítás előtt Területfelhasználás Védő erdőterület Nagy bevásárlóközpontok területei

Módosítás után

Terület (m2) 5956 802

Területfelhasználás Védő erdőterület Nagy bevásárlóközpontok területei

Terület (m2) 5956 802



3.

0113/1

1387

4.

0114/2

1618

5.

0114/3

7883

Védő erdőterület Nagy bevásárlóközpontok területei Védő erdőterület

363 1024 1618

Védő erdőterület Nagy bevásárlóközpontok területei Közlekedési terület

5123

506

2692 68

Védő erdőterület Nagy bevásárlóközpontok területei Védő erdőterület Védő erdőterület Nagy bevásárlóközpontok területei Közlekedési terület

363 1024 1618 4975 2763 145

6.

0114/4

2166

7.

0114/5

18680


8.

0116/1

5144

Védő erdőterület

5144


5144

9.

0116/2

5302


5302


5302

10.

0116/3

4384

4384

0116/4

9343

12.

0116/5

41025

13.

0116/6

12920

14.

0116/7

18108

Védő erdőterület Nagy bevásárlóközpontok területei Nagy bevásárlóközpontok területei Nagy bevásárlóközpontok területei Nagy bevásárlóközpontok területei

4384

11.

15.

0118

314

Védő erdőterület Nagy bevásárlóközpontok területei Nagy bevásárlóközpontok területei Nagy bevásárlóközpontok területei Nagy bevásárlóközpontok területei Nagy bevásárlóközpontok területei Közlekedési terület Nagy bevásárlóközpontok területei Közlekedési terület Nagy bevásárlóközpontok területei Közlekedési terület Nagy bevásárlóközpontok területei Közlekedési terület Nagy bevásárlóközpontok területei Közlekedési terület

16.

17.

18.

19.

0119/1

0119/2

0119/3

0119/4

2253

4119

698

695

18680


18680

1660

9343

41025

12920

18108

271 43 1665 588 3601 518 617 81 616 79

506 1660

9343

41025

12920

18108

Nagy bevásárlóközpontok területei

314


2253


4119


698


695



20.

21.

22.

23.

24.

25.

0119/5

0119/6

0119/7

0119/8

01498/3

01499

5127

4157

6670

13271

32929

525

26.

01500/1

18085

27.

01500/2

14418

28.

01500/3

16700

29.

30.

31.

01500/4

01500/5

01500/6

15694

19323

1903

Nagy bevásárlóközpontok területei Közlekedési terület Nagy bevásárlóközpontok területei Közlekedési terület Nagy bevásárlóközpontok területei Közlekedési terület Nagy bevásárlóközpontok területei Közlekedési terület

4605 522 3821 336 6259 411 12243 1028


32929


525

Nagy bevásárlóközpontok területei Nagy bevásárlóközpontok területei Nagy bevásárlóközpontok területei Nagy bevásárlóközpontok területei Kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület Közlekedési terület Közlekedési terület Kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület Nagy bevásárlóközpontok területei Közlekedési terület Kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület

18085

14418

16700

7757

Nagy bevásárlóközpontok területei Közlekedési terület Nagy bevásárlóközpontok területei Közlekedési terület Nagy bevásárlóközpontok területei Közlekedési terület Nagy bevásárlóközpontok területei Közlekedési terület Nagy bevásárlóközpontok területei Közlekedési terület Nagy bevásárlóközpontok területei Közlekedési terület Nagy bevásárlóközpontok területei Nagy bevásárlóközpontok területei Nagy bevásárlóközpontok területei Közlekedési terület

4737 390 3821 336 6258 412 12271 1000 32725 204 506 19 18085

14418

16672 28


14722

7313

Közlekedési terület

972

887

Közlekedési terület Nagy bevásárlóközpontok területei

279

624

18436

19044

473 153


1903

1277



32.

33.

34.

01500/7

01500/8

01500/9

22716

64998

64644

35.

01501

476

36.

01502

741

37.

01503

440

38.

39.

01504

01505

1894

1852

Közlekedési terület Kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület Nagy bevásárlóközpontok területei Kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület Közlekedési terület Nagy bevásárlóközpontok területei Kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület Közlekedési terület Kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület Kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület Kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület Nagy bevásárlóközpontok területei Közlekedési terület Kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület Nagy bevásárlóközpontok területei

1119 21597

5441

51841 7716 5657

48612 10375 476

741

440

Közlekedési terület Nagy bevásárlóközpontok területei

340 22376


64124


874


57919

Közlekedési terület Nagy bevásárlóközpontok területei Nagy bevásárlóközpontok területei Nagy bevásárlóközpontok területei

6725 476

741

440

534 310


1894


1852

1050

1852

A vizsgálat alá vont terület területi mérlege: TSZT módosítás előtt (m2)

TSZT módosítás után (m2)

225643

390708

145094

-


47076

46928


31547

11724

449360

449360

Területfelhasználási mód

Beépítésre szánt terület

Nagy bevásárlóközpontok területei Kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület

Beépítésre nem szánt terület Összesen:



1.1.2. Összegzés A tervezési területen a hatályos településszerkezeti Terv nagy távlatban - a jelenleg illeszkedés kategóriája alá eső területet gazdasági kereskedelmi szolgáltató területfelhasználásba teszi, - a 83-as számú úttól észak-nyugatra eső szomszédos területek szintén gazdasági kereskedelmi területi kategóriába soroltak, illetve - az autópálya és a tervezett gyorsvasút közelsége egy kevésbé érzékeny területfelhasználást igényel. ezért az eltérő, különleges területfelhasználás módosítása a különleges bevásárlóközponti Kbe területfelhasználási kategóriába történő sorolással irányított területhasználat nem befolyásolja kedvezőtlenül a városrész környezeti állapotát. A területfelhasználási mód változásból következő intenzitás növekmény a teljes tömbre vetítve a hosszú távon a hatályos tervekben rögzítettekhez képest átlagosan 10% alatt marad. 1.2. A Győr Megyei Jogú Város Helyi Építési Szabályzatának és Szabályozási Tervének módosításaira tett javaslatok A Településszerkezeti Terv egységes Kbe különleges bevásárlóközponti területbe történő átsorolásának esetén a Szabályozási Terv módosítása is indokolttá válik, az építési övezeti besorolásokat, előírásokat is módosítani kell. A tervezett áruházak és egyéb szolgáltató létesítmények kialakíthatóságát segítő beépítési paraméterek meghatározása: Beépítési jellemzők megnevezése Maximális építménymagasság Maximális beépíthetőség: Minimális zöldfelület: Szintterületi mutató: Minimális telekméret: Megengedett legnagyobb szintszám:

Beépítési jellemzők értéke 15,0 m ahol 1 db önálló 30,0 méteres reklámtorony elhelyezése megengedett 25% (30 %)* 40% mely háromszintes növényállomány telepítésével 34%-ra csökkenthető 2 0,5 m /m2 2500 m2 telekcsoport újraosztás esetén max:10 db építési ingatlan alakítható ki. 3

* A megadott érték a szakáruházak telepítésével érintett kialakuló telkek esetében 30 %-ra növelhető, amennyiben az építési övezetben meghatározott 40 % minimális zöldfelületi mérték - melyből 25 % háromszintes növényállomány telepítésével kerül kialakításra - teljesül.

a./ A jelen tervdokumentációban ismertetett fejlesztési elképzelések teljesüléséhez a Kbe építési övezet szomszédos két tömbre történő kiterjesztése mellett, az építési övezetek meghatározásakor a beépítési paraméterek változtatására is szükség van az alábbiak szerint: b./ A jelen kereskedelmi fejlesztés egy kötött megvalósítási ütem szerint kerül végrehajtásra. Ez egyfajta működési technológiának tekintendő, amelytől való eltérés nem megengedett. Csak így biztosítható a „termék”, jelen esetben az együtt járó kereskedelmi áruházak mixeként kialakuló kereskedelmi áruházi csoport elvárt minőségben történő létrejötte. 29 KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. SZÉKHELY: 1183 Budapest, Üllői út 455. Tel.: 297-1730 , Fax: 290-9191, E-mail: [email protected] DIN EN ISO 9001:2008 szerint, TÜV NORD CERT GmbH által tanúsítva www.kasib.hu


c./ A tervezett beruházás egybefüggő, komplexen kezelt területegységet kíván, a homogén területhasználat és a kötött telepítés megvalósíthatóságához a szabályozási tervlapon jelölt, a fejlesztési területet ketté szelő, valamint a 83-as számú főközlekedési úttal párhuzamos tervezett út szabályozási vonalainak megszüntetése szükséges. Ezen módosítással az Achillesz park megközelítése továbbra is biztosítható a jelent tervdokumentációban rögzítettek szerint.

d./ A tervezési területen tervezett fejlesztések megvalósíthatóságának feltétele a tárgyi területen keresztül haladó önkormányzati tulajdonú földútnak a forgalomképtelen ingatlankataszterből történő kivonása, valamint ezen földrészlet értékesítéséről, területcseréjéről az érintett felek írásos megállapodása. e./ A Kulturális Örökségvédelmi Hivatal Védési Igazgatóságának 604/266/1/2010 ügyiratszámú levele alapján, a tervezési területet érintő régészeti védelmet megszüntető eljárást követően a Hivatal elnöke a védettség törlése mellett döntött, azaz a szabályozási tervlapról törölhető a régészeti érintettség jelölése. 30 KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. SZÉKHELY: 1183 Budapest, Üllői út 455. Tel.: 297-1730 , Fax: 290-9191, E-mail: [email protected] DIN EN ISO 9001:2008 szerint, TÜV NORD CERT GmbH által tanúsítva www.kasib.hu


f./ A Szabályozási Tervi módosításaival összhangban a GYÉSZ vonatkozó előírásai kiegészítendők. g./ Az M1 autópálya mellett kijelölt véderdő terület megközelítéséről a telekcsoport újraosztás során gondoskodni kell. Megtartandó szabályozási elemek: a./ A szomszédos, természeti területen lévő üdülőterület védelmét szolgáló településtervezési elem – amely a hatályos Szabályozási Tervben szerepel – megtartásra, illetve 5 méterrel megszélesítésre kerül. Ez a telken belüli növénybeültetés védődombként (zaj és por hatások ellen) működik majd, amely egyben térfal pótló vizuális védelemként is szolgál az üdülőterület felől, több szintű növénykiültetésével. b./ Megtartásra kerül továbbá a fejlesztési terület nyugati határában tervezett közterületi kiszabályozás az Achilles park esetleges megközelítési alternatívájaként, valamint a csatlakozó gazdasági területek feltárhatóságához. c. Az M1 autópálya és a tervezett gyorsvasút védőtávolságai a Győr Megyei Jogú Város Közgyűlésének 210/2008.(VI.22.) sz. Kgy. határozatában foglalt eltérésekkel.



2.0. Környezetalakítási javaslat 2.1. A tervezett fejlesztés bemutatása Mivel távlatban a teljes kereskedelmi park kiépülésével számolni kell, ezért a tervezési terület jövőbeni kialakításának egy – a Győr Építési Szabályzatának, illetve a Szabályozási Terv jelen módosításának megfelelő – változatát tüntettük fel a „Környezetalakítási javaslat” című rajzi alátámasztó munkarészen. A tervezési területen tervezett fejlesztéseket ábrázoló környezetalakítási javaslatunkon a tervezett Auchan áruház (T1) nyitáskori állapotát tüntettük fel a létesítmény kiszolgálását biztosító parkoló felülettel (1160 db parkolóhely) és megközelítést biztosító belső úthálózattal együtt. Az ábrázolt áruház a hasonló funkciójú kiskereskedelmi létesítményekre jellemző, lapostetős kialakítású és 21750 m2 alapterületű, amely mind telepítésében, mind homlokzatának építészeti megformálásában jól reagál a 83. sz. főút túloldalán meglévő kereskedelmi épületekre. A fentiekben említett áruház és a 83. sz. főút között, a terület belső feltárását biztosító út, illetve négyágú körgeometriájú csomópont mellett javaslatot tettünk egy autómosó (8 db parkolóval) és egy üzemanyagtöltő állomás (T7), valamint egy gyorsétterem (29 db parkolóval, T4) kialakítására is. A körgeometriájú csomópontra kerülne felfűzésre – a szakáruházakra általánosan jellemző, lapostetős kialakítás mellett – egy 16250 m2 (T3), egy 6890 m2 (T6) és egy 2610 m2 (T5) alapterületű szakáruház, a létesítményeket kiszolgáló (550, 568 és 127 férőhelyes) parkoló felületekkel és a megközelítést biztosító belső úthálózattal. Egy további, az előzőekben ismertetett épületekhez kialakításában hasonló, 9600 m2 alapterületű szakáruház (T2) elhelyezésére is van lehetőség a tervezési területen. Ezt az épületet a szükséges, 310 férőhelyes parkoló felülettel az Auchan áruház mellett, a tervezési terület Ny-i sarkában ábrázoltunk. A tervezett kereskedelmi létesítmények és az üdülőközpont egymásmellettisége mindkét fél számára kedvező és egyben kedvezőtlen hatásokkal is bír. Mindkét funkció a lakossági igények kielégítését szolgáló, forgalomgerjesztő hatású. A kereskedelmi (vásárlás) és szabadidő eltöltése egymást kiegészítő tevékenységek, közelségük az egyes funkciók használatát felerősítik. A két területhasználat közül a természeti területen lévő üdülő funkció védelmében a környezetalakítás során a jelenleg hatályos tervekben szereplő, telken belüli beültetést 35 méterre javasoltuk növelni. Kialakítását tekintve, ezen a területen egy kb. 550 méter hosszú és 35 méter széles zajvédő domb megépítésével és több szintes növényállomány beültetéssel egy zöld térfal jelenhet meg, így az kellő védelmet nyújthat a kereskedelmi tevékenységgel járó kedvezőtlen környezeti hatásokkal (zaj, por) szemben, illetve az áruházak épülete és parkolói látványban az üdülő felől takarásban a védődomb mögé kerülnek. Ezen tervezési elemek szerepeltetésével biztosítottnak látszik a szomszédos, környezeti szempontból érzékeny terület védelme. A telken belüli beültetés a gazdasági, kereskedelmi szolgáltató területen kialakításra kerülő ingatlan telkén belül megvalósítható (hatályos tervek elvrendszere és alkalmazott jelölése szerint), így annak növényborítottsága a kötelezően kialakítandó zöldfelületi paraméterek számításánál beszámítható, ezáltal a fejlesztő számára sem jelent „veszteséget” az ingatlanhasznosítás során. 32 KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. SZÉKHELY: 1183 Budapest, Üllői út 455. Tel.: 297-1730 , Fax: 290-9191, E-mail: [email protected] DIN EN ISO 9001:2008 szerint, TÜV NORD CERT GmbH által tanúsítva www.kasib.hu


A közterületi utak felülvizsgálata körültekintést igényelt, különös figyelmet szentelve a „mögöttes” Achilles park zavartalan megközelíthetőségére. A környezetalakítási javaslaton ábrázoltak kidolgozásakor vizsgálati szempont volt a 83. számú főközlekedési főút szabályozási terven jelölt teljes értékű csomópontjainak helye (meglévő Bricostore áruházzal szemben), illetve a tervezési területtől távolabb eső Szent László utcai csomópontnak a 83. sz. főút 2x2 sávra történő bővítését követő, teljes értékű csomópontként történő megtartásával a csatlakozási pontok, valamint a Zsigmond Király utcai kisíves kapcsolat lehetősége. A Szent László utcai teljes értékű, jelzőlámpával ellátott csomópont csatlakozásáról történő megközelítés forgalombiztonsági szempontból megfelelő, direkt kapcsolatot biztosíthat az Achilles park használói számára (a megszokott helyen, a közterületi utak kialakításáról szóló szabványok szerinti kialakítással). Az Achilles park irányában az elsődleges közlekedési kapcsolatot a kereskedelmi park 83. számú főközlekedési úton kialakításra kerülő teljes értékű csomóponton keresztül ábrázoltuk. Ebben az esetben a kereskedelmi park belső úthálózatának, továbbá egy ahhoz kapcsolódó, az üdülő funkció környezeti hatásokkal szembeni védelmét biztosító zajvédő domb északi oldala mentén vezetett út használatával biztosítottá válik az Achilles park elérése. Javaslatunk tartalmaz egy az úttest és a zajvédő domb között kialakított 122 férőhelyes, merőleges felállású parkolót, valamint további 54 burkolatlan parkolóhelyet is. Az Achilles park zavartalanabb megközelítésére alternatív megoldásként szolgálna egy a Zsigmond Király utcai csomópontban létesített kisíves kapcsolat kialakítása is, amennyiben ezt a közlekedésért felelős szervek támogatják. Az Achilles park megközelítésére a fentieknek megfelelően több közlekedési megoldás is adódik. A két érintett terület tulajdonosa, fejlesztői között történő megállapodás, közös megegyezés, valamint a közlekedésért felelős szervekkel történő egyeztetések megtörténtek, melyek alapján került kidolgozásra a környezetalakítási javaslaton ábrázolt, mindkét fél üzleti érdekeit figyelembe vevő, fentebb ismertetett megoldás. Az M1 autópálya és a fejlesztési terület közt megmaradó mezőgazdasági területek munkagépekkel történő megközelíthetőségének biztosítása szintén fontos eleme a tárgyi szabályozási terv módosításnak. Ennek érdekében javasoljuk az Achilles park előtti kiszolgáló út kivezetését az autópálya telkéig, ahol a 0114/3 hrsz-ú ingatlanból kiszabályozott 6,0 méter széles mezőgazdasági úton keresztül a jövőben is elérhetővé válnak a mezőgazdasági területeket feltáró 0114/2, 0113/1 és 0112/1 hrsz-ú földutak. Környezetalakítási javaslatunkon beépítéssel nem érintett zöldfelületként került ábrázolásra a Tervezett gyorsvasút elhelyezhetőségének biztosítására fenntartott 100 méteres védőtávolság. A nyomvonalas létesítmény pontos helyének megállapításáig a képviselő-testület a 210/2008.(VI.12.) Kgy. határozatában fogalmazta meg a 100 méteres védőtávolságon belül differenciált védőtávolságok meghatározását a fejlesztéssel érintett területek hasznosíthatósága érdekében. A gyorsvasút várhatóan a legutolsó ütemben kerül kiépítésre, azaz tervezetten a teljes fejlesztési területre tervezett áruházi és közúti közlekedési fejlesztést követően, nagy távlaton túl. 2.2. Tervtanácsi vélemény A jelen fejezethez csatolt – 2009. decemberi keltezésű – környezetalakítási javaslaton ábrázolt tervezett telepítés 2009. november 19-én, a Központi Építészeti - Műszaki Tervtanács és a Fővárosi Tervtanács egyesített ülésén megtárgyalásra került. Az ülésen alkotott 90/2009. 33 KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. SZÉKHELY: 1183 Budapest, Üllői út 455. Tel.: 297-1730 , Fax: 290-9191, E-mail: [email protected] DIN EN ISO 9001:2008 szerint, TÜV NORD CERT GmbH által tanúsítva www.kasib.hu


számú Tervtanácsi Véleményben a Tervtanács a bemutatott tervek, az opponens és a tervtanácsi tagok szakmai véleménye alapján az alábbi véleményét alakította ki: A Tervtanács:  megállapította, hogy a bemutatott terv a jelenleg érvényes szabályozási terv módosítását alátámasztó telepítési terv;  megállapította, hogy a meglévő gyorsforgalmi út, a pápai repülőteret ellátó és felbővítendő 83-as számú főút és a leendő gyorsvasút által határolt területen a kereskedelmi létesítmény elhelyezhető. A bemutatott telepítés építészeti geometriája a közúti megközelítésre és az út túloldalán meglévő kereskedelmi épületekre jól reagál;  felhívta a figyelmet, hogy a bányató mellé települt szabadidő- és rekreációs központ, valamint a tervezett bevásárló központ zaj- és átlátási elhatárolását meg kell oldani;  javasolja az épület mögötti füves domb cserjés és lombos növényekkel való telepítésével a terület ökológiai viszonyainak javítását;  felhívta a figyelmet a parkoló területének a terven bemutatottnál intenzívebb fásítására;  üdvözli a homlokzatokon megjelenő, környezettudatos szolár panelek megjelenését;  átgondolásra javasolja az épület bejáratát kiemelő, „A” betűt formáló kapuelemek megformálását, mint az épület markáns architektonikus elemeit;  a területileg illetékes állami főépítész adatai alapján megállapítja, hogy a tervjavaslat néhány eleme az OTrT-ben rögzített, majdani gyorsvasút védőtávolságába esik. Ezek az elemek csak ideiglenes jelleggel, a gyorsvasút megépüléséig létesíthetők itt. A csatolt – korábbiakban készült és a Tervtanács által véleményezett – környezetalakítási javaslat, valamint a rajzi mellékletek közt szereplő (2011. januári) környezetalakítási javaslat között a 90/2009. számú Tervtanácsi Véleményben foglaltakat befolyásoló tartalmi eltérés nincs. A különbség az Achilles park zavartalan megközelítését szolgáló – a felek közti megállapodáson alapuló – új közlekedési kapcsolat szerepeltetése, amely a kereskedelmi park belső úthálózatán keresztül egy ahhoz kapcsolódó, az üdülő funkció környezeti hatásokkal szembeni védelmét biztosító zajvédő domb északi oldala mentén vezetett út létesítését javasolja. Az anyagból ehhez kapcsolódóan törlésre került a Zsigmond Király utcai csomópontban létesített kisíves kapcsolat. Összefoglalva: A Tervtanács az állami főépítész véleményével összhangban megállapítja, hogy a terv a kötelező infrastrukturális elemekhez való viszonyát megfelelően kezeli, a meglévő kereskedelmi területekre jól reagál, a szomszédos rekreációs területtől megfelelően elhatárolja magát. A Tervtanács a tervet az észrevételek betartása esetén a Szabályozási Terv módosítását alátámasztó munkarészként elfogadja és az Önkormányzat figyelmébe ajánlja. A Tervtanács a Szabályozási Terv módosításának érvénybe lépése esetén a bemutatott tervet az elhangzott javaslatoknak megfelelő átdolgozás után építési engedélyezésre ajánlja.


0/2 012

0121/1

É 01 14 /9

Bé

cs

01 14 01 /10 14 /11 01 14 /1 2 01 14 /1 3

01 14 /1 6

01 14 /1 4

01 14 /1 5

0114/3

01 14 /1 7

18 01

01 19 /1

01 04 /6

01 19 /3

01 14 /1 8

01 19 /2

01 19 /6

54

01 16 /1

01 14 /1 9

00 35,

01 19 /7

01 09 /4

/5 14 01

0/1 012

01 16 /2

/2 14 01

01 19 /4

01 19 /5

01 09 /3

01 16 /3

P

122

ő véd Zaj

0 11

100

01 14 /4

01 19 /8 0 12

01

16 Gy /4 ors vas út nyo mv on ala 0

b dom

90

Afrodite forrás

11 6/5

80

00 35,

70

m ere étt

0 nm 18

01 50 5

Bu da pe st

60

01500/9

50

01 16 /6

01 50 4

40

30

M1

0109/1

Tervezett Auchan áruház

T1

20

01 16 /7

Au tóp ály a

10

01 50 3

összesen: 1160db parkolóhely +24db akad. mentes parkolóhely

db 465

01 50 0/

P3 01 51 1/

10

29

4

50

01498/3

15 00 /3

T6

P 5 6 86

Tervezett üzemanyagtöltő

T7

01500/8

P5

2

P Tervezett gyorsétterem 0

6

01 50 1

0/ 50 01

01509/7

01 51 3

z 1. s

T4

út koló par an h c . Au

01 50 0/

01 50 0/

01 13 /1

01 50 2

db

2. s

1

1

01509/1

út oló ark np cha . Au

150

db

b 96d

7

473

út oló ark np cha u A z.

P 12

z 4. s

T2

/ 12 01

T5 01 50 0/

14,00

z. fő 83 s

Tervezett autómosó

P8

5

1

T3

út

Győr

rút rékpá vő ke Meglé

01500/7

01 49 7/

01 49 7/ 01 21 49 7/ 01 19 49 7/ 17

2/2 011

pa Pá

01 49 7/

01 49 7/

ark ping P Shop Győri

tra

fó

01 49 7/

01514/15

01 49 7/

13

11

01 49 7/

29 7/ 49 01 23

16

31

30

01 49 7/

1

4 Győr - Szélesföldek környezetalakítási javaslati terve 01 2011. november 49 7/ 01 8 49 7/ M=1:3000 12 01 01 01 49 7/ 6

49 7/ 9

49 7/ 10


3.0. Közlekedési javaslat 3.1. Közúti kapcsolatok A vizsgált terület Győr városától dél-délnyugatra a 83. sz. II. rendű főút mentén annak nyugati oldalán az M1 autópályától délre fekszik. A fejlesztési terület közlekedési kapcsolata a 83 sz. II. rendű főút felöl biztosítható. A 83. számú főút jelenleg 2x1 forgalmi sávval bonyolítja a forgalmat, amely évről évre növekvő tendenciát mutat a főút vonalán történt fejlesztések következtében. A 2007-es évben a főút tervezési terület melletti szakaszán már az átlagos napi forgalom 10144 j/nap volt. A növekvő forgalom és a fejlesztési terület gerjesztett forgalmát figyelembe véve indokolttá válik a főút 2x2 forgalmi sávosra bővítése. A vizsgált területtel szemben a 83. számú főút szelvényezés szerinti jobb oldalán 69+427 kmsz-ben található „T” alakú csomópont, a főút szelvényezés szerinti jobb oldalán található területeknek ad megközelíthetőséget. A csomópont négyágú, körgeometriájú csomóponttá való átépítésével a 83. sz. fűút mindkét oldalának közlekedési kapcsolata megoldható. Az átépítés olyan csomóponti kialakítást igényel, amely elbírja a 83. számú főút jelenlegi, a távlati és a fejlesztési terület által gerjesztett forgalmat is. A 83 sz. II. rendű főutat a várható forgalomnövekedés biztonságos levezetése érdekében a Gyirmótot a 83 sz. főúthoz kapcsoló Malom útig (68+725 kmsz) 2x2 sávos kialakítással kell kiépíteni. Amivel a tervezési területen megvalósuló beruházás feltétele az út átépítése az Autópálya csomópont és a fejlesztési területet feltáró csomópont között ezért a 2x2 sáv kiépítése két ütemben is történhet. Ez esetben az autópályától a fejlesztési területet feltáró csomópontig 69+427 mksz) épül ki a 2x2 sávos útpálya az első ütemben és a Malom útig a második ütemben. A Pápa felé vezető további szakaszon pedig, a teherforgalom várható növekedése miatt 11,5 tonnás pálya megerősítés szükséges, a Pápára tervezett NATO-bázis és a 83 sz. főút mentén tervezett egyéb beruházások forgalomvonzó hatása miatt. A fejlesztési területen kiépülő úthálózat teljes értékű csomóponttal csatlakozik a 83 sz. II. rendű főúthoz. Az így kialakuló úthálózat biztosítja az Achilles park közúti kapcsolatát is. A Zsigmond király utca (83 sz. főúttól nyugatra eső szakasza) kétirányú 2x1 sávos kiépítésének lehetőségét és a 83 sz. főútra a 69+130 kmsz-ben történő csak jobbra kisíves kapcsolatot biztosító csomópont kiépítése a terület feltárásának javítása érdekében a Győr Megyei Jogú Város Önkormányzatával egyetértésben javasoljuk a 83 sz. főút 2x2 sávosra bővítésével egyidejűleg. A csomópont távolság miatt szabvány alóli felmentést kell kérni. A fejlesztési területtel érintett útszakaszon meglévő csomópontok jelenleg (a baleseti statisztikák alapján) balesetveszélyesek. A legrosszabb a helyzet az autópálya lehajtók közül a déli ág esetében. A megnövekvő kapacitásigény és a forgalom biztonsága indokolja a csomópontok kőrgeometriájú, Turbó (Holland típusú) csomóponttá való átépítését. A Zsigmond király utca 83 sz. főúttól nyugatra eső szakaszán a közvilágítást a kiépülő út teljes hosszában ki kell építeni. A 83 sz. főúton a meglévő közvilágítást át kell építeni, a fejlesztési területet feltáró csomóponttól Pápa irányába meg kell hosszabbítani, hogy a tervezett csomópont kellő megvilágítást kapjon. A csapadékvíz elvezető árkokat át kell építeni, és a fejlesztési terület előtti szakaszon, valamint a Malom utcai csomópontig burkolni kell. 35 KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. SZÉKHELY: 1183 Budapest, Üllői út 455. Tel.: 297-1730 , Fax: 290-9191, E-mail: [email protected] DIN EN ISO 9001:2008 szerint, TÜV NORD CERT GmbH által tanúsítva www.kasib.hu


A fejlesztési terület belső úthálózatát 7,0 m széles utak, kiemelt szegély és zárt csapadékelvezetés kiépítésével javasoljuk megvalósítani, a Zsigmond király utcát pedig 6,0 m szélességgel, kiemelt szegélyek és zárt csapadékvíz elvezetéssel. 3.1.1. Javasolt közlekedésfejlesztés Telken kívüli Ahogyan azt az előzőekben leírtuk, a 83. sz. főút forgalmának – bevásárlóközpont építése miatti – várható fejlődése szükségessé teszi az útpálya korszerűsítését, bővítését. Az előzetes egyeztetések alapján a 83. sz. főutat a tervezett bevásárlóközpont csomópontja és az autópálya felhajtók csomópontjai között bővíteni kell 2x2 sávos kialakításúra, így kapcsolódva a Győr irányába már kiépült pályaszélességhez. A tervezés megkezdése előtt talajmechanikai szakvélemény, valamint geodéziai felmérés készült a teljes fejlesztési területre. A tervezés során többszöri egyeztetés folyt a Nemzeti Infrastruktúra Fejlesztő Zrt., a Magyar Közút NyRt., valamint a Közlekedésfejlesztési Koordinációs Központ szakembereivel. Tervezők konzultáltak „A 83. sz. főút 33+820-70+200 km közötti szakasz 11,5 tonnás burkolaterősítése, fejlesztése” című Döntés-előkészítő tanulmánytervvel kapcsolatban. A tervezési szakaszra vonatkozó adatok figyelembe vételre kerültek. A csomópontok és az útpálya méretezéséhez a hozzáférhető forgalmi adatok kiegészítéséhez plusz forgalomszámlálás is készült. A kapott és számlált forgalmak egybevetése alapján:  a 83. sz. főút mértékadó óra forgalma (MOF) az autópálya csomópontoktól északkeletre lévő szakaszon: 16129 E/nap (1613 E/ó),  az autópálya lehajtók közötti szakaszon: 17098 E/nap (1710 E/ó), míg  a beruházási terület előtti szakaszon: 15588 E/nap (alapján 1559 E/ó). Fentiek szerint a 83. sz. főút 2x1 sávos kialakítással már napjainkban meghaladja az 1400 E/ó MOF-at, azaz csak az eltűrhető szintet tudja biztosítani, így a javasolt 2x2 sávra való bővítése indokolt. 2024-re becsült kétirányú forgalmak,  az autópálya csomópontoktól észak-keletre lévő szakaszon: 20059 E/nap (2006 E/ó),  az autópálya lehajtók közötti szakaszon: 22400 E/nap (2240 E/ó), míg  a beruházási terület előtti szakaszon: 10606 E/nap (2061 E/ó). A tervezett 2x2 sávos út sávonkénti 1000 E/h alatt megfelelő, ami keresztmetszetben 4000 E/h-t jent két irányba. Az 1. sz. táblázat tartalmazza a forgalomszámlálási és az előrevetítő módszerrel készült forgalombecslési adatokat, a 2. sz. táblázat mutatja be a csomópontok forgalomáramlási adatait – amely a végzett forgalomszámlálás alapján került figyelembe vételre –, míg a távlati forgalmakat a 3. sz. táblázat mutatja be, melyek szintén előrevetítő módszerrel kerültek megbecsülésre. A forgalomszámlálás és becslés alapján felvett adatok alapján készültek el az autópálya lehajtók és a 83. sz. főút csomópontjainak meglévő és távlati forgalomáramlási ábrái, valamint a bevásárlóközpont tervezett útcsatlakozásának 2024-re teljes kiépítettség mellett várható forgalmának forgalomáramlási ábrái, melyeket az 1-5. sz. mellékletek mutatnak be.



A kapott forgalomáramlási adatok alapján megállapítható hogy a csomópontok forgalmát már a mai forgalom mellet sem tudnák egysávos egyszerű körforgalmak elvezetni, azokban 20-m es külső sugár esetén kapacitáshiány lépne fel, ami torlódáshoz vezet. A csomópontok forgalmi mátrixai alapján elmondható, hogy a Holland vagy más néven turbó körforgalmak még a 15 évre (2024) becsült forgalmak levezetésére is képes. mivel a mátrixok összege nem éri el a kapacitáshatárt jelentő 3500 E/ó értéket. A mátrixok a forgalomáramlási ábrák alatt az 1-5. sz. mellékleteken találhatóak. További kapacitásszámítás készült a Magyar Útügyi Társaság által kiadott Tervezési útmutatók 6. füzet „Közúthálózati elemek kapacitása” alapján. A 6., 7., 8. számú mellékletekben kerültek bemutatásra a Turbó körforgalmak áramlási részletrajzai. A körpályát főiránynak véve az összes becsatlakozó ág alárendelt forgalmi irány. A csomópont jellegéből adódóan csak jobbrafordulás (besorolás) és keresztezés alakul ki a csomóponti mozgások közül (balra kanyarodó ágak nincsenek). A rajzokba beírt fekete színű számok mutatják az ágakban és a körpályán 2024 re becsült várható forgalom nagyságot (E/h). A piros számok az adott főpálya (jelen esetben a körpálya) forgalma mellett az egyes ágak kapacitását mutatják (E/h). Az 1-es és 2-es körforgalomban az autópálya felöl érkező forgalom jobbra kanyarodását a 83as sz. főútra kiemelt ág segíti, így azok nem terhelik a körpályákat (világoskék színnel jelölt értékek a kapcsolati ábrákban). A mellékelt ábrák is azt mutatják, hogy a Turbó körforgalom el tudja vezetni a 2024 re becsült forgalmakat. A tervezési szakaszon az útpályát és a keresztmetszeti kialakítást az autópálya lehajtók között és azoktól észak-keletre (Győr felé) 60 km/ó sebességre terveztük, míg a beruházási terület előtti szakaszon a hatóságokkal történt egyeztetések alapján a tervezési sebesség 90 km/ó. A fentiek alapján a Győr felöli szakaszon a forgalmi sávok 3,25 m szélesek a középső elválasztó sziget 1,60 m széles és a kiemelt szegélyek mellett 0,25 m széles biztonsági sáv van. A tervezési terület előtti szakaszon a forgalmi sávok 3,5 m szélesek a középső elválasztó sziget 2,0 m széles a kiemelt szegély mellett 0,5 m a biztonsági sáv a padka felöl pedig 0,25 m. A folyópálya átépítésénél a szélesítés irányának elhelyezésének a Győr felöli szakaszon az autópálya híd volt a kötött pontja, így itt két irányban kell a meglévő útpályát szélesíteni, míg a beruházási terület előtti szakaszon a meglévő kerékpárút és az ahhoz kapcsolódó árok jelentette a fő korlátot ezért itt a szélesítés a beruházási telek felé valósítható meg oly módon hogy az ellentétes (kerékpárút felöli) oldalon az út széle a meglévő helyén marad. A körforgalmú csomópontokat (mindhármat) el kellet húzni a 83-as sz. főút jelenlegi tengelyétől észak-nyugat irányba (a beruházási telek felé) hogy elkerüljük az idegenterületek igénybevételét. A Győr felöli (3 ágú) Autópálya felhajtó és 83. sz. főút csomópontban további elhúzása válhat szükségessé a korforgalomnak a területen meglévő nagyfeszültségű tartóoszlop miatt. Az M1 és 83. sz. főút 4 ágú (Csanaki) csomópontjának kialakításakor a meglévő kerékpárutat át kell építeni a csomópont térségében. Mivel a Győri Shopping Park telek útcsatlakozása nincsen kiszabályozva itt a terület igénybevétel nem kerülhető el, csak jelentős mértékben csökkenthető. 37 KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. SZÉKHELY: 1183 Budapest, Üllői út 455. Tel.: 297-1730 , Fax: 290-9191, E-mail: [email protected] DIN EN ISO 9001:2008 szerint, TÜV NORD CERT GmbH által tanúsítva www.kasib.hu


A tervezett pályaszerkezetet a becsült forgalom alapján „K” terhelési osztályba tartozik, így az új pályaszerkezet rétegrendje:  4 cm vtg. AC 11/F aszfalt kopóréteg (70/100),  6 cm vtg AC 22 aszfalt kötőréteg (50/70),  9 cm vtg AC 32 alapréteg (35/50),  20 cm vtg Ckt alapréteg,  25 cm vtg homokos kavics. A meglévő útpályát 4 cm vastagságban föl kell maratni és a meglévő burkolatra:  4 cm vtg. AC 11/F aszfalt kopóréteg (70/100),  6 cm vtg AC 22 aszfalt kötőréteg (50/70),  9 cm vtg AC 32 alapréteg (35/50) rétegrenddel pályaerősítést kell építeni. A repedések elkerülése végett a meglévő és új útpálya összeépítésénél műanyag, vagy üvegszál háló erősítést kell beépíteni. A középsziget kiemelt szegéllyel és piros térkő burkolattal épül ki, míg a körforgalmakban a szigeteket „K” szegéllyel célszerű kialakítani. Győr felé a tervezési szakasz (a 83. sz. főút 69 +290 és 70 + 250 kilométer szelvények között) a meglévő 2x2 sávos kialakításhoz csatlakozik, melynek kiépítését – a fejlesztő Auchan Magyarország Kft. és Immochan Magyarország Kft., valamint a Közlekedésfejlesztési Koordinációs Központ által 2010. július 6-án aláírt nyilatkozat szerint – az Auchan Magyarország Kft. és az Immochan Magyarország Kft. vállalja. Pápa irányában – szintén a fentebb hivatkozott nyilatkozatban – a Közlekedésfejlesztési Koordinációs Központ elrendeli a Nemzeti Infrastruktúra Fejlesztő ZRt. felé, hogy a 83. sz. főút 68 + 630 és 69+290 kilométer szelvények közötti szakaszának 2x2 forgalmi sávra történő bővítésének KÖZOP forrásból történő finanszírozása érdekében tegye meg a megfelelő intézkedéseket a közreműködő szervezet irányába. A tárgyi útszakasz kiépítéséig a tervezett behajtóhoz kialakított kanyarodósávok burkolati jeleinek átfestésével a meglévő 2x1 sávos szakaszhoz történő csatlakozás megoldható. A 83. sz. főút Győri Shopping Park felöli oldalán kiépült kerékpárúthoz a beruházási terület kerékpáros kapcsolata a tervezett útcsatlakozás körforgalmában biztosított. A meglévő állapotot figyelembe véve, a 83. sz. főút mentén gyalogos közlekedésre nem kell számítani, így gyalogjárda tervezésére nem került sor. A Zsigmond király utca 83 sz. főúttól nyugatra eső szakaszának jobbra kisíves csatlakozása a 83 sz. főútra csak a főút 2x2 sávos kiépítése esetén lehetséges.

























3.2. Parkolás A beruházótól kapott adatok alapján az elhelyezendő létesítmények parkoló vonzata a nyitáskori kiépítés mellett 1184 db személygépkocsi parkoló, míg a kereskedelmi park teljes (távlati) kiépítettsége esetén 3698 db személygépkocsi parkoló. Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet "Az építmények rendeltetésszerű használatához szükséges, elhelyezendő személygépkocsik számának megállapítása" című 4. számú melléklete szerint "kereskedelmi egység árusítóterének 0-100 m2-ig minden megkezdett 10 m2, e fölött minden megkezdett 20 m2 nettó alapterülete után" egy személygépkocsi számítandó. Fentiek alapján a kereskedelmi park Környezetalakítási javaslatban bemutatott kialakítása esetén az ábrázolt és a 2.2. pontban ismertetett személygépkocsi parkoló mennyiség eléri, sőt meghaladja az OTÉK által meghatározott minimális mennyiséget. Az áruszállítás okozta tehergépjármű forgalom reggel 6 és 12 óra között bonyolódik, mintegy 40-50 db jármű/nap nagyságrenddel. A vásárlók átlagos tartózkodási idejét 2 órában állapítjuk meg. A parkolók várható telítettsége a teljes kihasználtságot figyelembe véve 50%. A tervezett parkolókat fásítani kell, minimálisan 4 parkolóhely után 1 fa ültetése szükséges. Az Önkormányzattal és a Területet határoló Achilles parkkal történt egyeztetések alapján a kereskedelmi parkon keresztül megközelíthető az Achilles parkot feltáró, átépülő önkormányzati úton a parkot kiszolgáló 122 db parkoló kerül kialakításra. 3.3. Tömegközlekedési hálózat javaslat A tervezési terület tömegközlekedéssel való ellátottsága a meglévő távolsági járatok sűrítésével, illetve a kereskedelmi központ tulajdonosa által üzemeltetett autóbuszjárat beindításával oldható meg. A fejlesztési terület úthálózata alkalmas busz vonal kialakítására. A területen belül buszöböl kerül kialakítására, ami lehetővé teszi a Volán járatok számára a terület feltárását, illetve esetlegesen egy a Beruházók által üzemeltetett járat indítását. 3.3.1. Nagysebességű vasút A fejlesztési területet északkeleti irányból határolja a hatályban lévő Településszerkezeti Tervben szerepeltetett nagysebességű vasútvonalnak biztosított terület. Itt konkrét nyomvonal hiányában védőtávolságot kell biztosítani. 2008. június 12-én, Győr Megyei Jogú Város Önkormányzat Közgyűlése a győri szakaszon épülő nagysebességű vasútvonallal kapcsolatban az alábbi 210/2008. (VI.12.) Kgy. sz. határozatot hozta:  

A szélső vágánytól mért 50-100 m-es védőtávolságon belül épület elhelyezése csak vasúti szakhatóság hozzájárulásával lehetséges (ez nem jelent építési tilalmat). A szélső vágánytól mért 20-50 m-es védőtávolságon belül csak környezeti hatásokra kevésbé érzékeny épület helyezhető el. Vasút építése esetén, szükség esetén elbontható (raktározás, logisztika). 50 KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. SZÉKHELY: 1183 Budapest, Üllői út 455. Tel.: 297-1730 , Fax: 290-9191, E-mail: [email protected] DIN EN ISO 9001:2008 szerint, TÜV NORD CERT GmbH által tanúsítva www.kasib.hu




Szélső vágánytól mért 0-20 m-es védőtávolságon belül épület nem helyezhető el (parkolás, rakodó, vagy zöld terület céljára átmenetileg felhasználható).

3.4. Kerékpáros és gyalogos közlekedési hálózat javaslat A 83 sz. II. rendű főút mentén a 83 sz. főúthoz kapcsoló Ménfői útig megépült regionális kerékpáros fő közlekedési utat tovább kell építeni Pápa irányába. Javasoljuk kerékpáros mellékhálózati elemek kialakítását a Malom utcán Ménfőcsanak központja és Győrújbarát irányába, A Szent László úton Gyirmót és a Rába menti kerékpárút felé, valamint a tervezett fejlesztési terület feltárására és az Achilles park felé. Az így kialakuló kerékpárút hálózat mind Győr, mind pedig a környező települések felé biztosítja a fejlesztési terület elérhetőségét. A tervezési területen belül tervezett utakat minimum 1,50 m széles gyalogjárdával javasolt kialakítani, melyek 2,10 m széles zöldsávval vannak elválasztva az útburkolattól. A járdák biztosítják a gyalogos kapcsolatokat az egyes kereskedelmi és szolgáltató létesítmények között.



4.0. Közműellátás javaslat 4.1. Vizi közmű 4.1.1. Ivóvíz ellátás A fejlesztési területen várható ivóvízigény ~ 170 m3/d. A tervezési terület használati vízellátását a ménfőcsanaki Zsigmond király u.- Mérföldkő u. kereszteződésben meglévő D110 KMPVC vezeték végről biztosítjuk D110 KPE P16 nyomóvezetékkel. A tervezett nyomóvezeték a Zsigmond király utcán halad, majd keresztezi a 83 sz. főközlekedési utat és belép a tervezési területre annak dél-nyugati sarkánál telepített fő vízmérő aknába, majd ellátja a tervezési területen tervezett létesítményeket. A tervezési területet ellátó D110 KPE vezeték tölti fel egyben a Bevásárlóközpont V=720 m3 egyesített sprinkler és külső tűzoltóvíz tartályát. Ezen vezetékről látjuk el a tervezési terület szomszédságában lévő Achilles Park vízigényét is. A tervezési területen mértékadó külső tűzoltóvíz igénye 4500 l/p. A tervezési terület tűzoltóvíz ellátására a Mérföldkő u. M1 autópálya felöli végétől D250 KPE P16 nyomóvezetéket kell kiépíteni a METRO telekhatárával párhuzamosan, a 83.sz. főközlekedési utat elérve, azt lekeresztezve a vezeték nyugatra fordul és a telekhatárt átlépve a 83 sz. főúttal párhuzamosan halad az ingatlan behajtó útjáig, ahol vízmérő aknán át ellátja a fejlesztési terület oltóvíz igényét.. A tervezett tűzoltóvíz vezetékről annak 83-as főközlekedési úttal párhuzamos szakaszán a tervezett szennyvízátemelő környezetében bekötés készül az átemelő karbantartására és a napi terhelésmentes időszakok miatti üzemszünetek idején szükséges átmosatásra, mely révén megelőzhető a vezetékben pangó szennyvíz berothadása. A bekötést vízmérőóra aknán keresztül kell üzemeltetni. 4.1.2. Szennyvíz elvezetés A fejlesztési területen várható szennyvíz mennyiség ~ 160 m3/d. A tervezési területtel szomszédos Achilles Park telekhatárán elhelyezendő tervezett átemelőből nyomóvezetékkel vezetjük el a keletkező szennyvizet a parkot kiszolgáló út, majd a zajvédelmi töltés alatt átvezetve, itt védőcsőbe helyezve a tervezési területünkön található legközelebbi aknáig. A szennyvizeket gravitációsan D200 KGPVC csatornában vezetjük el az M1 autópálya és 83 sz. főút Ménfőcsanak felöli találkozásához tervezett szennyvíz átemelőbe. A tervezett átemelőből D 160 KPE nyomóvezetékkel vezetjük a szennyvizet a Mérföldkő utcában lévő D 160 KGPVC gravitációs csatorna meglévő aknájába, melynek befogadója a Mérföldkő utcában meglévő, Pannonvíz Zrt üzemeltetésében lévő szennyvízátemelő. A meglévő szennyvízátemelőből két D200 KPE meglévő szennyvíz nyomóvezeték továbbítja a szennyvizet, viszont ezek túlterheltsége miatt további nyomóvezeték kiépítése szükséges. A tervezett nyomóvezeték - üzemeltetői kérésre - D315 KPE SDR11 vezetékből épül 2412 fm hosszban a meglévő szennyvízátemelőtől a Baumax áruház dél-keleti sarkánál meglévő D400 KGPVC gravitációs csatornáig. A D315 KPE nyomóvezeték nemcsak a tervezési területről elvezetendő szennyvizet fogja szállítani, hanem az üzemeltető üzemi terve szerint regionális igényeket is kielégít. A tervezett nyomóvezeték nyomvonala a meglévő szennyvízátemelő környezetét elhagyva védőcsőben keresztezi a 83. sz. főközlekedési utat, majd azzal 52 KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. SZÉKHELY: 1183 Budapest, Üllői út 455. Tel.: 297-1730 , Fax: 290-9191, E-mail: [email protected] DIN EN ISO 9001:2008 szerint, TÜV NORD CERT GmbH által tanúsítva www.kasib.hu


párhuzamosan halad a meglévő kerékpárút mentén a befogadóig. Nyomvonalán a meglévő 2 db D200 szennyvíz-nyomóvezeték mellett keresztezi a Pándzsa vízfolyást, a patak fölött DN500 spa hőszigeteléssel kitöltött védőcsőben. Szintén kapacitásgondok miatt a meglévő, befogadó D400 csatornát D500 KGPVC-re kell felbővíteni az Öveges József – Bodócs István utca keresztezésében meglévő D500 KGPVC csatornáig mintegy 294 fm hosszban. 4.1.3. Csapadékvíz elvezetés A tervezési területen meglévő nyílt árok vezet keresztül, mely részben a 83-as számú főközlekedési út csapadékvizeit, részben Ménfőcsanak északi részének csapadékvizeit D1000 átereszen keresztül vezeti a Holt Marcal befogadóba. Ezt a területet keresztező nyílt árkot ki kell váltani oly módon, hogy az árok telekhatári indulásától ill. a 83-ast keresztező áteresz végétől a 83-as út északi határa mentén a 83-as árkának szintbeállításával és burkolásával elvezetjük a csapadékvizet a tervezési terület nyugati telekhatárán lévő földútig, majd az alatt homokfogó műtárgyon átvezetve zárt szelvényben vezetjük a csapadékvizeket a Holt Marcal befogadóba. A Zsigmond király u. tervezett burkolatára hulló csapadékvíz mennyiséget szintén ebbe a gerincbe vezetjük be bajusz csatornák kialakításával. A kiváltandó ároknál lévő (83. sz. főút alatti) csőáteresz már nem igényel kiváltást, ugyanakkor a kiváltás miatt a csőáteresz és a tervezett CSOMIÉP keretelemek kiváltó csatorna között a megfelelő esést biztosítani kell, azaz a meglévő árkot vissza kell fordítani. A teljes területről elvezetendő csapadékvíz hozamot racionális módszerrel határoztuk meg. Az épületek esetében 4 éves gyakoriságú 10 perces csapadékeseményt vettünk mértékadónak 274 l/s,ha fajlagos intenzitással 0,90 lefolyási tényező mellett, míg a burkolt felületek esetében 1 éves gyakoriságú 10 perces időtartamú csapadékkal számoltunk 133 l/sec,ha fajlagos intenzitással 0,90 lefolyási tényező figyelembe vételével. Így a fejlesztési területen várható csapadékvíz hozam előzetesen becsült terület-adatokkal 2976 l/s. Az útfelületekre és épületekre hulló csapadékvizet a döntően utak alatti, zárt csatornában vezetjük el DN 300-1000 KG PVC, és Wavin csőcsatornák, valamint CSOMIÉP előregyártott négyszögszelvényű keretelemekből épített zárt vízelvezető csatornák beépítésével. A területeken keletkező csapadékvíz zárt csapadék csatornában folyik a tervezési területünk É-Ny-i sarkába ahonnan azt a tervezési terület nyugati telekhatára mentén a 83-as főút és a Holt Marcal befogadó között tervezett négyszögszelvényű CSOMIÉP keretelemekből álló közterületi zárt csapadékvíz csatornába vezetjük. A fejlesztési terület parkolójáról levezetett csapadékvíz előkezelésére olaj és iszapfogó műtárgyat irányoztunk elő. Az Achilles Park és a fejlesztési terület között tervezett útra és parkolóra hullott csapadékvíz mennyisége 60 l/sec, melyet 1 éves gyakoriságú 10 perces időtartamú csapadékkal számoltuk 133 l/sec,ha fajlagos intenzitással 0,90 lefolyási tényező figyelembe vételével. Ezen vízmennyiséget zárt D 315- D 400 KG PVC csatornába gyűjtjük, melynek befogadója szintén a 83-as főút és a Holt Marcal befogadó között tervezett négyszögszelvényű CSOMIÉP keretelem, melybe olaj és iszapfogó műtárgyon átvezetve kötünk be. A 83. sz. főút csapadékvíz elvezetését kétoldali vízelvezető árok hivatott megoldani. Az út átépítésével érintett szakaszon az árkokat fel kell újítani, illetve azokat burkolni kell. A csomópontokban a csőátereszeket szintén át kell építeni, illetve meg kell hosszabbítani. 53 KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. SZÉKHELY: 1183 Budapest, Üllői út 455. Tel.: 297-1730 , Fax: 290-9191, E-mail: [email protected] DIN EN ISO 9001:2008 szerint, TÜV NORD CERT GmbH által tanúsítva www.kasib.hu


A tervezett út csapadékvizét az M1 hídjától Győr felé eső részen a holt Kis-Pándzsa fogadja be, míg az autópályától Pápa felé lévő szakasz befogadója a beruházási területen lévő vízelvezető árok. 4.2. Energia közmű 4.2.1. Gázellátás A fejlesztési területen várható gázigény: 864 m3/óra. A gáz nyomásszabályozóig a szolgáltató tervezi, és építteti a gázellátó vezetéket. A fejlesztési területen tervezett gáz nyomásszabályozótól tervezzük a gáz ellátást a bevásárló központig. A tervezési területtel szomszédos Achilles Park gáz ellátását ugyancsak a tervezett gáz nyomás szabályozótót tervezzük a zajvédelmi domb alatt, majd a parkot kiszolgáló bekötő út alatt átvezetve éri el a telekhatárt. A tárgyi beruházáshoz feltételezett illeszkedő csatlakozási pont a Királyszék utca M1 autópálya felöli végén meglévő DN 300 PE középnyomású hálózat. A D 110 PE ellátó gerincvezetéket javaslunk, mely a csatlakozási ponttól haladna a Mérföldkő utcáig, ahonnan a tervezett vízvezeték és szennyvíz nyomóvezeték között húzódna a fejlesztési terület határig. 4.2.2. Elektromos ellátás A fejlesztési területen várható elektromos teljesítmény igény: 5520 kVA. A fejlesztési terület elektromos ellátását az elektromos kapcsoló szekrényig a szolgáltató tervezteti és építteti ki. A kiváltandó 20kV-os szabadvezeték hálózat leírása: A terület felett haladó 20kV-os szabadvezeték hálózat elbontandó a megmaradó OTR állomásig. Az elbontott 20kV-os hálózat helyett tervezett 20kV-os szabadvezetéki hálózat építendő a terület szélén lévő út mellett. A tervezett hálózat végpontja összekötendő a rendezési terület mellett lévő megmaradó terület mellett haladó megmaradó 20kV-os szabadvezetéki hálózattal. - Tervezett sarokfeszítő oszlopnak acéloszlop építendő, az út melletti tartóoszlopoknak tervezett áttört gerincű vasbetonoszlopokat kell telepíteni, a meglévő OTR állomásig. A meglévő leágazásnál tervezett oszlopkapcsolót kell telepíteni. - A fejlesztési területeket meglévő 120kV-os hálózat is keresztezi, mely érinti a meglévő 20kV-os szabadvezeték hálózatot is. A kiváltási munkálatok a tervezett 120kV-os szabadvezeték hálózat átépítésével összehangolandók. A 120kV-os hálózat kiváltása külön tervdokumentációban van részletezve. Fejlesztési területek melletti közutak közvilágítása: - A fejlesztési területek déli oldalán, a 83 jelű főúton a tervezett beruházás keretén belül három körfogalom létesül, valamint a meglévő úttest szélesítésre kerül a körforgalmak előtti szakaszokon több tervezett forgalmi sáv létesül. A meglévő útszakaszon meglévő kétoldalas közvilágítási hálózat üzemel. - A tervezett körforgalom , illetve a tervezett útszélesítés miatt több helyen a meglévő hálózatot el kell bontani, és a tervezett út szélén, illetve a tervezett körforgalmak körül, 54 KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. SZÉKHELY: 1183 Budapest, Üllői út 455. Tel.: 297-1730 , Fax: 290-9191, E-mail: [email protected] DIN EN ISO 9001:2008 szerint, TÜV NORD CERT GmbH által tanúsítva www.kasib.hu


tervezett közvilágítási hálózatépítendő ki. A tervezett hálózat kandeláberei, és lámpatestei a meglévő hálózattal azonos típusúak. A tervezett hálózatot a meglévő kihelyezett közvilágítási szekrényekből kell indítani. 4.3. Távközlés A Zsigmond Király utcában van meglévő ViDaNeT távközlési kábel. Innen javasoljuk a terület ellátását.



5.0. Táj- és természetvédelmi javaslatok Megállapítható, hogy tervezési területen, a javasolt területfelhasználás változás nyomán létrejövő beruházás, sem a kivitelezési, sem az üzemelési stádiumában nem sért jelentős természetvédelmi értékeket, ugyanis a napjainkig tartó folyamat következtében, a természetes vegetáció visszaszorult, így táji természeti érték nem található. Védett növény nem fordult elő, a terület állatvilágában közvetlenül-, vagy aktuálisan veszélyeztetett faj nem szerepel. A védett vizes élőhelyek jelölőfajai ezen a területen nem fordulnak elő. A természetvédelmi szempontból értékesebb állatfajok (kiemelten a vidra, ld. fent) átmeneti jelleggel – pl. táplálkozási céllal - tartózkodhat a területen. Jelenleg megelőző régészeti feltárások történtek, mely a felszíni rétegek megbontásával járt. A vizsgált terület környezetében ugyanakkor értékes, védett természeti területek találhatók. melyek egyben az országos ökológiai hálózat magterületét és folyosóját alkotják. A tervezett Kereskedelmi Park természetvédelmi vonatkozásait tekintve, a beépítés kialakítása úgy történt, hogy az igénybevétel kizárólag természetvédelmi szempontból kevésbé értékes, védettséget nem élvező, mezőgazdasági területeken történjen. A tervezési területet három oldalról burkolt utak, ill. kereskedelmi funkciót betöltő területek határolják. A beépítésre tervezett területet az értékes természeti terület irányából nagyobb részt meglévő erdőállomány választja el. Alapvető követelmény a zavaró hatások lehetőségekhez képest minimálisra csökkentése, mind a kivitelezés, mind az üzemelés során fokozott körültekintést kíván. A tervezési terület környezetében a természetvédelmi oltalom alatt álló, ökológiai hálózat részét képező, értékesebb élővilággal bíró élőhelyek védelme érdekében az alábbi korlátozásokat és szabályozásokat kell betartani: • A kivitelezés megkezdésekor el kell készíteni a tájvédelmi és zajvédelmi célú, térplasztikai föld anyagú töltést, amelyet ökológiai és tájesztétikai szempontoknak megfelelő növényzettel kell beültetni. A tájvédelmi dombot a tervezési terület északi határa mentén 550m hosszúságban és 35 m szélességben kell kialakítani. Ez a környező (Holt-Marcal menti) védett és ökológiailag értékes területek és szomszédos területhasználatok (Achilles-pihenőpark) elhatárolása miatt elengedhetetlen. • A Natura 2000 területek a kivitelezés során sem anyagszállításra, sem közlekedésre nem használhatók. • Minimalizálni kell a zavarás és környezetszennyezés mértékét. • A vizes élőhelyek környezetterhelése elkerülendő, szennyvízbevezetés, szennyezet csurgalékvizek bevezetése nem engedhető meg. • A beépítésre tervezett területeken összegyűjtött csapadékvíz tisztítását és elvezetését úgy kell megoldani, hogy az még egy esetleges havária helyzet esetén se jelentsen veszélyt a szomszédos területeken található vizes élőhelyek élővilágára nézve. • A tervezett zöldfelületek kialakításánál a területre jellemző, honos- ökológiai igényeknek megfelelő fajokat kell előnyben részesíteni, inváziós fajok a területen nem ültethetők. 5.1. Tájképi értékek A tervezési terület a felsőbbrendű és a hatályos tervek szerint sem tartozik a tájképvédelem szempontjából kiemelt területek közé. Ugyanakkor a közeli Rába és Holt-Marcal védelem alatt álló területei, ökológiai hálózati elemei kiemelkedő tájképi értéket képviselnek. Ezért 56 KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. SZÉKHELY: 1183 Budapest, Üllői út 455. Tel.: 297-1730 , Fax: 290-9191, E-mail: [email protected] DIN EN ISO 9001:2008 szerint, TÜV NORD CERT GmbH által tanúsítva www.kasib.hu


nemcsak természetvédelmi, hanem tájesztétikai szempontból is fontos a tervek szerinti tájképi és élővilág-védelmi igényeket kielégítő – növényzettel fedett föld anyagú domb létesítése, a védett területek és a pihenőpark felől a tájképi zavaró hatás minimumra csökkentésében.



6.0. Zöldfelület fejlesztési javaslatok A tervezési területen a zöldfelületek kialakítását a környező értékes és védett természeti területek, a tájképvédelem, az ökológia és a környezetvédelem szempontrendszere határozza meg. A zöldfelület- fejlesztési javaslatoknál a szomszédos területhasználat (üdülőpark) védelme is elsődleges szempont. 6.1. Kereskedelmi Park zöldfelületeinek kialakítása A tervezett Kereskedelmi Park javasoltan különleges - Nagy bevásárlóközpontok területei telkein min. 40 % zöldfelület alakítandó ki, mely többszintes (háromszintes) növényállomány telepítése esetén 34 %-ra csökkenthető. A többszintes növényzet telepítése tájesztétikai jelentőségén túlmenően környezetvédelmi és ökológiai szempontból is kedvező, mert ökológiai és kondicionáló értéke jóval magasabb a csak gyepszintből álló zöldfelületekhez képest. Egyik legjelentősebb zöldfelület-fejlesztési javaslat az előző fejezetekben már említett táj- és zajvédelmi domb kialakítása és növénybeültetése. A kb. 550 méter hosszú és több mint 25 m széles domb, a tervezett vízelvezetéssel és zöldsávokkal együtt, közel 40 méter szélességben kerülhet kialakításra. A javasolt zajvédő domb megépítésével és több szintes növényállomány beültetésével egy zöld térfal jelenik meg, így az kellő védelmet nyújt egyrészt a kereskedelmi tevékenységgel járó kedvezőtlen környezeti hatásokkal (zaj, por), illetve az áruházak és parkolók kedvezőtlen feltárulásával szemben. A tervezett földplasztika megépítésével biztosítottnak látszik a szomszédos, környezeti és ökológiai szempontból érzékeny, európai és országos védelem alatt álló területek elhatárolása, környezeti hatásoktól való megóvása. A zajvédő domb és növényzetének kialakítására vonatkozó paraméterek:    



A zajvédő dombnak a Szabadidőpark oldaláról nézve minimum 6 m magasságúnak kell lennie. Mindkét oldalán vízelvezető árkot kell kialakítani. A domb minden 150 m2-ére 6 db fát kell ültetni. A szabadidőpark irányába eső rézsűfelületre 3 sor fa telepítése előírt. A fák elhelyezése nem szabályos fasorokban, hanem oldottabb kialakításban, facsoportokba rendezve, kötésbe telepítve javasolt. A rézsűfelületekre és a rézsűkoronára is 3-3-3 cserjesor telepítése tervezett. Szintén oldottabb, "szegélyhatást" felidéző telepítés javasolt.

Az Achilles üdülőpark és a zajvédő domb között vezető út mentén a kialakított 122 férőhelyes, merőleges felállású parkoló és a tervezett kerékpárút között szintén fasor és növénysáv kialakítása tervezett. Beépítéssel nem érintett zöldfelületként javasolt a Tervezett gyorsvasút elhelyezhetőségének biztosítására fenntartott 100 méteres védőtávolság. A területen a zöldfelületek kialakításakor tájba illő, őshonos, az ökológiai- és talajadottságoknak megfelelő fajokat kell alkalmazni. A telekhatár mentén tervezett domb és magas növekedésű cserjékből, fasorból álló növénysáv a különböző területhasználatok elválasztása céljából, illetve a negatív környezeti hatások, valamint a kedvezőtlen látványú területek ellensúlyozása céljából is hatásos, oldhatja a művi 58 KASIB MÉRNÖKI MANAGER IRODA KFT. SZÉKHELY: 1183 Budapest, Üllői út 455. Tel.: 297-1730 , Fax: 290-9191, E-mail: [email protected] DIN EN ISO 9001:2008 szerint, TÜV NORD CERT GmbH által tanúsítva www.kasib.hu


beavatkozás nyomait, segít a természetszerű szegélyhatás felidézésében, valamint védelmet biztosít a környezetvédelmi szempontból védendő területhasználatoknak és természetvédelmi területeknek.



7.0. Tervezett fejlesztési javaslatok


ÚJ GYŐRI BEVÁSÁRLÓKÖZPONT IGÉNY VIZSGÁLATA

KERESKEDELMI HATÁSTANULMÁNY

Budapest 2009. február hó

1

A kereskedelmi hatástanulmányt készítették:

dr. Kisváradi György főiskolai docens Medvéné dr. Szabad Katalin főiskolai tanár Sólyom Csaba főiskolai docens

A tanulmány összeállításának időpontja: 2009. február hó

2

A kereskedelmi hatástanulmány tartalom jegyzéke:

Előszó

1. A kereskedelmi létesítmény nagyságának meghatározása 1.1. Terület (alapterület, bruttó szintterület, összes eladótér) 1.2. Prognosztizált forgalom 2. A kereskedelmi egység jellegének meghatározása 2.1. Üzemeltető szerint 2.2. Egy üzletre tervezett eladóterület meghatározása (eladóterület/üzletek száma) 2.3. A tervezett tevékenység üzlettípusok szerinti megoszlása 2.4. Tervezett nyitva tartás 3. A tervezett kereskedelmi létesítmény vonzáskörzetének meghatározása 4. A kiskereskedelmi forgalom 4.1. Országos és győri trendek 4.2. A jelenlegi kiskereskedelmi üzletterületek és a forgalom (összesen és üzlettípusonként) meghatározása a vonzáskörzetben

5. A vásárlóerő 5.1. A jelenlegi és a prognosztizált vásárlóerő nagysága országos és győri összehasonlításban 5.2. A vásárlóerő meghatározása a vonzáskörzetben 6. A szabad vásárlóerő becslése a vonzáskörzetben 7. Az átlagos négyzetméter forgalom kiszámítása a vonzáskörzet területén (összesen és üzlettípusonként) 8. A szabad vásárlóerőt lefedő kiskereskedelmi forgalomhoz tartozó eladóterület meghatározása összesen és üzlettípusonként a vonzáskörzetben

Felhasznált irodalom jegyzéke

3

Előszó

A kereskedelem az Európai Unió egyik legnagyobb munkáltatója, így a rangsorban kiemelkedő jelentőségű gazdasági tevékenységet jelent. A kereskedelem továbbá a nemzetgazdaság fejlettségének egyik rendkívül fontos mutatója, amely a munkahely teremtés és a gazdasági élet bővítése szempontjából is kulcságazatnak tekinthető. A tisztán gazdasági funkciók mellett a kereskedelem fontos társadalmi szerepet is betölt, amely biztosítja az egészséges életvitelt, a kulturált fogyasztási szokások kialakítását és korszerű körülmények között kényelmes vásárlási feltételek mellett a fogyasztási cikkek beszerzését.

A XX. század fordulóján a hazai kereskedelmi struktúra teljesen átalakult, amely jellegében is lényegét tekintve megfelel az Európai Uniós kereskedelmi viszonyoknak. A kereskedelem a szolgáltatási szféra olyan domináns eleme, amely az Európai Unióban több millió munkavállaló számára biztosít megélhetést, továbbá az új beruházással megvalósuló bevásárlóközpontok munkahelyeket teremtenek, illetve a kivitelezés alatt álló hipermarketek a kiskereskedők számára is megfelelő eladó területet biztosítanak. Ezen kereskedelmi forma esetén a széles nemzetközi áruválaszték kibővül a hazai kiskereskedők által nyújtott speciális árukínálattal, amely hosszútávon is megélhetést biztosít a hazai kiskereskedő rétegnek is. A kereskedelemben foglalkoztatottak jelentős részarányát a nők képezik, amely hosszútávon is tartós munkalehetőséget jelent számos női munkavállalónak. Az értékesítési szakma lehetőséget nyújt a részmunkaidős foglalkoztatásra is, amely a kisgyermekes, családos anyák számára biztosít kedvező lehetőséget, ily módon a gyereknevelés és a munkahelyi kötöttségek könnyebben összeegyeztethetőek.

A bevásárló központok előnyei a hagyományos kereskedelemhez viszonyítva, hogy árukínálatukban nem csupán a saját kereskedelmi termékek, illetve a nemzetközi kínálat elemei jelennek meg, hanem helyet és lehetőséget biztosítanak a hazai termelők áruinak az értékesítésére is, ezzel esély biztosított a magyar termékek forgalmazására is. A korszerű bevásárló központok jellegzetessége továbbá, hogy nem csupán kereskedelmi/értékesítési központként funkcionálnak, hanem egyúttal a régió gazdasági-kulturális központjaként is működnek. Így tehát e típusú kereskedelem egyúttal a szolgáltatóipar, a vendéglátás, a kulturális- és a sportélet centrumává is válik. A bevásárló központok a nagyvárosi élet beton-dzsungelében megfigyelhető „sivatagosodás” helyett korszerű fogyasztói magatartás kialakítására is lehetőséget nyújtanak. Azáltal, hogy a bevásárlás és a szabadidő eltöltés a „mallokban” összekapcsolódnak találkozási, kommunikációs és szórakozási fórumot biztosítanak a fogyasztók számára, tehát a klasszikus kereskedelmi funkció mellett fontos társadalmi, gazdasági szerepet is betöltenek. A jelenlegi globális recesszió idején az alacsony magyar beruházási kedv mellett hazai vagy külföldi befektetők érdeklődésének felkeltése kereskedelmi 4

beruházásokban fontos érdeke lehet a városnak, hiszen viszonylag sok munkahelyet teremt és nincsenek nagyon magas és speciális képzettségi igényei. A bevásárlóközpontban települő üzletsorok a koncentrált vásárlóközönség miatt a kisvállalkozások számára is vonzóbbak, hiszen egy négyzetméterre nagyobb forgalmat érnek el, és ezzel javul versenyképességük.

A bevásárló központok Európa Unió tagországaiban illetve a fejlett piacgazdasággal rendelkező országokban történő elterjedése bizonyítja létének szükségességét. A hazai kereskedelmi struktúra átalakulásában is kiemelkedő szerepe van az újonnan létrejött bevásárló központoknak, amelyek biztosítják a helyi lakosság számára a dimenziókban megnövekedett választékot, az ellátás jelentős mértékű javulását, továbbá az érintett régió szélesebb értelemben vett vonzáskörzetére is pozitív hatású. A bevásárló központok versenyképességük és piaci részesedésük megőrzése érdekében a kis- és középméretű kereskedelmi vállalkozásokkal együttműködnek, így tehát érdekeik azonosak: a koncentrált kínálaton keresztül a széles fogyasztói igények kielégítése. Bizton állíthatjuk, hogy ezen új bevásárló központok valódi nyertesei a vásárlók, akik a széles választékon belül igényeiknek és fizetőképességüknek megfelelően választhatják ki a leginkább megfelelő terméket és szolgáltatásokat.

5

1. A kereskedelmi létesítmény nagyságának a meghatározása A tervezett bevásárló központ létesítésére a Győr dél/délnyugati részén kerülhet sor, ahol ezzel az adott térségben a kereskedelmi hálózat jelentős mértékű fejlődése, átalakulása következik be. Az új beruházással nagyságrendileg 80.000 nm bruttó és 57.000 nm nettó alapterületű kereskedelmi létesítmény létrehozása válik lehetővé, amelyhez kb 3600 db vendég parkolóhely is létesül. A fejlesztés több ütemben történő megvalósítása során élelmiszer áruház, majd annak környezetében egyéb szakáruházak, úgymint: bútor-, barkács-, sport, ruházati áruházak, illetve gyorsétterem, valamint egy autómosóval kombinált benzinkút kialakítása tervezett. Mindezek figyelembevételével a jelen tanulmány tárgyát képező új bevásárló központ beruházásának ütemterve több részre tagolható, az alábbi fejezetben részletezettek szerint:

1.1. A terület főbb adatai A jelentős összegű beruházás területi elhelyezkedése a következő: A beruházás területe az M1 autópálya és a 83-as főút csatlakozási pontjánál, jelenleg eltérő terület-felhasználású területen, eltérő építési övezetbe sorolt. Tervezetten a teljes fejlesztési terület nagykiterjedésű különleges bevásárlóközponti terület-felhasználási kategóriába, illetve ennek megfelelő építési övezetbe sorolandó. A kiépülő bevásárlóközpont a 83-as főúton létesítendő körforgalmi csomóponttal csatlakozik majd a városi forgalomhoz. A fejlesztési terület (tervezett gyorsvasúttal csökkentett) területe: 33,7 ha. A tervezett beépítettség adatai*: tervezett bruttó alapterület:80 000 m2 tervezett vendég parkoló 3600 db felszíni parkoló *A megadott adatok a Fejlesztő adatszolgáltatása alapján kerekített értékek.

Tervezett fejlesztések a teljes kiépítésre: áruház megnevezése élelmiszer áruház + MALL barkács áruház sport áruház bútor áruház Ruházat gyorsétterem Összesen:

nettó kereskedelmi elárusító tér (m2) 19 000 12 000 14 500 6000 3100 2000 130 56 730 6

I.

ütemben (rövidtáv): 10.000 m2 nettó kereskedelmi eladóterű élelmiszer áruház és hozzá kapcsolódóan 8000 m2 nettó kereskedelmi eladóterű MALL. A tervezett élelmiszer áruház épülete a Magyarországon létesült korábbi bevásárlóközpontok standard jellemzői szerint egy eladótérből kapcsolódó raktárral, kertészeti egységből valamint kis üzleteket magába foglaló bevásárló utcából (MALL sorból) áll.

II.

ütemben (középtáv): kapcsolódó szakáruházak és a kisebb szolgáltató egységek (gyorsétterem, mosó). Fejlesztő szándéka szerint a tervezett négy szakáruház közül a lehetőségek függvényében egy vagy két áruház (sport és barkács) az első ütemben megvalósuló élelmiszer áruházzal együtt épülne meg.

III.

ütem (hosszútáv): az első ütemben megvalósuló élelmiszer áruház bővítésével a teljes 19.000 + 12 000 nettó kereskedelmi eladóterület nagyságra (bruttó 44 000 m2 alapterület kiépülte) történő kiépítés, illetve a fennmaradó, addig meg nem épülő szakáruházak, szolgáltatási egységek telepítése.

A tervezett bevásárlóközpont épületeinek felépítésével párhuzamosan a következő létesítmények valósulnak meg: -

telken belüli közlekedési létesítmények (út és parkoló felületek),

-

közmű hálózat (elektromos, víz, gáz, távközlés, csatorna létesítmények).

Már az első ütem kiépítése igényli a kiszolgáló közmű és közúti infrastruktúra megvalósítását és ezzel a kereskedelmi terület feltárását egy „kereskedelmi park” megvalósítását. A tervezett beépítettséget illetően a tervezett 44.000 nm élelmiszer áruház, és a négy tervezett szakáruház 32.000 nm beépítettsége összesen 76.000 m2 kereskedelmi terület megvalósítását jelenti, és ezzel az összterületre vonatkoztatva 22.6% beépítettséget jelent. A tervezett 3528 gépkocsi számára kialakított parkolók, pedig biztosítják a forgalom zavarmentes lebonyolíthatóságát. A tervezett bevásárlóközpont 44000 nm alapterületű élelmiszer áruházi épülete a Magyarországon létesült korábbi bevásárlóközpontok standard jellemzői szerint egy eladótérből kapcsolódó raktárral, kertészeti egységből valamint kis üzleteket magába foglaló bevásárló utcából (MALL sorból) áll. A tervezett bevásárlóközpont általános leírása A tervezett bevásárlóközpontban a következő funkcionális egységek kapnak majd helyet: -

hipermarket rész: eladótér, raktárak, hűtőkamrák, előkészítő helyiségek és pékség,

-

kertészeti egység,

-

bevásárló utcák: készáru kereskedések, butikok, stb.

-

emeleti szint: irodák, szociális és gépészeti helyiségek 7

-

külön épületekben elhelyezett szakáruházak és szaküzletek

-

üzemanyagtöltő állomás

-

gyorsétterem.

A hipermarketben az élelmiszerek széles választékát, iparcikkeket, ruházati cikkeket, háztartási vegyi árut és lakás-felszerelési cikkeket árusítanak. A profilba tartozik kertészeti cikkek, sport és camping cikkek értékesítése is. A bevásárló utcákban a későbbi bérlők által meghatározott profilú, kiskereskedelmi üzletek nyílnak. A bevásárlóközpont emeleti szintjén, irodahelységeken, raktárzónán, valamint a dolgozói szociális helyiségeken kívül gépészeti helységek (hűtőgépház, kazánház, stb.) találhatók. Az értékesítési és annak előkészítő folyamatainak technológiai jellemzőit az előzetes műszaki tervdokumentáció tartalmazza, így az ismétlés elkerülése miatt erre nem térünk ki részletesen. A tervezett bevásárló központ funkcionálisan két fő részre bontható: a) a hasznos eladótérre és a hozzá szorosan kapcsolódó raktári és technológiai terekre, valamint b) a bevásárló központ terveiben szereplő megfelelően elhelyezett közlekedőre felfűzött üzletsorra és az ezekhez funkcionálisan kapcsolódó szolgáltató egységek zónájára. A különböző árucsoportokra tagolt eladótér mögött helyezkednek el a raktárak, amelyek tematikusan kapcsolódnak az eladótér meghatározott részeihez. Itt történik az áruk átvétele, valamint szükség esetén az eladó térbe történő feltöltésre való előkészítés is. A közlekedők méretezésénél a tervezők figyelembe vették a zavartalan, kényelmes, biztonságos, előírásoknak megfelelően kialakított és a vásárlók mozgását nem korlátozó mozgást. A továbbiakban a raktártér biztosít megfelelő körülményeket a beérkező áruk esetleg szükséges utólagos vonalkóddal történő ellátásra, valamint a szállítói csomagolás megbontására és az áru kicsomagolására, összességében mindazon előkészítő műveletek elvégzésére, amelyek az áru eladó térbeli, fogyasztók előtti megjelenéséhez szükségesek. A raktárak természetesen az áru jellegének megfelelő speciális igényeket is kielégítik, pl. hűtés, fagyasztás, ill. friss áruk előírt elkülönített raktározási körülményeinek a megvalósítása. Az élelmiszer részleg több egységből áll (pl. friss- és tartós élelmiszerek), amelyekhez kapcsolódnak a különféle áruk, pl. a napi aprócikkek, a lakásfelszerelések, a barkács- és háztartási gépek, az elektromos eszközök, szórakoztató elektronikai cikkek, kozmetikai és háztartási vegyi áruk, valamint a kertészeti termékek. Az önkiszolgáló rendszerű értékesítés mellett a klasszikus kiszolgálás elemei is megtalálhatók. Halat, esetleg friss hús és felvágott árut, helyben 8

sütött termékeket (pl. pizza, cukrász-sütemények, grill termékek, stb..), sajtokat, valamint a hidegkonyhai készítményeket az eladók a vásárlók igényeinek megfelelő választékban és mennyiségben csomagolják. A hipermarket pénztár-sorában a megfelelő számban elhelyezett pénztáraknál készpénzes, illetve bank- és hitelkártyás fizetésre lesz lehetőség. Ma már a kereskedelmi tevékenység fontos kiegészítője a helyben előállított és helyben fogyasztható élelmiszerek értékesítése, amely a termék kínálatot is bővíti, mint pl.: a pizza értékesítés. Pizza értékesítés az eladótér felé történő helyben fogyasztásra és elvitelre történik. A választék 5-6 féle pizza. A pizza összeállításához, megsütéséhez pizza készítő helység létesül. A pizza tésztát külső pizza termelő szállítja be, csomagoltan. A felhasznált, előkészített nyersanyagok tárolásához szárazáruraktár és hűtőkamra biztosított. A pizzára kerülő ízesítő anyagok: sajt, paradicsom, gomba, stb. előkészítetten érkezik a pizza műhelybe. A pizzát- jellegének megfelelően összeállítják, pl.: a sajtos sajttal-, a gombás gombával való megszórása, elkészítése. Az így elkészített pizzát – sütőlapon – gördíthető állványokon (regál) helyezik el, majd pizza-kemencében megsütik. Az értékesítése pulton át történik. Ehhez hasonlóan kerül sor grillcsirke eladótér felé történő értékesítésére, mely a baromfi hűtőkamrához kapcsolódóan kialakított és berendezett sütőhelységben és eszközmosogatóval valósul meg. A hipermarketbe – az igen széles áruválaszték miatt – az áruféleségek különböző formában érkeznek: rakodólapon csomagolva, műanyag ládákban, rekeszekben, dobozokban, zsákban, kartonokban, stb. Az értékesítéshez a rakatokat, egységcsomagokat, gyűjtőcsomagolást meg kell bontani. Kivételt képeznek a tartós fogyasztási cikkek, melyek mintadarabjai csomagolás nélkül kerülnek bemutatásra, de az értékesítés/árukiadás már a védőcsomagolással együtt történik. A hipermarketen belüli áru/anyagmozgatás kézi hidraulikus emelőkkel, targoncákkal és kézikocsikkal történik. Az eladótér feltöltése nyitva tartás alatt és utána is történik. Az eladótéri állványzat speciális tartozékai a huzalhálós gördíthető kosaras, amelyek az ömlesztett áruféleségek szakosított árusítását szolgálják. Az eladóteret a vásárlóutca (MALL sor) vevőforgalmától a lineáris pénztárzóna választja el. A vásárlók 2 ponton, fotócellás érzékelővel ellátott kapukon léphetnek be a hipermarket eladóterébe. A vásárló kocsik a parkolóból vételezhetők. A vásárlás befejezésével a fizetés szállítószalagos, számítógépes csatlakozással ellátott pénztáraknál történik. Az iroda és egyéb szociális blokkok (öltöző, zuhanyozó, dolgozók étterme, dohányzásra kijelölt helyiségek stb.) a tervek szerint az első emeleten kerültek kialakításra oly módon, hogy az a későbbiek során az esetleges további fejlesztési lehetőséget is biztosítják. A bevásárló központ a korszerű kereskedelem technológiai elvek figyelembevételével került megtervezésre, amelyben horizontálisan és vertikálisan folyamatosan rendelkezésre áll a fogyasztási cikkek széles választéka. 9

A hipermarket üzletrészhez folyosóval kapcsolódik a fedett üzletsor („butik sor” vagy MALL sor), amely számos egyéb kiskereskedelmi vállalatnak vagy szolgáltató cégnek nyújt megfelelően kialakított értékesítési helyet és ebből adódóan forgalmat. A fedett üzletsor bevásárló utcával kapcsolódik a hipermarkethez, amely a pénztár sor és az üzletek kirakatai mögött található. Ez a terület belsőépítészeti kiképzéssel olyan légkört teremt, amely kedvező hangulatot, atmoszférát biztosít a vásárláshoz, vevő csalogató jellegű és ily módon biztosítja a kereskedők/vállalkozók számára is a tartós keresletet. A fedett, szélsőséges időjárási viszonyokkal szemben is védelmet biztosító, klímatizált helyiségek megfelelő feltételt biztosítanak mind a vásárlóközönség, mind az ott dolgozó alkalmazottak, vállalkozók részére. További üzletsorok, illetve vendéglátó létesítmények elhelyezésére is ad lehetőséget a terv. Az üzletsorok kialakítása egyaránt lehetővé teszi kis alapterületű és nagyobb 300-500 négyzetméteres üzletek elhelyezését. Ebben a tekintetben a bevásárlóközpont tulajdonosának ill. üzemeltetőjének a potenciális bérlőkkel való tárgyalás során célszerű arra is gondolni, hogy melyek, azok az un. „mágnes” üzletprofilok, amelyek a hipermarket mellett vonzani fogják a látogatókat, a potenciális vásárlókat. A kereskedelemi szempontból célszerű további bővítések: terület szomszédságában sportáruház, építőanyag- és barkács- áruház, gyors szerviz, benzinkút, stb. kialakítása a tervezett fejlesztés területén. A fedett üzletsorok további lényeges jellegzetessége, hogy mind kereskedelmi, mind, pedig egyéb szolgáltatási egységek működésére is lehetőséget nyújt. A létesítmény fejlesztésének későbbi szakaszaiban a valódi „MALL” megvalósítása is szerepel a tervek között, azaz kulturális, szabadidő eltöltési és speciális sportolási lehetőségeket is biztosít megfelelő vendéglátó-ipari szolgáltatások biztosítása mellett. A tervek szerint kialakított üzlethelyiségek elsődleges célja a bérbeadás, amely elsősorban a kereskedők, KKV-k és a vendéglátósok számára nyújt lehetőséget. Az üzletek típusának és funkciójának a meghatározására a 2.3. fejezetben teszünk javaslatot. Az egyes üzletek szerkezet kész állapotban kerülnek átadásra, ami azt jelenti, hogy a belső berendezés, illetve a portálok kialakítása a bérlők egyedi profiljának megfelelően történhet, amit természetesen a szerződésnek megfelelően hipermarket igazgatóságával egyeztetve célszerű kialakítani.

1.2.Prognosztizált forgalom A prognosztizált forgalmat befolyásoló tényezők részletes elemzésével és hatásának vizsgálatával a 3., 4., és az 5. fejezetben is részletesen foglalkozunk. Ezen helyen – mintegy összefoglalás képen – a következőkre utalunk:

A vonzáskörzetben ható tényezők: 

Jövedelem viszonyok alakulása 10



Vásárlóerő nagysága a vonzáskörzetben



A vonzáskörzetben található egyéb más vásárlási lehetőségek



A kínálat struktúrája, összetétele



A vonzáskörzetben található más funkciójú kereskedelmi egységek piaci pozíciója (Spar, Interspar, CBA), továbbá egyéb kiemelt vásárlási lehetőségei, kereskedelmi kínálata pl: Tesco bevásárlóközpont és METRO nagykereskedelemi áruház.



Bevásárló turizmus, amely a kedvező földrajzi fekvés illetve a vásárlói szokások miatt nem kívánja a zsúfolt, parkolási lehetőséget nem nyújtó Győr belvárosi üzleteket igénybe venni, továbbá amely (külföldi lévén) idegenként nem ismeri a győri üzlethálózatot, így a város szélén kedvezőbb számára a bevásárlás.

A tervezett bevásárlóközpont központi eleme (élelmiszer hipermarket) mindenképp egy a Tesco-hoz képest sokkal szélesebb választékot – kb 60000-80000 különféle cikkelemet – kínáló hipermarket létesítése, amely megadja a bevásárlóközpont arculatát. E hipermarket specialitása:  A hipermarket fekvése és megközelíthetősége  A hipermarket marketing tevékenysége  A kínálat struktúrája, összetétele  A „mall” komplex kínálata (kereskedelem, szolgáltatás, szórakoztatás, sportolás, szabadidő eltöltési lehetőségek, stb..)

A táblázat adatai kizárólag a hipermarketre vonatkoznak, nem tartalmazzák a fedett üzletsor, valamint a rendelkezésre álló területen létrejövő más profilú üzletek forgalmából származó bevételeket.

A prognosztizált forgalom meghatározásánál a fenti tényezők alapján a következő módszereket alkalmaztuk: 1. Elemeztük a nemzetközi trendeket, 2. Számításokat végeztünk a hasonló profilú versenytársak adatainak a figyelembe vételével, 3. Vásárlóerő felméréseket végeztünk a vizsgált területen, 4. A szűkebb és tágabb tanulmányoztuk, értékeltük.

vonzáskörzet

forgalmi

és

hálózati

adatait

5. Beszereztük és szakértők bevonásával analizáltuk a hazai bevásárló központok adatait, melyek eredményeként a fenti szakértői becslés készült. 11

Ezen tényezők figyelembe vételével a várható forgalomra a teljes időtartam vonatkozásában kétféle prognózist készítettünk (A és B variáns), melynek főbb jellemzőit az 1. sz. táblázat összefoglalóan tartalmazza. A változóáras forgalom értékének növekedését állandónak tekintettük, mely évente 3 %-os.

2.sz. táblázat Az vizsgált időszak várható inflációs rátái

Időszak 2009-2014 2015-2020 2021-2025

„A” infláció 2,6 3 2,5

„B” infláció 3,5 4 3

A megnyitás évében elérhető forgalom nagysága attól függ, hogy az adott éven belül mikor nyílik meg a hipermarket. A nagy magyarországi hipermarketek éves átlagos forgalmát figyelembe véve ez kb. 20-21 Mrd Ft-ot jelent. Természetesen a második félév a szezonális hatások (karácsonyi forgalom) miatt mindig erősebb az első félévinél. Becslésünknél tekintettel a jelenlegi világgazdasági válsághelyzetre igyekeztünk inkább „óvatos” azaz pesszimista becsléseket prognosztizálni. Úgy gondoljuk a valóság ezeknél várhatóan kedvezőbb lesz. A bizonytalansági tényezők miatt ugyancsak rövidebbre vettük az előrejelzést a jövőre vonatkozóan, és ezért csupán 2015-ig készítettük. Az előrejelzésben a bizonytalanság miatt nem tudtuk figyelembe venni az euró várható bevezetését. Ez pesszimista várakozások szerint is 2015-ig megvalósul és befolyásolhatja az előre jelzett értékeket. A bizonytalanságot ebben a tekintetben fokozhatja az euró bevezetésekor meglevő forint árfolyam is. Hazánk várható csatlakozása az ERM II. rendszerhez egy újabb bizonytalansági tényező.

3.sz. táblázat Az élelmiszer áruház prognosztizált éves forgalma (milliárd HUF) Évek száma 2010. 2011. 2012. 2013. 2014. 2015.

„A” variáns 19,00 19,57 20,16 20,76 21,38 22,02

„B” variáns 19 19,76 20,55 21,37 22,23 23,12 12

2. A kereskedelmi egység jellegének meghatározása

Az új győri bevásárlóközpont távlatilag olyan kedvező fekvésű részen található bevásárlóközpontnak tekinthető, ami az érintett régió lakossága számára komplex kínálatot biztosít. Nem csupán egyszerű kereskedelemről van szó, hanem a kiskereskedelmi és a hipermarket kínálatának összehangolásáról, továbbá a vendéglátás, valamint egyéb szolgáltatások széles körének biztosításáról. Nagy előnye az ilyen típusú komplex szolgáltatásoknak, hogy egységesített tervezés és szervezés alapján valósul meg, így a teljes kiépítettség után 76 ezer m2-t meghaladó alapterületen közösségi létesítmény formájában működik. Egy helyen széles nyitvatartási időtartamban biztosítja a kereskedelem és egyéb más szolgáltatás iránti szükségletek kielégítését, nem kell tehát a fogyasztónak több helyre, üzletről üzletre, szolgáltatásról szolgáltatásra vándorolni. A tulajdonos primer érdeke, hogy a hatalmas létesítményben a keresletnek megfelelő nagyságú és árú összetételű szaküzletek választékával illetve profillal álljon a lakosság rendelkezésére.

További előnye a tervezett létesítménynek, hogy közlekedési szempontból rendkívül kedvező a fekvése, nagyszámú parkolóhellyel tudja fogadni az oda érkező potenciális vásárlókat. Ily módon a belvárosi zsúfolt közlekedést tehermentesíti. Célszerű lenne megfontolni, hogy a gépkocsival nem rendelkezők számára a tömegközlekedési eszközzel történő megközelítést milyen módon lehetne megoldani.

2.1. Az Üzemeltető valószínű opciói Az üzemeltető a beruházás kezdeti szakaszaiban nagy valószínűséggel a befektető vagy a hipermarket tulajdonosa, akinek érdeke és egyben kötelezettsége is a műszaki leírás szerinti pontos, előírásoknak megfelelő üzemeltetés. E tekintetben feladata a hipermarket eladóterének, raktárainak, iroda helységeinek valamint az üzletsorok és az egyéb kiszolgáló helyiségek megfelelő színvonalú üzemeltetésének biztosítása. Ez magában foglalja a funkciónak megfelelő nagyságú területek kialakítását, valamint a közmű ellátás (víz, csatorna, gáz, hűtés, fűtés stb.) biztosítását is.

Kereskedelmi szempontból fontos tényező a vásárlás higiéniai feltételeinek a folyamatos biztosítása, ennek megfelelően a hideg-meleg vízzel történő ellátás, a rendszeres takarítás és a klimatizált helyiségek megfelelő hőmérsékletének a garantálása. Az előírt kapacitású vízvezeték hálózat megfelelő kiépítése mellett fontos a szennyvíz és csapadékvíz elvezetésének a problémamentes megoldása is.

2.2. Egy üzletre tervezett eladóterület meghatározása 13

Az üzemeltetőnek a leendő bérlők számára szerződés alapján a következő szolgáltatásokat kell biztosítania: 

vízellátás (hideg és meleg víz),



szennyvíz elvezetés,



temperálás (klímatizált eladótér),



szellőztetés (friss levegő bejuttatása),



megfelelő teljesítményű elektromos csatlakozás,



tűzvédelemi előírásoknak megfelelő védekezés,



világítás (alap és biztonsági világítás),



érintésvédelem,



tűzjelzés,



telefon biztosítása az üzletsoron a tervek szerint összesen közel száz vonal szerepel, amelyek telefonként és faxvonalként is üzemeltethetőek,



központi biztonsági rendszer,



információk biztosítása (a hangstúdión keresztül történő információ továbbítása, hangosbemondó közszolgálati közlései és reklámok),



zártláncú TV rendszer, amellyel a vagyonvédelem biztosítható az üzlethelyiséget bérlők számára. A nyitvatartási idő alatt a tervek szerint a kamerák állandóan működnek, ily módon az ellenőrzött területek igény szerint kerülnek meghatározásra.

Összefoglalóan tehát megállapítható, hogy a műszaki terv szerint a hipermarkethez kapcsolódóan üzlethelyiséget bérlők magas színvonalú szolgáltatásban részesülnek, amelyek a korszerű bevásárló központok Európai Uniós előírásainak is megfelelnek.

Az egyes üzletek nagyságát modul rendszerben célszerű meghatározni, azok alapterülete 40-300 nm között alakulhat a bérlő igényei szerint.

2.3. Az üzlet típusok megoszlása Az alábbiakban javaslatot teszünk arra vonatkozóan, hogy véleményünk szerint a hipermarket a fedett üzletsorában („butik” sor ) milyen profilú kiskereskedelmi, szolgáltató és vendéglátóipari egységek működését tekintjük megfontolásra érdemesnek. Ezeket konkrét megvalósulását a pályázati meghirdetések feltételei valamint az érdeklődök köre döntően befolyásolhatja. 14

Javasolt kiskereskedelmi egységek: Ajándék Bió élelmiszerek boltja Borpatika Bőr és cipő Extrém sportok boltja Édesség Ékszerész Építőanyag bemutató terem Farmer szaküzlet Fehérnemű szaküzlet Fotó-optikai Fürdőszoba felszerelések Gyermek ruházat Gyógynövény szaküzlet Harisnyabolt Illatszer-parfüméria Járműalkatrész Játék Kalapos Kelengye Kertbarátok boltja Kézimunka /fonal, varró eszközök / Kínai élelmiszerek Kisállat kereskedő Kozmetikai és szépségápolási szaküzlet Könyv Látvány pékség Méteráru Őrültségek boltja Parfüméria Rövidáru Savanyúság Sportfelszerelések Számítástechnikai szaküzlet Szórakoztató elektronika Táskás Üveg, porcelán áruk Vadhús szaküzlet Varrógép szaküzlet Vetőmag, agro-kemikáliák, kerti szerszámok Világítástechnika Virágbolt

Javasolt szolgáltatások: ATM 15

Banki szolgáltatás Bélyegzőkészítés Benzinkút Cipőjavítás, kulcsmásolás Csomagküldő szolgálat Fénymásoló automata Fittness, body terem Fodrászat ( ffi, női, gyermek ) Gravírozás Gyermekmegőrző Gyógyszertár Háztartási gépek javítása Információ Ingatlanközvetítő iroda Internet „szoba” Ital automata Játszóház Kávéautomata Látszerész Manikűr – pedikűr - műköröm építés Mosdók /ffi, női, mozgás sérült / Műköröm stúdió Nyilvános telefonok Kozmetikus Optikus Órás Posta Ruha javítás Szolárium Telefon /érmés és kártyás/ Tisztító ( mosás, vegytisztítás ) Totó-lottó fogadó iroda Vevőszolgálat Utazási iroda Üvegvisszaváltó Videó kölcsönzés

Javasolt vendéglátóipari egységek: Cukrászda - fagylaltozó Ételbár / pl.: hidegkonyha, salátabár, grill, Laci konyha, stb../ Gyors étkezők / pl.: Kentucky, Mc. Donald’s, Pizza Hut, stb.. / Halételek / pl.: Nordsee, Seefish, stb…/ Kávézó - teázó Nemzetiségi ételek / pl.: mediterrán, görög, olasz, távol keleti, francia, stb../ Pizzéria Rétes bolt 16

Söröző Vegetáriánus ételek A fenti profilba tartozó üzletek egyrészt az élelmiszer áruházhoz kapcsolódó „üzletsorban” illetve a 17000 nm alapterületű szaküzletsoron helyezkedhet el. A megoldás fontos előnye a résztvevő kiskereskedelmi vállalkozók számára az, hogy a budapesti és a más vidéki nagyvárosoknál jelentkező tapasztalatok szerint a hipermarket által vonzott jelentős létszámú vásárlóközönség jelentős része megjelenik a szaküzletekben és a szakáruházakban is, és ezzel koncentrált keresletet biztosít számukra.

2.4.

Tervezett nyitva tartás

A hipermarketek hazánkban megszokott tervezett nyitva tartását javasoljuk: hétfő kedd szerda csütörtök péntek szombat vasárnap

6.00 – 21.00 6.00 – 21.00 6.00 – 21.00 6.00 – 21.00 6.00 – 21.00 6.00 – 21.00 8.00 – 20.00

A hazai fogyasztók már megszokták és el is várják, hogy a hipermarketek az ünnepnapokon is nyitva tartsanak. Így a hosszított nyitva tartás lehetőséget nyújt a késő esti illetve hétvégi bevásárlásra, valamint a későbbiek során a szabadidő kulturált eltöltésére is. A nyitva-tartás kedvező a fedett üzletsoron található kereskedelmi, szolgáltató és vendéglátóipari egységeknek is, hiszen az egyenletes forgalom ily módon kedvezőbb feltételek között biztosítható. A kezdeti időszakban nem tartjuk indokoltnak a Tesco hipermarketekben bevezetett 24 órás nyitva-tartást. Ezen akkor van értelme változtatni, ha a későbbi vásárlói felmérések az autópályán közlekedő utasforgalom olyan arányú megjelenését mérné, amely az álláspont felülvizsgálatát indokolja.

17

3.

A tervezett kereskedelmi létesítmény vonzáskörzetének meghatározása

A tervezett bevásárlóközpont vonzáskörzete meghatározásánál kettős szempontot célszerű végiggondolni. Az egyik a 10 perces személygépkocsival, vagy tömegközlekedéssel szabályszerűen megtehető távolság, a másik pedig a 10 000 m2 feletti létesítmény esetén az e területnél nagyobb körzetben jelentkező hatás. Ez esetben figyelembe kell venni, hogy Győr belvárosában számottevő kiskereskedelmi létesítménybővítésre nincs lehetőség, tehát érdemleges módon fejleszteni pedig csak Győr peremterületeiben lehetséges. Ebből adódik, hogy igen alkalmas hely kiskereskedelmi egységek telepítésére a 83-es út körül található terület, amelynek nagy előnye, hogy a Budapest-Bécs autópálya közelében található. Ennek megfelelően a gépkocsival elérhető mintegy 10 perces határ meglehetősen távoli településeket is elér. Azt mondhatjuk, hogy – hanem is szimmetrikusan – a győri kistérséget foglalja magában. Egyértelmű, hogy a Győrtől északra-északnyugatra eső települések (pl. Győrzámoly, Vámosszabadi, stb.) esetében ez a vonzó hatás kisebb lesz. Ha viszont egy ennél nagyobb időléptékben gondolkodunk, akkor további, távolabbi települések is a vonzáskörzet részeivé válnak. A vonzáskörzet behatárolásánál azt is figyelembe vettük, hogy Győr egy nem túl nagy alapterületű település, amelyből adódik, hogy különösebb gond nélkül lehet a város túlsó oldaláról is megközelíteni a tervezett hipermarketet. Természetesen ez függ attól is, hogy milyen választékot alakítanak ki az idetelepülő kiskereskedelmi egységek. A terület elhelyezkedése miatt csak nagy alapterületű kereskedelmi egységek jöhetnek számításba, tekintettel arra, hogy csak ezek vonzanak viszonylag jelentős vásárlóerőt nagyobb távolságból is. Az már egy másik kérdés, hogy egy-egy hipermarket (bevásárló központ) a saját épületébe milyen más profilú kis alapterületű üzletet „fogad be”, amely szokásos megoldás a hipermarketek (bevásárló központok) esetén Az eddig elmondottaknak megfelelően a vonzáskörzet kialakításánál az alábbi adatok (zonogram) alapján számítottuk ki a lehetséges ellátandó lakosság számát 

Szűkebb vonzáskörzet. Jelentős súllyal nem kalkulálhatjuk be, de figyelmen kívül sem hagyhatjuk a város észak-északnyugati részét tekintettel a távolságra, a forgalom szervezésre, valamint más nagy alapterületű kereskedelmi egységek elszívó hatására. Úgy becsüljük, hogy ez a település lakosságának mintegy 65-75 %-át teszi, azaz, mintegy 80-90 ezer embert. .



Tágabb vonzáskörzet: Természetesen egy ilyen nagy létesítmény vonzás körzete ennél lényegesen nagyobb. A távolság növekedésével csökken a vonzott forgalom nagysága, de reálisan számolhatunk a győri kistérség e részre eső településeinek lakosság számával

18

Az ismertetett logika alapján számszerűsítve az információkat az alábbi eredményre jutottunk: A vonzáskörzet lakosság száma (zonogram alapján): 4. sz. táblázat ZÓNA

AZ OTT ÉLŐ LAKOSSÁG SZÁMA

Körzet

Elérés percben

Főben

Százalékban

1

00-02

1 770

0,6

2

02-05

17 562

5,6

3

05-08

39 391

12,6

4

08-10

46 045

14,7

5

10-15

61 479

19,6

6

15-20

33 098

10,6

7

20-25

60 618

19,3

8

25-30

53 551

17,1

Összesen

00-30

313 514

100,0

Mint már jeleztük, számolni kell azzal is, hogy a kereskedelmi egység fekvése miatt távolabbi területek is bekerülhetnek a vonzás körzetbe. Ezen kívül még azzal is kell kalkulálni – bár jelenleg számszerűsített adatok nem állnak rendelkezésre – hogy a Budapest-Bécs autópályán közlekedők is betérnek valamilyen arányban a hipermarketbe. Itt még lehet kalkulálni az időszakosan megjelenő vendégmunkások vásárlásaival is. Ilyen tendencia megfigyelhető más hipermarketek esetében is. Adatok hiányában nem tudjuk, hogy ez a forgalom mekkora nagyságrendet képviselne, de nagy valószínűséggel állítható, hogy nem jelentéktelen és ezért mindenképpen figyelembe veendő. Van azonban egy másik tényező, amely negatív hatást jelent a majdan létesítendő kereskedelmi egység forgalmára. Ezek pedig a közelben lévő különféle méretű, kereskedelmi létesítmények. Természetesen itt nem tudunk kitérni Győr és vonzáskörzete kiskereskedelmi létesítményeinek teljes körű elemzésére, de erre nincs is szükség, mert a kisebb alapterületű üzletek ugyan számottevő forgalmat bonyolítanak le, de az eltérő üzletméretek miatt más-más vásárlási kategóriába esnek. Ezen túlmenően az egy vásárlásra eső érték is jelentősen különbözik az egyes kategóriákban. Ennek illusztrálására szeretnénk egy adatsort bemutatni. Egy vásárlásra eső költés a különböző bolttípusonként forintban rendelkezésre álló 2005 évi felmérési adatok alapján: Hipermarket

4200 Ft 19

Szupermarket

1450 Ft

Diszkont

2300 Ft

C+C (csak a háztartások beszerzései)

5800 Ft

Lánchoz tartozó kisbolt

1300 Ft

Önálló kisbolt – és egyéb

1065 Ft

Drogéria

1370 Ft

Forrás: Statisztikai alapadatok 2006 Gfk Hungária kiadvány Ezen összegek az infláció hatására természetesen növekedtek, de azt is figyelembe kell venni, hogy az érték mellett növekedett a vásárlások mennyisége volumenben is, tehát a fizikailag nagyobb árumennyiség kiszolgálásához nagyobb alapterület is szükségeltetik. Ebből adódik az a következtetés, hogy a nagyobb volumenű áruforgalom lebonyolításához növelni kell a bolti alapterületet is. E mellett még azt is figyelembe kell venni, hogy a bevásárlás körülményei se romoljanak, amely szintén a kereskedelmi eladóterek bővítését vonja maga után. Az adatok bemutatásával azt szeretnénk érzékeltetni, hogy a hipermarketek esetében egyrészt a vásárlók száma, másrészt pedig a az egy vásárlóra jutó forintköltés (kosárérték) nagyságának jelentős eltérése miatt kell csak számolnunk elsősorban a hasonló nagy alapterületű egységekkel. A szaküzletek és szakáruházak vonzáskörzete a fenti vonzáskörzeteket nagy valószínűséggel meg is haladja, hiszen itt a vásárlók jelentősebb időráfordítást is vállalnak. Ez mindenképpen magába foglalja a tágabb vonzáskörzetet. A létesítendő új kiskereskedelmi létesítmény(ek) tervezésénél figyelembe kell venni azt is, hogy az adott területen (vonzáskörzet) már működnek kereskedelmi egységek. Ezek közül csak a nagyobbakat (jelentősebbeket) vizsgáljuk, tekintettel arra, hogy ezek tartoznak abba a kategóriába, amelyek versenytársnak tekinthetők a leendő létesítmény számára. a kategóriába, amelyet méltán tekinthetünk az új üzlet versenytársának. Célszerű lenne a legjelentősebbel kezdeni: TESCO: nagy alapterületű áruház, azonos profilban, alapvetően hasonló árszínvonallal. Jelentős (Magyarországon a legnagyobb arányú) saját márkás termékkörrel, amely jelentős vonzerőt képvisel. A fogyasztók véleménye szerint a TESCO saját márkás termékeinek nemcsak árszintje hanem minősége is alacsonyabb a konkurrens hipermarket üzemeltetőkénél. A TESCO jelentős kommunikációs tevékenységet folytat. Ebben szerepet kap az Intersparral való összehasonlító reklám is, amelyben 10 termék árát vetik össze a konkurens cég áraival, amelyből a TESCO kerül ki „győztesen”. Egyébként is Győr-Moson-Sopron a TESCO magyarországi „központjának tekinthető, mert innen indult el hazai karrierje, a helyi élelmiszer kiskereskedelmi vállalat megvásárlásával. Jellemző, hogy a megyében – a győrin kívül – még Csornán, Mosonmagyaróváron, Pápán, és Sopronban is található nagy egysége a cégnek. Az is igaz, hogy ezek közül nem mindegyik jelent konkurenciát.

20

A városban számtalan kis és közepes egysége üzemel a TESCO-nak, de ezeket nem vettük figyelembe, a korábbiak során elmondottak alapján, de azt látni kell, hogy a TESCO otthon van e városban (megyében), tekintettel arra, hogy e megye élelmiszer kiskereskedelmi hálózatának megvásárlásával kezdte meg hazai hódító kőrútját. Mindezek alapján véleményünk szerint olyan cég lehet versenyképes e bevásárlóközpontban, amelynek hipermarkete nagyobb és választéka szélesebb és mélyebb a TESCO-nál. Interspar: A cégnek két nagyobb méretű áruháza működik a városban. Méretüknél fogva – ha nem is jelentősen – de kisebbek, mint a szokásos alapterületű hipermarketek. Árszínvonalukat tekintve az Interspar hipermarketek magasabb árakkal dolgoznak mint a pl. a városszéli TESCO, Cora hipermarketek. A Gfk Hungária felmérése szerint az egyik legjobb választékot, és kiszolgálást felmutató cég az Interspar. METRO: Itt is megtalálható az inkább raktár áruház (C+C) jellegű METRO áruház. Ezen üzlettípus az, amelyik még összevethető a hipermarket kategóriával, részint az eladóterület nagysága, és kevésbé az áruválaszték tekintetében. Egy sor műszaki cikk nem, vagy nem olyan választékban található ezekben az üzletekben. Emellett erre a üzlettípusra jellemző a raktár jelleg, amely a vásárlás élményét egy kissé lerontja. Ezt azért tartjuk fontosnak megjegyezni, mert napjaink egyik fontos szempontja a szórakozva vásárlás, amely elsősorban a bevásárló központokban valósul meg, de a hipermarketek is törekszenek ezen élmény nyújtására. Erre legjellemző példák a Budapest peremén elhelyezkedő Cora és Auchan hipermarketek, amelyek külön folyosóval rendelkeznek részint, hogy több étkező felületet biztosítsanak, részint pedig, hogy több külső céget fogadjanak be. Ez pedig még azt is jelenti, hogy több ember találhat munkát az épületen belül a hipermarketben és a bérelt kis boltokban. Az itt felsorolt agy alapterületű üzleteken túlmenően egy sor egyéb cégnek (pl. CBA, COOP, stb.) is van boltja a városban, illetve a vonzáskörzetben, de ezek alapterülete nem jelentős, és főleg az un. napi cikkek beszerzését oldja meg. A hipermarket ebben nem lenne versenytárs. Vásárcsarnok: hagyományosan zöldség-gyümölcsöt árusítanak, elsősorban magyar, illetve őstermelői termékeket. Az építendő áruház esetében annak, csak a zöldséggyümölcs osztály forgalmára lehet kihatása. A szaküzletek és szakáruházak vonatkozásában komolyabb konkurencia jelenlétéről nincs tudomásunk, ezért feltételezzük, hogy megvalósulásuk a város meglevő szakkereskedéseinek egészséges konkurenciát jelenthetne.

21

4. A kiskereskedelmi forgalom

4.1. Országos és győri trendek

A terület várható kiskereskedelmi forgalmának meghatározásához elemezni kell az elmúlt évek kiskereskedelmi forgalmának alakulását országosan, a fővárosban és Győr vonzáskörzetében. A kiskereskedelmi forgalom volumene 1989 és 1997 között folyamatosan csökkent mindhárom területen (országos, győri, vonzáskörzet). A kiskereskedelmi forgalom hosszú távon a gazdasági konjunktúra alakulását követi, a fellendülés az 1995-96-os megszorító intézkedések eredményeként 1997-ben következett be, amely a kiskereskedelmi forgalom hosszú évek utáni ismételt volumennövekedésben is megmutatkozott. A növekedés ütemében azonban vannak eltérések az egyes szakmák és területek között, vidéken a forgalom jobban nőtt, mint Győrött és az élelmiszer forgalom alacsonyabb arányban emelkedett, mint a vegyes iparcikkek forgalma, ezen belül is kiemelkedő növekedést ért el a személygépkocsi értékesítés. 1999 első negyedévének adatai szerint a Fővárosban csökkenés (1,7%) következett be, miközben az országos forgalom 6,5%-kal nőtt, az előző év azonos időszakához képest. A főváros forgalmának mérséklődése nem kis részben Győr-Moson-Sopron megye illetve a nyugat-dunántúli régió kereskedelmi forgalmának bővülésével magyarázható. A megye 1999 első negyedévi kiskereskedelmi forgalma 25 %-kal haladta meg az 1998. I-III. havi forgalmát, amely jelentősen növelte e régió forgalmi részarányát. Ez jelzi azt, hogy a főváros határában jelentős méretű bevásárló központok korábban elszívták Győr forgalmát. Bár Győr részesedése az országos forgalomból csökkent, az egy lakosra jutó kiskereskedelmi forgalom értéke még mindig mintegy 15 %-kal magasabb. 2000-től a nyugat-dunántúli régió és különösen Győr fejlődése a forgalom jelentős emelkedését hozta magával. Sajátos új helyzetet jelentett ugyanakkor a részben a szlovák vendégmunkások plusz kereslete illetve a magyar vásárlók vásárlásai a szomszédos Ausztriában illetve Szlovákiában. Ebben a tekintetben a gyakran mesterségesen erős forint az euróhoz képest növelte a hazai vásárlók ausztriai vásárlásait, ugyanakkor a jelenlegi gyengébb forintkurzus a szomszéd országok polgárainak vásárlásait fogja ösztönözni. Ez a tendencia a schengeni határrend valamint a szlovák euró bevezetésével jelentősen erősödhet. Számszerűen azonban nem tudjuk megbecsülni. A kiskereskedelmi forgalom várható alakulására jelenleg számszerű becsléssel nem rendelkezünk.

22

4.2. A jelenlegi kiskereskedelmi üzletterületek és a forgalom összesen és üzlettípusonként meghatározása a vonzáskörzetben

Az országos, valamint a régió kiskereskedelmi forgalom tényadatai mellett előre jeleztük a várható változásokat a vizsgált területeken. Ez abból a szempontból lényeges, hogy várhatóan mekkora lesz az igény új kereskedelmi létesítményre. Ezután a szűkebb, illetve a tágabb vonzáskörzet forgalmát mutatjuk be. 5. sz. táblázat A szűkebb vonzáskörzet kiskereskedelmi forgalmának alakulása (millió Ft-ban) Árufő-csoport Élelmi-szer Ruházat

Vegyes-

Összesen

iparcikk Összesen

34 200

4 600

53 500

92 300

A szűkebb vonzáskörzet adatai mellett szükséges volt a tágabb vonzáskörzetről is adatokat gyűjteni a kiskereskedelmi forgalommal kapcsolatban. A négy település esetén azonban csak becsléssel lehetett a kiskereskedelmi forgalmat megállapítani. Abból a feltételezésből indultunk ki, - amelyet a négy településen végzett forgalom figyelés is alátámasztott - hogy közelítőleg azonos az egy főre jutó forgalom mennyisége, mint a szűkebb vonzáskörzet esetében. A kiskereskedelmi alapterület megállapításánál abból indultunk, ki, hogy megfigyelés, valamint más jellegű vizsgálatok révén megállapítottuk az egy m2 területre jutó forgalmi adatokat (ezt részletesen a 7. fejezet tartalmazza), amelyek révén meghatároztuk a jelenlegi boltterület nagyságát.

6. sz. táblázat

A szűkebb vonzáskörzet kiskereskedelmi alapterülete Üzlettípus Élelmiszer és élelmiszerjellegű kiskereskedelem Textil, ruházati és lábbeli kiskereskedelem Bútor és műszaki cikk kiskereskedelem Gépjármű és járműalkatrész kiskereskedelem Üzemanyag kiskereskedelem Kultúr- és egyéb cikk kiskereskedelem Iparcikk jellegű vegyes kiskereskedelem

m2 107 777 20 323 26 886 27 144 13 322 8 307 23

Gyógyszer, gyógyászati cikkek Használtcikk kiskereskedelem Összesen

11 819 1 366 216 944

7. sz. táblázat

A tágabb vonzáskörzet kiskereskedelmi alapterülete Üzlettípus Élelmiszer és élelmiszerjellegű kiskereskedelem Textil, ruházati és lábbeli kiskereskedelem Bútor és műszaki cikk kiskereskedelem Gépjármű és járműalkatrész kiskereskedelem Üzemanyag kiskereskedelem Kultúr- és egyéb cikk kiskereskedelem Iparcikk jellegű vegyes kiskereskedelem Gyógyszer, gyógyászati cikkek Használtcikk kiskereskedelem Összesen

m2 29 617 5 585 7 388 7 460 3 660 2 283 3 248 375 59 616

5. A vásárlóerő

5.1. A jelenlegi és a prognosztizált vásárlóerő nagysága országosan és győri összehasonlításban

A következő lépésben meg kell határoznunk a jelenlegi, illetve a várható vásárlóerőt. Itt abból a feltételezésből kell kiindulnunk, hogy annak nagyságát erősen befolyásolja az ország gazdaságának változása. Ma már világos jelek mutatnak arra, hogy a gazdaság megindult egy elég jelentős csökkenési pályán (GDP várható növekedése -2-4 %, amelynek várható, valós mértékéről nincs információ, csak becslések formájában. Ez pedig a pénzpiac a gépkocsigyártás mellett előbb-utóbb begyűrűzik az építőipari piacra is. Már látszanak annak elei s, hogy a kiskereskedelem sem lesz mentes ezektől a problémáktól, hiszen néhány kereskedelmi egység (lánc) már bezárt, illetve minden cég igyekszik „racionalizálni” foglalkoztatottai számát. E szempontot is figyelembe véve a győri kiskereskedelmi létesítmény létrehozása felfogható úgy is, mint az előremenekülés, mert hiszen ilyen helyzetben is foglalkoztatottság növelő tevékenységet végez. Ezzel kapcsolatosan a másik pozitívum, hogy egy újabb nagy alapterületű üzlet együttes belépése felbolygatja a helyi viszonyokat és arra kényszeríti a versenytársakat is, hogy árszínvonaluk csökkentésével is őrizzék pozícióikat. Ez pedig a reáljövedelmek stagnálása esetén jótékony hatású lesz a fogyasztók vásárlásaira. E lépés révén valamelyest 24

visszafogottabb lehet a kiskereskedelmi áruforgalom csökkenése nemcsak értékben, hanem volumenben is. Az adott terület vásárlóereje meghatározásánál az alábbi gondolat- menetet követtük. Alapul vettük a háztartások egy főre jutó éves bevételeit és kiadásait, amelyből azt is megállapítottuk, hogy a kiskereskedelmi áruforgalomban mekkora összeg csapódik le, és azt is, hogy milyen struktúrában. Ismervén az egyes régiók fejlettségi, illetve az országos átlaghoz képest az adott területen lecsapódó jövedelmek nagyságát számítottuk ki a vásárló erő nagyságát, amelyből már számítható lesz az adott vásárlóerő kiszolgálásához szükséges kereskedelmi létesítmények nagysága.

A háztartások egy főre jutó éves bevétele és kiadása Ft-ban 2006-ban

Bevételek 840 978

Kiskereskedelemben megjelenő kiadások nagysága 546 636

Kiadások a bevétel %-ában 65,0

Az egyes régiók adatainak meghatározásánál abból a reális feltételezésből indultunk ki, hogy egy adott régió vásárlóerejének nagysága nagymértékben függ a régió jövedelmi viszonyaitól. Az egyes területek jövedelmi viszonyainak összehasonlításánál Győr-Moson-Sopron megye az országos átlaghoz képest 120 %-on állt, amely azt jelzi, hogy az ott megjelenő vásárlóerő magasabb, mint az itt közzétett országos adat. Ezzel az adattal korrigálva a területen egy főre jutó kiadások összegét kapjuk: 655 963 Ft Az közismert és mutatja a nettó átlagkereset nagyságának 2008-as csökkenése, hogy a tendencia néhány évig (optimista elképzelések szerint 2010-ig, pesszimista megközelítések szerint 2012-ig) még eltart, amely azt jelenti, hogy csökken rendelkezésre álló vásárló erő nagysága, de véleményünk szerint nem lesz olyan mérvű a csökkenés, amely megkérdőjelezné a tervezett beruházás elhalasztását. A vonzáskörzetre meghatározható forgalom nagysága az előbbi számításokból, valamint az ott található fogyasztók számából adódóan 205,7 milliárd Ft 2006-os szinten Tekintettel arra, hogy csak 2008 végén jelentkezett a fogyasztásban némi csökkenés ezért 2009-re az alábbi adatot prognosztizáltuk: 218,0 milliárd Ft

25

8. sz. táblázat

Vásárlóerő jelenlegi és várható nagysága (Mrd. Ft-ban)

Év 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Vonzáskörzet 218,0 215,4 211.6 216.7 221.8 229.5

Mint az adatokból látható, némi csökkenés várható az elkövetkezendő egy-két évben, majd pedig megindul egy viszonylag szerény növekedés. A recesszió ugyanakkor általában az infláció radikális csökkenésével szokott együtt járni. Ennek alapján reális, hogy az infláció évi 1,5-3,% nagyságrendű lesz, és így reálisan számolva 2013 után már vásárlóerő növekedéssel számolhatunk. Természetesen az itt bemutatott előrejelzés jelenlegi ismereteinkre támaszkodik. Ebből adódóan nem tudunk olyan prognózist adni, amelynek alapjai a jelenben nem ismertek, és előrejelzésük is bizonytalan.

6. Szabad vásárlóerő kiszámítása a vonzáskörzetben Ezek után már csak arra kell választ adni, hogy mekkora vásárlóerő felesleg található ezen a területen, pontosabban úgy lehet megfogalmazni a problémát, hogy mekkora vásárlóerőt tud ez a létesítmény lekötni. Ez a forgalom eddig más helyen csapódott le. Kérdés, hogy máshonnan milyen nagyságú vásárlóerőt tud „elcsábítani”. Tekintettel arra, hogy jelenleg már csak a vonzáskörzet információit vesszük figyelembe, ezért rögtön megkapjuk, hogy mekkora lehet az a vásárlóerő, amely itt szabadon marad, azaz egy beruházás révén lekötésre kerül. Győr városa viszonylag jól ellátott üzletekkel számukat és alapterületüket is figyelembe véve, de ez az eloszlás nem teljesen egyenletes valamint a vonzáskörzet bolti ellátottsága alacsonyabb színvonalú, ezért szükséges tovább bővíteni az értékesítő helyek számát. 2008-ban az 1000 lakosra jutó kiskereskedelmi üzletek száma országosan 16 darab volt, addig Győr-Moson-Sopron megyében 16,9 darabot tett ki. Be kell azonban kalkulálnunk azt is, hogy a megyében, és különösen a vizsgált területen a kiskereskedelmi áruforgalomban lecsapódó forgalom mintegy 20 %-kal magasabb az 26

országos átlagnál. Emiatt, valamint a kulturált kiszolgálás miatt nagyobb számú egységre lenne szükség. A forgalommal helyesbített adat szerint 1000 lakósra körülbelül 19,7 darab üzlet lenne reális, amely alapján látható, hogy igény van egy újabb kereskedelmi létesítmény átadására. Szintén hasonló helyzetet mutat ha azt vizsgáljuk, hogy mekkora területen folyik a fogyasztók kiszolgálása. Magyarország egészét vizsgálva azt találtuk, hogy egy lakosra 1,5 nm üzletterület jut (adatok hiányában ennél mélyebb bontásra nincs lehetőség), addig ez az adat a megyében 1,7 nm-es értéket adott. Azonban itt is kalkulálnunk kell a magasabb forgalommal. Ebből adódóan, ahhoz, hogy hasonló színvonalú legyen az ellátás, mint hazánk területén, akkor egy lakósra 1,85 nm-nyi üzletterületnek kellene jutnia. Ha figyelembe vesszük azt, hogy a vonzáskörzetben mintegy 300 000 ember él, akkor a fenti számításokból adódóan mintegy 47 000 nm-nyi kereskedelmi létesítményre lenne szükség az elkövetkezendő időszakban. Indokolt azonban arra is gondolni, hogy a vásárlók igényei pont a nehezedő gazdasági helyzet hatására még inkább abba az irányba tolódnak el, hogy pénzükért olcsó jót kívánnak megkapni, azaz jobban fognak válogatni. Növekedni fog tehát a kereskedelmi terület utáni igény, így a fenti négyzetméter becslés alsó pesszimista becslésnek tekinthető. Különösen igaz ez a szakáruház, szaküzlet, iparcikk profilra.

27

7. Az átlagos négyzetméter forgalom kiszámítása a vonzáskörzet területén (összesen és üzlettípusonként) A kereskedelmi hatástanulmány készítésének egyik legérzékenyebb pontja a vonzáskörzetben települt jelenlegi hálózat legfontosabb jellemzőinek áttekintése. Őszintén meg kell mondanunk, hogy munkánkat befolyásolta az a határozott szakmai meggyőződésünk, s ezzel kapcsolatban könnyedén vállalhatjuk akár a „prekoncepció” vádját is, hogy a befektető nem tud nagyot tévedni, ha az adott területen hipermarketet épít fel. Állításunkat a következő tények támasztják alá:  Az országos közlekedési hálózat jelenlegi helyzete és Győr centrális helye a Budapest-Bécs tengelyen, illetve a városfejlesztés középtávú céljai és annak megvalósulása.  a győri napi munkába járó ingázó forgalom irányai, amelyben a déldélnyugati irány kitüntetett szerepet kap, hiszen Marcalváros de főleg Ménfőcsanak egy potenciálisan magasabb vásárlóerőt képviselő településrész, ami a vonzáskörzet centrumában helyezkedik el.  A környékbeli valamint a főútvonalak menti települések 15-20 perc alatt gépkocsival elérhető része,  a nemzetközi tapasztalatok. Ezen tények egyértelműen igazolják a létesítmény megépítésének jogosságát. Nyilvánvaló, hogy e fejezet megalkotása komolyabb fejtörést okozott volna, ha nem vagyunk meggyőződve a fejlesztés abszolút célszerűségéről. Közismert ugyanis, hogy a kereskedelmi statisztikák módszertanilag – és így a megbízhatóság szempontjából is – egyik leginkább megoldatlan szegmense a hálózat alapterületével kapcsolatos adatszolgáltatás. A legkisebb hibát tartalmazó információk primer adatfelvétellel szerezhetők be. Erre természetesen a tanulmány készítésének körülményei miatt nem volt módunk, de az említett „prekoncepció” következtében nem is volt rá szükség. Feladatunkat a következő módszertani meggondolások alapján oldottuk meg:  A vonzáskörzet kereskedelme és a hálózat fejlettsége elmarad a körzetben jelentkező hálózati igénytől. Az itt élők fogyasztási és vásárlási szokásai indokolttá teszik a körzeten belül történő hálózatfejlesztést.

28

 Az országos, a fővárosi és a vidéki hálózati mozgások ismeretében kalkulációkat végeztünk a hálózat összetételének alakulására bolt- illetve üzlet főcsoportonként. Áttekintettük a bolti kiskereskedelmi forgalom szakmánkénti cikkcsoportonkénti és termékcsoportonkénti alakulását, összetételének változását. A fő módszertani feladatot a termék illetve cikkcsoportonként nyilvántartott forgalomnak üzletcsoportokra történő átszámítása jelentette. Ehhez megvizsgálunk az adott területen működő legfontosabb kereskedelmi vállalkozások nyilvános adatait is. A hálózati ellátottság illetve a hálózatsűrűség egzakt vizsgálatai részben az alapterületi adatok – korábban említett – pontatlansága, részben pedig a mutatók értelmezése miatt okozott gondot. Nehéz ma állást foglalni, hogy pontosan mekkora ez a mutató, azonban szekunder információk alapján ez becsülhető az egyes üzletcsoportokat illetően. A következőkben bemutatjuk a számításaink eredményeként kialakult egy nm alapterületre jutó forgalom nagyságát összesen és üzlettípusonként. Ez az adat azonban csak globálisan, és mennyiségileg képes megmutatni a lehetőségeket összességét. Nem képes viszont arra, hogy forgalomszerkezeti mutatókat, illetve, hogy a lakosság kereskedelmi ellátottsága szempontjából a boltok száma alapján a „sűrű” vagy a „ritka” hálózat a kedvezőbb, hiszen az olyan alapvető minőségi ismérvek, mint a boltnagyság, a szakosítottság, a technikai állapot, a munkaerő– ellátottság, a nyitvatartási idő, stb. nehezen értékelhető. Ez utóbbi tényezők esetében ezért főként empirikus vizsgálatokra, saját helyismeretünkre, és szakmai tapasztalatainkra támaszkodhattunk. A fent vázoltak alapján kialakítottuk azt a rendszert, amely arra ad választ, hogy a vizsgált körzetben egységnyinek tekintve a hálózat egy átlagos négyzetméterét mekkora forgalom prognosztizálható üzlet csoportonként és összesen. 11. sz. táblázat Egy nm-re jutó forgalom üzlettípusonként a vonzáskörzetben (e FT)

Üzlettípus Élelmiszer és élelmiszer jellegű vegyes Textil, ruházati és lábbeli kiskereskedelme Bútor és műszaki cikk kiskereskedelem Gépjármű és járműalkatrész kiskereskedelem Gépjármű üzemanyag kiskereskedelem Kultúr és egyéb kiskereskedelem Iparcikk jellegű vegyes kiskereskedelem Gyógyszer, gyógyászati cikkek Használtcikk kiskereskedelem Csomagküldő kiskereskedelem

Forgalom 328 218 436 51o 582 4oo 328 473 29

Bolti kiskereskedelem átlagosan:

364

8. A szabad vásárlóerőt lefedő kiskereskedelmi forgalomhoz tartozó maximális eladóterület meghatározása összesen és üzlettípusonként a vonzáskörzetben Korábban már megállapítottuk a szabad vásárlóerő nagyságát, majd pedig a jelenlegi egy négyzetméter területre jutó forgalom nagyságát. E két adat ismeretében meghatározhatjuk a szükséges bolti alapterület fejlesztési igényeket a vonzáskörzetben. A lekötetlen vásárlóerő nagysága alapján következtetni tudunk arra, hogy várhatóan milyen nagyságú alapterületi igények merülnek fel a bolthálózat bővítése során, ha azt a célt akarjuk megvalósítani, hogy a vizsgált terület ellátottsága közelítsen a fővárosi átlaghoz. A számításokat a várható alapterületre összesítetten számítottuk ki, mert úgy véltük, hogy különösen a hosszabb távú előrejelzés esetén az egyes üzlettípusokra megadható adatok számtalan probléma miatt nem lesznek megfelelőek. Természetesen nem hagyható figyelmen kívül az sem, hogy az egy nm re jutó forgalom is változik az évek folyamán. Nyilván ezt is be kellett kalkulálnunk, amikor a fejlesztési igényeket számoltuk.

12. sz. táblázat

A várható kiskereskedelmi alapterület igény a vonzáskörzetben (nm)

Év 2010 2015 2020

Területigény 38.200 43.600 52.300

30

Felhasznált forrásmunkák

Magyar Bevásárlóközpontok Szövetségének kiadványai Magyar Statisztikai Zsebkönyv 2006, 2007 KSH Magyar Statisztikai Évkönyv 2008 KSH Statisztikai alapadatok 2006 Gfk Hungária kiadványa Győr város honlapja Tesco honlapja Auchan honlapja Spar honlapja Metro Honlapja CBA honlapja COOP honlapja CORA honlapja www.ksh. hu

31

GYŐR MEGYEI JOGÚ VÁROS

Recommend Documents