NVI INVESTERINGSMEMORANDUM FONDS NVI ROTTERDAM I CV
Kernpunten - Fondsomvang € 4.650.000. Benodigd participatiekapitaal € 1.500.000. Uitgifte van 30 participaties ieder groot € 50.000, met een gewenste minimale deelname van € 100.000 per participant - 10,8% geprognosticeerd gemiddeld enkelvoudig rendement op jaarbasis, voor belasting in Box 3 (IRR methode 9,7%) - Gemiddeld uitkeerbaar rendement voor verkoop (enkelvoudig op jaarbasis) 7,6% voor belasting in Box 3. Het rendement wordt per kwartaal uitgekeerd - Aangekocht wordt een supermarkt en 7 winkels te Rotterdam. Koopsom € 4.265.000 KK - Oppervlakte VVO totaal 2.158 m² - De winkels zijn volledig verhuurd. Huurders zijn onder andere Aldi, Kruidvat en Eurobakker - Huuropbrengst thans € 330.340 - Beleggingshorizon 8 jaar, maar een eerdere verkoop van het object is mogelijk - Plaatsing eind november 2011 - Initiatiefnemer: Nederlands Vastgoed Investeringsfonds NV Oude Delft 144 2611 HG Delft Namens de initiatiefnemer: Robert Lekkerkerk Tel. 015-2123874 Mob. 06-22374791 Fax 015-2124487 Frank Gevaerts van Geervliet Tel. 010-4366010 Mob. 06-51312399
De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Deelname in een investeringsfonds vereist kennis van de betreffende risicofactoren. Het Nederlands Vastgoed Investeringsfonds NV is vrijgesteld voor de wet op het financiële toezicht (Wft) en staat niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten.
1
NVI Inleiding In dit memorandum wordt een vastgoedobject aan de 1e Middellandstraat te Rotterdam als investeringsmogelijkheid voor participanten van het Nederlands Vastgoed Investeringsfonds (NVI) uitgewerkt. Het zijn 8 winkels met een totale vloeroppervlakte van circa 2.158 m² VVO, gelegen westelijk van het centrum van Rotterdam. De 1e Middellandstraat vormt de verbinding tussen de ’s-Gravendijkwal en de Westersingel, welke samen onderdeel zijn van de centrumring van de binnenstad van Rotterdam. De koopsom bedraagt € 4.265.000 kk bij een huuropbrengst in het eerste jaar van € 330.340 (BAR = 7,75%). Deze huuropbrengst wordt jaarlijks geïndexeerd. De winkels verkeren in een goede staat van onderhoud. Het vastgoed is in 1995 gebouwd. Huurders van het vastgoed zij onder andere Aldi, Kruidvat, Direktbank en Eurobakker. De gemiddelde financiële kwaliteit van de huurders is goed te noemen. Ruim 70% van de huur wordt opgebracht door landelijke ketens. In dit memorandum worden de belangrijkste uitgangspunten van de investering nader beschreven en toegelicht. Doelstelling van NVI is om het fonds eind november 2011 op te starten.
Kerngegevens vastgoed Ten aanzien van het vastgoed is naar onze mening te stellen dat het om courante winkels gaat gelegen nabij het centrum van Rotterdam. Het is een goed functionerend buurtwinkelcentrum, welk voorziet in de dagelijkse levensbehoeften. Dat het goed functioneert blijkt onder meer uit het feit dat Kruidvat recentelijk geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid haar huurovereenkomst te beëindigen, waarmee dit huurcontract met 5 jaar is verlengd. Daarbij is er in de afgelopen jaren geen leegstand geweest. Onderstaande de kerngegevens. Adres
1e Middellandstraat 56-60 en de Korte Bajonetstraat 101 te Rotterdam.
Kadastrale gegevens
Gemeente Delfshaven, sectie D nummers 3920-A index 2. Erfpacht afgekocht t/m 22 mei 2042. Erfpachtsduur t/m 22 mei 2091.
Objectomschrijving
Een supermarkt en 7 winkels rondom een centrale winkelhal en aan de straatzijde met een verhuurbare oppervlakte van 2.158 m² VVO (2.479 m² BVO).
Locatie en omgeving
Gelegen westelijk van het centrum van Rotterdam in een multicultureel woon- en winkelgebied
Bereikbaarheid
De winkels zijn goed te bereiken.
Bouwjaar
1995
Staat onderhoud
Goed, relatief lage exploitatiekosten.
Huuropbrengst
De aanvangshuur bedraagt op jaarbasis € 330.340 Gemiddelde restant looptijd contracten bedraagt ruim 4 jaar
Koopsom
€ 4.265.000 k.k.
2
NVI Investering en financiering Het object wordt aangekocht voor € 4.265.000 k.k. Inclusief bijkomende kosten bedraagt de totale investering circa € 4.650.000. Voor de financiering zijn diverse partijen benaderd, waarbij is gevraagd om een qua hoofdsom en aflossing optimale financiering van € 3.150.000. Dit komt neer op circa 74% van de waarde van het vastgoed. Het door de participanten in te brengen kapitaal bedraagt dan € 1.500.000. Onderstaand de investeringsopzet. Investeringsopzet Aankoop vastgoed
4.265.000,00
Overdrachtsbelasting
6%
255.900,00
Notariskosten Makelaarskn
0%
12.500,00 -
Afsluitprovisie
15.000,00
Taxatiekosten Garantiekosten Acquisitie & selectie
-2%
85.300,00
Structurering/advies Marketing
12.000,00 -
Werkkapitaal
4.300,00 -----------------
Investering totaal Financiering
4.650.000,00 74%
3.150.000,00 -----------------
Inbreng CV, participatiekapitaal
1.500.000,00
Inzake de rente van de gevraagde financiering is een aantal mogelijkheden denkbaar, waarbij het gezien de marktsituatie naar onze mening interessant is om de rente deels te baseren op Euribor en het renterisico eventueel door middel van een derivaat af te dekken. Ook is een mix van kort en lang geld (5 jaar fixe) denkbaar. In de prognose is gerekend met een rente van 4,9% per jaar, waar de funding thans binnen zal kunnen vallen. Het huidige 5-jaars tarief bedraagt thans circa 5,0%. De rente op basis van 3-maand Euribor zal inclusief opslagen circa 3,5% bedragen. De gemiddelde aflossing in de eerste 8 jaar bedraagt bijna 1,5% per jaar (getrapte aflossing, aanvangend op een aflossing van 0,75% in het eerste jaar). Deze aflossing is naar onze mening gezien het type vastgoed en de hoogte van de financiering voldoende. Structuur Het object zal in november 2011 worden aangekocht door NVI Rotterdam I CV. De structuur zal gelijk zijn aan de in de bijlage beschreven opzet. De voor de aankoop, de levering, de hypotheek en de CV benodigde stukken zullen worden opgesteld door Van der Stap Notarissen BV te Rotterdam. De gewenste minimale inbreng per participant bedraagt € 100.000 (twee participaties van € 50.000), zodat het benodigde kapitaal wordt ingebracht door maximaal 15 participanten. Vergoeding NVI Het fonds wordt beheerd door Nederlands Vastgoed Investeringsfonds NV (NVI). De vergoeding hiervoor bedraagt per jaar 4,0% van de huuropbrengst. Daarnaast bedraagt de performance fee van de initiatiefnemer bij verkoop van het vastgoed 20% van de gerealiseerde verkoopwinst.
3
NVI
Rendement Onderstaand een overzicht van de cashflow van het fonds NVI Rotterdam I CV voor een periode van 8 jaar, de theoretische looptijd van het fonds. Inkomsten
Jaar 1 **
Huuropbrengst
330.340
Leegstand
Jaar 2
Jaar 3
336.947
2,0%
Jaar 4
343.686
2,0%
2,0%
2,0%
336.812
Jaar 6
357.571 2,0%
2,0%
379.457
2,0%
Jaar 1 **
Rente
153.771
152.421
150.684
148.562
146.054
143.353
140.651
137.950
Exploitatiekosten vastgoed
19.820
20.217
20.621
21.034
21.454
21.883
22.321
22.767
Fondsbeheer
13.214
13.478
13.747
14.022
14.303
14.589
14.881
15.178
4.955
5.054
5.155
5.258
5.364
5.471
5.580
5.692
Totale lasten
191.760
191.170
190.208
188.876
187.174
185.296
183.433
181.588
Saldo inkomsten en uitgaven
131.973
139.038
146.604
154.672
163.245
172.132
181.143
190.280
Jaar 4
357.428
2,0%
Uitgaven
Jaar 3
350.419
Jaar 8
372.016
323.733
Jaar 2
343.548
Jaar 7
364.722
Gecorrigeerde huur
Fondskn/onvoorzien
330.208
Jaar 5
350.559
Jaar 5
364.576
Jaar 6
371.868
Jaar 7
Jaar 8
Aanw ending van saldo inkomsten en uitgaven Jaar 1 ** Saldo inkomsten en uitgaven
Jaar 2
131.973
Jaar 3
139.038
Jaar 4
146.604
Jaar 5
154.672
Jaar 6
163.245
Jaar 7
172.132
Jaar 8
181.143
190.280
Bancaire aflossing
23.625
31.500
39.375
47.250
55.125
55.125
55.125
55.125
Uitkering beleggers
108.348
107.538
107.229
107.422
108.120
117.007
126.018
135.155
Bij deelname €
50.000
Uitkeerbaar rendement p.j.
€
3.612 7,2%
€
3.585 7,2%
Gemiddeld uitkeerbaar rendement p.j. voor verkoop (enkelvoudig) Gemiddeld totaal rendement p.j. (enkelvoudig) IRR p.j.
€
3.574 7,1%
€
3.581 7,2%
€
3.604 7,2%
€
3.900 7,8%
€
4.201
€
4.505
8,4%
9,0%
7,6% 10,8% 9,7%
Jaar 1 zal aanvangen in november 2011. Uitgaande van de in dit memorandum genoemde uitgangspunten bedraagt het gemiddelde uitkeerbare rendement na aflossing circa 7,6% per jaar. De huur is voor de prognose jaarlijks met 2,0% geïndexeerd. Inzake de huur is gerekend met een leegstand van 2% per jaar. Er is thans geen leegstand. Deze aanpak wordt gehanteerd om te reserveren voor mogelijke toekomstige leegstand. Als deze niet zal optreden, zal het rendement hoger uitvallen. De exploitatiekosten en het fondsmanagement bedragen in totaal 10% van de huuropbrengst. De aflossing bedraagt bijna 1,5% per jaar (getrapt, aanvangend in jaar 1 met 0,75%). Het gemiddelde rendement na verkoop na 8 jaar bedraagt circa 10,8% per jaar, waarbij de verkoopopbrengst van het object na 8 jaar in de volgende paragraaf strategie nader is toegelicht. De IRR bedraagt dan 9,7% per jaar. Strategie Het beleggingsbeleid van het fonds is gericht op het behalen van een zo hoog mogelijke opbrengst uit verhuur en de uiteindelijke verkoop van het vastgoed. Het fonds wordt aangegaan voor onbepaalde tijd. Het is in beginsel de bedoeling de beleggingshorizon te beperken tot circa 8 jaar. Het rendement van het fonds wordt sterk bepaald door de verkoop van het object (exitstrategie). Gedurende de looptijd van het fonds dient mogelijke verkoop bezien te worden, waarbij de verkoopbeslissing afhankelijk wordt gesteld van de huuropbrengst, de restant looptijd van de huurcontracten en de marktomstandigheden.
4
NVI Inzake de verkoop is uitgegaan van een verkoopopbrengst van circa € 4.740.000 in jaar 8, hetgeen neerkomt op 12,5x de dan geldende huuropbrengst. Dit is naar onze mening, uitgaande van de huidige marktsituatie, de locatie en het type vastgoed, een voorzichtig reëel uitgangspunt voor de rendementsprognose. Echter, duidelijk dient te zijn dat de marktomstandigheden over 8 jaar niet zijn te voorspellen.
Huur De aan te kopen winkels zijn allen verhuurd met een totale huuropbrengst, rekening houdend met de door te voeren indexaties,van € 330.340. Onderstaand een overzicht van de huurgegevens. Huurder Aldi Kruidvat PAK Food Goffin Bank NV Uljee Bakkerij Restaurant De Kruisboog Monteiro Reisbureau Firat Lederwaren
Vvo m2 1.057 382 116 235 46 122 85 115
€ € € € € € € €
Huur 132.523 45.887 22.256 56.402 11.010 26.183 11.398 24.681
2.158 € 330.340
P/m2 € 125 € 120 € 192 € 240 € 239 € 215 € 134 € 215
Exp datum % jrhuur 31-08-2015 40,1% 30-11-2016 13,9% 30-06-2016 6,7% 28-02-2013 17,1% 31-01-2015 3,3% 31-01-2018 7,9% 30-06-2017 3,5% 30-04-2018 7,5% 100,0%
De huurwaarde van de winkels is door Colliers berekend op € 356.000. Dit houdt in dat er in principe huurpotentie in het vastgoed zit dan wel dat er, uitgaande van de huidige mindere marktsituatie, sprake zal zijn van een goede kans op wederverhuur bij het leegkomen van winkelruimte. De huurprijzen per m2 van Aldi en Kruidvat zijn relatief laag. De huurprijzen van de overige winkels van rond de € 215 per m2 zijn, gezien de grootte van de winkels, relatief laag tot marktconform. In het winkelgebied van de 1e Middellandstraat is er thans nauwelijks leegstand. Dit komt mede door het actieve beleid van Alliantie West-Kruiskade, een samenwerkingsverband van woningbouwvereniging Woonstad Rotterdam en de gemeente Rotterdam (zie bijlage). De Alliantie investeert zeer gericht in het gebied, hetgeen duidelijk zijn vruchten afwerpt als je door de wijk loopt. Aldi en Kruidvat, huurders van een prima kwaliteit, zijn de trekkers van dit winkelgebied. Een sterk punt is dat het van overheidswege niet is toegestaan om willekeurig waar een supermarkt te vestigen. Hiervoor gelden strikte regels en voorwaarden. De supermarkten voorzien in de dagelijkse levensbehoeften en genereren dus een automatische loop naar deze en de aanpalende winkels. Een extra borg voor het genereren van omzet. PAK Food is een winkel gespecialiseerd in Hindoestaanse en Javaanse artikelen en levensmiddelen. Dit bedrijf heeft nog 2 winkels. Goffin Bank NV (= Direktbank) is hoofdhuurder van de unit. De huurprijs is inclusief BTWcompensatie. Daarom ligt deze huur pr m2 wat hoger. Goffin Bank NV verhuurt een deel onder aan Ortel, indirect een onderdeel van KPN. Uljee Bakkerij (Eurobakker) is een bedrijf met ruim 15 vestigingen in de regio Rotterdam. Firat is een bedrijf actief op het gebied van tassen en lederwaren. Ze hebben nog een winkel. Monteiro is een reisbureau gespecialiseerd in reizen naar Kaapverdië en het Caribisch gebied. De huurders zijn gemiddeld genomen van een goede kwaliteit. Ruim 70% van de huuropbrengst komt van landelijke ketens, met als trekkers in het gebied de Aldi en Kruidvat. De gemiddelde restant looptijd van de huurcontracten is nog ruim 4 jaar, hetgeen voor winkels relatief goed is.
5
NVI Met uitzondering van Aldi en Kruidvat hebben alle huurders een bankgarantie afgegeven, merendeels van 3 maanden huur. Restaurant de Kruisboog heeft een bankgarantie afgegeven van 6 maanden huur. De betalingsmoraliteit van de huurders is met betrekking tot de door hen verschuldigde huur, aantoonbaar, goed te noemen. Volgens verkoper zijn alle huren elke periode binnen 1week na de vervaldatum ontvangen.
Waardering Van het object heeft NVI een taxatie van Colliers International uit januari 2011. Deze berekent de waarde van het vastgoed op € 4.265.000 kk. Bijgaand het Executive Summery van deze waardering. Ten behoeve van het verkrijgen van de financiering en de participanten zal, indien gewenst, een uitgebreide taxatie worden opgesteld.
Sterkte/zwakte-analyse Sterk Type vastgoed, 8 winkels merendeels ten behoeve van dagelijkse voorzieningen Positieve ontwikkeling gebied Goede staat van onderhoud Gemiddeld genomen goede kwaliteit huurders Huurdersspreiding Goed rendement Zwak Kredietcrisis/marktsituatie Een unit verhuurd aan horeca
Conclusie De aan te kopen supermarkt en 7 winkels winkels aan de 1e Middellandstraat hoek Korte Bajonetstraat te Rotterdam is courant vastgoed op een goede locatie. Het ligt in een multicultureel woon/winkelgebied westelijk van het centrum van Rotterdam nabij de Westersingel. In dit gebied wordt door de Alliantie West-Kruiskade, een samenwerkingsverband van woningbouwvereniging Woonstad Rotterdam en de gemeente Rotterdam, zeer gericht in de wijk geïnvesteerd en is de verbetering nu al waarneembaar. In het gebied is er nauwelijks leegstand. Het vastgoed wordt aangekocht voor € 4.265.000 kk. De huuropbrengst in het eerste jaar bedraagt € 330.340. Dit komt neer op 12,9 x de huur (BAR = 7,75%). De investering inclusief bijkomende kosten bedraagt € 4.650.000. Er wordt een financiering gevraagd van € 3.150.000 en derhalve dient € 1.500.000 aan kapitaal door participanten ingebracht te worden. De winkels zijn gebouwd/opgeleverd in 1995 en verkeren in een goede staat van onderhoud. Het verhuurbaar oppervlakte bedraagt 2.158 m². Huurders zijn onder andere Aldi, Kruidvat en Direktbank. Er is sprake van een goede huurdersspreiding en de gemiddelde kwaliteit van de huurders is relatief goed. De huurwaarde van het vastgoed ligt hoger, hetgeen inhoud dat er op termijn mogelijk huurpotentie is te realiseren. De 8 winkels zijn volledig verhuurd. In de naaste omgeving is er ook nauwelijks leegstand. De gemiddelde restant looptijd van de huurcontracten is ruim 4 jaar. Ondanks de kredietcrisis en de huidige marktsituatie blijft het risico profiel van dit soort winkels relatief laag, immers er moet elke dag gegeten en gedronken worden.
6
NVI Uitgaande van de in dit memorandum genoemde uitgangspunten bedraagt het gemiddelde uitkeerbare rendement op het participatiekapitaal na aflossing circa 7,6% per jaar. Het gemiddelde rendement na verkoop na 8 jaar bedraagt circa 10,8% per jaar, waarbij is uitgegaan van een factor bij verkoop na 8 jaar van 12,5 x de huur (BAR = 8,0%). De IRR bedraagt 9,7% per jaar. Gezien de sterke punten van het vastgoed is het onze verwachting dat, ondanks de huidige marktsituatie, er een interessant beleggingsobject wordt aangekocht. Namelijk winkelvastgoed met een, gezien het risicoprofiel, goed rendement. Delft, 24-08-2011
Bijlagen -
Foto object Structuur NVI Executive Summary Colliers International Winkelbeleid Alliantie West Kruiskade Risico investering in vastgoed CV
7
NVI Foto object
8
NVI Structuur Nederlands Vastgoed Investeringsfonds NV 100%
NVI Rotterdam I BV
Commanditen 1
2 NVI Rotterdam I CV 3 Aankoop vastgoed
Toelichting structuur 1. NVI Rotterdam I BV (beherend vennoot) gaat met de participanten (commanditen) de CV aan ten behoeve van de aankoop van het vastgoed. De aankoop van het vastgoed wordt gefinancierd met een lening van € 3.150.000. De financier wordt 1e hypotheeknemer van het vastgoed. 2. De commanditen brengen het eigen vermogen in de CV in, totaal € 1.500.000. 3. Het vastgoed wordt door de CV aangekocht voor € 4.650.000 inclusief bijkomende kosten.
9
NVI
10
NVI
11
NVI
12
NVI RISICOFACTOREN De belangrijkste risico’s van deelname in een vastgoed investeringsfonds worden hierna beschreven. Indien zich onverhoopt een calamiteit voordoet dan zou dit van invloed kunnen zijn op de waarde van de belegging en/of op het verwachte rendement. Als gevolg hiervan kunnen de participaties in waarde dalen en/of kunnen de jaarlijkse uitkeringen aan de participanten niet c.q. gedeeltelijk plaatsvinden. Huurrisico Het huurrisico is onder meer het risico dat een huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt waardoor de huurrelatie tussen verhuurder en huurder wordt verbroken en/of er (tijdelijk) geen nieuwe huurder gevonden kan worden, dan wel dat de huurder bereid is tegen een lagere prijs te gaan huren en dit door verhuurder wordt geaccepteerd. Als gevolg hiervan kunnen de participaties in waarde dalen. Leegstandsrisico Het risico bestaat dat delen van het vastgoed geheel of gedeeltelijk leegkomen doordat de huurovereenkomst is beëindigd of is ontbonden en er tijdelijk geen nieuwe huurders gevonden kunnen worden. Als gevolg hiervan kunnen de participaties in waarde dalen. Van dit risico maakt ook deel uit de herziening van de afgetrokken BTW op de betreffende ruimten. Debiteurenrisico Dit betreft het risico dat een huurder niet aan zijn betalingsverplichting(en) jegens de verhuurder kan voldoen bijvoorbeeld doordat de huurders niet aan hun verplichtingen kunnen voldoen door gewijzigde marktomstandigheden, verslechterde solvabiliteit, faillissement, uitwinnen hypotheekrechten, opzeggen van kredietfaciliteiten, etc. waardoor de huurovereenkomst kan worden ontbonden. Als gevolg hiervan kunnen de participaties in waarde dalen en/of kunnen de jaarlijkse uitkeringen aan de participanten niet c.q. gedeeltelijk plaatsvinden. Onderhoudsrisico Bij vastgoed is de staat van onderhoud van groot belang. Hoewel de inschattingen zo realistisch mogelijk zijn gemaakt, kunnen er afwijkingen tijdens de beleggingshorizon van het fonds optreden die het rendement kunnen beïnvloeden. Als gevolg hiervan kunnen de participaties in waarde dalen en/of kunnen de jaarlijkse uitkeringen aan de participanten niet c.q. gedeeltelijk plaatsvinden. Exploitatierisico In de rendementsberekening is uitgegaan van (huur)-inkomsten met als basis het uitdienen van de getekende huurovereenkomsten. Daarin is onder meer geregeld dat de huur jaarlijks op basis van inflatie zal worden geïndexeerd. Voor de inflatie is een percentage van 2% op jaarbasis begroot. Ook voor de exploitatiekosten is uitgegaan van inschattingen van zowel de hoogte van de kosten als een stijging daarvan overeenkomstig de huurstijging. Het renterisico zal (groten)deels worden afgedekt door te kiezen voor een rente met een langere fixatietermijn. De onderhoudskosten kunnen hoger of lager uitvallen dan begroot. Als gevolg van de hogere kosten kunnen de participaties in waarde dalen en/of kunnen de jaarlijkse uitkeringen aan de participanten niet c.q. gedeeltelijk plaatsvinden. (Rest)waarderisico Het (rest)waarderisico is het risico dat de waarde van het vastgoed bij vervreemding lager ligt dan de verwervingprijs van het vastgoed of de geprognosticeerde opbrengst. Waardeschommelingen doen zich meestal voor bij wijzigende marktomstandigheden (vraag en aanbod). Daarnaast hebben onder meer de volgende factoren ook invloed op de waarde: inflatie, rentestand, verhuurgraad, onderhoud, planologische ontwikkelingen, courantheid etc. Als gevolg hiervan kunnen de participaties in waarde dalen.
13
NVI Renterisico Het renterisico van de hypothecaire lening zal deels worden afgedekt door de rente voor een langere periode (bijvoorbeeld 5 jaar) te fixeren. Nadien wordt, indien geen verkoop heeft plaatsgevonden, een nieuw rentepercentage overeengekomen. Deze kan hoger zijn dan de huidige rente. De rente van het andere deel van de lening wordt bij aanvang gebaseerd op 3-maands Euribor met een marktconforme opslag. Dit is een variabele rente, die thans circa 3,5% bedraagt. Er is gekozen voor deze opzet zodat het risico van een eventuele rentestijging grotendeels voor een langere periode is afgedekt en ook deels wordt geprofiteerd van de huidige goedkopere variabele/korte rente. De definitieve rente zal worden vastgesteld op het moment dat de financiering bij de notaris zal passeren. Daarnaast bestaat het risico dat vervroegde aflossingen kunnen leiden tot het verschuldigd zijn van boeterente en loopt het fonds een financierings- c.q. renterisico in het geval de exploitatie achterblijft ten opzichte van de prognose. Als gevolg hiervan kunnen de participaties in waarde dalen en/of kunnen de jaarlijkse uitkeringen aan de participanten niet c.q. gedeeltelijk plaatsvinden. Beleggen met geleend geld Het fonds belegt voor circa 68% met geleend geld. Ten opzichte van beleggingsinstellingen die niet met geleend geld beleggen, wordt een groter risico gelopen. Participanten kunnen hogere rendementen behalen, maar ook een groter verlies lijden op hun inleg. De financier krijgt een eerste hypotheekrecht en heeft in verhaal voorrang op de participanten. Aansprakelijkheid De beherend vennoot is aansprakelijk voor alle handelingen die namens het fonds worden verricht. De commanditaire vennoten zijn aansprakelijk voor maximaal het bedrag van ieders deelname in het commanditair kapitaal, tenzij een vennoot daden van beheer verricht of werkzaam is in de zaken van het fonds. Milieurisico De wetgeving omtrent bodemverontreiniging is de laatste decennia aan verandering onderhevig geweest. Op basis van de huidige wetgeving garanderen de verkopers van het vastgoed dat de bodem voor het beoogde gebruik en bestemming geschikt is. Desalniettemin kunnen de participaties in waarde dalen en/of kunnen de jaarlijkse uitkeringen aan de participanten niet c.q. gedeeltelijk plaatsvinden. Overdrachtsrisico De commanditaire vennoten treden ten tijde van de economische levering van de onroerende zaken gezamenlijk tot het fonds toe. Zolang het vastgoed niet is overgedragen lopen de toekomstige participanten geen risico. Uittredingsrisico Om fiscale redenen is tussentijdse uittreding in principe niet mogelijk. Dit betekent dat de deelname van de beleggers in beginsel voor onbepaalde tijd vastligt. Dit brengt mede met zich mee dat een beoogde tussentijdse vervreemding door een participant niet altijd binnen de gewenste termijn en tegen de gewenste prijs te realiseren is. Informatierisico Dit betreft het risico dat de door de initiatiefnemer of de verkopers van het vastgoed verstrekte informatie niet juist en/of onvolledig is. Initiatiefnemer heeft de nodige zorg betracht bij het onderzoeken van deze informatie. Als gevolg van dit risico kunnen de participaties in waarde dalen en/of kunnen de jaarlijkse uitkeringen aan de participanten niet c.q. gedeeltelijk plaatsvinden.
14
NVI Juridisch risico Bij de uitwerking van de structuur zoals verwoord in dit memorandum, is een groot aantal partijen betrokken. Hoewel de getroffen regelingen en de gemaakte overeenkomsten met zorg zijn opgesteld, valt niet uit te sluiten dat interpretatieverschillen kunnen ontstaan, dan wel dat onvoorziene omstandigheden zich kunnen voordoen. De tekst van het memorandum prevaleert boven die van de overeenkomsten. Wetgevingsrisico Een onzekere factor bij het beleggen in vastgoed is de politiek. De bepalingen ten aanzien van onder meer bodemverontreiniging, bestemmingsplannen, huurbescherming, arbeidsomstandigheden en fiscaliteit hebben de nodige gevolgen gehad. Hoewel er momenteel geen ingrijpende wijzigingen worden verwacht, is het niet uit te sluiten dat de wetgeving (inclusief jurisprudentie) de komende jaren gewijzigd zal worden. Wijzigingen van de wetgeving (inclusief jurisprudentie) kunnen juridische, fiscale en/of financiële consequenties voor de participanten hebben. Risico’s met betrekking tot toekomstverwachtingen In dit memorandum worden toekomstverwachtingen gepresenteerd. Deze zijn gebaseerd op aannames, verwachtingen en informatie die per heden ter beschikking staan van NVI. Iedere (potentiële) participant dient te beseffen dat men deze toekomstverwachtingen met de nodige voorzichtigheid moet interpreteren. NVI heeft niet de intentie of de verplichting de toekomstverwachtingen na verschijning van dit memorandum aan te passen anders dan zij verplicht is volgens van toepassing zijnde wet- of regelgeving. Als gevolg hiervan kunnen de participaties in waarde dalen en/of kunnen de jaarlijkse uitkeringen aan de participanten niet c.q. gedeeltelijk plaatsvinden. Nederlandse economie Dit risico hangt samen met het algemeen economisch klimaat. Er is een samenhang tussen de algemene ontwikkeling van de Nederlandse economie en de huurprijsontwikkeling en waardeontwikkeling van onroerende zaken. Als gevolg hiervan kunnen de participaties in waarde dalen en/of kunnen de jaarlijkse uitkeringen aan de participanten niet c.q. gedeeltelijk plaatsvinden.
15
