hM
Gemeente Delft
Retouradres : Wijk- en Stadszaken, Postbus 340, 2600 AH Delil
Aan de leden van de raad
VERZONDEN
- 1 ?:!!.i 2013
Datum
Onderwerp
14-6-2013
Toezending stukken ter informatie
Ons kenmerk
1308539 Uw brief van Uw kenmerk
Bijlage
Geachte leden van de raad, Ter kennisname zenden wij u de Grondprijzenbrief 2013. Deze brief vervangt de Grondprijzenbrief 2012.
Hoogachtend, het college van burgemeester en wethouders van Delft,
, burgemeester
mr. drs. G.A.A. Verkerk 1
-r-.--.-_--
--."
"'I""*
drs. T.W. Andriessen l.s.
Gemeente Delft
Grondprijzenbrief 20 13.
Afdeling Vastgoed, mei 20 13
Inleiding
De Grondprijzenbrief 2013 Het grondprijsbeleid -dat deel uit maakt van het algemene grondbeleid- is opgenomen in de "Nota Grondbeleid gemeente Delft 20 11-2014". De onderhavige Grondprijzenbrief 20 13, die de Grondprijzenbrief 2012 vervangt, wordt geacht daarvan integraal deel uit te maken. Voor de achterliggende grondprijsbepalingen, grondprijssuppletie bij uitgiften ten behoeve van sociale huur- en koopwoningen en overig achterliggende beleid, wordt dan ook uitdrukkelijk naar die Nota verwezen. In de "Nota Grondbeleid gemeente Delft 201 1-2014", de "Nota erfpacht 2005", en de Algemene Erfpachtvoorwaarden gemeente Delft 2012 wordt ook uitgifte in erfpacht genoemd als specifiek middel om uitgifte van grond te sturen en te stimuleren. Het instrument van erfpacht zal in 2013 en de jaren daarna actiever dan thans het geval is worden ingezet ten behoeve van gronduitgifte. Voor de beschrijving hoe erfpacht functioneert en aan welke voorwaarden dient te worden voldaan, wordt verwezen naar voornoemde stukken Het college is van mening dat voor vrije markt woningen en voor sociale woningen geen prijswijzigingen dienen te worden doorgevoerd vanwege het huidige economische klimaat. Dit betekent dat de huidige vrije markt en sociale grondprijzen voor het jaar 2013 niet zullen worden ge'indexeerd. Uitdrukkelijk wordt hierbij vermeld dat de in deze brief genoemde grondprijzen, net als in voorgaande jaren, minimumprijzen betreffen en wel per m2 bruto vloeroppervlak (b.v.o.), bij een fsi>l. Vermelde prijzen zijn exclusief BTW, Tenzij hierna anders aangegeven. De hierna genoemde grondprijzen gelden met ingang van 1 januari 20 13. Vóór die datum gemaakte en schriftelijk overeengekomen prijsafspraken zullen worden gerespecteerd. De vermelde grondprijzen zijn de prijzen voor geleverde bouwrijpe grond. In voorkomende gevallen kan van het prijsbeleid worden afgeweken. Te denken valt aan tijdelijke maatregelen die de verkoop van kavels en grond kunnen bevorderen. Het besluit hiertoe wordt door het College van B&W genomen.
* Economische ontwikkeling De vooruitzichten ten aanzien van de ontwikkeling van de Nederlandse economie blijven onzeker. De kantorenmarkt toont geen herstel. Er is sprake van een toename van het woningaanbod bij een daling van de vraagprijs.
*
Hierna volgen de concrete grondprijsniveaus voor de verschillende soorten vastgoed. Vanwege de ontwikkelingen in het Spoorzone gebied geeft de Grondprijzenbrief in het laatste hoofdstuk 9 inzicht in de bepaling van grondprijzen voor tijdelijke gebiedsontwikkeling.
l.Woningbouw De gemeente Delft maakt in haar grondprijsbeleid onderscheid tussen: a) b) c) d)
Sociale huur- en koopwoningen (vaste kavelprijzen); Woningen in de vrije sector (genormeerde residuele benadering); Vrije kavels (vierkante meter prijs); Bijzondere woonconcepten (maatwerk).
ad a. Sociale huur- en koopwoningen. Om te bepalen welke woningen tot het sociale huur- en koopsegment behoren sluit de gemeente Delft aan bij de indelingssystematiek van het Stadsgewest Haaglanden waar Delft onderdeel van uitmaakt. Deze systematiek is opgenomen in de regionale prestatieafspraken tussen het Stadsgewest Haaglanden en de koepel van regionale woningcorporaties(SVH), zoals vastgesteld op 2 1 september 2005. De indeling voor het jaar 20 13 is als volgt: Sociale koopwoning
I Tot € 181.000,OO (prijspeil jan. 2013)
1 De grondprijzen voor sociale huur- en koopwoningen zijn gebaseerd op in het verleden bepaalde vaste grondprijzen per kavel en bedragen voor 2013: Type woning
Grondprijs Sociale huurwoning, grondgebonden £ 12.939,OO Sociale huurwoning, appartementen £ 12.939,00, met een stapelingsfactor van 0,8 zorg1- en studenteneenheden huur, van € 6.470,00, geen stapelingsfactor. maximaal 50 m2 b.v.o. Sociale koopwoning, grondgebonden € 17.251,OO Zorg- en studenteneenheden koop, van € 8.626,00, geen stapelingsfactor. maximaal 50 m2 b.v.o.
ad b. Woningen in de vrije sector De grondquotes resulteren in richtprijzen onder gemiddelde omstandigheden. Aniankelijk van de specifieke omstandigheden van de te ontwikkelen locatie kunnen deze worden bijgesteld. Van de tussen de onderstaande v.o.n.- prijzen gelegen bedragen worden de bijbehorende quotes op eedtiende van een procent afgerond. Voor uitleggebieden geldt een grondquote die steeds 1 % boven de reguliere grondquote ligt, zulks in verband met relatief lagere ontwikkelingskosten.
Voor vrije sector grondgebonden woningen gelden de navolgende quotes: tot
'
Onder zorgeenheden wordt hier verstaan zorgeenheden voor zover die niet vallen onder de normering als hierna bij "Zorginstellingen" is bepaald.
Voor vrije sector appartementen gelden de navolgende quotes: tot
>
42 175.000,OO: £ 200.000,00: £ 225.000,OO: £ 250.000,OO: £ 275.000,OO: £ 300.000,OO: £ 325.000,OO: £ 350.000,OO: £ 375.000,OO: £ 400.000,OO: £ 425.000,OO: £ 450.000,OO: € 450.000,OO:
Nota bene: Bij de berekening van de grondprijs aan de hand van bovengenoemde percentages moet rekening gehouden worden met het feit dat dit v.o.n.-prijzen inclusief BTW of eventueel Overdrachtsbelasting (OB) zijn. De grondprijs kan op twee manieren bepaald worden, waarbij het eindresultaat hetzelfde is:
- indien de grondquote direct berekent wordt over de v.o.n.-prijs (incl. BTW of OB), dient de BTW of OB in mindering te worden gebracht om tot de grondprijs te komen. - indien van de v.o.n.-prijs eerst de BTW of OB wordt afgehaald en dan de grondquote wordt gehanteerd, is het resultaat de grondprijs excl. BTW. ad c. Vrije kavels Voor vrije kavels wordt een prijs per m2 gehanteerd die gebaseerd is op de commerciële waarde van de grond. Voor 2013 geldt een algemene minimumprijs per m2 van € 570,OO. Deze prijs kan afhankelijk van onder meer locatie en grootte naar boven worden bijgesteld. Zo zullen bijvoorbeeld de grondprijzen voor binnenstedelijke locaties over het algemeen aanmerkelijk hoger zijn. Voor Harnaschpolder geldt in afwijking van het bovenstaande een minimumgrondprijs van € 525,OO per m2 die afhankelijk van grootte en locatie kan worden bijgesteld.
ad d. Bijzondere woonconcepten Voor bijzondere woonconcepten zoals maatschappelijk gebonden eigendom en koop/huurconceptenzal per geval worden beoordeeld op basis waarvan de grondprijs wordt bepaald.
2. Kantoren Voor kantoorruimte geldt een minimumprijs per m2 b.v.o. van € 252,OO. Per locatie wordt deze prijs aangepast voor locatie-specifieke omstandigheden zoals: het huurprijsniveau en specifieke locatiegebonden kosten.
3. Bedrijven Voor de grondprijzen voor bedrijfsterreinen geldt een minimumprijs per m2 b.v.o. Verder variëren de minimumprijzen per bedrijventerrein. Voor 2013 gelden de volgende minimumprijzen:
I Bedriiventerrein
I Priizen vanaf-
Ypenburgse Poort Tanthof
-
J
I
.. . ..-. .
€ 252,OO € 230,OO
Per m2 b.v.o. bij een f.s.i >1,0 Per m2b.v.o. bij een f.s.i.>l,O
Teneinde intensief ruimtegebmik op Ypenburgse Poort en Tanthof te stimuleren, hanteert de gemeente bij gronduitgifte op deze bedrijfsterreinen de volgende 'reductiefactoren': Bouwplan f.s.i. > 1,5 en kleiner dan of gelijk aan 1,75 f.s.i. > 1,75 en kleiner dan of gelijk aan 2,O f.s.i. > 2,O
Reductiefactor 0,75 0,65 0,55
Bovenstaande 'reductiefactoren' zijn van toepassing op alle mZb.v.o. boven een f.s.i. > 1,O.
4. Detailhandel, horeca en hotels 4.1. Detailhandel en horeca De grondprijzen worden doorgaans afzonderlijk per planinitiatief bepaald. Buiten het centrum wordt gerekend met een minimum grondprijs van € 660,OO per mZbvo.
4.2 Hotels De grondprijzen worden doorgaans afionderlijk per planinitiatief bepaald.
5. Parkeren Voor de grondprijzen voor parkeren hanteert de gemeente het uitgangspunt dat deze wordt bepaald door de bestemming waarbij de parkeervoorziening hoort. Voor het overige wordt verwezen naar de uitgangspunten als genoemd in de Nota Grondbeleid gemeente Delft 20 10-2013.
6. Beperkt zakelijke rechten Voor de vestiging van beperkt zakelijke rechten -zoals bijvoorbeeld een recht van overbouw- wordt in beginsel gerekend met de helft van de voor de betrokken ontwikkeling geldende fwictionele grondwaarde. Aniankelijk van de omstandigheden kan van die grondwaarde worden afgeweken.
7. Tuinuitgifte Het algemene uitgangspunt voor de prijsbepaling bij tuinuitgifte is de marktprijs voor woningbouw. Evenals voorgaande jaren wordt daarbij een onderscheid gemaakt tussen uitgifte tot en met 50m2 en uitgifte groter dan 50m2. Oppervlakte Tot en met 50 m2 Groter dan 50 m2
GrondpriJs £ 570,OO per m2
Op basis van taxatierapport met een minimum bedrag van £ 28.500,OO
Aanvullende opmerkingen: 1. Bij het tot stand komen van een koopovereenkomst worden de eventuele kosten van een taxatie door de gemeente gedragen. Indien er geen overeenkomst tot stand komt, draagt de aanvrager de kosten van de taxatie. 2. Gedeelten van vierkante meters worden afgerond op hele vierkante meters, naar boven afgerond. 3. Alle prijzen zijn ook hier exclusief belastingen en bijkomende kosten (kosten notaris, kadaster, overdrachtsbelasting, BTW, etc.). Deze kosten zijn voor rekening van de koper. 4. Indien er aanpassingen in de openbare ruimte moeten worden gedaan, zijn de kosten daarvan voor rekening van de koper. In geval van verhuur van tuintjes wordt gerekend met jaarhuur gebaseerd op een rendement over de grondwaarde conform de geldende gemeentelijke omslagrente voor het jaar 2013 vastgesteld op 5%. Ter dekking van de incassokosten van de huur wordt een bedrag van €75,- in rekening gebracht bij de huurder. Als de gemeente het initiatief neemt om verhuurde tuinen te verkopen dan zal per initiatief afionderlijk de grondprijs worden bepaald.
8. Overige functies a) Sociaal maatschappelijke voorzieningen zoals: overheidsvoorzieningen (brandweerkazernes, politiebureaus, etc.), onderwijsvoorzieningen (basisschool, middelbare school) sociaal culturele voorzieningen (welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, niet commerciële culturele voorzieningen) sporthallen (niet in overwegende mate commercieel geëxploiteerd) b) Zorginstellingen (ziekenhuis, verzorgingshuis, verpleeghuis) c) Recreatieve en Sport voorzieningen (zoals kinderboerderijenen speeltuinen) d) Nutsvoorzieningen (zoals trafo's, zendmasten) e) Voorzieningen met een commerciële grondslag
a. Sociaal maatschappelijkevoorzieningen Voor sociaal maatschappelijke voorzieningen geldt een vaste grondprijs per m2 b.v.o. van € 141,OO per m2 b.v.o.
b. Zorginstellingen De grondprijs voor zorginstellingen is gebaseerd op de kengetallen en grondkostenpublicaties van het Centrum Zorg en Bouw. Vergelijk daartoe http://kennisplein.zorgenbouw.nl. De Grondkosten variëren van € 225,OO tot € 304,OO (prijspeil 1 januari 2011) per m2 b.v.o. exclusief de voor de regio Delft geldende toeslag van 10%. Deze kosten mogen voor 20 13 worden geïndexeerd met 1,O 1% behoudens andersluidende publicatie van het Centrum Zorg en Bouw. Let OV: genoemde grondprijzen zijn hier inclusief BTW.
c. Recreatieve voorzieningen Voor recreatieve voorzieningen geldt een vaste grondprijs van € 37,OO per m2 b.v.o..
d. Nutsvoorzieningen De grond voor nutsvoorzieningen- uitsluitend in recht van opstal uitgegeven voor de duur van het bestaan van het nut- bedraagt € 252,OO. De retributie wordt voor de gehele looptijd afgekocht tegen de grondwaarde. Voor zend- en ontvangstinstallaties (niet zijnde UMTS) geldt een marktconforme jaarlijkse retributie c.q. jaarhuur van minimaal € 5.265,OO per opstalpunt (met grondoppervlakte tot 30 m2). Voor reclamemilenlmasten niet vallende onder de reclameverordening, wordt een marktconforme opstalretributierespectievelijk huur in rekening gebracht.
e. Voorzieningen met een commerciële grondslag Bedoeld worden hier in het bijzonder voorzieningen ten behoeve van recreatie en vrije tijdsbesteding die op commerciële basis geëxploiteerd worden zoals kartbanen, skihallen, bowling, golfbaan, jachthaven, bioscoop, etc. Gemeentelijke zwembaden en sporthallen vallen hier ook onder voor wat betreft het commerciële deel van de activiteiten..
9. Tijdelijke Gebiedsontwikkeling Omdat de Gemeente Delft tijdelijke gebiedsontwikkeling als belangrijke impuls voor permanente gebiedsontwikkeling ziet, tracht de Grondprijzenbrief tijdelijke gebiedsontwikkeling te stimuleren. Het volgende stappenplan voorziet in het berekenen van een huurprijs van het gebied: Bepalen percentages van de functie van het object, de totale omvang in m2 en het aantal b.v.o. Het aantal m2 vermenigvuldigd met de corresponderende prijs uit de grondprijzenbrief, voor de aangegeven functie. Als er meerdere functies zijn, worden de b.v.o.'s naar rato van de functie verdeeld. Het bedrag dat hierboven bepaald wordt, wordt vermenigvuldigd met een vast rentepercentage. Dit percentage is de gemeentelijke interne omslagrente.
10. Uitgifte in Erfpacht Erfpacht is een zakelijk recht. De erfpachter heeft in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de eigenaar. Hij mag de grond in erfpacht voorzien van een opstal en de erfpachter heeft het recht het erfpachtrecht (inclusief de opstal) te verkopen. Voor de erfpacht betaalt de erfpachter aan de eigenaar (bij erfpacht vaak de bloot eigenaar genoemd) jaarlijks een bedrag, de canon. In de praktijk komt het overigens vaak voor dat de canon in één keer voor de gehele looptijd van de erfpacht wordt afgekocht. De laatste optie is eveneens mogelijk in Delft. Vanwege gronduitgifte in erfpacht hoeft de grond niet volledig in eigendom te worden afgenomen, waardoor een lagere hypotheek benodigd is voor de financiering van woningen, dan wel een andere functie van grondgebruik. De gemeente Delft en de participerende lokale makelaars en ontwikkelaars werken nauwer samen om de consumentieindgebruiker erop te attenderen dat gronduitgifte in erfpacht extra financiële mogelijkheden en voordelen heeft ten opzichte van reguliere grondverkoop. Het instrument van erfpacht zal in 2013 en de jaren daarna actiever dan thans het geval is worden ingezet ten behoeve van gronduitgifte. Wanneer blijkt dat toekomstige consumentedeindgebruikers van nieuw vastgoed hun financiering voor de vastgoedaankoop niet sluitend krijgen, is de uitgifte van erfpacht een optie voor de toekomstige consument/eindgebruikersom financieel rond te komen.
Begripsbepalingen en afkortingen: b.v.o.: bruto vloeroppervlakte volgens het Nederlands Normalisatie-Instituut NEN-norm 2580: De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is ruwweg de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. f.s.i.: Boor space index: De floor space index is de verhouding tussen het aantal m2 bruto ~ l ~ e r ~ p p e(b.v.o.) ~ l a kvan het gebouwde en het aantal m2uitgeefbaar terrein van het perceel. v.o.n.: vrij op naam. Vrij op naam betekent dat de kosten van de koop voor rekening van de verkoper zijn. De tegenhanger van 'vrij op naam' is 'kosten koper'. In het laatste geval komen de kosten van een koop voor rekening van de koper. Het gaat om kosten voor de belasting (omzet- of overdrachtsbelasting), notaris- en kadasterkosten en eventuele andere bijkomende kosten. b.t.w.: Belasting Toegevoegde Waarde o.b.: Overdrachtsbelasting s.v.h.: Sociale Verhuurders Haaglanden
