Raadsvoorstel Onderwerp varianten ontwikkeling Bijl Hofplein Raadsvergadering
12 mei 2009
Agendapunt Portefeuillehouder
G.J. Bos
Afdeling
Ruimte en Wonen
Ambtenaar
P. Huizing en F. van den Hoogen
Samenvatting Voorgesteld wordt in te stemmen met het aangaan van de onderhandelingen met Van der Horst Ontwikkelingsgroep om te trachten tot overeenstemming te komen over de onderhandse verkoop van de locatie Bijl/Hofplein. Dit voorstel is gebaseerd op vergelijking van een 4-tal varianten waar u nadrukkelijk om heeft gevraagd. Verder wordt u gevraagd een voorbereidingskrediet van € 115.000,- exclusief btw te voteren voor dekking van de kosten van voorbereiding, advies en onderzoek. Het voorbereidingskrediet zal te zijner tijd, indien overeenstemming wordt bereikt, ingebracht worden in de nieuw op te stellen exploitatie Bijl-Hofplein. Inleiding Op 17 april 2009 hebben wij besloten de samenwerkingsovereenkomst met Mooiland Maasland inzake de ontwikkeling van Bijl Hofplein definitief te beëindigden en het overleg te starten met Mooiland Maasland over het opstellen van de vaststellingsovereenkomst waarin de afspraken worden vastgelegd met betrekking tot het eventueel (gedeeltelijk) gebruik van het plan Crepain. Eerder al hebben wij u gevraagd naar uw wensen en bedenkingen met betrekking tot de ontbinding van de overeenkomst. U hebt hierbij onder andere aangegeven dat u graag een uitwerking wilt ontvangen van de alternatieven met betrekking tot de vervolgaanpak, waarbij de alternatieven worden uitgewerkt in de geest van het plan Crepain. In de voorbereidende raadsvergadering van 21 april jongstleden zijn de alternatieven gepresenteerd. Hieronder zullen de varianten wederom worden beschreven met als doel dat u een keuze kan maken in de varianten. Algemeen De grond is eigendom van de gemeente Grave waardoor de gemeente de regie in handen heeft met betrekking tot de ontwikkeling van de locatie. Primair is er de keuze tussen verkoop van de locatie versus de ontwikkeling door de gemeente zelf van een plan op de locatie. Die volgende varianten worden onderscheiden: Variant 1. Onderhandse verkoop; Variant 2. Openbare verkoop; Variant 3. (Europese) aanbesteding van het plan Crepain; Variant 4. (Europese) aanbesteding met andere locatie-eisen. De regie in deze varianten kan worden uitgeoefend via het privaatrecht en/of via het publiekrecht. Verschil tussen onderhandse verkoop en verkoop door middel van aanbesteding De verkoop van de grond vindt altijd plaats via het privaatrecht (koopovereenkomst). Bij een zuivere verkoop (verkoop waarbij alleen voorwaarden worden opgenomen met betrekking tot de privaatrechtelijke overdracht) is er geen noodzaak om te verkopen door middel van aanbesteding. Anders is dit als er dusdanige specifieke eisen worden gesteld aan de ontwikkeling inclusief openbare ruimte en er sprake is van een bezwarende titel. Van dergelijke specifieke eisen is geen sprake als het eisen zijn die voortvloeien uit de gebruikelijke publiekrechtelijke betrokkenheid van de gemeente en die van toepassing zijn voor alle uit te voeren werken en niet zijn gericht op een specifiek bouwwerk of inrichting van de openbare ruimte. De gemeente mag ook geen bijdrage c.q. betaling geven voor de ontwikkeling en/of openbare ruimte. Volgens de voorzieningenrechter is er ook sprake van een bezwarende titel als er geen marktconforme prijs wordt betaald. De hoogte van de kosten van het aan te besteden werk, bepaalt of dat Europees aanbesteden noodzakelijk is. Als er geen sprake is van een aanbestedingsplichtige ontwikkeling, dient de onderhandse verkoop wel marktconform te zijn. Ook de eventueel daarbij opgelegde nadere
Pagina 2
voorwaarden dienen marktconform gewaardeerd te worden. De marktconformiteit wordt bij een onderhandse verkoop gewaarborgd door een aan de verkoop voorafgaande taxatie, uitgevoerd door een onafhankelijke taxateur. Variant 1. Onderhandse verkoop De onderhandse verkoop heeft als voordeel dat deze waarschijnlijk snel kan plaatsvinden. Aangezien er al een bieding ligt, kan er op relatief korte termijn tot overeenstemming worden gekomen, naar verwachting binnen enkele maanden en mits gemeente en partij tot elkaar komen. Deze bieding van Van der Horst Ontwikkelingsgroep betreft de aankoop van het voormalige gemeentehuis inclusief genoemde omgeving. Als programma willen zij daar 1.400 m2 commerciële ruimte en circa 50 woningen waarvan minimaal 10 appartementen in de sociale huur realiseren. Onderhandse verkoop is mogelijk als er geen verdere eisen worden gesteld aan de ontwikkeling (er is dan geen aanbesteding noodzakelijk) en als het gebouw met ondergrond tegen, tenminste, een marktconforme prijs wordt verkocht. Door middel van het publiekrecht, namelijk op basis van het bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan en het exploitatieplan, kan richting worden gegeven aan de door de gemeente gewenste ontwikkeling inclusief de openbare ruimte. Variant 2. Openbare verkoop Bij een openbare verkoop van het pand met ondergrond en omliggende gronden krijgen partijen de kans om een onderzoek uit te voeren naar de kansen en risico’s van een ontwikkeling op de te verkopen locatie. Op deze manier zal er, vanwege mogelijke concurentie, sprake zijn van een optimale koopsom. Indien er meerdere biedingenen worden uitgebracht zal de selectie van de koper plaatsvinden conform het aanbestedings- en inkoopbeleid van de gemeente. Zoals bij variant 1 zal bij deze variant ook de grond zonder dat er nadere eisen worden gesteld aan de ontwikkeling, worden verkocht. Door middel van het publiekrecht, namelijk op basis van het bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan en het exploitatie plan, kan richting worden gegeven aan de door de gemeente gewenste ontwikkeling inclusief de openbare ruimte. Voor een openbare verkoop moet rekening gehouden worden met een termijn van 4 tot 6 maanden. Variant 3. (Europese) aanbesteding van het plan Crepain De verkoop van het pand met ondergrond en omliggende gronden inclusief het plan dat is opgesteld door Architect J. Crepain moet voldoen aan alle eisen samenhangende met een (Europese) aanbesteding. De nader te stelen eisen zijn bekend. In verband met de zwaarte van de eisen is het ook duidelijk dat het financieel een onhaalbaar plan betreft. Nader onderzoek naar het gewenste woningbouwprogramma heeft uitgewezen dat het in dit plan opgenomen woningbouwprogramma niet het meest gunstigste woningbouwprogramma is bekeken vanuit de markt. Wat het plan Crepain betreft worden met Mooiland Maasland afspraken gemaakt hoe wordt omgegaan met (gedeeltelijk) gebruik van het plan in de vaststellingsovereenkomst. Bij deze variant zullen op basis van de nog te maken afspraken in de vaststellingsovereenkomst, de kosten voor het gebruik van het plan van Crepain aan Mooiland vergoed moeten worden. De termijn waarop de gronden in combinatie met het plan verkocht kunnen worden betreft ook hier tenminste 4 tot 6 maanden. Variant 4. (Europese) aanbesteding met andere locatie-eisen en plan Ook in deze variant wordt, net als in de vorige variant, het pand met ondergrond en omliggende gronden verkocht. De verkoop geschiedt dan niet in combinatie met het plan Crepain maar met een nog nader te ontwikkelen ander plan. De gemeente loopt hiermee het ontwikkelrisico en moet daarna nog maar zien dat het plan verkocht wordt. Het is niet ondenkbeeldig dat het door de gemeente ontwikkelde plan toch niet op alle punten voldoet aan de ideeën van een potentiële ontwikkelaar waardoor het nog maar de vraag is of er op deze manier een optimale prijs ontstaat. De gehele ontwikkelingstermijn dient afgerond te zijn voordat de gronden op de markt kunnen worden gebracht waardoor de verkoop, naar verwachting, pas na 1,5 jaar kan worden gerealiseerd.
Pagina 3
Uitstralingseffecten De gemeente dient rekening te houden met het feit dat er uitstralingseffecten kunnen ontstaan voor de openbare ruimte (niet de openbare ruimte binnen het beoogde plangebied). Hierdoor kunnen voor de gemeente extra kosten ontstaan. Tijdens het voeren van onderhandelingen en de uitwerking van een eindvoorstel zullen deze effecten in beeld worden gebracht. Uitgevoerde onderzoeken Door Meeus Bedrijfsmakelaars is een taxatie uitgevoerd waarbij het pand Hofplein 1 (exclusief historisch stadhuis) met omliggende gronden is getaxeerd op € 1.100.000, -. De betreffende makelaar heeft in een vervolgopdracht de vraag gekregen het pand met ondergrond en omgeving te taxeren op basis van de beoogde nieuwe bestemming (woning en winkels). Tevens is gevraagd om het te verkopen gebied aan te laten sluiten bij het plangebied zoals is aangegeven door Van der Horst Ontwikkelingsgroep. Hierdoor kan het bod worden vergeleken met de taxatiewaarde. Indien het taxatierapport nog wordt ontvangen tussen het schrijven van dit stuk en deze raadsvergadering zal deze afzonderlijk met geheimhouding ter inzage worden gelegd. Daarnaast is zowel onze huisadvocaat als een andere, in aanbestedingsrecht, gespecialiseerde advocaat gevraagd zijn visie en advies te geven. De visie en het advies van de huisadvocaat met betrekking tot het aanbestedingsrecht is verwoord in de presentatie d.d. 21 april 2009. De visie en advies van de andere advocaat (verbonden aan advocatenkantoor Kennedy Van der Laan N.V.) en onze huisadvocaat zijn in essentie gelijk. De kern hiervan is reeds hierboven onder “algemeen” vermeld. Ten slotte heeft Woonmakelaar te Grave een onderzoek uitgevoerd naar het woningbouwprogramma. Zij stellen voor een mix aan te brengen van trendy, studioachtige koopappartementen voor starters en luxe koopappartementen voor senioren. Daarnaast stellen zij ook voor om meer goede commerciële ruimte aan te brengen. Kosten, baten en dekking De kosten van het uitwerken van één van de genoemde varianten zal ongeveer € 115.000,- exclusief btw bedragen. Hiervoor wordt een voorbereidingskrediet aangevraagd. Getracht zal worden deze kosten bij de verkoop weer terug te krijgen. De dekking van het voorbereidingskrediet komt uit de algemene reserve van de algemene dienst. Conclusie Gezien het feit dat er een bieding ligt met betrekking tot de aankoop van het pand met ondergrond en bepaalde omgeving (variant 1) stellen wij u voor de onderhandelingen aan te gaan met Van der Horst Ontwikkelingsgroep om te trachten tot overeenstemming te komen. In de onderhandelingsperiode zal inzichtelijk worden gemaakt welke publiekrechterlijke mogelijkheden er zijn en de reikwijdte daarvan, om richting te geven aan door de gemeente gewenste ontwikkelingen. De uitwerking van deze variant kan waarschijnlijk het snelst tot resultaat leiden, mits gemeente en partij tot elkaar komen . De verkoopprijs is in eerste instantie redelijk te noemen. Hierbij dient nog afgewacht te worden wat de taxatiewaarde is op basis van de beoogde bestemming en het door Van der Horst Ontwikkelingsgroep gebruikte plangebied én de uiteindelijke resultaten van de onderhandelingen met betrekking tot de prijs en ander gestelde verkoopvoorwaarden. De bijlagen zijn met geheimhouding ter inzage gelegd. Waarom naar de Raad? Bij het aangegeven van uw wensen en bedenkingen hebt u aangegeven een uitwerking van de alternatieven te willen krijgen waarna een keuze hierin gemaakt kan worden. Van u wordt verwacht dat u een keuze maakt uit de hiervoor genoemde varianten en ons opdracht geeft tot het voeren van onderhandelingen en uitwerking van een eindvoorstel. Doelstelling en beoogd effect Met het besluit wordt bereikt dat wij de ontwikkeling vervolgen in de richting van de gekozen variant.
Pagina 4
Argumenten en alternatieven Er dient besloten te worden zoals voorgesteld zodat het project herstart kan worden. De alternatieven zijn hierboven nader beschreven. De voor- en nadelen staan bij de varianten en in de presentatie van 21 april j.l. genoemd. Hoe gaan we dat bereiken en is evaluatie nodig? Door het sluiten van een koopovereenkomst. Communicatie Het besluit zal (eventueel) worden bekend gemaakt aan de betrokkenen. Kosten, baten en dekking De kosten van het uitwerken van één van de genoemde varianten zal ongeveer € 115.000,- exclusief btw bedragen. Dit zal voor variant 1 ook gelden. Hiervoor wordt aan u gevraagd een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen. Getracht zal worden deze kosten bij de verkoop weer terug te krijgen. De dekking van het voorbereidingskrediet komt uit de algemene reserve van de algemene dienst. Besluitvorming Van u wordt gevraagd: In te stemmen met variant 1, conform het gestelde onder het kopje ‘conclusie’ in dit stuk; Ons opdracht te geven de onderhandelingen aan te gaan met de betrokken partijen en het uitwerken van een eindvoorstel; Een voorbereidingskrediet van € 115.000, - exclusief btw beschikbaar te stellen ten laste van de vrije algemene reserve van de algemene dienst. Het voorbereidingskrediet zal te zijner tijd, indien overeenstemming wordt bereikt, ingebracht worden in de nieuw op te stellen exploitatie Bijl-Hofplein. Informatie Voor dit raadsvoorstel zijn: −
Brief Rabomakelaardij zuid m.b.t. ontwikkeling Bijl-Hofplein
−
De rapportage Woonmakelaar te Grave;
−
Brief gemeente Grave aan Rabomakelaardij zuid
−
Aanbiedingsbrief Van der Horst Ontwikkelingsgroep
−
Het taxatierapport Meeus Bedrijfsmakelaars;
−
De presentatie 21 april 2009;
−
De rapportage van de advocaat verbonden aan Kennedy Van der Laan N.V. ;
met geheimhouding ter inzage gelegd. Bijlagen: geen Stukken vertrouwelijk ter inzage: 7 Grave, 30 april 2009
Pagina 5
Burgemeester en wethouders van Grave, De secretaris,
De burgemeester,
G.J.A.F. Hubers
W.J.G. Delissen-van Tongerlo
Pagina 6
Onderwerp:
varianten ontwikkeling Bijl Hofplein
DE RAAD VAN DE GEMEENTE GRAVE;
Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d.: 30 april 2009. Besluit: −
in te stemmen met variant 1, conform het gestelde onder het kopje ‘conclusie’ in het voorstel Varianten Bijlhofplein van burgemeester en wethouders te Grave d.d. 30 april 2009;
−
Burgemeester en wethouders opdracht te geven de onderhandelingen aan te gaan met de betrokken
−
partijen en het uitwerken van een eindvoorstel; Een voorbereidingskrediet van € 115.000, - exclusief btw beschikbaar te stellen ten laste van de vrije algemene reserve van de algemene dienst. Het voorbereidingskrediet zal te zijner tijd, indien overeenstemming wordt bereikt, ingebracht worden in de nieuw op te stellen exploitatie Bijl-Hofplein.
Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 12 mei 2009.
De raad voornoemd, De griffier,
De voorzitter,
J.A.M. Roelofs
W.J.G. Delissen-van Tongerlo
