IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII1
lansingerland
GEMEENTE
Afdeling
Ruimtelijke Ontwikkeling Partij Neeleman De heer E.J. Neeleman Rottekade 48 2661 IN BERGSCHENHOEK
Postbus 1 2650 AA Berkel en Rodenrijs
Nadere informatie Drs. J.P. van der Linden Telefoon 14010 E-mail
[email protected] Fax
Verzenddatum 8 september 2015
(010) 8004001
Onskenmerk U15.13064 Uw brief van 21 juli 2015
Onderwerp
Bedrijvenschap Hoefweg
Geachte heer Neeleman,
Op 21 juli 2015 heeft fractie Neeleman het college verzocht een aantal vragen inzake de Gemeenschappelijke Regeling Bedrijvenschap Hoefweg te beantwoorden. Deze vragen zijn bij ons geregistreerd onder nummer BS1500047.Metdeze brief beantwoorden wij uw raadsvragen. Vraag 1.a. Gaat het in 2015 om ander ofzelfde bedrijf Hofast b.v. i.p.v. HOFA? Antwoord Het gaat om hetzelfde bedrijf. De handelsnaam van het bedrijf is HOFA, terwijl het bij de KvK staat ingeschreven als Hofast BV. Vraag 1.b. Is er een reden bekend dat in juli 2015 geen enkele bouwactiviteit is gestart? Antwoord De kavel is in december 2013 geleverd aan het bedrijf Hofa. Tot aan de zomer van 2015 heeft het bedrijf gewerkt aan de uitwerking van de plannen voor de bedrijfsbebouwing. In de zomer van 2015 is een start gemaakt met de grondwerkzaamheden. De planning van het bedrijf is erop gericht om in week 35 van 2015 te starten met de werkzaamheden op het terrein. Vraag 1.c. Kan de notariële verkoopakte van GR Hoefweg aan HOFA worden bijgevoegd? Antwoord De akte van levering van het Bedrijvenschap Hoefweg aan Hofast BV is bijgevoegd (zie bijlage). Vraag 2.a. Zijn de gronden die door Hoefweg bij Prisma zijn ondergebracht voor BBV- begrippen nu inof uit exploitatie? Antwoord De gronden die door het Bedrijvenschap Hoefweg zijn ondergebracht bij Prisma zijn in exploitatie genomen gronden.
pagina 1/6
Ons kenmerk U15.13064
Vraag 2.b. Door welk event wordt het onderhanden werk in die 3 jaar tijd 8,5M opgewaardeerd, een investering, een bod op de grond, of anderszins? Antwoord Door de geleidelijke uitname van de gronden uit Prisma neemt de grondpositie op de eigen balans toe. Vraag 2.c. Waarom is niet de omvang van de grond die wordt opgewaardeerd en de dan geldende afnameprijs van Prisma voor uitnamen door Hoefweg genoemd? Antwoord In de begroting van het Bedrijvenschap Hoefweg 2016 staat op bladzijde 12 de uitnameprijs van de gronden vermeld, en deze uitnameprijs bedraagt € 133,- per rn'. Vraag 3.1. Dan gaat de grondprijs bij uitname uit Prisma door Hoefweg toch van €167, -1m2 naar € 270,1m2 ? Antwoord De gronden zijn ondergebracht in de CV Prisma. Na bouw- en woonrijpmaken worden de gronden op eerste aanzegging geleverd aan de vennoten in Prisma, waaronder het Bedrijvenschap Hoefweg. De grondprijs die de CV Prisma in rekening brengt bij het Bedrijvenschap Hoefweg is een door de vennoten gezamenlijk vastgestelde grondprijs, gebaseerd op de totale kosten voor de CV Prisma om de gronden in te kopen, bouwrijp te maken en te financieren. Het uitgiftetempo bedraagt van 2015 tot 2019 2,4 ha per jaar, van 2020 t/m 20252 ha per jaar en in 2026 1,3 ha. In de begroting van het Bedrijvenschap Hoefweg 2016 op blz. 12 staat de uitnameprijs per 2015 vermeld, deze bedraagt € 133,- per rn-. Vraag 3.2. Zo ja. Wordt de afzet door die hoge inkoopprijs voor Bedrijvenschap Hoefweg dan niet steeds moeilijker? Antwoord De uitnameprijs is een vastgestelde prijs op basis van de afspraken die in de SOKPrisma zijn gemaakt. Vraag 3.3. Zo ja, wordt het verlies dat Hoefweg moet nemen dan niet helemaal naar de toekomst geschoven? Antwoord Op basis van de huidige grondexploitatie
Bedrijvenschap Hoefweg is van verlies nu en in de toekomst
geen sprake. Vraag 3.4. Wat is nu de beste inschatting van de totaal gecumuleerde betalingen, dus grondaankopen + overige kosten aan Prisma met einddatum grondexploitatie van 2026 ? Antwoord In de jaarrekening Bedrijvenschap Hoefweg 2015 (blz. 12) is dit bedrag vermeld. Het gaat om een bedrag van 32 mln. Vraag 3.5. Gaat het bij de begrote verkoop van 2,4 haljaar tot/met 2016 van de totale nog te verkopen 23,4 ha om bruto oppervlak of netto excl. openbare ruimte? Antwoord De te verkopen oppervlakte betreft de netto te verkopen oppervlakte, dus excl. de openbare ruimte. Vraag 4.1. Tegen welke rente wordt die grond in de vennootschap Prisma gefinancierd
?
Antwoord Het rentepercentage dat in Prisma wordt gehanteerd is de driemaands Euribor met een renteopslag van 1,25 procent.
pagina 2/6
Ons kenmerk U 15.13064
Vraag 4.2. Waarom is in de jaarrekening 2014, onder punt "3.4:niet in de balans opgenomen rechten en plichten" niet het totale bedrag van wellicht 50 miljoen aan nog uitstaande verplichting jegens Prisma en bijbehorende grondprijs opgenomen? Antwoord In de jaarrekening zijn de verwervingskosten voor de gronden die nu nog zijn ondergebracht bij Prisma opgenomen. De stelling dat er een nog een uitstaande verplichting is van 50 mln, is niet juist. In de jaarrekening Bedrijvenschap Hoefweg 2014 is op basis van de grondexploitatie een bedrag opgenomen van 32 mln. Vraag 4.3. Is het college het eens dat de raad met een FEX-overeenkomst tussen Hoefweg en Prisma feitelijk stuurt op een soort administratiekantoor Hoefweg ? Antwoord De term FEX-overeenkomst is niet juist. Er is een Samenwerkingsovereenkomst (SOK) met Prisma gesloten. De CV Prisma heeft belangrijke taken op het vlak van o.a. het bouw- en woonrijpmaken van het gebied en de gezamenlijke marketing. De rol van het Bedrijvenschap Hoefweg is voor wat betreft de grondkosten beperkter dan bij een ontwikkeling waar geen sprake is van een publiek-privaat samenwerkingsverband. Op het vlak van de gronduitgifte heeft het Bedrijvenschap daarentegen een belangrijke taak. Vraag 4.4. Hoe kan de gemeenteraad haar dualistische rol uitvoeren met een wethouder in de geheime AvA vergadering en een openbare Balans van hoefweg waar nog geen 20%van de verplichtingen en eigendommen in staan opgenomen? Antwoord De wethouder vertegenwoordigt de aandeelhouder Bedrijvenschap Hoefweg in de AVA Prisma. Hiervan geeft de wethouder een terugkoppeling in het AB en DB Hoefweg. De gemeenteraad vervult vervolgens haar dualistische rol via het houden van toezicht op het Bedrijvenschap. Vraag 5.1. Zijn er afspraken met Bleizo dat er wel of niet klanten van de samenwerkingspartner mogen worden afgepakt, dan wel door de andere geaccepteerd mogen worden? Antwoord Tussen de GR Bleizo en het Bedrijvenschap Hoefweg zijn goede afspraken gemaakt over het accommoderen van geïnteresseerde partijen op Hoefweg dan wel Bleizo. Vraag 5.2. Als een prospect over mogelijke klanten geheim word gehouden maar niet voor concurrenten Bleizo en Prisma, welk doel dient die geheimhouding dan in het marketingconcept van GR Bedrijvenschap Hoefweg ? Antwoord Het marketingconcept van het Bedrijvenschap Hoefweg is geen geheim document. Vraag 5.3. Zijn er ook van deze prospects bekend die na eerste interesse in Hoefweg na beoordeling door de vennootschap Prisma of interventie van het Q-team van Prisma, op gronden van Maasstede of ASRzijn beland? Antwoord Deze prospects zijn niet bekend.
pagina 3/6
Ons kenmerk U15.13064
Vraag 6.a. Het Q-team heeft mogelijke-gevelaanzichten als voorwaarde meegegeven aan de klapachterweg, hoe kan het dan dat de vlees-en broodfabriek met ramen en ook opslagsilo's aan de gevelap een A1-lokatie op Maasstede/ ASRgrond naar de rijksweg is gekeerd? Antwoord Het Q-team maakt onderdeel uit van de privaatrechtelijke samenwerking binnen Prisma. Alle partijen zijn hierin vertegenwoordigd. Het Q-team adviseert binnen de privaatrechtelijke samenwerking over bouwplannen die worden ontwikkeld op het bedrijventerrein. De totstandkoming en de inhoud van deze adviezen raakt niet de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid van de gemeente. Niet het advies van het Q-team, maar het advies van de Welstandscommissie is de formele toetsingsgrond voor aanvragen om omgevingsvergunning. Besluitvorming vindt plaats op basis van het advies van de Welstandscommissie. Vraag 6.b. Als het college deze verschillende interpretaties van schoonheid van het Q-team vergelijkt, ontdekt ze dan ook een mate van "wiens brood men eet, diens woord men spreekt" in relatie tot ASR? Antwoord Zie het antwoord op vraag 6.a Vraag 6.c. Is het vooral niet zeer merkwaardig dat na een niet te uploaden bestemmingsplan voor vestiging DC hoogvliet van januari 2013 nu een soort voedersilo's op een A-locatie naar de rijksweg is gericht vergelijkbaar met Treurniet uit Berkel? Antwoord Het Q-team heeft een weloverwogen advies gegeven terzake. Zie verder het antwoord op vraag 6.a. Vraag 7.a.lndien het klopt dat de balanspost onderhanden werk van ruim 10 miljoen uit deze lokaties bestaat waarom werd dit dan niet zo gemakkelijk in de jaarrekening geschreven vermeld als de horecakavels uit bestemmingsplan? Antwoord Het is niet juist dat de balanspost onderhanden werk alleen bestaat uit de vier horecakavels. Deze post is de optelsom van alle tot nu toe gemaakte kosten binnen de grondexploitatie Hoefweg (verwervingen, bouw- en woonrijpmaken (microstructuur), financieringskosten e.d.) en alle tot nu toe gerealiseerde opbrengsten. De kost gaat hierbij voor de baat uit. De post onderhanden werk moet worden goedgemaakt door verkoop van de resterende (bedrijfs)kavels. Vraag 7.b. Nu wel vaststaat dat de 4 losse horecalocaties uit het bestemmingsplan Hoefweg Noord het eigendom van GR Bedrijvenschap Hoefweg zijn, waarom heeft het bedrijvenschap dan nooit een zienswijze ingediend of zijn financiële bezwaren laten horen tegen horecacluster langs de N209 op Maasstede grond ? Antwoord Over de horecakavels is uitgebreid overleg gevoerd met de marktpartijen. Het partnerschap dat in de SOKis gesloten tussen de ontwikkelende partijen van Prisma is zodanig, dat het niet opportuun is om tegen een partner in Prisma een zienswijze in te dienen. Vraag 7.c. In hoeverre is door b.v. de voorzitter van Hoefweg, tevens portefeuillehouder binnen het college, te zeggen dat de financiële belangen van het bedrijvenschap door de komst van een horecacluster langs de N209 zijn geschaad? Antwoord Het is niet zo dat de financiële belangen van het Bedrijvenschap door de komst van een horecacluster langs de N209 zijn geschaad. Door de realisatie van het horecacluster worden er extra voorzieningen
pagina 4/6
Ons kenmerk U15.13064
gerealiseerd op Prisma, waardoor het voor bedrijven aantrekkelijker wordt zich te vestigen op Prisma. Van deze extra kwaliteit profiteert ook het Bedrijvenschap Hoefweg. Vraag 7.d. Nu het bezit van GR Hoefweg uit de balans uit 4 kavels bestaat van totaal voor ruim €10.257.000,-- kan specificatie naar deze 4 locaties incl. m2 gegeven worden? Antwoord Het bedrag dat wordt genoemd is niet juist. De kavels zijn recentelijk getaxeerd. Conform taxatiewaarde zijn de kavels voor een totaalbedrag van 1,3 mln in de grondexploitatie opgenomen. Vraag 8.a. Hoe is het mogelijk dat na 8 jaar van kwakkelende verkopen met O,3ha/jaar en het verdwijnen van de prospect Adventureworld door komst station, de verkoopprognose voor een sluitende grondexploitatie nog op 2,4 ha per jaar wordt gesteld? Antwoord Door gespecialiseerde onderzoeksbureaus worden uitgifteprognoses voor de uitgifte van de gronden op Hoefweg opgesteld. Op basis van een dergelijk marktonderzoek is de verkoopprognose in de grondexploitatie van Hoefweg opgenomen. Vraag 8.b. In de media zijn geen marketingactiviteiten te ontdekken voor de nog te verkopen 23,2 ha van GR bedrijvenschap Hoefweg maar wel van Maasstede, is daar een verklaring voor? Antwoord Dit is onjuist. De gronden die het Bedrijvenschap Hoefweg in de verkoop heeft liggen op het bedrijvenpark Prisma en worden verkocht onder de handelsnaam Prisma. Zie o.a. de bouwborden langs de wegen, de advertenties in de kranten en nieuwsbladen en de website www.prismabedrijvenpark.nl . Daarnaast verzorgt ook Hoefweg de nodige informatie aan marktpartijen, zie o.a. de website www.hoefweg.nl Vraag 8.c. Als de nog af te nemen bruto oppervlak uit Prisma 23,4 ha is, is dan de netto verkoopbare grond maximaal18 ha en moet daar dan €250,- tot €280,- 1m2 incl alle kosten voor betaald worden aan Prisma? Zo nee, hoeveel dan? Antwoord Zoals eerder aangegeven (zie vraag 3), is er binnen de SOKPrisma een vaste uitnameprijs afgesproken voor de gronden, gebaseerd op de totale kosten van Prisma voor verwerving, bouw- en woonrijpmaken en financiering van de gronden. De gronden kunnen alleen op aanzegging van de deelnemers aan de CV Prisma worden uitgenomen. De grondprijs zoals genoemd in de vraag is niet juist. De oppervlakte nog uit te nemen gronden uit Prisma is in totaal 23,3 ha (netto). Vraag 8.d. Waarom is er, ondanks dat BZK en de rekenkamer dit eerder als gebrek hebben geconstateerd nog steeds geen uittredeparagraaf noodzakelijk bevonden in de regeling? Gaan de partners binnen Prisma er volgens het college ook tegenaan ondanks dat er geen scheiding mogelijk is tussen deze publieke en private partners? Antwoord Het eenzijdig wijzigen van een overeenkomst is niet mogelijk.
pagina 5/6
Ons kenmerk U15.13064
Wij gaan er vanuit uw vragen hiermee te hebben beantwoord.
Met een vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Lansingerland
drs. ing. Ad Eijkenaar Secretaris
Coos Rijsdijk Burgemeester
Bijlage: T15.12800, akte Hofast.
pagina 6/6
