Gyakorlati tanácsaim, ingatlant Eladóknak Tisztelt Hölgyem/Uram! Ha Ön úgy határozott, hogy ingatlanának eladásához ingatlanközvetítőt/ingatlanirodát választ, azt javasolnám, ezt ne a véletlenre bízza. Az ingatlanközvetítésről szóló tanácsaim fontosak, kérem, szánjon rá megfelelő időt és a saját érdekében, figyelmesen olvassa el! Mert minél többet tud Ön az ingatlanközvetítésről, remélem annál erősebb lesz a közöttünk kialakuló bizalom… A "jó ingatlaniroda" akár segítheti is az Eladó és a Vevő gyorsabb egymásra találását. Egy régóta működő irodában, amely rendszeresen hirdeti magát, és az évek során nagy ügyfélkörre tett szert, egyszerre jelentkezik a kereslet és kínálat, ezáltal nagyobb az eladás esélye.
I. Miért forduljunk ingatlanközvetítőhöz? Elöljáróban talán érdemes lenne elgondolkozni egy sajnálatos tényen, nevezetesen azon, hogy amíg Magyarországon átlagosan csupán az ingatlaneladások kb. 25–40 %- át bonyolítják ingatlanközvetítő irodák, addig a tőlünk nyugatabbra lévő fejlett országokban az ingatlaneladások kb. 85–90 %- át. Vajon miért? Mi ennek az oka? Talán a nyugaton élő, közismerten anyagias természetű emberek feleslegesen szórják pénzüket egy haszontalan szolgáltatásra, vagy éppen üzleti rátermettségüknek köszönhetően saját érdekükben fordulnak szakemberhez? Nézzük meg, miért fordulnak ingatlanirodához, ha ingatlant vesznek, vagy adnak el? Mit tud nyújtani Önnek az ingatlanközvetítő? 1. Információt! Információt, az ingatlanpiac helyi alakulásáról, az árakról, a keresletről, a kínálatról, az ingatlanforgalomról, és információkat az ingatlan adásvétellel kapcsolatos eljárásról, adó és illetékszabályokról. Tehát szinte mindent, ami fontos lehet egy jól megalapozott döntéshez. Az eladók és vevők többnyire nem kellően informáltak, az emberek többsége ritkán vesz, vagy ad el ingatlant. Járatlanságuk, tájékozatlanságuk következménye lehet, hogy az áron alul kínált ingatlant odaadják az első vevőnek, vagy a drágán kínáltat megveszi egy „információhiányban” szenvedő vevő. 2. Biztonságot, diszkréciót! Mint az élet minden egyéb más területén, az ingatlanokkal kapcsolatban is felmerülhetnek csalások, visszaélések. Az ingatlan, akárcsak az utcán parkoló autó, az egyik legkiszolgáltatottabb árucikk. Tegyük fel, Ön felad egy hirdetést, amelyben a lakását kínálja eladásra, vagy kirak egy táblát az ingatlanára, hogy az, eladó! A kérdés csak az, hogyan szűri Ön ki a nemkívánatos elemeket, akiket távol kell tartani az ingatlanától és az ügylettől? Azokat, akik „komoly érdeklődőnek” adják ki magukat (semmit
el nem árulva magukról), és akik a valóságban teljesen más célból szerzik be a bizalmas információkat, illetve néznek körül az ingatlanában. A bizalmas információk, az Eladó neve, lakcíme, telefonszáma, egyéb személyes adata, maga az eladási szándék, az eladó ingatlan címe, helyrajzi száma, az ingatlan irányára és végára, mind olyan információ, ami csak a vevőre, az ügyvédre és esetleg az ingatlanközvetítőre tartozik. A nem megfelelően kezelt adatokkal, csúnyán vissza lehet élni. Mit kell, és mit lehet tenni, ha egyszerre többen akarnak bemenni Önhöz az ingatlan megtekintése ürügyén? Olyanok, akiket nem ismer. Ezért kell az ingatlanközvetítő. Ő már tárgyalt az érdeklődővel, esetleg találkozott is vele. És ha együtt jönnek ingatlant nézni, abból nem lehet baj. Ugyanilyen gondolatokkal küzd a leendő vevő is, nem tudja be merjen-e menni idegen helyre? Vajon tényleg a tulajdonos fogadja? Felfedje neki, hogy pénze van, és ingatlant akar venni? Nem élnek vissza ezzel a bizalmas információval? Nem éri utólag valami kellemetlen meglepetés? Az ingatlanközvetítőnek (akit már ismer az irodából) nemcsak módja van megszűrni azokat, akiknek az Ön ingatlanát ajánlja, hanem ez kötelessége is! A vevő is biztosítva érezheti magát, hogy korrekt információkat kap az ingatlanról, és hogy valóban a tulajdonossal tárgyal. Az ingatlanközvetítő elvileg, csak annak adhat ki információt az Ön ingatlanáról, akit megillet ez az információ. Vagyis annak, akinek van vételi szándéka, van pénze, ott akar venni, ahol Önnek eladó ingatlana van, és nem marad hátra nyitott kérdés, csak az, hogy tetszik-e neki a felkínált ingatlan, vagy sem? A közvetítő érdeklődője írásban nyilatkozik arról, hogy a tudomására jutott adatokat, a saját ingatlanvásárlási szándékán túl másra fel nem használhatja. A közvetítő az információval óvatosan bánik, a tudomására jutott személyes adatokat akár az orvos, vagy az ügyvéd, titokban tartja, üzleti titokként kezeli, másnak csak az érintett külön engedélyével adja tovább, ha szükséges. Az igazán diszkrét ügyleteket az jellemzi, hogy senki nem tudott róla, csak az Eladó, a Vevő, az ügyvéd és a közvetítő. 3. Szakértelmet! Nincs annál megnyugtatóbb látvány, mint az, ha valakin messziről látszik, hogy érti a szakmáját. Ön, az ingatlanközvetítő személyében, szakemberhez fordul. Amennyiben a tőle elvárható módon forgalomba helyezi az ingatlant, viszonylag rövid idő alatt kiderül, hogy az adott ingatlanpiacon az értékesítendő ingatlan milyen piaci pozíciót foglal el? Az érdeklődés nagyságából lehet következtetni arra, hogy az értékesítésben milyen irányú változtatások szükségesek, miáltal az értékesítési idő csökkenthető. Az ingatlanközvetítő tudja, mit kell, és mit szabad mondani egy adásvételi tárgyalás során. Ez persze nem jelenti azt, hogy bármit elhallgathat, vagy valótlant állíthat, de általánosságban elmondható, hogy a jó ingatlanközvetítő következetesen törekszik a megállapodás létrejöttére… Alku során a felek gyakran nem ismerik a lehetőségeiket, amiket egy gyakorlott közvetítő ismerhet. Sok minden szól a Vevő, és sok minden szól az Eladó mellett. Ezek ismertetése össze-egyeztetése gyakran segíti a megállapodás létrejöttét.
4. Megtakarít Önnek pénzt, időt, fáradtságot! Mindig az a legdrágább, amiből kevés van. Például a szabadidőből. A közvetítő, aki Ön helyett dolgozik, éppen ezt a drága szabadidőt tudja megspórolni Önnek azzal, hogy az ingatlan-adásvétel hosszadalmas, fáradsággal járó ügyintézés, részletekbe menő gondjait teljesen átvállalja. Összességében az ingatlanközvetítő célja: diszkréten, biztonságosan, tisztességes áron, minél kevesebb problémával, minél gyorsabban értékesíteni a gondjaira bízott ingatlant. Ez az Ön és a közvetítőjének közös érdeke! Éppen ezért, fogadja meg tanácsomat! Amennyiben eladja ingatlanát, vagy venni óhajt, forduljon tisztességes ingatlanközvetítőhöz!
II. Hogyan válasszunk ingatlanközvetítőt? (Milyen a tisztességes közvetítő?) Amit itt most Önnek leírok, az a saját véleményem. Valószínű Önnek is, mint a legtöbb embernek, már kialakult módszere van arra nézve, hogyan válasszon üzlettársat, hiszen amikor Ön ingatlanirodához fordul, bizalmas partnert választ egy többmilliós adásvétel lebonyolításához, amin Ön százezreket, esetleg milliókat nyerhet, vagy veszíthet, attól függően, hogy jól vagy rosszul döntött. Az iroda kiválasztását nem bíznám a véletlenre! Úgy gondolom, hogy a nagyobb irodák többsége (az állandó munkaerő-vándorlás miatt is) nem tudják azt a személyes szolgáltatást adni Önnek, amit a kisebb irodák nyújtani tudnak. A kisebb irodákat a nagyobb rugalmasság jellemzi, nincs bürokrácia, a munkatársak állandók, ha valamiben dönteni kell, azt nem az igazgatótanács, vagy egy bizottság végzi. A kisebb irodák a kisebb rezsiköltségek miatt, esetleg a jutalék nagyságában is versenyképesebbek tudnak lenni. Saját megfigyelésem, hogy az Eladók és Vevők többsége is előnybe részesíti a kisebb irodák szolgáltatásait. Úgy vélem, hogy azok az ingatlanirodák tudnak hatékonyabbak, lenni, akik semmi mással nem foglakoznak, csak ingatlanközvetítéssel, így más egyéb tevékenység nem vonhatja el figyelmüket, ezáltal minden energiájukat az adott ügy ellátására, fordíthatják. Megítélésem szerint, azok az ingatlanirodák eredményesebbek, és tudják Önnek a kívánt szolgáltatást nyújtani, melyek a lehető legtöbb helyismerettel rendelkeznek azon a területen, ahol dolgoznak. Tehát az Ön első és legfontosabb teendője, hogy helyi irodához fordul. Természetesen legjobb reklám úgyis a szájról szájra terjedő, és ha Ön helyi lakos, akkor már amúgy is hallott a közelben fellelhető irodákról. Nem hátrány, ha az iroda könnyen megtalálható, valamint hirdeti magát az újságokban és az Interneten is. Mindenesetre az iroda kiválasztásához Önnek nem lehet elég egy telefonon tett érdeklődés. Önnek szüksége van a hatodik érzékszervére – a megérzésére – az iroda hangulatára, hogyan fogadják Önt, mennyire felkészültek az iroda dolgozói? Óvatos lennék az üzleti partnerválasztással! Ne adjon megbízást levélben, e-mailben, telefonon, vagy az ingatlant felkereső ügynöknek! Előtte mindig látogasson el az irodába! Minden elkötelezettség nélkül ismerje meg a bent ülőket, beszélgessen el velük, állapítsa meg értenek-e a szakmájukhoz.
Kérdezzen Ön minél többet! Kérjen tanácsot! Nem várhatják el Öntől, hogy bármit is tudjon az ingatlanokról, hiszen éppen ezért fordult ingatlanirodához. Ha a kérdéseire nem kap kielégítő választ, vonja le belőle a megfelelő konzekvenciát, és gyorsan búcsúzzon el! A jó helyen lévő ingatlaniroda könnyen megközelíthető, és lehet előtte autóval parkolni. Véleményem szerint jó, ha az irodában egy kb. félórás,- órás tárgyaláshoz megfelelő számú ülőalkalmatosság, és illemhely is található. Előny lehet az is, ha az iroda szomszédságában vagy a közelben, könnyen elérhető, gyakorlott ügyvéd áll rendelkezésre a szerződések elkészítéséhez. Fontos, hogy az iroda rendelkezzen megfelelő technikával: fénymásolóval, vezetékes és mobiltelefonnal, tudjon faxot küldeni/fogadni, képet digitalizálni számítógépre, legyen a világhálóhoz Internetes kapcsolata, e-mail címe, fényképezőgépe… stb. Az iroda megjelenése, felszereltsége sok mindent elárul a cégről. Sok minden leszűrhető az iroda internetes honlapjáról is, mennyire veszik komolyan a feladatot, frissítik-e rendszeresen a portált? Legyen az ingatlanközvetítő irodája diszkrét. Nem kell senkinek látnia és tudnia arról, hogy Önnek ingatlanügylete van, ezért a diszkrét iroda, előjegyzés alapján, egyszerre csak egy ügyfelet fogad. Ezek talán az alapvető követelmények, de természetesen sok egyéb szubjektív tényező is lényeges, pl. hogy az irodában bent ülők mennyire szimpatikusak? Venne-e tőlük Ön, akár egy skatulya gyufát is? A korrekt ingatlaniroda tartja magát az ígéretéhez! Ne higgyen az ingatlaniroda olyan hirdetésének, ami túl szép ahhoz, hogy igaz legyen! Önnek is legyen alapszabály az élet minden területén, hogy „ami túl szép ahhoz, hogy igaz legyen az – sajnos – az is”! Ne fogadjon el szóbeli ígéretet az irodától! Ha valaki azt ígéri, hogy három hónap alatt eladja az ingatlant, kérje írásban, hogy utólag számon lehessen kérni rajta! Ha az iroda ígéretét nem kapja írásban, köszönjön el az irodától! Nézze meg jól, kire bízza ingatlanügyeit? Amennyiben az ingatlanközvetítő nem akarja megtekinteni a közvetítendő eladó ingatlant a helyszínen, hogy megismerje és saját maga is lássa, személyes benyomásai alakuljanak ki az adásvétel tárgyáról, köszönje meg a beszélgetést és hagyja ott azt az irodát! Nem adnék megbízást olyan közvetítőnek sem, akin nem látom, hogy személyesen is érdekli az ingatlan és azonosulni tud vele. Ha mindent rendben talált és a fentiekről meggyőződött, állapodjon meg a feltételekről és bízza meg a céget! Alaposan olvassa el a megbízási szerződést, főként, ha az, nehezen elolvasható kisbetűs szöveggel van teleírva, esetleg mutassa meg ügyvédjének is, mielőtt aláírná, és fogadja meg a tanácsát! Ha nem lehet elvinni a szerződést az irodából, hogy otthon nyugodt körülmények között átolvassa, akkor felejtse el ezt az irodát!
Amennyiben módjában áll, ellenőrizze le a céget! Ezt cégbíróságon vagy az Önkormányzatnál meg lehet tenni. Bízza eladó ingatlanát, vagy vásároljon ingatlant, egy leellenőrizhető, évek óta működő, jó hírnevű, megbízható irodától. A hiteltelen ingatlanközvetítő! Számtalan esetben találkozok olyan hirdetésekkel, ahol ugyanazt kínálják a közvetítők, de teljesen különböző adatokkal. Különböznek az árak, néha a főbb alapadatok is, olyat hirdetnek, ami már régen aktualitását vesztette stb. Aki „ingatlanközvetítő” létére nem győződik meg a kínált, közvetítendő ingatlan alapadatainak a helyességéről, egyezik-e azzal, amit a tulajdonostól kapott, illetve az eladás aktualitásáról, az hiteltelen! Amennyiben kedves érdeklődő azt tapasztalja, hogy valami nem úgy van, mint a valóság (pl. nem azt az adatot tünteti fel a közvetítő, amit az Eladó, a tulajdoni lap szerinti birtokba is tud adni), rendüljön meg a bizalma, és hagyja faképnél az ilyen „közvetítőt”! Milyen a tisztességes ingatlanközvetítő? Úgy gondolom, hogy törvényesen bejegyzett adófizető vállalkozóként vagy cégként végzi tevékenységét. Van neve, címe az irodának, és ezt nem titkolja. Egy postafiókszám, egy titkos telefonszám, egy levelezési cím ahol azt ígérik, hogy majd ők jelentkeznek, sohasem takar tisztességes szándékot. Van irodája, ahol elkülönített helyen, biztonságosan tudja tárolni iratait, kezelheti-rendezheti papírjait, eszközeit, segédleteit, illetve kényelmesen, kulturált körülmények között fogadhatja ügyfeleit. Az iroda dolgozói készségesek, türelmesek, elmagyarázzák Önnek, hogyan működnek, érezze Ön, hogy őszintén tenni akarnak valamit. Nem hátrány a fiatalos lendület, és az sem, ha az iroda dolgozói mögött többéves gyakorlat és tapasztalat áll. A tisztességes iroda nemcsak pénzért dolgozik, hanem szakmai szeretetből, elhivatottságból is. A tisztességes közvetítő nem áltatja ügyfeleit! Nem ígér csodákat, de amit ígér, azt meg is tartja. Minden körülmények között igazat mond, még akkor is, ha ez nem egyezik leendő megbízója elgondolásával, és emiatt esetleg nem kapja meg a megbízást. Aki hazudik, nem őszinte, az, az üzleti élet egyéb területein is képes aljasságokra, és mint ilyennel nem jó üzletet kötni. Saját megfigyeléseim azt mutatják, hogy aki az üzleti életben nem volt korrekt, az előbb-utóbb mind elsüllyedt az üzleti élet tengerében…
III. Milyen megbízást adjunk az ingatlanközvetítésre? (Ezt a részt, különösen figyelmesen olvassa el!) Az ingatlan tulajdonosát megilleti a tulajdonjog, a rendelkezési jog és a hasznok szedésének joga. Ingatlan eladására megbízást csak a tulajdonos adhat a rendelkezési jogánál fogva. Az
ingatlan eladására szóló megbízást célszerű írásban foglalni, így nem adódhatnak későbbi félreértések, nem felejtődik el, hogy a szerződő felek miben is állapodtak meg? Csak az írásos megbízással válhat a közvetítő, a megbízó kereskedelmi képviselőjévé, és tudja igazolni üzletfeleinek, ha szükséges, hogy az adott ügy ellátásában jogosan jár el. A megbízásban nyilatkozni kell az eladónak, hogy eladja az ingatlanát, meg kell jelölni annak ellenértékét, valamint azt, hogy az ingatlan értékesítésében az ingatlanközvetítő eljárhat. Kizárólagos vagy nem kizárólagos megbízás? A kizárólagos (exkluzív, kiemelt) jogú megbízás azt jelenti, hogy a tulajdonos más ingatlanirodát nem bíz meg. Ettől még nem válik jogosulttá a közvetítő arra, hogy munka/teljesítmény nélkül akkor is hozzájusson a jutalékához, ha a tulajdonos saját forrásain keresztül értékesítette az ingatlanát. A jutalékigényéhez a közvetítőnek ekkor is bizonyítania kell, hogy a Vevő az Ő közreműködésének az eredménye. Ha nem így lenne, akkor a közvetítő ölbe tett kézzel megvárná, amíg a tulajdonos saját forrásain keresztül eladja az ingatlanát és várná a jutalékát, ami nyilvánvalóan jó erkölcsbe ütközne. A megbízási szerződés, amit a közvetítő ajánl, legyen precíz, körültekintő, tisztességes és érthető. Ne kelljen hozzá mindjárt ügyvéd, aki értelmezi. Ha nem egyértelmű a megbízás, ne írja alá! A korrekt megbízásban minimum szerepelnie kell: a Megbízó és Megbízott személye, az eladó ingatlan adatai, az eladási szándék, a ráutaló magatartás a közvetítésre (Megbízó megbízza, Megbízott elfogadja), az ingatlan irányára, a közvetítői jutalék mértéke és esedékessége, a megbízás időtartama. Valamint az, hogy a jutalék csak akkor illeti meg az irodát, ha a megbízott által közvetített vevő veszi meg az ingatlant. Lényeges, hogy amiben megállapodtak, ahhoz tartsák magukat a felek. A szerződésben nyilatkozni kell arról, hogy milyen irányáron ajánlja vevőkörének az ingatlant a közvetítő. Tapasztalatom azt mutatja, hogy amikor valaki eladásra szánja el magát, körülnéz, milyen ingatlanokat árulnak a környéken, milyenek keltek el, és viszonyít, hogy ezekhez képest akkor az övé mennyit érhet? A vevő ugyanezt teszi, több ingatlant megnéz, érdeklődik, újságot olvas, közvetítőhöz fordul, Internetet néz és viszonyít mennyit szabad megadni a kínált ingatlanért? Kialakul a vevőben és az eladóban is egy adott értékítélet, ami ha egymáshoz közeli, elméletileg létrejöhet az adásvétel. Fontos, hogy az ingatlanközvetítő nem jogosult célzásokat tenni az érdeklődőnek arra vonatkozóan, hogy a tulajdonos kevesebbért is odaadja az ingatlanát. Ez egyáltalán nem biztos. A közvetítőre csak az tartozik, hogy az ingatlant milyen irányáron kínálja. Az adásvétel részleteiben és a vételár tekintetében a Vevőnek kell megegyeznie az Eladóval. A közvetítő legfeljebb csak az érdekeiket egyeztetheti össze. Egyik közvetítő sem tudja garantálni az eredményt (az ingatlan eladását)!
Ehhez Vevő is kell! A Vevő pedig nem gyengeelméjű. Keres, többet megnéz, és azt az ingatlant választja, ami számára kedvezőbb. A közvetítő azt tudja vállalni, hogy minden tőle telhetőt igyekszik megtenni annak érdekében, hogy elkeljen az ingatlan. Vannak olyan "közvetítők", akik az Eladó kapzsiságára vagy tudatlanságára apellálva csak azért, hogy megkapják a megbízást, túlbecsülik az eladó ingatlant. Áltatják az Eladót, hogy majd ők eladják az ingatlant, aztán ha jön egy érdeklődő, annak meg azt mondják, tessék a felét ajánlani érte, és igyekeznek rábeszélni a megbízót, hogy az adja oda annyiért! „Mennyit testszik engedni a feléből?” Az Eladó persze nem adja, hiszen a "közvetítő" „felbecsülte” az ingatlant. A Vevő meg azért nem adja meg érte ezt az árat, mivel az magasabb a reálisnál. Az idő meg csak telik. Az idő haladása nem az Eladóknak kedvez! Megtörténhet, hogy egy hirtelen családi probléma, vagy az ingatlan romló állapota miatt sürgőssé válik az eladás, pedig el lett kezdve időben az értékesítés. Akkor aztán el kell adni az ingatlant, azonnal! Áron alul! Amennyiben több iroda árulja az ingatlant, biztosítson nekik azonos esélyeket! Nemkívánatos jelenség, hogy a különböző irodák nem azonos irányáron kínálják ugyanazt az ingatlant. Az egyiknél ennyi, a másiknál annyi, ráadásul a tulajdonos is más irányárat mond. Nem csoda, ha a vevő komolytalannak tartja a hitelét vesztő ajánlatot. Némelyik iroda a saját várható jutalékának terhére tünteti fel kevesebbre az irányárat. A Vevő, ha ehhez az irodához fordul (naná, hiszen itt 100 ezer Forinttal kevesebbért árulják) ezt tekinti tárgyalási alapnak az alkunál és ezzel kárt okoz megbízójának. Szó szerint idézek a Ptk.-ból. "Megbízási szerződés alapján a megbízott köteles a megbízó által rábízott ügyet a megbízó utasításai szerint és érdekének megfelelően ellátni." Továbbá: "Aki a szerződés megszegésével a másik félnek kárt okoz, köteles azt megtéríteni." Azzal a közvetítővel, aki nem tartja magát a megbízója akaratához (pl. irányár tekintetében), azonnal fel kell mondani a szerződést! A közvetítőnek és megbízójának szinte napi munkakapcsolatban kell állniuk egymással. Én például minden kiajánlás előtt, fel szoktam hívni a megbízómat, van-e változás az eladási szándékban, irányárban, aznap mennyiért ajánljuk?
IV. Mit fizessünk az ingatlanközvetítőnek? Ha valaki nem engedheti meg magának, hogy szakemberekkel dolgoztasson, legjobb, ha maga végzi el a munkát! Az ingatlanközvetítő jól elvégzett munkájának, mint minden másnak ára van. Ma, amikor minden drága lett, és uniós béreket érvényesít mindenki a közvetítővel szemben is, nehéz tisztességes és főleg minőségi munkát végezni alacsony jutalékért. Az ingatlanközvetítői szolgáltatás tartalmazza a megbízó személyének megismerését, az eladás körülményeinek megértését, az ingatlan helyszíni szemléjét, az adatok nyilvántartásba vételét, rögzítését, paraméterek ellenőrzését (csak hiteles adatokat szabad közvetíteni) felméri az ingatlan értékbefolyásoló tényezőit.
Piackutatást végez, segít a versenyképes ár kialakításában. Forgalomba helyezi, hirdeti (adott helyen és időben nyilvánosságra hozza) az ingatlant, fogadja az érdeklődők hívásait, tájékoztatja őket a kiajánlott ingatlanról és a környezetéről. Tárgyal velük az ügylet létrejöttének érdekében. A fizetőképes korrekt vevőknek igény szerint bemutatja az ingatlant. Megteremti eladó és vevő személyes üzleti kapcsolatát, igény szerint részt vesz a tárgyalásokban, a felek üzleti érdekeiket összeegyezteti, segíti a megállapodás létrejöttét. Az előzőekben felsorolt munkák, ráfordított munkaóra szükséglete a rezsióra díjakkal felszorozva adja a szolgáltatás árát. A rezsióradíj az alábbi (gépkocsi amortizáció, benzin, úton eltöltött idő, megélhetés, telefon, hirdetési díjak, állóeszközök és az iroda amortizációja, adminisztrációs költségek, irodaszerek, munkaruha, takarítás, fűtési és villanyenergiák költségei, adók, munkabér és közterhei stb.) kiadásokat tartalmazza. A szolgáltatás árát, mivel nem munkaszerződéses a jogviszony, nem munkadíjnak, hanem jutaléknak hívják, és százalékos mértékét az eladási árra vetítik. Fel szokott merülni, hogy a közvetítő jutaléka sok vagy kevés? Van olyan ingatlan, ami nyereséges és van olyan, ami veszteséges. Ahol sokáig kell árulni az ingatlant, sok a bemutatás, sok a tárgyalásra fordított idő és egyéb költség, ott akár nagyobb is lehet a kiadás, mint a jutalék mértéke. Nem beszélve az olyan esetről, ahol az ingatlan eladása nem közvetítőn keresztül történt, ott csak kiadások vannak. Az "olcsójánosok" ideje lejárt! Ma mindenki annyi jutalékot kér a munkájáért, amennyiért úgy gondolja, el tudja látni a rábízott ügyet. Vannak, akik 0,5 %- t, míg mások 5 %- t kérnek. Mit tetszik gondolni, aki 0,5 %- ért dolgozik, az tesz is valamit az ügy érdekében? Amennyiben kicsi a jutalék, nagy valószínűséggel kicsi lesz a szolgáltatás színvonala is. A kicsiből nem lehet finanszírozni. Adott alkalommal egy lehetséges vevőnek a hasonlók közül azt az ingatlant fogják ajánlani az irodák, ahol több jutalékra számíthatnak. Adnék erre nézve egy jó tanácsot. Ha a tisztességes ingatlanközvetítő a munkájáért 2,5 % jutalékot kér, Ön ragaszkodjon a 3 %- hoz. Ez a fél százalék nem fogja Önt földhöz vágni, viszont az ingatlanos megkülönböztető figyelmet fog szentelni az Ön ingatlanának. Eladók közül még senki nem gazdagodott meg a közvetítő jutalékán, ezért nem éri meg alkudozni. Az Ön megbízásának más eladók megbízásával kell versengenie. Ha az adott munka nem kecsegteti haszonnal az irodát, kénytelen jövedelmezőbb megbízás után nézni. A megbízó sikerdíjat is tűzhet ki a jutalék felett, a gyors eredmény elérése érdekében. Nagyon lényeges, hogy az eladási árban mindig beleértendő a közvetítő jutaléka, nem lehet szétválasztani tőle. Bármennyiért adja el ingatlanát a tulajdonos a közvetített vevőnek, abból a közvetítőt ki kell fizetni! El nem végzett munkáért nem jár a jutalék! Ha az eladás nem a megbízott közreműködésének eredménye, akkor csak általános költségtérítés fizethető, de csak abban az esetben, ha ebben a felek előre megállapodtak. Ma senkitől sem lehet elvárni, hogy ingyen dolgozzon. Amikor a megbízás visszavonásra kerül,
méltányolva a közvetítő lelkiismeretes munkáját, kérdezze meg tőle, mivel tartozik, és az addig ténylegesen felmerült költségeit fizesse ki neki. Tudok olyan ingatlanközvetítőről, aki tizenötször utazott 50 kilométert oda-vissza egy ingatlan bemutatása érdekében. Az utolsó bemutatásnál közölte az eladó, hogy most már nem kívánja eladni az ingatlanját. Költségtérítés nem volt kikötve a megbízásban, így a közvetítő ingyen dolgozott neki. Ráadásul az eladás sikertelenségét az eladó által erőltetett irreális ár okozta. A legtöbb vita abból adódik, hogy kinek a forrásain keresztül jött a vevő? Kinek fizessen az eladó? A legtöbb Eladó elsősorban a saját forrásain keresztül próbálja meg eladni az ingatlanát, majd több irodát is megbíz az eladás érdekében, így a környék valamennyi Ingatlanirodája árulja. A Vevők többsége is minden irodához betér, ahol ugyanazt találja, mint más irodákban. A legtöbb iroda igyekszik bebiztosítani magát, hogy a vevőt Ő küldte az ingatlanra, és a vevővel aláíratnak egy igazolást, hogy neki az ingatlant Ő ajánlotta. Amennyiben ezt a többi iroda is megteszi és bizonyítja, hogy a tényleges Vevőt Ő közvetítette, akkor az Eladónak annyi közvetítőt kell kifizetnie ahány teljesítette vele szemben a megbízási szerződést (BH 396/1997 Bírósági határozatok, 1997. évi 8. szám). Minden irodában kívánatos lenne tisztázni, hogy az adott ingatlanról kapott-e már információt az érdeklődő, ajánlotta-e már másik iroda vagy sem? Mert ha igen, azt erre tekintettel már nem kellene ajánlani. A vevőknek pedig azt tudom ajánlani, ha egy irodában, egy adott ingatlanról információt kapott, netán be is mutatták, vagy kapcsolatba került a tulajdonossal ezt egy másik irodában közölni kell, ne vegye át a címet, és ha korrekt akar maradni, akkor az adott ingatlanról az elsőként információt szolgáltató közvetítőnél kellene folytatni a további tárgyalásokat is. Remélem sikerült jó néhány félreértést tisztázni, tévhitet eloszlatni, és megerősíteni a bizalmat a tisztességes ingatlanirodák irányába, így ha Önnek ingatlanügye van, tessék tisztességes ingatlanirodához fordulni!
V. Egyéb tanácsaim az Eladóknak Amikor egy ingatlantulajdonos eladásra szánja rá magát, leghelyesebb, ha megjegyzi a következőket. Az eladó ingatlant „piacképessé” kell tenni! Először is menjen el a területileg illetékes Földhivatalba és az ingatlan-nyilvántartásban nézze meg ingatlanának a tulajdoni lapját, helyesek-e rajta az adatok? Ellenőrizze a következő adatokat: név, lakcím, ingatlan címe, az ingatlan művelési ága, terhek, haszonélvező, stb. Nagyon gyakori, hogy a tulajdonos még hajadon volt, amikor az ingatlanhoz jutott, közbe férjhez ment és nem az asszonynevén van az ingatlan. A korábban bejegyzett címről elköltözött és már nem azon a címen lakik, ami a nyilvántartásba be van jegyezve. Az ingatlan utcaneve megváltozott (pl. Lenin utcáról átkeresztelték Kossuth utcára), vagy átszámozták az utcát és nem a tényleges házszám van bejegyezve.
Gyakori, hogy a szabályos építési és használatba vételi engedéllyel megépített épület nem szerepel sem a térképen sem a tulajdoni lapon, beépítetlen területként van nyilvántartva, pedig áll rajta egy ház. Annakidején a tulajdonos elfelejtette a papírok (használatbavételi engedély, épületfeltüntetési vázrajz) alapján beméretni és feltüntetni az épületet. Ezt utólag pótolni kell! Amennyiben valótlan adatokat tartalmaz a tulajdoni lap, célszerű mielőbb a valós állapotnak megfelelően rendezni! Gyakori az is, hogy a korábban elzálogosított ingatlant ugyan tehermentesítették, de a törlési engedély birtokában a nyilvántartásból nem lett törölve a teher. Találkoztam olyannal is, hogy az ingatlant holtig tartó haszonélvezeti jog terhelte és a jogosult már régen elhunyt. Amennyiben minden szempontból korrekt a tulajdoni lap, váltson ki egy friss, de nem hiteles másolatot. Ezzel tudja igazolni a tulajdonjogát akár egy vevő akár egy megbízni kívánt, tisztességes ingatlaniroda felé. Az eladónak lehetővé kell tennie, hogy a vevő az ingatlant meg is vehesse, és nevére a földhivatali nyilvántartásba bejegyeztethesse. Lényeges, hogy az eladó azt tudja eladni, ami a tulajdoni lapon, a nevén szerepel, és azt tudja birtokba adni, ami felett rendelkezik. Ha ez a két dolog nem egyezik, akkor baj van. Le kell mérni a telek két méretét, szélességét hosszúságát, ki kell belőle számítani, hogy a telek térmértéke a valóságban egyezik-e a tulajdonlapon szereplővel? Lakásnál ugyanígy. Találkoztam nem egy esetben, hogy nem egyezett. Meg kell vizsgálni, mi okozza az eltérést és orvosolni a problémát. A tulajdonjog átruházásokhoz a lakóingatlanok esetében energetikai tanúsítvány szükséges. Nem baj, ha rosszak a mutatók, de lennie kell. Jó benyomást kelt a Vevőben, ha nem akkor kell elkészíttetni, amikor már a szerződést írják. Az eladni kívánt ingatlanban tartson a szokottnál is nagyobb rendet, ne keltsen elhanyagolt benyomást, számítson arra, hogy a komoly vevők megtekintik az ingatlant. Gyakorlatból tudom, hogy azok az érdeklődők, akik dicsérik az ingatlant a lehető legritkábban veszik azt meg. Azok viszont, akik alaposan végignéznek mindent a pincétől a padlásig és kritizálják, azok az igazi vevők! Az eladónak fel kell készülnie, hogy arról az ingatlanról, amiben benne van a saját munkája,vére,- verítéke, vagy érzelmileg kötődik hozzá, esetleg rosszakat mondanak. Ráadásul lehet, hogy az érdeklődőnek igaza is van benne. Ne felejtsük el, hogy akik például benne laknak a házban, azok hozzászoknak a hibákhozhiányosságokhoz. Azoknak már nem feltűnő, hogy csöpög a csap, hogy le van pattogva a mosogatóról a zománc, vagy repedt a mosdókagyló. Az eladó leghelyesebb magatartása ilyenkor az, ha hallgat. Egyébként se beszéljen túl sokat, inkább csak arra feleljen, amit kérdeznek! Akkor is csak igennel, nemmel. Abból nem lehet baj. A kérdésekre is csak akkor válaszoljon, ha meg van róla győződve, hogy amit mond az helytálló. Ha bizonytalan abban, hogy miből épült a ház, inkább mondja azt, hogy nem maga épülte és nem tudja, minthogy olyat mondjon, amiről később kiderül, hogy nem úgy van és támadható.
Mi maradjon az ingatlanban, és mi nem? Eladó az ingatlan, a tartozékaival és alkotórészeivel együtt. Mik ezek? Minden olyan, aminek hiányában nem lehet rendeltetésszerűen használni az ingatlant. Általánosságban azoknak a berendezési tárgyaknak és felszereléseknek kell maradni, ami az ingatlan vezetékrendszerével szoros kölcsönhatásban áll, illetve csavarozással vannak rögzítve. Ilyenek például lakóháznál a komplett fűtési,- hideg-melegvizes,- szennyvíz rendszer,gázvezeték,- villanyvezeték hálózat,- adatátvitel és ezek berendezési tárgyai. Amit úgy kell kibontani vagy csavarozással leszerelni, az berendezési tárgy és maradnia kell, amit könnyen elmozdítva lehet eltávolítani, az ingóság és elvihető! Külön megemlítést érdemel a villanynál a csillár és a csavarral rögzített lámpatestek kérdése. A csillár, ami csillárhorgon van az elvihető, a falikar és a csavarozott lámpatesteknek maradni kell. Ugyanígy probléma szokott lenni a beépített konyha. A konyhaszekrény mosogatóval rendelkező eleme az épület vezetékrendszerével szoros kapcsolatban van (szennyvízvezeték-rendszer) ezért maradnia kell. A többi elvihető. Ezek után, hogy fog kinézni a konyha? Sehogy. Azért vannak a megállapodások, hogy a teljes konyha marad az ingatlanban és a vevő fizet a konyhabútorért. Luxust nem kell biztosítania az eladónak a konyhabútort illetően, de a rendeltetésszerű használatra alkalmasan kell átadni. Ma drágák lettek a különböző fürdőszobai kiegészítő tárgyak (piperepolc, szappantartó, törölközőtartó, tükör, stb.). Az eladó igyekszik elvinni, mondván jó lesz másik ingatlanban. Ne tegye! Nem kívánatos jelenség, és vitára adhat okot, hogy birtokbaadásnál hiányoznak a berendezési tárgyak és tele vannak a burkolatok lyukakkal, amiben valamikor berendezési tárgyak voltak rögzítve. Arra kérném az eladókat, inkább építsék be a vételárba ezeket a berendezési tárgyakat, a vevő méltányolni fogja. Gyakran előfordul, hogy az Eladó, az ingatlant, teljes berendezéssel, bútorostól akarja eladni. Ne tessék elfelejteni, még ha nem is használta a bútort, akkor is használt bútornak számít, és mint ilyen, egyedül az Eladónak érték. Külön kell kezelni az ingatlant és külön a bútort. Ha kell a bútor a vevőnek, abban állapodjanak meg külön. Ha nem kell a bútor, akkor vigye el, ajándékozza el, vagy ajánlja fel a rászorultaknak. Nagyon megkérek minden eladót, aki ingatlanközvetítésre megbízást kötött, hogy bármi változás áll be az eladási szándékában (meggondolta magát, elzálogosította, nem árulja, eladta, árát módosította), legyen kedves, hívja fel a megbízottját és tájékoztassa róla! Lőkös Gáborné, az „ELADÓ HÁZAK” Kft. ügyvezetője
