GEMEENTE LEEUWARDERADEEL STIENS DE WISSELING BESTEMMINGSPLAN. Fout! Verwijzingsbron niet gevonden

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.   

blz 1

   

GEMEENTE LEEUWARDERADEEL STIENS – DE WISSELING 

  BESTEMMINGSPLAN 

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. Rho Adviseurs  B.V.  Status: Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. / Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. 

Inhoudsopgave  TOELICHTING   

 

 

 

Hoofdstuk 1    Inleiding      1.1    Aanleiding        1.2    Ligging plangebied      1.3    Geldende bestemmingsplannen   1.4    Leeswijzer          Hoofdstuk 2    Beschrijving van het plan  2.1    Huidige situatie       2.2    Voorgestelde ontwikkeling    2.3    Uitgangspunten       2.4    Ruimtelijke kwaliteit        Hoofdstuk 3    Beleidskader      3.1    Rijksbeleid        3.2    Provinciaal beleid      3.3    Gemeentelijk beleid        Hoofdstuk 4    Omgevingsaspecten    4.1    Milieuzonering        4.2    Geluid          4.3    Water          4.4    Bodem          4.5    Archeologie        4.6    Cultuurhistorie        4.7    Ecologie        4.8    Externe veiligheid      4.9    Luchtkwaliteit        4.10    Kabels, leidingen en zoneringen     Hoofdstuk 5    Juridische vormgeving    5.1    Inleiding        5.2    Algemeen        5.3    Toelichting op de bestemmingen    Hoofdstuk 6    Uitvoerbaarheid    6.1    Maatschappelijke uitvoerbaarheid  6.2    Economische uitvoerbaarheid    Bijlage bij de toelichting  Bijlage 1    Bijlage 2     

 

 

Beeldkwaliteitsplan    Nota overleg en inspraak   

 

 

 

 

 

 

         

         

         

         

         

2  2  2  3  4 

         

         

         

         

         

5  5  6  8  9 

       

       

       

       

       

11  11  12  13 

                     

                     

                     

                     

                     

15  15  16  16  18  18  19  20  21  21  21 

       

       

       

       

       

23  23  23  23 

     

     

     

     

     

25  25  25 

 

 

 

 

 

 

   

   

   

   

   

   

blz 2 

 

20150065     

Hoofdstuk 1    Inleiding  1.1   

Aanleiding 

Centraal  in  Stiens  ligt  het  voormalig  spoorwegemplacement  aan  het  tracé  van  de  voormalige  spoorlijn  Leeuwarden  ‐  Anjum.  In  de  vorige  eeuw  is  eerst  het  personenvervoer (jaren '30) en later ook het goederenvervoer (jaren '90) door en naar  Stiens  gestaakt.  De  rails  zijn  grotendeels  opgebroken,  maar  het  tracé  is  in  Stiens  nog  goed  herkenbaar.  Het  spoorwegemplacement,  met  daarop  de  karakteristieke  spoorloods, neemt ook nog een prominente plek in, in de stedenbouwkundige structuur  van Stiens.    Het  terrein  van  het  spoorwegemplacement  bestaat  nu  uit  enkele  kavels  grasland  die  extensief beheerd worden. De spoorloods werd sinds het sluiten van het emplacement  nog  gebruikt  voor  opslag  van  aardappelen,  maar  heeft  nu  geen  functie  meer.  Al  enige  tijd wordt gezocht naar een nieuwe invulling van het historisch waardevolle terrein.    In  november  2014  heeft  het  college  van  burgemeester  en  wethouders  besloten  om  in  principe onder voorwaarden medewerking te verlenen aan een functiewijziging van de  spoorloods naar museale  functie en kleinschalige bedrijvigheid  en het invullen van het  overige terrein met zorgwoningen, groen en water.    Om  de  voorgestelde  plannen  juridisch‐planologisch  te  regelen  is  dit  bestemmingsplan  opgesteld.    1.2   

Ligging plangebied 

Het plangebied ligt centraal in Stiens tussen de voormalige spoorlijn en de woonlinten  aan de Lutskedyk en de Aldlânsdyk. De begrenzing is overgenomen uit het geldende plan  (de huidige bedrijfsbestemming). De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur  1.1.   

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Rho Adviseurs B.V. 

   

  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016   

20150065   

Figuur 1.1  1.3   

 

De ligging van het plangebied 

blz 3   

 

Geldende bestemmingsplannen 

Het plangebied is nu geregeld in het bestemmingsplan Stiens, dat is vastgesteld op 5 juli  2012.  Het  is  hierin  bestemd  als  'Bedrijventerrein'.  Binnen  deze  bestemming  zijn  lichte  vormen  van  bedrijvigheid  mogelijk.  In  de  spoorloods  is  een  groothandel  in  akkerbouwproducten toegestaan. Het oprichten van woningen, alsmede het gebruik ten  behoeve  van  de  voorgestelde  culturele  en  zorg‐gerelateerde  functies  is  niet  mogelijk  binnen de huidige bestemming.      Ook  ligt  op  het  plangebied  de  dubbelbestemming  'Waarde  ‐  Archeologische  verwachtingswaarde  1'.  Binnen  deze  bestemming  is  een  beschermde  regeling  van  de  mogelijk  aanwezige  archeologische  waarden  opgenomen.  Paragraaf  4.5  gaat  hierop  nader in.    Op het terrein geldt tevens de aanduiding 'wro‐zone ‐ wijzigingsgebied 3'. Binnen deze  aanduiding kan de bestemming onder voorwaarden worden gewijzigd in 'Woongebied'  voor het bouwen van woningen. Hiermee kunnen de gewenste functies in de spoorloods  niet  mogelijk  worden  gemaakt.  Daarom  is  gekozen  om  geen  gebruik  te  maken  van  de  wijzigingsbevoegdheid en om dit bestemmingsplan op te stellen. 

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016 

   

  Rho Adviseurs B.V.   

blz 4 

1.4   

 

20150065     

Leeswijzer 

Na  dit  hoofdstuk  wordt  in  hoofdstuk  2  een  beschrijving  van  het  plan  gegeven.  Daarbij  wordt  ingegaan  op  de  gewenste  ontwikkeling  en  op  de  ruimtelijke  en  functionele  inpassing daarvan in de bestaande structuur. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het  van  belang  zijnde  beleidskader,  waarna  in  hoofdstuk  4  een  toetsing  aan  de  milieuaspecten  volgt.  Wanneer  deze  van  toepassing  zijn,  worden  daarbij  de  uitgangspunten  voor  het  bestemmingsplan  genoemd.  In  hoofdstuk  5  volgt  een  toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling.  Het laatste hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij  aandacht wordt besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid. 

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Rho Adviseurs B.V. 

   

  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016   

20150065   

 

blz 5   

Hoofdstuk 2    Beschrijving van het plan  2.1   

Huidige situatie 

Het  plangebied  omvat  het  voormalig  spoorwegemplacement  van  Stiens.  Dit  terrein  bestaat  nu  grotendeels  uit  extensief  beheerd  grasland.  Aan  de  westzijde,  langs  de  Lutskedyk,  zijn  enkele  bedrijfsgebouwen  aanwezig,  waaronder  de  oude  karakteristieke  remiseloods.  Dit  gebouw  is  op  30  september  2014  aangewezen  als  gemeentelijk  monument, vanwege de historische betekenis van het gebouw voor Stiens. Ten noorden  van  de  loods  staat  een  bedrijfsgebouw  uit  1950  zonder  bijzondere  waarden.  Aan  de  zuidzijde  staat  een  nutsgebouw  van  KPN.  Een  foto  van  het  terrein  met  op  de  achtergrond de spoorloods (midden) en het station (rechts).   

  Figuur 2.1  Foto plangebied    Rondom het  plangebied overheerst  de  woonfunctie. Langs de noordzijde ligt  het tracé  van  de  voormalige  spoorlijn,  met  aansluitend  aan  het  plangebied  het  oude  station  dat  nu een woonfunctie heeft. Aan de overzijde van het oude tracé ligt een bedrijventerrein  en  een  veldsportcomplex.  Een  luchtfoto  van  het  plangebied  is  weergegeven  in  figuur  2.2.   

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016 

   

  Rho Adviseurs B.V.   

blz 6 

 

Figuur 2.2    2.2   

20150065     

 

Luchtfoto plangebied 

Voorgestelde ontwikkeling 

Voor  de  locatie  is  een  inrichtingsplan  opgesteld.  Dit  plan  is  weergegeven  in  figuur  2.3.  Bovenop  dit  inrichtingsplan  is  een  beeldkwaliteitsplan  opgesteld.  Dit  is  opgenomen  in  Bijlage  1.  Het  beeldkwaliteitsplan  vormt  tezamen  met  het  bestemmingsplan  het  kader  waarbinnen het plan tot uitvoering kan komen.   

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Rho Adviseurs B.V. 

   

  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016   

20150065   

 

blz 7   

Figuur 2.3  Voorgestelde inrichting plangebied    Woningbouw  Het  plan  gaat  uit  van  de  realisatie  van  58  woningen  in  rijen  aan  weerzijden  van  de  spoorloods. Deze rijen komen bijeen langs de oude spoorbaan. De rijen refereren aan de  treinen die hier vroeger gestald waren. De woningen hebben een relatie met de zorg. Dit  kunnen zorgwoningen zijn (dus voor personen die niet zelfstandig kunnen wonen) maar  ook reguliere woningen, waarbij de bewoners zorg inkopen.    Qua  bouwmogelijkheden  wordt  aangesloten  bij  een  in  het  beeldkwaliteitsplan  geschetste wensbeeld.    Herontwikkeling spoorloods  De spoorloods krijgt een centrale plek in het plan. Dit gebouw wordt gerestaureerd en  weer  gedeeltelijk  in  oorspronkelijke  staat  teruggebracht  door  het  verwijderen  van  de  aanbouwen  en  het  openmaken  van  de  dichtgemetselde  ingangen.  Er  wordt  een  gemengde  bestemming  voorgesteld,  waarbinnen  ruimte  is  voor  lichte  bedrijvigheid,  woonstudio's, een museale of dagrecreatieve functie met daarbij eventueel een kleine  horecagelegenheid.  Tevens  is  het  de  bedoeling  dat  in  het  gebouw  een  zorgsteunpunt  wordt ontwikkeld, ten dienste van de woningen.    De voorgestelde museumfunctie heeft mobiliteit als thema. Het gaat om treinen, trams,  klassieke  auto's  en  dergelijke.  Deze  functie  krijgt  een  ruimte  van  circa  800  m2 inclusief  aanverwante  onderdelen,  zoals  sanitair,  kantoor  en  horeca  (restauratie).  Daarnaast  is  het  idee  om  circa  800  m2  te  gebruiken  voor  commerciële  partijen  op  het  gebied  van  dienstverlening en kleinschalige bedrijvigheid.            Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016 

   

 

  Rho Adviseurs B.V.   

blz 8 

 

20150065     

Openbare ruimte  De openbare ruimte krijgt vorm door de twee wegen dit in het oostelijk deel bij elkaar  komen. Hier is een aansluiting op de oude spoorbaan die in de toekomst mogelijk een  recreatieve route zal vormen. Het terrein krijgt verder een groene inrichting en centraal  een waterpartij/wadi die dient voor de berging van hemelwater.    Langs  de  wegen  worden  in  totaal  110  insteekparkeerplaatsen  aangelegd.  Vóór  de  spoorloods  worden  ook  nog  enkele  parkeerplaatsen  aangelegd,  in  te  vullen  al  naar  gelang  de  behoefte.  Voor  aanleunwoningen  geldt  op  basis  van  de  CROW  parkeerkencijfers  (publicatie  317)  een  minimale  behoefte  van  één  parkeerplaats  per  woning.  Voor  overige  huurwoningen  (sociale  huur)  is  deze  behoefte  1,2  parkeerplaatsen.  Uitgaande  van  de  hoogste  norm  is  er  een  minimale  behoefte  van  72  parkeerplaatsen.  De  overige  38  plaatsen  zijn  uitwisselbaar  voor  gebruik  voor  de  woningen en als overflow voor de functies in de spoorloods.  2.3   

Uitgangspunten 

De  gemeente  Leeuwarderadeel  heeft  op  25  november  2014  besloten  in  principe  medewerking te verlenen aan het realiseren van zorggerelateerde woningen en nieuwe  functies  in  de  spoorloods.  Argumenten  hiervoor  zijn  het  voorkomen  van  langdurige  leegstand  en  verpaupering  van  de  karakteristieke  spoorloods  en  verrommeling  op  het  terrein. Bovendien past de aard en schaal van het project binnen Stiens. In de woonvisie  is verwoord dat de levenloopbestendige woningen, al dan niet in combinatie met zorg,  wenselijk zijn.    Omdat  ten  tijde  van  het  principeverzoek  het  plan  alleen  nog  op  hoofdlijnen  was  uitgewerkt  heeft  de  gemeente  de  volgende  voorwaarden  aan  de  medewerking  gekoppeld:  1. middels  een  berekening  moet  aangetoond  worden  dat  er  voldoende  parkeergelegenheid wordt gecreëerd;  2. de woningen moeten zorggerelateerd en levensloopbestendig zijn;  3. in de spoorloods zijn de volgende voorzieningen mogelijk:   bedrijven uit ten hoogste milieucategorie 2;   een  museale  en/of  dagrecreatieve  voorziening  met  een  daaraan  ondergeschikte horecagelegenheid van ten hoogste 100 m2;   geen zelfstandige detailhandel;  4. de functiewijziging en de herinrichting worden onlosmakelijk als één project gezien  en moeten voor zover technisch mogelijk tegelijkertijd worden uitgevoerd;  5. er moet worden aangetoond dat:   de functies milieutechnisch inpasbaar zijn in de omgeving;   er  geen  sprake  is  van  beperkingen  van  de  gebruiks‐  en  uitbreidingsmogelijkheden van omliggende bedrijven;   er  geen  belemmeringen  zijn  vanuit  de  aspecten  water,  ecologie  en  archeologie;  6. met de initiatiefnemer wordt een anterieure en planschadeovereenkomst gesloten.          Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Rho Adviseurs B.V. 

   

  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016   

20150065   

 

blz 9   

Hierop  aangevuld  heeft  de  gemeente  ingestemd  met  het  mogelijk  maken  van  woonstudio's achterin de spoorloods, op de begane grond. Voorwaarden hiervoor zijn:   de maximale gezamenlijke oppervlakte van de woningen is 600 m2;   de studio's mogen uitsluitend als zorgwoningen worden gebruikt;   de  ruimtelijke  uitstraling  van  de  loods  en  het  aangrenzende  openbare  gebied  mag  niet wijzigen;   de  gevels  van  de  spoorloods  mogen  niet  gewijzigd  worden.  De  toegangen  tot  de  woningen moeten dus van binnenuit de loods worden gerealiseerd;   het  terrein  rondom  de  spoorloods  moet  openbaar  blijven.  Dus  geen  tuinen,  afscheidingen en dergelijke;   Het  woongenot  mag  niet  worden  aangetast  door  de  in  de  loods  aanwezige  bedrijvigheid.  Daarom  zijn  alleen  bedrijven  uit  milieucategorie  1,  alsmede  het  autobedrijf, toegestaan.    Voorafgaand aan de formele ruimtelijke procedure van dit bestemmingsplan zijn met de  ontwikkelaar  een  anterieure  en  planschadeovereenkomst  gesloten.  In  de  anterieure  overeenkomst  zijn  onder  andere  voorwaarden  opgenomen  over  de  exploitatie  en  fasering  van  het  project.  Daarbij  zijn  punten  2,  4  en  6  afgedekt.  Punt  2  is  tevens  vastgelegd  in  de  regels  van  dit  bestemmingsplan.  De  parkeerbalans  is  in  paragraaf  2.2  behandeld. De mogelijkheden voor de functies in de spoorloods (punt 3) zijn vertaald in  de regels van dit bestemmingsplan. Tenslotte toont hoofdstuk 4 aan dat wordt voldaan  aan de thema's onder punt 5.  2.4   

Ruimtelijke kwaliteit 

Het  plan  is  opgezet  met  respect  naar  de  directe  omgeving  als  naar  de  historische  context. Door op deze locatie woningen te ontwikkelen, wordt aangsloten bij de directe  omgeving  die  aan  west‐,  zuid,‐  en  oostzijde    bestaat  uit  woonstraten.  De  nieuwbouw  zal bestaan uit vergelijkbare bouwvolumes als de omliggende woningen: korte rijtjes van  2  tot  6  woningen,  bestaande  uit  één  of  twee  bouwlagen  met  een  langskap.  De  kavels  direct aan het terrein grenzend liggen met de achtertuinen aan het gebied. Door hierop  met  achtertuinen  aan  te  sluiten  ontstaat  een  privaat  binnengebied,  zoals  in  een  bouwblok.      De geschiedenis van het terrein geeft echter aanleiding om op deze plek meer te doen  dan  het  simpelweg  plaatsen  van  woningen.  De  historische  context  maakt  dit  tot  een  bijzondere  plek  in  het  dorp,  waarvan  de  geschiedenis  nog  goed  af  te  lezen  is  door  de  aanwezigheid van spoordijk, stationsgebouw en spoorloods. Doordat de spoorloods tot  monument is verklaard, zal dit stuk geschiedenis worden behouden. Het gebouw wordt  ontdaan van de aanbouw aan de straatzijde en de gevels worden hersteld naar het oude  beeld.  Met  de  nieuwbouw  op  het  terrein  wordt  echter  ook  nog  recht  gedaan  aan  de  historische context. Op twee manieren wordt dit geconcretiseerd:       

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016 

   

  Rho Adviseurs B.V.   

blz 10 

 

20150065     

1. De bebouwing volgt de richting van de verwijderde sporen  Ten eerste door de positie van de woningen. Rails is inmiddels niet meer aanwezig, maar  zorgde destijds voor richting en samenhang op het terrein. Door de woningen zo neer te  zetten  dat  zij  deze  richting  begeleiden,  wordt  weer  herkenbaar  waar  de  sporen  lagen.  Ook de ontsluitingswegen kunnen bijdragen aan het ervaren van deze richting. Op het  spoorbed  is  de  gemeente  van  plan  een  voet‐/fietspad  te  realiseren.  Vanaf  het  terrein  kan worden aangetakt op dit pad, waardoor het terrein sterker wordt verankerd in het  netwerk van langzaamverkeersroutes in het dorp.    2. De architectuur van het spoorverleden  Naast  de  positie  van  de  woningen  zal  ook  de  architectuur  doen  herinneren  aan  het  spoorverleden. Het grootste deel van de nieuwbouwwoningen wordt zo geschakeld en  vormgegeven waardoor zij gerangeerde treinen lijken te zijn. De andere manier waarop  gerefereerd wordt aan het spoorverleden is om de vormentaal en massaopbouw van de  gebouwen  aan  te  laten  sluiten  op  de  kenmerkende  bouwstijlen  op  en  rond  het  spoor:  werkplaatsen,  loodsen,  opslag,  een  industriële  vormgeving  en/of  het  aansluiten  bij  de  bouwstijl van de spoorloods en het stationsgebouw.      Het beeldkwaliteitsplan gaat nader op de kwalitatieve aspecten van het plangebied in.     

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Rho Adviseurs B.V. 

   

  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016   

20150065   

 

blz 11   

Hoofdstuk 3    Beleidskader  3.1   

Rijksbeleid 

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte  De  Structuurvisie  Infrastructuur  en  Ruimte  (SVIR)  is  op  13  maart  2012  in  werking  getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke  beleid.  De  nieuwe  Structuurvisie  Infrastructuur  en  Ruimte  vervangt  verschillende  bestaande  nota's  zoals  de  Nota  Ruimte,  de  agenda  Landschap  en  de  agenda  Vitaal  Platteland. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies  en  kiest  voor  een  selectieve  inzet  van  rijksbeleid  op  13  nationale  belangen.  Voor  deze  belangen  is  het  Rijk  verantwoordelijk  voor  de  resultaten.  Buiten  deze  13  belangen  hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.      In de SVIR is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook  als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat  overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor (trede 1)  de  onderliggende  vraag  in  de  regio,  (trede  2)  de  beschikbare  ruimte  binnen  het  bestaande  stedelijke  gebied  en  (trede  3)  multimodale  ontsluiting.  De  ontwikkelingen  binnen  het  plangebied  zijn  aan  te  merken  als  een  stedelijke  ontwikkeling.  Om  deze  reden  wordt  onderstaand  toepassing  gegeven  aan  de  ladder  van  duurzame  verstedelijking.    Trede 1: vraag in de regio  Trede 1 vraagt de regionale ruimtevraag voor stedelijke ontwikkelingen te bepalen. Het  gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien. Met de regionale  ruimtevraag  in  beeld,  kan  worden  beoordeeld  of  een  voorgenomen  stedelijke  ontwikkeling  voorziet  in  een  actuele  regionale  behoefte.  Zo  ja,  dan  is  trede  2  aan  de  orde.    In Stiens zijn relatief veel zorgaanbieders. Er is een duidelijke vraag naar zorgwoningen  en  woningen  op  korte  afstand  van  de  aanwezige  zorgvoorzieningen.  Dit  is  ook  beschreven in de woonvisie. Paragraaf 3.3 gaat hierop nader in. Dit komt mede omdat  Stiens een belangrijke verzorgingsfunctie heeft een voor een relatief groot gebied. Voor  de  ontwikkeling  van  De  Wisseling  zijn  concrete  afspraken  gemaakt  met  een  lokale  zorgaanbieder. De behoefte is hiermee in voldoende mate aangetoond.    Trede 2: de beschikbare ruimte binnen het bestaand stedelijke gebied  Trede  2  motiveert  of  de  beoogde  ontwikkeling  plaats  kan  vinden  binnen  het  bestaand  stedelijk  gebied.  Dit  kan  door  op  lege  plekken  de  ruimte  'in  te  vullen',  een  andere  bestemming te geven aan een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of  door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden.    Aan  deze  tweede  trede  van  de  ladder  voor  duurzame  verstedelijking  wordt  voldaan,  omdat  de  ontwikkeling  plaatsvindt  door  herontwikkeling  binnen  bestaand  stedelijk  gebied.      Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016 

   

  Rho Adviseurs B.V.   

blz 12 

 

20150065     

Trede 3: multimodaal ontsloten  In  trede  3  gaat  het  om  stedelijke  uitleg  en  wel  op  een  zodanige  locatie  dat  het  uitleggebied (in potentie) multimodaal ontsloten is of kan worden.    Omdat wordt voldaan aan trede 2, hoeft niet naar een nieuwe locatie buiten bestaand  stedelijk  gebied  te  worden  gezocht.  De  locatie  wordt  overigens  passend  ontsloten  en  wordt voorzien van voldoende parkeerplaatsen.    Besluit algemene regels ruimtelijke ordening  Het  Besluit  algemene  regels  ruimtelijke  ordening  (Barro)  stelt  regels  omtrent  de  13  aangewezen  nationale  belangen  zoals  genoemd  in  de  Structuurvisie  Infrastructuur  en  Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in  het Barro.  3.2   

Provinciaal beleid 

Streekplan Fryslân 2007  Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk  (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007  'Om de kwaliteit van de romte', vastgesteld op 13 december 2006.    Het Streekplan zet in op de versterking van stedelijke gebieden, onder andere door het  verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en een duurzaam ruimtegebruik.      Het  vestigingsbeleid  van  de  provincie  richt  zich  op  het  sturen  van  vestigingsmogelijkheden  naar  typen  kernen.  Bedrijfsontwikkelingen  zijn  in  eerste  instantie  alleen  mogelijk  in  de  stedelijke  en  regionale  centra.  In  de  andere  kernen  is  alleen  ruimte  voor  het  realiseren  van  lokale  initiatieven.  Stiens  is  in  het  Streekplan  aangewezen  als  bedrijfsconcentratiekern.  Dit  zijn  de  kernen  in  plattelandsgemeenten  die  geen  status  van  stedelijke  of  regionale  centra  hebben,  maar  waar  wel  extra  mogelijkheden voor bedrijven en voorzieningen bestaan.    Bij de ruimtelijke inpassing van werkfuncties dient aandacht te worden besteed aan het  versterken  van  de  ruimtelijke  kwaliteit.  Dit  kan  door  efficiënt  ruimtegebruik,  bijvoorbeeld door de mogelijkheden van herstructurering te onderzoeken. Ook zijn een  goede beeldkwaliteit en een zorgvuldige landschappelijke inpassing van groot belang.    Het  beleid  is  vertaald  naar  regels  voor  ruimtelijke  ontwikkelingen  in  de  Verordening  Romte.    Verordening Romte Fryslân  Op  25  juni  2014  is  de  Verordening  Romte  Fryslân  vastgesteld.  In  de  verordening  zijn  regels  gesteld  die  ervoor  moeten  zorgen  dat  de  provinciale  ruimtelijke  belangen  doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen.            Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Rho Adviseurs B.V. 

   

  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016   

20150065   

 

blz 13   

Artikel 1. Bundeling  In  de  verordening  is  het  bestaand  stedelijk  gebied  aangeduid.  Het  plangebied  van  dit  bestemmingsplan ligt binnen de grenzen hiervan. Een plan kan hier stedelijke functies,  waaronder wonen, mogelijk maken.      Artikel 3. Wonen  Voor  het  toevoegen  van  woningen  geldt  dat  de  aantallen  en  de  kwaliteit  van  de  woningbouw  in  overeenstemming  moet  zijn  met  een  woonplan,  dat  de  schriftelijke  instemming van Gedeputeerde Staten heeft. In dit bestemmingsplan is sprake van een  regeling voor woningen binnen een al bestaand stedelijk gebied. Deze passen binnen het  woonbeleid van de gemeente Leeuwarderadeel.    Artikel 4. Werken  Het  vestigingsbeleid  van  de  provincie  heeft  als  uitgangspunt  dat  bedrijven  en  voorzieningen naar de aard en omvang passen bij de kern. Op basis van artikel 4.2.2 zijn  in een ruimtelijk plan voor een bedrijfsconcentratiekern, waaronder Stiens, de volgende  bedrijfsvormen toegestaan:   een kantoor met een vloeroppervlakte van maximaal 600 m²;   een bedrijf tot milieucategorie 3.1   een bedrijf met een kavelomvang van maximaal 5.000 m²;   voorzieningen met een lokaal of bovenlokaal verzorgingsgebied.    In  dit  geval  worden  kleinschalige  bedrijven  tot  en  met  milieucategorie  2  mogelijk  gemaakt. Zelfstandige kantoren (anders dan kleine dienstverlenende bedrijven) zijn niet  mogelijk.  Voor  wat  betreft  de  museumfunctie  geldt  dat  dit  een  potentieel  regionaal  verzorgingsgebied  heeft.  Dit  is  mogelijk  voor  een  incidentele  voorziening,  mits  is  gemotiveerd dat de voorziening qua aard en schaal past in de kern. In dit geval gaat het  om een relatief kleinschalige functie die een directe binding met de locatie heeft. Deze is  qua aard en schaal passend in Stiens.    Conclusie  Dit plan is in overeenstemming met de regels van de verordening.  3.3   

Gemeentelijk beleid 

Woonvisie 2010‐2015  De  gemeente  Leeuwarderadeel  heeft  op  29  september  2011  de  Woonvisie  2010‐2015  vastgesteld.  In  de  visie  staan  beleidskeuzes  voor  het  wonen  in  de  gemeente  voor  de  komende 5 jaar (2010‐2015), met een doorkijk naar 2020.    De  woonvisie  gaat  in  op  meer  dan  woningen  alleen:  er  wordt  breed  gekeken  naar  het  thema  wonen,  welzijn  en  zorg,  leefbaarheid  in  de  dorpen,  betaalbaarheid  van  het  wonen, duurzaamheid, samenwerkingskansen en sturingsmogelijkheden.     

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016 

   

  Rho Adviseurs B.V.   

blz 14 

 

20150065     

Binnen  Stiens  wil  de  gemeente  inbreidingslocaties  waar  mogelijk  benutten  voor  zorggerelateerd  bouwen.  De  locatie  van  de  spoorloods  is  aangewezen  als  inbreidingslocatie nabij het centrum. Deze locatie voldoet potentieel aan het predikaat  ‘verzorgd wonen’ waarbij zorg en voorzieningen van het centrum binnen een straal van  circa 250 meter beschikbaar zijn.    De  woonvisie  gaat  niet  gedetailleerd  in  op  een  kwantitatief  woningbouwprogramma.  Het  algemene  beleid  voor  wonen  is  het  afstemmen  van  nieuwe  woningbouw  op  de  behoefte.  Als  belangrijk  uitgangspunt  is  genomen  dat  het  grootste  gedeelte  van  de  nieuwbouwwoningen  de  komende  jaren  in  Stiens  gerealiseerd  wordt.  Conform  de  regionale  woningbouwafspraken  kan  in  Stiens  binnen  het  bestaand  bebouwd  gebied  planfondloos worden gebouwd.      Het ontwikkelen van het woningbouwproject is in overeenstemming met de Woonvisie.    Welstandsnota 2011  Het  gemeentelijke  welstandsbeleid  is  vastgelegd  in  de  Welstandsnota  (2011).  Deze  welstandsnota is een geactualiseerde versie van de welstandsnota uit 2009. Vanwege de  invoering van de Wabo bestond er de noodzaak om deze actualisering door te voeren.  De hoofdlijnen van het beleid zijn onveranderd gebleven.    Het  welstandsbeleid  geeft  de  gemeente  Leeuwarderadeel  de  mogelijkheid  om  cultuurhistorische,  stedenbouwkundige  en  archeologische  waarden  die  in  een  bepaald  gebied aanwezig zijn te benoemen en een rol te laten spelen bij de ontwikkeling en de  beoordeling van bouwplannen.    Het  plangebied  is  gekoppeld  aan  welstandsgebied  3  'Lintbebouwing'.  Het  beleid  is  gericht  op  het  beheer  van  de  bestaande  situatie.  Bijzondere  ontwikkelingen  worden  voor deze gebieden niet verwacht. Voor deze gebieden is een regulier ambitieniveau van  kracht. Incidentele veranderingen worden mogelijk geacht, mits deze respect tonen voor  het reeds aanwezige bebouwingsbeeld.    Gelet  op  de  bijzondere  waarden  van  de  locatie  is  een  specifiek  beeldkwaliteitsplan  opgesteld  (Bijlage  1),  waarin  de  welstandscriteria  zijn  opgenomen.  Dit  plan  vormt  het  toetsingskader  voor  welstand.  In  paragraaf  2.4  wordt  hierop  ingegaan.  De  gewenste  kwaliteit is hiermee gewaarborgd. 

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Rho Adviseurs B.V. 

   

  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016   

20150065   

 

blz 15   

Hoofdstuk 4    Omgevingsaspecten  4.1   

Milieuzonering 

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede  afstemming  nodig.  Het  doel  daarbij  is  het  voorkomen  van  onacceptabele  hinder  ter  plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de  bedrijfsvoering  en  ontwikkelingsmogelijkheden.  Bij  de  afstemming  wordt  gebruik  gemaakt van de richtafstanden uit de VNG‐brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een  richtafstand  wordt  beschouwd  als  de  afstand  waarbij  onaanvaardbare  milieuhinder  redelijkerwijs  is  uitgesloten.  Bedrijfsactiviteiten  zijn  daarvoor  ingedeeld  in  een  aantal  milieucategorieën.    In de nabijheid van het plangebied komen verschillende milieubelastende functies voor.  Deze liggen aan de overzijde van de oude spoorbaan, aan de Truerderdyk. Relevant zijn  een klein bedrijventerrein en een veldsportcomplex. Het bedrijventerrein is in beginsel  bestemd  voor  bedrijven  tot  milieucategorie  2.  Echter  zijn  aan  de  Treurderdyk  4  een  mechanisatiebedrijf  en  een  agrarisch  hulpverlenend  bedrijf  uit  milieucategorie  3.1  mogelijk.  Ook  het  veldsportcomplex  valt  onder  milieucategorie  3.1.  Hierbij  hoort  een  richtafstand van 50 meter. De nutsvoorziening ten zuiden van de spoorloods dient voor  communicatie en heeft een verwaarloosbare milieubelasting (categorie 1).    De bestemmingen van de betreffende bedrijven en het sportcomplex liggen op minimaal  17 meter vanaf het plangebied. In dit opzicht wordt niet voldaan aan de richtafstanden.  De  feitelijke  bedrijfspercelen  liggen  echter  op  meer  dan  70  meter  vanaf  de  geplande  woningen. Het terrein van het sportcomplex ligt op 40 meter vanaf de woningen. Hier  wordt niet voldaan aan de richtafstand.    Tussen  de  sportvelden  en  het  plangebied  is  een  circa  twee  meter  hoge  grondwal  gelegen.  Deze  dempt  het  geluid  afkomstig  van  het  sportcomplex.  Bovendien  kan  de  omgeving  van  het  plangebied  worden  aangemerkt  als  gemengde  omgeving,  vanwege  het  voorkomen  van  lichte  bedrijfsfuncties  in  de  spoorloods  en  de  bedrijvigheid,  sportvoorzieningen  en  maatschappelijke  voorziening  aan  de  overzijde  van  de  oude  spoorbaan. In een dergelijke omgeving kan de richtafstand worden gereduceerd naar 30  meter. Aan deze afstand wordt wel voldaan.    In  de  spoorloods  worden  bedrijfsfuncties  én  woningen  voorgesteld.  Er  zijn  uitsluitend  bedrijfsfuncties  uit  milieucategorie  1  toegestaan,  alsmede  een  autobedrijf.  Voor  het  autobedrijf  geldt  dat  deze  functie  in  een  gemengde  omgeving  kan  voorkomen  nabij  woningen, mits er sprake is van een bouwkundige scheiding (VNG‐brochure, bijlage 4).  Bij de inrichting van de spoorloods wordt hiermee rekening gehouden.    De  voorgestelde  woningbouw  levert  geen  beperkingen  voor  bestaande  bedrijfsactiviteiten  op  en  er  is  ter  plaatse  van  het  plangebied  een  goed  leef‐  en  verblijfsklimaat  te  garanderen.  Vanuit  de  milieuzonering  bestaan  er  dan  ook  geen  belemmeringen voor de ontwikkeling.    Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016 

   

  Rho Adviseurs B.V.   

blz 16 

4.2   

 

20150065     

Geluid 

Het  aspect  'geluid'  gaat  over  geluidhinder  op  geluidsgevoelige  objecten  als  gevolg  van  verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom  wegen  met  een  maximumsnelheid  van  meer  dan  30  km/uur,  spoorwegen  en  aangewezen  bedrijven(terreinen)  zijn  geluidszones  van  toepassing.  Als  er  geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan  moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.    De bebouwde kom van Stiens is ingericht als 30 km/uur‐zone. Voor wegen binnen deze  zone  geldt  op  grond  van  de  Wgh  geen  geluidszone.  Bovendien  hebben  de  wegen  rondom  het  plangebied  geen  functie  voor  doorgaand  verkeer.  Het  is  daarom  niet  noodzakelijk om onderzoek te doen naar de geluidsbelasting op de woningen als gevolg  van wegverkeerslawaai.  4.3   

Water 

Deze  'waterparagraaf'  gaat  in  op  de  watertoets.  Hierin  wordt  beoordeeld  wat  de  effecten  van  het  bestemmingsplan  op  de  waterhuishouding  zijn  en  of  er  waterschapsbelangen  spelen.  De  belangrijkste  thema's  zijn  waterveiligheid,  de  afvoer  van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.    Het  plangebied  ligt  in  het  beheersgebied  van  Wetterskip  Fryslân.  Het  plan  is  via  de  digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap (kenmerk: 20150806‐2‐11400).  Vanwege de mogelijke invloed van het plan op de waterhuishouding moet de normale  procedure voor de watertoets worden doorlopen. Dit betekent dat nadere afstemming  met het waterschap plaatsvindt. Het waterschap stelt hiervoor een wateradvies op.    In  de  Leidraad  Watertoets  staan  de  uitgangspunten  waarmee  bij  het  ontwikkelen  van  ruimtelijke  plannen  rekening  moet  worden  gehouden.  De  beschrijving  van  de  wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de  Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon.      Veilig  Voor  het  aspect  'veilig'  gaat  het  over  overstromingsrisico's.  Het  plangebied  grenst  aan  aan regionale waterkering. Deze wordt gevormd door de oude spoorbaan. De kerende  werking  van  de  waterkering  moet  worden  gehandhaafd.  Voor  ingrepen  en  bouwactiviteiten  in  deze  zone  is  een  watervergunning  nodig.  Op  basis  van  het  inrichtingsplan vinden binnen de zone verschillende bouwactiviteiten en de aanleg van  verharding plaats. Hiervoor wordt een watervergunning aangevraagd. In dit kader vindt  nader overleg plaats met het waterschap.       

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Rho Adviseurs B.V. 

   

  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016   

20150065   

 

blz 17   

Voldoende    Peilbeheer  Er  dient  rekening  gehouden  te  worden  met  voldoende  drooglegging.  Dit  is  de  afstand  tussen het waterpeil en de aanleghoogte van bebouwing.      Compensatie  Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat de toename verhard oppervlak voor een  deel  (10%)  wordt  gecompenseerd  in  de  vorm  van  nieuw  oppervlaktewater  of  waterberging.  Het  dempen  van  watergangen  moet  volledig  gecompenseerd  worden.  Deze  compensatie  is  bedoeld  om  wateroverlast  door  het  versneld  afvoeren  van  hemelwater  vanaf  de  verhardingen  te  voorkomen.  Compensatie  is  nodig  bij  een  toename aan verharding van meer dan 200 m2.    In het plan is sprake van een toename aan verharding door de bouw van woningen en  de aanleg van wegen en paden. De totale toename is circa 7.000 m2. Overigens wordt er  ook  circa  1.500  m2  aan  verharding  verwijderd,  waardoor  de  verhardingstoename  per  saldo circa 5.500 m2 bedraagt. Dit vraagt om een compensatie  van 550  m2 in de vorm  van  nieuwe  waterberging.  Het  inrichtingsplan  voorziet  in  een  waterpartij  met  een  oppervlakte  van  ruim  600  m2.  De  overloop  van  deze  vijver  wordt  aangesloten  op  een  bestaande  duiker  die  door  het  plangebied  ligt  en  afwatert  op  de  Spoorsloot.  Hiermee  wordt de bergingscapaciteit van het gebied dus vergroot.    De  Spoorsloot  ligt  in  een  ander  peilgebied  dan  het  plangebied.  Hierover  heeft  overleg  plaatsgevonden  met  Wetterskip  Fryslân.  Het  waterschap  heeft  laten  weten  dat  de  hiervoor  beschreven  wijze  van  compensatie  akkoord  is,  mits  wordt  voldaan  aan  de  volgende voorwaarden:   De  vijver  en  omliggende  parkeerterreinen  moet  zo  ingericht  worden  dat  al  het  regenwater in het plangebied opgevangen kan worden. De vijver beslaat meer dan  10% van de toegenomen verharding. Aan deze voorwaarde wordt dus voldaan.   Voor  noodoverloop  kan  gebruik  worden  gemaakt  van  de  bestaande  duiker  op  de  locatie.  De  ontvangende  polder  heeft  alleen  geen  overcapaciteit.  In  het  kader  van  het watergebiedsplan worden volgend jaar maatregelen genomen om de berging te  vergroten, omdat deze nu te krap is. Vandaar dat het hier met name van belang is  dat  het  plan  geen  extra  druk  legt  op  de  omgeving.  Zoals  genoemd  wordt  ruimschoots voldaan aan de compensatie‐eis en legt het plan zodoende geen extra  druk op de ontvangende polder.   De  hoogtekaart  geeft  aan  dat  er  hoogteverschillen  in  het  gebied  zitten.  Water  zal    altijd de laagste plekken opzoeken, dus    de afwerking van het terrein moet zo zijn  dat  het  water  afstroomt  naar  de  waterberging,  anders  zal  elders  wateroverlast  ontstaan. Hiermee wordt rekening gehouden.       

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016 

   

  Rho Adviseurs B.V.   

blz 18 

 

20150065     

Schoon    Afvalwater en regenwatersysteem  Het  uitgangspunt  is  om  regenwater  en  rioolwater  zoveel  mogelijk  gescheiden  af  te  voeren. In dit geval wordt rioolwater via een nieuw rioleringsstelsel aangesloten op het  gemeentelijk riool. Uitgangspunt is dat dit voldoende capaciteit heeft voor de extra 58  woningen. Schoon hemelwater wordt afgevoerd op de waterpartij in het plangebied.    Waterkwaliteit  De  bouwwijze  en  onderhoudstechniek  moeten  emissievrij  zijn  om  verontreiniging  van  het water te voorkomen. In dit geval zal gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke  (bouw)materialen.      Vervolg    Waterwet  Voor  alle  ingrepen  in  de  waterhuishouding  moet  tijdig  een  vergunning  worden  aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.    Procedure  Het wateradvies wordt gecommuniceerd met de aanvrager. Het geldt als uitgangspunt  bij de uitwerking van het plan.  4.4   

Bodem 

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor  het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn.  Voor  de  ruimtelijke  procedure  is  het  van  het  belang  dat  verdachte  locaties  worden  gesignaleerd.    Binnen  het  plangebied  zijn  verschillende  bodemonderzoeken  uitgevoerd.  Hieruit  is  geconcludeerd  dat  de  locatie  niet  vrij  is  van  verontreinigingen.  De  bovenlaag  van  het  plangebied is zodanig verontreinigd, dat deze ongeschikt is voor woningbouw. Op twee  plekken zijn diepere verontreinigingen aanwezig. De bovenlaag wordt daarom afgevoerd  en  vervangen  door  schone  grond  en  de  twee  plaatselijke  verontreinigingen  worden  gesaneerd. Na deze maatregelen is de bodem binnen het plangebied geschikt voor het  voorgenomen gebruik.  4.5   

Archeologie 

In  de  Monumentenwet  zijn  archeologische  resten  beschermd.  Wanneer  de  bodem  wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is  opgraving  een  optie.  Om  inzicht  te  krijgen  in  de  kans  op  het  aantreffen  van  archeologische  resten  in  bepaalde  gebieden  zijn  op  basis  van  historisch  onderzoek  archeologische verwachtingskaarten opgesteld.      Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Rho Adviseurs B.V. 

   

  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016   

20150065   

 

blz 19   

Voor  Leeuwarderadeel  wordt  gebruik  gemaakt  van  de  Friese  Archeologische  Monumentenkaart Extra (FAMKE). Volgens deze kaarten kunnen zich in het plangebied  en  in  de  omgeving  archeologische  resten  bevinden  uit  de  periode  ijzertijd  ‐  middeleeuwen.  De  provincie  beveelt  aan  om  bij  ingrepen  groter  dan  500  m2  een  archeologisch onderzoek uit te voeren. De waardering van de FAMKE is in het geldende  bestemmingsplan  vertaald  naar  de  bestemming  'Waarde  ‐  Archeologische  verwachtingswaarde  1'.  De  beschermende  regeling  is  conform  het  geldende  bestemmingsplan overgenomen.    De ingrepen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt zijn groter dan 500 m2. Daarom is  een archeologisch onderzoek uitgevoerd. De rapportage wordt begin oktober verwacht  en  in  deze  paragraaf  verwerkt.  De  voorlopige  resultaten  wijzen  uit  dat  er  voor  de  uitvoering van dit bestemmingsplan geen belemmeringen zijn. Wel is er ter plaatse van  de  volkstuintjes  aan  de  zuidzijde  van  het  plangebied  sprake  van  een  archeologisch  interessante locatie. Aangezien hierin geen grote bodemingrepen aan de orde zijn, komt  de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in het geding.  4.6   

Cultuurhistorie 

In  het  Besluit  ruimtelijke  ordening  (Bro)  is  bepaald  dat  in  een  ruimtelijk  plan  een  beschrijving  opgenomen  moet  worden  van  de  manier  waarop  met  de  aanwezige  cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.    Het  plangebied  heeft  voor  het  dorp  Stiens  een  bijzondere  historische  waarde.  De  remiseloods is als industrieel erfgoed aangewezen als gemeentelijk monument. Ook het  bijbehorende  terrein  en  het  restant  van  de  spoorbaan  hebben  een  hoge  cultuurhistorische  betekenis.  In  het  beeldkwaliteitsplan  (Bijlage  1)  wordt  hierop  nader  ingegaan.    Een  belangrijk  onderdeel  van  het  plan  is  het  behoud  en  de  restauratie  van  de  remiseloods.  De  in  de  jaren  '60  aangebouwde  voorbouw  wordt  verwijderd  en  de  voorgevel  wordt  weer  zoveel  mogelijk  in  oorspronkelijk  toestand  teruggebracht.  Het  toekennen  van  nieuwe  functies,  met  name  de  museale  functie,  draagt  bij  aan  de  beleving en instandhouding van dit cultureel erfgoed.    Voor  de  invulling  en  uitwerking  van  het  bijbehorend  terrein  geldt  dat  het  historische  gebruik, namelijk als onderdeel van het spoorwegstelsel, als uitgangspunt is gehanteerd.  Het  gaat  dan  om  de  hoofdopzet:  rijen  woningen  die  als  treinen  richting  de  oude  spoorbaan zijn gesitueerd, maar ook om de detaillering. Het beeldkwaliteitsplan vormt  het kader om deze referenties naar het verleden te waarborgen.    De  cultuurhistorische  waarde  van  de  locatie  geldt  als  uitgangspunt  voor  de  uitwerking  van het plan en wordt wordt zodoende gerespecteerd.       

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016 

   

  Rho Adviseurs B.V.   

blz 20 

4.7   

 

20150065     

Ecologie 

Bij  ruimtelijke  ontwikkelingen  moet  rekening  gehouden  worden  met  beschermde  natuurgebieden en met beschermde plant‐ en diersoorten. De Natuurbeschermingswet  1998  regelt  de  bescherming  van  natuurgebieden.  Dit  gaat  om  op  Europees  niveau  aangewezen Natura 2000‐gebieden. In de provinciale verordening worden gebieden die  van  belang  zijn  voor  de  Ecologische  Hoofdstructuur  (EHS)  beschermd.  De  bescherming  van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Flora‐ en faunawet.    Gebiedsbescherming  Het  plangebied  ligt  binnen  het  bestaande  stedelijk  gebied  en  op  grote  afstand  van  beschermde  gebieden.  Het  Natura  2000‐gebied  Groote  Wielen  ligt  circa  6,4  km  ten  zuidoosten van het plangebied. Gelet op de plaats, aard en omvang van de ontwikkeling  wordt  geconcludeerd  dat  er  geen  significante  gevolgen  voor  beschermde  natuurwaarden zijn.    Soortenbescherming  Het  grootste  deel  van  het  plangebied  bestaat  uit  extensief  beheerd  grasland.  Het  is  verder  ingericht  met  struweel  (stuiken  en  jonge  bomen).  Deze  bebossing  wordt  verwijderd.  Het  is  niet  uit  te  sluiten  dat  dit  struweel  een  habitat  voor  (beschermde)  soorten  vormt.  Het  zal  dan  met  name  gaan  om  algemene  broedvogels  en  licht  beschermde soorten zoals mol, egel, huisspitsmuis en veldmuis. De jonge beplanting is  ongeschikt  voor  vaste  verblijfplaatsen  van  vleermuizen.  Het  plangebied  kan  wel  marginaal foerageergebied vormen. In de directe omgeving van het plangebied is meer  geschikt  foerageergebied  aanwezig.  De  kavel  vormt  geen  doorgaande  lijnvormige  structuur,  zodat  het  geen  deel  uitmaakt  van  een  vaste  vlieg‐  of  migratieroute.  Dit  kan  wel gelden voor de oude spoorbaan. Deze maakt echter geen deel uit van het plan.    Aan  de  zijde  van  de  Lutskedyk  liggen  grotendeels  verharde  bedrijfspercelen.  Op  deze  percelen  wordt  enige  bebouwing  gesloopt,  waaronder  de  bedrijfsgebouwen  ten  noorden  van  de  loods,  de  aanbouw  en  enkele  houten  hokken.  De  loods  zelf  wordt  verbouwd.  De  te  slopen  bebouwing  is  vanwege  de  bouwwijze  (geen  spouwmuren  of  dakpannen) ongeschikt voor vleermuizen.    Wel  moet  rekening  gehouden  worden  met  de  aanwezigheid  van  broedvogels.  Het  is  mogelijk  dat  hier  soorten  met  vaste  verblijfplaatsen  aanwezig  zijn,  zoals  gierzwaluw.  Indien  deze  nesten  aanwezig  zijn,  dan  dienen  deze  behouden  te  blijven  en  dienen  de  sloop‐ en verbouwwerkzaamheden direct na het broedseizoen te starten.    Voor de algemeen voorkomende broedvogels in het struweel geldt dat beplantingen op  het  perceel  buiten  het  broedseizoen  verwijderd  moeten  worden.  Voor  de  andere  (potentieel)  aanwezige,  licht  beschermde  soorten  geldt  de  algemene  zorgplicht.  Dit  betekent dat deze bij de uitvoering van de plannen in de gelegenheid moeten worden  gesteld om zich te verplaatsen naar een nieuwe leefomgeving.     

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Rho Adviseurs B.V. 

   

  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016   

20150065   

4.8   

 

blz 21   

Externe veiligheid 

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik,  opslag  en  vervoer  van  gevaarlijke  stoffen.  Het  toetsingskader  wordt  gevormd  door  verschillende  besluiten  en  documenten  (Bevi,  Bevb,  Basisnet).  Risico's  zijn  inzichtelijk  gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden.    Uit de risicokaart blijkt dat er in de directe omgeving van het plangebied één risicobron  voorkomt, namelijk de opslag van chloor in het zwembad aan de Ieleane. Het plangebied  ligt  buiten  de  effectafstand  van  deze  risicobron.  Ook  ligt  het  plangebied  niet  in  het  invloedsgebied van andere risicobronnen en worden in het plangebied geen risicovolle  objecten mogelijk gemaakt. Als gevolg van dit plan ontstaan dus geen externe risico's.  4.9   

Luchtkwaliteit 

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn  bedoeld  om  de  negatieve  effecten  op  de  volksgezondheid,  als  gevolg  van  te  hoge  niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit  worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.    Volgens  de  Grootschalige  Concentratie‐  en  Depositiekaarten  Nederland  (2025)  geldt  in  de  directe  omgeving  van  het  plangebied  een  gemiddelde  fijn  stof  concentratie  (PM10)  van  15  µg/m3  en  een  gemiddelde  concentratie  stikstofdioxide  (NO2)  van  8  µg/m3.  De  norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). Er  is sprake van een erg goede luchtkwaliteit.    Voor veel initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de  verslechtering  van  de  luchtkwaliteit.  Kleine  woningbouwlocaties  (tot  1.500  woningen),  en daarmee dit initiatief, horen daar ook bij. Ook de kleinschalige bedrijfsactiviteiten die  in  de  spoorloods  mogelijk  worden  gemaakt  dragen  niet  bij  aan  een  significante  verslechtering van de luchtkwaliteit.      Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het plan geen overschrijding van  de luchtkwaliteitsnormen tot gevolg heeft.  4.10    Kabels, leidingen en zoneringen  Bij  de  uitvoering  van  ruimtelijke  ontwikkelingen  moet  rekening  worden  gehouden  met  de aanwezigheid van elektriciteit‐ en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond.  Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld  rondom  hoogspanningsverbindingen,  straalpaden  en  radarsystemen  van  belang.  Deze  vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken.  Voor  ruimtelijke  plannen  zijn  alleen  de  hoofdleidingen  van  belang.  De  kleinere,  lokale  leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic‐melding in kaart gebracht.    In  of  nabij  het  plangebied  lopen  geen  hoofdleidingen  of  ‐kabels.  Ook  liggen  er  geen  relevante zones over het plangebied.    Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016 

   

  Rho Adviseurs B.V.   

blz 22 

 

20150065     

Overigens ligt Stiens wel binnen verschillende beperkingszones vanwege aanvlieghoogte  en  radarstations  op  de  vliegbasis.  Deze  brengen  beperkingen  in  bouwhoogte  met  zich  mee.  Dit  bestemmingsplan  blijft  hier  ruim  onder.  Bovendien  wordt  binnenstedelijk  gebouwd. 

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Rho Adviseurs B.V. 

   

  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016   

20150065   

 

blz 23   

Hoofdstuk 5    Juridische vormgeving  5.1   

Inleiding 

Dit  hoofdstuk  gaat  in  op  de  juridische  vormgeving  van  het  bestemmingsplan.  Daarbij  wordt in eerste instantie ingegaan op de algemene afspraken die hiervoor (landelijk) zijn  gemaakt.  Vervolgens  wordt  een  toelichting  gegeven  op  de  juridische  regeling  van  dit  specifieke bestemmingsplan, door de gehanteerde bestemming toe te lichten.  5.2   

Algemeen 

Dit  bestemmingsplan  voldoet  aan  alle  vereisten  die  zijn  opgenomen  in  de  Wet  ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is  de  toepassing  van  de  Standaard  Vergelijkbare  Bestemmingsplannen  (SVBP)  2012.  De  SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze  zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst  op  de  regels  die  voorschrijven  hoe  bestemmingsplannen  volgens  de  Wro  en  het  Bro  moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de  verbeelding  van  het  bestemmingsplan,  zowel  digitaal  als  analoog.  De  regels  van  dit  bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.    Het bestemmingsplan regelt de gebruiks‐ en bebouwingsmogelijkheden van de gronden  in  het  plangebied.  De  juridische  regeling  is  vervat  in  een  verbeelding  en  bijbehorende  regels.  Op  de  verbeelding  zijn  de  verschillende  bestemmingen  vastgelegd,  in  de  regels  (per bestemming) de bouw‐ en gebruiksmogelijkheden.  5.3   

Toelichting op de bestemmingen 

Bedrijf ‐ Nutsvoorziening  Het nutsgebouw van KPN, dat ten zuiden van de spoorloods staat, krijgt de bestemming  'Bedrijf  ‐  Nutsvoorziening'.  Binnen  deze  bestemming  wordt  voorzien  in  het  uitoefenen  van  bedrijfsmatige  activiteiten  ten  behoeve  van  het  openbaar  nut  en  in  nutsvoorzieningen.  Het  bestaande  gebouw  is  middels  een  bouwvlak  vastgelegd.  De  maximale goot‐ en bouwhoogte is ook op de bestaande situatie afgestemd.    Gemengd  De gewenste mogelijkheden (met inachtneming van de voorwaarden van de gemeente),  zoals  beschreven  in  hoofdstuk  2  gelden  als  uitgangspunt  voor  de  bestemming  'Gemengd', die op de oude spoorloods van toepassing is.    Binnen  de  bestemming  wordt  voorzien  in  museale  functies  (cultuur  en  ontspanning),  dienstverlening,  een  zorgsteunpunt  (maatschappelijk)  en  bedrijven  tot  en  met  milieucategorie  1,  alsmede  handel  in  auto's.  Horeca  mag  alleen  ten  dienste  van  de  hoofdfunctie  plaatsvinden,  tot  een  maximale  oppervlakte  van  100  m2.  Zelfstandige  detailhandel is uitgesloten.      Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016 

   

  Rho Adviseurs B.V.   

blz 24 

 

20150065     

Op  het  achterste  deel  van  de  spoorloods  is  de  aanduiding  'wonen'  van  toepassing.  Binnen deze aanduiding kan op de begane grond een oppervlakte van ten hoogste 600  m2 worden gebruikt voor het realiseren van zorggerelateerde woningen.    Het  gebouw  is  vastgelegd  in  een  bouwvlak.  De  bescherming  van  de  karakteristieke  waarden  van  het  gebouw  vindt  plaats  buiten  het  bestemmingsplan  (maar  in  de  Monumentenwet), omdat het gebouw als gemeentelijk monument is aangewezen.    Woongebied ‐ 1  Woningbouw  is  mogelijk  binnen  de  bestemming  'Woongebied  ‐  1'.  De  bestemmingsregels zijn afgestemd op het bestemmingsplan Stiens.    Er  zijn  rijen  van  4  tot  6  woningen  mogelijk,  waarbij  de  uitstraling  van  treinen  wordt  nagestreefd.  De  woningen  (hoofdgebouwen)  moeten  binnen  de  bouwvlakken  worden  gebouwd.  Deze  bouwvlakken  zijn  afgestemd  op  het  in  paragraaf  2.2  beschreven  inrichtingsplan. Voor de woningen geldt een maximale goot‐ en bouwhoogte van 3 en 9  meter. Dit vertaalt zich naar maximaal één bouwlaag met kap. Bij maximaal 6 woningen  is een verhoging van de goothoogte mogelijk tot maximaal de bouwhoogte. Daarmee is  het mogelijk om deze woningen uit drie bouwlagen met platte afdekking op te trekken.  Bij  de  woningen  is  een  maximale  oppervlakte  van  15  m2  aan  vrijstaande  bijbehorende  bouwwerken  toegestaan.  Alleen  binnen  de  bouwvlakken  mogen  aangebouwde  bijbehorende bouwwerken worden gebouwd.    Binnen  de  bestemming  zijn  uitsluitend  zorggerelateerde  woningen  toegestaan.  Dit  zijn  levensloopbestendige  woningen,  die  geschikt  zijn  voor  bewoners  die  een  zorgvraag  hebben én met (fysieke) ruimte voor het bieden van zorg.    Waarde ‐ Archeologische verwachting 1  Ter  bescherming  en  het  behoud  van  de  archeologische  (verwachtings)waarden  is  een  dubbelbestemming  opgenomen.  Er  is  een  afwijkingsmogelijkheid  middels  een  omgevingsvergunning opgenomen om de bouw ten behoeve van de basisbestemmingen  mogelijk  te  maken.  Om  sturing  te  geven  aan  werken,  geen  bouwwerk  zijnde,  en  werkzaamheden is een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen.   

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Rho Adviseurs B.V. 

   

  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016   

20150065   

 

blz 25   

Hoofdstuk 6    Uitvoerbaarheid  Wettelijk  bestaat  de  verplichting  om  inzicht  te  geven  in  de  uitvoerbaarheid  van  een  bestemmingsplan.  In  dat  verband  wordt  een  onderscheid  gemaakt  tussen  de  maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.  6.1   

Maatschappelijke uitvoerbaarheid 

De  resultaten  uit  de  bestemmingsplanprocedure  geven  inzicht  in  de  maatschappelijke  uitvoerbaarheid van het plan. Deze procedure ziet er als volgt uit:    Vooroverleg en inspraak  Op  basis  van  de  Inspraakverordening  het  voorontwerpbestemmingsplan  ter  inzage  gelegd  voor  inspraak.  Over  het  voorontwerp  van  dit  bestemmingsplan  heeft  in  deze  periode tevens het overleg plaatsgevonden met diensten van Rijk en Provincie en met  betrokken maatschappelijke organisaties. Vanwege de bijzondere aard van de locatie is  voorafgaand aan de formele procedure een inloopavond georganiseerd.    De  resultaten  van  het  inspraak  en  het  overleg  en  een  verslag  van  de  inloopavond  is  verwoord  in  de  Nota  overleg  en  inspraak.  Deze  nota  is  opgenomen  in  Bijlage  2.  Naar  aanleiding  van  de  resultaten  uit  de  inspraak‐  en  overlegronde  is  het  bestemmingsplan  op enkele, in de nota beschreven, punten aangepast.    Zienswijzen  Het  ontwerpbestemmingsplan  wordt  gedurende  zes  weken  ter  inzage  gelegd.  Tijdens  deze  periode  wordt  een  ieder  in  de  gelegenheid  gesteld  om  zienswijzen  tegen  het  bestemmingsplan kenbaar te maken (artikel 3.8 Wro). Eventueel ingekomen zienswijzen  worden door de gemeente beantwoord en al dan niet verwerkt in het bestemmingsplan.      Vaststelling  Na  de  ter  inzagelegging  besluit  de  gemeenteraad  over  de  vaststelling  van  het  bestemmingsplan.  De  indieners  van  de  zienswijzen  worden  hiervan  op  de  hoogte  gesteld.  Uiteindelijk  is  tegen  het  bestemmingsplan  beroep  mogelijk  bij  de  Afdeling  Bestuursrechtspraak van de Raad van State.  6.2   

Economische uitvoerbaarheid 

Ten  behoeve  van  de  uitvoerbaarheid  van  het  bestemmingsplan  is  het  van  belang  te  weten  of  het  bestemmingsplan  economisch  uitvoerbaar  is.  De  economische  uitvoerbaarheid  wordt  enerzijds  bepaald  door  de  exploitatie  van  het  plan  (financiële  haalbaarheid)  en  anderzijds  door  de  wijze  van  kostenverhaal  van  de  gemeente  (grondexploitatie).       

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016 

   

  Rho Adviseurs B.V.   

blz 26 

 

20150065     

Financiële haalbaarheid  Het plan wordt als één samenhangend project ontwikkeld. De te maken kosten worden  verhaald  uit  enerzijds  de  verkoop  van  woningen.  Hiervoor  zijn  afspraken  gemaakt  met  (zorg)partijen. Anderzijds worden kosten verhaald uit de exploitatie van de functies in de  spoorloods.    De  ontwikkelaar  heeft  een  kosten/baten‐analyse  gedaan  en  daaruit  geconcludeerd dat het plan financieel haalbaar is.    Grondexploitatie  Het  doel  van  de  grondexploitatieregeling  is  het  inzichtelijk  maken  van  de  financiële  haalbaarheid  en  het  bieden  van  meerdere  mogelijkheden  voor  het  kostenverhaal,  waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de  publiekrechtelijke  weg  via  een  exploitatieplan  en  de  privaatrechtelijke  weg  in  de  vorm  van een overeenkomst. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en  regels stellen voor de desbetreffende gronden.      In  dit  bestemmingsplan  worden  bouwplannen  in  de  zin  van  artikel  6.2.1  Bro  mogelijk  gemaakt.  In  dergelijke  gevallen  dient  een  grondexploitatieplan  opgesteld  te  worden  tenzij  het  kostenverhaal  anderszins  verzekerd  is.  In  dit  geval  is  het  kostenverhaal  verzekerd  door  middel  van  een  anterieure  overeenkomst,  welke  tussen  gemeente  en  ontwikkelaar  is  gesloten.  Tevens  is  een  planschade  overeenkomst  gesloten.  Op  deze  manier is het gehele kostenverhaal anderszins verzekerd. Op grond van het voorgaande  wordt besloten dat er bij dit bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld. 

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Rho Adviseurs B.V. 

   

  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016   

BIJLAGE 1

Gemeente Leeuwarderadeel Beeldkwaliteitplan De Wisseling Stiens Leeuwarden - 21 december 2015

Gemeente Leeuwarderadeel Beeldkwaliteitplan De Wisseling Stiens

Colofon:

Rho adviseurs voor Leefruimte (Oenkerk) Hylke Goudswaard (stedenbouwkundige) www.rho.nl (contact) In opdracht van: Proplan Ontwikkeling (Heerenveen) Gemeente Leeuwarderadeel

Aanleiding Inleiding Middenin Stiens ligt al jaren het terrein rondom de oude spoorloods er ongebruikt bij. De spoorloods heeft de status van gemeentelijk monument gekregen en is nodig aan een opknapbeurt toe. Het stationsgebouw wordt bewoond en verkeert in goede staat. Ondanks dat de rails zijn verwijderd en veel met gras is overgroeid, ademt het gehele terrein toch nog de sfeer uit van een NFLS-verleden (Noord-Friesche Lokaal Spoorwegmaatschappij). De laatste trein is in 1998 uit Stiens vertrokken, maar al ver daarvoor werd het spoor nog maar sporadisch gebruikt. Toch weet menigeen wat het ‘Dokkumer Lokaaltje’ is, mede omdat veel van het oude tracé en de voormalige stationsgebouwen nog steeds aanwezig zijn in het Noord-Friese landschap. Nieuw planologisch kader In de afgelopen jaren zijn door meerdere partijen ideeën opgeworpen voor een nieuwe invulling voor de locatie aan de Lutskedyk in Stiens en nu de plannen concreet beginnen te worden, wil de gemeente Leeuwarderadeel dit planologisch mogelijk maken. Er wordt een nieuw bestemmingsplan gemaakt waardoor nieuwe functies mogelijk worden op de locatie: showroom-, museale en ondersteunende kantoorfuncties en lichte bedrijvigheid in de oude werkplaats de ‘spoorloods’ en zorg-gerelateerd wonen in nieuw te bouwen woningen op het terrein en als studio’s in de spoorloods.

1a

Doel van dit beeldkwaliteitplan Het huidige welstandskader voor de locatie geeft te weinig aansturing voor woningbouwontwikkeling. Daarnaast wenst de gemeente op deze plek op een andere dan de standaardkwaliteit te sturen. De planlocatie betreft een bijzondere plek waarvoor de gemeente een bijzondere invulling wenst. Om tot het gewenst ambitieniveau te komen laat de gemeente daarom naast het bestemmingsplan dit beeldkwaliteitplan opstellen. Beide documenten zorgen tezamen voor de planologische verankering van het gewenste ambitieniveau. Na vaststelling door de Raad zullen de criteria gesteld in dit beeldkwaliteitplan de welstandscriteria zijn waaraan Hûs en Hiem ingediende omgevingsvergunningen toetst aan de redelijke eisen van welstand.

1b

Leeswijzer Dit beeldkwaliteitplan gaat om te beginnen in op de historische en ruimtelijke context van dit deel van Stiens. Om vervolgens vanuit deze context een visie te geven op de gewenste ontwikkeling voor de planlocatie. Het laatste deel bevat de (welstands)criteria waarin de visie vertaald is in een set voorschriften. 1.

Van terpdorp tot groeikern Terpdorp op de kwelderwal Stiens is ontstaan als een agrarische nederzetting op een kwelderwal in de tijd dat de Middelsee nog vrijelijk in het noordelijke deel van Fryslan aanwezig was. Op de Kwelderwal lag een reeks dorpen (Jelsum, Koarnjum, Britsum, Feinsum en Hijum) waarvan Stiens uiteindelijk uitgroeide tot het belangrijkste terpdorp. De terp van Stiens was een radiaalterp, waarvan het rondlopende pad om het kerkhof een herkenbaar overblijfsel is. In het begin waren met name aan de oostzijde radiaalstraten en achterpaden te vinden waaraan ook gebouwen stonden. In de periode dat in en rond Stiens enkele Stinzen stonden van waaruit de omgeving min of meer geregeerd werd (13e - 15e eeuw) kwam er ook meer bebouwing aan de zuidzijde van de terp. De terp is nog steeds een herkenbaar punt in het dorp en is onderdeel van het huidige kerngebied. Ontsluiting Over het water werd Stiens ontsloten via de Stienservaart, een opvaart van de Dokkumer Ee, met Leeuwarden en de Middelsee. De belangrijkste route over land is de nog altijd bestaande noord-zuid route, die de dorpen van de kwelderwal met elkaar verbond. Vanaf 1901 kwam er een spoorlijn in Stiens, het Dokkumer Lokaaltje. Het personenvervoer is rond de Tweede Wereldoorlog gestopt, maar het spoor is nog tot de jaren negentig van de vorige eeuw gebruikt voor goederenvervoer. Station en spoorloods zijn nog in het plangebied aanwezig.

2a

1811

2b

Groeikern Rond de aanleg van het spoor (begin 20e eeuw) stond de meeste bebouwing van Stiens nog op en rond de terp. Aan enkele radialen zoals de Langebuorren, de Uniawei en het Achterbosk stonden echter ook woningen. De spoorlijn en het station werden ten oosten van het dorp op enige afstand van de terp aangelegd. Langs de straten naar het station kwam in de daarop volgende jaren daardoor ook meer bebouwing. Na de Tweede Wereldoorlog is Stiens gaan uitbreiden. In de jaren zeventig in zuidelijke richting en de sterkste groei vanaf de jaren ‘80 en ‘90. In die periode vooral in oostelijke en noordoostelijke richting aan de andere kant van het spoor. De planlocatie lag dus ooit aan de rand van het dorp, maar is nu centraal in de grotere kern komen te liggen. Al die tijd is het spoortrace min of meer onaangetast gebleven. De lijn is nog steeds duidelijk herkenbaar in het landschap en in het dorp zelf.

2. 1952

2c

heden

2d

Dokkumer Lokaaltje NFLS De Noord Friesche Lokaal Spoorweg ging in 1901 open met de aanleg van de lijn van Leeuwarden naar Dokkum. Binnen enkele jaren was er ook een spoor naar Het Bildt. De lijnen splitsen aan de noordzijde van Stiens en daarom kreeg het dorp een station 1ste klasse en een grote locomotievenloods. Hier werden niet alleen reparaties uitgevoerd, maar werd ook de exploitatie van het netwerk verzorgd. De exploitatie werd tot 1905 door de NFLS zelf uitgevoerd, maar vanaf dat jaar werd het overgenomen door de Hollandsche IJzeren Spoorweg Maatschappij (HSM). Rolling ‘20 Tot en met de jaren ’20 ging het redelijk goed met de Noord-Friese sporen, maar vanaf die tijd begon het steeds slechter te gaan. In 1928 werd er voor het laatst winst gemaakt. Tot dit jaar begonnen en eindigden alle ritten in Stiens. In elke richting reed er om het uur een trein en op de dagen dat er markt was in Leeuwarden of Dokkum reden er wat meer treinen.

3a

Het einde van het personenvervoer In de crisis jaren ’30 ging het slecht met het personenvervoer. Deels door de crisis en deels doordat andere vervoersmiddelen zoals de fiets, de brommer en de autobus opkwamen. Autobussen waren comfortabeler en goedkoper waardoor het Dokkumer Lokaaltje als personenvervoer overbodig begon te worden. Het goederenvervoer liep daarentegen wel redelijk goed én op alle lijnen. Tijdens de Tweede Wereldoorlog zijn echter de minder winstgevende lijnen opgedoekt. Het staal van de sporen werd door de bezetter elders ingezet. In de tweede helft van 1940 heeft er nog een tramdienst gereden van Leeuwarden naar Dokkum, maar op 1 december van dat jaar kwam definitief een einde aan het vervoeren van personen over het spoor in Noord-Friesland. Het goederenvervoer is daarentegen nog veel langer doorgegaan.

3b 3.

Station Stiens en spoorloods Sluiting van de lijn Het station van Stiens is geopend op 22 april 1901. Het werd gesloten op 1 december 1940, omdat er vanaf dat moment geen personen meer vervoerd werden over het spoor. Toch zijn het terrein en het spoor langer in gebruik gebleven vanwege het goederenvervoer. In de jaren zestig en zeventig liep ook dit gebruik flink terug en werd er alleen nog op contractbasis vervoerd, met name voor de aardappelexport. Na de oorlog werd langzaamaan duidelijk dat het vervoer met vrachtwagens efficiënter was. Het gebruik van de lijnen werd steeds verder ingekort. In de jaren zestig reden de treinen niet verder dan Dokkum en Tzummarum. Vanaf 1975 reden de treinen alleen nog maar tot Stiens en niet verder naar het noorden. In Stiens werden alle aardappelvervoeren gebundeld, daarvoor was een nieuwe hal met spooraansluiting gebouwd. Eind 1998 reed er voor het laatst een trein in Stiens.

4a

Huidige situatie Het spoorloodsterrein heeft weinig veranderingen ondergaan. Het stationsgebouw en de spoorloods staan er nog steeds en daar waar de sporen lagen is het terrein onbebouwd gebleven. Het station is nu in gebruik als woning. Het spoorbed van de spoorlijn is nog aanwezig, maar het spoor zelf is verwijderd. Het stationsgebouw en de spoorloods hebben een karakteristieke en historische waarde voor de plek. De spoorloods is zelfs een gemeentelijk monument. Aan de overzijde van de Lutskedyk, op nummer 2, staat nog steeds de stationsrestauratie. Dit oude pand is ook een woning geworden en is, net als het stationsgebouw, geen onderdeel van het plangebied. Tussen spoorloods en station is een kleiner bouwwerk neergezet wat in slechte staat verkeert en geen karakteristieke waarde heeft. Dit gebouw zal op korte termijn worden verwijderd.

4. 4b

Ruimtelijke context Luchtfoto 1945 Het spoorbed bestond uit een enkel spoor, maar ter hoogte van het station was een parallelspoor aanwezig. Aan de noordoostzijde van het terrein takte een zijspoor af van het hoofdspoor en leide in een flauwe bocht over het terrein via enkele wissels naar de zuidwestgevel van de spoorloods. In deze gevel zijn vijf deuren aanwezig waar de treinen naar binnen werden gereden. Op de luchtfoto uit 1945 is dit goed te zien (4b). Ook is te zien dat de drie huidige nog bestaande spoorgebouwen destijds de enige aanwezige gebouwen waren op het terrein. Langs de Lutskedyk staat nog niet de hoeveelheid woningen die er nu staat. Hetzelfde geldt voor de Aldlânsdyk.

5a Spoorloods zijde rangeerterrein

Aan de Lutskedyk Zowel de aanbouw aan de spoorloods aan kant van de Lutskedyk als de bebouwing die nu tussen stationsgebouw en spoorloods staat, zijn pas in het laatste deel van de vorige eeuw geplaatst. De aanbouw is dus niet origineel en is van lage kwaliteit en doet af aan de monumentale status van de spoorloods. De intentie is om deze aanbouw te verwijderen en de gevel te herstellen. Hierdoor ontstaat een grotere afstand tussen de bebouwing en de Lutskedyk. Dit is anders dan de rest van de bebouwing aan de straat. De woningen hebben allen voortuinen van circa vijf meter diep. De woningen aan de oostzijde zijn traditioneel en bestaan uit één laag met een kap. Aan de overzijde staan korte rijtjes van woningen van twee lagen met een flauwe dwarskap. Het spoorloodsterrein kent dus een afwijkende rooilijn en stedenbouwkundige opzet, wat past bij de grotere schaal van de bebouwing en de aard van de functie. Het terrein is te zien als een op zichzelf staande stedenbouwkundige entiteit binnen de structuur van het dorp.

5b Spoordijk

De zuid- en noordoostgrens Tegenwoordig staan langs de Aldlânsdyk woningen van één laag met een kap en meer oostelijk twee lagen met een flauwe kap. De woningen hebben een achtertuin die grenst aan de planlocatie. Aan de Arjen Heslingastrjitte staat een rij woningen die met de gevel naar het spoorbed staan. Het terrein tussen de Arjen Heslingastrjitte en het spoorbed is in gebruik genomen als een soort overtuinen. Deze tuinen zijn omrand met hagen. Dit is de plek waar vroeger de zijsporen aftakten van het hoofdspoor. Het spoorbed wordt aan beide zijden begeleid door bomen, waardoor deze lijn in het landschap als langgerekt element goed te herkennen is. Het stationsgebouw heeft langs het spoorbed een licht verhoogde tuin die doet herinneren aan het perron. 5c Lutskedyk met links de spoorloods

5.

Visie op de ontwikkeling

entree vanaf Lutskedyk

Aansluiten op de ruimtelijke en de historische context Met respect voor de context zal het gebied ontwikkeld worden. Zowel met respect naar de directe omgeving als naar de historische context. Door op deze locatie woningen te ontwikkelen, wordt aangsloten bij de directe omgeving die aan west-, zuid,- en oostzijde bestaat uit woonstraten. De nieuwbouw zal bestaan uit vergelijkbare bouwvolumes als de omliggende woningen: korte rijtjes van 2 tot 6 woningen, bestaande uit één of twee bouwlagen met een langskap. De kavels direct aan het terrein grenzend liggen met de achtertuinen aan het gebied. Door hierop met achtertuinen aan te sluiten ontstaat een privaat binnengebied, zoals in een bouwblok. De geschiedenis van het terrein geeft echter aanleiding om op deze plek meer te doen dan het simpelweg plaatsen van woningen. De historische context maakt dit tot een bijzondere plek in het dorp, waarvan de geschiedenis nog goed af te lezen is door de aanwezigheid van spoordijk, stationsgebouw en spoorloods. Doordat de spoorloods tot monument is verklaard, zal dit stuk geschiedenis worden behouden. Het gebouw wordt ontdaan van de aanbouw aan de straatzijde en de gevels en het dak worden hersteld naar het oude beeld. Met de nieuwbouw op het terrein wordt echter ook nog recht gedaan aan de historische context. Op twee manieren wordt dit geconcretiseerd.

richting van de sporen

achtertuinen

6a Hoofduitgangspunten van de stedenbouwkundige opzet

1. De bebouwing volgt de richting van de verwijderde sporen Ten eerste door de positie van de woningen. Rails is inmiddels niet meer aanwezig, maar zorgde destijds voor richting en samenhang op het terrein. Door de woningen zo neer te zetten dat zij deze richting begeleiden, wordt weer herkenbaar waar de sporen lagen. Ook de ontsluitingswegen kunnen bijdragen aan het ervaren van deze richting. Op het spoorbed is de gemeente van plan een voet-/fietspad aan te leggen (in de huidige situatie wordt het ook al als ommetje gebruikt). Vanaf het terrein kan worden aangetakt op dit pad op bijvoorbeeld dezelfde plek waar destijds de sporen van het hoofdspoor aftakten naar de spoorloods. Hierdoor wordt het terrein sterker verankerd in het netwerk van langzaamverkeersroutes in het dorp. (6a)

6b

6c

2. De architectuur van het spoorverleden Naast de positie van de woningen zal ook de architectuur doen herinneren aan het spoorverleden. Bijvoorbeeld door de woningen zo te schakelen, vorm te geven en achter elkaar te plaatsen waardoor zij gerangeerde treinen lijken te zijn (6b, 6c). Een andere manier is om de vormentaal en massaopbouw van de gebouwen aan te laten sluiten op de kenmerkende bouwstijlen op en rond het spoor: werkplaatsen, loodsen, opslag, een industriële vormgeving en/of het aansluiten bij de bouwstijl van de spoorloods en het stationsgebouw. (6d, 6e) 6. 6d

6e

Impressie

7a Voorbeelduitwerking van het gewenste beeld door Min2 bouw-kunst B.V.

7.

Inrichting van de openbare ruimte Dorpskarakter De inrichting van de openbare ruimte krijgt een dorps karakter. De bestrating bestaat uit (beton)klinkers in bruine en roodbruine tinten. De verharding ligt in hetzelfde vlak en er worden geen trottoirbanden toegepast. Het verschil tussen de elementen zoals rijbaan, parkeerplaats en trottoir wordt aangeduid door bijvoorbeeld een verschil in kleur en/of bestratingsverband toe te passen. Het hemelwater wordt afgevoerd middels molgoten met straatkolken. Deze goten kunnen ingezet worden als lijn tussen trottoir en rijbaan. Het niet verharde deel van de openbare ruimte wordt voornamelijk ingericht met grasvlakken waarop bomen geplaatst worden. De voortuinen van de woningen worden omzoomd met lage hagen met een maximale hoogte van 1,2 meter. Deze hagen zorgen voor een uniform beeld en bestaan daarom uit dezelfde soort (of twee tot drie soorten in het geval van een mix van soorten). Al het groen bestaat uit streekeigen soorten en zoekt aansluiting bij de beplanting in de omgeving. Parkeren concentreren Parkeerplaatsen ten behoeve van de functies in de spoorloods worden zoveel mogelijk rondom de spoorloods geconcentreerd. Parkeren voor de woningen wordt in pockets langs de straat gesitueerd (of middels een andere oplossing met een dorpse uitstraling).

8a

8b

Rondom de spoorloods De spoorloods dient als een vrijstaand gebouw op een vlak maaiveld te worden ervaren. De maaiveldinrichting rondom de spoorloods is openbaar van karakter, dus geen tuin- of erfinrichting. In de directe nabijheid van de spoorloods mogen daarom geen opgaand groen of andere inrichtingselementen zoals hagen of lage muurtjes aangebracht worden. Het maaiveld rondom de spoorloods bestaat voornamelijk uit gras en/of verharding.

8. 8c

8d

Criteria spoorloods Hoofdvorm • De spoorloods krijgt zijn originele hoofdvorm terug door het verwijderen van de aanbouw. Aanzichten • Aanpassingen aan de gevels van de spoorloods zijn afgestemd op het originele gevelbeeld, waarbij het originele gevelbeeld zoveel mogelijk wordt behouden. Opmaak • Het materiaal- en kleurgebruik van de spoorloods is afgestemd op het originele kleur- en materiaalgebruik, waarbij het originele kleur- en materiaalgebruik zoveel mogelijk wordt behouden.

9a De aanbouw aan de straatzijde dient te worden verwijderd

9.

Algemene criteria woningen Plaatsing • Woningen worden op afstand van de spoorloods geplaatst waardoor voldoende ruimte rondom de spoorloods vrij blijft om het gebouw als geheel te kunnen ervaren.

9a. De gevels aan de straatzijde hebben openingen gericht op de straat. De kopgevels bestaan niet uit volledig dichte gevels opgetrokken uit één materiaal, maar hebben openingen en/of kennen een onderverdeling van de gevel.

Hoofdvorm • De nieuwe woningen worden geschakeld tot grotere bouwvolumes met een eenvoudige, kantige hoofdvorm met een kap. • De verschillende bouwvolumes mogen met elkaar verbonden worden door middel van ondergeschikte bouwmassa’s, waarbij de ‘hoofdgebouwen’ duidelijk herkenbaar blijven binnen het totaalbeeld. De verbindende elementen zijn ondergeschikt van karakter, zijn terugliggend in de gevelwand en kunnen bestaan uit een volume zonder kap. Dit zelfde geldt voor aan-, uit- en bijgebouwen. Aanzichten • Geen dichte gevels aan de straten cq. de voorzijde van de woningen. • Het gevelbeeld van de woningen is afgestemd op de gekozen referentie: of woningen als treinen, of woningen uitgevoerd in spoorarchitectuur. Opmaak • Het kleur- en materiaalgebruik van de woningen is afgestemd op de gekozen referentie.

9b. Aan- en uitbouwen hebben een ondergeschikt karakter en zijn terugliggend ten opzichte van het gevelvlak van de hoofdgebouwen. Anders dan de hoofdgebouwen, mogen deze ondergeschikte volumes uitgevoerd worden met een plat dak. Wanneer de bijgebouwen fungeren als koppeling tussen twee ‘treinstellen’ is een plat dak verplicht.

9c. De nieuwbouw wordt uitgevoerd in één van de twee referentiebeelden: als treinen of refererend aan (traditionele) spoorarchitectuur. Mits goed afgestemd binnen de locatie, kunnen deze twee referentietypen beide toegepast worden.

10.

Criteria voor woningen die refereren aan treinen Plaatsing • De woningen zijn per 4 tot 6 woningen geschakeld tot een ‘treinstel’, waarbij meerdere ‘treinstellen’ een ‘trein’ vormen. • De ‘treinstellen’ staan in rijen achter elkaar het spoorbeloop volgend (zeker wanneer zij tot één ‘trein’ behoren). 10a. De woningen worden geschakeld tot treinstellen. Meerdere treinstellen worden zo achter elkaar geplaatst dat zij langere treinen vormen.

10b. Tussen de treinstellen mogen ondergeschikte bouwmassa’s worden geplaatst die de koppelingen vormen. Aan de uiteinden van de trein mag een ondergeschikte aanbouw worden geplaatst, mits deze het beeld van een trein versterkt.

10c. De gevel van de individuele woning wordt ondergeschikt gemaakt aan het beeld van het geheel. Treinstellen van één trein worden in architectuur op elkaar afgestemd. Door de gevels een horizontale verdeling of lijnen te geven wordt het beeld van een trein versterkt.

10d. De locomotieven krijgen een meer samengestelde volumeopbouw. Bijvoorbeeld het vervangen van een deel van de gebogen kap door een bouwlaag met een plat dak. Daarnaast kunnen andere elementen worden toegevoegd die het beeld versterken.

Hoofdvorm • Een ‘treinstel’ opgebouwd uit 4 tot 6 geschakelde woningen heeft een eenvoudige hoofdvorm die bestaat uit één of twee bouwlagen met een kap. • Een ‘treinstel’ van geschakelde woningen heeft een gebogen langskap. • De ‘locomotieven’ kunnen een meer samengesteld volumeopbouw krijgen, waarbij een deel van de gebogen kap vervangen mag worden door een bouwlaag met een plat dak, mits dit het beeld van een locomotief versterkt. • De ‘treinstellen’ van één ‘trein’ kunnen onderling verbonden worden door ondergeschikte bouwmassa’s zoals garage’s, aanbouwen of carports van één bouwlaag met een plat dak. De voorgevel van deze bouwmassa is 1 meter teruggelegen ten opzichte van de voorgevel van het hoofdvolume. • Aan de uiteinden van de treinen mogen alleen aanbouwen geplaatst worden als deze het beeld van een trein versterken. Aanzichten • Een ‘treinstel’ opgebouwd uit geschakelde woningen toont zich als één herkenbaar geheel. • De gevels van ‘treinstellen’ van één ‘trein’ worden op elkaar afgestemd. • Gevelopeningen worden ingezet om het beeld van treinstellen op te wekken en zijn ondergeschikt aan het totaalbeeld. • Dakkapellen zijn niet toegestaan tenzij zij meewerken om het beeld van treinstellen op te wekken. Bijvoorbeeld bij het aanbrengen van verbijzonderingen om een locomotief aan te duiden. Opmaak • De identiteit van de hoofdbouwvolumes verwijst naar locomotieven, personenwagons en/of goederenwagons. • De materialisering en kleurstelling zijn in principe vrij zolang zij worden ingezet om het beeld van treinstellen op te wekken. Extreme kleurstellingen en materiaalgebruik worden niet toegestaan. Het heeft de voorkeur om gedekte tinten toe te passen. • Ondergeschikte bouwdelen (‘koppelingen’ tussen de ‘treinstellen’) kunnen opgemaakt worden uit afwijkende materialen. 11.

Criteria voor woningen die refereren aan spoorarchitectuur Plaatsing • Bebouwing is zo geplaatst dat zij een logische plek inneemt op een rangeer-/remiseterrein. Oftewel, wanneer een gebouw refereert aan een bepaald type spoorarchitectuur, dit op een plek op het terrein wordt neergezet waar dit type gebouw op een functionerend remiseterrein ook zou staan.

11a. Bij veel spoorarchitectuur (met name loodsen en hallen) is de kopgevel de prominente gevel die extra aandacht verdiend.

11b. De kopgevels kennen symetrische indeling met vaak grote openingen of vlakken.

11c. Openingen in de zijgevels hebben een ondergeschikt karakter.

Hoofdvorm • De te onderscheiden hoofdgebouwen hebben een eenvoudige hoofdvorm die bestaat uit één of twee bouwlagen met een kap. Meestal een zadeldak met een flauwe hellingshoek. • Meerdere woningen kunnen worden ondergebracht in één volume. Aanzichten • De kopgevels zijn meestal de voorgevels, zijn symetrisch ingedeeld en zijn voorzien van grotere openingen. Dit geldt met name voor loodsen en schuren. Een stationsgebouw is een voorbeeld van een uitzondering op deze regel. • De gevelopbouw is overwegend traditioneel met gevelopeningen die passend zijn bij de gebouwtypologie. • Dakopeningen, zoals dakkappelen, zijn ondergeschikt vormgegeven. Opmaak • De identiteit van de hoofdbouwvolumes verwijst naar (traditionele) spoorarchitectuur zoals loodsen, werkplaatsen en seinhuisjes. Ook een eigentijdse interpretatie hiervan is mogelijk. • De materialisering en kleurstelling sluit aan op de dorpse en traditionele sfeer. De gebouwen zijn opgemaakt uit steenachtige materialen, glas en hout, of uit kunststof met een aan hout gelijkwaardige uitstraling. • De dakbedekking bestaat uit zink, pannen of bitumen, afgestemd op het type gebouw. • Ondergeschikte bouwdelen kunnen opgemaakt worden uit afwijkende materialen.

Het Seinhuis

11d. Behalve aan spoorloodsen kan er gerefereerd worden aan andere spoorarchitectuur, waarbij de kenmerkende elementen van die typen opnieuw geinterpreteerd worden in de nieuwbouw.

12.

BIJLAGE 2

Nota overleg en inspraak    Uitkomsten vooroverleg    Tot de voorbereiding van dit bestemmingsplan behoort het overleg met de daarvoor in aanmerking  komende  instanties  conform  artikel  3.1.1.  Bro.  Het  plan  is  op  13  oktober  2015  aan  de  volgende  instanties toegestuurd met het verzoek om advies:  1. Provincie Fryslân  2. Wetterskip Fryslân  3. Vitens  4. Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed    5. Gasunie    6. KPN Telecom    7. Liander    8. Enexis    9. NS Stations    In het kader van risicobeheersing / externe veiligheid is de digitale veiligheidstoets doorlopen.     De ingekomen vooroverlegreacties zijn als bijlage bij deze nota opgenomen.    Uitkomsten vooroverleg    Provincie  Fryslân  geeft  aan  dat  de  provinciale  belangen  op  juiste  wijze  verwerkt  zijn  in  het  bestemmingsplan. Het bestemmingsplan geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.    Wetterskip Fryslân geeft aan dat het nog niet mogelijk is om aan te geven of het bestemmingsplan  wel of niet akkoord is, omdat de initiatiefnemer nog een compensatievoorstel in moet dienen. Om de  plannen  rondom  compensatie  af  te  stemmen,  heeft  op  4  november  2015  een  overleg  plaatsgevonden tussen initiatiefnemer en Wetterskip Fryslân. De definitieve wijze van compenseren  is beschreven in de waterparagraaf. Hierover is overeenstemming bereikt met het waterschap.    De Gasunie ziet geen aanleiding om een reactie te plaatsen.    KPN  Telecom  laat  door  netwerkbeheerder  VolkerWessels  Telecom  weten  dat  de  bestemmingsplaninformatie voor hun bedrijfsuitoefening niet van belang is.     Voor het initiatief is een digitale veiligheidstoets doorlopen. De uitkomst hiervan is dat er geen  belemmeringen voor dit bestemmingsplan zijn.    Van Vitens, de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, Liander, Enexis en NS Stations is geen reactie  ontvangen.           

Uitkomsten inspraak   In het kader van de inspraak heeft het bestemmingsplan ter inzage gelegen van 21 oktober 2015 tot  en met 1 december 2015. Daarnaast heeft op 16 november een informatieavond plaatsgevonden.    In het kader van de inspraak zijn 6 (schriftelijke) inspraakreacties ingediend. De reacties van de  insprekers zijn in het volgende per punt samengevat en van een gemeentelijk standpunt voorzien. In  verband met de privacyregels ingevolge de Wet bescherming persoonsgegevens, zijn de  inspraakreacties geanonimiseerd.    Ad 1. Indiener 1    Inspraakreactie a: Inspreker spreekt zorgen uit over plannen. Indiener geeft aan nabij het plangebied  te  wonen  en  dat  hij  het  spijtig  vindt  dat  de  gemeente  niets  kenbaar  heeft  gemaakt  over  de  bouwplannen, die snel worden doorgedrukt.   Reactie gemeente:   De ontwikkelaar heeft een bestemmingsplan ingediend bij de gemeente. Het  is  de  taak  van  de  gemeente  om  de  wettelijke  procedure  daarvoor  te  doorlopen.  Het  bestemmingsplan is nu in de eerste fase, namelijk voorontwerp. De gemeente heeft het voorontwerp  ter inzage gelegd als service voor de burgers, dit maakt namelijk nog geen deel uit van de wettelijke  (verplichte) procedure. Het bekendmaken van de terinzagelegging vindt plaats in de Stienser en op  de landelijke voorziening op internet (GVOP). Op die manier kan eenieder kennis nemen van de ter  inzage legging. Verderop in de procedure wordt het ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd en  kunnen zienswijzen worden ingediend.  De gemeente heeft de plannen dus wel kenbaar gemaakt, op bovengenoemde wijze.   De  plannen  worden  niet  snel  doorgedrukt,  maar  worden  verschillende  keren  ter  inzage  gelegd  waarbij tevens een informatieavond is georganiseerd. We staan nu aan het begin van de procedure.    Inspraakreactie b: Inspreker vraagt zich af hoe het zit met de afwatering van zijn tuin, die 50 cm lager  ligt  dan  het  plangebied.  Nu  ligt  er  een  slootje,  bij  realisatie  van  de  bouwplannen  zou  die  sloot  verdwijnen.   Reactie gemeente:      Het klopt dat de sloot verdwijnt. Het plangebied zal geëgaliseerd en deels opgehoogd worden. Indien  er hoogteverschil ontstaat tussen het plangebied en de bestaande percelen, zal er door Proplan bij  de ontwikkeling van het gebied drainage worden aangelegd.     Inspraakreactie c: Inspreker maakt zich zorgen over zijn woning, of er schade ontstaat als er geheid  wordt.  Reactie  gemeente:  Bij  het  bouwen  mag  de  vergunninghouder  geen  schade  veroorzaken  aan  omliggende panden of terreinen. Mocht er toch schade ontstaan, aantoonbaar voortvloeiend uit de  bouwactiviteiten, dan is de vergunninghouder daar aansprakelijk voor.    Inspraakreactie d: Inspreker vreest voor vermindering van privacy, dat er mensen in zijn tuin kunnen  kijken, gezien de beoogde inrichting van het plangebied, onder andere met een wandelpad naast zijn  tuin.  Reactie gemeente: Er moet worden opgemerkt dat er in Nederland geen recht op uitzicht bestaat, of  het  recht  dat  er  geen  ontwikkelingen  in  de  achtertuin  plaatsvinden  of  het  recht  op  onveranderde  privacy.  In  een  dichtbevolkt  land  als  het  onze  mag  verwacht  worden  dat  er  doorlopend 

2   

ontwikkelingen plaats zullen vinden, met name op open plekken in steden en dorpen. Dit betreft een  dergelijke  locatie,  waarvoor  bovendien  in  het  bestemmingsplan  Stiens  (2012)  al  een  wijzigingsbevoegdheid is opgenomen die woningbouw op deze locatie mogelijk maakt.   De kans bestaat inderdaad dat de situatie rond uitzicht en privacy van de inspreker verandert.    Inspraakreactie  e:  Inspreker  vraagt  zich  af  of  hij  voor  elke  verbouwing  aan  de  achterzijde  van  zijn  woning een vergunning nodig heeft, nu de gronden achter zijn huis ontwikkeld gaan worden.  Reactie  gemeente:  Er  kan  niet  gezegd  worden  of  er  wel  of  geen  vergunning  nodig  is,  zonder  dat  bekend is wat de aard van de verbouwing is. Aan de achterzijde van de woning zijn en blijven veel  ingrepen  vergunningsvrij.  Indien  inspreker  een  concreet  plan  heeft  voor  een  verbouwing,  kan  inspreker dit plan voorleggen aan de WABO‐coördinator van de gemeente die uitsluitsel kan geven of  een plan vergunningsvrij is of niet.      Inspraakreactie  f:  Inspreker  vreest  dupe  te  worden  van  nalatigheid  van  de  gemeente,  omdat  hij  vreest dat door tijdsdruk geen uitsluitsel komt over zijn  vragen en angsten.  Reactie  gemeente:  Middels  deze  reactienota  is  geprobeerd  antwoord  te  geven  op  de  vragen  en  zorgen van de inspreker. Daarnaast is de inspreker in de gelegenheid gesteld vragen te stellen aan de  ontwikkelaar  van  de  plannen  tijdens  de  informatieavond.  Deze  is  juist  belegd  om  omwonenden  te  informeren en mogelijke angsten weg te nemen.    Conclusie inspreker 1: deze inspraakreactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan        Ad 2. Inspreker 2   Inspraakreactie  a:  Indiener  van  de  inspraakreactie  gaat  in  op  het  onderwerp  ‘zorggerelateerd’  en  ‘levensloopbestendig’. De woningen zoals gepresenteerd hebben op de verdiepingen te veel ruimte  ne zouden beneden juist douche en slaapkamer nodig hebben.  Reactie  gemeente:  De  informatieavond  betrof  de  presentatie  van  het  voorontwerp   bestemmingsplan. Het bestemmingsplan biedt het kader waarbinnen de woningen gebouwd kunnen  worden.  De  woningen  dienen  binnen  het  bouwvlak  gebouwd  te  worden  en  mogen  een  maximale  hoogte  hebben  van  9  meter,  dezelfde  hoogte  die  geldt  voor  andere  woningen  in  Stiens.  Hoe  de  ruimte  die  het  bestemmingsplan  biedt,  ingevuld  gaat  worden,  zal  pas  blijken  zodra  er  een  bouwaanvraag  ingediend  wordt.  Er  zijn  plaatjes  gepresenteerd,  maar  dit  hoeft  nog  niet  het  uiteindelijke ontwerp te zijn.    Het  terrein  achter  de  spoorloods  is  in  de  Woonvisie  al  aangegeven  als  een  gebied  waar  wonen  in  combinatie  met  zorg  zeer  geschikt  zou  zijn,  gezien  de  relatief  korte  afstand  tot  het  centrum  en  de  voorzieningen.  Ook  in  de  toelichting  van  het  voorontwerp  bestemmingsplan  is  dit  aangegeven.  Op  basis daarvan heeft de Provincie een positieve overlegreactie gegeven. Om deze invulling te borgen  heeft  de  gemeente  met  de  ontwikkelaar  een  overeenkomst  gesloten.  In  deze  overeenkomst  wordt  benoemd  dat  de  ontwikkelaar  “levensloopbestendige/levensloopgeschikte  zorggerelateerde  woningen” zal bouwen. Hiertoe zijn de volgende begripsbepalingen in de overeenkomst opgenomen:  Levensloopbestendige of levensloopgeschikte woning:  een woning die geschikt is of eenvoudig geschikt is te maken voor bewoning tot op hoge leeftijd, ook  in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten van bewoners. 

3   

Zorg gerelateerde woning:  Woning  geschikt  voor  bewoners  die  een  zorgvraag  hebben  én  met  (fysieke)  ruimte  voor  het  bieden  van zorg    Daarnaast is in het bestemmingsplan (artikel 5.3 “specifieke gebruiksregels” onder g) opgenomen dat  de  woningen  zorggerelateerd  gebruikt  moeten  worden.  Hiertoe  zijn  in  het  bestemmingsplan  de  volgende begrippen opgenomen:  Zorggerelateerde woning (artikel 1.36): Levensloopbestendige woning die geschikt is voor bewoners  die een zorgvraag hebben én met (fysieke) ruimte voor het bieden van zorg.    Levensloopbestendige  woning  (artikel  1.26):  een  woning  die  geschikt  is  of  eenvoudig  geschikt  is  te  maken voor bewoning tot op hoge leeftijd, ook in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten  van bewoners.    Door zowel in de overeenkomst als in het bestemmingsplan op te nemen om welk type woningen het  moet  gaan  en  hoe  de  woningen  gebruikt  moeten  worden,  is  naar  de  mening  van  de  gemeente  voldoende gewaarborgd om welk type woningen het moet gaan. Het is aan de ontwikkelaar om daar  een invulling aan te geven in het ontwerp van de woningen.    Na vaststelling van het bestemmingsplan kan de ontwikkelaar een bouwaanvraag indienen. Pas dan  wordt  duidelijk  hoe  het  uiteindelijke  ontwerp  van  de  woningen  is.  Deze  bouwaanvraag  zal  o.a.  worden  getoetst  aan  het  bestemmingsplan.  Als  de  aangevraagde  woningen  niet  voldoen  aan  de  uitgangspunten van het bestemmingsplan, kan de vergunning niet worden verleend.    Proplan  heeft  de  volgende  schetsontwerpen  (voorlopig  ontwerp)  van  de  woningen,  waarbij  tegemoet gekomen wordt aan de wens van zowel slaapkamer als natte cel op de begane grond. 

4   

         

 

5   

Inspraakreactie b: Indiener van de inspraakreactie gaat in op het feit dat er nog geen kopers voor de  woningen zijn, en vraagt zich af of de gemeente en Proplan gaan bouwen zonder kopers.  Reactie  gemeente:  Het  plan  betreft  een  plan  dat  is  ontwikkeld  door  Proplan,  Proplan  is  ook  de  eigenaar van de gronden. Voor de duidelijkheid: de gemeente is niet inhoudelijk betrokken bij deze  ontwikkeling, de gemeente voert de wettelijke procedure uit die bij een bestemmingsplan hoort.   Het bestemmingsplan is nu in de voorontwerp fase. Het bestemmingsplan vormt het ruimtelijk kader  voor  de  ontwikkeling.  Aangezien  het  bestemmingsplan  de  gehele  procedure  nog  moet  doorlopen,  kan  het  zo  zijn  dat  het  uiteindelijk  vastgestelde  bestemmingsplan  er  anders  uitziet  dan  het  voorontwerp dat nu ter visie lag. Het is begrijpelijk dat een ontwikkelaar eerst af wil wachten óf en  hoe  het  bestemmingsplan  vastgesteld  wordt,  voordat  hij  de  gronden/woningen  daadwerkelijk  kan  verkopen of verhuren. Het is heel gebruikelijk dat in dit stadium nog geen kopers of huurders bekend  zijn.  Bovendien  is  dat  een  risico  voor  de  ontwikkelaar,  die  natuurlijk  zelf  ook  graag  zijn  gronden/woningen in de markt kwijt wil.    Inspraakreactie  c:  Inspreker  geeft  aan  dat  het  uitzicht  vanuit  de  woning  wordt  verstoord  door  de  realisatie  van  de  nieuwe  woningen.  Inspreker  zou  dan  tegen  de  achterkant  daarvan  aankijken.  Inspreker verzoekt het inrichtingsplan te verduidelijken, zodat bekend wordt wat het uitzicht wordt.   Reactie gemeente: Er moet worden opgemerkt dat er in Nederland geen recht op uitzicht bestaat, of  het  recht  dat  er  geen  ontwikkelingen  in  de  achtertuin  plaatsvinden  of  het  recht  op  onveranderde  privacy.  In  een  dichtbevolkt  land  als  het  onze  mag  verwacht  worden  dat  er  doorlopend  ontwikkelingen plaats zullen vinden, met name op open plekken in steden en dorpen. Dit betreft een  dergelijke  locatie,  waarvoor  bovendien  in  het  bestemmingsplan  Stiens  (2012)  al  een  wijzigingsbevoegdheid is opgenomen die woningbouw op deze locatie mogelijk maakt.   De  kans  bestaat  inderdaad  dat  de  situatie  rond  het  woongenot/plezier  van  de  inspreker  verandert  door  de  bouw  van  de  woningen.  ProPlan  onderzoekt  of  het  mogelijk  is  een  lange  haag  langs  de  achterzijde  van  de  woningen  te  plaatsen.  Dit  zou  voor  een  vriendelijker  uitstraling  zorgen  en  een  prettiger uitzicht.    Inspraakreactie d: Inspreker geeft nog 3 punten aan die hem/haar van het hart moeten.  Reactie gemeente: Deze punten worden voor kennisgeving aangenomen.    Conclusie inspreker 2: deze inspraakreactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan        Ad 3. Inspreker 3   Inspraakreactie a: Indiener geeft aan te vrezen voor verlies van uitzicht en privacy.  Reactie gemeente: zie inspreker 1 onder d.    Inspraakreactie b: Indiener geeft aan dat er al lange tijd gronden van de NS zijn gepacht, dat er een  fraaie tuin is aangelegd en dat er een berging op deze gronden is opgericht.  Reactie  gemeente:  Proplan  treedt  in  overleg  met  huidige  huurders/pachters/gebruikers  over  deze  gronden. Overigens kan een huur‐ of pachtovereenkomst worden opgezegd  door de verhuurder of  verpachter.   

6   

Inspraakreactie c: Indiener vreest voor geluidsoverlast door de nieuwe bewoners van de wijk, voor  verkeer dat de woonwijk in en uitrijdt.  Reactie  gemeente:  In  een  dichtbevolkt  land  als  het  onze  mag  verwacht  worden  dat  er  doorlopend  ontwikkelingen plaats zullen vinden, met name op open plekken in steden en dorpen. Dit betreft een  dergelijke  locatie,  waarvoor  bovendien  in  het  bestemmingsplan  Stiens  (2012)  al  een  wijzigingsbevoegdheid  is  opgenomen  die  woningbouw  op  deze  locatie  mogelijk  maakt.  De  kans  bestaat  inderdaad  dat  de  situatie  rond  het  geluid  enigszins  verandert  door  de  bouw  van  de  woningen,  echter,  het  betreft  normale  woongeluiden  inherent  aan  een  woonwijk  als  die  waar  de  inspreker in woont. Normale woongeluiden vallen niet onder de noemer geluidsoverlast.    Inspraakreactie d: Indiener heeft in de huidige situatie last van wateroverlast na hevige regenval en  vreest dat dit erger wordt na de bouw van de nieuwe woningen.  Reactie gemeente: Het feit dat indiener nu last heeft van wateroverlast, heeft geen betrekking op dit  bestemmingsplan,  en  valt  buiten  de  inspraakmogelijkheden  van  deze  procedure.  Op  onderstaande  hoogtekaart van Wetterskip Fryslân is aan de kleuren te zien waar het gebied lager is (blauw), in dat  gebied kan er sprake zijn van wateroverlast bij zware regenval.   Het  plangebied  zal  geëgaliseerd  en  deels  opgehoogd  worden.  Indien  er  hoogteverschil  ontstaat  tussen het plangebied en de bestaande bebouwing, zal er door Proplan drainage worden aangelegd.    

  Hoogtekaart van Wetterskip Fryslân 

  Inspraakreactie  e:  Indiener  vreest  voor  waardedaling  van  de  woning  en  geeft  aan  een  planschadeclaim in te zullen dienen.   Reactie  gemeente:  Het  staat  eenieder  vrij  een  planschadeclaim  in  te  dienen.  Bij  de  beoordeling  daarvan worden de oude en nieuwe planologische situatie met elkaar vergeleken. Er wordt bekeken  of de verandering van de bestemming van Bedrijventerrein naar Woongebied een waardedaling van  de woning tot gevolg kan hebben. 

7   

Inspraakreactie f: Indiener geeft aan de situatie rond de richtafstanden niet duidelijk is. Dat er geen  woningbouw mogelijk is als er in de loods geen bedrijfsfuncties komen.  Reactie gemeente: De VNG hanteert richtafstanden die aangehouden kunnen worden tot woningen.  In  een  gebied  waar  diverse  functies  (naast  het  wonen)  voorkomen,  wordt  gesproken  over  een  gemengd  gebied.  In  dergelijke  gevallen  kan  worden  gerekend  met  een  kortere  richtafstand.  In  dit  geval gaat het niet alleen om de functies in de loods, maar bijvoorbeeld ook over de sportvelden aan  de  noordoost  zijde  van  het  plangebied  en  de  bedrijfsbestemming  aan  de  zuidwestkant  in  het  plangebied.    Inspraakreactie g: Indiener geeft aan dat de nieuwe bewoners mogelijk overlast zullen ondervinden  van licht en geluid vanaf de sportvelden.  Reactie gemeente: Voor indiener gaat het om het belang dat hij gevrijwaard blijft van woningbouw  op  de  betreffende  gronden.  Hij  geeft  echter  aan  dat  onvoldoende  rekening  is  gehouden  met  de  invloed  van  licht  en  geluid  van  de  sportvelden  op  de  voorziene  zorgwoningen,  dit  heeft  geen  betrekking  op  zijn  eigen  belang.  Overigens  gelden  er  richtafstanden  tussen  sportvelden  en  woningbouw van 40 meter. Zoals hierboven aangegeven kan van deze afstand worden afgeweken tot  30  meter,  gezien  de  ligging  van  het  terrein  in  een  gemengd  gebied  .  Aan  deze  afstanden  wordt  voldaan.     Inspraakreactie  h:  Indiener  vreest  dat  er  te  weinig  parkeerplaatsen  zijn,  mede  door  het  realiseren  van een toegangsweg over een bestaande parkeerplaats.   Reactie gemeente: Er is geen sprake meer van een toegangsweg tot de twee‐onder‐één‐kap omdat  deze woningen vervallen.     Inspraakreactie i: Indiener geeft aan dat het schaarse groen in de wijk verdwijnt door de bouw van  deze woningen en geeft aan dat gemeente Leeuwarden zich inzet voor groen in de wijk.  Reactie  gemeente:  Het  klopt  dat  de  gronden  nu  worden  gebruikt  als  groen,  echter,  er  ligt  een  bedrijventerreinbestemming  op  en  kan  dus  nog  steeds  voor  die  doeleinden  worden  gebruikt.  Daarnaast wordt de wijk ruim opgezet en blijft er meer groen in het plangebied De Wisseling, dan dat  er nu in de wijk van de inspreker aanwezig is. Overigens heeft de gemeente Leeuwarden het in de  stukken over openbaar groen, en wordt er niet gedoeld op particuliere tuinen.     Inspraakreactie  j:  Indiener  geeft  aan  dat  de  procedure  die  nu  gevolgd  wordt  niet  transparant  en  open is. Er zou op 25 november 2014 al een besluit genomen zijn om deze ontwikkeling toe te staan.  Indiener geeft aan dat hij graag in een vroeg stadium bij de plannen betrokken had willen worden.  Daarnaast geeft inspreker aan dat collegeleden en raadsleden niet op de hoogte waren van de exacte  ligging van het plangebied en de situering van de toekomstige woningen.  Reactie  gemeente:  Het  besluit  van  25  november  2014  betreft  een  vertrouwelijk  principebesluit.  Proplan  heeft  de  gemeente  verzocht  een  principeverzoek  te  beoordelen.  Uit  een  principeverzoek  blijkt  of  de  gemeente  wel  of  niet  een  positieve  grondhouding  ten  aanzien  van  een  plan  kan  aannemen, en welke voorwaarde de gemeente daaraan verbindt. In dit geval heeft de gemeente een  positieve grondhouding aangenomen en heeft de gemeente een tiental voorwaarden aan de plannen  gesteld.  Aangezien de plannen niet vanuit de gemeente ontwikkeld worden, is het niet aan de gemeente om  de burger  over het principeverzoek te informeren. Bovendien kan de initiatiefnemer na een dergelijk  principebesluit  afhaken,  omdat  de  initiatiefnemer  bijvoorbeeld  niet  aan  de  gestelde  voorwaarden 

8   

kan voldoen. Kortom, in het stadium dat er sprake is van een principebesluit, is er nog geen sprake  van  planvorming,  maar  uitsluitend  van  het  marginaal  toetsen  van  bepaalde  ideeën,  waarvan  het  allerminst zeker is dat die ideeën uitgewerkt zullen worden.  Inspreker wil in een vroeg stadium betrokken worden bij de plannen, dat is op dit moment het geval  doordat we nu bij de eerste stap in de procedure zijn.   College‐ en raadsleden kunnen het bestemmingsplan raadplegen, waaruit het exacte plangebied en  de bebouwingsstroken blijken.      Inspraakreactie  k:  Indiener  geeft  dat  de  indruk  ontstaat  dat  Proplan  en  NS  als  belanghebbende  werden gezien, en de burgers minder.  Reactie gemeente: NS was tot voor kort eigenaar van de grond, Proplan wil de gronden ontwikkelen.  Het  klopt  dat  dat  dan  de  partijen  zijn  die  met  elkaar  contact  onderhouden.  Proplan  is  de  initiatiefnemer die namens de koper van de gronden de locatie ontwikkelt.   De gemeente staat daar geheel los van en voert alleen de wettelijke procedure uit, waarbij de burger  wordt geïnformeerd door de ter inzagelegging van het bestemmingsplan.     Inspraakreactie l: Indiener stelt een 8 tal vragen, die hieronder worden beantwoord.  Reactie gemeente:   1. Waaruit valt op te maken dat het plan is opgezet met respect naar de omgeving, wordt het  plannen van een 2‐onder‐1 kap in iemands achtertuin ook als zodanig beschouwd?    De vorm van de bouwstroken voegen zich naar de vorm van het gebied en de lijnen van de  bestaande bebouwing.  De bouwmogelijkheid van de twee‐onder‐één‐kap vervalt.    2. Er  heeft  vooroverleg  plaatsgevonden  met  diensten  van  Rijk  en  Provincie.  Wat  zijn  de  resultaten?    Zie het kopje “uitkomsten vooroverleg”.    3. Wie zijn de kopers, welke afspraken zijn gemaakt?    Er  is  nu  nog  niet  bekend  wie  de  kopers  zijn.  Het  bestemmingsplan  is  het  kader  dat  een  ontwikkeling mogelijk maakt. Het bestemmingsplan zegt niets over de eigendomssituatie. De  bestemmingsplanprocedure is een lange procedure. Door de diverse inspraakmogelijkheden  kan  het  uiteindelijke  vastgestelde  bestemmingsplan  er  anders  uitzien  dan  bijvoorbeeld  het  voorontwerp. Daardoor is het lastig om in dit stadium al de woningen te verkopen.    4. Is het een bewuste keus om de Tamme Zijlstrastrjitte niet te noemen?    Nee,  dat  is  geen  bewuste  keus.  Het  gebied  aan  de  zuid‐  en  noordoostgrens  wordt  beschreven, het gehele gebied wordt bedoeld.       

9   

5. Waaruit blijkt het respect naar de directe omgeving?    De  bebouwingslijn  van  de  bestaande  bebouwing  wordt  gevolgd.  De  diepte  van  de  nieuwe   achtertuinen komen globaal overeen met de oorspronkelijke achtertuinen van de bestaande  bebouwing.    De  dichtheid  in  de  nieuwe  wijk  ligt  echter  beduidend  lager  dan  in  de  aangrenzende wijk, waardoor de nieuwe wijk een groener karakter krijgt.    6. Is  het  een  bewuste  keus  het  binnengebied  ter  plaatse  van  T.  Zijlstrastrjitte  2  en  2a  iel  te  houden?    De keuze hiervoor is aangepast naar aanleiding van de gestelde vragen. De woningen zullen  vervallen.    7. Betekent dit dat de aftakking nog op een andere plek kan, en hoe wordt de ontsluiting van de  beoogde twee‐onder‐één‐kap gerealiseerd?    Het  mogelijk  te  realiseren  voet‐  fietspad  staat  los  van  dit  bestemmingsplan.  Gezien  de  beoogde  ligging  van  de  weg  in  het  plangebied,  zou  deze  aan  kunnen  sluiten  op  het  voet‐ fietspad.   De  vraag  met  betrekking  tot  de  twee‐onder‐één‐kap  is  niet  meer  aan  de  orde  omdat  deze  woningen vervallen.    8. Er  is  altijd  maar  één  stationsgebouw  geweest.  Vanuit  historisch  oogpunt  is  het  niet  noodzakelijk dat er nog een stations achtig gebouw komt.    De  vraag  met  betrekking  tot  de  twee‐onder‐één‐kap  is  niet  meer  aan  de  orde  omdat  deze  woningen vervallen.    Inspraakreactie m: Indiener verzoekt het bestemmingsplan ingrijpend te wijzigen, in ieder geval op  zodanige wijze dat er op de grond achter de A. Heslingastrjitte 6 geen woningbouw komt, en er een  groenbestemming op wordt gelegd.  Reactie gemeente: Proplan heeft overleg gepleegd met de bewoners van de T. Zijlstrastrjitte 2 en 2a.  De bouwmogelijkheid van de twee‐onder‐één‐kap vervalt.    Conclusie inspreker 3: deze inspraakreactie leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan in die zin  dat de twee‐ onder‐één‐kap vervalt. (verbeelding en regels)      Ad 4. Inspreker 4   Inspraakreactie:  Deze  inspraakreactie  is  gelijk  aan  die  van  inspreker  3.  Op  enkele  punten  is  de  inspraakreactie toegespitst op de eigen situatie, maar de strekking is gelijk.   Reactie gemeente: Zie de beantwoording onder inspreker 3.    Conclusie inspreker 4: deze inspraakreactie leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan in die zin  dat de twee‐ onder‐één‐kap vervalt. (verbeelding en regels)   

10   

Ad 5. Inspreker 5   Inspraakreactie  a:  Deze  inspraakreactie  is  gelijk  aan  die  van  inspreker  3.  Op  enkele  punten  is  de  inspraakreactie toegespitst op de eigen situatie, maar de strekking is gelijk.   Reactie gemeente: Zie de beantwoording onder inspreker 3.    Inspraakreactie b: Aanvullend op bovenstaande geeft indiener aan zijn eigen terrein naast de garage  niet meer te kunnen bereiken, indien deze plannen doorgang vinden.  Reactie  gemeente:  Op  onderstaand  figuur  is  het  gearceerde  deel  het  perceel  behorende  bij  betreffende  woning.  Vanaf  de  openbare  weg  blijft  dit  perceel  gewoon  bereikbaar.  De  bouwmogelijkheid  van  de  twee‐onder‐één‐kap  vervalt,  waardoor  er  geen  sprake  meer  is  van  de  aanleg van een pad langs het perceel. Overigens hebben de ontwikkelingen in het plangebied geen  invloed op de bereikbaarheid van dit  betreffende  perceel of garage. Uit de foto van de situatie  ter  plaatse  blijkt  dat  de  toegang  tot  het  perceel  plaatsvindt  ter  hoogte  van  de  garage.  Deze  situatie  verandert niet.   

   

 

11   

  Conclusie inspreker 5: deze inspraakreactie leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan in die zin  dat de twee‐ onder‐één‐kap vervalt. (verbeelding en regels)        Ad 6. Inspreker 6   Inspraakreactie:  Deze  inspraakreactie  is  m.b.t.  de  punten  uitzicht/privacy,  geluidsoverlast,  wateroverlast en waardedaling van de eigen woning gelijk aan die van inspreker 3. De overige punten  van inspreker 3 heeft inspreker 6 niet benoemd.   Reactie gemeente: Zie de beantwoording van de betreffende onderwerpen onder inspreker 3.    Conclusie inspreker 6: deze inspraakreactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.      

12   

 

Vragen en opmerkingen informatieavond 16 november 2015  Vraag  1  Wat  gebeurt  er  met  de  uiterste  punt  grond  (globaal  tussen  A.  Heslingastrjitte  en  F.  Tolsmastrjitte) waar nu een keet/loods op staat?  Antwoord Proplan heeft deze grond van de NS aangekocht. Proplan is inmiddels in overleg met de  gebruiker / huurder.       Vraag  2  Is  er  bekend  bij  Proplan  dat  de  sportvelden  mogelijk  voor  hinder  kunnen  zorgen  voor  de  woningen  die  langs  het  voormalige  spoortracé  worden  gebouwd?  Van  september  tot  en  met  mei  wordt er door de week ’s avonds getraind op de sportvelden en in de weekenden worden de velden  gebruikt  voor  wedstrijden.  De  lichtmasten  stralen  het  licht  ver  uit  en  de  sporters  zorgen  voor  geluid(soverlast).  Antwoord  Het  is  bekend  dat  de  gronden  aan  de  andere  zijde  van  het  spoor  worden  gebruikt  door  sporters. De afstand van de te realiseren woningen tot de sport velden bedraagt circa 40 meter. Er  gelden richtafstanden tussen sportvelden en woningbouw van 50 meter. In een gebied waar diverse  functies  (naast  het  wonen)  voorkomen,  wordt  gesproken  over  een  gemengd  gebied.  In  dergelijke  gevallen kan worden gerekend met een kortere richtafstand van 30 meter. Aan deze afstanden wordt  voldaan.    Vraag  3  is  het  mogelijk  op  de  grens  tussen  het  nieuwe  plan  en  de  bestaande  woningen  aan  de  Aldlânsdyk / Zijlstrastrjitte/Heslingastrjitte een haag aan te planten als afscheiding?   Antwoord  Proplan  onderzoekt  de  mogelijkheden  hiervoor  samen  met  het  bureau  dat  helpt  bij  het  ontwerp van de openbare ruimte. Het bestemmingsplan staat een groene afscheiding toe.      Vraag 4 Worden alle woningen zorg gerelateerd, of een percentage?  Antwoord In principe alle woningen, zie hiervoor het antwoord onder Inspreker 2, eerste punt.    Vraag 5 Wat bedragen de afstanden tot de bestaande woningen, met name de twee‐onder‐één kap  aan de zuidoostzijde zou dicht op de bestaande woningen staan.  Antwoord  De bouwmogelijkheid van de twee‐onder‐één‐kap vervalt.      Vraag 6 Hoe wordt het rechter blokje woningen ontsloten?  Antwoord  De bouwmogelijkheid van de twee‐onder‐één‐kap vervalt.      Vraag 7 De woningen heten levensloopbestendig te zijn. Is in dit geval de douche ook beneden? Zijn  de  woningen  geheel  levensloopbestendig  na  voltooiing?  Anders  kosten  latere  aanpassingen  de  gemeente geld (WMO).  Antwoord Uitgangspunt is dat de woningen meteen levensloopbestendig worden gebouwd en dat er  later geen aanpassingen worden gedaan die drukken op het WMO budget.    Vraag 8 Hoe worden de woningen gefundeerd, moet er ook geheid worden?  

13   

Antwoord Er is nog niet onderzocht hoe de woningen gefundeerd moeten worden. Daarvoor is het  nu  nog  te  vroeg.  Mocht  heien  noodzakelijk  zijn,  dan  zal  de  kwaliteit  van  de  omliggende  woningen  onderzocht worden door een gespecialiseerd bureau.     Vraag  9  Wat  wordt  er  gedaan  met  de  één  na  laatste  punt  (zie  blauwe  arcering  op  onderstaande  schets 790 m²)?   Antwoord Proplan is in overleg met de huurder / gebruiker. Wellicht is er iemand die dit stukje wil  kopen. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling dat op dit stukje woningen worden gebouwd, er is in het  bestemmingsplan geen bouwvlak op gelegd.      

          Vraag Wat gebeurt er met de volkstuingebruikers / huurders?  Antwoord De volkstuinen kunnen tot 1 juni 2016 gebruikt worden. Tijdens de informatieavond blijkt  dat Proplan van de NS niet alle huurcontracten heeft ontvangen. Proplan is inmiddels in contact met  het aanspreekpunt van de volkstuingebruikers.       

14   

BIJLAGE    Ingekomen overlegreacties 

15   

Waterschap overlegreactie Van: Jelly van der Kloet <[email protected]> Verzonden: woensdag 14 oktober 2015 8:07 Aan: Herder, Anne den CC: Jeannet Bijleveld Onderwerp: Reactie n.a.v. voorontwerp bestemmingsplan Stiens ‐ De  Wisseling Geachte mevrouw Den Herder,   Op 13 oktober ontvingen wij het voorontwerp bestemmingsplan Stiens – De  Wisseling. Voor dit plan is  een wateradvies aangevraagd, hier wordt ook naar verwezen in de waterparagraaf. Wij hebben het  wateradvies voor dit plan nog niet af kunnen ronden, omdat wij nog wachten op  een compensatie‐ voorstel van de aanvrager. Zie ook onderstaande tekst in het voorontwerp:  Dit vraagt om een compensatie van 550 m2 in de vorm van nieuwe waterberging.  Het inrichtingsplan  voorziet in een waterpartij met een oppervlakte van ruim 600 m2. Het plan is om deze aan te sluiten op  de Spoorsloot, waarmee de bergingscapaciteit van het gebied wordt vergroot. De Spoorsloot ligt in een ander peilgebied dan het plangebied. Hierover heeft  overleg plaatsgevonden  met Wetterskip Fryslân. Voor de ontwerpfase van dit bestemmingsplan moet  definitief uitsluitsel zijn  over de afvoer van hemelwater en compensatie van verharding.   Zolang er niet duidelijk is hoe de benodigde extra waterberging wordt  gerealiseerd kunnen wij niet  aangeven of het plan wat ons betreft wel of niet akkoord is. Wij gaan er vanuit dat de aanvrager van de  watertoets contact met ons opneemt om een voorstel voor de compensatie aan ons  voor te leggen.  Meer informatie over de mogelijkheden hiervoor staat ook in de Leidraad  Watertoets die op onze  internetpagina te vinden is.      Mei freonlike groetnis, met vriendelijke groet,   Jelly van der Kloet Medewerker Cluster Plannen Werkdagen: ma | di | wo | do      Wetterskip Fryslân Postbus 36, 8900 AA Leeuwarden  T 058 – 292 2612 | F 058 – 292 2223 | E [email protected] |  www.wetterskipfryslan.nl

Page 1

Gasunie Van: Janssen G.W.  Verzonden: maandag 19 oktober 2015 12:42 Aan: Herder, Anne den Onderwerp: RE: overleg ex art 3.1.1. Bro Geachte mevrouw Den Herder, Bedankt voor het toesturen van het voorontwerpbestemmingsplan “Stiens – De  Wisseling”. Wij  hebben het plan getoetst en het plan blijkt buiten de 1% letaliteitsgrens van  onze  dichtstbijzijnde leiding te liggen. Wij zien dan ook geen aanleiding om een  reactie te  plaatsen. Wij wensen u succes met de verdere planvorming/uitvoering. Met vriendelijke groet,    G.W. (Gerben) Janssen  Medewerker Juridische Zaken    E: [email protected]  T: +31 (0)6 2484 9196  M: +31 6 2484 9196 

Page 1

Telecom overlegreactie Van: Seelen, P.H.  Verzonden: maandag 19 oktober 2015 7:48 Aan: Herder, Anne den Onderwerp: RE: overleg ex art 3.1.1. Bro Urgentie:

Hoog

Beste Anne, Deze informatie is voor onze data nog niet van belang. Toch bedankt.

Met vriendelijke groeten,  With friendly regards,   Pieter Seelen  Adresbeheerder    VolkerWessels Telecom | Infratechniek     088‐1860922   [email protected] www.volkerwesselstelecom.com Postbus 429 5400 AK  UDEN   Energielaan 3 5405 AD  UDEN

Page 1

Jump to Navigation

Ontwikkeling_plan_Advies_1 Project: Stiens De Wisseling Datum: 19-10-2015 Naam bedrijf/instelling: Gemeente Leeuwarderadeel Telefoon: 0582576662 Adres: Ljipstrjitte 1 Postcode: 9051AR Plaatsnaam: STIENS Samenvatting In de onderstaande tabel zijn de gegeven antwoorden en de daarbij behorende gevolgen kort samengevat.

Inhoud Uit de toets blijkt dat er in of buiten het plangebied geen risicovolle inrichting of buisleiding gelegen zijn die van invloed zijn op dit ruimtelijk plan. Ook vindt er geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Externe veiligheid is daarom niet van toepassing op dit ruimtelijk plan. Verantwoording van het groepsrisico is dan ook niet aan de orde. Het bevoegd gezag is in dit geval niet verplicht Brandweer Fryslân om advies te vragen in het kader van externe veiligheid. Desondanks zou Brandweer Fryslân het plan willen beoordelen in het kader van de basis brandweerzorg. Acties In het ruimtelijke plan kan onderstaande externe veiligheidsparagraaf worden opgenomen. Tevens kan dit advies worden toegevoegd aan de bijlage van het plan. Het is aan te bevelen om Brandweer Fryslân te betrekken bij dit ruimtelijk plan in het kader van de basis brandweerzorg.

Externe veiligheidsparagraaf Externe veiligheid gaat om het beperken van de kans op en het effect van een ernstig ongeval voor de omgeving door:

het gebruik, de opslag en productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen); het transport van gevaarlijke stoffen (wegen, buisleidingen, waterwegen en spoorwegen); het gebruik van luchthavens.

Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de risico?s voor de burger door bovengenoemde activiteiten en is verankerd in diverse wet- en regelgeving. Voor het bestemmingsplan zijn de volgende besluiten relevant waaraan getoetst dient te worden:

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi); Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt); Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Risicobronnen kunnen worden opgesplitst in:

inrichtingen waar risicovolle activiteiten plaatsvinden; transportroutes van gevaarlijke stoffen; buisleidingen.

Binnen of buiten het ruimtelijk plan zijn conform de professionele risicokaart geen risicobronnen aanwezig waarvan de risicocontouren of de invloedsgebieden over het plangebied lopen. De wet- en regelgeving betreffende externe veiligheid heeft dan ook geen gevolgen voor dit bestemmingsplan. In de bijlage zijn de resultaten van de digitale veiligheidstoets opgenomen.

Brandweer Fryslân Tel: 088 229 8900 Mail: [email protected] Adviesaanvragen per bovenstaand emailadres, via omgevingsloket online of schriftelijk op onderstaand adres. Brandweer Fryslân Postbus 612 8901 BK LEEUWARDEN Contactpersonen Brandweer Fryslân voor vragen of (voor)overleg: Samira Veerbeek [email protected] Rutger de Groot [email protected] Albert Hofman [email protected]

Inhoudsopgave  REGELS   Hoofdstuk 1  Artikel 1    Artikel 2      Hoofdstuk 2  Artikel 3    Artikel 4    Artikel 5    Artikel 6      Hoofdstuk 3  Artikel 7    Artikel 8    Artikel 9    Artikel 10      Hoofdstuk 4  Artikel 11    Artikel 12    Artikel 13   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

     

     

     

     

     

     

2  2  6 

  Bestemmingsregels          Bedrijf ‐ Nutsvoorziening        Gemengd            Woongebied            Waarde ‐ Archeologische verwachtingswaarde 1  

         

         

7  7  8  10  12 

  Algemene regels    Anti‐dubbeltelregel    Algemene gebruiksregels  Algemene afwijkingsregels  Overige regels     

         

         

         

         

         

15  15  16  17  18 

  Overgangs‐ en slotregels  Overgangsrecht bouwwerken  Overgangsrecht gebruik   Slotregel     

       

       

       

       

       

19  19  20  21 

 

 

 

 

 

 

Staat van Bedrijfsactiviteiten Functiemenging   

 

 

 

  Inleidende regels  Begrippen    Wijze van meten 

Bijlage bij de regels  Bijlage 1           

 

 

 

 

 

blz 2 

 

20150065     

Hoofdstuk 1    Inleidende regels  Artikel 1   

Begrippen 

1.1    het plan:  het bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling met identificatienummer  NL.IMRO.0081.02BP0005‐ON01 van de gemeente Leeuwarderadeel;  1.2    bestemmingsplan:  de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlage;  1.3    aanduiding:  een  geometrisch  bepaald  vlak  of  figuur,  waarmee  gronden  zijn  aangeduid,  waar  ingevolge  de  regels  regels  worden  gesteld  ten  aanzien  van  het  gebruik  en/of  het  bebouwen van deze gronden;  1.4    aanduidingsgrens:  de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;  1.5    aan‐huis‐verbonden beroep:  een  dienstverlenend  beroep,  dat  in  of  bij  een  woning  wordt  uitgeoefend,  waarbij  de  woning  in  overwegende  mate  de  woonfunctie  behoudt  en  dat  een  ruimtelijke  uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;  1.6    bebouwingsbeeld:  de visuele waarden van het totaal aan bebouwing en de bebouwing in het landschap;  1.7    bebouwingspercentage:  de  bebouwde  oppervlakte  van  de  gebouwen  uitgedrukt  in  procenten  van  de  totale  oppervlakte van nader aangegeven gronden;  1.8    bedrijf:  een  onderneming  waarbij  het  accent  ligt  op  het  vervaardigen,  bewerken,  installeren,  inzamelen  en  verhandelen  van  goederen,  waarbij  eventueel  detailhandel  uitsluitend  plaatsvindt  als  ondergeschikt  onderdeel  van  de  onderneming  in  de  vorm  van  verkoop  dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel  goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;  1.9    beroeps‐/bedrijfsvloeroppervlakte:  de  totale  vloeroppervlakte  van  de  ruimte  die  wordt  gebruikt  voor  een  aan  huis  verbonden  beroep  dan  wel  een  (dienstverlenend)  bedrijf  of  een  dienstverlenende  instelling,  inclusief  opslag‐  en  administratieruimten  en  dergelijke,  bestaand  of  vergund  op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan;     

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Rho Adviseurs B.V. 

   

  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016   

20150065   

 

blz 3   

1.10    bestaande:  1. het  gebruik  dat  op  het  tijdstip  van  inwerkingtreding  van  het  bestemmingsplan  aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel  kan worden gebouwd krachtens een vergunning;  2. het onder 1 bedoelde geldt niet voorzover sprake was van strijd met het voorheen  geldende bestemmingsplan, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het  bestemmingsplan;  1.11    bestemmingsgrens:  de grens van een bestemmingsvlak;  1.12    bestemmingsvlak:  een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;  1.13    bijbehorend bouwwerk:  uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel  bevindend  hoofdgebouw  verbonden,  daar  al  dan  niet  tegen  aangebouwd  op  de  grond  staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;  1.14    bouwen:  het  plaatsen,  het  geheel  of  gedeeltelijk  oprichten,  vernieuwen  of  veranderen  en  het  vergroten van een bouwwerk;  1.15    bouwwerk:  elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij  direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of  op de grond;  1.16    bouwperceel:  een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar  behorende bebouwing is toegelaten;  1.17    bouwperceelgrens:  een grens van een bouwperceel;  1.18    bouwvlak:  een  geometrisch  bepaald  vlak,  waarmee  gronden  zijn  aangeduid,  waar  ingevolge  de  regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;  1.19    dak:  iedere bovenbeëindiging van een gebouw;  1.20    detailhandel:  het  bedrijfsmatig  te  koop  aanbieden  (waaronder  de  uitstalling  ten  verkoop),  het  verkopen  en/of  leveren  van  goederen,  geen  motorbrandstoffen  zijnde,  aan  personen  die,  die  goederen  kopen  voor  gebruik,  verbruik  of  aanwending  anders  dan  in  de  uitoefening van een beroeps‐ of bedrijfsactiviteit;     

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016 

   

  Rho Adviseurs B.V.   

blz 4 

 

20150065     

1.21    dienstverlening:  het  bedrijfsmatig  verlenen  van  diensten  waarbij  het  publiek  rechtstreeks  te  woord  wordt gestaan en geholpen, waaronder een belwinkel en internetcafé;  1.22    erf:  al  dan  niet  bebouwd  perceel,  of  een  gedeelte  daarvan,  dat  direct  is  gelegen  bij  een  hoofdgebouw en dat in feitelijke opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat  gebouw,  en,  voor  zover  een  bestemmingsplan  of  een  beheersverordening  van  toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;  1.23    evenement:  een  voor  publiek  toegankelijke  verrichting  van  kunst,  ontwikkeling,  ontspanning  of  vermaak,  feesten  en  muziekvoorstellingen  daaronder  begrepen,  waarvoor  ingevolge  regelgeving een melding  moet worden gedaan dan wel vergunning of ontheffing moet  worden aangevraagd en verleend;  1.24    gebouw:  elk  bouwwerk,  dat  een  voor  mensen  toegankelijke,  overdekte,  geheel  of  gedeeltelijk  met wanden omsloten ruimte vormt;  1.25    hoofdgebouw:  gebouw,  of  gedeelte  daarvan,  dat  noodzakelijk  is  voor  de  verwezenlijking  van  de  geldende  of  toekomstige  bestemming  van  een  perceel  en,  indien  meer  gebouwen  op  het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;  1.26    levensloopbestendige woning:  een woning die geschikt is of eenvoudig geschikt is te maken voor bewoning tot op hoge  leeftijd, ook in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten van bewoners;  1.27    nadere eis:  een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder d van de Wet ruimtelijke ordening;  1.28    normale onderhouds‐ of exploitatiewerkzaamheden:  werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden,  waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming;  1.29    peil:  a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:    de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;  b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:    de  hoogte  van  het  terrein  ter  hoogte  van  die  hoofdtoegang  bij  voltooiing  van  de  bouw;  c. indien in of op het water wordt gebouwd:  het plaatselijke verschil ten opzichte van Nieuw Amsterdams Peil.     

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Rho Adviseurs B.V. 

   

  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016   

20150065   

 

blz 5   

1.30    rooilijn:  de,  vanwege  Burgemeester  en  Wethouders,  zo  nodig  in  het  terrein,  aangewezen  lijn,  welke op een zoveel mogelijk  gelijkmatige afstand  evenwijdig aan de as van de weg is  gelegen en die:  a. bij  bestaande  bebouwing  zoveel  mogelijk  aansluit  aan  de  ligging  van  de  naar  de  wegzijde gekeerde gevels van deze bebouwing;  b. bij het ontbreken van bestaande bebouwing en/of bij herinrichting wordt gevormd  door de aangegeven bouwgrens, dan wel wordt bepaald aan de hand van de regels  van dit plan.  1.31    seksinrichting:  de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang  alsof  zij  bedrijfsmatig  was,  seksuele  handelingen  worden  verricht,  of  vertoningen  van  erotisch/pornografische  aard  plaatsvinden.  Onder  seksinrichting  wordt  in  ieder  geval  verstaan:  een  prostitutiebedrijf,  alsmede  een  erotische  massagesalon,  een  seksbioscoop,  een  seksautomatenhal,  een  sekstheater  of  een  parenclub,  al  dan  niet  in  combinatie met elkaar;  1.32    voorgevel:  de naar de weg gekeerde  gevel van een gebouw of, indien  een perceel met  meerdere  zijden  aan  een  weg  grenst,  de  als  zodanig  door  burgemeester  en  wethouders  aan  te  wijzen gevel;  1.33    wijziging:  een wijziging als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening;  1.34    woning:  een complex van ruimten dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één afzonderlijk  huishouden;    1.35    woonhuis:  een gebouw, hetzij vrijstaand, hetzij aaneengebouwd, dat slechts één woning omvat;  1.36    zorggerelateerde woning:  Levensloopbestendige woning die geschikt is voor bewoners die een zorgvraag hebben  én met (fysieke) ruimte voor het bieden van zorg. 

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016 

   

  Rho Adviseurs B.V.   

blz 6 

 

20150065     

Artikel 2    Wijze van meten  Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:  2.1    de bouwhoogte van een bouwwerk:  vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een ander bouwwerk,  met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes,  en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;  2.2    de dakhelling:  langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;  2.3    de goothoogte van een bouwwerk:  vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een  daarmee gelijk te stellen constructiedeel;  2.4    de inhoud van een bouwwerk:  tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het  hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;  2.5    de oppervlakte van een bouwwerk:  tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren,  neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein  ter plaatse van het bouwwerk. 

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Rho Adviseurs B.V. 

   

  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016   

20150065   

 

blz 7   

Hoofdstuk 2    Bestemmingsregels  Artikel 3    3.1   

Bedrijf ‐ Nutsvoorziening 

Bestemmingsomschrijving 

De voor 'Bedrijf ‐ Nutsvoorziening' aangewezen gronden zijn bestemd voor:  a. het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten ten behoeve van het openbaar nut;  b. nutsvoorzieningen;    met daarbijbehorende:  c. gebouwen;  d. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;  e. werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden;  f. erven;  g. terreinen;  h. ontsluitingspaden;  i. waterhuishoudkundige voorzieningen;  j. groenvoorzieningen;  k. parkeervoorzieningen op eigen terrein.  3.2   

Bouwregels 

Op de voor 'Bedrijf ‐ Nutsvoorziening' aangewezen gronden mogen uitsluitend  bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.  3.2.1    Gebouwen  Voor een gebouw gelden de volgende regels:  a. een gebouw dient binnen een bouwvlak te worden gebouwd;  b. de bouwhoogte mag niet meer dan 6 m bedragen.  3.2.2    Overige bouwwerken  Voor overige bouwwerken geldt de volgende regel:  a. de bouwhoogte van terrein‐ en erfafscheidingen mag niet meer dan 3 m bedragen;  b. de  bouwhoogte  van  andere  overige  bouwwerken  mag  niet  meer  dan  10  m  bedragen.  3.3   

Nadere eisen 

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de  afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:  a. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;  b. het bebouwingsbeeld;  c. de verkeersveiligheid;  d. de sociale en externe veiligheid. 

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016 

   

  Rho Adviseurs B.V.   

blz 8 

 

Artikel 4    4.1   

20150065     

Gemengd 

Bestemmingsomschrijving 

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:  a. cultuur en ontspanning;  b. dienstverlening;  c. maatschappelijk;  d. bedrijven  tot  en  met  categorie  1,  zoals  genoemd  in  Bijlage  1,  alsmede  een  autohandel, ‐reparatie en ‐servicebedrijf;  e. zorggerelateerde  woningen,  ter  plaatse  van  de  aanduiding  'wonen',  voorzover  het  de eerste bouwlaag betreft;    met daarbijbehorende:  f. gebouwen;  g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;  h. werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden;  i. ondergeschikte horeca;  j. ondergeschikte detailhandel;  k. tuinen;  l. erven;  m. terreinen;  n. wegen en paden;  o. openbare nutsvoorzieningen;  p. waterhuishoudkundige voorzieningen;  q. groenvoorzieningen;  r. parkeervoorzieningen.  4.2   

Bouwregels 

Op de voor 'Gemengd' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste  van de bestemming worden gebouwd.  4.2.1    Gebouwen  Voor een hoofdgebouw gelden de volgende regels:  a. een hoofdgebouw dient binnen een bouwvlak te worden gebouwd;  b. de goothoogte mag niet meer dan 6 m bedragen;  c. de bouwhoogte mag niet meer dan 12 m bedragen.  4.2.2    Overige bouwwerken  Voor overige bouwwerken geldt de volgende regel:   de bouwhoogte mag niet meer dan 3 m bedragen.     

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Rho Adviseurs B.V. 

   

  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016   

20150065   

4.3   

 

blz 9   

Nadere eisen 

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de  afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:  a. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;  b. het bebouwingsbeeld;  c. de verkeersveiligheid;  d. de sociale en externe veiligheid.  4.4   

Specifieke gebruiksregels 

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:  a. het  gebruik  van  de  gronden  en  bouwwerken  voor  een  horecabedrijf,  niet  zijnde  ondergeschikte horeca ten dienste van de hoofdfunctie, in welk geval:  1. ten hoogste één ondergeschikte horecagelegenheid is toegestaan;  2. de oppervlakte van de horecagelegenheid ten hoogste 100 m2 mag bedragen;  b. het  gebruik  van  de  gronden  en  bouwwerken  voor  detailhandel,  anders  dan  ondergeschikte detailhandel ten dienste van de hoofdfunctie;  c. het gebruik van een gebouw voor wonen, tenzij het betreft:  1. de gronden ter plaatse van de aanduiding 'wonen', en;  2. de eerste bouwlaag van een gebouw;  in  welk  geval  een  oppervlakte  van  ten  hoogste  600  m2  gebruikt  mag  worden  voor  het realiseren van zorggerelateerde woningen. 

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016 

   

  Rho Adviseurs B.V.   

blz 10 

 

Artikel 5    5.1   

20150065     

Woongebied 

Bestemmingsomschrijving 

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:  a. woonhuizen en bijbehorende bouwwerken;  b. kleinschalige duurzame energiewinning;    met de daarbijbehorende:  c. tuinen, erven en terreinen;  d. wegen en straten;  e. paden;  f. nutsvoorzieningen;  g. parkeervoorzieningen;  h. groen‐ en speelvoorzieningen;  i. sloten, vijvers en naar de aard daarmee gelijk te stellen waterlopen en ‐partijen;  j. andere bouwwerken.  5.2   

Bouwregels 

5.2.1    Hoofdgebouwen  Voor het bouwen van woonhuizen en bijbehorende bouwwerken gelden de volgende  regels:  a. als hoofdgebouw zullen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd;  b. een hoofdgebouw zal binnen een bouwvlak worden gebouwd;  c. het aantal hoofdgebouwen zal ten hoogste 58 bedragen;  d. de hoofdgebouwen zullen aaneen worden gebouwd, met dien verstande dat het  aantal aaneen te bouwen woningen ten minste 4 en ten hoogste 6 mag bedragen;  e. de goothoogte van een hoofdgebouw zal ten hoogste 3 m bedragen;  f. in afwijking van het bepaalde onder e. geldt voor ten hoogste 6 woningen dat de  goothoogte gelijk mag zijn aan de bouwhoogte;  g. de bouwhoogte van een hoofdgebouw zal ten hoogste 9 m bedragen.  5.2.2    Bijbehorende bouwwerken    Voor bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels:  a. de bijbehorende bouwwerken zullen ten minste 1 m achter de naar de weg(en)  gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw dan wel het verlengde daarvan worden  gebouwd;  b. bijbehorende bouwwerken zullen vrijstaand worden gebouwd;  c. de gezamenlijke oppervlakte van de vrijstaande bijbehorende bouwwerken zal per  woonhuis ten hoogste 15 m² bedragen;  d. in afwijking van het bepaalde onder b. geldt ter plaatse van de woonhuizen met een  niet aaneengebouwde zijde dat er aangebouwde bijbehorende bouwwerken zijn  toegestaan, mits deze binnen het bouwvlak worden gebouwd;  e. bijbehorende bouwwerken zullen plat worden afgedekt, met een bouwhoogte van  ten hoogste 3 m.    Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Rho Adviseurs B.V. 

   

  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016   

20150065   

 

blz 11   

5.2.3    Andere bouwwerken  Voor het bouwen van andere bouwwerken gelden de volgende regels:  a. de bouwhoogte van erf‐ en terreinafscheidingen zal ten hoogste 1 m bedragen met  dien verstande dat de bouwhoogte van erf‐ en terreinafscheidingen achter de naar  de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw ten hoogste 2 m zal bedragen;    b. de bouwhoogte van overige andere bouwwerken zal ten hoogste 3 m bedragen.  5.3   

Specifieke gebruiksregels 

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:  a. het gebruik van een woonhuis voor meer dan één woning;  b. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;  c. het gebruik van gedeelten van een hoofdgebouw, inclusief bijbehorende  bouwwerken bij het hoofdgebouw, voor aan‐huis‐verbonden beroepen, indien:  1. het beroep niet wordt uitgeoefend door één van de bewoners van het  hoofdgebouw, waarbij één andere arbeidskracht ter plekke werkzaam mag zijn;  2. de beroepsvloeroppervlakte in het hoofdgebouw meer bedraagt dan 30% van  het vloeroppervlak van het hoofdgebouw;  3. de beroepsvloeroppervlakte meer dan 50 m² bedraagt;  4. parkeren niet op eigen erf plaatsvindt;    5. detailhandel plaatsvindt anders dan productiegebonden detailhandel;  d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van verblijfsrecreatieve  doeleinden;  e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van agrarische  bedrijfsactiviteiten;  f. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel;  g. het gebruik van de woonhuizen voor woningen, anders dan zorggerelateerde  woningen. 

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016 

   

  Rho Adviseurs B.V.   

blz 12 

 

Artikel 6    6.1   

20150065     

Waarde ‐ Archeologische verwachtingswaarde 1 

Bestemmingsomschrijving 

De  voor  'Waarde  ‐  Archeologische  verwachtingswaarde  1'  aangewezen  gronden  zijn,  behalve  voor  de  andere  daar  voorkomende  bestemming(en),  mede  bestemd  voor  het  behoud en de bescherming van de (verwachte) archeologische waarden.  6.2   

Bouwregels 

6.2.1    Verbod  Op  de  voor  'Waarde  ‐  Archeologische  verwachtingswaarde  1'  aangewezen  gronden  mogen,  in  afwijking  van  hetgeen  in  de  overige  regels  is  bepaald,  geen  bouwwerken  worden gebouwd.  6.2.2    Uitzonderingen  Het bepaalde in 6.2.1 is niet van toepassing op:  a. bouwwerken  en  voorzieningen  ten  behoeve  van  instandhouding  en  bescherming  van  en  onderzoek  naar  aanwezige  of  naar  verwachting  aanwezige  archeologische  waarden;  b. bouwwerken met een oppervlakte van niet meer dan 500 m2;  c. bouwwerken waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen vereist is;  d. bouwwerken  waarvoor  een  omgevingsvergunning  voor  het  bouwen  is  verleend  en  waarbij een rapport is overgelegd waarin de archeologische waarde van de gronden,  die  blijkens  de  aanvraag  (zullen)  worden  verstoord,  in  voldoende  mate  is  vastgesteld.  6.3   

Afwijken van de bouwregels 

6.3.1    Afwijken  Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 6.2.1 en kan  worden  toegestaan  dat  wordt  gebouwd  ten  dienste  van  en  conform  de  (basis)bestemming.     

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Rho Adviseurs B.V. 

   

  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016   

20150065   

 

blz 13   

6.3.2    Afwegingskader  a. Een  in  6.3.1  genoemde  afwijking  kan  slechts  worden  toegestaan  indien  daartegen  uit  hoofde  van  de  bescherming  van  de  archeologische  waarde  geen  bezwaar  bestaat, hetgeen kan blijken uit een rapport waarin de archeologische waarde van  de gronden in voldoende mate is vastgesteld;  b. Indien uit het onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van  de  gronden  door  het  toestaan  van  de  afwijking  zullen  worden  verstoord,  kunnen  een  of  meerdere  van  de  volgende  voorwaarden  worden  verbonden  aan  de  omgevingsvergunning voor het bouwen:  1. de  verplichting  tot  het  treffen  van  technische  maatregelen,  waardoor  archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;  2. de verplichting tot het doen van opgravingen;  3. de verplichting de activiteit die tot de bodemverstoring leidt, te laten begeleiden  door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die  voldoet aan bij de vergunning te stellen kwalificaties.  6.3.3    Vergunning niet vereist  Een in 6.3.1 genoemde vergunning is niet vereist indien:  a. op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat  op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel  naar  het  oordeel  van  burgemeester  en  wethouders  de  archeologische  waarde  van  het terrein in andere beschikbare informatie voldoende is vastgesteld;  b. het  bouwplan  betrekking  heeft  op  wijziging  of  vervanging  van  bestaande  bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering  wordt gebruikt.  6.3.4    Verplichtingen  Aan  een  in  6.3.1  genoemde  vergunning  kunnen  in  het  belang  van  de  archeologische  monumentenzorg de volgende voorwaarden worden verbonden:  a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische  waarden in de bodem kunnen worden behouden;  b. de verplichting tot het doen van opgravingen;  c. de  verplichting  de  activiteit  die  tot  de  bodemverstoring  leidt,  te  laten  begeleiden  door  een  deskundige  op  het  terrein  van  de  archeologische  monumentenzorg  die  voldoet aan bij de vergunning te stellen kwalificaties.     

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016 

   

  Rho Adviseurs B.V.   

blz 14 

 

20150065     

6.4    Omgevingsvergunning  voor  het  uitvoeren  van  een  werk,  geen  bouwwerk  zijnde, of van werkzaamheden  6.4.1    Verbod  Het  is  in  onderstaande  gevallen  verboden  om  zonder  een  omgevingsvergunning  een  werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren:  a. het  ontgronden,  afgraven,  egaliseren,  mengen,  diepploegen  en  ontginnen  van  gronden  met  dien  verstande  dat  het  werken,  geen  bouwwerken  zijnde,  en  werkzaamheden betreft met een oppervlakte groter dan de oppervlakte van 500 m²  en dieper dan 30 cm;  b. het graven van watergangen;  c. het  aanbrengen  van  ondergrondse  transport‐,  energie‐  of  telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties  of apparatuur dieper dan 40 cm;  d. het permanent verlagen van het waterpeil.  6.4.2    Uitzondering op verbod  Het in 6.4.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden:  a. te maken hebben met de aanleg van systematische drainage in percelen waar een  cultuurlandschappelijk lijnelement doorheen loopt;  b. het normale onderhoud en het normale agrarische gebruik betreffen;  c. reeds in uitvoering zijn ten tijde van het van kracht worden van het plan;  d. mogen  worden  uitgevoerd  krachtens  een  reeds  verleende  omgevingsvergunning  voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;  e. aanvaardbaar  zijn  op  basis  van  een  eerder  onderzoek  waaruit  is  gebleken  dat  ter  plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn.  6.4.3    Toelaatbaarheid  a. De  in  6.4.1  genoemde  vergunning  kan  slechts  worden  verleend  indien  geen  onevenredige  afbreuk  wordt  gedaan  aan  het  behoud  en  de  bescherming  van  de  archeologische waarden van de gronden.  b. Alvorens  te  beslissen  over  een  aanvraag  voor  een  vergunning  kan  advies  worden  ingewonnen bij een ter zake deskundige.  6.5   

Wijzigingsbevoegdheid 

Burgemeester  en  wethouders  kunnen  het  plan  wijzigen  en  de  bestemming  van  het  gebied wijzigen dan wel laten vervallen:  a. indien de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden,  in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft;  b. indien andere wettelijke regelen daartoe aanleiding geven. 

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Rho Adviseurs B.V. 

   

  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016   

20150065   

 

blz 15   

Hoofdstuk 3    Algemene regels  Artikel 7    Anti‐dubbeltelregel  Grond  die  eenmaal  in  aanmerking  is  genomen  bij  het  toestaan  van  een  bouwplan  waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven,  blijft  bij  de  beoordeling  van latere bouwplannen buiten beschouwing. 

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016 

   

  Rho Adviseurs B.V.   

blz 16 

 

Artikel 8    8.1   

20150065     

Algemene gebruiksregels 

Strijdig gebruik 

Onder een strijdig gebruik met de bestemming wordt in ieder geval gerekend:   het (laten) gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting.  8.2   

Toegestaan gebruik 

Onder een gebruik in strijd met het bestemmingsplan wordt niet verstaan:  a. het  gebruiken  of  het  laten  gebruiken  van  gronden  ten  behoeve  evenementen,  festiviteiten en manifestaties, indien en voor zover:  1. daardoor  ingevolge  een  wettelijk  voorschrift  vergunning,  ontheffing  of  vrijstelling vereist is en deze is verleend, dan wel een melding is gedaan;  2. dit niet vaker dan 5 keer per jaar voorkomt;  3. dit niet langer duurt dan 5 dagen, inclusief op‐ en afbouw;  b. het  aanleggen  of  het  laten  aanleggen  van  kabels  en  leidingen  ten  behoeve  van  de  drinkwatervoorziening, de riolering, de waterhuishouding, de energievoorziening en  de datacommunicatie, met uitzondering van:    1. buisleidingen waarop het Besluit externe veiligheid buisleidingen van toepassing  is, tenzij deze in het plan specifiek geregeld zijn;  2. hoogspanningsleidingen;  3. buisleidingen  voor  het  transport  van  water,  afvalwater  of  stoom  met  een  doorsnede van 1 meter of meer en een lengte van 10 km of meer.   

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Rho Adviseurs B.V. 

   

  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016   

20150065   

Artikel 9    9.1   

 

blz 17   

Algemene afwijkingsregels 

Omgevingsvergunning 

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van:  a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan  10% van die maten, afmetingen en percentages;  b. het  bepaalde  in  het  plan  en  toestaan  dat  het  beloop  of  profiel  van  wegen  of  de  aansluiting  van  wegen  onderling  in  geringe  mate  wordt  aangepast,  indien  de  verkeersveiligheid en/of ‐intensiteit daartoe aanleiding geeft;  c. het  bepaalde  in  het  plan  en  toestaan  dat  bestemmings‐  of  bouwgrenzen  worden  overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;  d. het bepaalde in het plan voor het bouwen van antennes en lichtmasten waarvan de  bouwhoogte ten hoogste 25 m mag bedragen;  e. het  bepaalde  in  het  plan  en  toestaan  dat  openbare  nutsgebouwtjes,  wachthuisjes  ten behoeve van het openbare vervoer, gebouwtjes ten behoeve van de bediening  van  kunstwerken,  toiletgebouwtjes  en  naar  de  aard  daarmee  gelijk  te  stellen  gebouwtjes,  mits  de  inhoud  per  gebouwtje  niet  meer  dan  100  m³  bedraagt  en  bouwwerken geen gebouw zijnde worden gebouwd.  9.2   

Toetsingscriteria 

Een  in  9.1  genoemde  omgevingsvergunning  kan  slechts  worden  verleend  indien  geen  onevenredige aantasting plaatsvindt van:  a. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;    b. het straat‐ en bebouwingsbeeld;  c. de verkeersveiligheid;  d. de woonsituatie. 

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016 

   

  Rho Adviseurs B.V.   

blz 18 

Artikel 10   

 

20150065     

Overige regels 

10.1    Voldoende parkeergelegenheid  a. een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan  niet worden gebouwd wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet  in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden;  b. bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van op dat moment van toepassing  zijnde beleidsregels bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid;  c. bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en  worden  toegestaan  dat  in  minder  dan  voldoende  parkeergelegenheid  wordt  voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie. 

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Rho Adviseurs B.V. 

   

  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016   

20150065   

 

blz 19   

Hoofdstuk 4    Overgangs‐ en slotregels  Artikel 11    Overgangsrecht bouwwerken  a. Een  bouwwerk  dat  op  het  tijdstip  van  inwerkingtreding  van  het  bestemmingsplan  aanwezig  of  in  uitvoering  is,  dan  wel  gebouwd  kan  worden  krachtens  een  omgevingsvergunning  voor  het  bouwen,  en  afwijkt  van  het  plan,  mag,  mits  deze  afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:  1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;  2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of  veranderd,  mits  de  aanvraag  van  de  omgevingsvergunning  voor  het  bouwen,  wordt  gedaan  binnen  twee  jaar  na  de  dag  waarop  het  bouwwerk  is  teniet  gedaan;  b. het  bevoegd  gezag  kan  eenmalig  in  afwijking  van  het  bepaalde  in  sub  a  een  omgevingsvergunning verlenen voor het vergoten van de inhoud van een bouwwerk  als bedoeld in sub a met maximaal 10%.  c. sub  a  is  niet  van  toepassing  op  bouwwerken  die  weliswaar  bestaan  op  het  tijdstip  van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd  met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat  plan.   

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016 

   

  Rho Adviseurs B.V.   

blz 20 

 

20150065     

Artikel 12    Overgangsrecht gebruik  a. Het  gebruik  van  grond  en  bouwwerken  dat  bestond  op  het  tijdstip  van  inwerkingtreding  van  het  bestemmingsplan  en  hiermee  in  strijd  is,  mag  worden  voortgezet;  b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sub a, te  veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij  door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;  c. indien  het  gebruik,  bedoeld  in  sub  a,  na  het  tijdstip  van  inwerkingtreding  van  het  plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit  gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;  d. sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen  geldende  bestemmingsplan,  daaronder  begrepen  de  overgangsbepalingen  van  dat  plan. 

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Rho Adviseurs B.V. 

   

  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016   

20150065   

 

blz 21   

Artikel 13    Slotregel    Deze regels worden aangehaald als:    Regels van het bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling    van de gemeente Leeuwarderadeel.    Behorende bij het besluit van ...     

  Bestemmingsplan Stiens ‐ De Wisseling  Status: Ontwerp / 12‐01‐2016 

   

  Rho Adviseurs B.V.   

BIJLAGE 1