~Q~ ~A~
Gemeente Breda Raadsvoorstel
Registratienr: [
Agendapuntnummer:
Aantal bijlagen: - 5 -
39892]
Onderwerp Ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor het verbouwen van de begane grond tot twee winkelunits en de verdiepingen van het pand Catharinastraat 87-89 tot 18 appartementen.
Voorgesteld besluit 1. 2.
Een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven voor het verbouwen van de begane grond tot twee winkelunits en de verdiepingen van het pand Catharinastraat 87-89 tot 18 appartementen. Geen exploitatieplan vast te stellen voor het onder 1 genoemde project.
Inleiding Algemeen Voor een verzoek dat niet past in een geldend bestemmingsplan geeft de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) de mogelijkheid tot het verlenen van een omgevingsvergunning nadat hiervoor een afwijkingsprocedure is doorlopen. Deze mogelijkheid is opgenomen in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3° Wabo. Medewerking kan dan verleend worden als de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Het college is bevoegd tot het verlenen van de omgevingsvergunning, echter niet dan nadat de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen op grond van artikel 6.5, eerste lid van het Besluit omgevingsrecht (Bor) heeft afgegeven. De raad heeft in de vergadering van 21 april 2011 vastgesteld het "besluit tot het aanwijzen van categorieën van gevallen waarin een verklaring van geen bedenkingen als bedoeld in artikel 6.5, derde lid Bor" niet is vereist, de zogenaamde "algemene verklaring van geen bedenkingen" (Avvgb). Dit besluit is, op enkele kleine onderdelen gewijzigd, opnieuw vastgesteld op 21 juni 2012. Verzoeken die voldoen aan de in dit besluit genoemde categorieën kunnen geheel door het college afgewikkeld worden. Voor een verzoek dat niet past in één van de genoemde categorieën moet door de gemeenteraad een aparte verklaring van geen bedenkingen afgegeven worden. Een omgevingsvergunning kan pas verleend worden na afgifte van deze verklaring door de raad. De verklaring kan slechts worden geweigerd in het belang van een goede ruimtelijke ordening. Als de verklaring wordt geweigerd, wordt ook de omgevingsvergunning geweigerd. Op 2 mei 2011 is door de heer M. van Hooijdonk een verzoek ingediend voor het wijzigen van een winkelpand naar twee winkelunits en, op de verdiepingen, naar 18 appartementen. De verbouwing van de winkelunits en de appartementen gebeurt geheel binnen de bestaande bebouwing, de behoudens een beperkte uitbouw op de 2 verdieping op het platte dak. Het pand Catharinastraat 87 bestaat aan de voorzijde uit twee hoge bouwlagen met een kap en aan de achterzijde uit twee bouwlagen en plat dak met een hoogte van 6 meter; het pand Catharinastraat 89 bestaat aan de voorzijde uit twee hoge bouwlagen met een kap en aan de achterzijde uit vier bouwlagen en plat dak met een hoogte van R meter. Een klein gedeelte waar de lift zich bevindt is zelfs ~meter hoog. De avvgb onder 11, Specifieke voorwaarden, sub 2 ziet op het 'realiseren van maximaal 20 woningen of zorggerelateerde woningen en/of studenteneenheden, met inbegrip van bijgebouwen, met een bouwhoogte van maximaal1Q meter. Dit verzoek is derhalve een verzoek waarvoor separaat een verklaring van geen bedenkingen door de gemeenteraad benodigd is, alvorens de omgevingsvergunning verleend kan worden.
Beoogd effect van het besluit Het onderhavige besluit biedt de mogelijkheid tot het uiteindelijk afgeven van de omgevingsvergunning voor het realiseren van twee winkelunits op de begane grond en van 18 appartementen op de verdiepingen van de panden Catharinastraat 87 en 89.
-1-
Gemeente Breda Raadsvoorstel
Registratienr: [
39892]
Uitvoering van het besluit Nadat het besluit is genomen, verloopt het proces zoals onder het kopje "juridisch" is aangegeven.
Argumenten Het verzoek omvat het realiseren van twee winkelunits op de begane grond van de panden Catharinastraat 87 en 89 en, op de verdiepingen, het realiseren van 18 appartementen. De locatie is gelegen in het bestemmingsplan "Binnenstad" en heeft hierin de bestemming "gemengde doeleinden 2". Het realiseren van de winkelfunctie past rechtstreeks binnen de overgangsbepalingen van het bestemmingsplan Binnenstad, maar het vergroten van één naar twee winkelunits niet. Detailhandel op de begane grond draagt bij aan de multifunctionaliteit en het bevorderen van de levendigheid en het functioneren van dit deel van het centrum. Het sluit voorts aan bij het karakter van de binnenstad. Overigens is de functie detailhandel als zodanig niet verboden binnen het bestemmingsplan, voor de verdieping is dit namelijk, middels de (stip) aanduiding "andere functie" rechtstreeks opgenomen. De functie "wonen" is op grond van het bestemmingsplan toegestaan zowel op de begane grond als op de verdiepingen; het aantal woningen is niet gereguleerd. Het gewenste bouwplan is echter wel in strijd met de specifieke bouwvoorschriften van het bestemmingsplan. In artike/6 is namelijk aangegeven dat de verdiepingen van de als zodanig aangewezen gronden weliswaar bestemd zijn voor wonen, maar dat de maximale bouwdiepte niet meer dan 15 meter mag bedragen. De diepte van de bestaande panden is meer dan 15 meter, wel 30 meter. Binnen de toegestane bouwdiepte van 15 meter kunnen 7 appartementen rechtstreeks gerealiseerd worden; de overige 11 appartementen worden gerealiseerd achter de 15 meter en passen derhalve niet rechtstreeks in het bestemmingsplan. Om aan het verzoek medewerking te kunnen verlenen moet de afwijkingsprocedure van artikel 2.12, lid 1 sub a onder 3° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) doorlopen worden. Nadat de hierboven genoemde afwijkingsprocedure is gevolgd, kan vervolgens een besluit omtrent de omgevingvergunning door het college genomen worden. Hoewel een deel van de appartementen (namelijk 7) rechtstreeks past binnen de bepalingen van het bestemmingsplan Binnenstad, is de verbouwing als één project aangevraagd en derhalve moet de procedure voor het gehele project doorlopen worden. Bouwplan De locatie is gelegen in de binnenstad van Breda en het plan voorziet in een inpandige verbouwing en een kleine uitbreiding (passend in het bestemmingsplan). De appartementen zijn groot 40-70 m2 en zijn niet specifiek bedoeld voor studenten. De bebouwingsstructuur aan de straatzijde wijzigt niet, de rooilijn blijft intact. In het dakvlak komen extra dakkapellen. Aan de achterzijde worden binnen de bestaande gevelvlakken ramen en deuren aangepast. Zo worden er diverse extra ramen gerealiseerd. Ook wordt het dakvlak van Catharinastraat 87 voorzien van een dakkapel. Het binnenterrein wordt ingericht voor de stalling van fietsen en er komt een bijgebouw voor de vuilcontainers. Wonen Breda kent een grote diversiteit aan woonmilieus en wil deze ook behouden en versterken. Het plan is opgenomen in het beleid "wonen boven winkels". Uitgangspunt hierbij is het stimuleren van het ombouwen van leegstaande ruimten boven winkels tot zelfstandige of onzelfstandige woonruimte. In het kader van "Wonen boven winkels" wordt gepoogd de kwaliteit van het centrum en de inloopstraten te verbeteren. Tot op heden zijn de etages van circa 40 panden omgebouwd en tot en met 2012 is het streven om nog 24 verdiepingen van winkelpanden toe te voegen aan dit project. De locatie is dan ook opgenomen in de lijst met panden van "wonen boven winkels". Het voornemen is om in het nieuwe, nog niet geldende, bestemmingsplan Binnenstad een wooncontingent op te nemen voor dit soort plannen.
-2-
Gemeente Breda Registratienr: [
Raadsvoorstel
39892]
Voorts is gekozen tot medewerking aan dit verzoek omdat het een ruimtelijk-functionele verbetering van het pand betreft en leegstand van het pand geen optie is. Toestaan van het verzoek voor appartementen alleen voor het gedeelte wat rechtstreeks past in het bestemmingsplan, dus 7 van de 18 appartementen, is dan ook niet overwogen. Het resterende deel van het bestaande pand zou moeilijk om te vormen zijn voor een andere functie gezien de bereikbaarheid en ligging aan de achterzijde van het pand. Het zou dan leeg blijven staan. Ook heeft de initiatiefnemer zich bereid verklaard deels wat grotere appartementen (40-70 m2 ) te realiseren in plaats van alleen maar kleine appartementen, ook in het gedeelte van het pand waar de woonfunctie rechtstreeks binnen het bestemmingsplan past. Het toevoegen van de 11 appartementen voor het deel van het bestaande pand, welke niet rechtstreeks voldoen aan de voorschriften van het bestemmingsplan, past in het beleid "wonen boven winkels". Ruimtelijke onderbouwing Een omgevingsvergunning kan, nadat de afwijkingsprocedure is doorlopen, alleen verleend worden als het verzoek niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Een verklaring van geen bedenking kan slechts geweigerd worden in het belang van een goede ruimtelijke ordening. De ruimtelijke onderbouwing van 21 mei 2012 maakt onderdeel uit van dit besluit en wordt in deze afwijkingsprocedure ook ter inzage gelegd. Voor de motivering van de omgevingsvergunning met afwijking wordt mede verwezen naar deze ruimtelijke onderbouwing.
Afwegingen Het plan past in de uitgangspunten van het beleid "Wonen boven winkels" en is opgenomen op de bijbehorende lijst. Voor het ombouwen van panden in dit kader zal een contingent opgenomen worden in de stedelijke programmering. Het betreft een bestaand pand dat maar beperkt wordt vergroot (vergroting past binnen het bestemmingsplan) en waar in het gevelvlak alleen extra ramen en dakkapellen aan toegevoegd worden. Van de gevraagde 18 appartementen passen er 7 rechtstreeks binnen de voorschriften van het bestemmingsplan "Binnenstad". Er is niet gekozen voor leegstand van het achterste deel van de panden, waar de overige 11 appartementen gerealiseerd worden. Eén of twee winkels op de begane grond is ruimtelijk en functioneel gezien geen verschil. Bovenstaande heeft ertoe geleid dat besloten is de procedure voor het verlenen van de omgevingsvergunning middels een afwijking van het bestemmingsplan in gang te zetten. Indien niet ingestemd wordt met het afgeven van de verklaring van geen bedenkingen betekent dit niet dat de initiatiefnemer geen mogelijkheden met het pand heeft. De aanvrager heeft de mogelijkheid tot het indienen van een plan dat past binnen de bepalingen van het bestemmingsplan Binnenstad: dat wil zeggen één winkel op de begane grond en appartementen in het voorste gedeelte van de verdiepingen. Deze appartementen zijn vrij qua grootte, doelgroep en woonkwaliteit. Zo is het mogelijk kleinere en meer appartementen te realiseren voor o.a. studenten Juist omdat er een afwijkingsprocedure gevoerd moet worden, is het mogelijk afspraken te maken over de woonkwaliteit en de doelgroep. Ook wordt door een invulling van het gehele pand voldaan aan het beleid "wonen boven winkels".
Juridisch De ontwerpverklaring van geen bedenkingen, alsmede de ontwerpomgevingsvergunning en de ruimtelijke onderbouwing zullen ter inzage worden gelegd. Tegen dit ontwerpbesluit kunnen binnen de daarvoor gestelde termijn van zes weken door belanghebbenden zienswijzen worden ingediend. De zienswijzen worden vervolgens gemotiveerd door de raad behandeld en dit zal leiden tot het afgeven of weigeren van een verklaring van geen bedenkingen. Het college is bevoegd vervolgens de omgevingsvergunning af te geven dan wel te weigeren. Een omgevingsvergunning is onderhevig aan bezwaar en beroep.
-3-
Gemeente Breda Registratienr: [
Raadsvoorstel
39892]
Financieel In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijk regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk: de bouw van een of meer woningen; de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m2 of met een of meer woningen; de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m2 bedraagt; de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m 2 . Het verbouwen van de begane grond tot twee winkelunits en de verdiepingen van het pand tot 18 appartementen komt geheel voor rekening van de initiatiefnemer. De rol van de gemeente is beperkt tot het verlenen van juridisch-planologische medewerking. De kosten voor deze procedure worden verhaald via de legesverordening. Om deze reden is geen exploitatieplan of anterieure overeenkomst vereist.
Communicatie Communicatie vanaf nu Nadat de raad de ontwerpverklaring heeft afgegeven, zal deze ter inzage gelegd worden en zal in de omgeving van het project een Bredabericht bij omwonenden worden verspreid.
Burgemeester en wethouders van Breda,
, burgemeester.
, secretaris.
BJ gen Ligt ter inzage: - Ontwerpomgevingsvergunning - Ruimtelijke onderbouwing - Ingekomen aanvraag - Kaart besluitgebied - Uitspraak rechtbank
-4-
~Q~ ~A~
Gemeente Breda Raadsbesluit
Registratienr: [
39892]
Aantal bijlagen: - 5 -
De raad van de gemeente Breda; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders en met overname van de daarin vermelde overwegingen; gelet op artikel 6.5, eerste lid van het Besluit omgevingsrecht; besluit: 1. 2.
Een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven voor het realiseren van twee winkelunits op de begane grond en van 18 appartementen op de verdiepingen van het pand Catharinastraat 87-89. Geen exploitatieplan vast te stellen voor het onder 1 genoemde project.
Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 27 september 2012
, voorzitter.
, griffier.
-1
