Gemengde projecten in de stad

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken Telefoon 033 253 97 00 Fax 033 253 96 85 Email [email protected] MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag Telefoon 070 306 84 00 Fax 070 354 36 18 Email [email protected] REGIO NOORD-OOST Grote Voort 45 Postbus 10054 8000 GB Zwolle Telefoon 038 425 44 40 Fax 038 425 44 41 Email [email protected] REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort Telefoon 033 453 41 11 Fax 033 453 41 90 Email [email protected] REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem Telefoon 023 530 66 03 Fax 023 536 63 94 Email [email protected] REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft Telefoon 015 268 08 08 Fax 015 262 33 63 Email [email protected] REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven Telefoon 040 265 98 59 Fax 040 246 40 40 Email [email protected]

Gemengde projecten in de stad • Motoren voor binnenstedelijke vernieuwing • Integraliteit zorgt voor levensvatbaarheid • Strenge regelgeving en conflicterende belangen

Dossier # 17

Gemengde projecten in de stad

Colofon Uitgave Bouwfonds MAB Ontwikkeling, zomer 2005 Productie en coördinatie Rutten Communicatie-advies, Amsterdam Ontwerp en art direction Frissewind visuele_communicatie, Amsterdam Redactie Christine van Eerd, Arjan Kaashoek, Anja Manuel, Hans Ouwerkerk, Suzanne Witteman Beeld Peter van Breukelen, Reinier Gerritsen, Dieter Schutte, Don Wijns en anderen Lithografie Nefli, Haarlem Druk PlantijnCasparie Capelle aan den IJssel Contact [email protected]

Inhoud Visie

pagina 3

De Champions League van de projectontwikkeling

Projecten

pagina 7

Amsterdam, Oosterdokseiland

pagina 8

Alphen a/d Rijn, Rijnplein

pagina 9

Arnhem, Winkelcentrum Presikhaaf

pagina 10

Tilburg, Pieter Vreedeplein

pagina 11

Hengelo, Winkelcentrum Hasselo

pagina 12

Amsterdam, Jan van Galenstraat

pagina 13

Haarlem, Mariastichting

pagina 14

Niels Koeman: Gemengde projecten: de wens en de wet

pagina 16

Hans Stam: Als iemand maar de regierol op zich neemt

pagina 18

Mariet Schoenmakers: Iedere plek heeft een eigen verhaal

pagina 20

Willem Salet: Niet elk centrum hoeft multifunctioneel te zijn

Meningen

Gemengde projecten in de stad

De Champions League van de projectontwikkeling Dit dossier staat in z’n geheel in het teken van de aanpak van gemengde projecten in het stedelijk gebied. Feitelijk hebben we het hier over de motoren voor binnenstedelijke vernieuwing. Gemengde projecten zijn van essentieel belang om de stad te laten concurreren met verblijfsgebieden in de periferie. Gemengde projecten geven een stad identiteit, ongeacht of het om een kleine of grote stad gaat. En integraliteit, oftewel de mix aan functies, zorgt ervoor dat het project uiteindelijk ook levensvatbaar is. Echter tussen planvorming en daadwerkelijke realisering ligt een pad bezaaid met voetangels in de vorm van strenge weten regelgeving en klemmen in de zin van conflicterende belangen. Kortom, gemengde projecten als Champions League van de projectontwikkeling. Een gesprek met Friso de Zeeuw en Isaac Kalisvaart over gemengde projecten in de stad. Het ruimtelijke ordeningsbeleid in Nederland is al decennia lang gericht op versterking van de stad. In het stedelijke gebied moet gewoond en (schoon) gewerkt worden en de buitengebieden zijn er vooral om te recreëren. Aantrekkelijke woningen, een prettige en veilige omgeving, een ruim aanbod van voorzieningen en een duidelijke eigen identiteit vormen dan ook de selling-points in de concurrentiestrijd tussen steden en stadsregio’s in nationaal en internationaal verband.

Brownfields Centrumgebieden moeten attractieve centra zijn met daarnaast stedelijke ontwikkelingen aan de zeg maar rafelige randen van de binnenstad. Voor echte industrieën is niet langer plaats en deze verlaten dan ook noodgedwongen hun locatie. Het zijn vervolgens deze voormalige havengebieden, fabrieks-, ziekenhuis- en kazerneterreinen die voor transformatie vrij komen. Dergelijke zogenoemde ‘brownfields’ vormen in toenemende mate het decor voor gemengde projecten. Dit zijn namelijk per definitie ook de projecten die een dergelijke locatie een geheel eigen identiteit geven. Dat kan bijvoorbeeld door te kiezen voor een bepaalde architectuur, aantrekkelijk en toegankelijk, maar vooral door te zorgen voor publiekstrekkend vermogen. Eén van de belangrijke kenmerken van gemengde

projecten is dat het functies heeft waar publiek op af komt. Het zal duidelijk zijn dat de aard van de functies kan verschillen; horeca, retail, een bibliotheek of een stadhuis als grote publiekstrekker.

De Resident Een goed voorbeeld hiervan is het project Nieuw Centrum in Den Haag. De vestiging van het Haagse stadhuis in combinatie met een bibliotheek op een braakliggend stukje centrum, vormde het begin van een enorme vernieuwingsoperatie tussen het Spui en het Centraal Station. In deze metamorfose fungeert vooral het stadhuis als publiekstrekker. Onderdeel van Nieuw Centrum vormt tevens de Resident. Dit project zorgt vooral voor allure en herkenbaarheid en domineert als landmark de skyline van Den Haag. Wel zijn er bij dit succesproject kanttekeningen te plaatsen. Als gemengd project (kantoren en woningen) staat de Resident er immers wat solitair bij. Het maakt als het ware geen contact met zijn directe omgeving. Dit heeft twee belangrijke oorzaken die als leerpunten bij gemengde projecten kunnen worden beschouwd. Zo ontbeert het de Resident bijvoorbeeld aan retail. Dit is uit de plannen gehaald vanwege de concurrentiepositie met ondernemingen in de binnenstad. En de aanlooproute tussen Centraal Station en het centrum is niet door maar langs het project gesitueerd. Om ervoor te zorgen dat een

dossier gemengde projecten in de stad

3

project in zijn omgeving wordt opgenomen, moet het een diversiteit aan functies hebben. Een project heeft namelijk een grote kans van slagen als er verschillende bezoekredenen aan te wijzen zijn. Bij wijze van spreken moet er voor het hele gezin iets te vinden zijn.

Succesfactoren Gemengde projecten zijn niet de meest gemakkelijke projecten die er zijn. Een ingewikkeld programma, veel verschillende functies in één gebouw, maar ook doordat er veel partijen bij betrokken zijn, vergroten de kans dat er ergens tijdens het proces een kink in de kabel komt. Oftewel hoe groter de verwevenheid van projecten hoe groter de kans is op vertraging. Feitelijk wordt het tempo bepaald door de zwakste schakel. Alleen al vanuit dat opzicht is het niet verstandig om veel functies in één gebouw onder te brengen. Stapelen van functies is al helemaal uit den boze. Hoewel veel gemeentebesturen neigen naar ‘hoe meer hoe beter’ kennen onze steden nu eenmaal niet die enorme dichtheid, en dus minder druk om te stapelen, als Kuala Lumpur of Manhattan. Stapelen leidt bij ons immers al gauw tot een afname van de prijs-kwaliteitverhouding. Nederlanders willen nu eenmaal niet op de zestigste verdieping wonen zonder eigen opgang. Daarom zetten wij als Bouwfonds MAB

Tijdelijke functies laten het gebied alvast leven Ontwikkeling op bijvoorbeeld het Oosterdokseiland in Amsterdam de meeste functies naast elkaar in aparte gebouwen. Publiekstrekkers als een bibliotheek en conservatorium in aparte gebouwen, naast elkaar, niet gestapeld en met woningen ertussen. Een dergelijke benadering zorgt voor flexibiliteit bij de uitvoering van de plannen. De uitvoering van de verschillende deelprojecten kan zo steeds op de marktomstandigheden worden aangepast. Een kantorenbelegger is nu eenmaal meer geïnteresseerd in een kantoor wanneer de markt weer is aangetrokken. Flexibiliteit dus als een belangrijke succesfactor.

Tijdelijkheid Daarnaast is het scheppen van ruimte voor tijdelijk gebruik van belang. Gemengde projecten hebben niet zelden een planhorizon van tien tot twintig jaar. Om braakliggende terreinen te voorkomen, moeten tijdelijke functies in het plangebied worden toegestaan. Een goed voorbeeld daarvan is de invulling van het Post CS gebouw, eveneens op het Amsterdamse Oosterdokseiland. Hier heeft een aantal kleine bedrijfjes maar ook het Stedelijk Museum tijdelijk een plek gevonden. Het gebied leeft hierdoor nu al en een dergelijke invulling voorziet duidelijk in een behoefte. Oneindig veel tijdelijke functies zouden natuurlijk in dit kader kunnen worden bedacht. In de zijlijn kunnen we daar aan toevoegen dat gebouwen zoveel mogelijk

4


bestemmingsloos en dus flexibel moeten worden gemaakt. Waarom zou een gebouw niet eerst een tijd een parkeergarage kunnen zijn, vervolgens als studentenhuisvesting gebruikt worden en daarna als disco? Uiteraard betekent dit natuurlijk wel dat een dergelijke benadering gevolgen heeft voor de wijze waarop wij nu nog met gedetailleerde bestemmingsvoorschriften omgaan. Een derde belangrijke succesfactor voor gemengde projecten is de bereikbaarheid, zowel van de stad als natuurlijk van het project. De toegankelijkheid moet goed zijn. Met het openbaar vervoer maar zeker ook per auto. Dat betekent voldoende ruimte voor parkeren. De vierde en laatste succesfactor die wij hier willen opvoeren is een daadkrachtig bestuur. Een krachtig leiderschap bij bestuurders en een gedeelde visie zijn noodzakelijk. In dat licht kan het dualisme dan ook niet als een zegen voor gemengde projecten worden gezien. Dualisme versterkt de kortademigheid van het bestuur. Was vroeger eenduidigheid binnen het college voldoende om de raad achter een plan te krijgen, door het dualisme is dat een stuk lastiger geworden. In de afgelopen raadsperiode zijn er al erg veel wethouders weggestuurd of opgestapt en dit maakt het lastig gemengde projecten op te zetten en uit te voeren. Net zo belangrijk is vakmanschap, gedrevenheid en continuïteit bij de betrokken ambtenaren op sleutelposities.

Regelgeving Nu we dan toch bij de overheid zijn aangeland snijden we maar gelijk de belangrijkste faalfactor aan: de stringente weten regelgeving. Het spanningsveld tussen regelgeving en beleid wordt steeds groter. De wens om gemengde projecten te realiseren is groot, de regelgeving staat daar haaks op. Sterker nog, die is in toenemende mate juist gericht op het uit elkaar trekken van de verschillende functies. Natuurlijk is regelgeving van eminent belang als gezondheidsaspecten aan de orde zijn. Maar dat is van een geheel andere orde dan zeurpuntjes als schreeuwende kinderen die tezamen voor een te hoog decibelgehalte zorgen waardoor niet alleen de juffrouw oorbeschermers moet dragen, maar een school zelfs ook niet meer in een woonwijk mag staan. Als het gaat om regelgeving dan doen wij daar in ons Nederland te veel aan. Steeds meer ontwikkelplannen moeten het hele traject naar de Raad van State doorlopen. En ook de weg naar de Raad van Europa lijkt te zijn gevonden. Overigens heeft ook de overheid zelf zichtbaar moeite met de complexiteit van de regelgeving. Wellicht is ook hier een rol weggelegd voor ontwikkelaars om als facilitator op te treden om de overheid door bijvoorbeeld de Milieu Effectrapportage en andere procedures te loodsen. Zo hebben wij bij de ontwikkeling van het project Mariastichting in Haarlem (herontwikkeling van een voormalig ziekenhuisterrein) publiekrechtelijke procedures aangestuurd. Dat is zowel bij de gemeente als bij ons goed bevallen. Overigens is bij het Ministerie van VROM inmiddels duidelijk de intentie aanwezig om de regelgeving aan te pakken. Maar, het moet worden gezegd, vooralsnog blijft het kappen in dor hout. De uit de pan gerezen weten regelgeving moet snel worden aangepakt. Gebeurt dat niet, dan zijn de gevolgen voor gemengde projecten niet te overzien. De uitvoering ervan zal nog langer duren, de plannen

Friso de Zeeuw en Isaac Kalisvaart

worden suboptimaal en de kosten lopen verder op. Maar bovenal zorgt het voor marktpartijen voor een belemmering om in grootschalige gemengde projecten te participeren; zij wijken uit naar andere projecten met een lager procesrisico.

om al die verschillende meningen en belangen op één lijn te krijgen. Dat zijn vaak stevige debatten waarbij de ontwikkelaar zich als een ondernemer moet opstellen. Deze verschillende belangen moeten naar onze mening ook als onderdeel van het proces worden gezien,

Rol marktpartijen

Het tempo wordt bepaald door de zwakste schakel

En juist die rol van marktpartijen, als het gaat om de uiteindelijke uitvoering van gemengde projecten, is meestal van doorslaggevend belang. Immers, de ontwikkelingsrisico’s van deze projecten zijn fors. Veel gemeenten willen daarom het risico van de grondexploitatie met marktpartijen delen. Door de samenwerking binnen ontwikkelingsmaatschappijen en de lange doorlooptijd van projecten is bovendien de positie van de grote ontwikkelaar ingrijpend veranderd. Hij is immers niet meer een speler die komt en gaat, maar heeft een langdurige betrokkenheid bij de ontwikkeling van een gebied. Door dit langdurige commitment op gebiedsniveau, is het voor de ontwikkelaar van belang om ook op stedelijk – en zelfs regionaal niveau mee te denken over het beleid. Gebiedsontwikkelingen staan niet los van elkaar, maar hangen samen: qua positionering, segmentering, fasering, financiering en concurrentie initiatieven. Dit geldt zeker voor grootschalige, binnenstedelijke projecten met multifunctionele programma’s, waarbij een optimale mix van wonen, werken en voorzieningen moet worden gerealiseerd en allerlei soorten risico’s moeten worden verevend binnen het project zelf en tussen partijen. Het Wagnerplein in Tilburg, een centraal plein met woningen en winkels in een typische herstructureringswijk, is een goed voorbeeld van een aanpak waarbij wij als Bouwfonds MAB Ontwikkeling in een zeer vroegtijdig stadium betrokken zijn met de opdracht een integraal ontwikkelingsplan op te stellen. Dit zijn arbeidsintensieve trajecten waarbij het vooral gaat om met wat met een duur woord heet: ‘belangenmanagement’. Het gaat er namelijk

en zeker niet als een bedreiging. Tegelijkertijd betekent dat ook dat er gaandeweg het traject compromissen moeten worden gesloten, natuurlijk zonder dat daarbij de uiteindelijke kwaliteit van het eindbeeld geweld wordt aangedaan.

Traditioneel Bij kleine (invul)projecten volstaat meestal een traditionele manier van werken. De gemeente heeft daarbij duidelijk de initiatiefrol. Ook hier is vroegtijdige inbreng van de markt echter gewenst: kleine projecten kunnen immers tot grote teleurstellingen leiden en de voortgang van een bredere gebiedsontwikkeling frustreren. Op groter schaalniveau, dus gebiedsniveau, gaat het er zeker om dat marktpartijen en gemeenten vroegtijdig met elkaar samenwerken; dit los van de vraag waar de initiatiefrol ligt. Concreet komt dit erop neer dat de samenwerking tot stand komt, voordat de opdracht is verstrekt voor een stedenbouwkundig plan. Dit voorkomt later eindeloos debatteren over de haalbaarheid van plannen. Taken, verantwoor-


5

delijkheden en financiële afspraken krijgen hun plaats in heldere projectovereenkomsten. Belangrijk is verder dat deze projectovereenkomsten een ‘evoluerend’ karakter hebben. Met andere woorden: sluit de verschillende fasen in een planontwikkeling af met een overeenkomst. Daardoor is duidelijk waaraan partijen zich per fase committeren. Verder verdient het aanbeveling om voortdurend risico’s te kwantificeren en slecht-weerscenario’s te ontwikkelen.

Prijsvragen Het kan bijvoorbeeld ook door – samen met de gemeente en andere marktpartijen – strategische aankopen van vastgoed te doen. Is er sprake van het realiseren van publieke functies dan is een Europese Aanbesteding al snel een vereiste. Voor veel gemengde projecten of ontwikkelingsgebieden worden prijsvragen uitgeschreven. De ervaring leert ‘dat het gewonnen project nooit wordt uitgevoerd’. Het uitschrijven van een competitie moet weloverwogen gebeuren. Zo moet er duidelijk de wens zijn om echt met de locatie aan de slag te gaan. De selectieregels van de prijsvraag moeten worden gerespecteerd en niet plotseling tussentijds worden gewijzigd. Dit komt helaas regelmatig voor en is een grote ergernis van marktpartijen die veel energie en geld in een competitie steken. Bij het selecteren moet de gemeente ook kijken naar de partijen achter de ingediende plannen. Zijn dit lokale of landelijke ontwikkelaars met ruime ervaring als het gaat om stedelijke projecten of nieuwe toetreders op de markt. Vooropgesteld, er is niets tegen concurrentie en nieuwe toetreders op de ontwikkelingsmarkt. Ons past dus terughoudendheid in het leveren van kritiek. Maar de ervaring leert dat bij de ontwikkeling van stedelijke locaties partijen, soms zelfs gewoon een groepje particulieren, zich door de aankoop van vastgoed een positie verwerven die alleen een prijsopdrijvend karakter heeft. Wat dat betreft zou de uitspraak van de Rotterdamse wethouder Pastors, ‘Geef alleen ontwikkelrechten aan ontwikkelaars die hun afspraken nakomen. En doe geen zaken met wie ze niet nakomt’, meer navolging verdienen. In Utrecht hebben nieuwe toetreders, waaronder een aantal particulieren, een tiental schoollocaties, die het ROC heeft afgestoten, gekocht voor absolute topprijzen. Wij zijn benieuwd naar de voortgang van de feitelijke herontwikkeling.

Toekomst Als wij tenslotte kijken naar de opgave van de toekomst dan zal naar onze mening retail een belangrijke drager blijven in gemengde projecten. Dit geeft namelijk een flinke impuls aan een stad. Een aansprekend voorbeeld daarvan is de Koopgoot in Rotterdam. Daarnaast is er natuurlijk ook sprake van nieuwe formules van internationale retailers die ruimte nodig hebben. In dit kader kan bijvoorbeeld worden gedacht aan formules waarbij de consument producten direct kan uitproberen. Voor dergelijke formules, waarbij toch sprake is van een flinke schaalvergroting van de retail, is in de binnenstad geen plaats. In dat geval moet worden uitgeweken naar de nu nog rafelige randen langs die binnenstad. Daar ligt de ruimte en opgave om projecten te realiseren die een grote aantrekkingskracht op grote groepen mensen uitoefenen.

6


Gemengde projecten: de tien belangrijkste aandachtspunten Multifunctionele projecten zijn van belang voor de toekomst van onze steden. Ze spelen een belangrijke rol in de concurrentiestrijd met verblijfsgebieden in de periferie. Geslaagde gemengde projecten geven steden identiteit en vormen een belangrijke motor voor stedelijke vernieuwing. Bouwfonds MAB ziet tien belangrijke aandachtspunten om met succes binnenstedelijke gemengde gebieden te ontwikkelen: 1 Zorg voor het toevoegen van functies met een publiekstrekkend vermogen. Liefst een mix van verschillende functies. Geef ook retail een plek, dit geeft een belangrijke impuls aan de stad. 2 Wees terughoudend met het stapelen van verschillende functies in een gebouw. Uit de praktijk blijkt dat het lastig is om meerdere functies in hetzelfde gebouw te vestigen. Stapelen leidt al gauw tot een afname van de prijs-kwaliteitsverhouding. 3 Zorg voor flexibiliteit in de uitvoering. Door verschillende deelprojecten te ontwikkelen kunnen deze, indien noodzakelijk, worden aangepast aan de marktomstandigheden. 4 Gemengde projecten kennen vaak een lange looptijd. Schep daarom ruimte voor tijdelijke functies zodat, ook tijdens de planvorming en bouwvoorbereiding, het gebied gaat leven en identiteit krijgt. 5 Voor grote, langlopende gebiedsontwikkelingen geldt dat een deel van de gebouwen bestemmingsloos en daarmee flexibel moet worden ontwikkeld. 6 De toegankelijkheid van een gebied moet goed zijn. Bereikbaarheid is een must, per openbaar vervoer, maar zeker ook per auto. 7 Ga in een vroeg stadium met alle betrokken partijen om tafel om per fase heldere afspraken te maken. Laat marktpartijen een belangrijke rol spelen bij gemengde projecten. Om de risico’s te dragen, maar zeker ook om bij gebiedsontwikkelingen een sturende rol te spelen. 8 Een van de belangrijkste faalfactoren wordt gevormd door de stringente weten regelgeving. Met pragmatische toepassing enerzijds en met juridische risico-analyses anderzijds kan men zich met moeite een weg banen door het labyrint. Aanpak van de regelgeving is echter noodzakelijk; tot nu toe wordt dit door ‘Den Haag’ en ‘Brussel’ alleen met woorden beleden. 9 Een andere bedreiging vormen de conflicterende belangen die optreden door een veelheid aan betrokken partijen. Sleutelfiguren (bij de publieke en private partijen) die het belangenmanagement professioneel voor hun rekening nemen, kunnen deze bedreiging afwenden. 10 Bekijk grootschalige gemengde projecten ook vanuit regionaal perspectief. Zorg voor complementaire multifunctionele gebieden en let daarbij met name op de positionering, segmentering en fasering van toekomstige projecten.

Amsterdam, Oosterdokseiland

Functiemenging langs het IJ Op het Oosterdokseiland (ODE), gelegen tussen het IJ en de binnenstad van Amsterdam, wordt de komende jaren circa 225.000 vierkante meter hoogwaardige architectuur en een bijzondere mix van grootstedelijke functies gerealiseerd. ODE is een nieuw deel van de binnenstad van Amsterdam. Het programma bevat een internationaal hotel- en congrescentrum, de nieuwe Openbare Bibliotheek, het Amsterdamse Conservatorium, winkels, horecagelegenheden, circa 300 woningen, 80.000 vierkante meter kantoorruimte en een ondergrondse parkeergarage met 1.540 parkeerplaatsen.

ODE wordt ontwikkeld door Bouwfonds MAB en Meyer Bergman (Oosterdokseiland Ontwikkeling CV) in nauwe samenwerking met New Chinatown Amsterdam CV en de gemeente Amsterdam. Het Masterplan is van de hand van Erick van Egeraat Associated Architects en wordt verder uitgewerkt door twaalf gerenommeerde architecten uit binnen- en buitenland. Het stedenbouwkundig plan bestaat uit zes grote kavels die gefaseerd worden uitgevoerd. Op de kavels komen de gebouwen die door verschillende architecten worden ontworpen. Op deze manier ontstaat er een divers eiland dat wel goed aansluit bij de kleinere schaal van de historische binnenstad die op steenworpafstand ligt. Dit laatste was naast de programmamix een belangrijke randvoorwaarde bij de ontwikkeling. De kavels één tot en met vier zijn volgens planning in 2007 gereed, de kavels vijf en zes in 2009.

Het ontwikkelen van een langlopend project met zoveel verschillende functies is complex. Zo gaf het stapelen van verschillende functies problemen met de eigendomsstructuur. Dit is opgelost door het creëren van duidelijk definieerbare eenheden. Verder is besloten om de kantoren en andere functies fysiek uit elkaar te trekken, waardoor beter kan worden ingespeeld op de ontwikkelingen in de kantorenmarkt. Tijdens de bouw wordt veel aandacht besteed aan de kwaliteit van de openbare ruimte en de routing binnen het gebied om te zorgen dat het gebied ook tijdens de uitvoeringsfase aantrekkelijk is. Het project wordt in redelijk korte tijd gerealiseerd. ODE moet in 2010 gereed zijn.


7

Alphen a/d Rijn, Rijnplein

Arnhem, Winkelcentrum Presikhaaf

Multifunctioneel Stadshart bevordert de leefbaarheid

Winkelcentrum als stadsdeelcentrum

Het versterken van de centrumpositie, het vergroten van de multifunctionaliteit en bevorderen van de leefbaarheid. Dat waren de drie hoofddoelstellingen bij het Masterplan dat Bouwfonds MAB samen met de gemeente maakte voor het centrumgebied van Alphen a/d Rijn.

De wijk Presikhaaf is gebouwd in de jaren vijftig en zestig en bestaat uit veel hoogbouw, appartementen en sociale huurwoningen. In de loop der jaren is Presikhaaf veranderd in een wijk met relatief veel lage inkomens met alle sociale problemen van dien. Bovendien voldoen veel gebouwen niet aan de eisen van deze tijd en zijn ze bouwtechnisch in slechte staat.

In het Masterplan worden de twee oevers van de Oude Rijn, de Hoge en de Lage Zijde, aaneengesmeed tot één levendig stadshart. Het ambitieuze plan omvat een nieuw theater/bioscoopcomplex, 16.000 vierkante meter winkels, horecavoorzieningen, 105 woningen, kantoren, een nieuw gemeentehuis, een parkeergarage met 800 plaatsen, een fietsenstalling met 600 plaatsen en een nieuw stadsplein aan de Rijn. Gerenommeerde architecten als Gunnar Daan (supervisor), Erick van Eegeraat (gemeentehuis en het theater), Bob van Reeth, René van Zuuk en Zijnstra en Van de Pol werden aangetrokken om een modern stadshart te ontwerpen dat toch bij de structuur van de oude binnenstad past. Geen makkelijke opgave, omdat de gewenste schaalgrootte wel moest aansluiten bij de fijnmazige structuur van de binnenstad.

8


Het Rijnplein is de eyecatcher van het plan en verbindt door een niveauverschil de Hoge Zijde met de Lage Zijde. Bouwfonds MAB ontwikkelt dit winkelhart met 16.000 vierkante meter winkels, 105 woningen, 500 plaatsen in de parkeergarage en het Centrum voor Beeldende kunst. De woningen worden boven de winkels gerealiseerd, wat samen met de horecavoorzieningen de levendigheid na sluitingstijd zal bevorderen. De gemeente is verantwoordelijk voor de bouw van het stadhuis en het theater. De overige voorzieningen worden door Bouwfonds MAB gerealiseerd. De gefaseerde voltooiing van het totale plan zal naar verwachting zo’n tien jaar in beslag nemen. Het winkelhart wordt geopend op 31 augustus 2005, met uitzondering van 600 vierkante meter winkels en het Centrum voor Beeldende Kunst dat al eind 2002 werd opgeleverd.

De gemeente stelde daarom samen met corporaties en de bewoners het Ontwikkelingsplan Presikhaaf op. Voor de verdere uitwerking en uitvoering is de wijk opgedeeld in een aantal deelgebieden. Het winkelcentrum Presikhaaf is er daar één van. Het winkelcentrum Presikhaaf is gebouwd naar het ontwerp van architect J.R. Visscher van architectenbureau Zanstra, Gmelich Meyling en de Clerq Zubli. Bouwfonds MAB, Corio en de gemeente stelden voor de herstructurering van het centrumgebied gezamenlijk een Nota van Uitgangspunten op. Bij het formuleren van deze uitgangspunten is een uitgebreid participatietraject met bewoners, eigenaren en ondernemers gevolgd. Het winkelcentrum is voor het grootste deel eigendom van Corio, maar de 500 woningen in het gebied zijn of eigendom van de bewoners of van kleine particuliere verhuurders.

Eén van de belangrijkste uitgangspunten is dat het winkelcentrum een stadsdeelcentrum blijft. Daarom zullen er naast de uitbreiding van het winkelaanbod ook nieuwe functies aan het centrum worden toegevoegd, zoals 400 extra woningen, kleinschalige horeca en leisure-activiteiten. Daarnaast zal veel aandacht worden besteed aan de kwaliteit van de openbare ruimte en het aanbieden van diversiteit in het woningaanbod. Bouwfonds MAB, Corio en de gemeente zijn nu bezig met het opstellen van een Masterplan. Voor het ontwerp is stedenbouwkundige Jos van Eldonk van Soeters Van Eldonk Ponec Architecten aangetrokken. Verwacht wordt dat de herstructurering eind 2007/ begin 2008 van start zal gaan.


9

Tilburg, Pieter Vreedeplein

Aantrekkelijke en economisch sterke binnenstad

Hengelo, Winkelcentrum Hasselo Nieuwe impuls voor winkelcentrum

Het Pieter Vreedeplein ligt in het stadscentrum van Tilburg tussen de belangrijkste winkelstraat, de Heuvelstraat en de Spoorlaan. Bouwfonds MAB en de gemeente (verenigd in de Pieter Vreedeplein C.V.) maakten in 2000 een ontwikkelingsplan voor het plein en de omgeving.

Het buurtwinkelcentrum Hasselo ligt in de wijk Hasseler Es in Hengelo. Het overdekte winkelcentrum werd gebouwd in de jaren tachtig en is inmiddels flink gedateerd. De eigenaar Rodamco gaf Bouwfonds MAB Ontwikkeling opdracht het winkelcentrum door renovatie en uitbreiding een nieuwe impuls te geven.

Het stedenbouwkundig plan werd gemaakt door Jo Coenen en Co en omvat de ontwikkeling van het Pieter Vreedeplein, de herontwikkeling van het City Center en een herinrichting van het gebied rond de Spoorlaan. Het doel is om door meer variatie de aantrekkingskracht van het stadscentrum te vergroten. Onder meer door de vestiging van grootschalige winkels, leisure en parkeren. Een complexe opgave die vroeg om een goed concept en een flexibele invulling daarvan. De ontwikkelingsvisie van de Studio Bouwfonds MAB leverde zowel op stedenbouwkundig als architectonisch niveau een belangrijke bijdrage bij de initiëring en verdere ontwikkeling.

en fietsenstalling (700 plaatsen) en een bioscoop met zeven zalen gerealiseerd. Het architectenbureau Bonell y Gil uit Barcelona is verantwoordelijk voor de bebouwing rondom het plein. De woningen aan de IJzerstraat en op de kop tegenover de City Centee Passage zijn van de hand van architectenbureau Bedaux de Brouwer. Architectenbureau Lucas Ellerman Van Vught maakte het ontwerp voor de Center Passage, de openbare verbinding tussen het kernwinkelgebied en het Pieter Vreedeplein. De bestaande passage wordt verlegd en omvat naast 1.200 vierkante meter winkelruimte, 16 woningen op de verdieping.

Het ontwerp is gemaakt door architectenbureau Fame uit Nijmegen. De routing van het winkelcentrum is veranderd, alle puien zijn vernieuwd en het individuele oppervlak van de bestaande winkels is vergroot. Daarnaast is circa 3.000 vierkante meter winkelruimte toegevoegd waardoor het winkelcentrum in totaal zo’n 10.000 vierkante meter beslaat. In het bestaande winkelcentrum waren al wat appartementen opgenomen. Een klein deel daarvan is gesloopt. Vervolgens is er een nieuw blok boven op de winkels gebouwd met 44 appartementen. Daarnaast worden er nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd waarvan een deel op het dak.

Op het Pieter Vreedeplein wordt 22.400 vierkante meter winkelruimte, een Family Entertainment Center van 3.400 vierkante meter, 116 woningen, een ondergrondse parkeergarage (800 parkeerplaatsen)

De plannen voor de Spoorlaan zijn nog in de initiatieffase. De bouwwerkzaamheden zijn eind 2003 begonnen. Vanaf 2007 zullen de deelprojecten gefaseerd worden opgeleverd.

De renovatie beperkt zich aan de buitenkant tot het maken van een nieuwe entree en het wegwerken van de rommelige expeditieruimte. Binnen komt echter een compleet nieuwe architectuur met nieuw

10


ontworpen binnengevels, plafonds, verlichting en reclame. Wat het proces complex maakte, is dat ervoor gekozen is om de winkels tijdens de verbouwing open te houden. Een logistiek plan en veel overleg met de winkeliers en Vereniging van Eigenaren waren dan ook onontbeerlijk. De bouw is medio 2004 van start gegaan en het project zal gefaseerd worden opgeleverd. Verwacht wordt dat de nieuwbouw van het winkelcentrum zomer 2005 gereed zal zijn, de appartementen in november 2005 en de renovatie eind 2005 of begin 2006.


11

Amsterdam, Jan van Galenstraat

Haarlem, Mariastichting

SportParkStad als aanjager stedelijke vernieuwing

Wonen en werken aan het Spaarne

Bos en Lommer maakt onderdeel uit van de Westelijke Tuinsteden in Amsterdam. Het stadsdeel heeft te kampen met een concentratie van kansarme allochtone gezinnen, hoge werkeloosheid en een tekort aan voorzieningen. Ruim tien jaar geleden is begonnen met de vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden. Een integrale aanpak die de komende jaren zal voortduren.

Het Spaarneziekenhuis, dat de meeste Haarlemmers nog kennen als de Mariastichting, is onlangs verhuisd naar Hoofddorp. Het ziekenhuis schreef in 2000, als eigenaar van de grond, een prijsvraag uit voor de herontwikkeling van het ziekenhuisterrein. Een toplocatie; gelegen aan het Spaarne, naast de Haarlemmerhout en op loopafstand van de binnenstad.

Eén van de deelprojecten is de herontwikkeling van het sportpark Jan van Galen. Het stadsdeel Bos en Lommer vroeg Bouwfonds MAB Ontwikkeling een ontwikkelingsvisie te maken voor dit park waar onder andere V.V.A. Spartaan zetelt, één van de oudste voetbalclubs van Amsterdam. Naast het ontwikkelen van woonconcepten, voorzieningen en openbare ruimte is vooral ook de sociale infrastructuur bij de planvorming betrokken. Dit resulteerde in het idee voor ‘SportParkStad’; een nieuwe wijk waar wonen, werken en sporten worden gecombineerd. Een eerste plan voor het SportParkStad is ontwikkeld door MVRDV. Het bureau BGSV uit Rotterdam werd vervolgens aangetrokken voor het stedenbouwkundig plan. Het ontwerp bevat twee voetbalvelden en een clubhuis met daaromheen woningen en een mix van functies, waaronder ruimte voor onderwijs. In totaal zullen er ruim duizend woningen worden

12


gerealiseerd (studentenwoningen, zorgwoningen en sociale huuren koopwoningen), zorgvoorzieningen, bedrijven en scholen. De studentenwoningen en zorgwoningen worden aan de A10 gesitueerd. Dit woongebouw fungeert als geluidsscherm voor de rest van de wijk. Bouwfonds MAB Ontwikkeling werkt als ontwikkelaar samen met Ymere. De corporatie is daarnaast afnemer van de sociale huurwoningen en voorzieningen. Het programma van het woongebouw langs de A10 wordt samen met een aantal zorginstellingen ingevuld. Deze instellingen zijn verantwoordelijk voor de zorgwoningen en het bijbehorende restaurant en steunpunt. Verwacht wordt dat de gefaseerde bouw in het najaar van 2006 van start zal gaan. De bouw van SportParkStad zal naar verwachting vijf jaar in beslag nemen.

De prijsvraag werd gewonnen door de combinatie Bouwfonds MAB Ontwikkeling, Van Wijnen en Amvest. Thijs Asselberg van de Architectuurcentrale en Faro Architecten maakten het ontwerp. Het plan bevat ruim 400 woningen, waarvan circa 300 koop- en 100 huurwoningen. Het gaat om appartementen in verschillende prijsklassen, stadswoningen en beneden-/bovenwoningen. De koopwoningen worden zowel in de nieuwbouw als in een monumentaal pand van de Mariastichting gerealiseerd. De huurwoningen komen in een ranke woontoren van 19 verdiepingen. Daarnaast voorziet het plan in 10.000 vierkante meter kantoorruimte en een ondergrondse parkeergarage met 580 plaatsen. Een deel van de kantoren komt in twee karakteristieke villa’s op de hoek van de Kleine Houtweg en de Kamperlaan. Door de geluidsbelasting was woningbouw hier niet mogelijk. De villa’s worden door een atrium verbonden met de kantoren in de nieuwbouw.

Een groot deel van de bestaande bebouwing zal verdwijnen maar waardevolle elementen, zoals het oude gebouw van de Mariastichting en de monumenten, blijven bestaan. Opvallend is de enorm hoge dichtheid van 160 woningen per hectare. Om kwaliteit te behalen is gekozen voor losse gebouwen. Hierdoor wordt de relatie met het Spaarne maximaal benut. De Kloosterhof en de Kloostertuin geven het plan eveneens lucht. De Kloosterhof is een groen plein midden in het plangebied. Het plein wordt even groot als de Grote Markt in Haarlem. De Kloostertuin, in de zuidwesthoek van het plan, sluit aan bij de achtertuinen van de monumenten aan de Kleine Houtweg. Begin 2006 wordt gestart met de bouw. Naar verwachting zal de oplevering tussen 2007 en medio 2008 plaatsvinden.


13

Niels Koeman, jurist gespecialiseerd in omgevingsrecht

Gemengde projecten: de wens en de wet Gemengd bouwen is wat stedenbouwkundigen en beleidsmakers tegenwoordig willen. Maar de wetgeving gaat nog steeds uit van separatisme. Geluidsbuffers, stankzones en veiligheidsnormen sturen eerder aan op scheiding dan menging van functies. Juridisch heeft gemengd bouwen dus nogal wat haken en ogen. ‘Een tijdige risico-analyse kan veel voorkomen’, vindt Niels Koeman. Van hem mag de wet in bepaalde gevallen wel wat soepeler. Koeman is al dertig jaar bezig met de juridische kant van ruimtelijke ordening. Hij promoveerde op het spanningsveld tussen bestemmingsplannen en privaatrecht, heeft zich in omgevingsrecht gespecialiseerd als partner bij advocatenkantoor Stibbe en is sinds 1984 hoogleraar ruimtelijk ordeningsrecht en milieurecht aan de Universiteit van Amsterdam. ‘Het onderscheid tussen ruimtelijkordeningsrecht en milieurecht is nauwelijks nog te maken’, zegt hij. ‘Daarom spreken we steeds meer van omgevingsrecht. Dat beslaat het hele spectrum van geluid, stank, externe veiligheid en bufferzones, waarmee bij bestemmingsplannen en stedenbouwkundige plannen rekening moet worden gehouden.’

Vitaliteit in gemengde wijk Eerst maar even afbakenen waarover we het hebben als we spreken van gemengde projecten. ‘Dit zijn projecten waarin meerdere functies met elkaar worden verenigd’, aldus Koeman. ‘Soms letterlijk onder één dak, maar vaker in een afgebakend gebied, zoals hier in de Zuidas.’ Met een armgebaar wijst Koeman vanuit zijn werkkamer, waarin de dossiers opgestapeld liggen, over het gebied dat uitstekend kan dienen als voorbeeld van een gemengd project. Nu zien we nog de auto’s op de ringweg om Amsterdam rijden, maar als het Dokmodel doorgaat, zijn die straks ondergronds en kun je vanuit de Stibbetoren door een multifunctionele wijk naar de overkant wandelen. Koeman: ‘Tegenwoordig geloven stedenbouwkundigen en beleidsmakers erg in het mengen van functies in één gebied. De combinatie van infrastructuur, kantoren, woningen en winkels brengt meer vitaliteit en beperkt het ruimtebeslag. Dat is dus wezenlijk anders dan oudere ideeën over ruimtelijke ordening, met afzonderlijke bedrijfsterreinen, een buffer van sportvelden en een winkelcentrum in een woonwijk.’

‘ Juridisch heeft gemengd bouwen nogal wat haken en ogen’

Amsterdam-Noord wil de noordelijke IJ-oevers transformeren tot een gebied met woningen en bedrijven. Een deel van die bedrijven zit er nu al, maar vanwege de woningen is het nodig de zwaarste milieucategorie nader te reguleren. Dat vergt maatwerk per gebied, maar zoiets kost wel tijd en geld. Je moet dus afwegen of je dat wilt.’ Blijft over de menging van functies die minder zware milieueisen stellen. Woningen, kantoren, winkels, ontspanning, sport. ‘Gebieden waarin dat wordt gecombineerd, zijn vooral interessant als één plus één meer is dan twee.’ Koeman noemt de combinatie van een stadion met een megabioscoop of een tuincentrum, waardoor de infrastructuur beter wordt benut en een tweede financiële drager het project haalbaar maakt. Andere succesfactoren kunnen zijn het meervoudig ruimtegebruik en het introduceren van dubbele functies, zoals bedrijfsbebouwing als geluidsscherm langs een snelweg.

Rigide wetgeving Maar ook voor dergelijke combinaties zijn er juridische knelpunten. De Wet op de Ruimtelijke Ordening waaraan de Raad van State toetst, accepteert momenteel nog geen voorwaardelijke bestemmingen. Terwijl het gebiedsgericht ontwerpen van multifunctionele wijken juist met zich meebrengt dat elementen van elkaar afhankelijk zijn. Koeman: ‘Men verlangt van de gemeente dat ze laten zien wat het eindplaatje wordt, terwijl het juist een dynamisch proces is.’ De rigide geluidswetgeving en de wetgeving voor luchtkwaliteit werken ook niet mee. Bovendien is bij projecten met publiek-private samenwerking de verplichte Europese aanbesteding een knelpunt. Het deel van het project dat door de overheid wordt getrokken, moet Europees worden aanbesteed. Maar vaak is dat in een multifunctioneel complex niet los te koppelen van andere onderdelen van het project waarvoor een particuliere ontwikkelaar de risico’s draagt.

Botsende werelden

Ontheffing bij compensatie

‘Uitgangspunt is de toegevoegde waarde van multifunctionele gebieden’, formuleert de jurist zorgvuldig. ‘Gemengde gebieden zijn beleidsmatig en commercieel aantrekkelijk. Maar de overheid volgt in wetgeving en formele beleidskaders een heel andere lijn. De regels voor ruimtelijke ordening en het milieurecht gaan uit van separeren. Zij zijn doordrenkt van afstand, buffers en het uit elkaar houden van functies. De geluidsnormen dwingen tot woningbouw op een veilige afstand van industrie. Dat is niet onbegrijpelijk, maar het is niet zo gemakkelijk om de wetgeving verenigbaar te maken met de wens om gemengd te bouwen. Denk maar aan het voorbeeld van Cargill die jarenlang probeerde woningbouw in de Houthavens tegen te houden. De gemeente Amsterdam wil allebei, zowel werkgelegenheid als woningen, maar dat zijn dus twee werelden die botsen.’

Koeman ziet verschillende oplossingen voor de juridische patstelling die dreigt bij gemengde projecten. ‘In de nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening zou meer flexibiliteit moeten komen, waardoor maatwerk bij gemengde projecten mogelijk wordt. Ook de vereenvoudiging van de regelgeving voor geluidsniveau en luchtkwaliteit kan bijdragen. De regels zijn erg ingewikkeld en star.’ Als voorbeeld komt de Zuidas weer ter sprake. ‘Als je hier nu woningen wilt bouwen, is het geluidsniveau in de buitenruimtes soms hoog. Maar als mensen zelf kiezen voor een goed geïsoleerde woning boven op een infrastructureel knooppunt en het niet zo belangrijk vinden dat ze niet rustig op een balkon kunnen zitten, dan moet je dat niet op voorhand uitsluiten. Soms moet je de normen kunnen doorbreken, mits er enige vorm is van compensatie.’ Natuurlijk moeten niet alle regels worden versoepeld, ze zijn er niet voor niets. Daarom pleit Koeman ook voor een goede juridische risico-analyse in het beginstadium van een traject. ‘We leven nu eenmaal in een gejuridiseerde samenleving. Je moet niet alleen uitgaan van de stedenbouwkundige concepten maar ook van de juridische randvoorwaarden. Wacht daarmee niet tot het vijf voor twaalf is.’ •

Mengen Zware bedrijvigheid hoort niet thuis in een woonwijk, daarover is Koeman heel stellig. Dat geeft lawaai, stank en gevaren voor externe veiligheid. Maar als je die uitsluit, blijft er genoeg over wat je wel kunt mengen. Toch lopen overheid en projectontwikkelaars in de praktijk tegen grenzen aan. Hij geeft een voorbeeld: ‘Stadsdeel


15

Hans Stam, algemeen directeur OntwikkelingsBedrijf Rotterdam

Als iemand maar de regierol op zich neemt Gemengd bouwen is wat mensen willen. De combinatie van wonen, werken, voorzieningen, en leisure kent vele voordelen. Zowel op projectniveau als op gebiedsniveau. ‘Maar iemand moet de regierol op zich nemen’, aldus Hans Stam, algemeen directeur van het OntwikkelingsBedrijf Rotterdam. Bovendien speelt imago een belangrijke rol. ‘Rotterdam durft’ is de nieuwe slogan, en dat geldt ook voor gemengd bouwen. Rotterdam kent al heel wat gemengde bouwprojecten en multifunctionele gebieden. Voormalige havenlocaties lenen zich daar ook uitstekend voor. Tot de verbeelding sprekende gebieden zijn de Kop van Zuid met daarin als baken Montevideo; de hoogste woontoren van Nederland met verschillende soorten woningen, kantoren en veel leisure. Of het Lloydkwartier, waar ooit schepen naar NederlandsIndië vertrokken en nu wonen, werken, onderwijs en recreëren samenkomen. ‘Bij multifunctionele gebouwen gaat de ontwikkeling van idee tot realisatie best goed’, vindt Hans Stam. ‘De elementen in zo’n project versterken elkaar. Het wonen wordt aantrekkelijker door de extra service en de kantoren zitten niet in een steriele omgeving.’ Lastiger wordt het volgens Stam vooral bij herontwikkeling in de binnenstad. ‘Dan zijn er veel meer actoren en hoe meer actoren, hoe langer het duurt. Denk maar aan het CS, waarvoor de werkzaamheden nu eindelijk zijn begonnen.’ Stam somt de partijen op die betrokken zijn bij het vernieuwen van het station en de omgeving: Rijk, ProRail, NS, commercie, vastgoedontwikkelaars, stadsregio en gemeente. ‘Maak daar maar eens een salade van. Lekker wordt die wel, maar de bereiding duurt erg lang. Dat wordt vooral veroorzaakt door de grote risico’s; die zorgen voor veel vertraging. Kiezen voor minder partijen kan vaak niet. Je bent tot elkaar veroordeeld en de zwakste schakel bepaalt het tempo. Wat wel wil helpen, is de risico’s goed inventariseren voordat je echt gaat beginnen.’

Regie en infrastructuur

‘ Wat wel wil helpen, is de risico’s goed inventariseren voordat je echt gaat beginnen’

Gemengd bouwen voegt iets toe aan de kwaliteit van wonen. ‘Het is tegenwoordig ondenkbaar een wijk zonder scholen te bouwen’, aldus Stam. ‘Maar tegelijkertijd is dat best een probleem. Want wat doe je met die gebouwen als scholen leeglopen? Ook voor kantoren heeft gemengd bouwen voordelen. Levendigheid leidt tot veiligheid. In aparte kantorenwijken is het na zessen oorverdovend rustig. Maar monomaan eentonig bouwen komt eigenlijk niet meer voor. De plint wordt herontdekt voor bedrijvigheid. Dat vinden mensen veel leuker thuiskomen.’ Een belangrijke succesfactor is de regierol. Stam geeft een voorbeeld: ‘Nesselande, de laatste grote uitleglocatie van Rotterdam, combineert veel functies. Daar gaat het goed omdat de gemeente de grondpositie in handen heeft en zo de financiële tekorten kan verevenen. De gemeente heeft daar een sterke regierol.’ Overigens hoeft die rol volgens Stam niet altijd bij de gemeente te liggen. Bij gebiedsontwikkeling ligt dat wel voor de hand, maar bij kleinere gebieden kan dat ook een marktpartij zijn. ‘Als er maar iemand is die de regierol op zich neemt.’ Een andere belangrijke succesfactor is de infrastructuur, die voor de woningen zou moeten uitlopen. ‘In Nesselande is de metro bijna af. Ook de wijk Céramique in Maastricht is daarvan een goed voorbeeld. Daar is eerst de weg aangelegd en zijn daarna de woningen gebouwd.’

Luisteren naar de markt De economische situatie heeft veel invloed op het bouwtempo van gemengde projecten. ‘Als de economie was geweest zoals vijf jaar geleden, was de Kop van Zuid nu al veel verder’, stelt Stam. ‘Eind jaren tachtig begon de eerste planontwikkeling. De gemeente had dat gebied oorspronkelijk bedoeld als kantoorlocatie, maar dat liep voor geen meter. Pas toen de nieuwe brug er was, kreeg het gebied een beetje smoel. Toen kwamen ook de eerste signalen van marktpartijen die meer zagen in de ontwikkeling van woningen en commerciële functies. De gemeente heeft het oorspronkelijke plan voorgelegd aan enkele marktconsortia en hun oordeel was vernietigend. Het roer ging om en inmiddels is de eerste multifunctionele woontoren bijna af. Er komen er nog vijf. Je kunt dus stellen dat de Kop van Zuid is gered door de marktconsultaties.’ Segmenteren en faseren is de andere oplossing die Rotterdam heeft gekozen om de bouwproductie op gang te houden. Dit betekent zorgen voor voldoende diversiteit van het aanbod voor de verschillende doelgroepen en de projecten in tijd dusdanig programmeren dat overaanbod van soortgelijke projecten wordt voorkomen. Stam: ‘In dit geval hebben marktpartijen aan de gemeente gevraagd om de regie over te nemen.’ Inmiddels lukt het weer om ruim 3.000 woningen per jaar te bouwen. Er is een planning gemaakt van de kleine 400 projecten die lopen. ‘Soms is dat even tandenknarsen voor een ontwikkelaar die wil beginnen, maar nog niet mag. Aan de andere kant weet zo’n ontwikkelaar het ook als hij in een nichemarkt zit. Dan kun je met een gering voorverkooppercentage toch al beginnen te bouwen.’ Een bouwcoördinator begeleidt de processen. Maar volgens Stam moet die zich op den duur overbodig maken. ‘Het moet een spontane actie worden om zaken af te stemmen. Dat moet in de genen gaan zitten.’ Al met al is Stam niet somber of pessimistisch over het bouwtempo. ‘Het kan natuurlijk nog sneller als je kijkt naar de behoefte en een aantal segmenten zoals starters en ouderen wordt nog niet goed bediend. Maar er gebeurt wel heel veel. Corporaties in grote steden doen hele hoge investeringen. In Rotterdam zijn de investeringen van 4,5 miljard euro in woningen twee keer zo hoog als die voor de tweede Maasvlakte. Maar je hoort er veel minder over. De inzet van de partijen is er en de projecten komen tot stand dankzij liaisons met marktpartijen.’ Een laatste knelpunt – of succesfactor als je het omkeert – dat Stam aan de orde wil stellen is het imago van de stad. ‘Buiten Rotterdam zijn er nog wel eens twijfels of dit een aantrekkelijke stad is om in te investeren. Zijn er voldoende koopkrachtige huishoudens om de producten aan af te zetten? We moeten hier echt voor alles vechten. Maar die vechtlust is dus ook durf. Er is hier ruimte om te experimenteren.’ •


17

Mariet Schoenmakers, directeur Ontwikkelingsplanologie AM Wonen

Iedere plek heeft een eigen verhaal Niet alles in stedenbouwkundige plannen tot op de vierkante meter vastleggen. Zoeken naar tijdelijke functies. En vooral communiceren over hoe het project of gebied er uit gaat zien. Maar bovenal moet het verhaal van de plek worden gezocht. Mariet Schoenmakers, directeur ontwikkelingsplanologie van AM Wonen somt moeiteloos de in haar ogen belangrijke factoren op die een project in het stedelijk gebied kunnen doen slagen of juist mislukken. ‘De kern is dat wat je als ontwikkelaar creëert als het ware met de voeten in de realiteit staat.’ Aan de slag gaan in het stedelijk gebied is volgens Schoenmakers in de eerste plaats een zoektocht naar de oorspronkelijke identiteit van de plek. Een speurtocht die haar uiteindelijk via internet en alle mogelijke beschikbare informatie ook fysiek brengt naar de plek. ‘Ik wil altijd zelf ook gaan kijken om de locatie op mij in te laten werken. Niet alles is namelijk uit literatuur beschikbaar. Hoe gebruiken mensen de plek echt? Hoe ziet het er bijvoorbeeld op zondag uit en hoe functioneert het centrum?’ Het zijn, aldus Schoenmakers, essentiële vragen waarvan de antwoorden vervolgens moeten leiden tot het verhaal van de plek. ‘Want vergis je niet’, benadrukt zij, ‘iedere plek of locatie heeft een eigen verhaal, een geschiedenis. Neem nu het Vredenburg in Utrecht. Dat ziet er eigenlijk niet uit. Maar je moet eens horen hoe een Utrechtenaar met liefde over die plek praat. Het gaat erom dát verhaal of die geschiedenis in een toekomstige ontwikkeling centraal te stellen. Een goed voorbeeld daarvan is ons plan Hoog Dalem bij Gorinchem. Dat wordt voor een deel gerealiseerd in het inundatiegebied van de Hollandse Waterlinie. Deze oude verdedigingslinie zie je in het landschap natuurlijk niet, maar het verhaal van de linie is mooi en de aanwezigheid ervan geeft de plek direct ook een geheel eigen identiteit.’

Communicatie

‘ De kern is dat wat je als ontwikkelaar creëert als het ware met de voeten in de realiteit staat’

Een dergelijke aanpak geldt in haar ogen voor zowel uitleg als locaties voor stedelijke gebieden. Schoenmakers wijst de suggestie dat het hier simpelweg gaat om een handige marketingstrategie met klem van de hand. ‘Natuurlijk moet je als ontwikkelaar kansen zien en vervolgens die ook weten te benutten. Maar het zoeken naar de geschiedenis van de plek en daarmee een project identiteit geven is zeker geen trucje. Je moet het wel goed communiceren. Ook het onderliggende motief, ik wil als ontwikkelaar hier iets moois realiseren. Ik zeg hier in huis altijd; je moet expliciet zijn in wat je nastreeft.’ Vervolgens is het belangrijk dat er naar een goed evenwicht wordt gezocht tussen iedereen die wat wil. ‘Uiteindelijk heeft, zeker in het stedelijk gebied, iedereen wel een bepaald beeld van wat er moet gaan komen. Daar moet je als initiator rekening mee houden. Dat betekent bijvoorbeeld dat een project best commercieel mag zijn maar niet té, het mag ideologisch zijn maar ook weer niet té. Het is aan de ontwikkelaar om dat alles te vertalen naar iets wat wel kan. Wat je creëert moet als het ware met de voeten in de realiteit staan.’ Halverwege het gesprek zegt ze bang te zijn dat haar verhaal wellicht iets te abstract of te zwaar klinkt. ‘Maar’, zegt ze dan op een bijna verontschuldigende toon, ‘je moet niet vergeten dat we het hebben over grootstedelijke projecten die wij feitelijk realiseren voor de generaties na ons. Planperiodes van tien, vijftien en twintig jaar zijn niet zelden een uitzondering. Kortom, we maken het erfgoed van de toekomst. Waarmee ik niet wil zeggen, dat het allemaal hemelbestormend dient te zijn. Het gewone kan ook goed zijn.’ Lachend:

‘Neem wat dat betreft alleen al de Vinex-locaties.’ Om er direct weer serieus aan toe te voegen: ‘Maar een project kan ook politiek niet haalbaar zijn, bestuurlijk te ingewikkeld of simpelweg technisch niet uitvoerbaar. Echter, altijd moet de ambitie zijn, het hoogst mogelijke te willen bereiken.’

Dynamiek Mariet Schoenmakers erkent dat de opgave in de stad groot is. ‘De binnensteden hebben natuurlijke interessante centrumfuncties die met gemengde projecten kunnen en moeten worden versterkt.’ Maar ook in de randen van de stedelijke gebieden ziet zij gemengde projecten ontstaan. Dat heeft volgens haar alles te maken met de toegenomen mobiliteit en wat Schoenmakers noemt ‘the mental map’. ‘Die was’, verduidelijkt zij, ‘vroeger veel meer op één plek gefocust. Nu doen we boodschappen in het centrum van Rotterdam maar kunnen we binnen tien minuten met de metro in Nesselanden zijn om daar op de boulevard met zijn tal van voorzieningen en horecagelegenheden te lunchen. Deze dynamiek bepaalt ook in grote mate de aard van de projecten.’

Valkuilen Over een antwoord op de vraag wat zij bij gemengde projecten als valkuil ziet, hoeft AM Wonen-directeur niet lang na te denken. ‘Dat je als ontwikkelaar niet goed nadenkt over fasering en tijdelijke huisvesting. Iedere tussenfase moet eigenlijk worden gezien als een werkelijkheid op zich. Een gebouw kan best een tijd functioneren als garage om vervolgens, wanneer de rest van het project een stap verder is, een nieuw leven in te gaan als, ik noem maar wat, een kantoorgebouw. Of een bestaand gebouw een tijdelijke functie geven, zodat het niet leegstaat of wordt gesloopt, waardoor je jarenlang een braakliggend terrein in de stad hebt liggen. Een dergelijke tijdelijkheid moet je bij wijze van spreken omarmen. Dat betekent namelijk dat je een dergelijk project ook continu moet en kunt aanpassen aan snel veranderende tijden.’ Schoenmakers zal de laatste zijn om te zeggen dat die tijdelijkheid bij het realiseren van gemengde projecten al gemeengoed is. Een brede glimlach verschijnt op haar gezicht. ‘Integendeel zou ik haast zeggen. Vooral bij gemeentebesturen bestaat er vrees om tijdelijke functies toe te staan. Niet zelden stuit het ook op stringente regelgeving. Maar het zal toch moeten. De lessen die we kunnen trekken uit de binnenstedelijke locaties die we tot dusverre hebben gerealiseerd, is dat we die alleen hebben kunnen maken door functies te integreren. En dit dan op basis van een creatief programma. We hebben het door de verscheidenheid aan functies meestal over heel complexe projecten waarvan de realisering vaak jaren duurt. Dan moet je niet alles in stedenbouwkundige plannen en bestemmingsplannen willen dichttimmeren. Je moet als ontwikkelaar kunnen faseren of schuiven in programma’s als de markt dat vereist. Ik ben er dan ook een voorstander van om samen met gemeenten samenwerkingsstructuren te definiëren om zo vrijheid in plannen te realiseren.’ •


19

Willem Salet, hoogleraar Stedelijke en Regionale Planologie

Niet elk centrum hoeft multifunctioneel te zijn De laatste tien, vijftien jaar zijn buiten de oude binnensteden nieuwe centra ontstaan met een al dan niet gemengd programma. Volgens Willem Salet is het nog veel te vroeg om die nieuwe centrumgebieden goed te kunnen beoordelen. Maar voor verschraling of vertrutting van de oude binnensteden hoeven we niet bang te zijn. Prof. dr. Willem Salet is hoogleraar Stedelijke en Regionale Planologie aan de Universiteit van Amsterdam. Als hem gevraagd wordt naar zijn mening over de ontwikkeling van stadscentra in het licht van de Deltametropool, neemt Willem Salet even de tijd voor hij antwoordt: ‘De Nederlandse steden bevinden zich in een overgangssituatie. Het idee van de Randstad als een gebied met meerdere kernen die elkaar beïnvloeden bestaat al heel lang, maar op het niveau van een stadsagglomeratie stond het centrum van de grootste stad toch altijd centraal. Pas recentelijk bewegen de stadscentra meer naar elkaar toe en ontstaan er in de gebieden ertussen nieuwe centra.’

Dynamiek

‘ Voor verschraling en vertrutting van de oude binnensteden hoeven we niet bang te zijn’

Salet is ervan overtuigd dat de jaren negentig van de afgelopen eeuw een belangrijke periode markeren in de ontwikkeling van het stedelijke netwerk in Nederland. ‘Die periode wordt gekenmerkt door een geweldige dynamiek, waarbij in een ongelooflijk tempo de oude verhoudingen tussen steden en die tussen stad en land op de schop zijn gegaan.’ Er is althans een onomkeerbare start mee gemaakt. De oude binnensteden zijn hun centrumfunctie gaan delen met nieuwe centra. Salet: ‘Het kan gaan om centra aan de randen van de steden, zoals de Zuidas in Amsterdam of de TU-wijk in Delft. Het kan ook gaan om verder gelegen en geografisch meer op zichzelf staande gebieden als Almere, Alphen aan den Rijn, Zoetermeer en Schiphol/ Haarlemmermeer.’ Ook de Vinexwijken bij Den Haag ziet Salet als nieuwe centra. Hij hanteert dan ook een brede definitie van het begrip centrum, dat in zijn ogen niet per definitie gemengd is. ‘Sommige van de nieuwe centra zijn vooral gericht op economische bedrijvigheid, in andere wordt vooral gewoond, zoals Ypenburg/ Leidschenveen. Dat is niet erg. De menging van functies kan ook plaatsvinden op een groter schaalniveau.’ Want dat is de praktijk van de afgelopen tien jaar: veel mensen kiezen er bewust voor om te pendelen tussen de plekken waar ze wonen, werken en hun vertier zoeken. Toch moet je ook een paar plekken aanwijzen waar je wél functiemenging nastreeft, vindt Salet. ‘De grootste kanshebbers zijn de plekken waar snijpunten van openbaar vervoer en een goede bereikbaarheid over de weg samenvallen. De Zuidas is zo’n plek; daarom verwacht ik dat het daar wel zal lukken om meer functiemenging te realiseren. Ook Leidsche Rijn heeft deze potenties in zich, gezien de ligging, de enorme omvang ten opzichte van de bestaande stad Utrecht en de manier waarop van meet af aan de plannen zijn ingestoken.’ Probleem bij de nieuwe centra is vaak dat in het begin één functie overheerst. ‘Mensen kunnen vooral worden verleid met de goede bereikbaarheid en pas in tweede instantie met de voorzieningen, die er pas komen wanneer er voldoende draagvlak is. De pioniers komen veelal in een monofunctionele omgeving terecht: hetzij tussen alleen maar andere woningen, hetzij tussen kantoren, zoals bij de Zuidas.

Daar kun je wel wat aan doen, maar de factor tijd speelt daarbij een belangrijke rol en daarom vind ik het nog te vroeg om te beoordelen welke gebieden succesvol zijn en welke minder goed uitpakken. Zo is Almere, dat toch al vijfentwintig jaar bestaat, zich pas zeer recent aan het ontwikkelen van pure slaapstad naar een volwaardige stad, met eigen economische bedrijvigheid, onderwijs en cultuur.’

Bereikbaarheid Hoe gaan de overheden om met het groeiende belang van de nieuwe centra? ‘Meer en meer ziet men het belang in van regionale planning, gekoppeld aan de infrastructuur. Het succes van de nieuwe centra staat of valt immers met de bereikbaarheid. De Provincie Zuid-Holland heeft een visie ontwikkeld onder de naam ‘Stedenbaan’, waarin de infrastructuur strategischer wordt benut. Dat kan door doorgaande wegen en lokale wegen meer te scheiden. Ik geef toe, in het autowegennet is dat niet zo makkelijk te realiseren. Je sluit niet zomaar een afslag van de snelweg af, ook al is dat beter voor de doorstroming. In het openbaar vervoer is dat eenvoudiger te doen. De HSL en de Betuwelijn bevorderen de scheiding tussen lange afstandsverkeer en lokaal verkeer. Ook de diverse lightrail-projecten passen in deze visie: RandstadRail en de Rijn-Gouwelijn tussen Gouda, Leiden en wellicht Katwijk.’

Opgebloeid De nieuwe centra blijken de vitaliteit van de oude binnensteden geen kwaad te doen. Salet: ‘Toen bedrijven zo’n tien jaar geleden naar de ringwegen trokken, waren we erg beducht voor een verschraling van de binnensteden. Maar er heeft een herverdeling van de economische functies plaatsgevonden: in de binnensteden is de creatieve en culturele economie opgebloeid door de komst van kleinschalige ondernemingen. De maat van deze bedrijfjes verdraagt zich goed tot het fijnmazige stedelijk weefsel van de binnenstad.’ De grote bedrijven zijn weggetrokken en het wonen in de binnenstad is weer populair. Is dat reden om bezorgd te zijn voor musealisering van de binnenstad? Volgens Salet valt dat reuze mee, zeker in vergelijking met steden in het buitenland. ‘In de Amsterdamse binnenstad wonen nog altijd ongeveer evenveel mensen als er werken. In internationaal opzicht is dat tamelijk uniek. Daarbij is het woonmilieu ook nog eens heel divers: miljonairs en mensen met het minimumloon kunnen bij elkaar om de hoek wonen, mede als gevolg van ons sociale huisvestingsbeleid. Overigens is de toegankelijkheid van de woningmarkt in het centrum wel onder druk komen te staan.’ De stad Praag is volgens Salet een voorbeeld van hoe het ook kan gaan: na de omwenteling is dit een pure toeristenstad geworden, bijna net zo monofunctioneel als Venetië en Brugge. Ook zonder massa’s toeristen is een levendige binnenstad goed mogelijk. Salet noemt Rotterdam als voorbeeld: ‘Daar komen starters relatief gemakkelijk aan geschikte huisvesting en dat maakt allerlei creatieve ontwikkelingen mogelijk, zowel in en rond het centrum als aan de rand van de stad, in bijvoorbeeld de Van Nellefabriek.’ •


21

NAW index

Overzicht van thema dossiers In NAW is de afgelopen jaren een groot aantal onderwerpen en projecten de revue gepasseerd. In elke uitgave zat ook een dossier, waarin steeds een specifiek thema is behandeld. Hieronder staat een overzicht van de thema's uit de dossiers tot nu toe. Wilt u een dossier nabestellen, dan kan dat. Stuur een e-mail naar [email protected].

Dossier 1

Persoonlijk wonen

zomer 2001

Dossier 9

Winkelen

zomer 2003

Dossier 2

Trends in wonen

najaar 2001

Dossier 10

Woningmarkt

najaar 2003

Dossier 3

Stedelijke vernieuwing

winter 2001

Dossier 11

Kantorenmarkt

winter 2003

Dossier 4

Wonen en werken

voorjaar 2002

Dossier 12

Ruimtelijke ontwikkeling

Dossier 5

Concept- en gebiedsontwikkeling

zomer 2002

Dossier 13

Publiek-Private Samenwerking

zomer 2004

Dossier 6

Appartementenmarkt

najaar 2002

Dossier 14

Waterfrontontwikkeling

najaar 2004

Dossier 7

Grondbeleid

winter 2002

Dossier 15

Infra knooppunten

winter 2004

Dossier 8

Integrale projecten

voorjaar 2003

Dossier 16

Toekomst landelijk gebied

voorjaar 2004

voorjaar 2005

HOOFDKANTOOR

Amersfoort

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN

REGIOKANTOOR NOORD-OOST

REGIOKANTOOR MIDDEN-OOST

REGIOKANTOOR NOORD-WEST

REGIOKANTOOR ZUID-WEST

REGIOKANTOOR ZUID

Den Haag

Zwolle

Amersfoort

Haarlem

Delft

Eindhoven

Bouwfonds MAB Ontwikkeling Bouwfonds MAB Ontwikkeling, een onderneming van Bouwfonds Property Development (BPD), is met ruim 500 medewerkers actief in Nederland. De vijf regiokantoren richten zich op de ontwikkeling van woongebieden. Vanuit de vestiging in Den Haag worden grootschalige, multifunctionele projecten en commercieel vastgoed ter hand genomen. Hiervoor wordt Studio Bouwfonds MAB in Den Haag ingeschakeld. Studio Bouwfonds MAB, de voormalige MAB Conceptgroup, combineert stedenbouwkundige en architectonische expertise met marktkennis wat leidt tot innovatieve initiatieven en creatieve concepten. Met de in 60 jaar in Nederland opgebouwde kennis en expertise op het gebied van wonen, werken en winkelen is BPD verder actief in België, Frankrijk, Duitsland, Spanje, Tsjechië en Slowakije. BPD verkocht in Europa in 2004 circa 10.000 woningen en nam ongeveer 260.000 m2 commercieel vastgoed in aanbouw.

Gemengde projecten in de stad

Recommend Documents