Groengarantie Contractuele afspraken tussen grondeigenaar en gebruikers. Eindrapportage

Groengarantie Contractuele afspraken tussen grondeigenaar en gebruikers Eindrapportage

1

Foto omslag van Flick.com gemaakt door bjornlammers

2

Colofon Jaar van productie

2012

Uitgave

Wing E Hollandseweg 7 6706 KN Wageningen 0317 465200 [email protected]

Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van en in samenwerking met

InnovatieNetwerk

Nationaal Groenfonds

WERV-gemeenten

Bij het onderzoek zijn betrokken:

    

Drieklomp Makelaars Hans Janssens van Gellicum LEI Pijl Advies Schuiteman Accountants en Adviseurs

3

Foto van Flick.com gemaakt door HeyNix

4

Inhoudsopgave 1.

Samenvatting ................................................................................... 7

Groengarantie toepassen

Groengarantie toelichten 2.

Inleiding ......................................................................................... 11

3.

Wat is Groengarantie? ................................................................... 13

4.

Drie vormen van Groengarantie ..................................................... 17

5.

Fiscale aspecten ............................................................................ 21

6.

Tegenprestaties, prijsvorming, kosten en contractduur.................. 25

7.

Uitgewerkte voorbeelden................................................................ 31

8.

Historische toepassingen van Groengarantie................................. 37

9.

Potentiële situaties Binnenveld ...................................................... 39

Bijlagen Voorbeeld Groengarantie contracten......................................................... 45 Notitie fiscale aspecten Groengarantie ...................................................... 51

5

1.

Samenvatting

Achtergrond In maart 2008 kondigde toenmalig minister Gerda Verburg van het voormalige ministerie van LNV vier voorbeeldgebieden voor innovatieve financiering van landschap aan. Het Binnenveld was één van deze vier gebieden door de potentie voor het nieuwe instrument ‘uitzichtgarantie’. InnovatieNetwerk, Groenfonds en de WERV gemeenten hebben adviesbureau Wing gevraagd het instrument verder te ontwikkelen. Sinds vorige eeuw hebben overheden natuur en het landschap meer en meer met publieke gelden en regelgeving in stand proberen te houden. Grondeigenaren kregen vergoedingen voor beheer van unieke natuur of bepaalde typen van beheer. Deze vergoedingen staan echter sterk onder druk en zijn vaak niet voldoende om het gewenste landschapsbeeld te behouden of te verbeteren. Door het gebruik van het nieuwe instrument uitzichtgarantie kunnen particulieren onderling afspraken maken over het beheer, en de bijbehorende vergoeding. Omdat het woord uitzichtgarantie niet alle mogelijke ladingen van het instrument dekte werd gekozen om het instrument voortaan Groengarantie te noemen. Wat is Groengarantie? Groengarantie is een contractuele afspraak tussen twee of meer partijen. Samen kunnen ze afspraken maken over het in stand houden of verbeteren van de omgeving. Bijna iedereen kan de garantie kopen; of het nu een huiseigenaar, belangenvereniging, terreinbeherende organisatie, bedrijf of een projectontwikkelaar is. De partij die de vergoeding ontvangt, de verkoper, is echter altijd de eigenaar van de grond waar de garantie op gevestigd wordt. Partijen kunnen kiezen uit drie vormen van Groengarantie, basis, uitgebreid en compleet. De vormen variëren in eenvoud en mate van zekerheid. Groengarantie basis kan iedereen afsluiten, voor uitgebreid en compleet is ook een notaris nodig.

Voorbeelden Groengarantie kan gebruikt worden voor allerlei afspraken over onderhoud, beheer of verbetering van de omgeving. Bezitters van een woning kunnen Groengarantie gebruiken om afspraken te maken over het onderhouden of verbeteren van de ruimte rond hun woning, bijvoorbeeld voor de aanleg van wandelpaden, het niet planten van maïs of de afspraak om niet hoger dan bijvoorbeeld 4 meter te bouwen. Grondbezitters kunnen Groengarantie verkopen om extra inkomsten te genereren voor onderhoud en beheer, om vrijwilligers te werven of zelfs voor marketingdoelen. Zo kan een agrariër kan structureel geld verdienen voor de landschapsdiensten die hij aan omwonenden aanbied door deze te verkopen via Groengarantie. Voor de omwonenden is dit interessant; zij krijgen de garantie dat hun omgeving mooi blijft of kunnen bijdragen aan een verbetering van de omgeving. Voor overheden is deze constructie ook interessant; privaat geld wordt ingezet voor het beheer van natuur en landschap. Voor wie is Groengarantie bedoeld? Private partijen kunnen het instrument gebruiken voor eigen doelen. Verkopers van Groengarantie zijn altijd grondeigenaren en zullen vaak agrariërs zijn maar kunnen ook gemeenten, terreinbeherende organisaties of projectontwikkelaars zijn. Kopers zijn onder andere huiseigenaren maar kunnen ook terreinbeherende organisaties of bedrijven zijn die een garantie willen dat hun omgeving mooi blijft, een bepaalde vorm van grondgebruik willen afdwingen of maatschappelijk verantwoord willen ondernemen. Overheden kunnen het nieuwe instrument inzetten om bestaand beleid te ondersteunen (aanboren private middelen). Meer informatie Op www.groengarantie.nl is alle informatie over het instrument verzameld. Hier kunnen ook voorbeelden en uitwerkingen worden teruggevonden. .

7

Uitzichtgarantie toelichten De traditionele economische dragers van het Nederlandse landschap vallen steeds meer weg. Door gebrek aan geld en schaalvergroting worden soms keuzes gemaakt die het landschap niet ten goede komen. Groengarantie stelt partijen in staat zelf afspraken te maken over beheer en verbetering van het landschap. Maar hoe werkt uitzichtgarantie en voor wie is het geschikt?

9

Foto van Flickr.com gemaakt door Reindout van Rees

2.

Inleiding

Nederland staat bekend om haar vlakke landschappen, weidse uitzichten en bijzondere luchten. Ook in het Binnenveld zijn deze volop terug te vinden. De laatste eeuw zijn echter grote delen van het weidse landschap volgebouwd en verrommeld. De vier gemeenten rondom het Binnenveld zijn sterk gegroeid, kleine bedrijven zijn langzaam groter en groter geworden en boerderijn zijn nu vaak woonhuizen. Een gebied dat ooit moeras was en het strijdtoneel van diverse schermutselingen tussen de Bisschop van Utrecht en de hertog van Gelre is in de 20ste eeuw bijna volledig in agrarisch gebruik genomen. De laatste jaren zijn delen van het agrarische land, vooral rondom de Grift, weer teruggeven aan de natuur Het menselijk gebruik heeft grote invloed gehad op het landschap van het Binnenveld. Vooral het agrarisch gebruik heeft het landschap gevormd tot wat het nu is: een waardevolle “binnentuin” voor ruim 250.000 bewoners. Het huidige landschap staat echter sterk onder druk: natuur, landbouw, woningbouw, wateropslag en infrastructuur leggen allemaal hun beslag op het Binnenveld. Sinds vorige eeuw hebben overheden natuur en het landschap meer en meer met publieke gelden en regelgeving in stand proberen te houden. Grondeigenaren kregen vergoedingen voor beheer van unieke natuur of bepaalde typen van beheer. Deze vergoedingen staan echter sterk onder druk en zijn vaak niet voldoende om het gewenste landschapsbeeld te behouden of te verbeteren. Door het gebruik van het nieuwe instrument Groengarantie kunnen particulieren onderling afspraken maken over het beheer, en de bijbehorende vergoeding.

Pilot binnenveld: innovatieopdracht uitzichtgarantie / Groengarantie In maart 2008 kondigde toenmalig minister Gerda Verburg het Binnenveld aan als één van de vier voorbeeldgebieden voor innovatieve financiering van landschap. Het instrument uitzichtgarantie was een belangrijk element in het voorstel van Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal (de WERV gemeenten), wat ook mede heeft bepaald dat het Binnenveld werd uitgekozen als voorbeeldgebied. Na een periode van bezinning vroegen Innovatienetwerk, Groenfonds en de WERV gemeenten in september 2009 aan Wing het concept verder te ontwikkelen, maar dan in een private vorm waarbij private partijen onderling afspraken konden maken. Dit was eenvoudiger dan het oorspronkelijke idee, waarbij de overheid ook meedeed. Omdat het woord uitzichtgarantie niet alle mogelijke ladingen van het instrument dekte werd gekozen om het instrument voortaan Groengarantie te noemen. Eindrapport Voor u ligt het eindrapport van de ontwikkeling van Groengarantie. Dit rapport is openbaar en mag, mits met bronvermelding, gekopieerd worden. Het rapport bestaat uit drie delen; deze inleiding, “Groengarantie toegepast” en “Groengarantie toegelicht”. In Groengarantie toegepast worden vier voorbeelden uitgewerkt. Het tweede deel geeft technische informatie over het instrument.

11

3.

Wat is Groengarantie?

Groengarantie is een contractuele afspraak tussen twee of meer partijen over het in stand houden of verbeteren van het landschap / de omgeving. Dat werkt als volgt: een bewoner/huiseigenaar vraagt bijvoorbeeld een blijvend vrij uitzicht vanuit zijn huis voor bijvoorbeeld 15 jaar. De eigenaar van de grond waarop de bewoner uitkijkt biedt dit uitzicht aan in ruil voor een vergoeding. Het recht op uitzicht wordt vastgelegd in een onderling contract. De mate van zekerheid van het contract hangt af van de vorm van Groengarantie die wordt gekozen. Groengarantie kan door particulieren voor hun eigen doelen worden ingezet of door overheden om bestaand beleid te ondersteunen (aanboren private middelen).

3.1.

Waarom Groengarantie

Groengarantie biedt voor de middellange en lange termijn zekerheid. Het kan groene ruimte beschermen; een afgesloten Groengarantie contract maakt het voor gemeenten en projectontwikkelaars lastiger om de bestemming te veranderen. Het creëert een extra juridische en maatschappelijke barrière. Andere redenen zijn:  Verkopers (grondeigenaren) kunnen een vergoeding vragen voor diensten die ze verlenen. Deze extra inkomstenbron kan compensatie bienden voor minder of zelfs onrendabele werkzaamheden.  Verkopers krijgen door het afsluiten van Groengarantie een nieuwe relatie met de omwonenden (minder anoniem). Dat biet diverse kansen en kan acceptatie verhogend en overlast verminderend werken.  Kopers, bijvoorbeeld woningbezitters of recreanten, kunnen invloed uitoefenen op hun omgeving. Ze kunnen afspraken maken over behoud van landschap maar ook voor versterking en verbetering.  De kosten / vergoeding voor Groengarantie bied fiscaal mogelijkheden.  Bij verkoop van een woning kan in sommige gevallen Groengarantie waarde verhogend werken. Het zal in ieder geval waardevermindering

tegengaan of als extra blokkade fungeren, bij bijvoorbeeld de aanleg van een weg over een perceel met Groengarantie.

3.2.

Voor wie is het geschikt?

Groengarantie geeft grondeigenaren de gelegenheid om kopers een vergoeding te vragen voor activiteiten die ze willen uitvoeren maar daar nu geen of te weinig geld voor krijgen (bijvoorbeeld koeien in de wei). Het geeft ze de mogelijkheid om een alternatieve inkomstenbron te genereren. Kopers van Groengarantie kunnen omwonende van een prachtig uitzicht zijn, bewoners van een nieuwbouwwijk maar ook passerende recreanten of bedrijven die maatschappelijk verantwoord willen ondernemen. Daarnaast kan Groengarantie worden ingezet om beheerafspraken te maken en ongewenste ontwikkelingen te reguleren of om een gewenst gebruik (bijvoorbeeld koe in de wei) te stimuleren of nieuwe landschapselementen aan te brengen (bijvoorbeeld houtwallen of wandelpaden).

3.3.

Beschrijving potentiële verkopers

Verkopers zijn altijd grondeigenaren en zullen vaak agrariërs zijn. Bij sommige agrariërs past Groengarantie beter in de bedrijfsvoering dan bij andere. Het gaat hier vooral om grondgebonden bedrijven zoals melkveehouders die grasland nodig hebben voor koeien. Zij zullen eerder open staan voor het aangaan van contractuele verplichtingen. Groengarantie kan zeer goed gecombineerd worden met moderne, melkveehouderij. Agrariërs die meer contact met consumenten willen kunnen hiervoor ook Groengarantie in zetten, als een extra verbintenis tussen producent en consument. Andere verkopers zijn bijvoorbeeld projectontwikkelaars of gemeenten. Een projectontwikkelaar kan, zoals ook in Groengarantie toegepast uiteengezet wordt, door het afsluiten van Groengarantie nieuwe kopers

13

extra garanties bieden. Een gemeente kan Groengarantie inzetten om private middelen te krijgen voor hun beleid of grond onder door hen gewenste voorwaarden te verkopen.

3.4.

Beschrijving potentiële kopers

Potentiële kopers van Groengarantie zijn onder andere huiseigenaren. De invloed van de omgeving op de waarde van een huis is groot. Niet voor niets wordt er vaak gezegd “locatie, locatie, locatie” als het gaat om het bepalen van de huiswaarde. Toch hebben huiseigenaren maar een beperkte invloed op die zelfde omgeving, en die is vooral reactief. Als er negatieve ontwikkelingen zijn kunnen eigenaren zich hier op diverse wijzen tegen verzetten. Eigenaren hebben tot nu toe nauwelijks instrumenten om op voorhand de kwaliteit van hun omgeving te organiseren. Met Groengarantie kan dit wel, het is bij uitstek een proactief instrument. Eigenaren kunnen met Groengarantie een garantie kopen op de omgeving om deze te behouden of om te versterken. Andere kopers kunnen bedrijven zijn die maatschappelijk verantwoord willen ondernemen of een garantie willen op het groen rondom het bedrijfspand.

3.5.

Drie vormen van Groengarantie

Groengarantie kan in diverse variaties worden toegepast:  Groengarantie ‘basis’ wordt afgesloten met een schriftelijke overeenkomt. Gemaakte afspraken zijn niet zonder meer bindend voor volgende eigenaren en bieden daarom minder zekerheid dan andere vormen. In principe is dit de goedkoopste vorm van Groengarantie omdat de afspraken niet notarieel vastgelegd hoeven te worden, dit kan echter wel mochten de partijen dat willen.  Groengarantie ‘uitgebreid’ wordt afgesloten met een schriftelijke overeenkomst waarin een kettingbeding is opgenomen. Door het



toevoegen van een kettingbeding zijn gemaakte afspraken in principe bindend voor volgende eigenaren. Het is niet noodzakelijk om een dergelijke overeenkomst notarieel vast te leggen maar het verhoogt wel de zekerheid die deze vorm van Groengarantie biedt. Groengarantie ‘compleet’ wordt afgesloten met een kwalitatieve verplichting of erfdienstbaarheid. In beide gevallen is een notaris nodig om de gemaakte afspraken vast te leggen. Deze vorm van Groengarantie biedt de meeste zekerheid over de te maken afspraken, maar laat ook de minste vrijheid in de uitwerking. De kosten zijn in principe hoger doordat bij deze vorm van Groengarantie altijd een notaris nodig is. Extern advies is bij deze vorm altijd nodig.

3.6.

100% zekerheid bestaat niet

Groengarantie in welke vorm dan ook biedt extra zekerheid doordat afspraken schriftelijk of notarieel vastgelegd worden. Het vastleggen van afspraken biedt echter nooit 100% garantie dat aan alle verplichtingen ook voldaan gaat worden. Het is mogelijk dat een situatie ontstaat waardoor er sprake is van contractbreuk; de verkoper of koper wil de gemaakte afspraken niet nakomen. Voor een koper geldt dat deze op zal moeten blijven letten. Als er sprake is van contractbreuk door de verkoper moet de koper de verkoper hierop aanspreken. Bij een jaarlijkse vergoeding is het mogelijk om de betaling hiervan stop te zetten om de verkoper te dwingen tot actie. Een verkoper zal natuurlijk de in het contract genoemde tegenprestaties willen ontvangen. Als deze niet meer ontvangen worden kan hij stoppen met het leveren van de aangeboden diensten. Het is mogelijk om de controle over het naleven van de voorwaarden van het contract uit te besteden aan een landschapswacht, landschapsbeheer / stichting of een groep vrijwilligers.

Foto van Flickr.com gemaakt door Sicco2007

Openbreken van het contract is niet zomaar mogelijk. Bij inhoudelijke contractbreuk blijft het zakelijk recht in principe bestaan. Als een verkoper niet aan het contract voldoet kan een koper (of visa versa) uiteindelijk een civielrechtelijk procedure starten. Een rechter zal dan zeer waarschijnlijk een dwangsom vaststellen indien niet aan de afspraken wordt voldaan en een van de partijen dit eist. Een rechter zal nooit een disproportionele schadevergoeding goedkeuren. Bij eventueel faillissement van de verkoper hoeft de koper niets te vrezen. Schuldeisers moeten blijven voldoen aan het zakelijk recht op de grond. Het is wel denkbaar dat in een dergelijke situatie de opbrengst van de verkoop van de grond voor de schuldeisers lager uitvalt dan normaliter het geval zou zijn doordat de grond extra bezwaard is. Het zakelijk recht biedt geen garantie tegen onteigening. Het zorgt er echter wel voor dat in dergelijke situaties betaald moet worden voor de onteigening. Zo geeft het zakelijk recht een betere bescherming dan bijvoorbeeld bij planschade het geval is. Planschade is vaak een “gebed zonder eind” in Nederland want:  uitzicht is maar een (zeer) klein onderdeel van het bepalen van de hoogte van de schade,  de schade bedragen zijn klein,  het traject duurt eindeloos en is onzeker,  bij planschade is altijd sprake van “voorzienbaarheid”, kortom had de eigenaar de ontwikkeling waardoor onteigend moet worden kunnen aanzien,

Het aanleggen van recreatieve paden kan zowel voor de recreant als een grondeigenaar interessant zijn. Wel brengt het extra risico’s met zich mee voor grondeigenaren. Bij openstelling moeten paden aangelegd en onderhouden worden. Daarnaast moet eventuele schade hersteld worden.

15

3.7.

Succesfactoren

Of Groengarantie succesvol kan zijn is afhankelijk van diverse factoren waaronder:  Prijs en aantal partijen. De prijs die betaald moet worden voor het vastleggen van de prestaties van de grondeigenaar is een van de belangrijkste factoren. In een situatie waar sprake is van meerdere kopers en één verkoper (zoals bij het voorbeeld behouden van groene uitloop in de wijk) kan de vergoeding voor Groengarantie relatief hoog zijn. Als er maar één koper is op één of meerdere verkopers zullen de kosten voor de vergoeding snel te hoog zijn en kan beter gezocht worden een combinatie van instrumenten of andere instrumenten.  Over het algemeen geldt dat als de “druk” op de grond groot is (vrij te vertalen naar een hoge grondprijs) het aantal kopers van de Groengarantie groot moet zijn en als de druk laag is er mogelijk geen noodzaak is voor het vastleggen van Groengarantie voor behoud maar misschien wel voor het versterken of verbeteren van de omgeving.  Groengarantie kan alleen met succes ingezet worden als het, mogelijk in combinatie met andere concepten, kan concurreren met alternatieve exploitaties. Zo kan Groengarantie al snel ingezet worden om zaai van maïs te voorkomen, koeien in de wei te houden, landschapselementen terug te brengen of wandelpaden aan te leggen. Het zal echter moeilijk kunnen concurreren met woningbouw of boomteelt. Voor deze laatste situaties is Groengarantie alleen kansrijk als het aantal kopers groot is of als er gestapeld kan worden met andere exploitaties (te denken valt aan stapelen van Groengarantie met SNL beheervergoedingen).  Administratieve kosten van het vestigen van Groengarantie mogen niet te hoog zijn (grofweg: niet meer dan 10%).  Sentiment ofwel het gevoel van de kopers en verkopers is een van de belangrijkste factoren. Als een koper of verkoper van uitzicht “het maar niets vindt” zal hij nooit willen meewerken.

3.8.

Alternatieven voor Groengarantie

Een alternatief voor het afsluiten van Groengarantie is het aanschaffen van de grond. De gekochte grond kan dan zelfs, onder voorwaarden en mogelijk zelfs een vorm van Groengarantie, weer terugverhuurd worden aan bijvoorbeeld agrariërs. Een ander alternatief is dat burgers (van bewoners tot consumenten verenigingen) mee betalen aan de huur van pacht gronden onder voorwaarde dat er bijvoorbeeld koeien in de wei moeten staan.

4. 4.1.

Drie vormen van Groengarantie

Groengarantie ‘basis’: een schriftelijke overeenkomst

De eenvoudigste vorm van Groengarantie kan iedereen zelf afsluiten. Met een schriftelijke overeenkomst leggen de partijen onderlinge afspraken vast. De afspraken gelden in principe alleen tussen de partijen die de overeenkomst hebben getekend. In de bijlagen is een voorbeeld van een Groengarantie ‘basis’ overeenkomst opgenomen. Voordelen van Groengarantie ‘basis’ Doordat de schriftelijke overeenkomst door iedereen is op te stellen is deze vorm van Groengarantie het eenvoudigst om af te sluiten en zijn er geen bijkomende kosten. Nadelen van schriftelijke overeenkomst Deze vorm van Groengarantie is op persoonlijke titel afgesloten. Vertrekt één van de partijen bijvoorbeeld door verkoop van woning, grond of overlijden, dan vervalt de overeenkomst. In het voorbeeld hier links is dat misschien niet erg. De woningeigenaar heeft zelf alleen belang bij deze afspraak zo lang hij naast de agrariër woont. Beide partijen kunnen er echter ook belang bij hebben dat de afspraken blijven gelden voor eventuele opvolgende partijen. De agrariër wil misschien juist de vergoeding behouden als de buurman zijn huis verkoopt. Deze vergoeding stelt hem in dit geval in staat om zijn huidige werkwijze te blijven uitvoeren. Daarnaast wil de buurman graag zijn mooie uitzicht behouden, ook als de agrariër zijn grond verkoopt. En als de buurman zijn woning verkoopt, kan het verkoopbevorderend en waardeverhogend werken als hij de koper kan vertellen dat het mooie uitzicht de aankomende jaren (afhankelijk van de duur die partijen zijn overeengekomen) nog zo zal blijven.

17

4.2.

Groengarantie ‘uitgebreid’: een schriftelijke overeenkomst met kettingbeding

De volgende vorm van Groengarantie maakt ook gebruik van een schriftelijke overeenkomst met daar boven op een zogenaamde kettingbeding. Deze vorm kan ingezet worden als partijen willen dat de door hen gemaakte afspraken ook blijven gelden voor eventuele volgende eigenaren (opvolgende partijen).. De partij die tot verkoop van grond of huis overgaat is dan gehouden de gemaakte afspraken ook op te leggen aan de nieuwe eigenaar. Die nieuwe eigenaar is vervolgens ook verplicht om de gemaakte afspraken op te leggen aan zijn opvolger (enzovoorts). Om ervoor te zorgen dat zowel de agrariër, de buurman en de volgende eigenaren de verplichtingen zullen opleggen aan hun opvolgers moet er in de overeenkomst een boetebeding worden opgenomen. Hierin worden de partijen verplicht tot het ‘doorrijgen’ van de gemaakte afspraken. Doen ze dit niet dan kan de boete door de andere partij opgeëist worden. Een schriftelijke overeenkomst met een kettingbeding bestaat dus altijd uit drie elementen:  De verplichting zelf, de gezamenlijk gemaakte afspraken;  De verplichting om deze afspraken op te leggen aan rechtsopvolgers;  En tot slot de verplichting tot betaling van een boete als bovenstaande verplichtingen niet worden nagekomen. Een kettingbeding kan in een notariële akte worden vastgelegd. Inschrijving van een kettingbeding in de openbare registers is niet mogelijk, tenzij het kettingbeding wordt gekoppeld aan een inschrijfbaar feit (zoals een erfdienstbaarheid of een kwalitatieve verplichting zoals bij Groengarantie ‘compleet het geval is). Het voordeel van de inschrijving in openbare registers is dat daarmee de gemaakte afspraken ook voor derden kenbaar zijn. Een voorbeeld van een schriftelijke overeenkomst met kettingbeding is te vinden in de bijlage.

Voordelen van Groengarantie ‘uitgebreid’ Partijen kunnen zelf de inhoud van de verplichtingen bepalen. De verplichting kan bestaan uit het al dan niet toestaan van een handeling (dulden of niet-doen) en uit een actieve handeling (een doen). Dit is in het geval van erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen niet het geval. De verplichting kan dan alleen bestaan uit een dulden of een niet doen. Partijen kunnen de duur van de verplichtingen en de hoogte van de vergoeding en de boete zelf bepalen. Een kettingbeding hoeft niet vastgelegd te worden bij een notaris (notariële akte). Het gezamenlijk ondertekenen van het document is voldoende om een kettingbeding contractueel vast te leggen. Nadeel hiervan is dat het kettingbeding zonder notariële akte niet blijkt uit de openbare registers van het kadaster. Door het opnemen van een kettingbeding in een notariële (leverings)akte zal de notaris ook toezien op het doorrijgen van de ketting. Die doorrijging is namelijk belangrijk voor het voortbestaan van het kettingbeding. Indien de ketting wordt verbroken, doordat het niet wordt opgelegd aan en aanvaard door een rechtsopvolger, is zij beëindigd. De rechtsopvolger is overigens wel aan het kettingbeding gebonden indien hij wist of behoorde te weten dat de ketting (doelbewust) werd verbroken. Het kettingbeding wordt overigens ook doorbroken indien degene op wie de verplichting rust failliet gaat. Nadeel van Groengarantie ‘uitgebreid’ Als de ketting is verbroken kan geen aanspraak meer gedaan worden op de vastgelegde verplichtingen. Deze vorm van Groengarantie biedt daardoor minder zekerheid dan de vormen via kwalitatieve verplichtingen en erfdienstbaarheden.

4.3.

Groengarantie ‘compleet’: kwalitatieve verplichting of erfdiensbaarheid

Groengarantie ‘compleet’ biedt de meeste zekerheid, maar is daarmee niet altijd de beste oplossing. Deze vorm is gebaseerd op een kwalitatieve verplichting of erfdienstbaarheid, ofwel zakelijke rechten. Afspraken rusten daarbij op ‘de zaak’, in het geval van Groengarantie vaak op grond, en niet op personen zoals bij de andere vormen van Groengarantie het geval is. Een kwalitatieve verplichting of erfdienstbaarheid kan niet in alle gevallen gebruikt worden. Ze mogen alleen een handeling toestaan of niet toestaan (dulden of niet-doen) en dus niet een actie uitvoeren (doen). Daarnaast mag een kwalitatieve verplichting niet leiden tot een beperking van de bevoegdheid tot verkoop of bezwaring van een onroerende zaak. Toelichting op handeling toestaan of niet toestaan:  Partij 1 moet dulden dat partij 2 over zijn perceel loopt.  Het is partij 1 verboden zijn perceel anders in te richten dan als weiland. Het opleggen van de verplichting om een perceel als weiland in te richten (het wordt nu gebruikt als opslagplaats voor hout) kan dus niet. Dit zou namelijk een actie (doen) veroorzaken wat niet kan worden vastgesteld met deze instrumenten. Op deze regel voor erfdienstbaarheden zijn twee uitzonderingen. De eerste is dat wel gebouwen, werken of beplantingen aangelegd mogen worden die voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid nodig zijn, mits deze op het dienend erf liggen. Dit mag alleen als het gaat om een nevenverplichting die verbonden is aan de hoofdverplichting. Als voorbeeld: 1. Ten behoeve van het perceel A en ten laste van het perceel B wordt gevestigd de erfdienstbaarheid van weg om te komen van en te gaan naar de openbare weg. 2. De eigenaar van het perceel B is gehouden een brug aan te leggen op zijn perceel, zodat de openbare weg via deze brug kan worden bereikt. De tweede uitzondering is dat de zogenaamde last mag bestaan uit een verplichting om gebouwen, werken of beplantingen die op het dienend erf liggen onderhouden moeten worden. Dit is wel een hoofdverplichting.

Hierdoor is het dus mogelijk om een verplichting tot onderhoud op te nemen in een erfdienstbaarheid. Als voorbeeld: Partij 1 is verplicht de schuur, gelegen op het perceel aan “De Slangenburg 8 te Neerpelt”, kadastraal bekend “gemeente Neerpelt, sectie F nummer 612”, te onderhouden, daaronder wordt onder andere verstaan het iedere vijf jaar schilderen van de schuur. Notariële akte noodzakelijk onderdeel van Groengarantie ‘compleet’ Zowel een kwalitatieve verplichting als een erfdienstbaarheid moet altijd in een notariële akte worden vastgelegd. Voordeel van beide instrumenten is dat de gemaakte afspraken vanzelf overgaan op eventuele volgende eigenaren (dit wordt de goederenrechtelijke werking genoemd). Het risico van niet doorgeven, zoals bij Groengarantie ‘uitgebreid’, is hier dus niet van toepassing. Kwalitatieve verplichtingen en erfdienstbaarheden moeten bovendien worden vastgelegd in openbare registers van het kadaster. Hiermee zijn deze voor iedereen inzichtelijk. Kwalitatieve verplichting of erfdienstbaarheid Een notaris kan adviseren wanneer een kwalitatieve verplichting of erfdienstbaarheid het beste past. De belangrijkste verschillen tussen een kettingbeding en een erfdienstbaarheid zijn:  De gemaakte afspraak in een de erfdienstbaarheid moet altijd over iets feitelijks gaan. Een erfdienstbaarheid kan dus niet gaan over afspraken over het toestaan of niet bestaan van een rechtshandeling, zoals de verplichting tot verhuur, verpachting of verkoop (vervreemding). De verplichting een bepaalde rechtshandeling niet te verrichten kan wel via een kwalitatieve verplichting worden opgelegd.  Bij een erfdienstbaarheid moeten altijd minimaal twee stukken grond (onroerende zaken) betrokken zijn. De erfdienstbaarheid zal worden gevestigd ten behoeve van de ene onroerende zaak (het heersend erf) en ten laste van de andere onroerende zaak (het dienend erf). Een kwalitatieve verplichting biedt uitkomst als er geen heersend erf is. De verplichting wordt dan opgelegd ten behoeve van bijvoorbeeld een (rechts)persoon of stichting. Een kwalitatieve verplichting kan opgelegd

19

Foto van Flickr.com gemaakt door Sicco2007



worden aan bewoners van een nieuwbouwwijk, waarbij zij zich jegens de gemeente bijvoorbeeld verplichten zorg te dragen voor het onderhoud van het omliggende groen. Indien een bewoner zijn perceel overdraagt, gaat deze verplichting over op de nieuwe bewoner. In de bijlage is een voorbeeld van Groengarantie ‘compleet’ met een kwalitatieve verplichting en erfdienstbaarheid opgenomen.

Partijen kunnen de verplichtingen nader specificeren, als voorbeeld een erfdienstbaarheid van (recht van) overpad. Door de vestiging van deze erfdienstbaarheid kunnen de omwonenden een wandeling maken door de bossen van een grondeigenaar. De grondeigenaar is akkoord met de vestiging van de erfdienstbaarheid, maar wil de overlast die hij daarvan heeft tot een minimum beperken. Partijen hebben daarom de volgende afspraken gemaakt:  De erfdienstbaarheid kan alleen worden uitgeoefend over het reeds aanwezige pad.  De grondeigenaar draagt zorg voor het onderhoud van dat pad.  De omwonenden mogen het pad niet betreden met een gemotoriseerd voertuig.  Het pad mag alleen worden betreden van zonsopgang tot zonsondergang.  De kosten voor de vestiging van de erfdienstbaarheid komen voor rekening van de omwonenden.

Tegenprestaties Net als bij een schriftelijke overeenkomst en een schriftelijke overeenkomst met kettingbeding kunnen de tegenprestaties van kwalitatieve verplichtingen en erfdienstbaarheden zelf bepaald worden. Een eenmalige of periodieke vergoeding is ook mogelijk. Aan een kwalitatieve verplichting wordt vaak nog een kettingbeding gekoppeld, zodat het zeker is dat de tegenprestatie (bijvoorbeeld de betaling van een vergoeding) ook overgaat op een volgende eigenaar. Voordelen van Groengarantie ‘compleet’ Vergeleken de andere vormen van Groengarantie biedt deze vorm het meeste zekerheid. Zowel de erfdienstbaarheid als de kwalitatieve verplichting zijn zogenaamde zakelijke rechten, ofwel rechten die samenhangen met de zaak, in dit geval de grond. Dit zijn rechten die moeilijk te doorbreken zijn en daarmee dus veel zekerheid geven over het in stand houden van de afspraak, ook bij verhuizingen, verkoop of faillisementen. Nadeel van Groengarantie ‘compleet’ Deze vorm van Groengarantie is het duurst om af te sluiten. Een grondeigenaar is niet altijd vrij om grond te bezwaren met een zakelijk recht. Als hij een hypotheek op de grond heeft moet de financiële verstrekker van de hypotheek toestemming geven voor het vestigen van een zakelijk recht op de grond. Relatief veel agrarische gronden zijn in pacht uitgegeven. Een eigenaar kan niet zomaar de pachter de wet voorschrijven dus zal er in deze situaties met nog meer partijen onderhandeld moeten worden.

Indien bij het afsluiten van Groengarantie gekozen wordt voor een financiële tegenprestatie kan dit fiscale gevolgen hebben. Als voorbeeld zijn 3 handreikingen uitgewerkt waaruit blijkt dat veelal maatwerk geleverd moet worden om een fiscaal optimale situatie voor betrokkenen te realiseren. De voorbeelden zijn: 1. Groengarantie tussen twee particulieren. 2. Groengarantie tussen een agrariër en een particulier. 3. Groengarantie door een Algemeen Nut Beoogende Instelling (ANBI). Op de volgende pagina’s worden deze situaties verder uitgewerkt. Deze uitwerking is een samenvatting van de totale uitwerking die terug te vinden is in de bijalge. Het geeft in grote lijnen de fiscale gevolgen en mogelijkheden van Groengarantie aan. Bij de daadwerkelijke vestiging zal vaak maatwerk nodig zijn. Nadat Groengarantie een enkele maal is toegepast, is het verstandig om met de belastingdienst nadere afspraken te maken over de fiscale gevolgen van diverse aspecten van de inkomsten, overdrachts- en omzetbelasting.

5.1.

Groengarantie tussen twee particulieren

Inkomstenbelasting De positie van de verkoper is voor de inkomstenbelasting afhankelijk van wie werkzaamheden op de grond verricht: Verkoper

Fiscale aspecten

Koper

5.

Als de verkoper in het verleden de werkzaamheden zelf uitvoerde dan vallen de voordelen van deze werkzaamheden in box 1. Hierbij wordt het verschil tussen de vergoeding en een evenredig deel van de boekwaarde van de grond (veelal historische aanschafprijs) als belastbaar resultaat uit overige werkzaamheid aangemerkt. Als werkzaamheden in het verleden uitbesteed zijn is er geen sprake van resultaat uit overige werkzaamheden. Inkomsten vallen dan in box 3 (arbeid die gebruikelijk is bij beheren van onroerende zaak en grond behoort als bezitting tot de rendementsgrondslag van box 3). In een toelichting van de Minister van Financiën van 10 juni 2010 wordt uiteengezet dat de eigen woning regeling van toepassing is op belastingplichtige rechten die verband houden met de woning. Ook als de regeling al van toepassing was (bijvoorbeeld bij een bestaande woning) kan bijkoop van rechten leiden tot verbetering van het eigendom. In beide gevallen kunnen de kosten van de rechten worden aangemerkt als een eigen woning schuld en zijn de betaalde rente en kosten aftrekbaar voor het inkomen. Het is verdedigbaar dat Groengarantie hier onder valt, het is echter niet duidelijk of dit ook de bedoeling van de wetgever is. Een periodieke betaling kan zeer waarschijnlijk niet leiden tot aftrekbaarheid. Het zelfde geldt voor afkoop van de vergoeding op een later moment.

21

Overdrachtsbelasting  Voor de overdrachtsbelasting worden ondernemer en particulier gelijk behandeld.  Overdrachtsbelasting wordt geheven over de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen.  Uitgangspunt voor de heffing is dat het vestigen van een beperkt zakelijk recht (Groengarantie ‘extra’) in beginsel een belaste transactie is.  Levering ten behoeve van bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond kan gebruik maken van de cultuurgrondvrijstelling. In beginsel valt Groengarantie hier niet onder maar het is wel verdedigbaar dat Groengarantie hier wel gebruik van kan maken. Voorwaarde is dat de grond tenminste 10 jaar ten behoeve van landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerd wordt. Deze uitzondering geldt alleen voor cultuurgrond die bedrijfsmatig agrarisch gebruikt wordt.

5.1.

Groengarantie tussen een Agrariër en een particulier

Verkoper

Inkomstenbelasting De vergoeding behoort tot de te belasten winst uit de onderneming. Binnen de eenmalige vergoeding moet een splitsing worden aangebracht tussen vergoeding voor de waardedaling van de grond en andere onderdelen. De vergoeding voor de waardedaling van de grond zal in mindering komen op de boekwaarde van de grond (daarmee is het een onderdeel van de landbouwvrijstelling) en daardoor zonder heffing van inkomstenbelasting kunnen worden gerealiseerd. Andere onderdelen zijn wel belast. Voor een agrariër is het dus van belang om de waardedaling (bijvoorbeeld door taxatie) zo groot mogelijk te laten zijn en de overige onderdelen zo laag mogelijk. De wijze waarop de vergoeding is geformuleerd is daarmee van groot belang voor de agrariër. Koper

Verkoper

Omzetbelasting Bij afsluiten van Groengarantie tussen twee particulieren is er geen sprake van omzetbelasting. Als de verkoper echter een persoon is die gedurende langere tijd gronden verpacht wordt deze aangemerkt als ondernemer voor de omzetbelasting. Levering van goederen is onderworpen aan heffing van omzetbelasting. Er zijn geen reguliere uitzonderingen op deze constructie waarmee de heffing in mindering gebracht kan worden. Aangezien Groengarantie ‘extra’ contractueel wordt vastgelegd is er sprake van een zakelijk recht op een onroerende zaak die te handhaven is ten opzicht van iedereen (omdat deze gebonden is aan een locatie). Groengarantie betreft dus geen persoonlijk recht. Volgens Europese wet- en regelgeving is er bij een recht op een onroerende zaak sprake van levering van een onroerende zaak en levering van een onroerende zaak is vrijgesteld van heffing van omzetbelasting.

In een toelichting van de Minister van Financiën van 10 juni 2010 wordt uiteengezet dat de eigen woning regeling van toepassing is op belastingplichtige rechten die verband houden met de woning. Ook als de regeling al van toepassing was (bijvoorbeeld bij een bestaande woning) kan bijkoop van rechten leiden tot verbetering van de eigendom. In beide gevallen kunnen de kosten van de rechten worden aangemerkt als een eigen woning schuld en zijn de betaalde rente en kosten aftrekbaar voor het inkomen. Het is verdedigbaar dat Groengarantie hier onder valt, het is echter niet duidelijk of dit ook de bedoeling van de wetgever is. Een periodieke betaling kan zeer waarschijnlijk niet leiden tot aftrekbaarheid. Het zelfde geld voor afkoop van de vergoeding op een later moment.

Omzetbelasting De conclusie, dat er geen omzetbelasting kan worden uitgekeerd, is vergelijkbaar met het voorbeeld waarbij twee particulieren Groengarantie ‘extra’ afsluiten. De oorzaak is echter deels anders: bij een jaarlijkse vergoeding is de vergoeding een prestatie die aan heffing van omzetbelasting is onderworpen. Op grond van jurisprudentie is het verdedigbaar dat er een causaal verband is tussen vergoeding en prestatie, maar dat er geen verbruik door afnemer te onderkennen is. Dit te meer omdat het vaak zal gaan om een zaak in het algemeen belang. Gevolg is dat de jaarlijkse vergoeding vrij van omzetbelasting kan worden uitgekeerd. Overdrachtsbelasting  Voor de overdrachtsbelasting worden ondernemer en particulier gelijk behandeld.  Overdrachtsbelasting wordt geheven over de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen.  Uitgangspunt voor de heffing is dat het vestigen van een beperkt zakelijk recht (Groengarantie ‘extra’) in beginsel een belaste transactie is.  Levering ten behoeve van bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond kan gebruik maken van de cultuurgrondvrijstelling. In beginsel valt Groengarantie hier niet onder, maar het is wel verdedigbaar dat Groengarantie er wel gebruik van kan maken. Voorwaarde is dat de grond tenminste 10 jaar ten behoeve van landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerd wordt. Deze uitzondering geldt alleen voor cultuurgrond die bedrijfsmatig agrarisch gebruikt wordt.

Als voorbeeld: Een huisbezitter koopt Groengarantie ‘extra’ op het perceel naast zijn huis. Dit perceel is in eigendom van een agrariër die bereid is Groengarantie ‘extra’ te verkopen. Hij wil afspreken de komende 10 jaar het land als akkerland te blijven gebruiken. Momenteel verbouwt hij graan op het perceel. Uitgangspunt in dit voorbeeld is dat de koper uit eigen naam (dus als privé persoon) een Groengarantie extra koopt en een agrarische ondernemer deze verkoopt.

23

5.2.

Als voorbeeld: een Algemeen Nut Beogende Instelling (ANBI) sluit Groengarantie compleet af met een grondeigenaar (particulier of ondernemer). De financiële tegenprestatie wordt door eigen inkomsten bronnen gedekt. Om hier zekerheid over te hebben kan een ANBI notarieel vastgelegde lijfrentegiften afsluiten met bijvoorbeeld de omwonenden. Deze situatie is complex maar kan voordelen bieden. Bij voorkeur zou de ANBI deze met meerdere partijen kunnen afsluiten, waarbij een algemeen belang als uitgangspunt moet gelden. De particulier zou gedurende, bijvoorbeeld een periode van ten minste 5 jaar, een lijfrentegift (notarieel vastgelegd) kunnen af sluiten. Hierdoor heeft de ANBI een redelijke mate van zekerheid wat betreft inkomsten. De particulier of de ondernemer/ontwikkelaar kan middels giftenaftrek een jaarlijks fiscaal voordeel realiseren. Deze manier van Groengarantie afsluiten kan diverse fiscale gevolgen hebben. Raadpleeg in dit geval altijd een notaris én een fiscaal adviseur.

Groengarantie afgesloten door een ANBI

Omzetbelasting Door de tussenkomst van een ANBI krijgt de koper de mogelijkheid om de vergoeding af te trekken in box 1. Belangrijke voorwaarde is dat aan het geven van de vergoeding geen tegenprestatie gekoppeld is. De ANBI moet de Groengarantie vestigen met de verkoper en de koper doneert het geld aan de ANBI ten behoeve van het doel van de ANBI. Het bedrag van de aftrekbare giften is aan een minimum en een maximum gebonden:  De giften leiden tot aftrek indien zij samen meer zijn dan zowel € 60,en 1% van het verzamelinkomen van de particulier met een maximum van 10%.  Voor ondernemers geldt vanaf 1 januari 2012 geen drempel meer en het maximum is verhoogd naar 50% van de winst met een plafond van € 100.000,-. (als sprake is van verlies dan is de gift niet aftrekbaar). Ondernemers die giften doen waarmee een zakelijk belang is gediend en/of waaraan de onderneming zich niet kon onttrekken zijn niet in aftrek beperkt en mogen deze volledig als ondernemingskosten aftrekken. Omzet- en overdrachtsbelasting Voor omzet en overdrachtsbelasting geldt hetzelfde als in het eerste voorbeeld..

6. 6.1.

Tegenprestaties, prijsvorming, kosten en contractduur

Tegenprestaties kunnen verschillen

Groengarantie is een flexibel instrument waarbij partijen zelf prestaties en tegenprestaties kunnen bepalen. Tegenprestaties kunnen bijvoorbeeld een mankracht bijdrage tijdens een onderhoudsdag, het unieke recht van toegang of een financiële vergoeding zijn. De hoogte van een financiële tegenprestatie komen koper en verkoper van Groengarantie samen overeen. De hoogte zal afhankelijk zijn van het aantal partijen dat de Groengarantie afsluit, de specifieke situatie en hoe zwaar de verplichtingen zijn die de verkoper aangaat. De prijsvorming voor Groengarantie is dus afhankelijk van meerdere factoren. Als uitgangspunt voor het bepalen van de hoogte van de financiële tegenprestatie kan gebruik worden gemaakt van twee methoden: een berekende vergoeding of op basis van een vaste vergoeding die gerelateerd is aan de grondprijs.

6.2.

Prijsvorming

Berekenen van een eerlijke financiële tegenprestatie Om de hoogte van de financiële tegenprestatie te berekenen kan gebruik gemaakt worden van verschillende gegevens, bijvoorbeeld:  Berekening op basis van agrarische cijfers over pachtprijzen en gewasopbrengsten van het LEI. Jaarlijks wordt een rapport uitgebracht met deze cijfers (Land en Tuinbouw cijfers). Op basis van pachtprijs cijfers kan ook een gemiddelde grondwaardedaling bepaald worden.  De catalogus groenblauwe diensten bevat kostprijzen voor diverse handelingen die kunnen dienen als eerlijke basis voor het bepalen van een vergoeding. De vergoedingen zijn door de overheid getoetst.  Methoden die vergelijkbaar zijn aan het bepalen van erfpachtcanons. Diverse specialisten kunnen hierbij helpen.

Een voorbeeld van een berekening van de financiële vergoeding op basis van LEI gegevens.Een huis eigenaar wil met 2 buren een Groengarantie afsluiten met een agrariër. Ze willen graag vastleggen dat de agrariër op het nabij gelegen perceel van 5 hectare alleen gewassen lager dan 40cm verbouwt zodat ze continu kunnen genieten van hun uitzicht. Op basis van de Land- en tuinbouwcijfers van het LEI is te zien dat de opbrengst van maïs per hectare in 2010 ongeveer 1100 euro was. Veel andere gewas soorten hebben een hogere opbrengst, maar voor de berekening wordt uitgegaan van tarwe als vervangingsgewas. Hiervan ligt de opbrengst op ongeveer 1000 euro per hectare. Aangezien het perceel 5 hectare is, wordt in de Groengarantie afgesproken dat de jaarlijkse vergoeding 500 euro wordt. Dit bedrag wordt door de drie kopers gedeeld; individueel betalen ze dus 166 euro per jaar.

25

Vaste vergoeding gerelateerd aan grondprijs Het Geldersch Landschap heeft het zakelijk recht ingezet om op gronden die niet in hun eigendom zijn toch invloed uit te oefenen op het onderhoud. Om de administratieve kosten laag te houden is gekozen voor een vaste financiële vergoeding. Aan het begin van de looptijd wordt het bedrag vastgesteld op 4% van de werkelijke (agrarische) grondprijs. De vergoeding wordt daarna jaarlijks gedurende de gehele looptijd uitbetaald zonder inflatie correcties. De 4% ligt iets hoger dan de standaard 3% voor erfpachtcanons. De standaard canon wordt echter door de jaren heen geïndexeerd en bevat nog niet alle bijkomende kosten (notaris en terugkerende taxatiekosten). Dit zijn allemaal kosten die niet bijdragen aan de doelstelling van het contract. Door eenmalig een wat hogere vergoeding te kiezen, en de afsluit en lopende kosten bij de verkoper te laten, wordt de constructie eenvoudig. De verkoper krijgt in het begin wellicht een ruimhartige vergoeding maar deze is aan het einde van de looptijd relatief lager omdat er geen inflatiecorrectie wordt toegepast. Bij een contracttijd van 30 jaar betekent de 4% vergoeding dat de verkoper na 30 jaar 120% van de werkelijke (agrarische) grondwaarde heeft ontvangen. Het lijkt er dan op dat het voordeliger is om de grond aan te schaffen, maar dat is vaak niet wenselijk. Bij aanschaf van grond krijgt de nieuwe eigenaar te maken met diverse extra lasten zoals waterschapslasten, overdrachtsbelasting, diverse eigendomsverplichtingen om maar niet te spreken over de beheerkosten. Het zal bijna altijd goedkoper zijn voor de koper om de 4% te betalen. Doordat de verkoper ook het beheer uitvoert krijgt de koper voor weinig geld het gewenste beheer (wat in het contract is vastgelegd). Bijkomend voordeel is dat een koper na de contracttijd niet achterblijft met eigendom van een kavel en geld dus eventueel weer voor andere doelen kan inzetten.

Rekenvoorbeeld Oppervlak grond Werkelijke agrarische waarde Vergoeding berekening (35.000,-*4 ha)*4% Aantal kopers Aantal verkopers Vergoeding per persoon

4 35.000,5.600,-

Hectare euro per hectare euro per jaar

10 1 560,-

Euro per jaar

1,53

Euro per dag

Welke diensten biedt een verkoper echter aan voor een vergoeding van 4%? Als het alleen gaat om het niet planten van maïs of alleen een recreatief pad is het percentage snel te hoog. Het is daarom altijd verstandig om een inschatting van de “werkelijke” kosten voor de verkoper te bepalen en aan de hand daarvan te kiezen voor een vergoeding. Het is natuurlijk ook mogelijk om dan een andere percentage vast te stellen. Partij voor prijsvorming Omdat het bepalen van de werkelijke waarde van de vergoeding niet eenvoudig is kan een partij zoals Landschapsbeheer Nederland helpen. Zij hebben veel ervaring over beheer en de bijbehorende kosten en kunnen dus goede inschattingen maken van reële vergoedingen. Marktwerking De uiteindelijke prijs zal door de markt bepaald moeten worden. Deze zal gebonden zijn aan een bepaalde orde grootte. Immers een verkoper wil een minimum bedrag ontvangen en een koper wil een maximum bedrag betalen. Stapelen van vergoedingen Naast Groengarantie kan een grondeigenaar aanvullende natuurbeheerpakketten nemen. Zo kan hij ervoor zorgen dat de totale vergoeding hoog genoeg wordt om als alternatief voor andere strategieën, zoals bijvoorbeeld verdere schaalvergroting, te dienen.

6.3.

Kosten van het vestigen van Groengarantie

De kosten zijn afhankelijk van welke vorm van Groengarantie toegepast wordt. Zodra een notariële akte gepasseerd wordt, zullen kosten gemaakt worden. De hoogte hiervan is afhankelijk van de werkzaamheden die de notaris moet verrichten en zijn onder andere afhankelijk van of alle betrokken partijen de voorwaarden al helemaal hebben uitgewerkt en het aantal partijen. De notaris moet namelijk voor elke partij bepaalde onderzoeken verrichten, zoals de vaststelling van de identiteit, kadastrale recherche van de percelen en onderzoek naar de handelings(on)bekwaamheid van partijen. De kosten die in ieder geval gemaakt moeten worden door een notaris zijn:  Opvragen gegevens uit Gemeentelijke Basisadministratie, controleren faillisements- of curateleregister en controleren of legitimatiebewijs nog geldig is (VIS): ongeveer € 12,00 per persoon.  Opvragen gegevens uit Kamer van Koophandel (indien betrokken partij geen natuurlijk persoon is): € 2,50 per uittreksel en € 11,00 voor de statuten. De notaris vraagt driemaal een uittreksel op (bij binnenkomst van het dossier, op de dag van passeren en de dag na het passeren).  Kadastrale inzages (driemaal en inclusief opvragen eigendomstitel): ongeveer € 25,00 per perceel.  Inschrijving van een akte in de daartoe bestemde openbare registers: € 51,00.

6.4.

Contractduur

De contractduur moet niet te kort zijn maar ook niet te lang; op termijn wil een verkoper en wellicht ook een koper af van de gemaakte afspraken. In gesprekken met agrariërs is naar voren gekomen dat in de meeste gevallen een contractduur van 10 tot 15 jaar optimaal is. Afhankelijk van de situatie kan dit echter ook korter of langer zijn. Belangrijk is dat na afloop van een contract de verkoper eventuele ingrepen ongedaan moet kunnen maken. Als voorbeeld; als een agrariër voor de Groengarantie wilgen heeft geplant en een houtwal heeft gecreëerd en onderhouden dan moet deze als het contract niet verlengd wordt verwijderd kunnen worden.

Daarnaast bedragen de kosten voor het opstellen en passeren van de akte van een erfdienstbaarheid of kwalitatieve verplichting ongeveer € 400,-. Deze indicatie is alleen realistisch indien partijen het over de inhoud van de akte eens zijn en er niet meer dan vier partijen en/of percelen zijn betrokken bij de vestiging. Uiteraard is het altijd verstandig om voorafgaand een eigen kostenindicatie bij een notaris op te vragen. Naast advies van een notaris kan ook fiscaal advies gewenst zijn. Ook hiervoor kunnen kosten doorberekend worden.

27

Groengarantie toepassen Voor het voorbeeldgebied Binnenveld zijn kansen geïnventariseerd voor het afsluiten van Groengarantie. Op de volgende pagina’s worden enkele voorbeelden, soms geanonimiseerd, gepresenteerd. Daarnaast hebben ambtenaren van de omliggende gemeenten gebieden aangewezen waar Groengarantie goed toegepast zou kunnen worden.

29

Op deze topografische kaart van het Binnenveld worden de potenties zoals deze zijn aangegeven door ambtenaren van de gemeentes getoond. De rode vierkanten toont het vierde uitgewerkte voorbeeld; onderhoud kopschoten. Het eerste, tweede en derde voorbeeld zijn nog fictief.

7.

Uitgewerkte voorbeelden Foto van Flick.com gemaakt door v_36

Het opzetten van een nieuw product is niet eenvoudig. Mensen kennen Groengarantie nog niet, het heeft zichzelf nog niet bewezen en er zijn nog veel vragen. Daarom is het belangrijk om het “laaghangende fruit” te plukken en het product Groengarantie te lanceren in enkele overzichtelijke situaties. Om enkele voorbeelden verder uit te werken is in het kleinschalige agrarische landschap van het Binnenveld gezocht naar voorbeelden. In samenwerking met ambtenaren van de gemeenten Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal is gekeken waar kansrijke locaties voor Groengarantie liggen. De kaart op de linker pagina is het eindresultaat van deze gesprekken. Na de gesprekken met gemeenteambtenaren zijn gesprekken gevoerd met lokale agrariërs. De combinatie van deze gesprekken met het kaartbeeld van de gemeente ambtenaren leverde vier kansrijke voorbeelden op. Één hiervan is verder uitgewerkt in het Binnenveld. Alle voorbeelden zijn uitvoerbaar. Benodigde ingrediënten daarvoor zijn een goede locatie met welwillende verkopers en kopers en natuurlijk mensen die het initiatief nemen en het “gewoon” doen. Plukt u met ons het laaghangende fruit en de kansen die Groengarantie biedt?

31

7.1.

Wijk realiseert met agrariërs uitloopgebied

Veel wijken hebben helaas maar weinig uitloop mogelijkheden: open gebieden in dorpen en steden zijn volgebouwd en omliggend agrarisch land is moeilijk toegankelijk. Groengarantie kan ervoor zorgen dat de recreatieve ontsluiting wordt verbeterd en het landschap een impuls kan krijgt, zowel financieel als in betrokkenheid van de omwonenden. Kopers Een wijk, in de vorm van een wijkvereniging of een groep bewoners, kan Groengarantie gebruiken om de recreatieve mogelijkheden te vergroten of om de omgeving te behouden of verbeteren. Groengarantie kan ingezet worden om:  Wandelpaden aan te leggen  Paden te onderhouden  Landschap beter te onderhouden  Oude elementen, zoals hagen en houtwallen terug te brengen  Verdere bebouwing tegen te gaan.

Afbeelding afkomstig van Google Earth

Verkopers Grondeigenaren in de omgeving van de wijk kunnen de Groengarantie inzetten om duidelijk afspraken te maken over toegang op hun terreinen en om extra inkomstenbronnen te generen.

Soort Groengarantie Voor het afsluiten van een dergelijk afspraak is Groengarantie basis niet geschikt. Bewoners in een wijk kunnen vertrekken waardoor de grondeigenaar weinig zekerheid heeft over de toekomst. Zowel de uitgebreid als compleet vorm zijn wel mogelijk. Een tussenliggende vereniging of stichting is vaak wenselijk om te voorkomen dat de grondeigenaar met te veel individuele kopers te maken krijgt. Voorbeeld in het Binnenveld De bewonersvereniging van wijk Noordwest in Wageningen wil graag Groengarantie vestigen op een aantal percelen rondom de wijk. Doelen zijn:  behoud van het huidige landschap,  verbeteren van de recreatieve ontsluiting,  versterken van de landschappelijke kwaliteit door het herstellen van oude landschapselementen,  behouden van koeien in de wei, De eerste contacten zijn gelegd met agrariërs en de bewonersvereniging. Beide partijen staan in principe positief ten opzichte van een overeenkomst. In toekomstige gesprekken zal blijken of agrariërs zich ook daadwerkelijk willen committeren om bovenstaande doelen te behalen en de bewonersvereniging hier voldoende financiële vergoeding tegenover kan stellen. De bewonersvereniging wil hiervoor de nu nog slapende inkoopvereniging North by Nortwest inzetten. Optioneel zouden de bewoners ook tijdens een jaarlijks terugkerende vrijwilligersdag kunnen helpen met het beheer van de landschapselementen. Grote belemmering is de vrijwillige ruilverkaveling die nu plaatsvindt waardoor grondeigenaren tijdens dit proces geen extra verplichtingen willen aangaan.

7.2.

Behoud van groene ruimte in het dorp

Op veel plaatsen verdwijnen groene open plekken voor nieuwe woningen. Ingesloten tussen wegen, huizen of sportvelden staan dergelijke locaties onder grote druk. Met Groengarantie kunnen omwonende eigenaren van dergelijke percelen betalen om ze open te houden. Niet alleen mooi, ook financieel verstandig: woningen rondom dergelijk open plekken zijn aantoonbaar meer waard dan vergelijkbare woningen die ingesloten zijn door bebouwing. Kopers Een huis is aantoonbaar meer waard doordat het aan een open perceel ligt in een dorp of stad. Met Groengarantie kunt een eigenaar ervoor zorgen dat het perceel ook open blijft. De eigenaar heeft zo meer ruimte en rust voor nu en meer zekerheid over de toekomstige waarde van uw woning.

Foto van Flick.com gemaakt door Maurits Reijnoudt

Verkoper Een grondeigenaar in een dorp of stad kan rekenen op grote inkomsten bij verkoop van ingesloten stukken grond. Soms zijn er echter redenen om niet te willen verkopen. Groengarantie kan dan een uitkomst bieden om toch, gedurende lange tijd, extra inkomsten te verwerven voor bijvoorbeeld het niet bebouwen, onderhouden of recreatief verbeteren van een perceel. Soort Groengarantie Voor het afsluiten van een dergelijk afspraak is Groengarantie basis niet geschikt. Bewoners rondom een perceel kunnen vertrekken waardoor de grondeigenaar weinig zekerheid heeft over de toekomst. Zowel de uitgebreid als compleet vorm zijn wel mogelijk. Een tussenliggende vereniging of stichting is wenselijk om te voorkomen dat de grondeigenaar met te veel individuele kopers te maken krijgt.

33

7.3.

Projectontwikkelaar koopt uitzicht

Bij de aanleg van nieuwe woonwijken wordt met veel verschillende zaken rekening gehouden; van het aantal parkeereenheden per woning tot nabijheid van diverse voorzieningen. De zekerheid die nieuwe bewoners krijgen over hun uitzicht, uitloop en groen in hun directe omgeving is echter vaak zeer beperkt. Kopers Een nieuwbouw huis kopen is het kopen van zekerheid. Een koper weet dat er weinig onderhoudskosten en verborgen gebreken zullen zijn en mochten deze er toch zijn, dat deze onder de garantie vallen. Door het kopen van Groengarantie op het groen in de buurt (en bijvoorbeeld de recreatieve ontsluiting) krijgt de koper hier ook zekerheid over. En dat is ook direct gunstig voor de prijs van het huis. Voordeel is dat de projectontwikkelaar alles al geregeld heeft en er voor de koper dus geen extra zorgen zijn. Verkoper Voor projectontwikkelaars kan het interessant zijn om het groen in de buurt vast te leggen. Zo kunnen ze nieuwe bewoners meer zekerheid bieden. De kosten worden direct meegenomen in de verkoopprijs van de woning (in koopakte), vereniging van eigenaren (appartementsrecht) of mandeligheid. Bij de eerste optie betalen nieuwe eigenaren eenmalig voor het uitzicht (inbegrepen in aanschafprijs huis), bij de tweede jaarlijks. Bij alle opties zijn kopers verplicht om Groengarantie te kopen. Soort Groengarantie Voor het afsluiten van een dergelijk afspraak is Groengarantie basis niet geschikt. Bewoners rondom een perceel kunnen vertrekken waardoor de grondeigenaar weinig zekerheid heeft over de toekomst. Zowel de uitgebreid als compleet vorm zijn wel mogelijk. Een tussenliggende vereniging of stichting is mogelijk wenselijk om te voorkomen dat de grondeigenaar met te veel individuele kopers te maken krijgt.

7.4.

Onderhoud karakteristieke bebouwing

Boerderijen vormen een integraal onderdeel van het Nederlandse cultuurlandschap. De afgelopen eeuw hebben zich grote ontwikkelingen afgespeeld in bouwstijlen van zowel de woning als de bijbehorende stallen. Waar men vroeger direct aan een boerderij kon zien waar deze was gelegen is dit bij moderne woningen en stalcomplexen vaak niet meer mogelijk. Kopers Recreanten genieten van fantastische vergezichten op het platteland. Weilanden, akkers en sloten worden afgewisseld met boerderijen. Door mee te gaan betalen aan onderhoud van streekgebonden eigenschappen van bebouwingen blijft het karakter van de streek behouden. Ook bedrijven of stichtingen kunnen bijdragen in het kader van maatschappelijk verantwoord ondernemen of in het verlengde van hun doelstellingen. Verkoper Een bewoner, hetzij particulier of agrariër, kan het onderhoud van karakteristieke elementen verkopen aan geïnteresseerden Soort Groengarantie Voor het afsluiten van een dergelijke afspraak kunnen alle vormen van Groengarantie geschikt zijn. Voorbeeld in het Binnenveld Lodewijk Pool, een biologische agrariër in het Binnenveld wil zijn stallen zoals vroeger voorzien van houten kopschotten. De extra onderhoudskosten bedragen €1.000,- euro per jaar. Adviesbureau Wing wil in het kader van maatschappelijk verantwoord ondernemen graag investeren in de streek. Het afsluiten van het contract kan een eerste voorbeeld zijn van een nieuw verband zijn tussen de Wageningse stedelingen en bedrijfsleven en de Binnenveldse boeren.

35

Foto van flickr.com gemaakt door Patrick Rasenberg

8.

Historische toepassingen van Groengarantie

hand. Waarschijnlijk hebben deze steden bijgedragen aan of onder voorwaarden toestemming gegeven tot ontginning of vererfpachting van gronden en innen nog steeds procenten van de opbrengsten.

Hoe komt het toch dat het Malieveld in Den Haag nog altijd onbebouwd is? Hoe komt het toch dat eendenkooien nooit binnen de bebouwing zijn komen te liggen? Waarom is de overdrachtsbelasting rondom de stad Groningen en het plassengebied van Vinkeveen hoger dan de normale 6%? Het antwoord is: omdat er zakelijke rechten in het geding zijn. Een zakelijk recht is gebonden aan grond (de zaak) en niet aan een natuurlijke of rechtspersoon, is openbaar omdat het ingeschreven is in de registers van het Kadaster en gebaseerd op een notariële akte. Een zakelijk recht is verhandelbaar. Het hebben dan wel verlenen van een zakelijk recht betreft de overdracht van een deel van de zeggenschap over die grond, een stukje eigendom dus. Het Malieveld maakte deel uit van een legaat /schenking van de Gravin van Bylandt aan de gemeente Den Haag, dat vrijwel het gehele huidige Benoordenhout van de grachtenring tot aan de duinrandparken besloeg. Op deze grond rust deels een kwalitatief niet-bebouwen servituut, terwijl op het bebouwde deel (het Benoordenhout) een niet-slijten (geen alcohol schenken of verkopen) servituut is gevestigd. Eendenkooien hebben het middeleeuwse paalrecht op de omliggende gronden in een cirkel van 753 m. (een paal is een oude lengtemaat en bestaat uit 200 rijnlandse roeden) . Dit betekent dat er op een oppervlakte van 178 hectare niet gebouwd mag worden om de aanvliegroute van de eenden niet te storen. De maatvoering kan overigens in verschillende gebieden afwijken; deze maatvoering geldt in het rivierengebied. Het kooirecht is het recht om eenden te mogen vangen in een eendenkooi. Tegenwoordig is het kooirecht alleen handhaafbaar indien er met een jachtakte daadwerkelijk eenden worden gevangen. Beide rechten behoren bij elkaar. De stad Groningen heeft eveneens vanuit de middeleeuwen het recht om een extra heffing op de overdracht van gronden op te leggen. In Vinkeveen is dit eveneens aan de

37

Legenda Natuur Weidevogels Locatie verkopers Locatie kopers Recreatieve ontsluiting Bebouwing Water

9.

Potentiële situaties Binnenveld

In diverse gesprekken met potentiële kopers en verkopers is onderzocht wanneer een locatie in aanmerking komt voor Groengarantie. In het Binnenveld is gesproken met ambtenaren van Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal om een potentiekaart te maken (kaar op linkerpagina). Met agrariërs uit het Binnenveld is gesproken over welke type agrariërs interesse zouden hebben. Met een makelaar en een rentmeester is nagedacht over voor welke gevallen Groengarantie interessant is voor bestaande en nieuwe huizen. Uit alle gesprekken ontstaat een beeld van de randvoorwaarden. Daaruit blijkt dat er drie factoren zijn die de kansrijkheid van Groengarantie bepalen:  Grondprijs: als de grondprijs te hoog is dan zal groengarantie niet kunnen concurreren met de functie die de prijs omhoog stuwt. Is de grondprijs te laag dan is er geen noodzaak voor het vastleggen van Groengarantie. Wel kan er dan nog behoefte zijn voor bijvoorbeeld versterking van het gebied of betere ontsluiting.  Aantal partijen: hoe meer partijen hoe lastiger het vestigen van Groengarantie wordt. Eenvoudigst is 1 eigenaar, vereniging of projectontwikkelaar met 1 tot maximaal enkele grondbezitters.  Sentiment: gevoel is een van de belangrijkste factoren of Groengarantie wel of niet haalbaar is. Als een verkoper of koper het maar niets vind zal hij nooit willen meewerken.

9.1.

Potentiekaart Binnenveld

De potentiekaart is getekend op een topografische kaart. De legenda heeft alleen betrekking op de elementen die over de topografische kaart getekend zijn. Wageningen In Wageningen zijn 3 mogelijke locaties aangewezen voor Groengarantie. De eerste potentiële locatie ligt bij de Wageningse Eng (ten oosten van

Wageningen). De scherpe bebouwingsrand aan de oostzijde kijkt fantastisch uit over nette volkstuinen en agrarisch land. In de verte zijn de bossen op de Wageningse Berg zichtbaar. De eigendomssituatie is hier echter bijzonder gecompliceerd; grondeigendom is erg versplinterd en er zijn veel verschillende eigenaren. De noodzaak voor Groengarantie is bovendien klein. De Eng is bijzonder voor Wageningen en de lokale bevolking is erg betrokken bij het gebied. Negatieve ontwikkelingen zullen snel door lokale verenigingen worden tegengehouden. Extra instrumenten voor verbetering of behoud zoals Groengarantie zijn daardoor (nog) niet nodig. Wel kan het een instrument zijn voor stichting de Eng om bijvoorbeeld verdere ‘verpaarding’ tegen te gaan. Het tweede gebied bevindt zich ten Zuidwesten van Wageningen ten Noorden van het huidige bedrijven terrein de Nude en de nog te ontwikkelen Nude 2. Vanuit studentenflats en appartementen wordt uitgekken over het bouwland van het Binnenveld. Door de goedkope aangrenzende woningen en het grote aantal (studenten)huurwoningen zal het animo onder potentiële kopers waarschijnlijk laag zijn. Bovendien zijn de meeste woningen niet gunstig gericht op het uitzicht en wordt er momenteel buiten dit gebied gerecreëerd.

39

Het derde gebied ligt ten Noordwesten van Wageningen en grenst aan de woonwijk “Noordwest”. In de uitgewerkte voorbeelden is deze locatie beschreven. De locatie lijkt kansrijk door het grote aantal (al verenigde) kopers, het geringe aantal benodigde grondeigenaren en de behoefte om het gebied te versterken en beter recreatief te ontsluiten. Ede Rondom de Kraats liggen diverse huizen in het open agrarische landschap. Aangezien de woningdichtheid laag is zou een vergoeding per huishouden snel hoog worden. Toch zijn er mogelijkheden voor Groengarantie. Mogelijk willen bewoners mee helpen met het beheer van landschapselementen op grond van agrariërs. Ook dergelijke afspraken kunnen met Groengarantie worden vastgelegd. Tussen Ede en Bennekom (rondom Kasteel Hoekelum) ligt nog een opengebied. Beheer van dit gebied zou door Groengarantie geregeld kunnen worden. Volgens gemeente Ede zijn echter alle beheerkosten gedekt door bestaande regelingen en is er daardoor geen noodzaak meer voor extra financiering.

Tussen de N781 en Bennekom resteerd nog een relatief smalle strook open agrarisch land. Dit gebied kan zeer geschikt zijn voor Groengarantie als de bewoners verdere bebouwing tegen willen gaan. Het deel tussen Bennekom en Wageningen is al aangemerkt als zoekgebied voor nieuwe woningen.

Rhenen Het grootste deel van het Binnenveld ligt in gemeente Rhenen en Ede. Vooral bij Rhenen zijn zeer verschillende Groengarantie toepassingen mogelijk. Niet in het Binnenveld maar wel in gemeente Rhenen ligt de kern Elst. Deze kern ligt geklemd tussen de Rijn en de Utrechtse Heuvelrug. Diverse locaties in en bij Elst lenen zich voor Groengarantie. Plantage Willem III is een open gebied waar veel recreanten gebruik van maken. Vanuit de oost

zijde van Elst kijken bewoners uit over dit natuurgebied naar de Utrechtse Heuvelrug. Ten noorden van Elst moeten enkele terreinen beter recreatief ontsloten worden. Ook bevindt zich hier een oude munitie opslag waar een nieuwe bestemming voor gezocht wordt. Eventueel zouden via Groengarantie extra voorwaarden gesteld kunnen worden aan de nieuwe gebruiker van dit terrein.

Ten Zuidwesten van Rhenen aan de Utrechtsestraatweg staan enkele villa’s die uitkijken over een strook uitwaarden op de Rijn en aan de overzijde op de Betuwe. De uiterwaarden zijn aangemerkt als natuurgebied en zijn dus veilig voor bebouwing. Aanwonenden zouden echter mee kunnen betalen aan het beheer (voorkomen dat het groen te hoog groeit) of voor het beter recreatief ontsluiten van het gebied. Ten Noorden van Rhenen, aan de Bergweg staan enkele van de duurste woningen in gemeente Rhenen. Deze villa’s kijken vanaf de Utrechtse Heuvelrug uit over het gehele Binnenveld. Direct onderaan de Utrechtse Heuvelrug liggen echter diverse percelen boomgaarden. Deze belemmeren deels de zichtlijnen en passen niet echt in het oude historische gebruik van dit landschap. Uit gesprekken met lokale agrariërs is gebleken dat de grondeigenaren deze grond verpachten aan boomkwekers uit de Betuwe. De pacht prijzen zijn zo hoog dat Groengarantie hier niet mee kan concurreren. Wellicht is er nog wel een mogelijkheid als de vergoeding gecombineerd wordt met beheervergoedingen.

41

Bij de kleine kern Achterberg zijn diverse mogelijkheden voor Groengarantie. Ten Noorden van Achterberg liggen midden in het agrarisch gebied enkele sportvelden. Gemeente Rhenen wil deze graag verplaatsen richting de kern. Groengarantie kan wellicht helpen bij het verzamelen van voldoende middelen. Rondom Achterberg kijken huizen uit over fantastische vista’s. Door contracten aan te gaan met lokale agrariërs kunnen afspraken gemaakt worden over beheer en over bedrijfsuitbreidingen. Tot slot licht ten Zuidoosten van Achterberg een oud kasteel. Het kasteel is een rijksmonument evenals de bijzondere slotenpatronen (ontginningen) ten zuiden van het kasteel. De nog herkenbare sloten ten Noorden van het kasteel zijn echter geen rijksmonument. Door het vestigen van Groengarantie kunnen deze bijzondere elementen niet alleen behouden blijven maar wellicht ook versterkt worden. Veenendaal Een zeer klein gedeelte van het grondgebied van Gemeente Veenendaal is nog open agrarisch land. Het grootste gedeelte daarvan bevind zich niet in het Binnenveld l. Toch zijn ook in Veenendaal enkele kansrijke locaties aangemerkt.

Ten westen van Veenendaal ligt aan de Slaperdijk nog een smalle strook grond die eigendom is van de gemeente. Momenteel wordt de grond verpacht aan agrariërs en is het ontoegankelijk en lichtelijk verrommeld. Door het vestigen van Groengarantie op dit stuk grond zou de gemeente niet alleen het beheer kunnen verbeteren maar ook het gebied geschikt kunnen maken voor recreatie vanuit de omliggende woonwijken.

Ten westen van de rondweg West (N233) ligt een opengebied tussen woonwijken en de Utrechtse Heuvelrug. Het gebied zal zeer waarschijnlijk wel open blijven maar bevat weinig recreatieve paden. Recreanten uit de woonwijken moeten nu altijd over hetzelfde pad lopen om bij het bos te komen. Extra paden zouden gewenst zijn. De Prattenburgsche Bosch is een landgoed dat intensief door bewoners van Veenendaal wordt gebruikt. Gebruikers zouden door middel van het vestigen van Groengarantie iets terug kunnen doen voor het gebruik. Als voorbeeld kan de atletiek vereniging van Veenendaal dienen. Zij hebben in het verleden gedurende geholpen met

het beheer van het landgoed als wederdienst voor alle dagen dat zij gebruik hebben kunnen maken van het landgoed. Ten zuiden van Veenendaal ligt een potentiele uitbreidingswijk. Deze zal ten Zuidwesten van de spoorlijn aangelegd worden (onderandere door de overlast cirkels van het nabijgelegen industrieterein). De huidige woningen zouden wellicht Groengarantie willen vestigen op het land tussen hun woningen en de Utrechtse Heuvelrug om de zichtlijnen te behouden.

ontsloten kunnen worden door het doortrekken van de bestaande wandelpad richting de nieuwe wijken. Het gebied is te kwetsbaar om verder open te stellen. In de bebouwingslint aan de Gelders Benedeneind zijn nog diverse percelen open. Door het vestigen van Groengarantie zouden deze percelen open kunnen blijven waardoor de zichtlijnen richting De Blauwe Hel bewaard blijven.

Ten oosten van Veenendaal legen de diverse locaties waar uitbreidingswijken aangelegd (gaan) worden. De volgorde van aanleg is op de kaart met nummers aangegeven. Deze nieuwe wijken zullen geen Groengarantie nodig hebben voor het garanderen van uitzicht. De oostelijke gelegen open agrarische gronden liggen in een ecologische verbindingszone en zijn ook via het bestemmingsplan beschermd. Wel zijn er nog mogelijkheden voor het versterken van dit gebied (landschappelijk en recreatief). Ook het N2000 gebied de Blauwe Hel zou wellicht

43

Bijlage 1 Voorbeeld Groengarantie contracten Bron: Dirkzwager advocaten & Notarissen 2011.

Groengarantie basis: schriftelijke overeenkomst 1. Partij 1 is verplicht om het perceel aan “De Slangenburg 6 te Neerpelt”, kadastraal bekend “gemeente Neerpelt, sectie F nummer 610” (hierna: het perceel 1), gedurende tien jaar, ingaande vandaag, te gebruiken als graasveld voor koeien. 2.

Partij 2, eigenaar van het perceel aan “De Slangenburg 8 te Neerpelt”, kadastraal bekend “gemeente Neerpelt, sectie F nummer 612” (hierna: het perceel 2), is voor het overeenkomen van deze verplichting een periodieke vergoeding verschuldigd van vijfenzeventig euro (€ 75,00) per half jaar, bij vooruitbetaling te voldoen, ingaande vandaag.

3. Bij overtreding of toerekenbare tekortkoming in de nakoming, hierna te noemen: “nietnakoming”, ten aanzien van het bepaalde in de leden 1 en 2 van dit artikel wordt door de overtreder respectievelijk de nalatige ten behoeve van zijn tegenpartij een boete verbeurd van vijfhonderd euro (€ 500,00) voor iedere overtreding of niet-nakoming, alsmede een boete van eenhonderd euro (€ 100,00) voor iedere dag of gedeelte van een dag dat de overtreding of niet-nakoming voortduurt, te betalen binnen veertien dagen na daartoe strekkende aanmaning door de tegenpartij, met dien verstande dat nimmer enige uitdrukkelijke ingebrekestelling zal zijn vereist en onverminderd het recht van de bedoelde tegenpartij op vergoeding van de eventueel meer geleden schade en onverminderd het recht van de bedoelde tegenpartij om tegelijk nakoming van de boete én van de betreffende verplichting te

verlangen. De aanmaning wordt niet verzonden dan nadat de overtreder respectievelijk nalatige tenminste dertig dagen tevoren per aangetekende brief op de niet-nakoming opmerkzaam is gemaakt en zal achterwege blijven indien in die tijd ten genoegen van de tegenpartij is voldaan aan de voorgeschreven bepalingen.

Groengarantie uitgebreid: schriftelijke overeenkomst met kettingbeding 1. Partij 1 is verplicht om het perceel aan “De Slangenburg 6 te Neerpelt”, kadastraal bekend “gemeente Neerpelt, sectie F nummer 610” (hierna: het perceel 1), gedurende tien jaar, ingaande vandaag, te gebruiken als graasveld voor koeien. 2. Partij 2, eigenaar van het perceel aan “De Slangenburg 8 te Neerpelt”, kadastraal bekend “gemeente Neerpelt, sectie F nummer 612” (hierna: het perceel 2), is voor het overeenkomen van deze verplichting een periodieke vergoeding verschuldigd van vijfenzeventig euro (€ 75,00) per half jaar, bij vooruitbetaling te voldoen, ingaande vandaag. 3. Partij 1 verbindt zich jegens partij 2, die dit voor zich aanvaardt, de hiervoor in lid 1 vermelde verplichting bij gehele of gedeeltelijke vervreemding van het perceel 1, alsmede bij elke verlening van enig goederenrechtelijk of persoonlijk gebruiks- of genotsrecht, aan de nieuwe eigenaar, beperkt gerechtigde of gebruiker ten behoeve van partij 2 op te leggen, die ten behoeve van deze aan te nemen en, in verband daarmee, om het bepaalde in lid 1 van dit artikel in de akte van levering, vestiging van een beperkt gebruiks- of genotsrecht of verlening van een persoonlijk gebruik- of genotsrecht woordelijk op te nemen. De verplichting tot opneming vervalt, zodra de termijn waarvoor de verplichting is overeengekomen, is vervallen.

45

4. Partij 2 verbindt zich jegens partij 1, die dit voor zich aanvaardt, de hiervoor in lid 2 vermelde verplichting bij gehele of gedeeltelijke vervreemding van het perceel 2, alsmede bij elke verleniging van enig goederenrechtelijk of persoonlijk gebruiks- of genotsrecht, aan de nieuwe eigenaar, beperkt gerechtigde of gebruiker ten behoeve van partij 1 op te leggen, die ten behoeve van deze aan te nemen en, in verband daarmee, om het bepaalde in lid 2 van dit artikel in de akte van levering, vestiging van een beperkt gebruiks- of genotsrecht of verlening van een persoonlijk gebruik- of genotsrecht woordelijk op te nemen. De verplichting tot opneming vervalt, zodra de termijn waarvoor de verplichting is overeengekomen, is vervallen. 5. Bij overtreding of toerekenbare tekortkoming in de nakoming, hierna te noemen: “nietnakoming”, ten aanzien van het bepaalde in de leden 1 en 2 van dit artikel wordt door de overtreder respectievelijk de nalatige ten behoeve van zijn tegenpartij een boete verbeurd van vijfhonderd euro (€ 500,00) voor iedere overtreding of niet-nakoming, alsmede een boete van eenhonderd euro (€ 100,00) voor iedere dag of gedeelte van een dag dat de overtreding of niet-nakoming voortduurt, te betalen binnen veertien dagen na daartoe strekkende aanmaning door de tegenpartij, met dien verstande dat nimmer enige uitdrukkelijke ingebrekestelling zal zijn vereist en onverminderd het recht van de bedoelde tegenpartij op vergoeding van de eventueel meer geleden schade en onverminderd het recht van de bedoelde tegenpartij om tegelijk nakoming van de boete én van de betreffende verplichting te verlangen. De aanmaning wordt niet verzonden dan nadat de overtreder respectievelijk nalatige tenminste dertig dagen tevoren per aangetekende brief op de niet-nakoming opmerkzaam is gemaakt en zal achterwege blijven indien in die tijd ten genoegen van de tegenpartij is voldaan aan de voorgeschreven bepalingen. 6. Iedere partij is verplicht van zijn rechtsopvolger(s) te bedingen dat deze ook aan bedoelde verplichtingen zijn gebonden en dat deze zijn

rechtsopvolger(s) ten behoeve van de andere partij of diens rechtsopvolger(s) gelijke verplichtingen opleggen op straffe van de hiervoor vermelde boete wegens niet-nakoming van deze verplichtingen en ander gelijke boete-bepalingen als hiervoor vermeld.

Groengarantie compleet: kwalitatieve verplichting met kettingbeding Heden, ***, verschenen voor mij, ***, notaris te ***: 1. *** hierna te noemen: "partij 1"; 2. *** hierna te noemen: "partij 2". De comparanten verklaarden: A. Omschrijving registergoed en voorafgaande verkrijging Partij 1 is eigenaar van het volgende registergoed: *** hierna te noemen: "het erf"; Het erf werd door partij 1 verkregen door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers op *** in register hypotheken 4, deel ***, nummer ***, van een afschrift van een akte van ***, op *** verleden voor ***, notaris te ***. B. Overeenkomst Partijen hebben een overeenkomst gesloten tot het vestigen van een kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek. Deze overeenkomst wordt hierna genoemd: "de overeenkomst". Partij 1 is bereid aan partij 2 een recht van *** te verlenen. De vestiging, de inhoud en de wijze van uitoefening van de kwalitatieve verplichting worden bij deze akte geregeld.

C. Vestiging kwalitatieve verplichting Ter uitvoering van de overeenkomst verleent partij 1 ten laste van zijn erf de hierna te omschrijven bevoegdheid tot ***. Partij 2 aanvaardt dit recht tot ***. De rechtsverhouding tussen de beide partijen wordt hierbij vastgelegd als volgt: Artikel 1: Omschrijving kwalitatieve verplichting De kwalitatieve verplichting heeft betrekking op ***. De kwalitatieve verplichting houdt in het recht van partij 2 en zijn rechtsverkrijgende(n) om ***. Artikel 2: Bepalingen Met betrekking tot de kwalitatieve verplichting gelden de volgende bepalingen: *** Artikel 3: Duiding als kwalitatieve verplichting Partijen verklaren bij deze de hiervoor omschreven verplichting als een kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek overeen te komen. Artikel 4: Tegenprestatie De vestiging van de kwalitatieve verplichting geschiedt: [OPTIE A] voor de prijs van ***, welk bedrag is voldaan door storting op de kwaliteitsrekening (rekening derdengelden) van mij, notaris. Partij 1 kwiteert partij 2 voor die betaling. [OPTIE B] tegen een jaarlijkse retributie van ***, jaarlijks te betalen op ***. [OPTIE C] zonder tegenprestatie doch niet uit vrijgevigheid. Artikel 5: Kettingbeding Partij 2 verbindt zich jegens partij 1, die dit voor zich aanvaardt, het in artikel *** bepaalde bij gehele of gedeeltelijke vervreemding van het erf, alsmede bij verlening van enig goederenrechtelijk of persoonlijk gebruiksof genotsrecht, aan de nieuwe eigenaar, beperkt gerechtigde of gebruiker ten behoeve van partij 1 op te leggen, die ten behoeve van deze aan te nemen en, in verband daarmee, om deze bepalingen in de akte van

levering, vestiging van beperkt gebruiks- of genotsrecht of verlening van een persoonlijk gebruiks- of genotsrecht woordelijk op te nemen, behoudens de vervanging van de naam van partij 2 door die van de nieuwe daartoe gerechtigde. Artikel 6: Niet-nakoming Bij overtreding of toerekenbare tekortkoming in de nakoming, hierna te noemen: “nietnakoming”, ten aanzien van het bepaalde in artikel *** wordt door de overtreder respectievelijk de nalatige ten behoeve van zijn tegenpartij een boete verbeurd van vijfhonderd euro (€ 500,00) voor iedere overtreding of niet-nakoming, alsmede een boete van eenhonderd euro (€ 100,00) voor iedere dag of gedeelte van een dag dat de overtreding of nietnakoming voortduurt, te betalen binnen veertien dagen na daartoe strekkende aanmaning door de tegenpartij, met dien verstande dat nimmer enige uitdrukkelijke ingebrekestelling zal zijn vereist en onverminderd het recht van de bedoelde tegenpartij op vergoeding van de eventueel meer geleden schade en onverminderd het recht van de bedoelde tegenpartij om tegelijk nakoming van de boete én van de betreffende verplichting te verlangen. De aanmaning wordt niet verzonden dan nadat de overtreder respectievelijk nalatige tenminste dertig dagen tevoren per aangetekende brief op de niet-nakoming opmerkzaam is gemaakt en zal achterwege blijven indien in die tijd ten genoegen van de tegenpartij is voldaan aan de voorgeschreven bepalingen. Iedere partij is verplicht van zijn rechtsopvolger te bedingen dat deze ook aan bedoelde verplichting(en) gebonden is en dat deze zijn rechtsopvolger ten behoeve van de andere partij of diens rechtsopvolger gelijke verplichting(en) oplegt op straffe van de hiervoor vermelde boete wegens niet-nakoming van deze verplichting(en) en ander gelijke boete-bepalingen als hiervoor vermeld. D. Slotbepalingen 1. Alle ontbindende voorwaarden die eventueel zijn overeengekomen in de overeenkomst of in nadere overeenkomsten die op de verlening van de kwalitatieve verplichting betrekking hebben, zijn thans uitgewerkt. Geen van de partijen kan zich met betrekking tot de verlening van de

47

kwalitatieve verplichting nog op een ontbindende voorwaarde beroepen. 2. ***Met betrekking tot de verlening van de kwalitatieve verplichting is overdrachtsbelasting verschuldigd ten bedrage van ***. ***Met betrekking tot de verlening van de kwalitatieve verplichting doen partijen een beroep op de vrijstelling van ***. 3. De kosten van deze akte zijn voor rekening van ***. E. Woonplaats Partijen kiezen, ook voor de fiscale gevolgen, woonplaats op het kantoor van de bewaarder van deze akte. WAARVAN AKTE is verleden te *** op de datum in het hoofd van deze akte vermeld. De comparanten zijn mij, notaris, bekend. De zakelijke inhoud van de akte is aan hen opgegeven en toegelicht. De comparanten hebben verklaard op volledige voorlezing van de akte geen prijs te stellen***, tijdig voor het verlijden een conceptakte te hebben ontvangen, van de inhoud van de akte te hebben kennis genomen en te zijn gewezen op de gevolgen, die voor partijen uit de akte voortvloeien. Deze akte is beperkt voorgelezen en onmiddellijk daarna ondertekend, eerst door de comparanten en vervolgens door mij, notaris, om ***.

Groengarantie compleet: Erfdienstbaarheid Heden, ***, verschenen voor mij, ***, notaris te ***: 1. *** hierna te noemen: "partij 1"; 2. *** hierna te noemen: "partij 2". De comparanten verklaarden: A. Omschrijving registergoed en voorafgaande verkrijging 1. Partij 1 is eigenaar van het volgende registergoed: *** hierna te noemen: "het dienende erf"; Het dienende erf werd door partij 1 verkregen door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers op *** in register hypotheken 4, deel ***, nummer ***, van een afschrift van een akte van ***, op *** verleden voor ***, notaris te ***. 2. Partij 2 is eigenaar van het volgende registergoed: *** hierna te noemen: "het heersende erf"; Het heersende erf werd door partij 2 verkregen door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers op *** in register hypotheken 4, deel ***, nummer ***, van een afschrift van een akte van ***, op *** verleden voor ***, notaris te ***. B. Overeenkomst Partijen hebben een overeenkomst gesloten tot het vestigen van een erfdienstbaarheid ten laste van het dienende erf en ten behoeve van het heersende erf. Deze overeenkomst wordt hierna genoemd: "de overeenkomst".

De vestiging, de inhoud en de wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid worden bij deze akte geregeld. C. Vestiging erfdienstbaarheid van *** Ter uitvoering van de overeenkomst vestigt partij 1 ten laste van het dienende erf de hierna te omschrijven erfdienstbaarheid. Partij 2 aanvaardt de vestiging van deze erfdienstbaarheid ten behoeve van het heersende erf. De rechtsverhouding tussen de eigenaren van het dienende en het heersende erf wordt hierbij vastgelegd als volgt: Artikel 1: Omschrijving erfdienstbaarheid De erfdienstbaarheid van ***.

Artikel 2: Bepalingen Met betrekking tot de erfdienstbaarheid gelden de volgende bepalingen. *** Artikel 3: Tegenprestatie De vestiging van de erfdienstbaarheid geschiedt: [OPTIE A] voor de prijs van ***, welk bedrag is voldaan door storting op de kwaliteitsrekening (rekening derdengelden) van mij, notairs. De eigenaar van het dienende erf kwiteert de eigenaar van het heersende erf voor die betaling. [OPTIE B] tegen een jaarlijkse retributie van ***, jaarlijks te betalen op ***. [OPTIE C] ***zonder tegenprestatie doch niet uit vrijgevigheid. Artikel 4: Niet-nakoming Bij overtreding of toerekenbare tekortkoming in de nakoming, hierna te noemen: “nietnakoming”, ten aanzien van het bepaalde in artikel *** wordt door de overtreder respectievelijk de nalatige ten behoeve van zijn tegenpartij een boete verbeurd van vijfhonderd euro (€ 500,00) voor iedere overtreding of niet-nakoming, alsmede een boete van eenhonderd euro (€ 100,00) voor iedere dag of gedeelte van een dag dat de overtreding of niet-

nakoming voortduurt, te betalen binnen veertien dagen na daartoe strekkende aanmaning door de tegenpartij, met dien verstande dat nimmer enige uitdrukkelijke ingebrekestelling zal zijn vereist en onverminderd het recht van de bedoelde tegenpartij op vergoeding van de eventueel meer geleden schade en onverminderd het recht van de bedoelde tegenpartij om tegelijk nakoming van de boete én van de betreffende verplichting te verlangen. De aanmaning wordt niet verzonden dan nadat de overtreder respectievelijk nalatige tenminste dertig dagen tevoren per aangetekende brief op de niet-nakoming opmerkzaam is gemaakt en zal achterwege blijven indien in die tijd ten genoegen van de tegenpartij is voldaan aan de voorgeschreven bepalingen. Iedere partij is verplicht van zijn rechtsopvolger te bedingen dat deze ook aan bedoelde verplichting(en) gebonden is en dat deze zijn rechtsopvolger ten behoeve van de andere partij of diens rechtsopvolger gelijke verplichting(en) oplegt op straffe van de hiervoor vermelde boete wegens niet-nakoming van deze verplichting(en) en ander gelijke boete-bepalingen als hiervoor vermeld. D. Hypotheekrecht [OPTIE A] Het dienende erf is niet belast met rechten van hypotheek. [OPTIE B] Het dienende erf is niet anders belast dan met een recht van hypotheek ten behoeve van ***, hierna te noemen: "de hypotheekhouder". Van het recht van hypotheek blijkt uit een akte van ***(geldlening met) hypotheekvestiging op *** voor *** notaris te *** verleden, van welke akte een afschrift is ingeschreven bij voormelde Dienst op ***, in register Hypotheken 3, deel ***, nummer ***. Blijkens de hiervoor vermelde akte van ***(geldlening met) hypotheekvestiging, is het de eigenaar van het dienende erf niet toegestaan het dienende erf te bezwaren met erfdienstbaarheden, anders dan ná vooraf van hypotheekhouder verkregen schriftelijke toestemming. Van vereiste toestemming van hypotheekhouder blijkt uit een schriftelijke verklaring die aan deze akte wordt gehecht. E.Toestemming De overeenkomstig artikel 1:88 van het Burgerlijk Wetboek vereiste toestemming van de echtgenote/geregistreerd partner van partij 1 voor de

49

vestiging van de erfdienstbaarheid blijkt uit een schriftelijke verklaring die aan deze akte wordt gehecht. Uit deze verklaring blijkt voorts, dat bedoelde echtgenote/geregistreerd partner niet het (mede)bestuur heeft over het dienende erf en dat het dienende erf niet dienstbaar is aan een door haar uitgeoefend beroep of bedrijf. F. Slotbepalingen 1. Alle ontbindende voorwaarden die eventueel zijn overeengekomen in de overeenkomst of in nadere overeenkomsten die op de vestiging van de erfdienstbaarheid betrekking hebben, zijn thans uitgewerkt. Noch de eigenaar van het dienende erf noch de eigenaar van het heersende erf kan zich met betrekking tot de vestiging van de erfdienstbaarheid nog op een ontbindende voorwaarde beroepen. 2. [OPTIE A] Met betrekking tot de vestiging van de erfdienstbaarheid is overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de erfdienstbaarheid verhoogd met de waarde van de retributie, zijnde ***, waarbij de waarde van de retributie is bepaald overeenkomstig artikel en de bijlage van het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer. [OPTIE B] Met betrekking tot de vestiging van de erfdienstbaarheid stellen partijen ter berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting de waarde op ***. [OPTIE C] Met betrekking tot de vestiging van de erfdienstbaarheid doen de partijen een beroep op de vrijstelling van ***. 3. De kosten van deze akte zijn voor rekening van ***. G. Woonplaats Partijen kiezen, ook voor de fiscale gevolgen, woonplaats op het kantoor van de bewaarder van deze akte. WAARVAN AKTE is verleden te *** op de datum in het hoofd van deze akte vermeld. De comparanten zijn mij, notaris, bekend. De zakelijke inhoud van de akte is aan hen opgegeven en toegelicht. De comparanten hebben verklaard op volledige voorlezing van de akte geen prijs te stellen***, tijdig voor het

verlijden een conceptakte te hebben ontvangen, van de inhoud van de akte te hebben kennis genomen en te zijn gewezen op de gevolgen, die voor partijen uit de akte voortvloeien. Deze akte is beperkt voorgelezen en onmiddellijk daarna ondertekend, eerst door de comparanten en vervolgens door mij, notaris, om ***.

Bijlage 2 Notitie fiscale aspecten Groengarantie 1 Door Mr. H.G.M. Holtus FB van Schuiteman Accountants & Adviseurs. De notitie is gebasseerd op basis van de stand van de wetgeving en jurisprudentie per 6 december 2011.

Inleiding. In deze notitie wordt getracht de verschillende fiscale aspecten van de door u gepresenteerde Groengarantie uiteen te zetten. Aangezien de Groengarantie zich in vele aspecten en tussen diverse verschillende personen en instellingen kan openbaren, wordt getracht aan de hand van enkele casussen de fiscale aspecten aan de orde te stellen. In deze notitie gaan wij er vanuit dat de Groengarantie in de vorm van een zakelijk recht wordt vormgegeven. Voor de vestiging van het zakelijk recht (nader te noemen: Groengarantie) zal een eenmalige vergoeding worden verstrekt. Daarnaast zal er mogelijk een jaarlijkse vergoeding worden verstrekt.

Casus 1: Vestiging Groengarantie tussen twee particulieren. A Particulier = aanbieder (bezitter van grond)

1

Vestiging zakelijk recht

B Particulier = afnemer (eigenaar “hoger segment woning”)

De inhoud is gebaseerd op de huidige stand van wetgeving en jurisprudentie.

Uitgangspunten:  A en B zijn privé personen, die geen ondernemersactiviteiten verrichten.  B vestigt een zakelijk recht op de grond van A om daarmee voor de lange duur een vrij uitzicht te realiseren.  A heeft grond in eigendom.  A staat dus een deel van het eigendomsrecht op zijn grond af.  Op deze grond worden gewassen (bijv. maïs) verbouwd.  Er worden door A geen andere landbouwactiviteiten verricht. Situatie/positie Aanbieder A voor de inkomstenbelasting. Afbakening tussen belastbaar resultaat uit overige werkzaamheid (Box 1) en normaal vermogensbeheer (Box 3). 1. Aanbieder A verricht de werkzaamheden ter zake de verbouw van de gewassen (bijvoorbeeld ploegen, zaaien, spuiten en oogsten) zelf of grotendeels zelf. Deze werkzaamheden worden gezien als arbeid in het economisch verkeer en daarom is er sprake van meer dan normaal vermogensbeheer. De voordelen uit deze activiteiten behoren daarom tot het resultaat uit overige werkzaamheid (artikel 3.90 Wet op de inkomstenbelasting 2001). De categorie “resultaat uit overige werkzaamheid” kan qua belastbaarheid worden vergeleken met winst uit onderneming en behoort tot het box 1 inkomen. De belastbaarheid kan oplopen tot max. 52% inkomstenbelasting. Een verkoop van een deel van een eigendomsrecht (bijvoorbeeld de vestiging van een zakelijk recht) wordt aangemerkt als een vervreemding van een deel van de onroerende zaak. Hierbij wordt het verschil tussen de vergoeding voor het vestigen van het zakelijk recht en een evenredig deel van de boekwaarde van de grond (veelal de historische aankoopprijs) als belastbaar resultaat uit overige werkzaamheid aangemerkt. Ook een jaarlijkse vergoeding voor het

51

zakelijk recht zal in beginsel onder de heffing van inkomstenbelasting als resultaat uit overige werkzaamheid worden belast. 2. Als A daarentegen de werkzaamheden aan de grond in het verleden uitbesteed heeft aan bijvoorbeeld een loonwerker is er geen sprake van een resultaat uit overige werkzaamheid. Immers A verricht zelf geen actieve landbouwactiviteiten en de arbeid die nog resteert komt in fiscale zin overeen met de arbeid die gebruikelijk is bij het beheren van een onroerende zaak. De grond behoort fiscaal als bezitting tot de rendementsgrondslag van box 3 en een vervreemding van een deel van de onroerende zaak in de vorm van het vestigen van de Groengarantie wordt niet meer afzonderlijk in de heffing van de inkomstenbelasting betrokken. Ook een jaarlijkse vergoeding voor de Groengarantie wordt niet afzonderlijk in de heffing van inkomstenbelasting betrokken. Conclusie Indien de particuliere aanbieder zelf geen werkzaamheden verricht aan de grond of hij alle werkzaamheden uitbesteedt aan derden is er sprake van inkomen uit sparen en beleggen in het kader van de Wet op de inkomstenbelasting 2001 (nader te noemen: Wet IB 2001). Dit inkomen wordt aangemerkt als een zogenaamd box 3 inkomen, waarbij de vergoeding voor de verkoop van een deel van een eigendomsrecht op grond (de vestiging van een zakelijk recht) zonder heffing van inkomstenbelasting kan plaatsvinden. Verrichte de particuliere aanbieder in het verleden zelf wel actief werkzaamheden aan de grond dan is er sprake van een resultaat uit overige werkzaamheid in het kader van de Wet IB 2001. Dit inkomensbestanddeel wordt aangemerkt als een zogenaamd box 1 inkomen, waarbij zowel de vergoeding voor de verkoop van een deel van een eigendomsrecht op grond (de vestiging van een zakelijk recht) als de jaarlijkse vergoeding in de heffing van inkomstenbelasting wordt betrokken (oplopend tot maximaal 52%).

Situatie/positie Afnemer B voor de inkomstenbelasting B is particulier eigenaar van een woning in het zogenaamde “hogere segment”. Deze woning wordt in fiscale zin aangemerkt als “eigen woning”. B vestigt een zakelijk recht op de grond van A waardoor een blijvend vrij uitzicht of bepaalde andere zaken worden gegarandeerd ten voordelen van zijn woning. De vestiging van het zakelijk recht ten voordelen van zijn eigen woning heeft op zich geen gevolgen voor B in het kader van de Wet IB 2001. De vraag is echter of, indien B de tegenprestatie voor het vestigen van het zakelijk recht dient te financieren, zo’n lening in fiscale zin kan worden aangemerkt als een zogenaamde eigen woning schuld. Indien dit het geval is zijn ook de rente van de schuld en de kosten van de geldlening aftrekbaar als kosten voor de eigen woning. In een besluit van de Minister van Financiën van 10 juni 2010 wordt een toelichting gegeven over “Aankoop van rechten die verband houden met de woning”. In dit besluit wordt uiteengezet dat indien een belastingplichtige rechten, die verband houden met de woning erbij koopt de eigen woning regeling van toepassing wordt. Als de eigen woning regeling al van toepassing was (bijvoorbeeld bij een bestaande woning) dan kan de bijkoop van deze rechten leiden tot verbetering van de eigendom. In beide gevallen kan de financiering van de bijgekochte rechten worden aangemerkt als een eigen woning schuld en zijn de betaalde rente en kosten op de lening aftrekbaar van het inkomen voor de inkomstenbelasting. Verdedigbaar is dat ook de Groengarantie in de vorm van een zakelijk recht aangemerkt wordt als een recht dat verband houdt met de “eigen woning”. Of dit ook de bedoeling is van de wetgever blijkt niet uit de regelgeving en parlementaire geschiedenis. In het geval er door B niet alleen een eenmalige vergoeding voor het zakelijk recht wordt verstrekt aan A, maar er ook een periodieke betaling plaatsvindt door B aan A in de vorm van bijvoorbeeld een jaarlijkse canon kan niet direct tot een aftrekbaarheid van deze betaling van de canon voor de inkomstenbelasting worden geconcludeerd. In de eigen woning regeling van de Wet IB 2001 worden alleen periodieke betalingen voor

erfpachtrechten en opstalrechten als aftrekbare kosten voor de eigen woning geaccepteerd. Erfpachtrechten en opstalrechten zien op een gebruik van de grond en hebben een duidelijk andere functie dan het zakelijk recht op vrij uitzicht. Een aftrekbaarheid van zo’n canon/ periodieke betaling is dan ook niet te verwachten. Een latere afkoop van zo’n canon of periodieke uitkering is in ieder geval niet aftrekbaar als kosten voor de eigen woning in het kader van de Wet IB 2001. Omzetbelasting en overdrachtsbelasting aspecten In het kader van de omzetbelasting in combinatie met de overdrachtsbelasting is het de vraag hoe het zakelijk recht (de Groengarantie) fiscaal moet worden geduid. Veelal zal er een verwevenheid plaatsvinden tussen de fiscale aspecten van omzet- en overdrachtsbelasting. De omzet- en overdrachtsbelasting moeten echter los worden gezien van de hiervoor omschreven aspecten voor de inkomstenbelasting. Omzetbelasting Als er als particulier en ten behoeve van een particulier betaald wordt voor de Groengarantie en dit ook contractueel wordt vastgelegd, dan is er geen sprake van ondernemerschap voor de omzetbelasting en derhalve ook geen sprake van een mogelijke heffing van omzetbelasting. Als er als ondernemer wordt gehandeld dan heeft dit tot gevolg dat er voor omzetbelasting nagegaan moet worden hoe deze transactie behandeld dient te worden. Een ondernemer is in beginsel iemand die een bedrijf zelfstandig uitoefent. Onder ondernemer wordt in de omzetbelasting echter mede verstaan hij die een vermogensbestanddeel exploiteert om daar duurzaam opbrengst uit te verkrijgen. Dit laatste heeft tot gevolg dat een persoon die gedurende langere tijd (duurzaam) gronden verpacht, wordt aangemerkt als ondernemer voor de omzetbelasting.

In artikel 3, lid 2 van de Wet op de Omzetbelasting 1968 (nader te noemen: Wet OB) wordt de vestiging, overdracht, wijziging, afstand en opzegging van rechten waaraan onroerende zaken zijn onderworpen gelijk gesteld met de levering van goederen. Conform de Europese Wet en Regelgeving met betrekking tot de omzetbelasting wordt een recht op een onroerende zaak in voorkomende gevallen gelijkgesteld aan de onroerende zaak. Vanuit die gelijkstelling is de vestiging van zo’n recht een levering van een onroerende zaak. Het zakelijke recht moet de onroerende zaak tot voorwerp hebben. Voorbeelden van zakelijke rechten zijn het recht van opstal of erfpacht. Hierbij is eveneens van belang of het een absoluut recht is of een persoonlijk recht. Een absoluut recht is te handhaven ten opzichte van iedereen. Een persoonlijk recht kan men alleen tegen een bepaalde persoon doen gelden. Als de Groengarantie contractueel wordt vastgelegd is er ons inziens sprake van een zakelijk recht op een onroerende zaak die te handhaven is ten opzichte van iedereen, omdat deze garantie gebonden is aan de betreffende locatie (onroerende zaak). Leveringen van goederen zijn in beginsel aan heffing van omzetbelasting onderworpen, tenzij er sprake is van een vrijstelling. In artikel 11 lid 1, onder a Wet OB is bepaald dat leveringen van onroerende zaken en van rechten, waaraan deze zijn onderworpen, vrijgesteld zijn voor de heffing van omzetbelasting, tenzij er sprake is van een levering binnen 2 jaar na eerste ingebruikname van de onroerende zaak, alsmede de levering van een bouwterrein. De uitzonderingen zullen in deze situaties niet van toepassing zijn, omdat er veelal een zakelijk recht gevestigd zal worden op onroerende zaken die reeds lange tijd in gebruik zullen zijn. Concluderend wordt opgemerkt dat het contractueel vastleggen van de Groengarantie een vorm zal hebben van een beperkt, absoluut zakelijk recht. In het licht van de omzetbelasting is de vestiging van dit zakelijk recht gelijk te stellen met de levering van een onroerende zaak, welke in beginsel vrijgesteld is voor de heffing van omzetbelasting.

53

Overdrachtsbelasting Voor de overdrachtsbelasting is het niet van belang of er gehandeld wordt als ondernemer of particulier. Beiden worden voor de overdrachtsbelasting elijk behandeld. In artikel 2, lid 1 Wet op belastingen van rechtsverkeer 1971 (nader te noemen: Wet BRV) is opgenomen dat overdrachtsbelasting wordt geheven van over de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Aan heffing van overdrachtsbelasting zijn onderworpen de beperkt zakelijke gebruiksrechten, zoals het recht van vruchtgebruik, erfdienstbaarheid, erfpacht, opstal en recht van gebruik en bewoning. Pand- en hypotheekrecht alsmede grondrente zijn niet onderworpen aan heffing van overdrachtsbelasting. Uitgangspunt voor de heffing van overdrachtbelasting is dat het vestigen van een beperkt zakelijk recht in beginsel een belaste transactie is. Ook in de overdrachtsbelasting zijn vrijstellingen opgenomen. In artikel 15, lid 1, onderdeel q, Wet BRV is de cultuurgrondvrijstelling opgenomen: de levering van de ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, daaronder begrepen de rechten van erfpacht of beklemming daarop, is derhalve vrijgesteld van overdrachtsbelasting. In beginsel valt de Groengarantie, die wel te kwalificeren is als een beperkt zakelijk recht, niet onder de genoemde vrijstelling. Echter, in de literatuur wordt verdedigd dat de vrijstelling voor de cultuurgrond eveneens geldt voor de verkrijging van zowel de eigendom daarvan, als de beperkte rechten die daarop kunnen worden gevestigd. Het is daarom verdedigbaar dat, als de Groengarantie contractueel gevestigd wordt op cultuurgrond, de betaalde vergoeding voor de Groengarantie zou kunnen delen in de cultuurgrondvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Voorwaarde bij de cultuurgrondvrijstelling is dat deze grond na verkrijging (lees: vestiging van het beperkt zakelijk recht) tenminste 10 jaren ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerd dient te worden. Als niet meer aan deze voorwaarde wordt voldaan dan vindt er alsnog heffing van overdrachtsbelasting plaats. Van

bedrijfsmatig geëxploiteerde agrarische grond is ook sprake als grond door een particulier wordt verpacht aan een agrarische ondernemer. Uiteraard is de genoemde vrijstelling niet van toepassing als het beperkt zakelijk recht (de Groengarantie) gevestigd wordt op andere gronden, dan voor de landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. Uit het hier voorgenoemde kunnen we concluderen dat het vestigen van een beperkt zakelijk recht een voor de overdrachtsbelasting in beginsel belaste transactie betreft. Als dit beperkt zakelijk recht echter gevestigd wordt op cultuurgrond die bedrijfsmatig agrarisch wordt gebruikt, dan is het verdedigbaar dat deze transactie kan delen in de cultuurgrondvrijstelling zoals deze is opgenomen in de Wet BRV. De vrijstelling is niet van toepassing als er geen sprake is van het vestigen van een beperkt zakelijk recht op gronden, niet zijnde voor de landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond.

Casus 2: Vestiging Groengarantie tussen agrariër en particulier. A Agrariër = aanbieder (bezitter van grond)

Vestiging zakelijk recht

B Particulier = afnemer (eigenaar “hoger segment woning”)

Uitgangspunten:  A is ondernemer en drijft een agrarische onderneming.  B is privé personen en verricht geen ondernemersactiviteiten.  B vestigt een zakelijk recht op de grond van A om daarmee voor de lange duur een vrij uitzicht te realiseren.  A heeft grond in eigendom.  A staat dus een deel van het eigendomsrecht op zijn grond af.

Situatie/positie aanbieder A voor de inkomstenbelasting. Bij de vestiging van een zakelijk recht op landbouwgrond, om daarmee een vrij uitzicht te realiseren worden veelal verschillende vergoedingen betaald. Deze vergoedingen zijn te verdelen in eenmalige vergoedingen en jaarlijkse vergoedingen. Indien het vestigen van het zakelijk recht plaatsvindt ten laste van een agrarisch ondernemer zal de jaarlijkse vergoeding veelal staan tegen hogere kosten of lagere opbrengsten. Deze jaarlijkse vergoeding behoort dan ook tot de te belasten winst uit onderneming. Binnen de eenmalige vergoeding die aan de agrariër wordt uitbetaald voor de vestiging van het zakelijk recht moet een splitsing worden aangebracht, voor welke bestanddelen (onderdelen) deze vergoeding wordt verstrekt. Een vergoeding voor de waardedaling van de grond zal in mindering kunnen komen op de boekwaarde van de grond, dan wel zal als voordeel delen in de zogenaamde landbouwvrijstelling in het kader van de Wet IB 2001. Een vergoeding voor de waardedaling van de grond zal dan ook voor de agrariër zonder heffing van inkomstenbelasting kunnen worden gerealiseerd. Andere onderdelen van de eenmalige vergoeding zullen doorgaans belast zijn. Onder deze andere onderdelen van de eenmalige vergoeding kan bijvoorbeeld ook vallen een vergoeding om te bevorderen dat vrijwillig medewerking aan het vestigen van een zakelijk recht wordt verleend (een zogenaamde medewerkingvergoeding).

Situatie/positie afnemer B voor de inkomstenbelasting De fiscale gevolgen voor afnemer B van vestiging van een Groengarantie in de vorm van een zakelijk recht zijn voor deze situatie reeds omschreven in de hiervoor opgenomen casus 1. Voor de particuliere afnemer zijn dan ook geen andere fiscale gevolgen aanwezig dan de reeds hiervoor omschreven gevolgen. Omzetbelasting en overdrachtsbelasting Voor de gevolgen van de vestiging van de Groengarantie in de vorm van een zakelijk recht wordt voor zowel de omzetbelasting als de overdrachtsbelasting verwezen naar de gepresenteerde gevolgen bij casus 1. Hierbij dient er vanuit te worden gegaan dat in de positie van de agrariër er sprake is van een ondernemer in de zin van de Wet op de Omzetbelasting. In het geval er sprake is van een jaarlijkse vergoeding dient er veder rekening mee te worden gehouden dat zo’n vergoeding kan worden aangemerkt als een prestatie die aan de heffing van omzetbelasting is onderworpen. Op grond van jurisprudentie van het Hof van Justitie van de EG is echter verdedigbaar dat er weliswaar een causaal verband is tussen de bijdrage/vergoeding en de prestatie maar dat er geen verbruik door de afnemer te onderkennen is. Dit te meer omdat het hier veelal gaat om een zaak in het algemeen belang. Gevolg zou zijn dat de jaarlijkse vergoeding vrij van omzetbelasting kan worden uitgekeerd.

Het moge duidelijk zijn dat voor de agrariër er een duidelijk belang is om de waardedaling van de grond door de vestiging van het zakelijk recht (en de verplichtingen die daaruit voortvloeien) middels bijvoorbeeld een taxatie (al dan niet gezamenlijk tussen een taxateur van de agrariër en een taxateur van de belastingdienst) zo hoog mogelijk vast te stellen en de overige onderdelen van de vergoeding zo laag mogelijk te laten vaststellen. Het is dus van belang dat de formulering van de vergoeding voor het vestigen van het zakelijk recht in het voortraject en in de juridische vastlegging op een juiste wijze plaatsvindt.

55

Casus 3: Vestiging Groengarantie door een ANBI A Agrariër / particulier = aanbieder (bezitter van grond)

ANBI = afnemer / begiftigde

B Particulier = schenker (eigenaar “hoger segment woning”)

Uitgangspunten:  A is ondernemer en drijft een agrarische onderneming dan wel is een privé persoon niet ondernemer.  B is privé personen en verricht geen ondernemersactiviteiten.  De ANBI vestigt een zakelijk recht op de grond van A om daarmee voor de lange duur een vrij uitzicht te realiseren.  A heeft grond in eigendom.  A staat dus een deel van het eigendomsrecht op zijn grond af aan de ANBI.  B doet (uit vrijgevigheid) een gift aan de ANBI. De zakelijke rechten waarmee het vrije uitzicht wordt gegarandeerd, kunnen ook worden gevestigd ten gunste van een Algemeen Nut Beogende Instelling. De ANBI kan gebruik maken van bepaalde voordelen bij erven, schenken en giften. Alleen instellingen die als ANBI door de Belastingdienst zijn erkend, hebben die belastingvoordelen. Wat is een ANBI ? Een instelling (niet zijnde een B.V., N.V. of een coöperatie) kan alleen een ANBI zijn, als ze zich voor minstens 90% inzet voor het algemeen nut. Voor de kwalificatie als algemeen nut beogende instelling is onvoldoende dat van doel en werkzaamheid slechts zijdelings een gunstige werking ten algemenen nutte uitgaat, terwijl het hoofddoel ervan op zichzelf slechts dienstbaar is aan een particulier belang. Doel en werkzaamheid moeten rechtstreeks op het algemeen belang gericht zijn. Het is niet altijd meteen duidelijk of een instelling aan deze eis voldoet. Dat moet van geval tot

geval worden beoordeeld. Wel mag een ANBI m.i.v. 2012 commerciële activiteiten verrichten zolang de ANBI deze opbrengsten maar besteedt aan het algemeen nuttige doel. Aanwijzing Belastingdienst is vereist. Om door de Belastingdienst te worden aangewezen als ANBI moet een instelling aan de volgende voorwaarden voldoen. 1. Een instelling moet zich voor minstens 90% inzetten voor het algemeen belang. Dit noemen we de 90%-eis. 2. De instelling en de mensen die daar rechtstreeks bij betrokken zijn, voldoen aan de integriteitseisen. De instelling en mensen die daar rechtstreeks bij betrokken zijn, mogen niet aanzetten tot haat of het gebruik van geweld en bestuurders, leidinggevenden en gezichtsbepalende personen mogen hiervoor in de afgelopen 4 jaar niet zijn veroordeeld. 3. Een bestuurder of beleidsbepaler mag niet over het vermogen van de instelling beschikken alsof het zijn eigen vermogen is. Er moet sprake zijn van gescheiden vermogen. Een natuurlijk persoon of een rechtspersoon in de functie van bestuurder en/of beleidsbepaler mag niet over het vermogen van de instelling beschikken alsof het zijn eigen vermogen is. Dit heet het ‘beschikkingsmachtcriterium’. Dit criterium verzekert (onder andere) dat de instelling onafhankelijk is van donateurs en begunstigden. Bestuurders en beleidsbepalers mogen daarom geen meerderheid in de zeggenschap hebben over het vermogen van de instelling. De onafhankelijke besluitvorming moet gewaarborgd worden. Dit gebeurt bijvoorbeeld door een bestuur van minstens 3 personen met gelijkheid van stemmen. 4. Een ANBI mag niet meer vermogen aanhouden dan redelijkerwijs nodig is voor het werk van de instelling. Daarom moet het eigen vermogen beperkt blijven.

Met het bestedingscriterium wordt niet-redelijke vermogensvorming (oppotten van vermogen) voorkomen. Welk vermogen mag een ANBI in ieder geval aanhouden? a. Vermogen dat als legaat (via een erfenis) of schenking is ontvangen. Voorwaarde is dat de overledene of schenker heeft bepaald dat alleen het rendement uit dat vermogen mag worden gebruikt voor het doel van de ANBI. Zo'n vermogen wordt ook wel stamvermogen genoemd. Het rendement moet uiteraard wel worden besteed voor het doel van de ANBI. Het rendement mag niet als vermogen worden aangehouden. b. Vermogen dat nodig is voor het doel van de ANBI. Denk bijvoorbeeld aan een door een ANBI in stand te houden natuurgebied of uitzicht. c. Vermogen dat nodig is om het doel te realiseren. Bijvoorbeeld een eigen bedrijfspand of een eigen opslagplaats voor hulpgoederen. 5. De beloning voor bestuurders is beperkt tot een onkostenvergoeding of minimale vacatiegelden. Bestuurders of leden van de raad van toezicht mogen alleen een vergoeding voor gemaakte onkosten ontvangen. Ook mogen ze vacatiegeld ontvangen dat niet bovenmatig is. 6. Een ANBI moet een actueel beleidsplan hebben. Dit plan geeft inzicht in de manier waarop de ANBI het werk uitvoert om haar doelstelling te bereiken. Het plan mag ook een meerjarig beleidsplan zijn. Het moet inzicht geven in: a. het werk dat de instelling doet; b. de manier waarop de instelling geld werft; c. het beheer van het vermogen van de instelling; d. de besteding van het vermogen van de instelling. 7. De ANBI heeft een redelijke verhouding tussen kosten en bestedingen. De kosten voor het werven van geld en de beheerskosten moeten in redelijke verhouding staan tot de bestedingen. Wat 'redelijk' is, is (onder andere) afhankelijk van de aard van de ANBI. Zo heeft een

instelling die fondsen werft, vaak andere kosten dan een instelling die een vermogen beheert. 8. Geld dat na opheffing overblijft, wordt besteed aan een algemeen nuttig doel. Uit de statuten moet blijken dat bij opheffing van uw instelling een batig saldo wordt besteed aan een doel dat het algemeen belang dient 9. Een ANBI heeft bepaalde administratieve verplichtingen. Een ANBI moet verplicht een administratie voeren. Uit deze administratie moet blijken: a. welke bedragen er (per bestuurder) aan onkostenvergoeding en vacatiegelden zijn betaald Zo kunnen wij beoordelen of de bestuursleden bovenmatige onkostenvergoedingen of vacatiegelden ontvangen. b. welke kosten de instelling heeft gemaakt. Denk bijvoorbeeld aan bedragen die zijn uitgegeven voor het werven van geld en de beheerskosten van de instelling. Zo kan de Belastingdienst beoordelen of er een redelijke verhouding is tussen de kosten en de bestedingen. c. wat de aard en omvang van de inkomsten en het vermogen van de instelling is Zo kan de Belastingdienst de bestedingen van de ANBI beoordelen op het bestedingscriterium Welke belastingvoordelen zijn er te behalen? Een ANBI heeft een aantal belastingvoordelen:  Een ANBI betaalt geen erfbelasting of schenkbelasting voor erfenissen en schenkingen die de instelling gebruikt voor het algemeen belang.  Als een ANBI zelf schenkingen doet in het algemene belang, dan hoeft de instelling geen schenkbelasting te betalen.  Donateurs van een ANBI mogen hun giften aftrekken van de inkomsten- of vennootschapsbelasting.

57

Giftenaftrek in algemene zin. Een gift is een waardeverschuiving uit het vermogen van de gever (in casu: particulier B) naar dat van de begiftigde (in casu: de ANBI), waardoor het vermogen van de begiftigde wordt vergroot. Het motief dient vrijgevigheid (liberaliteit) te zijn. Als aan een gift materiële of immateriële voordelen kunnen worden ontleend, staat dit aftrek in de weg. Zo zijn niet als gift aftrekbaar contributiebetalingen of sponsorgelden. Hoe hoog is de giftenaftrek voor de inkomstenbelasting? Het bedrag van de aftrekbare giften is aan een minimum en een maximum gebonden. De giften leiden tot aftrek voor zover zij samen zowel € 60 als 1% van het verzamelinkomen vóór toepassing van de persoonsgebonden aftrek te boven gaan, en zijn vervolgens aftrekbaar tot ten hoogste 10% van het verzamelinkomen vóór toepassing van de persoonsgebonden aftrek. Hierdoor gaat vaak een groot deel van de aftrekbaarheid verloren. De giften van gehuwden en partners worden samengeteld. De aftrekpost kan vrij worden verdeeld zodat de aftrek tegen het hoogste tarief ten gelde kan worden gemaakt. Voor lijfrentegiften gelden geen beperkingen. Bij een lijfrentegift wordt niet de waarde van de lijfrente als gift in aanmerking genomen, maar de periodieke betalingen. Lijfrentegiften zijn mogelijk interessant als de belastingplichtige jaarlijks giften van enige omvang doet aan dezelfde instellingen. De lijfrente dient bij notariële akte te worden aangegaan. Vereist is dat de lijfrentetermijnen ten minste eenmaal per jaar worden uitgekeerd en dat de looptijd ten minste vijf jaar is. Hoe hoog is de giftenaftrek voor de vennootschapsbelasting? Het bedrag aan giften kan niet volledig worden afgetrokken. Er geldt geen drempel meer vanaf 1 januari 2012 en het maximum wordt verhoogd naar 50% van de winst met een plafond van € 100.000,-. Dit impliceert dat in geval van een verlies de belastingplichtige in het geheel geen recht op aftrek heeft. Ondernemers (zowel natuurlijke als rechtspersonen) die giften doen waarmee een waarmee een zakelijk belang is gediend en/of waaraan de

onderneming zich redelijkerwijs niet kon onttrekken, zijn niet in aftrek beperkt. De betalingen zijn volledig als ondernemingskosten aftrekbaar. Uitwerking: Middels een ANBI kan een situatie worden gecreëerd waarbij de ANBI, als belanghebbende, en de agrariër A of de particulier, als grondbezitter, een zakelijk recht van vrij uitzicht sluiten. Bij voorkeur zou zo’n ANBI dit met meerdere partijen moeten sluiten, waarbij een algemeen belang als uitgangspunt dient te gelden. De particulier B of de ondernemer/ontwikkelaar zou daarnaast gedurende bijvoorbeeld een periode van ten minste 5 jaar een lijfrentegift (notarieel vastgelegd) kunnen af sluiten. Hierdoor is er voor de ANBI een redelijke mate van zekerheid wat betreft de inkomsten. De particulier B of de ondernemer/ontwikkelaar kan middels de giftenaftrek een jaarlijks fiscaal voordeel realiseren. Gezien de eisen die aan zo’n ANBI worden gesteld dient er nauwkeurig te worden geformuleerd op welke wijze het algemeen belang wordt gediend. Wij hebben van de belastingdienst vernomen en in de praktijk ook gemerkt dat hieraan in de controlesfeer en bij de aanvraag voor zo’n ANBI steeds meer aandacht zal worden besteed, omdat tot op dit moment vrij soepel met het begrip algemeen belang is omgegaan. Voor wat betreft overdrachtsbelasting en omzetbelasting kan worden volstaan met hetgeen hiervoor zowel onder casus 1 als casus 2 is vermeld. Hetzelfde geld voor de inkomstenbelastingaspecten voor de particuliere aanbieder A (casus 1) en de aanbieder A agrariër/ondernemer (casus 2).

Afsluiting Aan de hand van de uitwerking van deze casussen zal duidelijk worden dat er veelal maatwerk zal moeten worden geleverd om een fiscaal zo optimaal mogelijke situatie voor de betrokkenen te realiseren. Wel kan een grote lijn uit deze voorbeelden worden gehaald en dit zal bij de besluitvorming omtrent de Groengarantie van dienst kunnen zijn.