rv 33 Dienst Stedelijke Ontwikkeling DSO/2012.1582 RIS 257024_130326
Gemeente Den Haag GEWIJZIGD VOORSTEL
Voorstel van het college inzake terugname vastgoed World Forum Convention Center. Den Haag is al decennia lang een internationale stad en centrum van juridische wetenschap. De afgelopen jaren heeft zij haar positie van “Internationale stad van Vrede en Recht” flink verstevigd. Diverse nieuwe topinstituten vestigden zich in Den Haag zoals het Joegoslavië Tribunaal, Europol, OPCW, het internationaal strafhof, Eurojust en het Institute for Global Justice. Inmiddels biedt Den Haag gastvrijheid aan 131 internationale instellingen. Van de voormalige secretaris generaal van de Verenigde Naties Boutros Boutros Ghali kreeg de stad als eretitel mee “Legal Capital of the world”. Door die internationale status ontvangt Den Haag veel bezoekers die elkaar ontmoeten op congressen. Bij een stad met een internationale uitstraling hoort dan ook een congresfaciliteit van topniveau waarin conferenties op kwalitatief hoogstaand niveau gehouden kunnen worden. Voor het college is dit één van de topprioriteiten. Door het faillissement van de huidige eigenaar TCN loopt de exploitatie echter gevaar. Om die reden stelt het college de raad voor het eigendom van het vastgoed van het World Forum Convention Center (WFCC) weer terug te nemen. Het college heeft duidelijke signalen dat de congresmarkt gelooft in de potenties van het World Forum. Beknopte voorgeschiedenis In december 2001 stemde de toenmalige raad in met de overdracht van de aandelen in het Nederlands Congres Centrum (NCC) aan Trammell Crow Nederland Property Projects (TCN PP). Begin januari 2002 vond de overdracht plaats. Sinds 2002 zijn de aandelen door TCN ondergebracht in The Hague World Forum BV (THWF). The Hague World Forum BV is een 100% dochter van TCN Assets BV en is de 100% eigenaar van World Forum Convention Center NV dat de operaties en het vastgoed van het World Forum bevat. Door de jaarlijks terugkerende verliezen was de exploitatie van het NCC een molensteen om de nek van de gemeente. De verliezen liepen, uitgedrukt in de toenmalige munteenheid, op tot 1 miljoen gulden per maand. TCN bood een vernieuwend concept dat goed aansloot bij het thema “Stad van Vrede en Recht”. TCN zegde toe nieuwbouw toe te voegen aan het bestaande vastgoed. Ondanks de gemaakte afspraken en regelmatig overleg daarover, is TCN in de daarop volgende jaren haar verplichtingen en door haar gedane toezeggingen m.b.t. onderhoud en investeringen niet nagekomen met als gevolg dat de onderhoudssituatie van het vastgoed achteruit holde. Uit recent onderzoek, in opdracht van de gemeente, is gebleken dat de onderhoudstoestand grote achterstanden vertoont. De brandweer heeft vastgesteld dat de brandveiligheid onvoldoende is. Veelvuldig overleg met en druk op TCN heeft onvoldoende resultaat gehad omdat de overeenkomst uit 2002 juridisch niet voldoende afdwingbaar bleek. In 2009 werden de gemaakte afspraken bevestigd en aangescherpt en via een boetebepaling bij niet-nakoming gesanctioneerd middels een allonge bij de overeenkomst uit 2002. In datzelfde jaar droeg TCN de exploitatie van de congresfunctie over aan GL Events en het eigendom van het hotel aan INVESCO. GL Events is een vermaard internationaal opererend bedrijf dat actief is in de wereld van beurzen, congressen en evenementen. GL Events exploiteert congrescentra in o.a. Barcelona, Parijs, Cannes, Bologna en New York. Met GL Events sloot TCN een huurovereenkomst tot 2027 plus verlenging 2x 5 jaar voor de congresexploitatie. Tot zekerheid voor de nakoming door TCN van de allonge werd ten gunste van de gemeente een onmiddellijk opeisbare bankgarantie gesteld. Kort na vaststelling van de allonge deelde TCN mee dat de allonge onder druk tot stand was gekomen en onrechtmatig was. In de zomer van 2011 stelde een arbitragecommissie de gemeente echter in het gelijk. Kort daarna deelde TCN het college mee dat ze de afspraken niet na kon komen in verband met een benarde cash flow positie. De gemeente heeft dit laten onderzoeken. Toen bleek dat dit klopte heeft de gemeente voornoemde bankgarantie getrokken. Deze gelden werden daarop via een lening (met een eerste recht van hypotheek) ter beschikking gesteld om maatregelen omtrent de brandveiligheid te financieren. Nadat gesprekken met een marktpartij over de eventuele overname op niets waren uitgelopen vanwege de initiële investeringsopgave (onderhoud, herstel en uitbreiding) en de financiële situatie van TCN nijpender werd, is de gemeente een onderzoek gestart naar de toekomst van het World Forum Convention Center in welk onderzoek tevens een mogelijke terugname van het vastgoed werd meegenomen. Eind oktober 2012 vroeg TCN surseance van betaling aan.
Raadsvoorstellen 2013
1
Op 23 november 2012 werd de moedermaatschappij TCN Urop SE door de Utrechtse Rechtbank failliet verklaard, op 26 november 2012 TCN Assets BV, op 28 november 2012 The Hague World Forum BV en op 30 november 2012 World Forum Convention Center NV. Door het faillissement is het proces in een stroomversnelling gekomen. Een snellere dan oorspronkelijk geplande besluitvorming is noodzakelijk om imagoschade te voorkomen. Voor het functioneren van het World Forum Convention Center noodzakelijke investeringen worden nu niet meer uitgevoerd door de failliete eigenaar. De exploitant GL Events ontvangt inmiddels klachten van bezoekers over de luchtbehandeling en verwarming resp. koeling. Verder dreigt er kans op vertraging voor de aansluiting van het World Forum Convention Center op de stadsverwarming en noodzakelijke aanpassingen aan het gebouw met het oog op de Nuclear Security Summit. Belang van het World Forum voor Den Haag Een hoogwaardig internationaal congrescentrum is voor Den Haag een cruciale voorziening om een volwaardige rol te spelen in de internationale arena. Door de status van Den Haag als Internationale Stad van Vrede en Recht en haar positie als kennis- en dienstenstad en als besliscentrum is Den Haag de natuurlijke habitat voor een hoogwaardige internationale congresfunctie. Tegelijkertijd wordt het profiel van Internationale Stad versterkt door de aanwezigheid van een hoogwaardig internationaal congrescentrum. Congressen en beurzen stimuleren ook de kennisoverdracht en -ontwikkeling en spelen een rol in de economische clustervorming. Een internationaal congrescentrum is dè ontmoetingsplek voor beslissers uit bedrijfsleven, kennisinstellingen en overheid. Het draagt bij aan de economische diversificatie van Den Haag die noodzakelijk is nu de betekenis van de overheidssector afneemt. Internationale congressen zijn goed voor naamsbekendheid en imago van de stad maar ook een niet te onderschatten verdienfactor voor de economie. Internationale congresbezoekers besteden per dag ruim €400,00, waarvan 2/3 direct in de Haagse economie terecht komt ten gunste van vooral hotels, horeca en retail. Dit is 2,5 keer meer dan een toerist per dag uitgeeft. In 2010 leverde dit de stad Den Haag ruim €35 miljoen aan lokale bestedingen op (totaal inclusief World Forum Convention Center). Functioneren van Den Haag als congresstad In tabel 1a is het functioneren van Den Haag en het World Forum als congresstad/congresbestemming in cijfers aangegeven. Te zien valt dat de aantallen sterk schommelen. Dit heeft onder andere te maken met het al dan niet plaatsvinden van meerdaagse, grootschalige topcongressen. In tabel 1a zijn de realisatiecijfers van GL Events voor het World Forum voor 2011/2012 aangegeven. Hierin is zichtbaar dat het World Forum in beide jaren duidelijk beter heeft gedraaid dan de jaren ervoor. GL Events verwacht in 2013/2014 break-even te draaien en heeft een goede winstverwachting. In tabel 1b is te zien dat ze uitgaan van een sterke ophoging van het aantal congresdeelnemersdagen. Inmiddels zijn er voor 2013 58 congressen geboekt. Dit aantal correspondeert met meer dan 105.000 deelnemersdagen. De verwachting is dan ook dat de door GL Events voor 2013 gestelde target zal worden gerealiseerd. Den Haag is in trek als congresstad. In de periode 2001-2011 lag het aantal congresdeelnemersdagen voor meerdaagse internationale congressen 1 in geheel Den Haag steeds ruim boven de 100.000. Het marktaandeel van het World Forum varieerde van 43,9 tot 79,6% (Tabel 1a). In 2012 daalde het aantal congresdeelnemersdagen voor meerdaagse internationale congressen tot onder de 100.000. Debet aan deze ontwikkeling waren de economische crisis en de verminderde inspanningen van TCN in het op peil houden van de voorziening (achterstallig onderhoud) en acquisitie in voorgaande jaren. Het World Forum Convention Center onderscheidde zich echter door een relatief geringere afname waardoor het marktaandeel in Den Haag verder steeg van 47,4% in 2010 tot 53,9% in 2012. Voor 2013 zien we ook in absolute zin een duidelijke omslag ten goede. Het aantal congresdeelnemersdagen voor meerdaagse internationale congressen in het World Forum Convention Center stijgt ten opzichte van 2012 met bijna 58% naar 73.781.
1
Een congres wordt meerdaags internationaal genoemd als het voldoet aan de volgende landelijke criteria: 1.Minimaal 33% van de deelnemers komt uit het buitenland, 2. Het duurt minimaal 2 dagen (minimaal 1 overnachting) en 3. Het aantal deelnemers op één van de dagen is minimaal 40. Raadsvoorstellen 2013
2
Dit cijfer is gebaseerd op getekende contracten 2. Met deze forse groei zien we de extra inspanningen van GL Events bekroond. De congresmarkt is een lange termijn markt. Meerdaagse internationale congressen worden doorgaans jaren van te voren vastgelegd. GL Events is pas sinds oktober 2009 actief in Den Haag. Tabel 1a: Congresdeelnemersdagen meerdaagse, internationale congressen Den Haag en World Forum Den Haag Waarvan Marktaandeel World Totaal World Forum in Forum Den Haag 2001 106.506 76.764 72,1% 2002 128.493 102.279 79,6% 2003 141.398 108.470 76,7% 2004 135.003 71.768 53,2% 2005 104.983 47.020 44,8% 2006 110.817 48.400 43,9% 2007 130.896 65.904 50,3% 2008 111.573 68.140 61.15 2009 117.754 74.480 63,3% 2010 132.340 62.720 47,4% 2011 53.2% nnb 54.713 102.788 nnb 77.897 2012 53,9% nnb 46.760 86.701 nnb 77.271 Bron: Den Haag Marketing / Convention Bureau. en Nederlands Bureau voor Toerisme & Congressen (NBTC) Cijfers Den Haag totaal 2011/2012 zijn nog niet beschikbaar Tabel 1b: Opgave World Forum, inclusief businessplan 2013-2015 2013 2014 Congresdeelnemersdagen 105.239 120.200 Hotelovernachtingen 122.296 139.088 Lokale economische impact (€ x1000)* 28.625 32.694 *Gebaseerd op landelijke kengetallen (bron NBTC) (€272 x congresdeelnemersdagen waarbij €272 = 2/3 x €408).
2015 130.870 151.595 35.596
2
Peildatum 20 maart 2013. Deze gegevens zijn gecheckt door het Nederlands Bureau voor Toerisme & Congressen (NBTC). Raadsvoorstellen 2013
3
Tabel 1b: Totale congresdeelnemersdagen 3 (inclusief nationale en eendaagse congressen/bijeenkomsten) in het World Forum 2011 2012 2013 Congresdeelnemersdagen 77.891 77.271 105.239 Hotelovernachtingen 67.265 98.928 122.296 Locale economische 14.882 12.719 20.068 impact (€x1000)
2014 120.200 139.088 22.886
2015 130.870 151.595 24.918
Toekomstperspectief World Forum Investeringen World Forum De basisarchitectuur van het World Forum is op orde. Internationale spelers benadrukken nog steeds de goede opzet van het gebouw waarbij alle zalen en break-out rooms rondom de centrale ruimten zijn gelegen – ideaal voor alle informele contacten die zo belangrijk zijn bij congressen. Renovatie is nodig om klanten in de sterk concurrerende internationale congresmarkt tevreden te stellen. Met de voorgestane investeringen wordt het World Forum weer een hoogwaardig state of the art congrescentrum. Het betreft hierbij zowel fysieke aspecten (incl. achterstallig onderhoud, energie, comfort) als aspecten op het vlak van veiligheid, PR-mogelijkheden, multimedia, etc. Potentie Den Haag GL Events heeft een ambitieuze doelstelling (tabel 1b). Dit is echter wel een doelstelling die door onafhankelijke partijen in de markt als realistisch ingeschat wordt. Vorig jaar heeft Bruce Redor (GainingEdge, internationaal congresexpert) op onafhankelijke basis het Haagse Convention Bureau geadviseerd inzake de potentie van Den Haag als congresbestemming. Zijn conclusie was dat voor Den Haag een dubbel zo hoog aantal congresdeelnemersdagen realistisch is, dit gezien het profiel van Den Haag: internationaal, intermediair, duurzaam. Ook door commerciële congrespartijen zoals Kenes en Congrex wordt aangegeven dat het Haagse profiel een internationaal onderscheidende asset is. Dat GL Events als internationaal gerenommeerde toppartij voor Den Haag gekozen heeft, geeft natuurlijk ook aan dat ze volop potentie zien in Den Haag als congresstad. Haalbaarheid doelstelling GL Events, congreskalender Den Haag Qua haalbaarheid inzake de doelstelling van GL Events voor het World Forum, moet bedacht worden dat dDe inzet op congresacquisitie van associatiecongressen 4 is sinds het aantreden van GL Events in oktober 2009 2010 sterk is geïntensiveerd en geprofessionaliseerd. Onlangs is ook de werving van corporate congressen versterkt. In de periode van exploitatie door TCN was een minimaal salesapparaat actief. Voor associatiecongressen geldt dat de leadtermijn meerdere jaren betreft. Congressen worden vaak 2-3-4 jaar van tevoren vastgelegd. Op dit moment wordt al geworven tot en met 2018. De extra inzet betaalt zich dus voor het grootste deel pas een paar jaar later uit. Toch waren 2011 en 2012 al goede jaren en is het aantal geboekte congressen voor 2013 hoger dan de gestelde target. Ook kan, bij zekerheid over de investeringen in het gebouw, op een veel breder palet aan congressen geworven worden en kan het World Forum weer als een eigentijdse locatie in de markt gezet worden.
3
Toelichting bij tabel 1b Het aantal congresdeelnemersdagen is het totaal aantal congresdeelnemersdagen (nationaal en internationaal; eendaags en meerdaags) inhet World Forum. Bron: GL Events. Voor 2011-2012 betreft het realisatiecijfers. De cijfers voor 2013-2015 zijn prognoses uit het businessplan. De berekening van de locale economische impact is uitsluitend gebaseerd op congresdeelnemersdagen van meerdaagse internationale congressen. Volgens landelijke kengetallen (Bron: NBTC) besteden zij gemiddeld per dag €408,00 waarvan 2/3 in de lokale economie. Gegevens over bestedingen van congresdeelnemers aan nationale en/of eendaagse congressen zijn niet bekend. Voor 2014 en 2015 is er van uit gegaan dat het aandeel meerdaagse internationale congressen hetzelfde is als in 2013 (70%). 4
Onderscheid wordt gemaakt tussen corporate en non-corporate congressen. Corporate congressen hebben een zakelijk doel. Tot de non-corporate congressen worden gerekend associatie- en gouvernementele congressen. Bij associatiecongressen komen mensen samen met gemeenschappelijke professionele, wetenschappelijke of sociale interesses (Bron: Convention Bureau Den Haag en NBTC). Raadsvoorstellen 2013
4
Het binnenhalen van de Nucleair Security Summit zet Den Haag en het World Forum volop in de mondiale schijnwerpers. Niet alleen op het moment zelf, ook daaromheen wordt een spin-off aan andere congressen verwacht. Sinds dit jaar (2013) worden voor het eerst meerjarige congressen binnen gehaald. Dit is van belang voor een solide basis en getuigt ook van vertrouwen vanuit de markt. Het gaat hierbij onder andere om het International Baccalaureate (2013, 2014, 2015), het World Healthcare Forum (2013, 2014, 2015) en het World Education Forum (2014, 2016, 2018, 2020).Het Convention Bureau geeft aan dat Den Haag er tot 2016 goed voor staat. Voor de jaren 2015 en verder gaat een groot aantal bids de deur uit. GL Events geeft concreet inzicht in bids tot en met 2016. Extra congresmogelijkheden World Forum Door investeringen in het gebouw kan de acquisitie gericht worden op een veel breder palet aan congressen. Het investeren in de veiligheid is van belang voor het binnenhalen van internationale non profit congressen zoals de Nucleair Security Summit en het World Justice Forum, dé congressen die het profiel van Den Haag als congresstad bepalen. Na de investeringen kunnen er makkelijker middelgrote en grote congressen gehuisvest worden, alsmede congressen die veel break out rooms nodig hebben. En: door het realiseren van expositieruimte wordt het World Forum aantrekkelijk voor medische congressen. Deze congressen hebben expositieruimte nodig voor sponsoren. Voor een goed renderend centrum zijn medische congressen cruciaal. Circa 80% van alle congressen is medisch. Ook is deze sector commercieel het meest interessant aangezien zij de hoogste prijzen betalen. Speerpunten Den Haag congresstad Binnen Den Haag is het Samenwerkingsverband Internationale Congressen actief namens de Kamer van Koophandel, 3-4-5* hotels, GL Events, het Convention Bureau en de gemeente Den Haag. De marktpartijen dragen ook meerjarig financieel bij aan de acquisitie van congressen. Er is veel commitment. Hotelketens als Steigenberger en Starwood hebben zich in 2011 uitgesproken voor bundeling van krachten en meer gemeenschappelijke verkoop van Den Haag als internationale congresstad. Er is een drietal speerpuntsectoren geïdentificeerd op de congresmarkt waar vanuit de marketing en acquisitie sterk op wordt ingezet: (1) Vrede, Recht, Veiligheid, (2) Gas-Olie-Energie-Duurzaamheid, (3) Medisch-Gezondheidszorg. Daarnaast is een aantal overige sectoren benoemd waarin Den Haag door de jaren heen goed heeft gepresteerd als het op internationale congressen aankomt, die aansluiten op het economisch profiel en zodoende kansen bieden: ICT/Telecom, politiek/bestuur/internationale samenwerking en professional services (zakelijk en financieel). Het Samenwerkingsverband Internationale Congressen heeft internationaal opererende acquisiteurs in dienst. Sinds 2011 wordt ingezet op actief relatiemanagement richting internationale organisatoren. Ook wordt het clusternetwerk met bedrijven, instellingen en hoogleraren uitgebreid. Denk hierbij aan instituten zoals Clingendael, TNO en TU Delft maar ook aan bedrijven zoals Shell en Siemens. Congressen worden immers primair binnengehaald vanuit de inhoudelijke spelers. Zo maakt de acquisitie van congressen bijvoorbeeld onderdeel uit van The Hague Security Delta en is afgelopen jaar gewerkt aan de clusters telecom, duurzaamheid en water. Met het Nederlands Bureau voor Toerisme is een alliantie aangegaan waarbij de focus ligt op de werving van internationale congressen die qua onderwerp aansluiten op de nationale topsectoren. Terugname World Forum Convention Center door de gemeente enige optie In het voorgaande heeft het college aangegeven dat het behoud van het World Forum Convention Center voor een internationale stad als Den Haag van wezenlijk belang is. Gezien het faillissement van TCN Urop SE, TCN Assets BV, The Hague World Forum BV en World Forum Convention Center NV is voortzetting van de exploitatie van het vastgoed door TCN echter geen optie. In theorie zijn er verschillende scenario’s denkbaar om het behoud van het WFCC World Forum Convention Center voor Den Haag te waarborgen: 1.
Andere marktpartijen nemen het World Forum Convention Center over Overname door andere marktpartijen is zo goed als uitgesloten door de hoge initiële investeringen. In het recente verleden hebben diverse marktpartijen zich na onderzoek om die reden terug getrokken. Ons zijn thans geen partijen bekend die het eigendom van het vastgoed van het World Forum Convention Center over willen nemen om het als congrescentrum door te exploiteren.
Raadsvoorstellen 2013
5
2.
De gemeente neemt het World Forum Convention Center niet over Dit is geen reëel alternatief. Het is zo goed als zeker dat de huidige huurder GL Events, die verantwoordelijk is voor de congresexploitatie, Den Haag verlaat als de gemeente het eigendom van het World Forum Convention Center niet terug neemt. Dat zou het einde betekenen van Den Haag als internationale congresstad met alle negatieve gevolgen voor de werkgelegenheid en het imago van de stad van dien. Andere partijen hebben geen interesse. Zonder internationale congresvoorziening wordt Den Haag bovendien zeer beperkt in haar streven om zich te profileren als Internationale Stad van Vrede en Recht. Zo’n voorziening hoort bij de vitale infrastructuur van de stad en draagt bovendien bij aan de diversificatie van de Haagse economie.
3.
De gemeente neemt het World Forum Convention Center over Een congresfunctie heeft zakelijk gezien een bijzondere positie. Commerciële exploitatie is in de praktijk niet mogelijk zonder andere goed renderende activiteiten (bijv. hotel, evenementen, beurzen e.d.) of overheidsbijdragen. Elke vooraanstaande internationale congresstad investeert daar fors in. De exploitatie van de congresfunctie wordt echter meestal overgelaten aan een professionele exploitant zoals GL Events met een gedegen kennis van de internationale congresmarkt en een groot mondiaal netwerk. Amsterdam heeft een minderheidsaandeel in de RAI en betaalt jaarlijks €1 mln voor de onrendabele congresfunctie. Rotterdam is eigenaar van de Doelen en Ahoy maar de exploitatie van Ahoy is in particuliere handen. Het MECC in Maastricht is eigendom van de gemeente maar de exploitatie is uitbesteed aan de RAI. De situatie in buitenlandse steden toont aan dat een model waarin de lokale overheid eigendom en beheer van het vastgoed op zich neemt en de commerciële exploitatie overgelaten wordt aan een professionele exploitant goede mogelijkheden biedt voor een verantwoorde exploitatie. GL Events heeft te kennen gegeven dat zij graag de commerciële exploitatie wil voortzetten. Zij verwacht op korte termijn break-even te draaien en heeft vervolgens een goede winstverwachting.
Alles overziend, stelt het college dan ook voor om over te gaan tot terugname van het eigendom van het vastgoed van het World Forum Convention Center. Daarvoor zijn samengevat de volgende argumenten: 1. 2. 3.
Er is geen commerciële partij die het eigendom World Forum Convention Center over wil nemen om het als congrescentrum door te exploiteren Nationaal en internationaal blijkt beheer en eigendom door de lokale overheid de enige mogelijkheid om een congrescentrum als het World Forum Convention Center te exploiteren Een congrescentrum als het World Forum Convention Center behoort tot de vitale infrastructuur van een internationale stad als Den Haag en draagt bij aan de diversificatie van de Haagse lokale economie
Terugname onder voorwaarden Er zijn redenen om de terugname zo snel als mogelijk te effectueren: 1. Het geeft duidelijkheid voor de congresmarkt en draagt daarmee bij aan het vertrouwen in het World Forum Convention Center 2. Om ingrijpen door de brandweer te voorkomen, is het noodzakelijk dat de vereiste brandveiligheidsmaatregelen op korte termijn uitgevoerd worden 3. De noodzakelijke investeringen vragen een zekere voorbereidingstijd en doorlooptijd waarbij we rekening moeten houden met de geplande congressen 4. GL is bereid om, binnen haar mogelijkheden, medewerking te verlenen aan de tijdelijke huisvesting van de cultuurinstellingen RO, NDT en de Stichting Gastprogrammering en wil daartoe met deze instellingen gesprekken aangaan 5. Het is zo goed als zeker dat GL Events Den Haag verlaat als de gemeente het eigendom van het World Forum Convention Center niet terug neemt. Het college heeft daarom, vooruitlopend op, maar onder voorbehoud van goedkeuring door de raad van dit raadsvoorstel, besloten tot terugname van het eigendom van het vastgoed (congresfunctie zonder parkeergarages en hotel) met in achtneming van de volgende uitgangspunten: 1.
Alleen terugname eigendom congresfunctie De terugname van het eigendom beperkt zich tot de congresfunctie (casco gebouw). De parkeergarages en het hotel worden niet overgenomen. Deze maken overigens ook geen deel uit van de TCN-boedel.
Raadsvoorstellen 2013
6
2.
Budgettair neutraal beheer door de Gemeente Den Haag Commerciële exploitatie door GL Events op basis van een langjarig huurcontract tegen een huurprijs die, na investeringen in onderhoud en herstel, tenminste budgettair neutraal beheer door de gemeente mogelijk maakt, d.w.z. dat de jaarlijkse kosten gedekt worden uit de huur. In de huurprijs wordt dan ook rekening gehouden met een reservering voor periodiek onderhoud. Over de uitgangspunten voor het huurcontract is een overeenkomst tussen gemeente en GL Events gesloten ( Letter of intent in respect of the World Forum Convention Center).
3.
Hogere huur bij uitbreidingsinvesteringen Uitgangspunt voor het basishuurcontract is een gebouw dat door de staat van onderhoud weer 15-20 jaar mee kan. Voor uitbreidingsinvesteringen, die niet vallen onder het normale onderhoud, zal bij GL Events een hogere huur bedongen worden.
4.
Een langjarig huurcontract De congresmarkt is een vertrouwensmarkt die traditioneel werkt met lange termijn contracten. Het duurt geruime tijd voordat een stabiele congresportefeuille is opgebouwd. Afspraken worden dikwijls jaren van te voren gemaakt. GL Events is nog maar relatief kort, sinds 2009, actief in Den Haag.
Eigendom en beheer komen in handen van de gemeente maar de congresexploitatie wordt overgelaten aan een marktpartij. GL Events is bereid tot het sluiten van een huurcontract voor een periode van 15 jaar (2013-2027) met een optie tot verlenging van 2 x 5 jaar en het betalen van extra huur voor uitbreidingsinvesteringen. Na afloop van de huurperiode is de gemeente vrij om te beslissen over de toekomst van het gebouw, inclusief de optie van herontwikkeling van het vastgoed. Beperking risico’s Overigens wordt door de terugname een totaal andere situatie gecreëerd dan in 2001 toen de raad instemde met overdracht van de aandelen NCC aan TCN. Toen was de gemeente zowel eigenaar van het vastgoed als exploitant en derhalve tevens werkgever van het personeel. In de nieuwe door het college voorgestelde situatie beperkt de gemeentelijke rol zich tot eigenaar/beheerder van het vastgoed. De congresexploitatie is in handen van GL Events die een huurprijs betaalt aan de gemeente voor de geboden faciliteiten waardoor tenminste budgetair neutraal beheer van het vastgoed mogelijk is. Voor de goede orde zij expliciet vermeld dat de terugname van de eigendom van het vastgoed en overeenstemming met GL Events over een nieuw huurcontract onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. De gemeente wil en zal dus niet zelf de exploitatie van de congresfunctie ter hand nemen. Om onaangename verrassingen en onnodige risico’s te voorkomen heeft het college de juridische, financiële en bouwtechnische stand van zaken laten onderzoeken. Tijdens de juridische due diligence door Pels Rijcken is onderzoek gedaan naar de contracten die zijn afgesloten tussen TCN met huurder GL Events en de eigenaars van de garages onder het World Forum zijnde de RGD en Invesco. Voorts heeft er een financiële due diligence plaatsgevonden, uitgevoerd door Deloitte en een bouwkundige due diligence door Braaksma & Roos architectenbureau en VH Engineering B.V. De uitkomst van de verschillende onderzoeken maakt het voor de gemeente helder wat de juridische, financiële en bouwkundige staat is van het World Forum Convention Center. Dit verkleint de kans op tegenvallers na een overname van het World Forum Convention Center aanmerkelijk. Tevens stelt het de gemeente in staat om met alle betrokken partijen onderbouwd het gesprek aan te gaan over de toekomst van het World Forum Convention Center. Dit heeft al geleid tot afspraken met GL Events over het kostenneutrale beheer van het World Forum Convention Center door de gemeente bij verhuur van het World Forum Convention Center aan GL Events. De gemeente is thans tevens in overleg met Invesco en de RGD, de eigenaren van de parkeergarages onder het World Forum Convention Center, over het gebruik van de parkeervoorzieningen ten behoeve van de congresfunctie. In het vervolgtraject wordt de gemeente voor alle juridische aspecten (contractvorming e.d.) bijgestaan door de huisadvocaat Pels Rijcken. Investeringen en financiële dekking In de periode dat TCN verantwoordelijk was voor eigendom en beheer van het World Forum Convention Center is onvoldoende geïnvesteerd in het gebouw met als gevolg een forse achterstand in het onderhoud. Voor een verantwoord beheer door de gemeente zijn dan ook grote investeringen noodzakelijk die het gebouw weer voor langere tijd in een staat brengen passend bij een internationaal congresgebouw van dit niveau. Daarbij worden drie categorieën investeringen onderscheiden: Raadsvoorstellen 2013
7
1.
Brandveiligheid In verband met de brandveiligheidssituatie heeft TCN een aanschrijving ontvangen van de Brandweer. De kosten worden geraamd op €3 mln. Deze investeringen zijn urgent en noodzakelijk om het gebouw als zodanig open te houden en te kunnen laten functioneren. De werkzaamheden alsmede de planning zijn afgestemd met de brandweer en de evenementenagenda van GL Events en zullen doorlopen tot medio 2013.
2.
Onderhoud en herstel Door Braaksma & Roos Architectenbureau en VH Engineering BV is onderzoek gedaan naar de onderhoudssituatie. De kosten voor onderhoud en herstel (bouwkundig en installaties) worden inclusief overige kosten (asbest, advies en begeleiding etc.) geraamd op max. €36,1 mln voor een periode van 15-20 jaar.
3.
Uitbreidingsinvesteringen In het voorgaande heeft het college reeds betoogd dat een congresvoorziening zonder aanvullende voorzieningen minder aantrekkelijk is. Wat momenteel ontbreekt is een voorziening waar beperkte beursactiviteiten gehuisvest kunnen worden met een daarbij behorende vlakke vloer zaal. Er zijn tegenwoordig regelmatig congressen waaraan ook beursactviteiten gekoppeld zijn. Door zo’n voorziening worden de exploitatiemogelijkheden van het World Forum Convention Center derhalve versterkt. Er kunnen nieuwe, commerciële marktsegmenten worden aangeboord zoals de medische congressen, momenteel de grootste markt binnen de congreswereld. Door deze en andere uitbreidingsinvesteringen wordt het geheel beter toekomstbestendig. De totale noodzakelijke uitbreidingsinvesteringen worden geraamd op ca. €5 mln.
De uitkomsten van de bouwkundige due diligence door Braaksma & Roos architectenbureau en VH Engineering geven aan welke werkzaamheden onvermijdbaar, noodzakelijk en/of wenselijk zijn. Omdat de beschikbare middelen ontoereikend zijn is vervolgens een schifting gemaakt tussen wenselijke en onvermijdbaar noodzakelijke investeringen. Dit leidt tot een taakstellende investering van € 25 mln. Bij dit raadsvoorstel hoort een (vertrouwelijk ligt ter inzage griffie) overzicht met onvermijdbaar noodzakelijke investeringen in onderhoud en herstel. De werkzaamheden worden gefaseerd uitgevoerd. Het college gaat er van uit dat de terugname van het vastgoed van het World Forum Convention Center tegen minimale kosten (notariskosten, fee curator e.d.) plaats kan vinden. Op grond van het door Deloitte opgestelde waarderingsrapport ligt de marktwaarde, rekening houdend met huurder en onderhoudssituatie, ruim onder nul (€4-5 mln negatief). De gemeente heeft haar positie versterkt doordat zij in 2012 een eerste recht van hypotheek op het World Forum Convention Center heeft bedongen dat het recht van parate executie met zich mee brengt. Concluderend stelt het college voor om de te verrichten investeringen te beperken tot de onvermijdbaar noodzakelijke investeringen in de brandveiligheid en voor overige onvermijdbaar noodzakelijke investeringen taakstellend uit te gaan van €25 mln, waarvan ca. €20 mln in onderhoud en herstel, ca. €5 mln in voor de exploitatie noodzakelijke uitbreidingsinvesteringen en een PM-post voor de verwervingskosten. Ter dekking van de benodigde middelen (€25 mln) stelt het college voor een beroep te doen op de bestemmingsreserve The Hague World Forum (€32,7 mln). In de bestemmingsreserve The Hague World Forum wordt het door het Rijk toegezegde Nota Ruimte budget van €21,8 mln opgenomen. Dit budget moet ingezet worden voor “fysieke investeringen in en rondom het World Forum gebied”. Dit kunnen zowel investeringen in het vastgoed van het World Forum Convention Center zijn als investeringen in de omliggende openbare ruimte, passend bij de ambitie die gemeente en Rijk hebben voor het World Forum gebied. Het door het Rijk toegezegde budget wordt in de jaren 2013-2015 in drie tranches gestort via het gemeentefonds. Het investeringsbedrag van €25 mln is exclusief de brandveiligheidswerkzaamheden. Voor het uitvoeren van de werkzaamheden gericht op herstel van de brandveiligheid heeft de gemeente een lening aan TCN verstrekt van €3 mln. Zoals reeds gemeld, is voor het risico op deze lening een 100% voorziening gevormd die wordt gedekt uit de getrokken bankgarantie als onderdeel van de Allonge uit 2009. In juli 2012 heeft het college de bankgarantie ingeroepen. Het daarmee gemoeide bedrag van €3 mln is op een rekening van de gemeente gestald. De lening werd in termijnen via de bouwdepotmethode aan TCN verstrekt. In verband met het faillissement van TCN Urop SE, TCN Assets BV,
Raadsvoorstellen 2013
8
The Hague World Forum BV en World Forum Convention Center NV heeft het college besloten om per 2 november 2012 uit deze lening geen betalingen meer te doen aan TCN. De voor 2 november 2012 aan aannemers en installateurs verstrekte opdrachten zijn/worden conform afspraak uitgevoerd. Tabel 2
Investeringen en financiële dekking
Investering
Raming Braaksma c.s.
Maximaal te investeren
Dekking
Brandveiligheid
€ 3.000.000
€ 3.000.000
Voorziening gedekt door bankgarantie
Onderhoud en herstel
€ 36.100.000
€ 20.000.000
Bestemmingsreserve The Hague World Forum
Uitbreiding
€ 5.000.000
€ 5.000.000
Bestemmingsreserve The Hague World Forum
Totaal
€ 44.100.00
€ 28.000.000
Daarnaast is nog sprake van een oude lening aan TCN met restwaarde €4,7 mln. Deze is op 1 augustus 2001 door de gemeente verstrekt aan de rechtsvoorganger van TCN (NV Congresgebouw) en op 1 januari 2002 overgenomen door TCN. Gezien het faillissement van TCN Urop SE, TCN Assets BV, The Hague World Forum BV en World Forum Convention Center NV is het niet te verwachten dat de gemeente deze lening terug ziet. Voor de verschuldigde rente en aflossing was al eerder een voorziening gevormd in de begroting. Het World Forum Convention Center zal aangesloten worden op de stadsverwarming wat gunstig is voor het beheer (lagere energielasten) en tevens de weg opent voor verduurzaming van de omgeving waar bestaande bebouwing ook aangesloten kan worden op de stadsverwarming. Als eigenaar van het World Forum Convention Center kan de gemeente daarbij een actieve rol spelen. Het World Forum is tot 2014 vanaf CS bereikbaar met tram 17 (halte World Forum) terwijl in 2014 tram 1 langs CS wordt omgeleid en ook halteert bij de halte Scheveningse weg op loopafstand van het World Forum waardoor er ook in 2014 een (tijdelijke) verbinding is tussen de internationale zone en het CS. Het tijdelijke karakter hangt samen met de lijnvoering in het kader van werkzaamheden aan VAB-Veenkade en netwerk RandstadRail. In overleg met het stadsgewest Haaglanden zal onderzocht worden of de rechtstreekse verbinding tussen CS en de internationale Zone vanaf 2015 structureel hersteld kan worden. De verbinding tussen CS en internationale zone maakt ook onderdeel uit van de Investeringsagenda openbaar vervoer (‘Op naar een Werelds Netwerk aan zee’). Vooruitlopend op de besluitvorming en definitieve eigendomsoverdracht, heeft het college reeds de noodzakelijke voorbereidingen getroffen om snel tot de noodzakelijke investeringen over te kunnen gaan: 1.
Onderhandelingen met de curator Met de curator zijn gesprekken opgestart over de wijze van terugname
2.
Onderhandelingen met GL Events Met GL Events wordt onderhandeld over de huurovereenkomst. In deze onderhandelingen worden afspraken gemaakt over de huurprijs en de verantwoordelijkheid voor het onderhoud (Wie doet wat?)
3.
Overleg over tijdelijke huisvesting NDT en RO GL Events overlegt met betrokkenen over tijdelijke huisvesting NDT en RO (incl. stichting gastprogrammering)
Raadsvoorstellen 2013
9
GL Events heeft, vooruitlopend op de terugname van het eigendom door de gemeente, op eigen initiatief en risico opdracht verstrekt voor verbetering van de brandveiligheid en enkele op de korte termijn noodzakelijke uitbreidingsinvesteringen. Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van het college van 26 maart 2013, Besluit I.
in te stemmen met investeringen in het vastgoed van het World Forum Convention Center (met inbegrip van de kosten van verwerving) tot een maximum van €25 mln waarvan ca. €20 mln in onderhoud en herstel en ca. €5 mln in uitbreidingsinvesteringen;
II.
in te stemmen met dekking van het benodigde budget door een beroep te doen op de bestemmingsreserve The Hague World Forum.
Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 4 april 2013. De griffier.
De voorzitter.
De bijlagen bij dit raadsvoorstel zijn voor de raadsleden vertrouwelijk ter inzage gelegd in de leeskamer B03.17 van de Griffie, map no. 7.
Raadsvoorstellen 2013
10
