Grondprijzenbrief 2015 Inleiding De grondprijzenbrief 2015 geeft de door de gemeente Ede te hanteren prijzen weer voor gronden die in Ede door de gemeente worden uitgegeven met verschillende bestemmingen. Deze informatie is bestemd voor iedereen die geïnteresseerd is in grondaankoop. Het betreft de verkoopprijzen voor bouwrijpe grond, tenzij anders aangegeven. Toelichting op de Grondprijzen 2015 Eind 2014 heeft een onafhankelijke taxatiecommissie de grondprijzen voor de verschillende functies en categorieën getaxeerd. Deze prijzen zijn verwerkt in de grondprijzennota 2015 welke is vastgesteld door de Raad. Deze vastgestelde prijzen zijn richtinggevend voor deze grondprijzenbrief en voor de onderhandelingen. In deze grondprijsbrief worden de prijzen bekend gemaakt voor die kavels of projecten die in 2015 concreet worden aangeboden. De prijzen zijn gebaseerd op de door de Raad vastgestelde grondprijzennota 2015. Voor die projecten of delen waar uitgifte in 2015 of op korte termijn aan de orde is zullen de prijzen zoveel mogelijk op kaarten als bijlage worden weergegeven en op de gemeentelijke website worden gepubliceerd. Deze grondprijzenbrief is een openbaar stuk en is vastgesteld door het college van B&W. De grondprijzenbrief zal op de gemeentelijke website worden gepubliceerd. Omdat het aanbod kan fluctueren zal het actuele aanbod met alle relevante informatie via de website van de gemeente Ede worden bijgehouden en gepubliceerd. Uitgangspunten voor de grondprijzen zijn: • Indien niet anders vermeld, zijn alle grondprijzen die worden genoemd (voor zover van toepassing) exclusief BTW en kosten koper. • De prijzen gelden voor het jaar 2015 (of tot vaststelling nieuwe grondprijzen) • Bij projecten, of in die gevallen, waar reeds afspraken zijn gemaakt over de te hanteren grondprijzen, blijven deze van kracht. • Uitgangspunt is marktconformiteit van de grondprijs. Deze wordt o.a. beïnvloed door de marktomstandigheden van vraag een aanbod, de specifieke (locatie)kenmerken, de planologische mogelijkheden en de concurrentiepositie. Naast de prijs kunnen ook de (specifieke) leveringsvoorwaarden onderdeel van de prijsbepaling zijn. • Aangezien de vermelde prijzen een momentopname zijn en afhankelijk zijn van veel specifieke omstandigheden zal daar waar sprake is van richtprijzen bij elke onderhandeling en transactie door de gemeentelijke waarderingscommissie een marktconform prijsadvies worden afgegeven • Uitgangspunt bij grondverkoop is dat de grond (daar waar dat aan de orde is) bouwrijp wordt geleverd aan de afnemer, qua bodemkwaliteit geschikt voor het beoogde gebruik. • Het college van B&W stelt de uiteindelijke grondprijs vast. Het college behoud zich het recht voor in voorkomende gevallen af te wijken van de grondprijzen. Grondprijzen 2015 In de tabel zijn per functie de grondprijzen opgenomen. Er is onderscheid gemaakt in de categorieën; bedrijven, wonen en overige bestemmingen en verder worden er vaste prijzen en richtprijzen onderscheiden met als doel om per project de grondprijs, die dient als verkoop- cq vraagprijs, te communiceren. Voor gedetailleerde informatie en contactgegevens verwijzen wij u naar de website van de gemeente Ede. In voorkomende gevallen kan de gemeente Ede ervoor kiezen om te werken met een openbare biedprocedure (cq tender).
1 Vaste grondprijs: Voor sommige functies is een vaste grondprijs bepaald. Dit geldt ook voor projecten of delen waar de kaders om een vaste prijs te kunnen bepalen voldoende helder zijn. De vaste prijs is bedoeld om partijen aan te geven :”deze grond is voor die functie te koop voor die prijs”. Deze methodiek laat voor bijvoorbeeld een ontwikkelaar in een groter plangebied de vrijheid om binnen gestelde kaders en eisen met een vaste grondprijs een haalbaar plan te ontwikkelen. 2 Richtprijs: In andere gevallen is een richtprijs bepaald, deze prijs is niet vast maar zal in overleg en na onderhandeling met de afnemer worden bepaald. Dit is bijvoorbeeld aan de orde indien het programma of andere uitgangspunten nog niet voldoende zijn bepaald. Het geeft bij aanvang van de ontwikkeling cq onderhandelingen richting aan de prijs. 3 Openbare biedprocedure/tender: Meerdere partijen worden uitgenodigd om in concurrentie een bod te doen op bouwgrond. In de regel geldt dat aan de hoogst biedende partij wordt gegund. Het kan echter ook zijn dat in bepaalde gevallen andere feiten en omstandigheden zwaarder meewegen. Vaak wordt de tender gecombineerd met een ontwerpcompetitie en meestal met een programma van eisen als basis. Vooraf berekende grondprijzen bijv. door middel van de residuele methode dienen als toets. Voorbehoud van gunning bij niet halen van minimale prijs/waarde wordt in principe opgenomen. Bouwkavels De gemeente heeft regelmatig ook losse bouwkavels of vastgoedobjecten te koop. Deze zullen allemaal met de specifieke informatie op de site worden vermeld. Op basis van een taxatie van de waarderingscommissie worden de verkoopprijzen bepaald. Parkeren ten behoeve van alle beoogde bestemmingen Uitgangspunt is dat het parkeren ten behoeve van de beoogde bestemming op de bouwkavels wordt opgelost. Voor de bepaling van het benodigd aantal parkeerplaatsen wordt uitgegaan van de nota Parkeernormering Gemeente Ede, tenzij er in het bestemmingsplan afwijkende normen zijn opgenomen. Hieronder staat een verdere uitwerking van dit principe per type bestemming. Bedrijven, commerciële voorzieningen en sportvoorzieningen Uitgangspunt voor de in dit stuk genoemde grondprijzen is dat het gebruikersparkeren en het bezoekersparkeren op eigen terrein worden opgelost. Sociale woningbouw In deze categorie woningen is het vaak lastig om het parkeren op de woonkavel te regelen, met name bij middenwoningen. Daarom gaan we er hier van uit dat het parkeren in het openbaar gebied moet worden opgelost. Vrije sector woningbouw, bouwkavels en niet-commerciële voorzieningen Uitgangspunt voor de in dit stuk genoemde grondprijzen is dat het gebruikersparkeren op eigen terrein wordt opgelost en dat de gemeente het bezoekersparkeren in de openbare ruimte aanlegt. Gebouwde parkeervoorzieningen Voor gebouwde parkeervoorzieningen kan, als er sprake is van een onrendabele top, een korting van maximaal € 5.000,- op de grondprijs per plaats worden verleend. De koper van de grond moet hierbij aantonen hoe hoog de onrendabele top is. Ook is korting alleen mogelijk indien de gemeente expliciet akkoord gaat met een gebouwde parkeeroplossing. Voor uitbreiding parkeergelegenheid op bedrijventerreinen geldt een minimale grondprijs van €180/m².
SOCIALE WONINGBOUW Dit segment is te verdelen in de volgende categorieën: 1) Sociale huurwoningen (woningen met een huurprijs onder de sociale huurprijsgrens, ic €710,68 in 2015, en die wordt verhuurd door een toegelaten instelling conform art 13-1.a Wet op de Huurstoeslag). 2) Woningen die zowel kunnen worden verhuurd als verkocht met maatschappelijke gebonden eigendom (bijv. “te woon” of “koopgarant”) met een v.o.n.-prijs < € 170.000 (inclusief korting / dus na korting). Ad 1) en 2) De woning moet voor een door de gemeente te bepalen termijn in dit segment worden behouden, daarna mag deze woning worden verkocht (uitgepond) dan wel worden verhuurd boven de huurtoeslaggrens. Ad 2) Het gaat hier om woningen waarbij de gebruiker een keuzemogelijkheid heeft om de woning te huren of te kopen. Bij de koopvariant wordt een marktwaarde getaxeerd van de betreffende woning. De “koper” kan deze woning vervolgens met korting kopen van de eigenaar, die overigens eigenaar blijft van het onderliggende perceel. De beoordeling of deze woning in de categorie sociale woningbouw valt, gebeurt op basis van de getaxeerde waarde van deze woning minus de korting. Deze waarde moet onder de € 170.000 liggen. Indien de “koper” de woning wil doorverkopen dan moet hij hem eerst aanbieden aan de eigenaar van het onderliggende perceel (bij koopgarant geldt voor de eigenaar van het onderliggende perceel overigens een terugkoopplicht). Als de afgesproken termijn van uitponding nog niet is verstreken, dan is de eigenaar van het perceel verplicht de woning weer onder dezelfde voorwaarden op de markt te zetten. Voor de grondprijs voor een sociale woning wordt uitgegaan van een standaard kavelgrootte van ca 125m² en een vaste prijs per woning zoals in de tabel weergegeven.
Informatie Voor meer informatie over grondprijzen, bouwgrond of als u geïnteresseerd bent in aankoop van een kavel of ander vastgoed van de gemeente Ede, dan kunt u contact opnemen met de medewerkers van de marktbalie van de gemeente Ede via
[email protected] . Ook als u zelf een idee voor ontwikkeling van vastgoed heeft bent u van harte uitgenodigd contact op te nemen Informatie is ook beschikbaar via de website van de gemeente Ede.
Disclaimer In de grondprijzenbrief is aangegeven welke prijzen voor bouwrijpe grond worden berekend. Bij aankoop van bouwrijpe grond dient over de waarde van de grond btw. te worden betaald. De in de grondprijzenbrief genoemde bedragen zijn alle kosten koper en zijn exclusief de verschuldigde belasting. Gemeente mag bij de verkoop van gronden geen (ongeoorloofde) staatsteun verlenen en is verplicht te koop zijnde gronden tegen marktconforme prijzen verkopen. Bij de verkoop van specifieke locaties zal door middel van een taxatie de grondwaarde worden getoetst en kan zo nodig worden gecorrigeerd. Er zijn veel factoren die op de prijsstelling van invloed zijn, zoals de kwaliteit van de omgeving en daarmee de aantrekkelijkheid van een locatie, de bodemkwaliteit, gebruiksmogelijkheden en bestemming, ontsluiting en achterland. De prijzen van de gemeente Ede worden bepaald door de waarderingscommissie (die in voorkomende gevallen wordt aangevuld met een extern taxateur). De waarderingscommissie maakt gebruik van diverse verschillende taxatiemethodieken. Omdat elke situatie specifiek is kan moeilijk generiek worden aangegeven welke methode in welke situaties zullen worden gehanteerd (het kan in voorkomende gevallen zelfs zo zijn dat meerdere methodieken naast elkaar worden gebruikt). Het is aan de waarderingscommissie om in de voorkomende gevallen de op dat moment voor die specifieke situatie geëigende methode(n) te bepalen. Veel gebruikte methoden zijn bijvoorbeeld de comperatieve methode en de residuele of residuele grondquote methode. Voorheen stelde de gemeente Ede in de grondprijsbrief met name voor woningbouw de methode van grondprijsberekening vast. Die systematiek is nu losgelaten, om niet afhankelijk te zijn van 1 methode is nu door de raad vastgesteld dat voor elk “project” op voorhand de grondprijs wordt bepaald en dat op elk moment deze prijs door de waarderingscommissie kan worden getoetst. Het is niet mogelijk voor alle denkbare locaties en bestemmingen eenduidig de grondwaarde aan te geven. Afwijkingen op de grondprijzenbrief worden getaxeerd door de waarderingscommissie. De aangegeven bedragen zijn indicatief, in alle gevallen zal de grondprijs door burgemeester en wethouders (met in bijzondere gevallen een consultatie vooraf van de gemeenteraad) worden vastgesteld, waarbij rekening wordt gehouden met bijzondere functies, omstandigheden en ligging. In gevallen waarbij ervoor wordt gekozen de grond in een biedingenprocedure op de markt te brengen behoudt de gemeente zich het recht voor de grond bij (te) lage biedingen niet te gunnen. De grondprijzenbrief wordt in principe jaarlijks geactualiseerd en vastgesteld. Deze Grondprijzenbrief 2015 is vastgesteld door het college op 24 maart 2015 en geldt tot de vaststelling van de volgende grondprijzennota/cq -brief.
