9,4%
Geprognosticeerd
Totaalrendement per jaar
PARKING FUND NEDERLAND I Vooraankondiging in samenwerking met
BELANGRIJKE INFORMATIE Geïnteresseerde beleggers worden er uitdrukkelijk op gewezen dat deze vooraankondiging niet volledig is en niet alle informatie bevat die van belang is om een afgewogen oordeel te vormen over het aanbod tot deelname aan Parking Fund Nederland I. Hen wordt nadrukkelijk geadviseerd het prospectus zorgvuldig te lezen en kennis te nemen van de volledige inhoud van het prospectus. Iedere beslissing omtrent het aanbod dient te zijn gebaseerd op de bestudering van het gehele prospectus.
Potentiële beleggers worden er nadrukkelijk op gewezen dat beleggen in het algemeen risico’s met zich meebrengt. Dat geldt ook voor het beleggen in Parking Fund Nederland I. De waarde van de beleggingen kan zowel stijgen als dalen en beleggers dienen zich te realiseren dat zij mogelijk minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd. Het prospectus bevat de gegevens die voor beleggers noodzakelijk zijn om zich een oordeel te vormen over Parking Fund Nederland I en de daaraan verbonden kosten en risico’s.
Het prospectus is kosteloos verkrijgbaar via: Adviesgroep Reyersen van Buuren bv Handelsweg 59C Postbus 275 1180 AG Amstelveen Tel.: +31 (0)20 643 83 81 Fax: +31 (0)20 645 55 32 E-mail:
[email protected] Website: www.reyersen.nl
Op deze vooraankondiging is slechts het Nederlandse recht van toepassing. Potentiële beleggers kunnen generlei recht aan deze vooraankondiging ontlenen. Slechts de inhoud van het prospectus is bindend. Niemand is gemachtigd in verband met de plaatsing informatie te verschaffen of verklaringen af te leggen die niet in het prospectus zijn opgenomen. Deze vooraankondiging houdt geen aanbod in van enig financieel instrument of een uitnodiging tot het doen van een aanbod tot koop of tot het nemen van enig financieel instrument. Eindhoven, 14 november 2012, Holland Immo Group BV
2
Inhoudsopgave Inleiding
4
De Nederlandse parkeermarkt vanuit vastgoedbeleggingsperspectief
5
Object
6
Huurder: Q-Park
8
Juridische structuur
9
Investeringsstructuur
10
Rendement
11
Fiscale aspecten
15
Initiatiefnemer
16
Vergunning AFM (WFT)
16
Deelnemen in Parking Fund Nederland I
18
Betrokken partijen
19
3
INLEIDING • Nieuwe parkeergarage in de binnenstad van Gouda • Zeer langlopend huurcontract met Q-park (35 jaar) • Verwacht totaalrendement
9,4%*
• Verwacht gemiddeld exploitatierendement
8,1%*
• Verwacht gemiddeld direct rendement (ná aflossing)
7,2%*
• Totale fondsinvestering
e 7.660.000
• Inleg participanten
e 3.100.000
• Participatiegrootte
e 5.000 (minimale afname van twee participaties)
Parking Fund Nederland I zal beleggen in een nieuwe openbare parkeergarage met 345 parkeerplaatsen, gelegen aan de Sint Mariewal 3 in Gouda (tussen de Hoge Gouwe en het Nonnenwater), op loopafstand van het kernwinkelgebied. De parkeergarage maakt deel uit van de ‘Bolwerkontwikkeling’ met een hotel, commerciële ruimten met winkel-, kantoor- en horecabestemming (in totaal 3.255 m2) en 71 woningen. De parkeergarage is voor 35 jaar verhuurd aan Q-Park, die behoort tot de top-3 van Europese private parkeerondernemingen en die marktleider is in Nederland.
Langlopend huurcontract met stabiele kasstroom De vaak zeer langlopende huurovereenkomsten en stabiele kasstromen van openbare parkeergarages maken deze beleggingscategorie tot een aantrekkelijke aanvulling in een beleggingsportefeuille. Er is dan ook een groeiende belangstelling voor het beleggen van vermogen in openbare parkeergarages. Holland Immo Group biedt, in samenwerking met Adviesgroep Reyersen van Buuren bv, de mogelijkheid te beleggen in deze zeer langjarig verhuurde parkeergarage met een van de grootste parkeerondernemingen van Europa als huurder/exploitant.
* Enkelvoudige rendementen op jaarbasis. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Omdat de waarde van de beleggingen zowel kan stijgen als dalen, bestaat het risico dat beleggers minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd. Het beoogde rendement wordt uitgedrukt als percentage van de initiële inleg per participatie (exclusief emissiekosten) gedurende de looptijd van het fonds.
4
DE NEDERLANDSE PARKEERMARKT VANUIT VASTGOEDBELEGGINGSPERSPECTIEF • Autobezit in Nederland sinds 1990 gestegen van 5,1 miljoen tot 7,8 miljoen auto's in 2012 • Groeiende mobiliteit en schaarste aan parkeerruimte leiden tot grotere parkeerdruk • Parkeergarages als oplossing voor de parkeerdruk in binnensteden • Voorspelbare kasstromen en lage conjunctuurgevoeligheid • Parkeren in parkeergarages is goedkoper dan op straat parkeren
Toenemende mobiliteit Parkeren speelt een belangrijke rol in het dagelijks leven. Het economisch en sociaal functioneren van onze samenleving is mede afhankelijk van mobiliteit. In Nederland is het autobezit sinds 1990 gestegen van 5,1 miljoen tot ruim 7,8 miljoen auto’s in 2012. Dit is het gevolg van een sterke stijging van het inkomen, een daling van de transportkosten, individualisering, emancipatie en toename van tweeverdieners met als gevolg een toename van het autobezit per huishouden.
Parkeergarages als oplossing voor toename parkeerdruk Door het groeiende autobezit en de toename van de mobiliteit in combinatie met de schaarste aan parkeerruimte neemt de parkeerdruk toe. Dit gegeven maakt dat er een verhoogde druk op de infrastructuur komt te liggen en dat is waar parkeergarages een grote rol spelen. Ze bieden op een relatief beperkte oppervlakte een oplossing voor auto’s in de binnensteden.
Voorspelbare kasstromen en beperkte conjunctuurgevoeligheid Parkeergarages zijn onderdeel van de infrastructuur en hebben ook de karakteristieken van infrastructuurbeleggingen. Deze kenmerken zich vaak door voorspelbare kasstromen, gecorreleerd aan de inflatie, en beperkte conjunctuurgevoeligheid. Parkeergarages worden doorgaans voor een periode van tien tot 30 jaar verhuurd. Daarnaast bieden openbare parkeergarages een dubbele zekerheid van het rendement. Als een huurder/exploitant vertrekt, ontvangt de belegger geen huur meer, maar kan hij terugvallen op de parkeerinkomsten. Er blijven immers mensen parkeren. Hierdoor kent de parkeergaragemarkt een lager risicoprofiel dan bijvoorbeeld de kantorenmarkt.
Ontwikkeling parkeertarief in Nederland Het parkeertarief wordt niet alleen bepaald door vraag en aanbod, maar ook door het gemeentelijk parkeerbeleid; enerzijds beleidsmatig om verkeer per auto naar de binnenstad te reguleren, anderzijds om kosten te dekken. Er vindt steeds meer differentiatie in parkeertarieven plaats, zowel van het
straat- en parkeergaragetarief als ook naar plaats en tijd. In de afgelopen vier jaar zijn de tarieven voor parkeren op straat in 30 grote Nederlandse steden met gemiddeld 15% gestegen. Vaak zijn de tarieven op straat gekoppeld aan de tarieven in de parkeergarages; op straat is het parkeren in het algemeen duurder dan in de garage. Dit heeft onder andere tot gevolg dat wanneer de gemeente besluit de tarieven voor straatparkeren te verhogen, de particuliere parkeergarages hun tarieven mee laten stijgen. Het verschil tussen straattarieven en parkeergaragetarieven per september 2012 is weergegeven in de onderstaande tabel.
Top-20 - maximale kosten voor 1 uur parkeren max. straattarief max. garagetarief stad 1 Amsterdam NH
€ 5,00
€ 5,00
2 Heemstede NH
€ 4,50 gratis
3 Utrecht UTR
€ 4,26
€ 3,60
4 Gouda ZH
€ 3,90
€ 1,73
5 Hilversum NH
€ 3,40
€ 2,00
6 Nijmegen GEL
€ 3,35
€ 2,35
7 Rotterdam ZH
€ 3,00
€ 3,00
8 Alkmaar NH
€ 3,00
€ 1,60
9 Apeldoorn GEL
€ 2,83
€ 2,50
10 Delft ZH
€ 2,80
€ 2,20
11 Haarlem NH
€ 2,75
€ 2,20
12 Den Haag ZH
€ 2,60
€ 3,00
13 Maastricht LIM
€ 2,60
€ 2,20
14 Sittard LIM
€ 2,60
€ 1,50
15 Den Bosch NBR
€ 2,50
€ 2,20
16 Leeuwarden FR
€ 2,50
€ 2,00
16 Leiden ZH
€ 2,50
€ 2,00
18 Zwolle OV
€ 2,40
€ 2,40
19 Almere FLE
€ 2,40
€ 1,88
20 Amersfoort UTR
€ 2,40
€ 1,85
gemiddeld
€ 3,06
€ 2,26
Bron: http://www.parkerenindestad.nl/
5
VAN I JZ
A . R
ST EL
A
G RAAFSES TRAATWEG
Burgemees ter Lucasselaa n
DE
BO
G WE TGRA BODE
. R
ST EL
DE
BO
-
ij Ha rle k n pa d
BO
Zuid elijk e Zwa rtew .
K DIJ
Z
LSE EIJ S L R C IA S T DE UI O V IN W E G R P WE
VERKEERSPLEIN STOLWIJKERSLUIS
olw
ijk
se
va
ar
EG EW
K O
-
BL
JE VERBI NDING S A S IN D BEN ED E N E
E
IN
N BE
VERBIN D IN G
S SA
D
ED
EN
AL ST
va
WADDINXVEEN
ar
t
G WE AT -
SE ST RA
EN
ED
S ZE H O E D GE IJ
T-
t POLDERROTONDE
M
ER
.
TE
Z
Burgemeester Lucasselaan
G RAAFSESTRAATWEG
S ZE H O E D GE IJ
K
O
BL %h&H
AL ST
ER
VE
VAN I JZ
D
EG
EW
S
S. Bik o-
brug
INDU STR IE STR .
D IJ K -
.STR
U IS
ROT
A RD
VE
07 N2
St
S
EG AW LT VO
L E
G S E K
Zu id el ijk e Zw ar tew .
N NR
brug
.
K.-
.N.
7 20 N
N N-
O
-
UIS
g je ee
G
R
J.
SL
e
gj
ee
W
't
BA
ST
O
O
STR
. N .K
07
ECOOP
AN BA
D
LE IA C
De Wijk
ND
R
G
D OU
E
GO
JE
K RA
SE
TI
D EN
W
.
UD
SE
W
EG
© 2012 Falkplan BV
BERGAMBACHT
SL
LT
VO
N2
L E
G
I JRO KNDW EE SG E
JK
LI
E ID
DI J K
E
N
E
O
C
P
O
O C
E
O
C
U
W
EG
E
e.
N
LA
N207
D .O
EG
AW
C
O
O
P
DEN HAAG
COEN
VI
J.
7 20 N
EG
B
D.O
e.
W
Nw
Nw
't
IJ
SC
E HI
O
28
O
SP
AN
OUDEWATER
PRETORIAPLEIN
LA
N2
PR
T
KORTE AKKEREN
WEIDEBLOEMKWARTIER
BERGAMBACHT
HAARLEM
L
t
KOMPAS
TS TR AA
RAOUL WALLENBERGPLANTSOEN
EN SIN GE
15
VREEWIJK
KLEIN KORT AMERIKA
FL UW EL
HOLLANDSE TUIN 5
EL
JO UB ER
L
MARKT
RSTAL N WE . VEE
E LM I N A WEG
e d 2 0 15
KADEBUURT
Stadscentrum
Bolwerk
GO
SS
GE
T
G
ACHTERWILLENS
KADENPLANTSOEN
K
IL H IN W
-
ch
DIJK
re
ER
NIEUWE EN T T SLAPPERDEL MARKT
NG
De Sluis Juliana sluispad
Ge
GRAAF FLORISROTONDE
IN
CH
se
VERBIN D I N G
SLAGENBUURT
SIN
EK
ijk
SA
E HO UT
E
GO U DS
BL
olw
EW .
EL
T
POLDE
ZW A R T
H-
G
Reeuwijk
N207
SCHOUWBURGPLEIN
R
VERKEERSPLEIN STOLWIJKERSLUIS
L
SP OOR STR .
IN
St
WADDINXVEEN
p lein
NI
RE
S IN G E
J. D . WI TTLA AN
ST AT ENL SIN GE
P le
CRAB E T STR.
S
Breevaart
K WEG I JC
N BE
GOUWE
RI SW EG sman- G R A A F FLO
KO
TR.
GE
SW
E LA A N
DE WI LL EM RS IN G EL OUWE ZW IJG E
Ona
S TT
To
G N LI EL EG ST W
e
ZOETERMEER ROTTERDAM
L
P LA
N
EG
O RB E CK TH
O
D UI PR
Olympia
VOGELBUURT ER T IG AA RE TR S
IS T O
SP
HOUTSINGELROTONDE
G
AA
EG
U
jfd
D IJ K
PRETORIAPLEIN
De Wijk
CLARISSENHOF
AW
KW
EW
B
Vi
OO
RI ST
NG-
ATS WE V. C
IN
OE
D
2015
DE VESTING
N
GOUDA PAR K
GE R OO B EN D E
ON
A L-
LA
Gouda Noord
-
S INGE L
K
R
KANA
W
ER
Van Bergen IJzendoornpark
.
R RI O S A A T NG T DI JK
Watergras
JE VER BIN DIN GS A S I N D BEN ED E N E Al b ert
-
DE
AA AR GOUWESTROOM T C
IN
R.
T ER JA M ES
IE
ND
MAMMOET
EG B LEU L A N D W BOERHAAVEKWARTIER
WA
LM
BR
EN
TW
ST
EL
E
TI
H
ON
ON
W U IE E TS
H
N
C
C
G e re ed
O
IS
M
Park Atlantis
K
De Mammoet
RD
E
.T
ED
WA
ST
R
-
G
G
250m
ZOETERMEER MOORDRECHT
at
WE G
RD
E
6
V. D
VI
O
6
TW
18 MOORDRECHT
tra
EUROTONDE
.
LI
O s
-
G
M
KROMME GOUWE KON. WIL H E
.M
nk Donk
R
DA
F
2E Do
LE
N
NIEUWE PARK
Gouwekanaal
H SC
NG
EE
GOUDA
E
IA
AN
DR
KA D
NC
-
R TTE
WE O O S NIE UW E GOU T Z IJ
TUINENBUURT
6
RO
B UR G. MIJSSINGEL
F-
H
45
C
N
TO
45
EG
O
VI
WE
Plattegrond gemeente Gouda N
W EN
O
O
LA
VA
EES
ST
. .
EE
ST
ER
NIEUWE PARK WEST
R i n g v a a r t
S-
R E ENE N-
RD I N G EN WINDROOSKWARTIER LA A
GOUWE HOEK
we g
Steinenburg
BLOEMENDAAL
BUR WEIDEBLOEMKWARTIER GEM
-
5E
20
W
HEUVEL
BUR GEM EES T E R
Residence Elzenhof
PR
ED
E LMHIONV A WE G
E
RINGVAARTROTONDE
5E
W ILDE
PO ORT
KADE
-
A20
EN
S NGL. KOMPAS
Br oe k-
JK
H
Groenhovenpark GROEN-
NE JD
C AT
GROENHOVENKWARTIER
O
EE
ZI
GR
.R
ID
RIN G
je e eg
DI
IL H IN W
.V
N
R DE VA N
KORTE AKKEREN
BERGAMBACHT
N
ZU
E25
Julia nas luispad
DIJK SE UD
O
RG
DIJK
AA
-
't W
G
BU
ST
't Weegje
N207
N
OO
ID De Groene Wal R H. D N. . VR IE SL
GILDENBURG
NG
52
MB
ST
A BA
NI
N4
RI
UWE
HAARLEM
RSTA L N WE . VEE
DETAIL
KO
ijk
GO
Wilhelminakade
-
D
RU
WE
OO
NG-
NA MI
N
NT
ST
OO R
AN
AW
TR.
C
EL
ES
E
ILH
E
G O U W E P A R K
N AA
UW
W
N
te rd
07
EI
H
KL
C
R
S
O
E
O
CE
N
W in
N2
K
N- G PE E M W KA ING R
BOCH T
IJ
RO
De Sluis Groenhoven
0
LD
N IE
DE VESTING H
N452
KANA ALCO G O U D ESW E GE Z P O O HR AN T COENECOOPROTONDE
-
G
TE
2
5
2
E3
A
G N LI EL EG ST W
E30
GOUWE
5 N4
ELBURGPLEIN
2
A
U
UG BR
t
PO
IS TE D SR RI G OOUO S A A T NG T DI JK
ECOOP EN
N
B
A
K R KE D AK OR O
A1
ZUID II
C O E N E C O OI N P R G . pad V . D Moerkapelle Z
Ot we g
EG
11 GOUDA
g we
E2
W
E
R
N45
W
R
Bolwerk
Ona ARNHEM UTRECHT
S TT
G
U
EG
NE
E
KW
ON
HE
O
ST
RAOUL WALLENBERGPLANTSOEN
Noorderhout
AA AR GOUWESTROOM T ORT C
EUROTONDE
TUINENBUURT
IN
OE
M
.
3 KLEIN KORT AMERIKA
MARKT
HOLLANDSE TUIN 5
VOGELBUURT ER T IG AA E R R T S
LM
BR
EN
K
SINT VICTORWIJK
Gouda N
EW
IJ
WADDINXVEENISON
7
WA
T CH
Stadscentrum
A
E
TI D
LD
N
N20
WA
CLARISSENHOF
RTSTR
W U IE E TS
H
N
C
A
G
4 45
ED
NIEUWE
T T SLAPPERDEL MARKT
K
JOUBE
E
NA
ZU IDKD.
KA
AAN
WE
LO L AP OL
SS
N S IN G E
R
WADDINXVEEN
ZUID
KADEBUURT
ER
F LU W E LE
RD ra
G
EK
L
O
st
IN
4
KADENPLANTSOEN
GE
O
nk Donk
-
WADDINXVEEN
KON. WIL H E
.M
Do
LE
BL
EL
ACH
IN
2E
IND U ST RIE STR .
E
IA
at
S
SCHOUW2 BURGPLEIN
H-
KA D
S. Bik o-
F-
NC
EN
GRAAF FLORISROTONDE
EW.
O
VI
Van Bergen IJzendoornpark GE R OO B EN D E
SP OO RST R.
O
O
CRAB E T STR.
ST
GOUDA PAR K
GOUWE
Al b er t SW EG man R A A F FLO RI P le s in 1 G p le
S ING E L
SLAGEN
ZWA RT
-
Het vastgoed betreft een nieuwe openbare parkeergarage met 345 parkeerplaatsen op drie lagen, gelegen aan de Sint Mariewal 3 te Gouda. Deze parkeergarageNIEUWE maakt onderdeel uit van eenNIEUWE PARK WEST PARK nieuwbouwontwikkeling in de binnenstad van Gouda, genaamd Residence Bolwerk. De ontwikkeling omvat naast de parkeergarage een U WE O O S Elzenhof NI EU W E GO TZI J D Best Western 4* Hotel (101 kamers en congresfaciliteiten), E winkel-, kantoor-Broen horecaruimte en 71 woningen. Het Bolwerk ekGOUDA biedt 1.450 m² aan w e gcommerciële ruimte onder de appartementen in de Hofgebouwen en 1.805 m² commerciële ruimte voor onder KROMME andere horeca, verdeeld over de voormalige lichtfabriek en GOUWE het waterleidinggebouw. Het aan Gouwete kopen object voor Parking Fund Nederland I betreft alleen dekanaal parkeergarage.
R i n g v a a r t
EG
AA F DE GR
TER J A M ES
N
DE W IL L E M R S IN G EL OUWE Z W IJ G E
BOERHAAVEKWARTIER
EES
KELAA
IN
O
KADE
GEM
OR B E C TH
ER
S T A T E NL S IN G E
B LE UL A N D W
F
-
BUR
EE
IN A
GOUWE HOEK
DR
PO OR T
LM
Wilhelminakade
N
BÜ CH
BUR GEM EE S T E
J. D . WI TTLA AN
.
ZI
B U R G . MIJSSINGEL
ST
L
AN
NE
OO
Nieuwe parkeergarage in Gouda
PR
Olympia
EG
locatie binnen de stadsring op loopafstand van hetAtlantis kernwinkelgebied N • Uitstekende S NGL R jaar verhuurd aan Q-Park • VoorJ D35 E
NDE
W
Park
HEUVEL
S IN G E
LA
EE
hovenpark
Re
HOUTSINGELROTON
Gouda Noord
SWEG
NE
.R
UWE
O ST
SE UD
.V
GO
EG
O
RG
E
AT V. C
NW VE
G
BU
N G O U D ESW E GE VA Z W ILDE D N R W P O O HR A T TONDE I N G EN WINDROOSKWARTIER LA A GroenN ieuwe openbare parkeergarage in de binnenstad van Gouda • N IE GROENUW
MAMMOET
R.
O
NG
VI
H
LI
EN
E
De Mammoet
RD
O H
ES
L
-
R TE
N AA
Breevaa rt
R E EN EN -
GR
N- G PE E M W KA ING R
Groenhoven
K WE G I JC
GROENHOVENKWARTIER
5
Object
WE G
N452
ELBURGPLEIN
S-
Watergras
SW
ij k
E
P LA
terd
52
DS
Steinenburg
BLOEMENDAAL
52
N4
E2
OU
T OR
C AT
TRAA AFSES
W in
N4
PO
t
I De Groene Wal R H. D N. . VR L IE S
11 GOUDA
g we
GILDENBURG
ER V A N DD
UD
SJ
E
A ER
KS
E
TIE
© 201
Uitstekende locatie
Voor 35 jaar verhuurd aan Q-Park
De parkeergarage, hieronder afgebeeld als P5, is gelegen tussen de Hoge Gouwe en het Nonnenwater op een zeer markante en herkenbare plek in de binnenstad van Gouda. De garage is zeer goed aan te rijden. Het betreft een multifunctionele binnenstadslocatie voor centrumbezoekers en de gebruikers/ bezoekers van het Bolwerk met hotel/congresfaciliteit, kantoor en horeca, alsmede voor de bewoners van de bovenliggende en omliggende woningen.
De parkeergarage wordt gekocht van Q-Park en voor 35 jaar gehuurd door Q-Park. De belangrijkste kenmerken zijn: • Looptijd huurcontract bedraagt 35 jaar, waarna tweemaal voor tien jaar verlenging kan worden geopteerd; • De huur wordt jaarlijks geïndexeerd met het consumentenprijsindexcijfer (CPI) volgens de volgende staffel: CPI tot 2,5%: 100%, boven een CPI van 2,5% tot 6%: 50%, daarboven: 0%; • Triple net huurcontract, wat inhoudt dat vrijwel alle kosten van onderhoud en premies opstalverzekering van de parkeergarage voor rekening van Q-Park zijn. De gemeentelijke lasten zijn voor rekening van het fonds.
Gouda bezit een fraaie historische binnenstad en heeft 71.195 inwoners. Er komen veel toeristen voor de kaasmarkt, de diverse musea en leuke winkelstraatjes, die zich in dit gedeelte van het stadscentrum bevinden. Het parkeren in de binnenstad is beperkt, met name het straatparkeren binnen de ring is duur en ook beperkt beschikbaar (€ 2,90 / € 3,90 per uur, max. 1 uur). De enige andere parkeergarage binnen de stadsring (P4) wordt eveneens door Q-Park geëxploiteerd. De overige parkeerlocaties (P1, P2 en P3) betreffen parkeerterreinen die buiten de stadsring liggen.
Daarnaast komen de overige eigenaarslasten, waaronder groot onderhoud en de bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren, waarvan de parkeergarage deel uitmaakt, voor de beoogde maximale looptijd van het fonds van tien jaar voor rekening van Q-Park.
7
HUURDER: Q-PARK • Top-3 parkeerexploitant in Europa met circa 850.000 parkeerplaatsen • Met een omzet in 2011 van bijna € 700 miljoen marktleider in Nederland, België, Finland en Zweden
Q-Park exploiteert ruim 92.000 parkeerplaatsen in Nederland en is daarmee marktleider. In Europa behoort Q-Park met ruim 850.000 parkeerplaatsen in tien Europese landen tot de top-3 parkeerondernemingen. Zij heeft van de top-5 private parkeerondernemingen de beste geografische spreiding van de parkeergarages. Q-Park is gericht op hoogwaardige parkeerdienstverlening in gebouwde parkeervoorzieningen en parkeerterreinen op strategische locaties. De kernactiviteiten betreffen binnenstedelijk multifunctioneel parkeren, parkeren bij openbaarvervoersknooppunten en parkeren bij ziekenhuizen.
1 2 1 2
2
4
1 1
3
2
.
Marktpositie van Q-Park
8
Q-Park streeft ernaar de meest verkozen en aanbevolen parkeerpartner te zijn op strategische locaties in NoordwestEuropa, gebaseerd op kwaliteit, operationele perfectie, klanttevredenheid en duurzame financiële resultaten.
JURIDISCHE STRUCTUUR Participanten
Stichting Bewaarder HIG Vastgoedfondsen (de bewaarder)
Parking Fund Nederland I
Holland Immo Group Beheer BV (de beheerder)
Parkeergarage Bolwerk Schema juridische structuur
Fonds Het fonds is een beleggingsinstelling en heeft de vorm van een besloten fonds voor gemene rekening. Het fonds is een contractuele regeling tussen Holland Immo Group Beheer BV in haar hoedanigheid als beheerder, Stichting Bewaarder HIG Vastgoedfondsen in haar hoedanigheid als bewaarder en elk van de participanten. De juridische structuur van het fonds is bovenstaand vereenvoudigd weergegeven. Het fonds is geen rechtspersoon en kan daarom zelf geen overeenkomsten aangaan, activa verkrijgen of onder zich houden, of verplichtingen aangaan onder eigen naam. De beheerder en de bewaarder zijn rechtspersonen en kunnen als zodanig wel overeenkomsten aangaan, activa verkrijgen of onder zich houden en schulden aangaan onder eigen naam.
Beheerder Als beheerder van het fonds treedt op Holland Immo Group Beheer BV. De beheerder is belast met het beheer en de administratie van het fonds. De beheerder is gerechtigd en bevoegd in naam van de bewaarder en voor rekening en risico van de participanten rechtshandelingen te verrichten, zoals het
verwerven van het object en het aangaan van de financiering. Bij het beheer en de administratie van het fonds zal de beheerder uitsluitend in het belang van de participanten handelen. Alle winsten, verliezen, schulden en kosten die voortvloeien uit het beheer en de administratie van het fonds, komen ten gunste of ten laste van de participanten naar evenredigheid van hun belegging in het fonds, met dien verstande dat een participant niet kan worden gedwongen meer bij te dragen aan het fonds dan het inschrijvingsbedrag van de desbetreffende participant.
Bewaarder De activa van het fonds worden in bewaring gegeven bij Stichting Bewaarder HIG Vastgoedfondsen, die optreedt als bewaarder. De bewaarder moet er bovendien op toezien dat de beheerder handelt conform de fondsvoorwaarden. De bewaarder handelt uitsluitend in het belang van de participanten van het fonds en kan bepaalde taken uitbesteden aan derden.
9
INVESTERINGSSTRUCTUUR
Fondsinvestering Koopprijs vastgoed € 7.100.000 Notaris transport € 3.000 Totale koopprijs v.o.n. € 7.103.000 Financieringskosten: - Afsluitprovisie € 22.800 - Notaris hypotheek € 3.000 Totale financieringskosten € 25.800 Bijkomende kosten: - Taxatiekosten en duediligenceonderzoek € 28.400 - Structureringsfee € 191.700 - Externe acquisitiekosten € 71.000 - Plaatsings- en onderzoeksvergoeding € 108.500 - Marketingkosten € 56.800 - Oprichtingskosten € 39.000 Totale bijkomende kosten € 495.400 Liquiditeitsreserve € 35.800 Totale fondsinvestering € 7.660.000 Hypotheeklening € 4.560.000 Inleg participanten € 3.100.000
Koopsom en fondsinvestering
Inleg participanten
Parking Fund Nederland I zal omstreeks 19 december 2012 een nieuwe openbare parkeergarage in Gouda verwerven. De verkoper is Q-Park die deze parkeergarage voor een periode van 35 jaar zal gaan huren. De totale koopsom bedraagt € 7.100.000 k.k. De totale fondsinvestering bedraagt € 7.660.000 (inclusief kosten). Dit bedrag zal deels worden gefinancierd met door de participanten bijeen te brengen eigen vermogen en deels met een bancaire hypotheeklening.
Het door de participanten bijeen te brengen kapitaal bedraagt € 3.100.000, verdeeld over 620 participaties van € 5.000 per participatie (exclusief emissiekosten) met een minimale afname van twee stuks.
Hypotheeklening De hypotheeklening bedraagt € 4.560.000. Deze zal worden aangegaan voor een periode van vijf jaar met een verwachte rente van 4,3% per jaar en zal naar verwachting aansluitend worden verlengd voor een periode van vijf jaar. De daadwerkelijke rente staat nog niet vast. Deze zal voor de eerste periode van vijf jaar worden gefixeerd. Gedurende de eerste vijf jaar zal elk jaar 0,5% van de hoofdsom worden afgelost, daarna naar verwachting elk jaar 0,75%.
10
RENDEMENT • Verwacht totaalrendement
9,4%*
• Verwacht exploitatierendement
8,1%*
• Verwacht direct rendement (na aflossing)
7,2%*
• Verwachte Internal Rate of Return (IRR)
8,5%
Verwacht gemiddeld exploitatierendement Het verwacht gemiddeld exploitatierendement van het fonds is het rendement uit de exploitatie van het vastgoed vóór aflossing van de hypotheeklening en bedraagt 8,1% per jaar.
Verwacht gemiddeld direct rendement Het verwacht (uitkeerbaar) gemiddeld direct rendement van het fonds (na aflossing) bedraagt 7,2% op jaarbasis (oplopend van 6,0% in 2013 tot 8,5% in 2022). De uitkering hiervan vindt plaats per kwartaal achteraf.
Verwacht gemiddeld totaalrendement en winstpreferentie De beleggingshorizon van het fonds bedraagt zeven tot tien jaar. Gedurende deze periode zal de parkeergarage worden geëxploiteerd, waarna zij zal worden verkocht. Teneinde de belangen van de participanten en de beheerder bij de verkoop van de vastgoedportefeuille parallel te laten lopen, komt een percentage van 20% van de overwinst ten goede aan de beheerder. Indien het fonds niet in staat is gebleken een gemiddeld enkelvoudig exploitatierendement van ten minste 8,1% op jaarbasis gedurende de looptijd van het fonds te betalen, wordt het verschil in mindering gebracht op het deel van de overwinst waartoe de beheerder is gerechtigd in mee te delen. De participanten genieten derhalve een preferentie met betrekking tot het gemiddeld enkelvoudig exploitatierendement van 8,1% per jaar. Het verwacht gemiddeld indirect rendement (na winstdeling beheerder) bedraagt 2,2% per jaar. Het geprognosticeerde totaalrendement, de som van het direct rendement en het indirect rendement, bedraagt 9,4% (enkelvoudig) per jaar. Dit komt neer op een geprognosticeerde IRR van 8,5%.
* Gemiddeld enkelvoudig op jaarbasis
11
Prognose rendement 2013-2022
Kengetallen Aankoopprijs vastgoed
7.100.000
Aankoopprijs + kosten koper
7.103.000
Totaal fondsinvestering
7.660.000
Hypotheeklening
4.560.000
Eigen vermogen
3.100.000
gemiddeld 2013 2014 2015 Opbrengsten
Bruto-huuropbrengsten 451.347 460.374 469.581 Rentebaten liquiditeitsreserve 573 573 573 Totaal 451.920 460.947 470.154 Kosten Hypotheekrente 195.712 194.732 193.752 Exploitatie- en fondskosten 47.968 48.927 49.906 Totaal 243.680 243.659 243.657 Exploitatieresultaat 208.239 217.287 226.497 Exploitatierendement 8,1%* 6,7% 7,0% 7,3% Aflossing hypotheeklening 22.800 22.800 22.800 Aflossing als % 0,50% 0,50% 0,50% Voor uitkering beschikbaar
185.439
194.487
203.697
Direct rendement als % 7,2%* 6,0% 6,3% 6,6% Liquiditeitsreserve 35.800 35.800 35.800
(alle bedragen luiden in €) (alle rendementen zijn berekend op jaarbasis als percentage van de inleg, exclusief emissiekosten) De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Bij de berekeningen is gebruik gemaakt van een rekenmodel. Hierdoor kunnen afrondingsverschillen ontstaan.
* Gemiddeld enkelvoudig op jaarbasis
12
Gemiddelde exploitatie- en fondskosten
10,6%
Rentetarief hypotheeklening
4,30%
Aflossing (jaar 1 t/m 5, resp. 6 t/m 10)
0,75%
0,50%
Rentetarief liquiditeitsreserve
1,60%
Inflatie
2,00%
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
478.973 488.553 498.324 508.290 518.456 528.825 539.401 573 573 573 573 573 573 573 479.546 489.125 498.896 508.863 519.029 529.398 539.974 192.771 191.791 190.627 189.156 187.685 186.215 184.744 50.904 51.922 52.961 54.020 55.100 56.202 57.326 243.675 243.713 243.587 243.176 242.785 242.417 242.070 235.871 245.412 255.309 265.687 276.243 286.981 297.904 7,6% 7,9% 8,2% 8,6% 8,9% 9,3% 9,6% 22.800 22.800 34.200 34.200 34.200 34.200 34.200 0,50% 0,50% 0,75% 0,75% 0,75% 0,75% 0,75% 213.071
222.612
221.109
231.487
242.043
252.781
263.704
6,9% 7,2% 7,1% 7,5% 7,8% 8,2% 8,5% 35.800 35.800 35.800 35.800 35.800 35.800 35.800
13
14
FISCALE ASPECTEN Fiscale transparantie
Overdrachtsbelasting
Het fonds zal niet zelf aan belastingheffing worden onderworpen. Alle opbrengsten en resultaten worden rechtstreeks toegerekend aan de participanten. Deze ‘fiscale transparantie’ houdt tevens in dat het fonds geen dividendbelasting hoeft in te houden op uitkeringen aan de participanten.
Bij de aankoop van de parkeergarage door het fonds is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Ook ter zake van de uitgifte van participaties voorafgaand aan de aankoop is geen overdrachtsbelasting verschuldigd, tenzij de verkrijger daarmee een belang van ten minste een derde in het fonds zou verkrijgen. Dit geldt onder de huidige wetgeving ook bij een latere verkoop van participaties.
Inkomstenbelasting (Box 3) Bij de in Nederland woonachtige particuliere beleggers valt de participatie in Box 3 van de inkomstenbelasting. De heffing in Box 3 bedraagt 1,2% over de waarde van het (Box 3) vermogen per begin van het kalenderjaar.
Vennootschapsbelasting Bij Nederlandse vennootschappen vormen de inkomsten en de kosten van het fonds naar rato van het aandeel in het fonds bestanddelen van de belastbare winst voor de heffing van vennootschapsbelasting. Eventuele verliezen zijn aftrekbaar.
Herinvesteringsreserve In Nederland gevestigde beleggers/ondernemers die hun participatie tot hun ondernemingsvermogen rekenen, kunnen in beginsel hun bestaande herinvesteringsreserve aanwenden voor de aankoop van participaties in het fonds. Hiertoe is onder andere vereist dat de herinvesteringsreserve werd gevormd door boekwinsten op ter belegging gehouden verhuurd onroerend goed. Ondernemers met een herinvesteringsreserve wordt geadviseerd om van tevoren hierover een fiscaal adviseur te raadplegen.
15
INITIATIEFNEMER Parking Fund Nederland I is een initiatief van Holland Immo Group BV. Holland Immo Group initieert beleggingen in commercieel vastgoed in Nederland en in Duitsland voor particuliere en institutionele beleggers. Gestart in 2001 heeft Holland Immo Group inmiddels 21 fondsen geïnitieerd met een totaal investeringsvolume van circa e 700 miljoen. De directie van Holland Immo Group BV bestaat uit de volgende personen:
mr. T. Kühl, directeur, werkte ruim tien jaar als belastingadviseur, waaronder de laatste jaren bij Ernst & Young in de internationale belastingpraktijk en als regiocoördinator van de Onroerend Goed Groep in Eindhoven. Bij Holland Immo Group BV is de heer Kühl als bestuurder verantwoordelijk voor het financiële en operationele fondsbeheer. Daarnaast neemt hij zitting in het bestuur van Holland Immo Group Beheer BV, gevestigd te Eindhoven.
mr. M. Kühl, directievoorzitter, werkte ruim tien jaar als belastingadviseur bij Arthur Andersen. Specialisatie in de onroerend goed transactiepraktijk binnen de Real Estate Services Groep van Arthur Andersen alsmede specialist in beursgangen en bedrijfsovernames. Doceerde in het opleidingstraject binnen de Nederlandse Vereniging van Participatiemaatschappijen. Bij Holland Immo Group BV is de heer Kühl als bestuurder verantwoordelijk voor investeringsanalyses en vastgoedfinanciering alsmede fondsstructurering. Daarnaast neemt hij zitting in het bestuur van Holland Immo Group Beheer BV, gevestigd te Eindhoven. Tenslotte is de heer Kühl bestuurslid en vice-voorzitter van de branchevereniging voor aanbieders van vastgoedbeleggingsproducten (FORUMVAST Belangenvereniging Aanbieders Vastgoedbeleggingsproducten) en was lid van de Raad van Advies van de inmiddels opgeheven Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV).
De heren M. Kühl en T. Kühl zijn broers. Naast de heren M. Kühl en T. Kühl wordt het management team van Holland Immo Group BV gevormd door de heer L.M. Antonis.
mr. M. Kühl
mr. T. Kühl
Vergunning AFM
L.M. Antonis
(WFT)
Holland Immo Group Beheer BV heeft een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) in het kader van de Wet op het financieel toezicht (Wft), waardoor het haar is toegestaan het
16
L.M. Antonis was ruim zeventien jaar verbonden aan Janssen & Tempelaars Groep BV, gevestigd te Eindhoven (thans onderdeel van Cantos - Malherbe BV, zijnde een dochtermaatschappij van ING Groep), een gerenommeerde organisatie op het gebied van assurantiën en financiële planning in Zuid-Nederland, waarvan de laatste tien jaar als directeur-aandeelhouder. Bij Holland Immo Group BV is de heer Antonis verantwoordelijk voor investor relations.
fonds te beheren. Holland Immo Group en haar fondsen vallen onder toezicht van de AFM. Het prospectus van Parking Fund Nederland I is goedgekeurd door de AFM.
17
DEELNEMEN IN PARKING FUND NEDERLAND I • Deelnamebedrag per participatie (exclusief emissiekosten*)
€ 5.000
• Minimale afname
twee participaties
• Aantal participaties
620
Deelname in Parking Fund Nederland I staat open voor natuurlijke personen en voor rechtspersonen. Deelname is mogelijk met participaties van € 5.000 (te vermeerderen met emissiekosten) met een minimale afname van twee participaties. De inschrijving start op het moment van uitbrengen van het prospectus en sluit op 19 december 2012 of, indien eerder of later, op het moment dat op alle beschikbare participaties is ingeschreven. Het inschrijfformulier voor deelname in Parking Fund Nederland I is als losse bijlage gevoegd bij het prospectus.
Voor nadere informatie kunt u zich wenden tot: Adviesgroep Reyersen van Buuren bv Handelsweg 59C Postbus 275 1180 AG Amstelveen Tel.: +31 (0)20 643 83 81 Fax: +31 (0)20 645 55 32 E-mail:
[email protected] Website: www.reyersen.nl Adviesgroep Reyersen van Buuren bv is geregistreerd als beleggingsonderneming bij de AFM.
* De emissiekosten worden volgens de volgende staffel berekend. Bij deelname vanaf € 10.000 tot € 100.000 in het fonds wordt 3,0% emissiekosten in rekening gebracht. Bij deelname vanaf € 100.000 tot € 250.000 wordt 2,0% emissiekosten in rekening gebracht. Bij deelname vanaf € 250.000 wordt 1,0% emissiekosten in rekening gebracht. Voor de bepaling van de hoogte van de inschrijving geldt ieder individueel inschrijfformulier.
18
BETROKKEN PARTIJEN Initiatiefnemer
Fiscaal adviseur
Holland Immo Group BV Kennedyplein 230 Postbus 8734 5605 LS Eindhoven Tel. +31 (0)40 235 26 35 Fax +31 (0)40 235 26 36 E-mail:
[email protected] Website: www.hollandimmogroup.nl
PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs NV Fascinatioboulevard 350 Postbus 8800 3009 AV Rotterdam
Fonds Parking Fund Nederland I Kennedyplein 230 5611 ZT Eindhoven Tel. +31 (0)40 235 26 35 Fax +31 (0)40 235 26 36
Beheerder Holland Immo Group Beheer BV Kennedyplein 230 5611 ZT Eindhoven Tel. +31 (0)40 235 26 35 Fax +31 (0)40 235 26 36
Stichting bewaarder Stichting Bewaarder HIG Vastgoedfondsen Kennedyplein 230 5611 ZT Eindhoven Tel. +31 (0)40 235 26 35 Fax +31 (0)40 235 26 36
Acquisiteur Dekfordt BV Woudenbergseweg 11 3953 ME Maarsbergen Tel. +31 (0)6 29 55 29 87
Taxateur DTZ Zadelhoff VOF Apollolaan 150 Postbus 74030 1070 BA Amsterdam Tel. +31 (0)20 664 46 64 Fax +31 (0)20 671 63 92
Begeleiding van de plaatsing van de participaties door de initiatiefnemer Adviesgroep Reyersen van Buuren bv Handelsweg 59C Postbus 275 1180 AG Amstelveen Tel. +31 (0)20 643 83 81 Fax +31 (0)20 645 55 32 E-mail:
[email protected] Website: www.reyersen.nl
Accountant KPMG Accountants NV Prof. Dr. Dorgelolaan 30A Postbus 2290 5600 CG Eindhoven
Advocaat (toezichtrechtelijke aspecten) Brands Advocaten Velperweg 28 6824 BJ Arnhem
Notaris Deterink advocaten en notarissen Kennedyplein 201 Postbus 3 5600 AA Eindhoven
19
Holland Immo Group Beheer B.V. Kennedyplein 230 5611 ZT Eindhoven Tel. 040-2352635 www.hollandimmogroup.nl
