Grondprijzenbrief 2015

Grondprijzenbrief 2015

Informatie over grondprijzen bij gemeentelijke gronduitgifte

Ontwikkelingen vastgoedmarkten en grondprijzen

Utrecht.nl

Inhoudsopgave grondprijzenbrief 2015 SAMENVATTING ......................................................................................................................... 3 1. INLEIDING ............................................................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

D OEL GRONDPRIJZENBRIEF ................................................................................................. 5 B ELEIDSKADER ................................................................................................................... 5 G EMEENTELIJK KOSTENVERHAAL BIJ PARTICULIERE INITIATIEVEN ........................................... 5 T IJDELIJKE FUNCTIES EN HERONTWIKKELINGEN .................................................................... 6 A SPECTEN VAN STAATSSTEUN ............................................................................................ 6 U ITGANGSPUNTEN GRONDPRIJZEN ...................................................................................... 7

2. MARKTONTWIKKELINGEN EN GRONDPRIJZEN .................................................................. 9 2.1 W ONEN ................................................................................................................................ 9 2.1.1 Landelijke ontwikkeling woningmarkt ................................................................. 9 2.1.2 Ontwikkeling Utrechtse woningmarkt ................................................................ 11 2.1.3 Grondprijzen 2015 woningbouw ......................................................................... 15 2.2 K ANTOREN ......................................................................................................................... 19 2.2.1 Landelijke ontwikkeling kantorenmarkt ............................................................ 19 2.2.2 Ontwikkeling Utrechtse kantorenmarkt ............................................................. 20 2.2.3 Grondprijzen kantoren 2015 ............................................................................... 21 2.3 B EDRIJFSRUIMTEN EN BEDRIJVENTERREINEN ........................................................................... 23 2.3.1 Landelijke ontwikkeling bedrijfsruimtemarkt ................................................... 23 2.3.2 Ontwikkeling Utrechtse bedrijfsruimtemarkt ................................................... 24 2.3.3 Grondprijzen bedrijventerreinen 2015 .............................................................. 25 2.4 D ETAILHANDEL EN LEISURE .................................................................................................. 26 2.4.1 Landelijke ontwikkeling detailhandel- en leisuremarkt ................................. 26 2.4.2 Ontwikkeling Utrechtse detailhandel- en leisuremarkt .................................. 27 2.4.3 Grondprijzen detailhandel en leisure ................................................................. 28 2.5 H OTELS .............................................................................................................................. 30 2.5.1 Landelijke ontwikkeling hotelmarkt ................................................................... 30 2.5.2 Ontwikkeling Utrechtse hotelmarkt .................................................................... 30 2.5.3 Grondprijzen hotels 2015 .................................................................................... 32 2.6 P ARKEREN .......................................................................................................................... 33 2.7 B IJZONDERE DOELEINDEN : MAATSCHAPPELIJKE FUNCTIES EN SPORT ........................................ 34 2.8 G RONDPRIJZEN OVERIGE FUNCTIES ....................................................................................... 35 2.8.1 Eerstelijnszorg en kinderdagverblijven ............................................................. 35 2.8.2 Grondprijs snippergroen ...................................................................................... 36 2.8.3 Grondprijzen nutsbedrijven ................................................................................. 36 BIJLAGE I. ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN ..................................................................... 39 BIJLAGE II. VERGOEDINGEN EN INDEXERINGEN .................................................................. 43 BIJLAGE III. DEFINITIES ........................................................................................................... 47


2/50


Samenvatting De markt voor commercieel vastgoed is in 2014 nog niet geheel hersteld. Met name in de winkelmarkt zijn de effecten van de crisis nu pas echt merkbaar. Ook in de kantorenmarkt en de bedrijfsruimtemarkt werden (huur)prijsdalingen geconstateerd. De woningmarkt daarentegen vertoonde in Utrecht weer tekenen van herstel; prijsstijgingen en een toename van het aantal transacties. Door de residuele grondwaardemethodiek toe te passen worden ontwikkelingen in de woningmarkt verdisconteerd in de grondprijs. De (vaste) grondprijs voor sociale woningbouw is, conform BAS-afspraken, met 0,75% geïndexeerd. De (vaste) grondprijs voor middeldure (beleggers) huurwoningen is met hetzelfde percentage geïndexeerd. De (vaste) grondprijs voor woonwagenstandplaatsen is 1,5 maal de grondprijs voor sociale woningbouw, in verhouding met de gemiddelde kavelgrootte. Op grond van de economische ontwikkelingen en de vooruitzichten voor 2015 zijn de bandbreedtes van de grondprijzen van het commercieel vastgoed grosso modo gehandhaafd op de niveaus van 2014. De vaste grondprijzen voor bijzondere doeleinden en snippergroen zijn eveneens ongewijzigd. De ontwikkelingen rond de verschillende marktsegmenten kunnen als volgt worden samengevat:



Wonen:



Kantoren:

Eind januari 2015 heeft de Utrechtse gemeenteraad besloten om – op enkele uitzonderingen na - gronden bestemd voor vrije sector koopwoningen voortaan in volle eigendom te leveren. o Voor de projectmatige woningbouw wordt de grondprijs residueel bepaald. Door een residuele grondwaardeberekening te hanteren houdt de gemeente in haar grondprijsbeleid rekening met bijvoorbeeld investeringen in duurzaamheid. De grondquote voor eengezinswoningen is gelijk gebleven met een percentage tussen de 25% en 40%. Voor de meergezinswoningen is de onderkant van de bandbreedte gehandhaafd op 12%, met een minimum van de genormeerde grondprijs voor ‘sociale koopwoningen’ (duurzaam niet vrij verhandelbare woningen). De bovenkant van de bandbreedte is gehandhaafd op 30%. o De bandbreedte van de grondprijs voor de vrije kavels is gehandhaafd op het niveau van 2014. De onderkant van de bandbreedte van € 450 en € 400 per m² voor respectievelijk twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen is gehandhaafd. De stimuleringsmaatregel met een korting van € 50 per m² wordt voortgezet. De bovenkant van de bandbreedte is gehandhaafd op € 1.000. o Om de bouw van beleggershuurwoningen te stimuleren is de grondprijs voor deze woningen voor de verschillende categorieën gefixeerd op een vast bedrag per woning, te weten een bedrag van € 28.700 exclusief BTW voor meergezinswoningen, een bedrag van € 32.750 excl. BTW voor eengezinswoningen met een huur tussen € 710,68 en € 760 en een bedrag van € 38.750 voor eengezinswoningen met een huur tussen € 760 en € 900. De grondprijs is ten opzichte van 2014 geïndexeerd met 0,75%, gelijk aan de indexering van de grondprijs van de sociale huurwoningen. Deze prijs moet worden gezien als een minimumprijs. In tenders kan een hogere grondprijs worden geboden. o Voor de sociale woningbouw zijn in 2011 met een looptijd tot 1 januari 2016 afspraken gemaakt met de Utrechtse woningcorporaties (Bouwen aan de Stad). Ten opzichte van 2014 zijn de grondprijzen conform deze afspraken geïndexeerd met 0,75%. Er zijn nog 2 categorieën sociale huurwoningen: H2-woning (huurprijs < € 618,25) met een grondprijs van € 18.484,66 en H3-woning (huurprijs tussen € 618,25 tot € 710,68) met een grondprijs van € 27.662,24. Voor sociale koopwoningen (koopwoning die duurzaam niet vrij verhandelbaar is zonder toestemming van de gemeente) geldt een genormeerde grondprijs van € 21.936,06. De bandbreedten van de grondprijzen voor kantoorontwikkelingen zijn gehandhaafd op de niveaus van 2013/ 2014 om, bij een beleid gericht op het terugdringen van het leegstandspercentage en transformatie van incourante kantoorgebouwen, de ontwikkeling van nieuwe kantoormeters niet aantrekkelijker te maken. Partijen die onder

3/50


de huidige marktcondities echt voor nieuwbouw willen gaan zullen hiervoor ook een substantiële bijdrage moeten betalen. Daarnaast wordt op deze wijze de alternatieve aanwendbaarheid van het bestaande marktaanbod gestimuleerd. Voorts is meegewogen dat een beperkte reductie van de grondprijs onder de huidige marktomstandigheden niet zal leiden tot een toename van de vraag. De grondprijzen liggen tussen € 540 en € 1.075 per m 2 bvo.



Bedrijven:



Detailhandel en leisure:



Hotels:



Parkeren:



Bijzondere doeleinden:



Overige functies:



Snippergroen:

Ondanks het feit dat de huurprijzen van bedrijfsruimte in Utrecht wat onder druk staan zijn de grondprijsniveaus en bandbreedtes van de grondprijzen voor bedrijvenlocaties bevroren op de niveaus van 2013/ 2014, niveaus die, omwille van het commerciële karakter, iets liggen boven de kostprijs dekkende grondprijs. Dit betekent een grondprijs vanaf € 200 tot € 400 per m 2 . Tevens is de uitgifte van nieuwe grond bewust iets duurder om hergebruik van bestaande locaties te stimuleren. De grondprijs wordt residueel bepaald, waarbij rekening wordt gehouden met een daling van de huurprijzen, zoals in 2014 en waarschijnlijk ook in 2015 het geval is. De bandbreedte voor stadsdeelcentra Overvecht en Kanaleneiland is daarom met € 50 per m² verlaagd. De overige bandbreedtes worden geacht voldoende ruimte te bieden om tot transacties te komen en blijven ten opzichte van 2014 ongewijzigd. De uitgifte van grond voor een hotel is maatwerk. Een onderverdeling in sterren is losgelaten, nu dit niet passend meer wordt geacht bij de huidige praktijk. Ter indicatie geldt voor de grondprijs de volgende bandbreedte: € 225 tot € 650 per m² bvo. In beginsel is de prijs voor parkeren inbegrepen in de grondprijs voor de betre ffende functie. Bij een commerciële exploitatie van een parkeervoorziening wordt door middel van een residuele waardeberekening een grondprijs bepaald.

De grondprijzen voor bijzondere doeleinden zijn dit jaar, net als in 2014, niet geïndexeerd en bedragen dus nog steeds € 189,94 voor gebouwde vierkante meters en € 45,93 voor onbebouwde vierkante meters. De bandbreedtes voor de grondprijzen voor de overige functies, zoals een kinderdagverblijf, fysiotherapie en/of tandarts/apotheek, zijn ten opzichte v an 2014 licht naar beneden bijgesteld. De grondprijs voor snippergroen is niet geïndexeerd en bedraagt € 137,43 per m² met een minimum van € 3.260. Ook voor de nutsvoorzieningen geldt een minimale normkostengrondprijs van € 3.260.

Alle hier genoemde prijzen zijn exclusief BTW en prijspeil 1 januari 2015.

4/50


1. Inleiding 1.1 Doel grondprijzenbrief De grondprijzenbrief wordt jaarlijks opgesteld door de afdeling Grondzaken van de gemeente Utrecht. De voorliggende notitie bevat achtergrondinfo rmatie over en onderbouwing van de in 2015 te hanteren grondprijzen. Om de gemeentelijke onderhandelingspositie over grondprijzen te waarborgen kan voor een aantal marktsegmenten slechts een globale aanduiding van de grondprijzen worden gegeven. Kort gezegd wordt voor alle functies, behoudens een aantal specifieke functies, zoals "sociale woningbouw" en "bijzondere doeleinden" , uitgegaan van een marktconforme grondprijs. Dat wil zeggen dat bij de betreffende functie en voor de betreffende locatie onder de gegeven marktomstandigheden wordt uitgegaan van de maximaal haalbare, veelal residueel bepaalde, grondprijs. Voor “sociale woningbouw”, zogenaamde “beleggershuurwoningen” en "bijzondere doeleinden" gelden vastgestelde grondprijzen. Bij gronduitgifte zal, als mogelijk, een openbare inschrijving worden gehouden , danwel een marktconforme (getaxeerde) grondprijs worden gehanteerd. Elke uitgifte wordt individueel beoordeeld. In uitzonderlijke situaties kan worden afgeweken van de hierna te vermelden grondprijzen en normen.

1.2 Beleidskader De grondprijzenbrief dient gebruikt te worden in samenhang met de in 2012 vastgestelde "Nota Grondbeleid 2012 - 2015". In deze nota zijn de kaders van het grondbeleid bepaald en worden onder meer het uitgiftebeleid en de methoden om tot een grondprijsbepaling te komen nader toegelicht. Eind januari 2015 heeft de Utrechtse gemeenteraad besloten om – op enkele uitzonderingen na - gronden bestemd voor woningbouw voortaan niet meer in erfpacht uit te geven, maar in volle eigendom te leveren 1. Daarnaast heeft de raad ingestemd met de aanpassing van een aantal van het huidige uitgiftebeleid deel uitmakende onderwerpen, zoals het beleidskader Integrale Woningkwaliteit (IWK 2007) en het antispeculatiebeding. Dit nieuwe beleid is met ingang van 1 februari 2015 in werking getreden. In de actualisatie van de Nota Grondbeleid, die dit jaar zal plaatsvinden, zullen deze wijzigen worden opgenomen. Op verzoek van een ontwikkelaar of particulier zal de gemeente meewerken aan de omzetting van reeds getekende uitgifteovereenkomsten in een verkoopovereenkomst, voor zover de gronden conform het nieuwe beleid in eigendom kunnen worden geleverd en de notariële akte van vestiging van het erfpacht nog niet is gepasseerd. Tevens wil de gemeente aan bestaande erfpachters van koopwoningen de mogelijkheid aanbieden om hun erfpacht om te zetten naar een volledig eigendomsrecht. De voorwaarden hiervoor zullen in de loop van 2015 verder worden uitgewerkt.

1.3 Gemeentelijk kostenverhaal bij particuliere initiatieven Bij particuliere initiatieven brengt de gemeente bij de initiatiefnemer, voorafgaande aan de vaststelling van het zogenaamde startdocument, een voorschot op de gemeentelijke plankosten in rekening.  € 10.000 voor het opstellen van een Startdocument.  € 30.000 voor een zogenaamde Bouwenveloppe  € 50.000 voor een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE)

Zie raadsbesluit 14.059297 d.d. 29 januari 2015 http://ibabsonline.eu/Agenda.aspx?site=utrecht&ag endaid=38ae1aa1-0105-4963-a90b0e969e54f9bd&FoundIDs=&afdelingid=00000000-0000-0000-0000-000000000000 1

5/50


De voorschotbedragen zijn gebaseerd op de gemiddelde gemeentelijke kosten voor het opstellen van een Startdocument, respectievelijk Bouwenveloppe of SPvE. De kosten voor een SPvE zijn hoger, omdat dit stuk ook aan de Gemeenteraad moet worden aangeboden en de Bouwenveloppe ter besluitvorming aan het College van burgemeester en wethouders kan worden voorgelegd De voorschotbedragen worden verrekend met de definitieve afrekening van de gemeentelijke plankosten, op basis van de door de gemeente gehanteerde plankostenscan. De plankostenscan is een (landelijk gebruikt) rekenkundig instrument, gebaseerd op de Wro, waarmee de hoogte van de bijdrage in de gemeentelijke kosten kan worden bepaald bij de realisering van een bouwplan. In de plankostenscan wordt een relatie gelegd tussen de opgave (complexiteit) en de producten en activiteiten van de gemeente die nodig zijn om het project te realiseren, zoals het opstellen van een nieuw bestemmingsplan, inrichtingsplan openbare ruimte, contracten, projectmanagement, planeconomie et cetera.

1.4 Tijdelijke functies en herontwikkelingen Grond voor tijdelijke functies wordt in principe door de Utrechtse Vastgoed Organisatie (UVO) ter beschikking gesteld. Doorgaans gebeurt dit op basis van een huurcontract, met eventueel een afhankelijk recht van opstal daarop gevestigd. De huurprijs is gerelateerd aan de rente over de marktwaarde van de grond. Bij herontwikkelingen op in erfpacht uitgegeven gronden kan er sprake zijn van een economische meerwaarde voor de gemeente. De meerwaarde wordt berekend door het verschil te nemen van de grondwaarde met het toekomstig gebruik en de gro ndwaarde met het huidige (toegestane) gebruik. Aan de hand van een taxatie van de waarden op het huidige moment zal bepaald worden of er sprake is van een meerwaarde van de grond. Economische meerwaarde kan ook aan de orde zijn op het moment dat een beleg ger besluit haar huurwoningen te verkopen (uitponden). De gemeente Utrecht biedt de mogelijkheid deze economische meerwaarde in de toekomst reeds bij uitgifte af te rekenen. Daartoe wordt het prijsverschil tussen de grondwaarde voor een beleggershuurwoning en de grondwaarde van een vergelijkbare koopwoning voor 10 jaar (exploitatieperiode beleggershuurwoning) geïndexeerd en daarna netto contant gemaakt. Conform het raadsbesluit van 29 januari 2015 kan de koper/belegger ook kiezen voor levering in volle eigendom als zij op voorhand de grondprijs voor een vergelijkbare koopwoning wil afrekenen met de gemeente.

1.5 Aspecten van staatssteun Voor het bepalen van een staatssteunrisico is van belang om te bepalen of grondtransacties onder marktconforme condities worden uitgevoerd. Met betrekking tot grondtransacties heeft de Europese Commissie een mededeling gepubliceerd over de verkoop van gronden en gebouwen 2. In deze mededeling wordt aangegeven dat de verkoop van gronden op een marktconforme manier dient plaats te vinden. Ter voldoening aan het begrip "marktconform" worden twee manieren van verkoop aangegeven:  verkoop via een open en onvoorwaardelijke biedprocedure of;  op basis van een taxatie door een onafhankelijke deskundige. De commissie gaat ervan uit dat een onafhankelijke taxatie tot een marktconforme prijs leidt. Dit voorjaar zal er een nieuwe ‘Mededeling over het begrip Staatssteun’ van de Europese Commissie verschijnen. De afdeling grondzaken volgt de publicaties en ontwikkelingen over dit onderwerp nauwgezet. Vooralsnog zal de in 2012 in gang gezette werkwijze worden voortgezet: voor nieuwe uitgiften met een commerciële grondslag zal, voorafgaand aan de uitgifte, telkens een taxatie worden gevraagd aan een onafhankelijk deskundige.

Mededeling van de Europese Commissie betreffende staatssteunelementen bij verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties, PbEG 1997, C209/3 2

6/50


1.6 Uitgangspunten grondprijzen De grondprijzen en normen zijn gebaseerd op trends, ervaringen en ontwikkelingen in de betreffende vastgoedmarkten. De grondprijzenbrief is tot stand gekomen in afstemming met diverse deskundigen van de gemeente Utrecht, waaronder afdeling Wonen, Eco nomische Zaken, Grondzaken, Projectorganisatie Stationsgebied en bureau NegenTien. Daarnaast is gebruik gemaakt van extern verkregen informatie van makelaars en adviseurs (DTZ Zadelhoff, LMBS Retail) en andere platforms (NVM, Neprom, CBS, Rabobank, EIB, Vastgoedmarkt, Property.nl, etc). Alle beschreven markttrends en -ontwikkelingen zijn gebaseerd op gegevens die per januari 2015 beschikbaar waren. Voor deze grondprijzenbrief geldt in beginsel als uitgangspunt dat bouwrijpe grond 3 wordt geleverd, dat wil zeggen dat in elk geval:  de grond is geschikt voor de beoogde bestemming qua bodemkwaliteit;  er geen bijzondere belemmeringen zijn die het gebruiksrecht beperken;  bebouwing tegen normale bouwkosten mogelijk is. De kosten van (aanvullende) kwaliteitseisen en duurzaamheidsmaatregelen maken bij de residuele berekening onderdeel uit van de bouwkosten en zijn daarmee medebepalend voor de ruimte die beschikbaar is voor de in rekening te brengen grondkosten. Bij beperkingen van de gebruiksmogelijkheden, bijvoorbeeld bij een talud, zal een nader te bepalen correctie op de grondprijs worden toegepast. De van toepassing zijnde vergoedingen en indexeringen zijn opgenomen in bijlage II. Tenzij nadrukkelijk anders is vermeld zijn alle vermelde prijzen de per 1 januari 2015 vastgestelde prijzen, exclusief omzetbelasting.

3

in de bijlage is een uitgebreide definitie van bouwrijpe grond opgenomen

7/50


8/50


2. Marktontwikkelingen en grondprijzen In dit hoofdstuk wordt per functie eerst een korte marktanalyse gegeven, zowel op landelijk niveau als specifiek voor de Utrechtse situatie. Vervolgens worde n de bandbreedtes in de grondprijzen voor 2015 weergegeven. De algemene regel is dat grondprijzen residueel worden bepaald; de bandbreedtes die in de voorliggende grondprijzenbrief staan vermeld zullen veelal voldoende flexibiliteit bieden om grondprijzen residueel op maat te kunnen bepalen, afhankelijk van de specifieke marktpotentie en de situatie ter plekke. Eventuele mutaties in de bandbreedten zijn in de lopende grondexploitaties verwerkt. Zo nodig zullen mogelijkheden tot openbare inschrijving bij gronduitgifte worden benut.

2.1 Wonen In deze paragraaf zal eerst worden ingegaan op de landelijke ontwikkelingen op de woningmarkt, waarna wordt ingezoomd op de gemeente Utrecht. Als bronnen zijn onder meer geraadpleegd: CBS, Kadaster, NVM (Kwartaalmonitor Bouw, Analyse woningmarkt), Rabobank (Kwartaalbericht woningmarkt), Neprom (Monitor Nieuwe Woningen), Brecheisen (Woningmarktrapportage). In paragraaf 2.1.3 komen de grondprijzen voor 2015 van de verschillende woningcategorieën aan bod.

2.1.1 Landelijke ontwikkeling woningmarkt Meer woningverkopen

Het negatieve sentiment op de woningmarkt lijkt gekeerd. In 2014 werd het economisch klimaat beter, het vertrouwen nam toe, de hypotheekrente werd nog lager en er waren fiscale stimuleringsmaatregelen. Het aantal verkochte woningen steeg afgelopen jaar dan ook voor het eerst sinds 2006. Het kadaster registreerde in 2014 ruim 150.000 transacties. Met name in de 2 e helft van het jaar trok de woningmarkt echt aan. In het vierde kwartaal van 2014 zijn er door NVM-makelaars bijna 35.000 woningen verkocht. Dat is ruim 30% meer dan in dezelfde periode vorig jaar en bijna een verdubbeling van het aantal verkochte woningen op het dieptepunt van de crisis. Voor 2015 verwacht de NVM een verdere stijging van het aantal transacties met 5 tot 10%. Bij starters is waar te nemen dat zij sinds de crisis minder vaak een appartement kopen, maar eerder een product waar zij langere tijd kunnen blijven. Daarmee kopen zij minder vaak van een doorstromer, waardoor er minder verhuiskete ns op gang worden gebracht.

Meer nieuwbouwwoningen verkocht, minder opgeleverd

Ook de nieuwbouw koopwoningenmarkt herstelt zich voorzichtig , met enige vertraging ten opzichte van de markt voor bestaande koopwoningen. De Neprom, vereniging van projectontwikkelaars, geeft aan dat er in 2014 meer nieuwbouwwoningen zijn verkocht dan in voorgaande crisisjaren. De NVB (vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers) registreerde voor heel 2014 ruim 23.000 verkochte nieuwbouwwoningen, tegen minder dan 15.000 over 2013 en 14.500 in 2012. Vooral relatief goedkope starterswoningen verkopen goed, maar verwacht wordt dat ook het middensegment verder aan zal trekken. Aantal verkochte nieuwbouwwoningen

9/50


De hogere verkoopaantallen zijn nog niet terug te zien in het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen. Dit aantal lag in 2014 nog ca. 11% lager dan in 2013 (op basis van eerste 3 kwartalen). In het aantal verleende omgevingsvergunningen is wel een duidelijke opleving te zien. In alle kwartalen lag het aantal hoger dan in 2013. Grotendeels waren deze bedoeld voor koopwoningen, maar ook het aantal vergunningen voor huurwoningen is met ruim 30% gestegen.

Stijging verkoopprijzen

De huizenprijzen lijken eindelijk weer te stijgen. Ten opzichte van het derde kwartaal 2008, toen de huizenprijzen een piek bereikten, bedraagt de totale prijsdaling nog bijna 19%. De prijs van de gemiddelde verkochte woning in Nederland bedraagt eind 2014 € 215.000. Dat is 3,5% hoger dan vorig jaar en 5% hoger dan op het dieptepunt. Opvallend is dat met name de prijs van appartementen met 4,8% hard gestegen is. De prijs van een tussenwoning steeg met circa 2,3%. De vrijstaande woning profiteert nog het minst van het herstel van de woningmarkt (0,3% prijsdaling). De verwachtingen voor 2015 zijn positief. De NVM voorspelt e en prijsstijging van circa 2,5% - 3%. Wel is de verwachting dat de prijsstijgingen getemperd worden door onderwaardeproblematiek en krediet beperkende maatregelen, zoals aangescherpte Nibud normen, annuïteitenhypotheek en lagere maximale hypotheek.

Financierbaarheid koopwoning goed door lage rente

In 2015 vindt een aantal maatregelen plaats die de financierbaarheid en betaalbaarheid van koopwoningen negatief beïnvloedt:  Per 1 juli 2015 wordt de bovengrens voor een nieuwe Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verlaagd van € 265.000 naar € 245.000.  Per 1 juli 2015 gaat het lage btw-tarief voor renovatie en herstel weer terug naar 21%.  Per 1 januari 2015 is de vrijstelling van de schenkbelasting voor een eigen woning tot € 100.000 vervallen (overigens kan nog wel een bedrag van € 52.281 belastingvrij worden geschonken).  In de loop van het eerste kwartaal van 2015 zal het rijksbudget voor startersleningen zijn uitgeput.  Verlaging maximale hypotheekbedrag (LTV) van 104% naar 103% in 2015.  Verdere beperkingen van de hypotheekrenteaftrek (van 51,5% naar 51%) en verplichte aflossing.  Verhoging huurwaardeforfait/ eigenwoningforfait van 0,7% naar 0,75%.  Verdere aanscherping van de Nibud-normen 4. De zeer lage rentestand zorgt echter voor een demping van deze effecten. De NVM berekent, ondanks al deze maatregelen, door de lage rente voor 2015 per saldo toch een toename van de leencapaciteit. Het kopen van een woning is daardoor in 2015 toch interessant, ook voor starters.

Vlak voor het kerstreces heeft de Tweede kamer een motie aangenomen om de Nibud -normering te evalueren. Dit kan effect hebben voor de ‘genormeerde’ leencapaciteit van huishoudens. 4

10/50


In de toekomst zal echter de Loan-to-value (LTV) verder afnemen tot 100% in 2018. Bijkomende kosten kunnen dus niet meegefinancierd worden. Tevens wordt de aftrek van de hypotheekrente van 52% vanaf 2014 met 0,5% per jaar beperkt tot 38%. En de Nationale Hypotheek Garantie wordt verder verlaagd naar € 225.000 in 2016. Vooral starters met midden en hogere inkomens worden hierdoor getroffen. Die zijn aangewezen op de geliberaliseerde huursector, maar het aanbod van deze woningen is beperkt. Het is verstandig met nieuwbouw daar op in te spelen. Daarnaast zijn er ontwikkelingen voor verruiming van de hypotheekregels voor de koop van energiezuinige (nieuwbouw)woningen. Vanaf 2015 kan er bijvoorbeeld voor een energiezuinige woning (label A++ of EPC ≤ 0,6) € 9.000 extra worden geleend. Voor de aanschaf van een nul-op-de-meterwoning kan door de kopers zelfs € 25.000 extra worden geleend.

Aanscherping bouwkosten

De inputkosten voor het bouwen van nieuwbouwwoningen zijn in het derde kwartaal met 1% toegenomen vergeleken met een jaar eerder. Deze toename kwam grotendeels door de stijging van de loonkosten (1,7%). De kosten voor materiaal namen dit kwartaal voor het eerst iets toe (0,4%) ten opzichte van een jaar eerder, na een periode van anderhalf jaar waarin de prijzen licht daalden. De bouwsector is – al dan niet noodgedwongen – bezig met een innovatieslag. Door standaardisatie, ontwerpen in BIM en leanmanagement wordt getracht de faalkosten te beperken. Tevens zijn diverse partijen bezig met het ontwerpen van woningen met lage woonlasten (zogenaamde ‘nul op de meter’ woningen) en betaalbare standaardwoningen. Zo maakte de TBI-groep onlangs bekend al een “beterBASIShuis” van bijvoorbeeld 106 m² (2 lagen plus kap) te kunnen bouwen vanaf € 65.500.

2.1.2 Ontwikkeling Utrechtse woningmarkt Positieve signalen Utrechtse woningmarkt

Utrecht blijft, na Amsterdam, de meest aantrekkelijkste woongemeente volgens de ranglijst van 50 grote gemeenten op de woonaantrekkelijkheidsindex. De aanwezigheid van de universiteit, de goede bereikbaarheid van banen vanuit de gemeente en de nabijheid va n natuurgebieden zorgen voor deze hoge positie op de ranglijst. De woningmarkt lijkt zich in de Randstad, en ook in Utrecht, sneller te herstellen dan in de rest van Nederland. Als we kijken naar vier belangrijke kenmerken van de Utrechtse woningmarkt wordt dit bevestigd: er zijn meer transacties, de looptijd dat een woning te koop staat neemt af, de (mediane) koopsom stijgt weer en ook de prijs per m² gbo stijgt licht.

Kenmerken woningmarkt gemeente Utrecht 2009 – 2014 (excl. wijk NegenTien 5) Transacties Looptijd in dagen Koopsom Prijs per m² gbo

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2.455

2.606

2.261

2.029

2.112

3.047

79

82

95

128

147

97

€ 222.390

€ 224.886

€ 227.709

€ 210.147

€ 206.148

€ 213.309

€ 2.658

€ 2.680

€ 2.760

€ 2.488

€ 2.347

€ 2.434

Bron: Brecheisen

Toename aantal verkochte woningen

In 2014 zien we in Utrecht een groeiend aantal transacties. Vooral in het 4 e kwartaal van 2014 werden fors meer verkopen geregistreerd. In de bestaande stad Utrecht bijna 30% meer dan in het 4 e kwartaal van 2013 en in wijk NegenTien vonden zelfs ruim 40% meer transacties plaats. In de stad Utrecht is een groot deel van deze toename toe te schrijven aan appartementen. Er zijn te weinig transacties van 2-onder-1-kap woningen en vrijstaande woningen om hiervoor representatieve cijfers te presenteren. In wijk NegenTien blijven tussenwoningen het meest verkocht. 5

Wijk NegenTien bestaat uit Leidsche Rijn en Vleuten De Meern.

11/50


Aantal verkochte woningen per kwartaal in resp. bestaande stad Utrecht en wijk NegenTien (LR VDM) Periode 2012-Q4 tot 2014-Q4 (bestaande voorraad)

Bron: Brecheisen In de nieuwbouw blijft de verkoop van appartementen juist wat achter bij de verkoop van grondgebonden woningen. Makelaars geven aan dat starters minder geneigd zijn om eerst een appartement te kopen als tussenstap in hun wooncarrière. Als starters toe treden tot de koopmarkt gaan zij eerder voor een woning waar zij langere tijd kunnen wonen.

Huizenprijzen in Utrecht licht gestegen

De prijzen van alle typen woningen zijn in Utrecht in 2014 weer iets opgelopen, behalve die van tussenwoningen. Dit kan echter worden verklaard doordat er vooral veel kleinere, en goedkopere, tussenwoningen zijn verkocht wat de gemiddelde prijs iets drukt. Gemiddeld is de huizenprijs in Utrecht in 2014 met 3,5% gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Utrecht - Transactieprijs (mediaan) Type woning 4e kw. 2012 Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= 1970 Appartement > 1970 Totaal

239.425 254.150 212.000 502.750 162.340 177.950 204.588

Utrecht - Prijs per m2 (mediaan) Type woning 4e kw. 2012 Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= 1970 Appartement > 1970 Totaal

2.516 2.429 2.904 3.792 2.321 2.337 2.421

1e kw. 2013 228.583 266.690 0 1.055.000 161.972 166.205 200.581

1e kw. 2013 2.379 2.368 0 5.086 2.339 2.158 2.339

2e kw. 2013

3e kw. 2013

258.900 284.156 378.500 1.136.700 170.537 178.525 216.870

2e kw. 2013

239.275 223.450 758.000 415.000 158.654 157.350 198.367

3e kw. 2013

2.512 2.558 2.659 0 2.273 2.309 2.392

2.383 2.277 3.535 3.192 2.256 2.164 2.299

4e kw. 2013 242.000 253.900 253.750 683.000 169.514 174.150 207.332

4e kw. 2013 2.485 2.353 2.811 3.056 2.277 2.218 2.359

1e kw. 2014 232.278 293.556 381.375 725.000 175.019 184.150 212.648

1e kw. 2014 2.529 2.555 2.654 2.899 2.243 2.271 2.388

2e kw. 2014 245.722 237.444 398.667 600.000 175.584 182.425 212.731

2e kw. 2014 2.539 2.489 2.588 4.176 2.325 2.300 2.427

3e kw. 2014

4e kw. 2014*

252.111 261.085 331.250 700.000 176.158 181.225 213.243

3e kw. 2014

248.444 266.310 451.667 595.000 178.647 185.485 214.796

4e kw. 2014*

2.615 2.470 3.238 3.583 2.315 2.245 2.429

Bron: Brecheisen. Cijfers zijn exclusief wijken Negen en Tien (Leidsche Rijn en Vleuten De Meern). De gemiddelde vierkantemeterprijs ligt in Utrecht ruim 25% hoger dan in rest van Nederland (€ 2.492 versus € 1.979). Voor tussenwoningen is dit verschil nog veel groter ( € 2.704 versus € 1.730), terwijl het prijsniveau van de appartementen nagenoeg gelijk is aan het landelijk gemiddelde (€ 2.412 versus € 2.240). Ondanks de prijstoename is duidelijk dat de prijzen nog lang niet op het niveau zijn van 2008. Dat betekent dat de huizen van veel huiseigenaren die in deze periode hebben gekocht "onder water" zullen staan. Zij zullen daarom waarschijnlijk nog even willen wachten om hun woning te koop aan te bieden.

12/50

2.704 2.587 3.077 3.756 2.299 2.412 2.492


In gewilde wijken sprake van krapte

Binnen de gemeente Utrecht zijn grote verschillen in wijken waar te nemen. In de top 10 van “meest dynamische woningmarkten” van makelaarsvereniging NVM komt de Utrechtse wijk Oog in Al voor. Aangegeven wordt dat hier al weer sprake is van een verkopersmarkt, met weinig aanbod en korte verkooptijden. Ook een populaire wijk als Tuindorp blijft gewild. Positief is dat sommige, vroeger wat mindere wijken als Kanaleneiland, ook meer in trek komen door de renovatie en nieuwbouw en daarmee de upgrading die hier plaatsvindt. Het positieve effect van herontwikkeling is al ervaren bij de Kop van Lombok, waar de vraag naar appartementen vele malen groter is dan het aanbod. Er bestaan daarnaast grote marktverschillen tussen nieuwbouwlocaties in wijk negen en tien (Leidsche Rijn/Vleuten-De Meern) en overige wijken in de stad, zoals uit de onderstaande tabel blijkt.

Kenmerken Utrechtse woningmarkt nieuwbouw wijken (LR-VDM) en overige wijken 2014 Wijk 9 en 10 (LR VDM) Transacties Looptijd in dagen Koopsom Prijs per m² gbo

Overige wijken

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

140

197

165

205

637

775

771

857

84

87

91

80

108

88

€264.086

€263.321

€ 2.132

€ 2.140

€256.504 €262.217 € 2.125

€ 2.149

125

91

€212.648

€212.731

€ 2.388

€ 2.427

€213.243 €214.796 € 2.429

Bron: Brecheisen

De verkooptijden lijken dichter naar elkaar toe te bewegen. De mediane koopsommen liggen in Leidsche Rijn hoger doordat er meer grote woningen worden verkocht. De gemiddelde prijs per m² gbo ligt daardoor juist lager. Veel mensen kiezen voor Leidsche Rijn omdat je daar meer meters koopt voor minder geld. Mensen die in Leidsche Rijn wonen verhuizen vaak binnen de wijk. Bepaalde delen van Leidsche Rijn, zoals Vleuterweide en Hoge Weide, zijn gewilder dan andere locaties in Leidsche Rijn.

Uitgiftes voor nieuwbouw in Leidsche Rijn en overige Utrechtse wijken

In 2014 is grond uitgegeven aan bouwers en ontwikkelaars voor de bouw van meer dan 1.000 nieuwe woningen. Het merendeel van de uitgiftes betroffen de deelgebieden Hoge Weide, het Zand en Grauwaart in Leidsche Rijn. In de overige Utrechtse wijken zijn onder meer gronden verkocht in de projecten Veemarkt en Zijdebalen.

Verkoop vrije kavels en (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap neemt weer toe In de gemeente Utrecht worden kavels uitgegeven die specifiek bedoeld zijn voor particuliere opdrachtgevers, dan wel een collectief van par ticuliere opdrachtgevers, de zogenaamde vrije kavels 6. De Woonvisie stelt als uitgangspunt dat, daar waar mogelijk, minimaal 10% van de woningbouwproductie in (collectief) particulier opdrachtgeverschap tot stand moet komen. De beleidsambities uit de Woonvisie is bijgesteld naar 4% van de totale woningbouwproductie. In Leidsche Rijn en bij de ontwikkeling van woningbouw op de locatie Veemarkt wordt een deel van het programma gerealiseerd in (collectief) particulier opdrachtgeverschap. In Leidsche Rijn zijn in de periode tot 1 januari 2015 circa 356 vrije kavels verkocht. Op dit moment zijn er 83 vrije kavels te koop. Het totale programma aan vrije kavels in Leidsche Rijn is circa 600 kavels. De verkoop van de kavels heeft te leiden onder de ontwikkelingen op de hypotheek- en woningmarkt. Sinds het begin van de crisis is de verkoop van de vrije kavels flink gedaald, maar sinds 2014 zit de verkoop weer in de lift. In 2014 zijn 6 vrije kavels uitgegeven en 14 optieovereenkomsten getekend. Er zijn geen woningen via particulier opdrachtgeverschap opgeleverd. Op veld E in Veemarkt zijn in totaal circa 28 kavels beschikbaar voor particulier opdrachtgeverschap. Door flexibiliteit in kavelbreedtes kan dit aantal nog wijzigen. De verkoop van de kavels uit de eerste fase is gestart in september 2012. Per 1 januari 2015 zijn 12 kavels in optie gegeven en is er 1 woning opgeleverd. Er zijn op dit moment nog 2 kavels beschikbaar van de eerste fase. 6

Zie tevens de omschrijving die in de bijlage met definities is opgenomen.

13/50

€ 2.492


Daarnaast zijn drie bouwvelden in Veemarkt gereserveerd voor collectief par ticulier opdrachtgeverschap. Het gaat hierbij om initiatieven op het gebied van wonen en werken en duurzaamheid.

Tekort aan middeldure huurwoningen

Momenteel bestaat de voorraad vrije sector huurwoningen in Utrecht uit 10.800 woningen, voornamelijk appartementen. Dat is ca. 8% van de totale woningvoorraad. Een relatief gering aanbod, gezien de grote vraag naar dit segment. Met name de instroom van jonge huishoudens (i.v.m. studie, aanbod voorzieningen), veranderingen in de samenleving (andere samenlevingsvormen, meer flexibiliteit, minder bezit denken), en gevolgen van veranderingen in weten regelgeving (o.a. 90% regeling, afbouwen aftrek hypotheekrente) leiden in Utrecht tot een grote behoefte aan woningen in het vrije sector huursegment, op korte en lange termijn. Uitgaande van verschillende scenario’s ligt de potentiële vraag naar dit segment de komende 10 jaar tussen de 1.500 en 2.500 woningen per jaar (Stec Groep, september 2014 7). Wanneer de vraag wordt afgezet tegen het aanbod (vrijkomende woninge n bij mutatie en geplande nieuwbouw t/m 2019), wordt voor de komende 5 jaar een jaarlijks tekort verwacht van minimaal 250 en maximaal 1.200 vrijesector huurwoningen. Van belang is te constateren dat de vraag met name betrekking heeft op het middeldure huursegment, d.w.z. het segment net boven de liberalisatiegrens, met huren tussen € 710 en € 900. Dit is een ontbrekende schakel op de Utrechtse woningmarkt.

Actieplan Middeldure huur

Vergroten van het aanbod middeldure huurwoningen is een speerpunt in het Utrechtse coalitieakkoord. Door het aanbod te vergroten kan de druk op de sociale huursector worden beperkt (minder instroom), afgestudeerden voor de stad worden behouden, en ouderen worden bediend die een alternatief zoeken voor hun koopwoning. Om potentiële investeerders actief en gerichter te kunnen benaderen, is het Actieplan middeldure huur opgesteld.

Acties uit het Actieplan (juli 2014):  Onderzoek naar de marktpotentie van vrije sector huurwoningen in Utrecht  Bidbook waarin de meest kansrijke locaties voor middeldure vrije sector huurwoningen in Utrecht zijn gebundeld.  (Verdere) Kennismaking met stakeholders en marktpartijen  Belemmeringen in beeld brengen en wegnemen  Kennis over het thema ontwikkelen en delen  Sinds 2013 is in de Grondprijzenbrief een vaste grondprijs opgenomen voor middeldure vrije sectorhuurwoningen.

Hoge investeringsbereidheid huurwoningen

In 2014 is voor € 3,1 miljard in woningcomplexen geïnvesteerd. Vooral de toenemende interesse van buitenlandse investeerders is opvallend, wat zorgt voor een nieuwe dynamiek op de Nederlandse woningbeleggersmarkt. Het grootste deel van het transactievolume b lijft echter komen van Nederlandse institutionele en particuliere beleggers. Uit een analyse van DTZ Zadelhoff blijkt dat institutionele beleggers vooral kopen in het west en midden van het land. Utrecht, met haar centrale ligging en jonge, hoog opgeleide bevolking is dus erg in trek bij vastgoedpartijen die willen beleggen en investeren in huurwoningen. Om te laten zien waar (middeldure) vrije sector huurwoningen toegevoegd kunnen worden, zijn – als belangrijke actie uit het Actieplan - de meest kansrijke locaties van dit moment gebundeld in het zogenoemde Bidbook. Het Bidbook, met locaties in eigendom van de gemeente, en van andere partijen, is goed ontvangen door marktpartijen in binnen - en buitenland (Expo Real Munchen, congres Hamburg). Partijen op zoek naar geschikte locaties weten de weg naar de gemeente Utrecht steeds beter te vinden. Een positieve ontwikkeling, gezien het geconstateerde tekort en de grote vraag.

Tekort studentenhuisvesting

In 2012 is een Actieplan Studentenhuisvesting Utrecht (ASU) opgesteld, waarin o.a. de ambitie is opgenomen om 4.000 extra eenheden toe te voegen door middel van nieuwbouw, transformatie van bestaand vastgoed en door tijdelijke verhuur in te slopen woningen. Hiervoor zijn kansrijke locaties in beeld gebracht, kan srijke coalities gecreëerd en hebben er aanpassingen plaatsgevonden in weten regelgeving. Inzicht marktpotentie vrijesectorhuur Utrecht: http://www.utrecht.nl/fileadmin/uploads/documenten/3.ruimtelijk ontwikkeling/Wonen/Inzicht_in_marktpotentie.pdf 7

14/50


Mede door de inzet vanuit het ASU is tussen 2010 en 2014 het aantal studentenkamers toegenomen met ca. 2.578: 1.578 kamers via nieuwbouw en transformatie en ca. 1. 000 eenheden via tijdelijke verhuur in te slopen panden. Het kamertekort is mede hierdoor afgenomen, maar nog niet opgelost. Momenteel kent Utrecht een tekort van 5.700 eenheden (t.o.v. een tekort van 7.900 in 2012 en 6.900 in 2013). En afhankelijk van de gevolgen van het leenstelsel wordt voor de komende jaren een tekort verwacht dat varieert tussen 2.500 tot 5.700 studenteneenheden (Apollo 2014, Kences). Hiermee heeft Utrecht nog de relatief hoogste spanning op de kamermarkt van alle studentensteden. Aandacht voor het terugdringen van het tekort aan studentenhuisvesting blijft dus nodig, met name door in te zetten op de daadwerkelijke realisatie van de geplande projecten. Op basis van signalen uit de markt blijkt de investeringsbereidheid voor grote nieuwbouwcomplexen iets af te nemen in vergelijking met voorgaande jaren; er lijkt meer evenwicht te ontstaan in vraag naar en aanbod van studenteneenheden.

2.1.3 Grondprijzen 2015 woningbouw Sinds 1 februari 2015 levert de gemeente Utrecht gronden die bestemd zijn voor vrije sector koopwoningen in volle eigendom. Bestaand vastgoed (verkoop panden) bestemd voor de functie wonen (vrije sector koopwoningen) wordt eveneens in volle eigendom geleverd. Erfpacht blijft wel van toepassing bij de overdracht van gronden bestemd voor niet-vrij verhandelbare koopwoningen, beleggershuurwoningen en sociale huurwoningen. Ook blijft erfpacht van toepassing bij projecten waarbij de woningen deel uitmaken van een winkelcentrum (de realisatie van een winkelcentrum, gecombineerd m et woningen). Zoals hiervoor opgemerkt lijkt er sprake van een herstel van de woningmarkt. De prijzen van voor de economische crisis worden echter niet meer gehaald. Een toelichting per woningcategorie volgt na de tabel.

Grondprijzen woningbouw, prijspeil 1 januari 2015 Op basis van 1) Vrije sector - projectmatig Eengezinswoningen Meergezinswoningen

GRONDPRIJS, ex btw

Per woning Residueel, quote 25% - 40% Residueel, quote 12% - 30% (min € 21.969,06) 2) Vrije sector – particulier opdrachtgeverschap Per m² grond Rijwoning m² kavel € 600 - € 1.000 Twee onder één kapwoning m² kavel € 450 - € 600 * Vrijstaande woning m² kavel € 400 - € 600 * 3) Vrije sector - beleggershuur Per woning Eengezinswoningen Huur pm €710,68 – € 760 € 32.750 Eengezinswoningen Huur pm €760 – € 900 € 38.750 Meergezinswoningen Huur pm €710,68 - € 900 € 28.700 4) Sociale woningbouw Per woning ** Koopwoning (niet vrij verhandelbaar) V.O.N.-prijs < € 200.000 € 21.969,06 Huurwoning (H2 – categorie) Huur pm < € 618,25 € 18.484,66 Huurwoning (H3 – categorie) Huur pm €618,25- €710,68 € 27.662,24 5) Studentenwoningen (Semi-) zelfstandige eenheid Huur cf puntenstelsel Residueel, € 4.500 - € 9.000 6) Woonwagenstandplaatsen € / standplaats Huurstandplaats Huurwoning H2 * 1,5 € 27.726,99 Koopstandplaats Sociale koop * 1,5 € 32.953,59 7) Woonboten ligplaatsen € / ligplaats Waterkavel afh. locatie en v.a. € 40.000 voorzieningen * Als stimuleringsmaatregel is een verlaging van € 50 /m² mogelijk. ** Op de grondprijzen voor sociale woningbouw wordt de methodiek van de stapelings - of hoogtefactoren toegepast. 8 Zie toelichting hierna. V.O.N.- prijs V.O.N.- prijs

De wijze van indexering per categorie is opgenomen in bijlage II.

Cf. Besluitenlijst naar aanleiding van de onderhandelingen d.d. 3 januari 1996 tussen de gemeente Utrecht en de Stichting Utrechtse Woningcorporaties, inzake Erfpacht in Utrecht. 8

15/50


Toelichting:

1) Vrije sector: projectmatige woningbouw

Gronden voor vrije sector koopwoningen worden voortaan in volle eigendom geleverd. Bij projecten waarbij minder dan 70% van de bebouwing is bestemd voor (vrije sector) koopwoningen blijft erfpacht van toepassing. De grondprijs voor woningbouwkavels die in de marktsector projectmatig ontwikkeld worden ten behoeve van particulieren danwel beleggers wordt uitgedrukt in een percentage van de Vrij Op Naam (VON)-prijs (dan wel de beleggingswaarde), de zogenaamde grondquote. Aan de grondquote ligt een residuele grondwaardeberekening ten grondslag. Voor de residuele grondwaardeberekening worden van de VON-prijs (of beleggingswaarde) de bouwen bijkomende kosten (inclusief algemene kosten, winst en risico) afgetrokken, waarna het bedrag resteert dat aan de grond kan worden toegerekend. Voor de bouw - en bijkomende kosten worden per type woning specifieke kengetallen c.q. ervaringscijfers gehanteerd. Per locatie wordt bekeken welke typen woningen zijn voorzien, welke VON -prijzen (en/of beleggingswaarden) haalbaar zijn en wat de residueel bepaalde bijbehorende grondquotes zouden moeten zijn. Bij grondgebonden woningen zijn op dit moment bouwbedrijven druk doende met het in grote mate standaardiseren van woningtypologieën. Hierdoor nemen de (faal)kosten in de bouw af en worden producten goedkoper. Daar staat tegenover dat aannemers en ontwikkelaars meer investeren in duurzaamheid en energiebesparende maatregelen. Door een residuele grondwaardeberekening te hanteren houdt de gemeente in haar grondprijsbeleid rekening met investeringen in duurzaamheid. Voor meergezinswoningen geldt een minimale grondwaarde gelijk aan de grondprijs voor sociale koopwoningen (niet vrij verhandelbaar).

2) Vrije sector: particulier opdrachtgeverschap

Gronden voor vrije sector koopwoningen worden voortaan in volle eigendom geleverd. Voor de vrije kavels wordt een prijs per m² grondoppervlak gehanteerd. De m² prijs ligt, afhankelijk van het woningtype, tussen de € 400 en € 1.000, exclusief BTW. Om te bevorderen dat de laatste kavels in ontwikkeling zijnde deelgebieden worden verkocht is afgelopen jaar de mogelijkheid opgenomen om de onderkant van de bandbreedte voor twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen te verlagen met € 50 per m² tot € 350, respectievelijk € 400 per m². Dit beleid zal ook in 2015 worden gecontinueerd. De m² prijs wordt bepaald aan de hand van de kavelgrootte, de locatie, ligging, bebouwingsmogelijkheden en stedenbouwkundige randvoorwaarden. Voor de bepaling van de kavelprijzen is niet van belang of sprake is van particulier opdrachtgeverschap danwel collectief particulier opdrachtgeverschap. De berekeningswijze en m² prijs zijn in beide gevallen gelijk. De verkoopprijzen van de vrije kavels worden bij de start van elk project vastgesteld en jaarlijks bijgesteld met het consumentenprijsindexcijfer.

3) Vrije sector: beleggershuurwoningen

Bij de overdacht van gronden bestemd voor beleggershuurwoningen blijft het erfpacht van toepassing, tenzij de ontwikkelaar/ belegger bereid is om bij de overdracht een grondprijs te voldoen die gelijk is aan de marktconforme grondprijs voor een koopwoning met een vergelijkbaar gebruiksoppervlakte. In dat geval kan de grond in volle eigendom worden geleverd en vervallen ook het anti-speculatiebeding en de meerwaardeclausule. Om de bouw van beleggershuurwoningen te stimuleren is de grondprijs voor deze woningen voor de verschillende categorieën gefixeerd op een vast bedrag per woning. Deze grondprijs is in 2015 geïndexeerd ten opzichte van 2014 (met 0,75% gelijk aan de indexatie van de grondprijs voor sociale huurwoningen). Deze prijs moet worden gezien als een minimumprijs. In tenders kan een hogere grondprijs worden geboden.

16/50


4) Sociale woningbouw

Bij de overdracht van percelen grond bestemd voor sociale woningbouw en niet vrij verhandelbare koopwoningen blijft het erfpacht van toepassing. Op 7 december 2011 zijn de Utrechtse Samenwerkingsafspraken Gemeente en Corporaties 2011 – 2015 (Bouwen aan de Stad) getekend door de Gemeente en Utrechtse woningcorporaties. Onderdeel van deze afspraken zijn de grondprijzen voor sociale woningbouw in Utrecht per 1 januari 2011. Deze grondprijzen worden jaarlijks geïndexeerd op basis van de CPI alle huishoudens (CBS, 2006 = 100) en de BDB-index (BDB, woningbouw nieuwbouw 2003 = 100). De De De De De

CBS-index (gezinsconsumptie, alle huishoudens) van november 2013 was 114,56 CBS-index (gezinsconsumptie, alle huishoudens) van november 2014 was 115,65 BDB-index (eengezinswoningen, nieuwbouw) van november 2013 was 126,43 BDB-index (eengezinswoningen, nieuwbouw) van november 2014 was 127,13 indexering van 2014 naar 2015 bedraagt daarmee 0,75%.

Daarnaast geldt voor ‘duurzaam niet vrij verhandelbare koopwoningen’, met een VON -prijs tot € 200.000, een gesubsidieerde grondprijs. Daarvoor geldt de voorwaarde dat het moet gaan om gebonden koop, i.c. Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) of Koopgarant (met een minimale exploitatietermijn). Voor goedkope woningen (met een VON-prijs tot € 200.000) die vrij verhandelbaar zijn op de markt geldt een marktconforme grondprijs en niet de kavelprijs voor een duurzaam niet vrij verhandelbare koopwoning. De grondprijs voor etage-, portiek- en andere boven elkaar gesitueerde meergezinswoningen wordt gecorrigeerd met de volgende hoogtefactoren. Daarbij wordt als "woonlaag" gedefinieerd de bouwlaag die als één zelfstandige woonruimte is bestemd en wordt gebruikt 9.

Hoogtefactoren grondkosten sociale woningbouw Aantal woonlagen 2 3 4 5 6 7

Hoogtefactor 0,9 0,8 0,75 0,725 0,7 0,675

Aantal woonlagen 8 9 10 11 12 of meer

Hoogtefactor 0,65 0,625 0,6 0,55 0,5

5) Studentenwoningen

Voor studentenhuisvesting wordt een residuele grondprijs berekend. Ter indicatie geldt dat de grondprijs zal liggen tussen de aangegeven bandbreedte. De locatie en het type studentenwoning (zelfstandig, onzelfstandig of semi-zelfstandig) bepalen mede de residuele grondwaarde. Ontwikkelingen zoals The Student Hotel vormen een aparte categorie. De te realiseren huurprijzen liggen bij dergelijke ontwikkelingen veel hoger dan bij reguliere studentenhuisvesting. Dat rechtvaardigt een hogere grondprijs, die eveneens residueel bepaald wordt.

6) Woonwagen standplaatsen 



Huur: Voor huurstandplaatsen wordt uitgegaan van een kavelopper vlakte van 190 m². De grondprijs is gerelateerd aan de grondprijs voor een kavel t.b.v. een sociale huurwoning (gemiddeld 125 m 2 ), met een opslag (1,5) vanwege het grotere kaveloppervlak. Indien een standplaats groter is dan de normoppervlakte van 190 m², dan dienen de meerdere vierkante meters naar rato te worden afgerekend op basis van de m² -prijs van de huurstandplaats. Koop: Voor een “koopstandplaats” (grond uitgegeven in erfpacht) wordt eveneens uitgegaan van een norm kaveloppervlak van 190 m². De gron dprijs is in dit geval gerelateerd aan de grondprijs voor een kavel t.b.v. een duurzaam niet vrij verhandelbare

Een eengezinswoning heeft in deze benadering in principe een eindfactor gelijk aan één. Een woonlaag is niet altijd gelijk aan een bouwlaag; een maisonnet te bijvoorbeeld, gebouwd in twee bouwlagen, omvat in principe één woonlaag. 9

17/50


koopwoning (gemiddeld 125 m 2 ), met wederom een opslag (factor 1,5) vanwege het grotere kaveloppervlak. Indien een kavel wordt uitgegeven die groter is dan 190 m², zal iedere vierkante meter boven 190 m² moeten worden afgerekend tegen de alsdan geldende marktwaarde, die nader moet worden vastgesteld door een taxateur.

7) Woonboten

Voor een ligplaats is altijd een ligplaatsvergunning nodig, op grond v an de Havenverordening. Het streven is om wonen op water gelijk te trekken met wonen op land. In Dichterswijk en Leidsche Rijn (deelplan Terwijde) worden "waterkavels" in erfpacht uitgegeven. De waarde van een waterkavel wordt bepaald op basis van referent ieprijzen, gedifferentieerd naar locatie, omvang ligplaats en type boot. Prijzen van een “waterkavel” liggen op een niveau vanaf circa € 40.000, maar kunnen, afhankelijk van locatie en aangeboden voorzieningen, twee tot drie keer zo hoog zijn.

18/50


2.2 Kantoren In deze paragraaf zal eerst worden ingegaan op de landelijke ontwikkelingen op de kantorenmarkt, waarna wordt ingezoomd op de gemeente Utrecht. Als bronnen zijn onder meer geraadpleegd: DTZ Zadelhoff (Nederland compleet), Cushman & Wakefield (Snapshot), Dynamis (Sprekende Cijfers), NVM (Kantorenmarkt Randstad) . In paragraaf 2.2.3 komen de grondprijzen voor 2015 voor kantoren op de verschillende locaties aan bod.

2.2.1 Landelijke ontwikkeling kantorenmarkt Negatief sentiment houdt aan

Het negatieve sentiment op de kantorenmarkt is nog niet voorbij. Het leegstandspercentage blijft onverminderd hoog en is in 2014 zelfs gestegen tot ca. 16%. In absolute zin is het aantal vierkante meter leegstaande kantoorruimte wel iets afgenomen (8,3 miljoen m²), maar de voorraad is eveneens verkleind. Dat komt vooral door de vele herbestemmingen en herontwikkelingen van leegstaande kantoren.

Opnameniveau blijvend verlaagd

Het aantal kantoorbanen in Nederland is al enkele jaren stabiel. Het gemiddelde aantal vierkante meters kantoor per werknemer krimpt echter wel, door efficiënter gebruik, flexibel werken en thuiswerken. Daarnaast groeit het gat tussen de vraag naar moderne kantoorruimte en de lage kwaliteit van het aanbod. De verwachting is dat opnameniveaus zoals in 2007 (recordniveau van 2,4 miljoen m²) niet meer terug zullen komen. In een gunstig economisch scenario ligt het gemiddelde opnameniveau in de toekomst op circa 1, 1 miljoen m². Een steeds groter deel van deze opname zal gerealiseerd worden in de vier grote steden. In 2014 bedroeg de totale opname ruim 1 miljoen m² en lag daarmee ongeveer op hetzelfde niveau als in 2013. Transacties vonden vooral plaats in het segment tot 2.000 m².

Huurprijs kantoren stabiel, incentives blijven hoog

De gemiddelde huurprijs blijft stabiel op ca. € 132 per m²/ jaar (exclusief incentives). Ook het huurniveau in de vier grote steden blijft redelijk stabiel. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat er, zeker op minder aantrekkelijke locaties, nog steeds sprake is van hoge incentives voor huurders. Er worden steeds meer korte huurcontracten gesignaleerd. Gebruikers begeven zich dus weer sneller op de markt. Ingegeven door het ruime aanbod is de keuze: of heronderhandelen over het huidige kantoor of op zoek naar een ander kantoor met gunstigere voorwaarden. Huurprijzen eersteklas kantoorruimte (in €/m² per jaar) 2010

2011

2012

2013

2014 Trend 2015

Amsterdam

335

335

335

335

335

►

Den Haag

205

210

190

190

200

►▼

Rotterdam

200

200

200

225

226

►

Utrecht

200

195

195

►▼

200

200

B ro n: DTZ Zadelho ff, 2014

Lichte verbetering bruto aanvangsrendement op beste locaties

Het directe rendement staat onder druk, vaak door het toekennen van een vorm van incentives. Toch neemt de interesse van beleggers in kantoorruimte op de beste locaties toe. Dat is zichtbaar door een lichte verbetering in de bruto aanvangsrendementen, vanaf 5,5% op de beste locaties in het westen van het land en circa 7,00 -7,75% op de beste locaties in de rest van Nederland.

19/50


Bron: DTZ

Een voorbeeld van een grote investeringstransactie in 2014 was de acquisitie door Lone Star van een portefeuille met 32 assets van CBRE voor € 385 mln.

2.2.2 Ontwikkeling Utrechtse kantorenmarkt Opname kantoorruimte in Utrecht en omgeving 9% hoger in 2014

Het totale opnameniveau in Utrecht en omgeving 10 was in 2014 94.000 m² en lag daarmee ruim 9% hoger dan in 2013. In 2014 vonden er in Utrecht 3 grote transacties plaats van kantoorruimte: Bol.com op Papendorp (bijna 18.000 m² v.v.o.), Rabobank in het Stationsgebied (11.000 m² v.v.o.) en de Hogeschool Utrecht in Rijnsweerd/ Uithof (10.000 m² v.v.o.). Tevens nam de gemeente Utrecht in 2014 het nieuwe Stadskantoor ( 57.400 m² v.v.o.) in het Stationsgebied in gebruik. Dit moderne kantoorgebouw zet de trend voor nieuwe kantoorontwikkelingen in het Stationsgebied.

Toename leegstandspercentage, afname kantorenvoorraad

Net als landelijk het geval is zien we ook in Utrecht een toename van de leegstand (tot ca. 13,2% 11, zijnde circa 331.900 m²), dat is nog iets onder het landelijk gemiddelde van 16%, maar een stijging ten opzichte van eind 2013 toen het leegstands-percentage volgens de Utrechtse Vastgoedmonitor 10,1% bedroeg. Deze toename van het leegstands-percentage komt zowel door een toename van het aantal vierkante meters leegstaande kantoren (de teller) als door een lichte daling van de totale voorraad (de noemer), door onder andere herbestemming. In Utrecht is in 2014 de voorraad kantoorruimte afgenomen met circa 82.000 m² door herontwikkeling (ruim 500 woningen en kamers) en herbestemming van bestaande kantoren. Er is echter ook circa 57.000 m² aan nieuwbouw kantoorruimte opgeleverd in 2014 (Stationsgebied), waardoor de netto afname van de totale voorraad in 2014 circa 25.000 m² bedraagt.

Inclusief Nieuwegein, Houten en Sichtse Vecht. Het leegstandspercentage dat de afdeling Onderzoek van de gemeente Utrecht berekent ligt iets hoger dan het door DTZ Zadelhoff berekende percentage, omdat de gemeente rekening houdt met meer onttrekkingen/ herbestemmingen. 10 11

20/50


Lichte daling huurprijzen

De afnemende vraag naar kantoorruimte heeft ook in Utrecht geleid tot een lichte daling van de huurprijzen, deze beginnen vanaf circa € 65 per m² per jaar tot € 195 per m² per jaar voor de beste locaties (gemiddeld € 125 per m² per jaar). Daarnaast worden er nog diverse ‘incentives’ verstrekt aan de huurders. De huurprijzen in Utrecht liggen wel fors hoger dan in regio. Dit verschil is in de afgelopen jaren zelfs nog iets groter geworden, zoals zichtbaar is in onderstaande tabel. De vooruitzichten voor de huurprijzen in 2015 zijn voor de hele regio stabiel tot licht negatief. Doordat de bruto aanvangsrendementen op de toplocaties nog een verbetering laten zien, blijven de grondprijzen op deze locaties op peil.

Huurprijzen eersteklas kantoorruimte (in €/m² per jaar) 2010

2011

2012

2013

2014 Trend 2015

200

Utrecht

200

195

195

►▼

Nieuw egein

130

130

125

120

115

►▼

Houten

140

140

135

130

125

►▼

200


Voor de verschillende locaties zijn grote verschillen in huurprijzen waar te nemen. Het stationsgebied, Maliebaan en het oude centrum blijven populair. Bandbreedte huurprijzen kantorenlocaties, Utrecht (in €/m² per jaar) Stationsgebied Oude centrum Papendorp Maliebaan Rijnsw eerd Kanaleneiland Overvecht Lage Weide

2010

2011

2012

2013

2014

ondergrens

170

170

170

165

160

bovengrens

205

205

205

195

190

ondergrens

150

150

150

145

145

bovengrens

200

190

185

185

175

ondergrens

158

155

150

145

135

bovengrens

190

190

185

175

165

ondergrens

160

160

155

155

155

bovengrens

220

210

195

195

195

ondergrens

145

145

135

125

120

bovengrens

175

175

175

160

155

ondergrens

110

110

110

110

110

bovengrens

160

160

160

150

145

ondergrens

105

100

85

80

80

bovengrens

150

150

150

145

135

ondergrens

90

90

85

85

80

bovengrens

130

130

130

130

125

De Wetering/ Leidsche ondergrens

153

150

150

Rijn Centrum Noord

bovengrens

185

175

175

Oudenrijn

ondergrens

105

105

100

100

90

bovengrens

145

140

135

130

120

Trend 2015 ► ► ► ►▼ ►▼ ► ►▼ ►▼ ►▼ ►▼


2.2.3 Grondprijzen kantoren 2015 De gemeente is terughoudend met de uitgifte van grond voor kantoorontwikkelingen. Alleen als een ontwikkeling echt iets toevoegt en oplevert zal de gemeente hieraan mede werking willen verlenen. Uitzondering hierop vormt het Stationsgebied, waar nieuwe ontwikkelingen passen binnen het beleid. Focus voor andere uitgiften ligt bij Papendorp en Leidsche Rijn Centrum. Nieuwbouw is bewust duurder, om gebruik van bestaande locaties te stimuleren. De hieronder genoemde grondprijzen vormen het uitgangspunt voor de met marktpartijen te voeren onderhandelingen. Afhankelijk van de situatie (bijvoorbeeld op grond van specifieke locatie- en projectkenmerken, dan wel bijzondere economische omstandigheden) kunnen door de afdeling Grondzaken, in samenspraak met de Projectorganisatie Stationsgebied, bureau NegenTien en de afdeling Economische Zaken, aan het college gemotiveerd voorstellen worden gedaan die afwijken van de in het onderstaand e overzicht aangegeven bandbreedte.

21/50


Grondprijzen voor kantoorruimte variëren van circa € 540 tot € 1.075 (exclusief omzetbelasting) per vierkante meter b.v.o. 12 Voor (kantoor)bedrijfsverzamelgebouwen worden in het starterssegment grondprijzen gehanteerd van € 200 - 400 per m² b.v.o. (excl. BTW). Daarbij gelden dan wel specifieke voorwaarden ten aanzien van de eindgebruikers. Dit dienen (door)starters te zijn, die slechts een beperkt aantal jaren gebruik mogen maken van de betreffende huisvestingsaccommodatie.

Er kan sprake zijn van pionierskorting voor eerste kantoorgebruikers van afzonderlijke deelgebieden die voor het eerst tot ontwikkeling komen. 12

22/50


2.3 Bedrijfsruimten en bedrijventerreinen In deze paragraaf zal eerst worden ingegaan op de landelijke ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt, waarna wordt ingezoomd op de gemeente Utrecht. Als bronnen zijn onder meer geraadpleegd: DTZ Zadelhoff (Nederland compleet), Cushman & Wakefield (Snapshot). In paragraaf 2.3.3 komen de grondprijzen voor 2015 voor bedrijfsruimten op de verschillende locaties aan bod.

2.3.1 Landelijke ontwikkeling bedrijfsruimtemarkt Grote vraag naar logistiek vastgoed in Zuid Nederland

De dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt neemt toe, vooral veroorzaakt door (buitenlandse) logistieke dienstverleners. De behoefte aan logistieke bedrijfsruimte groeit en de nadruk ligt steeds meer op het zuiden van het land. De exportsector heeft bewezen robuust te zijn. Als de Nederlandse markt verbetert stijgt ook de vraag naar logistiek vastgoed. Daarom is de ontwikkeling van en het beleggen in logistieke centra zeer in trek. Net voor het einde van het jaar verkocht David Hart nog een distributiecentrum van 107.000 m² in Amsterdam aan de Britse investeerder DCAM. Tevens kondigde zij aan nog een dergelijk centrum van 150.000 m² te zullen realiseren. Door een aantal grote transacties die voor 2015 staan gepland lijkt het tekort van het aanbod snel te worden ingelopen.

Bron: DTZ

Opname bedrijfsruimte 14% gestegen

In 2014 is er 2,7 miljoen m² bedrijfsruimte opgenomen. Dit is een stijging met 14% ten opzichte van 2013. Opvallend is dat het aanbod van bedrijfsruimte landelijk stabiel is gebleven op circa 9,6 miljoen m². Dit komt vooral doordat de opgenomen bedrijfsruimte nieuwbouw van hoogwaardig logistiek vastgoed betrof. Het is de verwachting dat in 2015 tenminste een vergelijkbaar opnameniveau zal worden gerealiseerd.

Huurprijs bedrijfsruimte stabiel

De vraag naar kwalitatief hoogwaardige, moderne logistieke centra is groter dan het aanbod. De huurprijzen blijven daardoor op gelijkwaardig niveau . De gemiddelde huurprijs bedroeg in 2014 €44 per m² per jaar. Er zijn meer ontwikkelingen op risico (zonder afnemer) waar te nemen. De bruto aanvangsrendementen zijn op de beste locaties in oost, zuid en west Nederland sterk verbeterd met 0,4% tot wel 1,3%. Op de beste locaties in het zuiden van Nederland is de BAR 6,75%.

23/50


Bron: DTZ

2.3.2 Ontwikkeling Utrechtse bedrijfsruimtemarkt Historisch laag opnameniveau regio Utrecht

De opname van bedrijfsruimte in de regio Utrecht daalde in 2014 met 31% ten opzichte van 2013 en kwam uit op 98.000 m², het laagste niveau in zeven jaar tijd. De opname werd ook nog eens grotendeels bepaald door een grote transactie in Nieuwegein (25.000 m²). Hierdoor groeide ook het aandeel van de sector transport in de totale opname van 21% naar 39%. Opvallend in de regio Utrecht is dat het aanbod eveneens daalde met 8,3%. Dit lijkt vooral te zijn veroorzaakt door een afname van het aanbod in de grootteklasse 2.500 -5.000 m². De daling van het opnameniveau was in vrijwel alle gemeenten waar te nemen, waaronder ook Utrecht. Binnen Utrecht waren echter wel locaties waar de opname juist steeg: op Lage Weide 13.900 m² opgenomen, een stijging van 30% ten opzichte van 2013. En ook op de Cartesiusweg en de Cartesiusdriehoek werden meer opnames geregistreerd dan in 2013. De gemeente Utrecht heeft in 2014 ruim 40.000 m 2 uitgegeven, waarvan twee grote transacties op bedrijventerrein Haarrijn.

Huurprijzen blijven stabiel

De huurprijzen van bedrijfsruimten zijn, zowel landelijk als regionaal, tam elijk stabiel. Nieuwegein heeft een lichte stijging doorgemaakt en Houten juist een daling. In Utrecht beweegt de huurprijs voor eerste klas bedrijfsruimte zich al jaren tussen € 60 - € 65 per m². Deze prijs wordt echter alleen op de beste locaties gehaald (De Wetering, Lage Weide). De ondergrens op bijvoorbeeld Lage Weide en Overvecht ligt rond de € 25 - € 30 per m². De bandbreedtes zijn op diverse locaties tamelijk groot.

Bandbreedte huurprijzen bedrijfslocaties, Utrecht (in €/m² per jaar) 2010

2011

2012

2013

ondergrens

48

48

45

45

45

bovengrens

62

60

60

60

60

ondergrens

30

30

30

25

25

bovengrens

65

65

65

60

60

De Meern (Oudenrijn) ondergrens

30

30

30

30

30

bovengrens

55

55

55

50

50

ondergrens

33

30

30

30

30

bovengrens

49

49

49

45

45

De Wetering Lage Weide

Overvecht

2014 Trend 2015 ►▼ ►▼ ►▼ ►▼


24/50


Meer herontwikkeling dan nieuwe uitgifte

Het beschikbare aanbod voor verhuur is in Utrecht per eind 2014 gedaald tot ruim onder de 200.000 m². Meer dan de helft van dit aanbod bevindt zich op Lage Weide, waar aan de Atoomweg een nieuw DC is gebouwd. We zien steeds meer een verschuiving plaatsvinden van uitgifte van nieuwe kavels naar herontwikkeling van bestaande locaties. Het bestaande vastgoed voldoet niet meer en is veelal niets meer waard. Gevolg is dat de locaties voor puur de grondprijs worden verkoc ht. Daardoor kunnen er herontwikkelingen op bijvoorbeeld Lage Weide plaatsvinden. Deze worden vooral aangewend voor logistiek vastgoed. Voor nationale distribut eurs is dit een interessante locatie. Op Cartesiusweg vindt herontwikkeling van bestaande panden uit de Werkspoortijd plaats naar creatieve bedrijfsverzamelgebouwen. Ontwikkelingen in het hoogwaardige segment, zoals medisch georiënteerde bedrijvigheid, valt wat tegen. Een gevolg hiervan is dat de uitgifte van Wetering -Zuid stil ligt. Op andere terreinen, zoals Haarrijn en De Wetering langs de A2, merken we vraag vanuit de niet standaard bedrijven, zoals showrooms, horeca, internetafhaalpunten, leisure, etc.

2.3.3 Grondprijzen bedrijventerreinen 2015 De gemeente is terughoudend met de uitgifte van nieuwe terreinen voor bedrijvigheid, deze is expliciet vraag gestuurd. Door daarbij de kavelprijs niet te verlagen wil de gemeente stimuleren dat bedrijven een bewuste keuze maken voor nieuwbouw. De uitstekende ligging aan de A2 van de nieuw uit te geven terreinen bepaalt tevens de marktconformiteit van de grondprijs. Prijzen van reguliere bedrijventerreinkavels lopen, afhankelijk van locatie, vanaf circa € 200 tot circa € 400 per vierkante meter (exclusief omzetbelasting).

25/50


2.4 Detailhandel en leisure In deze paragraaf zal eerst worden ingegaan op de landelijke ontwikkelingen op de detailhandel- en leisuremarkt (waaronder horeca), waarna wordt ingezoomd op de gemeente Utrecht. Als bronnen zijn onder meer geraadpleegd: DTZ Zadelhoff , Cushman & Wakefield (Snapshot), Dynamis (Sprekende Cijfers), CBS, Retailtrends. In paragraaf 2.4.3 komen de grondprijzen voor 2015 voor kantoren op de verschillende locaties aan bod.

2.4.1 Landelijke ontwikkeling detailhandel- en leisuremarkt Lichte groei consumentenbestedingen

In 2014 zijn de consumentenbestedingen aan goederen en diensten licht gegroeid. Na twee jaar met stevige krimp geven consumenten al vier kwartalen op rij meer uit aan duurzame goederen als kleding, schoenen, elektronica en auto’s. Op lange termijn blijft echter de verwachting dat de consumptie terugloopt.

Bron: CBS

Het koopproces is in Nederland fundamenteel aan het veranderen. Allereerst zorgt de vergrijzing voor een ander bestedingspatroon (meer zorg en wellness), daarnaast heef t de economische crisis een dempende werking op de consumentenbestedingen. Maar meest belangrijk is nog de ontwikkeling van het online winkelen. Consumenten oriënteren zich digitaal en doen hun aankopen online. Toch wordt het merendeel van de producten nog steeds in fysieke winkels gekocht. Retailers moeten met hun winkelconcept hierop inspelen.

Leegstand gestegen tot 7,3%

De winkelleegstand in Nederland blijft groeien. Alleen al in het eerste halfjaar van 2014 kwamen er 1000 lege winkels bij, waardoor het aantal medio 2014 was opgelopen tot 16.300 (7,3% van de winkelpanden). Eind 2013 was het leegstandspercentage nog 6,9%. Er zijn echter landelijk grote verschillen.

Winkelhuren dalen

In 2014 zag de helft van de winkelketens zijn huurprijs dalen. Voor het eerst sinds jaren werden die dalingen ook in de grote steden (op A-locaties) geconstateerd. Dit wordt veroorzaakt door de afgenomen vraag (o.a. door de opkomst van het online winkelen) en toegenomen leegstand. Alleen de (top)huren in Amsterdam en Utrecht houden stand.

26/50


Bandbreedtes huurprijzen beste winkelstraten “top 15” Nederlandse winkelsteden Gem eente Amsterdam

Winkelgebied Kalverstraat

2012 2.200 – 2.800

2013 2.200 – 2.700

2014 2.200 – 2.800

Utrecht

Lange Elisabethstraat

1.350 – 1.800

1.350 – 1.700

1.350 – 1.650

Rotterdam

Lijnbaan

1.400 – 1.700

1.400 – 1.650

1.300 – 1.600

Den Haag

Spuistraat

1.100 – 1.600

1.100 – 1.550

1.100 – 1.600

Maastricht

Kleine Staat

1.300 – 1.500

1.300 – 1.450

1.350 – 1.600

Eindhoven

Demer

1.100 – 1.350

1.100 – 1.300

1.000 – 1.300

Arnhem

Ketelstraat

1.100 – 1.300

1.100 – 1.250

900 – 1.200

Groningen

Herestraat

800 – 1.300

800 – 1.250

750 – 1.200

Amstelveen

WC Binnenhof

600 – 1.200

600 – 1.200

600 – 1.250

Breda

Eindstraat

950 – 1.100

900 – 1.000

950 – 1.100

Zw olle

Diezerstraat

800 – 1.100

800 – 1.000

800 – 1.050

's-Hertogenbosch

Pensmarkt

700 – 1.050

700 – 1.000

800 – 1.050

Enschede

Kalanderstraat

850 – 1.000

850 – 950

850 – 1.000

Tilburg

Heuvelstraat

425 – 1.000

400 – 900

350 – 900

Haarlem

Grote Houtstraat

400 – 1.000

400 – 950

350 – 900 B ro n: DTZ Zadelho ff, 2014

In het algemeen worden de A1-winkelgebieden kleiner/ compacter; de randen van het hoofdwinkelgebied (A2- en B-milieus) met lagere huurniveaus worden groter. Internationale (mode-)retailers zijn nog steeds geïnteresseerd in de Nederlandse markt. Zij nemen het grootste deel van de nieuwe winkels voor hun rekening, waarbij de focus ligt op steden in de Randstad (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht). Deze retailers zoeken veelal grote winkelpanden en het tekort aan deze panden stuwt de h uurprijzen. Daarnaast is opvallend dat steden die een vestiging hebben van de populaire textielketen Primark wel een stijging in passantenstromen laten zien, maar dat daarvan in de huurprijzen (nog) geen effecten te zien zijn.

Stijging omzet foodsector en toename ondernemersvertrouwen

Voor het eerst in twee jaar tijd werd er in de detailhandel weer een omzetstijging gesignaleerd. De prijzen daalden weliswaar licht, maar het volume nam wat toe. Deze positieve omzetontwikkeling geldt vooral voor de foodsector, de non-foodsector kampt al jaren met teruglopende omzetten. Het ondernemersvertrouwen bereikte in 2014 het hoogste niveau in vier jaar. Voor 2015 verwacht een meerderheid van de retailers meer winst te boeken dan in 2014. Echter, het optimisme over de winstcijfers heeft niet alleen te maken met marge - en omzetontwikkelingen, maar vooral met lagere kosten op het gebied van winkelhuren.

Optimisme in de horeca

In tegenstelling tot de winkelbestedingen zijn de ontwikkelingen in de horeca in 2014 positief geweest: de omzet is (alweer 5 kwartalen op rij) fors gestegen. Het vertrouwen onder de horecaondernemers is toegenomen en ook voor 2015 wordt verdere omzetgroei en toename van de werkgelegenheid voorzien. Hoewel de totale consumentenbestedingen weer licht toenemen, kan de consument zijn geld maar één keer uitgeven. Het blijft dus een strijd tussen detailhandel, horeca en leisure om de klant te lokken. De resultaten van bedrijven en organisaties in het leisuresegment zijn zeer wisselend; het aantal bezoekers aan podiumkunsten daalden in 2014, maar museumen bioscoopbezoeken stegen.

2.4.2 Ontwikkeling Utrechtse detailhandel- en leisuremarkt Winkelleegstand in Utrecht onder landelijk gemiddelde

Het leegstandspercentage winkels is in Utrecht licht gestege n van 5,0% naar 5,2% van het winkelvloeroppervlak. Een groot deel van deze toename kan verklaard worden doordat een bouwmarkt zijn huurcontract in winkelcentrum The Wall niet heeft verlengd.

27/50


In de rest van Utrecht is, tegen de trend in, in 2014 juist een vermindering van de leegstand van winkelpanden waargenomen. Utrecht heeft een relatief gunstige positie doordat de bevolking in de stad en de regio nog steeds groeit. Het perspectief voor Utrecht (centrum) is dus goed, maar er zitten wel veel plannen voor uitbreiding van het winkelaanbod in de pijplijn, zoals Hoog Catharijne, Stationsgebied, het voormalig Postkantoor op de Neude, herontwikkeling van de Planeet, uitbreiding Bijenkorf, etc. Het nieuw te realiseren centrum van Leidsche Rijn zal zich nog een positie moeten verwerven op de winkelmarkt.

Huurprijsdaling wijkwinkelcentra

Op de A-locaties in het centrum blijft de tophuur hoog, ondanks een lichte daling naar € 1650 per m² v.v.o. Bij de wijkwinkelcentra (zoals Smaragdplein) wordt een huurprijsdaling waargenomen en ook de stadsdeelcentra, zoals Overvecht en Kanaleneiland, krijgen het moeilijker.

Ontwikkeling huurprijzen winkels per m² v.v.o., periode 2010 –2014 2010

2011

2012

2013

2014

Centrum – A1/ A2

-

€800 – €1.800

€800 – €1.800

€800 – €1.700

€800 – €1.650

Centrum - B

-

€ 225 – € 800

€ 225 – € 850

€ 225 - € 800

€ 200 - € 750

Nachtegaalstr/B. Reigerstr.

-

€ 225 - € 325

€ 200 - € 275

€ 200 - € 275

€ 200 – € 275

Voorstraat

-

€ 175 - € 300

€ 175 - € 300

€ 175 - € 300

€ 175 - € 300

Biltstraat

-

€ 125 - € 200

€ 125 - € 200

€ 125 - € 200

€ 125 – € 200

Amsterdamsestraatweg

-

€ 110 - € 170

€ 100 - € 170

€ 100 - € 170

€ 100 - € 170

GWC Overvecht

€ 350 – € 750

€ 350 – € 700

€ 350 - € 600

€ 350 - € 500

€ 350 - € 500

GWC Kanaleneiland

€ 200 – € 325

€ 200 – € 300

€ 200 - € 300

€ 200 - € 275

€ 200 - € 275

Lunetten

€ 150 – € 225

€ 150 – € 225

€ 150 – € 225

€ 150 – € 225

€ 150 – € 225

Smaragdplein

€ 180 – € 225

€ 180 – € 225

€ 180 - € 225

€ 180 - € 225

€ 175 – € 200

Gagelhof

€ 125 – € 200

€ 125 – € 200

€ 125 - € 200

€ 125 - € 200

€ 125 - € 200

-

€ 80 - € 120

€ 80 - € 125

€ 80 - € 130

€ 80 - € 125

Kanaleneiland (meubelctr) Bron: DTZ Zadelhoff

Bruto aanvangsrendement blijft goed

De interesse van beleggers in de toplocaties blijft hoog. Het bruto aanvangsr endement op A1 laat zelfs een kleine stijging zien: 5% (was 5,1%). Het ligt daarmee echter nog niet op het topniveau werd in de afgelopen 10 jaar werd bereikt (4,75%).

2.4.3 Grondprijzen detailhandel en leisure Uitgangspunt bij de gronduitgifte voor detailhandel en leisure is een residuele waardeberekening. De marktprijs wordt op basis van een (externe) taxatie bepaald en daarop worden de bouwen bijkomende kosten voor de ontwikkeling in mindering gebracht. Voor al deze markten geldt immers dat de locatie zeer bepalend is voor de opbrengstpotentie. Daarnaast kan ook rekening worden gehouden met specifieke parkeeroplossingen. Er is dus per geval sprake van maatwerk. De onderkant wordt echter bepaald door de laagste m² prijs voor commercieel vastgoed. In 2 015 is dat een bedrag van € 200 per m 2 bvo.

28/50


Ter referentie is in onderstaande tabel enkele richtprijzen opgenomen, gespecificeerd naar type locatie. In verband met de teruglopende huurprijzen, bij stadsdeelcentra Overvecht en Kanaleneiland, is de onderkant van de prijsrange daar met € 50 verlaagd tot € 400/ m² b.v.o. De overige grondprijzen zijn gehandhaafd op het niveau van 2014.

Grondprijzen detailhandel en leisure in 2015 per m 2 b.v.o., exclusief omzetbelasting Prijs in € Stadscentrum

€ 1.100 – € 5.000

Stadsdeelcentrum

€ 400 – € 2.270

Wijkwinkelcentrum

€ 340 - € 685

Buurtwinkelcentrum Perifere locatie/ GDV/ PDV

€ 225 - € 570 € 200 - € 365

29/50


2.5 Hotels In deze paragraaf zal eerst worden ingegaan op de landelijke ontwikkelingen op de hotelmarkt, waarna wordt ingezoomd op de gemeente Utrecht. Als bronnen zijn onder meer geraadpleegd: Horwath (Hotelmarkt Utrecht 2014), Bedrijfschap Horeca en Catering. In paragraaf 2.5.3 komen de grondprijzen voor 2015 voor hotels op de verschillende locaties aan bod.

2.5.1 Landelijke ontwikkeling hotelmarkt Toename aantal hotelkamers

Het aantal hotelkamers in Nederland neemt nog steeds toe. In 2013 zijn er in totaal ruim 90.000 kamers, wat een toename is van 5% ten opzichte van 2012 en van 24% ten opzichte van 2007. Een groot deel van deze groei wordt gerealiseerd in Amsterdam. Veel internationale ketens kiezen vanuit strategische overwegingen voor een vestiging in de hoofdstad. Daarnaast zien we dat veel leegstaande kantoren worden herontwikkeld tot hotel, waardoor het aanbod van hotelkamers eveneens toeneemt.

Gelijkblijvende omzetten

Landelijk is de gemiddelde kamerprijs iets gedaald, maar de bezettingsgraad toegenomen. Voor 2015 worden door Horwath lichte stijgingen verwacht van zowel de bezettingsgraad (van 67% in 2013 naar 70% in 2015), als de gemiddelde kamerprijs (van € 95 in 2013 naar € 98 in 2015). Een groot deel van de omzet van hotels kwam uit zaalverhuur en aanverwante diensten. De inkomsten uit deze activiteiten is echter afgenomen. Enerzijds door meer aanbod aan vergaderruimte (in bijvoorbeeld flexkantoren) en anderzijds door een afgenomen vraag van bedrijven door de laagconjuctuur.

Particuliere verhuur aanvulling op regulier hotelaanbod

Particuliere verhuur van (een deel van) de eigen woning neemt de laatste jaren ster kt toe, met name door de populariteit van webplatforms als Airbnb en Wimdu. Dit type overnachtingen geven een hele andere belevening en kunnen daarom als aanvulling worden beschouwd op het reguliere hotelaanbod. Daarbij is de vraag of deze overnachtingen bij particulieren het reguliere hotelaanbod substantieel zal beïnvloeden. E en “level playing field” is hierbij belangrijk; dit betekent o.a. afdracht toeristenbelasting en voldoen aan veiligheids- en leefbaarheidseisen. Een andere trend die we zien is dat een stand-alone hotelfunctie nauwelijks nog voorkomt. Een combinatie met een restaurant, zalen, café, winkels en andere leisurevoorzieningen zorgt vaak voor een hele andere ‘beleving’ van een hotel.

2.5.2 Ontwikkeling Utrechtse hotelmarkt Groei aantal hotelkamers in Utrecht

De afgelopen 10 jaar is er in Utrecht een groei geweest in het aantal kamers van circa 3% per jaar. Inmiddels zijn er 1.749 hotelkamers in Utrecht. In 2014 zijn er 2 hotels bijgekomen: Mother Goose en Star Lodge Hotels, met in totaal 111 kamers. De groei in de andere grote steden (Amsterdam, Den Haag en Rotterdam) was echter nog groter en ook in absolute zin is het aantal kamers in Utrecht nog relatief beperkt. De afgelopen jaren zijn er met name door lokale ondernemers nieuwe hotels o ntwikkeld. Weinig ketens zijn ingestapt. Er zijn wel enkele beleggers actief, maar veel panden zijn private owned.

Positieve omzet ontwikkelingen

Het aantal overnachtingen in Utrecht is toegenomen, maar vooral in de toeristische markt is nog een verbetering mogelijk. De provincie Utrecht, en ook de stad Utrecht, is aantrekkelijk voor dagtochten. Het marktaandeel in de overnachtingen is echter relatief laag. Dit is onder

30/50


meer te verklaren door de centrale ligging (bezoekers kunnen in één dag op en neer). H et marktaandeel is het afgelopen jaar wel gestegen.

Bron: Horwath, CBS De ontwikkelingen in kamerbezetting en –opbrengst laten, na een daling in 2012 en 2013, weer een lichte stijging zien in 2014.

Kamerbezetting en kameropbrengst Utrechtse hotels (3*-4*-5*) 2010 - 2014 2009

2010

2011

2012

2013

2014

Kamerbezettingsgraad

63,1%

66,8%

68,9%

66,8%

66,5%

67,7%

Gemiddelde kamerprijs (ARR)

€ 102

€ 100

€ 99

€ 95

€ 93

€ 94

€ 64

€ 65

€ 68

€ 64

€ 62

€ 64

Opbrengst per beschikbare kamer (RevPAR)*

* = Bezetting maal gemiddelde kamerprijs (ARR)

Groeiruimte in Utrecht

In 2014 heeft onderzoek plaatsgevonden naar de actuele marktruimte van de Utrechtse hotelmarkt. Hieruit komt naar voren dat er tot 2024 ruimte is voor een groei met circa 840 hotelkamers, uitgaande van een groeiprognose van 4,5% meer overnachtingen per jaar . Dit wordt gekoppeld aan de verwachte landelijk aantrekkende economische gr oei, het verwachte positieve effect van de Tour de France 2015 op herhalingsbezoek, de groeiende positieve aandacht van internationale toeristische media voor Utrecht en de gunstige prognose voor een groeiend aantal buitenlandse verblijfstoeristen in Neder land in de komende jaren. Dit wordt mede onderbouwd door de verwachte groei van de bevolking (Leidsche Rijn) en het toerisme en de hiermee samenhangende toename van voorzieningen en bedrijvigheid. De Utrechtse hoteliers (verenigd in Host) onderschrijft d eze groeiruimte in Utrecht. Als locatie voor nieuwe hotelontwikkelingen gaat de voorkeur uit naar het Stationsgebied en het Centrum. Voor diverse locaties liggen er nu plannen, maar uit de praktijk blijkt dat slechts een beperkt deel daarvan daadwerkelijk tot ontwikkeling komt. De Utrechtse hotelmarkt wordt gedomineerd door 3*- en 4*- hotels; deze markt is volgens Horwath grotendeels verzadigd. Nieuwe ontwikkelingen richten zich daarom bij voork eur op experience- of belevingshotels (boetiekhotels), het goedkopere (hostel)segment, eventueel op het 5*-segment of onderscheiden zich op andere wijze door het aanspreken van nieuwe doelgroepen (studenten, zorg, sport, wellness).

31/50


2.5.3 Grondprijzen hotels 2015 De grondprijzen voor hotels werden meestal gedifferentieerd naar het aantal sterren. We zien echter steeds meer ontwikkelingen die niet binnen deze traditionele classificatie passen. Er zijn bijvoorbeeld boetiekhotels van hoge kwaliteit, maar zonder sterren. Bovendien wordt de Hotelclassificatie naar verwachting op termijn aangepast, omdat het Bedrijfschap Horeca en Catering als hoeder van het classificatiesysteem wordt opgeheven. Daarnaast zien we veel (her)ontwikkelingen plaatsvinden binnen bestaand vastgoed. En ook is nauwelijks nog sprake van een solitaire hotelfunctie, dat de vraag oproept welke functie dominant is voor de grondprijs. Wanneer zich plannen voordoen voor een hotel zal de afdeling Grondzaken maatwerk leveren voor het bepalen van een marktconforme grondprijs. Daarbij wordt rekening gehouden met het kwaliteitsniveau, doelgroep, concept, voorzieningen, locatie, opbrengstpotentie en stichtingskosten. Grondprijzen voor hotelfuncties bewegen zich, afhankelijk van locatie en andere factoren, binnen een bandbreedte van circa € 225 en € 650 per m 2 bruto vloeroppervlakte (exclusief omzetbelasting).

32/50


2.6 Parkeren Algemeen uitgangspunt is dat marktconforme grondprijzen worden gehanteerd. Dit impliceert dat voor deze functie residueel wordt gerekend. Er zal een relatie wordt gelegd tussen de opbrengsten (uit kort parkeren, abonnementen en verkoop) en de stichtingskosten. De opbrengsten worden sterk beïnvloed door onder meer de gedaantevorm en ligging en het parkeerregime en het aantal parkeerplaatsen in de directe omgeving. De stichtingskosten worden in sterke mate bepaald door de aard van de bouw: ongebouwd versus gebouwd, inpandig versus niet-inpandig, op maaiveld versus half of geheel verdiept. De specifieke grondprijsbepaling is verder afhankelijk van de verschillende functies c.q. exploitatievormen die kunnen worden onderscheiden: A) Parkeren ten behoeve van commerciële doeleinden (kantoren, bedrijventerre inen) B) Parkeren ten behoeve van bezoekers (detailhandel, horeca, enzovoort) C) Parkeren ten behoeve van woningen D) Parkeren in transferiums Het is niet zinvol om grondprijsindicaties aan te geven aangezien er sprake is van een zeer grote variatie voor wat betreft opbrengsten en stichtingskosten. Het bepalen van grondprijzen is maatwerk. Wel wordt hierna per functie c.q. exploitatievorm aangegeven hoe met de grondprijsbepaling wordt omgegaan.

A. Parkeren ten behoeve van commerciële doeleinden

Parkeren op bedrijventerreinen geschiedt doorgaans op maaiveld, op eigen terrein. Parkeren is in beginsel in de grondprijs inbegrepen. Voor kantoren is eveneens de stelregel dat parkeren op eigen terrein plaatsvindt en in de grondprijs is inbegrepen. Afhankelijk van de bouwvorm is echter een correctie op de grondprijs mogelijk.

B. Parkeren ten behoeve van bezoekers (detailhandel, horeca, enzovoort)

Hier zijn verschillende situaties denkbaar, afhankelijk van de specifieke situatie. Een grondprijs waarin parkeren is begrepen is mogelijk (bijvoorbeeld ingeval van parkeren op maaiveld bij supermarkten), maar grondprijzen voor parkeren kunnen ook residueel worden bepaald (bijvoorbeeld ingeval van bezoekersparkeren in zelfstandig geëxploiteerde gebouwde parkeervoorzieningen in centrum-/winkelgebieden en parkeerplaatsen bij horecavoorzieningen).

C. Parkeren ten behoeve van woningen

In de marktsector geldt dat bij eengezinswoningen in beginsel de woning, inclusief een parkeerplaats op eigen terrein, als geheel wordt aangeboden. De grondprijs is daarom inclusief parkeren. Bij meergezinswoningen kan de grondprijs voor een gebouwde parkeervoorziening residueel worden benaderd. Bij gebouwde collectieve parkeervoorzieningen kan sprake zijn van een onrendabele top die voor vergoeding in aanmerking komt. De hier aan ten grondslag liggende residuele berekening vergt echter maatwerk. Indien de gemeente een gebouwde parkeervoorziening eist bij sociale huurwoningen hebben gemeente en woningcorporaties in "Bouwen aan de stad" een bijdrageregeli ng afgesproken.

D. Parkeren in transferiums

Voor de grondwaarde voor transferiums wordt in beginsel uitgegaan van de grondprijs voor bijzondere doeleinden (gebouwd) per m² bruto-vloeroppervlakte, ondanks het feit dat de marktwaarde voor deze voorzieningen hoger blijkt te liggen (transactie AM Leidsche Rijn Centrum-Noord). De reden voor het hanteren van de (lagere) grondprijs voor bijzondere doeleinden is gelegen in het feit dat het doel van deze voorzieningen is Utrecht beter bereikbaar te maken. De parkeertarieven zijn in dat geval geënt op een sluitende exploitatie zonder winstoogmerk.

33/50


2.7 Bijzondere doeleinden: maatschappelijke functies en sport De categorie “bijzondere doeleinden” omvat gronduitgiften die maatschappelijke functies zonder winstoogmerk dienen. Het gaat daarbij om gronduitgiften ten behoeve van onderwijs, kerken, politiebureaus, brandweerkazernes, sociaal -culturele voorzieningen, sportaccommodaties, rioolgemalen en dergelijke. Voor niet -commercieel geëxploiteerde grootschalige buitensportaccommodaties (sportvelden) en scoutinggroepen wordt bij de hoogte van de grondprijs “bijzondere doeleinden” een onderscheid gemaakt tussen bebouwd en onbebouwd terrein. Een aantal publieke functies (of onderdelen daarvan) wordt commercieel geëxploiteer d, zoals kinderdagverblijven, praktijken voor fysiotherapie en apotheken. In geval van een commerciële exploitatie vallen deze voorzieningen buiten het prijsregime van de “bijzondere doeleinden” en gelden daarvoor de residuele regimes zoals aangegeven in d eze brief. De grondprijs voor “bijzondere doeleinden” vormt in dat geval wel de bodem voor de residuele berekening. Voor een verdere uiteenzetting over deze categorieën zie hieronder in paragraaf 2.8 van deze brief. De uitgifteprijs “bijzondere doeleinden” is dit jaar niet geïndexeerd. In de volgende tabel worden de prijzen voor bijzondere doeleinden per subcategorie aangegeven.

Grondprijzen bijzondere doeleinden in 2015 per m2 grond, exclusief omzetbelasting Prijs Bijzondere doeleinden (bebouwd en onbebouwd) Sportvelden en scouting bebouwd terrein Sportvelden en scouting onbebouwd terrein

€ 189,94

Toelichting Als een perceel per saldo meer dan 100% bebouwd kan worden, doordat er meerdere bouwlagen mogelijk zijn, dan wordt de vermelde prijs per m 2 b.v.o. doorberekend

€ 189,94 € 45,93

Bijvoorbeeld NME centra (Natuur, Milieu, Educatie)

Wanneer de gemeente voor maatschappelijk gebruik zelf kavels uit een gemeentelijke grondexploitatie afneemt is er sprake van een ‘interne levering’, waardoor er geen BTW kan worden doorberekend. De betaalde BTW is in dat geval voor de gemeente ook niet aftrekbaar en vormen dus een extra kostenpost in de grondexploitatie. Besloten is om deze kosten (“doorschuif-BTW”) als een opslag per m 2 door te belasten naar de interne afnemer. De afnemende gemeentelijke organisatie kan deze kosten, afhankelijk van zijn eigen BTWregiem, wellicht alsnog aftrekken. Voor Leidsche Rijn geldt in 2015 een extra btw-toeslag van € 1,22 per m² grond/ b.v.o.

34/50


2.8 Grondprijzen overige functies 2.8.1 Eerstelijnszorg en kinderdagverblijven Het gaat bij eerstelijnszorg om (praktijk)ruimten voor wijkzorgcentra, huisartsenpraktijken, fysiotherapiepraktijken, tandartsenpraktijken, apotheken, zorgstations en dergelijke. Voor de meeste vormen van eerstelijnszorg bepaalt het College Tarieven Gezondheidszorg (COTG) in opdracht van de rijksoverheid normen voor huurlasten, waarbij wordt uitgegaan van een bepaalde praktijkoppervlakte. Voor de te leveren eerstelijnszorg bestaan vaste tarieven die door het CTG worden vastgesteld. Een nieuwe accommodatie moet uit de inkomsten van extra geleverde zorg worden betaald. Er is geen regeling voor voorfinanciering van de investering. De normen van het CTG zijn uitsluitend bedoeld om de totale lasten te berekenen. Het staat de artsen en de andere zorgaanbieders vrij om een grotere, kleinere, duurdere of goedkopere ruimte te betrekken. De gemeente Utrecht heeft met de huisartsen in Utrecht afgesproken dat zij minimaal het normbedrag van het CTG besteden aan hun huisvesting, teneinde een zekere kwaliteit van de huisvesting te kunnen waarborgen. Zorgaanbieders zijn zelf verantwoordelijk voor het regelen van huisvesting voor hun dienstverlening. Zij kunnen een pand huren of zelf een pand laten bouwen. De gemeente Utrecht brengt in principe de marktwaarde van de grond in rekening. De marktwaarde is een afgeleide van de waarde van de functie die op de grond wordt gerealiseerd. Uitgangspunt in het gronduitgiftebeleid is dat geen subsidiëring van een gewenste ontwikkeling plaatsvindt via de grondprijs. De gemeente rekent echter voor bepaalde maatschappelijke doeleinden de grondprijs voor bijzondere bebouwing , onder andere indien sprake is van niet-commerciële kinderopvang (bijvoorbeeld bij BSO en/of georganiseerd in een stichting; bij bestaande situaties zal geen meerwaarde in rekening worden gebracht). Deze geldt echter als uitzondering voor bepaalde functies. Het gaat om functies waaraan de gemeente grote waarde hecht en waarvoor marktconforme prijzen niet haalbaar worden geacht. Indien sprake is van commerciële kinderopvang (bijvoorbeeld kinderdagverblijf, geen stichting) zal bij nieuwe gronduitgiftes in erfpacht de marktconforme grondprijs voor commerciële voorzieningen worden toegepast (eventueel rekening houdend met de verdeling van het daadwerkelijk gebruik). Overeenkomstig dit standpunt zal bij bestaande situaties dan ook wel een meerwaarde in rekening worden gebracht.

Grondprijzen eerstelijnszorg en kinderdagverblijven 2015

Met inachtneming van het voorgaande wordt voor zogenaamde wijkzorgcentra de grondprijs voor bijzondere doeleinden gerekend. Onder een wijkzorgcentrum wordt in dit verband verstaan:  een samenwerkingsverband van eerstelijns zorg met diverse specialismen;  waaronder in ieder geval huisartsenzorg, met minimaal 3 fte huisartsen in dienst ;  georganiseerd in een stichtingsvorm;  en werkend zonder winstoogmerk. Commerciële aanbieders van eerstelijnszorg, die zich in hetzelfde gebouw vestigen, komen niet in aanmerking voor de prijs voor bijzondere doeleinden. Ook aanbieders van eerstelijnszorg (al dan niet met een commercieel karakter) die zich buiten het wijkzorgcentrum vestigen komen niet in aanmerking voor de prijs voor bijzondere doeleinden. Hiervoor gelden marktconforme, residueel bepaalde grondprijzen, waarbij in de volgende tabel per categorie referentieprijzen worden aangegeven. De gemeente vindt de aanwezigheid van deze voorzieningen belangrijk en heeft daarom besloten de bandbreedte van de grondprijs naar beneden bij te stellen ten opzichte van 2014. Dit naar aanleiding van de teruglopende vraag naar kinderopvang en de faillissementen die er afgelopen jaar zijn geweest in deze branche. Ook voor fysiotherapiepraktijken e.d. is de prijs licht verlaagd.

35/50


Grondprijzen (commerciële) zorg en kinderdagverblijven in 2015 per m2 grond/ b.v.o., exclusief omzetbelasting 13

Prijs Kinderdagverblijf

€ 250 - € 500

Fysiotherapie

€ 300 - € 450

Tandarts/ apotheek

€ 475 - € 800

Het uitgangspunt is dat een locatie door middel van inschrijving openbaar wordt aangeboden. Het kan zijn dat de bieding van een zeer geïnteresseerde ondernemer boven de bandbreedte uit komt. Het is echter niet redelijk om ervan uit te gaan dat die prijszetting van structurele aard is.

2.8.2 Grondprijs snippergroen 

Voor de uitgifte in erfpacht of verkoop van snippergroen wordt voor 201 5 een vaste grondprijs gehanteerd van € 137,43 per m² grond, met een minimum van € 3.260 k.k.

Voor het snippergroen is per 1 januari 2003 een vaste grondprijs vastgesteld van € 114 per m² grond. Deze grondprijs is, met uitzondering van 2014 en 2015, jaarlijks geïndexeerd met de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS. Het minimumbedrag is gerelateerd aan de genormeerde kosten die de gemeente maakt voor een dergelijke uitgifte/ verkoop. Snippergroen mag in beginsel niet onder de voor de uitgifte of verkoop van snippergroen vastgestelde normkosten worden verkocht of uitgegeven. De normkosten worden ieder jaar opnieuw bekeken. Met betrekking tot de hoogte van de grondprijs wordt een uitzondering gemaakt als naar het oordeel van de gemeente de grond een duidelijk hogere waarde heeft dan gemelde grondprijs. Dit zou zich kunnen voordoen bij uitgifte van snippergroen in gebieden met een relatief hoge grondprijs (zoals de binnenstad). In dat geval zal een taxatie door een onafhankelijk taxateur plaatsvinden.

2.8.3 Grondprijzen nutsbedrijven 

Zowel voor de aankoop van het perceel grond als voor de uitgifte van de grond wordt de prijs voor bijzondere doeleinden (bebouwd) gehanteerd. Ook hier geldt als minimum € 3.260, de voor 2015 geldende normkosten.

Steeds vaker wordt er een nutsvoorziening verplaatst waarbij de oude locatie geen waarde meer heeft voor het nutsbedrijf. Gewoonte is dat de gemeente dan door middel van een ruilovereenkomst de nieuwe locatie uitgeeft en de oude locatie weer verwerft. Dit is overigens coulance en geen plicht voor de gemeente. Voor het plaatsen van installaties voor warmte-koude opslag (WKO) op gemeentelijke grond wordt een opstalrecht op de grond uitgegeven. In beginsel geldt de grondprijs voor bijzondere doeleinden, met als minimumprijs de vastgestelde normkosten, maar waar mogelijk zal, afhankelijk van de situatie, ook een marktwaarde worden gehanteerd. Een en ander is afhankelijk van het aantal gebruikers van de betreffende war mte-koude opslag, het grondbeslag en bijzondere omstandigheden (zoals de aanwezigheid van een bio wasmachine in het Stationsgebied). In veel gevallen wordt de warmte-koude opslag aangelegd op het in erfpacht uit te geven perceel. Ook in dat geval kan, indien sprake is van commerciële exploitatie, een marktconforme grondprijs worden toegepast. Is dit niet het geval dan blijft de warmtede vermelde prijs geldt als prijs per m² grond tenzij het aantal m² b.v.o. groter is dan het aantal m² grond; in laatstgenoemde situatie geldt de vermelde prijs als prijs per m² b.v.o. 13

36/50


koude opslag buiten de berekening van de grondprijs, omdat al een m² b.v.o.-prijs voor de ontwikkeling van het (commercieel) vastgoed in rekening wordt gebracht. De gemeente Utrecht werkt aan een meer structureel grondprijsbeleid voor WKO’s . Naar verwachting kan dit in 2016 in de grondprijzenbrief worden opgenomen.

37/50


38/50


Bijlage I. Economische ontwikkelingen Algemene economische ontwikkelingen en trends zijn van invloed op de vastgoedmarkt. De gemeente Utrecht gaat uit van een residuele grondmarkt, dus de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt zijn van invloed op de hoogte van de grondprijzen. In deze bijlage wordt een beknopte beschrijving gegeven van de economische ontwikkelingen en ontwikkelingen op de vastgoedmarkt in 2014, evenals de verwachtingen voor 2015.

Voorzichtig economisch herstel (+0,8% BBP) Vanaf de zomer van 2013 tot het voorjaar van 2014 verbeterde de conjunctuur gestaag, maar sindsdien is het tempo eruit. Dit conjunctuurbeeld schetste het CBS in december op basis van hun ‘conjunctuurklok’, waarin 15 indicatoren worden meegewogen.

Het bruto binnenlands product (BBP) geldt als de belangrijkste graadmeter voor de economische ontwikkeling in ons land. In totaal is de BBP in 2014 met 0,8% gestegen (versus een daling van -0,7% in 2013). Economen verwachten dat de economie in 2015 weer iets harder zal groeien dan in 2014. In nevenstaande figuur is zichtbaar dat de BBP-index langzaam weer stijgt. De Rabobank verwacht een groei van 1,5% voor 2015.

Consumentenvertrouwen blijft laag

Hoewel veel economische factoren een positieve ontwikkeling laten zien, is het consumentenvertrouwen volgens het CBS eind 2014 niet hog er uitgekomen dan aan het begin van 2014. Tot aan de zomer nam het consumentenvertrouwen wel toe, maar dat daalde weer in de maanden november en december.

Bron: CBS

39/50


Inflatie in 2014 gemiddeld 1,0%

Volgens het CBS bedraagt de inflatie, de gemiddelde prijsstijging van de goederen en diensten die consumenten kopen (gemeten als CPI), over 2014 slechts 1,0%. Dat is fors lager dan de 2,5% in 2013 en is zelfs het laagst in ruim 25 jaar. Een belangrijke oorzaak daarvan ligt overigens bij de dalende olieprijzen.

bron: CBS

Het CBS constateerde een groei in de aanschaf van huishoudelijke apparaten en woninginrichting. Daarnaast kochten consumenten meer tweewielers, zoals fietsen en motoren. Ook aan diensten zoals reizen met bus of trein, bezoek aan restaurant of kapper en kosten voor telefoon en verzekeringen gaven ze meer uit. De Nederlandse huishoudens zijn sinds 2008 een stuk voorzichtiger geworden. Een klein deel van het huishoudinkomen wordt geconsumeerd en van wat er overblijft, gebruiken zij ook een kleiner deel voor woninginvesteringen. Er is dus in de afgelopen jaren meer gespaard. De Rabobank verwacht echter niet dat de huishoudconsumptie sneller gaat stijgen dan het beschikbare inkomen. Door de vergrijzing hebben ouderen een groot aandeel in de totale inkomens en vermogens.

Werkloosheid daalt, maar is nog steeds hoog Op de arbeidsmarkt zette het voorzichtige herstel van 2013 zich door in 2014. Er was een bescheiden groei van het aantal banen en vacatures. Vooral het aantal banen voor uitzendkrachten nam toe. Maar het aantal banen in de zorg en de bouw daalt nog aanzienlijk.

Er is weliswaar een dalende trend te zien in de werkeloosheid, maar het aantal werklozen is nog steeds hoog. Rabobank verwacht in 2015 een werkloosheidspercentage van 6,25%. Het aantal uitgesproken faillissementen van bedrijven en instellingen is na een piek medio 2013 fors afgenomen, maar ook dit is nog relatief hoog vergeleken met de jaren voor de crisis. In de eerste elf maanden van 2014 zijn er ruim een vijfde minder faillissementen uitgesproken dan in dezelfde periode van 2013 .

Aantal verkochte woningen en transactieprijs neemt toe

In het vierde kwartaal van 2014 lag het aantal verkochte woningen circa 30% hoger dan in dezelfde periode vorig jaar. Er zijn veel verhuiswensen maar door de slechte economische omstandigheden hebben veel mensen een verhuizing uitgesteld. De lage rentestand droeg positief bij aan het op gang komen van de woningmarkt. Huizenprijzen stijgen voorzichtig en transactie-aantallen nemen snel toe.

40/50


Het vertrouwen in de woningmarkt is op een hoog niveau en het reëel beschikbare inkomen van huishoudens stijgt volgend jaar voor het tweede jaar op rij. De lage hypotheekrente, die zorgt voor de betaalbaarheid van woningen, zal naar verwachting niet sterk stijgen. Dat zorgt voor een positieve stimulans op de koopwoningmarkt. Daar staat echter tegenover dat een aantal stimuleringsmaatregelen, zoals de eenmalige schenkingsvrijstelling en startersleningen, in 2015 verdwijnen. Ook de aangescherpte hypotheekregels – annuïtair aflossen, vermindering fiscale aftrekbaarheid met 0,5% per jaar en beperking maximale hypotheeklening tot 100% van de woningwaarde in 2018 – maken het kopen van een woning voor starters moeilijker. Volgens het IMF heeft de Nederlandse huizenmarkt de bodem inmiddels wel bereikt. Een stijging van de rente zou er echter voor kunnen zorgen dat de prijzen weer g aan dalen, aldus de economen van het fonds. Die waarschuwing wordt gedeeld door tal van Nederlandse makelaars en onderzoeksbureaus die hier al op hebben gewezen.

Beleggen in Nederlands vastgoed in trek

In 2014 is relatief veel geïnvesteerd in Nederlands vastgoed, circa € 10,1 miljard. Dat is ruim 80% hoger dan in 2013. Meer dan 60% van deze investeringen werden gedaan door buitenlandse beleggers, voor het grootste deel in kantoren. Daarnaast werd in 2014 veel geïnvesteerd in woningcomplexen (€ 3,2 miljard), zowel door binnen- als door buitenlandse beleggers. In tegenstelling tot het consumentenvertrouwen is het beleggersvertrouwen vooral ná de zomer hard gestegen.

Meer aandacht voor duurzaamheid

Volgens Europees beleid moeten nieuwe gebouwen in 2020 (bijna) energieneutraal (BENG) zijn. Daarom is in Nederland vanaf januari 2015 de EPC in het bouwbesluit voor nieuwe woningen verder aangescherpt naar 0,4. Ook voor utiliteitsbouw is de EPC met 50% aangescherpt in het bouwbesluit.

Omzetdalingen in de bouw, maar positief over 2015

Na een goed eerste kwartaal in 2014 moest de bouw in de rest van 2014 wederom een omzetdaling incasseren. Bij bouwers van woningen en bedrijfsgebouwen daalde de omzet met ruim 4%. In de grond-, water- en wegenbouw bleef echter de omzet redelijk op peil. De bouwproductie in Nederland daalde ook harder dan het Europese gemiddelde (2,5% versus 0,5% in het derde kwartaal van 2014).

41/50


Het aantal faillissementen in de bouw vertoont sinds begin 2013 een daling, die in 2014 stabiel blijft rond 250 per kwartaal. In het bijzonder bedrijven in de specialistische bouw worden getroffen. Aantal faillissementen bouwnijverheid

Ondernemers zijn betrekkelijk positief over 2015. Per saldo zijn er net iets meer ondernemers die uitgaan van omzetgroei dan van krimp. Daar mee is de omzetverwachting voor 2015 veel positiever dan dat de omzetverwachtingen voor de afgelopen jaren waren.

Architectenbranche onzeker over 2015

De architectenbranche vreest voor een nieuwe dip. Dit concludeert de branchevereniging BNA uit een conjunctuurmeting onder haar leden in het najaar van 2014. Begin dit jaar groeide de werkvoorraad en de omzet van de architecten nog licht (na 5 jaar dalende omzetten), maar dat herstel lijkt zich volgens niet door te zetten. De gemiddelde werkvoorraad bedraagt eind 2014 gemiddeld 3,5 maanden, tegen 3,3 maanden een jaar daarvoor. Het aantal opdrachten van projectontwikkelaars en corporaties is nog schaars. Het aanwezige herstel komt vooral van particulieren (ca. 29% van de netto omzet) en ook overheden laten een lichte stijging zien. De architectenbureaus werken dan ook steeds vaker aan kleinere projecten en hun werkzaamheden verbreden: ontwerp tot en met omgevingsvergunning, esthetische begeleiding en directievoering. Veel architectenbureaus hebben nog amper een grammetje vet op de botten. Het gemiddelde bedrijfsresultaat in 2014 was 1,5%. Van de door BNA geënquêteerde bureaus verwacht 38% in 2015 meer omzet. Een derde hoopt het volume op peil te houden. En 28% verwacht ook volgend jaar de broekriem verder te moeten aantrekken. Ontwikkeling omzet en werkgelegenheid architectenbranche (2006-2013)

Bron: BNA Benchmark Jaarcijfers 2013

De BNA ziet door de crisis ook positieve ontwikkelingen, zoals inventieve starters en architectenbureaus die nieuwe markten verkennen, internationalise ring en verbetering van de bedrijfsvoering.

42/50


Bijlage II. Vergoedingen en indexeringen Optievergoeding voor exclusiviteit

In ruil voor een exclusiviteitsrecht op de grond dient een partij een optievergoeding aan de gemeente te betalen bij het tekenen van een intentieovereenkomst. Als optievergoeding wordt in beginsel 60% van de wettelijke rente 14, met een minimum van 5% per jaar, over de grondwaarde gerekend. De optievergoeding is telkens bij vooruitbetaling per half jaar verschuldigd. Om meer zekerheid te verkrijgen dat de wederpartij niet zonder redenen afhaakt in het planvormingsproces kan een hogere optievergoeding worden bedongen. De optievergoeding wordt niet terugbetaald indien een partij afhaakt. Bij het transport van de grond wordt de optievergoeding verrekend met de grondprijs (de afkoopsom van het erfpacht). De gemeente vergoedt geen rente over de optievergoeding.

Waarborgsom van 10%

De gehanteerde waarborgsom bedraagt in beginsel 10% van de koopsom. Bij particuliere ontwikkeling van openbaar gebied wordt de waarborgsom/bankgarantie vastgesteld op een bedrag van € 125 per m², exclusief BTW (€ 25 per m² exclusief BTW voor het bouwrijp maken en € 100 per m² exclusief BTW voor het woonrijp maken). Net als bij gronduitgiften geldt dat indien de basisregel leidt tot een onevenredig hoge dan wel lage waarborgsom/bankgarantie, een aanpassing hiervan naar beneden, respectievelijk naar boven, kan plaatsvinden. Indien een particuliere ontwikkeling valt onder de DUO/NAS locaties, wordt conform de DUO/NAS-regelgeving geen waarborgsom/bankgarantie opgenomen. De waarborgsom is verschuldigd vanaf het moment van ondertekenen van de uitgifteovereenkomst en wordt in beginsel voor de helft terugbetaald bij transport en voor de helft bij oplevering van het te realiseren vastgoed, soms ook na een akkoord op het inrichtingsplan. De gemeente vergoedt geen rente over de waarborgsom.

Boeterente bij vertraging

Vanaf één dan wel twee maanden nadat zowel de omgevingsvergunning 15 is verleend, als een besluit tot gronduitgifte is genomen (zie Nota Grondbeleid), wordt, tot aan het moment van aktepassering, een boeterente in rekening gebracht. Deze bedraagt op jaarbasis minimaal 5% (particulieren), maar is in beginsel 8% van de afkoopsom, en is tevens verschuldigd indien de grond, vóór het moment van juridische levering, in gebruik is genomen, en wel vanaf het moment van ingebruikneming tot het moment van aktepassering. De hoogte van de boeterente is gerelateerd aan de wettelijke rente voor handelstransacties (per 1 januari 2015 bedraagt deze 8,05%).

Indexering grondprijs

In principe geldt een vast percentage van 2,0% per jaar. Bij uitzondering kan een afwijkend vast percentage worden gehanteerd, doch binnen een bandbreedte van 1,0% tot en met 3,0%.  In specifieke situaties kan een index worden overeengekomen. Aansluiting wordt gezocht bij de BDB 16-index, CPI (alle huishoudens) of de NVM-index. De indexering wordt gerekend vanaf 1 januari van het jaar dat de intentieovereenkomst wordt getekend. 

Aangezien indexcijfers doorgaans met een vertraging van enkele maanden beschikbaar komen, zal indexering plaatsvinden op basis van het indexcijfer van - maximaal - vier maanden voorafgaand aan de datum van aktepassering, en het indexcijfer van - eveneens De lagere wettelijke rente is van toepassing op consumententransacties en bedraagt o p 1 januari 2015 2,0%. De hogere wettelijke rente is van toepassing op handelstransacties, dat wil zeggen met een onderneming, en bedraagt op 1 januari 2015 8,05%. 15 Dit betreft in beginsel een onherroepelijke dan wel, afhankelijk van het onderhandelingsre sultaat, een bruikbare omgevingsvergunning. Een bruikbare omgevingsvergunning is een besluit waartegen binnen de voorgeschreven wettelijke termijn geen bezwaarschrift respectievelijk beroepschrift is ingediend, of, in geval een bezwaar - of beroepschrift is ingediend, niet tevens een schorsingsverzoek is ingediend dan wel een ingediend schorsingsverzoek is ingetrokken dan wel afgewezen. 14

16 Bureau Documentatie Bouwwezen. Afhankelijk van het type vastgoed kan de reeks eengezinswoningen, gestapelde

woningbouw, kantoorgebouwen en bedrijfsgebouwen worden gehanteerd.

43/50


maximaal - vier maanden voorafgaand aan de prijspeildatum, zodanig dat de duur van de periode waarover geïndexeerd wordt, gelijk is aan de duur van de periode tussen prijspeildatum en datum van aktepassering. De periode waarover geïndexeerd wordt, loopt dan maximaal vier maanden achter bij de feitelijke periode tussen prijspeildatum en datum van akte-passering. In de volgende tabel wordt per vastgoedcategorie aangegeven of een indexering wordt gehanteerd en zo ja, welke index en vanaf welk moment.

Indexering grondprijzen in 2015 Woningen Vrije sector – projectmatig

Prijspeil grondprijs

Indexering

Vanaf moment

1 jan. 2015, onderhandelpunt

Index of vast percentage; LR: BDB-wonen, dan wel indexpercentage grex

Datum prijspeil

Vrije sector – Per project, geheel 2015 CPI (alle huishoudens) particulier opdrachtgever Vrije sector – Geheel 2015 Geen gedurende beleggershuur kalenderjaar Sociale woningbouw Geheel 2015 Geen gedurende kalenderjaar 18 Woonwagenstandplaatse Geheel 2015 Geen gedurende n kalenderjaar Kantoren Stationsgebied Onderhandelpunt Index of vast percentage Papendorp/LRC/De Onderhandelpunt Index of vast percentage Wetering-Zuid Bestaande stad Onderhandelpunt Vast percentage (2,0%) Bedrijventerreinen De Wetering-Zuid, Datum ondertekening Vast percentage (2,0%) Haarrijn, Hooggelegen intentieovereenkomst Oudenrijn, Overvecht Datum ondertekening Vast percentage (2,0%) intentieovereenkomst Overig Datum ondertekening Vast percentage (2,0%) intentieovereenkomst Detailhandel, horeca Detailhandel, horeca Onderhandelpunt Index of vast percentage Hotels Hotels Datum ondertekening Vast percentage (2,0%) intentieovereenkomst Bijzondere doeleinden Bijzondere doeleinden Geheel 2015 Geen Overig Snippergroen Geheel 2015 Geen Nutsbedrijven Geheel 2015 Geen

Datum prijspeil 17 n.v.t. n.v.t. n.v.t. Datum prijspeil Datum prijspeil Datum prijspeil Datum prijspeil Datum prijspeil Datum prijspeil Datum prijspeil Datum prijspeil n.v.t. n.v.t. n.v.t.

Disconteringsvoet

Bij een (markt)waardebepaling kan als methode de Discounted Cashflow Methode worden toegepast. De door marktpartijen i.c. beleggers gehanteerde disconteringsvoet (de Internal Rate of Return, IRR) wordt gebruikt om een investeringsmogelijkheid te toetsen of een investering te doen op basis van een tevoren vastgesteld minimaal effectief rendement. Variabelen zijn de periode waarover de belegging wordt aangehouden, de veranderingen van kasstromen in de tijd, de waarde van het object aan het einde van de looptijd en de hoogte van de disconteringsvoet zelf. De disconteringsvoet wordt niet gebruikt voor het weergeven van het heersende marktsentiment. Voor het waarderen van de afkopen van vervallen erfpachtrechten dient met de gemeentelijke disconteringsvoet te worden gerekend. Dit is het gemidd elde tarief waarvoor de gemeente geld leent bij banken en wordt ook wel de omslagrente genoemd.

Indien de datum transport ligt binnen 1 jaar na ondertekening optieovereenkomst dan is er geen indexering verschuldigd. 18 Conform BAS-afspraken vindt geen indexering plaats indien vóór 1 januari 2016 wordt afgerekend. Indien (levering/ aktepassering en) betaalmoment plaatsvindt ná 1 januari 2016 dan heeft een corporatie de keuze uit het accepteren van de nieuwe (en op het moment van sluiten van de overeenkomst nog onzekere) grondprijs 2016 dan wel de grondprijs 2015, vanaf 31 december 2015 geïndexeerd met de “boeterente”. De “boeterente” dient te worden gezien als een prikkel voor de corporatie voor een snelle levering/ aktepassering. 17

44/50


Aktetekening

De prijzen voor aktetekeningen blijven dit jaar ongewijzigd. Voor het maken van een aktetekening ten behoeve van de notariële akte van uitgifte i n erfpacht worden de volgende tarieven gehanteerd.

Tarieven aktetekening 2015, exclusief omzetbelasting Prijs Uitgifte van grond (met opstal) aan particulieren en ten behoeve van trafo’s

€ 90

Uitgifte van grond aan ontwikkelaars en bedrijven

€ 545

45/50


46/50


Bijlage III. Definities Aanbod (commercieel vastgoed)

Aan het eind van het jaar op de vrije markt aangeboden ruimtes van ten minste 500 m² kantoor, 750 m² bedrijfsruimte (inclusief bijbehorende kantoorruimte) of 200 m² winkelruimte. Het gaat om ruimte die al in gebruik, opgeleverd of in aanbouw is. In onderhuur aangeboden ruimte wordt meegeteld. Projecten in voorbereiding worden niet meegeteld.

Bouwrijpe grond 19

1. Bestaande kabels en leidingen zijn, daar waar nodig, verlegd c.q. verwijderd; 2. a) Bestaande opstallen inclusief funderingen zijn gesloopt tot één meter onder het oorspronkelijke maaiveld. Onder sloop wordt verstaan: het - behoudens te handhaven gedeelten - verwijderen van alle aanwezige beplanting, bebouwing en andere obstakels en grof puin binnen het in erfpacht uit te geven terrein tot maximaal één meter onder maaiveld. b) Ter plaatse van de nieuw aan te leggen funderingen zijn de aanwezige funderingen/ palen en andere obstakels zo mogelijk verwijderd. Indien tot gedeeltelijke verwijdering i s besloten, gebeurt dit na overleg met de erfpachter. c) Als na aanvaarding van het bouwterrein door de erfpachter zich ter plaatse van de te graven bouwputten alsnog funderingsresten c.q. obstakels bevinden die de bouwwerkzaamheden belemmeren, zullen deze door de gemeente zo spoedig mogelijk worden verwijderd, mits onmiddellijke in kennisstelling aan de Gemeente heeft plaatsgevonden. Indien verwijdering van deze funderingsresten c.q. obstakels hogere kosten met zich meebrengt dan het treffen van speciale bouwkundige voorzieningen, behoudt de Gemeente zich het recht van keuze voor; 3. Ten behoeve van de nieuwbouw zijn noodzakelijke rioleringen aangelegd; 4. De bodem is milieutechnisch geschikt voor de beoogde bestemming; 5. De uitgeefbare kavel is aan één zijde ontsloten voor bouwverkeer; 6. De grond wordt verder feitelijk geleverd in de staat waarin deze zich bevindt ten tijde van de ondertekening van de uitgifteovereenkomst.

Bruto aanvangsrendement

Het bruto aanvangsrendement (BAR) is het op het moment van verwerving geraamde bruto beleggingsresultaat, uitgedrukt in een percentage dat gedurende het eerste jaar van exploitatie op een investering in een vastgoedobject is te behalen. BAR = (bruto huurinkomsten / verwervingsprijs) x 100%.

Bruto vloeroppervlakte (b.v.o.)

Dit betreft de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten (volgens NEN 2580) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen.

Eersteklas vastgoed

Modern, courant onroerend goed dat tegemoet komt aan de hedendaagse wensen en eisen van het bedrijfsleven en zich op een goede locatie bevindt. Kantoren en bedrijfsruimte jonger dan vijf jaar op de beste locaties wordt over het algemee n gezien als eersteklas vastgoed. Op de winkelruimtemarkt wordt ruimte met een courante frontbreedte en dito oppervlak in het kernwinkelgebied als eersteklas aangemerkt.

Gebruiksoppervlakte (g.b.o.)

De gebruiksoppervlakte van een ruimte of een groep van r uimten (bijv. een woning) is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de ruimte of groep van ruimten omhullen. Toelichting: de gebruiksoppervlakte, bepaald Het begrip "bouwrijpe grond" is een zogenaamd containerbegrip. In dit geval is een omschrijving gegeven die het meest aansluit bij de praktijk. De levering van bouwrijpe grond is echter maatwerk en de omschrijving van wat daaronder wordt verstaan kan van geval tot geval en per contract verschillen, afhankelijk van de lok ale omstandigheden en specifieke contractuele afspraken. 19

47/50


volgens NEN 2580, is een oppervlaktemaatstaf die aangeeft welk deel van een gebouw in beginsel geschikt is voor het beoogde gebruik van het gebouw. Bij de bepaling van de gebruiksoppervlakte van een woning moeten daarom verschillende vloeroppervlakten buiten beschouwing blijven en moet een evenredig deel van de gemeenschappelijke ruimten worden opgeteld.

Huurprijs

Voor kantoren en bedrijfsruimte betreft dit de prijs per vierkante meter verhuurbaar oppervlak (v.v.o.) per jaar, exclusief omzetbelasting, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten. Voor winkels is dit de prijs per vierkante meter bedrijfsvloeroppervlak per jaar, exclusief omzetbelasting, huurdersspecifieke voorzieningen, servicekosten, goodwill en overnamekosten. Prijzen hebben betrekking op een standaardunit van circa 150 m² met een frontbreedte van 6 meter.

Incourant vastgoed

Verouderd onroerend goed dat niet meer tegemoet komt aan de hedendaagse wensen en eisen van het bedrijfsleven en zich veelal op kwalitatief mindere locaties bevindt. Er zijn vaak (zeer) ingrijpende aanpassingen nodig om het pand geschikt te maken voor de hedendaagse vastgoedgebruiker.

Internal Rate of Return (IRR)

De IRR is de te hanteren disconteringsvoet waarbij de waarde van de investering gelijk is aan de contante waarde van de hieruit voortvloeiende cashflows.

Kantoor

Gebouw waarin werkzaamheden zeer overwegend gericht zijn op verwerking van informatie en de daarmee verbonden dienstverlening. Onderwijsgebouwen van HBO of Universiteit worden niet meegeteld.

Kantoorachtige bedrijfsruimte/Hoogwaardige bedrijfsru imte

Gebouw met een aandeel kantoorruimte van 50% tot 70% en annex 50 tot 30% bedrijfsruimte.

Leegstand Aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen, die op het moment van inventarisatie niet (meer) in gebruik is. Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE)

Maatschappelijk gebonden eigendom is een vorm van verkoop door een woningcorporatie (soms met korting), waarbij deze met de koper afspreekt de woning bij (door)verkoop als eerste aan te bieden aan de corporatie. Daarbij wordt de winst of het verlies gedeeld. De corporatie beslist daarna of de woning opnieuw verkocht wordt aan een volgende koper of opnieuw wordt verhuurd.

Modern gemengd bedrijventerrein

Een modern gemengd bedrijventerrein is het ‘reguliere bedrijventerrein’ waar de meeste vraag naar is. Dergelijke terreinen zijn veelal gelegen aan de rand van de stad nabij uitvalswegen. De inrichting is in het algemeen fijnmazig en goed verzorgd (groen, water en verharding). De kavels zijn klein tot middelgroot (enkele duizenden vierkante meters) en bedoeld voor bedrijfsgebouwen met veel productieruimte en een klein kantoordeel. Het terrein kent een allround bereikbaarheid (vrachtwagen, auto en OV).

Opname

Kantoor-, bedrijfs- of winkelruimte die in een kalenderjaar op de vrije markt verhuurd of verkocht is, dus met uitzondering van sale-and-lease-back transacties en nieuwbouw voor eigenaargebruikers. Er is sprake van opname als tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt. In onderhuur verhuurde meters worden tot de opname gerekend.

Particulier Opdrachtgeverschap

Van particulier opdrachtgeverschap is sprake in de situatie dat de burger of een groep van burgers - in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk volledige juridische zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het

48/50


gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning. Daar waar wordt gesproken over 'vrije kavels' wordt bedoeld vrije kavels ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap. In de Nota "Mensen, Wensen, Wonen" en in de "Verstedelijkin gsafspraken 2001" heeft de regering destijds de doelstelling geformuleerd om 30% van de woningbouw te realiseren door middel van particulier opdrachtgeverschap in de periode 2005 - 2010. In Utrecht wordt aan dit rijksbeleid gestalte gegeven in Leidsche Rijn, vooral in de schillen rondom Leidsche Rijn Park.

Residuele grondwaarde

De residuele grondwaarde wordt gevormd door het verschil tussen enerzijds de commerciële waarde van het gerealiseerde vastgoed (grond en opstallen samen) en anderzijds de totale stichtingskosten (bouwkosten inclusief de daarmee samenhangende bijkomende kosten). Het verschil tussen (commerciële) waarde en stichtingskosten, het residu, geeft de waarde van de grond aan.

RevPAR

Revenue Per Available Room: omzet per beschikbare (hotel)kamer.

Snippergroen

Uit te geven of te verkopen percelen gemeentegrond met een maximale oppervlakte van 50 m², met als bestemming "tuin", waarop geen bebouwing mogelijk is, met uitzondering van een tuinhuisje van maximaal 6 m².

Uitgifte bedrijventerrein

Een bedrijventerrein is als uitgegeven gekwalificeerd als tenminste een intentieovereenkomst is bereikt.

Verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.)

Verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) wordt gebruikt in relatie tot kantoren , kantooreenheden of winkels.

49/50


50/50

Colofon Grondprijzenbrief 2015 Dit is een uitgave van de gemeente Utrecht

Teksten: REO Grondzaken Vormgeving: REO Stedenbouw, CAD-unit

Foto’s en artist impressions: Omslagfoto Ruth Catsburg

Digitale versie De grondprijzenbrief is ook te downloaden via www.utrecht.nl

Status Vastgesteld door college van B&W op 14 april 2015

Grondprijzenbrief 2015

Recommend Documents