GOEDKOPE NIEUWBOUW VOOR LAGE INKOMENS? ïffifrmiïlïl De C

.,

GOEDKOPE NIEUWBOUW VOOR LAGE INKOMENS?

ïffifrmiïlïl C 1854540

1 De ft

•

J'

WERKDOCUMENT OTB

Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11,2629 JA Delft Telefoon (015) 783005

90-08

GOEDKOPE NIEUWBOUW VOOR LAGE

INKOMENS?

J. Kullberg

Delftse Universitaire Pers, november 1990

De werkdocumenten van het OTB worden uitgevoerd door: Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: (015) 783254

Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van ingenieursbureau Poels B.V.

ISBN 90-6275-642-5jCIP NUGI655 Copyright 1990 by J. Kullberg No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without permission from the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands.

INHOUDSOPGAVE

1.

INLEIDING....... . . . ... . ................ . .. .. ...... 1

2.

MINIMA OP DE NEDERLANDSE WONINGMARKT ......... 2.1 Inleiding.......... .. . .. ........ .. ............ . .. 2.2 De problematiek van de laagstbetaalden . . . . . . . . . . . . . . . .. 2.3 De plaats van laagstbetaalden op de woningmarkt . . . . . . . . . . 2.4 Sociale nieuwbouw voor lage inkomens? ...... .. . . ......

3.

ALTERNATIEVEN VOOR DE BOUW VAN GOEDKOPE WONINGEN ........ .. .. . .................. . ..... . ... 9 3.1 Inleiding ....... . ....................... . ........ 9 3.2 Het relatieve belang van goedkope nieuwbouw ... . . . ..... 10 3.3 Alternatieve manieren om de voorraad goedkope woonruimte uit te breiden ... . .................... . .......... 12 3.4 Doorstroming binnen de voorraad goedkope woningen .. . . . 13 3.5 Vraag- en aanbodoverschotten op de woningmarkt ........ 14 3.6 Samenvatting................... . .. . .......... . .. 18

4.

WOONVOORKEUREN IN HET ALGEMEEN .. ... . ........ 4.1 Inleiding............. ... .............. . ........ 4.2 Woonfuncties . . ....... ... ....................... 4.3 Functionele grondslagen van de woning ....... . ........ 4.4 Hoog wonen ..................... . .............. 4.5 Wil Nederland soberder bouwen? .... . . . ............. 4.6 De kwaliteit van het stedelijk leefmilieu .. . ............. 4.7 Samenvatting ... . ... . ........................... .

3 3 3 6 7

21 21 22 24 26 28 31 34

----- -

5.

ANALYSE VAN WONINGZOEKENDEN MET EEN LAAG INKOMEN ......... ............ ..... ..... ... .... ... 37 5.1 Inleiding.............. . .. .. . . .................. 37 5.2 Afbakening van de groep woningzoekenden 'met een laag inkomen' ....................................... 37 5.3 Kenmerken en woonwensen van alle woningzoekenden met een laag inkomen . ........ . ...................... . .. 39 5.4 Woonwensen van woningzoekenden die bereid zijn een relatief hoge maandhuur te betalen .... .... ................. 44 5.5 Samenvatting . . .... . . .. ................. . ..... .. . 47

6.

SAMENVATIING EN CONCLUSIES . ... .. .. .. .......... . 49

LITERATUUR .. ......................... . ......... .. .. 53

VOORWOORD

Een aanbod van voldoende, betaalbare woningen voor huishoudens met een laag inkomen is maatschappelijk gewenst. Deze overtuiging heeft de Stichting Bouwresearch ertoe gebracht om een onderzoek te laten uitvoeren naar de mogelijkheden om goedkopere nieuwbouwwoningen te realiseren. De noodzaak daartoe wordt versterkt door het inkrimpen van de goedkopere woningvoorraad, onder andere door het terugtreden van de overheid waar het financiële bijdragen betreft, door huurverhogingen, door verkoop van sociale huurwoningen en door woningverbetering. Anderzijds lijken de technische mogelijkheden om goedkopere woningen te bouwen groter te worden, door de veranderende bouwvoorschriften (het Bouwbesluit), door de grotere thuismarkt met Europa 1992 in het verschiet, en door technische innovaties. Deze nieuwe ontwikkelingen geven aanleiding om de mogelijkheden voor goedkoper bouwen, opnieuw te onderzoeken. Het onderzoek naar goedkoper bouwen, wordt ten dele door het Raadgevend Ingenieursbureau Poels B.V. te Den Haag uitgevoerd. Het betreft met name de technische kant van het onderzoek: de studie naar nieuwe materialen en technieken. Een deel van het onderzoek is door Poels B.V. uitbesteed aan het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde. In het voor U liggende O.T.B.-rapport wordt de omvang en samenstelling van de groep die is aangewezen op een goedkope woning, nader uitgewerkt. Daarnaast wordt ingegaan op de woonwensen van deze huishoudens. Welke mate en vorm van versobering binnen de nieuwbouw is voor deze groep consumenten aanvaardbaar? Door het O.T.B. wordt over enkele randvoorwaarden voor goedkopere nieuwbouw, namelijk de nieuwe regelgeving en de mogelijke effecten van een grotere thuismarkt, verslag gedaan in de rapportage 'Veranderende bouwregelgeving en grotere thuismarkt', van ir. H.L. Swets.

Jeanet Kullberg

----

-

1

INLEIDING

De laatste jaren staan de laagstbetaalden in de Nederlandse samenleving volop in de belangstelling van onderzoekers. In verschillende onderzoeken is de financiële situatie van de betrokken huishoudens in kaart gebracht (zie bijvoorbeeld het rapport 'Minima zonder marge, de balans drie jaar later', Oude Engberink, 1987). Andere onderzoekers (zie bijvoorbeeld Engbersen en Van der Veen, 1987; Kullberg e.a., 1990) hebben de huishoudstrategieën beschreven, die gehanteerd worden om rond te komen, zoals het aflopen van koopjes, tweedehands kleding overnemen, afzien van luxe zaken zoals vakantie, auto en sportclub en ook bezuinigen op sociale contacten. Een groep huishoudens die aan de onderkant van de samenleving verkeert, blijkt geringe perspectieven voor verbetering van de inkomenspositie te hebben. Een aantal van deze huishoudens kan het hoofd slechts boven water houden door zich (veelal in stilte) grote offers te getroosten op materieel gebied en door de deelname aan de maatschappij sterk te beperken. Een aantal kan niet meer rondkomen en raakt in de schulden. De financiële problemen van de minima kunnen niet los gezien worden van de . hoogte van de woonuitgaven. Deze vormen, inclusief energie- en servicekosten, een groot deel van het te besteden budget, variërend tussen ruim een kwart en bijna de helft van het netto-huishoudinkomen van lage-inkomensgroepen. Verhuizen naar een goedkopere woning is lang niet altijd mogelijk vanwege de beperkte beschikbaarheid van goedkope woningen. Er mag verwacht worden dat de voorraad goedkope huurwoningen door huurverhogingen, door sloop, verkoop en kwaliteitsverbetering, zal afnemen. Voor degenen die zich nog geen plaats op de woningmarkt verworven hebben, kan het tekort aan goedkope woningen het zelfstandig wonen in de weg staan. Dit komt tot uitdrukking in lange wachttijden voor woningzoekenden met een laag inkomen. Eén van de manieren om de lagere-inkomensgroepen meer goedkope woningen ter beschikking te stellen, is het bouwen van goedkope, nieuwe woningen, de zogenaamde 'directe manier' (Ministerie van VROM, 1989-a, p. 19). Daarnaast kan hetzelfde onder meer worden nagestreefd door de doorstroming van huishoudens met een relatief hoog inkomen naar duurdere woningen te bevorderen, en door een stringentere woningtoewijzing. Een aanbod van voldoende, betaalbàre woningen 1

j

voor huishoudens met een laag inkomen is maatschappelijk gewenst en om een voldoende groot aanbod te realiseren kunnen, naast het bouwen van zo goedkoop mogelijke nieuwbouwwoningen, ook andere wegen bewandeld worden. De technische mogelijkheden om goedkopere woningen te bouwen lijken groter te worden, door de veranderende bouwvoorschriften (het Bouwbesluit), door de grotere thuismarkt met Europa 1992 in het verschiet, en door technische innovaties. Deze nieuwe ontwikkelingen geven aanleiding om de wenselijkheid van en de mogelijkheden voor goedkoper bouwen, opnieuw te onderzoeken. De volgende onderzoeksvragen dienen daarbij als leidraad: 1 In welke mate kan goedkope bouw in de huursector bijdragen aan de huisvesting van lagere-inkomensgroepen ? 2 Aan welke woontechnische eisen moeten (nieuwe) huurwoningen voldoen wanneer algemene woonvoorkeuren in ogenschouw worden genomen ? 3 Op welke huishoudens- en woningtypen zouden pogingen om goedkoper te bouwen, zich het beste kunnen richten ? De opdracht binnen dit onderzoek is om een bevredigend compromis te vinden tussen de woningkwaliteit en de woonuitgaven die daaraan verbonden zijn voor de lagere-inkomensgroepen. Een factor die daarnaast aandacht verdient, is de toekomstwaarde van de woning. Bij de keuze voor een heuse "crisiswoning" is deze gering. Zodra de inkomens ruimer worden of zodra zich aantrekkelijker woningen aandienen, zullen woningen waarbij al te zeer op kwaliteit is bezuinigd, snel het onderspit delven. Maatschappelijk gezien kunnen dergelijke woningen dan juist erg duur uitpakken. Ook de RAVO (1989, p. 28, 29) dringt in een advies naar aanleiding van de Ontwerp Nota Volkshuisvesting in de Jaren Negentig aan op "het realiseren van woningen met voldoende toekomstwaarde. Een woning is immers een kapitaalgoed dat een lange levensduur moet hebben", aldus de RAVOo In hoofdstuk 2 zal kort worden ingegaan op de achtergrond van het armoedeprobleem in Nederland, de rol die de woonuitgaven daarbij spelen, de plaats van lagere-inkomensgroepen op de woningmarkt en de geringe betaaibaarheid van woningnieuwbouw voor huishoudens met een laag inkomen. In hoofdstuk 3 wordt de relatieve bijdrage van nieuwbouw in de huisvesting van lagere-inkomensgroepen nader bepaalt ten opzichte van andere strategieën om de goedkope woningvoorraad in stand te houden of uit te breiden. Ook wordt in hoofdstuk 3 bezien welke ruimte binnen de woningvoorraad voor lagereinkomensgroepen kan worden gecreëerd door middel van doorstroming (onderzoeksvraag 1). Hoofdstuk 4 beschrijft algemene woonvoorkeuren, zoals die uit een viertal grootschalige woonwensenonderzoeken naar voren komen (vraag 2). Daarna worden in de . hoofdsuk 5, meer speCifiek, de woonvoorkeuren van de lagereinkomensgroepen geanalyseerd en in het bijzonder die van woningzoekenden die bereid zijn een talmelijk hoge huur te betalen (vraag 3).

2

I:

2 LAGE-INKOMENSGROEPEN OP DE WONINGMARKT

2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt eerst de aard en omvang van het armoedeprobleem in Nederland geschetst. Daarna komt de plaats van lagere-inkomensgroepen op de woningmarkt aan bod in paragraaf 2.3. Tenslotte wordt ingegaan op de geringe betaaibaarheid van woningnieuwbouw voor huishoudens met een laag inkomen, zoals door de RA VO is gesignaleerd in het 'advies inzake de doelgroepen van de sociale nieuwbouw' (RA VO, 1990-a). Door aan te geven op welk niveau de aanvangshuren in de sociale nieuwbouw anno 1990 zijn aangeland, wordt duidelijk dat de probleemstelling van dit onderzoek: het onderzoeken van de mogelijkheden om goedkopere nieuwbouwwoningen voor lage-inkomensgroepen te realiseren, zich binnen smalle marges afspeelt.

2.2

De problematiek van de laagstbetaalden

Het verschijnsel armoede is ons bekend uit vroegere tijden. Nog geen eeuw geleden leidden de troosteloze omstandigheden waaronder de arbeidende klasse bivakkeerde, en de slechte hygiënische omstandigheden die daarmee samenhingen, tot het begin van een vergaande overheidsbemoeienis met het wonen. De Woningwet van 1901 voorzag in gemeentelijke bouwvoorschriften en (bescheiden) subsidies om de sociale woningbouw op gang te brengen (Prak, 1972, p. 21-24). Nadien zijn aanzienlijke verbeteringen opgetreden, maar dat nam niet weg dat ook in de betere tijden een groep 'armen' kan worden onderscheiden, zoals blijkt uit onderzoek van Durlacher (1965), een onderzoek naar materiële en culturele kenmerken van de laagstbetaalden in de jaren zestig, een tijd van economische bloei. De hernieuwde belangstelling voor de laagstbetaalden, hangt samen met de koopkrachtontwikkeling die vanaf 1980 voor alle sociaal-economische categorieën een achteruitgang betekende, in samenhang met de gestaag gestegen woonuitgaven. De stijging van de huren verliep vanaf 1951 geleidelijk maar in een hoger tempo dan de prijsstijgingen van voeding, kleding, meubilering en dergelijke. Tussen 1950 en 1980 verzesvoudigden de huren. De brandstofprijzen vervijfvoudigden bijna, in 3

deze periode. Vooral in de jaren zeventig stegen de huren en brandstofprijzen zeer snel. Tot 1980 bleven de huren niettemin achter bij de bruto en netto verdiende lonen (Van der Schaar, 1986, p. 46, 47). Ook na 1980 bleven de huren sneller stijgen dan de meeste andere uitgavencategorieën, hoewel het tempo waarin de stijging zich voltrok, afnam. De prijs van verwarming en verlichting is sinds 1985 belangrijk afgenomen en daalde in 1988 tot onder het niveau van 1981. Per 1 juli 1990 is de gasprijs echter weer met 2,5 cent verhoogd en verdere gasprijsverhogingen, bijvoorbeeld vanuit milieuoogpunt of door instabiliteit op de oliemarkt, zijn niet denkbeeldig.

Figuur 2.1

Koopkrachtontwikkeling 1980-1990, voor minimum, modaal en twee keer modaal (indexcijfers, 1980= 100) minImum

modaal

2 x modaal

105

100

x

95

QJ

"0

~

90

.. _----_

...

~

,

85

8qt80----~'8~1----'~8-2----'8~3----~'B~4----'~B-5----'B~6----~'B~7--~'~B~B--~'~B9~--~'90 jaar

• prognose Bron: Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, 1989.

Veel plotselinger dan de stijging van de woonuitgaven, was de omslag van de koopkrachtontwikkeling in 1980. Sinds 1970 was ieder jaar sprake geweest van koopkrachttoename; vanaf 1980 zette echter een stelselmatige daling in. De omslag betrof alle inkomensklassen, sociaal-economische categorieën, huishoudenstypen en leeftijden. Zo gingen alleenstaanden en (echt)paren zonder kinderen met een bijstandsuitkering, er tussen 1980 en 1987 ruim 10 procent op achteruit; voor huishoudens met kinderen was de achteruitgang iets minder. Voor modale huishoudens van dezelfde samenstelling, was de daling van de koopkracht geringer. Sinds 1985 vindt enig koopkrachtherstel plaats, zoals figuur 2.1 laat zien, maar dit is voor 4

huishoudens op het bijstandsniveau, uiterst bescheiden. De jaren tachtig gaven bovendien een snelle stijging van het aantal huishoudens met een minimumuitkering te zien, van 300.000 in 1981 tot bijna 800.000 in 1985. In de jaren daarna bleef het aantal minimum-huishoudens, in een veel lager tempo, doorstijgen tot ruim 830.000 in 1988. Onder deze huishoudens zijn relatief veel ouderen en eenoudergezinnen. De economische teruggang en de daarmee gepaard gaande overheidsmaatregelen, beïnvloeden langs verschillende wegen de situatie van de minima. Zo ondervinden zij niet alleen de gevolgen van de bezuinigingen op uitkeringen en woonsubsidies, maar ook die van bezuinigingen in de gezondheidszorg, het welzijnswerk en sociaalculturele voorzieningen. Bij de betrekkelijk gunstige recente koopkrachtontwikkeling voor de minima, dient dan ook de kanttekening te worden geplaatst dat de bezuinigingsmaatregelen met betrekking tot de individ:Iele huursubsidie en de gezondheidszorg, voor bepaalde groepen onder de minima wel degelijk tot koopkrachtverlies blijken te leiden. Het feit dat de minima nauwelijks deel hebben aan de recente koopkrachtverbetering, heeft de bezorgdheid over een tweedeling in de samenleving, een tweedeling in kansrijken en kansarmen, nieuw leven ingeblazen. Onder laagstbetaalden kunnen verschillende groepen worden begrepen. De meest restrictieve afbakening betreft de zogenaamde echte minima of beleidsminima, huishoudens met één inkomen op sociaal minimumniveau. Daarnaast zijn er huishoudens met een inkomen juist boven het sociaal minimum. De verschillen tussen deze groep en de beleidsminima kunnen klein zijn, zeker wanneer rekening gehouden wordt met inkomensspecifieke regelingen, zoals de toekenning van huursubsidie. Het belangrijkste kenmerk van de meeste (beleids )minima is het niet hebben van een betaalde baan. Voor een deel van de minima is herintreding op de arbeidsmarkt op voorhand uitgesloten (bejaarden, arbeidsongeschikten); een ander deel heeft een zwakke positie op de arbeidsmarkt vanwege een laag opleidingsniveau en een lage sociale status, terwijl de ontwikkelingen op de arbeidsmarkt juist de vraag naar hoger opgeleiden doen toenemen (Engbersen en Van der Veen, 1986, p. 16). \ Vanwege de geringe perspectieven op de arbeidsmarkt, is het niet teëel om op betrekkelijk korte termijn te verwachten dat het aantal huishoudens met een minimumuitkering, belangrijk zal dalen. Niettemin hebben sommige laagstbetaalden een beter vooruitzicht op inkomensverbetering (bijvoorbeeld studenten), dan anderen. Omgekeerd kunnen huishoudens die momenteel een boven-minimaal inkomen hebben, door een plotselinge terugval (ziekte, ontslag), tot de laagstbetaalden gaan behoren. Om deze dynamiek beter tot uitdrukking te laten komen onderscheiden Van Kempen en Teule (1989-a) 'armen' van 'kansarmen'. Onder 'kansarmen op de arbeidsmarkt' verstaan zij "(groepen van) personen die in een zwakke arbeidsmarktpositie verkeren en die ( ... ) geacht worden deze positie in de (nabije) toekomst niet of nauwelijks te zullen verbeteren, c.q. verder zullen zien verslechteren" (p.10). Tot de kansarmen worden vervolgens bejaarden, arbeidsongeschik5

II,--_~~~~--~---~~~~~~~~~._._,~._,_,......... , ~,~,.___ , ""',_".... ,, __

ten, mensen met een bijstandsuitkering die niet beschikbaar zijn voor de arbeidsmarkt, langdurig werklozen en werkenden met een laag inkomen, gerekend (1989a, p.12, 13). Op de afbakening van de groep laagstbetaalden wordt teruggekomen in hoofdstuk 5.

2.3

De plaats van lagere-inkomensgroepen op de woningmarkt

Algemeen wordt aangenomen dat de slechte arbeidsmarktpositie ook de woningmarktpositie van de laagstbetaalde huishoudens slechter maakt. Een laag inkomen en een slecht inkomensperspectief verschaffen deze groep slechts toegang tot de mindere delen van de voorraad. Uit een vergelijking van de woonsituatie van de minima met die van alle Nederlandse huishoudens, op basis van het Woningbehoeftenonderzoek 1985/1986, komt dit beeld wel enigszins, maar niet overtuigend naar voren. De lagere~inkomensgroepen zijn oververtegenwoordigd in minder populaire delen van de woningvoorraad, zoals de oude woningen en etagewoningen. Daarnaast is alles wat zich in oppervlakte-eenheden laat uitdrukken kleiner: de woonkamer, de keuken, en indien aanwezig, de tuin. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat ook de gemiddelde grootte van het huishouden, onder de minima kleiner is. De mogelijkheid om individuele huursubsidie aan te vragen, verschaft huishoudens met een laag inkomen toegang tot een groter segment van de woningmarkt, zodat de relatie tussen het huishoudinkomen en de basishuur (binnen de huursector) niet zo sterk is. Overigens kan niet zonder meer een rechtstreeks verband tussen de hoogte van de woonuitgaven en de woningkwaliteit worden verondersteld. Ondanks de huurharmonisatie zijn er woningen met een goede en met een matige prijs-kwaliteit-verhouding. Daarnaast kunnen belangrijke subjectieve kwaliteitsaspecten aan woningen en woonbuurten worden toegekend, die niet in het puntensysteem en in de huurprijsbepaling zijn verdisconteerd. Behalve de arbeidsmarktpositie kan ook de leeftijd van invloed zijn op de mogelijkheden van huishoudens op de woningmarkt. In hun onderzoek naar de relatie tussen woningmarkt- en arbeidsmarktpositie, concluderen Van Kempen en Teule (1989-b, p. 124, 125) dat de positie die men op de woningmarkt inneemt niet alleen wordt bepaald door die op de arbeidsmarkt, maar ook door de stappen die men op de woningmarkt heeft genomen. Zo draagt een hogere leeftijd bij tot meer mogelijkheden op de woningmarkt. 'Kansarmen' tussen 35 en 64 jaar wonen in duurdere woningen dan de jongere kansarmen. De zwakkere positie van lagere-inkomensgroepen op de woningmarkt ten opzichte van hogere-inkomensgroepen, komt niet alleen tot uitdruk)(ing in een gemiddeld lagere kwaliteit van de woning, maar ook in verschillende wachttijden van woningzoekenden. De laatste jaren is sprake van een toenemende vraag naar goedkope huurwoningen. Dit komt onder meer naar voren uit onderzoeken van het LOBH (1988 en 1989) en uit onderzoek van Boelhouwer (1989). Volgens het LOBH-onderzoek heeft ruim de helft van de 1,7 miljoen geregistreerde woningzoekenden, een inkomen dat lager is dan f 2.000,- per maand, het minimumloon voor 23-jarigen en ouderen, per 1-1-1989 (LOBH, 1989, p. 4,12,13). 6

De wachttijden voor woningzoekenden zijn bij ruim tweevijfde van de onderzochte gemeenten toegenomen, bij éénvijfde zijn ze (vooral door nieuwbouw) afgenomen en in de resterende tweevijfde bleven de wachttijden de afgelopen jaren ongeveer gelijk. De wachttijden zijn vooral toegenomen voor goedkopere gezinswoningen, ouderenwoningen en kleinere ~oningen (LOBH, 1989, p. 15). Ook uit het onderzoek van Boelhouwer blijkt dat de langere wachttijden met name de lagereinkomensgroepen treffen: "Uit de gegevens van de woningzoekendenadrninistraties blijkt dat de kans op het verkrijgen van woonruimte voor de lager betaalden aanmerkelijk kleiner is dan voor de overige woningzoekenden. Dit geldt met name voor de laagste inkomenscategorieën (huishoudens met een bijstandsuitkering). Om deze ongelijkheid niet verder te laten oplopen, kiezen alle geïnterviewde beheerders om de woningtoewijzing zoveel mogelijk op basis van de urgentietoekenning te laten verlopen en de hierdoor ontstane onevenwichtigheden in de relatie huur-inkomen voor lief te nemen." De uitspraken berusten op interviews met woningbeheerders uit Utrecht, Zoetermeer, Zaanstad, Leeuwarden en Venlo (Boelhouwer, 1989, p. 104, 105). Een dergelijke beleidslijn brengt uiteraard met zich dat een deel van de geholpen woningzoekenden een beroep op de individuele huursubsidie moet doen. Gezien het toegenomen beroep op de individuele huursubsidie, zowel wat de aantallen Lh.s.-ontvangers als de hoogte van de uitgekeerde bedragen betreft, hoeft het niet te verbazen dat deze open-einderegeling al enkele malen onderworpen werd aan bijstellingen die de Rijksuitgaven dienden te beperken. De volgende maatregelen werden genomen: het aanpassen van de normhuren aan de huurtrend, het meetellen van alle in het huishouden aanwezige inkomens, bijstellen van maximale inkomensgrenzen en minimale en maximale huurgrenzen, de aangescherpte kwaliteitskorting en tenslotte de aftopping boven f 700,- huur per maand. Bij voortgezette of verdergaande bezuinigingen op het instrument individuele huursubsidie, zal de huisvesting van de laagste inkomensgroepen steeds moeilijker worden. Het is de vraag of de doorstroming van huishoudens met een relatief hoog inkomen naar duurdere woningen in voldoende mate op gang kan komen om soul aas te bieden. Uit onderzoek van Boelhouwer (1990) blijkt dat de woningtoewijzing door woningbeheerders de afgelopen jaren is aangescherpt wat de relatie tussen huur en inkomen betreft. Voor een in dit opzicht 'theoretisch optimale' verdeling van de woonruimte, geldt echter dat veranderingen binnen de bestaande woningvoorraad het meeste effect kunnen sorteren. Daarvoor is echter nog geen instrumentarium ontwikkeld dat "ook in maatschappelijk opzicht acceptabel is" (Boelhouwer, 1990, p. 118).

2.4

Sociale nieuwbouw voor lage inkomens ?

Dat het realiseren van nieuwbouwwoningen die betaalbaar zijn voor de laagste inkomensgroepen, geen eenvoudige opgave is, blijkt onder meer uit het advies van de RAVO, inzake de doelgroepen van de sociale nieuwbouw (RA VO, 1990-a). Hierin wordt gesignaleerd dat de sociale huur- en koopsector voor de laagste 7

I

,- --

" .e_. _Me _ =r '.'

" ' - -L'_ _ _ Ia-"C... "

!

inkomensgroepen slecht toegankelijk zijn. De toegankelijkheid van de premiekoopsector is in de loop van 1989 voor de lagere inkomensgroepen drastisch afgenomen door de aanscherping van de normen voor gemeentegarantie (per 1-4-1989) en door de stijging van de hypotheekrente. In de sociale huursector zijn de aanvangshuren in de periode 1985-1988 gemiddeld met ruim 20 procent gestegen, van f 420,- naar f 506,-. Ook wanneer voor kwaliteitsverschillen wordt gecorrigeerd, zijn deze percentages aanzienlijk hoger dan het vastgestelde trendhuurpercentage van 3 procent in 1988 en 2 procent in de voorgaande jaren. De forse stijging van de gemiddelde aanvangshuren, hangt samen met de maatregelen die getroffen zijn om de objectsubsidies terug te dringen: verhoging van de aanvangshuren gedurende een aantal jaren en beperking van het aantal woningen met verlaagde aanvangshuren. I Voor 1990 moet gerekend worden op een gemiddelde aanvangshuur van f 575,terwijl een volgens het Normkostensysteem gesubsidieerde woning in de praktijk al snel een huur van f 600,- à f 650,- voor "een eengezinshuis van bescheiden tot normale afmetingen en sober afwerkingsniveau, of een drie- à vierkamerwoning in \ een meergezinshuis van vergelijkbare kwaliteit" oplevert (RAVO, 1990-a, p.9). Om dergelijke woningen zonder individuele huursubsidie te kunnen betrekken, moet het huishoudinkomen bovenmodaal zijn. Maar ook wanneer wel huursubsidie wordt uitgekeerd zijn deze woningen niet voor de laagste inkomensgroepen bereikbaar, vanwege de fiatteringsgrens van f 250,- in de Wet Individuele , Huursubsidie. Hierdoor zullen in het algemeen geen woningen worden toegewezen wanneer maandelijks meer dan f 250,- huursubsidie moet worden bijgepast. : Daarmee blijft de sociale nieuwbouwwoning anno 1990 buiten bereik van alleenwonenden met een belastbaar inkomen dat lager is dan f 24.000,- en van I meerpersoonshuishoudens met een inkomen beneden de f 26.500,-. De toegankelijkheid van de sociale nieuwbouw voor de "doelgroep van het beleid" en met name voor de laagste inkomens binnen die groep, vermindert belangrijk, aldus de RAVOo Zij vreest dan ook dat de druk op het bouwen van kleinere woningen in de sociale huursector toeneemt, waardoor de doorstroming weer moeizamer zal verlopen. De jaarlijkse stijging van de aanvangshuren met 1,5 procent boven de trendmatige huurstijging, de voortdurende aftopping van de individuele huursubsidie boven de gefixeerde grens van f 700,- en het gegeven dat het huurniveau van nieuwbouwwoningen volgens de nota Volkshuisvesting in de Jaren Negentig kostendekkend moet worden, maken het ook ió de nabije toekomst niet eenvoudig om betaalbare nieuwbouwwoningen voor de laagste inkomens te realiseren. In deze studie zullen we niettemin analyseren op welke subgroepe~~ binnen de hiagstbetaalden en op ~elke woningt)'p~r: .de pogingen om goedkopér te bouwen, : zich het beste zouden kunnen richten.

8

--

3

ALTERNATIEVEN VOOR DE BOUW VAN GOEDKOPE WONINGEN

3.1

Inleiding

Eén van de mogelijkheden om de netto woonuitgaven te verlagen is het verminderen van de kwaliteit van de nieuw te bouwen of te verbeteren woningen. Er kan gekozen worden voor minder of kleinere vertrekken, locale in plaats van centrale verwarming, weglaten van voorzieningen zoals vloer- en wandafwerking, keukeninrichting, kasten. Sommige voorzieningen kunnen eventueel door bewoners zelf worden aangebracht. De gedachte daarbij is dat de lagere kwaliteit leidt tot een verlaging van de stichtingskosten, die (ten dele) tot uitdrukking komt in lagere woonuitgaven voor de bewoners. Daarnaast is het denkbaar dat door technische vernieuwingen, de stichtingskosten van nieuwbouwwoningen verlaagd kunnen worden, zonder dat daar een geringer wooncomfort tegenover hoeft te staan. \ Vereenvoudiging staat echter haaks op het huidige nieuwbouwbeleid. Voor het jaar 1988 zijn de maximaal toelaatbare stichtingskosten in de sociale huursector met f 7000,- verhoogd om het kwaliteitsniveau "op een goed niveau te houden, dit mede met het oog op de verhuurbaarheid op de langere termijn" (ministerie van VROM, ~ 1988, p. 25). Voor 1989 wordt van eenzelfde kwaliteitsniveau uitgegaan. Ook in de woningverbetering was tot voor kort een tendens naar hogere kwaliteit, naar meer ingrijpende verbeteringen, gaande. Zowel bij vooroorlogse als bij naoorlogse woningen, namen in de periode 1985-1987 de gemiddelde investeringen per woning toe. Het aantal tijdelijke instandhoudingen verminderde sterk, terwijl het aandeel kleine beurten toenam en het aandeel hoogniveau-renovaties sterk toenam (ministerie van VROM, 1988, p. 38, 39). Alvorens wij in de hoofdstukken 3 en 4 nader ingaan op de vraag welke eisen woningzoekenden aan hun woningen stellen, zullen we in paragraaf 2 van dit I hoofdstuk nagaan hoe groot het belang van woningnieuwbouw is: wat kan voor de komende jaren verwacht worden van de bijdrage van (goedkope) woningnieuwbouw , aan de huisvesting van lagere-inkomensgroepen? In de volgende paragrafen komen andere beleidsmaatregelen die tot veranderingen binnen de goedkope woningvoorraad leiden, aan de orde. Enerzijds gaat het om alternatieven die het aantal bewoonbare, goedkope woonruimten doen toenemen (paragraaf 3) en anderzijds betreft het een alternatieve verdeling van de beschikbare goedkope woningen over diverse inkomensgroepen (paragraaf 4).

9

~

3.2

Het relatieve belang van goedkope nieuwbouw

Om ons een mening te kunnen vormen over de gewenste aard van de goedkope nieuwbouwwoningen voor huishoudens met een laag inkomen, is het onder meer van belang om te weten hoeveel deze nieuwbouw kan bijdragen aan de huisvesting van lage-inkomensgroepen. De vraag is hoeveel woningen er bij benadering op jaarbasis gebouwd worden en hoeveel van deze woningen bestemd zijn voor lagereinkomensgroepen. Het gaat om een bescheiden toevoeging aan de woningvoorraad, zoals tabel 3.1 laat zien. De tabel toont de totale gerealiseerde nieuwbouw in de jaren 1987 en 1988 en het aantal gerealiseerde woningen in de sociale huursector. Daarnaast zijn de nieuwbouwplannen voor de jaren 1989 tot en met 1993 weergegeven. Het aantal nieuw gebouwde of nieuw te bouwen woningen is in absolute aantallen weergegeven en als percentage van de totale woningvoorraad (huur- en koopwoningen) per 1-1-1988.

Tabel 3.1

jaar

De gerealiseerde nieuwbouw in 1987 en 1988 en de nieuwbouwplannen tot 1994, totaal en in de sociale huursector, absoluut en in procenten van de woningvoorraad per 1-1-1988 totale nieuwbouw absoluut %

nieuwbouw in de sociale huursector absoluut %

1987 1988

110.091 118.446

2,0 2,1

35.851 40.197

0,6 0,7

1989 1990 1991 1992 1993

94.500

1,7 1,6 1,6 1,5 1,5

29.500

0,5 0,5 0,4 0,3 0,3

90.000 86.500 84.500 83.500

25.000 21.500 18.500 16.500

Bron: Ministerie van VROM, 1988 en 1989-b.

In 1987 en 1988 bedroeg het aantal nieuwboU\~woningen in de sociale huursector een kleine 36.000 resp. ruim 40.000. De plannen voor nieuwbouw in de sociale huursector in de jaren 1989, 1990 en 1~ zijn minder omvangrijk. Ook de omvang van de geplande nieuwbouw in andere financieringscategorieën is bescheiden. Op jaarbasis schommelt de omvang van de totale, geplande nieuwbouw tussen 1,5 en 1,7 procent van de totale woningvoorraad per 1-1-1988. De geplande nieuwbouw binnen de sociale huursector bedraagt 0,3 tot 0,5 procent van de voorraad per 11-1988. Dit betekent dat in deze sector, de komende 5 jaar maximaal 110.000 'goedkope' woningen aan de voorraad zullen worden toegevoegd. In werkelijkheid dient een deel van deze woningen ter vervanging van andere woningen. Per jaar worden ongeveer 5000 à 6000 sociale huurwoningen aan de voorraad onttrokken (ministerie van VROM, 1989-c). De overige nieuwbouw dient grotendeels om de verwachte toename aan woningbehoevende huishoudens te huisvesten. De (veelal duurdere) woningen in de andere financieringscategorieën zijn minder van belang 10

voor het vergroten van de goedkope woningvoorraad op een 'directe' manier. Wel kan de bouw van duurdere woningen doorstrorningseffecten teweeg brengen die goedkopere woningen doen vrijkomen voor lagere-inkomensgroepen. , Met de nodige voorzichtigheid kunnen we concluderen dat gedurende de komende ! 5 jaar maximaal ca. 80.000 relatief goedkope woningen aan de voorraad zullen . worden toegevoegd (110.000 minus ca. 30.000 woningen die ter vervanging van aan I de voorraad onttrokken woningen dienen). De veronderstelling daarbij is dat de geplande woningaantallen gehaald worden en dat alle woningen in de sociale i huursector tot de goedkope woningen gerekend mogen worden. In hoeverre de goedkope nieuwbouw op directe wijze aan de huisvesting van de laagstbetaalden bijdraagt, hangt onder meer af van de woningtoewijzing. In hoeverre geschiedt de toewijzing zodanig, dat alleen de laagstbetaalde huishöudens tot deze woningen , worden toegelaten?

I I

Dat de goedkope nieuwbouw strikt gereserveerd zal worden voor de laagsteinkomensgroepen, kan moeilijk gegarandeerd worden, zo blijkt uit een analyse van bewoners van woningen die in 1986 gebouwd werden (ministerie van VROM, 1989d, p. 65). Wanneer alleen de nieuwe huurwoningen met een maandhuur van maximaal f 450,-worden bezien, blijkt dat maar liefst 45 procent van deze woningen wordt betrokken door de verkeerde doelgroep, dat wil zeggen huishoudens met een bovenmodaal inkomen. De "boosdoeners" zijn vooral jongeren, alleenstaanden en starters. Binnen de totale woningvoorraad wordt 31 procent van de woningen met een huur beneden f 450,- door "te goedkoop wonenden" bezet (ministerie van VROM, 1989-d, p.21-23). Gezien deze cijfers is het goed mogelijk dat ook in de komende jaren een deel van de goedkope nieuwbouwwoningen niet beschikbaar zal zijn voor de lagereinkomensgroepen, ondanks het feit dat in de Nota Volkshuisvesting in de Jaren Negentig, sterk gehecht wordt aan het reserveren van de sociale huursector voor lagere-inkomensgroepen: "Naar mijn oordeel dienen deze (sociale huur-) woningen in nog sterkere mate dan voorheen aan lagere-inkomensgroepen te worden verhuurd. ( ... ) Het is juist de opgave van de sociale verhuurders om deze sociale taak allereerst in eigen verantwoordelijkheid vorm en inhoud te geven" (ministerie van VROM, 1989-a, p.121). Ook het advies van de Commissie beheersbaarheid individuele huursubsidie, dat neerkomt op het invoeren van een huur-inkomenstoets bij de woningtoewijzing, beoogt een striktere toewijzing van huurders op basis van inkomensniveau en op basis van het huurniveau, waarbij de goedkopere woningen zoveel mogelijk voor de laagste inkomens gereserveerd worden. Zodoende hoeven deze huishoudens geen duurdere huurwoningen te betrekken, waarbij het verschil in huur niveau dan ten dele door huursubsidie gecompenseerd zou moeten worden. Of lokale woningmarktomstandigheden de sociale verhuurders in staat stellen deze woonruimteverdeling ideaal te doen zijn wat de relatie tussen huur en inkomen betreft, is echter de vraag.

I I

I I

11

3.3

Alternatieve manieren om de voorraad goedkope woonruimte uit te breiden

Om de voorraad goedkope woonruimten in stand te houden of te vergroten, kunnen verschillende wegen naast elkaar bewandeld worden. Niet alleen kan bij de nieuwbouw rekening gehouden worden met de betaaibaarheid voor de laagsteinkomensgroepen, maar ook kan pas op de plaats gemaakt worden wat de woningverbetering betreft, zodat de woningen goedkoop blijven. In een toenemend aantal gevallen kiezen bewoners hiervoor, dwingen het zelfs af door medewerking aan woningverbetering te weigeren. Te verbeteren of te vernieuwen woningen die slechts wind- en waterdicht zijn gemaakt en die weinig kosten, genieten een grote populariteit (zie b.v. Spruyt, 1989). Andere manieren om meer goedkope woonruimte te verkrijgen, zijn een intensievere benutting van de voorraad door particuliere verhuur van kamers en tijdelijke bewoning van ruimten die gesloopt of verbeterd worden of van bestemming zullen gaan veranderen, en het gedogen van meer 'woningsubstituten', zoals woonwagens en woonboten, die in veel gevallen (maar zeker niet altijd) goedkoper zijn dan woningen. Al deze alternatieven hebben met elkaar gemeen dat ze tot een lagere woonkwaliteit leiden, ten opzichte van de huidige praktijk. Een uitbreiding van het aantal woonwagens en -schepen vormt hierop wellicht een uitzondering, omdat deze woonvorm in het algemeen hoog gewaardeerd wordt door de betrokkenen (Bij de Leij, 1989). Een forse toename van deze goedkope woonruimten is niet aannemelijk. Voor meer tijdelijke bewoning van "sloopwoningen" en uitbreiding van het aantal woonwagens en woonschepen, bestaan tegenargumenten in de sfeer van deregulering en ruimtelijke ordening. De mogelijkheden om op legale wijze kamers te verhuren, lijken wel groter te zullen worden. Het Rijk overweegt fiscale tegemoetkoming voor (onder)verhuurders en een vermindering van de huurbescherming van onderhuurders, teneinde potentiële verhuurders over de streep te trekken (ministerie van VROM, 1989-a). De RAVO (1990-b) heeft in een reactie op deze voorstellen geadviseerd om vrijstelling van inkomstenbelasting tot f 5000,- per jaar te verlenen en om voor huishoudens met een Bijstandsuitkering het verhuren van een kamer aantrekkelijk te maken. Momenteel worden zij aanzienlijk op de uitkering gekort wanneer ze een woning delen met een (onder)huurder. Daarnaast stelt de RAVO voor om een verslechtering van de rechten van de onderhuurder tot een proefperiode van één jaar te beperken. Permanente aantasting van de huurbescherming zou tot het opdrijven van kamerhuren leiden. In 1984 omvatte de particuliere kamermarkt ca. 100.000 tot 150.000 particulier verhuurde kamers (Jansen, 1984). Wanneer de genoemde maatregelen gestalte krijgen, kan het aanbod van kamers wellicht groter worden. Voor het overige kan de bestaande woningvoorraad, of een deel daarvan, in principe goedkoper worden gemaakt voor bewoners of specifieke groepen bewoners, door grotere overheidsbijdragen. Wanneer bijvoorbeeld van overheidswege tot geringere huurverhogingen zou worden besloten of wanneer diverse bezuinigingen op de individuele huursubsidie ongedaan gemaakt zouden worden, kan een groter deel van de huidige woningvoorraad tot de goedkopere woningen gerekend worden. Dergelijke beleidsmaatregelen zouden tot lagere woonuitgaven 12

leiden, zonder dat daar een kwaliteitsvermindering tegenover staat. Ze zijn echter vrijwel uitgesloten, gezien de beleidsvoornemens van het ministerie van VROM: "De beheersbaarheid van de uitgaven staat sterk in de aandacht. Het huurbeleid i staat in het teken van het streven naar een meer kostendekkend huurniveau" (Ministerie van VROM, 1989-e, p. 14). Omdat (goedkope) nieuwbouwwoningen de komende jaren slechts op bescheiden schaal zullen worden gerealiseerd, terwijl van alternatieve manieren om tot een grotere voorraad goedkope woningen te komen, op korte termijn ook niet te veel verwacht mag worden, zal het vinden van oplossingen binnen de bestaande \ woningvoorraad van groot belang zijn. Gezien de uitgangspunten en prioriteiten binnen het volkshuisvestingsbeleid voor de jaren negentig, zal de herverdeling van de beschikbare goedkope woningen over de verschillende- inkomensgroepen waarschijnlijk het belangrijkste middel worden om lage-inkomensgroepen aan . betaalbare woningen te pelpen.

3.4

Doorstroming binnen de voorraad goedkope woningen

Wanneer het leeuwedeel van de laagstbetaalden binnen de huidige voorraad gehuisvest zal moeten worden, is het van belang te bezien welke typen woningen naar alle waarschijnlijkheid ten gevolge van doorstroming, ter beschikking van deze groep zullen komen. Bij de vaststelling van de gewenste, nieuw te bouwen typen, kan dan worden uitgegaan van enerzijds de behoeften van de groep die zal zijn aangewezen op goedkope woningen en anderzijds het aanbod waarin de voorraad voorziet. Woningontwerpen zouden zich dan kunnen richten op goedkope typen waarnaar vraag zal zijn vanuit de groep die aangewezen is op een goedkope woning, en waarvan het aanbod în de bestaande voorraad gering zal zijn. Doorstroming is van belang omdat ze kan bijdragen tot het oplossen van de kwalitatieve woningnood. Door een andere verdeling van de woningvoorraad, kunnen groepen huishoudens een beter "passende" woning betrekken. In dit verband is van belang dat "te goedkoop" wonenden verhuizen en zodoende ruimte maken voor lagere-inkomensgroepen. Een ander aspect van een "passende woning" is bijvoorbeeld een niet te grote woning voor kleine huishoudens (Dieleman, 1984, p.41). Verhuisketens kunnen op gang gebracht worden door nieuwbouw van woningen. De gedachte daarbij is dat huishoudens een opwaartse wooncarrière doormaken, naar een betere (grotere, duurdere) woning verhuizen en een goedkopere woning achter laten. Tot op heden is het overheidsbeleid erop gericht om de doorstroming vooral langs deze weg op gang te brengen. Het effect van een dergelijke beleidsmaatregel, is sterk afhankelijk van de lokale omstandigheden in het woningmarktgebied. , Uit onderzoek is gebleken dat de lengte van de verhuis keten die op gang wordt . gebracht, niet belangrijk is voor de mate waarin de lagere-inkomensgroepen profiteren van de doorstroming. Laagstbetaalden zijn dus niet bijzonder gebaat bij de bouw van dure koopwoningen. Dergelijke nieuwbouw bewerkstelligt de langste verhuis ketens, "maar voordat op grote schaal voor zwakke groepen betaalbare

13

woningen worden vrijgemaakt, is de kans groot dat de keten inmiddels is afgebroken" (Priemus, 1984, p. 268). Van Fulpen en Neuerberg (1979, p. 199) komen voor het Drechtstedengebied tot de conclusie dat door de bouw van woningwetwoningen de meeste goedkope woningen in de voorraad vrij komen. Ook de Provinciale Planologische Dienst van Zuid-Holland (1985, p. 5) komt tot een dergelijke conclusie: "Een nieuwbouwprogrammering op de middellange termijn, die (... ) zich richt op een strategische toevoeging aan de woningvoorraad, dient bij benadering voor 70 à 95 procent te bestaan uit woningen voor lage en middeninkomensgroepen". In 1986 had de nieuwbouw een vrijwel even groot "indirect effect" op de toename van de beschikbare goedkope huurwoningen (maandhuur < f 450,-) als het "directe effect" was. Er werden ca. 23.000 goedkope huurwoningen gebouwd. Als gevolg van verhuizingen naar nieuwbouwwoningen, kwamen in 1987 25.100 goedkope huurwoningen in de voorraad vrij. Van de verhuisden betrokken er 7.500 in de nieuwbouw wederom een goedkope woning, maar per saldo resteren niettemin 17.600 goedkope woningen; ruim driekwart van de hoeveelheid "direct" gebouwde goedkope huurwoningen (ministerie van VROM, 1989-d, p. 29). De meeste van deze doorstromers verbeterden hun huisvestingssituatie. Per saldo vond een verschuiving plaats van de huur- naar de koopsector, van meergezins- naar eengezinswoningen, van oude naar (uiteraard!) nieuwe woningen, van kleine naar grotere woonkamers, van goedkopere naar duurdere woningen (Ministerie van VROM, 1989-d, p. 75). Niet alleen kan de doorstroming door de bouw van nieuwe woningen worden uitgelokt; verhuisketens kunnen ook starten wanneer bewoners overlijden. Volgens een rapport van de PPD van Zuid-Holland (1985, p. 4) wordt de vraag van lage en middeninkomens aanzienlijk meer gehonoreerd d~or dit zogenaamde "autonome aanbod", dan door de nieuwbouw. Doorstroming kan in principe ook worden afgedwongen met behulp van maatregelen zoals tijdelijke huurovereenkomsten en tijdelijke huisvestingsvergul1ningen, die de verhuurder in staat moeten stellen de huurder te laten "doorstromen" op het moment dat het inkomen te hoog wordt in verhouding tot de woonuitgaven. Dergelijke maatregelen zijn voorgesteld door de staatssecretaris van het ministerie van VROM, voor het geval "instrumenten van voorwaardenscheppende aard" tot onvoldoende resultaat leiden (ministerie van VROM, 1989-a, p. 148).

3.5

Vraag- en aanbodoverschotten op de woningmarkt

Wat mogen wij verwachten ten aanzien van het beschikbaar komen van goedkope woningen, dankzij doorstroming? Op basis van het Woningbehoeftenonderzoek (WBO) 1985/1986, kan een beeld verkregen worden van de woningen die door doorstromers zijn vrijgemaakt, in de periode 1982-1985. Het WBO 1985/1986 is gebaseerd op een representatieve steekproef onder ruim 50.000 Nederlanders. Dit onderzoek wordt eens in de vier jaar uitgevoerd in opdracht van het CBS en het ministerie van VROM, om inzicht te verschaffen in de feitelijke en de gewenste 14

huisvestingssituatie van huishoudens in Nederland. De kenmerken van de vrijkomende woningen in de voorraad, kunnen worden \ afgezet tegen de kenmerken van de woningen die woningzoekende huishoudens wensen. De ontwerpers van goedkope nieuwbouw zouden zich dan vooral kunnen i richten op woningtypen waarvan de vraag het aanbod het meest overtreft. De volgende beknopte analyse van de vraag-aanbodverhoudingen is ontleend aan het woningmarkt-onderzoeksrapport van De Rooij en Van der Marel (1988, p. 63-77), op basis van het Woningbehoeftenonderzoek 1985/1986. De vraag naar woningen door toekomstige verhuizers en het aanbod ervan, is per woningmarktgebied geanalyseerd. Daarbij is ook rekening gehouden met verhuizingen van het ene naar het andere woningmarktgebied. Er is geen rekening gehouden met het aanbod van woningen ten gevolge van overlijden of met de woningvraag vanuit het buitenland. Het uitgangspunt bij de analyse is dat de huishoudens die willen verhuizen, ook werkelijk verhuizen. Dat :s maar in beperkte mate het geval en daarom wordt hier onderscheid gemaakt tussen "urgent woningzoekenden" en "potentieel woningzoekenden". Onder de eerste categorie vallen degenen die "beslist", binnen een jaar willen verhuizen en die bovendien al langer dan een half jaar actief naar een woning zoeken en die een passende woning direct zullen accepteren, wanneer deze wordt aangeboden. Onder "potentiële woningzoekenden" worden degenen verstaan die binnen twee jaar "eventueel wel" of "misschien" willen verhuizen en degenen die wel willen verhuizen maar "nog niets gevonden" hebben. Onder woningzoekenden zijn zowel starters als doorstromers vertegenwoordigd. "Starters" zijn leden van huishoudens of inwonenden; huishoudens die niet over een zelfstandig woonverblijf beschikken, en "doorstromers" zijn hoofdbewoners van woningen. Voor het schatten van het toekomstige aanbod van woningen zijn alleen de doorstromers en de "woninwerlaters" van belang; voor het bepalen van de vraag zijn zowel (semi-)starters als doorstromers van belang. De vraag-aanbod-balanzen van de woningmarktgebieden, zijn samengevoegd op nationaal niveau. Daardoor kunnen op één woningdeelmarkt (bijvoorbeeld die van eengezinshuizen) tegelijkertijd overschotten en tekorten optreden. Deze zijn in de tabellen 3.2 en 3.3 naast elkaar vermeld, onder "te veel" en "te weinig". Een tekort in het ene woningmarktgebied kan immers niet worden opgeheven door een overschot in het andere. Tabel 3.2 laat de vraag- en aanbodoverschotten zien voor eengezinshuizen en voor woningen in meergezinshuizen, van verschillende grootten. Wanneer alleen gekeken wordt naar de verhuizingen van urgent woningzoekenden, bedraagt het totale vraagoverschot 162.000 woningen en het totale aanbodoverschot 33.000 woningen. Indien alle woningzoekenden samen worden genomen bedraagt het vraagoverschot 714.000 woningen en het aanbodoverschot 79.000 woningen. De vraag- en aanbodverhoudingen per deelmarkt, komen voor urgente en potentiële woningzoekenden vrij sterk overeen. De voornaamste conclusies zijn dat: - het grootste vraagoverschot optreedt bij middelgrote eengezinshuizen (met 4 of 5 kamers) en in iets mindere mate bij kleine eengezinshuizen (met 1, 2 of 3 kamers) en bij even kleine woningen in meergezinshuizen. De vraag naar kleine woningen in meergezinshuizen, blijkt zich met name te richten op beneden- of 15

ii i·ii1

,i

i

i

.

i i

ii

i

,I

i;

bovenwoningen en op woningen in woonlaag 1 tot en met 4, in een flat; - een aanzienlijk aanbodoverschot optreedt bij middelgrote woningen (4 of 5 kamers) in meergezinshuizen; - grote orievenwichtigheden (het naast elkaar bestaan van een belangrijk vraagen aanbodoverschot voor een deelmarkt, ofwel het bestaan van grote hoeveelheden woningen op verkeerde plaatsen) niet voorkomen. De grootste onevenwichtigheid doet zich voor bij woningen met 6 of meer kamers.

Tabel 3.2

De vraag en het aanbod van urgente en potentiële woningzoekenden, naar woonvorm en woninggrootte (x 1000)

woonvorm en aantal kamers

te veel

urgent te weinig

te vee!

potentieel te weinig

te veel

totaal te weinig

0

-214 -260

- 18

2 5 7

-496

eengezins -173 -186

2

- 42 - 76 - 7

3 6

4

-124

8

-378

1 tm. 3 kamers 4 en 5 kamers 6 en meer kamers

2 25 2

- 37

0

-177

0

0 - 1

45 2

- 5 - 2

69 3

-211 - 4 - 2

subtotaal

29

-38

46

-183

72

-218

totaal

33

-162

55

-561

79

-714

1 tm. 3 kamers 4 en 5 kamers 6 en meer kamers subtotaal

1 1

0

- 22

meergezins

Bron: De Rooij en Van der Mare!, 1988.

Dezelfde vraag- en aanbodoverschotten deden zich voor in 1977 en 1981. Het tekort aan kleine eengezinshuizen en met name ook kleine woningen in meergezinshuizen, is in de loop van deze periode wel bijna verdubbeld, resp. verdrievoudigd. Het tekort aan middelgrote eengezinshuizen is wel afgenomen hoewel het in absolute zin nog zeer groot is. De vraag- en aanbod overschotten zijn in belangrijke mate geconcentreerd in de provincies in de Randstad, hoewel ook Noord-Brabant en Gelderland aanzienlijke vraagoverschotten hebben. De (bescheiden) vraag naar grote eengezinshuizen (6 of meer kamers), concentreert zich hoofdzakelijk in Noord- en Zuid-Holland, Brabant en Gelderland.

16

Tabel 3.3

Vraag en aanbod van urgente en potentiële woningzoekenden, naar huur en verkoopwaarde (x 1000)

huur per maand en verkoopwaarde

te veel

urgent te weinig

te veel

potentieel te weinig

te veel

totaal te weinig

10 14 1 1 5 17

-1 - 3 - 37 -40 - 24 - 3

14 4 0 0 10 38

- 5 - 25 -163 -149 -56 - 4

22 11 0 0 13 52

- 5 - 21 ~?9 -188 - 78 - 4

47

-107

66

-402

98

-495

- 9 9 - 5 - 6

10 0 0 3 2

- 17 - 98 -48 -13 -10

12 0 0 2 2

- 24 -141 - 57 - 17 - 15

huur

f 150,- per maand 150,- - 1 250,( f 250,- - f 350,'- f 350,- - f 450,f 450,- - 1 550,> 1550,<

/ f

subtotaal

~ -

verkoopwaarde

f 100.000,100.000,- - 1 150.000,1150.000,- - 1200.000,1 200.000,- - 1 250.000,> 1200.00,-

4 0 0 0 1

subtotaal

6

-73

16

-186

16

-254

52

-181

82

-588

114

-749

<

(I

totaal

-44

Bron: De Rooij en Van der Marel, 1988.

In tabel 3.3 zijn de vraag- en aanbodoverschotten voor huur- en koopwoningen weergegeven, naar huurniveau resp. verkoopwaarde. De verschillen tussen urgente en potentiële woningzoekenden zijn hier groter dan in tabel 2.2. Bij de urgenten treedt een totaal vraagoverschot op van 181.000 woningen, waarvan 60 procent in de huursector, naast een aanbodoverschot van 52.000 woningen. Het aanbodoverschot betreft vooral zeer goedkope ( < f 250,-) en dure ( > f 550,-) huurwoningen. Het vraagoverschot concentreert zich hoofdzakelijk bij huurwoningen met een maandhuur tussen f 250,- en f 550,- en bij koopwoningen van f 100.000,- tot f 150.000,-. De vraag-aanbodverhoudingen verschillen nogal tussen de woningmarktgebieden. Bij de potentieel woningzoekenden zijn de vraagoverschotten sterker in de huursector gelokaliseerd en ook sterker bij de wat goedkopere huurwoningen. Het vraagoverschot naar woningen met een maandhuur tussen f 250,- en f 450,- is het grootst. Er is ook sprake van een vraagoverschot voor huren tussen f 150,- en f 250,-. De geringere vraagoverschotten voor zeer goedkope huurwoningen ( < f250,-) onder de urgenten, worden in het rapport van De Rooij en Van der Marel toegeschreven aan het feit dat urgenten een betere kennis van de woningmarkt hebben dan potentieel woningzoekenden. In de koopsector richt het vraagoverschot zich, net als bij de urgent woningzoekenden, vooral op woningen met een 17

op duurde re verkoopwaarde tussen f 100.000 en f 200.000, maar daarna ast ook vraag- en woningen. Voor de goedkoopste koopwoningen doen zich potentieel aanbodoverschotten naast elkaar voor. Voor de urgent en woningzoekenden samen, kan geconcludeerd worden dat: tor; - het vraagoverschot zich voor ongeveer tweederde richt op de huursec f 250,- en - het vraagoverschot van huurwoningen vooral huurniveaus tussen pwaarde f 450,- betreft en dat van koopwoningen vooral die met een verkoo tussen f 100.000 en f 150.000; met een - dat de grootste aanbodoverschotten zich voordoen bij huurwoningen sse tot prijskla de in ningen koopwo bij en 550,f huur benede n f 250,- en boven f 100.000. huur- en De ontwikkelingen in de vraag- en aanbodoverschotten sinds 1977, voor met ningen huurwo de van erschot koopwoningen, zijn grillig verlopen. Het vraagov groot steeds , omvang in nd een huur tussen f 250,- en f 450,- is, hoewel wissele < f 250,-) is gebleven. Het vraagoverschot van de goedkoopste huurwoningen ( overschot aanbod Het n. gestege wat weer tussen 1977 en 1981 gedaald maar nadien en vraagDe af. gestaag 1985 en 1977 tussen nam in dezelfde huurklasse, de van effect aanbodoverschotten op de koopwoningmarkt laten voor 1981 het dat van de recessie op de koopwoningmarkt zien: het aanbod , met name De vraag- en goedkopere woningen, stijgt en de vraag daalt, in alle prijsklassen. olland Zuid-H en Noordin deel ijk aanbodoverschotten doen zich voor een belangr lijke aanzien ook echter voor. Noord-Brabant, Gelderland en Utrecht hebben ningen huurwo de tekort het betreft vraagoverschotten. In elk van deze provincies f 150.000,-. De tussen f 250,- en f 550,- en de koopwoningen van f 100.000,- tot goedkopere de en betreff olland, Zuid-H aanbodoverschotten in Noord- en en de ningen huurwo dure de d), huurwoningen (tot f 150,-; vooral in Noord-Hollan . olland) Zuid-H goedkope koopwoningen (tot f 100.000,-; vooral in

3.6

Samenvatting

in omvang De vraag naar goedkope woonruimte is groot en deze neemt bovendien lagerevoor en woning toe. Eén van de manieren om over meer goedkope Dit en. woning inkomensgroepen te beschikken, is de bouw van nieuwe, goedkope pe goedko neemt niet weg dat er belangrijke(r) alternatieve manieren zijn om van en woonruimte te kreëren, zoals doorstroming binnen de voorraad; afremm jke; dergeli en n -schepe en agens woonw meer van n gedoge woningverbetering; het anden kraakp op grotere schaal tijdelijke bewoning van sloop-, renovatie- of beeld de bijvoor door erhuur kamerv liere partiku van eren toestaan; het bevord kamer, te korting op uitkeringen of op huursubsidie bij de verhuur van een aarheid van verminderen. Daarna ast kan door grotere overheidsbijdragen de betaaib In feite is de het wonen voor de laagste inkomensgroepen, bevorderd worden. volgens de althans n, etaalde laagstb van ting huisves de bijdrage van nieuwbouw aan dingen op verhou aanbod en vraagde Gezien huidige nieuwbouwplannen, gering. woningen kleine en en inshuiz eengez grote middel de woningmarkt komen kleine en 18

in meergezinshuizen met maximaal vier bouwlagen, het meest in aanmerking voor ontwerpen voor goedkopere bouw. Onder een 'kleine' woning wordt een woning met 1, 2 of 3 kamers verstaan; onder een 'middelgrote' woning een met 4 of 5 kamers. Voorts zou de aandacht zich het beste kunnen toespitsen op huurwoningen met een huur tussen f 350,- en pakweg f 550,- per maand. De meest geschikte regio's zijn de Randstad, Noord-Brabant en Gelderland. Daar zijn de vraagoverschotten het grootst.

19

20

4

WOONVOORKEUREN IN HET ALGEMEEN

4.1

Inleiding

In dit hoofdstuk zullen de woonvoorkeuren van huishoudens die belang hebben bij goedkope nieuwbouw, aan de orde worden gesteld. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds de voorkeuren van de specifieke groep woningzoekenden met een laag inkomen, en anderzijds meer algemene woonvoorkeuren, zoals die uit verschillende woonwensenonderzoeken naar voren zijn gekomen. De specifieke woonwensen van verhuisgeneigden met een minimuminkomen, komen in hoofdstuk 5 aan bod. In dit hoofdstuk beperken we ons tot de algemene woonwensen, die beschreven worden aan de hand van een viertal rapporten: 'Functionele grondslagen van de woning', een publicatie van het Bouwcentrum (Rotterdam) uit 1957, 'Hoog wonen', een verslag van een evaluerend bewonersonderzoek in negen hoogbouwcomplexen (RIW, 1972), het rapport 'Wil Nederland soberder bouwen?', een onderzoek naar de mening van de Nederlandse bevolking over de mogelijkheden om te bezuinigen in en rond de woning (Progresbouw, 1981) en tenslotte 'De kwaliteit van het stedelijk leefmilieu: bewoners en hun voorkeuren', een studie van Driessen en Beereboom (1983). De rapporten zijn van verschillende tijdsperioden en hebben elk een eigen invalshoek. Het voordeel hiervan is dat op deze manier enig zicht kan ontstaan op woonwensen die niet te zeer tijdgebonden zijn. Een nieuwbouwwoning moet tenslotte gedurende langere tijd aan de verwachtingen kunnen voldoen. Een ander voordeel van de meer algemene woonwensenonderzoeken is, dat kan worden nagegaan in hoeverre specifieke wensen van bepaalde subgroepen hiervan afwijken. Als dit in belangrijke mate het geval is, betekent het dat woningen die voor deze specifieke groep gebouwd worden, minder in trek zullen zijn bij andere groepen. Dergelijk woningen worden moeilijk verhuurbaar zodra de woning(deel)markt minder gespannen is. Het eerste rapport (Functionele grondslagen) besteedt de minste aandacht aan de betaaibaarheid van de gewenste voorzieningen, wat begrijpelijk is gezien de tijd van economische groei en stijgende lonen, waarin het geschreven is. De huishoudens met de geringste bestedingsruimte zijn doelbewust buiten beschouwing gelaten, omdat hun behoeften niet representatief werden geacht. De 21

voorgestelde voorzieningen zijn echter naar hedendaagse maatstaven in een aantal gevallen nogal sober en kunnen mogelijkerwijs als inspiratiebron dienen voor eventuele bezuinigingen. Het rapport Hoog wonen beperkt zich tot hoogbouwcomplexen maar de bevindingen zijn ook voor andere woonvormen belangwekkend. Het geeft aan welke prioriteiten bewoners toekennen aan diverse aspecten van de woning, zoals het aantal ruimten en de grootte ervan, gehorigheid, uitrusting, afwerking, luxe artikelen. Daarbij is nagegaan welke invloed bekendheid met de financiële consequenties op de prioriteitenvolgorde heeft. Net als bij het eerste rapport, is geen onderscheid gemaakt naar bewonerskenmerken, zoals bijvoorbeeld het inkomen. 'Wil Nederland soberder bouwen', gaat uit van de noodzaak te bezuinigen op woningbouw. Het onderzoek richt zich op de vraag in hoeverre de voorzieningen die in woningen worden aangebracht, door de consument op prijs gesteld worden. Hier zijn wel verbanden gelegd tussen bepaalde prioriteiten en bewonerskenmerken (leeftijd, geslacht, opleiding, huurder of koper). 'De kwaliteit van het stedelijk leefmilieu' beperkt zich in tegenstelling tot de voorgaande rapporten niet tot de woning, maar omvat ook de woonomgeving en de situering van de woning ten opzichte van werk, stadscentrum of groenvoorzieningen. Daarbij zijn nuanceringen aangebracht naar fase in de levenscyclus, sociaal-economische positie, naar actuele leefomgeving (soort wijk) en naar leefstijl. Ondanks de verschillen in tijdsbeeld, invalshoek en differentiëring naar woningen bewonerskenmerken, wordt geprobeerd de uitkomsten met elkaar in verband te brengen, om te bezien welke wensen niet tijdgebonden lijken te zijn.

4.2

Woonfuncties

De vormgeving van een woning wordt ingegeven door de activiteiten die bewoners in een woning willen verrichten: de zogenaamde woonfuncties. Priemus onderscheidde in zijn proefschrift 'Wonen; kreativiteit en aanpassing' (1969), de volgende woonfuncties: koken, koffie en thee drinken, eten, slapen, logeren, wassen, drogen, strijken, naaien, spelen, kinderverzorging, radio luisteren, t.v. kijken, bezoek ontvangen, converseren, lezen, studeren, hobby en berging. Deze functies lijken niet aan actualiteit te hebben ingeboet. Waar deze activiteiten binnen de woning worden uitgeoefend, hangt sterk samen met de mogelijkheden die de woningplattegrond biedt en met de bezettingsgraad van de woning (Priemus, 1969, p. 212). Wanneer een gezin in één kamer huist, zal daar geslapen, gekookt, gegeten en gezeten moeten worden. Hoe groter het huis, des te meer differentiatie zal er in de vertrekken worden aangebracht. In de 18-de eeuw, toen de woonfuncties nog niet volgens een geijkt patroon vastlagen, kregen de kamers soms neutrale namen zoals middelkamer, voorhuis of achterhuis. Het voorhuis diende veelal als werkruimte; in het middel- en achterhuis werden alle woonfuncties uitgeoefend. Bij arme mensen waren stook- en kookgelegenheid identiek; er werd één vuur gemaakt. Ook sliep men wel in 22

kookvertrekken, om van de warmte te kunnen profiteren (Wijsenbeek-Olthuis, 1987, p. 224-226). Ook in de 19-de eeuw hadden veel vertrekken een naam die de plaats in de woning aangeeft, maar daarnaast bepaalden de woonfuncties soms de naam: woonkamer, keuken, slaapkamer. In de loop van de 19-de eeuw groeide het aantal huishoudens met een aparte keuken en, in een lager tempo, het aantal huishoudens met een aparte slaapkamer. Het gebruik van de woonkamer als slaapkamer was aan het einde vlm de 19-de eeuw nog heel gewoon, ook bij de burgerij, terwijl werkzaamheden zoals koken, drogen en strijken alleen nog door arbeiders, boeren en middenstanders in de woonkamer werden uitgevoerd (Schuurman, 1987, p. 234-242). Met de toenemende woninggrootte (in verhouding tot het aantal bewoners) konden de ruimten binnen de woning een hogere specialisatiegraad bereiken. Sommige functies werden gecombineerd, andere niet. In zijn proefschrift waagt Priemus zich aan het voorspellen van verschillende toekomstige ontwikkelingen (sociaal, sociaal-cultureel, technisch en economisch) en hun gevolgen voor de gewenste woningbouw. "In het volle bewustzijn aan degene die over 50 jaar bovenstaande regelen leest, wellicht een paar vrolijke momenten te hebben bezorgd, menen wij toch dat de consequenties van al deze ontwikkelingen tot twee vrij duidelijke conclusies leiden: 1 Voor het opvangen van nagenoeg alle ontwikkelingen zijn extra ruimte en marge in de toegepaste differentiatie naar woninggrootte verreweg de probaatste middelen. Wat men ook bedenkt aan ontwikkelingen, telkens weer blijkt deze extra ruimte een beslissende voorwaarde te zijn om een aanpassing te realiseren. 2 Een hoge variabiliteit (flexibiliteit) zou tot aanpassing aan vele externe, niet-cyclische ontwikkelingen kunnen bijdragen" (Priemus, 1969, p. 260). De woning kan niet alleen gezien worden als een plaats waar woonfuncties uitgevoerd moeten kunnen worden, ze kan ook gezien worden als werkplek, voor het uitvoeren van huishoUdelijke productie. In de studie 'De woning als werkplek' (1986), stellen Läpple e.a. dezelfde eisen aan de woning als Priemus stelt aan een "woning met toekomstwaarde". "Voorwaarde voor het kunnen ondernemen van huishoudelijke arbeid is dat de woning flexibel gebruikt kan worden. Dat betekent dat de respondenten die relatief in de kleinste en slechtste woningen wonen, (... ), een duidelijke handicap ondervinden bij de eventuele activiteiten ter verbetering van de woning. (... ) Voor een aantal respondenten biedt de woonruimte onvoldoende mogelijkheden om bijvoorbeeld het materiaal op te slaan." (Läpple e.a., 1986, p. 78). Een van de ontwikkelingen die Priemus niet voorspelde, is een combinatie van toenemende "vrije" tijd, tijd die niet aan betaalde arbeid wordt besteed, met een teruggang in inkomen, voor specifieke groepen binnen de samenleving. Voor deze groepen doet zich het dilemma voor dat men enerzijds veel op de woning aangewezen is en daarom gebaat is bij een grote woning, terwijl het beperkte budget dit weer in de weg staat.

23

I

1_ _ _ _ _ _ _ _, . -_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __

I 4.3

Functionele grondslagen van de woning

De achtergrond van de studie "Functionele grondslagen van de woning", was dat ze de grondslag voor nieuwe woon technische normering van Rijkswege zou moeten gaan vormen. De studie is uitgevoerd op initiatief van de Nederlandse Huishoudraad en het Bouwcentrum. Aanleiding tot het verrichten van onderzoek waren de nieuwe tendenzen die in het "moderne gezinsleven" gesignaleerd werden; grotere individualisering en de wijziging van de positie van de vrouw: "Steeds meer krijgt zij een aandeel in het maatschappelijk gebeuren en tracht zij haar werkzaamheden in huis en voor het gezin, zowel die met een materiële als met een ideële strekking, doelmatiger en daardoor meer in het belang van gezin en gezinsleven, te verrichten" (p. 2). De behoefte aan het gebruik van elektrische hulpmiddelen in de huishouding werd voorzien. Met het oog op deze veranderingen werden tekortkomingen van woningen opgesomd: - te weinig ruimte voor het gewenste meubilair; - onvoldoende gelegenheid voor spel en zelfwerkzaamheid, knutselen, hobby's; - onvoldoende isolatie tegen geluidshinder; - bijvertrekken onverwarmd; - geen plek voor koel- en droogapparaten in keukens; - ontbreken van doelmatige woonbalkons bij etagebouw; - ontbreken van speelgelegenheid bij etagebouw. Bij de studie werd als uitgangspunt gehanteerd dat de huishoudens (die binnen het Nederlandse cultuurpatroon vallen) "wezenlijke behoeften" hebben, die voor alle bewoners in principe gelijk zijn. De "wezenlijke behoeften" vragen om een ruimte waarin ze gerealiseerd kunnen worden en deze ruimte kan scherp omlijnd worden (bedmaten, grootte van de douchecel, aantal kinderen per slaapvertrek en dergelijke). Er werden wel verschillen in behoeften onderkend, tussen individuen, tussen sociale strata en tussen regio's maar de wezenlijke behoeften werden gemeenschappelijk geacht. De studie beperkt zich tot degenen die zich aan het Nederlandse, toenmalige cultuurpatroon conformeerden en sluit daarmee "de rijksten, die een eigen woning naar wens laten bouwen" en "de proletarische achterhoede" buiten. Een andere inperking betreft de woonvorm: alleen de gezinswoning is in de beschouwing betrokken; bejaarden en alleenwonenden vallen erbuiten. De gegevens zijn verzameld door het raadplegen van huisvrouwen en het inschakelen van deskundigen op verschillend gebied (p. 3-7). Hieronder volgen in het kort de belangrijkste eisen die aan de woning gesteld worden omwille van het kunnen uitoefenen van de woonfuncties. Voor het nuttigen van maaltijden voldoet de woonkamer en de "eetkeuken": "In de U.S.A. en de Scandinavische landen is in de laatste decennia de eetkeuken tot ontwikkeling gekomen, niet als rest uit een vroeger primitief woonstadium (de woonkeuken) maar als oplossing ter wille van efficiënte arbeid voor de huisvrouw". Voor de besteding van de vrije uren door de gezinsleden afzonderlijk, zijn de 24

benodigde voorzieningen geluidwering (het geluid van buren wordt als hinderlijker ervaren dan dat van "buiten", omdat het meer wordt gevoeld als een inbreuk op privacy) en een woonvertrek met een oppervlakte van 20 m2. Een oppervlak van 18 m2 is ook toereikend, maar stelt bijzondere eisen aan de plattegrond. Voorts werd meer speel-en bergruimte gewenst. Contact met groen, bodem en ruimte, vereist een eigen tuin of een gemeenschappelijke tuin met kijk- of gebruiksgroen (goed verloop van beheer en onderhoud stelt eisen aan de gemeenschapszin van de omwonenden) of een volkstuin. Slapen, kleding en persoonlijke verzorging, vereisen een ouderslaapkamer, een kamer voor de jongens en een voor de meisjes (scheiding van de geslachten tussen de 6- en de 9-jarige leeftijd), bergruimten, ruimte voor persoonlijke verzorging (wastafel, douche, toilet). Voedselbereiding, koken, eten; de weg die het voedsel door de woning aflegt wordt in verschillende fasen verdeeld, die elk hun eigen eisen stellen. Als extra ruimtebehoeften worden aangemerkt: één extra kastje boven en één onder het aanrecht, een langere aanrechtlengte, dubbele gootsteenbak, verbreding en verhoging van het aanrecht, opstel ruimte voor fornuis en koelkast. Wassen, drogen, strijken en verstellen kan plaatsvinden binnen de woning (in 1957 waste 75% van de huishoudens de hele was thuis), in een gemeenschappelijke wasruimte binnen een blok of flat of in een zelfwasserij op commerciële basis of een wasserijbedrijf. Keuze voor het eerste vereist dat de woning een droogruimte heeft en ruimte voor wasapparatuur en een wringer of centrifuge. De behoefte aan zelfwasserijen ontstaat volgens het rapport in de eerste plaats, doordat vrouwen geen gelegenheid hebben de was te drogen (in de winter werd veel meer gebruik gemaakt van de wasserijen dan in de zomer). Er wordt voorgesteld om in de flats droogcellen te bouwen en wascellen met heetwatervoorziening en wasmachines, die door de bewoners gehuurd kunnen worden. Daarbij wordt wel de volgende kanttekening gemaakt: "Machines, ook waarvan de bediening eenvoudig is, kunnen niet zonder toezicht in gebruik worden gegeven .... Er zijn onder elk publiek mensen, die uit onkunde of onwil de machine of ook zichzelf schade berokkenen (bijvoorbeeld door overbelasten van de machine)". Praktijkervaringen met dergelijke gemeenschappelijke voorzieningen waren ongunstig. Bovendien "wijst de ervaring uit dat veel huisvrouwen in Nederland slechts van collectieve voorzieningen gebruik maken als de omstandigheden haar dwingen". Daarom is een aparte wasruimte in de woning vereist: het combineren van wasruimte en keuken is onhygiënisch; combineren van wasruimte en keuken vergt een veel grotere ruimte dan de keuken doorgaans is. Keuken en douche zijn ongeschikt voor het drogen van was. Door juiste materiaalkeuze en afwerking van vloeren, wanden, plafonds, kan onderhoud en reiniging vergemakkelijkt worden. Achteraf gezien zijn enkele ontwikkelingen onderschat: het toenemend autobezit en de behoefte aan parkeer- of stallingruimte voor dit bezit, behoefte aan bergruimte voor bromfietsen, boten, surfplanken, caravans en dergelijke, de

25

kelingen hoofdrol van de televisie in de vrijetijdsbesteding. Voorts werden ontwik n. voorzie niet tie munica op het gebied van automatisering en telecom zoals de Sommige wensen van destijds worden nu vanzelfsprekend gevonden, tingen mafme minimu eurige Nauwk ten. opstelplaats voor huishoudelijke appara nog zijn wensen Andere men. opgeno hieromtrent, zijn in de bouwvoorschriften le eventue op oog het met ekkend steeds aktueel of worden weer belangw men dat n gegeve het aan valt bezuinigingen in de woningnieuwbouw. Te denken (ouders, een woonkameroppervlak van 18 tot 20 m2 en een drietal slaapkamers al als toen kwam wering Geluid gezin. een jongens, meisjes) toereikend vond voor elijke schapp gemeen de van a dilemm belangrijk item naar voren en het tte werd voorzieningen werd aangeroerd (gemeenschappelijke wasruimte ). Tenslo van middel door groen, (sterker dan tegenwoordig? ) gehecht aan contact met een eigen, gemeenschappelijke of volkstuin. 4.4

Hoog wonen

hoog'Hoog wonen, verslag van een evaluerend bewonersonderzoek in negen de voor t Instituu ch Resear het door bouwcomplexen', is in 1970 uitgebracht de in ringen verbete voor leveren te Woningbouw, met als doel suggesties waarin geheel, vattend hoogbouw. De opzet is echter uitgegroeid tot een meerom worden de onder meer ook prioriteitenschema's hun plaats kregen. Per complex aantal een (K) voor- en nadelen geëvalueerd, terwijl in een afsluitend deel de waarbij ken, aspecten van de verschillende woningtypen wordt vergele ukt. uitgedr is tcijfer" waardering van de bewoners door middel van een "rappor enquete Hieronder beperken we ons tot het afsluitend deel. Met behulp van een esteld. sameng rs bewone van t onder in totaal 1062 bewoners is een prioriteitenlijs de dat zonder weer iten In tabel 4.1 geeft de linker nummering de priorite de rechts terwijl financiële consequenties in ogenschouw worden genomen, ële financi de van prioriteiten staan wanneer de bewoners wel op de hoogte zijn consequenties. gevonden. De factor ruimte blijkt door de bewoners zeer belangrijk te worden (gebruiksruimten Daarna volgen de gehorigheid en de aanwezigheid van aparte op rapport het privacy). De hoge waardering van de logeerkamer wijst er volgens , (hobby dat de bewoners een flinke marge wensen, waarin allerlei activiteiten en ng logeren, berging, enz.) kunnen plaatsvinden. Hierna volgen luxe afwerki de behoefte luxe keukeninrichting, waaraan pas eisen gesteld worden, nadat in mindere aan ruimte en privacy is voorzien. De "secundaire ruimten" zijn van svaatwa betekenis. Het laagst worden de luxe artikelen (koelkast, wasmachine, machine, gasfornuis, bij de woning verhuurd) gewaardeerd. zin niets in Wanneer de rekening wordt gepresenteerd, verandert er in globale er met de prioriteitenvolgorde. Nader beschouwd komen geluidsisolatie, badkam de Voor lijst. de op hoger entree royale en garage ligbad, luxe keukeninrichting, eerde. omgek het geldt uimte hobbyr en logeerkamer, studeerkamer en "allerlei Ruimte en geluidsisolatie scoren in alle opzichten het hoogst

26

I

---

interessante accessoires" (de luxe artikelen) het laagst. In het rappor t wordt opgemerkt dat deze resultaten goed aansluiten bij de dragergedachte zoals die door Habrak en in Nederland is geïntroduceerd: ruimte en privacy door de drager geboden, verdeling in verschillende ruimten en accessoires als inbouwpakket, kunnen door de bewoner zelf, naar believen worden aangebracht. Tabel 4.1

De rangord e van waarde ring van diverse aspecte n van de woning , zonder en met bekend heid met de financi ële conseq uenties

aspect

thema

zonder financiële consequenties

grote woonkamer grote keuken grote slaapkamers

ruimte

1 2

aparte logeerkamer geluidsisolatie groot woonterras

aparte ruimte; privacy

4 5 6

badkame r met ligbad aparte studeerkamer aparte hobbyruimte

aparte ruimtes

7 8

luxe afwerking luxe keukeninrichting garage tweede woonkamer royale entree grote schuur open haard luifel boven de voordeur koelkast bij de woning verhuurd wasmachine, idem vaatwasmachine, idem gasfornuis, idem

met financiële consequenties

1 2

3

6 3

5

9

4 12 10

standaard outillage

10

9

11

7

'secundaire' ruimtes; luxe artikelen

12 13 14 15 / 16 16/ 15

8 13 11

luxe artikelen

17 18 19 20 21

••

14 17 18 15 16 19

* geen gegevens ** niet ter keuze aangeboden Bron: RIW, 1972, Hoog Wonen, p.VIII.

In het rappor t is de bewoners gevraagd ook een waardering voor de indeling van de woning te geven. Daarui t blijkt dat uiteindelijk niet de indeling , maar de oppervlakte van de woning bepalend is voor de waardering. Bij een voldoende oppervlakte is er voor de bewoners de marge om met hun meubel s aan de indeling te "sleutelen". De conclusie is dat "de gesignaleerde beoord elingsattitude 27

,

~

onschatbare van de bewoners eens te meer bewijst dat het thema ruimte van -toewijzing, betekenis is" (p. 610, 611). Als aandachtsvelden voor woningbouw en worden de volgende punten naar voren gebracht: een grote woonkamer, grote keuken en grote slaapkamers; 1. geluidsisolatie; 2. m een extra kamer (logeerkamer), te bewerkstelligen door de toewijzingsnor 3. bij door in de richting van een lagere bezetting te laten gaan en grotere differentiatie naar woninggrootte het accent te verleggen naar woningen (p. 618). 4.5

Wil Nederl and soberd er bouwen?

studie van De derde studie over de wensen en voorkeuren van bewoners, is de oek naar Progresbouw, uit 1981: 'Wil Nederland soberder bouwen?', een onderz bezuinite om jkheden mogeli de over ng bevolki de mening van de Nederlandse zijn in oeken onderz ande voorga twee de in dan Meer . gen, in en rond de woning op de oog het dit onderzoek de kosten van het wonen centraal gesteld, met en de keling gestegen bouwkosten, de toenmalige ongunstige economische ontwik punten de bezuinigingen bij de overheid. De centrale vraag luidt op welke bewoner zou willen bezuinigen, indien er versoberd moet worden. en, aan de Voor het onderzoek zijn in april 1981 598 vraaggesprekken gehoud respondent de waarop en terrein van en hand van een vragenlijst. Bij het aangev te versituatie fictieve een in zich d gevraag deze zou willen bezuinigen, werd trekoef steekpr de over kt verstre atie inform geen wordt plaatsen. In het rapport denten king. Wel worden enige sociaal-economische gegevens van de respon 15 procent gepresenteerd (p. 49 e.v.). Van de 563 respondenten antwoordde en gebouwd spontaan dat er door de overheid betaalbare, eenvoudige woning moeten worden (p. 19). zouden In het onderzoek is geïnventariseerd wat voor woning de respondenten voor kwart een , woning nde vrijstaa geheel wensen. Bijna de helft kiest voor een De ment. apparte of flat een voor t procen een ander soort eengezinshuis en 11 Deze oning. rsoonsw tweepe of ééne resterende 6 procent wenst een special dens over verhoudingen wijken sterk af van de huidige verdeling van huishou nd huis vrijstaa een in t procen verschillende woningtypen, waarbij slechts 13 in een t procen 36 en inshuis woont, meer dan de helft in een ander eengez meergezinshuis (WBO 1985/1986). wenst een Slechts 16 procent verkiest een nieuwbouwwoning, 44 procent d waarop gevraag is Er niet. bestaande woning en de resterende groep weet het volgende de waarbij men bij het kiezen van een nieuwbouwwoning zou letten, antwoorden werden gegeven (tabel 4.2).

28

Tabel 4.2

Aandachtspunten bij het kiezen van een nieuwbouwwoning

ligging / omgeving indeling van de woning isolatie grootte tuin zonlicht

47 % 40%

22 % 20% 16 % 9%

uitzicht fundering prijs bergruimte overige

4% 4%

4% 3% 24%

(Progresbouw, 1981, p. 21).

Ook is gevraagd naar de gewenste grootte van de woonkamer. Daarbij valt op dat deze voor alle categorieën beduidend boven de verplichte minimumomvang volgens de Modelbouwverordening, namelijk 17 m2 voor een woning met twee, drie of vier kamers ligt. De wensen van de respondenten variëren van 26 tot 28 vierkante meter (voor ouderen, jongeren, lager opgeleiden en huurders) tot ca. 32 vierkante meter (voor de leeftijdsgroep tussen 30 en 50 jaar, hoger opgeleiden, eigenaar-bewoners). Wat het aantal slaapkamers betreft, neemt 7 procent van de geïnterviewden genoegen met 1 slaapkamer; 24 procent wil tenminste 2 slaapkamers, 40 procent wil minstens 3 slaapkamers en maar liefst 29 procent wenst er minstens 4 of 5. Van de respondenten heeft 41 procent geen thuiswonende kinderen. De gemiddelde huishoudensgrootte is ruim 3 personen terwijl het gemiddeld aantal gewenste slaapkamers ook ruim 3 bedraagt, ofwel één slaapkamer per persoon en niet (zoals in Fuctionele Grondslagen) een ouder-, een jongens-, en een meisjeskamer. Voor vrijwel alle onderscheidingen blijkt bij nadere analyse van de sociaal-economische kenmerken dat de meest "veeleisende" categorie tevens die met de grootste huishoudens is (p. 51, 15). De verschillende wensen moeten daarom voor een deel worden toegeschreven aan de verschillende huishoudensgrootte. De respondenten is gevraagd voor verschillende onderwerpen aan te geven of ze erop zouden bezuinigen om de prijs omlaag te brengen (tabel 4.3). Op drie punten wordt een grote mate van bereidheid tot bezuinigen geconstateerd (p. 9): 1. Variatie in het ontwerp aan de buitenzijde van de woning; driekwart van de Nederlanders zou daarop bezuinigen als de prijs van de woning daardoor omlaag gebracht kan worden; 2. Grootte van de woning; 55 procent zou hierop bezuinigen; 3. Directe omgeving van de woning (42 procent), waarbij de aparte speelplaatsen voor kinderen als uitzondering moeten worden aangemerkt. Deze moeten ontzien worden. De tweede bezuinigingsmogelijkheid dient te worden gerelativeerd. Zoals uit andere uitkomsten van het onderzoek blijkt, wordt veel waarde gehecht aan een grote woonkamer en een groot aantal kamers en de aanwezigheid van bergruimte. Dit laat zich niet rijmen met het bezuinigen op de grootte van de woning. Ook het derde bezuinigingsobject, de directe omgeving van de woning, is in feite verdacht. 42 Procent wil hierop bezuinigen maar tevens noemt men ligging en 29

omgeving vaker dan enig ander aspect, als iets waarop men zou letten bij het kiezen van een nieuwbouwwoning. Bij nadere analyse van hetgeen onder directe omgeving wordt verstaan, blijkt dat de bezuinigingsbereidheid zich met name op zaken als bijzondere lantaarnpalen, sierbestrating, terrastegels, extra parkeerplaatsen en straatmeubilair richt. Anderzijds wordt juist sterk gehecht aan speelplaatsen, openbaar groen en grote tuinen (p. 28).

Tabel 4.3

De bereidheid tot bezuinigen op onderdelen van de woning ik zou hierop ik heb het niet niet en mis het bezuinigen ook niet

variatie in het ontwerp van de buitenzijde grootte van de woning directe omgeving van de woning bergruimte buiten afwerking; technische voorzieningen bergruimte binnen onderhoud van de woning energiebesparende maatregelen geluidwering

ik zou hierop wel bezuinigen

totaal (N=598)

14% 36%

11% 9%

75 % 55 %

100 % UlO %

48% 57 %

10% 10%

42 % 33 %

100 % 100 %

61 % 64% 76 %

8% 6% 5%

31 % 30% 19 %

100 % 100 % 100 %

76 % 65 %

7% 20%

17% 15 %

100% 100 %

Bron: Progresbouw, 1981, p. 23.

Wanneer geanalyseerd wordt naar leeftijd, blijkt dat 50-plussers het meest aan de bergruimte binnen en het minst aan de bergruimte buiten de woning hechten. De groep tot 30 jaar hecht het meest aan de grootte van de woning en het minst aan de bergruimte-buiten, terwijl de groep van 30-49 jaar zowel binnen- als buitenbergruimte liever vrijwaart van bezuinigingen, waarbij de bezuinigingsbereidheid ten aanzien van de grootte van de woning groter is. Dit laatste is opmerkelijk gezien de grootte van de huishoudens in deze categorie. Een onderscheid tussen lager en hoger opgeleiden, laat significante verschillen zien: lager opgeleiden willen meer dan hoger opgeleiden, bezuinigen op energiebesparende voorzieningen (22 procent vs. 12 procent). Ook willen ze meer bezuinigen op geluidwering (17 procent vs. 13 procent) en minder op bergruimte binnen (25 procent vs. 35 procent), bergruimte buiten (29 procent vs. 37 procent) en onderhoud van de woning (16 procent vs. 22 procent) (p. 25). Net als in het rapport Hoog Wonen is de waardering voor bepaalde voorzieningen door de bewoner ook getoetst als de hoogte van het bespaarde bedrag bekend is (p. 39). De prioriteiten zijn echter niet te vergelijken: in het overzicht 30

van Progresbouw is alleen de luxe afwerking opgenomen. In het algemeen stijgt de bereidheid tot bezuinigen op de luxe afwerking sterk, na prijsopgave. Na bekendmaking van de prijs, blijven aanrecht, keukenblok, vensterbanken, tochtstrippen en twee (extra) stopcontacten binnen deze categorie in waardering bovenaan staan. Een aansluiting voor een vaatwasmachine, losse kasten en gewitte plafonds dalen verhoudingsgewijs in waardering. Per voorziening is bezien of de respondent die na prijsopgave voor weglaten kiest, al of niet de voorziening in een later stadium aanbrengt of laat aanbrengen (p. 40). Hieruit blijkt dat de bereidheid tot bezuinigen samenhangt met doe-hetzelf mogelijkheden. Bij onderscheid naar kenmerken van de respondent blijkt: 1. dat naarmate men ouder is, de bereidheid tot bezuinigen minder is en de desbetreffende voorzieningen vaker "gewoon worden weggelaten" dan door de bewoner zelf worden aangebracht. 2. dat hoger opgeleiden vaker zeggen zelf vensterbanken, aanrecht en keukenkastjes aan te brengen of te laten aanbrengen, terwijl de lager opgeleiden vaker zeggen de voorziening niet te kunnen missen. Mogelijke en voor de hand liggende indicatoren voor zelfwerkzaamheid lijken de leeftijd en het opleidingsniveau van de bewoner te zijn. Veel aanknopingspunten voor bezuinigingen biedt het rapport 'Wil Nederland soberder bouwen' niet, afgezien van de variatie in het ontwerp aan de buitenzijde van de woning. Daarop wil driekwart wel bezuinigen. De vraag is echter of men zich de consequenties van deze bereidheid terdege realiseert, aangezien dit bij het bezuinigingsitem dat op de tweede plaats komt, niet het geval lijkt te zijn. Op de grootte van de woning zegt men te willen bezuinigen, maar wel worden eisen aan de grootte van de woonkamer gesteld die veel hoger zijn dan in het rapport 'Functionele Grondslagen' en men verlangt een bijna tweemaal Zo grote woonkamer als volgens de modelbouwverordening wordt voorgeschreven. Ook de eisen met betrekking tot het aantal slaapkamers zijn flink omhoog gegaan. Het derde bezuinigingsitem, de directe omgeving van de woning, spitst zich in feite toe op bijzondere bestrating en luxueus straatmeubilair, terwijl meer wezenlijke zaken zoals groenvoorziening en speelgelegenheid, zaken waarvoor ruimte nodig is, wel degelijk hoog gewaardeerd worden.

4.6

De kwaliteit van het stedelijk leefmilieu

De auteurs van het rapport 'De kwaliteit van het stedelijk leefmilieu', hebben een rangorde van voorkeuren van bewoners voor het stedelijk leefmilieu opgesteld, op basis van 1938 vraaggesprekken met bewoners uit verschillende Utrechtse wijken, uit Nieuwegein en uit Maarssenbroek. De objectieve aan- of afwezigheid van aspecten is ook in de analyse betrokken, omdat ze de waardering ervan door de bewoner, kan beïnvloeden. Een inventarisatie van deze aspecten, op basis van gemeentelijke statistieken en waarneming van planologen en interviewers, vormt een aanvullende gegevensbron. De aspecten zijn in groepen ingedeeld, met elk een eigen karakter. De respondenten is gevraagd 31

welk type aspecten het meest gewaardeerd wordt. Hieronder volgt de rangorde van voorkeuren: 1. aspecten die belangrijke behoeften vervullen; 2. aspecten die financieel voordeel bieden; 2. aspecten die sociaal contact vergemakkelijken; 3. aspecten die aanzien bieden; 3. aspecten die afwisseling bieden; 4. aspecten die tijdbesparing mogelijk· maken. De aspecten die belangrijke behoeften vervullen, genieten een grotere voorkeur wanneer ze ontbreken dan wanneer ze aanwezig zijn. Voor de andere aspecten geldt het omgekeerde. Tabel 4.4 laat de algemene rangorde van voorkeuren zien, zodanig gerangschikt dat de meest gewaardeerde aspecten aan de basis staan. Binnen de blokken loopt de waardering van onder naar boven af. Aan de bevindingen zijn beleidsaanbevelingen van algemene aard gekoppeld. Wel wordt in de tekst benadrukt dat het, in het algemeen matig gewaardeerde aspect van de betaaibaarheid van de woning, voor een deel van de bewoners wel degelijk belangrijk is: "De belangrijkste specifieke categorie waarmee eventueel rekening moet worden gehouden, is de sociaal-economisch zwakste groep, voor wie een betaalbare woning enigszins een basisvoorziening is" (p. 163) . . Opmerkelijk is dat van de 7 aspecten binnen het blok basisvoorzieningen, er 4 betrekking hebben op de woning zelf en 3 op de omgeving. Aspecten zoals een veilige buurt, een rustige straat en speelgelegenheid, blijken hoog gewaardeerd te worden. Daarnaast scoort een goed onderhouden, tocht- en vochtvrije woning hoog, net als een grote woning en een woning met goede geluidsisolatie. Wanneer gedifferentieerd wordt naar fase in de levenscyclus, treden enkele afwijkingen van de volgorde in voorkeuren op. Jonge alleenstaanden hechten minder aan buurt-aspecten, zoals een straat met alleen Nederlanders, mooie huizen, .een nette buurt en contact met buren. Gehuwden met kinderen waarderen een tuin, een rustige straat en speelgelegenheid meer en oudere gehuwden gaan meer belang hechten aan een nette buurt en mooie huizen. De oudere allçenstaande verblijdt men niet met een rustige straat, integendeel. Ouderen hebben een grotere waardering voor levendigheid en voor winkels in de buurt. Wanneer onderscheid wordt gemaakt naar sociaal-economische groep (een status die is gebaseerd op verschillen in gemiddeld netto gezinsinkomen, onderwijs- en beroepsniveau), zijn er ook afwijkingen in de volgorde van voorkeur. De betaalbare woning schuift dan voor de laagste-inkomensgroepen enkele plaatsen op binnen de "voorkeur-top-l0". Dit aspect speelt voor hogere sociaal-economische groepen juist een geringe rol. De middelste groep volgt precies het gemiddeld voorkeurspatroon. "Hogere" groepen hechten wat minder aan onderhoud. Dit wordt in verband gebracht met de grotere financiële mogelijkheden die men heeft om de woning te laten herstellen en met het eigen-woningbezit, wat met zich brengt dat men niet van anderen afhankelijk is voor het

32

onderhoud. Ook in het rapport 'Wil Nederland soberder bouwen' kwam naar voren dat respondenten met een lage opleiding meer aan afwerking en technische voorzieningen hechten. Bij de "lagere" groepen wordt geconstateerd dat het voor de deur parkeren en een buurt met mooie huizen, meer dan gemiddeld gewaardeerd worden. Door de geringe afwijkingen van de lagere sociaal-economische categorieën ten aanzien van de voorkeuren (met uitzondering van het aspect betaaibaarheid) kan de aandacht worden gevestigd op de algemene voorkeursvolgorde en de afwijkingen daarvan in samenhang met de fase in de levenscyclus: de basisaspecten, waarbij veiligheid en een rustige straat als nieuwe aspecten naar voren komen.

Tabel 4.4

De indeling van 24 aspecten van het stedelijk leefmilieu ingedeeld in drie typen voorzieningen, in volgorde van voorkeursontwikkeling

type voorzien. aspecten in volgorde van voorkeur

belangrijkste bevindingen

belangrijkste beleidsaanbevelingen

- Vrienden of familie in de buurt. - Een straat met mensen van dezelfde stand. - Minder dan 10 minuten lopen van het centrum. - Een buurt met bedrijvigheid. - Een straat met alleen Nederlanders. - Geen flats in de buurt. - Parkeergelegenheid voor de deur. - Een park op Smin. lopen. - Minder dan 30 min. van het werk.

Afwezigheid van het aspect wordt slechts zelden als gemis ervaren, namelijk alleen wanneer alle aspecten van de basis- en kwaliteitsvoorzieningen aanwezig zijn en

'kwaliteits-'

- Een buurt met mooie huizen. - Een tuin bij het huis. - Een buurt met mensen op straat. - Belangrijke winkels op loopafstand. - Een nette buurt. - Een betaalbare woning. - Natuur- en groengebeiden dichtbij. - Een goed contact met de buren.

Afwezigheid van het aspect wordt als gemis ervaren, indien de basisvoorzieningen en het merendeel van de kwaliteitsvoorzieningen aanwezig zijn. Bewoners zijn het over het belang van deze aspecten basisvoorzieningen.

Momenteel van secundair belang voor algemeen beleid.

'basis'

- Speelgelegenheid voor kinderen. - Een rustige straat. - Een woning zonder geluidsoverlast. - Een grote woning. - Een redelijk onderhouden woning. - Een veilige buurt 's avonds. - Een tocht-en vochtvrije woning.

Aanwezigheid van het aspect vormt een noodzakelijke voorwaarde voor appreciatie van andere voorzieningen. Afwezigheid leidt tot ontevredenheid. Bewoners zijn het over het belang van deze aspecten.

Hoogste prioriteiten voor beleid t.a.v. bijna alle bevolkingscategoriën.

'extra'

Momenteel niet van belang voor algemeen beleid.

een aantal extra voorzieningen. Bewoners zijn het over het belang van deze aspecten niet eens.

Bron: Driessen en Beereboom, 1983.

33

4.7

Samenvatting

De belangrijkste uitkomsten uit de vier rapporten zijn samengevat in tabel 4.5 (p. 36). Daarin is per onderzoek een aantal hooggewaardeerde aspecten aangegeven, zodat kan worden nagegaan welke wensen in diverse perioden opnieuw naar voren komen en welke tijdgebonden lijken te zijn. Hoewel de onderzoeken verschillend van opzet zijn, kunnen wel enkele algemene conclusies worden getrokken. I Uit de woonwensenonderzoeken kan worden opgemaakt dat ruimte een belangrijk aspect van de woning is: grootte van de kamers, aantal kamers, indeling van ; de ruimte. Wanneer de verdeling van de oppervlakte in ruimten eenmaal is vastgelegd, kunnen een voldoende groot oppervlak, het ontbreken van wastafels, aanwezigheid van stopcontacten en lichtpunten, de inrichtings- resp. gebruiksmogelijkheden vergroten. Ook geluidwering, onderhoud en afwerking komen als belangrijke aspecten van I een aantrekkelijke woning naar voren. Een goede onderhoudstoestand en afwerking zijn met name van belang voor huishoudens die deze zaken niet goed I zelf ter hand kunnen nemen, zoals ouderen . . Tenslotte speelt de woonomgeving een heel belangrijke rol. Met name de speelgelegenheid (voor gezinnen met kinderen) en de groenvoorziening scoren hoog, maar ook moeilijk te concretiseren aspecten zoals een veilige buurt en een rustige straat, blijken zeer gewaardeerd te worden.

i

Als laag gewaardeerde aspecten van de woningen woonomgeving, komen de variatie in het ontwerp aan de buitenzijde ('Wil Nederland soberder bouwen?'), bepaalde kanten van het uiterlijk van de buurt (bedrijvigheid, mooie huizen, straatmeubilair en dergelijke) en de luxe artikelen (open haard, verhuur van wasmachine en dergelijke) naar voren. Aangrijpingspunten voor bezuinigingen op de aanneemsom (op basis van deze vier studies) zijn, wanneer alleen naar het directe bewonersbelang wordt gekeken: 1.

2. 3. .

34

minder variatie in het ontwerp van de buitenzijde van de woning (of op goedkope wijze gerealiseerde variatie). Bij het ontwerp zal wel gelet moeten worden op zaken die al of niet een gevoel van veiligheid teweeg brengen; gunstige plattegrondindeling zodat met een minimaal oppervlak optimale gebruiksmogelijkheden ontstaan; achterwege laten van een bepaalde mate van afwerking die door verschillende bewoners zelf aangebracht kan worden (drager-inbouw-gedachte).

Tabel 4.5

Hooggewaardeerde voorzieningen in en rond de woning, volgens vier onderzoeksrapporten

Functionele grondslagen

Hoog wonen

Wil Nederland soberder bouwen?

Het stedelijk leefmilieu

Woonkameropp.18-20 m2.

Grote woonkamer.

Gem. woonkameropp. 29m2.

Grote woning

Drie slaapkamers (een ouder-, een jongens- en een meisjeskamer)

Grote slaapkamers, aparte logeerkamer, aparte studeerkamer, aparte hobbyruimte

Gemiddeld 3 slaapkamers gewenst (voor gemiddeld 3 personen)

Grote woning

Meer speel- en bergruimte (aanrechtkastjes)

Electr. voorz. in de bergruimte

Bergruimte (vooral zolder en aanrecht kast )

Plaats voor koel- en droogapparatuur Aparte was- en droogruimte

Grote keuken

Luxe keukeninrichting Badkamer met ligbad Geluidwering (vooral tegen burengeluid)

Geluidwering (vooral tussen buren)

Geluidwering

Bijvertrekken verwarmd

Energiebesparende maatregelen

Onderhoudsarme materiaalkeuze

Onderhoud van de woning

Afwerking

Luxe afwerking

Speelgelegenheid

Tuin (eigen of volkstuin); woonbalkons in etagebouw

Groot woonterras (in de hoogbouwcomplexen)

Geen geluidsoverlast

Redelijk onderhoud; tocht- en vochtvrij

Afwerking, technische voorzieningen Speelplaatsen

Speelgelegenheid.

Tuin; openbaar groen

Tuin; groen; natuur in omgeving

Ligging; omgeving

Veilige buurt, rustige straat e.d.

Bron: Bouwcentrum, 1957; RIW, 1972; Progresbouw, 1981; Driessen en Beereboom, 1983.

35

--1Uit deze

algemene woonwensenonderzoeken kan ook geconcludeerd worden dat op de ~rootte van d~~nin& indruist tegen breed ondersteunde , woonvoorkeuren en daarom een riskante onderneming is. Bijzonder kleine woningen zullen alleen aantrekkingskracht hebben op huishoudens die geen alternatief hebben. Zodra zich een alternatief aandient (inkomensverbetering, vergelijkbare woonuitgaven in aantrekkelijker woningen) zullen deze kleinere woningen als eerste leeg komen te staan.

I bezuinigen

36

5 ANALYSE VAN WONINGZOEKENDEN MET EEN LAAG INKOMEN

5.1

Inleiding

In dit hoofdstuk staan de specifieke woonvoorkeuren van woningzoekenden met een laag inkomen centraal. Welke huishoudens met een laag inkomen zijn woningzoekend? Welke eigendomsvorm en welk type woning genieten hun voorkeur en hoe groot moet de woning zijn ? Het antwoord op die vragen moet dienen om de nieuwbouwontwerpen op de j~iste_ 9o~Jg!:9J~R en de J!.ܧl~..wpqing~ ~ypep . t.e kunnen richten. Eerst zal de groep huishoudens met een laag inkomen binnen het WBO 1985/1986 worden afgebakend. De kenmerken van de zoekende huishoudens komen in paragraaf 5.3 aan de orde, net als de woonwensen die zij koesteren en de prijs die zij voor een toekomstige woning bereid zijn te betalen. Daarbij zal blijken dat velen slechts een lage huur voor de nieuwe woning kunnen of willen opbrengen, terwijl ze van een verhuizing zullen afzien wanneer ze geen woning kunnen vinden die beantwoordt aan de verwachtingen, zoals een woning die duurder is dan de woningzoekende voor ogen staat. Er is ook een aanzienlijke groep die eerder water bij de wijn zal doen wat de woningkwaliteit betreft, dan een duurdere woning te aanvaarden. In hoofdstuk 1 zagen we dat de aanvangshuren van nieuwbouwwoningen onvermijdelijk relatief hoog uitpakken. De woningzoekenden moeten dus bereid zijn om een tamelijk hoge huur te betalen. In paragraaf 5.4 zullen we de wensen analyseren van huishoudens die daartoe bereid zijn. Allereerst wordt echter de groep woningzoekende huishoudens met een laag inkomen afgebakend binnen het Woningbehoeftenonderzoek 1985/1986.

1

5.2

Afbakening van de groep woningzoekenden 'met een laag inkomen'

1In deze paragraaf zullen we beschrijven hoe de groep 'met een laag inkomen' is !

omschreven en geoperationaliseerd. Binnen deze groep met een laag inkomen . zijn huishoudens die te kennen hebben gegeven dat ze binnen een termijn van i twee jaar zouden willen verhuizen, tot de woningzoekenden gerekend. De i

37

____-L________________________

~

____

..

~~~~a.u.ua

~

________

~.m~~~~~~ ~

omvang van de groep laagstbetaalde huishoudens is uiteraard afhankelijk van de gehanteerde definitie. Hagenaars, De Vos en Van Praag (1987) hebben een aantal armoede definities vergeleken en de effecten van de verschillende ' begrenzingen doorgerekend op een steekproefpopulatie uit 1983. Volgens de meeste definities ligt het percentage minima tussen 10 en 20 procent van alle huishoudens. Bij de afbakening van de groep laagstbetaalden kunnen diverse criteria gehanteerd worden, zoals het huishoudinkomen, het consumptiepatroon, de mate van sociale participatie of de mening van het huishouden over de eigen situatie. In dit onderzoek wordt in eerste instantie gekozen voor het soci a.:~!ili.l}iIl!uf!! als afbakeningscriterium. Het sociaal minimum is een van overheidswege vastgesteld , bedrag dat voldoende moet zijn om in de noodzakelijke levensbehoeften te Á voorzien. De hoogte is afgeleid van het minimumloon en wordt regelmatig bijgesteld (ca. 2 maal per jaar). Bij het bepalen van de hoogte wordt onderscheid gemaakt naar de samenstelling van het huishouden. De percentages van het minimumloon die worden uitgekeerd, zijn 60 procent voor woningde:ers; 70 procent voor alleenstaanden; 90 procent voor eenoudergezinnen en 100 procent voor samenwonende of gehuwde partners. Aan het sociaal minimum als afbakeningscriterium, zijn enkele voordelen verbonden: 1. Het criterium differentieert naar inkomen. Doordat bij de afbakening inkomensnormen gelden, worden de minima in de laagste inkomensgroepen gelokaliseerd. Dit differentiërend vermogen heeft de sociaal-minimumdefinitie gemeen met andere definities die op inkomensnormen gebaseerd zijn en met subjectieve armoededefinities. Bij enkele andere definities, zoals met name de vaste-lasten-definitie, worden onder de inkomenscategorieën van 1,5 tot 3 maal het minimuminkomen, evenveel armen aangetroffen als onder de huishoudens met een minimuminkomen. (Hagenaars e.a., 1987, p.22). 2. Het vertoont samenhang met andere armoededefinities zoals de basisbehoeftendefinitie en de subjectieve definities (Hagenaars e.a., 1987, p.26). 3. Het onderscheidt armoede van afwijkend bestedingsgedrag, in tegenstelling tot armoededefinities die bestedingen en/of bezit ten grondslag hebben (bij zulke definities worden vegetariërs bijvoorbeeld als arm geclassificeerd, omdat ze zich geen vlees zouden kunnen veroorloven, terwijl bejaarden met een zuinig bestedingspatroon onevenredig weinig tot de armen worden gerekend) (Hagenaars e.a., 1987, p.18). Naast de sociale minima kan een grotere groep laagstbetaalden worden onder. scheiden. De motivering voor de afbakening van een ruimere groep naast de sociale minima, is dat de problematiek voor deze huishoudens niet of nauwelijks hoeft onder te doen voor die van de sociale minima, wanneer bijvoorbeeld door de hoge woonuitgaven het absolute, vrij besteedbare inkomen vergelijkbaar is en wanneer rekening wordt gehouden met inkomensspecifieke bijdragen, zoals de huursubsidie. De huishoudens met een minimumuitkering (de sociale minima) en de huishoudens met een iets hoger inkomen (via een uitkering of een

l

I

38

arbeidsinkomen verkregen), zullen hier worden samengevoegd, waarbij de _ volgende inkomensgrenzen worden gehanteerd: I 1. echtparen of samenwonenden met of zonder kinderen, met een huishoudinkomen (inclusief vakantiegeld en ziektekostenvergoeding; exclusief kinderbijslag) van maximaalf 22.018,- op jaarbasis; 2. eenoudergezinnen ' met '-'een . fniisïioudinkomen (inclusief vakantiegeld en ziektekostenvergoeding; exclusief kinderbijslag) van maximaal f 20~143,-op jaarbasis; - ---...3. alleenstaanden en woningdelers met een huishoudinkomen (inclusief vakantiegeld en ziektekostenvergoeding) van mIDCimaal f 15.545,- op jaarbasis. ----- ---. - --.

i

-

De grensbedragen zijn afgeleid van de .!!ij~_~~nd..s!lorm voor de verschillende huishoudenstypen en de maximaal toegestane bijverdiensten. De hierboven omschreven groep huishoudens kan binnen het Woningbehoeftenonderzoek 1985/1986 (WBO 1985/1986) worden afgebakend. De steekproefaantallen van het WBO 1985/1986, zijn opgehoogd met behulp van een door het CBS ontwikkelde wegingsfactor. Sommige respondenten hebben echter geen of onjuiste inkomensgegevens verstrekt. Deze non-respons op inkomensvragen bedraagt gemiddeld ongeveer 30 procent van de hele steekproefpopulatie. Ze is in het algemeen het hoogst bij zelfstandigen en de hogere inkomensgroepen. De non-respons onder uitkeringsgerechtigden bedraagt ongeveer 15 procent. Om toch gebruik te kunnen maken van de 'cases' binnen het WBO waarvan het inkomen niet bekend is, is door Conijn en Ooms (1990) een schatting gemaakt van de hoogte van het netto huishoudinkomen van deze huishoudens. Alle analyses voor dit rapport zijn uitgevoerd met de door het CBS ontwikkelde (algemene) wegingsfactor en met de door Conijn en Ooms (1990) bijgeschatte inkomens van de partiële non-respons-groep. Zodoende vertegenwoordigen de gepresenteerde (absolute) aantallen alle woningzoekende Nederlandse huishoudens met een laag inkomen, voor zover die in woningen of wooneenheden wonen.

5.3

Kenmerken en woonwensen van alle woningzoekenden met een laag inkomen

Volgens de omschrijving en afbakening van de laagste inkomensgroep, zijn er bijna 400.000 woningzoekenden met een laag inkomen (tabel 5.1). Dat is ruim een kwart van het totale aantal huishoudens binnen deze inkomensgroep. Van deze woningzoekenden wil meer dan de helft 'beslist verhuizen', binnen een jaar als het kan; 30 procent is bovendien ingeschreven bij een gemeentelijk huisvestingsbureau en van alle woningzoekenden met een laag inkomen, is 10 procent ingeschreven als urgent woningzoekende. De belangrijkste redenen om te willen verhuizen hangen samen met de leeftijd en gezondheidstoestand van de huishoudens, met de kwaliteit van de woning en 39

, '• • ·'HH'

..

'"~

....

_ . _--

woonomgeving en in een aantal gevallen met de prijs van de woning. Ongeveer 6 procent van de woningzoekenden met een laag inkomen ·wil naar een goedkopere woning verhuizen. Het aandeel dat naar een betere woning of een aantrekkelijker woonomgeving wil verhuizen is veel groter.

Tabel 5.1

De urgentie van woningzoekenden met een laag inkomen, 1985 abs.

%

gedwongen te verhuizen wegens sloop, verkoop, renovatie of anderszins wil beslist verhuizen en heeft al iets gevonden wil beslist verhuizen en heeft nog niet gevonden, of heeft nog niet gezocht wil 'eventueel' verhuizen

17.200 17.400

4 4

185.600 179.000

47 45

totaal

399.200

100

Bron: WBO 1985/1986, OTB-bewerking.

Tabel 5.2

De samenstelling van woningzoekende huishoudens met een laag inkomen, 1985 abs.

%

eenpersoonshuishoudens (echt)paar zonder kinderen (echt)paar met kinderen eenoudergezinnen

202.300 70.100 51.200 75.600

50 18 13 19

totaal

399.200

UlO

Bron: WBO 1985/1986, OTB-bewerking.

Tabel 5.2 laat zien dat de helft van de woningzoekenden met een laag inkomen uit eenpersoonshuishoudens bestaat. Daarnaast zijn er ook grotere huishoudens, hoewel de een- en tweepersoonshuishoudens samen toch ruim driekwart van de woningzoekenden uitmaken. Onder de woningzoekenden zijn zowel jongeren (tot 30 jaar) als middengroepen en ouderen vertegenwoordigd. Qua leeftijd is de groep woningzoekenden heel divers samengesteld (tabel 5.3). Een minderheid van de woningzoekenden heeft werk. Bijna een derde is werkloos of arbeidsongeschikt, terwijl 27 procent gepensioneerd is. Onder de rubriek 'overig', vallen vooral ontvangers van een bijstandsuitkering, onder wie veel eenoudergezinnen (tabel 4.4). Verreweg de meeste woningzoekenden met een laag inkomen zijn autochtone Nederlanders. Surinamers, Antillianen en Mediterranen (Turken, Marokanen, Italianen en Spanjaarden) maken samen bijna 10 procent van de

40

-~-

woningzoekenden met een laag inkomen uit. Daarnaast is er een groep van ca. 5 procent die vooral Noordeuropeanen omvat.

Tabel 5.3

De leeftijd van woningzoekenden met een laag inkomen, 1985 abs.

%

15 - 29 jaar 30 - 64 jaar 65 jaar en ouder

144.700 150.200 104.300

36 38 26

totaal

399.200

100

Bron: WBO 1985/1986, OTB-bewerking.

Tabel 5.4

De sociale zekerheidspositie van woningzoekenden met een laag inkomen, 1985 abs.

%

werkend werkloos/ arbeidsongeschikt gepensioneerd overig

56.600 126.100 109.900 106.600

14 32 27 27

totaal

399.200

100

Br~)O:

WBO 1985/1986, OTB-bewerking.

Binnen de groep woningzoekenden met een laag inkomen zijn dus vooral kleine huishoudens vertegenwoordigd, terwijl de leeftijden zeer uiteen lopen. Het betreft hoofdzakelijk autochtone Nederlanders. De meesten hebben geen werk en zullen zijn aangewezen op een goedkope woning, hoewel het leeuwedeel van de woningzoekenden uit is op een verbetering van de woonsituatie. Men zoekt een betere woning, een aantrekkelijker woonomgeving of een woning die beter voldoet aan de eisen die de leeftijd of de gezondheidstoestand stellen. Slechts een kleine minderheid zegt goedkoper te willen gaan wonen. Degenen die beslist of misschien willen verhuizen zijn merendeels op zoek naar een 'gewone' woning. Daarnaast is er vanuit de laagste-inkomensgroep vraag naar bejaardenwoningen, woningen met winkels en wooneenheden. In tabel 5.5 e.v. zijn de huishoudens die een plaats in een studenten-, verpleeg-, verzorgingsof bejaardentehuis zoeken buiten beschouwing gebleven, net als degenen die een woonschip of woonwagen zoeken, die op kamers of in het buitenland willen gaan wonen. Verreweg de meesten (bijna 90 procent) willen hun woning gaan 41

huren. De overigen willen een woning kopen of weten het nog niet. Hierbij moet worden opgemerkt dat door de rentestijging die zich sinds 1986 heeft voorgedaan. het kopen van een woning minder aantrekkelijk is geworden. Overigens wenst een vijfde geen nieuwbouwwoning te betrekken. Bijna driekwart ambieert een eengezinshuis of een benedenwoning in een flat (tabel 5.5). Ongeveer dertig procent verkiest een woning in een flat. Hoewel het overwegend om kleine huishoudens gaat, wil het leeuwedeel van de woningzoekende huishoudens een woning met tenminste drie kamers betrekken. Slechts een vijfde neemt genoegen met één of twee kamers. Ook een groot deel van de éénpersoonshuishoudens zoekt kennelijk een woning met tenminste drie kamers.

Tabel 5.5

Het gewenste type woning van woningzoekenden met een laag inkomen, 1985 abs.

%

eengezinshuis benedenwoning of flat met lift woning in een flat (eerste verdieping of hoger onbekend

155.100 81.600

46

3.200

24 29 1

totaal

339.700

100

99.800

Bron: WBO 1985/1986, OTB-bewerking.

Tabel 5.6

Het gewenste huurniveau van woningzoekenden met een laag inkomen, in guldens per maand, 1985

minder dan 200 200 - 300 300 - 400 400 - 500 500 - 600 meer dan 600 weet niet totaal

abs.

%

21.900 95.200 90.400 50.200 22.500 11.900 23.900

7 30 28 16 7 4 8

315.900

100

Bron: WBO 1985/1986, OTB-bewerking.

In tabel 5.6 is aangegeven wat degenen die een woning willen huren, bereid zijn te betalen. Potentiële huurders vormen de overgrote meerderheid van de woningzoekenden met een laag inkomen. Het kleine aantal huishoudens dat een woning wil kopen laten we hierna buiten beschouwing. Wanneer binnen deze 42

potentiële kopers-groep onderscheid wordt gemaakt naar verdere woonvoorkeuren, worden de absolute aantallen wel bijzonder klein. Het is overigens niet helemaal duidelijk of in de huren die in tabel 5.6 vermeld zijn, ook eventuele servicekosten begrepen zijn. Omdat de genoemde huren nogal laag zijn, is het aannemelijk dat in de meeste gevallen op de kale huur wordt gedoeld. Slechts ruim een kwart van de huishoudens heeft een huur van tenminste f 400,- in gedachte. Minder dan een kwart denkt de nieuwe woning zonder huursubsidie te kunnen betrekken. Zoals al in hoofdstuk 2 werd aangegeven, bedroeg de gemiddelde aanvangshuur van een nieuwe sociale huurwoning in 1985 f 420,- per maand. Tweederde van de woningzoekenden met een laag inkomen zocht dus in 1985 en begin 1986 naar een woning met een lager huurniveau. Tabel 5.7 laat zien wat de woningzoekenden zouden doen wanneer zij geen passende woning kunnen vinden. Ruim een derde is bereirl om meer te betalen en maar liefst 40 procent zal niet tot verhuizen over gaan. Bijna een kwart van de woningzoekenden zal eerder water in de wijn doen wat de kwaliteit van de woning betreft, dan een hogere huur betalen.

Tabel 5.7

Wat de woningzoekenden met een laag inkomen zullen doen wanneer zij geen (geschikte) woning kunnen vinden, 1985 %

abs. meer betalen wensen laten vallen niet verhuizen

119.400

totaal

326.500

75.300 131.800

•

37 23

40 100

Bron: WBO 1985/1986, OTB-bewerking.

Wij gaan er vanuit dat de woningzoekenden die bereid zijn om tenminste een huur te betalen die in 1985 ongeveer overeenkwam met de aanvangshuur van een nieuwbouwwoning in de sociale huursector, de beste doelgroep vormen voor verdere analyse van de woonvoorkeuren. Daarom worden voor de analyses in de volgende paragraaf de woningzoekenden geselecteerd die tenmiste f 400,- huur wilden betalen. Daarnaast zijn degenen geselecteerd die slechts f 300,- tot f 400,wilden belaten, maar die bereid zijn om meer dan dat te betalen, wanneer ze geen woonruimte kunnen vinden.

43

5.4

Woonwensen van woningzoekenden die bereid zijn een relatief hoge maandhuur te betalen

De tabellen 5.8 tot en met 5.10 geven een overzicht van de kenmerken van de bijna 100.000 woningzoekenden die bereid zijn een relatief hoge huur te betalen. Het gaat om ca. een kwart van alle woningzoekenden met een laag inkomen. Deze groep wijkt in enkele opzichten af van de totale groep woningzoekenden met een laag inkomen, zoals die in de vorige paragraaf werd beschreven. Het aandeel eenpersoonshuishoudens is kleiner en dat van de eenoudergezinnen is groter, vergeleken met de hele groep woningzoekenden met een laag inkomen. Het aandeel jongeren is wat kleiner en de groep van 30 tot 65 jaar is wat groter, en tenslotte is het aandeel Mediterranen kleiner. .

Tabel 5.8

De samenstelling van woningzoekende huishoudens die een relatief hoge maandhuur willen betalen, 1985 abs.

%

eenpersoonshuishoudens (echt)paar zonder kinderen (echt)paar met kinderen eenoudergezinnen

38.300 20.200 13.600 27.300

39 20 14 27

totaal

99.400

100

Bron: WBO 1985/1986, OTB-bewerking.

Tabel 5.9

De leeftijd van woningzoekenden die een relatief hoge maandhuur willen betalen, 1985 abs.

%

1529 jaar 30 - 64 jaar 65 jaar en ouder

31.600 40.900 26.900

32 41 27

totaal

99.400

100

Bron: WBO 1985/1986, OTB-bewerking.

44

Tabel 5.10

Het geboorteland van woningzoekenden die een relatief hoge maandhuur willen betalen, 1985 abs.

%

Nederland Suriname, Antillen Mediterrane landen overig

88.100

89 6 2

totaal

99.400

6.200 2.300 2.800

3 100

Bron: WBO 1985/1986, DTB-bewerking.

De meeste woningzoekenden die bereid zijn een relatief hoge huur te betalen maken deel uit van kleine huishoudens, maar de samenstelling van de huishoudens is divers. Het gaat om alleenwonenden, (echt)paren met of zonder kinderen en huishoudens waarin één volwassene met een of meer kinderen samen woont (tabel 5.8). Voorts zijn alle drie de leeftijdskategorieën in ruime mate vertegenwoordigd (tabel 5.9). De groep bestaat voor het grootste deel uit autochtone Nederlanders en Surinamers en Antillianen (tabel 5.10). De woonvoorkeuren van de laatsten lijken, veel meer dan die van Mediterrane woningzoekenden, op die van autochtone Nederlanders (Van Praag, 1986). In het rapport "Normering in de woningbouw", dat in opdracht van de emancipatieraad werd geschreven (Horst e.a., 1988), wordt ook aangegeven dat er een trend is naar kleinere en instabielere huishoudens, onder andere door demografische veroudering, meer echtscheidingen en een afnemend belang van het gezinsverband. In het algemeen zal de woningbehoefte zich dus meer en meer gaan concentreren op kleine huishoudens, waarbij de leden van het huishouden zeer verschillende relaties tot elkaar onderhouden.

Tabel 5.11

Het gewenste soort woning van woningzoekenden die een relatief hoge maandhuur willen betalen, 1985 abs.

%

gewone woning bejaardenwoning boerderij; woning met winkel; wooneenheid

81.800 11.200

82 11

6.400

7

totaal

99.400

UlO

Bron: WBO 1985/1986, DTB-bewerking.

45

Tabel 5.12

Het gewenste type woning van woningzoekenden die een relatief hoge maandhuur willen betalen, 1985 abs.

%

eengezinshuis benedenwoning of flat met lift woning in een flat (eerste verdieping of hoger) onbekend

48.700 19.200 30.500 1.000

49 19 31 1

totaal

99.400

100

Bron: WBO 1985/1986, OTB-bewerking.

Tabel 5.13

Het gewenste aantal kamers van woningzoekenden die een relatief hoge maandhuur willen betalen, 1985

lof 2 3 4 5 of meer onbekend totaal

abs.

%

13.600

14 41 32 13

40.300 32.000 13.000 500 99.400

100

Bron: WBO 1985/1986, OTB-bewerking.

De tabellen 5.11.tot en met 5.14 laten zien welke woonwensen de woningzoekenden die bereid zijn een relatief hoge huur te betalen, koesteren. Ruim vier vijfde van de huishoudens wenst een gewone woning, terwijl 11 resp. 7 procent een bejaardenwoning of een wooneenheid, boerderij of woning met winkel wenst (tabel 5.11). Bijna de helft van deze specifieke groep woningzoekenden wenst een eengezinshuis. De overigen staat een woning in een meergezinshuis voor ogen, waarbij ruim 19.000 huishoudens voorkeur uitspreken voor een woning op de begane grond of een woning op een hogere verdieping in een meergezinshuis met een lift (tabel 5.12). De gewenste grootte van de woning van deze specifieke groep woningzoekenden wijkt af van die van alle woningzoekenden met een laag inkomen: men ambieert grotere woningen. Slechts 14 procent wenst een één- of tweekamerwoning, terwijl 45 procent tenminste vier kamers wenst (tabel 5.13). Bijna driekwart van de potentiële verhuizers is op zoek naar een drie- of vierkamerwoning. Daarnaast bestaat tot op zekere hoogte behoefte aan kleinere en grotere woningen. De meesten wensen een woonkameroppervlakte tussen de 20 en 40 vierkante meter. Het merendeel van de woningzoekenden die een relatief hoge huur willen betalen, is bereid een nieuwbouwwoning te betrekken, hoewel ruim de helft geen uitgesproken voorkeur heeft. Tweederde van de

46

huishoudens verwacht in de nieuwe woning individuele huursubsidie te ontvangen. Tabel 5.14 laat zien in welke provincie de degenen die bereid zijn een relatief hoge huur te betalen, willen gaan wonen. De behoefte is in absolute zin het grootst in Noord- en Zuid-Holland, en daarnaast in Gelderland, Noord-Brabant en in mindere mate Utrecht.

Tabel 5.14

De provincie waarin degenen die een relatief hoge maandhuur willen betalen, naar een woning zoeken, 1985 abs.

Groningen Friesland Drente Overijssel Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg

5.300 3.400 2.200 3.700 12.100 8.100

25.300 20.100 1.800 12.200 5.000

99.400

totaal Bron: WBO 1985/1986, DTB-bewerking.

"

5.5

Samenvatting

In dit hoofdstuk zijn de woonvoorkeuren van woningzoekende huishoudens met een laag inkomen beschreven. Bij de afbakening van de groep met een laag inkomen, is uitgegaan van de Bijstandsnorm, waarbij de netto inkomensgrenzen voor (echt)paren, eenoudergezinnen en alleenstaanden verschillen. Voor 1985 zijn grenzen van resp. ruim 22.000, ruim 20.100 en ruim 15500 gulden (exclusief kinderbijslag) gehanteerd, grenzen die in 1985 juist boven het sociaal minimum lagen. Aldus afgebakend bedraagt het aantal woningzoekenden met een (zeer) laag inkomen bijna 400.000, ofwel ruim een kwart van alle huishoudens met een laag inkomen. Van deze woningzoekenden willen er ruim 200.000 'beslist verhuizen', terwijl ruim 17.000 huishoudens door bijvoorbeeld sloop of renovatie van hun woning, gedwongen zijn te verhuizen. De groep woningzoekenden bestaat merendeels uit kleine huishoudens (50 procent éénpersoonshuishoudens) met uiteenlopende leeftijd en samenstelling. De overgrote meerderheid wil de woning huren; 24.000 woningzoekenden overwegen een woning te kopen.

47

Tweederde van de woningzoekenden met een laag inkomen, gaf in 1985 te kennen een huurniveau van maximaal f 400,- te zoeken en ruim driekwart verwachtte huursubsidie te ontvangen. In 1985 bedroeg de aanvangshuur van een sociale nieuwbouwwoning f 420,-. Ruim een derde van de woningzoekenden verklaarde zich bereid een hogere huur te betalen wanneer geen geschikte woning gevonden wordt. De overigen zouden in zo'n geval besluiten om niet te verhuizen of om een woning van mindere kwaliteit te zoeken. Van degenen die een huur van minstens f 400,- konden en wilden opbrengen, zijn de woonvoorkeuren geanalyseerd. Het betreft een kleine 100.000 woningzoekenden, waarvan er ca. 70.000 in de provincies Noord- en Zuid-Holland, Gelderland en Noord-Brabant wonen. De huishoudens zijn overwegend klein, terwijl de samenstelling zeer divers is: samenwonende volwassenen, één volwassene met één of meer kinderen, alleenwonenden. Onder de woningzoekenden die minstens f 400,- kunnen betalen, zijn jongeren, ouderen en de 'tussengroep' (30 tot 65 jaar) in tamelijk gelijke mate vertegenwoordigd. Het gaat vooral om autochtone Nederlanders en daarnaast Surinamers en Antillianen. Veel Mediterranen zoeken een lager huurniveau. Ruim viervijfde wenst een gewone woning terwijl de overigen een bejaardenwoning, wooneenheid, boerderij of woning met winkel zoeken. Bijna de helft van deze specifieke groep woningzoekenden wenst een eengezinshuis; de overigen zoeken een woning in een meergezinshuis van maximaal 4 verdiepingen. Ruim 19.000 van deze laatste huishoudens wensen op de begane grond te wonen of over een lift te kunnen beschikken. De voorkeur gaat vooral uit naar 3- en 4kamerwoningen en woonkameroppervlakten tussen 20 en 40 vierkante meter. Daarnaast nemen ca. 13.600 huishoudens genoegen met een 1- of 2-kamerwoning, terwijl ca. 13.000 huishoudens tenminste 5 kamers wensen.

48

6 SAMENVATTING EN CONCLUSIES

Het onderzoek 'Goedkope nieuwbouw voor lage inkomens ?' is uitgevoerd op initiatief van de Stichting Bouwresearch, vanuit de gedachte dat het aanbod van voldoende, betaalbare woningen voor huishoudens met een laag inkomen, maatschappelijk gewenst is. Dit aanbod dreigt in de knel te raken onder meer door verminderde financiële bijdragen van de overheid, trendmatige huurverhogingen, verkoop van sociale huurwoningen en woningverbetering met de daaraan gekoppelde huurverhogingen. Anderzijds zouden de veranderende bouwvoorschriften, de grotere thuismarkt in het Europa van 1992 en bouwtechnische innovaties, de mogelijkheden om goedkopere nieuwbouwwoningen te realiseren, kunnen vergroten. Over de technische vernieuwingen en de veranderende randvoorwaarden die samenhangen met de bouwregelgeving en Europa 1992, zijn aparte rapportages opgesteld. In deze rapportage is nagegaan in hoeverre het zinvol is om de pogingen om goedkoper te bouwen toe te spitsen op huishoudens met een (zeer) laag inkomen, waarmee gedoeld wordt op huishoudens met een inkomen op of vlak boven het Bijstandsniveau. Voorts is nagegaan welke woontechnische eisen aan nieuwbouwwoningen gesteld zouden moeten worden en op welke huishoudensgroepen en woningtypen de nieuwbouwontwerpen zich het beste zouden kunnen richten. Aldus zijn de volgende onderzoeksvragen geformuleerd. 1 In welke mate kan goedkope bouw in de huursector bijdragen aan de huisvesting van lagere-inkomensgroepen ? 2 Aan welke woontechnische eisen moeten nieuwe huurwoningen voldoen wanneer algemene woonvoorkeuren in ogenschouw worden genomen ? 3 Op welke huishoudens- en woningtypen zouden pogingen om goedkoper te bouwen, zich het beste kunnen richten ? Met betrekking tot de eerste vraag is, in navolging van het RA VO-advies inzake de doelgroepen van de sociale nieuwbouw, aangegeven dat de aanvangshuren in de sociale nieuwbouw anno 1990 ver boven de begroting van de bedoelde laagste inkomensgroep liggen. Dit wil zeggen dat wanneer de fiatteringsgrens van f 250,binnen de Wet Individuele Huursubsidie geëerbiedigd wordt, sociale nieuwbouwwoningen over het algemeen niet aan mensen met een (zeer) laag

49

i

JI

...:til.. IMll

inkomen mogen worden toegewezen. Het gaat daarbij gemiddeld genomen om woningen met een huur van f 575,- tot f 650,-, van bescheiden tot normale afmetingen en met een sober afwerkingsniveau. Momenteel is de sociale nieuwbouw voor de laagste inkomensgroep dus te duur. Daarnaast is de geplande sociale nieuwbouw voor de komende jaren van een bescheiden omvang zodat ze slechts toereikend kan zijn om een kleine minderheid van de woningzoekenden met een laag inkomen, aan een woning te helpen. Het aantal sociale nieuwbouwwoningen dat de komende vijf jaar aan de woningvoorraad zal worden toegevoegd, bedraagt volgens een optimistische schatting maximaal ca. 80.000, terwijl in 1985 volgens het WBO 1985/1986 bijna 400.000 huishoudens met een (zeer) laag inkomen, een woning zochten. Er zijn geen redenen om aan te nemen dat dit aantal woningzoekenden belangrijk gedaald is. Er zijn alternatieve manieren om aan een woning te komen, waarvan het betrekken van een betaalbare, bestaande woning verreweg de ·belangrijkste is. Doorstroming is en blijft daarom van groot belang voor de huisvesting van de laagste inkomensgroep. Zodoende kan het bouwen van zo eenvoudig, klein en goedkoop mogelijke woningen, op gespannen voet staan met de andere strategie: het bouwen van woningen die de doorstroming ten gunste van woningzoekenden met een laag inkomen bevorderen. De tweede onderzoeksvraag betreft de woontechnische eisen waaraan nieuwbouwwoningen idealiter zouden moeten voldoen. Uit een viertal grootschalige woonwensenonderzoeken, zijn enkele algemene conclusies ten aanzien van woonvoorkeuren getrokken. Uit de algemene onderzoeken, die uit verschillende perioden dateren, komt "ruimte" als een hooggewaardeerd aspect van een woning naar voren. Veel kamers en ook grote kamers, scoren hoog in de prioriteitenrangorde. Eind jaren vijftig wenste men al een grotere woonkamer, namelijk 18 tot 20 rn2, dan de recentste Modelbouwverordening voorschrijft. Nadien werden steeds grotere woonkamers gewenst. Een relatief grote woning wordt niet alleen hoog gewaardeerd door bewoners, maar is ook beter aanpasbaar aan eventuele veranderingen in de woningbehoefte. Veranderingen in het gebruik zijn het makkelijkst op te vangen wanneer in wat extra vierkante meters is voorzien. Een hogere toekomstwaarde van de woning kan een belangrijk voordeel zijn voor de verhuurder. Een derde voordeel van een grotere woning is dat deze meer mogelijkheden biedt Om werk te verrichten in de woning, zoals betaald thuiswerk of huishoudelijke arbeid. Andere hooggewaardeerde eigenschappen van een woning zijn geluidwering, goed onderhoud en een goede afwerking. De laatste twee zijn vooral van belang voor huishoudens die minder goed in staat zijn deze zaken zelf aan te pakken, zoals ouderen. Bij andere groepen huishoudens zou een bepaalde mate van afwerking door bewoners zelf aangebracht kunnen worden. De woonomgeving is van groot belang. Het gaat enerzijds om concrete voorzieningen zoals speelgelegenheid en groenvoorzieningen en anderzijds om minder tastbare zaken zoals een veilige buurt en een rustige straat. Andere omgevingsaspecten worden relatief laag gewaardeerd: variatie in het ontwerp aan 50

de buitenzijde van de woning, bepaalde woningtypen straatmeubilair.

In

de wijk of speciaal

De wensen van woningzoekenden met een laag inkomen en met name van degenen die bereid zijn een relatief hoge huur te betalen, zijn geanalyseerd met behulp van gegevens uit het Woningbehoeftenonderzoek 1985/1986. Daaruit blijkt dat de (relatief koopkrachtige) vraag van de laagste inkomensgroep zich vooral in en rond de Randstad concentreert, in de provincies Noord- en Zuid-Holland, Gelderland en Noord-Brabant. Het gaat in die provincies om ca. 70.000 huishoudens en in overig Nederland om bijna 30.000 huishoudens, die bereid zijn om een tamelijk hoge huur te betalen. De 'koopkrachtige' woningzoekenden met een laag inkomen, zijn voornamelijk kleine huishoudens, verschillend van samenstelling en van leeftijd. Zij zijn overwegend op zoek naar huurwoningen in eengezinshuizen of in meergezinshuizen van maximaal vier verdiepingen. De 3- en 4-kamerwoningen genieten de meeste voorkeur, terwijl op kleinere schaal belangstelling bestaat voor kleinere en grotere woningen. Algemener woningmarktonderzoek maakt duidelijk dat in de meeste woningmarktgebieden en in het bijzonder in de genoemde provincies Noord- en Zuid-Holland, Gelderland en Noord-Brabant, vQor bepaalde woningtypen belangrijke vraagoverschotten bestaan. Het betreft middelgrote eengezinshuizen (met 4 of 5 kamers), kleine eengezinshuizen (met 2 of 3 kamers) en kleine woningen in meergezinshuizen met maximaal 4 bouwlagen. Met name de vraag naar dit laatste type is groot. Er is een aanbodoverschot van middelgrote woningen (4 of 5 kamers) in meergezinshuizen. De specifieke wensen van woningzoekenden met een laag inkomen, die een relatief hoge huur kunnen opbrengen, sluiten dus goed aan bij die van andere bevolkingsgroepen, hoewel de vraag van de woningzoekenden met een laag inkomen, zich meer op de huursector toespitst. Het totale vraagoverschot in de woningmarktgebieden richt zich voor tweederde op huurwoningen; van de laagste inkomensgroep wil ca. 90 procent de woning beslist huren. Uit het voorgaande kunnen enkele suggesties voor goedkope nieuwbouwprojecten gedestilleerd worden. Rekening houdend met globale uitvoeringskosten, kunnen concreet drie woningtypen worden aanbevolen voor de nieuwbouw van woningen die voor een deel van de huishoudens met een laag inkomen, een nog juist acceptabel huurniveau hebben: 1 een middelgroot eengezinshuis (met 4 of 5 kamers); 2 een ruime tweekamerwoning voor één- en tweepersoonshuishoudens, gerealiseerd in gestapelde vorm, teneinde de grond kosten per woning te reduceren; 3 een ruime driekamerwoning met een spaarzame indeling, in een meergezinshuis of als eengezinshuis, waarbij bewoners een deel van de afwerking zelf ter hand nemen.

I'

51

1

I

Indien bij de ontwerpen niet te zeer op belangrijke kwaliteitsaspecten zoals ruimte, geluidwering, onderhoud en, voor de typen 1 en 2, afwerking wordt bezuinigd, hoeft de bouw van dergelijke woningen niet op gespannen voet te staan met het bevorderen van doorstroming als strategie om de laagste inkomensgroep aan betaalbare woonruimte te helpen. Een 'acceptabele' aanvangshuur is voor de laagste inkomensgroep ca. f 540,- per maand. Dit is de maximaal toegestane kale huur wanneer een fiatteringsgrens van f 250,- aan huursubsidie in acht wordt genomen. Het is de vraag of de technische vernieuwingen in combinatie met de effecten van een grotere thuismarkt met Europa 1992 in het verschiet, een dergelijk huurniveau mogelijk zullen maken, zonder dat in sterke mate op de woningkwaliteit wordt bezuinigd. Is dat laatste wel het geval, dan verdient het de voorkeur om ten behoeve van de doorstroming en de toekomstwaarde van de woningen, duurdere en betere woningen te bouwen.

52

LITERATUUR

Boelhouwer, P.J., 1989, De individuele huursubsidie en de lokale woningtoewijzing, Delft (D.U.P., Volkshuisvestingsbeleid en bouwmarkt, 3). Bouwcentrum 1957, Functionele grondslagen van de woning, Rotterdam. Conijn, J.B.S., P.F.H. van Deudekom, en I.L. Ooms, 1987, De hoogte en verdeling van de individuele woonuitgaven, 1981·2000; de huursector, Delft (DUP). Conijn, J.B.S., en I.L. Ooms, 1990, De aanmaak van het WBO/OTB.invoerbestand voor het Woonuitgavenmodel, Delft (OTB, interne nota). Dieleman, F.M., 1984, Demografische ontwikkelingen en bouwen en wonen, een programmeerstudie, Utrecht (Geografisch Instituut). Driessen, F.M.H.M., en H.J.A. Beereboom, 1983, De kwaliteit van het stedelijk leefmilieu, Utrecht (R.U.U.). Durlacher, G.L., 1965, De laagstbetaalden, Amsterdam (Wiardi Beckman Stichting, Arbeiderspers ). Engbersen, G., en R. van der Veen, 1986, Op het breukvlak van de welvaart, maatschappelijke gevolgen van nieuwe armoede, in: Tijdschrift voor arbeidsvraagstukken, jg.2, 1986, p.13-25. Fulpen, H. van, en F. Neuerberg, 1979, Doorstroming en sectorindeling, Delft. Gas nummer 7, juli 1990. Hagenaars, AJ.M., K. de Vos, en M.S. van Praag, 1987, Arm en arm is twee, een empirische vergelijking van armoededefinities, Den Haag (Ministerie van Sociale Zaken).

53

Horst, J. ter e.a., 1988, Normering in de woningbouw in relatie tot veranderdende woon- en leefvormen, Den Haag (Ministerie van VROM). Jansen, R, 1984, Onderzoek kamerverhuurpanden, Amsterdam (Stichting Woonkonsumenten Onderzoek). Kempen, R van, en R Teule, 1989-a, In de klem tussen stedelijke woningmarkt en arbeidsmarkt, Kansarmen in de randstad, Deelrapport I: algemene ontwikkelingen en theoretisch kader, Delft (O.T.B.) / Utrecht (I.RO.). Kempen, R van, en R Teule, 1989-b, In de klem tussen stedelijke woningmarkt en arbeidsmarkt, Kansarmen in de randstad, Deelrapport 2: woonsituatie, Delft (O.T.B.) / Utrecht (I.RO.) (verschijnt binnenkort). Läpple, D., T. van der Pennen, en RVIek, 1986, De woning als werkplek, Nieuwe en oude vormen van arbeid in en rond het huis, Utrecht (Van Arkei). Leij, G. bij de, 1989, Woonboten en overheidsbeleid, Amsterdam (EIB). LOBH, 1988, Woningnood '88, Amsterdam. LOBH, 1989, Woningnood '89, Amsterdam. Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, 1989, Inkomensbeleid 1990, Tweede Kamer, vergaderjaar 1987-1988. Ministerie van VROM, 1988, Meerjarenplan Woningbouw 1989-1993, (Tweede Kamer der Staten-Generaal, Kamerstuk 20 806, nrs. 1-2). Ministerie van VROM, 1989-a, Nota Volkshuisvesting in de jaren Negentig; van bouwen naar wonen, Den Haag (SOU). Ministerie van VROM, 1989-b, Kwartaalbericht Bouwnijverheid, 1988 IV, Den Haag (SDU). Ministerie van VROM, 1988-c, Kerngegevens VROM, 1989, Den Haag (SDU). Ministerie van VROM, 1989-d, Bewoners nieuwe woningen 1987, Den Haag (SOU). Ministerie van VROM, 1989-e, Samenvatting Nota Volkshuisvesting in de jaren Negentig, van bouwen naar wonen, Den Haag (SOU). Oude Engberink, G., 1987, Minima Zonder Marge, de balans drie jaar later, Rotterdam (GSD).

54

Praag, C.S. van, 1986, De woonsituatie van etnische minderheden, Ontwikkelingen 1980-1985, Rijswijk (SCP). Priemus, H., 1969, Wonen, kreativiteit en aanpassing, onderzoek naar voorwaarden voor optimale aanpassingsmogelijkheden in de woningbouw, Den Haag (Mouton). Priemus, H., 1984, Verhuistheorieën en de verdeling van de woningvoorraad, Delft (DUP). Progresbouw, 1981, Wil Nederland soberder bouwen?, een onderzoek naar de mening van de Nederlandse bevolking over de mogelijkheden om te bezuinigen in en rond de woning, Bodegraven. Provinciale Planologische Dienst van Noord-Holland, 1987, Naar nieuwe woonwensen? , Een literatuurverkenning naar verwachtingen omtrent enkele maatschappelijke ontwikkelingen op langere termijn en de gevolgen voor de kwalitatieve woningvraag, Haarlem (P.P.D.). RAVO, 1989-a, Advies inzake de ontwerp-nota Volkshuisvesting in de jaren

negentig, adviesnummer 157, Zoetermeer (Raad voor de Volkshuisvesting). RAVO, 1989-b, Advies inzake de wijziging van de huurbescherming in het kader van het flankerend beleid jongerenhuisvesting, advienummer. 167, Zoetermeer (Raad voor de Volkshuisvesting). RA VO, 1990, Advies inzake de doelgroepen van sociale nieuwbouw, adviesnummer

173, Zoetermeer (Raad voor de Volkshuisvesting). RIW, 1972, Hoog Wonen, verslag van een evaluerend bewoners onderzoek in negen hoogbouw-complexen, Den Haag (Staatsuitgeverij). Rooij, G. de, en J.W. van der Marel, 1988, Woningbehoefte-onderzoek 1985/1986, deel 1: Algemeen, Den Haag (SOU). Schaar, J. van der, 1986, De huisvestingssituatie in Nederland, 1900-1982, Delft (DUP). Schuurman, AJ., 1987, Het gebruik van vertrekken in 19-e eeuwse Zaanse woningen, in: P.M.M. Klep, e.a. (red.), Wonen in het verleden, 17-e - 20-e eeuw, economie, politiek, volkshuisvesting, cultuur en bibliografie, Amsterdam (NEHA). Spruyt, P.H., 1989, Knelpunten in de Haagse woningbouw, De herhuisvestingsproblematiek, Delft (OTB).

55

de interna Stawon, 1982, Wanneer is een woning een huis ?, juryrap porten van dam Amster kosten, laagste bij it tionale woningbouwprijsvraag hoogste kwalite g). mgevin Woono (Stichting Architecten Onderzoek Wonen en arkt, Delft Swets, H.L., 1990, Veranderende bouwregelgeving en grotere thuism (DUP, verschijnt binnenkort). eeuw, in: Wijsenbeek-Olthuis, Th.F., 1987, "Woongenot" van armen in de 18-e ie, econom eeuw, 20-e P.M.M. Klep, e.a. (red.), Wonen in het verleden, 17-e ). (NEHA dam Amster politiek, volkshuisvesting, cultuur en bibliografie,

56