Gemeente Waterland 2 5 NOV ZOU GESCAND

Gemeente Waterland 7 *:

2 5 NOV ZOU

)ni.

datum

19 november

uw kenmerk ons kenmerk

2014/7620/JK

Stadsregio Amsterdam

GESCAND

INGEKÜiVlEíNf

2014

Verpl.nr. bijlage(n) onderwerp inlichtingen

Consultatieronde concept-beleidsvoorstel Actualisatie woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad 020-5273717

regels

Geachte heer, mevrouw, Graag nodig ik u in het kader van inspraak uit te reageren op het conceptbeleidsvoorstel 'Actualisatie regels woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad' van de Stadsregio Amsterdam. Dit concept-voorstel is het afgelopen jaar tot stand gekomen in nauwe samenwerking tussen gemeenten en corporaties in de Stadsregio Amsterdam. Aanleiding voor de Actualisatie is de Huisvestingswet 2014, die per 1 januari 2015 in werking treedt. Op 1 juli 2015 vervallen, na een overgangstermijn van een halfjaar, alle afspraken over woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad op basis van de huidige Huisvestingswet. Op dit moment zijn regels over woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad in de stadsregio Amsterdam vastgelegd in het Convenant Woonruimteverdeling 2013 en de Regionale Huisvestingsverordening 2013. Deze regels zijn recent en tot dusver was er geen aanleiding om ze te herzien. Uitgangspunt bij het opstellen van dit voorstel is daarom om de huidige afspraken zo veel mogelijk te behouden en waar nodig aan te passen op basis van de nieuwe, landelijke, Huisvestingswet. Op een aantal punten grijpt de Huisvestingswet in op de huidige afspraken. Eén van de belangrijkste wijzigingen is dat woonduur als volgordecriterium niet meer mogelijk is. Daarnaast wordt de ruimte voor lokale voorrang beperkt tot 25 7o per gemeente. Voor sommige gemeenten is dit een flinke teruggang, terwijl deze lokale ruimte van belang kan zijn om te kunnen sturen op beleidskeuzes. Om toch ruimte te bieden voor lokale voorrang is een regionale urgentieregeling uitgewerkt. Het voorstel gaat er van uit dat de regionale regels dan zoveel mogelijk uniform dienen te zijn. Om toch lokaal maatwerk te kunnen leveren wordt daarnaast de lokale ruimte en een hardheidsclausule gehanteerd. U leest meer hierover in het meegezonden concept-beleidsvoorstel. 0

Onderdeel van de consultatie is de onderbouwing bij de regels die opgesteld zullen worden over wijzigingen in de woningvoorraad. Op basis van de schaarste onderbouwing zal nader worden uitgewerkt op welk werkingsgebied in Amsterdam een splitsing- en onttrekkingsvergunning van toepassing zal zijn. Begin 2015 zullen belanghebbenden apart hierover geïnformeerd worden.

Postbus Telefoon

626

1000

020-5273700

AP

Amsterdam

Fax

020-5273777

www.stadsregioamsterdam.nl E-mai!

[email protected]

Stadsregio Amsterdam

U kunt uw inspraakreactie geven tot en met 20 januari 2015. Dit kan schriftelijk of per mail via: Stadsregio Amsterdam T.a.v. Sanne van der Lelij Postbus 626 1000 AP Amsterdam, of [email protected]

Hoogachtend, Namens het Dagelijks Bestuur Stadsregio Amsterdam

A.J.M. Scholten Portefeuillehouder Ruimte en Wonen

Postbus Telefoon

626

1 0 0 0 AP

020-5273700

Amsterdam

Fax

020-5273777

www.stad5regi0amsterdam.nl E-mail

[email protected]

Stadsregio A m s t e r d a m

Beleidsvoorstel

Actualisatie regels woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad Concept 13 november 2014

ï

1.

Inleiding

Uit analyse van de woningmarkt blijkt dat er tussen de gemeenten in de Stadsregio Amsterdam een grote samenhang is qua verhuisdynamiek. Dit geldt voor alle segmenten van de woningmarkt. In eerste instantie zoeken veel huishoudens vaak lokaal een woning. Maar niet in elke gemeente kan een woningzoekende op het gewenste moment het juiste aanbod voor een geschikte prijs vinden. Een verhuizing naar een buurgemeente biedt dan uitkomst. Dit komt dan ook vaak voor. Daarnaast is de verhuisdynamiek in de regio te typeren als een 'roltrap'. Verhuizing tussen gemeenten vindt vaak plaats als jongeren in het stedelijk gebied een starterswoning betrekken en huishoudens in de gezins(vormende) fase weer verhuizen naar een eengezinswoning in rustigere woonmilieus. Om in het sociale huursegmenť zo veel mogelijk woningzoekenden de mogelijkheid te bieden een passende woning te vinden werken gemeenten en corporaties sinds 1994 samen op het gebied van woonruimteverdeling in de Stadsregio Amsterdam. Sinds 2002 wordt het aanbod regionaal inzichtelijk gemaakt via WoningNet. Doelstelling van de gemeenten en corporaties is te zorgen voor een transparante en rechtvaardige verdeling van de schaarse beschikbare sociale huurwoningen. Daarnaast werken corporaties en gemeenten ook samen aan afspraken over de betaalbare voorraad, vastgelegd in de 'Intentieovereenkomst betaalbare voorraad'. Doel van deze afspraken is te zorgen voor voldoende beschikbare woningen voor de doelgroep die ervan afhankelijk is en te zorgen voor evenwichtige spreiding van deze woningen over de regio. De druk op de woningmarkt in de Stadsregio Amsterdam is groot. Voor de sociale huursector gelden lange wachttijden. Om te zorgen dat de schaarse goedkope woningen terecht komen bij de mensen die hier van afhankelijk zijn, hebben gemeenten en corporaties regels opgesteld voor de woonruimteverdeling. Deze regels bepalen wie als eerste aan de beurt komt voor een sociale huurwoning in de Stadsregio Amsterdam. De huidige regels over woonruimteverdeling zijn vastgelegd in het Convenant Woonruimteverdeling Stadsregio Amsterdam 2013. De Stadsregio Amsterdam is een zogenaamde plusregio. Sinds 2006 hebben de plusregio's de bevoegdheid om regels op te stellen op basis van de Huisvestingswet. Deze regionale bevoegdheid komt in plaats van de lokale bevoegdheid om regels op te stellen in de gemeenten die in zo'n plusregio gelegen zijn. N aast afspraken over volgorde en voorrang bij woonruimteverdeling geldt er daarom op dit moment ook de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013. In deze verordening is geregeld aan welke voorwaarden woningzoekenden moeten voldoen om een woning te betrekken. Ook zijn er regels vastgelegd om de samenstelling van de woningvoorraad te beschermen. Vastgelegd is aan welke voorwaarde huiseigenaren moeten voldoen om een woning te kunnen onttrekken of splitsen. Bij onttrekken gaat het bijvoorbeeld om ombouwen van woningen voor kamergewijze verhuur of verandering naar hotel. Bij splitsing gaat het om splitsing van gebouwen in appartementsrechten, waarna woningen afzonderlijk verkocht worden. Huisvestingswet 2014: aanpassing huidige afspraken nodig Per 1 januari 2015 wordt de Huisvestingswet 2014 van kracht. N a een overgangsperiode van een halfjaar vervallen alle regels op basis van de huidige Huisvestingswet. Als de gemeenten in de regio nog willen sturen op woonruimteverdeling, moeten voor 1 juli 2015

1

Een sociale huurwoningen is een huurwoning met een rekenhuur t o t C699.48, prijspeil 2014. 2

nieuwe regels op basis van de Huisvestingswet 2014 vastgelegd zijn in een nieuwe regionale huisvestingsverordening . 2

De Huisvestingswet 2014 heeft als uitgangspunt dat vrijheid van vestiging geldt voor woningzoekenden. De ruimte om voorrang te geven aan woningzoekenden met maatschappelijke of economische binding wordt beperkt. Ook het deel van de woningvoorraad waarvoor die regels mag gelden wordt beperkt. Zo kunnen bijvoorbeeld geen woonruimteverdeelregels meer worden opgenomen voor koopwoningen en moet voor het stellen van regels voor woonruimteverdeling onderbouwd worden dat schaarste aan sociale huurwoningen in het gebied waarin de regels gelden leidt tot onrechtvaardige en onevenwichtige effecten. Regels voor wijziging in de woonruimtevoorraad (splitsen/ onttrekken) kunnen voor zowel koop- als huurwoningen gelden. Ook hier geldt weer dat wel eerst onderbouwd moet worden dat er sprake is van schaarste aan woningen. Tot slot is in de Huisvestingswet 2014 geregeld dat alleen nog regels over woonruimteverdeling en wijziging in de woningvoorraad opgenomen kunnen worden in een verordening. Gezamenlijke afspraken in een convenant met corporaties over woonruimteverdeling mogen niet meer. Wijzigingen Huisvestingswet « Regels over woonruimteverdeling en wijziging in de woningvoorraad kunnen alleen worden opgenomen in een huisvestingsverordening. « Voorwaarde voor een huisvestingsverordening is onderbouwing van de schaarste en onrechtvaardige en onevenwichtige effecten daarvan. » De mogelijkheid tot het stellen van bindingseisen in een gemeente wordt beperkt tot maximaal 50 X) aan inwoners met binding aan de regionale woningmarkt en ten hoogste de helft daarvan, 25 Zo met binding aan de gemeente. » Regels over woonruimteverdeling hebben alleen betrekking op huurwoningen. regels over verdeling van koopwoningen mogen niet meer. Ook regels voor woonwagens die niet verhuurd worden zijn niet meer toegestaan. » Regels over wijzigingen in de woningvoorraad kunnen wel betrekking hebben op de koopvoorraad, mits onderbouwd. « Via de huisvestingsverordening kan niet gestuurd worden op leefbaarheid bij woningtoewijzing. Dit kan alleen nog via de wet 'Grootstedelijke problematiek'. « Bij het aanvragen van vergunningen voor onttrekking kan geen financiële compensatie ten behoeve van het Volkshuisvestingsfonds meer gevraagd worden. ţ

0

De Huisvestingswet 2014 leidt ertoe dat het Regionaal Convenant Woonruimteverdeling 2013 en de Regionale Huisvestingsverordening 2013 aangepast moeten worden. In samenspraak met corporaties en vertegenwoordiging van huurdersverenigingen is een beleidsvoorstel opgesteld voor nieuwe regels over woonruimteverdeling en wijzigingen in de woningvoorraad in de Stadsregio Amsterdam, op basis van de Huisvestingswet 2014. Uitgangspunt hierbij is dat de huidige regels over woonruimteverdeling en samenstelling van de woningvoorraad zo veel mogelijk gehandhaafd blijven. Tot dusver werken deze namelijk naar tevredenheid. In paragraaf 2 wordt ingegaan op het voorstel voor nieuwe regels over woonruimteverdeling op basis van de nieuwe Huisvestingswet. De regels voor woonruimteverdeling zijn

2

Op dit m o m e n t is niet duidelijk of de plusstatus per 1 januari 2015 opgeheven w o r d t . Als dat het geval is

t r e e d t een overgangstermijn van een jaar in werking, waarin verschillende scenario's voor uitwerking besproken kunnen w o r d e n .

3

momenteel hoofdzakelijk vastgelegd in het regionaal convenant woonruimteverdeling met de corporaties. In paragraaf 3 wordt ingegaan op het voorstel voor nieuwe regels over wijzigingen in de woonruimtevoorraad, als basis voor het vergunningstelsel voor splitsen en onttrekken. Deze regels zijn, net als regels voor de huisvestingsvergunning, vastgelegd in de regionale huisvestingsverordening. Tot slot zal in paragraaf 4 aandacht besteed worden aan het vervolgtraject en de manier waarop communicatie met de woningzoekenden georganiseerd zal worden.

4

2. Actualisering regels woonruimteverdeling In 2.1 wordt een kort overzicht gegeven van de huidige afspraken en regels voor woningzoekenden. In 2.2 wordt een voorstel gedaan voor wijzigingen in de huidige afspraken op basis van de Huisvestingswet 2014. In 2.3. wordt ingegaan op de regels over woonruimteverdeling voor particuliere huurwoningen. Deze paragraaf brengt de hoofdlijnen van de huidige afspraken en wijzigingen daarin. In bijlage 1 is een compleet overzicht opgenomen van welke regels aangepast zijn ten opzichte van de huidige afspraken en welke regels uit het convenant 2013 vervallen bij de actualisering. 2.1 Hoe werkt het n u ? Woningzoekenden die in aanmerking willen komen voor een sociale huurwoning in de Stadsregio Amsterdam kunnen zich inschrijven op WoningNet Stadsregio Amsterdam. Met deze inschrijving kan de woningzoekende vervolgens zelf zoeken op WoningNet. In bijzondere gevallen zal de woningzoekende niet zelf zoeken, maar wordt direct bemiddeld door de woningcorporatie. Dit is bijvoorbeeld het geval als de woningzoekende in een noodsituatie verkeerd, of behoort tot een kwetsbare groep. 2.1.1 Inschrijfduur en woonduur Voor 'gewone' woningzoekenden geldt dat de woning wordt toegekend op basis van de langste wachttijd. De langste wachttijd wordt bepaald door inschrijfduur, de datum dat de woningzoekende zich heeft ingeschreven op woningnet, of woonduur. Woonduur wordt opgebouwd door het bewonen van een zelfstandige woning (huur of koop) in de Stadsregio Amsterdam of Almere. Inwoners die al lang in de regio wonen, wordt het zo makkelijker gemaakt op te verhuizen. Het grote voordeel van dit systeem is dat het aantal verhuizingen en dus het aantal mensen dat naar tevredenheid kan wonen, groter wordt. 2.2.2 Loten Vanaf april 2013 wordt 15 7o van het woningaanbod verloot onder woningzoekenden. Doel van het loten is ook een kans te bieden aan woningzoekenden die dringend op zoek zijn naar een woning, maar gezien hun inschrijfduur of woonduur daar in het reguliere circuit (bijna) geen kans op maken. Bij invoering is afgesproken het loten in te voeren voor een periode van twee jaar en daarna te evalueren. Op basis van de evaluatie wordt besloten of loten voortgezet wordt. Rond de zomer wordt gestart met de evaluatie van het loten. Daarmee maakt dit geen deel uit van de huidige herziening. 0

2.2.3 Voorrangsregelingen voor woningzoekenden Naast de volgordebepaling op inschrijfduur en woonduur voor gewone woningzoekenden zijn er nog een aantal groepen woningzoekenden die voorrang krijgen bij toewijzing van een woning. Het gaat om een aantal soorten voorrang: 1. Huishoudens in een noodsituatie krijgen voorrang op andere woningzoekenden 2. Doelgroepen krijgen voorrang in 'gelabelde' woningen 3. Lokale voorrang 1. Voorrang voor huishoudens in een noodsituatie Er zijn omstandigheden, waardoor een huishouden acuut een nieuwe woning nodig heeft. Denk bijvoorbeeld aan brand, overstroming, maar ook huishoudens die moeten omzien naar een nieuwe woning door stadsvernieuwing of sociaal-medische omstandigheden. Deze woningzoekenden krijgen een urgentie-status waarmee zij met voorrang op andere woningzoekenden naar een woning kunnen zoeken, of zij worden door de corporatie direct bemiddeld. 2. Voorrang voor doelgroepen in woningen met regionale labels Op basis van het convenant hebben corporaties in overleg met de gemeenten de mogelijkheid om woningen te labelen voor speciale doelgroepen. Daarbij gaat het dan om 5

woningen die speciaal geschikt zijn voor die doelgroep. Iemand uit de doelgroep krijgt dan voorrang op andere woningzoekenden in zo'n gelabelde woning. Het gaat om de volgende groepen: » Jongeren t/m 25 jaar « Studenten « Ouderen (Ō5+) « Aangepaste woningen « Gezinnen, met voorrang voor grote gezinnen 3. L okale beleidsruimte Naast de regels die regionaal gelden voor woonruimteverdeling heeft elke gemeente mogelijkheden om in te spelen op de eigen woningmarktomstandigheden, die verschillen per gemeente. Deze ruimte kan gebruikt worden voor voorrang voor eigen inwoners, maar ook voorrang voor bepaalde beroepsgroepen of andere voorrangsregelingen die niet zijn opgenomen in het regionale convenant. De lokale beleidsruimte verschilt per gemeente, afhankelijk van de omvang. Amsterdam, de grootste gemeente, heeft ruimte om 20 Zo van het aanbod te verdelen via lokaal maatwerk. De kleinste gemeenten in de regio kunnen 70Vo van het woningaanbod toewijzen via lokaal maatwerk. In bijlage 2 is een schema opgenomen met het overzicht van de huidige lokale beleidsruimte per gemeente. 0

Naast deze hoofdregels zijn er nog een aantal bijbehorende regelingen, die bedoeld zijn om de doorstroming te bevorderen of in bijzondere situaties afwijkingen van de regels mogelijk maken, om zo een betere werking van de woonruimteverdeling te bevorderen. 2.2 Wijzigingen op basis van de Huisvestingswet 2014 Alhoewel het uitgangspunt bij de actualisering is dat de huidige afspraken zoveel mogelijk gehandhaafd blijven, verandert er toch een aantal belangrijke zaken. In de Huisvestingswet 2014 is bepaald dat regels over woonruimteverdeling alleen nog kunnen worden vastgelegd in een huisvestingsverordening. Voorheen waren afspraken over woonruimteverdelingsregels voor sociale huurwoningen van corporaties vastgelegd in een convenant. De afspraken uit het convenant zullen daarom voor zover mogelijk worden overgezet in een verordening. Dat betekent dat voor alle woningen waar regels voor gelden voortaan ook huisvestingsvergunningen moeten worden afgegeven. Om ten opzichte van de huidige situatie de administratieve last voor gemeenten te beperken wordt onderzocht welke mogelijkheden voor mandatering van vergunningverlening aan corporaties er zijn. Het gaat dan natuurlijk wel alleen om huisvestingsvergunningen voor die woningen die ook daadwerkelijk door de corporatie worden verhuurd. 2.2.1 Onderbouwen van onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste Een regio of gemeente mag alleen regels over woonruimteverdeling in de verordening opnemen als er ook daadwerkelijk is aangetoond dat er sprake is van schaarste aan sociale huurwoningen in de regio en dat als gevolg van die schaarste onevenwichtige en onrechtvaardige effecten op treden. De druk op de sociale huurvoorraad is groot in de Stadsregio Amsterdam. Het aantal actief woningzoekenden is 69.168 in 2013, het aantal verhuringen 9.880. Gemiddeld reageren per aangeboden woning 158 woningzoekenden. De gemiddelde inschrijfduur die nodig is om aan een woning te komen is 8,1 jaar. Er is zorg over verdringing van bepaalde groepen (kwetsbare) woningzoekenden. Dan kan het gaan om woningzoekenden met een specifieke zorgvraag, die bijvoorbeeld dicht in de buurt voorzieningen nodig hebben, of grote gezinnen, die graag in een ruimere woning willen wonen. Het kan ook gaan om de wens van gemeenten om woningzoekenden uit de eigen gemeente kans te bieden op de lokale woningmarkt. Uit de onderbouwing die is opgesteld als basis voor de nieuwe huisvestingsverordening blijkt dat er sprake is van schaarste en verdringingseffecten in de gehele sociale woningen voorraad in de Stadsregio Amsterdam. De gemeenten in de Stadsregio Amsterdam kiezen er daarom voor 6

woonruimteverdelingsregels op te nemen voor alle sociale huurwoningen, met uitzondering van de woningen uit de particuliere sociale huurvoorraad in enkele gemeenten. De onderbouwing is als aparte bijlage meegezonden. Naast deze 'vorm' vereisten uit de Huisvestingswet 2014 verandert er inhoudelijk ook een aantal belangrijke zaken: 2.2.2 Afschaffen woonduur In de Huisvestingswet 2014 is vastgelegd dat maximaal õO^o van het woningaanbod in een gemeente mag worden toegewezen aan woningzoekenden met binding aan de woningmarktregio. Deze ruimte zal voor een groot deel gevuld worden met urgenten. Daarnaast zullen gemeenten ook in de toekomst woningen met voorrang aan eigen inwoners willen toewijzen. Omdat woonduur een impliciete vorm van regionale binding bevat en de ruimte hiervoor beperkt wordt, is dit volgordecriterium in de nieuwe situatie niet meer mogelijk. Als hierin de regionale bindingscomponent wordt geschrapt, dan kunnen woningzoekenden in de hele EU beroep doen op woonduur. Voor de corporaties is niet te controleren of dit terecht geclaimd wordt. Alleen nog inschrijfduur en loten als volgordecriteria Vanaf 1 juli 2015 worden sociale huurwoningen van corporaties in de Stadsregio Amsterdam daarom alleen nog toegewezen op basis van inschrijfduur en wordt 15Zo van het woningaanbod verloot. Woonduur wordt afgeschaft als volgordecriterium. Tot nu toe is potentiële woningzoekenden met een zelfstandige woning verzekerd dat ze zich pas hoeven in te schrijven wanneer ze daadwerkelijk het voornemen hebben om te verhuizen. Dat gaat veranderen. Om te zorgen dat de mensen die nu woonduur hebben opgebouwd niet in 1 keer hun opgebouwde rechten verliezen, wordt een overgangsregeling van kracht. Om de opgebouwde rechten van woningzoekenden niet te veel aan te tasten en om de doorstroming in de sociale huurwoningvoorraad op peil te houden is gekozen voor een ruimte overgangsregeling. 0

3

Overgangsregeling » Alle woningzoekenden in de Stadsregio Amsterdam en Almere die recht hebben op woonduur kunnen zich tot 1 juli 2015 aanmelden bij WoningNet. » De opgebouwde woonduur wordt dan 1 op 1 omgezet in inschrijfduur. Die omgezette woonduur wordt opgeteld bij de inschrijfduur die opgebouwd wordt vanaf het moment dat de woningzoekende zich heeft aangemeld bij WoningNet. » De omgezette woonduur blijft vanaf 1 juli 2015 nog 15 jaar inzetbaar. Daarna, op 1 januari 2030, vervalt de omgezette woonduur en kunnen woningzoekenden alleen nog reageren met inschrijfduur, die opgebouwd is door inschrijving in het systeem. Omdat alle voormalige doorstromers die zich hebben aangemeld voor de overgansgregeling op dat moment al 15 jaar inschrijfduur hebben opgebouwd, wordt verwacht dat zij met die inschrijfduur desgewenst een volgende verhuisstap kunnen maken. De termijn van 15 jaar sluit aan bij de vaakst voorkomende woonduur bij verhuizing van doorstromers op dit moment. » Pas bij toewijzing wordt gecontroleerd of de naar inschrijfduur omgezette woonduur terecht geclaimd wordt. Ook in de huidige situatie is het zo d a t j e als woningzoekende alleen gebruik kunt maken van woonduur als je tussentijds niet verhuisd bent. Ook met woonduur samenhangende regelingen zullen worden geschrapt. Het gaat om de regeling samenvoegen woonduur, tijdelijk behoud woonduur en tijdelijk behoud inschrijfduur. In de praktijk werden deze regelingen erg weinig gebruikt. Woningzoekenden krijgen tot 1 juli 2015 om deze regelingen alsnog in te zetten. Loten blijft bestaan, maar het onderdeel loten voor doorstromers komt per 1 juli 2015 te vervallen. 3

Uit onderzoek van Rigo (2012), 'Effecten nieuwe Amsterdamse woonruimverdeling' blijkt dat w o o n d u u r de

beste manier is o m doorstroming t e bevorderen. Bij het afschaffen is de doorstroming gebaat bij een overgangsregeling die de opgebouwde rechten van potentiële doorstromers zo min mogelijk aantast.

7

2.2.3 Beperken lokale voorrang De mogelijkheid voor gemeenten om met voorrang woningen toe te wijzen aan eigen inwoners wordt beperkt in de Huisvestingswet 2014. Maximaal 50 7o van het woningaanbod in een gemeente mag met voorrang aan woningzoekenden met regiobinding toegewezen worden, de helft daarvan, 25 Zo, met voorrang aan lokaal ingezetenen. Urgenten, m.u.v. enkele speciale groepen zoals vergunninghouders, uitstroom uit blijf- van-mijn-lijf-huizen en mantelzorgers, tellen ook mee in deze ruimte voor lokale binding. 0

0

Voor gemeenten is het van belang om zoveel mogelijk lokale beleidsruimte te kunnen handhaven om lokaal maatwerk toe te kunnen passen. Dit principe is alleen mogelijk indien ook een regionale urgentie wordt ontwikkeld, waardoor urgenten zoveel mogelijk in de regionale ruimte vallen en de lokale ruimte beschikbaar wordt gemaakt voor andere voorrangskandidaten met lokale binding. De reden hiervan ligt niet alleen in de vergroting van de ruimte van 25 Zo naar 50 /), maar ook in de verwachting op basis van eerdere cijfers dat veruit de meeste mensen lokaal zullen verhuizen, juist mensen die meer aangewezen zijn op een sociaal netwerk. Daarnaast kan door de hieronder voorgestelde toepassing van de regionale urgentie een gemeente zelf de invulling van de ruimte monitoren, omdat de urgente zich bij de gemeente moet melden indien hij/zij daar met voorrang wil wonen. 0

Q

4

2.2.4 Regionale urgentieregeling De aanvraag en toekenning van de regionale urgentie vindt lokaal plaats. De gemeente waar de aanvrager staat ingeschreven kan de situatie het beste beoordelen. De aanvrager moet minstens twee jaar in die gemeente staan ingeschreven om 'shoppen' te voorkomen. Het aanbieden van een regionale urgentie onder de regionale ruimte veronderstelt uniforme regels, verordeningsgronden en toepassing. Dit komt de rechtvaardigheid en het rechtsbeginsel naar de burgers toe ten goede. Daarnaast geeft een hardheidsclausule aan gemeenten de mogelijkheid om waar zij dat noodzakelijk achten maatwerk te leveren voor mensen die ongewenst geen urgentie zouden kunnen krijgen. De urgentieverleningen die hiermee worden verleend vallen onder de lokale ruimte. Indien de urgente zich in een andere dan de eigen gemeente wil vestigen kan hij/zij zich met de urgentieverklaring slechts in één gemeente melden. Het initiatief hiervoor ligt bij de aanvrager. De reden hiervoor is oorspronkelijk technisch van aard doordat een ander systeem grote aanpassingen in WoningNet zou vergen, maar heeft een instrumenteel nevenvoordeel omdat hiermee door de gemeente beter gemonitord en gestuurd kan worden. Mocht de gemeente namelijk al in de eerste maand voorzien dat de 25 Zo regionale ruimte te snel wordt benut kan zij hierop afremmen. Een plafond, anders dan de 25 Zo, is zelfs als deze gewenst zou zijn, dan ook niet nodig. 0

0

De boven beschreven elementen leiden tot een principe van uniformiteit, met mogelijk maatwerk indien een gemeente dit van belang acht, en een drempel welke zowel inzicht als stuurbaarheid geeft. Dit heeft tot gevolg dat iedere gemeente haar eigen toewijzingssysteem (WoningNet of directe bemiddeling) kan behouden. Indien een urgente zich in een andere gemeente wil vestigen, wordt tussen de gemeenten voor een 'warme overdracht' zorg gedragen. 5

4

Onder andere de verhuisstromen uit de rapportage w r v en de aantallen SV kandidaten die, hoewel al

regionaal mogelijk, ook daadwerkelijk regionaal verhuizen 5

Hiermee w o r d t bedoeld dat de gemeente waar de persoon vandaan komt de nodige achtergrondinformatie

verstrekt aan de ontvangende gemeente, zodat deze de persoon beter kan plaatsen.

8

Gezien de aard van de toekenning is snelheid geboden. Hiervoor wordt een maximale termijn van zes maanden opgenomen, enerzijds om zelf te zoeken in WoningNet, anderzijds om direct bemiddeld te worden in de gemeenten waar dat het toewijzingssysteem is. In uitzonderingsgevallen kan de termijn worden verlengd. De huisvestingsverordening is wettelijk voor vier jaar en kan tussentijds worden aangepast mocht dat nodig zijn. Monitoring is van belang om bij te houden of de verordening en toepassing tot de gewenste effecten leiden. Voorgesteld wordt om regionaal jaarlijks te monitoren. De gemeenten kunnen door de eigen gegevens in toekenning en toewijzing vaker monitoren. Jaarlijks worden de verslagen van de klachtencommissies en/of procedures van beroep en bezwaar vergeleken, als indicator voor verschil in toepassing van de regionale urgentie. In het kort: Alle urgentiegronden staan in de regionale verordening. Maar: de regionale verordening maakt onderscheid tussen regionale urgentiegronden en lokale urgentiegronden. De urgentieregeling wordt op lokaal niveau uitgevoerd. Voor de regionale urgentiegronden bestaat regionaal beleid en ligt de lat om voor een urgentie in aanmerking te komen, regionaal overal even hoog (uniformiteit). De lokale urgentiegronden worden lokaal beleidsmatig ingevuld. De lat ligt daar dus niet even hoog. Het kan zelfs zo zijn dat niet alle gemeenten dezelfde soort lokale urgentiegronden hebben. Afwijkingen van de regionale gronden kunnen worden toegepast met een hardheidsclausule en vallen dan onder de lokale ruimte. Alleen de regionale urgentieverklaring heeft regionale werking (voorrang) en komt dus ten laste van de regionale ruimte. De lokale urgentieverklaring heeft alleen lokale werking (voorrang) en komt dus ten laste van de lokale ruimte. Gemeenten kunnen niet geconfronteerd worden met een door een andere gemeente verleende urgentieverklaring voor een geval waarin zij zelf geen urgentie verleend zouden hebben. Regeling uitwisseling stadsvernieuwingsurgenten Voor stadsvernieuwingskandidaten bestaat in het huidige convenant woonruimteverdeling een aparte afspraak. De zes regiogemeenten Amsterdam, Haarlemmermeer, Amstelveen, Purmerend Zaanstad en Uithoorn hebben de afspraak gemaakt desgewenst eikaars stadsvernieuwingskandidaten met voorrang te huisvesten, tot een bepaald maximum. Deze regeling blijft gehandhaafd, naast de regionale urgentieregeling. 2.2.4. Mantelzorgers en mantelzorgontvangers De regionale urgentieregeling is gebaseerd op de urgentiegronden die ook in de huidige regels zijn opgenomen. De Huisvestingswet 2014 stelt dat als een urgentieregeling wordt gemaakt, mantelzorgers daar in elk geval onder vallen. Mantelzorgers en mantelzorgontvangers worden daarom als nieuwe urgentiecategorie aan de huisvestingsverordening toegevoegd. 2.2.5 Labels voor doelgroepen De huidige labels uit het convenant woonruimteverdeling worden overgenomen in de verordening. Daarbij wordt in de verordening niet vooraf dwingend beschreven welke woningen gelabeld worden maar zullen de corporaties in de werkpraktijk en in overleg met de gemeenten op basis van de behoefte en de lokale woningmarktomstandigheden woningen die daartoe geschikt zijn labelen voor doelgroepen. 9

Wijziging ten opzichte van de huidige situatie is dat de mogelijkheid voor een extra label wordt opgenomen om te sturen op een beteren match tussen huur en inkomen. Zo kunnen goedkope woningen, tot de aftoppingsgrens met voorrang gereserveerd worden voor lage inkomens en woningen boven de aftoppingsgrens met voorrang verhuurd worden aan huishoudens die een hoger inkomen hebben, met als randvoorwaarde dat dat huishouden wel in aanmerking komt voor sociale huur. 2.2.6 Overige wijzigingen Er zijn ook nog een aantal 'kleinere' regelingen die onder de nieuwe wet niet meer mogelijk zijn of aangepast moeten worden. Dit zijn vooral regelingen die samenhangen met de volgordecriteria en lokale beleidsruimte. Zo worden de regelingen samenvoegen woonduur, tijdelijk behoud inschrijfduur en woonduur, tijdelijke ophoging lokale beleidsruimte en loten voor doorstromers (op basis van woonduur) gestopt. Loten voor iedereen blijft gewoon mogelijk en vormt geen onderdeel van deze discussie. 2.3 Intentieovereenkomst betaalbare voorraad In het convenant woonruimteverdeling 2013 is vastgelegd dat gemeenten en woningcorporaties in de Stadsregio Amsterdam naast afspraken over de woonruimteverdeling ook afspraken over de betaalbare voorraad maken. Dit is belangrijk om de doorstroming vanuit de sociale sector te stimuleren en te zorgen voor een evenwichtige spreiding over de regio. Doel van de afspraken is een efficiënte en effectieve benutting van de voorraad en te zorgen dat huishoudens met een laag inkomen overal in de regio terecht kunnen. De intentieovereenkomst betaalbare voorraad op basis van het Convenant Woonruimteverdeling 2013 blijft van kracht en zal door gemeenten en corporaties gezamenlijk verder uitgewerkt worden. 2.4 Regels over woonruimteverdeling voor particuliere sociale huurwoningen Bovenstaande regels en wijzigingen gelden voor de sociale huurwoningen van corporaties in de Stadsregio Amsterdam. Er zijn echter ook particuliere huiseigenaren die sociale huurwoningen verhuren. Voor hen golden de regels uit het convenant niet, maar waren in de verordening wel een aantal regels opgenomen, ook vanuit het oogpunt van schaarste. Zo is geregeld dat sociale huurwoningen van particulieren verhuurd moeten worden aan huishoudens met een inkomen tot maximaal C43.000 en geldt er in een aantal gemeenten een woonbezettingsnorm, om te zorgen dat grote woningen ook terecht komen bij grote huishoudens. Voor de particuliere huurwoningen en verhuurders veranderd er weinig ten opzichte van de huidige situatie, alhoewel nu ook in de gemeente Haarlemmermeer woonruimteverdelingsregels zullen gaan gelden bij verhuur van particuliere huurwoningen in het sociale segment. Nader onderzocht wordt of het meerwaarde heeft regels over woonruimteverdeling, die nu gelden voor corporaties, ook voor grotere particuliere verhuurders te laten gelden.

3. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad De Huisvestingswet heeft, alhoewel beperkter, ook effect voor de regels die zijn vastgelegd in de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013 over wijzigingen in de woningvoorraad. Ook hiervoor geldt het uitgangspunt dat de huidige regels uit de verordening zoveel mogelijk zullen worden overgenomen in een nieuwe verordening. 3.1 Onderbouwing schaarste als basis voor regels over wijziging in de woningvoorraad. Voorwaarde voor het sturen op wijzigingen in de woningvoorraad, zoals splitsen en onttrekken is dat onderbouwd wordt voor welke delen van de woningvoorraad er sprake is van schaarste en waar het dus nodig is de woningvoorraad te beschermen. In de bijlage is de onderbouwing hiervoor opgenomen. Belangrijke wijziging ten opzichte van de 10

huisvestingsverordening 2013 is dat in bijna alle gemeenten een onttrekkingsvergunning gehandhaafd blijft, maar dat dit vooral geldt in het sociale segment. Alleen in (delen van) Amsterdam en Landsmeer zal ook een onttrekkingsvergunning in het vrije sector deel (huur en koop) van de woningmarkt gaan gelden. Alleen in Amstelveen (sociale voorraad) en Amsterdam blijft de splitsingsvergunning gehandhaafd. Op basis van de onderbouwing wordt een verdere uitwerking gemaakt waarin ook het werkingsgebied van de onttrekkings- en splitsingsvergunning in genoemde gemeenten wordt aangegeven. Belanghebbenden worden hierbij betrokken. De onderbouwing van schaarste in de woningvoorraad is als aparte bijlage opgenomen. In bijlage 3 is een overzicht opgenomen van het vergunningenstelsel zoals dat gaat gelden. 3.2 Geen bijdrage meer tbv volkshuisvestingsfonds In de toekomst mag bij het aanvragen van een vergunning voor onttrekking geen bijdrage ten behoeve van het volkshuisvestingsfonds meer worden gevraagd. Dit wordt aangepast in de nieuwe verordening.

4. Vervolg Dit beleidsvoorstel wordt ter inspraak voorgelegd aan de gemeenten, woningcorporaties en belangenorganisaties, zoals huurdersverenigingen en verhuurdersverenigingen in de regio en aan de woonbond. De inspraaktermijn loopt van 21 november 2014 tot en met 20 januari 2015. Op basis van de ingekomen inspraakreactie wordt een Nota van Beantwoording opgesteld die samen met het definitieve beleidsvoorstel ter vaststelling wordt aangeboden aan de Regioraad van maart 2015. Na vaststelling van het beleidsvoorstel worden de afspraken vastgelegd in een nieuwe verordening die ter vaststelling wordt aangeboden aan de Regioraad in juni en per 1 juli 2015 in werking treedt. Tegelijkertijd wordt gewerkt aan het verwerken van de aanpassingen in WoningNet. De Huisvestingswet maakt ingrijpende wijzigingen nodig en dit heeft forse technische implicaties. De belangrijkste wijzigingen zijn per 1 juli 2015 zichtbaar in WoningNet. Het is echter niet mogelijk alle aanpassingen verwerkt te hebben. In het beleidsvoorstel is bijvoorbeeld al genoemd dat de regionale urgentieregeling nog niet wordt opgenomen in WoningNet. Dit is een uitwerking die op een later moment kan plaatsvinden. Na het vaststellen van het beleidsvoorstel in maart zullen ook de verschillende corporatie en gemeentemedewerkers op de hoogte worden gesteld van de nieuwe werkwijze en zal dit in de werkprotocollen worden opgenomen. Ook is een communicatiestrategie opgesteld om potentiële woningzoekenden erop te wijzen dat woonduur per 1 juli 2015 afgeschaft wordt en dat zij tot 1 juli 2015 zich kunnen inschrijven voor de overgangsregeling omzetten woonduur naar inschrijfduur.

11

Bijlage 1: Overzicht wijzigingen regels woonruimteverdeling Nu

Volgordecriteria

« * *

Regels samenhangend met volgordecriteria Lokale beleidsruimte/ binding

» « «

Per 1 juli 2015

Inschrijfduur Woonduur 1 5 * MR het aanbod wordt verloot. Loten bestaat uit 2 onderdelen (loten voor iedereen en loten voor doorstromers) Samenvoegen woonduur Tijdelijk behoud woonduur Tijdelijk behoud inschrijfduur

s

Lokale vooirang en maatwerk, via lokale labels en een aantal categorieën

o

20 A centrumgemeente

30*^ ţņęį» gemeenten OU»

ttwBŰiHğ&RtVmBn

'TOM* kleigemeenten

Tijdelijke ophoging lokale beleidsruimte

Maatwerkregeling corporaties Urgentieregeling

Ophoging met maximaal 20Vo tot maximaal 50Vo lokale beleidsruimte is onder voorwaarden mogelijk, mits aangetoond wordt dat sprake is van verdringing van lokaal woningzoekenden. Maatwerkregeling voor corporaties voor Regionale urgentie categorieën, lokaal via beleidsregels uitgewerkt. L okaal zoekprofiel.

Inschrijfduur Woonduur wordt afgeschaft Loten voor iedereen (oir 18*94}

Regelingen worden afgeschaft

Maximaal 50"A binding aan woningmarktregio, waarvan 25*^ binding aan gemeente of kern. Urgenten krijgen een zo regionaal zoekprofiel, due teftfri usee in ìmāÊĘtlm de w o r t a ^ j y ŵ į j ^ ^ i i t dŵ-25% rusnte vooriMMMR wonfngxoekenden mul rilmģpįmn Kern/ gemeente Regeling vervalt. A

Regeling blijft t

HHHhHİ

Regionale urgentieregeling, regionaal eenduidige urgentieverlening met regionaal zoekprofiel. Ruimte voor gemeenten om 'bijzondere gevallen' via lokale binding op te lossen. Mantelzorgers als extra categorie

Regionale Labels

Sturen op doelgroepen via regionale labels: « jongerentfm25 jaar * Studenten * Ouderen «

Wonen met zorgt aangepaste

*

GesdnsJabel

Experimenten zijn mogelijk, mits in het belang van een goede woonruimteverdeling.

Oe al bestaande labels blijven gehandhaafd Nieuw tabel passendnertteKffinkomen.

Regeling blijft bestaan.

12

Bijlage 2: Overzicht lokaal maatwerk huidige situatie per gemeente

Voor de bestaande bouw/ oudbouw : Gemeente Kleine gemeenten: Beemster, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Waterland, Wormerland, Zeevang Middelgemeenten: Edam-Volendam, Uithoorn, Diemen, Aalsmeer Grote gemeenten: Zaanstad, Haarlemmermeer, Amstelveen, Purmerend Centrumgemeente: Amsterdam 6

"/o lokale beleidsruimte 70 Á o

50Vo 30 Zo 0

207o 0

De omvang van de lokale beleidsruimte voor nieuwbouw is 7Q ĥ voor kleine gemeenten en 607o voor 7

0

0

overige gemeenten.

6

Onder bestaande b o u w / o u d b o u w w o r d t verstaan alle vrijkomende woningen uit de bestaande voorraad

sociale huur. 7

Onder nieuwbouw w o r d t verstaan alle voor het eerst ter bewoning aan te bieden sociale huurwoningen. 13

Bijlage 3: Overzicht vergunningenstelsels gemeenten per 1 juli 2015

Huisvestingsvergunning huurwoningen corporaties en particuliere huur Amstelveen Amsterdam

Vergunning voor onttrekken, samenvoegen en omzetten

Splitsingsvergunning

Amstelveen Amsterdam (prijsgrens ntb)

Amsterdam (ntb) Amstelveen (sociale voorraad)

Beemster Diemen Haarlemmermeer

Beemster Diemen Edam-Volendam Haarlemmermeer Landsmeer (prijsgrens ntb) Oostzaan Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland Zeevang

8

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

Landsmeer Oostzaan Ouder-Amstel Purmerend Waterland Wormerland Zeevang Alleen h u isvesti ngsverg u n n i ng voor corporatiewoningen Aalsmeer Edam-Volendam Uithoorn Zaanstad

9

Geen vergunning voor onttrekken, samenvoegen en omzetten. Aalsmeer Ouder-Amstel Zaanstad

Geen splitsingsvergunning Aalsmeer Beemster Diemen Edam-Volendam Haarlemmermeer Landsmeer Purmerend Oostzaan Ouder-Amstel Uithoorn Waterland Wormerland Zaanstad Zeevang

Het gaat hier alleen om de sociale huurvoorraad, dus huurwoningen met een rekenhuur t o t C699,48 per maand. 9

Het vergunningstelsel voor onttrekken, samenvoegen en omzetten geldt in genoemde gemeenten alleen voor

de sociale huur en koop voorraad, muv Amsterdam en Landsmeer, waar het werkingsgebied nader uitgewerkt wordt. 14

Stadsregio Amsterdam

Eindverslag

Aan:

Stuurgroep Wonen

Van:

Werkgroep onderbouwen schaarste

Onderwerp:

Onderbouwing van schaarste t.b.v. huisvestingsvergunning

Datum:

31 oktober 2014

INLEIDING De H u i s v e s t i n g s w e t b i e d t g e m e e n t e n i n s t r u m e n t e n o m t e s t u r e n in de w o o n r u i m t e v e r d e l i n g . In een h u i s v e s t i n g s v e r o r d e n i n g k u n n e n zij h u u r w o n i n g e n a a n w i j z e n w a a r v o o r een h u i s v e s t i n g s v e r g u n n i n g v e r p l i c h t is en regels vastleggen v o o r het v e r l e n e n van deze v e r g u n n i n g . Als W G R - p l u s g e b i e d h e e f t de Stadsregio A m s t e r d a m de bev o e g d h e i d o m een r e g i o n a l e h u i s v e s t i n g s v e r o r d e n i n g vast t e stellen die v o o r alle gem e e n t e n g e l d t . M e t het o o g op de n i e u w e H u i s v e s t i n g s w e t die per 1 j a n u a r i 2015 in w e r k i n g zal t r e d e n , s t r e e f t de Stadsregio e r n a a r o m in o v e r l e g m e t de g e m e e n t e n en c o r p o r a t i e s t o t een g e z a m e n l i j k e v e r o r d e n i n g t e k o m e n die v o l d o e t aan de eisen die de H u i s v e s t i n g s w e t 2 0 1 4 s t e l t . Volgens de H u i s v e s t i n g s w e t 2014 m o g e n g e m e e n t e n ( n e t als in de v o r i g e w e t ) alleen s t u r e n in de w o o n r u i m t e v e r d e l i n g in geval van schaarste. De n i e u w e Huisvestingswet vraagt o m een b e t e r e o n d e r b o u w i n g van schaarste dan v o o r h e e n . De g e m e e n t e of h e t dagelijks b e s t u u r van de W G R - p l u s r e g i o zal enerzijds m o e t e n a a n t o n e n dat er sprake is van schaarste en a n d e r z i j d s dat de inzet van het i n s t r u m e n t a r i u m in de w e t in de c o n c r e t e s i t u a t i e geschikt en p r o p o r t i o n e e l is o m de o n e v e n w i c h t i g e en o n r e c h t v a a r dige e f f e c t e n van schaarste te b e s t r i j d e n . De g e m e e n t e r a a d of het a l g e m e e n b e s t u u r van de regio m o e t deze o n d e r b o u w i n g g o e d k e u r e n . De Stadsregio A m s t e r d a m h e e f t een w e r k g r o e p m e t v e r t e g e n w o o r d i g e r s van z o w e l g e m e e n t e n als c o r p o r a t i e s ingesteld o m de b e n o d i g d e o n d e r b o u w i n g t e l e v e r e n , m e t o n d e r s t e u n i n g van RIGO Research en A d v i e s . Deze n o t i t i e v o r m t het e i n d v e r s l a g van de w e r k g r o e p en d a a r m e e de o n d e r b o u w i n g van de schaarste. C o n f o r m de H u i s v e s t i n g s w e t 2014 w o r d t in deze o n d e r b o u w i n g a a n d a c h t b e s t e e d aan vier o n d e r w e r p e n : " "

De schaarste: is er d a a d w e r k e l i j k m e e r vraag dan a a n b o d ? (Paragraaf 2) De o n e v e n w i c h t i g e en o n r e c h t v a a r d i g e e f f e c t e n van schaarste v o o r b e p a a l d e d o e l g r o e p e n (Paragraaf 3 ) ;

"

N u t en n o o d z a a k van het i n s t r u m e n t w o o n r u i m t e v e r d e l i n g (Paragraaf 4 ) ;

"

I n s p a n n i n g e n o m de schaarste t e v e r m i n d e r e n (Paragraaf 5 ) .

PAGINA 1 VAN 11

Stadsregio Amsterdam

2

SCHAARSTE De regio A m s t e r d a m is de p o p u l a i r s t e regio van N e d e r l a n d o m t e w o n e n . Die p o p u l a r i t e i t d a n k t de regio v o o r a l aan de sterke e c o n o m i s c h e s t r u c t u u r , h e t g r o t e a a n b o d aan o p l e i d i n g e n en het c u l t u r e l e k l i m a a t in A m s t e r d a m . Jaarlijks t r e k t A m s t e r d a m veel h u i s h o u d e n s aan uit a n d e r e d e l e n van N e d e r l a n d en het b u i t e n l a n d . Ook A m s t e l veen en D i e m e n kennen een r e l a t i e f g r o t e i n s t r o o m van b u i t e n de regio. Het g r o o t s t e deel van de i n s t r o o m van b u i t e n de regio k o m t t e r e c h t in een h u u r w o n i n g . 1

De a a n t r e k k i n g s k r a c h t van de regio zorgt v o o r een g r o t e d r u k op de w o n i n g m a r k t . Dit is t e r u g te zien in hoge prijzen v o o r k o o p w o n i n g e n en h u u r w o n i n g e n die in de v r i j e sector w o r d e n a a n g e b o d e n . H i e r d o o r zijn b u i t e n de g e r e g u l e e r d e h u u r s e c t o r w e i n i g b e t a a l b a r e a l t e r n a t i e v e n v o o r h u i s h o u d e n s m e t een laag o f m i d d e n i n k o m e n . O n d a n k s het f e i t dat de g e r e g u l e e r d e h u u r s e c t o r in de regio r e l a t i e f g r o o t is, o v e r t r e f t de vraag het a a n b o d r u i m s c h o o t s en is er sprake van schaarste. De schaarste aan h u u r w o n i n g e n t o t de h u u r t o e s l a g g r e n s b l i j k t d u i d e l i j k uit de r a p p o r tage w o o n r u i m t e v e r d e l i n g 2 0 1 3 . G e m i d d e l d reageren 158 w o n i n g z o e k e n d e n per w o ning die de c o r p o r a t i e s a a n b i e d e n via W o n i n g N e t . In de g e m e e n t e m e t het laagste g e m i d d e l d e ( B e e m s t e r ) gaat het n o g a l t i j d o m 70 b e l a n g s t e l l e n d e n per w o n i n g .

figuur

2-1

Gemiddeld

aantal

doorstromers meente,

en

reacties gemiddelde

per

woning, inschrijfduur

gemiddelde bij

woonduur

verhuring

aan

bij

verhuring

starters,

per

aan ge-

2013

2

reacties per woning

woonduur

inschrijfduur

Aalsmeer Amstelveen Amsterdam Beemster Diemen Edam-Volendam Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland Zaanstad Zeevang Stadsregio totaal Bron: Rapportage woonruimteverdeling 2013, Stadsregio Amsterdam en PWNR. voetnoot

Wonen in de regio Stadsregio Amsterdam, Almere, Zuid-Kennemerland en IJmond. Gemeenten Amsterdam, Bureau Onderzoek en Statistiek, maart 2014. In Oostzaan zijn in 2013 geen woningen aan starters verhuurd via WoningNet.

PAGINA 2 VAN 11

Stadsregio Amsterdam

De m e e s t e w o n i n g e n van c o r p o r a t i e s w o r d e n t o e g e w e z e n op v o l g o r d e van w o o n d u u r van d o o r s t r o m e r s en i n s c h r i j f d u u r van s t a r t e r s . De g e m i d d e l d e w o o n d u u r van d o o r s t r o m e r s d i e een w o n i n g h e b b e n g e a c c e p t e e r d b e d r o e g in 2013 17,5 j a a r en de gem i d d e l d e w o o n d u u r van s t a r t e r s 8 , 1 jaar. Binnen deze g e m i d d e l d e n zit de n o d i g e s p r e i d i n g : 2,696 van de d o o r s t r o m e r s en 12,49ź van de s t a r t e r s had bij v e r h u r i n g een w o o n d u u r I i n s c h r i j f d u u r van m i n d e r dan 2 jaar. Dat b e t e k e n t dat v o o r de o v e r g r o t e m e e r d e r h e i d van de w o n i n g e n een w o o n ­ of i n s c h r i j f d u u r van t w e e j a a r o f langer n o ­ dig is. Bij een d e r g e l i j k e w a c h t t i j d w o r d e n w o n i n g z o e k e n d e n b e p e r k t in h u n keuze­ vrijheid om te verhuizen. Ook in r e l a t i e v e zin zijn de w a c h t t i j d e n in de Stadsregio A m s t e r d a m h o o g . De w a c h t ­ t i j d e n in de regio U t r e c h t k o m e n het d i c h t s t e in de b u u r t . In 2012 b e d r o e g de g e m i d ­ 3

d e l d e i n s c h r i j f d u u r van d o o r s t r o m e r s daar 9,3 j a a r en van s t a r t e r s 7,1 j a a r . In de m e e s t e a n d e r e regio's in N e d e r l a n d zijn de w a c h t t i j d e n v o o r sociale h u u r w o n i n g e n veel korter. De lange w a c h t t i j d e n g e l d e n , in m e e r o f m i n d e r e m a t e , v o o r alle g e m e e n t e n in de s t a d s r e g i o . De laagste g e m i d d e l d e n zijn 10,3 j a a r w o o n d u u r (Oostzaan) en 4,6 j a a r i n s c h r i j f d u u r (Zeevang). Z o n d e r de t o e w i j z i n g s r e g e l s uit de h u i s v e s t i n g s v e r o r d e n i n g 2013 ( b i j v o o r b e e l d v o o r r a n g v o o r lokale w o n i n g z o e k e n d e n ) z o u d e n de w a c h t t i j d e n in s o m m i g e g e m e e n t e n w a a r s c h i j n l i j k n o g langer zijn. In 2013 zijn o o k 533 c o r p o r a t i e w o n i n g e n in de stadsregio v e r l o o t . Bij deze w o n i n g e n speelt de w o o n d u u r en i n s c h r i j f d u u r geen r o l , w a a r d o o r w o n i n g z o e k e n d e n e e r d e r aan de b e u r t k u n n e n k o m e n . De i n d i v i d u e l e kans op een w o n i n g is e c h t e r k l e i n , d o o r het hoge aantal reacties op deze w o n i n g e n . Op basis van de lange meenten

dat in alle gemeenten

aan go edko pe (schaarste

3

wachttijden

w oo nruimte

in de

o o v r so ciale

huurwo ningen

van de Stadsregio

o (t t de huurto eslaggrens:

Amsterdam

oc nstateren sprake

Ç699 in 2014)

is van in het

de ge­ schaarste algemeen

tijd).

D E ON EVEN WICHTIGE EN ON RECHTVAARDIGE EFFECTEN VAN SCHAARSTE De g e m e e n t e n in de stadsregio A m s t e r d a m v e r w a c h t e n dat w a n n e e r g e r e g u l e e r d e h u u r w o n i n g e n z o n d e r t o e w i j z i n g s r e g e l s w o r d e n a a n g e b o d e n , o n r e c h t v a a r d i g e en o n ­ evenwichtige effecten (verdringing) kunnen ontstaan voor verschillende groepen wo­ ningzoekenden, namelijk: *

Lokale en r e g i o n a l e w o n i n g z o e k e n d e n (incl. u r g e n t e n ) ;

"

H u i s h o u d e n s m e t een laag i n k o m e n ;

" J ongeren en s t u d e n t e n ; "

O u d e r e n en g e h a n d i c a p t e n ;

"

Grote gezinnen.

voetnoot

Regionale woningmarktmonitor 2013, monitor voor de U10­gemeenten. U10 I Bestuur Re­ gio Utrecht, juli 2013.

PAGINA 3 VAN 11

Stadsregio Amsterdam

H i e r o n d e r w o r d e n de zorgen o m t r e n t deze g r o e p e n n a d e r t o e g e l i c h t . Lokale en regionale

woningzoekenden

In het r e g i o n a l e w o o n b e l e i d van de g e m e e n t e n in de stadsregio A m s t e r d a m staat de r o l t r a p r e g i o c e n t r a a l . De g e m e e n t e n s t e l l e n zich t e n doel de r o l t r a p o p t i m a a l te laten f u n c t i o n e r e n . Dat b e t e k e n t het c r e ë r e n van m o g e l i j k h e d e n v o o r n i e u w k o m e r s in A m s t e r d a m en v o o r d o o r s t r o m e r s in de r e g i o g e m e e n t e n . Tegelijk w i l l e n de g e m e e n t e n v o o r k o m e n w o r d e n dat v e r d r i n g i n g van lokale w o n i n g z o e k e n d e n p l a a t s v i n d t en de d o o r s t r o m i n g b i n n e n de regio s t o k t . Uit r e c e n t o n d e r z o e k in de regio A m s t e r d a m b l i j k t dat een r u i m e m e e r d e r h e i d van de h u i s h o u d e n s m e t v e r h u i s p l a n n e n in de eigen g e m e e n t e w i l b l i j v e n en een g r o o t deel van de o v e r i g e v e r h u i s g e n e i g d e n naar een a n d e r e g e m e e n t e b i n n e n de regio w i l verh u i z e n . Door de g r o t e p o p u l a r i t e i t van de regio m o e t e n i n w o n e r s van de regio A m 4

s t e r d a m veel langer w a c h t e n o m b i n n e n hun g e m e e n t e of regio naar een g o e d k o p e h u u r w o n i n g t e k u n n e n v e r h u i z e n d a n in a n d e r e d e l e n van N e d e r l a n d . De g e m e e n t e n in de stadsregio w i l l e n h u n i n w o n e r s zo goed m o g e l i j k in staat s t e l l e n o m b i n n e n h u n g e m e e n t e o f regio een w o o n c a r r i è r e op t e b o u w e n . De w a c h t t i j d e n v o o r lokale w o n i n g z o e k e n d e n zijn de a f g e l o p e n j a r e n b e p e r k t d o o r g e b r u i k t e maken van de lokale b e l e i d s r u i m t e uit het c o n v e n a n t w o o n r u i m t e v e r d e l i n g 2 0 1 3 , w a a r m e e g e m e e n t e n v o o r een b e p e r k t d e e l van het a a n b o d v o o r ' e i g e n ' w o n i n g z o e k e n d e n k o n d e n r e s e r v e r e n . Dit s p e e l t v o o r a l in k l e i n e r e g e m e e n t e n en k l e i n e re k e r n e n . Door het j a a r l i j k s b e p e r k t aantal v r i j k o m e n d e w o n i n g e n is de i n v l o e d van de i n s t r o o m van b u i t e n r e l a t i e f veel g r o t e r en w o r d t het v o o r s o m m i g e g r o e p e n erg m o e i l i j k o m in de eigen g e m e e n t e aan een w o n i n g te k o m e n . In Stadsregio N o o r d w o r d t d o o r k l e i n e r e g e m e e n t e n veel g e b r u i k g e m a a k t van de lokale b e l e i d s r u i m t e . In d e e l r e g i o Zuid w o r d t d o o r k l e i n e r e g e m e e n t e n hier m i n d e r op g e s t u u r d , maar is de t o e w i j z i n g aan eigen i n w o n e r s in veel gevallen ook een stuk lager, soms zelfs m i n d e r dan de h e l f t . In g r o t e r e g e m e e n t e n h e b b e n lokale w o n i n g z o e k e n d e n b e t e r e k a n s e n , d o o r d a t er het a a n b o d g r o t e r is. In deze g e m e e n t e n s p e e l t w e l dat er r u i m t e n o d i g is o m u r g e n t e n uit de eigen g e m e e n t e te h u i s v e s t e n . In een g e m e e n t e als A m s t e r d a m zijn er b i j v o o r beeld veel s t a d s v e r n i e u w i n g s u r g e n t e n . De enige m o g e l i j k h e i d o m t e w a a r b o r g e n dat de s t a d s v e r n i e u w i n g s u r g e n t e n er goed in k u n n e n slagen n i e u w e w o o n r u i m t e t e v i n d e n , is een r e g i o n a l e o f lokale u r g e n t i e t o e t e k e n n e n . Een a n d e r e g r o e p u r g e n t e n die g e m e e n t e n m e t v o o r r a n g lokaal o f regionaal w i l l e n huisvesten b e t r e f t de sociaal en medisch u r g e n t e n . Door het s c h e i d e n van w o n e n en zorg zullen h u i s h o u d e n s die zorg b e h o e v e n langer zelfstandig b l i j v e n w o n e n . Dit kan alleen als ze een b e r o e p k u n n e n d o e n op een n e t w e r k van kennissen en f a m i l i e in de b u u r t (lees: in de eigen g e m e e n t e ) . Naar v e r w a c h t i n g n e e m t deze g r o e p de k o m e n d e t i j d in o m v a n g t o e . Deze g r o e p zal n i e t geheel o v e r l a p p e n m e t de g r o e p m a n t e l z o r gers, die v r i j g e s t e l d is van r e g i o n a l e b i n d i n g e i s e n .

voetnoot 4

Zie noot 1.

PAGINA 4 VAN 11

Stadsregio Amsterdam

Naast het v o o r k o m e n van v e r d r i n g i n g van lokale w o n i n g z o e k e n d e n is het v o o r het f u n c t i o n e r e n van de r o l t r a p r e g i o o o k van b e l a n g dat v o l d o e n d e d o o r s t r o m i n g kan p l a a t s v i n d e n b i n n e n de regio. Volgens de r e g i o n a l e h u i s v e s t i n g s v e r o r d e n i n g 2013 h e b b e n d o o r s t r o m e r s b i n n e n de regio het v o o r d e e l dat zij n i e t i n g e s c h r e v e n h o e v e n t e staan o m w o o n d u u r op t e b o u w e n . W o n i n g z o e k e n d e n van b u i t e n de regio gelden n i e t als d o o r s t r o m e r s . Volgens de H u i s v e s t i n g s w e t 2014 is h i e r b i j sprake van een verk a p t e b i n d i n g s e i s . D a a r o m is w o o n d u u r in de n i e u w e r e g i o n a l e h u i s v e s t i n g s v e r o r d e n i n g k o m e n t e v e r v a l l e n als r a n g o r d e c r i t e r i u m . H i e r d o o r k r i j g e n d o o r s t r o m e r s b i n n e n de regio een zwakkere p o s i t i e en k u n n e n zij e e r d e r v e r d r o n g e n w o r d e n d o o r a n d e r e w o n i n g z o e k e n d e n . Z o n d e r b i j s t u r i n g zou d i t b e t e k e n e n dat er m i n d e r w o n i n g e n v r i j k o m e n en de schaarste aan g o e d k o p e w o o n r u i m t e v e r d e r t o e n e e m t . Huishoudens met een laag inkomen De g e m e e n t e n in de stadsregio m a k e n zich in t o e n e m e n d e m a t e zorgen over de bet a a l b a a r h e i d van het w o n e n v o o r h u i s h o u d e n s m e t een laag i n k o m e n . Daarbij gaat het m e t n a m e o m h u i s h o u d e n s die r e c h t h e b b e n op h u u r t o e s l a g ( p r i m a i r e d o e l g r o e p ) . Uit een r e c e n t o n d e r z o e k in o p d r a c h t van K e n n i s p l a t f o r m C o r p o v e n i s t a b l i j k t dat ( a f h a n k e l i j k van de gekozen b e t a a l b a a r h e i d s n o r m ) , 1196 t o t 3096 van de p r i m a i r e in de regio A m s t e r d a m t e hoge w o o n l a s t e n ( h u u r en e n e r g i e ) h e e f t en 596 t o t 1096 van de s e c u n d a i r e d o e l g r o e p ( t o t C34.678) . 5

figuur

3-1

Ontwikkeling

aandeel

verhuringen

tot

de 2

e

aftoppingsgrens,

per

subregio,

2010-

2013

Amsterdam subregio Noord subregio Zuid Bron: Rapportage woonruimteverdeling 2013, Stadsregio Amsterdam en PWNR.

De p r i m a i r e d o e l g r o e p is m e t n a m e a f h a n k e l i j k van w o n i n g e n t o t de t w e e d e a f t o p pingsgrens. In f i g u u r 3 - 1 is t e zien d a t het a a n d e e l van de v e r h u u r d e w o n i n g e n dat voetnoot 5

Betaalbaar wonen. Woonlasten en kwaliteit in de sociale huursector. RIGO, juni 2014.

PAGINA 5 VAN 11

Stadsregio Amsterdam

o n d e r deze grens valt de a f g e l o p e n j a r e n in alle d e e l r e g i o ' s fors is g e d a a l d . Als gevolg van de v e r h u u r d e r s h e f f i n g zien veel c o r p o r a t i e s zich g e n o o d z a a k t o m h o g e r e aanv a n g s h u r e n t e vragen dan enkele j a r e n g e l e d e n . Daarnaast is o o k het t o t a l e aantal v e r h u r i n g e n g e d a a l d . Daarom is het van b e l a n g dat de o v e r g e b l e v e n w o n i n g e n m e t een lage h u u r zoveel m o g e l i j k t e r e c h t k o m e n bij de d o e l g r o e p . Z o n d e r s t u r i n g via de w o o n r u i m t e v e r d e l i n g is dat niet m o g e l i j k . Jongeren en studenten De g e m e e n t e n en c o r p o r a t i e s in de stadsregio v i n d e n het b e l a n g r i j k dat s t u d e n t e n en a n d e r e j o n g e r e n hun w o o n c a r r i è r e op een legale m a n i e r k u n n e n s t a r t e n in de h u u r 6

sector, o m d a t het kopen van een w o n i n g v o o r hen meestal nog geen o p t i e is. Bij t o e w i j z i n g o p v o l g o r d e van i n s c h r i j f d u u r zijn deze g r o e p e n in het n a d e e l , o m d a t zij pas v a n a f h u n a c h t t i e n d e jaar i n s c h r i j f d u u r k u n n e n o p b o u w e n . H i e r d o o r k o m e n zij pas o p latere l e e f t i j d aan de b e u r t . L o t i n g w o n i n g e n k u n n e n slechts v o o r een klein aantal gelukkigen u i t k o m s t b i e d e n , v a n w e g e de kleine kans o m te w o r d e n i n g e l o o t . Z o n d e r v o o r r a n g s r e g e l s k o m e n s t u d e n t e n en a n d e r e j o n g e r e n dus n a u w e l i j k s aan b o d . Diverse w o n i n g c o r p o r a t i e s r e s e r v e r e n een deel van h u n h u u r w o n i n g e n v o o r s t u d e n t e n en a n d e r e j o n g e r e n . S t u d e n t e n w o n i n g e n w o r d e n via een a p a r t systeem a a n g e b o den en v e r h u u r d m e t een c a m p u s c o n t r a c t . J o n g e r e n w o n i n g e n w o r d e n via het r e g u l i e re systeem a a n g e b o d e n , w a a r v a n een deel m e t een j o n g e r e n c o n t r a c t , w a a r d o o r zij na hun 2 6

s t e

v e r j a a r d a g m o e t e n v e r t r e k k e n . Uit een t u s s e n t i j d s e e v a l u a t i e b l i j k t dat de

j o n g e r e n w o n i n g e n zo p o p u l a i r zijn dat de m e e s t e geslaagden pas vlak v o o r h e t b e r e i ken van de l e e f t i j d s g r e n s in a a n m e r k i n g k o m e n v o o r een w o n i n g . 7

Ouderen en

gehandicapten

De g e m e e n t e n in de stadsregio w i l l e n o u d e r e n en g e h a n d i c a p t e n de m o g e l i j k h e i d geven o m zo lang m o g e l i j k zelfstandig t e b l i j v e n w o n e n . Een deel van de h u u r w o n i n g e n in de stadsregio zijn specifiek v o o r o u d e r e n o f g e h a n d i c a p t e n g e b o u w d o f aangepast. Daarnaast zijn er h u u r w o n i n g e n die in het b i j z o n d e r geschikt zijn v o o r de h u i s v e s t i n g van o u d e r e n en g e h a n d i c a p t e n , b i j v o o r b e e l d v a n w e g e h u n ligging in de n a b i j h e i d van zorgcentra of het o n t b r e k e n van d r e m p e l s en t r a p p e n . Zonder v o o r r a n g s r e g e l s k u n nen deze w o n i n g e n t e r e c h t k o m e n bij w o n i n g z o e k e n d e n die geen fysieke b e p e r k i n g e n en geen b e h o e f t e h e b b e n aan zorg. Vanwege de e x t r a m u r a l i s e r i n g w o r d t het steeds b e l a n g r i j k e r o m w o n i n g e n w a a r o u d e r e n en g e h a n d i c a p t e n zelfstandig k u n n e n ( b l i j ven) w o n e n d o e l m a t i g t o e t e w i j z e n aan deze g r o e p e n . Grote gezinnen G r o t e gezinnen h e b b e n b e h o e f t e aan g r o t e w o n i n g e n . De g e r e g u l e e r d e h u u r w o n i n g v o o r r a a d in de stadsregio A m s t e r d a m bestaat v o o r een r e l a t i e f klein d e e l uit g r o t e voetnoot 6

In de regionale huisverordening 2013 is deze groep gedefinieerd als "woningzoekenden met een leeftijd tot uiterlijk 26 die geen student zijn."

7

Jongerenwoningen op de Amsterdamse woningmarkt. Analyse van vraag en aanbod. RIGO, mei 2014.

PAGINA 6 VAN 11

Stadsregio Amsterdam

w o n i n g e n . Deze w o n i n g e n w o r d e n vaak ver o n d e r de m a r k t p r i j s a a n g e b o d e n o m ze 8

b e t a a l b a a r t e h o u d e n v o o r g r o t e g e z i n n e n m e t een laag i n k o m e n . Als deze w o n i n g e n n i e t m e t v o o r r a n g w o r d e n t o e g e w e z e n aan g r o t e g e z i n n e n , is de kans g r o o t dat ze w o r d e n v e r h u u r d aan k l e i n e h u i s h o u d e n s , d i e d e o v e r g r o t e m e e r d e r h e i d van de w o ningzoekenden v o r m e n .

4

N U T EN NOODZAAK VAN HET INSTRUMENT WOONRUIMTEVERDELING O m de o n e v e n w i c h t i g e en o n r e c h t v a a r d i g e e f f e c t e n van schaarste v o o r d e b o v e n s t a a n d e g r o e p e n t e g e n t e gaan maken de g e m e e n t e n in de stadsregio g e b r u i k van het i n s t r u m e n t a r i u m dat de H u i s v e s t i n g s w e t 2014 b i e d t . In de r e g i o n a l e huisvestingsvero r d e n i n g zijn alle h u u r w o n i n g e n t o t de h u u r t o e s l a g g r e n s a a n g e w e z e n als w o o n r u i m t e w a a r v o o r een h u i s v e s t i n g s v e r g u n n i n g v e r p l i c h t is. Het is n i e t t o e g e s t a a n o m deze w o n i n g e n zonder v e r g u n n i n g in g e b r u i k t e geven of n e m e n . De h u i s v e s t i n g s v e r o r d e n i n g m a a k t o n d e r s c h e i d tussen h u u r w o n i n g e n van w o n i n g c o r p o r a t i e s en p a r t i c u l i e r e v e r h u u r d e r s . De g e m e e n t e n h e b b e n e r v o o r gekozen o m de v e r l e n i n g van h u i s v e s t i n g s v e r g u n n i n g e n v o o r c o r p o r a t i e w o n i n g e n t e m a n d a t e r e n aan de w o n i n g c o r p o r a t i e s . B o v e n d i e n zijn in de v e r o r d e n i n g a n d e r e b e p a l i n g e n o p g e n o m e n v o o r c o r p o r a t i e w o n i n g e n dan v o o r p a r t i c u l i e r e h u u r w o n i n g e n . H i e r o n d e r w o r d t eerst de a c h t e r g r o n d van de regels v o o r c o r p o r a t i e w o n i n g e n t o e g e l i c h t . Aan h e t e i n d e van d i t paragraaf w o r d t a p a r t ingegaan op de regels v o o r p a r t i c u liere h u u r w o n i n g e n . Lokaal

maatwerk

Volgens de H u i s v e s t i n g s w e t 2014 ( a r t i k e l 14) kan, v o o r dat deel van de w o n i n g v o o r raad w a a r v o o r het n o o d z a k e l i j k is, v o o r r a n g gegeven w o r d e n aan p e r s o n e n m e t een r e g i o n a l e o f e c o n o m i s c h e b i n d i n g . Bij m a x i m a a l 5096 van de aangewezen ( v e r g u n n i n g p l i c h t i g e ) c a t e g o r i e ë n w o o n r u i m t e kan v o o r r a n g gegeven w o r d e n aan w o n i n g z o e kenden m e t m a a t s c h a p p e l i j k e o f e c o n o m i s c h e b i n d i n g aan de r e g i o ; m a x i m a a l 5096 d a a r v a n is t o e w i j s b a a r aan lokaal g e b o n d e n e n . Het c o n v e n a n t w o o n r u i m t e v e r d e l i n g u i t 2013 v o o r z i e t in lokale b e l e i d s r u i m t e v o o r g e m e e n t e n . De o m v a n g van de lokale b e l e i d s r u i m t e h a n g t s a m e n m e t de g r o o t t e van de g e m e e n t e . De c e n t r u m g e m e e n t e h e e f t volgens h e t c o n v e n a n t 2013 2096 lokale b e l e i d s r u i m t e in d e b e s t a a n d e v o o r r a a d , d e g r o t e g e m e e n t e n 3096, m i d d e l g r o t e gem e e n t e n 5096 en kleine g e m e e n t e n 7096. De o m v a n g van de lokale b e l e i d s r u i m t e v o o r n i e u w b o u w is 7096 v o o r kleine g e m e e n t e n en 6096 v o o r o v e r i g e g e m e e n t e n . In de p r a k t i j k m a k e n lang n i e t alle g e m e e n t e n ( v o l l e d i g ) g e b r u i k van de g e b o d e n r u i m t e o m eigen i n w o n e r s v o o r r a n g t e g e v e n , zo b l i j k t uit de r a p p o r t a g e w o o n r u i m t e v e r d e l i n g 2 0 1 3 . Toch h e e f t de lokale b e l e i d s r u i m t e de a f g e l o p e n j a r e n een b e l a n g r i j k e b i j d r a g e g e l e v e r d aan het v o o r k o m e n van v e r d r i n g i n g van lokale w o n i n g z o e k e n d e n , m e t n a m e in k l e i n e g e m e e n t e n en k e r n e n . Daarnaast h e b b e n g e m e e n t e n o o k a n d e r e r e d e n e n o m v o o r een deel van de w o n i n g e n v o o r r a n g t e geven aan w o n i n g z o e k e n d e n voetnoot 8

Zie noot 5.

PAGINA 7 VAN 11

j ļ į ^

Stadsregio Amsterdam

m e t een lokale en r e g i o n a l e b i n d i n g , zoals het huisvesten van lokale u r g e n t e n en het b e v o r d e r e n van de d o o r s t r o m i n g (zie paragraaf 3 ) . Om de lokale b e l e i d s r u i m t e zoveel m o g e l i j k in stand t e h o u d e n m a a k t dat de n i e u w e r e g i o n a l e h u i s v e s t i n g s v e r o r d e n i n g m a x i m a a l g e b r u i k van de r u i m t e v o o r lokaal m a a t ­ w e r k die de H u i s v e s t i n g s w e t 2014 b i e d t . Dat b e t e k e n t dat per g e m e e n t e m a x i m a a l 5 0 ^ . van de w o n i n g e n m e t v o o r r a n g v o o r w o n i n g z o e k e n d e n m e t r e g i o n a l e b i n d i n g kan w o r d e n a a n g e b o d e n en d a a r b i n n e n de h e l f t aan w o n i n g e n m e t lokale b i n d i n g . Daar­ m e e k u n n e n de g e m e e n t e n v e r d r i n g i n g van lokale w o n i n g z o e k e n d e n (starters) v o o r ­ k o m e n , lokale u r g e n t e n h u i s v e s t e n en de d o o r s t r o m i n g b i n n e n de regio s t i m u l e r e n . Passendheidscriteria Volgens de Huisvestingswet 2014 ( a r t i k e l 11) kan in de h u i s v e s t i n g s v e r o r d e n i n g w o r ­ den geregeld dat bij b e p a a l d e c a t e g o r i e ë n w o o n r u i m t e " i n v e r b a n d m e t de a a r d , g r o o t t e o f prijs van die w o o n r u i m t e " v o o r r a n g w o r d t gegeven aan b e p a a l d e c a t e g o ­ rieën w o n i n g z o e k e n d e n . Op g r o n d van d i t a r t i k e l k u n n e n diverse p a s s e n d h e i d s c r i t e r i a w o r d e n g e h a n t e e r d , zoals: "

H u u r i n k o m e n s n o r m e n , o m v o o r r a n g t e geven aan lage i n k o m e n s bij w o n i n g e n m e t een lage h u u r p r i j s ;

"

W o n i n g b e z e t t i n g s n o r m e n , o m v o o r r a n g te geven aan g r o t e gezinnen bij g r o t e woningen;

"

D o e l g r o e p l a b e l s , o m w o n i n g e n die specifiek b e d o e l d zijn v o o r b e p a a l d e g r o e p e n , m e t v o o r r a n g aan deze g r o e p e n t o e t e w i j z e n .

Om te v o o r k o m e n dat v e r d r i n g i n g p l a a t s v i n d t van w o n i n g z o e k e n d e n m e t een laag i n k o m e n w o r d e n de h u u r w o n i n g e n van w o n i n g c o r p o r a t i e s t o t de h u u r t o e s l a g g r e n s m e t v o o r r a n g v e r h u u r d aan w o n i n g z o e k e n d e n m e t een b e l a s t b a a r j a a r i n k o m e n t o t C34.678 ( p r i j s p e i l 2 0 1 4 ) . Dit s l u i t aan bij de t o e w i j z i n g s n o r m v o o r w o n i n g c o r p o r a t i e s die in 2 0 1 1 is i n g e v o e r d . Verder b i e d t de r e g i o n a l e h u i s v e s t i n g s v e r o r d e n i n g c o r p o r a ­ ties de m o g e l i j k h e i d o m n a d e r e h u u r i n k o m e n s n o r m e n te s t e l l e n , b i j v o o r b e e l d op ba­ sis van de a f t o p p i n g s g r e n z e n van de h u u r t o e s l a g r e g e l i n g . Op die m a n i e r k u n n e n cor­ p o r a t i e s de d o e l m a t i g h e i d van h u n h u u r b e l e i d v e r b e t e r e n . De v e r o r d e n i n g b i e d t w o n i n g c o r p o r a t i e s o o k de m o g e l i j k h e i d o m d o e l g r o e p l a b e l s en w o n i n g b e z e t t i n g s n o r m e n t e g e b r u i k e n bij w o n i n g e n die specifiek g e s c h i k t zijn v o o r het huisvesten van j o n g e r e n , s t u d e n t e n , o u d e r e n , g e h a n d i c a p t e n en g r o t e g e z i n n e n . De c o r p o r a t i e s b e p a l e n d a a r b i j zelf o m w e l k e w o n i n g e n het gaat. H i e r m e e k u n n e n c o r p o r a t i e s er zelf v o o r zorgdragen dat de i n v e s t e r i n g e n die zij plegen in w o o n r u i m t e v o o r b e p a a l d e g r o e p e n ook d a a d w e r k e l i j k t e n g o e d e k o m e n aan de b e o o g d e d o e l ­ g r o e p . Dit v e r g r o o t de e f f i c i ë n t i e van de inzet van v o l k s h u i s v e s t e l i j k e m i d d e l e n . Particuliere

huurwoningen

Voor het t o e w i j z e n van p a r t i c u l i e r e h u u r w o n i n g e n g e l d e n in de r e g i o n a l e huisves­ t i n g s v e r o r d e n i n g a n d e r e regels dan v o o r c o r p o r a t i e w o n i n g e n . P a r t i c u l i e r e v e r h u u r ­ ders h e b b e n n i e t dezelfde m a a t s c h a p p e l i j k e taak als w o n i n g c o r p o r a t i e s . D a a r o m zijn

PAGINA 8 VAN 11

Stadsregio Amsterdam

de g e m e e n t e n t e r u g h o u d e n d in het b e p e r k e n van de c o n t r a c t v r i j h e i d van p a r t i c u l i e r e v e r h u u r d e r s via de h u i s v e s t i n g s v e r o r d e n i n g . De g e m e e n t e n in de stadsregio v e r w a c h t e n van p a r t i c u l i e r e v e r h u u r d e r s van h u u r w o n i n g e n t o t de h u u r t o e s l a g g r e n s w e l een b i j d r a g e aan de b e t a a l b a a r h e i d van het w o nen in de r e g i o . D a a r o m w o r d t v o o r de v e r l e n i n g van een h u i s v e s t i n g s v e r g u n n i n g v o o r p a r t i c u l i e r e h u u r w o n i n g e n als v o o r w a a r d e gesteld dat de n i e u w e h u u r d e r een belastbaar j a a r i n k o m e n h e e f t van m a x i m a a l C43.000 (over k a l e n d e r j a a r 2 0 1 1 ) . In s o m m i g e g e m e e n t e n g e l d t als extra v o o r w a a r d e v o o r g r o t e w o n i n g e n ook een m i n i m a l e huish o u d e n s g r o o t t e , o m t e v o o r k o m e n dat het b e p e r k t e a a n b o d aan g r o t e en g o e d k o p e w o n i n g e n w o r d t t o e g e w e z e n aan k l e i n e h u i s h o u d e n s .

PAGINA 9 VAN 11

jļfo^

5

Stadsregio Amsterdam

N N N IN SPA N I GE

O M DE S C H A A R S T E T E V E R M I N D E R E N

W o o n r u i m t e v e r d e l i n g kan de schaarste in de regio A m s t e r d a m n i e t o p l o s s e n . De re­ gels in de h u i s v e s t i n g s v e r o r d e n i n g k u n n e n a l l e e n de o n e v e n w i c h t i g e en o n r e c h t v a a r ­ dige e f f e c t e n van schaarste v o o r b e p a a l d e g r o e p e n v e r z a c h t e n . D a a r o m g e l d t de n i e u w e r e g i o n a l e h u i s v e s t i n g s v e r o r d e n i n g v o o r (de w e t t e l i j k e t e r m i j n van) m a x i m a a l vier jaar. In de t u s s e n t i j d s t r e v e n de g e m e e n t e n en de stadsregio e r n a a r o m de schaarste in de regio t e v e r m i n d e r e n , in s a m e n w e r k i n g m e t de w o n i n g a a n b i e d e r s . Woningbouwopgave

en

produc t ieafspraken

Op basis van p r o v i n c i a l e prognoses uit 2012 is v o o r de g e h e l e Provincie N o o r d ­ H o l l a n d de w o n i n g b o u w o p g a v e v o o r de p e r i o d e 2 0 1 0 ­ 2 0 4 0 en de b e s c h i k b a r e p l a n c a ­ p a c i t e i t in beeld g e b r a c h t . Op basis van de p r o v i n c i a l e p r o g n o s e uit 2 0 1 2 b e d r a a g t de u i t b r e i d i n g s b e h o e f t e v o o r N o o r d ­ H o l l a n d N o o r d , N o o r d ­ H o l l a n d Zuid en de M e t r o ­ pool Regio A m s t e r d a m (MRA, exclusief Lelystad) in de p e r i o d e 2 0 1 0 ­ 2 0 4 0 ca. 2 8 5 . 0 0 0 woningen. In de Regionale A c t i e p r o g r a m m a ' s ( W o n e n ) (RAP's), h e b b e n de regio's afspraken ge­ m a a k t over de w o n i n g b o u w p r o d u c t i e v o o r de p e r i o d e 2 0 1 0 ­ 2 0 1 4 (zie o n d e r s t a a n d e 9

t a b e l ) . Deze afspraken w o r d e n j a a r l i j k s g e m o n i t o r d ; zowel p r o d u c t i e , p l a n c a p a c i t e i t , 10

w o n i n g b e h o e f t e en de Regionale A c t i e p r o g r a m m a ' s ( W o n e n ) w o r d e n g e v o l g d .

tabel

5-1

Afspraken

per

regio

in de

RAP's

Regio

Afspraak

Kop van Noord­Holland

Gewenst eindresultaat in 2020 een netto toevoeging van ca. 4.000 woningen

West­Friesland

Gemiddelde jaarproductie van 800­960 woningen in 2011 ­2015

Regio Alkmaar

Geplande productie: 13 770 woningen tot 2020

IJmond/Zuid­Kennemerland

7.300 woningen in de periode 2011­2015 met een bandbreedte van 20Vo\

Stadsregio Amsterdam Gooi S Vechtstreek

Gewenst eindresultaat na de eerste RAP­periode (2010­2014), een bruto toevoeging van 32.517 woningen Bruto nieuwbouwopgave is 7.370 woningen tot 2019, waarvan 3.340 tot 2015. Netto uitbreiding: 5.060 woningen tot 2019

In 2009 is in het G e b i e d s d o c u m e n t v e r s t e d e l i j k i n g s a f s p r a k e n vastgelegd dat er tussen 2010 en 2 0 2 0 n o g 100.000 w o n i n g e n in de M e t r o p o o l r e g i o g e b o u w d m o e t e n w o r ­ 1 1

d e n . Vanwege de crisis bleek het n i e t haalbaar o m deze a a n t a l l e n t e r e a l i s e r e n . Sindsdien zijn de i n s p a n n i n g e n m e e r g e r i c h t op het beeld w a t n o d i g is op lange t e r ­ m i j n ( 3 0 0 . 0 0 0 w o n i n g e n in 2040) en het s t i m u l e r e n van de w o n i n g b o u w .

voetnoot 9

1 0

1 1

Zie voor de Stadsregio Amsterdam: De roltrap in beweging. Actieprogramma Regionale Wo­ ningmarkt 2011 ­ 2014, februari 2012. Monitor woningbouw 2013. Productie, plancapaciteit, woningbehoefte en Regionale Actie­ programma's. Provincie Noord­Holland, oktober 2013 Gebiedsdocument Metropoolregio Amsterdam. Verstedelijkingsafspraken 2010­2020. Me­ tropoolregio Amsterdam, april 2009.

PAGINA 10 VAN 11

Stadsregio Amsterdam

Intentieverklaring

betaalbare

voorraad

In m a a r t 2014 h e b b e n de Stadsregio A m s t e r d a m en het P l a t f o r m W o n i n g c o r p o r a t i e s N o o r d v l e u g e l Randstad de I n t e n t i e v e r k l a r i n g g e m e e n t e n en c o r p o r a t i e s in de stadsregio A m s t e r d a m o v e r de b e t a a l b a r e v o o r r a a d in de regio g e s l o t e n . Hierin h e b b e n de 12

p a r t i j e n de w e r k i n g en p r o b l e m e n o p d e r e g i o n a l e w o n i n g m a r k t geanalyseerd en gec o n s t a t e e r d dat inzet op het r o l t r a p m e c h a n i s m e van cruciaal b e l a n g is, maar op d i t m o m e n t de d o o r s t r o m i n g is a f g e n o m e n en in b e p e r k t e m a t e n i e u w g e b o u w d w o r d t . Partijen w i l l e n zich v o o r vier h o o f d p u n t e n i n s p a n n e n : 1.

Betaalbare h u u r w o n i n g v o o r r a a d ;

2.

Een e v e n w i c h t i g e regionale w o n i n g m a r k t ;

3.

Beter b e n u t t e n van de v o o r r a a d d o o r f l e x i b i l i t e i t en d o o r s t r o m i n g ;

4.

Creëren van a a n b o d in het m i d d e n s e g m e n t .

Naast b o v e n s t a a n d e geven p a r t i j e n aan dat g e r i c h t e n i e u w b o u w n o o d z a k e l i j k b l i j f t , gezien het f e i t dat de regio gezien haar e c o n o m i s c h e p o t e n t i e veel h u i s h o u d e n s van b u i t e n t r e k t en gezien de e c o n o m i s c h e en d e m o g r a f i s c h e prognoses het v e r g r o t e n van het w o n i n g a a n b o d n o o d z a k e l i j k is en zelfs een inhaalslag m o e t w o r d e n g e m a a k t . C o n c r e e t h e b b e n p a r t i j e n in 2 0 1 2 een lijst van r e g i o n a l e w o n i n g b o u w p r o j e c t e n o p g e s t e l d die een b i j d r a g e leveren aan de w e r k i n g van de r o l t r a p . Van deze p r o j e c t e n w i l len de p a r t i j e n d o o r een g e z a m e n l i j k e focus en inzet de realisatiekans v e r g r o t e n v o o r de p e r i o d e t o t 2 0 1 5 . Ook het t o e p a s s e n van a n d e r e v o r m e n van o n t w i k k e l i n g ( k l e i n schaliger, organisch) en v o r m e n van p a r t i c u l i e r o p d r a c h t g e v e r s c h a p d r a g e n hier aan bij. In het kader van d e i n t e n t i e v e r k l a r i n g zal de Stadsregio A m s t e r d a m en het P l a t f o r m W o n i n g c o r p o r a t i e s N o o r d v l e u g e l Randstad een j a a r l i j k s e g e z a m e n l i j k e Regionale W o o n m o n i t o r gaan u i t v o e r e n , die v o o r h e t eerst zal v e r s c h i j n e n in 2 0 1 4 . Daarnaast h e b b e n de p a r t i j e n v o o r de h u i d i g e r a a d s p e r i o d e de o n t w i k k e l i n g van een b e k n o p t e r e g i o n a l e w o o n v i s i e g e a g e n d e e r d , die b e t r e k k i n g h e e f t op de v e r s c h i l l e n d e s e g m e n t e n van de w o n i n g m a r k t , zoals sociale huur, m i d d e n s e g m e n t koop en h u u r en de v r i j e sector.

voetnoot 1 2

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Stadsregio Amsterdam, Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad, maart 2014.

PAGINA 11 VAN 11

Verordening woningonttrekking stadsregio Amsterdam

Schaarstepatronen in de woningvoorraad van stadsregio Amsterdam

10 november 2014

Kees Dignum en San Yin Kan

Gemeente Amsterdam Dienst Wonen, Zorg en Samenleven

1

1. A a n l e i d i n g Met d e nieuwe huisvestingswet 2 0 1 4 , die in werking treedt per 1 januari 2 0 1 5 , vervalt d e Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio A m s t e r d a m 2 0 1 3 . A l s g e m e e n t e n willen sturen op woonruimteverdeling e n wijzigingen in d e w o n i n g v o o r r a a d d a n moet per 1 juli 2015 e e n nieuwe verordening vastgesteld zijn, waarin dit geregeld is. Schaarste is het a r g u m e n t o m op d e z e twee t h e m a ' s regels te m a k e n . Bij woonruimteverdeling gaat het vooral over d e beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor specifieke d o e l g r o e p e n . Hier wordt het andere t h e m a b e h a n d e l d : d e w o o n r u i m t e v o o r r a a d . De vraag die a a n d e orde komt is of d e woningvoorraad van d e stadsregio A m s t e r d a m b e s c h e r m d m o e t w o r d e n tegen woningonttrekking en splitsing. Het gaat hier d u s meer in het a l g e m e e n o m bescherming van d e samenstelling van d e w o n i n g v o o r r a a d tegen functieverandering. Dit is alleen geoorloofd als blijkt dat er ook sprake is v a n druk (en tekorten) in (delen v a n ) die woningvoorraad. Een ruimtelijke invalshoek is daarbij onontbeerlijk o m d a t de w o n i n g m a r k t d r u k e e n ongelijkmatig patroon heeft. Verschillende g e m e e n t e n vervullen elk e e n eigen rol binnen de regio. Z o heeft d e stad A m s t e r d a m bijvoorbeeld in vergelijking m e t d e vijftien a n d e r e g e m e e n t e n v a n d e stadsregio e e n uitgesproken stedelijk karakter, terwijl d e kleine g e m e e n t e n in Noord e e n veel landelijker karakter h e b b e n . D a a r m e e zijn d e verschillende g e m e e n t e n in d e regio ook voor verschillende doelgroepen aantrekkelijk. Vestiging vanuit andere delen v a n het land of het buitenland richt zich sterk op A m s t e r d a m . Maar o o k bijvoorbeeld Diemen en A m s t e l v e e n h e b b e n te m a k e n m e t nieuwe vestigers. Dit heeft te m a k e n m e t d e instroom v a n grote aantallen j o n g e m e n s e n , vaak studenten. De druk op d e w o n i n g m a r k t is d a a r o m hoog in A m s t e r d a m e n d e o m l i g g e n d e g e m e e n t e n . Vanuit A m s t e r d a m vindt w e e r doorstroming naar d e r e g i o g e m e e n t e n plaats, vaak v a n (jonge) g e z i n n e n . Het lijkt erop dat d e aantallen en druk op d e w o n i n g m a r k t v a n die g e m e e n t e sterk s a m e n h a n g e n m e t d e nabijheid v a n A m s t e r d a m , m a a r ook m e t d e populariteit van e e n g e m e e n t e als w o o n p l a a t s . In dit rapport zal o n d e r b o u w d w o r d e n in w e l k e g e m e e n t e n d e druk op d e w o n i n g m a r k t dusdanig hoog is dat het nodig is o m d e samenstelling van d e w o n i n g v o o r r a a d t e b e s c h e r m e n . Daarbij wordt onderscheid g e m a a k t tussen verschillende prijssegmenten in de huurvoorraad, maar ook de koopvoorraad k o m t aan b o d . Er wordt in d e o p b o u w v a n het verhaal e e n onderscheid g e m a a k t tussen d e verschillende delen v a n A m s t e r d a m en de overige g e m e e n t e n van d e stadsregio. Hiervoor is g e k o z e n o m d a t A m s t e r d a m e n uitzonderlijke positie inneemt. W o r d t de w o n i n g m a r k t van d e stadsregio A m s t e r d a m zodanig beheerst door schaarste dat beleid voor woonruimteverdeling (de g o e d k o p e voorraad) niet volstaat? Er zijn aanwijzingen dat niet alleen het g o e d k o p e deel v a n d e huursector m a a r o o k het vrije sector gedeelte v a n d e woningvoorraad (huur en koop) vatbaar is voor woningonttrekking: ofwel ander gebruik d a n d e reguliere woonfunctie. Daarbij kan gedacht w o r d e n a a n kamergewijze e n hotelmatige verhuur of verdringing door e c o n o m i s c h e functies.

' Zie voor meer informatie: Amsterdam

Vitale Stad, Booi 8L Dignum, 2011 2

De g e m e e n t e n in d e Stadsregio bepalen zelf of zij o p basis v a n a a n g e t o o n d e schaarste vervolgens willen sturen op d e samenstelling v a n d e w o n i n g v o o r r a a d e n of zij daarvoor de splitsing en onttrekkingsvergunning willen inzetten. In d e bijlage is e e n overzicht o p g e n o m e n w e l k e g e m e e n t e n op basis v a n d e nieuwe Huisvestingsverordening e e n vergunningstelsel voor splitsen e n onttrekken g a a n hanteren. 2. S c h a a r s t e in het a l g e m e e n : s t a d s r e g i o A m s t e r d a m Het is bekend dat Nederland d e laatste j a r e n uiteenvalt in drie demografische regio's: groeiregio's, krimpregio's e n e e n stabiel m i d d e n g e b i e d . Stadsregio A m s t e r d a m behoort, met andere delen v a n d e Randstad, o n m i s k e n b a a r tot d e groeigebieden (figuur 1). O p dit m o m e n t kan d e Stadsregio A m s t e r d a m al a a n g e m e r k t w o r d e n als e e n v a n d e gebieden met d e sterkste indicatie voor schaarste. Dat blijkt uit d e huidige vierkante meterprijzen. Het g e m i d d e l d e v a n ë 2.368 voor C O R O P g r o o t - A m s t e r d a m wordt alleen overvleugeld door de luxueuze d u i n - en kustregio v a n N o o r d - e n Z u i d - K e n n e m e r l a n d . Met d e verwachte bevolkingsgroei zal d e regio A m s t e r d a m hoog in het lijstje met vierkante meterprijzen blijven staan (figuur 2). In het rijkshuurbeleid is het grootste deel v a n d e Stadsregio a a n g e w e z e n als schaarstegebied. Schaarstegebieden zijn regio's w a a r grote vraag is naar ( h u u r w o n i n g e n , maar w a a r relatief weinig w o n i n g e n beschikbaar k o m e n . Het ministerie heeft 19 gebieden in Nederland (van d e noordelijke Randstad, richting Utrecht en verder naar Oost-Brabant) a a n g e w e z e n als schaarstegebied. V o o r huurwoningen in deze gebieden w o r d e n er, afhankelijk v a n d e W O Z - w a a r d e per m , 15 of 25 W W S punten a a n het totaal t o e g e v o e g d , d e maximale huurprijs stijgt hierdoor. 2

2

De stadsregio A m s t e r d a m is e e n gebied w a a r e e n sterke bevolkingsontwikkeling plaatsvindt. A l s g e k e k e n w o r d t naar d e vierkante-meterprijzen d a n behoren die in d e stadsregio A m s t e r d a m tot d e hoogste v a n Nederland. Daarnaast wordt d e regio A m s t e r d a m in het nationale huurbeleid als e e n schaarstegebied gedefinieerd. Met deze drie indicatoren kan geconcludeerd w o r d e n dat in het overgrote deel v a n d e regio d e w o n i n g e n schaars zijn.

Figuur 1 Bevolkingsontwikkeling per gemeente, 2010-2040 http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/puntensysteem-huurwon schaarstegebied

2

Bevolkingsontwikkeling per gemeente 2010 - 2040

Sterke krimp (-io7o of meer) p ļ Krimp(-10t ot -2,5^0) I

s

l i

I Redelijk stabiel (-2,5 tot 2,5^0) 0

Groei (2,5 tot io zfe)

WÊļ St erke groei (ioľo of meer)

Bron: PBL/CBS regionale bevolking­ en huishoudens prognose, 2011­2040

Figuur 2 Prijs per vierkante meter per corop-gebied (euro's; mediaan)

398

1.434 03 1.830 613

43

2.368

1.849

1884

15 .3

2.068

2.246 1870

2178

1.806

2.156

1832 187»

1.823

.773

m

2.002 1.S67

1970

IS5ä

I

t

1.348

tf 1 Bron: Min BZK, DG Wonen en Bouwen (2013)

3. B e v o l k i n g s g r o e i s t a d s r e g i o A m s t e r d a m

De bevolkingsgroei k o m t m e t n a m e voor in steden e n d e z e urbanisatietrend is vooral sterk in steden w a a r de sectoren die gerelateerd zijn a a n kennis, creativiteit, recreatie en consumptie b o v e n g e m i d d e l d vertegenwoordigd zijn. Dat is overigens niet uniek voor Nederland, het lijkt een bijeffect van de globalisering. a. S n e l l e groei in A m s t e r d a m A m s t e r d a m beleeft sinds 2 0 0 8 een o n g e k e n d e demografische groei. Het aantal m e n s e n dat naar A m s t e r d a m migreert is sterk gegroeid. Traditioneel wordt de migratie naar de stad gekleurd door j o n g e r e n . Dat zijn er d e laatste jaren nog meer dan in v o o r g a a n d e jaren. De a n d e r e factor is e e n a f g e n o m e n vertrek uit A m s t e r d a m . Per saldo is het effect dat sinds 2 0 0 8 A m s t e r d a m jaarlijks met ruim 10.000 m e n s e n groeit. De demografische groei van A m s t e r d a m , g e c o m b i n e e r d met een matige groei van de w o n i n g v o o r r a a d , uit zich in schaarste. De woningvoorraad groeit sinds 2 0 0 8 aanzienlijk minder snel d a n de bevolking. De g e m i d d e l d e woningbezetting daalde sinds 1997 onder de 2 maar ligt d a a r sinds 2 0 1 2 w e e r boven. De w o o n r u i m t e wordt dus tegen de langjarige trend in sinds e e n aantal j a r e n w e e r intensiever b e w o o n d . Efficiëntere bewoning kan op zichzelf niet als probleem gezien w o r d e n maar er zijn t e k e n e n van schaarste met o n g e w e n s t e bijeffecten. Figuur 3 Ontwikkeling van de Amsterdamse woningvoorraad en bevolking 410.000

820.000

400.000

800.000

390.000

^ ^ r j T

380.000 370.000

^ ^ - ^

360.000

^

780.000

S

760.000

^

740.000 720.000

.•^^""""'^fcatì^^^

350.000

700.000

340.000

680.000

330.000

660.000

Ž «• H P

Woningvoorraad

8 8 •••BB

Ŝ om

S | 2 ^ S 2 ï 8 8 8 8 8 8 8

Bevolking

Bron: Wonen in Amsterdam 2013, Ruimtelijke Ontwikkelingen, pag. 35

Een indicator voor schaarste in A m s t e r d a m is het percentage huishoudens dat aangeeft te willen verhuizen. Deze indicator komt altijd b o v e n d e 20 Zo uit. Het percentage daalde tot aan 2 0 0 9 stapsgewijs als gevolg van e e n hoog aantal opgeleverde n i e u w b o u w w o n i n g e n . Door d e z e b o u w e n d e resulterende verhuisketens is de mutatiegraad in de bevolking o m h o o g g e g a a n . Sinds 2 0 0 9 (het j a a r na het begin van de woningmarktcrisis) zijn n i e u w b o u w en mutatiegraad gedaald en is d e verhuisbehoefte w e e r g e s t e g e n . Stijgende verhuisbehoefte is een indicatie van onvervulde e n , door de situatie op de woningmarkt, onvervulbare w e n s e n . 0

Figuur 4 Verhuisgeneigdheid en mutatiegraad in de bevolking, 1997-2013

5

"

mutatiegraad

—*— verhuisgeneigdheid Bron: Wonen in Amsterdam 2013, Verhuiswensen. N.B.: De mutatiegraad is van het jaar voorafgaand aan het Wonen in Amsterdam jaar.

a. B e v o l k i n g s g r o e i in de S t a d s r e g i o De stadsregio laat ook e e n sterke groei zien. T u s s e n 2 0 1 0 en 2 0 1 4 is d e bevolking m e t ruim 16.000 m e n s e n t o e g e n o m e n . Vooral in de g e m e e n t e n v a n deelregio Z u i d , die dicht t e g e n A m s t e r d a m aan liggen, manifesteert zich d e z e groeit. In A m s t e l v e e n , D i e m e n e n A a l s m e e r neemt d e bevolking toe met 5 Zo. De g e m e e n t e n in de deelregio Noord groeien minder hard. Z o heeft L a n d s m e e r een bevolkingsgroei v a n 2 Zo, in W o r m e r l a n d doet zich e e n lichte bevolkingskrimp voor v a n 1 /). Z a a n s t a d laat ook een sterke groei zien, 4 Zo in d e z e periode. A n d e r s dan in A m s t e r d a m leidt d e z e bevolkingsgroei niet tot e e n t o e n e m e n d e g e m i d d e l d e woningbezetting. Mogelijke verklaring hiervoor is t o e n e m e n d e vergrijzing en het a f n e m e n van d e huishoudengrootte. Maar het is ook een eerste indicatie dat schaarste t u s s e n d e g e m e e n t e n v a n d e regio varieert en dat A m s t e r d a m met zijn jaarlijkse groei v a n 10.000 personen w a t d e m o g r a f i s c h e druk d e lijst aanvoert. 0

0

0

0

4. S c h a a r s t e in de g e r e g u l e e r d e h u u r V o o r het gereguleerde deel van de huurmarkt w e r d al eerder a a n g e t o o n d dat schaarste e e n s t e e k h o u d e n d a r g u m e n t is o m te sturen in d e w o o n r u i m t e v e r d e l i n g . In het eindverslag v a n d e 'werkgroep o n d e r b o u w e n schaarste' v a n d e Stadsregio A m s t e r d a m w e r d met behulp v a n een analyse van o n d e r z o e k s b u r e a u Rigo g e t o o n d dat in d e betaalbare huursector d e vraag in grote mate het a a n b o d overtreft. Zie hiervoor Bijlage 1. Voorts w e r d in deze onderbouwing a a n g e t o o n d dat er onevenwichtige e n onrechtvaardige effecten zijn voor b e p a a l d e d o e l g r o e p e n en dat e e n instrument v a n w o o n r u i m t e v e r d e l i n g de schaarste niet zal w e g n e m e n m a a r wel deze effecten zal verzachten. Figuur 5 laat d e g e m i d d e l d e inschrijfduur e n w o o n d u u r zien per g e a c c e p t e e r d e sociale huurwoning (corporatiewoningen). Daarnaast is het gemiddeld aantal reacties per w o n i n g w e e r g e g e v e n . De g e m i d d e l d e inschrijfduur is overal in d e regio g e m i d d e l d acht jaar. En ook de g e m i d d e l d e w o o n d u u r bij acceptatie v a n e e n w o n i n g ligt hoog, op 17 jaar. In

6

A m s t e r d a m ligt d a t g e m i d d e l d e op 16 jaar iets lager d a n in de deelregio's N oord en Zuid. Het gemiddeld aantal reacties o p e e n w o n i n g ligt o p 158. Bij deze indicator steekt A m s t e r d a m sterk uit boven d e deelregio's N oord e n Zuid. De g e m i d d e l d e zoektijd voor doorstromers is in d e stadsregio 2,8 jaar e n voor starters 4,3 jaar. Deze cijfers illustreren stuk voor stuk d e schaarste in d e g o e d k o p e huurwoningvoorraad.

G e m i d d e l d e w o o n d u u r bij a c c e p t a t i e (in j a r e n ) Gemiddeld aantal reacties per woning Bron: Rapportage woonruimteverdeling 2013

E ro

ro ro

SRA tot

8

'ľ3 M

Amsterc

G e m i d d e l d e inschrijfduur bij a c c e p t a t i e (in j a r e n )

33

Zdeelregic

2013

Deelregio ř Jnoord

Figuur 5 Gemiddelde inschrijfduur, woonduur en aantal reacties c orporatiewoningen

8

8

8

19

20

16

17

136

114

179

158

5. Prijsontwikkeling in s t a d s r e g i o A m s t e r d a m a. A m s t e r d a m : s c h a a r s t e in het vrije s e c t o r h u u r d e e l Niet alleen d e betaalbare huur is schaars in A m s t e r d a m , alle w o o n r u i m t e kan als schaars getypeerd w o r d e n . Een uitspraak v a n d e Raad v a n State in 2 0 1 1 is daarvoor illustratief. In deze uitspraak v a n d e Rechtbank in e e n geding tussen B & W A m s t e r d a m en e e n appelante zegt d e Raad v a n State: 'daarbij heeft d e rechtbank er terecht o p g e w e z e n dat alle w o o n r u i m t e in A m s t e r d a m schaars is e n niet slechts w o o n r u i m t e in d e sociale sector'. 3

Het recente huurbeleid v a n het Rijk heeft tot gevolg d a t huren makkelijker kunnen stijgen d a n e e n aantal jaren g e l e d e n . De inwerking o p d e schaarse markt v a n A m s t e r d a m is overduidelijk. In d e particuliere huursector geldt d a t daar w a a r w o n i n g e n naar de vrije sector getild kunnen w o r d e n d a t o o k gebeurt. Met corporaties w o r d e n afspraken g e m a a k t over verhuringen, maar o o k daar zien w e e e n t o e n a m e in het aandeel vrijesectorhuurwoningen.

Figuur 6 Gemiddelde kale huur naar huursector, Amsterdam 3

Uitspraak 201106290/1/H3 en 201106290/2/H3 | Raad van State, punt 2.8.1 7

2007

2009

2011

2013

6 650 «600 «550

«450 «400 «350

«250

Cotporatiehuur

immms Particuliere huur

Alle huurwoningen

Bron: Wonen in Amsterdam 2013, Stand van Zaken, pag. 24

De huren in d e particuliere markt liggen in 2 0 1 3 C 94 hoger d a n in 2 0 1 1 . De g e m i d d e l d e particuliere huur ligt op i 6 9 6 , dit ligt boven d e huurtoeslaggrens (prijspeil 2 0 1 3 ) . A l s w e kijken naar recent verhuisden in de particuliere markt dan is hun g e m i d d e l d e h u u r ē 960 (korter dan 2,5 j a a r op d e w o n i n g , t.o.v. ë 590 voor langer d a n 2,5 jaar op d e w o n i n g ) . Deze g e m i d d e l d e huur ligt al boven de huurgrens voor middeldure huur 930). W a s in 2 0 0 7 nog 22 7o van de particuliere huursector geliberaliseerd, in 2 0 1 3 is dat al 37 /). In de corporatiesector is d e ontwikkeling naar vrije huursector gematigder: daar zijn d e percentages voor deze jaartallen 2 Zo en 5 zó. De ontwikkeling leidt tot de groei v a n het aantal buurten met een hoog aandeel vrije sector. Topscorer is m o m e n t e e l d e Apollobuurt w a a r 79 7o van d e h u u r w o n i n g e n een huur boven d e huurtoeslaggrens heeft. 0

0

0

0

0

Figuur 7 Aandeel huren in de vrije sector, Amsterdam 2013

m

i

m

>30%

I I 15-30 m

10-15

m

<^o%

Bron: Wonen in Amsterdam 2013, Stand van Zaken, pag. 26

De t o e n a m e van het aantal h u u r w o n i n g e n in d e vrije sector is g e e n a r g u m e n t o m dit gedeelte van d e w o n i n g v o o r r a a d te b e s c h e r m e n tegen woningonttrekking door functieverandering, het s e g m e n t groeit immers e n wordt qua aantal niet schaarser. De vergelijking met d e inkomensgroep die op vrije sector huur en koopsector is a a n g e w e z e n 8

duidt echter w e l op schaarste. Figuur 8 laat zien dat door d e gezamenlijke groei van vrije huursector e n koopsector d e totale niet g e r e g u l e e r d e voorraad t u s s e n 2 0 0 7 e n 2 0 1 3 gegroeid is v a n 29 Zo naar 42 zo. M a a r d e i n k o m e n s g r o e p die op dit vrije deel van d e w o n i n g v o o r r a a d is a a n g e w e z e n (geen t o e g a n g tot d e g e r e g u l e e r d e huursector) groeit ook nog altijd e n heeft in 2 0 1 3 inmiddels e e n o m v a n g v a n 52 Zo v a n alle A m s t e r d a m s e h u i s h o u d e n s (45 Zo in 2 0 0 7 ) . Het verschil w o r d t d u s w e l kleiner, m a a r nog altijd is deze i n k o m e n s g r o e p ruim tien procentpunten groter d a n het bijbehorende woningmarktsegment. 0

0

0

0

Figuur 8 Ontwikkeling vrije sector (koopsector en huur boven HT grens) en inkomens > EU-grens 50

50

I 47

45

40

I

52

50

1

4^JB

30

20

10

2005

2007

B koop en vrije sector huur

2009

2011

2013

I inkomens > 6 34.229

Bron: Wonen in Amsterdam

Daarnaast bevindt een groeiend deel v a n d e A m s t e r d a m s e huishoudens met een i n k o m e n boven de EU-grens zich in e e n m e e r d y n a m i s c h e levensfase (25-39 jaar). Het betreft e e n g r o e p m e t e e n grotere behoefte aan doorverhuizen naar e e n andere/betere w o n i n g d a n o u d e r e g r o e p e n met soortgelijk i n k o m e n . 4

b. S t a d s r e g i o : s c h a a r s t e in het vrije s e c t o r h u u r d e e l Binnen d e stadsregio k u n n e n w e niet d e ontwikkeling v a n d e g e m i d d e l d e huur per s e g m e n t v o l g e n . 2 0 1 3 w a s het eerste m o m e n t w a a r o p dit g e m e t e n is (figuur 9). W e l kan er g e k e k e n w o r d e n naar het verschil in huurprijs t u s s e n recent verhuisden e n langer zittende huurders (figuur 9). De g e m i d d e l d e huur voor particuliere w o n i n g e n die korter dan 2,5 j a a r b e w o o n d zijn is niet bekend voor deelregio N o o r d . De gemiddelde huur v o o r n i e u w k o m e r s in d e particuliere huursector in deelregio Zuid ligt o p ê 1.005, dat is een hoger g e m i d d e l d e d a n in A m s t e r d a m . De g e m i d d e l d e huur v a n langer ^ 2,5 jaar) b e w o o n d e particuliere h u u r w o n i n g e n in deelregio Z u i d k o m t ook boven d e huurtoeslaggrens uit. In deelregio N o o r d zit het g e m i d d e l d e dicht t e g e n d e huurtoeslaggrens a a n , m a a r komt er nog niet b o v e n . Dat d e huren zo hoog zijn geeft aan 5

6

Zie Wonen in Amsterdam 2013, Ruimtelijke ontwikkelingen, hoofdstuk 4 Deelregio Noord bestaat uit de gemeenten Zaanstad, Purmerend, Beemster, Waterland, Wormerland, Oostzaan, Landsmeer, Edam-Volendam, Zeevang

5

1

Deelregio Zuid bestaat uit de gemeenten Haarlemmermeer, Aalsmeer, Uithoorn, Amstelveen, Ouder-Amstel, Diemen

9

dat er sprake is v a n schaarste. V e r h u u r d e r s k u n n e n hoge h u u r b e d r a g e n vragen e n d e z e w o r d e n ook betaald. Figuur 9 gemiddelde huur per segment en woonduur korter dan

2,5 jaar

2,5 jaar

of langer

totaal

corporatiewoning

527

461

472

particuliere huur

*

608

667

corporatiewoning

484

504

500

particuliere huur

1005

724

796

Stadsregio Noord

Stadsregio Zuid

Bron: Wonen in de Stadsregio Amsterdam 2013, * is te weinig respondenten

Het a a n b o d v a n vrije-sector-huurwoningen is beperkt in d e regio. Het overgrote deel v a n d e gehele voorraad in d e regio buiten A m s t e r d a m is koop, ruim 60 Zo. Particuliere huur maakt slechts voor 3 en 8 Zo deel uit v a n de voorraad in respectievelijk deelregio N o o r d e n deelregio Zuid (figuur 10). Het aandeel boven d e huurtoeslaggrens in d e particuliere huur en corporatiehuur opgeteld, is 4 Zo (2+2) in Stadsregio Noord e n 8 Zo (3+5) in Stadsregio Zuid. Vrije-sector-huur is, met d e z e lage percentages, d u s in beide deelregio's e e n schaars s e g m e n t v a n d e w o n i n g m a r k t . o

0

0

0

Figuur 10 Woningmarktsegmenten corporatie huur

particuliere huur

koop

oht

bht

onbekend

oht

bht

onbekend

Stadsregio Noord

33

2

1

1

2

0

61

Stadsregio Zuid

26

3

0

3

5

1

62

Bron: Wonen in de Stadsregio Amsterdam 2013

6. A a n b o d e n i n k o m e n s e i s e n in A m s t e r d a m : S c h a a r s t e b i n n e n e n buiten de ring Als naar de websites v a n aanbieders dan ziet m e n een beperkt a a n b o d . Dit geldt zowel voor de vóór- als naoorlogse s t a d s d e l e n . Z o w o r d e n op Funda buiten d e ring niet m e e r d a n 82 vrije sector w o n i n g e n a a n g e b o d e n met een huur tot C 1.000, binnen d e ring zijn dat slechts 68 w o n i n g e n . Op Rooftrack is het a a n b o d voor vrije-sectorwoningen ook beperkt: 30 w o n i n g e n binnen de ring e n 70 w o n i n g e n buiten d e ring. D e z e w o n i n g e n w o r d e n maar kort a a n g e b o d e n . 75 Zo staat er 30 d a g e n of korter op, dit is een aanwijzing dat de w o n i n g e n snel verhuurd w o r d e n . T e r vergelijking: in Utrecht, ook e e n stad m e t e e n k r a p p e markt, is het a a n b o d altijd nog drie keer zo hoog (417 w o n i n g e n ) . In Rotterdam is het a a n b o d vijf keer zo hoog. 0

De inkomenseisen van particuliere verhuurders d u i d e n ook op schaarste. In figuur 11 zijn d e inkomenseisen v a n verschillende particuliere verhuurders afgezet t e g e n i n k o m e n s . De rode lijnen zijn d e huurtoeslaggrens, de grens voor middeldure h u u r w o n i n g e n v a n 6 9 3 0 en de dure huurgrens (ê 1.077). Slechts bij enkele verhuurders kan een h u i s h o u d e n m e t e e n inkomen rond de EU grens e e n w o n i n g in d e vrije sector huren. H u i s h o u d e n s die tot en met C 38.000 verdienen w o r d e n ook m a a r beperkt toegelaten in de vrije sector. Huishoudens met een bruto inkomen tot C 4 3 . 0 0 0 kunnen w e l in d e vrije huursector

10

terecht, maar kunnen d a n in de meeste gevallen niet m e e r d a n ē 900 huur betalen. Dit terwijl het a a n b o d in het m i d d e n s e g m e n t in d e particuliere markt beperkt is. Met e e n g e m i d d e l d e huur van ê 960 voor nieuwe verhuringen, wordt e e n grote groep uitgesloten, die daar volgens het huurbeleid w e l gebruik v a n moet m a k e n . Het feit dat verhuurders dergelijke strenge i n k o m e n s e i s e n k u n n e n stellen, geeft aan dat d e vraag groter is d a n het aanbod. Figuur 11 Inkomenseisen particuliere verhuurders 2xcbs modaal

l,5xcbs modaal

43.765 grens

38.000 grens

eu grens

C400

C50O

C600

Í70O

tSOO

C90O 11.000 í 1.100 11.200 C 1.300 C 1.400 C 1.500 í 1.600

Bron: WZS 7. C o n c u r r e r e n d w o n i n g g e b r u i k in A m s t e r d a m De A m s t e r d a m s e w o n i n g m a r k t d r u k wordt gevoed door de stedelijke aantrekkingskracht die de afgelopen decennia gegroeid is. Het e c o n o m i s c h e belang van A m s t e r d a m is sterk g e w o r d e n op de sectoren kennis, creativiteit, recreatie e n consumptie. Deze sectoren h e b b e n hun geografisch zwaartepunt op locaties die contact en interactie faciliteren. Het centrale deel van A m s t e r d a m is bij uitstek dat interactiemilieu: tegenwoordig wordt hiermee bedoeld A m s t e r d a m binnen d e ringweg A - 1 0 en ten zuiden v a n het IJ. Maar er zijn m o m e n t e e l duidelijk indicaties dat dit centrumgebied uitdijt richting Nieuw-West, Noord en D i e m e n . De g e n o e m d e e c o n o m i s c h e functies v o r m e n met de woonfunctie van d e centrale z o n e in A m s t e r d a m e e n s y m b i o s e maar g a a n ook de concurrentie a a n . S o m m i g e v o r m e n van e c o n o m i s c h e functies die de woonfunctie bedreigen zijn in beeld te brengen met kaarten. Bij de bespreking van de volgende t w e e kaartbeelden moet g e w a a r s c h u w d w o r d e n dat beide niet perse duiden op verdringing van de woonfunctie. Het zijn beide activiteiten waarbij d e woonfunctie in principe intact blijft. De kaartbeelden wijzen er echter wel op dat centaal gelegen locaties meer vatbaar zijn voor creatieve en symbiotische v o r m e n van gebruik. D a a r m e e wordt het aannemelijk dat functies die het w o n e n verdringen ook een voorkeur h e b b e n voor d e z e locaties. De eerste kaart bevat g e g e v e n s over verhuur door de organisatie Airbnb. Airbnb is een organisatie die w o n i n g e i g e n a r e n en huurders in staat stelt o m hun woning te verhuren aan toeristen of aan huurders die op e e n andere locatie, v a a k in e e n ander land, hun 11

w o n i n g te huur a a n b i e d e n . Deze v o r m is geoorloofd, als m e n zich aan de v o o r g e s c h r e v e n regels en verhuurtermijn houdt, doet m e n dit niet d a n is er sprake van illegale hotelverhuur en d a n vindt woningonttrekking plaats. Het is aannemelijk dat dit ruimtelijke patroon vergelijkbaar is met v o r m e n van tijdelijke verhuur en onderverhuring die w e l d e grenzen van d e woningonttrekkingsregels passeren en zich aan het zicht van controles onttrekken. Figuur 12 geeft een beeld van het a a n b o d van w o n i n g e n in A m s t e r d a m door Airbnb. Het ruimtelijk frequentiepatroon (de dichtheid van de puntenwolk) verschilt sterk e n de prijzen hebben een sterke gradiënt van centrum naar stadsrand. Figuur 12 Verspreiding Airbnb over Amsterdam en huurprijzen

Bron: Data OSCITY, bewerking dRO

H o g e prijzen (rood/oranje) w o r d e n aangetroffen in Centrum en Zuid. In de stadsdelen W e s t en Oost is het aanbod ook nog dik gezaaid maar wel voor lagere prijzen (meer geel/groen). Buiten de ringweg en ten noorden van het IJ, in de stadsdelen Nieuw-West, Noord en Zuidoost is het aanbod van airbnb-woningen aanzienlijk kleiner dan in d e centrale delen van A m s t e r d a m , met nog lagere prijzen (blauw). Een ander kaartvoorbeeld gaat over de e c o n o m i s c h e functies die met de woonfunctie in s y m b i o s e en tegelijkertijd in concurrentie kunnen treden. De kaart bevat de dichtheid van o n d e r n e m i n g e n met één w e r k n e m e r (figuur 13). V e e l van de o n d e r n e m i n g e n zullen in e e n normaal bedrijfspand gevestigd zijn. Maar d e z e indicator zal ook e e n grote hoeveelheid thuiswerkende zzp-ers in beeld b r e n g e n . Het zullen zelfstandige o n d e r n e m e r s zijn die een gedeelte van hun w o n i n g gebruiken voor de uitoefening van hun beroep. O o k daar is g e e n legaal bezwaar tegen zolang de betreffende o n d e r n e m e r de w o n i n g ook werkelijk bewoont. O o k hier gaat het o m het ruimtelijk patroon, w a a r v a n verwacht wordt dat het representatief is voor v o r m e n van e c o n o m i s c h e activiteiten die niet in symbiose verkeren met de woonfunctie maar geneigd zijn tot verdringing van de woonfunctie. Het patroon lijkt sterk op het eerste voorbeeld. O o k hier is het gebied binnen de ring A - 1 0 en ten zuiden van het IJ sterk bezet, terwijl in de stadsdelen Zuidoost, Noord en Nieuw-West dit f e n o m e e n dun verspreid is. Figuur 13 Verspreiding van ondernemingen (2000-2010) met één werknemer

12

Bron: http://maps.amsterdam.nl/trend economie/ŶLANGsnl

8. Ruimtelijke differentiatie in vierkante meterprijzen De druk op de centrale delen van A m s t e r d a m , door de sterke vraag naar w o o n r u i m t e en door de behoefte v a n verschillende e c o n o m i s c h e functies o m zich e v e n e e n s daar te lokaliseren, manifesteert zich in hoge w a a r d e n bij kooptransacties. Figuur 14 is een vlekkenkaart van woningtransacties in 2 0 1 3 en het zeer onderscheidende prijsniveau van d e t w e e d e e l g e b i e d e n v a n A m s t e r d a m : binnen of buiten ringweg A - 1 0 en ten zuiden of noorden van het IJ. Figuur 14 hoge en lage Woningwaarde bij verkoop 2013 |ļ Woningwaard* Woningwaard* ļ ŮQ OĮteQaJfc Ţ S

î Bron: http:ZZmaps.amsterdam.nlZwoningwaardeZ?LANG^I

Sinds het einde van de vorige e e u w zijn de verkoopprijzen in de koopsector binnen de ring en buiten d e ring aanzienlijk uit elkaar g a a n lopen, tot een gemiddeld verschil van ruim ē 1.000 per vierkante meter (figuur 15). Vierkante meterprijzen zijn e e n mooie manier o m oppervlakteverschillen van w o n i n g e n die verkocht w o r d e n te neutraliseren. Met deze standaardisering k o m e n de ruimtelijke verschillen in v r a a g a a n b o d v e r h o u d i n g e n zeer g o e d tot hun recht. H o g e prijzen zijn e e n vertaling v a n

13

schaaste. Daar w a a r de vierkante meterprijzen lager liggen, is de schaarste navenant lager.

2

Figuur 15 Gemiddelde verkoopprijzen per m binnen en buiten de ring 1992-2011 e 4.500 É 4.000

Ê 3 .500 ē 3.000 ē 2.500 6 2.000 e 1.500 Ě 1.000

ê

500 '92 '93 '94 '95 '96 '97

• — Binnen ring A10 * IJ

'98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 — » Buiten ring A10 t IJ

Bron: Booi en Dignum (2013), Meer ruimte voor wooncarrière in Amsterdam, pag. 30.

Figuur 16 laat de recente ontwikkeling per stadsdeel zien. O o k in de j a r e n vanaf de woningmarktcrisis en tijdens het huidige voorzichtige herstel van de w o n i n g m a r k t blijft e e n groot verschil bestaan tussen enerzijds de stadsdelen C e n t r u m , Z u i d , W e s t en Oost met g e m i d d e l d e vierkante meterprijzen ruim boven de ē 3.000 (Centrum zelfs b o v e n de ē 4 . 0 0 0 en Zuid daar dicht tegenaan) en anderzijds de stadsdelen Nieuw-West, Noord en Zuidoost met vierkante meter prijzen tussen de ê 2.100 en C 2.500. De prijs per m in Nederland ligt rond de 6 2.200. Bijna alle stadsdelen k o m e n daar g e m i d d e l d boven. 2

2

Figuur 16 Gemiddelde verkoopprijzen per m voor stadsdelen per kwartaal 2012-2014 4500

4000

3500

-

3000

2500

2000

1500 4 2012 1

2012 2

20123

20124

»

centrum

m west

ik

oost

m

noord

2013 1

2013 2 Ŭ

20133

nieuw west

20134 h

2014 1

20142

zuid

—i—zuidoost

Bron: O+S, gemeente Amsterdam

14

9. Marktdruk in de s t a d s r e g i o A m s t e r d a m De w o n i n g w a a r d e blijkt dus een g o e d e s a m e n v a t t e n d e indicator te zijn voor de marktdruk en ook voor de t e n d e n s naar concurrerend gebruik van de w o n i n g v o o r r a a d . Het golvende landschap v a n hoge en lage woningprijzen is e e n sterk A m s t e r d a m s f e n o m e e n maar het zet zich voort in de g e m e e n t e n buiten de hoofdstad (figuur 17). Figuur 17 Gemiddelde vraagprijs woningen Metropoolregio, 2004-2009

m 75.000 m e 150.000 n ç 250.000 m c 500.000 m 750.000 m « 1.000.000 m C 2.500.000 «2

Bron: Wonen in Amsterdam 2013, Ruimtelijke Ontwikkelingen, pag. 50

Figuur 18 Vierkante (vraag)meterprijzen per gemeente in Stadsregio Amsterdam, 2008-2014 Aalsmeer Beemster Haarlemmermeer Diemen Zeevang Edam Volendam Uithoorn Wormerland Purmerend Zaanstad

-Ouderamstel

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Bron: CBS

15

Figuur 18 toont d a t vergelijkbaar hoge prijzen zoals in A m s t e r d a m C e n t r u m e n Zuid o o k te vinden zijn in A m s t e l v e e n e n O u d e r - A m s t e l t e n zuiden v a n A m s t e r d a m e n d e d o r p s e milieus v a n Oostzaan e n L a n d s m e e r aan d e noordzijde. A a n d e onderkant van d e relatief lage woningprijzen bevinden zich d e g e m e e n t e n Z a a n s t a d e n P u r m e r e n d , deze k o m e n in d e buurt van d e vierkante meterprijzen in A m s t e r d a m Nieuw-West, Z u i d o o s t e n Noord. D e g e m e e n t e n Beemster, Z e e v a n g , E d a m V o l e n d a m a a n d e noordkant e n H a a r l e m m e r m e e r , D i e m e n , Uithoorn e n A a l s m e e r a a n d e zuidkant van A m s t e r d a m hebben vierkante meterprijzen op e e n m i d d e n n i v e a u , t u s s e n ë 2.600 e n C 3.000 per m . 2

Dat middenniveau is o o k te vinden in Utrecht e n Haarlem, die w a t stedelijkheid betreft meer op A m s t e r d a m lijken. Rotterdam e n Den Haag lijken w a t stedelijke dichtheid e n o m v a n g op A m s t e r d a m maar w a t betreft het g e m i d d e l d e prijsniveau op P u r m e r e n d e n Z a a n s t a d (figuur 19). Het is e e n teken d a t het prijsniveau v a n A m s t e r d a m in het bijzonder e n d e Stadsregio in het a l g e m e e n , o n d a n k s d e verschillen uitzonderlijk hoog is. Figuur 19 Vierkante (vraag)meterprijzen in de vier grote steden plus Haarlem, 2008-2014

3.800

-Haarlem

-Utrecht

-Den Haag

-Amsterdam

- Rotterdam

3.300

2.800

2.300

1.800 2008

2009

2010

2011

2012

2013

Bron: CBS

De verkenning v a n d e vierkante meterprijzen levert op dat schaarste op d e w o n i n g m a r k t het duidelijkst voorkomt in d e g e m e e n t e n A m s t e r d a m , A m s t e l v e e n , O o s t z a a n e n Landsmeer. Binnen A m s t e r d a m zijn er aanzienlijke verschillen. Buiten d e ringweg e n t e n noorden v a n het IJ zijn d e vierkante meterprijzen gemiddeld lager. T o c h liggen d e g e m i d d e l d e vierkante meter prijzen hier o o k vaak boven het Nederlands gemiddelde. Het aantal w o n i n g e n dat wordt a a n g e b o d e n in d e vrije sector is beperkt, terwijl er wel vraag

16

naar is. D e z e w o n i n g e n k u n n e n gebruikt w o r d e n voor huishoudens die nu 'scheef w o n e n ' . De ontwikkeling in dit deel v a n A m s t e r d a m moet blijvend gemonitord w o r d e n . De e n o r m e jaarlijkse bevolkingsgroei v a n ruim 10.000 p e r s o n e n bij vooralsnog achterblijvende groei van d e w o n i n g v o o r r a a d , kan verdere gevolgen g a a n h e b b e n voor d e drie A m s t e r d a m s e stadsdelen buiten d e ring en het IJ. 10. S p l i t s e n Het t w e e d e o n d e r w e r p binnen d e huisvestingswet is splitsen (Het splitsen v a n panden in appartementsrechten o m verkoop v a n afzonderlijke appartementen mogelijk t e maken). Bij splitsen vindt g e e n woningonttrekking plaats m a a r w e l e e n segmentale verschuiving binnen d e w o n i n g v o o r r a a d . D e ambtelijke g e s p r e k s r o n d e m e t d e regiogemeenten wijst niet op problemen v a n schaarste in bepaalde delen v a n d e vrije markt die door splitsing veroorzaakt of verergerd w o r d e n . In A m s t e r d a m is dit w e l het geval. Op dit m o m e n t is het zo geregeld dat w o n i n g e n g e b o u w d na 1940 g e e n vergunning nodig hebben o m gesplitst te w o r d e n in appartementsrechten. W o n i n g e n boven d e huurtoeslaggrens g e b o u w d vóór 1940 h e b b e n e e n vergunning nodig, maar deze wordt verleend mits er a a n b e p a a l d e kwaliteitseisen w o r d t v o l d a a n . V o o r w o n i n g e n onder d e huurtoeslaggrens e n g e b o u w d vóór 1940 geldt e e n q u o t u m . V e r g u n n i n g e n w o r d e n verleend als e r nog q u o t u m is e n er voldaan is a a n d e kwaliteitseisen. O p dit m o m e n t is er alleen nog q u o t u m in d e stadsdelen Oost en W e s t . Zoals hierboven b e a r g u m e n t e e r d is er in grote delen v a n de A m s t e r d a m s e w o n i n g v o o r r a a d sprake v a n schaarste. Er is behoefte a a n voldoende g o e d k o p e voorraad, maar o o k a a n h u u r w o n i n g e n in het m i d d e n s e g m e n t bestaat e e n grote behoefte. A l s w o n i n g e n gesplitst e n verkocht w o r d e n is, met d e huidige marktdruk, d e kans groot dat d e prijzen snel stijgen boven het niveau dat voor m i d d e n i n k o m e n s haalbaar is. A l s er een nieuw splitsingsquotum w o r d t o v e r w o g e n is het r a a d z a a m o m W W S - p u n t e n te gebruiken in plaats d e huurtoeslaggrens. Het is voor verhuurders eenvoudiger o m e e n w o n i n g boven d e huurtoeslaggrens te tillen, en hiermee het q u o t u m te omzeilen, d a n o m v o l d o e n d e W W S punten t o e t e v o e g e n voor dit doel. O p dit m o m e n t verschijnen er verschillende berichten d a t d e verkoop v a n w o n i n g e n na een periode v a n crisis w e e r aantrekt. Het Kadaster laat zien dat er in september in d e provincie Noord-Holland 67Vo m e e r appartementen zijn verkocht d a n e e n j a a r g e l e d e n . De R a b o b a n k voorspelt e e n verder herstel v a n d e w o n i n g m a r k t in 2 0 1 5 . Het lijkt erop dat de (koop) w o n i n g m a r k t zich langzaam herstelt. 7

8

Als d e markt aantrekt, neemt d e vraag naar k o o p w o n i n g e n t o e , hierdoor zal het splitsen in appartementsrechten o o k w e e r t o e n e m e n . Eerder is aangetoond d a t d e A m s t e r d a m s e w o n i n g v o o r r a a d schaars is e n dat er grote behoefte is a a n w o n i n g e n voor m i d d e n i n k o m e n s , naast w o n i n g e n voor lage inkomens. M e t corporaties zijn afspraken g e m a a k t over het aantal te verkopen w o n i n g e n , m e t particuliere verhuurders is dit niet het geval. A l s w o n i n g e n gesplitst e n verkocht w o r d e n is, m e t d e huidige marktdruk, d e kans groot dat d e prijzen snel stijgen boven het niveau d a t voor m i d d e n i n k o m e n s haalbaar is.

7

8

http://www.kadaster.nl/web/ZakelijI0Vastgoedcijfers/Aantal-woningen/Woningen-per-provincie.htm https://economie.rabobank.com/publicaties/2014/november/verder-herstel-in-2015/ 17

De particuliere huurvoorraad en het eigen woningbezit zijn beperkt c o m m u n i c e r e n d e vaten. Hiermee wordt bedoeld dat afhankelijk van de druk van de w o n i n g m a r k t er m e e r wordt verhuurd of dat er meer wordt gesplitst en verkocht. Afhankelijk van wat op dat m o m e n t meer rendement oplevert. Z o w a s in de jaren voorafgaand aan de crisis het splitsen erg populair. Particuliere verhuurders zochten hierbij naar mogelijkheden o m buiten het ingestelde q u o t u m o m te splitsen. Tijdens de crisis viel op dat er minder behoefte w a s o m te splitsen, verscherpte hypotheekeisen en dalende koopprijzen z o r g d e n ervoor dat splitsen minder interessant w a s . Verhuur w a s aantrekkelijker, in d e vrije sector eventueel in combinatie met w o n i n g d e l e n , vakantieverhuur of shortstay. Nu de w o n i n g m a r k t zich langzaam aan herstelt valt te v e r w a c h t e n dat het w e e r interessanter wordt voor particuliere verhuurders o m w o n i n g e n te splitsen en te v e r k o p e n . Hierdoor zal het a a n d e e l beschikbare vrije sector w o n i n g e n (midden-segment) w a a r d o o r schaarste ontstaat. O m toch enige invloed te houden op het verdwijnen van particuliere h u u r w o n i n g e n kan het splitsingsbeleid een sturingsinstrument zijn. Er is sturing op het v o l u m e mogelijk, maar dit hangt af w e l k e prijsgrens er wordt getrokken. Het splitsingsbeleid kan er ook zorg voor dragen dat de gesplitste w o n i n g e n die verkocht w o r d e n van v o l d o e n d e kwaliteit zijn.

18

Bijlage 1

Inventarisatie ambtelijke gemeentelijke e r v a r i n g e n

M o m e n t e e l h e b b e n vier van de zestien g e m e e n t e n in de Stadsregio A m s t e r d a m g e e n onttrekkingsbeleid: Aalsmeer, D i e m e n , Ouder-Amstel en Z a a n s t a d . In de inventarisatie langs de g e m e e n t e n geeft van dit viertal alleen de ambtelijke vertegenwoordiger van D i e m e n a a n dat kamergewijze verhuur v a n w o n i n g e n voorkomt en dat het zinvol is o m een sturingsmiddels tegen deze vorm beschikbaar te h e b b e n . De overige g e m e e n t e n h e b b e n m o m e n t e e l wel e e n onttrekkingsbeleid, m a a r het merendeel maakt daar (met het argument leefbaarheid) incidenteel gebruik v a n . S o m m i g e g e m e e n t e n , zoals H a a r l e m m e r m e e r en Uithoorn, w e t e n m e t het b e s t e m m i n g s p l a n o n g e w e n s t woninggebruik te w e r e n . Maar de g e m e e n t e L a n d s m e e r vindt het b e s t e m m i n g s p l a n niet flexibel g e n o e g o m onttrekking m e e tegen te houden en streeft naar een middel uit hoofde van de huisvestingswet o m w o n i n g e n tot f 350.000 te b e s c h e r m e n . In L a n d s m e e r speelt de kamergewijze verhuur aan arbeidsmigranten. O o k vindt m e n het s a m e n v o e g e n van k o o p w o n i n g e n e e n onwenselijke trend. De w o n i n g v o o r r a a d neemt er door af en het betaalbare deel van de koopsector wordt kleiner.

19